Contratos

7mo Semestre
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TEMA N1: DE LA NATURALEZA DE VENTA

Definicin. Caracteres. Anlisis del artculo 1474 C.C.. Efectos y modalidades de
la venta. Incapacidades Especficas. De las personas que no pueden comprar o
vender. Ventas prohibidas. De las cosas que no pueden ser vendidas
I.-

DEFINICION DE VENTA

La venta es un contrato por el cual una persona natural o jurdica, que

llamamos vendedor/a, se obliga a transferir el derecho de propiedad que tiene
sobre una cosa, a cambio de recibir un precio.
Art. 1.474. La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
II.-

EFECTOS Y MODALIDADES DE LA VENTA

EFECTOS
A. EFECTO DE CONTRATO DE EFICACIA REAL: Se manifiesta al
efectuarse, en forma pura y simple, la transmisin del derecho de
propiedad.
B. EFECTO OBLIGACIONAL: de acuerdo con las determinaciones
del artculo 1474, adjudica una obligacin principal al vendedor,
cual es la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa
vendida. Igualmente hay una obligacin del comprador de pagar
el precio del derecho de propiedad sobre la cosa. Tales
obligaciones suponen un acuerdo basado en la voluntad de las
partes que se hace manifiesto tambin en aquellos contratos
donde la transmisin del derecho de propiedad est sujeta a otras
consideraciones, como por ejemplo en la venta con reserva de
dominio.
MODALIDADES
A.
B.
C.
D.
E.
F.

Por peso, cuenta y medida

Alzado o globo
Pruebas
Ensayo previo
Venta futura
Venta aleatoria

III.INCAPACIDADES ESPECFICAS. DE LAS PERSONAS QUE NO

PUEDEN COMPRAR O VENDER
INCAPACIDADES PARA VENDER:
Artculo 1.481.- Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
INCAPACIDADES PARA COMPRAR:
Artculo 1.482.- No pueden comprar, ni aun en subasta pblica, ni
directamente, ni por
intermedio de otras personas:
1 El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2 Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas
sometidas a su
tutela, protutela o curatela.
3 Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estn
encargados de
vender o hacer vender.

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4 Los empleados pblicos, los bienes de la Nacin, de los Estados o sus

Secciones, o
de los establecimientos pblicos de cuya administracin estuvieren
encargados, ni los
bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
5 Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados
y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la
competencia del Tribunal de que forman parte.
Se excepta de las disposiciones que preceden el caso en que se trate
acciones hereditarias entre coherederos, o de cesin en pago de crditos, o
garanta de los bienes que ellos poseen.
Los abogados y los procuradores no pueden, ni por s mismos, ni por medio
personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningn pacto ni contrato
venta, donacin, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas
las causas a que prestan su ministerio.

de
de
de
de
en

OTRAS INCAPACIDADES
Artculo 370.- Ni el tutor ni el protutor pueden comprar bienes del menor ni
tomarlos en Arrendamiento, ni hacerse cesionarios de crditos ni derechos
contra l.
Mientras ejerzan sus cargos, tampoco pueden adquirir de terceras personas los
bienes del menor que hubieren enajenado.
Artculo 393.- El mayor de edad y el menor emancipado que se encuentren en
estado habitual de defecto intelectual que los haga incapaces de proveer a sus
propios intereses, sern sometidos a interdiccin, aunque tengan intervalos
lcidos.
Artculo 408.- El entredicho por condenacin penal queda sometido a tutela, la
cual se regir por las disposiciones de este Captulo, en cuanto sean aplicables.
OTRAS INCAPACIDADES PARA VENDER
1.
2.
3.
4.

Cuando existe prohibicin de enajenar y gravar el bien;

Cuando se haya declarado la quiebra del propietario;
cuando el bien haya sido embargado
cuando el propietario ha hecho cesin de bienes, se aplica la norma de
1942.

Artculo 1.942.- Por la cesin de bienes queda el deudor inhabilitado para

disponer de sus bienes y contraer sobre ellos nuevas obligaciones.
IV.1.

COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS

No se pueden vender los bienes dominiales de uso pblico y de uso
privado.
Artculo 539.- Los bienes de la Nacin, de los Estados y de las
Municipalidades, son del dominio pblico o del dominio privado.
Son bienes del dominio pblico: los caminos, los lagos, los ros, las
murallas, fosos, puentes de las plazas de guerra y dems bienes
semejantes.
No obstante lo establecido en este artculo, las aguas de los ros
pueden apropiarse de la manera establecida en el Captulo II,
Ttulo III de este Libro.

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El lecho de los ros no navegables pertenece a los ribereos segn

una lnea que se supone trazada por el medio del curso del agua.
Cada ribereo tiene derecho de tomar en la parte que le
pertenezca todos los productos naturales y de extraer arenas y
piedras, a condicin de no modificar el rgimen establecido en las
aguas ni causar perjuicios a los dems ribereos.
Artculo 540.- Los bienes del dominio pblico son de uso pblico o
de uso privado de la
Nacin, de los Estados y de las Municipalidades.
2. Tampoco pueden venderse los derechos de uso y habitacin de una
persona.
Artculo 630. Los derechos de uso y habitacin no pueden ceder ni
arrendar.
Si no pueden cederse ni arrendarse mucho menos podrn venderse.
3. No pueden vender los bienes pertenecientes a una sucesin no abierta.
Artculo 1484. Es inexistente la venta de los derechos sobre la
sucesin de una persona viva, an con su consentimiento.
4. La venta de la cosa Ajena
Artculo 1.483.- La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar
lugar al resarcimiento de daos y perjuicios, si ignoraba el
comprador que la cosa era de otra persona.
La nulidad establecida por este artculo no podr alegarse nunca
por el vendedor.
TEMA N 2:
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
La tradicin y el Saneamiento. La Tradicin: a) Formas. B) Reglas Derecho de
Retencin del Vendedor. Saneamiento en caso de eviccin. Definicin: A)
Requisitos. B) Efectos. C) Acciones y Lapsos. Garantas del Buen
Funcionamiento. Otras obligaciones del Vendedor.
I.-

LA TRADICCION.
Artculo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga
a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Artculo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la
tradicin y el saneamiento de la cosa vendida.
a) FORMAS DE HACER LA TRADICIN DE LA COSA VENDIDA.
a.1) TRADICN DE INMUEBLES:
Artculo 1.488.- El vendedor cumple con la obligacin de
hacer la tradicin de los inmuebles con el otorgamiento del
instrumento de propiedad
.
a.2) TRADICION DE COSAS MUEBLES:
Artculo 1.489.- La tradicin de los muebles se hace por la
entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los
edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de
las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el
momento de la venta, o si el comprador los tena ya en su
poder por cualquier otro ttulo.
a.3) TRADICIN DE LAS COSAS INCOPORALES:

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Artculo 1.490.- La tradicin de las cosas incorporales se

verifica por la entrega de los ttulos o por el uso que de ellas
hace el comprador con el consentimiento del vendedor.
b) REGLAS DEL DERECHO DE RETENCIN DEL VENDEDOR
En vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando no habiendo
acordado plazo para el pago, no recibe el precio del comprador, a
tales efectos el artculo 1493 establece:
Artculo 1.493.- El vendedor que no ha acordado plazo para
el pago no est obligado a entregar la cosa si el comprador
no paga el precio.
Tampoco est obligado a hacer la entrega, aun cuando haya
acordado plazo para el pago del precio, si despus de la
venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de
quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro
inminente de perder el precio, a menos que se d caucin
de pagar en el plazo convenido.
II.-

SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION

SANEAMIENTO DEFINICION:

Es la obligacin del vendedor de responder ante comprador por la

posesin pacifica y aprovechable de la cosa vendida.
Artculo 1.503.- Por el saneamiento que debe el vendedor al
comprador, responde aqul:
1 De la posesin pacfica de la cosa vendida.
2 De los vicios o defectos ocultos de la misma.
TIPOS DE SANEAMIENTO:
I. SANEAMIENTO POR EVICCIN:
Artculo 1.504.- Aunque en el contrato de venta no se haya
estipulado el saneamiento, el vendedor responder al
comprador de la eviccin que le prive del todo o parte de la
cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla,
que no hayan sido declaradas en el contrato.
La eviccin puede ser TOTAL, PARCIAL O MENOR
Ser TOTAL la EVICCION:
1. Cuando el tercero reivindica para l la totalidad de
la cosa.
2. Cuando el tercero logra la resolucin, la nulidad
del negocio jurdico por el cual el comprador
adquiri la cosa o la anulacin del titulo del
vendedor;
3. Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la cosa
tena el tercero, el precio del remate cubre
nicamente el crdito
4. Cuando en cualquier caso queda a salvo la
posibilidad del comprador de procurar a posteriori
su defensa de la reivindicacin, pero si es

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evidente que ello no puede ser posible, ocurre la

eviccin total.
Ser PARCIAL la EVICCION:
En ella la reivindicacin del tercero se produce
solamente sobre una parte de la cosa no importa que
esta sea divisa o indivisa. Tambin hay eviccin
parcial cuando hay un excedente del precio de
remate del inmueble cuya hipoteca se ejecute, sobre
el crdito a cobrarse.
Ser MENOR la EVICCION:
Se refiere a la reivindicacin, por parte de terceros de
derechos de usufructo, servidumbres, etc; sobre la
cosa, siempre y cuando la posesin pacifica y
provechosa del comprador se vea afectada.
III. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Es la obligacin del vendedor de responder por los vicios o
defectos ocultos que disminuyan el goce provechoso de la cosa
por parte del comprador.
III.I.- REQUISITOS:
1.- Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida la
hagan impropia para el uso al cual estaba destinada.
2.- Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida
disminuya su uso y de ser conocido por el comprador
ste pudiera haberse abstenido de comprarla, o
pudiese haber ofrecido un menor precio.
3.- Que el vicio por defecto sea oculto. El vendedor no
esta obligado al saneamiento de vicios que pudieren
ser aparentes y por tanto conocidos por el comprador.
4.- Que el vicio o defecto de la cosa exista en el
momento de la venta.
5.- Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la
cosa.
III.II.- EFECTOS:
El comprador puede escoger entre:
1.- Devolver la cosa y obtener la restitucin de su
dinero.
2.- Quedarse con la cosa obteniendo una disminucin
del precio pagado, mediante la restitucin de una
cierta cantidad estimativamente representativa de
esa disminucin.
3.- Cuado el vendedor procedi de mala fe, puesto
que conoca los vicios o defectos de la cosa, y no los
mencion al comprador, procede a la restitucin del
precio, y el resarcimiento de los daos y perjuicios
sufridos por el comprador.
4.- El vendedor de buena fe, slo debe restituir el
precio pagado y rembolsar los gastos que haya tenido
el comprador.

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5.- Si la cosa ha perecido por sus defectos la perdida

es atribuible al vendedor.
6.- La perdida de la cosa por un caso fortuito es de
cuenta del comprador.
III.III.- ACCIONES:
Las acciones del comprador son:
1.- LA ACCION REDHIBITORIA: Es aquella que
obedeciendo a iniciativa del comprador persigue
resolver
o deshacer la venta, por haberse
descubierto un vicio oculto de la cosa, obligndose el
comprador a devolver la cosa, y el vendedor a
restituirle el precio pagado. Esta accin es procedente
en los casos de remates judiciales.
2.- LA ACCION ESTIMATORIA: Es aquella que permite
al comprador quedarse con la cosa y recibir del
vendedor una cantidad de dinero representativa de la
disminucin que ha sufrido el precio de la cosa por
efectos del vicio oculto.
3.- el comprador puede ejercer una u otra accin
mientras no exista la sentencia de cosa juzgada.
4.- Cuando no se pueda restituir la cosa por haber
enajenado la cosa y otra causa, el comprador debe
escoger la accin estimatoria, es decir, recibir un
precio estimado.
5.- El comprador que ha gravado la cosa antes de
conocer el vicio o defecto debe liberal el gravamen de
la cosa para despus ejercer la accin redhibitoria.
III.IV.- LAPSOS:
Lapsos para intentar la ACCION
ESTIMATORIA por ANALOGIA:

REDHIBITORIA

la

1.- COSAS INMUEBLES: un ao desde la tradicin

2.- ACCION INMNIZATORIA EN UN CONTRATO DE
OBRAS: dentro de los dos aos contados a partir del
da en que se ha verificado uno de los casos
mencionados.
3.- SI LA COSA ES UN ANIMAL: debe intentarse dentro
de 40 das.
4.- LAPSO PARA INTENTAR ACCIONES CONTRA ERL
VENDEDOR: Artculo 1.526.- En los casos en que el
vendedor haya garantizado el buen funcionamiento
de la cosa vendida durante un tiempo determinado,
el comprador que advierta un defecto de
funcionamiento debe, bajo pena de caducidad,
denunciarlo al vendedor dentro del mes de
descubierto e intentar las acciones correspondientes
en el plazo de un ao a contar de la denuncia, en
caso de inejecucin de la obligacin del vendedor.

IV.V.- GARANTIA DEL BUEN FUNCIONAMIENTO:

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La garanta convencional del buen funcionamiento es el compromiso del

vendedor de responder ante el comprador por el buen funcionamiento de la
cosa durante un tiempo determinado.
Debemos estar claros que la garanta del buen funcionamiento no
contempla el pago de indemnizaciones.
TEMA N 3: OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
El pago del precio; a) Reglas. B) Excepciones. C) Sanciones por su
incumplimiento. Otras obligaciones del comprador. Ventas prohibidas, ventas
prohibidas, venta de la cosa ajena. Intereses del Precio.
I.-

EL PAGO DEL PRECIO

A) La obligacin mas importante del comprador es, sin duda,
pagar el precio de la cosa.
Sin embargo, sta obligacin de pagar el precio, conlleva otras,
tales como:
a) Pagar el da determinado en el contrato;
b) Pagar en el sitio convenido contractualmente.

II.-

EL PRECIO

Es la suma dineraria que representa el valor adjudicado por las partes a

la cosa vendida.
III.-

CARACTERES
1. El precio debe ser real: el precio no puede ser producto de una
simulacin, ni estar basado en factores ajenos a la realidad.
2. El precio debe ser serio: debe corresponder al verdadero valor de
la cosa
3. El precio debe expresarse en moneda de curso legal: no
puede convenirse en moneda diferente al bolvar
4. El precio debe ser determinado: Ello ocurre cuando aparece
expresado, mencionado en el contrato.
5. El precio debe ser determinable: puede ser que el precio no
aparezca en el contrato, pero en ese caso deben mencionarse
elementos para determinarlo.
6. El precio debe ser determinado por un tercero: de acuerdo a
lo previsto en el artculo 1479 del Cdigo Civil.

IV.- REQUISITOS DE LA COSA OBJETO DE VENTA

Las condiciones establecidas en nuestro ordenamiento para el objeto del
contrato, es decir, la cosa vendida, estn definidas en el artculo 1.155:
El objeto del contrato debe ser posible, licito, determinado o
determinable.

V.-

VENTA DE LA COSA DE FUTURA EXISTENCIA.

Articulo 1156 Las cosas futuras pueden ser objeto de los
contratos, salvo disposicin especial en contrario
Y agrega el artculo:

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Sin embargo, no se puede renunciar una sucesin an no

abierta, ni celebrar ninguna estipulacin sobre esta sucesin, ni
an con el consentimiento de aqul de cuya sucesin se trate
VI.-

FORMAS DE VENTA DE LAS COSAS FUTURAS.

A) LA VENTA NO SE PRODUCE SI LA COSA NO ES ENTREGADA
EMPTIO REI SPERATAE: La venta de la cosa futura en la
modalidad de EMPTIO REI SPERATAE presupone,
ineludiblemente, en el vendedor la obligacin de entregar al
comprador la cosa vendida, una vez que sta exista, de
manera que la venta no se produce si la cosa no es
entregada, es decir, el comprador no debe el precio.
B) EL COMPRADOR PAGA EL PRECIO AUNQUE LA COSA NO
LLEGUE A PRODUCIRSE, EMPTIO SPEI: el termino,
procedente del Derecho romano se utiliza para designar un
contrato mediante el cual el comprador paga el precio al
vendedor, por una cosa que se puede o no producirse en el
futuro, es decir, asumiendo el riego de pagar el precio, a
pesar de que la cosa no llegue a producirse.

VII.-

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

A) La obligacin ms importante del comprador es, sin duda,
pagar el precio de la cosa.
B) Recibir la entrega de la cosa.
C) Recibir las cosas accesorias que formen parte de la cosa
vendida.
D) El pago de algunos gastos que le corresponden al comprador.
E) Intereses sobre el precio.

VIII.- RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA

Si se trata de inmuebles
Si la cosa es un inmueble, el vendedor puede:
1.- Usar el procedimiento de la oferta real-deposito, para exigir
que el comprador cumpla;
2.- Oponer la excepcin non adimpleti contractus;
3.- Pedir la indemnizacin por daos y perjuicios.
4.- Intentar una accin resolutoria
Si se trata de muebles:
Si la cosa es un mueble, el vendedor puede hacer uso de la
normativa
del
artculo
1531
(estamos
refirindonos
impliccitamente a la obligacin del comprador, de retirar la cosa y
de pagar el precio.
IX SUSPENSIN DEL PAGO DEL PRECIO
LA SUSPENSION DEL PAGO DEL PRECIO
La suspensin del pago del precio por parte del comprador opera
en los supuestos del artculo 1530, a saber:
Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de
serlo por una accin, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede
suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho
cesar la perturbacin o el peligro, a no ser que el vendedor de
garanta suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante

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cualquiera contingencia de esta clase el comprador verifique el

pago.
Los supuestos para que proceda la suspensin del pago son:
A) Que el comprador no hay efectuado el pago.
B) Que el Comprador fuere perturbado, o tuviere fundador temor
de serlo, por una accin, ser hipotecaria, sea reivindicatoria.
C) Que no se haya estipulado la posibilidad de que el comprador
renuncie al derecho de suspender el pago del precio.
TEMA N 4: EL RETRACTO
Concepto. Utilidad. Retracto convencional: a) Requisitos. B) Plazos y Prorrogas.
C) Derechos y Beneficio de las partes. Retracto Legal. Requisitos y Efectos del
Retracto Legal.
I.-

EL RETRACTO
El derecho de retracto es una forma de resolucin del contrato de venta,
sustentada en una condicin resolutoria potestativa, acordada al vendedor,
mediante un pacto entre las partes; o en la facultad que otorga la ley al
comunero, para subrogarse en el extrao a la comunidad que, por una y otra
razn haya adquirido una cuota.
Tipos de retracto
1.- RETRACTO CONVENCIONAL.
2.- RETRACTO LEGAL.
II.-

RETRACTO CONVENCIONAL
ARTCULO 1534. El retracto convencional es un pacto por el
cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida,
mediante la restitucin del precio y el reembolso de los
gastos que se expresa en el artculo 1.544.

III.-

RETRACTO LEGAL
ARTICULO 1546. el retracto legal es el derecho que tiene el
comunero de subrogarse al extrao que adquiera un
derecho en la comunidad por la compra o donacin en pago
con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este
derecho slo podr ejercerse en el caso de que la cosa no
pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo. En el caso
de que dos o ms copropietarios quiera usar del retracto,
slo podr hacerlo a prorrata de la porcin que tengan en la
cosa comn.

IV.-

ESENCIA JURIDICA.

la esencia del contrato de venta con pacto de retracto radica en la

posibilidad del vendedor de resolver el contrato celebrado, valido de la
condicin resolutoria potestativa incluida en el pacto, es decir, que el contrato
con pacto de retracto es una manera de obtener la resolucin del contrato por
haberlo acordado as las partes. Consecuencialmente, la facultad de vendedor
de retrae, nunca puede ser establecida como obligacin y el propio texto del
artculo 1534 la cataloga nula.
V.-

EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO CONVENCIONAL

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1. El derecho de retracto puede ser ejercido por el vendedor, o sus

causahabientes, o quienes hayan adquirido ese derecho de l o
ellos.
2. Quien ejerce el retracto debe tener la capacidad para ejercer
actos de disposicin.
3. Cuando el derecho de retracto pertenece a varios vendedores,
rige lo determinado en el artculo 1541.
3.1.- La prohibicin del rescate parcial est a tono con el
hecho de que la adquisicin se hizo por un todo.
3.2.- Se protege as al comprador, de ingresar a una
comunidad que nunca estuvo dentro de los planes de su
compra inicial.
4. Si el fundo no ha sido vendido en su totalidad, ni conjuntamente
por todos los copropietarios rige el artculo 1542.
5. Quien ha comprado con pacto de retracto no puede ejercer
derecho contra el arrendatario hasta ser el propietario.

VI.- REQUISITOS PARA EL RETRACTO CONVENCIONAL

1. La existencia de un contrato de venta.
2. Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado el
derecho de recuperar la cosa vendida, es decir, que la venta se haya
hecho con pacto de retracto;
3. Que se produzca la restitucion al comprador del precio pagado por el
vendedor;
4. Que el vendedor reembolse al comprador no solo el precio de lo
recibido, sino tambin los gastos y costos de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el
valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que tenga
artculo 1544.
5. Que el rescate a que el vendedor tiene derecho por efecto del pacto
de retracto celebrado, se haga dentro de los lapsos estipulados por la
ley y sus prorrogas.
VII.- PLAZOS
Artculo 1535. El derecho de retracto legal no puede estipularse
por un plazo que exceda de cinco aos.
Cuando se haya estipulado por un tiempo mas largo se reducir a
este plazo.VIII.- PRORROGAS
Artculo 1535: Las disposiciones de este artculo no impiden
que puedan estipularse nuevas prorrogas para ejercer el derecho
de rescate, aunque el plazo fijado y esas prorrogas lleguen a
exceder de cinco aos.
MOMENTOS PARA CONVENIR LA PRORROGA
La prorroga que tendr el contrato de venta con pacto de retracto
convencional debe convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial
acordado en el contrato pues cumplido ese lapso el comprador habr
consolidado su derecho de propiedad sobre la cosa vendida y el vendedor no
podr ejercer el retracto.

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IX.- DERECHOS DEL COMPRADOR.

1. El comprador tiene todos los derechos que originalmente tena el
propietario, es decir, vender, hipotecar etc.
2. Derecho de prescripcin contra todo el que pretenda tener
derechos sobre la cosa vendida.
3. El comprador tiene el derecho de oponer el beneficio de excusin
4. Aun cuando no existe un plazo legal para que el vendedor
devuelva al comprados los gastos previstos en el artculo 1544, si
existe in fine en ese texto el derecho de retencin, que opera a
favor del comprador, cuando el vendedor no cumple con la
restitucin de los gastos que contempla el artculo 1544.
5. Adems de las limitaciones de la le de arrendamientos
inmobiliarios y del contrato de arrendamiento que exista sobre la
cosa, , el comprador no puede despedir al arrendatario hasta que
se haga propietario del inmueble.

X.- DERECHOS DEL VENDEDOR.

1. El vendedor conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de
que opere la condicin resolutoria del contrato con pacto de
retracto, mientras ese rescate lo efecte dentro del lapso y sus
prorrogas, establecido para ello.
2. Quien ha vendido con pacto de retracto tiene un derecho real, que
se puede vender, hipotecar, donar, etc.
XI.- REQUISITOS PARA QUE OPERE EL RETRACTO LEGAL.
1. Que exista comunero con derecho en una comunidad de
comn
2. Que exista una adquisicin hecho por venta o donacin de
pago de una cuota parte de la comunidad.
3. Que la adquisicin producto de una compra o de una
donacin en pago, sea hecha por un extrao, es decir, por
alguien que no sea comunero.
4. Que sea ejercido dentro del lapso previsto por la ley, dentro
de nueve dias, contados desde el aviso que debe dar el
vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a
quien lo represente.
5. Que la cosa, o el derecho no pueda dividirse cmodamente
o sin menoscabo.
6. Son aplicables las mismas reglas en cuanto a capacidad que
para el retracto convencional.
XI.- EFECTOS DEL RETRACTO LEGAL.
1. El comunero ejerce el retracto legal no est suscribiendo un
nuevo contrato, sino que se subroga en la situacin jurdica
del extrao que adquiri la cuota de la comunidad, luego
rigen para l las condiciones del contrato que produca
transferencia de derecho a favor del extrao.
2. El extrao no queda obligado al saneamiento a favor del
retrayente.

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TEMA N 5: MODALIDADES DE LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES

Muebles: a) peso, cuenta y medida. B) alzada o globo. C) venta de cosas que se
acostumbran a gustarse. D) venta de cosas sujetas a ensayo previo. E) venta
futura. F) venta aleatoria. Inmuebles: venta por cabida y venta en globo.
A) PESO, CUENTA Y MEDIDA.
Artculo 1475.- Cuando se trata de mercancas vendidas con
sujecin al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el
sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del
vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.
B) ALZADA O GLOBO.
Artculo 1476. Si, al contrario, las mercancas se han vendido
alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente.
Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las
cosas se han vendido por un solo precio, sin consideracin al peso,
al nmero o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mrito de
esto, ha sido nicamente para determinar el monto del precio.
PRUEBA
Articulo 1477. En cuanto a las mercancas que se acostumbra
gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta
hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptacin en
el plazo fijado por la convencin o por el uso.
ENSAYO PREVIO
Articulo 1478. La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha
siempre bajo condicin suspensiva.
Artculo 1198 Es suspensiva la condicin que hace depender la
obligacin de un acontecimiento futuro e incierto.
C) VENTA FUTURA
Artculo 1.156. Las cosas futuras pueden ser objeto de los
contratos, salvo disposicin especial en contrario.
Sin embargo, no se puede renunciar una sucesin an no abierta,
ni celebrar ninguna estipulacin sobre esta sucesin, ni aun con el
consentimiento de aqul de cuya sucesin se trate.
D) VENTA ALEATORIA
Es una modalidad de la venta de cosas futura existencia. La venta ser
aleatoria cuando:
1.- Cuando se vendan cosas futuras, tomando el comprador
sobre s el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad o
en cualquier cantidad.
2.- Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algn
riesgo tomando el comprador sobre si este peligro.
E) VENTA POR CABIDA

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Artculo 1496: El vendedor est obligado a entregar la cosa en

toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las
modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresin de su
cabida, a razn de tanto por medida, el vendedor est obligado a
entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el
contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el
vendedor estar obligado a sufrir una disminucin proporcional en
el precio. Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a
la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia
del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del
precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.
Garanta por cabida.
Artculo 1184. Aqul que se enriquece sin causa en perjuicio de
otra persona, est obligado a indemnizarla dentro del lmite de su
propio enriquecimiento, de todo lo que aqulla se haya
empobrecido.
F) VENTA DE VISU
Artculo 1502: No se aplicarn las disposiciones del artculo
1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un
cuerpo cierto, sin consideracin a una medida determinada,
habiendo apreciado el comprador, aunque slo de visu, y hallado
convenientes las dimensiones o cabida, antes de la redaccin del
instrumento de venta. La prueba de estas circunstancias puede
hacerse por testigos, y aun por presunciones, y no la desvirta el
solo hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de
las cosa materia del contrato.

TEMA N 6: VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Concepto. A) Caractersticas. B) Requisitos. C) Efectos. D) Resolucin y perdida
del beneficio del trmino.
I.-

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

Se llama venta con reserva de dominio al contrato de venta de cosas

muebles por su naturaleza, en el cual el precio se paga a plazos, y el vendedor
transfiere el uso y goce de la cosa vendida pero se reserva el poder de
disposicin, es decir, el dominio sobre la cosa, hasta que el comprador haya
pagado la totalidad del precio. Sin embargo el comprador puede usar la cosa;
pero asume el riesgo sobre ella desde el momento mismo de llevarse a efecto
la venta.
II.- CARACTERISTICAS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
1.- El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza.

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2.- El precio de la venta ser cancelado por el comprador a plazos.

3.- El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta
que ha cobrado el precio convenido ntegramente.
4.- El comprador adquiere el ttulo de propiedad slo cuando ha
terminado de cancelar el precio.
5.- Cesin de crdito contra el comprador comprende el dominio
del vendedor sobre la cosa.
III.- REQUISITOS PARA QUE EL CONTRATO DE VENTA CON RESERVA DE
DOMINIA TENGA EFECTOS CONTRA TERCEROS.
A) El contenido del documento. Datos de identificacin
del vendedor, del comprador de la cosa. Su ubicacin
y forma de pago. El documento debe contener, por lo
menos, nombre, apellido, comprado, descripcin exacta de
la cosa, con referencia de su elaboracin industrial, si las
mismas existen, lugar donde permanecer la cosa vendida
durante la vigencia del pacto de reserva, precio de la venta,
fecha de la misma y condiciones de pago.
B) Condiciones del documento de venta: autenticidad y
emisin en duplicado. El documento deber ser autentico
legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta y
ser extendido por lo menos en dos ejemplares: uno para el
vendedor y otro para el comprador.
IV.- REQUISITOS PARA LA RESOLUCIN DEL CONTRATO
La resolucin del contrato proceder cuando las cuotas no pagada sean
superiores a la octava parte del precio total de la cosa.
V.- DEL REGISTRO NACIONAL DE VEHICULOS Y CONDUCTORES
EFECTOS:
1.- Existencia de repuestos y servicios tcnicos para
mantener la utilidad de la cosa.
Artculo 6: Sin perjuicio de una eventual garanta
convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre
responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la
existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios
tcnicos y de mantenimiento requerido.
2.- De cuando la propiedad de la cosa vendida pase al
compradorArtculo 7: Cuando por razn del u otra causa licita, quede
adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida
el vendedor deber otorgarle la constancia del caso. A falta
de esta constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago
surtir sus efectos.
3.-Notificacin del comprador de cambios de
domicilio y de cualquier medida preventiva sobre la
cosa.
Artculo 8: El comprador deber notificar al vendedor su
cambio de domicilio o residencia dentro de los diez (10) das
siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de
vehculos, o el cambio de lugar del mueble en los dems
casos.
Sancin por incumplimiento de lo establecido en el
artculo anterior
La falta de cumplimiento de cualquiera de estos
deberes, dar derecho al vendedor a pedir EJECUCION

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INMEDIATA de la obligacin, con arreglo a las prescripciones

de la presente ley.
4.- Imposibilidad del comprador de disponer de la
cosa sin autorizacin del vendedor mientras dure la
reserva de dominio.
Artculo 9: El comprador no puede realizar ACTOS DE
DISPOSICION sobre la cosa adquirida con reserva de
dominio mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin
expresa del propietario.
V.- RESPONSABILIDAD PENAR DEL COMPRADOR
Artculo 14: Si la resolucin del contrato de venta con reserva de
dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor
deber restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa
compensacin por el uso de la cosa, adems de los daos y
perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del
vendedor a titulo de indemnizacin, el juez segn las
circunstancias y solo cuando se hayan pagado cuotas que excedan
de la cuarta parte del precio total de las cuotas vendidas
convenida.
V.- DURACION MAXIMA DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
Artculo 10. El pacto de reserva de dominio no podr tener un
termino mayo de cinco (5) aos.

TEMA N 7: VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS

Concepto. A) Caractersticas. B) Requisitos. C) Requisitos. D) Propiedad
individuales. La administracin. Documento de parcelamiento. Disolucin de la
comunidad.
I.VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS
HORIZONTAL Y VENTA DE PARCELAS
Llmese propiedad horizontal al derecho de usar, gozar y disponer de
manera exclusiva, de inmuebles, constituidos por apartamentos, locales
comerciales y de oficinas que integran edificios y que mantienen salida a la va
pblica directamente o a travs de rea comunes, con las restricciones y
obligaciones establecidas en el Cdigo Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal
y por la regulaciones contenidas en los respectivos documentos constitutivos
de los condominios.
II.- CARACTERISTICAS DE LAS VENTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal son parte de
edificios, residencias o conjuntos en los cuales hay varias unidades
inmobiliarias
2.- Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal deben tener
salida independientes a la va publica directamente, o a travs de
reas comunes.
3.- Para la venta de inmuebles en propiedad horizontal rigen todas
las condiciones establecidas para la venta de inmuebles en
general.

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4.- Adems de las condiciones establecidas para la venta de

inmuebles que mencionamos en el numeral anterior, la venta de
inmuebles en propiedad horizontal debe basarse en las
disposiciones de la LPH y el documento constitutivo del
condominio y el respectivo reglamento del condominio, del edificio
o residencia de la cual forma parte el inmueble vendido en
propiedad horizontal.
III.- REQUISITOS PARA LA VENTA
HORIZONTAL

DE

INMUEBLE

EN PROPIEDAD

1. Para que un inmueble pueda ser vendido en propiedad

horizontal, se requiere en primer lugar que forme parte de
un edificio o residencia destinado a la propiedad horizontal.
2. De acuerdo a los establecido en la LPH, los edificios o
residencias a ser vendidos bajo el rgimen de la propiedad
horizontal, deben contar con la constitucin de un rgimen
de propiedad horizontal, lo cual estructura mediante la
elaboracin de un documento de condominio el cual debe
ser registrado en la oficina de registro inmobiliario
respectivo.
3. Nuestra recomendacin es que en los documentos de venta
de unidades en propiedad horizontal debe constar que el
comprador conoce suficientemente el documento de
condominio del edificio o residencia donde sta la unidad
por adquirir su aclaratoria y el respectivo reglamento del
condominio.
4. Art. 35 LHP En los contratos de venta de apartamentos
cuyos precios haya que pagarse mediante cuotas, no podr
estipularse que la falta de pago de una o mas cuotas d
lugar a la resolucin del contrato o a la perdida del
beneficio del termino que tenga el comprador respecto a las
cuotas sucesivas, sino despus de transcurrido cuarenta y
cinco (45) dias que se contarn a partir de la fecha de
vencimiento de la primera cuota insoluta.
5. Art. 35 LHP En el documento de enajenacin se indicar
el monto de la hipoteca con que queda gravado el
apartamento y la parte del precio que deba pagar el
adquiriente el enajenante, despus de deducido de dicho
precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el
monto de la hipoteca. Slo respecto de la parte del precio
que ha de pagarse al enajenante podrn emitirse letras de
cambio u otros documentos negociables.
IV.- AREAS DE USO PRIVADO
1. La ubicacin de la unidad vendida, piso, rea, su
distribucin arquitectnica, y linderos.
2. Constar en el documento de venta si el apartamento
o local tiene asignado en el documento de
condominio respectivo el uso de estacionamiento o
maletero.
3. Adems, maleteros y depsitos para almacenaje
privado del inmueble vendido.
V.- LA ADMINISTRACIN

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Art. 18. La administracin de los inmuebles de que trata esta Ley

corresponder a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta
de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deber
estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres
suplentes que llenarn sus faltas en orden a su eleccin; ser
designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes
duran un (1) ao en ejercicio de sus funciones y podrn ser
reelectos. De su seno se elegir un Presidente. La junta deber
constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) das, luego de
haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento
(75%) de los apartamentos y locales y ser de obligatorio
funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidir por mayora de votos y tendr las
atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administracin que
establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso
tendr las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitucin del
Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la
Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d)
Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentacin que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del
Administrador
VI.- VENTA DE PARCELAS
La venta de parcelas es la enajenacin de lotes de un inmueble
constituido por un terreno que han sido destinados para ser vendidos en forma
pblica por unidades parceladas y de acuerdo al plano del urbanismo o
parcelamiento.
VII.- OFERTA PBLICA
Se entiende como oferta publica a los fines de esta ley,
la que se haga por cualesquiera de los medios usuales de
propaganda comercial
VIII.REQUISITOS
PARCELAMIENTO

DOCUMENTO

DE

URBANIZACIN

ART. 2 Antes de proceder a la enajenacin de un inmueble

por parcelas y por oferta pblica, el propietario o los
copropietarios protocolizarn en la correspondiente Oficina
Subalterna de Registro de la ubicacin del inmueble, un
documento
que
se
denominar
"Documento
de
Urbanizacin o Parcelamiento", en el cual harn constar:
a) La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por
parcelas;
b) la denominacin del inmueble, si la tiene, y su ubicacin,
rea, linderos, medidas y dems caractersticas que sirvan
para hacerlo conocer distintamente;
c) la relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los
veinte aos anteriores, con indicacin de la naturaleza de
estos ttulos y de la fecha y datos de registro de los
documentos correspondientes;

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d) el porcentaje que represente el valor atribuido a cada

parcela en relacin con el valor fijado para la totalidad del
rea destinada a la venta, a los efectos del artculo 13 de
esta Ley;
e) el nmero de parcelas en que se dividir el inmueble
conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, con
indicacin a su vez del nmero de parcelas destinadas a un
mismo uso y con igual zonificacin;
f)
las
condiciones
generales
de
urbanizacin
o
parcelamiento, y, especialmente, la relacin de las obras y
servicios esenciales con indicacin del trmino dentro del
cual estarn terminadas y en capacidad de cumplir
cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y
ordenanzas municipales, as como la constancia de la
aceptacin de los respectivos proyectos por los
Organismos competentes;
g) los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que
existan sobre el inmueble, con indicacin de la fecha y
datos de registro de los documentos respectivos.
Pargrafo Unico.
La protocolizacin de los documentos exigidos en este
artculo podr ser hecha para sectores parciales de la
urbanizacin o parcelamiento general proyectado, en cuyo
caso slo se podrn ofrecer y enajenar las parcelas
comprendidas en dichos sectores.
IX.- ANULABILIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE PARCELA
ART 5. Toda enajenacin por parcelas y por oferta pblica
ser nula si no se hubiere protocolizado previamente el
correspondiente
Documento
de
Urbanizacin
o
Parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un
inmueble que procedan a su enajenacin por parcelas y por
oferta pblica sin haber protocolizado el Documento de
Urbanizacin o Parcelamiento sern castigados con prisin
de cinco a veinte meses
ART. 24. El Documento de Urbanizacin o Parcelamiento a
que se refiere el artculo 22 de esta Ley deber ser
protocolizado tambin por el propietario o los copropietarios
que hayan iniciado, pero no concluido, la enajenacin de su
inmueble por parcelas y por oferta pblica, con anterioridad
a la entrada en vigencia de esta Ley. Sin embargo, en este
caso, si el inmueble hubiere sido dado en garanta
hipotecaria, el Documento de Urbanizacin o Parcelamiento
podr ser protocolizado sin el consentimiento del acreedor
hipotecario requerido por el artculo 6, pero si faltare dicho
consentimiento, no se aplicar lo dispuesto en el artculo
13. Si el trmino fijado por los propietarios o los
copropietarios conforme al inciso f) del artculo 2 fuere
considerado excesivo por cualquiera de los adquirentes de
parcelas, este podr pedir judicialmente la definitiva fijacin
de dicho trmino.
Pargrafo nico.
Cuando la enajenacin del inmueble prevista en este
artculo hubiere concluido sin haber terminado las obras y

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servicios determinados en el inciso f) del artculo 2 de esta

Ley, los adquirentes de parcelas podrn pedir judicialmente
la fijacin de trmino para la ejecucin de
Aqullos.

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