LA CONVERSIN DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN ASIENTOS

DEFINITIVOS
DR. PEDRO ALAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registral
La caracterstica fundamental de las anotaciones preventivas, que es uno de los
tipos de asientos registrales, es su transitoriedad, tienen un tiempo de vida definido
de antemano por la ley (en sentido material), por lo que una vez transcurrido dicho
plazo caducan o se extinguen inexorablemente, a no ser que antes se convierten en
asientos definitivos, con vocacin de permanencia. Asimismo, las anotaciones
preventivas como cualquier otro asiento registral pueden ser objeto de cancelacin.
El art. 92 del Reglamento General de los Registros Pblicos en el Ttulo VII
Extincin de inscripciones y anotaciones preventivas, seala que las anotaciones
preventivas se extinguen por cancelacin, por caducidad o por su conversin en
inscripcin, esto es que las anotaciones preventivas se transforman o convierten
en asientos definitivos, dependiendo por ejemplo en el caso de las anotaciones por
defecto subsanable de que se produzca la subsanacin del defecto dentro del plazo
de vigencia de la anotacin o en el caso del bloqueo, de que se inscriba en el acto
constitutivo, modificativo o extintivo del derecho real para el cual se solicito la
anotacin.
Cuando el art. 68 del acotado reglamento indica: Inscrito el acto o derecho cuya
prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva, surtir sus efectos desde la
fecha del asiento de presentacin de la anotacin, salvo disposicin distinta,
enfatizando la retroaccin de los efectos de la inscripcin del acto o derecho, lo que
est diciendo es que la anotacin preventiva deja de ser tal (carcter transitorio o
provisional) para convertirse en adelante en un asiento definitivo, esto es que el
asiento de anotacin preventiva se encuentra ligado indisolublemente al asiento
donde consta inscrito el acto o derecho respectivo. En este ltimo supuesto, el
asiento de inscripcin del acto o derecho no va a producir sus efectos y retrotraerse
a la fecha del asiento de presentacin del ttulo correspondiente como acontece con
una inscripcin regular, sino que sus efectos se retrotraern a la fecha del asiento
de presentacin de la anotacin preventiva que le guard prioridad. Debe aclararse
que en ambos casos (inscripcin regular o anotacin preventiva), estamos ante la
actuacin del principio de prioridad contenido en el artculo 2016 del Cdigo Civil.
Si las anotaciones preventivas por defecto subsanable o por falta de inscripcin del
derecho o por bloqueo se convierten en inscripciones definitivas cuando se subsana
el defecto, se reanuda el tracto interrumpido o se inscribe el acto o derecho para el
cual se bloque la partida registral, respectivamente, cul sera la condicin
necesaria para que la anotacin preventiva de demanda se convierta en una
inscripcin definitiva?
La respuesta es primero que la demanda sea declarada fundada mediante una
sentencia firme y que luego esta sentencia se inscriba en el registro. Estos seran
los presupuestos para la conversin de la anotacin de demanda en inscripcin. De
lo contrario, esto es si la demanda es declarada infundada, la anotacin preventiva
puede ser objeto ya sea de cancelacin solicitada en el proceso cautelar o de
caducidad al amparo de lo dispuesto por el art. 3 de la Ley N 26639 y siempre que
el plazo respectivo se haya cumplido a la fecha de entrada en vigencia de la Ley N
28473, que modific el art. 625 del Cdigo Procesal Civil.

No obstante lo expuesto, y dependiendo del tipo de anotacin de demanda vamos a

comprobar que la regla antes indicada no va a cumplirse, esto es que para que
opere la conversin de la anotacin preventiva no ser indispensable que se
inscriba la sentencia firme, sino que por ejemplo en el caso de la demanda de
otorgamiento de escritura pblica resultar suficiente que se inscriba la escritura
pblica de compraventa otorgada voluntariamente por el demandado o por el Juez
en rebelda de este o inclusive en el caso de la anotacin de demanda de ejecucin
de garanta hipotecaria donde no va a operar la conversin.
Cul es la razn por la cual en las anotaciones de demanda tenemos que en
algunos casos la conversin opera en virtud de la inscripcin de la sentencia firme o
en mrito de otro documento emanado como consecuencia de la expedicin de
dicha sentencia, como es el caso de la anotacin de demanda de otorgamiento de
escritura pblica o incluso en otros supuestos no acontezca la conversin, como es
la anotacin de demanda de ejecucin de garanta hipotecaria?
Teniendo en cuenta que la anotacin de demanda tiene el carcter de ser una
medida cautelar emanada de un proceso judicial que tiene por objeto asegurar el
cumplimiento de lo que se resuelva en definitiva en dicho proceso, es decir que la
sentencia firme favorable al demandante pueda ser ejecutada sin ningn obstculo,
como dice Jos Mara Chico y Ortiz , que (...) cuando se produzca la sentencia
condenatoria, que la misma puede tener efectividad y ejecucin en las mismas
condiciones y circunstancias bajo las cuales hubieran podido cumplirse el tiempo en
que se entabl la demanda judicial, entonces la posibilidad de que el asiento de
anotacin preventiva pueda o no ser objeto de conversin o de que esta conversin
se encuentre supeditada o no a la inscripcin de una sentencia firme, se encontrar
determinada por el cumplimiento de lo sentenciado o resuelto por el rgano
jurisdiccional.
As, en el caso de sentencia firme sobre nulidad de acto jurdico de transferencia,
para que la sentencia pueda ser ejecutada ser necesario que se produzca la
conversin del asiento de anotacin preventiva de demanda en inscripcin, por
cuanto de lo que se trata es de evitar que aquellas personas que contrataron con el
titular registral o propietario del predio cuyo derecho estaba siendo cuestionado en
un proceso judicial y sus derechohabientes, puedan alegar el principio de fe pblica
registral en su adquisicin, esto es que desconocan la existencia de una causal por
la cual su derecho poda decaer o resultar afectado.
Del mismo modo, en el caso de sentencia firme sobre nulidad de eleccin de una
junta directiva de una asociacin, para que la sentencia sea ejecutada ser
necesario que se produzca la conversin del asiento de anotacin preventiva de
demanda en inscripcin, porque se trata de evitar que las personas que celebraron
actos jurdicos con el consejo directivo anulado puedan ampararse en el principio de
fe pblica registral aplicable al registro de personas jurdicas.
Este principio no sera aplicable a las personas que fueron convocadas por el
consejo directivo cuestionado para elegir a las juntas directivas subsiguientes, o
modificar los estatutos o adoptar cualquier otro acuerdo, o al consejo directivo
cuestionado que realiz diversos actos jurdicos como otorgamiento de facultades,
etc., puesto que no podra sostenerse que los asociados o los miembros del consejo
directivo tengan la calidad de terceros registrales, sino que se trata de personas
que de ningn modo pueden alegar desconocimiento de las razones que llevaron a
declarar
la
nulidad
de
la
eleccin.
Y en el caso de sentencia firme sobre nulidad de acuerdo adoptado por una junta

general de una sociedad annima, para que la sentencia sea ejecutada ser
necesario que se produzca la conversin del asiento de anotacin preventiva de
demanda en inscripcin. Si por ejemplo el acuerdo impugnado estuvo referido a un
aumento de capital, luego se entender que no hubo dicho aumento de capital ni
por tanto se modific el artculo respectivo del estatuto. Si el acuerdo impugnado
concerna al nombramiento de directorio, se entender que dicho directorio no tuvo
facultades para actuar, quedando sin efecto (enervados) los asientos registrales en
la partida registral de la sociedad que reflejen su actuacin y que por ende puede
ser inscrito un directorio que desempee sus funciones en el mismo periodo del
directorio impugnado, el cual se estimar como inexistente. Asimismo, se trata de
evitar que los terceros que celebraron actos jurdicos con el directorio impugnado o
sobre la base de acuerdos nulos puedan ampararse en el principio de fe pblica
registral aplicable al registro de personas jurdicas.
En todos estos casos, la inscripcin de la sentencia se retrotrae a la fecha del
asiento de presentacin de la anotacin de demanda, es decir para efectos legales
se debe entender que la sentencia que declara la nulidad del acto o acuerdo estuvo
vigente desde el da de la anotacin preventiva de demanda, oponindose
eficazmente a todos los asientos posteriores incompatibles o contradictorios
extendidos en la partida registral del predio o de la persona jurdica, segn sea el
caso.
Sobre esto, el Tribunal Registral ha dispuesto en precedentes de observancia
obligatoria y acuerdos de pleno registral que la inscripcin de la sentencia firme de
nulidad de una transferencia de dominio en el registro de predios o la sentencia
firme de nulidad de la eleccin de una junta directiva de una asociacin en el
registro de personas jurdicas, se retrotraen a la fecha del asiento de presentacin
de la anotacin de demanda, dejando enervados (no cancelados) los asientos
registrales incompatibles o contradictorios con la sentencia, esto es que para el
registro dichos asientos sern considerados de manera similar a los asientos
caducos no cancelados (figuran extendidos, pero sin producir ningn efecto), como
inexistentes para los efectos de la calificacin registral y publicidad.
As como existirn situaciones en las cuales ser necesario que se inscriba la
sentencia firme para que opere la retroaccin, en otras como las anotaciones de
demanda de otorgamiento de escritura pblica, no resultar indispensable la
inscripcin de la sentencia firme que ordena el otorgamiento del documento
pblico, sino que ser suficiente la inscripcin de la escritura pblica respectiva,
asiento que retrotraer sus efectos a la fecha del asiento de presentacin de la
anotacin de demanda. Aqu la conversin de la anotacin preventiva en inscripcin
no requiere como presupuesto la inscripcin de una sentencia firme, sino la
inscripcin de un documento pblico obtenido como consecuencia de un mandato
judicial. Con la conversin se evita que las personas que contrataron con el titular
registral de dominio del predio que fue emplazado judicialmente y sus
derechohabientes puedan alegar buena fe en los actos celebrados amparndose en
el principio de fe pblica registral.