MARKETBEAT

BELEGGINGSSNAPSHOT
Nederland
Een Cushman & Wakefield Publicatie

2014

BELEGGINGSMARKT 2014

ALGEMEEN
In 2014 bedroeg het totale beleggingsvolume in
commercieel Nederlands vastgoed EUR 9,8 miljard, het
op twee na hoogste jaarlijkse beleggingsvolume ooit. Na
een lichte daling in het derde kwartaal ten opzichte van
het eerste halfjaar van 2014, volgde een zeer succesvol
vierde kwartaal, dat met EUR 4,3 miljard voor bijna
45 procent bijdroeg aan het totale jaarvolume. Evenals
voorgaande jaren was de kantorenmarkt de meest
populaire beleggingscategorie, gevolgd door woningen,
winkels en als laatste bedrijfsruimten en logistiek
vastgoed.

Cushman & Wakefield Research

Strawinskylaan 3125
1077 ZX Amsterdam
Research.amsterdam@eur.cushwake.com
www.cushmanwakefield.nl

INTERNATIONALE BELEGGINGEN
In 2014 kwam 62 procent van het totale
beleggingsvolume voor rekening van internationale
beleggers. De stijgende interesse van internationale
beleggers voor de Nederlandse vastgoedmarkt is evident.
Toch bleef hun marktaandeel sinds 2008 structureel
onder de 50 procent. In 2014 steeg dit aandeel naar 62
procent, slechts 3,5 procent onder het historisch
hoogste aandeel uit 2007. Dit betrof zowel het relatieve
marktaandeel als het absolute beleggingsvolume.

2014

Een Cushman & Wakefield Publicatie

GRAFIEK: BELEGGINGSVOLUME PER SECTOR 2006

2014

EUR 9,8
MILJARD
is genvesteerd in commercieel vastgoed

GRAFIEK: BELEGGINGSVOLUME
PER SECTOR

Bron: Cushman & Wakefield Research gebaseerd op PropertyNL en VGM

KANTOREN

Kantoren waren in 2014 voor het vierde opeenvolgende jaar de grootste

beleggingscategorie in Nederlands commercieel vastgoed, met een
beleggingsvolume van circa EUR 3,8 miljard. Het jaar begon met een relatief trage
start, met in het eerste kwartaal een volume van slechts EUR 235 miljoen. In het
laatste kwartaal zagen we een opzienbarende eindsprint waarbij maar liefst
45 procent van het totale volume werd gerealiseerd.
Een significante bijdrage aan het totale beleggingsvolume in de kantorenmarkt is
geleverd door de verkoop van de kantorenportefeuille van Chalet Group - met
een volume van EUR 430 miljoen - aan Kildare Real Estate Partners. Deze
transactie in het vierde kwartaal was de grootste kantorentransactie van 2014. In
het derde kwartaal verkocht CBRE Global Investors een derde deel van de CBRE
DOF (Dutch Office Fund) -portefeuille voor EUR 385 miljoen. De tweede grote
transactie in het vierde kwartaal was de verkoop van verschillende kantoren door
Unibail-Rodamco aan Valad voor circa EUR 140 miljoen. De grootste single-asset
transactie in dit kwartaal was de aankoop door BPF Bouwinvest van het
multifunctionele Beurs-WTC in Rotterdam voor EUR 136 miljoen.
Aanvangsrendementen voor het beste vastgoed kwamen in het begin van het jaar al
onder druk te staan. Aan het eind van het jaar stonden ook de
aanvangsrendementen voor secundaire locaties enigszins onder druk. Dit gold
echter hoofdzakelijk voor de beste secundaire locaties, aangezien binnen deze
categorie het prijsverschil tussen core+ en value added vastgoed nog altijd
aanzienlijk is.

Cushman & Wakefield Research

Strawinskylaan 3125
1077 ZX Amsterdam
Research.amsterdam@eur.cushwake.com
www.cushmanwakefield.nl

Binnen ring: 2013, Buiten ring: 2014

Bron: Cushman & Wakefield - Research
gebaseerd op PropertyNL en VGM

EUR 3,8
MILJARD
is genvesteerd in kantoren

2014

Een Cushman & Wakefield Publicatie

WINKELS

GRAFIEK: RETAILBELEGGINGEN

Retail is in 2014 de derde beleggingscategorie geworden, met een totaal

beleggingsvolume van ruim EUR 1,5 miljard. Dit is een forse groei van het
beleggingsvolume ten opzichte van 2013. Hiermee eindigde de beleggingscategorie
retail net voor de categorie bedrijfsruimten & logistiek. Met een groei van meer
dan 200 procent is de neerwaartse trend van de afgelopen drie jaar eindelijk
doorbroken.
Het retailbeleggingsvolume was in 2014 het op n na hoogste sinds vijf jaar, alleen
het volume van 2010 lag hoger. De retailbeleggingsmarkt werd in 2014 bepaald
door vijf grootschalige transacties van EUR 100 miljoen en hoger. Samen zorgden
zij voor meer dan 50 procent van het totale volume in de retailmarkt. Deze vijf
transacties droegen slechts voor 7 procent bij aan het totale beleggingsvolume.
De grootste retailtransactie van 2014, de verkoop van veertien winkelcentra door
CBRE Global Investors aan Blackstone/Multi voor EUR 240 miljoen, is afgerond in
het vierde kwartaal. Op de valreep van het jaar werd de grootschalige
portfoliotransactie van Corio aan een joint venture van Mount Kellet en Sectie 5
met een volume van EUR 176 miljoen uit 2010, van de troon gestoten als grootste
beleggingstransactie in winkelvastgoed ooit. Ook de aankoop van winkelcentrum
Kalvertoren in Amsterdam voor EUR 117,5 miljoen door Kroonenberg Groep
stuwde het beleggingsvolume in het vierde kwartaal van 2014 verder op.

Bron: Cushman & Wakefield - Research

Aanvangsrendementen bewogen slechts beperkt in 2014. De beste locaties

noteerden licht hogere prijzen in vergelijking met een jaar eerder, terwijl secundair
product doorgaans met enige korting werd verhandeld.

BEDRIJFSRUIMTEN & LOGISTIEK

Met het op n na hoogste beleggingsvolume in de geschiedenis kende de

bedrijfsruimte- en logistieke beleggingsmarkt een uitstekend jaar. Het totale
volume van EUR 1,3 miljard lag iets onder het jaarvolume van 2006. De
toegenomen interesse voor deze beleggingscategorie was al aan het begin van 2014
zichtbaar met een aantal omvangrijke (portefeuille)transacties.
De grootste transactie van het jaar was de verkoop van de Pelican-portefeuille
door Schrders aan Prologis voor EUR 170 miljoen. Zowel de tweede, derde als
de vierde transactie van het jaar was een portfoliotransactie, met een totaalvolume
van meer dan EUR 250 miljoen. De grootste single-asset transactie van 2014 vond
plaats in het laatste kwartaal. Dit betrof de verkoop van een 107.000 m groot
distributiecentrum in de haven van Amsterdam door DHG aan Delin Capital Asset
Management voor EUR 68 miljoen.
De grote vraag naar moderne logistieke ruimten door beleggers zorgde voor
aanscherping van de aanvangsrendementen. Met fluctuaties van 30 tot 50
basispunten voor de beste locaties in het land, is logistiek vastgoed in 2014
duurder geworden. Deze trend zal in 2015 verder door zetten vanwege het
beperkte aanbod en de aanhoudend grote vraag bij beleggers.

Cushman & Wakefield Research

Strawinskylaan 3125
1077 ZX Amsterdam
Research.amsterdam@eur.cushwake.com
www.cushmanwakefield.nl

2e
hoogste beleggingsvolume
uit de geschiedenis voor
bedrijfsruimten- en logistiek
vastgoed werd bereikt

2014

Een Cushman & Wakefield Publicatie

WONINGEN

Voor de woningmarkt was 2014 een recordjaar met een beleggingsvolume van
EUR 2,2 miljard. Het hoge volume is het resultaat van diverse
portfoliotransacties die gedurende 2014 plaatsvonden. De grootste
beleggingstransactie werd genoteerd in het laatste kwartaal van 2014: de
verkoop van een gedeelte van de Vestia-portefeuille aan Patrizia met een
volume van EUR 448 miljoen. Naar verwachting zal Patrizia in 2015 het
resterende deel van deze portefeuille overnemen.
De woningbeleggingsmarkt werd in 2014 gekenmerkt door zowel nationale als
internationale kopers. Internationale beleggers richtten zich hoofdzakelijk op
portfoliotransacties van EUR 50 miljoen en groter, terwijl nationale beleggers
bij grote- en kleinere transacties waren betrokken.

VOORUITZICHT

De verwachting voor de vastgoedbeleggingsmarkt in 2015 loopt per sector

sterk uiteen. Voor alle sectoren wordt een (verdere) opwaartse prijsdruk
verwacht, zeker gezien het in januari gelanceerde programma voor
kwantitatieve geldverruiming (QE-programma) van de ECB. De verwachting is
dat het beleggingsvolume in 2015 zal toenemen en tegelijkertijd zullen de
aanvangsrendementen dalen met 20 tot 30 basispunten. Als het QE-programma
succesvol is en de financieringskosten langere tijd op een lager niveau blijven
waardoor er sprake is van meer economische groei en er bovendien enige
vorm van hervorming komt, dan kunnen de aanvangsrendementen nog verder
dalen met in totaal 40 tot 70 basispunten en kunnen de vastgoedmarkten
groeien met meer dan 20 procent.
De verwachtingen voor de secundaire markten verschillen voor de sectoren
kantoren, bedrijfsruimten en winkels. Wel kunnen al deze sectoren
aantrekkelijke kansen bieden voor beleggers die bereid zijn hun strikte
risicoregime enigszins te versoepelen.
Op de kantorenmarkt en de markt voor bedrijfsruimten & logistiek wordt een
groeiende vraag naar secundair beleggingsproduct verwacht vanwege de
achterblijvende gebruikersmarkten. Desondanks blijft de interesse voor valueadded en opportunistische portefeuilles in deze sectoren vooralsnog beperkt.
Beleggers kunnen echter wel profiteren van het potentile herstel op de
gebruikersmarkten door opportunistische portefeuilles aan te kopen tegen
(grote) kortingen.
Op de winkelbeleggingsmarkt blijft topproduct in 2015 schaars, dit kan leiden
tot verdere prijsdruk. Ook in deze markt liggen de kansen voor beleggers in
het secundaire segment. Ondanks dat winkelportefeuilles waarschijnlijk met
kortingen verkocht gaan worden, is er potentieel voor winkellocaties met een
sterke dagelijkse component, zoals locaties die een sterke supermarktfunctie
bieden.
De woningmarkt zal de interesse van beleggers in 2015 vast weten te houden
omdat nationale- en internationale beleggers nog altijd veel belangstelling
hebben voor dit product dat als nagenoeg risico-vrij wordt gezien.

CONTACT
Michiel Boonen
Senior Research Consultant
Cushman & Wakefield Research
Tel: +31 (0) 20 800 2092
Research.amsterdam@eur.cushwake.com
www.cushmanwakefield.nl

1e
hoogste beleggingsvolume ooit
werd geregistreerd voor de
woningsector