PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE

INSTALACIONES

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OBJETIVO
Garantizar la planificacin de tareas de mantenimiento peridicas necesarias en el
centro y llevar a cabo la resolucin de las incidencias presentadas y/u ocasionadas por
el uso de las instalaciones, facilitando un buen ambiente de trabajo en reas
adecuadas, limpias e higinicas, creando una cultura de preservacin y cuidado de las
instalaciones como una actividad permanente y continua.
OBJETIVOS ESPECFICOS
Incluir dentro del Formato Cronograma de Mantenimiento Preventivo todas las
Instalaciones para programar su mantenimiento preventivo.

Implementar dentro del Programa de Inspecciones SSTA un parmetro sobre

las Instalaciones para garantizar una inspeccin efectiva y eficaz a estos.
Registrar en el Formato Tratamiento de Acciones Correctivas, Preventivas y de
Mejora, todas las acciones encaminadas a la reparacin o cambio de
Instalaciones de la compaa.

Mantener los indicadores de Accidentalidad y ausentismo en HM SERVICIOS

INDUSTRIALES S.A.S., en cero 0, por causa de condiciones inseguras en
las instalaciones de la compaa.

ALCANCE
Aplica a todas las Instalaciones de la compaa tales como (Sanitarias, Elctricas,
Componentes estructurales y Mobiliario), los cuales son utilizados por la organizacin
para el desarrollo de sus actividades.
DEFINICIONES

Mantenimiento preventivo: Actividades programadas para asegurar el buen

funcionamiento de las instalaciones de la compaa y prevenir posibles fallas.

Mantenimiento correctivo: Actividades encaminadas a la atencin de las

fallas y correccin de las mismas.

RESPONSABLES
Gerente
Dispondr una partida presupuestal para la ejecucin del mantenimiento
preventivo y correctivo de las instalaciones de la compaa.
Revisar en periodos de tiempos determinados el Programa de Mantenimiento
tanto en su ejecucin y cumplimiento como en su eficacia a travs de informes
realizados por el Lder del Proceso.
Liderara junto con el Lder del Proceso los planes de accin establecidos para
corregir las condiciones inseguras que se encuentren en las instalaciones de la
compaa.

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Lder de Proceso
Mantendr al da toda la documentacin base del Programa de Mantenimiento.
Programara los respectivos mantenimientos preventivos y correctivos de las
instalaciones de la compaa.
Recepcionara y dar gestin a los Reportes de Condiciones Inseguras que
tengan que ver con las reas Locativas.
Realizar informes en periodos de tiempos determinados donde incluya
indicadores para Gerencia del funcionamiento del Programa de Mantenimiento
tanto en su ejecucin, cumplimiento y eficacia.
Coordinador SSTA
Reportara toda situacin que lleve a una condicin insegura de instalaciones
locativas.
Colaborar activamente en la planeacin de acciones correctivas, preventivas y
de mejora junto con el Lder de Proceso para Mejorar las Condiciones de las
Instalaciones locativas.
Personal Operativo
Utilizar las instalaciones de la compaa en forma segura y teniendo cuidado
en su uso para la preservacin del mismo.
Cuidara las diferentes reas locativas de la empresa incluyendo su inmobiliario,
demarcacin y sealizacin.
Reportara mediante el Formato de Reporte de Condiciones o Actos Inseguros
toda situacin que lleve a una condicin insegura de instalaciones locativas.

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INSTALACIONES

PROCEDIMIENTO
Orden y Aseo
Una buena higiene y condiciones ambientales sanas de trabajo brindan la proteccin
de la integridad fsica y mental del trabajador, preservndolo de los riesgos de salud
inherentes a las tareas a su cargo y al ambiente fsico donde se ejecutan, como
primera condicin, un impecable estado de limpieza y pulcritud acorde con los ms
elevados principios de comportamiento social. La siguiente tabla muestra un programa
de mantenimiento bsico para conservar la limpieza en la Empresa.
AREAS O DEPENDENCIAS
FRECUENCIA

OFICINAS

DIARIA

SEMANAL

SEMESTRAL

Barrer y trapear
pisos
Vaciar papeleras
Limpiar polvo de
escritorios, mesas
y archivadores
Limpiar puertas,
divisiones y
paredes.

PASILLOS Y
ESCALERAS

BAOS Y COCINA

Barrer y trapear
pisos
Limpiar
espejos,
lavamanos
e
inodoros
Rellenar jaboneras,
toalleros
y
portarrollos
Limpiar puertas, y
paredes.

Desempolvar
ventanas,
muebles colgados

Limpiar los pisos

en la pared para
archivar, marcos

Lavar paredes
de
cuadros
y

Lavar
con
carteleras
productos
Lavar vidrios y
desinfectantes
marcos por el
lavamanos,
interior
inodoros y duchas
Limpiar con pao

Rociar
con
hmedo
el
insecticida
mobiliario

Lavar
vidrios
y
Lavar
las
puertas
papeleras
Cambiar
las
bolsas
Lavar todas las paredes y pisos
Lavar los vidrios por el exterior
Limpiar y lavar puertas

Barrer y trapear
pisos
Limpiar
puertas,
divisiones
y
paredes.

Limpiar los pisos

La programacin de todos estos elementos aparece registrado con ms claridad en el

Formato Cronograma de Mantenimiento Preventivo

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CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO
INSTALACIONES SANITARIAS
Son aquellas instalaciones destinadas a conducir agua potable y aguas residuales, de
modo de obtener una adecuada condicin sanitaria evitando la propagacin de
enfermedades.
a) red de distribucin de agua potable de ella obtenemos agua debidamente
sanitizada en plantas de tratamiento, para el consumo humano.
b) red de recoleccin de aguas residuales y las redes de alcantarillado estn
destinadas a la evacuacin de las aguas residuales, que no es otra cosa que el agua
potable usada para el consumo humano en baos, cocinas y otros. El no disponer o
mantener en mal estado estas redes, significara mantener un foco infeccioso en
lugares donde se concentra un conglomerado humano.
Las instalaciones sanitarias son un bien de alto costo, pero a su vez de gran beneficio
para el usuario. Una adecuada programacin nos permite:

Mantener baos y recintos limpios.

Mantener y controlar las condiciones sanitarias de la Empresa.
Contribuir a la duracin de instalaciones y artefactos sanitarios.
Evitar filtraciones que pueden ocasionar daos a la infraestructura.
Evitar mayores costos de operacin producto de prdidas de agua, as como
de reparaciones producto de filtraciones.

Existen dos tipos de mantenimiento: la preventiva y la correctiva. El mantenimiento

preventivo debe ser peridico, ejecutndose en forma diaria, semanal, mensual o en
secuencias anuales, manteniendo las instalaciones sanitarias en un estado seguro y
as disminuir la probabilidad de emergencias. En cambio, el mantenimiento correctivo
se aplica para reparar las emergencias (filtraciones, obturacin de artefactos, etc.), y
debe llevarse a cabo en forma inmediata.
Los pasos para elaborar El Plan de Mantenimiento son:
1. Diagnstico.
2. Reparaciones (Mantenimiento Correctivo)
3. Programacin de Mantenimiento Preventivo
1. Diagnstico
Debe hacer un diagnstico del estado en que se encuentran las distintas instalaciones
sanitarias del establecimiento, es decir, revisar filtraciones y funcionamiento de
instalaciones sanitarias interiores y exteriores (jardines y patios) y sus componentes,
tales como:
a) Tuberas de agua potable (revisar posibilidad de filtraciones, humedad en muros o
pisos).

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b) Llaves de paso (revisar filtraciones, goteos y funcionamiento)

c) Descargas de alcantarillado (revisar escurrimiento y obstrucciones)
d) Piletas (revisar limpieza, escurrimiento y rejillas)
e) Artefactos sanitarios (revisar filtraciones, fijaciones y funcionamiento)
f) Grifera (revisar filtraciones, goteos y funcionamiento)
g) Sifones y desages (revisar limpieza y obstrucciones)
Este diagnstico queda registrado en el Formato Inspeccin Locativo.
2. Reparaciones
Una vez determinado el estado actualizado de las instalaciones sanitarias debe
procederse a reparar a la brevedad las que presenten problemas y, de preferencia,
aquellas instalaciones que representen riesgo de enfermedad (artefactos obstruidos) o
de accidentes (tapas de cmaras rotas o piletas sin rejillas).
Tanto en las reparaciones, como en el mantenimiento preventivo, deberemos
determinar a quin se le encargar el trabajo de reparacin. Para esto podremos
distinguir tres niveles:
Nivel 1
Se refiere en general a los trabajos ms sencillos que pueden realizarse directamente
por personal de establecimiento, de los cuales podrn capacitarse una o ms
personas dependiendo del tamao del establecimiento.
Principales trabajos involucrados:
a) Cambio de sellos y reapriete de llaves, vlvulas, griferas, etc.
b) Limpieza y destape de desages, sifones y piletas.
c) Cambio de vlvula de descarga, flotador y cadena estanque inodoro
d) Limpieza y destape de cmaras de alcantarillado, sumideros y rejillas
Nivel 2
Se refiere fundamentalmente a aquellos trabajos de fontanera, en los que se requiere
un grado mayor de especializacin y contar con personal especializado.
Principales trabajos involucrados:

Reparaciones y modificaciones de caeras de agua potable y que requieran la

utilizacin de soldadura
Reparaciones y modificaciones de tuberas de alcantarillado.
Cambio de llaves, vlvulas y grifera en general
Montaje y desmontaje de artefactos sanitarios en general.

Nivel 3
Se refiere a todos aquellos trabajos que por su nivel de especializacin y por la
sofisticacin de herramientas y equipos involucrados es necesario contratar a
empresas externas, las que cuentan con los recursos humanos, materiales y equipos
necesarios, entre los cuales se cuentan:

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1. Mantenimiento mensual de equipos de bombeo

2. Limpieza y desinfeccin de estanques de acumulacin
3. Limpieza y varillado de redes de alcantarillado
4. Reparacin de grietas en estanques de acumulacin.
3. Programacin de Mantenimiento Preventivo
Las actividades que se sealan a continuacin, constituyen la base mnima para El
Programa de Mantenimiento Preventivo de las Instalaciones de la Empresa.
FRECUENCIA

PARTIDA

DIARIA

Baos
incluyendo
paredes y pisos

ACTIVIDAD
Limpieza y desinfeccin de
lavamanos,
ducha
e
inodoros.
Revisin y reparacin de
estanques inodoros

Griferas

SEMANAL
Desages y sifones

Red de agua potable

Revisin y reparacin de
llave de paso

Red de agua potable

Revisar
filtraciones
vlvulas y grifos

Red de alcantarillado

Revisar cmaras

Artefactos sanitarios

Reparacin grifera

MENSUAL

SEMESTRAL

Revisin y reparacin de
llaves
de
duchas
y
lavamanos.
Revisin y reparacin de
desages de lavamanos y
duchas.
Revisin y reparacin de
sifones de lavamanos

Red agua potable

Alcantarillado

de

Revisar vlvulas y grifos

Mantenimiento alcantarillado

Inodoros

ANUAL

Baos y cocinas

Lavamanos,
lavaplatos
Piletas
Llaves de paso

duchas

ACCIN A SEGUIR
Limpieza y desinfeccin con
cloro o productos similares
Revisin
de
empaques,
flotador y cadena, cambiar si
se detectan fallas
Revisin de empaques en
llaves y cambiar si se
detectan filtraciones o goteos
Eliminar residuos que tapen
desages (recomendacin:
agregar filtro en desage)
Destapar sifones
Revisin de empaque de
llaves de paso, cambiar si se
detectan goteos y filtraciones
Cambiar
empaques
y
reapriete de vlvulas y grifos,
si presentan filtraciones y
goteos
Limpiar y destapar cmaras
de alcantarillado
Cambio de empaques de
todos los artefactos, revisar y
reparar
cmaras
de
empaquetaduras.
Cambiar empaques, reparar
asientos y reapriete
Limpieza de cmaras y
sondeo
de
la
red
alcantarillado con empresa
sanitaria
Cambiar
empaque
de
vlvulas, cadena y flotador,
cambiar asiento de taza, y
reapriete de artefactos.
Cambiar sello, destapar sifn
y desage, reapriete de
artefactos.
Destape,
limpieza
y
reposicin de rejillas
Cambio de sellos

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MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES ELCTRICAS

Instalaciones elctricas, es el sistema integrado por el conjunto de tuberas, cables
conductores, dispositivos como interruptores y contactos, as como a los equipos
instalados (tales como las subestaciones y reguladores de voltaje) para la
alimentacin y distribucin de energa elctrica.
Cuando se acumulan deterioros en las instalaciones elctricas de la Empresa, esto
contribuye a que disminuya la capacidad para ser utilizados en las labores diarias,
puesto que se reduce la iluminacin y no pueden ser utilizados los diversos equipos
que requieren de tomas de corriente (grabadoras, televisiones, aires acondicionados,
computadoras, proyectores, etc.).
Por otra parte, al presentarse este deterioro aumentan los factores de riesgo para
nuestros usuarios, los equipos y las instalaciones, ya que, se pueden producir
accidentes por descargas elctricas, as como, incendios, situaciones extremas que
pueden ser evitadas, con el uso adecuado y algunas acciones bsicas de
mantenimiento preventivo.
Los componentes de la instalacin elctrica, van desde el sitio de acometida que
suministra la energa, hasta la ltima salida de los espacios con que cuenta la
Empresa, a grandes rasgos podemos identificar los siguientes: Conductores (cables),
interruptores, centros de carga, contactos, apagadores, lmparas y canalizaciones.
Acciones de Mantenimiento Preventivo
Las actividades de mantenimiento preventivo son aquellas que se deben realizar en
las instalaciones o equipo elctrico para evitar que se presente algn deterioro, entre
las ms relevantes podemos mencionar las siguientes:
El uso correcto de las instalaciones elctricas constituye probablemente la actividad
ms importante para el mantenimiento preventivo de este tipo de instalaciones, para
realizarlo es necesario contar con juego de planos actualizados y definitivos de la
instalacin, as como de los manuales e instructivos de los equipos, y operarlos de
acuerdo con lo indicado en los mismos. Adems se debe considerar lo siguiente:

Conocer las capacidades de suministro de energa y las resistencias de los

circuitos elctricos de nuestras instalaciones con el fin de no sobrecargarlas.
No utilizar extensiones de resistencia inferior al resto de la instalacin
No conectar ms aparatos o equipos de los establecidos por salida elctrica
(uso de multi-tomas).
Mantener libres de humedad los equipos e instalaciones.
Verificar el buen estado de los Breakers.
No utilizar los dispositivos e instalaciones elctricos para fines distintos al
suministro de energa (por ejemplo para colgar accesorios de decoracin
como cuadros, lmparas, adornos, etc.)

Las actividades de mantenimiento menor, son aquellas pequeas reparaciones que

por su sencillez y bajo costo pueden ser realizadas por cualquier miembro de la
Empresa con un mnimo de informacin y herramientas bsicas.

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Es oportuno sealar que cualquier reparacin de las instalaciones elctricas, implica

riesgos para la seguridad de quin la realiza, por lo que las siguientes medidas de
prevencin se deben observar de manera rigurosa:
Cortar la energa en el circuito o rea donde se vaya a realizar la reparacin.
Utilizar guantes dielctricos.
Utilizar herramientas dielctricas, ya que estas aslan las manos de la corriente
elctrica.
No dejar conexiones sueltas y sin aislar.
No trabajar en reas mojadas.
Es importante sealar que si usted tiene dudas sobre la realizacin de alguna
reparacin, es preferible no realizarla y esperar a que pueda ser auxiliado por un
especialista, recuerde que una pequea falla puede arruinar toda la instalacin y poner
en riesgo su seguridad.
A continuacin sealamos algunas de las principales actividades preventivas y
reparaciones menores que se pueden realizar por cada componente de la instalacin
elctrica.
ILUMINACIN
Para conservar una lmpara fluorescente en ptimo estado de funcionamiento se
deben seguir las siguientes recomendaciones:
Colocar en posicin de apagado el interruptor que gobierna el circuito al cual
est conectada la lmpara, antes de iniciar cualquier actividad de
mantenimiento.
Sustituir los tubos ante la presencia de parpadeo o manchas negras en sus
extremos, ya que esto indica que su vida til ha llegado a su fin.
Si se presenta alguna falla intempestiva, verificar que las conexiones internas
de la luminaria no se hayan aflojado o estn sueltas.
Verificar que el voltaje de alimentacin a la luminaria sea el indicado por el
fabricante (ver especificaciones en el empaque de la luminaria).
Se debe tomar en cuenta que las lmparas o tubos de una luminaria fluorescente
normalmente encienden en pares, es decir que cada dos tubos estn conectados a un
balastro comn, por lo cual, al descomponerse uno de ellos, el otro dejar de
encender, por lo que es conveniente verificar su funcionamiento, cambindolos
alternativamente por uno en buen estado.
Los tomacorrientes son uno de los dispositivos de mayor uso dentro de la instalacin
elctrica, por lo que tambin requiere de mayor atencin para su mantenimiento.
Es muy importante para un uso adecuado de los tomacorrientes conocer su capacidad
en amperios a voltaje de operacin de 120 v ( 220 v segn sea el caso). Para su
conservacin se deben observar las siguientes recomendaciones:

Verificar en el manual de usuario la potencia requerida por el equipo a ser

conectado, con el fin de no rebasar la capacidad del contacto.
Verificar que las conexiones a las terminales del tomacorriente sean firmes, con
el fin de evitar fugas de corriente.

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Verificar que las conexiones tengan colocadas sus tapas exteriores de

proteccin y que se encuentren en buen estado.

SUICHES
Los Suiches son otro de los dispositivos de uso frecuente y donde se presenta mayor
cantidad de deterioros, por lo cual se requiere realizar las siguientes acciones de
prevencin:

Verificar que las tapas exteriores de proteccin estn en buen estado y

correctamente colocadas.
Verificar que las conexiones a las terminales sean firmes.
Verificar que la capacidad en amperios sea adecuada a la carga conectada al
circuito que controla.

REEMPLAZO DE SUICHES Y TOMACORRIENTES

Un suiche o un tomacorriente deben ser sustituidos en caso de que se calienten, se
rompan o fallen, cuando un apagador o tomacorriente se calientan, en ocasiones
presentan seales de quemado como deformacin y carbonizacin.
El calentamiento en estos dispositivos es producto de un falso contacto, de un
aumento en la intensidad de consumo elctrico (muchos aparatos conectados a un
solo circuito) o de una baja de voltaje, por lo que antes de sustituirlos debemos
determinar la causa del deterioro y corregirla.
CABLES (CONDUCTORES)
Los cables y sus conexiones son uno de los componentes ms importantes de la
instalacin elctrica, adems de que representan la mayor parte de la misma, aunque
curiosamente no se les da mayor importancia ni cuidados, por lo que muchos de los
desperfectos de la instalacin suelen suceder all.
Una de las medidas de prevencin, para evitar deterioros en este componente es la
revisin del aislamiento de los cables en sus tramos terminales, donde se conecta a
los dispositivos y equipos (lmparas, apagadores, contactos, balastros, etc.).
Generalmente los materiales aislantes que estn deteriorados se endurecen,
perdiendo totalmente su capacidad aislante, lo que puede ocasionar descargas y
cortos circuitos.
Este endurecimiento ocurre por lo general ante la presencia de conexiones flojas, por
lo que debe procederse a eliminar el tramo del conductor con el aislamiento daado y
realizar firmemente la nueva conexin.
Cuando el largo del cable no permite nuevos cortes, se debe proceder a sustituir todo
el tramo (re cablear) del circuito donde se presenta el deterioro (desde el registro o
dispositivo anterior), en ningn caso se debe realizar empalmes o amarres de cable
dentro de la tubera, estos deben hacerse siempre en las cajas de registro.

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TABLEROS DE DISTRIBUCIN
En un tablero de distribucin se pueden anticipar averas ante la presencia de los
siguientes sntomas:

Ruido o zumbido dentro de la caja del tablero, lo que generalmente indica que
existe una conexin floja o en mal estado, que alguno de los interruptores de
proteccin est daado o que uno de los circuitos se encuentra sobrecargado.
Calentamiento en conexiones, sus causas son generalmente las mismas que
provocan el zumbido, aunque la ms usual es la de las conexiones flojas, la
persistencia del calentamiento debe provocar que se accione el interruptor de
emergencia respectivo, por lo que tambin se deber verificar la carga del
circuito correspondiente.

LINEAS TELEFONICAS:
Determinar el estado de la red interior de la lnea telefnica para saber en qu
condiciones se encuentran los puntos de terminacin de red PTR, para luego verificar
si las fallas que se presenten ocurren por el mal estado del telfono, se procede a
remplazarlo, pero si ya la situacin es ms complicada se solicita a la empresa de
telefona para que realice las reparaciones correspondientes a las fallas presentadas
con el servicio.
ELEMENTOS

TABLEROS

SUICHES

TOMACORRIENTES

LAMPARAS Y
BOMBILLOS

CONTADORES

ACTIVIDAD
Verificar
firmeza
de
conexiones y fijacin de
tableros
Verificar
etiquetas
de
identificacin
de
los
circuitos
Comprobar el voltaje de
alimentacin
Verificar
firmeza
de
conexiones y deterioro de
los aislamientos
Verificar
firmeza
de
conexiones y deterioro de
los aislamientos
Comprobar el voltaje
Comprobar el voltaje de
alimentacin
Limpieza de tubos y
difusores
Verificar
firmeza
de
conexiones y deterioro de
los aislamientos
Verificar colocacin de las
tapas

FRECUENCIA
Cada tres meses
Cada seis meses
Cada tres meses
Cada tres meses
Cada tres meses
Cada tres meses
Cada mes
Cada tres meses
Cada tres meses
Cada 15 das

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LINEAS TELEFONICAS

Verificar el estado de los

puntos PTR y cables de
conexin

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Cada mes

COMPONENTES ESTRUCTURALES
Deber prestarse especial atencin a los componentes estructurales (cimientos,
columnas y vigas). Estos elementos no deben presentar dao alguno y
permanentemente deben de ofrecer una ptima estabilidad fsica de la Compaa.
TECHOS Y CUBIERTAS
Los techos, lozas, y otros tipos de cubiertas de los establecimientos debern ser
mantenidos en las mejores condiciones para evitar el ingreso de agua o humedad
hacia el interior de la edificacin y eliminar la necesidad de renovacin dentro de
perodos tan largos como sea posible. Cuando se requiera someter a los techos a
reparaciones mayores o una renovacin total, los materiales seleccionados debern
ser de la mejor calidad y que garanticen un largo perodo de duracin.
PINTURA
Las necesidades de pintura, tanto del interior como del exterior de la Empresa debern
determinarse sobre anlisis particulares y requerimientos aplicables a cada caso,
tomando en consideracin factores predominantes tales como:
Localizacin geogrfica, condiciones climatolgicas, grado de deterioro de las
superficies pintadas requerimientos funcionales de la edificacin y apariencia.
Los trabajos de pintura debern ser ejecutados de manera que sea posible garantizar
su preservacin, condiciones de limpieza y saneamiento, iluminacin o visibilidad.
MANTENIMIENTO EXTERIOR DE LA EMPRESA
La Alta Gerencia est comprometida, no solamente, con los servicios que brinda la
Empresa, con la obra civil, instalaciones y equipos existentes dentro de la Institucin,
sino tambin debe cuidar lo existente en la parte exterior de la instalacin. Es posible
que, en trminos comparativos, el mantenimiento exterior sea menos frecuente que el
interior; pero no por esta razn es menos importante.
Debern realizarse, por lo menos dos inspecciones al ao sobre la estructura
arquitectnica y la obra civil de la Empresa. La inspeccin deber centrarse sobre las
cubiertas, sistemas de aguas, lluvias, bajantes, muros y paredes exteriores, carpintera
metlica y de madera, pasadizos exteriores, etc.
Debido a que la estructura exterior de las instalaciones de la Empresa est sometida a
la accin del clima y las inclemencias del tiempo, requiere de una estricta
programacin y ejecucin de las acciones de mantenimiento y reparacin a intervalos
regulares no mayores de un ao. Entre los principales rubros a considerarse tenemos
a los siguientes:

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Debido a que el mantenimiento y la pintura exterior de las instalaciones son

relativamente poco frecuentes, en algunas oportunidades se opta por contratar los
trabajos con personal o entidades externas a la Empresa. Sin embargo, se debe
contar con un personal en la Compaa que posea el conocimiento sobre el uso
adecuado de materiales y la aplicacin de tcnicas acordes al tratamiento de obras
exteriores y a la aplicacin de normas y procedimientos de inspeccin y fiscalizacin
de las mismas. Paralelamente, deber mantener registros de tiempo de ejecucin y
sus costos para presupuestos y ejecucin de trabajos futuros.
Carpintera Metlica
Deber prestrsele especial atencin a la proteccin de todas las superficies metlicas
expuestas. Los marcos metlicos de puertas y ventanas debern mantenerse bien
pintado para prevenir su oxidacin, sobre todo en zonas donde se presente una alta
salinidad en el ambiente. Las obras de aluminio, aun cuando no requieren pintura,
debern mantenerse limpias para detener su decoloracin y la prdida del anodizado.
El hierro galvanizado puede sufrir daos en su capa protectora, dando origen a brotes
de oxidacin sobre sus superficies, obligando a someterlas a tratamiento para control
del xido y aplicacin de capas de pintura con el consiguiente aumento en los costos
de mantenimiento.
Antes de pintar todas las superficies metlicas instaladas en exteriores, debern ser
preparadas en forma apropiada y estar libres de cualquier vestigio de suciedad. Para
el efecto debern ser utilizadas herramientas adecuadas tales como rasquetas y
cepillos de acero. Previo a la aplicacin de la pintura a base de aceite, (dos o ms
capas), deber darse a las superficies metlicas un tratamiento antioxidante mediante
la aplicacin de una capa de pintura anticorrosiva de las caractersticas adecuadas.
El uso de materiales de ptima calidad, la aplicacin de buenas tcnicas de
preparacin y la utilizacin de mano de obra calificada aseguran la mxima duracin
del trabajo de pintura.
Carpintera en Madera
La carpintera de madera en exteriores deber ser inspeccionada anualmente para
verificar sus condiciones de solidez y detectar seales de deterioro de la capa
protectora de barniz o pintura. Al igual que en las carpinteras metlicas la preparacin
de las superficies de madera, antes de la aplicacin de la pintura, reviste la mayor
importancia.
Toda la pintura "levantada" deber ser raspada, dejando la superficie lisa y libre de
cualquier vestigio de suciedad, astillas o ralladuras. Debern utilizarse materiales de la
mejor calidad, apropiados para ser usados a la intemperie, bajo rigurosas condiciones
climticas y ambientales. Se requiere la utilizacin de mano de obra calificada y de los
elementos de aplicacin adecuados para cada caso en particular.
Muros y estructuras
Las superficies exteriores de las Instalaciones de la Empresa, ya sean, estas de
ladrillo, adobe o concreto requieren de inspecciones y reparaciones peridicas de
todas las juntas y aberturas alrededor de ventanas, puertas, etc., debido a que los
movimientos del establecimiento y la accin del clima ocasionan la ruptura y
desintegracin de las juntas.

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Las juntas deterioradas debern ser reparadas frecuentemente, mediante la aplicacin

de una nueva capa de mortero. Si no se hace lo anterior, la humedad puede,
eventualmente, penetrar al interior del edificio y causar dao o deterioro sobre las
superficies terminadas, ya sean estas lisas o rugosas.
El masillado de ventanas es necesario para prevenir que las carpinteras de madera o
metal sufran daos y den origen a serios desperfectos. Se recomienda el uso de
masillas y materiales sellantes adecuados y de la mejor calidad disponible en el
mercado local.
Techos y cubiertas
De todas las superficies exteriores del edificio del establecimiento, los techos, tejados
o cubiertas son los ms vulnerables, por su implacable exposicin al sol, viento, lluvia
y temperaturas extremas. An el mejor techo requiere de un mantenimiento peridico.
Todas las cubiertas estn sujetas a expansin y contraccin por causa de las
variaciones de la temperatura ambiente, lo cual puede conducir a la presencia de
fisuras y rupturas, y posibles fugas o filtraciones, especialmente alrededor de
proyecciones del techo, ductos de ventilacin, aberturas para iluminacin, etc.
Las cubiertas requieren de vigilancia y atencin regulares para asegurar su mximo
perodo de vida y buenas condiciones funcionales.
Aun cuando las reparaciones mayores y el reemplazo de los techos son realizados en
mejor forma por contratistas especializados, un programa de mantenimiento preventivo
bien planificado puede reducir dramticamente la frecuencia y seriedad de las
reparaciones.
El punto de arranque recomendado es la divisin de la superficie total del techo en
reas fcilmente identificables. Estas reas debern ser marcadas en los planos de
construccin para proporcionar una ayuda visual para la organizacin, planeamiento y
control de las actividades de mantenimiento.
Luego de que las reas del techo han sido identificadas, deber efectuarse una
inspeccin visual de campo de cada una de ellas, para determinar sus condiciones
o estado actual.
Un informe de los hallazgos identifica las reas problema y permite la realizacin de la
programacin de acciones en el corto, mediano y largo plazo. El informe deber incluir,
dentro de lo posible, informacin sobre el tamao, edad, tipo, uso funcional y un
historial de las reparaciones efectuadas. Esta informacin ayuda al diagnstico de los
problemas y la aplicacin de acciones correctivas.
La revisin puede indicar la necesidad de aplicar algunas medidas correctivas o la
ejecucin de trabajos de reparacin antes de iniciar la implementacin de un programa
de mantenimiento preventivo.
Todos los techos debern ser inspeccionados por lo menos anualmente, pero
preferiblemente dos veces al ao, generalmente antes de la iniciacin del perodo de
lluvias.
Paralelamente con los techos debern ser inspeccionados los canales colectores y
bajantes de aguas lluvias, as como las reas prximas a esquinas, etc.
Impermeabilizacin
Todas las superficies a ser impermeabilizadas debern prestar una textura suave, seca
y limpia de cualquier material extrao, as como eliminar cualquier condicin de
porosidad.

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Si existen problemas serios o agudos relacionados con ciertas condiciones de

humedad en la obra civil del establecimiento, se recomienda solicitar la intervencin de
un ingeniero o un tcnico calificado en la materia.
En el mercado existe disponible una amplia variedad de compuestos y pinturas con
excelentes caractersticas impermeabilizantes que pueden proporcionar una adecuada
barrera de proteccin contra la humedad.
Las paredes interiores del establecimiento, bajo el nivel del piso, debern disponer de
una buena barrera contra la humedad. Ocasionalmente, se detectan
resquebrajamientos o peladuras en las paredes. Esta condicin, conocida como
"efervescente", puede ser causada por una deficiente barrera contra la humedad
procedente del exterior, la cual permite el paso del agua a travs del muro y su
recubrimiento.
Vas de circulacin y estacionamiento
Las vas de circulacin internas y zona de estacionamiento debern ser
inspeccionadas anualmente. Las reas resquebrajadas, rotas, o en mal estado de
conservacin debern ser reparadas para minimizar los peligros a los cuales pueden
estar expuestos los peatones y vehculos. Adems, un buen estado de conservacin
de estas obras mejora notablemente las condiciones de apariencia del exterior del
establecimiento.
Las vas de circulacin y zonas de parqueo requieren de buenas seales y
demarcacin de espacios. Para el efecto deber utilizarse la pintura adecuada, de
acuerdo a la disponibilidad del mercado local, y realizarse con la periodicidad que sea
necesaria de acuerdo a las condiciones de trfico, climticas y estado de
conservacin.
Es indispensable revisar y someter a mantenimiento peridico las bocas de
alcantarillas, desages y colectores de aguas pluviales que se encuentren en la
proximidad a las vas de circulacin vehicular.
DESCRIPCIN
TECHOS Y CUBIERTAS
PINTURA
CARPINTERA METLICA
CARPINTERA DE MADERA
PUERTAS
MUROS Y ESTRUCTURAS
VAS DE CIRCULACIN Y
ESTACIONAMIENTO

FRECUENCIA
ANUAL
ANUAL
ANUAL
ANUAL
TRIMESTRAL
ANUAL
ANUAL

Aires acondicionados
El mantenimiento preventivo y correctivo de un aire acondicionado le permite
conservarlo por ms tiempo haciendo una sanitizacion de estos equipos, generando el
rompimiento de los ciclos bacterianos el cual se procede en los siguientes pasos:

Toma de datos iniciales (diagnostico)

Retiro de tapas de servicio
Retiro de filtros

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Verificacin de corriente elctrica

Lavado de serpentines
Lavado de bandejas
Lavado de filtros de aires
Revisin de motores
Revisin de circuitos elctricos
Lubricacin de motores

El mobiliario
Independientemente de su funcin especfica o del rea que este destinada, el
mobiliario que pertenece a la empresa, en la mayora de los casos se fabrica de los
siguientes materiales: Acero, Madera, Aglomerados y plsticos o con una combinacin
de estructura de acero y uno de los otros materiales mencionados.
Mantenimiento Preventivo
El propsito de las acciones de mantenimiento del mobiliario, es la conservacin de
sus caractersticas originales de comodidad, funcionalidad y seguridad, por lo cual
estas no se limitan a la reparacin de desperfectos, sino a la realizacin de actividades
de limpieza, de conservacin de su aspecto y de prevencin de los deterioros, entre
las ms importantes de estas actividades tenemos:

Limpieza cotidiana del mobiliario con un trapo hmedo para retirar el polvo.
Cada QUINCE (15) das eliminar del mobiliario las manchas.
Por lo menos cada DOS (2) meses, se deber revisar la presencia de
deformaciones, humedades, oxidacin, roturas, aflojamiento o ausencia de
tornillos.
Debe pintarse UNA (1) vez al ao, cuidando la conservacin de los acabados
originales.
Una actividad principal de mantenimiento preventivo es la difusin entre los(as)
usuarios(as), de la importancia y utilidad de hacer un buen uso del mobiliario
de la empresa, buscando crear una conciencia de que la compaa les
pertenece y, por lo tanto, de que conservarla les beneficia.

Mantenimiento Correctivo
Algunos de los problemas o deterioros ms frecuentes que se presentan en el
mobiliario son:
Las Plagas: Los muebles de madera pueden ser atacados por plagas como la
polilla y el deterioro causado se puede corregir de la siguiente manera:
o Correccin: Si la zona afectada es pequea, el problema se puede
corregir con la aplicacin de algn insecticida adecuado, limpiando y
lijando previamente la zona afectada, as como, aplicando sellador y
pintura una vez eliminada la plaga. Si el problema es de gran magnitud
se debe consultar a un especialista.

Humedad: Tanto los muebles de madera, como los de aglomerados e incluso

los de metal, pueden ser afectados por la exposicin constante o prolongada a

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la humedad, esto se puede prevenir con la impermeabilizacin adecuada de las

instalaciones, as como con el mantenimiento adecuado de las ventanas y las
instalaciones hidrulicas, sin embargo, cuando ya han sido afectados los
muebles se pueden reparar de la siguiente manera:
o Correccin: Si la humedad no ha penetrado demasiado, lijar hasta
retirar la superficie daada, si se trata de madera aplicar sellador y
barniz o esmalte; si se trata de metal lijar la superficie oxidada hasta
retirar los rastros de corrosin y aplicar fondo anticorrosivo,
posteriormente aplicar la pintura acrlica. Si la humedad ha penetrado
demasiado y daado un rea considerable, se deber consultar a un
herrero o carpintero para sustituir la seccin completa.

Desajustes o Desprendimientos: Debido al uso prolongado, golpes o cargas

de pesos superiores a lo especificado, se pueden producir desajustes o
desprendimientos en la estructura de los muebles o de piezas de los mismos,
provocando que estos pierdan su estabilidad al quedar piezas en movimiento,
estos problemas debern ser revisados de acuerdo con lo siguiente:
Correccin: Se revisar la estructura del mueble para determinar si la
pieza suelta o desprendida se une a la estructura del mueble por
tornillos, clavos, pegamentos, remaches o soldaduras, si la reparacin
se realiza clavando, atornillando o pegando, se puede efectuar por el
personal con conocimiento medio, pero si se trata de remaches o
soldadura, se deber canalizar por un personal con un conocimiento
avanzado. Manteniendo las caractersticas anatmicas y de comodidad
originales.
Rotura de Piezas: Es ocasionado en la mayora de los casos por golpes o
carga de pesos muy grandes, lo que se puede evitar con un uso adecuado, sin
embargo, cuando se producen se debe realizar una reparacin inmediata.

Puertas y Ventanas
La Puerta tiende a atascarse en su giro: Puede ser un problema de mal
funcionamiento de las bisagras o que el eje de las mismas se haya doblado por
exceso de peso; en este caso lo mejor es cambiar las bisagras, aunque en algunos
casos el problema se corrige intercambindolas de posicin, o de los rieles por golpes,
entre otras.
Se atasca el pasador de la Cerradura: El pasador puede estar doblado por haber
soportado una presin indebida, si el problema es considerable lo mejor es cambiar la
cerradura.
La mayora de las cerraduras comerciales, incluyen un instructivo de montaje fcil de
seguir con las herramientas adecuadas, solo se debe cuidar que sea del mismo tipo y
dimensiones de la original, pues una diferencia en estos aspectos har que deban
realizar modificaciones en la puerta y/o en su marco; en caso de dudas sobre la
realizacin de estos trabajos lo recomendable es contratar a un cerrajero.
Desajuste de Cerradura: El uso cotidiano y la constante movilidad pueden producir
que los elementos de la cerradura se desajusten de su ubicacin en la puerta o en el
marco de la misma, por lo que se deber revisar constantemente y ajustar los tornillos
cuando se detecte algn movimiento, de no realizarse esta actividad se corre el riesgo
de un mayor deterioro de la puerta y de su cerradura.

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INSTALACIONES

Cambio de Vidrios: La ruptura de vidrios, que deben ser repuestos a la brevedad,

pues de lo contrario se interrumpe la funcin reguladora del ambiente interior que
cumplen las ventanas, permitiendo el acceso no deseado de ruido, viento, polvo,
insectos y otras plagas, adems de los riesgos que implican los fragmentos del vidrio
que continan sujetos a la ventana.
Control de Plagas, Fumigaciones y Desinfecciones
Los servicios de control de plagas realizados en la Empresa son muy importantes para
prevenir enfermedades infecto-contagiosas.
Las fumigaciones ayudan a evitar que nuestros empleados entren en contacto con
insectos u otros artrpodos plagas causantes de picaduras, alergias o enfermedades.
La eliminacin de factores de riesgo como plagas que esparcen grmenes y bacterias
es de absoluta prioridad y relevancia en los ambientes de gran concentracin de
personas.
Por ese motivo se recomienda contar con un servicio de Control de Plagas y
Fumigaciones Habilitado, con vasta experiencia, a fin de mantener los ambientes
sanos y libres de riesgo.
El control de Plagas se realizar cada seis meses.
DOCUMENTOS RELACIONADOS

Formato Inspeccin Locativa

Registro Cronograma de Mantenimiento Preventivo

FECHA DE APROBACION:

ELABORO:
Jhon Jairo Maigual Cern
Coordinador SSTA
REVISO:
Mara Natasha Fernndez
Gerente Administrativo
APROBO
Hugo Mario Quintero
Gerente Operativo

2014

(Firma)

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