Pengertian Dan Lingkup Real Estate

PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE
MATA KULIAH REAL ESTATE
PENGERTIAN DAN LINGKUP

REAL ESTATE
DOSEN :
I Nyoman Susanta, ST, M.Erg
KELOMPOK 1
NI NYOMAN AYUK WIDIARI
(1204205011)
ANDI RAYNO ULFANIA SARANSI
(1204205017)
I KADEK JERY YASA
(1204205035)
JURUSAN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2015
MAKALAH REAL ESTATE

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Perkembangan property khususnya di Bali selama beberapa tahun
mengalami pertumbuhan pesat, dan hal ini mulai disadari sebagai salah satu
instrumen investasi yang paling aman dan menguntungkan. Dan bukan hanya
pada sektor perumahan, namun saat ini secara bertahap produk properti yang
diperke nalkan di Bali kian beragam, mulai dari guest house, home stay, villa,
apartemen sampai dengan condotel.
Perumahan adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang sangat
penting untuk di penuhi. Hal itu dikarenakan fungsi perumahan yang digunakan
sebagai lokasi utama kegiatan manusia. Mulai dari pendidikan keluarga dasar,
pembentukan budaya hingga pemenuhan berbagai macam kebutuhan manusia. Itu
sebabnya bisnis perumahan saat ini berada di titik kejayaan. Harga perumahan tidak
ada yang namanya menurun, justru semakin meningkat dan menguntungkan.
Perawatan properti jika tidak ditempati dalam jangka waktu lama juga masih lebih
besar keuntungan kita jika membelinya kembali. Apalagi jika memilih Bali sebagai
lokasi utama berinvestasi, terbayang keuntungan yang akan didapatkan dalam
waktu cepat.
Dengan perkembangan tersebut, Jurusan arsitektur Universitas Udayana memiliki
satu mata kuliah pilihan yang berjudul Real Estate. Pada mata kuliah ini mahasiswa
akan mempelajari ilmu tentang real estate beserta lingkup dari real estate dan
melakukan observasi lapangan secara langsung untuk membandingkan dan
mempelajari lebih dalam mengenai penerapan ilmu real estate tersebut. sebagai
mahasiswa jurusan arsitektur Arsitektur, harus dapat memahami semua ilmu
mengenai kearsitekan, baik itu mengenai cara mendesain dan merancang ataupun
ilmu mengenai Real Estate. Dalam hal ini diharapkan mahasiswa untuk kedepannya
dapat mengembangkan dan mengaplikasiskan ilmu ini secara langsung di lapangan
dengan berbekal materi dari perkuliahan Rewal Estate. Mahasiswa secara tidak
langsung diajarkan cara untuk mengembangkan real estate yang cenderung
mengarah ke ilmu bisnis. Disinilah arssitek akan memiliki kelebihan yang tidak
dimiliki oleh pengembang ilmu real estate pada umumnya. Sebagai arsitek, dapat
MAKALAH REAL ESTATE

menentukan konsep rancangan yang akan dibangun, mempersiapkan segala analisa
perancangan, building design, hingga dapat menentukan strategi pemasaran, target
pasar, dan dapat bersaing dengan pelaku real estate lainnya.
1.2 Rumusan Masalah
Dari latar belakang tersebut dapat ditarik rumusan masalah sebagai berikut :
1. Apakah pengertian dari Real Estate?
2. Apakah yang termasuk didalam lingkup Real Estate?
3. Bagaimana pengertian dan hubungan antara rumah, perumahan, permukiman,
dan kawasan dalam Real Estate?
4. Karier apa saja yang termasuk dalam real estate? Dan Bagaimana peran arsitek
didalam bisnis Property?
5. Bagaimana Penggolongan Jenis Property Menurut Pennggunaan dan
Pemanfaatan dari Sudut Pandang Property?
1.3 Tujuan dan Sasaran
1.3.1 Tujuan
Adapun tujuan yang ingin dicapai dari makalah Pengertian Real Estate
ini antara lain:
1. Dapat memahami pengertian dari Real Estate.
2. Mengetahui lingkup real estate beserta aspek-aspek yang terdapat di
dalam ilmu Real Estate.
3. Memahami pengertian dari rumah, perumahan, permukiman, dan
kawasan serta dapat mengklasifikasikan jenis dan typenya
4. Mengetahui prospek kerja dari real estate, dan peran arsitek didalam
bisnis property
5. Dapat mengerti penggolongan jenis-jenis property menurut
penggunaan dan pemanfaatannya.
1.3.2
Sasaran
Mata kuliah Real Estate dengan tugas mengenai "Pengertian Real
Estate dan Lingkupnya" ini memiliki sasaran sebagai berikut :
1. Sebagai acuan atau pengetahuan awal untuk mengetahui dan
memahami tentang real estate
2. Sebagai acuan dalam mengklasifikasikan jenis Real Estate dan
mengetahui perbedaan di masing-masing type.

1.4 Manfaat
Manfaat yang dapat diperoleh dari penyusunan laporan "Pengertian Real Estate
dan Lingkupnya" yaitu bagi penulis (mahasiswa), pembaca dan bagi bidang
keilmuan, sebagai berikut :
1. Bagi Penulis (Mahasiswa)
MAKALAH REAL ESTATE

Melalui mata kuliah real estate yang mengajarkan mahasiswa untuk mengenal
dan memahami mengenai pengertian real estate dan lingkupnya. Dengan
mempelajari pengertian real estate beserta lingkupnya, mahasiswa mendapat
bekal awal untuk berkecimpung di dunia real estate dan dapat diterapkan juga di
dunia kerja.
2. Bagi Pembaca
Dari makalah penugasan mata kuliah real estate , pembaca akan mendapat suatu
pengetahuan berupa teori mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya".
Dengan makalah ini diharapkan pembaca dapat lebih mengetahui mengenai apa
saja lingkup dari real estate, aspek-aspek real estate, dan penerapannya pada
lapangan.
3. Bagi Bidang Keilmuan
Di bidang keilmuan, makalah penugasan real estate ini akan sangat berguna
untuk memperkaya pengetahuan, karena pada makalah ini terdapat pengetahuanpengetahuan mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya".
1.5 Metode Penulisan
Pada bagian ini membahas mengenai metode-metode yang digunakan dalam
penyusunan makalah "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya". Metode yang
digunakan dalam pengumpulan data, Metode Studi Literatur. Untuk pembahasan
menggunakan Metode Pembahasan Deskriptif, Metode Pembahasan Korelasional
dan Metode Pembahasan Komparatif. Dan untuk penyimpulan menggunakan
Metode Penyimpulan Deduktif.
1.5.1 Metode Pen gumpulan Data
1. Study Literatur
Dengan cara mempelajari literatur yang terkait, sebagai bahan untuk
memenuhi materi yang akan digunakan dalam makalah real estate yang
1.5.2
membahas mengenai "Pengertian Real Estate dan Lingkupnya".

Metode Pembahasan
Metode pembahasan yang digunakan pada penyusunan makalah ini adalah
Metode pembahasan deskriptif . Metode pembahasan ini diterapkan
dengan cara memaparkan dan menjelaskan berbagai materi mengenai
pengertian real estate, beserta menjelaskan aspek aspek yang terkait dan
1.5.3
lingkup real estate.

Metode Penyimpulan
Metode penyimpulan yang digunakan pada penyusunan makalah ini adalah
Metode Penyimpulan Deduktif. Metode Penyimpulan Deduktif yaitu
MAKALAH REAL ESTATE

dengan menyimpulkan materi secara umum, kemudian dilanjutkan dengan
menyimpulkan materi secara khusus.
1.6 Sistematika Penulisan
Pada bagian ini akan dibahas mengenai sistematika penyusunan makalah real estate
ini. Pada makalah ini terdiri dari lima bahasan Bab dengan Sub yang saling
berhubungan. Adapun lima bahasan bab tersebut adalah:
Bab I Pendahuluan
Dalam bab ini terdapat latar belakang, rumusan masalah, tujuan, metode penulisan
makalah , dan sistematika penulisan makalah penugasan mata kuliah Real Estate.
Bab II Tinjauan Teori
Memuat tentang teori-teori dasar mengenai real estate mulai dari pengertian,
aspek-aspek, dan lingkup umum dari real estate.
Bab III Pembahasan
Menguraikan mengenai jawaban dari rumusan masalah yang terdapat pada bab 1.
Dimana pada bab ini secara khusus menguraikan mengenai pengertian dan ruang
lingkup real estate secara lebih rinci dan menghubungkannya dengan objek yang
diobservasi.
Bab IV Penutup
Memuat kesimpulan dari makalah Real Estate yang membahas mengenai
kesimpulan secara menyeluruh dari hasil analisa dan pengamatan yang diakukan
dari studi literatur maupun strudi objek sejenis dan juga berisikan mengenai saran
kepada pembaca agar dapat lebih memahami mengenai pengertian dan lingkup
real estate.
MAKALAH REAL ESTATE

BAB II
TINJAUAN TEORI
2.1 Pengertian Real Estate
Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat ini tidak
hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real estat
adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada
didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estat telah mengalami
perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan informasi yang
terjadi di seluruh penjuru dunia.
Istilah Real Estate ini sendiri berasal dari istilah tenure, yang muncul di
Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris yang
menguasai tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal dengan istilah
real estate di daratan Amerika.
Real Estate berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis sama, yang
sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya bersumber dari
Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun).
sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja,
bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau
yang dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya
walaupun dalam porsi yang sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman
informasi saat ini).
Real estate diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan
lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh
praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan
akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah. Pada dasarnya
real estate merupakan suatu kawasan yang dikhususkan sebagai kawasan
perumahan dan pemukiman yang dikembangkan menjadi suatu kompleks
bangunan yang terpadu dengan lanskap tersendiri (tanah dan lingkungannnya)
dengan komposisi yang dominan.
2.2 Klasifikasi Real Estate
MAKALAH REAL ESTATE

Klasifikasi real estate didasarkan pada fungsi dan tujuan penggunaannya, yakni
terbagi atas empat golongan atau kategori :
a. Komersial
Jenis ini memiliki kemampuan komersial untuk menghasilkan arus-kas dan semua
aspek komersialnya. Contoh:
(1) Perkantoran ( office building )
(2) Pusat Perbelanjaan ( shopping centre )
(3) Penginapan ( hotel dan resort )
(4) Rumah Toko ( shophouses )
b. Perumahan
Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam kenyataannya
banyak ditemukan sebagai kegiatan atau arena komersial. Namun karena kebutuhan
akan tempat hunian lebih bersifat primer, maka jenis ini tidak digolongkan ke
dalam jenis komersial. Contoh :
(1) Rumah /Kompleks Perumahan ( residensial estate )
(2) Rumah susun ( condominium)
(3) Apartemen ( Apartement
c. Industri Real estate
Dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau perakitan barang
barang, baik melalui peralatan dramatic maupun manual dengan melibatkan
tenaga kerja. Contoh :
(1) Pabrik Pabrik / Kawasan Industri ( Industrial estate )
(2) Bangunan Pabrik Siap Pakai ( Standard factory buildings )
(3) Gudang ( Warehouse)
d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan umum dan
banyak orang. Contoh :
(1) Sekolah dan Universitas ( School & Universities )
(2) Tempat Beribadah ( Religious Places )
(3) Sarana Olah Raga ( Sports Club )
(4) Rumah Sakit ( Hospitals )
(5) Tempat Rekreasi ( Recreational Places )
2.3 Lingkup Real Estate
2.3.1 Rumah
Setiap manusia pasti membutuhkan tempat untuk tinggal dan menghabiskan
waktu bersama orang-orang tercinta, itulah mengapa rumah menjadi kebutuhan
pokok manusia. Seperti layaknya kebutuhan pokok lainnya, pemenuhan atas
MAKALAH REAL ESTATE

kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal harus dan mutlak untuk dipenuhi, Rumah
yang saat ini. Rumah merupakan salah satu kebutuhan paling pokok dalam
kehidupan manusia. Rumah sebagai tempat berlindung dari segala cuaca sekaligus
sebagai tempat tumbuh kembang komunitas terkecil manusia, yaitu keluarga.
2.3.2 Perumahan
1. Pengertian Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atauhunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu
kelengkapan dasar fisik lingkungan,misalnya penyediaan air minum,
pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yangmemungkinkan
lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya.
2. Jenis-jenis Perumahan
Menurut Richard Untermann & Robert Small (1986) dalam dalam buku
Perencanaan Tapak untuk Perumahan, maka ada beberapa tipe perumahan
antara lain:
(a) Rumah Tinggal Tunggal/ Detached
Rumah tinggal tunggal atau rumah terpisah adalah rumah tinggal yang
berdiri sendiri. Rumah tinggal tunggal dipakai biasanya hanya untuk satu
keluarga dan jarak antar rumahnya berjauhan. Selain itu cottage, villa,
bungalow, dan mansion juga termasuk dalam kelompok rumah tinggal
tunggal. Rumah tinggal tunggal dibangun diatas tanah yang besarnya lebih
besar dari bangunannya. Rumah tersebut dikelilingi oleh halaman atau
yard.
(b) Rumah Tinggal Koppel ( Semi Detached )
Rumah Tinggal kopel adalah Rumah Tinggal Tunggal yang di sekat sama
besar antara Kiri dan Kanan, biasanya rumah tinggal kopel ini untuk
disewakan pemiliknya untuk menghemat lahan bangunan.
(c) Rumah Kota (Town House)
Adalah sama seperti rumah gandeng dengan penambahan tempat parkir di
dalam bangunannya. Parkir di bagian dalam memerlukan halaman depan
yang lebih lebar (untuk menampung pengemudi dan jalan masuk dan
MAKALAH REAL ESTATE

ruangan bagian dalam untuk kegunaan tertentu) dan kadang-kadang dibuat
dengan suatu kedalaman kira-kira 150 feet. Rumah kota menawarkan
kenyamanan yang tinggi untuk sebuah keluarga tunggal kecuali bila dibuat
tanpa halaman samping.
(d) Rumah Susun (Flat)
Rumah yang flesibel, yaitu mampu menyesuaikan berbagai konfigurasi.
Kerugian utama rumah susun adalah BC yang mengurangi unit-unit yang
dapat diorientasikan ke permukaan tanah. Rumah susun umumnya berisi
ganda, artinya mempunyai ruang-ruang yang berada di luar pada unit-unit
tersebut.
(e) Rumah berpekarangan Dalam (Patio House)
Adalah suatu variasi pada rumah "ranch berlantai satu tradisional.
Dengan pintu masuk di bagian tengah, ruang tamu terletak pada sisi dan
ruang-ruang tidur pada sisi lainnya. Untuk menyesuaikan pada bidang
tanah yang sempit, bentuk tersebut "dibengkokkan dan ruang-ruang
pribadinya dikitari oleh pemagaran. Dengan menghilangkan halamanhalaman samping dan depan, rumah "ranch tersebut kini menjadi rumah
berpekarangan dalam (patio).
(f) Maisonet (Maisonette)
Adalah sebuah tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan
bertingkat rendah. Yang telah sipergunakan secara luas di seluruh dunia.
Dikatakan berkepadatan tinggi karena merupakan suatu penumpukan
vertikal maksimum dari sebuah unit berlantai dua di atas unit bangunan
lainnya, dengan dua tahapan tangga untuk lantai utama dari unit yang
terletak lebih atas.
(g) Rumah teras bertingkat (Terrace House)
Rumah gandeng dan berpekarangan dalam dapat saja dibuat menjenjang ke
atas maupun ke bawah sebuah perbukitan guna meningkatkan arah
pandangan, dan memberikan orientasi yang lebih baik, juga
memungkinkan taman-taman atau teras-teras di atas atap-atap dari unit-unit
di bawahnya.
(h) Rumah Gandeng (Row Houses)
MAKALAH REAL ESTATE

Rumah gandeng berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang terletak
di atas sebidang petak yang sempit.. Fung-fungsi "tempat tinggal dasarnya
terletak pada lantai bawah: meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur,
kamar mandi kecil dan kemungkinan sebuah ruang belajar.
2.3.3 Permukiman
1. Pengertian Permukiman
Permukiman adalah kawasan yang didominasi oleh lingkungan yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan dan tempat kerja yang memberikan
pelayanan dan kesempatan kerja yang terbatas untuk mendukung perikehidupan
dan penghidupan, sehingga fungsinya dapat berdaya guna dan berhasil guna.
Permukiman ini dapat berupa permukiman perkotaan maupun permukiman
perdesaan (Kamus Tata Ruang Tahun 1997). Permukiman adalah tempat atau
daerah untuk bertempat tinggal dan menetap (Kamus Tata Ruang 1997)
Permukiman di dalam kamus tata ruang terdiri dari tiga pengertian yaitu :
a. Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa
kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
b.
mendukung kehidupan.
Kawasan yang didomisili oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama
sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana, sarana lingkungan
dan tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja terbatas
untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan sehingga fungsi
permukiman tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna.

c. Tempat atau daerah untuk bertempat tinggal atau tempat untuk menetap.
Permukiman adalah suatau lingkungan hidup yang meliputi masalah lapangan
kerja, struktur perekonomian dan masalah kependudukan yang bukan saja
mencakup mengenai pemerataan dan penyebaran penduduk melainkan juga
menyangkut kualitas manusia yang diharapkan pada generasi mendatang
2. Hubungan Permukiman dengan Rumah, Perumahan, dan Kawasan
Permukiman merupakan suatu lingkungan hidup yang berada diluar kawasan
lindung baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal serta tempat kegiatan usaha dan
MAKALAH REAL ESTATE
10

kerja yang mendukung kehidupan dan penghidupan. Hal inilah yang
menjadikan pada tingkat primer permukiman tempat tinggal. Pada tingkat lebih
lanjut, permukiman dapat diberi fungsi atau misi sebagai penyangga kawasan
fungsional serta kawasan produktif lainnya. Dalam Undang-undang Republik
Indonesia No.4 Tahun 1992 Tentang perumahan dan permukiman yang
dimaksud dengan:
a. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga.
b. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana
dan sarana lingkungan
c. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung,
baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdcsaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
d. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam
berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana
dan sarana lingkungan yang terstruktur.
2.3.4 Kawasan
1. Pengertian Kawasan
Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan
yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
2. Kawasan permukiman
Merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan (Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan
Dan Kawasan Permukiman)
2.3.4
Peran Arsitek Dalam Bisnis Property

Perusahaan pengembang perumahan merupakan perusahaan yang membangun
perumahan beserta kelengkapan fasilitasnya pada sebidang lahan untuk kemudian
MAKALAH REAL ESTATE
11

dijual kepada konsumen. Perusahaan ini juga melakukan pengelolaan terhadap
kawasan proyeknya. Dalam perusahaan ini arsitek berperan sangat penting sebagai
perencana keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam perusahaan berada di
departemen perencanaan, tetapi tidak menutup kemungkinan arsitek juga bisa
berada di departemen lain, seperti departemen marketing maupun departemen
proyek. Tugas Arsitek dalam Developer :
a. Merencana suatu kawasan ( perumahan ) secara umum beserta fasilitas
penunjang lainnya.
b. Pengawasan terhadap pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir. Arsitek dapat bertindak sebagai marketing, dalam hal ini untuk
mempresentasikan produk perumahan kepada calon pembeli.
c. Setelah berproses dalam kariernya seorang arsitek juga dapat menduduki
sebagai Project Manager / General Manager yang bertugas sebagai team leader
dalam perusahaan developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap
keseluruhan divisi divisi lain dalam perusahan developer tersebut. Keahlian
yang diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan Developer :
- Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta fasilitas
penunjangnya. Selain itu juga harus memperhatikan lingkungan
-
binaan di sekitarnya.
Keahlian dalam komunikasi dengan calon pembeli. Ilmu ini
diterapkan bagi arsitek yang bekerja pada divisi marketing. Ini
dikarenakan arsitek harus mempresentasikan produknya kepada calon
pembeli.
Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati posisi
sebagai Project Manager / General Manager. Ilmu ini perlu dikuasai
dikarenakan dibutuhkannya keahlian untuk mengatur keseluruhan
divisi pada perusahaan Developer.
2.3.5
Karier Dalam Real Estate
Pekerjaan spesifik dalam lingkup yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate secara
umum terbagi menjadi 3 yaitu:
1. Site Management (Pengelolaan site)
2. Property Management (Pengelolaan properti)
3. Real Estate Asset Management (Pengelolaan aset Real Estate)
MAKALAH REAL ESTATE
12
2.3.6
Penggolongan Jenis Property Menurut Pennggunaan dan Pemanfaatan

Menurut penggunaan dan pemanfaatannya property dapat digolongkan menjadi
empat bagian yaitu:
1. Hunian
Properti hunian, sesuai dengan namanya, adalah property yang digunakan sebagai
akomodasi tempat tinggal. Karena itu, property hunian meliputi rumah tunggal,
duplex, kondominum, apartemen, town house, dan bangunan apartemen. Jika kita
memiliki bangunan komersial tua yang telah dimodifikasi untuk akomodasi
tempat tinggal ( misalnya apartemen di bekas bangunan pabrik) bangunan itu, dari
sudut pandang kita merupakan investasi property hunian.
2. Komersial
Property komersial meliputi kantor, pusat perbelanjaan, took eceran, bangunan
bank, klinik, rumah duka, restoran, kantor real estate, pegadaian, kedai kopi,
tempat parker, persemaian tanaman, toko roti, convenience store-toko yang
memberi kemudahan untuk memperoleh berbagai kebutuhan dengan buka hingga
larut malam atau 24 jam per-hari dan sebagainya. Jika kita menyewa sebuah
rumah dengan perjanjian sewa komersial untuk digunakan sebagai kantor, rumah
itu termasuk property komersial dari sudut pandang kita.
3. Industrial
Property industrial meliputi gudang, tempat penyimpanan barang dalam jumlah
besar, depot bahan bakar, pangkalan bus, tempat pengrajin kayu, pengolahan
limbah, pabrik, pembangkit tenaga listrik, pusat distribusi, sentral telepon, dan
sebagainya.
4. Keramahtamahan
Termasuk property kerahtamahan adalah hotel, motel, hostel bagi turis beransel
(backpacker), hostel yang dikelola oleh pemudi Kristen (YWCA Young
Womens Christian Association), hostel bagi remaja, resor, dan spa.
2.3.7
Sudut Pandang Property
MAKALAH REAL ESTATE
13

Didalam Penilaian atau sudut pandang Properti, Obyek Penilaian dibagi menjadi
4 jenis sebagai berikut.
1. Properti Riil (Real Property), adalah tanah (bumi) dan segala pegembangan
yang tertanam di bumi dan tidak dapat dipindahkan (immobile)
2. Properti Personal, adalah segala obyek (aset) yang dapat dipindahkan
(mobile).
3. Bisnis, adalah aset keseluruhan yang membentuk sebuah usaha (satu
kesatuan).
4. HKF, adalah segala hak (mis yang dicatatkan dalam bentuk dokumen) yang
menunjukkan kepemilikan finansial.
MAKALAH REAL ESTATE
14

BAB III
PEMBAHASAN
4.1 Pengertian Real Estate
1. Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya
yang melekat secara permanen (Wurtzebach, 1991, p.7).
2. Real estate adalah tanah dan seluruh pengembangan di atasnya maupun pada tanah
tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa gedung, sedangkan
pengembangan pada tanah tersebut dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka
(misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real estate dapat
diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan terhadap tanah tersebut, baik yang
ada di atas maupun pada tanah tersebut. (Tosh, 1992, p.388).
3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, dijelaskan arti Real Estate yaitu yaitu tanah fisik
dan segala sesuatu yang melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak
bergerak dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah semua benda
yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah
(misal: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh
manusia (misal: bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula dengan
pengertian inaedificatu solo, solo credit yang berarti apa yang melekat pada tanah,
termasuk bagian dari tanah (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8).
4. Real estate terdiri dari tanah ditambah apa saja yang tumbuh di atas tanah, ditambah
dengan segala sesuatu yang secara permanen di atasnya (misalnya bangunan).
(Wurtzebach, 1991, p.90).
5. Real Estate merupakan tanah dan semua kepunyaanya atau hak yang terkandung dan
apapun yang terbentuk atau diletakkan diatasnya oleh kejadian alam atau buatan
manusia ( Santoso).
6. Real Estate adalah suatu pendekatan dalam pembangunan yang melibatkan berbagai
unsure diantaranya swasta , lembaga keuangan, masyarakat, maupun pemerintah.
(Mutaqi)
Jadi berdasarkan pengertian dari para ahli tersebut dapat disimpulkan bahwa Real Estate
adalah sebuah istilah hukum yang mencakup tanah bersama dengan apa pun yang tinggal
MAKALAH REAL ESTATE
15

tetap di atas tanah tersebut, seperti bangunan. Lahan yasan sering dianggap sinonim
dengan real property, kontras dengan hak milik pribadi. Namun, dalam penggunaan
tekniknya, beberapa orang tetap memilih pembedaan antara lahan yasan, menunjuk ke
tanah dan benda di atasnya, dengan real property, menunjuk ke hak pemilikan atas lahan
yasan.
4.2 Lingkup Real Estate
Secara Umum Lingkup Real Estate dibagi menjadi 3 kegiatan diantaranya:
1. Bidang Usaha Investasi
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
Housing Estate (Perumahan)

Apartement Estate (Apartemen)
Rental Office (Perkantoran)
Retail (Pertokoan)
Recreation/Sport Park
Industrial Estate (Kawasan Industri)
Agriculture/Agrobusiness Estate
2. Bidang Usaha Jasa

a)
b)
c)
d)
Real Estate Brokerage (Perantaraan)

Real Estate Appraisal (Penilaian
Property Management
Real Estate Councelling (Konsultasi), Insurance (Asuransi), Real Estate
Investment Syndicate, Auction (Pelelangan)
e) Real Estate Education (Pendidikan)

3. Bidang Usaha Pengembangan
a) Land Development (Pengembangan Tanah)
b) Building Development (Pengembangan Bangunan)
Dari beberapa lingkup diatas maka akan dijelaskan mengenai lingkup Bidang Usaha
dan Pengembangan yaitu Land Development (pengembangan tanah) dan Building
Development (pengembangan bangunan). Rumah, perumahan, permukiman, dan
kawasan merupakan bagian dari bidang usaha pengembangan yang akan dibahas
sebagai berikut:
4.2.1 Rumah
a. Pengertian Rumah
MAKALAH REAL ESTATE
16

5. Dalam pengertian yang luas, rumah bukan hanya sebuah bangunan (struktural),
melainkan juga tempat kediaman yang memenuhi syarat-syarat kehidupan yang
layak, dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat. Rumah dapat
dimengerti sebagai tempat perlindungan, untuk menikmati kehidupan,
beristirahat dan bersuka ria bersama keluarga. Di dalam rumah, penghuni
memperoleh kesan pertama dari kehidupannya di dalam dunia ini. Rumah
harus menjamin kepentingan keluarga, yaitu untuk tumbuh, memberi
kemungkinan untuk hidup bergaul dengan tetangganya, dan lebih dari itu,
rumah harus memberi ketenangan, kesenangan, kebahagiaan, dan kenyamanan
pada segala peristiwa hidupnya. (Frick,2006:1).
6. Rumah merupakan sebuah bangunan, tempat manusia tinggal dan
melangsungkan kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat
berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan
kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat.Jadi
setiap perumahan memiliki sistem nilai yang berlaku bagi warganya.Sistem
nilai tersebut berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain,
tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat. (Sarwono
dalam Budihardjo, 1998 : 148).
7. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga. (UU No.4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
8.
Permukiman).
Rumah adalah bangunan untuk tempat tinggal (Kamus Bahasa Indonesia,
1997).
9. Dalam arti umum, rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal
selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia
maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasa disebut
sangkar, sarang, atau kandang. Sedangkan dalam arti khusus, rumah mengacu
pada konsep-konsep sosial-kemasyarakatan yang terjalin di dalam bangunan
tempat tinggal, seperti keluarga, tempat bertumbuh, makan, tidur,beraktivitas,
dll. (Wikipedia, 2012).
10. Rumah merupakan suatu bangunan, tempat manusia tinggal dan
melangsungkan kehidupannya. Disamping itu rumah juga merupakan tempat
berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seorang individu diperkenalkan
kepada norma dan adat kebiasaan yang berlaku di dalam suatu masyarakat. Jadi
MAKALAH REAL ESTATE
17

setiap perumahan memiliki sistem nilai yang berlaku bagi warganya. Sistem
nilai tersebut berbeda antara satu perumahan dengan perumahan yang lain,
tergantung pada daerah ataupun keadaan masyarakat setempat. (Sarwono
dalam Budihardjo, 1998 : 148)
b. Jenis-jenis Rumah
Secara umum jenis-jenis rumah dibagi menjadi lima diantaranya adalah:
1. Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan
2.
mendapatkan keuntungan.
Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya
3.
masyarakat.
Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi
4.
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi
5.
kebutuhan khusus.
Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai
tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang
pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
Sedangkan pada bidang usaha pengembangan real estate, rumah diklasifikasikan

oleh perancangnya. Jadi type rumah, spesifikasi, dan harga jualnya ditentukan oleh
pengelola real estate itu sendiri.
4.2.2 Perumahan
a. Pengertian Perumahan
Free standing homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling
banyak di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan.
Beberapa pengertian perumahan, di antaranya yaitu:
1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman, Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.
2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen
Pekerjaan Umum, 1987), Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah
dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya.
MAKALAH REAL ESTATE
18

3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara
kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu
lingkungan hunian yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara,
kotoran udara, bau dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu,
dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta
fasilitas umum dan fasilitas social lainnya.
b. Pembagian Perumahan
Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan kelas
bawah. Pengelompokan tersebut berdasarkan Keputusan bersama Menteri Dalam
Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 648384 Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman
Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang, maka
kriteria yang ditetapkan adalah:
1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.
2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau
biaya pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk
pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang
berlaku.
3 .Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya
pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerintah kelas C yang berlaku. Dalam membangun perumahan ada konsep
lain yang harus dipenuhi, yaitu:
a) Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya,
pada setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana
untuk setiap 1 (satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi
lain.
b) Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada satu
lokasi diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana untuk
setiap 1 (satu) rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe
rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain.
MAKALAH REAL ESTATE
19

c) Persyaratan Dasar Sesuai dengan Petunjuk Perencanaan Kawasan
Perumahan Kota (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan
perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut:
1) Aksesibilitas
Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam kenyataannya,
aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.
2) Kompatibilitas
Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi
lingkungannya.
3) Fleksibelita
Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan
dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
4) Ekologi
Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.
Persyaratan-persyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan
pembangunan perumahan, yaitu agar setiap orang dapat menempati
perumahan yang sehat, untuk mendukung kelangsungan dan
peningkatan kesejahteraan sosialnya.
4.3.3 Permukiman
1. Pengertian Permukiman
Pemukiman sering disebut perumahan dan atau sebaliknya. Pemukiman berasal
dari kata housing dalam bahasa Inggris yang artinya adalah perumahan dan kata
human settlement yang artinya pemukiman. Perumahan memberikan kesan tentang
rumah ataukumpulan rumah beserta prasarana dan sarana ligkungannya.
Perumahanmenitiberatkan pada fisik atau benda mati, yaitu houses dan
land settlement.
Sedangkan pemukiman memberikan kesan tentang pemukim atau kumpulan pemu
kim beserta sikap dan perilakunya di dalam lingkungan, sehingga pemukiman
menitik beratkan pada sesuatu yang bukan bersifat fisik atau benda mati yaitu
manusia Dengan demikian perumahan dan pemukiman merupakan dua hal yang
tidak dapat dipisahkan dan sangat erat hubungannya, pada hakekatnya saling
melengkapi
MAKALAH REAL ESTATE
20

2. Jenis-jenis Pemukiman
Berdasarkan sifatnya pemukiman dapat dibedakan beberapa jenis antara lain:
a.
Pemukiman Permukiman Tradisional

Permukiman seperti ini biasa nya penduduk atau masyarakatnya masih
memegang teguh tradisi lama. Kepercayaan, kabudayaan dan kebiasaan nenek
moyangnya secara turun temurun dianutnya secara kuat. Tidak mau menerima
perubahan perubahan dari luar walaupun dalam keadaan zaman telah
berkembang dengan pesat. Kebiasaan-kebiasaan hidup secara tradisional yang
sulit untuk diubah inilah yang akan membawa dampak terhadap kesehatn
seperti kebiasaan minum air tanpa dimasak terlebih dahulu, buang sampah dan
air limbah di sembarang tempat sehingga terdapat genangan kotor yang
mengakibatkan mudah berjangkitnya penyakit menular.
b. Permukiman Darurat
Jenis Permukiman ini biasanya bersifat sementara (darurat) dan timbulnya
Permukiman ini karena adanya bencana alam. Untuk menyelamatkan
penduduk dari bahaya banjir maka dibuatkan Permukiman darurat pada
daerahh/lokasi yang bebas dari banjir. Mereka yang rumahnya terkena banjir
untuk sementara ditampatkan dipernkampungan ini untuk mendapatkan
pertolongan baantuan dan makanan pakaian dan obat obatan. Begitu pula ada
bencana lainnya seperti adanya gunung berapiyang meletus dan lain lain.
Daerah pemukiman ini bersifat darurat tidak terencana dan biasanya kurang
fasilitas sanitasi lingkungan sehingga kemungkina penjalaran penyakit akan
mudah terjadi.
c.
Permukiman Kumuh (Slum Area)

Jenis pemukiman ini biasanya timbul akibat adanya urbanisasi yaitu
perpindahan penduduk dari kampung (pedesaan) ke kota. Umumnya ingin
mencari kehidupan yang lebih baik, mereka bekerja di toko-toko, di restoranrestoran, sebagai pelayan dan lain lain. sulitnya mencari kerja di kota akibat
sangat banyak pencari kerja, sedang tempat bekerja terbatas, maka banyak
diantara mereke manjadi orang gelandangan, Di kota ummnya sulit
mendapatkan tempat tinggal yang layak hal ini karena tidak terjangkau oelh
MAKALAH REAL ESTATE
21

penghasilan (upah kerja) yang mereka dapatkan setiap hari, akhirnya meraka
membuat gubuk-gubuk sementara (gubuk liar)
d. Pemukiman Transmigrasi
Jenis pemukiman semacam ini di rencanakan oleh pemerintah yaitu suatu
daerah pemukiman yang digunakan untuk tempat penampungan penduduk
yang dipindahkan (ditransmigrasikan) dari suatu daerah yang padat
penduduknya ke daerah yang jarng/kurang penduduknya tapi luas daerahnya
(untuk tanah garapan bertani bercocok tanam dan lain lain) disamping itu jenis
pemukiman merupakan tempat pemukiman bagi orang -orang (penduduk) yang
di transmigrasikan akibat di tempat aslinya seiring dilanda banjir atau seirng
mendapat gangguan dari kegiatan gunung berapi. Ditempat ini meraka telah
disediakan rumah, dan tanah garapan untuk bertani (bercocok tanam) oleh
pemerintah dan diharapkan mereka nasibnya atau penghidupannya akan lebih
baik jika dibandingkan dengan kehidupan di daerah aslinya
e. Permukiman Untuk Kelompok-Kelompok Khusus
Permukiman seperti ini dibasanya dibangun oleh pemerintah dan
diperuntukkan bagi orang -orang atau kelompok-kelompok orang yang sedang
menjalankan tugas tertentu yang telah dirancanakan . Penghuninya atau orang
orang yang menempatinya biasanya bertempat tinggal untuk sementara, selama
yang bersangkutan masih bisa menjalan kan tugas. setelah cukup selesai maka
mereka akan kembali ke tempat/daerah asal masing masing. contohnya adalah
Permukiman atlit (peserta olah raga pekan olahraga nasional ) Permukiman
orang -orang yang naik haji, Permukiman pekerja (pekerja proyek besar,
proyek pembangunan bendungan, Permukiman perkemahan pramuka dan lain
lain
f.
Permukiman Baru (real estate)

Pemukiman semacam ini drencanakan pemerintah dan bekerja sama dengan
pihak swasta. Pembangunan tempat pemukiman ini biasanya dilokasi yang
sesuai untuk suatu pemukiman (kawasan pemukiman). ditempat ini biasanya
keadaan kesehatan lingkunan cukup baik, ada listrik, tersedianya sumber air
bersih , baik berupa sumur pompa tangan (sumur bor) atau pun air
PAM/PDAM, sisetem pembuangan kotoran dan iari kotornya direncanakan
MAKALAH REAL ESTATE
22

secara baik, begitu pula cara pembuangan samphnya di koordinir dan diatur
secara baik. Selain itu ditempat ini biasanya dilengakapi dengan gedunggedung sekolah (SD, SMP, dll) yang dibangun dekat dengan tempat tempat
pelayanan masyarakat seperti poskesdes/puskesmas, pos keamanan kantor pos,
pasar dan lain lain.
3. Unsur-unsur Pemukiman
1) Penduduk / Warga / Perkumpulan Orang-orang atau manusia
Orang-orang yang berada di dalamnya terikat oleh aturan-aturan yang berlaku
dan saling berinteraksi satu sama lain secara terus menerus / kontinyu. Suatu
daerah tempat tinggal biasanya dipimpin oleh seseorang
2) Rumah
Rumah adalah tempat berlindung dari segala macam gangguan yang dapat diisi
oleh keluarga yang merupakan unsur terkecil dari masyarakat.
3) Sarana fisik
Sarana tersebut digunakan untuk mendukung aktivitas serta kepentingan
penduduk agar dapat terus berjalan dan hidup.
4.2.4 Kawasan
1. Pengertian Kawasan
Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan.
2. Kawasan permukiman
Merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan (Pasal 1 ayat 3 UU 1/2011 tentang Perumahan Dan
Kawasan Permukiman)
4.2.5
Peran Arsitek Dalam Bisnis Property

1. Arsitek Sebagai Konsultan Perencana
MAKALAH REAL ESTATE
23

Berdasarkan Kep. Dir. Jen Cipta Karya Dep. PU no. 023/KPT S/CK/1992 yang disebut
Perencana/Konsultan Perencana adalah perorangan atau badan hukum yang
melaksanakan tugas konstruksi dalam bidang perencanaan karya bangunan atau
perencanaan lingkungan beserta kelengkapannya.
Adapun tugas konsultan perencana adalah :
a. Membuat skema/konsep pemikiran awal (maksud & tujuan).
b. Membuat desain pra-rencana (situasi,denah, tampak & potongan). Termasuk di
dalamnya pekerjaan penyelidikan data lapangan/kondisi tapak/lingkungan,
menyusun usulan kerja (uraian tentang persyaratan setempat).
c. Membuat gambar pelaksanaan lapangan, gambar detail dan bestek (uraian
Rencana Kerja dan Syarat).
d. Mengikuti penjelasan gambar rencana dan bestek pekerjaan (Aanwijsing).
e. Mengikuti proses pelelangan pekerjaan (tender).
f. Melakukan pengawasan berkala (kesesuaian bestek pada pelaksanaan pekerjaan di
lapangan, dan kesesuaian dari sudut arsitektur).
Lingkup Pekerjaan Pokok Konsultan Perencana dan Perancangan menurut Pedoman
Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun
1991 :
Tahap Konsepsi Perancangan
Pemberi tugas diharapkan untukmemberikan informasi dan data-data kepada arsitek
tentang maksud dan tujuan proyek. Arsitek akan mengolah data-data serta informasi
yang diterimanya dan menyusun suatu Program Rancangan yang akan digunakan
sebagai dasar perancangan setelah diperiksa dan disetujui oleh Pemberi Tugas.
Tahap Pra-perancangan
Tahap Penyusunan Pra-Rancangan ini arsitek akan mencari konsepsi dasar
desain/rancangan yang terbaik yang mampu memenuhi persyaratan Program
Rancangan. Pola dan bentuk arsitektur bangunan diwujudkan dalam bentuk gambar
dan nilai fungsional dalam bentuk diagram-diagram. Informasi penggunaan bahan dan
sistem, biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan disajikan dalam bentuk laporan
tertulis.
Tahap Rancangan Pelaksanaan
Sasaran rancangan pelaksanaan adalah :
MAKALAH REAL ESTATE
24

a. Untuk memastikan dan menguraikan ukuran serta wujud karakter proyek secara
menyeluruh dan terpadu.
b. Untuk mematangkan konsepsi desain/rancangan secara keseluruhan, terutama
ditinjau dari keselarasan system yang terkandung di dalamnya baik dari segi
kelayakan dan fungsi, estetika dan ekonomi bangunan.
c. Sistem konstruksi/struktur bangunan dan instalasi teknik mekanikal dan elektrikal
dipertimbangkan kelayakan baik secara tersendiri maupun secara menyeluruh.
Arsitek akan menyajikan Dokumen Pelaksanaan dalam bentuk gambar kerja dan
tulisan spesifikasi dan syarat-syarat teknik pembangunan yang jelas, lengkap dan
teratur.
Tahap Pelelangan
Sasaran pelelangan :
Untuk memperoleh penawaran biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan yang wajar
dan memenuhi syarat sehingga pelaksanaan pembangunan dapat dilakukan dengan
baik.
Tahap Pengawasan Berkala
Sasaran pengawasan berkala adalah :
a. Untuk membantu pemberi tugas dalam merumuskan kebijakan pada waktu
pelaksanaan pembangunan, khususnya masalah-masalah yang erat hubungannya
dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek.
b. Untuk membantu Pelaksana, Pengawasan terpadu yang ditunjuk pemberi tugas
khususnya dalam menghadapi masalah pelaksanaan pembangunan yang erat
hubungannya dengan rancangan yang dibuat oleh arsitek.
c. Untuk ikut memastikan bahwa pelaksanaan pembangunan dilakukan sesuai dengan
ketentuan kualitatif yang terkandung dalam rancangan yang dibuat oleh arsitek.
Posisi arsitek di dalam suatu konsultan perencana adalah sebagai konseptor dasar dari
suatu proyek. Pada pelaksanaan proyek sendiri arsitek bertindak sebagai team leader
yang membawahi beberapa divisi dari bidang keilmuan selain arsitektur. Misalnya
membawahi bagian Sipil, Mechanical Engineering, dll.
Keahlian yang dibutuhkan arsitek dalam suatu konsultan perencana adalah :
a. Keahlian dalam manajemen pribadi dikarenakan arsitek akan bertindak sebagai
team leader suatu proyek.
MAKALAH REAL ESTATE
25

b. Mengetahui tentang peraturan yang berlaku serta melaksanakan kode etik dan
kaidah tata laku profesi arsitek.
c. Mampu mengeksplorasi dan menampilkan ide-ide kreatif dalam hal desain tanpa
melupakan lingkungan binaan di sekitarnya.
Tanggung jawab seorang arsitek dalam Konsultan Perencana menurut Pedoman
Hubungan Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun
1991 :
a. Arsitek bertanggung jawab untuk kerugian atas kesalahan yang dibuat oleh arsitek
atau orang yang bekerja kepadanya pada waktu pelaksanaan tugas.
b. Arsitek tidak bertanggung jawab atas hasil pekerjaan perancangan ataupun
pengawasan yang dilakukan oleh Ahli-ahli khusus lain.
c. Tanggung jawab arsitek untuk kesalahan kesalahan tidak dapat lebih besar dari
jumlah imbalan jasa yang harus diterima olah ahli untuk melaksanakan tugasnya.
d. Setelah tanggung jawab dari arsitek akan gugur dengan sendirinya tiga tahun
setelah tanggal penyelesaian bagian terakhir dari penugasan.
2. Arsitek Sebagai Konsultan Pengawas
Konsultan Pengawasan adalah badan hukum/perusahaan yang bergerak dalam
pengawasan menyeluruhan dari awal sampai akhir pelaksanaan pembangunan dan
meliputi seluruh bidang-bidang keahlian yang diperlukan. (Pedoman Hubungan
Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991)
Posisi arsitek dalam Konsultan Pengawas mewakili pihak pemberi tugas dalam
segala hal yang menyangkut pengawasan dan pemanduan antara kesesuaian antara
gambar bestek, syarat teknis dalam pelaksanaan proyek. Arsitek juga bertugas
sesuai keahliannya mengawasi seluruh kegiatan konstruksi mulai dari persiapan,
penggunaan, mutu bahan/material, pelaksaan pekerjaan, dan finishing hasil
pekerjaan sebelum diserahkan kepada pemberi tugas.
Tugas Konsultan Pengawas menurut Pedoman Hubungan Kerja Antara Arsitek
dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 (pasal 15) :
A. Pengelolaan pengawasan mencakup :
MAKALAH REAL ESTATE
26

1. Pengendalian umum atas pelaksanaan pekerjaan yang dilaksanakan oleh
pemborong. Pengelolaan di dalam organisasi pemborong bukan menjadi
tanggung jawab Pengawas.
2. Pengesahan Sub. Pemborong meliputi penelitian kemampuan teknis keuangan
maupun administrasi dari yang bersangkutan.
3. Menetapkan, meyediakan dan mengkoordinir tenaga ahli khusus meliputi
bidang keahlian yang diperlukannya untuk melaksanakan tugas pengawasan
tersebut.
4. Meminta keputusan arsitek perencana tentang hal-hal yang menyangkut
estetika dan perubahan-perubahan yang perlu dilakukan.
5. Meminta penjelasan tentang hal-hal yang kurang jelas dalam rancangan kepada
perancang.
B. Pengawasan Teknik :
1. Melakukan pengawasan kualitas atas bahan, tenaga, peralatan, hasil pekerjaan,
serta waktu dan cara pelaksanaan sesuai dengan perjanjian pemborongan.
2. Melakukan pengawasan kualitas atas bagian-bagian pekerjaan sesuai dengan
perjanjian pemborongan.
Posisi arsitek dalam konsultan pengawasan bertindak sebagai pimpinan pada
pelaksanaan proyek di lapangan. Arsitek bertanggung jawab penuh terhadap proses
pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir.
Hak dan Wewenang Konsultan Pengawas yang ditetapkan dalam Pedoman Hubungan
Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas Ikatan Arsitek Indonesia tahun 1991 :
-
Segala bentuk komunikasi antara Pemberi Tugas atau Perancang dengan pemborong
harus melalui Pengawas.
Mengeluarkan perintah-perintah, teguran dan peringatan kepada Pemborong.
Menentukan Penilaian Mutu atas bahan-bahan, tenaga, peralatan dan pekerjaan

Pemborong.
3. Arsitek Dalam Perusahaan Pengembang Perumahan (Real Estate Development)

Perusahaan pengembang perumahan merupakan perusahaan yang membangun
perumahan beserta kelengkapan fasilitasnya pada sebidang lahan untuk kemudian
MAKALAH REAL ESTATE
27

dijual kepada konsumen. Perusahaan ini juga melakukan pengelolaan terhadap
kawasan proyeknya. Dalam perusahaan ini arsitek berperan sangat penting sebagai
perencana keseluruhan kawasan. Posisi arsitek dalam perusahaan berada di departemen
perencanaan, tetapi tidak menutup kemungkinan arsitek juga bisa berada di
departemen lain, seperti departemen marketing maupun departemen proyek.
Tugas Arsitek dalam Developer :
-
Merencanakan suatu kawasan ( perumahan ) secara umum beserta fasilitas

penunjang lainnya.
Pengawasan terhadap pelaksanaan proyek dari tahap awal sampai akhir.
Arsitek dapat bertindak sebagai marketing, dalam hal ini untuk mempresentasikan
produk perumahan kepada calon pembeli.
Setelah berproses dalam kariernya seorang arsitek juga dapat menduduki sebagai
Project Manager / General Manager yang bertugas sebagai team leader dalam
perusahaan developer. Selain itu juga bertanggung jawab terhadap keseluruhan
divisi divisi lain dalam perusahan developer tersebut.
Keahlian yang diperlukan seorang arsitek yang bekerja di perusahaan Developer :

-
Keahlian dalam mendesain suatu kawasan beserta fasilitas penunjangnya. Selain

itu juga harus memperhatikan lingkungan binaan di sekitarnya.
Keahlian dalam komunikasi dengan calon pembeli. Ilmu ini diterapkan bagi arsitek
yang bekerja pada divisi marketing. Ini dikarenakan arsitek harus
mempresentasikan produknya kepada calon pembeli.
Keahlian di bidang manajemen bagi arsitek yang menempati posisi sebagai Project
Manager / General Manager. Ilmu ini perlu dikuasai dikarenakan dibutuhkannya
keahlian untuk mengatur keseluruhan divisi pada perusahaan Developer.
4.2.6
Karier Dalam Real Estate

Pengelolaan Real Estate adalah pekerjaan yang memuat administrasi, operasi,
pemasaran, dan maintenis dari real estate untuk memenuhi tujuan owner dari real
estate tersebut. Pekerjaan dari manajemen real estate dapat bermacam jenisnya,
tergantung dari jabatan dan organisasi atau perusahaannya, serta tipe real estate yang
dikerjakan.
MAKALAH REAL ESTATE
28

Pekerjaan spesifik dalam lingkup yang lebih luas dari Pengelolaan Real Estate
secara umum terbagi menjadi 3 yaitu:
4. Site Management (Pengelolaan site)
5. Property Management (Pengelolaan properti)
1. Site Manager (Pengelola Site)
Pekerjaan ini dilakukan oleh Site Manager. Kebanyakan site manager
bekerja dalam lingkup property residensial seperti apartemen atau kondominium.
Jika seorang Site Manager juga tinggal dalam properti yang ia tangani, maka ia
juga disebut Tuan Tanah. Dalam beberapa kasus, Site Manager bekerja sama
dengan Property Manager untuk mengawasi pekerja atau kontraktor dalam
membangun berbagai property.
Site Manager akan selalu mengawasi berjalannya suatu proyek. Tidak
hanya mengawasi hal teknis pada sebuah pembangunan seperti sistem mekanikal
dan elektrikal, Site Manager juga ikut memikirkan pengguna/calon pengguna dari
properti tersebut. Contohnya, seorang Site Manager dari sebuah properti
apartemen juga ikut serta dalam meeting/pertemuan dengan calon penyewa
apartemen, atau menagih pembayaran dari penyewa apartemen. Skill komunikasi
sangat diperlukan dalam bidang pekerjaan ini.
2. Property Management (Pengelolaan Properti)
Secara harfiah Property Management bisa diartikan Pengelola Properti.
Properti yang dikelola bisa bermacam-macam, mulai dari sebuah lahan kosong,
kos-kosan, komplek perumahan, apartemen, perkantoran, shopping center, dst. Di
Indonesia seringkali, seorang Property Manager (PM) masih dianggap sebagai
penagih uang sewa, manajer perbaikan bangunan atau sekedar pencari penyewa
untuk gedung yang dikelolanya.
Property Management yang ditangani oleh Property Manager adalah orang
yang menghubungkan antara pemilik properti dengan atau properti, dengan asset
manager dan pekerja dalam site. Properti manager bertanggung jawab secara
MAKALAH REAL ESTATE
29

langsung mengenai aset nyata (tangible) yaitu properti itu sendiri serta isi di
dalamnya, dan mengelola properti dengan selalu mengawasi kegiatan Site
Manager serta pekerja lain di dalamnya, atau bekerja secara terikat dalam sebuah
perusahaan kontraktor.
Real Estate Asset Management adalah pengelola real estate yang bekerja
memberikan saran / penasihat / pemberi keputusan bagi Property Owner, atau
investor. Lingkupnya berada dalam bidang finansial, antara lain pada rencana
pembelian serta pembelian properti secara langsung, pengembangan properti,
dan juga mengelola keuangan real estate tersebut atas nama owner / investor.
Pekerjaan dalam lingkup ini fokus kepada strategi finansial jangka panjang
dan tidak secara terus menerus mengawasi jalannya suatu proyek layaknya Site
Manager atau Property Manager. Banyak juga yang menganggap pengelolaan
properti merupakan permainan uang. Mengelola properti ditekankan pada hal
investasi, dan fokus pada aktivitas yang akan menambah nilai properti yang
dikelola tersebut.
MAKALAH REAL ESTATE
30

4.2.7
Penggolongan Jenis Property Menurut Penggunaan dan Pemanfaatan
Adapun penggolongan jenis property menurut penggunaan dan pemanfaatannya adalah

sebagai berikut:
1. Residensial atau tempat hunian
Yang dimaksud dengan bangunan residensial adalah bangunan yang digunakan sebagai
tempat tinggal atau hunian. Bangunan yang termasuk tipe residensial ini adalah rumah
atau perumahan, rumah susun, apartemen, bangunan asrama mahasiswa/pelajar,
2. Bangunan komersil atau tempat usaha
Bangunan komersil adalah bangunan yang digunakan untuk keperluan komersil atau
bisnis. Yang termasuk bangunan komersil ini adalah gedung perkantoran, pusat
perbelanjaan, gedung pelayanan dan pusat profesional seperti bangunan rumah sakit,
hotel, motel, kondotel dan superblock atau komplek bangunan yang digunakan untuk
komersil dan residensial. Pada umumnya gedung perkantoran dibangun di pusat bisnis
sehingga memudahkan pelaku bisnis dalam menjalankan bisnisnya.
3. Bangunan industri dan bangunan penelitian-pengembangan
Bangunan untuk keperluan industri ini seperti bangunan pabrik atau manufaktur,
perakitan atau assembling. Bangunan untuk penelitian dan pengembangan juga memiliki
karakter yang berbeda dengan bangunan lainnya. Seperti bangunan Observatorium
Bosscha yang berlokasi di Lembang, Jawa Barat.
4. Bangunan untuk Keperluan Pertanian, perkebunan, peternakan, pertambangan,
pengolahan kayu dan pergudangan
Bangunan untuk keperluan ini memiliki ciri khusus seperti jika bangunan dipergunakan
untuk keperluan perkebunan maka bangunan itu dibangun di lokasi yang bisa menunjang
kegiatan usaha perkebunan. Begitu juga bangunan untuk keperluan pengolahan kayu dan
pergudangan yang mempunyai ciri khas memiliki ruangan yang luas sebagai tempat
beraktifitas di dalamnya.
MAKALAH REAL ESTATE
31

5
Property untuk tujuan khusus

Yang termasuk dalam property dengan tujuan khusus ini adalah property yang
digunakan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat khusus, seperti
tempat ibadah, sekolah, bandar udara, tempat hiburan, bioskop, terminal bus,
stasiun kereta api, lapangan golf, ruang pertemuan, kebun binatang dan lain-lain.
Property ini memiliki disain khusus sesuai dengan kebutuhannya.
5.2.5 Sudut Pandang Property

Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pemerintah
Pemerintah berperan sebagai regulator dan mempuat peraturan yang arif dan
tegas untuk Negara, termasuk dalam hal properti. Selain itu, pemerintah juga
bertindak sebagai stimulator, yaitu dengan mengalokasikan dana untuk
pembangunan properti untuk kesejahteraan masyarakat seperti rumah bersubsidi,
rusunami (rumah susun sederhana milik) serta sarana dan prasarana di dalamnya.
Pemerintah juga berperan dalam menjaga kestabilan moneter khususnya
tingkat suku bunga agar tidak melonjak sehingga tidak banyak membebani owner /
investor dalam hal kredit pinjaman. Hal ini menjadi pengungkit (leverage) agar
sektor properti maupun sektor lain dapat berjalan dengan stabil.
Properti Dilihat dari Sudut Pandang Konsumen

Konsumen adalah pangsa terbesar di dunia properti. Biasanya para konsumen
membeli properti bukan untuk spekulasi, melainkan untuk tempat tinggal atau
tempat usaha skala kecil atau menengah.
Menurut Survei dari Bank Indonesia, pada tahun 2008 ketika suku bunga 12%
- 15%, konsumen yang menggunakan KPR sebagai pembiayaan rumah mencapai
73,6%.
Hal tersebut menunjukkan bahwa tingkat suku bunga KPR yang tinggi saat itu
menyebabkan perbankan cukup selektif dalam memberikan KPR pada perorangan
dengan prosedur yang konservatif untuk melakukan assesment atau penilaian atas
kemampuan bayar konsumen. Karena hal tersebut, konsumen juga berhati-hati
dalam memanfaatkan KPR sehingga mempertimbangkan apakah mereka dapat
membayar kredit dengan suku bunga yang tinggi.
Untuk mengantisipasi konsumen yang tidak dapat membayar, pihak perbankan
bekerja sama dengan pengembang dan membuat memorandum of understanding
MAKALAH REAL ESTATE
32

yaitu kesepakatan tentang buy back guarantee, yakni pihak pengembang akan
mengambil alih properti apabila konsumen tidak mampu membayar. Kemudian
8
properti tersebut akan dijual kembali ke pasar, konsumen lain, atau investor.
Properti Dilihat dari Sudut Pandang Pengembang (Developer)
Setiap pengembang (developer) harus memiliki kemampuan berpikir atau
mind set untuk melihat masa depan dengan visi yang jelas. Para developer yang
telah memulai penjualan cukup berhati-hati dalam melakukan ekspansi dan
pengembangan usaha. Rencana-rencana bisnis yang sudah disusun kemmudian
dievaluasi kembali dengan mempertimbangkan kondisi-kondisi saat itu, karena
adanya krisis keuangan dunia. Prediksi dan asumsu untuk beberapa tahun ke depan
juga dibuat guna mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan.
Di sisi lain, pada saat krisis, developer yang belum memulai pekerjaan
konstruksi berpikir ulang untuk melanjutkan proyek atau menundanya, meski
proses penjualan telah berjalan sampai tahap gambar proyek. Jika dilanjutkan,
spesifikasi properti (bahan-bahan material) diturunkan, karena arus kas menjadi
pertimbangan utama. Pada saat krisis, kontraktor akan memberikan harga yang
bersaing pada pegawai yang dapat melalui masa-masa tersebut, pemasok material
pun juga bersedia memberikan hutang dalam jangka yang lebih panjang karena
permintaan yang melemah.
Bagi developer yang sudah terlanjur berada di tengah-tengah konstruksi hanya
dapat memperlambat jalannya pembangunan dengan mengatur ulang jadwal
proyek dan memperpanjang masa pembangunan.
Jika developer berhenti dan menyerah, maka ia akan kehilangan kredibilitas di
mata konsumen, kontraktor, pemasok material, lembaga keuangan, dan lembaga
perbankan. Developer yang berhasil melalui masa krisis akan memiliki
kesempatan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar dengan
memanfaatkan jeda waktu antara pembangunan proyek dan penjualan / penyerahan
properti yang akan menjadi suplai uatama produk di pasar properti saat
pengembang yg lain masih belum memulai.
Properti Dilihat dari Sudut Pandang Investor

Properti adalah investasi yang terbaik dari instrumen investasi lainnya. Karena
tidak ada yang dapat membendung pertumbuhan properti, bahkan inflasi atau
resensi tidak dapat menahannya.
MAKALAH REAL ESTATE
33

Para investor perlu memanfaatkan krisis dengan bijaksana. Contohnya dengan
mengumpulkan investasi properti dengan harga murah dan tidak tamak sehingga
dapat menjadi pemenang saat keadaan kembali normal dan pasar kembali
optimal.
Hal tersebut juga berlaku bagi para investor individual dengan skala kecil yang
menguasai properti seperti rumah, kavling, ruko, atau kios di mall. Hilangnya
peluan yang terjadi selama krisis akan dibebankan pada harga properti di saat
kondisi kondusif sehingga terdapat kenaikan yang signifikan sebagai akibat
akumulasi kerugian dan biaya investasi sebagai beban bagi end user
(pengguna terakhir). Hal ini menyebabkan kenaikan harga properti secara pasti
melewati tingkat indlasi atau depresiasi rupiah yang disebut sebagai capital gain.
Investasi di sektor properti tidak memerlukan pengetahuan yang rumit seperti
insturem investasi lainnya. Sejauh ini, dalam sejarah perkembangan properti di
Indonesia, belum pernah ada pengembang yang menawarkan penurunan harga
properti (dalam arti yang sesungguhnya). Bagi para investor, apnduan berinvestasi
di sektor properti tetap sama yaitu lokasi tanah yang baik dan strategis, harga yang
murah, sudah terbangun atau pasti terbangun hingga selesai, dibangun oleh
developer yang kredibel dan memiliki komitmen juga kualitas yang sesuai. Tak
kalah penting yang perlu diperhatikan dalam berinvestasi properti adalah properti
tersebut harus bebas dari masalah dan sengketa hukum serta tidak rawan banjir.
MAKALAH REAL ESTATE
34

BAB IV
PENUTUP
5.1 Kesimpulan
Real estate merupakan suatu ilmu yang menyangkut property dalam bentuk fisik
dengan berbagai manajemen yang mengaturnya. Ilmu real estate pada masa kini telah
mengalami perkembangan yang signifikan. Dimana pada msa kini real estate telah
dijadikan suatu pekerjaan yang menjanjikan. Dalam bisnis real estate terdapat
beberapa katagori mulai dari yang bisnis real estate yang kecil-kecilan hingga bisnis
real estate komersial atau besar-besaran. Segala jenis pengembangan real estate baik
itu pengembangan lahan dan pengembangan bangunan harus menggunakan sistem
manajemen dan operasional yang baik. Untuk itu dalam menjalankan bisnis ini
diperlukan beberapa bidang keahlian seperti ilmu perancangan, ilmu manajemen
bisnis, ilmu pemasaran, dan ahli-ahli lainnya.
Sebagai mahasiswa arsitektur, tentu saja banyak manfaat yang didapatkan dari
mempelajari ilmu real estate, dimana kita sebagai mahasiswa dapat mengerti
pemahaman dan hal-hal yang termasuk didalam lingkup real estate, dan dapat
membayangkan sekaligus mempersiapkan diri untuk terjun didalam dunia real estate.
5.2 Saran
Demikian makalah yang dapat kami sajikan dalam makalah pengertian real estate dan
lingkupnya ini. Kami menyadari bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna. Kami
membutuhkan kritik yang membangun untuk melengkapi cara penuliasan makalah di
kesempatan berikutnya. Untuk itu kami sangat membutuhkan saran dari pada
pembaca untuk dapat memberikan masukan untuk makalah kami kedepannya.
MAKALAH REAL ESTATE
35

Pengertian Dan Lingkup Real Estate

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Pengertian Dan Lingkup Real Estate

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

PENGERTIAN DAN LINGKUP REAL ESTATE

MATA KULIAH REAL ESTATE