DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO
ANTECEDENTES LA PUBLICIDAD REGISTRAL

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Aunque en la antigedad se descubren

algunas instituciones de aparente
publicidad inmobiliaria, el actual sistema
de publicidad de situaciones jurdicoreales no se encuentra en otros perodos
histricos, pues la publicidad registral
que constituye la columna vertebral del
DRI , no es lo que mueve a las
solemnidades de los Derechos antiguos.

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En esos actos e instituciones no subyaca el

nimo de publicidad que sirve para hacer
cognoscible las noticias relevantes que en
pro de la seguridad jurdico del trfico
inmobiliario deben saber los sujetos
respecto de los derechos reales.
Ms bien, estaban dirigidas al logro de
otros objetivos, como la constatacin de
la pertenencia de los fundos a efectos ms
frecuentemente fiscales.

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DERECHO INDIO
Cdigo de Man: La propiedad era a la vez privativa
del patriarca y reunin de copropietarios: las relaciones
personales se confundan con los derechos de dominio.
La tradicin del dominio requera seis formalidades:
Consentimiento de las gentes del lugar.
Consentimiento de los parientes.
Consentimiento de los vecinos.
Consentimientos de los herederos.
Liberacin de oro.
Liberacin del agua.

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DERECHO HEBREO
Gnesis 16: Abraham adquiere un lote
para el entierro de Sara, en presencia del
pueblo reunido a las puertas de la
ciudad.
Ruth 4: la viuda Noem vende a su pariente
Booz, con el consentimiento del pariente
ms cercano de la vendedora, ms una
declaracin hecha ante diez testigos, los
ancianos y el pueblo reunido.

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DERECHO GRIEGO
La transferencia del dominio y otras mutaciones
jurdico-reales se hacan publicas de distintas maneras:
Pregones en la plaza pblica.
Carteles fijados en lugares concurridos.
Tablas o estelas de madera o piedra fijadas en el
propio fundo.
Se requera la intervencin de un magistrado (como
testigo y funcionario autorizante).
Las transferencias y mutaciones se volvan inatacables
una vez vencido el plazo de oposicin.

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DERECHO EGIPCIO-HELNICO
Tras la conquista de Egipto por Alejandro Magno,
existieron oficinas pblicas destinadas al
conocimiento de situaciones jurdico-reales:
Grafeia: Registraba las titularidades de las fincas
rsticas.
Agoranomeia: Registraba titularidades de las
fincas urbanas.
Estos datos se utilizaban para obligar al pago de
cargas fiscales.

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DERECHO ROMANO
La presencia de un 3ro extrao al enajenante y al
adquiriente obedece a una formalidad que
permite verificar que la transferencia se hace
conforme a Derecho, y no a la necesidad de que
se conozca la mutacin jurdico-real:
Mancipatio:
Intervienen cinco testigos y el
libripens.
In iure cessio: interviene el magistrado. Es un juicio
simulado.
Nemo plus iuris in alio transferre potest quam ipse
habet.

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DERECHO GERMNICO
En el primitivo Derecho germnico, se
conceba el derecho real no como un poder
abstracto, sino como un poder directo
ejercido sobre la cosa: la exteriorizacin de
las manifestaciones de un derecho real era
equivalente a la titularidad de dicho
derecho:
QUIN EJERCITA EL DERECHO DEBE SER
CONSIDERADO COMO TITULAR DEL MISMO

ANTECEDENTES HISTRICO-JURDICOS
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DERECHO GERMNICO
As, en el primitivo Derecho germnico, el dominio
estaba
marcado
por
signos
de
investidura
(formalidades que hacan nacer el dominio):
Gewere: acto por cuya virtud se transfiere el seoro
jurdico sobre inmuebles, traducida en una situacin
de seoro legitimador del transferente en provecho
del adquirente: igual que uno se pone un guante, se
inviste la cosa enajenada = tradicin.
Ausflassung: juicio simulado por el cual, en los
contratos traslaticios de dominio, habindose
realizado la investidura corporal de la cosa (tradicin),
se consumaba la adquisicin del dominio.

Comenz admitindose por los germanos que quien

hubiere sido condenado en juicio contra l intentado
ha transferir la propiedad de una finca, poda hacer
ante el juez la declaracin formal de desposesin
(abandono, resignatio), procediendo el tribunal a
otorgar la investidura (ausflassung) al litigante
vencedor... La referida transmisin judicial, que
originariamente constitua un autntico proceso
contencioso, devino pronto en proceso convencional
o simulado (acto de jurisdiccin voluntaria) al servicio
de la transmisin voluntaria del dominio sobre
inmuebles, ya que no exista obstculo alguno para
que una autntica sentencia judicial del tipo
mencionado pudiera obtenerse tanto en un litigio
autntico como en uno ficticio...
MONTES, ngel Cristobal. INTRODUCCIN AL DERECHO
INMOBILIARIO REGISTRAL, p. 87.

ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (1/4)

Desde el siglo VIII, en los pases

germnicos comenz a acostumbrarse a
registrar los ttulos de legitimacin de las
investiduras dominicales en los Libros de
Copias (kopiabcher), que llevaban los
monasterios; posteriormente, hacia el
siglo X comenzaron a registrarse en los
Libros de Entregas (traditiosnbcher) que
llevaban los seores feudales.

ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (2/4)
Es en el siglo XII que en los reinos germnicos
inicia la prctica de una publicidad del tipo
que es, propiamente, el antecedente de
nuestro actual sistema registral.
Los Concejos archivaban de forma oficial los
registros de los ttulos de legitimacin de
investiduras; y en Colonia
se dejaba
constancia documental de los acuerdos de
transmisin
del
dominio
en
Libros
especialmente designados (los ms antiguos
datan de los aos 1135-1142) .

Hacia el siglo XII, la formalidad de la tradicin

mediante actos y ritualidades externas, se
convierte en la formalidad de insertar el acta
de
investidura
judicial
(gerischtliche
ausflassung) o el documento negocial
(aussergerichtliche ausflassung) en un Registro
Pblico. Los libros territoriales de Colonia se
remontan al ao 1135, los de Madenburgo a
1215, los de Lbeck a 1227, los de Hamburgo a
1270, los de Dortmund a 1332 y los de Munich a
1347.
PAU
PEDRN,
Antonio.
LA
PUBLICIDAD
REGISTRAL, p. 39

ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (3/4)
La informacin consignada en estos libros marca
el inicio del DRI; con el correr del tiempo estos
libros se especializan por medio de la prctica,
hasta que su contenido alcanza carcter
jurdico.
Los libros se circunscriban a determinados distritos
territoriales, y eso facilitaba una visin total de la
vida jurdica de cada inmueble, naciendo as
(en la ciudad de Dansk) el sistema de folio real:
los libros se dividan por calles y casas, y a cada
casa corresponda una hoja (folio) registral, que
contena todas sus relaciones jurdico-reales.

ANTECEDENTES INMEDIATOS DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL MODERNA (4/4)
Este sistema de registracin de titularidades jurdicoreales fue percibido como novedoso y til en otros
territorios de cultura germnica; pero no fue sino
hasta el siglo XIX que comenz a expandirse a
pases de influencia puramente latina (Francia,
Blgica, Espaa, Italia).
En estos pases, las necesarias modificaciones a que
se lleg en el sistema de propiedad territorial alter
significativamente el antiguo rgimen de seguridad
jurdica del trfico inmobiliario, la formacin de un
sistema casi nuevo, distinto en sus bases del
anteriormente vigente.