IDEA DESARROLLO

INMOBILIARIO
Gran Concepcin

Alejandro_Cuevas/Alejandro_Fuentes/Nicols_Hidalgo/Vctor_Snchez/Matas_Vidal___Gestin_De_Proyecto

NDICE
Introduccin ____________________________ Pg. 3
Antecedentes Geogrficos __________________ Pg.4
Antecedentes Socio-econmicos_____________Pg. 5-7
Antecedentes Grupos Etreos_______________Pg. 8
Antecedentes de Crecimiento y Desarrollo _____ Pg. 9
Antecedentes de Demanda Inmobiliaria _______ Pg. 10
Antecedentes de Oferta Inmobiliaria ___________ Pg. 11
Antecedentes Tipos de Vivienda ______________ Pg. 12
Financiamiento___________________________Pg.13-15
Marketing_______________________________Pg.16-17
Conclusiones ____________________________Pg.18
Idea____________________________________Pg.19-25

Introduccin
Basndonos en los antecedentes generales de la ciudad de Concepcin, planteamos un anlisis para
conocer las caractersticas importantes desde el punto de vista de las empresas inmobiliarias, para
poder determinar un grupo social al cual abordar y saber los requerimientos a nivel de comuna dentro
de la ciudad. Por lo que se realiza un estudio del mercado inmobiliario en la ciudad de concepcin,
cules son sus principales exponentes a nivel de Empresas constructoras y sus ofertas inmobiliarias
en el rea de la ciudad, para posteriormente llegar a las conclusiones necesarias que deriven en una
propuesta congruente con el estudio y que tenga la calidad de ser aceptada y vendida a una empresa
inmobiliaria.

Antecedentes Geogrficos
Concepcin, Capital de la Regin del Biobo, constituye la puerta de entrada al
Sur de Chile. Posee una superficie de 23.280 km2 y una poblacin de 216.061
habitantes .Enmarcada por el Cerro Caracol y los ros Andalin y Biobo, se
caracteriza por ser una ciudad universitaria con una importante vida cultural
y artstica, sede de congresos y seminarios y centro de servicios de carcter
regional.

Medios principales para llegar a la comuna de Concepcin.

Va Area: Aerdromo Carriel Sur}
Va Terrestre: Autopista del Itata, Ruta por Bulnes, Quilln y Florida, Cabrero,
Ruta de la Madera
Va Frrea: via Biotrn, Corto Laja y TerraSur

Antecedentes socio-econmicos
De 148.693 hogares presentes en
nuestra base de datos, 97.392 de ellos
tienen como jefe o jefa de hogar (65%)
destinable una categora de clase.
Los dems jefes o jefas de hogar no
constituyen nuestra llamada Clase
Econmica General. Por lo tanto, estos
97.392 hogares constituyen nuestra
muestra de hogares que
caracterizaremos socioeconmicamente.

Antecedentes socio-econmicos

Nivel socioeconmico de la regin

Nivel socioeconmico de la Ciudad

Antecedentes socio-econmicos

NDICE DE CESANTA Y PERSONAS ACTIVAS EN EL REA DE CONCEPCIN.

Antecedentes Grupos Etarios

El grupo etario predominante en la ciudad de Concepcin corresponde a la poblacin relativamente

joven (entre los 15 y 29 aos) y otro grupo de mayor edad (entre los 45 y 64 aos) constituyendo estos
los polos de poblacin que predomina.

Antecedentes de Crecimiento y Desarrollo

Slo en la ltima dcada, Concepcin ha crecido ms de 6 mil

hectreas urbanas y la planificacin de la ciudad est siendo muy
limitada para enfrentar estos nuevos patrones de expansin, y ms
ahora Concepcin ha tenido una inminente alza en el mbito de la
construccin, su crecimiento del desarrollo inmobiliario ha ido
aumentando desde el ao 2007, y especficamente en el rea de
San Pedro de la Paz, donde el aumento en la superficie de
edificacin aprobada subi en un 125% en 12 meses.

Antecedentes de Demanda inmobiliaria

NDICE PARA IDEALIZAR EL MTODO DE FINANCIAMIENTO PREDOMINANTE Y CUAL BUSCAN

TENER A FUTURO.

Antecedentes de oferta inmobiliaria

OFERTA VIGENTE DE EDIFICACIONES EL EL REA DEL GRAN CONCEPCIN.

Antecedentes tipos de vivienda

En el rea del Gran Concepcin, durante el
tercer trimestre de 2012, fueron 456 los
departamentos vendidos, un 30% ms que lo
comercializado en similar periodo anterior, y
un 15% ms que el ltimo trimestre del ao
anterior; la
venta de casas en cambio,
durante el primer trimestre del ao 2012, se
comercializaron 378, un 20% menos que
similar periodo del ao anterior; sin embargo,
un
35%
menos
que
el
trimestre
inmediatamente anterior, por lo que se
muestra un mercado variable, sujeto a
cambios bruscos entre un perodo y otro.A
pesar de que el mercado inmobiliario de
departamentos a sostenido su crecimiento
aproximando su cifra al 40%,el de viviendas a
ms del 50%, de las cuales la mayora son
del tipo 3 dormitorios con 1 o 2 baos, por lo
que se deduce que se preferencia las familias
con hijos, y una esperanza de mejor calidad

Financiamiento
El financiamiento inmobiliario presenta diferentes alternativa de apoyo econmico
para el desarrollo de una proyecto inmobiliario, algunas ms complejas que otras,
pero cada cual presenta sus ventajas.

Bolsa
Abrirse a la bolsa es una forma atractiva para aumentar el capital de una inmobiliaria,
ya que no genera compromisos formales con los accionistas, salvo generar utilidades
y gestionar bien el negocio.
Pero la inestabilidad burstil, la crisis financiera global, y el ciclo negativo por el que
atraviesa el mercado inmobiliario no son buenos compaeros para abrirse a la bolsa.
Bono

Otra alternativa para aumentar el capital de una inmobiliaria es colocar bonos en el

mercado. Con este instrumento, la compaa queda comprometida a pagar al
inversionista cuotas por largos perodos, alrededor de 20 aos. A diferencia de las
acciones, ac s hay un compromiso de pago fijo de parte de la empresa.

Financiamiento
Deuda bancaria
Pedirle un prstamo al banco es una opcin recurrente entre las inmobiliarias. Las ms
pequeas en general financian proyecto a proyecto, por lo que el banco le entrega el
dinero en la medida de los avances de la obra. En cambio, para las firmas ms grandes
esto es imposible, debido a la complejidad de su estructura financiera. Las compaas de
mayor tamao, donde existe participacin de muchos bancos, no pueden entrar en el
detalle de negociar un proyecto especfico, por lo que hacen un financiamiento conjunto.
Fondos de inversin inmobiliario

Una cosa es pedir un prstamo, y otra distinta es encontrar personas que inviertan en el
desarrollo. Los fondos de inversin participan de las ganancias y asumen las prdidas. A
diferencia de los bancos que se protegen de los malos escenarios, ac si se hunde el
bote, se hunden todos.
En todo caso, es difcil hundirse. La gracia de los fondos es que renen varios proyectos
en una carpeta, lo que mejora considerablemente el riesgo. No se ponen todos los huevos
en una misma canasta, sino en dos o tres desarrollos, de dos o tres inmobiliarias. Existen
los Fondos Nacionales y los Fondos Internacionales.

Financiamiento
Financiamiento de tipo pblico/privado para una vivienda
El valor de compra de una propiedad se puede pagar con recursos propios, recursos propios (pie o pago contado) ms
complemento de financiamiento y/o subsidio habitacional, o en su totalidad con financiamiento hipotecario, otorgado por una
institucin financiera. El subsidio habitacional es una ayuda que otorga el Estado a los sectores de menores ingresos, con el
propsito de facilitar el acceso a la vivienda propia. Este subsidio tiene como objeto desarrollar algunas zonas urbanas
especficas y se otorga para propiedades cuyo valor no supera las UF 2000.
Pie o pago contado: constituye el monto que se debe cancelar mediante recursos propios. Si la propiedad se financia con
crdito hipotecario a travs de letras hipotecarias, se requiere el 25%; si es mediante mutuos endosables el 20%. No obstante, el
pie puede ser menor que estos porcentajes, ya que las instituciones financieras comnmente otorgan crditos complementarios.
Por otra parte, algunas inmobiliarias ofrecen modalidades de financiamiento que no requieren pie o pago contado. Existen dos
modalidades de crdito hipotecario que permiten financiar hasta el 100%, como son los mutuos hipotecarios no endosables y el
leasing habitacional.
Credito hipotecario: Es un prstamo que otorgan las instituciones financieras, para la compra de bienes races contra una
garanta hipotecaria. En la garanta hipotecaria la propiedad es ofrecida como fuente de repago en caso que el deudor caiga en
insolvencia, es decir, en una incapacidad de pagar su deuda. La hipoteca es el derecho que otorga el deudor a la institucin
financiera, sobre un bien raz a objeto de garantizar el pago del prstamo.

Marketing
Luego de una investigacin de mercado fue posible pensar en el consumidor al que le ofrecemos nuestro producto
inmobiliario y la tcnica adecuada para llamar su atencin.
INGRESOS INE 2010-2013

Marketing
Creacin de nombre

Diseo de folletera

Nuestro rango etario para el nicho mercado va entre los 20

Medios de comunicacin

aos y los 40 aos aproximadamente

Promocion del Producto

-Showroom: montaje en obra periodo en que encargarn de la pre-venta del producto a precios ms bajos de lo que
cotizar el inmueble una vez finalizado.
-Websites: presenta informacin a todo aquel que est interesado en alguna propiedad. Se presenta la imagen
objetivo del inmueble (renders, vistas, planos) ademas de datos adicionales sobre la estructura y los involucrados en
el
proyecto.
-Medios
de Comunicacin: radio, televisin y medios escritos
Radio Bio Bio, 40 principales, Radio Carolina, Canal Tvu, La ltimas Noticias
Redes sociales: Facebook, Twitter
-Stand: Repartir la informacin de manera mas directa en centros comerciales, en donde se presenta el proyecto
junto con folletos informativos del mismo proyecto.

Conclusiones
A raz de ste anlisis nacen una serie de preguntas, necesarias para poder pensar en un proyecto
inmobiliario, que tenga buena recepcin, que sea atractivo y que se venda ante el actual pblico
comprador.
De este modo concluimos que a pesar de la fuerte predominancia de la vivienda sigue siendo los
departamentos los que tiene la mayor demanda a nivel de ciudad y tambin a nivel de zona sur de
Chile. An as aunque las empresas constructoras vendan de cierta manera los sueos de las
personas, sigue existiendo el sueo colectivo de la casa propia, o tambin de que se quiere de la
individualidad de su casa, de poder reconocerla, que representan su identidad, dndole un sentido de
privacidad e independencia una de otra.
Debido al veloz crecimiento de la ciudad, sin duda llegar un momento que se ha venido anunciando
de a poco; La verticalidad de la ciudad.Hasta el momento Concepcin ha tratado de mantener el
orden horizontal, debido al posible hacinamiento debido al excesivo crecimiento de la poblacin.

Idea inmobiliaria
Basndonos previo anlisis del mercado existente, proponemos un Conjunto Habitacional, Marcando el
hecho de que en el futuro la ciudad crecer al estilo de las grandes ciudades como tokio o nueva york,
donde la verticalidad predomina enormemente sobre la horizontalidad que da el hecho de estar entre
gigantescos edificios que minimizan a las personas, por lo que debera ser un edificio de varios
departamentos con ms de 3 tipos de mdulos, donde el carcter innovador predomine en su expresin
y diseo, adems de la identificacin de cada casa, respondiendo a la bsqueda de identidad propia de
las personas. EDIFICIO + CASA

Normativa
PLAN REGULADOR COMUNAL CONCEPCION

ARTICULO 28: Los Corredores Urbanos corresponden a aquellos predios que enfrentan las vas
definidas como tal en el Plano. Para aquellos usos de suelo permitidos en el Corredor Urbano y prohibidos
en el sector contiguo, los accesos vehiculares a las actividades del Corredor debern darse solo desde la
va que lo define como tal. En caso que el Plano no exprese claramente otra cosa, el ancho de los
corredores urbanos se establecer como la distancia medida a partir de la lnea oficial hacia el interior del
predio, de acuerdo a lo que a continuacin se indica: CU4a=50 metros.
ARTICULO 40: Para la zona CU4a: Si la edificacin en un sitio esquina incorpora un ochavo de 8,00m de
longitud en los dos primeros pisos, podr aumentar en 6,00m la continuidad mxima resultando el volumen
continuo sobre los 24,0m de altura con un retranqueo de 8m respecto de la lnea oficial y con altura libre de
edificacin.
Para las zonas CU4a: si la edificacin incorpora un retranqueo de 4,00m mnimo con respecto a la lnea
oficial, entregando esta superficie al uso pblico, podr aumentar en 6,00m la continuidad mxima
resultando el volumen continuo sobre los 24,0m de altura con un retranqueo de 8m respecto de la lnea
oficial y con altura libre de edificacin.

*Datos extrados del plan regulador comunal concepcion.

Ejercicio de Cabida
Dimensiones: 30 x16 metros
Superficie: 480 m2
porcentaje de ocupabbilidad
100%
5 dptos. por nivel de 75 m2
cada uno
altura mxima : 24 m.
consideramos 8 pisos de 3 m
de altura.
5x8 : 40 dptos. para 120 hbs.
aprox.

Etapas del proyecto

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Fase de Estudio: se decide realizar un estudio acabado respecto de un contexto dado,

definiendo problemticas urbana, sociales, econmicas, culturales, etc.
Fase de Idea: Se desarrolla una propuesta en base al anlisis y que responda a las
problemticas planteadas.
Fase de determinacin de la Idea.
Fase de estudio de probabilidades del proyecto.
Fase de ubicacin: proponer un lugar de emplazamiento para el proyecto.
Fase de estudio de Financiamiento.
Fase de Ejecucin.
Fase de Publicidad y marketing.
Fase de Entrega.

Mercado Objetivo
Debido a que este tipo de oferta inmobiliaria debe presentar variedad mayor a
3 mdulos, va dirigida a todo tipo de familia, adulta joven que buscan el sueo
de la casa propia, vivir en un lugar tranquilo donde sus hijos puedan crecer,
tambin a personas adultas que buscan un lugar tranquilo donde vivir, tambin
a personas que quieran adquirir bienes races.
Mdulos de alrededor de 80 m2 para familias y de 50 m2 individuales.

Ubicacin
La idea es que tenga relacin con todos
los equipamientos necesarios para que las
personas que lo habitarn a futuro, no
necesiten cambiar o pagar demasiado por
locomocin educacin salud, etc. por estar
alejado. entonces proponemos ubicar
nuestro proyecto cercano al centro de
concepcin.La idea es proporcionar y
facilitar una buena calidad de vida y con
todo cercano para que satisfagan sus
necesidades repentinas.
PAICAV ESQUINA FREIRE,SITIO VACO

Financiamiento y Marketing
La idea del edificio es la versatilidad, la oportunidad y la innovacin, por lo que trata de ser algo no
muy extendido en metros cuadrados, trata de dar solucin justa y precisa a los problemas y encargos
de los usuarios. la idea es facilitarle opciones de pago a los usuarios, presenta la opcin de utilizar
subsidio habitacional para cubrir el total del valor, en el caso de departamentos ms pequeos o una
parte del valor para los ms grandes.
Si el fin es dar soluciones el tipo de marketing debera ser de carcter conciso y efectivo, pero si
hablamos de que las personas utilizan un tipo de subsidio, quiere decir que el canal no debe ser el
internet sino un medio ms popular, como radio, canales de televisin locales y diarios de la misma
regin.