INGENIERA CIVIL

INTRODUCCIN A LA FOTOINTERPRETACIN

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INTRODUCCIN A LA FOTOINTERPRETACIN

PROCEDIMIENTO PARA LA INSCRIPCIN Y REGISTRO DE PREDIOS

RSTICOS
En el con vena establecido con las universidades para las acciones de
catastro saneamiento, titulacin y pre registro de predios rurales, esta ltima
accin que conlleva a la inscripcin registral de los ttulos de propiedad
reviste particular importancia y constituye generalmente un inconveniente y
retraso en el procedimiento de regularizacin de la propiedad. Las
deficiencias u observaciones determinadas por los Registros Pblicos, luego
de la calificacin de los ttulos presentados, dan lugar a considerar que las
mismas son exageradas, en todo caso no son correctas. En este contexto, los
ttulos referidos a la inscripcin de predios rurales han sido tambin objeto
de observaciones por el Registrador Pblico con el consecuente retraso en el
cumplimiento de metas; en razn de que el plano catastral es un documento
tcnicamente correcto en cuanto a su precisin y al estar debidamente
respaldado por una Resolucin, se ha asumido que la inscripcin constituye un
procedimiento sencillo y rpido desestimndose en consecuencia
inconvenientes de tipo tcnico y/o legal.
Este concepto sin embargo es errneo, en tanto la calificacin de los ttulos
que efecta el Registrador Pblico se realiza en mrito a normas y
especificaciones contenidas en su Reglamento, los que comprenden tanto
aspectos tcnicos como legales, al cual deben ceirse todas las inscripciones
que se requieran ante el Registro Pblico de Propiedad; en consecuencia, es
necesario tener un cabal conocimiento de los artculos del Reglamento de las
Inscripciones relativos al registro de predios rsticos, tales como los
referidos a la documentacin, conceptos y plazos que se aplican en los
procedimientos de inscripcin. En atencin a lo expuesto, se adjunta con el
presente un extracto de artculos del Reglamento de las inscripciones, de los
cuales vamos a referirnos en la exposicin a los siguientes conceptos: ttulo,
asiento, observacin, tacha, duplicidad de inscripciones, cancelacin, asientos
pre existentes, fraccionamiento e independiza aln.
Dentro de las observaciones que se han hecho a la inscripcin de ttulos de
predios rsticos, podemos mencionar las siguientes.

Superposicin parcial o total con propiedad inscrita

Discrepancia de linderos y/o reas

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Ubicacin del predio en rea de mayor extensin

Inexistencia de inscripcin a favor del Ministerio de Agricultura
Inexistencia de inscripciones de planos de parcelacin
independizacin de predios materia de inscripcin.
Ubicacin del predio en terreno inscrito a favor de terceros

Si bien es cierto que estas observaciones pueden ser superadas, ellas deben
evitase mediante la previa revisin de los antecedentes registrales del predio
materia de inscripcin; es decir la bsqueda registral en los Registros
Pblicos de la informacin grfica literal existente, vale decir los linderos y
superficie correspondientes al predio por inscribir Los documentos bsicos
que contiene el expediente a presentar en el Registro de la Propiedad
Inmueble, son el titulo de propiedad, plano y memoria descriptiva; estos
documentos contienen el nombre del propietario, datos del predio (nombre,
rea, ubicacin, unidad catastral) y linderos, que no deben diferir de los que
se hallan registrados. Asimismo, independientemente de la declaracin del
estado civil del propietario, normalmente el Registro requiere documentos
que pruebe su situacin conyugal, tales como partida de matrimonio, Libreta
Electoral, partida de defuncin, etc.
A fin de evitar observaciones por la ubicacin del predio a inscribir dentro de
otro con mayor o menor extensin previamente registrado, debe considerarse
la elaboracin del plano de parcelacin o independizacin como requisito
previo a la inscripcin del titulo en trmite; al respecto, se adjunta con el
presente un ejemplo de cada uno de ellos sobre los cuales se tratar en la
presente exposicin.
En resumen, se recomienda que para la elaboracin de los cuadernillos de preregistro, debe previamente efectuarse la bsqueda de los antecedentes
registrales de los predios ubicados en el sector asignado, a fin de conciliar la
informacin inscrita con la obtenida en el campo. Asimismo, el PETT
proporcionar a las universidades informacin sobre /os predios afectados y
de expedientillos de valorizacin existentes en las Regiones Agrarias como en
el Archivo Central.

DISPOSICIONES LEGALES PARA FINES DE INSCRIPCIONES EN L OS

REGISTROS PBLICOS
REGLAMENTO GENERAL DE LAS INSCRIPCIONES.

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1.1. DE LA PRESENTACIN DE TTULOS.

Art 143. - Los efectos de la inscripcin, se retrotraen a la fecha
y hora del asiento de presentacin respectivo.
Art. 144.- El asiento de presentacin produce todo efecto
durante treinta das, contados desde el das siguiente al de su
fecha, con exclusin de los feriados y de aquellos en que la
Oficina del Registro no hubiese funcionado. El trmino sealado
en este artculo puede ser prorrogado a sesenta das en caso de
que los ttulos presentados. por su extensin, nmero u otras
causas, demanden una labor extraordinaria. La prrroga ser
solicitada por el registrador dentro de los primeros quince das
del plazo ordinario y ser autorizada por el Director, tratndose
de las oficinas de Lima y Callao y por el Vocal o Juez visitador,
tratndose de otras oficinas; a falta de dichos funcionarios
judiciales los presidentes de las Cortes pueden ejercer dicha
atribucin.

1.2. DE LA CALIFICACIN DE TTULOS.

Art. 150.- Toda inscripcin se efectuar previa calificacin de
su legalidad.
Art. 151.- La calificacin se efectuar teniendo en consideracin
los asientos preexistentes que pudieran haberse extendido, la
competencia y facultades del funcionario que autoriza o
autentique el titulo, la capacidad de los otorgantes, la
observancia de las formas legales y la licitud del acto, pero
atendindose nicamente al contenido externo del documento,
tal como lo prescribe el Art. 1044 del Cdigo Civil
Art. 152.- Si el Titulo presentado contuviera alguna falta
subsanable, el registrador har la correspondiente observacin;
s el defecto no fuese subsanable, se formular la respectiva
tache. Las tachas y observaciones se formularn en el plazo de
cinco das; en el segundo supuesto, el prescindente, dentro del
trmino de veinte das, expeditar la inscripcin, la que
necesariamente debe extenderse durante la vigencia del asiento
de presentacin.

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Art. 153.- Las tachas y observaciones, deben ser motivadas y se

formularn en forma simultnea y no sucesiva. Se comunicarn a
los interesados mediante esquelas dirigidas al domicilio sealado,
sin perjuicio de anunciarse en el pizarrn de la oficina.
Art. 154.- Contra las tachas y dems decisiones que tomen los
registradores, puede interponerse recurso de apelacin ante la
Comisin Facultativa y contra las resoluciones de Justa puede
recurrirse en revisin ante la Junta de Vigilancia.
Art. 155.- El recurso de apelacin se interpondr dentro del
plazo del asiento de presentacin y el de revisin, en el de ocho
das despus de notificada la resolucin de la Comisin
Facultativa.

1.3. DE LAS INSCRIPCIONES.

Art. 171.- En caso de duplicidad de inscripciones prevalecer la ms
antigua, descubierta la duplicidad, se dar cuenta a la Direccin. la que,
previas las investigaciones que juzgue convenientes, ordenar el cierre
de la partida menos antigua y que se correlacionen ambas partidas
mediante notas marginales. Dicha medida se tomar sin perjuicio de las
acciones judiciales que pudieran derivarse sobre el mejor derecho de
las personas a cuya se extendieron las inscripciones.
Art. 172.- Los asientos de inscripcin pueden ser anulados por las
causas generales de nulidad establecidas en la ley y, adems por no
reunir os requisitos esenciales establecidos en los reglamentos o
cuando estn expresados con tal inexactitud que en tercero puede ser
inducido a error o perjudicado. El Poder Judicial es el nico rgano del
Estado capacitado para declarar la nulidad de una inscripcin.

II.

REGLAMENTO DE LAS INSCRIPCIONES.

Art. 5. - Se entiende por titulo para los efectos de la inscripcin el
instrumento o instrumentos pblicos en que funde su derecho a la
persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fe por s solos o

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con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento

se acredite.
Art. 7. - La ampliacin, modificacin o extincin de cualquier derecho
inscrito. exige un nuevo asiento en el que se haga constar la ampliacin,
modificacin o extincin del derecho del inscrito.
Art. 72.- En los clculos de reas msticas se admitirn las siguientes
tolerancias: Hasta cien hectreas : medio por ciento: De cien a mil
hectreas . media hectrea ms un cuatro por ciento de las hectreas
sobrantes de cien; Para una extensin de mil hectreas : 2.75
hectreas ms un octavo de las hectreas que pasen de mil.
Art. 73.- Las desmembraciones de un inmueble inscrito dar lugar a
inscribirlas en partidas independientes siempre que varen de dueo al
ser inscritas, o cuando el dueo con derecho inscrito lo solicite por
escrito con firma legalizada, en que conste el rea y linderos de la
porcin que se desea independizar, indicndose el tomo y folio en que
corre inscrito el inmueble del que forme parte; el rea y linderos que
correspondern a este inmueble despus de efectuada la
independizacin.
El registrador despus de comprobar los datos suministrados con los
que aparezcan de los libros del Registro, extender las
independizaciones, cuidando de poner las anotaciones marginales
convenientes que den a conocer que los inmuebles nuevamente
registrados han sido parte de otro anteriormente inscrito. Igualmente
el registrador extender en la partida del inmueble del que se
desmembran la porcin o porciones. un asiento en que se exprese las
modificaciones que en cuanto al rea y linderos ha experimentado el
bien por causa de la independizacin, sin perjuicio de poner las
anotaciones marginales que den a conocerla partida, folio y tomo donde
corre extendida la independizacin.
Art. 74.- La acumulacin tiene por objeto constituir una nueve unidad
inmobiliaria y se efectuar refundiendo en una sola, dos o ms partidas
independientes relativas a otros tantos inmuebles, siendo indispensable
para que proceda que los inmuebles que se pretenden acumular
constituyan un solo todo sin solucin de continuidad, y perezcan a un
mismo propietario.

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Son requisitos esenciales para la acumulacin:

1.- Solicitud del propietario de los inmuebles que pretenden acumular con
firma legalizada por un Notario Pblico, la misma que contendr.
a)
El rea y linderos de cada uno de los inmuebles que desea sean
acumulados con indicacin del folio y tomo en que corren inscritos: y.
b)
El rea y los linderos generales de la nueva unidad inmobiliaria que
resulte de la acumulacin solicitada. indicndose el nombre con que se
le denominar, si fuere bien rstico o los nmeros y el nombre de las
calles si se trata de un bien urbano.
2.- El registrador cuidar de comprobar 15 exacta conformidad que deben
guardar las reas y linderos dadas por el interesado, con los que aparezcan de
los libros del Registro.
3.- La acumulacin le efectuar el registrador, extendiendo el
correspondiente asiento en la partida del inmueble principal, que ser el de
mayor valor.
Si los inmuebles tienen igual valor ser principal el de mayor rea y en caso de
tener valor y rea iguales se reputar principal a de inscripcin ms antigua.
4.- El registrador pondr en la partida correspondiente que ha sido
favorecida con la acumulacin, una nota marginal que la dar conocer
indicando en ella, el tomo y folio de las partidas que se le han acumulado; y
respecto de las partidas acumuladas, las cerrar mediante anotacin en que
se exprese el tomo y folio de partida donde quedan acumuladas conforme a lo
estatuido en el inciso anterior.
5.- Cuando se trate de acumular a un inmueble porciones de otro u otros se
seguir el procedimiento prescrito en los anteriores incisos, en cuanto sea
aplicable.
Art. 90.- Las inscripciones no se extinguen respecto de terceros sino por su
cancelacin o inscribiendo la enajenacin del inmueble o derecho inscrito a
favor de otra persona.
Art. 99. - El asiento de cancelacin de toda inscripcin o anotacin
preventiva, expresar necesariamente las circunstancias siguientes:
1.-

La clase de documentos en cuya virtud se extiende la cancelacin,

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2.3.4. 5.-

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La fecha de este documento y de su presentacin en el registro;

El nombre del juez o autoridad quien lo haya expedido o del Notario
Pblico ante quien se haya otorgado:
Los nombres de los interesados en la inscripcin o anotacin preventiva
y,
La forma en que la cancelacin se haya ejecutado.

EJEMPLO DE PARCELACIN
CONDICIONES.
a)
b)

El predio debe hallarse inscrito a favor del Ministerio de Agricultura.

La parcelacin se aprueba por solicitud del Director o Sub-Director
Regional Agraria.

c)

Los linderos y rea del plano de parcelacin deben corresponder

(incluso en sus medidas de los lados) a los del predio inscrito.

Ejemplo:
Predio inscrito: 27.50 ha
Unidades Catastrales por inscribir:

10221, 10222, 10223, 10224, 10225 y

10226.

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CUADRO DE REAS
U.C.
AREA (ha)
102224.50
102233.40
102244.60
102253.90
102265.10 24.70 ha
U.N.A.
Caminos
Red riego
TOTAL

1.30
0.80
0.70 02.80 ha.
27.50 ha

INSCRIPCIN REGISTRAL.
1)
2)

El registro inscribir en la misma partida (pero en un nuevo asiento) la

parcelacin (Cuadro de A reas).
No se requiere presentar memoria descriptiva.

CONCLUSIN:
Luego de inscrita la parcelacin queda expedito el camino para inscribir
cualquier adjudicacin individual de las unidades catastrales; en este ltimo
caso, adicionalmente al plano, deber adjuntarse le memoria descriptiva.
EJEMPLO DE INDEPENDIZACION DE UN PREDIO
Predio inscrito (R. R. P. P.)
Predio por registrar
Unidad Catastral (U. C.)

:
:
:

28.60 ha
05.20 ha
10524

OBSERVACIN DE LOS REGISTROS PBLICOS.- Se observa la

inscripcin por discrepancia de rea y linderos (en razn de que el predio se
halla dentro de mayor extensin inscrita).
ALTERNATIVA DE SOLUCIN
1)

Elaborar el plano catastral delimitando en un plano catastral, los

linderos tanto del predio inscrito (28.60 ha) como el predio por
inscribir (U. C. N 10524).

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2)

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Elaborar memorias descriptivas de:

a)
b)
c)

La U.C.N0 10524.
Del saldo del predio, luego de la independizecin (23.40 ha).
Elaborar (en el plano de parcelacin un Cuadro de A reas).

CUADRO DE REAS
Lindero de predio inscrito
28.60 ha
Lindero del predio por independizar
5.20 ha
Saldo del rea (luego de le independizacin) 23.40 ha
INSCRIPCIN REGISTRAL. - Registros Pblicos aperturar una ficha
(asiento) a favor del Ministerio de Agricultura, por el predio independizado
(U. C. N0 10524) con un rea de 5.20 ha.
CONCLUSIN.- Luego de lo expuesto (inscripcin registral), el Ministerio
de Agricultura (Regin o Sub-Regin Agraria) puede inscribir el predio (U. C.
N0 10524), que fuera materia de observacin.