La Burbuja inmobiliaria en el Per

MBA Gerencial LXXXI

En la actualidad el sector inmobiliario en el Per ha crecido fuertemente en los
ltimos siete aos apoyado en los factores de oferta y demanda, el precio promedio por metro
cuadrado de las viviendas en las reas urbanas de Lima Metropolitana subi de 521 dlares a
nes de 2006 a 1,838 dlares a nes de 2013 en los sectores A y B. esto implica un
crecimiento de las viviendas en aproximadamente 251%. Mientras que en los sectores C y D
aumento de 70% y 120% en estos mismos aos. Este crecimiento no ha ido de la mano con
los ingresos promedios de la poblacin, siendo cada vez ms inalcanzable la compra de un
inmueble. Esto hace temer el inicio de una eventual burbuja inmobiliaria en el momento que
el pas est desacelerando su crecimiento de 6% a 5% en el PBI.
Segn el Banco central de reserva del Per el precio de los inmuebles estuvo
creciendo ms del 8% anual. Razn por la cual los economistas lo han comparado con las
experiencias de otros pases en los que se gener una burbuja. Esto motivo que la
superintendencia de valores regule la tasa de crecimiento para que no sobrepase el 5% anual,
siendo esta situacin ms coherente con los fundamentos del mercado inmobiliario peruano.
Adems de obtener beneficios ofrecidos por el gobierno como el programa de Mi Vivienda
para los sectores C y D. De esta manera los crditos hipotecarios se han incrementado en
comparacin con otras actividades. Contribuyendo a que ms familias puedan tener su casa
propia y vivir en ella. Pero estos programas no estn dirigidos a inversionista que quieran
comprar un segundo inmueble para alquilarlo y obtener ganancias. Debido a que esto podra

desencadenar una mayor demanda ficticia y que los inmuebles sigan subiendo sus precios
hasta llegar a tener valores injustificables. Esta son unas de las razones por la cual la burbuja
inmobiliaria no debera ser una preocupacin, pero de otra manera podra suceder en el futuro
cuando haya un exceso de liquidez en el mercado, la gente tomara ms crditos y habra ms
deuda y por ende estallara una burbuja.
Segn Robert J. Shiller, famoso economista que predijo el estallido de la burbuja
inmobiliaria en Estados Unidos en el ao 2007. Define la burbuja inmobiliaria como: Un
incremento excesivo, injustificado en los precios de los bienes inmobiliarios. Originado por
especulaciones de los inversionistas en donde muchos empiezan a invertir sin razn alguna,
solamente impulsadas por rumores dentro del mercado, generado por noticias o por una mala
interpretacin de la informacin. Generando que se incremente la demanda y por ende el
precio de estos ascienda an ms. Esta demanda se caracteriza por ser artificial ya que no
tiene fundamento alguno de su incremento. Este fenmeno est caracterizado por varios
factores; por un lado existe un exceso de liquidez producto del dinero desembolsado por los
inversionistas al momento de invertir, adicionalmente hay una restriccin de terrenos y suelo
urbanizables para edificar nuevos proyectos inmobiliarios, lo que contribuye tambin al alza
en los precios. Esto hace que explote la burbuja generando consecuencias en las instituciones
financieras que tienen sus crditos hipotecarios sustentados en los precios de los inmuebles,
debido a la cada de dichos precios por el volumen de oferta inmobiliaria en el sector que
generara un dficit en los consumidores para pagar los crditos a los bancos.
De acuerdo a lo expuesto las preguntas que todos nos hacemos es que si Estamos en
una burbuja inmobiliaria? O En el Per podra estallar la burbuja inmobiliaria tal como
sucedi en estados unidos o Espaa? Si es as, cundo estallara la burbuja peruana? O si se
trata de un boom inmobiliario. Es decir, un aumento que no ceder, y ms bien se
estabilizara, hasta volver a crecer ms adelante. Bueno como ya hemos visto la respuesta

depende de muchos factores entre ellos tambin est el ingreso per cpita de las familias, el
volumen del PBI y la imprudencia regulatoria. Que nos ayudan a controlar y analizar la
burbuja mediante aproximaciones. Como por ejemplo el ratio de valor del departamento entre
el valor anual de los alquileres, conocido como PER (una versin del Price to Earning Ratio,
de finanzas). Es decir, si el inmueble vale 100,000 dlares y el alquiler anual es 10,000
dlares, el ratio es 10. Esto nos indica que dentro de 10 aos se recuperara el valor del
inmueble. Pero en el caso de Per si el PER se mantiene entre 12.5 - 25.0, De acuerdo con
Global Property Guide se dice que el precio se encuentra en niveles normales, y este valor
segn el Banco Central de Reserva del Per se da en Lima Metropolitana, ya que el ratio
viene oscilando entre 15 y 16. Razn por la cual por ahora se tratara de un boom
inmobiliario en medio de una demanda todava insatisfecha de viviendas, sobre todo en
estratos emergentes.
Pero con el transcurrir de los aos la excesiva liquidez tambin puede generar la
ilusin de una situacin de crecimiento indefinido, lo que implica un funcionamiento
ineficiente del mercado, porque se estara valorando mal los datos. En caso ocurra una
burbuja inmobiliaria, el Gobierno y el BCR pueden inyectar capital y liquidez necesarios para
que en un plazo de dos aos, tras el estallido de la crisis, se pueda llegar a un equilibrio. Pero
si hay una gran deuda, entonces la gente empezar a pagarla. Esta situacin se puede
prolongarse por mucho tiempo, siendo un proceso muy doloroso, Sin embargo, para el
BBVA la preocupacin gira en torno a la posibilidad de que los precios se encuentren por
encima del nivel de equilibrio. Si ello fuera as, los precios de los inmuebles estaran
reflejando comportamientos especulativos, por ello los niveles alcanzados no seran
sostenibles en el tiempo y podran corregirse a la baja de manera sbita e importante ante la
eventualidad de una disminucin de los precios de las viviendas y el impacto en los
indicadores macroeconmicos del pas. Si bien los precios de los crditos hipotecarios

todava estn por debajo del promedio, el panorama podra cambiar ante una crisis externa, ya
que el 41% de dichos crditos estn en dlares, razn por la cual el Banco Central de Reserva
(BCR) interviene con la venta de dlares en el mercado cambiario cada vez que el precio
supera los S/. 2,80. Pero Guido Valdivia, director del Instituto Invertir, nos dice que el
incremento de precio en los inmuebles se debe a la falta de oferta en el mercado. Es decir el
alza en los precios no explica que se est dando una burbuja inmobiliaria. Los terrenos para
viviendas sociales ya se han agotado en Lima. No hay que restringir la demanda sino
fomentar ms la oferta. Como se recuerda, la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
(SBS), ha elevado la cuota inicial y los requerimientos para aquellas personas que quieran
comprar su segunda vivienda.
En tal sentido, Freiberg asegur que no se observar una burbuja inmobiliaria en el Per en
los prximos diez aos, por lo que continuarn apoyando a las familias a nivel nacional de
bajos recursos, para que puedan acceder a viviendas que estn por debajo de los S/. 100 mil.
En conclusin necesitamos ser ms cautelosos con el mercado inmobiliario peruano y adems
requerimos organismos independientes con funcionarios responsables que no dependan del
sistema bancario y que protejan a los consumidores de productos financieros, algo que otros
pases han hecho con es el caso de Canad quienes administran de la mejor manera su
sistema financiero, en vez de encargar la tarea a organismos que tienen otras prioridades. Y
ms all de eso, necesitamos un gran cambio de actitud a fin de reconocer que dejar a los
organismos bancarios hacer lo que quieran sera una receta para el desastre. Si ello no ocurre,
habremos fracasado en aprender de la historia reciente y estaremos condenados a repetirla.
La experiencia de otros pases como Espaa e Irlanda que sufri la crisis financiera como la
estadounidense, deja como principal enseanza que tenemos que enfocarnos en la regulacin
pero tambin ver a los reguladores del sistema financiero para no tener que pasar por esta
situacin.

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