SANTIAGO DE CHILE:

EL CASO DE LOS PROYECTOS

CON DESARROLLO URBANO
CONDICIONADO
PDUC
PABLO CONTRUCCI

U R B A N I A

PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO

El PRMS
establece:

lmites de la
planificacin
lmites del
rea urbana

y entre ambos restringe

el desarrollo en las

reas de
exclusin
ej.: ISAM
Areas de Inters
Silvoagropecuario Mixto.

Crecimiento Histrico de Santiago

Disponibilidad de Suelos
De la superficie urbana hay alrededor
de 12.520 hs de terrenos
vacos, ya sea porque nunca se han
construido por estar an en la periferia
urbana, o bien porque su uso original
est obsoleto: el aeropuerto de Los
Cerrillos.
Hay adems 5.784 hs. de sitios
eriazos repartidos en territorio ya
urbanizado y consolidado de la ciudad.

disponibilidad
terica de 18.304 hs.
Esto suma una

Santiago ha urbanizado
entre 1.000 y 1.200 ha
anualmente

LA DISPONIBILIDAD DE SUELO EN LA REGIN METROPOLITANA

1 U.F. (US$ 40) / M2 en

Chacabuco
100 U.F. (US$
4.000) M2
en El Golf

La Provincia de Chacabuco agreg ms

superficie, aunque de muy lenta
activacin.
Lo anterior indica que existira en teora
una disponibilidad total de suelos de
24.076 hs. lo que significa una provisin
de terrenos para un mximo de 21 aos.

Precio del suelo

0,7 U.F. (US$ 30) / M2

en la periferia: La Pintana
2010

Dentro del radio urbano, los terrenos

disponibles se transan en precios que van
desde 30 US$/m2 en las periferias menos
ventajosas hasta sobre los 4.000
US$./m2 en reducidos ncleos de mayor
demanda. En la Provincia de Chacabuco,
los terrenos desarrollables en ZODUC
estn orientados a mercados de baja
densidad (altos valores) y precios de
suelo por que se acercan a 40 US$/m2.

La Historia del LIMITE URBANO de Santiago

1960:

PRIS: Lmite urbano preciso e inamovible

1975:

Desaparece lmite urbano: libre mercado

de suelos.

1980:

D.S.3516 de Parcelas de Agrado.

Subdivisin mnima: 5.000m2
Urbanizacin sin internalizacin de
costos.

1982:

Vuelve a aparecer en el PRMS lmite

urbano.

1994:

PRMS extiende rea regulada para

controlar el efecto del D.S. 3516.

1997:

Chacabuco ingresa al PRMS, se intenta

regular, pero sobre un suelo ya
subdividido.
Internalizacin de costos: ZODUC,
pero son percibidas como discresionales.

2003:

PDUC, o ZODUCflotantes.

CRECIMIENTO POR AGREGACION v/s CRECIMIENTO POR CONDICIONES

CRECIMIENTO POR AGREGACION

CRECIMIENTO POR CONDICIONES

No provee de infraestructura mayor.

No discrimina capacidad agrcola del suelo.
Exige un permanente subsidio del Estado a
los desarrolladores perifricos.
Concebido para el crecimiento Lote a Lote.
No controla los impactos.
No prev los efectos acumulativos.
Segrega socioeconmica y funcionalmente.
No considera escalas de intervencin
mayores.

Controlar y mitigar los impactos.

Prever los impactos acumulativos.
Integrar Socioeconmica y
funcionalmente.
Equilibrar los crecimientos por
extensin y por densificacin.
Asigna costos de urbanizacin
reales.
Condiciona las energas que el
mercado asigna.

EL MECANISMO DE LOS PDUC: CONDICIONES

Proyectos de 300 hs. mnimo.
Densidad de 85 +/- 15 hab./hs.
30% de las viviendas deben ser subsidiables (80.000US$).
12% de las viviendas deben calificar como viviendas sociales (
27.200 US$).
Requisitos para equipamiento de salud, educacin, deporte,
servicios y reas verdes, en disponibilidad de suelo y construccin
efectiva de superficies edificadas.
5% del terreno a desarrollar debe destinarse a actividades
productivas (oficinas, industria no contaminante, comercio,
sevicios)
Se deben aprobar Estudios de Impacto Ambiental, Vial, Agrcola y
Urbano y el proyecto debe hacerse cargo de los costos de
infraestructura y de la mitigacin de los impactos.

EL MECANISMO DE LOS PDUC

ETAPAS
Mnimo de 3.000 habitantes, recepciones secuenciales.
No autoriza cambio de uso de suelo sin cumplir con exigencias de etapas previas.

MEDIDAS DE COMPENSACION Y MITIGACION

(Aprobadas por distintos organismos competentes y finalmente por el CORE como
modificacin del PRMS):
- Suelo Agrcola
- Riesgos (Naturales y Artificiales)
- Capacidad Vial y de Transporte
- Evacuacin y manejo de Aguas Lluvias
- Agua Potable y Alcantarillado
- Disposicin de Basuras
- Ingreso al Sistema de Evaluacin de Impacto Ambiental

EL MECANISMO DE LOS PDUC

Mdulo
Habitantes
500
3.000
5.000

Salud

Educacin

Seguridad

Areas Verdes
Plaza Vecinal

Bsica
Media
C. Humanista

10.000

Media Tcnica Carabineros

Bomberos
20.000 Consultorio
Educacin
Diferencial
40.000 Centro de
Especialidades
Ambulatorias

Deportes

Servicios

Multicancha
Cancha de Terminal de
Ftbol
Transporte
Pblico
Urbano
Gimnasio

Parque

Centro de
Servicios

EL MECANISMO DE LOS PDUC

Equipamiento

Salud

Educacin

Seguridad
Area Verde
Deportes

Servicios

Tipologa

Terreno
Mnimo
m2/hab.

Edificacin
Mnima
m2/hab.

Radio de
Influencia
Kms.

Consultorio
C. Especialidades
Ambulatorias
Bsica
Media CientficoHumanista
Media Tcnica
Educacin
Diferencial
Carabineros
Bomberos
Plaza Vecinal
Parque
Multicancha
Cancha de Ftbol
Gimnasio
Centro Local de
Servicios

0,06
0,04

0,03
0,026

5
12

0,75
0,35

0,3
0,11

2
2

0,14
0,14

0,042
0,042

5
5

*
*
4,00
**
0,20
1,60
0,30
0,08

*
*
***
***
0,016
0,016
0,1
0,05

5
5
1
3
2
2
12
5

EL MECANISMO DE LOS PDUC

Ejemplo:
Etapa 1
3.000 habitantes

Laguna U R B A N I A

Avance de Aprobaciones

Informe SAG

Proceso de Aprobacin del PDUC

en el P.R.M.S.

Informe Previo

Informe Favorable

Agricultura

Plan Maestro

Informe Previo

MINVU

Plano Georeferenciado
D.I.A. (COREMA)
Modificacin PRMS

Mitigacin Agrcola
Estudio de Riesgos

Informe Tcnico
Estudio de Capacidad Vial
y de Transporte (P)

(MINVU al Gobierno
Regional)

Estudio de Impacto
Urbano

Modificacin
PRMS Gobierno
Regional
Junio 2008

Estudio de Evacuacin de
Aguas Lluvias
Factibilidad Sanitaria
Disposicin de Basuras
I.M. Pudahuel

Informe Favorable

Informe Previo

I.M. Pudahuel

Modificacin PRMS
Consejo Regional Met.
junio 2008

Estudio Estratgico
(3 PDUC de Pudahuel)
Primera Etapa

Reglamento
ene 2006

Presentacin de la
Metodologa,
modelos y
parmetros
may 2006

Segunda Etapa

Modelacin y
Soluciones Viales
Generales
dic 2007

Tercera Etapa

Obras, Plan de
Mitigaciones y
Convenios

Permisos
de Loteo y
Edificacin

E.I.S.S.T.U.
(de cada PDUC)

Estudio Estratgico de Transportes

(detalle)

Proceso de Aprobacin del PDUC

en el P.R.M.S.
Modificacin
PRMS Gobierno
Regional
dic 2007

Toma de Razn
(Contralora
G. De la R.)
Publicacin
(Diario Oficial)

Permisos Direccin de Obras Municipales

Subdivisin y Loteos

Urbanizacin

Edificacin
D.I.A. Proyectos
Inmobiliarios
(COREMA)

Laguna U R B A N I A

Plan Maestro

UBICACIN GENERAL

URBANYA

ENEA

CIUDAD
DE LO
AGUIRRE

EL LUGAR

10

USOS DE SUELO
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

44,04 ha

Vialidad interna

92.5 ha

USOS DE SUELO
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

Educ./Dep./Sal./Serv.

26,66 ha

44,04 ha

Vialidad interna

92.5 ha

11

USOS DE SUELO
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha
44,04 ha

Vialidad interna

92.5 ha

USOS DE SUELO
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha

VIALIDAD ESTR.

44,04 ha

VIVIENDA BRUTO

413,47 ha

Neto (lotes)

Social
Subsidiable
Valor libre
TOTAL

292,77 ha

n viviendas
2.115
3.173
12.338
17.626

Vialidad interna

92.5 ha

12

USOS DE SUELO
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha

VIALIDAD ESTR.

44,04 ha

VIVIENDA BRUTO

413,47 ha

Neto (lotes)

292,77 ha

n viviendas
2.115
3.173
12.338
17.626

Social
Subsidiable
Valor libre
TOTAL

Vialidad interna

92.5 ha

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

14,52 ha
OTROS USOS

130,26 ha

USOS DE SUELO
TOTAL: 705,02 ha
PARQUES

PLAZAS

40,8 ha

28,2 ha

EQUIP. E/D/S/S

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

35,25 ha

VIALIDAD ESTR.

44,04 ha

VIVIENDA BRUTO

413,47 ha

Neto (lotes)

Social
Subsidiable
Valor libre
TOTAL

292,77 ha

n viviendas
2.115
3.173
12.338
17.626

Vialidad interna

92.5 ha

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

14,52 ha
OTROS USOS

130,26 ha

13

PLAN MAESTRO DE AREAS VERDES Y LANDSCAPE

PARQUE CENTRAL NORTE-SUR

PLAN MAESTRO DE AGUAS

14

PLAN MAESTRO AREA LAGUNA

LA LAGUNA

LA LAGUNA

15

Laguna U R B A N I A

Transportes

VIALIDAD EXISTENTE
CAMINOS EXISTENTES

CAMINO LO BOZA
CAMINOS REPOSICION
AEROPUERTO
CAMINO NOVICIADO
CONCESIN AEROVIAS
COSTANERA NORTE
CONCESIN AMERICO
VESPUCIO
CONCESIN RUTA 68
ACCESO LATERAL AEROPUERTO
CAMINO RENCA LAMPA
CAMINO LO ETCHEVERS

16

Estudio Estratgico de Transportes y Capacidad Vial

Caracterizacin de Proyectos PDUC
Usos de Suelo (Generacin y Atraccin de Viajes por categora)
Categorizacin de Viviendas (5 tramos tasas de motorizacin diferenciadas)
Velocidades de Venta
Primera Modelacin Pivote (Trasa / CIS / Aristo)
Estimacin de Viajes Totales por Modo (Bus / Auto)
Verificacin de Saturacin de la Red a Plena Capacidad
Ajustes de la Malla y del Modelo

17

Estudio Estratgico de Transportes y Capacidad Vial

Supuestos Bsicos de Modelacin (Trasa / CIS / Aristo)
Se consideran las PDUC a Plena Capacidad, el resto de proyectos inmobiliarios se incorporan de
acuerdo al Escenario Chacabuco II, MOP 2006.
Se generan los viajes utilizando los modelos de generacin y atraccin de viajes por propsito y
categora de usuario de ESTRAUS vigente, para 702 zonas de Santiago.
Se rezonifican la representacin de las PDUC en el modelo para captar los viajes internos.
Se incorporan servicios de transporte pblico para los corredores Troncal Norte I y Troncal Sur: 80
buses/h y 60 buses/h respectivamente, cada uno con capacidad de 80 pasajeros/bus.
Se incorporan flujos de camiones pesados y buses interurbanos, expandidas a 1.5% anual a 20 aos.
Se incorporan viajes en vehculos livianos por la Ruta 68 desde y hacia la costa, expandiendo los
flujos a 3.0% anual a 20 aos.
Se Incorporan viajes en vehculos livianos en zona perteneciente al aeropuerto AMB desde y hacia
Santiago, expandiendo los flujos a 3.0% anual a 20 aos

Estudio Estratgico de Transportes y Capacidad Vial

Tercera Etapa
Evaluacin de Malla Definitiva
Asignacin de Viajes por PDUC
Cortes Temporales
Secuencia de Obras para los aos 2012, 2017, 2022 y Plena Capacidad
Verificacin de Saturaciones y Holguras
Obras Viales ( LEN )
Prediseo de Ingeniera
Presupuesto de Obras Viales
Asignacin de Costos por PDUC: UF/M2

18

Estudio Estratgico de Transportes y Capacidad Vial

Resultados Preliminares

Costos Totales de las Obras de Infraestructura Vial

US$ 120.000.000.Aporte de los PDUC en su conjunto
US$ 8.400.000.Aporte por Vivienda (UrbanIa)
UF
52.-

Laguna U R B A N I A

Mitigaciones

19

MITIGACIONES

A. COMPROMISOS DE VIALIDAD:
1.

Emanados del Estudio Estratgico de Transportes y Capacidad Vial.

2.

Red para toda el rea poniente que considera las cargas que generar el PDUC, los
otros desarrollos previstos en la zona y el crecimiento urbano en un plazo de 30 aos

3.

Considera 3 vas paralelas a la Ruta 68 para evitar cargarla con trficos urbanos.

4.

Obras sern costeadas por el proyecto en la proporcin que ste cargue la red
propuesta.

MITIGACIONES
B. COMPROMISOS AMBIENTALES:
1. DECLARACION DE IMPACTO AMBIENTAL
LAGUNA: Proteccin del ecosistema de 18 ha al interior de un parque.
Eco-va que vincule el ecosistema de la Laguna con el Estero Lampa.
PARQUES: Lineales continuos para generar eco-vas.
EMISIONES: Compensar.

2. PLAN DE MANEJO FORESTAL

Reposicin de 250 has de espinos (acacia cavem).
Se ejecutar en los parques y en otros predios en convenio
con fundaciones que se dedican a canalizar estas mitigaciones.

Laguna Urbanya
Acacia Cavem

Plan de Areas Verdes

20

MITIGACIONES
C. COMPROMISOS AGRICOLAS
1. FRANJA DE TRANSICION:
De 250 mts en el permetro para preservar actividades agrcolas colindantes
No se puede instalar actividades que sean incompatibles con la agricultura,
(p. Ej. vivienda en alta densidad).

2. REPOSICION DE SUELO AGRICOLA:

Reposicin de 50 has de suelo de capacidad
agrcola tipo III existente en el predio.
Proyecto aprobado previamente por SAG,
con RCA de Corema y recibido por el SAG.

Franja de Transicin Agrcola

Proyecto de Reposicin de Suelo Agrcola: Fundo Santa Amalia, Paine.

MITIGACIONES
D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL:
Cesin de 7 has de terrenos al municipio para la construccin de viviendas sociales y su
equipamiento, aparte de las cesiones que establezca la O.G.U.C. y el mecanismo PDUC.
Localizacin de la Vivienda Social: Se deber integrar en el Plan Maestro evitando la
segregacin social.
Evaluacin social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto (ya hecha y
entregada al municipio).
Comisin de Seguimiento, Control y Cooperacin para vigilar el impacto del proyecto en
el equilibrio presupuestario municipal.

21

MITIGACIONES
D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL:
Medidas de gestin para disminuir los gastos municipales de mantencin:
Alumbrado Pblico,
Manejo de Basuras,
Riego
Mantencin de Areas Verdes por 5 aos adicionales a los 5 del PDUC (10 en total)
con cargo al desarrollador.
Ciclovas con ejecucin desde la primera etapa en red mayor del proyecto.
Cobertura de redes de servicios a reas habitadas cercanas carentes de los mismos.
El empleo generado en el proyecto est coordinado con la oficina de colocacin laboral de
Pudahuel.
Adelantar la construccin de los equipamientos de salud exigidos, segn evaluacin
conjunta con el municipio.

MITIGACIONES
D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL:
Seguridad: Agregar a los requisitos de disposicin de terrenos para instalacin de
carabineros, un retn movil cada 1000 habitantes.
Paisaje: Deber incorporarse al diseo de reas verdes las especies locales de estepa de
espino.
Incorporar equipamiento para el turismo cultural en el sector de la Laguna.
Convenios con el municipio para el uso de reas verdes privadas.
Incorporar al proyecto propuestas culturales que apunten al rescate de las tradiciones
locales.

Noviciado

Rodeo en Pudahuel

Cuasimodo en Pudahuel

Comisaras Mviles

22

MITIGACIONES
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009):
1.Recuperacin de la Laguna.
Planta de tratamiento de agua de canales para el llenado (desde 2000).
Ciclos combinados aguas de canales tratadas / pozos profundos (2006).
Control de la calidad del agua de la Laguna (desde 2000).
Introduccin de Euchornia Crassipes, especie vegetal purificadora del agua (2004).
Conformacin de bordes, Estabilizacin de los niveles, Limpieza permanente (desde 2000).
Control de cazadores ilegales (desde 2000).
Inclusin de la Laguna en las mediciones de la Unin Ornitolgica de Chile (2003).
Inclusin de la Laguna en programas de Visitas Municipales para la tercera edad y
colegios de la comuna (desde 2005).

Euchornia Crassipes

Laguna Urbanya

MITIGACIONES
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009):
2. Arborizacin:
Plantacin y mantencin de 8.000 rboles alrededor de la Laguna y en las futuras vialidades principales
con riego por goteo(desde 2000).
Fabricacin de compost en terreno (desde 2002).

3. Recuperacin Cantera:
Antigua cantera de pomacita de 23 has. Relleno, remodelacin de bordes, confinamiento de aguas de la
napa fretica, plantacin de rboles para recuperar el suelo (2005).

Arborizacin en Urbanya

Recuperacin de Cantera

23

MITIGACIONES
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009):
4. Evaluacin social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto.
Se entreg la evaluacin y las encuestas realizadas al Municipio con el objeto de iniciar un proceso que
permita que esas personas accedan a viviendas sociales del proyecto (2005-2006).

5. Caminos Pblicos:
Cooperacin con la Direccin Provincial de Vialidad del MOP en la Pavimentacin de un tramo de
1.600 mts del Camino Lo Boza y de un tramo de 800 mts del camino Renca-Lampa (2005 y 2006).
Construccin de un enlace desde el camino Renca-Lampa al camino interior del aeropuerto para
mejorar el acceso al sector de Campo Alegre, Peralito y Noviciado (2005 y 2006).

6. Compensacin de Suelo Agrcola

Ejecucin de obras de drenaje de napa fretica en 50 ha del Fundo Santa Amelia de Paine, con
recepcin del SAG.

MITIGACIONES
OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009):
7. Villorrio Campo Alegre
Construccin en gestin compartida con el Municipio del Conjunto Campo Alegre con 160 viviendas
sociales (primera etapa) en las que se incluy 32 familias del Programa Chile Barrio.
2a Etapa de 114 viviendas se inicia en 2008.

8. Cesin de Terreno para Escuela Arturo Merino Benitez

Cesin de 1,6 has para la construccin de la Escuela Arturo Merino Bentez que deba ser trasladada
producto de la construccin de la segunda pista del aeropuerto.

Villorrio Campo Alegre

24

Laguna U R B A N I A
CONCLUSIONES

MECANISMO QUE BUSCA GENERAR NUEVO SUELO URBANO MEDIANTE

CONDICIONES
Mitigar los Impactos Generados por el propio Desarrollo
Integrar Social y Funcionalmente
Elevar los estndares urbanos
Orientar las energas del sector privado
Desarrollar donde sea ms econmico el proceso de urbanizacin

25

SE BASA EN LA PREEXISTENCIA DE:

Una poltica habitacional en marcha
Una industria inmobiliaria relativamente profunda
Un sistema financiero muy vinculado al ambiente inmobiliario
CARACTERISTICAS DEL PROCESO DE APROBACION:
De iniciativa privada
De evaluacin pblica diversificada e intersectorial

PROBLEMAS TECNICOS:
Falta de metodologas de evaluacin para la gran escala temporal y territorial
PROBLEMAS INSTITUCIONALES
Falta de visin unitaria respecto de la poltica urbana en el sector pblico
Falta de institucionalidad intersectorial
Falta de institucionalidad metropolitana
PROBLEMAS POLITICOS:
Falta de Mecanismos de Participacin Ciudadana
Oposicin al crecimiento urbano
Falta de crdito en la industria inmobiliaria
Falta de prioridad en la agenda pblica

26

Diseo Urbano
Benkel y Larran Arquitectos
Undurraga & Devs Arquitectos

Ingeniera de Transportes
TRASA
LEN

Arquitectura
Benkel y Larran Arquitectos
Judson y Olivos Arquitectos

Ingeniera Sanitaria
D y H Consultores
SICLA
ICC

Landscape
M3 Paisaje
Ral Silva Vargas
MedioAmbiente
Sustentable
ve ARUP
Ingeniera de Urbanizacin
Insur Ltda.
ICC

Marketing
Sutil Nazca Saatchi & Saatchi
Quappe
Comunicaciones
Extend
Tironi Asoc.
Asesora de Mercado
Clovis Osorio

U R B A N I A

27