TESINA DE CONCLUSIN DE ESTUDIOS DE POSTGRADO EN

"DERECHO PROCESAL Y TCNICAS JURIDICAS PARA LA DEFENSA DEL

ESTADO Y LA BUENA GESTION PBLICA

TEMA:

Intervencin del Estado en los juicios especiales regulados por la Ley 278
Ley sobre propiedad reformada urbana y agraria en el departamento de
Managua Nicaragua, durante el perodo 2007-2014.PBLICADA EN LA
GACETA

Discentes: Concepcin de Mara Prado

Eveling Eunice Ruiz lvarez
Mara Luisa Umaa Aguilar

8 de noviembre 2014
DEDICATORIA:

El presente trabajo lo dedico a mi familia, esposo e hijos que siempre han sido mi
gran inspiracin, el motor que me impulsa para seguir adelante.
Los amo, respeto y admiro. A ustedes por ser mi razn de ser, les dedico el trabajo
que humildemente he realizado.

Concepcin de Mara Prado.

DEDICATORIA:
El presente se lo dedico a mi familia por el apoyo brindado y a todas las
personas que de una u otra forma contribuyeron con un granito de arena para
la culminacin de mis estudios de postgrado.

Eveling Ruiz

DEDICATORIA:

AGRADECIMIENTO:

Ante todo Agradezco a mi Padre Celestial, por haberme bendecido con esta gran
oportunidad de cursar este Posgrado que es un peldao ms en mi carrera como
profesional del derecho. Agradezco a mi Creador y le pido que me d la oportunidad de
permanecer fiel a su espritu y que sea capaz de compartir estos nuevos conocimientos
adquiridos en mi quehacer como funcionaria de la Procuradura General de la
Repblica.

Agradezco a mi familia Esposo, e Hijos, quienes en todo momento

estuvieron dispuestos a apoyarme al momento que asum este reto, siendo incluso mis
ms enrgicos crticos de las obligaciones que como discente

me correspondan.

Agradezco al Doctor Hernn Estrada Procurador General de la Repblica por haber

realizado las gestiones pertinentes con los compaeros del Ejrcito de Nicaragua para
que se llevara a cabo este Postgrado. Agradezco a nuestra
Garca,

tutora Dra. Jeannette

DICE DRA NO DEBE IR por su sabidura y tolerancia y por habernos

encaminado en la realizacin de este trabajo. Agradezco al Licenciado Juan Serrano,

quien nos apoy en la revisin del documento final.
A mis amigos, que me brindaron valiosos consejos para la realizacin del presente
trabajo. A todos muchas gracias.

Concepcin de Mara Prado.

AGRADECIMIENTO:
Agradezco a la institucin en la que me desempeo por darme la oportunidad
de superarme y escalar un peldao mas en mi formacin profesional, a mis
compaeras de grupo que me acompaaron en este trabajo investigativo.
Eveling Ruiz

AGRADECIMIENTO:
Agradezco infinitamente a quienes conducen nuestra institucin por hacerme parte
del saber, de la lucha continua de buscar el aprendizaje, de la superacin como

profesional, a mis compaeras de este estudio Conny y Eveling, quienes con

paciencia y entusiasmo me transmitieron sus conocimientos y vasta experiencia, en
cada una de las etapas de este trabajo investigativo.
A cada uno de mis familiares que compartieron cada momento aunque distantes
pero cerca en mi corazn.

OJO: Este ndice tiene que variar conforme los cambios que hicimos en el
orden del contenido y cambios de subtitulos.

INTRODUCCIN______________________________________________________15
OBJETIVOS___________________________________________________________17
HIPTESIS:__________________________________________________________18
CAPTULO I___________________________________________________________19
ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD EN NICARAGUA____________________19
SURGIMIENTO DE LA PROPIEDAD PRIVADA:____________________________24
SURGIMIENTO DEL CONCEPTO DEPROPIEDAD AGRARIA:______________27
CREACIN DE LOS PRIMEROS REGISTROS PBLICOS__________________27

EXPANSIN CAMPESINA Y REACCIN DE LA OLIGARQUA_____________28

CAMBIOS LEGALES, COMO CONSECUENCIA DE LA INDEPENDENCIA._29
LA LEY AGRARIA DE 1877________________________________________________30
SURGIMIENTO DEL PRIMER CDIGO CIVIL Y REGISTRO CONSERVATORIO
____________________________________________________________________________31
Colonialismo Espaol hasta 1930.____________________________________________32
La Propiedad Durante la Dictadura Somocista (1937 1979)._______33
La Propiedad con el Triunfo de la Revolucin Sandinista (1979 1990)._________34

CONCEPTO DE DERECHO DE PROPIEDAD._________________________35

CAPTULO II__________________________________________________________37
LEGISLACIN VIGENTE, NORMAS APLICABLES Y LEYES RLACIONADAS. EN
MATERIA DE PROPIEDAD.________________________________________________37
LA CONSTITUCIN POLTICAY EL CONCEPTO DEPROPIEDAD._________38
Dentro de las leyes relacionadas se mencionan las siguientes:______43
Decreto 3:_______________________________________________________________________43
Decreto No. 38___________________________________________________________________43
Decreto 97 Ley de Repartos intervenidos_________________________________________44
Decreto No. 760 Apropiacin del Estado de los bienes abandonados:_____________44
Decreto N 782 Ley de Reforma Agraria:__________________________________________45
Propiedades Deficientemente Explotadas:________________________________________46
Decreto No. 895 Ley de Expropiacin de tierras urbanas baldas:_________________46
Tierra Balda:__________________________________________________________________47
rea til:______________________________________________________________________47
Decreto No. 903 Ley de expropiacin de predios baldos en el casco urbano del centro de
la ciudad de Managua.___________________________________________________________47
Decreto No. 923 Ley de Titulacin de lotes en repartos intervenidos:_____________47
Decreto No. 1170 Aclaracin a los Decretos No. 3, 38 y 282:______________________48
Ley No. 14 Reforma a la Ley de Reforma Agraria:_________________________________49
Propiedades en abandono:_____________________________________________________49
Propiedades ociosas:___________________________________________________________50
Propiedades Deficientemente explotadas:______________________________________50
Ley No. 85 Ley de Transmisin de la propiedad de viviendas y otros inmuebles
pertenecientes al Estado y sus instituciones._____________________________________51
Ley N 86 Ley especial de legalizacin y viviendas y terrenos:____________________52
Ley N 88 Ley de proteccin a la propiedad agraria:______________________________53
Los ttulos de Reforma Agraria, provisionales o definitivos______________________54
Decreto Ley 11-90_______________________________________________________________54
Arto. 2.-________________________________________________________________________55
Decreto No. 23-91________________________________________________________________55
Arto. 3_________________________________________________________________________55

Decreto No. 35-91________________________________________________________________56

Decreto No. 36-91Decreto Ley impuestos sobre bienes inmuebles:_______________57
Decreto No. 51-92 Decretos Ley Creacin de la Oficina de Cuantificacin de
Indemnizaciones.________________________________________________________________58
Acuerdo Presidencial No. 248-92:_________________________________________________58
Decreto No. 56-92 Decreto Ley Creacin del Sistema de Compensacin por medio de
bonos:___________________________________________________________________________59
El Sistema de Compensacin:__________________________________________________59
Ley N 180 Ley especial de valorizacin de bonos de pago por indemnizacin:____59

CAPTULO III_________________________________________________________63
RETARDACIN DE JUSTICIA EN MATERIA DE PROPIEDAD._____________63
JUICIOS DE PROPIEDAD:__________________________________________________________63
Diferencia con el orden pblico.________________________________________________66
PRETENSIONES Y DEMANDA.___________________________________________________66
DIFERENTES ACCIONES QUE GENERA LA LEY 278 Y LA PARTICIPACION DE LA
PROCURADURA COMO PARTE ACTORA Y TERCERO._____________________________67
SURGIMIENTO DE LA DIRAC Y LA MEDIACIN EN MATERIA DE LA PROPIEDAD___69
EL ARBITRAJE.__________________________________________________________________71
Actuacin de la PGR en los Juicios de la Ley 278, ante el sometimiento a la causa al
Tribunal Arbitral._______________________________________________________________72
Trmite de Conciliacin:________________________________________________________73
CONTESTACION DE LA DEMANDA.______________________________________________75
ETAPA PROBATORIA.___________________________________________________________76
SENTENCIA.____________________________________________________________________78
RECURSOS, SEGUNDA Y ULTIMA INSTANCIA____________________________________78
CIERRE DE LA SALA NACIONAL DE LA PROPIEDAD (SNP)._______________________79

CAPTULO IV_________________________________________________________80
DESARROLLO DEL TEMA.___________________________________________________80
DIAGNOSTICO DE LOS JUICIOS TRAMITADOS CONFORME LEY 278._________________80
RESOLUCIN DE LOS CONFLICTOS SENTENCIAS_______________________________82
Litigios de propiedad resueltos en la va jurisdiccional._______________________83
VICIOS PROCEDIMENTALES HEREDADOS DE GOBIERNOS ANTERIORES:_________85

ENTREVISTA A OPERADORES DE JUSTICIA:____________________________88

SEGURIDAD AL DERECHO DE PROPIEDAD_________________________________________90

CONCLUSIONES:_____________________________________________________93
RECOMENDACIONES:________________________________________________95
BIBLIOGRAFA:______________________________________________________99

I.

Introduccin:

Este es mi aporte:

Los conflictos por la tenencia y dominio de la tierra y los bienes de produccin, hoy en
da conocidos de forma general en nuestro pas como conflictos de propiedad, han
estado presentes a lo largo de la historia de Nicaragua desde la poca colonial y se
profundizaron despus de su creacin como Estado nacin.
El presente trabajo que trata sobre la Intervencin del Estado en los juicios especiales
regulados por la Ley 278 Ley sobre propiedad reformada urbana y agraria en el
departamento de Managua Nicaragua, durante el perodo 2007-2014, no puede ser
expuesto sin la descripcin previa de los diferentes periodos histricos que
determinaron su evolucin y transformacin desde la colonizacin espaola, poca en
la que surge la propiedad privada al ser asignadas grandes dimensiones de tierras a
los conquistadores por parte de la Corona Espaola, de forma que estos por merced
real adquirieron dominio de las propiedades y con ellas el seoro de los nativos que
tambin se encontraban en esas extensiones territoriales.
Las grandes desigualdades e injusticias cometidas en los regmenes polticos del siglo
XIX y hasta la tres terceras partes del Siglo XX, dieron fermento al surgimiento de la

lucha armada para el respeto de las garantas fundamentales y derechos sociales y

econmicos,

esta

guerra

de

liberacin

tuvo

entre

una

de

sus principales

reivindicaciones la distribucin justa de la tierra y el acceso a ella de quienes la hacan

producir con sus manos.
La Revolucin Popular Sandinista marc un hito en la historia reciente de nuestro pas y
con ella surge la reforma social de la propiedad urbana y agraria, institucin cuyos
procesos de formalizacin se truncaron debido a la coyuntura poltica y econmica en
los aos 80 que trajo consigo la guerra de agresin. Debido al sostenimiento de una
economa de guerra, amplios sectores del campo y la ciudad no tuvieron como prioridad
la legalizacin de las propiedades adquiridas al amparo de las polticas revolucionarias.
Esta situacin que lo que permiti que en 1990, con los cambios polticos suscitados
se propici un proceso de contrareforma de la propiedad y con ello, para la solucin de
conflictos entre anteriores propietarios afectados o intervenidos despus de 1979 y los
beneficiarios de estos inmuebles, surgen diversas normas con el objetivo de poner
punto final a largos aos y dcadas de inestabilidad y obstculos en el desarrollo

del

pas por falta de seguridad jurdica de los derechos de propiedad.

Con nuestro trabajo pretendemos analizar

los roles asumidos por el Estado con

fundamento en la Ley 278, describir las principales problemticas suscitadas en los

juicios tramitados con base a esta ley especial, relacionar los resultados obtenidos en
el perodo 2007-2014 en el departamento de Managua y valorar el impacto de esta
intervencin en la defensa de los derechos adquiridos por los legtimos beneficiarios.Los conflictos con origen en la propiedad reformada qua an estn siendo ventilados
en la va judicial tienen su antecedente ms reciente en el derrocamiento de la
Dictadura de Somoza y la expropiacin de sus bienes y de sus allegados.

Los

procesos expropiatorios y confiscatorios realizados por la revolucin sandinista que dan

lugar a la reforma agraria y al sector de produccin estatal, modifican la estructura de la
tenencia de la tierra en el campo y
productores.

generan nuevas organizaciones sociales y de

Con el movimiento privatizador de los noventa, el gobierno de la poca pretende

regresar las cosas al estado anterior, y se desarrolla una serie de eventos que
amenazan la paz y estabilidad econmica del pas; esto obliga a las fuerzas polticas,
sociales y gremiales a propiciar mecanismos de negociacin y concertacin que
permitan un equilibrio entre la compensacin de quienes pedan se retrocediera en los
procesos de democratizacin de la propiedad y el respeto de los derechos
legtimamente adquiridos por los sectores que en dcadas haban sufrido el
desposeimiento y la explotacin de su fuerza de trabajo. Es as que surgen
mecanismos que serviran de proteccin del patrimonio por parte de algunos sindicatos,
excombatientes, militares, organizaciones campesinas y productores. Sin embargo, no
podemos obviar que en todo este proceso histrico que ha tenido como objetivo lograr
la seguridad jurdica de la propiedad tambin se han realizado acciones bajo la forma
de apropiaciones dolosas y la constitucin de un mercado negro de tierras, lo que ha
agudizado el problema y ha constituido un gran obstculo en la solucin de conflictos.
Para realizar el presente trabajo investigativo, adems de la investigacin de textos
normativos vigentes y derogados, artculos y bibliografa en general consultada, se
utiliz tcnicas de entrevistas a operadores claves de justicia civil especializada bajo la
Ley sobre Propiedad Reformada Urbana y Agraria y las partes intervinientes, lo que
permiti

la obtencin de

informacin y conocer de forma especfica la aplicacin

prctica de la Ley objeto del estudio y las valoraciones cualitativas de sus efectos.
Tambin se abord el conjunto de normas ordinarias, decretos ejecutivos, reglamentos,
acuerdos que antecedieron a la creacin de la Ley 278 Ley Sobre Propiedad
Reformada Urbana y Agraria .
Tambin ha sido de vital importancia, la experiencia acumulada en nuestra experiencia
diaria como funcionarias de la Procuradura General de la Repblica especficamente
en nuestro papel como Procuradoras Auxiliares que conocemos la temtica e
intervenimos en representacin del Estado en este tipo de juicios; no obstante vale
aclarar que por la complejidad de los asuntos a tratar, esta es una labor que constituye

un reto diario para la interpretacin y regulacin de cada caso con todas sus aristas
sociales, polticas y de toda ndole que llega hasta nuestras manos.
No pretendemos dar ctedra de nuestro trabajo, sino ms bien aportar nuestro granito
de arena desde nuestra humilde posicin de operadoras del sistema de justicia, para la
bsqueda de criterios cada vez ms efectivos en la lucha por alcanzar la anhelada
seguridad jurdica y paz social.-

Captulo I. LA PROPIEDAD EN NICARAGUA

Antecedentes Histricos del Derecho de Propiedad Inmobiliaria.
El ejercicio pleno del Derecho de Propiedad en sus distintos mbitos y sobre todo en el
aspecto inmobiliario es fuente de poder y de riqueza que da origen a desigualdades en las
relaciones sociales; as, en el devenir de la historia de la humanidad, una vez que el
hombre se organiz social y territorialmente, mientras la produccin de la tierra y el trabajo
es realizado por los sectores mayoritarios y desposedos, las utilidades se concentran en
pocas manos, lo que ha tenido como consecuencia un conflicto permanente por el acceso
a la propiedad de los bienes y medios de produccin.
Para comprender la problemtica sobre el tema de la Propiedad y su evolucin y cambios
en las formas de tenencia de la tierra, necesariamente debemos de remontarnos a la
historia, no solo de nuestro pas, sino a la historia de la humanidad, desde los tiempos
antiguos.
El origen de la propiedad es una concepcin del ser humano como ente nico, bueno,
primitivo en sus ideas, capaz de crear y perpetuar su permanencia en el planeta siendo
que el ser humano al estar constituido en sociedad se expone a compartir sus ideas es de

esta manera que surge la necesidad de contar con una propiedad para establecerse y
formar su familia.
En los pueblos primitivos a lo largo de la historia antigua las naciones americanas,
asiticas, griegos y naciones americanas no exista lo que conocemos actualmente como
familia compuesta por el padre, madre e hijos.
En esa poca la gente se agrupaba en clanes o gens los cuales estaban ligados por un
parentesco que eran grupos de familiares ligados por la lnea materna, descendan de un
mismo ancestro comn, del cual llevaban el apellido. Moraban en tierras comunales, y
cada clan o tribu comparta un lugar aislado. No podan contraer matrimonio entre
miembros de la misma familia. Estaba totalmente prohibido el matrimonio entre miembros
de la misma tribu. Las mujeres se casaban con hombres de otra familia o tribus, por lo
tanto no vivan en el mismo clan con ellas y al momento de contraer matrimonio se
aislaban y formaban su propia tribu en sitios cerrados y aislados para vivir con su nueva
familia comenzando en ese momento a convertirse los clanes en patriarcales.
En la biblia se encuentra reflejada la familia de forma patriarcal y se indica que solo un
hombre estar a cargo de la familia que a su vez, con otras, formar el clan de ancestros
comunes, y un hombre, el patriarca, ser el jefe del clan de varias familias.
El lugar que habitaban dejaba de ser comn y comenzaba a heredarse por medio de la
sucesin entre los hijos de la misma familia.- Esa tierra ser llamada patria, por ser la tierra
del padre (pater). En este tipo de clanes, la mujer al casarse, pasaba a pertenecer al clan o
gens del marido.
En las gens patriarcales de Roma ya las mujeres no heredan sucesiones de sus padres. En
la Ley de las Doce Tablas (el documento de leyes civiles ms antiguo romano, del siglo V
A.C.) ya est establecido que slo heredar el hijo primognito varn; si no hubiera hijos
varones, los parientes por lnea masculina. De esta forman o salan nunca de la gens
paterna.

Cuando los primeros pueblos germanos llegan a Francia, en los siglos IV y V, la sociedad
romana ya esta agrupada en familias independientes contando as con una propiedad
privada organizada.

Con grandes extensiones de tierras trabajadas por siervos,

pertenecientes a los patricios ricos.

En cambio los pueblos francos, los visigodos, los burgundios todava contaban con una
organizacin de clanes patriarcales, con tierras comunales y un concepto totalmente
diferente de la propiedad. En los pueblos germanos todos los hijos heredan en partes
iguales.
Como puede observarse a lo largo de la historia desde el tiempo de los romanos los
grandes patricios o terratenientes tenan la prctica de apoderarse de las propiedades de
los pequeos agricultores ofrecindoles proteccin a cambio de la transferencia del ttulo
de sus tierras o les daban las tierras en usufructo perpetuo pero cobrndoles grandes
impuestos.- Es aqu donde se da la conversin de la esclavitud a la servidumbre personal.
Posteriormente en el curso de cuatro siglos los francos logran apoderarse de ms de dos
tercios del territorio romano en Las Galias y se lo reparten entre todos. Y van formando,
agrupaciones comunales gentilicias bajo el mando de un jefe militar comn, que ser el
barn o seor asignado para la conduccin militar de la defensa, quienes a su vez en
formas organizativas ascendentes formaban parte de condados, y stos de ducados, hasta
llegar a establecer una jerarqua preponderante: el rey.-

En esta mezcla, en esta

convivencia de los pueblos germanos francos con los galos romanos, se empiezan tambin
a mezclar las costumbres de ambos.
Inicialmente las tierras de cultivo eran comunales y trabajadas por determinados clanes o
familias en perodos estacionales posteriormente al convertirse la familia en patriarcal estas
se iban quedando con las mismas tierras las cuales les transmitan a sus hijos; de a poco,
las mismas familias se irn quedando siempre en las mismas tierras y las irn
transmitiendo a sus hijos.

Las formas organizativas de los seres humanos su necesidad de sobrevivencia y

perpetuacin de la especie promovi el transito del nomadismo al uso de sitios para
establecerse y con ello se crearon relaciones de poder que se profundizaron y tuvieron
como efecto la progresiva concentracin de la tierra en manos de quienes ejercan el poder.
Con el devenir de la historia en la poca feudal existieron dos tipos de propiedad:
- La Propiedad Directa, que pertenece al seor feudal
- La Propiedad til, que es la tierra dada en usufructo

Capitulo II.
SURGIMIENTO D E LA PROPIEDAD EN NICARAGUA Y SU
EVOLUCION EN LA TENENCIA.
- ETAPA PRECOLOMBINA:
Antes de la llegada de los conquistadores espaoles, la tenencia de la tierra era de
carcter comunal con produccin familiar individual.
Al momento del descubrimiento del continente por Cristbal Colon existan en el territorio
que cubre la Nicaragua de hoy sociedades precolombinas que pertenecan a dos grandes
grupos tribales:
En el Este, se encontraban sociedades poco diferenciadas socialmente, basadas
principalmente en el cultivo de tubrculos, la yuca y en menor medida el camote. Estaban
relacionadas con las culturas Chibchas del norte de Amrica del Sur.
Por el Oeste del territorio, se encontraban asentadas sociedades de origen
mesoamericano, basadas en el cultivo del maz, y que se haban sustituido a los otros
grupos.

En esta etapa de la historia la distribucin de la tierra la realizaban en las reuniones en

las que participaban todos los miembros de la comunidad, en lo que se llamaba calpulli1
como patrn de la tenencia de la tierra en ellos se ejerca una forma de propiedad
comn campesina. Este era un sistema patriarcal en donde el cabeza de la familia era el
padre y era quien traspasaba la posesin de la tierra al hijo que se casaba, definiendo la
organizacin social de un patrilinaje local y territorial.
Coexistan sistemas de produccin individuales y sistemas colectivos en determinadas
parcelas. La tierra no se poda transferir; al no ser usada durante mucho tiempo, poda
ser redistribuida por las autoridades de la comunidad a otros grupos familiares.

TRANSFORMACION DE LA TENENCIA DE LA TIERRA EN LA

COLONIZACION ESPAOLA.La colonizacin espaola interrumpi brutalmente la evolucin de las sociedades
autctonas. La Corona espaola se adue de la totalidad de la tierra conquistada. No
obstante, debido a la resistencia de nuestros indgenas el territorio controlado por los
espaoles no pas de una lnea fronteriza que se estabiliz en el centro del pas.
La poblacin indgena fue diezmada bajo los efectos combinados de las guerras, de la
exportacin de esclavos, de las enfermedades y de mecanismos de sobre-explotacin.
Los regmenes de tenencia de la tierra que aparecieron tuvieron muchas influencias en el
desarrollo del pas. Para poder ejercer su dominacin, los espaoles establecieron al
inicio una organizacin social basada en criterios raciales, en donde se clasifican a las
personas segn su origen de nacimiento: Espaoles de Espaa y criollos por un lado,
indios por otro, siendo esta la ltima categora en la clasificacin.
En la etapa colonial se destacaba como figura principal de produccin y tenencia de la
tierra lo que se conoca como Encomienda que consista en el derecho de los
1

Calpulli: Significa Grandes Casas y se utilizaba para designar unidades de la sociedad ejercidas en comn la propiedad de las
tierras que les haban sido designadas.

espaoles durante las pocas de conquista y colonizacin del territorio guatemalteco a

cobrar parte de la totalidad de los

tributos fijados a determinado pueblo indgena

convirtindose en una modalidad de explotacin personal de los indgenas.- Este

sistema se transform inmediatamente en una forma de produccin basada en la
esclavitud. Los indios encomendados fueron hechos esclavos, marcados con hierro y
de hecho integraban al patrimonio del conquistador o poblador, lo que devino en la
despoblacin de los lugares conquistados por la muerte o fuga de quienes fueron
sometidos a esta nueva situacin.- Poner norma apa)
Desde que Cristbal Colon lleg a las Antillas implant una modalidad de esclavitud
esta modalidad consista en repartir indios capturados, o dominados en cualquier forma
entre sus oficiales y soldados.Su funcionamiento, supuestamente basado en la tradicin cultural de los indgenas, fue
en realidad fuertemente trastocado por los colonizadores. Los indios estaban sometidos
a una explotacin sin piedad, cuyas modalidades fueron variando a lo largo del tiempo.
Por otro lado, se constituyeron por medio de las entregas o ventas de tierras de la
Corona a los conquistadores y a los espaoles criollos las grandes haciendas coloniales
del Pacfico.
En medio de ambos grupos, estaban los mestizos, que los espaoles se esforzaron en
caracterizar por los diferentes grados de color de su piel, pero que en realidad constituan
un grupo social excluido de la ley colonial.
La muy baja densidad de poblacin y la poca capacidad de control de las autoridades
coloniales hicieron que el sistema resultase de difcil sostenimiento. Cantidades cada
vez mayores de "indios" lograban instalarse en terrenos baldos, fuera del control
espaol, perdiendo a la vez su caracterstica social y transformndose en "mestizos".
Se puede interpretar el retorno al crecimiento de la poblacin por la aparicin de esta
capa de pequeos productores independientes, instalados en "rancheras", al margen
de las leyes y segn las autoridades de la poca, de la moral que lograban as escapar

a la sobreexplotacin y las mltiples obligaciones a las cuales estaban sometidos tanto

en los pueblos de indios como en las haciendas espaolas.

4.1. Surgimiento de la propiedad privada bajo la cobija de la conquista y

usurpacin espaola:
La propiedad privada de la tierra nace de la cesin a terceros por la Corona Espaola
de derechos de dominio adquiridos por la fuerza durante la conquista.
La conquista del nuevo mundo se llev a cabo a raz de decisiones de la Corona
Espaola y de la Iglesia Catlica, autoridad moral aceptada por los pases europeos.
Pero ms all de eso, fue por la fuerza que se impuso el dominio espaol sobre las
tierras conquistadas. Las tierras as "adquiridas" por Espaa fueron objeto de una
considerable legislacin y se estableci un aparato administrativo para este su manejo.
Las ordenanzas recogidas por el Derecho Indiano distinguan varias clases de tierras de
derecho pblico: tierras baldas, ejidos de ciudades y pueblos espaoles, ejidos de
pueblos indgenas, dehesas (pastizales) y propios. Estas formas correspondan a la
exportacin de conceptos comunes en Espaa, pero que no tenan mucho sentido en el
nuevo mundo, donde no se conoca el ganado mayor.
La Corona espaola cedi inicialmente a travs de ddivas de tierra parte de la tierra
conquistada en propiedad privada bajo dos modalidades en agradecimiento a los
conquistadores. Quienes iban a pie tena derecho a recibir una peona cada uno y
quienes iban a caballo tenan derecho a una caballera.
Esta caballera vieja corresponda aproximadamente a Cinco peonas. En la prctica no
se encuentran referencias a peonas en los registros coloniales, y las caballeras
otorgadas por venta o donacin real se prolongaron mucho ms all de sus medidas
originales. Despus de una primera etapa esclavista en la primera parte del siglo XVI,
los espaoles utilizaron el sistema del repartimiento de los indios, atados a la tierra
entregada a los conquistadores. El indio era entonces parte del paisaje. Sin indios, que

eran la fuerza de trabajo, de nada les serva tener tierras.

Posteriormente la encomienda se transforma y surgen las leyes nuevas en 1542 las cuales
tomaron un carcter formal pero no logro su aplicacin material sino que transformo el tributo de
productos en tributo de trabajo profundizando an ms el esclavismo.Las Leyes Nuevas (http://es.wikipedia.org/w/index.php 2014):

Consistan

en

ordenanzas nuevamente hechas por el Rey para la gobernacin de las Indias y buen
tratamiento y conservacin de los Indios, son un conjunto legislativo promulgado el 20
de noviembre de 1542 que pretende mejorar las condiciones de los indgenas de la
Amrica espaola, fundamentalmente a travs de la revisin del sistema de la
encomienda y brindando una serie de derechos a los indgenas para que vivan en una
condicin mejor.
En 1542 los crticos de la encomienda logran su propsito mediante la promulgacin,
por parte del rey, de las Leyes Nuevas (20 de noviembre). Estas leyes reordenaron la
administracin ultramarina fundando varias Capitanas Generales, como la del Reino de
Guatemala. Se decret la extincin de la encomienda, y se prohibi la esclavitud del
indgena, el cual gozaba (en teora) los mismos derechos y obligaciones de cualquier
vasallo de los otros reinos regidos por la Corona de Castilla. Las encomiendas dejaron
de ser hereditarias y deban desaparecer a la muerte de los encomenderos actuales.

Leyes Nuevas establecieron las nuevas reglas del juego, imponiendo a los criollos una
cierta proteccin de los indios, para proteger el potencial de creacin de riqueza que
significaban tanto para los espaoles criollos como para Espaa.
Dentro de las tierras de comunidades, la produccin era esencialmente individual, pero
los indios no tuvieron por lo general acceso a la propiedad privada individual,
quedndose con derechos de usufructo2 y gestin transmisibles de generacin en
2

Palabra que procede del latn usufructus. Que no es ms que el derecho real y temporal a disfrutar bienes ajenos con la obligacin
de conservarlos. Tambin usufructo son las utilidades, frutos o provechos que se obtienen de algo. Un usufructuario sera la
persona que tiene el derecho de usufructo sobre un bien propio o impropio. Este derecho puede recaer en una persona (simple) o
en varias (mltiple). El usufructo no siempre afecta a un bien en su totalidad, ya que puede existir un usufructo parcial (por ejemplo,

generacin. Los conflictos internos relacionados al uso de la tierra eran resueltos por la
autoridad de la comunidad, es decir el cabildo indgena.
Ante esto, es meritorio hacer mencin que los indios inicialmente no tenan posibilidad
legal de tener individualmente ganado mayor, ni de montar a caballo. Muy por el
contrario pudieron acceder a estas producciones en forma colectiva, a travs de las
Cofradas. Las actividades colectivas autorizadas por los espaoles a los indios
constituan su principal posibilidad de acumulacin. Eran por lo tanto esenciales para
que la comunidad pudiera sobrevivir en caso de crisis, aunque su funcin principal era
de servir al pago del tributo, tambin colectivo.
Las restricciones impuestas a la produccin y la propiedad en las reservas indgenas y
el nivel de explotacin al cual permanecieron sometidos los indios constituyeron
grandes frenos al desarrollo de las mismas. Contrario sensu; los espaoles residentes
en Nicaragua pudieron tener acceso a la compra de tierras. Las llamadas
composiciones de tierras que consistan en la legalizacin de una ocupacin de hecho
de tierras realengas al margen de lo determinado por las leyes vigentes.
(www.banrepcultural.org, 2014) Inclua a quienes hubieran ocupado tierras sin ttulo
alguno, a quienes se hubieran extendido ms all de los lmites fijados en sus ttulos, a
quienes hubieran recibido mercedes de funcionarios o de instituciones no habilitados y
a quienes no hubieran hecho confirmar las recibidas de autoridades locales .

se

volvieron una fuente muy importante de ingresos para la corona a partir de finales del
siglo XVI, intensificadas en los siglos XVII y XVIII, para constituir la base de la gran
hacienda privada en la parte occidental del pas, siendo esto una justificacin para que
los espaoles ocuparan muchas tierras en forma ilegal, ms all de lo que se estableca
en el ttulo lo que aun persiste en nuestro das y esta contemplado en nuestro Codigo
Civil en su arto. Ya que por medio de este de forma amaada pretender aduearse de
propiedades privadas o propiedades del Estado de Nicaragua.La tendencia en constituir grandes haciendas era mayor en la regin de Granada y
Chontales. En Len, las unidades de tamao mediano predominaban, mientras que en
la planta baja de una casa pero no la primera planta). El usufructo puede ser legal (cuando as lo obliga la ley) o voluntario.

las Segovia, las unidades eran de tamao mucho menor. Estas grandes haciendas
producan ganado, caa, ail, y cacao. Su principal problema era conseguir mano de
obra. Es de esta manera que se auxilian de la Iglesia, que constituy un apoyo
significativo para la continuacin del proceso de conquista de las tierras que se
encontraban al este de la frontera militar con los indios salvajes del interior,
interviniendo directamente en las reducciones de indios".

4.2. Surgimiento del concepto de propiedad Agraria:

Fuera de la ley colonial al margen de la propiedad legalmente adquirida, exista una

gran cantidad de tierras baldas, sin ningn ttulo legal.
En el contexto de una presencia colonial relativamente dbil, como fue el caso en
Nicaragua, los espaoles no pudieron evitar que se establecieran poco a poco procesos
de colonizacin espontanea de indios fugitivos, y de ladinos (o mestizos).
Se constituy as un tipo de poblacin dispersa particular, llamado en Nicaragua, valle,
poblazn, o ranchera, muy frecuente donde el poder colonial era ms dbil como en las
Segovias, por los constantes ataques de los ingleses y de los indios insumisos. Este
tipo de colonizacin espontanea siempre se asimil a un estado de barbarie, por la
ausencia de iglesia y de representacin de la autoridad.
Se dieron tambin procesos de instalacin de ladinos en tierras de comunidades
indgenas, y an en partes de las tierras de haciendas, al volverse cada vez menos
eficientes las reglas sociales de apartheid racial que regan la sociedad colonial y al
modificarse las reglas que impedan el acceso de los indios a los medios de produccin.
Los libros en que consta la asignacin de tierras de la poca colonial se encuentran
fundamentalmente en los Archivos de Indias, en Sevilla y en Guatemala. Eran por lo
tanto imposible de usar en forma gil para la publicidad de los derechos, no obstante

constituyen el antecedente ms remoto de lo que hoy conocemos como Registros

Pblicos.

COLONIALISMO ESPAOL HASTA 1930

En la poca colonial los espaoles implantaron el principio de la propiedad privada a
travs de los Derechos Reales que el Rey de Espaa concedi sobre miles de
caballeras de tierra siendo los indgenas esclavos en su propia tierra.
Para 1821 en que nos independizamos de Espaa las propiedades estaban
concentradas en un ncleo de grandes comerciantes monopolistas extranjeros y criollos
que contaban con independencia.
En 1824, la Constitucin y la Legislacin subsiguiente regularon un extenso conjunto de
reformas, entre ellas el reordenamiento de la propiedad de la tierra la cual en un inicio,
desarrollando la propiedad privada respetando las tierras comunales esta medida dio
lugar a difciles roces.
Entre 1831 y 1838, hubo problemas en las estructuras sociales ya que los propietarios
encabezaron luchas polticas en su mayora sectores pudientes como terratenientes,
comerciantes, sectores urbanos ilustrados originados por las confiscaciones de
propiedades.
Entre 1857 y 1870 la tenencia de la propiedad era un factor para caracterizar la posicin
social de la persona, entre ms tierra tenia mayor era su condicin social y siendo que
el que tena el control poltico y econmico era el que tena la mayor posibilidad de
adquirir grandes extensiones de tierra.Entre 1879 y 1888, el panorama de la propiedad comienza a variar en muchos
aspectos, por ejemplo, la propiedad que daba respaldo social, comienza a ser

considerada como una seccin de alto valor econmico, crendose as los Registros de
Propiedad. Se proclamaron leyes para organizar el reparto de tierras afectando as a las
comunidades indgenas las cuales fueron despojadas de sus propiedades comunales.
En 1877, Pedro Joaqun Chamorro, presidente de la Repblica, promulgo la Ley
Agraria, la cual estaba dirigida en contra de las propiedades de los campesinos, siendo
desalojados originando en 1881 una guerra de las comunidades indgenas contra el
gobierno de Joaqun Zavala.
Esta y otras leyes y decretos emitidos durante los gobiernos conservadores en el siglo
pasado promovan formalmente el proceso de apropiacin latifundaria individual.
De 1893 a 1909, Jos Santos Zelaya incorpor inmensas extensiones de tierra ociosas
o sub utilizadas a la produccin cafetalera mediante la expropiacin de la propiedad
eclesistica, la abolicin del sistema de manos muertas y la venta de propiedades
nacionales. Esto signific el ascenso al poder de la burguesa latifundista nicaragense
y la derrota de la oligarqua tradicional, es decir, la reorganizacin de la propiedad
agraria.

LA LEY AGRARIA DE 1877

La ley Agraria de 18773, aunque no haya sido la primera de este tipo, la Ley Agraria de
1877, votada durante la administracin conservadora parece haber sido una de las ms
importantes y aplicadas. Si sus primeros artculos se dirigan todava en contra las
tierras de los Comunidades Indgenas, dicha ley daba derecho a cualquier individuo sin
excepcin alguna, para comprar y denunciar tierras nacionales, poniendo como lmites
la extensin de 500 manzanas para tierras de pan llevar y 2000 manzanas para
formar haciendas de ganado. Esta medida constituy uno de los elementos claves de la
3

Ley Agraria del 23 de marzo de 1877, aprobada el 6 de febrero de 1879, publicado en La Gaceta No. 8 del 01 de marzo de 1879.

poltica de tierras de la poca. En las disposiciones sobre reas no fueron respetadas al

abarcarse mayor cantidad de tierras, al utilizarse el expediente de recurrir a otros ttulos
para reunir en una sola persona grandes extensiones territoriales. Quedaron
virtualmente arrasadas las tierras de comunidades indgenas en la zona del interior, y
muchas tierras nacionales o ejidales sobre las que estaban asentados muchos
pequeos parceleros, indgenas o no, fueron objeto de denuncia. Durante esta poca,
el gobierno de hecho reactiva el concepto heredado de la poca colonial en el que la
tierra le pertenece por haberla recibido de la potencia colonizadora. As, nace el
concepto de tierras nacionales, asociado a las tierras baldas, siendo estas las que
nunca fueron trasladadas del dominio del Estado a personas privadas o morales. Se
entiende hasta qu punto la presencia de fuertes comunidades reivindicando derechos
respaldados con ttulos cuyos linderos eran poco precisos poda obstaculizar este
proceso. Es por esto que en la Ley de 1877, se sigue insistiendo en erradicar la
propiedad comunal convirtindola en individual. Est claro que no era un problema de
formas de produccin inadecuadas puesto que los comuneros posean y trabajaban
parcelas individuales y no haba en las comunidades indgenas produccin colectiva. Se
dispuso por lo tanto distribuir las tierras de comunidades en lotes a los individuos,
dejando siempre una parte de dichos terrenos y los ejidos y comunes para venderse en
licitacin entre los vecinos o miembros de la comunidad, argumentndose incluso a
veces en las leyes, sin vergenza alguna, que este despojo se haca "a beneficio de la
instruccin primaria de los miembros de la Comunidad".

4.4. Surgimiento del primer Cdigo Civil y Cdigo Conservatorio 4

En 1838, se haba creado un segundo Oficio de Hipotecas en Granada, que se aadi

al que exista en Len en la poca colonial. Bajo la Presidencia del General Toms
Martnez, se sancion en Enero de 1867 el primer Cdigo Civil, que era una cuasi copia
del Cdigo que se haba adoptado en Chile diez aos antes. Con este, se introducen
4

Reglamento del Registro Conservatorio aprobado el 22 de mayo de 1877, publicado en La Gaceta No. 53, 54 y 55 del 8, 15 y 24
de Diciembre de 1877.

cambios fundamentales en la concepcin de la propiedad, importados de los pases

europeos cuyos cdigos sirvieron de fuente de inspiracin. Los cambios ms
importantes nos parecen ser:

El reconocimiento explcito de la posibilidad de que se crean por primera vez

derechos de propiedad por medio de la prescripcin, y ya no solamente a travs
de la entrega de un ttulo real.

EXPASION CAMPESINA Y REACCION DE LA OLIGARQUIA

La expansin campesina y la relacin de la Oligarqua inicia en el periodo que va de la
independencia a la derrota del ejrcito de Sandino se caracteriza por una expansin
campesina fuerte, que se origina en las ltimas dcadas de la colonia y se prolonga en
el siglo XIX a pesar de las guerras y de las turbulencias. La frontera agrcola se ampla
progresivamente a raz de una colonizacin espontnea de estos pequeos productores
mestizos que evocamos en prrafos anteriores. En consecuencia, resulta cada vez
ms difcil para las grandes familias que apoyaron la independencia de poder conseguir
mano de obra en sus haciendas. Este pausado proceso de desarrollo, sin tener nada de
espectacular, constituye sin embargo una ola de fondo que mina las bases ms
fundamentales del orden social.
Ms que por las luchas constantes entre conservadores y liberales, la segunda parte
del siglo XIX est marcada por la voluntad de ambos grupos de retomar el control del
agro. Esta contraofensiva se basa en dos pilares: el control de la tierra y el control de la
mano de obra. Las oportunidades que ofrece el cultivo del caf hacen el proceso
econmicamente posible.

Los intentos de reparticin de las tierras de comunidades indgenas y de las cofradas,

las facilidades para la denuncia de los terrenos baldos constituyen elementos de esta
estrategia. Sin estas medidas, las leyes sobre la vagancia y el restablecimiento del
trabajo forzoso que constituyen la otra cara de la poltica y eran de muy difcil aplicacin
nunca por si sola hubieran podido tener el efecto deseado. A la vez, la creciente
integracin al mercado mundial provoca la ruina de la artesana indgena, en particular
de la industria textil. Donde el establecimiento de una sociedad campesina
relativamente prspera haba sido lo ms fuerte, en la regin de las Segovias, las
tensiones que provoca este proceso culminan en el levantamiento enarmas del ejrcito
de Sandino, cuyo asesinato por rdenes del dictador Anastasio Somoza Garca, dio
inicio a una nueva era en la historia de Nicaragua.
4.3. Cambios legales, como consecuencia de la independencia

Despus de la independencia, las cinco provincias centroamericanas constituyeron un

Estado Federal y en el ao 1824, aprobaron una Constitucin Federal que fue ratificada
por Nicaragua en calidad de miembro en el ao 1826.
Esta Constitucin del ao1826 expresa en su artculo 36 que "las propiedades de los
habitantes y corporaciones son garantizadas por la Constitucin; ninguna autoridad
puede tomarlas ni perturbar apersona alguna en el libre uso de sus bienes, sino a favor
del pblico, cuando lo exija una grave urgencia legalmente comprobada y
garantizndose previamente la indemnizacin"
La afirmacin de una concepcin moderna y absoluta de la propiedad constituye uno de
los temas recurrentes en las leyes de la poca en reemplazo de las concepciones
heredadas de la Espaa medieval. Otra tendencia, afirmada por lo menos a nivel
terico, fue la de liberar el acceso a la propiedad y hacerlo posible a todos los grupos
sociales. Es as que se pueden interpretar la supresin de la especificidad del "indio",
que se vuelve un hombre libre e igual a cualquier otro, y las numerosas leyes que
intentan organizar la entrega de tierras a los vecinos de los pueblos.

Vemos que el decreto del 13 de Julio de 1832 5 establece en su introduccin:

"Deseando promover la felicidad pblica, fomentando la industria rural: que se cren
propietarios que aumenten la riqueza agrcola del pas, que las costumbres se mejoren,
que las tierras tomen el valor del que hasta ahora carecen y que el Estado reparta las
ventajas que ellos le ofrecen. "Los Alcaldes Constitucionales repartirn las tierras de
labranza entre los vecinos de cada pueblo, para que se cultiven, sealando a cada uno
doscientas varas en cuadro. Desde este momento, la especificidad del rgimen de
tenencia de las comunidades indgenas desapareci. La comunidad indgena,
concebida como corporacin, o sea como una persona jurdica, se volvi un propietario
como cualquier otro.
El fracaso de la Federacin Centroamericana, tuvo como consecuencia que Nicaragua
se transformara en un Estado Independiente, y necesariamente tena que tener una
Constitucin Poltica, fue as que en el ao 1838,se aprob la Constitucin, en la que se
confirma la voluntad de privatizar las tierras ejidales y comunales. Es sin embargo a
partir de 1877 que estas formas de propiedad comenzaron a sufrir ataques ms
significativos, a pesar de que con anterioridad, las Constituciones de 1848 a1858
continuaron en el intento de liquidar a las Comunidades Indgenas. Sin embargo, fue
con la Constitucin de 1893 que en su artculo 54 se afirma que "son prohibidas las
vinculaciones y toda institucin a favor de manos muertas". En realidad, estos cambios
tenan como nico propsito servir los intereses de los grupos dominantes, tanto
conservadores como liberales, que necesitaban ampliar la tierra que controlaban no
solo para desarrollar nuevas plantaciones sino para bloquear el desarrollo de la
pequea produccin que competan directamente con ellos en cuanto a mano de obra.
La privatizacin de las tierras de las comunidades indgenas tena como primer
propsito la creacin de un "ejercito" de obreros a menor precio.

Decreto Legislativo del 13 de Julio de 1832, para que haya tierras comunes o ejidos en los pueblos del Estado.

4.5. La Propiedad
1979).

Durante la Dictadura Somocista (1937

Durante la Dictadura Somocista el presidente de Nicaragua Anastasio Somoza Garca 6

se enriqueci apropindose, de los bienes de los alemanes radicados en Nicaragua,
adems de otras mltiples propiedades agrcolas y urbanas urgiendo as como uno de
los principales exportadores de Nicaragua.
En los aos 60 surgieron movimientos campesinos en demandas de tierras,
especficamente en occidente, el gobierno de Somoza, con el fin de frenar la toma de
tierras funda el Instituto Agrario de Nicaragua (IAN), para evitar la toma de las fincas
productoras de algodn y son enviados miles de campesinos de occidente a la colonia
de Nueva Guinea, en donde mueren muchos campesinos a consecuencia
principalmente de cambio de clima, esto en virtud que la gran mayora de campesinos
desplazados provenan de climas clidos. El programa de tierras del IAN benefici a
dos mil quinientas familias y afect un rea de alrededor de cuarenta mil manzanas.

4.6. La Propiedad con el Triunfo de la Revolucin Sandinista (1979 1990).

Con el derrocamiento del rgimen Somocista en 1979, se inicia un fuerte proceso de
transformacin agraria, l cual se desarrolla a partir de una base legal que se expresa
en la promulgacin de la legislacin agraria. La reforma agraria revolucionaria, propuso
una acumulada lucha de militantes sandinistas y reformistas en el agro que tuvo como
tema central la lucha contra la burguesa latifundista inepta e improductiva, pero que a
su vez tena como poltica su voraz y agresiva animosidad de expansin en contra del
campesinado; los que eran sometido inclusive en condiciones de vasallaje, como una
Matilde herencia colonial: La Reforma agraria de Nicaragua mantuvo con su legislacin
6

Anastasio Somoza Garca, San Marcos, 1 de febrero de 1896, fue un poltico, militar, empresario, terrateniente y
dictador nicaragense, conocido por el nombre familiar Tacho, que fue titular de la presidencia de Nicaragua de 1937 a 1947 y una
segunda ocasin de 1950 a 1956, sumando en total diecisis aos de ejercicio pleno del cargo, adems de mantener un grupo de
gobiernos tteres entre sus dos perodos, sobre los cuales ejerci un poder dictatorial notorio. (hpp://es.wikipedia.org)

agraria, Ley de reforma agraria de 1981, cuando la propiedad en un 80% se

concentraba en manos de unos pocos.
La reforma Agraria beneficio a ms de 100,000 familia, con ms de 3.7 Millones de
manzanas de tierra de un total de ocho millones de superficie en fincas al inicio de la
revolucin, aumentndose como consecuencia, y comparativamente la productividad de
la tierra de un cuatro por ciento en la que se encontraba en tiempo de Somoza a un
44%, en tiempo de la Revolucin constituyendo una emancipacin socialista. En una
nueva oportunidad del gobierno revolucionario, correspondera una proteccin
ambiental, la soberana alimentaria, bajo la propuesta de una economa solidaria.

4.7. Concepto de derecho de propiedad

La propiedad es una realidad social, y el derecho de propiedad el conjunto de normas
aplicables a ella. Existen diferentes definiciones legales de la propiedad. El Cdigo de
Napolen la defini diciendo que es el derecho de gozar y disponer de la cosa de la
manera ms absoluta, con tal de que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes
o por los reglamentos.
Segn los tratadistas: La propiedad es el derecho que tiene cada uno de los
individuos de los que se compone una sociedad civilizada, sobre los bienes que
legtimamente ha sido adquirido.
Nuestra legislacin civil la define: La Propiedad es el derecho de gozar y disponer de
una cosa, sin ms obligaciones que las establecidas por las leyes. El propietario tiene
accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa y puede disponer de su propiedad sin
restriccin alguna mediante las distintas figuras o ttulos que establece la Ley. Arto
615C. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las
establecidas por las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla. (ASAMBLEA, CODIGO CIVIL DE NICARAGUA, 1904)

ART. 612 C. Son comunes las

cosas naturales o artificiales no apropiadas individualmente, de las cuales nicamente es permitido

aprovecharse, conforme a reglamentos administrativos, a los individuos comprendidos en cierta

circunscripcin administrativa, o que forman parte de determinada corporacin pblica. (ASAMBLEA,

CODIGO CIVIL DE NICARAGUA, 1904).

Nuestra Constitucin Poltica: Tiene elevado a rango constitucional el derecho de

Propiedad y lo define como el derecho individual de una persona o colectiva, que
cumple una funcin social y podr sufrir limitaciones en cuanto al disfrute, uso y
disponibilidad, sea por razones de seguridad, inters o utilidad pblica, inters social,
economa nacional, emergencia o calamidades nacionales, o cuando sea para fines de
Reforma Agraria, en Nicaragua no existe confiscacin, se reconoce las distintas
formas de propiedad; pblica, privada, asociativa, cooperativa y comunitaria, las que
debern ser garantizadas y estimuladas sin discriminacin, para producir riquezas todo
dentro de su libre funcionamiento y debe cumplir una funcin social.
La Ley especfica regula las formas de adquisicin de parte del Estado. Artculos: 44, 64,
89, 99, 103 y Captulo artos. 106-109. Segn lo establecido en nuestro Cdigo Civil la
propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las
establecidas por las leyes.

Captulo II Legislacin vigente, normas aplicables y leyes Relacionadas

materia de propiedad reformada

en

En el siguiente Captulo, se realiz el anlisis de los cuerpos legales relacionados con

la ley aplicada en los juicios en materia de propiedad, en los casos en los que existe
un Titulo otorgado por el Estado de Nicaragua 7. Mismo cuerpo legal, del que se vale el
Estado de Nicaragua, representado por la

Procuradura General de la Repblica,

conforme lo dispone la Ley No. 411 Ley Orgnica de la Procuradura General de la

Repblica,

en sus artculos 1 y 6, para intervenir en los juicios en donde son

demandados beneficiarios de leyes de propiedad o para corregir abusos cometidos por

supuestos beneficiarios, o para enfrentar demandas dirigidas en contra del Estado de
Nicaragua, en su calidad de Abogado del Estado.
7

Titulo otorgado por el Estado: Los otorgados bajo las leyes: 88, 86 85.

La importancia de conocer el cuerpo legal vigente a la problemtica de la propiedad, es

valerse del procedimiento especial que la ley establece para este tipo de juicios, en el
quehacer de los funcionarios de la Procuradura en representacin del Estado de
Nicaragua.
La Constitucin Poltica es la piedra angular en la regulacin legal del tema en
discusin y es de menos esperar al ser la norma superior.
La Constitucin Poltica de Nicaragua 8, desiderativamente garantiza el derecho de
propiedad y la constitucionaliza como principio con efectiva tutela dentro del
conglomerado de leyes que regula esta materia. La propiedad en nuestra constitucin,
Artculo 44 de la Constitucin la define como: Se garantiza el derecho de propiedad
privada de los bienes muebles e inmuebles y de los instrumentos y medios de
produccin. En virtud de la funcin social de la propiedad, este derecho est sujeto, por
causa de utilidad pblica o de inters social, a las Iimitaciones y obligaciones que en
cuanto a su ejercicio le impongan las leyes. Los bienes inmuebles mencionados en el
prrafo primero pueden ser objeto de expropiacin de acuerdo a la Ley, previo pago en
efectivo de justa indemnizacin. Tratndose de la expropiacin de latifundios, ojo: que
es esto? (ASAMBLEA, CONSTITUCION POLITICA DE NICARAGUA Y SUS
REFORMAS, 2014)

no la conceptualiza, sino que incorpora elementos al principio

garantista que armonizan sus fines, pero si, la restringe y limita su ejercicio.
El nmero de leyes ordinarias que bordean la propiedad, explican las razones de su
extensivo vigor de mucha sensibilidad social en su poca. Con la iniciativa y aprobacin
de la Ley N 2789, se pretenda recoger de forma armnica leyes que se subordinan
entre s, otras que se complementan y muchas guardan grado de supletoriedad a fin de
estructurar la exgesis jurdica de esta norma.

8
9

Reformas Publicadas en la Gaceta Diario Oficial nmero 32 del diez de febrero del ao 2014.

La Ley sobre Propiedad Reformada Urbana y Agraria, publicada en La Gaceta del 16 de diciembre de 1997. Esta provoco grandes
expectativas, ya que autorizo la permuta de propiedades y defini nuevos mecanismos de solucin, entre ellos el arbitraje, el trmite
conciliatorio y en su momento los Tribunales de la Propiedad.

Nuestro cdigo civil vigente de 1904 en el Arto. 6l5C, describe que La propiedad es el
derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas por
las leyes Claro ejemplo de restriccin, lo define la Ley del Medio Ambiente y
Recursos Naturales Ley N 217 Aprobada el 27 de Marzo de 1996 Publicada en La
Gaceta No. 105 del 6 de Junio de 1996, la que en su Arto.4 Inc. 5 expresa: El derecho
de propiedad tiene una funcin social-ambiental que limita y condiciona su ejercicio
absoluto, abusivo y arbitrario, de conformidad con las disposiciones de la presente Ley
y de las leyes ambientales especiales vigentes o que se sancionen en el futuro. La ley
especial relacionada, Ley N217, era necesario anticiparse aquella en particular, para
lograr destacar que la Ley N278, se enuncia como Urbana y agrarista; lo que crea un
nexo armnico, con la controvertida. Ley agraria de 1917 10, y su nico, vigente
Articulo.2. Publicada en la Gaceta N65 y 68 correspondiente a los das 30 de marzo y
3 de abril de 1917, respectivamente; regulacin de la materia agraria que no se
encontraba en el Cdigo Civil de reciente vigencia en la poca de1906. Y considerada
frmula legal que de forma ptrea ha quedado vigente el Artculo 2 de la ley de 1917,
sobreviviendo inclusive en su Ley de Reforma Agraria de 1952, publicada en la gaceta
N84 del 16 de abril de 1952 y en la Reforma Agraria N797 publicada en la Gaceta
N85 del 19 de Abril de 1963, inclusive en la vigente ley de reforma agraria N14
publicada en la Gaceta N8 del 13 de enero de 1986; que a su vez reformaba al
Decreto No. 782 "Ley de Reforma Agraria", publicado en La Gaceta, Diario Oficial No.
188 del 21 de agosto de 1981.
No sera posible hablar de la propiedad, sin que se exponga las diversas formas de
propiedad que estatuye el Arto.5 Cn, 89 Cn, 107 Cn y 180 Cn, por lo que declarado esto
por la constitucin, constituye hito histrico que se vea regulado por disposiciones infra
constitucionales que conceden explicacin en la existencia, ejemplo, en la Ley N445
aprobada el 13 de Diciembre del 2002 Publicado en La Gaceta No. 16 del 23 de Enero
del 2003; Ley De Rgimen De Propiedad Comunal De Los Pueblos Indgenas Y
Comunidades tnicas De Las Regiones Autnomas.10

Publicada en La Gaceta No. 65 del 30 de Marzo y No. 68 del 3 de Abril de 1917.

La Revolucin Popular Sandinista en Julio de1979 11, provoc muchas esperanzas en la

mayora de los nicaragenses: Paz, Libertad, igualdad y justicia social, ya que en el
Gobierno Somocista la propiedad estaba concentrada en unos cuantos y la esperanza
del pueblo era poder contar con un segmento de tierra donde cultivar y poder subsistir
ya no tener que trabajar para terratenientes o alquilar un pedazo de tierra.- eran sin
duda las aspiraciones ms sentidas del pueblo nicaragense.
Es por eso que el Gobierno Sandinista estableci dentro de su programa de Gobierno la
ejecucin de una reforma agraria que permitiera una redistribucin justa de la tierra a
partir de los bienes agrcolas y agro industriales confiscados a la familia Somoza, y
mediante una redistribucin de las tierras ociosas, todo encaminado a beneficiar a
amplios sectores campesinos pobres y alejados de sus lugares y medios naturales de
vida, ya fuera como efecto de la expansin de los cultivos de agro exportacin, como
vctimas del sistema de colonato o aparcera, practicados en las postrimeras de la
poca colonial, o bien en calidad de precaristas, que carecan de medios de
subsistencia.
Fue as que se comenz la entrega de importantes extensiones de tierra a colectivos de
campesinos siendo que la tierra estaba concentrada en manos de unos pocos dentro de
estos la Familia Somoza y sus allegados por lo que la mayora de tierras entregadas a
los campesinos provenan de las fincas confiscadas a estos conforme las disposiciones
de los Decretos N 3 y 38 dictados por la Junta de Gobierno de Reconstruccin
Nacional.
A partir de 1981, mediante la entrada en vigencia del Decreto Ley N 782, de 19 de julio
de 1981, se dio inicio a la reforma agraria, declarando sujetos a la aplicacin de esta ley
a aquellos propietarios que no trabajaran eficientemente la tierra o las dedicaran al
negocio de alquiler.

11

Se conoce como Revolucin Popular Sandinista o Revolucin Nicaragense al proceso abierto en Nicaragua entre julio de 1979
hasta febrero de 1990, protagonizado por el Frente Sandinista de Liberacin Nacional (llamado as en memoria de Augusto Csar
Sandino) que puso fin a la dictadura de la familia Somoza, derrocando al tercero de los Somoza, Anastasio Somoza Debayle,
sustituyndola por un gobierno democrtico de perfil progresista de izquierda.

Esta disposicin era aplicable a las propiedades que tuviesen una extensin mayor de
500 manzanas, en la regin del Pacfico, o mayores de 1,000 manzanas en otras
regiones.Con en el cambio del Gobierno Sandinista en 1990 12 surgieron otras leyes de carcter
social como la ley 85, 86, 88 y Decretos para regular los resultados de estas leyes.Dictndose el da veintisiete de Noviembre de 1997 la LEY SOBRE PROPIEDAD
REFORMADA URBANA Y AGRARIA Ley 278 misma que tiene por objetivo ordenar la
tenencia, ejercicio, cargas y extincin del derecho adquirido sobre bienes en posesin
del Estado, al amparo de o mediante: las leyes No. 85 y 86 del 29 de Marzo de 1990, la
Ley No. 88 de 2 de Abril de 1990; la Ley No. 209 "Ley de Estabilidad de la Propiedad"
de 30 de Noviembre de 1995, y la Ley de Reforma Agraria y sus reformas; los contratos
de venta o de promesa de venta, o de arriendo o administracin con opcin de compra,
celebrados entre la Corporacin Nacional del Sector Pblico con los antiguos
trabajadores de las Empresas Estatales, licenciados del Ejrcito, del Ministerio de
Gobernacin y desmovilizados de la Ex-Resistencia Nicaragense. Asimismo regula los
Asentamientos Humanos Espontneos que se hayan consolidado hasta el ao mil
novecientos noventa y cinco.
La Ley 278 Ley de Propiedad Reformada Urbana y Agraria tambin regula el ejercicio
de cualquier accin de los anteriores propietarios para reclamar la restitucin del bien o
el pago de la debida indemnizacin en su caso.
Esta es una ley especial con un trmite tambin especial, cuyo objetivo primordial es
que los conflictos de propiedad se resolvieran de una manera rpida tanto como para el
demandante como para el beneficiario y es en este Juicio especial que tiene una
intervencin obligatoria la Procuradura General de Justicia,

denominada as al

momento de su entrada en vigencia, hoy Procuradura General de la Repblica.Es por ello que en los juicios en los que se demanda la reivindicacin de una propiedad
o la nulidad de un Documento Pblico otorgado por el Estado de Nicaragua sea
12

Violeta Barrios Torres, ms conocida como Violeta Chamorro, (1929). Presidenta de Nicaragua desde 1990 hasta 1997.

Escritura Pblica o Solvencia de Revisin y Disposicin

13

la cual no acredita dominio

solo posesin del inmueble se tramitan por La Ley 278 Ley sobre Propiedad reformada
Urbana y Agraria la cual fue promulgada y aprobada por la Asamblea nacional el doce
de Noviembre de mil novecientos noventa y siete teniendo como propsito regular y dar
repuesta a aquellas personas que fueron afectadas por el Gobierno del Frente
Sandinista de Liberacin Nacional a los cuales se les indemnizo y los que no estaban
de acuerdo con la indemnizacin o no queran interponer un reclamo administrativo
recurran a la va judicial.Dichos Juicios se tramitan en general con el Cdigo de Procedimiento Civil teniendo su
ley especial que es la Ley 278 Ley de Propiedad Reformada Urbana y Agraria.Las leyes relacionadas con dicha ley o los juicios que deben tramitarse con la ley 278
son los juicios donde haya un ttulo otorgado al amparo de la ley 85, 86 y 88, en los que
se le deben dar intervencin obligatoria al Estado de Nicaragua representado por la
Procuradura General de la Repblica.El objetivo general de las leyes de propiedad era que todas las personas naturales y
jurdicas que estuvieran ocupando casas de habitacin propiedad del Estado y sus
instituciones al 25 de Febrero de 1990 pudieran obtener el derecho de propiedad
garantizado por el Estado.
En Julio de 1979 muchas propiedades urbanas y rurales pasaron a ser propiedad del
Estado por decretos confiscatorios y expropiatorios, reformas posteriores descartaron la
figura jurdica de la confiscacin, dejando solamente la de expropiacin en dos casos:
La que tena lugar de acuerdo con el Decreto N581 publicada en la Gaceta N78 del 11
de abril de 1961, conocida como Ley de Expropiaciones. Expropiacin por utilidad
pblica y expropiacin por inters social en ambos casos de expropiacin deba haber
una indemnizacin, pero si la persona era confiscada no haba indemnizacin.-

13

El documento que emita la Oficina de Ordenamiento Territorial confirmando la legitimidad de las adquisiciones de conformidad
con las citadas leyes, se llamar Solvencia de Ordenamiento Territorial (SOT). Habr dos clases de solvencias de Ordenamiento
Territorial: De Revisin y de Disposicin. (Arto. 6 y 7 de Decreto No. 35-91 del 19 de agosto de 1991 Creacin y funcionamiento de
la Oficina de Ordenamiento de la Oficina de Ordenamiento Territorial.)

Decreto 3: Es por medio del cual el Estado de la Repblica Nicaragua a travs de la

Procuradura General de Justicia, procedi a la intervencin y confiscacin de todos los

bienes de la familia Somoza, militares y funcionarios que hubiesen abandonado el pas
a partir de Diciembre de 1977 14, dicho decreto fue dictado en la coyuntura poltica del
pas siendo momentnea su aplicacin el cual ya est en desuso.Decreto No. 3815 Es una adicin al Decreto 3, tena por objetivo ampliar la facultades

conferidas en el Decreto 3 al Procurador General de Justicia, sealando que

comprendern tambin las de congelar o intervenir preventivamente cualquier
transaccin, bien o empresa de personas allegadas al somocismo, de quienes se haya
recibido denuncia o que por informaciones de la misma Procuradura, considere esta
prudente el aseguramiento preventivo de los mismos.Decreto 9716 Ley de Repartos intervenidos

Decreto por medio del cual se cre la

Oficina Nacional de Control, Supervisin y administracin de los Repartos

Intervenidos entendindose en ese momento para los efectos de esa ley como
Repartos ilegales toda litificacin o urbanizacin no aprobada de conformidad
con las leyes vigentes de la materia o que estando autorizados incurran en
contravencin es como no acatar las leyes, reglamentos y disposiciones vigentes
relativas a urbanizaciones y litificaciones, cuando sin causa justificada retrasen o
no continen los trmites de legalizacin, cuando no hicieren las obras de
infraestructura de ley o las ordenadas en los planos aprobados o las hagan
incompletas o defectuosas, cuando no rindieran la garanta establecida en el
artculo 5 de la Ley de Urbanizaciones.Decreto No. 76017

Apropiacin del Estado de los bienes abandonados:

Dictado el diecinueve de Julio de mil novecientos ochenta y uno, por medio de este
Decreto se consideraban abandonados y pasaban a ser propiedad del Estado todos
aquellos bienes muebles o inmuebles, ttulos valores y acciones de cualquier naturaleza
14

El Decreto 3 fue suspendido mediante el Decreto numero 172 publicado el veintiuno de Noviembre de 1979 que en su arto.1
estableca que se declaraba a partir de esa fecha la suspensin de la aplicacin del Decreto N 38 del 8 de agosto de 1979 que
aclaro y adiciono al Decreto nmero 3.
15
Publicado en la Gaceta el 3 de Agosto de 1979.
16
Publicado en La Gaceta No 18 del 26 de Septiembre de 1979
17
Publicado en La Gaceta No. 162, del 22 de Julio de 1981

de aquellos propietarios nicaragenses que se hubieren ausentado del pas y no

regresaban dentro de seis meses, conocida como la Ley de Ausencia.
Sin embargo no se consideraba como ausentes a los que acreditaban razones
justificadas para su ausencia y manifestaren en declaracin jurada no haber hecho
abandono de sus bienes.La declaracin de abandono se hizo por acuerdo que dictaba el Ministerio de Justicia,
los afectados por esta declaracin podan pedir revisin dentro del plazo de quince das
ante el Ministerio de Justicia.EL decreto 760 fue derogado por la Ley N 30 del 25 de Septiembre de 1987en base a
acuerdo firmado por el Gobierno de la Repblica de Nicaragua en Esquipulas II18,
suscrito en la ciudad de Guatemala el da siete de Agosto de mil novecientos ochenta y
siete por los Presidentes de la Regin.-

18

Acuerdo firmado por los Presidentes de las Repblicas de Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua y Costa Rica, reunidos
en la ciudad de Guatemala el 6 y 7 de agosto de 1987 en torno al plan de paz presentado por el Gobierno de Costa Rica,.-

Decreto N 782 Ley de Reforma Agraria:

Su objetivo fue la correcta distribucin de la

tierra afectando el latifundio ocioso y mal explotado; como lo expresa en uno de

los considerandos, fue publicada en La Gaceta No. 188 de 21 de agosto de
1981y por medio de esta se garantizaba la propiedad de la tierra a todos
aqullos que la trabajan productiva y eficientemente..,por medio de este decreto
se declaraban afectos a la Reforma Agraria todas aquellas propiedades ociosas
o deficientemente explotadas en manos de personas naturales o jurdicas que
eran propietarios de ms de 500y 1000 manzanas; o las que en la fecha de
emisin de dicha ley estuvieren dadas en arriendo o cedidas bajo cualquier otra
modalidad, tambin afectaba las tierras que al momento de su promulgacin no
estaban siendo trabajadas directamente por sus dueos si no por campesinos en
mediera, aparcera, colonato y precarismo u otras formas similares de
explotacin campesina, as como por cooperativas u otras formas asociativas;
exceptundose aquellos casos en que el propietario de la tierra tena en su poder
menos de 50 manzanas en los Departamentos de Chinandega, Len, Managua,
Masaya, Carazo, Granada y Rivas o menos de 100 manzanas en el resto del
pas; y las propiedades en abandono.

Mediante este Decreto se consideraban tierras ociosas aquellas aun cuando eran aptos
para el uso agrcola sus dueos no hubieren cultivado en los ltimos dos aos
consecutivos.Propiedades Deficientemente Explotadas:

Comprenda aquellas tierras a las que

su dueo no las explotaba debidamente o no las dedicaban para la

agricultura o las que las dedicaban para la crianza de ganado sin embargo
el total del ganado era muy poco llegando a tener una cabeza por cada dos
manzanas; las que no eran debidamente explotadas en sus recursos
naturales, aguas, suelos y dems recursos naturales as como las
propiedades en abandono.

Las propiedades con plantaciones permanentes donde no se realizan las labores

culturales indispensables para el mantenimiento de la misma.
Las propiedades agrcolas de cultivos anuales que eran descuidadas por sus dueos no
realizando las labores de preparacin de los suelos en la fecha oportuna o
interrumpiendo las labores de cuidado de los cultivos.Las propiedades ganaderas deterioradas por falta de mantenimiento de sus dueos,
cuyos y equipos y maquinarias se encontraban por falta de reposicin o mantenimiento
impedidas de desarrollar las labores agrcolas correspondiente exceptundose los
casos en que el descuido, o la no explotacin debida de la tierra ocurran por razones
no imputables a los propietarios.
La afectacin inclua todos los bienes vinculados a las propiedades afectas sean bienes
muebles, inmuebles o de cualquier otra ndole.
Decreto No. 89519 Ley de Expropiacin de tierras urbanas baldas:

Mediante este

Decreto, se dio la expropiacin de las tierras urbanas baldas que eran aptas
para el desarrollo urbano y los derechos conexos a dichas tierras. Para los
efectos considerndose tierra Urbana: La comprendida dentro del permetro que
para la expansin y desarrollo de los asentamientos humanos delimitara el
Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos.

Tierra Balda: Se consideraba la tierra que no tena construccin u otro uso permitido

o requerido por las regulaciones urbanas incluyendo el excedente ocioso del terreno
cuando el factor ocupacin total del suelo sea menor del veinticinco por ciento).
rea til: Se consideraba como til la que estaba libre de fallas geolgicas, cauces,

derechos de vas, servidumbre y pendientes mayores al quince por ciento.-

19

Publicado en la Gaceta No. 286 del 16 de diciembre de 1981

Factor de Ocupacin Total del Suelo: Es el porcentaje del rea til del lote, resultante de
dividir el rea total construida por dicha rea til.
Decreto No. 90320 Ley de expropiacin de predios baldos en el casco urbano del
centro de la ciudad de Managua.

Es por medio del cual se declaraba de

Utilidad Pblica y de Inters Social el Desarrollo del Casco Urbano Central de la

ciudad de Managua y por medio de este se expropiaba los predios baldos
ubicados dentro de los linderos sealados en el rea comprendida entre la 6a.
Calle por el Sur; la costa del Lago Xolotln por el Norte; la 16 Avenida por el
Oriente; y la 12a Avenida por el Occidente.
Igualmente se consideraban predios baldos, aquellos en que no haba ninguna
construccin o en el caso de existir estuviera en estado ruinoso o de abandono.
Decreto No. 92321 Ley de Titulacin de lotes en repartos intervenidos:

Facultaba al

Interventor General de Repartos Ilegales para que en nombre del notificador

compareciera ante el Ministerio de la Vivienda y Asentamientos Humanos a
otorgar la escrituras de dominio a favor de los poseedores de lotes en los
repartos intervenidos a que se refiere el Decreto No. 97 del 22 de septiembre de
1979
Ley de Repartos Intervenidos. Este Decreto estaba dirigido a beneficiar a los
sectores pobres de la poblacin que no contaban con una vivienda digna debido
a la pobreza que imperaba en el pas ya que la riqueza estaba concentrada en
manos de unos pocos o sea los gobernantes de turno es por eso que dicho
decreto beneficiaba a los poseedores que al 19 de julio de 1981 habitaban en
sus lotes y no tuvieren vivienda propia en la localidad tenan el derecho a que se
les otorgara un Titulo de propiedad, condonndoles el saldo pendiente de pago
cualquiera fuera su valor.

20
21

Publicado en La Gaceta No. 286 del 16 de diciembre de 1981

Publicado en La Gaceta N 16 del mes de enero de 1982

Los promitentes compradores que hubieren construido en lote y arrendaron el inmueble,

los que mantengan baldos sus predios y los que hubieren alquilado los predios baldos,
continuaran pagando con las mismas cuotas el saldo que les resulte con rebaja
estipulada por el Acuerdo Ministerial del 28 de septiembre de 1980 y a su debido tiempo
sern otorgados sus ttulos de acuerdo a las disposiciones y reglas generales.
Observamos que en esta ley, los derechos conferidos por los ttulos mediante ella
conferidos no son embargables, ni gravables; estableciendo que slo podan ser
transferidos a los herederos legtimos en caso de muerte o por acuerdo entre los
cnyuges de los compaeros en unin marital sin perjuicio de los hijos de ambos,
siempre contando con la autorizacin expresa de la oficina Nacional de Repartos
Intervenidos.
Se exceptuaban de la aludida disposicin, los embargos, gravmenes o trasferencias a
favor del Estado o sus instituciones, especialmente las que otorgan financiamiento para
la vivienda.
Decreto No. 117022 Aclaracin a los Decretos No. 3, 38 y 282:

Es por medio del cual

se aclaraban los Decretos Nos. 3, 38 y 282 en el sentido de que las

confiscaciones o afectaciones a que ellos se referan recaan nicamente sobre
los bienes adquiridos antes de la vigencia de dichos Decretos y por consiguiente,
los bienes que con posterioridad ingresaron o ingresaren al patrimonio de las
personas afectadas residentes en Nicaragua, no caan bajo la aplicacin de
dichas leyes.

22

Publicado en la Gaceta del 30 de Diciembre de 1982.-

Ley No. 14 Reforma a la Ley de Reforma Agraria 23:

Es por medio de la cual se

reforma la ley de Reforma Agraria en el sentido que esta garantizaba la

propiedad de la tierra a todos aquellos que la trabajaban productiva y
eficientemente. Y se podan declarar afectas a la ley de Reforma Agraria: las
propiedades en abandono, las ociosas, las deficientemente explotadas, las
dadas en arriendo o cedidas bajo otra cualquier modalidad y las que no estaban
siendo trabajadas directamente por sus dueos sino por campesinos en
mediera, aparcera, colonato y precarismo u otras formas de explotacin
campesina; as como por cooperativas o campesinos organizados bajo cualquier
otra modalidad asociativa. No comprendiendo aquellos casos en que el
propietario de la tierra tena menos de 50 manzanas o menos de 100 manzanas.
Se consideraban como pertenecientes a una misma persona natural las propiedades
que haban sido transmitidas entre cnyuges o entre stos e hijos y hermanos
actualmente dependientes.
Para efectos de la referida Ley se consideraban:
Propiedades en abandono : Aquellas propiedades en donde existan plantaciones
permanentes y los dueos no realizaban las labores culturales las propiedades con
plantaciones permanentes donde no se realizan las labores culturales necesarias para
su mantenimiento.
Las propiedades agrcolas de cultivos anuales donde por dos ciclos agrcolas
sucesivos, no se realizaban las labores de preparacin de los suelos en la fecha
oportuna o se interrumpan el cuido de los cultivos.
Las propiedades ganaderas que al momento de la promulgacin de dicha ley se
encontraban en proceso de deterioro por falta de mantenimiento de cercas y potreros, o
por franca disminucin de su hato ganadero.
Las propiedades cuyos equipos y maquinarias se encuentran, por falta de reparacin o
mantenimiento, impedidas de desarrollar las labores agrcolas correspondientes. Se
23

Publicado en La Gaceta No. 8 del 13 de Enero de 1986

exceptan los casos en que las situaciones descritas en los incisos anteriores ocurran
por razones no imputables a los propietarios.
Propiedades ociosas: Aquellas cuyas tierras, siendo susceptibles de uso agrcola o
ganadero, hayan permanecido incultas durante los ltimos dos aos consecutivos.
Propiedades Deficientemente explotadas: Aquellas en que la extensin cubierta de
plantaciones permanentes, pastos naturales o artificiales, o utilizadas para cultivos
estacionales, corresponda a menos del 75% de la superficie apta para agricultura o
ganadera. No se considerarn para la determinacin de superficie total, las reas
destinadas expresamente a la explotacin o reserva forestal;
2) Las propiedades ganaderas que tuvieran menos de una cabeza por cada dos
manzanas en las regiones II, III, IV y VI, y menos de una cabeza por cada tres
manzanas en las restantes regiones y zonas del pas.
3) Aquellas explotadas inadecuadamente, ya sea el suelo, las aguas y dems recursos
naturales.-

Ley No. 85 Ley de Transmisin de la propiedad de viviendas y otros inmuebles

pertenecientes al Estado y sus instituciones 24.

El espritu de esta ley era

beneficiar a todas las personas que de forma legal estaban ocupando bienes
inmuebles pertenecientes al Estado al 25 de Febrero y que en esa fecha no
tuvieren otro inmueble existan categoras de pago segn el tamao del
inmueble.

Fue dictada con el fin de contribuir al orden social, la reconciliacin nacional y la

tranquilidad de los hogares nicaragenses, por medio de esta Ley el Estado
24

Publicada en La Gaceta No. 64 de 30 de marzo de 1990

garantizaba el derecho de Propiedad a todo Nicaragense que, al 25 de Febrero del

corriente ao, ocupaba por asignacin, posesin, arriendo o cualquier forma de
tenencia, casas de Habitacin propiedad del Estado y sus Instituciones, tales como
Sistema Financiero Nacional, Banco de la Vivienda de Nicaragua, entes autnomos,
organismos Descentralizados, empresas propiedad del Estado y gobiernos municipales.
Igualmente por medio de la referida ley el objetivo del Estado era garantizar el derecho
de propiedad a las personas Jurdicas que por su funcin social, ocupaban por
asignacin, posesin, arriendo o cualquier forma de tenencia, casas propiedad del
Estado y sus Instituciones, tales Como Sistema Financiero Nacional, Banco de la
Vivienda de Nicaragua, entes Autnomos, organismos descentralizados, empresas
propiedad del Estado y Gobiernos Municipales.
Para los efectos de la esta Ley, se entendan que eran propiedad del Estado, o de las
Instituciones mencionadas no slo los inmuebles que se encontraban en proceso de
inscripcin o pendiente de algn trmite o proceso administrativo, legal, judicial o en
cualquier otra forma pendientes de legalizacin,
As como los que el Estado administrare con nimo de dueo; stos ltimos quedaban
Expropiados por ministerio de la referida ley.Dicha ley fue dictada debido a la coyuntura poltica en mil novecientos noventa teniendo
en ese ao su mayor auge y aplicacin encontrndose en la actualidad casi en desuso
pero manteniendo su vigencia.La ley 85 estipulaba que las personas expropiadas tenan derecho a recibir una
indemnizacin por parte del Estado igual al avalo catastral al momento del reclamo
con este fin el Estado cre un fondo de Compensacin a travs del Ministerio de
Finanzas, ante quien los Interesados interponan sus reclamos.Ley N 86 Ley especial de legalizacin y viviendas y terrenos: 25 Esta Ley

tena como objetivo proteger a las personas naturales que al 25 de Febrero de 1990
25

Publicada en La Gaceta Diario No. 66 del tres de Abril de 1990

hubiesen estado ocupando al menos con un ao de anterioridad algn lote de terreno

urbano perteneciente al Estado o sus instituciones.
Esta ley tambin inclua lo que se conoci como Repartos Intervenidos que eran
litificaciones en zonas urbanas que hubieran o no cumplido los requisitos legales por
tales fines, teniendo un gran trasfondo social el cual era otorgar de una vivienda digna
en calidad de dueo a aquellos sectores ms vulnerables de la poblacin que haban
recibido dichos lotes en asignacin pero no tenan un ttulo de dominio.Fue dictada con el objetivo de beneficiar a un gran sector de la poblacin que tenan un
lote de terreno pero no contaban con un ttulo del mismo, que ocuparan el lote de
terreno con la finalidad de construir en ellos sus viviendas mediante la asignacin por el
Estado, sus Instituciones, tales como: Sistema Financiero Nacional, Banco de la
Vivienda, Entes Autnomos, Organismos descentralizados, empresas propiedad del
Estado y Gobiernos Municipales, en repartos que fueron afectos por la Ley de Repartos
ilegales, Urbanizaciones progresivas o en barrios populares consolidados y que an no
haban recibido un Ttulo de propiedad que se pudiera inscribir en los Registros
Pblicos, adquiran por esta Ley el derecho de propiedad, valiendo la posesin del
Inmueble por Ttulo.Se consideraban tambin como bienes del Estado los que haban sido administrados
por el Estado con nimo de dueo, todo los cuales quedaban expropiados por
ministerio de dicha ley.La Municipalidad tena la obligacin de realizar los estudios necesarios para el
cumplimiento de los requisitos legales para el deslinde de los Lotes y deban otorgar a
los interesados Ttulos de Dominio, rigindose por lo dispuesto en la Ley de Titulacin
de Lotes de Repartos Intervenidos.
Las personas naturales o jurdicas cuyos bienes haban sido administrados por el
Estado con nimo de dueo, y que fueron expropiados para dar Cumplimiento a la ley

85 tenan derecho de recibir una indemnizacin igual al avalo catastral del inmueble
afectado presente Ley, tendrn derecho a recibir una indemnizacin igual al avalo
catastral del inmueble afectado al momento de presentarse el Reclamo. El Estado
crear un Fondo de Compensacin a travs del Ministerio de Finanzas, ante quien los
interesados debern presentar sus reclamos.
Ley N 88 Ley de proteccin a la propiedad agraria: 26

Esta ley tena como objetivo

legalizar el acceso a la tierra iniciado en 1979 con la Reforma Agraria, garantizar

los derechos adquiridos sobre la propiedad de la tierra a todos los sectores ms
necesitados que haban sido beneficiados por la reforma agraria siendo
necesaria ya que el Gobierno sandinista no haba otorgado a todos los
beneficiarios los ttulos que amparaban su propiedad y dems derechos
adquiridos.

De conformidad con lo establecido en el Arto. 103 de la Constitucin Poltica, el Estado

garantiza plenamente los derechos adquiridos, sobre la propiedad. De la tierra al
campesinado, productores individuales, cooperativas, comunidades Indgenas y de la
Costa Atlntica.

Los ttulos de Reforma Agraria, provisionales o definitivos .

Concepto de

Ttulo de Reforma Agraria, sealando que a la fecha de promulgacin de la referida Ley,

estos constituyen el instrumento legal que les otorga de manera gratuita la propiedad de
la tierra y el derecho de poder ejercer la plena Disposicin del dominio y posesin. En
consecuencia, podan venderla, cederla, traspasarla, heredarla y efectuar cualquier
otro tipo de enajenacin, que ellos quisieran, es decir podan disponer libremente de la
propiedad otorgada, sin restriccin alguna tal y como lo dispone la legislacin civil.

26

Publicado en La Gaceta No. 68 de 5 de abril de 1990

Siendo estas tres leyes de gran inters de los posteriores decretos dictados por los
gobiernos siguientes en lo relativo al proceso de revisin de confiscaciones y de
revisin y revalidacin de los ttulos obtenidos mediante estas tres leyes.Constituyen la base de las leyes 209 y 278 que establecieron disposiciones y
procedimientos sobre la propiedad urbana y rural.Decreto Ley 11-9027

Mediante el cual fue creada la Comisin Nacional de Revisin de

Confiscaciones (CNRC), cuya funcin principal era la de revisar todos los casos
de confiscaciones ejecutadas durante el gobierno sandinista bajo las leyes y
decretos confiscatorios, expropiatorios o de reforma agraria que hubieran privado
de sus bienes, derechos y acciones a personas naturales o jurdicas.

La funcin de la Comisin era revertir todo el proceso de entrega de propiedades tanto

urbanas como rurales ya que todos los sectores menos privilegiados, la cual est
integrada por el Procurador General de Justicia y por cuatro personas designadas
directamente por el Presidente de la Repblica entre personas de reconocida
honestidad, integridad y Solvencia moral, quienes tomaron posesin ante el mismo.
Esta Comisin qued facultada para proceder a la revisin de todas las confiscaciones
ejecutadas por el Gobierno

precedente bajo las leyes y decretos confiscatorios,

expropiatorios o de Reforma Agraria y los que de una u otra forma privaron de sus
bienes, derechos y acciones a personas naturales o jurdicas; respetando los derechos
de los campesinos, de las cooperativas que cumplan su funcin social y econmica y
de las personas menos privilegiadas.
El artculo 2, del Decreto establece que

La Comisin Nacional de Revisin ser

presidida por el Procurador General de Justicia y que funcionar en la Procuradura

General y tendr todas las facultades para solicitar de cualquier institucin del Estado o
privada, con carcter de urgencia cualquier informacin adicional que para un completo

27

Publicado en La Gaceta No. 98 de 23 de mayo de 1990.-

conocimiento del asunto requiera. Cualquier negativa del funcionario a prestar

cooperacin, puede ser sancionada por la va gubernativa.
Autorizando a las Oficinas de las Procuraduras Departamentales, para recibir las
solicitudes y en el caso del Departamento de Managua, le corresponda al Procurador
General de Justicia establecer

las oficinas que estimara conveniente, para una

eficiente recepcin de las solicitudes.

Decreto No. 23-9128.

Mediante el referido Decreto, se mantena

en vigencia el Decreto 11-90, en todo

aquello que no hubiera sido afectado por la Sentencia No. 27 de Inconstitucionalidad

Parcial, dictada por la Excelentsima Corte Suprema de Justicia a las ocho y treinta
minutos de la maana del da 17 de Mayo de 1991.
Por medio de este Decreto se dejaba sentada la voluntad del Gobierno de devolver lo
Injustamente quitado, o de reconocer el valor de los bienes a sus anteriores dueos, Si
no fuere posible la devolucin.
En el Artculo 3.-

Refiere que se respetan y ms an

confirman todas las

devoluciones y entregas fsicas de bienes del Estado ya cumplidas, siempre y cuando

se

hayan

efectuado

por autoridad

competente,

observndose

los requisitos

establecidos para ello en las disposiciones vigentes del Decreto 11-90, y siempre que
no afecte derechos de terceros.
Las personas a quienes la Comisin Nacional de Revisin, hubiere acordado
devolverles bienes reclamados y no se les haya entregado, debern presentarse a la
Procuradura General de Justicia para que se les sealara la entidad estatal encargada
de determinar la viabilidad de su devolucin y la entrega o valorizacin de los bienes,
segn fuera el caso, y as proceder al traspaso legal o pago de los mismos.Decreto No. 35-91 Mediante el cual fue creada y entr en funcionamiento la Oficina

de Ordenamiento Territorial (O.O.T), que se llamaba La Oficina, era una dependencia

28

Publicado en La Gaceta No. 100 del 3 de junio de 1991

del Ministerio de Finanzas, y tena incidencia a nivel Nacional cuyo objetivo principal era
coadyuvar en el ordenamiento de la propiedad inmueble al tenor de las leyes vigentes.
Esta Oficina tena a su cargo, principalmente, la revisin de las adquisiciones o
traspasos de inmuebles efectuados al amparo de las Leyes 85 y 86, aprobadas por la
Asamblea Nacional el da 29 de marzo de 1990, as como los casos de Asignaciones
con ttulos de propiedad emitidos dentro del concepto de la Reforma Agraria, cuyos
beneficiarios hubiesen entrado en posesin efectiva de las tierras entre el 25 de
Febrero de 1990 y el 25 de Abril de ese mismo ao.
La Oficina de Ordenamiento Territorial29 revisaba en cada caso si la adquisicin cumpla
con los requisitos establecidos en la respectiva Ley.
Si la Oficina encontraba que la adquisicin o traspaso se ajustaba a los requisitos
establecidos en la respectiva Ley, ya fuese Ley No. 85 u 86 segn se trate de vivienda
o lote, emita la Solvencia de Revisin y Disposicin, conforme lo dispuesto en el
artculo 8 del aludido Decreto.
Si la Oficina encontraba que la solicitud no llenaba tales requisitos o bien si existan
dudas al respecto, entonces se abstena de emitir la Solvencia

e informaba al

Procurador General de Justicia. En este caso, el Procurador quedaba autorizado para

iniciar las acciones Judiciales ya sea penal o civil, con el fin de obtener la declaracin
de nulidad de la enajenacin, la restitucin del inmueble.
Conforme lo dispuesto en el Artculo 11 del Decreto,

si el interesado, ya sea el

adquirente original o un posterior adquirente, que no Solicitaba la Solvencia de Revisin

dentro del plazo establecido, se daba la presuncin que la adquisicin original no
llenaba los requisitos establecidos en la Ley Respectiva, teniendo las consecuencias
que le fuera denegada, siendo objeto de enfrentar proceso en la va judicial.
Correspondindole a la Procuradura General de Justicia, hoy PGR, en base al informe
29

Creada mediante DECRETO NO. 35-91 del 19 de agosto de 1991 publicado en La Gaceta No. 157 del 23 de agosto de
1991uyo objetivo principal era coadyuvar en el ordenamiento de la propiedad inmueble al tenor de las leyes vigentes. Teniendo a su
cargo principalmente, la revisin de las adquisiciones o traspasos de inmuebles efectuados al amparo de las Leyes 85 y 86; as
como los casos de asignaciones con ttulos de propiedad emitidos dentro del concepto de la Reforma Agraria, cuyos beneficiarios
hubiesen entrado en posesin efectiva de las tierras entre el 25 de Febrero de 1990 y el 25 de Abril de ese mismo ao

suministrado por la OOT, iniciar las acciones legales pertinentes demandando dejar sin
efecto

la

Adquisicin

traspaso

verificado,

debiendo

adems

deducir

las

responsabilidades civiles y penales correspondientes y la presuncin de que no se

trataba de un adquirente de buena fe.

De esta forma la Procuradura, pasaba de ser

abogada del Estado, para de alguna manera convertirse en Abogado de los antiguos
propietarios, ya que una vez recuperados los inmuebles los devolva a sus dueos.
Decreto No. 36-91Decreto Ley impuestos sobre bienes inmuebles 30: Decreto que

gravaba los bienes adquiridos mediante la Ley No. 85, estableca que los inmuebles
cuya rea construida mayor de 100 Mts., adquiridos directamente del Estado, de alguna
de sus instituciones o de las Municipalidades de conformidad con la Ley 85, estarn
afectos a un impuesto igual al 100 % de su valor catastral, actualizado a la fecha en
que se efectu el pago. El que sera exigible al momento de efectuar la transferencia
de dominio, constitucin de otro derecho real, sobre el inmueble o de cualquier forma se
grave o arriende o en general se ponga a disposicin de otra persona en carcter de
mero tenedor, el cual se paga en una sola ocasin por cada inmueble.

Este pago de

impuesto constitua uno de los requisitos para la obtencin de la Solvencia de Revisin.

Decreto No. 51-92 Decretos Ley Creacin de la Oficina de Cuantificacin de

Indemnizaciones.31

Mediante el cual se cre la Oficina de Cuantificacin de Indemnizacin que en lo

sucesivo Podr designarse simplemente por la sigla O.C.I, como una dependencia del
Ministerio de Finanzas, con incidencia a nivel nacional, con sede en la ciudad de
Managua.
La mencionada Oficina tena como objetivo principal la valoracin y cuantificacin de los
bienes reclamados por particulares anta la Procuradura General de Justicia de

30
31

Publicado en La Gaceta No. 158 del 26 de agosto de 1991

Aprobado el 30 de Septiembre de 1992, Publicado en La Gaceta No. 187 del 30 de Septiembre de 1992

conformidad con el Decreto 11-90 y sus reformas, que obtenan una resolucin
favorable de indemnizacin de la Comisin Nacional de Revisin de Confiscaciones.
Acuerdo Presidencial No. 248-92:32

Mediante este acuerdo Presidencial se instrua a la Comisin Nacional de Revisin,

para que resolviera favorablemente todos los reclamos presentados en tiempo ante la
Procuradura General de Justicia, dentro del Espritu del Decreto 11-90 y sus reformas.
Se exceptuaban aquellos casos de reclamos por aplicacin de los Decretos 3 y 38, los
que quedaban sujetos a revisin por dicha Comisin.
Decreto No. 56-92 Decreto Ley Creacin del Sistema de Compensacin por medio
de bonos:33

Por medio del cual se cre el Sistema de Compensacin por medio de Bonos, para
compensar el valor establecido segn los procedimientos del Decreto 51-92 de los
bienes Patrimoniales, indebidamente apropiados o confiscados por el Gobierno del
Frente Sandinista, cuando fuera imposible su devolucin.
El Sistema de Compensacin: Consista en la emisin de Bonos de Pago por el
Ministerio de Finanzas, Ttulos de Valores con las siguientes particularidades:
a. Ttulos a la orden transferibles por simple endoso.
b. Sujetos a la clusula de Mantenimiento del valor en relacin al dlar de los Estados
Unidos de Norteamrica, a la tasa oficial de cambio, conforme lo permite el Arto. 16 de
la Ley Monetaria, Decreto Ley No. 1-92 del 6 de enero de1992.Ley N 180 Ley especial de valorizacin de bonos de pago por indemnizacin 34:

Por medio de esta ley se modificaba las caractersticas de los Bonos de Pago por
Indemnizacin, emitidos o por emitirse por el Estado, conforme el Sistema de
32

Publicado en La Gaceta No. 177 del 16 de Septiembre de 1992

Aprobado el 15 de Octubre de 1992, Publicado en La Gaceta No. 198 del 16 de Octubre de 1992.
34
Publicada en La Gaceta No.141 del 28 de Julio de 1994.
33

Compensacin establecido en el Decreto Presidencial No. 56-92 del 15 de octubre

de1992, publicado en La Gaceta, diario Oficial No. 198, del 16 de octubre de 1992 y los
Acuerdos Ministeriales del Ministerio de Finanzas No. 20-93 del veinticuatro de
Septiembre de 1993 y No. 33-92 del treinta de noviembre de 1992, con el propsito de
elevar la valorizacin de dichos Bonos.
Los Bonos de Pago por Indemnizacin que en dicha Ley se denominaban simplemente
Bonos, eran Ttulos Valores con las siguientes Particularidades:
1.- Ttulos a la orden transferibles por el simple endoso.
2.- Sujetos a la clusula de mantenimiento de Valor en relacin al Dlar de los Estados
Unidos de Amrica, a la tasa Oficial de Cambio, conforme lo permite el Arto. 16 de la
Ley Monetaria, Decreto Ley No. 1-92 del 6 de enero de 1992.
3.- Fraccionamiento en denominaciones de diez mil crdobas como mximo;
4.- Con un plazo de vencimiento de quince (15) aos. Estableca

la cancelacin del

principal en cinco pagos iguales que empezaran en el ao onceavo, concluyendo en

el ao quinceavo.
5.- Con una tasa de

inters

del tres por ciento (3%) anual capitalizables para los

primeros veinticuatro meses de emitido en Bono de Indemnizacin; del cuatro y medio

por ciento (4.5%) anual, para los siguientes cinco aos y del cinco por ciento (5%) para
el resto del plazo hasta el vencimiento.
Los intereses correspondientes a los primeros cuatro semestres (24 meses), se
capitalizarn al principal para ser cancelados en partes iguales en los ltimos cinco
aos del plazo de los Bonos.
A partir del mes de treinta de emitidos, inclusive, se pagarn los intereses en forma
semestral calculados sobre la suma del principal y los intereses capitalizados durante
los primeros 24 meses.

a.-Los intereses a pagarse semestralmente, a partir del mes treinta de la fecha de

Emisin, se pagaran conforme lo sealado en el artculo 13 de la Ley No. 611.El
Ministerio de Finanzas quedaba facultado para establecer los mecanismos y los
instrumentos

financieros

que

facilitaran

la

cancelacin

de

los

intereses

correspondientes.
b.- Los Bonos y sus intereses gozaban de exoneracin fiscal.
c.- Estaba respaldados por los activos del Estado.

Captulo III. Intervencin del Estado en los juicios de propiedad

JUICIOS DE PROPIEDAD:

Lo primero que viene a la mente de cualquier nicaragense cuando escucha la palabra

propiedad, es conflicto, juicio, demanda, derechos, litigio, y cualquier otro sinnimo que est
relacionado con disputa y proceso judicial. Lamentablemente el tema de propiedad es algo
que aunque el gobierno est haciendo todos los esfuerzos para regular, ordenar y brindar
seguridad jurdica sobre la propiedad a los diferentes sectores, es todo un reto, en el que
con esfuerzo de cada una de las instituciones involucradas se ir logrando.
Nos preguntamos por qu el tema de propiedad, an y cuando ha sido el foco de atencin
de los diferentes gobiernos, es tan difcil de resolver, algunos sectores que de cierta manera

estn relacionadas con este tema, refieren que todo se debe a los abusos que sobre el tema
se han cometido, otros hablan de desconocimiento sobre las leyes que regulan esta materia
y otros sectores sealan que todo se debe a la retardacin de justicia en Nicaragua, lo que
consideramos que es un enfoque un tanto timorata, ya que segn el Diccionario de
Cabanellas, Retardacin de justicia, no es ms que el acto por el cual los funcionarios que estn a
cargo de manejar un proceso judicial, entran en dilaciones indebidas "y no pueden concluir el mismo
en el tiempo que debera tramitarse" (Cabanellas De Torres) citar al pie de pagina?, con lo cual se

delimita la responsabilidad a un sector, en este caso al Poder Judicial, opinin que no

compartimos, puesto que el tema de propiedad, va ms all, e involucra a los diferentes
poderes del Estado, Poder Ejecutivo, Legislativo y la sociedad en su conjunto.
Para ahondar sobre el tema de propiedad y los conflictos que se generan alrededor de esta
materia, consideramos de suma relevancia remontarse a los hechos histricos, sociales y
polticos que condicionaron el surgimiento de esta compleja problemtica, hacer una
retrospectiva al estudio y anlisis de una Ley, que surgi en un momento en el que
Nicaragua estaba atravesando una transicin, etapa de la historia en la que existan choques
de pretensiones sobre la propiedad de la tierra, que generaron conflictos complejos.
Segn diversos clculos, en 1990, alrededor del 40% de las tierras de Nicaragua estaban en
litigio. Dichos conflictos enfrent a pobladores de todos los estratos sociales y polticos:
gente de bajos recursos contra acaudalados terratenientes; colectivos pobres de diferentes
sensibilidades polticas; y lites tradicionales contra nomenclatura nacida durante el gobierno
sandinista. As pues, la extensa red de actores sociales y polticos presentes en el conflicto
de la tierra en Nicaragua supuso un nudo gordiano donde todo el mundo estaba implicado:
las centrales sindicales, diversos gremios de agricultores y ganaderos, el Movimiento
Comunal las organizaciones de desmovilizados del Ejrcito Popular Sandinista y de la
Resistencia Nicaragense, la patronal (COSEP) 35, y las lites nicaragenses afincadas en
Nicaragua y en Miami.

35

Consejo Superior de la Empresa Privada.

En la bsqueda de una solucin exhaustiva a la problemtica

y conflictos de la

propiedad en el ao de 1995 se aprueba Ley 209 Ley de Estabilidad de la

Propiedad36

reglamentada en Enero de 1996; en sta el derecho de propiedad se

consideraba como pieza principal para el funcionamiento de la sociedad y que para

lograr este funcionamiento armnico se deba basar en titular a los legtimos
beneficiarios de la Reforma Agraria y Urbana; la correccin y castigo de lo que se
consideraba abuso a personas privadas y del mismo Estado; as como la devolucin de
las propiedades a sus dueos originales o la justa indemnizacin cuando fuera posible.
La ley 278 Ley de Propiedad Reformada Urbana y Agraria en su articulo 108 37
estableci que se derogaba la Ley 209 "Ley de Estabilidad de la Propiedad", salvo lo
dispuesto en sus Artculos 20, prrafo tercero, parte final, sobre Clubes Sociales, 22, 23
y 24, sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles y 46 de la misma Ley.
Dentro de este contexto, surge la ley 278 Ley Sobre Propiedad Reformada, Urbana y
Agraria, con la que se pretenda ordenar los conflictos de propiedad.
Tomando en consideracin la situacin de la propiedad en esta etapa de la historia de
Nicaragua; mediante el presente trabajo se hizo un anlisis de la Ley No. 278, sus alcances
y espritu de la misma, y sobre todo preponderarlos efectos y el por qu la obligatoriedad de
la intervencin del Estado de Nicaragua en los procesos judiciales establecidos en esta ley
especial.
La doctrina de la Ley 278 Ley Sobre Propiedad Reformada Urbana y Agraria

38

, en lo

sucesivo, solo ley 278, expresa una magnitud de garantas mnimas al rgimen de propiedad
previsto en nuestra carta magna, convirtindola en una ley con celeridad y doble instancia,
sin el ulterior recurso extraordinario de casacin. Ha resultado que la prctica forense
tradicionalista ha desmotivado la ejecucin ostensible de la ley para dilucidar los asuntos
36
37

Gaceta 227 del 01 de Diciembre de 1995.-

Artculo 108 En todo lo que no se oponga a la presente Ley, regirn las disposiciones contenidas en los Decretos 35-91, 36-91 y
51-92 y las Leyes 14, 180 y se deroga la Ley No. 209 "Ley de Estabilidad de la Propiedad", salvo lo dispuesto en sus Artculos 20,
prrafo tercero, parte final, sobre Clubes Sociales, 22, 23 y 24, sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles y 46 de la misma Ley.
38

Ley No. 278 Ley Sobre Propiedad Reformada Urbana y Agraria, publicada en la Gaceta Diario Oficial N239 del 16 de
diciembre de 1997.

mediante esta ley especial y trasladarlo a la jurisdiccin ordinaria; quizs sea por la
esperanzadora gratitud del tiempo que ofrece el recurso extraordinario de casacin, ante una
posible negociacin sobre el asunto, u otras situaciones que lleve a unas de las partes a
desistir, abandonar la litis, o bien asegurarse una reversin del fallo por el intrincado recurso
de filigrana que constituye el recurso extraordinario de casacin.
La casustica y la estadstica deberan de determinar que los asuntos originados por
conflictos de propiedad inmueble intervenida jurdicamente o de hecho en los aos 80 e
inicio de los 90 comprendidos en la reforma social de la propiedad, que se abrigan
procesalmente bajo juicios ordinarios, pertenecen o deberan de judicializarse por la ley
especial 278 pues en ella converge el reconocimiento de derechos de beneficiarios de leyes
de propiedad reformada y de los anteriores propietarios que presentaron reclamos por haber
sido afectados en sus derechos por las distintas leyes de inters social que entraron en vigor
desde 1979 hasta el periodo de la transicin de gobierno en 1990.
En diciembre del ao 1997, entr en vigencia la Ley 278 Ley Sobre Propiedad, Reformada,
Urbana y Agraria, Ley que es presentada como la salvacin y llave mgica que pondra
colofn a la alta conflictividad por la tenencia y dominio de la propiedad en Nicaragua. No
obstante para un sector de la ciudadana se trataba de una trampa para despojar de sus
derechos a los legtimos beneficiarios que formalizaron legalmente sus derechos hasta el
momento de la transicin en el ao 1990.
La Ley No. 278 deja definida expresamente que su

naturaleza jurdica

es de inters

social39. Esta Ley en su artculo 107 tambin recoge el espritu de las normas que dio origen
a la regulacin primitiva de la propiedad reformada, de manera que esta impregnada en su
quehacer por los derechos adquiridos bajo las leyes de orden social tales como ley 85 Ley
de Transmisin de la Propiedad de Viviendas y Otros Inmuebles Pertenecientes al Estado y
sus Instituciones,40 86 Ley Especial de Legalizacin de Viviendas y Terrenos
39

41

y 88 Ley

Artculo 44 de la Cn. En virtud de la funcin social de la propiedad, este derecho est sujeto por causa de utilidad pblica o de
inters social, a las limitaciones y obligaciones que en cuanto a su ejercicio le impongan las leyes.
40
Aprobada el 29 de marzo de mil novecientos noventa, publicada el 30 de Marzo de 1990,,,,,, en La Gaceta Diario Oficial No. 64
41
Aprobada el 29 de marzo de mil novecientos noventa, publicada el 03 de abril de 1990 en La Gaceta Diario Oficial No. 66.

de Proteccin a la Propiedad Agraria42, que es de inters del Estado de Nicaragua, que

todas estas leyes y dems situaciones jurdicas que expone el Arto.1 de la Ley N278, que
generaron derechos y beneficios, as como reclamos de antiguos propietarios de bienes
inmuebles en donde se cometieron injusticias, se resuelvan con equidad. Al respecto nuestra
constitucin poltica advierte que es inters social, en el Arto.44 Cn., dice: En virtud de la
funcin social de la propiedad, este derecho est sujeto, por causa de utilidad pblica o de
inters social Adems de la ley N 278, el inters social del que hace uso el Estado de
Nicaragua sobre un bien, lo tiene regulado en el artculo de la ley de Expropiacin 43; en
virtud del principio del respeto a la propiedad privada y sus diferentes formas de existencia.

PRETENSIONES Y DEMANDA.

La ley tiene una aplicacin dialgica que corresponde a unas disposiciones jurdicas de
carcter sustantiva y las otras de naturaleza procesal. Siendo el propsito de sta ley
hacer converger las leyes No. 85 y 86 y la Ley de Reforma Agraria Ley N 88 que
beneficiaron a la poblacin y sus mltiples implicaciones que generaron situaciones
jurdicas entre particulares y el Estado, tal como lo dispone el Arto.1 de la Ley N278. La
presente ley, regula los litigios en un juicio o proceso sumario en el que se dilucidan las
litis entre los antiguos propietarios y beneficiarios, conforme el arto.934Pr: los juicios se
dividen en ordinario y extraordinario a su vez los juicios civiles extraordinarios se
dividen en ejecutivos, sumarios, verbales y ejecutivos verbales; y, las acciones o
pretensiones no son enumerativamente determinadas, sino que se han dejado en
nmerus apertus.

42
43

Aprobada el treinta de marzo de mil novecientos noventa, publicada el cinco de abril de 1990, en La Gaceta Diario Oficial No. 68
Ley N. 229 del 3 de marzo de 1976, publicado en La Gaceta No. 58 del 9 de marzo de 1976.

Los requisitos de la demanda, son lo estatuido en el Arto.1021Pr., el que establece que debe
de sealarse, el nombre del actor, el nombre del demandado, la cosa, cantidad o hecho que
se pide, la causa o razn por qu se pide, y pueden unirse muchas causas para mayor
seguridad de los derechos; adems por tratarse de juicios especiales sumarios, se debe de
sealar que su trmite ser conforme lo establece el procedimiento establecido en el artculo
43 de la Ley 278, en el que de forma difana se expresa que las transferencias realizadas al
amparo de las Leyes No. 85 y 86, que obtuvieron una resolucin denegatoria dictada por la
Oficina de Ordenamiento Territorial, que se encuentre firme por haber dictado confirmacin
de la resolucin denegatoria el Ministerio de Finanzas, sern demandadas por el Estado o el
interesado con accin de nulidad del ttulo, accin reivindicatoria y cancelacin del asiento
registral, en juicio sumario, con trmite de conciliacin previo, sin traslado y con audiencia
por tres das para la contestacin de la demanda, ocho das de pruebas con todos los cargos
y cinco das para dictar sentencia, siguiendo las reglas del procedimiento establecidas en el
mismo cuerpo de la Ley 278 Ley de Propiedad Reformada Urbana y Agraria, Inclusive el
procedimiento arbitral en su caso, y en su defecto lo que el Cdigo de Procedimiento Civil
disponga. En congruencia con lo anterior el artculo 8 de la norma establece que es
obligatoria la intervencin del Estado de Nicaragua a travs de la Procuradura General de la
Repblica defender a los beneficiarios, cuyos lotes de terreno tengan construido cien metros
cuadrados. La demanda se presentar en papel comn, es decir exento de la carga fiscal,
Arto.76-278.
DIFERENTES ACCIONES QUE GENERA LA LEY 278 Y LA PARTICIPACION DE LA
PROCURADURA COMO PARTE ACTORA Y TERCERO.

La manifestacin de los intereses del Estado de Nicaragua se comprende en esta ley de

tres manera: como actor, demandado y tercero coadyuvante o excluyente.
El Estado como Actor44: en las acciones siguientes:

44

Antes del 2007, la Procuradura General de la Repblica, en representacin del Estado de Nicaragua figuraba como parte actora
en todos los juicios dirigidos en contra de beneficiarios de la reforma rural y urbana.

 Accin de pago la Ley 85, en el Arto.6 y 7, cuando se exceden la gratuidad de los

100 metros de construccin; con quien se tenga contrato de promesa de venta,
arriendo con opcin de compra, Arto.19: que establece: --------- ley-278.
Accin de Nulidad de Titulo, Reivindicatoria, restitucin de posesin, Cancelacin de
cuenta registral, Arto.8: que establece que se debe dar intervencin obligatoria al
Estado de Nicaragua a travs de la Procuradura General de la Republica en los
juicios entablados con acciones de restitucin, de reivindicacin o posesorias en
contra de los beneficiarios de los lotes urbanos o de viviendas de hasta cien metros
cuadrados de construccin que hubieren

obtenido la Solvencia de Revisin y

Disposicin, o de los legtimos beneficiarios de la Reforma Agraria acreditados por

el

INRA,

quien

deber

intervenir

en

defensa

de

ellos.

desarrollar el artculo 278 y Arto. desarrollar el artculo 42-278; civiles o penales de

nulidad de ttulo contra aquello que obtuviesen dos de ms ttulos, Arto.44
desarrollar el articulo 278; personas que hubieren alterado o falsificado Ttulos de
Reforma Agraria, Constancias de Asignacin o Posesin, Arto.46 desarrollar el
articulo 278; las mismas acciones en contra de aquellas personas naturales o
jurdicas, cuyos ttulos de reforma agraria se encuentre dentro de los limites urbano
de la ciudad, por contravenir ley N88, Arto.45 desarrollar el articulo; se demandar
civil y penalmente a quienes a travs de subterfugios o manejos fraudulentos,
hubiesen obtenido indemnizaciones a travs del Ministerio de Finanzas o sus
Instituciones, o de cualquier manera repetido esas indemnizaciones o reclamos en
cualquier instancia, siempre se hace uso de la figura jurdica sealada en este
acpite, Arto.47 desarrollar el artculo .
Accin indemnizatoria o de reembolso por el incremento del valor del bien resultante
de la inversin que el Estado hubiere realizado, Arto.30 desarrollar el articulo 278.

 Accin de resolucin de contrato contra quienes no cumpliesen con lo pactado en

los contratos de promesa de venta o los arriendos con opcin de compra,
Arto.1835C desarrollar el articulo y Arto.48 desarrollar el articulo 278. El Estado como Tercero45:
El Estado de Nicaragua debe de actuar como tercero en defensa del beneficiario,
Arto.8 desarrollar el articulo 278, y tambin puede hacerlo en cualquier juicio que lo
demande en esa condicin las partes actora o el demandado de acuerdo a lo que
dispone el Arto.950Pr desarrollar el artculo.
Accin revocatoria de renuncia que haya hecho el antiguo propietario, puede
intentarla el acreedor, Arto.29 desarrollar el artculo 278. De igual manera, quedan
los terceros adquirentes de buena fe de lotes de propiedad otorgados conforme a la
ley N14 que se ubican dentro de la ciudad, conforme al cdigo civil.
Accin subrogatoria

pueden emprender los acreedores de los anteriores

propietarios, para ejercer las acciones que le corresponde en inters de sus

derechos, Arto.28 desarrollar el artculo 278, Arto.2044C.
El Estado como demandado46; depende de las partes que se sienta lesionados en sus
intereses, puede demandar al Estado, es un derecho constitucional. Lo que no permite
esta ley, es que sea demandado el Estado por daos y perjuicios, lucro cesante y
daos emergentes, Arto.30 desarrollar el articulo Inc.b-278.-

SURGIMIENTO DE LA DIRECCIN ALTERNA DE

MEDIACIN EN MATERIA DE LA PROPIEDAD

CONFLICTOS

(DIRAC) 47

LA

45

Fue hasta en el 2007, que con el Gobierno de Reconstruccin y Unidad Nacional GRUN, el Estado de Nicaragua,
como una poltica de gobierno pasa de ser actor en las demandas dirigidas en contra de los beneficiarios y presenta
escrito de reconocimiento de los derechos adquiridos por los legtimos beneficiarios.
46
El Estado enfrenta demandas de los antiguos dueos que no estn conforme con la resolucin de indemnizacin, por la
afectacin de sus propiedades.
47

Direccin de Resolucin Alterna de Conflictos. DIRAC. Fue creada mediante por Acuerdo No. 75 de la CSJ, aprobado el 7 de
marzo del ao 2000, conocida como la Oficina Nacional de Mediacin, lo que hoy conocemos como DIRAC, introducindose los
conceptos de mediacin y arbitraje en materia de propiedad

El surgimiento de la Direccin de Resolucin Alterna de Conflictos. DIRAC. Fue creada

mediante Acuerdo No. 75 de la CSJ, aprobado el 7 de marzo del ao 2000, conocida como
la Oficina Nacional de Mediacin, lo que hoy conocemos como DIRECCIN DE
RESOLUCION ALTERNA DE CONFLICTOS (DIRAC ), introducindose los conceptos de
mediacin y arbitraje en materia de propiedad Precisamente, la Ley No. 278 estableci
que su propsito fundamental era regular la tenencia, ejercicio, cargas y extincin de los
derechos adquiridos sobre bienes en posesin del Estado, al amparo de o mediante: las
Leyes No. 85 y 86, de 29 de marzo de 1990; la Ley No. 88, de 2 de abril de 1990; la Ley
No. 209 "Ley de Estabilidad de la Propiedad" de 30 de Noviembre de 1995; y la Ley de
Reforma Agraria y sus reformas; los contratos de venta o de promesa de venta, o de
arriendo o administracin con opcin de compra, celebrados entre la Corporacin Nacional
del Sector Pblico, con los antiguos trabajadores de las Empresas Estatales, licenciados
del Ejrcito, del Ministerio de Gobernacin y desmovilizados de la Ex-Resistencia
Nicaragense.
En su artculo 50, la Ley N Ley 278 establece que en los procesos judiciales en materia de
propiedad, iniciados por el Estado o por otros interesados, el Juez de la causa, dentro de los
dos das hbiles siguientes al de la presentacin de la demanda y antes de conferir
audiencia para contestarla, ordenar un trmite de conciliacin por el trmino de diez das,
citar a las partes a un comparendo para cumplir con el trmite de conciliacin entre
actor(es) y demandado(s), y designar a un mediador que servir de amigable componedor
y ante el cual debern concurrir las partes.
El mediador deber ser un delegado de la Oficina de Mediacin, que se cree para este
efecto, y, en caso de falta de este delegado, podr ser una persona natural e imparcial al
arbitrio del Juez.
La Mediacin no es ms que el mecanismo alterno de solucin de conflicto, surge de la
autonoma de la voluntad de las partes 48, quienes delegan en un tercero imparcial,
48

La autonoma de la voluntad es un concepto procedente de la filosofa kantiana que va referido a la capacidad del individuo para
dictarse sus propias normas morales. El concepto constituye actualmente un principio bsico en el Derecho Privado , que parte de
la necesidad de que el ordenamiento jurdico, capacite a los individuos para establecer relaciones jurdicas acorde a su libre
voluntad. Son los propios individuos los que dictan sus propias normas para regular sus relaciones privadas.

llamado rbitro, y ste siguiendo el procedimiento determinado previamente por las partes,
decide la controversia mediante una resolucin a la que se le conoce como Laudo
Arbitral49, con carcter de obligatorio cumplimiento para las partes que se sometieron al
proceso arbitral y vinculante para el Estado, segn el caso; es decir, tiene el mismo valor
de una Sentencia Firme, pasada en autoridad de Cosa Juzgada. (Verificar en el pie de
pgina N 47 si la impugnacin de los laudos se rige por la ley 540.)
Es al tenor de esta ley, y por Acuerdo No. 75 de la Corte Suprema de Justicia, aprobado el 7
de marzo del ao 2000, que se crea la Oficina Nacional de Mediacin, la que hoy es la
DIRAC, introducindose los conceptos de mediacin y arbitraje en materia de propiedad,
pues el artculo 43 de la mencionada ley 278, dispuso que las transferencias realizadas al
amparo de las Leyes N 85 y 86, que obtuvieron una resolucin denegatoria dictada por la
Oficina de Ordenamiento Territorial, que se encuentren firmes por haber dictado
confirmacin de la resolucin denegatoria el Ministerio de Finanzas (hoy Ministerio de
Hacienda) sern demandadas por el Estado o el interesado, con accin de nulidad del ttulo,
accin reivindicatoria y cancelacin del asiento registral, en juicio sumario, con trmite de
conciliacin previo, sin traslado y con audiencia por tres das para la contestacin de la
demanda, ocho das de prueba con todos cargos y cinco das para dictar sentencias,
siguiendo las reglas de procedimiento que se establecen ms adelante, inclusive el
procedimiento arbitral ()

49

La Ley 540 Ley de Mediacin y Arbitraje establece en su artculo 61 que el nico mecanismo de impugnacin contra un Laudo
arbitral es el recurso de nulidad ante la sala civil de la corte suprema de justicia, El nuevo Cdigo Procesal Civil de la Repblica de
Nicaragua, constituir un instrumento que de manera general y en lo particular, responder a la proteccin estatal y reconocimiento
de los derechos inherentes a la persona en cuanto a las garantas judiciales que nuestra Constitucin Poltica establece y los
instrumentos internacionales protectores de derechos humanos que les otorga plena vigencia, para resguardo de los derechos de
los justiciables en el proceso civil. El nuevo Cdigo, en el Arto. 408 plantea la homologacin de los laudos arbitrales. Refiriendo
que la parte interesada, acompaando la certificacin del acuerdo logrado en mediacin, el laudo arbitral firme , la transaccin u
otros acuerdos suscritos entre las partes originados por cualquiera de las formas alternas de resolucin de conflictos, solicitar al
Juez competente su homologacin, quien previa verificacin del respeto a las normas de orden pblico y la legalidad de su
contenido, lo declarar as mediante sentencia en la que se incluir ntegramente el acuerdo, laudo o transaccin, ordenando librar
certificacin de la sentencia y el archivo de las diligencias. La sentencia de homologacin se dictar en un plazo no mayor de cinco
das. Esto significa que el laudo arbitral ya no tendr un efecto jurdico per se, sino que tendr que pasar por el tamiz y el control
de legalidad del sistema jurisdiccional para que puede tener validez y en su caso pueda ejecutarse.

EL ARBITRAJE.50

La ley 278 en su Arto.8, sugiere el arbitraje, como otro medio alterno de solucin de
controversia; con relacin al arbitraje, la ley N 278, hace referencia al Ttulo XIII del cdigo
de Procedimiento Civil, derogado por la Ley N 540 aprobada el 25 de mayo del 2005 y
publicada en la Gaceta N 122 del 24 de junio del 2005. El 5 de octubre de 1999, la
Intendencia de la Propiedad, la Corte Suprema de Justicia y el Banco Interamericano de
Desarrollo, dieron pasos al funcionamiento de la DIRAC. La entidad de la DIRAC, al
promover de manera consciente una nueva cultura de paz y convivencia.
Se ha expresado que estos medios alternos de resolucin de conflictos, traen per se,
beneficios para una modernizacin en el Poder Judicial.
En esa virtud su implantacin en nuestro sistema de justicia recrea la necesidad de vientos
de modernidad, bajo una cultura de paz con la ingente necesidad de preservar la
tranquilidad en la sociedad; as como la de aliviar las cargas voluminosa de trabajo existente;
trayendo consigo, obviamente una aceleracin en las justicia, en juzgados y por ende las
alzadas ante la sala civil de los tribunales de apelaciones, mismo que tendra lugar producto
de los diferentes recursos de apelaciones.
La DIRAC, tiene en su existencia, una bifurcacin o ramales que se cimentan en las dems
materias, como la laboral que lo estatuye en la Ley N815 en el Arto.72 del Cdigo Laboral,
publicado en la Gaceta N 229 del 29 de Noviembre del 2012. De igual manera se
implement en el derecho comn o en los litigios en el orden civiles, tal como lo dispone l
Arto.94 LOPJ. En la materia misma agraria o de propiedad, dispuesta en el Arto.50 en la
Ley N278, publicada en la Gaceta Diario Oficial N239 del 16 de Diciembre de 1997.
De igual manera, no muy alejada se encuentra la mediacin en materia mercantil, no siendo
el cdigo de comercio que establezca los estatutos de la diferencia entre las partes en litigio,
sino que lo determina la Ley 540 del 25 de mayo del 2005. La mediacin y el arbitraje, no
50

Segn informacin suministrada por Autoridades de la DIRAC, desde la entrada en vvigencia de la ley 278 ante la DIRAC se
realizaron20 arbitrajes.

existe la planificacin del laudo arbitral; no existe apelacin al laudo arbitral. Lo que existe es
la impugnacin del laudo de acuerdo a lo que dispone el Arto.61 de dicha ley. Existiendo
recurso de nulidad como nico recurso contra un laudo arbitral.Actuacin de la PGR en los Juicios de la Ley 278, ante el sometimiento a la causa
al Tribunal Arbitral.

De conformidad a lo que instituye la Ley N 411 Ley Orgnica de la PGR en el Arto. 19

Prrafo Tercero que reza: Los funcionarios de la Procuradura General de la Repblica
representan al Estado con las facultades correspondientes a los Mandatarios Judiciales segn
Legislacin comn, con las siguientes restricciones: Recibir dinero, dar recibos, efectuar
cancelaciones, condonar deudas en todos o en partes, allanarse o desistir de las demandas o
reclamaciones en los negocios, o someterlos a la decisin de rbitros (Asamblea,
www.pgr.gob.ni, 2001).

Esta prohibicin conlleva a que en aquellos procesos judiciales tramitados al amparo

de la Ley N 278; y en los que una de las partes en el proceso, solicita que el conflicto
se ventile va Laudo Arbitral, la PGR no puede intervenir en stos atendiendo a lo que
dispone nuestra Ley Orgnica. No obstante, esta situacin sita en

desventaja

procesal a los legtimos beneficiarios que son demandados por los anteriores
propietarios de los inmuebles.
PROCEDIMIENTO. Era el seguido, en el Ttulo Xll del Cdigo de Procedimiento civil. El
Arto. 51-278, expresa que del acuerdo a que las partes lleguen, se levantar un acta,
como bien puede ser acordar someter a arbitramento la controversia. Y, el judicial
remitir las diligencias a dicho tribunal, pues constar en acta, as lo determina el
Arto.26 de la Ley 540 aprobada el 25 de mayo del 2005, manifiesta que debe de
constar por escrito el acuerdo en la que se determine el arbitraje, sealando sus
alcances, trminos y condiciones que regirn el arbitraje. De acuerdo a lo que dispone
el Arto.78-278, el Tribunal Arbitral, le dar participacin a la Procuradura General de la
Repblica, en los casos que dispone el Arto.78-278.-

Trmite de Conciliacin:

El Trmite Conciliatorio51, inicia cuando el juez que conoce de la causa, dentro de los dos
das hbiles a la presentacin de la demanda y antes de conferir audiencia para su
contestacin; ordenar el trmite conciliatorio por 10 das; citando a las partes a un
comparendo para cumplir con el trmite de conciliacin entre actor y demandado, designando
a un mediador que servir como amigable componedor, ante el cual debern concurrir las
partes; todo de conformidad a lo que establece el Artculo 50 de la Ley 278.
El mediador debe ser delegado de la DIRAC a cargo de la CSJ, quien por reglamento
especial determinar el nmero, sede y delegaciones tanto departamentales como
regionales.
Por convocadas las partes, el mediador har la reflexin a los comparecientes de llegar a un
avenimiento y podr hacer propuestas para alcanzar la solucin amistosa, de llegar a
acuerdo se levanta acta, que ser firmada por las partes y el mediador; documento que
servir de prueba vinculante ante el Judicial que conoce de la causa mediante el Articulo 51
Ley 278.
Si en la conciliacin resultare que no hubo acuerdo, ni solicitud de arbitramento, el Mediador
lo har constar en acta y remitir el expediente al Juez de la causa, para que se proceda a
dar curso de conformidad a lo que establece el Arto. 43 de la presente Ley.
Si en el trmite de conciliacin las partes acordaren someter el asunto a arbitramento, el
mediador levantar acta; y una vez firmada por las partes, remitir las diligencias al Juez que
conoce de la Causa, conforme lo dispuesto en el artculo 53 Ley 278
Si en el trmite conciliatorio, no hubiese acuerdo, pero una de las partes conviniere
someter la causa al Tribunal Arbitral, el mediador har constar su pedimento en el acta que
se levantar y firmar; remitindola al Juez de la causa. Arto. 54 Ley 278.

51

Segn autoridades de la DIRAC, desde la entrada en vigencia de la ley 278 (17 aos atrs), ante la DIRAC se realizaron 706
mediaciones, de las cuales 406 casos fueron mediados. Los registros estadsticos refieren que del total de mediaciones realizadas
en materia de propiedad, 124han finalizado con acuerdos, lo cual es un indicador todava bajo.

El Juez de la causa, con noticia de las partes, ordenar la integracin del Tribunal Arbitral,
para la continuacin del procedimiento, resolucin que no admite recurso alguno. El Tribunal
arbitral se tendr por constituido y el procedimiento arbitral por iniciado, en la fecha que todos
los rbitros hayan aceptado su nombramiento y prestado promesa de Ley. Arto. 55 Ley 278.
El Tribunal Arbitral, da intervencin a la PGR de conformidad al Arto. 8 de la referida norma. A
peticin de parte o de oficio, el Tribunal arbitral, adopta las medidas precautorias que
consideren convenientes para la preservacin del inmueble. Una vez contestada la demanda
de conformidad a lo que precluyen los Artos. 45, 46 y 48 de la presente Ley, el Juez o
Tribunal arbitral, abre a pruebas el proceso por el trmino de ocho das, con todos cargos y a
peticin de parte o de oficio, este plazo podr ser prorrogado o ampliado por 08 das ms.
Arto. 80 de la Ley.
Es de sumo imperio establecer como necesidad urgente en nuestra sociedad y sus
instituciones comprometidas en la administracin de justicia; ah en donde el judicial acta
como un tercero imparcial, colaborador coherente, un pacificador de una adversidad de
intereses; despus de todo un conciliador debe de ser una persona con alto sentido de
honorabilidad, con conocimiento multidisciplinario, en suma un profesional con integridad
humana que conjugue esa controversia entre las partes, un verdadero y autentico conciliador
experimentado con tcnicas para saber conducir a las partes en el manejo del conflicto, as
como saberse expresar para lograr de las partes un arreglo satisfactorio que venga a vivificar
y a pacificar a las partes. Con el arreglo logrado por el profesional entre las partes,
corresponde a determinar en una coherencia que consagre los trminos de la pretensin y su
posible punto de quiebre en la negociacin entre las partes. Y que estos puntos

clave

puedan ser ejecutables, para concluir por parte del profesional de la mediacin con una
homologacin del acta en una verdadera y autentica sentencia.

CONTESTACION DE LA DEMANDA.

Si el conflicto suscitado no fue resuelto mediante mtodos alternos de solucin, corresponde

la continuidad del proceso y para ello la siguiente etapa de la litis es la contestacin de
demanda.

Esta ley tiene complementariedad con el actual y vigente cdigo procesal civil, como juicio
sumario, en lo que respecta a la brevedad o la cognicin limitada, pues no tiene
contemplada como en el orden civil el traslado para contestar demanda, sino vistas por tres
das para esos efectos.
Este sistema de vistas es algo novedoso en la Ley que nos ocupa, por cuanto, la audiencia
enclavada dentro de este cuerpo normativo tiene el cometido de garantizar el desarrollo
pleno de las garantas constitucionales, al contemplar una definitiva celeridad, que revierte la
ineficaz tendencia de retardacin de la justicia que comnmente se percibe, en la va civil
mediante juicio ordinario contemplado de forma comn para todas aquellas acciones que no
tienen un procedimiento especial; este juicio comprende los traslados por seis das para
contestar demanda, ms tiempo adicional cuando no se devuelven los autos o el asunto
dentro del trmino, que se le ha concedido, incluido apremio corporal en su caso; los
interminables incidentes y excepciones, tortuoso camino con el que se logra una
profundizacin mayor del conflicto; resueltos estos contina la etapa probatoria con todos los
incidentes que sean posibles alegados por las partes que transforman en aos las prcticas
de diligencias que segn el Cdigo de Procedimiento Civil deberan de realizarse en veinte
das y finalmente cuando ya concluy la estacin probatoria continua el termino para alegar
conclusiones y posteriormente dictar sentencia que segn la letra de la norma, el judicial
debe emitir su fallo en quince das, sin embargo en la prctica forense muchos juicios duran
aos en estado de sentencia una vez que las partes han sido citadas al efecto.
As, vemos, que en el juicio sumario relativo al juicio en materia agraria y de propiedad, para
la contestacin de la demanda, el Estado de Nicaragua de acuerdo a lo que dispone el
Arto.8 de la Ley 278, estatuye particularmente, la defensa de los intereses tanto del mismo
Estado de Nicaragua como lo de los beneficiados por esta ley. Defensa que puede
comprender una oposicin de autntica excepciones. No alejado de una realidad de
malabares jurdicos, puede el Estado encontrarse con particulares que realizando actos
reidos con la justicia, reproduzcan actos constrian la seguridad jurdica falseando
documentos como ttulos de propiedad, solvencias de revisin y de disposicin y otros
documentos que generen erogaciones al Estado de Nicaragua.

La defensa del Estado est garantizada en las excepciones, que bien pueden ser de dolo,
mala fe de acuerdo a lo que dispone el Arto.5 de la Ley 278 y Arto.9 de la misma ley.
La Ley 278, contempla lo que puede denominrsele acto de celeridad, por cuanto no tiene
contemplado audiencia para contrademandar al actor. Pues las contrademanda, en los
juicios ordinarios, retardan la justicia y aniquilan la celeridad y la pronta justicia;
constituyendo implcitamente una denegacin de justicia que favorece en algunas de las
ocasiones a una de las partes.
En el juicio sumario, las excepciones comprendern y tomaran el lugar de la contrademanda;
es decir es un desplazamiento tcnico convertido en excepciones. Son pues las
excepciones, actos del demandado que se contraen en judicializar sus pretensiones no
pudindolas hacer o verter separadamente de las excepciones. Esta reclinacin de los
derechos de la parte demandada en las excepciones, es un logro del juicio sumario especial
de la propiedad y agraria, que configura las garantas constitucionales que favorecen a la
celeridad de la justicia, en igualdad de circunstancias.
En ese plazo, la verdadera defensa del Estado con relacin a lo estatuido en el Arto.8-278,
puede oponerse todo tipo de excepciones que se tramitaran y se fallaran junto con la
sentencia de acuerdo a lo que dispone el Arto.57-278.- Las excepciones que el Estado
podra oponer con frecuencia, es el dolo y mala de acuerdo a lo que dispone el Arto.7-278 y
Arto.9-278. En estos juicios especiales no hay contrademanda.

ETAPA PROBATORIA.

El Arto.80-278, estatuye que el periodo probatorio, que es comn para todas las partes, son
de ocho das, prorrogable por otros ochos das. El orden tarifario o de catlogo que se
registran como medios de pruebas en el Arto.1117Pr., son los que acoge la ley 278.,
indicando que los artculos 1151, 1158, 1172, 1174 y 1237 y siguientes Pr, los que en su
proposicin, admisin y recepcin se sujetarn a lo dispuesto en el Cdigo de Procedimiento
Civil vigente y sus reformas.

La 278, estatuye como sistema general de apreciacin de la prueba, la sana critica, Arto.83278. Siendo la sana crtica una conjugacin entre la lgica jurdica y la experticia del judicial.Entendemos que pudo ser una ligereza no muy consagrada en una modernidad en la
aplicacin de la justicia, por motivo muy obvio a como era dar una pronta respuesta a los
ansiada problemtica de la propiedad urbana y agraria. Se puede acotar, la de no
profundizar por parte del rgano de poder, a como es la Asamblea Nacional, sobre el
rgimen general de valoracin de la prueba. Pues, result sencillo reclinarse sobre
disposiciones al vetusto cdigo procesal civil de Nicaragua de 1904.
Ese orden tarifario o de la prueba tazada, en los tiempos moderno ha dejado de ser un
mecanismo de valoracin de la prueba; y es la sana critica, que constituye una apreciacin
libre, y debiendo constituirse en la regla general. Con la sana crtica, el judicial, no quedara
sujeta a una apreciacin de la prueba ceida a una valoracin pre-constituida y fijada en la
perennidad, negando, de esta manera, y de manera rotunda una dialctica en un proceso
dinmico que tiene que imperar con la armonizacin con el conjunto de disposiciones de la
ley 278.
En la sana critica como sistema general de valoracin de la prueba, trae consigo que el
judicial tome un desplazamiento de su visin en la prueba rendida, y que no se ve atado,
amordazado y mediatizado con la prueba tarifaria. Pues la sana critica, reclama para s, una
persuasin racional. Es as que el maestro Couture, nos dice, lo siguiente: Las reglas de la
sana critica, configuran una categora intermedia entre la prueba legal y la libre conviccin.
Sin la excesiva rigidez de la primera y sin la excesiva incertidumbre de la ultima, configura
una feliz formula de regular la actividad intelectual del juez frente a la prueba.
La regla de la sana critica son para el ante todo, las reglas del correcto entendimiento
humano. En ella interfieren las reglas de la lgica, con las reglas de la experiencia del juez.
Unas y otras contribuyen de igual manera a que el magistrado pueda analizar la prueba con
arreglo a lasaa razn y a un conocimiento experimental del caso.

SENTENCIA.

El Arto.84-278, le establece que cinco das despus de concluida la etapa probatoria, se

dictar sin ningn trmite previo, la sentencia. De acuerdo a lo que dispone el
Arto.13L.O.P.J, el judicial tiene que justificar su resolucin. Asimismo, con la iniciativa de ley
de Reforma del cdigo de procedimiento civil en su Arto.249, la sana critica, pasa a ser una
regla general, en la que los judiciales deben de motivar sus resoluciones tal como lo
precepta el Arto.13L.O.P.J.
A como expresbamos en el anterior acpite, -que tiene una interrelacin vivida-, la
sentencia que emita un judicial, debe de estar consagrada en la experticia del funcionario de
la jurisdiccin. As entendemos que el judicial y dems Tribunales de Justicia del Estado de
la Repblica de Nicaragua, obediente nicamente a las leyes de la Repblica, deben de
juzgar conforme a los hechos controvertidos sometidos a estudio ante la jurisdiccin civil,
relativa a la materia que nos interesa. De manera que el estudio de todas las pruebas tradas
a juicio por la partes, constituyen la base esencial del proceso mismo, y sobre esa base
fundamental, es en la que debe de fallar el judicial o tribunales de justicia.
Esta sentencia tiene que ajustarse a la tambin incluida, aunque disminuido mecanismo de
valoracin de la prueba, a como es la sana critica. Lo expresado, es porque se ha dejado a
la sana crtica como el medio de valoracin de la prueba por debajo de los otros medios
clsicos de valoracin de la prueba. La sana critica, se ve en este caso, coartada por el
sistema de valoracin de la prueba tarifaria. Sin embargo la valoracin de la prueba por los
tribunales de justicia, tiene que ser en su conjunto y sin exclusin haciendo uso de todos los
mecanismos valorativos, quedando apreciadas dichas pruebas en una institucin de la
lgica-jurdica.
RECURSOS, SEGUNDA Y ULTIMA INSTANCIA.

En el artculo 86 de la Ley 278, se establece que en el mismo escrito de apelacin de la

sentencia definitiva, se puede apelar ante el judicial a-quo de las sentencias interlocutorias

sobre las que no permiti alzada o a como se dice en la prctica forense, en ancas de la
definitiva; en el escrito de personamiento, tal como lo dispone el Arto.2036Pr., se expresar
agravios de la sentencia definitiva y de las interlocutorias de las que se hayan dictado en
primera instancia. Contra la sentencia dictada en segunda instancia no existe recurso
posterior alguno, conforme lo dispone el artculo 90, de la aluda Ley 278.
Con la creacin de la Ley No. 278, se cre el tribunal de segundo grado, conocida como
Sala Nacional de la Propiedad (SNP), que estaba integrada por tres Jueces rbitros
propietarios y sus respectivos suplentes, instancia que conoca y resolva a nivel nacional los
recursos que eran interpuestos en contra de las resoluciones que se dictaban en materia de
propiedad en los juicios especiales tramitados conforme esta Ley especial.
CIERRE DE LA SALA NACIONAL DE LA PROPIEDAD (SNP).

En diciembre del ao 2009, por disposicin de la Excelentsima Corte Suprema de Justicia

se orden el cierre de la Sala Nacional de la Propiedad, de conformidad con Acpite X del
Acuerdo No. 113 de fecha 9 de diciembre de 2009, trasladando su competencia funcional a
las Salas de los Tribunales de Apelaciones Respectivos, para lo cual fueron remitidos los
Expedientes a cada uno de los Tribunales de sus respectivas circunscripciones; notificando a
las partes litigantes para que dentro de tercero da ms el trmino de la distancia se
personaran ante el Tribunal respectivo.
Actualmente le corresponde conocer y resolver sobre los recursos sobre juicios de
propiedad, a la Sala Civil de los Tribunales civiles ordinarios. La resolucin que emita la sala
civil de los tribunales de apelaciones, no admite recurso extraordinario de casacin. El
proceso de la segunda instancia en esta materia lo tiene regulado el arto.2035 Pr.
La ley N278, es una ley de avanzada que agiliza su tramitacin, y estimula la justicia con
dos instancia que la ley permite, Arto.20 L.O.P.J., excluyendo el recurso de casacin, que no
es tercera instancia, sino que ajusta las sentencias de primera y segunda instancia a un
parmetro de doctrina.

Captulo IV. Resultado obtenidos en los juicios tramitados conforme Ley 278 en el
periodo 2007- 2014.
En el anlisis documental que se hizo a la Ley 278, se obtuvo la siguiente informacin:
En el ao dos mil siete, con el retorno del Gobierno del Frente Sandinista, en la Procuradura
General de la Repblica, se tramitaban un aproximado de (700), Expedientes referidos a
juicios de propiedad, en los que en su gran mayora el Estado de Nicaragua figuraba como
parte actora; esto tomando en consideracin las polticas de los gobiernos anteriores que su
pretensin era el no reconocimiento de los ttulos (Ttulos de Dominio, Solvencia de Revisin
y Solvencia de Disposicin, Asignaciones Provisionales, etc.), que fueron otorgados durante
el Gobierno Sandinista en la dcada de los ocho, Procesos judiciales que se encontraban en
primera y segunda instancias y que conforme lo mandataba la Ley 278,la Sede Central PGR
Managua, conoca tanto primera instancia los juicios correspondiente a la circunscripcin
de Managua, como los procesos remitidos ante la Sala Nacional de la Propiedad que
conoca y resolva en segunda instancia.
Con la nueva poltica del Gobierno de Reconstruccin y Unidad Nacional (GRUN), se inician
los cambios en cuanto a la restitucin de los derechos de los Beneficiarios de la Reforma
Social Urbana y Agraria quienes haban sido objeto de demandas por los Gobiernos
anteriores, la Procuradura General de la Repblica, en calidad de Representante del Estado
de Nicaragua, procedi a revisar de forma exhaustiva, los expedientes judicializados en los
que se demandaba a los beneficiarios de Leyes de propiedad, tratando de no contravenir lo
establecido en la Ley No. 41152 que regula las funciones de la Procuradura General de la
52

LEY No. 411 Ley Orgnica de la Procuradura General de la Repblica. Artculo 19. Representacin en juicio. Los funcionarios

de la Procuradura General de la Repblica representan al Estado con las facultades correspondientes a los Mandatarios Judiciales segn
legislacin comn, con las siguientes restricciones: Recibir dinero, dar recibos, efectuar cancelaciones, condonar deudas en todos o en
parte, allanarse o desistir de las demandas o reclamaciones en los negocios, o someterlos a la decisin de rbitros. No obstante el
Presidente de la Repblica, a travs de una autorizacin especial otorgada por Acuerdo Presidencial, podr disponer la suspensin de
algunas de las restricciones sealadas en ste artculo, as mismo de forma excepcional el arbitraje podr operarse, sin requerimiento de
la autorizacin especial antes sealada, en todos aquellos casos autorizados por la ley. Asimismo estarn sujetos a las siguientes
prohibiciones procesales: Dejar de interponer las

demandas o reclamaciones, en las que deban intervenir como actores; omitir la

contestacin de la demanda; dejar de presentar las pruebas que le corresponda rendir o abandonar las que hayan propuesto y no
interponer oportunamente los recursos que sean procedentes.

Repblica, se procedi a cambiar la posicin del Estado pasando de ser actor, a reconocer
los derechos adquiridos de los legtimos beneficiarios de las diferentes leyes de propiedad
reformada. Sin embargo no se lleg a desistir, puesto que tal figura jurdica se encuentra
prohibida en el artculo 1953 de la Ley No. 411 Ley Orgnica de la Procuradura General de
la Repblica; no obstante se reconocieron los derechos adquiridos por los legtimos
beneficiarios. Para sustentar la posicin del Estado y demostrar la calidad de legtimos
beneficiarios, se aportaron como pruebas documentales los documentos que en su momento
fueron emitidos a favor de los demandados, Solvencias, Ttulos Urbanos y Ttulos Agrarios
que en su momento fueron emitidos a favor de los demandados, en todos los procesos
judiciales.
El objetivo era la culminacin de los juicios mediante la obtencin de sentencia a favor de los
beneficiarios de las Leyes de Propiedad, mediante la promocin de diversos mecanismos
legales, encausados a ejercer la representacin legal del Estado de la Repblica de
Nicaragua, con eficiencia y honradez en las distintas demandas que se encontraban
incoadas en las diferentes instancias judiciales. Defender los derechos adquiridos por los
beneficiarios de las Leyes de Propiedad, era la prioridad del Estado; teniendo como fin
supremo contribuir al orden jurdico social, la tranquilidad de los hogares Nicaragenses, y al
desarrollo econmico de la Nacin.
Este cambio de posicin del Estado no fue muy bien acogido por parte de los aplicadores de
justicia, quienes en su momento se mostraron reacios en atender las peticiones del Estado
de Nicaragua, pues no conceban el hecho que despus de ser parte actora, compareciera
53

Arto. 19 Ley 411 Los funcionarios de la Procuradura General de

la Repblica representan al Estado con las facultades

correspondientes a los Mandatarios Judiciales segn legislacin comn, con las siguientes restricciones: Recibir dinero, dar recibos,
efectuar cancelaciones, condonar deudas en todos o en parte, allanarse o desistir de las demandas o reclamaciones en los negocios, o
someterlos a la decisin de rbitros. No obstante el Presidente de la Repblica, a travs de una autorizacin especial otorgada por
Acuerdo Presidencial, podr disponer la suspensin de algunas de las restricciones sealadas en ste artculo, as mismo de forma
excepcional el arbitraje podr operarse, sin requerimiento de la autorizacin especial antes sealada, en todos aquellos casos autorizados
por la ley. Asimismo estarn sujetos a las siguientes prohibiciones procesales: Dejar de interponer las demandas o reclamaciones, en las
que deban intervenir como actores; omitir la contestacin de la demanda; dejar de presentar las pruebas que le corresponda rendir o
abandonar las que hayan propuesto y no interponer oportunamente los recursos que sean procedentes.

el mismo Procurador Auxiliar que demand en su calidad de

reconociendo ahora

Abogado del Estado

los derechos de los demandados y llamndolos

legtimos

beneficiarios54.

RESOLUCIN DE LOS CONFLICTOS MEDIANTE SENTENCIAS

No obstante y pese a que la poltica del nuevo gobierno era reconocer la legitimidad de los
beneficiarios de la reforma social y urbana, los resultados obtenidos durante el primer ao de
gestin no fueron muy fructferos, puesto que del universos de juicios que se ventilaban a
nivel nacional en el ao 2007, nicamente fueron resueltos mediante sentencias firmes
Nueve Casos, de las cuales Ocho resultaron con Sentencias a favor de los demandados o
bien legtimos beneficiarios.
Ya para el ao 2008, como que el asunto iba agarrando auge, hubo un incremento en cuanto
a las sentencias dictadas en estos juicios especiales, siendo notificadas Doce sentencias de
las cuales Cinco resultaron a favor de los beneficiarios.
En el ao 2009, con el cierre funcional de la Sala Nacional de la Propiedad, hubo un
incremento de notificaciones, pues los Magistrados salientes resolvieron la mayor cantidad
de causas, las cuales se encontraban durmiendo el sueo de los justos, engavetadas en
sus escritorios, teniendo como consecuencia la obtencin de las cifras mximas de
sentencia durante el periodo objeto del presente estudio, con un total de Cuarenta y Siete
Sentencias, de las cuales Cuarenta fueron favorables a los demandados y beneficiarios de
las Leyes de propiedad.

54

Ley No. 85 Ley de Transmisin de la propiedad de viviendas y otros inmuebles pertenecientes al Estado y sus Instituciones Arto.
11 El carcter de beneficiario de la presente Ley se acreditar con la ocupacin efectiva y cualquier documento otorgado por el
Estado, sus Instituciones, o alguna de las entidades mencionadas en el Artculo 1. Tanto en la Ley 209, como en la Ley 278 se
reconoce la legitimidad de los beneficiarios que se encuentran inscritos en los libros de Registros del INRA hoy OTR, no obstante la
primera, le da un carcter de punto final al problema, ya que lo fundamental para enfrentar un juicio es el ttulo de reforma agraria o
la solvencia, las que se podan oponer como excepcin perentoria en el juicio, terminando gilmente de una vez por todas con el
juicio que decide el tuyo y el mo, proyectando una futura estabilidad cerrada por la va judicial. Esto contrasta con otra forma de
legalizacin

Siendo un hecho innegable que el Gobierno de Reconstruccin y Unidad Nacional, reconoce

los derechos adquiridos por los beneficiarios de las leyes de propiedad, para el ao 2010, se
resolvieron un total de Treinta y Nueve Juicios de Propiedad, de las cuales Treinta y
Cinco resultaron favorables a los beneficiarios.
En el ao 2011, que fue un ao electoral, tuvo como consecuencia una disminucin
significativa en la resolucin de conflictos de propiedad, vemos una considerable
disminucin de sentencias, con un total de Trece Sentencias a favor de los beneficiarios de
la Reforma Social y Urbana.
En el ao 2012, una vez por concluido el periodo electoral la situacin poltica se estabilizo
teniendo como resultado un incremento de Sentencias con un total de Veinticinco, en las
que se reconoca los derechos adquiridos por los legtimos beneficiarios.
En el ao 2013, hubo una leve disminucin; sin embargo se mantuvo la misma tendencia,
se dictaron un total de Veintiuna sentencias a favor de los beneficiarios.
En lo que va del ao 2014 han sido notificadas un total de Quince Sentencias, todas a favor
de los beneficiarios de la reforma social y urbana.
Durante el perodo comprendido del 2007 hasta la presente fecha se han notificado un total
de (162) Sentencias a favor de beneficiarios de la reforma social y urbana.
El comportamiento de la sentencia notificada se describe en el siguiente cuadro en el que se
detallan el tipo de sentencias, ao y resultados:

Sentencias dictadas del 2007 al 2014.

AO

A FAVOR DE EN CONTRA DE A FAVOR DEL EN

CONTRA
TOTAL
BENEFICIARIOS BENEFICIARIOS ESTADO
DEL ESTADO

2007

2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

5
40
35
13
25
21
15
TOTAL 162

2
2
1
2
4
2
3
16

1
5
3
1
0
3
1
14

4
2
0
0
1
1
0
8

12
47
39
16
30
27
19
199

Grafico comparativo de sentencias notificadas.

El presente grafico refleja que a partir del ao 2007 a la fecha las sentencias notificadas
mayoritariamente han sido a favor de los beneficiarios donde los aos 2009, 2010, 2012 y

2013 presentan mayor cantidad de sentencias lo que demuestra que durante este periodo de
tiempo el Estado ha priorizado la atencin a estos casos favoreciendo as a los beneficiarios.
Observado, las estadsticas, nos viene una pregunta a la mente; con la resolucin de estos
casos, se termina el problema de la propiedad en Nicaragua, pues no, no se termina con el
hecho de que se dicte una sentencia en la que el judicial resuelve: No ha lugar a la
demanda55 en contra de,,,,,, se reconoce el derecho adquirido mediante la Solvencia tal,,,,, o
bien, que resuelva mediante sentencias que declaran nulo todo lo actuado por que las
demandas fueron interpuestas invocando otras acciones distintas a las establecidas en la
ley.

CAUSAS TRAMITADAS EN EL PERODO COMPRENDIDO DEL 2007 AL 2014

Si bien es cierto; el Gobierno a travs de las diferentes instituciones est realizando
esfuerzos para solucionar el tema de propiedad; existen un sin nmero de factores, polticos,
sociales y econmicos que impiden su solucin, esto se puede observar mediante la
notificacin de las nuevas demandas que se han incoado en las diferentes judicaturas y
valga hacer la aclaracin que se hace referencia a las demandas de las que han sido
notificadas al Estado de Nicaragua.
En el perodo comprendido del ao 2007 hasta el mes de octubre del 2014, totalizndose
225 demandas, puesto que existes procesos judiciales en los que como ya se expuso en el
apartado anterior, no llegan al conocimiento de la PGR, sino hasta que el Tribunal de
Segunda instancia ordena que se tramite con la intervencin obligatoria del Estado de
Nicaragua56, o bien son del conocimiento del Estado cuando ya se pretende ejecutar la

55

Sentencia dictada por el Juez 3 Civil de Distrito demanda interpuesta en contra de beneficiarios de ley 86 re resolvi Ha lugar al
incidente de nulidad perpetuo de todo lo actuado interpuesto por la PGR ya que la demanda haba sido interpuesta en la va
ordinaria.- Se declara nulo todo lo actuado desde la interposicin del escrito de demanda inclusive en adelante. y manda a archivar
las diligencias.56

Sentencia dictada por el Juez 7 Civil de Distrito en la que la parte actora interpuso la demanda en la va ordinaria y la ley 278
establece un procedimiento especial para estos casos, en el caso de autos se deber dar lugar al incidente de cambio de va
procesal, lo cual conlleva la nulidad de todo lo actuado desde la interposicin de la demanda y, archvese la presente causa.-

sentencia en contra del beneficiario y este recurre a pedir la intervencin del Estado para
evitar el desalojo de su propiedad.

Demandas Notificadas durante el periodo comprendido del 2007 al 2014.

VICIOS PROCEDIMENTALES HEREDADOS DE GOBIERNOS ANTERIORES:

En Diciembre del 2015 la Ley 278, alcanzar su mayora edad, cumplir 18 Aos, de estarse
aplicando; por lo que es de esperarse que sea del conocimiento general su tramitacin; sin
embargo

an se

interponen demandas en las que de manera simulada por no decir

amaada57, en las que se invocan otras acciones para obviar la intervencin del Estado de
Nicaragua y la consecuente desventaja procesal de los beneficiarios.
Si bien es cierto, el procedimiento para este tipo de juicios especiales tiene su fundamento
en el artculo 43 de la Ley No. 278, no obstante existen actos jurdicos que la misma
legislacin lo permite y que tienen como finalidad disfrazar las pretensiones en contra de los
beneficiarios de las Leyes sociales, con la nica intencin de evitar la intervencin oportuna
del Estado.
El hecho que las demandas en contra de beneficiarios de la reforma social y urbana sean
incoadas con otras acciones y consecuentemente en otra va, tiene consecuencias negativas
para las partes procesales, encontrndose en mayor desventaja procesal los beneficiarios
que se enfrentan con juicios eternizados y en los que no estn en la misma posicin
procesal que los actores, ya que en las demandas tramitadas conforme el procedimiento de
la Ley 278, segn lo dispone el artculo 76, El expediente judicial que contenga los procesos
creados bajo el imperio de esta Ley se tramitar en papel comn quedando exento de la carga de
papel sellado, (Conrado & Paguagua, 2003), contrario sensu cuando se litiga en la va

ordinaria se debe tramitar en papel de ley, o bien si las partes no pudieran o tuvieran
solvencia econmica debe de alegar el beneficio de pobreza, conforme lo dispone el artculo
874 del Cdigo de Procedimiento Civil que refiere: La persona cuyo capital unido a los jornales,
sueldos y rentas de que goce, calculados por un ao, no llegue a la cantidad de quinientos pesos,
puede pretender el beneficio de litigar como pobre.
Para esta estimacin no se tomarn en cuenta la casa de habitacin, las acciones judiciales, los
crditos de cobros difciles, ni las herramientas, instrumentos o tiles indispensables para el ejercicio
de la profesin u oficio del que solicite el beneficio. (Asamblea, 1996).

No obstante a lo anterior en algunos casos, no en todos los judiciales respetuosos de la

norma especial, de oficio mandan a or a la Procuradura General de la Repblica, en el
mismo auto en que remiten a las partes a que realicen trmite conciliatorio, es decir cuando
llega a su conocimiento la demanda; esto con el objetivo de que la PGR, est presente
57

Juicio con accin de Querella de restitucin fue dictada sentencia por el TAM. Del auto resolutivo dictado por el Juzgado Civil de
Distrito Ad-Hoc de Tipitapa, Revquese la providencia, impugnada y en su lugar se provee ha lugar al incidente de nulidad absoluta
y perpetua interpuesta por la PGR. En consecuencia se declara nulo todo lo actuado dentro de la presente causa

durante el trmite conciliatorio, lo que tiene su lgica desde el punto de vista jurdico, en
virtud que el demandado que casi siempre es el beneficiario del ttulo o solvencia, se siente
protegido con la presencia del representante del Estado en los trmites.
Sin embargo; en la gran mayora de procesos la Procuradura General de la Repblica,
tiene conocimiento de los juicios cuando ya se agot la etapa procesal del trmite
conciliatorio e incluso algunos juicios llegan a conocimiento de la PGR, cuando ya tienen
sentencia de primera instancia, sin que en ningn momento se haya puesto en conocimiento
del Estado, es hasta que el proceso llega a los Tribunales de Segunda instancia, que los
Magistrados al revisar el procedimiento se enteran que se obvi dar la debida intervencin
del Estado de Nicaragua, por lo que declaran nulo todo lo actuado y mandan a tramitar la
demanda con la intervencin obligatoria del Estado, esta situacin tiene como consecuencia,
en primer lugar prdida de tiempo y dinero, desgaste del sistema de justicia y crea
incertidumbre en los demandados, que en muchas ocasiones se sienten desamparados por
parte del Estado de Nicaragua.
Con el objetivo de ordenar el problema de la propiedad se han creado un sinnmero de
leyes, cuyo objetivo es regular la tenencia y resolucin de conflictos de propiedad; sin
embargo, los juicios de propiedad continan tramitndose; ciertamente estos han disminuido
en cuanto a la cantidad, puesto que en la PGR, se notifican un promedio mensual de entre
cinco y ocho demandas nuevas, mismas que en su mayora estn dirigidas en contra de
beneficiarios, o bien en algunos casos la litis versa entre beneficiarios a quienes por un
lapsus calami se les otorg documento de reconocimiento de derecho por la

misma

propiedad, pero con diferente instrumento jurdico.

Pero tambin tenemos demandas millonarias en contra del Estado de Nicaragua que en su
mayora son Sociedades o personas que no recurrieron a la va administrativa en su
momento y veinte o treinta aos despus de que segn ellos fueron afectados por Estado
vienen a demandar al Estado de Nicaragua del los juicios dirigidos en contra del Estado de
Nicaragua, siendo los actores los antiguos dueos que no estn satisfechos con los montos

de las indemnizaciones, ya que ellos piensan recibir el valor comercial de la propiedad y no

el valor catastral que establece el artculo 14 de la Ley 278.
Es vlido hacer mencin que los casos nuevos, es decir las demandas incoadas
recientemente son las que se tramitan con mayor rapidez por parte de los judiciales, ya que
si son interpuestas en la va especial sumaria la parte actora y el judicial tienen mayor
dominio de la ley y de los trminos para cada etapa procesal aunque estos no se cumplen
en su totalidad.
Para ahondar ms sobre este punto y con el objetivo de conocer el punto de vista de los
aplicadores de justicia que conocen y resuelven los juicios especiales,

procedimos

entrevistar a Jueces de Distrito Civil, en este caso la Juez Cuarto 58 de Distrito Civil de la
Circunscripcin de Managua, a quien se le realiz entrevista para conocer su apreciacin en
cuanto a la tramitacin de estos juicios especiales, expresando los siguientes criterios:

Dentro de la diversidad de conflictos que se suscitan por la propiedad y tenencia de

inmuebles hemos encontrado situaciones que vale la pena exponer en el presente
trabajo por que se trata de litigios en los cuales a pesar de que existe sentencia esta
no logr resolver el conflicto planteado.OJO: Esta entrevista no va aqu
ENTREVISTA A OPERADORES DE JUSTICIA:
Con respecto a las demandas en donde existe de por medio un Documento emitido por
el Estado bajo el amparo de las Leyes 85, 86 u 88, siempre son interpuestas con base
a la Ley 278, seal que no siempre son interpuestas en base a la Ley 278, considera
que hay un completo desconocimiento ya que algunas son interpuestas en la va
ordinaria, indicando que son rechazadas desde el inicio para no caer en desgastes del
sistema de justicia.
58

Dra. Silvia Elena Chica Larios. Juez Cuarto Civil de Distrito. Judicatura en la que se encuentran radicados aproximadamente SEIS
Juicios de Ley 278.

Al preguntarle que si manda a or a la PGR, de aquellas demandas

dirigidas en

contra de beneficiario de Leyes de propiedad, pero con otras acciones. Respondi que
siempre pone en conocimiento de la PGR. Por ser la parte otorgante de la situacin
procesal.
Con relacin al dominio de los Abogados litigantes del trmite especial regulado por la
Ley 278, para tramitar los juicios de propiedad, dijo que a su criterio estos no la
dominan puesto que invocan el trmite de mediacin y no entienden que las partes
sean citadas a trmite conciliatorio y no de mediacin.
Agrega, que muchas veces hay desconocimiento de la existencia de una sot y es hasta
en el momento probatorio que es aportada dentro del juicio.Sobre la intervencin de la PGR en los juicios de propiedad aunque no hayan sido
interpuestos al amparo de la ley 278, expres, siempre que esta el estado de por
medio se pone en conocimiento a la PGR., si es aportado un certificado registral y se ve
que en algunos de los asientos el estado aparece dentro de la cadena registral se le
pone en conocimiento.
En cuanto a la intervencin de la PGR siempre que se tramita una demanda en contra
de beneficiarios de leyes de propiedad, manifest que siempre interviene como parte
coadyuvante de los demandados generalmente.
Refirindose a si una demanda no es interpuesta en la va especial sumaria aun
existiendo un titulo otorgado por el estado, si se ordena de oficio tramitarla de
conformidad al arto. 8 y 43 de la ley 278 indic que no, porque es responsabilidad de la
parte actora que tiene que ir unida la pretensin con la accin y la va.
En cuanto a la cantidad de juicios relacionados con materia de propiedad, indic que en este
momento no hay muchas con la PGR. Solo alrededor de 6 causas.
En los juicios tramitados conforme el procedimiento de la Ley 278, se cumple con los
trminos que seala el arto, 43, como es 3 8- 5, Categricamente seal que nunca se
cumple.

Finalmente manifest que la pretensin de los judiciales es que con la puesta en vigencia
del Cdigo Procesal Civil, se resuelvan de forma ms expedita los casos de propiedad.
Vemos que el hecho de mandar a or al Estado en los Juicios relacionados con propiedades
en litigio no est dado en cumplimento de la norma especial, segn lo establecido en el
artculo 8 de la referida Ley 278, sino que la intervencin del Estado en los Juicios de
Propiedades por el hecho de haber sido el Estado de Nicaragua, a travs de la Procuradura
General de la Repblica quien otorg el documento generador del conflicto.
Por otra parte al entrevistar a abogados litigantes todos los entrevistados tienen
desconocimiento de la Ley 278 Ley sobre Propiedad Reformada Urbana y Agraria ya que al
preguntrsele con que accin interpondran demandas como parte actora todos contestaron
que en la va ordinaria y con acciones como el Desahucio o Comodato Precario.-

Dentro de la diversidad de conflictos que se suscitan por la propiedad y tenencia de

inmuebles hemos encontrado situaciones que vale la pena exponer en el presente trabajo
porque se trata de litigios en los cuales a pesar de que existe sentencia esta no logra
resolver el conflicto planteado. A continuacin se describen:
Caso 1:
El Estado como Actor: Caso en el que el Estado de Nicaragua, conforme lo dispuesto en el
Artculo 11 del Decreto, 35-91, demand al ciudadano X, con accin de Nulidad de Solvencia
y Reivindicatoria. El proceso inici en el ao 2001, el titular registral de la propiedad figur
como Tercer Opositor Excluyente en el proceso.

El 08-05-2013, se dict sentencia de

primera instancia en la que la judicial resolvi con un: Ha Lugar a la Demanda, se declar la
nulidad la Nulidad de la SOT y se ordena la restitucin del bien inmueble objeto de la litis al
actor de la demanda, es decir el Estado de Nicaragua, an y cuando el Estado no es el
titular registral de la propiedad. El 08-11-2013, se dict auto en el que se notifica al actor
de la demanda (El Estado de Nicaragua), que

a solicitud del 3er Opositor Excluyente se

libra ejecutoria de sentencia que ordena al perdidoso restituir el inmueble al Estado de

Nicaragua.
Caso 2:
Litis entre beneficiarias de Ley No. 86. La parte Actora Seora X, beneficiaria con
Solvencia, promueve demanda en contra de sus dos colindantes, las seoras N y S,
quienes tambin son beneficiarias de la Ley 86. La pretensin de la seora X, es
apropiarse de la totalidad de la propiedad que tiene un rea de 471.00m; sin embargo
ella nicamente ocupa un lote de terreno de 137.41 M. La seora N ocupa 131.03
M y la seora S ocupa 32.45 M., el resto est del rea 170.11 Mts., es utilizado como
acceso y patio vecinal.
La seora X, ha promovi tres juicios en diferentes judicaturas en contra de las otras
beneficiarias, procesos que han concluido con sentencia firme en su contra. La PGR:
En todos los procesos ha dejado asentada su posicin como es reconocer el derecho
adquirido por las beneficiarias, sirviendo de amigable componedor y buscar un
entendimiento entre las partes.

Caso 3:
El Estado como Actor y como Demandado: En el ao 1993, el Estado demand a
la seora: XX (beneficiaria de Ley No. 86) y

al seor ZZ (tercer adquirente). Con

Accin Reivindicatoria, Declaratoria de Nulidad de Escritura Pblica y Cancelacin de

Asiento Registral. Accesoriamente pidi

se condenara a la parte demandada en

Daos y Perjuicios fijados judicialmente por la suma (C$ 1,000.000. ).

La demandada seora XX, fue beneficiada mediante Ley N 86 por una propiedad que
no era para habitarla, sino que era con fines comerciales por tratarse de una
Gasolinera. Posteriormente vendi la propiedad al demandado Seor ZZ, motivo por el
cual la demanda fue extensiva en contra del tercero.

En el ao 2009, se dict sentencia declarando sin lugar la demanda y se deja a salvo

el derecho del seor ZZ

de Reclamar la indemnizacin por daos y perjuicios por los

bienes usurpados por el Estado y de los que el Estado no pueda responder en la va

Judicial Civil correspondiente, remarca que es en contra del Estado y cualquier
particular
Con estos antecedentes el seor ZZ, promueve demanda en contra del Estado de
Nicaragua, solicitando se le indemnice por la afectacin de su propiedad.

Informe presentado por el GRUN, en relacin al tema de Propiedad.

El esfuerzo que

ha realizado el Gobierno a travs de las diferentes instituciones para

ordenar y resolver el tema de la propiedad en Nicaragua, ha sido grande, pero persistente y

directo segn

el Informe nacional presentado por parte de Nicaragua en la Asamblea

General de las Naciones Unidas, con arreglo al prrafo 5 del anexo de la resolucin 16/21
del Consejo de Derechos Humanos, en cuanto al

Derecho

a la

Propiedad y

restablecimiento de la propiedad de los pueblos indgenas (prrafo II 90, Recomendacin

65)59.
Desde el ao 2007 el Gobierno de Reconstruccin y Unidad Nacional (GRUN) en el
compromiso de resolver los problemas de propiedad heredados 60, en el periodo 2010 a
septiembre 2013, ha legalizado y titulado 163,875 Propiedades Rurales y Urbanas ms,
siendo titulares 55.37% Mujeres y 44.63% hombres. A partir del 2007, en slo 6 aos y 9
meses, el GRUN ha entregado 351.48% ms ttulos que todos los entregados por los 3
gobiernos neoliberales en 17 aos, coadyuvando a la seguridad Jurdica, la tranquilidad de
59

Informe presentado por el Gobierno de Reconciliacin y Unidad Nacional de Nicaragua (GRUN), a la comunidad internacional en

el marco del segundo ciclo sobre el desempeo de los derechos humanos en el perodo 20102013 en el marco del Segundo Ciclo
del Examen Peridico Universal (EPU).Consejo de Derechos Humanos Grupo de Trabajo sobre el Examen Peridico Universal
19 perodo de sesiones 28 de abril al 9 de mayo de 2014
60

Desorden de la titulacin, inseguridad jurdica, trfico de tierra y conflictos en materia de propiedad.

las familias, la reduccin de la pobreza al mejorar la economa de los beneficiados, siendo

sujetos de crdito y a la solucin de los conflictos de propiedades reduciendo la inseguridad
en el interior de pas. Se ha restituido el derecho a la propiedad ancestral de los Pueblos
Indgenas, titulando un total de 21 territorios, con una extensin de 36,128.78 Km 2, (30% del
territorio nacional y el 52% de la Costa Caribe), beneficiando a 284 comunidades, 31,827
familias y 190,963 habitantes.

SEGURIDAD AL DERECHO DE PROPIEDAD

El Gobierno de Reconciliacin y Unidad Nacional tiene un firme compromiso con la

seguridad de la tenencia de la propiedad. Instituciones como la Procuradura General de la
Repblica, Intendencia de la Propiedad, el INETER, el Registro Pblico de la Propiedad y los
Gobiernos Regionales de la Costa Caribe, han trabajado en la definicin del marco jurdico
apropiado y ejecutan un plan de regularizacin y saneamiento de propiedades en todo el
pas que contribuye a la titulacin masiva, con la finalidad de concluir los conflictos
generados por la tenencia y uso de la tierra.
Las acciones implementadas en el perodo 2009-2010 para avanzar hacia una mayor
seguridad jurdica, son las siguientes:
i)
ii)
iii)

Revisin y conclusin del marco de polticas de tierras,

Demarcacin de tierras, reas protegidas y tierras indgenas,
Plan a corto plazo para regularizacin urbana y rural de la tenencia de la

iv)
v)

propiedad en todo el pas,

Modernizacin del Catastro y Registro Pblico de la Propiedad y
Implementacin de un sistema de registro de la propiedad en Nicaragua.

Para ello se han establecido coordinaciones interinstitucionales en comisiones de trabajo,

integradas por la Intendencia de la Propiedad, BCN y Procuradura General de la Repblica
(PGR), a fin de garantizar el proceso de transferencia de propiedades de los extintos bancos
y del BCN a favor del Estado de Nicaragua.

Se realizaron coordinaciones efectivas con los Registros Pblicos de la Propiedad y los

Registros Centrales, para agilizar las inscripciones de las propiedades a favor del Estado y
poder declararlas de inters social para la titulacin. Se continu con la implementacin de
acciones que garanticen la seguridad y el derecho a la Propiedad.
Se realizaron coordinaciones efectivas con los Registros Pblicos de la Propiedad y los
Registros Centrales, para agilizar las inscripciones de las propiedades a favor del Estado y
poder declararlas de inters social para la titulacin.
Se continu con la implementacin de acciones que garanticen la seguridad y el derecho a
la propiedad en todos los niveles, mediante la efectiva coordinacin entre las instituciones de
gobierno. (PGR, INETER y Registros Pblicos), a fin de que la Intendencia de la Propiedad
pueda emitir ttulos de propiedad que brinden seguridad y estabilidad jurdica a todas las
familias nicaragenses beneficiadas.
Entre 2007 y 2010 se entregaron 59,898 documentos de Propiedad, los que corresponden a
15,444 ttulos Urbanos; 12,726 Ttulos Rurales; 24,427 Solvencias de Ordenamiento
Territorial (Leyes 85, 86 y 88); y 7,286 Certificados de Cumplimiento y 1,397 Minutas
descriptivas; beneficiando a 292,954 personas del Pacifico y Centro del pas. Adems, se
emitieron 15 Ttulos de Propiedad a Comunidades Indgenas de la Costa Caribe propiedad
de 214 comunidades creoles, originarios y afro descendientes, para un rea de 22,479 km2,
beneficiado a 71,276 personas.

Conclusiones:

El presente estudio sobre los conflictos legales de la propiedad en Nicaragua, ha sido

un trabajo muy intenso y rico en materia de conocimiento, que nos permiti conocer a
profundidad todo lo relacionado a los antecedentes, la aplicacin de la Ley 278, en los
juicios tramitados al amparo de esta Ley especial y la intervencin de la Procuradura
General de la Repblica, en representacin del Estado de Nicaragua.
El presente estudio abord, las etapas por las cuales ha atravesado la nacin en cuanto
al tema de la propiedad, empezando por el Colonialismo Espaol, quienes fueron los
que nos heredaron la figura de la propiedad, a punta de espada y cruz, luego fuimos
abordando de manera breve cada una de las etapas por las que hemos atravesado y
que de alguna manera han marcado la historia de nuestro pas.

Con la puesta en vigencia la Ley 278, Ley sobre la Propiedad. Reformada Urbana y
Agraria, el 16 de diciembre de 1997, como un acuerdo amplio de concertacin nacional
en la bsqueda de soluciones definitivas a los problemas urgentes de los
nicaragenses, , en su momento la Ley logr condensar las soluciones posibles a mano
al agudo problema de la propiedad reformada. Permitiendo el avance en la solucin
definitiva de los conflictos de propiedad, resolviendo tanto a los beneficiarios de la
reforma social y urbana como a los mismos reclamantes.
Los procesos judiciales continan; los reclamos de las propiedades por parte de los
antiguos dueos, no terminan,

observamos que continan tramitndose juicios

amaados contra los ocupantes para tratar de recuperar las tierras, utilizando la figura
de usurpacin de la propiedad, comodato precario y reposicin del asiento registral

entre otros, esto a pesar de que en algunos casos ya han sido indemnizados, por parte
del Estado. Y en algunos casos no cabe la indemnizacin puesto que fueron afectos a
los Decretos 3 y 38.
Sumado a lo anterior tenemos el hecho que en algunos casos existe doble titulacin de
la propiedad por parte de la Intendencia de la Propiedad, asignando un mismo lote de
terrenos a dos beneficiarios, situacin que genera un nuevo juicio en contra del Estado
y en contra de los mismos beneficiarios; as como tambin la existencia de escrituras
pblicas falsificadas por parte de abogados inescrupulosos quienes cobran un alto
precio por esta, creando un conflicto con los que poseen solvencia, ttulos agrarios o un
documento de asignacin.
A travs de la aplicacin de la Ley 278 Ley sobre propiedad Reformada Urbana y
Agraria se ha logrado que los legtimos beneficiarios puedan contar con el apoyo del
Estado de Nicaragua a travs de la Procuradura General de la Repblica- Hacer una
conclusin que hable sobre el impacto (resultados sobre la cantidad de respuestas)

Recomendaciones:
Ojo: En las recomendaciones no se puede poner textos de leyes que se pretende
reformar, eso es parte del contenido del trabajo. En las recomendaciones finales, lo que
se plasma es un resumen de lo propuesto nicamente, por ejemplo no se puede
exceder ms de dos pginas.
Revisar si se puede reforzar las conclusiones
El problema de la propiedad ha estado gravitando en el centro de la vida nacional
desde hace muchos aos, y estando consientes que no es mediante la aprobacin de
una ley que este problema se corregir, puesto que la resolucin del problema de la
propiedad involucra a varios sectores, polticos, sociales y econmicos.

No obstante, debemos de reconocer que a travs de la Ley 278 Ley Sobre Propiedad
Reformada Urbana y Agraria, se han resuelto gran parte de los problemas existentes
en materia de propiedad, ya que con la misma se garantiza la seguridad jurdica de los
legtimos beneficiarios de la Reforma Social y Urbana, pero tambin se establece el
procedimiento administrativo que debe seguir el antiguo dueo del inmueble afectado
para que el Estado le indemnice por la afectacin sufrida.
Se recomienda que las instancias correspondientes hagan una revisin a los articulados
de la Ley 278, para que con base a los resultados se proponga una reforma de los
artculos

en los que se ve limitada la intervencin del Estado y la accin de los

demandados, ya que algunos artculos fueron incorporados en la Ley 278 atendiendo a

otras necesidades del Gobierno de la poca en que fue promulgada, lo que no
corresponde a las necesidades actuales; por ejemplo el Reglamento de la Ley,
prcticamente es dedicado al Arbitraje cuyo procedimiento hace incurrir en gastos
econmicos a las partes litigantes, situacin que pone en desventaja procesal a los
beneficiarios quienes no tienen las condiciones econmicas para cubrir el pago de los
honorarios de los rbitros,

Texto Actual: Artculo 8: El Estado en los casos de demanda en contra de los

beneficiarios de los lotes urbanos o de viviendas de hasta cien metros cuadrados de
construccin que hayan obtenido la Solvencia de Revisin y Disposicin, o de los
legtimos beneficiarios de la Reforma Agraria acreditados por el INRA, intervendr en
defensa de ellos. Para tales efectos, cuando se tramiten acciones de restitucin, de
reivindicacin o posesorias en contra de tales beneficiarios, deber darse la
intervencin obligatoria en el juicio a la Procuradura de Justicia respectiva. (Conrado &
Paguagua, 2003)
Propuesta de reforma Artculo 8: El Estado en los casos de demanda en contra de los
beneficiarios de los lotes urbanos o de viviendas de hasta cien metros cuadrados de
construccin que hayan obtenido la Solvencia de Revisin y Disposicin, Escritura
Pblica, Constancia de Asignacin, Certificado de Cumplimiento, o de los legtimos
beneficiarios de la Reforma Agraria acreditados por el INRA, intervendr en defensa de
ellos. Para tales efectos, cuando se tramiten acciones de restitucin, de reivindicacin,
posesorias o interdictos en contra de tales beneficiarios, deber darse la intervencin
obligatoria en el juicio a la Procuradura General de la Repblica respectiva.

Texto Actual Artculo 43: Las transferencias realizadas al amparo de las Leyes No. 85
y 86, que obtuvieron una resolucin denegatoria dictada por la Oficina de Ordenamiento
Territorial, que se encuentre firme por haber dictado confirmacin de la resolucin
denegatoria el Ministerio de Finanzas, sern demandadas por el Estado o el interesado,
con accin de nulidad del ttulo, accin reivindicatoria y cancelacin del asiento
registral, en juicio sumario, con trmite de conciliacin previo, sin traslado y con
audiencia por tres das para la contestacin de la demanda, ocho das de prueba con
todos cargos y cinco das para dictar sentencias, siguiendo las reglas de procedimiento
que se establecen ms adelante, inclusive el procedimiento arbitral en su caso, y en su
defecto lo que el Cdigo de Procedimiento Civil disponga. Las acciones a que se refiere
este Artculo procedern por cualquiera de las siguientes causales:

a) Falta de comprobacin del beneficiario de la ocupacin efectiva del inmueble al 25 de

Febrero de 1990, de acuerdo a los criterios establecidos en la Ley No. 85.
b) Comprobacin que el beneficiario era dueo de otra vivienda al 25 de Febrero de
1990.
c) No tener la nacionalidad nicaragense al 25 de Febrero de 1990.
d) La falta de documentos que comprueben el nimo de dueo por parte del Estado.
(Conrado & Paguagua, 2003)

Propuesta de Reforma del Artculo 43: Las transferencias realizadas al amparo de las
Leyes No. 85 y 86, que obtuvieron una resolucin denegatoria dictada por la Oficina de
Ordenamiento Territorial, que se encuentre firme por haber dictado confirmacin de la
resolucin denegatoria el Intendencia de la Propiedad sern demandadas por el
Estado o el interesado, con accin de nulidad del ttulo, accin reivindicatoria y
cancelacin del asiento registral, en juicio sumario, contrario sensu conlleva nulidad
que puede ser invocada por las partes o dictada de oficio, con trmite de
conciliacin previo, sin traslado y con audiencia por tres das para la contestacin de la
demanda, ocho das de prueba con todos cargos y cinco das para dictar sentencias,
siguiendo las reglas de procedimiento que se establecen ms adelante, y en su defecto
lo que el Cdigo de Procedimiento Civil disponga. Las acciones a que se refiere este
Artculo procedern por cualquiera de las siguientes causales:
a) Falta de comprobacin del beneficiario de la ocupacin efectiva del inmueble al 25 de
Febrero de 1990, de acuerdo a los criterios establecidos en la Ley No. 85.
b) Comprobacin que el beneficiario era dueo de otra vivienda al 25 de Febrero de
1990.
c) No tener la nacionalidad nicaragense al 25 de Febrero de 1990.
d) La falta de documentos que comprueben el nimo de dueo por parte del Estado.

Texto Actual del Artculo 46: Las personas naturales o jurdicas que obtuvieron Ttulos
de Reforma Agraria del perodo comprendido entre febrero, marzo y abril inclusive de
mil novecientos noventa, que obtengan resolucin denegatoria por la Oficina de
Ordenamiento Territorial y el Ministerio de Finanzas, sern demandadas por el Estado o
el interesado con accin de nulidad de ttulo, reivindicacin y cancelacin del asiento
registral, en juicio sumario conforme lo establecido en el Artculo 43 de la presente Ley.

Propuesta de Reforma del Artculo 46: Las personas naturales o jurdicas que
obtuvieron Ttulos de Reforma Agraria del perodo comprendido entre febrero, marzo y
abril inclusive de mil novecientos noventa, que obtengan resolucin denegatoria por la
Oficina de Ordenamiento Territorial y la Intendencia de la Propiedad, sern demandadas
por el Estado o el interesado con accin de nulidad de ttulo, reivindicacin y
cancelacin del asiento registral, en juicio sumario conforme lo establecido en el
Artculo 43 de la presente Ley.

Que se supriman los Artculos: 58 al 68 y Arto. 78. Referidos al Tribunal Arbitral.

Artculos 69 al 75. Puesto que el articulado se refiere a la creacin, integracin y
funcionamiento de los Tribunales de Segundo Grado, conocida como Sala Nacional de
la Propiedad (SNP), que por Acuerdo No. 113 del Nueve de Diciembre del ao dos mil
nueve, Acpite X, dictado por la Excelentsima Corte Suprema de Justicia ces sus
funciones el nueve de Diciembre del ao 2009.

Texto Actual del Artculo 94: Los juicios que se encuentren pendientes al entrar en
vigencia la presente Ley, se sujetarn a las siguientes reglas: a) Los que se encuentren
en primera instancia y no se ha dictado sentencia definitiva, podrn someterse al
trmite de conciliacin y sujetarse al juicio arbitral a que se refiere la presente Ley, a

peticin de cualquiera de las partes. b) Los que se encuentran en la Sala de lo Civil,

sern remitidos a la Sala de la Propiedad respectiva, para su continuacin. c) Los que
se encuentran radicados ante la Corte Suprema de Justicia en virtud de Casacin,
continuarn su tramitacin hasta su resolucin definitiva.
Propuesta de Reforma del Artculo 94: Los juicios que se encuentren pendientes al
entrar en vigencia la presente Ley, se sujetarn a las siguientes reglas: a) Los que se
encuentren en primera instancia y no se ha dictado sentencia definitiva, deben de
someterse al trmite de conciliacin que se refiere la presente Ley.

Texto Actual del Artculo 106.- Se restablecen las facultades del Ministerio de
Finanzas para resolver los Recursos de Apelacin interpuestos por denegacin de
solvencia de parte de la Oficina de Ordenamiento Territorial, que se encuentren
pendientes

de

fallo,

los

que

le

sean

presentados

con

posterioridad.

Tambin se restablecen las facultades del Ministerio de Finanzas para resolver los
Recursos de Reposicin interpuestos en tiempo y que no fueron resueltos. Lo mismo
que las facultades de dicho Ministerio a travs de la Oficina de Ordenamiento Territorial
(OOT), para resolver las solicitudes de solvencia pendientes presentadas en tiempo.
Propuesta de Reforma del Artculo 106.- Se faculta a la Intendencia de la Propiedad
para resolver los Recursos de Apelacin interpuestos por denegacin de solvencia de
parte de la Oficina de Ordenamiento Territorial, que se encuentren pendientes de fallo, o
los que le sean presentados con posterioridad.
Tambin se faculta a la Intendencia de la Propiedad para resolver los Recursos de
Reposicin interpuestos en tiempo y que no fueron resueltos. Lo mismo que las
facultades de dicho Ministerio a travs de la Oficina de Ordenamiento Territorial (OOT),
para resolver las solicitudes de solvencia pendientes presentadas en tiempo.

BIBLIOGRAFA:
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Nacional, A. (18 de Febrero de 2014). Constitucin Poltica de Nicaragua.
Constitucin Poltica de Nicaragua y sus reformas . Managua: Publicada en La
Gaceta Diario Oficial No. 32, del 18-02-2014.

Mirar donde puede caber este tema

Diferencia con el orden pblico61.

No puede haber tranquilidad doctrinaria en se concepto, sino es que son razones

dialcticas que le imprimen a lo estatuido en nuestro Arto. XII del ttulo preliminar del cdigo
civil vigente, que expresa: Las leyes que interesan al orden pblico y a las buenas
costumbres, no podrn eludirse ni modificarse por convenciones de los particulares; pero
podr renunciarse los derechos conferidos por las leyes con tal que solo miren al inters
individual del renunciante y que no est prohibida su renuncia Esta disposicin contempla
dos situaciones, en el derecho privado, el orden pblico el Estado limita la autonoma de la
voluntad, mientras que en el derecho pblico es una sujecin a diversos principios
constitucionales a la actuacin del rgano administrativo.

61

Orden Pblico: Es el conjunto de principios e instituciones que se consideran fundamentales en la organizacin social de un
pas y que inspiran su ordenamiento jurdico