EL INDICE DE VALORACIN PREDIAL

El ndice de Valoracin Predial (IVP) es un indicador que permite calcular la

variacin porcentual promedio de los precios de los predios urbanos del pas,
excepto Bogot, entre dos periodos de tiempo. Con el IVP se construye un
ndice que permite hacer seguimiento anual a los cambios de valor en los
predios habitacionales en rea urbana basados en sus avalos comerciales, es
decir, a partir de la dinmica del mercado de los predios se puede calcular por
ciudad y total nacional.
El IVP se estima anualmente y se utiliza como insumo para determinar el
reajuste de los avalos catastrales de los predios urbanos a nivel nacional
desde diciembre

del ao 2001.

Antes los avalos de los predios

habitacionales se haca bajo la Ley 44 de 1990. Entre el ao de 1996 y 1999

este reajuste se hizo con base en la Ley 242 de 1995, en la que se define que
el reajuste a los avalos catastrales para predios formados no podr ser
superior a la meta de inflacin correspondiente al ao para el que se define
dicho incremento. Si los predios no han sido formados el aumento podr ser de
hasta el 130% de dicha meta.
Ya en el ao 1999 el criterio utilizado se daba exclusivamente con base en la
meta de inflacin fijada por el Banco de la Repblica, enmarcada en las
normas, y con el criterio de que los precios de los predios del pas tendran un
crecimiento positivo y cercano a la inflacin esperada. En el ao 2000 no se
reajustaron los avalos catastrales por la cada de los precios de activos
inmobiliarios, debido principalmente a la recesin econmica generalizada y
especficamente del sector de la construccin.
Posteriormente, por recomendaciones del Consejo Nacional de Poltica
Econmica y Social (CONPES), se sugiere realizar un mejoramiento al mtodo
empleado para el incremento de los avalos catastrales de una vigencia con
respecto a la otra.

Antes del ndice de Valoracin Predial (IVP), el

Departamento Nacional de Planeacin (DNP) recomendaba los incrementos de

tal

forma

que

se

realizaran

mediciones

indirectas,

tales

como

el

comportamiento de los arrendamientos y el del sector de la construccin,

teniendo como parmetro el ndice de Precios al Consumidor (IPC). En el
documento Conpes 3098 de diciembre 19 de 2000, se deleg al Departamento
Administrativo Nacional de Estadstica (DANE), y al Instituto Geogrfico Agustn
Codazzi (IGAC), el desarrollo metodolgico de una medicin directa del
problema.
En el ao 2001, el DNP, el DANE y el IGAC se unen para llevar a cabo un
ejercicio piloto, basado en encuestas por muestreo, con el fin de estimar la
variacin anual promedio del IVP de los ltimos cuatro aos, y con el propsito
fundamental de determinar el incremento de los avalos prediales para el ao
2002. Vale la pena anotar que solo la primera vez (ao 2001) que se calcul el
ndice, se hizo a partir de los avalos catastrales, y despus teniendo en
cuenta los avalos comerciales.
El clculo del IVP se inicia en el ao 2001 con una muestra no probabilstica de
predios en ocho ciudades. En los aos 2002 y 2003, se sigue con el mismo
esquema no probabilstico y se incrementa la muestra a once ciudades. Con la
experiencia de los aos anteriores, para la estimacin del IVP se disea una
muestra probabilstica urbana (veintids ciudades); a partir del ao 2004, se
plantea un diseo estadstico urbano con cobertura nacional (excluyendo a
Bogot), en el que se lleva a cabo el operativo de recoleccin en las veintids
ciudades capitales de los departamentos existentes en el ao 1991.
Es importante resaltar, que como el IVP no contempla al distrito capital en el
clculo, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD),
decidi recurrir a entidades del orden nacional especializadas en las labores
requeridas para el clculo del ndice de Valoracin Inmobiliaria Urbana y Rural
de Bogot (IVIUR). Por lo cual a travs del convenio Interadministrativo de
Cooperacin No. 202, celebrado entre el DANE y Catastro Distrital, se acord
trabajar de manera conjunta en la elaboracin del clculo del IVIUR para la
vigencia 2009.
El ndice de Valoracin Predial tiene el propsito de ser el referente anual del

Consejo Nacional de Poltica Econmica (CONPES), para que el Gobierno

Nacional realice el incremento en los avalos catastrales de los predios
habitacionales de las veintids ciudades capitales del pas, entre ellas Medelln
y Cali, las que tienen catastros independientes. Se excepta a Bogot por tener
una investigacin independiente. Es as como se obtiene un ndice total
nacional y un ndice por ciudad.
El IVP, adems de reflejar el cambio patrimonial de los propietarios de bienes
inmuebles y el incremento de los avalos catastrales, puede ser utilizado
tambin para medir el impacto que tendr sobre las finanzas municipales.
Sobre el particular, es muy importante tener en cuenta que el avalo catastral
es la base gravable del impuesto predial y que este representa en promedio el
33% de los ingresos tributarios de municipios con poblacin inferior a 500.000
habitantes, constituyendo su principal fuente de ingresos. Para los otros
municipios, el impuesto predial representa el 28% de los ingresos tributarios,
siendo la segunda fuente de ingresos despus del impuesto de industria y
comercio.
El objetivo general del Indice es Estimar la variacin porcentual anual del
avalo comercial de los predios urbanos (veintids ciudades, excluye a
Bogot), con destino econmico habitacional, correspondiente con la evolucin
de la riqueza de los propietarios.
Y entres sus objetivos especficos se tienen:
Estimar el avalo comercial del terreno.
Calcular el avalo comercial de la construccin.
Pronosticar la posibilidad de predios habitacionales que en la actualidad son
lotes.
Clasificar las diferentes zonas geoecnomicas que tiene cada predio.
Clasificar las diferentes unidades de construccin que tiene cada predio.
Evaluar los cambios intrnsecos de los predios o los cambios en la
valorizacin del predio por causas ajenas al cambio general del precio, en s
mismo, de los predios.

 Establecer la calificacin de los predios en cuanto a las caractersticas

estrictamente habitacionales.
La estructura del Formulario nico de Recoleccin (FUR) se enfoca en las
variables propiamente residenciales, tales como estructuras, acabados
principales, baos y cocina. Si se presentan cambios en dichas variables, no se
tiene en cuenta el predio en cuestin para el clculo, ya que el IVP debe reflejar
la dinmica del mercado, no de los cambios generados por caractersticas
internas de la vivienda. El IVP relaciona los avalos comerciales en el ao
anterior con los del ao actual.
El diseo estadstico para este tipo de investigacin se plantea teniendo en
cuenta la desagregacin de los resultados de las particularidades de la
poblacin objetivo y de los recursos financieros disponibles. Sus bases son los
avalos catastrales habitacionales actualizadas del IGAC y de los catastros de
Cali y de Medelln.
El tipo de muestra utilizado para esta investigacin es por muestreo
probabilstico estratificado de elementos. El universo est comprendido por los
predios urbanos habitacionales localizados en veintids ciudades del territorio
nacional. La poblacin objetivo est compuesta por los predios urbanos
habitacionales formados de veintids ciudades: Armenia, Barranquilla,
Bucaramanga, Cali, Cartagena, Ccuta, Florencia, Ibagu, Manizales, Medelln,
Montera, Neiva, Pasto, Pereira, Popayn, Quibd, Riohacha, Santa Marta,
Sincelejo, Tunja, Valledupar y Villavicencio.