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Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO
LA CONVOCANTE
CONTRA
LA CONVOCADA

Medelln, Octubre treinta (30) de dos mil seis (2006).


En la ciudad y fecha indicadas, siendo las 2.30 p.m. atendiendo lo dispuesto en el
auto del 19 de Octubre del 2006 , con la asistencia de los rbitros, doctores JUAN
FERNANDO CORDOBA OCHOA, DIDIER VELEZ MADRID y GUILLERMO ZEA
FERNANDEZ y del secretario, abogado LUIS FERNANDO MUOZ OCHOA, se
constituye en audiencia el Tribunal de Arbitramento integrado para dirimir, en
derecho, las controversias planteadas por la sociedad LA CONVOCANTE, parte
convocante, contra la sociedad denominada LA CONVOCADA , parte convocada.
Encontrndose evacuadas en su integridad las actuaciones procesales prescritas
por el Decreto 2279 de 1989, la Ley 23 de 1991, el Decreto 1818 de 1998 y la Ley
446 de 1998, se procede por este Tribunal de Arbitramento a proferir, de forma
unnime, el Laudo que pone fin al presente proceso.

LAUDO ARBITRAL
I.

ASPECTOS GENERALES DEL TRMITE ARBITRAL


ANTECEDENTES.

I.1. Con fecha del 13 de junio de 2005, en la ciudad de Barranquilla, la sociedad


LA CONVOCANTE y la sociedad LA CONVOCADA , perfeccionaron el contrato
de compraventa mediante el cual la primera adquiri la propiedad del bien
inmueble ubicado en la Calle 30 No 13-249 del municipio de Soledad
Atlntico.
I.2. En la Clusula novena del contrato de compraventa referido en el anterior
numeral 1.1. se estipul: Salvo la clusula penal establecida en la clusula
dcima del presente contrato, las diferencias entre las partes en el
desarrollo, interpretacin o terminacin de este contrato o de aquel por
medio del cual en cumplimiento a este, se someter al proceso mencionado
con intervencin de un conciliador nombrado por la Cmara de Comercio de
Medelln. En caso de que las partes no concilien las controversias, debern
someterse a la decisin de un Tribunal de Arbitramento.

Al efecto se

designarn tres rbitros por la Cmara de Comercio de Medelln, los cuales


fallarn en derecho.

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II.
II.1.
II.1.1.

ASPECTOS FORMALES DEL TRMITE ARBITRAL.

INICIACIN DEL TRMITE ARBITRAL.


Solicitud de convocatoria.

El quince (15) de diciembre de dos mil cinco (2005), a travs de apoderado


judicial idneo, la sociedad LA CONVOCANTE present, ante el CENTRO DE
ARBITRAJE Y CONCILIACION DE LA CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLIN PARA
ANTIOQUIA, la solicitud de integracin de un TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO para
dirimir sus diferencias contractuales con la sociedad LA CONVOCADA , surgidas en
virtud

del

contrato

de

compraventa

de

bien

inmueble,

con

clusula

compromisoria, suscrito entre las partes.


II.1.2.

Nombramiento de rbitros.

Atendiendo a la solicitud formulada, EL CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION


DE LA CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLIN PARA ANTIOQUIA, el veintids (22) de
diciembre de dos mil cinco (2005), procedi con el sorteo para el nombramiento
de los rbitros, el cual recay en la persona de los doctores JUAN FERNANDO
CORDOBA OCHOA, GUILLERMO ZEA FERNANDEZ y RAFAEL H. GAMBOA SERRANO.
Los dos primeros manifestaron su aceptacin en sendas comunicaciones con
fechas, respectivamente, del veintitrs (23) y veintids (22) de diciembre de dos
mil cinco (2005), no as el doctor RAFAEL H GAMBOA SERRANO quien se excus de
aceptar el cargo por compromisos profesionales adquiridos con anterioridad,
circunstancia que gener el nombramiento, el veintisiete (27) de diciembre de
dos mil cinco (2005), de la doctora DIDIER VELEZ MADRID, quien comunic la
aceptacin de su cargo el treinta (30) de diciembre de dos mil cinco (2005).

II.2.
II.2.1.

INSTALACIN DEL TRIBUNAL.


Instalacin del Tribunal y admisin de la demanda.

Aceptado el cargo por los rbitros, el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION DE


LA CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLIN PARA ANTIOQUIA cit a estos ltimos y a
las partes para la celebracin de la audiencia de instalacin, la que se efectu el
seis (6) de febrero de dos mil seis (2006 ) y en la que adoptaron las siguientes
decisiones:

i. Se declar formalmente instalado el Tribunal para dirimir la

controversia; ii. Se nombr como Presidente del Tribunal al doctor JUAN


FERNANDO CORDOBA OCHOA; iii. Se nombr como Secretario del Tribunal al
abogado LUIS FERNANDO MUOZ OCHOA; iv. Se recibi formalmente la demanda
por parte del Tribunal; v. Se fij como lugar de funcionamiento del Tribunal la sede
de la CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION DE LA CAMARA DE COMERCIO DE

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MEDELLIN PARA ANTIOQUIA; y

vi.

Se ADMITI la demanda, ordenndose su

traslado por el trmino legal correspondiente.


II.2.2.

Notificacin del auto admisorio de la demanda y contestacin.

El seis (6) de febrero de dos mil seis (2006) se notific personalmente el auto
admisorio de la demanda al apoderado judicial de la convocada LA CONVOCADA ,
la cual, dentro del trmino legal, descorri el mencionado traslado contestando la
demanda.

De las excepciones de mrito propuestas en la contestacin de la

demanda se corri el traslado respectivo a la parte convocante LA CONVOCANTE


II.2.3.

Audiencia de Conciliacin.

Con previa fijacin de fecha y citacin a las partes, el trece (13) de marzo de dos
mil seis (2006) a las 10:00 a. m. se inici la Audiencia de Conciliacin sin
resultados positivos por la inasistencia excusada de la parte convocante LA
CONVOCANTE
II.2.4.

Audiencia de fijacin de honorarios y gastos.

Con previa fijacin de fecha y citacin a las partes, el trece (13) de marzo del dos
mil seis (2006) a las 11:00 a.m. se celebr la audiencia en la cual se decidi la
fijacin de los honorarios de los rbitros, del secretario, de los gastos
administrativos y de los dems rubros propios del funcionamiento del Tribunal.
Cada una de las partes, dentro del trmino legal, consign el monto de dinero que
le corresponda.

II.3.
II.3.1.

AUDIENCIAS DE TRMITE.
Primera audiencia de Trmite.

Con la asistencia del Tribunal en pleno y de los apoderados de cada una de las
partes, el cinco (5) de abril de dos mil seis (2006) se practic la primera audiencia
de trmite, en la que se ley

la clusula compromisoria, los hechos y las

pretensiones de la demanda y la contestacin dada a la misma. Seguidamente el


Tribunal se declar competente para conocer y decidir la controversia suscitada
entre las partes y procedi a decretar las pruebas.
II.3.2.

Audiencias de instruccin.

El 2 de Junio del 2006 , se practico la inspeccin del inmueble objeto de la


controversia .
El 4 de Mayo y 31 de Mayo del 2006 , se practicaron los Interrogatorios de Parte,

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solventados por los representantes legales de de LA CONVOCADA

y LA

CONVOCANTE respectivamente .
El 4 de Mayo del 2006 se practic el Testimonio de la Dra Ana Cristina Mnera
El 5 de Mayo del 2006 se practicaron los Testimonios de los seores de Ivet
Mansur , de Nicols Snchez .
El 31

de Mayo del 2006 se practicaron los Testimonios de los seores de Jos

Alveiro Beltran, Alberto Enrique Rivera Coronado ; Mariela Vergara Vergara,


Antonio Vergel Garca ; Jhon Jairo Ospina Rodrguez .
El 1 de Junio del 2006 se practicaron los Testimonios de los seores de Jos
Emiro Picon Insinares ; Gonzalo Fonseca , Diana Patricia Paternina.
El

26

de Julio

del 2006

se practicaron los Testimonios de los seores de

Fernando Len Montoya


El 3 de Agosto del 2006 , se rindi dictamen pericial tcnico Estratigrfico de
carcter por la Dra Marta Morales .
El

8 de Agosto del 2006, se rindi dictamen pericial contable Gregorio Alfonso

Pearanda N.
Se presentaron las aclaraciones y complementaciones del dictamen pericial de
Gregorio Alfonso Pearanda N. en Agosto 30 del 2006 y el dictamen de la Dra
Marta Morales fue aclarado en Agosto 23 dentro del proceso.
II.3.3.

Suspensin del Proceso.

Por solicitud expresa de las partes, obrante a folio 258 del expediente del
proceso, el Tribunal acept la suspensin del trmite arbitral durante treinta (30)
das contados a partir del dos (2) junio de dos mil seis (2006).
II.3.4.

Audiencia de Alegatos Finales.

El 19 de Octubre del 2006 , los apoderados de las partes presentaron por escrito ,
con un resumen en forma verbal sus alegaciones .

III. ASPECTOS SUSTANCIALES DEL TRMITE ARBITRAL.

III.1. DEMANDA DE LA CONVOCANTE


III.1.1.

Sntesis de los hechos de la Demanda de LA CONVOCANTE

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

a.

Las sociedades CONVOCADA y CONVOCANTE, celebraron un contrato de compraventa el


da 13 de junio de 2005, por medio del cual la primera venda a la segunda un lote de
terreno ubicado en la Calle 30 No. 13-249 del Municipio de Soledad.

b.

La minuta del contrato fue elaborada en su totalidad por la sociedad vendedora, LA


CONVOCADA y la sociedad compradora se adhiri al mismo, por cuanto estaba de
acuerdo con el valor propuesto, a saber, la suma de CUATROCIENTOS MILLONES DE
PESOS ($ 400.000.000) y acept las dems clusulas propuestas, incluyendo la del
domicilio contractual y la clusula arbitral.

c.

El inmueble vendido cuenta con un rea de 21.940.61 M2 y con matricula inmobiliaria No.
040-3472 de la Oficina de Registro de Barranquilla.

d.

El inmueble fue ofrecido en venta mediante la sociedad ALIADOS INMOBILIARIOS, que se


encarg de realizar la labor de intermediacin y manej toda la documentacin pertinente
para la firma del contrato. Esta negociacin se inici en el mes de agosto de 2004,
cuando la firma inmobiliaria le ofreci al seor RICARDO DAZ OTERO el inmueble por
un valor de $15.000 por M2, es decir, un precio total de $ 329.000.000.

e.

La negociacin sobre el lote citado comenz a concretarse el 7 de mayo de 2005, cuando el


seor RICARDO DAZ OTERO, en su calidad de presidente de SODETRANS S.A. le
formul a la sociedad CONVOCADA. una oferta de compra a razn de $ 18.000 M2. La
oferta fue aceptada por la sociedad ALIADOS INMOBILIARIOS el 17 de mayo de 2005.
Adicionalmente el 18 de marzo de 2005 LA CONVOCADA , a travs del seor
FERNANDO LEN MONTOYA, inform al seor RICARDO DIAZ OTERO la aceptacin
de su mencionada oferta para la compra del bien inmueble en cuestin por la suma total
de CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS ($ 400.000.000).

f.

La sociedad SODETRANS S.A. por medio de comunicacin fechada el 18 de mayo de 2005


dirigida a la firma ALIADOS INMOBILIARIOS manifest su aceptacin de la oferta,
informando que la compradora del lote sera la sociedad CONVOCANTE.

g.

El precio de venta fue pagado en su totalidad por la compradora CONVOCANTE.

h.

El contrato de compraventa est contenido en la escritura No. 1310 del 13 de junio de 2005
de la Notara Tercera de Barranquilla y registrada el da 23 de junio de 2005.

i.

Ni en el contrato, ni en los documentos previos al mismo, ni de manera verbal, la sociedad LA


CONVOCADA le manifest a la sociedad LA CONVOCANTE que el inmueble vendido
tuviera alguna caracterstica especial que limitara su uso, y antes por el contrario, call
sobre una caracterstica del terreno conocida por sta, como era el hecho de que sobre el
mismo exista o haba existido un basurero, que por sus condiciones limita el uso a tal
extremo, que no le hace posible al comprador iniciar las obras para las cuales compr, sin
antes hacerle una serie de trabajos que por s solos tienen un valor que excede el 50%
del valor del lote comprado.

j.

El inmueble objeto del contrato de compraventa fue entregado real y materialmente el da 17


de junio de 2005, segn acta de entrega firmada por los seores Adolfo Bernal Garzn, en
representacin de LA CONVOCADA y Gonzalo Fonseca en representacin de DIAZ
CALDERON; en este acto tambin estuvieron presentes los seores Jos Albeiro Beltrn
y John Jairo Ospina. En este documento tampoco se dej constancia acerca de las
condiciones del terreno.

k.

La sociedad LA CONVOCANTE adquiri el inmueble para desarrollar sobre el mismo un


contrato de suministro de servicios con la sociedad SODETRANS S.A., el cual se celebr
el da 24 de junio; contrato por el cual LA CONVOCANTE se comprometi a prestarle una
serie de servicios a la sociedad SODETRANS S.A. durante cinco (5) aos, en las
instalaciones que la primera construira sobre el inmueble.

l.

Por los servicios prestados en el contrato de suministro de servicios, la sociedad LA


CONVOCANTE facturara la suma de $600.000.000 de los cuales le quedara una utilidad
equivalente al 25%, vale decir, la suma de $ 120.000.000.

m.

En comunicacin fechada el da 26 de julio de 2005, LA CONVOCADA , a travs del seor


Nicols Snchez, de la Divisin de Bienes Races, le remiti a la sociedad LA
CONVOCANTEla factura cancelada del impuesto predial por el ao 2005.

n.

Una vez recibido el inmueble, la sociedad CONVOCANTE, en comunicacin fechada el da 23


de junio de 2005, procedi a solicitarle a la Oficina de Planeacin del Municipio de

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Soledad, el respectivo permiso para el uso del suelo y alineamiento del predio El
Sombrero.
o.

Como respuesta a la solicitud anterior fueron expedidos el certificado de alineamiento CA


254/2005, firmado por Miguel Pez Gngora, Secretario de Planeacin y la certificacin
SPM 035/2005, firmada por el mismo funcionario el da 26 de julio de 2005, en la que
certifica que el lote de terreno puede ser utilizado en el comercio grupo 1 y 2, en vivienda
multifamiliar y en todas las mezclas de los comercios establecidos en el grupo 1. Tambin
certifica que es de uso compatible en industria grupo 3, 4 y 5.

p.

De manera simultnea la sociedad CONVOCANTE deleg en el ingeniero Juan Pablo


Gonzlez la limpieza del lote, por cuanto el mismo se recibi enmontado, vale decir, lleno
de maleza.

q.

Al limpiarse el terreno, qued a nivel del suelo, que el mismo haba sido cubierto por una
pequea capa de tierra, que impeda ver el relleno de basuras acumuladas durante
mucho tiempo. Con base en lo anterior, el ingeniero Gonzlez recomend a la sociedad
compradora que contratara un estudio de suelos para que realizara un anlisis del
terreno, para saber si era apto para las obras civiles para las cuales haba sido adquirido.

r.

La sociedad CONVOCANTE autoriz al ingeniero Gonzlez para que contratara la firma


especializada en estudio de suelos.

s.

El Ingeniero contrat a la firma CONSTRUSUELOS LTDA para que hiciera un estudio


estratigrfico, el cual fue presentado y firmado por el gerente tcnico, Ingeniero Antonio
Vergel quien concepto: Como dato caracterstico se pudo establecer que en la parte
central del lote se hall en subsuelo un relleno compuesto por basuras con profundidades
variables que oscilan entre 0.30 m y 0.80 m, producto del depsito de varios aos. A
pesar que no se tiene con exactitud una zona definida, se estima que el relleno ocupa un
rea aproximada de 10.000 M2 ver ubicacin de sondeos. A pesar de no conocerse la
disposicin futura del lote, se recomienda que todo el material de relleno encontrado en la
subrasante sea removido y retirado hacia la zona de botadero ya que se encuentra
altamente contaminado con el material del sitio y no podr ser utilizado.

t.

Ante esa situacin y sin poder iniciar las obras, la sociedad LA CONVOCANTE el da 3 de
agosto de 2005 le envo una comunicacin a LA CONVOCADA en la que le solicit que le
reconociera $ 204.160.000; valor que inclua nica y exclusivamente la extraccin de las
basuras.

u.

La sociedad LA CONVOCADA le contest mediante comunicacin fechada el 5 de


septiembre de 2005, en el sentido que no era responsable del pago de la suma solicitada.

v.

Ante esa situacin LA CONVOCANTE. procedi a aplicar la clusula compromisoria y solicit


audiencia de conciliacin, sin que se hubiera podido solucionar el problema.

III.1.2.

Pretensiones de la Demanda de LA CONVOCANTE

Pretensiones Declarativas.
a.

3.1.1. Que se declare que entre las sociedades LA CONVOCADA y LA CONVOCANTE se


celebr, el da 13 de junio de 2005, un contrato de compraventa sobre un inmueble
ubicado en la calle 30 No. 13-249 del Municipio de Soledad, matricula No. 040-3472.

b.

3.1.2. Que se declare que el contrato a que se refiere la anterior pretensin, fue cumplido en
su totalidad por la sociedad LA CONVOCANTE, por cuanto cancel la totalidad del precio
estipulado en la suma de $ 400.000.000 y recibi de buena fe el inmueble objeto de la
compraventa en el estado en que se lo entreg LA CONVOCADA

c.

3.1.3. Que se declare que el terreno comprado, por haber sido un basurero con anterioridad a
la venta del mismo, pero descubierto por la compradora con posterioridad al contrato,
presenta lo que la ley considera como un vicio redhibitorio u oculto, de acuerdo con los
artculos 934, subsiguientes y/o complementarios del Cdigo de Comercio y las normas
pertinentes del Cdigo Civil..

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d.

3.1.4. Que se declare que por las condiciones presentadas en el terreno vendido y por el
tiempo que llevaba LA CONVOCADA (antes xxxx) de ser duea del mismo, conoca o ha
debido conocer que el terreno estaba siendo utilizado como basurero.

e.

3.1.5. Que se declare que la sociedad vendedora a pesar de que el terreno vendido presenta
lo que la ley denomina un vicio redhibitorio, por ser un sitio donde se botaban o se haban
botado basuras, lo que hace el lote impropio para su natural destinacin por cuanto limita
de manera ostensible su uso, no lo manifest a la compradora, teniendo la obligacin de
hacerlo por cuanto lo conoca o deba conocerlo.

Pretensiones declarativas subsidiarias.


a.

3.2.1. Que se declare que entre las sociedades LA CONVOCADA y DIAZ CALDERON &
CIA S. EN C. se celebr, el da 13 de junio de 2005, un contrato de compraventa sobre
un inmueble ubicado en la calle 30 No. 13-249 del Municipio de Soledad, matricula No.
040-3472.

b.

3.2.2. Que se declare que el contrato a que se refiere la anterior pretensin, fue cumplido en
su totalidad por la sociedad LA CONVOCANTE& CIA S. EN C, por cuanto cancel la
totalidad del precio estipulado y recibi de buena fe el inmueble objeto de la compraventa
en el estado en que se lo entreg LA CONVOCADA

c.

3.2.3. Que se declare que el terreno comprado, por haber sido un basurero con anterioridad a
la venta del mismo, pero descubierto por la compradora con posterioridad al contrato,
presenta lo que la ley considera como un vicio redhibitorio.

d.

3.2.4. Que se declare que la sociedad LA CONVOCADA en calidad de vendedora, en caso


de que no hubiere tenido conocimiento del vicio redhibitorio, deber sanear los efectos del
mismo, tal como ordena la ley en los artculos 934 y siguientes.

Pretensiones de condena.
a.

3.3.1. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de la pretensin 3.1.3., se


condene a LA CONVOCADAa pagar a LA CONVOCANTE, la suma de $ 204.160.000 o la
que fije el honorable Tribunal con base en el peritazo que se practique sobre dicho punto,
equivalente al saneamiento del vicio oculto consistente en la rebaja del precio a justa
tasacin.

b.

3.3.2. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.1.4. y
3.1.5., se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE, a ttulo de
indemnizacin por dao emergente la suma de $ 15.000.000 por concepto del estudio de
suelos y por pago de honorarios profesionales de abogado por la audiencia de
conciliacin y gastos de viaje a la Ciudad de Medelln.

c.

3.3.3. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.1.4. y
3.1.5.,, se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE& CIA S EN C, a
ttulo de indemnizacin por lucro cesante la suma que aparezca probada en el proceso,
teniendo en cuanta lo que dejar de percibir por concepto de contrato de suministro de
servicios celebrado con SODETRANS S.A.

d.

3.3.4. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.3.1.,
3.3.2., y 3.3.3., se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE la
actualizacin de dichas sumas de dinero teniendo en cuenta la variacin del ndice de
precios al consumidor certificada por el DANE.

e.

3.3.5. Que se condene a LA CONVOCADA al pago de las costas del proceso.

Pretensiones de condena subsidiarias.


a.

3.4.1. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de la pretensin 3.2.3., se


condene a LA CONVOCADAa pagar a LA CONVOCANTE, la suma de $ 204.160.000 o la
que fije el honorable Tribunal con base en el peritazo que se practique sobre dicho punto,
equivalente al saneamiento del vicio oculto consistente en la rebaja del precio a justa
tasacin.

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b.

3.4.2. Que como pretensin subsidiaria de la 3.2.3 y en relacin con las sumas de dinero
respecto de las cuales se imponga condena a cargo de LA CONVOCADA a favor de LA
CONVOCANTE, se condene a LA CONVOCADA a reconocer a aquella la actualizacin
de dichas cifras de dinero teniendo en cuenta la variacin del ndice de precios al
consumidor certificada por el DANE.

c.

3.4.3.. Que se condene a LA CONVOCADA al pago de las costas del proceso.

III.2. CONTESTACIN DE LA CONVOCADA


III.2.1.

Sntesis de la contestacin a los hechos de la Demanda.

a.

Al primero: Es cierto, pero aclar que el inmueble era de propiedad de la sociedad xxx, que
por la fusin por absorcin qued de LA CONVOCADA

b.

Al segundo: No es cierto de la forma expuesta. Si bien es cierto que LA CONVOCADA


elabor la minuta de compraventa, la misma se puso de presente a la sociedad LA
CONVOCANTE para sus comentarios y observaciones. As las cosas, mal puede
hablarse de un contrato en el cual la compradora se adhiri.

c.

Al tercero: Es cierto. Sin embargo la venta se realiz como cuerpo cierto.

d.

Al cuarto: No es cierto en la forma expuesta. Desde tiempo atrs LA CONVOCADA le solicit


a la comisionista IVETTE MANZUR la comercializacin del inmueble y quien a su vez
utiliz los servicios de la firma ALIADOS INMOBILIARIOS. Sin embargo el seor
GONZALO FONSECA, empleado de LA CONVOCANTE, fue quien contact a la
comisionista. As las cosas es mas que claro que LA CONVOCANTE conoca el inmueble.

e.

Al quinto: Es cierto.

f.

Al sexto: Es cierto.

g.

Al sptimo: Es cierto.

h.

Al octavo: Es cierto.

i.

Al noveno: i. En armona con los negocios inmobiliarios LA CONVOCADA no manifest a LA


CONVOCANTE la existencia de vicios ocultos. LA CONVOCADA no tena ni deba tener
conocimiento de ningn tipo de circunstancias que pudieran ser considerados como un
vicio. ii. No es cierto que en el inmueble hubiere existido un basurero. Ni la sociedad XXX
ni LA CONVOCADA utilizaron o permitieron el uso del bien para desechos o basuras.
Ahora bien, no es cierto que la presencia de estos desechos hacen de la cosa impropia
para su natural destinacin y conlleven a la existencia de un defecto tal que tenga la
calidad de VICIO REDHIBITORIO. El inmueble cumple con la destinacin de
parqueadero.

j.

Al dcimo: i LA CONVOCADA efecto la entrega jurdica del inmueble al momento de la


suscripcin de la escritura, es decir, la sociedad LA CONVOCANTE declara haberlo
recibido. Luego no es cierto que el inmueble haya sido entregado el 17 de junio de 2005.
ii. No es cierto que LA CONVOCADA hubiera conocido, utilizado o permitiera su
utilizacin para la disposicin de desechos o basuras.

k.

Al dcimo primero. No me consta. En ningn momento el comprador manifest de forma


expresa la destinacin que le iba a dar al inmueble adquirido, de acuerdo con lo
manifestado por el comisionista era para un parqueadero.

l.

Al dcimo segundo: No me consta.

m.

Al dcimo tercero: Es cierto.

n.

Al dcimo cuarto: No me consta.

o.

Al dcimo quinto: No me consta los posibles usos del bien, pero si el uso es comercial es ms
que claro que el inmueble es apropiado para los fines expresados por el demandante.

p.

Al dcimo sexto: No me consta. El comprador conoca de tiempo atrs el bien que adquiri y
debi hacer los estudios que cualquiera persona prudente debi realizar.

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

q.

Al dcimo sptimo: No es cierto en la forma expuesta. En ningn momento en el lote ha existo


o existi un relleno de basuras. El inmueble no se encuentra cubierto en su totalidad por
basuras, sino en determinados sectores.

r.

Al dcimo octavo: No me consta.

s.

Al dcimo noveno: No me consta.

t.

Al vigsimo: Es cierto que la convocante envi una solicitud a LA CONVOCADA que pretenda
el pago de la suma de $ 200.000.000. Dicha solicitud fue respondida en sentido negativo.

u.

Al vigsimo primero: Me atengo a lo expresado en el hecho anterior.

v.

Al vigsimo segundo: No es cierto en la forma expuesta. En ningn momento ha habido


intransigencia de parte de LA CONVOCADA . Simplemente LA CONVOCANTE pretende
el pago de dinero en razn de una supuesta situacin que no cumple con los requisitos
para ser vicio redhibitorio.

w.

Al vigsimo tercero: No es un hecho.

III.2.2.

Sntesis de las excepciones de fondo propuestas por LA


CONVOCADA

a.

Inexistencia de vicios redhibitorios o defectos ocultos .

Inexistencia de vicios redhibitorios pues no se cumplen los requisitos para ser tales, como son: Que su
causa sea anterior al contrato, que sea ignorado sin culpa del comprador y que se haga de la cosa
impropia para su natural destinacin .
b.

Culpa de la sociedad LA CONVOCANTE

Es obligacin de toda persona obrar con diligencia y cuidado en todas y cada una de sus conductas.
La sociedad convocada fue la interesada en realizar el negocio, conoca de tiempo atrs el inmueble y
tena definida la destinacin; por lo tanto, si necesitaba que el inmueble cumpliera determinadas
especificaciones debi ser prudente y diligente y ponerlas en conocimiento de LA CONVOCADA para
efectuar las respectivas investigaciones.
c.

Inexistencia de la obligacin.

Inexistencia de la obligacin al no existir un defecto oculto en la venta del inmueble.


d.

Buena fe.

Buena fe de LA CONVOCADA , teniendo en cuenta que en todo momento actu conforme a las
normas preexistentes y con prudencia y diligencia.
e.

Inadecuada y excesiva tasacin de perjuicios.

Pues no se encuentra basada en criterios objetivos. Adems se pretende el cobro de perjuicios


indirectos que carecen de relacin de causalidad con el supuesto vicio.
f.

Genrica o innominada.

IV. CONSIDERACIONES DEL LAUDO.


ASPECTOS GENERALES DE LAS CONSIDERACIONES.
IV.1. RAZONES Y ORGENES DE LA INSTITUCIN JURDICA DE LOS VICIOS OCULTOS O
REDHIBITORIOS.

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

Las

personas

al

adquirir

la

propiedad

de

bienes

mediante

10

tradicin

concretamente mediante la tradicin que tiene por ttulo un contrato de


compraventa, lo hacen en razn de una serie de intenciones y finalidades que de
alguna forma, directa o indirectamente, pretenden acometer a travs del dominio
del bien adquirido. Por lo mismo, la voluntad del adquirente en la compraventa
depende de forma principal del conocimiento, racional y/o sensible, que ste
tiene sobre la totalidad del bien ha adquirirse, lo cual incluye, entre otros
aspectos, el conocimiento, racional y/o sensible, sobre el estado material del bien,
estado con el cual el adquirente del dominio considera que, directa o
indirectamente, puede acometer determinadas intenciones y finalidades suyas.
Dentro del mercado de bienes, es comn y ms an entre mayor sea el mercado
y su intensidad, que se susciten diferencias importantes, no sutiles, entre el
estado material que efectiva y realmente ostentaba un bien antes del momento
de perfeccionarse una compraventa y el estado material que el comprador, en el
mismo instante, es decir antes de perfeccionarse la compraventa, consideraba
que tena el bien en razn de su conocimiento, racional y/o sensible,
conocimiento este, del comprador, que, como se ha postulado, determin en
importante medida su voluntad y consentimiento para la compra.

Esas

diferencias significativas entre el real estado material del bien y el estado


material del bien que el comprador conoce y se prefigura, en ocasiones tienen un
carcter negativo, es decir, se presentan como carencias, imperfecciones y
defectos del bien en cuanto a su estado material.

Al presentarse dichas

diferencias significativas con ese carcter negativo y de imperfeccin, las mismas


podran generar una importante disminucin en la utilidad y el valor del bien
respecto del acometimiento de las intenciones y finalidades del comprador que
determinaron su voluntad y el consentimiento de la compraventa.
El antecedente ms importante de dichas protecciones otorgadas a los
compradores son los edictos expedidos por los ediles curules romanos, luego
agrupados y realzados por la codificacin justiniana, cimentadores de un
segmento importante de las disposiciones normativas y legislaciones expedidas
desde esa poca hasta el presente. De estos edictos brot la institucin jurdica
de los llamados vicios ocultos o vicios redhibitorios y es de ellos de donde
emanan las que, por lo mismo, fueron llamadas y conocidas con posterioridad
como acciones edilicias. Los romanos, en virtud de los edictos aludidos, protegan
con la actio redhibitoria, para resolver el contrato, y con la actio quanto minoris,
para disminuir el precio del contrato, al comprador de un bien que en el momento
en que era comprado arrostraba importantes desperfectos afectadores de su
estado material, desperfectos que eran desconocidos por el comprador cuando
prestaba su voluntad y consentimiento para la compra.

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11

Es a travs de la institucin jurdica de los vicios ocultos o vicios redhibitorios y de


las correspondientes acciones redhibitoria y quanto minoris -esta ltima tambin
denominada estimatoria-, que se regula el analizado tema desde el derecho
romano clsico hasta la actualidad en un segmento importante de legislaciones,
incluida la colombiana, la cual aborda

concretamente estas materias en los

artculos 1914 y subsiguientes del Cdigo Civil y en los artculos 934 y


subsiguientes del Cdigo de Comercio.
En Colombia, el comprador, en un contrato de compraventa de naturaleza civil o
comercial, de un bien afectado por los llamados vicios ocultos o vicios
redhibitorios, cuenta con la accin redhibitoria (actio redhibitoria) y con la
accin estimatoria (actio quanti minoris).

A travs de la accin redhibitoria el

mencionado comprador podr solicitar la rescisin del respectivo contrato de


compraventa y mediante la accin estimatoria el mencionado comprador podr
solicitar la rebaja del precio del contrato. Principalmente los artculos 1914 y 1915
del Cdigo Civil y el artculo 934 del Cdigo de Comercio son las normas que
consagran en Colombia las mencionadas acciones redhibitoria y estimatoria e
igualmente son las normas que permiten aterrizar y compaginar con nuestra ley
las siguientes conclusiones generales a las cuales se abord en los prrafos
anteriores:
La accin redhibitoria y la accin estimatoria consagradas en la normatividad civil
y comercial colombiana:
a)

Son acciones que tienen en esencia como razn y fundamento otorgar


determinados mecanismos de proteccin al comprador de un bien en
aquellos casos en los cuales el real estado material del bien adquirido, al
momento de su compra, difiere de forma notable y negativa con el estado
material del bien que el comprador conoca, se prefiguraba e ideaba en ese
momento, diferencia que surge en razn de una serie de importantes
carencias, imperfecciones y defectos materiales, generadores de desvalores
o inutilidades del bien arrostrados por el mismo al momento de la compra y
desconocidos en ese instante por el comprador,.

b)

Son acciones que otorgan una proteccin fundamental para los compradores
en el mercado de bienes, pues en la generalidad de las ocasiones y en buena
medida, la voluntad y el consentimiento otorgado por los compradores para
la compra de bienes se encuentra determinada precisamente por ese estado
material de los bienes, estado material con el cual los compradores
consideran que podrn acometer la bsqueda de las intenciones y
finalidades que pretenden solventar con el dominio adquirido sobre los
bienes.

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ASPECTOS ESPECFICOS DE LAS CONSIDERACIONES.


IV.2. REQUISITOS

DE

LAS

ACCIONES

REDHIBITORIA

ESTIMATORIA

EN

LA

NORMATIVIDAD CIVIL Y COMERCIAL.

El surgimiento, en materia civil y comercial, de las acciones redhibitoria y


estimatoria a favor del adquirente de un bien, con ocasin de un contrato de
compraventa, se suscita cuando se presentan una serie de circunstancias,
especficas y obligatorias, establecidas en la Ley, que seguidamente son
analizadas.
IV.2.1.

Existencia de un vicio.

Se requiere para el surgimiento de las acciones redhibitoria y estimatoria, en


materia civil y comercial, la existencia de un vicio que afecte el estado material
del bien adquirido. Vicio que, siguiendo las conclusiones a las cuales se arrib en
prrafos anteriores, deber entenderse como una carencia o imperfeccin que
afecta de manera negativa el estado material del bien adquirido, en aspectos y
caractersticas con las cuales dicho bien podra otorgar valor o prestar utilidad al
comprador para acometer la bsqueda de las intenciones y finalidades por l
perseguidas con la adquisicin del dominio de ese bien.
Resulta entonces fundamental para concluir la existencia o inexistencia del vicio,
la determinacin previa de esos aspectos y caractersticas materiales del bien
buscadas por el comprador y consecuentemente certificadas como ptimas por el
vendedor en el contrato de compraventa.

Slo una vez determinadas estas

caractersticas y aspectos materiales del bien, podr concluirse la existencia o


inexistencia del mencionado vicio.
Las caractersticas materiales del bien, que se ven afectadas negativamente por
el vicio y con las cuales el bien podra otorgar valor o prestar utilidad al
comprador, no se circunscriben y encuentran en la esfera mental de esta
persona, sino que se determinan y encuentran siempre de manera concreta por el
propio contrato de compraventa del que es objeto el bien, ya sea porque de
forma expresa los contratantes sealan las utilidades y valores para la cuales el
comprador adquiri el bien y las consecuentes caractersticas materiales del bien
que el vendedor certifica como ptimas, o ya sea porque, al no existir estas
estipulaciones expresas de los contratantes, el principio de la buena fe
contractual determina para el contrato, por una parte, que las mencionadas
utilidades y valores pretendidos por el comprador se circunscriben al uso habitual
y natural otorgado a la especie de bienes de la cual hace parte el bien comprado
y, por otra parte, que el vendedor certifica como ptimas estas caractersticas y
aspectos materiales del bien.

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En el presente trmite arbitral se comprob, mediante inspeccin ocular de los


rbitros y dictamen pericial de un experto en asuntos estratigrficos, la
existencia, en el bien inmueble objeto del contrato de compraventa sobre el cual
versa la controversia de las partes, de rellenos de escombros y basuras en un
rea aproximada de 8.013 metros cuadrados.
Para determinar el carcter de vicio de los mencionados rellenos de escombros y
basuras existentes, de acuerdo con los postulados iniciales del presente numeral,
en primer trmino debe examinarse cules eran los aspectos y caractersticas
materiales del bien buscadas por el comprador y consecuentemente certificadas
como ptimas por el vendedor en el respectivo contrato de compraventa.
No aparece de forma expresa en el contrato de compraventa del bien inmueble,
la destinacin que al mismo se otorgara una vez adquirido por parte del
comprador LA CONVOCANTE Sin embargo, las declaraciones rendidas dentro del
proceso y las propias manifestaciones de la convocante y de la convocada

permiten concluir que las partes al momento de prestar su consentimiento para el


perfeccionamiento del contrato de compraventa tenan presente y en claro que el
comprador LA CONVOCANTE adquira el bien inmueble con la intencin y finalidad
de realizar algn tipo de construccin sobre el mismo . Utilizacin esta ltima que
se enmarca como uno de los principales y ms frecuentes usos, comunes y
naturales, dados a un bien inmueble, como el que es objeto del contrato de
compraventa en cuestin, a saber, un lote de terreno vaco, sin construcciones y
sin utilizaciones especficas.

Uno de los principales y ms frecuentes usos y

utilidades, naturales y comunes, otorgados a un lote de terreno vaco y sin


destinacin, como el que ocupa este proceso, es el uso o la utilizacin para
construccin, ms an cuando el comprador es un comerciante como lo es LA
CONVOCANTE y como lo conoca claramente el vendedor LA CONVOCADA

mnimo aceptaron conocer que era para parquedadero (contestacin al hecho 11


de la demanda).
Por lo anterior, aunque en el texto expreso del contrato de compraventa objeto de
este proceso, no fue sealado el uso especfico para el cual se adquiri el
1

En la declaracin rendida por la seora Diana Paternina quien actu como comisionista; frente a la

pregunta de si el comprador del lote en algn momento le manifest cual era el destino que le iba a
dar a ese lote ella dijo que era poner como un parqueadero para todos los buses de la
transportadora y como que tambin iban a tener un taller para el mantenimiento de los mismos.
No le constaba si la vendedora haba sido informada de dicha destinacin .
Contestacin de la demanda: citar.
En contestacin de la demanda al hecho dcimo primero se dice: No me consta. En ningn momento el comprador
manifest de forma expresa la destinacin que le iba a dar al inmueble adquirido, de acuerdo con lo manifestado
por el comisionista era para un parqueadero.
3

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14

inmueble por parte del comprador LA CONVOCANTE, las pruebas obrantes en el


expediente y la interpretacin del contrato bajo el principio de la buena fe
contractual, permiten concluir que los contratantes al momento de prestar su
consentimiento para el perfeccionamiento de la compraventa tenan presente y
en claro que el comprador LA CONVOCANTE adquira el dominio del respectivo
bien con la posible intencin y finalidad de utilizarlo y destinarlo para algn tipo
de construccin, independientemente del carcter y la magnitud de esta ltima.
Llegados a las anteriores conclusiones debe analizarse si los rellenos de
escombros y basuras existentes en el bien inmueble, son una carencia o
imperfeccin que afecta de manera negativa el estado material del bien en
aspectos y caractersticas con las cuales este podra otorgar valor o prestar
utilidad al comprador en la realizacin de las posibles construcciones para las
cuales esta persona adquiri el dominio del mencionado bien inmueble.
El estudio pericial estratigrfico rendido dentro del proceso por la experta en
dichos asuntos, dictamin la imposibilidad de realizar adecuadamente cualquier
tipo de construcciones civiles en el rea del referido bien inmueble que contiene
los rellenos de escombros y basuras, sin que antes fuesen realizados una serie de
trabajos de limpieza, excavacin y relleno.

Al respecto el dictamen postula:

donde establece que en la zona de estudio, si existe la presencia de un relleno


de escombros y basuras; el rea aproximada de la zona afectada por estos es de
8.013 metros cuadrados y su conformacin data desde hace ms de 10 aos,
nica informacin de la que se tiene referencia ; para que la zona de basuras sea
apta para la construccin de obras civiles deber adecuarse el terreno segn lo
expuesto en tem 5, del presente informe (Captulos 5 y 6 del dictamen).

En el

mismo sentido del dictamen pericial, obra en el expediente del proceso el estudio
privado elaborado por el ingeniero ANTONIO VERGEL, persona que al momento de
ser preguntado directamente por este Tribunal sobre las conclusiones de su
estudio reiter lo siguiente: Si construyes una placa de concreto, el concreto por
decirte algo, un parqueadero que es de lo mas sencillo, el concreto no est
diseado para trabajar a afeccin, el concreto es un medio de transibilidad de
carga entre la rueda y la subase si me entiendes, entonces que pasa, si nosotros
tenemos una subase o una base que esta contaminada y con el tiempo van a
quedar oquedades efectos de la degradacin de esas basuras se va a generar
una ruptura en la placa y el concreto vale lo que tu quieras o sea, ese propietario
con el tiempo va a tener una fisuracin a todo largo de las estructuras de las
placas que la nica solucin es remover y volver a fundir y eso vale mas que
hacer el movimiento de tierra porque el concreto vale mucho mas que eso y
ms adelanta continua, al referirse a la posibilidad de utilizar el bien inmueble
como se encuentra y manifiesta: ... no te recomendara que construyeras
nada....

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15

En conclusin, se comprob en este trmite arbitral que el bien inmueble objeto


del contrato de compraventa sobre el cual versa la presente controversia, se
encuentra afectado, respecto de dicho contrato, por un vicio, toda vez que es un
lote de terreno parcialmente contenedor de un relleno de escombros y basuras
que afectan de manera negativa su estado material para la realizacin de
cualquier tipo de construccin y que, por lo tanto, impiden la utilidad del terreno
para una destinacin que, de un lado, resulta habitual, comn y natural a este
tipo de bien y, de otro lado, para una destinacin que las partes conocan y
entendan, al momento del perfeccionamiento del contrato, como la utilidad
especfica que el comprador LA CONVOCANTE pretenda otorgar a dicho bien o
naturalmente podra pretender otorgarle.
IV.2.2.

La gravedad del vicio existente.

Se requiere para el surgimiento, a favor del comprador, de la accin redhibitoria y


de la accin estimatoria, en materia civil y comercial, la gravedad de ese vicio
que se ha dicho debe existir. El vicio, es decir, la carencia, imperfeccin o defecto
que arrostra el bien, afecta negativamente las caractersticas materiales del
mismo de las que se pretende por el comprador un valor y utilidad y, por ello,
como se ha dicho, ese vicio afecta finalmente de manera negativa los valores y
utilidades pretendidos por el adquirente del bien.

Una vez corroborada la

existencia del vicio, es menester entonces comprobar que esa afectacin


negativa al estado material del bien, a las caractersticas y aspectos materiales
del bien de los cuales se pretende un valor y utilidad por el comprador, esa
afectacin negativa que se ha dicho surge en razn del vicio arrostrado por el
bien, sea efectivamente una afectacin negativa que ostente un nivel de
gravedad.
Lo primero para determinar la gravedad de un vicio ser descartar que no se trata
de un defecto irrelevante. Aunque este primer examen no es el fundamental
resulta de utilidad para iniciar cualquier anlisis de este tipo.

Se descarta de

plano, en el presente proceso, calificar como irrelevante o irrisorio el vicio que


afecta el bien inmueble objeto del contrato de compraventa debatido.

Los

rellenos de basuras y escombros contenidos efectivamente en 8.013 metros


cuadrados del lote de terreno en cuestin, es decir, en ms de la tercera parte del
lote, no pueden considerarse una imperfeccin irrelevante.
Descartada la insignificancia del vicio deber efectuarse sobre el mismo un
segundo examen para la determinacin de su gravedad. Este segundo examen
debe llevarse a cabo con fundamento en los propios lmites establecidos en la
normatividad jurdica, civil y comercial, para determinar el nivel de gravedad de

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los aludidos vicios. Dichos limites, consagrados en la Ley, consisten en que la


afectacin negativa generada al estado material del bien por el vicio:
a)

Deber tener un grado tal de negatividad que el bien no podr


efectivamente y de forma alguna alcanzar la utilidad, esperada por el
comprador y consagrada en el contrato, que deba generarse en razn
de las caractersticas y aspectos materiales del bien.

Al respecto el

artculo 1915 del Cdigo Civil reza: Son vicios redhibitorios los que
renen las siguientes calidades: ... 2. Ser tales, que por ellos la cosa
vendida no sirva para su uso natural... .
b)

O deber tener un grado tal de negatividad que el bien no podr


adecuadamente alcanzar la utilidad, esperada por el comprador y
consagrada en el contrato, que deba generarse por las caractersticas y
aspectos materiales del bien. Al respecto el artculo 1915 del Cdigo
Civil reza: Son vicios redhibitorios los que renen las siguientes
calidades: ... 2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida ... slo sirva
imperfectamente....

c)

O deber tener un grado tal de negatividad que el bien no podr alcanzar


cercanamente el valor, esperado por el comprador y consagrado en el
contrato, que deba generarse en razn de las caractersticas y aspectos
materiales del bien. Al respecto el artculo 1915 del Cdigo Civil reza:
Son vicios redhibitorios los que renen las siguientes calidades: ... 2.
Ser tales, que ... conocindolos el comprador no la hubiera comprado
o hubiera dado un menor precio...; y el Artculo 934 del Cdigo de
Comercio: Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su
entrega, vicios o defectos ocultos ... el comprador tendr derecho a
pedir la rebaja del precio a justa tasacin.....

Los anteriores factores son los linderos dentro de los cuales deber examinarse,
con la sana crtica, la referida gravedad del vicio, linderos en los cuales, como se
concluye, ser menester examinar si se presenta, por el vicio, la efectiva y
completa inutilidad del bien (literal a), la inadecuada e imperfecta utilidad del
bien (lit b) o la disminucin ostensible del precio pagado por el bien (lit c).
En el presente proceso se encuentra comprobado que el referido vicio analizado,
aunque no

hace completamente inutilizable el bien inmueble para la realizacin

de cualquier tipo de construccin, s genera un grado de tal negatividad en el


bien que este slo podra destinarse imperfecta o incompletamente para
cualquier tipo de construccin.

El aludido bien inmueble puede destinarse y

utilizarse para construccin en el segmento en el cual no se encuentra afectado

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por el mencionado vicio corroborado. Pero el alcance adecuado de dichos fines,


destinos u objetivos de construccin, en el segmento del bien que arrostra el
referido vicio, no sera posible.

obra adems del dictamen pericial , en el

expediente del proceso, el estudio privado elaborado por el ingeniero ANTONIO


VERGEL, persona que al momento de ser preguntado directamente por este
Tribunal sobre las conclusiones de su estudio, reiter lo siguiente: ..la conclusin
que nosotros llegamos y le manifestamos a nuestros clientes era que gran parte
del lote estaba subyacido de unos terrenos compuestos por basura que bueno si
bien es cierto no inhabilita en su totalidad el lote, habra que intervenirlo
para que garantizara que el lote fuera funcional dentro de esas
recomendaciones, no me acuerdo muy bien pero creo que le sugerimos que se
hiciera un corte y remocin en toda la zona que incluye la parte de basuras y
fuera reemplazado por un material que calificara mnimo como una sub- base
para poder a reemplazar esa zona que estaba afectada. .
Ahora bien, desde otra perspectiva, la gravedad del vicio, corroborada en el
anterior prrafo respecto de la afectacin del valor de uso del bien, se comprueba
igualmente al examinar el detrimento que dicho vicio genera sobre el valor de
intercambio del bien.

El dictamen pericial de carcter estratigrfico rendido

dentro del proceso y las cotizaciones documentales, otorgadas por la convocante


con la solicitud de convocatoria, comprueban que el arreglo o adecuacin del
vicio requiere de una serie de labores que implican la inversin de sumas de
dinero significativas en relacin con el precio del contrato de compraventa del
cual es objeto el referido bien inmueble, pues tanto el dictamen pericial, como las
mencionadas cotizaciones sealan una serie de cifras para el arreglo o
adecuacin del vicio que totalizadas ascienden aproximadamente a un monto
equivalente al 20% del precio por el cual el bien fue adquirido ( dictamen a folios
91 y cotizaciones a folios 122 y 123 del cuaderno princiapal ). Significa lo anterior
que el valor de intercambio del mencionado bien, efectivamente se vera
disminuido de forma importante.

Tanto as, que de haber conocido el vicio el

comprador lo habra adquirido por un precio significativamente inferior a aquel


por el cual lo adquiri, como lo sera su adquisicin con un 20% de descuento
sobre el pago que realmente se efectu.
Teniendo en cuenta lo anterior deber concluirse que, adems de encontrarse
comprobada en el presente proceso arbitral la existencia de un vicio sobre el bien
inmueble objeto del contrato de compraventa debatido, se encuentra igualmente
corroborada la gravedad exigida por la normatividad jurdica y civil para enmarcar
este vicio como generador de una accin estimatoria.
4.2.3.Momento del grave vicio existente.

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Otro de los requisitos exigido por la Ley para el surgimiento a favor del comprador
de la accin redhibitoria y de la accin estimatoria, en materia civil y comercial,
requisito ya abordado en lneas anteriores, consiste en que ese vicio que afecta el
bien, negativa y gravemente en los trminos anteriormente tratados, deber ser
un vicio afectador del bien al momento del perfeccionamiento del contrato de
compraventa.

Al respecto el artculo 1915 del Cdigo Civil reza: Son vicios

redhibitorios los que renen las siguientes calidades: 1. Haber existido al tiempo
de la venta... y el artculo 934 del Cdigo de Comercio reza: Si la cosa
vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos
cuya causa sea anterior al contrato....
Se encuentra completamente probado dentro del presente proceso que ese que
se ha concluido en los anteriores acpites como un vicio grave que afecta el bien
inmueble objeto del contrato de compraventa debatido en este proceso, es un
vicio arrostrado por el bien antes y durante el perfeccionamiento de dicho
contrato.

El dictamen pericial de carcter tcnico al respecto

sealo: donde

establece que en la zona de estudio, si existe la presencia de un relleno de


escombros y basuras; el rea aproximada de la zona afectada por estos es de
8.013 metros cuadrados y su conformacin data desde hace ms de 10 aos,
nica informacin de la que se tiene referencia ; para que la zona de basuras sea
apta para la construccin de obras civiles deber adecuarse el terreno segn lo
expuesto en tem 5, del presente informe (Captulos 5 y 6 del dictamen).
En el mismo sentido rindi testimonio la seora MARIELA VERGARA, jefe de
operaciones del Aeropuerto Ernesto Cortissoz, quien se encarga de la seguridad
operacional y programas de gestin ambiental del aeropuerto y conoce estas
materias desde hace ms de 28 aos.

La testigo no duda en afirmar que el bien

inmueble objeto del presente proceso, conocido como El sombrero fue utilizado
antes de 1998 como lote de disposicin de basuras a cielo abierto, pero adems
que sobre el mismo se realizaron obras de erradicacin por parte de la Alcalda de
Soledad. Al respecto afirma la seora MARIELA VERGARA: Esta foto corresponde
al terreno que yo identifico como el que se denominaba El sombrero, es un
terreno que est ubicado en donde era el antiguo localizador de la aeronutica
civil, est muy cerca de lo que hoy es la cabecera 23 hasta junio del ao pasado
cabecera 22 como designador de pista. Este lote como tal yo lo identifico como
uno de los lugares de los cuales nosotros como aeropuerto tanto como mi gestin
como aeronutica civil como con el concesionario fueron objeto de gestin para
su erradicacin ....En este punto lo recuerdo claramente porque como les
coment cuando trabaj con la aeronutica civil justo cuando pas a la empresa
concesionaria yo traa una gestin de erradicacin de basureros de la mano de la
Alcalda de Soledad...

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Finalmente, respecto de la corroboracin de la existencia del vicio analizado antes


y durante el perfeccionamiento del contrato de compraventa debatido en este
proceso, debe tenerse en cuenta la prueba documental obrante a folio 264 del
expediente. La misma consiste en una comunicacin con fecha del nueve (9) de
junio de mil novecientos noventa y ocho (1998) remitida por el seor Boris
Cortina Mendoza, Secretario de Medio Ambiente del Municipio de Soledad y
dirigida al seor Pedro Emiliani Director Regional de la Aeronutica Civil, mediante
la cual se informaba sobre la erradicacin de basureros, uno de ellos ubicado en
el lote denominado Sombrero.

La mencionada comunicacin seala:

... se

han realizado campaas para la erradicacin de los basureros a cielo abierto en


especial los que existan en la autopista, ms exactamente los cercanos al
aeropuerto tales como el de la Virgencita, Sombrero, Campo Espaa, Manuela
Beltrn.

Teniendo presente la declaracin arriba citada de la funcionaria de la

aeronutica civil MARIELA VERGARA, la anterior comunicacin adquiere valor


probatorio en relacin con la corroboracin de la existencia del vicio analizado
antes y durante el perfeccionamiento del contrato de compraventa debatido en
este proceso.
Deber concluirse entonces que se ha comprobado en el presente trmite arbitral
que el vicio existente y grave que, segn se ha concluido hasta este punto, afecta
el bien inmueble objeto del contrato de compraventa debatido en este proceso,
es un vicio arrostrado por el mencionado bien desde antes y durante el
perfeccionamiento de ese contrato de compraventa.
IV.2.3.

El carcter oculto del grave vicio existente.

IV.2.3.1. Anlisis general del carcter oculto de los vicios.


Otro requisito para el surgimiento a favor del comprador de la accin redhibitoria
y de la accin estimatoria, en materia civil y comercial, es lo que se ha dado a
llamar el carcter oculto del vicio para el comprador.

Este carcter oculto del

vicio se suscita cuando el comprador real y efectivamente lo desconoce en el


momento en que consiente la compraventa y cuando, adems de dicho efectivo
desconocimiento, las caractersticas del vicio son de aquellas que no se
descubriran o conoceran por personas que actan con un determinado grado de
diligencia en sus asuntos.
Este grado especfico de diligencia establecido en la Ley como regla de medida
para analizar y corroborar el carcter oculto de los vicios, es uno en la
normatividad civil, y otro en la normatividad comercial.

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Es importante resaltar que ese anlisis para determinar el efectivo carcter oculto
del vicio es un examen sobre las caractersticas mismas de dicho vicio respecto
de unos parmetros abstractos de diligencia y culpas, y no es especficamente un
anlisis sobre la diligencia concreta

que caracteriz al sujeto comprador al

instante del conocimiento del bien por el adquirido. Significa lo dicho, que para
corroborar el carcter oculto del vicio no se debe analizar especficamente el
grado de diligencia con el cual actu real y efectivamente el comprador al
momento de conocer el bien objeto de la compraventa, sino que se deben
analizar las caractersticas del vicio frente a la mencionada regla de medida
consagrada en la Ley en trminos de la diligencia.
Para determinar el carcter oculto o no oculto del vicio se analiza si ese
desperfecto que efectivamente desconoce el comprador hubiese podido ser o no
conocido o descubierto por dicho comprador de haber actuando dentro de unos
determinados parmetros de diligencia. Lo anterior no debe confundirse con un
anlisis sobre la diligencia concretamente desplegada por el comprador respecto
del conocimiento del bien al momento de su compra. El vicio podra ser oculto, es
decir, podra ser de aquellos que no seran cognoscibles as se actuara dentro de
los parmetros de diligencia establecidos en la Ley, independientemente de que
el comprador actuara sin ningn grado de diligencia.
Existen vicios que no deberan poder descubrirse a pesar de una diligencia
extremada del comprador. En este ltimo caso, el hecho de que el comprador
llegase a actuar de forma negligente no sera fundamento para sustraer al vicio
de su carcter habitualmente incognoscible y, por lo mismo, para sustraerlo de su
ubicacin como un vicio oculto. De la misma forma, pero desde la perspectiva
contraria, existen vicios que podran descubrirse actuando con una negligencia
absoluta. Caso en el cual una efectiva actuacin extremadamente diligente del
comprador al momento de adquirir el bien, que no le permitiese descubrir dicho
desperfecto, no sera fundamento para considerar que el vicio no es de aquellos
cognoscibles con la diligencia ms mnima y, por lo mismo, un vicio que no
ostenta el carcter de oculto.
Realizada la anterior aclaracin, a continuacin se denota cul es la mencionada
regla de medida consignada en la Ley para determinar el carcter oculto del vicio.
En este anlisis ser menester abordar por vez primera de forma separada la
normatividad civil y comercial, pues las mismas en el tema en cuestin, a
diferencia de los aspectos anteriormente analizados, consagran disposiciones
diferentes.
El carcter oculto del grave vicio existente en la normatividad civil.

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21

En la normatividad civil el obligatorio carcter oculto que debe ostentar el vicio,


se concluye, en primer lugar, una vez corroborado el efectivo desconocimiento
del mismo por parte del comprador, y en segundo lugar, una vez corroborada
cualquiera de las siguientes opciones:
a)

Que las caractersticas mismas del vicio no habran permitido al comprador


conocerlas en razn de su profesin u oficio.

b)

Que las caractersticas mismas del vicio seran de aquellas que son
descubiertas por personas que actan en sus asuntos con un mnimo de
diligencia, por personas que actan con la diligencia habitual y ordinaria
en sus asuntos o por personas que actan con altos grados de diligencia
en sus asuntos.

Consecuentemente, en materia civil se corroborara el carcter no oculto del


vicio, si se comprobase que:
a)

Que las caractersticas mismas del vicio habran permitido al comprador


conocerlas en razn de su profesin u oficio.

b)

Que las caractersticas mismas del vicio son de aquellas que incluso las
personas que actan sin ninguna diligencia en sus asuntos las hubiesen
descubierto.

Al respecto el artculo 1915 del Cdigo Civil establece que son vicios
redhibitorios los que renen las caractersticas siguientes: ... ser tales que el
comprador no haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales
que el comprador haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u
oficio..
El carcter oculto del grave vicio existente en la normatividad comercial.
La normatividad comercial, aunque con similar regulacin a la civil respecto de la
determinacin del carcter oculto del vicio, presenta importantes variaciones a
ser tenidas en cuenta. Mientras que en materia civil el vicio efectivamente
desconocido por el comprador slo no se considera oculto cuando su deteccin
hubiese sido posible por un examen de aquellos efectuados por personas que
actan sin ningn grado de diligencia y completamente descuidadas en sus
asuntos, en materia comercial el vicio efectivamente desconocido por el
comprador no se considera oculto cuando su deteccin se habra podido suscitar
mediante exmenes de aquellos efectuados con la diligencia y el cuidado que las
personas emplean ordinaria y habitualmente en sus asuntos. Y se concluye esta
diferencia entre la normatividad civil y la normatividad comercial, en primer lugar,

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porque el Cdigo Civil en el artculo 1915 se refiere a ausencia de negligencia


grave, mientras que el Cdigo de Comercio en su artculo 934 se refiere a
ausencia de culpa, sin calificarla, entendindose entonces que se est haciendo
alusin a la ausencia de un grado medio de diligencia es decir a una culpa leve o
negligencia leve.
4.2.3.1.

Anlisis especfico del carcter oculto del grave vicio existente.

Lo primero a decir respecto del anlisis del presente proceso frente al tema del
carcter oculto del vicio analizado, es que no existe dentro del expediente
ninguna prueba que permita concluir que la convocante LA CONVOCANTE, en su
calidad de compradora dentro del contrato de compraventa debatido, conoca ese
vicio que en los anteriores acpites se ha concluido como existente, grave y
presente en el referido bien inmueble antes y durante el perfeccionamiento del
referido contrato de compraventa.
En segundo trmino, deber dejarse sentado el carcter comercial del contrato de
compraventa debatido en el presente proceso, concluido por la calidad de
comerciantes que ostentan las partes contratantes. Significa lo anterior, que en
el anlisis efectuado a continuacin,

debern aplicarse

las conclusiones

postuladas al inicio de este acpite respecto de las disposiciones de la


normatividad comercial frente a la determinacin del carcter oculto de los vicios
efectivamente desconocidos por el comprador en un contrato de compraventa de
naturaleza comercial como el que ac nos ocupa.
Entonces, para determinar el carcter oculto de ese vicio, comprobado en este
proceso como un vicio grave y existente arrostrado por el bien inmueble en
cuestin al momento del perfeccionamiento de la compraventa comercial
debatida, deber estudiarse si dicho vicio se enmarca, por sus caractersticas,
como uno de aquellos que no debera ser detectable o cognoscible mediante
exmenes de aquellos efectuados con la diligencia y el cuidado que las personas
emplean ordinaria y habitualmente en sus asuntos.
Luego de analizar las pruebas obrantes en el expediente en relacin con este
tema, se concluye que las caractersticas del vicio grave efectivamente arrostrado
por el bien inmueble en cuestin al momento del perfeccionamiento del contrato
de compraventa debatido, son caractersticas que hacen del vicio uno de aquellos
que no deberan descubrirse, detectarse o conocerse mediante exmenes de
aquellos efectuados con la diligencia y el cuidado que las personas emplean
ordinaria y habitualmente en sus asuntos.

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23

El bien inmueble en cuestin en la negociacin del contrato de compraventa


debatido, al momento del perfeccionamiento del contrato y durante la entrega del
inmueble, presentaba una apariencia normal respecto de lo que es un lote de
terreno vaco, sin construccin o destinacin alguna. Segn se corrobor en el
presente proceso un examen visual del mencionado bien inmueble slo debera
permitir concluir que el mismo se encuentra en condiciones normales, es decir,
enmaraado, colmado de malezas y de vegetacin. Este examen ocular del bien,
aunado a los hechos consistentes en que el lote se encontraba adecuadamente
cercado y vigilado, es un examen que no debera permitir abordar a la conclusin
consistente en que una tercera parte del bien se encontraba afectada por rellenos
de basuras y escombros que se hallaban enterrados .
En el expediente del proceso obran testimonios que permiten concluir que un
examen ocular del terreno y una visita del mismo no debera haber permitido el
descubrimiento, deteccin o conocimiento del vicio afectante del terreno, sino
que, por el contrario, un examen de esta naturaleza debera haber generado
como conclusin que el bien inmueble en cuestin se encontraba en condiciones
totalmente normales respecto de lo que es un lote de terreno, en dicho sector,
vaco, sin construcciones y sin destinaciones especficas.

La seora MARIELA

VERGARA, funcionaria de la aeronutica civil citada anteriormente, en relacin


con el aspecto del bien por ella conocido en los ltimos aos, incluido el de la
celebracin del contrato de compraventa debatido, declar que el bien observaba
Con arbustos, matas rastreras, verde, una zona verde.

Ms adelante esta

persona ratifica sobre el mismo tema: Todo se vea verde y como le digo como
un lote mas... y ante otra pregunta respecto de la posible visualizacin del vicio
expresa: No se vea porque eso estaba lleno de arbustos, follajes, zonas verdes
no ocupadas ni intervenidas eran arbustos como plantas de volumen pero que
nacen de la maleza, se van trenzando y eso va creando volumen. No se vea
basura, se vean zonas verdes de montes. . Finalmente debe indicarse que la
testigo seala que ni siquiera ella (conocedora con determinada profundidad de la
zona en la que se ubica el referido lote de terreno), hubiese podido, mediante un
examen ocular del bien inmueble, detectar el vicio oculto que el mismo
efectivamente arrostra. En similar sentido declararon en el presente proceso, de
un lado, el seor GONZALO FONSECA, persona que recibi el inmueble , del
representante de LA CONVOCADA y, de otro lado, el seor JHON JAIRO OSPINA,
quien acompa al seor GONZALO FONSECA en la recepcin del bien inmueble.
Es un lote lleno de montes mientras yo lo visit estaba lleno de monte,
enmallado por el frente, inclusive no se puede entrar por la malla sino por
detrs. (testimonio Fonseca). Llegue al lote nada ms y miramos que tena
una malla o una base de cemento no muy alta, tena un portn, no se si lo tendr
todava y un monte bastante alto. Eso es lo que puedo recordar del da de la
entrega, no nos atrevimos a entrar porque como le digo haba maleza, monte

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

24

alto, por lo menos yo no me atrev a entrar, simplemente hacan comentarios de


que de pronto era el lugar donde ira a estar ubicada la nevada nada ms
(testimonio Ospina).

Otras pruebas obrantes en el expediente como el estudio

de suelos suscrito por el seor ANTONIO VERGEL y las preguntas absueltas por
esta persona ante este Tribunal ratifican que la apariencia del bien inmueble al
momento del perfeccionamiento del contrato de compraventa era la apariencia
de un lote de terreno enmaraado y cubierto por malezas y vegetacin
abundante, es decir, una apariencia que no debera haber permitido descubrir los
rellenos de basuras y escombros a travs de una visita y examen ocular del
terreno.
Ahora bien, esa diligencia y ese cuidado que las personas, incluidos los
comerciantes,

emplearan

ordinaria

habitualmente

al

momento

de

la

adquisicin de un bien inmueble, consistiran precisamente en efectuar exmenes


al bien inmueble a travs de una revisin ocular del terreno y de una visita del
mismo.

La contratacin y realizacin de estudios tcnicos, como anlisis de

suelos efectuados por expertos, son acciones no comprendidas dentro del rango
de diligencia y cuidado que las personas, incluidos los comerciantes, emplearan
ordinaria y habitualmente al momento del conocimiento de un bien inmueble que
adquirirn con las caractersticas del lote de terreno objeto del contrato debatido
en este proceso. Este tipo de estudios tcnicos que podra efectuar el comprador,
para el conocimiento del bien inmueble, exceden los mencionados rangos de
diligencia habituales y comunes desplegados por las personas en contratos como
el que nos ocupa. Al respecto la jurisprudencia ha sealado: Ahora bien, como no puede
exigirse que para la compra o permuta el comprador este siempre asistido de un tcnico que examine
previamente la cosa objeto del contrato... (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casacin Civil, Sentencia del 11
de octubre de 1977). En el mismo sentido se pronunci la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala
de Casacin Civil, Sentencia del 15 de octubre de 1968).

Por lo anterior, habiendo postulado en

prrafos anteriores que un examen ocular y una visita al lote de terreno objeto
del presente trmite arbitral, no deberan generar el descubrimiento del
corroborado vicio que se analiza en este proceso, por las caractersticas que
cobijaban al mismo, deber concluirse el efectivo carcter oculto del vicio.
IV.2.4.

Existencia de un vicio grave, oculto y presente al momento de la


compraventa.

Las conclusiones a las cuales se abord en los anteriores numerales 4.2.1., 4.2.2
y 4.2.3 se sintetizan en lo siguiente:

Fue comprobado en el presente proceso

arbitral que los rellenos de basuras y escombros contenidos aproximadamente en


una tercera parte del bien inmueble objeto del contrato de compraventa debatido
en este proceso, por sus caractersticas propias, se constituyen como vicios

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

25

graves y ocultos arrostrados por el bien antes y durante el perfeccionamiento del


contrato de compraventa.
4.3. LA ACCIN ESTIMATORIA O QUANTI MINORIS

Y LA ACCIN INDEMNIZATORIA.

Cumplidos los cuatro requisitos que han sido puestos de presente en el anterior
acpite 4.2., surgen en cabeza del adquirente de un bien por compraventa de
naturaleza civil o comercial la accin redhibitoria (actio redhibitoria) o la accin
estimatoria (actio quanti minoris).
4.3.1. La accin estimatoria.
Mediante la accin estimatoria (actio quanti minoris) el comprador estar
facultado para mantener el dominio sobre el bien adquirido y solicitarle al juez del
contrato que el precio de compraventa pactado sea reducido y ajustado teniendo
en cuenta el valor de los graves vicios ocultos que afectan dicho bien. El ajuste
que el juez podr ordenar se har, segn la ley comercial, rebajando el precio
pactado mediante una justa tasacin.
Por regla general, el juez no puede variar el contenido de los contratos celebrados
por los particulares, pues es a stos y no a aquel, a quienes el legislador ha
dotado con el poder creador y regulador de las relaciones jurdicas.

El juez,

entonces, anula el contrato o le reconoce validez, pero no lo modifica. Esta regla,


sin embargo, tiene unas pocas excepciones, entre las que destacamos: (i) Cuando
se exceden los lmites legalmente permitidos para el pacto de clusulas penales.
(ii)

Cuando se exceden los lmites legalmente permitidos para el pacto de

intereses de plazo o de mora. En estas hiptesis, a pesar de violar las normas


imperativas que establecen los topes que podran convenirse, el Juez no anula la
clusula y menos el contrato, sino que ajusta lo acordado, es decir, rebaja la pena
o el inters al nivel permitido o impone la sancin del caso si a ello hubiera lugar.
(iii) Otro de los casos que podra incluirse en este grupo es precisamente el que
nos ocupa: La reduccin, por parte del juez del contrato, del precio pactado en
una compraventa cuando el bien objeto de la misma adolece de un vicio
redhibitorio. Aqu, el juez le reconoce plena validez al contrato al mismo tiempo
que lo modifica.
La accin estimatoria descansa sobre el innegable postulado de la equidad. Esta
accin tiene un carcter eminentemente restablecedor y no indemnizatorio, de tal
manera que con ella no se deben alegar ni se pueden reconocer perjuicios
patrimoniales (dao emergente o lucro cesante) ni extra-patrimoniales.

El

carcter restablecedor de la accin estimatoria se debe limitar, segn justa

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

26

tasacin, a la reduccin del precio pactado en el respectivo contrato de


compraventa.
Segn se puede deducir de la lectura del presente Laudo, habindose
comprobado en este proceso la existencia de un vicio oculto en los trminos del
artculo 934 del Cdigo de Comercio, el Tribunal habr de declarar y ordenar una
reduccin sobre el precio pactado en el contrato de compraventa sub judice. Para
ello, y en aras de reducir el precio a justa medida, se ha consultando el dictamen
pericial rendido por la Doctora Martha E. Morales en el cual se hace referencia a
las obras que se deben realizar con motivo de la presencia de basuras en el lote,
las cuales corresponden al vicio redhibitorio alegado y probado en este proceso.
Estas obras y sus valores son:
(i)

Excavacin mediante mquina en material comn de

5.171.3 metros

cuadrados por un valor de $ 23670.717.


(ii)

Seleccin y colocacin de basuras de 6.464 metros cuadrados

por un

valor de $21066.275.
(iii)

Al remover las basuras, segn el mismo dicho de la perito, quedarn unos


huecos que deben ser rellenados. El valor presentado por la perito para el
relleno de estos huecos asciende a la suma de $ 160715.437, suma que es
producto de multiplicar el precio del metro cbico del relleno ($52.877) por
el nmero de metros cbicos a rellenar (3039. 4); el valor del relleno se
calcul con el precio de material seleccionado.

Sin embargo, el Tribunal considera que el relleno debe hacerse con material
normal, el cual es menos costoso que el material seleccionado a que se refiri la
perito. Este material normal debe coincidir con los requerimientos dictados por el
comprador (parte convocante), los cuales se hicieron pensando en la construccin
que l mismo realizar en el inmueble objeto de la presente litis.

Por

consiguiente, y en aras de una justa tasacin, el Tribunal retoma el valor


solicitado por la convocada en la comunicacin que le dirigi a LA CONVOCADA el
3 de Agosto de 2005 (folios 122- 123 y 124) en donde solicita se le reconozca por
costo del material de relleno para adecuar el lote, la suma de $ 12.200 por metro
cbico, precio que incluye su transporte.

Aunque en dicha comunicacin la

convocante se refiere al relleno de 8.800 metros cbicos de tierra (le haba dado
un total de $ 107.360.000), el Tribunal, con base en lo contenido en las
aclaraciones rendidas por la Perito Martha Morales (folio 91), considerar para
todos los efectos de este Laudo que el lote a rellenar mide 3039.4 metros cbicos
y no 8.800 metros cbicos como quiso la convocante. En este orden de ideas, el
relleno de 3039.4 metros cbicos, a un precio de $ 12.200 por metro cbico, tiene
un costo total de $37080.680.

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27

Esta ltima cifra, segn lo establecido en el artculo 16 de la Ley 446 de 1998,


deber ser debidamente actualizada, as: El capital actualizado es igual al capital
histrico multiplicado por el IPC final (septiembre de 2006) dividido el IPC inicial
(agosto de 2005).

Los valores del IPC se obtuvieron de los datos oficiales

publicados por el DANE. Entonces, el capital actualizado es igual a $37080.680


multiplicado por 167,85 dividido 159,82, suma que corresponde a $38943.762.
4.3.2. La accin Indemnizatoria
Como complemento de la mencionada accin estimatoria (y de la accin
redhibitoria), tanto en materia civil como en materia comercial, la normatividad
jurdica colombiana consagra una accin indemnizatoria a favor del comprador,
que surge slo cuando se cumple alguno de los siguientes requisitos:
a)

Que el vendedor haya ocultado de mala fe al comprador los graves vicios


ocultos que afectaban el bien al momento del perfeccionamiento del
contrato de compraventa.

b)

Que el vendedor hubiese debido conocer esos graves vicios ocultos que
afectaban el bien al momento del perfeccionamiento del contrato de
compraventa, por razn, en materia civil, concretamente de su profesin u
oficio y, en materia comercial, por los conocimientos generales y ordinarios
que debera tener el comprador comerciante.

Al respecto el artculo 1918 del Cdigo Civil reza: Si el vendedor conoca los
vicios y no los declar, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido
conocerlos por razn de su profesin u oficio ser obligado no slo a la
restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios; pero
si el vendedor no conoca los vicios, ni eran tales que por su profesin u oficio
debera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o rebaja del precio., y el
inciso 2 del artculo 934 del Cdigo de Comercio: ... En uno y otro caso habr
lugar a indemnizacin de perjuicios por parte del vendedor si este conoca o
deba conocer al tiempo del contrato el vicio o defecto de la cosa vendida..
El conocimiento o desconocimiento del vicio por parte del vendedor no afecta la
existencia de las acciones redhibitoria y estimatoria a favor del comprador, pero
si

determina

entonces

el

surgimiento

de

la

accin

complementaria

de

indemnizacin de perjuicios.
Al examinar el surgimiento de la mencionada accin indemnizatoria a favor del
comprador en un contrato de compraventa de naturaleza civil, se deber
determinar si el vendedor ocult de mala fe el vicio afectante del bien vendido o

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

28

si el vendedor desconoca dicho vicio pero deba conocerlo en razn de su


profesin u oficio.
Por su parte, la misma verificacin en materia comercial ser un poco ms
exigente

respecto

del

vendedor,

en

el

sentido

que

la

aludida

accin

indemnizatoria surgir a favor del comprador si el vendedor ocult de mala fe el


vicio afectante del bien vendido, y tambin cuando el vendedor desconoca dicho
vicio pero deba conocerlo en razn, no slo de su profesin u oficio (culpa en
concreto), sino en general en razn de los conocimientos generales que el
vendedor debera ostentar sobre el bien, es decir, de los conocimientos generales
con los cuales las personas abordan sus negocios ordinaria y habitualmente
(culpa en abstracto).
El Tribunal, respecto de la accin complementaria de indemnizacin analizada a la
luz del caso concreto, debe hacer la siguiente precisin:
(i)

A partir de las pruebas decretadas y practicadas en el presente proceso


se podra deducir que la sociedad XXX., cuando fue propietaria del bien
inmueble objeto de la presente litis, y por razones relacionadas con la
seguridad area del aeropuerto cercano, debi haber conocido el
problema de basuras que este lote tena, ms an si tuvo que aislarlo
con una malla, entre otras medidas que debieron ser adoptadas.

(ii)

Sin embargo, no qued probado en este proceso que LA CONVOCADA .,


cuando adquiri la propiedad del inmueble sub examine a ttulo de
fusin con XXXX, fue informada del problema de basuras que haba
tenido el lote, como tampoco se prob que LA CONVOCADA debi haber
conocido de dichos problemas al momento de celebrarse la mencionada
fusin.

(iii)

Si bien es cierto que LA CONVOCADA como propietaria del inmueble sub


examine (que adolece de vicios redhibitorios) debe someterse a lo que
su comprador decida (resolucin del contrato o accin estimatoria),
para lo cual no puede excusarse en acciones u omisiones imputables a
XXXX., tambin lo es que para efectos de la accin indemnizatoria a que
se refiere el artculo 934 del Cdigo de Comercio debe haber culpa o
dolo de LA

CONVOCADA,

no pudindose,

conforme

a derecho,

endilgrsele una responsabilidad derivada de una accin u omisin


culposa de XXXX o de cualquier otro tercero.
El Tribunal, despus de analizar el acervo probatorio, considera que no se prob
que LA CONVOCADA , al tiempo del contrato sub judice, conoca o deba conocer
los defectos de la cosa vendida.

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

29

Adems de la fusin de LA CONVOCADA. con XXXX. y el contrato sub judice, el


Tribunal no conoce de negocio jurdico

alguno celebrado sobre el mencionado

inmueble y en el que haya sido parte LA CONVOCADA , como tampoco conoce de


actividades (acciones) realizadas sobre dicho inmueble producto del uso y/o goce
que del mismo haya podido hacer esta sociedad o un tercero en virtud a un
negocio celebrado con ella, y de los cuales se pudiera concluir que la misma
conoci o debi conocer de los defectos del inmueble.
En ausencia de unas pruebas concretas, y respecto de las cargas de la autonoma
privada de la voluntad que debe soportar 2 toda parte que celebra un negocio
jurdico, los mismos argumentos que fueron tiles para alegar que la parte
convocante no tena porque conocer de los defectos del inmueble, sirven para
alegar que LA CONVOCADA tampoco tena porque conocerlos cuando celebr la
fusin con XXXXX..
En consecuencia, el Tribunal denegar las pretensiones de la demanda
relacionadas con la declaratoria acerca del conocimiento que LA CONVOCADA
tena o deba tener de los vicios ocultos

y las subsecuentes condenas de

indemnizacin.
En este punto, el Tribunal considera oportuno detenerse en los perjuicios que por
dao emergente aleg la convocante, correspondientes a los gastos incurridos en
tiquetes, hospedaje, alimentacin y viticos de su abogado con ocasin de una
audiencia de conciliacin celebrada entre las aqu partes el 3 de octubre de 2005
en Medelln.

Para el Tribunal, estos gastos en que incurri la convocante tienen

su fuente en el contrato sub judice, concretamente en la disposicin que contiene


la respectiva clusula compromisoria, de tal manera que los mismos son una
consecuencia directa de la ejecucin de dicho contrato, y corresponden a los
gastos propios de un requisito de procedibilidad que privadamente las partes
acordaron como mecanismo previo al acceso de la justicia arbitral.
Del principio de la buena fe contractual til para la interpretacin de los contratos
se podra deducir una obligacin a cargo de la parte que incumple el contrato sub
judice, consistente en restituir los gastos en que incurra la parte cumplida con
ocasin de la audiencia de conciliacin que se pact como requisito de
procedibilidad para el acceso a la justicia arbitral, para lo cual se puede alegar
que sin un incumplimiento no habra controversia y sin controversia no habra
lugar a dicha conciliacin.

Sin embargo, y an en este elaborado e hipottico

escenario, lo cierto es que dicha restitucin correspondera a una verdadera


2

En especial las cargas de advertencia y sagacidad, segn las cuales se debe ser diligente en la realizacin del
negocio y averiguar las situaciones de hecho y de derecho previamente a su realizacin, so pena de no conseguir
el fin perseguido.

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

indemnizacin de perjuicios la cual, como tal,

30

no puede ser concedida

conjuntamente con la accin estimatoria, a menos que se demuestre que el


vendedor conoca o deba conocer los defectos del bien vendido. Se reitera que
LA CONVOCADA no conoci ni debi conocer de los defectos del inmueble sub
examine, de tal manera que el Tribunal tambin rechazar la indemnizacin
pretendida respecto de estos perjuicios alegados.
Finalmente, el Tribunal aclara que esta audiencia de conciliacin fue extraarbitral, de tal manera que sobre la misma no habr lugar al reconocimiento de
costas ni agencias en derecho.
ANALISIS DE LA OBJECIN POR ERROR GRAVE DEL DICTAMEN PERICIAL
El Tribunal al evaluar el dictamen pericial elaborado por la Dra Martha Morales ,
considera

que se trata de un juicioso estudio efectuado por persona experta,

quien hace una anlisis geotcnico del terreno objeto del litigio y a travs del cual
se puede establecer claramente la magnitud de la presencia de basuras en el lote
y los trabajos que habra que realizar para dejar el lote en condiciones aptas para
construir .
La convocada al objetar el dictamen por error grave dice que el mismo contiene
una serie de tems que no son materia del litigio y son actividades de adecuacin
del terreno necesarias previamente al inicio de cualquier tipo de construccin, en
cualquier terreno independientemente del estado del mismo .
Le asiste la razn a la convocada en el sentido de que hay tems en el dictamen ,
que son de cargo del comprador, realizar dichos gastos si pretende hacer las
construcciones mencionadas en su demanda , pero hay unos costos que deben
ser asumidos por la vendedora y que se refieren a la remocin de las basuras , la
disposicin de las mismas y el relleno del terreno despus de retirar las basuras ;
se tomo del dictamen los 2 primeros conceptos , que fueron fijados con toda la
tcnica y clculos de medicin y no se tomo el precio del relleno porque este fue
fijado teniendo en cuenta un relleno con material seleccionado y prefiri el
Tribunal , tomar los costos de relleno solicitados por la convocante en los hechos
de la demanda y que segn ellos se hicieron con base en cotizaciones pasando de
$ 52. 877 el metro cbico fijado por la perito a $ 12.200 solicitado por la
convocante y tomando no toda el rea del terreno afectado por las basuras sino
un porcentaje recomendada por la perito se puede establecer que el relleno
afectara nicamente el rea de basuras con espesores superiores 0.5 metros para
lo cual se tiene relleno rea 1: 4.676 metros cuadrados por 0.5 metros de espesor
por 1.3 factor de compactacin , lo que da un total de rea a rellenar de 3.039 .4
metros cbicos ; ya que de acuerdo con su dictamen el comprador si va a

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

31

construir deba hacer excavaciones existieran o no basuras y hacer los llenados


pertinentes.
EN CUANTO A LA TACHA DE TESTIGOS
Acerca de los testigos tachados como sospechosos por la sociedad convocante y
por la convocada, por ser funcionarios , dependientes o vinculados de una o u
otra forma , considera este tribunal que estos testimonios son imprescindibles y
necesarios, dado que son

los dependientes de las partes quienes conocen de

alguna forma, las circunstancias de tiempo, modo y lugar , que rodearon el


negocio realizado , dichos testimonios fueron analizados de acuerdo con la sana
critica y considerados en los aspectos que el Tribunal estimo relevantes.
V.

COSTAS

Por haber prosperado parcialmente las pretensiones de la demanda, sern a


cargo de esta ltima en su totalidad.
Como agencias en derecho, se seala la suma de $ 6 276.056
VI.

PARTE RESOLUTIVA.

En mrito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento convocado para dirimir en


derecho las controversias patrimoniales surgidas entre la Sociedad CONVOCANTE
y LA CONVOCADA., administrando justicia en nombre de la Repblica de
Colombia, por habilitacin de las partes, y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Declarar probado que entre la sociedad LA CONVOCADA

y DIAZ

CALDERN & CIA S en C. se celebr, el da 13 de junio de 2005, un


contrato de compraventa sobre un inmueble ubicado en la calle 30
No. 13-249 del Municipio de Soledad, matricula No. 040-3472.
( 3.1.1.)
SEGUNDO:

Declarar probado que la sociedad LA CONVOCANTE& CIA S. en


C. cumpli el contrato de compraventa que celebr con LA
CONVOCADA

el da 13 de junio de 2005, por cuanto cancel la

totalidad del precio estipulado y recibi de buena fe el inmueble


objeto de la compraventa en el estado en que se lo entreg LA
CONVOCADA ( 3.1.2.)
TERCERO: Declarar probado que el inmueble objeto de la compraventa
celebrada el da 13 de junio de 2005 entre LA CONVOCADA y LA

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

32

CONVOCANTE tiene un defecto tal que tipifica un vicio oculto de


conformidad con lo dispuesto en el artculo 934 del Cdigo de
Comercio. ( 3.1.3.).
CUARTO:

Denegar las pretensiones declarativas 3.1.4 Y 3.1.5

de la

Demanda por cuanto no aparece probado que LA CONVOCADA , al


momento de celebrar el contrato de compraventa con la sociedad LA
CONVOCANTE en C. el 13 de Junio de 2005, no conoca ni deba conocer
que el inmueble ubicado en la calle 30 No. 13 _ 249 del Municipio de
Soledad (matricula No. 040-3472) tena un vicio oculto para el comprador,
tal como se expreso en al parte motiva.
QUINTO:

En cuanto a las pretensiones declarativas subsidiarias 3.2.1., 3.2.2,

3.2.3. y

3.2. 4 el Tribunal ya se pronuncio sobre las mismas porque se

repiten de las

principales , salvo la ltima , la cual

conocimiento que la

se refiere al

convocada a debido tener del vicio , tema

que fue tratado en la parte motiva y resuelto anteriormente .


SEXTO:

Condenar a la sociedad LA CONVOCADA


DIAZ CALDERN &

a pagarle a la sociedad

CIA S en C. la suma de $83680.754,

correspondientes a la reduccin a justa tasacin del precio pactado


en la compraventa celebrada el da 13 de junio de 2005 entre LA
CONVOCADA y LA CONVOCANTE ( 3.3.1.), para lo cual se fija un
plazo de diez ( 10) das a la ejecutoria del presente laudo arbitral
para su pago.
SPTIMO:

Denegar las sumas de dinero solicitadas en las pretensiones de


condena 3.3.2 , por lo expuesto en la parte motiva .

OCTAVO:

Denegar las pretensiones de condena 3.3.3. y 3.3.4 de la demanda,


por cuanto no hay lugar al pago de indemnizacin alguna a cargo de
LA CONVOCADA ,por lo expuesto en la parte motiva .

NOVENO:

Las pretensiones subsidiarias de condena a que se refieren los


numerales 3.4.1 y 3.4.2 ya fueron resueltas .

DECIMO:

Condenar en costas a la parte convocada; las cuales se liquidan asi:


Honorarios de perito ingeniera

$ 2000.000

Honorarios del perito contador

$ 1000.000

Gastos del tribunal pagados


Asumidos por la convocante
Agencias en derecho

$ 25000.000
$ 6 276.056

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE LA CONVOCADA ______________________

TOTAL

33

$ 34276.056

UNDECIMO: Ordenar la expedicin de copias autnticas del presente Laudo con


destino a cada una de las partes y copia simple del mismo, con
destino al Centro de Arbitraje y Conciliacin de la Cmara de
Comercio de Medelln para Antioquia.
DUODCIMO: Una vez ejecutoriado el presente laudo, protocolcese por el
Presidente del Tribunal, en una de las Notaras del Crculo de
Medelln.
Esta providencia qued notificada en estrados.

JUAN FERNANDO CORDOBA OCHOA


Arbitro

GUILLERMO ZEA FERNANDEZ


Arbitro

DIDIER VELEZ MADRID


Arbitro

LUIS FDO MUOZ OCHOA


Secretario.