HACIA UNA TASACIN CIENTFICA METROLGICA

NORMALIZADA Y FORMALIZADA ISO

Ingeniero Fernando Acurio & Doctor Eduardo Magnou

ignoranti, quem portum petat, nullus suus ventus est
Sinopsis del contenido:
METROLOGA Y OTRAS CIENCIAS DE ENCUADRE. Dualidad aristotlica de la realidad: esttica (o en acto,
) y dinmica (o en potencia, ). Aplicabilidad en la ciencia positiva. Epistemologa de la tasacin. El
paradigma metrolgico y su aplicabilidad en tasaciones. Escuelas de tasacin: cabalstica, determinstica y
metrolgica. Economa y tasacin: la primera explica y la segunda slo mide. No confundir fundamentos del valor con
fundamentos de la medicin del valor. Escuelas econmicas: equilibrio general, economtrica y austraca.
Normalizacin. Red internacional de normalizacin tcnica ISO. Normas IRAM-ISO de tasacin. Formalizacin.
MAGNITUD. Bien como universalidad objeto (material o inmaterial) - derecho - mercado moneda. Magnitudes
indicativas del valor: precio, costo (precio de los insumos), beneficio (precio de los frutos). Precios potenciales.
Unicidad de los precios potenciales. Unidad de medida de los precios potenciales.
MEDIDA. Resultado de una tasacin. Valor ms probable. Incertidumbre. Confianza. Tendencia. Valor utilizable.
MATEMTICA. Parmetros estadsticos: promedio, desvo, esperanza matemtica. Clculo matricial. Funcin
aproximadora de valor. Variables regionalizadas. Crigeo. Anlisis factorial y anlisis discriminante.
MEDICIN. Tasar: medir el precio potencial de una universalidad derecho-objeto-mercado-moneda (bien). Medicin
indirecta: caractersticas y modelizacin. Operativa de tasacin: relevamiento (informacin), clculo, interpretacin.
Relevamiento: datos y antecedentes; semejanza. Slo los mercados actuales pueden proporcionar datos utilizables en
tasaciones. Falacia de las tasaciones de no mercado. Caractersticas importantes (capitulares) del bien y cmo
relevarlas correctamente: tipo de mercado, momento, tipo de derecho, tipo de objeto (material o inmaterial), aptitud
cualitativa del objeto, aptitud cuantitativa del objeto, estado del objeto, ubicacin del objeto. Tipos de mercados ms
importantes: comprador-vendedor; oferta-realizacin; normal-liquidacin; inmediato-diferido. Fuentes; confiabilidad
de una fuente. Relevamiento cualitativo, cuantitativo (ordinal y cardinal) y cuantipificado. Encuestas. Tablas y
grficos. Trucos profesionales. La intuicin. Elementos de apoyo y como utilizarlos: mquinas fotogrficas, fotos
areas, estereoscopio, planos, mapas, grabador, computadora, telfono, celular, brjula, cinta mtrica, podmetro,
nivel, plancheta, teodolito, telurmetro, higrmetro, &. Patologa de edificios. Clculo. Asimilacin externa, interna y
mixta. Planteo matricial. Escalas cualitativas - cuantitativas ordinales tipo Mercalli. Planillas y programas de clculo.
Planilla universal de clculo IRAM-ISO. Planilla universal de relevamiento y de clculo CTTA. Planillas activas
Magnou (PAM). El algoritmo manual ha muerto. Nocividad de los coeficientes cabalsticos. La incidencia mutua
relevamiento-clculo.
MISCELNEA. El informe de tasacin segn el nivel de conocimientos del destinatario. Tener razn, demostrar que
se tiene razn y lograr que le den la razn. Poder probatorio de la tasacin cientfica. Como utilizar el valor ms
probable, la incertidumbre, la confianza, la tendencia y el valor utilizable (y asesorar al cliente para ello) en la
profesin inmobiliaria. Tasacin y calidad. Tasaciones y normalizacin. Distintas normativas: sus caractersticas,
ventajas y desventajas. Influencia de la deontologa sobre la calidad de la tasacin. El desempeo del tasador en
actuaciones judiciales, administrativas y particulares. Honorarios. Estrategias y tcticas para su fijacin y cobro.
Auditora de tasaciones. Las tasaciones revisadas y discutidas pblicamente. El revisor. El tasador y su empresa de
tasacin: gestin y calidad. Publicidad. Capacitacin continua. Bibliografa y foros.

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Antes de entrar en el desarrollo de los contenidos

previstos para este ensayo permtasenos una
consideracin preliminar mediante un smil
didctico.
Los tasadores son como las computadoras:
a) Tienen botones y luces.
Los botones son los que rigen el accionar (por
ejemplo el activador de maysculas) y las luces
las que advierten sobre posibles peligros de esa
accin (por ejemplo la que se enciende cuando
activamos maysculas, con lo cual se puede
entorpecer una clave).
b) Tienen hardware, software y virus.
En los tasadores el hardware es la teora
(fundamentos) y el software son las tcnicas (a
veces llamadas mtodos), todas las cuales pueden
perder gran parte de su eficiencia, y aun anularse,
por la presencia de los virus.
Tanto el hardware (teora) como el software
(tcnicas)
pueden
estar
parcialmente
desactualizados.
Los virus son los fundamentos y los mtodos
errneos, que pueden ya estar incorporados o
agregarse durante el desempeo profesional, a
veces inadvertidamente.
Los antivirus son los eventos de capacitacin
permanente (clnicas, talleres, lectura de
bibliografa,
&)
que
debieran
ser
sistemticamente empleados por el profesional
tasador.
En consecuencia lo que este ensayo se propone es
actualizar teora y tcnicas y desvirusar a fondo.
1 METROLOGA Y OTRAS CIENCIAS DE
ENCUADRE
1,1 Dualidad aristotlica de la realidad:
esttica (o en acto, ) y dinmica (o en
potencia, )
Si nos remontamos en los fundamentos tericos
hasta la metafsica aristotlica no es en un afn de
ornamentacin cultural sino porque la tasacin,
actividad que estudia lo que es y no lo que debe

ser, requiere inevitablemente un anclaje con la

realidad.
Negar la existencia de una realidad potencial (o
dinmica), tan realidad como la realidad esttica
(o en acto) es ingresar en un tembladeral
intelectual del cual resulta muy difcil salir.
Desconocer la existencia de estas dos facetas de la
realidad es empobrecer nuestro conocimiento de
la misma.
1,2 Aplicabilidad en la ciencia positiva
No es una inquietante novedad lo que estamos
proponiendo como fundamento ltimo de nuestra
actividad; la aceptacin de la realidad potencial y
la posibilidad de estudiarla con los mismos
mtodos que la realidad en acto dominan toda la
ciencia positiva.
Sea el caso de un arquitecto que planea una casa
antissmica, es decir una casa inserta en la
realidad de un sismo potencial. La casa se planea
y se construye entonces para una realidad ssmica
potencial, no para una realidad no ssmica. Si se
diera esta ltima no sera necesaria estructura
antissmica alguna.
1,3 Epistemologa de la tasacin
La epistemologa es la ciencia que se ocupa del
estudio de las ciencias en su generalidad y en la
relacin que existe entre ellas, con prescindencia
de sus aspectos particulares.
Le compete pues la clasificacin general de las
ciencias y el lugar que a cada una de ellas le
corresponde en dicho esquema general.
Es muy importante conocer la posicin
epistemolgica de cada ciencia al abordar su
estudio, pues de esa ubicacin surgirn los
paradigmas de encuadre dentro de las ciencias
mayores y los elementos utilizables de las
ciencias anexas, complementarias y auxiliares.
Despreocuparse de la posicin epistemolgica de
una ciencia conlleva abordar su estudio con serias
carencias herramentales.
Respecto de la posicin epistemolgica de la

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tasacin hay tres posiciones (asumidas o no por
sus partidarios):
a) la tecnolgica;
b) la econmica;
c) la metrolgica.
La posicin tecnolgica inserta la tasacin en la
tecnologa: para conocer el valor de un objeto
basta el estudio detallado de sus caractersticas,
sin necesidad de ninguna capacitacin adicional.
A su vez las posiciones econmica y metrolgica
insertan la tasacin en la economa o en la
metrologa, respectivamente.

8 La reiteracin de
mediciones produce una dispersin de medidas.
9 El promedio aritmtico de la dispersin de
medidas es el valor ms probable.
10
La incertidumbre relativa de una medida
para una confianza dada es el desvo estndar
muestral relativo multiplicado por la variable de
Student modificada (la cual depende de la
confianza y del tamao de la muestra).
Todos y cada uno de los diez puntos del
paradigma anterior son de plena aplicacin en
tasaciones.

1,4 El paradigma metrolgico y su

aplicabilidad en tasaciones
1 Una magnitud para ser tal debe estar
inequvocamente definida en su esencia y en el
procedimiento para medirla. Eventualmente el
procedimiento puede hacer tambin las veces de
la definicin.
2 Son susceptibles de medicin las magnitudes
actuales estticas y las potenciales
dinmicas (actuales y potenciales con el
significado aristotlico de y ).
Con las magnitudes potenciales se trabaja
proyectando la realidad actual en la realidad
potencial.
3 El patrn de medida es convencionalmente
invariante por relativismo referencial.
4 Si la magnitud es variable, su tendencia forma
parte de la medida.
5 Hay magnitudes susceptibles de medicin por
comparacin directa con el patrn de medida.
6 Las magnitudes que no admiten (o en las
cuales no conviene) medicin directa son
susceptibles de medicin indirecta, por
comparacin entre caractersticas importantes y
modelizacin.
7 El verdadero valor es inaccesible por
indeterminacin tanto para las magnitudes
medidas por medicin directa cuanto por
medicin indirecta (se exceptan las mediciones
por conteo en las cuales el mdulo de conteo es
mayor que el mdulo de incertidumbre).

1,5 Escuelas de tasacin: cabalstica,

determinstica y metrolgica
Es importante asumir que la existencia de
escuelas constituye el motor del progreso
cientfico, pues ste resulta precisamente de la
interaccin competitiva entre las mismas.
Adems, conocer las caractersticas distintivas de
cada escuela proporciona fundamentos muy tiles
para avalar un comportamiento racional en el
ejercicio profesional.
Bueno es recordar que, segn un esquema
epistemolgico debido a Lakatos, una escuela se
caracteriza por un ncleo de hiptesis que una
heurstica negativa impide cuestionar y un
cinturn protector de hiptesis auxiliares que
pueden modificarse segn una heurstica positiva.
Hay adems subescuelas que tienen una parte del
ncleo central en comn.
Las escuelas de tasacin hoy vigentes son tres:
a) cabalstica.
b) determinstica.
c) metrolgica.
La escuela cabalstica, como su nombre lo indica
(del hebreo pronunciado cabal, recibir)
hace de la tradicin el fundamento esencial; es
por tanto profundamente emprica (de griego
, que se rige por la experiencia). Los
mtodos vlidos son los que se vienen usando y
una heurstica negativa clausura cualquier
posibilidad siquiera de indagar acerca de sus
fundamentos, como no sea el de la ya sealada

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caracterstica de ser los que se usan. De esta
manera su bibliografa consiste en una reiterada y
sistemtica copia de obras anteriores, a veces
deformando nombres y expresiones numricas
por mala copia. Pertenece a esta escuela la clsica
divisin trinitaria de mtodos: comparacin,
costo y renta.
La escuela determinstica es subsidiaria de la
postura economtrica walrasiana en economa: el
valor est determinado por variables que lo rigen
segn una funcin matemtica nica, explcita y
simple, no interviniendo en ella el libre albedro
humano.
La escuela metrolgica reduce la tasacin a la
medicin del valor, sin adentrarse a explicar las
causas del mismo, y aplica para ello los principios
generales de la metrologa.
1,6 Economa y tasacin: la primera explica y
la segunda slo mide
Aunque son innegables las vinculaciones entre la
tasacin y la economa, se trata de dos actividades
cientficas claramente diferenciadas, en sus
objetivos y en su metodologa.
La economa se encuadra epistemolgicamente en
la praxeologa y es por tanto una ciencia social,
con presencia protagnica del libre albedro, que
determina la accin humana. Entre otros tpicos
explica la causa del valor de los bienes.
La tasacin encuadra epistemolgicamente en la
metrologa y es una ciencia exacta (por la
presencia fundamental que tiene el clculo en
ella).
1,7 No confundir fundamentos del valor con
fundamentos de la medicin del valor
Es frecuente considerar que se fundamenta una
tasacin cuando se explican las causas del valor
medido, pero ello constituye un error.
Tal explicacin gentica no es ni necesaria ni
suficiente.
La correcta fundamentacin de una tasacin viene
dada por la explicacin detallada de cmo se
produjo la medicin.
1,8 Escuelas econmicas: equilibrio general,

economtrica
y
austraca
Hay hoy en da tres escuelas econmicas
presentes en el mundo acadmico: del equilibrio
general, economtrica y austraca.
De las tres, aqulla que es ms prolija en la teora
del valor y del precio es la llamada austraca. Sus
postulados fundamentales estn sistemticamente
desarrollados en el libro Human action de
Ludwig von Mises.
1,9 Normalizacin
Si tuviremos que definir la normalizacin tcnica
en dos palabras diramos explicitacin
consensuada.
Debe distinguirse esta normalizacin de
explicitacin y encuadre de cualquier normativa
de tipo operativo y que generalmente es
coercitiva.
1,10 Red internacional de normalizacin
tcnica ISO
Es la ms prestigiosa, completa y eficiente red
mundial de normalizacin tcnica.
Constituida por organismos nacionales de
normalizacin (por ejemplo INEN en Ecuador e
IRAM en La Argentina), admite a su vez
agrupamientos regionales (por ejemplo COPANT
Comisin Panamericana de Normas Tcnicas).
Las Normas ISO son una explicitacin
consensuada, omnitemticas, omnigeogrficas,
omnilingsticas, omnitemporales, participativas,
voluntarias, neutrales, cientficas, eclcticas,
prestigiosas,
coherentes,
semioficiales,
certificables, accesibles, controlables.
1,11 Normas IRAM-ISO de tasacin
En el mbito de IRAM (Instituto Argentino de
Normalizacin y Certificacin) se dictaron las
siguientes Normas Argentinas de Tasacin:
34851 Vocabulario
34852 Simbologa
34853 Principios generales
34854
Planilla universal de clculo
34855 Relevamiento de los datos y del

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problema
34856 Tablas
y
grficos
cuantipificadores
34864 Bienes inmuebles en general
34869 Muros divisorios de predios
(medianera)
1,12 Formalizacin
Las Normas Argentinas IRAM de tasacin
agregan un mrito a su funcin normalizadora:
ingresan decididamente en la formalizacin, esto
es en la codificacin (algo semejante a lo que
ocurre en matemtica y en qumica).
Y lo hacen adoptando la codifi-cacin semntica
(semanticodifi-cacin), lo que enriquece el bagaje
conceptual, porque al mismo tiempo que se
codifica se define.
La Argentina es el nico pas del mundo que ha
encarado la normalizacin ISO con sentido
formalizado, mediante planillas codificadas de relevamiento y de clculo, aunque sta es una tarea
formidable que recin comienza y cuya
concrecin demandar grandes esfuerzos (entre
ellos, los de neutralizar la accin negativa de los
necios, aquejados por su pre-juiciosa pereza
mental).
Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica
normalizada y formalizada son:
a) supera la barrera de los idiomas nacionales; una
planilla puede ser confeccionada por un finlands,
pensada en finlands, y leda por un argentino en
espaol (algo parecido a lo que ocurre con las
frmulas matemticas y qumicas).
b) exige una profundizacin de los conceptos, lo
que garantiza un nivel de excelencia (real y no
meramente publicitario).
c) facilita la auditacin, esto es el control por un
tercero de la tasacin realizada (de hecho, las
planillas formalizadas tuvieron su origen en
necesidades de auditacin, para la tarea de los
revisores del Cuerpo Tcnico de Tasaciones).
d) permite pasar del lenguaje formalizado al
lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto ms
fcil en este sentido que en el inverso que una

consultora
argentina
desarroll un programa de computacin por el
cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene
con slo apretar un botn el informe
correspondiente, listo para imprimir, en diferentes
niveles de complejidad y para diferentes tipos de
destinatarios (judicial, administrativo, &).
2 MAGNITUD
2,1 Bien como universalidad objeto (material o
inmaterial) - derecho - mercado - moneda
Contra lo que opinan en los hechos algunos
colegas un bien no es solamente un objeto
(material o inmaterial, corporal o incorporal) sino
una universalidad conformada por cuatro
elementos conceptualmente inescindibles: objeto
(material o inmaterial), derecho, mercado y
moneda.
Por tanto, el cambio de cualquiera de estos cuatro
elementos determina la transformacin en un
nuevo bien y en consecuencia un cambio en el
valor (slo excepcionalmente podran coincidir
ambos valores).
El concepto de bien concebido como
universalidad nace en el mundo jurdico y supone
un derecho de propiedad susceptible de valor
sobre el objeto (de all que comporte mercado
referencial y moneda).
Por tanto para que haya igualdad de bienes (no
mera igualdad de objetos) debe darse la igualdad
en los cuatro elementos constitutivos de la
universalidad.
2,2 Magnitudes indicativas del valor: precio,
costo (precio de los insumos), beneficio (precio
de los frutos)
El valor no es una magnitud sino un vocablo
abarcativo y que por lo tanto no tiene la unicidad
conceptual (de definicin) que se exige para que
una magnitud sea tal: que est claramente
definido en su exacto alcance.
Un vocablo abarcativo que no constituye
magnitud es por ejemplo el tamao, respecto del
cual existen varias magnitudes que lo cuantifican:
superficie, seccin, volumen, permetro, &.

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De esta manera existen tres magnitudes capaces
de cuantificar coherentemente el valor
(econmico), con diferente grado de eficacia:
precio, costo (precio de los insumos) y beneficio
(precio de los frutos). Ntese que estas tres
magnitudes son en s precios (conviene recordar
que los precios son un fenmeno de mercado y
slo de mercado y constituyen la relacin de
intercambio que en ellos se produce).
2,3 Precios potenciales
Precios potenciales (potencialidad aristotlica)
son los que un bien tendra en determinado
mercado.
Puesto que en la concepcin aristotlica la
realidad es dual, los mercados potenciales
participan de la realidad y por lo tanto son
susceptibles de medicin, lo que se realiza
aplicando todos los principios de la metrologa
vlidos para la realidad esttica (actual).
En los hechos la medicin se produce en la
realidad esttica y se proyecta en la realidad
dinmica (lo que es comn a todos los estudios de
la realidad dinmica que realiza la ciencia
positiva).
2,4 Unicidad de los precios potenciales
La unicidad del valor, por la que corri
innecesariamente tanta tinta a favor y en contra,
encuentra acertada solucin en el enfoque
metrolgico: las magnitudes son nicas en cuanto
tales pero diversas en cuanto a las circunstancias
de medicin (por ejemplo temperatura, presin,
sistema de referencia, &). Uno y diverso es el
valor econmico, que depende de la finalidad de
la tasacin en tanto sta determina el mercado
referido al cual se lo mide.
2,5 Unidad de medida de los precios
potenciales
El tema de la unidad de medida para las
magnitudes culturales, que pende como espada de
Damocles esgrimida por a quienes interesa
negarle confiabilidad a nuestra actividad,
encuentra en el enfoque metrolgico su solucin.
Ante el sofisma el valor no puede medirse

porque la unidad de
medida --la moneda-- no es constante en su
valor, que se traduce en el planteo qu valor
tiene un euro?, la respuesta metrolgica es qu
longitud tiene el metro patrn?. Forzoso es
concluir que tanto para las magnitudes naturales
(comnmente denominadas fsicas) como para las
culturales, las unidades de medida se suponen
invariantes por relativismo referencial (algo as
como la superficie de la Tierra que se supone
quieta para medir velocidades olmpicas).
3 MEDIDA
3,1 Resultado de una tasacin
Puesto que la medicin tiene una teora general
desarrollada por Gauss y por Laplace, y
perfeccionada por las contribuciones de Gosset
referidas a las pequeas muestras, ella resulta
absolutamente aplicable a la tasacin y configura
su sustento troncal.
Consiste en esencia en reiterar las mediciones
indirectas (por ejemplo partiendo de diferentes
datos), obteniendo muestras de medidas (referidas
todas a la misma magnitud, en este caso el precio
actual o potencial del problema), a partir de las
cuales se calcula el valor ms probable y la
incertidumbre para una dada confianza.
El hecho que el precio actual o potencial a medir
sea variable en el tiempo obliga a agregar como
elemento constituyente de la medida su tendencia,
ya que no es lo mismo para predecir
acontecimientos un automvil a cien kilmetros
por hora frenando que un automvil a cien
kilmetros por hora acelerando.
El resultado de una tasacin est as constituido
por cuatro elementos inescindibles: valor ms
probable, incertidumbre, confianza y tendencia,
absolutamente necesarios todos ellos para aplicar
correctamente la tasacin obtenida y resultantes
todos ellos de una misma teora y de un mismo
proceso de clculo. Teora y prctica se
encuentran as consubstanciadas, lo que es
inevitable, porque la teora no es sino la sntesis
de la prctica de la que procede y con la cual no
puede discrepar; si esto ltimo ocurriere, sera

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indicativo inapelable que se trata de una mala
teora.
3,2 Valor ms probable
El valor ms probable es, como su nombre lo
indica, el valor que tiene ms probabilidad de ser
el verdadero valor.
Importa aclarar que en realidad cuando hablamos
de probabilidad, esto es una simplificacin, pues
en realidad debiremos decir densidad de
probabilidad ya que, en rigor tcnico, la
probabilidad de un punto de una funcin continua
es cero.
Adems importa aclarar tambin que esto de ms
probable es una expresin ambigua, pues si las
alternativas son ms de dos cabra hablar de dos
tipos de mayor probabilidad:
a) la mayor probabilidad frente a las dems
alternativas consideradas individualmente cada
una;
b) la mayor probabilidad de ocurrencia de la
alternativa considerada frente a su no ocurrencia,
es decir frente a la probabilidad conjunta de todas
las otras alternativas.
En el caso del valor ms probable del resultado de
una tasacin estamos slo en el primer inciso, ya
que la probabilidad metrolgica es de
aproximadamente 40%, contra 60 % de no
ocurrencia.
3,3 Incertidumbre
La incertidumbre es el segmento, simtricamente
ubicado alrededor del valor ms probable en el
cual se encuentra el verdadero valor con la
probabilidad indicada por la confianza.
3,4 Confianza. Tendencia. Valor utilizable
La confianza es la seguridad que una medida
exacta (desconocida) est dentro del entorno de
incertidumbre
calculado
estadsticamente
alrededor de la medida aproximada.
La tendencia es la previsible variacin inmediata
(corto plazo) futura de un precio en un mercado.
La mejor forma de cuantificar la tendencia es
mediante la derivada de la variacin del valor con

el tiempo calculada
grficamente (utilizando un espejo).
En la mayora de los casos (por no decir
virtualmente en todos) es el monto de los
extremos del segmento de incertidumbre el que
debe emplearse para resolver el problema del
cliente.
A ese valor (superior o inferior, segn
corresponda) proponemos llamar VALOR
UTILIZABLE, siendo ste el ms adecuado para
representar con una cifra nica el resultado de una
tasacin.
4 MATEMTICA
4,1 Parmetros estadsticos: promedio, desvo,
esperanza matemtica
Es muy conveniente que el tasador conozca bien
tres parmetros fundamentales de la estadstica
matemtica, no tanto en su aspecto algortmico
cuanto conceptual.
El promedio es un valor nico representativo de
un conjunto de valores.
Hay muchos promedios posibles y cada uno tiene
sus ventajas y desventajas. De todas maneras
cualquier promedio ofrece siempre menos
informacin que la que ofrece el conjunto
original.
Entre los distintos promedios posibles est la
media aritmtica, la media geomtrica, la media
armnica, la mediana y la moda.
Pero la teora metrolgica gaussiana est
cimentada en la media aritmtica. Por tanto, sin
descartar la posibilidad de edificar una nueva
teora metrolgica alrededor de otros promedios
distintos de la media aritmtica, debemos usar
obligatoriamente sta mientras usemos la teora
metrolgica gaussiana.
El desvo es tambin un valor nico, pero
representativo de lo que los valores individuales
se apartan del promedio.
Tambin hay diversos tipos de desvo, de los
cuales el desvo estndar es el ms utilizado.
La esperanza matemtica, que debiera ser ms
utilizada en tasaciones, es la suma del monto de

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todas las alternativas posibles multiplicado por su
respectiva probabilidad.
4,2 Clculo matricial
El clculo matricial es una herramienta muy til
para el tasador porque permite simplificar
notablemente los clculos y aun hacer posibles
algunos que resultan virtualmente irrealizables de
manera manual.
Pero por aquello de que el algoritmo manual ha
muerto (ver ms adelante), lo que importa no es
tanto que el tasador sepa resolver matrices sino
plantearlas.
4,3 Funcin aproximadora de valor
Para el caso concreto de la funcin aproximadora
de valor se da a continuacin lo que el tasador
debe plantear matricialmente en un programa de
computacin tipo excel.
La funcin aproximadora de valor es aqulla que
satisface
con
una
frmula
matemtica
(generalmente un polinomio) el valor conocido en
funcin de variables tambin conocidas.
Importa aclarar que al ser aproximadora no hay
hiptesis determinstica, como propugnan los
seguidores de esa escuela. Queda pues a salvo el
libre albedro, fundamento esencial de la accin
humana.
La funcin aproximadora de valor tiene en
general la forma:
a = k + k x + k x
siendo a el valor de un antecedente, los
distintos k, k, k, & los coeficientes (nmeros
desconocidos a calcular) y x, x, & los valores
numricos (cardinales u ordinales) de las
variables.
Cuando tengo tantos antecedentes como variables
ms uno los coeficientes k quedan unvocamente
determinados. El clculo respectivo podra
hacerse por lgebra convencional, pero es largo y
tedioso. El lgebra matricial lo simplifica mucho
ya que slo hay que cumplir con los siguientes
pasos:
1 Se escriben en una planilla excel, ordenados
como cuadro, todos los valores de las variables

(incluyendo 1 para el
trmino independiente), y en otro cuadro los
montos de los valores econmicos.
2 Se invierte la matriz de las variables activando
la funcin =minversa.
3 Se multiplica esa matriz invertida por la matriz
de los valores econmicos activando la funcin
=mmult.
Lo que resulta es la matriz de los coeficientes k.
4,4 Variables regionalizadas
La teora de las variables regionalizadas parece
especialmente elaborada para los tasadores de
inmuebles, tanto es su aplicabilidad inmediata a
esta especialidad.
Consiste esencialmente en suponer que el valor en
un punto es abordable desde dos enfoques
concurrentes: una regularidad estructural y a la
vez una aleatoriedad.
De resulta de ello los valores siguen un modelo
estructural en lo general, pero en lo particular
admiten variaciones a veces caprichosas, slo
abordables probabilsticamente.
4,5 Crigeo
El crigeo es un modelo matemtico para estudiar
la influencia de la ubicacin en los valores
inmobiliarios, aplicando la teora de las variables
regionalizadas.
4,6 Anlisis factorial y anlisis discriminante
Estas dos tcnicas matemticas ofrecen
interesantes posibilidades de aplicacin en
tasaciones.
El anlisis factorial aconseja agrupar las variables
especficas en factores abstractos. stos,
paradjicamente, spn las ms explicativos que las
variables especficas.
El anlisis discriminante permite superar
deficiencias de informacin aplicando planteos
probabilsticos.
5 MEDICIN
5,1 Tasar: medir el precio potencial de una
universalidad
derecho-objeto-mercado-

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moneda (bien)
Una de las ventajas del enfoque metrolgico es
precisar con toda correccin cientfica el carcter
de lo que medimos: es el precio potencial de una
universalidad
derecho-objeto-mercado-moneda
(bien).
5,2 Medicin indirecta: caractersticas y
modelizacin
La medicin indirecta es ms la norma que la
excepcin; slo un reducido nmero de
magnitudes admiten medicin por comparacin
directa.
En la mayora de ellas se aplica la medicin
indirecta, midiendo caractersticas y modelizando
la manera que influyen en la magnitud a medir.
5,3 Operativa de tasacin: relevamiento
(informacin), clculo, interpretacin
La operativa de la tasacin puede esquematizarse
en tres etapas: relevamiento, clculo e
interpretacin.
5,4 Relevamiento: datos y antecedentes;
semejanza
El relevamiento es la obtencin de toda la
informacin procesable para tasar, ya que la
normativa
IRAM-ISO
lo
define
como
recoleccin tcnica sistemtica de informacin.
La distincin entre datos y antecedentes se hace
atendiendo a la semejanza con el problema;
antecedente es un dato que cumple el requisito de
semejanza.
La semejanza se cuantifica con el asimilador (o
subasimilador) que indica la mayor diferencia;
por razones operativas se considera el menor de
entre todos los asimiladores y sus inversas.
5,5 Slo los mercados actuales pueden
proporcionar datos utilizables en tasaciones
La informacin que proporciona el tasador es
SIEMPRE una informacin de mercado.
Se parte de una informacin de mercado esttico
(en acto) y se proyecta sobre el bien aunque ste
no tenga mercado.

5,6 Falacia de las

tasaciones de no mercado
No existen tasaciones de no mercado; es como
decir vida mineral.
5,7 Caractersticas importantes (capitulares)
del bien y cmo relevarlas correctamente: tipo
de mercado, momento, tipo de derecho, tipo de
objeto (material o inmaterial), aptitud
cualitativa del objeto, aptitud cuantitativa del
objeto, estado del objeto, ubicacin del objeto
Estos ocho temes capitulares son un ayuda
memoria para estudiar la universalidad bien.
5,8 Tipos de mercados ms importantes:
comprador-vendedor;
oferta-realizacin;
normal-liquidacin; inmediato-diferido
Confirmando la independencia de la tasacin con
respecto de la economa, el anlisis de mercado
que hace el tasador difiere del del economista.
Estos cuatro pares de alternativas son capitales en
tasaciones.
5,9 Fuentes; confiabilidad de una fuente
Es importante ponderar la confiabilidad de una
fuente con los mecanismos tradicionales que
hacen a la indagacin sobre la calidad de la
informacin en general, sobre la cual hay escritas
bibliotecas enteras.
5,10 Relevamiento cualitativo, cuantitativo
(ordinal y cardinal) y cuantipificado
Importa destacar que el relevamiento de
caractersticas puede ser cualitativo, cuantitativo
ordinal o cuantitativo cardinal.
Es adems cuantipificado el relevamiento cardinal
de una variable cuando ceteris paribus determina
proporcionalmente la variacin del valor.
5,11 Encuestas
Las encuestas ocupan un lugar importante en el
relevamiento y sobre esta temtica tambin hay
escritas bibliotecas enteras.
5,12 Tablas y grficos
La informacin puede procesarse y registrarse en

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forma de tablas y de grficos.
5,13 Trucos profesionales
Hay todo un arsenal de trucos profesionales que
escapan a la finalidad de este ensayo, por ser
materia de uno de ejercicio profesional, cuya
elaboracin tenemos prevista.
5,14 La intuicin
Tema discutible si los hay el de la intuicin en
tasaciones.
Apuntemos que ninguna actividad cientfica
puede prescindir de la intuicin, ni siquiera la
matemtica.
5,15 Elementos de apoyo y como utilizarlos:
mquinas
fotogrficas,
fotos
areas,
estereoscopio, planos, mapas, grabador,
computadora, telfono, celular, brjula, cinta
mtrica, podmetro, nivel. plancheta, teodolito,
telurmetro, higrmetro, &
En el ensayo enunciado en el punto 5,13 tenemos
prevista una presentacin minuciosa de una serie
de elementos de apoyo en la tarea del tasador y
cmo utilizarlos.
5,16 Patologa de edificios
La patologa de edificios es uno de los captulos
de la ingeniera de tasacin (captulo de la
ingeniera que no debe confundirse con la
tasacin, que es un captulo de la metrologa) de
ms utilidad para el tasador de inmuebles.
Y aunque es un tema de especialista, el tasador
debe tener nociones mnimas al respecto.
5,17 Clculo
El clculo puede hacerse por asimilacin externa,
interna y mixta.
5,18 Asimilacin externa, interna y mixta
La asimilacin externa adopta sus pautas
empleando distinta informacin que los
antecedentes a utilizar; la interna en cambio lo
hace empleando nicamente stos.
5,19 Planteo matricial
El planteo matricial, como ya vimos, es una

tcnica que simplifica

los clculos en muchas operaciones tiles a la
tasacin.
5,20 Escalas cualitativas - cuantitativas
ordinales tipo Mercalli
El planteo matricial exige trabajar con nmeros,
sean ordinales o cardinales.
Para cuantificar lo cualitativo (uno de los temas
ms difciles de la tasacin) conviene
confeccionar tablas que consagran ese trnsito,
como la de Mercalli para terremotos.
5,21 Planillas y programas de clculo
El clculo valuatorio se ve facilitado utilizando
planillas y programas de clculo.
5,22 Planilla universal de clculo IRAM-ISO
Una de ellas es la planilla universal de clculo
consagrada por la Norma Argentina IRAM-ISO
34854.
5,23 Planilla universal de relevamiento y de
clculo CTTA
Una versin ms completa, pero estrictamente
compatible con la planilla anterior, es la planilla
universal de relevamiento y de clculo del Cuerpo
Tcnico de Tasaciones en La Argentina.
5,24 Planillas activas Magnou (PAM)
Una versin didctica de planillas de clculo que
atiende principalmente a lo numrico son las
planillas activas Magnou (PAM).
Estas planillas son un ejemplo de formalizacin y
estn concebidas con un alto nivel de claridad
semitica.
5,25 El algoritmo manual ha muerto
No se justifican ya los clculos manuales, pero
como deca el ingeniero Chandas las mquinas
slo responden bien preguntas bien hechas.
5,26
Nocividad
de
los
coeficientes
cabalsticos
Los coeficientes cabalsticos son altamente
nocivos para la profesin valuatoria, por las
siguientes razones:

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a) Dan una imagen distorsionada de la actividad y
de la profesin.
b) Desdibujan el importante rol del tasador.
c) Atentan contra una correcta percepcin de
honorarios.
5,27 La incidencia mutua relevamiento-clculo
Existe una incidencia mutua entre relevamiento y
clculo.
Si bien es cierto que el relevamiento precede al
clculo, no menos cierto es que en funcin de los
requerimientos de ste es que se releva.
Y adems durante el clculo pueden aparecer
dificultades que exijan un relevamiento
complementario.
Por otro lado el clculo debe muchas veces
adaptarse a la informacin disponible que le
brinda el relevamiento.
6 MISCELNEA
6,1 El informe de tasacin segn el nivel de
conocimientos del destinatario
Si la tasacin constituye una profesin
socialmente til es porque proporciona una
informacin que no est al alcance de cualquiera
lograr.
Es por lo tanto una decodificacin que debe
comunicarse atendiendo al nivel de conocimientos
del destinatario.
6,2 Tener razn, demostrar que se tiene razn y
lograr que le den la razn
El cumplimiento del rol social del tasador no debe
limitarse a tener razn (hacer una tasacin
correcta) sino adems a demostrar que se tiene
razn y a hacerlo de manera tan contundente que
logre que le den la razn.
6,3 Poder probatorio de la tasacin cientfica
Las pautas de la tasacin cientfica metrolgica
garantizan una tasacin correctamente realizada y
proporcionan
fundamentos
necesarios
y
suficientes como para demostrarlo eficiente y
eficazmente.

6,4 Como utilizar el

valor ms probable, la incertidumbre, la
confianza, la tendencia y el valor utilizable (y
asesorar al cliente para ello) en la profesin
inmobiliaria
Remitimos al ya mencionado ensayo sobre
ejercicio profesional.
6,5 Tasacin y calidad
Es dable aplicar a una tasacin los siguientes
calificativos (en principio, ello es funcin del
revisor):
a) Independiente, parcialmente interesada o
interesada
Este calificativo contempla la independencia o no
de los participantes en la elaboracin de la
tasacin, en los trminos previstos por el punto
4.3 de la norma IRAM 34853:1996.
En el caso en que esa independencia est afectada
por los motivos mencionados en la nota 5 de
dicha norma IRAM, la tasacin debe ser
calificada de interesada.
En otros casos en que, a criterio del tasador o del
revisor, se afecte la independencia de manera
menos grave cabe el calificativo de parcialmente
interesada.
b) Normalizada o no normalizada
Este calificativo contempla el adecuamiento
(compatibilidad) o no a una norma, a un sistema
de normas o a un reglamento de tasacin.
Una norma, un sistema de normas o un
reglamento es coherente cuando sus disposiciones
no se contradicen entre ellas.
Una norma, un sistema de normas o a un
reglamento es compatible con respecto a otra
norma, a otro sistema de normas o a otro
reglamento cuando no hay contradiccin entre las
disposiciones de ambos.
No son materia de incompatibilidad:
los aspectos puramente formales.
los errores cientficos manifiestos en la norma,
en el sistema de normas o en el reglamento de
referencia.
las disposiciones no coherentes de la norma, del

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sistema de normas o del reglamento de referencia.
La compatibilidad con el Sistema Nacional de
Normas, Calidad y Certificacin viene dada por la
compatibilidad con las normas dictadas por el
organismo de normalizacin previsto en el
Decreto PEN 1474/94.
Dicho organismo, por lo menos en teora, no es
permanente y actualmente cumple tales funciones
--con mucha deficiencia-- el Instituto Argentino
de Normalizacin IRAM.
c) Completa o incompleta
Este calificativo contempla la indicacin o no de
todos los temes del resultado: valor ms
probable, incertidumbres, moneda, tendencia,
semejanza, tamao de la muestra y, si cabe, error.
d) Fundada, parcialmente fundada o infundada
Este calificativo contempla la indicacin de todos
lo temes de la planilla (en cuanto quepan, de
acuerdo con el enfoque metodolgico) y una
adecuada semejanza de los antecedentes.
e) Coherente o incoherente
Este calificativo contempla si el resultado es
consecuencia o no de los datos y del mtodo
utilizados.
f) Rigurosa u orientativa
Este calificativo contempla la calidad de los
asimiladores.
g) Precisa, poco precisa o imprecisa
Este calificativo contempla la magnitud creciente
de la incertidumbre, aconsejando establecer el
primer lmite en un 15% y el segundo en un 30%.
h) Exacta, casi exacta o inexacta
Este calificativo contempla la magnitud creciente
del error cometido, aconsejando establecer el
primer lmite en el 10% y el segundo en el 25%.
i) Correcta o incorrecta
Este calificativo contempla si se satisficieron o no
los requerimientos establecidos por el comitente.
j) Revisada o no revisada
Este calificativo contempla la existencia o no de
un revisor.
k) Protocolizada o no protocolizada

Este
calificativo
contempla si la tasacin fue asentada en un
protocolo.
6,6 Tasaciones y normalizacin
La normalizacin en tasaciones debe reglar, por
explicitacin y encuadre, el relevamiento y el
clculo correspondientes y en consecuencia no
debe suponer adhesin a metodologa de clculo
alguna.
Es sabido que en el clculo hay operaciones
equivalentes y operaciones alternativas. Las
primeras llevan a un nico resultado, mientras que
el resultado de las segundas difiere segn el
camino elegido.
Para permanecer neutral ante cualquier
metodologa la normalizacin puede elegir una de
entre varias operaciones equivalentes pero no una
de entre varias operaciones alternativas.
6,7 Distintas normativas: sus caractersticas,
ventajas y desventajas
Existen diversas normativas de tasacin o
aplicables a ella.
La ms prestigiosa, completa y eficiente red
mundial de normalizacin tcnica es la ISO y
resulta muy conveniente, para prestigiar nuestra
profesin, que la tasacin est presente en esa red.
Las normas ISO son una explicitacin
consensuada y participan de las siguientes
caractersticas: omnitemticas, omnigeogrficas,
omnilingsticas, omnitemporales, participativas,
voluntarias, neutrales, cientficas, eclcticas,
prestigiosas,
coherentes,
semioficiales,
certificables, accesibles, controlables.
Cada tasador puede, por su propia cuenta y
ayudado por la lista anterior, comparar la
normativa ISO con normativas alternativas.
6,8 Influencia de la deontologa sobre la
calidad de la tasacin
Es importante asumir que la deontologa o tica
profesional concurre a conformar la calidad de
una tasacin.
6,9 El desempeo del tasador en actuaciones

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judiciales, administrativas y particulares
El
desempeo
del
tasador
se
da
fundamentalmente en actuaciones judiciales,
administrativas y particulares.
Cada una de esas modalidades tiene rasgos
propios que conviene que el tasador asuma para
un ms eficiente desempeo.
6,10 Honorarios
El importante tema de los honorarios
profesionales exige un profundo anlisis y un
adecuado desarrollo.
La divulgacin y empleo de tcnicas de tasacin
que la simplifican indebidamente desdibuja el
perfil del tasador y afecta los criterios para la
percepcin de honorarios justos.
La generalizada actitud de fijar los honorarios en
funcin del monto de lo tasado debiera ser
incluida entre las faltas de tica profesional.
6,11 Estrategias y tcticas para su fijacin y
cobro
stas no difieren substancialmente de las
aconsejables para el cobro de cualquier deuda.
6,12 Auditora de tasaciones
El control de una actividad con ribetes tan
controvertidos como es la tasacin aconseja y
determina la existencia de un profesional tasador
con perfil especfico: el revisor.
6,13 Las tasaciones revisadas y discutidas
pblicamente
Siguiendo lo normado por IRAM-ISO diremos
que hace a la mejor calidad de una tasacin que
ella sea revisada y adems discutida en sesin
pblica (IRAM 34853.3.3).
6,14 El revisor
La figura del tasador revisor adquiere as una
dimensin especial y configura un rol profesional
especfico.
En el Reglamento General de Tasaciones del
Cuerpo Tcnico de Tasaciones en La Argentina se
prevn tres niveles de revisin:
R1:
el revisor slo indica los aspectos

observables, pero sin

solucionarlos.
R2:
el revisor corrige lo que es suponible
estudiando el informe.
R3:
el revisor practica una nueva tasacin y
revisa todos los datos.
6,15 El tasador y su empresa de tasacin:
gestin y calidad
El xito de la labor de un tasador depende no slo
de sus aptitudes personales (innatas y adquiridas)
sino de la manera cmo organice su empresa de
tasacin, para lo cual debe estar capacitado al
menos en los rudimentos de la gestin.
Los controles de gestin que normalizan y
certifican los organismos de la red ISO resultan al
respecto de suma utilidad.
6,16 Publicidad
La publicidad para la captacin de comitentes
debe ajustarse no slo a las pautas de creatividad
sino a estrictos condicionamientos ticos.
La publicidad es hoy una especialidad de tan
complejo desarrollo que se aconseja contratar los
servicios de un profesional para atender este
importante aspecto de la vida profesional.
6,17 Capacitacin continua
Es esencial para un correcto desempeo
profesional que el tasador prevea un plan de
capacitacin continua para l y para sus
colaboradores.

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6,18 Bibliografa y foros

La bibliografa de este ensayo es la listada en el
repertorio bibliogrfico del Foro Americano de
Tasaciones, al cual remitimos.
Para consultarla hay que inscribirse en dicho foro
utilizando una cuenta gratuita yahoo.
Se ingresa a dicho repertorio activando la pgina:
http://ar.groups.yahoo.com/group/foroamericanod
etasaciones/database
La terminologa empleada en este ensayo se
adecua a lo normalizado por el Instituto Argentino
de Normalizacin y Certificacin (IRAM-ISO) y
por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones en La
Argentina (CTTA).
Para la inteligencia de cualquier expresin
conceptual que no resulte familiar al lector se le
sugiere consultar la normativa IRAM-ISO y
CTTA sobre la materia.
Los autores reciben complacidos los comentarios,
las preguntas y las crticas que les sean dirigidos
a:
foroamericanodetasaciones@gruposyahoo.com.ar
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