Informe de Determinacin del Valor Razonable

para el Activo Biolgico de la Empresa de la

Empresa
AGROBERRUZ S.A
FEBRERO 2015
Alinspeccin. S.A.

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Declaracin de Valoracin
Este informe ha sido encargado por la empresa AGROBERRUZ S.A. y es,
por consiguiente, para su propio uso confidencial. Alinspeccin S.A.
no se responsabiliza de las consecuencias que la transmisin de este
Informe a terceras partes pueda suponer. Este Informe no es una
propuesta para invertir o desinvertir en la empresa, y no toma en
consideracin los intereses especficos, la situacin financiera o
las necesidades particulares de la persona o entidad que solicita la
valoracin. La informacin contenida en este Informe es una
determinacin mediante
la aplicacin de criterios profesionales y
tcnicos.
La informacin en la que este informe ha basado sus conclusiones ha
sido obtenida de las siguientes fuentes:
Datos legales, financieros, tributarios, comerciales, operativos,
tcnicos, disponibles que han sido proporcionados por nuestro
cliente acerca de la empresa AGROBERRUZ S.A a y otro tipo de
informacin que ha sido gestionada por Alinspeccin S.A. y estimada
bajo supuestos tcnicos contemplados en las metodologas aplicadas.
Los datos macroeconmicos y la informacin acerca de los mercados de
capital, as como las proyecciones propias y de terceras partes
sobre el sector en cuestin han sido previamente analizadas y
estructuradas por Alinspeccin S.A., por lo que constituyen
elementos de razonable cuestionalidad.
Alinspeccin S.A. no ha auditado ni comprobado ninguna parte de la
informacin provista por el contratante para la redaccin de este
informe. Por esa causa. Cualquier error o imprecisin en los datos
provistos,
detectado
como
resultado
de
una
auditoria,
due
diligence u otro proceso, implicara una modificacin en las
conclusiones de este Informe.
Alinspeccin S.A. pretende firmemente mantener sus valoraciones tan
actualizadas como sea posible con respecto a las tendencias actuales
del mercado. Sin embargo, la volatilidad del mercado, as como los
cambios en las actitudes de los inversores acerca de ciertos modelos
de negocio, podra hacer que este Informe de Valoracin se quede
obsoleto despus de un periodo de tiempo relativamente corto.
El resultado y contenido definitivo de este informe pertenece a
AGROBERRUZ S.A.
Cualquier impresin o reproduccin de este informe
acompaada de una copia de esta pgina de aviso.

ha

de

ir

Juan Vicente Villalta Portilla

Representante Legal Alinspeccin S.A.

Valor razonable activo biolgico de AGROBERRUZ S.A

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ndice General

Declaracin de Valoracin
1.
Objeto del informe
2.
Resumen ejecutivo
3.
Antecedentes de la empresa
4.
Estados financieros
4.1.
Estado de prdidas y ganancias
4.2.
Balance General
4.3.
Indicadores financieros
5.
Valor Razonable del activo biolgico de Agroberruz S.A.
5.1.
Metodologa
5.1.1.
Metodologa de valoracin por mtodo comparativo de mercado
5.1.2.
Valoracin de la Empresa mediante Flujo de Caja Descontado
5.2.
Desarrollo
5.2.1.
Mtodo comparativo de mercado
5.2.2.
Valoracin a partir del Flujo de Caja Descontado
5.2.2.1.
Determinacin del flujo de caja
5.2.2.2.
La tasa de descuento
5.3.
Conclusin de valor razonable activo biolgico.
ANEXOS
Anexo I:
Anlisis Financiero y Flujo de caja
Anexo II:
Determinacin de tasa de descuento por CAMP
Anexo III:
Documentacin facilitada por AGROBERRUZ S.A
Anexo IV:
Informes de avalos comerciales edificio y terreno

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ndice de Tablas

Tabla 1. Estado de Prdidas y Ganancias Resumen

Tabla 2. Variacin de ingresos y resultados
Tabla 3. Anlisis de los Balances
Tabla 4. Anlisis de la Liquidez
Tabla 5. Anlisis de la Solvencia
Tabla 6. Anlisis de la Endeudamiento
Tabla 7. Anlisis de la Rentabilidad
Tabla 8. CONSOLIDADO VALOR HACIENDAS Y ACTIVO BIOLGICO I
Tabla 9. CONSOLIDADO VALOR HACIENDAS Y ACTIVO BIOLGICO II
Tabla 10. Determinacin de Ke & WACC
Tabla 13. Proyeccin de flujo de caja escenario nico
Tabla 14. Valoracin FDC escenario nico

7
8
9
9
9
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10
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14
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ndice de Grficos

Grfico 1. Ingresos por periodo

Grfico 2. Resultados por periodo
Grfico 3. Crecimiento neto por periodo
Grfico 4. Rangos de valoracin

Valor razonable activo biolgico de AGROBERRUZ S.A

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8
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1. Objeto del informe

El presente informe ha sido elaborado por Alinspeccin S.A. a peticin de la AGROBERRUZ S.A.
La finalidad de este documento es presentar una opinin objetiva y razonable del valor del
activo biolgico de la empresa que est en el ramo agrcola bananero.
Para ello Alinspeccin S.A. ha utilizado metodologas de valoracin concluyendo en un
valor razonable para el activo biolgico de AGROBERRUZ S.A. En las pginas que siguen se
especifica el funcionamiento de dichas metodologas as como las hiptesis financieras que
se han utilizado para llegar al resultado final.
Alinspeccin S.A. no ha auditado los estados financieros de AGROBERRUZ S.A. Nuestro
anlisis y procesos de valoracin se han basado por una parte en datos financieros,
operativos y tcnicos del negocio facilitados por el contratante y, por otra, de informacin
de mercado, peritajes y estimaciones propias de Alinspeccin S.A. lo que contribuye las
proyecciones de la empresa (2015- 2024).
Este informe no es una tasacin de los activos de la empresa, cuyo valor se ha
considerado nicamente de forma implcita en el ejercicio de valoracin del activo
biolgico. El valor de dichos activos as contemplados se supone, en realidad, superior al
de su precio de tasacin para una venta. La hiptesis base de valoracin es por tanto la de
empresa marcha y plena explotacin del giro del negocio.

Valor razonable activo biolgico de AGROBERRUZ S.A

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2. Resumen ejecutivo

Alinspeccin S.A. ha utilizado las proyecciones antes citadas para aplicarlas a diversas
metodologas de valoracin, cuyos resultados (mostrados a continuacin), han permitido
obtener el rango de valoracin final del activo biolgico de la empresa AGROBERRUZ S.A:
Mtodo del valor de mercado y mtodo por flujo de caja descontado: El valor razonable del
activo biolgico estn enre USD$ 8.250 y USD $ 8.728 dlares.

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3. Antecedentes de la empresa
Domicilio
Provincia del Guayas, cantn Guayaquil, parroquia Tarqui, Juan Tanca Marengo S/N
interseccin Av. Agustn Freire, centro comercial Dicentro.
Objeto
Desarrollo y explotacin agrcola en todas sus fases
Capital
El capital suscrito y pagado de la empresa es de USD$1000 (mil 00/100 dlares).
Nmero de acciones
Son 1000 acciones de un valor de USD$ 1,oo
Accionistas;
Desarrollos Agrcolas Tropicales S.A, y AGRILIBERCORP
Listado de administradores
Gonzalo Secundino Pazmio Prez
Listado de directores
No aplica
Comisarios
No aplica
Auditores
Leonardo Lucn, contador ejercicio econmico terminado el 31 de diciembre de 2013.
Compaas relacionadas
Agribelicorp S.A.
Productos
Produccin bananera

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4. Estados financieros

4.1. Estado de prdidas y ganancias

Tabla 1. Estado de Prdidas y Ganancias Resumen
RESULTADOS

2014

2013

Ingresos por Ventas

7.350.494

99,8%

2.269.117

75,0%

Coste de las ventas

4.669.481

63,5%

1.885.874

83,1%

Coste de las ventas (-)

4.597.626

62,5%

1.885.874

83,1%

Remuneraciones (CVentas) (-)

71.855

1,0%

0,0%

Margen Bruto

2.681.013

36,5%

383.243

16,9%

Gastos de administracin

1.445.237

19,7%

1.015.517

44,8%

Gastos administracin (-)

1.445.237

19,7%

922.966

40,7%

0,0%

92.551

4,1%

Prdida (ganacia) activo biolgico (-)

EBITDA

1.235.776

16,8%

-632.274 -27,9%

0,0%

1.235.776

16,8%

-632.274 -27,9%

Ingresos financieros (+)

14.919

0,2%

13.027

0,4%

Gastos financieros (-)

22.546

0,3%

21.487

0,9%

-7.627

-0,1%

-8.460

-0,4%

Ingresos excepcionales (+)

1.450

0,0%

743.875

24,6%

Gastos excepcionales (-)

0,0%

50.457

2,2%

Resultado Excepcional

1.450

0,0%

693.418

30,6%

B.A.I. - Beneficio Bruto

1.229.599

16,7%

52.684

1,7%

414.375

5,6%

75.397

2,5%

815.224 11,1%
Elaboracin: Alinspeccin S.A.

-22.713

-0,8%

Depreciaciones (-)
Resultado de explotacin

Resultado Financiero

Impuestos s/beneficios (-)

Beneficio Neto

0,0%

El cuadro anterior resume los el estado de prdidas y ganancias de los 2 ltimos aos1, el
estado de prdidas y ganancias de los aos 2013 a 2014 fueron provistos por el contratante.
En resumen se aprecia que la empresa tiene actividad y casi ha triplicado sus ingresos por
ventas en un ao y ha pasado de resultados negativos en el 2013 a positivos en el 2014.
Grfico 1. Ingresos por periodo

Elaboracin: Alinspeccin S.A.

Se cuenta con los estados financieros del 2010, 2011 y 2012 y balance parcial al ao 2013, sin embargo solamente
el del ao 2010 cuenta con el informe de auditora correspondiente.

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Grfico 2. Resultados por periodo

Elaboracin: Alinspeccin S.A.

Segn los balances no ha existido reparticin de utilidades en 2013

Tabla 2. Variacin de ingresos y resultados
CRECIMIENTO
Ingresos por Ventas
Margen Bruto
EBITDA
Resultado de explotacin
B.A.I. - Beneficio Bruto

2014

2013

5.081.377
2.297.770

223,9%

1.868.050
1.868.050

n/d

2.269.117
383.243

n/d
0,0%

n/d

-632.274
-632.274

1.176.915 2233,9%

52.684

n/d

599,6%

n/d
0,0%

Elaboracin: Alinspeccin S.A.

Hay un crecimiento a nivel de ventas de 223%, y de mrgenes de casi 600% para el ao 2014,
lo cual implica que habr crecimiento para los siguientes ejercicios. De igual manera, los
costos, que pertenecen en su mayora a gastos directos, han crecido por la actividad d la
empresa.
Grfico 3. Crecimiento neto por periodo

Elaboracin: Alinspeccin S.A.

4.2. Balance General

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Tabla 3. Anlisis de los Balances

ACTIVO

2014

A) ACTIVO NO CORRIENTE

13.604.706 82,0%

2013

7.331.238 65,1%

Activo fijo

5.419.450

32,7%

2.873.224

25,5%

Activo no depreciable

1.735.266

10,5%

2.428.156

21,6%

Infraestructura

6.190.263

37,3%

2.018.258

17,9%

259.727

1,6%

11.600

0,1%

Otros activos no corrientes

B) ACTIVO CORRIENTE

2.989.398 18,0%

3.924.344 34,9%

Inventarios

174.358

1,1%

76.441

0,7%

Realizable

2.172.637

13,1%

1.416.391

12,6%

3,9%

2.431.512

21,6%

47,4% 11.255.582

0,0%

Disponible efectivo
TOTAL ACTIVO

642.403
16.594.104

PATRIMONIO NETO y
PASIVO

2014

A) PATRIMONIO NETO

2013

11.395.971 68,7% 10.331.275 91,8%

B) PASIVO NO CORRIENTE

0,0%

0,0%

5.198.133 31,3%

924.307

8,2%

5.198.133 31,3%

924.307

8,2%

Benficios a empleados

0,0%

162.488

1,4%

Cuentas por pagar

974.252

5,9%

342.536

3,0%

Proveedores

0,0%

388.155

3,4%

Impuestos por pagar

84.614

0,5%

31.128

0,3%

Otras a Pagar Corto Plazo

4.139.267

24,9%

0,0%

TOTAL PAT. NETO Y PASIVO

16.594.104 47,4% 11.255.582
Elaboracin: Alinspeccin S.A.

0,0%

C) PASIVO CORRIENTE
C1) PASIVO CORTO PLAZO

4.3. Indicadores financieros

Tabla 4. Anlisis de la Liquidez
LIQUIDEZ
Ratio de Liquidez
Ratio de Tesorera (Acid Test)
Circulante (das venta)
Elaboracin: Alinspeccin S.A.

2014

Var.
0,6
0,5

254.0

Tabla 5. Anlisis de la Solvencia

SOLVENCIA Y COBERTURA

2013

Ratio de solvencia o garanta

3,2

Ratio de consistencia

n/d

Ratio de estabilidad

1,2

Cobertura del endeudamiento

54,8

Cobertura total
Elaboracin: Alinspeccin S.A.

54,8

Var.

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Tabla 6. Anlisis de la Endeudamiento

ENDEUDAMIENTO

2013

Var.

Endeudamiento a largo plazo

1,5
0,0 =

Endeudamiento a corto plazo

0,5

Ratio de Endeudamiento
Ratio de Apalancamiento

% Deudas a corto plazo

% Deudas a largo plazo
% Gastos financieros
Elaboracin: Alinspeccin S.A.

0,5

100,0% =
0,0% =
0,0%

Tabla 7. Anlisis de la Rentabilidad

RENTABILIDAD
Rentabilidad Econmica (ROAROI) 0
Rentabilidad Financiera (ROE)
Return On Capital Employed
(ROCE)

2013

Var.

4,9%

7,2%

5,7%

MRGENES
2013 Var.
% Margen Bruto sobre ventas 0 36,5%

% Resultado Explotacin 0 16,8%

% Resultado Neto 0 11,1%
% E.B.I.T.D.A. 0 16,8%

Elaboracin: Alinspeccin S.A.

Valor razonable activo biolgico de AGROBERRUZ S.A

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5. Valor Razonable del activo biolgico de Agroberruz S.A.

5.1. Metodologa

Alinspeccin S.A. ha empleado metodologas de valoracin contrastadas y generalizadamente

aceptadas por los analistas de mercado para realizar la valoracin del activo biolgico de la
Empresa Agroberruz S.A. La aplicacin de cada una de estas metodologas; El mtodo
comparativo de mercado y la determinacin del Valor razonable a partir de Flujos de Caja
descontados (DFC), resulta en un rango especfico de valoracin estimado para el activo
biolgico de la Compaa. Para llegar a este rango del valor del activo biolgico de la
compaa, se calcula primeramente un rango de valoracin especfico para cada metodologa
y, posteriormente, se aplica cada valoracin en funcin de unas ponderaciones establecidas
por Alinspeccin S.A. segn la pertinencia de cada metodologa. Consideramos que el empleo
de estas dos metodologas mejora la fiabilidad de la valoracin obtenida al tratarse de
mtodos complementarios y permitir contrastar los resultados de la aplicacin de cada una de
ellas.

5.1.1.Metodologa de valoracin por mtodo comparativo de mercado

Se basa en los valores actuales de bienes inmuebles que se han y se estn comercializando,
tomando en cuenta los aspectos de oferta y demanda al interior de mercado inmobiliario.
Para la valoracin del terreno se utiliz la metodologa de Valor de Mercado, que es un
sistema aceptado mundialmente. Se determin el precio de la tierra, por medio de una
investigacin de mercados, basado en las leyes de la oferta y la demanda..

5.1.2.Valoracin de la Empresa mediante Flujo de Caja Descontado

Determinar el valor del activo biolgico de la empresa a travs de la estimacin del valor actual
de los flujos de dinero cash flows que generar en el futuro, para luego descontarlos a una
tasa apropiada segn el riesgo de dichos flujos, lo cual nos da el activo total, que es el valor de
la empresa..
En la actualidad, mayoritariamente se recurre a la utilizacin del mtodo del descuento de los
flujos de fondos porque constituye el nico mtodo de valoracin conceptualmente correcto.
En estos mtodos se considera a la empresa como un ente generador de flujos de fondos, y
para obtener el valor de la empresa se calcula el valor actual de dichos flujos utilizando una
tasa de descuento apropiada. El valor de las acciones de una empresa suponiendo su
continuidad proviene de su capacidad para generar dinero (flujos) para los propietarios de las
acciones. Por consiguiente, el mtodo ms apropiado para valorar una empresa es descontar
los flujos de fondos futuros esperados. Estos mtodos son los ideales para empresas en
marcha que generan flujo de fondos claramente de la explotacin de la actividad.
Los distintos mtodos basados en el descuento de flujos de fondos parten de la expresin:

Siendo:

Valor razonable activo biolgico de AGROBERRUZ S.A

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CFi = flujo de fondos generado por la empresa en el perodo i;

VRn = valor residual de la empresa en el ao n;
K = tasa de descuento apropiada para el riesgo de los flujos de fondos.
Aunque a simple vista pueda parecer que la frmula anterior est considerando una duracin
temporal de los flujos, esto no es necesariamente as, ya que el valor residual de la empresa en
el ao n (VRn) se puede calcular descontando los flujos futuros a partir de ese perodo.
Un procedimiento simplificado para considerar una duracin indefinida de los flujos futuros a
partir del ao n es suponer una tasa de crecimiento constante (g) de los flujos a partir de ese
perodo, y obtener el valor residual en el ao n aplicando la frmula simplificada de descuento
de flujos indefinidos con crecimiento constante: VRn = CFn (1+g) / (k-g).
A pesar de que los flujos pueden tener una duracin indefinida, puede ser admisible
despreciar su valor a partir de un determinado perodo, dado que su valor actual es menor
cuanto ms lejano es el horizonte temporal. Por otro lado, la ventaja competitiva de muchos
negocios tiende a desaparecer al cabo de unos aos. No es recomendable valorar empresas a
plazo mayores de 10 aos, a menos que sus caractersticas requieran de largos plazos para
generar beneficios, como un proyecto forestal maderero o una plata hidroelctrica.
En el caso del DFC, los datos de partida para la realizacin de las proyecciones estn basados
principalmente en informacin facilitada por la AGROBERRUZ S.A.. Estos datos nos han
permitido la realizacin de un anlisis tanto cualitativo como cuantitativo de la situacin actual
de la empresa y su situacin esperada.
De acuerdo con las indicaciones de AGROBERRUZ S.A, el grupo AGROAMERICA defini los
pasos de la metodologa en conjunto con los consultores Regionales de Ernst & Young, desde
el ao 2007. La informacin utilizada para la determinacin ha sido la siguiente:
1. Determinacin de flujos descontados: La determinacin de los flujos descontados
del ltimo ejercicio (2014), se utiliza la Tasa WACC correspondiente a la actividad y al
pas de operacion.
2. Avalos de las fincas productoras: Avalo tcnico con inspeccin de campo realizada
por perito evaluador del equipo de Alinspeccin S.A.
3. Informacin contable de la compaa actualizada: Informacin provista por
AGROBERRUZ S.A.
4. Produccin de cajas anuales: Informacin Provista por AGROBERRUZ S.A.
5. Hectreas en cultivo: Informacin Provista por AGROBERRUZ S.A. y confirmada por el
avalo tcnico.

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5.2. Desarrollo
5.2.1.Mtodo comparativo de mercado
Tabla 8. CONSOLIDADO VALOR HACIENDAS Y ACTIVO BIOLGICO I2

* Plantaciones (Insumo Biolgico)

** Tecnificacin (Caminos carrozables, canales primarios, secundarios y terciarios)
*** Empacadoras (Construcciones)
**** Tecnificacin (Funiculares y riego)
Tabla 9. CONSOLIDADO VALOR HACIENDAS Y ACTIVO BIOLGICO II
Concepto

PLANTACIONES (ACTIVO BIOLGICO)

Un.
rea/
Valor Actual
Cantidad
Unitario

Plantaciones de banano productivas

(Activo Biolgico) BERRUZ 1, BERRUZ 2
Y BERRUZ 3
Plantaciones de banano en proceso
(Activo Biolgico) RAQUELITA
Hectrea ponderada
Valor actual comercial

Has

405,00

$ 8.250,00

Has

100,00

$ 7.269,00

Has

505,00

$ 8.055,73

Valor Actual
Total
$ 3196.250,00
$ 726.943,30
$3923.193,30
$3923.193,30

Por medio de este procedimiento se obtiene el VALOR RAZONABLE DEL ACTIVO

BIOLGICO en USD $ 3923.193,30 (TRES MILLONES, NOVECIENTOS VEITE Y TRES

CIENTO NOVENTA Y TRES con 30/100 USD) es decir cada hectrea a un precio
ponderado de USD $ 8.055,73 (Ocho mil cincuenta y cinco con 73/100)
5.2.2.Valoracin a partir del Flujo de Caja Descontado
2

Hacienda Raquelita, a marzo de 2015 se encuentra en produccin (aproximado) en el siguiente orden:

Plantaciones de Banano (Activo Biolgico 10 semanas) Has 8, Plantaciones de Banano (Activo Biolgico
23 semanas) Has 18, Plantaciones de Banano en produccin Has 74. Su produccin es exclusiva de
banano orgnico, el cual cuenta con un premio en su precio de venta.
Valor razonable activo biolgico de AGROBERRUZ S.A

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5.2.2.1. Determinacin del flujo de caja

Para esto es necesario proyectar el flujo de caja para los siguientes 10 aos que ser el
horizonte de evaluacin.
Para esto debemos hacer ciertos supuestos y consideraciones financieras, a fin de obtener
flujos de caja razonables respecto a la actividad de la empresa. AGROBERRUZ S.A es en
trminos estrictos, una empresa en marcha, por lo cual est en plena su actividad de
explotacin. Teniendo en cuenta esta situacin la empresa, tal como est hoy es razonable
que pueda aumentar sus ventas al menos de 1%, as como reducir sus costos en ms de 1%. En
base a lo anterior habr 1 escenario:

Escenario normal 1% de crecimiento de ventas y 1 % de crecimiento en los costos.

5.2.2.2. La tasa de descuento

En la siguiente tabla se puede apreciar el clculo para determinar la tasa de descuento para la
evaluacin integral y la fuente de cada componente para la construccin de las tasas,
asumiendo el modelo CAPM3.
Tabla 10. Determinacin de Ke & WACC
no apalancado de la industria = ind. Inmobiliarias/{1+(Deuda/Capital)* (1-tEEUU)}
Razn de la Deuda/Capital de Industria agricola
Industria agricola
t EEUU
no apalancado de la industria =
Deuda
Capital
Razon de la Deuda/Capital
bcapital = b no apalancada de la industria * (1+(Deuda/Capital)*(1-tEcuador))
t ecuador
de capital de AGROBERRUZ S.A. =
Costo de Capital Ke = rf +(Rm rf )+ (Riesgo Pas)

41%
0,79
9,01%
0,58
5.198.133
11.395.971
0,46
33,70%
0,56

*rf Tasa libre de riesgo (rendimiento de bonos del tesoro americano) =

**b (riesgo del negocio) =
*** Rm ( Return on equity) =
**** Risk Country Ecuador
Ke =

2,07%
0,56
6,00%
5,69%
9,95%

Costo de capital promedio ponderado (WACC) =

(% de deuda)(costo deuda)(1-t) + (%patrimonio)(costo patrimonio)
****Costo de la deuda (Kd)
WACC =
Elaboracin: El Autor
& Damodaran, estimacin del costo de capital de una empresa en pases emergentes

10,21%
8,95%

*Rentabilidad Treasury Bonds a 20 aos http://www.treasury.gov

** Apalacada segn estructura de capital de AGROBERRUZ S.A.
***Rentabilidad Promedio mercado (USA) 2014, tomado de http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar
****Tomado de www.bce.fin.ec
3

Modelo de valoracin de activos financieros o capital asset pricing model.

Valor razonable activo biolgico de AGROBERRUZ S.A

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El costo de oportunidad del inversionista resulta Ke% anual y el costo promedio ponderado de
capital, que incluye el financiamiento (costo de los pasivos actuales) WACC es de 8,95%.
En el anexo 04 se encuentran el detalle de los insumos para estimar la tasa de descuento.

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Tabla 11. Proyeccin de flujo de caja escenario nico

Elaboracin: Alinspeccin S.A

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Tabla 12. Valoracin FDC escenario nico

Elaboracin: Alinspeccin S.A

En el escenario nico, el valor actual de los flujos de la empresa, incluyendo el valor residual es de USD$ 13.140.813 (TRECE MILLONES CIENTO CUARENTA
MIL OCHOCIENTOS TRECE dlares)

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El valor total de flujos descontados para el total de la operacin de AGROBERRUZ es de

Ecuador fue de US$ 13,14 millones.
Este mtodo se desarrolla en funcin de las estimaciones realizadas por Alinspeccin S.A.
sobre el comportamiento, en el periodo a proyectar, de las distintas partidas de Balance y
Prdidas y Ganancias que son necesarias para calcular los flujos de caja operativos del negocio.
Para realizar estas estimaciones, Alinspeccin S.A. se basa en los datos financieros aportadas
por AGROBERRUZ S.A y las proyecciones realizadas razonablemente, as como en otros datos
de mercado. El valor actual de los flujos de caja as calculados se determina utilizando una tasa
de descuento cuidadosamente seleccionada (WACC Coste Medio Ponderado del Capital).
Agregando ambos valores (terminal y suma de los flujos de caja, ambos descontados) se
obtiene el Valor de Negocio de AGROBERRUZ S.A

De acuerdo a lo que indica las NIIF y la NIC 41, se procede a determinar el valor del activo
biolgico, de la siguiente manera:
US$ 13,14 millones, es el valor actual de los flujos descontados a valor presente para

AGROBERRUZ S.A.

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A este valor se le descuenta el valor de las tierras propiedad de la compaa, tomando

como base el valor por hectrea obtenido del avalo realizado por el perito evaluador de
Alinspeccin4, los informes en el ANEXO XX.

Luego se le aplica el porcentaje que le corresponde a la infraestructura de activos

productivos que se encuentran en las fincas y que se utilizan para generar renta. (El
porcentaje se obtiene dividiendo el valor de la infraestructura dentro del total de activos
fijos (ver cuadro donde se indica notas) ese porcentaje es 15% se multiplica por el valor de
flujos descontado.

El valor por hectrea de activo biolgico para AGROBERRUZ sera de aprox US$8.728 (US$
4539.661 / 520 Has).

5.3. Conclusin de valor razonable activo biolgico.

Grfico 4. Rangos de valoracin

Elaboracin: Alinspeccin S.A

A nivel generalizado, los mtodo de valoracin con mayor aceptacin en la actualidad son los
que utilizan flujos de caja descontados, sin embargo, hay que tener las siguientes
consideraciones; el flujo de caja descontado trabaja captando la capacidad de la empresa en
generar riqueza que se traduce en ingresos que de forma objetiva se pueden medir a travs de
los flujos de caja, que esta genere o haya expectativa de generar en el futuro.
Teniendo en cuenta los resultados obtenidos en funcin de las metodologas descritas y
considerando que esta empresa es una empresa en plena explotacin del giro del negocio, por
lo cual, Alinspeccin S.A. se pronuncia respecto al valor razonable del activo biolgico de la
empresa AGROBERRUZ S.A en US$8.728 por ha es decir US$ 4539.661. (cuatro millones
quinientos ciento treinta y nueve mil seiscientos sesenta y un 0/100 dlares de los Estados
Unidos de Amrica).
4

AVALOS COMERCIALES DE BIENES AGRCOLAS INSUMO BIOLGICO Inmuebles: Haciendas Berruz 1

Berruz 2, Berruz 3 y Raquelita, VALOR RAZONABLE total del activo biolgico $ 3923.193, Perito
Profesional Tasador: Arq. Washington Vsquez Gonzlez, Lic. Prof. CAE # 4299, PA-2011-1378
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ANEXOS

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Anexo I:

Anlisis Financiero y Flujo de caja

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Anexo II: Determinacin de tasa de descuento por CAMP

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Anexo III: Documentacin facilitada por AGROBERRUZ S.A

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Anexo IV: Informes de avalos comerciales edificio y terreno

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