Cmo sacarle partido a tu Crdito Hipotecario?

Buenas noticias para el 2014! Estudios recientes realizados sobre Crditos Hipotecarios concluyeron que las
tasas de inters para la adquisicin de una vivienda se mantendrn estables durante este ao. Es decir, es un
buen momento para comprar una propiedad porque la tasa fija de inters tiende a ser baja, desde un 4,40%
en adelante.
Segn especialistas financieros, el mercado est slido y se visualizan mejores proyecciones en la economa
mundial. La tendencia para el 2014 es que se mantengan las mismas tasas de inters que el ao pasado: las
tasas fijas que ofrece el banco es de entre el 4,40% y 6%, en tanto que los agentes administradores oscilan
entre el 4,7% y el 5,05% y las Cajas Compensatorias ofrecen tasas de entre el 4,9% y el 5,4%. En cuanto a las
tasas de crdito hipotecario de 2014 variables o mixtas, los bancos otorgan alternativas de entre el 4% y el
5,60 %.

La clave: cotizar el crdito hipotecario en diversas entidades

Existe una diferencia del 35% entre la tasa ms baja y la ms alta ofrecida por las distintas entidades
financieras. Esto significa que, antes de elegir un crdito hipotecario, es conveniente que Simular y
Cotizar. Evala tambin el valor de los seguros y la cuota final para tomar la mejor decisin.

Tienes un subsidio?
Si quieres comprar tu vivienda complementndola con un subsidio ganado, podrs hacerlo. Para ello, tendrs
que acercarte a una entidad bancaria autorizada para que te otorguen dicho crdito. Solo debes recordar que
la propiedad adquirida con un crdito hipotecario junto a un subsidio no podr superar los UF 2000.

Quieres dejar una propiedad como parte de pago?

Si cuentas con una propiedad y quieres emplearla como parte de pago, tambin podrs hacerlo, es decir,
podrs complementar el valor obtenido de la tasas de crdito hipotecario de 2014 para financiar la
diferencia de la vivienda que deseas comprar.
Como puedes observar, este ao augura buenas alternativas para la adquisicin de una vivienda. Es que ms
all de los rumores de una posible burbuja inmobiliaria, lo cierto es que el mercado est realmente fuerte.
As, lo importante es que sepas cmo obtener el mayor beneficio de cada una de las ofertas disponible para
lograr pagar el precio ms bajo y conveniente de acuerdo a tu crdito.
Recuerda que en ComparaOnline puedes Simular gratis tu Crdito Hipotecario. Ahorra tiempo, dinero y haz
una compra inteligente de tu financiamiento para hogar.

Las claves para refinanciar su crdito hipotecario

aprovechando las bajas tasas
Para el ingeniero Frank Grobier, refinanciar su hipotecario ha sido una de sus mejores decisiones
financieras.
"Vimos que en el mercado las tasas estaban ms bajas respecto de las que tuve cuando adquir el
prstamo,
en
2008",
asegura.
Y as fue. Tras cancelar tres aos -un crdito que haba tomado a 30- repact, baj su tasa de 5,3
a 4,3%, y ahora pagar igual dividendo, pero ahorrndose dos aos de pago.
No ha sido casual. Bancos, ejecutivos y expertos inmobiliarios coinciden en admitir que el pas no
haba tenido tasas tan bajas como las actuales, donde hay crditos incluso por menos del 4% de
inters.
"Estamos en un buen momento para refinanciar, ya que las tasas largas en UF para crditos a 20
aos -uno de los plazo ms demandados por los clientes- estn en el momento ms bajo de los
ltimos tres aos", asevera Rodrigo Ponce, gerente hipotecario de Banco Ita.
El refinanciamiento significa solicitar un nuevo hipotecario, y como tal, los costos de operaciones
vuelven a aparecer. Por lo bajo, stos suelen ser de $300 mil aproximados y sobrepasar los $700
mil.
Como cliente, puede ahorrarse millones de pesos en el pago total de su deuda. Pero si su decisin
no consider todas las variables como el plazo, el monto del crdito o la cantidad de cuotas que
ha pagado hasta el momento, la ganancia puede ser marginal. Incluso, los costos operacionales
pueden liquidar el eventual beneficio que usted calcul antes de su refinanciamiento.
Por eso siempre hay que considerar el dividendo actual versus el nuevo dividendo, "porque hay
casos en que no conviene el refinanciamiento, a pesar de que la nueva tasa sea menor", dice
enftico el acadmico del I. de Estudios Bancarios, Guillermo Calvo.
El beneficio de una nueva institucin
El refinanciamiento puede hacerlo en cualquier otra institucin, adems del banco, caja de
compensacin o financiera donde tom su crdito inicial.
Refinanciar los crditos en otra institucin es una prctica habitual en la industria. Sin ir ms lejos,
existen mltiples mecanismos que facilitan este tipo de operaciones, como exenciones de
impuestos y las facilidades en el proceso de refinanciamiento.
Por ejemplo, en el Banco Ita se pueden cambiar las condiciones de su crdito original, ampliando
o reduciendo el plazo, variando su dividendo o solicitando un monto adicional si la garanta
hipotecaria as lo permite. Mientras que en BBVA se apuesta por un refinanciamiento de 3,96%,
tasa fija hasta 20 aos, en el Banco de Chile se puede encontrar con una tasa de 3,29% por los
primeros tres aos y el resto con tasa variable para crditos de hasta 30 aos.
Como fuere, intente negociar, pues el momento de solicitar un crdito o un refinanciamiento
hipotecario suele ser uno de los frentes donde los bancos captan a sus futuros clientes. Es un
momento clave, segn un gerente de banca de una conocida institucin: "Porque el cliente que

tiene hipotecario se vincula ms, tiende a tomar los otros productos con el banco, tiende a usar la
lnea de crdito. Por eso, en nuestro caso, entregamos buenas ofertas", sostiene.
Las distintas maneras para refinanciar el crdito
Por lo general, al refinanciar el crdito usted podr optar a disminuir el dividendo ampliando el
plazo o acortarlo dejando un dividendo similar, sobre todo cuando la tasa nueva es inferior a la
tasa del crdito original.
Aunque pagar a menos plazo no es tan fcil, pues el banco puede negarle esta posibilidad. La
banca tiene una poltica de riesgo clara y por eso, muchas entidades exigen que el dividendo no
supere el 25% de los ingresos del cliente.
Por esta razn, al momento de solicitar un crdito o refinanciamiento, las entidades le ofrecern
distintos tipos de crditos. Para los expertos, siempre ser ms conveniente uno de tipo flexible,
donde se puede diferir el pago algunos meses o pagar tasas menores en los primeros aos y luego
"variabilizarlas".
Como fuere, la mejor opcin para refinanciar un crdito tiene que ver con el tiempo que lleva
pagando el hipotecario original.
Para Antonio Latorre, esto es cuando "ha pasado un tercio del horizonte del crdito, asumiendo
que no ha habido cambios importantes en el mercado, o incluso un cuarto del plazo comprometido
originalmente".
Los costos que pueden desbaratar el plan de ahorro inicial
Es importante considerar los costos al momento de refinanciar.
Est el costo de prepago, que depender del tipo de crdito que tenga el cliente.
Para los mutuos hipotecarios del Banco Estado, por ejemplo, el cliente debe pagar un mes y medio
de intereses calculado sobre el capital que se prepaga.
En el caso del Banco Ita, las condiciones de prepago son pactadas al momento del otorgamiento
y quedan establecidas en la misma escritura de mutuo hipotecario, con un monto mnimo del 10%
del capital insoluto.
Hasta aqu todo bien. Pero considere que los costos operacionales, casi los mismos que tuvo que
pagar en su crdito original, vuelven a ensombrecer la alegra de la casa nueva.
Si decide refinanciar en la misma institucin, la actualizacin del estudio de ttulo seguro le exigir
un monto aproximado de UF 2,5 ($54 mil); el borrador de escritura a un costo similar al anterior,
los gastos de notara por unas dos UF ($43 mil). Del costo de la tasacin quedar exento, pues
"es ms bien una actualizacin y no se le cobra al cliente; es lo que se llama tasacin escritorio",
dicen desde un conocido banco.
Seguramente se preguntar qu sucede si refinancia en una institucin distinta. Entonces,
considere tambin los costos del estudio de ttulo, tambin los gastos de la escritura y de notara,
el costo de esta ltima subir cerca de nueve UF.

Eso s, a lo anterior hay que agregar el precio de la inscripcin en el conservador de bienes races
-que depende de cada conservador y que en 2010 tuvo un promedio de 0,4% del valor de la
propiedad- y la tasacin, que por lo general es de 2,5 UF ($54 mil) cuando no supera los UF 4.999
por propiedad.

Ojo, que estar exento del impuesto de timbres y estampillas -correspondiente al 0,6% de su
crdito-, a menos que su nuevo hipotecario sea mayor al que pidi originalmente. De serlo, slo
pagar el diferencial de ambos montos.

No est dems decirle que estos costos de operaciones se pagan al instante, pues no estn
incluidos en el crdito hipotecario.

Cuando las garantas se vuelven una necesidad

Un punto muy importante que debe tener en cuenta es que es muy posible que a la hora de
refinanciar empiece pagando dos crditos de forma simultnea.
El problema se explica por el excesivo tiempo que transcurre entre el alzamiento de una hipoteca,
la constitucin de la misma que realiza la nueva entidad y la inscripcin del conservador de bienes
races. El trmite puede durar ms de 90 das, durante el cual el cliente est pagando el crdito
antiguo y el nuevo.
En el ao 2003, el gobierno de la poca intent crear una central de garantas para facilitar el
traslado de los crditos de una institucin a otra.
Con esto, se quera homologar el Depsito Central de Valores y, de paso, ahorrarse los costos que
implica el cambio de banco, ya que la garanta siempre se queda en esta "central". Pero no
prosper.
"Tratamos de incorporar esa modernizacin porque la considerbamos muy positiva, pero se
entrab por falta de apoyo poltico. Ojal ahora concite ms respaldo parlamentario", asegura el
ex ministro de Economa Jorge Rodrguez Grossi.
Mientras, una de las opciones para evitarse todo este embrollo sera tomarse un par de meses de
gracia para evitar el doble pago. Estosse pueden solicitar al banco, pues casi todas las
instituciones los contemplan para evitar que se crucen los dividendos.
"Pero hay que entender que no son gratis. Hay que pagarlos, pues no significa que el banco te
regala las cuotas,. Significa que de alguna manera te refinancia y que esos meses no se cobran.
Por ejemplo, te lo llevan a tres meses adelante si pediste tres meses de gracia y ah empiezan a
remortizarlo", advierte Antonio Latorre.

Las claves para refinanciar su crdito hipotecario

aprovechando las bajas tasas
Pero al recalcular su deuda, los costos operacionales podran desbaratar sus planes de ahorro.
SANTIAGO.- Para el ingeniero Frank Grobier, refinanciar su hipotecario ha sido una de sus mejores decisiones
financieras.
"Vimos que en el mercado las tasas estaban ms bajas respecto de las que tuve cuando adquir el prstamo, en
2008", asegura.
Y as fue. Tras cancelar tres aos -un crdito que haba tomado a 30- repact, baj su tasa de 5,3 a 4,3%, y
ahora pagar igual dividendo, pero ahorrndose dos aos de pago.
No ha sido casual. Bancos, ejecutivos y expertos inmobiliarios coinciden en admitir que el pas no haba tenido
tasas tan bajas como las actuales, donde hay crditos incluso por menos del 4% de inters.
"Estamos en un buen momento para refinanciar, ya que las tasas largas en UF para crditos a 20 aos -uno de
los plazo ms demandados por los clientes- estn en el momento ms bajo de los ltimos tres aos", asevera
Rodrigo Ponce, gerente hipotecario de Banco Ita.
El refinanciamiento significa solicitar un nuevo hipotecario, y como tal, los costos de operaciones vuelven a
aparecer. Por lo bajo, stos suelen ser de $300 mil aproximados y sobrepasar los $700 mil.
Como cliente, puede ahorrarse millones de pesos en el pago total de su deuda. Pero si su decisin no consider
todas las variables como el plazo, el monto del crdito o la cantidad de cuotas que ha pagado hasta el
momento, la ganancia puede ser marginal. Incluso, los costos operacionales pueden liquidar el eventual
beneficio que usted calcul antes de su refinanciamiento.
Por eso siempre hay que considerar el dividendo actual versus el nuevo dividendo, "porque hay casos en que
no conviene el refinanciamiento, a pesar de que la nueva tasa sea menor", dice enftico el acadmico del I. de
Estudios Bancarios, Guillermo Calvo.
El beneficio de una nueva institucin
El refinanciamiento puede hacerlo en cualquier otra institucin, adems del banco, caja de compensacin o
financiera donde tom su crdito inicial.
Refinanciar los crditos en otra institucin es una prctica habitual en la industria. Sin ir ms lejos, existen
mltiples mecanismos que facilitan este tipo de operaciones, como exenciones de impuestos y las facilidades
en el proceso de refinanciamiento.

Por ejemplo, en el Banco Ita se pueden cambiar las condiciones de su crdito original, ampliando o reduciendo
el plazo, variando su dividendo o solicitando un monto adicional si la garanta hipotecaria as lo permite.
Mientras que en BBVA se apuesta por un refinanciamiento de 3,96%, tasa fija hasta 20 aos, en el Banco de
Chile se puede encontrar con una tasa de 3,29% por los primeros tres aos y el resto con tasa variable para
crditos de hasta 30 aos.
Como fuere, intente negociar, pues el momento de solicitar un crdito o un refinanciamiento hipotecario suele
ser uno de los frentes donde los bancos captan a sus futuros clientes. Es un momento clave, segn un gerente
de banca de una conocida institucin: "Porque el cliente que tiene hipotecario se vincula ms, tiende a tomar los
otros productos con el banco, tiende a usar la lnea de crdito. Por eso, en nuestro caso, entregamos buenas
ofertas", sostiene.
Las distintas maneras para refinanciar el crdito
Por lo general, al refinanciar el crdito usted podr optar a disminuir el dividendo ampliando el plazo o acortarlo
dejando un dividendo similar, sobre todo cuando la tasa nueva es inferior a la tasa del crdito original.
Aunque pagar a menos plazo no es tan fcil, pues el banco puede negarle esta posibilidad. La banca tiene una
poltica de riesgo clara y por eso, muchas entidades exigen que el dividendo no supere el 25% de los ingresos
del cliente.
Por esta razn, al momento de solicitar un crdito o refinanciamiento, las entidades le ofrecern distintos tipos
de crditos. Para los expertos, siempre ser ms conveniente uno de tipo flexible, donde se puede diferir el
pago algunos meses o pagar tasas menores en los primeros aos y luego "variabilizarlas".
Como fuere, la mejor opcin para refinanciar un crdito tiene que ver con el tiempo que lleva pagando el
hipotecario original.
Para Antonio Latorre, esto es cuando "ha pasado un tercio del horizonte del crdito, asumiendo que no ha
habido cambios importantes en el mercado, o incluso un cuarto del plazo comprometido originalmente".
Los costos que pueden desbaratar el plan de ahorro inicial
Es importante considerar los costos al momento de refinanciar.
Est el costo de prepago, que depender del tipo de crdito que tenga el cliente.
Para los mutuos hipotecarios del Banco Estado, por ejemplo, el cliente debe pagar un mes y medio de intereses
calculado sobre el capital que se prepaga.
En el caso del Banco Ita, las condiciones de prepago son pactadas al momento del otorgamiento y quedan
establecidas en la misma escritura de mutuo hipotecario, con un monto mnimo del 10% del capital insoluto.
Hasta aqu todo bien. Pero considere que los costos operacionales, casi los mismos que tuvo que pagar en su
crdito original, vuelven a ensombrecer la alegra de la casa nueva.

Si decide refinanciar en la misma institucin, la actualizacin del estudio de ttulo seguro le exigir un monto
aproximado de UF 2,5 ($54 mil); el borrador de escritura a un costo similar al anterior, los gastos de notara por
unas dos UF ($43 mil). Del costo de la tasacin quedar exento, pues "es ms bien una actualizacin y no se le
cobra al cliente; es lo que se llama tasacin escritorio", dicen desde un conocido banco.
Seguramente se preguntar qu sucede si refinancia en una institucin distinta. Entonces, considere tambin
los costos del estudio de ttulo, tambin los gastos de la escritura y de notara, el costo de esta ltima subir
cerca de nueve UF.
Eso s, a lo anterior hay que agregar el precio de la inscripcin en el conservador de bienes races -que
depende de cada conservador y que en 2010 tuvo un promedio de 0,4% del valor de la propiedad- y la tasacin,
que por lo general es de 2,5 UF ($54 mil) cuando no supera los UF 4.999 por propiedad.
Ojo, que estar exento del impuesto de timbres y estampillas -correspondiente al 0,6% de su crdito-, a menos
que su nuevo hipotecario sea mayor al que pidi originalmente. De serlo, slo pagar el diferencial de ambos
montos.
No est dems decirle que estos costos de operaciones se pagan al instante, pues no estn incluidos en el
crdito hipotecario.
Cuando las garantas se vuelven una necesidad
Un punto muy importante que debe tener en cuenta es que es muy posible que a la hora de refinanciar empiece
pagando dos crditos de forma simultnea.
El problema se explica por el excesivo tiempo que transcurre entre el alzamiento de una hipoteca, la
constitucin de la misma que realiza la nueva entidad y la inscripcin del conservador de bienes races. El
trmite puede durar ms de 90 das, durante el cual el cliente est pagando el crdito antiguo y el nuevo.
En el ao 2003, el gobierno de la poca intent crear una central de garantas para facilitar el traslado de los
crditos de una institucin a otra.
Con esto, se quera homologar el Depsito Central de Valores y, de paso, ahorrarse los costos que implica el
cambio de banco, ya que la garanta siempre se queda en esta "central". Pero no prosper.
"Tratamos de incorporar esa modernizacin porque la considerbamos muy positiva, pero se entrab por falta
de apoyo poltico. Ojal ahora concite ms respaldo parlamentario", asegura el ex ministro de Economa Jorge
Rodrguez Grossi.
Mientras, una de las opciones para evitarse todo este embrollo sera tomarse un par de meses de gracia para
evitar el doble pago. Estosse pueden solicitar al banco, pues casi todas las instituciones los contemplan para
evitar que se crucen los divide

En qu consiste el Refinanciamiento de Crdito

Hipotecario?
El objetivo de una refinanciacin es modificar la estructura y las condiciones de pago del deudor
para adaptarlas a sus necesidades. En palabras simples, es cuando pides un crdito para saldar otro
y

continuar

pagndolo,

segn

un

nuevo

contrato.

Ahora

bien,

las

tasas

del Crdito

Hipotecario pueden variar segn el prstamo que se solicita, sobre todo, si se trata de una
refinanciacin.
sta te ser otorgada nicamente si presentas los siguientes casos: una circunstancia de fuerza
mayor impide que puedas seguir cumpliendo con el pago de tu prstamo, lo adquiriste con una tasa
de inters muy alta o tienes problemas econmicos puntuales que no te permiten cancelar el
crdito. Por cierto que puedes aprovechar la refinanciacin para acceder a otros beneficios (alguna
promocin, por ejemplo).
Debes tener en cuenta que para el caso de un crdito con intereses altos, reduciras las tasas de
inters del Credito Hipotecario pero no la cantidad de aos que te restan por cancelarlo.
Por ejemplo: si restaban 50 cuotas para pagar y lo refinancias, tal vez el nuevo contrato de crdito
sea por la misma cantidad de meses o incluso ms. Monitorea siempre las condiciones de ambas
alternativas para llegar a la determinacin de lo que te conviene.
La refinanciacin la puedes gestionar en la misma sucursal donde solicitaste el crdito original o en
cualquier otra externa. Es una alternativa que siempre debes tener en cuenta si lo que buscas es
mejorar las condiciones de tu Crdito Hipotecario.
Algunas entidades ofrecen a sus clientes una serie de beneficios adicionales por refinanciar un
prstamo hipotecario y les permiten cambiar las condiciones iniciales, as como tambin rebajar
los intereses o autorizar a cancelar la deuda con un pago excepcional.

Una oportunidad histrica para refinanciar su crdito hipotecario

Definitivamente el mercado inmobiliario vive un momento histrico, gracias a las bajas tasas de inters
predominantes y la abundante oferta de viviendas (nuevas y usadas).
De modo que la posibilidad de comprar - por fin- su casa propia pagando menos es una oportunidad
que no conviene dejar pasar. Pero las buenas noticias tambin se extienden a los actuales deudores
hipotecarios, ya que el sistema financiero ofrece la posibilidad de refinanciar su actual crdito a una
tasa menor, y as bajar el monto de su dividendo.
Por lo tanto, quienes tomaron crditos a tasas del 9 10% hoy tienen la opcin de refinanciar a tasas
del 7 6%, incluso menos.
En la prctica, refinanciar el crdito supone que se otorga un nuevo prstamo con plata fresca para
pagar el antiguo. Por ello la tasa de inters de su nuevo crdito es una variable fundamental (aunque no
la nica, como veremos). En ese sentido, en el mercado es posible encontrar letras hipotecarias a partir
del 4,2%. As, para un crdito de 2.000 UF (unos $34 millones) a plazo de 20 aos - uno de los crditos
ms tpicos- , en el mercado existen letras que van desde el 5,1 o 5,2%.
Recuerde, eso s, que para efectos de calcular el dividendo final a esa tasa de inters debe agregar la
comisin del banco (que puede fluctuar en el rango de 0,5 o 1,5%) ms los seguros (incendio,
desgravamen y eventualmente sismo). Ello nos puede estar dando una tasa final en torno al 6% para
crditos de 2.000 UF. Se imagin algo as alguna vez?
En el caso de los mutuos es posible encontrar tasa final en torno al 6,8 o 6,9% para este tipo de
crditos. "La oportunidad es nica: tasas bajas e inflacin controlada, y si agregamos las franquicias
tributarias para reprogramaciones es una gran oportunidad. El mensaje es: si usted tiene un crdito
hipotecario con una tasa global que supere el 8,5%, tmese un tiempo y refinancie", dice Gerardo
Sapag, gerente de Promocin de Negocios de BBVA.
El ejecutivo seala que si bien lo esperable es que las buenas condiciones financieras se mantengan por
un tiempo para hacer este tipo de operaciones, hay alguna posibilidad de que las tasas de ms largo
plazo experimenten un aumento hacia el ltimo trimestre del ao, lo que podra redundar en que esta
jugada ya no sea tan atractiva como hacerla ahora.
En todo caso, los expertos sealan que la tasa no es la nica variable que usted debe mirar. Como
indica Cesare Cecconi, Product Manager de crditos de consumo e hipotectarios del BCI, "la gente no
debe encandilarse slo con la tasa de inters, ya que para elegir en qu banco refinanciar se deben
considerar todos los costos asociados a la operacin. Por ello, la forma de comparar entre bancos es
mirar el dividendo final, es decir, lo que usted efectivamente va a pagar mes a mes".
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Pero el atractivo de refinanciar no slo responde por tener tasas ms bajas (costo financiero). La ley
que elimin el Impuesto de Timbres y Estampillas para las reprogramaciones hizo que el costo de esta
operacin bajara sustantivamente.

Segn la Superintendencia de Bancos, los cambios legales introducidos en la ley 19.840 referente a la
reprogramacin, son (entre otros):

- Exencin total del impuesto de timbre y estampillas para la reprogramacin de crditos hipotecarios
vigentes o morosos destinados a la adquisicin, ampliacin y construccin de viviendas concedidas a
personas naturales.
- Rebaja del 50% de la parte fija y variable de los gastos notariales.
- Rebaja del 50% de gastos fijos del Conservador y 25% de los gastos variables.

Mltiples opciones

Para refinanciar su crdito, lo primero que debe hacer es dirigirse a su banco y pedir una simulacin de
su crdito bajo nuevas condiciones. Tambin pida simulaciones a otros bancos, ya que usted puede
refinanciar con cualquier entidad. Es importante que lleve claro qu es lo que usted busca, ya que no
hay una sola forma de refinanciar. Las posibilidades son:

Bajar el dividendo en el plazo que le queda por pagar.

Bajar el dividendo pero aumentando el plazo de pago.
Aumentar el dividendo pero acortar el plazo de pago.
Y el mundo ideal: bajar el dividendo y acortar el plazo.

As, por ejemplo, puede que usted lo que busca sea pagar menos cada mes, y no le importe extender el
plazo. O puede ocurrir que su capacidad de pago haya mejorado y pueda pagar un dividendo ms alto
en menor plazo.
Ahora bien, tal como indica Cecconni, el banco es libre de aceptar o no una operacin de
refinanciamiento, ya que en la prctica se trata de un nuevo crdito con el que se prepaga su antigua
obligacin. Por tanto, el banco evaluar aspectos como la solvencia del deudor, el estado de la
10

propiedad (por ejemplo, ahora podra estar afecta a expropiacin), el monto solicitado (los bancos
prestan a partir de una cierta cantidad; es difcil un crdito hipotecario bajo las 500 UF), etc. De modo
que su solicitud podra ser rechazada.

Tenga en cuenta que:

En operaciones de refinanciamiento es posible que pague dos dividendos dutante un perodo, ya que no
siempre coincide la fecha en que se extingue el crdito antiguo y comienza el nuevo (algo
especialmente posible si refinancia con otro banco). Para ello, explore la posibilidad de solicitar en el
banco donde refinancia un perodo de gracia mayor - por ejemplo, tres o cuatro meses- para comenzar a
pagar el primer dividendo (aumentar el plazo de gracia puede elevar ligeramente su dividendo).
Como hay un crdito nuevo, de seguro se le solicitarn otra vez antecedentes como certificados de
renta y patrimonio, estado de deuda, antecedentes familiares, etc. Recuerde que existen requisitos de
renta mnima (en torno a 28 UF) y edad tope para acceder a crditos. Tambin es til tener la
documentacin legal de la propiedad (escrituras, planos, pago de contribuciones, etc.) para reducir los
tiempos de tramitacin.
Si usted est acogido al beneficio tributario de la ley 19.622 (que permite rebajar los dividendos de la
base imponible, con topes de 10, 6 y 3 UTA), los beneficios se mantienen en la medida que se
mantengan las condiciones exigidas en la ley 19.840.
La exencin del impuesto de Timbre y Estampillas para reprogramacin de crditos de fines generales
se extiende a hasta diciembre del 2004 (para crditos de vivienda la exencin no caduca en el tiempo).

Los costos

Como se trata de un nuevo crdito, hay que considerar todos los gastos propios de un crdito (salvo el
impuesto de Timbre y Estampillas). De modo que para que la operacin de refinanciamiento sea
atractiva -al menos desde un punto de vista estrictamente financiero- , la suma del capital e intereses
ms todos los gastos asociados al crdito debieran redundar en un dividendo final menor respecto del
que actualmente paga (la normativa permite pagar los gastos por separado o bien incluirlos en el
dividendo final). O sea, la gracia es que en el perodo que resta termine efectivamente pagando menos
por su crdito sumados todos los costos. Si el monto del dividendo baja muy poco, o se mantiene, usted
debe evaluarlo.
Veamos los principales costos asociados a esta operacin (valores aproximados):
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Costo de prepago: El adelantar el pago de una obligacin faculta a una institucin a aplicar este cobro,
que segn la normativa puede ser como mximo los intereses de un trimestre (recordemos que mientras
ms est al inicio del crdito, el monto de los intereses es mayor). Si refinancia con su mismo banco
hay una posibilidad de que no le cobren este "castigo".

Tasacin: Peritaje para determinar el costo de la propiedad (entre 2,5 o 3 UF).

Estudio de ttulo y borrador de escritura: En torno a 6 UF.
Inscripcin en el Conservador de Bienes Races: 21 UF (se cobra la mitad).
Gastos notariales: Entre 2 y 4 UF (se cobra la mitad).
Letras o mutuos

Hoy en da existe una enorme diversidad de productos en materia de crditos hipotecarios (con distintas
condiciones y garantas). A grandes rasgos las opciones son letras y mutuos. Veamos cada una:
Letras: El dinero solicitado no lo entrega el banco; para ello emite letras por el monto solicitado y las
vende en la Bolsa de Comercio, las que son compradas bsicamente por inversionistas
institucionales.
El riesgo es que debido a las condiciones de mercado los inversionistas no compren las letras al valor
nominal al que fueron emitidas, sino que paguen menos. En ese caso, no se enterar la totalidad del
monto solicitado y la diferencia deber ser solventada por el propio deudor.
Pregunte al banco de su inters con qu "descuento" se estn comercializando las letras, o si se venden
al 100% de su "valor par" (es decir, se compran al valor que fueron emitidas).
Como explica Gerardo Sapag, "al momento de sentarse a analizar con su ejecutivo qu producto le
conviene, vea su capacidad de pago y procure elegir letras con tasas de emisin lo ms cercana posible
al 100% o sobre su valor par".
Para que se d una idea de lo anterior, en general las letras al 5% a plazos de 15 aos se estn cotizando
al 100%. Si la misma letra aumenta el plazo, puede que se cotice en torno al 99,8%. En cambio, letras
al 5,5% estn sobre la par en todas sus denominaciones (plazos). A 15 aos, esa letra est en torno al
102,3% de su valor, y a 12 aos el 102,94%.
En general, la gracia de la letra es que tiene asociada una tasa de inters menor que el mutuo, por lo que
incluso asumiendo una eventual prdida inicial lo compensar con creces el hecho de que a lo largo de
la vida del crdito terminar pagando menos.
12

Mutuos: Son recursos del propio banco y, por tanto, tienen asociada una tasa de inters algo ms alta
que la letra. No existe el riesgo de que usted deba enterar de su bolsillo alguna diferencia (el monto de
lo que se solicita est garantizado).
Una de las ltimas novedades en el mbito de los mutuos son aqullos con tasas variables. Eso significa
que la tasa con que se calculan sus dividendos se amarra con alguno de los ndices de referencia del
sistema financiero, como la tasa TIP (Tasa de Inters Promedio) o TAB (Tasa Activa Bancaria). Hay
casos como el del BCI, que ofrecen este producto asociado a la TAB con tasa final del 3,5% para
crditos de vivienda desde 800 UF.
Otro banco que tambin ofrece mutuo con tasa variable - asociada a la TAB- es el BBVA y su
"Hipotecn", con tasa del 2,8% para montos de 5.000 UF (montos ms bajos la tasa va subiendo
gradualmente).
Lo que el cliente debe asumir es que con tasas variables ao a ao se recalcular el monto del
dividendo segn la evolucin que presente este ndice.
"Este producto es conveniente para quien est dispuesto a correr el riesgo de pagar dividendos ms
altos en perodos de tasas altas a cambio de pagar montos menores en perodos en que las tasas sean
inferiores (tal como ocurre hoy en da)", dice Cesare Cecconi.
Si escoge la opcin de tasa variable, pregunte si la tasa puede subir ilimitadamente o tiene algn techo.

Cmo reprogramar su crdito hipotecario

Muchas personas se preguntan cmo pueden aprovechar las bajas tasas de inters que an predominan
en el mercado. Una de las jugadas "maestras" es la posibilidad de refinanciar su crdito hipotecario, de
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manera que pueda optar a un dividendo ms pequeo o bien reducir el nmero de aos que le quedan
por pagar.
La buena noticia es que todava puede encontrar tasas de inters muy convenientes, entre 4 y 5%,
dependiendo del monto, la modalidad de financiamiento que elija (mutuos, letras, etc.) y el plazo. Si
an no refinancia, debe apresurase. Las tasas en el mercado estn comenzando a subir, con lo cual
gradualmente

se

va

alejando

el

"momento

dorado"

para

este

tipo

de

operaciones.

Uno de los puntos que debe tener en cuenta al reprogramar son los llamados "gastos operacionales",
asociados a la nueva operacin hipotecaria. Cada institucin bancaria tiene sus propias estructuras de
gastos, pero en general stos pueden fluctuar entre $80.000 y unos $200.000. Dependiendo de la
operacin, tambin debera sumar los gastos del Conservador de Bienes Races, que pueden ascender al
0,25% del valor de la propiedad.
Sin embargo, lo que se puede ahorrar en dividendo podra ms que compensar estos gastos. Por
ejemplo, segn datos del BBVA, si an le restan por pagar 1.000 UF de su crdito, a un plazo de 20
aos, al pasar de una tasa del 5 al 4% bajara su dividendo en casi 9%, lo que significa un ahorro de
$10.000 mensuales.

Si va a refinanciar su crdito hipotecario, es importante que tenga en cuenta una serie de aspectos.
1- Necesito pedir un nuevo crdito?
Es habitual que cuando usted refinancie un crdito se haga una nueva operacin, de tal manera que se
otorgue un nuevo crdito y se prepague el anterior. Desde luego, siempre ser necesario otorgar un
crdito si decide refinanciar en otro banco. A veces, sin embargo, no es necesario realizar una nueva
operacin hipotecaria.
Como explica Christian Meyer, gerente Hipotecario de BCI, cuando se trata de recursos propios del
banco, como los mutuos no endosables, si se cambia la tasa bastara hacer una escritura simple y
anotacin al margen en el Conservador de Bienes Races, lo que prcticamente no tiene costo, ya que
no requiere de una nueva inscripcin de hipoteca en el Conservador.
Lo mismo si en el caso de un crdito ya tomado con letras decide bajar la comisin en el mismo banco
(otra forma de refinanciar). Ahora, si lo que usted busca es cambiar el plazo manteniendo el dividendo,
necesariamente habr que hacer una nueva operacin hipotecaria. Si decide refinanciar un crdito ya
tomando con tasa variable tambin requiere una nueva operacin (aunque sea en el mismo banco),
indica Meyer.
2- Cules son los gastos operacionales?
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Hay que distinguir si la reprogramacin se hace en el mismo banco donde inicialmente tom el crdito
o bien lo hace en un banco externo. Si lo hace en el mismo banco, y segn la operacin que se requiera,
podra ser un poco ms barato. Para que se haga la idea y de acuerdo a lo informado por los
principales bancos de la plaza, los costos podran ir entre $80 mil y $200 mil.
Si la operacin implica un nuevo crdito hipotecario, con inscripcin en el Conservador, los costos
asociados con la reprogramacin podran ser los siguientes:
Si reprograma en el mismo banco, podra costar del orden de $50.000. Si refinancia con otra
institucin, implica la redaccin de una nueva escritura, del orden de $75.000.
- Tasacin: Depende del valor de la propiedad, pero podra costar desde $50.000.
- Notara: Los valores son muy dispersos, pero podran ir entre $30.000 y $60.000.
- Conservador de Bienes Races: 0,25% del valor de la propiedad.
Si hay una nueva operacin hipotecaria, pregunte por los costos de prepago. Segn explica el BBVA,
para cualquier operacin que no sobrepase las 5.000 UF no se puede cobrar ms de 1,5 meses de
inters. As, para una operacin de 1.000 UF a una tasa anual del 4%, esta comisin alcanzara del
orden de 5 UF (unos $93.000). En todo caso, algunas operaciones se pactan sin esta comisin; por ello
consulte en su banco.
3- Los gastos operacionales se pagan en efectivo?
En caso de que se genere una nueva operacin hipotecaria los costos operacionales pueden ser
incluidos en el monto a refinanciar, por lo que estarn incluidos en el monto de cada dividendo, o bien
estos honorarios pueden ser cancelados a medida que se vayan realizando, explican en el rea
hipotecaria del Banco de Chile.
4- Las reprogramaciones estn exentas del pago de impuesto?
Efectivamente, las reprogramaciones de este tipo de crditos estn exentas del pago de este impuesto,
que en los crditos hipotecarios normales pueden llegar a representar el 1,6% del monto solicitado.
Ahora, como indica Gerardo Sapag, gerente de promocin de negocios del BBVA, si bien la ley 20.130
que introdujo cambios sobre el impuesto de timbres y estampillas seal que los gastos
operacionales de la nueva operacin se pueden incluir en el prstamo, por ese monto se debe cancelar
el impuesto de timbres y estampillas respectivo.

Conoce cmo ahorrar en tu crdito hipotecario de forma

inteligente
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Tener la casa propia es tu sueo y ya ests trabajando para eso. Para lograrlo, tramitar un
crdito hipotecario es la mejor opcin, pero presta atencin, pues existen algunos consejos
que te permitirn hacer rendir el dinero al mximo. En la actualidad el mercado financiero
te ofrece distintos tipos de hipotecas, con diferentes tasas de crditos hipotecarios en
plazos absolutamente variables. Sers t quien deber elegir lo mejor para tu bolsillo y
aprovechar todas las oportunidades para ahorrar de forma inteligente. Veamos entonces
algunos consejos para lograrlo. -Comienza a ahorrar un tiempo antes de pedir tu crdito,
pues la mayora de los bancos te pedirn el 20% del valor del inmueble para poder
financiarte el 80% restante. -Valida tu situacin financiera, para tener el crdito ms
acorde a tus ingresos. Ello requiere estabilidad en tus ingresos y control sobre tus deudas,
ya que as evitars que seas considerado un riesgo por las entidades crediticias. -Ten
conciencia que lo ms importante es poder pagar ese crdito en un plazo conveniente. No
te endeudes con algo que no vas a poder pagar y que va a ser un problema durante aos.
Averigua en distintas instituciones financieras sobre sus tasas de crditos hipotecarios para
elegir lo que ms te convenga y solicita un plazo que te quede cmodo. -Utiliza alguna de
las ayudas del gobierno en cuanto a subsidios. Ellos son otorgados mediante el Ministerio de
Vivienda y Urbanismo y son refuerzos al ahorro o al crdito hipotecario para comprar una
vivienda, construirla o refaccionarla. Infrmate sobre estas ayudas gubernamentales y haz
los trmites necesarios para conseguir la que te corresponda. -Una vez que ya hayas
comprado tu casa, realiza los pagos del crdito en tiempo y forma y cuida de no endeudarte
con otros prstamos. Los pagos de la casa son fundamentales pues sino puedes perderla.
Guarda cuidadosamente la escritura y dems documentacin, como as tambin cada
comprobante de pago que respalde tus acciones financieras. Todos estos consejos harn que
puedas ahorrar de manera inteligente, atendiendo a todas las posibilidades que te da el
mercado y cuidando tu reputacin financiera. De esta forma, ahorrar no es tan solo guardar
un poco de dinero o aprovechar descuentos, sino que se convierte en una forma inteligente
de hacer rendir tu dinero al mximo.

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