Fundo de comrcio em caso de

desapropriao.
Valorao via percia judicial contbil

Prof. MSc. Wilson Alberto Zappa Hoogi

Resumo:
O artigo apresenta a realidade em que se insere a
figura do fundo de comrcio em caso de desapropriao,
sob uma perspectiva da teoria pura da contabilidade, bem
como sua valorao, que deve ser ancorada em um
raciocnio lgico-cientfico de peritos-contadores.

Palavra-chave:

Fundo

de

comrcio;

desapropriaes; fato do prncipe.

mtodo

holstico;

Desenvolvimento:
A hiptese de desapropriao por interesse social
urbano aquela executada pelo Poder Pblico Municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, e tem por
objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade, garantir o bem- estar de seus habitantes
e que as propriedades atendam a sua funo social. Esta
reparao ser feita com prvia e justa indenizao em
dinheiro.
A desapropriao de uma sociedade empresarial ou do
seu estabelecimento uma alienao compulsria de bens
ao poder pblico, que depende de avaliao, para uma
justa indenizao da desapropriao, por ser isto um direito
do expropriado. O art. 5 do Decreto-Lei 3.365, de 1941,
definiu o sentido e alcance da categoria utilidade pblica
para fins de desapropriao. A declarao de utilidade
pblica far-se- por decreto do Presidente da Repblica,
Governador, Interventor ou Prefeito, por fora do art. 6, do
mesmo Decreto-Lei, sendo que no preo da desapropriao
deve constar o valor do fundo de comrcio goodwill, por
ser este o esprito do art. 31: Ficam sub-rogados no preo
quaisquer nus ou direitos que recaiam sobre o bem
expropriado.
A desapropriao gera a responsabilidade civil do ente
pblico para uma indenizao por danos, no somente por
lucros cessantes ou relativas s instalaes industriais ou
2

comerciais, mais tambm ao fundo de comrcio, pois deve

considerar a atividade econmica. Esta indenizao pelos
prejuzos causados ao particular, pela azienda pblica, em
decorrncia da perda da propriedade, logo, cabe uma
reparao integral, pois em caso contrrio, frustrar-se-ia o
princpio

constitucional

da

justa

indenizao

da

propriedade. Desse modo, a indenizao do valor do fundo

de comrcio, tambm atende o princpio do valor social do
trabalho.

Inclusive,

tem

um

inquilino

direito

ao

ressarcimento do dano sofrido no seu fundo de comrcio,

em razo da desapropriao com a perda do lugar de seu
comrcio.
Esta perda pode ser parcial ou total. parcial no caso
do negcio, a empresa, funcionar em outro local, ou a
desapropriao no alcanar as filiais, onde cabe, pelo vis
da cincia contbil, uma indenizao pelo rompimento de
contratos de trabalho dos empregados e autnomos, e
demais

contratos,

lucros

cessantes

perdas

por

desmobilizaes, alm do fundo de comrcio exclusivo do

imvel desapropriado.
Motivo pelo qual, defensvel a opinio contbil de
que um Juiz no deferir a emisso provisria de uma
posse, sem o prvio depsito do valor da justa indenizao,
nele includo o valor do fundo de comrcio apurado em
laudo pericial elaborado por perito designado pela justia,
ou por parecer juntado inicial ou na contestao, CPC,

art. 4271. Portanto, para a posse, no basta o depsito do

valor

da

indenizao

do

imvel,

feito

em

favor

do

proprietrio do imvel; por ser vital e imprescindvel

tambm o depsito do valor do fundo de comrcio, o qual
poder ser a favor do locatrio ou do prprio proprietrio
do

imvel,

caso

este

esteja

explorando

atividade

empresarial no local.
As medidas econmicas corretivas ao fato do prncipe 2,
para se obter um justo valor so consideradas, alm do
fundo de comrcio gerado principalmente pela aptido do
ponto comercial, o valor da terra e das edificaes, o going
value3, o desmonte, o interesse4 pela coisa que pode ser
1

O disposto no art. 427 do CPC, permite a juntada pea primeira ou contestao

Pareceres Tcnicos com opinio cientfica/contbil de forma elucidativa, a qual permite que o
Juiz dispense as demais provas.
2

FATO DO PRNCIPE diz-se quando o prprio Estado, mediante ato lcito, como, por
exemplo, uma desapropriao, ou quando modifica as condies de um contrato, provocando
prejuzo a uma pessoa. O dito fato do prncipe um ato do Estado, logo de forma genrica e
no se dirige a uma pessoa especfica, mas este ato, mesmo que por forma indireta ou
reflexa pode ocasionar prejuzo a terceiros, pois o factum principis pode provocar uma
paralisao de um negcio e, consequentemente, por via automtica, perda e danos,
gerados pela imprevisibilidade do foto do prncipe.
Em casos especficos de indenizaes de fundo de comrcio por fato do prncipe, pode
surgir a figura do going value, que tem o sentido de indicar o valor da continuidade dos
negcios pela sua perpetuidade. Ou seja, com o amparo no princpio contbil da
continuidade. Logo tem o sentido de indicar uma srie infinita, ou de durao muitssimo
longa, de fluxos de lucros dos negcios. Que deve compor o valor global estimado do
negcio, logo no valor global estimado do negcio, temos o valor residual estimado do
negcio, ps-perodo de mensurao do fundo de comrcio. Portanto o valor atribudo ao
perodo que vai alm do perodo de previso do fundo de comrcio, pela suposio de que o
negcio continuar operando com as mesmas condies e sem investimentos novos. Este
valor residual, continuidade, going value, obtido pela diviso do valor presente do fundo de
comrcio do ltimo ano da previso, pela taxa anual de desconto, este um complemento
do mtodo holstico de avaliao do fundo de comrcio. E deve ser utilizado na valorimetria
do fundo de comrcio, para os casos de desapropriao, na hiptese de o negcio se tornar
inexeqvel em outro local.
3

Para se entender a categoria interesse, utilizamos como referncia o Decreto-lei 3.365/41,

art. 27, onde o juiz indicar na sentena os fatos que motivaram o seu convencimento e
dever atender, especialmente, (...) o interesse que deles aufere o proprietrio. Pois o
interesse pode ser um gnero de duas espcies, a primeira; o sentimento de zelo, simpatia e
empenho e a segunda; toda a vantagem ou proveito econmico, dito como proventos ou
receita que cessar para o expropriado.

dividido em: i) valor das rendas e lucros cessantes e ii) por

valor

de

afeio5,

transporte,

reinstalao

de

maquinismos, o dano moral6, as despesas com elaborao

de laudo e contratao de peritos avaliadores, os juros
compensatrios e moratrios e a correo monetria.
Salientamos que a mensurao do valor do fundo de
comrcio pelo mtodo holstico, com a incluso do going
value, decorre da epiqueia contabilstica7 para que a Justia
possa deliberar sobre os direitos postulados.
O valor do fundo de comrcio, mensurado pelo mtodo
holstico, cujo critrio de valorao consta da moderna
literatura contbil8, representa um resultado econmico
futuro.

fruto

ou

atributo

do

conjunto

de

bens

estabelecimento, art. 1.142 do CC/2002, que pode ser

vendido, CC/2002, art. 95, ou desapropriado.
5

O valor de afeio subjetivo, e compem valores de ordem moral e tica, pois envolvem
sentimentos de apego e afeioamento. uma relao que determina a agregao ou a
conexo de pessoas coisas. A perda do valor de afeio implica na perda de prestgios
econmicos, sociais, que podem ser em maior ou menor grau, pois sempre vai depender do
que isto representa na convivncia; e de seu valor na ambincia em que estava inserido, pois
o prestigio cria uma superioridade pessoal, baseada no bom xito empresarial e que
admitida pela maioria de um dado meio social. Como exemplo acadmico de um valor de
afeio temos: Uma desapropriao de imvel urbano, onde a pessoa fsica, proprietria do
imvel, explora atividade comercial junto com a sua famlia. Esta atividade foi criada pelos
seus bisavs, mantida pelo seus avs e ampliada pelos seus pais. Atualmente representa um
local seguro de trabalho para os seus filhos e netos; logo a afeio decorre do negcio
desenvolvido pela sua famlia.
6

O dano moral uma consequncia do espanto e da forte emoo de perda e at de

desarticulaes comerciais. Contudo o dinheiro ou valor equivalente em dinheiro tem uma
funo de remir ou expiar o agente expropriador e de satisfao ao desapropriado, por dano
quase sempre psicossomtico que gera sequelas. Entendemos que o dano moral deve
compor o valor da indenizao, por estar em sintonia ao princpio da justa indenizao.
EPIQUEIA CONTABILSTICA - representa toda forma de interpretao razovel ou moderada
de uma lei, ou de um direito postulado em juzo, ou de um preceito da poltica contbil.
Logo, temos a equanimidade ou disposio de reconhecer o direito de todas as pessoas
envolvidas em uma relao com imparcialidade. Motivo pelo qual fica afastada toda e
qualquer influncia ou interesse, evitando-se excesso por uma interpretao extensiva
viciada ou polissmica, para prevalecer equidade.
7

Hoog. Wilson A. Z. Prova Pericial Contbil teoria e prtica, 8 ed. 2010, Juru.

O mtodo holstico, desenvolvido por este signatrio e

apresentado na obra: Prova Pericial Contbil, teoria e
prtica, 8 ed. 2010, Juru, demonstra uma capacidade de
predizer, se existe, o excesso de resultados positivos, logo
o fundo de comrcio, pois repetimos o experimento muitas
vezes e confirmamos vrios desfechos possveis dentro das
probabilidades

previstas

pelo

mtodo.

Portanto,

defendemos a aplicabilidade do mtodo holstico como

critrio de valorao do fundo de comrcio, pela teoria pura
da contabilidade. Pois, a maioria dos peritos contbeis, com
quem discutimos o mtodo, se mostraram dispostos a
aceit-lo, precisamente porque coincide perfeitamente com
os experimentos.

Informaes sobre o autor e o seu currculo, podem ser obtidas no seu sitio eletrnico:
www.zappahoog.com.br. Este artigo foi escrito em 02-12-10. E tem como referente as obras: Fundo de
Comrcio, Editora Juru, 2 ed. 2010 e Prova Pericial Contbil teoria e prtica, 8 ed. 2010, Juru.
i