Tema 63.

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Tema 63. Hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas. Naturaleza y
caracteres. Constitucin y requisitos. Efectos de la transmisin de fincas hipotecadas.
Ejecucin y cancelacin.
I. HIPOTECA EN GARANTA DE RENTAS O PRESTACIONES PERIDICAS.
La hipoteca de renta (o "hipoteca rentaria") es la hipoteca que se constituye en garanta del
cumplimiento de la obligacin de pagar rentas, pensiones o prestaciones peridicas anlogas.
DERECHO COMPARADO. En Alemania y Suiza existe la "rentenschuld" como se estudia en el tema 1.
HISTORIA. No tiene muy antiguos precedentes ya que, en lo sustancial, coincide con la hipoteca de
capital. Esta figura qued oscurecida por el censo.
Ley hipotecaria de 1861. No se ocup de la hipoteca de renta aunque aludi a ella en la hipoteca legal
en garanta del legado de rentas o pensiones peridicas.
Cdigo Civil (1889): admiti ciertos supuestos de hipoteca de renta: art. 788 Cc sobre la inversin
peridica en obras benficas; arts. 1659 y 1660 Cc para completar las garantas en el censo; arts.
1797, 1802 y 1805 Cc para garantizar los alimentos o la renta vitalicia; art. 90 Cc tambin es posible
constituir esta hipoteca para garantizar pensiones procedentes de divorcio, nulidad o separacin.
Ley hipotecaria de 1944-1946 regula esta hipoteca bsicamente en el art. 157 LH.
Artculo 157 LH
Podr constituirse hipoteca en garanta de rentas, o prestaciones peridicas.
En la inscripcin se har constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o
prestaciones y el plazo, modo y forma con que deban ser satisfechas.
El acreedor de dichas rentas o prestaciones peridicas podr ejecutar estas hipotecas utilizando el
procedimiento sumario establecido en los artculos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los
bienes gravados con tal hipoteca los adquirir con subsistencia de la misma y de la obligacin de pago
de la pensin o prestacin hasta su vencimiento. Iguales efectos producir la hipoteca en cuanto a
tercero; pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarn a ste sino en los
trminos sealados en los artculos 114 y prrafos 1. y 2. del 115 de esta Ley.
Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en
el Registro, debiera haberse satisfecho la ltima pensin o prestacin, el titular del inmueble podr
solicitar la cancelacin de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse
modificado el contrato o formulado reclamacin contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o
prestaciones.
Artculo 248 RH
Las hipotecas en garanta de rentas o prestaciones peridicas, a que se refiere el artculo 157 de la
Ley, podrn constituirse por acto unilateral del dueo de la finca hipotecada, en cuyo caso la
aceptacin de la persona a cuyo favor se constituya la hipoteca se regular por lo dispuesto en el
artculo 141 de dicha Ley.
Cuando estas hipotecas se constituyeren en actos de ltima voluntad, ser ttulo suficiente para
inscribirlas el testamento, acompaado de los certificados de defuncin del testador y del Registro
General de Actos de Ultima Voluntad, y la aceptacin del pensionista o beneficiario de la prestacin
podr otorgarse en la escritura particional de la herencia o en otra escritura.
En la inscripcin se har constar necesariamente la fecha en que deba satisfacerse la ltima pensin o
prestacin, o, en otro caso, el evento o condicin que determine su extincin.
El pacto en contrario que autoriza el ltimo prrafo del artculo 157 de la Ley no podr excederse, en
ningn caso, de cinco aos.
Junto a la hipoteca de renta directa, que es la que venimos exponiendo, existe la denominada "hipoteca
de renta inversa", regulada en las Disposiciones Adicionales 1 y 4 de la Ley 41/2007 de 7 de
diciembre. Por exigencia del programa centraremos la exposicin en la hipoteca de renta directa. Baste
decir aqu, respecto de la hipoteca de renta inversa, lo siguiente:
1. Se constituye sobre la vivienda habitual del solicitante.
2. El solicitante y beneficiarios deben tener al menos 65 aos o estar afectados por discapacidad o
dependencia.
3. El deudor dispone del importe del prstamo o crdito de una vez o peridicamente. Esta disposicin
peridica es la que justifica que tratemos este tipo de hipoteca en este tema.
4. La deuda slo es exigible y la garanta ejecutable al fallecimiento del ltimo beneficiario.
5. La vivienda debe estar tasada y asegurada segn la Ley de Regulacin del Mercado Hipotecario.
6. Slo podrn conceder hipotecas inversa las entidades de crdito y las aseguradoras autorizadas para
operar en Espaa.
7. Estas hipotecas estn sujetas a supervisin por el Ministerio de Economa y Hacienda.
8. Se regula la cancelacin del prstamo por los herederos y el vencimiento anticipado del prstamo o
crdito en caso de transmisin voluntaria del bien hipotecado.

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9. Cuando los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los dbitos vencidos, con sus
intereses, el acreedor slo podr obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
10. Se regula el rgimen del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurdicos
Documentados, de los honorarios notariales y de los honorarios registrales.
11. Cabe constituir hipotecas inversas sobre otros inmuebles.
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II. NATURALEZA Y CARACTERES.
NATURALEZA
Existen distintas posiciones doctrinales sobre la naturaleza de la hipoteca de renta.
1. Los que consideran esta hipoteca como un derecho accesorio, con la normal separacin entre el
crdito y el derecho real (Pea).
2. Los que consideran esta hipoteca como una prestacin censal, en la que estn unidos el dbito y la
responsabilidad real (Roca y la mayora de la doctrina).
3. Los que consideran que puede configurarse de una u otra forma.
4. Los que consideran esta hipoteca como un derecho accesorio en la constitucin y que se asimila al
censo con la transmisin de la finca.
CARACTERES
1. Accesoriedad (o no). Segn lo que hemos visto, la hipoteca no ser accesoria si, al pasar la finca a
un tercero, la deuda (responsabilidad personal) tambin pasa. Este carcter accesorio depender, por
tanto, de lo indicado respecto de la naturaleza.
2. La obligacin debe tener por objeto rentas, pensiones o prestaciones peridicas anlogas.
Volveremos sobre este punto al tratar de la constitucin de la hipoteca.
3. Es una hipoteca susceptible de tantas realizaciones coactivas como prestaciones garantice. Por
tanto, el remate y la adjudicacin no implican la extincin de la deuda.
4. Puede yuxtaponerse con otras modalidades de hipoteca.
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III. CONSTITUCIN Y REQUISITOS.
ELEMENTOS PERSONALES.
En principio, sigue las normas generales. No obstante, en caso de seguirse la posicin de Roca (en la
que responsabilidad real y la responsabilidad personal quedan unidas) no podr admitirse la figura del
hipotecante no deudor. Es decir, el constituyente de la hipoteca deber ser, siempre, el deudor. Pea,
como hemos visto, admite la posible existencia del hipotecante no deudor y del tercer poseedor.
ELEMENTOS REALES. La cosa gravada y la obligacin asegurada.
La cosa gravada. No presenta particularidades, ms all de lo que se estudia en otro tema del
programa respecto de los art. 106 y ss LH. De nuevo, cabe hacer un inciso: no parece que algunos
derechos sean aptos para constituir esta hipoteca. Por ejemplo, no parece oportuno constituir una
hipoteca de renta de 10 aos sobre un derecho de usufructo de 5 aos de duracin.
La obligacin asegurada. Debe ser:
(i) de duracin temporal. Cabe asegurar con hipoteca rentas perpetuas? La jurisprudencia ha negado
la existencia de rentas perpetuas. No obstante, es posible pactar que, a partir de un plazo mnimo
convenido, el deudor pueda optar por extinguir la obligacin pagando un capital o que prefiera seguir
pagando la renta. En cualquier caso, ya hemos visto como los art. 157 LH y 248 RH presuponen la
existencia de un vencimiento final. El Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de pactar una
clusula de estabilizacin en estas hipotecas.
(ii) de vencimiento regular: ya sea diario, semanal, mensual, anual...
(iii) puede ser en especie, aunque la seguridad de los terceros exigir fijar su valor en dinero.
Cabe sealar, adems, que no es suficiente que estemos ante cualquier tipo de prestacin peridica. Es
decir, no estamos en el supuesto del art. 157 LH en los siguientes casos: (i) en la hipoteca de
amortizacin (en la que existen varias cuotas para la devolucin de un nico prstamo); (ii) en la
hipoteca en garanta de precio aplazado (en la que pueden existir varios pagos pero de un nico
precio). La distincin es anloga a la que se realiza entre las prestaciones del art. 1966.3 Cc y el plazo
general del 1964 Cc.
ELEMENTOS FORMALES. Escritura e inscripcin.
Puede constituirse unilateralmente y por testamento, segn lo que hemos visto en los preceptos ya
indicados. Respecto del contenido de escritura e inscripcin se plantea una discusin doctrinal: es
necesario fijar un capital? es decir, realizar e incluir una valoracin de la pensin. Desde luego, parece
conveniente en los siguientes casos: (i) si se ha pactado la posibilidad de redencin, como un derecho
del deudor a liberar la finca de la hipoteca pagando un capital; (ii) si la redencin la puede imponer el

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acreedor titular de la hipoteca (respetando unos lmites temporales); (iii) si la finca se pierde, o se
procede a su expropiacin forzosa, o tiene lugar la ejecucin de una hipoteca anterior o preferente a la
hipoteca de renta (para proceder a la extincin de sta).
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IV. EFECTOS DE LA TRANSMISIN DE FINCAS HIPOTECADAS.
De nuevo se trata de dilucidar si el adquirente se subroga en la obligacin de satisfacer las pensiones,
es decir, si asume el dbito personal a la vez que la responsabilidad real y por tanto responde de la
obligacin con todo su patrimonio. La cuestin se plantea porque el art. 157 LH al decir que la hipoteca
"subsiste" no resulta definitivo. Siguiendo las posiciones doctrinales que ya hemos apuntado:
Tesis subrogacionistas de Roca y otros, en las que el adquirente se subroga en la posicin del deudor:
(i) En caso de enajenacin forzosa, la obligacin de satisfacer la renta pasa al adquirente
automticamente. Consideran que esta es la solucin a la que llevan los art. 668, 669 y 670 LEC y que
coincide con la del anterior art. 133 LH. (ii) En caso de enajenacin voluntaria, las conclusiones son
idnticas, ms claramente an por la remisin que hace el precepto a los art. 114 y 115 LH (que se
refieren a lo vencido y no satisfecho, no a las rentas futuras). De no admitirse la subrogacin del
adquirente en la obligacin personal, esta hipoteca no sera distinta de una hipoteca de capital por el
importe de tres anualidades como mximo y no se justificara su existencia separada. Las tesis
subrogacionistas adems se dividen en dos, segn se considere que el nuevo deudor asume la deuda
cumulativamente con el anterior o bien si se entiende que se produce una asuncin liberatoria.
Tesis de Pea y otros, segn la cual el adquirente no se subroga en la deuda, con base en (i) el art.
1205 Cc, ya que no cabe cambiar al deudor sin el consentimiento del acreedor. En la misma lnea, el
art. 118 LH; en contra de este argumento, puede defenderse que el acreedor ha consentido el posible
cambio de deudor en el momento en el que ha admitido la constitucin de una hipoteca de estas
caractersticas; (ii) comprar una finca no implica asumir personalmente una obligacin garantizada, por
lo que el cambio de deudor tambin requiere el consentimiento de ese nuevo deudor. Los "iguales
efectos" a que se refiere el art. 157 LH slo se referiran al derecho de hipoteca.
Tesis de Garca Garca: debe tenerse en cuenta la forma en la que se haya constituido la hipoteca de
renta. As, segn este autor (a) es posible configurar expresamente la obligacin como una obligacin
"propter rem" de forma que en cada momento sea deudor quien resulte titular de la finca (esta
configuracin asimila la figura a las denominadas "pensiones reales", como los censos); (b) tambin es
posible pactar que no se produzca la asuncin automtica de la deuda por el adquirente.
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V. EJECUCIN Y CANCELACIN.
EJECUCIN.
La ejecucin permite al titular de la hipoteca de renta satisfacerse, mientras no se extinga el derecho
de renta, con el producto de la venta forzosa del inmueble, por el importe de cada renta, pensin o
prestacin peridica vencida. Segn el art. 157 LH el acreedor "podr" acudir al procedimiento de
ejecucin sumaria del art. 129 LH (en la actualidad, 681 y ss LEC). Parece que, en principio, esto le
permite al acreedor optar por otros procedimientos (ejecucin ordinaria, procedimiento declarativo e
incluso la enajenacin extrajudicial, cada uno de los cuales se estudia en otro tema del programa).
CANCELACIN.
La extincin y posterior cancelacin de la hipoteca de renta se produce por las causas generales. No
obstante, aqu procede tratar algunos supuestos especiales:
(i) Haber terminado la renta o pensin garantizada. El plazo de seis meses previsto en el art. 157 LH se
considera breve. En ocasiones se ha planteado la posibilidad de utilizar este plazo para la cancelacin
no solo de hipotecas sino tambin de otros derechos reales en supuestos anlogos, como la condicin
resolutoria impuesta sobre un bien cedido a cambio de prestaciones peridicas que deba satisfacer el
cesionario.
(ii) Redencin de la hipoteca por el dueo de la finca gravada. El art. 157 LH no recoge esta posibilidad.
Algunos autores la consideran esencial. Otros, por el contrario, consideran que la redencin, propia de
los censos, es una figura extraa a la hipoteca. En cualquier caso, conviene no confundir el hecho de
que el deudor tenga derecho a extinguir la obligacin de pagar la renta entregando un capital con la
posibilidad de que el deudor est obligado a pagar un capital si se extingue la hipoteca.
(iii) Ejecucin de una hipoteca anterior o preferente. La purga de la hipoteca de renta requiere la
consignacin (y por tanto, capitalizacin) del importe de la renta pendiente.
(iv) Segn el art. 128 LH, la accin hipotecaria prescribe a los 20 aos de que pudiera ser ejercitada.
Esto plantea la cuestin de si los 20 aos deben contarse desde el ltimo pago que deba hacerse (y
prescribe todo el derecho de hipoteca) o si deben contarse desde cada pago (y prescribe nicamente la
accin para exigir ese pago concreto).
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27 de julio de 2014

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