REGIMEN DE LA REGULARIZACIN DOMINIAL.

ASPECTOS GENERALES, VALORACIN CRTICA Y PROPUESTA

Por Julio O. Gorosito*

SUMARIO. 1. Introduccin. A) CONCEPTOS FUNDAMENTALES 2. La posesin. Concepto. Elementos. 3. Naturaleza jurdica de la posesin. Es
un hecho o un derecho? 4. Las funciones de la posesin (el papel de la
posesin en los derechos reales). 5. La constitucin de los derechos
reales y su repercusin registral. Titularidades. B) EL SANEAMIENTO DE
TTULOS 6. Saneamiento de ttulos. Concepto. 7. Medios tcnicojurdicos de saneamiento de ttulos previstos en la ley y por la doctrina.
Clasificacin. C) LA REGULARIZACIN DOMINIAL 8. La problemtica. 9.
La regularizacin dominial. Concepto. Legislacin nacional y provincial.
10. Somero anlisis de la ley 24.374 y de la ley 9150. 1) La ley 24.374 11.
Beneficiarios. Elementos. 12. Legitimacin. 13. Exclusiones del rgimen. 14. Procedimiento. 15. La cuestin del artculo 8. 2) La ley 9150
16. La situacin en Crdoba. Leyes 8932, 9100 y 9150. Particularidades del
rgimen de regularizacin dominial en la provincia. 17. Creacin del Registro personal de Poseedores. 18. Anotaciones previstas. 19. Inicio del
trmite. Declaracin Jurada. 20. Procedimiento. Oposicin. 21. Efectos
de la anotacin. 22. Naturaleza de la anotacin. 3) Claroscuros 24. Breve repaso histrico sobre la pretensin de registrar la posesin. 25. La
registracin de la posesin como pretendido medio de saneamiento. Crtica
del rgimen vigente (a nivel nacional y provincial). D) CONCLUSIONES 26.
Conclusiones. 27. Una propuesta ms.

Abogado. Adscripto a las Ctedras de Derecho de la Navegacin y de Derecho Internacional Privado de la

Facultad de Derecho y Ciencias Sociales (UNC). Pasante en el Consultorio Jurdico Gratuito del Colegio de Abogados de Crdoba. Estudiante de la Carrera de Notariado de la Facultad de Derecho de la Facultad de Derecho
y Ciencias Sociales (UNC). Dudas, consultas, crticas, sugerencias: gorosito@outlook.com

 1. Introduccin. El tema de la llamada regularizacin dominial es sin duda uno de los

ms controversiales habidos en la actualidad jurdica dadas sus mltiples aristas que involucran aspectos de derecho de fondo como de derecho local, aspectos sociales fiscales y polticos.
Hablamos de instituciones de derecho local creadas por necesidades tributarias y polticas que vienen a irrumpir de manera marcadamente inconstitucional, en materia de derecho
sustancial modificando la mismsima matriz de existencia de los derechos reales (ms que
todo la del derecho real de dominio y la del hecho de la posesin) algo que es competencia
exclusiva del Congreso federal por delegacin efectuada por los estados provinciales federados (arts. 75 inc. 12, 120, 126 de la Constitucin Federal) .
En el presente trabajo monogrfico nos proponemos hacer un repaso por los conceptos
bsicos del llamado saneamiento de ttulos para luego analizar el rgimen de la regularizacin dominial en s lo que nos llevar a su vez a otros conceptos del derecho real cuyo anlisis aunque breve ser de importancia para realizar una valoracin crtica del mismo.

A) CONCEPTOS FUNDAMENTALES

2. La posesin1. Concepto. Elementos. El art. 2351 del Cd. Civil2 nos dice que, habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Del concepto de la ley extraemos los dos elementos que constituyen la posesin, (a)
corpus y (b) animus domini.
El corpus, es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento de
la cosa, independientemente del poder de disponer de ella. Es decir, que no necesito tener
contacto fsico permanente con la cosa sino que tener la posibilidad de disponer de ella.

MARIANI DE VIDAL, Mariana (2004), Derechos Reales, Tomo I, Buenos Aires, Editorial Zavala, pag. 111 y ss.

El nuevo Cdigo Civil y Comercial (Ley 26.994) nos trae un concepto similar: ARTCULO 1909.- Posesin. Hay

posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.

El elemento anmico, el animus domini, la intencin de someterla [a la cosa] al ejercicio

de la propiedad se completa con la disposicin del art. 2352 as, el animus domini se configurara cuando alguien tiene efectivamente la cosa en su poder (corpus) y no reconoce en
otra persona ningn tipo de seoro.

3. Naturaleza jurdica de la posesin. Es un hecho o un derecho? MUSTO3, nos

recuerda las posiciones en la doctrina nacional e internacional y finaliza por sintetizar los
argumentos que a favor de la posesin como hecho, esencialmente nos dice: (a) El Cdigo
lo dice expresamente en el art. 2470, que comienza: "El hecho de la posesin...". (b) El art.
2363 dice: "El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin... l posee
porque posee". Todo derecho nace de un acto o de un hecho que le sirve de causa y esa es
una de las acepciones con que se emplea la palabra "ttulo". Quien alega un derecho tiene
que invocar y probar la causa, tiene que producir su ttulo; si el poseedor puede invocar su
posesin sin producir su ttulo, es porque la posesin es un hecho (o mejor dicho, un estado
de hecho) y no un derecho. (c) La posesin no est enumerada, como derecho real en el art.
2503.

4. Las funciones de la posesin (el papel de la posesin en los derechos reales).

Fue Ihering4 quien enunci las funciones jurdicas de la posesin y que as fueron sintetizadas en los aos siguientes:
1)

Es contenido de un derecho, dado que los derechos reales como tales se ejercen en su mayora por posesin en cuanto constituye el medio indispensable para realizar los fines prcticos de los mismos.

2)

Es requisito para el nacimiento de un derecho, tanto la tradicin (art. 577), la

prescripcin adquisitiva (arts. 3999, 4015 y 4016bis) y en la ocupacin (arts.
2525 y 2527) la posesin es exigencia para la adquisicin de los derechos
reales.

3)

Es fundamento de un derecho, an sin ttulo la posesin se protege contra toda

turbacin an contra el mismo propietario (art. 2469).

MUSTO, Nstor Jorge (2000) Derechos Reales, Tomo I, Buenos Aires, Editorial Astrea, pp. 167 y ss.

Citado por MARIANI DE VIDAL, M. (2004), p. 193.

 5. La constitucin de los derechos reales y su repercusin registral. Titularida5

des . Cdigo de Vlez en su art. 577, nos anuncia la posicin que adopta al respecto de la
constitucin de aquellos derechos reales que se ejercen por posesin y siguiendo a los romanos establece que antes de la tradicin de la cosa no se adquiere sobre ella ningn derecho real. Es decir el sistema del ttulo y del modo, sistema ste que no se vio alterado con la
reforma de la ley 17.711 que respecto a los inmuebles dispuso en su art. 2505 que los derechos reales sobre inmuebles no se juzgan perfeccionados sino hasta la inscripcin del ttulo
en los registros correspondientes. La inscripcin solamente se exige a los fines de lograr la
oponibilidad del acto a terceros pero respecto de las partes, testigos, funcionario autorizante
el mismo acto se considera registrado y por lo tanto es oponible (art. 20 L. 17.801), decimos
entonces que la inscripcin es declarativa a los fines publicitarios y no constitutiva como s lo
sera en el caso de los automotores.
Es muy comn, y es el tema en torno al cual gira el presente trabajo, que en el registro
figure inscripto quien no sea el titular efectivo del derecho real, en ese sentido VENTURA6
nos recuerda que respecto a la cuestin de los ttulos se pueden dar tres situaciones que no
necesariamente se dan en forma conjunta:
1) Titularidad cartular, documental o instrumental. La que se obtiene con un instrumento apropiado portante de una causa idnea para producir la adquisicin modificacin extincin de derecho real sobre inmuebles.
2) Titularidad registral. La que surge de las constancias registrales, generalmente esta
surge de la titularidad cartular
3) Titularidad real. Es la titularidad per se aquella que se obtiene al reunir los elementos del ttulo y modo (arts.577, 2601, 2602 y 2603).
Antes de seguir avanzando, dediqumosle unas palabras al ttulo y al modo. Definimos
al ttulo como la causa idnea que posibilita la constitucin de un derecho real. Por otro lado
el modo, en concordancia con el art. 577 del Cd. Civil, es la tradicin. Frente a la registracin o inscripcin, hemos de decir que solo el ttulo o causa ingresa al registro y que nunca

En este apartado seguimos a VENTURA, Gabriel B. DINMICA DE LA CONSTITUCIN DE LOS DERECHOS

REALES

SU

REPERCUSIN

http://bibdigital.uccor.edu.ar/ojs/index.php/ADC/article/view/214
6

VENTURA, Gabriel B., DINMICA pg. 195 y ss.

REGISTRAL

disponible

en:

los modos tienen contacto con el mismo7 y a los efectos de la constitucin del derecho real
que se trate esta inscripcin no es necesaria como dijimos supra en este apartado dado que
el derecho nacer una vez reunidos los componentes de ttulo y modo.
Los ttulos se reflejan a nivel instrumental en documentos portantes de esas causas
idneas que, segn el artculo 1184 inc. 1 del Cd. Civil, son escrituras pblicas y esas escrituras pblicas son las que acceden a los registros inmobiliarios. Estos ttulos han de ser
idneos, es decir deben cumplir las condiciones de los arts. 2 y 3 de la ley 17.801: cuando
se trate de documentos portantes de actos jurdicos por los que se constituyen, transmitan,
declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles o que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares o cuya registracin sea establecida por
otras leyes nacionales o provinciales. Adems, deben estar constituidos por escritura pblica, resolucin judicial o administrativa.

B) EL SANEAMIENTO DE TTULOS

6. Saneamiento de ttulos8. Concepto. Qu significa sanear? el diccionario9 de la

Real Academia de la Lengua Espaola define ese trmino de la siguiente manera: sanear.
(De sano). 1. tr. Afianzar o asegurar la reparacin o satisfaccin del dao que puede sobrevenir. 2. tr. Reparar o remediar algo. 3. tr. Dar condiciones de salubridad a un terreno, a un
edificio, etc., o preservarlos de la humedad y vas de agua. 4. tr. Liberar de dificultades econmicas una empresa. 5. tr. Der. Indemnizar al comprador por la eviccin o por el vicio oculto de la cosa vendida.
De todas estas definiciones dadas, vemos un elemento comn sanear supone la idea
de alguna patologa o enfermedad previa que merece ser curada o saneada. Ahora desde
el punto de vista de nuestra materia, en los derechos reales se cita a la usucapin o prescripcin veinteaal (art. 4015 Cd. Civ.) como el modo originario de adquisicin de derechos
reales y saneador por excelencia de ttulos que, actuando contra las pretensiones de un
7

VENTURA, Gabriel B., DINMICA pg. 190 y ss.

En este punto seguimos la ponencia de FUSTER, Gabriel A. presentada en el marco del XVI Congreso Nacio-

nal

III

Foro

Internacional

de

Derecho

Registral

(2011)

http://www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral2011/documentos/tema01_fuster01.pdf
9

Edicin Online: http://lema.rae.es/drae/?val=sanear

disponible

en:

anterior titular dominial10, viene a generar un nuevo ttulo totalmente saneado sin los vicios
o cargas del anterior titular, sin embargo FUSTER11 afirma con razn que no es el nico medio de saneamiento lo que ocurre es que hablar de usucapin como medio de saneamiento
solo toma en consideracin a la titularidad real que supone ttulo y modo tal como lo dijramos supra12 ignorando que las otras dos titularidades tambin poseen medios de saneamiento.
Un concepto de saneamiento de ttulos debe construirse en base a los siguientes elementos: (a) un ttulo, entendindolo como causa generadora de una mutacin jurdico-real
aqu es donde hablamos de la titularidad real cartular y registral, y (b) una inexactitud registral, es decir como una incoherencia o discrepancia entre la realidad registral y la extraregistral. Esta inexactitud registral debe encontrar su razn de existir en una causa exgena
extra-documental13 es decir que no debe responder a motivos propios del proceso normal
de registracin (causas endgenas), ni a errores en la faccin del documento (causas exgenas intra-documentales). Es entonces, cuando se dan ambos elementos, que surge la
necesidad del saneamiento.
Podemos dar una definicin de saneamiento de ttulos cuya principal fuente es la definicin que FUSTER14 pero que nosotros parafrasearemos de la siguiente forma y diremos que
el saneamiento de ttulos es el conjunto de medios de carcter tcnico-jurdico cuya
finalidad es lograr la perfecta armonizacin entre las titularidades real cartular y registral eliminando cualquier discrepancia entre la realidad registral y la extra-registral.

7. Medios tcnico-jurdicos de saneamiento de ttulos previstos en la ley y por la

doctrina. Clasificacin. Dado que tenemos diferentes tipos de titularidades, tambin vamos
a tener distintos tipos de medios de saneamiento segn el ttulo del que hablemos. As, con
FUSTER15, vamos a realizar la siguiente distincin:
1) Para el caso de la titularidad cartular o documental, los medios de saneamiento propuestos son: (a) las escrituras confirmatorias (artculos 1059 a 1065 del Cdigo Civil); (b) los
10

VENTURA, Gabriel B., op. cit. pg. 3.

11

FUSTER, Gabriel A, op. cit. pg. 3.

12

Ver supra 5.

13

FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg. 5.

14

FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg. 2.

15

FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg. 4.

estudios de ttulos; (c) las prescripciones administrativas, instituidas por la Ley N 21.477; (d)
las declaraciones de dominio;
2) Hablando de la titularidad real, los medios de saneamiento sern figuras tales como:
(a) la usucapin o prescripcin veinteaal (artculo 4015 del Cdigo Civil); (b) el rgimen de
regularizacin dominial, previsto por la ley 24.374 en el mbito nacional y la ley 9150 en la
provincia; (c) la expropiacin de inmuebles sin uso para luego entregarlos a poseedores,
3) En cuanto a la titularidad registral, encontrara su medio de saneamiento en la registracin de la posesin. Pero cul sera el fundamento de tal afirmacin.

C) LA REGULARIZACIN DOMINIAL

8. La problemtica. Parafraseando al profesor VENTURA16, la situacin de los inmuebles ocupados por poseedores no propietarios es algo que ha preocupado al estado
desde mucho tiempo atrs por dos motivos: uno, la repercusin de esta situacin en el erario pblico pues los inmuebles ocupados no pagan impuestos y en segundo lugar, por la
repercusin en lo que al crdito se refiere pues la posesin de por s no es garanta suficiente para ninguna entidad financiera17 y en el mejor de los casos el inmueble, ante la
inseguridad por parte del poseedor de transformarse realmente en dueo y la imposibilidad
de obtener crditos, es pobremente explotado en perjuicio de la comunidad toda18.
Ante tal panorama, los diferentes niveles del estado han ido ensayando diferentes soluciones, todas con aspectos criticables y las ms de las veces en marcada contradiccin con
la Constitucin Nacional19, pero es al rgimen de la regularizacin dominial que vemos en
esta seccin al cual vamos a referirnos.

16

VENTURA, Gabriel B. (2003) EL SANEAMIENTO DE TTULOS Y EL REGISTRO DE POSEEDORES EN

CRDOBA (LEY 9100) La Ley Crdoba, pg. 391, disponible en: http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/elsaneamiento-de-titulos-y-el-registro-de
17

VENTURA, Gabriel B. (2003) op. cit. pg. 2.

18

Ibdem.

19

Ibdem. VENTURA nos recuerda la ley 5071 del ao 1971 por virtud de la cual se autorizaba, en total contra-

vencin con la Carta Magna, a los municipios a entregar en propiedad los inmuebles a quienes abonasen las
deudas impagas.

 9. La regularizacin dominial. Concepto. Remisin. Legislacin nacional y provincial. Para definir primero lo que entendemos por regularizacin dominial, debemos analizar el rgimen legal vigente de manera tal que, buscando elementos comunes, nos sea relativamente sencillo conceptualizar este medio de saneamiento tan en boga en estos das.
Las leyes a analizar sern: la ley nacional 24.374 llamada de regularizacin dominial y
la ley de la provincia de Crdoba 9150 llamada registro de poseedores saneamiento de
ttulos.

10. Somero anlisis de la ley 24.374 y de la ley 9150. Al hablar del rgimen de la
regularizacin dominial, desde el punto de vista legislativo, vamos a referirnos a dos leyes
que regulan el mismo tanto en el mbito nacional como en el mbito provincial, estas son: la
ley nacional 24.37420 conocida como Ley Pierri la cual es el principal antecedente de la ley
provincial 915021 de saneamiento de ttulos que reglamenta adems lo referido al registro
personal de poseedores. Pasemos ahora a analizar brevemente ambas leyes.

1) La ley 24.374

11. Beneficiarios. Elementos. Dispone en su artculo 1, sustituido por el art. 35 de la

ley 27.11822: Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lcita,
acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante tres (3) aos con anterioridad al 1
de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitacin nica y permanente, y renan las caractersticas previstas en la
reglamentacin. En las mismas condiciones podrn acceder a estos beneficios los agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.
Tenemos elementos objetivos, subjetivos y teleolgicos:
a) Elementos objetivos: (1) inmueble que puede ser urbano o rural, en el caso de ser
urbano debe ser edificado es decir no baldo; (2) posesin pblica, pacfica y conti20

B.O.: 22/09/1994.

21

B.O. (Cba): 23/03/2004.

22

B.O. 28/1/2015.

nua; (3) que esa posesin se haya prolongado por el trmino de 3 aos; (4) causa
lcita en el origen de la posesin.
b) Elementos subjetivos: (1) ocupante, la ley no lo dice pero dado el elemento teleolgico del presente rgimen puede interpretarse que se trata solo de personas fsicas,
este artculo se completa con la disposicin de los arts. 2 y 4 (v. 13 y 14).
c) Elementos teleolgicos: el inmueble debe tener como destino principal el de habitacin en el caso de los inmuebles urbanos y en el caso de los rurales al destino de
habitacin se le agrega un destino econmico o de produccin.

12. Legitimacin. El artculo 2 habla sobre la legitimacin para acogerse a los beneficios de la presente ley que en orden sucesivo son: Podrn acogerse al rgimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente: a) Las personas fsicas ocupantes
originarios del inmueble de que se trate; b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios
del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato
familiar, por un lapso no menor a dos aos anteriores a la fecha establecida por el artculo
1, y que hayan continuado con la ocupacin del inmueble; d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesin.

13. Exclusiones del rgimen. El artculo 4 dispone la exclusin del rgimen de la ley
a: a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus
necesidades de vivienda; b) Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la
reglamentacin.

14. Procedimiento. El artculo 6 establece el procedimiento a seguir: A los fines de

esta ley, se establece el siguiente procedimiento: a) Los beneficiarios debern presentar
ante la autoridad de aplicacin, una solicitud de acogimiento al presente rgimen, con sus
datos personales, las caractersticas y ubicacin del inmueble, especificando las medidas,
linderos y superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda documentacin o
titulo que obrase en su poder. A la solicitud, deber acompaar una declaracin jurada en la
que conste su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, ao de la que data
la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin: b) La autoridad de aplicacin
9

practicar las verificaciones respectivas, un relevamiento social y dems aspectos que prevea la reglamentacin, pudiendo desestimar las solicitudes que no renan los requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentacin o en la
declaracin jurada, se rechazar la misma sin ms trmite; c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentes a la Escribana de Gobierno o las que se habilitasen
por las Jurisdicciones respectivas, la que requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contndose con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los
planos pertinentes y su inscripcin; d) La Escribana citar y emplazar al titular del dominio
de manera fehaciente en el ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo har tambin
mediante edictos que se publicarn por tres das en el Boletn Oficial y un diario local, o en
la forma ms efectiva segn lo determine la reglamentacin, emplazndose a cualquier otra
persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposicin
en el trmino de 30 das; e) No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar
una escritura con la relacin de lo actuado, la que ser suscrita por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, hacindose constar que la misma corresponde a la presente ley; f) Si se dedujese oposicin por el titular de
dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g), se interrumpir el procedimiento; g) Cuando la oposicin del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo
por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones
dispuestas por esta ley, no se interrumpir el tramite procedindose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer; h) Si el titular
del dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del peticionante, la escrituracin se realizar conforme a las normas de derecho comn, siendo de aplicacin, y las
que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.

15. La cuestin del artculo 8. El artculo 8 es en torno al cual gira todo el rgimen de
la regularizacin dominial establecido por la ley aqu comentada. Este artculo sustituido por
el art. 1 de la ley 25.79723, dispone: La inscripcin registral a que se refiere el inciso e) del
artculo 6 se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez
aos contados a partir de su registracin. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren
con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las
acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se

23

B.O.: 18/11/2003.

10

cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones
catastrales y regstrales pertinentes para la obtencin de la escritura de dominio o ttulo.
En la redaccin original de este artculo, se dispona que a partir de la inscripcin de la
escritura de regularizacin dominial comenzara a correr el plazo de la prescripcin adquisitiva corta (art. 3999 Cd. Civ.), ahora la ley 25.797 vino a introducir una verdadera causal de
caducidad de dominio al disponer la extincin del mismo, pasados diez aos desde la inscripcin de la escritura. Esa parecera ser la situacin actual, sin embargo la ley 26.93924,
llamada Digesto Jurdico Argentino, dispuso volver al texto original de la ley 24.374 de hecho reinstaurando la prescripcin corta como principal efecto de la inscripcin de la escritura
de regularizacin dominial.

2) La ley 9150

16. La situacin en Crdoba. Leyes 8932, 9100 y 9150. Particularidades del rgimen de regularizacin dominial en la provincia. En la provincia de Crdoba la regulacin
dominial ha sido influenciada, tal como lo dijramos supra25, por motivos esencialmente tributarios puesto que las obligaciones tributarias correspondientes a la parcela posesoria
anotada en el Registro Personal de Poseedores comenzarn a devengarse, para el poseedor inscripto, a partir de la fecha de su registro y adems si la oposicin del titular dominial
fuera deducida en forma extempornea (60 das de la notificacin), solo podr ser admitida
en caso que la presentacin estuviera fundamentada en documentacin fehaciente, con los
tributos provinciales pagados hasta la fecha de presentacin y adems se asumiese el pago
de todos los gastos realizados hasta ese momento, por lo tanto y slo en este supuesto, si la
posesin ya se hubiera registrado, se dispondr su cancelacin26.

24

B.O.: 16/06/2014.

25

Ver 9.

26

ORTEGA, Juan Manuel y RULLANSKY, Gustavo Fabin, POSESION: BOLETO DE COMPRAVENTA: La

anotacin en aquellas demarcaciones en donde se anotan estos contratos. REGISTRO DE POSEEDORES.

REGULARIZACION DOMINIAL: LEY 24.374 Y MODIFICATORIAS. CONSOLIDACION.-TITULACIONES INSUFICIENTES.-DOBLE DOMINIO.- CAMPOS COMUNEROS, ponencia presentada en el marco del III Foro Internacional

de

Derecho

Registral

disponible

http://www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral2011/documentos/tema01_ortega_rullansky.pdf

11

en:

La ley provincial 8932, aunque haba adherido a la ley nacional en la materia, nunca fue
reglamentada. En 2003, se dict la ley 910027 por medio de la cual se creaba un registro
personal de poseedores para personas que invocaren y acreditaren la posesin de parcelas
rurales y/o de uso rural (art. 1). Esta ley luego sera derogada por el art. 37 de la ley 9150,
ley que creara el sistema vigente en Crdoba en la actualidad y que comentamos.
El rgimen de la ley 9150 orbita en torno a la inscripcin en un llamado registro personal de poseedores que toma razn del hecho de la posesin de un interesado pero no prev en ningn caso ni la caducidad del dominio (algo que sera indudablemente inconstitucional) ni el inicio del trmino de la prescripcin adquisitiva corta como lo hace la ley nacional.

17. Creacin del Registro personal de Poseedores. El artculo 6 dispone: Crase el

Registro Personal de Poseedores, en el cual podrn anotarse las personas que invoquen y
acrediten la posesin de inmuebles urbanos, rurales y semirurales, el cual depender y ser
administrado por el Registro General de la Provincia.

18. Anotaciones previstas. En el Registro Personal de Poseedores creado por el Artculo anterior, podrn inscribirse aquellas parcelas urbanas, rurales y semirurales sujetas a
actos posesorios, con la extensin que determine la reglamentacin, sin perjuicio que el dominio de las mismas, o de la mayor superficie, se encuentre sin matricular o inscripto en el
Registro General de la Provincia a nombre de una persona distinta a quien aparece invocando la posesin. En este ltimo caso deber marginarse la inscripcin en el Registro General de la Provincia a los fines de su publicidad con relacin a terceros interesados (art. 7).
Este artculo, a diferencia de su contraparte nacional (art. 1 ley 24.374) no exige para la
inscripcin en el registro ni que se encuentre construido ni que se halle habitado. Tampoco
se exige un plazo para el inicio del trmite como s lo hace la ley nacional aunque en la prctica la Unidad Ejecutora exige una posesin de al menos 3 aos28.

27

B.O. (Cba): 04/04/2003.

28

Este plazo que exige la Unidad Ejecutora y la ley nacional parece caprichoso, es decir pudieron haber sido

uno, dos, diez o mil, pero lo cierto es que esos 3 aos encuentran su fundamento en la prescripcin del delito
penal de usurpacin (art. 181 Cd. Penal).

12

La ley se encarga de aclarar que la anotacin de la posesin regulada por la presente

ley ser realizada en cuanto por derecho corresponda y sin perjuicio de los derechos de terceros (art. 8).

19. Inicio del trmite. Declaracin Jurada. A diferencia de su contraparte nacional

(art. 2 inc. a), la ley provincial no exige una solicitud del beneficiario sino solo una declaracin jurada (art. 9) que deber reunir todos los requisitos de individualizacin del sujeto, objeto y causa de esa posesin (art. 10).

20. Procedimiento. Oposicin. Iniciado el trmite, la autoridad de aplicacin notificar al titular dominial de la parcela por medio de notificaciones a los domicilios real y fiscal y
por edictos (art. 13). En caso de haber oposicin, en el plazo de 60 das (art. 17) el trmite
se interrumpir y se enviarn las actuaciones a mediacin (art. 4) dando resultado negativo
dicho proceso, se archivarn las actuaciones sin ms trmite.
Si no mediase oposicin (art. 14) se emplaza al rogante para que acompae, en el plazo de 60 das, un plano elaborado por un profesional con incumbencia en la agrimensura.
Aprobado el plano por la autoridad de aplicacin se remitir el original para su inscripcin en
el registro personal de poseedores a cargo del Registro General de la Provincia.

21. Efectos de la anotacin. La inscripcin en el Registro Personal de Poseedores

surtir los efectos de la oponibilidad ante terceros. Una vez registrada una posesin no podr registrarse otra sobre la misma parcela (art. 15). Como vemos, la anotacin provoca un
efecto de cierre registral impidiendo la anotacin de otra posesin sobre la misma parcela lo
cual es altamente criticable dado que, como dijimos supra29, abstrae al hecho de la posesin
del mundo real casi convirtindola en un derecho.

22. Naturaleza de la anotacin. La anotacin hecha en el registro personal de poseedores por parte del Registro General de la Provincia se constituye en un instrumento
pblico de carcter registral del cual se presume su autenticidad.
29

Ver 8.

13

A pesar de ser una inscripcin o anotacin personal lo cierto es que la misma se va a

realizar sobre la matrcula del inmueble (si es que la tiene) en cuyo caso va a tener efectos
reales ensuciando y entorpeciendo el pleno valor de los ttulos y, obstaculizando con ello el
normal trfico negocial30.
La anotacin a la que nos referimos hace publicidad del hecho de la posesin por parte
del titular inscripto y es oponible erga omnes.

3) Claroscuros

23. Regularizacin dominial. Concepto. El papel de la posesin en los regmenes

de regulacin de la posesin analizados. Tomando en consideracin lo dicho hasta el
momento, podemos definir a la regularizacin dominial como el medio tcnico-jurdico de
saneamiento de ttulos, de naturaleza mayormente administrativa, cuya finalidad es la
elaboracin de un instrumento pblico de carcter notarial y/o registral por medio del
cual el Estado reconoce la existencia la legitimidad y la antigedad de una posesin
sobre un inmueble, urbano o rural, por parte de una persona fsica, sus sucesores o
convivientes.
De nuestra definicin el lector puede colegir que sin importar de qu rgimen se trate
(nacional o provincial) hay un elemento comn en ambos y es la registracin de la posesin.
En el sistema nacional a travs de la elaboracin de un instrumento notarial que luego se
inscribir en el registro inmobiliario de la jurisdiccin que corresponda y en el caso del sistema provincial a travs del cumplimiento de ciertos procedimientos administrativos que
concluirn con la toma de razn de la posesin de quien se trate por parte del registro personal dependiente del registro general de la provincia (del que, por otro lado, depende el
registro inmobiliario provincial, la principal por no decir la nica tarea de este registro).
La registracin de la posesin entonces, se erige como un medio para sanear ttulos
buscando que, la titularidad real coincida con la titularidad registral y eventualmente con la
cartular o documental. Pero la pretensin de registrar la posesin de un inmueble no es
nueva u originaria de la Argentina.
30

VENTURA, Gabriel B. (2003) op. cit. pg. 12. Aunque refirindose a la derogada ley 9100, el comentario es

perfectamente aplicable al rgimen de la ley 9150 dado que el funcionamiento es el mismo.

14

 24. Breve repaso histrico sobre la pretensin de registrar la posesin. En el derecho espaol, desde mediados del siglo XIX se intent elaborar un verdadero procedimiento de registracin de posesiones y en este marco se encuadraron: la Ley Hipotecaria de
1.861 y su sistema de registracin de posesiones llamado informacin testifical o -tambinexpedientes de informacin posesoria31; por Real Decreto del 25 de Octubre de 1867 se
instituy el procedimiento de certificacin por parte del Alcalde respectivo con referencia al
Amillaramiento. Finalmente, en virtud de los abusos32 a que dio lugar la pretensin registradora de posesiones, la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944 renunci a esta pretensin.

25. La registracin de la posesin como pretendido medio de saneamiento. Crtica del rgimen vigente (a nivel nacional y provincial). Supra33, habamos dejado asentado que la posesin era considerada un hecho. FUSTER34 nos recuerda una prohibicin
que contena el derecho romano: Nec possessio et proprietas misceri debent lo cual, traducida, significa la posesin y la propiedad no deben mezclarse y esto es as dado que la
posesin es un hecho y no un derecho, las relaciones con las cosas no deben registrarse
as como yo no registro la relacin de poder con la computadora con la que escribo estas
palabras. El Registro inmobiliario es un Registro de la propiedad y, por ello, al enfrentarse

31

()consistente en justiciar, mediante informacin de testigos la posesin en que se encontraban las fincas

o derechos que desearan registrar. () ROCA SASTRE, Ramn Mara en Derecho Hipotecario, Sexta Edicin, Tomo I, Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1.968 -. Pgina 872 citado por FUSTER, Gabriel A. op. cit. pg.
8.
32

FUSTER, Gabriel A. en op. cit. pg 8, citando doctrina especializada enumera tales abusos: Nota n 50:

()el verdadero abuso surga cuando este medio era utilizado para encubrir actos nulos, justificando la posesin quien haba adquirido de menores o incapaces sin haberse cumplido las formalidades legales, y tambin
cuando se le haca servir para eludir cargas y limitaciones de la propiedad. Otro caso de abuso consista cuando,
con desfiguracin de linderos, se le utilizaba para registrar fincas ya inscritas. (). Nota n 52: refirindose al
sistema de registracin de posesiones por cuanto este consista aplicarse a bienes ya inscritos, o de los que ya
existan ttulos de propiedad y respecto de los cuales se han practicado repetidamente informaciones, ya para
evitar el otorgamiento de los correspondientes documentos de transmisin, ya para eludir el pago de los impuestos, cuando no para encubrir usurpaciones de dominio. ()
33

Ver 3.

34

FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 8

15

con la posesin repercute en el primero la separacin existente entre las dos figuras de la
propiedad y de la posesin, las cuales conviene no mezclarlas, sino aislarlas35.
No podemos disimular las crticas que merecen los dispositivos reseados en los apartados anteriores ( 11 a 22). Desde un punto de vista sustancial la posesin, como instituto
regulado por el derecho de fondo es materia delegada por las provincias a la Nacin (artculo [75 inc.]12 Constitucin Nacional) y debe ser regulada slo por el legislador nacional36, la
ley de regularizacin dominial nacional cumple con este principio constitucional no as la ley
cordobesa.
La ley 9150 viene a irrumpir en competencias delegadas al gobierno federal contradiciendo el sistema registral nacional arts. 2 y 3 ley 17.801. Supra37 nos habamos referido a la
idoneidad del ttulo a los fines de su registracin, dijimos que nuestro registro es un registro
de ttulos y no de modos, ahora con FUSTER38 nos preguntamos es pertinente la registracin de la posesin en un registro Inmobiliario? la respuesta es un indubitable y rotundo no.
Si la registracin de la posesin se permite, podra ocurrir que el titular cartular de un inmueble solicite se inscriba la tradicin que le efectuara el titular registral a los fines de constituir su derecho real o que un mero poseedor pretendiese el registro del hecho de su posesin y como consecuencia nuestro registro dejara de ser un registro de ttulos para convertirse en un registro de modos. Como se podr advertir la pretensin de registrar la posesin
en un registro inmobiliario lo nico que provoca es el desquicio institucional, toda vez que
desnaturaliza la funcin registral, y la razn de ser de los Registros Inmobiliarios39.
El profesor VENTURA es elocuente al afirmar que al registrarse el hecho de la posesin como hecho, pasar a tener una vida independiente de la realidad que le dio origen ()
merced al asiento registral la posesin se volver quasi un derecho al despegarse por
completo del mundo de los fenmenos y subsistir pregonada por el natural efecto registral,
con total abstraccin de la realidad40, y es esta abstraccin la que podra generar los conflictos entre poseedor civil y poseedor tabular de los que nos alerta FUSTER41.
35

ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, en Derecho Hipotecario, Tomo II, Sp-

tima Edicin, Barcelona, 1.979, pg. 64. Citados por FUSTER, Gabriel A. en op. cit. pg. 8.
36

ORTEGA, Juan Manuel y RULLANSKY, Gustavo Fabin, op. cit. pg. 4.

37

Ver 5.

38

FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 5.

39

FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 6..

40

VENTURA, Gabriel A. (2003) pg. 5.

41

FUSTER, Gabriel A., op. cit. pg. 6.

16

Para finalizar este apartado recordamos aquello que dijimos en la introduccin de este
trabajo ( 1), si las necesidades del rgimen de regularizacin dominial en la provincia de
Crdoba fueron meramente tributarias o fiscales (arts. 16, 17 ley 9150), lo ideal hubiera sido,
hacer depender el registro personal de poseedores de la Direccin de Catastro entre cuyas
funciones se encuentra la valuacin de las parcelas (art. 2 ley 5057) para no entorpecer el
rgimen registral creado por la ley 17.80142.
.

D) CONCLUSIONES

26. Conclusiones. De lo dicho hasta ahora a lo largo del presente podemos extraer
algunas conclusiones:
1) La posesin es un hecho, es contenido de un derecho y requisito para el nacimiento
de un derecho.
2) Los derechos reales se ejercen por posesin, se constituyen con ttulo y modo, la
inscripcin (art. 2505 Cd. Civil) no integran el ttulo no el modo, en cuyo caso la
exigencia de inscripcin es respecto de los ttulos los modos no se deben registrar.
3) Puede ocurrir que no coincidan el titular inscripto con el titular real o el cartular entonces aparece la necesidad de saneamiento.
4) Los medios de saneamiento son varios, la usucapin es el principal y el ms estudiado por la doctrina. Los medios dependern del tipo de titularidad que se intenta
sanear y es aqu donde se inserta el tema de la regularizacin dominial.
5) La problemtica central es el hecho de haber inmuebles ocupados que perjudican al
erario pblico por cuanto no tributan y al crdito por cuanto ninguna entidad financiera considera la posesin como garanta suficiente para un crdito, aparecen entonces los instrumentos en la materia (leyes 24.374 y 9150).
6) Algunos de estos instrumentos, la ley 9150 en nuestro caso, pueden ser considerados inconstitucionales por cuanto pretenden regular institutos del derecho de fondo
(como lo es la posesin) materia exclusivamente reservada al poder federal.

42

ORTEGA, Juan Manuel y RULLANSKY, Gustavo Fabin, op. cit. pg. 4.

17

7)

El principal efecto del rgimen es la inscripcin de la posesin en el registro inmobiliario de la jurisdiccin pero la posesin es un hecho, si se registra puede alterar la
funcin misma del registro (netamente separada del mundo de los hechos) y crear
conflictos entre el poseedor civil y el poseedor tabular o registral.

27. Una propuesta ms. La cuestin sobre la regularizacin dominial como vimos
presenta mltiples facetas y se ve atravesada tanto por factores individuales como por necesidades polticas.
El hecho de que existan inmuebles sin matricular es sin duda una grave deficiencia de
nuestro sistema inmobiliario. Estos inmuebles al no tener matrcula se hallan fuera del comercio y no se explotan en perjuicio de la comunidad. Hay poseedores, ya legtimos ya ilegtimos, o adquirientes por usucapin que prefieren mantenerse fuera de los registros del estado y evitar la carga tributaria, eso es cierto, aunque son los menos dado que por mala informacin de parte de abogados poco conocedores de su profesin o actuando con un verdadero dolo eventual, aconsejan a estos poseedores/ propietarios ad usucapionem a pagar
sus impuestos con la promesa de que adquirirn la propiedad del inmueble43.
Es decir que vemos una grave deficiencia en la incorporacin de inmuebles a los registros de la propiedad lo cual coadyuva a la discrepancia entre realidad registral y extra registral que luego va a exigir un saneamiento de ttulos. Proponemos entonces evitar esa discrepancia mediante una agresiva campaa de incorporacin de fundos a los registros inmobiliarios.
En una primera etapa, se propone el dictado de una ley nacional con adhesin provincial en la parte formal de la misma, que regulara: incorporacin de inmuebles al registro de
la jurisdiccin que se trate, la aplicacin de un rgimen de caducidad de dominio y regle un
proceso judicial de incorporacin inmobiliaria para que aquellos que se crean con un derecho mejor a ser titular del inmueble que sea puedan presentarse ante la autoridad judicial y
presentar el fundamento de su pretensin. El rgimen proyectado habra de requerir la participacin de rganos de la administracin central para proporcionar a aquellos que no po43

En el ejercicio profesional ste pensamiento es increblemente comn, ms an en el interior de nuestra pro-

vincia. Generalmente gente de escasos recursos y poca educacin invierte mucho de su dinero o se endeuda
para pagar deudas municipales y/o provinciales, en la creencia sin fundamento de que as han adquirido el inmueble que desean adquirir. Tristemente, son las mismas administraciones municipales las que aconsejan tal
maniobra exponindose a denuncias penales de todo tipo.

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seen ni los medios econmicos ni materiales para acercar su caso a los tribunales, puedan
hacerlo con el mnimo desgaste. La incorporacin del inmueble, resultante de dicho procedimiento, se har de manera provisional por el trmino de dos a tres aos para que se presenten oposiciones y pueda de nuevo discutirse la cuestin, si pasado el plazo no hay oposiciones el dominio queda irrevocablemente inscripto a nombre del sujeto inscripto de manera provisional.
Por supuesto, una propuesta de esta magnitud requiere sobre todas las cosas voluntad
poltica, y mientras existan regmenes como el de la ley 9150, creados solo para que el estado pueda procurarse ms ingresos tributarios, nunca habr un verdadero saneamiento de
ttulos y los verdaderos perjudicados sern los ciudadanos.

Julio O. Gorosito.-

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