Invirtiendo en bienes races

en Mxico
Marzo 2014

Agenda

Abreviaturas
Visin general del sector inmobiliario en Mxico
Estructuras de inversin en el sector inmobiliario
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.

FIBRAs
CKDs
Doble LLC (Mxico EUA)
Fondos de pensiones
Fondos privados de capital
Otras alternativas consideraciones

Aspectos relevantes Reforma fiscal

Page 2

Abreviaciones

Fideicomiso de Inversin en Bienes Races

Empresa de Propsito Especfico
Certificados de Capital de Desarrollo
Administradores de fondos para el retiro
Sociedades de inversin especializada en fondos de retiro
Comisin nacional bancaria y de valores
Bolsa Mexicana de Valores
Certificados Burstiles Fiduciarios Inmobiliarios
Fideicomiso de Inversin en Bienes Races en US
Impuesto Sobre la Renta
Ley del Impuesto Sobre la Renta
Impuesto al Valor Agregado
Cuenta de Capital de Aportacin
Cuenta de Utilidad Fiscal Neta
Establecimiento Permanente
Oferta Pblica Inicial

Page 3

FIBRA
SPV
CKD
AFORES
SIEFORES
CNBV
BMV
CBFI
REIT
ISR
LISR
IVA
CUCA
CUFIN
EP
OPI

Visin general del sector inmobiliario

en Mxico

Page 4

Antecedentes

En 1997 la legislacin en materia de Seguridad Social en Mxico introdujo la obligacin de que las
contribuciones hechas para fondos de retiro tanto del empleador como del empleado fueran
administradas por AFORES, a travs de SIEFORES.

Con la introduccin de las FIBRAs a Mxico como un vehculo de inversin (a travs de los ttulos
emitidos) y la incorporacin de su propio rgimen fiscal en 2004, implic una nueva forma de invertir
tanto para inversionistas minoritarios como para los institucionales.

En 2009, la CNBV public nuevas reglas para la oferta pblica de certificados de fideicomiso de
inversin llamados Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs). Los CKDs son instrumentos de
inversin estructurados como los fondos de capital con el propsito de financiar proyectos
especficos, tales como proyectos relacionados con bienes races e infraestructura, carreteras,
puertos, minas, ferrocarriles, generacin de energa y tecnologa, entre otros.

Recientes regulaciones al rgimen de las AFORES han clasificado a las FIBRAs y a los CKDs como
instrumentos estructurados. Como resultado, las SIEFOREs pueden destinar sus recursos a CBFIs
emitidos por FIBRAs o CKDs.

Page 5

Panorama IPO FIBRAS

FUNO

FIBRAMQ

FIHO

FINN

TERRA

FSHOP

DANHOS

Mzo, 2011

Nov, 2012

Nov, 2012

Mzo, 2013

Mzo, 2013

Jul, 2013

Oct, 2013

Capitalizacin Burstil*

5,802

1,079

820

326

731

400

2,525

Valor de la empresa*

6,649

2,155

794

365

1,024

117.50%

10.30%

12.40%

1.30%

0%

0%

0%

Clasificacin

Mixta

Industrial

Hotel

Hotel

Industrial

Centros
Comerciales

Mixta

Tasa de capitalizacin =
EBITDA/EV

5.80%

6.50%

5.71%

5.95%

7.70%

Fecha de IPO

Retorno despus de OPV

* Cifras en millones de USD

Page 6

456

Consideraciones clave de las FIBRAs

Punto Estructural

Recomendacin Preliminar

Tamao

El tamao ptimo de la oferta deber proveer la masa crtica necesaria

para inversionistas institucionales.
El tamao indicado triangula en una base de oferta de al menos US$250350mm para una FIBRA tpica, la cual proporcionar liquidez ptima y
una masa crtica.

Preliminares / secundarios

Una emisin preliminar para capitalizar a la empresa con el fin de

financiar el crecimiento y aprovechar las oportunidades que aparezcan
(ya sea con efectivo disponible o deuda futura).
Adicionalmente el mercado comprender un pequeo componente
secundario, pero ser clave para el emisor y sus entidades relacionadas
mantener una importante participacin accionaria en la empresa y no
vender en la oferta.

Accionistas

Crear un accionista institucional a largo plazo compuesto por

inversionistas con un entendimiento del sector y aprecio por la propuesta
de crecimiento de las FIBRAs.

Listado

Page 7

Las FIBRAs debern estar listadas en la BMV.

Consideraciones FIBRA vs REIT

FIBRA (Mxico)

Distribuciones

- La FIBRA deber hacer distribuciones a los

titulares de los CBFIs por lo menos una vez al
ao.
- Por lo menos el 95% del resultado fiscal deber
ser distribuido.

Alcance de la
inversin

Page 8

REIT (US)

- Los US REIT debern distribuir al menos el

90% del resultado fiscal (sujeto a ajustes) por
ao a los tenedores.

- Al menos el 70% de la inversin deber hacerse

en bienes inmuebles.

- Por lo menos 75% de sus activos totales

debern estar invertidos en bienes races.

- Las propiedades adquiridas o desarrolladas por

la FIBRA debern ser usadas exclusivamente
para arrendamiento.

- Al menos el 75% de su ingreso bruto deber

provenir del arrendamiento o intereses
hipotecarios. El 95% de sus ingresos deber
provenir de dividendos, intereses y
arrendamiento.

- Los inmuebles no podrn ser vendidos en un

perodo de 4 aos a partir de su adquisicin o
desarrollo.

- La enajenacin de inmuebles estar gravada.

Consideraciones FIBRA vs CKD

FIBRA

CKD

Fideicomisos mexicanos invirtiendo en

bienes races

Fideicomisos mexicanos estructurados como

fondos de capital con el propsito de financiar
proyectos especficos. La inversin se podr
realizar a travs de capital o deuda.

La vida del proyecto

10 aos

Inversin

Por lo menos el 70% de la inversin se

deber realizar en bienes inmuebles

Por lo menos el 80% deber invertirse a travs de

capital o deuda de entidades mexicanas

Distribucin

Por lo menos el 95% del resultado fiscal

deber ser distribuido a los titulares de
los CBFIs mnimo una vez al ao

Por lo menos el 80% de las utilidades del

Fideicomiso debern ser distribuidas al final de
cada ejercicio

Rgimen Fiscal

Transparentes para efectos de ISR

Transparentes para efectos de ISR.

Beneficio Fiscal

Diferimiento del ISR generado en la

aportacin de los activos

Objetivo

Plazo

Page 9

Consideraciones CKDs
Sector Inmobiliario
* Total emitido $1,806

2000

Finsack
Planick

1800
MRP

1600

IGS

1400

IGS 2
Capitali

1200

Vertex
Artha

1000
800
600

Plack
AMB

400
200
0

* Cifras en millones de dlares.

Page 10

Estructuras para la inversin en el sector

inmobiliario

Page 11

FIBRA Comentarios generales

Fideicomitente

SIEFORES

Contribucin
del inmueble

Titulares del
CBFI

FIBRA

Arrendamiento
Inmueble

Arrendatario

Page 12

Consideraciones Generales:

Su propsito deber ser el adquirir o construir inmuebles para darlos en

arrendamiento (no podr ser vendido antes de cuatro aos).

Al menos el 70% del patrimonio deber estar invertido en bienes

inmuebles; el remanente podr ser invertido en valores a cargo del
Gobierno Federal inscritos en el RNV o en acciones de sociedades de
inversin en instrumentos de deuda.

La fiduciaria deber emitir certificados de inversin que amparen la

propiedad de los activos del fideicomiso y dichos certificados debern
ser colocados entre el gran pblico inversionista en Mxico, o bien
grupos de inversionistas (por lo menos 10 inversionistas con menos del
20%).

Por lo menos una vez al ao el fideicomisario deber distribuir a los

dueos de los certificados de inversin, al menos el 95% del resultado
fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes
integrantes del patrimonio del fideicomiso.

Facilidades de venta y arrendamiento.

Consideraciones:

El fiduciario deber calcular el resultado fiscal derivado del ingreso

generado por los bienes, derechos, crditos y valores que amparan la
propiedad del fideicomiso.

El fiduciario deber retener el impuesto correspondiente aplicando la

tasa del 30%.

Los fondos de pensin y retiro a los que se refiere el artculo 153 de

LISR que adquieran certificados de inversin podran aplicar la
exencin sobre el ingreso generado por los bienes, derechos, crditos
y valores que amparan la propiedad del fideicomiso.

FIBRA Comentarios generales (2)

Fideicomitente

SIEFORES

Las ganancias obtenidas por la FIBRA tendrn los

siguientes efectos:

Contribucin
del inmueble

Titulares del
CBFI

FIBRA

Arrendamiento
Inmueble

Arrendatario

Page 13

Fondos de pensin extranjeros Exentos de ISR

Personas fsicas Ingreso gravable
Residentes extranjeros la retencin es pago definitivo

Venta de CPI exenta a travs de la bolsa de valores

a personas fsicas y residentes extranjeros.
Rgimen de diferimiento especial para las entidades
que contribuyan un inmueble a una FIBRA.
No hay obligacin de presentar pagos provisionales
del Impuesto sobre la Renta.
La tasa de retencin a extranjeros puede ser
reducida por tratados

Fideicomiso Comentarios generales

Consideraciones Generales:
Fideicomitente

Fideicomisario

Derechos
Fideicomisarios
Contribucin
del inmueble
Fideicomiso

Cuando los ingresos pasivos representen cuando menos el

90% de la totalidad de ingresos (i.e. intereses, ganancia en
OFD, enajenacin CP o CBF, dividendos, enajenacin de
acciones, ganancia en OFD de capital, AAxI acumulable,
arrendamiento, etc.)
La aportacin de los bienes al fideicomiso se considera
enajenacin cuando:
El fideicomitente designe o se obligue a designar un
fideicomisario diverso de l y no tenga derecho a readquirir
los bienes
El fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes
del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.

Arrendamiento
Inmueble

Arrendatario

Page 14

Nuevas consideraciones de cundo se podr no considerar se

realizan actividades empresariales a travs de un fideicomiso:

De considerarse fideicomiso empresarial, tributar con base a lo

establecido en el Ttulo II, de lo contrario tributar en los trminos
del ttulo de la LISR que le corresponda.

CKDs comentarios generales

Principales consideraciones:
Otros
inversionistas

*SIEFORES

Los CKDs son transparentes para efectos fiscales, por lo tanto el

ingreso por inters / dividendo se considerar obtenido
directamente por los tenedores.
El ingreso por inters estar exento para las SIEFORES y los
Fondos de Pensin extranjeros. Los inversionistas extranjeros
podrn estar sujetos a una tasa de retencin de entre 4.9% y 40%.

Inversin

Fideicomiso
CKD

El fideicomiso
contribuye capital
/ deuda al SPV

Reglas de capitalizacin delgada podrn aplicar al SPV por la

deuda extranjera obtenida a travs de partes relacionadas (3.1).
Reglas de precios de transferencia aplicarn a los intereses y con
ciertas restricciones aplicaran a las utilidades de prstamos
participativos.
Los intereses seran deducibles para los efectos de ISR en el
SPV.

SPV

La inversin se deber llevar a cabo a travs de una compaa

residente en Mxico y el 80% de la cantidad invertida deber ser
en acciones o a travs de deuda de la SPV.
Algunos requisitos de tiempo y restricciones son aplicables.
Algunos mtodos ms agresivos han sido utilizados en algunas
inversiones que estn actualmente en el mercado (Orphan SPV
Structure)

* Las SIEFORES podrn invertir en CKDs pblicos

Page 15

Fondeo a travs de fondos de pensin

Fondo de
pensin

Capital

Principales consideraciones:
El negocio se deber llevar a cabo a travs de un SPV mexicano, en la cual una
parte relacionada en Mxico (inversionista mexicano) hace una contribucin de
capital y la Canad L.P. (i.e. Ontario, Alberta) otorga un prstamo (la L.P. se
considerara transparente para efectos fiscales y legales en Mxico)
De manera general una SRL es ms eficiente que una SA, ya que podrn
aplicar el ser considerada como una entidad transparente para efectos fiscales
Americanos (check the box election)

Canad,
L.P.

Inversionista
Mexicano

SPV mexicano

Reglas de capitalizacin delgada (3:1)

3:1
Prstamo

Los pagos de intereses hechos por la SPV a la L.P. de Canad no estarn

sujetos a retencin en la participacin de los inversionistas exentos del pago de
ISR. Los fondos de pensin registrados de conformidad al artculo 153 de la
LISR sern exentos del ingreso por intereses de fuente mexicana.
Los intereses estarn sujetas a reglas de precios de transferencia, de lo
contrario, la diferencia sera considerada como un dividendo (no deducibles y
sujetos a ISR sobre dividendos) ya que los inversionistas de Canad L.P. y la
SPV seran partes relacionadas.
Los intereses seran deducibles en la SPV, en el entendido de que el principal
ser utilizado para los fines del negocio (no para financiar pagos de dividendos o
reducciones de capital)
La SPV estar sujeta de ISR.
Las distribuciones hechas por el SPV estarn sujetas de ISR, siguiendo reglas
especficas de CUFIN y CUCA.

Inmueble

Page 16

El prstamo deber estar amparado por alguna garanta para evitar IVA en la
importacin de servicios (intereses).

Fondeo a travs de fondos de pensin Arrendamiento

Fondo de
pensin

Principales consideraciones:
El negocio deber ser llevado a cabo a travs de una SPV mexicana,
en el que una L.P. de Canad (i.e. Alberta, Ontario) le aporte capital (la
L.P. es transparente para efectos fiscales y legales)
De manera general una SRL es ms eficiente que una SA, ya que
podrn aplicar el ser considerada como una entidad transparente para
efectos fiscales Americanos (check the box election)

Capital

Canad,
L.P.

SPV mexicano

Cuando los fondos de pensin tengan acciones de entidades y al

menos el 90% de las utilidades provengan de la renta o venta de
bienes inmuebles localizados en Mxico o por la enajenacin de
acciones representadas por inmuebles, la SPV deber estar exenta en
la participacin del Fondo de Pensin (algunos requisitos de forma se
debern cumplir)
La SPV estar sujeta al ISR en la porcin no relacionada al Fondo de
Pensin..
Las distribuciones del SPV estarn sujetas al ISR, cumpliendo con
reglas especficas de CUFIN y CUCA.

Inmueble

Page 17

Aspectos relevantes Reforma fiscal

Se eliminan:

Beneficios concedidos a las SIBRAS.

Estmulo por deduccin inmediata de bienes nuevos de activo fijo.

Contrario a la intencin del Ejecutivo, permanece:

Deduccin de erogaciones estimadas relativas a costos directos e indirectos para

contribuyentes que realicen desarrollos inmobiliarios
Deduccin del costo de adquisicin de terrenos en el ejercicio.

Se elimina el requisito de registro de bancos para los fondos de pensiones

Se reforma artculo 27 Constitucional permitiendo a extranjeros comprar

inmuebles en playas y litorales mexicanos.

Page 18

Aspectos relevantes Impuesto Sobre

Adquisicin de Inmuebles (ISAI)

Sujetos

Base

Tasa/Tarifa*

Personas Fsicas
Personas Morales
Valor total del
inmueble
Del 0.5% a 4.5%
Ms cuota fija

Impuesto estatal

El pago se realiza al momento de la

escrituracin del inmueble mediante
retencin de fedatario pblico.

Excepciones
del
impuesto
dependiendo el estado de la
Repblica (i.e. inmuebles adquiridos
por representaciones diplomticas
de estados extranjero)

(*) La tasa o tarifa aplicable dependiendo del Estado de la Repblica

Page 19

Impuesto al Valor Agregado

Precedentes legales

Page 20

Los insumos que las empresas constructoras adquieren para la

construccin de casas habitacin, no estn exentos del Impuesto
al Valor Agregado.
Las empresas dedicadas a la construccin y enajenacin de
casas habitacin, estn obligadas a aceptar el traslado del
Impuesto al Valor Agregado de los insumos que adquieren para la
realizacin de la obra.
La exencin prevista en los artculos 9o. de la Ley del Impuesto
relativo y 21-A de su Reglamento (vigente hasta el 4 de diciembre
de 2006), opera respecto de quienes enajenen construcciones
adheridas al suelo destinadas a casa habitacin, cuando proveen
en ella mano de obra e insumos.

Auditora | Asesora de Negocios | Fiscal-Legal | Fusiones y Adquisiciones

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QUERTARO

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GUADALAJARA

33

3884-61-00

REYNOSA

899

929-57-07

HERMOSILLO

662

260-83-60

SAN LUIS POTOS

444

825-72-75

LEN

477

717-70-62

TIJUANA

664

681-78-44

LOS MOCHIS

668

818-40-33

TORREN

871

713-89-01

MRIDA

999

926-14-50

VERACRUZ

229

922-57-55