Junio Julio 2014 N 53

www.ocu.org/inversores

fincas y casas
La respuesta independiente

a su inversin

Sgue

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OCU
k.com/
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nos en F

16,85 | Bimestral Ao 9 | suplemento de OCU Compra Maestra n 393 | Depsito Legal:M-36354-2005

NTAS
PREVISIN DE PRECIOS Y VE
SCAPACITADOS
COMUNIDADES: OBRAS Y DI
ALQUILER
5% DE RENTABILIDAD POR
MUEBLES: IRPF
LOS IMPUESTOS DE SUS IN
L ALQUILER
gARANTIZAR EL COBRO DE

ANLISIS URBANSTICO

TERUEL
Y ACTUALIZACIONES DE PRECIOS Y CONSEJOS PARA CCERES, CARTAGENA Y MADRID

EDITORIAL

Alquiler apaado

para hacer
balance, pero hasta el
momento los efectos de la
reforma de los alquileres de 2013
brillan por su ausencia. Por una
parte, en los precios: hasta marzo
de 2014, el precio medio de las rentas cay un 4,4% anual segn Fotocasa. Un porcentaje similar al 4,9%
reflejado en junio de 2013, antes de
la reforma. Las rentas continan su
correccin, ms lenta que la de los
precios de venta, al margen de los
cambios legales.
n es pronto

Tampoco hay mejora en la

proteccin del arrendador. El
anunciado registro de morosos no
existe an, y de limitarse como
est previsto a un listado de inquilinos condenados judicialmente por
impago, nunca ser de gran utili-

dad. Hemos constatado que el porcentaje de arrendadores

con impagos, o con
ot ros problem a s
graves que conducen al abandono del
alquiler, que acuden
a la justicia es muy
reducido y no llega
al 15%. La inmensa
m ay or a de lo s
inquilinos que no
cumplen no dejan
rastro. El propio
mal funcionamiento
de la justicia desincentiva a los propietarios a acudir a los tribunales:
costes, retrasos, molestias, incertidumbre, etc.
Por supuesto, hay que poner las
cosas en su contexto. El porcentaje de problemas de impago en el
alquiler ronda el 12%, y el de retrasos repetidos en el pago, el 20%.
Es decir, la inmensa mayora de
los inquilinos son cumplidores. Es
ms, no son pocos los casos en los
que el que incumple es el propietario. El problema est en la sensacin de indefensin que tienen los
protagonistas. Hagas lo que hagas,
tienes algunas papeletas para que
te toque un incumplidor. Y en ese
caso, no existen medios legales eficaces, rpidos y baratos de resolver
el problema.

Esta inseguridad que persiste

no anima a ms propietarios a sacar
sus viviendas vacas al mercado.
Nuestro estudio de los supuestos
sistemas de garanta del alquiler
(pginas18 y 19) muestra que no
existen soluciones vlidas, a pesar
de lo que diga la publicidad.
Y la reduccin del plazo del
alquiler de cinco a tresaos, tampoco empuja a adoptar el arrendamiento como modo estable de vida,
algo que desde el punto de vista
econmico tiene razn de ser.
A da de hoy no recomendamos
comprar vivienda para ponerla en
alquiler. Bsicamente porque esperamos mayores cadas de precios,
y los costes de adquisicin y de
tenencia son elevados y crecientes.
Pero si usted dispone de inmuebles no ocupados, y no desea venderlos, s que puede plantearse el
ponerlos en alquiler. Podr obtener algunos ingresos, desgravarse gastos y evitar el pago de
las rentas imputadas en el IRPF
(vea pgina17). Pero piense que la
labor del arrendador no se limita a
plantar y esperar sentado los frutos. Se requiere una implicacin
continuada para lograr preservar
su inmueble y obtener una rentabilidad aceptable (pg. 14).

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2|OCU FINCAS Y CASAS

FyC

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NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Vivienda, razn y sentimientos

Todo indica que los precios siguen cayendo aunque

haya disminuido la intensidad del descenso. El portal
Fotocasa lo cifraba en -5,5% anual en abril, misma cifra
que la tasadora Tinsa daba para elmes de marzo. Es
evidente que el mercado presenta particularidades a
nivel local, y que pueden existir zonas puntuales donde
la falta de oferta provoque incluso algunas subidas.
Tambin se da el caso de que una compra a precio de
liquidacin pueda generar puntualmente una ganancia para el comprador. Pero descartamos que a corto o
medio plazo vaya a producirse un cambio de tendencia en los precios de la vivienda en Espaa. Salvo que
un brote de irracionalidad se (re)instale y campe a sus
anchas por el suelo patrio. Dejamos a su apreciacin el
clculo de probabilidades de que esto ocurra.

Seales y espejismos
En las ltimas semanas se han difundido noticias optimistas sobre el consumo y el mercado de trabajo. Parece
como si la baja rentabilidad de los depsitos tradicionales y el relativo estancamiento de los precios en general

400
350
300
250
200
150
100
50

03/14

09/13

12/13

06/13

12/12

03/13

06/12

09/12

03/12

09/11

12/11

03/11

06/11

09/10

12/10

El precio baja a menor ritmo

VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS

(L. FINA) EN DOCE MESES, EN MILES

03/10

La estadstica de los notarios seal un incremento

de ventas de viviendas del 40% en febrero de 2014 en
nuestro pas. Pero como explicamos en la pgina12,
muchas cifras llamativas se explican por comparacin
con periodos excepcionales y conviene tomar perspectiva para sacar conclusiones. En los ltimos 12meses
se han vendido menos viviendas que el mismo periodo
anterior, y creemos que la tendencia no va a cambiar
a corto plazo, a pesar de algunos signos que pudieran
invitar a pensar en lo contrario, como los siguientes:
el anuncio peridico de grandes operaciones de
compraventa protagonizadas por fondos de inversin;
las noticias sobre el incremento porcentual de compra
de vivienda por parte de inversores extranjeros;
la campaa de las entidades financieras por impulsar de nuevo las hipotecas: algunas sucursales estn
pidiendo a las tasadoras (ahora ms prudentes) que
revisen al alza sus tasaciones.

06/10

Qu pasa con las ventas

fuera un incentivo a gastar y a mover la economa. Est

por ver, pero corremos el riesgo de basar nuestros anlisis en meras comparaciones con periodos anteriores. A
quien le digan que la vivienda ha cado un 50% respecto
de hace unosaos podr pensar que est ante una oportunidad. Incluso la Unin Europea ha afirmado recientemente que el mercado inmobiliario espaol haba vuelto
a niveles de equilibrio con respecto a la burbuja. Pero
no hay que dejarse deslumbrar por porcentajes: ocurre
lo mismo con el cemento o los visados de vivienda, que
tras casi desaparecer en los ltimosaos (apenas 31.600
en docemeses), nos ofrecern algn repunte porcentual
llamativo tarde o temprano.

12/09

estado de nimo, personal y colectivo, influye

en la economa. Pero un inversor y un consumidor avezados deben observar los datos y hacerse
una composicin de lugar antes de decidir. No se deje
llevar por el ambiente.
l

El nmero de visados parece tocar fondo trasaos de cada, pero no

hay razones para esperar un resurgimiento sealado en la construccin de viviendas en Espaa.

Los datos que siguen pesando

Creemos que las razones de fondo de nuestro desequilibrado mercado residencial no se han alterado sustancialmente, y seguirn pesando en los precios:
el nmero de personas en paro y hogares con escasos
recursos econmicos: un cuarto de la poblacin activa.
La reciente reduccin del nmero de parados es positiva pero a ese ritmo se tardaraos en recuperar esos
millones de personas;
disminuye la poblacin, constatado en el padrn y en
las previsiones demogrficas del INE. Influye necesariamente en una menor demanda de vivienda;
la reduccin de los salarios, especialmente los de los
recientemente incorporados al mercado de trabajo, que
se supone deben acceder a la primera vivienda;
el stock de pisos vacos, que es elevado;
el correlativo descenso de las rentas de alquiler. FyC
OCU FINCAS Y CASAS | 3

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NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Mercado hipotecario

renuevan su inters por las

hipotecas y mejoran ligeramente unas condiciones que se haban deteriorado considerablemente durante estosaos de cierre del crdito.
lgunas entidades

Evolucin de los tipos

El euribor cerr elmes de abril en el 0,604%, frente al
0,577% delmes anterior. Adems en trminos interanuales tambin tenemos un ligero ascenso. El Euribor el abril
de 2013 se situ en el 0,528%, por lo que el repunte ha
sido de 0,076%. De modo que aquellos que revisen su
prstamo con el Euribor de abril vern pequeas subidas
en sus cuotas, de apenas dos o treseuros almes, siempre
en funcin del capital y plazo pendientes.
Por tanto continuamos con estabilidad en el Euribor,
que lleva desde noviembre de 2012 oscilando entre 0,5%
y 0,6%. Para los prximosmeses prevemos que los tipos
de inters a largo plazo en la zonaeuro se incrementen
ligeramente, pero el impacto en el euribor aplicable a
las hipotecas debera ser moderado.

Ligeras mejoras en prstamos

Desde finales de 2010 hemos vivido un espectacular
encarecimiento de las hipotecas. En diciembre de 2010
era posible firmar una hipoteca referenciada al Euribor ms 0,39%, mientras que durante 2013 ninguna ha
bajado de Euribor ms 2%. Despus de ms de un ao
con los diferenciales sobre el Euribor en mximos histricos, estn empezando a aparecer ofertas que anuncian
mejores tipos de inters en las hipotecas. Es el caso de
Banco de Santander, cuya filial en internet Isantander

(antigua Ibanesto) ofrece una hipoteca a Euribor + 1,99

sin comisiones de apertura ni cancelacin y hasta el
80% del valor de tasacin, pero exige cumplir una serie
de requisitos:
domiciliar la nmina por importe mnimo de 2500
mensuales entre el conjunto de los titulares
pagar al menos 9 recibos altrimestre por domiciliacin en la cuenta
usar las tarjeta de crdito y dbito (gratuitas en
la emisin y renovacin) con un consumo mnimo de
500euros altrimestre
contratar el seguro de hogar con la entidad.
Si no se cumplen los requisitos de vinculacin, el
diferencial sube a Euribor + 2,99. Si se cumplen los
requisitos, es la opcin menos mala que podemos
encontrar en estos momentos. No aconsejamos comprar vivienda y las condiciones de las hipotecas nos
FyC
reafirman en este consejo.

Mejores prstamos hipotecarios tipo variable (a 25aos; vivienda principal; mayo 2014)
Entidad
Contacto

Isantander
902 303 308

Tipo de inters Comisin (%) (1)

(%)
A C. D.
Euribor + 1,99
0,00
0,00

TAE
(%) (2)
2,80

Cuota
mensual (3)
692,73

Evo Banco

901 911 901

Euribor + 2,10

0,00

0,00

2,92

701,99

Uno-e.com

902 111 113

Euribor + 2,10

0,00

0,00

2,94

703,54

ING Direct (4)

901 020 901

Euribor + 1,99

0,00

0,00

3,40

738,92

Open Bank

902 365 366

Euribor + 2,50

1,00

0,00

3,42

740,52

Mejores prstamos hipotecarios tipo variable para subrogacin

Uno-e.com

902 111 113

Euribor + 2,10

0,00

0,00

2,78

691,97

Deutsche Bank

902 882 157

Euribor + 2,15

0,60

0,50

2,93

702,76

ING Direct (4)

901 020 901

Euribor + 1,99

0,00

0,00

3,00

708,20

Caja Espaa Duero

902 365 024

Euribor + 2,40

0,50

0,50

3,12

717,57

(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensacin por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que vara en cada entidad, y
el euribor de abril 2014 (0,604%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en
losvalores actuales; (3) Cuota media terica eneuros para un prstamo de 150.000euros; (4) Consulte las condiciones adicionales de este prstamo
en nuestra web www.ocu.org/inversores/inmuebles > Mercado hipotecario, o a travs de nuestra Asesora (913 009 140).

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NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Acciones y fondos
La Bolsa est optimista
Los fondos del sector constructor e inmobiliario, que
invierten en acciones, siguen acumulando ganancias
en 2014. El Robeco Properties Equities DEUR lider los
beneficios en marzo y abril, con un rendimiento positivo
del 3,4%, algo menos que el 3,9% que se ha revalorizado el sector inmobiliario a nivel global. Las ganancias
de este sector a nivel europeo han sido algo menores
(+1,1%), de ah que los fondos que invierten en este
mbito se hayan conformado con menores beneficios.
Es el caso del Axa Aedificandi AC (+2,4%) y del ING (L)
Invest European Real State Cap Euro (+1,1%). Por su
parte, el Ibercaja Sector Inmobiliario, aunque en verde,
se sita a la cola en este bimestre (+0,3%). Seguimos
creyendo que las dificultades que asolan a estos sectores,
muy arriesgados, son grandes y preferimos mantenernos
alejados de estos fondos, todos con consejo de venta.

un 14% y los pedidos un -5%, en consonancia con el

mercado nacional. Las buenas perspectivas del empleo
en Estados Unidos y la falta de vivienda nos hacen ser
optimistas. La accin est barata, compre.

COTIZACIN DE MDC HOLDINGS, ENUSD

45

40
35
30
25
20
15
10
5
0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Algunas empresas cotizadas

El mercado inmobiliario norteamericano ha bajado el ritmo de ventas

pero sus perspectivas de crecimiento son slidas.

FCC tiene cada vez menos activos que vender para

reducir deuda. No descartamos una ampliacin de capital. Accin cara, venda.
Cementos Portland ha visto crecer su cotizacin un
95% en un ao, pero no hay que perder de vista que posee
una deuda gigantesca y no tiene capacidad de generar
recursos para devolverla. Adems, se ve perjudicada por
la creacin del mayor grupo cementero mundial, fruto de
la fusin de Lafarge y Holcim. Accin cara: venda.
La norteamericana MDC Holdings sigue aprovechando la pujanza del mercado: aument sus precios un
12% en el primertrimestre, aunque las ventas bajaron

La mexicana Homex ha acabado acogindose al rgimen de quiebras del pas, al igual que su competidora
Geo. La cotizacin est suspendida y los acreedores
estudian el plan de liquidacin de las deudas. El pas
necesita cientos de miles de viviendas y Homex sabe
cmo hacerlo, pero creemos que, en el mejor de los
casos, pasarn variosaos hasta que pueda recuperar su actividad normal. En esas circunstancias hemos
optado por sacar a la empresa, con consejo de venta
desde hacemeses, de nuestra seleccin, aunque seguiFyC
remos de cerca la evolucin futura.

Acciones del sector constructor e inmobiliario

Nombre

Acciona
ACS
AVJennings
Beni Stabili
Cem. Portland
CFE
FCC
Ferrovial
Headwaters
Lafarge
MDC Holdings
Sacyr
Saint - Gobain
Uralita
Vinci

Precio
Bolsa
Riesgo
8/05/2014 (1)
59,18 EUR Madrid
****
31,20 EUR Madrid
****
0,56 AUD Sdney
***
0,66 EUR Miln
***
7,17 EUR Madrid
****
79,50 EUR Bruselas
***
16,41 EUR Madrid
****
15,92 EUR Madrid
***
12,91 USD Nueva York ****
63,41 EUR Pars
****
27,69 USD Nueva York ****
4,87 EUR Madrid
****
42,70 EUR Pars
****
1,10 EUR Madrid
****
54,60 EUR Pars
**

Comentario

Consejo

nueva regulacin provoca prdidas millonarias

recompone su presencia en sus filiales
excelente primer semestre
visto bueno al reparto dividendo de 0,022 eur
cifras de consumo siguen cayendo
resultados 2014 de DEME: previsin a la baja
saneamientos provocan gravosas prdidas
beneficio crece algo ms del 5% en 2013
2 trimestre sin sorpresas
fusin con la suiza Holcim
interesante para apostar por inmobiliario USA
ampla capital
dividendo opcional
aumentan las prdidas un 30%
cifra negocios 1er trimestre 2014: +2,4%

vender
conservar
conservar
vender
vender
vender
vender
conservar
conservar
vender
comprar
vender
conservar
vender
conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto ms alto sea el nmero de asteriscos (de 1 a 5), ms elevado ser el riesgo asociado a la accin.

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NOTICIAS BREVES

URBANISMO Y CONSTRUCCIN

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Instalar una chimenea en casa

a tener en cuenta si se plantea aadir

una chimenea a su hogar de cara al prximo
invierno. Hay precauciones elementales para
que el tiro no le salga por la culata.
onsejos

Hacer un hueco al calor

Instalar una chimenea en nuestra vivienda es una
obra relativamente sencilla que aporta confort y calor
al hogar. Si linda con otra habitacin se aprovecha an
ms. Con los precios de la energa y su tendencia, puede
suponer un ahorro en losmeses de invierno. Hablamos
de una vivienda unifamiliar, ya que la instalacin en
un bloque de viviendas resulta muy complicada, tanto
desde el punto de vista constructivo como de los permisos que habra que obtener (de la comunidad y del
ayuntamiento). Hoy en da existen productos alternativos que fingen la llama y no requieren conducto de
extraccin al exterior, pero ahora nos centraremos en
la chimenea tradicional.

es poca: los problemas que puede generar la entrada de

agua son muy molestos y mucho ms difciles de corregir a posteriori. Si la cubierta de la casa es de madera o
de otro material inflamable, convendra forrar la chimenea con material aislante para evitar riesgos. Tambin
ayuda el forrado cuando la temperatura exterior es muy
baja, lo que puede provocar que el aire fro trate de bajar
por la chimenea e impida la correcta salida de humos.
Cuanto ms caliente est la chimenea, mejor tirar.
En el croquis adjunto
se observan unas distancias orientativas.

E = 60 cm
C1 = 30 cm
n = 10 cm
C2 = 40 cm
A = 70 cm
seccin tiro = 20 20 cm

Sin problemas de humos

La instalacin debe evitar problemas que pueden
ser graves: concentracin de humos y humedades. El
hogar y el conducto que dirige el humo hacia el exterior
deben ser rgidos y resistentes al fuego. La funcin de
la chimenea es evacuar al exterior el humo que produce
el hogar. Se estima que un fuego requiere unos 300m
de aire cada hora para extraer el humo que genera.
Conviene que la salida de humos sobresalga un metro
sobre la cumbrera del edificio si es una cubierta a varias
aguas. En una azotea plana, debera distanciarse unos
2,5 metros del elemento ms cercano, por ejemplo la propia salida a la azotea. Es posible que el municipio tenga
alguna normativa especfica que lgicamente habra
que respetar. El mejor tiro se consigue con chimeneas
circulares, de metal liso, evitando los codos y los tramos
horizontales. Tambin hay que evitar conectar otros
conductos a la salida de humos, para no entorpecer ni
generar posibles circulaciones indeseadas del humo
en la casa.

Sin humedades ni filtraciones

Resulta clave cuidar el entronque de la salida de
humos con la cubierta. Evite las salidas por paredes
dado que es mucho ms difcil garantizar el sellado. Hay
que estudiar el tipo de forjado que existe para limitar
los daos y hacer un buen sellado que impida dar paso
a la humedad. No puede usarse la tradicional silicona
porque no resiste esas temperaturas. Toda precaucin
6|OCU FINCAS Y CASAS

C2
C1

Chimenea de tres frentes

anterior y 2 laterales

Una idea de precios

Hemos pedido presupuestos para una chimenea de
obra y para otra prefabricada en cassette. Se instalan
en una habitacin que tiene 2,5m de altura libre, y cuyo
techo es el tejado de la vivienda. La longitud total del
conducto de humos es de unos 3,8m aproximadamente.
Todos los precios incluyen el material, el montaje y el
IVA. Las chimeneas prefabricadas tienen un coste de
unos 1.000euros; el resto es el montaje y otros elementos. En las opciones ms caras se incluye el forrado
de la chimenea con placas de cartn-yeso decorativas,
aislantes y resistentes al fuego.

PRESUPUESTOS PARA INSTALAR UNA CHIMENEA

Tipo
Prefabricada
Chimenea de obra
Incluye material, montaje e IVA.

Horquilla de precios, en euros

1.650 1.850
3.025 4.660
FyC

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GESTIN PATRIMONIAL

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Precios en Madrid y Cceres

ctualizamos los anlisis y consejos de

inversin inmobiliaria en zonas de Cceres
y de Madrid. La situacin no ha variado para
bien desde el ltimo repaso.

Cceres: caen, pero no suficiente

En junio de 2010 analizamos las zonas de la ciudad de
Cceres y ya concluimos que por la rentabilidad de los
alquileres no veamos interesante invertir en vivienda ni
garajes. Desde entonces el precio medio de la vivienda
ha cado un 23%, y sin embargo, al caer tambin los
alquileres, nuestro consejo no ha cambiado. La tabla
adjunta muestra las rentabilidades estimadas en abril
de 2014, que no alcanzan siquiera a la rentabilidad de
las obligaciones del Estado a 10aos, esas sin riesgo.
Prevemos ms cadas: no compre.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA

Zonas
Casco Antiguo
Centro
Norte - Campus
Oeste
Aldea Moret
Sur

Venta (1)

Alquiler (2)

Rentabilidad (3)

110.000
120.000
115.000
145.000
80.000
115.000

345
345
345
430
260
430

2,8%
2,5%
2,6%
2,6%
2,8%
3,3%

(1) Eneuros, precios medios estimados de venta sin gastos ni impuestos, para vivienda equiparable de 90 m. (2) Renta bruta mensual
media eneuros para alquileres en la zona en viviendas equiparables.
(3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.

Para plazas de garaje se pueden obtener rentabilidades algo superiores, sobre todo en la zona del Campus
Universitario y en el Casco Antiguo, pero apenas superan el 4,5% y no pensamos que justifiquen un consejo
de compra.

Madrid tambin sigue cara

Nuestro comparador de precios por barrios monitoriza
la evolucin del inters inversor por zonas en cuatro
grandes ciudades del pas: Barcelona, Madrid, Sevilla
y Valencia. Recuerde que puede consultarlo en la seccin de Inmuebles de www.ocu.org/inversores. Tras
la ltima actualizacin para Madrid, en este momento
seguimos sin ver sentido a la inversin inmobiliaria en
la ciudad. De 125opciones estudiadas para viviendas
no encontramos una sola donde la rentabilidad esperada
por alquileres justifique una inversin, dados los riesgos
y las alternativas de rendimientos ms seguros.
Para plazas de garaje, de las 98opciones estudiadas solo
una nos parece correcta (que no barata), dado que podra
proporcionar un rendimiento superior al 5,5% anual. Se
trata de plazas de garaje en la zona de Canillas (distrito de
San Blas), que pueden comprarse por unos 10.400euros y
se alquilan por una renta media mensual de 55euros.
La tabla siguiente recoge algunas de las zonas con
alquiler ms caro de Madrid. Aunque se trata devalores medios, sirve para ver que en general no interesa
adquirir viviendas en zonas caras para alquilar: las rentabilidades no lo justifican. Vea en pgina14 un ejemplo
de eleccin ms interesante para el inversor.

INFORMACIN Y CONSEJO SOBRE LA INVERSIN EN VIVIENDAS EN ZONAS DE MADRID

Barrio
Recoletos
Justicia
El Viso
Castellana
Argelles
Sol
Piovera
Almagro
Nueva Espaa
Jernimos
Valdemarn

Distrito

Precio medio
de venta, euros/m2

Alquiler medio
mensual, euros/m2

Precio mximo
recomendable, euros/m2

Salamanca
Centro
Chamartn
Salamanca
Moncloa
Centro
Hortaleza
Chamber
Chamartn
Retiro
Moncloa

5.900
3.600
3.400
4.800
3.150
3.650
3.900
4.500
3.400
3.550
4.200

14
12
12
12
12
11
11
11
11
11
11

2.500
2.200
2.200
2.200
2.200
2.050
2.050
2.050
2.050
2.050
2.050

Se muestran los barrios con precios medios de alquileres ms caros en el primertrimestre de 2014.

Consejo
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
vender
FyC

OCU FINCAS Y CASAS | 7

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NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Teruel se apoya en el turismo

sorprende por su vitalidad e iniciativa

para la bsqueda de vas de desarrollo. Como
en el conjunto del pas, los precios siguen caros
y no interesa comprar.

Plan urbanstico de 1985, cuyo suelo no est agotado.

Recientemente se ha desarrollado el llamado Polgono
Sur, con capacidad para 800 viviendas, lamitad de ellas
de proteccin oficial. Est pendiente de construccin
un nuevo hospital al Norte de la ciudad, donde tambin
se sita la Universidad y zonas de chalets de lujo (Las
Vias).

a ciudad

Vaya si existe
Damos fe no solo de que Teruel existe, como dice el
dicho, y cuenta con una poblacin de ms de 35.000
habitantes, sino de que se trata de una pequea ciudad que merece la pena conocer. Uno de sus tradicionalespuntos dbiles, la comunicacin, ha mejorado en
los ltimosaos. Zaragoza y Valencia estn accesibles
por autova, y es posible que la comunicacin ferroviaria
tambin mejore sustancialmente en los prximosaos
si prosigue el desarrollo del eje Mediterrneo- Cantbrico. Recientemente se instal en sus proximidades,
en Caud, un aerdromo internacional, gracias a las
buenas condiciones del entorno. No genera trfico areo
de personas pero s ha puesto a esta capital en el mapa
europeo.

La encuesta
Destacamos a continuacin las principales conclusiones
de la encuesta telefnica a 360 residentes de Teruel,
mayores de edad, realizada en marzo de 2014. Un 86%
de encuestados vive en rgimen de propiedad, por
encima de la media nacional (79%). Llama la atencin
que cuatro de cada diez encuestados es propietario de
una segunda vivienda, tanto en la misma ciudad como
en la provincia. De esas segundas viviendas solo un 10%
se destina a alquiler. Un 20% estn vacas y el resto
son para uso propio o de los hijos. En los prximosaos
un 7% de encuestados tiene intencin de comprar un
inmueble, y solo un 2% tiene intencin de vender. Un
4% va a alquilar como inquilino.

Atractivo turstico

Durante dcadas la regin ha recibido ayudas para tratar

Dotaciones y servicios pblicos
de cubrir el retraso en desarrollo respecto de otras zonas
La mayora de las dotaciones de Teruel estn valoradas
cercanas. De unosaos a esta parte se han multiplicado
en la media de las 50 ciudades ya analizadas. Destaca
las iniciativas para buscar motores de crecimiento: al
relativamente la valoracin que se hace de los centros
margen del citado aerdromo existe un conocido parque
escolares, la seguridad y el aparcamiento. Por debajo
temtico (Dinpolis), un circuito de motor (Motorland),
de la media se sitan las dotaciones culturales y la limuna plataforma logstica (Platea) y por encima de todo,
pieza. Esta aprueba por los pelos en la ciudad (5,8 sobre
un renovado potencial turstico. La ciudad cuenta con
10), pero genera el mayor nmero de quejas populares
varios exponentes del arte mudjar, con espectaculares
a la alcalda.
torres e iglesias. Adems ha explotado la tradicin de los
Amantes de Teruel y cada ao miles
de ciudadanos lo viven intensamente
VALORACIN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD
transformando el centro de la ciudad
Buenas o muy buenas
Regular
Malas o muy malas
en una urbe medieval, alrededor de
69
19
12
Centros
escolares
la conocida Plaza del Torico. Tambin
Seguridad
58
31
11
ayuda la cercana de Albarracn, pue65
18
17
Centros sanitarios
blo monumental que atrae a turistas
nacionales y extranjeros.
55
31
14
Transporte pblico

Desarrollo pendiente
El llamado turismo romntico
parece dar frutos, a juzgar por las
numerosas ampliaciones de hoteles que estn en marcha, dentro de
unas cifras absolutas limitadas, lgicamente. La ciudad cuenta con un
8|OCU FINCAS Y CASAS

Parques

51

Centros deportivos

50

29

42

Limpieza

0%

10%

31

29

25

Centros culturales

21

35

36

Centros de mayores

23

37

34

Plazas aparcamiento

35

31
20%

20

27

30%

40%

44
50%

60%

70%

80%

90% 100%

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

Cuestiones puntuales
Dos de cada tres turolenses son partidarios de peatonalizar completamente el centro. Los vecinos afectados no
se oponen, pero querran alguna compensacin por las
limitaciones de uso que supone utilizar el barrio para
numerosas fiestas populares. Adems, piden que se
solucionen dos situaciones actualmente paralizadas: la
remodelacin de la Plaza de la Marquesa y la puesta en
funcionamiento del Centro de ocio de la plaza Domingo
Gascn. Hay consenso en que el mejor activo de la ciudad es el turismo. Lamitad de los encuestados creen
que el desarrollo futuro de la capital pasa por la carretera de Valencia, mientras que otro 30% apuesta mejor
por la zona Norte (Universidad). Dos de cada tres ven
bien que en el nuevo desarrollo del Polgono Sur se haya
mezclado la VPO con promociones de vivienda libre:
valoran el equilibrio del barrio por encima de que puedan existir bloques cercanos y similares con grandes
diferencias de precio entre ellos.

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

citadas, especialmente en instalaciones deportivas, escolares y parques. La zona nueva del Polgono Sur rene
un 50% de preferencias, aunque est menos cntrica.
Algo menos valorados resultan las zonas de El Carmen y San Len (34% de preferencias), con ms carencias en dotaciones culturales, centros para mayores
y aparcamiento, y San Julin El Arrabal (34%), con
escasez de instalaciones deportivas.

BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR EN TERUEL

90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Zonas preferidas
Como ciudad de tamao reducido, las distancias y fronteras entre barrios son cortas, pero estn bien definidas. El Ensanche es el barrio que ms preferencias
obtiene para vivir, un 81%. Destaca por sus dotaciones
sanitarias, el transporte y los centros para mayores. Le
sigue el Nuevo Ensanche (68%), que mejora al anterior
en parques y en limpieza. La Fuenfresca (63%) cuenta
con unifamiliares de VPO y destaca en varios aspectos:
dotaciones escolares, sanitarias, deportivas, parques y
aparcamiento. El Centro tambin gusta (54%), aunque
comparativamente sale peor parado que las zonas ya

El Ensanche

El Nuevo
Ensanche

La
Las Vias
Fuenfresca Universidad

El Centro

El Pinar de San Julin El Carmen

la Muela
El Arrabal
San Len

La cifra indica el porcentaje de a quienes gustara vivir en cada barrio.

Precio de la vivienda y barrios

El precio de la vivienda usada ha cado en Teruel capital
un 40% desde mximos en 2007. A finales de 2013 elm
estaba en 1.183euros. Se trata de un mercado reducido
donde las estadsticas pueden presentar saltos entre
untrimestre y otro: en los ltimos 10aos se vendieron
unas 385 viviendas anuales, de media, aunque en 2013
solo alcanzaron las 244. Ha habido menos impagos que
en otras zonas y la cantidad de vivienda en manos de
bancos es reducida.
OCU FINCAS Y CASAS | 9

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

El barrio ms caro es el Centro, si bien la diferencia

con la cercana zona de San Julin es escasa. Curiosamente, la zona del Ensanche, mejor valorada, presenta
un precio medio algo inferior a las anteriores. El alquiler
de vivienda ha cado un 25% entre octubre de 2010 y
marzo de 2014, segn Fotocasa.

PRECIO EN TERUEL DE LA VIVIENDA USADA (/m2)

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

sita una plaza de garaje, pero apenas un 2% piensa

adquirir una, y otro 6% va a alquilarla prximamente.
No disponemos de suficientes datos comparables para
el conjunto de zonas. En el Ensanche, el coste medio
de una plaza es de unos 14.000euros. Se alquilan por
poco ms de 40euros almes, por lo que estimamos una
rentabilidad anual media prxima al 2,8%. Creemos que
no justifica la inversin.

2100

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA

1900
1700
1500
1300
1100
900

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

700

Fuente: M. de Fomento. En un mercado reducido es posible asistir a

variaciones trimestrales significativas, que no afectan a la tendencia.

La siguiente tabla muestra el precio medio de venta y

alquiler para pisos de unos 90m, as como la rentabilidad neta estimada por alquiler para cada zona.

Plazas de garaje
En Teruel las necesidades de aparcamiento son menores
que en otras capitales. Un 12% de encuestados nece-

Zonas

Venta (1)

Alquiler (2)

Rentabilidad (3)

Centro
San Julin
El Arrabal
El Ensanche
El Carmen
san Len
La Fuenfresca (4)

136.000
132.000

345
430

2,4%
3,1%

130.000
105.000

345
430

2,5%
3,9%

105.000

(1) Eneuros, precios medios estimados de adquisicin para vivienda

de 90m. (2) Renta bruta mensual media eneuros para alquileres en la
zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada,
antes de impuestos. (4) No disponemos de datos suficientes comparables para el alquiler.

Conclusin
No prevemos una revalorizacin significativa de los
precios en la ciudad de Teruel y con las rentabilidades
esperadas por alquiler no aconsejamos la adquisicin
FyC
de viviendas ni de garajes para inversin.

Actualizacin de precios en Cartagena

En abril de 2010 (OFC n 28), analizamos las posibles
inversiones inmobiliarias en la ciudad de Cartagena.
Con los precios de entonces y nuestras previsiones, no
encontramos oportunidades de inversin, a no ser que
se obtuvieran importantes rebajas de los precios. Ahora,
cuatroaos despus hemos actualizado nuestro estudio
de mercado, y hemos comparado los precios con los precios de capitalizacin de los alquileres medios en esos
mismos barrios. La conclusin no es muy distinta de la
alcanzada en 2010. Queda bastante recorrido a la baja
para que los barrios de Cartagena aparezcan como interesantes para invertir tanto en viviendas como en plazas
de garaje. Aunque bajen los precios de venta, tambin
lo hacen los alquileres, por lo que el valor de capitalizacin baja y por ello el horizonte de rentabilidad se aleja.
Dado el nivel de riesgo del alquiler y las perspectivas a
la baja en los precios, seguimos sin recomendar nada
que ofrezca una rentabilidad inferior al 7%.
10|OCU FINCAS Y CASAS

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD

DE LA VIVIENDA EN CARTAGENA
Zonas

Venta (1)

Alquiler (2)

Rentabilidad (3)

Los Dolores
San Gins
PoL. Santa Ana
Ciudad Jardn
Barrio Peral
Alameda
Casco Antiguo
Nueva Cartagena
Ensanche
Santa Luca

98.500
91.000
113.000
106.000
105.500
107.500
131.000
107.500
108.500
108.500

515
430
515
430
430
430
515
430
430
430

5,0%
4,5%
4,4%
3,9%
3,9%
3,8%
3,8%
3,8%
3,8%
3,8%

(1) Eneuros, precios medios estimados de adquisicin para vivienda

de 90m. (2) Renta bruta mensual media eneuros para alquileres en la
zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada,
antes de impuestos.

FyC

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Declarar el IRPF del alquiler con el PADRE

n 2013 alquil una vivienda por 10meses a unos estudiantes por 450euros almes. En julio y agosto estuvo
vaca, a mi disposicin. Los gastos pagados son 1.000euros de la reparacin de fachada de la vivienda y
2.400 de comunidad, luz, gas, IBI, basuras y seguro. El piso lo adquir por 150.000euros y el valor catastral
es de 37.000 (7.900 del suelo y 29.100 de la construccin). Cmo lo declaro en el IRPF?

Renta imputada
Seleccione la casilla 46 del Programa
PADRE, y en la ventana siguiente
rellene los datos solicitados (porcentaje de titularidad) y elija en la
casilla Uso o destino, el nmero3
(A disposicin de sus titulares y
arrendado). Como ha dispuesto
del piso en dosmeses debe declarar por la renta imputada. Abra esa
casilla e indique NO en la casilla Inmuebles a disposicin del
contribuyente, y al mismo tiempo
destinados a otros usos. Ponga el
valor catastral y seale si ha sido
revisado o no (pinche en Ayuda si lo
desconoce). Por ltimo indique los
das en que el inmueble estuvo a su
disposicin (62 das de losmeses de
Julio y Agosto).

Ingresos y gastos
A continuacin abra la casilla Rendimiento neto Reducido. Aparecer otra pantalla, en la que deber
elegir la tercera opcin (Otros rendimientos distintos de los anteriores). Sus ingresos por alquiler no
tienen derecho a la reduccin por

vivienda alquilada (ni del 60% ni

del 100%) porque Hacienda lo considera un alquiler de temporada
que no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Indique si el inquilino es un
familiar o no.
Incluya los 4.500euros de rentas
percibidas en el apartado ingresos
ntegros. El programa ya lo traslada a la casilla 055.
Incluya los gastos: usted podr
descontar todos los que soporta al
ser necesarios para la obtencin de
los ingresos. Los 1.000euros de la
reparacin de la fachada tendr que
incluirlos en el apartado Gastos de
reparacin y conservacin e intereses, en Importe satisfecho en 2013.

Amortizacin
Pa ra sa ber la a mor t i zac in
anual primero calcule el valor de
adquisicin de la construccin,
prorrateando el coste de adquisicin satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la
construccin. Obtendr un total
de 117.972,93 euros ((150.000

Anlisis del barrio de moda:

Valdebebas, al Norte de Madrid

aptico parecen surgir algunas

islas que atraen el inters de los compradores. Nos hemos fijado
en este barrio nuevo de Madrid, y los precios nos parecen caros.

n medio de un mercado inmobiliario

En expansin
Valdebebas, al Norte de Madrid,
es un barrio de viviendas de nueva
creacin que parece desafiar a la
crisis. All se siguen construyendo

nuevas promociones, muchas de

ellas a travs de cooperativas. Las
promociones se orientan a familias,
por el nmero de dormitorios, los
servicios que ofrecen las urbaniza-

29.100)/37.000).
Ser este valor
el que debe usar
al ser superior
al catastral. La
amor tizacin
ascender a
3.539,19 euros
(117.972 ,93
3%) que deber
incluir junto a los
restantes gastos
por importe de
2.400 euros en
la casilla otros
gastos deducibles.

Rendimiento neto
Al incluir los gastos, el programa calcula el rendimiento neto
y lo traslada a la casilla 060. En su
caso es negativo de 2439,19euros.
Lo podr compensar con el resto de
los ingresos de su base imponible
general, como las rentas imputadas y sus rendimientos del trabajo.
Vea la explicacin en imgenes en
FyC
www.ocu.org/inversores.

ciones, el entorno, etc. La cuestin

que surge es si los precios de las
mismas son adecuados, o siguen
siendo caros, por mucho que se
completen actuaciones. Como siempre, utilizamos como referencia el
valor que resulta de capitalizar las
rentas de alquiler que puede obtenerse razonablemente en la zona.

Tipologa y precios
El tamao de vivienda ms frecuente en Valdebebas es de entre
OCU FINCAS Y CASAS | 11

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

mente por encima de los 3.000 /

m2 que es prcticamente el mismo,
e incluso ligeramente ms elevado,
que zonas de alta calidad consolidadas de la capital como el barrio
de Nueva Espaa en el Distrito de
Chamartn, bastante ms cntrico.
80 y 120m. La tipologa de vivienda
de la zona, tanto en vivienda nueva
como usada, incluye en el precio del
inmueble plaza de garaje (hasta
dos) y trastero.
Relativamente cerca existe un
barrio reciente, Sanchinarro, donde
existe poca oferta de vivienda
nueva pero la vivienda disponible
apenas tiene unosaos de antigedad y se ofrece en urbanizaciones
modernas dispuestas en amplias
avenidas. Sanchinarro sorprende
por el elevado precio de la vivienda,
con una media de oferta amplia-

Conclusin
A los precios actuales Valdebebas
resulta caro, y Sanchinarro an
mucho ms, si los comparamos
con el valor de capitalizacin que
se puede conseguir con los alquileres. Las rentabilidades esperadas
resultan demasiado bajas si tenemos en cuenta el rendimiento que
puede obtener de inversiones sin
riesgo y la propia tasa de riesgo
asociada al alquiler en nuestro pas.
A los precios actuales de oferta no
recomendamos comprar vivienda
en estas zonas. Por otra parte, al

Lio con la estadstica de ventas

de vivienda: para no perderse

n la misma semana el INE public una cada del 26% de las ventas
de vivienda, mientras que los notarios hablaban de un incremento
cercano al 40%. Cmo entender estos datos contradictorios?

Informacin y opinin
Para no perderse en el mar de
datos, noticias y declaraciones
que rodean al mercado inmobiliario espaol hay que tener en cuenta
varios consejos:
1.- Distinguir lo que son datos de lo
que son informaciones, que pueden ser interesadas, al igual que
las opiniones de analistas, responsables de empresas, de entidades
financieras, etc. Casi nadie dice
algo sin un motivo.
2.- Hablando de datos, conocer su
origen, metodologa, periodos a
los que se refieren, etc. En materia
de compraventa de vivienda, los
modos ms fiables de contabilizar
12|OCU FINCAS Y CASAS

su nmero son dos: el momento

en que el contrato se formaliza en
escritura pblica ante notario (estadstica del Consejo del Notariado),
y el momento en que la escritura
queda registrada en el Registro de
la propiedad (datos de los registradores). Este ltimo es el que utiliza
el INE, y suponemos que lo verifica convenientemente para darle
el marchamo oficial.

PANORAMA INMOBILIARIO

PRECIO Y RENTABILIDAD
PORALQUILER DE LA VIVIENDA
EN VALDEBEBAS (MADRID)
Tipologa

Venta (1) Rentabilidad

(2)

Nueva, 100 m 2 253.400

Nueva, 120 m 2 259.500
Usada, 100 m 2 246.000
Usada, 120 m 2 281.000

(1)En euros, precios medios estimados de

compra sin gastos ni impuestos. La renta
bruta mensual media en euros para alquileres en la zona es de 1.000 euros para
viviendas de 100m y de 1.080 para 120m.
(2) Rentabilidad anual neta estimada, antes
de impuestos.

tratarse de zonas nuevas y con

posible proyeccin, resulta ms
complicado obtener rebajas sobre
los precios demandados, pero eso
no nos parece motivo suficiente
para decidir una compra en este
FyC
momento.

de unos dosmeses entre la firma

de la escritura y su inscripcin en el
registro. Esto explica que las estadsticas del INE reflejen la situacin
del mercado con un cierto retraso.
Por ejemplo, a finales de 2011 y de
2012 hubo un adelanto de compras de vivienda para anticiparse
a las medidas fiscales que iban a
entrar en vigor en enero del ao
siguiente. Pues bien, dicha avalancha se reflej en la estadstica
de los notarios en el mismomes de
diciembre cuando se firman las

VENTA MENSUAL DE VIVIENDA

SEGN LA FUENTE (miles)
80
70

Notariado
INE (Registro)

60

Desfase temporal
No todas las escrituras se registran (como tampoco el 100% de las
compras se escrituran), pero esto
no afecta a los estudios de evolucin del mercado. Hay un margen

3,8%
4,0%
3,9%
3,7%

50
40
30
20
10
0
12/12

01/13

02/13

Los datos de los notarios (columnas claras)

anticipan a los del INE.

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

escrituras-, mientras que para los

registradores (y para el INE) dicho
incremento aparece en losmeses
de enero y febrero del ao entrante.

Ventas deprimidas
Lgicamente, segn las cifras que
tomemos de 2013, la comparacin
con las que ahora se dan en 2014
produce un efecto u otro. Cuando
el INE dijo que en febrero de 2014
las ventas cayeron un 27,6%, mostraba una realidad que ya se vio
en el dato de diciembre de 2013

ANLISIS URBANSTICO

VIVIENDAS VENDIDAS
EN 12 MESES (1)
Fuente
Notariado
INE

2013

2014

363.797
330.382

320.049
292.634

(1) Ventas acumuladas en 12meses hasta el

mes de febrero del ao sealado.

avanzado por los notarios (cada del

-55%). Hay que poner las cosas en
su contexto. Para diluir los efectos
puntuales de las medidas fiscales
que inciden en las operaciones de

PANORAMA INMOBILIARIO

inicio y fin de ao, podemos fijarnos en datos anualizados. La tabla

siguiente muestra el nmero de
ventas de vivienda en docemeses
acumulados hasta elmes de febrero
de cada ao.

Conclusin
Al margen de la fuente, por el
momento se siguen vendiendo
menos viviendas que en el pasado
reciente. Quedan excesos por corregir antes de que las ventas se relancen de modo estable (pgina3). FyC

Obras para discapacitados en comunidades

protegen cada da mejor los derechos de los discapacitados en la comunidad, sobre todo si
las obras que pretenden no resultan desproporcionadas. Conviene estudiar alternativas y tratar de llegar a
acuerdos. No puede abusarse de las mayoras para restringir derechos de modo injustificado.

a ley y los jueces

Batalla judicial
Los padres de un joven discapacitado por un accidente de trfico
solicitaron permiso a la comunidad
para instalar un elevador en la piscina, para hacer posible su uso por
el hijo. Se ofrecieron a costear el sistema, que poda retirarse cuando
no se usaba, pero la junta deneg la
autorizacin en agosto de 2009. Los
padres impugnaron judicialmente
el acuerdo de la junta. El juez de primera instancia les dio la razn pero
la Audiencia Provincial de Valencia
estim el recurso de la comunidad
en marzo de 2011. Finalmente, el
Tribunal Supremo zanja la cuestin
en octubre de 2013.

Ilegal y abusivo
El Supremo echa mano de la Constitucin, del cdigo civil y de los tratados internacionales para recordar
el principio de proteccin al discapacitado. Tambin considera vulnerada la propia Ley de Propiedad
Horizontal, que exige a la comu-

nidad realizar obras (y con mayor

razn autorizarlas) para que un discapacitado pueda hacer uso de los
elementos comunes de los que es
copropietario, entre ellos de la piscina. La obra, dice, no era desproporcionada ni conllevaba perjuicio
ni riesgo para la comunidad, como
se aleg.

Si no hay ms remedio
En estos tiempos conviene reducir las obras a las estrictamente
necesarias. Hay que estudiar las
propuestas que
se presenten y
a r m a rse de
argumentos jurdicos (y econmicos) antes de
la discusin en
junta, para evitar
situaciones que,
por aprobar un
acuerdo o denegarlo, en ltimo
c a so p er jud i-

quen a todos los vecinos. Llegado el

caso, recuerde que el hecho de que
un acuerdo se adopte por mayora
no impide que sea impugnable en
va judicial, y que en algunos casos
como este, sea declarado nulo por
contrario a la ley y abusivo. Solo
debe acudirse a la va judicial en
ltimo recurso, dado el coste que
supone en tiempo y dinero. Aunque
si no hay ms remedio, y el perjuicio
merece la pena, puede no quedar
FyC
otra alternativa que litigar.

OCU FINCAS Y CASAS | 13

Gestin de inmuebles

GESTIN PATRIMONIAL

NOTICIAS BREVES

PANORAMA INMOBILIARIO

Un 5% de rentabilidad del alquiler?

real mxima cabe esperar

de un inmueble adquirido en rebajas.
Setrata de tener en cuenta todos los gastos y
las probabilidades de sufrir problemas.
u rentabilidad

Inmueble asequible y alquilable

Tenemos algo menos de 100.000euros y nos interesamos por la compra de un piso que nos pueda proporcionar una buena rentabilidad, partiendo de la premisa de
que podemos adquirirlo a buen precio en la situacin
actual. Por su presumible facilidad para alquilar, nos
fijamos en un apartamento de poco menos de 50m, en
la zona de Castillejos (Tetun, Madrid), que se oferta
por unos 85.000euros. Teniendo en cuenta que disponemos del dinero y que el propietario quiere venderlo cuanto antes, negociamos un precio final que
resulta cerca de un 15% ms barato del ofertado. Con
los impuestos y los gastos, el coste final pagado por la
operacin es de 80.655euros. El valor catastral es de
39.000euros.

Puesta en alquiler: gastos

El piso no est mal conservado, pero para facilitar el
alquiler como apartamento invertimos 1.500euros en
adecentamiento de la cocina, baos y persianas, compra de nevera, lavadora, cama, sof y estantera para
el saln, y pintura general. Importante: tiene unos
gastos recurrentes para el
propietario reducidos:
IBI, comunidad de vecinos,
seguro del hogar y tasa de
basuras. Estimamos un
incremento anual de estos
gastos del 5%. No contemplamos el coste del certificado de eficiencia energtica
porque, aunque es obligado
para poner la vivienda en
alquiler, tambin lo es para
venderla y consideramos que
ya lo obtuvo quien le vendi
el piso. Adems, de acuerdo
con la experiencia, cada cuatroaos prevemos un gasto
equivalente a un mes de
renta en concepto de gastos
extraordinarios o de derrama
en la comunidad de vecinos.
14|OCU FINCAS Y CASAS

ANLISIS URBANSTICO

Consideramos que la bsqueda del inquilino la realizamos directamente. Si recurriramos a una agencia,
como hacen un tercio de los arrendadores, deberamos
incrementar el gasto en una mensualidad ms IVA por
cada nuevo inquilino. Si se nos va un inquilino, estimamos que ese ao dejamos de percibir tresmeses de renta
y que gastamos el equivalente a otromes de renta en
preparar la vivienda para la nueva entrada.
En caso de impago, estimamos que necesitamos iniciar una demanda de desahucio y reclamacin de rentas.
Ese ao ingresamos dosmeses de renta y gastamos
en el proceso unos 4.500euros, que en el escenario
pesimista prevemos no recuperar aunque se condene
al inquilino en costas.

Una renta razonable y estable

En la zona, los precios medios de venta han cado un
37% en la crisis. Para inmuebles de ese tipo la renta
media mensual est en unos 658euros. Como queremos
buscar un inquilino buen pagador y a ser posible que
dure el mximo tiempo posible en el piso, aceptamos
una rebaja del 10% sobre la renta media. Y estimamos
que esta renta permanece estable, sin subidas ni bajadas, durante los prximos cincoaos. A principios de
2014 la renta media de alquiler en Tetun haba cado
un 20% desde su pico en junio de 2008. Con la rebaja
propuesta pretendemos lograr estabilidad, y por eso
descartamos tambin actualizarla en los prximosaos
ni tan siquiera con el IPC.

Tres escenarios propuestos

Para estimar la rentabilidad que podemos obtener razonablemente por este alquiler hemos contemplado tres
posibles escenarios:
a) Optimista: el inquilino paga regularmente la renta
y permanece durante cincoaos en el piso.
b) Frecuente: el inquilino paga regularmente pero
cambia cada dosaos.
c) Pesimista: el inquilino deja de pagar en el segundo
ao; se interpone demanda de desahucio y se producen daos en la vivienda por valor de dos mensualidades de renta. El nuevo inquilino dura dosaos.
No es una eleccin caprichosa. En una reciente encuesta
de OCU, de entre cerca de 700 arrendadores de vivienda,
un 30% manifestaron haber tenido problemas con el
inquilino. De ellos, en un 44% de los casos hubo impagos. La seleccin previa del inquilino y la peticin de
garantas complementarias ayudan a reducir el riesgo
pero nunca puede descartarlo (pg. 18).

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

Rentabilidad en cincoaos
Teniendo en cuenta las previsiones de ingresos y gastos,
que reflejamos en las tablas adjuntas, calculamos la rentabilidad media anual antes de impuestos de esta inversin a cincoaos. Recuerde que el alquiler de vivienda
tributa en el IRPF al tipo marginal por el 40% de los
ingresos netos obtenidos. Si el inquilino tiene menos
de 30aos, no tributa.
En el clculo estimamos que el precio de la vivienda
al final se mantiene en el mismo nivel actual, con la
rebaja obtenida al comprar. Si bien nuestras previsiones
contemplan mayores cadas para el precio medio de la
vivienda en Espaa y en las zonas analizadas. Quien
prevea una futura revalorizacin significativa de los
inmuebles obtendra una rentabilidad terica superior
a la aqu indicada (y viceversa).
El caso analizado se corresponde con una de las
mejores opciones encontradas en el mercado. Lgicamente la rentabilidad depende mucho del precio de
adquisicin del inmueble. Por ejemplo, hemos realizado
los mismos clculos para un piso situado en el barrio
de Nueva Espaa (en Chamartn, Madrid). Esta zona
ha resistido mejor a la crisis, habiendo bajado slo

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

un 27% sus precios desde el punto ms alto. El precio

de compra de un piso similar, aun rebajado, es mucho
ms caro: 176.000euros, y la renta mensual es similar
(unos 600euros). Aqu la rentabilidad anual media a
cincoaos en el caso optimista apenas alcanza el 1,5%.
En el escenario frecuente sera de 1,1% y en el pesimista
no alcanzara el 0,1%.

Conclusin
Es posible obtener una rentabilidad aceptable en el
alquiler de apartamentos, pero solo en caso de encontrar buen precio de compra y buena localizacin para
alquilar. Adems, para obtener rendimientos hay que
invertir en la vivienda y fijar una renta asequible. En
todo caso, el riesgo de sufrir problemas es elevado.
Nosotros cuantificamos ese riesgo en un tipo de inters
del 3,5%. Por ello, teniendo en cuenta la rentabilidad de
obligaciones del Estado a 10aos, no recomendamos la
inversin para alquiler si no se prev obtener ms de un
7% de rentabilidad. Teniendo en cuenta que prevemos
mayores correcciones en el precio de los inmuebles, no
aconsejamos en este momento la compra como inversin
FyC
para alquilar.

INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO OPTIMISTA

Ingresos (cifras eneuros)

Gastos Totales
Saldo
Preparar , reparar y pintar
Gastos de comunidad
IBI
Tasa de basuras
Seguro de hogar

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

7.106
2.750
4.356

7.106
1.313
5.794
(Desglose de gastos)

630
315
126
242

7.106
1.378
5.728

7.106
2.039
5.067

7.106
1.519
5.587

662
331
132
254

592
695
347
139
266

729
365
146
280

1.500
600
300
120
230

Rentabilidad
media anual

5,6%

INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO FRECUENTE

Ingresos (cifras eneuros)

Gastos Totales
Saldo

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

7.106
2.750
4.356

7.106
1.313
5.794

5.330
1.970
3.359

7.106
1.447
5.659

5.330
2.112
3.218

Rentabilidad
media anual
4,7%

INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO PESIMISTA

Ingresos (cifras eneuros)

Gastos Totales
Saldo

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

7.106
2.750
4.356

1.184
6.997
-5.813

7.106
1.378
5.728

7.106
1.447
5.659

5.330
2.112
3.218

Rentabilidad
media anual
2,2%

OCU FINCAS Y CASAS | 15

Gestin de inmuebles

SEGUROS Y PRSTAMOS

NOTICIAS BREVES

PANORAMA INMOBILIARIO

Hipotecas y clusulas abusivas

al usuario que pide

una hipoteca o que ya la tiene, tras los
cambios normativos y las resoluciones de los
jueces sobre clusulas abusivas.
mo queda la proteccin

Lmite a los abusos

Diversas batallas judiciales, en las que OCU ha tenido
una parte activa, y la mayor sensibilidad social que la
crisis ha aportado respecto de los abusos de entidades
financieras y la dejadez de las autoridades, han provocado una mejora de la proteccin del hipotecado. Ahora,
si deja de pagar no puede declararse el vencimiento
anticipado hasta el impago de al menos tres cuotas.
Adems, los intereses de demora de hipotecas para
compra de vivienda habitual no pueden ser superiores
a tres veces el inters legal del dinero (4% en 2014), y no
podrn ser capitalizados como deuda para los sucesivos
intereses de demora. Para nuevos contratos, algunas
clusulas sensibles exigen mayor transparencia en su
contratacin y deben ser firmadas y aceptadas una a
una expresamente. Es el caso de la clusula suelo o
la contratacin de prstamos en divisas o con alguna
cobertura de tipos de inters.

Vencimiento anticipado
Los tribunales han considerado abusivas algunas clusulas de vencimiento anticipado del prstamo hipotecario
por apoyarse en motivos que en la prctica quedaban en
poder de decisin de la entidad. Por ejemplo, por no haber
inscrito la hipoteca en el registro por cualquier causa;
por haber sufrido el usuario algn embargo por cualquier
causa (pinsese en una multa impagada); por incumplimiento de cualesquiera obligaciones, incluso accesorias;
o por disminucin del valor de la finca por fluctuacin de
precios de mercado. Aunque en este momento las entidades no estn muy interesadas en provocar situaciones
de impago que terminen en procedimientos de ejecucin,
conviene siempre conocer sus derechos.

Qu pasa con el suelo

Los tribunales consideran abusiva la clusula suelo
cuando no se prueba que su inclusin en el contrato se
realiz con especial transparencia y con un consentimiento informado del usuario. Incluso en los casos en
los que haya existido una subrogacin en el prstamo
del promotor en la compra de vivienda nueva.
En prstamos nuevos se exige que se firme expresamente su inclusin como hemos dicho. Si puede evitarlo
no las firme y opte por prstamos que no las incluyan. De
16|OCU FINCAS Y CASAS

ANLISIS URBANSTICO

todos modos, recuerde que con carcter general no recomendamos en este momento la compra de inmuebles y
por tanto tampoco la contratacin de hipotecas con ese fin.
Para prstamos existentes, algunas entidades se
resisten a eliminarlas, y la mayora son reacias a devolver las sumas que se han cobrado de ms por su causa
durante estosaos en los que el Euribor ha estado en
niveles muy bajos. Son los tribunales los que deben decidir en caso de litigio. Y ya son muchas las sentencias
que han condenado a las entidades a retirar las clusulas y devolver esas sumas, aunque estn recurridas
ante el Tribunal Supremo.

Ante una clusula abusiva

Si el usuario observa que su contrato contiene alguna
clusula que ha sido declarada abusiva por los tribunales (como las aqu comentadas), que le cause un perjuicio econmico, debera solicitar a la entidad que cese
en su aplicacin, alegando la sentencia que la declar
abusiva. En www.ocu.org/inversores puede ver modelos de escrito para ello. Algunas entidades le ofrecern
compensaciones que no suelen interesar. Si el banco
sigue aplicando la clusula, no quedar ms remedio
que acudir a los tribunales para lograr su eliminacin,
si el perjuicio lo merece.

OCU ayuda a reclamar en tribunales

Suprimir el suelo puede suponer un ahorro de ms de
100euros mensuales, con el nivel actual del euribor.
Enaos pasados usted ha podido pagar miles deeuros
de ms. OCU le ofrece la posibilidad de reclamar ante
los tribunales con un desembolso mdico de 500euros
que incluye las tasas judiciales y los honorarios del
procurador. En caso de que el fallo fuera desfavorable,
no tendr que abonar honorarios de abogados. Y si la
sentencia fuera favorable, pagara los honorarios en funcin del resultado obtenido. Ya se han presentado las
primeras demandas. Para ms detalles puede llamar al
FyC
telfono 900814664.

Gestin de inmuebles

FISCALIDAD

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Pagar IRPF por inmuebles sin uso

i posee inmuebles distintos a su vivienda habitual

y no los usa profesionalmente ni los alquila, es
muy probable que deba declarar ingresos por
ellos en el IRPF. Vea cmo le afecta.

Qu es la renta imputada
Se llaman rentas imputadas a las que debe declarar el
contribuyente en el IRPF por el mero hecho de ser propietario de un inmueble que no genera rendimientos de
capital inmobiliario (alquileres) ni est afecto a actividades
empresariales o profesionales. Es decir, se trata de rentas
que en realidad no percibe pero por las que la Ley entiende
que debe tributar. Un impuesto que se aade al IBI (y en
su caso al de Patrimonio) y que como l, se apoya en el
valor catastral del inmueble. La tendencia es a aumentar
ms losvalores catastrales por todo el pas, y por tanto
a hacer pagar ms impuestos a los propietarios. La diferencia con el IBI es que para este impuesto las subidas
que puedan darse en losvalores catastrales se aplican
progresivamente en un periodo de diezaos, mientras
que en el IRPF la subida es directa de un ao para otro.

Inmuebles que no las generan

No generan rentas imputadas la vivienda habitual y
sus anejos, aunque han circulado rumores sobre una
futura inclusin. Tampoco las plazas de aparcamiento
para residentes, si el ayuntamiento mantiene la propiedad; los solares e inmuebles urbanos que no se pueden
utilizar por motivos urbansticos o jurdicos; los inmuebles rsticos (excepto donde existan construcciones no
indispensables para explotaciones agrarias); los locales
afectos a actividades profesionales o empresariales.
Tampoco los inmuebles puestos en alquiler, que tributan por las rentas inmobiliarias.

Cmo se calcula
La renta imputada se calcula al aplicar el porcentaje del
1,1% sobre el valor catastral del inmueble si ste ha sido
revisado a partir del 1 de enero de 1994, o del 2% si no
lo ha sido. La lista de municipios donde se ha realizado
esta revisin figura en la Gua de la declaracin de la
Renta 2013 (www.agenciatributaria.es) y en el programa
PADRE. Por su parte, el valor catastral se puede consultar en los datos fiscales o en el recibo del IBI de 2013.
Otra opcin es dirigirse al Catastro o al ayuntamiento, en
persona o por escrito, aportando copia de la escritura de
compraventa. Adems, en la declaracin hay que indicar
la referencia del valor catastral. Este dato figura en el
recibo del IBI y tambin puede obtenerse en internet

(http://www.sedecatastro.gob.es) o en la Lnea Directa

del Catastro (902373635). El ao de compra del inmueble
slo hay que computar el porcentaje correspondiente (2%
o 1,1%), en proporcin a los das transcurridos desde la
fecha de compra hasta fin de ao.

Cunto dinero se paga

Estas rentas se integran en la base imponible general
del IRPF, por lo que pueden llegar a tributar al marginal
mximo del 52% (56% en Catalua). La ley no permite
deducir los gastos que ocasionen los bienes inmuebles
que generan imputaciones de rentas inmobiliarias, ni
siquiera el IBI, ni tampoco aplicar reducciones a las
rentas imputadas. Es decir, ya puede usted dar un uso
personal intenso a esos inmuebles, porque en ellos todo
es gasto. De ah que si no prev que se revalorice, conviene plantearse su venta.
Veamos con un caso prctico como afectan las rentas
imputadas a la factura fiscal del IRPF: contribuyentes
casados y con dos hijos, con vivienda en la playa con valor
catastral de 20.000euros y otra en Madrid que tienen
en venta desde hace dosaos y con valor catastral de
190.000euros. Por lo tanto en su declaracin de la renta
cada cnyuge tendr que imputar rentas por importe
de 1.155euros ((210.000 1,1%)/2 cnyuges). La tabla
siguiente muestra la diferencia de impuestos si no tuviesen que declarar las rentas imputadas de estos dos pisos.

EJEMPLO DE TRIBUTACIN POR RENTA IMPUTADA

Ingresos
detrabajo

IRPF
con imputacin

IRPF
sin imputacin

Diferencia
a pagar

20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
55.000
60.000

2.429,49
3.776,09
5.148,07
6.520,04
8.190,55
10.081,39
12.051,39
14.021,39
16.158,59

2.152,87
3.437,68
4.809,65
6.181,62
7.735,48
9.626,32
11.596,32
13.566,32
15.621,51

276,62
338,42
338,42
338,42
455,07
455,07
455,07
455,07
537,08

Cifras en euros. Para matrimonio con dos hijos y dos viviendas con
FyC
valor catastral conjunto de 210.000euros.

OCU FINCAS Y CASAS | 17

Gestin de inmuebles

ALQUILER

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Proteccin para el arrendador: desconfe

as opciones existentes nos parecen caras, en

ocasiones poco giles y poco transparentes.
Alquilar sigue siendo arriesgado, aunque con
nuestros consejos puede limitar los riesgos.

son iguales. Estos costes nos parecen elevados, y adems algunas de estas compaas rebajan la renta para
alquilar ms rpido.

Claves para la seguridad

Se abusa del concepto de garanta en el alquiler. Muchas
empresas privadas pretenden atraer a los arrendadores ofreciendo seguridad, pero hay que leer la letra
pequea. Estos son los elementos claves:
la seleccin de un inquilino solvente y la firma de un
contrato bien hecho;
la gestin de la vida del arrendamiento: cuidar la
vivienda, trato con el inquilino, cobro de la renta;
la proteccin ante un impago: defensa jurdica, procedimiento judicial o arbitral y rentas realmente garantizadas en caso de impago.
En funcin de los servicios o garantas que le
ofrezca cada compaa le costar ms caro.

Agencias: alquiler no garantizado

Un elemento clave para disminuir el riesgo de impagos y
de incumplimientos en general es la seleccin del inquilino. Algo que usted puede hacer por su cuenta o que
puede encargar a otros. En general, casi todas las agencias inmobiliarias y tambin las que publicitan garantas en el alquiler, le cobrarn una comisin equivalente
a unmes de renta ms 21% de IVA por este concepto.
Para las primeras suele ser un mero trmite, puesto
que una vez que cobran su comisin se desentienden
del futuro. Se suele exigir la justificacin de ingresos
mediante nminas, contratos de trabajo, declaraciones
fiscales Alquiler Seguro llega a exigir los movimientos
bancarios del inquilino, lo que no gusta a muchos de
ellos. El Plan de Proteccin del alquiler Benjumea ofrece
un certificado de idoneidad del inquilino por 19euros.
La Agencia Negociadora del Alquiler exige referencias
de anteriores arrendadores y entrevistas de seleccin.

Gestin del alquiler y cobros

Por la gestin cotidiana del alquiler y de los cobros,
Alquiler Seguro cobra un 5% de la renta mensual. La
Agencia Negociadora del Alquiler cobra el 6,25% ms
un cargo de 98euros por compra de un convenio de
sometimiento a arbitraje. Por su parte Renta Garantizada
cobra el 6,5% de la renta. Siempre hay que aadir el
21% de IVA. Insistimos: en cada caso hay que comparar
los servicios y garantas que incluye cada compaa.
Aunque reciban denominaciones parecidas, no siempre
18|OCU FINCAS Y CASAS

Los seguros de impago

Los seguros de impago de rentas, concertados con compaas de seguros, cubren el cobro de un nmero de
mensualidades de renta (6, 9, 12), a partir de la interposicin de la demanda, en los casos en que el inquilino
haya sido condenado judicialmente a su pago. Por tanto
se suelen cobrar despus de la sentencia, aunque algunas compaas pueden ofrecer su pago adelantado. Adems suelen incluir gastos de defensa jurdica y daos
vandlicos. Fjese en posibles periodos de carencia y
franquicias.
Para 12meses de cobertura, estas plizas cuestan
entre un 4 y un 5% de la renta anual. No resultan ms
baratos por contratarlos a travs de estas agencias privadas de proteccin de alquileres.
En general, no los recomendamos porque su coste es
elevado en relacin con sus coberturas, y usted acabara
cobrando con mucho retraso. El mejor seguro de este
tipo que habamos encontrado por coste y coberturas
(Macifilia) dej de comercializarse en nuestro pas.

Garantas y pseudogarantas
La cobertura de Alquiler Seguro es totalmente
distinta. Dice garantizar el pago de la renta hasta la
interposicin de la demanda. Como esta puede interponerse en el primermes de impago, la garanta resulta
escasa. Por su parte, la Agencia Negociadora del Alquiler afirma cubrir el impago de rentas hasta entrega de
llaves o dictado de laudo de arbitraje. Dicho laudo puede
dictarse en un periodo de dosmeses tras el impago, pero

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

no garantiza el cobro y puede ser necesario acudir a la

va judicial. Insistimos en la necesidad de tener claro
en qu consiste la pretendida garanta en cada caso,
antes de contratar nada.

Sistemas pblicos
Tras el sonoro fracaso de la Sociedad Pblica del Alquiler, estudiamos los sistemas vigentes en cuatro comunidades autnomas (ver tabla). Cada una trata de atraer
a los propietarios para que pongan sus viviendas en
alquiler, ya sea a travs de sus propios programas o
bolsas de alquiler, o a travs del mercado libre. El PIMA
en Andaluca y el ASAP en Pas Vasco trabajan con
agentes colaboradores que costea el propietario. Tienen un carcter social ms marcado y limitan la renta
mxima a pedir por el arrendador. Para San Sebastin o
Bilbao una renta mxima de 650euros es una renta realmente limitada. En Catalua tambin existe una bolsa
de alquiler social que supone la cesin de la vivienda,
pero nos hemos fijado en el sistema de Avalloguer,
abierto a contratos firmados por libre.
La proteccin al propietario se basa en una seleccin
del inquilino, al que se exige unos ingresos anuales
mnimos (10.000 euros en Andaluca, 7.000 en Pas
Vasco), as como que la renta del alquiler no supere
entre el 30 o el 33% de dichos ingresos. El sistema de
avalloguer no hace control previo al inquilino, pero s a
posterior, con lo que de inicio no se tiene la seguridad
de contar con esta proteccin. Los impagos se cubren
con seguros, salvo el avalloguer. Este sistema, que no
tiene coste para las partes, es ms limitado que el resto
dado que solo cubre el equivalente a cincomeses de
renta en el caso en que haya existido un juicio de desahucio por impago que termine en sentencia o acuerdo
extrajudicial. No cubre el tiempo de impago hasta la
presentacin de la demanda.

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Falta agilidad
Estos sistemas estn bien intencionados pero en la prctica no siempre resultan tiles. A las limitaciones en la
renta mxima se aade el hecho de la falta de rapidez en
la tramitacin. Por ejemplo en Andaluca se recomienda
la inclusin de una clusula suspensiva en el contrato
hasta que se reciba la aceptacin por parte del seguro:
aade incertidumbre. En el Plan Alquila de Madrid, que
tiene coste desde octubre de 2013 (ver tabla), aunque
sea el propio arrendador quien presente al inquilino,
pueden tardar varias semanas en aceptarlo y formalizar
el contrato, con lo que ambas partes quedan en la incertidumbre. Para el avalloguer las partes firman un documento de compromiso anexo al contrato, que envan a la
Agencia Catalana de Vivienda en el plazo de dosmeses
y quedan en espera de aceptacin Evidentemente,
este tipo de sistemas pblicos exige el cumplimiento
de todas las formalidades legales por el arrendador:
declaraciones fiscales, depsito de la fianza, ausencia
de deudas con la administracin, etc.

Conclusin
A da de hoy no encontramos un sistema externo
de proteccin al arrendador que sea completo, gil y a
buen precio, ni entre los pblicos ni entre los privados.
El arrendador bien aconsejado puede hacerlo solo: es
esencial la seleccin del inquilino y tener cubiertos al
menos tresmeses de renta (elmes de fianza legal ms
una garanta complementaria de dosmeses), junto con
un buen seguro de hogar que incluya defensa jurdica.
Pedir un aval bancario a primer requerimiento tambin
le protege pero reducir en mucho el nmero de candidatos a inquilino. Si quiere sentirse ms seguro, puede
optar por un seguro de impago de rentas, a sabiendas
de que mermar sus ingresos y deber armarse de
paciencia.

SISTEMAS PBLICOS DE PROTECCIN AL ARRENDADOR DE VIVIENDA

CCAA y programa

Exclusiva
gestin

Garantas

Andaluca
PIMA (1)

Catalua
Avalloguer (2)

No

C. Madrid
Plan Alquila

No

Pas Vasco
ASAP

Seguro multirriesgo y de impago

de 9meses renta el primer ao;
certificado energtico gratuito
Hasta cincomeses de renta en
caso de obtener sentencia de
desahucio por impago
Asesoramiento en firma, filtro
inquilinos, seguro impago de
renta el primer ao, de 12 meses
Cobro de rentas (sin especificar),
defensa jurdica y multirriesgo

Requisitos

Lmite a renta
mensual

Coste

Viviendas vacas
6meses anteriores

600

Comisin mxima
agente: 1 mes

No exigir ms
garanta que la
estricta legal.
Contrato tipo

Por zonas; en
Barcelona,
1.500
Sin lmite

Sin coste

Sin requisitos
especiales

Por zonas; en
Bilbao y San
Sebastin 650

Comisin agente
1mes; ms mximo
3% de renta

157,38, ms IVA

1. Cada contrato se somete al seguro, que puede aceptarlo o no. Plizas ofrecidas por la Junta hasta que se agote el presupuesto.
2. No cubre el tiempo pasado hasta interponer la demanda. Ha habido retrasos en pago por disponibilidad presupuestaria.

FyC

OCU FINCAS Y CASAS | 19

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

URBANISMO Y CONSTRUCCIN

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Sobreedificar en la vivienda

onstruir una nueva habitacin o estancia

no resulta muy caro, pero hay que tomar
precauciones tcnicas y legales.

Edificabilidad disponible
Para ganar espacio en su vivienda, una posibilidad a
estudiar es la edificacin de ms volumen del actualmente construido. Es ms sencillo en las viviendas unifamiliares, pero tambin podra ser posible en la azotea
de un bloque de pisos, si se dieran las circunstancias
(posibilidad tcnica, urbanstica y vecinalmayora de
3/5). Hay que consultar la normativa vigente y comprobar en los servicios municipales del Ayuntamiento
dos aspectos: si podemos edificar ms volumen (y altura
en su caso) y, en caso positivo, qu tipo de licencia se
exige all para la obra pretendida. Puede ser un acto
comunicado, una licencia de obra menor o una licencia
de obra mayor. Si lo que deseamos es construir una
habitacin a partir de una terraza o una azotea, lo ms
habitual es que nos pidan una licencia de obra mayor
y el correspondiente proyecto de tcnico cualificado,
normalmente un Arquitecto.

Comprobar las estructuras

Contemple las distintas opciones tcnicas que permitan reducir los trmites administrativos. En todo caso
hay que comprobar si la estructura actual del edificio
est preparada para el aumento de carga que supone
la nueva habitacin, especialmente si es de ladrillo.
Lgicamente ser el tcnico que redacte el proyecto el
responsable de comprobarlo. Normalmente las estructuras se calculan con amplios mrgenes de seguridad.
Pero en algunas construcciones antiguas podra ser
necesario reforzarlas y el coste sera elevado, aunque
no podemos dar una estimacin, pues depende del tipo
de edificio y de su estructura.

vado espesor. Sin esas caractersticas, se resentir el

confort y repercutir en mayor consumo de calefaccin o
refrigeracin. Las puertas y ventanas correderas suelen
permitir mayor infiltracin de ruido y viento.

Una idea de costes

Siempre aconsejamos pedir al menos tres presupuestos, y obtener referencias del constructor para evitar
sorpresas. Recuerde que lo barato puede salir caro y
que para poder desgravarse el coste de la obra en el
IRPF todo debe estar en regla. Para hacernos una idea,
hemos solicitado presupuesto para el cerramiento de
una terraza de unos 10m, en planta primera, con calidades sencillas y dos tipos de materiales:
a) acristalamiento con puertas plegables de aluminio
de color blanco con cristal Climalit o similar y techo fijo
tambin de vidrio o policarbonato;
b) cerramiento de obra (ladrillo) en los laterales y ventanas de aluminio blanco en el frontal, con vidrio Climalit
o similar y techo fijo de panel tipo sndwich.

PRESUPUESTOS PARA CERRAR UNA HABITACIN

Material
Aluminio blanco
Fbrica de ladrillo

Horquilla de precios, en euros

6.600 10.500
5.890 7.260

Incluye material, montaje e IVA.

Cerramiento en aluminio o ladrillo

Costes aadidos

La terminacin en ladrillo es ms pesada pero ofrece

menos problemas de mantenimiento. El cerramiento en
aluminio ofrece la ventaja de la rapidez y limpieza de
obra, y presenta una duracin aceptable si es de buena
calidad. Es ms delicado en ambientes especialmente
agresivos como los de elevada salinidad, costeros, etc. En
estos casos el PVC o el ladrillo pueden ser ms aconsejables. En cuanto al aislamiento pueden llegar a ser semejantes, si se hace bien: el muro de ladrillo con cmara
de aire y aislamiento, y el cerramiento de aluminio con
rotura de puente trmico y doble o triple cristal de ele-

Los presupuestos no incluyen los costes de licencia, al

depender de cada ayuntamiento. Si se trata de una licencia
de obra mayor con proyecto y direccin de obra de Arquitecto se puede estimar un incremento del 10-15% sobre los
presupuestos obtenidos (sin IVA), pero es muy variable dada
la libertad de tarifas de los tcnicos y la diversidad de tasas
entre ayuntamientos. Tambin debe liquidar el Impuesto
sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): en
muchos municipios equivale a un 4% del presupuesto de
la obra, o del baremo que aplique el consistorio. Vea en OFC
FyC
51 un consejo para no pagar un IVA de ms.

20|OCU FINCAS Y CASAS