TTULO PRIMERO.

Artculo 1.1.-

MBITO, VIGENCIA Y CONTENIDO DEL PLAN GENERAL.

Naturaleza y mbito Territorial.

El Plan General de Sevilla es el instrumento de ordenacin integral del territorio del

municipio y, a tal efecto y de conformidad con la legislacin urbanstica vigente, define los
elementos bsicos de la estructura general del territorio y clasifica el suelo, estableciendo los
regmenes jurdicos correspondientes a cada clase y categora del mismo. Adems, ya sea
directamente o por medio de los instrumentos de planeamiento previstos para su desarrollo, el Plan
delimita las facultades urbansticas propias del derecho de propiedad del suelo y especifica los
deberes que condicionan la efectividad y ejercicio legtimo de dichas facultades.
Artculo 1.2.-

Vigencia y Revisin del Plan General.

1.

Sin perjuicio de su vigencia indefinida, el lmite temporal mnimo a que se refiere

conjunto de las previsiones del Plan General es de ocho (8) aos, a contar desde
publicacin del acuerdo aprobatorio del mismo.
Transcurrido este plazo
Ayuntamiento, en funcin del grado de realizacin de sus previsiones, verificar
oportunidad de proceder a revisar el Plan General.

el
la
el
la

2.

Tambin deber verificar la oportunidad de revisar el Plan General an antes del

transcurso de ocho (8) aos, si se produjera alguna de las circunstancias siguientes:
a)

Si se aprueba un Plan de Ordenacin de mbito supramunicipal que

comprenda el trmino de Sevilla y que as lo disponga o lo haga necesario.

b)

Si las previsiones de los niveles de dotacin urbanstica exigieren una mayor

superficie de suelo destinado a equipamientos pblicos pertenecientes a
sistemas generales, sea por la propia evolucin demogrfica, sea como
consecuencia de la entrada en vigor de disposiciones de rango suficiente que
as lo determinen.

c)

Cuando circunstancias sobrevenidas alteren la hiptesis del Plan en cuanto a

las magnitudes bsicas de poblacin, dinmica del empleo o mercado de la
vivienda, de forma que obliguen a modificar los criterios generales de la
ordenacin expresados en la Memoria y en el Programa de Actuacin.

d)

Si se han de tramitar modificaciones concretas de las determinaciones del

Plan que den lugar a alteraciones que incidan sobre la estructura general del
territorio del municipio o sobre las determinaciones sustanciales que la
caracterizan.

e)

Cuando otras circunstancias sobrevenidas de anloga naturaleza e importancia

lo justifiquen, por afectar a los criterios determinantes de la estructura general
y orgnica del territorio, o de la clasificacin del suelo, y as lo acuerde
motivadamente el Pleno del Ayuntamiento.

f)

Cuando la Corporacin Municipal cambie de modo sustancial de criterio en

relacin con la poltica que inspira el Plan General.

Artculo 1.3.-

Revisin del Programa de Actuacin.

El Programa de actuacin del Plan General ser revisado transcurrido cuatro (4) aos desde

su entrada en vigor y, en cualquier caso, en el momento en que se produzca alguna de las

circunstancias siguientes:
a)

Cuando el Ayuntamiento u otros organismos pblicos necesiten iniciar obras,

inversin o acciones no contempladas en el Programa, en forma y cuanta que
impidan o alteren sustancialmente el cumplimiento de las previsiones de ste, ya sea
en su conjunto o en lo referente a sectores determinados de inversin.

b)

Cuando la inversin comprometida por el Ayuntamiento u otros organismos pblicos

sea un veinticinco por ciento (25%) superior o inferior, como media de dos (2) aos
consecutivos, a las previsiones establecidas en el estudio Econmico y Financiero.

Artculo 1.4.- Revisin del Plan General.

1.

Es revisin del Plan General la adopcin de nuevos criterios respecto de la estructura

general y orgnica del territorio o de la clasificacin del suelo, motivada por la
eleccin de un modelo territorial distinto o por la aparicin de circunstancias
sobrevenidas, de carcter demogrfico o econmico, que incidan sustancialmente
sobre la ordenacin, o por el agotamiento de la capacidad del Plan.

2.

A los efectos sealados en el apartado anterior, se entender que se adopta un

modelo territorial distinto cuando las alteraciones del planeamiento vigente supongan
previsiones de suelo urbanizable exteriores a las defensas hidrulicas o la
modificacin sustancial de la funcionalidad de la estructura viaria bsica o del
sistema ferroviario.

Artculo 1.5.-

Modificaciones del Plan General.

1.

Se entiende por modificacin del Plan General toda alteracin o adicin de sus
documentos o determinaciones que no constituya supuesto de revisin, y, en general,
las que puedan aprobarse, en su caso, sin reconsiderar la globalidad del Plan por no
afectar, salvo de modo puntual y aislado, a la estructura general y orgnica del
territorio o a la clasificacin del suelo.

2.

No se considerarn modificaciones del Plan:

a)

Las alteraciones que puedan resultar del margen de concrecin que la Ley y el
propio Plan General reservan al planeamiento de desarrollo, segn lo
especificado en estas Normas para cada clase de suelo.

b)

Los meros reajustes puntuales y de escasa entidad que la ejecucin del

planeamiento requiera justificadamente en la delimitacin de las unidades de
actuacin, aunque afecten a la clasificacin de suelo, siempre que no
supongan reduccin de las superficies destinadas a sistemas generales o a
espacios libres pblicos de otra clase.

c)

La aprobacin, en su caso, de Ordenanzas Municipales para el desarrollo o

aclaracin de aspectos determinados del Plan, se hallen o no previstas en
estas Normas.

d)

Las alteraciones de las disposiciones contenidas en estas Normas, que, por su

naturaleza, puedan ser objeto de Ordenanzas Municipales.

e)

Las modificaciones del Catlogo producidas por la aprobacin o modificacin

de Planes Especiales de Proteccin.

3.

Toda modificacin se producir con el grado de definicin documental

correspondiente al planeamiento general. Cualquiera que sea la magnitud y
trascendencia de la modificacin deber estar justificada mediante un estudio de su
incidencia sobre las previsiones y determinaciones contenidas en el Plan General, as
como sobre la posibilidad de proceder a la misma sin necesidad de revisar el Plan.

4.

No podrn tramitarse modificaciones del Plan General cuyo contenido, agregado al

de anteriores modificaciones suponga la revisin del mismo.

Artculo 1.6.-

Documentacin del Plan General: Contenido y Valor Relativo de sus

Elementos.

1.

Los distintos documentos del Plan General integran una unidad coherente cuyas
determinaciones debern aplicarse, partiendo del sentido de las palabras y de los
grafismos, en orden al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan
y entendida la realidad social del momento en que se apliquen.

2.

En caso de discordancia o imprecisin de contenido de los diversos documentos que

integran el Plan, se tendrn en cuenta los siguientes criterios:
a)

La Memoria General del Plan, con sus documentos anexos, seala los objetos
generales de la ordenacin y expresa y justifica los criterios que han conducido
a la adopcin de las distintas determinaciones. Es el instrumento bsico para
la interpretacin del Plan en su conjunto y opera supletoriamente para resolver
los conflictos entre otros documentos o entre distintas determinaciones, si
resultaren insuficientes para ellos las disposiciones de las presentes Normas.
Como complementos de esta memoria, en el Informe sobre las sugerencias y
alternativas formuladas al Avance del Plan General y en la Memoria de
Participacin se recoge el grado de participacin de los ciudadanos en el
proceso tcnico de elaboracin del Plan mediante sus sugerencias y
alegaciones.

b)

Plano de Estructura del Territorio Municipal, a escala 1:10.000. Expresa el

modelo resultante de la ordenacin establecida y la estructura general y
orgnica del territorio. Con este contenido sirve de referencia para discernir en
caso de duda aquellas propuestas de modificaciones del Plan General que
pueden implicar la revisin del mismo conforme a los establecido en el Artculo
1.4 de estas Normas.

c)

Plano de Clasificacin del Suelo y Ordenacin del Suelo no Urbanizable, a

escala 1:10.000 que contiene la clasificacin del suelo del trmino municipal y
la totalidad de las determinaciones grficas sobre el suelo no urbanizable
constituyendo, en relacin con este ltimo contenido especfico, el nico plano
de ordenacin para esta clase de suelo.

d)

Plano del Centro Histrico, a escala 1:1.000. Contiene la catalogacin de los

distintos edificios protegidos, el sealamiento de los usos incluso los
pormenorizados de los sistemas, los mbitos de planeamiento de desarrollo
complementario y las delimitaciones de los mbitos de gestin integrada y de
gestin simple, y las alineaciones, as como otras determinaciones sobre
posicin y forma de los edificios, todo ello referido a la zona donde se aplica
las condiciones particulares del Centro Histrico. Como Plano nico de
ordenacin de la mencionada zona prevalecen en sus contenidos especficos
sobre cualquiera de los restantes planos.

e)

Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes, a escala

1:2.000. Contiene la catalogacin de los distintos edificios protegidos, la

zonificacin del suelo y el sealamiento de los usos y rgimen edificatorio
propio de cada zona, las alineaciones y rasantes, as como otras
determinaciones sobre posicin y forma de las edificaciones. Es un Plano de
Ordenacin y sus determinaciones grficas en la materia de su contenido
especfico prevalecen sobre cualquiera de los restantes plano, salvo en la zona
Centro Histrico.
f)

Plano de Rgimen de Suelo y Gestin, a escala 1:2.000. Contiene la

clasificacin del suelo, los mbitos de planeamiento de desarrollo
complementario y las delimitaciones grficas en las materias de su contenido
especfico prevalecen sobre cualquiera de los restantes planos, salvo en la
zona Centro Histrico.

g)

Planos de las reas sometidas a las condiciones particulares de la zona de

Conservacin Tipolgica, a escala 1:1.000, que contiene las determinaciones
grficas de las reas del suelo urbano que integran esta zona. Como planos
de ordenacin prevalecen en sus contenidos especficos sobre los dems
planos.

h)

Programas de Actuacin del Plan General. Determina el orden normal de

desarrollo y ejecucin del Plan General, tanto en el tiempo como en el espacio,
as como la prioridad de determinados usos sobre otros, todo ello de acuerdo
con los objetivos generales, a la ejecucin del suelo urbanizable y a las
actuaciones en el suelo urbano, completadas con las mayores especificaciones
contenidas en la Memoria y en las presentes Normas, vinculan al
Ayuntamiento de Sevilla como Administracin responsable del cumplimiento
del Plan, as como a los agentes pblicos y privados en sus respectivas
actuaciones urbansticas.

i)

Estudio Econmico-Financiero, con el contenido de evaluacin econmica y

asignacin de las inversiones que establece el artculo 42 del Reglamento de
Planeamiento Urbanstico. Sus especificaciones se entienden como
compromisos asumidos en cuanto a las obligaciones de inversin que
expresamente asigna al Ayuntamiento y como meramente estimativas en lo
que respecta a las restantes previsiones de inversin, pblica o privada, y a la
evaluacin de los costos.

j)

Las presentes Normas Urbansticas constituyen el cuerpo normativo especfico

de la ordenacin urbanstica del Municipio de Sevilla. Prevalecen sobre los
restantes documentos del Plan para todo lo que en ella se regula sobre
desarrollo, gestin y ejecucin del planeamiento, y en cuanto al rgimen
jurdico propio de las distintas categoras de suelo y de los aprovechamientos
pblicos o privados admisibles sobre el mismo.

k)

El resto de la documentacin del Plan General (Planos de Informacin, y

Memoria de Informacin) tienen un carcter informativo y manifiesta cuales
han sido los datos y estudios que han servido para fundamentar las propuestas
del Plan General.

Artculo 1.7.1.

Interpretacin del Plan General.

La interpretacin del Plan General corresponde a los rganos urbansticos del

Ayuntamiento de Sevilla, sin perjuicio de las facultades propias de la Junta de
Andaluca y de las funciones jurisdiccionales del Poder Judicial. Cuando la aplicacin
de criterios interpretativos de las determinaciones o normas del Plan tenga general

relevancia se har a travs de circulares e instrucciones que se publicarn para su

conocimiento.
2.

Si, no obstante la aplicacin de los criterios interpretativos contenidos en el artculo

anterior, subsistiere imprecisin en las determinaciones o contradiccin entre ellas,
prevalecer la interpretacin del Plan ms favorable al mejor equilibrio entre
aprovechamiento edificatorio y equipamientos urbanos, a los mayores espacios libres,
a la mejor conservacin del patrimonio protegido, al menor deterioro del ambiente
natural, del paisaje y de la imagen urbana, a la menor transformacin de los usos y
actividades tradicionales existentes, y al inters ms general de la colectividad.

TTULO SEGUNDO. DESARROLLO Y EJECUCIN DEL PLAN GENERAL.

CAPTULO 1.- Disposiciones Generales.

Artculo 2.1.-

rganos Actuantes.

1.

El desarrollo, fomento de la gestin y la ejecucin del Plan General corresponde al

Ayuntamiento de Sevilla, sin perjuicio de la participacin de los particulares con
arreglo a lo establecido en las leyes y en las presentes Normas Urbansticas.

2.

Dentro de sus respectivas atribuciones y obligaciones, a los organismos de las

administraciones central, autonmica y provincial corresponder el desarrollo de las
infraestructuras, servicios y equipamientos de su competencia, as como la
cooperacin con el Ayuntamiento para el mejor logro de los objetivos que el Plan
persigue.

Artculo 2.2.-

Desarrollo Temporal de las Actuaciones de Desarrollo y Ejecucin del Plan

General.

1.

Las actuaciones previstas para el desarrollo y ejecucin de las determinaciones del

Plan General debern sujetarse al orden de prioridad y plazos sealados en el
Programa de Actuacin.

2.

El incumplimiento de las previsiones vinculantes del Programa, facultar al

Ayuntamiento de Sevilla, en funcin de consideraciones de inters urbanstico y
previa declaracin formal del incumplimiento, para formular directamente el
planeamiento de desarrollo que proceda, modificar la delimitacin de los mbitos de
actuacin de que se trate, fijar o sustituir los sistemas de ejecucin aplicables y
expropiar, en su caso, los terrenos que fueren precisos.

Artculo 2.3.- Instrumentos de Actuacin Urbanstica.

Para la realizacin del Plan General, con arreglo a lo establecido en la legislacin
urbanstica, se proceder mediante los siguientes tipos de instrumentos:
a) Instrumentos de ordenacin.
b) Instrumentos de gestin.
c) Instrumentos de ejecucin.

CAPTULO 2.- Instrumentos de Ordenacin.

Artculo 2.4.-

Definicin y Clases.

1.

Se denominan instrumentos de ordenacin aquellos cuya finalidad es desarrollar o

complementar las determinaciones de los planes jerrquicamente superiores.

2.

El desarrollo y complemento del Plan General se instrumentar en especial mediante

las siguientes figuras de planeamiento:
a)
Programas
programado.
b)

de

Actuacin

Urbanstica,

para

el

suelo urbanizable no

Planes Parciales de Ordenacin, directamente para el suelo urbanizables

programado y, en desarrollo de los Programas de Actuacin Urbanstica, para

el suelo urbanizable no programado.

c)

Planes especiales, que podrn ser:

-

3.

En Suelo Urbano: Reforma Interior y de Mejora Urbana.

En Suelo no urbanizable: de Mejora del Medio Rural.
y en cualquier clase de suelo: de Proteccin, de Sistemas Generales y
de Infraestructura y Servicios.

d)

Estudios de Detalle como complemento del Plan General o de Planes

Especiales de Reforma Interior para el suelo urbano y de Planes Parciales
para el urbanizable.

e)

Normas Especiales de Proteccin, en cualquier clase de suelo para los fines

previstos en el artculo 78.3 del Reglamento del Planeamiento Urbanstico.

f)

Ordenanzas Especiales para la regulacin de aspectos complementarios del

planeamiento, bien por remisin expresa del Plan General, bien porque resulte
conveniente para su mejor desarrollo o aclaracin.

g)

Catlogo de Bienes Protegidos.

La ordenacin propuesta por los distintos instrumentos de planeamiento procurar la

consecucin de unidades formalmente coherentes, tanto en s mismas como en
relacin con el entorno en que se site. A tal efecto y como documentacin
complementaria para su tramitacin, la administracin urbanstica municipal podr
exigir que las determinaciones y condicionamientos a que den lugar las soluciones
adoptadas se recojan grficamente en diagramas y planos esquemticos de la
estructura formal propuesta, en planta o en alzados, a escala adecuada, as como en
explicaciones o comentarios orientativos del futuro desarrollo.

Artculo 2.5.- Programas de Actuacin Urbanstica.

1.

Los Programas de Actuacin Urbanstica son los instrumentos que determinan la

ordenacin del suelo clasificado como urbanizable no programado con el nivel de
detalle que es propio del planeamiento general para el suelo urbanizable programado.
Con su aprobacin, los sectores comprendidos adquieren la situacin de suelo
urbanizable programado apto para su desarrollo mediante los correspondientes
Planes Parciales.

2.

Cada Programa de Actuacin Urbanstica comprender el mbito de una unidad

urbanstica integrada, segn aparecen delimitadas por el Plan General.

3.

Los Programas de Actuacin Urbanstica contendr las determinaciones sealadas en

los artculos 16 de la Ley del Suelo y 72 del Reglamento de Planeamiento, as como
las especificadas en estas Normas para cada una de las unidades del suelo
urbanizable no programado. Comprender los documentos previstos en el Artculo
74 del Reglamento de Planeamiento y, adems, los complementarios siguientes:
a)

Cuadro de caractersticas, con sealamiento del aprovechamiento medio y de

los diferentes niveles de intensidad, en funcin de los usos que se asignen a
las diversas porciones en que se divide el territorio.

b)

La documentacin adicional que se deduzca de las bases del concurso, si

procediere, de tal forma que se pueda evaluar satisfactoriamente el
cumplimiento cabal de las mismas.

4.

Cuando la programacin del suelo urbanizable no programado se produzca por

modificaciones del Plan General, coincidentes o no con las revisiones cuatrienales
del Programa de Actuacin, no ser necesaria la formacin de los Programas de
Actuacin Urbanstica, sindoles de aplicacin en su integridad la regulacin del suelo
urbanizable programado.

Artculo 2.6.-

Planes Parciales.

1.

Los Planes Parciales desarrollarn de forma integral los mbitos territoriales

correspondientes a sectores unitarios de suelo urbanizable delimitados por el Plan
General, sealando su ordenacin detallada. Debern atenerse a lo establecido para
cada uno de ellos por el Plan General o por el correspondiente Programa de
Actuacin Urbanstica, de modo que sea posible su ejecucin mediante los sistemas
de actuacin y proyectos de urbanizacin que procedan.

2.

Los Planes Parciales se ajustarn en su desarrollo a las determinaciones contenidas

en las fichas correspondientes. La ordenacin dada a sus respectivos mbitos en el
Plano de Calificacin, Usos, sistemas, Alineaciones y Rasantes tiene mero carcter
orientativo. El Plan Parcial deber respetar en todo caso la estructura fundamental
del territorio.

3.

Los Planes Parciales habrn de contener, como mnimo, las determinaciones que se
sealan en el artculo 13 de la Ley del Suelo, en los artculos 45 y 46 del Reglamento
de Planeamiento y en estas Normas, en especial en los aspectos que se sealan para
cada uno de los sectores que se han de desarrollar mediante este instrumento. Sus
determinaciones se contendrn en los documentos previstos en los artculos 57 a 63
del Reglamento de Planeamiento con las precisiones que se detallan en el Captulo
Decimoprimero de estas Normas.

Artculo 2.7.-

Planes Especiales.

1.

En desarrollo del Plan General podrn formularse Planes Especiales, estn o no

previstos por aquel, para cualquiera de las finalidades establecidas en el artculo 76
del reglamento de Planeamiento. La tramitacin de estos Planes se ajustar a lo
dispuesto en el Real Decreto Ley 16/81, de 16 de Octubre.

2.

Los Planes Especiales previstos por el Plan General se ajustarn en su desarrollo a

las determinaciones contenidas en las fichas correspondientes. La ordenacin dada a
sus respectivos mbitos en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y
Rasantes tiene mero carcter orientativo. El Plan Especial deber respetar en todo
caso la estructura fundamental del trmino.

3.

Segn su finalidad, podrn formularse los siguientes tipos de Planes Especiales:

a)

De Reforma Interior, cuando tengan por finalidad el sealamiento de las

alineaciones, la asignacin de los usos, la regulacin parcelaria o la
complecin de la urbanizacin, as como cualesquiera otras anlogas que
supongan modificacin del espacio pblico o calificacin del suelo.

b)

De Mejora Urbana, cuando tengan por finalidad la reurbanizacin de reas

urbanas homogneas, la ordenacin detallada y delimitacin de los espacios
pblicos, la programacin de obras y proyectos, la definicin de las
caractersticas de la urbanizacin, as como cualesquiera otras anlogas
dirigidas a la mejora de la red de espacios pblicos, siempre que no otorguen
aprovechamientos urbansticos no previstos en el Plan General.

4.

c)

De Proteccin, cuando tengan por finalidad la rehabilitacin integrada de

reas, la fijacin de ordenanzas para la catalogacin, la mejora de la
edificacin, la pormenorizacin de usos o la ordenacin detallada de reas
monumentales, as como cualesquiera otras dirigidas a la proteccin y mejora
de la edificacin o el espacio pblico.

d)

De Sistemas Generales, cuando tengan por finalidad la definicin

pormenorizada del sistema, la pormenorizacin de usos y definicin de las
compatibilidades de los mismos, la ordenacin y programacin de obras y
proyectos o la ordenacin detallada de los bordes del sistema, as como
cualesquiera otras anlogas dirigidas al desarrollo de la ordenacin de los
suelos afectados por el sistema y su entorno.

e)

De Infraestructura y Servicios, cuando tengan por finalidad la definicin

pormenorizada de los trazados y caractersticas de las redes de
infraestructuras y servicios, la programacin de obras y proyectos o cualquiera
otras anlogas. En ningn caso estos Planes podrn sustituir a los proyectos
de urbanizacin o de obra civil.

f)

De Mejora del Medio Rural, cuando tengan por finalidad la restitucin del uso
agrcola del suelo, la mejora de las infraestructuras, redes y servicios para el
uso agropecuario, la restitucin del paisaje, la proteccin de zonas de especial
valor agrcola, as como cualesquiera otras anlogas, dirigidas a la proteccin
y mejora del suelo no urbanizable.

Los Planes Especiales contendrn las determinaciones y documentacin que sealan

los artculos 17 y siguientes de la Ley del Suelo, y los artculos 76 y siguientes del
Reglamento de Planeamiento.
Los Planes Especiales que acten sobre las reas delimitadas por el Plan General
para ser desarrolladas mediante esta figura de planeamiento respetarn el contenido
que, para cada una de ellas, se especifican en las presentes Normas, e incorporarn
las siguientes precisiones.
a)

La Memoria justificativa recoger las conclusiones del anlisis urbanstico,

razonando los criterios para la adopcin de las determinaciones de
planeamiento. Expondr justificadamente los extremos siguientes:
-

b)

Razones que han aconsejado la formulacin del Plan Especial.

Relacin existente entre las determinaciones y previsiones del Plan
Especial y las correspondientes del Plan General.
Fundamento y objetivos que aconsejan, en su caso, dividir el mbito
territorial del Plan Especial a efectos de la gestin urbanstica, as como
las razones para la eleccin del sistema o sistemas de actuacin.
Cuanta documentacin fuese precisa en funcin de los objetivos y
caractersticas de Plan Especial.

Cuando se trate de Planes Especiales de Reforma Interior cuyo objeto sea la

realizacin de operaciones integradas, la Memoria justificativa contendr,
adems de lo indicado en el apartado a), la justificacin detallada de los
siguientes aspectos:
-

Razones del dimensionamiento del equipamiento comunitario en

funcin de las necesidades de la poblacin y de las actividades
previstas en el territorio ordenado.

Razones por las que se destinan a uso pblico o privado los diferentes
terrenos y edificios.
Articulacin, en forma de sistema, de los elementos comunitarios
fundamentales de la ordenacin y de su integracin con los sistemas
generales establecidos por el Plan General.
Estudio completo de las consecuencias sociales y econmicas de su
ejecucin, y sealamiento de las medidas que garanticen la defensa de
los intereses de la poblacin afectada.

5.

El contenido de las determinaciones y la documentacin de los Planes Especiales de

Reforma Interior ser el igual al correspondiente de los Planes Parciales, excepcin
hecha de los que fuesen claramente necesarios por no guardar relacin con las
caractersticas de la reforma de que se trate.

6.

Los Planes Especiales de Mejora Urbana y de Infraestructura y Servicios, adems de

la documentacin necesaria en funcin de su naturaleza, contendrn:
a)

Memoria justificativa, donde se recogern las conclusiones de los anlisis y

estudios efectuados, expresando los criterios para la adopcin de sus
determinaciones. Igualmente expondrn los siguientes extremos:
-

b)

7.

Razones que han aconsejado la formulacin del Plan Especial.

Relacin existente entre las determinaciones y previsiones del Plan
Especial, y las correspondientes del Plan General.

Programa de actuacin y estudio econmico-financiero, en los que se

recogern las actuaciones del Plan Especial, se fijarn pautas para su
ejecucin y se asignarn las inversiones a los distintos agentes que vayan a
intervenir en su ejecucin.

Los Planes Especiales de Mejora Urbana podrn ser redactados por el Ayuntamiento
o, en su caso, por la Administracin que hubiera sido la actuante.
Los Planes Especiales de Infraestructura y Servicios, podrn ser redactados por el
Ayuntamiento o las compaas suministradoras.

Artculo 2.8.1.

Estudio de Detalle.

Para la debida aplicacin del Plan General, de los Planes Especiales de Reforma
Interior, o de los Planes Parciales, podrn redactarse, cuando fuese necesario,
Estudios de Detalle con alguno o algunos de los siguientes objetivos:
a)

Establecer alineaciones y rasantes de elementos o tramos de la red viaria en el

suelo urbano, en desarrollo de las previsiones contenidas en el planeamiento.

b)

Reajustar o adaptar las alineaciones y rasantes sealadas en los instrumentos

de planeamiento para el suelo urbano o el urbanizable, pudiendo concretar los
trazados, pero sin reducir en ningn caso la superficie del viario y dems
espacios pblicos y sin incrementar las edificabilidades asignadas por los
Planes.

c)

Ordenar los volmenes edificatorios definiendo, en su caso, el viario interior en

superficies con entidad suficiente a estos efectos. En ningn caso estas
superficies sern inferiores a una parcela y se correspondern con todo o parte
de una unidad de gestin ya delimitada o cuya delimitacin se proponga.
Debern respetarse en todo caso las determinaciones del planeamiento en

cuanto a ocupacin de suelo, edificabilidad y alturas mximas, densidad de

poblacin y usos permitidos y prohibidos.
2.

Los Estudios de Detalle se redactarn en aquellos supuestos en que as aparezcan

dispuesto en las presentes Normas o en los instrumentos de planeamiento o
desarrollo del Plan General, o cuando el Ayuntamiento lo considere necesario, por
propia iniciativa o a propuesta del interesado, en atencin a las circunstancias
urbansticas de una actuacin o emplazamiento determinados. Su aprobacin se
sujetar a lo dispuesto en el artculo 140 del Reglamento de Planeamiento
Urbanstico.

3.

El contenido de los Estudios de Detalle ser el previsto en el artculo 66 del

Reglamento de Planeamiento Urbanstico con las especificaciones que se sealan en
estas Normas. Adems, debern contener las siguientes determinaciones:
a)

En todo caso, la lnea de edificacin de los equipamientos, si los hubiera.

b)

Si el Estudio de Detalle complementa la ordenacin de una zona de edificacin

en manzanas deber marcar la alineacin interior si la subzona fuera M1 y el
fondo edificable si fuera M2 y no vinieran establecidas por planeamiento de
rango superior.
En la subzona M3 debern delimitar las superficies libres de parcela si
estuviera prevista la parcelacin de la manzana o manzanas objeto del Estudio
de Detalle.

c)

Artculo 2.9.-

Si el Estudio de Detalle complementa la ordenacin en una zona de edificacin

abierta deber contener las lneas de edificacin.
Normas Especiales de Proteccin.

Al amparo de lo previsto en el artculo 78.3 del Reglamento de Planeamiento, cuando el

cumplimiento de los objetivos generales del Plan General en materia de conservacin y mejora de
los edificios o conjuntos urbanos y de elementos o espacios naturales, no requiera la redaccin de
Planes Especiales o, en todo caso, como complemento de stos y de las presentes Normas
Urbansticas, podrn dictarse Normas Especiales de Proteccin dirigidas a desarrollar o completar
la regulacin particularizada de los usos y clases de obras admisibles y de los requisitos
especficos de tramitacin de licencias. Estas Normas incorporarn, en su caso, los catlogos de
los edificios o elementos afectados.
Artculo 2.10.- Ordenanzas Especiales.
A los efectos de estas Normas, se consideran Ordenanzas Especiales todas aquellas
disposicin de carcter general y competencia ordinaria municipal que regulen aspectos
determinados relacionados con la aplicacin del planeamiento urbanstico y usos de suelo, las
actividades, las obras y los edificios, tanto las que se dicten en cumplimiento de los dispuesto en el
Plan General, como complemento del mismo, como las que apruebe el Ayuntamiento en el
ejercicio de las competencias que la legislacin le otorga.
Artculo 2.11.- Catlogos Complementarios del Planeamiento.
1.

Cuando los Planes Especiales o las Normas Especiales de Proteccin contuviesen

determinaciones relativas a la conservacin, mejora o, en general, especial
proteccin de edificios, monumentos, jardines, parques naturales, paisajes u otros
bienes concretos, stos se relacionarn en el correspondiente Catlogo que se
formar y aprobar simultneamente con el Plan.

2.

Los Catlogos registrarn los datos necesarios, literarios y grficos, para la

identificacin individualizada de los bienes inscritos y reflejarn en la inscripcin las
condiciones de proteccin que a cada uno de ellos le corresponda por aplicacin del
Plan que complementen.

CAPTULO 3. Instrumentos de Gestin.

Artculo 2.12.- Condiciones Exigibles a toda Actuacin Urbanstica.
1.

Toda actuacin de ejecucin del planeamiento, tanto en suelo urbano como en suelo
urbanizable y, en especial, las edificaciones nuevas, exigir, con arreglo a lo previsto
por la Ley del Suelo, la previa delimitacin de un polgono o unidad de actuacin as
como la fijacin del correspondiente sistema de actuacin, al objeto de garantizar la
adecuada culminacin de tales actividades y el reparto equitativo de los beneficios y
cargas previsto en el planeamiento.

2.

Quedan exceptuados de lo previsto en el apartado anterior:

a)

Las obras ordinarias de urbanizacin a que se refiere el artculo 67.3 del

Reglamento de Planeamiento.

b)

Las construcciones para dotaciones y espacios libres y para infraestructuras en

suelos calificados para estos usos con carcter exclusivo o determinado y no
se encuentren en un polgono o unidad de actuacin sometida a gestin
integrada.

c)

Las obras y edificaciones que, conforme al apartado 2 del artculo 9.11 de

estas Normas, no consumen aprovechamiento lucrativo.

Artculo 2.13.- Delimitacin de Polgonos y Unidades de Actuacin.

1.

La determinacin y delimitacin de polgonos o unidades de actuacin, o la

modificacin de los ya delimitados, se llevar a cabo con arreglo a lo previsto en los
artculos 118 de la Ley del Suelo y 38 del Reglamento de Gestin Urbanstica.
Idntico procedimiento se seguir para la modificacin de las contenidas en los
Planes.
Cuando la determinacin y delimitacin de las unidades o polgonos de actuacin
est contenida en los Planes, no ser de aplicacin el procedimiento establecido en el
artculo 38 del Reglamento de Gestin Urbanstica, salvo para su modificacin, si
bien la inicial delimitacin del polgono o unidad de actuacin habr de vincularse a la
aprobacin inicial del correspondiente Plan.

2.

En ejecucin del presente Plan y conforme a sus determinaciones en el suelo urbano

y en el suelo urbanizable, se delimitarn polgonos y unidades de actuacin que
incluirn, en un mbito cerrado y nico, una superficie continua de terrenos que,
atendiendo a las caractersticas de la ordenacin prevista, sea susceptible de cumplir
los requisitos establecidos por el nmero 2 del artculo 117 de la Ley del Suelo.
Igualmente, cumpliendo los requisitos sealados en el citado nmero 2 del artculo
117 de la Ley, y atendiendo especialmente al contenido de su apartado b), en
ejecucin de las determinaciones del Plan General para el suelo urbano, se
delimitarn unidades de actuacin espacialmente discontinuas.

3.

El Ayuntamiento podr exigir que la delimitacin de polgonos o unidades de

actuacin y la fijacin del sistema sea simultneo a la de cualquier planeamiento

parcial o especial u ordenacin de detalle que desarrolle el Plan General.
Artculo 2.14.- Definicin y Clases.
Se denominan instrumentos de gestin aquellos cuya finalidad es el reparto equitativo de los
beneficios y cargas derivados de la ordenacin urbanstica.
Segn incluyan o no el reparto de las cargas derivadas de los proyectos de urbanizacin, los
instrumentos de gestin pueden ser:
a)
b)

de gestin integrada.
de gestin simple.

Artculo 2.15.- Instrumentos de Gestin Integrada.

Se consideran instrumentos de gestin integrada, a los efectos previstos en las presentes
Normas, aqullos que forman parte de alguno de los sistemas de actuacin definidos en el artculo
119 de la Ley del Suelo.
Artculo 2.16.- Sistema de Actuacin.
1.

La ejecucin del planeamiento se llevar a cabo por alguno de los sistemas de

actuacin previstos por el artculo 119 de la Ley del Suelo compensacin,
cooperacin o expropiacin.

2.

El Ayuntamiento elegir el sistema de actuacin atendiendo a las determinaciones

que al respecto seala el presente Plan, y cuando ste no lo indicare, lo fijar segn
las condiciones y circunstancias que concurran dando preferencia a los sistemas de
compensacin y cooperacin, salvo cuando razones de urgencia o necesidad exijan
el de expropiacin.

3.

La determinacin del sistema, cuando no se contenga en el presente Plan o en los

aprobados para su desarrollo, se llevar a cabo con la delimitacin del polgono o
unidad de actuacin, o en su defecto, de acuerdo con el procedimiento establecido
en el artculo 38 del Reglamento de Gestin Urbanstica.

Artculo 2.17.- Sistema de Compensacin.

1.

El sistema de compensacin tiene por objeto la gestin y ejecucin de la urbanizacin

de un polgono o unidad de actuacin por los mismos propietarios del suelo
comprendidos en su permetro, con solidaridad de beneficios y cargas. A tal fin, estos
propietarios aportan los terrenos de cesin obligatoria, sin perjuicio de lo dispuesto en
el artculo 50.3 del Reglamento de Gestin Urbanstica, realizan a su costa la
totalidad e las obras de urbanizacin y se constituyen en Junta de Compensacin
repartiendo todas las cargas y beneficios que pueda reportar la actuacin.

2.

El procedimiento de compensacin, que se entender iniciado con la aprobacin

definitiva de la delimitacin del polgono o unidad de actuacin, se regir por lo
dispuesto en la Ley del Suelo, sus reglamentos y por cuanto fuese de aplicacin de
las presentes Normas.

3.

En todo caso, el plazo para que los propietarios se constituyan en Junta de

Compensacin mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pblica ser

de dos (2) meses contados a partir del acuerdo de aprobacin definitiva del proyecto
de Bases y Estatutos de la referida Junta. Igualmente, una vez constituida e inscrita
la Junta, en el plazo de ocho (8) meses el Proyecto de Compensacin deber ser
formulado y presentado, con los requisitos reglamentarios, ante el rgano actuante
para su aprobacin.
Artculo 2.18.- Sistemas de Cooperacin.
1.

En el sistema de cooperacin los propietarios del suelo comprendido en el polgono o

unidad de actuacin aportan el suelo de cesin obligatoria y el Ayuntamiento ejecuta
las obras de urbanizacin.

2.

La totalidad de los costes de urbanizacin ser a cargo de los propietarios afectados y

se exigir por el Ayuntamiento en la forma sealada por la ley, sus reglamentos y, en
lo que resulte de aplicacin, por lo sealado en las presentes Normas.

3.

La aplicacin del sistema de cooperacin exige la parcelacin de los terrenos

comprendidos en el polgono o unidad de actuacin, salvo que sta sea innecesaria
de conformidad con lo previsto en el artculo 73 del Reglamento de Gestin
Urbanstica.

Artculo 2.19.- Sistema de Expropiacin.

1.

En el sistema de expropiacin, la Administracin actuante adquiere el suelo y otros

bienes comprendidos dentro de un rea previamente delimitada y ejecuta en ellos las
actuaciones urbansticas correspondientes conforme al planeamiento.

2.

El sistema de expropiacin se regir por lo dispuesto en la Ley del Suelo, sus

reglamentos y cuanto resulte de aplicacin de las presentes Normas.

Artculo 2.20.- Instrumentos de Gestin Simple.

Son instrumentos de gestin simple, a los efectos previstos en las presentes Normas,
aquellos que, siendo su finalidad el reparto de cargas y beneficios, no forman parte de ninguno de
los sistemas de actuacin anteriormente definidos, por no incluir las cargas derivadas de los
proyectos de urbanizacin, ni tener por finalidad la ejecucin de los mismos.
Son instrumentos de gestin simple los siguientes:
a)

Los proyectos de reparcelacin en cualquiera de las formas previstas en el Ttulo III

del Reglamento de Gestin Urbanstica.

b)

Los proyectos de expropiacin, sin previa delimitacin del polgono o unidad de

actuacin.

Artculo 2.21.- Reparcelacin.

1.

La reparcelacin tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la

ordenacin urbanstica, regularizar las fincas adaptndolas a las exigencias del
planeamiento y situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la
edificacin al aprovechamiento establecido por el Plan, en especial, el que
corresponda al Ayuntamiento conforme al propio Plan.

2.

Consiste la reparcelacin en la agrupacin o integracin de las fincas comprendidas

en un polgono o unidad de actuacin para su nueva divisin ajustada al Plan, con
adjudicacin de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en

proporcin a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le

corresponde.
3.

La reparcelacin podr sustituir las adjudicaciones de parcelas por compensacin

econmica en los casos siguientes:
a)

Cuando la cuanta de los derechos de algn propietario no alcance el quince

por ciento (15%) de la parcela mnima edificable.

b)

Cuando sea preciso ajustar diferencias de adjudicacin inferiores al quince por

ciento (15%) de la parcela mnima edificable.

4.

No ser necesaria la reparcelacin, en los casos previstos por el artculo 73 del

Reglamento de Gestin y as se declare por el Ayuntamiento en la forma y con los
efectos previstos por el artculo 188 del propio Reglamento. Se entender en todo
caso que la distribucin de los beneficios y cargas resultantes deber cumplir con las
condiciones sealadas para el polgono o unidad de actuacin delimitada. No se
requerir tal declaracin en el caso de los apartados b) y c) del citado artculo 73 del
mismo Texto.

5.

El procedimiento de las reparcelaciones ser el sealado por la Ley del Suelo,

Reglamento de Gestin y las presentes Normas, en lo que le sean de aplicacin.

6.

Los proyectos de reparcelacin contendrn las determinaciones y documentacin

establecidos en los artculos 82, 83 y 84 del Reglamento de Gestin Urbanstica, con
planos a escala mnima 1:1.000. Se justificar, en todo caso, la coherencia de todas
las parcelas resultantes con la ordenacin del Plan que se ejecute, y se describirn
las fincas aportadas y las parcelas resultantes con expresin de su destino
urbanstico.

Artculo 2.22.- Expropiacin.

1.

La expropiacin, como instrumento de gestin simple, tiene por objeto la ejecucin de

las determinaciones previstas en el Plan General o Planes que lo desarrollen, cuando
no sea posible el justo reparto de cargas y beneficios entre los afectados, ni se trate
de ejecutar un polgono o unidad de actuacin previamente delimitados.

2.

Sin perjuicio de su aplicacin a los fines previstos en la Seccin segunda, Captulo III
del Ttulo Primero de la Ley del Suelo, la expropiacin forzosa se adoptar:

3.

a)

Para la ejecucin de los sistemas generales de la ordenacin urbanstica o de

algunos de sus elementos.

b)

Para llevar a efecto actuaciones aisladas en suelo urbano.

El coste de las expropiaciones podr ser repercutido sobre los propietarios que
resulten especialmente beneficiados por la actuacin urbanstica mediante
contribuciones especiales.

CAPTULO 4. Instrumentos de Ejecucin.

Artculo 2.23.- Clases de Proyectos.
1.

La ejecucin material de las determinaciones del Plan General y de sus instrumentos

de desarrollo se realizar mediante proyectos tcnicos, los cuales, segn su objeto,

se incluyen en algunos de las siguientes clases.

a)
b)
c)
d)
e)
2.

De urbanizacin.
De parcelacin.
De edificacin.
De otras actuaciones urbansticas.
De actividades e instalaciones.

La definicin, contenido y tramitacin de los distintos proyectos tcnicos salvo el de

urbanizacin, ser la establecida en el Ttulo Tercero de estas Normas.

Artculo 2.24.-Definicin, Clases y Caractersticas Generales de los Proyectos de

Urbanizacin.
1.

Los proyectos de urbanizacin tienen por objeto la definicin tcnica precisa para la
realizacin de las obras de acondicionamiento urbanstico del suelo, en ejecucin de
lo determinado por el Plan General, Planes Especiales de Reforma Interior y Planes
Parciales.

2.

A efectos de su definicin en proyectos, las obras de urbanizacin se desglosan en

los siguientes grupos:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)

Excavaciones y movimientos de tierras.

Trazado.
Pavimentacin del viario.
Red de riego e hidrantes.
Redes de evacuacin de aguas pluviales y residuales.
Red de distribucin de agua.
Red de distribucin de energa elctrica.
Red de distribucin de gas.
Canalizaciones de telecomunicacin.
Galeras de servicios.
Parques, jardines y acondicionamiento de espacios libres.
Alumbrado pblico.
Aparcamiento subterrneo.
Sealizaciones y marcas.

3.

Son proyectos generales de urbanizacin los que tienen por objeto el

acondicionamiento, en una o varias fases, de un sector, polgono o unidad de
actuacin, as como cualquier otra operacin urbanizadora integrada que comprenda
las obras sealadas en el apartado anterior.

4.

Los restantes proyectos de urbanizacin se considerarn proyectos parciales o

proyectos de obras ordinarias, segn lo previsto en el artculo 67.3 del Reglamento de
Planeamiento Urbanstico y se denominarn por su objeto u objetos especficos.

5.

Son de aplicacin a estos proyectos las condiciones generales reguladas por el

artculo 3.12 de estas Normas.

Artculo 2.25.- Contenido de los Proyectos de Urbanizacin.

1.

Los proyectos de urbanizacin estarn constituidos por los documentos sealados en

el artculo 69 del Reglamento de Planeamiento Urbanstico, con el detalle y
complementos que requiere la completa definicin ejecutiva de las obras
comprendidas. En todo caso, incluirn, adems, los documentos siguientes:

2.

a)

Plano a escala mnima 1:1.000, en el que se fijen claramente los lmites del
Plan que se proyecta ejecutar, la situacin de las obras, los lmites de los
viales, los parques y jardines de uso pblico y los espacios abiertos y libres de
uso privado, las construcciones, plantaciones o instalaciones que, por ser
incompatibles con el Plan, hayan de derribarse, talarse o trasladarse, las
parcelas para dotaciones y servicios pblicos y las previstas para edificacin
privada.

b)

Plan de obras detallado, en el que se fije tanto el plazo final como los parciales
de las distintas fases, si las hubiere.

En los proyectos generales y en los parciales que comprendan ms de una clase de

obras, cada una de ellas constituir un captulo independiente con toda la
documentacin especfica correspondiente, sin perjuicio de su refundicin unitaria en
la memoria principal, en el plan de obras y en el presupuesto general.

Artculo 2.26.- Aprobacin de los Proyectos de Urbanizacin.

1.

Los proyectos de urbanizacin se tramitarn y aprobarn conforme a las reglas

establecidas en los artculos 5, 3 y 6 del Real Decreto-Ley 16/1981, de 16 de Octubre.
No obstante, tratndose de proyectos parciales que no tengan por objeto el desarrollo
integral de un plan de ordenacin, podrn seguir el trmite establecido para las obras
ordinarias, de conformidad con el artculo 67.3 del Reglamento de Planeamiento
Urbanstico.

2.

Antes de la aprobacin definitiva de los proyectos de urbanizacin o de la concesin

de la licencia de obras ordinarias en los proyectos redactados por iniciativa privada,
deber el promotor constituir una garanta del seis por ciento (6%) del coste de las
obras, segn el presupuesto del proyecto, si esta garanta no hubiera sido constituida
con anterioridad.

3.

El presupuesto del proyecto podr ser revisado y modificado por la administracin

urbanstica municipal mediante resolucin motivada. En tales situaciones, el
promotor deber constituir, como garanta complementaria de la inicialmente
constituida, la diferencia entre el importe inicial y el calculado como consecuencia de
la revisin.

4.

Las garantas respondern del cumplimiento de los deberes y obligaciones impuestas

a los promotores y de los compromisos por ellos contraidos.

5.

Las garantas se cancelarn o devolvern cuando sean recepcionadas

definitivamente las obras de urbanizacin afianzadas y se acredite en el expediente
la formalizacin de cesiones obligatorias y gratuitas en favor de la administracin.

TTULO TERCERO. RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO, INFORMACIN URBANSTICA E

INTERVENCIN MUNICIPAL EN LA EDIFICACIN Y USO DEL SUELO.

CAPTULO 1.Artculo 3.1.-

Rgimen Urbanstico del Suelo.

Delimitacin del Contenido Normal de la Propiedad

1.

Con arreglo a lo dispuesto en los artculos 58.1 y 76 de la Ley del Suelo, cada parcela
slo es susceptible del aprovechamiento que determina el Plan General, o, en virtud
del mismo, las figuras de planeamiento que su desarrollo demande.

2.

Las determinaciones del planeamiento definitorias del contenido de la propiedad del

suelo no confieren a sus titulares derecho alguno a indemnizacin, sino nicamente el
de exigir, con arreglo a la Ley del Suelo y al Plan General, que las cargas y
beneficios resultantes se distribuyan equitativamente.

3.

Son requisitos necesarios para la determinacin y distribucin del aprovechamiento

urbanstico, la aprobacin definitiva de los Planes Parciales o Especiales que deban
completar la ordenacin urbanstica prevista por el Plan General en donde as est
establecido, la delimitacin de los polgonos o unidades de actuacin conforme a lo
dispuesto en estas Normas y el reparto equitativo entre los propietarios de las cargas
y beneficios derivados del planeamiento.

Artculo 3.2.-

Condiciones para la Efectividad y Legitimidad del Aprovechamiento.

Las facultades conferidas por el planeamiento a la propiedad del suelo se encuentran

condicionadas en su efectividad y ejercicio legtimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones
establecidos por la Ley del Suelo y, en su virtud, por el propio planeamiento.
Son deberes y limitaciones generales de los actos de utilizacin urbanstica del suelo:
a)

La aprobacin definitiva de los proyectos de reparcelacin o de compensacin que la

ejecucin del planeamiento requiera.

b)

El cumplimiento efectivo de las cesiones gratuitas de terrenos y de aprovechamiento

en favor del Municipio que graven al polgono o unidad de actuacin de que se trate,
con arreglo al Plan General o al planeamiento de desarrollo que se ejecute.

c)

La ejecucin conforme al Plan de las obras de urbanizacin correspondientes al

polgono, unidad de actuacin, o a la parcela, en su caso.

d)

La sujecin del uso de los predios al destino previsto con las especificaciones
cualitativas y cuantitativas de su calificacin urbanstica.

Artculo 3.3.- Delimitacin del Aprovechamiento Urbanstico.

El rgimen de aprovechamiento propio de cada unidad predial viene determinado por las
presentes Normas en razn de la clase de suelo a que pertenezca y, dentro de cada una de ellas,
por la regulacin correspondiente a la zona en que se localiza o al mbito de gestin en que se
encuentre.

CAPTULO 2.- Informacin Urbanstica.

Artculo 3.4.-

La Publicidad del Planeamiento.

El principio de publicidad del planeamiento se hace efectivo mediante los siguientes tipos de
informacin urbanstica:
a)
b)
c)
d)

Consulta directa del planeamiento.

Consultas previas.
Informes urbansticos.
Cdulas urbansticas.

Artculo 3.5.- Consulta Directa.

1.

Toda persona tiene derecho a tomar vista por s misma y gratuitamente de la

documentacin integrante del Plan General y de los instrumentos de desarrollo del
mismo en los lugares con las condiciones de funcionamiento del servicio fijadas al
efecto. El personal encargado prestar auxilio a los consultantes para la localizacin
de los particulares documentales de su inters. Se facilitar al pblico la obtencin
de copias de los documentos del planeamiento vigente, en los plazos y, en su caso,
con el costo que se establezcan al efecto.

2.

A los fines de este artculo, los locales de consulta dispondrn de copias ntegras y
autnticas de toda la documentacin de los Planes y sus documentos anexos y
complementarios, debidamente actualizados y con constancia de los respectivos
actos de aprobacin definitiva, as como los de aprobacin inicial y provisional de sus
eventuales modificaciones en curso. Estarn asimismo disponibles relaciones
detalladas de los Estudios de Detalle aprobados, de las delimitaciones de polgonos y
unidades de actuacin, de los proyectos o licencias de parcelacin aprobados o
concedidas y de los expedientes de reparcelacin y compensacin o en trmite.

3.

Asimismo se formalizar el Libro Registro previsto en el artculo 166 del Reglamento

de Planeamiento, en el que se inscribirn los acuerdos de aprobacin definitiva de los
instrumentos de planeamiento y gestin, as como las resoluciones administrativas y
sentencias que afecten a los mismos.

Artculo 3.6.-

Consultas Previas.

Podrn formularse consultas previas a la peticin de licencias, sobre las caractersticas y

condiciones a que debe ajustarse una obra determinada. La consulta, cuando as lo requiera su
objeto, deber acompaarse de anteproyecto o croquis suficientes para su comprensin.
Artculo 3.7.- Informes Urbansticos.
Toda persona puede solicitar por escrito informe sobre el rgimen urbanstico aplicable a
una finca, polgono o sector, el cual deber emitirse en el plazo de un (1) mes por el rgano o
servicio municipal determinado al efecto. La solicitud de informe deber acompaar plano de
emplazamiento de la finca con referencia a los planos a escala 1:5.000, como mnimo, del Plan
General, o bien la denominacin oficial precisa del polgono o sector objeto de la consulta. Los
servicios municipales podrn requerir al consultante cuantos otros datos de localizacin o
antecedentes de la consulta fuesen precisos.
Artculo 3.8.- Cdulas Urbansticas.
1.

Mediante Ordenanza especial se crear y regular la Cdula Urbanstica como

documento acreditativo del rgimen urbanstico de aplicacin a un terreno o edificio
determinado en la fecha de su expedicin. Las cdulas se expedirn a solicitud
escrita de los propietarios de las fincas de que se trate o titulares de opcin de
compra sobre las mismas, quines acreditar su condicin y acompaarn plano de

emplazamiento de la finca a escala 1:5.000, como mnimo, y cuantos otros datos de

localizacin les sean requeridos por los servicios municipales.
2.

Las Cdulas contendrn las especificaciones sealadas en el artculo 168.3 del

Reglamento de Planeamiento Urbanstico.

3.

El valor acreditativo de las Cdulas se entendern sin perjuicio de la ulterior

subsanacin de los errores materiales o de hecho que contuviesen y no alcanza en
ningn caso a alterar los derechos y obligaciones que recaigan sobre la finca en
virtud de la ordenacin legal y urbanstica aplicable en cada momento.

Artculo 3.9.-

Consultas que Requieren Interpretacin del Planeamiento.

Cuando los informes o Cdulas urbansticas entraen la resolucin de aspectos

contradictorios o litigiosos de las determinaciones del planeamiento, su emisin requerir
pronunciamiento previo de la administracin urbanstica municipal competente, que resolver la
cuestin interpretativa mediante dictamen motivado. Dichas resoluciones, cuando tengan alcance
general, sern publicadas y se incorporarn como anexos al Plan o instrumento afectado.

CAPTULO 3.- Intervencin Municipal en la Edificacin y Uso del Suelo.

SECCIN 1.- Licencias Urbansticas.

Artculo 3.10.- Actividades Sujetas a Licencia.
1.

Estarn sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las autorizaciones que fueren
procedentes con arreglo a la legislacin especfica aplicable, los actos relacionados
en el artculo 1 de Reglamento de Disciplina Urbanstica y, en general, cualquier otra
accin sobre el suelo, el vuelo o el subsuelo que implique o requiera alteracin de las
rasantes de los terrenos o de los elementos naturales de los mismos, la modificacin
de sus linderos, el establecimiento de nuevas edificaciones, usos e instalaciones o la
modificacin de los existentes.

2.

Tambin estarn sometidos a previa licencia los cerramientos, cualesquiera que sea
su naturaleza y dimensiones; y las talas y abatimientos de rboles incluidos en
algunos de estos supuestos:

3.

a)

Que estn situados en zonas de uso y dominio pblico o espacio libre privado.

b)

Que se encuentren situados en cualquiera de los sistemas generales o locales.

c)

Que estn enclavados en espacios catalogados o especialmente protegidos

por el planeamiento.

Las concesiones sobre el dominio pblico, incluido el municipal, lo son sin perjuicio
del sometimiento de los actos que proceden a la correspondiente licencia urbanstica.

Artculo 3.11.- Clases de Licencias Urbansticas.

Las licencias urbansticas pueden ser:
a)
b)
c)

de parcelacin.
de obras.
de otras actuaciones urbansticas.

d)

de ocupacin y funcionamiento.

Artculo 3.12.- Condiciones Generales de los Proyectos Tcnicos.

1.

A efectos del ejercicio de la competencia municipal sobre intervencin de las

actuaciones pblicas o privadas sobre el suelo, se entiende por proyecto tcnico
aquel que define de modo completo las obras o instalaciones a realizar con el
contenido y detalle que requiera su objeto, de forma que lo proyectado pueda ser
directamente ejecutado mediante la correcta interpretacin y aplicacin de sus
especificaciones.

2.

Los proyectos se compondrn de una memoria descriptiva y justificativa, planos y

presupuestos. Adems se completarn con la documentacin exigida para cada
clase de actuacin por estas Normas y dems disposiciones que sean de aplicacin.
No obstante, el Ayuntamiento, mediante la oportuna Ordenanza, determinar aquellas
actuaciones que, por su naturaleza o menor entidad tcnica no requieran la
presentacin de proyectos completos, sealando la documentacin simplificada o
parcial que en su lugar se precise, y relacionar las actuaciones que, por su escasa
entidad, pueda acometerse por simple comunicacin a la administracin urbanstica
municipal, y tambin regular aquellas licencias que puedan ser concedidas sobre un
proyecto bsico si bien en este caso su eficacia quedar suspendida y condicionada a
la posterior obtencin de un permiso de inicio de obras que se conceder una vez
presentado y aprobado el proyecto completo.

3.

Los proyectos tcnicos necesarios para obtencin de licencias de obras e

instalaciones debern venir suscritos por tcnico o tcnicos competentes, en relacin
con el objeto y caractersticas de lo proyectado, y visados por sus respectivos
colegios profesionales cuando este requisito sea exigible conforme a la legislacin en
vigor.

4.

Cada proyecto, una vez aprobado y concedida la correspondiente licencia, quedar

incorporado a sta como condicin material de la misma. En consecuencia, deber
someterse a autorizacin municipal previa toda alteracin durante el curso de las
obras del proyecto objeto de la licencia, salvo las meras especificaciones
constructivas o desarrollos interpretativos del mismo que no estuvieran contenidos en
el proyecto aprobado o fijados en las condiciones particulares de la licencia.

5.

Presentada una solicitud de licencia de obras o del permiso de inicio de obras

subsiguientes, los posibles reparos tcnicos o de otra clase que susciten los proyectos
y la restante documentacin y que se entiendan subsanables, debern ser
comunicados al interesado de forma conjunta y en un solo acto.

SECCIN 2.- Licencia de Parcelacin.

Artculo 3.13.- Parcelacin Urbanstica.
1.

Es parcelacin urbanstica toda agregacin, divisin o subdivisin simultnea o

sucesiva de terrenos en dos o ms lotes que se lleve a cabo en los suelos
clasificados como urbanos o urbanizables programados por el Plan General, o en los
suelos urbanizables no programados, con Programa de Actuacin Urbanstica
aprobado.

2.

No podr efectuarse ninguna parcelacin urbanstica en los suelos urbanizables sin la

previa aprobacin del Plan Parcial correspondiente. En los suelos no urbanizables no

se podrn realizar parcelaciones urbansticas.
Artculo 3.14.- Proyectos de Parcelacin.
1.

Los proyectos de parcelacin tienen por objeto la definicin pormenorizada de cada

una de las unidades parcelarias resultantes de una parcelacin urbanstica.

2.

Los proyectos de parcelacin se compondrn de los siguientes documentos:

a)

Memoria justificativa de las razones de la parcelacin y de sus caractersticas

en funcin de las determinaciones del Plan sobre el que se fundamente. En
ella se describir cada finca original existente y cada una de las nuevas
parcelas, debindose hacer patente que stas resultan adecuadas para el uso
que el Plan les asigna y que, en su caso, son aptas para la edificacin. Se
adjuntarn notas del Registro de la Propiedad comprensivas del dominio y
descripcin de las fincas o parcelas.

b)

Planos de estado actual, a escala 1:1.000 como mnimo, donde se sealen las
fincas originarias registrales representadas en el parcelario oficial, las
edificaciones y arbolado existentes y los usos de los terrenos.

c)

Planos de parcelacin, a escala 1:1.000 como mnimo, en los que aparezcan

perfectamente identificadas cada una de las parcelas resultantes y pueda
comprobarse su adecuacin a las determinaciones del Plan.

d)

Propuesta de cdulas urbansticas de cada parcela resultante.

Artculo 3.15.- Licencia de Parcelacin.

1.

La licencia de parcelacin urbanstica se entender concedida con los acuerdos de

aprobacin de los proyectos de reparcelacin, compensacin o normalizacin de
fincas, y podr concederse simultneamente con los de aprobacin definitiva de los
Planes Parciales y Especiales que incluyan planos parcelarios con las caractersticas
requeridas en el nmero anterior, as como de los Estudios de Detalle que afecten a
la configuracin de las parcelas.

2.

Requiere licencia de parcelacin expresa e individualizada todo acto de alteracin,

sea por subdivisin o agregacin, de parcelas en suelo urbano o urbanizable que
pretenda realizarse con posterioridad o con independencia de los instrumentos de
planeamiento y gestin citados en el apartado anterior, an cuando no suponga
modificacin de los mismos por encontrarse previsto o autorizado en ellos. Las
licencias individualizadas incorporarn la cdula urbanstica de cada parcela
resultante.

3.

La licencia de parcelacin autoriza a deslindar y a mojonar la parcela o parcelas

resultantes. Toda divisin material de terrenos que se efecte sin la preceptiva
licencia de parcelacin o con infraccin de la misma, dar lugar a la adopcin de las
medidas oportunas de proteccin de la legalidad urbanstica.

4.

A fin de facilitar el cumplimiento de lo previsto en los artculos 95.2 y 96.3 de la Ley

del Suelo, el Ayuntamiento comunicar de oficio a los Registros de la Propiedad
competente todos los acuerdos de aprobacin definitiva, de los instrumentos de
planeamiento y gestin que contengan parcelaciones o reparcelaciones, as como las
resoluciones que concedan licencias de parcelacin o las que declaren la ilegalidad
de parcelaciones existentes. Con los acuerdos se remitirn copias autorizadas de los

correspondientes planos parcelarios y de las respectivas cdulas urbansticas.

SECCIN 3.- Licencias de Obras.

Artculo 3.16.- Clases.
La licencia urbanstica de obras puede ser:
a)

De urbanizacin.

b)

De edificacin, que comprende, a su vez, todos los tipos de obras que se relacionan
en el artculo 5.2 de estas Normas.

Artculo 3.17.- Licencias de Obras de Urbanizacin.

1.

Las obras de urbanizacin se entienden autorizadas con los acuerdos de aprobacin

definitiva de los proyectos de urbanizacin correspondientes, sin perjuicio de que en
los mismos pueda condicionarse la ejecucin de los trabajos a la obtencin de un
ulterior permiso de inicio de obras previo cumplimiento de los requisitos
complementarios que quedaren pendientes.

2.

Las obras de urbanizacin no municipales de carcter complementario o puntual, no

incluidas en un proyecto de urbanizacin, y las de mera conservacin y
mantenimiento se tramitarn anlogamente a lo previsto para las licencias de
edificacin en los artculos siguientes.

Artculo 3.18.- Licencia de Obras de Edificacin.

1.

La concesin de las licencias de obras de edificacin, adems de la constatacin de

que la actuacin proyectada cumple las condiciones tcnicas, dimensionales y de uso
fijadas por el planeamiento y dems normativa aplicable, exige acreditar de los
requisitos siguientes:
a)

Licencia de parcelacin o, si sta no fuere exigible, conformidad de la parcela

con el planeamiento.

b)

Hallarse formalizadas o garantizadas las cargas urbansticas asignadas por el

planeamiento al polgono o unidad de actuacin a que, en su caso, pertenezca
la parcela.

c)

Contar el polgono o unidad de actuacin con los servicios de agua, luz,

alcantarillado, encintado de aceras y pavimentacin de calzadas, as como con
las restantes condiciones de urbanizacin exigidas por el planeamiento que se
ejecute, salvo que se garantice la ejecucin simultnea de la urbanizacin
cuando esta excepcin sea admisible conforme a las presentes Normas.

d)

Obtencin de la licencia de actividad, si lo requiere el uso propuesto, as como

en su caso, de las restantes autorizaciones sectoriales o concesiones precisas
por razn de los regmenes especiales de proteccin, vinculacin o
servidumbre legales que afecten al terreno o inmueble de que se trate.

e)

Asuncin de la direccin facultativa por los tcnicos competentes en razn de

la naturaleza de las obras.

f)

Liquidacin y abono de las tasas municipales por licencia.

g)

Cuantos otros de ndole especfica fueren exigibles a tenor de las presentes

Normas y del planeamiento de desarrollo aplicable.

2.

No obstante, lo establecido en el apartado 1.d), podrn tramitarse simultneamente

las licencias de obras de edificacin y la de actividad, an cuando la concesin de la
primera estar condicionada a la previa obtencin de la segunda.

3.

Los proyectos de edificacin debern cumplir las condiciones comunes y contener la

documentacin especfica que se establezca en los artculos siguientes en funcin de
los distintos tipos y subtipos de obras de edificacin que se definen en el artculo 5.2
de estas Normas.

Artculo 3.19.- Condiciones Comunes de los Proyectos de Edificacin.

1.

Segn lo dispuesto con carcter general en el artculo 3.12 los proyectos de obras de
edificacin comprendern memoria descriptiva y justificativa, planos y presupuestos,
y se redactarn con las caractersticas y detalle que requiera la debida definicin de
las obras comprendidas. Debern satisfacer lo dispuesto en las reglamentaciones
tcnicas aplicables y en las instrucciones que, en su caso, apruebe mediante
Ordenanza el Ayuntamiento. Incluirn, adems, los complementos documentales
especficos previstos en los artculos siguientes para los distintos tipos de obras.

2.

A los efectos previstos en estas Normas, los proyectos incorporarn como anexo el
sealamiento de la duracin mxima prevista de las obras; as como los periodos
parciales de ejecucin, si stos fuesen procedentes por el objeto del proyecto y en
cumplimiento de las disposiciones que regule la ordenanza correspondiente. Para las
obras de nueva edificacin y las de reforma general y parcial se establecern, como
mnimo, los plazos referidos a las siguientes fases de ejecucin del proyecto: enrase
de cimientos, forjado de techo de planta baja y coronacin o estructura del techo
correspondiente a la altura de total edificacin.

3.

A todo proyecto de obra de edificacin se acompaar una hoja de caractersticas,

segn modelo normalizado, suscrita por el solicitante de las obras y en su caso por el
tcnico proyectista, en la que se resumirn los datos cuantitativos y cualitativos del
proyecto determinantes de la legalidad urbanstica y del uso a que se destina.

Artculo 3.20.- Documentacin Especfica de los Proyectos de Obras Tendentes a la Buena

Conservacin de los Edificios y de Reforma.
La documentacin de los proyectos de obras en los edificios deber contener, segn los
diferentes tipos de obras, los siguientes elementos.
1.

Obras de conservacin y mantenimiento: Cuando en la obra se alterase alguna de las

caractersticas bsicas del aspecto del edificio, tales como materiales, textura, color,
etc, se aportarn como anexos los documentos que justifiquen y describan la solucin
proyectada, la comparen con la de partida y permitan valorar la situacin final como
resultado de la ejecucin de las obras proyectadas.

2.

Obras de Consolidacin: Cuando con la obra se alterase alguna de las caractersticas

bsicas del aspecto del edificio, tales como materiales, textura, color, etc., se
aportarn como anexos documentos que justifiquen y describan la solucin
proyectada en comparacin con la de partida, y como mnimo:
a)

Detalles pormenorizados de los principales elementos que sean objeto de

consolidacin, reparacin o sustitucin poniendo de manifiesto las posibles

alteraciones que, en la morfologa de edificio, pudieran introducir las obras.

3.

4.

5.

b)

Descripcin pormenorizada del estado de la edificacin con planos y

fotografas en los que se sealen los elementos, zonas o instalaciones que
requieran reparacin o consolidacin.

c)

Detalle pormenorizado de los usos actuales afectados por la obra y de sus

efectos sobre los mismos.

Obras de acondicionamiento:
a)

Levantamiento del edificio en su situacin actual.

b)

Descripcin fotogrfica del edificio en su conjunto y de sus elementos ms

relevantes y comparacin con las caractersticas del resultado final.

c)

Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la ejecucin de

las obras proyectadas.

d)

Cuantos datos grficos permitan valorar la situacin final como resultado de la

ejecucin de las obras proyectadas.

Obras de restauracin:
a)

Descripcin documental de todos aquellos aspectos que ayuden a ofrecer un

mejor marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en que
se construy el edificio, de sus caractersticas originales y de su evolucin.

b)

Descripcin fotogrfica del edificio en su conjunto y de sus elementos ms

caractersticos comparndolos con los del resultado final de la restauracin
proyectada.

c)

Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la restauracin

sobre los mismos.

d)

Detalles pormenorizados de los principales elementos que se restauran

acompaados, cuando sea posible, de detalles equivalentes del proyecto
original.

e)

Descripcin pormenorizada del estado de la edificacin con planos en los que

se sealen los elementos, zonas o instalaciones que requiriesen reparacin.

f)

Justificacin de las tcnicas empleadas en la restauracin. Cuando las obras

de restauracin no afecten a la totalidad del edificio, la documentacin a
aportar podr reducirse, a juicio del Ayuntamiento, a las partes que se proyecta
restaurar y a su relacin con el total del edificio y a su efectos, si los hubiere,
sobre el ambiente urbano y sobre los usos actuales y de posible implantacin.

Obras de reforma:
a)

Levantamiento del edificio en su situacin actual.

b)

Descripcin fotogrfica del edificio en su conjunto y de sus elementos ms

relevantes y comparacin con las caractersticas del resultado final.

c)

Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la

reestructuracin sobre los mismos.

d)

Cuantos datos grficos permitan valorar la situacin final como resultado de la

ejecucin de las obras proyectadas.

Artculo 3.21.- Documentacin Especfica de los Proyectos de Demolicin.

Los proyectos de demolicin incluirn la documentacin adecuada para poder estimar la
necesidad o conveniencia de la destruccin. En todo caso, debern aportar testimonio fotogrfico
del edificio, o parte del mismo, a demoler.
Artculo 3.22.- Documentacin Especfica de los Proyectos de Nueva Edificacin.
Los proyectos para los distintos tipos de obras de nueva edificacin se complementarn con
los documentos que a continuacin se sealan:
1.

Obra de Reconstruccin:
a)

Reproduccin de los planos originales del proyecto de reconstruccin del

edificio primitivo, si los hubiere.

b)

Descripcin documental de todos aquellos elementos que permitan un mayor

conocimiento de las circunstancias en que se construy el edificio que se
proyecta reconstruir, de forma que pueda valorarse la conveniencia de la
reconstruccin.

c)

Si las obras de reconstruccin fuesen de una parte de un edificio, se expondr

grficamente la relacin con la parte en la que se integra.

2.

Obras de Sustitucin. Cuando las condiciones particulares de zona lo requieran, se

incluir un estudio comparado del alzado del tramo o tramos de calle a los que d la
fachada del edificio, as como la documentacin fotogrfica necesaria pra justificar la
solucin propuesta en el proyecto.

3.

Obras de Ampliacin:

4.

a)

Levantamiento del edificio en su situacin actual.

b)

Descripcin fotogrfica del edificio y comparacin con las caractersticas del

resultado final.

c)

Detalle pormenorizado de los usos actuales.

d)

Cuando las condiciones particulares de la zona lo requieran, estudio

comparado de alzado del tramo o tramos de calle a los que d fachada el
edificio y cuanta documentacin grfica permita valorar la adecuada
morfologa conjunta de la ampliacin proyectada.

Obras de nueva planta.

En los casos en que la edificacin deba formar frente de calle con sus colindantes y
lo requieran las condiciones particulares de la zona, se incluirn los mismos
complementos documentales previstos en el nmero anterior para las obras de

sustitucin.
Artculo 3.23.- Transmisin y Modificacin de Licencias de Obras.
1.

La transmisin de licencias deber comunicarse por escrito al Ayuntamiento. En el

supuesto de que la licencia estuviese condicionada por aval o cualquier otro tipo de
garanta, no se entender autorizada la transmisin hasta tanto el nuevo titular no
constituya idnticas garantas a las que tuviese el transmitente. Si las obras se hallan
en curso de ejecucin, deber acompaarse acta en que se especifique el estado en
que se encuentran, suscrita de conformidad por ambas partes. Sin el cum- plimiento
de estos requisitos, las responsabilidades que se deriven del cumplimiento de la
licencia sern exigibles indistintamente al antiguo y al nuevo titular de la misma. En
caso de sustitucin de la direccin tcnica, se deber comunicar a la Gerencia
Municipal de Urbanismo, indicando la identificacin y el nmero de colegiacin de los
nuevos tcnicos, siendo visada dicha documentacin por los colegios profesionales
correspondientes.

2.

Requerirn expresa modificacin de la licencia de obras las alteraciones que

pretendan introducirse durante la ejecucin material de las mismas.

SECCIN 4.

Licencia para otras Actuaciones Urbansticas.

Artculo 3.24.- Definiciones de otras Actuaciones Urbansticas.

1.

A los efectos de estas Normas, se entienden por otras actuaciones urbansticas

aquellas construcciones, ocupaciones, actos y forma de afectacin del suelo, del
vuelo o del subsuelo que no estn incluidas en las secciones anteriores o que se
acometan con independencia de los proyectos que en ellas se contemplan.

2.

Estas actuaciones urbansticas se integran en los siguientes subgrupos:

A)

Obras civiles singulares: entendiendo por tales las de construccin o

instalacin de piezas de arquitectura o ingeniera civil, o de esculturas
ornamentales, puentes, pasarelas, muros, monumentos, fuentes y otros
elementos urbanos similares, siempre que no formen parte de proyectos de
urbanizacin o de edificacin.

B)

Actuaciones estables: cuando su instalacin haya de tener carcter

permanente o duracin indeterminada. Comprende este subgrupo, a ttulo
enunciativo, los conceptos siguientes:
a)

La tala de rboles y la plantacin de masas arbreas.

b)

Movimientos de tierra no vinculados a obras de urbanizacin o

edificacin, incluidas la construccin de piscinas y la apertura de pozos.

c)

El acondicionamiento de espacios libres de parcela, y la ejecucin de

vados de acceso de vehculos.

d)

Nuevos cerramientos exteriores de terrenos o modificacin de los

existentes.

e)

Implantacin fija de casas prefabricadas o desmontables y similares.

f)

Instalaciones ligeras de carcter fijo propias de los servicios pblicos o

actividades mercantiles en la va pblica, tales como cabinas, quioscos,

puntos de parada de transporte, postes, etc.
g)

Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre

recreativas, deportivas, de acampada, etc., sin perjuicio de los
proyectos complementarios de edificacin o urbanizacin que, en su
caso, requieran.

h)

Instalaciones publicitarias visibles desde las vas de uso

i)

Instalaciones exteriores de las actividades extractivas, industriales o de

servicios, no incorporadas a proyectos de edificacin.

j)

Vertederos de residuos o escombros.

k)

Instalaciones de depsito o almacenamiento al aire libre, incluidos los

depsitos de agua y de combustibles lquidos y gaseosos, y los parques
de combustibles slidos, de materiales y de maquinaria.

l)

Instalaciones o construcciones subterrneas de cualquier clase no

comprendidas en proyectos de urbanizacin o de edificacin.

m)

Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones, del

viario o de los espacios libres, tales como tendidos areos de cables y
conducciones, antenas u otros montajes sobre los edificios ajenos al
servicio normal de stos y no previstos en su proyectos originarios.

C)

Actuaciones provisionales: entendindose por tales las que se acometan

o establezcan por tiempo limitado, y particularmente las siguientes:
a)
b)
c)
d)
e)

pblico.

Vallados de obras y solares.

Sondeos de terrenos.
Apertura de zanjas y calas.
Instalacin de maquinaria, andamiajes, cubas y apeos.
Ocupacin de terrenos por feriales, espectculos u otros actos
comunitarios al aire libre.

Artculo 3.25.- Condiciones de los Proyectos de otras Actuaciones Urbansticas.

Los proyectos a que se refiere esta seccin se atendrn a las especificaciones requeridas
por las reglamentaciones tcnicas de la actividad de que se trate, a los contenidos en estas
Normas y a las que se dispongan en las ordenanzas municipales. Como mnimo contendrn
memorias descriptiva y justificativa, plano de emplazamiento, croquis suficientes de las
instalaciones y presupuesto.
Artculo 3.26.- Licencias de otras Actuaciones Urbansticas.
La realizacin de los actos contemplados en el artculo 3.24 de estas Normas, en cuanto no
estn amparados por licencias de urbanizacin o de edificacin, requerir licencia especfica que
se tramitar con arreglo a las disposiciones de este Captulo en lo que le sean de aplicacin,
especialmente las Ordenanzas de Limpieza Pblica, de Publicidad, de Obras e instalaciones que
impliquen afeccin a la va pblica, de Ocupacin de vas y espacios libres, debindose aportar la
documentacin relativa a las autorizaciones o concesiones cuando afecten a bienes de dominio
pblico.

SECCIN 5.

Licencia de Ocupacin o Funcionamiento.

Artculo 3.27.- Licencia de Ocupacin o Funcionamiento.

1.

La licencia de ocupacin tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios o
instalaciones, previa la comprobacin de que han sido ejecutados de conformidad
con las Ordenanzas y condiciones que le fueron impuestas en las licencias de obras o
usos y que se encuentran terminados y aptos para su destino, sin perjuicio de las
Licencias que sean necesarias para su puesta en funcionamiento.

2.

Estn sujetas a licencia de ocupacin:

3.

a)

La primera utilizacin de las edificaciones resultantes de obras de nueva

edificacin, as como las de reforma general y en aquellas en las que como
consecuencia de las obras realizadas haya habido una interrupcin de uso o
utilizacin del edificio, y la de aquellos locales resultantes de obras en las que
sea necesaria o en las que haya habido alteracin en los usos a que se
destinan, o modificaciones en la intensidad de dichos usos.

b)

La nueva utilizacin de aquellos edificios o locales que hayan sido objeto de

sustitucin o reforma de los usos preexistentes.

En los supuestos contemplados en el apartado a) del nmero anterior, la concesin

de las licencias de ocupacin requiere acreditar el cumplimiento de los siguientes
requisitos:
a)

Certificacin final de obras cuando la naturaleza de la actuacin hubiere

requerido direccin tcnico-facultativa.

b)

Suprimido.

c)

Certificaciones y documentos que sean necesarios en cumplimiento de lo

dispuesto en la normativa de proteccin contra incendios y en la normativa de
eliminacin de barreras arquitectnicas, cuando no consten previamente.

d)

Otras autorizaciones administrativas sectoriales que procedan a causa de

servidumbres legales, concesiones administrativas o regmenes de proteccin
aplicables a los edificios o actividades cuando no constasen previamente.

e)

Terminacin y recepcin provisional de las obras de urbanizacin que se

hubiesen acometido simultneamente con la edificacin.

f)

Liquidacin y abono de las tasas municipales por licencia.

4.

La licencia de ocupacin se solicitar al Ayuntamiento por los promotores o

propietarios y el plazo para concesin o denegacin ser de un (1) mes, salvo reparos
subsanables, pudiendo reducirse a la mitad para aquellos supuestos de urgencia o
especiales caractersticas que se determinen mediante Ordenanza Municipal. La
obtencin de licencia de ocupacin por el transcurso de los plazos de silencio positivo
previstos en la legislacin de rgimen local no alcanza a legitimar los usos que
resultaren contrarios al planeamiento.

5.

En los supuestos contemplados en los apartados 2, a) y 2, c) de este artculo la

licencia es requisito necesario para la contratacin de los suministros de energa
elctrica, agua, gas y telefona, bajo responsabilidad de las empresas respectivas.

6.

La puesta en uso de un edificio o la apertura de una instalacin carente de licencia de

ocupacin cuando fuese preceptiva, constituye infraccin urbanstica, sin perjuicio, en
su caso, de las rdenes de ejecucin o suspensin precisas para el restablecimiento
de la ordenacin urbanstica, incluida la clausura de la instalacin o edificio
afectados.

Artculo 3.28.- Licencia para Usos Provisionales.

La licencia para los usos provisionales a que se refiere el artculo 58 de la Ley del Suelo
ser por plazo limitado o por tiempo indeterminado, y en ambos casos revocable por la
Administracin, debiendo demolerse las instalaciones a que hubiere dado lugar, sin derecho a
indemnizacin cuando lo acordare la entidad concedente.

SECCIN 6. Eficacia de las Licencias.

Artculo 3.29.- Caducidad de las Licencias.
1.

La administracin urbanstica municipal, previa audiencia al interesado, declarar

caducadas a todos los efectos las licencias cuando concurra alguno de los siguientes
supuestos:
a)

Si no se comenzaren las obras o actividades autorizadas en el plazo de seis

(6) meses a contar desde la fecha de notificacin de su otorgamiento, o de la
del correspondiente permiso de inicio. Por causa justificada y por una sola
vez, podr solicitarse la prrroga de una licencia en vigor para un nuevo
periodo de seis (6) meses.

b)

Si una vez comenzadas las obras o el ejercicio de la actividad autorizada,

quedaren interrumpidas por un periodo superior a tres (3) meses pudindose
autorizar la prrroga de tres (3) meses por una sola vez y con causa
justificada.

c)

No obstante y cuando concurran circunstancias extraordinarias,

podr
otorgarse por la Gerencia Municipal de Urbanismo una nueva prrroga, por el
plazo que sta determine.

2.

Las prrrogas debern solicitarse antes de que finalicen sus plazos respectivos.

3.

La caducidad de una licencia no obsta al derecho del titular o sus causahabientes a

solicitar nueva licencia para la realizacin de las obras pendientes o el ejercicio de las
actividades autorizadas.

Artculo 3.30.- Prdida de Eficacia de las Licencias.

Las licencias quedarn sin efecto si se incumplieren las condiciones a que, de conformidad
con las normas aplicables, estuvieren subordinadas.
Artculo 3.31.- Efectos de la Extincin de las Licencias.
La prdida de eficacia de las licencias conllevar la obligacin para el titular de las mismas
de reponer, a requerimiento de la administracin urbanstica municipal, la realidad fsica al estado
en que se encontrase antes de la concesin de aquellas. Las construcciones paralizadas por
efecto de la caducidad de las licencias darn lugar a su inscripcin en el Registro Municipal de
Solares.

CAPTULO 4.. El Deber de Conservacin.

SECCIN 1.. Deberes Generales de Conservacin de los Bienes Inmuebles.
Arttulo 3.32.- Obligaciones de Conservacin.
1.-

Los propietarios de toda clase de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular,

edificaciones, carteles e instalaciones publicitarias debern mantenerlos en
condiciones
de
seguridad,
salubridad
y
ornato
pblico.

Quedarn sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre proteccin del

medio ambiente, de los patrimonios arquitectnicos y arqueolgicos as como las
normas de rehabilitacin urbana en su caso.
2.El Ayuntamiento, de oficio, o a instancia de cualquier interesado, ordenar la
ejecucin de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones.
Artculo 3.33.- Contenido del Deber de Conservacin.
Se consideran contenidas en el deber de conservacin:
a)

Los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento de los terrenos,
urbanizaciones, edificios, carteles e instalaciones publicitarias y de toda clase en las
condiciones particulares que le sean propias en orden a su seguridad, salubridad y
ornato pblico.

b)

Las obras en edificios no declarados en ruina que, sin exceder en su coste de

ejecucin del cincuenta por ciento (50%) del valor actual del inmueble o plantas
afectadas, determinado con arreglo al procedimiento establecido en las Ordenanzas
Municipales, repongan las construcciones a sus condiciones preexistentes de
seguridad, salubridad y ornato, reparando o consolidando los elementos daados que
afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones bsicas de
uso, e igualmente aquellas que tengan por objeto dotar al inmueble de las
condiciones mnimas de seguridad, salubridad y ornato definidas en las presentes
Normas.

Artculo 3.34.- Condiciones Mnimas de Seguridad, Salubridad y Ornato.

1.
mnimas:

A los efectos previstos en el artculo anterior se entendern como condiciones

a)

En urbanizaciones:
El propietario de cada parcela es responsable del mantenimiento de las
acometidas de redes de servicio en correcto estado de funcionamiento.
En urbanizaciones no recepcionadas o las de propiedad privada, correr a
cuenta de sus propietarios la conservacin de calzadas, aceras, redes de
distribucin y servicio, del alumbrado y de los restantes elementos que
configuren la urbanizacin.

b)

En construcciones:
b.1)

Condiciones de seguridad: Las edificaciones debern mantener su

cerramientos y cubiertas estancas al paso del agua y mantener en buen

estado los elementos de proteccin contra caidas. La estructura deber
conservarse de modo que garantice el cumplimiento de su misin
resistente, defendiendola de los efectos de corrosin y agentes
agresores, as como de las filtraciones que puedan lesionar las
cimentaciones debern conservarse los materiales de revestimiento de
fachadas, cobertura y cerramiento de modo que no ofrezcan riesgo a las
personas y a los bienes.

c)

b.2)

Condiciones de salubridad: Debern mantenerse el buen estado de las

instalaciones de
agua,
gas y saneamiento,
instalaciones
sanitarias,condiciones de ventilacin e iluminacin de modo que se
garantice su aptitud para el uso a que estn destinadas y su rgimen de
utilizacin. Mantendrn tanto el edificio como sus espacios libres con un
grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parsitos,
roedores, y animales que puedan ser causa de infeccin o peligro para
las personas.

b.3)

Condiciones de ornato: Las fachadas exteriores e interiores y

medianeras visibles desde la va pblica, vallas instalaciones
publicitarias y cerramientos de las construcciones debern mantenerse
en buenas condiciones, mediante la limpieza, pintura, reparacin o
reposicin de sus materiales de revestimiento.

En carteles, instalaciones publicitarias o de otra ndole.

c.1)

d)

2.

Las condiciones sealadas en a) y b) sern de aplicacin a los carteles,

nstalaciones publicitarias o de otra ndole de acuerdo con su naturaleza.

En solares: Todo propietario de un solar deber mantenerlo en las condiciones

mnimas de seguridad, salubridad y ornato tal y como se detalla en la Seccin
3.

Los conceptos contenidos en el apartado anterior, podrn ser ampliados o precisados

mediante una Ordenanza especial.

Artculo 3.35.- Colaboracin Municipal.

Si el coste de ejecucin de las obras a que se refiere el artculo 3.33 rebasara los lmites
establecidos en el mismo y existieren razones de utilidad pblica o inters social que aconsejaran
la conservacin del inmueble, el Ayuntamiento podr optar, previo convenio, por subvencionar el
exceso del coste de la reparacin, excluyendo al inmueble del supuesto previsto en la Ley del
Suelo y requiriendo al propietario la ejecucin del conjunto de obras necesarias.
Artculo 3.36.- rdenes de Ejecucin de Obras de Conservacin y Reforma por Motivos de
Inters Esttico o Turstico.
1.

La administracin urbanstica municipal, al amparo del artculo 182 de la Ley del

Suelo, podr ordenar la ejecucin de obras de conservacin y reforma en los casos
siguientes:
a)

Fachadas y elementos de las mismas visibles desde la va pblica, ya sea por

su mal estado de conservacin, por haberse transformado en espacio libre el
uso de un predio colindante o por quedar la edificacin por encima de la altura
mxima y resultar medianeras al descubierto.

b)

Jardines o espacios libres particulares, por ser visibles desde la va pblica.

2.

En el caso del apartado a) de este artculo podr imponerse la apertura o cerramiento

de huecos, balcones, miradores o cualquier otro elemento propio de una fachada o,
en su caso, la decoracin de la misma. Podrn imponerse asimismo las necesarias
medidas para el adecuado adecentamiento, ornato o higiene y la retirada de rtulos y
elementos publicitarios instalados en fachadas o en paneles libres por motivos de
ornato.

3.

Las obras se ejecutarn a costa de los propietarios si estuvieran contenidas en el

lmite del deber de conservacin que les corresponde o supusieran un incremento del
valor del inmueble y hasta donde ste alcance, y se complementar o se sustituirn
econmicamente con cargo a fondos del Ayuntamiento cuando lo rebasaren y
redunden en la obtencin de mejoras de inters general.

4.

A los efectos previstos en el presente artculo, por la Gerencia Municipal de

Urbanismo se podrn declarar zonas de inters preferente.

SECCIN 2.. Conservacin Especfica del Patrimonio Catalogado.

Artculo 3.37.- Conservacin, Consolidacin y Mejora de los Bienes Inmuebles Declarados
de Inters Cultural.
La conservacin, consolidacin y mejora de los bienes inmuebles declarados de inters
cultural, de conformidad con la Ley 13/1985, de 25 de Junio y dems legislacin reguladora del
Patrimonio Histrico, se atendr a las disposiciones de estos textos legales, sin perjuicio de lo
establecido en el Plan General y en los instrumentos de ordenacin que lo desarrollen o
complementen.
Artculo 3.38.- Deber de Conservacin de los Inmuebles Catalogados por el Planeamiento.
1.

Sin perjuicio de lo establecido en el Plan General mediante Planes Especiales y

Catlogos podr regularse el contenido del deber de conservacin de inmuebles o
elementos objeto de especial proteccin urbanstica.

2.

Las obras que se deriven de este deber de conservacin se ejecutarn a costa de los
propietarios si estuviesen contenidas en el lmite del deber de conservacin o
supusieren un incremento del valor del inmueble hasta donde ste alcance, y se
sustituirn econmicamente y con cargo a fondos pblicos cuando lo rebasaren y
redunden en la obtencin de mejoras de inters general.

SECCIN 3.

Conservacin Especfica y Ocupacin Temporal de Solares.

Artculo 3.39.- Contenido del Deber de Conservacin de Solares.

Todo propietario de un solar
1.-

deber mantenerlo en las siguientes condiciones:

Vallado: Todo solar deber estar cerrado por la alineacin ofi- cial y por sus linderos
laterales
y
traseros
si
no
existen
construcciones
medianeras.

El vallado del solar se resolver mediante muros de bloques de hormign hasta una
altura de 250 cms. rematados con albardilla, suficientemente arriostrados mediante
elementos verticales que impidan el vuelco por efecto del viento.

En la zona divisoria entre solares debidamente cerrados conforme al anterior podr

usarse postes y mallas de simple torsin de una altura no inferior a 2 mts.
En el cerramiento se dispondr de un puerta metlica de acceso de dimensiones no
inferiores a 0,72 x 2,03 cms. de hoja.
En las zonas determinadas como de inters preferente u objeto de especial
proteccin los cerramientos de solares debern pintarse en los tonos tradicionales
definidos
en
el
Plan
General
e
integrados
en
el
entorno.

No obstante, los solares podrn permanecer sin cerramiento cuando, adems del
cumplimiento de las condiciones de salubridad y seguridad de los mismos presenten
un tratamiento superficial de albero compactado, salvo los situados en las zonas
calificadas de Centro Histrico segn el Plan General y en el Barrio de San
Bernardo.
2.

Tratamiento de la superficie: se protegern o eliminarn los pozos o desniveles que

puedan ser causa de accidentes as como se dar un tratamiento herbicida.

3.

Limpieza y salubridad: el solar deber estar permanentemente limpio, desprovisto de

cualquier tipo de vegetacin espontnea sin ningn resto orgnico o mineral que
pueda alimentar o albergar animales o plantas portadoras o transmisoras de
enfermedades, o producir malos olores.

Artculo 3.40.- Destino Provisional de los Solares.

1.

En todos los terrenos que tengan la consideracin de solar, hasta el momento en que
para el mismo se otorgue licencia de edificacin, podrn autorizarse, con carcter
provisional, los usos que se indican a continuacin:
a)
b)
c)
d)

Descanso y estancia de personas.

Recreo para la infancia.
Esparcimientos con instalaciones provisionales de carcter desmontable.
Vallas publicitarias.

Los solares en que se autoricen estos usos debern mantenerse en las condiciones
descritas en los apartados 2 y 3 del artculo 3.39, debiendo adems permanecer
extendida sobre los mismos una capa de albero compactado.
2.

Excepcionalmente, la Gerencia Municipal de Urbanismo podr igualmente autorizar al

propietario a destinar el solar a aparcamiento de vehculos, previa su preparacin
para tal uso, y cuando se considere inadecuado o innecesario para la implantacin de
los usos citados en el apartado anterior.

3.

La dedicacin del solar a usos provisionales no es bice para la aplicacin al mismo

del rgimen legal de edificacin forzosa.

4.

Tales usos debern cesar y las instalaciones habrn de demolerse cuando lo

acordase el Ayuntamiento sin derecho a indemnizacin. La autorizacin provisional
aceptada por el propietario deber inscribirse en el Registro de la Propiedad.

TTULO CUARTO. NORMAS GENERALES DE LOS USOS.

CAPTULO 1. Aplicacin, Clases y Tipos de Usos.

Artculo 4.1.-

Aplicacin.

1.

Las normas contenidas en el presente Ttulo se aplicarn en el suelo urbano y en el

urbanizable y tambin se ajustarn a ellas los instrumentos de planeamiento que
desarrollen o complementen el Plan General.

2.

Los usos en el suelo no urbanizable se regularn por las disposiciones del Ttulo
Dcimo Segundo, sin perjuicio de la aplicacin supletoria de las normas del presente
Ttulo.

Artculo 4.2.-

Uso Global y Uso Pormenorizado.

1.

Por su grado de determinacin en los distintos instrumentos de planeamiento los usos

pueden ser globales y pormenorizados.

2.

Uso global es aquel que el Plan General o los Programas de Actuacin Urbanstica
asignan con carcter dominante o mayoritario a una zona o sector y que es
susceptible de ser desarrollado en usos pormenorizados por el propio Plan General o
por alguna otra figura de planeamiento. La asignacin de usos globales admite la
implantacin de usos distintos del dominante, bien sea como usos complementarios,
bien sea como usos compatibles.
Son usos complementarios aquellos que por exigencia de la legislacin urbanstica o
del propio Plan General su implantacin es obligatoria en cualquier caso como
demanda del uso dominante y en una proporcionada relacin con ste.
Uso compatible es aquel cuya implantacin puede coexistir con el uso dominante sin
perder ste ninguna de las caractersticas que le son propias dentro del mbito o
sector delimitado.

3.

Uso pormenorizado es aquel que el Plan General o los instrumentos de planeamiento

que lo desarrollan asignan a un rea o sector del suelo y que no es susceptible de ser
desarrollado por ninguna otra figura de planeamiento.
El uso pormenorizado puede ser:

4.

a)

Determinado: es aquel cuya implantacin con carcter principal o mayoritario

el planeamiento asigna a la zona o sector de que se trate.

b)

Permitido: es aquel cuya implantacin pueda autorizarse con el uso

determinado, sin perder ninguna de las caractersticas que le son propias en
las condiciones establecidas por el planeamiento.

Los usos pormenorizados pueden ser exclusivos o no exclusivos en funcin de la

intensidad de su implantacin en la parcela o edificacin en que se desarrollen.
a)

Uso exclusivo: es aquel que ocupa en su implantacin la totalidad de la

parcela o edificacin en la que se desarrolla ya sea porque lo permita el
planeamiento o porque venga exigido por el mismo, por calificacin expresa o
por aplicacin de las condiciones particulares de zona.

b)

Artculo 4.3.-

Uso no exclusivo: es aquel que ocupa en su implantacin parte de la parcela o

edificacin en la que se desarrolla ya sea porque el planeamiento lo exija o lo
permita.
Uso Prohibido.

1.

Uso prohibido es aquel cuya implantacin est excluida por el Plan General o los
instrumentos que lo desarrollen por imposibilitar la consecucin de los objetivos de la
ordenacin en un mbito territorial.

2.

Son usos prohibidos.

a)
Los usos que no sean el determinado o los permitidos en la zona de que se
trate.
b)

Los usos permitidos cuando superen los lmites de intensidad que, en su caso,
pudiera imponerles en su implantacin el planeamiento.

c)

Los as conceptuados en las disposiciones generales vigentes.

Artculo 4.4.-

Uso Pblico y Uso Privado.

Usos pblicos son aquellas actividades que se desarrollan por la administracin o los
particulares en rgimen de servicio pblico.
Usos privados son aquellas actividades que se desarrollan por los particulares o la
administracin en rgimen de derecho privado ya se presten a ttulo lucrativo o gratuito.
Artculo 4.5.- Tipos de Usos.
1.

Los usos regulados en el presente Plan General y en los instrumentos que lo

desarrollan son los relacionados en el cuadro de tipos de Usos.

CUADRO DE TIPOS DE USOS

GLOBALES

PORMENORIZADOS

1. Residencial

1.1. Vivienda unifamiliar

1.2. Vivienda bifamiliar
1.3. Vivienda plurifamiliar

2. Industrial

2.1. Industria y almacenamiento

2.2. Talleres artesanales y pequea industria
2.3. Talleres de mantenimiento del automvil

3. Centros y servicios terciarios

3.1. Centros terciarios:

3.1.1. Hospedajes
3.1.2. Espectculos y salas de reunin
3.1.3. Comercio
3.1.3.1. Local comercial
3.1.3.2. Agrupacin comercial
3.1.3.3. Grandes superficies comerciales
3.1.4. Oficinas
3.2. Servicios terciarios
3.2. 1. Campamento
3.2.2. Aparcamiento-garaje:
3.2.2.1. Aparcameinto
3.2.2.2. Garajes

4. Dotacional y servicios pblicos

4.1. Dotaciones
4.1.1. Docente
4.1.2. Deportivo
4.1.3. Servicios de inters pblico y social (SIPS)
4.1.3.1. Sanitario
4.1.3.2. Asistencial
4.1.3.3. Cultural
4.1.3.4. Administrativo pblico
4.1.3.5. Mercados de abastos y centros de comercio
bsico
4.1.3.6. Servicios urbanos
4.1.3.7. Religioso
4.2. Servicios pblicos
4.2.1. Defensa y crceles
4.2.2. Cementerio

5. Espacios libres

5.1. Zonas verdes o jardines

5.2. Parques
5.2.1. Parque matropolitano equipado
5.2.2. Parques suburbanos
5.2.3. Parques centrales
5.3. reas de ocio

6. Transportes e infraestructuras

6.1. Viario
6.2. Estaciones de autobuses yc entros de transporte
6.3. Intercambiadores de transporte
6.4. Ferroviario
6.5. Aeropuerto

6.6. Portuario
6.7. Infraestructuras urbanas bsicas
7. Agropecuario

2.

Los usos globales admiten como uso dominante cualquiera de los usos
pormenorizados incluidos en su epgrafe, y como usos compatibles el resto de los
usos pormenorizados en las condiciones establecidas por el planeamiento.

3.

Cualquier otro uso pormenorizado no incluido en el Cuadro de Tipos de Usos se

regular analgicamente por las condiciones generales y particulares de aquel uso
tipificado con el que sea funcionalmente ms semejante.

CAPTULO 2. Condiciones Comunes a todos los Usos.

Artculo 4.6.-

Condiciones de los Usos.

1.

Las condiciones de los usos que se establecen en este ttulo sern de aplicacin en la
forma y circunstancias que para cada uno de ellos se establece.

2.

Adems de las condiciones generales que se sealan para cada uso debern cumplir,
si procede, las generales de la edificacin y de su entorno y cuantas se deriven de la
regulacin que corresponda a la zona en que se encuentre.

3.

Estas condiciones generales no sern de aplicacin a los usos existentes salvo que
en ellos se hagan obras que afectaren a los elementos o parmetros que
particularmente se regulan en este Ttulo. Sern, sin embargo, de aplicacin a
aquellas obras a realizar en edificios existentes en las que su cumplimiento no
represente desviacin importante en el objeto de las mismas.

4.

En todo caso debern cumplir la normativa estatal, autonmica o municipal que les
fuera de aplicacin, y especialmente con el Decreto 72/1992 de 5 de Mayo sobre
Normas Tcnicas para la accesibilidad y la eliminacin de Barreras Arquitectnicas,
Urbansticas y en el Transporte en Andaluca, o cualquier otra Disposicin que la
supliere.

5.

La dotacin mnima de plazas de aparcamiento ser la que establezcan estas

Normas para cada tipo de uso en concreto.
No obstante, no ser obligatoria esta dotacin, siempre y cuando, el nmero total de
plazas resultantes como consecuencia de la aplicacin de dichas Normas, sea igual o
inferior a seis (6).

Artculo 4.7.- Usos en los Stanos.

En los stanos slo podrn establecerse:
a)

Las instalaciones al servicio de la edificacin.

b)

Aparcamientos y garajes en la medida que establezcan estas normas y, en su

defecto, uno (1) por cada cien (100) metros construidos.

c)

Los usos no residenciales funcionalmente complementarios de cualquier otro que

estuviere implantado en el edificio sobre rasante y con accesos comunes.

d)

En las edificaciones cuyo uso exclusivo sea los definidos en el art. 4.29 de estas
Normas como Hospedaje, Agrupacin Comercial y Gran Superficie Comercial, podr

desarrollarse dicho uso en la primera planta de stano del edificio. En estos casos, la
superficie que se destine a estos usos en dicha planta computar a efectos de la
edificabilidad mxima permitida, y se tendr en
cuenta igualmente, para la
aplicacin del resto de determinaciones que se contemplan en estas Normas
(dimensiones, nmero de aparcamientos, aseos, etc.).
Artculo 4.8.- Diferentes Usos en un Mismo Edificio o Local.
1.

Cuando en su mismo edificio o local se desarrollaran dos o ms actividades, cada

una de ellas cumplir las condiciones de su uso respectivo.

2.

Para la definicin de las condiciones de edificacin que correspondieran al edificio

que las albergue, se tendr en cuenta el uso que ocupara mayor superficie til.

Artculo 4.9.-

Actividades Toleradas.

Solamente podrn instalarse en los suelos urbanos las actividades que, por su propia
naturaleza o por aplicacin de las medidas correctoras adecuadas, resultaren inocuas segn lo
dispuesto en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, debiendo
cumplir, adems, las condiciones que se establecen en estas Normas Urbansticas

CAPTULO 3. Uso Residencial.

Artculo 4.10.- Definicin y Usos Pormenorizados.
1.

Uso residencial es el de aquellos edificios o parte de ellos destinados a vivienda.

2.

Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:

3.

a)

Vivienda unifamiliar: es la situada en parcela independiente, en edificio aislado

o agrupado horizontalmente a otro de vivienda o de distinto uso y con acceso
exclusivo.

b)

Vivienda bifamiliar: es la situada en edificacin urbana constituida por dos

viviendas agrupadas fundamentalmente en forma vertical.

c)

Vivienda plurifamiliar: es la situada en edificio constituido por viviendas con

accesos y elementos comunes.

En la aplicacin de las condiciones de edificacin y uso a las distintas zonas de

ordenanza, la vivienda bifamiliar se conceptuar como una modalidad de la vivienda
plurifamiliar. Por tanto, salvo que en las propias condiciones particulares se disponga
lo contrario, el uso pormenorizado vivienda plurifamiliar comprende tambin el
bifamiliar, debiendo cumplir las edificaciones bifamiliares las determinaciones y
parmetros que se fijen para las plurifamiliares.

Artculo 4.11.- Aplicacin.

Las condiciones que se sealan para el uso residencial sern de aplicacin: a) en las obras
de nueva edificacin; b) en las obras de reforma en la parte y condiciones que les afecte, y c) en el
resto de los tipos de obras cuando su aplicacin no suponga desviacin importante de los objetivos
de las mismas.
Artculo 4.12.- Vivienda Exterior.

1.

Todas las piezas habitables de las viviendas de nueva edificacin tendrn huecos
que abran a espacio abierto o a patios de luces que cumplan las condiciones
establecidas en estas Normas y, al menos, una (1) pieza recaer sobre calle o
espacio libre pblico.

2.

Ninguna vivienda en edificio plurifamiliar de nueva edificacin tendr pieza habitable

alguna con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ellas.

Artculo 4.13.- Viviendas Interiores.

Salvo que las condiciones particulares de zona lo prohibieran expresamente se permitirn
tambin viviendas interiores, que en todo caso debern reunir las siguientes condiciones:
a)

Todas las piezas habitables de la vivienda tendrn huecos que abran a espacio
abierto o a patios de luces que cumplan las condiciones establecidas en estas
Normas.

b)

Al menos dos (2) piezas tendrn huecos que abran sobre patios vivideros, en caso de
apartamentos bastar con un (1) hueco en la pieza principal.

Artculo 4.14.- Programa de la Vivienda.

1.

La vivienda contar, como mnimo de cocina, estancia-comedor, cuarto de aseo,

dormitorio principal o dos dormitorios sencillos.

2.

Cuando las condiciones particulares de zona o las normas especficas de aplicacin

no lo impidan, podrn disponerse apartamentos compuestos por una estanciacomedor-cocina, que tambin podr ser dormitorio, y un cuarto de aseo completo. Su
superficie til no ser inferior a los veinticinco (25) metros cuadrados, dentro de los
cuales no se incluirn terrazas, balcones, miradores, tendederos ni espacios con
altura libre inferior a doscientos veinte (220) centmetros.
Tres (3) apartamentos equivalen a dos (2) viviendas a efectos de cmputo y
cumplimiento de la determinacin del nmero de viviendas fijados en las fichas de
Planes Especiales, Estudios de Detalle y Unidades de Actuacin. Igualmente tres (3)
viviendas de hasta dos dormitorios equivalen a dos (2) viviendas a estos mismos
efectos, pudiendo aplicarse esta frmula de equivalencia a la totalidad de viviendas
indicadas en la ficha.

3.

Los dormitorios y la estancia-comedor de las viviendas y apartamentos, cumplirn las

condiciones mnimas superficiales de las viviendas de proteccin oficial o de la
normativa que las supliere.

Artculo 4.15.- Altura de los Techos.

La distancia libre mnima medida verticalmente entre el suelo y el techo ser de doscientos
setenta (270) centmetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie til,
pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centmetros en el resto.
En viviendas unifamiliares se podrn mantener alturas inferiores a doscientos setenta (270)
cms. hasta en el cuarenta por ciento (40%) de la superficie til. Esta altura no podr reducirse de
los doscientos veinte (220) centmetros.
Artculo 4.16.- Dimensiones de los Huecos de Paso.
1.

Toda vivienda dispondr de una puerta de acceso de dimensiones mnimas de

doscientos tres (203) centmetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milmetros

de anchura.
2.

Las dimensiones mnimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la
vivienda sern de ciento noventa y dos (192) centmetros de altura, de seiscientos
veinticinco (625) milmetros de anchura para cuartos de aseo y de setecientos
veinticinco (725) milmetros para el resto de las piezas.

Artculo 4.17.- Accesos Comunes a las Viviendas.

1.

En edificios de viviendas colectivas se podr acceder a cada una de las viviendas

desde el espacio pblico exterior a travs de espacios comunes.

2.

En todo el recorrido del acceso a cada vivienda en el interior de la parcela, el paso

estar dimensionado en funcin de la poblacin a que sirva, siendo su ancho mnimo
cien (100) centmetros.

3.

Los desniveles se salvarn mediante rampas del seis por ciento

(6%) de pendiente mxima o mediante escaleras que tendrn un ancho de, al menos,
cien (100) centmetros.

4.

En los edificios de viviendas en los que fuese obligado disponer de ascensores, se

instalar al menos uno por cada treinta (30) viviendas o fraccin superior a quince
(15).

Artculo 4.18.- Dotacin de Aparcamientos.

Como mnimo se dispondr una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros
cuadrados de edificacin y, en todo caso, por cada unidad de vivienda, salvo que en viviendas
plurifamiliares el edificio albergue seis (6) o menos viviendas o est situado en calles de seis (6)
metros o menos de latitud.

CAPTULO 4. Uso Industrial.

Artculo 4.19.- Definicin y Usos Pormenorizados.
1.

Es uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de
elaboracin de productos segn las precisiones que se expresan a continuacin.
a)

b)

Produccin industrial. Comprende aquellas actividades cuyo objeto principal

es la obtencin o transformacin de productos por procesos industriales, e
incluye funciones tcnicas, econmicas y las especialmente ligadas a la
funcin principal, tales como la reparacin, guarda o depsito de medios de
produccin y materias primas, as como el almacenaje de productos acabados
para su suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, etc., pero sin venta
directa al pblico.
Almacenaje y comercio mayorista.
Comprende aquellas actividades
independientes cuyo objeto principal es el depsito, guarda o almacenaje de
bienes y productos, as como las funciones de almacenaje y distribucin de
mercancas propias del comercio mayorista. Asimismo se incluyen aqu otras
funciones de depsito, guarda o almacenaje ligadas a actividades principales
de industria, comercio minorista, transporte u otros servicios del uso terciario,
que requieren espacio adecuado separado de las funciones bsicas de

produccin, oficina o despacho al pblico.

2.

c)

Reparacin y tratamiento de productos de consumo domsticos. Comprenden

aquellas actividades cuya funcin principal es reparar o tratar objetos de
consumo domstico con la finalidad de restaurarlos o modificarlos, pero sin
que pierdan su naturaleza inicial. Pueden incluir la venta directa al pblico o
hacerse mediante intermediarios.

d)

Produccin artesanal y oficios artsticos. Comprende las actividades cuya

funcin principal es la obtencin o transformacin de productos, generalmente
individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeas series, que
pueden ser vendidos directamente al pblico o a travs de intermediarios.

e)

Reparacin, entretenimiento y mantenimiento automviles, motocicletas y

bicicletas.

Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:

a)

Industria y almacenamiento, que incluye los usos comprendidos en los

apartados a), b), c), y d) del epgrafe anterior.

b)

Talleres artesanales y pequea industria, que incluye las actividades

comprendidas en los apartados c) y d) del epgrafe anterior.

c)

Talleres de mantenimiento del automvil, que incluye las actividades

comprendidas en el apartado e) del epgrafe anterior.

Artculo 4.20.- Aplicacin.

1.

Las condiciones que se sealan para el uso industrial sern de aplicacin: a) en los
edificios o construcciones de nueva edificacin; b) en las obras de reforma en la parte
y condiciones que les afecten, y c) en el resto de las obras en los edificios cuando no
represente desviacin importante de los objetivos de las mismas.

2.

Las presentes Normas, as como las Ordenanzas y dems regulaciones que se

promulguen en lo sucesivo sobre usos industriales, proteccin de medio ambiente y
contra la emisin de agentes contaminantes, sern de obligatorio cumplimiento sin
necesidad de acto previo de sujecin individual, tanto para las instalaciones de nueva
edificacin o de reforma como para las ya instaladas cuyos ruidos, vibraciones,
emisiones de humo, etc. sobrepasen los lmites que en ella se fijen.

SECCIN 1. Condiciones de la Industria en General.

Artculo 4.21.- Aislamiento de las Construcciones.
En zonas de uso global y determinado distinto al industrial, cualquier nuevo edificio
destinado a industria o almacenamiento en general, dispondr de los muros de separacin con los
colindantes no industriales a partir de los cimientos, dejando un espacio libre medio de quince (15)
centmetros, con un mnimo de cinco (5) centmetros; no tendr contacto con los edificios vecinos
excepto en las fachadas, donde se dispondr el aislamiento conveniente.
Artculo 4.22.- Servicio de Aseo.
Las construcciones o instalacin que alberguen usos industriales tendrn aseos
independientes para los dos sexos, que contarn con un retrete, un lavabo y una ducha para cada

veinte (20) trabajadores o fraccin y por cada mil (1.000) metros cuadrados de superficie de
produccin o almacenaje o fraccin superior a quinientos (500) metros cuadrados.
La distancia mnima de suelo a techo en los aseos podr reducirse hasta un mnimo de
doscientos cincuenta (250) centmetros.
No ser exigida esta dotacin de aseos cuando las edificaciones industriales sean meros
contenedores que an no cuentan con un uso pormenorizado definido. En este caso no se
conceder la preceptiva licencia de ocupacin de la edificacin hasta tanto no se defina su uso y
se garantice el cumplimiento de esta dotacin de aseos.

Artculo 4.23.- Circulacin Interior.

1.

Las escaleras tendrn una anchura no menor que cien (100) centmetros cuando den
acceso a un local con capacidad hasta cincuenta (50) puestos de trabajo; de ciento
diez (110) centmetros cuando su capacidad sea hasta ciento cincuenta (150) puestos
de trabajo; y de ciento treinta (130) centmetros cuando la capacidad del local sea de
ms de ciento cincuenta (150) puestos de trabajo.

2.
Ningn paso horizontal o en rampa tendr una anchura menor de cien (100)
centmetros.
Artculo 4.24.- Dotacin de Aparcamientos.
Se dispondr una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados de
superficie, a excepcin de los talleres de reparacin de automviles que dispondrn de una plaza
de aparcamiento por cada veinticinco (25) metros cuadrados de superficie til del taller.
Artculo 4.25.- Vertidos Industriales.
1.

Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboracin industrial habrn de

decantarse y depurarse previamente en la propia industria, de manera que queden
garantizados unos niveles de DBO, de residuos minerales, etc., similares a los de uso
domstico y asumibles por los sistemas de depuracin municipales.
Las
instalaciones cuya produccin de aguas residuales tengan parmetros admisibles
podrn verter directamente con sifn hidrulico interpuesto.

2.

Las instalaciones industriales que produzcan vertidos a la red de colectores debern

cumplir las exigencias requeridas por las ordenanzas municipales que le sean de
aplicacin.

SECCIN 2.

Condiciones
Industriales.

Particulares

de

los

Distintos

Usos

Pormenorizados

Artculo 4.26.- Condiciones de la Industria y Almacenamiento en General.

En zonas de uso global y determinado distinto al industrial las actividades incluidas en el uso
pormenorizado industria y almacenamiento en general debern cumplir las siguientes condiciones:
a)

Estar el uso permitido por las condiciones particulares de la zona.

b)

Estar ubicado en parcela independiente como uso exclusivo, o en edificios con otros

usos, con una superficie mxima de trescientos (300) metros cuadrados en total,
salvo que las condiciones particulares de la zona obliguen a una de superficie inferior.
c)

No tratarse de usos que tengan zonas clasificadas como de riesgo especial alto o
medio segn la Norma de Proteccin contra Incendios NBE-CPI-91 o cualquier
disposicin que la supliere.

Artculo 4.27.- Condiciones de los Talleres Artesanales y Pequea Industria.

En zonas de uso global y determinado distinto al industrial las actividades incluidas en el uso
pormenorizado talleres artesanales y pequea industria debern cumplir las siguientes condiciones:
a)

Estar el uso permitido por las condiciones particulares de la zona.

b)

Estar ubicado en la planta baja de las edificaciones o en parcela independiente como

uso exclusivo, con una superficie mxima de trescientos (300) metros cuadrados,
salvo que la ordenanza de zona obligue a una superficie inferior.

c)

Los accesos para el pblico y para carga y descarga sern independientes de los del
resto de la edificacin.

Quedan exceptuadas de estas condiciones las actividades profesionales, liberales, artsticas

y literarias.
Artculo 4.28.- Condiciones de los Talleres de Mantenimiento del Automvil.
1.

2.

En zonas de uso global y determinado distinto al industrial las actividades incluidas

en el uso pormenorizado talleres de mantenimiento del automvil debern cumplir las
siguientes condiciones:
a)

Estar el uso permitido por las condiciones particulares de la zona.

b)

Estar ubicado en la planta baja de las edificaciones o en parcela independiente

como uso exclusivo, con una superficie mxima de trescientos (300) metros
cuadrados, salvo que la ordenanza de zona obligue a una superficie inferior.

c)

Las exigidas en la Seccin 6, del Captulo 5 de este Ttulo.

En todo caso, los talleres de mantenimiento de vehculos de transporte de viajeros y

mercancas (autobuses y camiones) de peso mximo autorizado superior a tres mil
quinientos kilos (3.500 Kg.) slo se permitirn en zonas de uso global o pormenorizado
determinado industrial.

CAPTULO 5. Uso Centros y Servicios Terciarios.

Artculo 4.29.- Definicin y Usos Pormenorizados.
1.

El uso centros y servicios terciario es todo aquel que tiene por finalidad la prestacin
de servicios tales como los de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus
distintas formas, informacin, administracin, gestin, actividades de intermediacin
financiera u otras, seguros, etc.

2.

Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:

A)

Hospedaje: es aquel servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal a

las personas.

B)

Espectculos y salas de reunin: es aquel destinado a actividades ligadas a la

vida de relacin, acompaadas, en ocasiones, de espectculos, tales como
cafs-concierto, discotecas, salas de fiesta y baile, clubs nocturnos, casinos,
salas de juegos recreativos, bingos y otros locales en que se practiquen juegos
de azar.

C)

Comercio: es aquel servicio destinado a suministrar mercancas al pblico

mediante ventas al por menor, ventas de comidas y bebidas para consumo en
el local, o a prestar servicios a los particulares.
A los efectos de su pormenorizacin en el espacio y el establecimiento de
condiciones particulares, se distinguen las siguientes categoras:
a)

Local comercial: cuando la actividad comercial tiene lugar en su

establecimiento independiente, de dimensin no superior a setecientos
cincuenta (750) metros cuadrados de superficie de venta en comercios
alimentarios y a dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados en los no
alimentarios.

b)

Agrupacin comercial: cuando en su mismo espacio se integran varios

establecimientos comerciales con acceso e instalaciones comunes, en
forma de galeras, centros y complejos comerciales.

c)

Grandes superficies comerciales: cuando la actividad comercial tiene

lugar en establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y
alcanzan dimensiones superiores a los setecientos cincuenta (750)
metros cuadrados de superficie de venta en el comercio alimentario y a
dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados en el no alimentario.
Segn el carcter de los bienes objeto del comercio pueden ser:

D)

Comercio alimentario: cuando se trafica con mercancas

alimentarias en una proporcin de, al menos, un treinta y cinco
por ciento (35%) de su superficie de venta, o supere los mil
(1.000) metros cuadrados dicho trfico si se integra en un
establecimiento de la categora c).

Comercio no alimentario: cuando su actividad exclusiva o

principal es el comercio no alimentario.

Oficinas: es aquel servicio que corresponde a las actividades terciarias que se

dirigen, como funcin principal, a prestar servicios de carcter administrativos,
tcnicos, financieros, de informacin u otros, realizados bsicamente a partir del
manejo y transmisin de informacin, bien a las empresas o a los particulares. Se
incluyen en esta categora actividades puras de oficina, as como funciones de esta
naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficina (industria,
construccin o servicios) que consuman un espacio propio e independiente.
Asimismo se incluyen servicios de informacin y comunicaciones, agencias de
noticias o de informacin turstica, sedes de participacin poltica o sindical,
organizaciones asociativas, profesionales, religiosas o con otros fines no lucrativos,
despachos profesionales y otras que presenten caractersticas adecuadas a la

definicin anterior.
E)

Campamento: es aquel servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal

mediante la instalacin de tiendas de campaa, caravanas, etc.

F)

Garaje Aparcamiento: es el uso de aquellos espacios, edificados o no, destinados al

estacionamiento y guarda de vehculos. Comprende los siguientes usos
pormenorizados.
Garaje: cuando el espacio, edificado o no, destinado a tal uso, se encuentra en el
interior de la parcela.
Aparcamiento: Si el espacio destinado a tal uso se encuentra bajo las rasantes de las
zonas verdes, espacios libres y red viaria o en las reas dispuestas a tal fin en la red
viaria o en la zona de reserva de viario.

Artculo 4.30.- Aplicacin.

Las condiciones que se sealan para los servicios terciarios sern de aplicacin: a) en las
obras de nueva edificacin; b) en las obras de reforma en la parte y condiciones que les afecten, y
c) en el resto de las obras en los edificios cuando su aplicacin no representen desviacin
importante de los objetivos de las mismas.

SECCIN 1. Condiciones Particulares de Uso Pormenorizado de Hospedaje.

Artculo 4.31.- Dimensiones.
1.

Ningn dormitorio tendr dimensiones menores que las establecidas para los de las
viviendas familiares.

2.

Si por las caractersticas del establecimiento las habitaciones dispusiesen de cocina,

se cumplirn las condiciones del programa de la vivienda sealadas en el artculo
4.14 para las viviendas familiares, en su apartado tercero.

3.

Los accesos interiores cumplirn los requisitos que se sealan para el uso residencial.

Artculo 4.32.- Ascensores.

Cuando el desnivel a salvar dentro del establecimiento sea superior a ocho (8) metros se
dispondr un aparato elevador al menos para cada treinta (30) habitaciones o fraccin superior a
quince (15) o por cada quinientos (500) metros cuadrados o fraccin superior a doscientos
cincuenta (250) metros cuadrados por encima de dicha altura.
Artculo 4.33.- Aseos.
Todos los locales de utilizacin por el pblico dispondrn de un retrete y un lavabo
independiente para cada sexo, por cada cien (100) metros cuadrados de superficie til; por cada
doscientos (200) metros cuadrados adicionales o fraccin superior a cien (100) metros cuadrados,
se aumentar un retrete para cada sexo y por cada quinientos (500) metros cuadrados adicionales
o fraccin superior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, un lavabo.
Artculo 4.34.- Aparcamientos.
Se dispondr una plaza de aparcamientos por cada cien (100) metros cuadrados de local
destinado a hospedaje o por cada tres (3) habitaciones si resultase nmero mayor.

SECCIN 2. Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado de Espectculos y Salas de

Reunin.
Artculo 4.35.- Condiciones de Aplicacin.
Cumplirn las condiciones del uso comercial y las establecidas en el Reglamento General
de Polica de Espectculos Pblicos y Actividades Recreativas.

SECCIN 3. Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado de Comercio.

Artculo 4.36.- Dimensiones.
1.

A los efectos de la aplicacin de las determinaciones que hagan referencia a la

superficie de venta, esta dimensin se entender como la suma de la superficie til
de todos los locales en los que se produce el intercambio comercial o en los que el
pblico accede a los productos, tales como mostradores, vitrinas y gndolas de
exposicin, probadores, cajas , espacios de permanencia y paso de los trabajadores y
del pblico, incluido bares y restaurantes si existiesen en el interior del
establecimiento o agrupaciones locales. Se excluyen expresamente las superficies
destinadas a oficinas, almacenaje no visitable por el pblico, zonas de carga,
descarga y aparcamientos de vehculos y otras dependencias de acceso restringido.

2.

En ningn caso la superficie de venta ser menor de seis (6) metros cuadrados y no
podr servir de paso ni tener comunicacin directa con ninguna vivienda, salvo que
se tratase de una edificacin unifamiliar.

Artculo 4.37.- Circulacin interior.

1.

En los locales comerciales de la categora a), definida en el artculo 4.29 apartado 2,

todos los recorridos accesibles al pblico tendrn una anchura mnima de un (1)
metro; los desniveles se salvarn, mediante rampas o escaleras de igual anchura que
el resto de los recorridos.

2.

En los locales de las categoras b) y c), los recorridos tendrn una anchura mnima de
ciento cuarenta (140) centmetros; los desniveles se salvarn mediante rampas o
escaleras de anchura igual que el resto de los recorridos.

Artculo 4.38.- Escaleras.

El nmero de escaleras entre cada dos pisos ser de una por cada quinientos (500) metros
cuadrados de superficie de venta en el piso inmediatamente superior, o fraccin mayor que
doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, con una anchura de, al menos, ciento treinta (130)
centmetros. Las escaleras se localizarn en los lugares que provoquen menores recorridos.
En todo caso prevalecer el nmero y las dimensiones mnimas que resulten de la
aplicacin de la Norma Bsica NBE-CPI-91 sobre condiciones de Proteccin contra Incendios o
cualquier Disposicin que la supliere.
Artculo 4.39.- Ascensores.
Cuando el desnivel a salvar dentro del establecimiento sea superior a ocho (8) metros se
dispondr un aparato elevador por cada quinientos (500) metros cuadrados por encima de esa

altura. Los elevadores podrn ser sustituidos por escaleras mecnicas siempre que haya, al
menos, un aparato elevador.
Artculo 4.40.- Altura Libre de Pisos.
La altura libre mnima permitida, tanto en edificios de uso exclusivo como en edificios con
otros usos, ser de doscientos setenta (270) centmetros.
No obstante, se permitir la reduccin por el parmetro antes indicado hasta un mnimo de
doscientos cincuenta (250) centmetros en las entreplantas y en los pasillos, aseos y otras
estancias no significativas. En las entreplantas el mnimo se observar tanto por encima como por
debajo del forjado de la misma.
Artculo 4.41.- Aseos.
1.

Los locales destinados al comercio dispondrn de los siguientes servicios sanitarios:

hasta cien (100) metros cuadrados, un retrete y un lavabo; por cada doscientos (200)
metros cuadrados adicionales o fraccin superior a cien (100), se aumentar un
retrete y un lavabo, separndolos, en este caso, por cada uno de los sexos. Los
locales que se destinen a bares, cafeteras y restaurantes dispondrn de un mnimo
de dos unidades de retrete y lavabo, cualquiera que sea su superficie, separados para
cada sexo.

2.

En ningn caso podrn comunicar directamente con el resto de los locales, para lo
cual deber instalarse un vestbulo o espacio de aislamiento.

3.

Los aseos de los comercios de la categora b), definida en el artculo 4.29. apartado
2, podrn agruparse, manteniendo el nmero y condiciones que corresponde a la
superficie total, incluidos los espacios comunes de uso pblico.

(El Artculo "4.42.- Aparcamientos" se ha suprimido).

Artculo 4.43.- Ordenacin de la Carga y Descarga.
Cuando la superficie de venta alcance los mil quinientos (1.500) metros cuadrados o los
setecientos cincuenta (750) en los comercios alimentarios, se dispondr dentro del local de una
drsena con una altura libre mnima de trescientos cuarenta (340) centmetros, que se aumentar
en una unidad por cada mil (1.000) metros cuadrados o fraccin superior a quinientos (500). Las
dimensiones mnimas de las drsenas sern de siete (7) metros de longitud y de cuatro (4) de
latitud, y se dispondr de tal forma que permitan las operaciones de carga y descarga en cada una
de ellas simultneamente sin entorpecer el acceso de vehculos.
Artculo 4.44.- Pasajes Comerciales.
Cuando las condiciones particulares de zona lo autoricen, las agrupaciones comerciales
podrn establecerse en planta baja formando un pasaje, que tendr acceso para el pblico por
ambos extremos con una anchura superior a cuatro (4) metros.
Artculo 4.45.- Almacenaje de Productos Alimentarios.
Los locales destinados al comercio alimentario dispondrn de un almacn o trastienda, que
estar debidamente acondicionado para la conservacin de los productos.
Artculo 4.46.- Grandes Superficies Comerciales.
No se permitir la implantacin de grandes superficies comerciales salvo en las zonas y

condiciones de tamao que el Plan establezca expresamente.

SECCIN 4. Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado de Oficinas.

Artculo 4.47.- Dimensiones.
A los efectos de la aplicacin de las determinaciones que hagan referencia a la superficie
til, esta dimensin se entender como la suma de la superficie til de todos los locales en los que
se produce la actividad de la oficina.
Artculo 4.48.- Accesos Interiores.
1.

Todos los accesos a las oficinas desde los espacios de circulacin comunes del
edificio (vestbulos, pasillos, etc.) tendrn una anchura de, al menos, ciento treinta
(130) cms.

2.

La dimensin mnima de la anchura de las hojas de las puertas de paso para el

pblico ser de ochocientos veinticinco (825) milmetros.

Artculo 4.49.- Escaleras.

El nmero de escaleras entre cada dos pisos ser de una por cada quinientos (500) metros
cuadrados de superficie en el piso inmediatamente superior, o fraccin mayor que doscientos
cincuenta (250) metros cuadrados, que se localizarn en los lugares que provoquen menores
recorridos.
En todo caso prevalecer el nmero y las dimensiones mnimas que resulten de la
aplicacin de la Norma Bsica NBE-CPI-91 sobre condiciones de Proteccin contra Incendios o
cualquier Disposicin que la supliere.
Artculo 4.50.- Ascensores.
Cuando el desnivel a salvar dentro del local sea superior a ocho (8) metros se dispondr un
aparato elevador por cada quinientos (500) metros cuadrados sobre su altura.
Artculo 4.51.- Altura Libre de Pisos.
La altura libre mnima permitida, tanto en edificios de uso exclusivo como en edificios con
otros usos, ser de doscientos setenta (270) centmetros.
No obstante, se permitir reducir el parmetro antes sealado hasta un mnimo de
doscientos cincuenta (250) centmetros en entreplantas y en los pasillos, aseos y otras estancias no
significativas. En las entreplantas el mnimo se observar tanto por encima como por debajo del
forjado de entreplanta.
Artculo 4.52.- Aseos.
1.

Los locales de oficina dispondrn de los siguientes servicios sanitarios: hasta (100)
metros cuadrados, un retrete y un lavabo; por cada doscientos (200) metros
cuadrados ms o fraccin superior a cien (100), se aumentar un retrete y un lavabo,
separndolos, en este caso, para cada uno de los sexos.

2.

En ningn caso podrn comunicar directamente con el resto del local para lo cual
deber instalarse un vestbulo o espacio intermedio.

3.

En los edificios donde se instalen varias firmas, podrn agruparse los aseos,
manteniendo el nmero y condiciones que corresponde a la superficie total, incluidos
los espacios comunes de uso pblico desde los que tendrn acceso.

(El Artculo "4.53.- Aparcamientos" se ha suprimido).

Artculo 4.54.- Condiciones de los Despachos Profesionales Domsticos.
Sern de aplicacin a los despachos profesionales domsticos las condiciones de la
vivienda a que estn anexos.

SECCIN 5.

Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado de Campamento.

Artculo 4.55.- Emplazamiento.

Slo se permitir el uso de campamento en los emplazamientos establecidos por el Plan
General o por los instrumentos que lo desarrollan.
Artculo 4.56.- Capacidad de Acogida.
Las plazas de acampada no podrn exceder del nmero que resulte de dividir por cien (100)
la superficie en metros cuadrados del recinto interior al permetro de proteccin.

Artculo 4.57.- Aparcamiento y Viario Interior.

1.

Se dispondr como mnimo una plaza de aparcamiento por cada cuatro acampados.

2.

El viario interior permitir el acceso a cada plaza de acampada a una distancia no

superior a quince (15) metros. El ancho mnimo ser de tres (3) metros para
circulacin en un sentido si el aparcamiento est fuera del recinto de acampada.

Artculo 4.58.- Instalaciones y Servicios.

1.

Se dotar de agua y energa elctrica a cada plaza prevista para caravana. Habr
puntos de toma de ambas instalaciones al servicio de las restantes plazas de
acampada, de tal forma que la distancia mxima entre unos y otros no supere los
quince (15) metros.

2.

En el caso de que no existiera red de alcantarillado municipal, ser preciso un

sistema de depuracin y vertido de oxidacin total, con garantas de conservacin y
funcionamiento adecuadas.

3.

Ninguna edificacin podr tener ms de una planta.

Artculo 4.59.- Zonificacin y Diseo.

1.

Las plazas de acampada debern mantener un retranqueo mnimo a los bordes de la

finca de tres (3) metros y las edificaciones del campamento mantendrn un
retranqueo mnimo de cinco (5) metros.

2.

El permetro de proteccin, definido por los retranqueos indicados en el punto

anterior, debern plantarse con rboles o arbustos.

3.

Deber preverse una superficie del veinte por ciento (20%) de la finca como espacios

libres y deportivos. En el conjunto de dicha superficie no contabilizar el permetro

de proteccin.

SECCIN 6.

Condiciones Particulares de los Usos Pormenorizados de GarajeAparcamiento.

SUBSECCION 1. Garajes.
Artculo 4.60 Tipos de Garajes.
A los efectos de aplicacin de estas normas se diferencian dos tipos de garajes:
a)

Garaje tipo I: Es el destinado a satifacer los estndares mnimos de aparcamiento, sin

superar los mximos que se establecen en el art. siguiente. Se entender como no
superacin del mximo quedarse en una cantidad inferior a la fijada o cuando
superada esta se justifique en razones constructivas o de ptimo aprovechamiento de
la estructura y edificacin. La ampliacin del n. mximo en este caso no podr
superar la mitad ms uno de las plazas situadas en la planta inferior.

b)

Garaje tipo II: Es el destinado a satisfacer la demanda de estacionamiento y guarda

de vehculos del conjunto de la poblacin, excediendo de la dotacin mxima que se
fija en el artculo 4.61 para el uso principal.

Artculo 4.61. Condiciones Particulares de los Garajes Tipo I.

1.- Dotacin de Garaje.
1.1.

Todos los edificios en funcin de su uso dispondrn del espacio suficiente para
satisfacer la dotacin de aparcamiento de acuerdo con el cuadro adjunto:

DOTACIN DE GARAJE TIPO I (ART. 4.61.1).

Mnimo

Vivienda (1) Unifamiliar

1 por vivienda
1 por cada 100 m
construidos.

2 por vivienda
2 por cada 100 m
construidos.

Bifamiliar

1 por cada 100 m

construidos.

2 por cada 100 m

construidos.

Plurifamiliar

1 por cada 100 m

construidos.

2 por cada 100 m

construidos.

Mnimo

Industrial

Mximo

Mximo

Industria y
almacenamiento

1 por cada 100 m

construidos.

2 por cada 100 m

construidos.

Taller artesanal
y pequea industria

1 por cada 100 m

construidos.

2 por cada 100 m

construidos.

Centros
Terciarios

Talleres Mantenimiento
automovil.

1 por cada 25 m
construidos.

2 por cada 25 m
construidos.

Hospedaje

1 por cada 100 m

construidos.

2 por cada 100 m

construidos.

1 por cada 3 hab.

1 por cada hab.

1 por cada 100 m

construidos.

1 por cada 25 m
construidos.

1 por cada 100 m

construidos (2)

1 por cada 25 m
construidos.

. Agrupacin
Comercial

1 por cada 50 m
construidos.

1 por cada 25 m
construidos.

. Grandes
superficies
comerciales

1 por cada 50 m
construidos.

1 por cada 25 m
construidos.

. Oficinas

1 por cada 50 m
construidos.

1 por cada 25 m
construidos.

Espectculos y
Salas de reunin.
Comercio:
. Local comercial.

Servicios
acampado
Terciarios.

Campamento

1 por cada 4

por

acampados.

Dotaciones Docente
(3)

1 por cada 100 m

tiles (4)

2 por cada 100 m

tiles.

Deportivo

1 por cada 100 m

tiles.

2 por cada 100 m

tiles.

Asistencial

1 por cada 100 m

tiles.

2 por cada 100 m

tiles.

Cultural

1 por cada 100 m

tiles.

2 por cada 100 m

tiles.

Administrativo
Pblico.

1 por cada 100 m

tiles.

2 por cada 100 m

tiles.

Servicios urbanos

1 por cada 100 m

tiles.

2 por cada 100 m

tiles.

Religioso

1 por cada 100 m

tiles.
1 por cada 50
personas.

2 por cada 100 m

tiles.
1 por cada 10
personas.

cada

Sanitario

1 por cada 100 m

tiles.
1 por cada 5 camas

2 por cada 100 m

tiles.
1 por cada cama.

Mercados abastos
comercio bsico (5)

1 por cada 100 m

tiles.

2 por cada 100 m

tiles.

1 por cada 20 m
superficie de
venta.

1 por cada 10 m
superficie de
venta.

(1)

Sin perjuicio de los dispuesto en el art. 4.18.

(2)

Si la superficie destinada a comercio alimentario supera los cuatrocientos (400) metros

cuadrados, se dotar de una plaza por cada cincuenta (50) metros cuadrados.

(3)

En las dotaciones que pueda presuponerse concentracin de personas, se dispondr de una

plaza por cada veinticinco (25) personas de capacidad.

(4)

Los equipamientos docentes que se dispusieran en edificios exclusivos, contarn con una
superficie fuera del espacio pblico capaz para la espera, carga y descarga de un autobs
por cada docientas cincuenta (250) plazas escolares o fraccin superior a ciento veinticinco
(125) plazas.

(5)

Los mercados de abastos y centros de comercio bsico dispondrn por cada diez (10)
puestos de venta, y dentro del local o rea comercial, de una zona destinada a carga y
descarga de mercancias. Esta zona tendr altura libre mnima de trescientos (300)
centmetros y una superficie de dimensin mnima siete (7) metros de longitud y cuatro (4)
de latitud, que se dispondr de tal forma que permita las operaciones de carga y descarga
simultneamente en cada una de ellas sin entorpecer el acceso de los vehculos.

1.2.

La provisin de plazas de aparcamiento en la parcela es independiente de la

existencia de garajes pblicos y aparcamientos en las vas de trfico.

1.3.

La administracin urbanstica municipal, previo informe tcnico, podr relevar del

cumplimiento de la dotacin de aparcamiento en los casos de locales que se instale
en edificios existentes que no cuenten con la provisin adecuada de las plazas de
aparcamiento y en los que las caractersticas del edificio no permita la instalacin de
las plazas adicionales necesarias, o sustituirlos por aparcamientos situados fuera de
la parcela del edificio.

1.4.

Del mismo modo se podr proceder cuando, por las caractersticas del soporte viario,
por tipologa arquitectnica, o por razones derivadas de la accesibilidad o de la
existencia de plazas en estacionamiento pblico prximo, la disposicin de la
dotacin de las plazas de aparcamiento reglamentaria suponga una agresin al medio
ambiente o a la esttica urbana.

1.5.

En los usos en que el estndar de dotacin de aparcamiento se exprese en unidades

por metro cuadrado, se entender que el cmputo de superficie se realiza sobre la
superficie del uso principal y de los usos precisos para el funcionamiento del mismo,
sin computar los espacios destinados a almacenaje, elementos de distribucin,
cuartos de instalaciones de servicios y semejantes.

1.6.

Para implantaciones de usos especiales o para aquellos que requieran por su

singularidad un tratamiento individualizado, se determinar la dotacin de plazas de
aparcamiento previo informe de los servicios tcnicos correspondientes.

1.7.

La administracin urbanstica municipal, podr denegar su instalacin en aquellas

fincas que estn situadas en vas que, por su trnsito o caractersticas urbansticas
singulares as lo aconsejen, en especial en vas primarias, salvo que se adopten las
medidas correctoras oportunas mediante las condiciones que cada caso requiera.

1.8.

Las plazas de aparcamiento, en cuanto a dotacin complementaria del uso principal,

quedarn en las licencias municipales vinculadas a la finca en que se desarrolle
aqul.

2.- Dimensin de la plaza.

2.1.

Las plazas de aparcamiento, segn el tipo de vehculo a que se destinen, debern

tener, como mnimo, las siguientes dimensiones:
TIPO DE VEHICULO

LATITUD (m)

Vehculo de dos ruedas

2,5

Automviles grandes

5,0

Automviles ligeros

4,5

2,2

Industriales ligeros

5,7

2,5

Industriales grandes

3.-

LONGITUD (m)

9,0

1,5
2,5

3,0

2.2.

La superficie mnima obligatoria, de garaje, incluyendo las reas de acceso y

maniobra, ser, en metros cuadrados, el resultado de multiplicar por veinticinco (25)
el nmero de las plazas de aparcamientos que se dispongan.

2.3.

En todos los aparcamientos se destinarn, al menos, el quince por ciento (15%) de

sus plazas para automviles grandes.

2.4.

No se considerar plaza de aparcamiento ningn espacio que, an cumpliendo las

condiciones dimensionales, carezca de fcil acceso y maniobra para los vehculos.

Garaje en espacio libre de parcelas.

3.1.

Slo el cuarenta por ciento (40%) de los espacios libres de parcela en edificacin
aislada podr utilizarse como garaje sobre rasante, siempre y cuando as se
contemple en el proyecto de edificacin.

3.2.

En los espacios libres que se destinen a garaje de superficie no se autorizarn ms

obras o instalaciones que las de pavimentacin y se procurar que este uso sea
compatible con el arbolado. Excepcionalmente podrn autorizarse marquesinas o
elementos similares que arrojen sombra de los vehculos estacionados.

3.3.

Las promociones autorizadas segn la normativa anterior al vigente Plan, podrn

disponer garajes bajo la rasante del espacio libre de parcela hasta completar las
dotaciones del artculo 4.61, siempre que se garantice el ajardinamiento del espacio

libre y las plazas resultantes se pongan al servicio de los usos sobre rasante.
3.4.

4.-

A los efectos de este artculo los patios de manzana no se considerarn espacio libre
de parcela, no pudiendo destinarse a garaje.

Condiciones de edificacin.
4.1.

4.2.

Emplazamiento.
a)

Plantas bajas o bajo rasante de los edificios. En ningn caso podrn

disponerse garaje por debajo de la cuarta planta de stano.

b)

Bajo los espacios libres de las parcelas en el supuesto del apartado 3.3. de
este artculo y en las condiciones definidas en las ordenanzas de zona.

Acceso a los Garajes.

4.2.1. Los garajes y los establecimientos anexos, dispondrn en todos sus accesos
de un espacio de tres (3) metros de anchura y cuatro (4) metros de fondo
como mnimo, con piso horizontal, en el que no podr desarrollarse ninguna
actividad. el pavimento de dicho espacio deber ajustarse a la rasante de la
acera, sin alterar para nada su trazado. En consecuencia, en las calles
inclinadas se formar una superficie reglada, tomando como lneas directrices
la rasante en la alineacin oficial y la horizontal al fondo de los cuatro (4)
metros a nivel con el punto medio de la primera y como generatrices rectas
que se apoyan en ambas y son perpendiculares a la segunda. La puerta del
garaje no sobrepasar en ningn punto la alineacin oficial y tendr una altura
mnima de dos (2) metros, en las calles con pendientes, la altura se medir en
el punto ms desfavorable.
4.2.2. Los accesos a los garajes podrn no autorizarse en alguna de las siguientes
situaciones:
a)

A distancia menor de quince (15) metros, o de cinco (5) en la zona de

Centro Histrico, de la interseccin de las lneas de bordillo de las
calles, en tramos curvos de radios menor de diez (10) metros y otros
lugares de baja visibilidad.

b)

En lugares en los que incidan negativamente en la circulacin de

vehculos o peatones, en lugares de concentracin y especialmente en
las paradas fijas de transporte pblico.

c)

Con su eje a menos de quince (15) metros, o de seis (6) metros en la

zona de Centro Histrico del eje de otro acceso de garaje.

d)

Con un ancho superior a seis (6) metros de aceras pblicas.

Si por tales circunstancias no pudiera solucionarse el aparcamiento en la

parcela podr eximrsele del cumplimiento de las dotaciones correspondientes.

4.2.3. Las rampas tendrn las caractersticas dimensionales que se recogen en el

cuadro adjunto.
4.2.4. Acceso de vehculos y peatones, se efectuar de conformidad con las

condiciones que se recogen en el cuadro adjunto.

CUADRO N 2. CONDICIONES DIMENSIONALES DE LAS RAMPAS. 4.2.3.

RAMPAS DE GARAJE
Unidireccional
Rectilnea
No rectilnea

ANCHURA
Bidireccional

3,00 m.
3,50 m.

PENDIENTE

6,00 m.
6,75 m. *

16%
12%

* (3,50 m. carril interior y 3,25 m. carril exterior)

Radio de curvatura mnimo medido en el eje 6 m. En las curvas se dejar el sobreancho necesario
para el giro de los automviles.
En parcelas inferiores a 200 m. de la zona centro histrico la pendiente de la rampa ser libre.

CUADRO N 3. ACCESO DE VEHICULOS Y PEATONES. 4.2.4.

SUPERF.GARAJE

ACCESO VEHICULOS

ACCESO PEATONES

Menor 400 m

1 Puede ser comn para

vehculos y acceso
a edificio.

uno independiente
de vehculos.

Entre 400 y
2.000 m

1 Exclusivo para
vehculos.

uno independiente
de vehculos.

Entre 2.000

1 Entrada y 1 salida
Unidireccional
independientes o
diferenciados.

y 5.000 m

Mayor de
6.000 m

Accesos a 2 calles
con entrada y salida independiente

RAMPA
Unidireccional
alternativo o
bidireccional.

1 Salida por cada

2.000 m o fraccin
superior a 1.000 m
bidireccional
Al menos una ser
independiente de
las entradas y salidas de vehculos.

exclusivo o

rectas.

Igual al anterior.

4.2.5. Los accesos se situarn a ser posible, de tal forma que no se destruya el
pautado del arbolado existente o previsto. En consecuencia, se procurar
emplazar los vados preservando los alcorques.
4.3.

Altura libre de Garajes.

La altura libre en los garajes ser, como mnimo, de dos y veinticinco centmetros
(2,25) medidos en cualquier punto de su superficie.

4.4.

Escalera en los Garajes.

Las escaleras tendrn un ancho mnimo de un (1) metro para garajes de hasta seis
mil (6.000) metros cuadrados y superior a ciento treinta (130) centmetros en los de
mayor superficie.

4.5.

Ventilacin de Garajes.
En garajes subterrneos, la ventilacin, natural o forzada, ser proyectada con
suficiente amplitud para impedir la acumulacin de humos o gases nocivos en
proporciones superiores a las admitidas por la normativa vigente.

4.6.

Cubiertas de Garaje.
Los garajes bajo espacios libres de edificacin estarn cubietos de modo que sea
posible adoptar sobre su superficie una capa de tierra para el ajardinamiento de
ochenta (80) centmetros de espesor.

4.7.

Utilizacin de los Garajes.

Slo se permitir en los garajes la estancia de vehculos con exclusin de cualquier
otra actividad no permitida en las condiciones generales de edificacin y uso del bajo
rasante.

4.8.

Desages.
En los garajes subterrneos se instalar una red de sumideros que dar servicio a las
distintas plantas y, previamente a su acometida a la red de saneamiento o a la
general, se dispondr de un sistema normalizado de separacin de grasa y lodos.

Artculo 4.62. Condiciones Particulares de los Garajes Tipo II.

1.- Emplazamiento.
1.1.

Los garajes del tipo II podrn estar emplazados en cualquiera de las siguientes
situaciones:
a)

En las plantas bajas o bajo rasante de los edificios.

b)

En edificaciones autorizadas bajo los espacios libres de las parcelas.

c)

En edificios exclusivos.

Para edificar estas construcciones deben quedar recogidas previamente en Planes

Especiales redactados en desarrollo del Plan General, estn o no previstos en el
mismo. Estos Planes no podrn superar la edificabilidad resultante de aplicar las
ordenanzas de zona o densidades establecidas en las fichas de planeamiento.
1.2.

La aprobacin del emplazamiento de este tipo de garajes en el Planeamiento quedar

condicionada por:
a)

Necesidad o demanda de aparcamiento en la zona en que se ubique.

b)

Influencia sobre el trfico de la zona.

2.-

c)

Impacto sobre los otros usos de la parcela y la zona colindante.

d)

Incidencia sobre las infraestructuras y redes de servicio.

e)

Capacidad de solventar los problemas de seguridad y evacuacin.

Condiciones de edificacin.
2.1.

Los accesos de vehculos sern bidireccionales o unidireccionales exclusivo. El

nmero de accesos de vehculos y su disposicin estar en funcin del tamao del
garaje y de las caractersticas de la red viaria.

2.2.

Las calles de acceso de los vehculos tendrn una anchura mnima de tres (3) metros
en cada sentido.
Las rampas de comunicacin entre plantas, a excepcin de los accesos propios del
aparcamiento, no podrn ser bidireccionales, salvo si su trazado en planta es
rectilneo.
Las rampas no tendrn una pendiente superior al diecisis por ciento (16%) en tramos
rectos, ni al doce por ciento (12%) en tramos curvos, medida a lo largo del eje del
carril interior en caso de ser curvo y bidireccional. El radio de giro no podr ser
inferior a seis (6) metros. La seccin de las rampas ser como mnimo de tres (3)
metros por cada sentido de circulacin. La de acceso desde el exterior, si es
bidireccional y curva, tendr una seccin mnima de seiscientos setenta y cinco (675)
centmetros. El proyecto de garaje deber recoger el trazado, en alzado o seccin, de
las rampas, reflejando los acuerdos verticales con las superficies horizontales de
cada planta y con la va pblica, atenindose a la normativa de trazado existente.

3.-

Los Planes Especiales debern contener con referencia a la localizacin de este tipo de
garaje el siguiente contenido:
a)

Evaluacin de las necesidades de zona. Determinacin del nmero de plazas.

b)

Estudio de Trfico. Relacin con otros aparcamientos y garajes del tipo II.
Incidencia en la red viaria: caminos de entrada, formacin de colas; salida y
dispersin de vehculos; posibles puntos de congestin; horas puntas.

c)

Estudio de Impacto:
Relacin con los otros usos de la parcela.
Incidencia en la barriada.

d)

Infraestructura.
Afecciones a redes y servicios de agua, alcantarillado, electricidad, alumbrado, gas,
telefona, otros.

e)

Estudio de Seguridad.
Disposicin de salidas y entradas de peatones.
Evacuacin de humos y ventilacin.
Prevencin de incendios.

f)

Normativa de Edificacin.
Nmero y disposicin de accesos y salidas de vehculos.
Nmero y disposicin de accesos y salidas de peatones.
Nmero y disposicin de rampas. Relacin con la edificacin principal.
El Plan Especial podr ajustar los parmetros de los epgrafes 2 y 4 del art. 4.61 de
estas Normas cuando existan razones justificadas y no perjudiquen el correcto
funcionamiento del garaje.

SUBSECCION 2. APARCAMIENTO.
Artculo 4.63. Tipos de Aparcamientos.
A efectos de la aplicacin de estas normas se diferencian en dos tipos de aparcamiento.
a)

Aparcamiento tipo I: Son los espacios bajo rasante de las zonas verdes, los espacios
libres y viario destinados a la guarda y custodia de vehculos al servicio del conjunto
de la poblacin en lugares de la ciudad de especial congestin y carencia de
estacionamiento.

b)

Aparcamiento Tipo II: Son los espacios edificados bajo la rasante de los espacios
libres y viario, destinado a resolver el dficit de estacionamiento de las barriadas
perifricas y zonas dormitorio que se detallan en el plano n 2.

Artculo 4.64. Condiciones Particulares de los Aparcamientos Tipo I.

1.-

Los aparcamientos de tipo I estarn emplazados en cualquiera de estos tipos:

a)
b)
c)

2.-

Bajo la rasante de los espacios libres.

Bajo la rasante de la red viaria.
En contacto con la red viaria y reas de proteccin de viario.

Sin perjuicio de la aparicin de nuevas ubicaciones de acuerdo con las necesidades y

evolucin de la trama viaria para lo cual ser previamente aprobada su ubicacin por el
Pleno Municipal informe tcnico que indique su conveniencia.
Aparcamientos previstos por el planeamiento.
-

Plaza de Armas.
Encarnacin.
Mendigorra.
Bajondillo.
Hospital clnico.
Cabeza Sur Tamarguillo.
Kansas City.
Prado de San Sebastin.
Tejar del Moro.

Aparcamiento de nueva previsin.

-

San Juan de Rivera.

San Francisco Javier.
Virgen de Lujn.

Adriano.
Avda. de Roma.
Avda. de Mlaga.
Alameda de Hrcules.
Avda. Repblica Argentina.

Artculo 4.65. Emplazamiento de los aparcamientos Tipo II.

Los aparcamientos del tipo II, estarn emplazados dentro de las reas encuadradas del
plano n 2.
1.

En edificaciones bajo la rasante de los espacios libres.

2.

En edificaciones bajo la rasante de la red viaria.

Artculo 4.66. Condiciones particulares para la construccin de los aparcamientos del Tipo I
y Tipo II.

1.

Excepto en los casos en que queden previstos por Planes de Ordenacin, previa a la
construccin ser preciso la redaccin y aprobacin de un proyecto de urbanizacin en el
que se resuelvan las siguientes cuestiones:
a)

Incidencia sobre el trfico de la zona.

b)

Afecciones sobre las infraestructuras y redes de servicio.

c)

Tratamiento del espacio pblico.

d)

Sistema de gestin.

e)

Sistema de ejecucin.

Sin perjuicio de lo anterior el Ayuntamiento podr exigir la redaccin de un Plan Especial

ante una problemtica singular, o se intervenga sobre la calificacin del suelo, o las
facultades dominicales o si la resolucin de las cuestiones de trfico y construccin exigen
una Reforma Interior.
2.

3.

Condiciones de edificacin.
a)

Los accesos de vehculos sern bidireccionales o dos unidireccionales alternativos. El

nmero de accesos de vehculos y su disposicin estar en funcin del tamao del
garaje y de las caractersticas de la red viaria.

b)

Los accesos para peatones sern exclusivos y diferenciados de los previstos para
vehculos. Los accesos no distarn ms de cuarenta metros de ningn punto de la
planta.

Los proyectos de urbanizacin con referencia a la localizacin de estos tipos de

aparcamiento debern tener el siguiente contenido:
a)

Evolucin de las necesidades de zona. Determinacin del nmero de plazas.

b)

Estudio de Trfico. Relacin con otros aparcamientos y garajes del tipo II.
Incidencia en la red viaria: caminos de entrada, formacin de colas; salida y

dispersin de vehculos posibles puntos de congestin; horas puntas.

El proyecto podr ajustar los parmetros de los epgrafes 2 y 4 del artculo 4.61 cuando
existan razones justificadas y no perjudiquen el funcionamiento del aparcamiento.
c)

Estudio de reurbanizacin del espacio pblico.

d)

Infraestructura.
Afecciones a redes y servicios de agua, alcantarillado, electricidad, alumbrado, gas,
telefona, otros.

e)

Estudio de Seguridad:
Disposicin de salidas y entradas de peatones.
Evacuacin de humos y ventilacin.
Prevencin de incendios.

f)

Estudio de Edificacin.
Nmero y disposicin de accesos y salidas de vehculos.
Nmero y disposicin de accesos y salidas de peatones.
Nmero y disposicin de rampas.

g)

Estudio de afeccin de obra:

Plazos de ejecucin.
Desvos de trfico.

h)

Sistema de Gestin:
Evaluacin de Costos.
Frmula de explotacin.

(Los Artculos "4.67.- Escaleras en los Garajes", "4.68.- Ventilacin de Garajes", "4.69.Cubiertas de Garaje", "4.70.- Utilizacin de los Garajes", "4.71.- Desages", "4.72.Prevencin de Incendios", "4.73.- Establecimiento de Aparcamiento y Garajes Pblicos",
"4.74.- Accesos", "4.75.- Plaza de Aparcamiento", "4.76.- Altura Libre de Piso", "4.77.- Garaje
sobre la rasante", "4.78.- Edificacin bajo Espacios Pblicos" y "4.79.- Aparcamientos en
Superficie" se ha suprimido).

SECCIN 7.

Agrupaciones Terciarias.

Artculo 4.80.- Agrupaciones Terciarias.

1.

Cuando las condiciones particulares de zona lo autoricen podrn implantarse en una

misma edificacin o en un conjunto de edificaciones funcionalmente unitarias todos o
algunos de los siguientes usos pormenorizados:
- Hospedaje.
- Comercio en todas sus categoras.
- Espectculos y salas de reunin.

- Oficinas.
2.

La autorizacin de las agrupaciones terciarias requerir el cumplimiento de las

siguientes condiciones:
a)

Que la agrupacin se ubique sobre una parcela de superficie igual o superior a

cinco mil (5.000) metros cuadrados, debiendo tener un lindero de al menos
treinta (30) metros sobre una de las vas grafiadas como viario bsico o
secundario en el Plano de Estructura del Territorio Municipal. Si la agrupacin
se ubicara en los ejes terciarios delimitados en el mismo Plano quedar
eximida de las condiciones de parcela antes sealadas.

b)

El edificio o los edificios debern cumplir las condiciones particulares de la

zona en que se sitan.

c)

Asmismo debern cumplirse las normas de uso que sean de aplicacin en

funcin de aquellos que se vayan a implantar en las construcciones y, en
especial las relativas a la dotacin de plazas de aparcamiento.

CAPTULO 6. Uso Dotacional y Servicios Pblicos.

Artculo 4.81.- Definicin y Usos Pormenorizados.
1.

Es uso dotacional el que sirve para proveer a los ciudadanos del equipamiento que
haga posible su educacin, su enriquecimiento cultural, su salud y su bienestar, as
como para proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad, tanto de
carcter administrativo como de abastecimiento.

2.

Comprende los siguientes usos pormenorizados:

a)

Docente, que abarca la formacin intelectual de las personas mediante la

enseanza dentro de cualquier nivel reglado, las guarderas, las enseanzas
no regladas (centros de idiomas, academias, etc.) y la investigacin.

b)

Deportivo, que comprende la prctica de actividades deportivas y el desarrollo

de la cultura fsica.

c)

Servicios de inters pblico y social, que comprende, a su vez, los siguientes

usos:
a')

Sanitario, consistente en la prestacin de asistencia mdica y servicios

quirrgicos, en rgimen ambulatorio o con hospitalizacin. Se excluyen
los que se presten en despachos profesionales.

b')

Asistencial, que comprende la prestacin de asistencia especializada no

especficamente sanitaria a las personas, mediante los servicios
sociales.

c')

Cultural, consistente en la conservacin, recreacin y transmisin de

conocimientos y la esttica tales como bibliotecas, museos, salas de
exposicin, jardines botnicos, etc.

d')

Administrativo pblico, mediante los que se desarrollan las tareas de la

gestin de los asuntos del estado en todos sus niveles y se atienden los
de los ciudadanos.

e')

Mercados de abastos y centros de comercio bsico, consistente en el

aprovisionamiento de productos de alimentacin y otros de carcter
bsico para el abastecimiento de la poblacin.

f')

Servicios urbanos, que integran los servicios de salvaguarda a las

personas y a los bienes (bomberos, polica y similares), de
mantenimiento de los espacios pblicos (cantones de limpieza y
similares) y en general, de satisfaccin de las necesidades causadas por
la convivencia en el medio urbano de carcter pblico.

g')

Religioso, que comprende la celebracin de los diferentes cultos y el

alojamiento de los miembros de sus comunidades.

d)

Defensa y crceles que integra las actividades de los cuerpos armados y las de
encarcelamiento.

e)

Cementerio, mediante el que se proporciona la inhumacin e incineracin de

los restos humanos.

Artculo 4.82.- Aplicacin.

1.

Las condiciones que se sealan para las dotaciones sern de aplicacin en las
parcelas que el planeamiento destina para ellas y que, a tales efectos, se representan
en la documentacin grfica del Plan General en el Plano de Calificacin, Usos,
Sistemas, Alineaciones y Rasantes y en la de los instrumentos de planeamiento que
lo desarrollen.

2.

Sern tambin de aplicacin en los lugares que, an sin tener calificacin expresa de
dotacin, se destinen a tal fin por estar estos usos permitidos por la normativa de
aplicacin en la zona en que se encuentren.

3.

Las condiciones que hacen referencia a las caractersticas de posicin y forma de los
edificios slo sern de aplicacin en obras de nueva edificacin y, cuando proceda,
en las de reforma.

Artculo 4.83.- Compatibilidad de Usos.

En las parcelas calificadas para usos dotacionales, adems del uso indicado en el Plano de
Calificacin, Usos y Sistemas se podr disponer cualquier otro que coadyuve a los fines
dotacionales previstos, con limitacin en el uso residencial, que solamente podr disponerse para
la vivienda familiar de quien custodie la instalacin o para residencia comunitaria de los agentes
del servicio.
Artculo 4.84.- Sustitucin de Usos Dotacionales.
1.

Ningn uso dotacional podr ser sustituido sin mediar informe tcnico en el que
quede cabalmente justificado que la dotacin no responde a necesidades reales o
que stas quedan satisfechas por otro medio.

2.

Los usos dotacionales podrn sustituirse cumpliendo las siguientes condiciones:

a)

Si est situado en edificio que no tenga uso exclusivo dotacional podr

sustituirse por cualquier uso, dotacional o no, autorizado en la zona en que se
encuentre.

b)

Si est situado en edificio exclusivo, tambin podr sustituirse por otro uso
autorizado en la zona, salvo que su primitivo uso fuera:
-

docente, que slo podr ser sustituido por cualquier otro uso dotacional;

cultural, que slo podr ser sustituido por otro cultural o docente;

sanitario o asistencial, que podr ser sustituido por cualquier uso

dotacional, salvo el religioso;

deportivo, que podr ser sustituido por usos docentes, servicio urbano o
parque o jardn pblico; y

servicio urbano, que podr ser sustituido por cualquier otro uso
dotacional.
3.

A los efectos de este artculo, no se considerarn como usos en edificio exclusivo los
que no estuviesen grafiados como tales en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas,
Alineaciones y Rasantes, y que, por tanto, podrn sustituirse por cualquier uso
autorizado en la zona en que se encuentre.

4.

En ningn caso podrn sustituirse los usos dotacionales que el Plan General califique
de Sistemas Generales.

Artculo 4.85.- Calificacin de Servicios de Inters Pblico y Social.

En las parcelas calificadas para servicios de inters pblico y social (SIPS) podr
implantarse cualquier uso de los comprendidos en este uso pormenorizado salvo que el Plan
especificara un uso determinado.
Artculo 4.86.- Edificaciones Especiales.
1.

Si las caractersticas necesarias para la edificacin dotacional hicieran improcedente

la edificacin siguiendo las condiciones particulares de la zona en que se localice,
podr relevarse de su cumplimiento, mediante la aprobacin de un Estudio de
Detalle, y el cumplimiento de las condiciones que se establecen en los epgrafes
siguientes.

2.

En zonas donde las edificaciones deban alinearse a vial deber cumplir las siguientes
condiciones:

a)

El nmero de plantas no exceder del que le corresponda por aplicacin de las

condiciones particulares de zona.

b)

La ocupacin podr llegar hasta el cien por cien (100%) de la parcela siempre
que se asegure servidumbre de otras parcelas y la ventilacin de los locales.

c)

Si se separa la edificacin de las parcelas colindantes, lo har en la misma

distancia que fuese de aplicacin en la zona para sus patios.

d)

Se construir un cerramiento para la parcela en la alineacin o en la lnea de

retranqueo obligatorio, si estuviese determinado.

e)

Se acondicionarn por los promotores del equipamiento las fachadas

medianeras de los edificios de las parcelas colindantes.

3.

Si la edificacin se ubicara en cualquiera otra zona deber cumplir adems las

siguinetes condiciones:
a)

El nmero de plantas no exceder del que le correspondiera por aplicacin de

las condiciones particulares de zona.

b)

La ocupacin no superar el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie

de la parcela.

c)

Deber cumplir las condiciones de separacin a otras edificaciones que

sealen las condiciones particulares de zona.

Artculo 4.87.- Plazas de Aparcamiento, y Superficie de Carga y Descarga.

1.

Los usos dotacionales dispondrn, en todo caso, de una (1) plaza de aparcamiento
por cada cien (100) metros cuadrados de superficie til, que sern incrementadas si
as resultase de las siguientes condiciones:
a)

En las dotaciones en que pueda presuponerse concentracin de personas, al

menos una (1) plaza por cada veinticinco (25) personas de capacidad para
todos los usos excepto el religioso, para el que ser suficiente una (1) plaza
por cada cincuenta personas.

b)

En el sanitario con hospitalizacin, al menos una (1) plaza por cada cinco (5)
camas.

c)

En los mercados de abastos y centros de comercio bsico, al menos una (1)

plaza por cada veinte (20) metros cuadrados de superficie de venta.

2.

Los equipamientos docentes que se dispusieran en edificios exclusivos, contarn con

una superficie fuera del espacio pblico capaz para la espera, carga y descarga de un
(1) autobs por cada doscientas cincuenta (250) plazas escolares o fraccin superior
a ciento veinticinco (125) plazas.

3.

Los mercados de abastos y centros de comercio bsico dispondrn por cada diez (10)
puestos de venta, y dentro del local o rea comercial, de una zona destinada a carga
y descarga de mercancas. Esta zona tendr altura libre mnima de trescientos (300)
centmetros y una superficie de dimensin mnima siete (7) metros de longitud y
cuatro (4) de latitud, que se dispondr de tal forma que permita las operaciones de
carga y descarga simultneamente en cada una de ellas sin entorpecer el acceso de
los vehculos.

4.

La dotacin de aparcamiento sealada en los epgrafes anteriores podr ser

disminuida al considerarse cumplida atendiendo a las singulares condiciones de la
trama urbana o cuando el uso del equipamiento as lo aconsejara.

SECCIN 1.

Condiciones Particulares de los Distintos Usos Pormenorizados.

Artculo 4.88.- Condiciones Particulares del Uso Docente.

Los edificios dotacionales destinados a la enseanza preescolar o bsica no superarn la
altura de tres (3) plantas, salvo que, para poder disponer de un espacio libre mnimo, se debiera
dejar la planta baja libre, en cuyo caso sta no contar a efectos de la medicin de altura.

Artculo 4.89.- Condiciones Particulares del Uso Deportivo.

1.

En parcelas dedicadas a instalaciones cubiertas con destino a la prctica y exhibicin

deportiva o instalaciones abiertas destinadas a la prctica y exhibicin con ms de
cien (100) localidades sentadas, el diseo de estas instalaciones se adecuar a las
caractersticas del entorno quedando relevado del especfico cumplimiento de los
parmetros de la zona. La conveniente integracin en la ciudad no podr ser
deteriorada o desatendida por razones de la singularidad del uso de estas
circunstancias.

2.

En parcelas dedicadas a instalaciones abiertas destinadas a la prctica y exhibicin

deportiva con menos de (100) localidades sentadas, el suelo ocupado por
instalaciones no superar el ochenta por ciento (80%) de la parcela. El resto de la
parcela deber destinarse a arbolado y ajardinamiento. Las instalaciones cubiertas
complementarias cumplirn las condiciones expresadas en el epgrafe anterior.

Artculo 4.90.- Condiciones Particulares del Uso Servicios de Inters Pblico y Social.
1.

Administrativo pblico. Los servicios de la Administracin en que se desarrollen

actividades incluidas en la definicin del uso pormenorizado oficinas, cumplirn las
condiciones que estas Normas establezcan para dicho uso.

2.

Mercados y centros de comercio bsico. Los mercados cumplirn, adems de las

condiciones que por su carcter tuviere establecidas el Ayuntamiento, las
correspondientes al comercio contenidas en estas Normas.

3.

Religioso. En las parcelas que se destinen a equipamiento religioso, la superficie

destinada a actividades complementarias de las del culto, diferentes a las de culto y a
alojamiento de los miembros de las comunidades religiosas, slo podr alcanzar una
superficie de un cuarenta por ciento (40%) de la destinada a aqul.

Artculo 4.91.- Condiciones particulares del Uso Defensa y Crceles.

En lo que le fuere de aplicacin cumplirn las condiciones correspondientes a las
actividades que se desarrollan en sus instalaciones. No se superar una edificabilidad de dos (2)
metros cuadrados por cada tres (3) metros cuadrados de superficie de la parcela.

CAPTULO 7. Uso Espacios Libres.

Artculo 4.92.- Definicin y Usos Pormenorizados.
1.

El uso espacios libres comprende los terrenos destinados al esparcimiento, reposo,

recreo y salubridad de la poblacin; a proteger y acondicionar el sistema viario; y en
general a mejorar las condiciones estticas de la ciudad. En razn de su destino, se
caracterizan por sus plantaciones de arbolado y jardinera, y por su nula o escasa
edificacin en todo caso vinculada a la naturaleza del uso.

2.

Comprende los siguientes usos pormenorizados:

A)

Zonas verdes o jardines: son aquellos espacios libres enclavados en reas de

usos globales residencial, industrial o de servicios terciarios, destinados al
disfrute de la poblacin y con un alto grado de acondicionamiento,
ajardinamiento y mobiliario urbano.

B)

C)

3.

Parques: son los espacios libres ajardinados o forestados con incidencia

importante en la estructura, forma, calidad y salubridad de la ciudad,
destinados bsica aunque no exclusivamente al ocio y reposo de la poblacin.
En este uso se integran las siguientes categoras:
a)

Parque centrales: corresponden al sistema histrico de las primeras

extensiones de la ciudad central, complementando con los que este
Plan dispone como consolidacin y apoyo al modelo en determinados
suelos centrales, y destinados al reposo y ocio de la poblacin y a la
cualificacin ambiental y salubridad de las reas centrales. Son los
siguientes: Mara Luisa-Delicias-Prado de San Sebastin y Los
Prncipes.

b)

Parques suburbanos: son los espacios forestados en las extensiones de

la ciudad central para cualificar la periferia y acondicionarla para el
disfrute de la poblacin en uso cotidiano o de carcter campestre. Son
los siguientes: San Jernimo-Norte, Parque Norte, Miraflores, Polgono
Aeropuerto, Amate, Torreblanca, Guadaira, Bermejales y Hacienda el
Pino.

reas de ocio: son, adems del Parque Metropolitano Equipado de La Cartuja,

aquellos otros espacios libres cuyo destino especfico como tales se
complmenta en grado mximo con actividades culturales, recreativas, de
espectculos al aire libre y anlogas, tales como ferias, zoolgicos, parques
acuticos, de atracciones, etc.

En los espacios libres se permitirn construcciones de carcter temporal o definitivo

en rgimen de concesin administrativa, tales como Kioskos, templetes, pequeos
locales para el esparcimiento colectivo o similares, cuya edificabilidad no deber
exceder de un (1) metro cuadrado construido por cada cien (100) metros cuadrados
de suelo de espacio libre.

SECCIN 1. Condiciones Particulares de los Distintos Usos Pormenorizados.

Artculo 4.93.- Condiciones Particulares de las Zonas Verdes o Jardines.
1.

Las zonas verdes, que se identifican en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas,

Alineaciones y Rasantes como V1, se adecuarn bsicamente para estancia de las
personas y su acondicionamiento atender prioritariamente a razones estticas,
siendo sus elementos fundamentales el arbolado y los cultivos de flores. Admitirn
usos pblicos deportivos y sociales subordinados a su destino, en instalaciones
cubiertas o descubiertas, hasta una ocupacin mxima del 10% de la superficie de la
zona.

2.

En jardines de menos de diez (10) hectreas pueden localizarse un mximo de mil

quinientos (1.500) metros cuadrados destinados exclusivamente al uso deportivo.

3.

Las zonas verdes de extensin superior a diez (10) hectreas admitirn usos pblicos
deportivos, servicios de inters pblico y social y aparcamiento, con las siguientes
restricciones:
a)

La ocupacin para instalaciones cubiertas no exceder del diez por ciento

(10%) de la superficie de la zona.

b)

La ocupacin con instalaciones descubiertas no podr superar el diez por

ciento (10%) de la superficie de la zona.

c)

La ocupacin total de las instalaciones para cualquier uso no exceder del

veinte por ciento (20%) de la superficie de la zona.

4.

Se disearn teniendo en cuenta la funcin urbana que deban cumplir. En aquellos

cuya funcin sea de acompaamiento del viario, la alteracin de la posicin relativa o
la cuanta entre la calzada y el rea ajardinada que represente una mejora para la
circulacin se entender que no modifica el Plan General.

5.

Los componentes bsicos de los jardines son los siguientes:

6.

a)

Juegos infantiles, formados por elementos de mobiliario y reas de arena.

b)

Juegos de preadolescentes, formados por mobiliario y rea de juegos no

estandarizados, reas de arena y lmina de agua.

c)

Juegos libres, tales como campos de juegos al aire libre tales como la petanca,
los bolos, etc.

d)

reas de deporte no reglado, para el ejercicio informal de deportes, sin

requerimiento dimensionales reglamentarios.

e)

reas de plantacin y ajardinamiento.

f)

Islas de estancia, lugares acondicionados para el reposo y recreo pasivo.

g)

Zonas de defensa ambiental, mediante arbolado y ajardinamiento para la

proteccin de ruidos y la retencin de partculas contaminantes.

Las reas ajardinadas integradas en las instalaciones para la infraestructura estarn a

lo sealado en estas Normas.

Artculo 4.94.- Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Parque Central.

1.

Los parques centrales, identificados en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas,

Alineaciones y Rasante como V2, en su trazado, figuracin del espacio y destino, se
adecuarn al carcter del rea urbana en que se localizan respetando en su trazado
los rasgos de inters urbanstico o cultural de su soporte territorial, y se destinarn a
la finalidad que se les asigna en el artculo 4.92.

2.

Se admitirn, subordinados y compatibles con su carcter y funciones bsicas de

parque, los siguientes usos pblicos: deportivos, educativos vinculados a la
instruccin sobre la naturaleza, de inters pblico y social y aparcamiento, con las
siguientes condiciones y restricciones:
a)

La ocupacin del suelo con instalaciones cubiertas no ser superior al diez por
ciento (10%) de la superficie total del parque.

b)

La ocupacin del suelo con instalaciones descubiertas no ser superior al diez

(10%) de la superficie total del parque.

c)

La ocupacin total de las instalaciones para cualquier uso compatible no

exceder del veinte por ciento (20%) de la superficie total del parque.

d)

Si se disponen reas de aparcamientos, no podr en ellas instalarse

construccin alguna para dar sombra a los vehculos, debiendo procurarse sta
mediante siembra pautada de arboleda, ni materiales que impacten
apreciablemente el carcter natural del parque.

3.

La implantacin de cualquiera de los usos tolerados antes sealados deber estar

prevista en el Plan Especial del parque correspondiente.

4.

Estos parques se proyectarn de forma que su carcter est determinado por la

combinacin de elementos de ajardinamiento con zonas forestadas, de manera que
en la figuracin de su espacio intervengan slo secundariamente los elementos
acondicionados con urbanizacin, instalaciones y ajardinamiento.

5.

Los parques urbanos contarn con juegos infantiles, preadolescentes, juegos libres y
reas de deporte no reglado, siendo imprescindible la presencia de agua en un cinco
por ciento (5%) de su superficie.

Artculo 4.95.- Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Parques Suburbanos.

1.

Los parques suburbanos, identificados en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas,

Alineaciones y Rasantes como V3, en su trazado, figuracin del espacio y destino, se
atendrn a la finalidad especfica que se les asigna en el artculo 4.92, apartado 2B).

2.

Se admitirn, subordinados y compatibles con su carcter y funciones bsicas de

parque, los siguientes usos pblicos: deportivos, educativos vinculados a la
instruccin divulgativa no especializada sobre la naturaleza, de inters pblico y
social y aparcamientos, con las siguientes condiciones y restricciones;
a)

La ocupacin del suelo con instalaciones cubiertas no ser superior al diez por
ciento (10%) de la superficie total del parque.

b)

La ocupacin del suelo con instalaciones descubiertas no ser superior al

quince por ciento (15%) de la extensin total del parque.

c)

La ocupacin total de las instalaciones para cualquier uso compatible no

exceder del veinticinco por ciento (25%) de la superficie total del parque.

d)

Si se disponen reas de aparcamiento, no podr en ellas instalarse

construccin alguna para dar sombra a los vehculos, debiendo procurarse sta
mediante siembra pautada de arboleda, ni urbanizarse con elementos ni
materiales que impacten apreciablemente el carcter natural de parque.

e)

En el Parque Norte se fijar una reserva para uso deportivo de treinta y cinco
mil (35.000) metros cuadrados y en el de Miraflores otra de cuarenta y siete mil
quinientos (47.500) metros cuadrados.

3.

La implantacin de cualquiera de los usos permitidos antes sealados deber estar

prevista en el Plan Especial del parque correspondiente.

4.

Estos parques se proyectarn de forma que su carcter est determinado por la zona
forestada, y que en la figuracin de su espacio intervengan slo secundariamente los
elementos acondicionados con urbanizacin, instalaciones y ajardinamiento.

Artculo 4.96.- Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Singular "Parque

Metropolitano Equipado" de La Cartuja.

1.

El parque de La Cartuja tiene por finalidad la preservacin del carcter del vaco con
que se configura en la estructura territorial del valle de Guadalquivir la pennsula
formada entre la Corta Cartuja y el meandro de San Jernimo, as como su destino a
funciones de ocio y recreo, servicios sociales y culturales del rea, y al servicio de la
poblacin de la aglomeracin sevillana. Su delimitacin se contiene en el Plano de
"Calificacin, Usos, y Sistemas, Alineamiento y Rasantes".

2.

El parque metropolitano equipado admitir la implantacin de los siguientes usos

pblicos: servicios de inters pblico y social, espectculos, campamentos
naturalistas o de turismo, docente preferentemente ligado a la naturaleza o
agricultura tal como granjas-escuela o experimentales, investigacin o instruccin
sobre las caractersticas naturales del paraje, deportivos, y reas de ocio. La
ocupacin mxima permitida de estos usos compatibles ser del treinta por ciento
(30%) de la total del parque.

3.

El parque se ejecutar, previa la redaccin de un Plan Especial que desarrolle los

siguientes extremos:

4.

a)

La superficie arbolada ser aproximadamente del setenta y cinco por ciento

(75%) de la total del parque.

b)

Se forestar preponderadamente con especies autctonas, sin perjuicio de la

disposicin de reas de vegetacin singular.

c)

Las vas rodadas tales como accesos y paseos de coches, las zonas de
estacionamiento y los caminos peatonales respetarn las preexistencias
morfolgicas y la estructura de las redes existentes e hitos histricos.

d)

Se atender especialmente al acondicionamiento de la estancia y

esparcimiento de los usuarios mediante instalaciones distribuidas por el parque
de la forma y el tipo adecuados al uso social y las pautas del comportamiento
propias de la poblacin a la que se destina.

e)

La urbanizacin mediante infraestructura de impacto ambiental apreciable se

restringir a las reas cuyo uso la haga absolutamente necesaria.

f)

Se fijar una reserva para zona deportiva en la orilla derecha del Guadalquivir
de seis (6) hectreas.

Transitoriamente en este Parque se instalar la Exposicin Universal de 1992, por lo

que se permitirn con el carcter de provisionales los usos e instalaciones que la
misma demande.

Artculo 4.97.- Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado reas de Ocio.

1.

La disposicin de estas reas, que se identifican en el Plano de Calificacin, Usos,

Sistemas, Alineaciones y Rasantes como V4, estn previstas para asumir un grado
mximo de usos compatibles y su forma ser tal que se mantenga su carcter bsico
de espacio libre.

2.

Salvo el recinto reservado para la instalacin de la Feria de Abril, las reas de ocio
estarn arboladas y ajardinadas al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su
superficie, mantenindose en todo caso el carcter abierto del espacio e integrado en
el rea vegetal con los elementos de urbanizacin y arquitectura que se dispongan,
evitando la intrusin de elementos constructivos o de urbanizacin de impacto
apreciable.

3.

Se admitirn los siguientes usos pblicos: deportivos, docentes vinculados a la

instruccin sobre reas temticas relacionadas con el destino principal de la zona,
culturales, recreativos, de espectculos y anlogas, como ferias, zoolgicos, parques
acuticos, de atracciones, etc., de inters pblico y social y aparcamientos.

4.

Si se disponen reas de aparcamiento, no podr en ellas instalarse construccin

alguna para dar sombra a los vehculos, debiendo procurarse sta mediante siembra
pautada de arboleda, ni urbanizarse con elementos o materiales que impacten
apreciablemente el carcter abierto del rea.

5.

La implantacin de cualquiera de los usos antes sealados deber estar prevista en el

Estudio de Detalle o Plan Especial del rea correspondiente.

6.

La forma de los S.I.P.S. que se siten en el rea de ocio de los terrenos de la Feria
de Abril podr, previo Estudio de Detalle alterarse, pero manteniendo siempre su
dimensin superficial.

CAPTULO 8. Uso Transporte e Infraestructuras Urbanas Bsicas.

Artculo 4.98.- Definicin y Usos Pormenorizados.
1.

El uso transporte e infraestructuras urbanas bsicas comprende los terrenos

destinados a las redes y edificaciones al servicio del movimiento de personas, por s
mismas o en medios de locomocin, al transporte de mercancas y a la dotacin de
servicios vinculados a las infraestructuras urbanas bsicas, tales como suministro de
agua, saneamiento, redes de energa, telefona, etc.

2.

Este uso global comprende los siguientes usos pormenorizados:

a)

Viario: es el que se destina a facilitar el movimiento de los peatones tanto de

manera exclusiva (calles peatonales) como en seccin compartida con la
circulacin rodada (con separacin por aceras o en calles compartidas), de
vehculos automviles (en sus diversas funciones de vehculos privados,
transporte colectivo, transporte de mercancas, etc.), de bicicletas
compartiendo la calzada con los anteriores o en calzadas separadas, y de
transporte colectivo en plataformas reservadas. Tambin comprende el
estacionamiento de vehculos dentro de la propia red, los servicios del
automvil compatibles con la misma, y las franjas de reserva.

b)

Estaciones de autobuses y centros de transporte, constituido por los terrenos

donde se localizan edificios u otras instalaciones para facilitar la parada,
intercambio, contratacin, etc, de los servicios de transporte viario de viajeros
y mercancas, as como las actividades directamente relacionadas con los
mismos.

c)

Intercambiadores de transporte: constituidos por los terrenos, donde se

localizan instalaciones para hacer posible la parada y el transbordo entre
diferentes lneas de transporte o, entre stas, y otros modos de transporte.

d)

Ferroviario, constituido por los terrenos e instalaciones que sirven para el

movimiento de los ferrocarriles como modo de transporte de personas y
mercancas.

La red ferroviaria comprende:

a')

La zona de viales, constituida por los terrenos ocupados por las vas y
sus instalaciones complementarias, tales como redes de toma,
balizamiento, etc.

b')

La zona ferroviaria, constituida por los talleres, muelles, almacenes, y,

en general, cualquier instalacin directamente relacionada con el
movimiento del ferrocarril.

c')

La zona de servicio ferroviario, constituida por los andenes y estaciones.

e)

Aeroportuario, constituido por los terrenos destinados a albergar las

instalaciones que hacen posible el movimiento de las aeronaves, tanto en su
vuelo como en tierra, as como las terminales de viajeros y carga.

f)

Portuario, si se destina a facilitar el atraque y los servicios a las

embarcaciones, tanto de pasaje como de mercancas.

g)

Infraestructuras urbanas bsicas, integrado por los terrenos destinados y

afectados a la provisin de servicios vinculados a dichas infraestructuras, tales
como suministro de agua, saneamiento, electricidad, gas, telefona, etc.

Artculo 4.99.- Aplicacin.

Las condiciones que se sealan para estos usos sern de aplicacin a los terrenos que el
planeamiento destine a tal fin y que se represente en la documentacin grfica del Plan General en
el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes y en las fichas particulares de
las reas de planeamiento. Tambin sern de aplicacin en los terrenos que an sin estar
expresamente calificados para tales usos, se destinen a ellos por permitirlo las presentes Normas.

SECCIN 1. Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Viario.

Artculo 4.100.- Sendas Pblicas para los Peatones.
1.

Son sendas pblicas para peatones las calles peatonales, la seccin de las calles
constituida por las aceras, separadas de la calzada de circulacin por un resalte o
bordillo, y otros tipos de sendas menos formalizadas en parque, bordes de carreteras,
etc.

2.

Las calles peatonales estarn concebidas para el movimiento exclusivo de personas

en reas comerciales o estanciales admitindose con carcter excepcional el paso de
vehculos autorizados para un fin concreto. Las caractersticas de su pavimento
sern acordes a esta funcin atenindose a lo que dispone el artculo 6.5.

3.

Las caractersticas y dimensiones de estas vas se ajustarn a lo que establece el

artculo 6.3 de estas Normas.

Artculo 4.101.- Jerarquizacin de la Red Viaria.

A efectos de la aplicacin de las condiciones que hacen referencia a la jerarqua del viario,
se han considerado los siguientes rangos, que se representan en la figura adjunta.
a)

Autopistas y autovas: vas de trfico intenso de penetracin o circunvalacin, con

separacin de calzadas para cada sentido de circulacin, con volmenes importantes

de trfico de paso y altos niveles de servicio.

b)

Carreteras: vas que no reuniendo las caractersticas geomtricas y de trfico de las

anteriores, aseguran la comunicacin vehicular de la ciudad con el territorio
circundante.

c)

Vas primarias: vas que sirven para desplazamientos urbanos de largo recorrido, que
permiten una elevada especializacin de sus flujos. Constituyen con las anteriores la
red viaria bsica de primer orden.

d)

Viario medio: vas de menor rango en cuanto a su funcin como soporte del trfico
rodado, pero fundamentales en la estructura urbana por sus caractersticas,
continuidad y posicin. Constituyen la red viaria secundaria.

e)

Otras vas, cuya funcin es canalizar los trficos de acceso a las actividades.

Artculo 4.102.- Caractersticas Generales del Viario.

1.

Las autopistas y las autovas se proyectarn para velocidades especficas de ochenta

(80) kilmetros por hora. Dispondrn de doble calzada.

2.

El resto del viario se proyectar con las caractersticas que se deriven de las
intensidades de circulacin previstas y del medio que atraviesen.

3.

Los mrgenes de las vas, cuando discurran por suelo no urbanizable, estarn
sometidos a las limitaciones y servidumbre que determina la Ley 51/1974, de
Carreteras. Cuando discurran por suelos urbanizables y urbanos, estarn sometidos
a las condiciones que el Plan General establece.

4.

Sin perjuicio de lo establecido en la citada ley y en su Reglamento, se prohiben los

accesos con giro a la izquierda de las vas de carcter particular a las autopistas y
autovas de penetracin y circunvalacin salvo los que especficamente y a desnivel,
propone el Plan (Plano de Alineaciones y Rasantes). Las incorporaciones y salidas a
derecha se efectuarn sobre las vas de servicios y en caso de no existir stas,
mediante carriles de aceleracin y desaceleracin.

5.

En el resto de las carreteras podrn permitirse accesos con giro a la izquierda,

siempre que la Intensidad Media Diaria (IMD) de la va principal sea inferior a dos mil
(2.000) vehculos; si la IMD es superior a dos mil (2.000) vehculos e inferior a cinco
mil (5.000) vehculos, se permitir dicho acceso siempre que no exista otro en la
misma margen a menos de quinientos (500) metros. Los citados accesos sern
siempre compatibles con las condiciones de visibilidad y trazado de la va principal, y
se ejecutarn segn proyecto redactado por un tcnico competente.

6.

Las condiciones de diseo de los diversos elementos del sistema viario se ajustarn a
los dispuesto en el Ttulo Sexto de estas Normas.

Artculo 4.103.- Condiciones Especficas de las Calles Particulares.

1.

Se definen como tales las de propiedad privada que figuren con este carcter en los
Planes y Estudios de Detalle. Mientras conserven esta calificacin, el Ayuntamiento
ejercer la oportuna inspeccin y vigilancia.

2.

Su urbanizacin se ejecutar por los particulares o entidades promotoras de los

respectivos proyectos, y su ejecucin se ajustar a las prescripciones y
caractersticas establecidas por el Ayuntamiento para las vas pblicas, debiendo

disponer de los servicios urbanos que seala la Ley del Suelo, adems de los de
jardinera y redes de riego. Los proyectos se ajustarn a la normativa municipal
sobre la materia.
3.

Si con posterioridad a la apertura de una calle particular se modificare el plan de

ordenacin del sector en el que se encuentre incluida, se mantendr su calificacin
urbanstica de terreno vial a todos los efectos, incorporndose stas al patrimonio
municipal, de acuerdo con el sistema de actuacin previsto en dicha ordenacin.

4.

En ningn caso podrn admitirse aperturas de calles particulares que den lugar a
aumento de volumen, alturas o densidad de edificacin, distintas a las fijadas en el
planeamiento.

5.

Podrn disponerse calles en fondo de saco que tendrn una longitud mxima de
setenta y cinco (75) metros y trazado sencillo, evitando curvas pronunciadas. En su
final se proyectarn espacios suficientes que permitan el giro de los vehculos. Se
unirn por senderos de peatones que permitan enlaces cmodos y se prever la
instalacin de los servicios complementarios o de infraestructura. No podrn servir a
ms de doscientas (200) viviendas.

Artculo 4.104.- Calles Compartidas.

1.

Son calles de circulacin compartida aquellas que pueden ser utilizadas

indistintamente por peatones y automviles. Tienen, consecuentemente, su mayor
acomodo en las vas locales, tanto en las reas residenciales, como los sectores
histricos donde no se puedan conseguir las dimensiones mnimas de acerado que
disponen estas Normas o es conveniente mitigar los efectos del paso de vehculos.

2.

La gestin del trfico asegurar que ninguna calle compartida tenga una intensidad
de paso vehicular incompatible con el uso de la zona.

3.

Las calles compartidas en su diseo se ajustarn a lo establecido en el artculo 6.6 de

estas Normas.

Artculo 4.105.- Vas para Bicicletas.

1.

Son vas para bicicletas aquellas especficamente preparadas y sealizadas para su

uso por bicicletas, bien sea de forma exclusiva o compartida.

2.

En funcin de su mayor o menor segregacin respecto a los vehculos motorizados y

a los peatones, las vas para bicicletas pueden ser:
a)

Carril bici: espacio de la calzada destinado exclusivamente a las bicicletas

mediante la sealizacin vertical y horizontal correspondiente. El carril-bici
ser semiprotegido cuando existan elementos franqueables pero disuasorios
para la invasin de dicho espacio por vehculos motorizados.

b)

Carril bici-bus: cuando se comparte su uso con el autobs mediante el

sobreancho adecuado.

c)

Pista bici: terreno allanado y preparado convenientemente para el paso de

bicicletas y que est segregado tanto del trfico motorizado como del peatonal.

d)

Acera-bici: parte del acerado de una calle que se destine expresamente a las
bicicletas mediante la sealizacin vertical y horizontal correspondiente. La

acera-bici ser semiprotegida cuando existan elementos franqueables pero

disuasorios para la invasin de dicho espacio por los peatones.
Artculo 4.106.- Transporte en Plataforma Reservada.
1.

Se entiende por transporte en plataforma reservada el que discurre por una banda
especficamente diseada para tal fin, normalmente sobre carriles, disponiendo los
vehculos autorizados para su uso de preferencia.

2.

De no existir en el momento de su implantacin una normativa de carcter genrico,

nacional o regional, el Ayuntamiento redactar la normativa tcnica y de diseo de
estas vas en funcin de las caractersticas tecnolgicas del sistema que se adopte.

3.

Las paradas de las lneas de transportes en plataforma reservada tendrn carcter

fijo y estarn diseadas especficamente a tal fin.

Artculo 4.107.- Servicios del Automvil.

1.

Dentro de las bandas laterales del viario, en las localizaciones que sealare el
Ayuntamiento en funcin de las condiciones estticas, de trfico y de seguridad del
lugar, se podrn disponer instalaciones para el abastecimiento de combustible a los
vehculos automviles y actividades complementarias, con una ocupacin de la
superficie cubierta no cerrada inferior a doscientos (200) metros cuadrados. Podrn
disponerse tambin una superficie mxima cubierta y cerrada de cincuenta (50)
metros cuadrados.

2.

Las instalaciones podrn ser de alguna de las siguientes categoras, segn su

importancia:
a)

Estaciones de Servicio, con superficie cubierta, cerrada y no cerrada, y el

mximo nivel de productos de venta y de servicios al automvil.

b)

Unidades de suministro, destinadas principalmente a la venta de los

combustibles ms comunes para automviles.

c)

Aparatos surtidores.

3.

Las instalaciones a localizar en el suelo urbano, en especial en la zona Centro

Histrico de la ciudad, sern preferentemente del tipo b) c) y en cualquier caso
sern especialmente cuidadas las condiciones estticas y de integracin en el entorno
urbano.

4.

Las estaciones de servicio dispondrn como mnimo de dos (2) plazas de

estacionamiento por surtidor, salvo que, en funcin de su emplazamiento y para no
obstaculizar el trfico, la administracin municipal considere oportuno exigir mayor
nmero de plazas de estacionamiento.

5.

Las estaciones de servicio podrn albergar otros usos complementarios, siempre que
en relacin con la ordenanza de zona o el planeamiento de desarrollo sean usos
permitidos. En todo caso si el uso complementario fuese taller de automvil su
superficie mxima no podr exceder de la mitad de la destinada exclusivamente a
estacin de servicio.

6.

Mediante Planes Especiales el Ayuntamiento podr determinar el emplazamiento de

estaciones de servicio tanto en suelos de titularidad pblica como privada.

Artculo 4.108.- Franjas de Reserva.
En las franjas de reserva para previsin de los ajustes de diseo en las nuevas vas, no
podr ejecutarse obra alguna que pudiera dar origen a aumento del valor en su posible
expropiacin. Una vez determinado el trazado definitivo, se utilizar el suelo de la franja de
reserva para el destino que el instrumento de desarrollo sealare.

SECCIN 2. Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Estaciones de Autobuses y

Centros de Transporte.
Artculo 4.109.- Aplicacin.
Las condiciones que se sealan para las estaciones de autobuses y centros de transporte
viario se aplicarn a los terrenos que el planeamiento destine a tal fin y que se representan en la
documentacin grfica del Plan General.
Artculo 4.110.- Condiciones de Desarrollo.
El desarrollo de las previsiones contenidas en este Plan General para las estaciones de
autobuses y centros de transporte se realizar mediante los siguientes instrumentos:
a)

Estacin de autobuses de Plaza de Armas y aplicacin de la estacin de El Prado de

San Sebastin: Estudios de Detalle.

b)

Centro de Transporte ("Ciudad de Transporte") de la Negrilla: Plan Especial.

Artculo 4.111.- Condiciones de Uso.

En las estaciones de autobuses y centros de transporte podrn construirse edificios para la
atencin del usuario y servicios terciarios complementarios.
Artculo 4.112.- Condiciones de Edificacin.
1.

La edificabilidad ser la que se establezca en las condiciones particulares de zona, y,

en cualquier caso, un (1) metro cuadrado por cada metro cuadrado si aquella fuese
menor.

2.

El treinta por ciento (30%) de su edificabilidad podr destinarse a usos de servicios

terciarios que complementen el uso principal. En todos los casos cumplirn las
condiciones que, para cada uso, se establecen en estas Normas.

Artculo 4.113.- Condiciones de Diseo.

1.

En relacin al viario, los proyectos de estaciones y centros de transporte habrn de

contener una propuesta justificada de ordenacin de la circulacin en los accesos y
en el interior y un estudio de las necesidades de aparcamiento.

2.

En relacin a las instalaciones de los centros de transporte se justificar asimismo el

nmero y superficie de instalaciones, y las reservas correspondientes, para cada una
de las actividades principales de TIR, TIF, Centro de Contratacin, ITV, etc. as como
de las complementarias: residencias, comedores, etc.

Artculo 4.114.- Aparcamiento.

Se dispondr al menos de una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros cuadrados
construidos.
Artculo 4.115.- Licencia de Obras.
Los actos de edificacin y puesta en nuevo uso de los terrenos incluidos en este uso estn
sujetos al trmite de licencia municipal y sometidos a las reglas de tramitacin establecidas por el
Ayuntamiento.

SECCIN 3.-Condiciones Particulares del uso Pormenorizado Intercambiadores de

Transporte.
Artculo 4.116.- Aplicacin.
Las condiciones que se sealan para los intercambiadores de transporte tambin se
aplicarn a los terrenos que, sin estar expresamente calificados para tales usos, se destinen a
ellos.
Artculo 4.117.- Condiciones de Desarrollo y Licencia de Obra.
1.

El desarrollo de las previsiones contenidas en este Plan General para los

intercambiadores de transporte de Plaza Nueva, Gran Plaza, Plaza de la
Encarnacin, Prado de San Sebastin y Macarena, as como las dems estaciones
de autobuses y ferrocarriles se realizar mediante Proyecto de Obra.

2.

Las instalaciones y puesta en nuevo uso de los terrenos destinados a

intercambiadores de transporte estn sujetos a licencia urbanstica municipal.

Artculo 4.118.- Condiciones de Diseo.

Los proyectos de intercambiadores de transporte habrn de contener la nueva redistribucin
del espacio viario y las instalaciones estrictamente imprescindibles para el servicio que prestan,
adecundolos al entorno urbano.

SECCIN 4.- Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Ferroviario.

Artculo 4.119.- Condiciones de Desarrollo.
Previamente a la actuacin sobre cualquier terreno calificado por el Plan General de uso
ferroviario deber ser aprobado un Plan Especial salvo actuaciones puntuales, necesarias y
urgentes, que sean interiores y no afecten al entorno de las zonas calificadas, o estn de acuerdo
con los proyectos y planes existentes para stas. Estas excepciones se desarrollarn mediante
proyecto de urbanizacin o edificacin.
Artculo 4.120.- Condiciones Generales de Diseo.
1.

Las aperturas y modificaciones de tendido, la construccin de pasos a nivel, la

construccin de instalaciones anexas, el establecimiento de servidumbres y, en
general, cuantas acciones urbansticas se ejecutaren en los terrenos comprendidos en
el sistema ferroviario, se regirn por la normativa especfica sobre la materia y por las
que establezcan este Plan General y los instrumentos de su desarrollo.

2.

En las reas urbanas se impedir el libre acceso a las lneas ferroviarias mediante la

disposicin de barreras o vallas de separacin de altura suficiente para el

cumplimiento de su destino y, de acuerdo con la normativa establecida por el
Ministerio de Transporte no se crear ningn paso a nivel, es decir, el cruce de la red
viaria o peatonal prevista en los planes con la va frrea se realizar a diferente nivel.
Artculo 4.121.- Servidumbre de las Ordenaciones Colindantes.
1.

Las determinaciones de la ordenacin de los terrenos y de las edificaciones afectadas

por las servidumbres ferroviarias debern respetar las limitaciones impuestas por la
normativa ferroviaria.

2.

La zona de polica de ferrocarriles podr destinarse a cualquier uso de espacios libres

o de aparcamiento, siempre que no impida o limite el uso ferroviario.

3.

Los promotores de las actuaciones urbansticas colindantes con el sistema general

ferroviario debern vallar las lindes con ste o establecer medidas de proteccin
suficientes para garantizar la seguridad de las personas y bienes. El diseo del
espacio colindante facilitar el adecuado mantenimiento del mismo en buenas
condiciones de calidad ambiental.

Artculo 4.122.- Condiciones de las Zonas de Viales.

No se podrn edificar en la zona de viales otras instalaciones que las directamente
vinculadas a garantizar el movimiento de los ferrocarriles, tales como casetas de proteccin,
sealizacin, etc.
Artculo 4.123.- Condiciones de la Zona Ferroviaria.
1.

En la zona ferroviaria podrn construirse edificios con uso industrial o de servicio

terciario directamente vinculados al servicio del funcionamiento del sistema
ferroviario, viviendas para los encargados de la custodia de las instalaciones,
residencias comunitarias para los agentes del ferrocarril y equipamientos para el uso
del personal del servicio.

2.

Su edificabilidad mxima ser de cinco (5) metros cuadrados por cada diez (10)
metros cuadrados.

3.

En todos los casos cumplirn las condiciones que, para cada uso, se establecen en
estas Normas.

Artculo 4.124.- Condiciones de la Zona de Servicio Ferroviario.

1.

En la zona de servicio ferroviario podrn construirse edificios para la atencin del

usuario, naves de estacin y servicios terciarios complementarios.

2.

Su edificabilidad mxima ser de un (1) metro cuadrado por cada metro cuadrado.

3.

En todos los casos cumplirn las condiciones que, para cada uso, se establecen en
estas Normas.

4.

La ocupacin no superar el cincuenta por ciento (50%) de la parcela.

Artculo 4.125.- Condiciones de Borde de la Zona Ferroviaria en Tnel.

En el borde de la zona ferroviaria en tnel las cimentaciones de los edificios localizados a
menos de cincuenta (50) metros del eje del tnel ferroviario debern ejecutarse mediante el

sistema de pilotaje.
El mobiliario urbano y acabado de los viales sobre el tnel atendern las especficas
condiciones del subsuelo.
Artculo 4.126.- Aparcamiento.
Se dispondr como mnimo una (1) plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros
cuadrados construidos.
Artculo 4.127.- Licencia de Obras.
Los actos de edificacin y puesta en un nuevo uso de los terrenos incluidos en el sistema
general ferroviario estn sujetos al trmite de licencia municipal de obras y sometidas a las reglas
de tramitacin establecidas por el Ayuntamiento.

SECCIN 5.

Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Aeroportuario.

Artculo 4.128.- Aplicacin.

Las condiciones que se sealan para los aeropuertos son de aplicacin en los terrenos que
el planeamiento destine a tal fin y que se representan en la documentacin grfica del Plan
General.
Artculo 4.129.- Condiciones de Diseo.
Las condiciones de diseo son las derivadas de la legislacin vigente.
Artculo 4.130.- Servidumbres Aeronuticas.
Las determinaciones de la ordenacin de los terrenos y de las edificaciones afectadas por
las servidumbres aeronuticas debern respetar las limitaciones impuestas por la legislacin
aeroportuaria.
Artculo 4.131.- Aeropuerto.
1.

Aeropuerto es la zona que se destina a proporcionar la utilizacin del servicio

aeroportuario a los ciudadanos. Podrn construirse naves de estacin y los servicios
terciarios complementarios.

2.

Sus condiciones de edificacin sern:

3.

a)

Su edificabilidad mxima ser de un (1) metro cuadrado por cada metro

cuadrado.

b)

En todos los casos cumplirn las restantes condiciones que, para cada uso, se
establezcan en estas Normas.

c)

La ocupacin no superar el cincuenta por ciento (50%) de la parcela.

En el resto del rea destinada a las instalaciones de tierra, podrn construirse

edificios con uso industrial o de servicio terciario directamente vinculados al
funcionamiento de las aeronaves, viviendas para los encargados de la custodia de las
instalaciones, residencias comunitarias para los agentes del servicio, y equipamientos
para el uso del personal de servicio, con las siguientes condiciones:

a)

Su edificabilidad mxima ser de siete (7) metros cuadrados por cada diez
(10) metros cuadrados.

b)

En todos los casos cumplirn las restantes condiciones que, para cada uso, se
establecen en estas Normas.

Artculo 4.132.- Aparcamiento.

Se dispondr como mnimo una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros
cuadrados construidos.

SECCIN 6.

Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Portuario.

Artculo 4.133.- Aplicacin.

Las condiciones que se sealan para los puertos son de aplicacin en los terrenos que el
planeamiento destine a tal fin y que se representan en la documentacin grfica del Plan General.
Artculo 4.134.- Condiciones de Desarrollo.
En desarrollo de las previsiones contenidas en este Plan General se redactar un Plan
Especial para la ordenacin del recinto portuario por la Junta del Puerto de Sevilla y Ra del
Guadalquivir. Este Plan Especial se tramitar de conformidad con lo establecido en el Real
Decreto Ley 16/81.
Artculo 4.135.- Condiciones de Diseo.
Las condiciones de diseo son las impuestas por la legislacin estatal vigente y por las
determinaciones de este Plan General y de los instrumentos que lo desarrollen.

SECCIN 7.

Condiciones Particulares del Uso Pormenorizado Infraestructuras Urbanas

Bsicas.

Artculo 4.136.- Desarrollo.

1.

Tanto el planeamiento que desarrolle el Plan General como cualquier proyecto que se
redacte para su ejecucin y que afecte a las instalaciones de las infraestructuras,
debern ser elaborados con la mxima coordinacin entre la entidad redactora y las
instituciones gestoras o compaas concesionarias.
La colaboracin deber
instrumentarse desde las primeras fases de elaboracin y se producir de forma
integral y a lo largo de todo el proceso. Entre su documentacin deber figurar la
correspondiente a los acuerdos necesarios para la ejecucin coordinada entre las
entidades implicadas.

2.

El Ayuntamiento, a travs de Planes Especiales de Infraestructura, establecer para

cada clase de infraestructura las disposiciones especficas que regulen sus
condiciones.

Artculo 4.137.- Ejecucin de las Infraestructuras Urbanas Bsicas.

Cuando para la ejecucin de las infraestructuras no fuere menester la expropiacin del
dominio, se podr establecer sobre los terrenos afectados por las instalaciones la constitucin de

alguna servidumbre prevista en el derecho privado o administrativo, con las condiciones

establecidas por el Artculo 68 de la Ley del Suelo. A estos efectos, las determinaciones del Plan
General sobre instalaciones de infraestructura llevan implcita la declaracin de utilidad pblica de
las obras y la necesidad de ocupacin de los terrenos e instalaciones correspondientes.
Artculo 4.138.- Condiciones Especficas de las Infraestructuras para el Abastecimiento de
Energa Elctrica.
1.

Estas condiciones se aplicarn a los tendidos de lneas y a sus estructuras de soporte

y a las instalaciones en las que se lleva a cabo el cambio de tensin de la energa
transportada.

2.

Toda instalacin de nueva planta de carcter definitivo, tanto de transporte de alta

tensin como de transformacin, deber implantarse en los lugares que se sealen
por el planeamiento, dando origen a sus correspondientes servidumbres.

3.

En el suelo urbanizable no se podr levantar instalaciones areas de alta tensin

fuera de las sealadas por el planeamiento. Si los suelos de esta clase estuvieran
atravesados o contuvieran elementos de las instalaciones de energa elctrica
sealadas por el Plan, se vern sometidos a las servidumbres que se sealan y as
debern recogerse en los desarrollos del mismo.

CAPTULO 9. Uso Agropecuario.

Artculo 4.139.- Definicin y Regularizacin.
1.
ganado.
2.

Tienen uso Agropecuario los terrenos destinados al cultivo agrcola y a la cra de

Este uso se regular por los preceptos del Ttulo Decimosegundo de estas Normas.

TTULO QUINTO. NORMAS GENERALES DE EDIFICACIN.

CAPTULO 1. Aplicacin, Tipos de Obras de Edificacin y Condiciones de la Edificacin.

Artculo 5.1.-

Aplicacin.

1.

Las normas contenidas en el presente ttulo se aplicarn a la edificacin en el suelo

urbano y en el urbanizable y tambin se ajustarn a ellas los instrumentos de
planeamiento que desarrollen el Plan General.

2.

Los trminos y conceptos definidos en los distintos captulos de este Ttulo tendr el
significado y alcance que se expresa en sus definiciones.

Artculo 5.2.1.

Tipos de Obras de Edificacin.

A los efectos de la aplicacin de las condiciones generales y particulares reguladas

en las presentes Normas, se establecen los siguientes tipos de obras de edificacin:
A)

B)

Obras tendentes a la buena conservacin del patrimonio edificado:

a)

Obras de conservacin y mantenimiento: son obras menores cuya

finalidad es mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad
y ornato, sin alterar su estructura portante, ni su estructura
arquitectnica, as como tampoco su distribucin. Se incluyen en este
tipo, entre otras anlogas, el cuidado y afianzamiento de cornisas y
volados, la limpieza o reposicin de canalones y bajantes, los revocos
de fachada, la pintura, la reparacin de cubierta y el saneamiento de
conducciones.

b)

Obras de consolidacin: son obras de carcter estructural que tienen por

objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitucin de elementos daados de
la estructura portante del edificio; pueden oscilar entre la reproduccin
literal de los elementos daados preexistentes hasta su permuta por
otros que atiendan nicamente a la estabilidad del inmueble y
realizados con tecnologa ms actualizada.

c)

Obras de acondicionamiento: son obras que tienen por objeto mejorar o

transformar las condiciones de habitabilidad de un edificio o de una
parte del mismo. Se incluyen en este tipo de obras la sustitucin de
instalaciones antiguas y la incorporacin de nuevos sistemas de
instalaciones.

d)

Obras de restauracin: son obras que tienen por objeto la restitucin de

los valores histricos y arquitectnicos de un edificio existente o de
parte del mismo, reproducindose con absoluta fidelidad la estructura
portante, la estructura arquitectnica, las fachadas exteriores e
interiores y los elementos ornamentales, cuando se utilicen partes
originales de los mismos y pueda probarse su autenticidad. Si se
aadiesen materiales o partes indispensables para su estabilidad o
mantenimiento las adiciones debern ser reconocibles y evitar las
confusiones mimticas.

Obras de reforma: son aquellas obras que, manteniendo los elementos de

valor y las caractersticas esenciales de la edificacin existente, pueden hacer
modificaciones que alteren la organizacin general, la estructura arquitectnica

y la distribucin del edificio. Segn los elementos afectados se distinguen los

subtipos siguientes:
a)

Reforma menor: son obras en las que no se efectan variaciones en

ninguno de los aspectos que definen las principales caractersticas
arquitectnicas del edificio, como son el sistema estructural, la
composicin espacial y su organizacin general. Tambin permitir
aquellas obras de redistribucin interior que no afecten a los conceptos
anteriores citados ni a los elementos de valor tales como fachadas
exteriores e interiores, cubiertas, disposicin de crujas y forjados,
patios, escaleras y jardines.

b)

Reforma parcial: son obras en las que, conservndose la fachada, la

disposicin de los forjados en la primera cruja, el tipo de cubierta, as
como el resto de los elementos arquitectnicos de valor (patios,
escaleras, jardines, etc.), permiten demoliciones que no afecten a
elementos o espacios catalogados y su sustitucin por nueva
edificacin, siempre que las condiciones de edificabilidad de la zona lo
permitan. Si la composicin de la fachada lo exigiese, tambin se
permitirn pequeos retoques en la misma.

c)

Reforma General: son obras en las que, manteniendo la fachada, la

disposicin de los forjados en la primera cruja y el tipo de cubierta,
permiten intervenciones en el resto de la edificacin con obras de
sustitucin respetando, en el caso de pertenecer a alguna tipologa
protegible, los elementos definidores de la misma y de acuerdo con las
condiciones particulares de zona. Si la composicin de la fachada lo
exigiese, tambin se autorizarn pequeos retoques en ella.

C)

Obras de demolicin que, segn supongan o no la total desaparicin de lo

edificado sern de demolicin total o parcial.

D)

Obras de nueva edificacin: son aquellas que suponen una nueva construccin
de la totalidad o parte de la parcela. Comprende los subtipos siguientes:
a)

Obras de reconstruccin: son aquellas que tienen por objeto la

reposicin, mediante nueva construccin, de un edificio preexistente,
total o parcialmente desaparecido, reproduciendo en el mismo lugar sus
caractersticas formales.

b)

Obras de sustitucin: son aquellas mediante las que se derriba una

edificacin existente o parte de ella y en su lugar se levanta una nueva
construccin.

c)

Obras de ampliacin: son aquellas en las que la reorganizacin

constructiva se efecta sobre la base de un aumento de la superficie
construda orginal. Este aumento se puede obtener por:
-

Remonte o adicin de una o ms plantas sobre las existentes.

Entreplanta o construccin de forjados intermedios en zonas en

las que, por su altura, lo permita la edificacin actual.

Colmatacin o edificacin de nueva planta que se sita en los

espacios libres no cualificados del solar y ocupados por
edificaciones marginales. No se podr proceder a comatar

cuando la edificacin existente ocupe ms superficie que la que

correspondera a la parcela por aplicacin de la correspondiente
ordenanza de zona.
d)

2.

Obras de nueva planta: son las de nueva construccin sobre solares

vacantes.

Las condiciones particulares de zona y las normas de proteccin podrn limitar los
distintos tipos de obras que se puedan ejecutar en una zona o edificio.

Artculo 5.3.-

Condiciones de la Edificacin.

1.

La edificacin cumplir las condiciones que se establecen en los captulos siguientes,

en los trminos que resulten de los mismos y de las ordenanzas de zona o el
planeamiento de desarrollo, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de uso
que le sean de aplicacin.

2.

Las condiciones de edificacin se refieren a los aspectos que a continuacin se

relacionan:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

3.

Condiciones de parcela.
Condiciones de situacin y forma de los edificios.
Condiciones de calidad e higiene.
Condiciones de dotaciones y servicios.
Condiciones de seguridad.
Condiciones ambientales.
Condiciones de esttica.

En el suelo urbanizable, la edificacin cumplir, adems, las condiciones que se

sealen en el Plan Parcial correspondiente.

CAPTULO 2. Condiciones de la Parcela.

Artculo 5.4.-

Definicin.

Condiciones de la parcela son los requisitos que debe cumplir una parcela para poder ser
edificada. Estas exigencias vienen impuestas por las disposiciones del uso a que se destine la
parcela y por las condiciones particulares de la zona en que se site.
Artculo 5.5.- Aplicacin.
Las condiciones de la parcela slo se aplicarn a las obras de sustitucin, ampliacin y
nueva planta, sin perjuicio de lo que se establezca en las condiciones particulares de zona.
Artculo 5.6.-

Definiciones Referentes a las Condiciones de la Parcela.

Las condiciones de la parcela se establecern mediante los trminos y parmetros que a

continuacin se definen:
a)

Manzana: es la superficie de la parcela o conjunto de parcelas delimitadas por

alineaciones exteriores contiguas.

b)

Parcela: es la superficie de terreno deslindada como unidad predial y comprendida

dentro de las alineaciones exteriores.

c)

Linderos: son las lneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus
colindantes. Lindero frontal es el que delimita la parcela con la va o el espacio libre
al que d frente; son linderos laterales los restantes, llamndose testero el lindero
opuesto al frontal. Cuando se trate de parcelas con ms de un lindero en contacto
con va o espacio pblico tendrn consideracin de lindero frontal todos ellos, aunque
se entender como frente de la parcela aqul en que se site el acceso de la misma.

d)

Superficie de parcela: es la dimensin de la proyeccin horizontal del rea

comprendida dentro de los linderos de la misma.

e)

Solar: es la parcela situada en suelo urbano que, por cumplir las condiciones
establecidas en el artculo 5.10, puede ser edificada, previa la oportuna licencia
municipal.

Artculo 5.7.- Relacin entre Edificacin y Parcela.

1.

Toda edificacin estar indisolublemente vinculada a una parcela.

2.

La segregacin de fincas en que existiera edificacin debern hacerse con indicacin

de la parte de edificabilidad que le corresponde segn el planeamiento ya consumida
por construcciones. Si la totalidad de la edificabilidad estuviera agotada, ser posible
la segregacin, pero deber realizarse una anotacin en el Registro de la Propiedad
haciendo constar que la finca segregada no es edificable, por lo que slo podr
destinarse a espacio libre viario.

Artculo 5.8.- Segregacin y Agregacin de Parcelas.

1.

No se permitirn segregaciones o agregaciones de parcelas cuando las parcelas

resultantes no cumplan las condiciones sealadas por el planeamiento. Las parcelas
de dimensin igual o menor que la mnima sern indivisibles.

2.

Se podr autorizar la edificacin en parcelas que no cumplan cualquiera de las

condiciones dimensionales si satisfacen el resto de las condiciones para ser
consideradas como solar que se sealan en el artculo 5.10 y no existe la posibilidad
de reparcelacin con otras colindantes.

Artculo 5.9.-

Definicin e Identificacin de las Parcelas.

Las parcelas se delimitarn e identificarn mediante sus linderos y su Cdigo urbanstico.

Los solares, adems, mediante el nombre de la calle o calles a que den frente y su nmero de
orden dentro de ellas, que estarn reflejados en el plano parcelario municipal, o en los planos de
los proyectos de reparcelacin, parcelacin o compensacin que se aprueben, y, en su defecto, en
los planos catastrales.
Artculo 5.10.- Condiciones para la Edificacin de una Parcela.
1.

Para que una parcela pueda ser edificada deber cumplir las siguientes condiciones:

a)

Condiciones de planeamiento: salvo lo previsto en estas Normas para

edificaciones provisionales, deber tener aprobado definitivamente el
planeamiento que el Plan General o instrumentos posteriores sealen para el
desarrollo del rea y estar calificada para un uso edificable.

b)

Condiciones de urbanizacin:

2.

I)

Estar emplazada con frente a una va que tenga pavimentada la calzada

y aceras, y disponga de abastecimiento de agua, evacuacin de aguas
en conexin con la red de alcantarillado y suministro de energa
elctrica debiendo tener estos servicios caractersticas adecuadas para
servir a la edificacin que sobre ellas se haya de construir.

II)

Que an careciendo de todos o algunos de los anteriores requisitos se

asegure la ejecucin simultnea de la edificacin y de la urbanizacin,
con los servicios mnimos precedentes, conforme a un proyecto de
obras aprobado por el Ayuntamiento y con arreglo a las garantas del
artculo 40 del Reglamento de Gestin Urbanstica, hasta que la parcela
adquiera las condiciones del prrafo I).

c)

Condiciones de gestin: tener cumplidas todas las determinaciones de gestin

que fijen los instrumentos que establezcan el Plan General o las figuras de
planeamiento que lo desarrollen, as como las determinaciones
correspondientes a la unidad de actuacin en la que pueda estar incluida para
la distribucin de las cargas y beneficios del planeamiento.

d)

Condiciones dimensionales: satisfacer las condiciones dimensionales fijadas

por el Plan General o los instrumentos que lo desarrollen en relacin a:
I)

Superficie: que deber ser igual o superior a la fijada por el

planeamiento como mnima e igual o inferior a la que sealase como
mxima.

II)

Linderos: que han de tener una longitud igual o superior a la fijada por
el planeamiento como mnima e igual o inferior a la que sealase como
mxima.

Adems de las condiciones descritas en el apartado anterior, debern cumplir las que
sean aplicables debido al uso a que se destine y a la regulacin de la zona en que se
localice.

CAPITULO 3. Condiciones de Situacin y Forma de los Edificios.

SECCIN 1.

Definicin y Aplicacin.

Artculo 5.11.-Condiciones de Situacin y Forma de los Edificios.

Son aquellas que definen la posicin, ocupacin, aprovechamiento, volumen y forma de las
edificaciones en s mismas y dentro de las parcelas, de conformidad con las normas de usos y las
condiciones particulares de zona.
Artculo 5.12.- Aplicacin.
Las condiciones de situacin y forma se aplicarn en su integridad a las obras de nueva
edificacin. Para el resto de los tipos de obras (conservacin, consolidacin, acondicionamiento,
restauracin y reforma) tan solo se aplicarn las condiciones que afecten a los elementos objeto de
las citadas obras, sin perjuicio de lo que establezca las ordenanzas de zona o las normas de
proteccin.

SECCIN 2. Condiciones de Posicin del Edificio en la Parcela.

Artculo 5.13.- Alineacin Exterior.

1.

La alineacin exterior es la determinacin grfica, contenida en los Planos de

Alineaciones y Rasantes del Plan General o de los instrumentos de planeamiento que
lo desarrollen, que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso
pblico de las parcelas.

2.

La lnea de edificacin deber coincidir con la alineacin exterior cuando as lo

establezcan las condiciones particulares de zona, sin perjuicio de los retranqueos que
las mismas autoricen.

Artculo 5.14.- Lnea de Edificacin, Alineacin Interior, Fondo Edificable.

1.

La lnea de edificacin es la interseccin del plano de fachada de la fachada exterior

o interior del edificio con el terreno.

2.

Alineacin interior es la lnea marcada en los Planos de Alineaciones y Rasantes con

la que obligatoriamente debern coincidir las lneas de edificacin interiores.

3.

Fondo edificable es la lnea marcada en los Planos de Alineaciones y Rasantes que

separa la parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificacin y el espacio
libre de la parcela.

Artculo 5.15.- Fachada y Medianera.

1.

Plano de fachada o fachadas es el plano o planos verticales que por encima del
terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos
los elementos constructivos del alzado del edificio excepcin hecha de los cuerpos
salientes, vuelos, aleros y cornisas.

2.

Medianera o fachada medianera es el lienzo de edificacin que es comn con una

construccin colindante, est en contacto con ella o, en edificaciones adosadas,
separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse.

Artculo 5.16.- Alineacin Virtual.

Alineacin virtual en planta superior es la lnea que seala el planeamiento para establecer
la posicin de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.
Artculo 5.17.- Separacin a Linderos.
1.

Separacin a linderos es la distancia horizontal entre el plano de fachada y el lindero

correspondiente medida sobre una recta perpendicular a ste.

2.

En aquellos casos en que el planeamiento establezca distintos valores de la

separacin de la edificacin a los linderos laterales y al testero, y cuando por la
irregular forma de la parcela sea difcil diferenciar cual es el testero, se medirn las
separaciones de modo que redunden en la mayor distancia de la construccin a las
de su entorno, y en la mejor funcionalidad y mayor tamao del espacio libre de
parcela.

3.

Las separaciones mnimas de la edificacin o edificaciones al lindero frontal, al

testero o a sus linderos laterales son las establecidas en cada caso en las condiciones
particulares de zona.
Estas separaciones son distancias mnimas a las que puede situarse la edificacin y

sus cuerpos salientes.

4.

Salvo que las condiciones particulares de zona dispongan expresamente lo contrario,

las plantas stano y cualesquiera otra construccin o instalacin resultantes de
desmontes, nivelaciones de terreno o excavaciones, debern respetar las distancias
mnimas a los linderos de la parcela, excepto las piscinas y la parte que sirva para
dar acceso desde el exterior a los usos permitidos en los stanos y siempre que dicha
parte no exceda del quince por ciento (15%) de la superficie libre de parcela.

Artculo 5.18.- Retranqueos.

1.

Retranqueo es la anchura de la banda de terreno comprendido entre la alineacin

exterior y la lnea de edificacin. El parmetro puede establecerse como valor fijo
obligado o como valor mnimo.

2.

El retranqueo puede ser:

a)
b)
c)

3.

Retranqueo en todo el frente de alineacin de una manzana.

Retranqueo en las plantas pisos de una edificacin.
Retranqueo en planta baja para formacin de prticos o soportales.

El retranqueo se medir en la forma determinada para la separacin a linderos.

Artculo 5.19.- Edificios Colindantes y Separaciones entre Edificios.

1.

Edificios colindantes son las construcciones aledaas o del entorno cuya existencia
pueden condicionar la posicin de los nuevos edificios.

2.

Se entiende que un edificio est separado de otros cuando existe una banda libre en
torno a la construccin de anchura igual a una dimensin dada medida sobre rectas
perpendiculares a cada una de las fachadas.

3.

Si las condiciones particulares de zona estableciesen separacin entre edificios se

habr de cumplir, tanto si estn las construcciones en la misma parcela como en
parcelas colindantes o separadas por vas u otros espacios pblicos.

Artculo 5.20.- rea de Movimiento de la Edificacin.

rea de movimiento de la edificacin es la superficie dentro de la cual puede situarse la
edificacin como resultado de aplicar la totalidad de las condiciones que inciden en la
determinacin de la posicin del edificio en la parcela.
Artculo 5.21.- Rasantes, Cota Natural del Terreno y Cota de Nivelacin.
1.

Rasante es la lnea que seala el planeamiento como perfil longitudinal de las vas
pblicas tomado, salvo indicacin contraria, en el eje de la va. En los viales ya
ejecutados y en ausencia de otra definicin de la rasante se considerar como tal el
perfil existente.

2.

Cota natural del terreno es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de
ejecutar la obra urbanizadora.

3.

Cota de nivelacin es la altitud que sirve como cota 0 de referencia para la

ejecucin de la urbanizacin y medicin de la altura.

SECCIN 3. Condiciones de Ocupacin de la Parcela por la Edificacin.

Artculo 5.22.- Ocupacin, Superficie Ocupable y Coeficiente de Ocupacin.
1.

Ocupacin o superficie ocupada es la superficie comprendida dentro del permetro

formado por la proyeccin de los planos de fachada sobre un plano horizontal.

2.

Superficie ocupable es la superficie de la parcela susceptible de ser ocupada por la

edificacin. Su cuanta puede sealarse o bien indirectamente, como conjuncin de
referencias de posicin siendo entonces coincidentes con el rea de movimiento, o
bien directamente, mediante la asignacin de un coeficiente de ocupacin.
A los efectos del establecimiento de este parmetro se distingue la ocupacin de las
plantas sobre rasante y las de edificacin bajo rasante.

3.

Coeficiente de ocupacin es la relacin entre la superficie ocupable y la superficie de

la parcela.
Su sealamiento se har bien como cociente relativo entre la superficie ocupable y la
total de la parcela, bien como porcentaje de la superficie de la parcela que pueda ser
ocupada.

Artculo 5.23.- Superficie Ocupable.

1.

La ocupacin mxima de parcela que podr ser edificada es la establecida en las

normas aplicables en la zona. La ocupacin ser el rea de la superficie de la
proyeccin ortogonal sobre un plano horizontal de todo el volumen de la edificacin.

2.

El coeficiente de ocupacin se establece como ocupacin mxima. Si de la

conjuncin de este parmetro con otros derivados de las condiciones de posicin
resultase una ocupacin menor, ser este valor el que sea de aplicacin.

3.

La superficie de los patios de luces y vivideros no se computar como superficie

ocupada por la edificacin.

Artculo 5.24.- Ocupacin Bajo Rasante.

La ocupacin bajo rasante ser la que en cada caso autoricen las condiciones particulares
de zona.
Artculo 5.25.- Superficie Libre de Parcela.
1.

Superficie libre de parcela es el rea libre de edificacin como resultado de aplicar las
restantes condiciones de ocupacin.

2.

Los terrenos que quedaren libres de edificacin por aplicacin de la regla sobre
ocupacin mxima de parcela, no podrn ser objeto, en superficie, de otro
aprovechamiento que el correspondiente a espacios libres al servicio de la edificacin
o edificaciones levantadas en la parcela o parcelas.
En el espacio libre comprendido entre la lnea de edificacin o plano de fachada y la
alineacin exterior, se permitir la instalacin de marquesinas y toldos para proteger
la entrada al edificio principal, que debern respetar las normas que para estos
elementos dicten las Ordenanzas Municipales.

3.

Los propietarios de dos o ms parcelas contiguas podrn establecer la

mancomunidad de estos espacios libres, con sujeccin a los requisitos formales
establecidos en estas Normas para los patios mancomunados.

Artculo 5.26.- Construcciones Auxiliares.

1.

Salvo que lo prohibieran las normas de zona, se podr levantar edificacin o cuerpos
de edificacin auxiliares al servicio de los edificios principales, con destino a portera,
garaje particular, locales para guarda o depsito de material de jardinera, vestuarios,
lavaderos, despensa, invernaderos, garitas de guarda, etc.

2.

Estas construcciones auxiliares debern cumplir, con las condiciones de ocupacin,

aprovechamiento y separacin a linderos que se fijan en cada ordenanza de zona.

SECCIN 4. Condiciones de Edificabilidad y Aprovechamiento.

Artculo 5.27.-Superficie Edificada por Planta, Superficie Edificada Total, Superficie til,
Superficie Edificable y Coeficiente de Edificabilidad Neta.
1.

Superficie edificada por planta es la superficie comprendida entre los lmites

exteriores de cada una de las plantas de edificacin.

2.

Superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las
plantas que componen el edificio.

3.

Superficie til es la superficie comprendida en el interior de sus paramentos

verticales, que es de directa utilizacin para el uso a que se destine. Es superficie
til de una planta o del edificio la suma de las superficies tiles de los locales que lo
integran. La medicin de la superficie til se har siempre a cara interior de
paramentos terminados.

4.

Superficie edificable es el valor que seala el planeamiento para limitar la superficie

edificada total que puede construirse en una parcela.
Su dimensin puede ser sealada por el planeamiento o bien mediante la conjuncin
de las determinaciones de posicin, forma y volumen sobre la parcela o bien con el
coeficiente de edificabilidad.

5.

Coeficiente de edificabilidad es la relacin entre la superficie total edificable y la

parcela neta, es decir con exclusin de todos los espacios pblicos, en la que ha de
situarse la edificacin. El coeficiente de edificabilidad se indicar mediante la
fraccin que exprese la relacin de metros cuadrados de superficie edificada total
(mt) por metro cuadrado de la superficie neta de parcela (ms).

Artculo 5.28.- Computo de la Superficie Edificada.

Salvo que las normas de zona establezcan otros, para el cmputo de la superficie edificada
se seguirn los siguientes criterios:
1.

No se computar como superficie edificada la de las construcciones bajo rasante ni

los soportales, los pasajes de acceso a espacios libres pblicos, los patios interiores
de parcela que no estn cubiertos aunque estn cerrados en todo su permetro y las
cubiertas en las condiciones del artculo 5.54, las plantas bajas porticadas, excepto
las porciones cerradas que hubiera en ellas, las construcciones auxiliares cerradas

con materiales translcidos y construidos con estructura ligera desmontable, los

elementos ornamentales en cubierta, y la superficie bajo la cubierta si carece de
posibilidades de uso, o est destinada a depsitos u otras instalaciones generales del
edificio.
2.

Computarn ntegramente los cuartos de caldera, basuras, contadores y otros

anlogos, as como todos los cuerpos volados y las edificaciones auxiliares, salvo las
incluidas en la regla anterior.

Artculo 5.29.- Consideracin del Coeficiente de Edificabilidad.

La determinacin del coeficiente de edificabilidad se entiende como el sealamiento de una
edificabilidad mxima; si de la conjuncin de este parmetro con otros derivados de las
condiciones de posicin, ocupacin, forma y volumen resultase una superficie total edificable
menor, ser ste el valor a aplicar.

SECCIN 5. Condiciones de Volumen y Forma de los Edificios.

Artculo 5.30.- Slido Capaz.
Slido capaz es el volumen, definido por las restantes determinaciones del planeamiento,
dentro del cual debe contenerse la edificacin sobre rasante.
Artculo 5.31.- Altura del Edificio.
1.

Altura de un edificio es la dimensin vertical del slido capaz.

2.

La altura puede expresarse en unidades mtricas o en nmero de plantas.

3.

La altura medida en unidades mtricas es la distancia desde la cota inferior de origen

y referencia hasta cualquiera de los siguientes elementos y en funcin de ello ser:
a)

Altura de cornisa: es la medida hasta la interseccin de la cara superior del

forjado que forma el techo de la ltima planta con el plano de la fachada del
edificio.

b)

Altura total: es la medida hasta la cumbrera ms alta del edificio.

Cuando la altura se expresare en unidades mtricas y no se especificara a cual
se refiere se entender que es la altura de cornisa.

4.

En nmero de plantas indicar el nmero de plantas por encima de la cota de origen

y referencia o de rasante, incluida la planta baja. En este caso la altura podr
expresarse abreviadamente con la expresin P.B., para indicar la planta baja,
seguida en su caso, del signo + y un dgito indicando el nmero de plantas restantes.

Artculo 5.32.- Altura Mxima.

1.

Altura mxima es la sealada por las condiciones particulares de zona como valor
lmite de la altura de la edificacin.

2.

A cada altura en unidades mtricas corresponde un nmero mximo de plantas.

Estas dos constantes, altura en unidades mtricas y nmero de plantas, debern
cumplirse conjuntamente.

Artculo 5.33.- Consideracin de la Condicin de Altura.

En los casos en que se sealare como condicin de altura solamente la mxima ha de
entenderse que es posible edificar sin alcanzarla. Sin embargo, el Ayuntamiento podr exigir la
edificacin hasta la altura mxima en los casos en que se entienda que, de lo contrario, se estara
agrediendo la imagen urbana.
Artculo 5.34.- Ancho de Vial.
Si las condiciones particulares de zona fijaran la altura reguladora u otras caractersticas de
la edificacin en funcin del ancho de la calle, su forma de medicin se atendr a las siguientes
reglas:
a)

Si las alineaciones exteriores estn constituidas por rectas y curvas paralelas, se

tomar como ancho de vial, para cada lado un tramo de calle comprendido entre dos
transversales, el mnimo ancho en el lado y tramo considerados.

b)

Si las alineaciones exteriores no son paralelas o presentan estrechamientos,

ensanches o cualquier otro tipo de irregularidad, se tomar como ancho de vial, para
cada lado de un tramo de calle comprendido entre dos transversales, el mnimo
ancho puntual en el lado y tramos considerados.

Artculo 5.35.- Construcciones e Instalaciones por Encima de la Altura Reguladora Mxima.

Por encima de la altura Mxima slo se permitirn:
a)

La cubierta del edificio, de pendiente inferior a treinta (30) grados sexagesimales y

cuyos arranques se produzcan en todas las lneas perimetrales de sus fachadas
exteriores. El vuelo mximo de la cubierta no podr superar el de los aleros.
Los espacios interiores que resulten bajo la cubierta no sern habitables ni ocupables,
salvo que expresamente lo autoricen las condiciones particulares de zona.

b)

Los petos de barandilla de fachadas (anterior, posterior o laterales) y de patios

interiores, as como elementos de separacin entre azoteas tendrn una altura
mxima de ciento veinte (120) centmetros si son opacos y de ciento ochenta (180)
centmetros si son enrejados o transparentes; en todo caso los petos de separacin
entre azoteas medianeras sern opacos y de ciento ochenta (180) centmetros de
altura.

c)

Las cmaras de aire y elementos de cubierta en los casos de terraza o cubierta plana,
con altura mxima total de ciento veinte (120) centmetros.

d)

Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depsitos y otras

instalaciones, que no podrn sobrepasar una altura de tres con cincuenta (3,50)
metros sobre la altura de cornisa. Las chimeneas de ventilacin o de evacuacin de
humos, calefaccin y acondicionamiento de aire y dems elementos tcnicos, con las
alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen las Normas
Tecnolgicas de la Edificacin del MOPU, y en su defecto el buen hacer constructivo.

e)

Los remates del edificio de carcter exclusivamente decorativo.

Artculo 5.36.- Criterios para el Establecimiento de la Cota de Referencia y de la Altura.

1.

Edificios con alineacin obligatoria a vial:

En los edificios cuya fachada deba situarse obligatoriamente alineada al vial, la

determinacin de la cota de referencia o punto de origen para la medicin de altura
ser diferente para cada uno de los supuestos siguientes:
1.1.

Edificios con frente a una sola va:

a)

Si la rasante de la calle tomada en la lnea de fachada es tal que la

diferencia de niveles entre los extremos de la fachada a mayor y a
menor cota es igual o menor que ciento cincuenta (150) centmetros, la
cota de referencia se tomar en el punto de fachada coincidente con la
rasante de calle de cota media entre las extremas.

b)

Si por el contrario la diferencia de niveles es superior a ciento cincuenta

(150) centmetros, se dividir la fachada en los tramos necesarios para
que sea aplicable la regla anterior, es decir, de forma que la diferencia
entre las cotas extremas de cada tramo sea igual o inferior a ciento
cincuenta (150) centmetros, aplicando a cada uno de estos tramos la
regla anterior, y tomando en consecuencia como origen de alturas la
cota media en cada tramo.
En cada uno de los tramos resultantes, la altura reguladora se medir
considerando nicamente a estos efectos cada tramo como fachada
independiente.

1.2.

1.3.

Edificios con frente a dos o ms vas pblicas formando esquina o chafln.

a)

Si la altura de la edificacin es la misma en cada frente de vial, se

aplicarn las disposiciones del nmero 1.1 anterior, pero resolvindose
el conjunto de las fachadas a todos los viales desarrolladas
longitudinalmente como si fuesen una sola.

b)

Si las alturas reguladoras fueran diferentes se medir la altura

correspondiente a cada calle tomando como lnea de separacin de
alturas la bisectriz del ngulo que formen las calles. Por motivos de
composicin esttica se permitir volver la altura mayor sobre la menor
una distancia no superior al fondo edificable o alineacin interior
establecida y cuando no estuviesen establecidos estos parmetros una
dimensin mxima de doce (12) metros. El paramento originado por la
diferencia de altura recibir tratamiento de fachada.

c)

En las distintas zonas incluidas dentro de la delimitacin del Conjunto

Histrico Declarado, referido en el Art. 8.5, cuando por la aplicacin de
la regla anterior resultaran en una misma parcela diferencias de alturas
de ms de una (1) planta, se podr exigir igualar o regularizar dicho
nmero de plantas con el objeto de evitar saltos desproporcionados
que incidiran negativamente en el ambiente urbano donde se enclavan.
Esta medida no supondr un aumento en la edificabilidad de partida
asignada por el Plan.

Edificacin en solares con frente a dos vas paralelas u oblicuas que no formen
ni esquina ni chafln.
a)

Los edificios en solares con frente a dos vas paralelas u oblicuas que
no formen ni esquina ni chafln y cuya edificacin en cada frente venga
separada de la otra por el espacio libre interior de manzana, se
regularn a efectos de medicin de alturas como si se tratase de

edificios independientes.
b)

Edificios en solares con frente a dos vas paralelas u oblicuas que no

formen ni esquina ni chafln y que se siten en manzanas sin espacio
libre interior comn. La altura reguladora se determinar por el ancho
del vial a que d cada edificacin. Esta altura se aplicar hasta una
profundidad edificable determinada por el lugar geomtrico de los
puntos equidistantes de la alineacin objeto de la edificacin y de la
alineacin de la fachada opuesta.

1.4.

Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares, se resolvern

por analoga con los criterios expuestos en los apartados anteriores.

1.5.

Edificios con frente a plaza:

Las dimensiones de las plazas no influirn en la determinacin de las alturas
de la edificacin con frente a ella.
Los cruces de vas y los chaflanes no tendrn la consideracin de plazas.
Para la determinacin de las alturas de los edificios que den frente a plazas, se
tomar como altura reguladora la que proceda de la calle ms ancha de las
que formen la plaza o afluyan a sta y de tamao inmediatamente inferior a la
dimensin mnima de la plaza medida entre sus lados opuestos. Por dicha
razn quedan excluidas las calles de anchura superior a la dimensin mnima
de la plaza, medida en la forma determinada.
Cuando parte de la fachada de un edificio d frente a una plaza y el resto a
uno de los viales se seguirn las mismas reglas que en el supuesto del
apartado 1.2.b) de este artculo.

2.

Edificios exentos:
En los edificios exentos cuya fachada no deba situarse alineada al vial, las cotas de
referencia para la medicin de alturas se atendr a las siguientes reglas:
2.1.

La cota de referencia es la de planta baja que podr establecerse con una

variacin absoluta superior o inferior a ciento veinticinco (125) centmetros con
relacin a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los terrenos de
pendiente acusada la planta baja habr de fraccionarse en el nmero
conveniente de partes para cumplir con la condicin antedicha, no pudindose
sobrepasar la altura mxima autorizada en ninguna seccin longitudinal o
transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de
referencia de las distintas plantas bajas existentes.

2.2.

La altura mxima de la edificacin se fijar en cada uno de sus puntos a partir

de la cota de la planta que tenga la consideracin de planta baja.

2.3.

En los casos en que la edificacin se desarrolla escalonadamente para

adaptarse a la pendiente del terreno, los volmenes edificados que se
construyan sobre cada planta o parte de planta que tengan la consideracin de
planta baja, se sujetarn a la altura mxima que corresponda a cada una de
las partes citadas, y la edificabilidad total no deber ser superior a la que
resultar de edificar en un terreno horizontal.

Artculo 5.37.- Altura de las Edificaciones.

Las nuevas construcciones, cuando sea obligatoria su alineacin a vial, no podrn guardar
una relacin entre altura de cornisa en metros y ancho de calle superior a la proporcin 2:1, salvo
para aquellas zonas en las que el Plan fijara expresamente la altura.
Artculo 5.38.- Plantas.
1.

Planta es toda superficie horizontal practicable y cubierta.

2.

La regulacin del Plan General considera los siguientes tipos de plantas en funcin de
su posicin en el edificio.
a)
Stano. Es la planta que tiene el forjado del suelo por debajo de la planta
baja.
b)

Planta baja.
En la edificacin que deba alinearse a vial, tendr la
consideracin de planta baja aquella cuyo suelo est situado entre los setenta
(70) centmetros por debajo de la cota de referencia y los ciento cincuenta
(150) centmetros por encima de ella, sin perjuicio de lo que establezca las
condiciones particulares de zona del Plan General. En el resto de las
edificaciones la planta baja ser la que tenga el suelo entre los ciento
veinticinco (125) centmetros por encima o por debajo de la rasante del
terreno.

c)

Entreplanta. Es la planta que tiene la totalidad del forjado de suelo en una

posicin intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o
de piso.

d)

Planta piso. Es la situada por encima del forjado de techo de la planta baja.

e)

tico. Es la ltima planta de un edificio cuando su superficie edificada es

inferior a la normal de las restantes plantas y su fachada se encuentra
retranqueada del plano de fachada del edificio.

f)

Bajo cubierta. Es la planta situada entre la cara superior del forjado de la

ltima planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta
inclinada.

Artculo 5.39.- Altura Libre y Cota de Planta Piso.

1.

Altura de piso es la distancia vertical entre las caras superiores de los forjados de dos
plantas consecutivas.

2.

Altura libre de piso es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento
terminado de una planta y la cara inferior del forjado del techo de la planta o, si lo
hubiere, del falso techo.

3.

Cota de planta piso es la distancia vertical medida entre la cota de referencia de la

planta baja y la cara superior del forjado de la planta a la que se refiere la medicin.

Artculo 5.40.- Stanos.

1.

La altura libre de los stanos no ser inferior a doscientos veinticinco (225)

centmetros salvo lo dispuesto para garajes en estas Normas.

2.

El nmero total de stanos, no podr exceder de cuatro (4).

Artculo 5.41.- Entreplantas.

1.

Podrn autorizarse la construccin de entreplantas siempre que su superficie til no

exceda del cuarenta por ciento (40%) de la superficie til del local a que est adscrita
y no rebase la superficie edificable.

2.

La altura libre de piso por encima y por debajo de la entreplanta ser en todo caso
superior a doscientos cincuenta (250) cm. Esta distancia tendr valor de mnimo
independiente del uso a que se destine la entreplanta.

Artculo 5.42.- Planta Baja.

Salvo que las condiciones particulares de zona establecieran otros parmetros, el techo de
las plantas bajas distar de la cota de referencia:
a)

En la edificacin alineada a vial: un mnimo de trescientos sesenta (360) centmetros,

fijndose el mximo de acuerdo con las alturas de las colindantes.

b)

En el resto de los supuestos tendr un mnimo de trescientos sesenta (360)

centmetros desde la rasante.
Las distancias citadas lo son sin perjuicio de las que corresponda en funcin del uso
al que se destine la edificacin.

Artculo 5.43.- Planta Piso.

La altura libre mnima de las plantas piso vendrn determinadas por las Normas de Usos y
las condiciones particulares de la zona o clase de suelo, y en su defecto, ser como mnimo de
doscientos setenta (270) centmetros. Las plantas para servicio e instalaciones de altura inferior a
doscientos diez (210) centmetros no computarn a efectos del nmero de plantas aunque s a
efectos de la altura mxima edificable medida en unidades mtricas.
Artculo 5.44.- ticos y Plantas Bajo Cubierta.
1.

Slo se permitirn los ticos, cuando expresamente lo autoricen las condiciones

particulares de zona.

2.

Las plantas bajo cubiertas, igualmente slo se autorizarn donde expresamente lo

permitan las condiciones particulares de zona, y si son habitables debern tener al
menos en el cincuenta por ciento (50%) de su superficie una altura libre igual o
superior de doscientos cincuenta (250) centmetros.

Artculo 5.45.- Patios.

1.

Patio es todo espacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios.
Tambin ser considerado como tal cualquier espacio no edificado al interior de las
alineaciones exteriores cuyo permetro est rodeado por la edificacin en una
dimensin superior a las dos terceras partes (2/3) de su longitud total.

2.

Los patios pueden ser:

a)

Patio de parcela: es aquel que est situado en el interior de la edificacin o en

contacto con alguno de los linderos de la parcela salvo con el frontal. Por su

funcin estos patios pueden ser:

a')

Patios de ventilacin, que son aquellos cuyo fin es ventilar espacios no

habitables.

b')

Patios de luces, si su fin es ventilar e iluminar piezas habitables.

Tendrn la consideracin de patios vivideros aquellos que reunan las
condiciones de dimensiones y accesos que se establecen en los
artculos siguientes.

b)

Patio abierto: es aquel que cuenta con una embocadura abierta a la va pblica
o a un espacio libre.

c)

Patio ingls: es el patio abierto por debajo de la rasante de la acera o terreno.

d)

Patio de manzana: es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y

posicin en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar
un espacio libre nico para todas ellas.

Artculo 5.46.- Anchura de Patios.

1.

Anchura de patio es la medida de la separacin entre los parmetros de fachada

opuestos.

2.

Los patios de cualquier tipo mantendrn uniformes sus dimensiones en toda su altura,
salvo que las incrementen.

3.

La anchura mnima del patio no podr ocuparse con cuerpos salientes, salvo lo
establecido en las presentes Normas para los patios de manzana.

Artculo 5.47.- Medicin de la Altura de los Patios.

Salvo que las condiciones particulares de zona establezcan otros criterios, se considerar
como altura a efectos de la medicin de patios al cociente de la suma de los productos de la altura
de cada tramo de fachada por la longitud de cada uno dividido por la longitud total del permetro
que cierra el patio. La altura de cada parmetro se medir tomando como cota de partida la del
piso del local de cota ms baja que tenga huecos de luz y ventilacin al patio y hasta la coronacin
de la edificacin a la que sirve.
Artculo 5.48.- Dimensin de los Patios de Parcela.
1.

Sin perjuicio de lo que establezca las condiciones particulares de zona del Plan
General las dimensiones de los patios se ajustarn a las que se indican en los
siguientes epgrafes de este artculo.

2.

En viviendas unifamiliares las dimensiones de los patios se ajustarn a los siguientes

parmetros:

3.

a)

La dimensin de cualquier lado del patio ser igual o superior a un tercio de su

altura (H:3), con un mnimo de doscientos cincuenta (250) centmetros.

b)

Cuando por inexistencia o escasas dimensiones del jardn, el patio constituya

el principal espacio abierto de la parcela, su superficie ser igual o mayor que
nueve (9) metros cuadrados.

En las viviendas plurifamiliares sus parmetros sern los siguientes:

a)

La dimensin de los patios de parcela se establece en funcin del uso de las

piezas que abren a ellos y de la altura (h) del patio, medido en la forma citada
en el artculo 5.46.

b)

El cuadro siguiente determina las dimensiones mnimas:

DIMENSIN MNIMA
USO DEL LOCAL

EN RELACIN
CON LA ALTURA

ABSOLUTA

(m)
Patios vivideros

9,00

Patios de luces:
-

si iluminan a piezas
habitables excepto a cocina

H/3

3,30
-

si slo ilumina la cocina

H/4

3,00
Patios de ventilacin

H/5

2,00

c)

En consideracin a las dificultades que pudieran presentar las construcciones

en parcelarios muy irregulares se permitir una tolerancia de hasta el cinco por
ciento (5%) en el ajuste de los parmetros establecidos en el anterior apartado
siempre que se justifique una solucin arquitectnica adecuada.

d)

En los patios de planta no rectangular, su forma ser tal que permita trazar en
su interior una circunferencia de dimetro igual a la dimensin menor entre
paramentos opuestos, cuyas luces rectas no podrn ser en ningn caso
inferiores a tres (3) metros, mantenindose para el resto de los paramentos
enfrentados las distancias mnimas establecidas en el cuadro. A estos efectos
se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular al paramento
exterior medido en el eje del hueco considerado, desde dicho paramento hasta
el muro o lindero ms prximo.

e)

Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirn las anteriores
condiciones, considerndose como paramento frontal el de la linde, an
cuando no estuviera construido, o bien podr considerarse como patio nico,
mancomunado con el edificio colindante, atenindose a lo establecido en el
artculo siguiente.

Artculo 5.49.- Dimensin de los Patios Abiertos.

La embocadura del patio deber tener un ancho mayor de un tercio de la altura (H : 3) como
mnimo de seis (6) metros. Esta dimensin mnima deber salvarse segn el sistema de medidas
ms desfavorable en cada caso y siempre en todos los puntos de los paramentos enfrentados.
Artculo 5.50.- Dimensin de los Patios Ingleses.

Los patios ingleses tendrn una anchura mnima de doscientos sesenta (260) centmetros.
Estarn dotados de cerramientos, barandillas o protecciones adecuadas.
Artculo 5.51.- Cota de Pavimentacin.
El pavimento de los patios no podrn situarse a un nivel superior a un (1) metro por encima
del suelo de cualquiera de los locales a los que l abran huecos de luces o de ventilacin.
Artculo 5.52.- Acceso a Patio.
1.

Los patios vivideros contarn con acceso desde un espacio pblico, espacio libre
privado, portal, caja de escaleras u otro espacio comunitario, a fin de posibilitar la
obligada limpieza, polica y disfrute de los mismos.

2.

Sin perjuicio de lo que establezca las condiciones particulares de zona, los patios de
manzana debern tener un acceso a va pblica que como mnimo tendr un ancho
de tres (3) metros, salvando las diferencias de cota que pudieran existir, y que nunca
podrn exceder en ms o en menos de (1) metro, mediante rampas.

Artculo 5.53.- Construcciones en los Patios.

1.

En las zonas de uso determinado residencial no se autorizar ninguna construccin

de nueva planta ni obras de ampliacin que ocupen los patios de parcela salvo en las
circunstancias que expresamente queden exceptuadas por las presentes Normas.

2.

El planeamiento que desarrolle el Plan General podr sealar en su ordenacin la

localizacin de edificaciones destinadas a usos dotacionales o dotaciones de los
edificios en el interior de los patios de manzana. Fuera de este supuesto no cabr la
ocupacin por construcciones de los patios de manzana.

Artculo 5.54.- Cubricin de Patios.

Se podrn cubrir los patios de luces y ventilacin con claraboyas y lucernarios traslcidos,
siempre que estos elementos dejen un espacio perimetral desprovisto de cualquier tipo de cierre,
entre los muros del patio y el elemento de cubricin, que permita una superficie mnima de
ventilacin superior en el veinte por ciento (20%) a la del patio. Los patios as cubiertos no
computarn a efectos de edificabilidad.
Artculo 5.55.- Rgimen de Mancomunidad de Patios.
1.

Los patios mancomunados son los patios de parcela comunes a los volmenes de
dos inmuebles colindantes cuando se constituya mancomunidad a fin de completar
las dimensiones mnimas del patio.

2.

La mancomunidad deber establecerse mediante escritura pblica, y como derecho

real de servidumbre sobre los solares o inmuebles, inscrita en el Registro de la
Propiedad.

3.

Esta servidumbre no podr cancelarse sin autorizacin de la administracin

urbanstica municipal ni en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios
requieran este complemento para alcanzar la dimensin mnima.

CAPTULO 4. Condiciones de Calidad e Higiene de los Edificios.

Artculo 5.56.- Definicin.

Son condiciones de calidad e higiene las que se establecen para garantizar el buen hacer
constructivo y la salubridad en la utilizacin de los locales por las personas.
Artculo 5.57.- Aplicacin.
1.

Las condiciones de calidad e higiene son de aplicacin a obras de nueva edificacin y

aquellos locales resultantes de obras de reforma total. Sern asimismo de aplicacin
en el resto de las obras en los edificios en que su cumplimiento no represente
desviacin importante en el objeto de las mismas.

2.

En todo caso se cumplirn las condiciones que se establecieran para poder

desarrollar los usos previstos, las de aplicacin en la zona en que se encuentre el
edificio y cuantas estuvieren vigentes de mbito superior al municipal.

SECCIN 1.

Condiciones de Calidad.

Artculo 5.58.- Calidad de las Construcciones.

Las construcciones buscarn en sus soluciones de proyecto la mejor estabilidad, durabilidad,
resistencia, seguridad y economa de mantenimiento de los materiales empleados y de su
colocacin en obra.
Artculo 5.59.- Condiciones de Aislamiento.
1.

Las construcciones y edificaciones debern cumplir las condiciones de transmisin y

aislamiento trmico contenidas en la normativa vigente y en las correspondientes
Normas Bsicas de Edificacin.

2.

Todo local debe ser estanco y estar protegido de la penetracin de humedades. A

este fin las soleras, muros perimetrales de stanos, cubiertas, juntas de
construcciones, y dems puntos que puedan ser causa de filtracin de aguas, estarn
debidamente impermeabilizados y aislados. Las carpinteras exteriores cumplirn la
Norma Bsica de la Edificacin sobre condiciones trmicas en los edificios.

SECCIN 2. Condiciones Higinicas de los Locales.

Artculo 5.60.- Local.
Se entiende por local el conjunto de piezas contiguas en el espacio dedicadas al desarrollo y
ejercicio de una misma actividad.
Artculo 5.61.- Local Exterior.
1.

Se considerar que un local es exterior si todas sus piezas habitables cumplen alguna
de las siguientes condiciones:
a)

Dar sobre una va pblica, calle o plaza.

b)

Recaer sobre un espacio libre de edificacin de carcter pblico.

c)

Dar a un espacio libre de edificacin de carcter privado que cumpla las

condiciones especficas de la norma de zona que le sea de aplicacin.

d)

2.

Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus

dimensiones.

Deber cumplir adems las condiciones correspondientes de superficie de huecos y

superficie de ventilacin.

Artculo 5.62.- Piezas Habitables.

1.

Se considerar pieza habitable toda aqulla en la que se desarrollen actividades de

estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas.

2.

Toda pieza habitable deber satisfacer alguna de las condiciones que se sealan en
el artculo anterior. Se exceptan las pertenecientes a aquellos locales que deban o
puedan carecer de huecos en razn de la actividad que en ellos se desarrolle, y
siempre que cuenten con instalacin mecnica de ventilacin y acondicionamiento de
aire.

Artculo 5.63.- Piezas Habitables en Plantas Stano.

No podrn instalarse en stanos piezas habitables, salvo que su techo est un (1) metro por
encima de la cota de referencia o del terreno, salvo los expresamente autorizados en las normas
de uso.
Artculo 5.64.- Ventilacin e Iluminacin.
1.

Los huecos de ventilacin e iluminacin de las piezas habitables debern tener una
superficie no inferior a un dcimo (1:10) de la planta del local. No se dispondr
ningn puesto de trabajo estable a ms de diez (10) metros de distancia de los
huecos de iluminacin y ventilacin, salvo especiales exigencias tcnicas de la
actividad.

2.

Cada una de las piezas habitables dispondr de una superficie practicable con una
dimensin de, al menos, la equivalente a un veinteavo (1:20) de la superficie til de
la pieza.

3.

Las cocinas, as como cualquier otra pieza donde se produzca combustin o gases,
dispondrn de conductos independientes o ventilacin forzada para su eliminacin.

4.

La ventilacin de las piezas no habitables tales como aseos, baos, cuartos de

calefaccin, de basura, de acondicionamiento de aire, despensas, trasteros y garajes,
podr llevarse a cabo mediante sistemas artificiales de ventilacin forzada o por otros
medios mecnicos.

Artculo 5.65.- Oscurecimiento de las Piezas Habitables.

Las piezas habitables destinadas a dormitorios dispondrn de los medios necesarios que
permitan su oscurecimiento temporal frente a la luz exterior bien mediante sistemas fijos o
preveyendo la instalacin de dichos sistemas por los usuarios.

CAPTULO 5. Condiciones de las Dotaciones y Servicios de los Edificios.

Artculo 5.66.- Definicin.
Son condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios las que se imponen al
conjunto de instalaciones y mquinas, as como a los espacios que ocupen, para el buen

funcionamiento de los edificios y los locales conforme al destino que tienen previsto.
Artculo 5.67.- Aplicacin.
1.

Las condiciones que se sealan para las dotaciones y servicios de los edificios son de
aplicacin a las obras de nueva edificacin y a aquellos locales resultantes de obras
de acondicionamiento y reforma total. Sern, asimismo, de aplicacin en el resto de
las obras en los edificios en las que su provisin no represente desviacin importante
en los objetivos de las mismas.

2.

En todo caso se cumplirn las condiciones que estn vigentes de mbito superior al
municipal o las que el Ayuntamiento promulgue. El Ayuntamiento podr exigir el
cumplimiento de las instrucciones contenidas en las Normas Tecnolgicas de
Edificacin.

SECCIN 1.

Dotacin de Agua.

Artculo 5.68.- Dotacin de Agua Potable.

1.

Todo edificio deber disponer en su interior de instalacin de agua corriente potable

con dimensionado suficiente para las necesidades propias del uso.

2.

La red de agua potable abastecer todos los lugares de aseo y preparacin de

alimentos y cuantos otros sean necesarios para cada actividad.

3.

En aplicacin de lo dispuesto en el Real Decreto 928/1979, de 16 de marzo, sobre

Garantas Sanitarias de los Abastecimientos de Agua con Destino al Consumo
Humano, y en virtud de las facultades propias de este Plan General, no se podrn
otorgar licencias para la construccin de ningn tipo de edificio, hasta tanto no quede
garantizado el caudal de agua necesario para el desarrollo de su actividad, bien a
travs del sistema de suministro municipal u otro distinto, y se acredite la garanta
sanitaria de las aguas destinadas al consumo humano de acuerdo con lo dispuesto en
el citado Real Decreto 928/1979. Cuando la procedencia de las aguas no fuera el
suministro municipal, deber justificarse su origen, la forma de captacin,
emplazamiento, foros, anlisis y garantas de su suministro.

Artculo 5.69.- Dotacin de Agua Caliente.

En todo edificio deber preverse la instalacin de agua caliente en los aparatos sanitarios
destinados al aseo de las personas y a la limpieza domstica.
Artculo 5.70.- Energa Elctrica.
Todo edificio contar con instalacin interior de energa elctrica conectada a la red de
abastecimiento general o a sistema de generacin propia realizada de acuerdo con el Reglamento
Electrotcnico de Baja Tensin o, en su caso, la normativa vigente en cada momento.
Artculo 5.71.- Gas Energtico.
Los edificios que incluyan el gas entre sus fuentes de energa, debern cumplir en su
instalacin las condiciones impuestas por la reglamentacin especfica, por las ordenanzas
correspondientes que apruebe el Ayuntamiento y por las normas de las propias compaas
suministradoras en su caso.
Artculo 5.72.- Combustibles Lquidos.

1.

Cuando la fuente de energa utilizada sean los derivados del petrleo, las
instalaciones de almacenamiento de estos combustibles debern ajustarse a lo
establecido por la reglamentacin especfica y dems normas de carcter general
que sean de aplicacin.

2.

La dotacin de depsitos de combustibles quedar definida en cada caso, segn lo

establezca la reglamentacin correspondiente.

Artculo 5.73.- Combustibles Slidos.

Las calderas y quemadores cumplirn la normativa que les sea de aplicacin y contarn con
los filtros y medidas correctoras suficientes para adecuar la emisin de humos, gases y otros
contaminantes atmosfricos, al menos, hasta los niveles que se especifican en las ordenanzas
correspondientes.
Artculo 5.74.- Energas Alternativas.
Se recomienda que los edificios de nueva construccin prevean espacios y condiciones
tcnicas suficientes para la ubicacin de instalaciones receptoras de energa solar u otra energa
alternativa, suficientes para las necesidades domsticas y de servicio propias del edificio. Esta
previsin tendr en cuenta el impacto esttico y visual, sobre todo en zonas de especial
significacin ambiental.
Artculo 5.75.- Cuartos de Calderas.
Cumplirn la normativa tcnica aplicable en funcin del tipo de instalacin de que se trate.

SECCIN 3.

Dotaciones de Comunicacin.

Artculo 5.76.- Telefona.

1.

Todos los edificios debern construirse con previsin de las canalizaciones

telefnicas, con independencia de que se realice o no la conexin con el servicio
telefnico.

2.

En los edificios destinados a vivienda colectiva se prever la intercomunicacin en

circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas.

3.

Las instalaciones de telefona e interfona quedarn definidas teniendo en cuenta la

posibilidad inmediata de conectar con la red pblica y la posibilidad de
intercomunicacin en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada
vivienda.

Artculo 5.77.- Radio y Televisin.

1.

En todas las edificaciones destinadas a viviendas colectivas, y aqullas en que se

prevea la instalacin de equipos receptores de televisin o radio en locales de distinta
propiedad o usuario, se instalar antena colectiva de televisin y radiodifusin en
frecuencia modulada.

2.

Cuando el elemento a instalar sea una antena receptora de seales de televisin va

satlite, deber emplazarse en el punto del edificio o parcela en que menor impacto
visual suponga para el medio y siempre donde sea menos visible desde los espacios
pblicos.

Artculo 5.78.- Servicios Postales.

Todo edificio dispondr de buzones para la correspondencia en lugar fcilmente accesible
para los servicios de Correos.

SECCIN 4. Servicios de Evacuacin.

Artculo 5.79.- Evacuacin de Aguas Pluviales.
1.

El desage de las aguas pluviales se har mediante un sistema de recogida que, por
bajantes, les haga llegar a las atarjeas que las conduzcan al alcantarillado urbano
destinado a recoger dicha clase de aguas o por vertido libre en la propia parcela
cuando se trate de edificacin aislada.

2.

De no existir alcantarillado urbano frente al inmueble de que se trate debern

conducirse, por debajo de la acera, hasta la cuneta.

Artculo 5.80.- Evacuacin de Aguas Residuales.

Las instalaciones de evacuacin de aguas residuales quedarn definidas por su capacidad
de evacuacin sobre la base de criterios indicados en la Norma Tecnolgica correspondiente y
debern cumplir las determinaciones tcnicas de la empresa que gestione el servicio.
Artculo 5.81.- Evacuacin de Humos.
1.

En ningn edificio se permitir instalar la salida libre de humos por fachadas, patios
comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carcter provisional.

2.

Cabr autorizar la evacuacin de humos procedentes de locales de planta baja o

inferiores a la baja situados en patios comunes del edificio. En ningn caso se
alterarn las condiciones estticas de dichos patios.
Se dar tratamiento
arquitectnico adecuado a los elementos de evacuacin de humos, que no podrn
interceptar en su desarrollo huecos de ventilacin e iluminacin, de los que se
distanciarn una longitud equivalente al saliente mximo de la conduccin con el
mnimo de cincuenta (50) centmetros, y sin que en su proyeccin en planta superen
el cinco por ciento (5%) de la del patio.

3.

Todo tipo de conducto o chimenea estar provisto de aislamiento y revestimiento

suficientes para evitar que la radiacin de calor se transmita a las propiedades
contiguas, y que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicio a terceros.

4.

Los conductos no discurrirn visibles por las fachadas exteriores y se elevarn como
mnimo un metro por encima de la cubierta ms alta situada a distancia no superior a
ocho (8) metros.

5.

Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas

industriales, instalaciones colectivas de calefaccin y salidas de humos y vahos de
cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeteras.

6.

El Ayuntamiento podr imponer las medidas correctoras que estime pertinente

cuando, previo informe tcnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios
al vecindario.

7.

Sern de aplicacin cuantas disposiciones sobre contaminacin atmosfrica estn

vigentes, tanto si dimanan del Ayuntamiento como de cualquier otra autoridad

supramunicipal.
Artculo 5.82.-Evacuacin de Residuos Slidos.
1.

La instalacin de evacuacin de basuras se definir por su capacidad de recogida y

almacenamiento, en funcin de las necesidades de los usuarios.

2.

Complementariamente regirn las condiciones de la Ley 42/1975 sobre Desechos y

Residuos Slidos Urbanos. Se prohiben los trituradores de basuras y residuos con
vertidos a la red de alcantarillado. Slo podrn autorizarse en casos muy especiales
previo informe del servicio municipal correspondiente.

3.

Cuando las basuras u otros residuos slidos que produjera cualquier actividad, por
sus caractersticas, no puedan o deban ser recogidos por el servicio de recogida
domiciliario, debern ser trasladados directamente al lugar adecuado para su vertido
por cuenta del titular de la actividad.

SECCIN 5.

Instalaciones de Confort.

Artculo 5.83.- Instalacin de Clima Artificial.

1.

Todo edificio en el que existan locales destinados a la permanencia sedentaria de

personas deber disponer de una instalacin de calefaccin, o acondicionamiento de
aire pudiendo emplear cualquier sistema de produccin de calor que pueda mantener
las condiciones de temperatura fijadas por la normativa especfica correspondiente.
El proyecto de la instalacin buscar la solucin de diseo que conduzca a un mayor
ahorro energtico.

2.

En el caso de instalaciones de calefaccin central, el Ayuntamiento podr permitir la

apertura, en fachada o portal del edificio, de tolvas o troneras destinadas a facilitar el
almacenaje de combustible.

3.

Salvo en el caso de locales que, por las caractersticas peculiares del uso a que se
destinen, requieran el aislamiento de la luz solar o deban ser cerrados, en los que la
ventilacin y climatizacin del local se har exclusivamente por medios mecnicos,
no cabr la ventilacin de un local slo por procedimientos tecnolgicos. La previsin
de instalacin de aire acondicionado no se traducir en inexistencia de ventanas, o
incumplimiento de las condiciones de iluminacin y ventilacin natural establecidas
para cada uso, sino que los sistemas naturales y mecnicos sern complementarios.

4.

Las instalaciones de ventilacin quedarn fijadas por la capacidad de renovacin del

aire de los locales, sobre la base de la seguridad exigida a los locales donde se
prevea la acumulacin de gases txicos o explosivos y a las condiciones higinicas
de renovacin de aire. Para la justificacin de las caractersticas tcnicas de los
sistemas estticos de ventilacin por conducto se exigir un certificado de
funcionamiento del sistema, emitido por el Instituto Nacional de Calidad de la
Edificacin o laboratorio homologado.

5.

Las instalaciones de aire acondicionado cumplirn la normativa de funcionamiento y

diseo que le sea de aplicacin y aquella otra que puedan imponerle los
departamentos municipales competentes en la materia.

6. -

Slo se permitir la instalacin de equipos de aire acondicionado o salidas de aire

caliente en fachadas o patios, cuando:

Se aisle perfectamente el hueco de instalacin del aparato con el resto del

cerramiento.
Si el aparato tiene una potencia superior a 3.300 frigoras/ hora medie una
distancia mnima de tres (3) metros desde el aparato al plano de fachada a que
d frente y de dos (2) metros a huecos de otros locales o viviendas. Si el
aparato tiene una potencia superior a 3.300 frigoras/hora medie una distancia
mnima de cinco (5) metros desde el aparato al plano de fachada a que d
frente y tres (3) metros a huecos de otros locales o viviendas. No se podrn
colocar en esta situacin aparatos de potencia superior a las 10.000
frigoras/hora.
Si se hace sobre el espacio pblico, no se har a una altura menor de tres (3)
metros y no producir goteos u otras molestias.
El nivel mximo admisible de ruido al exterior ser de 50 dB (A).
Se cumpla lo establecido en el artculo 5.114 de estas Normas.

Artculo 5.84.- Aparatos Elevadores.

1.

Se incluyen bajo este concepto los ascensores para el transporte de personas,

montacargas, montaplatos, montacoches, as como las escaleras mecnicas.

2.

Todo edificio en cuyo interior deba salvarse un desnivel superior a los mil setenta y
cinco (1.075) centmetros, entre cotas de piso, incluidas las plantas bajo rasante,
dispondr de ascensor. Se exceptuarn los edificios destinados a viviendas
unifamiliar y aquellos en que, en funcin de su destino, sea manifiestamente
innecesarios.

3.

La instalacin de ascensores quedar definida por su capacidad de carga, velocidad y

nmero de paradas calculadas en funcin del nmero de usuarios previstos y el
nmero de plantas servidas.

4.

El nmero de ascensores a instalar y el tamao de los mismos se determinar en

funcin de las necesidades del edificio. Todos ellos sern de ascenso y descenso. El
acceso al ascensor en planta baja no estar a cota superior a ciento cincuenta (150)
centmetros respecto a la rasante en la entrada del edificio.

5.

Cada desembarque de ascensor tendr comunicacin directa a travs de zonas

comunes de circulacin, con la escalera.

6.

Se podrn instalar montacargas en aquellos casos en que as convenga al

funcionamiento del uso y la edificacin.

7.

Ser obligada la instalacin de montaplatos, en restaurantes, cafeteras u otros

locales de consumo por el pblico de comidas y bebidas, cuando las reas de
expedicin de productos y estancia del pblico se encuentren en distintas plantas.

8.

Las escaleras mecnicas cumplirn las condiciones de diseo y construccin

convenientes al uso a que se destinen. La existencia de escaleras mecnicas no
eximir de la obligacin de instalar ascensor.

9.

En cualquiera que sea la clase de aparato se cumplirn las normas exigidas por el
reglamento de Aparatos elevadores y disposiciones complementarias.

CAPTULO 6. Condiciones de Seguridad en los Edificios.

Artculo 5.85.- Definicin.

Condiciones de seguridad son las que se imponen a los edificios para la mejor proteccin de
las personas que hacen uso de ellos.
Artculo 5.86.- Aplicacin.
1.

Las condiciones que se sealan para la seguridad en los edificios son de aplicacin a
las obras de nueva edificacin y a los edificios en los que se produjeren obras de
acondicionamiento y reforma. Sern asimismo de aplicacin en el resto de las obras
en los edificios en las que su provisin no represente desviacin importante en los
objetivos de la misma.

2.

Cumplirn, adems, la legislacin supramunicipal en la materia.

Artculo 5.87.- Accesos a las Edificaciones.

1.

Toda edificacin deber estar sealizada exteriormente para su identificacin de

forma que sea claramente visible de da y de noche desde la acera de enfrente. Los
servicios municipales sealarn los lugares en que debe exhibirse los nombres de las
calles y debern aprobar la forma de exhibir el nmero del edificio.

2.

A las edificaciones deber accederse desde la va pblica, aunque sea atravesando

un espacio libre privado, en cuyo caso, dicho espacio libre deber ser colindante
directamente con el viario pblico, al menos en un dcimo (1:10) de su permetro,
con un mnimo de tres (3) metros. La distancia a recorrer entre la va pblica y la
entrada al edificio, cuando se destine a vivienda colectiva no superar los cincuenta
(50) metros y en este caso, y en cualquier otro edificio de uso colectivo, ser posible
el acceso a la construccin por vehculos de servicios de ambulancia.

3.

Cuando as se determine en las normas de uso, el acceso ser independiente para

los usos distintos al residencial, en edificios con dicho uso principal.

Artculo 5.88.- Visibilidad del Exterior.

En construccin entre medianeras todas las viviendas y cada uno de los locales de
cualquier uso en que sea previsible la permanencia de personas tendrn, al menos un hueco
practicable a calle o espacio libre accesible. Se exceptan aquellos locales destinados a usos que
manifiestamente deban desarrollarse en locales cerrados y los edificios de industria.
Artculo 5.89.- Sealizacin en los Edificios.
1.

En los edificios abiertos al pblico, habr la sealizacin interior correspondiente a

salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, aparatos de extincin de
incendios, sistemas o mecanizacin de evacuacin en caso de siniestro, posicin de
accesos y servicios, cuartos de maquinaria, situacin de telfonos y medios de
circulacin para minusvlidos, sealamiento de peldaeado en escaleras y, en
general, cuantas sealizaciones sean precisas para la orientacin de las personas en
el interior del mismo, y facilitar los procesos de evacuacin en caso de accidente o
siniestro y la accin de los servicios de proteccin ciudadana.

2.

La sealizacin y su funcionamiento en situacin de emergencia ser objeto de

inspeccin por los servicios tcnicos municipales antes de la autorizacin de la
puesta en uso del inmueble o local y de revisin en cualquier momento.

Artculo 5.90.- Puerta de Acceso.

Los edificios tendrn una puerta de entrada desde el espacio exterior. La anchura del hueco
no ser inferior a ciento treinta (130) centmetros, ni a doscientos once (211) centmetros de altura.
Las dimensiones de la puerta permitirn el paso cmodo de las personas y las cosas.
Artculo 5.91.- Circulacin Interior.
Se entiende por espacios de circulacin interior de los edificios los que permiten la
comunicacin para uso del pblico en general entre los distintos locales o viviendas de un edificio
de uso colectivo, entre ellos y los accesos con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes u
otras piezas que integren la construccin. Son elementos de circulacin: los portales, rellanos,
escaleras, rampas, ascensores, distribuidores, pasillos y corredores. Sin perjuicio de que por el
uso del edificio se impongan otras condiciones, cumplirn las siguientes:

a)

Los portales y zonas comunes tendrn forma, superficie y dimensiones suficientes

para el paso cmodo de las personas y las cosas. Las zonas de estancia como hall y
vestbulos no limitarn la capacidad de circulacin de estos espacios.

b)

Los distribuidores de acceso a viviendas o locales, tendrn ancho superior a ciento

veinte (120) centmetros.

c)

La forma y superficie de los espacios comunes permitir el transporte de una persona

en camilla, desde cualquier local hasta la va pblica.

Artculo 5.92.- Escaleras.

1.

La anchura til de las escaleras de utilizacin por el pblico en general, en edificios

de cinco (5) plantas no podr ser inferior a cien (100) centmetros. Las escaleras
interiores de una vivienda o local, de uso estrictamente privado, tendrn una anchura
mnima de sesenta (60) centmetros. En edificios de ms de cinco (5) plantas el
ancho de la escalera ser superior a ciento veinte (120) centmetros. Ello sin
perjuicio de mayores limitaciones contenidas en la normativa del uso a que se destine
el edificio o local.

2.

El rellano de las escaleras tendr un ancho igual o superior al del tiro. Las
dimensiones de huella, contrahuella y nmero de peldaos de tiro estarn
ntimamente relacionadas para la consecucin de una escalera cmoda y sin peligro
para los usuarios. Se entendern que cumplen estas condiciones las soluciones
suficientemente avaladas por la experiencia o las nuevas confirmadas mediante
ensayos. La altura libre de las escaleras permitir el paso cmodo y desahogado de
las personas en todo su trazado.

3.

Si las puertas de ascensores o de acceso a locales abren hacia el rellano, sus hojas
no podrn entorpecer la circulacin de la escalera. La apertura de las puertas se har
siempre en el sentido de escape.

4.

No se admiten escaleras para uso del pblico sin luz natural y ventilacin salvo los
tramos situados en plantas bajo rasante, en cuyo caso contarn con chimeneas de
ventilacin u otro medio semejante, y las interiores a los locales. Cuando la
iluminacin de la escalera sea directa a fachada o patio, contarn al menos con un
hueco por planta, superficie de iluminacin superior a un (1) metro cuadrado y
superficie de ventilacin de, al menos, cincuenta (50) decmetros cuadrados. En
edificios de hasta cuatro (4) plantas, se admitir la iluminacin cenital de la caja de
escaleras, siempre que se resuelva la ventilacin mediante un medio mecnico,
chimenea adecuada o espacio de superficie y aireacin suficiente para la

consecucin de otros fines. En escaleras con iluminacin cenital, el hueco central

tendr dimensin suficiente para la iluminacin y ventilacin de todos los tramos.
Artculo 5.93.- Rampas.
Cuando las diferencias de nivel en los accesos de las personas fueren salvadas mediante
rampas, stas tendrn la anchura del elemento de paso a que correspondan, con una pendiente no
superior al diez por ciento (10%). Cuando se trata de rampas auxiliares de las escaleras, su
anchura podr reducirse hasta los sesenta (60) centmetros.
Artculo 5.94.- Supresin de Barreras Arquitectnicas.
En todos los edificios ser de aplicacin el DECRETO 72/1992 de 5 de Mayo, referente a
Normas Tcnicas para la accesibilidad y la eliminacin de Barreras Arquitectnicas, Urbansticas y
en el Transporte en Andaluca, o cualquier otra Disposicin que la supliere.
Artculo 5.95.- Prevencin de Incendios.
1.

Las construcciones debern cumplir las medidas que en orden a la proteccin contra
incendios, establecen la Norma Bsica de la Edificacin NBE-CPI-91, y cuantas
estuviesen vigentes en esta materia, de cualquier otro rango o mbito del Estado.

2.

Sern de cumplimiento obligado las disposiciones municipales que el Ayuntamiento

tuviera aprobadas para incrementar la seguridad preventiva de los edificios y para
facilitar la evacuacin de personal y la extincin del incendio si llegara a producirse.

3.

Cuando una instalacin no pueda alcanzar unas condiciones correctas de seguridad

para s misma, y para su entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para personas y
bienes, podr ser declarada fuera de ordenacin, forzndose la erradicacin del uso y
el cierre de la instalacin.

4.

Las construcciones existentes debern adecuarse a la reglamentacin de proteccin

contra incendios, en la medida mxima que permita su tipologa y funcionamiento.

Artculo 5.96.- Prevencin contra el Rayo.

Cuando por la localizacin de una edificacin, o por la inexistencia de instalaciones
de proteccin en su entorno, existan riesgos de accidentes por rayos, se exigir la instalacin de
pararrayos. La instalacin de pararrayos quedar definida por la resistencia elctrica que ofrezca,
considerando el volumen edificado que debe protegerse y la peligrosidad del lugar respecto al
rayo.
Artculo 5.97.- Prevencin de las Cadas.
1.

Los huecos horizontales en los edificios abiertos directamente al exterior a una altura
sobre el suelo superior a cincuenta (50) centmetros y los resaltos del pavimento
estarn protegidos por un antepecho de noventa y cinco (95) centmetros o una
barandilla de cien (100) centmetros; para alturas sobre el suelo superiores a veinte
(20) metros las dimensiones de antepecho y barandillas sern, respectivamente, de
ciento cinco (105) y ciento diez (110) centmetros. Con igual sistema de proteccin y
bajo las mismas condiciones se protegern los permetros exteriores de las terrazas
accesibles a las personas.

2.

Por debajo de la altura de la proteccin no habr en contacto directo con el exterior

ningn hueco con dimensin superior a doce (12) centmetros, ranuras al nivel del
suelo de dimensin mayor que cinco (5) centmetros, ni elementos constructivos o

decorativos que permitan escalar el antepecho o la barandilla.

3.

La altura de las barandillas de las escaleras no ser inferior a noventa (90)

centmetros, estarn constituidas por elementos verticales, y la distancia libre entre
ellos no ser superior de doce (12) centmetros.

CAPTULO 7. Condiciones Ambientales.

Artculo 5.98.- Definicin.
Las condiciones ambientales son las que se imponen a las construcciones, cualquiera que
sea la actividad que albergue, y a sus instalaciones para que de su utilizacin no se deriven
agresiones al medio natural por emisin de radioactividad, perturbaciones elctricas, ruido,
vibraciones, deslumbramientos, emisin de gases nocivos, humos o partculas, o por sus vertidos
lquidos o slidos.
Artculo 5.99.- Aplicacin.
1.

Las condiciones ambientales son de aplicacin en las obras de nueva planta, en las
de acondicionamiento y de reforma. Sern asimismo de aplicacin en el resto de las
obras en los edificios en las que su cumplimiento no represente una desviacin
importante en los objetivos de la misma. La administracin urbanstica municipal, en
todo caso, podr requerir a la propiedad del inmueble para que ejecute las obras
necesarias para ajustarlo a las condiciones que se sealen en estas Normas.

2.

Adems se cumplirn las condiciones que se establecieran para poder desarrollar los
usos previstos, las de aplicacin en el lugar en que se encuentren y cuantas estn
vigentes de mbito municipal o superior a ste.

Artculo 5.100.- Compatibilidad de Actividades.

1.

En los suelos urbanos o urbanizables solamente podrn instalarse actividades

autorizadas por el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y
Peligrosas, o dispongan las medidas de correccin o prevencin necesarias.

2.

Para que una actividad pueda ser considerada compatible con usos no industriales
deber:
a)

No realizar operaciones que generen emanaciones de gases nocivos o vapores

con olor desagradable, humos o partculas en proporciones que produzcan
molestias.

b)

No utilizar en su proceso elementos qumicos que produzcan molestias.

c)

Eliminar hacia el exterior los gases y vapores que pudiera producir solamente
por chimenea de caractersticas adecuadas. Se permitir la salida de humos
por fachada, sin necesidad de conducto a la parte superior del edificio, slo
cuando la evacuacin no pueda discurrir por conduccin interior o a travs de
patio interior, siendo adems indispensable la depuracin de los humos por
medio de tecnologa contrastada, y debiendo realizarse su salida a una altura
mnima de trescientos (300) centmetros sobre rasante, y a un espacio abierto
de cinco (5) metros mnimos de anchura.

d)

Tener la maquinaria instalada de forma que las vibraciones, si las hubiere, no

sean percibidas desde el exterior, o lo sean en escasa cuanta.

e)

Cumplir las condiciones sobre transmisin de ruidos admisibles.

f)

Cumplir las condiciones de seguridad frente al fuego.

Artculo 5.101.- Emisin de Radioactividad y Perturbaciones Elctricas.

1.

Las actividades susceptibles de generar radiactividad o perturbaciones elctricas

debern cumplir las disposiciones especiales de los Organismos competentes en la
materia.

2.

En ningn caso se permitir ninguna actividad que emita radiaciones peligrosas, as

como ninguna que produzca perturbaciones elctricas que afecten al funcionamiento
de cualquier equipo o maquinaria diferentes de aquellos que originen las
perturbaciones.

Artculo 5.102.- Emisin de Gases, Partculas y otros Contaminantes Atmosfricos.

Las actividades susceptibles de emitir gases, partculas y otros contaminantes atmosfricos
debern cumplir las disposiciones especficas sobre esta materia.

CAPTULO 8. Condiciones de Esttica.

Artculo 5.103.- Definicin.
Condiciones estticas son el conjunto de normas y parmetros que se dictan para procurar
la adecuacin formal mnima de edificios, construcciones e instalaciones al ambiente urbano.
Tales condiciones hacen referencia a las caractersticas de las fachadas, de las cubiertas, de los
huecos, la composicin, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad o su
color, la vegetacin en sus especies y su porte y, en general, a cualquier elemento que configure la
imagen de la ciudad.
Artculo 5.104.- Aplicacin.
Las condiciones que se sealan para la esttica de la ciudad son de aplicacin a todas las
actuaciones sujetas a licencia municipal. La administracin urbanstica municipal, en todo caso,
podr requerir a la propiedad de los bienes urbanos para que ejecute las acciones necesarias para
ajustarse a las condiciones que se sealan en estas Normas. La regulacin de las condiciones
estticas se realiza en las presentes condiciones generales y en la normativa de las zonas.
Artculo 5.105.- Armonizacin de las Construcciones en su Entorno.
Las nuevas construcciones y alteraciones de las existentes debern adecuarse en su diseo
y composicin con el ambiente urbano en el que estuvieren situadas. A tales efectos la
Administracin Urbanstica Municipal podr exigir como documentacin complementaria del
proyecto de edificacin la aportacin de anlisis de impacto sobre el entorno, con empleo de
documentos grficos del conjunto de los espacios pblicos a que las construcciones proyectadas
dieren frente y otros aspectos desde los lugares que permitieren su vista.
Artculo 5.106.- Proteccin de los Ambientes Urbanos.
1.

Las construcciones y las edificaciones debern someterse a las condiciones estticas

que para cada tipo de obra y zona en la que se localice se determina en estas
Normas.

2.

Las obras tendentes a la buena conservacin de los edificios habrn de ajustarse a la

organizacin del espacio, estructura y composicin del edificio existente. Los
elementos arquitectnicos y materiales empleados habrn de adecuarse a los que
presenta el edificio o presentaba antes de que fuera objeto de una modificacin de
menor inters. En las obras de restauracin, adems, habr de conservarse la
decoracin procedente de etapas anteriores congruentes con la calidad y uso del
edificio.
En obras de restauracin y de conservacin o mantenimiento debern respetarse las
caractersticas bsicas del edificio.

3.

En obras de reforma, las fachadas visibles desde el espacio pblico debern

mantenerse conservando su composicin y adecundose a los materiales originarios.
En obras de ampliacin la solucin arquitectnica deber adecuarse al estilo o
invariantes de la fachada preexistente mantenindose los elementos de remate que
permitan identificar las caractersticas especficas del edificio, diferencindolas de las
propias del nuevo aadido.
En obras de reforma total debern restaurarse
adecuadamente la fachada o fachadas exteriores a espacio pblico y sus remates y
satisfacer la normativa especfica al respecto de la zona.
En obras de acondicionamiento deber mantenerse siempre el aspecto exterior del
edificio.

Artculo 5.107.- Fachadas.

1.

Cuando la edificacin objeto de la obra afecte a la fachada y se encuentre contigua o

flanqueada por edificaciones objeto de proteccin individualizada, se adecuar la
composicin de la nueva fachada a las preexistentes, armonizando las lneas fijas de
referencia de la composicin (cornisas, aleros, impostas, vuelos, zcalos, recercados,
etc.) entre la nueva edificacin y las colindantes.

2.

En todo caso, las soluciones de ritmos y proporcin entre los huecos y macizos en la
composicin de las fachadas, debern adecuarse en funcin de las caractersticas
tipolgicas de la edificacin, del entorno, y especficas de las edificaciones
catalogadas, si su presencia y proximidad lo impusiese.

3.

La composicin y materiales de las fachadas laterales y traseras se tratarn con la

debida dignidad y en consonancia con la fachada principal.

Artculo 5.108.- Tratamiento de las Plantas Bajas.

En las obras en los edificios que afecten a la planta baja, sta deber armonizar con el resto
de la fachada, debindose a tal efecto incluir sus alzados en el proyecto del edificio y ejecutarse
conjuntamente con l.
Artculo 5.109.- Materiales de Fachada.
La eleccin de los materiales para la ejecucin de las fachadas se fundamentar en el tipo
de fbricas y calidad de los revestimientos, as como en el despiece, textura y color de los mismos,
en funcin de los criterios de composicin, estticos de cada zona.
Artculo 5.110.- Modificacin de Fachadas.
1.

En edificios no catalogados, podr procederse a la modificacin de las caractersticas

de una fachada existente de acuerdo con un proyecto adecuado que garantice un
resultado homogneo del conjunto arquitectnico y su relacin con los colindantes.

2.

Se podr autorizar el cerramiento de terrazas y balcones existentes de acuerdo con

las determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada, que deber presentar
la comunidad o el propietario del edificio.
En casos justificados podr la
administracin urbanstica municipal hacerse cargo de la elaboracin de este
proyecto de diseo de conjunto de la fachada, repercutiendo su costo en las licencias
correspondientes.

3.

En edificios en que se hubieran realizado cerramiento anrquicos de terraza, el

ayuntamiento podr requerir para la adecuacin de las mismas a una solucin de
diseo unitario.

4.

En edificios existentes, no cabr autorizar la instalacin de capialzados exteriores

para persianas enrrollables, o toldos, salvo que exista acuerdo del conjunto de
propietarios del inmueble, para colocar idnticas solucin en los huecos.

Artculo 5.111.- Soportales.

En las zonas en las que el planeamiento expresamente lo permita, se admitir fachadas
porticadas configurando soportales, que debern cumplir las siguientes condiciones:
-

No podrn rebasar las alineaciones exteriores con los elementos verticales de apoyo.

Su ancho interior libre ser igual o superior a doscientos cincuenta (250) centmetros.

Y su altura la que le corresponda a la planta baja del edificio, segn las condiciones
de uso o la zona en que se encuentre.

Artculo 5.112.- Plantas Bajas Porticadas.

Podrn autorizarse plantas bajas porticadas en los edificios de nueva construccin si as
estuviera previsto en las condiciones particulares de zona y no lesione los valores ambientales del
lugar.
Artculo 5.113.- Fachadas Ciegas.
Por razones de composicin del espacio urbano y concordancia con el resto de los edificios,
en reas de uso global residencial, se evitarn las fachadas ciegas, debiendo, en todo caso,
mantenerse la iluminacin natural de las piezas habitables y locales a travs de la fachada.
Artculo 5.114.- Instalaciones en la Fachada.
1.

Ninguna instalacin de refrigeracin, acondicionamiento de aire, evacuacin de

humos o extractores, podr sobresalir ms de treinta (30) centmetros del plano de
fachada exterior, ni perjudicar la esttica de la misma.

2.

Los aparatos de aire acondicionado que sean visibles desde la va pblica slo
podrn instalarse en la posicin que no perjudiquen a la esttica de la fachada.

3.

Los equipos de acondicionamiento o extraccin de aire en locales situados alineados

a vial, no podrn tener salida a fachada a menos de tres (3) metros sobre el nivel de
la acera.

4.

Queda expresamente prohibida la instalacin de aparatos de acondicionamiento de

aire o refrigeracin en las fachadas de los edificios que cuenten con cualquier nivel
de proteccin de los descritos en el Ttulo Octavo de estas Normas, salvo que
incorporados a los huecos de las ventanas, balcones o cierres queden ocultos por
elementos tradicionales de corte de visin o produccin de sombras (celosas, etc.).

Artculo 5.115.- Cuerpos Salientes.

1.

Son cuerpos salientes los cuerpos de la edificacin habitables u ocupables, cerrados

o abiertos, que sobresalen del plano de fachada, o de la alineacin de la edificacin,
o de la alineacin del espacio libre interior de la manzana.

2.

Se prohiben los cuerpos salientes en planta baja.

3.

Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos
salientes siempre que no vuelen ms del veinte por ciento (20%) de la latitud de la
calle, con un mximo de un (1) metro sobre la lnea de edificacin, y sin que pueda
su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada.

4.

En los edificios alineados a vial los cuerpos salientes debern separarse la medida de
vuelo y como mnimo sesenta (60) centmetros de la medianera sobre el plano de
fachada.

Artculo 5.116.- Elementos Salientes.

1.

Elementos salientes son partes integrantes de la edificacin o elementos

constructivos no habitables ni ocupables de carcter fijo, que sobresalen de la lnea
de fachada o de la alineacin de la edificacin, o de la alineacin interior. No tendrn
la consideracin de elementos salientes los toldos y marquesinas que sern objeto de
la correspondiente ordenanza municipal.

2.

Los elementos salientes tales como los zcalos, pilares, aleros, grgolas, parasoles y
otros semejantes fijos, limitarn su vuelo de conformidad con las siguientes
particularidades:
a)

Se admiten en todas las situaciones los zcalos y molduras que podrn

sobresalir un mximo de diez (10) centmetros respecto al paramento de
fachada.

b)

Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a
calle de ms de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan ms de un
cuarentavo del ancho del vial respecto a la fachada ni superen los cincuenta
(50) centmetros de altura.

c)

Se admiten los elementos salientes que se siten de forma que ninguno de sus
puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la
rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningn punto una distancia
igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centmetros y con un mximo
de ciento cincuenta (150) centmetros.

d)

En todo caso el saliente mximo de cornisas y aleros no exceder de sesenta

(60) centmetros sobre la alineacin sin perjuicio de lo que establezcan las

ordenanzas de zona.
Artculo 5.117.- Elementos Salientes no Permanentes.
Los Elementos salientes no permanentes, tales como los toldos, las persianas, anuncios y
similares, se regularn por las correspondientes ordenanzas municipales, sin perjuicio de lo que
para determinadas zonas pueda establecer el Plan General.
Artculo 5.118.- Portadas y Escaparates.
La alineacin exterior no podr rebasarse en planta baja con salientes superiores a quince
(15) centmetros, con ninguna clase de decoracin de los locales comerciales, portales o cualquier
otro elemento. En aceras de anchura menor que setenta y cinco (75) centmetros no ser
permitido saliente alguno.
Artculo 5.119.- Medianeras.
1.

Los paos medianeros al descubierto debern tratarse de forma que su aspecto y

calidad sean tan dignos como los de las fachadas.

2.

Por razones de ornato urbano el Ayuntamiento podr asumir la ejecucin de las obras
de mejora de medianeras en determinados espacios pblicos de importancia y
esttica.

3.

El Ayuntamiento podr elaborar criterios estticos y de diseo que sean de obligada

observancia en las obras de mantenimiento y decoro de medianeras y fachadas en
general y requerir a la propiedad de los inmuebles para su cumplimiento.

Artculo 5.120.- Cerramientos.

1.

Tanto los Solares como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, debern cercarse
mediante cerramientos permanentes situados en la alineacin oficial, de altura
comprendida entre dos (2) y tres (3) metros, fabricados con materiales que garanticen
su estabilidad y conservacin en buen estado.

2.

Las parcelas podrn cerrarse con vallas de altura inferior a doscientos cincuenta
(250) centmetros, salvo en zonas de edificacin aislada en las que el cerramiento de
parcelas a vas o espacios pblicos podr resolverse:
a)

Con elementos ciegos de cincuenta (50) centmetros de altura mxima,

completados, en su caso, mediante protecciones difanas estticamente
acordes con el lugar, pantallas vegetables o soluciones similares hasta una
altura mxima de doscientos cincuenta (250) centmetros.

b)

Por medio de cerramientos de esttica acorde con el lugar, que no forme

frentes opacos continuos de longitud superior a veinte (20) metros, ni rebasen
una altura de dos (2) metros.
Se exceptan aquellos edificios aislados que, en razn de su destino,
requieran especiales medidas de seguridad, en cuyo caso, el cerramiento se
ajustar a las necesidades del edificio y requerir aprobacin del Organismo
Municipal.

3.

En ningn caso se permitir el remate de cerramientos con elementos que puedan

causar lesiones a personas y animales.

Artculo 5.121.- Proteccin del Arbolado.

1.

El arbolado existente en el espacio pblico, aunque no haya sido calificado zona

verde, deber ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos
ejemplares por causa de fuerza mayor imponderable, se procurar que afecten a los
ejemplares de menor edad y porte.

2.

Toda prdida de arbolado en la va pblica deber ser repuesto de forma inmediata

por la persona o personas causantes de su prdida.

3.

En las franjas de retranqueo obligatorio lindantes con vas pblicas, ser preceptiva la
plantacin de especies vegetales, preferentemente arbreas con independencia del
uso a que se destine la edificacin, a menos que la totalidad del retranqueo quede
absorbida por el trazado de los espacios para la circulacin rodada y acceso al
edificio.

4.

Los patios o espacios libres existentes en la actualidad, pblicos o particulares, que

se encuentren ajardinados, debern conservar y mantener en buen estado sus
plantaciones, cualquiera que sea su porte.

5.

Cuando una obra pueda afectar a algn ejemplar arbreo pblico o privado, se
indicar en la solicitud de licencia correspondiente sealando su situacin en los
planos topogrficos de estado actual que se aporten. En estos casos, se exigir y
garantizar que durante el transcurso de las obras, se dotar a los troncos del
arbolado y hasta una altura mnima de ciento ochenta (180) centmetros, de un
adecuado recubrimiento rgido que impida su lesin o deterioro.

6.

La necesaria sustitucin del arbolado existente en las vas pblicas, cuando por
deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes, ser obligatoria a
cargo del responsable de la prdida sin perjuicio de las sanciones a que pudiere dar
su origen. La sustitucin se har por especies de iguales y del mismo porte que las
desaparecidas, o empleando la especie dominante en la hilera o agrupacin del
arbolado.

Artculo 5.122.- Consideracin del Entorno.

1.

Las obras de nueva edificacin debern proyectarse tomando en consideracin la

topografa del terreno, la vegetacin existente, la posicin del terreno respecto a
cornisas, hitos u otros elementos visuales, el impacto visual de la construccin
proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona, su incidencia en
trminos de soleamiento y ventilacin de las construcciones de las fincas colindantes
y, en va pblica, su relacin con sta, la adecuacin de la solucin formal a la
tipologa y materiales del rea, y dems parmetros definidores de su integracin en
el medio urbano.

2.

La administracin urbanstica municipal podr exigir la inclusin en la documentacin

con la que se solicite licencia, de un estudio de visualizacin y paisaje urbano en el
estado actual, y en el estado futuro que corresponder a la implantacin de la
construccin proyectada.

3.

La administracin urbanstica municipal podr establecer criterios selectivos o

alternativos para el empleo armonioso de los materiales de edificacin, de
urbanizacin y de ajardinamiento, as como de las colaboraciones admisibles.

Artculo 5.123.- Urbanizacin y Ajardinamiento de los Patios de Manzana.

Los patios de manzanas debern ajardinarse al menos en cincuenta por ciento (50%) de su
superficie y urbanizarse ntegramente.

TTULO SEXTO. NORMAS DE URBANIZACIN.

SECCIN 1. Disposiciones Generales.

Artculo 6.1.-

Aplicacin.

Las normas contenidas en el presente ttulo se aplicarn a todas las obras de urbanizacin
que se ejecuten en el trmino municipal, cualquiera que sea la persona o entidades que las lleven
a cabo y el proyecto que las recoja.
Artculo 6.2.- Ejecucin de las Obras de Urbanizacin.
Las obras de urbanizacin se ejecutarn conforme a las prescripciones tcnicas que
establezca, con carcter general o especfico, el Ayuntamiento de Sevilla.

SECCIN 2. La Urbanizacin de los Espacios Viarios.

Artculo 6.3.- Dimensiones y Caractersticas de las Sendas Pblicas para Peatones.
1.

La anchura mnima pavimentada para la circulacin de peatones en las aceras ser

de ciento cincuenta (150) centmetros; en las calles en las que sean previsibles
concentraciones importantes de peatones, sea por su carcter comercial u otra
cualquier causa, la anchura mnima ser de trescientos (300) centmetros, siendo en
cualquier caso la anchura ptima una funcin de la circulacin de peatones y el
mobiliario urbano a disponer.
No obstante, atendiendo a la especial configuracin del Centro Histrico, arrabales de
Triana y San Bernardo y de las barriadas tradicionales y autoconstruidas, se admitirn
en dichas zonas aceras cuya anchura mnima sea de ochenta (80) centmetros, salvo
cuando se prevea una fuerte actividad peatonal, el ancho mnimo de la acera ser de
ciento cincuenta (150) centmetros. En los supuestos en que en dichos mnimos no
puedan ser atendidos, se recurrir, como diseo preferente, al de "calle de circulacin
compartida" (art. 6.6).

2.

Las vas de circulacin tendrn una pendiente longitudinal mnima del uno por ciento
(1%) para evacuacin de aguas pluviales y una mxima del ocho por ciento (8%).
Estos lmites podrn sobreponerse, previa justificacin de su necesidad, siempre que
se cumplan los siguientes requisitos.
a)

Para pendientes inferiores al uno por ciento (1%), cuando se asegure

transversalmente o con amplitud de dispositivos de recogida de aguas
pluviales.

b)

Para pendientes superiores al ocho por ciento (8%), cuando se disponga como
ampliacin de acera una escalera pblica como rellanos de ciento veinte (120)
centmetros de longitud, mnima pendiente del ocho por ciento (8%) y
contrahuellas de treinta (30) centmetros.

c)

Si hubiese un itinerario alternativo que suprima las barreras arquitectnicas,

podrn disponerse escaleras con peldaos de huella mnima de treinta y cinco
(35) centmetros, en un nmero mximo de diez (10) peldaos entre rellanos,
que debern tener una longitud mnima de ciento veinte (120) centmetros.

3.

Las aceras, manteniendo una anchura mnima libre de ciento cincuenta (150)
centmetros, se podrn acompaar de alineaciones de rboles. Estos se plantarn
conservando la gua principal y con un tronco recto, con tutores y protecciones que
aseguren su enraizamiento y crecimiento en los primeros aos.

4.

Las caractersticas de su pavimento sern acordes con su funcin, movimiento

exclusivo de personas y excepcionalmente de vehculos, atenindose a lo establecido
en el artculo 6.5.

Artculo 6.4.-

Condiciones de Diseo del Viario.

1.

Las autopistas y autovas se disearn con arreglo a su normativa especfica

(Instruccin de carreteras, Norma Complementaria de la 3. 1-I.C. Trazado de
autopistas) y a lo que dispongan las normas e instrucciones de aplicacin que
dimanaren de los organismos competentes de la Administracin del Estado.

2.

Los elementos de la red principal que no posean carcter de autopista o autova y

cuya traza discurra por suelo no urbanizable, se disearn con arreglo a lo que
disponen las instrucciones de Carreteras y las normas e instrucciones de aplicacin
que dimanaren de los organismos competentes de la Administracin del Estado.

3.

Las carreteras convencionales de nueva construccin y aquellas en las que se

realizasen obras de acondicionamiento, ensanche o modificacin, cumplirn las
condiciones exigidas en la Ley de Carreteras y en su Reglamento, as como en la
Instruccin de Carreteras.

4.

El resto de las vas urbanas se disearn de acuerdo con las condiciones que se
establecieren por los organismos competentes de la Administracin del Estado, por
los criterios de diseo que pudiera establecer el Ayuntamiento y por cuantas
condiciones de aplicacin estn contenidas en estas Normas.

5.

El diseo de las vas representado en la documentacin grfica del Plan es vinculante

en lo referido a alineaciones, trazados y rasantes, cuando stas se especifiquen, y
orientativo en lo referente a distribucin de la seccin de la calle entre aceras y
calzadas; no obstante, la variacin de esta distribucin, que no representar
modificacin del Plan General, habr de atenerse al resto de criterios enunciados en
este artculo y sus anexos correspondientes, debiendo en todo caso estar
adecuadamente justificada. La existencia de bulevares es asimismo vinculante.

6..

En las fichas de Diseos de viario que acompaan como anexo a estas Normas se
contienen las recomendaciones correspondientes a las siguientes vas:
-

Carretera de Su Eminencia (N-IV) entre acceso de Madrid y N-334.

Prolongacin carretera de Su Eminencia (N-IV) entre N-334 y acceso de Cdiz.

Circunvalacin SO entre N-IV y Avenida Blas Infante.

Carretera del Muro de Defensa.

Acceso de Chapina.

Nueva calle Torneo y prolongacin hasta Ronda Urbana Norte.

Ronda Urbana Norte.

7.

Acceso de Madrid (N-IV).

Acceso de Mlaga (N-334).

Ronda Urbana Sur.

Prolongacin Avenida San Francisco Javier.

Prolongacin calle Jos Laguillo.

Prolongacin Alameda del Tamarguillo.

Carretera de borde Polgono El Pino.

Prolongacin de la Avenida de Utrera.

Calles de San Fernando, Palos de la Frontera, Avda. de Mara Luisa y Puerta

de Jerez.

Nudo de Parque de Alcosa.

Plaza del Parque de Amate.

Cabecera Norte Alameda del Tamarguillo.

Conexin Sur Alameda del Tamarguillo.

Plaza del cruce Ramn y Cajal con Avenida Ciudad Jardn.

Paso sobre el ferrocarril del Puerto (N-IV).

Para el dimensionamiento del resto de las vas se atender a los siguientes criterios:
a)

Aceras, los establecidos en el artculo 6.3.

b)

Calzadas:
b.1)

Las bandas de estacionamiento estarn prohibidas en autopistas,

autovas y carreteras. En las vas primarias, si las hubiere, sern en
lnea, con una seccin a ser posible de doscientos treinta (230)
centmetros. En el viario medio sern preferentemente en lneas.

b.2)

Las bandas de circulacin sern de trescientos cincuenta (350)

centmetros de ancho en autopistas, autovas y carreteras, y con una
seccin recomendada de trescientos veinticinco (325) centmetros de
ancho en vas primarias y trescientos (300) centmetros en viario medio,
atendiendo a los condicionantes de velocidad, seguridad y mejor
organizacin del trfico en cada uno de los tipos de vas.
Con carcter general el diseo de la va se adaptar a las secciones tipo
que acompaan como anexo a estas normas, segn el tipo de va y los
usos del suelo en sus mrgenes; la anchura de todas las vas primarias
ser compatible con la implantacin de carril reservado al transporte
colectivo, anulando si fuere preciso bandas de aparcamiento.

8.

Queda prohibida la construccin de estructuras elevadas para salvar cruces en el

sistema viario, salvo aquellas especficamente sealadas en la documentacin

grfica del Plan y en esta normativa, para las autopistas y autovas de penetracin y
circunvalacin, o para los pasos del ferrocarril.
Artculo 6.5.-

Pavimentacin de las Vas Pblicas.

1.

La pavimentacin de aceras y calzadas se har teniendo en cuenta las condiciones

del soporte y las del trnsito que discurrir sobre ellas, as como las que se deriven
de los condicionantes de ordenacin urbana y estticos.

2.

La separacin entre las reas dominadas por el peatn y el automvil se manifestar

de forma que queden claramente definidos sus permetros, estableciendo esta
separacin normalmente mediante resalte o bordillo. A tales efectos, se diversifican
los materiales de pavimentacin de acuerdo con su diferente funcin y categora,
circulacin de personas o vehculos, lugares de estancia de personas,
estacionamiento de vehculos, calles compartidas, cruces de peatones, pasos de
carruajes, etc.

3.

El pavimento de las sendas de circulacin de los peatones y las plazas facilitar la

cmoda circulacin de personas y vehculos de mano; se distinguirn las porciones
de aquellas que ocasionalmente pudieran ser atravesadas por vehculos a motor, que
no deformarn su perfil longitudinal sino que tendrn acceso por achaflanado del
bordillo.

4.

Las tapas de arquetas, registro, etc., se dispondrn teniendo en cuenta las juntas de
los elementos del pavimento y se nivelarn con su plano. La disposicin de
imbornales ser tal que las rejillas sean transversales al sentido de la marcha rodada.

Artculo 6.6.-

Calles de Circulacin Compartida.

1.

Se evitar la impresin de separacin entre calzada y acera; por consiguiente, no

existirn diferencias fsicas notables entre los distintos elementos de la seccin
transversal de la calle. Las bandas que visualmente den la impresin de separar el
espacio peatonal del vehicular debern interrumpirse cada veinticinco (25) metros de
manera perceptible para el usuario.

2.

Las entradas y salidas de las calles compartidas debern reconocerse como tales por
su propia ordenacin y, en la medida en que sean utilizables por vehculos, se
tratarn de forma anloga a los accesos de garajes y aparcamientos. Los accesos a
estas calles se indicarn preferentemente mediante sealizacin horizontal.

3.

Se dispondrn ordenaciones y dispositivos especficos en las distintas partes de la

zona de coexistencia destinadas a la circulacin vehicular, de modo que los vehculos
circulen a la velocidad de los peatones. La distancia que separe estos elementos de
ordenacin no debe superar los cincuenta (50) metros. Estas ordenaciones pueden
ser ondulaciones del pavimento, itinerarios serpenteantes, etc.

4.

Si se dispusiesen espacios especialmente diseados como reas de juego, se

diferenciarn con claridad de los destinados a la circulacin. Es recomendable que
estas reas de juego estn fsicamente separadas de los espacios utilizables por
vehculos.

Artculo 6.7.-

Vas para Bicicletas.

El diseo de las vas para bicicletas en cualquiera de sus clases (carril-bici, carril bici-bus,
pista bici y acera bici) atender a la seguridad de vehculos, ciclistas y peatones, a criterios

comnmente aceptados por los proyectistas y, en su caso, a las disposiciones municipales.

Artculo 6.8.- Estacionamiento en Va Pblica.
Los estacionamientos en las vas pblicas no interferirn el trnsito por stas debiendo
contar con un pasillo de circulacin con las condiciones dimensionales mnimas que se sealan a
continuacin:
Unidireccional (a uno o a ambos lados):
-

Aparcamiento en lnea, tres (3) metros.

Aparcamiento en batera, cinco (5) metros.

Aparcamiento en espina, cuatro (4) metros.

Bidireccional:
-

Aparcamiento en lnea, quinientos (500) centmetros.

Aparcamiento en batera, seiscientos ochenta (680) centmetros.

Aparcamiento en espina, quinientos cincuenta (550) centmetros.

SECCIN 3.

La Urbanizacin de los Espacios Libres.

Artculo 6.9.-

Urbanizacin.

La urbanizacin se acomodar en lo posible a la configuracin primitiva del terreno. En

particular las zonas verdes dispuestas en terrenos de pendiente acusada debern ordenarse
mediante rebajes y abancalamientos que permitan su utilizacin como reas de estancia y paseo,
debidamente integradas a travs de los elementos de articulacin tales como itinerarios
peatonales, escaleras, lneas de arbolado y otros anlogos.
Artculo 6.10.- Servidumbres de Infraestructuras.
Las servidumbres a las que diera lugar el trazado de infraestructuras en su interior debern
ser contempladas en el proyecto a efectos de su tratamiento y diseo adecuados.

SECCIN 4. Las Infraestructuras Urbanas Bsicas.

Artculo 6.11.- El Dimensionamiento de Redes.
Las redes de saneamiento y abastecimiento internas se dimensionarn teniendo en cuenta
la afeccin de las restantes reas urbanizables existentes o programadas, que puedan influir de
forma acumulativa en los caudales a evacuar, o en la presin y caudales de la red de
abastecimiento y distribucin, con el fin de prever la progresiva sobresaturacin de las redes y los
inconvenientes ocasionados por modificaciones no consideradas en las escorrentas.
Artculo 6.12.- Red de Abastecimiento.
1.

En cada sector, ncleo o zona poblada se garantizar el consumo interno de agua

potable con un mnimo de trescientos (300) litros por habitante y da para uso
domstico o su equivalente para otros usos previstos en la zona servida de acuerdo

con las instrucciones que a este fin establezca el Ayuntamiento.

2.

Con el fin de garantizar el suministro de la zona o reas servidas se dispondrn red y

elementos accesorios que incluso, si ello fuera necesario, saldrn fuera de los lmites
del sector, ncleo o rea a servir, siendo propio del Proyecto y de la correspondiente
urbanizacin los costos adicionales que en instalaciones, servidumbres y elementos
accesorios ellos suponga. Asimismo se garantizar su conservacin caso de que el
Ayuntamiento no reconozca estos trazados internos a la red municipal.

Artculo 6.13.- Dimensiones de los Elementos de la Red de Abastecimientos.

1.

Las secciones, materiales, calidades, y piezas especiales a utilizar sern las que
establezca el Ayuntamiento.

2.

El dimetro mnimo ser de ochenta (80) milmetros en la red general de distribucin.

La velocidad estar en todos los casos comprendidas entre 0,5 y 1,5 metros por
segundo.

Artculo 6.14.- Condiciones de Potabilidad.

El agua de abastecimiento deber en todo caso cumplir las condiciones de potabilidad del
Cdigo Alimentario, as como las instrucciones que a este fin impongan los organismos
competentes.
Artculo 6.15.- Red de Saneamiento y Drenaje de Aguas Pluviales.
El sistema ser separativo siempre que haya posibilidad de vertido a red general que sea
igualmente separativa. En caso contrario la red ser unitaria.
Artculo 6.16.- Drenaje de Aguas Pluviales en reas de Baja Densidad.
1.

En reas de baja densidad la red de drenaje que recoja las aguas pluviales de suelo
pblico podr discurrir en superficie, mediante los elementos de canalizacin
adecuados hasta su vertido a los cauces naturales.

2.

En este ltimo caso la red de saneamiento recoger nicamente las aguas negras y
las pluviales internas a las parcelas edificables, siempre que estas no tengan
superficie libre considerable.

3.

Los dimetros mnimos a emplear en la red sern de treinta (30) centmetros en la

exterior y de veinte (20) centmetros en las acometidas domiciliarias.
Para pendiente inferior al cinco (5) por mil y en dimetro inferiores a cuarenta (40)
centmetros, queda prohibido el uso del hormign. La velocidad en todo caso estar
comprendida entre 0, 6 y 3,5 metros por segundo. Fuera de estos lmites la solucin
ser debidamente razonada.

4.

Se protegern correctamente las tuberas caso de que discurran por espacios de

calzada o aparcamiento, si no hubiere una diferencia de cota superior a un (1) metro
desde la clave hasta la superficie de calzada.

5.

Si las tuberas de agua potable deben instalarse en su proximidad se fijar una

distancia mnima de cincuenta (50) centmetros libres entre las generatrices de
ambas conducciones, disponindose la del agua potable a un nivel superior.

Artculo 6.17.- Prohibicin del Uso de Fosas Spticas.

Queda prohibido el uso de las fosas spticas en suelo urbano o urbanizable, salvo que se
empleen como depuracin previa al vertido a una red general de saneamiento.
Artculo 6.18.- Disposiciones Generales para otras Conducciones.
1.

Cumplirn las normativas, instrucciones y reglamentos que estipulen las instituciones,

organismos o empresas a las que se confe su explotacin.

2.

Las competencias de la Corporacin sobre las condiciones a cumplir por las diversas
instalaciones en el interior de ncleos o zonas de expansin se circunscribirn, segn
Real Decreto 3.250/1976 de 30 de diciembre, a vigilar la compatibilidad de la
ocupacin del dominio pblico municipal, con su afectacin primigenia y bsica y al
cumplimiento y compatibilidad de dicha ocupacin con las disposiciones y
ordenanzas aprobadas por el Ayuntamiento.

Artculo 6.19.- Tendidos Areos en las Proximidades de Carreteras.

Todo tendido areo que deba discurrir dentro de la faja de servidumbre la har a una
distancia mnima de quince (15) metros de la arista exterior de la calzada, caso de que la carretera
sea principal, y a diez (10) metros, caso de que sea camino o carretera secundaria.
Artculo 6.20.- Tendidos Elctricos en el Casco Histrico y en los Arrabales de Triana y San
Bernardo.
En los proyectos de reurbanizacin en las calles del Casco Histrico y en los arrabales de
Triana y San Bernardo, se incluir la instalacin subterrnea de la red de energa elctrica y
telefona.
Artculo 6.21.- Las Infraestructuras para el Abastecimiento de Energa Elctrica.
1.

Los proyectos de urbanizacin que traten de las obras para el abastecimiento de

energa elctrica, contemplarn las modificaciones de la red correspondiente al suelo
urbano. La ejecucin de las obras se acompaar en el tiempo con las del resto de la
urbanizacin, dentro de una coordinacin lgica que racionalice los procesos de
ejecucin de todas las obras programadas.

2.

En el suelo urbano, salvo que se justificare cabalmente su improcedencia, todas las

instalaciones de abastecimiento de energa sern subterrneas. La ejecucin de las
obras necesarias para ello podr ser exigida por el Ayuntamiento slo cuando estn
acabadas las que definen alineaciones y rasantes o se hicieren simultneamente.
Excepcionalmente, en las reas de uso industrial o, en general, en aquellas donde la
densidad de poblacin fuese baja, podrn autorizarse, previa justificacin
pormenorizada, tendidos areos, debiendo en todo caso, discurrir stos por los
trazados que se sealaren por el Ayuntamiento mediante instrumento que
corresponda.

3.

Cuando por necesidad del servicio sea necesario disponer de subestaciones en el

centro de gravedad de las cargas, se dispondr bajo cubierto, en un edificio
debidamente protegido y aislado, salvo que se dispusieran en terrenos destinados a
tal fin o cumplieren las instrucciones de seguridad que se sealasen.

4.

Las estaciones de transformacin se dispondrn bajo cubierto en edificios adecuados

a tal fin y como se ha sealado en el prrafo anterior, salvo en suelos industriales en
los que se reservase localizacin expresa con especial condicin de poder ser
instalada a la intemperie.

5.

En casos excepcionales podr autorizarse el mantenimiento de lneas de distribucin

areas en baja tensin, debiendo justificarse adecuadamente la escasa incidencia
tanto en aspectos de seguridad como ambientales.

Artculo 6.22.- Ordenacin del Subsuelo.

Los proyectos de urbanizacin debern resolver la concentracin de los trazados de
instalaciones y servicios bsicos configurando una reserva o faja de suelo que a ser posible
discurrir por espacios libres no rodados e incluso no pavimentados.

TTULO SPTIMO. RGIMEN DE LOS SISTEMAS.

CAPTULO 1. Disposiciones Generales.

Artculo 7.1.-

La Red de Sistemas y sus Clases.

1.

La red de sistemas del municipio de Sevilla est constituida por el suelo, las
edificaciones o las instalaciones, pblicas o privadas, que el Plan General o los
instrumentos de planeamiento que lo desarrollen califiquen para alguno de los usos
pormenorizados comprendidos en los usos globales centros y servicios terciarios,
dotacional y servicios pblicos, espacios libres y transportes e infraestructuras
urbanas bsicas.

2.

Los sistemas pueden ser:

a)

Servicios.

b)

Sistemas locales.

c)

Sistemas generales.

Artculo 7.2.-

Condiciones de Uso y Edificacin.

1.

Los elementos integrantes de los sistemas cumplirn las condiciones, generales y

particulares, de uso y de construccin que se contienen en estas Normas y que les
sean de aplicacin.

2.

Las edificaciones e instalaciones de los sistemas se ajustarn a las condiciones

particulares de la zona en la que se ubiquen, sin perjuicio de lo que dispone en el
artculo 4.86 de estas Normas para las edificaciones especiales.

3.

Si la edificacin o instalacin no estuviere dentro del permetro de ninguna zona, se

atendr al sistema de ordenacin de la zona colindante y deber ajustarse a los
siguientes parmetros.
a)

La altura mxima ser la del tramo o tramos de calle en que se encuentre, con
la salvedad contenida en el artculo 4.85 de estas Normas para los edificios
destinados a la enseanaza preescolar o bsica.

b)

La edificabilidad mxima ser la siguiente:

-

En las edificaciones docentes y sanitarias, la que se derive del

programa propio del centro, de acuerdo con la legislacin especial
aplicable.

Los centros existentes de mercados de abastos, administrativos

pblicos y religiosos podrn aumentar en un cincuenta por ciento (50%)
la superficie que tengan construida a la entrada en vigor del presente
Plan General.

En los centros culturales, la edificabilidad mxima ser de dos (2)

metros cuadrados por cada metro cuadrado con la posibilidad de
ocupacin del cien por cien (100%) de la parcela neta.

Artculo 7.3.- Programacin.

La ejecucin de las obras e instalaciones de los sistemas deber llevarse a cabo de acuerdo
con la programacin y plazos previstos en el Plan General y exigir la efectiva coordinacin de las
actuaciones e inversiones pblicas y privadas, segn los casos, en consonancia con las
previsiones que en este sentido establece el Plan.

CAPTULO 2. Servicios.
Artculo 7.4.-

Definicin.

A los efectos del presente Plan General, se denominan servicios los suelos, edificaciones e
instalaciones de propiedad o gestin privada a los que el Plan o los instrumentos de planeamiento
que lo desarrollen determinan para los siguientes usos:
a)

Para centros y servicios terciarios: hospedaje, espectculos y salas de reunin,

comercios, oficinas, campamentos y aparcamientos y garajes.

b)

Para dotaciones y espacios libres privados: deportivo, docente, sanitario, asistencial,

cultural, zonas verdes y reas de ocio.

c)

Para transportes e infraestructuras urbanas bsicas: los servicios del automvil

definidos en el artculo 4.107 de estas Normas y las infraestructuras urbanas bsicas
de energa elctrica, telefona y gas ciudad.

Artculo 7.5.- Regulacin de los Servicios.

La calificacin como uso determinado de un suelo, edificio o instalacin para cualquiera de
los usos pormenorizados relacionados en el artculo anterior, excluye la implantacin de cualquier
otro uso permitido, salvo los previstos en el artculo 4.84 y 4.85.
Artculo 7.6.- Titularidad y Rgimen Urbanstico.
1.

Las edificaciones e instalaciones que se situen sobre suelo para servicios consumirn
aprovechamiento lucrativo.

2.

Los suelos para servicios cuando se encuentren ubicados en un polgono o unidad de

actuacin sometidos a gestin integrada, contribuirn a las cargas de cesin y
urbanizacin en proporcin al aprovechamiento lucrativo que consuman, sin perjuicio
de los parmetros de valoracin relativa que se establezcan en los instrumentos de
compensacin o reparcelacin.

3.

Los suelos calificados con carcter determinado para dotaciones y espacios libres
privados y para transportes e infraestructuras urbanas bsicas, cuando no se
encuentren ubicados en un polgono o unidad de actuacin sometidos a gestin
integrada, no contribuirn a las cargas que el Plan General o los instrumentos que lo
desarrollen determinen para los suelos con aprovechamiento lucrativo. Por el
contrario, en el mismo supuesto, contribuirn a tales cargas en proporcin al
aprovechamiento lucrativo que consuman:
a)

Los suelos que se destinen a dotaciones y espacios libres y a transportes e

infraestructuras urbanas bsicas cuando no sea ste su uso determinado.

b)
Y, en todos los casos, los suelos que se destinen a centros y servicios
terciarios.

Artculo 7.7.-

Procedimiento de Obtencin del Suelo para Servicios.

1.

La urbanizacin y edificacin de los suelos que el planeamiento califica y programa

para servicios ser a cargo de la iniciativa privada.

2.

Transcurridos dos aos desde que fuera posible la edificacin, sin que la misma se
hubiere emprendido y seguido a ritmo normal, la parcela quedar inmediatamente en
venta forzosa y ser individualizada e inscrita por el Ayuntamiento, de oficio o a
instancia de parte, en el Registro Municipal de Solares.

CAPTULO 3. Sistemas Locales y Sistemas Generales.

SECCIN 1.

Disposiciones Comunes.

Artculo 7.8.-

Definiciones.

1.

Constituyen los sistemas generales los conjuntos de elementos fundamentalmente de

la estructura general y orgnica del territorio que establece el Plan General conforme
al modelo de ordenacin que adopta para el municipio de Sevilla.

2.

Los sistemas locales son aquellos equipamientos, espacios libres y viales cuyo
ambiente funcional y de servicio se limita principalmente a una determinada rea de
la ciudad. Desde esta perspectiva local o de barrio complementan la estructura
general y orgnica.

Artculo 7.9.-

Titularidad y Rgimen Urbanstico.

1.

Los sistemas generales y locales son de titularidad y gestin pblica.

2.

Los terrenos destinados a estos sistemas debern adscribirse al dominio pblico y

estarn afectos al uso o servicio que determina el presente Plan General.

3.

Los terrenos afectados por sistemas locales o generales que a la entrada en vigor del
presente Plan sean de titularidad privada debern transmitirse al Ayuntamiento de
Sevilla, quien los incorporar a su patrimonio por cualquiera de los medios que se
regulen en el Plan General o podrn ser expropiados por la Administracin titular del
servicio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley del Suelo.

4.

Los Terrenos de titularidad pblica calificados por el Plan General como sistemas,
generales o locales, cuyo uso actual no coincida con el previsto, debern transmitirse
al Ayuntamiento o Entidad actuante con arreglo a la normativa aplicable.

5.

En los suelos de dominio y uso pblico, el Ayuntamiento, titular de los mismos, podr,
a travs de Planes Especiales, realizar una divisin horizontal del dominio pblico de
forma que el plano superior situado sobre la rasante est destinado a un equipamiento
de dominio pblico, mientras que las superficies bajo rasante sean destinadas a
aparcamientos pblicos si bien pudindose gestionar stas como un bien patrimonial
del Municipio.

SECCIN 2. Sistemas Locales.

Artculo 7.10.- Elementos de los Sistemas Locales.

Los sistemas locales estn constituidos por el viario, los centros e instalaciones docentes,
deportivas y de servicios de inters pblico y social y las zonas verdes, que no forman parte de los
respectivos sistemas generales.
Artculo 7.11.- Obtencin de Suelo para los Sistemas Locales.
1.

El Plan General programa la obtencin de los terrenos de titularidad privada

calificados de sistemas locales. La cesin de estos suelos ser obligatoria y se
formalizar mediante los instrumentos de gestin previstos por el propio Plan.

2.

La transmisin de la titularidad de los terrenos al Ayuntamiento de Sevilla o Entidad

actuante para afectarlos a los usos propios de estos sistemas se efectuar:
a)

Si la gestin es a travs del instituto expropiatorio, a la extensin del acta de

ocupacin.

b)

Si el sistema de ocupacin es el de compensacin o el de cooperacin, por

subrogacin real a la aprobacin de los proyectos de compensacin o
reparcelacin o, en su caso, cuando se produzca el acuerdo declarando la
innecesariedad de tales proyectos.

c)

Si la gestin se realizara mediante reparcelacin a la aprobacin del proyecto

de reparcelacin.

SECCIN 3.

Sistemas Generales.

Artculo 7.12.- Los Sistemas Generales.

Los Sistemas generales del Plan General son:
1

El de comunicaciones, integrado por los sistemas viario, ferroviario, portuario,

aeroportuario y los centros de transportes.

El de espacios libres.

El de dotaciones y servicios pblicos.

Y el sistema general de servicios tcnicos, integrados por las redes de

abastecimiento, saneamiento y depuracin de agua.

Artculo 7.13.- Regulacin de los Sistemas Generales.

La ordenacin, regulacin y ejecucin de los sistemas generales podr efectuarse mediante
Planes Especiales. Hasta tanto sean aprobados definitivamente estos Planes Especiales toda
intervencin para la ejecucin de los referidos elementos, bien sea a travs de obras de
urbanizacin u obras de edificacin, desarrollar un proyecto unitario y coherente.
Artculo 7.14.- Procedimiento de Obtencin de los Sistemas Generales.
1.

El Plan General programa la obtencin de los terrenos destinados a sistemas

generales que en la actualidad son de titularidad privada. La cesin de estos suelos
ser obligatoria y su gestin se efectuar bien por expropiacin, bien con cargo a los
sectores de suelo urbanizable con exceso de aprovechamiento.

2.

Las previsiones del Plan General respecto a lo indicado en el nmero anterior se

contienen debidamente especificadas en el plano de Rgimen y Gestin del Suelo
(RGS) y en el Programa de Actuacin.

3.

Estas previsiones no limitan la competencia municipal de acometer la ejecucin de

cualquier elemento de los sistemas generales, conforme a lo dispuesto en el artculo
134.2 de la Ley del Suelo.

4.

La transmisin al Ayuntamiento de los terrenos destinados a sistemas generales que

en la actualidad sean de titularidad privada, se llevar a cabo:
a)

Mediante los instrumentos previstos en el instituto de la expropiacin forzosa,

cuando sea ste el procedimiento seguido para su obtencin.

b)

Gratuitamente, por subrogacin real, a travs de las actas administrativas de

cesin o ttulo de reparcelacin o compensacin en los dems supuestos.

Artculo 7.15.- Adscripcin de Terrenos y Adjudicacin de Excesos de Aprovechamiento.

1.

Los sectores del suelo urbanizable programado a los que el Plan General fija un
aprovechamiento superior al medio del cuatrienio que corresponda a su
programacin, tendrn adscritas para su obtencin, con cargo al exceso de
aprovechamiento, las superficies de suelo destinado a sistemas generales que para
cada sector se establecen en el cuadro de adscripcin de sistemas generales a
excesos de aprovechamiento.

2.

Los Planes Parciales debern especificar en estos supuestos la cuanta del exceso, a
efectos de adjudicar dicho exceso, tras las oportunas operaciones de reparcelacin o
compensacin, a los propietarios de suelo destinado a sistemas generales que no
sean objeto de expropiacin, o a la Administracin actuante, en otro caso. Estas
adjudicaciones se distribuirn entre los distintos polgonos en que necesariamente se
divide el sector en proporcin al exceso de aprovechamiento que corresponda a cada
uno de ellos. En todo caso, los polgonos proporcionarn con cargos a sus excesos
de aprovechamiento, la totalidad de los terrenos destinados a sistemas generales
interiores al sector.

3.

El Ayuntamiento, al aprobar definitivamente los distintos Planes Parciales, adscribir

a cada polgono los terrenos destinados a sistemas generales exteriores al sector
para compensar su exceso de aprovechamiento.

Artculo 7.16.- Derecho y Obligaciones de los Propietarios.

1.

Los propietarios de terrenos destinados a sistemas generales que, conforme al Plan

General estn adscritos al suelo urbanizable programado, carezcan de
aprovechamiento, sern compensados, si no son objeto de expropiacin, mediante la
adjudicacin de otros terrenos en polgonos que tengan exceso de aprovechamiento
respecto al medio.

2.

A estos propietarios de terrenos con aprovechamiento cero se les compensar en el

oportuno procedimiento de reparcelacin o compensacin con la superficie
correspondiente al aprovechamiento que resulte de aplicar el noventa por ciento
(90%) del aprovechamiento de todo el suelo urbanizable programado en el cuatrienio
a los terrenos afectados.

3.

Los propietarios a que se refieren los nmeros anteriores formarn parte de la

comunidad reparcelaria o de compensacin en el polgono o polgonos en que hayan

de hacer efectivos sus derechos a partir del momento de la ocupacin de los terrenos
de su propiedad por el Ayuntamiento, quedando sujetos en todo caso a la obligacin
de abonar la parte proporcional de los costes de urbanizacin que corresponda a las
parcelas que les sean adjudicadas.
Artculo 7.17.- Obtencin por Expropiacin Forzosa de Sistemas Adscritos al Suelo
Urbanizable Programado.
1.

Si el Ayuntamiento expropiare terrenos destinados a sistemas generales adscritos al

suelo urbanizable programado, el justiprecio se fijar con arreglo a su valor
urbanstico. Este valor se determinar en funcin del noventa por ciento (90%) del
aprovechamiento medio del suelo urbanizable programado del correspondiente
cuatrienio.

2.

En estos casos, el Ayuntamiento se subrogar en los derechos y obligaciones del

expropiado sealados en el artculo anterior.

Artculo 7.18.- Ocupacin de Terrenos de Sistemas Generales.

1.

El Ayuntamiento podr ocupar los terrenos destinados a sistemas generales por el

Plan General, sin necesidad de acudir a la expropiacin forzosa, una vez que se haya
iniciado el procedimiento de reparcelacin o compensacin en el polgono en el que,
por tener un exceso de aprovechamiento con relacin al de todo el suelo urbanizable
programado del correspondiente cuatrienio, hayan de hacer efectivos sus derechos
los propietarios afectados por los sistemas generales.

2.

El procedimiento de ocupacin de los terrenos ser el establecido en los artculo 53 y

54 del Reglamento de Gestin Urbanstica.

Artculo 7.19.- Adjudicacin de Terrenos.

1.

Los propietarios de terrenos destinados a sistemas generales en los que se hayan

producido la ocupacin a que se refiere el artculo anterior quedarn integrados de
oficio en el procedimiento compensatorio o reparcelatorio correspondiente al polgono
en que hayan de ejercitar sus derechos, cualquiera que sea el estado en que aqul se
encuentre.

2.

En tanto no se produzca la ocupacin de los terrenos de sistemas generales, el

Ayuntamiento de Sevilla actuar como titular fiduciario de los mismos, tanto en los
procedimientos compensatorio o reparcelario correspondientes, como en las cesiones
correspondientes a aquel exceso, contribuyendo en lo necesario, a costa de la
adjudicacin que a tales propietarios corresponda, a los costes de urbanizacin del
polgono.
Esta contribucin a los costes de urbanizacin podr ser igualmente asumida por la
Junta de Compensacin o nico propietario del correspondiente polgono, conforme
al artculo 177.1 del Reglamento de Gestin Urbanstica, tanto en el caso de que se
haya producido la ocupacin de suelo destinado a sistemas generales como en el
supuesto de que est pendiente.

Artculo 7.20.- Sistemas Generales a Cargo del Suelo Urbanizable No Programado.

Para los terrenos de sistemas vinculados a la gestin del suelo urbanizable no programado
sern de aplicacin las mismas determinaciones que para los adscritos al suelo urbanizable
programado con las siguientes salvedades:

1.

Los propietarios de terrenos tendrn derecho a su compensacin en los sectores de

suelo urbanizable de acuerdo con el aprovechamiento resultante del Programa de
Actuacin Urbanstica, descontada la parte del mismo que resulte de cesin
obligatoria al Ayuntamiento de Sevilla.

2.

Los terrenos de sistemas generales podrn ser objeto de expropiacin o de

imposicin de servidumbre con anterioridad a la aprobacin del Programa de
Actuacin Urbanstica correspondiente y tendr derecho el rgano expropiante a la
adjudicacin del aprovechamiento correspondiente a travs del correspondiente
proyecto de compensacin o reparcelacin.

TTULO OCTAVO. NORMAS DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO.

CAPTULO 1. Disposiciones Generales.

Artculo 8.1.1.

Aplicacin de las Normas de Proteccin.

Las normas contenidas en este Ttulo se aplicarn a las parcelas y edificios que se
identifiquen en los planos del Centro Histrico y de Calificacin, Usos, Sistemas,
Alineaciones y Rasantes, con las letras A, B, C, D y E.

2.
siguientes:

Son tipologas tradicionales residenciales protegibles con carcter general las

Casa Seorial: Edificacin originariamente unifamiliar, con programa complejo.

Responde bsicamente a una organizacin estructural de casa patio, si bien con
un carcter singular. Pueden incluir varios patios, apeaderos y compases e
incluso huertos y jardines. Dentro de este tipo pueden estar recogidas las casaspalacios del siglo XVI o posteriores, o las grandes Casas Barrocas del XVIII.

Casa Patio: Edificacin generalmente unifamiliar, la cual se caracteriza por la

existencia de un patio, siendo ste el ncleo sobre el cual se desarrolla el resto
de la edificacin, junto con la escalera de acceso a las plantas superiores,
estando su situacin muy condicionada por el tamao de las parcelas.
Este tipo ha sufrido variacin en relacin a la poca histrica de su implantacin,
de esta manera podemos distinguir entre la Casa Patio Popular del XVIII o
anteriores, la Casa Patio del XIX y la de principios del XX.

Corral de Vecinos: Edificaciones plurifamiliares que se caracterizan por poseer

un gran espacio libre en el interior de la parcela, ocupndose el resto con
edificacin por lo general de una o dos crujas adosadas a medianera a las
cuales se accede a travs de una galera abierta al patio.
Dentro de este tipo general existen variaciones que por lo general coincide con
las pocas histricas de su construccin, as nos encontramos con Corrales
Adarves anteriores al XVIII con claras influencias islmicas, Corrales Histricos
del XVIII y principios del XIX con una tipologa ms clara, Corrales de finales del
XIX y principios del XX cuyas relaciones tipolgicas se complejizan y Corrales
que podramos llamar Mixtos porque no disponen de todos los elementos que
definen la tipologa.

Casa de Pisos: Son edificaciones de finales del XIX y principios del XX

caracterizadas por su fachada, la disposicin de sus elementos significativos
(zagun, escalera, patios, etc), o por sus alineaciones interiores.
Podemos hacer una subdivisin segn la poca de su construccin, de esta
manera nos encontramos con edificaciones con caractersticas decimononicas y
otros con claros rasgos regionalistas del primer tercio del siglo XX.

La identificacin de cada tipologa vendr establecida por los documentos que desarrollen el
Avance del Plan Especial de Proteccin del Conjunto Histrico; en ausencia de los mismos
la identificacin se realizar por los rganos de la Administracin competente para la
proteccin de los bienes afectados.
Dentro de cada tipologa, con carcter general, sern protegibles los elementos que la

definen, no permitindose intervenciones que los eliminen, los distorsionen o rompan las
relaciones entre s, debiendo estar las actuaciones sobre ellos encaminadas a su
conservacin, consolidacin y rehabilitacin, evitndose las reconstrucciones.
3.

Las fichas del catlogo, una vez aprobado el documento del sector que desarrolla el
Avance del Plan Especial de Proteccin del Conjunto Histrico, definirn en todos los
edificios con algn nivel de proteccin, las determinaciones, con carcter normativo,
sobre los elementos a proteger, sus cautelas arqueolgicas y cualquier otra referencia
que se realice sobre la altura, la posibilidad de ampliacin, etc...

4.

En relacin a las intervenciones sobre edificios catalogados deben de entenderse las

siguientes definiciones:
Conservacin de fachada. Supone el mantenimiento de la fbrica original con los
refuerzos y consolidaciones precisas, pero sin introducir estructura portante que
suponga cajeados y reducciones de la fbrica original.
No se permite la modificacin de sus huecos tanto en su disposicin como en sus
dimensiones, balcones, cornisas, tejarozes o guardapolvos, recercados avitolados,
zcalos, impostas, carpinteras y cerrajeras existentes, salvo que las obras
obedecieran a una razonada restauracin para reponer la fachada a su estado
original, permitindose las obras de rehabilitacin y consolidacin de los elementos
existentes y la restitucin de los elementos originales desaparecidos.
Excepcionalmente se podr permitir la apertura de huecos, cuando el uso, a la cual se
destine, as lo necesite o aconseje siempre que se acompae de los estudios
necesarios de la fachada y el mismo no rompa la composicin de la misma. Los
materiales a utilizar en toda obra sobre la fachada debern de ser de iguales o
similares caractersticas a las originales, debindose eliminar los elementos aadidos,
que hubieran desvirtuado el estilo y armona del edificio, as como elementos
publicitarios, toldos, o cualquier otro que distorsione la configuracin global de la
fachada, debindose ocultar igualmente las instalaciones que pudieran quedar vistas.
Deber procurarse en todo momento la recuperacin de los tonos de pintura
originales, realizndose las investigaciones oportunas y en cualquier caso deber
respetarse la armona cromtica respecto a los edificios adyacentes.
En caso de permitirse una ampliacin coplanaria, sta deber respetar la modulacin
de huecos en la planta inferior, debiendo utilizarse materiales, texturas y colores
similares, sin ser necesario llegar al mimetismo.
Conservacin de la 1 cruja. Supone el mantenimiento de las dos fbricas
originales que soportan la cruja si se trata de crujas paralelas a fachada y de al
menos cuatro (4) metros de sta si son perpendiculares a ella. Deber mantenerse
igualmente la viguera original pudindose realizarse sustituciones de ellas siempre
que el cambio se realice por elementos iguales o similares y sin cambiar el sistema de
forjado. Igualmente debern restaurarse, los artesonados existentes en dicha cruja,
mantenindose o ponindolos en valor si estuvieran ocultos.
Mantenimiento del tipo de cubierta. Supone el mantenimiento de la cubierta
existente en forma, pendiente y materiales. Se permiten obras de conservacin,
desmontaje de la existente si se encuentra en mal estado, la restitucin de los
elementos estructurales por otros iguales o de similares caractersticas, la
impermeabilizacin de la misma, debiendo procurarse que en las cubiertas inclinadas
se utilicen los mismos materiales desmontados una vez limpios y resanados o en
ltimo caso unos similares en caractersticas y forma.

Conservacin del patio. Supone el mantenimiento del patio interior en forma y

dimensiones con las fbricas y elementos originales, tanto del espacio libre como de
sus galeras as como las crujas que sirven de configuracin al mismo. Sobre dicho
espacio slo se permitirn obras de resanado de las fbricas, no permitindose la
sustitucin de elementos estructurales tales como columnas, arcadas, etc..., que
configuran el espacio.
No se permitirn ampliaciones por remonte en el patio y deber de conservarse la
cubricin del mismo si la tuviera.
Igualmente debern conservarse todos los elementos complementarios, como son
cerrajera, carpintera, decoraciones de arcos, pavimentos, azulejos, zcalos, etc...
Conservacin de la escalera. Al igual que el patio deber conservarse la estructura
portante de la escalera y todos los elementos que la configuran en forma y
dimensiones originales. Sobre ella slo se permitirn operaciones de resanado y
consolidacin estando prohibido la sustitucin del sistema estructural por otro distinto
del original.
Igualmente debern de conservarse todos los elementos complementarios, como su
cerrajera, carpintera, elementos decorativos, pavimentos, azulejos, zcalos, etc...
Conservacin del ncleo: zagun - escalera - patio. Supone la conservacin del
ncleo formado por el zagun de entrada, la escalera y el patio si lo tuviera, con las
exigencias anteriormente expuestas para cada elemento.
Conservacin de la Organizacin Tipolgica. Tiene como objetivo el
mantenimiento de la tipologa existente, en especial la relacin entre sus elementos
ms significativos (patios, entradas, escaleras, etc). Se permitirn obras incluso de
nueva planta debiendo mantener stas el nmero y disposicin de los espacios libres
significativos, organizacin de accesos desde la calle, disposicin y sistema de los
ncleos de acceso vertical y horizontal a cada una de las unidades habitables,
jerarqua entre la edificacin a la calle y la edificacin interior si la hubiere, etc... de la
edificacin anterior, siendo la superficie de cada espacio libre como mnimo igual a la
correspondiente del edificio al que sustituye.
Configuracin Global de la Fachada. En el caso en que se realiza el derribo de la
fachada original, la nueva construccin deber responder bsicamente a la existente
en disposicin, tipo y dimensiones de huecos, alturas de forjados y cornisas y
cualquier otro elemento que se considere de inters, pudiendo estar entre estos las
cerrajeras, retablos, azulejos, etc...
5.

Para los proyectos sobre edificaciones catalogadas habr que presentar, con
independencia de la documentacin necesaria para solicitar la licencia de obras,
estado actual del edificio con fotografas interiores y exteriores, planimetra del estado
actual sobre la que se expresara inequvocamente las reformas a realizar, y en lo que
respecta a los acabados de fachadas se aportar la documentacin grfica donde se
pueda apreciar los colores definitivos en relacin con los edificios colindantes, los
cuales sern vinculantes en la concesin de la licencia.

Artculo 8.2.- Niveles de Proteccin.

A los efectos de la aplicacin de estas Normas se distinguen los siguientes niveles de
proteccin:
A:

Proteccin Integral.

B:

Proteccin Global.

C:

Proteccin Parcial en grado 1.

D:

Proteccin Parcial en grado 2.

E:

Proteccin Ambiental.

Artculo 8.3.- Condiciones Particulares de Parcelacin.

1.

Las parcelas con algunos de los niveles de proteccin definidos en el artculo anterior
no podrn ser objeto de segregaciones.

2.

Los requisitos que regulan las condiciones de agregacin de las parcelas protegidas
son los siguientes:
1

Las parcelas con niveles A o B nunca podrn agregarse.

Las parcelas con los niveles C, D, y E podrn agregarse siempre que

concurran las siguientes circunstancias:

Artculo 8.4.-

a)

Que la agregacin no perjudique a ninguno de los valores que justifican

la proteccin.

b)

Que se d algunas de las siguientes situaciones:

a'

Una (1) parcela interior no catalogada podr agregarse con una

(1) exterior protegida como C D y por una (1) sola vez.

b'

Una (1) parcela interior catalogada C o D podr agregarse con

una (1) exterior no protegida y por una (1) sola vez.

c'

Podrn agregarse varias parcelas catalogadas como C o D

siempre que el carcter unitario de la edificacin conjunta lo
justifique (manzanas unitarias, fachadas continuas, etc.).

d'

Las parcelas catalogadas como E podrn agregarse cumpliendo

las normas de agregacin de la zona en que se encuentren
cuando se demuelan o adquieran la condicin de solar. En el
caso de que se produzca la demolicin, le sern de aplicacin las
condiciones establecidas en los epgrafes a) y b), ste ltimo en
sus apartados a') y b').

Condiciones de Uso.

1.

En las edificaciones protegidas se permitirn los usos de la zona en que se

encuentran ubicadas siempre que estos no supongan contradicciones o pongan en
peligro los valores culturales y arquitectnicos que se protegen.

2.

Los edificios catalogados, en sus espacios y elementos protegidos, quedarn

eximidos del cumplimiento de los parmetros dimensionales expresados en las
Normas Generales de Uso. No obstante debern reunir caractersticas espaciales y
dimensionales suficientes para desarrollar con dignidad y seguridad el uso para el que
se rehabilita.

Artculo 8.5.-

Normas Supletorias.

Supletoriamente y para lo no regulado por las Normas de Proteccin se aplicarn las

condiciones particulares de la zona en que se ubique la parcela o el edificio protegido.
Igualmente, las zonas incluidas en la delimitacin establecida por el REAL DECRETO
1.339/1990, de 2 de Noviembre, por el que se aprueba la ampliacin del Conjunto Histrico de
Sevilla declarado por Decreto 2.803/1964, de 27 de Agosto, habrn de atenerse a la legislacin
especfica de proteccin del patrimonio. La zona afectada por dicho Conjunto es la comprendida
dentro de la lnea poligonal que se describe a continuacin:
Los ejes de las siguientes vas: Avenida de Molin, glorieta de Mjico, Avda. de la Palmera (antes
Victoria), glorieta de Plus-Ultra, glorieta de Guadaira, Avda. de Manuel Siurot, Bogot, Diego de la
Barrera, Prolongacin de San Salvador (calle de nueva formacin), Diego Martnez Barrios, Avin
de Cuatro Vientos, Enramadilla, Campamento, Huestes y su prolongacin con calle de nueva
formacin, Avda. de Eduardo Dato, Jimnez Aranda, Lus Montoto, Va Crucis, Bosque, Campo de
los Mrtires, calle de nueva formacin prolongacin de Jpiter, Jpiter, Amador de los Ros, Jos
Laguillo, Arroyo, plaza de Antonio Martelo, San Juan Bosco, Avda. de Miraflores, Los Polancos,
Avda. de la Cruz Roja, Medalla Milagrosa, Antonio Pantin, Florencio Quintero, Froiln de la
Serna, San Juan de Ribera, trasera del Hospital de la Sangre, Perafn de Ribera, Resolana, nuevo
puente de la Barqueta, margen derecha del antiguo cauce del Guadalquivir hasta llegar a la
prolongacin del muro norte del Monasterio de La Cartuja, al cual rodea prolongndose en su muro
sur hasta llegar de nuevo al cauce del ro, siguindolo hasta el nuevo puente de Chapina, Odiel,
carretera de Huelva hasta el cruce con Cdiz, Castilla, Alfarera, Clara de Jess Montero, plaza de
Alfonso Jaramillo, Pags del Corro, Rosario Vega, Fortaleza, Gonzalo Segovia, plaza de Cuba,
Sebastin Elcano, medianera entre Crculo de Labradores y Fbrica de Tabacos, margen derecha
de la drsena, puente de Alfonso XIII y Avda. de Molin.

CAPTULO 2. Niveles de Proteccin.

SECCIN 1.

Proteccin Integral.

Artculo 8.6.-

Definicin y mbito de Aplicacin.

1.

El nivel de proteccin integral es el asignado a los edificios que debern ser

conservados ntegramente por su carcter singular y monumental y por razones
histrico-artsticas, preservando todas sus caractersticas arquitectnicas.

2.

Los edificios comprendidos en esta categora son los identificados con la letra A en
los Planos del Centro Histrico y de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y
Rasantes.

Artculo 8.7.1.

Condiciones Particulares de Edificacin.

Los edificios comprendidos dentro de este nivel de proteccin slo podrn ser objeto
de cualquiera de los tipos de obras de edificacin tendentes a la buena conservacin
del patrimonio edificado que se relacionan en el apartado a) del artculo 5.2 de estas
Normas Urbansticas.
En todo caso debern mantenerse los elementos arquitectnicos que configuren el
carcter singular del edificio.

2.

Podrn demolerse los cuerpos de obra aadidos que desvirten la unidad

arquitectnica original.

3.

Los edificios y construcciones incluidos en este nivel de proteccin debern ser objeto
de restauracin total si por cualquier circunstancia se arruinasen o demolieren.

4.

Se prohiben todo tipo de rtulos de carcter comercial o similar excepto las placas
con las caractersticas y dimensiones especificadas en la Ordenanza de Publicidad
Exterior.

SECCIN 2. Proteccin Global.

Artculo 8.8.-

Definicin y mbito de Aplicacin.

1.

El nivel de proteccin global es el asignado a aquellos edificios que por su carcter

monumental y singular y por razones histrico-artsticas, la conservacin de sus
caractersticas arquitectnicas originales se hace necesaria y puede ser compatible
con un cambio de uso.

2.

Los edificios comprendidos en esta categora son los identificados con la letra B en
los Planos del Centro Histrico y de Calificacin, Usos, Sistemas y Alineaciones y
Rasantes.

Artculo 8.9.1.

Condiciones Particulares de la Edificacin.

Los edificios comprendidos dentro de este nivel de proteccin slo podrn ser objeto
de cualquiera de los tipos de obras de edificacin tendentes a la buena conservacin
del patrimonio edificado y, adems, las obras de reforma menor.
En todo caso debern mantenerse todos los elementos arquitectnicos que
configuren el carcter singular del edificio.

2.

Podrn demolerse los cuerpos de obra aadidos que desvirten la unidad

arquitectnica original.

3.

Los edificios y construcciones en este nivel de proteccin debern se objeto de

restauracin total si por cualquier circunstancia se arruinasen o demolieren.

4.

Se prohiben todo tipo de rtulos de carcter comercial o similar excepto las placas
con las caractersticas y dimensiones especificadas en la Ordenanza de Publicidad
Exterior.

SECCIN 3.

Proteccin Parcial en Grado 1.

Artculo 8.10.- Definicin y mbito de Aplicacin.

1.

El nivel de proteccin parcial en grado 1 es el asignado a los edificios cuyo valor

arquitectnico, monumental o artstico no alcanza el carcter singular que contienen
los calificados anteriormente en los niveles de proteccin integral y proteccin global,
pero que por sus caractersticas arquitectnicas originales, su pertenencia a una
tipologa protegible o su significacin en la historia de la ciudad deben ser objeto de
proteccin.

2.

Los edificios comprendidos con la letra C en los Planos del Centro Histrico y de
Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes.

Artculo 8.11.- Condiciones Particulares de la Edificacin.

1.

Los edificios comprendidos en este nivel de proteccin podrn ser objeto de

cualquiera de los tipos de obra de edificacin tendentes a la buena conservacin del
patrimonio edificado y, adems, de las obras de reforma menor y parcial as como las
obras de ampliacin siempre que, en este ltimo caso, no afecten a los valores,
espacios o elementos catalogados. Si la ampliacin se hiciere por remonte, ste no
ser superior a una (1) sola planta, que podr ser coplanaria con la fachada del
edificio o retranqueada al menos una cruja de la misma, debindose en cualquier
caso justificar la solucin propuesta con respecto a los elementos significativos del
propio edificio, como en su relacin con los colindantes.

2.

Los edificios objeto de este nivel de proteccin debern ser conservados y

mantenidos por sus propietarios en los trminos establecidos en el art. 36 de la Ley
de Patrimonio Histrico Espaol. Si a pesar de lo dispuesto en dicho artculo llegara
a incoarse expediente de ruinas o se solicitara la demolicin del inmueble se estar a
lo dispuesto en el artculo 24 de la misma Ley.

3.

Se prohiben todo tipo de rtulos en fachadas, en plantas altas y sobre las cubiertas de
estos edificios.
Los rtulos comerciales o similares, sean o no luminosos, debern disearse de
forma integrada dentro del lmite material de la propia fachada del comercio o local al
que corresponda, y nunca fuera de los lmites de la planta baja, no debiendo
sobresalir ms de cincuenta (50) centmetros de la lnea de fachada, y esto siempre
que est por encima de los doscientos cincuenta (250) centmetros de altura, y siendo
necesario el uso de materiales que se integren en el propio entorno ambiental de la
zona y en el valor arquitectnico del edificio.

SECCIN 4.

Proteccin Parcial en Grado 2.

Artculo 8.12.- Definicin y mbito de Aplicacin.

1.

El nivel de Proteccin Parcial en grado 2 es el asignado a los edificios que, por su

valor arquitectnico, su pertenencia a una tipologa protegible, su articulacin en la
trama y su contribucin como elementos constitutivos del tejido y de la configuracin
del paisaje urbano, debern ser protegidos, controlando las actuaciones que sobre
ellos se efecten.

2.

Los edificios comprendidos en esta categora son los identificados con la letra D en el
Plano del Centro Histrico.

Artculo 8.13.- Condiciones Particulares de la Edificacin.

1.

Los edificios comprendidos dentro de este nivel de proteccin podrn ser objeto de
cualquiera de los tipos de obra tendentes a la reforma menor, parcial o general y las
obras de ampliacin. Si la ampliacin se hiciera por remonte, este no ser superior a
una (1) sola planta que podr ser coplanaria con la fachada del edificio o
retranqueada al menos una cruja de la misma, debindose en cualquier caso
justificar la solucin propuesta con respecto a los elementos significativos del propio
edificio, como en su relacin con los colindantes.

2.

Los edificios objeto de este nivel de proteccin debern ser conservados y

mantenidos por sus propietarios en los trminos establecidos en el art. 36 de la Ley
de Patrimonio Histrico Espaol. Si a pesar de lo dispuesto en dicho artculo llegara a
incoarse expediente de ruinas o se solicitara la demolicin del inmueble se estar a lo
dispuesto en el artculo 24 de la misma Ley.

3.

Se prohibe todo tipo de rtulos en fachadas, en plantas altas y sobre las cubiertas de
estos edificios.
Los rtulos comerciales o similares, sean o no luminosos, debern disearse de
forma integrada dentro del lmite material de la propia fachada del comercio o local al
que correspondan, y nunca fuera de los lmites de la planta baja, no debiendo
sobresalir ms de cincuenta (50) centmetros de la lnea de fachada, y esto siempre
que estn por encima de los doscientos cincuenta (250) centmetros de altura, y
siendo necesario el uso de materiales que se integren en el propio entorno ambiental
de la zona y en el valor arquitectnico del edificio.

SECCIN 5. Proteccin Ambiental.

Artculo 8.14.- Definicin y mbito de Aplicacin.
1.

El nivel de proteccin ambiental es el asignado a la edificacin tradicional que an no

teniendo un especial inters arquitectnico, puede pertenecer a una tipologa
protegible o contribuir a la configuracin del ambiente general de la ciudad histrica y
del carcter del espacio urbano en que se encuentra situada. Las medidas de
proteccin tienen por finalidad controlar el impacto de las intervenciones en dichas
parcelas, que sern objeto preferentemente de obras de rehabilitacin.

2.

Los edificios comprendidos en esta categora son los identificados con la letra E en el
Plano del Centro Histrico.

Artculo 8.15.- Condiciones Particulares de Edificacin.

Los edificios comprendidos dentro de este nivel de proteccin podrn ser objeto de cualquier
tipo de obra, pudiendo ser incluso sustituido el edificio por otro de nueva planta, el cual, si es el
caso, deber mantener la tipologa protegible al que perteneca el edificio original. En el caso de
sustitucin, ser preceptiva la presentacin del proyecto bsico de obra nueva acompaando a la
solicitud el proyecto de demolicin, as como la declaracin de ruina del edificio existente.

CAPTULO 3.

Condiciones Estticas Derivadas de la Proximidad con Elementos

Catalogados.

Artculo 8.16.-

Condiciones Estticas Derivadas de la Proximidad con Elementos

Catalogados.

Las construcciones e instalaciones prximas a conjuntos, edificios o jardines objeto de

proteccin singular debern adecuarse a las edificaciones protegidas especialmente en lo referente
a alturas, disposicin volumtrica y de medianera, tratamientos de cubiertas y relacin compositiva
de sus elementos de fachada.
A tal efecto para la solicitud de licencia o informe urbanstico debern presentar planos
conjuntos con la totalidad de los edificios catalogados, de forma que se justifique la situacin. Si la

importancia de la actuacin lo hiciere preciso la administracin urbanstica municipal exigir la

tramitacin de un Estudio de Detalle en que se recojan las directrices especficas de los rganos
competentes.
Artculo 8.17.- Proteccin Paisajstica y Ambiental del Parque de Mara Luisa y Recintos
Histricos de la Exposicin Iberoamericana de 1929.
Como salvaguarda paisajstica y ambiental del parque de Mara Luisa y recintos histricos
de la Exposicin Iberoamericana de 1929, en el rea lineal de contacto del sistema de parques
Mara Luisa-Delicias de Arjona con el ro Guadalquivir y Drsena, y hasta una distancia de respeto
de trescientos (300) metros del lmite del parque de las Delicias medidos en las direcciones Oeste,
Norte y Sur, no podrn levantarse construcciones fijas en el espacio pblico-viario, fluvial o de
parque que produzcan alteracin del paisaje, y en ningn caso se permitir las que sobresalgan
ms de cinco (5) metros de las rasantes preexistentes en el viario a la entrada en vigor del Plan
General.
Artculo 8.18.- Jardines Protegidos.
Se consideran Jardines Protegidos aquellos espacios identificados con la letra J en los
planos del Centro Histrico y de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineacin, y Rasantes del Plan
General.
Estarn sujetos a las siguientes medidas de proteccin:
-

No podrn realizarse actuaciones que supongan una alteracin de las caractersticas

de los mismos, de su trazado o desaparicin de las especies arbreas.
Todos los trabajos que superen las tareas de mantenimiento tendrn que ser objeto
de licencia municipal.
No se autorizar en ningn caso la tala de especies arbreas que se encuentren en
buen estado fitosanitario.
Cuando la imposibilidad de construccin en el jardn suponga una merma de los
derechos edificatorios generales establecidos para las parcelas podr autorizarse,
previa justificacin, el incremento de una planta sobre las previstas en las normas de
zona, siempre que sta no sea contradictoria con las normas de edificios catalogados.
Igualmente podrn alterarse las condiciones mnimas de separacin a linderos que
se establecen para cada zona.

TTULO NOVENO. RGIMEN DEL SUELO URBANO.

CAPTULO 1. Determinaciones Generales.

Artculo 9.1.-

Suelo Urbano.

1.
Gestin.

Suelo urbano es el delimitado como tal en los Planos de Rgimen del Suelo y

2.

Los terrenos que, en ejecucin de las previsiones del Plan General para el suelo
urbanizable, lleguen a contar con los servicios relacionados en el artculo 78 a) de la
Ley del Suelo, se clasificarn de urbanos, siempre que los mismos estn incluidos en
un polgono cuyos propietarios hayan cumplido todas las obligaciones y cargas
derivadas del planeamiento. La nueva clasificacin se efectuar con ocasin de la
revisin del Programa de Actuacin y mediante la correspondiente modificacin del
Plan General.

Artculo 9.2.- Contenido.

1.

En los Planos de Rgimen del Suelo y Gestin se sealan y delimitan aquellas reas
del suelo urbano en las que el Plan General exige el ulterior desarrollo o
complemento de sus determinaciones mediante la formulacin de los Planes
Especiales o Estudios de Detalle que se recogen en aquellos Planos, instrumentos de
planeamiento que respondern a los objetivos especficos que contienen las fichas
correspondientes a cada una de tales reas.
El rgimen urbanstico de esas reas es el comn al suelo urbano que se regula en el
presente Plan, sin perjuicio de las condiciones particulares que en las fichas se
sealen para la ordenacin de dichas reas.
Las determinaciones que reflejan cada una de las fichas se entendern a todos los
efectos como determinaciones del Plan General, sin perjuicio del margen de
concrecin que la ley o el propio Plan atribuyen a los instrumentos de planeamiento
previstos para su desarrollo o complemento.

2.

En el resto del suelo urbano, el Plan General contiene la asignacin de usos

pormenorizados para cada una de las zonas en que lo estructura, as como la
reglamentacin detallada del uso y volumen de los terrenos y construcciones y dems
determinaciones que a tal fin sealan el artculo 12.2.1 de la Ley del Suelo.

Artculo 9.3.- Facultades y Derechos de los Propietarios de Suelo Urbano.

1.

Los propietarios de terrenos incluidos en suelo urbano podrn ejercer las facultades
relativas al uso del suelo y a su edificacin con arreglo al contenido normal de su
derecho de propiedad, establecido en funcin de las determinaciones comunes del
Plan General y de las particulares que ste asigne al rea en que est situada la finca
correspondiente, sin perjuicio del efectivo cumplimiento de las obligaciones y cargas
que le efecten con arreglo a las disposiciones de la Ley del Suelo, de sus
reglamentos, y del presente Plan General.

2.

En ejercicio de tales facultades, los propietarios de terrenos en suelo urbano tendrn

derecho al aprovechamiento urbanstico que el Plan asigne a tales terrenos segn el
rea de ordenacin en que se encuentren situados. Tal derecho estar sujeto al
previo y efectivo cumplimiento de las obligaciones y cargas que se indican en el
artculo siguiente dentro de los polgonos o unidades de actuacin en que se incluyen

los terrenos.
Tambin, en ejercicio de tales facultades, los propietarios de suelo urbano tendrn
derecho al mantenimiento de las edificaciones y usos existentes en sus parcelas, sin
menoscabo, en todo caso, de los deberes y limitaciones a que con carcter general
queda afecto tal derecho.
3.

Los propietarios del suelo urbano en cuyos terrenos no puedan materializarse

aprovechamientos lucrativos por determinacin del Plan General o de sus
instrumentos de desarrollo, sern compensados en funcin del aprovechamiento que
corresponda al contenido normal del derecho de propiedad.

4.

En todo caso, los propietarios de suelo tendrn derecho al equitativo reparto de los
beneficios y cargas del planeamiento, mediante los procedimientos de distribucin
que la ley y, en su virtud, el Plan General establecen.

Artculo 9.4.-

Deberes y Cargas de los Propietarios de Suelo Urbano.

1.

Los propietarios de terrenos incluidos en el suelo urbano estarn obligados, en los

trminos fijados por el Plan General, a ceder gratuitamente al Ayuntamiento de
Sevilla los terrenos de cesin obligatoria que se incluyan en el polgono o unidad de
actuacin en que se encuentren sus terrenos. Estas parcelas se cedern urbanizadas,
explanadas y libres de edificacin.

2.

Tales propietarios debern, igualmente:

3.

a)

Mantener los terrenos y plantaciones en las debidas condiciones de seguridad,

salubridad y ornato, as como permitir su uso pblico, cuando las
determinaciones del Plan as lo establezcan.

b)

Costear la urbanizacin en los trminos sealados por los artculos 59 y

siguientes del Reglamento de Gestin Urbanstica y conservarla cuando as lo
imponga el planeamiento aplicable.

c)

Edificar los solares dentro de los plazos que al efecto fije el Plan o, en su
defecto, en los plazos sealados por el Captulo 1 del Ttulo IV de la Ley del
Suelo.

El reparto equitativo de las obligaciones y cargas que se deriven de la aplicacin de

estas Normas se efectuar, en su caso, en los polgonos o unidades de actuacin que
se delimiten a travs de los procedimientos reparcelatorios o de compensacin
establecidos por la Ley del Suelo, y, en lo que resulte de aplicacin, por el presente
Plan.

Artculo 9.5.-

Actuaciones en reas Remitidas a Planeamiento Ulterior.

1.

Hasta tanto no estn definitivamente aprobados los Planes Especiales de Reforma

Interior y los Estudios de Detalles que el presente Plan prevee en las reas remitidas
a planeamiento ulterior, no podrn llevarse a cabo las operaciones previstas en el
Ttulo III de la Ley del Suelo y no podrn otorgarse licencias para los actos de
edificacin y usos del suelo relativos a las parcelaciones urbanas, movimiento de
tierra, obras de nueva edificacin, modificacin de estructura o aspecto exterior de
las edificaciones existentes, modificacin del uso de las mismas o demolicin de
construcciones.

2.

No obstante lo anterior, podrn llevarse a cabo la ejecucin de las obras necesarias

que el Ayuntamiento ordene, de oficio o a instancia de parte, para dar cumplimiento a

las obligaciones que impone el artculo 181 de la Ley del Suelo, para el efectivo
mantenimiento de los terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular, edificaciones y
carteles, en condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico, o las de
demolicin de edificaciones en situacin de ruina.
3.

Excepcionalmente, las licencias de obras a que se refiere el apartado 1 podrn ser

expedidas por el Ayuntamiento en las reas citadas en el propio apartado cuando las
mismas no constituyan o integren polgonos o unidades de actuacin determinadas
desde el Plan, estn fijados por ste los usos pormenorizados correspondientes a
travs de las oportunas normas zonales, as como las alineaciones aplicables a la
parcela y la ejecucin de aquellas obras no hubiere de afectar o impedir en forma
alguna el cumplimiento de los objetivos o determinaciones de cualquier ndole que
fije el Plan en la ficha correspondiente a cada rea. Igual posibilidad cabr, previa
declaracin que excluya a la finca de la expropiacin, en aquellas reas remitidas a
planeamiento ulterior cuya ejecucin prevee el Plan a travs de este sistema de
actuacin.

4.

En las reas remitidas a Planes Especiales que no sean de Reforma Interior, la

concesin de las licencias a que se refiere el apartado 1 se regir por las normas que
se sealan en los dos artculos siguientes y dems de aplicacin.

Artculo 9.6.1.

Condiciones Generales Previas para la Edificacin.

El suelo urbano, adems de las limitaciones que impone el Plan General y el

planeamiento que lo desarrolle, en especial las establecidas en el artculo anterior, no
podr ser edificado hasta que no se d cumplimiento a las siguientes condiciones:
a)

Que est aprobada definitivamente la delimitacin del polgono o unidad de

actuacin en que se incluyen los terrenos.

b)

Que est aprobado definitivamente el proyecto de urbanizacin o de obras, si

uno u otro fueren necesarios para dotar de servicios urbansticos al polgono o
unidad de actuacin.

c)

Que est
actuacin,
propiedad
mediante
siguiente.

d)

Que se hayan cumplimentado previamente los trmites necesarios, conforme a

estas Normas, del sistema de actuacin correspondiente, en especial, para
aquellas parcelas incluidas en polgonos o unidades de actuacin, que el acto
de aprobacin del proyecto de reparcelacin o composicin haya adquirido
firmeza, en va judicial o administrativa, y que estn formalizadas la totalidad
de las cesiones obligatorias de terrenos, libres de cargas, gravmenes y
ocupantes del correspondiente polgono o unidad de actuacin.

totalmente ejecutada la urbanizacin del polgono o unidad de

salvo que se autorice por la Administracin y se asegure por la
la ejecucin simultnea de la urbanizacin y de la edificacin
las condiciones y garantas que se establecen en el artculo

2.

No obstante, podr ser autorizada la edificacin de aquellos suelos en los que,

adems de haberse dado cumplimiento a las condiciones de los apartados b) y c) del
prrafo anterior, se garantice suficientemente las cesiones obligatorias que
correspondan a tales suelos.

3.

Las fincas situadas en el suelo urbano que, por estar parcialmente afectadas por las
cesiones de terrenos obligatorias y gratuitas, asuman dentro de sus propios lmites la

carga que les correspondera con arreglo al presente Plan y no se encuentren en

polgonos o unidades de actuacin independientes para el cumplimiento de los
requisitos que se expresan en este artculo.
4.

Tendrn la consideracin de solar aquellas superficies de suelo urbano aptas para la

edificacin que renan las condiciones sealadas en el artculo 5.10 de estas
Normas.

Artculo 9.7.1.

2.

Edificacin Previa a la Condicin de Solar.

En cumplimiento de lo establecido en el apartado c) del nmero 1 del artculo

anterior, los propietarios de terrenos del suelo urbano incluidos en polgonos o
unidades de actuacin que, siendo aptos para su edificacin no tengan la condicin
de solar, podrn edificar siempre que se cumplan los requisitos sealados por los
apartados a), b) y d) del nmero 1 del mismo artculo y en especial los siguientes:
a)

Que por estado de ejecucin de las obras de urbanizacin o la entidad de

stas, se considere previsible que a la terminacin de la edificacin la misma
contar con los servicios, fijndose en la autorizacin correspondiente el plazo
de terminacin de la urbanizacin que deber ser menor que el de la
terminacin de la edificacin.

b)

Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa, en cualquier caso, a

no utilizar la construccin hasta tanto no est concluida la obra de urbanizacin
y a establecer tal condicin en las cesiones de derecho de propiedad o de uso
que se lleven a efecto para todo o parte de las edificaciones.

c)

Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislacin

local, por importe del ciento seis por ciento (106%) del valor de las obras de
urbanizacin. La fianza deber incluir el posible aumento de los costos de
ejecucin por incremento del ndice de Precios al Consumo. La garanta podr
ser parcialmente liberada a medida que se vayan certificando ejecuciones
parciales de la obra urbanizadora.

El proyecto de edificacin de cualquier licencia que se solicite dentro del polgono,

unidad de actuacin o etapa de ejecucin, deber incluir el acondicionamiento de los
espacios libres de carcter privado que formen parte integrante de la parcela cuya
edificacin se pretende.
En caso de espacios libres privados al servicio o que formen parte como elementos
comunes de dos o ms parcelas, con el proyecto de edificacin de la primera licencia
deber definirse el acondicionamiento de tales espacios libres y garantizarse su
ejecucin por los propietarios de las distintas parcelas en proporcin a sus cuotas o
porcentajes de participacin.

3.

Las etapas de ejecucin debern fijarse en reas funcionalmente coherentes,

procurando que su superficie, edificabilidad y equipamientos sean proporcionales a
las de todo el polgono, y tendrn que ser aprobadas por el Ayuntamiento.

4.

No se permitir la ocupacin de los edificios hasta que no est realizada totalmente la

urbanizacin que les afecte y estn en condiciones de funcionamiento los suministros
de agua y energa elctrica y las redes de alcantarillado, y ser en todo caso de
aplicacin lo dispuesto en el nmero 3 del artculo 40 del Reglamento de Gestin
Urbanstica.

Artculo 9.8.-

Orden de Prioridades en el Desarrollo del Suelo.

1.

El desarrollo del suelo urbano se llevar a cabo de acuerdo con el programa y plazos
establecidos en el Plan General o, en su defecto, en las figuras de planeamiento que
lo desarrollen.

2.

Si en los programas de ejecucin contenidos en los planes de ordenacin no se

hubiera fijado el plazo de ejecucin de la urbanizacin que haya de llevarse a cabo
en realizacin del plan, se entender que estas obras debern estar acabadas en el
plazo de veinticuatro (24) meses a partir de la aprobacin definitiva del instrumento
de planeamiento o proyecto de urbanizacin a ejecutar.

CAPTULO 2. Gestin del Suelo Urbano.

Artculo 9.9.-

Carga de Cesin Gratuita de los Propietarios de Suelo Urbano.

Los propietarios de suelo urbano contribuirn a las cargas de planeamiento establecidas en

el artculo 83.3 de la Ley del Suelo mediante la cesin gratuita al Ayuntamiento de Sevilla del
veintitrs cero siete por ciento (23,07%) del valor de los suelos de su propiedad.
(El Artculo "9.10.- Delimitacin y Fijacin del Sistema de Actuacin en las Unidades de
Actuacin Integradas", se ha suprimido).

Artculo 9.11.- Delimitacin de Unidades de Actuacin Discontinuas.

1.

2.

En ejecucin del Plan la administracin urbanstica municipal delimitar, siguiendo el

procedimiento previsto en el artculo 38 del Reglamento de Gestin Urbanstica,
unidades de actuacin discontinuas que podrn incluir parcelas aisladas y habrn de
reunir los requisitos siguientes:
a)

Incluirn terrenos que, segn el Plan General, resulten aptos para la

edificacin e incorporen aprovechamientos lucrativos, salvo los expresamente
exceptuados de contribuir a las cargas de planeamiento por el artculo 7.6. de
estas Normas.

b)

Incluirn, necesariamente, suelo para sistemas locales cuyo valor sea igual al
treinta por ciento (30%) de los terrenos sealados en el apartado a).

A los solos efectos del prrafo anterior se entiende que no consumen

aprovechamiento lucrativo, y por tanto, no podrn ser incluidos dentro de la unidad de
actuacin:
a)

Las obras tendentes a la buena conservacin del patrimonio edificado y las

obras de reforma parcial y menor, incluidas en las normas de nueva
edificacin que las mismas permitan, que se efecten sobre parcelas con
edificios catalogados o situados en la zona de conservacin tipolgica, o sobre
las parcelas resultantes de la agregacin de las mismas en los trminos
establecidos por las condiciones particulares de aplicacin.

b)

Las edificaciones de carcter provisional, las instalaciones complementarias y

las construcciones bajo rasantes siempre que se destinen a cubrir las
dotaciones de plazas de aparcamientos demandadas por los usos implantados

sobre rasante y, en todo caso, hasta el lmite del cincuenta por ciento (50%)
ms de las plazas requeridas por tales usos.
Artculo 9.12.- Delimitacin de reas de Reparcelacin Discontinuas.
Para el reparto equitativo de las cargas de planeamiento entre los propietarios de suelo
urbano, el Ayuntamiento, mediante Normas complementarias de Planeamiento, podr delimitar
reas de Reparcelacin Discontinuas.
Artculo 9.13.- Expediente Reparcelatorio y Definicin de Derechos.
1.

El expediente reparcelatorio, que podr tramitarse simultneamente con la

delimitacin de la unidad de actuacin, se sustanciar de acuerdo con el
procedimiento general regulado en el Ttulo III del Reglamento de Gestin
Urbanstica.

2.

La definicin de los derechos de los propietarios se efectuar de conformidad con los

criterios y valoraciones que se establecen en los artculos siguientes.

Artculo 9.14.- Criterios de Valoracin.

1.

A los solos efectos de establecer la proporcionalidad entre el suelo edificable de

cesin gratuita y el suelo destinado a equipamiento comunitario o espacios libres, se
tomar como referencia los valores relativos que figuran en el ndice Municipal a
efectos del arbitrio sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, corrigiendo la
escala que resulte con el ajuste, a valores de mercado, del valor mximo y mnimo
que figuren en el citado ndice. Los valores que resulten sern corregidos, si procede
con arreglo a la Orden Ministerial de 1 de Junio de 1981.

2.

La Gerencia Municipal de Urbanismo elaborar unos cuadros de valores del suelo

urbano que publicar para general conocimiento.
Los valores relativos de cada una de las fincas se determinarn en funcin de los
siguientes factores referidos todos ellos a la zona en que se siten:
-

Colmatacin por la edificacin.

Usos implantados.

Calidad media de la edificacin.

Nivel de infraestructuras.

Comunicaciones.

Nivel de dotaciones y equipamientos.

Caractersticas socio-econmicas de la poblacin.

Artculo 9.15.- Efectos de Reparcelacin.

1.

Una vez firme el acuerdo de aprobacin definitiva de la reparcelacin, producir los

efectos previstos en el Reglamento de Gestin Urbanstica.

2.

Sin perjuicio de la liquidacin definitiva de la reparcelacin, los saldos resultantes de

la cuenta de liquidacin provisional, si se aplazara o fraccionara el abono de las

cuotas, debern estar sometidos a su actualizacin anual con referencia a un ndice

de actualizacin a establecer necesariamente en el proyecto de reparcelacin, de tal
forma que, al momento de exigir la liquidacin de los saldos resultantes, stos sern
liquidados por la aplicacin del ndice de actualizacin correspondiente.
3.

Los saldos de la cuenta de liquidacin del proyecto de reparcelacin sern

inmediatamente exigibles por parte de la administracin actuante, conforme al
artculo 127.4 del Reglamento de Gestin Urbanstica.

4.

El Ayuntamiento, al amparo de lo dispuesto en el artculo 127.5 del Reglamento de

Gestin, podr acordar los aplazamientos o fraccionamientos de pago de los saldos
adeudados por los adjudicatarios hasta el momento en que stos soliciten licencias de
nueva planta sobre terrenos objeto de adjudicacin.
El plazo mximo de aplazamiento o fraccionamiento no podr superar, en ningn
caso, el plazo que el Plan establezca para edificar los solares y, en defecto de ste,
los plazos fijados en el Captulo 1 del Ttulo IV de la Ley del Suelo.
Transcurrido cualesquiera de los plazos que fuera aplicable a la unidad reparcelable,
sern exigibles los saldos de la reparcelacin no liquidados con anterioridad y en
casos de impago proceder la va de apremio.

5.

En todo caso, los propietarios de terrenos objeto de reparcelacin, al momento de la

solicitud de licencia de nueva planta debern acompaar el certificado municipal de
haber depositado en las arcas municipales los saldos deudores, debidamente
actualizados sin cuya formalizacin no podr ser tramitado el oportuno expediente,
siendo ste incumplimiento causa por si sola para denegar la solicitud presentada.

6.

Si como consecuencia del desajuste entre la necesidad de obtener un espacio de

cesin obligatoria y gratuita y el ritmo edificatorio de los particulares obligados al
pago de los saldos, del Ayuntamiento decidir ocupar terrenos de cesin obligatoria y
gratuita a cuyos propietarios no les hayan sido abonadas las indemnizaciones
sustitutorias, liquidar a sus respectivos acreedores, siendo titular acreedor desde ese
momento de los saldos adeudados por los adjudicatarios de la comunidad
reparcelatoria.
Igualmente, si de la liquidacin provisional o definitiva de la reparcelacin resultaren
cargas que excedan de los lmites sealados en el artculo 9.11, el Ayuntamiento
podr asumir por s, dicho exceso, sin perjuicio de la posterior inclusin del mismo en
cualquier otra unidad de actuacin como carga computable a esos efectos.

7.

Si como consecuencia del desajuste entre la necesidad de obtener un espacio de

cesin obligatoria y gratuita y el ritmo reparcelatorio impuesto por la voluntad de los
particulares, el Ayuntamiento se viera obligado a expropiar dichos terrenos, una vez
ocupados y pagados estos, podr incluirlos en Unidades de Actuacin Discontinuas.

Artculo 9.16.- Ejecucin de Obras de Urbanizacin.

1.

Corresponde al Ayuntamiento la redaccin del proyecto y la ejecucin de las obras de

urbanizacin en aquellos polgonos o unidades de actuacin en los que se haya fijado
el sistema de actuacin por cooperacin. Con el fin de ejecutar las obras de
urbanizacin, el Ayuntamiento podr crear una sociedad urbanizadora o constituir una
empresa mixta con los propietarios de terrenos integrados por el polgono o unidad de
actuacin correspondiente. Los propietarios podrn constituirse, asimismo, en una
asociacin administrativa de cooperacin a tenor de lo dispuesto en los artculos 191
y siguientes del Reglamento de Gestin Urbanstica.

2.

En los polgonos o unidades de actuacin que vayan a ser ejecutadas por el sistema
de compensacin se redactar el proyecto de urbanizacin por encargo del
Ayuntamiento o de la Junta de Compensacin, correspondiendo el pago de estos
proyectos, en todo caso, a la Junta de Compensacin. No obstante, el Ayuntamiento,
para estos casos, podr ejecutar las obras de la urbanizacin si se establece un
convenio entre las partes para llevar a cabo tal actuacin siendo a cargo de la Junta
de Compensacin el importe total de las obras.

Artculo 9.17.- Pago de los Gastos de Urbanizacin.

1.

Los gastos del proyecto y de la ejecucin de las obras de urbanizacin en el sistema

de cooperacin correspondern, en todo caso, a los propietarios de los terrenos
situados en los polgonos o unidades de actuacin, por s mismo o a travs de la
entidad urbanstica colaboradora, constituida para su gestin, y siempre a travs de
estas entidades cuando, en virtud de la Ley, sea obligatoria su constitucin.

2.

El importe de estos gastos ser abonado al Ayuntamiento cuando hubiesen sido

desembolsados por ste o le corresponda su desembolso en el futuro, de acuerdo con
las siguientes condiciones generales:
a)

Debern ser ingresados en efectivo en las arcas municipales con anterioridad

a la adjudicacin de las obras.
No obstante, si las obras de urbanizacin estuviera previsto ejecutarla en un
plazo superior a seis (6) meses se efectuar la previsin de gastos por
semestres, siendo exigible su desembolso a los propietarios anticipadamente,
segn las fases de ejecucin previstas.
El pago anticipado correspondiente a cada semestre deber efectuarse en el
plazo de un (1) mes desde el requerimiento que se formule por el
Ayuntamiento y una vez transcurrido dicho plazo, el Ayuntamiento podr
proceder a la exaccin de las cuotas por va de apremio.

b)

El Ayuntamiento podr conceder fraccionamientos o aplazamientos del pago

de los costes de urbanizacin a solicitud de los particulares. El aplazamiento
que se conceda no podr ser superior a los cinco (5) aos y el beneficiario
deber prestar garanta suficiente a juicio del Ayuntamiento.
Los
aplazamientos en los pagos de las cuotas devengarn en favor del
Ayuntamiento anualmente el tipo de inters bsico del Banco de Espaa o el
establecido con la entidad con la que el Ayuntamiento haya concertado el
crdito que ampare las actuaciones municipales de urbanizacin, si este ltimo
tipo de inters fuera superior.

c)

Cuando el Ayuntamiento lo autorice y a estos efectos se establezca un

convenio con los propietarios, podr sustituirse el pago de todos o parte de los
gastos de proyectos y de ejecucin de la urbanizacin, mediante la cesin al
Ayuntamiento gratuitamente, libre de cargas, gravmenes y ocupantes, de
terrenos edificables en proporcin suficiente para compensar tales gastos,
cuyo importe deber quedar establecido en el convenio.

TTULO DCIMO. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS DISTINTAS ZONAS DEL SUELO

URBANO.

CAPTULO 1. Disposiciones Preliminares.

Artculo 10.1.- Condiciones Particulares de Zona.
Las condiciones particulares u ordenanzas de zona son aquellas que, junto con las
generales que se establecen en los Ttulos Cuarto y Quinto, regulan las condiciones a que deben
sujetarse los edificios en funcin de su localizacin.
Artculo 10.2.- Alteracin de las Condiciones Particulares.
1.

Mediante Planes Especiales podrn alterarse las condiciones particulares de zona.

2.

Podrn establecerse usos dotacionales en cualquiera de las zonas en parcelas con

dimensiones disconformes con las establecidas en las ordenanzas correspondientes,
siempre que las caractersticas del servicio que preste lo justificare.

Artculo 10.3.- Zonas.

El Plan General, en funcin de los objetos que persigue, distingue las siguientes zonas:
Zona Centro Histrico.
Zona de edificacin en manzana.
Zona de edificacin abierta.
Zona suburbana.
Zona de ciudad jardn.
Zona de vivienda unifamiliar adosada.
Zona de conservacin tipolgica.
Zona de edificacin unifamiliar aislada.
Zona industrial.
Zona centros terciarios.

CAPTULO 2. Condiciones Particulares de la Zona Centro Histrico.

El mbito de esta zona es el rea comprendida dentro del permetro de las antiguas
murallas de la ciudad (excepto el renovado Polgono de San Julin) y los arrabales histricos de
Triana y San Bernardo. Tambin se excluyen lgicamente los edificios que han sido incluidos
dentro de cualquiera de los niveles de proteccin del Ttulo Octavo, sin perjuicio en estos casos de
su aplicacin supletoria.
Se trata, pues, de sectores significados por el carcter histrico de sus tramas, siendo el
objetivo fundamental de la ordenacin la proteccin de los valores y de las tramas, del control de
proceso de sustitucin de su casero de forma que pueda conservarse la relacin arquitectnicaespacio urbano que es propia de los distintos tejidos que comprende esta zona.
Artculo 10.4.- Delimitacin de la Zona.
Estas condiciones particulares se aplicarn en el Centro Histrico que comprende el sector
comprendido dentro de las calles Resolana, San Julin, San Hermenegildo, Santa Luca, Trinidad,
Mara Auxiliadora, Recaredo, San Agustn, Menndez y Pelayo, San Fernando, Almirante Lobo,
Paseo de Coln, Arjona, Plaza de Armas, Marqus de Paradas y Torneo, y los arrabales histricos

de Triana y San Bernardo. La zona se delimita en el correspondiente Plano del Centro Histrico.
Artculo 10.5.- Unidad Edificatoria.
1.

Las unidades de intervencin a efectos edificatorios son las parcelas catastrales

constituidas a la entrada en vigor del Plan General cuyas formas y dimensiones
aproximadas se recogen en el Plano del Centro Histrico. No obstante se permitirn
modificaciones o ajuste de pequea entidad en los lmites de la parcela catastral
siempre que estn debidamente justificados.
Ninguna parcela de las constituidas a la entrada en vigor del Plan General ser no
edificable por causa de sus dimensiones, tanto superficiales como de fachada o
fondo.
No se admitirn proyectos parciales. Todos los proyectos sern unitarios es decir
tendrn por objeto parcelas catastrales completas o las que resulten de las
agregaciones y segregaciones que se lleven a efecto de conformidad con las
presentes Normas.

2.

A los solos efectos de obras de sustitucin y ampliacin, se entender como unidad

edificatoria nica el conjunto de las parcelas que tuvieren una edificacin unitaria.

3.

En reas sujetas a procesos de rehabilitacin podrn definirse nuevas unidades

edificatorias mediante Planes Especiales de Reforma Interior.

Artculo 10.6.- Parcelas Interiores y Exteriores.

A los efectos de estas condiciones particulares, las parcelas pueden ser:
a)

Exteriores, si ms del siete por ciento (7%) de su superficie total est situada entre la
lnea de fachada y su paralela a cinco (5) metros.

b)

Interiores, si por el contrario tiene siete por ciento (7%) o menor porcentaje de su
superficie total situada entre la lnea de fachada y su paralela a cinco (5) metros.

Artculo 10.7.- Condiciones para la Agregacin de Parcelas.

La agregacin de parcelas deber reunir los siguientes requisitos:
a)

En ningn caso podrn agregarse las parcelas incluidas en las reas tramadas en el
Plano del Centro Histrico como "Mantenimiento del Parcelario".

b)

Agregacin de Parcelas Exteriores.

c)

1.

A una (1) parcela exterior slo se podr agregar una (1) parcela exterior y por
una (1) sola vez, salvo que fueran parcelas con edificaciones que podrn
agregarse entre s.

2.

La resultante ser una sola parcela cuya superficie mxima ser de

ochocientos (800) metros cuadrados.

Agregacin de Parcelas Interiores.

1.

Las parcelas interiores podrn agregarse entre s, sin limitacin en cuanto a

nmero y superficie, y en ningn caso el producto de la agregacin podr tener
ms de una (1) parcela que a la entrada en vigor del Plan tenga la condicin

de exterior.
2.

d)

Si la parcela resultante tuviera una superficie superior a los mil doscientos

(1.200) metros cuadrados y fachadas a ms de una calle, deber aprobarse,
previamente a la edificacin, un Estudio de Detalle.

Agregacin de Parcelas Catalogadas:

Son de aplicacin a este supuesto las condiciones particulares de agregacin del
artculo 8.3. de estas Normas, si bien, adems la parcela resultante de agregar una
interior catalogada con una exterior no catalogada o viceversa no superar los
ochocientos (800) metros cuadrados de superficie.
A la parcela resultante le sern de aplicacin como mnimo las condiciones de tipo de
obra que correspondieren a la parcela catalogada.

Artculo 10.8.- Condiciones de Segregacin de Parcelas.

Podrn segregarse parcelas siempre que todas las parcelas resultantes cumplan las
siguientes condiciones.
1.

La longitud mnima de la lnea de fachada ser de cuatro (4) metros, quedando

excluida por tanto la aparicin de parcelas sin fachadas a la calle.

2.

El fondo mnimo de la parcela ser superior de seis (6) metros. En todo caso los
lmites de la parcela admitirn la inscripcin de un crculo cuyo dimetro no podr ser
inferior a cinco (5) metros.

3.

La superficie mnima de la parcela ser de ochenta (80) metros cuadrados.

4.

La parcela segregada no podr estar incluida dentro de las reas tramadas en el

Plano del Centro Histrico como de "Mantenimiento en parcelario".

Artculo 10.9.- Alineacin a Vial.

1.

Las edificaciones dispondrn las fachadas sobre las alineaciones y se adosarn a las
medianeras colindantes.

2.

Las alineaciones de los edificios de nueva planta sern las consolidadas por la
edificacin existente, excepto las grafiadas en el Plano del Centro Histrico como
alineaciones de nuevo trazado, en las que se ajustarn a ste. Para estas nuevas
alineaciones y hasta tanto no se apruebe por el Ayuntamiento un Proyecto de
alineaciones ser preceptiva, antes de solicitar la licencia, el sealamiento de
alineaciones y rasantes.

3.

Se prohibe la apertura de adarves o calles en fondo de saco, ya sean pblicos o

privados.

4.

En las agregaciones de parcelas podrn regularizarse las pequeas diferencias de

alineaciones primitivas entre una y otra parcela.

5.

Las edificaciones afectadas por alineaciones de nuevo trazado no se consideran fuera

de ordenacin a efectos de la realizacin de obras de reformas.

Artculo 10.10.- Retranqueos.

Se admitirn retranqueos en aquellas plantas bajas que a la entrada en vigor del Plan
General tuvieran soportales. Tambin se permitir el retranqueo de la ltima planta para formar
remontes y ticos en las condiciones fijadas en estas ordenanzas.

Artculo 10.11.- Fondos Edificables o Alineaciones Interiores.

Las edificaciones podrn llegar hasta el lindero trasero de la parcela, excepto en aquellas
que tuvieren sealada alineacin interior o fondo edificable en el Plano del Centro Histrico.
Artculo 10.12.- Ocupacin Mxima de Parcela.
1.

La edificacin de nueva planta, ampliacin por colmatacin o en reforma general,

deber dejar libre el treinta y tres por ciento (33%) de la superficie de la parcela
situada a partir de una paralela trazada a cinco (5) metros de la alineacin exterior,
excepto en los siguientes casos:
a)

Las parcelas menores de cien (100) metros cuadrados, que podrn ocupar, la
totalidad de la parcela, sin perjuicio de lo que establezcan las normas de
proteccin del patrimonio arquitectnico si la obra afectara a un edificio
catalogado con cualquier nivel de proteccin, y de las condiciones generales
de higiene.

b)

Las parcelas de hasta doscientos (200) metros cuadrados de superficie que se

edifiquen para uso residencial en vivienda unifamiliar, que podrn igualmente
ocupar la totalidad de la parcela.

c)

Las parcelas interiores, cuya superficie libre estar en funcin de su superficie

de conformidad con el siguiente cuadro:
Superficie de parcela

Superficie libre

menores de 800 m

30% del total de la Parcela

entre 800 y 1.200 m

superiores a 1.200 m

35% "
40% "

"

"

" "

" "

"

"

2.

En los supuestos de agregacin de parcelas interiores y exteriores la superficie libre

ser la resultante de aplicar las reglas del epgrafe anterior a la parcela resultante de
la agregacin.

3.

En las obras de reforma parcial la superficie libre de edificacin ser equivalente al

veinte por ciento (20%) de la superficie de la parcela, salvo en los supuestos en que
tal porcentaje fuese en perjuicio de espacios y elementos catalogados, en cuyo caso
el espacio libre ser el que tuviere antes de la reforma.

4.

La superficie libre de parcela podr reducirse hasta un veinte por ciento (20%)
siempre que no incremente la edificabilidad de la parcela. Para ello el incremento de
edificabilidad que pudiere conllevar deber contrarrestarse con una disminucin del
nmero de plantas de la totalidad o parte del edificio proyectado, sin que ello pueda
suponer una infraccin de las condiciones de altura establecidas en estas condiciones
particulares.

5.

En las parcelas resultantes de la agregacin de parcelas catalogadas con otras no

catalogadas, la superficie libre de parcela ser la que corresponda en funcin del

carcter exterior o interior de la parcela resultante y del tipo de obra que sobre sta
se realice. A efecto de este cmputo se podrn contabilizar los espacios libres y
patios catalogados aunque no cumplieran las condiciones mnimas aqu exigidas.
6.

Si se proyectasen soluciones similares a los tradicionales zaganes, galeras

porticadas, galeras de uso comn y abiertas a patio, podr computarse el cincuenta
por ciento (50%) de su superficie dividida por el nmero de plantas del edificio por
una reduccin de la superficie libre de edificacin.
Si se proyectasen soluciones similares a los tipos tradicionales con galeras
porticadas en todas las plantas al servicio de la unidad edificatoria podr computarse
la superficie de las galeras dentro del treinta y tres por ciento (33%) de superficie
libre de parcela. Los patios a los que den las galeras debern cumplir las
condiciones que se establecen en estas condiciones particulares.

Artculo 10.13.- Superficie Libre de Parcela.

1.

La superficie libre de parcela estar separada de las lneas de fachada exteriores,

como mnimo, por una cruja, y podr fragmentarse en distintos recintos siempre que
se cumplan las siguientes condiciones:
a)

Que el recinto o recintos estructuren y organicen la edificacin dentro de la

parcela.

b)

Que el lado menor de todos y cada uno de los recintos no sea inferior a cinco
(5) metros.

2.

La superficie libre de edificacin slo podr cubrirse a la altura del ltimo forjado y
con los elementos tradicionales de su cubricin, es decir, monteras de cristal no
transitables o toldos. No se considerarn superficies cubiertas las proyecciones de
cornisas que, con un vuelo mximo de cincuenta (50) centmetros, pudieran
proyectarse.

3.

La cota de la superficie libre de parcela estar situada por encima de la cota de la

rasante de la calle y a menos de cincuenta (50) centmetros por debajo de la solera
de planta baja.

4.

La superficie libre de parcela no podr estar ocupada, ni total ni parcialmente, por la

rampa de acceso al stano, si lo hubiere.

(El Artculo "10.14.- Ocupacin Bajo Rasante" se ha suprimido).

Artculo 10.15.- Altura y Nmero de Plantas.
1.

La cota de referencia se determinar por las reglas establecidas en el apartado 1. del

artculo 5.36 de estas Normas para la edificacin alineada a vial.

2.

El nmero de plantas que podrn autorizarse como mximo es el marcado para cada
parcela en el Plano del Centro Histrico, que en el supuesto de solares en esquina o
con fachada a dos calles se refiere a parcelas catastrales completas, salvo que
especficamente los planos indiquen lo contrario, en cuyo caso la lnea de divisin de
alturas vendr marcada en ellos.

3.

Con carcter de mnimo obligatorio slo podr edificarse una (1) planta menos del
mximo que corresponda de conformidad con el apartado anterior, siempre que no

queden medianeras vistas de ms de una planta.

4.

En parcelas sealadas con un mximo de dos (2) plantas este parmetro adquiere el
carcter de mnimo obligatorio. En este caso se permitirn ticos en planta tercera
para usos residenciales siempre que estn retranqueados como mnimo tres (3)
metros de la fachada. Por encima de este tico no podr aparecer ningn cuerpo
edificado, ni siquiera los previstos en el epgrafe uno (1) del artculo siguiente.

5.

La altura mxima en unidades mtricas vendr determinada en funcin de los

parmetros que a continuacin se establecen:
-

La altura de piso de planta baja tendr un mximo de cuatrocientos cuarenta

(440) centmetros y un mnimo de trescientos cuarenta (340) centmetros.

Desde la cota de referencia a la cara superior del forjado que cubra la planta
baja no habr una distancia superior a cuatrocientos cuarenta y cinco (445)
centmetros.

Las plantas de piso tendrn una altura mnima de tres (3) metros y una
mxima de trescientos cincuenta (350) centmetros de suelo a suelo.

La solera de planta baja podr elevarse como mximo un (1) metro sobre
rasante, no pudiendo situarse por debajo de la misma.

6.

Dentro de las condiciones sealadas en los apartados anteriores, las alturas totales y
parciales debern establecerse en relacin con las colindantes, particular que deber
justificarse grficamente.

7.

En los supuestos de agregacin de parcelas con fachadas a la misma calle o en

esquinas que tengan asignadas diferentes nmeros de plantas, las parcelas
resultantes podrn igualar el nmero de plantas de cualquiera de las parcelas
agregadas, si bien la edificabilidad del conjunto no podr ser superior a la suma de
las edificabilidades que correspondera a cada una de las parcelas de forma
individualizada.

8.

Excepcionalmente la administracin urbanstica municipal podr autorizar en plantas

bajas alturas superiores a las que en cada caso correspondan cuando se justifique su
procedencia por necesidades especiales, funcionales y directamente vinculadas a un
uso. En todo caso la altura total del edificio deber mantenerse dentro de la que le
corresponda de conformidad con lo establecido en los apartados anteriores.

Artculo 10.16.- Construcciones por Encima de la Altura Mxima.

1.

Por encima de la altura sealada en el artculo anterior podr autorizarse un cuerpo

construido, retranqueado en su totalidad de la lnea de fachada a la calle como
mnimo una cruja, y cuya superficie no exceder de un veinte por ciento (20%) de la
construida en la planta inmediatamente inferior. En esta construccin se permitir la
instalacin de las casillas para mquinas de ascensores y salidas de escaleras,
trasteros, servicios generales de la finca y otras anlogas, as como cualquier otro
uso que est funcionalmente vinculado al de la planta inferior. A estos efectos se
entiende que est funcionalmente vinculado cuando al menos la mitad de la
superficie necesaria para el desarrollo de su actividad se encuentre en la planta
inferior.

2.

No se permitir sobre la altura anteriormente definida ningn cuerpo adicional de

edificacin, depsitos o cualquier tipo de construcciones que debern ser incluidas en

el cuerpo edificado a que se hace referencia en el apartado anterior.

Artculo 10.17.- Edificabilidad Neta.
La edificabilidad de las parcelas ser la resultante de los parmetros de ocupacin sobre
rasante y altura establecidas en los apartados anteriores.
Artculo 10.18.- Patios.
1.

En las viviendas plurifamiliares se permiten nicamente los patios de parcela en las

condiciones fijadas en las normas generales de edificacin, si bien los patios
vivideros tendrn unas dimensiones mnimas de hasta los dos tercios de la altura
(2h/3), con un mnimo de cinco (5) metros. En las viviendas unifamiliares y
bifamiliares se permitirn nicamente los patios de parcela, que debern permitir la
inscripcin de un crculo de dimetro igual a un cuarto de la altura (h/4), con un
mnimo de dos (2) metros.
En ambos casos cuando existan construcciones en tico que se eleven sobre las
paredes de los patios en ms del cincuenta por ciento (50%) de su contorno, la altura
se medir incluyendo dichas construcciones.
Se prohiben los patios abiertos a fachada.

2.

En los casos en que la planta baja se destine a usos no residenciales, los patios
podrn cubrirse a nivel del forjado de planta primera con elementos translcidos que
ocupen la totalidad o parte de la superficie libre o que garanticen la iluminacin
natural y ventilacin del local.
En los edificios catalogados slo se permitir dicha cubricin cuando no suponga una
alteracin sustancial de los espacios y elementos protegidos.

Artculo 10.19.- Tolerancias en el Cumplimiento de las Condiciones de Posicin y Forma de

los Edificios.
1.

En consideracin a las dificultades que pueden presentar las construcciones en un

parcelario tan significativo como el de zona Centro Histrico, se permitirn una
tolerancia de hasta el cinco por ciento (5%) en el ajuste de los parmetros
establecidos en los anteriores epgrafes, siempre que se justifique una solucin
arquitectnica ms adecuada a los fines de las presentes condiciones particulares.
Como consecuencia de este ajuste no podrn incrementarse las edificabilidades
mximas resultantes de la estricta aplicacin de los parmetros de estas condiciones
particulares.

2.

En reas en rehabilitacin podrn redactarse planes especiales de reforma interior

que modifiquen las determinaciones de esta seccin, siempre que las condiciones de
ordenacin lo aconsejen y no se supere la edificabilidad mxima que le corresponda
por aplicacin de esta ordenanza.

Artculo 10.20.- Composicin de Fachadas.

1.

La fachada de los edificios deber componerse unitariamente en todas las plantas del
edificio, incluidos los locales comerciales si los hubiere, debiendo resolverse
totalmente el proyecto que se presente para la obtencin de la licencia. Queda
expresamente prohibida la composicin incompleta, dejando pendiente la fachada de
los bajos comerciales.

Las alturas libres de plantas bajas y altas debern adaptarse en lo posible al orden de
las edificaciones colindantes.
2.

La fachada deber implantarse en el suelo mediante tramos macizos bien

dimensionados, evitando la sucesin de pilares como zona de composicin.
Requerir especial cuidado evitar que los huecos del local comercial lleguen hasta las
paredes medianeras. A tales efectos el tramo de fachada entre medianera y hueco
habr de tener una dimensin mnima de setenta (70) centmetros.

3.

Se recomienda establecer un orden modular para la fachada, manteniendo el

pequeo zcalo corrido y el empleo, en las plantas piso, del hueco rasgado vertical.

4.

Igualmente se recomienda el dominio del macizo sobre el hueco en la composicin

de la fachada.

5.

El muro cortina slo podr utilizarse en edificios de uso no residencial y siempre que
el inmueble no colinde con edificios incluidos en algn nivel de proteccin.

Artculo 10.21.- Materiales de la Fachada.

1.

Se permiten todos los materiales tradicionalmente utilizados en el Casco con las

siguientes limitaciones que se establecen en este artculo. En el caso de optarse por
fbrica de ladrillo visto ste deber responder a las siguientes condiciones:
a)

El ladrillo ha de ser recocho, quedando prohibido los santos y vitrificados,

escalificados, pintones, pardos y porteros. No tendrn hendiduras, grietas ni
oquedades.

b)

Su coloracin ser roja, rojiza u ocre claro, se prohiben los ladrillos de color
negro, se prohibe tambin la composicin exterior pintoresquista con ladrillo de
tejar basto, incluso si slo es en bajos comerciales.

c)

El llagueado ser preferentemente a hueso, quedando el mortero oculto. En

caso contrario su espesor visible no ser superior a cinco (5) milmetros.

2.

Se prohibe el bloque de hormign visto.

3.

Se prohibe la fachada total o mayoritariamente alicatada. En el caso de utilizarse

elementos de azulejera ser como parte de composicin (recercos, tiras
ornamentales, etc.).

4.

Se recomienda el uso de revocos de pigmentos naturales tradicionales. En el caso

de emplearse pinturas sintticas la coloracin deber ser anloga a los colores
tradicionales, evitando los tonos intensos y brillantes, que habrn de rebajarse a tal
fin.

5.

La textura del paramento ser preferentemente lisa, quedando prohibido los

acabados a la tirolesa y similares.

6.

Las jambas, molduras, cornisas y zcalos podrn pintarse con colores distintos a fin
de resaltar los huecos y elementos de la composicin.

7.

Las jambas y recercos moldurados en huecos podrn tener un realce sobre el plano
de fachada inferior a seis (6) centmetros.

8.

Se admiten zcalos tratados con revoco, planchas de acero o fundicin, ladrillo visto
o pintado, aplacados con piezas prefabricadas de hormign y cantera, quedando
prohibido los aplacados de azulejeras.
El realce mximo del zcalo ser de seis (6) centmetros respecto del plano de

fachada.
9.

La cerrajera de los huecos ser de hierro para pintar o de madera, prohibindose los
elementos de aluminio y otros materiales metlicos que no cumplan aquella
condicin.

10.

Las carpinteras sern de perfiles metlicos o de madera, ninguna en su color natural,

y preferentemente pintados en los tonos tradicionales (marrn, verde, sepia, blanco,
beige, etc.). Se prohiben los tonos brillantes (amarillos, anaranjados, rojos, etc.) y los
anodizados y similares.

11.

Se recomienda el uso de contraventanas. Se admiten las persianas de librillo en

madera o metal pintados. En caso de utilizarse persianas enrrolladas, el tambor
nunca quedar visto ni sobresaldr del plano de fachada.

12.

Los huecos de garaje en edificios exclusivamente residenciales tendrn un ancho

mximo de tres (3) metros medidos entre jambas y quedarn a una distancia mnima
de setenta (70) centmetros de la lnea medianera o, en su caso, un (1) metro de la
esquina de la parcela. Quedan prohibidas las embocaduras abiertas, debindose
disponer la puerta de entrada en el paramento de fachada y sern de hojas con giro
vertical abriendo hacia dentro.
Las pinturas de las puertas cumplirn las mismas condiciones que las establecidas
para las carpinteras y cerrajeras.

Artculo 10.22.- Salientes de Huecos.

Las jambas de portadas, podrn sobresalir de la alineacin un mximo de diez (10)
centmetros.
Las rejas voladas y molduras, se consentirn hasta un vuelo mximo de quince (15)
centmetros siempre que sobresalgan a una altura no inferior a dos (2) metros, de la rasante de la
calle. Por debajo de dicha altura, dichos salientes se sujetarn a las condiciones del prrafo
anterior.
Artculo 10.23.- Cuerpos Salientes.
1.

El vuelo mximo en balcones, terrazas, cornisas, marquesinas y viseras, ser, con

relacin a la alineacin de calle, el siguiente:
-

Calles de menos de nueve (9) metros: treinta y cinco (35) centmetros mximo.

Calles de ms de nueve (9) metros: cincuenta (50) centmetros mximo.

2.

No se permitirn fuera de las alineaciones definidas cuerpos volados cerrados. Se

permitir la colocacin de cierres de balcones, siempre que se efecte en la forma
tradicional, es decir, como elementos singulares dentro de la composicin general de
la fachada.

3.

Si la finca tuviera ms de una fachada se aplicar para cada una de ellas en lo

referente a vuelos, las condiciones del apartado 1 de este epgrafe. La anchura de la

calle, en los casos en que no sea uniforme, se considerar, a efectos de determinar

los salientes y vuelos, como la media aritmtica correspondiente a la longitud de la
fachada del edificio.
4.

Las cornisas o impostas, cuyo vuelo exceda de treinta (30) centmetros debern
volverse antes de llegar a la medianera, salvo que coincidan en altura con la de la
casa colindante, en cuyo caso podrn componerse con sta.

5.

Los salientes y vuelos en los espacios libres y patios se regirn por las condiciones
fijadas en el epgrafe 1.

6.

Los salientes decorativos de tiendas, como muestras, vitrinas, escaparates, etc., se

regularn por las condiciones del epgrafe 1.

Artculo 10.24.- Cubiertas.

1.

2.

Las cubiertas sern planas admitindose las inclinadas siempre que cumplan las
siguientes condiciones:
a)

La pendiente mxima admisible de los planos inclinados ser de cuarenta y

cinco grados (45).

b)

Como material de cubricin se recomienda la teja curva en su color natural o

vidriada. Los acabados con planchas metlicas color cobre oxidado.

c)

Se prohiben los acabados en piezas de fibrocemento o similar, as como las

lminas asflticas revestidas con metalizados.

Las pluviales de cubiertas se recogern en canalones y se conducirn mediante

bajantes al alcantarillado. Los bajantes no se recomiendan vistos. En caso de serlo
se recomienda alojarlos en cajas cubiertas en el parmetro de la fachada y, en planta
baja, embutidas dentro del parmetro de fachada.
Los canalones y bajantes vistos sern de zinc o de chapa metlica pintados,
prohibindose expresamente las piezas de fibrocemento y los plsticos.

3.

Se prohiben los usos habitables en las plantas abuhardilladas.

4.

Se prohibe las buhardillas y los lucernarios en castillete sobre la lnea de cumbrera.

Artculo 10.25.- Aleros.

1.

El canto mximo de los aleros ser de doce (12) centmetros si no tiene moldura y de
veinte (20) centmetros en caso contrario.

Artculo 10.26.- Balcones.

1.

El canto mximo del vuelo ser de doce (12) centmetros si no tiene molduras y, en
caso contrario su canto mximo ser de veinte (20) centmetros.

2.

La anchura del balcn ser la correspondiente al hueco incrementado en cada lado

un mximo de treinta (30) centmetros, salvo en el caso en que el balcn sea corrido,
lo cual deber estar justificado en base a la composicin de la fachada.

3.
La distancia del balcn a la medianera ser como mnimo de cuarenta (40)
centmetros.

4.

En los cierros, el vuelo y canto del suelo se ajustar a lo previsto para los balcones.
No obstante, la proteccin situada por encima de cota ciento cinco (105) centmetros
sobre la losa volada podr sobresalir a su vez diez (10) centmetros respecto al vuelo
de aquella.

5.

Se prohibe el tratamiento de marquesinas en forma de pequeos tejados. La

marquesina no ser corrida, sino de anchura referida al hueco que protege. El canto
de las marquesinas no exceder de doce (12) centmetros.

Artculo 10.27.- Toldos.

Los toldos de las tiendas quedarn por dentro del bordillo de la acera cuarenta (40)
centmetros respetando adems el arbolado, si lo hubiere, y quedando el punto ms bajo a una
altura no inferior a dos (2) metros sobre la rasante de la acera. Los elementos de sustentacin,
una vez plegados, no podrn sobresalir sobre los mximos permitidos para salientes de portadas
especificados en el epgrafe 1 del artculo 38.
Artculo 10.28.- Condiciones Particulares de Uso.
1.

El uso determinado de la zona ser residencial en todas sus categoras (vivienda

unifamiliar, bifamiliar y plurifamiliar).

2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas

se permiten los siguientes usos pormenorizados:
-

Talleres artesanales y pequea industria.

Talleres de mantenimiento del automvil.

Industria y almacenamiento, pero slo en la categora de almacenaje y

comercio mayorista, con una superficie mxima de doscientos (200) metros
cuadrados.

Hospedaje.

Espectculos y Salas de reunin.

Comercio en la categora de Local Comercial y Agrupacin Comercial.

Oficinas.

Garaje.

Docente.

Deportivo.

SIPS.

Asistencial.

Administrativo pblico.

Religioso.

Infraestructura Urbana Bsica.

CAPTULO 3. Condiciones Particulares de la Zona de Edificacin en Manzana.

Las reas que integran esta zona se corresponden con suelos residenciales colmatados en
los que la edificacin se dispone alineada a vial y entre medianeras, configurando manzanas
cerradas, de tipos muy diferentes segn el parcelario de origen, las condiciones de ocupacin y los
procesos de renovacin producidos.
Las condiciones particulares reconocen y consolidan esta estructura en su diversidad
morfolgica (de ah las distintas subzonas), teniendo en consideracin la incidencia de la nueva
edificacin en altura en orden a una adecuada recomposicin del paisaje urbano.
Por otra parte, tambin integran esta zona reas de suelo vacante. En estos supuestos se
pretende el reforzamiento, mediante la edificacin alineada a vial, del carcter ordenador y
estructurante que el Plan encomienda a significados ejes viarios.
Artculo 10.29.- Delimitacin y Subzonas.
Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas identificadas
en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra M, que
comprende a su vez las subzonas M1, M2 y M3.
Artculo 10.30.- Condiciones Particulares de Parcelacin.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 del artculo 5.8 de estas Normas, sern
edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobacin definitiva del
vigente Plan General.
Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones habrn de cumplir con las siguientes
determinaciones:
a)

Manzanas exteriores a la delimitacin del Conjunto Histrico Declarado, referido en el

art. 8.5:
Sus linderos frontales debern cumplir con las siguientes dimensiones mnimas:
-

En la subzona M1: quince (15) metros.

En las subzonas M2 y M3: diez (10) metros.

Ser preceptiva la previa aprobacin de un Estudio de Detalle para la edificacin de

parcelas superiores a tres mil (3.000) m, si estn situadas en la subzona M3.
b)

Manzanas incluidas en la delimitacin del Conjunto Histrico Declarado. Se han de

cumplir las siguientes condiciones:
-

A una (1) parcela slo se podr agregar una (1) parcela y por una sola vez.
La longitud mnima del lindero frontal no ser inferior a diez (10) metros en las
tres subzonas.
La superficie mxima de la parcela resultante ser de ochocientos (800)
metros cuadrados.

Ser preceptiva la previa aprobacin de un Estudio de Detalle para la edificacin de

parcelas superiores a tres mil (3.000) metros cuadrados, si estn situadas en la subzona M-3.

Artculo 10.31.- Alineaciones a Vial.

Las construcciones dispondrn su lnea de edificacin sobre las alineaciones exteriores
marcadas en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes y se adosarn a
las medianeras colindantes.
Artculo 10.32.- Alineaciones Interiores y Fondos Edificables.
Las edificaciones de las subzonas M1 y M2, debern ajustarse respectivamente a las
alineaciones interiores y al fondo edificable grafiadas en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas,
Alineaciones y Rasantes.
Artculo 10.33.- Retranqueos.
1.

2.

No obstante la obligacin de alinearse a vial, por motivos de composicin esttica de

la fachada y sin que ello de lugar en ningn caso a aumento de altura en la
edificacin se permitirn en los siguientes casos:
a)

En la planta baja del edificio, siempre que el retranqueo se produzca al tratar el

bajo como soportal, quedando los pilares en la alineacin del vial y el
paramento retranqueado situado a una distancia de aquella igual o superior a
tres (3) metros y, en todo caso, en tramos de fachadas de longitud igual o
superior a veinticinco (25) metros.

b)

A lo largo de las fachadas en todas las plantas altas siempre que en sus
extremos quede garantizada la ocultacin, con cuerpos y volmenes edificados
de los muros medianeros colindantes. En todo caso este retranqueo no ser
superior a cinco (5) metros.

c)

Cuando el retranqueo lo sea en todo el frente de alineacin de una manzana,

la fachada podr retranquearse en todas sus plantas un mximo de cinco (5)
metros desde la alineacin del vial.

d)

Las dos plantas ltimas contenidas dentro de la altura reguladora mxima

podrn retranquearse libremente. Se permite la formacin de prgolas,
barandas, belvederes o similares, siempre que la medianera vista tenga
tratamiento de fachada.

Sin perjuicio de lo establecido en el epgrafe anterior ser obligatorio el retranqueo

cuando el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes fije la lnea
de edificacin.

Artculo 10.34.- Ocupacin sobre Rasante.

La ocupacin sobre rasante se ajustar a los siguientes parmetros:
a)

En la subzona M1, la edificacin podr ocupar la totalidad del espacio comprendido

entre las alineaciones exteriores e interiores, manteniendo ambas alineaciones
obligatoriamente.

b)

En la subzona M2, la edificacin podr ocupar la totalidad del espacio comprendido

entre las alineaciones exteriores e interiores (fondo edificable), manteniendo la
alineacin exterior obligatoriamente.

c)

Tanto en la subzona M1 como en la M2 no se podr edificar ms all de la alineacin

interior o fondo edificable.

d)

En la subzona M3, la edificacin podr ocupar un espacio equivalente a la totalidad

del espacio comprendido entre la alineacin exterior y una paralela interior distante
diez (10) metros, incrementado en el cincuenta por ciento (50%) del resto de la
parcela, en las plantas altas. En la planta baja podr ocuparse la totalidad de la
parcela.
-

La totalidad del espacio comprendido entre la alineacin exterior y una paralela

interior distante diez (10) metros.

El cincuenta por ciento (50%) del resto de la parcela.

La planta baja podr ocuparse en su totalidad.

Artculo 10.35.- Ocupacin Bajo Rasante.

La ocupacin bajo rasante se ajustar a los siguientes parmetros:
a)

En la subzona M1: se podr ocupar la totalidad del espacio comprendido entre las
alineaciones exteriores e interiores.

b)

En la subzona M2 la edificacin bajo rasante podr extenderse entre la alineacin

exterior y el fondo edificable.

c)

En la subzona M3 podr ocupar la totalidad de la parcela.

En las subzonas M1 y M2, cuando el uso del stano sea el de garaje, se podr ocupar la
totalidad de la parcela, sin que ello implique exceder de la dotacin mxima de aparcamientos que
establecen estas Normas.
Artculo 10.36.- Altura de las Edificaciones.
1.

La altura de las edificaciones estar en funcin del ancho de la calle a la que de

frente y la cota de referencia se fijar por las reglas establecidas por el apartado 1 del
artculo 5.36 de estas Normas para los edificios con alineacin obligatoria a vial.

2.

En funcin del ancho de la calle a la que d frente y segn los distintos subndices a,
b,
c, d y e, junto a la identificacin de la subzona en el Plano de Calificacin, Usos,
Sistemas, Alineaciones y Rasantes las alturas mximas sern:

reas con subndice de altura "a":

anchura de
la calle

nmero mximo
de plantas

altura mxima en
unidades mtricas

- Hasta 9 m.

P.B. + 2

10,5 m.

- de 9 m. a 13 m.

P.B. + 3

14 m.

- a partir de 13 m.

P.B. + 4

17 m.

reas con subndice de altura "b":

anchura de
la calle

altura mxima en
unidades mtricas

- Hasta 10 m.

P.B. + 2

11 m.

- de 10 m. a 15 m.

P.B. + 3

14 m.

- de 15 m. a 21 m.

P.B. + 4

19 m.

- a partir de 21 m.

P.B. + 5

22,5 m.

reas con subndice de altura "c":

anchura de
la calle

nmero mximo
de plantas

nmero mximo
de plantas

altura mxima en
unidades mtricas

- Hasta 9 m.

P.B. + 2

11 m.

- de 9 m. a 12 m.

P.B. + 3

14 m.

- de 12 m. a 18 m.

P.B. + 5

22,5 m.

- a partir de 18 m.

P.B. + 6

24 m.

reas con subndice de altura "d":

anchura de
la calle

nmero mximo
de plantas

altura mxima en
unidades mtricas

- Hasta 9 m.

P.B. + 2

11 m.

- de 9 m. a 12 m.

P.B. + 3

14 m.

- de 12 m. a 15 m.

P.B. + 4

19 m.

- de 15 m. a 18 m.

P.B. + 5

22,5 m.

- de 18 m. a 21 m.

P.B. + 6

24 m.

- de 21 m. a 25 m.

P.B. + 7

27,5 m.

- a partir de 25 m.

P.B. + 8

31 m.

Artculo 10.37.- Aprovechamiento Neto.

El aprovechamiento neto sobre parcela ser el que resulte de los parmetros de ocupacin
sobre rasante y altura.
Artculo 10.38.- Patios.
1.

En ningn caso se permitirn patios ingleses.

2.

Segn las distintas subzonas se permitirn los siguientes patios:

a)

En la M1: patios de manzana y patios de luces y ventilacin.

b)

En la M2: patios de manzana, de luces y ventilacin y patios abiertos a lneas

de fondos edificable.

c)

En la M3: slo se permitirn patios de parcela. A efectos del cmputo del

espacio libre de parcela slo se tendr en consideracin los patios vivideros y
de luces.

Artculo 10.39.- ticos y Construcciones por encima de la Altura Mxima.

1.

Sobre la altura mxima establecida en el artculo 10.36 slo se permitirn las

construcciones e instalaciones definidas en el artculo 5.35, salvo en los casos
previstos en el apartado siguiente.

2.

Cuando la altura de la nueva construccin sea inferior a la de las colindantes, y la

diferencia de altura sea superior a dos (2) plantas o seis (6) metros al menos en uno
de los lados, podr edificarse una (1) planta, por encima de las admisibles segn el
cuadro de alturas. La superficie de sta no ser superior al cincuenta por ciento
(50%) de la planta piso y en ella estarn incluidas las instalaciones auxiliares
referidas en el prrafo anterior.

3.

Esta planta adicional deber situar su fachada coplanaria con la del resto del edificio
y en toda su longitud.

Artculo 10.40.- Construcciones Auxiliares.

No se permitirn edificaciones auxiliares en los espacios libres de edificacin.
Artculo 10.41.- Condiciones Particulares de Esttica.
1.

Manzanas exteriores a la Delimitacin del Conjunto Histrico Declarado, referido en

el art. 8.5.
a)

Se permitir la construccin de soportales, en las condiciones indicadas sobre

retranqueo. Se buscarn soluciones arquitectnicas con plantas bajas caladas
con el fin de proveer a los espacios interiores de manzanas de vida
comunitaria.

b)

El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustar a lo establecido en

los art. 5.115 y siguientes de estas Normas.

2.

Manzanas incluidas en la Delimitacin del Conjunto Histrico. Se ajustarn a lo

establecido en los artculo 10.10, 10.20, 10.21, 10.22, 10.23, 10.24, 10.25 y 10.26 de
estas Normas.

Artculo 10.42.- Condiciones Particulares de Uso.

1.

El uso determinado de todas las subzonas ser el residencial en todas sus categoras.

2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas,

se permiten los siguientes usos pormenorizados:
-

Talleres artesanales y pequea industria.

Talleres de mantenimiento del automvil.

Industria y Almacenamiento, pero slo en la categora de Almacenaje y

Comercio Mayorista.

Hospedaje.

Espectculos y Salas de reunin.

Comercio, en las categoras de local y agrupacin comercial. Se permiten los

pasajes comerciales.

Oficinas.

Garajes.

Agrupacin Terciaria.

Docente.

Cultural.

Deportivo.

SIPS.

Infraestructuras Urbanas Bsicas.

CAPTULO 4.- Condiciones Particulares de la Zona de Edificacin Abierta.

Las reas que integran esta zona se corresponden en su mayora con los sectores de
extensin que fueron objeto de los Planes Parciales y Especiales que desarrollaron el anterior Plan
General. Son suelos con su edificabilidad agotada, en muchos casos consolidados mediante
ordenacin abierta de edificios o polgonos de vivienda plurifamiliar en altura, generalmente en
bloques aislados, y con elevadas densidades.
Las condiciones particulares de la zona reconocen como situaciones de hecho las
ordenaciones abiertas ya ejecutadas e incluso aquellas que pese a no estar materializadas tienen a
la entrada en vigor del Plan General una ordenacin de volmenes definitivamente aprobadas. A
estas reas se les dota de una ordenacin de mantenimiento de las actuales condiciones
edificatorias, en especial las de parcelacin y volumen.

Por otra parte tambin se pretende consolidar con esta ordenacin piezas de suelo an
vacantes y que no han sido ya directa y previamente detradas por el Plan para subsanar dficits
de equipamientos.
An reconociendo el modelo de ocupacin existente, el objetivo de la normativa es poner
lmites precisos a la altura edificable para reconducir el perfil urbano hacia dimensiones que
guarden proporciones adecuadas con los espacios libres y el viario pblico propiciando una
relacin ms orgnica entre stas y las viviendas. Para los casos de renovacin parcial y para
sustituciones de cierta entidad, las condiciones particulares reducen las alturas y la edificabilidad
claramente desorbitadas de ciertas reas.
Artculo 10.43.- Delimitacin y Subzonas.
Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas identificadas
en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra A, que
comprende, a su vez, las subzonas Am, A-1, A-2 y A-3.

SECCIN 1. Condiciones Particulares de la Subzona de Edificacin Abierta Am.

Artculo 10.44.- Tipos de Obras Permitidas.
1.

Se permiten todas las obras tendentes a la buena conservacin del patrimonio

edificado, as como las de reforma, y las obras de reconstruccin y sustitucin,
siempre que la unidad edificatoria sea estructuralmente independiente. Se prohiben
las obras de ampliacin excepto que stas se contemplen en Planes Especiales de
Mejora Urbana, en cuyo caso se permitir en un mximo del veinte por ciento (20%)
sobre la volumetra del conjunto. Este incremento de volumen se dedicar
normalmente a cerrar plantas porticadas y excepcionalmente a obras de nueva planta
al servicio de las viviendas existentes.

2.

Las obras debern ejecutarse conforme a las mismas condiciones que se contienen
en la licencia de obras segn la cual se levantaron las distintas edificaciones o, si no
estuviere edificado, las del Estudio de Detalle u Ordenacin de Volmenes
definitivamente aprobado a la entrada en vigor del Plan General. Podrn modificarse
licencias concedidas y no ejecutadas a la entrada en vigor del Plan General.

3.

Los solares, parcelas o edificaciones industriales que carecieren de planeamiento de

desarrollo, ordenacin de volmenes o licencia, o estuvieren ejecutados con
anterioridad al Plan General de 1962 y el volumen que ste les asignara no hubiera
sido agotado en otras proporciones se les aplicar ntegramente las condiciones
particulares de la subzona A-2.

Artculo 10.45.- Ruina Generalizada.

Si sobreviniese la ruina de varios bloques cuya edificabilidad total fuese de ms de diez mil
(10.000 m/t) o afectase a ms de cien (100) viviendas, la nueva edificacin requerir la previa
aprobacin de un Estudio de Detalle, con sujecin a las siguientes determinaciones.
-

Las condiciones de separacin a linderos y a otras edificaciones sern las que se

establecen en el artculo siguiente.

Las alturas mximas permitidas sern las existentes o plantas baja ms seis (6)
plantas (PB + 6), si aquellas fuesen superiores.

La edificabilidad ser igualmente la existente salvo que de las nuevas condiciones de

separacin y de altura resultare otra menor.

Artculo 10.46.- Condiciones Particulares de Uso.

Las condiciones de uso sern las particulares de la zona A, salvo que los parmetros de
edificacin impidieran la implantacin de algunos de los usos all permitidos. Adems no podr
autorizarse el cambio a usos residenciales de construcciones o solares que a la entrada en vigor
del Plan General no tengan efectivamente implantado este uso o no estuvieren destinados al
mismo segn la ordenacin de volmenes que tuvieren aprobada. Todo ello sin perjuicio de lo
establecido en el epgrafe 3 del artculo 10.44.

SECCIN 2.

Condiciones Particulares de las Subzonas A-1, A-2 y A-3.

Artculo 10.47.- Parcela Mnima.

1.

2.

La parcela mnima para las distintas subzonas ser de:

a)

Para la A-1: mil ochocientos (1.800) metros cuadrados.

b)

Para la A-2: mil cuatrocientos (1.400) metros cuadrados.

c)

Para la A-3: mil (1.000) metros cuadrados.

Cuando en una parcela se proyecte la ejecucin de dos o ms bloques, el proyecto o

Estudio de Detalle deber efectuar la asignacin de la superficie de parcela que
corresponda a cada bloque en funcin de las respectivas edificabilidades que
consuman. En todo caso ser preciso la previa aprobacin de un Estudio de Detalle
cuando se acte sobre parcelas de ms de cinco mil (5.000) metros cuadrados.

Artculo 10.48.- Edificabilidad Neta.

La edificabilidad neta, medida exclusivamente sobre parcela, ser de:
a)

Para la A-1: 2,5 mt/ms.

b)

Para la A-2: 2,0 mt/ms.

c)

Para la A-3: 1,5 mt/ms.

Artculo 10.49.- Separacin a Linderos.

1.

El edificio deber separarse de todos los linderos una distancia mnima de la mitad de
su altura (h/2), si bien en relacin con el lindero frontal esta distancia se medir a
partir del eje de la calle.

2.

La planta baja deber alinearse a vial cuando as se disponga en la ficha de la unidad

de actuacin.

3.

Cuando sobre uno (1) de los linderos de la parcela haya una medianera vista, la
nueva edificacin se adosar a ella.

Artculo 10.50.- Separacin entre Edificios.

1.

Las edificaciones se separarn de las ms prximas una distancia equivalente a dos

tercios de su altura (2h/3). Si sus alturas fueren diferentes, esta distancia ser
equivalente a un tercio de la suma de ambas [(h1+h2)/3].
2.

Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volmenes construidos

exentos stos se separarn la mitad de la altura (h/2) en los paramentos con huecos
a piezas vivideras.

Artculo 10.51.- Alturas Mximas.

1.

La cota de referencia se fijar conforme a las reglas establecidas en el apartado 2 del

artculo 5.36 de estas Normas para los edificios exentos.

2.

Las alturas de las construcciones sern:

a)

Para la A-1.: P.B. + 8, con un mximo de treinta (30) metros.

b)

Para la A-2.: P.B. + 6, con un mximo de veinticuatro (24) metros.

c)

Para la A-3.: P.B. + 5, con un mximo de veintin (21) metros.

Artculo 10.52.- Patios.

Se permiten los patios de luces, de ventilacin y abiertos.
Artculo 10.53.- Construcciones Auxiliares.
Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las
siguientes condiciones:
a)

No podrn exceder de una (1) planta ni de trescientos cincuenta (350) cms. de altura.

b)

Computarn a efectos de la edificabilidad mxima permitida, y su ocupacin no podr

en ningn caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela o el diez
por ciento (10%) de la superficie libre de la parcela.

c)

En ningn caso podr situarse a menos de ocho (8) m. de los linderos frontales de la
parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrn ubicarse
sobre dichos linderos.

Artculo 10.54.- Construcciones Bajo Rasantes.

Bajo rasante podrn construirse stanos. Estas plantas debern cubrir como mnimo el 80
por ciento (80%) de las plazas de garaje que demanden los usos implantados en el edificio.
Adems, las construcciones bajo rasantes limitarn su ocupacin de conformidad con los
siguientes criterios:
a)

Para la subzona A-3 la ocupacin bajo rasante ser de la misma que la ocupacin
sobre rasante.

b)

Para las subzonas A-1 y A-2 la ocupacin bajo rasante podr ocupar una banda de
hasta cinco (5) metros de anchura exterior a la lnea de edificacin del bloque y con
una distancia mnima de todos los linderos de tres (3) metros. La superficie de la
banda deber tratarse como paseo peatonal.

Artculo 10.55.- Aparcamientos en Espacios Libres de Parcela.

El espacio libre de parcela podr acondicionarse como aparcamiento con capacidad mxima
para cubrir el veinte por ciento (20%) de las plazas de aparcamientos que demanden los usos
implantados en el edificio.
Artculo 10.56.- Condiciones Estticas de las Subzonas A-1, A-2 y A-3.
1.

Las plantas bajas podrn ser porticadas.

2.

El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustar a lo establecido en los

artculos 5.115 y siguientes de estas Normas.

3.

Las parcelas edificadas slo podrn vallarse con elementos de cincuenta (50)
centmetros de altura, que podrn rebasarse con setos o protecciones difanas
estticamente admisibles, con el lmite mximo total de dos (2) metros.

4.

Los espacios libres debern arbolarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de
su superficie.

Artculo 10.57.- Condiciones Particulares de Uso.

1.

El uso determinado en todas las subzonas ser el residencial (plurifamiliar).

prohiben expresamente las viviendas interiores.

2.

Adems de las expresamente grafiadas en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas,

Alineaciones y Rasantes se permiten los siguientes usos pormenorizados:
-

CAPTULO 5.

Se

Talleres artesanales y pequea industria.

Talleres de mantenimiento del automvil.
Hospedaje.
Espectculos y Salas de Reunin.
Comercio en locales comerciales y agrupaciones comerciales. Se permiten los
pasajes comerciales.
Industria y almacenamiento, pero slo en la categora de almacenaje y
comercio mayorista.
Oficinas.
Garaje.
Agrupaciones Terciarias.
Docente.
Deportivo.
SIPS.
Condiciones Particulares de la Zona Suburbana.

Las reas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados por una tipologa
edificatoria a imagen de las viviendas tradicionales de los ncleos rurales: casa de una, dos o tres
plantas, medianeras, con alineacin a vial rigurosa, con alto porcentaje de ocupacin de la parcela,
dejando un espacio libre trasero para patio de ventilacin y servicio.
El objetivo bsico de la ordenacin es doble:
a)

La regulacin de la subzona S-1 pretende mantener estos sectores en el tejido

urbano, reconocindoles en su individualidad y condiciones diferenciales, y
simultneamente mejorar y desarrollar las condiciones de salubridad e higiene de las
viviendas unifamiliares.

b)

La regulacin de la subzona S-2 pretende controlar y regular adecuadamente los

procesos de transformacin, de viviendas unifamiliares a colectivas, a que estn

sometidas las reas de esta subzona.
Artculo 10.58.- Delimitacin y Subzonas.
Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas identificadas
en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra S, que
comprende a su vez las subzonas S-1 y S-2.
Artculo 10.59.- Condiciones Particulares de Parcelacin.
1.

Edificabilidad de las Parcelas Existentes.

Ninguna de las parcelas existentes a la entrada en vigor del Plan General sern no
edificables por sus dimensiones.

2.

Agregaciones y Segregaciones de Parcelas.

Todas las parcelas resultantes de nuevas agregaciones y segregaciones debern en
todo caso, tener una superficie mnima de noventa (90) metros cuadrados y un
lindero frontal igual o superior a cinco (5) metros. Adems, en la subzona S-2 el
lindero frontal no podr exceder de veinte (20) metros.
No se podrn agregar ms de cinco (5) parcelas.

Artculo 10.60.- Alineaciones.

Las edificaciones se dispondrn sobre las alineaciones a vial o sobre la lnea de edificacin
si sta determinacin estuviera grafiada en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones
y Rasantes y, en todo caso, adosadas a las medianeras colindantes. No se permitirn los
retranqueos delanteros.
Artculo 10.61.- Ocupacin sobre Rasantes.
Sobre rasante, las construcciones podrn ocupar los siguientes porcentajes de la superficie
total de la parcela:
a)

En la subzona S-1, el cien por ciento (100%), si la parcela es de noventa metros

cuadrados (90) o de inferior superficie. Si, por el contrario, excede de esa rea, la
edificacin slo podr ocupar el ochenta por ciento (80%) de la parcela.

b)

En la subzona S-2 regirn los mismos parmetros de ocupacin que en la S-1, salvo
que la parcela sobre la que se pretende construir sea superior a doscientos cincuenta
(250) metros cuadrados y adems su lindero frontal sea superior a diez (10) metros.
En este caso podr ocupar el cien por cien (100%) de la banda comprendida entre la
alineacin exterior y la paralela interior a la parcela que diste diez (10) metros de
aquella, y el cincuenta por ciento (50%) del resto de la parcela.
Los patios de ventilacin, a estos efectos, computan como superficie ocupada.

Artculo 10.62.- Ocupacin Bajo Rasante.

Se permiten las construcciones bajo rasante que podrn ocupar la totalidad de la parcela.
Los usos permitidos sern los definidos en el art. 4.7 de estas Normas.

Artculo 10.63.- Separacin a Lindero Trasero.

Adems de cumplir las condiciones de ocupacin, las construcciones de la subzona S2 en
parcelas de superficie superior a noventa (90) metros cuadrados y con un fondo superior a quince
(15) metros, debern separarse del lindero trasero una distancia equivalente a la mitad de su altura
(h/2) y como mnimo tres (3) metros. A estos efectos se entiende como fondo de parcela la
distancia medida perpendicularmente desde la lnea de edificacin o la alineacin exterior, al punto
ms alejado del lindero trasero.
Se considera igualmente, que las parcelas en esquina slo tienen linderos frontales y
laterales, y no traseros.
Artculo 10.64.- Altura.
1.

La cota de referencia se fijar conforme a las reglas establecidas en el apartado 1 del

artculo 5.36 de estas Normas para los edificios obligatoriamente alineados a vial.

2.

Las alturas mximas de las edificaciones sern las siguientes:

a)

En la subzona S-1.: Planta baja ms una (P.B. + 1) y siete (7) metros.

b)

En la subzona S-2, estar en funcin del ancho de la calle a la que d frente,

de conformidad con el siguiente cuadro:
a)

Parcelas de superficie superior a doscientos cincuenta (250) metros

cuadrados y lindero frontal superior a diez (10) m.
Ancho calle en metros.

b)

Altura Mtrica.

Hasta 9

P.B.+1

7 m.

De 9 a 13

P.B.+2

10 m.

Ms de 13

P.B.+3

13 m.

Parcelas de superficie inferior a doscientos cincuenta (250) metros

cuadrados.
Ancho calle en metros.

3.

Nmero Plantas.

Nmero Plantas.

Altura Mtrica.

Hasta 13

P.B.+1

7 m.

Ms de 13

P.B.+2

10 m.

En las viviendas unifamiliares la altura de las plantas bajas podr reducirse hasta un
mnimo de tres (3) metros.

Artculo 10.65.- Edificabilidad.

La edificabilidad ser la resultante de los parmetros de ocupacin y altura.
Artculo 10.66.- Patios.
Se permiten nicamente los patios de parcelas en todas sus modalidades.
Artculo 10.67.- Edificaciones Auxiliares.

No se permitirn construcciones de ningn tipo en la zona de retranqueo trasero de la

edificacin.
Artculo 10.68.- Condiciones Particulares de Esttica.
1.

Las nuevas edificaciones se adaptarn a la arquitectura original circundante mediante

la adecuacin a su estilo y principios de composicin arquitectnica, as como la
utilizacin de los mismos materiales o en todo caso similares. Estos extremos
debern venir justificados en la memoria de los proyectos que hubieran de redactarse
de conformidad con estas condiciones particulares.

2.

El vuelo de los cuerpos y elementos salientes no podr ser superior a un veinteavo

(1/20) del ancho de la calle, con un mximo, en todo caso de sesenta (60)
centmetros.

3.

Se prohiben los soportales y plantas baja porticadas.

Artculo 10.69.- Condiciones Particulares de Uso.

1.

El Uso determinado ser el residencial, con las siguientes peculiaridades:

a)

En la subzona S-1 slo en la categora de la vivienda unifamiliar y bifamiliar.

b)

En la subzona S-2 en las categoras viviendas unifamiliares y bifamiliar, as

como la plurifamiliar siempre que la parcela sea superior a doscientos
cincuenta (250) metros cuadrados y tenga lindero frontal superior a diez (10)
metros.
No obstante lo establecido en el artculo 4.13 se prohiben expresamente todas
las viviendas interiores.

2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas,

se permiten los siguientes usos pormenorizados:
-

Talleres artesanales y pequea industria.

Talleres de mantenimiento del automvil.

Hospedaje.

Comercio de la categora de locales comerciales.

Garaje slo en edificios con otros usos.

Industria y Almacenamiento, pero slo en la categora de Almacenaje y

comercio mayorista.

Oficinas en las plantas bajas de los edificios.

Docente.

Deportivo slo en edificios con otros usos.

SIPS.

Infraestructuras Urbanas Bsicas.

CAPTULO 6. Condiciones Particulares de la Zona de Ciudad Jardn.

El elemento comn a las dos subzonas que integran esta zona es la regulacin de una
tipologa edificatoria de carcter mixto, unifamiliares y plurifamiliares, con edificios exentos que, en
su conjunto, ocupan menos suelo que los edificios de los sectores de ordenacin plurifamiliar
abierto, permitiendo la aparicin de grandes espacios libres privados cuyo ajardinamiento imprime
a estas reas su carcter ms significativo.
No obstante este elemento comn, cada una de las subzonas tienen objetos especficos
diferenciados. Mientras la subzona CJ-2 se corresponde con reas vacantes de edificacin y, por
tanto, sus determinaciones remiten al tipo edificatorio antes descrito, sin los obstculos derivados
de anteriores preexistencias urbanas, la subzona CJ-1 se corresponde con suelos consolidados con
viviendas unifamiliares, aisladas y adosadas, sustituidas posteriormente por viviendas colectivas
aisladas en parcela. El objetivo fundamental de esta subzona es precisamente controlar este
proceso de transformacin.
Artculo 10.70.- Delimitacin y Subzonas.
Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas que en el
Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifican con las letras CJ,
que comprende a su vez las subzonas CJ-1 y CJ-2.
Artculo 10.71.- Condiciones Particulares de Parcelacin.
1.

Parcelas Edificables en la Subzona CJ-1.

Todas las parcelas constituidas a la entrada en vigor del Plan General que estn
situadas en la subzona CJ-1 sern edificables cualesquiera que sean las dimensiones
de sus linderos y de su superficie.

2.

Agregaciones y Segregaciones.
Podrn segregarse parcelas siempre que todas las resultantes renan las condiciones
que a continuacin se sealan:
a)

b)

En la subzona CJ-1:
-

Superficie mnima: Doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.

Cuando se segreguen ms de tres (3) parcelas ser precisa la

aprobacin de un Estudio de Detalle, donde se defina la posicin de
cada una de las edificaciones, sin que pueda situarse ms de una (1)
edificacin adosada en sus dos (2) medianeras.

En la subzona CJ-2:
-

Superficie mnima: Ochocientos (800) metros cuadrados.

Longitud mnima del lindero frontal: veinticinco (25) metros.

Podrn tambin agregarse parcelas siempre que se respeten las siguientes condiciones:

a)

b)

En la subzona CJ-1:
-

De forma general, no podrn agregarse ms de tres (3) parcelas.

En cambio, en la zona incluida dentro de la delimitacin del Conjunto
Histrico Declarado, referido en el art. 8.5, a una (1) parcela slo se
podr agregar una (1) parcela y por una sola vez.

Ninguna de las parcelas resultantes podrn tener una superficie superior

a seiscientos (600) metros cuadrados ni sus linderos frontales exceder
de los treinta (30) metros de longitud.

En la subzona CJ-2: Ninguna de las parcelas resultantes podr exceder de los

mil seiscientos (1.600) metros cuadrados ni sus linderos frontales exceder de
cuarenta (40) metros de fachada.

Artculo 10.72.- Condiciones Particulares de Posicin y Forma de los Edificios.

1.

En la subzona CJ-1 las condiciones de ocupacin sobre rasantes, edificabilidad neta

y separacin a linderos ser, segn la dimensin y condiciones de borde de las
parcelas, las siguientes:
a)

b)

c)

Parcelas con menos de ciento diez (110) metros cuadrados de superficie:

-

Ocupacin sobre rasante: podr llegar hasta el cien por cien (100%) de
su superficie.

Edificabilidad neta: la que resulte de los parmetros de ocupacin y

altura que sean de aplicacin.

Separacin a linderos: las edificaciones se dispondrn obligatoriamente

sobre la lnea de edificacin y debern adosarse a los linderos laterales.

Parcelas con ms de ciento diez (110) metros cuadrados de superficie y con

dos (2) o ms linderos laterales ocupados por medianeras:
-

Ocupacin sobre rasantes: el cociente entre la superficie de la parcela y

la ocupada por la edificacin ser superior a uno y medio (1,5) en
parcelas de ms de ciento diez (110) metros cuadrados y hasta
doscientos (200) metros cuadrados; y de dos (2) en parcelas de ms de
doscientos (200) metros cuadrados.

Edificabilidad neta: ser de 2 mt/ms. en parcelas cuya superficie est

comprendida entre los ciento diez (110) y los doscientos (200) metros
cuadrados; y de 1,5 mt/ms. en las superiores a doscientos (200)
metros cuadrados.

Separacin a linderos: las edificaciones se dispondrn obligatoriamente

sobre la lnea de edificacin. Si no tuvieran grafiada la lnea de
edificacin, las edificaciones se alinearn a vial quedando prohibido
todo retranqueo. Debern adosarse a los dos (2) linderos laterales.

Parcelas con ms de ciento diez (110) metros cuadrados de superficie y con

uno (1) o ningn lindero lateral ocupado por medianeras:
-

Ocupacin sobre rasantes: el cociente entre la superficie de la parcela y

la ocupada por la edificacin ser superior a dos con cuarenta (2,4) en

parcelas de ms de ciento diez (110) metros cuadrados y hasta

seiscientos (600) metros cuadrados; y de dos setenta (2,7) en parcelas
de ms de seiscientos (600) metros cuadrados.

2.

Edificabilidad neta: no superar 1,1 mt/ms en parcelas comprendidas

entre ciento diez (110) metros cuadrados y hasta seiscientos (600)
metros cuadrados; y 1,5 mt/ms en parcelas superiores a seiscientos
(600) metros cuadrados.

Separacin de linderos:
Las edificaciones se dispondrn
obligatoriamente sobre la alineacin o la lnea de edificacin si existiere,
excepto las viviendas unifamiliares aisladas que se podrn situar a
cualquier distancia a partir de la lnea de edificacin o alineacin.
Debern adosarse al lindero lateral cuando exista medianera. Las
construcciones se separarn de los linderos traseros y laterales sin
medianera una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2).

En la subzona CJ-2 las condiciones de ocupacin sobre rasante, edificabilidad neta y

separacin a linderos sern:
-

Ocupacin sobre rasantes: ser inferior al cincuenta por ciento (50%) de la

superficie de la parcela.

Edificabilidad neta: La que resulte de los parmetros de ocupacin y altura que

le sean de aplicacin.

Separacin a linderos: la separacin mnima a linderos ser equivalente a la

mitad de la altura (h / 2), salvo al lindero frontal, debiendo las construcciones
situarse obligatoriamente a cuatro (4) metros de ste.

Artculo 10.73.- Otras Condiciones de Posicin y Forma de los Edificios.

1.

Ocupacin bajo rasante.

En viviendas unifamiliares en caso de construirse un stano se destinar a garaje.
Por el contrario en los destinados a viviendas plurifamiliares ser obligatoria la
construccin del citado stano para garaje. En ambos casos los stanos tendrn la
misma ocupacin que la edificacin sobre rasante.

2.

Alturas.
2.1.

La cota de referencia se fijar conforme a las reglas establecidas en el

apartado 2 del artculo 5.36 de estas Normas para la edificacin exenta.

2.2.

Las alturas mximas permitidas en las construcciones se regirn por las

siguientes normas:
a)

En la subzona CJ-1:
En funcin de la superficie de las parcelas:
-

Parcelas de menos de ciento diez (110) metros cuadrados:

P.B. +1 con un mximo de siete (7) metros.

Parcelas entre ciento diez (110) y seiscientos (600) metros

cuadrados:
P.B. +2 con un mximo de once (11) metros.

Parcelas superiores a seiscientos (600) metros cuadrados.

La altura estar en funcin del ancho de la calle a que d frente y
segn la siguiente tabla:
En calles de

n de plantas

hasta 12 mt.

b)

altura en metros

P.B. +2

11 m.

entre 12 y 15 mt.

P.B. +3

14,5 m.

ms de 15 mt.

P.B. +4

18 m.

En la subzona CJ-2:
La altura mxima estar en funcin del ancho de la calle a que d frente
y segn la siguiente tabla:
En calles de
hasta 12 mt.
ms de 12 mt.

n de plantas
P.B. +2
P.B. +3

altura en metros
11 m.
14,5 m.

2.3.

La altura de la planta baja en viviendas unifamiliares podr reducirse hasta tres

(3) metros.

2.4.

En los trminos establecidos en las normas generales de edificacin se

permitirn los usos residenciales en las plantas bajo cubierta.

Artculo 10.74.- Construcciones Auxiliares.

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela con las
siguientes condiciones:
a)

No podrn exceder de una (1) planta ni de trescientos cincuenta (350) centmetros de

altura.

b)

Computarn a efectos de la edificabilidad mxima permitida, y su ocupacin no podr

en ningn caso superar el 5% de la superficie de la parcela o el 10% de la superficie
libre de la parcela.

c)

Debern situarse a partir de la lnea de edificacin si existiere. Si no apareciese

grafiada esta lnea en los planos, las construcciones auxiliares debern situarse como
mnimo a cuatro (4) metros del lindero o linderos frontales de las parcelas excepto las
casetas de guarda y control de acceso que podrn ubicarse sobre dichos linderos.

Artculo 10.75.- Condiciones Particulares de Esttica.

1.

Se permiten las plantas bajas porticadas en la subzona CJ-1, siempre que sean en
parcelas de ms de seiscientos (600) metros cuadrados, y en todas las parcelas en la
subzona CJ-2.

2.

El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustar a lo establecido en los

artculos 5.115 y siguientes de estas Normas.

3.

Ser obligatorio vallar las parcelas siempre que la edificacin no est alineada a vial.
En todo caso slo podr vallarse con elementos de hasta cincuenta (50) centmetros
de altura que podrn superarse con setos o proteccin difanas estticamente
admisibles con el lmite total de dos (2) metros.

4.

Las parcelas incluidas dentro de la delimitacin del Conjunto Histrico Declarado,

referido en el artculo 8.5, debern cumplir con lo determinado en los artculos 10.20,
10.21, 10.22, 10.23, 10.24, 10.25 y 10.26 de estas Normas. Con el objeto de
conservar los rasgos caractersticos de estas reas, deber predominar el arbolado y
la vegetacin en los espacios libres de las parcelas.

Artculo 10.76.- Condiciones Particulares de Uso.

1.

El uso determinado de la zona ser el residencial con viviendas unifamiliares en la

zona CJ-1 y plurifamiliares en la CJ-2. Tambin podrn situarse viviendas
plurifamiliares en la CJ-1 siempre que la parcela sea superior a seiscientos (600)
metros.

2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas

se permitirn los siguientes pormenorizados:
-

Talleres artesanales y pequeas industrias.

Hospedaje.

Espectculos y salas de reunin.

Comercio en locales comerciales.

Oficinas.

Garaje.

Docente.

SIPS.

Deportivo.

Infraestructuras Urbanas Bsicas.

CAPTULO 7. Condiciones Particulares de la Zona de Vivienda Unifamiliar Adosada.

Las reas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados o destinados a
ocuparse con edificacin residencial unifamiliar, cuya morfologa se caracteriza por la correlacin
entre parcelas y unidades de edificacin, con viviendas adosadas, en las que la calle ha sido el
elemento ordenador fundamental en la mayora de los casos.
Dentro de la zona se distinguen, a su vez, dos subzonas. La primera recoge los suelos
consolidados con esta tipologa siendo el objetivo de la ordenacin el mantenimiento de los
mismos. Por el contrario la otra subzona se corresponde con reas actualmente vacantes de
edificacin y que el Plan considera adecuada su calificacin para este destino.
Artculo 10.77.- Delimitacin y Subzonas.
Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas identificadas
en el Plan de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con las letras UD, que
corresponde, a su vez las subzonas UD-1, UD-2 Y UD-3.
Artculo 10.78.- Condiciones Particulares de Parcelacin.
1.

Dimensiones Mnimas de las Parcelas.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 2 del artculo 5.8 de estas Normas, no
podrn ser edificadas aquellas parcelas cuyas dimensiones, segn la subzona en que
se siten, no cumplan las siguientes condiciones mnimas:
a)

b)

c)

2.

En la subzona UD-1:
-

Superficie: noventa (90) metros cuadrados.

Lindero Frontal: seis (6) metros.

En la subzona UD-2:
-

Superficie: ciento veinte (120) metros cuadrados.

Lindero frontal: setecientos cincuenta (750) centmetros.

En la subzona UD-3:
-

Superficie: setenta (70) metros cuadrados.

Lindero frontal: quinientos cincuenta (550) centmetros.

Agregaciones y Segregaciones de Parcelas.

No podrn agregarse ni segregarse parcelas cuando alguna de las resultantes no
renan las condiciones establecidas en el anterior apartado.

Artculo 10.79.- Posicin de los Edificios.

La edificacin se dispondr en hilera entre medianeras con la proporcin 1:1 entre unidades
de viviendas y nmero de parcelas.

Artculo 10.80.- Alineaciones, Retranqueos y Separaciones a Linderos.

1.-

Las edificaciones en las reas identificadas con el subndice "a" se dispondrn

obligatoriamente alineadas a vial, sin que pueda en ningn caso retranquearse.

2.-

En el resto de reas las edificaciones se separarn de los linderos las distancias que,
segn las subzonas en que se encuentren, se sealan a continuacin;
a)

En la subzona UD-1: La edificacin se dispondr obligatoriamente a tres (3)

metros, de la alineacin exterior separndola, como mnimo del lindero trasero
una distancia equivalente a la mitad de su altura (h / 2), sin que en ningn caso
esta distancia pueda ser inferior a tres (3) metros.

b)

En la subzona UD-2: La edificacin se dispondr obligatoriamente a cuatro (4)

metros de los linderos frontales y traseros, as como de todo aquel que d
frente a va pblica.

c)

En la subzona UD-3: La edificacin deber disponerse sobre el lindero frontal

o el testero.

En la zona las edificaciones se adosarn a los linderos laterales.

Artculo 10.81.- La Edificabilidad Neta.
La edificabilidad neta sobre parcela ser segn la subzona de:
a)

Para la UD-1: 1,3 mt/ms.

b)

Para la UD-2: 1,0 mt/ms.

c)

Para la UD-3: 1,3 mt/ms.

Artculo 10.82.- Altura Mxima.

1.

La cota de referencia se fijar conforme a las reglas establecidas por el apartado 1

del artculo 5.36 de estas Normas para los edificios que obligatoriamente deban
alinearse a vial.

2.

La altura mxima permitida en toda la zona ser de P.B.+1, sin que en ningn caso
pueda sobrepasar de los siete (7) metros.

3.

La altura de las plantas bajas, en viviendas unifamiliares, podr reducirse hasta tres
(3) metros.

4.

Se permiten piezas habitables en la planta bajo cubierta.

Artculo 10.83.- Ocupacin Bajo Rasante.

Bajo rasante nicamente podr construirse un stano con destino a garaje, cuya ocupacin
no podr exceder del permetro de la edificacin sobre rasante.
Artculo 10.84.- Estudio de Detalle.
Previa a la edificacin de parcelas en reas vacas o remodelacin total de superficie
superior a los cinco mil (5.000) metros cuadrados ser preceptiva la previa aprobacin de un

Estudio de Detalle para la ordenacin de volmenes y complexin del viario. Este Estudio de
Detalle podr destinar hasta un veinte por ciento (20%) de la edificabilidad a vivienda colectiva u
otras tipologas mixtas, siempre que ello no suponga un aumento del nmero de viviendas ni de la
superficie edificada preexistente. La altura mxima de las edificaciones ser en este caso de
P.B.+2 y hasta de diez (10) metros.
Artculo 10.85.- Condiciones Particulares de Esttica.
1.

Se permiten las edificaciones con soportales.

2.

El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustar a lo establecido en los

artculos 5.115 y siguientes de estas Normas.

3.

Cuando la cubierta sea azotea podrn disponerse torreones o ticos, cuya superficie
computar dentro de la mxima edificada.

4.

Ser obligatorio vallar las parcelas siempre que la edificacin no est alineada a vial.
En todo caso slo podrn vallarse con elementos de hasta cincuenta (50)
centmetros de altura, que podrn superarse con setos o protecciones difanas
estticamente admisibles, con el lmite total de dos (2) metros.

Artculo 10.86.- Condiciones Particulares de Uso.

1.

El uso determinado de la zona, ser el residencial con viviendas unifamiliares,

pudiendo tambin destinarse a viviendas plurifamiliares o bifamiliares en el supuesto
previsto en el artculo 10.84.

2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas

se permiten los siguientes usos pormenorizados.
-

Talleres artesanales y de pequea industria.

Hospedaje.

Comercio en local comercial.

Garaje.

Docente.

SIPS.

Deportivo.

Infraestructuras Urbanas Bsicas.

CAPTULO 8. Condiciones Particulares de la Zona de Conservacin Tipolgica.

Las reas que integran esta zona se corresponden con barriadas construidas en los primeros
aos del presente siglo, con voluntad funcional autosuficiente en el momento de su ejecucin.
El objetivo bsico de la ordenacin es el mantenimiento de alineaciones, ocupacin y alturas
de la edificacin, con especial cuidado en la relacin edificado-vaco en las parcelas.

Se diferencian dos subzonas.

a)

La subzona C1 cuya ordenacin pretende el mantenimiento del ambiente urbano

mediante la conservacin de los parmetros antes citados.

b)

La subzona C2 en la que adems de los objetivos anteriores se pretende el

mantenimiento de la epidermis arquitectnica de los edificios por entender que son
componentes fundamentales del ambiente urbano.
En el entendimiento de que la conservacin de estas barriadas no pueden realizarse
sin la adecuacin a nuevos usos y a nuevas soluciones tipolgicas la ordenacin que
se propone es generalmente permisiva a este aspecto.

Artculo 10.87.- Delimitacin y Subzona.

Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas que se
identifiquen en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra C,
que comprende a su vez las subzonas C1 y C2.
Artculo 10.88.- Condiciones Particulares de Parcelacin.
Se prohibe la agregacin o segregacin de las parcelas existentes excepto que estos actos
tuvieren como finalidad restituir las condiciones originales de la parcelacin conforme a sus
proyectos primitivos.
Artculo 10.89.- Alineaciones.
1.

Las alineaciones exteriores de las parcelas sern las grafiadas en los Planos de
Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes.

2.

Los planos de fachadas de la edificacin coincidirn con los marcados en los planos
especficos de esta zona.

3.

No se permitirn retranqueos de ningn tipo cuando los planos de fachada deban

coincidir con alineaciones exteriores de la parcela o con los linderos medianeros.

Artculo 10.90.- Ocupacin Sobre Rasantes.

Sobre rasante las edificaciones podrn ocupar la parte de parcela no sealada como
superficie libre, con las condiciones de retranqueos antes indicadas.
Artculo 10.91.- Ocupacin Bajo Rasante.
No se permiten ocupacin bajo rasante.
Artculo 10.92.- Altura.
El nmero mximo de plantas ser el establecido en los planos especficos de esta zona.
La altura en unidades mtricas se acomodar a la del entorno y por encima de esta altura se
permitir una sola planta ms con una ocupacin mxima del veinticinco por ciento (25%) de la
planta inmediatamente inferior.
Artculo 10.93.- Edificabilidad.
Ser la que resulte de los parmetros de ocupacin y altura.

Artculo 10.94.- Patios.

Con independencia de la superficie libre de parcela indicada en los planos, se permitirn los
patios de luces y de ventilacin.
Artculo 10.95.- Edificaciones Auxiliares.
Se permiten las edificaciones auxiliares sobre el espacio libre de parcela con un mximo de
una (1) planta de altura y con las siguientes condiciones:
a)

La ocupacin no podr en ningn caso superar el diez por ciento (10%) de la

superficie de la parcela o el veinte por ciento (20%) de la superficie libre de la
parcela.

b)

En ningn caso podr situarse a menos de ocho (8) metros de las alineaciones
exteriores.

Artculo 10.96.- Estudios de Detalle.

Justificadamente y previa la aprobacin de un Estudio de Detalle, las condiciones de
ocupacin y altura de la subzona C1 podrn modificarse en el siguiente sentido:
a)

El espacio libre de parcela podr modificar su forma sin disminuir de superficie ni

alterar las condiciones de adosamiento o aislamiento de la edificacin en la parcela.

b)

La altura podr aumentarse en una Planta ms siempre que ello venga justificado por
las condiciones ambientales del entorno.
La modificacin de las anteriores condiciones no podr suponer en ningn caso el
aumento de la edificabilidad que se obtendra de conformidad con las condiciones
determinadas. Del mismo modo la modificacin no podr suponer la tala del
arbolado existente.

Artculo 10.97.- Tipos de Obras Permitidas.

1.

En la subzona C1, como regla general, se permite la sustitucin de las edificaciones

por parcela, excepto en aquellas manzanas que aparecen sealadas con un asterisco
en los planos especficos de esta zona. En ellas se permitir la reforma general si la
actuacin afecta slo a parte de la manzana y la sustitucin por otra edificacin
unitaria si afecta a la totalidad.

2.

En la subzona C2, se permitirn slo las obras tendentes a la buena conservacin de

la edificacin y las de reforma en todos sus grados.

Artculo 10.98.- Condiciones Particulares de Esttica de la Subzona C1.

1.

Las nuevas condiciones se adaptarn a la arquitectura original circundante mediante

la adecuacin a su estilo y principios de composicin arquitectnica as como la
utilizacin de los mismos materiales o, en todo caso, similares. Estos extremos
debern venir justificados en la memoria de los proyectos que hubieren de redactarse
de conformidad con estas condiciones particulares.

2.

El vuelo de los cuerpos y elementos salientes no podr ser superior a un veinteavo

(1/20) del ancho de la calle con un mximo, en todo caso, de setenta (70)
centmetros.

3.

Se prohiben los soportales y plantas bajas porticadas.

Artculo 10.99.- Condiciones Particulares de Uso.

1.

El uso determinado ser el residencial.

2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas

se permiten los siguientes usos pormenorizados:
-

Talleres artesanales y de pequea industria.

Talleres de mantenimiento del automvil.

Hospedaje.

Comercio en la categora de locales comerciales.

Oficinas.

Garaje.

Educativo.

Deportivos.

SIPS.

Infraestructuras Urbanas Bsicas.

CAPTULO 9. Condiciones Particulares de la Zona de Edificacin Unifamiliar Aislada.

Las reas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados con edificaciones
residenciales unifamiliares -aisladas o agrupadas-, cuyo espacio libre ajardinado constituye uno de
los elementos caractersticos de la trama urbana en la que se encuentran.
El objetivo fundamental de la ordenacin propuesta es el mantenimiento de estas tramas,
siendo consecuentemente los parmetros que se establecen el resultado de un proceso de
decantacin por reas de las magnitudes ms significativas de la edificacin unifamiliar.
Artculo 10.100.- Delimitacin y Subzonas.
Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas que en el
Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifican con las letras UA,
que comprende a su vez las subzonas UA-1, UA-2, UA-3 y UA-4.
Artculo 10.101.- Condiciones Particulares de Parcelacin.
1.

Parcelas edificables.
Todas las parcelas constituidas a la entrada en vigor del Plan General sern
edificables cualesquiera que sean las dimensiones de sus linderos y su superficie.

2.

Agregacin y Segregacin de Parcela.

Las parcelas resultantes de nuevas parcelaciones habrn de cumplir las

determinaciones siguientes:
a)

Dimensiones mnimas segn las diferentes subzonas:

Parcela mnima
(m)
UA-1
UA-2
UA-3
UA-4

Frente mnimo
(m)

500
800
2.000
225

16
20
25
--

b)

No se podrn segregar parcelas cuando alguna de las resultantes no reuna las

condiciones establecidas en el anterior apartado.

c)

Slo podr agregarse una (1) parcela a otra (1) parcela y por una (1) sola vez.

Artculo 10.102.- Disposiciones de las Edificaciones.

Las edificaciones se dispondrn de forma aislada en las parcelas, respetando los
parmetros de ocupacin y separacin a linderos que se establecen en estas condiciones
particulares.
En las subzonas UA-1 y UA-2 podrn parearse viviendas siempre que cada una de ellas
individualmente consideradas respeten todos los parmetros propios de la subzona, salvo el de
separacin al lindero medianero.
Artculo 10.103.- Ocupacin Sobre Rasantes.
Sobre rasantes las edificaciones podrn ocupar los porcentajes de superficie total de la
parcela que a continuacin se fijan para cada subzona:
a)

UA-1:40%

b)

UA-2:30%

c)

UA-3:30%

d)

UA-4:80%

Artculo 10.104.- Ocupacin Bajo Rasante.

Bajo rasante podr edificarse una planta con la misma ocupacin que tenga la edificacin
sobre rasante.
Artculo 10.105.- Relacin Superficie de Parcela/Unidad Residencial y Nmero Mximo de
Viviendas por Parcela.
Slo se podrn agrupar unidades residenciales en las subzonas UA-1 y UA-4. Estas
agrupaciones debern en todo caso vincular a cada unidad residencial la superficie de parcela que
a continuacin se establece, y no podr agrupar ms unidades que las fijadas en el cuadro
siguiente:
m/unidad
residencial

n, mximo de unidades
agrupacin por parcela

UA-1

500 m/ur

10

UA-4

56 m/ur

En estas subzonas los titulares de unidades residenciales agrupadas constituirn un

condominio sobre la propiedad de las parcelas que debern inscribir en el Registro de la
Propiedad.
Artculo 10.106.- Separacin a Linderos.
Salvo que el Plano de Alineacin y Rasantes contuviere grafiada la lnea de edificacin, en
cuyo caso la construccin deber disponerse sobre ella, las edificaciones se situarn respetando,
segn las subzonas, las siguientes distancias mnimas:
al lindero
frontal

al resto de los
linderos

UA-1

UA-2

UA-3

UA-4

Artculo 10.107.- Separacin entre Agrupaciones Residenciales.

Las agrupaciones de viviendas debern separarse una distancia equivalente a dos veces la
altura. Y en la subzona UA-4 una distancia equivalente a la altura de la edificacin.
Artculo 10.108.- Altura.
1.

La cota de referencia se fijar conforme a las reglas establecidas en el artculo 5.36

de estas Normas para la edificacin exenta.

2.

La altura de las edificaciones no podr exceder de P.B.+1 y de siete metros, salvo:

a)

En la subzona UA-3 que podr ser de hasta P.B.+2, con un mximo de diez
(10) metros, solo en parcelas de ms de dos mil (2.000) metros cuadrados.

b)

En la subzona UA-4 que ser en todo caso de una (1) sola planta y cuatro (4)
metros como mximo.

3.

Excepto en la subzona UA-3, la altura de la planta baja podr reducirse hasta un

mnimo de tres (3) metros.

4.

Se permite las piezas habitables en las plantas bajo cubierta.

Artculo 10.109.- Edificabilidad Neta.

Ser la resultante de los parmetros antes fijados.
Artculo 10.110.- Construcciones Auxiliares.

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela con las
siguientes condiciones:
a)

No podrn exceder de una (1) planta ni de trescientos cincuenta (350) centmetros de

altura.

b)

Computarn a efectos de la edificabilidad mxima permitida, y su ocupacin no podr

en ningn caso superar el 5% de la superficie de la parcela o el 10% de la superficie
libre de la parcela.

c)

Debern respetar la distancia mnima al lindero frontal que se establece en el art.

10.106 de estas Normas para cada subzona, excepto las casetas de guardas y control
de acceso que podrn ubicarse sobre dicho lindero.

Artculo 10.111.- Condiciones Particulares de Esttica.

1.

Se permiten los prticos, porches, etc., as como las terrazas y cuerpos cubiertos
cualquiera que sean sus dimensiones.

2.

Ser obligatorio vallar las parcelas con elementos de hasta cincuenta (50)
centmetros de altura, que podrn superarse con setos o protecciones difanas
estticas admisibles, con el lmite mximo total de dos (2) metros.

3.

Las parcelas incluidas dentro de la delimitacin del Conjunto Histrico Declarado,

referido en el artculo 8.5, debern cumplir con lo determinado en los artculos 10.20,
10.21, 10.22, 10.23, 10.24, 10.25 y 10.26 de estas Normas.
Con el objeto de conservar los rasgos caractersticos de estas reas, deber
predominar el arbolado y la vegetacin en los espacios libres de las parcelas.

Artculo 10.112.- Condiciones Particulares de Uso.

1.

El uso determinado en la zona ser el residencial (unifamiliar).

2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos, y Sistemas

se permiten los siguientes usos pormenorizados:
-

Talleres artesanales para actividades liberales, artsticas y literarias.

Hospedajes.

Espectculos y salas de reunin.

Comercio en local comercial.

Oficinas solo en la subzona UA-3.

Garaje.

Docente.

Deportivo.

SIPS.

Infraestructuras Urbanas Bsicas.

CAPTULO 10. Condiciones Particulares de la Zona Industrial.

Comprende esta zona las reas ocupadas con edificaciones destinadas a actividades
industriales.
Dentro de ella, y a efectos normativos, se diferencian dos tipos de asentamientos. Por una
parte, los polgonos industriales desarrollados al amparo de planes y leyes especiales y dedicados
en su mayora a actividades de pequea industria y almacenaje, salvo el del puerto. Y por otra,
aquellas piezas integradas en el suelo urbano que, no obstante su uso industrial, presentan
suficiente entidad y urgencia como para ser reconocidas y destinadas como locales dentro de la
trama urbana en que se encuentran enclavadas.
En el primer supuesto las condiciones particulares se limitan a recoger y actualizar las
disposiciones por las que se han regulado las construcciones levantadas, en especial la del Plan
General en 1963. En relacin con las segundas, y partiendo del explcito objetivo de no dejar fuera
de ordenacin estos enclaves industriales, se normativizan las caractersticas de las
construcciones existentes y, cautelarmente, se trata de controlar el hipottico supuesto del
levantamiento de la industria existente, hecho que tendr un notorio impacto en la trama urbana
dada la potencia de estos asentamientos.
Artculo 10.113.- Denominacin e Identificacin.
Estas condiciones particulares de esta zona industrial se aplicar en la zona integrada por
las reas que en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifican
con la letra I, que comprende a su vez las subzonas I-1, I-2 e I-3.
Artculo 10.114.- Condiciones Particulares de la Subzona I-1.
1.

Condiciones particulares de la parcelacin.

Las unidades parcelarias sern las constituidas a la entrada en vigor del Plan

General.
2.

Condiciones de posicin y forma de los edificios.

2.1.

Alineacin exterior. La alineacin exterior, que es la sealada en el Plano de

alineaciones y rasantes vendr marcada en todos los casos con elementos de
cerramientos tales como verjas, arbolado, jardinera, etc, que garanticen una
adecuada integracin ambiental con la trama urbana circundante.

2.2.

Separaciones a linderos. Las edificaciones estarn separadas a todos los

linderos de parcela una distancia equivalente a un medio de sus alturas.

2.3.

Ocupacin. La superficie de la parcela ocupada por las edificaciones ser la

que tengan a la entrada en vigor del Plan General, pudiendo incrementar sta
en un veinte por ciento (20%).
Bajo rasante podr ocuparse una planta para el uso de garaje. Su superficie
mxima ser la comprendida por el permetro de la ocupacin sobre rasante.

2.4.

Edificabilidad. La edificabilidad neta ser la que corresponda a los parmetros

de separacin a linderos, ocupacin y altura.

2.5.

3.

La altura mxima de las construcciones e instalaciones ser de diez (10)

metros. Excepcionalmente, y por justificadas razones tcnicas derivadas de
las caractersticas particulares de la industria (torres de almacenamiento y
transformacin, tolva, etc.), se podr autorizar una altura mxima de hasta
veintiocho (28) metros en el quince por ciento (15%) de la planta de los
edificios.

Condiciones particulares de esttica.

La esttica de las construcciones e instalaciones deber garantizar su integracin
con el entorno residencial en que se siten y los parmetros que sean visibles desde
la calle debern tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las
fachadas.
Se prohiben los cuerpos salientes.

4.

4.3.

Condiciones particulares de uso.

4.1.

El uso determinado de la subzona ser el industrial en todas sus categoras y

con las nicas limitaciones que se deriven del Reglamento de Actividades
Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y de las condiciones generales de
calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y ambientales
establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposicin municipal,
autonmica o estatal.

4.2.

Adems de los expresamente grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y

Sistemas se permiten los siguientes usos:
-

Residencial, en nmero mximo de dos viviendas unifamiliares por

cada una de las industrias existentes a la entrada en vigor del Plan
General, para cuidado y vigilancia de las instalaciones.

Hospedaje.

Espectculo y salas de reunin.

Comercio, excepto en la categora de grandes superficies comerciales.

Oficinas.

Aparcamientos, garajes y aparcamientos y garajes pblicos.

Docente.

Deportivo.

SIPS.

Infraestructuras Urbanas Bsicas.

Condiciones especiales de la subzona I-1a. En el supuesto que se levantara la

industria actualmente instalada en esta subzona nicamente podr destinarse a usos
industriales, pudiendo incluso autorizarse la segregacin de parcelas y siendo en todo
caso preceptiva la previa aprobacin de un Plan Especial de Reforma Interior.

Artculo 10.115.- Condiciones Particulares de la Subzona I-2.

1.

Condiciones particulares de parcelacin.

La superficie de todas las parcelas deber ser, como mnimo, de mil (1.000) metros
cuadrados.

2.

3.

Condiciones particulares de posicin y forma de los edificios.

2.1.

Separacin a linderos. Las construcciones e instalaciones se separarn seis

(6) metros del lindero frontal y cinco (5) metros de los linderos laterales y
traseros.

2.2.

Altura. La altura mxima permitida ser de doce (12) metros, pudiendo sin
embargo permitirse en estas mismas reas, excepcionalmente y por
justificadas razones tcnicas derivadas de las caractersticas (torres de
almacenamiento y trasnformacin, tolvas, etc.) particulares de la industria, una
altura mxima de hasta veintiocho (28) metros en el quince por ciento (15%)
de la planta de la edificacin.

2.3.

Volumen. El volumen mximo edificable computado sobre parcela neta ser

de 4 m/ms.

2.4.

Ocupacin bajo rasante: La ocupacin bajo rasante no superar la ocupacin

en planta de la edificacin sobre rasante.

Condiciones particulares de esttica.

La esttica de las construcciones e instalaciones deber garantizar su integracin con
el entorno en que se siten y los paramentos que sean visibles desde la calle debern
tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas. Adems
las parcelas con frente a viario grafiado en el Plano de Estructura Territorial del
Municipio, teniendo en cuenta su componente publicitaria o expositiva y su condicin
de configurar tramos importantes de fachada urbana, se cuidar en el diseo y
materiales empleados, el tratamiento de su volumen y fachadas en un proyecto que
habr de incluir el de la jardinera de los espacios circundantes.
Se prohiben los cuerpos salientes.
Las vallas de las parcelas sern de elementos de hasta cincuenta (50) centmetros de
altura, que podrn superarse con setos o protecciones difanas estticamente
admisibles, con el lmite mximo total de dos (2) metros. Las vallas de espacios
libres traseros que no den a viales o espacios exteriores podrn ser de elementos de
hasta dos (2) metros de altura prohibindose su coronacin con objetos punzantes o
cortantes.

4.

Condiciones particulares de uso.

4.1.

El uso determinado de la subzona ser el industrial en todas sus categoras y

con las nicas limitaciones que se deriven del Reglamento de Actividades
Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas y de las condiciones generales de
calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y ambientales
establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposicin municipal,
autonmica o estatal.

4.2.

Adems de los grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas se

permiten los siguientes usos pormenorizados.

4.3.

Residencial, slo una vivienda unifamiliar en parcelas de superficie

superior a los diez mil (10.000) metros cuadrados para el personal al
cuidado y vigilancia de las instalaciones.

Comercio, excepto en la categora de grandes superficies comerciales.

Espectculo y Sala de Reunin.

Oficinas, pero tan solo como uso complementario de la actividad

industrial principal, o cuando preste un servicio directo al Polgono
Industrial, siempre que se justifique suficientemente esta vinculacin.

Garaje como uso exclusivo de la planta de stano.

Docente.

Deportivo.

SIPS.

Infraestructura Urbana Bsica.

Las operaciones de carga y descarga se realizarn en el interior de la parcela

obligatoriamente, pudiendo ocupar para tal fin los espacios resultantes de
separacin a linderos y retranqueos.

Artculo 10.116.- Condiciones Particulares de la Subzona I-3.

1.

Condiciones particulares de parcelacin.

La superficie de todas las parcelas deber ser, como mnimo, de cuatrocientos (400)
metros cuadrados.
Podrn agregarse y segregarse cuantas parcelas se estimen convenientes, siempre
que todas las parcelas resultantes sean iguales o superiores a la parcela mnima.
La ordenacin de parcelas de superficie superior a los cinco mil (5.000) metros
cuadrados deber realizarse mediante Estudio de Detalle, que no podr introducir
viarios en fondo de saco, siempre que se pretenda su segregacin posterior. Esta
segregacin ser objeto del correspondiente proyecto de parcelacin.

2.

Condiciones de posicin y forma de los edificios.

2.1.

Alineacin a vial. Las construcciones se dispondrn en todo caso alineadas a

vial.

2.2.

Separacin a los linderos laterales y traseros. Las construcciones que se

edifiquen a partir de la entrada en vigor del Plan General en parcelas de
superficie superior a los mil (1.000) metros cuadrados se separarn de los
linderos laterales y traseros una distancia equivalente a la mitad de su altura.
No obstante, podrn adosarse a estos linderos si esta circunstancia es objeto
de un proyecto unitario de edificacin para las construcciones adosadas.

2.3.

Altura. La altura mxima ser de diez (10) metros.

2.4.

Edificabilidad. La edificabilidad ser la que resulte de los parmetros de

separacin a linderos y altura antes establecida.

2.5.

Ocupacin bajo rasante. La ocupacin bajo rasante no superar la ocupacin

en planta de la edificacin sobre rasante.

3.

Se prohiben los cuerpos salientes.

4.

Condiciones Particulares de Uso.

4.3.

4.1.

El uso determinado de la subzona ser el industrial en todas sus categoras y

con las nicas limitaciones que se deriven del Reglamento de Actividades
Molestas, Insalubres, Nocivas y10.118 Peligrosas y de las condiciones
generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y
ambientales establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposicin
municipal, autonmica o estatal.

4.2.

Adems de los grafiados en el Plano de Calificacin, Usos y Sistemas, se

permiten los siguientes usos pormenorizados:
-

Comercio, excepto en la categora de grandes superficies comerciales.

Espectculo y Sala de Reunin.

Oficinas, pero tan solo como uso complementario de la actividad

industrial principal, o cuando preste un servicio directo al Polgono
Industrial, siempre que se justifique suficientemente esta vinculacin.

Garaje.

Docente.

Deportivo.

SIPS.

Infraestructura Urbana Bsica.

Las operaciones de carga y descarga debern quedar resueltas en el interior de la

parcela o edificacin.

CAPTULO 11. Condiciones Particulares de la Zona Centros Terciarios.

Comprende esta zona las reas ocupadas o destinadas a ocuparse con edificaciones para
usos terciarios, fundamentalmente comerciales. El objetivo de la ordenacin es el reconocimiento,
mantenimiento y creacin de grandes centros en posiciones en las que por su accesibilidad,
situacin, densidad, etc., puedan concebirse estas actividades con las peculiares caractersticas
que la diferencian del comercio de barrio. Por lo dems las subzonas responden a distintas formas
de implantacin de las actividades terciarias, ya se trate de las grandes superficies dedicadas al
comercio, bien de centros con varios usos e incardinados en puntos estratgicos de la trama
urbana.
Artculo 10.117.- Identificacin y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarn en la zona integrada por las reas identificadas
en el Plano de Calificacin, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes, con la letra T, que
comprende las subzonas T-1, T-2 y T-3.
Artculo 10.118.- Condiciones Particulares de la Subzona T-1.
1.

Condiciones Particulares de Parcelacin.

Las parcelas edificables sern las constituidas a la entrada en vigor del Plan General,
no permitindose ninguna nueva agregacin o segregacin de parcelas.

2.

3.

Condiciones Particulares de Posicin y Forma de los Edificios.

2.1.

Volumen. El volumen edificable ser el actualmente construido, que como

mximo, podr incrementarse en un veinte por ciento (20%).

2.2.

Separacin a Linderos. Las edificaciones e instalaciones se separarn, como

mnimo, 10 metros de todos los linderos de la parcela.

2.3.

Superficie libre de Parcela. La superficie libre de edificacin de la parcela

deber ajardinarse en un 15%. Y los aparcamientos, con la dotacin fijada por
estas Normas para el uso pormenorizado comercio, en la categora de grandes
superficies comerciales, debern protegerse con arbolado al menos el
cincuenta por ciento (50%) y el resto con marquesinas.

Condiciones Particulares de Esttica.

Se permitirn las construcciones con soportales.
Se prohiben los cuerpos y elementos salientes.
Ser obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos con una altura
mnima de cincuenta (50) centmetros.

4.

Condiciones particulares de Uso.

4.1.

El uso determinado ser el comercial, en la categora de grandes superficies

comerciales.

4.2.

Adems se permitirn los usos pormenorizados comercial, talleres de

mantenimiento del automvil, aparcamiento, SIPS, Deportivo, Docente e
Infraestructuras Urbanas Bsicas.

Artculo 10.119.- Condiciones Particulares de la Subzona T-2.

1.

Condiciones Particulares de parcelas.

Las unidades parcelarias son las delimitadas en el Plano de Calificacin, Usos y
Sistemas, que no podrn ser objeto de segregacin o agregacin alguna.

2.

Condiciones Particulares de Posicin y Forma de los Edificios.

2.1.

Edificabilidad neta. La edificabilidad neta ser en metros cuadrados de

techo/metros cuadrados de superficie de la parcela, equivalente al producto de

0,7 por el nmero de plantas permitidas.

2.2.

Ocupacin. Las edificaciones y construcciones podrn ocupar la totalidad de

la superficie de la parcela, siempre que no supere la edificabilidad neta que le
corresponde.

2.3.

Altura mxima y mnima. La altura mxima estar en funcin del ancho de la

calle a la que d frente de conformidad con la siguiente tabla:
ancho
calle

n mximo
de plantas

altura mxima en
unidades mtricas

hasta 10 m.

12,5 m.

entre 10 y 15 m.

16 m.

entre 15 y 21 m.

19,5 m.

a partir de 21 m.

23 m.

La altura mnima ser igual a una planta menos de la que resulte conforme a la tabla
anterior.
3.

Condiciones Particulares de Esttica.

Se permitir las construcciones con soportales.
El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustar a lo establecido en los
artculos 5.122 y siguientes de estas Normas.
Ser obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos de una altura
mnima de cincuenta (50) centmetros.

4.

Condiciones Particulares de Usos.

Podrn implantarse cualquiera de los usos pormenorizados incluidos dentro del uso
global servicios terciarios, salvo aparcamiento y campamento. No obstante, podrn
construirse stanos cuya capacidad mxima no podr exceder de las dotaciones de
las plazas de aparcamiento exigidas por los usos implantados en las construcciones
sobre rasante. Tambin podrn implantarse los usos SIPS, Docente, Deportivo e
Infraestructuras Urbanas Bsicas.

Artculo 10.120.- Condiciones Particulares de la Subzona T-3.

1.

Condiciones de posicin y forma de los edificios.

1.1.

Edificabilidad neta. La edificabilidad mxima permitida ser de 1,5 mt/m.

1.2.

Altura. La altura ser de P.B.+1 hasta 7 metros. Por encima de estos

parmetros podr construirse 1/3 de la superficie de la primera planta hasta un
mximo que, en funcin del ancho de la calle a que d frente, ser:

ancho
calle

n mximo
de plantas

altura en
unidad mtrica

hasta 10 m.

12,5 m.

entre 10 - 15 m.

16 m.

entre 15 - 21 m.

19,5 m.

a partir de 21 m.

23 m.

En ningn caso podrn superar las alturas de los edificios del entorno cuando
stas estuvieren consolidadas con menor nmero de plantas o alturas
inferiores.
1.3.

Ocupacin. Las edificaciones sobre rasantes podrn ocupar hasta el setenta

por ciento (70%) de la superficie de la parcela.
Bajo rasante podr ocuparse la totalidad de la parcela con stano para garaje.

1.4.

Separacin a linderos. Las edificaciones se separarn de las parcelas

colindantes las siguientes dimensiones mnimas:
a)

En parcelas de superficie inferior a dos mil (2.000) metros cuadrados:

cuatro (4) metros.

b)

En parcelas de superficies comprendidas entre los dos mil uno (2.001) y

los cinco mil (5.000) metros cuadrados: seis (6) metros.

c)

En parcelas de superficie comprendida entre los cinco mil uno (5.001) y

siete mil (7.000) metros cuadrados: ocho (8) metros.

d)

En parcelas de superficie superiores a siete mil (7.000) metros

cuadrados: diez (10) metros.

En cualquier caso podrn situarse sobre la alineacin del vial o la lnea de

edificacin cuando sta exista.
1.5.

Superficie libre de parcela. La superficie de la parcela libre de edificacin

podr ser ocupada por plazas de aparcamiento hasta un diez por ciento (10%)
como mximo de las dotaciones exigidas por los usos implantados. El resto
deber ajardinarse.

1.6.

Necesidad de Estudio de Detalle. Previa a la parcelacin o la ejecucin de las

obras, ser en todo caso necesario la previa aprobacin definitiva de un
Estudio de Detalle.

2.

Condiciones particulares de esttica.

Se permiten las construcciones con soportales, as como las plantas bajas porticadas.
El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustarn a lo establecido en los
artculos 5.115 y siguientes de estas Normas.
Ser obligatorio el vallado de las parcelas edificadas con setos vivos de una altura
mnima de cincuenta (50) cms.

3.

Condiciones particulares de uso.

Podrn implantarse cualquiera de los usos pormenorizados incluidos dentro del Uso
Global Centros Servicios Terciarios, excepto el de campamento. Tambin podrn
implantarse los Usos SIPS, Docente, Deportivo e Infraestructuras Urbanas Bsicas.

TTULO DECIMOPRIMERO. RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE.

CAPTULO 1. El Suelo Urbanizable Programado.

SECCIN 1.

Determinaciones Generales.

Artculo 11.1.- Delimitacin y Programacin.

1.

Constituyen el suelo urbanizable programado los terrenos delimitados con tal carcter
en el Plano de Rgimen del Suelo y Gestin.

2.

La programacin de esta clase de suelo se establece en dos cuatrienios. El primer

cuatrienio se iniciar con la publicacin del acuerdo de aprobacin definitiva del Plan
General y el segundo con la publicacin del acuerdo de aprobacin definitiva de la
primera revisin del programa.

3.

La delimitacin de los sectores del suelo urbanizable programado es la contenida en

el Plano de Rgimen del Suelo y Gestin.

Artculo 11.2.- Revisin del Programa.

1.

2.

El contenido de las determinaciones del programa sern revisadas por el

Ayuntamiento de Sevilla cada cuatro (4) aos y como consecuencia de dicha revisin
podr, segn los casos;
a)

Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su

incorporacin al suelo urbano si en ejecucin del Plan estos terrenos llegan a
disponer de las condiciones previstas en el artculo 78 a) de la Ley del Suelo,
siempre que dichos terrenos estn incluidos dentro de un polgono cuyos
propietarios hayan cumplimentado todas las obligaciones derivadas del
planeamiento.

b)

Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su

incorporacin al suelo urbanizable no programado o al suelo no urbanizable,
cuando el programa no se hubiere llevado a cabo dentro del plazo establecido
al efecto y las circunstancias urbansticas aconsejen tales medidas a tenor de
los criterios y objetivos establecidos por el presente Plan.

c)

Ampliar en otros cuatro (4) aos el lmite temporal de las previsiones del
Programa a tenor de las circunstancias existentes en partes del suelo
urbanizable anteriormente programado.

d)

Aplicar la expropiacin-sancin para los supuestos de incumplimiento del

programa y de los consiguientes plazos de urbanizacin.

La revisin del programa se llevar a cabo a travs de la modificacin del Plan

General, si fuera preciso alterar la superficie del suelo urbanizable programado.

3.

En cualquier caso la revisin del programa exigir el acuerdo del Pleno del
Ayuntamiento y su efectividad quedar condicionada a los trmites ulteriores en los
casos en que se requiera la modificacin del Plan General.

Artculo 11.3.- Desarrollo del Suelo Urbanizable Programado.

1.

El suelo urbanizable programado se desarrollar mediante los Planes Parciales

correspondientes a los sectores delimitados en el Plano de Rgimen del Suelo y
Gestin.

2.

Los Planes Parciales se redactarn con arreglo a lo dispuesto en el Ttulo II de estas

Normas y al contenido del presente Ttulo.

3.

Los Planes Parciales debern referirse a un solo sector de suelo urbanizable

programado, pudiendo integrar a los elementos de sistemas generales interiores al
mismo. Tambin podrn integrar elementos de sistemas generales exteriores al
sector cuando a juicio de la Administracin Municipal concurren circunstancias
urbansticas, vinculadas al propio desarrollo del sector, que hagan aconsejable su
ordenacin conjunta y se trate de elementos contiguos al sector que tengan
determinada la obtencin de su suelo con cargo al suelo urbanizable programado del
cuatrienio en que haya de desarrollarse el sector.

4.

Los Planes Parciales cumplirn en los diferentes sectores las determinaciones y

condiciones que para su desarrollo particular se expresan en las fichas
correspondientes a cada uno de ellos.

5.

Las ordenanzas de los Planes Parciales se atendrn a lo dispuesto en los Ttulos

Cuarto, Quinto y Sexto de las Normas del Plan General y a las condiciones y
recomendaciones que se establecen en este Ttulo.

Artculo 11.4.- Rgimen Urbanstico de la Propiedad.

1.

Las facultades del derecho de propiedad en el suelo urbanizable programado, se

ejercern dentro de los lmites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones
establecidos en la Ley del Suelo y en las Presentes Normas.

2.

Los propietarios de suelo urbanizable programado tendrn derecho al noventa por

ciento (90%) del aprovechamiento medio que asigna el Plan General al suelo
urbanizable programado en el cuatrienio correspondiente si bien tal derecho queda
condicionado, con todas sus consecuencias, al efectivo cumplimiento, dentro de los
plazos establecidos en el programa, de las obligaciones y cargas que se imponen al
propietario.

Artculo 11.5.- Aprovechamiento Medio.

El aprovechamiento medio para los sectores del primer cuatrienio ser de 0,4008261 y para
los sectores del segundo cuatrienio de 0,3886661.
Artculo 11.6.- Obligaciones y Cargas de los Propietarios.

Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable programado estn obligados a:

A)

Ceder gratuitamente al Ayuntamiento:

I)

La superficie total urbanizada de los viales, parques y jardines pblicos, de las

zonas deportivas, de recreo y expansin, de los centros docentes, de los
servicios de inters pblico y social y de los terrenos precisos para la
instalacin y funcionamiento de los restantes servicios pblicos necesarios.
Estas parcelas se cedern urbanizadas, explanadas y libreS de edificacin.

II)

El diez por ciento (10%) del aprovechamiento medio del sector en que se
encuentran los terrenos.

III)

En los sectores con exceso de aprovechamiento sobre el medio del suelo

urbanizable programado, adems de las cesiones del apartado anterior, la
superficie de suelo edificable sobre la que se site el exceso de
aprovechamiento, cuando ste no se destine a la adjudicacin de suelo para
propietarios de terrenos afectados por sistemas generales o cuando tales
adjudicaciones no absorban la totalidad del exceso. En estos casos las
adjudicaciones a favor del Ayuntamiento se llevaran a cabo de acuerdo con lo
previsto en el Ttulo Sptimo de estas Normas.

B)

Costear la urbanizacin en los trminos sealados por los artculos 59, 60 y 61 del
Reglamento de Gestin Urbanstica.

C)

Conservar y mantener en buen funcionamiento la urbanizacin ejecutada, cuando as

se imponga por el Plan de Ordenacin o por las Bases de un Programa e Actuacin
Urbanstica o resulte expresamente de disposiciones legales, y en cualquier caso,
hasta su recepcin provisional por el Ayuntamiento.

D)

Edificar los solares dentro de los plazos que fije el Plan o, en su defecto, en los
plazos fijados en el Captulo 1 del Ttulo IV de la Ley del Suelo.

Artculo 11.7.- Actuaciones en Suelo Urbanizable Programado Previas al Desarrollo de los

Sectores.
1.

2.

Los sectores de suelo urbanizable programado no podrn edificarse hasta tanto:

a)

No se hayan aprobado definitivamente los Planes Parciales.

b)

No se hayan cumplido los trmites del sistema de actuacin que corresponda.

c)

No estn ejecutadas las obras de urbanizacin, sin perjuicio de lo que se

establece en el artculo siguiente.

d)

No se hayan formalizado las cesiones obligatorias de suelo.

En tanto no se cumplan los requisitos sealados en el nmero anterior, en el suelo

urbanizable programado no se podr edificar ni llevar a cabo obras e instalaciones

que no sean las correspondientes a la infraestructura general del territorio o a los

intereses generales del desarrollo urbano. Igualmente, y cuando no hayan de
dificultar la ejecucin del planeamiento, podrn autorizarse las construcciones
provisionales a que se refiere el artculo 58.2 de la Ley del Suelo con las garantas
que el mismo prev en orden a su demolicin.
3.

No se podr efectuar ninguna parcelacin urbanstica en el suelo urbanizable

programado sin la previa aprobacin del Plan Parcial correspondiente al sector donde
se encuentren los terrenos.

Artculo 11.8.- Requisitos para Poder Edificar.

1.

2.

En el suelo urbanizable programado, una vez aprobados el Plan Parcial y el proyecto

de urbanizacin correspondiente y constituida la Junta de Compensacin en los
supuestos en que tal sistema sea aplicable, podrn edificarse con anterioridad a que
los terrenos estn totalmente urbanizados siempre que se cumplan los siguientes
requisitos:
a)

Que hubiese ganado firmeza, en va administrativa, el acto de aprobacin del

proyecto de reparcelacin o de compensacin, si uno u otro fuese necesario
para la distribucin de beneficios y cargas del Plan.

b)

Que la infraestructura bsica del polgono est ejecutada en su totalidad y que,

por el estado de realizacin de las obras de urbanizacin de la parcela sobre la
que se ha solicitado licencia, se considere previsible que a la terminacin de la
edificacin la parcela de que se trate contar con todos los servicios, fijando en
la autorizacin correspondiente el plazo de terminacin de la urbanizacin que
ser, en todo caso menor que el de la terminacin de la edificacin.

c)

Que en el escrito de solicitud de licencia se compromete el peticionario, en

cualquier caso, a no utilizar la construccin hasta no est concluida la obra de
urbanizacin, y a establecer tal condicin en las cesiones de derecho de
propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.

d)

Que se preste fianza en cuanta suficiente para garantizar la ejecucin de las

obras de urbanizacin de la parte que corresponda. La fianza deber cubrir el
posible aumento de los costes de ejecucin por incremento del ndice de
Precios al Consumo. La garanta podr ser parcialmente liberada a medida
que se vayan certificando las ejecuciones parciales de la obra urbanizadora.

A los efectos del nmero anterior, se entender por infraestructura bsica la

instalacin de los servicios urbanos que se enumeran a continuacin en todo el
mbito del proyecto urbanizacin o en cada una de sus etapas de ejecucin y sus
conexiones con las redes exteriores, salvo los fondos de saco o acceso a las
parcelas:
a)

Explanacin.

b)

Saneamiento.

3.

4.

c)

Encintado de bordillo y base firme.

d)

Capa intermedia asfltica del firme.

e)

Red de distribucin de agua.

f)

Red de suministro de energa elctrica y canalizaciones telefnicas.

g)

Red de alumbrado pblico.

h)

Red de gas.

i)

Galeras de servicios.

j)

Obra civil de los parques y jardines pblicos.

k)

Acometidas de servicios a terrenos para dotacin de equipamiento.

Se considera infraestructura complementaria, que podr ser objeto de ejecucin

simultnea con la edificacin, los siguientes servicios urbanos:
a)

Red telefnica.

b)

Base de rodadura de aceras pblicas.

c)

Capa de rodadura de pavimento.

d)

Red de riego e hidratantes.

e)

Los servicios de fondo de saco o accesos a las parcelas.

f)

Acondicionamiento de los espacios libres privados que forman parte de la

parcela para la que se haya concedido licencia de edificacin.

g)

Plantaciones, servicios y complementos de parques y jardines pblicos.

El proyecto de edificacin de cualquier licencia que se solicite dentro del polgono o

etapa de ejecucin deber incluir el acondicionamiento de los espacios libres de
carcter privado que formen parte integrante de la parcela cuya edificacin se
pretende.
En casos de espacios libres privados al servicio o que formen parte de los elementos
comunes de dos o ms parcelas, con el proyecto de edificacin de la primera licencia
deber definirse el acondicionamiento de tales espacios libres y garantizarse su
ejecucin por los propietarios de las distintas parcelas, en proporcin a sus cuotas o
porcentajes de ejecucin.

5.

Las etapas de ejecucin debern componer reas funcionalmente coherentes,

procurando que su superficie, edificabilidad y equipamiento sean proporcionales a las

de todo el polgono y tendrn que ser aprobadas por el Ayuntamiento.

6.

No se permitir la ocupacin de los edificios hasta que no est realizada totalmente la

urbanizacin que afecte a dichos edificios y estn en condiciones de funcionamiento
los suministros de agua, energa elctrica y las redes de alcantarillado.

7.

El incumplimiento del deber de urbanizacin simultneo a la edificacin implicar la

transgresin de una o varias de las condiciones de las licencias concedidas,
anulndose su ejecucin e impidindose el uso de lo edificado, todo ello sin perjuicio
del derecho de terceros adquirientes al resarcimiento de los daos y perjuicios que se
les hubiere irrogado. Asimismo, implicar, en lo necesario, la prdida de la fianza
que se hubiere prestado para garantizar la ejecucin de las obras de urbanizacin.

Artculo 11.9.- Ejecucin del Planeamiento.

1.

Los Planes Parciales que se formulen en cada uno de los sectores del suelo
urbanizable programado contendrn su divisin de polgonos y sealarn el sistema
de actuacin correspondiente a cada uno de ellos, de conformidad, en su caso, con
las previsiones del Plan General.

2.

No podrn delimitarse, dentro de un mismo sector, polgonos cuyas diferencias de

aprovechamiento entre s, o con relacin al aprovechamiento de sector, sean
superiores al quince por ciento (15%). Cuando las diferencias de stos sean
inferiores a dicho porcentaje habr que estar a lo establecido en el artculo 37 del
Reglamento de Gestin Urbanstica.

3.

Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable programado debern

ejecutar los Planes Parciales de cada sector en el plazo mximo de los cuatro (4)
aos de cada programa, debiendo, dentro de dicho plazo o del previsto dentro de
cada Plan Parcial si fuera menor, haber ultimado la constitucin de las entidades
urbansticas colaboradoras que exija el sistema de actuacin elegido, ejecutando la
urbanizacin del sector, formalizado las cesiones obligatorias y edificado, en su caso,
las construcciones previstas en el Plan Parcial dentro de dicho plazo o en el de dos
(2) aos adicionales al del cuatrienio, en el supuesto de que el Plan Parcial no
sealase un plazo menor.

4.

Los Planes Parciales debern iniciar su tramitacin en el plazo de un (1) ao desde

que sta fuera legalmente posible.

SECCIN 2. Contenido de los Planes Parciales.

Artculo 11.10.- Contenido de los Planes Parciales.
El contenido y documentacin exigible a los Planes Parciales se elaborar con el grado de
precisin y con arreglo a los criterios que para cada uno de los documentos se detallan en los
artculos posteriores.
Artculo 11.11.- Memoria del Plan Parcial.

1.

La memoria deber considerar todos los aspectos de la situacin actual que pudieran
condicionar la ordenacin, y en todo caso:
a)

Las caractersticas generales del territorio, geolgicas, geotcnicas,

topogrficas, hidrolgicas, edafolgicas, etc. Al describir su vegetacin se
tendrn en cuenta las especies, tamao, edades y estado.

b)

Los usos de los terrenos, las edificaciones y las infraestructuras, precisando,

en su caso, el nmero de residentes y puestos de trabajo que hubiere en la
zona, el tipo de los edificios, su calidad y estado y expresando las
caractersticas, condiciones y capacidad de las infraestructuras.

c)

La situacin de la propiedad del suelo, incluso servidumbres, arrendamientos y

otros derechos indemnizables.

2.

Har explcitos los modos en que se cumplen los objetivos, las condiciones e
instrucciones establecidas por el Plan General para el sector, pudiendo concretarlos
en funcin de la informacin urbanstica y de los estudios complementarios que se
realizaren.

3.

Analizar las posibles opciones para la ordenacin y justificar la procedencia de las

caractersticas de la ordenacin que se desarrolle, acreditando la creacin de una
unidad funcional conectada adecuadamente con las reas colindantes, equilibrada en
su nivel de equipamiento, coherente en su sistema de espacios libres e integrada con
los tipos edificatorios que existieran en sus bordes.

4.

Describir las caractersticas cuantitativas de la ordenacin mediante un cuadro

sinttico que expresar los siguientes extremos:
a)

Superficie total del sector que ordene el Plan Parcial.

b)

Superficie de los sistemas generales que seale el Plan General como

correspondientes a dicho sector.

c)

Superficie del viario pblico del Plan Parcial.

d)

Superficie de parques y jardines de cesin obligatoria.

e)

Superficie de las parcelas para servicios pblicos o de inters social de cesin

obligatoria.

f)

Superficie edificables (suma de la de las parcelas edificables).

g)

Superficie total edificable (suma de la de todas las plantas).

h)

Superficie edificables por usos (suma de la de todas las plantas para cada uno
de los usos, sealando concretamente la correspondiente a los servicios
sociales).

i)

Edificabilidad bruta.

j)

Edificabilidad sobre la superficie edificable.

k)

Desglose de la superficie edificable sobre y bajo rasante.

l)

Superficie destinada a espacios libres privados.

m)

Altura mxima edificable sobre y bajo rasante.

n)

Dotacin de plazas de estacionamiento y de garaje.

o)

Repercusin del viario, expresada en metros cuadrados por vivienda o por

cada cien (100) metros cuadrados edificables.

Artculo 11.12.- Plan de Etapas y Programas de Actuacin del Plan Parcial.

1.

Los Planes Parciales expresarn, si procede, las etapas de su ejecucin, sealando

los polgonos que comprendieran e indicando para cada etapa su duracin, las obras
de urbanizacin que comprende y las previsiones para poder poner en servicio las
reservas de suelo correspondiente a los equipamientos.

2.

El Plan Parcial sealar los plazos para su desarrollo, estableciendo al menos:

a)

El que corresponda a la presentacin, en su caso y ante la Administracin

Actuante, del Proyecto de Estatutos y Bases de actuacin de la Junta de
Compensacin en los diferentes polgonos, y del Proyecto de Compensacin o,
en su caso, del de Reparcelacin. Estos plazos se computarn desde la
aprobacin definitiva del Plan Parcial.

b)

El que corresponda a la presentacin del Proyecto de Urbanizacin. Este

plazo se computar desde la constitucin de la Junta de Compensacin, si
fuera exigible, o desde la aprobacin del Plan Parcial, en caso contrario.

c)

El que corresponda al inicio y terminacin de las obras de urbanizacin e

implantacin de los servicios, computado desde la aprobacin definitiva del
Proyecto de Urbanizacin.

d)

El que corresponda a la iniciacin de las obras de edificacin, contando a partir

de la recepcin provisional de la urbanizacin, salvo en el supuesto de que se
ejecuten ambas simultneamente.

e)

El que corresponda a la construccin de las dotaciones comunitarias de la

urbanizacin a cargo de los promotores.

Artculo 11.13.- Estudio Econmico y Financiero del Plan Parcial.

El estudio econmico y financiero contendr:
a)

La evaluacin econmica de la implantacin de los servicios y de la ejecucin de las

obras de urbanizacin expresando su coste aproximado. Las evaluaciones habrn de

referirse a las obras y servicios proyectados y en concreto a las siguientes

actuaciones: movimientos de tierra; redes de abastecimiento de agua, riego e
hidratantes contra incendios, red de alcantarillado, redes de distribucin de energa
elctrica y alumbrado pblico; red de gas energtico; pavimentacin; arbolado y
jardinera; mobiliario urbano y ornamentacin; y obras especiales que hubieran de
efectuarse.
b)

La evaluacin, en su caso, de las indemnizaciones a que su implantacin diera lugar.

c)

La entidad u Organismo que se ha de hacer cargo de la financiacin de las obras de

los sistemas generales e infraestructuras bsicas que incluya la ordenacin,
acreditando el compromiso de su ejecucin en plazos adecuados a los previstos para
la puesta en servicio de la urbanizacin.

Artculo 11.14.- Conformidad de las Compaas Suministradoras.

La documentacin del Plan Parcial deber incorporar la conformidad de las compaas
suministradoras de agua, energa elctrica, telfono y gas con la capacidad de las redes y plazos
de conexin previstos.
Artculo 11.15.- Planos de Informacin del Plan Parcial.
El Plan Parcial contendr, representados sobre soporte parcelario municipal, los siguientes
planos de informacin:
a)

Delimitacin del rea de planeamiento y situacin en relacin con la estructura del

Plan General.

b)

Ordenacin establecida por el Plan General para el sector y su entorno.

c)

Topogrfico, con curvas de nivel de metro en metro.

d)

Hipsomtrico, hidrolgico y edafolgico, cuando sean precisos para la mejor

interpretacin del plano topogrfico. Comprender la delimitacin, cuencas y las
reas de humedad superficial.

e)

Clinomtrico, cuando sea preciso para la mejor interpretacin del plano topogrfico,
diferenciando pendientes segn intervalos del cinco por ciento (5%).

f)

Geotcnico, diferenciando las reas en que puede haber problemas de cimentacin.

g)

Catastral, que contendr la referencia actualizada de las fincas y de sus cargas si las
tuvieran, precisando linderos y superficies.

h)

De edificacin, usos, infraestructuras y vegetacin existentes, con expresin de la

superficie destinadas a los distintos usos, altura de las edificaciones, caractersticas
de las vas, infraestructuras y vegetacin. Precisar los perfiles longitudinales de las
vas y alcantarillado que se conserven.

Artculo 11.16.- Plano de Ordenacin del Plan Parcial.

El Plan Parcial expondr su ordenacin mediante representacin grfica que, cuando sea en
planta, se realizar sobre el plano topogrfico rectificado y contendr la delimitacin del rea de
ordenacin, la referencia de las hojas del plano parcelario municipal y los elementos que se
conserva. Los planos de proyecto sern como mnimo:
a)

Plano de zonificacin, que comprender la delimitacin de las zonas correspondiente

a las distintas intensidades de los usos pormenorizados, al sistema de espacios libres
y a las reservas de suelo para dotaciones y centros de servicio, todo ello en relacin
con la red viaria, incluida la de peatones. Cada zona se caracterizar por un nmero
de orden, por su superficie y por la Ordenanza de aplicacin. Deber expresar la
naturaleza pblica o privada de los terrenos que resulten edificables, de los que se
destinen a dotaciones y de los correspondientes a espacios libres, as como de los
usos de las edificaciones e instalaciones previstas en estos dos ltimos. En el plano
de zonificacin se reproducir el cuadro de caractersticas de la ordenacin.

b)

Plano de los espacios pblicos, que comprender la definicin geomtrica de

espacios libres y viario, diferenciando las reas segn su destino y tratamiento y
reflejando el arbolado, el mobiliario urbano, el alumbrado y la sealizacin de trfico,
la denominacin de calles y plazas y el sentido de numeracin de las fincas.
Reflejar las curvas de nivel, sealar la referencia de puntos de replanteo y detalle
de secciones transversales, enlaces e intersecciones complejas.

c)

Planos de las caractersticas de los espacios libres pblicos en los que se definirn de
forma suficiente los perfiles longitudinales y transversales de los espacios libres y de
la red viaria. Los perfiles longitudinales reflejarn el estado actual del terreno, el
resultado proyectado y la localizacin de saneamiento, con referencia de rasantes,
distancias al origen y posicin de curvas e intersecciones.

d)

Plano de esquemas de las redes de servicios, especificando el trazado de las redes y

galeras de la red de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios, red
de alcantarillado, red de distribucin de energa elctrica y alumbrado pblico, red de
canalizacin telefnica, red de conduccin de gas y red de canalizacin de
semforos. Contendr un esquema de compatibilizacin de servicios mediante
secciones transversales. Se incluir la descripcin de sus principales caractersticas,
diferenciando claramente los elementos que hayan de realizarse en galeras.

e)

Plano de ordenacin de los volmenes edificables, viario interior, parcelacin y

espacios libres privados, que deber especificar si es indicativo o vinculante. En l
se definir el suelo vinculado a cada edificio y se diferenciarn los espacios libres
privados comunales de los individuales.

f)

Plano de delimitacin de polgonos de actuacin y etapas de ejecucin, que se

realizar sobre un plano que integre la zonificacin, la parcelacin y los esquemas de
servicio. Si el Plan Parcial establece para su ejecucin la divisin de su territorio en
polgonos, habr de expresarse con toda precisin la delimitacin de los mismos, as
como el sistema de actuacin que a cada uno corresponda. Si el Plan Parcial
contiene la delimitacin de polgonos, sealar el orden de prioridad para su
ejecucin.

g)

Planos del impacto de la actuacin, en los cuales se identificarn los lmites visuales
del sector desde los puntos de contemplacin ms frecuentes, las vistas, las siluetas
caractersticas, as como los elementos importantes en cuanto a rasgos del paraje,
puntos focales, arbolado y edificios existentes. Se analizar el impacto visual, desde
los puntos ms importantes de contemplacin, mediante perspectivas o fotomontajes
de la situacin actual y prevista, de los edificios proyectados y el contraste de su
escala con el tejido urbano adyacente; y se analizarn los perjuicios en el
soleamiento e iluminacin natural que pudieran ocasionarse en los edificios o
espacios libres inmediatos.
Para ello se efectuar un estudio de sombras
proyectadas en el orto de los das caractersticos del ao.
Artculo 11.17.- Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial.
El Plan Parcial contendr unas Ordenanzas reguladoras de la edificacin y los usos que se
desarrollarn en los trminos que seala la Ley del Suelo, satisfaciendo, en todo caso, las normas
del Plan General, tanto las relativas a su clase de suelo como las condiciones generales, el
contenido que para cada sector se asigna en la ficha individualizada correspondiente y los
conceptos y criterios que respecto a la ordenacin se exponen en las secciones 4 y 5 de este
Captulo.

SECCIN 3. Desarrollo y Ejecucin de los Planes Parciales.

Artculo 11.18.- Estudios de Detalle.
En desarrollo de los Planes Parciales podrn formularse Estudios de Detalle, con el
contenido enunciado en el artculo 2.8., con las condiciones determinadas en el Ttulo II y con el
contenido detallado que se seala a continuacin.
A)

Memoria, que comprender la descripcin de la solucin adoptada; la justificacin de

la conveniencia del Estudio de Detalle, la de la procedencia de las soluciones
propuestas para adaptar o reajustar alineaciones y rasantes, en su caso, y la de la
procedencia de las soluciones adoptadas para ordenar volmenes y establecer vas
interiores; la inexistencia de alteraciones de las condiciones de la ordenacin; el
cumplimiento de las condiciones bsicas del planeamiento que desarrolla; la
inexistencia de perjuicios sobre los predios colindantes; y la justificacin de que no se
aumenta la edificabilidad.

B)

Cuadro de caractersticas cuantitativas que exprese, en comparacin con la solucin

primitiva, la ocupacin del suelo, las alturas mximas, la edificabilidad y el nmero de
viviendas.

C)

Planos de la ordenacin que, a escala 1:500, sobre el parcelario municipal,

expresarn las determinaciones que se completen, adapten o reajusten, con
referencias a la nueva ordenacin y su relacin con la anteriormente existente. En
los espacios pblicos se diferenciarn las superficies destinadas a los distintos usos,
calzada, estacionamiento, canalizacin y proteccin de trfico, aceras y paseos y
reas ornamentales. Se definirn las alineaciones y las rasantes correspondientes a
los ejes del viario mediante secciones u perfiles a escala horizontal, (1:500) y vertical
(1:50). Se reflejar la parcelacin, as como la envolvente de la edificacin y los
perfiles edificables, mediante alzados esquemticos a escala (1:500) por tramos

completos de las calles.

Artculo 11.19.- Proyectos de Urbanizacin.
1.

Los proyectos de urbanizacin comprendern los siguientes documentos:

a)

Memoria descriptiva de las caractersticas de las obras.

b)

Planos de informacin y de situacin en relacin con el conjunto urbano.

c)

Planos de proyecto y de detalle.

d)

Pliego de condiciones tcnicas y de condiciones econmico-administrativas de

las obras y servicios.

e)

Mediciones.

f)

Cuadro de precios descompuestos.

g)

Presupuesto.

2.

Todos los documentos citados debern ajustarse a lo establecido en el Ttulo Sexto

de estas Normas y en los pliegos de condiciones econmico-facultativas. Habrn de
recogerse las condiciones y garantas que el Ayuntamiento juzgue necesarias para la
perfecta ejecucin de las obras, fijndose tambin que se realizarn a cargo del
promotor las pruebas y ensayos tcnicos que se estimen convenientes.

3.

Las obras de urbanizacin a incluir en el proyecto de urbanizacin, que debern ser

desarrolladas en los documentos, sern las siguientes:
a)

Excavaciones y movimientos de tierras.

b)

Pavimentacin de viario.

c)

Red de riego e hidrantes.

d)

Redes de evacuacin de aguas pluviales y residuales.

e)

Red de distribucin de agua.

f)

Red de distribucin de energa elctrica.

g)

Red de distribucin de gas.

h)

Canalizaciones de telecomunicacin.

i)

Galeras de servicio.

j)

Parques, jardines y acondicionamientos de espacios libres.

4.

k)

Alumbrado pblico.

l)

Aparcamientos subterrneos.

m)

Red de semforos, sealizaciones y marcas.

Los proyectos de urbanizacin debern resolver el enlace de los servicios

urbansticos con los generales de la ciudad y acreditar que tienen capacidad
suficiente para atenderlos.

SECCIN 4.

Condiciones de Ordenacin.

Artculo 11.20.- Criterios de Ordenacin.

Los Planes Parciales disearn su ordenacin con arreglo a las determinaciones contenidas
en la ficha del sector y a los criterios que les sean de aplicacin de los enumerados a continuacin:
a)

Se propugnar la reproduccin de condiciones semejantes a las que han dado lugar a

la diversidad fundamental de las implantaciones tradicionales, para lo cual se tender
a producir un tejido urbano con caractersticas semejantes a las de las reas
histricas, formalmente diversas, con jardines, plazas y calles de tamaos y formas
variados.

b)

Los elementos del paisaje se conservarn e integrarn en el sistema de espacios

pblicos, determinando sus caractersticas.

c)

Se cuidarn las condiciones de borde con los suelos colindantes, asegurando la

unidad paisajstica con ellos y la continuidad de itinerarios.

d)

Se disear un sistema de reas estanciales jerarquizadas, distribuidas de tal forma

que ofrezcan una accesibilidad semejante a todos los vecinos. Los distintos tipos de
reas estanciales se configurarn y dimensionarn de tal forma que favorezcan las
relaciones vecinales y satisfagan las necesidades del suelo para desarrollar un
conjunto diverso y complejo de actividades al aire libre.

e)

Se establecer un sistema jerarquizado de calles que garantizar la accesibilidad

uniforme y la continuidad de itinerarios de modo que se recupere el concepto
tradicional de calle y su multifuncionalidad.

f)

Se proyectar el mobiliario urbano y los servicios mnimos necesarios para hacer

confortables los espacios pblicos.

g)

Se favorecer la integracin de locales destinados a usos no residenciales

compatibles con el uso residencial.

h)

Los centros escolares se integrarn, preferentemente, de tal forma que dispongan de

la fachada imprescindible para resaltar la singularidad del uso y asegurar un acceso
cmodo.

i)

La situacin de las reas destinadas al equipamiento que hayan de reservarse para

templos, centros asistenciales, sanitarios, parques deportivos y dems servicios de
inters pblico y social, se establecer estudiando su relacin con las redes viarias y
de peatones, a fin de garantizar su accesibilidad y obtener su integracin en la
estructura urbanstica del Plan.

j)

Se determinar con exactitud la situacin de los centros de servicio afectados a la

infraestructura de las redes, habiendo de ser incluido su uso pormenorizado, con
indicacin de la naturaleza del dominio que corresponda.

k)

Las actividades no residenciales de la unidad residencial se concentrarn

preferentemente alrededor de los distribuidores locales y de las calles que comunican
stos con las reas centrales.

Artculo 11.21.- Reservas de Suelo para Dotaciones.

1.

La reserva de suelo para dotaciones se dimensionar de acuerdo a lo previsto en el

Anexo del Reglamento de Planeamiento.

2.

La reserva de suelo para Centros Docentes se har buscando agrupaciones que

permitan instalar unidades completas, con arreglo a las siguientes dimensiones:
Centro de Enseanza Preescolar y Guardera =
Centro de EGB de 8 unidades
Centro de EGB de 16 unidades
Centro de EGB de 18 unidades
Centro de EGB de 22 unidades
Centro de EGB de 24 unidades
Centro de BUP de 12 unidades
Centro de BUP de 18 unidades
Centro de BUP de 24 unidades

1.000 m
5.000 m
1 0.000 m
11.000 m
12.000 m
14.000 m
9.000 m
12.000 m
16.000 m

3.

Las distintas reas escolares debern distribuirse adecuadamente en el mbito

territorial, a fin de conseguir que la distancia a recorrer por la poblacin escolar sea lo
ms reducida posible, debindose garantizar el acceso a las mismas, tanto desde la
red viaria, como desde la red peatonal.

4.

Los centros escolares de nivel superior integrarn, en lo posible, un centro de cada

uno de los niveles inferiores.

Artculo 11.22.- Parques y Jardines Pblicos.

1.

El sistema de espacios pblicos se adaptar al modelado de los terrenos; para ello se

evitarn movimientos de tierra que puedan desnaturalizar su carcter.

2.

Los elementos morfolgicos e hidrolgicos singulares -arroyos, vaguadas, etc.- se

preservarn como componentes caracterizadores del paisaje urbano.

3.

Las agrupaciones de rboles se integrarn en el sistema de reas estanciales y las

lneas de arbolado en el de calles y paseos, se evitarn los movimientos de tierra en

las inmediaciones del arbolado y no se alterar el nivel del suelo dentro de la

proyeccin de sus copas.
Se permitir trasplantar aquellos rboles cuyo
emplazamiento resulte incompatible con las determinaciones del Plan General. Se
conservarn, en lo posible, los rboles existentes de porte notable.
Artculo 11.23.- Condiciones de Diseo de la Red Viaria.
1.

El Plan Parcial, en funcin del anlisis de la relacin con el resto de la ciudad y con
su entorno inmediato, determinar el trazado y caractersticas de la red de
comunicaciones prevista en el Plan General, con sealamiento de alineaciones y
zonas de proteccin de toda la red viaria y previsin de aparcamientos.

2.

La red de itinerarios peatonales deber tener las caractersticas y extensin

suficientes para garantizar las comunicaciones no motorizadas dentro del permetro
planeado, y hasta donde sea posible, con las reas colindantes, en especial,
facilitando el acceso al equipamiento comunitario.

3.

En el estudio de la red de comunicaciones se incluir un anlisis de circulaciones y, si

procede, de la implantacin del servicio pblico de transporte.

4.

Se tender a una solucin del viario en malla, que se jerarquizar en funcin de los
usos e intensidades previstas. El sector se dividir en reas ambientales delimitadas
por distribuidores locales que canalicen el trfico de paso. Dichos distribuidores
aseguran la continuidad del trfico rodado y la circulacin del transporte pblico.

5.

La red viaria pblica tendr la superficie mnima imprescindible para facilitar la

circulacin de personas y la circulacin y estacionamiento de automviles.

Artculo 11.24.- Condiciones de los Estacionamientos.

1.

El Plan Parcial sealizar la reserva de terrenos correspondiente a estacionamientos.

2.

El estacionamiento se resolver preferentemente al aire libre, en las propias calles o

en espacios adyacentes y en las parcelas privadas. En ese caso se conservar en el
viario un nmero de plazas equivalentes, como mnimo, al veinticinco por ciento
(25%) de las exigidas globalmente.

3.

Slo se admitir en situacin al aire libre, en espacios anejos a la red viaria, un

mximo del cincuenta por ciento (50%) del nmero total de plazas de
estacionamiento correspondiente a las viviendas.

4.

El estacionamiento al aire libre en las calles se dispondr preferentemente en fila, en

bandas de doscientos veinte (220) centmetros de anchura situadas entre las aceras y
la calzada.

5.

Se evitarn los estacionamientos en grandes plataformas. Cuando stos sean

imprescindibles, se arbolarn con especies de porte grande, formando una malla
regular.

SECCIN 5. Condiciones de la Edificacin y de Uso.

Artculo 11.25.- Condiciones de la Edificacin.
1.

Las ordenanzas de los Planes Parciales respetarn las condiciones generales de la

edificacin contenidas en el Ttulo Quinto.

2.

Los Planes Parciales desarrollarn el sistema de ordenacin ms coherente con las

determinaciones que tengan asignadas para su sector en la ficha correspondiente.

Artculo 11.26.- Condiciones de Uso.

Los Planes Parciales pormenorizarn en el espacio los usos cuya implantacin prevean, con
arreglo a lo que sobre el particular establecieran las fichas de los sectores. Las condiciones
particulares se adaptarn a lo que se establece en estas Normas en el Ttulo Cuarto.

SECCIN 6.- Condiciones de Urbanizacin.

Artculo 11.27.- Definicin.
Son las condiciones que se imponen para la urbanizacin de los suelos urbanizables y, por
extensin, a todos aqullos que fueren objeto de nueva obra urbanizadora.
Artculo 11.28.- Condiciones de Urbanizacin.
La urbanizacin de los suelos urbanizables y, por extensin, la de todos aquellos que fuesen
objeto de nueva obra urbanizadora, cumplirn lo dispuesto en el Ttulo Sexto y dems
disposiciones municipales que fueran de aplicacin.

SECCIN 7.- Sectores en el Suelo Urbanizable Programado.

Artculo 11.29.- Relacin de los Sectores en el Suelo Urbanizable Programado.
Los sectores del suelo urbanizable programado son:
-

Primer cuatrienio:
SUP-NO-1
SUP-PM-1
SUP-PM-2
SUP-PM-5
SUP-TO-2
SUP-TO-3
SUP-GU-1
SUP-GU-2
SUP-GU-3

Segundo cuatrienio:

SUP-PM-3
SUP-PM-4
SUP-PM-6
SUP-PM-7
SUP-AE-1
SUP-AE-2
SUP-AM-1
SUP-TO-1
SUP-GU-4
SUP-GU-5

CAPTULO 2. El Suelo Urbanizable No Programado.

Artculo 11.30.- Delimitacin.
1.

Constituyen el suelo urbanizable no programado los terrenos delimitados con este

carcter en el Plano de Rgimen del Suelo y Gestin.

2.

En cada rea se cumplirn las determinaciones especficas que se incluyen en estas

Normas para cada Programa de Actuacin Urbanstica y las restantes disposiciones
contenidas en las mismas, cualquiera que sea la figura de planeamiento que las
desarrolle.

Artculo 11.31.- Desarrollo del Suelo Urbanizable No Programado.

1.

En desarrollo de las determinaciones del Plan General para esta clase de suelo, el
Ayuntamiento de Sevilla podr autorizar la formulacin de los correspondientes
Programas de Actuacin Urbanstica, a fin de regular la ordenacin y urbanizacin de
estos terrenos.

2.

Tales programas, que se formularn directamente por el propio Ayuntamiento o por

concurso pblico, contendrn las determinaciones y documentos expresados en el
artculo 2.5 de estas Normas y aquellos otros que se precisen conforme a las Bases
que puedan convocarse para su formulacin o ejecucin.

3.

Las determinaciones contenidas en las respectivas fichas sobre el carcter de la

actuacin se entendern referidas a la formulacin del Programa de Actuacin
Urbanstica y tendrn carcter indicativo.

4.

Los Programas de Actuacin Urbanstica se desarrollarn a travs de los

correspondientes Planes Parciales en la forma dispuesta por la Ley del Suelo, sus
Reglamentos y las presentes Normas.

Artculo 11.32.- Derechos y Obligaciones de los Propietarios.

1.

Hasta tanto no se aprueben los correspondientes Programas de Actuacin

Urbanstica, los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado estarn
sujetos, adems de a lo contemplado por el artculo 85 de la Ley del Suelo, a las

siguientes limitaciones:

2.

a)

No podrn desarrollarse usos distintos a los existentes a la entrada en vigor del

Plan General y que estuviese legalmente autorizados en ese momento, salvo
los agrarios que resulten acordes con las caractersticas del suelo y lo
sealado en el apartado siguiente.

b)

Los usos y construcciones que se autoricen en cumplimiento de lo dispuesto

en el nmero 2 del artculo 85 de la Ley del Suelo, se ajustarn a las
condiciones particulares que para cada uno de ellos establecen en el Ttulo
dcimo segundo de las presentes Normas, relativo al suelo no urbanizable,
especialmente los relativos a parcelacin y edificacin. Se entendern
aplicables a estos efectos, las normas previstas en dicho Ttulo sobre la
constitucin de ncleo de poblacin.

c)

En esta clase de suelo no podrn efectuarse parcelaciones urbansticas hasta

tanto no se aprueben los correspondientes Programas de Actuacin
Urbanstica y los Planes Parciales que lo desarrollen, debiendo sujetarse, entre
tanto, al ordenamiento urbanstico y dems disposiciones aplicables, en
especial las establecidas en las presentes Normas.

Una vez aprobado con carcter definitivo el Programa de Actuacin Urbanstica, las
facultades del derecho de propiedad de estos terrenos se ejercern dentro de los
lmites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos en el mismo.

Artculo 11.33.- mbito de los Programas de Actuacin Urbanstica.

Las actuaciones urbansticas que puedan llevarse a cabo en el suelo urbanizable no
programado debern referirse a cada una de las reas que se establecen en el Plano de Rgimen
del Suelo y Gestin, de forma que los Programas de Actuacin Urbanstica que se autoricen
debern incluir una superficie mnima coincidente con la de alguna de las reas previstas, salvo
determinacin especfica expresada en la ficha de la propia rea.
Artculo 11.34.- Condiciones Urbansticas de las reas.
1.

De acuerdo con los objetivos de la actuacin que se sealan en cada rea, y

conforme a lo dispuesto en el artculo 12 de la Ley del Suelo y en el artculo 34 del
Reglamento de Planeamiento, el Plan General determina en cada caso:
a)

Los usos globales permitidos y los incompatibles en cada rea dentro del
modelo territorial y la estructura urbana propuesta.

b)

Las superficies mximas a desarrollar por los Planes Parciales.

c)

Tambin podrn determinarse las caractersticas urbansticas de cada

actuacin de relacin con la estructura urbana del territorio, sealando
particularmente las supeficies en que se prev la localizacin de los sistemas
generales de viario, espacios libres, servicios o dotaciones; donde se
concentran los aprovechamientos lucrativos; las conexiones del sector con las
redes viarias y de servicios contenidas en el Plan; y en general, las

condiciones esenciales para la ordenacin del mbito afectado.

2.

Igualmente, y en aquellas reas en las que el objetivo prioritario de la actuacin est

ligado al crecimiento residencial o a la creacin de nuevos asentamientos industriales
o terciarios, el Plan establece la dimensin de la actuacin y la edificabilidad mxima
para el conjunto de los usos permitidos o compatibles con ellos, edificabilidad a la
que se ajustarn, sin superarla en ningn caso, los Programas de Actuacin
Urbanstica.

3.

La edificabilidad mxima concedida en el presente Plan General figura referida en las

fichas al conjunto de los usos permitidos en cada rea.

4.

En la formulacin, ejecucin y desarrollo de los programas de Actuacin Urbanstica

cuya autorizacin se lleve a cabo, adems de las determinaciones del rea, se
respetarn las condiciones generales de uso, urbanizacin y edificacin contenidas
en las presentes Normas; del mismo modo, en las reas a que se refiere el apartado
2 de este artculo, se mantendrn las particulares condiciones de esta clase
establecidas por el Plan para el suelo urbanizable programado.

5.

En todo caso, los Programas de Actuacin Urbanstica, al sealar la intensidad

especfica de los diferentes usos permitidos desde el Plan o compatibles con ellos,
podrn incluso suprimir alguno de aquellos cuando resulte complementario de los
objetivos sealados en la correspondiente ficha.

6.

A efectos de lo sealado en el apartado a) del nmero 2 del artculo 1.5 de estas

Normas, y adems de lo expresado en el nmero anterior, los Programas que
desarrollen reas en la que el carcter de la actuacin sea pblico y su objetivo no
coincida con el recogido en el nmero 2 de este artculo, podrn tambin apartarse
aisladamente de las condiciones generales de uso y edificacin, a fin de ajustarlas
motivadamente al contenido exclusivo y particular de las determinaciones que
constituyen su finalidad.

Artculo 11.35.- Relacin de las reas en el Suelo Urbanizable No Programado.

Las reas del suelo urbanizable no programado son:
SUNP-NO-1
SUNP-AE-1
SUNP-TO-1
SUNP-TO-2
SUNP-TO-3
SUNP-TO-4
SUNP-GU-1
SUNP-GU-2
SUNP-GU-3

CAPTULO 3. Condiciones Particulares de los Sectores y reas.

Artculo 11.36.- Fichas Particulares.

1.

Cada uno de los sectores del suelo urbanizable programado y de las reas del suelo
urbanizable no programado, tiene sus condiciones en su ficha correspondiente, que
se incluyen en este volumen a continuacin de estas Normas Urbansticas.

2.

Su edificacin estar a lo que se dispone en estas Normas en sus Ttulos Cuarto y

Quinto y cuanto les fuere de aplicacin del Ttulo Dcimo.

Artculo 11.37.- Valor de las Determinaciones Particulares.

Las determinaciones particulares contenidas en las fichas de las zonas remitidas a
planeamiento ulterior tienen el alcance que a continuacin se seala:
a)

Delimitacin y superficie: La delimitacin del sector grafiada tiene el carcter de

determinacin vinculante. La dimensin de su superficie, sin embargo es una cifra de
referencia de carcter estimativo; si de la medicin del sector resultara otra cifra, sta
ser tenida en consideracin a todos los efectos y conforme a la misma se
reajustarn las determinaciones del sector.

b)

Trazados y alineaciones: las alineaciones sealadas como vinculantes en la ficha

tiene carcter de determinacin de Plan General y se consideran de cumplimiento
obligatorio, sin perjuicio de las eventuales adaptaciones o reajustes. El resto de las
especificaciones grficas se consideran como recomendaciones no vinculantes cuya
localizacin podr modificarse debiendo quedar justificada en el instrumento de
planeamiento. Las descripciones literarias amplan o definen con mayor exactitud el
grado de vinculacin de las recomendaciones, as como las caractersticas y posibles
tratamientos recomendados.

c)

Usos y reservas: la representacin grfica de la ordenacin define el carcter de las

determinaciones del Plan General para los usos vinculantes y las reservas
obligatorias con localizacin recomendada. Los textos que acompaan a los grficos
establecen el grado de vinculacin de la localizacin y de la calificacin.
Cuando exista vinculacin expresa sobre localizacin y calificacin de los usos
dotacionales, el planeamiento de desarrollo del Plan General podr proceder a
reajustar la forma de las parcelas; cuando la especificacin no sea vinculante, la
localizacin podr modificarse con la justificacin oportuna. En todo caso, se
mantendrn los estndares de dotaciones que figuran en cada ficha.

TITULO DECIMOSEGUNDO.- REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.

CAPITULO 1. mbito y Rgimen Jurdico.

Artculo 12.1.- mbito.

1.

Las normas contenidas en el presente Ttulo sern de aplicacin a los suelos

clasificados como no urbanizables.

2.

Sus delimitaciones son las grafiadas en el Plano de Clasificacin del Suelo y

Ordenacin del Suelo no Urbanizable (E 1/10.000).

Artculo 12.2.- Rgimen Jurdico de la Propiedad en el Suelo No Urbanizable.

Cualquiera que sea la zona, el suelo no urbanizable carece de aprovechamiento urbanstico.
Las limitaciones a la edificacin, al uso y a las transformaciones que sobre l impongan este Plan
y los instrumentos que lo desarrollen, no darn derecho a ninguna indemnizacin, siempre que
tales limitaciones no afecten al valor inicial que posee por el rendimiento rstico que le es propio
por su explotacin efectiva, o no constituyesen una enajenacin o expropiacin forzosa del
dominio.
Artculo 12.3.- Edificios, Parcelas y Usos fuera de Ordenacin.
1.

El rgimen jurdico de las construcciones, parcelas y usos existentes que resulten

isconformes con las determinaciones del presente Plan General, ser el siguiente:
a)

Cuando la disconformidad afecte al uso del suelo o de la edificacin, a la

posibilidad o no de edificar o a la ubicacin de los edificios de viviendas
respecto al viario, las intervenciones admisibles sobre las construcciones
existentes sern las obras tendentes a la buena conservacin de los
edificios, quedando excluidos los dems tipos de obras y los cambios de uso
o reutilizacin contrarios al Plan.

b)

Cuando la disconformidad afecte al tamao de la parcela o a la situacin de

la edificacin en ella, se admitirn, adems de las anteriores, las obras de
reforma y los cambios de uso o reutilizaciones, siempre que se cumplan las
determinaciones de las presentes Normas.

2.

No obstante, en las instalaciones deportivas existentes en el medio rural que se

encuentren en las situaciones antedichas podrn realizarse intervenciones de mejora
y ampliacin hasta un treinta por ciento (30%) del tamao de la parcela original.

3.

La preexistencia de las situaciones a que se refiere el apartado primero del presente

artculo, se acreditar mediante documento de licencia, registral o mediante
cualquier otro medio de prueba reconocido en el ordenamiento jurdico vigente.

Artculo 12.4.- Parcelaciones Rsticas.

1.

En el suelo no urbanizable slo podrn realizarse parcelaciones rsticas. Dichas

parcelaciones se ajustarn a lo dispuesto en la legislacin agraria, y, en cualquier
caso, no podrn dar lugar a parcelas de dimensiones inferiores a aqullas que,
racional y justificadamente, puedan albergar una explotacin agropecuaria viable, en
funcin de las caractersticas especficas de cada tipo de terreno.

2.

Con carcter general, la parcela rstica no podr ser inferior a dos (2) Hectreas,
salvo en la zona de huertas, en donde la superficie de la parcela mnima podr
reducirse a la mitad.

3.

Quedan excepcionados, por su propia naturaleza, de dichos parmetros las

parcelaciones de terrenos destinadas a la implantacin de:
-

4.

Infraestructuras.
Usos vinculados a la ejecucin, entretenimiento y servicios de las obras pblicas.
Instalaciones permanentes de restaurantes (ventas).
Imgenes o smbolos.
Yacimientos arqueolgicos.
Vas pecuarias.
Establos, granjas avcolas y similares.

Asimismo, y a los efectos expresados en el apartado 2 del art. 12.3 de estas

Normas, quedan excepcionadas de la aplicacin de los parmetros antedichos la
ampliacin de las instalaciones deportivas existentes, al momento de aprobarse
definitivamente este documento, en el medio rural.

Artculo 12.5.- Condiciones de las Parcelaciones Rsticas.

1.

Para que puedan autorizarse actividades que requieran y originen la presencia

permanente de personas, deber justificarse que la parcela dispone de acceso
rodado, suministro de agua potable en condiciones que le fueran de aplicacin para
asegurar su salubridad y suministro de energa elctrica.

2.

Los accesos de parcelas a vas de trnsito rodado, adems de cumplir las

determinaciones de la normativa sectorial, satisfarn las condiciones establecidas
por el artculo 4.102, sobre caractersticas generales del viario.

Artculo 12.6.- Prevencin de las Parcelaciones Urbansticas.

1.

Por la propia naturaleza de los suelos no urbanizables, queda expresamente

prohibida su parcelacin urbanstica.

2.

Se presumir que una parcelacin es urbanstica cuando en una finca matriz se

realicen obras de urbanizacin, subdivisin del terreno en lotes o edificacin de
forma conjunta o cuando, an no tratndose de una actuacin conjunta, pueda
deducirse la existencia de un proceso urbanizador unitario.

3.

Igualmente, se considerar que una parcelacin tiene carcter urbanstico cuando

presente al menos una de las siguientes manifestaciones:

a)

Tener una distribucin, forma parcelaria y tipologa edificatoria impropia para

fines rsticos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelacin para
usos agropecuarios en la zona en que se encuentre.

b)

Disponer de accesos viarios comunes exclusivos, que no aparezcan sealados

en las representaciones cartogrficas oficiales, o disponer de vas comunales
rodadas en su interior, asfaltadas o compactadas, con ancho de rodadura
superior a dos (2) metros de anchura, con independencia de que cuenten con
encintado de acera.

c)

Disponer de servicios de abastecimiento de agua para el conjunto, cuando

sean canalizaciones subterrneas; de abastecimiento de energa elctrica para
el conjunto, con estacin de transformacin comn a todas ellas; de red de
saneamiento con recogida nica, o cuando cualesquiera de los servicios
discurra por espacios comunales.

d)

Contar con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos,

de ocio y recreo, comerciales u otros anlogos para el uso privativo de los
usuarios de las parcelas.

e)

Tener construidas o en proyecto edificaciones aptas para ser utilizadas como

viviendas en rgimen de propiedad horizontal o como vivienda unifamiliar de
utilizacin no permanente.

f)

Incumplir en alguna parcela las condiciones que el Plan establece para la zona
de suelo de que se trate.

g)

Existir publicidad, claramente mercantil, en el terreno o en sus inmediaciones

para la sealizacin de su localizacin y caractersticas, publicidad impresa o
inserciones en los medios de comunicacin social, que no contengan la fecha
de aprobacin o autorizacin de dicha implantacin y el rgano que la otorg.

4.

La consideracin de la existencia de una parcelacin urbanstica llevar aparejada la

denegacin de las licencias que pudieran solicitarse, as como la paralizacin
inmediata de las obras y otras intervenciones que se hubieran iniciado, sin perjuicio
de las sanciones a que pudieran dar origen.

5.

No podr proseguirse la ejecucin de las parcelaciones que pudieran generar

situaciones incompatibles con estas Normas, por implicar transformaciones de la
naturaleza rstica de los terrenos, o constituir ncleos de poblacin.

Artculo 12.7.- Ncleo de Poblacin.

1.

Se entender por ncleos de poblacin, a los efectos del presente Plan General, todo
asentamiento humano que genere objetivamente las cuatro demandas o necesidades
de servicios urbansticos comunes: red de suministro de agua, red de saneamiento,
red de alumbrado pblico y sistema de accesos viarios, que son caractersticas de las
reas urbanas consolidadas.

2.

Se considera que no existe posibilidad de formacin de ncleo de poblacin cuando

la edificacin tenga consideracin de aislada porque se vincule a la misma una

superficie de terreno en las condiciones que para cada zona de suelo no urbanizable
se fijan.
La capacidad edificatoria que corresponde a la parcela as definida agotada sus
posibilidades constructivas debiendo quedar recogido este extremo mediante
inscripcin en el Registro de la Propiedad en nota marginal, de conformidad con lo
establecido por el artculo 221 de la Ley del Suelo.
a)

b)

Actividades agrcolas: Se incluyen dentro de esta categora las ligadas

directamente al cultivo de recursos vegetales. Entre ellas, merecen especial
consideracin las siguientes:
a1/

Instalacin o construccin de invernaderos: se trata de instalaciones o

construcciones fijas o semipermanentes para el abrigo de los cultivos.
Debido al grado de aprovechamiento intensivo del terreno que se
obtiene, dichas instalaciones debern adoptar medidas tendentes a
impedir la continuada salinizacin de suelos y la contaminacin en el
nivel fretico, para lo cual debern estar dotadas de previsiones de
drenaje superficial y se considerarn como "usos provisionales" de
duracin no superior a diez (10) aos, a los efectos de la aplicacin del
prrafo 2 del artculo 58 de la Ley del Suelo.

a2/

Viveros: son instalaciones destinadas al cultivo de plantones para su

posterior trasplante.

Actividades ganaderas: se incluyen en esta categora la cra de todo tipo de

ganado y animales en general.
Dentro de la misma se preven
especficamente:
b1/

c)

Establos, granjas avcolas y similares: se incluyen aqu aquellas

construcciones destinadas a la produccin comercial de animales o sus
productos, con capacidad de alojamiento superior a doscientas
cincuenta (250) cabezas de bovino, o quinientos (500) porcinos; o mil
(1.000) cabezas de caprinos u ovinos; o dos mil (2.000) conejos o diez
mil (10.000) aves.

Actividades forestales: se incluyen dentro de esta categora las ligadas

directamente a la explotacin de especies arbreas y arbustivas o de matorral
y pastos forestales susceptibles de explotacin o aprovechamiento controlado.
Dentro de la misma se prev especficamente:
c1/

Tala de conservacin: se entiende por tal el derribo o abatimiento de

rboles que se realiza dentro de las siguientes circunstancias o
supuestos:
1.

En reas sujetas a planes de explotacin que garanticen el

mantenimiento de la cubierta forestal.

CAPITULO 2. Regularizacin de los Usos y la Edificacin.

Artculo 12.8. Clases de Usos.

Segn su mayor o menor posibilidad de implantacin en el suelo no urbanizable, los usos
pueden ser:
a)

Usos caractersticos: son aquellos que, previa licencia municipal, pueden implantarse
en esta clase de suelo por ser acordes con las caractersticas naturales del mismo.

b)

Usos autorizados: son aquellos que, previa licencia municipal y, en su caso,

autorizacin de la Comisin Provincial de Urbanismo, pueden implantarse en esta
clase de suelos, siempre y cuando se acredite especficamente en cada supuesto que
el impacto producido es admisible en relacin con las normas de carcter general
establecidas para cada zona.

c)

Usos prohibidos: son aquellos cuya implantacin est expresamente excluida.

Artculo 12.9. Tipos de Usos.

1.

2.

En el suelo no urbanizable se regulan los siguientes usos:

1)

Usos agropecuario.

2)

Usos vinculados a las obras pblicas.

3)

Usos cuya utilidad pblica o inters social radiquen en s mismos o en la

conveniencia de su emplazamiento en el medio rural.

4)

Uso residencial.

En todo lo que no colisione con lo regulado en la normativa especial de usos y

edificacin para el suelo no urbanizable, sern de aplicacin a estos usos las
determinaciones de las normas generales establecidas en los Ttulos Cuarto y Quinto.

Artculo 12.10.- Uso Agropecuario.

1.

Engloba todo tipo de actividades relacionadas con la produccin agropecuaria

entendiendo como tales la agricultura extensiva en secano o regado, los cultivos
experimentales o especiales, la horticultura o floricultura a la intemperie o bajo
invernadero, la explotacin maderera, la cra y guarda de animales en rgimen de
estabulacin o libre, la cra de especies pisccolas, la caza y la pesca.

2.

Dentro de ellas se regulan especficamente las siguientes:

2.a

Como parte de la labor de limpia y entresaca y a efectos de un mayor

desarrollo o conservacin de las masas forestales.

3.b

Como parte de la eliminacin de rboles o masas forestales enfermos a

efectos de un mayor control sanitario y en orden al mantenimiento de la
cubierta forestal.

d)

Actividades vinculadas a la explotacin agropecuaria.

d1/

Obras e instalaciones anejas a la explotacin: se incluyen en esta

denominacin aquellas instalaciones para el desarrollo de las
actividades primarias, tales como almacenes de productos y
maquinaria, cuadras, establos, vaqueras, etc.

d2/

Obras e instalaciones para la primera transformacin de productos de la

explotacin: se incluyen aqu instalaciones industriales para la primera
transformacin de productos, tales como almazaras, bodegas,
secaderos, aserraderos, etc.; as como unidades para la clasificacin,
preparacin y embalaje de productos; siempre y cuando stas y
aqullas se hallen al servicio exclusivo de la explotacin dentro de la
cual se emplacen.

d3/

Infraestructura de servicio a la explotacin: se consideran como tales

aqullas infraestructuras (elctricas, viarias, de abastecimiento o
saneamiento, etc.) que han de desarrollarse para el servicio de una
explotacin o de un reducido nmero de ellas. En general supondrn
obras de conexin de determinas explotaciones y los sistemas
generales que les sirven o pueden servirles.

d4/

Desmontes, aterramientos, rellenos: en general se incluyen aqu todos

aquellos movimientos de tierras que supongan la transformacin de la
cubierta vegetal y edfica del suelo, alterando o no sus caractersticas
morfotopogrficas.
Estn sujetos a licencia urbanstica (en caso de no estar ya
contemplados en proyecto tramitado de acuerdo con la normativa
urbanstica y sectorial aplicable), cuando las obras superen una
superficie de dos mil quinientos (2.500) m. o un volumen superior a
cinco mil (5.000) m de tierra.

d5/

3.

Captaciones de agua: se consideran aqu aqullas obras e instalaciones

que posibiliten captaciones de aguas subterrneas o superficiales. Se
incluyen dentro de stas, entre otras, los pequeos represamientos de
aguas superficiales para el abastecimiento y utilizacin de las propias
explotaciones, as como cualquier tipo de sondeo o pozo para la
captacin de aguas subterrneas.

La regulacin de estas actividades y explotaciones se sujetar a los planes y normas

del Ministerio de Agricultura, de la Junta de Andaluca y a su legislacin especfica.

Artculo 12.11.- Usos Vinculados a las Obras Pblicas.

1.

Engloban todo tipo de actividades relacionadas con la ejecucin, mantenimiento y

servicio de las obras pblicas; y especficamente el uso del suelo donde se implantan
las infraestructuras.

2.

Las actividades vinculadas a la ejecucin de obras pblicas, se considerarn como

usos provisionales, a los efectos de la aplicacin del prrafo 2 del Artculo 58 de la
Ley del Suelo.
De este modo en el otorgamiento de la licencia se establecer el perodo de tiempo
que permanecern estas construcciones y las medidas necesarias para el
restablecimiento de las condiciones agropecuarias y/o naturales originales de los
suelos afectados, una vez demolida o desmantelada la construccin de que se trate.
Cuando se pretenda el mantenimiento y reutilizacin de las construcciones
destinadas a la ejecucin de obras pblicas, se har constar dicho extremo
expresamente en la solicitud de licencia, y sta se otorgar o no, de acuerdo con las
determinaciones del Plan General.

3.

Slo se considerarn construcciones o instalaciones al servicio de las obras pblicas,

a los efectos de su ubicacin en el suelo no urbanizable, aquellas que sean de
dominio pblico o de concesionario de la Administracin.

4.

Cuando las construcciones o las instalaciones vinculadas a la ejecucin,

entretenimiento y servicio de las obras pblicas admitan localizaciones alternativas,
se deber justificar en la solicitud de la licencia la idoneidad de la ubicacin elegida.

5.

Dentro de esta categora, se preven las siguientes actividades especficas:

a)

Instalaciones provisionales para la ejecucin de la obra pblica: de carcter

temporal, vienen normalmente previstas en el proyecto global unitario. No
precisan de cimentacin en masa y van ligadas funcionalmente al hecho
constructivo de la obra pblica o infraestructura territorial. Se trata siempre de
instalaciones fcilmente desmontables, cuyo perodo de existencia no rebasa
en ningn caso el de la actividad constructiva a la que se encuentran ligadas.

b)

Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de la obra pblica: son

de carcter permanente y han de venir previstas en el proyecto unitario. Se
vinculan funcionalmente al mantenimiento de las condiciones originarias de la
obra pblica o la infraestructura territorial. En ningn caso se incluyen en este
concepto los usos residenciales.

c)

Instalaciones o construcciones al servicio de la carretera: bajo este concepto

se entienden exclusivamente las estaciones de servicio, las bsculas de
pesaje, los puntos de socorro en las carreteras y las reas de servicio en el
caso de las autopistas, que han de estar vinculadas al proyecto de
construccin.

d)

Instalaciones o construcciones de las infraestructuras urbanas bsicas:

se

incluyen en este concepto las de las infraestructuras energtica, de

abastecimiento y saneamiento de agua, de oleoductos y gaseoductos y de las
redes
de
comunicaciones
y
telecomunicaciones,
comprendiendo
especficamente, dentro de la infraestructura energtica, las lneas de
transporte de energa de alta tensin y las subestaciones de transformacin y
excluyendo la red de distribucin en baja y sus instalaciones anejas.
e)

Sistemas de comunicacin de carcter general: se entiende como tal todas

aqullas vas que no son de servicio a una instalacin o infraestructura
determinada, o que son imprescindibles para la gestin del territorio y que, en
cualquier caso, tienen una utilizacin general.

f)

Obras de proteccin hidrolgica: se incluyen todas las actuaciones destinadas

a proteger el territorio frente a las avenidas (encauzamientos, plantaciones de
setos en riberas, construccin de pequeos azudes, etc) en defensa del suelo.

Artculo 12.12.- Usos cuya Utilidad Pblica o Inters Social Radique en s mismos o en la
Conveniencia de su Emplazamiento en el Medio Rural.
1.

2.

Engloban fundamentalmente dos tipos de actividades:

a)

Aqullas que disponen de una declaracin formal de utilidad pblica o inters

social en virtud de la Ley o de un acto administrativo concreto y que hayan de
emplazarse en esta clase de suelo, a cuyos efectos no se podr considerar en
ningn caso como justificacin la valoracin del suelo.

b)

Aqullas en que dada su naturaleza y caractersticas, se considere de inters

pblico su emplazamiento en el medio rural, por ser precisas o convenientes
para la convivencia social e imposible o perjudicial su emplazamiento en
zonas pobladas.

Las del apartado b) se subdividen en dos tipos de usos:

1.

Uso industrial.

2.

Uso de equipamientos y servicios.

Artculo 12.13.- Uso Industrial.

1.

Es el que corresponde al conjunto de operaciones que se ejecuten para la obtencin y

transformacin de primeras materias, as como para su preparacin para posteriores
transformaciones, incluso envasado, transporte, almacenamiento y distribucin, que
resulten incompatibles con el medio urbano.

2.

Dentro del mismo se preven las siguientes categoras:

a)

Industrias extractivas: son aqullas cuya localizacin viene condicionada por la

necesidad de explotacin directa e inmediata de los recursos minerales del
suelo.

b)

Industrias peligrosas: son aqullas actividades caracterizadas por precisar de

una ubicacin aislada como consecuencia de su calificacin como peligrosas e
insalubres.

Artculo 12.14.- Industrias Extractivas. Clases y Condiciones de Implantacin.

1.
Dentro de esta categora se preveen especficamente los siguientes usos o
actividades:

2.

a)

Las canteras: se trata de excavaciones a cielo abierto para la extracin de

rocas y minerales.

b)

Extraccin de arenas o ridos: se trata de movimientos de tierra conducentes

a la obtencin de arenas y ridos de todo tipo.

c)

Instalaciones anexas a la explotacin: comprenden las edificaciones e

instalaciones de maquinarias propias para el desarrollo de la actividad
extractiva, o para el tratamiento primario de estriles o minerales.

d)

Infraestructuras de servicios:
se consideran como tales aqullas
infraestructuras (elctricas, viarias, de abastecimiento o saneamiento, etc.) que
han de desarrollarse para el servicio de una determinada explotacin
extractiva.

Condiciones de implantacin.
a)

Se consideran en todo caso como "uso autorizable" en el suelo no urbanizable

y su implantacin exigir la previa autorizacin de la Comisin Provincial de
Urbanismo, para cuya obtencin ser preciso aportar un estudio de impacto
ambiental.

b)

El proyecto tcnico, adems de las condiciones generales establecidas en

estas Normas, deber hacer referencia a los siguientes aspectos:
1/

Extensin y lmites del terreno objeto de la autorizacin, para lo cual se

acompaar un plano de situacin con reflejo de la edificacin e
infraestructuras existentes.

2/

Clases de recursos a obtener, uso de dichos productos y reas de

comercializacin.

3/

Condiciones que resulten necesarias para la proteccin del medio

ambiente, con especial referencia a las medidas a adoptar en evitacin
de obstrucciones en la red de drenaje.

4/

Compromisos que se asuman, una vez concluida la explotacin, para la

reposicin del terreno o, en su caso, para la restauracin del mismo
mediante la conservacin de los pequeos humedales que haya podido
originar el laboreo, compromisos que debern hacerse constar en el
Registro de la Propiedad.

Artculo 12.15.- Industrias Peligrosas. Concepto y Condiciones de Implantacin.

1.

Son aquellas que desarrollan una actividad fabril clasificada como peligrosa o
insalubre por el Reglamento de Actividades, lo cual conlleva la obligatoriedad de
ubicarse a una distancia superior a dos (2) Kilmetros de cualquier ncleo de
poblacin agrupada.

2.

Condiciones de implantacin:
a)

Se consideran en todo caso como "uso autorizable" en el suelo no urbanizable

y su implantacin exigir la previa autorizacin de la Comisin Provincial de
Urbanismo para cuya obtencin ser preciso aportar un estudio de impacto
ambiental.

b)

Cumplirn los requisitos y condiciones exigidos por la legislacin especfica de

la actividad que desarrollan y dems normativa general o sectorial que le sea
de aplicacin.

c)

Slo se admitir el emplazamiento en el medio rural de actividades de estas

caractersticas cuando se justifique la imposibilidad de implantacin en los
suelos calificados como industriales urbanos o urbanizables.

d)

No podrn situarse en ningn caso a menos de dos mil (2.000) metros de

cualquier ncleo de poblacin agrupada o de doscientos cincuenta (250)
metros de la vivienda ms prxima.

Artculo 12.16.- Uso de Equipamiento y Servicios.

1.

Se consideran como tales al conjunto de actividades destinadas a satisfacer

necesidades o a mejorar la calidad de vida en los ncleos urbanos, caracterizadas
por la necesidad o conveniencia de su implantacin en el medio rural.

2.

A los efectos de estas Normas se establecen las siguientes clases:

3.

a)

Actividades dotacionales y espacios libres: son las encaminadas a cubrir las

necesidades de la poblacin, tanto en el aspecto de ocio, como en el cultural,
sanitario, deportivo, asistencial, etc.

b)

Actividades de servicios terciarios: son las destinadas al desarrollo de la vida

social y divertimento, tales como ventas, etc.

Condiciones generales. Su implantacin ser considerada siempre como "uso

autorizable" y cada actividad vendr regulada, adems de las presentes Normas, por
la legislacin aplicable en razn de la materia.

Artculo 12.17.- Actividad Dotacional y Espacios Libres.

1.

Se distinguen las siguientes categoras:

2.

a)

Dotaciones con edificacin significativa: son exclusivamente las instalaciones

deportivas, centros penitenciarios y los complejos vinculados a la defensa
nacional.

b)

Dotaciones sin edificacin significativa: son las de esparcimiento al aire libre

con ocupacin de grandes espacios pblicos, tales como parques rurales, los
centros asistenciales especiales y los de enseanza de tcnica de explotacin
del medio, las adecuaciones naturalistas y recreativas.

Dotaciones con edificacin significativa. Se preven especficamente las siguientes:

2.1.

Instalaciones deportivas en el medio rural. Se trata de conjuntos integrados de

obras e instalaciones dedicadas a la prctica de determinados deportes.
Pueden contar con instalaciones apropiadas para el acomodo de espectadores.

2.2.

Centros penitenciarios: se entiende como tales los edificios o complejos de

edificios que siendo de titularidad pblica, deben localizarse en reas rurales
para satisfacer sus objetivos de seguridad.

2.3.

Edificios e instalaciones vinculados a la defensa nacional; como en caso

anterior, se trata de edificios o complejos de edificios e instalaciones de
titularidad pblica que deben localizarse en reas rurales para alcanzar sus
objetivos en relacin con la defensa nacional.
Los usos residenciales privados ligados a estos complejos no se considerarn
en ningn caso includos en el concepto.
Para su implantacin se exigir la elaboracin de un Plan Especial que
contenga, adems de la documentacin prevista por la Ley del Suelo y el
Reglamento de Planeamiento, la siguiente:
-

3.

Justificacin de la necesidad del emplazamiento.

Estudio de impacto sobre red de transporte.
Estudio de impacto sobre el medio fsico.
Estudio de impacto sobre la red de infraestructuras bsicas.
Sistemas de depuracin y vertidos.
Programacin y fases.
Gestin del proyecto, descripcin.

Dotaciones sin edificacin significativa. Se preven especficamente las siguientes:

3.1.

Adecuaciones naturalistas: se incluyen obras e instalaciones menores en

general fcilmente desmontables, destinadas a facilitar la observacin, estudio
y disfrute de la naturaleza tales como senderos y recorridos peatonales,
casetas de observacin, etc.

3.2.

Adecuaciones recreativas: se incluyen las obras e instalaciones destinadas a

facilitar las actividades recreativas en contacto directo con la naturaleza. En
general comparten la instalacin de mesas, bancos, parrillas, depsitos de
basura, casetas de servicios, juegos infantiles, reas para aparcamientos, etc.

Se excluyen construcciones o instalaciones de carcter permanente.

3.3.

Parque rural: se trata de un conjunto integrado de obras e instalaciones en el

medio rural destinado a posibilitar el esparcimiento, recreo y la realizacin de
prcticas deportivas al aire libre. Supone la construccin de instalaciones de
carcter permanente. Su implantacin exigir la elaboracin de un Plan
Especial.

3.4.

Centros asistenciales especiales: se trata de explotaciones agropecuarias

convencionales que, paralelamente a su finalidad ordinaria, desarrolllan otra
consistente en la curacin y reinsercin social de toxicmanos. Sus
condiciones de implantacin y edificacin son las mismas que las de las
explotaciones agropecuarias comunes.

3.5.

Centros de enseanza tcnicas de explotacin del medio: se trata

explotaciones agropecuarias especiales destinadas a la divulgacin de
tcnicas de explotacin del medio rural, a su innovacin y a
experimentacin. Sus condiciones de implantacin y edificacin son
mismas que las de la explotaciones agropecuarias comunes.

de
las
la
las

Artculo 12.18.- Actividad de Servicios Terciarios. Condiciones de Implantacin.

1.

Se preven exclusivamente las instalaciones permanentes de restauracin, tambin

llamadas "ventas" es decir, las casas de comidas y bebidas en general, al servicio del
viario local o comarcal, que comportan instalaciones de carcter permanente.
Pueden incluir discotecas, pubs, terrazas al aire libre, piscinas y similares.

2.

Debern cumplir la normativa que le sea de aplicacin segn la actividad de que se

trate, en razn de las circunstancias de seguridad, salubridad y explotacin.

3.

Se regirn por el contenido de las Normas generales de uso y edificacin (Ttulos

Cuarto y Quinto).

Artculo 12.19.- Uso Residencial.

1.

Uso residencial es el de aquellos edificios o parte de ellos destinados a vivienda

unifamiliar, es decir, aquella situada en parcela independiente, en edificio aislado o
agrupado a otro de distinto uso y con accesos exclusivos.

2.

Se preven especficamente los siguientes supuestos:

2.1/

Vivienda familiar ligada a la explotacin agropecuaria. Se entiende como tal al

edificio residencial aislado de carcter familiar y uso permanente, vinculado a
explotaciones de superficie suficiente y cuyo promotor ostenta la actividad
agropecuaria principal.
Dentro del mismo concepto se incluyen las
instalaciones agrarias mnimas de uso domstico que normalmente conforman
los usos mixtos en estas edificaciones, tales como garajes, habitaciones de
almacenamiento, lagares, hornos familiares, etc., siempre que formen una
unidad fsica integrada.

3.

2.2/

Vivienda ligada al entretenimiento de las obras pblicas y de las

infraestructuras territoriales. Se entiende como tal al edificio residencial de
uso permanente o temporal previsto en proyecto, con la finalidad exclusiva de
atencin a infraestructuras territoriales.

2.3/

Vivienda guardera de complejos de equipamientos y servicios en el medio

rural. Incluyen los edificios residenciales de uso permanente o temporal
previsto en proyecto, con la finalidad exclusiva de atencin a los complejos de
equipamientos y servicio en el medio rural.

Condiciones generales de implantacin.

a)

Se deber presentar simpre de modo aislado, evitando la formacin de

ncleos de poblacin en la acepcin del trmino que regulen las presentes
Normas.

b)

Se puede presentar de modo independiente o bien, vinculado y al servicio de

cualquiera de los otros usos regulados para el suelo no urbanizable, en los
casos en que as est previsto.

c)

Cierres de fincas. Estarn sujetos a previa licencia municipal, la cual se

conceder para los que sean estrctamente necesarios para la pacfica y
normal implantacin del uso que se trate. En todo caso, los cerramientos
debern realizarse por medio de alambradas, empalizadas o setos de arbusto,
pudiendo tambin combinarse los medios indicados.

d)

Abastecimiento de agua. En aplicacin de lo dispuesto por el Real Decreto

928/1979 de 16 de marzo, sobre garantas sanitarias de los abastecimientos de
aguas con destino al consumo urbano se dispone lo siguiente:

e)

No se podr autorizar cualquier tipo de abastecimiento humano hasta

tanto no quede garantizado el caudal mnimo de agua necesario para la
actividad que se pretenda desarrollar, bien por suministro de la red
municipal u otro distinto, y se garantice su potabilidad sanitaria,
captacin, emplazamiento, anlisis, etc.

Se considera que el agua es sanitariamente potable y, por lo tanto, apta

para el consumo humano, cuando, en todo momento, a lo largo de la
red de suministro, reuna las condiciones mnimas o cuente con los
sistemas de correccin, depuracin o tratamiento que determinen las
autoridades sanitarias.

Evacuacin de residuales.
regatos o cauces pblicos.

Queda prohibido verter aguas no depuradas a

En el caso de que exista red de alcantarillado, las aguas residuales se

conducirn a dicha red, estableciendo un sifn hidrulico inodoro en el albaal
de conexin. En caso contrario, las aguas residuales se conducirn a pozos

absorventes, previa depuracin por medio de fosas spticas o plantas

depuradoras.
En desarrollo de estas Normas, el Ayuntamiento fijar a partir de los estudios
del Instituto Geolgico y Minero, aquellas reas en que, por razones de
permeabilidad y, por lo tanto, de riesgos de contaminacin, no se autorizar la
implantacin de pozos absorventes.
Todo vertido industrial, ganadero o similar que contenga elementos de
contaminacin qumica no biodegradable, deber contar con sistemas propios
de depuracin, previamente autorizados por los organismos competentes.
Asimismo, se recomienda en todos aquellos ncleos rurales o reas en donde
sea posible, implantar sistemas de depuracin biolgica, tambin llamados
"filtros verdes" con la finalidad de evitar la contaminacin del sistema hdrico
superficial.
f)

Pozos. Su alumbramiento se regir por las disposiciones vigentes en la

materia. No obstante, no podrn situarse a una distancia inferior a treinta (30)
metros de cualquier pozo absorvente de aguas residuales.

g)

Condiciones estticas. Las construcciones y edificaciones debern adaptarse

en lo bsico al ambiente y paisaje en que estuviesen situadas; no debern
presentar caractersticas urbanas y los materiales empleados, la tipologa y los
acabados habrn de ser los normalmente utilizados en la zona.

Artculo 12.20.- Condiciones Especficas de la Edificacin Vinculada a cada Tipo de Uso.

1.

Condiciones de la edificacin vinculada a la produccin agropecuaria. Segn sus

caractersticas propias, estas edificaciones cumplirn las siguientes condiciones:
A)

Casetas para almacenamiento de aperos de labranza:

a)

Se separarn cuatro (4) metros de los linderos de los caminos y tres (3)
metros de los linderos con las fincas colindantes.

b)

Su superficie no superar los cinco (5) metros cuadrados o, caso de

explotaciones colectivas, cinco (5) metros cuadrados por agricultor, con
un mximo absoluto de treinta (30) metros cuadrados.

c)

La altura mxima de sus cerramientos con planos verticales ser de tres

(3) metros y la mxima de cuatrocientos cincuenta (450) centmetros.

d)

Carecern de cimentacin.

e)
Podrn instalarse en cualquier parcela con independencia de su
tamao.
B)

Invernaderos o proteccin de cultivos:

a)

Cumplirn las mismas condiciones de las casetas para almacenamiento

de aperos de labranza, salvo en lo que se refiere a su superficie, que

podr alcanzar la totalidad de la parcela.
b)

C)

D)

E)

F)

Debern construirse con materiales translcidos y con estructura

fcilmente desmontable.

Instalaciones anejas y para la primera transformacin de productos de la

explotacin.
a)

En ningn caso ocuparn una superficie conjunta superior al diez por

ciento (10%) de la finca.

b)

Respetarn una separacin mnima a linderos de siete (7) metros.

c)

La altura mxima de sus cerramientos con planos verticales ser de

cuatrocientos cincuenta (450) centmetros y la mxima total, de seis (6)
metros.

d)

Resolvern en el interior de su parcela el aparcamiento de vehculos.

Establos, Granjas avcolas y similares:

a)

Se separarn un mnimo de quince (15) metros de los linderos de la

finca. En todo caso, su separacin de otros lugares donde se
desarrollen actividades que originen presencia permanente o
concentraciones de personas, no ser inferior a quinientos (500) metros.

b)

La altura mxima de sus cerramientos con planos verticales ser de

cuatrocientos cincuenta (450) centmetros y la mxima total de seis (6)
metros.

c)

Los proyectos para su edificiacin contendrn especficamente la

solucin adoptada para la absorcin y reutilizacin de las materias
orgnicas que, en ningn caso, podrn ser vertidas a cauces ni
caminos.

d)

Se regirn, en lo que les afecte, por la normativa sectorial.

Condiciones de la edificacin vinculada a las obras pblicas:

a)

Se separarn cuatro (4) metros de los linderos de los caminos y de las

fincas colindantes.

b)

La altura mxima ser de cuatrocientos cincuenta (450) centmetros.

c)

Cumplirn cuantas disposiciones de estas Normas o de la regulacin

sectorial de carcter supramunicipal le fuere de aplicacin.

Condiciones de la edificacin vinculada a las industrias extractivas:

a)

A los efectos de su regulacin diferenciada, se distinguen dos

categoras de industrias extractivas:
1

Las que por su sistema de produccin sean calificables como

molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, segn el Reglamento
de Actividades.

Las que no merezcan tal calificacin.

b)

No se podr levantar ninguna construccin en parcela de dimensin

menor de treinta y cinco mil (35.000) metros cuadrados.

c)

Las industrias de la categora 2 se separarn doscientos cincuenta

(250) metros de cualquier otra construccin en la que se produzca
presencia habitual de personas o concentraciones temporales y cien
(100) metros de cualquier otra edificacin y, en todo caso, veinte (20)
metros de los linderos de la finca. Las que pertenezcan a la categora
1 se separarn en todo caso quinientos (500) metros de los linderos y
no estarn a menos de dos mil (2.000) metros de cualquier ncleo
habitado.

d)

La edificacin mxima ser de un (1) metro cuadrado por cada diez (10)
metros cuadrados de parcela.

e)

La edificacin ocupar, como mximo, el veinticinco por ciento (25%)

de la superficie de la parcela en las de categora 2 y el diez por ciento
(10%) en las de la categora 1.

f)

La altura mxima de la edificacin ser de nueve (9) metros, salvo para

aquellos elementos de mayor altura imprescindibles para el acceso
tcnico de produccin. La edificacin se desarrollar en un mximo de
dos (2) plantas.

g)

La finca en la que se construya el edificio industrial se arbolar

perimetralmente, debiendo hacerlo con una barrera de veinticinco (25)
metros de anchura en las industrias de la categora 1 y con doble hilera
de rboles en las de la categora 2.

h)

Se dispondr de una plaza de aparcamiento por cada cien (100) metros

cuadrados que se construyan.

i)

En todo caso deber justificarse la necesidad de las edificaciones y ser

preceptiva la obtencin de la autorizacin previa regulada por el
apartado 2 del artculo 44 del Reglamento de Gestin Urbanstica,
debindose estudiar el modo ms perfecto en que dichas edificaciones
se adecen al paisaje, tanto en su localizacin, como en su volumetra y
diseo.

G)
Condiciones de la edificacin vinculada a las industrias
peligrosas.
Cumplirn las sealadas para la edificacin vinculada a las industrias
extractivas de la categora 1, con la salvedad en cuanto a la dimensin de la
parcela mnima de que sta no podr ser inferior a veinte (20) hectreas.
H)

I)

Condiciones de la edificacin vinculada al uso dotacional con edificacin

significativa:
a)

No se podr levantar ninguna construccin en parcela de dimensin

menor de cincuenta mil (50.000) metros cuadrados.

b)

Las construcciones se separarn veinte (20) metros de los linderos de la

finca.

c)

La edificacin mxima ser de siete (7) metros cuadrados por cada cien
(100) metros cuadrados de parcela.

d)

La altura mxima de la edificacin ser de doce (12) metros, que se

desarrollarn en un mximo de tres (3) plantas.

e)

Se dispondr de una planta de aparcamiento por cada cincuenta (50)

metros cuadrados.

f)

Cumplirn las condiciones generales de estas Normas que para las

diferentes instalaciones fueran de aplicacin y la regulacin sectorial
municipal y supramunicipal.

Condiciones de edificacin vinculada al uso residencial y actividades de

servicios terciarios:
a)

No se podr construir ninguna edificacin en parcela de superficie

inferior a diez (10) Has., salvo en la zona de huertas y en el caso de las
ventas, en los que se podr reducir hasta dos (2) Hectreas.

b)

Las edificaciones se separarn de los linderos una distancia superior a

la altura de la edificacin y, en ningn caso, inferior a cuatro (4) metros.

c)

La superficie edificada no superar los trescientos (300) metros

cuadrados, sin considerar la superficie edificada que sea precisa para
desarrollar actividades distintas de las previstas en el presente apartado
I).

d)

La altura mxima de la edificacin ser de doce (12) metros cuadrados,

desarrollada en un mximo de tres (3) plantas.

e)

Cumplir las condiciones generales sealadas en estas Normas para las

viviendas en los suelos con destino urbano, y cuantas le fuesen de
aplicacin de carcter municipal o supramunicipal.

f)

En fincas de dimensin superior a la establecida, cabr autorizar la

edificacin de tantas viviendas familiares como nmeros enteros
resulten de dividir la superficie de la finca por la parcela mnima
edificable indicada.

g)

Las viviendas no podrn construirse en tipologas de vivienda colectiva

y para obtener la correspondiente licencia municipal debern acreditar
que no constituyen ncleo de poblacin, para lo cual se deber obtener
y aportar la preceptiva autorizacin previa con arreglo al procedimiento
establecido por el prrafo 2 del artculo 44 del Reglamento de Gestin
Urbanstica.

h)

En el caso de las ventas, habrn de respetar una distancia mnima de

cualquiera otra preexistente de cinco mil (5.000) metros.

Artculo 12.21.- Otras Instalaciones.

Se preveen especficamente las siguientes:
1.

Soportes de publicidad exterior. Se entiende por tales cualquier tipo de instalacin

que permita la difusin de mensajes publicitarios comerciales.

2.

Imgenes y smbolos. Se trata de construcciones o instalaciones, tanto de carcter

permanente como efmero, normalmente localizadas en hitos paisajsticos o zonas de
amplia visibilidad externa, con finalidad conmemorativa o propagandstica de
contenido poltico, religioso, civil, militar, etc.

CAPITULO 3. Normas Segn Zonas.

Artculo 12.22.- Zonificacin.
A los efectos de la aplicacin de la normativa se establecen las siguientes zonas en funcin
de las caractersticas especficas del territorio.
-

Suelo no urbanizable genrico.

Zona de huertas.
Zona de tolerancia para industrias peligrosas.
Zona de tolerancia para usos relacionados con la defensa nacional.
Zona de tolerancia para el sistema de comunicaciones.
Zona de tolerancia para el sistema de infraestructuras bsicas.
Zona de tolerancia para el sistema de reas libres.
Zona de tolerancia para el sistema de equipamientos.
Zona de regeneracin paisajstica y del uso rural.
Zona de proteccin de infraestructura ferroviaria.
Zona de proteccin de riberas y mrgenes.
Zona de proteccin de canales.
Zona de proteccin de yacimientos arqueolgicos.

Artculo 12.23.- Suelo No Urbanizable Genrico.

1.

Usos caractersticos:
-

2.

Agrcola.
Invernaderos.
Viveros.
Forestal.
Talas de conservacin.
Ganadero.
Instalaciones anejas a la explotacin.
Instalaciones para la primera transformacin de productos de la explotacin.
Infraestructura de servicio a la explotacin.
Captacin de agua.
Desmontes, aterramientos y rellenos.
Residencial familiar ligado a la explotacin agropecuaria.

Usos autorizables.
-

Establos, granjas avcolas y similares.

Instalaciones provisionales para la ejecucin de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones al servicio de las carreteras.
Instalaciones o construcciones integrantes de las infraestructuras urbanas
bsicas.
Sistema de comunicacin de carcter general previsto por el Plan.
Obras de proteccin hidrolgica.
Canteras.
Extraccin de arenas y ridos.
Instalaciones anejas a las industrias extractivas.
Centros penitenciarios.
Adecuaciones naturalistas.
Adecuaciones recreativas.
Centros de asistencia especiales.
Centro de enseanza de tcnicas de explotacin del medio.
Instalaciones permanentes de restauracin (ventas).
Residencial ligado al entretenimiento de las obras pblicas y de las
infraestructuras territoriales.
Imgenes y smbolos.
Instalaciones publicitarias.

3.

Usos prohibidos: todos los dems.

4.

Intervenciones: el enclave de "El Gordillo" situado al Norte y delimitado en el Plano

de Estructura del Territorio Municipal, ser objeto de un Plan Especial de Mejora del
Medio Rural y de Erradicacin de Usos Urbanos, cuyos objetivos bsicos sern los
siguientes:
a)

Impedir la consolidacin de esta rea como ncleo de poblacin, manteniendo

la clasificacin de suelo no urbanizable.

b)

Ordenacin de los usos existentes, mejora de las condiciones higinicosanitarias y adecuacin de las condiciones materiales de edificacin.

c)

Regeneracin gradual y progresiva de las actividades agropecuarias.

d)

Erradicacin de usos industriales, residenciales en la modalidad de viviendas

plurifamiliares y de cualquier otro de los usos y construcciones prohibidos.

Artculo 12.24.- Zonas de Huertas.

1.

Usos caractersticos: los del suelo no urbanizable genrico con las siguientes
especificidades derivadas de las implantaciones hortcolas existentes.
-

Parcela mnima: Una (1) Ha.

Vivienda familiar agraria: condiciones de implantacin:
.
.
.

2.

Ocupacin mxima de elementos constructivos sobre la parcela: dos por ciento (2%)
de su superficie total.
Usos autorizables:
-

3.

Parcela mnima vinculada a la edificacin: dos (2) Has.

Distancia mnima a cualquier otra edificacin residencial: doscientos
cincuenta (250) metros.
Retranqueo de lindes y caminos pblicos: veinte (20) ms.

Establos, granjas avcolas y similares.

Instalaciones provisionales para la ejecucin de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones al servicio de las carreteras.
Instalaciones o construcciones integrantes de las infraestructuras urbanas
bsicas.
Sistemas de comunicacin de carcter general previsto por el Plan.
Obras de proteccin Hidrolgica.
Centro de enseanza de tcnicas de explotacin del medio.
Residencial ligado al entretenimiento de las obras pblicas y de las
infraestructuras territoriales.
Imgenes y smbolos.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.25.- Zonas de Tolerancia para Industrias Peligrosas.

1.

Usos caractersticos: los del suelo no urbanizable genrico.

2.

Usos autorizables: adems de los suelos no urbanizables genricos, se permitir la

implantacin de:
-

Industrias incompatibles en el medio urbano por su peligrosidad.

3.

Infraestructuras de servicios de las industrias peligrosas.

Usos prohibidos: Todos los dems.

Artculo 12.26.- Zonas de Tolerancia para Usos Relacionados con la Defensa Nacional.
1.

Usos caractersticos: los mismos del suelo no urbanizable genrico.

2.

Usos autorizables: adems de los previstos para el suelo no urbanizable genrico se

permitir la existencia de los siguientes:
-

3.

Los vinculados a la defensa nacional.

Aeropuertos previstos por el Plan General.
Residencial vinculado al servicio de las instalaciones militares.

Usos prohibidos: todos los demas.

Artculo 12.27.- Zonas de Tolerancia para el Sistema de Comunicaciones.

1.

Usos caractersticos: los del suelo no urbanizable genrico.

2.

Usos autorizables:
-

3.

Sistemas de comunicacin de carcter general previsto por el Plan.

Instalaciones provisionales para la ejecucin de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones al servicio de las carreteras.
Residencial ligado al entretenimiento de las obras pblicas y de las
infraestructuras territoriales.
Obras de proteccin hidrolgica.
Imgenes y smbolos.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.28.- Zonas de Tolerancia para el Sistema de Infraestructuras Bsicas.

1.

Usos caractersticos: los del suelo no urbanizable genrico.

2.

Usos autorizables:
-

3.

Instalaciones o construcciones integrantes de las infraestructuras urbanas

bsicas.
Instalaciones provisionales para la ejecucin de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras pblicas.
Residencial ligado al entretenimiento de las obras pblicas y de las
infraestructuras territoriales.
Obras de proteccin hidrolgica.
Imgenes y smbolos.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.29.- Zonas de Tolerancia para el Sistema de reas Libres.

1.

Usos caractersticos: los del suelo no urbanizable genrico.

2.

Usos autorizables:
-

3.

Parque rural.
Obras de proteccin hidrolgica.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.30.- Zonas de Tolerancia para el Sistema de Equipamientos.

1.

Usos caractersticos: los del suelo no urbanizable genrico.

2.

Usos autorizables:
-

3.

Instalaciones deportivas en el medio rural.

Obras de proteccin hidrolgica.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.31.- Zonas de Regeneracin Paisajstica y del Uso Rural.

1.

Usos caractersticos: los mismos del suelo no urbanizable genrico.

2.

Usos autorizables:
-

Instalaciones provisionales para la ejecucin de las obras pblicas.

Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones al servicio de las carreteras.
Instalaciones o construcciones integrantes de las infraestructuras urbanas bsicas.
Sistemas de comunicacin de carcter general previsto en el Plan.
Obras de proteccin hidrolgica.
Adecuaciones naturalsticas.
Adecuaciones recreativas.
Parque rural.
Residencial ligado al entretenimiento de las obras pblicas e infraestructuras
territoriales.

3.

Usos prohibidos: todos los dems.

4.

Intervenciones: esta zona ser objeto de dos Planes Especiales de Proteccin

Ambiental en las reas del Guadaira y del Charco de la Pava, cuyos objetivos bsicos
sern los siguientes:
a)
b)

Articular el rea con la ciudad y el territorio.

Regenerar el medio y erradicar actividades incompatibles con el saneamiento

c)
d)

medio ambiental de la zona.

Recuperacin paisajstica.
Revalorizacin del rea mediante intervenciones puntuales y asignaciones de
usos pblicos de inters para la poblacin.

Artculo 12.32.- Zonas de Proteccin de Infraestructuras Ferroviarias.

1.

Usos caractersticos:
-

2.

Usos autorizables:
-

3.

Agrcola.
Forestal.
Talas de conservacin.

Instalaciones provisionales para la ejecucin de las obras pblicas.

Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras pblicas.
Instalaciones o construcciones al servicio de las carreteras.
Instalaciones o construcciones integrantes de las infraestructuras urbanas
bsicas.
Sistema de comunicacin de carcter general previsto por el Plan.
Obras de proteccin hidrolgica.
Residencial ligado al entretenimiento de las obras pblicas y de las
infraestructuras territoriales.
Soportes de Publicidad exterior.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.33.- Zonas de Proteccin de Riberas y Mrgenes Fluviales.

1.

Usos caractersticos:
-

2.

Usos autorizables:
-

3.

Forestal.
Talas de conservacin.

Obras de proteccin hidrolgica.

Adecuaciones recreativas.
Adecuaciones naturalistas.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.34.- Zonas de Proteccin de Canales.

1.

Usos caractersticos:
-

Agrcola.
Forestal.

2.

Usos autorizables:
-

3.

Talas de conservacin.

Obras de proteccin hidrolgica.

Adecuaciones naturalsticas.
Adecuaciones recreativas.

Usos prohibidos: todos los dems.

Artculo 12.35.- Zonas de Proteccin de Yacimientos Arqueolgicos.

1.

Usos caractersticos: Cientfico.

2.

Usos autorizables: Siempre que no sean incompatibles con los objetos de proteccin
planteados, se permitir la implantacin de los siguientes usos:
-

3.

Agropecuario.
Divulgativo.

Usos prohibidos: todos los dems, con expresa referencia a cualquier tipo de
edificacin y movimiento de tierras que no estn directamente relacionadas con la
metodologa de trabajo arqueolgico.

TTULO DECIMOTERCERO. NORMAS DE PROTECCIN DEL MEDIO FSICO.

Artculo 13.1.- Proteccin de Recursos Hidrolgicos.

1.

Cauces, riberas y mrgenes:

a)

Se entiende por alveo o cauce natural de una corriente continua o discontinua

al terreno cubierto por las aguas en las mximas crecidas ordinarias.

b)

Se entiende por riberas las fajas laterales de los cauces pblicos situadas por
encima del nivel de aguas bajas.

c)

Se entiende por mrgenes los terrenos que lindan con los cauces, los cuales
estn sujetos, en toda su extensin longitudinal, a una zona de servidumbre de
cinco (5) metros de anchura para el uso pblico y a una zona de polica de cien
(100) metros de anchura, en la que los usos y actividades posibles estarn
condicionados.

La realizacin de obras o actividades en los cauces, riberas o mrgenes se someter

a los trmites o requisitos exigidos en el captulo III del Reglamento de Polica de
Aguas. Quedan prohibidas las obras, construcciones, plantaciones o actividades que
puedan dificultar el curso de las aguas de los cauces de los ros, arroyos, ramblas y
barrancos, as como en los terrenos inundables durante las crecidas no ordinarias,
cualquiera que sea el rgimen de propiedad del suelo. En la zona de dominio pblico
martimo-terrestre no se permitirn ocupaciones de carcter residencial, hostelero,
deportivo, cultural ni ninguna otra que no tenga su origen en las necesidades de dicho
dominio. El mismo tratamiento se har a la zona de servidumbre de salvamento de
veinte (20) metros de ancho. Podr autorizarse la extraccin de ridos siempre que
se obtenga las autorizaciones exigidas por la legislacin sectorial y la correspondiente
licencia municipal para la realizacin de movimientos de tierras.
En la tramitacin de autorizaciones y concesiones, as como en los expedientes para
la realizacin de obras, con cualquier finalidad, excepto las previstas en el Decreto
Ley 52/1962, de 29 de Noviembre, que puedan afectar al dominio pblico hidrulico y
sus zonas de proteccin, se exigir la presentacin de un estudio de impacto
ambiental en el que se justifique que no se producirn consecuencias que afecten
negativamente a la calidad de las aguas o a la seguridad de las poblaciones y los
aprovechamientos inferiores.
La instalacin de piscifactorias con independencia de lo previsto en la Orden de 24 de
Enero de 1974, y en el artculo 35 de la Ley de Pesca Fluvial, deber contar, en la
tramitacin de la preceptiva autorizacin previa, con un estudio de evaluacin de
impacto ambiental. Dicho estudio habr de contemplar el estado actual de la zona,
reflejndose los cauces naturales y las canalizaciones previstas en planos de escala
adecuada y los efectos de las retenciones en el ro, los vertidos, la sanidad de las
aguas, etc.

Los cauces, riberas y mrgenes pblicas de los ros se dedicarn a usos forestales,
bien mediante la repoblacin con especies apropiadas, bien mediante la conservacin
de las especies existentes, siempre que dichos usos no dificulten el curso de las
aguas.
2.

3.

Aguas subterrneas.
a)

Queda prohibido a los establecimientos industriales que produzcan aguas

residuales capaces de, por su toxicidad o por su composicin qumica y
bacteriolgica, contaminar las aguas profundas o superficiales, el
abastecimiento de pozos, zanjas, galeras, o cualquier dispositivo destinado a
facilitar la absorcin de dichas aguas por el terreno.

b)

La construccin de fosas spticas para el saneamiento de viviendas, slo

podr ser autorizada cuando se den las suficientes garantas justificadas
mediante estudio hidrogeolgico o informe de la Administracin competente,
de que no suponen riesgo alguno para la calidad de las aguas superficiales o
subterrneas.

Vertidos lquidos.
Se prohibe el vertido directo o indirecto en un cauce pblico, embalse, canal de riego,
o acufero subterrneo de aguas residuales cuya composicin qumica o
contaminacin bacteriolgica pueda impurificar las aguas con daos para la salud
pblica o para los aprovechamientos inferiores, tanto comunes como especiales.
Para la concesin de licencia urbanstica relacionada con cualquier actividad que
pueda generar vertidos de cualquier naturaleza, exceptuando las autorizadas para
conectar directamente con la red general de alcantarillado, se exigir la justificacin
del tratamiento que haya de darse a los mismos para evitar la contaminacin de las
aguas superficiales o subterrneas. El tratamiento de aguas residuales deber de ser
tal que se adecue a la capacidad autodepuradora del cauce o acufero receptor, de
modo que las aguas resultantes tengan la calidad exigible para los usos a que vayan
destinadas, dentro siempre del respeto a las normas sobre calidad de aguas que
resulten de aplicacin.
En todo caso, las solicitudes de licencias para actividades generadoras de vertidos de
cualquier ndole quedarn condicionadas a la obtencin de la correspondiente
autorizacin de vertido con arreglo a lo dispuesto por el captulo II del Ttulo V de la
vigente Ley de Aguas.
No se podrn localizar fosas o efectuar vertidos en lugares situados a menos de
doscientos (200) metros de cualquier punto de captacin de agua para consumo
pblico
Los vertidos industriales a la red general de alcantarillado sin tratamiento previo,
sern autorizados cuando exista estacin depuradora comn en funcionamiento y no
concurra ninguno de los siguientes supuestos:
a)

Que tales vertidos supongan algn tipo de riesgo para la red general, ya sea

por sus caractersticas corrosivas, por la concentracin de materiales slidos o

viscosos, por su naturaleza inflamable o explosiva o por producirse fuertes
oscilaciones en el caudal de vertido.

4.

b)

Que stos coincidan significativamente, por s mismos o en combinacin con

otros vertidos, sobre la eficacia o el funcionamiento de la estacin depuradora.

c)

Que contengan contaminantes txicos en cantidad tal como para suponer una
amenaza para la calidad de las aguas receptoras del vertido comn final.

Regulacin de Recursos.
Para la obtencin de licencia urbanstica o de apertura correspondiente a actividades
industriales o extractivas y de conformidad con lo previsto en el Decreto 928/79, de
16 de Marzo, ser necesario justificar debidamente la existencia de la dotacin de
agua necesaria, as como la ausencia de impacto cuantitativo negativo sobre los
recursos hdricos de la zona.

Artculo 13.2.- Proteccin de la Vegetacin.

1.

Se considerarn masas arbreas sujetas a las determinaciones del presente Plan las
que reunan alguna de las siguientes caractersticas.
a)

Se encuentren localizadas en cualquier clase de sistemas generales o locales.

b)

Se siten en zonas de uso o de dominio pblico o de proteccin de

infraestructura.

2.

La tala de rboles situados en masas arbreas sujetas a las determinaciones de este

Plan quedarn sometidas al requisito de previa licencia urbanstica, sin perjuicio de
las autorizaciones administrativas que sea necesario obtener de la autoridad
competente en razn de la materia.

3.

Cualquier cambio de uso en zonas arboladas que implique la eliminacin de parte de

ellas, slo se autorizar cuando el proyecto garantice:
a)

El mantenimiento de una cobertura arbolada equivalente al ochenta por ciento

(80%) de la originaria.

b)

El cumplimiento de la obligacin de reponer igual nmero de rboles que los

eliminados en las zonas de dominio o de uso pblico, de las especies
adecuadas.

Artculo 13.3.- Proteccin de la Fauna.

En la solicitud de licencia para la realizacin de obras que puedan afectar a la libre
circulacin de especies pisccolas en cauces naturales deber incluirse entre la documentacin a
presentar los estudios que justifiquen la ausencia de impacto negativo sobre la fauna pisccola.
Artculo 13.4.- Proteccin del Suelo.

1.

Las solicitudes de licencia urbanstica para la realizacin de cualquier obra o

actividad que lleve aparejada la realizacin de movimientos de tierras en pendientes
superiores al quince por ciento (15%), o que afecten a una superficie de ms de dos
mil quinientos metros cuadrados (2.500 m) o a un volumen superior a cinco mil
metros cbicos (5.000 m) debern ir acompaadas de la documentacin y estudios
necesarios para garantizar la ausencia de impacto negativo sobre la estabilidad o
erosionabilidad de los suelos.
La concesin de la licencia podr realizarse
nicamente cuando se justifiquen debidamente dichos extremos, y quedar
condicionada a la no aparicin de tales impactos negativos, as como a la adopcin
de las medidas necesarias para su correccin. Para la concesin de la licencia
podrn exigirse garantas que permitan asegurar la realizacin de las actuaciones
correctoras necesarias para garantizar la estabilidad de los suelos.

2.

No resultar necesaria la obtencin de previa licencia para los movimientos de tierras

previstos en proyectos aprobados por la administracin urbanstica. En todo caso,
dichos proyectos incorporarn el correspondiente estudio de impacto ambiental si su
ejecucin implica movimientos de tierras superiores a los umbrales establecidos en el
apartado anterior.

Artculo 13.5.- Proteccin del Paisaje.

1.

La implantacin de usos o actividades que por sus caractersticas puedan generar un

importante impacto paisajstico tales como canteras, desmontes, etc., deber
realizarse de manera que se minimice su impacto negativo sobre el paisaje,
debindose justificar expresamente este extremo en las correspondientes solicitudes
de licencia.

2.

La ordenacin de la publicidad exterior deber integrarse dentro de un tratamiento

paisajstico global, vinculado a las intervenciones sobre zonas de proteccin de
carreteras.

Artculo 13.6.- Proteccin de los Yacimientos de Inters Cientfico.

1.

Se entiende por yacimientos de inters cientfico los de carcter histrico, geolgico o

paleontolgico, susceptibles de ser estudiados con metodologa arqueolgica, cuya
proteccin debe quedar asegurada.

2.

En los suelos en los que existan yacimientos de inters cientfico al descubierto o

catalogados por el organismo competente, se establecer un rea de proteccin en la
que quede prohibida toda operacin que implique alteracin del medio. La
edificacin y urbanizacin en dichas reas se regular por lo establecido al efecto por
la Ley 13/1985 de 25 de Junio, del Patrimonio Histrico Espaol, ejercitando la
Administracin Municipal las funciones auxiliares que dicha normativa establece en
relacin con los organismos competentes.
En todo caso, cuando se tenga conocimiento de la posibilidad de existencia de un
yacimiento de las caractersticas indicadas, el Ayuntamiento lo comunicar
inmediatamente a la Administracin competente en la materia a efectos de la
adopcin de las medidas de proteccin precisas.

Artculo 13.7.- Proteccin de las Vas Pecuarias.

1.

En aplicacin de la Ley de 27 de Junio de 1974, queda prohibida la ocupacin

definitiva o interrupcin de las vas pecuarias mediante cualquier construccin,
actividad o instalacin, incluidos los cercados de cualquier tipo, considerndose tales
actuaciones como infraccin urbanstica grave siempre que para las mismas hubiera
sido necesaria la obtencin de licencia.

2.

Las ocupaciones temporales que pudieran, en su caso, autorizarse estarn sujetas a

la obtencin de licencia urbanstica en los trminos contemplados en el artculo 58.2
de la Ley del Suelo, sin que en ningn caso originen derecho alguno en cuanto a la
ocupacin de las vas. Para la expedicin de dicha licencia deber contarse
previamente con el informe favorable de la Consejera de Agricultura y Pesca.

Artculo 13.8.- Proteccin Atmosfrica.

1.

No se conceder licencia urbanstica ni de apertura para la implantacin de

actividades que pudieran generar una considerable contaminacin atmosfrica.

2.

Las ladrilleras y otras actividades marginales de importancia sern objeto de un

programa de erradicacin.

DISPOSICIN FINAL PRIMERA.

Quedan derogados el Plan General de Ordenacin Urbana de 1963 y su Adaptacin a los
preceptos de la Ley 19/75 de 2 de Mayo, de Reforma de la Ley sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbana, as como cuantos instrumentos de planeamiento se hayan aprobado en su
desarrollo, excepto:
1

Los Planes Parciales 1, 2, 3 y 4 del Polgono Aeropuerto, el Plan Parcial de Pino

Montano y el Plan Parcial de Algodonera que, con el carcter de Planes Parciales,
continuarn vigentes en aquellas reas que el Plan General clasifica de suelo urbano
transitorio.
En el plazo mximo de un ao debern presentarse ante la administracin urbanstica
municipal para su tramitacin las modificaciones que estos Planes Parciales
requieran para ajustarse a las determinaciones que sobre los mismos se contienen en
el presente Plan General.

Los Estudios de Detalle y Proteccin de Ordenacin de volmenes de las reas que

el Plan General incluye dentro de la subzona del suelo urbano identificada con las
letras Am. La vigencia de estos documentos estar limitada en los trminos
contenidos en las condiciones particulares de la citada subzona.

DISPOSICIN FINAL SEGUNDA.

El Ayuntamiento de Sevilla en el plazo de un ao a contar desde la entrada en vigor del
Plan General aprobar:
1.

Ordenanzas de Disciplina Urbanstica y de Informacin y Cdula Urbanstica, en las

que en desarrollo de las presentes Normas y de conformidad con los criterios
organizativos del propio Ayuntamiento, regular los procedimientos de disciplina e
informacin urbanstica as como la cdula urbanstica.

2.

Ordenanza de ayudas municipales a la rehabilitacin de edificios protegidos.

DISPOSICIN TRANSITORIA PRIMERA.

1.

Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobacin del Plan

General, que resulten disconformes con las alineaciones, los usos del suelo o las
condiciones particulares de zona que se establecen en el mismo, quedan calificados
como fuera de ordenacin.

2.

Los edificios e instalaciones que resulten disconformes con las alineaciones o los
usos del suelo quedan sujetos al rgimen previsto en los apartados 2 y 3 del artculo
60 y en el artculo 61 de la Ley del Suelo.

3.

En los edificios e instalaciones que, siendo conforme con las alineaciones o los usos
del suelo previstos por el Plan General fueran disconformes con las condiciones
particulares de la zona en que estuvieran situados, y no est programada su
expropiacin ni sean necesarios para la ejecucin de ninguna de las determinaciones
del Plan, podrn realizarse previa licencia municipal ordinaria, todos los tipos de
obras tendentes a la buena conservacin del edificio o de la instalacin (conservacin
y mantenimiento, consolidacin, acondicionamiento y restauracin), as como las
obras de reforma, siempre que no se encuentren en situacin legal de ruina y que las
obras no aumenten el volumen edificado.
Si la situacin de fuera de ordenacin es provocada nicamente por incumplir
con las condiciones mnimas de separacin a linderos, podrn permitirse obras de
ampliacin en las zonas calificadas como Ciudad Jardn (CJ), Unifamiliar Aislada
(UA) e Industrial (I), siempre y cuando con la nueva actuacin, no se rebasen la
edificabilidad ni la ocupacin mxima permitida, y se respeten en su integridad el
resto de Ordenanzas de Zona y Generales de la Edificacin del Plan General.

DISPOSICIN TRANSITORIA SEGUNDA.

1.

Los procedimientos de ejecucin de planeamiento y de expropiacin incoados con

anterioridad a la entrada en vigor del Plan General se continuarn tramitando y se
resolvern conforme a la normativa aplicable en el momento de su incoacin.

2.

El mantenimiento con posterioridad a la entrada en vigor de los Planes Parciales del

Polgono Aeropuerto y Pino Montano en los suelos clasificados de urbanizable
transitorio implica la vigencia tambin de los instrumentos de gestin que en su
desarrollo se hayan aprobado y la eficacia de los trmites legales que se hayan
producido en su ejecucin, pudiendo continuar el Ayuntamiento de Sevilla y los
propietarios respectivos los procedimientos en curso hasta su definitiva culminacin.

NDICE

Pg.

TTULO PRIMERO:

MBITO TERRITORIAL, VIGENCIA, REVISIN,

MODIFICACIN E INTERPRETACIN DEL PLAN
GENERAL ...............................................................................................................

TTULO SEGUNDO:

DESARROLLO Y EJECUCIN DEL PLAN GENERAL .......................................

Captulo 1.
Captulo 2.
Captulo 3.
Captulo 4.

Disposiciones generales.......................................................
Instrumentos de ordenacin.................................................
Instrumentos de gestin.......................................................
Instrumentos de ejecucin...................................................

5
5
10
14

RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO, INFORMACIN

URBANSTICA E INTERVENCIN MUNICIPAL EN LA
EDIFICACIN Y USO DEL SUELO ...................................................................

17

TTULO TERCERO:

Captulo 1.
Captulo 2.
Captulo 3.
Captulo 4.

Rgimen urbanstico de suelo............................................

Informacin urbanstica......................................................
Intervencin municipal en la edificacin del suelo.............
El deber de conservacin...................................................

17
17
19
29

TTULO CUARTO:

NORMAS GENERALES DE USO........................................................................

Captulo 1.
Captulo 2.
Captulo 3.
Captulo 4.
Captulo 5.
Captulo 6.
Captulo 7.
Captulo 8.
Captulo 9.

34

Aplicacin, clases y tipo de usos........................................

Condiciones comunes a todos los usos.............................
Uso residencial...................................................................
Uso industrial.......................................................................
Uso centros y servicios terciarios........................................
Uso dotacional y servicios pblicos.....................................
Uso espacios libres..............................................................
Uso transportes e infraestructuras urbanas bsicas..........
Uso Agropecuario................................................................

34
37
38
40
43
60
64
69
78

NORMAS GENERALES DE EDIFICACIN........................................................

79

TTULO QUINTO:

Captulo 1. Aplicacin, tipos de obras de edificacin y

condiciones de la edificacin..............................................

79

Captulo 2.
Captulo 3.
Captulo 4.
Captulo 5.

Condiciones de la parcela...................................................
Condiciones de situacin y forma de los edificios..............
Condiciones de calidad e higiene de los edificios...............
Condiciones de las dotaciones y servicios de los
edificios...............................................................................
Captulo 6. Condiciones de seguridad en los edificios..........................
Captulo 7. Condiciones ambientales....................................................
Captulo 8. Condiciones de esttica......................................................

81
83
96
98
103
106
107

TTULO SEXTO:

NORMAS DE URBANIZACIN...........................................................................

113

TTULO SPTIMO:

RGIMEN DE LOS SISTEMAS...........................................................................

120

Captulo 1. Disposiciones generales.....................................................

Captulo 2. Servicios..............................................................................
Captulo 3. Sistemas locales y sistemas generales..............................

120
121
122

TTULO OCTAVO:

NORMAS DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO..............................................

Captulo 1. Disposiciones generales......................................................
Captulo 2. Niveles de proteccin...........................................................
Captulo 3. Condiciones estticas derivadas de la proximidad
con elementos catalogados................................................

126
126
130
133

TTULO NOVENO:

RGIMEN DEL SUELO URBANO.......................................................................

135

Captulo 1. Determinaciones generales.................................................

Captulo 2. Gestin de suelo urbano......................................................

135
139

TTULO DCIMO:

CONDICIONES PARTICULARES DE LAS DISTINTAS

ZONAS DEL SUELO URBANO............................................................................
Captulo 1. Disposiciones preliminares..................................................
Captulo 2. Condiciones particulares de la zona del Centro
Histrico...............................................................................
Captulo 3. Condiciones particulares de la zona de edificacin

143
143
143

en manzana.........................................................................
Captulo 4. Condiciones particulares de la zona de edificacin
abierta..............................................................................
Captulo 5. Condiciones particulares de la zona suburbana..............
Captulo 6. Condiciones particulares de la zona de ciudad
jardn................................................................................
Captulo 7. Condiciones particulares de la zona de vivienda
unifamiliar adosada.........................................................
Captulo 8. Condiciones particulares de la zona de conservacin
tipolgica.........................................................................
Captulo 9. Condiciones particulares de la zona de edificacin
unifamiliar aislada...........................................................
Captulo 10. Condiciones particulares de la zona industrial..............
Captulo 11. Condiciones particulares de la zona centros
terciarios.........................................................................

153
159
163
166
171
173
176
179
184

TTULO DECIMOPRIMERO:

RGIMEN DE SUELO URBANIZABLE...........................................................

188

Captulo 1. El suelo urbanizable programado....................................

Captulo 2. El suelo urbanizable no programado...............................
Captulo 3. Condiciones particulares de los sectores y reas...........

188
204
206

TTULO DECIMOSEGUNDO:

RGIMEN DE SUELO NO URBANIZABLE.....................................................

208

Captulo 1. mbito y rgimen jurdico................................................

Captulo 2. Regulacin de los usos y la edificacin...........................
Captulo 3. Normas segn zonas.......................................................

208
212
225

TTULO DECIMOTERCERO:

NORMAS DE PROTECCIN DEL MEDIO FSICO.........................................

Disposiciones finales..............................................................................
Disposiciones transitorias......................................................................

231
236
237