24-09 Empreitada - Continuao

A remunerao pode ser para toda em dinheiro, pode ser parte em

dinheiro e parte com outra coisa, pode ser pago tudo com algo que no seja
dinheiro e pode ser para ainda com uma participao percentual do empreiteiro
na obra que ele fez.
Quando a obra contratada a preo fixo ou probal, significa que este
preo irreajustvel, mesmo que aumente o preo do material ou mo-de-obra.
estabelecido um preo para toda a obra, no por partes da obra.
Apresar de ser um preo irreajustvel em decorrncia dos motivos
citados, se ocorrer um desnvel muito grande na parte econmica do contrato,
ou seja, se ficar muito oneroso para o empreiteiro por fatos externo, imprevisveis
e extraordinrios (provados), que desequilibrem economicamente as partes no
contrato, ai o empreiteiro pode, com base na teoria da impreviso, pode pedir
uma readequao econmica do contrato.
J o preo reajustvel ocorre quando a obra j contratada com a
possibilidade do reajuste do preo, seja em razo do aumento do custo de
materiais ou mo-de-obra, seja em razo de terem fixado uma data
preestabelecida na qual haver o reajuste com base em algum ndice oficial, ou
seja com base em outro fator previsto no contrato. Pode ser chamado de contrato
de escala mvel.
Temos ainda a empreitada a preo fixo por medida de extenso ou por
etapas ou unidades. A obra fracionada e por cada parte dela fixado um
preo. Terminada aquela parte, entregue ao dono da obra que faz a superviso
e se estiver tudo certo ele recebe e faz o pagamento, ai comea a segunda etapa,
com o mesmo procedimento e assim sucessivamente para cada etapa. muito
comum na construo de estradas e no caso da construo de vrias casas em
um terreno, na qual fica estabelecido o preo por cada casa.
Temos ainda a empreitada a preo de custo ou por administrao
(sempre empreitada mista). O empreiteiro fornece o material e a mo-de-obra e
depois de terminada a obra ele apresenta as despesas que ele teve com esses
itens e mais a remunerao convencionada, que as vezes um percentual do
valor da obra, ai ento ele recebe.

Obra a preo mximo. O dono da obra apresenta ao empreiteiro a

relao dos materiais que ele quer que seja usado na obra, o preo destes
materiais, a relao da mo de obra necessria, o preo da mo de obra, ai
contata o empreiteiro dizendo que ele no pode ultrapassar determinado valor.
Como o empreiteiro especialista na atividade ele vai saber se pode aceitar ou
no. Se aceita ele tem que cumprir o contrato. Esta modalidade no muito
utilizada.
Se for obra a preo fixo ou probal e se houver uma reduo do preo da
mo de obra ou do material ou das duas coisas somadas, se houver uma
reduo superior a 1/10, a lei garante ao dono da obra a possibilidade de pedir
a reviso do preo (isso s vale para a modalidade de preo fixo ou probal).
Alterao do projeto. O dono da obra no pode alterar o projeto na hora
da execuo da obra, a no ser que, por problemas tcnicos, por problemas de
onerosidade excessiva para usar aquele projeto, ai pode alterar o projeto. Mas
no a esttica. Alteraes de pequena monta, que no alterem a sua unidade
esttica, isso ele pode fazer.
Quanto aos riscos. Devemos caracterizar no caso concreto se uma
obra s de mo de obra, chamada obra de lavor, ou se uma obra de lavor e
de material, ou seja, a empreitada mista. Se for s de mo de obra, a regra : se
a obra perecer antes da entrega ao dono, sem culpa do empreiteiro e sem mora
do dono, ela perece para o dono. Agora se o perecimento ocorrer por vcio do
material, m qualidade do material, escassez do material e o empreiteiro no
reclamou a medida que o dono ia entregando esse material a ele, ai ele perde a
remunerao. a nica coisa que o empreiteiro perde se ele no tiver culpa e o
perecimento ocorreu dos materiais utilizados. Se decorre por outra causa que
no tem nada a ver com o material, como um incndio, ai o risco corre por conta
do dono.
Se for obra mista, em que empreiteiro se comprometeu a oferecer
materiais e construir a mo de obra, ento antes da entrega, no interessando
se for com ou sem culpa do empreiteiro, se ele no entregou, perece para ele, a
no ser que ele procurou entregar e o dono recusou-se a receber ser tem motivos
para tal, situao que perece para o dono, pois ele no recebeu sem justa causa.
O empreiteiro, para ter mais segurana, caso o dono se recuse a receber, pode

fazer a consignao desta obra em juzo. Feita a consignao, da pra frente

corre por conta do consignatrio, que o dono da obra. Se o empreiteiro no
fizer isso, cabe a ele o nus da prova de que ele foi entregar e o dono recusou
sem motivo justificado.
Garantia da obra quanto solidez e segurana:
Art. 618(CC). Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras
construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo
responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e
segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.

O empreiteiro, quando constri um edifcio, um viaduto, um metr, um

represamento de guas, que so obras considerveis, ele responde pela
segurana e solidez desta obra, pelo prazo irredutvel de 5 anos. Pode at
pactuar um prazo maior. Nunca menor. Isso s vale para empreitadas mistas
que envolvam obras de grande vulto. Essa garantia objetiva. Durante esse
prazo, se a obra perecer, no se questionar se h ou no h culpa do
empreiteiro. Ele responde de qualquer forma. Esse prazo no de prescrio
nem de decadncia. simplesmente um prazo de garantia. O dono da obra tem
180 dias, aps o aparecimento do vcio ou defeito, para propor a ao, conforme
o pargrafo nico do referido artigo:
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da
obra que no propuser a ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta
dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.

Lendo esta norma parece simples: apareceu o vcio dentro de 5 anos, em

180 dias se no entrar com a ao, decai o direito. Mas parte da nossa doutrina
diverge acerca desta norma: para Nelson Neri, se a pretenso for resciso do
contrato de empreitada, ai 180 dias. Apareceu o vcio e quer rescindir o
contrato, ai sim, 180 dias. Agora se a pretenso for o de uma ao condenatria
ou de ao reparatria (indenizao cvel), ai no este prazo, o prazo de 3
anos que temos l no art. 206, 207. No justo que o prazo geral seja 3 anos e
para uma construo de vulto seja 180 dias. Maria Helena Diniz fala em 10 anos
para perdas e danos. Este prazo de 10 anos me parece que no est de acordo
com o nosso cdigo, pois perdas e danos responsabilidade civil e
responsabilidade civil 3 anos o prazo prescricional. Pablo e Rodolfo dizem que
180 dias para rejeitar a obra que apresentou defeito ou para aceitar com

defeito, mas pedir abatimento de preo, ai seria 180 dias na opinio deles. Se
for pedir uma indenizao seria de 3 anos. Se for uma relao de consumo e
normalmente a construo civil relao de consumo, ai no 3 anos, mas sim
5 anos, contados a partir do momento em que ele toma conhecimento do vcio.
Para Arnaldo Rizardo a ao de indenizao deve ser proposta em 180 dias. Ele
e a professora Maria Helena Diniz esto errados. No pode ser 180 dias para
todo e qualquer tipo de ao, pois seno estaramos regredindo, pois ao tempo
do cdigo anterior o STF baixou uma smula dizendo que era de 20 anos e era
prazo de prescrio quando surgisse o vcio, alm do prazo de garantia que j
era de 5 anos na vigncia do cdigo anterior. Ento esse prazo de garantia,
aconteceu em 5 anos, no se discute. Aconteceu depois no 180 dias, a no
ser para essas aes, como rejeio da obra, resciso do contrato e abatimento
de preo.
Eu pesquisei no STJ para saber o que se entende por solidez e
segurana, pois o cdigo no diz. Nos Resp. 1.882/RJ diz que segurana do
prdio

abrange

vazamentos

nas

instalaes

hidrulicas,

constatados

pericialmente e afirmados como defeitos de maior gravidade. Ai diz l: no

seguro um edifcio que no propicie aos seus moradores condies normais de
habitabilidade e salubridade. Isso foi julgado em maro de 1990. Eu encontrei
em dois Resp. 46.568/SP de 1999 e Resp. 66.565/MG dizendo que rachaduras,
infiltraes de gua, umidade, entram no conceito de solidez e segurana. Se
esses problemas ocorrerem em obras de grande porte, so consideradas pelo
STJ como falta de solidez e segurana.
Responsabilidade do empreiteiro por vcios aparentes. So aqueles
vcios que quando o empreiteiro for entregar a obra, seja uma obra mobiliria ou
imobiliria, no importa, mas ns batemos os olhos nesta obra e j percebemos
se tem defeito ou no. So aparentes, como uma viga torta, um telhado
rebaixado de um lado com relao a outro. Se houver vcios aparentes, sendo
obra de execuo nica, se o dono da obra recebe a obra, ele no pode
reclamar depois. Mas se ele percebe, deve na hora pode rejeitar, ai h motivo
para a rejeio, ou ele pode aceitar com abatimento de preo.

Se houver vcios aparentes em obra fracionada (por etapas, por

unidades), ai mesmo que ele recebeu uma unidade como perfeita, mas em at
30 dias ele percebe um defeito, ele pode rejeitar ou abater o preo.
Tambm ele responde por vcios ocultos, que pode ser infiltrao,
umidade, rachaduras, etc. que no aparecem no momento da entrega,
aparecendo somente em momento posterior. Se for uma obra mobiliria, a
empreitada de um barco, por exemplo e depois apareceu um defeito. Neste caso
o dono da obra tem 30 dias a partir da entrega para reclamar. Se for uma obra
imobiliria, tem at um ano, tambm contado a partir da entrega.
Se esses vcios ocultos, por sua natureza s aparecerem bem mais tarde,
como por exemplo uma infiltrao temos o seguinte: para obras mobilirias, 180
dias de quando ele tomou conhecimento do defeito. Se for obra imobiliria, um
ano a partir de quando se percebeu o vcio. Se for relao de consumo no se
aplica o cdigo civil. aplicado o CDC, artigos 26, 27, 18 e 20.
Responsabilidade perante o fornecedor de materiais. Aqui est se
tratando claro da obra mista, ento esta responsabilidade evidentemente do
empreiteiro. Quem vendeu os materiais, caso no receba do empreiteiro NO
poder cobrar do dono da obra. Na empreitada mista o dono da obra sempre
parte ILEGTIMA passiva para ser cobrado para quem vendeu os materiais. No
foi ele que foi l comprar, no foi ele que assinou. A responsabilidade
exclusivamente do empreiteiro. No h vnculo jurdico entre o dono da obra e
quem forneceu o material.
Tambm responde por danos a terceiros, s que aqui temos que distinguir
bem: se estes danos a terceiros acarretarem danos em obras vizinhas (ex:
fissuras ou rebaixamento). Neste caso o dono da obra responde solidariamente
com o empreiteiro perante ao vizinho que sofreu o prejuzo, independente de
culpa, bastando provar o nexo causal entre o problema e a obra. Pode acionar o
dono, o empreiteiro ou os dois. Se o dono da obra pagar para o vizinho
prejudicado, poder regressar contra o empreiteiro.
Se houver danos casados por poeira, rudos, um pedao de madeira que
cai na cabea de algum que estiver passando, ai a responsabilidade s do
empreiteiro, que tem o dever de vigilncia da obra, por isso esses danos so de
responsabilidade somente dele.

29-09
Causas de extino da empreitada.
Quando se trata de empreitada, a concluso da obra e a entrega da obra
estinguem a empreitada, bem como a morte do empreiteiro se for uma
empreitada intuitu personae ou personalssima. Se no for personalssimo, ai
transfere para os herdeiros do empreiteiro a responsabilidade, at as foras da
herana. A morte do dono da obra pode extinguir o contrato se ele no deixou
herana para os herdeiros. Se ele deixou herana, at o montante da herana
que eles receberam, eles respondem pelo cumprimento do contrato, com o que
eles receberam.
Resilio unilateral pelo dono da obra. O cdigo fala que o dono da
obra pode suspender a qualquer momento a execuo da obra e diz na
sequencia que ele fica responsvel por perdas e danos que ele causar ao
empreiteiro. Ento essa palavra suspende equivale a resilir o contrato, pois ele
responde pelas perdas e danos. No uma simples suspenso. um
rompimento do contrato com indenizao por perdas e danos. Cd. Civil, art 623:
Art. 623. Mesmo aps iniciada a construo, pode o dono da obra
suspend-la, desde que pague ao empreiteiro as despesas e lucros
relativos aos servios j feitos, mais indenizao razovel, calculada
em funo do que ele teria ganho, se concluda a obra.

Resilio bilateral. quando empreiteiro e dono resolvem desfazer o

contrato. tambm conhecida como resciso amigvel ou distrato.
Resoluo por inexecuo do contrato. Uma parte no est cumprindo
o contrato. Ex: o empreiteiro no est utilizando a tcnica exigida para aquele
tipo de obra, ou o dono da obra no est pagando a remunerao de acordo com
o combinado. A falncia ou insolvncia do empreiteiro tambm causa extintiva
da empreitada, desde que o administrador da falncia no entenda como mais
interessante a continuidade da empreitada. A desapropriao do bem sobre o
qual est sendo realizada a obra, com imisso na posse do poder
desapropriante, tambm extingue o contrato de forma imediata. Se o empreiteiro
j iniciou tem que parar, se no iniciou no inicia, pois a posse do empreiteiro
conflitante com a posse do poder pblico. Tambm extingue, se houver a
impossibilidade do cumprimento do contrato por caso fortuito ou fora maior. Ex:

se o empreiteiro contrai uma molstia que o impede de trabalhar, se o governo

probe a importao da matria prima utilizada.
Diferenas do contrato de prestao de servios e do contrato de
empreitada. Os dois contratos so de prestao de servio, s que cada um tem
uma finalidade conclusiva. Uma das diferenas que na empreitada o que
interessa a obra contratada. Na prestao de servios o que interessa a
atividade do executor, ou seja o executor no assume o compromisso de
terminar a obra. Ele vai trabalhar na obra. Se conclui ou no conclui, no
problema dele. Na empreitada problema do empreiteiro terminar a obra que se
obrigou a fazer.
Outra diferena diz respeito remunerao. Na empreitada o empreiteiro
tem direito a receber caso ele tenha concludo a obra. J na prestao de
servio, o prestador tem direito remunerao proporcional ao trabalho que ele
executar.
Outra diferena: Na empreitada, o empreiteiro no fica subordinado ao
dono da obra. O prprio empreiteiro fiscaliza e dirige toda execuo da obra. Na
prestao de servio o responsvel por isso o dono.
Diferenas em relao aos riscos: Na empreitada mista o empreiteiro
responde pelos riscos da coisa antes da entrega ao dono, exceto se o dono
recusou o recebimento sem motivo para tal. O prestador de servios s responde
por prejuzos se ele agiu com culpa, caso contrrio ser o contratante que
responde.
Em suma: se ele se comprometeu a concluir a obra, empreitada. Se ele
contratou algum para trabalhar na obra prestao de servio. assim que se
faz a distino.

Contrato de locao
Em primeiro lugar, ns temos, regulando sobre locao, 3 fontes
legislativas, o CC, a Lei do inquilinato (L. 8.245/91), que trata de locao de
imveis apenas urbanos e a Lei 4.504/64, conhecida como Estatuto da Terra,
que trata de arrendamento rural (art. 92 e seguintes). O contrato de
arrendamento rural regulado pelo decreto 59.566/66. No estudaremos nesta
matria o contrato de arrendamento rural. O arrendamento rural s se aplica para

terrenos rurais para plantaes, para criao de animais, para plantao de

plantas permanentes, como eucalipto, pinus, laranja, ma, etc. Para esse tipo
de atividade que especificado no contrato de arrendamento. Ento este
contrato de arrendamento, que nada mais do que uma locao da propriedade
rural para este fim, ai regulado por estes dispositivos. Mas se
alugarmos/arrendarmos uma propriedade rural que no seja para fins
agropecurios e nem para fins extrativos, ai no entra a regulamentao pelo
decreto 59.566, ai cai no CC. Por exemplo: eu arrendo uma parte de um stio
para fazer um campo de futebol, vou pagar aluguel para o dono da propriedade
s para jogar futebol naquele campo.
Locao pelo Cd. Civil. O tratamento difere em relao a aquele que
dado pela lei do inquilinato. Por isso necessrio o enquadramento correto de
cada locao sua legislao especfica. At mesmo a retomada da coisa
locada difere. Se for pela lei do inquilinato ou pelo estatuto da terra, a ao ser
sempre de despejo, seja qual for a causa da retomada do bem. Se for pelo CC
ao de reintegrao de posse. A locao de coisa pelo CC um contrato em
que uma parte cede o uso e o gozo de uma coisa para a outra parte por prazo
determinado ou indeterminado, mediante o pagamento de aluguel. Quanto s
partes que figuram neste contrato, esta parte que cede o uso e o gozo da coisa
denominado locador, mas se este locador for tambm dono, pode denominar
de senhorio. Para dar uma coisa em locao, no precisa ser proprietrio, basta
ter posse, basta ser administrador, basta ter usufruto. errado usar a expresso
senhorio quando o locador no dono do objeto que est sendo locado. E quem
recebe a coisa para usar e gozar chamado de locatrio ou inquilino. um
contrato bilateral, pois desde a origem h obrigaes para ambas as partes. A
principal obrigao do locador entregar a coisa locada para que o locatrio dela
use e goze. O inquilino deve pagar o aluguel. Se no tiver pagamento de aluguel
no locao, comodato. um contrato oneroso, pois traz vantagens e
desvantagens para ambas as partes. Comutativo porque mesmo antes de se
realizar o contrato, j se percebe a equivalncia das prestaes. consensual,
pois a entrega da coisa o cumprimento do contrato por parte do locador. No
um contrato real. um contrato informal, podendo ser verbal, porm h casos
em que se no for por escrito, o inquilino no tem certas garantias. Ex: na locao
que no for por escrito, para fins comerciais, o locatrio no poder exigir a

renovao compulsria da locao se o contrato no for por escrito. Quando o

locador transfere a propriedade da coisa locada, o novo dono s obrigado a
respeitar a locao feita anteriormente, se houver um contrato por escrito, com
a clusula de vigncia que a clusula que diz que no caso da coisa ser
alienada, o novo dono deve respeitar o contrato. um contrato de execuo
continuada ou de trato sucessivo pois a locao feita para durar
determinado tempo. E o pagamento do aluguel, que normalmente feito a cada
30 dias, ele quita aquele perodo de uso da coisa, mas o contrato vai continuar
at o final da locao. O contrato de locao exige um prazo. Este prazo pode
ser determinado ou indeterminado. E o prazo de livre pactuao entre as
partes. A coisa, pelo CC pode ser um imvel, pode ser algo mvel, como um iate,
um veculo, um computador e tambm na categoria das coisas mveis, podemos
incluir os semoventes (as coisas que se movem por si prprias), como um boi,
vaca, cabrito, sendo regida tambm pelo CC. A coisa pode ainda ser incorprea,
ou seja, aquelas que no so materiais. Ns no vemos e no tocamos. Essas
coisas so os direitos, como por exemplo direitos autorais, patrimoniais, direitos
de fundo de comrcio, direitos de marcas e patentes, em que tambm aplicado
o cdigo civil.
Quanto ao preo ou aluguel: tambm as partes so livres para contratar o
valor, o reajustamento (pela lei do inquilinato tem restries, pelo CC no). S
no pode estabelecer moeda estrangeira. O consentimento das partes deve
estar livre de vicio. Caso contrrio poderemos estar diante de nulidade ou
anulabilidade. Se houve coao, erro ou leso, etc.
Em relao ao imvel, h determinados imveis que so urbanos, mas
no se regem pela lei do inquilinato, mas sim pelo CC. A prpria lei do inquilinato
excluiu esses imveis da sua aplicabilidade, conforme o art. 1:
Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis
especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios,
de suas autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para
estacionamento de veculos;
3. de espaos destinados publicidade;

4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim

considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios
e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Vocs vejam que situao interessante: se eu for alugar um terreno

urbano, para eu explorar como estacionamento de veculos, a minha locao
com o dono do terreno locao de prdio urbano, se regendo pela lei do
inquilinato. Agora as locaes que eu fizer dos espaos e das vagas, vai ser
regulamentada pelo CC.
Residualmente os imveis urbanos cairo no CC. Ex: eu alugo um terreno
urbano para jogar futebol. Esta locao prdio urbano, mas no entra na lei do
inquilinato. pelo CC. Se eu arrendo um estabelecimento urbano para lecionar
lngua estrangeira, tambm cai no CC.

06-10
Nos contratos regidos pelo CC, ao contrrio da lei do inquilinato, a questo
do prazo de locao, do valor do aluguel e a questo do reajuste ocorrer de
acordo com o que as partes pactuarem. No h restrio ou imposio do CC
em relao a isso.
Obrigaes do locador.
Entrega da posse da coisa locada para que o locatrio possa exercer o
seu direito. Ele tem que entregar a coisa em condies de uso, de acordo com a
finalidade da coisa. Tem ainda a obrigaes de manter a coisa nestas condies,
ou seja, qualquer coisa que surja durante a locao, que dificulte o exerccio do
direito, cabe ao locador fazer a restaurao necessria para que o locatrio
possa exercer o seu direito. Outra obrigao do locador garantir, durante toda
a vigncia da locao, o uso pacfico da coisa, entendido como, no s a no
interferncia do prprio locador (o locador no pode agir de forma que prejudique
o livre exerccio do direito do locatrio), bem como a interferncia de terceiros
que prejudiquem o locatrio no exerccio de sua locao, turbem a sua posse
(ex: algum transitar no imvel ou algum levar um animal para pastar no imvel
sem autorizao) ou esbulhem a sua posse (retirar o inquilino do imvel). Ento
nestes dois casos, obrigao do locador restituir a coisa no estado original, do
tempo do contrato, para que o locatrio possa exercer o seu direito de forma
integral e pacfica. Tambm obrigao do locador, responder por todos os
vcios da coisa, preexistentes locao.

Obrigaes do locatrio.
Ele deve usar a coisa de acordo com o que foi contratado ou de acordo
com a natureza ou destinao da coisa. Se ele alugou a casa para morar, no
pode utilizar para comrcio, como prostibulo ou outra finalidade que no seja
residncia. Tambm obrigao do inquilino, pagar o aluguel na data pactuada.
Na falta de estipulao de data, pelo CC, ele tem que pagar de acordo com os
usos e costumes da localidade onde est o imvel. Se o costume pagar todo
dia 5 do ms seguinte ao vencido, se no tiver sido estipulada uma data, ele tem
que pagar no dia 5 (isso no vale pela lei do inquilinato, como veremos
posteriormente). Ele tem como obrigao importante, restituir a coisa, finda a

locao, no estado em que a recebeu, salvo o desgaste pelo uso normal da

coisa. Se o locatrio usa anormalmente a coisa e ela se deprecia pelo abuso no
uso dela, ele responde por essa depreciao. Ex: ele tem um automvel de
passeio, mas usa para transportar cargas pesadas, causando desgaste
acelerado, ele ter que indenizar. Outra obrigao importante: qualquer pessoa
que se intitule com algum direito sobre a coisa que est locada e manifeste isso
perante o inquilino, obrigao do inquilino levar ao conhecimento do locado,
levar esta pretenso fundada em direito que terceiro diz ter, justamente para que
o locador toma as medidas cabveis para salvaguardar o seu direito sobre a coisa
e manter o inquilino no uso normal e pacfico da coisa. Houve um caso em que
eu atuei, que era uma locao de uma rea de terra e um vizinho, proprietrio
de outra rea, invadiu, l no fundo do imvel, uma rea aproximada de 0,5
alqueire. O locatrio sabia dessa invaso e no tomou providncia para evitar e
desrespeitou esta obrigao de comunicar ao locador. Posteriormente o locador
descobriu, tirou o invasor da rea e cobrou do prprio inquilino as perdas e danos
que ele teve, despesas de processo, de percia, custas de advogado e tambm
tirou o locatrio do imvel, pedindo a reintegrao de posse, por ele ter
descumprido obrigao legal. Todo inquilino que descumpra obrigao
contratual ou legal, est sujeito reintegrao de posse.
Quando a coisa locada entregue ao locatrio ou inquilino e ela sofre uma
deteriorao, sem qualquer culpa do locatrio e essa deteriorao impede o uso
normal daquela coisa, mas pode continuar sendo usada, embora no da forma
plena, ento a lei permite ao locatrio, uma reduo do preo do aluguel,
proporcional a perda. No entanto, se essa deteriorao for considervel, que
torne impossvel continuar a utilizao da coisa, ento neste caso a lei permite
ao locatrio a resciso do contrato. Se ele for culpado, ele vai responder,
naturalmente, pelas perdas e danos.
Pelo CC, com relao aos contratos com prazo certo, ns temos que
permitido ao locador retomar a coisa antes de vencer o prazo do contrato. Se ele
fez um contrato de 12 meses, ele pode rescindir antes, mas tem que pagar
perdas e danos. Na lei do inquilinato, o locador no pode retomar o prdio
alugado antes do prazo. O locatrio tambm pode romper o contrato antes do
prazo, pagando multa proporcional ao tempo faltante da locao. Se o contrato

for com prazo indeterminado, qualquer das partes (pelo CC) pode romp-lo,
desde que faa uma notificao com prazo razovel, geralmente de 30 dias. Se
for uma coisa mvel como um automvel, dependendo do caso concreto, 15 dias
pode ser um prazo razovel. Neste caso nenhuma das partes sofrer
penalidades.
Prorrogao da locao (para contratos com prazo determinado). Ex: o
contrato era de um ano e venceu, mas o locador no exige a coisa e nem o
locatrio devolve. Os dois ficam silentes. E este silncio faz com que o locatrio
fique com a coisa por mais de 30 dias. Passou de 30 dias, o CC considera que
houve a locao por prazo indeterminado e pelo mesmo aluguel que vinha sendo
pago anteriormente. Sendo por prazo indeterminado, a qualquer momento pode
qualquer das partes fazer a notificao e dar o prazo razovel para retomar a
coisa ou para devolver a coisa. No por que houve a prorrogao que vai
prevalecer o prazo anterior.
O direito de reteno assegurado pelo CC ao locatrio. Ele ter esse
direito de reteno (que um direito de garantia, para que o locatrio permaneo
com a coisa locada e somente devolva quando ele receber o crdito que tem
junto ao locador). Esse direito de reteno pelo CC garante a indenizao pelas
benfeitorias necessrias que o locatrio faa na coisa, para garantir a
indenizao das benfeitorias teis que ele faa na coisa, desde que tenha sito
autorizado (se fizer sem autorizao ele no tem o direito de indenizao).
Tambm tem direito de reteno at que receba a indenizao que o locador lhe
deve na hiptese do locador ter pedido a coisa antes de vencer o prazo. No
podemos confundir o direito de reteno com gratuidade do aluguel. No h
gratuidade do aluguel para o inquilino enquanto ele retm a coisa. Ele continuar
pagando aluguel de acordo com a lei ou contrato, mas ele tem o direito de
permanecer usando esta coisa. Ele at pode compensar com o que o locador
deve de indenizao. Ex: fiz benfeitorias necessrias de R$ 5 mil. Vou
compensando at chegar nesse valor.
Clusula de vigncia. Esta clusula exige que os contratos sejam por
escrito. Nos contratos verbais no h como pactuar essa clusula de vigncia.
uma garantia do locatrio no caso da coisa locada ser transferida por venda, por
doao ou a qualquer ttulo, para outra pessoa. a garantia que o locatrio tem,

na hiptese de um novo proprietrio vir a ser dono daquela coisa. Havendo essa
clusula o novo proprietrio tem que respeitar aquela locao at o seu final.
Para valer, IMPRESCINDVEL que esta clusula esteja registrada no registro
pblico competente. Se for locao de imvel, no registro de imveis, na
matrcula do imvel. Se for locao de coisa mvel, no cartrio do registro de
ttulos e documentos do LOCADOR. No do locatrio. Se no constar no
registro pblico, no vale nada contra quem comprar.
Morte das partes: morrendo qualquer das partes, transmite-se aos seus
herdeiros a locao. Se morre o locatrio, justo que herdeiros dele sejam
chamados a cumprir aquele contrato, se no moravam no imvel a tempo que
morreu o pai deles, mesmo que no tinham interesse? No . Se morrer o
locador, no h o que questionar, sendo os direitos transferidos. Agora morrendo
o locatrio, s se houver um herdeiro ou a sua mulher morando, ai eles
assumem. No se pode exigir do herdeiro que tome aquele contrato sob sua
responsabilidade. Na lei do inquilinato isso est expresso. No CC utilizamos a
mesma regra, por analogia.
Quando o locatrio est em mora em devolver a coisa, por ex: quando
vence o prazo ele j est em mora, durante os 30 dias. Ou ento ele foi notificado
a devolver a coisa, passa o prazo que foi dado a ele e ele no devolve. Tinha um
contratos que venceu hoje. Ai passaram 30 dias, o locador no pediu, o locatrio
no devolveu, ento ai, de acordo com o CC a locao se prorrogou por prazo
indeterminado. O locatrio, no ms seguinte, antes de vencer 60 dias, vai l e
notifica, dando prazo de 30 dias para que o locatrio devolva o imvel. Vencido
o prazo de 30 dias e no tendo o locatrio restitudo, ele est em mora e esta
mora faz com que ele tenha duas consequncias: 1- ele vai ter que pagar o
aluguel, da mora em diante, at a entrega do imvel, no valor que for arbitrado
pelo locador. 2- Se a coisa perecer ao tempo que ele est em mora, mesmo em
caso fortuito ou fora maior, ele responde pelos danos, a no ser que ele prove
que a coisa teria perecido, mesmo que j tivesse sido devolvida (o nus da prova
dele). Mas o aluguel vai ter que pagar at a entrega. Esse aluguel que o locador
arbitrar, nada mais que uma indenizao por no cumprir a restituio da coisa.
Se o locador arbitrou um valor muito elevado, o juiz pode reduzir, mas todo juiz

que for reduzir, tem que entender que isso uma punio, ento no pode
reduzir no nvel de um aluguel normal.
Outra coisa importante (que na lei do inquilinato completamente
diferente) a questo de que no CC no h prorrogao legal automtica de
nenhuma locao. Pode haver prorrogao do contrato, quando no foi
devolvida a coisa nos 30 dias aps o vencimento, mas no h prorrogao
obrigatria, que no se pode nunca pedir a coisa de volta.
Qual a ao cabvel para a retomada do bem locado? Reintegrao
de posse. Toda retomada de bem locado pelo CC, no ao de despejo. Ao
de despejo prpria para as locaes da lei de inquilinato e para as locaes de
imvel rural do decreto 59.566. Embora na lei do inquilinato, toda vez que o
inquilino no devolve a coisa, ele tambm esbulhe a posse do locador, mas no
se usa reintegrao de posse l, qualquer que seja a causa. No nem
manuteno de posse e nem interdito proibitrio. Reintegrao de posse, pois
sendo esbulhador, ele tomou a posse do locador.
Se propuser a reintegrao de posse a menos de ano e dia do esbulho
possessrio, cabe a liminar. Pode-se pedir reintegrao liminar, mas tem que
respeitar o prazo de ano e dia. Se o inquilino tinha que devolver hoje e no o fez,
ele esbulhou a posse hoje, conta-se um ano e um dia a partir de hoje. Passou
de um ano e um dia, ai considerada posse velha, ai no cabe mais a liminar de
reintegrao. S cabe na posse nova que at ano e dia do esbulho.

08-10
LEI DO INQUILINATO (8.245/91)

Trata somente de imveis urbanos. Neste caso h um contrato em que

uma das partes se obriga a ceder o uso e o gozo de um prdio urbano outra
parte, por tempo determinado ou no, mediante o pagamento de uma retribuio
ou aluguel. Vale o mesmo da locao do CC para a denominao das partes
(locador, locatrio, inquilino, senhorio). Tambm um contrato bilateral, oneroso,
comutativo e consensual. No exige-se que seja escrito. Pode ser verbal, mas
algumas garantias para o inquilino necessitam o contrato escrito, como a
clusula de vigncia. A locao comercial, se for verbal no d direito
renovao compulsria.
Os elementos do contrato so os mesmo do CC, s que aqui se trata de
prdio urbano. O valor do aluguel possui restries quando se trata da lei do
inquilinato. Ele pode ser estabelecido entre as partes e a periodicidade tambm
livremente estabelecida entre as partes, mas a lei impe algumas restries:
O preo no pode ser em moeda estrangeira, no pode ficar vinculado a
salrio mnimo e no pode ficar vinculado variao cambial. O ndice de
reajuste, desde que oficial, pode ser livremente pactuado.
Se o prazo da locao, seja residencial ou no residencial, for superior a
10 anos, preciso o consentimento do cnjuge, coisa que no existe no CC.
Embora a lei no diga se o cnjuge do locatrio ou do locador, a anuncia
do cnjuge de ambas as partes. Do locador pois se o cnjuge no anuir, o que
excede ao prazo de 10 anos, o cnjuge no obrigado a cumprir. Pode pedir o
imvel. Do inquilino tambm, porque na eventualidade de o inquilino falecer (o
marido, por exemplo) e a mulher assumir o contrato (tem casos que ela assume,
como veremos depois) ela tambm no obrigada a cumprir esse contrato alm
de 10 anos se ela no anuiu. Ento esse consentimento deve ser dos dois
cnjuges. O outro elemento o consentimento, que tem que ser livre,
espontneo, no somente ao contrato de locao, mas em relao a todas as
demais clusulas. Se houver coao, erro, leso, etc, o contrato pode se tornar
nulo ou anulvel.

No podemos esquecer do art. 1 da lei, citada na aula anterior, que diz

quais as hipteses em que no se aplica a lei do inquilinato.
O que fica para a lei do inquilinato, ns podemos dividir em locao
residencial, locao no residencial e locao especial para temporada. Isso
importante que seja memorizado, pois h consequncias bem diferentes para o
enquadramento no CC ou na lei do inquilinato.
Quando for uma locao residencial e estiver escrito que o prazo do
contrato de 30 meses, ns temos uma locao que admite, quando vence o
prazo, a retomada pela chamada denncia vazia. O que a denncia vazia?
retomarmos o prdio sem motivo nenhum. No precisa motivo. Mas para o
locador poder fazer isso, ele tem que ter um contrato escrito e o tempo de
vigncia tem que ser no mnimo 30 meses. Ou seja, venceu o tempo do contrato
e ele no quer mais o inquilino, ele simplesmente exige que entregue o imvel.
Agora, neste mesmo contrato de locao, de 30 meses. Se venceu o prazo e o
locador no exige a restituio do prazo e o locatrio tambm no se prope a
restitu-lo. Ai o locatrio permanece usando o imvel por mais 30 dias. Neste
caso aquele contrato passa a vigorar por prazo indeterminado. Mas mesmo
nessa situao o locador pode retomar, bastando notificar, dar 30 dias e se em
30 dias o inquilino no devolver, estar em mora e poder ser ajuizada uma ao
de despejo. Mas tem que ser 30 meses. Se for menos do que isso, a situao
ser outra. Observem que a locao sendo residncia e o contrato escrito cujo
prazo seja igual ou superior a 30 meses, d direito chamada denncia vazia.
Na segunda hiptese temos que a lei estabeleceu que se a locao for
verbal ou se for contrato escrito com prazo indeterminado, ou prazo determinado,
mas inferior ao prazo de 30 meses, ai no h a possibilidade da denncia vazia.
S pode retomar o prdio se houver motivo, dentre aqueles estabelecidos no art.
9 ou no art. 47
Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder
Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a
permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo

inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao
do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou
para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha,
assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial
prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a
realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a
rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for
destinado a explorao de hotel ou penso, em cinquenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

Se no for nas hipteses destes artigos, s poder fazer a denncia vazia

depois de 5 anos. Voc pode fazer um contrato de 29 meses e vencido o prazo
voc no poder exigir que ele devolva o imvel, pois ele tem por lei um direito
que se chama prorrogao legal automtica. Se prorroga por prazo
indeterminado e no pode notificar, pois ele tem direito de permanecer por 5
anos. S aps 5 anos que podemos notificar, ai ainda dar 30 dias para s ai
poder exigir o imvel (desde que o inquilino cumpra as obrigaes. Se ele no
cumprir, pode ser obrigado a entregar o imvel antes).
No caso de locao no residencial, a lei estabelece: locaes para
comrcio e indstria, locao para sociedades civis com fins lucrativos e locao
para shopping centers. Vencida a locao, pode-se exigir a entrega da coisa,
porque cabe a denncia vazia. Venceu o contrato, eu no quero mais, posso
pedir para devolver. O locatrio tambm tem uma garantia, a chamada
renovao compulsria. H requisitos. Um deles o contrato por escrito. Mais
adiante ser falado sobre essa possibilidade. Mas cabe adiantar que,
preenchidos os requisitos, cabe essa renovao compulsria. Se o contrato for
com prazo indeterminado, a qualquer momento pode fazer a notificao, dar 30
dias de prazo e exigir a devoluo. Se o contrato tiver prazo determinado. O
prazo venceu, o locador no pediu e o locatrio no devolveu, nesta situao,
aps transcorridos 30 dias, o contrato fica prorrogado por prazo indeterminado
(prorrogao tcita).
Locao para hospitais, asilos, entidades religiosas registradas,
unidades sanitrias oficiais, estabelecimento de ensino ou de sade

autorizados e fiscalizados pelo poder pblico. Se quiser entrar com

renovao compulsria, pode, mas no precisa, pois no se pode retomar os
imveis alugados por estas entidades, a no ser que haja motivo. Esses motivos
so os do art. 9, vistos acima ou os do 53:
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades
sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser
rescindido.
I - nas hipteses do art. 9;
II- se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio,
em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que
haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja
autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao,
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de
cinquenta por cento da rea til.

A lei tem outras locaes, no residenciais, que no se enquadram nos

itens citador. Essas locaes no tm renovao compulsria. Podem ser
pedidas sem motivo (cabe denncia vazia). o caso de igreja no registrada,
um clube, locao para um circo, locao para uma entidade que vai lecionar
lngua estrangeira (lngua estrangeira no entra na proteo da lei, podendo ter
denncia vazia).
Tambm no h a proteo (cabe denncia vazia) no caso do art. 55:
Art. 55. Considera - se locao no residencial quando o locatrio for
pessoa jurdica e o imvel, destinar - se ao uso de seus titulares,
diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados.

Se qualquer um que tiver uma empresa alugar uma casa, em nome da

empresa, mas para as pessoas morarem. Neste caso, apesar de ser residencial
na prtica, a lei declarou como no residencial. Mesmo que seja inferior a 30
meses, essa locao no tem a proteo das locaes residenciais.
Locao especial para temporada. Art. 48:
Art. 48. Considera - se locao para temporada aquela destinada
residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de
cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros
fatos que decorrem to-somente de determinado tempo, e contratada
por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o
imvel.
Pargrafo nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado,
constar do contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e
utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Ela temporria por que a lei determina um prazo. O tempo aqui tambm
sofre restrio, pois o prazo mximo para ser caracterizado como tal de 90
dias. Se eu alugo uma casa na praia por um prazo maior, o enquadramento ser
o comum e no o de temporada.
Se eu alugo um imvel por 90 dias, mas vencido o prazo eu resolvo ficar
mais um ms. O locador no exige a devoluo e o inquilino no devolve. Se
passar mais de 30 dias, o contrato se prorroga por prazo indeterminado e eu s
posso tirar o inquilino depois de 30 meses, conforme o art 50:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel
sem oposio do locador por mais de trinta dias, presumir - se -
prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo
exigvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder
denunciar o contrato aps trinta meses de seu incio ou nas hipteses
do art. 47.

No art. 2 fala sobre a solidariedade:

Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio,
entende - se que so solidrios se o contrrio no se estipulou.
Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares
presumem - se locatrios ou sublocatrios.

20-10 LEI DO INQUILINATO CONTINUAO 13:06

Garantias:
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as
seguintes modalidades de garantia:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia.
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento

A lei determina quais garantias o locador pode exigir do locatrio. Ele s

pode exigir uma dessas garantias. No possvel a exigncia de duas ou trs,
cumulativamente. Ento, pode-se exigir do inquilino uma cauo. Esta cauo
pode ser em dinheiro. Se for em dinheiro s pode exigir no mximo uma
importncia correspondente a trs meses de aluguel. Mais do que isso crime,
previsto na prpria lei do inquilinato. Pode-se pedir uma cauo em bens mveis,
ou imveis, ou em ttulos de crdito, ou em aes. Pode ser escolhido outro tipo
de garantia, mas no mais de um tipo ao mesmo tempo. Se isso ocorrer, nula
a garantia, ficando sem garantia alguma e ainda podendo ser processado
criminalmente. Outro tipo a fiana, situao em que uma terceira pessoa
garante a dvida do inquilino perante o locador, se o inquilino no pagar. Tambm
est prevista na lei uma garantia denominada seguro fiana locatcia,
normalmente feito por bancos ou seguradoras. Ou ainda a cesso fiduciria de
quotas de fundo de investimento, acrescentada por uma lei que atualizou a lei
do inquilinato. Neste caso algum, normalmente o prprio inquilino, cede um
nmero de quotas, em confiana, para o credor, no caso o locador. Essas quotas
ficam indisponveis, por elas esto gravadas com essa garantia. Quando o
inquilino entregar o imvel e no estiver devendo nada, ocorre o resgate desta
garantia. O credor no pode passar essas quotas para frente, pois no so dele.
No CC h uma garantia chamada penhor legal, no art. 1467:
Art. 1.467. So credores pignoratcios, independentemente de
conveno:
II - o dono do prdio rstico ou urbano, sobre os bens mveis que o
rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prdio, pelos aluguis
ou rendas.

A hiptese acima utilizada quando no h nenhuma das garantias

citadas anteriormente, mas o inquilino est devendo e est com o caminho
prontinho para ir embora. Ento a lei permite que o locador v at a casa do
inquilino e com suas prprias mos, pegue bens mveis suficientes para que
seja pago o que devido. Depois que ele pega esses bens, ele requer ao juiz a
homologao desse penhor.
Se no houver nenhuma dessas garantias, o locador pode cobrar aluguel
antecipado. Pela lei do inquilinato, antecipado, significa que ele pode cobrar at
o sexto dia til do ms vincendo.
Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das
modalidades, o locador poder exigir do locatrio o pagamento do
aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.

Quanto no h prazo estipulado para pagar o aluguel, deve ser pago at

o sexto dia til do ms seguinte ao vencido. No confundir os dois casos e no
confundir com o CC que nesta hiptese iria pelos costumes da regio.
Art. 23. O locatrio obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou
contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o
sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando
outro local no tiver sido indicado no contrato;

Pela lei do inquilinato, ele no pode nunca a restituio da coisa, nem que
ele queira pagar perdas e danos. Simplesmente a lei no permite. O locatrio
pode, antes do prazo, devolver o imvel, desde que pague a multa proporcional
e avise 30 dias antes. Mas se o inquilino for devolver o imvel porque ele foi
transferido pelo seu patro para trabalhar em outra localidade e ele precise locar
uma casa l, para realizar o seu trabalho, ai ele avisando 30 dias antes, ele no
precisa pagar a multa. Ai vem a pergunta: por que o locador no pode, no
contrato com prazo determinado, reaver o imvel? Ele s no pode quando for
locao residencial, verbal, ou por prazo indeterminado, ou com prazo
determinado com prazo menor do que 30 meses. Por que ele no pode pedir?
Por que nesses contratos h a prorrogao legal automtica. Por isso que ele
no pode pedir. No tem denncia vazia. No pode tambm pedir, mesmo em
caso de prazo determinado, quando ele fez a locao para hospitais, asilos,
igrejas registradas, como j vimos em outra aula. S pode romper o contrato

para aquele grupo que separamos l, locaes comerciais, industriais, shopping

centers, sociedades civis com fins lucrativos (que pela nomenclatura atual so
as sociedades simples), notificando 30 dias antes.

Principais obrigaes do locador - art 22 da lei do inquilinato (h outras

no referido artigo, mas aqui esto as mais relevantes).
Art. 22. O locador obrigado a:
I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a
que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel
locado;
III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;

Direito de preferncia
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa
de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem
preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies
com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negcio
mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia
inequvoca.

Benfeitorias
Tem tambm que indenizar as benfeitorias necessrias, feitas pelo
inquilino, mesmo que no autorizadas, pois estas so realizadas para evitar que
a coisa perea. Deve indenizar as benfeitorias teis, desde que tenha
autorizado e as volupturias, caso queira ficar com elas (caso contrrio o
locatrio pode retirar, desde que no causa dano substncia da coisa locada.
Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as
benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no
autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas,
sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno.
Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo
ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada
no afete a estrutura e a substncia do imvel.

Direitos do locador
Em primeiro lugar, receber o aluguel. Na lei do inquilinato, a princpio, a
dvida de aluguel quesvel (aquela em que o credor tem ir l receber junto ao
devedor. Portvel aquela em que o devedor tem que levar o dinheiro ao

credor). Se no houver nada estipulado em contrrio, o locador que tem que ir

receber junto ao devedor. Se for quesvel, enquanto o locador no for receber, o
locatrio no est em mora. Se for portvel, vencendo hoje eu tenho que pagar
hoje, atravs da forma estipulada (boleto, depsito, pagamento na imobiliria)
Tambm direito do locador, exigir uma, daquelas garantias informadas
no incio desta aula.
Na locao por temporada, (assim como no caso de no haver uma das
garantias) h a possibilidade de cobrana antecipada. Ele no obrigado a
locar se no der a garantia. Ele pode at fazem um contrato com condio
resolutiva, dando um prazo de 90 dias para que ele d uma das garantias. Se
ele no der, o contrato de locao se resolve.
Pode exigir a restituio do imvel locado, exceto nos casos em que h
prorrogao legal automtica, conforme j estudamos (contratos com menos de
30 meses, casos de contrato verbal, hospital, etc)
Ao de despejo
Com exceo da desapropriao, qualquer causa que permita a retomada
do imvel, no mbito da lei do inquilinato, tem que ser com ao de despejo. Na
ao de despejo pode ser cumulada a cobrana de alugueis atrasados, multa
contratual, etc. Tudo que ele devia fica na mesma sentena. Sai o despejo e sai
um ttulo executivo do que ele tem de crdito.

Principais obrigaes do locatrio - art 23 da lei do inquilinato (h

outras no referido artigo, mas aqui esto as mais relevantes).
Art. 23. O locatrio obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou
contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o
sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando
outro local no tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido,
compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu,
salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de
qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as
eventuais turbaes de terceiros;
V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou
nas suas instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;

VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o

consentimento prvio e por escrito do locador;

O inquilino responde pelo incndio ou pela deteriorao do prdio alugado

se ele no provar que surgiu de vcio do prdio ou que esse incndio iniciou eu
outro prdio e se propagou at o locado. Ai ele responde pelo incndio.
Outra obrigao do locatrio dar conhecimento ao locador sobre
qualquer pretenso de terceiros sobre o imvel. Digamos que ele est l com
uma casa l no Xaxim (al Tati), ai ele viaja e quando ele volta tem um invasor
e este invasor diz: Este terreno aqui meu, tenho escritura, t registrado. Ele
deve, imediatamente, levar ao conhecimento do locador, para que o locador
toma as providncias para retirar o invasor, podendo assim o inquilino exercer
seu direito de inquilino sem qualquer turbao de terceiros, mas tambm para
que o locador possa exercer os seus direitos. Imaginem uma locao de uma
fazenda e o fazendeiro vizinho invade l no fundo uma rea que o inquilino no
utiliza e por isso no informa ao locador. Pode haver o usucapio, por conta da
falta do cumprimento da obrigao do inquilino (que pode ser responsabilizado).
O locatrio tem o dever de restituir a coisa no estado que a recebeu,
exceto pelos desgastes do uso normal. Essa restituio s e obrigatria naquelas
hipteses em que vencido o contrato, ele tem que devolver. Nas hipteses em
que h prorrogao legal automtica, no tem que restituir.

Direitos do locatrio
direito do locatrio exigir o recibo do aluguel e demais encargos que
venha a pagar. Se ele no quiser ele no paga, sem que o recibo seja entregue
no ato. Exigir que a coisa seja mantida em condies de uso, de acordo com
o contrato. Exercer o direito de preferncia, no caso de venda, promessa de
venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento.
Desde que tenha prvia autorizao, por escrito, ele pode sublocar, ceder seu
contrato de locao ou emprestar a coisa que est locada.
O inquilino tem o direito de purgar a mora (pagar a dvida) do aluguel
atrasado, mais juros, correo monetria, multa. Quando for uma ao de
despejo, por falta de pagamento e ele citado ou recebe a liminar para despejar
liminarmente, ele tem a partir da citao ou a partir da liminar, ele tem o prazo

para purgar essa mora, ou seja pagar em juzo o que ele deve, mais as custas
do processo e os honorrios do advogado do locador que entrou com a ao
DESTA FORMA O DESPEJO EVITADO. Purgar a mora sempre foi possvel,
s que antes da alterao ele podia purgar a mora caso ele no tivesse sido
beneficiado dessa possibilidade nos 12 meses imediatamente anteriores. Agora
a lei alterou para 24 meses imediatamente anteriores. Ento se ele pede o
pagamento da mora hoje, preciso que ele no tenha dito o benefcio nos 2 anos
anteriores.

22-10

FORMAS DE TRANSFERNCIA DO CONTRATO

Quando o locatrio vai transferir o contrato por ato Inter vivos, essa
transferncia pode se dar de 3 maneiras: pode cesso, por sublocao ou por
emprstimo (comodato). Para qualquer das formas, o locatrio precisa
consentimento prvio e expresso do locador, sob pena de estar descumprindo
norma da lei do inquilinato, abrindo a possibilidade de resciso do contrato.
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel,
total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do
locador.

A cesso, que pode ser parcial ou total, a transferncia do contrato de

locao. Esta cesso faz com que o locatrio saia da relao locatcia. Pode ser
gratuita ou onerosa. Esta cesso do contrato se faz pelas normas comuns do
direito civil. Quando o locatrio transfere por cesso o seu contrato, ele no tem
mais, a partir de cesso, nenhum direito e nenhuma obrigao em relao ao
locador. H uma sub-rogao total do cessionrio, que passa a ser o locatrio,
em relao ao locador. O que cedido o prprio contrato.
Na sublocao ocorre a cesso somente do uso e o gozo da coisa, mas
no do contrato. Podemos dizer que um novo contrato de locao, porm entre
o locatrio e o sublocatrio. Passam a vigorar, ao mesmo tempo, dois contratos
de locao. O original e o de sublocao. O contrato original continua vigorando
normalmente. O contrato de sublocao vigora exclusivamente entre locatrio e
sublocatrio. As obrigaes que o locatrio assumiu com o locador, continuam
sendo de responsabilidade dele, no sendo transferidos para o sublocatrio. Os
direitos do sublocatrio so aqueles que ele assumiu com a sublocao. No h
vinculo jurdico entre o locador e o sublocatrio.
O prazo da sublocao no pode ser superior ao prazo da locao
originria. O valor da sublocao no pode ser superior ao aluguel da
locao. Exceo: se a sublocao for coletiva ou multifamiliar, ento ai o
locatrio pode receber aluguel que pode atingir no mximo o dobro do valor da
locao. Resolvida a locao, por qualquer causa, resolve-se a sublocao. Se
o locador estiver demandando o locatrio por falta de pagamento de aluguel

(somente nesta hiptese) a lei determina que os valores de alugueis que o

sublocatrio dever ao locatrio, ele deve pag-los ao locador, inclusive os
alugueis que forem vencendo durante a demanda. H dois contratos de locao,
um entre A e B e outro entre B e C. Essa sublocao tem que ser mediante
pagamento de aluguel. Caso contrrio, ser emprstimo.
Emprstimo. Necessariamente gratuito (se cobrar ser sublocao). O
prazo no pode ser maior do que o prazo para locao. H cesso do uso e
gozo, mas no cede o contrato. Resolvida a locao, por qualquer causa,
resolve-se o emprstimo.
Transferncia do contrato por morte do locatrio. Tem que verificar se
se trata de locao residencial ou no residencial. Se a locao for residencial,
a transferncia de d obedecendo uma ordem de sucesso. Em primeiro lugar
para o cnjuge. Se houver uma unio estvel, vai para o(a) companheiro(a). Se
no houver, vai para os herdeiros do falecido, desde que residam no imvel. No
havendo herdeiros, o contrato vai para as pessoas que dependiam
economicamente do falecido, desde que residam no imvel. Se no residirem no
imvel a locao extinta por falta de sucessor.
Se for uma locao no residencial, falecendo o locatrio, transfere-se
o contrato para o esplio (direitos e obrigaes que o falecido deixou),
enquanto no for feita a partilha. Ultimada a partilha, passara o contrato para
aquele que for continuar o negcio que o inquilino tinha no imvel. Se ningum
for continuar, tambm est extinto o contato. No caso do inquilino de divorciar,
se separar ou dissolver a unio estvel, o contrato transferido para aquele que
permanecer no imvel.
Quando falece o locador, ai no tem dvida. Os direitos e obrigaes se
transferem para seus herdeiros.
Existe a possibilidade da transferncia, por ato inter vivos, do contrato de
locao, do locador para terceiros? Quando o imvel alienado (seja venda,
doao, etc.), ocorre o nico caso de transferncia de bens inter vivos por parte
do locador. Quem compra vai ter que aceitar ou no o contrato de locao,
dependendo da clausula de vigncia.
Reviso do aluguel (seja imvel residencial ou no residencial):

Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de

vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero
pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de
mercado.
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio,
observar-se- o seguinte:
I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de
Processo Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja
fixao pretendida;
II ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e
com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo
locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido
desde a citao, nos seguintes moldes:
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido.
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser
inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente
III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir
seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto;
IV na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que
dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor
pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel,
determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde
logo, audincia de instruo e julgamento
V o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o
prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel
provisrio.
1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para
desocupao do imvel (arts. 46, pargrafo 2 e 57), ou quando tenha
sido este estipulado amigvel ou judicialmente.
2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado
na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as
diferenas devidas durante a ao de reviso, descontados os
alugueres provisrios satisfeitos, sero pagas corrigidas, exigveis a
partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel.
1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder
estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela
prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso.

Exclusivamente para o caso de aluguel residencial, pode-se aplica o

disposto na lei 9.069/95, art 21, podendo ocorrer antes do trinio (para as
locaes comerciais no h exceo)
4 Em caso de desequilbrio econmico-financeiro, os contratos de
locao residencial, inclusive os convertidos anteriormente, podero
ser revistos, a partir de 1 de janeiro de 1995, atravs de livre
negociao entre as partes, ou judicialmente, a fim de adequ-los aos
preos de mercado, sem prejuzo do direito ao revisional prevista
na Lei n 8.245, de 1991.

 5 Efetivada a reviso, o novo valor do aluguel residencial vigorar

pelo prazo mnimo de um ano.

Eu fao essa pergunta na PROVA, mas tem gente que acaba errado. A
REVISO DIREITO DE AMBAS AS PARTES. O locador pode propor a ao
quando o aluguem estiver defasado em relao ao preo de mercado. E pode
acontecer do valor do aluguel estar muito acima do mercado para aquela regio,
ai cabe ao inquilino pedir a reviso.
A lei do inquilinato prev tambm a renovao compulsria. Quais as
locaes que podem ser renovadas compulsoriamente? Comerciais, industriais,
sociedades civis com fins lucrativos (sociedades simples) e para shopping
centers. Tambm para o caso de asilos, hospitais, escolar pblicas, etc. Nestes
ltimos nem precisa, mas se quiser pedir pode.
Os pressupostos para que ocorra a renovao compulsria so: ter uma
das finalidades descritas no pargrafo anterior, que o contrato de locao
seja por escrito e com prazo determinado, o prazo da locao j vigore no
mnimo por 5 anos, mesmo com a somatria dos contratos anteriores, menores
do que 5 anos. No adianta o dono do imvel locar por 12 meses, depois mais
12 meses e assim sucessivamente, pensando que no estar sujeito
renovao compulsria. Outro requisito que o locatrio que vai pedir a
renovao, tem que estar exercendo no imvel, por 3 anos, no mnimo, a
mesma atividade. Como ltimo requisito, temos que, o prazo decadencial
para a propositura desta ao. Esta ao tem que ser proposta entre um ano
antes de vencer o prazo do contrato, at 6 meses antes de vencer o prazo do
contrato a ser renovado.

03-11
Clusula de vigncia. Ns j vimos na locao pelo CC (adquirente do
imvel cujo contrato de locao esteja com essa clusula registrada, ele
obrigado a respeitar a locao). Na lei do inquilinato, a nica diferena que, se
a clusula no estiver registrada (ou no existir a clusula), o novo proprietrio,
caso no queira o inquilino no imvel, ele te 90 dias de prazo para denunciar o
contrato. O inquilino, por sua vez, tem 90 dias de prazo para restituir. Se ele no
denunciar em 90 dias, presume-se que ele vai manter a locao at o final. De
resto a mesma coisa.
Aspectos prticos no direito de preferncia. Esse direito independe da
locao estar por escrito, pois a preferncia imposta pela lei. O locador
obrigado a dar preferncia ao locatrio naquelas 5 hipteses (venda, promessa
de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento).
Se for doar, no tem que dar preferncia (doa para quem ele quiser doar). Se for
permutar, no tem que dar preferncia. S precisa nas 5 hipteses. No caso de
cesso de promessa ou no caso de promessa de cesso de promessa, quem d
a preferncia ao locatrio o promitente comprador que pode ceder (no o
locador).
Quando houver sublocao, se for total (sublocou todo o imvel), ai a
preferncia para o sublocatrio e s depois para o locatrio. Se a
sublocao for parcial, a preferncia ser dada primeiro ao locatrio e depois
ao sublocatrio. Se houver a sublocao total do imvel para vrios
sublocatrios, ai a preferncia dada a todos os sublocatrios em comum e
dentre aqueles que quiserem comprar, dada uma preferncia: ou todos
compram, ou se apenas alguns se apresentarem interessados, dentre estes
estabelecida uma preferncia entre eles. Vamos supor que tenha sublocado o
imvel para 5 sublocatrios. O locatrio no usa o imvel. Ai foi dada a
preferncia para os 5. Os cinco falam: todos ns queremos comprar juntos, ai
todos compram juntos. Se apenas trs quiserem comprar, ai entre esses 3
estabelecida uma preferncia seguindo os seguintes critrio: em primeiro lugar,
o mais antigo no imvel, destes que manifestam interesse. Se houver empate, a
preferncia vai para o mais idoso. Se ocorrer que todos tenham a mesma idade,
aquele que depositar primeiro leva. Se no foi dada a preferncia a estas

pessoas, seguindo esta ordem e se estas pessoas tiverem registrado seu

contrato de locao ou de sublocao pelo menos 30 dias antes da venda que
foi feita sem dar preferncia para ele, ento eles tm o direito de pedir a anulao
da venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou
dao em pagamento. Eles tm o direito de anularem e pedirem ao juiz que
adjudiquem a ele o imvel. Quem compra tem que observar isso, para no correr
o risco de ter a venda anulada. A nica exigncia da lei que tenha sido
registrado ou averbado no registro de imveis o contrato daquele que quer
exercer a preferncia no mnimo 30 dias antes da venda que foi feita. Se ele no
est com o registro feito, ou no est registrado dentro deste prazo mnimo, ele
no pode anular a venda e nem pedir a adjudicao do imvel. Mas ele pode
pedir perdas e danos por ter sido preterido no direito de preferncia. Ao que tem
direito de preferncia e no lhe foi dado, no mnimo, h o direito a perdas e
danos. Ele pode no ter interesse em adjudicar, pode no ter dinheiro para
comprar nas condies que o outro comprou, mas no tendo preferncias ele
pode pedir indenizao por perdas e danos, pois ele tinha que ser notificado.
Estar averbado no registro do imvel h mais de 30 dias, pressupe que
o comprador sabia do direito de preferncia, pois bastava pedir uma certido
atualizada do imvel para verificar essa informao. Por isso ele perde o imvel.
Depois ele tem que entrar com a ao em um prazo decadencial de 180 dias.
Se ele est com direito de ajuizar essa ao e no o faz em 180 dias, ele decai
do direito, ai a venda no pode mais ser anulada por esse motivo. Se for contrato
verbal no d direito anulao, mas d direito a perdas e danos.
A ao se chama ao de preempo ou de preferncia. Ele vai
procurar exercer o direito de preferncia atravs da via judicial.

A extino pode ocorrer por:

a) Distrato. O distrato um contrato que tem por objeto extinguir as
obrigaes estabelecidas em um contrato anterior, que ainda no foi
executado na sua totalidade.
b) Nas hipteses de retomada: dos seguintes artigos 7, 8, 9, 40
pargrafo nico, 47, 50 pargrafo nico 52, 53

Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao

celebrada pelo usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com
o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo se tiver havido
aquiescncia escrita do nuproprietrio ou do fideicomissrio, ou se a
propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do
fiducirio.
Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo de
noventa dias contados da extino do fideicomisso ou da averbao
da extino do usufruto, presumindo - se, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao.
Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o
contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver
averbado junto matrcula do imvel.
1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio
cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e
ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se,
aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder
Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a
permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las.
Art. 40 Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para
apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob
pena de desfazimento da locao.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao
do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou
para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha,
assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial
prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a
realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a
rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for
destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
Art. 50 Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente
poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu incio ou nas
hipteses do art. 47.

Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel
obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer
modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da
propriedade;
II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de
fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da
maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.
1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso
do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o
fundo de comrcio, com as instalaes e pertences.
2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder
recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste
artigo.
3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos
prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana,
perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao
no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies,
ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der
o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder
Pblico ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades
sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser
rescindido.
I - nas hipteses do art. 9;
II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio
cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo
registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo
feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio,
edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mnimo de cinqenta por cento da rea til.

c) Implemento de condio resolutiva.

d) Perda da coisa.
e) Vencimento do prazo, exceto em caso de prorrogao legal.
f) Desapropriao do bem locado, com imisso na posse.
g) Morte do locatrio, sem sucessores nem sublocatrios.
h) Resilio unilateral por inadimplemento contratual.
i) Falncia das partes, caso o administrador judicial no tenha interesse
em manter a locao.
j) Extino do usufrutos, se o usufruturio locou sem a anuncia do nuproprietrio, salvo se o usufruturio adquirir a propriedade do imvel
k) Extino do fideicomisso, se o fiducirio locou sem a anuncia do
fideicomissrio, salvo se o fiducirio ficar proprietrio definitivo.

05-11

Para que haja o fideicomisso preciso que tenha um testamento. Mas

no um testamento envolvendo s o testador e o herdeiro testamentrio.
Envolve trs pessoas para que haja a figura do fideicomisso. Ento ns temos:
A o testador (o que deixa o testamento dispondo sobre os seus bens). E ele
deixa o testamento para B e esse B fiducirio (de confiana). Ento ele deixa
um bem para B e coloca no testamento a seguinte clusula: quando B falecer
esse bem passa para C. Ento o testador j dispe sobre quem vai substituir o
primeiro que j domina o testamento. Se fosse o testamento comum, seria s o
testador e o herdeiro testamentrio. Com a morte de B, o bem no vai para seus
herdeiros. Vai para C, que outra pessoa designada no testamento. No
fideicomisso, A (testador) denominado de fideicomitente, B o fiducirio e C
o fideicomissrio. O testador falece, ai o testamento passa a produzir efeitos. Um
dos efeitos que B j se torna proprietrio. Se B loca o imvel para D (B tem
todos os poderes do proprietrio, como vender, locar, etc.). Se B falecer, o bem
passa para C, que o fideicomissrio. Como C no anuiu na locao e agora
ele o proprietrio, ele agora pode denunciar o contrato, respeitando o prazo do
art. 9 e retomar o imvel. Por isso que extingue. Se morrer o fiducirio, extinguiu
o fideicomisso, pois o bem atingiu a finalidade prevista pelo testador. Mas se C
deu anuncia quando B fez o contrato, ele passa a ser o locador, tendo que
respeitar o contrato.
A outra hiptese se o fideicomissrio falece antes do fiducirio, ai o
fiducirio se torna proprietrio pleno. Como ele fez a locao, ele ter que
respeitar. Em suma, extinto o fideicomisso, no extingue a locao se o contrato
teve anuncia do fideicomissrio e tambm no extingue a locao se ocorrer a
morte do fideicomissrio, situao em que propriedade fica consolidada na figura
do fiducirio.
O imvel, no caso de fideicomisso, chamado de imvel ou bem
fideicomitivo.
Contrato de emprstimo CC, art 579 at 592.
O emprstimo o gnero. O comodato uma das espcies e o mtuo e
outra espcie. Pode ocorrer emprstimo de coisa fungvel e tambm de coisa

infungvel. O que toma emprestado usa e depois restitui a mesma coisa, aquela
que infungvel, ou coisa do mesmo gnero, qualidade e quantidade, daquela
que fungvel.
Objeto: O comodato s para coisas infungveis. O mtuo s para
coisas fungveis. As consequncias jurdicas de um e do outro caso so
completamente diferentes.
O comodato vem do latim comodum datum, ou seja, entregar a coisa para
a comodidade de quem recebe, como se fosse dada. Uma das partes entrega
para

outra

uma

coisa

infungvel,

gratuitamente,

para

ser

usada

temporariamente e depois restituda.

O mtuo um contrato de consumo. O muturio usa, mas como a coisa
fungvel, ou consumvel, ele no tem como devolver a mesma coisa. Vai
devolver coisa do mesmo gnero, qualidade e quantidade. Ex: ele recebeu 100
sacas de soja, depois vai devolver 100 sacas de soja. No so os mesmos gros
de soja que ele pegou. Para se enquadrar como mtuo, no pode devolver 100
sacas de caf, por exemplo, pois ai seria permuta (troca). No pode devolver
dinheiro, pois ai seria compra e venda. Se no devolve nada seria doao.
Excepcionalmente possvel o comodato de bem fungvel, desde que a
finalidade seja diversa do consumo. Ex: um peru assado, que ficar exposto e
depois devolvido.
Pode ainda ocorrer o comodato modal. Nesta situao h um encargo
para o comodatrio. Pode ocorrer subcomodato, desde que haja autorizao do
comodante.
Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente
comodatrias de uma coisa, ficaro solidariamente responsveis para
com o comodante.

Caractersticas: Unilateral, pois s h obrigao para uma das partes,

real, pois a coisa deve ser entregue para que haja a concretizao, gratuito, pois
no se paga pelo uso, informal, temporrio e intuitu personae.

10-11 0:53
VCIOS
No comodato, como no precisa ser proprietrio para entregar a coisa,
logo a entrega no transfere a propriedade da coisa, ento continua
prevalecendo no comodato a aplicao da regra que a coisa perece para o dono,
caso no haja culpa do comodatrio. H excees. Quando a coisa dada em
comodato e est prestes a perecer e o comodatrio se antecipa a salvar as suas
coisas primeiro e no consegue salvar a coisa que lhe foi dada em emprstimo
e a coisa venha a perecer. Neste caso o perecimento ocorre por conta do
comodatrio.
Tambm evidente que a coisa perece para o comodatrio, toda vez que,
ele estando em mora na devoluo e a coisa perea neste perodo de mora,
mesmo que seja por caso fortuito ou fora maior, exceto se ele conseguir provar
(ai o nus da prova dele) que a coisa teria perecido, mesmo que tivesse sido
restituda.
H ainda uma outra hiptese, que na prtica muito rara: s vezes o
interesse do comodatrio to grande um usar a coisa, que ele assume no
contrato de comodato o risco pelo perecimento.
Obrigaes do comodatrio: o comodatrio est obrigado guardar e
conservar a coisa. Para a conservao, ele deve pagar as despesas ordinrias
de conservao. o caso de pintura da casa, troca de leo do automvel
emprestado, troca de pneus. A retificao do motor no, pois j uma coisa
extraordinria. As despesas de uso ele deve pagar tambm, como o
abastecimento do veculo. Se for comodato de animais, deve pagar os alimentos
e medicao necessrio. Tambm deve usar adequadamente a coisa, ou seja,
usar a coisa de acordo com a sua natureza. Se ele recebeu por emprstimo um
automvel de passeio, no poder usar como taxi sem autorizao. Se recebeu
um imvel residencial, no pode transformar em uma casa para fins comerciais,
como bar e restaurante, a no ser que receba uma autorizao posterior do
comodante. Tem obrigao natural de restituir a mesma coisa. Se ele estiver em
mora em restituir, ele deve pagar, a ttulo de aluguel, o valor que for determinado
pelo comodante at quando estiver em mora. Apesar do cdigo usar a
nomenclatura aluguel, este valor , na verdade, uma indenizao por perdas e

danos em decorrncia da mora na devoluo da coisa. Se o valor estipulado pelo

comodante for muito alto, cabe ao comodatrio o direito de pedir em juzo uma
reduo. Responde ainda por todos os danos que causar, por sua culpa (no
conservou a coisa e a coisa venha a depreciar ou a perecer).
Apesar do contrato ser unilateral (pois, aps a entrega, s h obrigaes
para uma o comodatrio), podero surgir obrigaes para o comodante. Ex: o
comodatrio acaba tendo uma despesa extraordinria para a conservao do
bem e ele no tem como informar ao comodante naquele momento. Ele poderia
estar viajando com um caminho emprestado e funde o motor desse caminho.
Ele est fora da cidade e tem que retificar o motor o quanto antes, para poder
voltar. Ai ele paga, ai passa a ter o direito de reembolso.
O comodante tambm indeniza, se ele empresta uma coisa com vcio. Ele
sabe do vcio, empresta ao comodatrio e, por dolo, por m f, ele no avisa ao
comodatrio sobre esse vcio e o comodatrio acaba tendo um prejuzo por
causa desse vcio. Ex: ele empresta animais e entre eles tem um com uma
doena contagiosa e ele sabe disso e no avisa. Ai os animais do comodatrio
ficam doentes ou morrem. Neste caso surge a obrigao de indenizar.
Extino do contrato. Quando h um prazo certo para o vencimento,
findo o prazo, o contrato est extinto, no precisando notificao para constituir
em mora o comodatrio. Se o contrato no tem prazo mas o emprstimo de
uma coisa que tem um tempo necessrio para ser usada, por exemplo, empresta
um veculo para o comodatrio fazer uma viagem especfica, feita a viagem tem
que devolver. Emprestou trator ou colheitadeira para aquela safra, mas sem
estipular uma data especfica. Realizou a colheita ou a plantao, tem que
devolver. Se no tem prazo para vencimento, mas uma coisa de uso contnuo,
como por exemplo um apartamento, se manter o contrato at que uma das
partes decida romper o contrato. Ai necessria uma notificao do comodante
ao comodatrio, para que constitua em mora. Quando se trata de bem mvel,
como um automvel, um prazo razovel para a devoluo seria 10, 15 dias aps
a notificao. Quando um imvel residencial, 30 dias. Ento, aps a notificao
ele tem mais 30 dias de posse legtima. A partir do 31 dia a posse ilegal,
configurando o esbulho possessrio e j d direito impetrao de ao de
reintegrao de posse. No tem como entrar com a retomada de um

apartamento dado em comodato em uso contnuo, sem estar em mora o

comodatrio (o juiz nem deve receber a petio inicial). Tambm se extingue se
o comodatrio deixa de cumprir o contrato, no conservando a coisa, deixandoa se depreciar. Pode ocorrer a extino por distrato.
Por sentena judicial, a pedido do comodante, mesmo em contrato que
tem um prazo certo, ou no comodato para uso necessrio, se o comodante tiver
necessidade imprevista e urgente de usar a coisa, ai pode pedir a restituio
antecipada. Se os dois tiverem necessidade, a lei prioriza o dono.
Se o comodato foi feito levando-se em conta a pessoa do comodatrio
(contrato personalssimo), morrendo o comodatrio o contrato se extingue. Se
extingue ainda quando feito o emprstimo da coisa para fim especfico, mas o
comodatrio morreu antes e no foi possvel utilizar para aquele fim especfico.
Um exemplo famoso o emprstimo de uma cadeira de rodas, mas o cadeirante
venha falecer ou a se recuperar.
Alienao da coisa. Se o comodante alienar a coisa o comodatrio no
tem garantia. O novo proprietrio no tem obrigao nenhuma de respeitar o
contrato de comodato. S vai permanecer o contrato de comodato, se o novo
dono quiser manter. Depende s dele. No direito do comodatrio de opor o
comodato contra o novo dono. Por isso, em regra, extingue.
Se perecer a coisa, extingue-se o contrato (se o perecimento ocorrer por
culpa do comodatrio, ele tem que indenizar).
No contrato de comodato, caso a coisa venha a perecer, h uma
presuno de culpa do comodatrio. Cabe a ele provar que no teve culpa.

MTUO
O mtuo um contrato em que ocorre a transferncia da propriedade do
bem mutuado. Por isso, para dar em mtuo, essa coisa tem que ser uma coisa
fungvel ou consumvel. Quem d em mtuo, alm de ser proprietrio, tem que
ter o poder de dispor dela. Se for uma coisa inalienvel, no possvel transferir
e, consequentemente, no pode mutuar.
Conceito: o contrato em que uma das partes entrega uma coisa fungvel
ou consumvel outra parte por tempo determinado, obrigando-se a outra parte

a devolver coisa do mesmo gnero, qualidade e quantidade. O mtuo contrato

de consumo (o comodato contrato de uso).
A parte que entrega a coisa o mutuante. O que recebe o muturio.
O objeto coisa fungvel ou consumvel. mais comum no mtuo o dinheiro.
Mas pode ter por objeto mercadorias, produtos qumicos, gneros alimentcios,
etc.
um contrato real, pois s se aperfeioa quando a coisa for entregue ao
muturio. Quando a coisa entregue ao muturio, ele j passa a ser proprietrio.
Enquanto o contrato for s no papel, ou s de boca, existe apenas a promessa.
O contrato somente passa a ter existncia jurdica com a entrega, ou seja, a
transferncia da coisa.
A gratuidade no contrato de mtuo no da essncia, como no caso
do comodato. Aqui depende da natureza, pois ns temos mtuos que no
gratuitos, principalmente no caso de dinheiro. Quando se cobra juros, o contrato
passa a ser oneroso. Ai esse contrato passa a ter um nome interessantssimo:
Mtuo feneratcio ou frutfero ou fungvel.
no solene, pois no se exige que seja por escrito (mas fortemente
recomendado, pois algum pode alegar que foi doao). temporrio, pois se
no tivesse prazo seria uma doao (se gratuito) ou compra e venda (se
oneroso). translativo de domnio e a translao ocorre no momento em que o
muturio tomo posse fsica da coisa mutuada.
A translatividade de domnio no a finalidade do contrato. o meio para
se atingir o fim. Ao contrrio de quando voc compra um bem ou de quando voc
recebe em doao, voc dono do valor daquele bem. Se voc vender, o valor
seu. No mtuo voc proprietrio, podendo consumir, destruir, vender,
abandonar, mas voc no dono do valor deste bem, Voc est obrigado a
devolver coisa do mesmo gnero, qualidade e quantidade.
Fica fcil de perceber que a partir da entrega da coisa, os riscos passam
a correr por conta do muturio. E aqui no tem exceo, como no comodato tem.
Se eu entreguei a coisa l no banco, saquei da minha conta e entreguei. Se sai
e j assaltado, problema dele.

Obrigaes do muturio: devolver, na poca devida, coisa do mesmo

gnero, qualidade e quantidade. Se no foi possvel, ele entrega dinheiro. Se
esta impossibilidade de devolver coisa do mesmo gnero, qualidade e
quantidade ocorreu por culpa do muturio, ele devolve o dinheiro e mais perdas
e danos.
Outra obrigao pagar juros, se forem devidos. Tambm deve pagar
correo monetria, se estiver sido convencionada no contrato. Ento para que
se possa cobrar juros e correo monetria, tem que ser contrato por escrito.

12-11

Juros. Esses juros no se aplicam aos juros cobrados pelas instituies

financeiras, pois a elas no se aplica o CC.
Se emprestarmos dinheiro para fins econmicos, para a pessoa utilizar na
sua atividade econmica, ai presume-se que ele deve pagar juros. A presuno
e relativa, pois pode ser provado o contrrio.
Se for um emprstimo de cortesia, emprstimos que a gente faz com
amigos, com parentes, ai h presuno de que no tem pagamento de juros. O
mais seguro fazer um contrato de mtuo escrito. Estabelecendo j os juros,
que no podem ultrapassar 12% ao ano. Se disser que vai pagar juros, mas no
disser quanto de juros, prevalece 12% ao ano. Agora, quando no restitui o
capital emprestado, ocorre a incidncia de juros de mora. Os juros de mora no
precisam ser pactuados. Eles decorrem de dispositivos da lei, pelo fato de o
devedor no pagar. Quando vai pagar pela remunerao do capital, temos o juro
compensatrio, ou retributivo ou juro remuneratrio. Quando deveria devolver o
dinheiro e no o faz, incide os juro de mora, chamados tambm de juros punitivos
ou indenizatrios. Ambos os juros so de no mximo 12% ao ano.
Art. 406. Quando os juros moratrios no forem convencionados, ou o
forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinao da
lei, sero fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do
pagamento de impostos devidos Fazenda Nacional.
Art. 591. Destinando-se o mtuo a fins econmicos, presumem-se
devidos juros, os quais, sob pena de reduo, no podero exceder a
taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalizao anual.

Na falta de previso de taxa, ele vai pagar o equivalente taxa Selic.

Acerca da correo monetria, existe o princpio do nominalismo.
Art. 315. As dvidas em dinheiro devero ser pagas no vencimento, em
moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos
subsequentes.
Art. 586. O mtuo o emprstimo de coisas fungveis. O muturio
obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do
mesmo gnero, qualidade e quantidade.

Se eu recebi R$ 50 mil tenho que pagar R$ 50 mil. Se algum quiser

emprestar dinheiro e receber correo monetria, ainda preciso fazer um

contrato por escrito. No proibido receber correo monetria, mas preciso

contratar, seno o devedor vai pagar aquilo que ele recebeu h um ano atrs. J
tem deciso neste sentido.
Se o devedor no restitui a importncia mutuada no prazo e tenha que se
entrar em juzo para reaver, ai sim, na justia ele vai devolver com correo
monetria. Se eu ajuizar a ao do cobrana hoje, a correo monetria a partir
de hoje, at o dia que ele efetivamente me pagar. O Silvio Venosa acha que tem
que ocorrer a correo monetria desde o incio, mas ele t meio sozinho nisso.

Emprstimo feito para menores de idade. No emprstimo, sem a

autorizao do guardio desse menor (tutor, pai, etc.) o mutuante no pode
reaver a importncia emprestada nem do menor e nem de seus fiadores.
H excees que permitem que se possa cobrar do menor. Nestes casos
permitidos, se no puder cobrar do menor, cobra-se do fiador. Nada impede que
eu afiance ou garanta um emprstimo feito para um incapaz. O CC admite
hipteses do mtuo para o menor incapaz. Agora, se no for em um dos casos
excepcionais, que veremos a partir de agora, ai azar de quem emprestou.
Art. 588. O mtuo feito a pessoa menor, sem prvia autorizao
daquele sob cuja guarda estiver, no pode ser reavido nem do
muturio, nem de seus fiadores.
Art. 589. Cessa a disposio do artigo antecedente:
I - se a pessoa, de cuja autorizao necessitava o muturio para
contrair o emprstimo, o ratificar posteriormente;
II - se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair
o emprstimo para os seus alimentos habituais;
III - se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho. Mas, em tal caso,
a execuo do credor no lhes poder ultrapassar as foras;
IV - se o emprstimo reverteu em benefcio do menor;
V - se o menor obteve o emprstimo maliciosamente.

Se o responsvel ratifica, no importa quanto tempo depois foi a

ratificao. Ela retroage ao dia do emprstimo. A interpretao do inciso acerca
de alimentos habituais, abrange remdios, consulta mdica eventual, roupas,
material escolar, etc. No inciso III, se o menor emprestou R$ 100 mil mas tem
bens no valor de R$ 70 mil provenientes de seus esforos, o mutuante pode
executar somente os R$ 70 mil, mesmo que ele tenha outros bens provenientes

de herana ou doao. Um exemplo no inciso V ocorre quando ele mente sobre

a idade ou mente, falando que o emprstimo para alimentos habituais.
Extino do contrato: se o contrato foi feito com data certa e vencimento,
vencida a data tem que restituir. No necessria a constituio em mora. O
simples dia do vencimento j implica mora, caso no restituir. Se no houver
prazo para a restituio, aplica-se o 592 do CC:
Art. 592. No se tendo convencionado expressamente, o prazo do
mtuo ser:
I - at a prxima colheita, se o mtuo for de produtos agrcolas, assim
para o consumo, como para semeadura;
II - de trinta dias, pelo menos, se for de dinheiro;
III - do espao de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer
outra coisa fungvel.

Tambm pode-se extinguir se houver inadimplemento. Pede-se a

resoluo do contrato. Aqui o nico inadimplemento que poderamos citar o
emprstimo de mtuo feneratcio em que o muturio deixa de pagar os juros.
Pode-se pedir a resoluo do contrato porque ele est inadimplindo a obrigao
dele de pagar o juro mensalmente. Admite-se tambm o distrato.
No caso do mtuo, existe uma presuno de que para beneficiar o
muturio e normalmente . Ento ele pode a qualquer momento, notificar o
mutuante e restitui. Se o mtuo for em benefcio das duas partes, ai ele no pode
denunciar o contrato unilateralmente. H benefcio para ambas as partes quando
h pagamento de juros. Os juros beneficiam o mutuante, ento ele no pode,
neste caso, devolver a coisa antes do prazo.

Diferenas entre comodato e mtuo:

No comodato a coisa tem que ser infungvel e no mtuo, fungvel. O
comodato essencialmente gratuito e o mtuo pode ser gratuito ou oneroso.
Comodato emprstimo de uso, pois o comodatrio vai devolver o mesmo bem.
O mtuo de consumo, pois o muturio vai consumir o bem e devolver algo do
mesmo gnero, qualidade e quantidade.
O mtuo transfere a propriedade da coisa mutuada. O comodato no tem
como transferir a propriedade. Para dar em mtuo preciso ser proprietrio da
coisa. Para o comodato, basta ter a simples posse, no precisa ser dono.

17-11 MANDATO

Mandato um contrato no qual uma pessoa confere a outra poderes, para

em seu nome praticar atos.
Mandato, procurao e representao so trs coisas distintas. O
mandato, no nosso direito, sempre exige representao. A procurao um
instrumento do mandato. Enquanto o mandato vincula o mandante e o
mandatrio, por ser o contrato, a procurao o instrumento deste mandado,
que habilita o mandatrio a representar o mandante perante terceiros. A
procurao um ato unilateral do mandante, no qual ele passa os poderes para
o mandatrio. Mandato = contrato. Procurao = instrumento no qual contam os
poderes para atuar perante terceiros. Representao = ato de representar o
mandante.
No existe mandato sem representao, mas pode existir representao
sem mandato. Exemplo: quando uma pessoa nomeada tutor ou curador de
algum menor ou incapaz, esta pessoa nomeada tem representao do tutelado
ou do curatelado. Ele representante, mas no mandatrio. No existe
mandado neste caso. Quando o juiz, no processo de inventrio, nomeia o
inventariante do esplio, ele est atribuindo poderes de representao ao
inventariante, mas no h mandato. O inventariante um representante legal do
esplio sem que haja mandato. Se eu confiro poderes para um de vocs me
representar na assinatura da venda de um imvel perante ao comprador, ai ns
temos o mandato com representao. Eu firmei um mandato e vocs no receber
uma procurao para me representar. A procurao um documento no qual
constam quais os poderes que o mandatrio recebe do mandante.
O mandato um contrato em que uma das partes confere poderes para a
outra parte praticar, em nome do primeiro, atos jurdicos ou administrar
interesses, sendo que a procurao o instrumento do mandato.
Art. 653. Opera-se o mandato quando algum recebe de outrem
poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A
procurao o instrumento do mandato.

Toda vez que se conferir mandato, preciso haver a procurao. Quem

confere os poderes chamado de mandante ou outorgante. Quem recebe os

poderes o mandatrio ou outorgado ou ainda procurador. Apenas o mandante

(representado) assina a procurao. O mandatrio (representante) no assina a
procurao. O mandatrio vai portar e exibir com quem vier a negociar em nome
do mandante. No negcio, apenas o mandante aparece como parte,
representado pelo mandatrio.
As consequncias jurdicas dessa compra e venda vo refletir apenas no
patrimnio do vendedor e do comprador e no do mandatrio.
Pessoas que podem passar procurao por instrumento particular:
a procurao, via de regra, pode ser feita por instrumento particular. H excees
em que a procurao dever ser feita por instrumento pblico. Todas as pessoas
maiores, desde que capazes e que saibam assinar, como regra podem passar
uma procurao.
Pessoas que podem receber poderes. Todas as pessoas maiores e
capazes; menor entre 16 e 18 anos no emancipado; o emancipado; e o prdigo.
O prdigo pode ser procurador, pois no o patrimnio dele que vai ficar em
jogo perante os terceiros. Se eu confio em um relativamente incapaz, eu passo
para ele a procurao. O azar meu se ele fizer cagada. Se o procurador for
menor, eu posso praticar os atos com segurana. No porque ele incapaz
que ele vai precisar de assistncia. Ele vai assinar sozinho, pois ele est
colocando em jogo apenas o patrimnio de quem ele representa. Quando voc
entrega seu imvel para um corretor vender, ele est agindo como mandatrio.
Mas se voc no deu procurao para tal, no mandado. Ai e contrato de
corretagem.
O contrato de comisso tem tudo de um mandato, mas no mandato
pois o comissrio no representa o comitente. Faltando o poder de
representao, pode ser qualquer outro contrato, menos o mandato.
Consequncias

que

decorrem

da

representao.

Essas

consequncias so uma forma sinttica de ns representarmos o que h de mais

importante na matria de mandado:
A primeira que os atos praticados pelo mandatrio perante terceiros,
dentro dos poderes que ele recebeu, vinculam o mandante, mesmo que o
mandatrio tenha desobedecido as instrues passadas pelo mandante. Ex:
algum d poderes para que o mandatrio efetua a venda de um automvel. E,

por fora (sem constar na procurao), o mandante diz o seguinte: voc s vende
se for por pelo menos R$ 100 mil e se for vista. O mandatrio vende por R$ 70
mil, a prazo. Ele no ultrapassou os poderes da procurao. Ento o mandante
vai ter que entregar o automvel pelo valor que o mandatrio vendeu. A venda
no se torna anulvel por isso.
Segunda consequncia: os atos praticados pelo mandatrio em seu
prprio nome (no em nome do mandante), mesmo que a inteno era de
praticar em nome do mandante, mas ele tenha praticado em seu nome, ai no
obriga, no vincula o mandante, a no ser que o mandante ratifique o negcio.
Terceira consequncia: os atos praticados pelo mandatrio extrapolando
os poderes que ele recebeu, no vinculam o mandante, a no ser que o
mandante ratifique. Ex: o mandatrio tem poderes s para administrar, mas
acabou vendendo. Esta venda est fora dos poderes. O poder para alienar
precisa estar expresso na procurao. Se ele extrapolou ele no vinculou o
mandante. O terceiro que negociou com ele tambm no pode reclamar com o
mandante porque ele tinha ali o documento, a procurao para examinar se
aquele mandatrio tinha poderes para vender o bem. Mas se o mandante se
interessar pelo negcio, ele pode ratificar, confirmar.
A ltima consequncia diz respeito extino do mandato. Esta
consequncia significa que, morto o mandante, extingue-se o mandato. Se o
mandatrio, aps j ter falecido o mandante, ele pratica negcios com terceiros,
usando aquele mandato que j no existe mais em funo do bito do mandante,
caso ele tenha praticado esse ato sem saber da morte do mandante, ai vale. Os
herdeiros do mandante vo ter que respeitar esse ato, pois no h m f, nem
do mandatrio e nem dos terceiros. Quando da morte do mandante, deve ser
feita uma comunicao da morte ao mandatrio, se este ainda no estiver
sabendo, para que ele no mais use aquela procurao, pois os poderes dele
no existem mais. Enquanto ele no tomar conhecimento da morte, tudo que ele
fizer (dentro dos limites da procurao) vai obrigar os herdeiros. o nico caso
que o nosso cdigo excepcionou e d validade ao ato praticado esse. A
procurao j est extinta, pois o mandante j faleceu.

H determinados atos, que por serem personalssimos, no admitem que

sejam praticados por representantes. Ex: testamento no pode ser feito por outra
pessoa. Se for feito, nulo.
Art. 1.858. O testamento ato personalssimo, podendo ser mudado a
qualquer tempo.

O depoimento de testemunhas em processos judiciais tambm no pode

ser feito por representantes. A testemunha intimada, tem que comparecer, sob
pena de ser conduzida abaixo de vara (a polcia conduz, coercitivamente). No
pode ser praticado por procurador o exerccio de cargo pblico ou a prestao
de concurso pblico, exerccio de voto para cargos pblicos (CF, 14), exerccio
de prestao militar (CF, 143), depoimento pessoal em processo judicial (tanto
que se a parte no comparecer ocorre a revelia, conforme o art. 342 do CPC),
exerccio do poder familiar (poder dos pais sobre os filhos menores, conforme o
art. 1.631 do CC). Ou o pai e a me exercem ou perdem o poder. A adoo de
infante ou de criana at 18 anos no pode ser feita por procurador (ECA, 39
2). Se for adoo de maior de 18 anos, de acordo com o art.1.619 do CC,
tambm no pode ser por procurador. Antigamente aceitava, hoje no, pois
manda aplicar as regras do ECA.
Para casar pode ser por procurador. Para habilitao do casamento, que
uma coisa prvia (antes de casar tem que pedir habilitao) tambm pode ser
por procurao. A noite de npcias no pode ser por procurao, principalmente
se a representao for para apenas uma das partes (piada de juiz velho).
A procurao para casar, tem que se dar por instrumento pblico e vale
por 90 dias. No realizado o casamento em 90 dias, se precisar casar tem que
renovar a procurao.

19-11
MANDATO
Caractersticas: um contrato consensual, pois se forma mediante duas
vontades, independente da entrega de qualquer coisa. Pode ser gratuito ou
oneroso. Ser oneroso quando o mandante remunerar o trabalho do
mandatrio. Para o mandatrio sempre oneroso, pois ele assume a obrigao
de praticar algum ato. Se presume sempre que oneroso quando o mandatrio
tiver por atividade, ofcio ou profisso lucrativa. Quem contrata um advogado, h
presuno de que o trabalho ser remunerado. Assim como o trabalho de um
despachante. Se a pessoa contratada pelo mandante no tiver atividade ou ofcio
lucrativo, ai presume-se gratuito.
personalssimo, pois o mandante escolhe o mandatrio, tendo em
conta as suas qualidades pessoais, como honradez, lealdade, capacidade,
honestidade, etc.
Pode ser unilateral ou bilateral. Se for oneroso ser bilateral e se for
gratuito, unilateral. O mandato tambm um mandato acessrio, pois ele no
existe por si s. Ele um ato preparatrio para a prtica de um outro ato, que
o ato principal. No existe mandato sem ter outro ato principal. O ato principal
sempre aquele que o mandatrio est autorizado a praticar em nome do
mandante. O mandato formal. H excees em que ele pode ser verbal, toda
vez que no se exija forma escrita para o ato principal. Exemplo: comprar frutas
na quitanda.
Uma caracterstica muito importante a revogabilidade. Pode-se revogar
o mandato, independentemente de motivo. A revogao independe do
consentimento do mandatrio, pois o mandato baseado na confiana. Basta
eu fazer uma notificao por escrito, ai a partir do momento que ele receber a
notificao, ele fica sem os poderes.
H quatro excees revogabilidade. Se der tempo falaremos de todas.
Algumas espcies de mandatos so do cdigo, outras so criao
doutrinria e jurisprudencial. Quanto a relao entre as partes: oneroso ou
gratuito. Quanto ao mandatrio, o contrato singular, quando existir apenas
um mandatrio. coletivo ou plural, se houver dois ou mais mandatrios na
mesma procurao. Quando contrato coletivo, precisamos tomar muito

cuidado, pois ele se divide em quatro modalidades e isso precisa ser observado
por quem analisa o contrato: Ele conjuntivo quando consta que os
mandatrios devem atuar sempre em conjunto. Ex: se vai vender um imvel,
todos precisam assinar o contrato de venda (no precisam assinar ao mesmo
tempo, mas precisa de todas as assinaturas). fracionrio ou fragmentrio,
quando cada mandatrio atua sozinho em determinados atos. Se o mandante
nomeia Pedro para administrar os seus bens imveis, Benedito para vender os
seus bens mveis ou para administrar as suas contas bancrias. Cada um agir
sozinho, mas em determinadas reas. Tambm pode ser sucessivo ou
substitutivo, que quando o mandante nomeia dois ou mais mandatrios (A,
B, C e D) e coloca na procurao que eles atuaro um na falta do outro,
sucessivamente. Tem que obedecer esta ordem de nomeao. Primeiro tem que
praticar o ato o mandatrio A. Se no puder, B, e assim sucessivamente. Para
os terceiros no interessa se B est ou no na ordem. Se eles no seguirem esta
ordem, no vai haver prejuzo para o terceiro, mas se houver dano para o
mandante, aquele que desrespeitou a ordem vai responder. Tem ainda o
mandato solidrio. Saberemos que solidrio pois estar escrito na procurao
se for, ou se no estiver escrito, mas tambm no estiver escrito que uma das
outras formas, ele ser solidrio.
Quanto ao modo, ele expresso ou tcito. Expresso no significa que
tenha que ser necessariamente escrito. Significa que clara e inequvoca. Pode
ser verbal e expresso. tcito quando decorre de lei. Ex: na lei da nota
promissria diz que, caso no conste na nota o local de emisso e a data, o
credor tem poderes para completar essas informaes. No CC, no direito de
famlia, estabelece um mandato tcito, caso de casais, estabelecendo que
qualquer um dos cnjuges pode adquirir bens necessrios economia do lar ou
pegar dinheiro emprestado para adquirir estes bens, sem a autorizao do outro.
Tambm h mandato tcito quando h dois ou mais proprietrios de um mesmo
bem (o chamado condomnio, que ocorre muito na sucesso hereditria), o que
exerce a administrao do bem atua como procurador dos demais.
Quanto forma de celebrao, verbal ou escrito. O escrito, como regra
pode ser feito por instrumento particular. O escrito pblico uma exceo e deve

estar exigido por lei (casamento, separao, divrcio, etc). O cego e o analfabeto
s podem passar procurao por instrumento pblico.
Quanto extenso dos poderes, o mandato pode ser geral ou especial.
O mandato geral quando o mandante confere poderes para o mandatrio
praticar todos os atos de interesse do mandante (geralmente ocorre no mbito
familiar). O mandato especial passado para a prtica de um ou mais atos
especificados.
CUIDADO para no confundir. Quando ao contedo dos poderes, pode
ser com poderes gerais (NO TEM NADA A VER COM O MANDATO GERAL)
e com poderes especiais (NO TEM NADA A VER COM O MANDATO
ESPECIAL). O com poderes gerais confere poderes de simples administrao
dos negcios do mandante. o caso do mandato para contratar empregados,
mandato para demitir empregados, mandato para movimentar contas bancrias,
etc. Para dispor de bens do mandante necessrio um mandato com poderes
especiais. Para prestar fiana ou hipoteca precisa poderes especiais. Para
aceitar doao com encargo e para emitir cheques tambm.
Quanto a finalidade, pode ser ad negotia ou extrajudicial: o mandato
conferido para atuar em atos de natureza extrajudicial. Exclui a representao
em juzo. Para representar em juzo, o contrato ad juditia ou judicial. Para ser
mandato judicial, basta uma nica frase na procurao. Eu estarei conferindo
mandato judicial se eu colocar na procurao: Constituo meu procurador o
fulano de tal, a quem confiro os poderes da clausula ad juditia. Isso est previsto
no CPC. Se ele quiser poderes para transigir, para receber e dar quitao, para
firmar compromisso, para reconhecer a procedncia do pedido, para desistir da
causa, ai so exigidos poderes especiais, alm do ad juditia. Pode ainda ser feita
uma mescla ente o negocial e o judicial, ai o mandato vlido para as duas
coisas.
Procurao consular. feita pelo cnsul brasileiro. O cnsul tem
poderes para lavrar escritura, tem poderes para lavrar procurao, para fazer
registro civil, casamento, etc. Ele faz no estrangeiro, ai tem um translado, entra
no Brasil e o procurador j est apto para praticar os atos, como se a procurao
tivesse sido feita aqui.

Se no fizer no consulado, por exemplo, algum nos EUA quer mandar

uma procurao para o Brasil e tem urgncia em vender um imvel, ai ele faz
nos EUA no equivalente ao cartrio, sai em ingls, ai enviada para que o
consulado nosso, ou aqui no Brasil, para legalizar. Depois de legalizada, vem
para o Brasil, mas o procurador ainda no est apto a us-la. Ele precisa traduzila, atravs de um tradutor pblico. Feita a traduo ele precisa ainda registrar a
traduo no cartrio de ttulos e documentos. S depois disso que ele est apto
a exercer os poderes.
Por ltimo, temos a procurao apud acto, que a procurao feita nos
autos de um processo. O juiz determina ao escrivo que tome por termo naquele
processo os poderes para o advogado que a parte est apresentando. Os nossos
juzes, talvez pode desconhecerem esta forma, costumam dar um prazo para o
advogado juntar a procurao. No precisaria. Bastaria usar essa formalidade.
O juiz determina que o escrivo lavre um termo, exarando os poderes para que
o advogado represente a parte.