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! TEMA!1.!INTRODUCCIÓN! ! 1.1.!!El!Derecho.! ! • Concepto
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TEMA!1.!INTRODUCCIÓN!
!
1.1.!!El!Derecho.!
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Concepto :!!El!derecho!es!un!conjunto!de!reglas!obligatorias!establecidas!o!autorizadas!por!el!estado!y!respaldadas!
por!su!poder. !
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Ramas,del,Derecho :!!Son!dos,!el!derecho!público!y!el!derecho!privado. !
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Ramas!del!der echo!público: !
-
Derecho!político. !
-
Derecho!administrativo. !
-
Derecho!penal. !
-
Derecho!fiscal. !
-
Derecho!laboral. !
-
Derecho!internacional. !
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Ramas!del!derecho!privado: !
-
- Derecho!civil!(que!bien!podrán!ser!de!personalidad!o!del!patrimonio). !
- Derecho!foral. !
- Derecho!mercanti l. !
!
Fuentes,del,Derecho: ,
Dónde!se!muestra!el!derecho?!En!la!LEY. !
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1. J !LA!LEY!  !Clases!de!leyes: !
J
!Constitución!española!(1978) !
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J
!Tratados!internacionales. !
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J
!Leyes!de!armonización. !
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J
!Leyes!orgánicas. !
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J
!Leyes!de!Bases !
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!
J
!Leyes!Marco. !
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J !Otras!leyes:!Decreto!ley,!decreto!legislativo,!etc. !
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2. J !LA!COSTUMBRE!  !Por!ejemplo,!los!dictámenes!del!Tribunal!de!las!Aguas!de!Valencia. !
!
3. J !LOS!PRINCIPIOS!GENERALES!DEL!DERECHO!  !Entre!otros!están: !
!
J
!Derechos!humanos. !
!
J
!Derechos!al!trabajo. !
!
J
!Derec hos!a!la!vida.
!
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J !Derechos!del!niño.
!
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4. J ! LA! JURISPRUDENCIA  ! En! los! países! que! no! son! anglosajones,! se! tiene!muy! en! cuenta! pero! no! es! una!
fuente!del!derecho. !
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El,Estado,y,sus,fines: ,
El!Estado!español!se!rige!por!una!monarquía!parlamentaria!y!el!estado!de!l as!autonomías. !

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- Funciones!del!estado :!Ejecutiva,!legislativa!y!judicial. !

- Funciones!de!las!CCAA :! !www.gva.es!//!www.justicia.es !

- Estructura!del!poder!ejecutivo!del!estado :!Gobierno,!Administración!central! (ministerios),! Administración! periférica! (autonomías ),! administración! local! (diputaciones! y! municipios,! administración!institucional. !

- Actividad! del! poder! ejecutivo :! Función! ejecutiva,! de! potestad! reglamentaria,! y! jurisdiccional. !

- Normas! administrativas :! Decreto! ley,! decreto! legislativo,! reales! decretos,! órde nes! ministeriales, !ó rdenes!institucionales,!ordenanzas!municipales,!bandos. !

- Recursos!administrativos :! !

Clases!de!recursos!administrativos:!Recurso!de!alzado,!de!reposición,!y!de!revisión.!

El!silencio!administrativo. !

! ! ! ! TEMA!2.!PROPIEDAD!Y!POSESIÓN! ! 2.1.!! La!propiedad!y!la!posesión. ! ! - Derecho, real :!Establece!una!
!
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!
!
TEMA!2.!PROPIEDAD!Y!POSESIÓN!
!
2.1.!! La!propiedad!y!la!posesión. !
!
-
Derecho, real :!Establece!una! relación!entre!las!personas!y!las!cosas!que!son! tangibles.!Atribuye!un!
poder!de!dominación!inmediato!de!una!cosa!frente!a!cualquiera. !
-
Propiedad : !Es!el!derecho!de!gozar!y!disponer!de!una!cosa!sin!más! limitaciones!que!las! establecidas !
en!las!leyes!(art.!348!CC). !
Puede!ser:!a)! Pública !o!privada !
!!!!b)!Mobiliaria,!inmobiliaria!o!especial!(p.ej.!La!propiedad!intelectual). !
-
Posesión : !Es!la!detentación!de!una!cosa.!En!un!piso!de!alquiler,!el!propietario!no!di sfruta!del!bien.!El!
inquilino!no!puede!modificar!nada!porque!es!causa!de!desahucio . !
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2.2.
! ! La!protección!del!derecho!de!propiedad. !
!
Construcción!de!un!edificio!propio!sobre!terreno!ajeno. !
A)
Por,mutuo,acuerdo. ,
!
I!Derecho!de!superficie !(art.!287 J 289!LS J 92!y! art.!171!y!sgtes.!LS J 76) !
!!!! Al!propietario!del!suelo!se!le!paga!un!canon!por!tiempo!máximo!de!99!años.!Si!fuera!suelo!público,!
hasta!75!años .!Cuando!transcurre!este!plazo,!tanto!el!suelo!como!el!edificio!pasan!a!ser!propiedad!
del!propietario!del!suelo!sin !pagar!indemnización. !
!
I!Cambio!de!obra !
Es! el! que! normalmente! se! produce.! Se! basa! en! construir! una! promoción! sin! comprar! el! suelo!
haciendo!un!acuerdo!de!intercambio.!El!propietario!del!suelo!sigue!siéndolo.!Puede!ser!un!problema!
grave! caso! de! que! no! se! aca be! la! obra! porque! el! propietario! del! suelo! no! es! propietario! de! la!
estructura,!por!ejemplo. !
!
B)
Sin,mutuo,acuerdo. ,
,
I! De!buena!fe .! !
!!!!! Si!se!ha!invadido!el!terreno!de!otro!propietario: !
!
!El!propietario!del!edificio!compra!el!terreno!invadido!a!precio!razon able!de!mercado. !
!
!El!propietario!del!terreno!compra!el!edificio!cuando!el!vecino!ya!lo!ha!construido. !
!
I!De!mala!fe. !
!!!!!Se!produce!cuando!un!individuo!construye!aunque!no!sea!propietario!de!ningún!suelo,!por!lo!que!
seguro! que! no! se! ha! equivocado.! El! pr omotor! debe! tirar! lo! que! ha! construido! hasta! dejarlo! en! el!
estado! inicial! de! la! actuación,! o! que! el! propietario! acepte! quedarse! con! todo.! Puede! ganar! si! se!
pasan!los!pleitos!para!reclamar!su!propiedad. !
!
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2.3.!!El! registro!de!la!propiedad. !
!

! Institución! de! naturaleza! jurídica! destinada! a! dotar! de! publicidad! y! seguridad! a! las! operaciones! de! tráfico! jurídico J económico.!Depende!el!Ministerio!de!Justicia.!Además!de!quién!es!el!propietario,!dice!la!superficie!que!tiene,! cuáles!son!sus!lindes!y!las!cargas!y!gravám enes!que!soporta. !El!registrador!vela!por!la!certeza!de!los!datos. !

!

Principios!sobre!los!que!se!asienta : !

J

!No!inscripción. !

J

!Presunción!de!exactitud. !

J

!Buena!fe. !

J

!Publicidad. !

Hay!dos!formas!de!solicitar!datos!al!Registro.!Mediante!una!nota!informativa,!m ás!barata!pero!no!certificada,! y!mediante!un!certificado.! Nos!pueden!editar!una!norma!informativa!para!saber!el!propietario,!cargas!o!cualquier!otra! información,!pero!no!es!un!certificado,!no!se!puede!utilizar!en!juicio.!

!

Hay!gravámenes!o! servidumbres!que !no!están!inscritas!en!el!expediente!del!inmueble!y!es!mejor!que!esté!

,!incluso!los!cambios!que!se!produzcan,!como!servidumbres,!hipotecas,!etc .!Jurídicamente,!el!inmueble!

se! trata!como! todo!uno!hasta!que!se!divide.!Se!inscribe!antes!de!acabar !la!obra!de! forma!que!los!inmuebles!ganan!

valor!a!la!hora!de!venderse. !

todo!apuntado

!

2.

4.!!El!catastro.!

El!catastro!es!una!institución!administrativa!con!la!finalidad!de!informar!(entre!otras)!a!la!administración!en! sus! funciones! recaudatorias! y! fiscales.! Depende! del ! ! Ministerio! de! Hacienda! (Texto! Refundido! sobre! la! Ley! del! Catastro,!art.!1).! !

En!él!se!recogen!las!extensiones!de!las!fincas,!tanto!rústicas!como!urbanas,!y!su!valor.!El!valor!catastral!casi! nunca!coincide!con!el!valor!real.!Casi!siempre!es!mas!bajo!por! cuestiones!políticas,!de!recaudación!de!impuestos. !

Tiene! la! ventaja! de! contener! documentación! gráfica.! Cada! municipio! se! divide! en! polígonos,! y! dentro! de! ellos! aparecen!fincas!catastrales.!En!caso!de!discordancia!de!datos!con!el!registro!de!la!propiedad, !prevalecen!los!datos!de! éste!último. !

2.

5.!!La!supresión!de!la!edificaci ón!de!obra!nueva!(art.!437!y!sgtes.)!

 

Todo!poseedor!de!un!bien!tiene!derecho!a!ser!respetado!en!su!posesión!(art.!446!CC).!Para!ello!se!establece!

el!juicio!verbal! (antes!INTERDICTO),! aproximadamente!en!un!mes.!En!aplicación!a!obra!nueva,!de!lo!que!trata!es!de! conseguir!la!paralización!en!su!de!construcción!por!una!tercera!persona!que!alega!algún!prejuicio,!una!lesión!en!sus! derechos,!o!una!incomodidad. !

!

Como,actúa: !

J ! La! persona! que! se! considera! lesionada! en! su! derecho,! eleva! al! Tribunal! de! Primera! Instancia!una!demanda!sucinta,!por!la!que!solicita!la!paralización!de!la!obra.!

J !El!Tribunal,!antes!de!la!citación,!dirige!inmediatamente!una!orden!de!suspensión!a!quien! esté!en!ese!momento!e n!la!obra,!que!podrá!dar!dinero!para!continuarla!o!conservarla. !

J ! En! el! plazo! de! cinco! días,! el! Tribunal! dicta! AUTO! (! es! un! pronunciamiento,! no! una! sentencia).!Si!admite!la!demanda,!cita!a!las!partes!implicadas!a!una!vista!en!10 J 20!días. !

J

!!Antes!de!la!v ista,!podrá!girar!reconocimiento!judicial!y/o!pericial.!

J ! Terminada! la! vista,! dictara! ! SENTENCIA! dentro! de! los! 10! días! siguientes.! La! obra! se! paralizará!definitivamente,!o!bien!se!dejará!que!continúe. !

!

!

!

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TEMA!3.!LA!PROPIEDAD!HORIZONTAL!

3.1.

! !La!comunid ad!y!condominio.!

Propiedad!privativa:! Pertenece!a!un!único!propietario. ! Condominio: !Pertenece!a!varios!propietarios.!La!propiedad!que!le!corresponde!a!cada!uno!viene!reflejada!por! una!cuota!intelectual!en!%. !

3.2.! ! La!propiedad!horizontal!y!su!régimen!legal. !

Se! rige! por! la! Ley! 49/1960,! sobre! la! Propiedad! horizontal,! modificada! por! la! ley! 8/1999,! de! Reforma.! Sus! preceptos!no!pueden!ser!modificados!por!la!voluntad!de!los!copropietarios. !

3.3.! ! Elementos!básicos!del!contenido!del!derecho.!

C oncepto,de,Prop iedad,horizontal. , Es!un!caso!especial!de!condominio.!Se!dan!los!siguientes!factores: !

a) Cada!propietario!tiene!como!propiedad!privativa!un!piso!o!local. !

b) Cada! propietario! forma! parte! de! un! condominio! con! los! demás! propietarios! de! los! elementos! comunes.!El!co ndominio!viene!expresado!mediante!la!cuota!intelectual!(%) . !

c) La!titularidad!de!la!cuota!y!el!piso!o!local!son!inseparables.!

Título,constitutivo,de,la,propiedad,horizontal,(art.5) ,

 

A)

Describe!el!inmueble!en!su!conjunto!(naturaleza,!situación!y!linderos,!superf icie,!nombre!y!número,!servicios!

 

e!instalaciones,!etc . ).!También!los!pisos!o!locales!expresando!su!superficie,!linderos,!planta!en!la!que!se!halle,!

! Es!un!documento!en!el!que! se!constituye!la!propieda d!horizontal!y! se! redacta!ante!notario!para!proceder,! posteriormente,!a!su!inscripción!en!el!Registro. !

y!los!anejos!como!garaje,!trastero,!buhardilla!o!sótano.

 

B)

Se!fija!la!cuota!de!participación!que!corresponde!a!cada!piso!o!local. !

Elementos,privativos,y,comunes.,(art.,369,CC) ,

 

A)

Los!privativos!son!los!pisos!o!loc ales!susceptibles!de!aprovechamiento ! independiente. !

B)

Elementos! comunes! del! edificio! son! todos! los! necesarios! para! su! adecuado! uso! y! disfrute,! tales! como! el! suelo,! vuelo,! cimentaciones,! cubiertas,! elementos! estructurales,! las! fachadas,! incluyendo! su! imagen, ! elementos! de! cierre,! escaleras,! ascensores,! conducciones! y! canalizaciones! para! el! desagüe,! suministro! de! agua,!luz,!gas,!calefacción,!aire!acondicionado,!evacuación!de!humos,!portero!automático,!antena!colectiva,! servidumbres,!y!otras!cualesquiera!que!no! sean!visibles. !

3.4.! ! Cuota!de!participación. !

 

A!cada!piso!o!local!se!le!atribuirá!una!cuota!de!participación!con! relación!al! total!del!valor!del!inmueble,!y!

referida!a!centésimas!del!mismo.!Sirve!para!determinar!la!participación!en!el!reparto!de!cargas!y! beneficios!por!razón! de!la!comunidad. ! Fijación!de!la!cuota: !

 

- Antes!de!iniciarse!la!venta. !

- Por!el!propietario!único,!con!el!notario!o!registrados. !

- Si! el! régimen! es! de! copropiedad! o! comunidad! de! propietarios,! se! fija! por! unanimidad.! Si! no! hay! acuerdo,!por!el! laudo!arbitral!o!por!resolución!judicial.!

3.5.! ! Régimen!de!obras. !

Modificaciones,(art.,7) ,

En!cada!planta!o!local!se !podrán!modificar!los!elementos!arquitectónicos,!instalaciones!o!servicios,!si!no!se! menoscaba! o! altera! su! seguridad,! su! estructura! general,! configuración! exterior,! o! perjudica! los! derechos! de! otros! propietarios. !

Se!dará!debida!cuenta!al!representante!de! la!comunidad. !

Innovaciones,(art.10) ,

No! se! pueden! exigir! nuevas! instalaciones,! servicios! o! mejoras! requeridas! por! la! adecuada! conservación! y! habitabilidad!del!inmueble!según!su!rango. !

Si! se! adoptan! válidamente! acuerdos! sobre! innovaciones! no! exigibles! seg ún! su! rango,! y! su! coste! supera! 3! mensualidades!corrientes,!y!existe!algún!disidente,!la!comunidad!podrá!excluirle!si!lo!considera!conveniente.!Cuando! quiera!disfrutar!de!la!innovación,!deberá!abonar!cuotas!y!gastos. !

Si!la!innovación!hace!inservible!parte! del!inmueble!para!uso!y!disfrute!de!algún!propietario,!se! requiere!su! conformidad.!Si!la!concede,!no!significa!que!deba!participar!en!los!gastos!generados. !

Sobreelevaciones,(art.12) ,

Afecta! al! Título! constitutivo.! El! acuerdo! ha! de! ser! unánime! y! fijará! la! naturaleza! de! la! modificación,! las! alteraciones,!la!variación!de!cuotas!y!titulares!de!nuevos!pisos!o!locales.! ! Limitaciones!a!la!sobreelevación: !

- Que!lo!permitan!las!ordenanzas!municipales. !

- Que!sea!estructuralmente!posible.

- Obligación! de! respetar! la! estéti ca! salvo! unanimidad! de! los! propietarios! y! autorización! de! la! Administración. !

3.6.! ! Gobierno!y!Administración.!!

Junta,de,propietarios,(arts.,14,y,18) , Se! reúne! una! vez! al! año! como! mínimo! o! a! solicitud! de! quienes! representen! el! 25%! de! las! cuotas! de!

particip ación.!El!Administrador!es!elegido!en!Junta,!y!suele!ser!un!profesional!cuya!misión!es!llevar!cuentas,!gestionar! las!obras,!mantener!las!instalaciones,!etc. ! Funciones: !

- Elección!de!presidente!y!demás!cargos!durante!1!año. !

- Aprobación!de!gastos!e!ingresos. !

- Ap robación!de!la!ejecución!de!obras!extraordinarias!y!mejoras. !

- Cualquier!asunto!de!interés!general. !

Régimen,de,acuerdos,(art.16) ,

Modificación!de!estatutos! !por!unanimidad. !

Establecimiento!o!supresión!de!servicios!de!ascensor,!portería,!conserjería,!vigi lancia,!etc.,!y!arrendamiento! de!elementos!comunes! ! 60%!de !pr opietarios,!que!representen!el!60%! de!las!cuotas. !

Obras!para!eliminación!de!barreras!arquitectónicas! !5 1 %!de!los!propietarios!que!representen! el!51%!de!las!

cuotas. !

Instalación!de!nuevos!siste mas!de!telecomunicación,!aprovechamiento!de!energía!solar,!sistemas!energéticos! colectivos,!etc . !33%!de!los!propietarios!que!representen!el!33%!de!las!cuotas. !

3.7.!!Estatutos!y!Reglamento.!(art.5!y!6)!

Estatutos: ! Forman! parte! del! título! constitutivo! y! ob liga! a! todos! los! propietarios! en! orden! al! uso! o! destino! del! edificio,! instalaciones! y! servicios,! gastos,! administración! y! gobierno,! s eguros,! conservación! y! reparacio nes. ! Reglamento: !!! Se!establece!para!regular!los!detalles!de!la!convivencia!y!la!adecuada!u tilización!de!los!servicios!y!cosas! comunes! (volúmenes!en! aparatos! de! audio,! lavadora,! garaje,!escalera,! ascensores,! piscinas,! jardines,! terrazas,!bajadas!de!basuras,!etc.) !

3.8.!!Novedades!introducidas!por!la!Ley!8/1999!

- Fondo!de!reserva!del!5%!del!presup ues t o!ordinario. !

- Cuotas!pendientes!de!pago!tienen!carácter!de!crédito!preferente!(!art.1923!CC)!

- En!la!escritura!de!compra J venta,!debe!figurar!que!se!está!al!corriente!en!el!pago!de!deudas.!

- Obligación!de!comunicar!el!cambio!de!titularidad. !

- Privación!del!der echo!de!voto!y!de!impugnar!los!acuerdos!adoptados. !

- Procedimiento!de!reclamación!de!cuotas!más!ágil. !

! ! ! ! TEMA!4.!LAS!SERVIDUMBRES.! ! 4.1.!!Concepto.! !
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!
!
TEMA!4.!LAS!SERVIDUMBRES.!
!
4.1.!!Concepto.!
!

Es!un!gravamen!impuesto!sobre!un!inmueble!(suelo,!suelo!construido,!etc.)!a!beneficio!de!otro!pertenecient e! a!distinto!dueño!(art.530!CC).!Siempre!se!implican!dos!propiedades: !

a) Finca!sirviente!

b) Finca!dominante!

!Soporta!el!derecho!del!dominante. !

!Tiene!a!su!favor!el!goce!o!beneficio. !

Se! establecen! para! un! mejor! aprovechamiento! económico! y! funcional! de! las! cosas .! Son! inseparables! e!

indivisibles. !

4.2.!!Clases!de!servidumbre.!

No!son!excluyentes.!Se!distinguen!varios!tipos: !

A) Por,su,origen,o,forma,de,establecerse,(art.536,CC) ,

Voluntarias :!!! !

- M ediante! i ntervivos!(contratos). !

- Mortis!causa!(testamento) !

- A!título!oneros o!(indemnización) !

- A!título!gratuito. !

Forzosas : !

- De! utilidad! pública :!en! beneficio! de! una! pluralidad! de! personas.!El! destinatario! suele! ser! indefinido!(ferrocarriles,!carreteras,!minas,!aguas,!etc.). !

- De!interés!de!particulares !reguladas!por!el!CC,!siendo!el !destinatario!una!persona!concreta. !

B) Por!la!forma!en!que!se!utilizan!(art.532!CC) !

Continuas :!!Cuyo!uso!es,!o!puede!ser!incesante!sin!la!intervención!del!hombre!(cauce,!luces,!etc).!

Discontinuas :!!Cuando!se!usan!a!intervalos!de!tiempo!y!depende!de!actos!del!hombre!(pastos,etc.).!!!! !

C) Por!la!forma!en!la!que!se!hallan!establecidas !(art.532!CC) !

Aparentes :!cuando!se!perciben,!se!anuncian!(acueducto,!gasoducto,!oleoducto,!etc.).!

No!aparentes :!cuando!no!presenta!indicio!exterior!(pasto) !

D) Por!la!índole!de!la!acción . !

Positivas:!Impone!el!dueño!del!predio!sirviente!la!obligación!de!hacer!o!dejar!hacer!alguna!cosa.!

Negativas:!Prohibe!el!dueño!del!predio!sirviente!hacer!algo!que!le!sería!lícito!sin!la!servidumbre. !

4.3.!!M !odos!de!adquisición!y!extinción!de!servidumbres. !(art.!537 J 542!CC) !

ADQUISICIÓN: ! J !De!forma!genérica: !

 
 

a)!por!voluntad!humana!(contrato,!testamento) ! b)!por!imposición!legal. !

! !J !Otras!formas: ! a)!Por!prescripción:!Las!continuas!y!aparentes!pueden!adquirirse!por!la!prescripción! ! !! ! !!!!! de!20!años.!L as!ventanas!no!producen!prescripción,!los!balcones,!sí. !

! ! b)!Por!reconocimiento!del!predio!sirviente!(por!escrito). !

! ! c)!Por!sentencia!judicial!(cuando!ésta!sea!firme!e!irrevocable). !

! ! d)!Por!la!propia!realidad!o!“destino!del!padre!de!familia” !(segre gación!de!2!fincas! ! !

! ! !!!!! pertenecientes!a!un!mismo!propietario!en!origen. !

 

EXTINCIÓN: !

J

!Por !reunirse!en!una!misma!personale s!propiedades!de!la!finca!dominante!y!sirviente. !

 

J

!Por!el!no!uso!durante!20!años. !

J

!Cuando!las!fincas!lleguen!a!un!estado!ta l!que!no!pueda!utilizarse!la!servidumbre. !

J

!Por!renuncia!del!dueño!de!la!finca!dominante. !

J

!Cuando!se!cumple!la!condición!bajo!la!que!se!constituyó!la!servidumbre!y!se!da!cumplimiento. !

J !Por!la!redención!convenida!entre!los!dueños. !

4.4.!!Servidumbre!de!apoyo!de!andamios!y!de!paso. !

!

A),,Apoyo,de,andamios,y,paso,de,materiales ,(art.569,CC) . , !!Si!no!existe!otra!posibilidad,!ha!de!conseguirse!con!indemnización!compensatoria. !

J J !!No!se!tiene!derecho!más!que!de!util izar!la!finca. ! B),,Paso ,(art.564 [ 570,CC) . ,

J

!!Es!una!servidumbre!temporal!y!de!paso. !

 

J

!Es!continua,!positiva,!y!con!la!solución!más!sencilla. !

J

!Pueda!ser!aparente!como!NO!aparente. !

J

!Se!extingue!cuando!se!abre!nuevo!paso!que!dé!acceso!al!predio!dominante. !

J !La!finca!enclavada!entre!otras,!sin!s alida!a!espacio! público ,!puede!exigir!paso!por!las!fincas!vecinas!mediante! indemnización,!por!donde!menos!perjudique.! J ! Si! el! paso! es! permanente,! la! indemnización! consistirá! en! el! valor! del! terreno! que! ocupa! (esto! está! mal! redactado!en!el!CC,!debería!consi stir!en!el!valor!de!la!renta!que!el!usuario!deja!de!percibir). !

4.5.!!Servidumbre!en!materia!de!aguas.!

Servidumbre ,natural,(art.552,CC) , Los! predios! inferiores! están! sujetos! a! recibir! las! aguas! que! naturalmente,! y! sin! obra! del! hombre,! desciende!de!los!supe riores,!así!como!el!material!que!aquella!arrastre.!Ni!el!dueño!del!predio!inferior!puede! hacer!obras!que!impidan!la!servidumbre ,!ni!el!del!superior!hacer!obras!que!la!agraven. !

Servidumbre,de,acueductos ,(art.557 [ 559,CC) . , Puede!!hacerse!pasar!el!agua!por!fi ncas!intermedias!hasta!la!propia,!con!indemnización!a!sus!dueños!

 

y!los!de!las!fincas!inferiores!sobre!las!que!se!filtren!o!caigan!las!aguas. ! Previamente!se!está!obligado!a: !

 

- Justificar!que!se!posee!el!agua!y!en!cantidad!suficiente.!

- Demostrar!que!el!paso!sol icitado!es!el!más!conveniente!y!menos!gravoso!para!terceros.!

- Indemnizar!al!dueño!de!la!finca!sirviente. !

 

La!servidumbre!no!se!puede!imponer!sobre!edificios,!patios!o!dependencias,!jardines!o!huertos!ya!!!! existentes. !

4.6.!! Desagüe!de!edificios. !

Vertiente ,de,tejados , El!propietario!de!un!edificio!debe!verter!las!aguas!pluviales!que!se!recogen!en!su!cubierta!o!tejado,!sobre!su! propio!suelo!o!sitio!público,!recogiéndolas!previamente!para!que!no!causen!daño. ! El!dueño!que!sufra!la!servidumbre,!podrá!edificar!re cibiendo!las!aguas!sobre!su!propio!tejado,!dándoles!otra! salida. !

Desagües ! Cuando!el! corral! o! patio! de! una! casa! se! haya!enclavado!entre! otras,! podrá!exigir! servidumbre! de! desagüe! dando!paso!a!las!aguas!por!donde!más! fácil!sea!la!salida!y!con!la!canalizació n!que!menos!perjudique!a!la! finca! sirviente,!previa!indemnización!correspondiente. !

4.7.!! Servidumbre!de!medianería.!

 

La!medianería!no!constituye!una!servidumbre,!sino!más!bien!una!forma!especial!de!indivisión.!!

 

- Pared!medianera: !Aquella!construida!entre!e l!límite!de!2!propiedades,!pertenece!a!los!2!y!se!pueden! apoyar!las!cargas!de!los!2!edificios. !

- Pared!contigua: !Sirve!de!cerramiento!y!está!edificada!toda!ella!sobre!una!única!propiedad.!Puede!ser! estructural!o!no. !

- Pared! común: ! Pertenece! a! las! dos! propiedad es! colindantes,! es! de! pequeño! espesor! y! no! es! estructural. !

Signos!a!favor!de!la!medianería: !

- Cuando!son!paredes!divisorias!hasta!el!punto!de!común!elevación. !

- En!las!paredes!divisorias!de!jardines!o!corrales!en!poblados!o!campo. !

- En!las!cercas,!vallados,!set os!vivos,!etc.,!que!dividen!las!fincas!rústicas. !

- Zanjas!o!acequias!abiertas!entre!las!fincas. !

Signos!contrarios!a!la!presunción!de!medianería: !

- Cuando!en!las!paredes!divisorias!haya!huecos!o!ventanas. !

- Cuando!la!pared!esté!por!un!lado!recta!y!a!plomo!y!por! el!otro!lo!mismo!en!su!parte!superior,!y!en!la!inferior! tenga!relex!o!retallos. !

- Cuando!resulte!construida!toda!la!pared!sobre!una!sola!finca. !

- Cuando!solo!sufra!las!cargas!de!una!de!las!fincas. !

- Cuando!la!pared!divi s oria!entre!muros,!jardines!y!heredades,!se !construya!con!la!albardilla!vertiendo!hacia! una!de!las!caras. !

- Cuando! la! pared! divisoria! de! mampostería! presente! piedras! pasaderas! sobresaliendo! por! uno! solo! de! los! lados. !

- Cuando!las!propiedades!contiguas!a!otras!guardadas!por!vallados!o!setos!no!se!hallen !cerradas. !

- Cuando!la!tierra!o!broza!sacada!para!abrir!una!zanja!para!su!limpieza!se!halle!a!un!solo!lado. !

Situaciones!particulares: !

J

!Renuncia!a!la!medianería!(pero!no!al!suelo) ! (solo!te!liberas!de!cargas!y!beneficios) . !

J

!Alzamiento!de!la!pared!medianer a!(regruesaremos!pilares!y!muros!dentro!de! nuestra !propiedad). !

J

!Prohibición!de!abertura!de!huecos!en!la!medianera!sin!consentimiento . !

J !Uso!de!la!pared!medianera!(hasta!la!mitad!del!muro). !

4.8.!! Servidumbre!de!luces!y!vistas. !

 

LUCES!(art.581!CC): !

Es!c ontinua!y!aparente.!Consiste!en!el!derecho!a!abrir!huecos!en!la!pared!propia!para!recibir!luz!del!propio! vecino.!Son!llamados!“huecos!de!tolerancia”.!Podrán!ser!!cegados!cuando!se!alce!la!pared!contigua!o!si!se!adquiere!la! medianera!y!no!hubiera!pacto!en!c ontrario.!P.ej.!Tú!puedes!hacer!un!muro!de!cerramiento!de!vidrio!pavés. !

VISTAS!(art.582 J !585!CC): !

Trata!de!establecer!distancias!mínimas!para!asegurar!la!intimidad!entre!2!fincas.!Es!continua!y!aparente.!

- En!vistas!rectas!no!se!puede!abrir!ventanas!ni!bal cones!u!otros!voladizos!a!menos!de!2!metros!entre!en!límite! de!la!propiedad!y!pared!que!contenga!el!hueco.!En!vistas!obl i cuas!será!de!60!cms. !

- Las!distancias!se!miden!desde!la!línea!exterior!de!la!pared!o!voladizo!en!vistas!rectas. !En!obli cuas,!desde!la! lín ea!de!separación!de!las!propiedades. !

- Las!distancias!no!se!aplican!para!edificios!separados!por!vía!pública.!

- Cuando! por! título! se! hubiera! adquirido! el! derecho! a! tener! vistas! rectas,! balcones! o! miradores! sobre! colindantes,!el!dueño!de!la!finca!no!podrá!edifi car!a!menos!de!3!metros. !

TEMA!5.!SERVIDUMBRES!DE!UTILIDAD!PÚBLICA.!

5.1.!! Servidumbre!de!costas.!

Re g ulada!por!la!Ley!22/1998,!de!Costas!y!el!Real!Decreto!1471/1998. !

Hay!que!destacar!los!siguientes!extremos: !

Se!señalan!dos!zonas!de!dominio!tomando!origen !en!la!línea!que!manifiesta!el!“Límite!exterior!de!la!ribera! del!mar”.!Hacia!tierra!adentro!puede!darse!el!dominio!privado,!no!así!hacia!mar!adentro,!porque!pertenece!al! Estado. !

El! límite! interior! de! la! ribera! del! mar! es! el! determinado! por! la! línea! de! tier ra! adentro! que! abarca! aguas! interiores,!zona!marítimo J terrestre!y!playa!(o!zona!de!depósito!de!materiales!sueltos). ! El!dominio!público!hacia!mar!adentro!contiene!el!señalamiento!de!las!líneas!de!máximo!temporal,!pleamar!y! bajamar. ! Tierra!adentro!cabe!desta car!las!siguientes!actuaciones: !

! Servidumbre,de, tránsito: !Franja!de! terreno!que!alcanza!entre!6!y!20m!de!anchura.!Debe!estar!expedita!al! tránsito! peatonal,!de!vigilancia!y!salvamento.!Puede!estar!ocupada!por!paseos!marítimos,!cultivos,! etc. ! !Servidumbre, d e, protección: ! Espacio! de! terreno! entre! 100! y! 200! m! de! anchura! medidos! desde! la! línea! de! límite! interior!de!la!ribera!del!mar. !Q uedan!prohibidas: !

- Edificaciones!con!destino!a!habitación. !

- Construcciones! o! modificaciones! de! v í as! de! transporte! interurbanas! y! ot ras! de! intensidad!de!tráfico!determinado. !

- Actividades!que!impliquen!destrucción!de!yacimientos!de!áridos. !

- Tendido!aéreo!de!líneas!de!alta!tensión!(podrán!ser!subterráneos!o!de!media!y!baja! tensión). !

- Vertido!de!residuos!sólidos!o!líquidos!sin!depurar. !

- Publi cidad!en!general. !

!

Servidumbre, de, acceso, al, mar: ! En! zonas! colindantes! a! la! marítimo J terrestre! Estatal.! Se! debe! a! la! necesidad! de! salvaguardar!el!acceso!al!litoral,!tanto!de! forma!rodada!como!peatonal.!La!distancia!entre!

accesos!será!de!500m!(máximo)!en!acc esos!rodados,!y!200m!(máximo)!en!acceso!peatonal. !

!

Zonas, de, influencia: ! Alcanza! una! anchura! mínima! de! 500m! tierra! adentro.! Tiene! limitado! el! uso,! entre! otros! supuestos,! a! las! construcciones,! evitando! la! construcción! de! barreras! arquitectónicas! o! acumulació n!de!volúmenes!así!como!atender!a!la!densidad!de!edificación!que!no!se!debe! superar!la!media!de!la!correspondiente!al!suelo!urbanizable. !

 

5.2.!!Servidumbre!de!carreteras.!

Regulada!por!la!Ley!de!Carreteras!25/1988,!el!Real!Decreto!1812/1994!y!la!Ley!de!Car reteras!de!la!CV !6/1991. !

Carretera!estatal! !une!2!municipios!de!distinta!comunidad!autónoma. ! Carretera!autonómica! !une!2!municipios!de!la!misma!autonomía!pero!de!distinta!provincia. ! Carretera!de!la!diputación! !une!2!municipios!de!la!misma!provincia. !

R

EGULACIÓN!ESTATAL: !

Zona,de,dominio,público :!!Está!sometida!a!expropiación.!Las!obras!y/o!instalaciones!se!someterían!a!la!autorización!

previa! del! Ministerio! de! Fomento.! Dominio! público! son! los! terrenos! ocupados! por! las! carreteras! y! demás! elementos! que! se! prev é n! permanentes! para! el! mantenimiento! y! la! conservación! de! las! mismas! o! a! la! explotación! de! servicios! públicos,! tales! como! los! destinados! a! descanso,! estacionamiento,! auxilio! y! atención! médica! de! urgencia,! peaje,! parada!de!autobuses!y!otros!fines!auxili ares!o!complementarios. !

!

Zona,de,servidumbre : ! !!!No!se!puede!autorizar!ningún!tipo!de!cerramiento!u!obstáculo!que!impida!la!entrada!a! esa! zona.! Su! ocupación!está! sometida! a! indemnización,! así! como! los! daños! y! perjuicios! ocasionados.! Puede!autorizarse! por!e l!ministerio! de! fomento!aquellos! usos! compatibles! con!la!seguridad!vial. !

USOS: !

- Encauzamiento!y!canalización!de!aguas!que!discurren!por!la!carretera. !

- Depósito!temporal!de!objetos!retirados!de!la!carretera. !

- Establecimiento!temporal!de!vehículos!o!remolques !que!no!puedan!circular. !

- Condiciones!vinculadas!a!la!carretera!que!no!pueda!ubicarse!en!otro!lugar. !

- Almacenamiento!temporal!de!maquinaria!o!material!destinado!a!construir,!reparar! o!conservar!la!carretera. !

- Otros!usos!para!la!mejora!del!servicio!de!la!vía!c omo!caminos!rurales,!etc. !

Zona, de, afección :! ! (50 J 100m! desde! la! línea! de! servidumbre).! En!esta! zona! también! se! requiere! la! autorización! del! Ministerio!de!Fomento!para!la!realización!de!obras.!En!las!construcciones!e!instalaciones! ya!existentes!podrán!reali zarse!obras!de!mantenimiento!con!los!límites!establecidos!en!la! ley. !

! !!!!Puede! denegarse! la! autorización! conforme! a! las! previsiones! de! planes! y! proyectos! de!
!
!!!!Puede! denegarse! la! autorización! conforme! a! las! previsiones! de! planes! y! proyectos! de!
ampliación!o!variación!de!la!carretera!que!se!tengan!para!un!periodo!de!10!años. !
!
!
Línea,límite,de ,edificación :!!Desde!la!misma,!hasta!la!línea!de!carretera!(25,50!o!100m!según!vías),!queda!prohibido!
cualquier! tipo! de! obra! de! construcción,! reconstrucción! o!ampliación,!a!excepción! de!las!
que!resulten!imprescindibles!para!la!conservación!y!mantenimiento! de!las!construcciones!
existentes. !
!
REGULACIÓN! AUTONÓMICA : !
!

Zona, de, dominio, público :! Sometida! a! expropiación.! Se! requiere! la! previa! autorización! de! la! Administrac i ón! que! explota!dicha!vía,!para!cualquier!obra!o!instalación.!El! d ominio!público!alcanza!como!m ínimo!la! superficie! necesaria! para! la! calzada,! arcenes! y! elementos! de! protección! medio ! ambiental! o! funcionales,!incluidos!los!estacionamientos,!así!como!la!previsión!de!ampliaciones.!

!

Zona,de,protección : !Se!requiere!la!previa!autorización!de!la!Administrac ión!que!explota!dicha!vía,!para!cualquier!obra! o! instalación.! Se! prohíbe ! obras! de! edificación! alguna.! En! las! construcciones! o! instalaciones! ya! existentes!se!posibilita!su!reparación!y!mejora!con!las!limitaciones!legales!pertinentes. !

!

Pueden!destinarse!a!ap rovechamientos!agropecuarios!sin!permiso!alguno!mientras!no!suponga! un! peligro! para! la! seguridad! vial.! Éstos! terrenos! están! sometidos! a! servidumbre! para! emplazamiento!o!actividad!pública!relacionada!con!el!mantenimiento!de!las!vías. !

!

5.3.!!Servidumbre!de!f errocarriles . !

!

Regulada!por!la!Ley!del!sector!ferroviario!39/2003. !

,

Zona,de,dominio,público :!Se!requiere!la!previa!autorización!del!administrador!de!las!infraestructuras!ferroviarias!para! hacer!cualquier!tipo!de!obra!o!instalación,!ya!sean!fijas!o!provisio nales,!cambio!de!destino!o!tipo! de!actividad,!así!como!plantar!o!talar!árboles.!Solo!se!concederán!cuando!sean!necesarias!para!la! prestación! del! servicio.! Excepcionalmente! se! podrá! cruzar! el! dominio! público! por! obras! e! instalaciones!de!interés!privado. !

!

Zo na, de, protección :! (70m.! suelo! urbanizable J 8m.! suelo! urbano)! Se! puede! hacer! cualquier! obra! o! uso! que! sea!

compatible!con!la!seguridad!del!tráfico!ferroviario!con!previa!autorización.!Puede!denegarse!por! ampliación! o! variación! en! un! plazo! de! 10! años.! Se! permi te! mantener! una! obra! existente! con! limitaciones!legales.!Puede!cultivarse!sin!autorización!previa!excepto!la!quema!de!rastrojos.!

,

Línea,límite,de,edificación :!Desde!ella!hasta!la!línea!férrea!no!se!permiten!obras!ni!instalación!de!!!!líneas!eléctricas!de!

!

a lta!tensión. !

5.4.!!Servidumbre!de!paso!de!corriente!eléctrica. !

!

Regulada!por!!la!Ley!del!sector!eléctrico!54/1997!y!el!reglamento!R.D.!1955/2000. !

!

La!servidumbre!comprende,!además!del!vuelo,!el!establecimiento!de!postes!y!torres!para!la!sustentación!de!lo s! cables!conductores.!Si!el!paso!es!subterráneo,!comprende!la!ocupación!del!subsuelo!a!una!profundidad!requerida.!A! esta!servidumbre!hay!que!sumar!el!paso!o!acceso!para!su!mantenimiento!o!reparación,!así!como!ocupación!temporal! de!terrenos!u!otras!bases. !

!

No! puede! imponerse! sobre! edificios,! centros! escolares,! campos! o! instalaciones! deportivas! cerradas ,! incluso! jardines!y !huertos!de !menos!de!½!hectárea!si!ya!existen!como!tales.!Tampoco!puede!imponerse,!siempre!que!pueda! instalarse! sobre! terrenos! de! dominio! o ! uso! público,! o! siguiendo!linderos! de! fincas! que!a! su! vez,! dicha! variación! de! coste,!longitud!o!altura!de!uno!a!otro!trazado!no!supere!el!10%!de!la!parte!de!línea!afectada. !

! El!predio!podrá!vallarse!dejando!a!salvo!la!servidumbre.!A!costa!de!la!propiedad!p uede!vallarse!el!trazado!de!la!
!
El!predio!podrá!vallarse!dejando!a!salvo!la!servidumbre.!A!costa!de!la!propiedad!p uede!vallarse!el!trazado!de!la!
línea.! !
!

Causa!de!extinción!de!la! servidumbre! son!la! retirada!de!la!instalación,!desuso! sin!causa!justificada!durante!9! años,!revocación!de!concesión!o!Código!civil. ! !!

TEMA!6.!EL!CONTRATO!DE!EJECUCIÓN!DE!OBRA.!

6.1.!! Noción!de!contrato. !

Realiza!una!función!socio J económica!trascendente!y!da!un!soporte!de!seguridad!jurídica!a!las!relaciones.!Presenta! dos!significados!esenciales: !

- Como!convención!o!acuerdo!entre!personas!(2!partes). !

- Como!relación!contractual!surgida!de!la!conven ción!o!acuerdo. !

Requisitos,esenciales: ,

- Con sentimiento!de!los!contratantes. !

- Causa!de!la!obligación!con!que!se!establezca. !

- Objeto!cierto!que!dé!a!materia!de!contrato. !

Resolución: , Contempla!el!supuesto!de!un!negocio!válidamente!celebrado!que!pierde!su!efica cia!entre!las!partes!por!un! hecho!posterior!a!su!celebración.!Pierde!estar!previsto!por!las!partes,!puede!ser!a!causa!de!acontecimientos! imprevistos!(por!fuerza!mayor),!o!bien!por!comportamiento!ilícito!de!alguna!de!las!partes.!

!

Nulidad: ,

Específica! situac ión! jurídica! por! la! que! el! contrato! se! da! por! no! celebrado.! No! se! produce! efecto! alguno.! Puede!provenir!la!nulidad!por: !

- Por!falta!de!algún!requisito!legal. !

- Por!que!la!ley!declara!su!ineficacia!debido!a!que!se!dan!circunstancias!especiales!(inobservancia!de! la! forma! lega,! violación! de! prohibición,! contratación! a! nombre! de! terceros! sin! contar! con! su! autorización). !

6.2.!!El!contrato!de!ejecución!de!obras!o!de!empresa!(art.!1588 J 1600!CC). !

El!constructor!o!contratista!se!obliga!con!otra!persona,!el!promotor!o !propietario!por!un!precio!cierto,!a!la! construcción! de! un! determinado!edificio! o! construcción,! de! conformidad! con!las! condiciones! pactadas,! planos!y!en! general,!documentos!técnicos!elaborados!y!reglas!generales!de!construcción. !

Lo!que!caracteriza!el!cont rato!de!obras!es!el!objeto!del!mismo,!es!decir,!la!construcción!de!un!inmueble!con! vinculación!total!al!terreno,!para!el!que!ha!sido!proyectado,!en!el!que!queda!ubicado!y!sobre!el!cual!tienen!desarrollo! todos!los!trabajos. !

Cuando!el!propietario!es!la!Admi nistración!Pública,!nos!hallamos!ante!el!contrato!administrativo!de!obras. !

6.3.!! Objeto!del!contrato . !

Son!objeto: !

J ! !Los!trabajos!de!los!diferentes!oficios.!Salvo!los!que!se!reserve!el!promotor. !

- Materiales. !

- Medios!auxiliares. !

Son!de!cuenta!del!contrati sta: !

a) Ejecución!material !

- Costes!directos: !Materiales,!mano!de!obra,!maquinaria,!transportes. !

- Constes!indirectos !(generalmente!es!un!%!sobre!los!costes!directos): ! Por! instalaciones! y! servicios :! medios! auxiliares! y! de! seguridad,! vallas! de! cerramiento,! ilumin ación!agua!y!luz!de!la!obra,!indemnización!a!terceros,!seguro! de!incendios,!control!exhaustivo!de!la!obra,!gestión. ! Por!intereses!del!capital!anticipado!de!la!construcción . !

b) Beneficio!industrial!de!la!contrata!(15 J 20%!del!coste) !

6.4.!! Modalidades!de l!contrato!de!ejecución!de!obra.!

a) A!tanto!alzado,!o!por!ajuste. ! Consiste!en!determinar!previamente!el!precio!global!para!todo!el!conjunto!de!los!trabajos!que!se!realizarán! de!conformidad!a!un!plan!acordado.!Podrá!ser!a!tanto!ajuste!por!alzado!absoluto!(sin!alter aciones!posibles)!o! relativo!(%!razonable!destinado!a!cambios!de!calidades!de!última!hora).!

!

Ventaja: !Que!se!conoce!de!antemano!el!precio!final. ! Inconveniente: ! Suele!fijarse!un!precio!elevado!por!la!posible!variación!de!precios. !

!

b) Por!unidad!de!medida. !

!

Se! fijan!precios!unitarios!con,!o!sin!determinación!de!la!cantidad!a!utilizar.!

!

c) Por!administración. !

!

El!contratista!se!obliga!a!ejecutar!la!obra!y!de!adquirir!los!materiales!precisos!para!su!realización!por!encargo! o!delegación!expresa!del!contratante.!El!pro pietario!se!obliga!a!abonar!el!coste!efectivo!de!la!mano!de!obra,! de!los!materiales!utilizados!y!demás!gastos,!además!de!un!beneficio!al!contratista!por!sus!tareas.!

!

La! estimación! de! los! trabajos! se! hace! al! final,! aunque! puede! haber! rendiciones! parciales! o! a! cuenta.! La! remuneración!del!constructor!se!fija!en!un!tanto!%!o!bien!por!una!cantidad!fija!acordada.!

!

Ventaja:!Los!costes!se!ajustan!a!la!realidad!del!momento. ! Inconveniente:!No!se!conoce!el!precio!hasta!que!no!se!finaliza!la!obra.!

!

6.5.!! Contenido!del! contrato!de!obras . !

!

Debe!constar!por!escrito: ! !

- Definición!de!la!obra!conforme!al!proyecto. !

- Precio!cierto. !

- Plazo!total!y!en!su!caso!los!parciales!de!ejecución. !

- Plazo!de!garantía!posterior!y!fianzas!o!garantías. !

- Revisión!de!precios,!cálculo!y!forma!de!abono. !

- Penalidades! por! incumplimiento! de! contrato,! por! días! de! retraso! y! graduado! en! atención! al! presupuesto!total. !

! 6.6.!!Obligaciones!y!derechos!de!los!contratantes.! ! CONSTRUCTOR: ! J
!
6.6.!!Obligaciones!y!derechos!de!los!contratantes.!
!
CONSTRUCTOR: ! J !!Ejecutar!la!obra!en!la!forma!y!plazo!convenido!y!entregarla. !
!
!
!
J
!!Soportar!l os!riesgos!hasta!su!entrega!y!recepción.!
!
!
!
J
!!Responder!a!los!daños!ocasionados!a!terceros!durante!la!obra. !
!
!
!
J !!Responder!de!la!ruina!del!edificio. !
!
PROMOTOR: !
J
J
!Cooperar!a!la!ejecución!de!la!obra. !
!Recibir!la!obra!ejecutada!(provisional!y!definitiva). !
! ! J !Hacer!efectivo!el!precio!de!la!forma,!tiempo!y!lugar!pactado. !
J ! Soportar! los! riesgos! desde! el!momento! de! la! recepción! y! aún! antes! (si! no! lo! hubiera! hecho! por!
causa!imputable!al!promotor.
!
!
6.
7.!! El!régimen!de!revisión!de!precios. !
!

El!derecho!de!revisión !de!precios!y!su!procedimiento!se!recoge!para!las!obras!que!contrata!la!administración! del!Estado,!habiéndose!extendido!a!la!contratación!privada.!Las!características!fundamentales!son:!

- Inclusión!de!la!cláusula!de!revisión!de!precios!en!los!condicionantes!del!contrato. !

- Se!aplicarán!fórmulas!polinómicas!tipo,!que!contemplan!tanto!las!características!de!la!obra,!

como! el! precio! de! la! mano! de! obra! y! materiales,! en! la! fecha! de! revisión! y! de! adjudicación! del!

contrato. !

- Cumplimiento! estricto! por! el! contratista! del! precio! de! ejecución! de! los! plazos! parciales! derivados!del!programa!de!trabajo!propuesto. !

Se! suele! incorporar! al! contrato! un! programa! de! trabajo! que! se! ajuste! a! los! plazos! parciales! que! pudiesen! haberse!previsto,!y!acoplados!por!e l!Promotor!y!al!p lazo!total !de!la!ejecución!de!la!obra.!Es!menos!habitual!incorporar! un!programa!de!pago. !

! ! ! ! 6.8.!!Los!vicios!ocultos!en!los!materiales.! !
!
!
!
!
6.8.!!Los!vicios!ocultos!en!los!materiales.!
!
El!saneamiento!por!vicios!ocultos!en!los!materiales!es!la!responsabilidad!que!incumbe!al!vendedor!frente!al!
comprador. ! El! vended or! estará! obligado! al! saneamiento! por! los! defectos! ocultos! que! tuviera! la! cosa! vendida,! si! la!
hacen! impropia! para!el! uso!al! que! se! le! destina,! o! si! disminuyen! de! tal!modo!ese! uso! que,! de! haberlo! conocido!el!
comprador,!no!lo!habría!adquirido;!es!decir,!habr ía!dado!menos!dinero!por!ella.!
!

Por!el!contrario,!el!vendedor!queda!eximido!esta! responsabilidad!si!estos!defectos!están!a!la!vista!y!de!los! defectos!que!no!estén!a!la!vista!si!el!comprador,!dada!la!razón!de!su!oficio!o!profesión,!debía!fácilmente!conocerlos. !

TEMA!7.!LA!CONTRATACIÓN!ADMINISTRATIVA.!

! 7.1.!!Los!contratos!de!las!administraciones!públicas.! !
!
7.1.!!Los!contratos!de!las!administraciones!públicas.!
!
R.D.!legislativo!2/2000!(Texto!Refundido!de!la!Ley!de!Contratos!de!las!AAPP)!y!R.D.!1098/2001!(Reglamento). !
!
CONCEPTO: !
!
!
Son! aquellos! contratos! celebrados! por! un! ente! público! que! contienen! cláusulas! exorbitantes! del! derecho!
com ún!y! referid a s!al!servicio!público!en!sentido!amplio. !
!
CARACTERÍSTICAS: !

1. Contratos!de!adhesión!! !o!lo!tomas!o!lo!dejas,!no!se!negocia. !

2. Formas!y!procedimientos!reglamentarios!bajo!princ ipios!de!publicidad!y!convivencia,!igualdad!y! no!discriminación. !

3. El!objeto!es!una!obra!o!servicio!público. !

4. Contenido:!Implica!un!régimen!exorbitante!del!derecho!civil. !

5. El!fin!del!contrato!es!de!interés!público!! !!beneficio!para!la!sociedad. !

6. Jurisdicción!c ompetente:!lo!contencioso!administrativo. !

7. Una!de!las!partes!contratantes!es!un!órgano!de!la!Administración!pública. !

7.2.!!Procedimientos!y!formas!de!adjudicación.!

PROCEDIMIENTOS!de!adjudicación: !

- Abierto !! !!no!hay!discriminación!de!nada. !

- Restringido! !lo s!empresarios!son!seleccionados!por!la!administración!previa!solicitud!de!los!mismos. !

- Negociable! ! ! El! empresario! es! elegido! justificadamente! previa! consulta! o! negociación! con! uno! o! varios!empresarios. !

FORMAS!de!adjudicación: ! El!procedimiento!abierto!y!el !restringido!es!adjudicado!por: !

- Subasta ! ! ! ! Versará! sobre! un! tipo! expresado! en! dinero,! con! adjudicación! al! licitador! que,! sin! exceder!!!!!!!!!!!!!aquel,!oferte!el!precio!mas!bajo. !

- Concurso, ! !!Recaerá!al!licitador!que,!teniendo!en!cuenta!los!criterios!que! se!hayan!establecido!en!!!!!! los!pliegos,!haga!la!proposición!más!ventajosa,!sin!atender!exclusivamente!al!precio!de!la!misma.!

Supuestos,de,aplicación,del,concurso: ,

A) Cuando!los!proyectos!o!presupuestos!no!hayan!podido !ser!establecidos!previamente!por!la!A dministración!y! deban!ser!presentados!por!los!licitadores. !

B) Cuando! la! definición! de! la! prestación! es! susceptible! de! ser! mejorado! por! otras! soluciones! técnicas,! a! proponer! por! los! licitadores! mediante! la! presentación! de! variantes,! o! por! reducciones! en! su! pla zo! de! ejecución. !

C) Aqu ellos!proyectos!para!cuya!realización,!la!Administración!facilita!materiales!o!medios!auxiliares!cuya!buena! utilización!exija!por!parte!de!los!contratistas!garantías!especiales.!

D) Aquellos! proyectos! que! requieran! el! empleo! de! tecnología! e specialmente! avanzada! o! cuya! ejecución! sea! particularmente!compleja. !

Circunstancias,para,el,procedimiento,negociado: ,

- Procedimiento,negociado,con,publicidad. ,

a) Cuando!las!proposiciones!u!ofertas!económicas!en!los!procedimientos!abiertos!o! restringidos!sean! irregulares!o!inaceptables. !

b) Cuando! las! obras! se! realicen! únicamente! con! fines! de! investigación,! experimentación! o! perfeccionamiento. !

c) En! casos!excepcionales! de! obras! cuya! naturaleza! o! riesgo! no! permitan! determinar! previamente!el! precio!final. !

- Procedimiento ,negociado,sin,publicidad.,

a) Cuando!en!un!procedimiento!abierto!o!restringido,!no!haya!licitadores!o!los!presentados!no!hayan! sido!admitidos. !

b) Cuando! por! su! especificidad! técnica,! artística! o! por! motivos! relacionados! con! la! protección! de! derechos!en!exclusiva ,!las!obras!solo!puedan!encomendarse!a!un!empresario. !

c) Ante!imperiosa!urgencia,!por!acontecimientos!imprevisibles!para!el!órgano!de!contratación. !

d) Cuando!las!obras!sean!complementarias!y!no!figuren!en!el!proyecto!ni!en!el!contrato,!pero!resulte! necesaria!su! ejecución. !

e) Por!repetición!de!obras!similares!a!otras!adjudicadas!por!procedimiento!abierto!o!restringido. !

f) Cuando!tengan!un!presupuesto!escaso!<!60.000!€ !

g) Aquellos!que!sean!secretos!o!reservados!y!que!requieran!medidas!de!seguridad!especiales. !

! 7.3.!!El!contrato!de!obras! ! OBJETO: !a)!Construcción!de!bienes!inmuebles. !
!
7.3.!!El!contrato!de!obras!
!
OBJETO: !a)!Construcción!de!bienes!inmuebles. !
b)!Trabajos!que!no!modifiquen!el!suelo!o!el!su bsuelo!público. !
!
!
c)!Reformas,!recuperaciones,!conservaciones!o!demoliciones!de!construcciones!públicas. !
!
!
CLASES!DE!OBRAS: !

1. Primer!establecimiento!o!reforma. !

2. Reparación!simple!o!gran!reparación !

3. Conservación!o!mantenimiento. !

4. Demolición. !

El!contrato!de!obr as!es!el!contrato!administrativo! típico!por!excelencia.!Cualquier!empresa!puede!aspirar!a! contratar!en!cualquier!país!de!la!Unión!Europea!de!acuerdo!con!unos!baremos. !

RÉGIMEN!JURÍDICO: !

1. Antes! de! contratar,!la!Administración!aprueba! un! proyecto! con!las! pre scripciones! técnicas! de!la! obra!y! un! Plan!de!la!obra. !

2. El! precio! de! la! obra! que! ha! de! pagar! la! Administración ! lo! diferencia! del! contrato! de! concesión! de! obra! pública,!donde!el!concesionario!percibe!el!precio!de!la!obra!de!los!usuarios!a!través!de!tarifas. !

3. L a!Administración!puede!complementar!el!pago!de!la!obra!mediante!una!concesión!sobre!el!dominio!público.! Por!ejemplo,!el!artículo!54!de!la!ley!de!costas!permite!la!explotación!de!servicios!de! temporada!en!playas,! como! contraprestación! al! coste! de! la! ejecuci ón! de! una! obra! pública! relacionada! con! éstas! que,! por! su! naturaleza!y!características!no!sea!susceptible!de!explotación!económica.!

4. El!contratista!asume!los!riesgos!de!la!construcción!y!la!financiación!del!capital!que!ha!de!invertir!en!la!obra.!Si! por!algún !casual!aumentaran!los!precios!por!encima!del!20%,!el!contratista!podrá!modificar!los!contratos. !

EXTINCIÓN!DEL!CONTRATO: !

Cuando!se! recibe!la!obra!de!carácter!provisional,!se!inicia!un!plazo!de!garantía!que!dura!un!año,!pasado!el!

cual!se!presupone!un!sal

do!resultante. !

Puede! suceder! que! no! existan! vicios! de! manera! visible! pero! que! con! el! tiempo! se! pongan! de! manifiesto.! Durante!ese!año,!en!contratista!mantiene!su!responsabilidad. !

7.4.!!Contenido!de!los!proyectos.!

DOCUMENTACIÓN!DEL!PROYECTO. !

,

Memoria ! !! en!la!que!se!describe!el!objeto!de!las!obras!y!justifica!la!solución!adoptada. !

Planos ! !

!!de!conjunto!y!de!detalle,!necesarios!para!definir!la!obra!perfectamente. !

!!donde!se!hará!la!descripción!de!las!obras!y!se!regulará!su !ejecución! !!!!!!!(forma!de!llevarlas!a!cabo,!medición!de!las!unidades!ejecutadas!y! ! !!!!!!!control!de!calidad!y!de!las!obligaciones!de!orden!técnico!que! ! !!!!!!!correspondan). !

Presupuesto !!!con!expresión!de!precios!unitarios!y!descompuesto s,!en!su!caso,!estado!de!mediciones!y!detalles!

!!!!!!!precisos!para!su!valoración. !

Programa,de,desarrollo ! !!de!los!trabajos!o!plan!de!obra!de!carácter!indicativo,!con!previsión!del!tiempo!y! coste. ! Estudios,de,seguridad,y,salud ! Estudio,geotécnico ! !!salv o!cuando!resulte!incompatible!por!la!naturaleza!de!la!obra. !

! PRESENTACIÓN!DEL!PROYECTO!POR!EL!EMPRESARIO : ! 1.
!
PRESENTACIÓN!DEL!PROYECTO!POR!EL!EMPRESARIO : !
1. El!empresario!presenta!el!proyecto!al!órgano!de!contratación!para!su!supervisión,!aprobación!y!replanteo. !
2. Si!la!administración!observa!defectos!o!refe rencias!de!precios!inadecuadas!requerirá!su!subsanación. !
3. Si!no!llegaran!a!un!acuerdo!sobre!los!precios,!el!contratista!queda!liberado!de!ejecutar!las!obras. !
SUPERVISIÓN!DEL!PROYECTO: !
!
!
!
Antes!de!la!aprobación!del!proyecto!de!cuantía!igual!o!superior!a!300. 506,05!€!(50.000.000!pts),!los!órganos!
de!contratación!solicitan!informes!de!las!oficinas!o!unidades!de!supervisión!encargadas!de!verificar!que!se!han!tenido!
en!cuenta!las!disposiciones!de!carácter!legal!o!reglamentario!y!la!normativa!técnica. !
!
!
Si!son!de! menor!valor,!el!informe!será!facultativo!salvo!para!obras!que!afecten!a!la!estabilidad,!seguridad!o!
estanqueidad,!en!cuyos!supuestos!el!informe!será!preceptivo. !
!
7.5.!!El!replanteo!del!proyecto.!
!
!
Aprobado! el! proyecto,! y! previamente! a! la! tramitación! del! ex pediente! de! contratación! de! la! obra,! se!
procederá!a!efectuar!el!replanteo!del!mismo;!es!decir,!comprobar!la!realidad!geométrica!de!la!obra,!y!la!disponibilidad!
de! los! terrenos! precisos! para! su! normal! ejecución.! Una! vez! realizado! el! replanteo! se! incorporará ! el! proyecto! al!
expediente!de!contratación. !
!
7.6.!!La!ejecución!del!contrato!de!obras.!
!
1.
Comprobación,del,replanteo: ,
!
!
!
Dentro! del! plazo! no! superior! a! un! mes! desde! la! fecha! de! formalización! del! contrato,! el! servicio! de! la!
administración!efectuará!el!replant eo!en!presencia!del!contratista!en!el!terreno.!Se!firmará!un!acta!del!resultado!
por!ambas!partes. !
!
2.
Ejecución,de,las,obras: ,
!
!
!
Las!obras!se!ejecutarán!con!estricta!sujeción!al!pliego!de!cláusulas!administrativas!particulares!y!al!proyecto,!
y!conforme!a!las! instrucciones!e!la!dirección! facultativa!de!la!obra.!Durante!la!misma!y!hasta!que!se!cumpla!el!
plazo!de!garantía,!el!contratista!es!el!responsable!de!los!defectos!que!en!la!obra!puedan!surgir.!
!
3.
Certificaciones,de,obra: ,
!
!
!
La! administración! expedirá! mensual mente,! en! los! primeros! 10! días! siguientes! al! mes! que! corresponda,!
certificaciones!de!la!obra!ejecutada,!cuyos!abonos!tienen!el!concepto!de!pagos!a!cuenta!y!sin!suponer,!en!forma!
alguna,!aprobación!y!recepción!de!las!obras!que!comprenden. !
!
4.
La,revisión,de,pr ecios: ,
!
!
!
Cláusula! incluida! en! el! pliego! de! cláusulas! administrativas! particulares! según! la! cual! se! posibilita! revisar! el!
precio! del! contrato! por! circunstancias! como! el! aumento! de! precios! de! los! materiales! o! de! la! mano! de! obra.!
Tendrá! lugar! cuando! el! contr ato! se! haya! ejecutado! en! el! 20%! de! su! importe! total! y! haya! transcurrido! un! año!
desde!su!adjudicación,!de!tal!modo!que!ni!el!porcentaje!del!20%!ni!el!primer!año!de!ejecución!pueden!ser!objeto!
de!revisión. !
! !
! Se! llevará! a! cabo! mediante! los! índices! de! fórmula s ! de! carácter! oficial! que! determine! el! órgano! de!
contratación.! El! consejo! de! ministros,! previo! informe! de! la! Junta! Consultativa! de! contratación! Administrativa,!
aprobará! fórmulas! tipo! que! reflejarán! la! participación! en! el! precio! del! contrato! de! la! mano! de! o bra! y! de! los!
elementos!básicos. !
!
7.7.!!La!recepción!de!las!obras!y!plazo!de!garantía.!
!

A!la! recepción! de!las! obras! concurrirá! un! facultativo! representante! de!la!Administración,!el!Director! de!las! obras!y!el!contratista,!asistido!si!lo!considera!oportuno!d e!un!facultativo.!Dentro!de!dos!meses!a!partir!de!la!recepción,! el!órgano!de!contratación!deberá!aprobar!la!certificación!final!de!las!obras,!que!será!abonada!al!contratista. !

Si! se! encuentran! en! buen! estado! y! con! arreglo! a! las! prescripciones! previstas,! e l! representante! de! la! Administración!contratante!las!dará!por!recibidas,!levantándose!acta!y!comenzando!el!plazo!de!garantía. !Cuando!las! obras!no!se!hallen!en!estado!de!ser!recibidas,!se!hará!constar!así!en!el!acta,!y!el!Director!de!las!mismas!señalará!los ! defectos! observados! fijando! un! plazo! para! remendarlos,! transcurrido! el! cual,! podrá! concedérsele! al! contratista! un! nuevo!plazo!improrrogable!o!declarar!resuelto!el!contrato. !

El!plazo!de!garantía!no!podrá!ser!inferior!a!un!año!salvo!casos!especiales.!Den tro!de!los!15!días!anteriores!al! cumplimiento!de!garantía,!el!director!de!la!obra!redactará!un!informe!sobre!su!estado.!Si!es!favorable,!el!contratista! quedará!relevado!de!toda!responsabilidad,!procediéndose!a!la!devolución!o!cancelación!de!la!garantía,!a! la!liquidación! del!contrato!y,!en!su!caso,!al!pago!de!las!obligaciones!pendientes.!

Si!el!informe!no!fuese!favorable,!el!director!facultativo!procederá!a!dictar!las!oportunas!instrucciones!para!la! debida!reparación,!concediéndole!un!plazo!durante!el!cual!c ontinuará!encargado!de!la!conservación!de!las!obras,!sin! derecho!a!percibir!remuneración!alguna!por!ampliación!del!plazo!de!garantía. !

Podrían!ser!objeto!de!recepción!parcial,!partes!de!obra!susceptibles!de!ser!ejecutadas!por!fases!que!puedan! ser!entregad as!al!uso!público. !

RESPONSABILIDAD!POR!VICIOS!OCULTOS: !

Si!la!obra!se!culmina!con!posterioridad!al!plazo!de!garantía!por!vicios!ocultos!de!la!construcción,!debido!al! incumplimiento!del!contrato!por!parte!del!contratista,!éste!responderá !de!los!daños!y!pe rjuicios!durante!el!término!de! 15!años!a!contar!desde!la!recepción. !

Transcurrido!ese!plazo!sin!que!se!haya!manifestado!ningún!daño!ni!perjuicio,!queda!totalmente!extinguida!la! responsabilidad!del!contratista. !

TEMA!8.!FISCALIZACIÓN!Y!PROTECCIÓN!PÚBLICA!D E!LA!VIVIENDA.!

!

8.1.!!Licencia!de!ocupación.!

!

Es! requisito! necesario! para! ocupar! la! vivienda,! salvo!en!el! caso! de! primera! transmisión! de! viviendas! de! protección! pública,! que! basta! la! cédula! de! calificación! definitiva.! Caso! de! no! existir! las!medidas! adecuad as! para! su! puesta! en! marcha,!será!exigible!la!cédula!de!habitabilidad!conforme!a!la!legislación!autonómica!vigente. !

!

La!cédula!es!el!documento!administrativo!que!acredita!el!cumplimiento!de!la!normativa!técnica!sobre!habitabilidad.! Las!exigencias!mínimas!q ue!debe!reunir!una!construcción!para!ser!considerada!morada!humana. !

!

Su!periodo!de!validez!es!de!5!años.!Las!empresas!suministradoras!de!agua,!luz,!gas!y! teléfono!no!podrán! formalizar! contratos!de! suministro! sin!la!previa!presentación!de!la!cédula.!Para!ob tener!la!cédula!de!habitabilidad!de!primera! ocupación,!habrá!que!presentar!en!el!ayuntamiento!la!siguiente!documentación:! J

J J ! licencia!municipal!de!edificación.! !certificación!acreditativa!de!ajuste!de!obras!terminadas!a!la!licencia!de!obra. ! !impresos!de!alta!en!el!impuesto!de!Bienes!Inmuebles. ! !documento!acreditativo!de!la!propiedad!u!ocupación!de!la!vivienda. !

J

J

J

!acreditación!del!promotor!o!representante,!si!es!la!primera!vez!que!se!ocupa. ! !certificación!final!de!obra,!si!es!la!primera!vez!qu e!se!ocupa. !

J ! certificado! acreditativo! de! las! compañías! suministradoras! de! haber! abonado! los! derechos! de! las! acometidas! generales. ! J

J

J

!certificación!de!la!instalación!de!la!antena!colectiva. ! !impresos!estadísticos. !

!justificación!de!abono!de!la!tasa!de!habitabilidad. !

8.2.!!Las!normas!de!habitabilidad!y!diseño!de!la!C.V.!

Se!regula!a!través!de!la!HD J 91.!Aborda!cuestiones!referentes!a!la!vivienda,!el!edificio,!y!el!emplazamiento!del!edificio,!

en! cuanto! a! condiciones! espaciales,! de! seguridad,! de! salubridad,! y! de! dotación, ! y! distinguiendo! las! siguientes! situaciones: ! J !Vivienda!existente. !

J

!Vivienda!de!nueva!planta. !

J !Vivienda!de!protección!pública. !

8.3.!!Viviendas!de!protección!pública.!

La!vivienda! de! protección,!más! que! tratarse! de! forma!aislada,! se!vincula!en!el! co ntexto! de!las!actuaciones! protegidas!en!materia!de!vivienda!y!suelo. !

Continúa!vigente!la!ley!del!78 ! salvo!en!las!modificaciones!que!el!estado!y!la!generalitat!hicieron!en!los!años! 2004,!2005!y!2006. !

OBJETIVOS: !

Facilitar!la!vivienda!digna!para!quien!más! la!necesita. !

Fomentar!la!adquisición!de!vivienda!usada. !

Fomentar!la!oferta!de!la!vivienda!en!alquiler. !

Mejorar!la!calidad!residencial!y!la!regeneración!urbana. !

Contribuir!a!un!adecuado!nivel!de!actividad!y!empleo. !

ACTUACIONES!PROTEGIDAS!! !!¿a!qué!tiende! la!protección!pública? !

a)!Viviendas!de!nueva!construcción!(VPNC),!destinadas!a!la!venta,!alquiler!o!uso!propio. !

J !Viviendas! de!Régimen!Especial! (VPORE) !!!Destinadas!a!Unidades!Familiares! con!ingresos!<2’5!el!IPREM!

! ! ! ! ! !!!!!!!(Indicador!Público!de!Rent a !de!Efectos!Múltiples):!Precio !

 

!!!!!!!máx.!≤!1’40!Precio!Básico. !

J !Viviendas!prot.!de!precio!General!(VPG)!! ! !!!Precio!máx.!≤!1’60!Precio!Básico. !

J !Viviendas!de!Precio!Concertado!(VPC) ! !!!Precio!máx.!≤!1’80!Precio!Básico. !

J !Vivienda!de!Renta!Bási ca!! !!Precio!máx.!≤!1’60!Precio!Básico. !

J !Vivienda!de!Renta!Concertada ! !!!Precio!máx.!≤!1’60!Precio!Básico. ! b)!Adquisición!de!viviendas!ya!construidas!(VYC). !

c)!Apoyo!económico!a!propietarios!con!vivienda!para!alquilar!e!inquilinos. ! d)!Rehabilitación!de !áreas,!edificios,!viviendas!y!equipamientos. ! e)!Actuaciones!en!materia!de!suelo!(compra!y!urbanización). ! f)!Mejora!de!la!calidad!y!la!sostenibilidad.! g)!Apoyo!económico!a!ventanillas!únicas!para!la!gestión!de!vivienda. !

8.4.!!Conceptos!previos.!

VIVIENDA, PROTEGIDA !(de!nueva!construcción)! !¿Qué!se!entiende!por!vivienda!protegida)!aquella!que… !

1. Se!destina!a!vivienda!habitual!y!permanente. !

2. Tiene!una!superficie!útil!máxima!de!90m²!(salvo!excepciones). !

3. Cumple!las!condiciones!respecto!a!precios!y!calidades!que!s e!señalan. !

4. Es!calificada!como!tal!por!la!Generalitat!Valenciana. !

5. Se!destina!a!familias!con!ingresos!NO!superiores!a!6’5!veces!el!IPREM!(6.707’40€) !

DOMICILIO,HABITUAL,Y,PERMANENTE ! !Aquel!que!no!está!desocupado!más!de!3!meses!al!año. !

SUP.,CONSTRUIDA ! !!Su p.!Útil!sin!descontar!la!ocupada!e!incluyendo!elementos!comunes. !

,

S UP .,ÚTIL ! ! ! ! La! delimitada! por! la! línea! perimetral! de! la! cara! interior! de! sus! cerramientos! con!el!exterior! u! otros!

locales.!Se!añade!el!50%!de!la!superficie!de!los!espacios!exteriores!de!us o!privativo!de!la!vivienda!que!tenga!menos!de!

3!paredes,!hasta!un!máximo!del!10%!de!la!superficie!útil!cerrada.!Se!excluye!la!superficie!ocupada!en!planta!por!los!

cerramientos!fijos!o!móviles,!por!elementos!estructurales!verticales,!y!por!las!canalizacione s!o!conductos!de!sección! superior!a!los!100!cm²,!así!como!la!superficie!de!suelo!con!altura!libre!!inferior!a!1’5m. !

!

ÁMBITO, DE, APLICACIÓN ! ! ! La! protección! pública! se! extenderá! también! con! las! condiciones! que! para! cada! caso! establecen,! a! locales! de! negocio, ! talleres! artesanos! y! anejos! de! viviendas! de! labradores,! ganaderos! y! pescadores,! edificaciones!,! instalaciones! y! servicios! complementarios! para! fines! religiosos,! culturales,! comerciales,!asistenciales,! etc.,!terrenos!y!obras!de!urbanización!necesarias. !

!

ZO NAS,GEOGRÁFICAS ! !!Se!establecen!con!el!objeto!de!adecuar!los!precios!máximos!de!venta!y! renta!en!caso!de!

nueva!construcción,!teniendo!en!cuenta: !

 

J

!!la!situación!del!mercado!inmobiliario!residual. !

J

!!el!tamaño!de!la!población. !

J !!la!situación!de!la!pobl ación!en!el!contexto!territorial!urbano. !

Las!zonas!geográficas!se!dividen!en!5!subgrupos!(A,!B,!C,!D,!E) !

PRECIO,BÁSICO,NACIONAL ! !Es!una!cifra!dada!en! €/m²,!establecida!por!el!ministerio!de!la!vivienda,!que!sirve!de!base! para!conformar!los!precios!máximos!de!venta!y!renta.!En!la!actualidad!se!fija!en! 728!€/m² .!En!el!caso!de!municipios! singulares!puede!darse!una!alteración!de: !

 

+!!hasta!60%!en!zona!A !

+! !hasta!30%!en!zona!B

 

+!!hasta!15%!en!zona!C

PRECIO,MÁXIMO,DE,VENTA !

!Precio!básico!nacional!x!coeficiente!del!zona!correspondiente.!En!los!garajes!o!anexos!

se!toma!como!máximo!el!60%!de!vivienda. !

PRECIO,MÁXIMO,DE,RENTA !

!!La!renta!anual!máxima!será,!dep endiendo!de!si!el!préstamo!cualificado!está!25!o!a!10!

años! para! su! amortización,! el! 5! o! 7%! del! precio! legal! máximo! al! que! se! hubiera! podido! vender! la! vivienda! en! el!

momento!de!la!celebración!del!contrato!de!la!vivienda. !

8.5.!!Calificación!provisional!y!definitiva. !

La! calificación! es! un! acto! de! la! Administración! que! declara! los! derechos! y! obligaciones! por! parte! de! la! Administración! y! el! promotor! de! vivienda! pública.! Dicho! acto! permite! comprobar! que! la! promoción! tiene! unas! características! de! acuerdo! con! lo ! legislativo! y! otorga! al! promotor! unos! derechos! (créditos! oficiales),! y! algunas! exenciones!fiscales. !

CALIFICACIÓN,PROVISIONAL ! !!Se!requiere: ! Proyecto!básico. !

Compromiso!de!cumplir!las!exigencias!propias!de!las!Viviendas!de!Protección!Pública. !

Licencia!de !obras!o!certificado!de!calificación!urbanística. !

Certificado!del!registro!de!la!propiedad!sobre!la!titularidad!de!los!terrenos!y!libertad!de!cargas!o!gravámenes.!

Compromiso!de!cesión!de!los!terrenos!en!gestión!del!plan. !

 

Transcurrido!un!mes,!sin!contestar ,!la!calificación!provisional!se!obtiene!por!silencio!administrativo. !

Si! la!Administración! contesta,! hace! constar,!entre! otros! datos,! número! y! superficie! de! las! viviendas,! si! son! para!venta!o!renta,!superficie!de!los!garajes!vinculados!a!las!viviendas,!y!el!precio!básico!aplicable. !

CALIFICACIÓN, DEFINITIVA ! ! Ha! de! solicitarse! como! máximo,! en! un! plazo! de! 30! meses! desde! la! obtención! de! la! calificación!provisional.!Una!vez!inspeccionadas!las!obras!finalizadas,!se!concede!si!están!de!acuerdo!con!el!proyecto!al ! que!se!le!dio!la!calificación!provisional.!También!se!inspecciona!el!cumplimiento!de!las!normas!técnicas.!Si!se!observan! deficiencias!se!dará!un!plazo!para!corregirlas.!La!concesión!va!acompañada!de!cédula!donde!figura!el!precio!de!venta.!

Efectos: ! J !Conf irmación!del!otorgamiento!definitivo!de!los!beneficios.!

J

!Las!obras!se!ajustan!al!proyecto. !

J

!Las!viviendas!pueden!ocuparse. !

J

!Las!llaves!deben!entregarse!en!el!plazo!máximo!de!3!meses!a!los!adquirientes!de!viviendas. !

J !Comienza!el!plazo!de!exigencia!d e!responsabilidad!decenal!extracontractual. !

8.6.!!Promotores!y!beneficios!financieros.!

PROMOTORES !

Son!personas!físicas!o!jurídicas,!públicas!o!privadas.!La!promoción!privada!puede!hacerse!con!ánimo!de!lucro.! La!promoción!pública!siempre!se!hará!sin!ánim o!de!lucro. !

!

!

BENEFICIOS!FINANCIEROS !

a)

Obtenida!la!calificación!provisional,!el!promotor!puede!acceder!a!préstamos!oficiales!subrogables!en! el!adquiriente.!Dicho!préstamo!puede!alcanzar!el!80%!del!precio!máximo!de!venta!aplicable. !

b)

Amortización!del!préstamo:! J Venta,!uso!propio,!adquisición!o!adjudicación!! !!20!años. !

 

!!! J !Arrendamientos!! !!10!o!25!años. !

c)

Por! reales! decretos,! el! Estado! prevé! ayudas! personales! a! quienes! demuestren! tener! unas! rentas! inferiores!a!los!de!un!nivel!establecido. !

d)

Exención!del!impue sto!de!transmisión!del!patrimonio!en!la!adquisición!del!solar. !

e)

Beneficio!del!50%!en!el!IBI!sobre!el!suelo!con!destino!a!protección!pública. !

f)

Exención!en!el!pago!por!AID!en!titulación!de!segregación!o!agrupación,!declaración!de!obra!nueva!y! división!horizont al. !

g)

Reducción! en! aranceles! notariales! y! del! registrador! de! la! propiedad! en! transmisión! de! viviendas! protegidas.! Reducción! del! 50%!en!el! caso! de!adquisición! de! solar,! segregación! o!agrupación,! obra! nueva!y!división!horizontal. !

h)

Exención! de! los! aranceles! nota riales! o! del! registrador! de! la! propiedad,! en! la! constitución! de! la! hipoteca. !

8.7.!!Régimen!de!uso!y!acceso. !

 

Pueden!ser!propietarios!tanto!personas!físicas!como!jurídicas. !

Solo! pueden! ser! usuarios! las! personas!

físicas.!El!uso!puede!ser!en!régimen!de!arre ndamiento!o!de!propiedad.!El!acceso!a!la!propiedad!será!por!compraventa!

o!promoción!individual!o!colectiva. !

 

8.8.!!Infracciones!y!sanciones.!

 

La! Ley! 8/2004! de! la! Vivienda! de! la! CV! tiene! por! objeto! el! hacer! cumplir! la! normativa! reguladora! de! las! VPP,! el! cum plimiento!de!los!requisitos!para!la!obtención!de!financiación!protegida!con!destino!a!promoción,!adquisición,!uso! o!rehabilitación!de!viviendas,!y!el!cumplimiento!de!a!normativa!en!cuanto!a!fianzas!de!arrendamientos!urbanos. !

INFRACCIONES: !

Leves ! !!Ej.:!No !ser!visible!el!cartel!de!obra!de!VPP,!inexistencia!de! libro!de!órdenes,!ocupación!de!las!VPP! antes!de!la!calificación!definitiva. !

Graves ! !!Ej.:!No!incluir!las!cláusulas!obligatorias!en!contratos!de!compraventa!o!renta!de!VPP,!utilizar!más! de!una!VPP,!alt erar!la!obrador!el!promotor!sin!la!modificación!del!proyecto!previamente!autorizado. !

Muy , Graves ! ! ! ! Ej.:! Falsear! requisitos! para! la! financiación,! no! ajustar! la! obra! al! proyecto! calificado! provisionalmente. !

!

SANCIONES !

Multas:!En!cantidades!diversas,!según!e l!tipo!de!infracción.!Si!en!beneficio!es!mayor!que!la!multa,!se!incluye! dicho! beneficio.! En! la! graduación! de! la!multa! ha! de! tenerse! en! cuenta! la! naturaleza! y! el!montante! de! los! perjuicios! causados,! la! intencionalidad,! la! reiteración! en! plazo! de! un! año! de! m ás! de! una! infracción,! los! perjuicios!causados!a!terceros,!y!otras!que!se!consideren!de!interés . !

Medidas! complementarias:! Como! la! descalificación! de! la! vivienda! con! pérdida! de! beneficios,! la! pérdida! y! devolución!al!interés!legal!de!las!ayudas!económicas,!y! la!inhabilitación!temporal!de!1!a!5!años.!

! PRESCRIPCIÓN ! ! ! Según!sea!la!gravedad!de!la!infracción,!en!6!meses,!2!años!y!3!años!
!
PRESCRIPCIÓN !
!
!
Según!sea!la!gravedad!de!la!infracción,!en!6!meses,!2!años!y!3!años! desde!el!día!que!se!cometen,! según!sean!
leves,! graves! o! muy! graves. ! Las! que! dan! lugar! a! vicios! o! defectos! graves:! 1! año! (terminaci ón! o! acabado),! 3! años!
(habitabilidad),!o!5!años!(elementos!estructurales). !
!

TEMA!9.!LA!ORGANIZACIÓN!PROFESIONAL.!Los!colegios!profesionales.!

! 9.1.!!Introducción.! ! !
!
9.1.!!Introducción.!
!
!
Los!colegios!profesionales!surgen!hacia!1880!para!organizar!y!defender!la!profesión.!Trata! de!asegurar!una!
calidad! aceptable! en! el! trabajo! profesional! y! la! buena! relación! entre! los! elementos! que! intervienen! en! él.! Se!
contemplan! en! el! art.! 26! de! la! Constitución! Española.! Es! único! en! el! ámbito! de! la! CV.! En! 1929! se! instituyeron! los!
primeros!colegio s!profesionales!de!arquitectos. !
!
9.2.!!Rasgos!generales!como!personas!jurídicas.!
!
 Corporación!de!derecho!público. !
 Personalidad!jurídica!propia !
 Plena!capacidad!para!el!cumplimiento!de!sus!fines. !
 Poseen!facultad!reglamentaria,!disciplinaria!y!coercitiva. !
 El! ámbito!es!el!colegio!autonómico!y!los!colegios!territoriales. !
 La!legislación!aplicable!es: !
!
!
J
!Ley!de!colegios!profesionales!de!13!febrero!1974 !
!
!
J
!Ley!de!consejos!y!colegios!profesionales!de!la!CV!de!4!diciembre!1997 !
!
!
J !Reglamento!de!la!LC!y!CPCV!de!8!en ero!2002. !
!
9.
3.!! Estructura!orgánica!de!los!COA. !
!
Se!crean!para!áreas!geográficas!determinadas!i!se!rigen!por!sus!propios!estatutos!y!reglamentos. !
!
ÓRGANOS!AUTONÓMICOS: !
1. Colegiados! !  ! ! Asamblea! general! de! colegiados,! asamblea! de! jutas! de! gobierno,! Junta! aut onómica! de!
gobierno!y!comisión!permanente. !
2. Unipersonales!!  !!Decano,!Secretario!y!Tesorero !
3. Comisiones!!  !!Comisión!deontológica!profesional. !
4. Agrupaciones!voluntarias!!  !!Peritos!forenses,!paisajistas,!urbanistas,!funcionarios… !
!
ÓRGANOS!TERRITORIALES: !
1. Coleg iados!!  !!Asamblea!territorial!de!colegiados,!junta!territorial!de!gobierno!y!delegaciones!comarcales!(la!
conduce!un!vocal) !
2. Unipersonales!!  !!Presidente,!Secretario!Tesorero!y!vocales !
3. Instituto!para!la!comunicación,!asesoría,!reciclaje!y!orientación!profes ional. !
!
9.4.!!Fines!de!los!colegios. !
!

a)

La, ordenación, de, la, profesión ,! en! beneficio! tanto! de! la! sociedad! como! de! los! intereses! generales.! En! tal! sentido:!Contribuyendo!a!la! formación!del!arquitecto!y!al!perfeccionamiento!profesional!de!sus!colegiados,! manten iendo! relaciones! permanentes! con! las! administraciones! públicas,! procurando! la! integración! del! colectivo!en!el!COACV,!ejerciendo! la!potestad!disciplinaria. !

b)

Vigilar,el,ejercicio,de,la,profesi ón ,! facilitando!el!conocimiento!de!las!disposiciones!legales,!cump lir!la!ética! profesional!y!Normas!deontológicas,!velar!por!el!nivel!de!calidad. !

c)

La,defensa ,de,los,intereses,profesionales ,!tal!y!como!se!procura!a!través!de!la!justa!retribución!económica!de! su!trabajo!(antes!existían!unos!precios!mínimos!que!ahora!son!ta rifas!recomendadas),!adecuando!la!actividad! profesional! a! los! intereses! de! la! sociedad,! interviniendo! en! la! redacción! y! modificación! de! la! legislación! vigente,! promocionando! la! profesión,! ampliando! su! campo,! gestionando! bolsas! de! trabajo! y! promoviendo! conc ursos!y!premios,!etc. !

9.5.!!Derechos!y!deberes!de!los!colegiados.!

DERECHOS:!Entre!otros: !

!

Ser!candidato!y!elector!a!los!cargos!directivos.

Ser!defendido!por!el!colegio. !

Dirigir!peticiones!y!propuestas!a!la!junta!de!gobierno!para!su!estudio!y!resolución. !

S olicitar!convocatoria!de!Asamblea!General!y!asistir!e!intervenir!en!ella!con!voz!y!voto. !

!

DEBERES:!Entre!otros : !

Asistir!a!las!Asambleas!Generales!y!a!las!Territoriales. !

Desempeñar!los!cargos!obligatorios!para!los!que!fuere!elegido. !

Prestar!su!experiencia!a l!Colegio!para!beneficio!de!sus!fines. !

Contribuir!al!levantamiento!de!las!cargas!y!satisfacer!las!cuotas.!

Comunicar!al!colegio!los!encargos!de!trabajos!profesionales. !

Cumplir!las!normas!deontológicas!de!la!profesión. !

 

9.6.!!Las!normas!deontológicas.!

Es!u n!CÓDIGO!DE!OBLIGACIONES!PROFESIONALES!(aprobado!por!el!Consejo!Superior!de!los!COAs.!Modificado!

en!1975,!1988,!1994!y!1998).!Contiene!61!artículos!divididos!en!9!capítulos:!

I. Ámbito!de!aplicación !

II. Formas!de!ejercer!la!profesión. !

III. Obligaciones!generales!del!a rquitecto. !

IV. Incompatibilidades. !

V. Relación!del!arquitecto!con!los!clientes. !

VI. Relación!del!arquitecto!con!el!contratista!e!industriales. !

VII. Relación!del!arquitecto!con!otros!profesionales. ! VIII. Relación!entre!arquitectos. !

IX.

Relación!del!arquitecto!con!el!Colegio. !

MUESTR EO!DE!NORMAS!A!MODO!DE!EJEMPLO:!

Art.!11 ! ! !Todo!arquitecto!deberá!actuar!con!la!debida!competencia!profesional!y!dedicación!al!trabajo!que!se!haya!

 

comprometido. !

Art.!12 ! ! ! El!arquitecto!habrá!de!comportarse!con!honradez!y!veracidad!en!todas!sus!actuacio nes!profesionales. !

Art.!14 ! ! En! arquitecto! deberá! mantener! y! salvaguardar! siempre! su! independencia! de! criterio! en! su! actuación!

 

profesional. !

Art.!20! ! !!El!arquitecto!estará!obligado!a!tener!un!claro!conocimiento!de!la!marcha!de!sus!obras,!tanto!en!lo!re lativo! a! ! la!realización!de!las!mismas,!dentro!de!su!competencia,!como!a!la!fidelidad!al!proyecto!aprobado.!

Art.!22!! ! !!El!arquitecto!que,!por!cualquier!causa,!no!esté!en!condiciones!de! realizar!eficazmente!un!determinado!

 

trabajo,!deberá!abstenerse!de!a ceptarlo. !

Art.!34 ! ! ! El! arquitecto! ofrecerá! al! cliente! sus! conocimientos! y! su! experiencia,! la! dedicación! necesaria! para! el! estudio! ! de!los!proyectos!y!la!buena!realización!de!los!trabajos!que!se!le!encarguen.!

Art.!50 ! ! !Todo!arquitecto! tiene! la! obligació n! de! relacionarse! con! sus! compañeros! con! lealtad! y! rectitud.!Deberá!

 

abstenerse!de!cualquier!intento!de!suplantar!a!sus!colegas. !

9.7.!!Potestad!reglamentaria!de!los!COAs.!

La!que!poseen!los!Colegios!de!dar!normas!de!obligado!cumplimiento!para!los!colegiados:!Estatutos!y!Reglamento. !

 

9.8.!!Potestad!jurisdiccional!de!los!COAs.!

La!que!poseen!los!Colegios!para!juzgar!determinadas!actuaciones.!

A! través! de! la! Comisión! Deontológico! Profesional,! sobre! conductas! profesionales! prestadas! de! modo! irregular! o! contrav iniendo!disposiciones!aplicables!al!ejercicio!de!la!profesión.!La!forman!3!miembros!titulares!y!otros!3!suplentes! por!grupos!de!edad!y!circunstancias!profesionales. !

A! través! del! Tribunal! Profesional! que! entiende! los! recursos! contra! las! correcciones! impues tas! por! la! Comisión! Deontológico!Profesional.!Lo!forman!3!miembros!con!igual!criterio!que!la!Comisión.! !

! Si!tampoco!se!está!de!acuerdo!con!lo!dictado!por!el!Tribunal!Profesional,!puede!recurrir!a!la!justicia!ordinaria. ! !
!
Si!tampoco!se!está!de!acuerdo!con!lo!dictado!por!el!Tribunal!Profesional,!puede!recurrir!a!la!justicia!ordinaria. !
!
!
9.9.!!Potestad!disciplinaria!de!los!COAS.!
!
Se!refiere!a!la!capacidad!sancionadora!a!través!de!la!Junta!Autonómica!de!Gobierno!sobre!la!base!de!las!propuestas!
formuladas!por!la!comisión!deontológica. !
!
SANCIONES: !
!

Amonestación!privada!sin!que!conste!en!acta. !

Apercibimiento!por!escrito!(puede! o!no,!constar!en!acta). !

Amonestación!con!anotación!en!acta!y!en!su!expediente. !

Reprensión!pública!(a!todos!los!colegiados). !

Suspensión!de!funciones!por!menos!de!6!meses!en!la!demarcación!del!COA. !

Ídem!entre!6!meses!y!un!año. !

Expulsión!del!COA!y!suspensión! temporal!en!toda!la!nación !

TEMA!10.!EL!ESTATUTO!PROFESIONAL.!

 

10.1.!!El!título!de!Arquitecto.!

 

Por!Real!Cédula!del!12!de!abril!de!1752!se!crea!la!Real!Academia!de!las!Tres!Nobles!Artes!de!San!Fernando!

 

(Pintura,!Escultura!y!Arquitectura). !

 
 

La!misma!atribuc ión!se!concede!en!1786!a!la!Real!Academia!de!San!Carlos!de!Valencia.!

El!título!de!Maestro!de!Obras!deja!de!facultar!para!el!proyecto!y!la!Dirección!de!las!obras!(años!1815!y!1855),!

 

fecha!en!que!aparece!el!título!de!aparejador,!relegándolo!definitivamente.!

 

En!1843!se!distinguen!competencias!entre!Arquitectos!e!Ingenieros!de!Caminos. !

Corresponde! a! los! arquitectos! (1846):! “Proyectar! y! dirigir! las! obras! de! nueva! planta! de! cualquier! tipo! de! edificio! (público! o! privado),! las! obras! de! fontanería,! la! medida,! tas ación! y! reparación,! así! interior! como! exterior,!de!las!mismas!obras!y!las!visitas,!y!reconocimientos!que!en!ella!se!ejecuten. !

En!1864!un!Real!Decreto!fija!por!primera!y!última!vez!hasta!hoy,!las!atribuciones!de!los!arquitectos: !

 

! Art.!5 ! !!!“Los!arquitect os!puede!proyectar!y!dirigir!toda!clase!de!edificios!y!reparaciones,!tanto!

! ! !!!!!!!!públicos! como! privados;! ejecutar! mediciones,! tasaciones! y! reparaciones,! tanto!

 

interiores! ! ! ! !!!!!!!!como!exteriores,!y!en!todos!ellos,!ejercer!cuantos!actos!les!convenga! relativos!

a!la! !!

!!!!!!!!profesión,!sin!limitación!alguna.” !

 

! Art.!9 ! !!!“Todo!el!que!obtenga!un!título!superior,!se!supone!que!posee!implícitamente!todos!los!

! ! !!!!!!!!inferiores!y!las!facultades!que!a!cada!uno!corresponde,!y!puede,!por!consiguiente,! !

! ! !!!!!!!!sin!otro!requisito,!ejercer!todos!y!cada!uno!de!los!actos!correspondientes!a!los!de!!

! !!!! ! !!!!!!!!inferior!rango.” !

 

En!la!actualidad,!el!título!de!arquitecto!se!alcanza!una!vez!se!adquiere!el!currículum!que!se!establece!en!el! vigente! Plan! de ! Estudios.! Para! el! ejercicio! de! la! profesión,! junto! al! título! ha! de! añadirse! la! colegiación! en! el! correspondiente!COA. !

 

10.

2.!!Competencias!profesionales . !

 

Permanecen!vigentes!las!establecidas!en!el!Real!Decreto!2.512/1.977 !

1.!EDIFICACIÓN. !

 

! J !Estudios!pre vios. !

! J !Anteproyecto. !

! J !Proyecto!Básico!y/o!de!Ejecución. !

! J !Dirección!de!Obra. !

! J !Liquidación!y!recepción!de!las!obras. ! 2.!URBANISMO: !

! J !Plan!General. ! !

! J !Plan!Parcial. ! ! ! ! ! J !Proyecto!de!Urbanización. !

! !Pr ograma!de!Actuación!Aislada/Integrada. !

! J !Proyecto!de!Reforma!Interior. ! ! ! J !Proyecto!de!reparcelación. !

! J ! Planes!Especiales. ! ! ! ! J !Proyecto!de!expropiación. !

! J !Estudios!de!Detalle. ! !

3.!Deslindes,!replanteos,!mediciones !y!tasaciones. ! 4.!Informes,!dictámenes,!peritaciones,!certificados!y!arbitrajes. !

5.!Trabajos!especiales!o!no!incluidos.

! J !Arquitectura!monumental. !

! J !Decoración. !

! J !Diseño!escenográfico,!tanto!industrial!como!artesano. !

! J !Jardinería!y!paisaje. !

! J !Derribo. !

! J !Expedientes!de!legalización. !

! J !Otros. !

J

!Catálogo!de!Bienes!y!Espacios!Protegidos. !

J !Proyecto!de!Parcelación. !

!

J !Otros. !

!

!

!

J

!

!

!

! ! ! 10. 3.!!Régimen!de!contratación.! ! ! Se! resuelve! mediante! un! Contrato! de! Prestación! de!
!
!
!
10.
3.!!Régimen!de!contratación.!
!
!
Se! resuelve! mediante! un! Contrato! de! Prestación! de! Servicios,! que! tras! la! Ley! 7/1997,! de! medidas!
liberalizadoras!en!materia!de!suelo!y!Colegios!Profesionales,!sustituye!a!la!“Ho ja!de!Encargo”.!Su!contenido!y!formato!
es!libre,!pero!debe!ajustarse!a!la!legalidad!vigente!y!a!la!normativa!deontológica. !
!
La!remisión!del!contrato!al!COA!es!voluntaria.!Solo!es!obligatoria!en!el!caso!del!cobro!a!través!del!Colegio.!
!
Debe!contener: ! J !Dato s!personales!de!ambas!partes. !
!
!
J
!Objeto!del!trabajo,!la!misión!del!mismo!y!si!existen!colaboradores. !
!
!
J
!Modificaciones!de!las!condiciones!de!trabajo!si!las!hay.
!
!
!
!
J
!Visado!estatutario!y!documental.
!
!
!
J
!Plazo!de!!trabajo. !
!
!
J
!Responsabilidad!del!trabajo. !
!
!
J
!Resolución!del!trabajo !
!
!
J !Legitimación!y!fuero. !
!
Es!recomendable!que!contenga: ! J !Forma!de!pago. !
!
!
!
!
!Compatibilidad. !!
J ! Documentación!previa. !
J
!
!
!
!
!
!
!
!
!
J ! Certificación!urbanística. !
!
!
!
!
J
!Obligación!de!aseguración!de!la!obra.
!
!
!
!
!
J
!Responsabilidad!sol idaria. !
!
!
!
!
J
!Propiedad!intelectual. !
!
!
!
!
J
!Retirada!de!documentación. !
!
!
!
!
!
J !Sustitución!de!los!arquitectos. !
!
!
Al! Respecto,! los! COAs! recomiendan! los! MODELOS! DE! CONTRATO,! según! tipo! de! trabajo! a! contratar!
(edificación,! planeamiento,! informes,! dictámenes,! es tudios! de! seguridad! y! salud,! etc.).! Para! trabajos! de! escasa!
importancia!los!COAs!proporcionan!una!NOTA!DE!ENCARGO.!
!
10.4.!!Documentación!técnica!en!trabajos!de!edificación:!Estudios!previos!y!anteproyecto.!
!
Está!explicado!en!el!CTE!  !No!entra!para!examen. !
!
!
!
J
!Estudios!previos !
!
J
!Anteproyecto !
!
J
!Proyecto!Básico !
!
J !Proyecto!de!Ejecución !
!
10.5.!!Proyectos!técnicos!complementarios.!
!
!
OBIGATORIOS: !
!
J
!Proyecto!de!infraestructuras!y!telecomunicaciones. !
!
J
!Estudio!de!seguridad!y!salud. !
!
J
!Proyecto!de!urbanización! de!parcela!o!ámbito!(si!existe). !
!
J
!Proyecto!de!actividades!(si!existe!garaje!u!otra!actividad). !
!
J
!Proyecto!de!instalación!de!ascensor. !
!
J
!Proyecto!de!abastecimiento!de!aguas!(para!10!o!más!viviendas) !
!
J ! Proyecto! de! desarrollo! de! la! instalación!eléctrica! (si! no! va! incorporado! al! proyecto! de!edificación,! donde!
solo! ! !!!son!obligatorio!los!esquemas. !
!
OPCIONALES: !

! !Proyecto!de!instalación!de!gas. !

! !Proyecto!de!instalación!de!climatización. !

! !Proyecto!de!instalación!de!calefacción. !

! J !Proyecto!de!instalació n!de!sistemas!audiovisuales. !

J

J

J

 

J

!Proyecto!de!instalación!de!sistemas!informáticos. !

J

!Proyecto!de!instalaciones!fijas. !

J !Proyecto!de!otros!equipamientos!propios!(piscinas,!pistas!deportivas,!etc.). !

Son! proyectos! independientes! del! de! Ejecución.! Si! el/los! proyecto/s! lo! realiza/n! otro/s! profesional/es,! deberán! coordinarse!por!el!proyectista!mediante!el!visto!bueno,!o!conforme,!junto!a!la!firma!del!autor. !

10.6.!!El!visado!colegial!(a!efectos!estatutarios).!

OBJETO: !

 

J

!Acreditar!la!identidad!del!autor. !

J

!Comp robar!la!suficiencia!y!corrección!formal!de!la!documentación. !

J !Constatar!la!observancia!de!la! normativa!técnica. ! DEBE!PREENTARSE: !

 

J

!Contrato!(si!el!Colegio!tramita!los!honorarios). !

J

!Hoja!de!reseña. !

J !Trabajo!a!visar. !

Caso!de!VISADO!CON!“CONTROL!TÉCN ICO”: !

J ! Tiene! carácter! voluntario,! permitiendo! realizar! el! control! de! los! contenidos! técnicos! de! los! trabajos,! entrando!en!contenidos. !

 

J

!El!sobrecoste!se!acepta!por!el!promotor!en!la!“Hoja!de!reseña”. !

J ! Existe! la! posibilidad! del! “Control! a! la! Carta”! en! cada! Colegio! Territorial,! como! es! el! caso! del! Visado! de! Garantía!con!el!Ayuntamiento!de!Valencia. !

TEMA!11.!RESPONSABILIDAD!PROFESIONAL.!

!

11.1.!!La!responsabilidad!del!arquitecto!en!el!ejercicio!de!su!profesión.!

! !

Ante! un! daño,! surge! cuando! se! infringe! un ! deber! jurídico! y! existe! un! nexo! causal! entre! la! infracción! y! el! resultado.!Los!tipos!de!responsabilidades!caen!en!el!ámbito!!PENAL,!CIVIL!y!ADMINISTRATIVO. !

11.2.!! Conceptos!previos:!Distinción!entre!responsabilidad!civil!y!penal . !

Tienen!la!misma!natural eza.!Son!dos!grados!de!una!misma!escala. !

La! responsabilidad! civil! se! plantea! entre! personas! directamente! afectadas! por! el! contrato! o! prestación! de! servicios! y! tiende! a! resurcir! unos! daños! que! afectan! únicamente! a! las! partes! implicadas.! Se! resuelve! median te! indemnización!económica. !

La!responsabilidad!penal!se!alcanza!cuando!los!daños!son!lesivos!para!la!sociedad!y!se!hallan!tipificadas!en!el! Código!Penal.!Pueden!llegar!hasta!la!pena!de!cárcel. !

Conductas!que!dan!lugar!a!estas!responsabilidades:!

a) responsab ilidad!CIVIL : ! ! ! J !Morosidad: ! Retraso!culpable!en!el!!cumplimiento!de!una!obligación. ! ! ! J
a)
responsab ilidad!CIVIL : !
!
! J !Morosidad: ! Retraso!culpable!en!el!!cumplimiento!de!una!obligación. !
!
! J !Culpa: ! ! Infracción! de! un! deber! cometida! libremente! y! sin! malicia,! a! consecuencia! de!
acción. !
!
!
J !Negligencia: ! Infracción! de! un! deber! cometida! libremente! y! sin! malicia,! a! consecuencia! de!
omisión !
!
!
J !Dolo: ! !
Realización!de!acto!ilícito!queriendo!los!fines!desprendidos. !
!
b) responsabilidad!PENAL : !
!
!
J !Imprudencia!LEVE: ! Acción!u!omisión!voluntaria!no!maliciosa,!con!vulneración!del!reglamento!
!
!
!
!
!
o!no. !
!
!
J !Imprudencia!GRAVE: ! Acci ón! u! omisión! voluntaria! y! libre! que! infrinja! un! elemental! deber! de!
!
!
!
! ! cuidado,! según! preceptos! reglamentarios! o! de! acuerdo! con! la! previsión!
!
!
! ! ! racional,!para!evitar!crear!una!situación!de!peligro. !
!
!
J !Dolo: ! ! ! Realización!de!acto!ilícito!queriendo!los!f ines!establecidos. !
!
c) responsabilidad!ADMINISTRATIVA !!  !!Infracciones!urbanísticas.!También!puede!ser!Penal. !
!
En!caso!de!los!Técnicos,!la!responsabilidad!PENAL!existe!por: !
!
J
!Delito!sobre!Ordenación!del!territorio. !
!
J
!Delito!sobre!el!Patrimonio!Histórico. !
!
J
!Delito!contra!los!recursos!naturales!y!el!medio!ambiente. !
!
J
!Actuaciones!como!funcionarios. !
!
J
!Intervenciones!como!peritos!judiciales. !
!
J
!Seguridad!en!el!trabajo:!Delito!contra!el!derecho!de!los!trabajadores. !
!
J !Intrusismo. !
!
Existen,!también,!responsabili dades!derivadas!de!accidentes!de!trabajo. !
!
11.3.!!Clases!de!responsabilidad!civil.!
!
a)!Contractual: ! !
Es!la!derivada!de!los!términos!del!contrato!firmado!(si!no!se!cumple!el!contrato…). !
!
!
!
Puede!caerse!en!ella!por: !
!
!
!
!
J
!Contravenir!los!términos!del!contrat o. !
!
!
!
!
J
!Infringir!las!normas!de!la!construcción!como!tal. !
!
!
!
!
J
!Infringir!las!normas!legales!de!la!construcción. !
!
!
!
!
J !Retraso!en!el!cumplimiento!del!contrato. !
!

b)!Extracontractual: ! arquitecto. !

Se! deriva! directamente! del! código! civil! y! está! implícita! en! el! contrato! q ue! firma! el!

! ! ! Viene! reseñada!en!los!artículos!1591,!1907,!1908!y!1909!del!Código!Civil!y!17!y!siguientes!

! ! ! responsabilidad! ! ! de! la! Ley! de! Ordenación! de! la! Edificación. !
! !
!
responsabilidad! ! !
de! la! Ley! de! Ordenación! de! la! Edificación. ! La! más! notable! es! la! referente! a! la!
! decenal!del!artículo!1591!del!Código! Civil . !
!
!
!
!
11.4.!!Agentes!de!la!construcción.!
!
Son!agentes!de!la!construcción: ! J !Promotor !
!
J
!Director!de!la!ejecución!de!la!obra !
!
!
!
!
J
!Proyectista !
!
J
!Entidades!y!laboratorios!de!control!de!calidad !
!
!
!
!
J
!Constructor !
!
J
!
!
!
!
J !Dir ector!de!la!obra !
!Suministradores!de!productos !
J !Propietarios!y!usuarios !
!
11.5.!!Responsabilidad!Civil!extracontractual.!
!
Según! el! Código! Civil! es! decenal.! 10! años! contados! a! partir! del! día! en! que! el! técnico! certifica! que! la! obra! ya! está!
acabada!conforme!al!proyecto. !
!
Art.!1591!CC: ! “El !contratista!de!un!edificio!que!se!arruinase!por!vicios!de!la!construcción,!responde!de!los!daños!y!
!
! perjuicios ! !si !! la! ! ruina ! !tuviera ! !lugar! ! dentro! ! de! ! los ! !10!años!siguientes!desde!que!se!concluyó!la!
!
! construcción;!igual!responsabilidad ,!y!por!el!mi smo!tiempo,!tendrá!el!arquitecto!que!la!dirigiere,!si!la!
!
! ruina! se! debe! a! vicio! del! suelo! o! de! la! dirección.! Si! la! causa! fuera! la! falta! del! contratista! a! las!!!!!!!!
!
!!!!!!!!!!!!!!condiciones!del!contrato,!la!responsabilidad!será!de!15!años.” !
!
Concepto!de !RUINA : !
!
A! efectos! de! responsabilidad,! por! ruina! se! entiende! cualquier! deterioro! en! el! edificio! que! supone! cierto!
menoscabo!injustificado!en!el!mismo!(humedades,!problemas!de!pintura,!solados!levantados,!carpinterías!de!madera!
con!xilófagos,!etc.).!Cualqui er!defecto!dentro!de!los!10!años!de!responsabilidad,!estará!dentro!del!concepto!de!ruina. !
!
Responsabilidad!del!arquitecto : !
A)!Por!vicios!de!proyecto: !
!
!
J ! C álculos!incorrectos. !
!
!
J ! Disposición!inadecuada!de!la!estructura. !
!
!
J
!Utilización!inadecuada!de!los!m ateriales!para!la!entrada!en!carga!estructural. !
!
!
J
!Imprevisión!de!las!circunstancias!atmosféricas. !
!
!
J
!Insuficientes!estudios!geotécnicos. !
!
!
J !Etc. !
!
!
!
Si!se!atiende!a!los!estudios!del!Bureau!Seguritas!francés,!sobre!10.000!casos!de!siniestro,!el!37!%!de!e llos!se!
debían! a! defectos! del! proyecto,! de! los! cuales! el! 78! %! eran! debidos! a! los! detalles! constructivos! mal! concebidos! o!
dejados! a!la!iniciativa!del!constructor,!es!decir,!a!una!mala!concepción!del!proyecto.!El!5!%!se!debía!a!la!utilización!de!
materiales!i nadecuados,!y!el!17!%!a!errores!de!cálculo,!falsas!hipótesis!y!errores!de!partida. !
!
B)!Por!vicios!de!dirección: !
!
! J !Por!adoptar!medidas!contrarias!a!lo!dispuesto!el!el!proyecto!o!en!los!pliegos!de!condiciones. !
!
! J !Por!interpretación!errónea!del!proyecto. !
!
! J !Por!falta!de!vigilancia!e!inspección!de!los!trabajos!de!construcción. !
!!!! !
!
J !Etc. !
!
!
!
En! el! celo! extremo! de! la! vigilancia,! el! arquitecto! debe! recurrir! a! frecuentes! análisis! o! controles! de! los!
laboratorios.!De!los!estudios!del!Bureau!Seguritas!francés,!s e!desprende!que!el!51!%!de!los!casos!de!siniestro!se!deben!
a!vicios!de!dirección. !
!
C)!Respo nsabilidad!por!vicios!del!suelo: !
!
J
!Falta!de!apreciación!de!las!aptitudes!del!terreno. !
!
J
!Falta!de!apreciación!de!su!constitución!geológica. !
!
J
!Falta!de!apreciación! de!las!filtraciones!de!agua!y!“lavado!del!terreno”. !
!
J !No!alcance!del!firme!de!la!cimentación!correcto. ! !
!
J !Falta!de!desecación. !
!
! Atendiendo!al!Bureau!Seguritas!francés,!se!trata!del!4’5!%!de!los!peritados. ! ! 
!
Atendiendo!al!Bureau!Seguritas!francés,!se!trata!del!4’5!%!de!los!peritados. !
!
Responsabilidad!del!Constructor. !
!
Ejemplos :! Res ponde! por! vicios! de! la! construcción! a! causa! de! la!ejecución!material! de! las! obras! y! aspectos!
complementarios!como!la!correcta!interpretación!de!los!planos,!coordinación!de!los!trabajos,!supervisión!de!los!
diversos!oficios!exigiendo!las!calidades!adecuadas, !medidas!de!seguridad!y!salud,!etc. !
!
!
Transmisión!de!la!responsabilidad!civil. !
!
Si!no!está!satisfecha,!es!transmisible!a!los!herederos.!Las!compañías!de!seguros!tratan!de!saber!de!quién!es!la!
responsabilidad.!Hasta!que!no!hay!sentencia!firme,!no!suelen!pag ar!la!indemnización. !
!
De! 1.237! supuestos! de! responsabilidad! estudiados,! el! 77’23%! acabaron! en! juicio,! tan! solo! el! 22’77%! se!
solucionan!de!manera!amistosa. !
!
Garantías!del!arquitecto.!Seguro!de!Responsabilidad!Decenal.!
!
El! arquitecto! tiene! la! obligación! de! s uscribir! ! una! póliza! que! cubra! la! responsabilidad! extracontractual!
decenal.!ASEMAS. !
!
Responsabilidad!extracontractual!según!la!Ley!de!Ordenación!de!la!Edificación!(LOE). !
!
durante: !
Se!exigen!de!forma!personal!e!individualizada.!Si!ello!no!es!posible,!será!exigida!de !forma!solidaria.!Se!exigirá!
J
!10!años,!cuando!afecten!a!la!estructura. !
J
!3!años,!en!elementos!constructivos!que!afecten!a!la!habitabilidad. !
!
!
J !1!año,!para!el!constructor!por!vicios!de!ejecución!que!afecten!a!terminación!y!acabados. !
!
Los!proyecti stas!son!directamente!responsables!de!los!cálculos!contratados.!Cabe,!en!su!caso,!la!“repetición”!
contra!el!calculista. !
!
El!constructor!es!directamente!responsable!de!lo!subcontratado!y!de!los!productos!adquiridos!o!aceptados.!
Cabe,!en!su!caso,!la!“repetic ión”!contra!quien!le!suministre!el!material. !
!
Los!directores!de!obra!y!ejecución!responden!de!la!veracidad!del!Certificado!Final!de!Obra. ! El!director!de!la!
obra!asume!responsabilidades!de!omisión,!deficiencia!o!imperfecciones!de!proyecto. !
!
Plazo s!de!prescr ipción!de!acciones. !
!
2!años!desde!que!se!producen!los!hechos,!y!2!años!desde!la!resolución!en!firme!para!acciones!de!repetición. !
!
Garantías!por!daños!materiales!ocasionados!por!vicios.!
!
CONSTRUCTOR: !
!
Periodo!de!1!año!  !! Cantidad!del!5%!del!coste!final,! inc luidos!los!honorarios!profesionales.!Por!afectar!a!!!!!!!!!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!elementos!de!terminación!o!acabados. !
!
PROMOTOR: !
!
Periodo!de!3!años!  !(No!está!en!vigor,!a!la!espera!de!su!regulación!por!Real!Decreto)!!Cantidad!del!30%!del!!! !
!!! !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!coste!final,!incluidos!los!honorarios!profesionales.!Por!daños!causados!a!elementos!! !
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!constructivos!que!afecten!a!la!habitabilidad. !
!
Periodo!de!10!años!  !Cantidad!del!100%!del!coste!final,!in cluidos!los!honorarios!profesionales.!Por!daños!en! !
!!!!!! !
!
!!!!!!!!cimentaciones,! soportes,! vigas,! forjados,! muros! de! carga! u! otros! elementos!
estructurales. !
!

Los!promotores,!para!suscribir!la!póliza!de!garantía!por!responsabilidad!LOE!decenal,!precisan!de!una!revisión! de! la!estructura! del! proyecto! por! una!Oficina! de! Control! Técnica! (OCT).! Tal!exigencia! se! fiscaliza! al!efectuar! la!

Declaración!de!Obra!Nueva!(DON)!ejecutada!y!posterior!asiento!en!el!Registro!de!la!Propiedad!Inmobiliaria.!Si!la! OCT!pone!reparo s,!el!arquitecto!autor!del!proyecto! debe!modificar!el!mismo. !

!

11.6.!!Responsabilidades!derivadas!de!accidentes!de!trabajo. !

!

La!persona!en!quien!recae!la!responsabilidad!por!accidentes!de! trabajo!es!quien! tiene!la!competencia!para! que!ello!no!suceda!o!se!di sminuya!el!riesgo!de!que!se!pueda!producir;!es!decir,!en!los!Coordinadores!en!materia!de! Seguridad! y! Salud,! tanto! en! fase! de! elaboración! de! Proyecto! como! en! fase! de! ejecución! de! la! obra,! sin! embargo,! existen!sentencias!del!Tribunal!Supremo!en!las!que!el!ar quitecto!es!condenado!solidariamente. !

En!tal!sentido,!la!Circular!de!la!fiscalía!del!Tribunal!Supremo!del!1 J 12 J 1985,!ya!advirtió!a!los!Presidentes!de!las! Audiencias!Provinciales!que,!los!técnicos!directores!de!obra!son!expresamente!responsables,!junto!a!l os!contratistas,! de!la!observancia!de!las!medidas!de!seguridad!en!el!trabajo. !

En!caso!que!no!exista!dicho!coordinador,!la!responsabilidad!recae!en!el!director!de!la!obra.!

11.7.!!El!Estudio!de!Seguridad!y!Salud!en!los!Proyectos!de!Edificación.!

Se! regulan ! por! RD! 1627/1997! de! 24! de! octubre,!Seguridad!y!Salud,!y! sustituye!al! RD! 555/1986! de!Seguridad!e! higiene). !

Designación!de!los!coordinadores: !

- Cuando!en!la!elaboración!del!Proyecto!intervengan!varios!proyectistas,!el!PROMOTOR!designará!un! coordinador!durant e!la!elaboración!del!Proyecto!de!obra. !

- Cuando!en!la!ejecución!de!la!obra!intervengan:!! !

a) Más!de!una!empresa. !

b) Una!empresa!y!trabajadores!autónomos. !

c) Diversos!trabajadores!autónomos. !

El!promotor,!antes!del!inicio!de!los!trabajos,!designará!un!coordinador!dura nte!la!ejecución!de!las!obras.!El! nombramiento!de!coordinador!puede!recaer!en!la!misma!persona. !

OBLIGATORIEDAD!DEL!ESTUDIO!O!ESTUDIO!BÁSICO!DE!SEGURIDAD!Y!SALUD. !

Uno!de!los!dos!es!obligado.!Es!obligado!el!estudio!de!seguridad!y!salud!cuando: !

- El!presupu esto!material!de!la!obra!sea!>!450.75 9€!(75!mill.!de!pts.) !

- La! duración! estimada! de! la! obra! es! >! 30! días! laborables,! empleándose! en! algún! día! más! de! 20! trabajadores!simultáneamente. !

- La!suma!de!los!días!de!trabajo!del!total!de!los!trabajadores!>!500!días.!

- Obras!de!túneles,!galerías,!conduccione s!subterráneas,!presas,!etc. !

En!el!resto!de!casos,!se!precisa!un!estudio!básico!de!seguridad!y!salud. !

PLAN!DE!SEGURIDAD!Y!SALUD: !

Cada! contratista! elaborará! un! plan! de! seguridad! y! salud! en! el! trabajo! en! el! que! se! analicen,! estudien,! desarrollen!y!comple menten!las !previsiones!contenidas!en!el!estudio!o!estudio!básico. !

El!plan!de!Seguridad!y!Salud!deberá!ser!aprobado!antes!del!inicio!de!la!obra;!por!el!coordinador!durante!la! ejecución!de!la!obra. !

Cuando!no!sea!necesaria!la!designación!de!coordinador,!la s!funciones!que!se!le!atribuyen!serán!asumidas!por! la!dirección!facultativa. !

LIBRO!DE!INCIDENCIAS:!

En!cada!obra!existirá!un!Libro!de!Incidencias!al!efecto,!que!será!facilitado!por!el!COA!correspondiente,!o!bien! en!la!Oficina!de!Supervisión!de!Proyectos! cuando!se!Trate!de!obras!para!la!Administración!Públicas. !

Efectuada! alguna! anotación,! el! Coordinador! en! materia! de! Seguridad! y! Salud,! o! en! su! caso! la! dirección! facultativa,!remitirán!en!el!plazo!de!24!horas,!una!copia!a!la!inspección!de!Trabajo!y!Seguridad!Social!de!la!provincia. !

El! coordinador,! o! en! su! caso! la! Dirección! Facultativa,! que! observe! el! incumplimiento! de! las! medidas! de! Seguridad!y!Salud!advertirá!de!ello!al!contratista,!dejando!constancia!en!el!libro!de!incidencias.!Si!es! riesgo!grave!e! inmin ente! para! la! seguridad! y! salud! de! los! trabajadores,! puede! ordenar! la! paralización! de! la! obra! o! de! los! tajos.! También!deberá!comunicarlo!a!la!inspección!de!Trabajo!y!Seguridad!Social,!contratistas,!subcontratistas!afectados!por! la!paralización,!y!a!los!repr esentantes!de!los!trabajadores. !

11.8.!! El!libro!de!órdenes!y!asistencias.!

En!él! se! debe!manifestar!el! cumplimiento! de!las! obligaciones! del! director! de!la! obra!y! sirve! para! transmitir!las! instrucciones!al!Constructor!y!al!Director!de!la!ejecución!de!la! obra!(art.!12.2!de!la!LOE).!Debe!reseñar!el!director!de!la! obra!las!incidencias,!órdenes!y!asistencias!que!se!produzcan!en!la!ejecución!de!la!obra.!

Se!encuentra! regulado!por!Orden!del!9 J 6 J 1971,!siendo!de!existencia!obligatoria!en! toda!obra!de!edificación. !Se! entiende!por!tal!toda!la!obra!que!precise!proyecto!de!edificación. !

S irve! para! constatar! y! probar! todas! las! órdenes! y! seguimiento! que! se! hayan! realizado! sobra! la! obra! desde! el! propio! replanteo,! pasando! por! la! profundidad! de! la! cimentación,! hasta! la! cal idad! de! los! materiales! y! adopción! de! medidas!de!seguridad!mezclas!y!cualquier!otro!que!pueda!tener!interés. !

! Por!ello!puede!comportarse!como!elemento!probatorio!de!la!falta!de!órdenes!y!seguimiento!de!la!oba!en!el!caso! de!exigencia!de!responsabilidades. !

Ha!de!explicitarse,!además,!la!comprobación!del!cumplimiento!de!las!mismas!por!el!constructor!y!el!director!de! ejecución!de!la!obra. !

A! la! solicitud! del! Certificado! Fin! de! Obra,! deberá! ser! tramitado,! debidamente! cumplimentado,! en! los! Colegios! Profesionales !para!su!visado.!Las!dos!copias!de!que!consta!el!libro!son!para!el!Arquitecto!y!para!el!Arquitecto!Técnico! o!Aparejador,!el!original!quedará!archivado!en!el!Colegio!de!Arquitectos. !

TEMA!12.!OTRAS!RESPONSABILIDADES!QUE!AFECTAN!A!LA!RESPONSABILIDAD!PROFESTIONAL.!

!

12.1.!! La!normativa!de!la!edificación.!

NORMATIVA,VOLUNTARIA: ,

 
 

A)

Normas,UNE,(AENOR) ,

AENOR! es! una! entidad! dedicada! al! desarrollo! de! la! normalización! y! certificación! en! todos! los! sectores! industriales! y! de! servicios,! por! Orden! Ministerial! del! 26 J 2 J 19 86,! y! reconocida! como!

organismo!de!normalización!y!para!actuar!como!entidad!de!certificación!por!RD!2200/1995!del!28!de!

diciembre,!como!responsable!de!elaboración!de!las!normas!españolas!UNE. !

La!norma!es!un!documento!de!aplicación!voluntaria!que!contiene! especificaciones!técnicas!basadas! en!la!experiencia!y!desarrollo!tecnológico.!Son!fruto!del!consenso!entre!las!partes!interesadas.!En!la! actualidad! existen! normas! para! casi! todo:! Composición! y! características! de! las! materias! primas,! productos!industriales, !productos!de!consumo,!maquinaria,!servicios,!etc. !

B)

N TE ,

Las! Normas! Tecnológicas ! de! la! Edificación! abarca n ! la! edificación! desde! sus! cimientos! hasta! sus! acabados.!Se!subdivide!en: !

 

A!! !!Acondicionamiento!del!terreno. !

C!!

!!Cimentaciones. !

E!!

!!Estructuras . !

F!!

!!Fachadas. !

I!!!

!!Instalaciones. !

P!!

!!Particiones. !

Q!! !!Cubiertas. !

R!! !!Revestimientos. !

 

Cada!una!de!las!anteriores!familias! se!ordena!por !el!diseño,!el!cálculo!la!construcción,!el!control,!la! valoración!y!el!mantenimiento!del!mismo. !

NORMAT IVA,DE,OBLIGADO,CUMPLIMIENTO: ,

A)

CTE,(RD,314/2006,,de,17,de,marzo) ,

 

Es!un!código!que!regula!las!exigencias!básicas!de!calidad!que!deben!cumplir!los!edificios,!incluidas! sus!instalaciones,!para!satisfacer!los!requisitos!básicos!de!seguridad!y!habitabilidad.!S e!divide!en!dos! partes: ! J !Disposiciones!de!carácter!general ,!como!són!el!ámbito!de!aplicación,!la!estructura,!!!!!!!!!!!! ! clasificación! de! usos,! etc.,! y! exigencias! básicas! a! cumplir! por! los! edificios! en! materia! de!! seguridad!y!habitabilidad. !

 

J !Documentos! básicos!cuya!aplicación!garantiza!el!cumplimiento!de!la!exigencia!a!cumplir. !

B)

Instrucciones,del,Hormigón., ,

 
 

EHE!! !!Instrucción!del!hormigón!estructural. !

EFHE! ! ! ! Instrucción! para! el! proyecto! y! ejecución! de! forjados! unidireccionales! de! Hormigón!estructural, !realizados!con!elementos!prefabricados. !

C)

Reglamentos,,instrucciones,técnicas,complementarias,y,normas,básicas. , Aparatos! de! elevación! y! manutención;! Electrotécnico! de! Baja! Tensión;! Instalaciones! de! calefacción,!climatización,!y!agua!caliente!sanitaria;!Ins talación!de!gas!en!locales!destinados! a!usos!domésticos,!colectivos!o!comerciales;!Seguridad!en!las!máquinas;!Aparatos!a!presión. !

D)

Normas,sismorresistentes. ,

 

E)

Pliegos,de,recepción,de,materiales.

 

RY J 85!

!Yesos!y!escayolas. !

RL J 88!

!!La d rillos!cerámicos. !

RB J 90! !!Bloques!de!hormigón. RCA J 92! !Recepción!de!cales. ! RC J 88!Cementos. ! Los!productos!que!poseen!sellos!o!marcas!de!calidad!!están!exentas!de!los!ensayos!de!recepción.!

!

!

F) Otras,normas,, como!la!homologación!de!productos,!ordenanzas!municipales,!etc . ,

12.2.!!El!co ntrol!de!calidad!de!la!vivienda.!

El!Proyecto!de!ejecución!incluirá: !

- Un! anexo! a! la! memoria! en! el! que! se! indiquen! las! siguientes! especificaciones! para! el! control! de! calidad: !

1. Niveles!de!control!de!aplicación. !

2. Los!ensayos!de!materiales!y!pruebas!de!servicio!a !realizar. !

3. Los!controles!de!ejecución!a!efectuar,!entendidos!como!mínimos.

4. Los!criterios!de!aceptación!y!rechazo!a!las!anteriores!actuaciones.

- Un!capítulo!aparte!del!presupuesto!con!la!valoración!del!control!de!calidad. !

ANTES !de!comenzar!las!obras,!el!arq uitecto!técnico!o!aparejador,!desarrollará!el!estudio!de!programación!del!control! de!calidad!conforme!a!las!previsiones!del!proyecto!de!ejecución!y,!en!su!caso,!a!los!citerior!sobre!lotes!y!unidades!de!

inspección. !

DURANTE !la!realización!de!la!obra,!el!con trol!de!calidad!dirigido!por!el!arquitecto!técnico!o!aparejador,!se!adaptará!a! los!ritmos!reales!de!la!construcción. !

ANTERIORMENTE !a!la!inspección,!se!convocará!al!promotor. !

! TERMINADA !la!obra,!se!considerará!justificado!suficientemente!el!control!de!cali
!
TERMINADA !la!obra,!se!considerará!justificado!suficientemente!el!control!de!cali dad!si!se!han!realizado!como!mínimo!
los!ensayos,!controles!y!pruebas!de!servicio!determinados!como!obligatorios!en!el!Libro!de!Control!y!se!han!reseñado!
en!los!impresos!que!al!efecto!existen!en!el!mismo. !
!
Los!impresos!del!Libro!de!Control!que!recogen!la!pr ogramación!y!realización!del!control!de!calidad!se!unirán!a!
la!documentación!técnica!de!fin!de!obra,!junto!con!el!Libro!de!Órdenes!e!Incidencias,!siendo!necesaria!su!presentación!
para!la!obtención!del!certificado!de!Fin!de!Obra. !
!
Será!preceptivo!para!poder !obtener!la!cédula!de!calificación!definitiva!de!viviendas!de!protección!pública. !
!
Metodología,del,control,de,calidad: ,
!
Trata!de!establecer!el!control!de!recepción!de!materiales,!y!el!control!de!la!ejecución!de!las!diferentes!partes!
de!la!obra.!Para!ello!c uenta!con!dos!fases: !
!
-
La!programación!del!Control!de!la!Obra,!que!se!subdivide!en!dos:!
1. El! control! de! materiales! para! la! recepción! de! los! mismos! en! obra,! que! puede! ser! un!
control!de!obligatoria!justificación,!un!control!por!Sello!o!Marca!conforme!UNE,!o!con trol!
mediante!ensayo. !
2. El! control! de! ejecución,! que! incluye! pruebas! de! servicio! para! la! adaptación! de! las!
diferentes! partes! de!la! obra.! Contendrá! una! breve! descripción! de!la! obra,!Unidades! de!
inspección!en!que!se!divide!la!misma,!y!fechas!de!inspección!previsibles. !
-
La!realización!del!Control!de!Obra,!que!consistirá!en!llevar!a!cabo!los!controles!de!la!programación!y!
aquellos! otros! que,! durante! el! transcurso! de! la! obra! y! por! circunstancias! de! la! misma,! decidiese!
realizar!la!dirección!facultativa.! !
!
Así!pues,! deberá!existir:!a)!Una!realización!del!control!de!materiales. !
!
!
!!!!!!! !
!!!!!!!!!!!b)!Una!realización!del!control!de!ejecución. !

!

!

TEMA! 13.! VALORACIONES! INMOBILIARIAS.! Introducción! a! la! teoría! del! valor! de! los! bienes! inmuebles. !

! 13.1.!!Objeto.! ! Formular!la
!
13.1.!!Objeto.!
!
Formular!la !equivalencia!en!términos!económicos!de!las!cualidades!de!un!bien.!Las!tablas!dan!idea!del!valor,!pero!
no! llegan! a! determinarlo.! Las! normas! son! las! herramientas! de! trabajo! con! las! que! puedes! emitir! una! opini ón! bien!
fundada. !
!
13.2.
!! Una!aproximación!al!significado!de!valor.!
!
A. Smith
D. Ricardo
T.R. Malthus
K. Marx
J.S. Mill
A. Marshall
W.S. Jevons
C. Menger
L. Walras
J.M. Keyness
!
ADAM!SMITH!!(1723 m 1790) !
!
Adam!Smith!hizo!de!la!economía!una!ciencia.!Se!le!considera!el!padre!de!la!economía!clásica!y!su!obra!
mas!notable!es!“La!riqueza!de!las!naciones”. !
!
Considera! que! el! “valor”! lo! posee! el! bien,! y! que! el! “precio”! lo! establece! el! mercado! en! un! momento!
determinado.!El!concepto!de!valor!tiene!2!acepciones: !
- Valor!de!uso!!  !!por!la!utilidad!que!posee. !
- Valor!de!cambio!!  !!por!el!que!se!está!dispuesto!a!vender!o!comprar!el!bien. !
!
Para! la!economí a! clásica,! la!medida! real! de! todos! los! bienes!es! producto! de! la! unidad! de! trabajo! o!el!
capacitado!por!la!formación,!ya!que!no!es!homogéneo. !
!
THOMAS!ROBERT!MALTHUS!!(1766 m 1834) !
!
Considera!que!el!valor!proviene!del!trabajo!preciso!para!su!creación!o!el!que!e vita!en!la!fabricación!de!otro.!El!
rendimiento!de!los!bienes!cada!vez!es!menor.!La!oferta!es!limitada! respecto!a!su!cantidad!y! tambien! respecto!a!su!
calidad.!Siempre!se!acaba!en!bienes!de!pura!subsistencia. !
!

!

DAVID!RICARDO!!(1772 m 1823) !

Su! obra! clave! fue! “ Principios! de! la! economía! política! y! tributación”.! Perteneciendo! a! la! economía! clásica,! introdujo!en!el!concepto!de!valor!la!utilidad!del!bien.!Si!un!bien!no!tuviera!utilidad!alguna,!no!tendría!ningún!valor!en! cambio.! !

Añade! la! variable! de! los! inmovilizad os! de! capital! al! concepto! de! valor.! El! valor! diferente! entre! dos! bienes! idénticos!proviene!del!tiempo!durante!el!cual!fueron!retenidas!las!utilidades!de!capital!

K.!MARX !

JOHN!STUART!MILL!!(1806 m 1873) !

Revisionista!de!los!postulados!de!la!economía!clásic a.!Trató!del!trabajo!productivo!e!improductivo,!señalando! que!el!improductivo!es!el!que!determina!un!goce!inmediato. !

Formuló! que! el! trabajo! produce! utilidades! y! no! objetos.! Con! él! se! culmina! el! desarrollo! de! la! economía! clásica,!ya!que!si!bien!se!consider a!la!utilidad!del!bien,!no!se!le!hace!intervenir!en!el!cómputo!de!su!valor. !

ALFRED!MARSHALL!!(1842 m 1924) !

Su!obra!mas!relevante!es!“Principios!de!economía”.! !

Es! la! figura! principal! de! la! economía! neoclásica.! Cree! que! la! demanda! se! produce! en! el! mercado! p orque! produce!utilidad!al!usuario.!Formuló!la!noción!de!utilidad!marginal!decreciente. !

La!economía!neoclásica!trató!sobre!la!producción!de!satisfacciones,!introduciendo!el!concepto!edónico!que! permanece!vigente!en!la!actualidad. !

!

WILLIAM!STANLEY!JEVONS!!( 1835 m 1882) !

Junto!a!Walras!y!Menger!se!le!consideró!figura!relevante!en!el!desarrollo!de!la!economía!neoclásica.!Escribió! “Teoría! de!la!economía! política”!e!introdujo!las!matemáticas!en!las! formulaciones!económicas.!Afirmó! que!el!valor! depende!enteramente! de!la!utilidad.!La!utilidad!cabe! reconocerla!cuando!se!establece!en! relación!con!la!necesidad! humana.!Así,!una!mercancía!puede!alterar!su!valor!a!lo!largo!del!tiempo. !

JOHN!MAYNARD!KEYNES!!(1883 m 1946) !

Escribió!“Teoría!general!del!empleo,!el!interés!y!el!d inero. !

Contrario!a!que!la!propia!dinámica!social!fuese!el!elemento!corrector!y!potenciador!del!bienestar,!tal!y!como! promulgaban!los!defensores!del! laissez'faire . !

 

A!largo!plazo,!todos!muertos,!observó!a!los!que!sostenían!que!sin!correcciones!se!llegaría! al!pleno!empleo,!sin!

más.! Propició! que! el! tipo! de! interés! debía! ser! la! recompensa! por! no! atesorar,! es! decir,! por! la! inversión,! contrariamente!a!la!Economía!Neoclásica,!que!lo!fundamentaba!en!el!ahorro. !

 

13.3.!!Valor!de!mercado!y!precio.!

Valor!de!mercado! o!venal!deriva!de!la!apreciación!que!se!le!tenga!a!dicho!bien!donde!se!le!valúe J !El!valor!es!

indefinido,!por!tanto,!es!una!aproximación!a!lo!que!sería!el!precio.!

Precio!es!el!valor!final!de!una!transacción;!la!cantidad!de!dinero!por!la!que!se!intercambia !el!bien.!El!precio!de! una!mercancía!es!el! único! test! que! tenemos! de!la! utilidad! de!la!misma,! y! si! pudiéramos! decir!exactamente! cuánta! gente!reduce!el!consumo!de!cada!artículo!importante!cuando!se!eleva!el!precio,!podríamos!determinar!por!lo!menos,! de!form a!aproximada,!la!variación!del!grado!final!de!utilidad!(Jevons). !

MERCADO!INMOBILIARIO:!Caracteristicas. !

! - Segmentado!y!localizado .!No!es!lo!mismo!una!vivienda!nueva!que!de!2ª!mano;!en!planta!baja,!o!en! el!ático… ! -
!
- Segmentado!y!localizado .!No!es!lo!mismo!una!vivienda!nueva!que!de!2ª!mano;!en!planta!baja,!o!en!
el!ático… !
- El!producto!no!es!homogéneo!ni!reproducible. !
- La!oferta!y!la!demanda!son!difícilmente!continuas.!No!es!flexible.!
- Hay!falta!de!transparencia!en!la!oferta!y!la!demanda. !
- En!la!demanda!conviven!las!necesidades!de!uso!y!de!inversión. !
- El!comprador!suele!carecer!de!correcta!información. !
- Las!condiciones!econ ómicas!distan!de!ser!competitivas!en!ocasiones.!
!
13.4.!!Acepciones!de!valor. !
!
A)
VALOR!DE!USO!Y!VALOR!DE!CAMBIO. !
El!valor!de!uso!va!asociado!al!valor!de!utilidad,!y!es!aquel!valor!que!se!le!reporta!a!quien!va!
a! beneficiarse! de! ese! producto,! mientras! que! en! va lor! de! cambio! es! aquel! por! el! que! se! está!
dispuesto!a!transaccionar!el!bien. !
!
B)
VALOR!EN!VENTA!! 
!!Por!el!que!se!está!dispuesto!a!sacar!a!la!venta. !
!
C)
VALOR!EN!RENTA!! 
!!El!que!tienen!los!bienes!inmuebles!deducido!por!capitalización!de!la!renta!que! !
!!!!!!!es! capaz!de!producir!dicho!bien. !
!
D)
VALOR!REAL!!  !!Aquel!por!el!que!se!produce!la!transacción!final!del!bien. !
!
E)
VALOR!DE!EXPROPIACIÓN!!  !!El!que!se!marca!por!las!leyes!administrativas!y!urbanísticas!para!las! !
!!!!!!!!!expropiaciones!forzosas. !
!
F)
VALOR!DE!AFECCIÓN! !  !!Va!asociado!al!valor!de!expropiación.!Se!le!suma!un!5%!al!valor!de!la! !
expropiación!por!daños!morales,!afectivos,!… !
!
G)
VALOR!HIPOTECARIO!!  !!El!que!se!deriva!en!aplicación!de!las!normativas!bancarias!(intereses). !
H)
VALOR!DE!REPOSICIÓN!O!REEMPLAZAMIENTO . ! !
I)
V ALOR!SENTIMENTAL.
!
J)
VALOR!DE!INVERSIÓN.
!
K)
VALOR!CATASTRAL. !
L)
VALOR!URBANÍSTICO.
!
M)
VALOR!DE!REPERCUSI
ÓN!!  !!Sobre!la!venta!del!m²!construido,!la!parte!proporcional!que!pertenece!a! !
valor!del!suelo. !
!
13.5.!!Factores!que!intervienen!en!el!valor!del!suelo. !
!
CARÁCTER!I NTRÍNSECO. !
!
- Constitución!geotécnica. !
- Pendiente!del!terreno. !
- Cota!de!nivel. !
- Escorrentía!natural. !
- Geometría!de!parcela,!etc. !
!
CARÁCTER!EXTRÍNSECO. !
!

-

Urbanización!resuelta!y!calidad!de!la!misma. !

-

Dotaciones!urbanísticas!próximas. !

-

Existencia!o!no!de!edificio!con struido. !

-

Consideración!de!mercado!de!escasez. !

-

Rentabilidad!esperada!de!la!inversión. !

-

Uso!permitido!por!el!planeamiento,!etc. !

13.6.!!La!renta!como!rendimiento.!Teorías.!

!

La!renta!es!el!pago!que!se!efectúa!por!el!uso!de!factores!de!producción!cuya!oferta!es !fija!(Samuelson). !

!

La!renta!proviene!de!la!rentabilidad!y!cuanto!mayor!sea!ésta,!mayor!será!la!renta!que!la!actividad!acepte!pagar! (Richardson). !

! El!valor!del!suelo!deriva!del!valor!del!producto!que!se!pretenda,!y!a!su!vez,!se!permita!en!el!planeamiento. !
!
El!valor!del!suelo!deriva!del!valor!del!producto!que!se!pretenda,!y!a!su!vez,!se!permita!en!el!planeamiento. !
Teorías!de!la!renta:!ACCESIBILIDAD!y!EXTERNALIDAD!(Física,!social,!y!económica). !
!
TEORÍA!DE!LAS!RENTAS!DE!ACCESIBILIDAD.!
!

Se!basa!en!la!distribución!piramidal!con!respecto!al!centro!de!una!ciudad.!A!medida!que!te!alejas!del!centro!de!

la! ciudad,! cambia! el! u so! del! suelo,! y! el! valor! del!mismo.! En! el! centro! se! sitúa! el! uso! terciario! superior,! después! el! residencial! de! lujo,! que! hacia! las! afueras! se! convierte! en! residencial! media,! para! posteriormente! pasar! al! sector! industrial.!La!residencia!obrera!se!sitúa!en!e l!extra J radio. !

! TEORÍA!DE!LAS!RENTAS!DE!EXTERNALIDAD. ! ! A) Física: , ! - Prevalece!el!carácter!urbanístico J ambiental. !
!
TEORÍA!DE!LAS!RENTAS!DE!EXTERNALIDAD. !
!
A)
Física: ,
!
-
Prevalece!el!carácter!urbanístico J ambiental.
!
-
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
Debe!observarse!cantidad!y!calidad!de:! ! J !Dotación!ambiental: ! +!Parques !
+!Jardines
+!Aireación !
+Contaminación,!etc.
J !Servicios!urbanísticos : ! J !Transporte !
J
!
!
!
!
!
!
!
!Educación !
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
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!
!
!
!
!
!
!
!
!Ejecución!del!planeamiento:!*!Pistas!peatonales !
!
!
J
J !Administración,!etc.
!Comercio !
!
!
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!
!
!
J
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!!!!!!!*!Calzada !
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!
!!!!!!!*!Gas !
!!!!!!!*!Electricidad !
!!!!!!!*!Telefonía,!etc. !
!
B)
Social: ! Es tá! ligada! a! aspectos! tanto! psicológicos! como! sociológicos.! Es! producto! de! la! reacción!
psicológica!individual!extendida!a!la!sociedad. !
A!tener!en!cuenta,!el!comportamiento!social!en!la!simbología!de!los!valores:!Imagen!social!del!
grupo. !
Carácter!socio J cultu ral. !
Conservación! del! barrio;! prestancia;! tipos! de! negocio;! población! frecuente;! estilo! de! la!
edificación,!etc. !
!
C)
Económica: !Presenta!relación!biunívoca!con!factores!de!índole!psicológico,!tanto!individual!como!de!
masas. ! Ejemplos: !
-
Grandes!eventos!como!las!o limpiadas,!la!copa!américa,!etc.!
-
Ubicación!de!la!sede!central. !
-
Inversiones!en!inmuebles!con!alto!valor!en!el!mercado.!
-
Economías!de!aglomeración!(C/colón,!de!Valencia). !
-
Cercanía!a!centros!político J económicos. !
!

13.7.!!Tipos!y!procedimientos!de!valoración.!

T IPOS: !

- Administrativas!o!regladas !

- Discrecionales!o!no!regladas !

!PROCEDIMIENTOS: !

- Aditivos !

- Globales. !

- Mixtos. !

TEMA!14.!Método!de!comparación!según!mercado.!

! 14.1.!!Concepto.! ! Permite!conocer!el!valor!del!inmueb le!partiendo!del!conocimiento,! en!el!mismo!mercad
!
14.1.!!Concepto.!
!
Permite!conocer!el!valor!del!inmueb le!partiendo!del!conocimiento,! en!el!mismo!mercad o,!de!otros!inmuebles!
de!similares!características. !
!
+!! Dificultades!de!aplicación: !
-
Puede! no! existir! suficiente! número! de! transacciones,! debido! a! que! se! haya! planteado! una!
promoción! que! no! interesa! al! mercado! en! ese! momento! (oficinas! en! un! área! residencial,! por!
ejemplo). !
-
Las!transacciones!no!suelen!ser!transparentes. !
-
El!mercado!no!siempre!es!ideal!y!no!siempre!los!datos!sirven!para!la!comparación. !
!
+!!Requisitos!orientativos!de!aplicación !(Orden!del!Ministerio!de!Economía!805/2003): !
a)
Existencia!de!un!mercado !representativo. !
b)
Suficientes! datos! de! las! transacciones! u! ofertas! que! permitan! identificar! parámetros! para! poder!
homogeneizar!la!muestra. !
c)
Conocer!información!de!al!menos!6!transacciones!u!ofertas!que!reflejen!la!situación!del!mercado. !
d)
Información!que!indiq ue!la!evolución!de!precio!de!compraventa.!Al!menos!de!los!2!años!anteriores.
!
e)
Información!sobre!el!comportamiento!histórico!de!las!variables!que!influyen!en!el!precio.!
f)
Procedimientos!adecuados!para!decantar!los!datos!de!origen!especulativo. !
!
14.2.!!Metodología!de!valoración. !
!
!!! !1. J !Estudio!del!mercado. !
! J !Estudio!de!la!muestra.!Depuración. !
2.
! J !Análisis!de!la!muestra!conforme!a!las!variables!explicativas!del!valor!  !jardines,!vistas,!calidades… !
3.
4.
J !Homogeneización. !
5.
J !Obtención!de!la!unidad!comparable. !
!
!
14.3.!!Estudio!de!mercado.!
!
a)!Identificación!del!inmueble!  !!calle,!número!de!policía,!distrito,!municipio… !
!
b)!Estudio!de!valores: !
J
!Según!s u!uso!(residencial,!comercial ) !y!su!tipología!(manzana!cerrada,!abierta) !
!
!
!
J
!Longitud!de!fachada,!profundidad,! altura!permitida. !
!
!
!
J
!Superficie!construida. !
!
!
!
J
!Existencia!o!no!de!garaje!y!número!de!plazas. !
!
!
!
J
!Ascensores,!montacargas,!escalera!de!incendios. !
!
!
!
J
!Localización!(niveles!de!barrio,!calle!y!parcelas). !
!
!
!
J
!Situación!(orientación,!altura,!exterior/int erior,!nº!de!habitaciones). !
!
!
!
J
!Nº!de!baños,!aseos,!telefonía!y!cable. !
J
!Edad!del!edificio,!reformas !y!tiempo!de!las!mismas. !
J
!Si!está!o!no!afectado!por!alguna!ley!como!la!de!Patrimonio!o!alguna!afín. !
!
c)!Características!constructivas: !
!
J
!Tipo!y!material! de!la!estructura,!cubierta!y!cerramientos. !
!
J !Carpinterías,!aislamiento!térmico!y!acústico,!acabados. !
!
14.4.!!Estudio!de!la!muestra.!Depuración.!
!
Se!realiza!para!evitar!desviaciones!atípicas,!formas!de!financiación!y!promoción,!promociones!inapropiadas,!et
c.!
Se!deberán!recopilar!datos!de!transacciones!efectuadas!en!situaci ón!de!correcto!mercado!(bien!informados,!libres!de!
apremio,!etc). !
!
14.5.!!Análisis!de!la!muestra.!
!
!
Atendiendo!a:! ! J !Uso. !
!
!
!
J !Clase!y!probabilidad. !
! ! ! J !Localización. ! ! ! ! J !Antigüedad. ! ! ! !
!
!
!
J
!Localización. !
!
!
!
J
!Antigüedad. !
!
!
!
J !Calidad. !
14.6.!!Homogeneización!de!la!muestra.!
!
Consiste!en! relativizar!el!mayor!o!el!menor!valor!que!los!particulares!características!le!confieren!al!elemento !
muestra!respecto!al!que!se!trata!de!valorar!(lugar!que!ocupa,!vistas,!con!garaje!o!no,!aire!ac ondicionado,!etc. !
!
14.7.!!Obtención!de!la!unidad!comparable.!
!
Suele!tomarse!como!unidad!la!superficie!o!el!volumen.!Puede!obtenerse!a!través!de!la!media!aritmética,!media!
ponderada,!o!a!través!de!medios!económicos!como!son!los!análisis!de!regresión.!
!
!
!
!
T EMA!15.!!Capitalización!de!rendimientos.! ! 15.1.!!Concepto. ! !
T
EMA!15.!!Capitalización!de!rendimientos.!
!
15.1.!!Concepto. !
!
Se!funda!en!que!los!bienes!económicos!pueden!producir!rentabilidad!en!el!tiempo,!siendo!ésta!proporcional!al!
tipo!de!interés!al!que!se!coloca!el!valor. !
!
El! flujo!de!la!renta!puede!conocerse!a! trav és!de!un!estudio!de!mercado!o!de!un!planteamiento!de!desarrollo!
empresarial!de!explotación.!Pretende!conocerse!un!valor!de!mercado!pero!muchas!veces!sólo!se!alcanza!el!valor!de!
inversión. !
!
Los!alquileres!no!suelen!ser!transparentes. !
!
Hay!que!considerar!la! inflación!y!la!plusvalía!en!el!tiempo.!
!
Toma!en!consideración: !
+!!En!cuanto!a!gastos!e!ingresos,!el!planteamiento!de!inversión!empresarial. !
+!!En!cuanto!a!la!renta,!el!tiempo!en!alcanzarla,!así!como!si!es!variable!o!constante. !
+!!La!identificación!de!los!b eneficios!generadores!de!rentas!futuras. !
+!!Elección!de!la!tasa!de!capitalización. !
+!!Vida!útil!del!proyecto!de!inversión. !
!
15.2.!!Datos!del!mercado!de!la!inversión!inmobiliaria.!
!
A)
TIPO!DE!DESCUENTO!O!DE!INTERÉS. !
Ha!de!tenerse!en!cuenta!la!inflación!y!el!ri esgo.!En!el!riesgo!debe!considerarse!
el! nivel! de! ocupación! futura,! impagados! y! morosidad! posible,! tendencias! legislativas!
sobre!alquileres,!prospectiva!de!mercado!(si!va!al!alza!o!a!la!baja…). !
!
B)
ESPERANZA!DE!VIDA!ECONÓMICA!DEL!BIEN!INMUEBLE.!
!
C)
FLUJO!DE!RENDI MIENTOS!DERIVADOS!DE!LOS!INGRESOS!Y!COSTES!ACTUALES!O!FUTUROS. !
!
D)
VALOR!DE!REVERSIÓN. !
El! bien! inmueble! siempre! está! ahí! (aunque! no! se! le! saque! la! rentabilidad!
deseada) ,!y! por!ello,!mínimo!mínimo,!el!valor!de!reversión!se!sitúa!en!el!20%!del!valor!
inicial!del !bien. ! El!valor!de!reversión!del!suelo!siempre!será!del!100%!(no!pierde!valor). !
!
15.3.!!Metodología!de!valoración. !
!
A)
ESTIMACIÓN!DE!LA!RENTA!BRUTA. !
1. Estudio! de! alquileres.! Deberá! tenerse! en! cuenta! la! metodología! propia! de! un! estudio! de!
mercado!o!histórico!del !inmueble. !
2. Estudio!de!rentas!de!explotación!económica.!Esto!conduce!a!alcanzar!un!valor!de!inversión!
óptima,!que!no!de!mercado. !
3. !
B)
ANÁLISIS!DE!LOS!COSTES!Y!RENTA!NETA. !
!
Se!detrae n !de!la!renta!bruta! los!costes!precisos!para!su!obtención,!y!en!su!caso,!el!bene ficio!de!la!
inversión.!En!la!inversión,!los!rendimientos!se!obtienen!del!flujo!de!rentas!que!se!produce!en!el!periodo!de!
tiempo!supuesto.!La!inversión!se!efectúa!ponderando!la!certeza,!el!riesgo!y!la!incertidumbre. !
!
Los!costes!que!han!de!considerarse!para! detraerlos!del!rendimiento!bruto!son: !
- Gastos!fijos!  !IBI,!impuesto!sobre!patrimonio,!seguro!de!responsabilidad!civil. !
- Gastos!variables!  ! Limpieza,!Salario!del!portero,!Vigilancia… !
- Reserva!de!reposición.!Amortizaci ón!  !Para!cubrir!la!depreciación!del!bien!p or!edad!y!uso. !
!
C)
CAPITALIZACIÓN!DE!LOS!RENDIMIENTOS!NETOS. !

Así!se!obtiene!el!valor!actual!de!la!renta!sometida!a!un!tipo!o!tasa!de!interés!!

! !

!
!

Siendo!V!el!valor!del!inmueble,!R!la!renta!neta,!y!C!el!rat i o!o!tipo!de!capitalización. !

15.4.!!Capitalización!mediante!ratios.!

En!teoría!debería!utilizarse!en!el!caso!que!no!hubiera!mercado!de!compraventa!significativo,!pero!la!realidad!es!que! no!se!puede!aplicar!de!modo!práctico. !

a)!Ratios!derivados!de!!estudio!de!mercado. !

Se! obtiene! del! c ociente! entre! el! valor! de! compraventa! y! el! de! renta.! El! primero! surge! de! un! estudio! de!

mercado! !

y! el! segundo,! bien! de! un! estudio! de! mercado! de! rentas,! o! bien! del! conocimiento! de! las! rentas!

históricas. !

b)!Ratios!derivados!del!estudio!de!inversión. !

J

!Tasa! hipotecaria:!(0’8Ñx!+!0’2Ñy)%!! !!80%!del!valor!del!préstamo!hipotecario.!20%!de!otro!tipo!de!préstamo !

J !Tasa!de!la!Deuda!Pública:!Siendo!un!proyecto!cuya!tasa!de!interés!se!conoce!y!presenta!cierta!similitud!en!

cuanto!al!tipo!de!inversión!( liquidez,!se guridad!y!plazo!de!recuperación!de!capital )!y!de!inversor. !

TEMA!16.!Método!del!cálculo!del!valor!como!residuo.!

!

16.1.!!Concepto.!

!

Partiendo! de! la! base! que! el! valor! del! bien! inmueble! proviene! de! la! suma! del! propio! del! suelo! y! el! de! la! estructura! edificada, ! trata! de! obtener! el! valor! de! una! de! las! partes! como! diferencia! entre! el! valor! del! todo! y! el! correspondiente!a!la!otra!parte. ! !

Se! utiliza! para! encontrar! el! valor! del! suelo.! Es! un! método! operativo! cuando! es! la! superficie! construida,! fundamentalmente,!la!qu e!le!significa!de!valor!al!bien!inmueble. !

!

!

16.2.!!Nociones!previas.!

 

E)

Edificio,óptimo :! Aquel!que!saca!mayor!aprovechamiento!de!las!características!del!suelo!en!el!

 

que! se! va! a! ubicar.! Es! decir,! aquel! que! permite! obtener! mayor! rentabilidad! económica,! derivada !del!uso,!edificabilidad!permitida!por!el!planeamiento,!y!demanda!del!mercado!en!esa! zona. ! La!edificabilidad!se!entiende!sobre!rasante.!Ha!de!atenderse!al! planeamiento !y!a!la! situación! de!mercado . !

 

F)

Valor, de, repercusión :! Aquel! con! el! que! repercute! el! suelo! en! el! valor! de! venta! del! m²! construido. ! i. !VPO: ! 15 J 18% ! ii. Renta!libre:!!!!!18 J 22% !

 

iii. Renda!media:!!!!!22 J 28% !

iv. Lujo!y!superlujo:!!!!>28% !

 

G)

Valor,unitario :!El!correspondiente!a!la!unidad!de!superficie!del!suelo,!entendido!como!solar. !

16.3.!!Metodología. !

Se!parte!de! la!consideración!del!suelo!como!solar,!y!de!la!promoción!de!un!edificio!óptimo.!El!periodo!medio!de!

promoción!se!considera!24!meses,!desde!la!obtención!de!licencia!de!obras!hasta!la!entrega!de!la!misma.!En!general!se!

precisa!conocer: !

- Costes!de!construcción !y!promoción!para!un!edificio!óptimo. !

- Valor!del!inmueble,!mediante!estudio!de!mercado!de!renta!o!venta. !

- Rendimiento!de!promociones!comparables. !

- Periodo!probable!de!promoción,!y!en!su!caso!de!gestión!y!ejecución!de!la!urbanización.!

! Existen!dos!modalidades! de!aplicación:!Estático,!y!dinámico,!éste!último!prácticamente!en!desuso.! ! A)
!
Existen!dos!modalidades! de!aplicación:!Estático,!y!dinámico,!éste!último!prácticamente!en!desuso.!
!
A) MÉTODO!RESIDUAL!ESTÁTICO !
!
Parte!del!conocimiento!de : !
J ! ! ! Costes!de!construcción. !
!
- Costes!de!promoción. !
- Estimación!del!valor!en!venta. !
- Beneficio!esperado!de!promoción. !
!
No!contempla! las!variaciones!que!puedan!producirse!a!lo!largo!del!tiempo!que!perdure!la!promoción.!
!
Vv!=!Vs!+!C!+!G!+!Bp !
!
De!donde!!!Vs!=!Vv! – !(!C!+!G!+!Bp) !
!
Siendo: ! G!=!Honorarios!+!Gastos!fiscales!+!Gastos!financieros!+!Gastos!de!la!promotora !
!
C!=!Precio!de!la!contra ta !
!
Bp!=!Beneficio!de!la!promoción !
!
Vv!=!Valor!en!venta
!
!
Vs!=!Valor!del!suelo
!

B) MÉTODO!RESIDUAL!DINÁMICO !

!
!
Tiene!en!consideración!que!el!mercado,!a!lo!largo!del!tiempo!sufre!alteraciones.!Utiliza,!para!el!cálculo,!los!flujos!
de!costes!e!ingresos!presumibl es,!ambos!en!su!valor!actual. !
!
Se!aplica!en!los!casos!de!promociones!sobre!suelos!poco!desarrollados!urbanísticamente. !
!
Ecuación!de!la!promoción:!!!!!!
!
!
Donde: !
Vs!=!Valor!del!suelo. !

! i!=!tipo!de!actualización. !

! Ej!=!Cobros!en!el!in stante!j. !

! Sk=!Pagos!en!el!instante!k. !

! tj!=!tiempo!hasta!cobro. !

! tk!=!tiempo!hasta!pago. !

!

!

!

!

!

TEMA!17.!Método!del!coste!de!construcción.!

17.1.!!Introducción.!

Se!plantea!para!el!conocimiento!del! v alor!de!la!estructura!edificada!o!parte!de!ella,!independie ntemente!del! propio!valor!del!suelo.!Entre!los!fines!para!los!que!se!utiliza,!podemos!señalar!aquellos!tendentes!a!calcular:!

- Valor!actual!de!la!construcción. !

- V alor!de!un!edificio!o!parte!inacabada!del!mismo. !

- Coste!de!la!reparación!de!daños!en!la!construcc ión. !

- Coste!de!actuación!en!innovaciones,!mejoras!de!la!construcción,!etc.!

17.2.!!Procedimientos!de!valoración.!

!

a) Valoración!sintética. !

Mediante!comparación!con!otras!construcciones!o!elementos!constructivos,!de!los!que!se!obtiene!el! elemento!comparable. ! * !Volumen. !

 

*!Superficie. !

*!Número!de!habitaciones. !

b) Valoración!analítica. !

Se! pretende! alcanzar! el! presupuesto! de! ejecución! material.! Las! mediciones! se! estructuran! en! capítulos.!Las!unidades!se!dan!en!m³,!m²,!m,!uds,!cantidad!y!peso. !Se!reconocen!los!s iguientes!precios: !

-

Unitarios! !Hacen!referencia!a!las!unidades!de!obra. !

-

Auxiliares! !Hacen!referencia!a!cosas!necesarias!para!la!obra!pero!que!una!vez!acabada!la!misma,! no! ! !!!!!!!!!forma!parte!de!la!misma. !

17.3.!!Valores!intrínsecos!y!de!reemplazamiento.!

!

El!valor!intrínseco!es!el!que!posee!la!edificación!por!su!propia!naturaleza. !

!

El!valor!de! reemplazamiento!o!de! reposición!es!el!correspondiente!a!la!construcción!que,!a!precios!actuales,! presenta!una!utilidad! física!y! funcional! similar!a!la!de! tasación,! si!bien! realizadas!con!medios!y!materiales!actuales,! afectados!de!amortización!por!razones!de!uso,!edad!y!mantenimiento,!dado!a!la!misma. !

!

17.4.!!Depreciación!y!amortización!de!la!obra.! !

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Se!entiende!por!amortización!el!efecto!contable!o!cuantificable!de!l a!Depreciación. !

! ! Supuestos!depreciatorios!(entre!otros…): ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !
!
!
Supuestos!depreciatorios!(entre!otros…): !
!
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*!Por!edad!o!deterioro!físico. !
*!Económica!o!caída!en!desuso. !
*!Funcional!o!pérdida!de!utilidad. !
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Tipos!de!amortización:!! !
!
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*!Rectilínea !
!
!
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*!Parabólica !
!
!
!
*!Logarítmica !
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Simplificacion es: ! *! Se! divide! la! vida! útil! del! edificio! en! 3! etapas! para! dividir! los! distintos! estadios! de! depreciación.!1ª!etapa!!de!0 J 20!años! (0 J 20%!de!deprec