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MARING - PR
2014
MARING - PR
2014
AGRADECIMENTOS
extensa a lista de pessoas e instituies que contriburam para a concluso desta
pesquisa. Dentre elas inicio agradecendo aos meus familiares pelo apoio, compreenso e
carinho, em especial a minha me, pelo amor incondicional e pelas palavras de encorajamento
nos momentos difceis que antecederam a concluso deste trabalho.
Ao meu marido Fernando, pelas sugestes no decorrer do trabalho, pela participao
nas atividades de campo e pelas palavras de incentivo.
Agradeo de modo muito particular Prof. Dr. Mrcia Siqueira de Carvalho pelo
incentivo, autonomia e confiana depositada em mim e pelas inmeras discusses que
contriburam para o direcionamento deste trabalho.
Coordenao de Aperfeioamento de Pessoal de Nvel Superior (CAPES) que me
concedeu auxlio financeiro sob a forma de bolsa.
Aos professores, alunos e funcionrios do Programa de Ps-Graduao em Geografia
da Universidade Estadual de Maring.
s diversas instituies que cederam dados e informaes sem as quais o trabalho no
se viabilizaria, com destaque ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina
(Setor de Geoprocessamento) pela elaborao dos mapas. Ao Gerente do Setor de Cadastro da
Secretaria de Obras da Prefeitura Municipal de Londrina pela disponibilidade de informaes.
Ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba e a Assessoria de Imprensa da
Associao dos Dirigentes e Empresrios do Mercado Imobilirio de Curitiba.
Agradeo ao jornalista Rafael Montagnini e a 4Ideias Comunicao pela ajuda valiosa
na aproximao e contato com os moradores e sndicos da Gleba Palhano.
A amiga Lia Veiga pelo carinho e amizade, por sempre me incentivar e por
compartilhar comigo as preocupaes sobre a tese. Estendo o agradecimento ao amigo Alan
Alievi pelo geoprocessamento dos dados e elaborao dos mapas.
RESUMO
Nesta tese foi analisada a produo do espao urbano a partir dos condomnios verticais de
alto padro, especificamente no Ecoville em (Curitiba-PR) e na Gleba Palhano em (LondrinaPR), na ltima dcada (2001-2011). O termo alto padro foi definido a partir de trs
elementos determinantes tais como: localizao, padro de construo e o estilo clube.
Entretanto, outras qualidades de modo secundrio tambm servem para defini-lo. A tese que
se defende de que em ambos os bairros, os edifcios de alto padro resultaram de
processos nos quais se encontram algumas caractersticas semelhantes na configurao
espacial, como o mercado consumidor e as construtoras e incorporadoras. Os elementos de
diferenciao dizem respeito ao tamanho da rea privativa dos apartamentos, o tamanho dos
terrenos, os preos dos apartamentos e as construtoras e incorporadoras que so de capital
aberto e capital fechado. A metodologia adotada foi pesquisa qualitativa de natureza
exploratria (com estudo de casos), que envolveu levantamento bibliogrfico e documental,
leituras, anlise crtica das obras selecionadas para estudo e entrevistas semiestruturadas com
moradores dos edifcios em Curitiba e Londrina. Assim, conclui-se que os edifcios de alto
padro no Ecoville e na Gleba Palhano esto inseridos em realidades urbanas e sociais
distintas, mas apresentam algumas semelhanas e aproximaes nos modelos de moradia para
o grupo de alto poder aquisitivo.
Palavras-chave: Edifcios de Alto Padro. Ecoville. Gleba Palhano. Curitiba. Londrina.
ABSTRACT
In this thesis was analyzed the production of urban space from the high standard vertical
condominiums, specifically in Ecoville (Curitiba-PR) and Gleba Palhano (Londrina-PR) in
the last decade (2001-2011). The term "high standard" was defined from three determinant
elements such as location, standard of construction and "club style". However, other qualities,
secondarily, also serve to define it. The thesis argues that it in both "neighborhoods", the high
standard buildings resulted from processes in which are found some similar features in the
spatial configuration, as the consumer market and the builders and developers. The
distinguishing features relate to the size of the private area of the apartment, the size of the
terrains, the prices of apartments and builders and developers that are both publicly held as
privately held. The adopted methodology was qualitative exploratory research (with case
studies), that involved bibliographic and documental survey, readings, critical analysis of
selected works for study and semi-structured interviews with residents of the buildings in
Curitiba and Londrina. Thus, it is concluded that the high standard buildings in Ecoville and
Gleba Palhano are inserted in different urban and social realities, but they have some
similarities and approaches in the models of habitation for the group with high purchasing
power.
Key-words: High Standard Buildings, Ecoville. Gleba Palhano. Curitiba. Londrina.
LISTA DE QUADROS
QUADRO 01 -
58
QUADRO 02 -
61
QUADRO 03 -
62
QUADRO 04 -
81
QUADRO 05 -
111
QUADRO 06 -
120
QUADRO 07 -
148
QUADRO 08 -
151
QUADRO 09 -
185
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 01 -
Organograma Terico-Metodolgico................................................................................
29
FIGURA 02 -
65
FIGURA 03 -
67
FIGURA 04 -
68
FIGURA 05 -
69
FIGURA 06 -
70
FIGURA 07 -
71
FIGURA 08 -
72
FIGURA 09-
127
FIGURA 10 -
175
FIGURA 11 -
176
FIGURA 12 -
194
FIGURA 13 -
232
FIGURA 14 -
233
FIGURA 15 -
250
FIGURA 16 -
258
FIGURA 17
291
FIGURA 18 -
295
FIGURA 19 -
Ilustrao Artstica da Planta Ado, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR).......
299
FIGURA 20 -
Ilustrao Artstica da Planta Balzac, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR).....
300
FIGURA 21 -
Ilustrao Artstica da Planta O Beijo, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)...
301
FIGURA 22 -
302
FIGURA 23 -
Ilustrao Artstica da Planta Eva, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR).........
303
FIGURA 24 -
305
FIGURA 25 -
313
FIGURA 26 -
318
FIGURA 27 -
319
FIGURA 28 -
320
FIGURA 29 -
321
FIGURA 30 -
322
FIGURA 31 -
324
LISTA DE MAPAS
MAPA 01 -
146
MAPA 02 -
150
MAPA 03 -
154
MAPA 04 -
156
MAPA 05 -
167
MAPA 06 -
173
MAPA 07 -
178
MAPA 08 -
186
MAPA 09 -
188
MAPA 10 -
197
MAPA 11 -
205
MAPA 12 -
215
MAPA 13 -
220
MAPA 14 -
230
MAPA 15 -
236
MAPA 16 -
244
MAPA 17 -
283
MAPA 18 -
285
LISTA DE TABELAS
TABELA 01 -
170
TABELA 02 -
180
TABELA 03 -
181
TABELA 04 -
184
TABELA 05 -
202
TABELA 06 -
Parmetro de Uso e Ocupao do Solo - Setor Especial Nova Curitiba (Conectora 5)........
225
TABELA 07 -
227
TABELA 08 -
238
TABELA 09 -
240
TABELA 10 -
242
TABELA 11 -
246
TABELA 12 -
248
TABELA 13
249
TABELA 14
252
TABELA 15
252
TABELA 16
253
TABELA 17
281
TABELA 18
284
LISTA DE SIGLAS
ADEMI - PR - Associao dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobilirio do Paran
BNH Banco Nacional da Habitao
BRAIN - Bureau de Inteligncia Corporativa
CENU - Centro Empresarial Naes Unidas
CIC Cidade Industrial de Curitiba
CODEPAR - Companhia de Desenvolvimento Econmico do Paran
COHAB-LD Companhia de Habitao de Londrina
CONGP - Conselho de Condomnios da Gleba Palhano
CONSEG Conselho Comunitrio de Segurana
CVCO- Certificado de Vistoria de Concluso de Obras
EMBRAESP - Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio de So Paulo
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio
FIEP- Federao das Indstrias do Estado do Paran
IAPAR Instituto Agronmico do Paran
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IMOBISUL - Associao para o Desenvolvimento Imobilirio do Sul do Brasil
INESPAR - Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobilirio e Condominial
INOCOOP-PR Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais do Paran
INSTITUTO BRIDI - Empresa com sede em Curitiba atua nas atividades de Pesquisa de Mercado e Opinio
IPARDES- Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econmico e Social
IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada
IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento de Curitiba
IPPUL Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina
IPTU - Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
ITC- Inteligncia Empresarial da Construo
PDPML Plano Diretor Participativo do Municpio de Londrina
PIB Produto Interno Bruto
PMCMV- Programa Minha Casa Minha Vida
PML Prefeitura Municipal de Londrina
RMC - Regio Metropolitana de Curitiba
SFH Sistema Financeiro de Habitao
SFI Sistema de Financiamento Imobilirio
SECOVI-PR - Sindicato da Habitao e Condomnio do Paran - PR
SINDUSCON-PR - Sindicato da Indstria da Construo Civil PR
VGV - Valor Geral de Venda
SUMRIO
INTRODUO...................................................................................................................................
17
34
35
37
41
43
47
47
50
53
57
63
66
73
74
76
80
87
89
109
121
131
132
144
153
182
191
213
256
269
280
4 ESTUDO DE CASOS...................................................................................................................................
288
291
307
313
325
327
CONSIDERAES FINAIS........................................................................................................................
332
REFERNCIAS................................................................................................................................................ 339
GLOSSRIO.....................................................................................................................................................
363
ANEXOS.............................................................................................................................................................
370
17
INTRODUO
A presente pesquisa objetivou analisar a produo do espao urbano a partir dos
edifcios1 residenciais de alto padro, no Ecoville em (Curitiba-PR) e na Gleba Palhano em
(Londrina-PR), na ltima dcada (2001-2011).
A cidade de Londrina ocupa uma posio estratgica em termos geoeconmicos, e
constitui-se em centro de referncia regional. Com quase 80 anos de existncia desde a
criao oficial em 1934 e com 506.701 habitantes (IBGE, 2010) cresceu de forma acelerada,
apresentando uma srie de caractersticas que influenciaram decisivamente na sua
conformao urbana e, conseqentemente, na sua paisagem arquitetnica. Londrina
apresenta-se como a cidade mais importante do norte do Paran, tanto por seu nmero de
habitantes, como por sua importncia econmica, com destaque para a variedade de prestao
de servios, que envolve a maior gerao de empregos.
O processo de verticalizao em Londrina tem algumas particularidades. A cidade
verticalizada e muito adensada no apenas na rea central, mas em outros bairros da cidade, e
como exemplo mais recente, a Gleba Palhano. Os nmeros da produo de edifcios em
Londrina se aproximam das realidades dos grandes centros urbanos e capitais do Brasil.
Em entrevista ao Jornal de Londrina de (23/03/2010) o Presidente do Sindicato da
Indstria da Construo Civil do Norte do Paran (SINDUSCON-NORTE/PR) afirmou que o
ritmo de construo na Gleba Palhano foi superior ao crescimento da cidade:
[...] a regio partiu do zero e hoje est na faixa (de crescimento) anual de 8% a 9%.
A mdia de Londrina est na faixa dos 6%, que ainda acima dos ndices nacionais
Isso se justifica, por ser uma rea nova, com grandes espaos vazios para serem
explorados. O centro da cidade no dispe mais de espaos do tamanho que podem
ser encontrados na Gleba Palhano (ELORZA, 2010, no paginado).
No contexto desta pesquisa considera-se edifcio vertical a construo que dispe de 4 pavimentos ou mais.
Essa definio adotada nas pesquisas de Mendes (1992) e Somekh (1997) e tambm por algumas legislaes
municipais.
18
Os dados levantados na pesquisa de Casaril (2008) apontam para um total de 1.559 edificaes com 4 e mais
pavimentos entre 1950-2000 na cidade de Londrina. A fonte do Corpo de Bombeiros de Londrina.
3
Refere-se apenas ao nmero de edifcios residenciais.
19
20
21
Portanto, para a definio do termo alto padro adequado realidade urbana destes
bairros foi necessrio estabelecer dilogos com os agentes do mercado imobilirio e com
outras reas do conhecimento que no apenas o geogrfico. Esse dilogo foi interdisciplinar e
transdisciplinar em que debates foram estabelecidos entre as partes. O resultado deste dilogo
foi a definio do alto padro que permitiu a aproximao adequada com o material
emprico.
Essa pesquisa ainda teve como objetivos especficos entender como esses bairros
foram incorporados dinmica imobiliria por intermdio da construo de edifcios
residenciais de alto padro, as aes e estratgias dos agentes imobilirios para viabilizarem
seus empreendimentos, e identificar o mercado consumidor nestes bairros.
Nesta pesquisa, adotamos a unidade territorial bairro como recorte espacial, a escolha
deste recorte privilegiou o estudo do espao social, o que, por conseqncia, inclui o estudo
da cidade, enquanto totalidade espacial. A partir da anlise do referencial terico e de
pesquisas em diversas fontes cadastrais e cientficas sobre esta unidade do urbano, foram
feitas anlises sobre a organizao interna do bairro e sua relao escala da cidade,
contextualizando-as com a realidade emprica do Ecoville e da Gleba Palhano.
No h uma escala que a priori seja melhor que outra. Ao eleger a escala bairro
como recorte espacial, se considerou que sua escolha apropriada e coerente aos objetivos
desta pesquisa, [...], pois essa escala ressalta alguns pontos do real, minimizando ou
eclipsando outros. Assim, o objeto construdo , em termos geogrficos, escalarmente
delineado (CORRA, 2012, p.42).
A tese que se defende de que em ambos os bairros, os edifcios de alto padro
resultaram de processos nos quais se encontram algumas caractersticas semelhantes na
configurao espacial, como o mercado consumidor e as construtoras e incorporadoras. Os
elementos de diferenciao dizem respeito ao tamanho da rea privativa dos apartamentos, o
tamanho dos terrenos, os preos dos apartamentos e as construtoras e incorporadoras que so
de capital aberto e capital fechado4. Para se chegar a essa concluso foi necessrio decompor
4
Capital Aberto so empresas que tem aes negociadas nas Bolsas de Valores. Por sua vez, uma empresa de
Capital Fechado uma sociedade annima em que o capital social representado pelas aes est normalmente
dividido entre poucos acionistas e no so comercializadas em Bolsas de Valores.
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25
26
questes abertas (em anexo), com o objetivo de identificar as principais caractersticas dos
edifcios Auguste Rodin e Poty Lazzarotto. O levantamento dos dados empricos dos edifcios
foi realizado atravs de entrevistas informais aos corretores de imveis da Plaenge na cidade
de Londrina e Curitiba.
Aplicamos outro questionrio com 10 questes abertas (em anexo) dirigidas s
sndicas dos condomnios Auguste Rodin e Poty Lazzarotto, com o objetivo de entender a
dinmica interna do condomnio, as relaes entre vizinhos, uso e freqncia da rea de lazer
do condomnio, entre outras questes que sero abordadas e aprofundadas mais a frente. As
respostas do questionrio associada s entrevistas e ao uso de registros fotogrficos5 e visita a
rea interna dos condomnios, nos auxiliaram na construo do estudo de casos dos
condomnios Auguste Rodin e Poty Lazzarotto.
Aplicamos um questionrio com 12 questes abertas (em anexo) aos proprietrios de
imobilirias que trabalham com o compra, venda e locao de empreendimentos residenciais
de alto padro na cidade de Londrina e Curitiba. As questes nos auxiliaram a identificar a
situao econmica dos moradores, profisso, perfil familiar, preo dos imveis, quais as
tendncias do mercado imobilirio de Londrina e Curitiba para os prximos anos, entre outras
questes.
E por fim, aplicamos o questionrio aos moradores dos condomnios de alto padro
com 14 questes (em anexo), sendo 12 questes fechadas, para que os respondentes escolham
uma alternativa dentre as que so apresentadas numa lista, e 2 questes abertas para que os
respondentes ofeream suas prprias respostas. Tivemos a preocupao de incluir apenas as
questes rigorosamente necessrias para atender os objetivos da pesquisa.
As entrevistas6 foram realizadas no primeiro semestre dos anos de 2012 e 2013 a
vrios condomnios verticais no Ecoville em Curitiba e na Gleba Palhano em Londrina. Na
Gleba Palhano, entrevistamos 13 pessoas, sendo 11 moradores e 2 sndicos dos condomnios.
No fui autorizada a fotografar a parte interna dos edifcios por motivos de segurana, e no fotografei nenhum
morador para garantir o anonimato do mesmo e por proteo de direito da imagem.
6
Este nmero refere-se apenas aos moradores dos condomnios que preencheram o questionrio, no estamos
contabilizando os moradores que nos deram entrevista, mas se recusaram a preencher o questionrio, por terem
receio de dar informaes por escrito.
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28
29
30
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32
33
Captulo
01
A VERTICALIZAO NA PRODUO
DO ESPAO URBANO
34
35
Nesse caso, [...] o espao no pode ser apenas formado pelas coisas, os objetos
geogrficos, naturais e artificiais, cujo conjunto nos d a Natureza. O espao tudo isso, mais
a sociedade: cada frao da natureza abriga uma frao da sociedade atual (SANTOS, 2012,
p.12). Assim, temos, paralelamente, de um lado um conjunto de objetos geogrficos
7
O espao social corresponde ao espao humano, lugar de vida e trabalho: morada do homem, sem definies
fixas. O espao geogrfico organizado pelo homem vivendo em sociedade e, cada sociedade, historicamente,
produz seu espao como lugar de sua prpria reproduo (SANTOS, 1978).
36
O percurso terico analtico de Santos (2012) nos leva a depreender que o espao
precisa ser considerado como totalidade: conjunto de relaes realizadas atravs de funes e
formas apresentadas historicamente por processos tanto do passado como do presente. Nesse
sentido, o autor afirma que o espao deve ser estudado por meio de quatro categorias: forma,
funo, estrutura e processo que permitem a compreenso da totalidade social em sua
espacializao8. Considerados em conjunto forma, funo, estrutura e processo9, e
relacionados entre si, eles constroem uma base terica e metodolgica a partir da qual
podemos discutir os fenmenos espaciais em totalidade (SANTOS, 2012).
Esta concepo nos auxilia na compreenso e explicao do espao urbano de Curitiba
e Londrina, mas especificamente do Ecoville e da Gleba Palhano respectivamente, sob a luz
de suas formas, funes, estruturas e processos que evidenciam no espao geogrfico a
natureza do processo de acumulao do capital.
Outro enfoque utilizado vincula-se as estratgias de reproduo do capital (e aqui nos
referimos s fraes do capital, fundirio, produtivo, imobilirio e financeiro) e suas
8
Entende-se por espacializao o processo funcional, mutvel, circunstancial, produto de uma mudana
estrutural ou funcional e resulta do movimento da sociedade e sua relao com o espao (SANTOS, 1997, p. 7475).
9
Entende-se por forma o aspecto visvel de uma coisa, o arranjo ordenado de objetos, um padro; funo sugere
uma tarefa ou atividade esperada de uma forma, pessoa, instituio ou coisa; estrutura implica a inter-relao de
todas as partes e um todo, o modo de organizao da construo; e processo, que pode ser definido como uma
ao continua, desenvolvendo-se em direo a um resultado qualquer, implicando conceitos de tempo
(continuidade) e mudana (SANTOS, 1985, p.69).
37
10
Na Geografia, um dos primeiros autores a introduzir a noo de agentes sociais foi o gegrafo espanhol
Horcio Capel em seu artigo de 1974, Agentes y estrategias em la produccin del espacio urbano espaol, no
qual ele j utilizava a denominao de agentes da produo do espao, que seriam responsveis por diferentes
estratgias (VASCONCELOS, 2012, p.86).
38
A produo do espao urbano resultado das prticas de alguns agentes que atuam dentro do sistema
capitalista utilizando os mecanismos legais que esto sua disposio ou atuando margem destes mecanismos
obtendo, posteriormente, a sano legal correspondente (Traduo nossa).
12
Valor de uso e valor de troca: o primeiro est relacionado esfera do consumo e o segundo a de circulao.
39
Para o proprietrio fundirio importante que sua propriedade classificada seja includa no Plano Diretor da
cidade, e que sua propriedade esteja includa dentro do permetro urbano, isto , considerada como, solo
urbano ou solo urbano de reserva, pois isso lhe permitir valorizar sua propriedade e obter uma renda
diferencial mais elevada. Tambm importante a classificao atribuda ao local onde se encontra o imvel, j
que no tem um mesmo valor um solo classificado como industrial ou como residencial misto, que o
classificado como residncia intensiva. Neste ltimo so permitidos gabaritos mais altos. As relaes de poder
entre os diversos proprietrios e a capacidade de pressionar ou intervir na Cmara Municipal no momento de
elaborao do Plano Diretor da cidade podem ter um papel decisivo no resultado, como se fosse um tipo de
loteria para os proprietrios (Traduo nossa).
40
O promotor imobilirio o principal agente modelador do uso do solo urbano, pois exerce um
papel de comando na produo imobiliria, uma vez que controla uma das condies
fundamentais para a reproduo do capital, que a criao de condies de disponibilidade de
terrenos para a construo.
Os promotores imobilirios operam uma das formas do capital, cujas aes e
estratgias, aliadas aos demais agentes, produz o espao urbano e, muito especificamente, a
verticalizao (SOUZA, 1994, p.185). Nesse sentido, o papel do incorporador na promoo
imobiliria merece uma anlise mais detalhada, que ser realizada mais a frente.
A produo do espao urbano concretiza-se, tambm, por meio das relaes
estabelecidas entre o pblico e o privado, isto , entre a ao do Estado e a iniciativa privada.
O Estado o grande articulador do espao urbano, pois possui o poder de legislar em favor
dos interesses das classes dominantes. Nesse sentido, sua relao com o urbano assume um
duplo papel, de um lado, articulador dos diversos segmentos do capital nele representados, e
de outro, o construtor de todo um aparato de servios pblicos necessrios ao sistema
capitalista para sua reproduo.
O Estado o agente que contribui de maneira decisiva na produo do espao urbano,
tanto sob a tica do instrumento que possibilita a verticalizao, isto , mediante a legislao
urbanstica, como ngulo da ao poltica que se instaura no processo de elaborao e
aprovao de leis, como responsvel na produo, distribuio e gesto dos equipamentos
de consumo coletivos necessrios vida nas cidades (CAPEL, 1983).
Para Villaa (1986) os investimentos em infraestrutura urbana e infraestrutura viria
so realizados inicialmente nos bairros onde se concentram as camadas de mais alta renda da
cidade. Assim, a malha viria nestes bairros muito melhor que no restante da cidade, no s
para atender o maior nmero de automveis, mas tambm para abrir frentes de expanso para
o capital imobilirio.
Entretanto, no Ecoville e na Gleba Palhano, a ao do Estado, representado pelo poder
pblico local para dotar de infraestrutura viria e de acesso a essas reas, contou com a
parceria das grandes construtoras das cidades de Londrina e Curitiba. O Estado no foi o
nico agente que viabilizou a infraestrutura nestas reas, as construtoras e incorporadores
41
tambm foram responsveis pela abertura de ruas, pela duplicao das vias, entre outras
aes.
Em sntese, o Estado desempenha mltiplos papis na produo do espao, pois ele
no s libera o solo para a construo (lei de zoneamento e uso do solo) como promove a sua
valorizao atravs de polticas pblicas (infraestrutura, saneamentos, comunicao,
transporte, etc.), e o grande articulador dos vrios segmentos do capital.
Assim, o espao se mostra como instrumento poltico intencionalmente organizado, e
manipulado pelo Estado e por outros agentes, e, revela uma profunda contradio, entre o
processo de produo, que socializado, e a apropriao do espao, que particular
(propriedade privada do solo). Portanto, o espao se produz, produzindo os conflitos de uma
sociedade hierarquizada em classes (CARLOS, 2012).
Tecemos at aqui o papel de cada um dos agentes produtores do espao urbano,
identificando e analisando suas estratgias de reproduo. Verificamos que a atuao deles,
no se faz isoladamente, mas em conjunto. No captulo 3 onde analisaremos a verticalizao
no Ecoville e na Gleba Palhano, poderemos ver de forma concreta a ao desses agentes.
1.2.1 Segregao Scio-Espacial
No contexto deste trabalho, abordamos a segregao scio-espacial15 por classe social,
que aquela, que domina a estruturao das cidades brasileiras e latino-americanas, tendo
como enfoque a segregao residencial. Portanto, entende-se por segregao scio-espacial a
tendncia concentrao de determinado grupo social em rea especfica, sem, portanto
haver exclusividade (VILLAA, 2001, p. 21).
O processo de segregao est vinculado existncia e reproduo de diferentes
grupos sociais e este processo refere-se essencialmente s residncias, definindo o processo de
diviso social do espao (CORRA, 1989).
15
O adjetivo socioespacial refere-se ao espao social. J o adjetivo scio-espacial refere-se ao espao social e s
relaes sociais, isto , faz referncia ao espao e simultaneamente s relaes sociais que produzem e do vida
ao espao, ao mesmo tempo em que so por ele condicionadas (SOUZA, 2007, p.112). Essa diferenciao se faz
necessria, no sentido que sua discusso de ordem conceitual, e no apenas uma questo semntica.
42
43
16
O conceito de Regio polissmico, a comear pela grande amplitude que a noo adquire no senso comum.
No temos aqui, a inteno de fazer uma discusso terico-conceitual sobre Regio, apenas esclarecer que
quando citado neste trabalho, o significado do termo corresponde a uma regio homognea, a um determinado
espao geogrfico que guarda caractersticas comuns, e que so distintas daquelas ao seu redor.
17
44
A cidade concentra inmeras atividades e o solo urbano disputado por inmeros usos
pautado na propriedade privada do solo, que por sua vez proporciona renda (SINGER, 1982).
Se a propriedade privada dos meios de produo fosse abolida, o capitalismo
desapareceria. Mas, se a propriedade do solo fosse socializada, desapareceria a
deduo do lucro19 representada pela renda da terra, mas o capitalismo no s
continuaria existindo mais inclusive se fortaleceria, pois o lucro assim incrementado
intensificaria a acumulao de capital (SINGER, 1982, p.22).
Valor a quantidade de trabalho socialmente necessrio para a produo de uma mercadoria (MARX, 1984, p.
936).
19
Lucro a frao da mais-valia apropriada pelo capitalista acima do lucro mdio (igual a lucro do empresrio
mais juro) (MARX, 1984, p.943).
45
Assim, a renda diferencial I no advm das construes das benfeitorias que sobre ele
incidem, mas de sua localizao.
Por sua vez, a renda diferencial II resulta da introduo de mais capital, por intermdio
de mais equipamentos (infraestrutura) para se obter maior produo. No caso do solo urbano,
a localizao exerce influncia na quantidade de capital para se produzir a edificao e no
desenvolvimento da renda diferencial II.
Ao construir-se em determinada rea da cidade em que so permitidas edificaes de
forma verticalizada, aplica-se mais capital obtendo-se mais rea e mais servios por
metro quadrado de solo, em relao a outros setores onde no se constri em altura.
O lucro suplementar resultante dessa condio particular fonte da renda diferencial
II e resulta do zoneamento urbano (GONZALES, 1985, p. 104).
20
Sobre a questo do super lucro Christian Topalov faz as seguintes observaes: Super lucro de inovao:
proveniente de transformaes aplicadas ao terreno, onde, por exemplo, o isolamento de residenciais fechados ou
a predominncia do verde fator de valorizao para determinada classe. Super lucro de antecipao:
acontece quando especuladores imobilirios adquirem determinado imvel, ainda no valorizado, e que pela
experincia de atuao no ramo, so capazes de prever sua valorizao futura. Super lucro de propaganda:
como o prprio nome diz, este s possvel graas a forte presso da propaganda, conferindo ao
empreendimento nvel de status social e que, portanto, ser cobiado somente por aqueles que podem pagar
(RIBEIRO, 1979).
46
Esta renda surge da condio privilegiada de localizao que a empresa possui e com
isso pode fornecer uma mercadoria rara, permitindo, dessa forma, cobrar preos acima dos
que a concorrncia pratica no mercado (SINGER, 1982). Assim [...] o preo de monoplio
determinado apenas pelo desejo e pela capacidade de pagamento dos compradores, sem
depender do preo geral de produo ou do valor dos produtos (MARX, 1984, p.891).
A renda absoluta, por outro lado, obtida a partir da existncia da propriedade privada
do solo, provm da diferena entre preo de produo e valor das mercadorias que ocorre pela
existncia da propriedade fundiria. Mesmo o terreno mais mal localizado para um
estabelecimento industrial ou comercial propicia renda ao seu proprietrio:
Como todo espao urbano propriedade privada (com as excees cabveis), mesmo
a pior localizao tem que ser comprada ou alugada. O seu aluguel constitui a renda
absoluta, sendo sua altura determinada, em ltima anlise, pela margem existente
entre o preo de mercado dos produtos da empresa que utiliza esta localizao e o
seu preo de produo (SINGER, 1982, p.25).
47
48
A importncia atribuda a esse aspecto pode explicar por que muitos dos primeiros
arranha-cus no atendiam a programas funcionais definidos apresentando espaos
para as mais diferentes atividades, como se a nica funo fosse a de ser alto (VAZ,
1994, p.179).
Sob esse ponto de vista, podemos pensar que a principal caracterstica do edifcio
[...] sua altura. [...] a fora e o poder da altitude tm que estar nele. Tem que ser, em cada
polegada, um objeto orgulhoso e altivo, elevando-se em aguda exaltao de alto a baixo, uma
unidade sem uma linha discordante (ALEX, 1951, p. 53).
Assim, as formas simblicas da verticalidade tornam-se formas simblicas espaciais,
criando novas morfologias e formas de comportamento urbano. Tal fenmeno seria o reflexo
de representaes simblicas do poder econmico, status social, e modernidade [...]
(MACEDO 1991, p. 68).
No descartando a dimenso simblica da verticalidade, na contemporaneidade
consideramos que os arranha-cus multifuncionais tm como principal caracterstica ampliar a
densidade do solo urbano, construir to alto quanto possvel, levando-se em conta apenas a
multiplicao dos valores fundirios (GALESI; CAMPOS NETO, 2001).
Se a verticalizao reconhecida por seu simbolismo de modernizao e progresso,
associada s grandes metrpoles, tambm est vinculada acumulao e reproduo de
capitais. Para Wills (1995, p. 145) [...] this insistence on the linkage between profit and
program is fundamental to commercial architecture, where the function of a building is to
produce rents, and economic considerations govern the decision21.
Segundo Mendes (1992, p. 30) a verticalizao:
[...] um processo intensivo de reproduo do solo urbano, oriundo de sua produo
e apropriao de diferentes formas de capital, principalmente consubstanciado na
forma de habitao, como o caso do Brasil. Alm da associao junto s inovaes
tecnolgicas, que interferem no processo, alterando a paisagem urbana.
49
50
De tudo que acima foi dito, chegamos concluso que a verticalizao concebida
como um processo de produo do espao, caracterizado por um estgio avanado de
explorao capitalista do solo urbano associado ao uso de tcnicas e tecnologias modernas de
construo como, por exemplo, o elevador que intensificou o crescimento vertical atingindo
diferentes etapas de desenvolvimento.
1.3.2 A Gnese da Verticalizao
Historicamente o processo de Verticalizao22tev sua gnese nas ltimas dcadas do
sculo XIX nos Estados Unidos, vinculada s condies particulares de formao das cidades
22
51
sobre construo do edifcio, e no sobre o processo de verticalizao, portanto uma bibliografia mais vinculada
arquitetura e engenharia (SOUZA, 1994, p. 129).
23
Edifcios de muitos pavimentos e de altura extraordinria. Uma definio que se concentra exclusivamente na
dimenso fsica desses prdios, mas desde o incio, os arranha-cus tiveram sua concepo em grande altura,
com dimenses profundas, com mensagens intangveis relacionados com a natureza do poder humano e sua
importncia no campo poltico, social e econmico (Traduo nossa).
24
SULLIVAN, Louis. Arquiteto americano que estudou na Ecole des Beux-Arts em Paris. Foi precursor da
arquitetura moderna, apesar de sua real importncia ter sido reconhecida somente depois de sua morte. Entre
suas obras destacam-se o Auditorium Building (Chicago, 1887-1895), Wainwrigh Building (St. Louis, 1890),
Carson Pirie Scott (Chicago, 1899-1904) (OURA, 2006, p. 20).
52
Nos Estados Unidos a origem da verticalizao est diretamente associada aos centros
tercirios norte-americanos. Por outro lado, na Europa, tomando especificamente o exemplo
de Paris, observamos que o crescimento vertical efetivo s se verifica nos anos de 1960, e em
algumas reas da cidade muito bem delimitadas (HOESEL; SOMEKH, 2001).
At ento uma legislao rgida definia a volumetria da cidade essencialmente
fundamentada no respeito ao alinhamento e na preocupao de ordenao e
homogeneidade das fachadas. A legislao de Paris moldou at o sculo XX uma
cidade pouco vertical, mas bastante densa (LEVOLUTION, 1977, p. 24-33).
Elisha Graves Otis, em 1854 mostrou o primeiro elevador seguro na Exposio do Palcio de Cristal de Nova
York. Em torno de 1890, foi apresentada uma verso melhorada, sendo colocado imediatamente em uso nos
primeiros arranha-cus norte-americanos, tornando-se um fator decisivo para o desenvolvimento dos edifcios
em todo mundo (GALESI; CAMPOS NETO, 2001, p.34).
53
54
55
26
ndice pelo qual se deve multiplicar a rea do lote para se obter a rea mxima edificvel de construo.
O milagre econmico correspondeu ao perodo de 1968-1973, nesse perodo do PIB brasileiro cresceu a uma
taxa de cerca de 11,1% ano, enquanto no perodo de 1964-1967 o crescimento havia sido 4,2% ano, alm do
crescimento econmico verificado o milagre comportou taxas de inflao declinantes.
27
56
apartamento passaram a oferecer equipamentos de lazer como forma de talvez atender lei de
zoneamento, que exigia grande margem de rea livre para permitir maior aproveitamento.
Dentro deste contexto, algumas concluses podem ser feitas a partir dos estudos de
Somekh (1987) sobre o processo de verticalizao em So Paulo. A produo de edifcios de
apartamentos e o setor imobilirio so muito influenciados pelas variaes econmicas que
ocorrem no Brasil, ou seja, os momentos econmicos agem diretamente no poder de compra
da populao.
Alm da influncia dos planos econmicos, o poder de compra do consumidor
nitidamente influenciado pelas formas de financiamento. Assim, podemos pensar que o
sistema de financiamento influenciou o crescimento vertical em So Paulo. O crescimento da
produo at 1982 estimulado pelos recursos vindos do BNH que, a partir desse ano, sofrem
uma reduo. Os financiamentos s voltam a estimular a produo em 1991, mas na forma
de autofinanciamento do tipo consrcio imobilirio, contribuindo, ainda, para a estabilizao
dos preos no perodo (HOESEL; SOMEKH, 2001, p. 26).
Em 1991, tem incio um novo perodo de verticalizao em So Paulo, que perdura at
os dias atuais. Esse perodo determinado pela construo de apartamentos populares e auto
financiados, como tambm por apartamentos de alto padro, localizados em bairros nobres de
So Paulo. Essa nova fase da verticalizao no se se restringiu apenas a cidade de So
Paulo, mas se espalhou por todo o pas, estimulada principalmente pelas novas modalidades
de financiamento imobilirio, como o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) institudo
em 1997, no Governo do Presidente Fernando Henrique Cardoso (1995-1998), e o Programa
Minha Casa, Minha Vida (MCMV) constitudo no segundo mandato do Governo do
Presidente Luiz Incio Lula da Silva (2007-2010). Esse assunto ser retomado em detalhes
mais a frente.
Retomando o raciocnio, verticalizar no comeo do sculo XX em So Paulo no era
s melhorar os investimentos em tcnicas e tecnologia. A dimenso simblica de edifcios
com feio de arranha-cus representou de um lado a introduo do progresso e modernidade
na cidade, de outro, um processo de internacionalizao, com a entrada dos Estados Unidos na
economia brasileira (SOMEKH, 1997).
57
58
TTULO
AUTOR
CIDADE
CATEGORIA
ABORDAGENS E
CARACTERSTICAS
Produo
e
Apropriao
do
Espao
Metropolitano: A Avenida Paulista
Ascenso do Imigrante e a Verticalizao de
So Paulo: O Prdio Martinelli e sua Histria
Souza (1981)
So Paulo
Homem (1982)
So Paulo
Somekh (1987)
So Paulo
Mestrado em Arquitetura
FAU/USP
Sposito (1991)
Doutorado em Geografia
FFLCH/USP
Mendes (1992)
Presidente Prudente
So Jos do Rio Preto
Ribeiro Preto
Maring
Oliveira (1992)
Belm
Barcelona
Doutorado em Geografia
FFLCH/USP
Souza (1994)
So Paulo
Tese de Livre-docncia
Vaz (1994)
Rio de Janeiro
Doutorado em Arquitetura
FAU/USP
Fischer (1994)
Rio de Janeiro
So Paulo
Artigo
Espaos & Debates
Anais da Comisso do
Terceiro Mundo da UGI
Mestrado em Histria
FFLCH/USP
Doutorado em Geografia
FFLCH/USP
59
Somekh (1997)
So Paulo
Livro
Ramires (1998a)
Uberlndia
Doutorado em Geografia
FFLCH/USP
Oura (2006)
Londrina
Mestrado em Arquitetura
Universidade Presbiteriana
Mackenzie
Gimenez (2007)
Maring
Mestrado em Geografia
UEM
Passos (2007)
Londrina
Mestrado em Geografia
UEL
Casaril (2008)
Londrina
Mestrado em Geografia
UEL
Polucha (2010)
Curitiba
Mestrado em Arquitetura
FAU/USP
Tws (2010)
Londrina
Maring
Mestrado em Geografia
UEM
60
28
Dentro do processo de urbanizao, a verticalizao responsvel, dentre outros fatores, pelo aumento da
rugosidade e da capacidade trmica, determinando a ilha de calor, do sombreamento de determinados lugares
devido ao tamanho dos prdios, causando contrastes entre a parte sombreada e a ensolarada, o apinhamento de
pessoas, aumento do volume construdo, alterao na dinmica dos ventos, sobrecarga na infra-estrutura urbana
(sobrecarga de eletricidade, coleta e deposio de lixo) (BUCCHERI FILHO, 2006, p.50).
61
DIMENSES
1.
2.
3.
4.
5.
6.
CARACTERSTICAS
Dimenso histrica
As dimenses adotadas por Lwen Sahr (2000) em seus estudos sobre a cidade de
Ponta Grossa (PR) nos permitem refletir sobre o processo de verticalizao em uma
perspectiva espacial, isto , as dimenses contempladas nos auxiliam no entendimento da
realidade urbana em sua totalidade.
Outra importante contribuio bibliogrfica sobre a verticalizao foi o trabalho de
Ramires (1998b) que fez um levantamento de comunicaes, artigos, teses, dissertaes e
livros escritos at 1998 que analisaram a verticalizao em vrias cidades brasileiras.
O autor identificou alguns pontos comuns nestes trabalhos, tais como o fato de que a
verticalizao sempre apontada como um marco revolucionrio na paisagem urbana,
destacando as transformaes e progressos tcnicos. A verticalizao produz significativos
impactos na estrutura interna das cidades. A legislao urbanstica sempre destacada na
maioria dos trabalhos evidenciando os grupos de interesse que envolve a verticalizao. Os
pontos comuns nos estudos da verticalizao nas cidades brasileiras so resumidos por
Ramires (1998b) e organizados no quadro abaixo.
62
ABORDAGENS
1.
A Questo da Modernidade
2.
3.
4.
5.
6.
Etapas da Verticalizao
CARACTERSTICAS
A verticalizao um fato tpico dos tempos modernos e na
maioria dos trabalhos o arranha-cu apontado como um marco
revolucionrio na fisionomia das cidades, evidenciado pela
imprensa escrita e registros grficos e fotogrficos. A controvrsia
em torno da nova forma de morar, com seus aspectos positivos e
negativos, vem como seus crticos e defensores, tambm aparecem
de forma recorrente. A difuso do apartamento na sociedade
brasileira processou-se atravs da aceitao da classe mdia e
depois da classe alta. Apesar de algumas iniciativas
governamentais produzindo habitaes verticalizadas para a classe
operaria na cidade do Rio de Janeiro, e de toda a poltica
habitacional criada a partir do Banco Nacional de Habitao
estimulando a verticalizao em vrias cidades brasileira a partir
da dcada de 60, so as camadas de maior renda que esto
associadas verticalizao. Vaz (1994), por exemplo, no seu
estudo sobre as formas de moradia coletiva na cidade do Rio de
Janeiro, chega a afirmar que a demonstrao prtico-simblica de
uma nova forma de morar foi suficiente para difundir junto
populao carioca de classe mdia o gosto pelos edifcios de
apartamentos.
A verticalizao representa uma revoluo na forma de construir,
evidenciando a importncia da tcnica na produo do espao
urbano, afetando a dinmica de acumulao/reproduo do capital.
Desde o surgimento dos primeiros arranha-cus no sculo passado
em cidades norte-americanas, at edifcios inteligentes situados em
diversas cidades do sudeste asitico, nos anos de 90, a revoluo
das tcnicas tem sido um fator que tem permitido a verticalizao
das cidades no mundo e no Brasil.
A verticalizao apontada como a responsvel por profundas
alteraes na estrutura internas das cidades, destacando-se as
mudanas na estrutura social, valor e uso do solo urbano. Os
trabalhos apresentam riqueza de situaes para as distintas
realidades analisadas, no podendo ser reproduzida no contexto e
limites deste trabalho.
Com o desenvolvimento do processo de verticalizao surge uma
nova responsabilidade para o Poder Pblico, no sentido de
disciplinar o seu processo, atravs de zoneamentos, definio de
gabaritos dos prdios, estipulao das taxas de ocupao e ndices
de aproveitamento dos lotes. Na maioria dos trabalhos a legislao
urbana assume um papel de destaque nas anlises, evidenciando a
importncia do Estado na gesto deste processo. Quando se
relaciona verticalizao e legislao urbana regra geral a
subordinao desta ltima aos grupos de interesses de
determinados grupos que produzem o espao urbano.
No possvel entender a verticalizao sem uma anlise das
prticas scio-espaciais contidas na lgica da incorporao
imobiliria e a maioria dos trabalhos, privilegia nas suas anlises a
dimenso material da produo do espao urbano verticalizado. O
reconhecimento jurdico do incorporador reforou o seu papel
enquanto um agente capaz de produzir mudanas profundas na
estrutura interna das cidades. Antagonismo, acordos, conflitos
esto sempre presentes na caracterizao da atuao destes
agentes, em diversas cidades brasileiras.
Santos (1994) destaca o fato de que na anlise da histria da
cidade ou do urbano a questo da periodizao seja bem colocada,
com um perfeito entendimento do que seja perodo. Nas suas
palavras cada periodizao, trazendo formas prprias de
arrumao de variveis, permite reconhecer um processo histrico
mais geral, seja onde estivermos (SANTOS, 1994, p. 71). Em
alguns estudos no existe uma preocupao no sentido de uma
articulao com os fenmenos econmicos, sociais e polticos da
formao social brasileira como um todo, procurando-se articular
as escalas nacional/regional/local.
63
64
instncia, o agente que cria o espao vertical (SOUZA, 1994, p. 199). Pretende-se ainda,
entender os mecanismos da promoo imobiliria.
Para Smolka (1979, p.11) entende-se por capital incorporador:
[...] aquele que desenvolve o espao geogrfico, organizando os investimentos
privados no ambiente construdo, em especial os destinados produo de
habitaes. Para a realizao de empreendimentos imobilirios so envolvidos desde
a compra de terrenos at a contratao de consultoras e planejadoras, edificadoras,
agentes responsveis pela comercializao final de imveis [promotores de vendas]
(SMOLKA, 1979, p.11).
65
Pode-se tambm conceber tal capital como o que adquire terreno com a finalidade de
valoriz-lo na alterao de seu uso, ou seja, capital que investe em renda fundiria
(SMOLKA 1983, p. 192). Dentro do mesmo ponto de vista, Abramo (1988, p.49), conclui: A
particularidade do capital incorporador , ento, determinada pelo controle econmico que
exerce sobre a mudana de uso do solo, operada por um processo de edificao.
O capital incorporador, na busca de valorizao, atua em, pelo menos, trs aspectos,
graficamente temos:
Capital Incorporador
Mas afinal, o que significa incorporar? Significa fabricar o solo, processo que vai
desde a compra do terreno at a venda, para o consumidor final, da mercadoria produzida. O
66
incorporador o que desmembra o terreno em fraes ideais29, portanto, quem cria o solo
(SOUZA, 1994, p. 192).
Do ponto de vista jurdico, o incorporador definido pela Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, da seguinte forma:
Artigo 29 Considera-se incorporador a pessoa jurdica ou fsica, comerciante ou
no que embora no efetuando a construo compromissa e efetiva a venda de
fraes ideais do terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sobe o regime
condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivao de tais transaes,
coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o
caso, pela entrega em curto prazo, preo e determinadas condies das obras
concludas (BRASIL, 1964).
29
So cotas em que o terreno que receber o edifcio ser dividido, e que, em realidade, est na base do custo do
edifcio produzido (SOUZA, 1994, p. 192).
67
promotores imobilirios como agentes da produo social do espao urbano, surgindo, assim,
diversas tendncias explicativas do lugar da produo imobiliria no processo geral da
acumulao capitalista.
Entre elas podemos citar aquela que considera a promoo imobiliria como um
circuito secundrio do capital, atuante em perodos de crise como um refgio dos
investimentos capitalistas, que buscariam posies seguras em pocas de reduo
das taxas de lucro das atividades tipicamente capitalistas (SOARES, 2002, p.88).
Recorremos aos conceitos estabelecidos por Topalov (1974) para definir as diversas
funes de uma operao imobiliria. Graficamente temos:
Operao
Imobiliria
Funo de
Financiamento
Funo de
Promoo
Funo de
Projeto
Funo de
Construo
Funo de
Comercializar
As diversas etapas de uma operao imobiliria so: o fornecimento de um capitaldinheiro inicial definir a funo de financiamento; a gesto deste capital na sua fase de
transformao em mercadoria definir a funo de promoo; a produo efetiva da bem
68
habitao definir funo de projeto; e a funo de construo, que se distinguem como suas
fases da diviso tcnica do trabalho, a transformao final do capital-mercadoria em capitaldinheiro definir a funo de comercializao (TOPALOV, 1974).
Os agentes incorporadores so identificados como investidores imobilirios e
definidos, pela Lei 4.591/64,
[...] como sendo as cooperativas habitacionais, as instituies de previdncia e
assistncia social, como as do Banco do Brasil, Clubes Militares, de funcionrios
pblicos e outras, as fundaes, as CEHABs (Companhia Estadual de Habitao), e
as sociedades de economia mista (RIBEIRO, 1997, p. 93).
69
Construtora
Agente Incorporador
Direo do processo de produo, funo a ser
exercida pelo agente incorporador, que decide
e detergi o empreendimento: caractersticas do
produto, localizao, preos, prazos, etc.
70
71
72
Essa estratgia em construir habitaes para a camada de alta renda tem uma
repercusso espacial. De fato, a ao dos promotores imobilirios se faz correlacionada ao
73
alto preo da terra e o nvel social do bairro, acessibilidade, meios de transportes, amenidades
naturais ou artificialmente produzidas, escassez de terrenos para a edificao e as condies
fsicas dos empreendimentos produzidos anteriormente.
Essas caractersticas reunidas tendem a valorizar diferencialmente certas reas da
cidade que se tornam locais de interesse dos promotores imobilirios. So reas nobres,
criadas e recriadas segundo os interesses dos promotores, que se vale de propaganda macia.
Neste sentido, a atuao espacial dos promotores imobilirios se faz de modo desigual,
criando e reforando a segregao residencial que caracteriza a cidade capitalista (CORRA,
1989, p.23).
Na seqncia analisamos as estratgias dos incorporadores para a comercializao de
seus empreendimentos, pois consideramos que uma das aes do mercado imobilirio
agregar ao empreendimento alguns aspectos que apesar de no fazerem parte dele, adicionam
valor. O marketing ecolgico, a localizao e principalmente a segurana, so alguns
exemplos destes aspectos. Neste sentido, destacamos trs estratgias dos incorporadores: a
localizao, a natureza como apelo comercial e a explorao dos medos urbanos.
1.4.2 A Localizao Como Estratgia
Uma das estratgias dos incorporadores est relacionada localizao, ou seja, ser
que existem estratgias de localizao dos empreendimentos definidos pelas incorporadoras?
H uma especializao espacial entre elas? Existem empresas incorporadoras que s
constroem em determinados bairros?
No caso da cidade de So Paulo, existem incorporadoras como, por exemplo, a
Adolpho Lindenberg que s constroem em determinados bairros, como Morumbi, Jardins
entre outros bairros nobres da capital paulistana.
Entretanto, essa estratgia de localizao tendo como preferncia bairros nobres e
imveis destinados apenas a um setor econmico (classe de alta renda) no uma realidade
em todas as cidades brasileiras. Vejamos o caso da Plaenge Empreendimento, incorporadora
que atua nas cidades de Curitiba e Londrina (PR) onde seu portflio de imveis atende no
apenas os bairros nobres destas duas cidades, mas tambm outras reas das cidades. O mesmo
raciocnio se aplica na tipologia dos imveis, variando entre empreendimentos compactos de
74
um e dois quartos at empreendimentos com quatro quartos com ampla rea privativa. A
Plaenge Empreendimentos tem edifcios construdos em outras reas da cidade alm do
Ecoville e da Gleba Palhano.
A localizao utilizada como estratgia de marketing para a comercializao dos
imveis. Identificamos que nos materiais de divulgao as vantagens da localizao so
minuciosamente detalhadas, evidenciando assim, que a localizao preponderante a
tipologia do apartamento. Primeiro so mencionadas as caractersticas do bairro e somente
depois, os detalhes do apartamento. No Ecoville, por exemplo, os encartes publicitrios
enfatizam a proximidade do Ecoville a outros pontos da cidade e o tempo gasto entre o
bairro e outros locais de referncia de Curitiba como, o centro, o Park Shopping Barigui e o
aeroporto.
1.4.3 A Natureza Como Apelo
Outra estratgia dos incorporadores o elemento natureza30 como atrativo imobilirio
e mercantil. A natureza, neste caso, glamourizada, recriada, sofisticada, super explorada,
usada como um artifcio, uma imagem simblica.
no sculo XIX que se inicia com mais intensidade a vinculao entre a natureza na
cidade e a especulao imobiliria, com a construo de jardins e parques, pelos agentes
imobilirios, com o objetivo de valorizao dos loteamentos construdos no entorno. A grande
valorizao da natureza na cidade devido a motivos estticos e higienistas (HENRIQUE,
2004).
A apropriao direta da natureza cada vez mais artificial d-se como exemplo atravs
das praias, ou em outras localidades, monopolizadas pelos proprietrios e/ou especuladores.
Neste caso, a paisagem totalmente cortada em quadrados e vendida a um preo alto. Cada
amenidade natural, a rocha, a caverna, a cachoeira, tudo que faa som de um eco pode tornarse propriedade privada (HENRIQUE, 2004). J a segunda forma de apropriao da natureza
ocorre com a divulgao de propagandas (outdoors) dos produtos imobilirios em reas
naturais como, por exemplo, em montanhas e cataratas (HENRIQUE, 2004).
30
Refiro-me a natureza como sinnima de elementos ambientais naturais ou artificiais. Essa natureza
artificializada ou no agregada aos condomnios horizontais e verticais, como elemento imprescindvel a essa
nova forma de morar. Desde a vista panormica, a localizao numa vertente, a transformao de um crrego em
lago, enfim, elementos antes no valorizados e possivelmente degradados por anos seguidos de explorao
agrcola so reformatados e glamourizados (SILVA, 2007, p. 82).
75
Assim, a natureza bem cuidada na cidade torna-se uma mercadoria para poucos
consumidores, escolhida em funo da obteno de aumento do valor de trocas pelos
empreendedores. A natureza na cidade no uma necessidade coletiva, e a excluso
exercida a servio da acumulao (HENRIQUE 2004).
No caso de Curitiba e Londrina o elemento natureza utilizado como relevante
estratgia de divulgao dos empreendimentos. Os encartes publicitrios ressaltam as
qualidades ambientais e os atrativos da vizinhana do Ecoville. A proximidade do bairro
76
31
31
Com uma rea de 1.400.000 m2, com ampla rea verde de mata, com um lago de 230 mil m2 e fauna de
aproximadamente 200 espcies de aves, o parque um dos maiores e mais freqentados parques de Curitiba. O
parque conta tambm com equipamentos de ginstica, pista de caminhadas, passarelas ecolgicas,
churrasqueiras, restaurante, quadra poliesportiva, entre outros locais que fazem parte do parque como, por
exemplo, o Museu do Automvel, Pavilho de Exposio, e a sede da Secretaria Municipal do Meio Ambiente,
entre outros importantes espaos (DADOS DE CAMPO, 2012).
32 O autor dedica-se a pensar o mundo atual, denominado por ele de "modernidade lquida". Tem produzido
obras sobre os mais variados temas: o amor, a comunidade, o consumo, a globalizao, o medo e a cidade. Ver
mais sobre o assunto em: Comunidade: a busca por segurana no mundo atual (2003), Confiana e Medo na
Cidade (2006), Tempos Lquidos (2007), Modernidade e Ambivalncia (1999), Medo Lquido (2008),
Modernidade Lquida (2001), Amor Lquido (2004), Vida Lquida (2007).
77
Quando falamos de medo urbano estamos, em geral, nos referindo a um tipo de medo, o medo da violncia.
Esse medo se refere tanto ao medo de ser vtima da violncia criminal, como da violncia interpessoal, motivada
por qualquer tipo de conflito ou desentendimento entre desconhecidos, e por fim o medo por outros, isto , o
medo de que parentes sejam vtimas da violncia, em especial da violncia criminal (tambm conhecido como
medo altrusta). A presena do medo da violncia, dentro de uma sociedade, tem profundo impacto sobre a vida
social, cultural, econmica e poltica de um pas. Reduz a disposio das pessoas para aes coletivas,
aumentando a desconfiana entre elas, inibindo o exerccio de capital social (CRDIA, 2008).
78
exatamente, oscila entre o medo e o desejo de estar entre desconhecidos, experincias que a
prpria cidade produz (ALVETTI; HUMMELL, 2010).
A vida na cidade tem fama de ser uma experincia que desperta sentimentos
desencontrados. Atrai e repele ao mesmo tempo e, para complicar ainda mais a
existncia dos seus habitantes, so os mesmos aspectos dessa vida que atrai e repele,
ora intermitente, ora simultaneamente. A desconcertante variedade no meio urbano
uma fonte de medos (sobretudo, para os que perderam o norte por se verem
mergulhados num estado de incerteza aguda, efeito da instabilidade que nos trouxe a
globalizao (BAUMAN, 2006, p.43).
Unidade de medida de rea nos Estados Unidos que equivale a 4.046,8564224 m de rea no Brasil.
79
assustados. Vivemos em uma sociedade que se organizou em torno de uma procura infinita de
proteo e da insacivel aspirao segurana.
Os moradores das cidades lquidas apresentam dois tipos de comportamentos
antagnicos em relao ao convvio social, [...] esses dois comportamentos opostos
coexistem no ntimo dos indivduos urbanizados (BAUMAN, 2006, p. 65). Esses
comportamentos so denominados por Bauman como mixofobia e mixofilia.
A mixofobia entendida como o receio de estar na presena fsica de desconhecidos.
[...] a mixofobia, ou seja, uma reao previsvel e generalizada perante a
inconcebvel, arrepiante e aflitiva variedade de tipos humanos e de costumes que
coexistem nas ruas das cidades. Assim, h uma tendncia que impele a procurar
ilhas de semelhana e de igualdade no meio do mar da diversidade e da diferena
(BAUMAN, 2006, p. 40).
Por outro lado, a cidade causa tambm a mixofilia, ou seja, a forte atrao pela
diferena, um desejo de misturar-se com o diverso porque ele interessante ou fascinante.
A mixofilia um padro de interao social que aceitando a alteridade implica na
abertura e valorizao do diferente e mesmo do desigual. Qualidade das relaes
sociais fundadas em valores e crenas segundo as quais todos pertencem a um
mesmo mundo social, a uma mesma historicidade. Mas as interaes sociais
pautadas pela busca de mixofilia so facilitadas ou bloqueadas pela forma urbana
que permitem o contato, a exposio ao outro, a tenso do convvio com o diferente
e da angstia necessria compaixo para com o desigual. Isto porque ela se d na
vida cotidiana propiciada pela vida na grande cidade, nas micro-interaes no uso
dos servios pblicos, nos transportes, nos bares, nas lojas de comrcio (BAUMAN,
2006, p. 40).
Para o referido autor, quem tem condies financeiras compra uma residncia em um
condomnio [...] em sua essncia uma ao eremita: fisicamente dentro, mas social e
espiritualmente fora da cidade. Comunidades fechadas tm por objetivo serem mundos parte
(BAUMAN, 2006, p. 23). Os encartes publicitrios propem um modo de vida total que
deveria representar uma alternativa qualidade de vida oferecida pela cidade e seu decadente
espao pblico.
Segundo o autor supracitado a invisibilidade planejada e produzida uma tendncia
que se espalha numa arquitetura urbana guiada pelo medo. Outra tendncia a intimidao,
seja por um exterior atemorizante cuja aparncia de fortaleza fica ainda mais desconcertante e
humilhante devido a uma profuso de guaritas de verificao e segurana uniformizados
80
altamente
ostensivos,
seja
pela
insolente
arrogante
exibio
de
ornamentos
81
Tipo de operao
imobiliria
Operao
imobiliria
com a utilizao do
plano de financiamento
Plano
Empresrio
junto ao SFH
Operao
imobiliria
com a utilizao do
plano de financiamento
Plano
Condomnio
junto ao SFH
Operao
imobiliria
onde utilizado o plano
Preo de custo *
Operao
imobiliria
com financiamento do
promotor
Nota: * Preo de custo um conceito eminentemente brasileiro. Pressupe a ideia de se construir mais barato. Um grupo de
pessoas se rene e constri sobe a figura jurdica do preo de custo, ou seja, um administrador (ou incorporador). Este
apresenta o total das despesas da construo (pessoal, material) que dividido pelo nmero de condminos. Esse tipo
pressupe a existncia de pessoas e de um administrador das operaes. Assim o grupo fica com o lucro imobilirio da
operao. Muitos incorporadores organizam grupos de pessoas pra construir a preo de custo, segundo os mesmos princpios:
apresentao das despesas e diviso entre condminos. O seu lucro, no entanto, auferido sobre o preo do terreno, que
projetado sobre as cotas ideais. (A cada cota ideal corresponde uma unidade habitacional). O incorporador quem contrata a
construtora (SOUZA, 1994, p. 205).
Vale registrar, que o Plano Empresrio foi o tipo de financiamento mais utilizado entre
os promotores imobilirios privados na cidade de So Paulo, no perodo de 1977 a 1982,
recorte temporal da pesquisa de Salgado. Ainda hoje, esse tipo de financiamento continua
82
sendo o mais comum no Brasil. Esse tambm o financiamento adotado pela Plaenge
Empreendimentos, incorporadora escolhida nesta pesquisa para o estudo de casos.
Outra modalidade de operao imobiliria a utilizao do plano de financiamento
Plano Condomnio junto ao SFH. Neste sistema de financiamento o promotor d inicio
operao imobiliria, no que diz respeito construo, ele j realizou, em princpio, o
condomnio.
Isto , [...] ele j efetuou o compromisso de compra e venda das habitaes que
sero construdas. Os futuros proprietrios comeam a pagar, portanto, antes do
incio da obra. Seus pagamentos podem ser utilizados para liquidar o terreno
(SALGADO, 1987, p.59).
83
TR: Taxa Referencial. As prestaes e o saldo devedor sero reajustados mensalmente mediante aplicao de
percentual igual ao utilizado para atualizao dos saldos dos depsitos em cadernetas de poupana livre.
84
O Certificado de Recebveis Imobilirios uma nova espcie de valor mobilirio, de emisso exclusiva das
companhias securitizadoras (instituies no-financeiras), foi criado para a captao de recursos dos investidores
institucionais, em prazos compatveis com as caractersticas do financiamento imobilirio, abrindo, assim,
perspectivas inditas para um mercado secundrio de crditos imobilirios.
85
renda mensal bruta de at R$5.000,00 e permite a aquisio apenas de imveis novos e que
no tenham sido habitados ou transacionados e imveis na planta. H algumas restries
quanto ao valor do imvel. Para imveis situados em municpios com populao igual ou
superior a um milho de habitantes ou em capitais estaduais, como o caso de Curitiba o
valor mximo do imvel de R$170.000,00. Para imveis situados em municpios com
populao igual ou superior a 250 mil habitantes, ou integrantes de regies metropolitanas ou
equivalentes, como o caso de Londrina, o valor mximo do imvel de R$ 145.000,00.
Duas grandes questes traduzem a problemtica central que foi desenvolvida neste
captulo, primeiro estabelecer as bases tericas para a compreenso da verticalizao na
produo do espao urbano, segundo, entender quem so os agentes envolvidos na produo
do espao e quais os papis desenvolvidos por eles.
A opo da verticalizao como percurso terico metodolgico para a compreenso da
produo do espao urbano justifica-se pelo fato de que este complexo processo permite
entendermos que a produo de edifcios modifica o espao urbano, redefinindo o valor e o
uso do solo, pois um processo intensivo de reproduo do solo urbano.
O resgate histrico sobre o processo de verticalizao do mundo e no Brasil, segundo
abordagens e recortes de distintos autores, revelou que a verticalizao brasileira tem uma
identidade prpria no processo de urbanizao, voltada principalmente para habitao.
Quando examinamos a produo de edifcios nos pases desenvolvidos constatamos o quanto
nosso processo de verticalizao foi histrico e geograficamente diferenciado (SOUZA,
1994).
Nosso percurso revela que os principais agentes produtores do espao urbano so os
incorporadores, os proprietrios fundirios e o Estado. Esses agentes apresentam as seguintes
estratgias. O proprietrio fundirio que pode tambm ser o incorporador procura o uso do
solo mais rentvel possvel (o residencial extremamente lucrativo), utilizando-se dos
mecanismos da especulao por vias legais ou atravs de alianas com o Estado (ALMEIDA,
1982b). Os incorporadores, por sua vez, produzem moradias para as diversas fraes de
classes (priorizando a camada de alta renda) e manipulam esse mercado em relao ao
consumidor e em relao ao poder pblico. E por fim o Estado, que desempenha um duplo
86
papel, de um lado articulador dos diversos segmentos do capital nele representados, e de outro
como provedor das condies gerais para produo.
Outra constatao feita neste trabalho, que os mecanismos da produo imobiliria
verificada nas grandes cidades brasileiras assinalam para uma realidade onde os grandes
incorporadores controlam a maior parcela do espao urbano de alto valor, isto , a classe
dominante produz, consome e controla o espao urbano atravs da propriedade privado do
solo.
Assim, as investigaes precedentes revelaram quais os interesses, articulaes e
estratgias dos agentes que controlam a produo do solo urbano, atravs dos condomnios
verticais, destinadas principalmente a moradias de alta renda.
Captulo
02
87
88
No Brasil, termos como alto padro, altssimo padro, padro luxo, padro alto
luxo, padro AAA, so expresses recorrentes usadas pelos agentes do mercado
imobilirio para se referirem a imveis residenciais, que em geral apresentam grande rea
privativa, localizao privilegiada, acabamentos de excelncia e que custam at R$1milho de
reais.
Ao longo da histria o alto padro sempre esteve relacionado a espaos amplos, com
materiais de acabamento nobres e com boa localizao. Porm, esses padres podem ser
modificados e readaptados no decorrer do tempo, levando em consideraes tendncias de
mercado e questes culturais.
A definio do termo alto padro nasce no contexto de uma apropriao crtica do
ponto de vista de arquitetos, engenheiros, incorporadores e dos agentes do mercado
imobilirio. A polmica se levanta contra o senso comum desses profissionais, que usam a
expresso alto padro muitas vezes de maneira generalizada e indiscriminada, como se
qualquer imvel residencial construdo fosse de alto padro. Como no se tem uma
definio nica do seja alto padro qualquer amenidade do imvel potencialmente vira
vantagem na hora da valorizao e comercializao.
O objetivo deste captulo foi apresentar uma definio preliminar do termo alto
padro para o recorte espacial e temporal da pesquisa. Contudo, antes de avanar com essas
consideraes, iniciamos esse captulo elencando um conjunto de opinies de agentes
envolvidos na dinmica imobiliria no Estado do Paran e em algumas cidades do Brasil. A
inteno foi apresentar um panorama geral sobre a construo, comercializao e tendncia
desse segmento de mercado. Escolhemos alguns condomnios verticais de alto padro, como
exemplos para detalhar as principais caractersticas deste tipo de imvel. Para auxiliar o
entendimento dos itens que compe um edifcio de alto padro, foi elaborado um Glossrio37
que ajudou a compreender as expresses usadas pelos agentes do mercado imobilirio.
Na seqncia apresentamos os diferenciais dos edifcios de alto padro, dentre eles
destacamos: a localizao, configuraes de plantas, padro de construo, preo, metragem,
obras de arte, paisagismo, servios, segurana, estilo arquitetnico, mercado consumidor,
marca da construtora e o conceito de condomnio clube. Eles nos auxiliaram a entender o
37
O glossrio est inserido na ltima parte deste trabalho conforme as normas da ABNT.
89
ponto de vista dos agentes do mercado imobilirio de alto padro e padro luxo que
atribuem a esses tipos de empreendimentos, singularidades e excepcionalidades. Questes
como isolamento, segregao e a publicidade imobiliria esto inseridas no debate. E por fim,
apresentamos a definio da expresso alto padro para edifcios residenciais no Ecoville e
na Gleba Palhano.
2.1 Significados do Alto Padro Para o Mercado Imobilirio
A revista Vida Imobiliria38 apresentou na sua publicao de julho de (2009a) uma
entrevista com os principais agentes do mercado imobilirio em nvel nacional, discutindo a
aplicao do conceito de alto padro nos ltimos anos no Brasil. Os entrevistados
responderam se o conceito de alto padro tem sido reduzido ou modificado nos ltimos anos e
o porqu dessas transformaes.
De acordo com o presidente da incorporadora Idea Zarvos39
Na minha empresa, especificamente, eu acho que ns estamos mudando um pouco o
conceito de alto padro em relao fachada, da arquitetura neoclssica para
moderna. A segunda modificao que muitos no querem mais morar nesses
endereos considerados de alto padro e esto olhando para outros bairros. Um
cliente que poderia morar nos bairros mais caros pode optar, por exemplo, pelo
bairro da Vila Madalena (So Paulo). Neste caso, por sua diversidade, ambiente
criativo, sempre tem novos restaurantes, um bairro bom para se andar a p, tem um
pblico mais descolado com dinheiro. O terceiro ponto, que eu acredito estar
mudando, que o tipo de acabamento, mais moderno, sem nada rebuscado,
mrmores, coisas antigas. O mobilirio tambm segue a mesma linha clean e mais
simples, sofisticada, mas moderna. Acredito que tudo isso se deve questo da
evoluo cultural (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009a, p. 28).
38
A Revista Vida Imobiliria uma publicao do Grupo Editorial Vida Econmica com foco no setor
imobilirio. A revista publicada h 14 anos em Portugal e, desde 2008, publicada tambm no Brasil
(http://www.vidaimobiliaria.com.br).
39
A Idea Zarvos uma incorporadora que atua no mercado imobilirio de So Paulo h 15 anos.
40
A Brookfield Incorporaes uma das empresas lderes no mercado imobilirio brasileiro, com operaes que
incluem a aquisio de terrenos, planejamento e desenvolvimento de projetos, marketing, vendas, construo e
servio de atendimento ao cliente. A Brookfield Brasil, subsidiria da Brookfield Asset Management est
presente em oito regies metropolitanas no Brasil: So Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Goinia, Campo
Grande, Cuiab, Curitiba e Campinas. Resultante da combinao, em 2008, dos negcios de trs empresas
brasileiras com forte presena regional por mais de duas dcadas - Brascan, Company e MB Engenharia
(BROOKFIELD INCORPORAES, 2011).
90
41
A Yuny Incorporadora fundada em 1996 em So Paulo uma empresa que atua no segmento residencial e
comercial de mdio e alto padro. A empresa conta em seu portflio com 60 empreendimentos, 2 milhes de m
construdos e em construo, resultando em mais de R$ 8,0 bilhes em Valor Geral de Vendas (YUNY
INCORPORADORA, 2011).
42
A Associao dos Dirigentes e Empresrios do Mercado Imobilirio do Paran (ADEMI-PR) elabora e divulga
todos os anos uma pesquisa de mercado intitulada Perfil Imobilirio de Curitiba, que apresenta um panorama do
setor imobilirio de Curitiba, bairro a bairro. Esse estudo realizado em parceria com construtores, arquitetos,
corretoras, engenheiros, imobilirias, profissionais do setor e com entidades de Pesquisa como o Instituto BRIDI,
empresa que atua nas atividades de pesquisa de mercado e opinio e a BRAIN Bureau de Inteligncia
Corporativa, empresa especializada em servios de consultoria em inteligncia corporativa.
91
43
O grupo Paulo Octvio uma empresa da construo civil que atua exclusivamente no Distrito Federal. A
empresa existe desde 1975 e se dedica a construir imveis comerciais e residenciais de mdio e alto padro
no mercado brasiliense (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009).
92
44
o maior grupo de venda de imveis da Amrica Latina, formada por 23 empresas imobilirias, atua em 16
Estados no Brasil e presente nas cinco regies (BRASIL BROKERS, 2011).
45
A R.YAZBEK comeou em 1995, com a associao de trs profissionais experientes: Ricardo Yazbek, Renato
Genioli Junior e Rita de Cssia Yazbek. Ao concentrar sua atuao em bairros nobres da cidade de So Paulo, ou
em locais exclusivos como a Riviera de So Loureno, no litoral paulista, e Campos do Jordo
(CONSTRUTORA R. YAZBEK, 2011).
46
A Construtora Adolpho Lindenberg atua a 50 anos no mercado imobilirio de mdio e alto padro.
Entregou cerca de 450 empreendimentos a mais de 5.000 clientes em todo o Brasil, sobretudo nos melhores
bairros da cidade de So Paulo (CONSTRUTORA ADOLPHO LINDENBERG, 2001).
47
uma das maiores empresa do setor imobilirio de Braslia e tem importante atuao no cenrio nacional,
com o ttulo de terceira maior imobiliria do pas (ROYAL LOPES, 2011).
93
Na viso do arquiteto, o projeto de um imvel de alto padro tem que ter plantas
flexveis que se adapte a realidade do cliente, precisa ter materiais e acabamentos de
qualidade e por fim, estar bem localizado.
Contrapondo o que foi dito sobre a o tamanho dos imveis, o arquiteto Roberto
Candusso afirma que,
[...] o tamanho do imvel determinante sim na hora de classificar um imvel como
alto padro. Ele afirma que no h uma linha que divida onde comea e termina o
alto padro. Historicamente e fisicamente, o alto padro se define por espaos
grandes, inclusive o vertical, no se conhece nenhum palcio ou castelo com pdireito baixo48. E ns diramos que todos os ambientes seguem essa proporo. No
alto padro necessrio ter espaos amplos (REVISTA VIDA IMOBILIRIA
2009a, p.31).
48
P-direito baixo uma medida prxima a 2,40 metros, e p-direito considerado alto vai de 3 metros at alturas
maiores de 6 metros. Na arquitetura, uma construo com p direito elevado ajuda na ventilao e uma com pdireito baixo causa uma maior sensao de aprisionamento e, tambm, uma maior carga trmica sobre os
moradores (DADOS DE CAMPO, 2011).
49
94
50
P-direito elevado: Altura de um ambiente, medida do piso ao teto, com medida superior a um p-direito
padro. Diz-se de p-direito elevado, ambientes com altura a partir de 3,5 metros.
51
Tipo de apartamento ou casa com planta diferenciada, onde os espaos so abertos e integrados. Expressa um
estilo de viver prtico e moderno. Geralmente duplex, a planta de um Loft pode contemplar sala com p-direito
duplo, integrado cozinha estilo americano, e com a sute no mezanino (FIGUEIREDO, 2005).
95
A Melnick lder no segmento de alto padro no Rio Grande do Sul e a Even uma das maiores empresas no
setor da construo civil do pas, com larga experincia em So Paulo. Da associao entre essas empresas
nasceu a Melnick/Even, com foco de atuao em diferentes segmentos de mercado (CONTRUTORA
MELNICK/EVEN, 2011).
53
Plano geral de uma edificao, reunido plantas, cortes, elevao e detalhamento de cada uma das reas de
atuao na construo (arquitetura, eltrica, hidrulica, paisagismo, estrutural, etc.) (FIGUEIREDO, 2005).
54
Constituda com base em uma joint venture entre duas empresas do cenrio imobilirio nacional a
Construtora Lder e a Cyrela Brasil Realty atua no mercado de incorporao imobiliria residencial e comercial
em todos os segmentos de renda no Estado de Minas Gerais e no Distrito Federal (CONSTRUTORA LIDER
CYRELA, 2011).
96
Braslia a Regio Administrativa I denominada de RA-I pela Lei n. 1.648/1997. A RA-I atualmente
compreende o Plano Piloto, o Setor Militar e a Vila Planalto, nesta rea encontram-se a sede administrativa do
Governo do Distrito Federal e a sede dos trs poderes da Repblica.
56
O Projeto Urbano da rea de Expanso Urbana Noroeste de Braslia tem como objetivo aumentar a oferta de
residncias multifamiliares criando um novo conceito de habitao, denominado Bairro-Parque, entendido
como um novo padro espacial de moradia. O empreendimento de responsabilidade do Governo do Distrito
Federal, por meio da Companhia Imobiliria de Braslia (TERRACAP).
57
97
em complemento proposta original do Plano Piloto. Essa proposta sempre esteve inserida
nos Planos Diretores do Distrito Federal, sendo que a implantao da mesma, alm de
procurar atender as demandas por moradia, tinha como princpio a necessidade de preservar a
concepo da estrutura urbanstica do Plano Piloto (SILVA, 2009).
O megaprojeto de construo de um novo bairro em Braslia e sua polmica
implantao se deve principalmente a magnitude do projeto, no se trata apenas a construo
de um prdio de apartamentos multifamiliares, e sim a construo de um bairro residencial
inteiro, com toda a infraestrutura necessria. Est sendo construdos apartamentos, escolas,
comrcio, transporte, uma alterao total da paisagem da ltima rea remanescente de cerrado
de Braslia (SILVA, 2009).
Outro aspecto importante a se destacar, que pela primeira vez se fala em Braslia de
bairro e no de quadras. Agentes do mercado imobilirio chamam em suas campanhas
publicitrias o Setor Noroeste de Asa Noroeste expresso enviesada e inexistente dentro da
proposta de Lcio Costa. O que existe a Asa Norte e Asa Sul em Braslia.
Tecemos at aqui, um conjunto de opinies de arquitetos, paisagistas, diretores e
presidentes de construtoras e incorporadoras sobre o significado do alto padro. Vejamos
agora alguns exemplos de condomnios de alto padro analisando as principais caractersticas
deste tipo de imvel.
Desenvolvido pela RJZ Cyrela58 e Plarcon Inpar59, o empreendimento Riserva Uno foi
lanado em 2007 na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro e vendido inicialmente a R$5.000m2,
foi instalado em um terreno de 43 mil m. A fachada neoclssica e as cinco torres, chamadas
Rezidenze, tm nome de cidades italianas: Roma, Bolzano, Firenze, Milano e Venezia. Todos
os apartamentos de 290 a 555m2 tm vista para a lagoa e o mar da Reserva (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2010).
58
98
um dispositivo de mo que possibilita aos seus usurios armazenar e receber e-mails, contatos,
compromissos, tarefas, tocar arquivos multimdia, jogos, trocar mensagens de texto (IM), navegar na internet.
61
A Construtora San Remo fundada h aproximadamente 30 anos pelo Engenheiro Joo Carlos Perussolo atua
exclusivamente no mercado de luxo em Curitiba.
99
Classique um edifcio nico para pessoas nicas, Inspirado nos palcios franceses, o
Maison Classique transmite requinte, classe, beleza, conforto e funcionalidade, Maison
Classique onde sol brilha mais forte. Essas frases amplamente divulgadas nos encartes
publicitrios e na mdia reforam o estilo do pblico que o empreendimento quer atingir. De
acordo com a construtora o Maison Classique veio para atender a uma faixa exigente do
mercado curitibano que procura morar com conforto em um ponto privilegiado da cidade
(SAN REMO, 2011).
Localizado na Avenida Visconde de Guarapuava, o empreendimento possui trs
plantas disponveis, sendo a primeira, unidade tipo62 de 192m2 de rea privativa e 308m de
rea total, o apartamento duplex tem 356 m2 de rea privativa e 570m de rea total, e o
apartamento triplex de 453m2 de rea privativa e 725m de rea total. Duas a quatro sutes,
duas a seis vagas na garagem, e 10 vagas para visitantes (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2010).
Foram projetados 32 apartamentos tipo, sendo 2 por andar, com 2 elevadores
sociais, o que d a sensao de exclusividade de 1 por andar. A rigor, o apartamento
de luxo deveria ser um por andar, [...], pois o morador de alto padro quer
privacidade, e no quer encontrar o vizinho no hall de entrada por isso, esse
empreendimento tem dois elevadores sociais, cada lado do prdio funciona como se
fosse um por andar, o morador pode esperar o elevador dentro do seu apartamento
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010, p. 52).
Para oferecer mais opes de compra aos clientes desta modalidade, foram colocados
disposio 25 acessrios, tais como: infraestrutura para ar condicionado, calefao de piso
nas salas, mrmores importados, garagens com piso em cermica, amortecedores e iluminao
ativada por sensores, elevadores com piso em granito e indicadores de posio digital em cada
andar, guarita de monitoramento com vidros prova de balas, alarme perimetral nos muros e
central de videofone, circuito fechado de televiso com gravao digital, controle de acesso
com identificao de veculos, elevadores sociais com senha de acesso, portas externas do
andar trreo com fechaduras codificadas, entre outros. No topo do edifcio foram construdos
seis apartamentos maiores, para atender ao pblico tradicional da regio. So quatro
apartamentos duplex com quatro sutes, com solarium e SPA com p-direito duplo, mais dois
apartamentos triplex com quatro sutes, elevador interno privativo com trs paradas e a
exclusividade de uma sute master, no ltimo pavimento, com terrao e jardim privativo
(CONSTRUTORA SAN REMO, 2011).
62
100
Os apartamentos duplex possuem living para dois ambientes, lareira, balco, sala de
estar ntimo, p direito duplo envidraado, SPA, espao gourmet com churrasqueira e sauna.
Os apartamentos triplex oferecem diferenciais como: terrao panormico coberto com piscina
e teto de vidro retrtil, sute master com terrao panormico e jardim privativo, com cinco
vagas de garagem. O paisagismo foi valorizado com a implantao de fontes e espelhos
dgua, hall de entrada decorado. Entre as opes de lazer disponveis esto salo de festas
com cozinha, espao gourmet, piscina coberta, sala de jogos, espao fitness, quadra
poliesportiva e playground (CONSTRUTORA SAN REMO, 2011).
O Edifcio Residencial Grand Palais cercado de um grande jardim e os apartamentos
em sua volta, com 7 tipos de plantas diferentes (83m a 167m) e (170m e 320m de rea
total). O empreendimento possui 5 pavimentos, mais a garagem, somando 38 apartamentos
com 2 ou 3 dormitrios. H uma praa central com cobertura de vidro e chafariz e est
avaliado em R$ 4 a 5 mil/m2, considerando a rea total (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2010).
O edifcio conta ainda com o Grand Palais Social Club, inclui SPA, espao fitness,
porte-corchre, sete vagas na garagem para visitantes, hall social decorado com p direito de
5,50m, salo de festas com cozinha equipada e quatro banheiros (para dois eventos
simultneos), espao gourmet com churrasqueira, garagens com 02 portes automatizados,
piscina aquecida tipo raia, piscina externa com cascata, playground, entre outras opes de
entretenimento (CONSTRUTORA SAN REMO, 2011).
A mesma construtora lanou no ano de 2011 o primeiro imvel no Ecoville, o Edifcio
Residencial Palazzo Lumini, projetado com tecnologia moderna nos detalhes e nos
acabamentos. Os diferenciais desse empreendimento so a grande rea privativa dos
apartamentos, a sofisticao dos servios oferecidos, o sistema de segurana internacional e a
grande e variada rea de entretenimento e lazer, alm de um heliponto (CONSTRUTORA
SAN REMO, 2011).
O preo dos apartamentos do Lumini, incluindo a cobertura duplex de
aproximadamente R$14 milhes a unidade (GAZETA DO POVO, 2013). O residencial tem
previso de entrega para 2014, com uma nica torre em um terreno de 12.70m. So apenas
29 apartamentos de 1.440m de rea total, sendo 874m de rea privativa e uma cobertura
101
duplex. Cada apartamento tem 6 vagas na garagem e piscina privativa. Consta ainda Salo de
Festas, Gastronomia 24 horas63, Garagem Club (colecionador), Porte Corchre, Bar piscina,
Espao Gourmet, Gazebo, Fire Place (espao com lareira), Bar ingls, Fumoir,
Brinquedoteca, Playground, Garage Band, Espao Teen, Fitness, Pista de Cooper, Putting
Green, Espao Mulher, Quadra de Tnis, Sala de Repouso e SPA (CONSTRUTORA SAN
REMO, 2011). Os servios que sero oferecidos dentro do residencial substituem as lojas
comerciais que geralmente esto presentes nos bairros.
O servio de Pet Care um espao (com isolamento acstico) para os animais de
estimao dos moradores do Palazzo Lumini. Alguns servios sero oferecidos como, por
exemplo, banho, tosa, passeios com os animais na rea interna e externa do empreendimento.
Ser disponibilizado um hotel para os animais permanecerem e os servios e cuidados so em
tempo integral (PALAZZO LUMINI, 2011).
O servio se estende tambm s piscinas, com uma simples chamada, em instantes o
espao na piscina estar preparado para o morador com toalhas e travesseiros personalizados,
alm de garons disposio. O empreendimento incluir tambm a assistncia de boleiros e
caddies (carregador da bolsa com os tacos do golfista) em partidas de tnis e golf (PALAZZO
LUMINI, 2011).
O Sistema de segurana do empreendimento tem tecnologia internacional e o projeto
de segurana foi baseado em quatro itens fundamentais para a tranqilidade dos moradores: 1)
a adequaes fiscais da arquitetura do edifcio de apartamentos de segurana, 2) solues
eletrnicas de vigilncia e preservao, 3) treinamento especializado de pessoal, 4) aplicao
de procedimentos de segurana de resultado comprovado (PALAZZO LUMINI, 2011).
A Revista Vida Imobiliria, especializada em divulgar informaes do mercado
imobilirio, na edio de julho de (2009b) apresentou um panorama dos imveis de alto
padro em cidades como So Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Braslia, Cuiab,
Manaus, Recife, Florianpolis, Porto Alegre e Curitiba. O peridico mostrou que h pblico
para este tipo de imvel em todo Brasil, tendo cada regio suas particularidades. Para o
63
102
Novas reas da cidade esto sendo incorporada, como a Beira Rio. A Praia do Paiva
teve grandes investimentos e mais de sessenta casas de luxo foram vendidas acima de R$ 1
milho (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Na regio Sul do Brasil, existem empreendimentos no segmento considerado de
altssimo padro em todas as capitais e nas cidades dos trs estados sulistas, como Maring,
Londrina, Joinville, Blumenau e Caxias do Sul. Segundo pesquisas realizadas pela Associao
para o Desenvolvimento Imobilirio do Sul do Brasil (IMOBISUL) o mercado de alto padro
em Balnerio Cambori, tem alta qualidade construtiva. Apartamentos beira mar com 500m
de rea total podem chegar a R$ 3 milhes. Em Florianpolis os prdios de alto padro esto
no Centro e no bairro Joo Paulo, com valores entre R$ 2,5 mil e R$ 6 mil o metro quadrado
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Em Porto Alegre os imveis de alto padro se concentram nos bairros de Moinhos de
Vento, Auxiliadora, Mont Serrat, Bela Vista e Trs Figueiras, o preo do metro quadrado
desse imvel para apartamento varia entre R$ 2,5 mil a R$ 4,5 mil (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
Em Curitiba, os bairros nobres para edifcios so Batel, Cabral, Champagnat e
Ecoville. Para condomnios fechados de casas, Tingui, Santa Felicidade e Campo Comprido.
O metro quadrado varia entre R$ 2,4 mil e R$ 3,0 mil, e para casas, de R$ 2,5 mil a R$ 4,0
103
104
tecnologia de ponta [...] cmeras externas daro suporte a seguranas armados e ser possvel
acessar as gravaes das cmeras internas do apartamento durante 24h atravs da internet
(REVISTA VIDAIMOBILIRIA, 2009b, p.43).
Parte do conjunto oferecido nesse tipo de empreendimento, o condomnio ter
fechaduras biomtricas e contar com infraestrutura para instalao de sistema wireless de
transmisso de dados, bem como controles que permitem abrir portas, persiana e at preparar
um banho de banheira antes de chegar a casa (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Outro Edifcio Residencial de alto padro est sendo construdo no bairro de Ponta
Negra, o condomnio Clube Ilhas Gregas da construtora SKN. So 3 torres, com 94m2 de rea
privativa, o preo do m2 em mdia custa R$ 2.021. O empreendimento compacto
considerado de alto padro, pois tm alguns diferenciais como, por exemplo: salo de beleza,
lavanderia, parque aqutico, deck solarium, quatro churrasqueiras, um salo de festas por
torre, trs elevadores em cada torre, apartamentos de um a trs quartos (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
Diante dos exemplos anteriormente expostos, constatamos que os condomnios de alto
padro localizados em vrias cidades brasileiras com diferena de grau e intensidade exibem
caractersticas parecidas. So condomnios construdos em terrenos de grandes dimenses,
com vrias torres de apartamentos e com ampla e sofisticada rea de lazer.
Eles so produtos em que cada diferencial do imvel pensado estrategicamente na
hora da elaborao do projeto arquitetnico. Para atingir os diversos requisitos e anseios dos
consumidores, alm de agregar valor ao imvel. Para isso, os incorporadores seguem alguns
parmetros de estilo e design na construo destes imveis. Vejamos a seguir quais so os
elementos diferenciais de um empreendimento de alto padro segundo os agentes do mercado
imobilirio.
A localizao do empreendimento em reas prximas a servios, comrcio, trabalho, e
a presena de equipamentos urbanos, associada ao sistema virio e de transportes, constitui o
elemento mais importante de um empreendimento imobilirio. O bairro onde o
empreendimento est localizado e a acessibilidade a pontos importantes da cidade so
fundamentais para o empreendimento de alto padro.
105
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107
108
da
beleza,
esteticistas,
massagistas
entre
outros
(REVISTA
VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
Outro importante elemento dos empreendimentos de alto padro o estilo
arquitetnico. Os projetos dos imveis de alto padro geralmente acompanham um estilo mais
tradicional, conhecido como estilo neoclssico67. Contudo, os projetos dos edifcios de luxo
seguem as tendncias de mercado, baseado no estilo de vida do pblico alvo. Portanto, o
estilo contemporneo tem sido implantado nos ltimos anos (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
Um elemento relevante do alto padro a marca de quem est empreendendo, alm da
tradio, experincia e pontualidade na entrega do imvel, as construtoras assumem status de
grife no mercado imobilirio. Isto , o nome da construtora resume o produto que est
sendo comercializado.
64
A Gafisa S.A. uma das empresas lderes do mercado de incorporao e construo no Brasil com foco no
mercado residencial, estabelecida h 57 anos. A companhia atua em todos os segmentos por meio de suas trs
marcas: Gafisa, Tenda e Alphaville. A Gafisa incorpora e constri apartamentos de mdio e alto padro, a Tenda
atua no segmento econmico, e, por fim, a Alphaville lder em loteamentos de alto padro. A Gafisa S.A possui
aes negociadas na Bolsa de Valores de So Paulo desde 2006. As estratgias bem sucedidas da Gafisa S.A.
permitiram a implantao de empreendimentos das suas marcas em mais de 136 cidades e em 22 dos 26 estados
do pas, alm do Distrito Federal (CONSTRUTORA GAFISA, 2011).
65
A Loccitane empresa francesa de perfumes e cosmticos que apresenta o conceito de SPA - Boutique
(http://br.loccitane.com).
66
109
110
68
JHSF tem expressiva atuao nos mercados de incorporaes imobilirias residenciais, comerciais de uso
misto, desenvolvimento e administrao de shoppings centers e hotis de alto padro. A empresa reconhecida
pela sofisticao e padro de qualidade de seus projetos (JHSF INCORPORAES, 2012).
69
Inaugurado em maio de 2008, o Shopping Cidade Jardim trouxe para So Paulo um conceito inspirado nos
grandes centros comerciais no exterior. o primeiro Shopping Center aberto da cidade, com luz natural, e lojas
de frente para jardins. Seu projeto arquitetnico e paisagstico apresenta trs pisos de lojas voltadas para rea
abertas, num mix que rene grifes nacionais e internacionais, muitas delas ainda inditas em Shopping Centers e
mesmo no Brasil, com mltiplas opes de lazer e servios selecionados.
111
Chateau Margaux
Onde: Vila Nova Conceio
Quando ficou pronto: Janeiro de 2003
Metragem: 530 m2
Valor das unidades: 7,9 milhes de reais.
Diferenciais: A parte hidrulica toda revestida com
material anti-rudo, assim como a laje dos apartamentos,
que tem 25 centmetros de espessura para que nenhum
vizinho escute a descarga ou algum barulho do outro.
Golden Gate
Onde: Jardim Europa
Quando ficou pronto: 1976
Metragem: 760 m2
Valor das unidades: 6,5 milhes de reais.
Diferenciais: O Golden Gate foi um dos primeiros
prdios de luxo construdos pela Adolpho Lindenberg.
At hoje considerado um dos mais sofisticados da
cidade, com seus apartamentos espaosos e acabamento
de primeira.
Paris
Onde: Itaim Bibi
Quando ficou pronto: Dezembro de 2004
Metragem: 277 m2
Valor das unidades: 2 milhes de reais
Diferenciais: Oferece servio de Concierge, manobrista,
dry cleaning, dog walking,, diarista, baby-sitting. Tudo
no sistema pay-per-use (usou, pagou). Na rea comum,
SPA e piscina aquecida com raia semi-olmpica.
Todos os edifcios citados tm grande rea privativa, com vrias vagas de garagem,
sistema anti-rudos, tecnologia de segurana e privacidade. No Condomnio Dante Alighieri,
todas as unidades do edifcio so duplex. O destaque o tamanho da sala de estar de 120m2,
maior do que muitos apartamentos. Apesar de construdo na dcada de 1970 o Condomnio
Golden Gate, continua sendo um dos condomnios mais sofisticados da cidade de So Paulo.
Segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio de So Paulo (EMBRAESP),
os superapartamentos so uma tendncia no apenas do Brasil, mas de alguns pases
emergentes, como China e Rssia, e pases rabes onde sobram petrleo e extravagncia.
Nas naes desenvolvidas, acontece o contrrio. Quanto menos ostentar, melhor. Os
milionrios de cada pas tm gostos diferentes conforme a cultura e a oferta local.
Os franceses pagam 2,2 milhes de euros (R$ 7 milhes) em um apartamento de 100
m2 na Place Vendme70 porque, para eles, o importante respirar histria. J para os
70
A Praa Vendme em Paris uma das mais bonitas da cidade. Pequena, simples, limpa, nem rvores ela
possui, s a arquitetura homognea dos prdios e a imponente coluna central. Praa das joalharias de luxo e do
famoso Hotel Ritz (http://www.conexaoparis.com.br/2008/01/11/a-place-vendome-em-paris/).
112
O mercado consumidor do padro luxo muito exigente, mais do que grande rea
privativa e muitas vagas na garagem, quer segurana, uma infinidades de equipamentos de
lazer e entretenimento, e est disposto a pagar por isso. Um superapartamento na cidade de
So Paulo pode custar em mdia R$15 milhes, com taxa de condomnio de
aproximadamente R$8 mil (REVISTA ISTO DINHEIRO, 2010).
O perfil dos compradores deste tipo de imvel inclui presidentes de bancos,
proprietrios de laboratrios, de faculdades, industriais e herdeiros de grandes fortunas. No
Rio de Janeiro, h um nmero elevado de proprietrios estrangeiros e de artistas:
De vez em quando aparecem uns artistas e jogadores de futebol que tiram o sono dos
vizinhos annimos. Todos os moradores do Edifcio Residencial Parque Tangar, no
bairro Panamby, em So Paulo, onde um imvel de 1.034 m2 est venda por R$ 10
milhes, vivem sob os holofotes de sua mais ilustre moradora, uma apresentadora de
programa de televiso (RUBIN; ALVES FILHO, 2010).
113
114
71
Vo livre a distncia entre dois pilares. Quanto maior o vo livre, maior essa distncia, e, portanto mais
liberdade para dispor as paredes e divisrias, o que um diferencial em imveis de alto padro. Laje sem pilares
internos, ou com o mnimo de pilares, que permita maior liberdade na disposio dos ambientes (DADOS DE
CAMPO, 2011).
72
A expresso gigantescas mquinas antiurbanas foi utilizada por Manfredo Tafuri para descrever
megaprojetos nos quais as pessoas podem trabalhar participar da vida social e at mesmo viver sem sair deles
(FIX, 2009).
115
A forma espacial exclusiva e nica (especfica) dos edifcios de alto padro e de luxo
alardeada nos encartes publicitrios das construtoras, que inclusive premissa para sua
comercializao me parece equivocada. [...] a silhueta desses edifcios parece se repetir em
lugares to distantes e diferentes como Dubai, Pequim, Shangai, Medelin, Cidade do Mxico,
Johanesburgo e So Paulo (FIX, 2009, p.58). Embora esses edifcios sejam comuns nas
metrpoles globais, verificou-se que tem crescido o nmero desse tipo de empreendimento
tanto residencial como comercial em cidades no metropolitanas, como o caso de Londrina.
Portanto, esses edifcios apresentam certa homogeneidade na forma e buscam se
projetar nas cidades, como um espao singular e mais atraente do que os demais. Essa
situao paradoxal, pois para aumentar suas marcas de distino e alcanar uma
excepcionalidade, essas paisagens tornam-se cada vez mais semelhantes (FIX, 2009).
Complementa Borja (2005), afirmando que,
La arquitectura banalizada y estandarizada caracteriza al urbanismo
globalizado, lo mismo que el uso y el abuso de las arquitecturas ostentosas y no
reproduciblespara marcar simblicamente las zonas de excelencia. El urbanismo
ciudadano apuesta por el perfil identitario de lo urbano, atendiendo a la
morfologa del lugar, a la calidad del entorno y a la integracin de los elementos
arquitectnicos excepcionales o emblemticos. En la realidad es frecuente que
ambas tendencias se mezclen y confronten en la misma ciudad, como en la
Barcelona actual 73(BORJA, 2005, no paginado).
73
A arquitetura banalizada e estandardizada uma caracterstica do urbanismo globalizado, bem como o uso e
abuso da arquitetura ostentosas e no reproduzveis que marcam simbolicamente as reas de excelncia. O
cidado aposta em um perfil de identidade urbana, com base na morfologia do local, a qualidade do ambiente e
da integrao dos elementos arquitetnicos e emblemticos. Na realidade, comum misturar as duas tendncias
e confrontar na mesma cidade, como o caso de Barcelona atualmente (Traduo nossa).
116
74
vida dos moradores de luxuosas coberturas de prdios do Recife, Rio de Janeiro e So Paulo.
Os personagens reais abrem seus apartamentos para revelar anseios, desejos, reflexes,
incertezas e medos, e promover um debate sobre visibilidade, insegurana, status e poder. A
partir de um livro que mapeia a classe de alta renda brasileira, o diretor obteve acesso aos
moradores das coberturas. No livro, esto catalogados 125 proprietrios, dos quais apenas oito
deram entrevistas (CINUEM, 2011). Esse grupo muito especfico de moradores relata no
filme, principalmente seus sentimentos, felicidades, satisfao e o privilgio em morar nesse
tipo de empreendimento. Interessante que o foco dos depoimentos no se restringe ao lado
econmico e sim, em relao s sensaes de se morar nesse tipo de apartamento.
Ao transcrever a narrativa de um casal de moradores de um apartamento de cobertura,
constatamos como os moradores percebem esse tipo de imvel.
(esposa) eu sempre morei olhando por cima, eu vejo as coisas sei l, como se
tivesse pertinho do cu. Voc sente a paisagem dando uma mudana muito grande.
(marido) Sabe qual a definio que voc aprendeu no colgio, de ilha? A cobertura
a mesma coisa. Voc tem outra dimenso... o por cima. (marido) Antigamente
voc no tinha as balas tracejantes. Ah! Sim... lindo! (esposa) A gente tem fogos
quase que diariamente da Dona Marta para o cemitrio. lindo, super bonito,
meio trgico mais bonito! (sorrisos) (MASCARO, 2009).
117
O Dona Marta local a qual ela se refere, uma comunidade de moradores de baixo
poder aquisitivo. E as balas tracejantes so munies de armas de fogo disparadas entre o
morro e o cemitrio, resultado possivelmente do conflito existente entre traficantes e a policia
do Rio de Janeiro. O que queremos destacar aqui, no so os motivos nem a procedncia
desses tiroteios, mas analisar a fala. A fora desse discurso nos leva a acreditar que existe
no apenas uma exacerbao dos medos urbanos, como afirma Bauman (2006), mas tambm
da individualidade cada vez mais pontual nesse tipo de imvel. Todos querem privacidade,
ningum quer ser incomodado. como se estivesse embutido no preo do imvel garantia
de morar em uma dimenso paralela, longe dos problemas e das tenses urbanas.
Essa individualidade comea pela planta dos imveis. Apartamentos um por andar,
elevadores e hall individuais, a exclusividade chegou ao dormitrio do casal com banheiro
masculino e feminino, com piscinas exclusivas, espao de entretenimento de jovens separados
por gneros. Casa de bonecas para as meninas, garagem band para os meninos. Passagens
subterrneas, paredes e piso anti-rudos, instalao hidrulica anti-rudos, enfim a ordem no
ser incomodado.
Os que estamos querendo dizer que existe contradio na prpria arquitetura do
edifcio, pois tem equipamentos que individualizam a unidade como, por exemplo, os
elevadores privativos e ao mesmo tempo tem reas como o condomnio-clube que
teoricamente promovem o contato entre vizinhos. No ltimo captulo retomaremos essa
questo da relao paradoxal e ambivalente nos edifcios de alto padro.
Na viso de Bauman (2005) as comunidades cercadas, pesadamente guardadas e
eletronicamente controladas que as pessoas que possuem dinheiro ou crdito compram para
manter distncia da confusa intimidade da vida comum da cidade so comunidades s no
nome. O que seus moradores esto dispostos a comprar pelo preo de um brao e de uma
perna o direito de manter-se distncia e viver livre dos intrusos (BAUMAN, 2003, p. 52).
Assim, o consumo material e simblico das mercadorias, includas a os edifcios de
alto padro, se d por meio do consumo das imagens associadas a elas, capazes de diferenciar
seus consumidores das demais pessoas, comunicando aos outros que entre eles existe uma
distino (OLIVEIRA, 2009).
[...] o bairro chique, como um clube baseado na excluso ativa de pessoas
indesejveis, consagra simbolicamente cada um de seus habitantes, permitindo-lhe
118
Consumir elementos simblicos nas cidades atuais implica em uma demarcao dos
estilos de vida e dos smbolos escolhidos pelos segmentos de maior poder aquisitivo, no
intuito, de se diferenciarem dos segmentos de menor poder aquisitivo e de menor status.
Sendo assim, consideramos desse modo, que o consumo dos edifcios de alto padro e dos
smbolos associados a eles, esconde intenes de segregao em relao a grupos diferentes
scio-culturalmente, reforando a segmentao e apontando para um processo de
fragmentao das relaes scio-espaciais (OLIVEIRA, 2009).
Na publicidade o produto imobilirio composto por smbolos criados nos escritrios
de marketing e propaganda, onde um simples edifcio residencial que tem como premissa
bsica a moradia torna-se objeto de desejo e consumo. A mdia e os meios de comunicao
retratam uma sociedade espetculo que foi reduzida a uma mera descrio repleta de
imagens miditicas, e que se torna o eixo central da organizao dos processos sociais,
polticos, econmicos ou culturais. O significado de sociedade espetculo diz respeito aos
excessos da mdia (DEBORD, 1997).
na publicidade que o produto adquire sentido, torna-se distinto e tambm distingue
os seres humanos. pela publicidade que se d, ento, a omisso do processo de produo
que ausenta a marca do trabalhador, calando a histria social do produto. Por meio da
publicidade, o produto ganha um nome, uma marca, uma embalagem conceitual que o
distingue dos demais e tambm o relaciona com os demais, produtos e seres (ROCHA, 1995,
p.67). A publicidade utiliza-se de imagens, conceitos, como estratgias para distinguir um
produto imobilirio de outro, como tambm acaba por denominar novos territrios
simblicos, alm dos impostos pela arquitetura e pelos muros dos condomnios.
As divulgaes dos imveis so feitos atravs de encartes publicitrios, malas diretas,
anncio em jornais, revistas imobilirias e especializadas em imveis, em estandes de vendas
localizados em shopping centers, na televiso, no rdio, e principalmente na internet. As
grandes incorporadoras de alcance nacional criam um site prprio para cada empreendimento.
119
Para ilustrar como ocorre a singularizaro dos produtos imobilirios, que indica a
personalidade, uma maneira de ser, ou um tipo particular de carter e seu espao social,
recorremos ao trabalho de Alves (2009) onde a autora apresentou alguns nomes de
empreendimentos lanados na cidade de So Paulo, e sugeriu uma classificao de acordo
com os conceitos criativos que os nomes suscitaram. O quadro 6 mostra exemplos de nome de
condomnios associados aos conceitos.
120
Conceito
121
estudos recentes indicam um incio de rejeio em relao aos termos estrangeiros algo que
poderia ser atribudo ao atual cenrio econmico mundial e valorizao, nesse contexto, do
Brasil. Em outras palavras: possvel que, em alguns anos, voltemos a ter edifcios com
nomes como Rio Purus e Ouro Preto (APOLLONI, 2011).
Nas pginas precedentes fizemos um resgate das informaes fornecidas por arquitetos,
engenheiros, paisagistas, diretores, construtores e incorporadores, entre outros agentes do
mercado imobilirio a respeito do segmento de alto padro. Notamos a coexistncia de
inmeros significados para o termo, e como essa forma geogrfica modifica o uso do solo
urbano nas cidades e molda estilos e comportamentos dos moradores. A seguir apresentamos
a definio preliminar do termo alto padro para o recorte temporal e espacial dessa
pesquisa.
2.3 A definio de Alto Padro
O termo alto padro varia no tempo e no espao e possivelmente poder ser definido
a partir de uma construo baseada em vrios significados de origens distintas. Porm, nos
interessa iniciar o processo de definir as qualidades diretamente pertinentes ao mbito
geogrfico. Nesse sentido, foram identificados trs elementos que lhe so determinantes tais
como: localizao, padro de construo e o estilo clube. Entretanto, outras qualidades de
modo secundrio tambm servem para defini-lo como: o nmero de unidades (apartamentos),
nmero de pavimentos (andares), tipologia das plantas, nmero de torres, nmero de
garagens, metragem, preo, itens de tecnologia e automao, rea de lazer, etc. que esto
subordinados aos trs elementos j citados.
Percorreu-se a literatura pertinente sobre morfologias e fenmenos urbanos e se
constatou que no existe um consenso ou uma definio nica a seu respeito. O que
conclumos nesta primeira etapa de investigao bibliogrfica que a definio do termo alto
padro se refere a um segmento do mercado imobilirio onde os imveis apresentam certo
padro de uniformidade e homogeneidade na sua forma.
Relacionado ao levantamento bibliogrfico a pesquisa se iniciou com a investigao
de campo e coleta de dados sobre estes edifcios nas duas cidades. A princpio fizemos um
levantamento dos edifcios construdos entre os anos de (2001-2011) destacando as principais
122
123
Segundo o referido autor existe uma diferena entre localizao e lugar. O lugar pode
ser o mesmo, as localizaes mudam, [...] o lugar o objeto ou conjunto de objetos. A
localizao um feixe de foras sociais se exercendo em um lugar (SANTOS, 2012, p. 13).
A localizao o elemento mais importante do alto padro. Como no pode ser
reproduzida, todo proprietrio de uma terra-localizao proprietrio de um bem nico,
irreproduzvel (VILLAA, 1995, p.13). No entanto, nem todos os proprietrios, detm uma
posio monopolista, pois nem todas as terras so cobiadas.
Os proprietrios de lotes perifricos no so monopolistas, mas os proprietrios de
lotes no Morro da Viva (vista frontal sobre o Po de Acar) ou na Av. Vieira
Souto (Praia de Ipanema) detm uma situao de monoplio. No foi o trabalho
humano que os transformou em localizaes desfrutveis, inserindo-os na cidade
(VILLAA, 1985, p.13).
Para Marx o valor de uso da terra tem duas funes: primeira como um instrumento de
produo (minas, quedas dgua, terra agrcola) e segundo como simples suporte passivo de
meios de produo (fbricas) de circulao (armazns, bancos) e de consumo (residncias).
124
125
A acessibilidade o valor de uso mais importante para a terra urbana, embora toda e
qualquer terra o tenha em maior ou menor grau. Os diferentes pontos do espao urbano tm
diferentes acessibilidades a todo o conjunto da cidade:
A acessibilidade de um terreno ao conjunto urbano revela a quantidade de trabalho
socialmente necessrio despedido em sua produo. Quanto mais central o terreno
mais trabalho existe despedido na produo dessa centralidade, desse valor de uso.
Os terrenos da periferia tm menos trabalho social incorporado em sua produo do
que as centrais (VILLAA, 2001, p. 74).
126
eltricos, elevadores, etc.), novas formas de projetar, calcular e construir, isto , alta
tecnologia empregada na produo destes edifcios.
O ltimo elemento do alto padro o conceito de condomnio-clube que so as
reas de lazer dos edifcios dotadas de uma srie de acessrios construdos em terrenos de
metragem quadrada expressiva. Estes condomnios oferecem como apelo de vendas e imagem
uma atmosfera de segurana que visa garantir ao mercado consumidor um diferencial na
forma de morar.
A imagem construda e disseminada pela divulgao de marketing apregoa que o
morador poder obter intramuros, as vantagens do espao pblico quanto
disponibilidade de lazer e permanncia, sem ter que enfrentar as incertezas e perigos
da cidade, trazendo a rea de lazer para dentro dos condomnios e neles oferecendo
inmeros equipamentos de lazer (SAMPAIO, 2010, p. 112).
Pode ser apontado um conjunto de fatores como causa do sucesso deste produto
imobilirio e conseqente tipologia:
[...] o incio do marketing imobilirio, por volta do ano 2000; a estabilidade
econmica conquistada pelo pas a partir desse perodo, o boom imobilirio
experimentado a partir de meados da dcada de 2000; o aumento das formas e fontes
127
Para a cidade de So Paulo, os estudos de Villa (2002) e Sampaio (2010) apontam que
a tendncia dos condomnios-clube se consolidou como resposta a interpretao da
legislao de uso e ordenamento do solo e seus impactos sobre o territrio. Isto , verticalizase ao mximo os edifcios, em funo do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupao
relativamente rea do terreno, mantendo o trreo livre e assim viabilizando o
empreendimento.
A figura 09 mostra o encarte publicitrio da incorporadora Plaenge destacando rea de
lazer do condomnio Authentique na Gleba Palhano em Londrina. O clube localizado no trreo
do edifcio conta com 12 itens, entre lazer, relaxamento e servios. Denominado de Clube
Particular a rea interna conta com: duas piscinas (uma externa e outra coberta e aquecida),
academia, espao zen, quadra de tnis, louge bar, churrasqueira, salo de beleza, quadra
poliesportiva, espao gourmet, salo de festas, brinquedoteca e playground.
Figura 09: Imagens da rea de lazer do Edifcio Authentique Residencial, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Encarte Publicitrio da Plaenge Empreendimentos, 2011.
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129
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Captulo
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75
(1998), aponta que na Idade Mdia j existia um tipo de diviso nas cidades. O Castelo, a
Abadia ou Convento, a Catedral, o Pao Municipal, a sede da Guilda, serviam como
elementos formadores da cidade medieval, e apresentavam descentralizaes das funes
sociais essncias da cidade (MUMFORD, 1998, p. 333).
Benvolo (1983) acrescenta que,
[...] uma cidade bastante grande nunca tem um nico centro: tem um centro religioso
(com a catedral e o palcio episcopal), um centro civil (com o palcio municipal),
um ou mais centros comerciais com as lojas e os palcios das associaes mercantis.
Estas zonas podem ser sobrepostas em parte, a contraposio entre o poder civil e
religioso - que no existe na antiguidade sempre mais ou menos acentuada. Seja
como for, com ou sem um nico bairro central mais definido, o que importa salientar
justamente a forte descentralizao da cidade medieval (BENEVOLO, 1983, p.
269).
Para Mumford (1954) o bairro a principal forma de existir onde os seres humanos se
renem em habitaes familiares permanentes, e muitas das funes tendem a ser distribudas
naturalmente, isto , sem qualquer preocupao poltica. Dividir o mesmo espao
provavelmente o mais primitivo dos vnculos sociais, e estar sob o olhar dos vizinhos a
forma mais simples de associao (MUMFORD, 1954, p.257).
A diviso da cidade em bairros, cada qual com sua igreja ou igrejas, muitas vezes
com um mercado local de provises, sempre com seu prprio suprimento local de
gua, um poo ou uma fonte, era um trao caracterstico; mas, quando a cidade
cresceu, os quarteires puderam tornar-se fraes de um sexto ou ainda menores do
todo, sem se dissolver na massa. Muitas vezes, como em Veneza, a unidade de
vizinhana era identificada com a parquia e recebia seu nome da igreja paroquial:
diviso que permanece at hoje em dia (MUMFORD, 1998, p. 337).
75
O livro A Cidade na Histria, suas origens, transformaes e perspectivas de Lewis Mumford (1998), mesmo
sem se deter em apreciaes tericas sobre o bairro, o autor ofereceu subsdios para uma viso histrica dos
bairros, nos marcos da evoluo da estrutura e da dinmica urbana.
134
importante destacar, que a inteno do Novo Urbanismo era tornar a cidade mais
compacta, criar de novo a escala de bairro inspirado nos princpios79 da Unidade de
Vizinhana, fomentar as relaes de proximidade, o comrcio local e misto, implantar
equipamentos comunitrios e estimular o processo de participao comunitria.
Os conceitos de Unidade de Vizinhana e de relaes de proximidades evoluram de
forma significativa ao longo do tempo e tm grande importncia ainda hoje, e ganham
expresso em relao ao desenvolvimento destas novas formas urbanas (PERRY, 1974). No
76
Sobre esse tema, ver entre outros, o artigo The Neighborhood and the Neighborhood Unit, de Lewis Mumford
publicado na revista Town Planning Review em 1954. O autor discute o planejamento das cidades e esclarece o
conceito de Unidade de Vizinhana.
77
O conceito de Unidade de Vizinhana foi publicado depois de seis anos de extensa pesquisa, como parte da
Pesquisa do Plano Regional de Nova York e seus arredores, a Unidade de Bairro foi essencialmente a sntese dos
estudos de Perry, oriundos da sociologia, arquitetura, planejamento urbano e desenvolvimento imobilirio. Este
conceito orientou o planejamento urbano das cidades norte-americanas do sculo XX (BRODY, 2009).
78
Os princpios da Unidade de Vizinhana so: tamanho, limites, espao pblico, reas institucionais e comrcio
local (PERRY, 1974, p.33-34).
135
entanto, a utilizao deste conceito para explicar algumas realidades urbanas brasileiras
duramente criticada por alguns pesquisadores, pois nem toda vida coletiva leva a uma
sociabilidade e proximidade.
Na tentativa de entender o significado da palavra bairro, recorremos s obras de
referncias publicadas em dicionrios tcnicos e enciclopdias, e verificamos que na literatura
brasileira e estrangeira existem diferentes significados para o verbete bairro. Vejamos
algumas definies de bairro segundo essas fontes cadastrais.
No Dicionrio Contemporneo de Lngua Portuguesa, o bairro cada uma das zonas
principais em que se divide uma cidade, ou simplesmente uma poro de territrio nas
proximidades de um ncleo urbano (AULETE, 1948). Segundo a Nova Enciclopdia de
Pesquisa Fase, o bairro definido como cada uma das grandes divises de uma cidade, ou
poro do territrio de uma povoao (ALMEIDA, 1981).
Por sua vez, no Dicionrio de Arquitetura Brasileira, o bairro uma das partes
principais em que se localiza a populao de uma cidade ou mesmo uma poro do territrio
de uma povoao, mais ou menos separada e a semelhana com um arrabalde ou subrbio
(CORONA; LEMOS, 1972).
Para a Grande Enciclopdia Larousse Cultural (1988), o bairro uma delimitao do
espao para fins de controle administrativo de uma parcela da cidade, empregado para
definir um determinado conjunto de moradores, e algumas reas como, por exemplo, um
arraial, um povoado.
De modo geral constatamos que a maioria destas publicaes define o bairro como
uma simples diviso territorial de uma cidade. Verificou-se que algumas definies chamam
ateno a conotao de periferia atribuda ao bairro (arrabalde ou subrbio) e outras
definies destacam a noo de diviso administrativa, e mesmo geogrfica, que esta
delimitao interna confere s cidades.
Na literatura estrangeira encontramos duas origens para a palavra bairro. Na primeira,
a origem da palavra bairro tem precedncia rabe (Bar = terra; Bari = de fora) e seu primitivo
significado foi o de subrbio, s posteriormente passando a denominar a diviso interna de
136
barrium e tem vrias acepes: quinta; casa; cada uma das partes em que se divide uma vila;
etc. (DOMINGOS VIEIRA, 1871). Nas duas concepes o significado do bairro o mesmo,
entendido como uma diviso interna da cidade.
Na literatura divulgada em lngua castelhana,
Barrio the is term that in its Arabic original means a peripheral part of a city, or a
village separate yet close to a major one, in modern Spanish language barrio
generally means each area of a city, usually differentiated by functional (residential,
commercial, industrial, etc.), social, morphological or architectural features80
(CAVES, 2005, p. 31).
80
A palavra bairro de origem rabe e significa a parte perifrica de uma cidade ou uma vila separada prxima.
Na lngua espanhola bairro geralmente significa cada rea de uma cidade, geralmente diferenciada por aspectos
funcionais (residencial, comercial, industrial, etc.), sociais, morfolgicos ou arquitetnicos (Traduo nossa).
137
81
No Brasil colonial ou mesmo em parte do perodo imperial, a unidade elementar da partilha territorial e da
administrao pblica era a parquia, dotada de autoridade militar e policial e de relativa autonomia jurdica. Sua
composio pressupunha no mnimo dez fogos (lares, famlias), aos quais era prestada assistncia material e
espiritual em troca de submisso hierarquia da igreja (LIRA, 2000).
138
139
Entretanto, essa concepo de bairro severamente criticada por Castells (1983) que
considera essa idia de bairro congelada e baseada no empirismo. Para o autor [...] no se
descobrem bairros como se v um rio, ns os construmos, determinamos os processos que
chegam estruturao ou desestruturao dos grupos sociais no seu habitar (CASTELLS,
1983, p.134). Consideramos que o entendimento de bairro vai alm das caractersticas fsicas
e dimensionais proposta pelos autores acima citados.
Do ponto de vista histrico-social, Lefebvre83 (1975) afirma que,
El barrio es una pura y simple supervivencia [...] es una unidad sociolgica
relativa, subordinada, que no define la realidad social, pero que es necesaria []
Es el ms grande de los pequeos grupos sociales y el ms pequeo de los grandes.
La proximidad en el espacio y en el tiempo sustituye las distancias sociales,
espaciales, temporales84 (LEFEBVRE, 1975, p. 201).
Para o referido autor, o bairro corresponde a uma escala territorial que definida
tambm por um mdulo social, ou melhor, onde h maior convergncia entre o espao
geomtrico (fsico) e o espao social, entre o quantificado e o qualificado.
El barrio [] sera la mnima diferencia entre espacios sociales mltiples y
diversificados, ordenados por las instituciones y los centros activos. Sera el punto
ce contacto ms accesible entre el espacio geomtrico y el espacio social, el punto
82
Do ponto de vista fsico, o bairro deve ter certos limites tanto de extenso como de populao. O limite da
populao seria em torno de 5.000 habitantes, mais que isso tende a dissolver-se. No que se refere extenso
territorial do bairro, no deve ultrapassar o limite de 3 km. E acima de 5 km no pode ser considerado
propriamente um bairro (Traduo nossa).
83
Henri Lefebvre (1975) apresenta importante contribuio em seu artigo traduzindo para lngua castelhana
Barrio y vida de barrio, publicado no livro: De lo rural a lo urbano, neste texto o autor aborda o bairro no
contexto da produo dos espaos sociais urbanos, e investiga a relao entre o ordenamento urbano e a estrutura
social.
84
O bairro uma pura e simples sobrevivncia [...] uma unidade sociolgica relativa, subordinada, que define a
realidade social [...] ele o maior dos pequenos grupos sociais e o menor dos grandes. A proximidade no espao
e no tempo substitui as distncias sociais, espaciais e temporais (Traduo nossa).
140
O bairro seria um espao que poderia ser dimensionado tambm na escala paroquial, j
que a parquia no s tinha uma existncia religiosa, mas tambm uma existncia civil e
poltica. No exista lo que llamamos estado civil; los bautismos, las bodas y las
defunciones se inscriban en los registros parroquiales; las agrupaciones y asociaciones de
seglares se organizaban alrededor del aparato eclesistico86 (LEFEBVRE, 1975, p.197).
Entretanto, no podemos deixar de lado a separao do religioso, da igreja e das instituies,
um fato real no conceito terico.
Para os moradores de um bairro, ele existe em funo de seu centro, um ponto de
encontro. E esses centros correspondiam organizao das parquias da Igreja Catlica. Cada
parquia tinha seu templo e seu santo, organizavam-se em torno deles e de outras facilidades
como feiras e mercados. Importa mais saber em que local h maior superposio de
significados do que precisar onde comea uma zona homognea e acaba outra.
[...] las parroquias constituan barrios, cuando la ciudad, al hacerse demasiado
grande, perdi su unidad y su carcter de comunidad local, el ncleo la iglesia
parroquial perdi simultneamente sus funciones y su capacidad estructurante.
En consecuencia: la conexin barrio-parroquia, en otros tiempos constitutiva de
una realidad, no tiene ya fundamento [] 87(LEFEBVRE, 1975, p.197).
Sendo assim, observamos que do ponto de vista de Lefebvre, nem sempre o espao
fsico do bairro coincide com o espao social, e que o contedo social do bairro que o
caracteriza e individualiza, mais importante do que efetivamente sua delimitao territorial.
85
O bairro seria a diferena mnima entre os espaos sociais mltiplos e diversificados, ordenados pelas
instituies e pelos centros ativos. Seria o ponto de contato mais acessvel entre o espao geomtrico e o espao
social, o ponto de transio entre um e outro; a porta de entrada e sada entre espaos qualificados e espao
quantificado, o lugar de onde se faz a traduo (para e pelos usurios), dos espaos sociais (econmicos,
polticos, culturais, etc.) em espao comum, quer dizer, geomtrico (Traduo nossa).
86
No existia o que chamamos estado civil. Os batismos, os casamentos, as bodas comemorativas e os bitos
inscreviam-se nos registros paroquiais e os grupos e associaes organizavam-se prximos do aparato
eclesistico (Traduo nossa).
87
As parquias constituam bairros, e quando a cidade, ao fazer-se demasiado grande, perdeu sua unidade e seu
carter de comunidade local, o seu ncleo a igreja paroquial perdeu simultaneamente suas funes e sua
capacidade estruturante. Em conseqncia: a conexo bairro-parquia, que em outros tempos constitua uma
realidade, j no tem mais fundamento (Traduo nossa).
141
A noo popular de bairro se baseia num sentimento coletivo dos moradores, que tm
a conscincia de morarem em certo bairro. Esse conhecimento que cada um tem de residir em
determinado bairro, fruto da coexistncia de uma srie de elementos, que lhe do uma
originalidade, uma individualidade, em meio as outros bairros vizinhos. Contudo,
importante definir quais so esses elementos que, unidos, do a um bairro sua feio
caracterstica (SOARES, 1990).
Vejamos quais so esses elementos do espao do ponto de vista de Tricart (1958,
p.147) [...] um bairro caracterizado, ao mesmo tempo, por certa paisagem urbana, por certo
contedo social e por sua funo. Assim, o bairro se define por sua paisagem urbana que est
refletida no tipo, estilo e idade das construes, no traado de suas ruas etc.; o contedo social
referente ao modo e ao padro de vida de sua populao; a funo a atividade bsica que o
bairro desempenha dentro do organismo urbano, isto , funo residencial, comercial ou
administrativa, para a qual desenvolve um determinado equipamento funcional (MACHADO;
TEIXEIRA, 1986).
88
Neste livro destacamos o artigo O conceito geogrfico de bairro e sua exemplificao na cidade do Rio de
Janeiro, trabalho publicado originalmente no Boletim Carioca de Geografia de 1959, que discute o conceito de
bairro sob a tica da cidade do Rio de Janeiro. Uns dos primeiros trabalhos que usou o bairro como instrumento
para entender a cidade. A noo geogrfica de bairro exposta neste artigo constitui a base conceitual para a
diviso oficial da cidade do Rio de Janeiro em bairros em 1981.
142
89
O bairro Guanabara tem uma rea territorial de 179,23 hectares composto por 11 loteamentos, so eles: Jos
Lzaro Gouva, Chcaras, Jardim Cludia, Parque San Diego, Conjunto Residencial Morada do Sol, Guanabara
Parque Boulevard, Parque Guanabara, Jardim Santa Rosa, Jardim Arco-ris, Lago di Trento e Recanto Hedy
(IPPUL, 2000).
143
Portanto, concordamos com Soares (1990, p. 119) quando afirma que as cidades e
bairros so, porm, elementos inseparveis e pelo estudo desses que se pode conhecer
melhor o passado e o presente da cidade. Isto , [...] cidade e bairro so, pois, uma coisa s:
no se pode compreender uma cidade sem analisar os seus bairros, mas ao estudarmos um
bairro temos sempre que ter em mente a cidade a que ele pertence (SOARES, 1990, p.120).
Uma cidade um conjunto de bairros, cada um com fisionomia prpria, resultante da
sua funo, de seus habitantes e de sua idade. Todos esses bairros, mais ou menos integrados
entre si, formam a cidade. Um bairro urbano tem uma feio que s a ele pertence, uma vida
particular, uma alma (MONBEIG, 1957, p. 50). Trata-se de uma paisagem, com certo estilo
de edificaes e disposio das ruas, que desempenha um papel no organismo urbano.
Reforando essa ideia, Barros (2004, p.87) argumenta, [...] como nenhuma paisagem
igual outra, nenhum bairro igual a outro, por mais semelhantes que sejam suas histrias,
a ocupao urbana, o contedo socioeconmico, por mais prximos que estejam. assim
que devem ser vistos, como recortes nicos, individualizados.
Considerando, portanto, o bairro como local individualizado em funo de seus
referenciais, um dos aspectos mais importante em um processo de apropriao a forma
como seus habitantes denominam o local onde moram.
Para Pierre George, o bairro tem uma personalidade,
O morador refere-se ao seu bairro, quando quer situar-se na cidade; tem impresso
de ultrapassar um limite quando vai a outro bairro. [...] com base no bairro que se
desenvolve a vida pblica, que se organiza a representao popular. Finalmente, e
no menos importante, o bairro tem um nome que lhe confere uma personalidade
dentro da cidade (GEORGE, 1983, p. 76).
Contribuindo com a anlise, Perry (1974, p. 34) afirma que [] the character of the
district in which a person lives tells something about him. Since he chose it, ordinarily, it is
an extension of his personality []90.
O processo de atribuio de nomes aos bairros e logradouros pode acontecer de duas
maneiras. A primeira de origem poltico-administrativa, por meio de decreto ou lei municipal
90
O carter do bairro em que uma pessoa vive diz algo sobre ela. Uma vez que ela escolheu, normalmente,
uma extenso de sua personalidade (Traduo nossa).
144
145
91
As Regionais de Curitiba so espcies de subprefeituras encarregadas dos bairros de cada uma das nove regies
em que Curitiba est subdividida administrativamente. As Administraes Regionais acompanham as aes das
secretarias municipais dentro de suas reas-limites, e participam da organizao de seus servios. As regionais
so: Bairro Novo, Boa Vista, Boqueiro, Cajuru, CIC, Matriz, Pinheirinho, Porto e Santa Felicidade (IPPUC,
2007).
146
147
92
A Regional Santa Felicidade composta por 14 bairros: Butiatuvinha, Campina do Siqueira, Campo
Comprido, Cascatinha, Cidade Industrial, Lamenha Pequena, Mossungu, Orleans, Santa Felicidade, Santo
Incio, So Braz, So Joo, Seminrio e Vista Alegre. Com uma populao total de 155.794 habitantes (CENSO,
2010), e ocupa uma rea de 6.529 hectares (IPPUC, 2010).
148
Nome do Bairro
Delimitao
Mossungu
Ponto inicial na confluncia da Rua Jos Izidoro Biazetto e Marginal da BR-277. Segue
pela Marginal da BR-277, Rio Barigi, Ribeiro sem nome, Rua sem nome da Planta
Arrielo, Arroio sem nome, divisa seca, da Planta Califrnia (incluindo), Ruas Jeremias
Maciel Perretto, Joo Batista Rossetim, sem nome, sem nome, Pedro Nicco, Rua Jos
Izidoro Biazetto, at o ponto inicial.
Em1975 o Decreto n 774 aprovou a antiga regio do Campo Comprido como um dos
bairros de Curitiba, estabelecendo seus limites administrativos. Seu ponto inicial na
confluncia das Ruas Jos Izidoro Biazetto e Pedro Nicco. Segue pelas Ruas Pedro
Nicco at a Rua Joo Batista Rossetim, vai pela Rua Jeremias Maciel Perretto,
chegando divisa seca da Planta Califrnia at um arroio sem nome. Dali segue para
um Ribeiro sem nome at o Rio Barigi, Rio Campo Comprido, Rua Eduardo Sprada,
fazendo nova divisa seca da Planta Domingos Zanlorenzi, Rua Joo Falarz at a Rua
Jos Izidoro Biazetto, onde tem seu ponto inicial fechado, desta forma, o permetro do
bairro.
O objetivo foi implantar uma rea industrial inserida na cidade, com acesso facilitado
da populao aos empregos gerados e no um setor industrial segregado na periferia.
Com a implantao da CIC os curitibanos passaram a ter, alm da transformao
econmica e social, resultante do processo industrial, tambm um referencial fsicoespacial. A concepo idealizada inspirou a nova composio de limite administrativo
na regio que foi incorporado como bairro Cidade Industrial de Curitiba, juntamente
com os demais bairros formalizados pelo Decreto n 774/1975.
Campo Comprido
Cidade Industrial de
Curitiba
149
150
151
Delimitao
Nota-se, que tanto no mapa 01 (Diviso dos Bairros e Regionais de Curitiba) quanto
no mapa 02 (Diviso de Bairros e Regies de Londrina) no existe oficialmente nenhum
bairro chamado Ecoville em Curitiba, e nenhum bairro chamado Gleba Palhano em
Londrina. Isto porque, essas reas no so consideradas como bairros para os rgos pblicos
municipais, e, portanto sua delimitao feita exclusivamente por seus moradores. Na prtica,
para os moradores pouco importa o conceito tcnico de bairro, utilizado pela prefeitura, o que
realmente importa a percepo que os moradores tm do bairro.
Em outras palavras, o Ecoville e a Gleba Palhano no so bairros oficialmente
reconhecidos pela Prefeitura Municipal de Curitiba e Londrina, entretanto, a partir das
152
entrevistas nestas reas, constatamos que existe uma delimitao consensual sobre os limites
do bairro, isto , subreas, trechos, zonas, reas, etc., so nitidamente distinguidos pela
maioria dos moradores, que no apresentam qualquer dificuldade em relao delimitao
territorial do bairro93. Na verdade, sabemos que, [...] na identificao de um bairro, para a
maioria dos seus habitantes, no interessa o seu limite imposto por um rgo gestor, porque se
j o identificam fsico-cognitivamente, pouco lhes importa at onde se estendem seus limites
(SEABRA, 2003, p. 26).
O que invocado como bairro pelos moradores, o Ecoville e a Gleba Palhano, e no
cada uma de suas partes especficas, como por exemplo, a rea entre o Lago Igap II e a PR445 (Londrina), ou a Conectora 5 (Curitiba) prolongamento do eixo estrutural.
O reconhecimento de um determinado bairro e seus limites fruto de um sentimento
da populao, de sua percepo (MACHADO; TEIXEIRA, 1986). Isto , sobrepem as
delimitaes institucionalizadas pelos rgos pblicos. Essa percepo mais complexa no
Ecoville e na Gleba Palhano, pois na medida em que o bairro se expandiu em espao e
populao, houve uma subdiviso de reas, ruas, conjunto de quadras, ou subunidades que
torna sua delimitao muito mais complexa. Neste sentido, o Ecoville e a Gleba Palhano vo
se afirmando enquanto bairros verticalizados, redefinindo seus limites territoriais ao longo do
tempo e sob a influncia direta do capital imobilirio, que incorpora novas reas ao bairro
medida que necessita de terrenos para a construo.
A escolha da escala espacial do bairro como recorte analtico e a opo pelo estudo do
espao social, teve como finalidade compreender a organizao interna do bairro e sua relao
escala da cidade.
Nas pginas precedentes verificamos que grosso modo a discusso terico-conceitual
de bairro tem sido freqentemente analisada na literatura estrangeira e brasileira a partir da
perspectiva fenomenolgica, marxista, morfofuncionalista e como recorte de polticas
territoriais. Dentro destas linhas tericas inmeras abordagens tm sido adotadas, como por
93
Sobre a delimitao territorial do bairro, veja-se, entre outros, A Utopia Urbana um estudo de antropologia
social de Gilberto Velho (1973). Este livro resultado de pesquisas realizadas no bairro de Copacabana, na
cidade do Rio de Janeiro. Embora, o autor no faa uma discusso terica conceitual sobre a escala do bairro, os
resultados apresentados atravs do estudo de caso do Edifcio Estrela, constituem importante referencial terico
sobre essa unidade espacial.
153
exemplo, aquela que contempla as dimenses fsicas e morfolgicas, histrico-social, polticoadministrativo. A opo por qual conceito utilizar ir depender dos propsitos do pesquisador
em termos tericos e metodolgicos. No contexto desta pesquisa, consideramos que o
conceito de bairro interpretado sob a tica histrico-social e fenomenolgica a mais
adequada aos estudos dos bairros Ecoville e Gleba Palhano. De um lado tm-se os edifcios
residenciais de alto padro (espao social), de outro lado tem-se a relao afetiva dos
moradores com esse espao (espao fsico e afetivo). a partir da relao afetiva dos
moradores no espao social do bairro que os seus limites so demarcados e definidos.
Embora no sendo fcil delimitar fronteiras aos bairros, consideramos oportuno
definir o permetro dos bairros Ecoville e Gleba Palhano. Essa delimitao revela-se til,
mas ao tentar formular determinadas regras estamos sujeitos a certos riscos. Por mais fluidos
que so os contornos do Ecoville e da Gleba Palhano, ambos tm uma histria concretizada
em uma fisionomia prpria, com traos distintivos que lhes conferem certa unidade e
individualidade.
O bairro Gleba Palhano, tinha um total de 52 edifcios (1990 a 2012) e uma
populao aproximadamente de 15 mil habitantes (ConGP, 2012) a extenso do bairro de
aproximadamente 1,30 km entre o Lago Igap II e a PR-445. Por sua vez, o bairro Ecoville,
tinha um total de 60 edifcios (1993 a 2011) e uma populao de 9.664 habitantes
94
(IBGE,
O nmero da populao se refere ao bairro Mossungu onde est localizada a maioria dos edifcios de alto
padro identificados nesta pesquisa. Para obtermos o nmero total de moradores do Ecoville, seria necessrio
fazer um recenseamento com os moradores do bairro.
154
bairro. Antes de tudo, deve-se frisar que no contexto desta pesquisa considera-se edifcio
vertical aquele que dispe de no mnimo 4 pavimentos, localizados no nordeste da Gleba
Palhano, conforme indicao do mapa abaixo.
No se sabe exatamente em que ano a Gleba Palhano passou de rea rural para rea urbana. Verificou-se que
essa rea foi registrada como loteamento urbano antes da Lei e Parcelamento de Solo de 1979. Contudo, a
incorporao desta rea ao permetro urbano foi feita aos poucos e de forma descontinua. Na dcada de 1980 a
Gleba Palhano j fazia parte da rea de expanso urbana da cidade, mas sua ocupao era tipicamente rural
(DADOS DE CAMPO, 2013).
155
156
157
Convm inicialmente esclarecer que a Gleba Palhano no deve ser confundida com o
bairro Palhano96, at porque a rea que corresponde gleba superior a do bairro e, portanto
Gleba Palhano e bairro Palhano so unidades territoriais distintas. Feito os esclarecimentos
sobre identificao e a localizao da Gleba Palhano, apresentamos as diferentes formas de
ocupao e as transformaes espaciais da Gleba Palhano em trs momentos distintos, para
isso faremos um breve retrospecto de ocupao dessa rea.
O primeiro momento se refere s ocupaes das terras da gleba antecederam a
fundao da cidade de Londrina e o projeto de colonizao da Companhia de Terras Norte do
Paran (CTNP). As primeiras expedies que chegaram a Londrina para demarcao de terras
foram realizadas por Mbio Palhano antes da (CTNP) fazer o levantamento na regio em
1929 (PAULA 2006).
Mbio Palhano, nascido em 21 de novembro de 1894, aos 25 anos assumiu o cargo
de comissrio de terras no Norte do Paran. Abriu suas primeiras clareiras em
janeiro de 1919 como agrimensor (medidor de terra). Engenheiro graduado fez
fortuna possuindo entre outros bens fazendas em Londrina e Sertanpolis (PUZZI,
2009, p. 5).
96
A rea territorial do bairro Palhano de 426,09 hectares, compostos por 12 loteamos, so eles: Terra de
Santana, Parque Residencial Madri, Loteamento Pitangu, Parque Residencial Ilha Bela, Residencial Satler,
Jardim Alto da Colina, Conjunto Residencial gua Verde, Parque Residencial do Lago, Jardim do Lago,
Chcara Gomes, Village I e II e Colina Verde (IPPUL, 2000).
158
Destacamos essas duas obras porque elas serviram tambm para modificar no
imaginrio do londrinense a associao dessa regio com chcaras e o limite urbano. Podemos
recuar um pouco mais no tempo para caracterizao dos arredores dessa rea prxima ao
97
O Catua Shopping Center foi inaugurado em 1990, construdo pela Construtora Khouri, de capital local
associado a: Catua Construtora, Banco Pontual, Banco Multi Stock, Bradessa Participaes, Ceres Fundao,
Fundao Braslight, PRHOSPER, Instituto Rhodial, Prebeg Caixa e Regius Sociedade. Desde sua inaugurao,
j passou por duas expanses e hoje o maior shopping do Sul do Pas em rea, com 85 mil metros quadrados
ocupados por cerca de 300 lojas, e um estacionamento com capacidade para cerca de trs mil veculos. A rea
total do empreendimento de 135 mil metros quadrados de construo (SILVA, 2004, p.62).
159
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161
162
O sistema de condomnio regido de forma que a construtora recebe pelo trabalho de administrao da obra
um percentual dos recursos pagos mensalmente pelos condminos. Esse percentual varia de acordo com a obra,
porm normalmente costuma ser de 15%. O Financiamento poder existir somente pela pessoa fsica como por
cada membro do grupo de condminos, j que no existe linha de crdito especifico a este sistema de construo
(ALBUQUERQUE, 2005, p. 70).
163
164
parte final em funo da existncia de chcaras e dos prdios recm-construdos e que termina
no shopping (SILVA, 2007). Em investigao de campo, percorremos o final da Avenida
Higienpolis na altura da rotatria com a Madre Lenia Milito prximo ao Santurio
Eucarstico e do asilo So Vicente de Paula. Observamos que a Avenida Madre Lenia Milito
predominantemente composta por atividades tercirias, congregando de servios bsicos s
clnicas odontolgicas e mdicas (DADOS DE CAMPO, 2011).
O comrcio anteriormente destinado s necessidades dirias como padaria, casa de
carne e sacolo vem sendo reformulado no que diz respeito a produtos e atendimentos.
Parte dos clientes ficou mais exigente. O sistema de entrega no domiclio ampliou-se por
proprietrios de casas de carnes. As padarias se tornaram mais sofisticadas como se fossem
boutiques de pes com extrema variedade e qualidade no atendimento. Outras lojas foram
refinando seus produtos tornando-se lojas especficas de produtos finos e importados. A
transformao tambm ocorreu no mercado pblico do Parque Guanabara, onde as lojas que
no se adaptaram a essa clientela tm perdido paulatinamente movimento (DADOS DE
CAMPO, 2011).
A Avenida Higienpolis tambm possui uma intensa vida noturna com casas de shows
localizadas na juno com a Avenida Madre Lenia Milito. Na Higienpolis funcionam
restaurantes e bares que se tornaram um ponto de encontro, principalmente nos finais de
semana. Em meados dos anos de 2006, o Pizza Hut, restaurante de rede nacional, mudou-se
da Avenida Juscelino Kubitschek para a rotatria da Madre Lenia Milito com o Ayrton
Senna em direo ao Catua. Essa franquia de fast food no mudou apenas de endereo, mas
tambm na estrutura fsica do estabelecimento. Isso percebido desde a arquitetura da
fachada do local, em ser mais do que uma pizzaria, mas local de sofisticao e elegncia.
Todos esses estabelecimentos comerciais vm confirmar esse novo perfil da Madre Lenia
Milito (DADOS DE CAMPO, 2011).
Outra construo que dinamizou ainda mais o setor comercial dessa avenida uma
loja da rede de supermercados Super Muffato, empresa de capital brasileiro (paranaense) e
portugus. Ela a loja ncora de um complexo comercial de outras 20 lojas menores. A
escolha do local - ao lado do Condomnio Morada do Sol quase em frente da Rua Joo Wyclif
no deixa dvidas de que, a partir de maro de 2007, se tornou um forte concorrente ao
hipermercado Carrefour.
165
Na Avenida Ayrton Senna esquina com a Avenida Madre Lenia Milito existe um
conjunto de estabelecimentos comerciais denominado de Via Palhano, so lojas de utilidades
domsticas, decorao, mveis, materiais de acabamento (como louas e metais sanitrios),
padarias, farmcias, lojas de calados e vesturio. Entre os servios: agncias de viagens,
lavanderia, posto de combustvel, etc. Em fase de construo na Avenida Ayrton Senna est o
Aurora Shopping Center, empreendimento da Galmo Engenharia, ter 170 lojas, salas de
cinemas, praa de alimentao e um Centro de Eventos, a previso de inaugurao para
meados de 2014.
Assim que a Avenida Higienpolis fisicamente termina na rotatria com a Avenida
Madre Lenia Milito. Contudo, do ponto de vista das relaes e ligao das atividades destas
avenidas, consideramos que esto ligadas como se fossem apenas uma. Percebemos que os
grupos sociais de maior poder aquisitivo atraem para si os servios para seu conforto e
comodidade, o que se enquadra a seu padro de consumo e exigncia.
Outra construo que nos ltimos anos tem sido local de shows musicais o centro de
Eventos distante aproximadamente 2 km do Catua. A rea do entorno desse empreendimento
ocupada por chcaras e stios, caractersticas do distrito Esprito Santo.
Dessa forma verificamos que o entorno do Catua Shopping Center, desde a Avenida
Madre Lenia Milito at a rodovia Mbio Gonalves Palhano vem apresentando
transformaes rpidas e essenciais para atender a ocupao dessas novas residncias. So
relaes bilaterais, de interferncias mtuas. A atuao do Estado, enquanto agente que leva
a infraestrutura e posteriormente dos comerciantes e empresrios que procuram se adaptar a
essa nova realidade.
O processo de verticalizao da Gleba Palhano antecede a constituio do bairro Gleba
Palhano, e os primeiros condomnios verticais so identificados por Paula (2006) a partir de
1992. O primeiro edifcio construdo foi o edifcio Prola Negra, com rea privativa de
170m2, com 20 apartamentos e 10 pavimentos, executado pela Construtora Serteng. Em 1996
foi construdo o edifcio Chcara Bela Vista, com rea privativa 450m2, com 16 apartamentos
e 16 pavimentos edificado por sistema de empreita (PAULA, 2006).
166
Em 1993 foi construdo o edifcio Vision Residence, com rea privativa de 300m2,
com 15 apartamentos e 15 pavimentos construdo pela Great/Quadra, em 1998 o edifcio Lac
Rochelle, com rea privativa de 78m2, com 56 apartamentos e 7 andares, construdo pela
Construtora Cana, e em 1999 foi construdo o edifcio Saint Raphael, com rea privativa de
88m2, com 68 apartamentos e 9 pavimentos, construdos pela Artenge S/A Construes Civis
(ALBUQUERQUE, 2005).
O mapa 05 mostra o ano de implantao dos loteamentos na cidade de Londrina. O
destaque para o ano de implantao de loteamentos dos bairros que atualmente
correspondem rea da antiga Gleba Palhano.
167
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EDIFCIO
Bosque Wilmar H. Berbert
Mogno
Central Park
Le Corbusier
Lac Royal
Forest Park
Sun Flowers Residence
Gaudi
Residencial Costa Esmeralda
Residencial Terra Brasil
Joan Mir
Arquiteto Vilanova Artigas
Marc Chagall
Residencial Portal do Lago
Residencial Parano
Solar Rivera
Residencial Toulouse
Residencial Enseadas
Torre de Madri
Palhano Residences
Due Torri
Torre de Mlaga
Residencial Lago Azul
Anita Malfatti
Residencial Manac
Maison Provence
Crystal Palace Residence
Rosa dos Ventos
Maison Villa Lobos
L Essence
Julio Ribeiro
CONSTRUTORA
Dresden Engenharia
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
A. Yoshii Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Quadra Construtora
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge Construes Civis
Dresden Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Construtora Serteng
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Galmo Engenharia e Construes
Construtora Serteng
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia e Construes
A. Yoshii Engenharia e Construes
Artenge Construes Civis
A. Yoshii Engenharia e Construes
A. Yoshii Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
PAV.
TORRE
17
20
19
24
23
11
16
24
13
18
24
23
27
21
22
24
17
11
25
19
19
32
13
19
18
19
17
17
22
30
19
2
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
N DE
UNIDADES
68
40
76
96
92
48
64
96
80
72
96
92
108
76
72
96
34
44
50
76
76
32
52
76
72
76
68
136
88
120
76
ANO DE
CONCLUSO (1)
2001
2001
2001
2002
2002
2002
2003
2003
2004
2004
2004
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2008
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2010
2010
171
32
33
34
35
36
37
38
Cora Coralina
Plaenge Empreendimentos
19
1
76
2010
Maison Tuscany (Torre Di Siena/Torre Di Modena) A. Yoshii Engenharia e Construes
19
2
152
2010
Maison Murano
A. Yoshii Engenharia e Construes
18
1
72
2011
Torre Valverde
Galmo Engenharia e Construes
27
1
54
2011
Brisas Residence Club Lago Igap (Alsio/ Mistral) A. Yoshii Engenharia e Construes
19
2
152
2011
Auguste Rodin
Plaenge Empreendimentos
26
1
52
2011
Terroir Residence
Quadra Construtora
19
1
76
2011
Fonte: Secretaria Municipal de Obras de Londrina (Setor de Cadastros), 2012. Organizao: Andresa Loureno da Silva
Nota: (1) Foi considerado como ano de concluso o ano de expedio do habite-se emitido pela Prefeitura Municipal de Londrina
172
173
Mapa 06: Localizao dos Edifcios no Bairro Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Secretaria Municipal de Obras Setor de Cadastros, 2013
174
O mapa 6 mostra que entre as Rua Ernani Lacerda de Athayde e Rua Jerusalm h
forte adensamento dos condomnios verticais, num total de 16 edifcios. Nesta rea esto
localizadas as torres mais altas, luxuosas e sofisticadas da Gleba Palhano, como a Torre de
Mlaga e o Auguste Rodin.
O mapa tambm indica a concentrao de edifcios entre as Ruas Joo Wyclif,
Antnio Pisicchio e Avenida Madre Lenia Milito, num total de 11 edifcios. A Rua Joo
Wyclif e imediaes uma das reas mais valorizadas da Gleba Palhano, com edifcios
executados em perodo anterior a especulao imobiliria, como por exemplo, a construo do
edifcio Chcara Bela Vista na Rua Caracas.
As imediaes da Rua Ulrico Zuinglio reconhecidamente umas das reas em
ascenso na Gleba Palhano, nota-se que os edifcios mais recentes esto localizados nesta rua
e nas imediaes prximas a ela, como o edifcio Residencial Maison Tuscany, concludo em
2010. Outro fato importante que existem inmeros edifcios em fase de construo e
lanamentos nesta rea.
As figuras a seguir mostram a altura e a sofisticao das torres de apartamentos na
Gleba Palhano, construdos entre os anos de 2001 e 2011. Para melhor entender, organizamos
uma legenda explicativa, onde cada edifcio tem um nmero que corresponde ao nome do
empreendimento.
175
176
Figura 11: Verticalizao no Bairro Gleba Palhano, Londrina (PR). Os condomnios Bosque Wilmar H.
Berbet, Brisas Residence Club Lago Igap, Forest Park e Rosa dos Ventos, tem duas torres. A construtora A.
Yoshii a empresa que tem o maior nmero de edifcios com duas torres na Gleba Palhano. O edifcio Mogno
o primeiro empreendimento entregue pela Construtora Galmo na Gleba Palhano. Outro destaque o Lac
Royal com 23 pavimentos e 92 apartamentos um dos primeiros edifcios construdos pela Plaenge na Gleba
Palhano. O edifcio Brisas Residence Club Lago Igap tem duas torres (Alsio e Mistral) com 19 pavimentos e
152 apartamentos por torre, um dos mais novos empreendimentos da Construtora A. Yoshii.
Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2012
177
Aps a elaborao do mapa dos edifcios construdos na Gleba Palhano, foi realizado o
levantamento das construtoras que tm edifcios executados nesta rea, entre os anos de 2001
e 2011. Identificamos sete empresas locais da construo civil que tm edifcios construdos
na Gleba Palhano: Plaenge, A. Yoshii, Artenge, Galmo, Serteng, Quadra e Dresden. O mapa 7
mostra a distribuio espacial das construtoras de acordo com o nmero de edifcios
construdos na Gleba Palhano. Cada construtora representada por uma bolinha colorida e
acompanhada de um nmero que corresponde ao nome do edifcio.
178
Mapa 07: Localizao das Construtoras no Bairro Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Secretaria Municipal de Obras Setor de Cadastros, 2012
179
A Construtora Serteng fundada h 27 anos na cidade de Sertanpolis (PR) apresenta um padro de construo
variado, que inclui a edificao de casas populares, casas em condomnios horizontais e apartamentos de padres
diversos, construo de moegas e barraces, edificao de conjunto de escritrios e prdios comerciais.
180
181
Projetos Aprovados
(m2)*
2002
161.170,93
2003
189.578,50
2004
53.430,32
2005
133.140,43
2006
177.067,46
2007
274.411,43
2008
434.091,78
2009
562.059,25
2010
464.798,31
2011
584.425,95
2012
247.776,43
Fonte: Secretaria de Obras, Diretoria de Aprovaes, Prefeitura Municipal de Londrina, 2013
* Valores em rea (metro quadrado)
182
Evidenciado por inmeras pesquisas, entre elas as de Ermnia Maricato, Raquel Rolnik e Nabil Bonduki
(PILOTTO, 2010).
183
184
Coeficiente de
Aproveitamento
Taxa de
Ocupao
Altura
Mxima
Lei n. 788/63
50% para
edificao
principal e 12%
para as
dependncias
50%
60%
100% Trreo
60% no 2
Pavimento e
50% nos demais
2
pavimentos
Lei n. 1635/69
Lei n. 3706/1984
Lei n. 7.485 de 1998
1,0
1,0
2,0**
Livre*
Livre
rea Mnima
de Lote
Testada (m)/ rea
(m2)
-
10m/300,00
250,00
360,00
185
Para se construir um edifcio na ZR4 preciso ter um terreno de, no mnimo, 360m2,
com taxa de ocupao de 50%, com coeficiente de aproveitamento igual a dois podendo
chegar ao valor mximo de trs. Os terrenos da ZR4 tm frente ou largura mdia de 12 metros
devendo os lotes de esquina ter 15 metros no mnimo. Afastamento frontal ou recuo de 5
metros (LONDRINA, 1998). Assim, uma das razes pelas quais a Gleba Palhano se
verticaliza porque ela tem disponibilidade de terrenos relativamente grandes.
Vejamos no quadro 09 as principais particularidades do zoneamento na zona sul, rea
onde est localizada a Gleba Palhano.
Quanto a Legislao
186
187
188
189
101
190
Para que a verticalizao na Gleba Palhano ocorresse foi preciso expandir o permetro
urbano da cidade via legislao urbanstica nos anos de 1990, tornando o bairro uma rea
equipada e valorizada, e, portanto apta verticalizao.
Este sub-captulo teve como finalidade entender como e quando comeou o processo
de verticalizao na Gleba Palhano, abordando os principais aspectos que levaram
construo de edifcios residenciais de alto padro na rea.
A ocupao e expanso da rea entre o Lago Igap II e a PR-445 se desenvolveu em
uma velocidade surpreendente, em pouco mais de 20 anos se apresentou quase que
completamente consolidado, mudando totalmente a paisagem da regio. Atualmente, grande
parte dos terrenos encontra-se edificada, alguns esto em construo e uma pequena parcela
ainda permanece desocupada.
Os dados de campo sistematizados em formato de tabela e mapas revelaram que a
rea de estudo, apesar de ser executado por diversas construtoras, o padro espacial, o ideal
comercializado e o pblico alvo so os mesmos, e a idade das edificaes como vimos na
tabela 1 praticamente a mesma, o que contribui para a criao de uma paisagem nica e
homognea dentro da diversidade urbana da cidade de Londrina. Esse padro espacial de
incorporao imobiliria favorece a segregao, o isolamento e privilegia o espao privado.
Uma somatria de fatores condicionou a verticalizao da Gleba Palhano: primeiro,
sua proximidade ao centro principal de Londrina e alterao na legislao urbanstica;
segundo, a construo do Catua Shopping Center, maior centro de compra da cidade de
Londrina; e terceiro, as adequaes das vias de acesso e a revitalizao do Lago Igap II, um
dos atrativos que valorizou a rea, devido s suas amenidades. Portanto, consideramos que a
verticalizao da Gleba Palhano foi diretamente influenciada pelas construtoras e
incorporadoras locais e pelo Estado que viabilizou a infraestrutura necessria para a
construo de condomnios verticais de alto padro.
Quanto legislao urbanstica vigente verificou-se que ela tem sido um instrumento
eficiente na produo e apropriao do espao urbano de Londrina, permitindo a construo
de edifcios de vrios pavimentos, em reas com alta densidade. Na Gleba Palhano a
191
O Jornal da Gleba de propriedade da empresa 4Ideias Comunicao e idealizado pelos jornalistas Rafael
Montagnini e Talita Oriani o primeiro peridico destinado exclusivamente aos moradores da Gleba Palhano.
Criado em 2009 um veculo de comunicao independente de circulao mensal gratuita com tiragem de 5.700
exemplares. O objetivo do jornal noticiar o que de mais relevante acontece no bairro e na regio da Gleba
Palhano, apresentando diversas reportagens de interesse dos moradores, informando sobre os acontecimentos
locais, divulgando produtos e empresas.
192
esclarecer que a partir da narrativa dos entrevistados e das observaes de campo que nos
baseamos para escrever esse texto, pois as fontes bibliogrficas so relativamente escassas e,
quando se fazem presentes so parciais, abordando apenas alguns aspectos correlacionados ao
tema.
Neste sentido, a partir das impresses registradas na investigao de campo
(realidade concreta) e o confronto com as reflexes tericas que podemos elaborar hipteses a
respeito do processo de produo do bairro e identificar os agentes produtores deste espao.
O que se denomina hoje como bairro Gleba Palhano um conjunto de edifcios
localizados entre o Lago Igap II e a PR-445, a extenso do bairro de 1,30 km, composta
por condomnios verticais residenciais e comerciais inseridos territorialmente dentro de dois
bairros segundo a classificao do IPPUL: Guanabara (zona sul) e Palhano (zona oeste) na
cidade de Londrina (PR). a partir da reunio destes condomnios que surge o bairro
denominado pelo mercado imobilirio e por seus moradores de Gleba Palhano.
A diferenciao na organizao espacial do bairro consiste no fato de no ser um
condomnio vertical fechado com vrias torres construdo por uma grande incorporadora, ou
um complexo de edifcios verticais residenciais, como os condomnios da Barra da Tijuca, no
Rio de Janeiro, ou o Complexo Alphaville na regio metropolitana de So Paulo.
Em Londrina o novo bairro nasceu com uma proposta inovadora e cresceu sob a
direo de grandes incorporadores, que atravs do marketing, difundiram a imagem de um
bairro ideal, isto , trata-se de um padro espacial de moradia, no qual no existe um elemento
de fechamento aos acessos do bairro, como em um condomnio horizontal, mas mesmo assim
podem existir outros aspectos que tornem possvel a concretizao dos ideais de segurana,
beleza e manuteno criando-se paisagens diversas das reas pblicas da cidade, mas
semelhantes entre si (AMORIM, 2007).
O bairro Gleba Palhano formado por edifcios residenciais e comerciais,
construdos por vrias incorporadoras em um conjunto de quadras e ruas que formam um
bairro exclusivamente vertical. Dentro desta poro do espao existem edifcios que se
diferenciam uns dos outros de acordo com o padro e status (condomnios menos ou mais
luxuosos) que se constituem a cada nova quadra do bairro (segmentao espacial). Essa
193
realidade percebida nas ruas que compem o Alto da Palhano, rea mais valorizada dentro
do contexto da Gleba Palhano.
Para Montagnini (2013a, p.02) [...] no inicio dos anos 2000, a Gleba Palhano no era
nem mesmo um bairro, naquele perodo, o nmero de prdios no passava de uma dezena,
cercados por estradas de cho batido e chcaras, entretanto o bairro cresceu e se tornou
uma das reas mais valorizadas da cidade de Londrina. Agregado ao sistema virio bem
estruturado, o bairro foi construdo em rea nobre da cidade caracterizada por infraestrutura
completa de servios e comrcio.
O Estado representado pelo poder pblico local foi responsvel pela implantao das
vias, mas a execuo dos demais espaos livres do bairro ficou a cargo da iniciativa privada
constituda por incorporadores com empreendimentos no bairro. Um exemplo da aliana
entre Estado e incorporadores a construo da Praa P Vermelho no Alto da Palhano e da
implantao da Fonte Luminosa na rotatria da Avenida Ayrton Senna com a Avenida Madre
Lenia Milito.
O Alto da Palhano uma rea de 100.000m2 localizada no centro da Gleba Palhano,
entre as Ruas Ernani Lacerda de Athayde e Rua Joo Huss, nesta poro do espao que a
Plaenge Empreendimentos em parceria com a Prefeitura Municipal de Londrina, projetou a
primeira Praa da Gleba Palhano, denominada Praa P Vermelho. Para a sua execuo a
Plaenge concedeu parte do lote adquirido na Gleba para utilizao pblica conforme prev a
Lei de Parcelamento do Solo, em um acordo da construtora com o municpio. A prefeitura deu
o aval para utilizao de parte da rea cedida construo da praa, que custou cerca de R$
1000.000,00 provenientes da prpria empresa (PREFEITURA DE LONDRINA, 2010). Ela
foi inaugurada em 2010 e ocupa uma rea de 2.000m2, pretendendo resgatar caractersticas
urbansticas e paisagsticas do centro de Londrina.
Ela se destaca das demais praas de Londrina pelo seu projeto arquitetnico e
paisagstico que remete ao antigo calado de Londrina (Figura A), e tambm por apresentar
alguns diferenciais, como por exemplo, arborizao e vegetao da regio (Figura B), bancos
construdos com materiais reciclveis, lixeira exclusiva para as sujeiras dos animais
domsticos (Figura C) e bebedouro (figura D). Todos esses elementos conferem distino e
exclusividade a esta praa.
194
103
O programa permitiu que empresas, igrejas, instituies de ensino, entre outras, "adotassem" cerca de 2.000
espaos pblicos da cidade, entre praas, rotatrias e canteiros pelo perodo de um ano, prazo que pode ser
prorrogado caso a empresa esteja cumprindo as obrigaes contratuais (IPPUL, 2010a).
195
196
197
Esse mapa foi elaborado no sentido de mostrar que essa nova rea dentro da Gleba
Palhano, denominada de Alto da Palhano, nada mais , que um nome meramente comercial,
pois observando as cotas altimtricas no mapa possvel verificar que a poro do espao
mais alta prxima a Avenida Madre Lenia Milito e no prximas a Rua Ernani Lacerda de
Athayde onde fica o Alto da Palhano.
Decerto, o Alto da Palhano no a rea mais valorizada do bairro em funo de sua
localizao altimtrica, mas devido a sua valorizao (localizao) fundiria. O que estamos
querendo dizer que no existe neste caso especfico relao ente topografia e a construo
vertical.
No ano de 2010 a construtora londrinense Quadra em parceria com a Prefeitura
Municipal de Londrina, atravs do Projeto Quem Ama Cuida, implantou no canteiro da
rotatria das Avenidas Madre Lenia Milito e Ayrton Senna, na Gleba Palhano uma fonte
198
luminosa104. A Fonte Luminosa Gustavo Pitta Lopes Aquino, possui quatro jatos dgua de
oito metros de altura, iluminados por lmpadas em LED, coloridos com um jogo de
iluminao em tons de vermelho, em homenagem s quatro estrelas e colorao da bandeira
municipal de Londrina (QUADRA CONSTRUTORA, 2010).
O investimento para a implantao da Fonte Luminosa foi equivalente a R$100.000.00
em equipamentos, materiais e mo de obra de funcionrios envolvidos na elaborao do
projeto. A prefeitura ficou responsvel pela terraplanagem, a sondagem da planta das adutoras
de gua, da rede de fibra tica, alm do remanejamento da iluminao pblica e adequaes
da rede eltrica e instalao da bomba dgua para a fonte (IPPUL, 2010b).
Localizado entre as esquinas das Ruas Bento Munhoz da Rocha Neto e a Rua Joo
Wyclif, as margens do Lago Igap II foi inaugurado em 2011 o Mercado Palhano, um centro
de gastronomia, lazer e de compras. Idealizado e incorporado por Raul Fulgncio Negcios
Imobilirios, o Mercado Palhano um empreendimento que apresentou uma nova proposta
arquitetnica, baseada em tecnologias totalmente sustentveis, como o reaproveitamento da
gua da chuva e da luz solar. O novo centro de compras e lazer tem 40 lojas e um terrao
deck, com trs restaurantes e um espao infantil (MERCADO PALHANO, 2012).
Entretanto, no podemos deixar de registrar que quase dois anos aps sua inaugurao
[...] 90% das lojas localizadas no primeiro piso do mercado encerraram as atividades no
local, no segundo piso, os restaurantes ainda resistem, mas os lojistas reclamam do fluxo de
pessoas, que pequeno comparado ao incio das operaes (ELORZA, 2013, no paginado).
No se sabe exatamente qual o motivo do fechamento das lojas e da reduo do nmero de
freqentadores, segundo alguns lojistas em entrevista ao Jornal de Londrina (14/05/2013), o
nmero de clientes diminuiu por vrios motivos, dentre eles: a cobrana do estacionamento, a
falta de investimento em propaganda para divulgar as lojas, e a ineficincia na gesto da
administrao do empreendimento.
Entre os moradores do bairro existem rumores que o Mercado Palhano ser vendido
a uma empresa de Supermercados, entretanto essa informao no foi confirmada. Em
104
A Fonte Luminosa um projeto denominado de Londrina Bela e Das Fontes, idealizado e executado pela
Construtora Quadra, em comemorao aos 25 anos da empresa, a construtora dou a cidade de Londrina a fonte
luminosa (IPPUL, 2010b).
199
105
O Conselho Europeu o mais alto rgo poltico da Unio Europeia, sendo composto pelos Chefes de
Estado ou de Governo dos pases membros da Unio, juntamente com o Presidente da Comisso Europeia. A sua
reunio presidida pelo membro do Estado-Membro que atualmente detm a Presidncia do Conselho da Unio
Europeia (http://www.european-council.europa.eu/the-institution.aspx?lang=pt).
200
106
A mensalidade de cada condomnio ser proporcional ao nmero de apartamentos. O valor aprovado pelo
conselho foi de R$2,00 por apartamento. Esse dinheiro servir para o pagamento de servios administrativos e a
contratao de um funcionrio para a associao (MONTAGNINI, 2011, p.4).
201
202
Tabela 05 Condomnios Residenciais que Compe a Gleba Palhano Segundo o ConGP: 1980-2012
CDIGO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
EDIFCIO
Residencial Morada do Sol
Residencial do Lago I
Residencial do Lago II
Residencial Prola Negra
Residencial San Pablo III
Vision Residence
Vivaldi Boulevard
Ravel Boulevard
Chcara Bela Vista
Residencial do Lago III
Residencial La Rochelle
Costa Esmeralda
Saint Raphael Residence
Mogno
Residencial Bosque H. Wilmar Berbet
Residencial Central Park
Le Corbusier
Residencial Lac Royal
Forest Park Residence
Gaud
Sunflowers Residence
Joan Mir
Residencial Terra Brasil
Arquiteto Vilanova Artigas
Marc Chagall
Residencial Portal do Lago
Palhano Residences
Residencial Parano
Solar Rivera
Toulouse
Residencial Enseadas
Torre Madri
LOCALIZAO
Av. Madre Lenia Milito, 1325
Rua Jerusalm, 65
Rua Sebastio Chapp Galindo, 50
Rua Joo Huss, 177
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 1260
Rua Maria Lcia da Paz, 450
Av. Madre Lenia Milito, 1170
Av. Madre Lenia Milito, 1200
Rua Caracas, 460
Rua Jerusalm, 99
Rua Jose Monteiro de Mello, 250
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 188
Rua Sebastio Chapp Galindo, 55
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 45
Rua Joo Huss, 115
Rua Joo Wyclif, 447
Rua Caracas, 555
Rua Joo Huss, 200
Rua Jerusalm, 120
Rua Joo Wyclif, 255
Rua Joo Wyclif, 405
Rua Joo Huss, 380
Rua Maria Lcia da Paz, 400
Rua Jos Monteiro de Mello, 205
Rua Joo Wyclif, 185
Rua Jerusalm, 180
Rua Antnio Pisicchio, 100
Rua Antonio Pisicchio, 155
Rua Antnio Pisicchio, 200
Rua Joo Huss, 199
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 200
Rua Joo Wyclif, 555
CONSTRUTORA
Guidimar Guimares
Artenge S/A Construes Civis
Artenge S/A Construes Civis
Construtora Serteng
Construtora Plano's
Quadra Construtora
Encol
Encol
Sistema de Empreita
Artenge S/A Construes Civis
Construtora Cana
Construtora Serteng
Artenge S/A Construes Civis
Galmo Engenharia e Construes
Dresden Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Quadra Construtora
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
Plaenge Empreendimentos
Dresden Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Construtora Serteng
Galmo Engenharia e Construes
ANO DE
CONCLUSO (1)
1980
1990
1992
1992
1993
1993
1995
1995
1996
1998
1998
2000
2000
2001
2001
2001
2002
2002
2003
2003
2003
2004
2004
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2006
2007
2007
203
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
Due Torri
Residencial Lago Azul
Torre de Mlaga
Anita Malfatti
Residencial Manac
Arquiteto Julio Ribeiro
Cora Coralina
Crystal Place Residence
LEssence
Maison Provence
Maison Vila Lobos
Residencial Evidence
Residencial Maison Tuscany Torres I e II
Rosa dos Ventos
Auguste Rodin
Brisas Residence Club Lago Igap
Maison Murano
Terroir Residence
Torre Valverde
Jardins Eco Resort & Residence
Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
A. Yoshii Engenharia
Favoreto Construtora
A. Yoshii Engenharia
A. Yoshii Engenharia
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
A. Yoshii Engenharia
Quadra Construtora
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Fonte: Conselho de Condomnios Residenciais da Gleba Palhano, 2011. Organizao: Andresa Loureno da Silva.
Nota (1): Ano de concluso e nome das construtoras foram includos pela autora deste trabalho e no pelo ConGP.
2008
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2011
2011
2011
2011
2011
2012
204
A leitura dos dados indicou que os edifcios Residenciais Evidence, Vivaldi Boulevard
e Ravel Boulevard, no esto localizados na rea de estudo desta pesquisa, mas nas
imediaes do bairro, na Avenida Madre Lenia Milito no sentido Avenida Higienpolis,
depois da Rua Joo Wyclif um dos limites da Gleba Palhano. Outro edifcio localizado nas
imediaes do bairro o Residencial San Pablo III, na Rua Ernani Lacerda de Athayde,
depois da PR-445. Com exceo destes edifcios, os demais condomnios recenseados pelo
ConGP correspondem ao levantamento feito pela autora desta pesquisa.
Outro ponto divergente do levantamento do ConGP diz respeito ao primeiro
condomnio construdo na Gleba Palhano. Nota-se, que o edifcio mais antigo segundo a
Construtora Artenge o edifcio Residencial do Lago I, concludo no ano de 1990, entretanto,
em entrevista aos moradores, alguns afirmam que o Residencial Morado do Sol, foi
construdo na dcada de 1980 (DADOS DE CAMPO, 2013).
Para o ConGP o primeiro edifcio construdo na Gleba Palhano o Chcara Bela
Vista, nas pesquisas desenvolvidas por Paula (2006) e Albuquerque (2005) o primeiro edifcio
construdo na Gleba Palhano o Prola Negra. Controvrsias a parte, o que nos interessa
saber que mesmo quando a Gleba Palhano era uma rea de chcaras e stios, j existiam
edifcios sofisticados e de altssimo padro construdos naquela rea para aquele momento.
Em relao s construtoras verificamos na tabela acima, que a Plaenge tem 15
edifcios, em seguida a construtora A Yoshii com 8 edifcios, depois Artenge com 7 edifcios
e a Serteng com 5 edifcios, seguido da Galmo Engenharia com 4 edifcios. A Quadra
construtora tem 3 edifcios, e a construtora Dresden e Encol tem cada uma 2 edifcios. As
construtoras Planos, Cana, Favoreto, Guidimar Guimares e Sistema de Empreita, tem 1
edifcio cada.
Vale registrar, que no sabemos qual o critrio utilizado pelo ConGP para a
identificao dos edifcios e para a delimitao do bairro, e porque determinados edifcios
fazem parte do bairro e outros no. Contudo, verificou-se atravs do mapa 11 que a
localizao dos edifcios identificados pelo ConGP esto inseridos entre o Lago Igap II e a
PR-445.
205
Mapa 11: Condomnios Residenciais que Compe a Gleba Palhano Segundo o ConGP
Fonte: ConGP, 2011
O mapa mostrou que entre as Ruas de Athayde e Joo Huss, houve forte adensamento
dos condomnios verticais, num total de 16 edifcios. A concentrao de edifcios nesta rea
denominada pelos agentes do mercado imobilirio de Alto da Palhano deve-se ao fato de ser a
rea mais valorizada no contexto da Gleba Palhano, devido principalmente a proximidade
com o comrcio e a nica Praa da Gleba Palhano.
O mapa apontou para 9 edifcios construdos nas imediaes do Lago Igap II,
prximo a Rua Jerusalm, nesta rea foram construdos os primeiros edifcios do bairro,
como por exemplo, o Residencial do Lago I na dcada de 1990 e um do mais recentes
edifcios construdos, o Jardins Eco Resort & Residence, concludo em 2012. Nesta rea
localizam-se edifcios de padro mdio e padro mdio alto.
O mapa indicou forte concentrao de edifcios entre as Ruas Joo Wyclif, Antnio
Pisicchio e Avenida Madre Lenia Milito, num total de 15 edifcios.
206
107
Adensamento entendido aqui como intensificao do uso solo urbano via verticalizao.
207
Para a instalao desta loja, foi necessrio alterar o zoneamento de duas ruas do
bairro. Aps inmeras audincias pblicas e muito debate entre os moradores dos
condomnios e os vereadores, foi aprovado o projeto de lei pela Cmara Municipal de
Londrina, no primeiro semestre de 2013, que alterou o zoneamento desta rea, entre a
Avenida Madre Lenia Milito e a Rua Ulrico Zuinglio, passando de zona residencial 4 (ZR-4)
para zona comercial trs (ZC-3) (odiario.com, 2013).
A rede Angeloni adquiriu o terreno na Avenida Madre Lenia Milito e aguarda o
alvar de construo para iniciar as obras (POLLI, 2013). Segundo o diretor operacional da
rede Angeloni,
[...] a loja ser de grande porte, com 5.752,00m2 de rea de vendas, 34.075,00m2 de
rea total construda, 671 vagas de estacionamento, 38 mil itens de opes de
compra, praa de alimentao e 28 lojas de apoio. Sero geradas 450 novas vagas
diretas de emprego e mais 250 indiretas (POLLI, 2013, p. 4).
208
209
populacional que se configura na Gleba Palhano seria por meio de outra legislao urbanstica
que limitasse a altura ou o nmero de apartamentos dos edifcios. Mas isso iria gerar srios
problemas com os proprietrios de lotes no bairro (JORNAL DE LONDRINA, 2013).
Caminhando pelas ruas da Gleba Palhano percebemos que no existem equipamentos
comunitrios e aparelhos de lazer, sendo uma das principais reivindicaes dos moradores.
Segundo Scalassara (2013, p.12) o bairro no dispe de Centro de Educao Infantil, Escolas
Estaduais de Ensino Fundamental e Mdio, Centro de Sade, Posto Policial, Praas, Parques,
Templos Religiosos, Centro de Esportes e Equipamentos Culturais.
Do ponto de vista da segurana, os principais delitos que ocorrem no bairro so roubos
e furtos com reclamao generalizada sobre a falta de policiamento nas ruas do bairro. Alguns
edifcios tm seguranas particulares, mas responsveis apenas em assegurar bens
patrimoniais. O bairro no possui sistema de segurana particular (DADOS DE CAMPO,
2013).
Em se tratando do relacionamento interpessoal entre vizinhos, identificamos que o
principal problema o barulho, sobretudo o excesso de barulho oriundo da rua e dos
estabelecimentos comerciais. Um dos problemas do bairro o excesso de barulho, gerado
pelos freqentadores dos bares e restaurantes do Mercado Palhano e do Campo de Futebol
Society, como o fluxo de pessoas e de carros tem intensificado nesta rea prxima ao Lago
Igap II, os edifcios vizinhos a est rea reclamam dos rudos e barulhos e tambm apontam
para a presena de flanelinhas que no existiam h alguns anos atrs (DADOS DE
CAMPO, 2013).
Segundo as pessoas que trabalham no bairro, um dos principais problemas o
transporte coletivo urbano. Nas duas principais ruas de acesso a Gleba Palhano, na Avenida
Ayrton Senna e na Rua Joo Wyclif apresentam grande fluxo de usurios do transporte
pblico, entretanto, existem poucos pontos de nibus e at pouco tempo atrs as paradas de
nibus na Avenida Ayrton Senna no tinham cobertura (MONTAGNINI, 2013b).
De acordo com alguns entrevistados preciso aumentar o nmero de linhas de nibus
que circulam nesta rea, e tambm diminuir o tempo de espera entre um nibus e outro. De
acordo com Companhia Municipal de Trnsito e Urbanizao de Londrina (CMTU) a regio
210
da Gleba Palhano tem duas linhas de transporte coletivo convencional a Linha Diametral,
ligando a zona norte e zona sul da cidade (Linhas 803 e 806) e duas linhas de micronibus, o
chamado Psiu (Linhas 613 e 614) (DADOS DE CAMPO, 2013).
A preocupao central deste sub-captulo foi entender a organizao social do bairro e
identificar quais os agentes produtores deste espao. Neste sentido, iniciamos nossas reflexes
levantando uma questo. Ser que a Gleba Palhano um bairro inventado pelos
incorporadores imobilirios? Para esclarecer essa indagao foi necessrio percorrer as ruas
do bairro e entrevistar os agentes envolvidos no processo de formao do bairro. O
entendimento da organizao social do bairro nos auxiliou a entender a especificidade do
processo de verticalizao que ocorreu na Gleba Palhano.
O bairro foi criado pelas construtoras e incorporadoras da regio, so quarteires
mais ou menos densos, separados por ruas com caladas, ilhas de construes verticalizadas
em meio a algumas reas verdes e arborizados, cortados por ruas e avenidas largas. Essa rea
foi construda pelos incorporadores para ser um bairro nobre e altamente valorizado a partir
da edificao de condomnios verticais.
Essa afirmao esta baseada nas evidncias empricas que apontam para forte
influncia e participao das construtoras na constituio do bairro. No final dos anos de
1990 as construtoras da cidade tiveram grande participao no desenvolvimento da regio da
Gleba Palhano e no desenvolvimento da urbanizao do Lago Igap II. A Plaenge custeou os
primeiros estudos e projetos para colocar trilha, pista de caminha e bancos no Lago Igap II.
Em 2010, na Praa P Vermelho, toda a infraestrutura urbana, asfalto, drenagem, rede de
esgoto foi feito pela das empresas do mercado imobilirio (PLAENGE, 2012).
Algumas ruas da Gleba Palhano, dentre elas a Joo Wyclif foram abertas e pavimentas
em parceria com as construtoras e o poder pblico local, os incorporadores elegeram a Gleba
Palhano, como localizao de moradias de alto poder aquisitivo, e no mediram esforos para
viabilizarem seus empreendimentos.
Neste sentido, destacamos a atuao de duas construtoras londrinenses que atravs de
seus empreendimentos em reas pblicas contriburam para a valorizao desta regio. A
Construtora Quadra em parceria com a Prefeitura de Londrina construiu na rotatria da
211
Avenida Ayrton Senna com Madre Lenia Milito a Fonte Luminosa da cidade. E a
construtora Plaenge em parceria com o poder pblico local construiu a Praa P Vermelho.
Tanto a Fonte Luminosa quanto a Praa P Vermelho so empreendimentos que reforam a
exclusividade e sofisticao desta rea.
Atualmente o Alto da Palhano uma rea adensada e com poucos terrenos para
construes de edifcios, medida que os terrenos para construo vo se esgotando, criam-se
ento outras reas, como por exemplo, a rea prxima a Rua Ulrico Zuinglio, regio
atualmente em ascenso na Gleba Palhano, onde existem vrios edifcios em construes e
terrenos disponveis para edificao.
Identificamos que o Estado e os incorporadores imobilirios esto fortemente
articulados na organizao espacial do bairro. O Estado atuou atravs da legislao
urbanstica na formao da regio da Gleba Palhano condicionado pelos interesses do setor
imobilirio. Este modelo urbanstico criou padres e tipologias especficas que foram
determinantes na formao da paisagem, na medida em que definiu: gabaritos, espaamentos
e usos. Os empresrios do mercado imobilirio tinham especial interesse na rea, uma regio
j consolidada, de ocupao de alta renda, com localizao privilegiada, prxima ao Catua
Shopping Center, maior centro de compra da cidade de Londrina.
Em relao aos principais problemas do bairro, a investigao de campo apontou
que os problemas encontrados so comuns aos outros bairros da cidade, como o trnsito
congestionado, adensamento populacional, falta de equipamentos urbanos e falta de
segurana. Contudo, percebemos que a diferena est na forma como o bairro est organizado
para resolver seus problemas.
Atravs do ConGP os moradores estabeleceram vrias parcerias com as construtoras e
a iniciativa privada para resolver problemas de interesse comum dos condomnios. Uma das
principais contribuies desta entidade, foi identificar o nmero de edifcios e a populao do
bairro, mesmo no sabendo qual a metodologia utilizada nesse recenseamento, notamos
semelhanas entre o nmero de edifcios identificados pelo ConGP e o levantamento feito
pela autora desta pesquisa. Outra aproximao diz respeito rea do bairro, notamos
atravs do mapa 11 que os edifcios esto localizados em sua maioria entre o Lago Igap II e
a PR-445.
212
O bairro uma ocupao recente que produz um centro comercial com grandes
equipamentos (shopping, hipermercado, supermercado, etc.). O tratamento urbano encontrado
no bairro diferenciado, possui manuteno adequada e tratamento paisagstico diferenciado.
O padro construtivo dos edifcios atende a modelos que constituem uma forte identidade
residencial, desejada e para consumo de parcela de alta poder aquisitivo.
Neste sentido, podemos pensar que a Gleba Palhano e no o bairro per si almeja ser
um novo centro, pois devido a sua posio geogrfica favorvel ela reproduz concentrao
similar a do centro da cidade, atravs do subcentros108 comerciais, como por exemplo, o
Catua Shopping Center e o Aurora Shopping Center que associado a um conjunto de
edifcios de negcios, forma um eixo comercial importante nesta rea.
A morfologia urbana, cada vez mais verticalizada e espraiada da Gleba Palhano difere
morfologicamente ao centro principal de Londrina, em alguns aspectos, como menor
densidade das torres e presena de terrenos vazios e amenidades naturais ou artificialmente
criadas (Lago Igap), entretanto no podemos negar certas similaridades ao centro de
Londrina.
Reforando esse raciocnio, o Plano Diretor Participativo do Municpio de Londrina
(PDPML) que est em fase de elaborao, apresenta propostas de alteraes no zoneamento
da cidade. Uma destas propostas consiste em transformar o trecho da Avenida Madre Lenia
Milito localizada na poro sul de Londrina, desde a rua paralela ao Supermercado Muffato
at as margens da Rodovia PR-445 em zona comercial (ZC), exatamente para cumprir o papel
de novo centro, ou seja, outro centro. Se hoje essa rea considerada um subcentro, o
planejamento de faz-lo no futuro um novo centro para atender ao crescimento urbano
dessa parte da zona sul da cidade de Londrina (LONDRINA, 2010).
Neste sentido, podemos pensar que a Gleba Palhano:
[...] interage com o centro principal, fazendo com que este se transforme e
simultaneamente se desloque no sentido em que o fazem aquelas classes,
revolucionando-o segundo seus interesses e produzindo os centros expandidos ou os
108
O subcentro consiste, portanto, numa rplica em tamanho menor do centro principal, com o qual concorre em
parte sem, entretanto, a ele se igualar. Atende aos mesmos requisitos de otimizao de acesso apresentados para
o centro principal. A diferena que o subcentro apresenta tais requisitos apenas para uma parte da cidade, e
centro principal cumpre-os para toda a cidade (VILLAA, 2001, p. 293).
213
109
O Setor Especial Estrutural (SE) consiste em reas de expanso do centro tradicional e como corredores
comerciais, de servios e de transportes. So essas reas os principais eixos de crescimento da cidade e elas tm
como suporte o sistema trinrio de circulao. O Setor Especial Estrutural possui parmetros especficos de
ocupao, sendo um deles a implantao do Plano Massa (quando o imvel est voltado para a via central), que
consiste basicamente em um embasamento com galeria comercial, que garante a continuidade da testada e
ampliao da rea de passeio (galeria coberta). Outro parmetro o da altura livre para usos como habitao
coletiva, o que incentiva o adensamento (IPPUC, 2007, p. 28).
214
215
216
110
O Setor Especial Nova Curitiba (SE-NC), assim como outros setores especiais, compreendem reas para as
quais so estabelecidas ordenaes especiais de uso e ocupao do solo, considerando a sua localizao, funo
ou ocupao existente e/ou projetada. Possui lote mnimo de 450m e coeficiente de aproveitamento de duas
vezes a rea do lote, e a altura mxima da edificao livre (IPPUC, 2007, p. 28).
217
111
As Vias Conectoras so vias de conexo entre a malha viria urbana existente e a CIC. Cada conectora
composta de 3 vias: 2 de trfego rpido em sentidos nicos e a central, de trfego lento, segundo a mesma
concepo do sistema trinrio das Vias Estruturais. A faixa compreendida entre as vias componentes das
Conectoras destinada construo de conjuntos habitacionais, de alta densidade, bem como, fixao de
atividades tercirias (IPPUC, 1975, no paginado).
112
A construo da Nova Curitiba, um bairro modelo dotado de todos os servios urbanos, inclusive transporte
de massa, ser um exemplo da total integrao das funes urbanas. A Nova Curitiba ser implantada na
Conectora 5 (Ramal oeste da Estrutura Norte), dotada de toda infraestrutura bsica, habitao, equipamentos
comunitrios e servios de apoio. O setor comercial ter um desenvolvimento linear ao longo de ambos os lados
da via central, interligados entre sim por passarelas. A moradia, em seus diversos nveis, se integra ao setor
comercial, formando vizinhanas diversificadas (IPPUC, 1980, p.10).
218
Em 1974 foi realizado um estudo para definir a ocupao das Vias Conectoras.
Seguindo os princpios determinados pelo planejamento inicial do IPPUC, foi
elaborado o Plano Massa das Vias Conectoras da Cidade Industrial de Curitiba. Esse
plano propunha uma ocupao diversificada, com uso habitacional, comercial e de
servios, em uma paisagem que alternava blocos de edifcios de pequena altura com
um adensamento construtivo maior nos locais previstos para pontos de parada de
nibus (POLUCHA, 2010, p.71).
219
220
221
A Via Conectora 5 composta pelo sistema trinrio113 das trs principais ruas, onde
atualmente localizam-se os edifcios de apartamentos de alto padro no Ecoville. Contudo,
durante a investigao de campo identificamos outros tipos de moradia no vertical, como
sobrados, manses, casas de alvenarias e de madeira.
Na administrao municipal de Roberto Requio (1985-1988), foi aprovado um
Decreto Municipal n.279/1987, alterando novamente os parmetros construtivos da Conectora
5. A principal alterao foi permitir altura livre para construo de edifcios com um
coeficiente de aproveitamento igual a dois.114 No Ecoville o primeiro edifcio construdo foi o
Residencial Palais Lac Leman da Helvetia Construtora e Incorporadora. Tratava-se de um
condomnio de alto padro, com 24 pavimentos e 21 apartamentos, com 820m2, localizado em
um terreno com 13.000m2 e muita uma rea verde. Nesta fase inicial, foram construdos
quatro edifcios, um de cada construtora (Th, Moro, Hauer, Casa) com apartamentos entre
117 e 635m2 (FIRKOWSKI, 2009). O primeiro edifcio construdo na Conectora 5 foi no ano
de 1993, contudo a ocupao efetiva aconteceu a partir do ano 2000.
Numa estratgia de marketing as qualidades ambientais foram utilizadas para garantir
status diferenciado aos empreendimentos no Ecoville. O aspecto central do discurso ecolgico
foi sua associao a uma estratgia de City-Marketing115, onde os atributos ambientais da
cidade so pensados a partir de seu valor de troca, e no a partir de seu valor de uso, e a
natureza utilizada para valorizar o espao (SNCHEZ, 2003).
A estratgia de venda do mercado imobilirio associou a existncia de grandes reas
verdes na Conectora 5 com a imagem de Curitiba como capital ecolgica,
associando o empreendimento um estilo de vida de edifcios de alto padro em torre
isoladas cercados de amplas rea verdes. Os edifcios consistem em condomnios
fechados verticais, contanto com sofisticas reas de lazer, tecnologia informatizada e
segurana reforada (SNCHEZ, 2003, p. 183-184).
113
O sistema trinrio dos Setores Estruturais composto por uma via central e duas vias externas, sendo a via
central aquela que contm a canaleta para o transporte de massa e as pistas lentas para atendimento s atividades
lindeiras, e as vias externas, as ruas paralelas com sentido nico de trfego destinado ao fluxo contnuo de
veculos (CURITIBA, 2012, p.5).
114
O Coeficiente de aproveitamento o fator estabelecido para cada uso nas diversas zonas, que multiplicado
pela rea do terreno, define a rea mxima computvel admitida nesse mesmo terreno (CURITIBA, 2000, p.11).
115
222
223
No existe o menor interesse das camadas de alta renda e do mercado imobilirio pelas
reas dos Setores Estruturais fora da direo oeste/sudoeste ou mais afastadas do centro:
O Estado possibilitou a criao de um novo setor especial para atender os interesses
desses dois grupos enquanto ainda havia espao para verticalizao nos Setores
Estruturais. O novo setor localiza-se justamente na direo das reas mais
verticalizadas dos Setores Estruturais, a direo oeste (PILOTTO, 2010, p, 141)
A prefeitura municipal por meio da legislao urbanstica definiu uma rea da cidade
que poderia ser verticalizada que tinha parmetros de uso e ocupao do solo que
possibilitavam a construo de edifcios altos: os Setores Estruturais. Aps essa definio,
implantou infraestrutura na rea (sistema virio e de transportes), isso provocou uma
valorizao das terras ali localizadas (PILOTTO, 2010, p.152).
Nesta direo, Oliveira (2000) argumenta que,
O processo mais visvel da implantao dos eixos estruturais foi a imediata
valorizao das suas terras e das que lhe eram adjacente. Uma vez que o potencial de
aproveitamento dos terrenos era ali o mais elevado e ficou maior ainda em 1980,
como vimos e tais reas seriam mais cedo ou mais tarde beneficiadas com toda a
infraestrutura urbana, assistiu-se a um intenso processo de especulao imobiliria,
com grandes construtoras e incorporadoras correndo para adquiri-las. Dessa forma,
essas terras foram retidas para especulao, espera de um nvel de valorizao que
justificasse o lanamento de empreendimentos imobilirios de alto nvel
(OLIVEIRA, 2000, p. 182).
224
Em relao aos parmetros construtivos, [...] voltaram a permitir a altura livre para os
edifcios, com coeficiente de aproveitamento igual a 3 nos plos de integrao e 2 nos demais
terrenos (POLUCHA, 2010, p.125). Mas uma das principais alteraes foi exigncia de
amplos recuos. Acima do quarto pavimento deveriam ser acrescidos 6 metros de recuo para
cada pavimento excedente.
Alm disso, como nessa regio havia muitos lotes de grandes dimenses, criou-se
um parmetro de ocupao de lotes com mais de 5.000m2. At 5.000m2 o coeficiente
de aproveitamento era igual a 2, entre 5.001m2 e 10.000m2 era 1,5 e para terrenos
maiores que 10.000m2 era igual a 1 (POLUCHA, 2010, p.125).
225
rea Mxima
20m
de Lote
600m2
de Lote
-
20m
12m
12m
600m2
360m2
360m2
15m
450m2
15m
450m2
12m
360m2
15m
15m
15m
15m
450m2
450m2
450m2
450m2
5000m2
5000m2
5000m2
5000m2
Legislao
Coeficiente de
Aproveitamento
Taxa de
Ocupao
Altura
Mxima
Testada
Mnima (1)
Decreto n 857/1975
50%
Lei n 6204/1981
Decreto n 240/1982
3
6
-
25%
50%
2/3
Decreto n 397/1982
50%
Decreto n 279/1987
50%
4
pavimentos
Livre
Livre
2
pavimentos
4
pavimentos
Livre
Decreto n 578/1990
2/3
Decreto n693/1995
Decreto n479/1996
Decreto n 562/1996
Lei n 9800/2000
2
2
2
2
50%
50%
50%
50%
2
pavimentos
Livre
Livre
Livre
Livre
Fonte: Lei de Uso e Ocupao do Solo 9.800/2000, Curitiba (PR). Organizao: Andresa Loureno da Silva
As entidades do setor da construo civil buscaram rediscutir a Lei de Zoneamento junto a Prefeitura e
Cmara Municipal de Curitiba para construes maiores em novas reas da cidade, ou seja, alterar a lei de uso do
solo para verticalizar e adensar mais a rea escolhida.
226
227
EDIFCIO
CONSTRUTORA
PAV.
TORRE
N DE
ANO DE
UNIDADES CONCLUSO (1)
38
2001
40
2001
56
2001
35
2001
32
2002
28
2002
15
2002
76
2002
23
2004
40
2004
41
2004
98
2004
6
2005
42
2006
46
2006
22
2006
40
2007
28
2007
56
2007
23
2007
16
2008
76
2008
32
2008
29
2008
62
2008
21
2008
48
2008
44
2009
14
2009
44
2009
76
2009
46
2010
26
2010
16
2010
21
2010
16
2010
150
2010
64
2011
96
2011
144
2011
28
2011
36
2011
26
2011
150
2011
Pierrot
Moro Construes
21
1
Millenium
Hauer Construes
22
1
Portal do Ecoville
Irmos Th
30
1
Tom e Vincius
Moro Construes
13
2
San Pelegrino
Construtora Equilbrio
8
2
Green Life
Jota Ele Construes Civis
15
1
Ecoville Tower
Helio Walter Yamaguti
16
1
LExcellence
Hugo Peretti
20
2
Four Seasons
Hauer Construes
25
1
Rio Tevere
Irmos Th
22
1
Ilhas Baleares
Bonet Construtora
22
1
Terrasse Ecoville
Terrasse
27
1
Residencial Cames
MRV Engenharia
3
4
Mont Vert
Irmos Th
23
1
Le Corbusier
Plaenge Empreendimentos
24
1
San Raphael
Harbor
23
1
Ville de Valence
Terrasse
21
1
Manhattan
Valor Construtora
29
1
Poty Lazzarotto
Plaenge Empreendimentos
28
1
Euro Building
24
1
Vectra Construtora
Tannat Ecoville
Construtora Equilbrio
8
2
Lasar Segall
Plaenge Empreendimentos
20
1
New Edge
Construtora Dria
21
1
Belluno
Bonet Construtora
30
1
Santos Dumont
Hugo Peretti
17
2
Le Jardim des Tulleries PIL
24
1
Avant Garden
Irmos Th
27
1
Royal Club
LN
24
1
Hera Garden
Hestia
8
1
Belvedere
Plaenge Empreendimentos
23
1
Vilanova Artigas
Plaenge Empreendimentos
20
1
Alfredo Andersen
Plaenge Empreendimentos
23
1
The Royal Plaza
Construtora Andrade Ribeiro
26
2
Cenarium Ecoville
PDG Construtora
8
3
Breeze Ecoville
Construtoras Rossi e Th
4
4
Barolo
Construtora Equilbrio
8
3
Garden Ecoville
Vanguard Home
25
2
Ceclia Meireles
Plaenge Empreendimentos
16
1
Clarice Lispector
Plaenge Empreendimentos
24
1
Neo Garden
Construtora Gafisa
18
2
Alliance
Vrtika Construtora
28
1
Terrasse Noveau
Terrasse
12
1
Platinum Tower
Ecoenge Construtora
26
2
Garden Parigot
Vanguard Home
25
2
Fonte: IPPUC, 2011. Organizao: Andresa Loureno da Silva
Nota: (1) Foi considerado como ano de concluso o ano de expedio do certificado de vistoria de concluso de
obras (CVCO), emitido pela Prefeitura Municipal de Curitiba
228
229
O ano de 2011 foi o ano com maior nmero de edifcios construdos no Ecoville, num
total de 7 edifcios, conforme mostrou a tabela 7. As construtoras e incorporadoras: Gafisa,
LN, Terrasse, Ecoenge, Vanguard Home, entregaram neste ano um empreendimento cada. E
Plaenge entregou no ano de 2011 dois empreendimentos, os condomnios Ceclia Meireles e
Clarice Lispector, ambos localizados na Rua Deputado Heitor Alencar Furtado.
230
231
232
233
234
235
236
237
A construtora com maior nmero de edifcios na rea de estudo a Plaenge, num total
de 8 edifcios que representa 5,75% do mercado imobilirio do Ecoville. Em seguida a Th
Incorporadora com 4 edifcios, representando 1,15 % do mercado imobilirio do bairro.
Segundo a assessora de imprensa da ADEMI-PR a cidade de Curitiba tem 120
construtoras e incorporadoras que atuam especificamente na produo de edifcios
residenciais. Destas, 29 empresas trabalham com alto padro definido pela ADEMI-PR como
imveis com preo entre R$ 600.001 at R$ 1.000.000 (DADOS DE CAMPO, 2011).
Ampliamos agora a anlise da verticalizao com os dados da produo imobiliria de
Curitiba, elaborada pela BRAIN consultoria especializada no setor de imveis. Os dados
sistematizados foram obtidos junto a ADEMI-PR.
Tendo como base o Perfil Imobilirio de Curitiba (2011) analisamos as estratgias de
reproduo das principais empresas do capital imobilirio em Curitiba, destacando as reas de
investimento, os principais produtos ofertados no mercado imobilirio local e as repercusses
desta atuao na produo do espao urbano e no padro de segregao scio-espacial de
Curitiba. Esses dados so importantes indicadores que evidenciam a pujana do setor da
construo civil e a suscetibilidade do processo de verticalizao em face das mudanas de
poltica econmica nacional e internacional.
A tabela 8 indica o nmero de lanamentos imobilirios residenciais verticais em
Curitiba entre os anos de 2001 e 2011.
238
Total de Unidades**
2001
1.711
2002
1.650
2003
1.808
2004
1.030
2005
1.708
2006
1.892
2007
3.927
2008
6.959
2009
7.099
2010
10.002
2011**
9.468
239
Vale ressaltar que em 2009, mesmo diante de toda a turbulncia causada pela crise
financeira, o mercado imobilirio de Curitiba apresentou desempenho muito positivo. O
nmero de unidades foi superior ao de 2008, que j havia sido um bom ano para o setor.
Podemos pensar que foi atravs do Programa Minha Casa, Minha Vida117, lanado no
decorrer de 2009, que o setor imobilirio ampliou suas perspectivas e melhorou seus
resultados.
O ano de 2010 foi o ano de maior produo imobiliria da cidade de Curitiba com
10.002 unidades, o mercado imobilirio bateu o recorde histrico em nmero de lanamentos
residenciais (ADEMI-PR, 2011). Em 2011, entre janeiro e outubro, o nmero de unidade
lanadas foi de 9.468 unidades.
Esses dados indicaram que o mercado imobilirio de Curitiba atingiu o pice em
2010, tanto no volume de construes quanto no nmero de novos prdios, e comeou a
encontrar seu ponto de equilbrio entre oferta e demanda, a partir do ano de 2011.
Consideramos que a estabilizao da economia, o acesso ao crdito e o crescimento da renda
no Brasil foram importantes para o bom desempenho do setor da construo em 2010 na
cidade de Curitiba.
A tabela 9 mostra o nmero de apartamentos por nmero de dormitrios lanados na
cidade de Curitiba, entre os anos de 2003118 a 2011. Os dados da tabela apontaram que nos
ltimos nove anos, houve sensvel privilgio para os lanamentos de imveis com dois
dormitrios. O crescimento deste tipo de imvel iniciou em 2009 (52% do total) e se manteve
com 51% do total de unidades lanadas no ano de 2011. O aumento da construo dos
edifcios deste segmento foi incrementado pelo Programa Habitacional MCMV.
117
O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) atuou como uma medida anticclica no contexto de crise
econmica experimentado em 2009. O objetivo econmico do programa foi impulsionar a economia via
estmulos s atividades na construo civil e mitigar os riscos de impacto da crise econmica global sobre o setor
e tambm sobre a oferta de crdito imobilirio. Alm deste importante papel econmico do programa, deve-se
destacar o objetivo social de viabilizar o acesso moradia ao segmento social que responde pela maior parte do
dficit habitacional no Brasil (MIRANDA, 2011, p.22). O PMCMV um Programa de Habitao do Governo
Federal e teve incio no ano de 2009, no governo do Presidente Lula.
118
240
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Total
2011*
Apartamento 1
133
93
255
231
448
367
507
1.281
3.315
1.712
Representatividade
7%
9%
15%
12%
11%
5%
7%
13%
10%
18%
Apartamento 2
170
107
177
312
956
2.270
3.675
4.910
12.577
4.807
Representatividade
9%
10%
10%
16%
24%
33%
52%
49%
37%
51%
Apartamento 3
1.217
765
1.000
1.110
1.947
3.604
2.868
3.545
16.056
2.671
Representatividade
67%
74%
59%
59%
50%
52%
40%
35%
47%
28%
Apartamento 4
288
65
276
239
576
718
49
266
2.477
278
Representatividade
16%
6%
16%
13%
15%
10%
1%
3%
7%
3%
Total
1.808
1.030
1.708
1.892
3.927
6.959
7.099
10.002
34.425
9.468
241
242
Tabela 10 - Oferta Lanada por Bairro e Estoque por Bairro, Curitiba, 2011
Oferta por Bairro
Bairro
Total
Part.
1 Ecoville
3.559
11%
2 gua Verde
3.193
3 Pinheirinho
Bairro
Total
Part.
1 Ecoville
1.341
15%
10%
2 gua Verde
1.135
13%
2.780
9%
3 Pinheirinho
625
7%
4 Centro
2.124
7%
4 Novo Mundo
594
7%
5 Porto
2.086
6%
5 Centro
502
6%
6 Novo Mundo
2.085
6%
6 Porto
474
5%
7 Cabral
1.204
4%
7 Jardim Botnico
430
5%
8 Boa Vista
1.111
3%
8 Bacacheri
423
5%
9 Campo Comprido
987
3%
9 Cabral
361
4%
10 Bigorrilho
857
3%
10 Vila Izabel
326
4%
11 Jardim Botnico
801
2%
11 Atuba
281
3%
12 Xaxim
750
2%
12 Santa Quitria
249
3%
Outros
10.697
33%
Outros
2.267
25%
Total
32.234
100%
Total
9.008
100%
Ref.: Out./2011
Ref.: Out./2011
Avaliando a oferta por bairros, o que tinha maior nmero de unidades ofertadas nos
empreendimento venda o Ecoville, com 3.559 unidades, que corresponde a 11% do total
da cidade de Curitiba. Logo em seguida aparece o bairro gua Verde, com 10% (3.193
unidades).
Quando observado o estoque dessas unidades, o Ecoville se manteve a frente, com
1.341 unidades venda, o que corresponde a 15% das unidades disponveis na cidade (9.008).
Em seguida manteve-se tambm o bairro gua Verde com 1.135 unidades e 13% de
representatividade (ADEMI-PR, 2011).
243
O Ecoville o bairro com maior oferta e estoque de imveis verticais em Curitiba, isso
se deve a quantidade de terrenos disponveis na regio, superior a de outros bairros nobres de
Curitiba, como gua Verde e Batel. H, portanto, uma relao entre verticalizao e estrutura
fundiria urbana (zoneamento).
No ano de 2011, a ADEMI-PR incorporou a rea do Ecoville ao bairro Champagnat,
sendo analisada em conjunto e denominada de Regio Ecoville Champagnat. Assim, para se
definir a Regio Ecoville Champagnat, foi realizada a juno de cinco bairros: Bigorrilho
(Champagnat), Campina do Siqueira, Campo Comprido, Mercs e Mossungu. Cabe
esclarecer que essa juno de bairros justifica-se pela homogeneidade entre os bairros e
perfil dos imveis (ADEMI, 2011).
Vale registrar, que essa juno de bairros no prejudica nossa anlise em relao
dinmica imobiliria do Ecoville, j que boa parte dos dados pode ser analisada
separadamente. Evidentemente, que quando analisamos os imveis em conjunto, essa regio
demonstra a maior concentrao de empreendimentos de mdio e alto padro com os mais
elevados preos do mercado de Curitiba.
O mapa 16 mostra a nova diviso dos setores imobilirios de Curitiba, realizada pelo
SINDUSCON-PR, SECOVI-PR e ADEMI-PR, com a qual a cidade passou a contar com 19
setores, numa forte ampliao em relao aos 12 setores anteriores. No mapa a Regio
Ecoville Champagnat classificada como setor IV (ADEMI-PR, 2011).
244
245
forte destaque para os trs ltimos anos. Na mdia do perodo, foram liberadas 2.307 unidades
para construo por ano (contra uma mdia de 1.506 entre 2003 e 2010), sendo que at
outubro de 2011 j foram mais 1.792 unidades liberadas (ADEMI-PR, 2011).
246
Tabela 11 Unidades Residenciais Liberadas e Concludas por Bairro: 2003 a 2011
Bairro
Unidades
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Total
Mdia
2011*
Liberadas
188
393
147
127
158
206
515
388
2.122
265
387
Concludas
14
114
171
171
96
32
68
50
716
90
33
Campina
Liberadas
63
27
51
15
142
154
117
88
657
82
471
do Siqueira
Concludas
16
28
39
14
22
13
131
46
309
39
57
Liberadas
375
488
427
521
532
728
1.872
1.084
6.027
753
541
Concludas
63
54
261
451
81
510
746
563
2.729
341
247
Liberadas
64
38
199
51
196
193
224
152
1.117
140
155
Concludas
39
47
51
44
60
21
17
142
421
53
60
Liberadas
195
145
264
160
161
711
169
320
2.125
266
238
Concludas
153
197
349
408
78
213
163
295
1.856
232
281
Liberadas
855
1.091
1.088
874
1.189
1.992
2.897
2.032
12.048
1.506
1.792
Regio Ecoville
Part. na cidade
14%
15%
10%
9%
9%
9%
11%
6%
10%
10%
9%
Champagnat
Concludas
285
440
871
1.088
337
789
1.125
1.096
6.031
754
678
Part. na cidade
9%
10%
13%
11%
4%
9%
12%
11%
10%
10%
8%
Liberadas
6.411
7.240
11.384
10.224
12.638
21.193
25.614
31.295
125.999
15.750
19.382
Concludas
3.081
4.544
6.873
9.799
7.621
9.272
9.773
10.192
61.128
7.644
8.846
Bigorrilho
Campo Comprido
Mercs
Mossungu
Curitiba
247
248
Num. de Emp.
(%)
Oferta
(%)
Unidades
Estoque
(%)
Unidades
1 Dormitrio
2%
191
3%
75
5%
2 Dormitrios
11%
406
7%
31
2%
3 Dormitrios
20
36%
1.084
18%
169
10%
4 Dormitrios
14%
323
5%
96
6%
1 e 2 Dormitrios
9%
652
11%
200
12%
2 e 3 Dormitrios
14
25%
2.814
48%
981
59%
3 e 4 Dormitrios
4%
452
8%
109
7%
2, 3 e 4 Dormitrios
0%
0%
0%
1, 2 e 3 Dormitrios
0%
0%
0%
Total
56
100%
5.923
100%
1.661
100%
249
Tabela 13 Empreendimentos Lanados por Padro, por Faixa de Valores Regio Ecoville
Champagnat, 2011
Padres
Faixa de Valores
Num. de Emp.
Part.
Especial*
At 120.000
7%
Super Econmico
At R$ 150.000
2%
Econmico
De R$ 150.001 at R$ 250.000
5%
Standard
De R$ 250.001at R$ 400.000
15
27%
Mdio
De R$ 400.001 at R$ 600.000
12
21%
Alto
De R$ 600.001 at R$ 1.000.000
11
20%
Luxo
Acima de R$ 1.000.001
10
18%
Na diviso por tipo de empreendimento, o padro Mdio teve 21% (12); seguido por
20% do padro Alto (11) e 18% no padro luxo (10). Enquanto outros 27% foram do padro
Standard (15), apenas 14% (8) foram classificados nos padres abaixo de R$ 250.000,00.
Na regio Ecoville Champagnat a maior participao dos lanamentos foi do segmento
Standard, dedicada classe mdia, com imveis entre R$250.000,00 e R$400.000,00. Essas
unidades corresponderam a 27% dos empreendimentos da regio, seguido do padro Mdio,
Alto e Luxo.
A figura a seguir mostra os imveis venda em Curitiba, segundo as regies e
segmentos do mercado imobilirio. Os dados apontam que a regio Ecoville Champagnat,
teve 879 imveis do tipo Standard a venda, seguido de 245 imveis de padro mdio e 133
imveis de padro luxo. Esses nmeros evidenciam a forte concentrao de empreendimentos
de padro Standard, Mdio e Alto na regio.
250
Figura 15: Imveis a venda em Curitiba, segundo as regies e segmentos do mercado imobilirio
Fonte: Perfil Imobilirio, 2011, p.7
251
252
Preo Mdio
rea Priv.
rea T.
Mdia (m2)
Mdia (m2)
R$/m2 Priv.
R$/m2 T.
1 Dormitrio
239.755
43
81
5.547
3.017
2Dormitrios
327.339
70
121
4.589
2.723
3Dormitrios
591.850
121
197
4.820
2.902
4 Dormitrios
2.129.567
316
471
5.547
3.600
Mdia Geral
822.128
138
218
5.126
3.060
Preo Mdio
rea Priv.
rea T.
Mdia (m2)
Mdia (m2)
R$/m2
R$/m2 T.
Priv.
1 Dormitrio
200.085
42
75
4.732
2.723
2Dormitrios
293.163
66
109
4.293
2.641
3Dormitrios
457.876
99
165
4.389
2.665
4 Dormitrios
1.479.595
245
402
5.563
3.335
Mdia Geral
607.680
113
188
4.744
2.841
Aps a introduo do Plano Real, em 1994, o Brasil veio aos poucos apresentando um cenrio econmico
mais estvel. O controle da inflao, o supervit primrio e o cmbio flutuante foram fatores que mudaram o
ambiente macroeconmico nos ltimos anos (MIRANDA, 2011).
253
254
renda per capita e a estabilidade macroeconmica foram alguns desses fatores (MIRANDA,
2011, p. 6). Embora envolvendo a construo de edifcios e obras pblicas, tais dados
explicam, sem dvida nenhuma, a vitalidade desse setor, relacionada, alis, com a do prprio
processo de urbanizao. Portanto, produzir cidades um grande negcio. Produzir edifcios
um excelente negcio para poucos (SOUZA, 1994, p.150).
Neste sub-captulo analisamos quando e como iniciou o processo de verticalizao no
Ecoville, identificamos quais os interesses e as articulaes entre os agentes envolvidos, que
nortearam o crescimento da Conectora 5. Concordamos com Polucha (2010) quando afirma
que o Ecoville uma rea cuja valorizao foi resultado direto do processo de planejamento
urbano.
A ideia de integrar os investimentos em infraestrutura a uma ocupao voltada para a
populao de baixa renda foi frustrada, pois o Programa Integrado de Habitao,
Infraestrutura e Transporte no foram executados pelo poder pblico e o desenvolvimento da
Conectora 5 seguiu um rumo diferente. No s o projeto habitacional e interesse social no
foram efetivados, como nenhum outro tipo de habitao foi construdo durante uma dcada
(POLUCHA, 2010). Quando a ocupao ocorreu, foi voltada para as camadas de alta renda.
Com isso o adensamento esperado e a induo da expanso urbana no se concretizaram.
Portanto, consideramos que quem definiu a direo do crescimento da Conectora 5 foi uma
coalizo de interesses121 de quem adquiriu terras e reteve seu uso por uma dcada.
Isso produziu uma falsa escassez que contribuiu para que a urbanizao em Curitiba, e
mais especificamente na CIC, ocorresse de maneira desigual. Esse poder monopolista
favorece as camadas de alta renda na medida em que garante um controle sobre o
desenvolvimento da terra que possibilita a produo de uma situao de falsa escassez. No
espao urbano a escassez se cria pela reteno da terra ou do recurso para uso presente,
especulando-se sobre valores futuros (HARVEY, 2006, p. 222). Ela torna a mercadoria um
item raro, o que permite o arbitramento do seu preo no mercado (POLUCHA, 2010).
Quem controla e direciona o crescimento imobilirio do espao intra-urbano das
metrpoles, a classe de mais alta renda [...] freqente a ideia de que o setor imobilirio
121
Dentro da dinmica imobiliria os incorporadores no atuam sozinhos, contam sempre com a anuncia de
outro agente produtor do espao urbano o Estado. Em alguns casos formam as chamadas alianas ou coalizes
de interesses. Essas alianas geralmente so acordos entre incorporadores imobilirios e o poder pblico.
255
256
cidade de Curitiba. a rea de maior interesse do mercado imobilirio, pois tem a maior
oferta de imveis a venda e de terrenos para a construo, tem a maior renda familiar, e um
dos metros quadrados mais caros de Curitiba. Suas torres isoladas de apartamentos com at 30
pavimentos e 98 metros de altura so uma tendncia estandardizao desse modelo de
verticalizao.
3.3.1 O Bairro Ecoville
A pesquisa de campo no Ecoville foi realizada nos anos de 2012 e 2013, seguidas de
observaes e de entrevistas orais e escritas a moradores, sndicos, funcionrios dos
condomnios, imobiliaristas, corretores de imveis e comerciantes do bairro. Tendo em vista a
escassez de referncias bibliogrficas a respeito do tema, o desenvolvimento deste texto foi
baseado na narrativa dos entrevistados e nas observaes de campo. Outra importante fonte de
pesquisa foi o Jornal Ecoville News122 e a Revista Santa Felicidade123, que tratam de assuntos
relacionados ao cotidiano dos moradores do bairro.
Nas entrevistas buscou-se identificar os motivos que levaram os moradores a escolher
o Ecoville como local de moradia, o porqu deles utilizarem pouco o espao pblico do
bairro, quais os principais problemas, quais as suas reivindicaes e quais as suas principais
conquistas. Essas questes orientam a compreenso de como o bairro se organiza para
resolver seus problemas do cotidiano e de como se da vida de bairro.
O Ecoville um bairro de condomnios verticais (residenciais e comerciais) que
dispe de grandes reas verdes e de lazer, e foi concebido pelo mercado imobilirio na dcada
de 1990, para ser um bairro de alto padro. Atualmente tem um total de 60 edifcios (19932011) e uma populao aproximadamente de 10 mil habitantes, uma rea com forte
adensamento vertical e demogrfico, diferenciada entre si, mas razoavelmente homognea,
pois os moradores apresentam certa similaridade do ponto de vista econmico e social.
122
O Ecoville News uma publicao mensal, com distribuio gratuita e dirigida aos bairros Campina do
Siqueira, Campo Comprido e Mossungu (Regio do Ecoville). Em novembro de 2010 o primeiro exemplar do
jornal publicado, com o objetivo de colocar em pauta assuntos de interesse coletivo, fortalecendo os laos entre
os moradores, prestigiando o que h na regio, como, comrcio, servios, lazer e cultura. Ver mais sobre o
assunto em: <www.ecovillenews.com.br>.
123
A Revista Santa Felicidade foi lanada em abril de 2010, um peridico virtual onde so divulgados os
eventos artsticos e culturais que acontecem na Regional Santa Felicidade (composta por 14 bairros) e Curitiba.
A revista promove e divulga os estabelecimentos comerciais e de servios da Regional Santa Felicidade. Ver
mais sobre o assunto em: <http://www.revistasantafelicidade.com.br/>.
257
O Ecoville engloba parte de trs bairros da capital e uma das regies de Curitiba que
tem mais rea livre disponvel para edificao. A grande oferta de terrenos, sobretudo no
Campo Comprido, foi o atrativo que levou empresas do mercado imobilirio a optarem pela
construo no local. Para contribuir, a proximidade do centro da cidade (5 km) e a facilidade
de locomoo (duas vias-rpidas que aliviam o trnsito ao longo dos bairros) deram o suporte
necessrio para sua ocupao (GAZETA DO POVO, 2009).
Alguns fatores agregam valor como, o grande nmero de servios e comrcio, o
Shopping Center e o hipermercado, universidades, proximidade ao Parque Barigui, alm da
rea verde localizada no entorno dos edifcios. Identificamos 44 edifcios construdos por 25
construtoras dentro do recorte temporal desta pesquisa. Observamos que ao longo do bairro h
edifcios que se diferenciam uns dos outros de acordo com o padro e status. Quanto mais nos
distanciamos do bairro Mossungu, menor a altura das torres e menor a sofisticao dos
edifcios. As reas compostas pelas ruas: Deputado Heitor Alencar Furtado, Pedro Viriato
Parigot de Souza, Monsenhor Ivo Zanlorenzi, Francisco Juglair, Rosa Kaint Nadolny, so as
reas mais valorizadas no contexto do Ecoville, pois tem os edifcios mais luxuosos.
O preo mdio do m2 no Ecoville de R$ 5.126, (8%) acima da mdia da cidade que
de R$4.744 (ADEMI-PR, 2011, p.71). Um edifcio no Ecoville pode custar uma dezena de
milhes de reais, mas claro que existem edifcios de menor preo, abaixo de um milho de
reais. A figura a seguir mostra os espiges de alto padro um verdadeiro corredor de
concreto, constituindo uma ntida zona de diferenciao entre o Ecoville e os demais bairros.
258
A paisagem das ruas cheia de curvas esse aspecto deve-se ao fato dos edifcios
terem sido construdos sobre vias estruturais. Nota-se na figura que os edifcios foram
construdos em meio a casas, com grandes reas verdes e edifcios de tamanho menor, como
podemos ver no lado direito da imagem. No centro da figura o edifcio Belluno da construtora
Bonet, com 30 pavimentos e 98 metros de altura.
Como o Mossungu, Campo Comprido e CIC abrigam parte do Ecoville desenvolvido
ao longo de uma via estrutural, optamos em analisar os trechos (ruas) destes bairros que so
cortados pelo Ecoville, pois entendemos que essas ruas onde esto construdos os edifcios de
alto padro, so as reas mais nobres de cada um destes bairros.
Mossungu
A histria do Mossungu, assim como seus bairros vizinhos [Campina do Siqueira,
Orleans, Campo Comprido, Santo Incio e Bigorrilho] surgiu ao longo do antigo Caminho do
Mato Grosso (atual BR-277) que no sculo passado era o nico acesso ao norte do Estado:
259
Mesmo no fazendo parte do Mossungu o Parque Barigui um importante ponto de referncia da regio do
Ecoville.
260
Campo Comprido
A regio do Campo Comprido tem suas antigas referncias na dcada de 1660, quando
compreendia terras de ocupao do povoador Baltazar Carrasco dos Reis. As terras do atual
bairro estariam compreendidas na antiga sesmaria doada pelo rei de Portugal a Baltazar em 29
de junho de 1661 (IPPUC, 2012, no paginado).
Em 1854, o Campo Comprido constitua-se como um dos 27 quarteires da cidade. O
quarteiro situava-se na abrangncia das Freguesias e representava a menor unidade
administrativa na poca provincial. Foi a partir de 1875, que nas imediaes prximas,
concentrou-se uma ocupao expressiva de ncleos coloniais poloneses, que deram origem
posteriormente em 1892, ao Distrito Municipal de Nova Polnia. No final da dcada de 1870
chegaram a Campo Comprido os colonos italianos que se fixaram s margens da velha
Estrada do Mato Grosso (atual Rua Eduardo Sprada). Os herdeiros do antigo povoador
permaneceram at o incio do sculo XX nesta regio (IPPUC, 2012, no paginado).
A origem do nome Campo Comprido vem de sua geografia feita de longos campos
cercados por alguns capes de pinheiros. Em sntese, o Campo Comprido era uma regio que
servia de passagem para os Campos Gerais, e foi com essa funo que o bairro se
desenvolveu. A Rua Eduardo Sprada era conhecida como Estrada do Mato Grosso, e ao longo
desta situavam-se os stios e chcaras (REVISTA SANTA FELICIDADE, 2013b).
A construo de condomnios residenciais fechados de alto padro, na Rua Eduardo
Sprada, a construo de edifcios verticais de alto padro na Rua Deputado Heitor Alencar
Furtado, na altura do Campo Comprido e a construo do Complexo Positivo, mudaram o
perfil econmico e social do bairro, aumentando significativamente o preo do metro
quadrado no bairro (REVISTA SANTA FELICIDADE, 2013b).
Identificamos que o Campo Comprido tem 13 edifcios de alto padro, quase todos
localizados na Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, e com a execuo dos primeiros
edifcios no ano de 2007, outros empreendimentos foram construdos no bairro, como por
exemplo, a Universidade Positivo. Alm de abrigar o Centro Universitrio, o local tambm
possui o Teatro Positivo, e um Centro de Convenes que recebe diversos eventos e feiras, e,
alm disso, o bairro possui fcil acesso, uma vez que comporta o Terminal de Transporte
Coletivo.
261
O bairro Campo Comprido tem uma populao 31.572 habitantes com uma rea de
12,27 km2 (IBGE, 2010), e renda familiar do bairro de R$4.568, superior a renda familiar da
cidade de Curitiba que de R$3.774 (ADEMI, 2011). Vale registrar que este bairro possui
uma grande parte de sua rea numa regio distante do Ecoville, num eixo de habitao
econmica (ADEMI, 2011, p.63).
As principais vias so a Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, Rua Pedro Viriato
Parigot de Souza, Rua Monsenhor Ivo Zanlorenzi, Rua Eduardo Sprada, Rua Luiz Tramontin,
Rua Joo Alencar Guimares, Rua Renato Polatti, Rua Padre Jos Kentenich e Rua Natlio
Scussiato.
O Complexo Positivo que compreende o Teatro Positivo, a Universidade Positivo e a
Expo Unimed, so considerados marcos importantes para o bairro, principalmente o Teatro
Positivo (Grande Auditrio) com 2.400 lugares o maior teatro do Estado do Paran.
Entretanto, convm esclarecer que de acordo com o mapa (Bairros de Curitiba) do IPPUC,
esses empreendimentos esto localizados na CIC e no no Campo Comprido. Este um
exemplo claro, de que a delimitao administrativa no coincide com a delimitao social do
bairro. Os principais pontos de referncia do bairro so a Universidade Tecnolgica Federal
do Paran (UTF-PR), Universidade Positivo, o Templo de Curitiba (SUD) 125, Expo Unimed e
o Teatro Positivo.
Cidade Industrial de Curitiba
A Cidade Industrial de Curitiba (CIC)126 o maior bairro em extenso da cidade e
tambm o mais populoso. Esta posio foi conquistada em 1991 e mantida em 2000 e 2010. O
centro era o bairro com maior populao em 1970, e nem aparece na lista dos dez bairros de
maior populao em 2010. Entre os 10 bairros mais populosos de Curitiba, tambm esto o
bairro Campo Comprido e Mossungu, este ltimo apresenta taxas superiores a mdia da
cidade, confirmando a ocupao de reas ainda disponveis na cidade (IBGE, 2010).
125
126
262
263
As caladas so pouco freqentadas porque voc no tem motivo para estar nelas.
H uma ausncia de espaos comuns vizinhana (TAVARES, 2011, no
paginado).
264
(modalidade comum pelas ruas do bairro) a Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, na
qual circula o nibus Centenrio/Campo Comprido (DADOS DE CAMPO, 2013).
Uma dos principais smbolos do Ecoville, e talvez um dos elementos que mais agrega
valor ao imvel neste bairro so as reas verdes. O Mossungu um dos bairros de Curitiba
que tem a maior metragem quadrada de rea verde por habitantes, 155m2, muito superior
mdia da cidade de Curitiba que de 49m2/hab. (IBGE, 2010).
O plano de urbanizao implantado no Ecoville privilegia a reas verdes entre um
edifcio e outro, e as construtoras preservam no interior dos condomnios reas ajardinadas e
arborizadas. Um exemplo o edifcio Poty Lazzarotto, a rea interna mais parece um pequeno
bosque, repleta de vegetao e rvores altas (DADOS DE CAMPO, 2013).
Caminhando pelas ruas do bairro verificamos grande quantidade de praas e
jardinetes127, principalmente localizadas entre as Ruas Prof. Pedro Viriato Parigot de Souza
com a Rua Paulo Gorski, Prof. Pedro Viriato Parigot de Souza com Rua Anselmo Nicco, entre
as Ruas Pedro Nicco, Domingas Nicco, Francisco Juglair e Dr. Michael Kalo, e as Praas
localizadas entre as Ruas Dep. Heitor Alencar Furtado, Francisco Juglair e Natal Cecone, e a
Praa localizada entre as Ruas Jeremias Maciel Perreto, Isabel Maria Sikorski Moscalewski e
Jos Martinho Lissa. Essas praas e jardins esto bem conservados, mas so pouco utilizadas
pelos moradores (DADOS DE CAMPO, 2013).
Entretanto, as praas localizadas no Campo Comprido no apresentam o mesmo
estado de conservao. Os moradores reclamam da falta de manuteno, estrutura, mato alto,
alambrados destrudos, falta de bancos e assentos, iluminao precria e falta e segurana
(ECOVILLE NEWS, 2011, p.7).
Outra caracterstica que merece destaque o fato de que Rua Professor Pedro Viriato
Parigot de Souza, concentra e centraliza as principais atividades de servios e comrcio, como
por exemplo, agncia bancria, hipermercado, Shopping Center, posto de gasolina,
Universidade, Teatro e o Centro de Eventos, sem esquecer um pequeno centro comercial que
oferece servios como: lavanderia, pet shop, salo de beleza, lanchonete, padaria, etc.
127
265
localizado na Rua Paulo Gorski quase esquina com a Rua Prof. Pedro Viriato Parigot de
Souza (DADOS DE CAMPO, 2012).
Nas outras duas ruas principais do Ecoville, Rua Deputado Heitor Alencar Furtado e
Rua Monsenhor Ivo Zanlorenzi, esto localizados restaurantes, escolas municipais, escolas de
idiomas, escolas particulares, Pronto Atendimento de Sade, clinicas veterinrias, templos
religiosos, terminal de transporte urbano, Universidade Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR), Clube Social, entre outros tipos de servios e comrcio (DADOS DE CAMPO, 2012).
Um dos principais problemas dos moradores dos condomnios no Ecoville o
relacionamento muitas vezes conturbado entre os vizinhos. As principais reclamaes so: o
barulho depois do horrio permitido, falta de respeito com a vaga da garagem, sujeira e latido
dos cachorros (DADOS DE CAMPO, 2013).
De acordo com a sndica de um dos condomnios, a reclamao dos animais
generalizada devido ao grande nmero de animais que cada condomnio tem. As reclamaes
com os animais e to recorrente, que o Jornal Ecoville News laou uma campanha intitulada
Ecoville livre da Caca, onde estimula os moradores a recolherem a sujeira dos animais das
ruas do bairro (DADOS DE CAMPO, 2013).
Outro grande problema do Ecoville a falta de segurana e manuteno urbana
(iluminao, pavimentao, etc.). Diversas ruas do bairro esto em pssimo estado de
conservao, sem sinalizao, sem iluminao, faltam semforos e faixas de pedestres e
muitas ruas esto esburacadas e onduladas, faltam tambm caladas adequadas para
circulao de pedestres, cadeirantes, carrinhos de beb, idosos e crianas (DADOS DE
CAMPO, 2013).
Em entrevista ao Jornal Ecoville News os moradores criticam a prefeitura por no estar
dando muita ateno para o bairro, principalmente em relao pavimentao, [...] no
adianta nada ter avenidas bonitas e bem estruturadas se a ruas ao redor esto todas
esburacadas e praticamente sem sinalizao (ECOVILLE NEWS, 2011, p.2).
As principais reivindicaes dos moradores esto relacionadas ao sistema virio do
bairro. Vrios moradores se queixam da precria sinalizao. Faltam faixas de pedestres,
266
lombadas e redutores de velocidade. Essa reclamao mais generalizada, aos moradores que
residem nos edifcios localizados nas trs principais vias do bairro.
O movimento de carro aumentou consideravelmente e, mesmo com a existncia de
alguns radares, a velocidade em que os veculos transitam aqui muito alta, o que
pode ocasionar graves acidentes e o que tambm dificulta a travessia de pedestres
(ECOVILLE NEWS, 2011, p.2).
128
O Conselho Comunitrio de Segurana (CONSEG) uma entidade formada por moradores de uma mesma
comunidade que se renem para discutir, planejar, analisar e acompanhar as solues de seus problemas que se
reflete na segurana pblica. So meios de estreitar a relao entre comunidade e polcia e fazer com que estas
cooperem entre si (CONSEG, 2013).
267
A delimitao do Ecoville proposta neste texto uma hiptese baseada nas entrevistas
de campo e tambm na localizao dos edifcios de alto padro. Contudo, os limites fsicos do
Ecoville desempenham um papel secundrio na constituio do bairro. Mais importante do
que delimitar as fronteiras, que muitas vezes podem ser definidas e precisas, outras vezes
podem ser ligeiras ou incertas, o que realmente importa entender como os moradores
percebem o bairro.
Os moradores consideram a localizao e a segurana, associada variedades de
servios e comrcio pontos fortes do bairro. Em observao de campo, constatamos que o
comrcio mais sofisticado e requintado est localizado nas imediaes das trs vias arteriais
do Ecoville. No interior dos bairros que abrigam o Ecoville o comrcio mais popular.
Em relao aos principais problemas do bairro os moradores destacaram a falta de
segurana, com aumento de furtos e roubos a carros nos ltimos anos, a falta de manuteno
da malha viria, principalmente relacionado a problemas de pavimentao, sinalizao e
iluminao das vias, e o difcil relacionamento interpessoal entre vizinhos.
Os delitos que ocorrem no bairro que geram insegurana aos moradores, no so
exclusivos do Ecoville. Roubos, furtos e assaltos so crimes recorrentes em todos os bairros
da cidade de Curitiba. No conseguimos descobrir se o Ecoville tem um servio de segurana
privado nas ruas do bairro. Sabemos apenas que o bairro Mossungu conta com um conselho
de segurana e que alguns condomnios tm seguranas particulares.
Percorrendo as principais ruas do Ecoville, notamos que as vias so iluminadas e bem
sinalizadas, as ruas so largas, rpidas e de contnuo fluxo, e as praas e jardins pblicos esto
268
bem conservados, entretanto em direo ao interior dos bairros encontramos ruas esburacadas,
meio fio quebrado, falta de iluminao, mato alto, ruas sem sadas e mal sinalizadas.
A pesquisa de campo revelou que os moradores utilizam pouco o espao pblico do
bairro, como, ruas, praas e jardins. Isso mostra que os moradores no privilegiam os espaos
coletivos do bairro, e preferem a relao intramuros, entretanto no significa que essa
relao seja de proximidade com o vizinho do condomnio.
De tudo que acima foi dito, chegamos concluso que a organizao social do
Ecoville muito complexa e singular, pois os moradores convivem ao mesmo tempo com o
Ecoville e os bairros que so cortados por ele. Em entrevista ao Jornal Ecoville News, um dos
moradores argumentou: [...] este bairro um grande laboratrio, pois um lugar de
transformaes. Convivemos ao mesmo tempo com o Mossungu e com o Ecoville [...]
(ECOVILLE NEWS, 2011, p.5).
Os edifcios de alto padro dividem espao com casas de alvenaria, casas de madeira e
sobrados, que no tem a mesma infraestrutura urbana que o vizinho Ecoville. Isto , as ruas
que abrigam o Ecoville, so nitidamente reas mais valorizadas e com mais infraestrutura
urbana do que as reas (trechos) localizadas no interior destes bairros, pois a manuteno
urbana das trs vias principais do Ecoville realizada pelas construtoras em parceria com a
prefeitura de Curitiba.
O depoimento do morador sustenta minha hiptese que o Mossungu no Ecoville. O
Mossungu abriga trechos do Ecoville, e nestas reas especficas o perfil socioeconmico do
bairro aumentou com os novos moradores residindo nos edifcios de alto padro. Em resumo,
para os habitantes mais antigos e tradicionais, o bairro Mossungu, para os moradores mais
recentes, atrados pela exploso imobiliria dos anos 90, o bairro Ecoville.
Durante as entrevistas percebemos que as formas como os moradores se organizam
socialmente e at afetivamente com o bairro estabelecido a partir da rua. Podemos pensar
que a relao dos moradores mais prxima e significativa com a rua do que com o bairro,
talvez isso acontea pelo fato do Ecoville ter sido construdo ao longo de vias estruturais. No
se expande automaticamente o sentimento que se tem pela rua (a rua onde se mora parte da
experincia ntima de cada um) para todo o bairro. O conceito depende da experincia, mas
269
270
271
Histria da Empresa
Com mais de 40 anos de atuao nos segmentos de incorporao residencial,
construo civil, projetos e montagens industriais, o Grupo Plaenge, atualmente a maior
construtora imobiliria de capital fechado129, e a maior construtora residencial da Regio Sul.
Atua tanto em obras industriais como em edificaes residenciais e possui presena
relevante no mercado imobilirio chileno. Apesar de especializada no segmento de alto
padro, tem no segmento do primeiro imvel um fator de crescimento no curto prazo, atravs
da marca Vanguard Home (PLAENGE EMPREENDIMENTOS, 2013).
Para que possamos entender como se deu o processo de origem e consolidao desta
empresa paranaense, como uma das maiores construtora do Brasil, necessrio entender o
sistema organizacional da empresa e a rea de atuao de cada uma das marcas do Grupo
Plaenge. Portanto, a estrutura interna da Plaenge Empreendimentos est dividida em dois
grandes setores de atuao: a Diviso Industrial e a Diviso Residencial.
A Diviso Industrial atua atravs da marca Emisa Plaenge, especialista em montagens
industriais com atuao nacional e internacional. Por sua vez, a Diviso Residencial, tem
como rea de atuao a incorporao residencial, constituda pela Plaenge, Plaenge Chile e
Vanguard Home. As duas primeiras so especializadas no segmento de edifcios de alto
padro e a Vanguard Home ao pblico do primeiro imvel. A Diviso Residencial da Plaenge
est presente em oito cidades e em quatro Estados do Brasil e no Chile (PLAENGE
EMPREENDIMENTOS, 2013).
Para facilitar o entendimento da estrutura organizacional da incorporadora,
apresentamos separadamente a rea de atuao de cada uma das marcas do Grupo Plaenge.
Plaenge Empreendimentos
Em 31 de maro de 1970 fundada na cidade de Londrina (PR), a Plaenge
Planejamento Engenharia e Construes Ltda., a primeira empresa do Grupo Plaenge, que
nasce com o objetivo de desenvolver engenharia de qualidade, com alta produtividade e grau
de satisfao (EMISA PLAENGE, 2013).
129
Empresa cujo capital constitudo por subscrio entre determinado nmero de scios e cujos ttulos no
podem ser livremente negociados nas bolsas de valores.
272
A Plaenge foi fundada pelo engenheiro industrial zaro Medina Fabian, e conquistou
seus primeiros contratos no segmento industrial. Um ano aps sua fundao, um dos seus
primeiros clientes foi empresa de Refrigerante Rio Preto S. A. (atual SPAIPA), com a
construo da fbrica de engarrafamento da Coca-Cola na cidade de Camb (PR). O sucesso
do projeto possibilitou a contratao da empresa para novos empreendimentos industriais em
todo o pas (EMISA PLAENGE, 2013).
A entrada da Plaenge na diviso residencial ocorreu em 1974, quando a empresa
entregou o primeiro edifcio residencial, o Edifcio Olga, no centro de Londrina, com 12
andares e 24 unidades. Nos anos seguintes, a construtora executou inicialmente projetos de
loteamentos populares, alm de condomnios de apartamentos de padro mdio-popular
financiados pela Caixa Econmica Federal (PAULA, 2006). Com o passar dos anos a empresa
se especializou na incorporao imobiliria de alto padro.
O crescimento e expanso da construtora tiveram incio na dcada de 1980, quando a
Plaenge construiu a fbrica da Coca-Cola em Cuiab (MT). Aps a entrada da empresa na
cidade, o Grupo Plaenge percebeu o potencial do mercado imobilirio do estado do Mato
Grosso e iniciou a construo de seu primeiro empreendimento residencial (SEBRAE-PR,
2010).
Ao longo de sua histria a Plaenge ampliou e expandiu seu mercado consumidor,
criando filiais nas cidades de: Curitiba (PR), Campo Grande (MS), Cuiab (MT), Maring
(PR), Joinville (SC), Dourados (MS), e em 2009, o grupo iniciou atividades no Chile, em
sociedade com empresrios locais formando a Plaenge Chile.
A trajetria da empresa lhe conferiu vrios prmios, destaques e homenagens nas
categorias de mercados em que atua, dentre elas destacamos a classificao da Plaenge em
dois anos consecutivos (2011/2012) entre as 500 maiores empresas do Brasil, em todos os
segmentos, e eleita a maior construtora no setor de Construo e Engenharia do Sul do pas,
segundo o Jornal Valor Econmico130.
130
Resultado da parceria entre os maiores grupos de comunicao do pas, as Organizaes Globo e a Folha de
So Paulo, o Valor Econmico o maior jornal de economia, finanas e negcios do Brasil. H 12 anos no
mercado, o Valor conquistou a credibilidade e confiana dos principais executivos e formadores de opinio do
pas (http://www.valor.com.br/historia).
273
Dentre seus ttulos, est a de maior construtora de capital fechado do Brasil, segundo o
ranking da ITC (Inteligncia Empresarial da Construo) 2011, e vencedora do prmio Top of
Mind em Mato Grosso pelo 7 ano consecutivo e eleita a marca mais lembrada de Londrina
em pesquisa do IBOPE pelo 4 ano consecutivo. Na cidade de Maring, foi eleita a melhor
construtora pelo SINDUSCON-NORTE/PR, e em 2012 foi classificada entre as 200 melhores
empresas do pas de acordo com o ranking da Revista poca Negcios. Em 2013 eleita
novamente a maior construtora de capital fechado do pas e a maior do Sul do Brasil, segundo
o ranking ITC (PLAENGE EMPREENDIMENTOS, 2013).
Desde a sua fundao a diretoria executiva da Plaenge composta e administrada
essencialmente pelos scios fundadores e seus familiares, mas a partir de 2006 a empresa
passa por mudanas na diretoria do Grupo, com a sada no mesmo ano de Mrio Numata, um
dos scios fundadores, e em 2009, com a sada de zaro Fabian, diretor da empresa. O motivo
do afastamento dos empresrios devido a idade:
O critrio de afastamento da empresa a idade. Quando o profissional atinge 65
anos afastado da diretoria, mas pode continuar no Conselho de Administrao,
como o correu com Mrio e zaro. Atualmente zaro Medina Fabian Presidente
do Conselho de Administrao do Grupo Plaenge (SEBRAE-PR, 2010, p. 39).
274
Vanguard Home
Em entrevista ao Portal Imvel Magazine (22/06/2010), o Diretor Executivo da
Plaenge afirmou que a marca Vanguard Home foi criada em 2006, pensando exclusivamente
na construo do primeiro imvel, para um novo pblico e, principalmente, com forma de
pagamento diferenciada:
O proprietrio de um empreendimento da Vanguard Home paga apenas 20% do total
do imvel durante a construo. Quando recebe o apartamento, as prestaes do
financiamento so equivalentes ao valor do antigo aluguel com um adicional.
Atualmente, 40% do volume de vendas da empresa correspondem aos
empreendimentos assinados pela Vanguard Home e 60% pela Plaenge (MARTIN,
2010, no paginado).
275
276
277
278
279
Desde 1995 a construtora segue um ramo de produo de apartamentos vendidos na planta, isto , a empresa
oferece a opo das plantas flexveis, em que cada famlia pode escolher a planta de seu apartamento de acordo
com suas necessidades.
280
de maior circulao em Londrina e Curitiba, e nos ltimos anos tem anunciado tambm no
Jornal da Gleba, informativo mensal direcionado para os moradores da Gleba Palhano.
O material de propaganda impresso divulgado juntamente com o lanamento de um
empreendimento, isto , cada lanamento imobilirio acompanhado por um Encarte
Publicitrio com as principais caractersticas dos edifcios, localizao, tipos de plantas, entre
outras informaes a respeito do empreendimento. Atualmente esse encarte tem ficado mais
sofisticado, com maior qualidade do papel, das imagens e dos recursos utilizados para sua
elaborao.
Os folhetos de vendas uma das principais peas das campanhas de lanamentos
imobilirios nos quais a embalagem conceitual do produto se desdobra em vrias
pginas, com seus elementos persuasivos alinhavando as informaes sobre o
empreendimento, construindo esse lugar de desejo, personalizado e nico (ALVES,
2009, p.28).
281
NOME DO EDIFCIO
PAV.
N
UNID.
REA
REA
PRIVATIVA
TOTAL
(m2)
(m2)
2001
Central Park
19
76
79
121
2002
Lac Royal
23
92
163
232
2002
Le Corbusier
24
96
122
157
2003
Gaudi
24
96
199
277
2004
Joan Mir
24
96
173
258
2005
Arquiteto Vilanova Artigas
23
92
217
325
2005
Marc Chagall
27
108
129
200
2006
Solar Rivera
24
96
130
208
2007
Palhano Residences
19
76
83
138
2008
Due Torri
19
76
69
111
2009
Anita Malfatti
19
76
103
162
2010
L Essence
30
120
161
249
2010
Julio Ribeiro
19
76
87
152
2010
Cora Coralina
19
76
112
176
2011
Auguste Rodin
26
52
234
358
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011. Organizao: Andresa Loureno da Silva.
282
apartamentos, e rea privativa de 127m, e rea total 180m, com preo de R$410.000,00, e
condomnio de R$350,00 (DONATO, 2011).
Entretanto, para a Plaenge o edifcio de altssimo padro na Gleba Palhano o
Auguste Rodin, concludo em 2011, com valor inicial de vendas entre R$900.000,00 a
R$1.500.000,00, com taxa de condomnio de R$600,00. Um dos diferenciais do Rodin
ampla rea de lazer, projeto arquitetnico, excelente material de acabamento, grande rea
privativa dos apartamentos e o fato de ter apenas dois apartamentos por andar (DONATO,
2011). O mapa a seguir mostra a localizao de cada edifcio construdo pela Plaenge na
Gleba Palhano entre os anos de 2001 e 2011, compreendendo a rea entre o Lago Igap II e a
Avenida Madre Lenia Milito.
283
Mapa 17: Distribuio Espacial dos Edifcios da Plaenge na Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011
284
ANO DE
CONCLUSO
NOME DO
EDIFCIO
PAV.
N
UNID.
Em 2003 a Plaenge iniciou suas atividades em Curitiba (PR), e em apenas trs anos
entregou o primeiro edifcio residencial localizado no Ecoville, o edifcio Le Corbusier com
24 pavimentos e 46 apartamentos, com uma rea mdia privativa de 225m2, comercializado a
R$1.500.000,00.
Um dos edifcios mais sofisticados do Ecoville o Poty Lazzarotto com 30
pavimentos e 56 apartamento, com rea privativa de 180m2 e rea total de 267m2, com
dependncia de empregada com banheiro, 2 vagas na garagem, 3 sutes,
com taxa de
285
Mapa 18: Distribuio Espacial dos Edifcios da Plaenge no Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011
286
287
Uma das explicaes para este fato a Lei n.9.800/2000 que regulamento o uso e
ocupao do solo do municpio de Curitiba, determinam que em lotes com mais de 5.000m2
as construes tenham amplos recuos direcionando assim, um tipo de empreendimento de alto
padro com torres isoladas. Outra explicao que em Curitiba os consumidores deste tipo de
imvel almejam por apartamentos amplos com um nmero reduzido de unidades por andar.
Assim, a anlise das semelhanas e diferenas entre os edifcios construdos pela
Plaenge na Gleba Palhano e no Ecoville nos revelaram que esses empreendimentos esto
inseridos em realidades urbanas e sociais distintas, mas que apresentam algumas semelhanas
e aproximaes entre os seus modelos de moradia para o grupo de alto poder aquisitivo, tanto
em Londrina como em Curitiba.
Captulo
04
288
ESTUDO DE CASOS
289
290
[...] e tem como propsito explorar situaes da vida real cujos limites no esto
claramente definidos; descrever a situao do contexto em que est sendo feita
determinada investigao; e explicar as variveis causais de determinado fenmeno
em situaes muito complexas (YIN, 2005, p. 32).
O estudo de campo pesquisa um nico grupo ou comunidade em termos de sua estrutura social, ressaltando a
interao de seus componentes. Essa metodologia apresenta maior flexibilidade, podendo ocorrer mesmo que
seus objetivos sejam reformulados ao longo do processo de pesquisa. O estudo de campo tende a utilizar muito
mais tcnicas de observao do que de interrogao (GIL, 2008, p.57).
291
292
Auguste Rodin o nome de um importante escultor francs do sculo XIX, cuja obra
mais conhecida o Pensador, que atualmente est exposta no Museu Rodin em Paris. E para
homenagear esse artista, a Plaenge deu seu nome ao empreendimento de mais alto padro da
incorporadora na cidade de Londrina. O nome do empreendimento associada imagem do
artista, no uma simples homenagem, uma estratgia da empresa para tornar o
empreendimento mais atraente, proporcionando maior credibilidade.
O edifcio Auguste Rodin est localizado na Rua Ernani Lacerda de Athayde, 115,
entre a Rua Joo Huss e a Avenida Ayrton Senna, na Gleba Palhano, zona sudoeste de
Londrina (PR). Localizado no Alto da Palhano, uma das reas mais valorizadas do bairro, o
Rodin o edifcio mais luxuoso da Plaenge dentro do recorte temporal desta pesquisa.
O lanamento do edifcio Auguste Rodin foi em 2008, com ostensiva campanha de
divulgao do empreendimento atravs de informes publicitrios em jornais, outdoor, em
mdias sociais e tambm em peridicos prprios da construtora, como a Revista Plaenge, de
acesso online disponvel no Portal da Plaenge.
No site da incorporadora foi disponibilizado um espao para divulgar os detalhes do
edifcio, como, localizao, caractersticas, lazer, plantas, sistema de segurana, diferencias do
empreendimento, materiais de acabamentos, itens de sustentabilidade ambiental, e at
acompanhar o estgio da obra. A divulgao do Auguste Rodin tambm ocorreu por meio da
central de apartamentos decorados, com unidade modelo em escala real, decorado e aberto a
visitao (DADOS DE CAMPO, 2013).
Como previsto, o Auguste Rodin teve sua obra concluda no ano de 2011, com quase
todas as unidades vendidas antes da entrega do empreendimento. O valor comercializado na
poca do lanamento era de aproximadamente R$849.000,00. Atualmente a Plaenge no
disponibiliza de nenhuma unidade a venda, os que esto venda so de terceiros e o preo
depende do mercado, com valor entre R$900.000,00 a R$1.500.000,00 (DADOS DE
CAMPO, 2012).
A forma de pagamento de um apartamento um indicador importante do padro social
dos moradores. No Auguste Rodin a forma mais comum de pagamento do apartamento, foi
atravs de parcelamento, paga mensalmente durante a construo do empreendimento. Aps a
293
entrega do apartamento o cliente pode optar pela quitao ou financiamento atravs de uma
instituio financeira ou pele Sistema Imobilirio Financeiro (SFI).
O edifcio teve a incorporao e construo realizada pela Plaenge Empreendimentos,
e o projeto arquitetnico foi de responsabilidade da Bohrer Arquitetura. Executado em um
terreno 3.729,37m2 com rea total construda, 21.589,88m2 tem uma nica torre com
aproximadamente 90 metros de altura. So 29 pavimentos, sendo 26 pavimentos tipo, 1
subsolo, 1 trreo, 1 piso intermedirio. So 52 apartamentos, sendo 2 unidades por andar
(MONMA, 2013b).
Essa construo tipo arranha-cu encontra respaldo na legislao urbanstica atuante
no bairro, que tem influncia direta sobre a volumetria133 dos empreendimentos na medida
em que define os parmetros de relao entre a rea do terreno e a altura do edifcio. Os lotes
contidos no permetro da Gleba Palhano so zoneados em ZR-1, ZR-2, ZR-3, ZR-4. Com
destaque a ZR-4 que tem a maioria dos lotes de ocupao vertical, segundo a Lei Municipal
de Uso e ocupao do Solo de 1998. A taxa de ocupao referente ZR-4 de 50% e o
coeficiente de aproveitamento por sua vez, de 2,0, ou seja, a rea de projeo horizontal do
edifcio deve ser no mximo, equivalente a 50% da rea do terreno e a rea construda pode
chegar duas vezes o total da rea do terreno (LONDRINA, 1998).
Outro fato da legislao que influencia na relao entre volume construdo e reas
livres do edifcio a obrigatoriedade de existir afastamentos laterais que permitam ventilao
e insolao adequadas ao edifcio. Na Gleba Palhano, so estabelecidos: afastamento frontal
(recuo) de no mnimo 5m (cinco metros), e afastamento lateral mnimo de 2,5m (dois metros e
cinqenta centmetros) para as edificaes com mais de dois pavimentos ou que tenham mais
de 7,50m (sete metros e cinqenta centmetros) e 9m (nove metros). Acima das alturas
referidas, obedecer seguinte frmula para clculo dos recuos laterais: R = (H/15) + 1,2m em
que: R = recuo lateral mnimo em metros, H = altura da edificao em metros (LONDRINA,
1998).
O afastamento de fundo mnimo exigido de 6,0m (seis metros) para edificaes com
mais de 2 pavimentos ou que tenham mais de 7,50m (sete metros e cinqenta centmetros) ou
133
294
mais de 9 m (nove metros), devero, acima das alturas referidas, obedecer ao recuo de fundo
mnimo de 2,5m (dois metros e cinqenta centmetros), sendo que os pavimentos em que as
taxas de ocupao mxima exigida so de 50% (cinqenta por cento), dever ser obedecida a
seguinte frmula para clculo do recuo de fundo: F = (H/15) + 4,4m em que: F = recuo de
fundo mnimo em metros; H = altura da edificao em metros (LONDRINA, 1998).
Em outras palavras, a proporo entre a rea do terreno e o gabarito de altura do
edifcio direta, devido taxa de ocupao, ao coeficiente de aproveitamento, e aos
afastamentos requeridos. Com isso, a Gleba Palhano apresenta alto nmero de
remembramentos de lotes, o que torna os terrenos maiores e possibilita um incremento no
potencial construtivo.
Em relao ao tamanho das unidades do Auguste Rodin, a rea total do apartamento
de 358m, com rea til de 234m, com trs ou quatro dormitrios, dependendo da escolha da
planta pelo morador. A rea privativa de todos os apartamentos tem o mesmo tamanho e o
condomnio no tem apartamento de cobertura (MONMA, 2013b).
No tocante infraestrutura do edifcio, os destaques so para o sistema de cmeras,
alarmes e elevadores codificados. O sistema de segurana do Rodin dispe de monitoramento
com 64 cmeras conectadas 24 horas por dia, com gravaes de imagens e superviso
eletrnica dos vigilantes, sendo visualizada em 02 monitores de 40 polegadas cada (DADOS
DE CAMPO, 2013).
O edifcio tem barreira de proteo nos muros, alm de cercas eltricas contornando
todo o condomnio, e a portaria tem vidro de segurana, travamento de passagem, portes
duplos nos acessos para pedestres, com passa volumes na entrada de servio, e elevador social
com biometria. Os muros do condomnio alternam paredes altas, muretas baixas, e parede de
vidro como mostra a figura a seguir.
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Figura 18: Perspectiva da Fachada do Edifcio Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2011
A fachada do Auguste Rodin chama a ateno, tanto pela sofisticao quanto pela
segurana. O acesso a entrada e a guarita so revestidas com vidros de segurana, guardacorpo em vidro verde, e um imponente hall de entrada com p-direito duplo e mezanino, que
valoriza a iluminao, privilegia a ventilao e evidencia a amplitude do espao, conferindo
contemporaneidade, sofisticao e requinte a edificao (DADOS DE CAMPO, 2013). Todos
esses artifcios mercadolgicos de segurana agregam valor ao imvel, e evidentemente
oneram seu preo final (BAUMAN, 2008).
O Auguste Rodin tem dois elevadores sociais privativos com hall individual e leitura
biomtrica, proporcionando maior privacidade aos moradores e individualizando a unidade. O
morador pode esperar o elevador no hall do seu apartamento:
[...] nos edifcios possvel se sentir na privacidade de casa e na comunidade, ao
toque do boto do elevador. Ao sair do apartamento e descer para as reas dos
condomnios chamadas de comuns, o encontro acaba sendo inevitvel, nem que
seja apenas o encontro do olhar [...] (BAUMAN, 2005, p. 68).
296
134
Esta porta difere de uma porta comum, pois o eixo em torno do qual a porta gira, deslocada da extremidade
do vo, pois, o piv substitui as dobradias. Isso faz com que se ganhe espao na rea interna do apartamento j
que apenas uma parte da folha da porta se projeta para dentro.
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135
O rodap e as portas brancas com fechaduras de design moderno, so mais que um acabamento, surge como
elementos estticos relevante para composio visual do ambiente, dando mais profundidade e elegncia ao
apartamento.
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Figura 19: Ilustrao Artstica da Planta Ado, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011
A Planta Ado tem trs sutes, sendo uma sute master (com banheiro feminino e
masculino), uma sute simples, e a terceira sute tambm pode ser um ambiente para escritrio
ou dormitrio de hspedes. As portas das sutes so em grande formato, todas com fechaduras
sofisticadas e com design clssico e portas internas largas. O living tem trs ambientes, sala de
jantar, estar, e sala de TV, integrados a varanda gourmet. Esta opo de planta no conta com
dormitrio de servio. O diferencial deste projeto a adega privativa para os moradores que
so apreciadores de vinho.
300
Figura 20: Ilustrao Artstica da Planta Balzac, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011
A Planta Balzac tem trs sutes, sendo uma sute master com dois banheiros (feminino
e masculino), e duas sutes simples. O living tem trs ambientes, home theater, sala de jantar e
estar, integrados a varanda gourmet. O projeto tem dormitrio de servio e o diferencial desta
planta o ambiente destinado ao home office.
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Figura 21: Ilustrao Artstica da Planta O Beijo, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011
A Planta O Beijo, tem quatro dormitrios, uma sute master com dois banheiros
(feminino e masculino), e outra sute simples, e dois dormitrios integrados a um banheiro no
corredor. O living tem trs ambientes, estar, home theater, e sala de jantar, integrados a
varanda gourmet. A planta tem dormitrio de servio e o diferencial do projeto o nmero de
dormitrios, num total de quatro.
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Figura 22: Ilustrao Artstica da Planta O Pensador, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011
A Planta O Pensador, tem trs sutes, sendo uma sute master com dois banheiros
(feminino e masculino), e outras duas sutes simples. O living tem quatro ambientes, estar,
home theater, sala de jantar e sala de visita, integrados a varanda gourmet. No ambiente
destinado ao dormitrio de servio, tem um espao para o escritrio. O diferencial deste
projeto o nmero de ambientes em que o living pode ser dividido.
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Figura 23: Ilustrao Artstica da Planta Eva, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011
A Planta Eva tem trs sutes, uma sute master ampliada com dois banheiros (feminino
e masculino), e outras duas sutes simples. Neste projeto o nmero de ambientes no living
menor, conta apenas com a sala de jantar e estar, integrados a varanda gourmet. Tem
dormitrio de servio. A sute master ampliada a mais espaosa de sua categoria
constituindo o diferencial desta planta.
Ao examinar os desenhos das plantas dos apartamentos constatamos grande
uniformidade, com sensvel variao, muitas vezes superficial, entre um tipo e outro. As
variaes so referentes a alguns itens do programa, como nmero de dormitrios, nmero de
ambientes na sala e alteraes na dependncia de servio. Dito de outra maneira, os desenhos
das plantas apresentam reas compartimentadas e funcionalmente estanques, sem nenhuma
diferena significativa entre os tipos de plantas.
304
Numa tentativa de tornar produtos semelhantes mais interessantes para usurios com
demandas heterogneas, tm-se ofertado plantas que permitam alguma possibilidade
de alterao no arranjo inicial de seus espaos, mas com limitaes no que se refere
aos usos (QUEIROZ; TRAMONTANO, 2009, p.144).
Essa realidade foi verificada no desenho das plantas das unidades do Auguste Rodin,
que apresentam certa flexibilidade com ambientes para escritrio, dormitrio de servio,
dormitrio de hspede, sala de visita. Essas opes de planta reforam a ideia de privacidade
e o desejo de personalizao por parte dos consumidores, resultado da crescente tendncia
ao individualismo (QUEIROZ; TRAMONTANO, 2009).
Vale registrar que todos os tipos de plantas tm varanda gourmet, fazendo com que os
ambientes do apartamento se integrem, dando a sensao que a varanda uma extenso da
sala. importante notar que todos os dormitrios tm banheiros, com exceo da planta O
Beijo que tem dois dormitrios que dividem o mesmo banheiro, formando a semi-sute.
Todas as plantas tm sute master com dois banheiros (feminino e masculino).
Contabilizando o lavabo, banheiro de servio e os banheiros dos dormitrios, as plantas
apresentam seis banheiros. Se o nmero de dormitrios sempre foi determinante para
caracterizar todos os apartamentos, agora o nmero de sutes que parece determinar o alto
padro do imvel (QUEIROZ; TRAMONTANO, 2009, p.141).
Estas caractersticas apontam para uma tendncia dos ltimos anos, do aumento da
privacidade dentro do espao domstico. Cada indivduo possui, via de regra um espao
particular. O espao do casal, agora dotado de banheiros e closets separados, equipamentos
bsicos para a higienizao, realizao de necessidades fisiolgicas e os cuidados com o
prprio corpo (VILLA, 2008).
O trreo do condomnio tem uma rea ajardinada constituda por rvores de pequeno
porte e ornamentais, que receberam tratamento paisagstico. Tem um espao destinado
administrao do condomnio e aos funcionrios, composto pelo vestirio, cozinha privativa,
e banheiro com chuveiro. O nmero de funcionrios do condomnio so 12, entre porteiros e
auxiliares de servios gerais (DANTAS, 2013).
305
A rea de lazer muito valorizada pelos moradores, tendo em vista a pequena variao
dos programas e plantas dos apartamentos. A estrutura de lazer oferece diversos itens para
atender uma demanda variada de moradores. Como novidade, alguns espaos de lazer so
diferenciais, como o Cinema e a Garage Band136, itens at ento inditos nos
empreendimentos da Plaenge na cidade de Londrina.
Uma das caractersticas dos mega empreendimentos residenciais denominados de
Condomnio-Clube, Residence Clube, Resort Urbano, Condomnio-Parque, entre
outras denominaes, localizados nos grandes centros urbanos brasileiros, a oferta de uma
136
A Garage Band um espao com isolamento acstico que permite a realizao de ensaios musicais com
conforto e privacidade (REVISTA PLAENGE PREMIUM, 2012). Segundo a Sndica do Auguste Rodin a
utilizao do ambiente comea s oito horas e termina a meia-noite. E caso o condmino esteja utilizando a
Garage Band por mais de trs horas e outro morador queira utilizar, o local ter de ser desocupado. Caso
contrrio, poder ficar por perodo indeterminado (REVISTA PLAENGE PREMIUM, 2012, p. 25).
306
gama de itens de lazer, implantado em reas coletivas com grandes dimenses. Em Londrina,
me parece que mais importante do que a infinidade de itens e o tamanho da rea de lazer, o
que realmente importa, a qualidade e exclusividade destes itens no condomnio.
De acordo com a sndica, a rea de lazer do condomnio utilizada com freqncia,
principalmente pelos filhos dos moradores. Os itens de lazer mais utilizados so a piscina
coberta e aquecida e a academia (DANTAS, 2013).
Os diferenciais do Auguste Rodin segundo a sndica, [...] o pequeno nmero de
moradores, pois o edifcio tem apenas 52 apartamentos, a ampla rea privativa das unidades, a
rea de lazer completa, e a localizao privilegiada do edifcio no contexto da Gleba Palhano
(DANTAS, 2013).
O Auguste Rodin no gerenciado por nenhuma administradora de condomnios, a
administrao do condomnio realizada pela sndica que tambm moradora, entretanto a
folha de pagamento dos funcionrios e o controle das contas a pagar e receber realizado por
uma Administradora de Condomnios contratada pelo condomnio. Em relao taxa de
condomnio, o preo referente ao ano de 2013 de R$ 635,00 (DANTAS, 2013).
Em relao convivncia entre vizinhos, a sndica no mencionou nenhum problema
entre os moradores, como por exemplo, barulho depois do horrio permitido, conflito e
desavenas em relao a vagas na garagem, etc. Apenas comentou que quando algum
problema acontece porque o morador recm chegado e, portanto no conhecedor das
normas do condomnio (DANTAS, 2013).
Embora a sndica no tenha destacado nenhum problema entre vizinhos no
condomnio, as entrevistas aos moradores de outros edifcios na Gleba Palhano revelaram
outra realidade, as desavenas ocorrem por inmeros motivos. At mesmo pela sujeira e latido
dos animais de estimao. Esse assunto ser retomado ainda neste captulo, na seo anlise
das entrevistas.
Assim, se cruzarmos dados referentes metragem, nmero de apartamentos, nmero
de dormitrios, banheiros, vagas na garagem, e sofisticada rea de lazer, conclumos que o
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No entrevistei nenhum inquilino, contudo, isso no significa que no existam pessoas que morem de aluguel
ou em outra situao.
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A valorizao das esferas coletivas pode ser notada na grande maioria dos edifcios de
apartamentos lanados no Brasil, em medidas diferentes dependendo da classe social a que se
destina (VILLA, 2002). Na Gleba Palhano os condomnios so dotados de equipamentos de
lazer na rea coletiva, sobretudo aqueles construdos recentemente. Mesmo os edifcios de
apartamentos com metragem menor que 100m2 tem rea de lazer completa e equipada
(DADOS DE CAMPO, 2013).
Quando questionado se a rea de lazer do condomnio favorece o relacionamento e a
integrao entre moradores, os respondentes tinham apenas duas alternativas: sim ou no.
Metade dos entrevistados considerou que sim, que a rea de lazer do condomnio favorece o
convvio entre vizinhos, outra metade disse que no, que a rea de lazer no favorece o
relacionamento entre vizinhos.
Muitos moradores no se limitaram em assinalar uma das opes e justificaram suas
respostas. Vejamos a justificativa de dois moradores. Primeiro daquele que afirmou que a rea
de lazer no favorece a interao entre vizinhos: [...] as pessoas, infelizmente no optam por
condomnio, seja horizontal (j moramos), ou seja, vertical para manter relaes com pessoas.
No nosso condomnio 10% dos moradores utilizam a rea de lazer. O segundo morador
considera que a rea de lazer favorece o relacionamento entre vizinhos: [...] a rea de lazer
um lugar de contanto e amizade com os vizinhos. Nesta rea ocorre interao entre os filhos
dos moradores ainda crianas, que passam a brincar e conviver em um mesmo espao.
Esses dados nos encaminharam a algumas reflexes importantes. Primeiro, que a rea
de lazer do condomnio est sendo subutilizada, inclusive com itens ociosos, com baixa
procura pelos moradores, como por exemplo, o ofur. Segundo, ter rea de lazer completa no
condomnio no significa que essa rea estimule o contato ou amizade entre vizinhos. Em
terceiro lugar, equipamentos de lazer privados no substituem o uso das reas de lazer
pblicas, como a caminhada ou corrida as margens do Lago Igap, entre outros espaos
pblicos freqentados pelos moradores do bairro e evidenciados durante a observao de
campo.
Evidentemente, que nem todos os freqentadores do Lago Igap moram em
condomnios na Gleba Palhano, mas durante a abordagem das pessoas que usam esse espao
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Em se tratando das duas nicas questes abertas, a respeito do que suas famlias mais
gostam em relao a morar em um condomnio vertical na Gleba Palhano, as respostas mais
recorrentes so o conforto, comodidade, segurana, modernidade das construes, rea de
lazer para os filhos, convvio com pessoas do mesmo grupo social, boa localizao com
acesso a pontos importantes da cidade e menos barulho que o centro da cidade.
Os entrevistados tambm relataram o que menos gostam em morar em um condomnio
vertical na Gleba Palhano. As respostas mais comuns foram deficincia da malha viria e
adensamento populacional, trnsito congestionado, falta de planejamento e sinalizao da
vias. Em relao ao adensamento populacional, os moradores reclamam do nmero de
condomnios que esto sendo construdos no bairro, existe um receio da popularizao do
bairro com excesso de pessoas. Outros moradores, em menor nmero, afirmam que no h
nada de que no gostam no bairro. Alguns reclamam da sujeira dos animais nas caladas do
bairro e no trreo dos condomnios. No Auguste Rodin, por exemplo, a presena de animais
de estimao permitida somente dentro dos apartamentos, na rea de uso comum do
condomnio somente no colo dos moradores (DANTAS, 2013).
Sobre a renda mensal total dos residentes sem considerar benefcios como, por
exemplo, aposentadoria, as opes de respostas estavam distribudas em seis categorias
referentes ao salrio mnimo. Os resultados apontam que a maioria dos entrevistados tem
renda mensal familiar de mais de 30 salrios mnimos, seguida da renda entre 15 e 20 salrios
mnimos, e por fim, renda entre 5 e 10 salrios mnimos.
Em relao questo ocupao/profisso, o objetivo foi identificar o grau de
escolaridade e em conseqncia o nvel financeiro dos entrevistados. Os dados das entrevistas
indicaram que a maioria dos entrevistados tem ensino superior completo, e os demais
entrevistados tem o ensino mdio completo. Sobre a ocupao, identificamos as seguintes
profisses: advogados, arquitetos, dentistas, engenheiros, proprietrios rurais, mdicos,
funcionrios pblicos estaduais e federais, professores universitrios, empresrios,
imobiliaristas, corretores de imveis, bancrios, comerciantes, entre outros.
Os dados mostram que o mercado consumidor de apartamentos na Gleba Palhano
formado por um complexo grupo de profissionais que dividimos em quatro categorias. A
primeira categoria de profissionais identificados na pesquisa foi de: a) profissionais liberais
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Curitiba, onde em seu interior est localizado o Ecoville, prev que a taxa de ocupao138 do
lote de 50%, e o coeficiente de aproveitamento de 2,0, ou seja, a rea de projeo
horizontal do edifcio deve ser no mximo, equivalente a 50% da rea do terreno e a rea
construda pode chegar duas vezes o total da rea do terreno (CURITIBA, 2000).
No Ecoville, so estabelecidos os seguintes paramentos para edificaes: recuo
mnimo do alinhamento predial, que a distncia mnima perpendicular entre a fachada da
edificao incluindo o subsolo e o alinhamento predial existente ou projetado
at 16 pavimentos igual a 5,00 (cinco metros), acima de 16 pavimentos, acrescentar 0,30
(trs metros) por pavimento excedente, com taxa de permeabilidade de 25% (CURITIBA,
2000).
O afastamento das divisas que a distncia mnima perpendicular entre a edificao e
as divisas laterais e de fundos do terreno, determinada pela relao entre a altura da edificao
e o ndice estabelecido neta lei, at 2 pavimentos facultado, acima de 2 pavimentos = H/5
atendido o mnimo de 2,50 metros (dois metros e cinqenta centmetros). E por fim, a rea
mxima do lote de 5.000m2 e rea mnima do lote 450m2 com altura mxima livre139
(CURITIBA, 2000).
Em outras palavras, o Ecoville tem um zoneamento diferenciado consideravelmente
mais restritivo do que o restante da cidade, que implica em um espaamento muito maior
entre as construes, e, uma densidade demogrfica comparativamente muito menor do que
os outros bairros de Curitiba. Desse modo, o Ecoville tem um nmero bem menor de
moradores por quadra em relao a outros bairros nobres da cidade, a sensao de muita
rea verde e muito espao livre, isso ocorre devido ao grande espaamento entre construes
exigido pela Lei de Uso de Ocupao do Solo de Curitiba (DADOS DE CAMPO, 2013).
Assim, uma das razes pelas quais o Ecoville se verticaliza porque ele oferece terrenos
grandes e tem respaldo da legislao urbanstica.
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Taxa de ocupao o percentual expresso pela relao entre a rea de projeo da edificao ou edificaes
sobre o plano horizontal e a rea do lote ou terreno onde se pretende edificar (Art. 42, pargrafo I da Lei n.
9.800/2000).
139
Altura da edificao a dimenso vertical mxima da edificao, expressa em metros, quando medida de seu
ponto mais alto at o nvel do terreno, ou em nmero de pavimentos a partir do trreo, inclusive (Art. 42,
pargrafo III da Lei n. 9.800/2000).
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Figura 26: Ilustrao Artstica da Planta Guair, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013
A Planta Guair tem quatro dormitrios, sendo uma sute master com closet, uma sute
simples, e dois dormitrios com banheiro na rea de circulao. O living tem trs ambientes,
sala de jantar, sala de TV, sala de estar com lareira integrada varanda que dotada de screen
glass, tem dormitrio de servio com armrios, rea de servio, espao para central de ar
condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O diferencial deste projeto o nmero de
dormitrios, num total de quatro.
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Figura 27: Ilustrao Artstica da Planta Mercs, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013
A Planta Mercs tem trs dormitrios, sendo uma sute master com closet, e duas
sutes simples. O living para trs ambientes, sala de jantar, home theater e sala de estar com
lareira integrada varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea de
servio, espao para central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O
diferencial deste projeto o ambiente para home theater.
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Figura 28: Ilustrao Artstica da Planta Aeroporto, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013
A Planta Aeroporto tem trs dormitrios, sendo uma sute master com closet, e duas
sutes simples. O living para trs ambientes, sala de jantar, sala de estar com lareira e sala de
estar integrada a varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea de
servio, espao para central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O
diferencial deste projeto a sala ntima, ambiente prximo a sute master.
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Figura 29: Ilustrao Artstica da Planta Museu, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013
A Planta Museu tem trs dormitrios, sendo uma sute master ampliada e com closet, e
duas sutes simples. O living para trs ambientes, sala de jantar, sala de estar com lareira e
sala de TV integrada a varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea
de servio, espao para central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O
diferencial deste projeto a presena de um ambiente a mais na sute master.
322
Figura 30: Ilustrao Artstica da Planta Vitral, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013
A Planta Vitral tem trs dormitrios, sendo uma sute master, e duas sutes simples. O
living para trs ambientes, sala de jantar, sala de estar com lareira e sala de TV, integrados a
varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea de servio, espao para
central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O diferencial desta planta o
ambiente destinado ao home office.
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de banheiro. O Poty tem sete funcionrios, sendo trs porteiros, um folguista, um zelador
que tambm o jardineiro, e duas auxiliares de servios gerais (CALDERARI, 2013).
Em relao aos problemas entre vizinhos, a sndica mencionou que as principais
desavenas esto relacionadas ao uso indevido de vagas na garagem, e diferentes interesses
em relao ao condomnio, [...] uns querem melhorar a academia, outros, a sala de
brinquedos, outros, a rea social [...] (CALDERARI, 2013).
Segundo a sndica a rea de lazer do condomnio utilizada com freqncia,
principalmente a academia, a piscina coberta e aquecida, e o salo de festas. No condomnio
permitida a presena de animais (CALDERARI, 2013).
A rea de lazer do Poty tem 500m2 e esta localizada no trreo do condomnio. Tem
praa, pista de caminhada e bosque privativo integrados em um mesmo espao, piscina
coberta e aquecida, mini quadra poliesportiva, academia de ginstica, playground, solarium,
sauna, salo de jogos, brinquedoteca, espao gourmet e churrasqueira, salo de festas e deck
fitness. A figura a seguir mostra a rea de lazer do condomnio.
Figura 31: Planta do trreo e da rea de lazer do Edifcio Poty Lazzarotto, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013
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dados de sua vida particular, receio de que os dados coletados fossem utilizados para outros
fins, entre outros motivos.
Percorremos as ruas do bairro visitando os condomnios conversando com os porteiros
e solicitando os contatos telefnicos e eletrnicos dos sndicos para realizar as entrevistas.
Outro caminho utilizado para a realizao das entrevistas foi abordagem aos poucos
moradores que circulavam nas ruas do bairro. Aqueles que concordaram em participar da
entrevista no assinaram o termo de consentimento livre e esclarecido e, portanto no foram
contabilizados nesta pesquisa.
A procedncia dos entrevistados de Curitiba, moradores de bairros prximos ao
Ecoville. Os dados mostraram que metade dos entrevistados tem algum tipo de funcionrio
domstico em tempo parcial, e outra metade no tem nenhum funcionrio domstico.
Todos os entrevistados consideraram que a rea de lazer favorece o relacionamento
entre vizinhos. Entretanto, se cruzarmos este dado com a freqncia de uso desta rea, os
resultados mostram que os mesmos que afirmaram que a rea de lazer propicia o
relacionamento entre vizinhos usam pouco este espao.
Os dados das entrevistas indicaram que o conceito de condomnio-clube foi definido
como um prdio com muito lazer, seguido da opo possibilidade de manter relaes com
pessoas do mesmo nvel social. A partir destas respostas podemos pensar que a ideia de
condomnio-clube para os moradores do Ecoville uma rea de lazer equipada e completa
onde possvel manter contato com vizinhos.
Os aspectos de escolha e compra do imvel considerado muito importante para os
moradores do Ecoville so: localizao e acesso, segurana, rea de lazer, preo e condies
de pagamento, qualidade da construo, conceito da construtora, planta do apartamento e
preo do condomnio. Os aspectos considerados importante so: planta do apartamento, preo
do condomnio, rea de lazer, e propaganda e divulgao do apartamento. E os aspectos
considerados indiferentes e pouco importantes so: propaganda e divulgao do apartamento e
fato de sempre terem morado no bairro.
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330
mesmo entre aqueles com os quais compartilham os muros e as cercas eletrificadas da mesma
fortaleza (BAUMAN, 2004).
A meu ver existe uma relao paradoxal entre a arquitetura produzido dos edifcios e
as reas sociais. Esse tipo de arquitetura, individualizada, dotada de cmeras de segurana,
com elevador exclusivo, com hall privativo, inibe o contato mais trivial entre os moradores.
Ao mesmo tempo, o projeto arquitetnico da rea de lazer, apresenta um espao convidativo
para o convvio social dos moradores. No Poty Lazzarotto, por exemplo, tem uma praa que
se chama praa de convivncia nome que sugere uma aproximao e contato entre vizinhos.
Os dados das entrevistas indicaram que existe o interesse de alguns moradores em
estabelecer vnculos, e construir uma relao de vizinhana, isto , os moradores anseiam pela
segurana do convvio. Entretanto, a mesma pesquisa mostrou que os moradores freqentam
pouco o espao social do condomnio.
Nesse sentido, podemos pensar que a sociedade enfatiza o individualismo,
aumentando a competio entre os indivduos em detrimento da unio. Desconfiados, os
moradores estabelecem uma misteriosa fragilidade dos vnculos humanos, o sentimento de
insegurana que ela inspira e os desejos conflitantes (estimulados por tal sentimento) de
apertar os laos (convvio) e ao mesmo tempo mant-los frouxos (BAUMAN, 2004, p.8).
Isto , nenhum tipo de convvio humano plenamente estruturado, nenhuma diferenciao
interna totalmente abrangente, inclusiva e livre de ambivalncia [...] (BAUMA, 2004, p.
93).
Para o referido autor [...] preciso encontrar um modus vivendi que torne a
coabitao palatvel, o modo como os moradores dos condomnios se conduzem para
satisfaz-la uma questo de escolha, que feita diariamente por ao ou omisso
(BAUMAN, 2004, p.130).
Desse modo, acreditar que o homem pode estar em plena segurana ou completamente
livre apenas uma iluso (BAUMAN, 2004). Quanto mais o indivduo se sente seguro menos
liberdade ele tem, e quanto mais liberdade o indivduo tem, menos seguro ele est. Esses
recursos sofisticados de segurana so frutos da contemporaneidade, onde as pessoas que
331
332
CONSIDERAES FINAIS
A orientao metodolgica desta pesquisa permitiu que uma sntese fosse elaborada (o
conhecimento do objeto) ao longo do desenvolvimento de explicaes interdisciplinares
promovidas por mltiplas categorias analticas. A interpretao apresentada pretendeu
constituir-se em uma sntese da realidade [...] a sntese no , porm uma viso absoluta das
coisas: simplesmente uma nova maneira de ver, resultado da investigao realizada
(FOUREZ, 1995, p. 37).
Assim, esta pesquisa resultado da aspirao em compreender a produo da cidade e
do espao urbano. Dentro deste contexto a cidade entendida como mercadoria e para
explic-lo como produto de um processo de trabalho e, portanto, de relaes de classe,
iniciou-se um longo processo, orientado por uma abordagem histrica, crtica e
interdisciplinar (SOUZA, 1994, p. 245).
A cidade antes de se constituir no lugar das coisas passou a ser alvo extremamente
interessante para o modo de produo capitalista, tornou-se um grande negcio. Portanto, para
entender como o espao urbano produzido foi preciso explicar no decorrer dos captulos as
estratgias do capital nas suas mltiplas aparncias, entender sobre a renda e a valorizao da
terra, e identificar os agentes e a ao do Estado.
O percurso escolhido para explicar a produo do espao urbano foi o estudo da
verticalizao, pois se constitui na forma privilegiada de um segmento muito importante da
reproduo do capital no espao, aliada ao modo de morar. Desse modo, elegeu-se Curitiba e
Londrina como o lugar privilegiado de anlise, na expectativa de explicar os recentes
processos de verticalizao em dois bairros.
Esta pesquisa se props a estudar a problemtica da modificao do uso do solo em
curso nos bairros Ecoville e Gleba Palhano a partir da construo dos edifcios de alto
padro, de forma a entender como reas anteriormente no consideradas nobres foram
incorporadas pelo mercado imobilirio. Esta problemtica despertou especial interesse, devido
especificidade do processo de verticalizao no Ecoville e na Gleba Palhano. Esses
bairros
foram
construdos
(concebidos)
pelo
mercado
imobilirio
inseridos
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335
336
O que est se afirmando que essa forma geogrfica verticalizada, com inmeros
pavimentos, com ampla rea de lazer e sofisticado padro de construo, no um modelo ou
uma tendncia do mercado imobilirio brasileiro, mas uma caracterstica do estgio de
desenvolvimento do capitalismo, de maximizar o uso do solo construindo cada vez mais alto.
Em relao aos elementos semelhantes nos edifcios no Ecoville e na Gleba Palhano
verificou-se a tecnologia empregada no processo construtivo dos edifcios. So linhas
modernas, fachadas com molduras em alumnio e vidros especiais. Uso de materiais de
acabamento e revestimento de primeira linha, e no interior dos apartamentos itens de
automao (luz, persianas, ar-condicionado, etc.). O mercado consumidor formado em sua
maioria por profissionais liberais altamente remunerados e empresrios locais. As empresas
da construo civil majoritariamente so paranaenses e produzem edifcios para varias fraes
de classes.
Por sua vez, os elementos de diferenciao dizem respeito ao nmero de pavimentos,
nmero de apartamentos, preos dos imveis e, em alguns casos h maior especializao das
empresas da construo civil que atuam especificamente na produo de edifcios residenciais
de alto padro. Outra diferena so as incorporadoras de nvel nacional que tem forte aporte
de investimento, com suas aes comercializadas nas Bolsas de Valores.
Em Londrina, as construtoras e incorporadoras que produzem edifcios na Gleba
Palhano so empresas administradas por seus scios fundadores ou por seus familiares e,
portanto no tem suas aes comercializadas no mercado de capital. Os principais motivos
para manter o capital fechado, o risco do mercado de aes que tem fortes oscilaes
cobrando resultados em curto prazo. Outro motivo a perda de autonomia, quando a empresa
abre o capital, ela perde independncia, passa a decidir menos, de forma que os acionistas
investidores definem muitas vezes a aes da empresa. Verificou-se que as construtoras e
incorporadoras que produzem edifcios na Gleba Palhano, tem estratgias prprias para
incrementar seu crescimento no sendo de seu interesse abrir seu capital.
O mercado imobilirio do Ecoville mais capitalizado do que na Gleba Palhano, das
seis empresas de abrangncia nacional, cinco delas tem aes comercializadas na Bolsa de
Valores. Essas empresas recebem volumosos investimentos e estabelecem um novo patamar
de concorrncia no mercado imobilirio de Curitiba. Para se manter competitiva, essas
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O Grupo Th, fundado em Curitiba, rene incorporadora, construtora e imobiliria e vendeu o seu controle
acionrio a um fundo de investimento institucional norte-americano em 2012. O novo proprietrio conhecido no
mercado imobilirio internacional j teve participaes em empresas como a construtora e incorporadora Gafisa.
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questo, que no tem a inteno de ter esgotado o assunto. Esta pesquisa foi o ponto de
partida de futuros trabalhos sobre a verticalizao residencial de alto padro.
339
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GLOSSRIO
Apartamento de Cobertura um tipo especial de apartamento, que por estar localizado
nos ltimos andares de um edifcio, costuma ser mais caro e luxuoso, com taxas condominiais
e tributos mais elevados.
Apartamento Duplex: Apartamento com dois pavimentos. O mesmo que "Double-floor".
Apartamento Tipo - Diz-se da unidade-padro de determinado edifcio, o que exclui
apartamentos de cobertura, geralmente com rea e caractersticas diferenciadas do
apartamento-tipo.
Apartamento Trplex - Apartamento com trs pavimentos.
rea Comum - rea compartilhada por todos os proprietrios das unidades autnomas de um
condomnio. Exemplos: lobby de entrada, rea de lazer, corredores e demais reas de
circulao.
rea de Construo - Soma das reas, includas paredes e pisos, cobertos ou no, de todos
os pavimentos de uma edificao.
rea Edificada - rea total coberta de uma edificao. So excludas apenas as reas de
poos, vazios e algumas salincias (abas e marquises), com exceo da rea do poo do
elevador (ou de qualquer equipamento mecnico de transporte vertical), que dever ser
considerada no clculo da rea edificada de um nico andar.
rea Privativa - rea de um imvel de uso privativo e exclusivo de seu proprietrio ou
morador, delimitada pela superfcie externa das paredes.
rea Total - Somatria da rea privativa da unidade autnoma com a rea comum de diviso
proporcional entre os condminos.
rea til - Soma das reas do piso dos compartimentos de um imvel, sem contar a
espessura das paredes. Tambm conhecida como "rea de vassoura".
Atelier Ambiente destinado a atividades artesanais. Lugar para produzir um ou mais tipos
de arte.
trio (Atrium) Ptio central amplo.
Banho romano rea coberta com banheiras circulares e quadrada sobre um amplo deck de
madeira para banhos de hidromassagem geralmente realizados em grupo.
Banho senhor banho senhora Banheiro duplo localizado na sute mster.
Bar ingls Espao decorado ao estilo ingls.
Brinquedoteca Ambiente reservado aos brinquedos. Espao para as crianas brincarem e
interagirem com outras crianas.
Caddies - Carregador da bolsa com os tacos do golfista.
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Concierge Porteiro.
Closet senhor e senhora- Armrios planejados masculino e femininos.
Cyberspace - Espao de comunicao virtual e interativa.
Deck - Tablado, formado por tbuas geralmente paralelas. Na maioria das vezes, esse tipo de
piso utilizado na rea ao redor da piscina, banheira de hidromassagem, terrao, varanda etc.
Edificao - Obra coberta destinada a abrigar atividade humana ou qualquer instalao,
equipamento e material.
Edifcio - Construo verticalizada composta por unidades destinadas a diversos fins, como
residencial (apartamentos) comercial (escritrios), de hospedagem (flats e hotis), entre
outros.
Entertainer Aquele que entretm com atividades de recreao e lazer.
Espao Gourmet - Ambiente de uso comum no condomnio, destinado a receber convidados
dos moradores em festas, reunies e recepes. Espcie de nova verso do tradicional salo de
festas, o ambiente pode agregar eletrodomstico e outros recursos para a prtica culinria.
Espao Mulher Salo de Beleza.
Espao Teen Ambiente decorado para atender o pblico jovem.
Espao Zen Espao para relaxar e buscar o autoconhecimento.
Estilo arquitetnico - O estilo adotado pelo arquiteto nos projetos de edificaes. Exemplos:
estilo clssico, neoclssico, contemporneo e moderno.
Estilo Neoclssico O estilo arquitetnico neoclssico surgiu nos sculo XVIII e XIX e
segue o modelo dos templos greco-romanos, das construes do renascimento italiano na
construo civil e em construes religiosas. So obras que contm frontes triangulares,
colunas, prticos, formas geomtricas e materiais nobres.
Fachada - Qualquer das faces externas de uma edificao. O termo geralmente utilizado
para designar a fachada da frente ou fachada principal, que se volta para a rua. A fachada
lateral se volta para o lote ao lado, enquanto a fachada posterior se volta para os fundos do
terreno.
Feng Shui uma tcnica milenar chinesa de harmonizao dos ambientes.
Fire Place - Espao com lareira.
Fitness (Fitness Center) - Sala e/ou espao situado na rea comum de condomnios,
destinado prtica de exerccios fsicos.
Flat - Edifcio com administrao para hoteleira, que oferece a seus moradores e hspedes,
infraestrutura e servios semelhantes aos existentes em um hotel. Geralmente conta com um
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de gua) e suporta melhor o trfego intenso do que a cermica tradicional. mais forte que
muitas pedras quanto resistncia ao desgaste e s manchas.
Porte Corchre - Termo utilizado para designar via adicional para a passagem de carros,
destinada a facilitar o embarque/desembarque de pessoas e bagagens, bem em frente entrada
principal de uma edificao. Espcie de prolongamento da rua dentro do terreno do imvel.
Prtico - Porta principal, portal. Local coberto, geralmente entrada de um edifcio, cujo teto
ou abbada so sustentados por colunas e viga ou por arcada. Estrutura que define um nico
vo, delimitando as entradas mais importantes de uma edificao.
Projeto - Plano geral de uma edificao, reunindo plantas, cortes, elevaes e detalhamento
de cada uma das reas de atuao na construo (arquitetura, eltrica, hidrulica, paisagismo,
etc.).
Projeto Arquitetnico - Diz-se do projeto elaborado por um arquiteto, e consiste em dar
forma arquitetnica a todos os elementos de uma edificao, obedecendo s normas tcnicas
vigentes e condies de conforto e ambientao de cada uma das suas partes.
Putting Green Termo tcnico utilizado no Golf. Campo de prtica para tacadas de curto
alcance.
Quadra Poliesportiva - Quadra cujo piso tem marcao para a prtica de vrios esportes,
geralmente futebol, basquete e vlei.
Redrio Espao onde se coloca as redes para descanso.
Salo de Jogos Espao reservado ao lazer e entretenimento, onde podem ser praticados
diversos jogos.
Smart Hydro - uma banheira com encostos anatmicos.
Smart Sauna e Smart Shower Sistema digital de sauna e ducha.
Sobrado - Casa de dois ou mais pavimentos.
Solarium Espao para tomar sol. Relaxamento e lazer.
Spiribol - Brinquedo que consiste por um tronco em p, com uma corda presa a ele e uma
bola amarrada em sua ponta. Duas ou mais pessoas podem se divertir batendo na bola,
enquanto ela faz movimentos de um lado a outro.
Studio Apartamento sem divises internas.
Sute - Ambientes contguos, composto por dormitrio e banheiro.
Sute-master - A sute principal de uma casa ou apartamento. Aquela que possui maiores
dimenses em relao s outras, e geralmente incluem closet e banheira de hidromassagem. A
sute master ainda pode contar com sala ntima, dois closets e dois banheiros.
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Londrina,____de___________________ de 2013.
_______________________________________
Assinatura do sujeito ou seu representante legal
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12) Para cada caracterstica do imvel apresentada no quadro abaixo, marque com um X a
importncia desta para sua realizao e escolha de compra.
Caracterstica do imvel
Nada
Importante
Muito
Importante
Localizao e acesso
Segurana
Sempre morou no bairro
rea de lazer e servio
Preo e condies de pagamento
Planta do apartamento
Qualidade na construo
Conceito da construtora
Propaganda/divulgao
Preo do condomnio
Outras: Especifique ___________
___________________________
13) Indique o que voc e sua famlia mais gostam em relao a morar em um condomnio vertical
na Gleba Palhano.
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
14) Indique o que voc e sua famlia menos gostam em relao a morar em um condomnio
vertical na Gleba Palhano.
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
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10) Qual a forma de pagamento mais comum das pessoas que adquirem um apartamento
neste edifcio? Financiamento? A vista?
11) Listar os itens da rea de lazer.
12) Qual o tamanho (m2) das reas verdes e ajardinadas?
13) Qual o tamanho da rea de uso coletivo do edifcio ?
14) No edifcio existe algum espao exclusivo para os funcionrios, como por exemplo,
cozinha/vestirio?
15) Se possvel, comentar sobre sistema de segurana: cmeras, superviso eletrnica dos
vigilantes, guarita blindada, etc.
16) O Condomnio gerenciado por alguma administradora de condomnios?
17) Quantos e quais funcionrios o edifcio tem? (porteiro, jardineiro, etc.).
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