EDITORIAL Y ACTUALIDAD

LA FIDUCIA INMOBILIARIA: UN VEHICULO PARA INVERSIONES

TRIBUTARIAMENTE ATRACTIVO.
Por Abg. Gustavo Ortega Illingworth, LLM, y,
Abg. Ana Cristina Veintimilla

La economa de nuestro pas ha ido cambiando paulatinamente; en la actualidad estamos

dolarizados y con una poblacin de edad productiva en aumento. La satisfaccin de la
necesidad de vivienda, garantizada por la Constitucin como uno de los derechos
principales de los ciudadanos ecuatorianos, ha sido asumida en gran parte por el sector
privado ante el auge de demanda propiciado por la estabilidad econmica proveniente de
la dolarizacin y en respuesta a la poca iniciativa del sector pblico en generar ofertas.
Son estas circunstancias del mercado las que permiten avizorar que el negocio
inmobiliario en el Ecuador seguir siendo atractivo en el futuro para inversionistas y
promotores y por ello nuevos actores aparecern en el mercado para diversificar la oferta
y competir con precios, por lo que el sector, en beneficio del mercado, enfrenta el reto de
lograr eficiencia para que sus productos continen siendo accesibles al mercado y no
pierdan competitividad.
Para alcanzar eficiencia, la adecuada estructuracin del negocio inmobiliario pasa a
adquirir gran relevancia para constructores y promotores. En este aspecto, el fideicomiso
ha jugado y mantiene un importante rol como vehiculo para llevar a cabo proyectos de
desarrollo inmobiliario, no solo por la versatilidad y seguridad que ofrece a las partes
involucradas en el proyecto, sino tambin por los beneficios de tipo econmicos que en
materia tributaria, a travs de este instrumento, se pueden alcanzar y que en esta entrega
buscamos desarrollar, pues sin bien es cierto que el fideicomiso como patrimonio

autnomo diferente del de sus constituyentes, de la fiduciaria y de sus beneficiarios, es

considerado por nuestra ley, para efectos tributarios, como una sociedad con personalidad
jurdica independiente, y por ello, sujeto pasivo de impuestos sometido a las normas de
tributacin ecuatorianas como cualquier sociedad o persona natural residente en el
Ecuador, ste ha sido dotado de un rgimen especial que solo aplica para esta figura.
En materia de Impuesto a la Renta por ejemplo, los resultados producidos por el
fideicomiso pueden tributar de cualquiera de las siguientes dos maneras, una, a nivel del
fideicomiso, siendo ste responsable de liquidar su impuesto, declararlo y pagarlo
siguiendo las mismas normas establecidas para las sociedades en esta materia; o en su
defecto, distribuyendo su resultado antes de impuesto a la renta a los beneficiarios del
fideicomiso para que sean stos quienes liquiden, declaren

y paguen el impuesto,

estando el fideicomiso simplemente obligado a la presentacin de una declaracin

informativa al Servicio de Rentas Internas en la que har constar la situacin del
fideicomiso sin que sta resulte en impuesto a pagar alguno.
Lo anterior constituye sin lugar a dudas una ventaja que otras modalidades
tradicionalmente utilizadas por la industria como lo son el consorcio o las asociaciones
no contemplan, cual es, la posibilidad de que los promotores o inversionistas decidan a su
conveniencia, desde donde desean asumir el impuesto a la renta.
Si es el caso que los beneficiarios del fideicomiso fueren personas naturales cuyo nivel de
ingresos les permite tributar impuesto a la renta a una tarifa menor del 25%, a stos les
sera ms interesante que los resultados del negocio no sean objeto de impuesto a nivel
del fideicomiso para evitar que stos tributen a una tarifa del 25% sino por el contrario,
estn gravados con una tarifa menor. En tratndose de beneficiarios personas jurdicas,
esta posibilidad de que el fideicomiso no pague impuestos por sus ingresos, significa que
las personas jurdicas tributarn por los rditos provenientes del fideicomiso a la tarifa del

15% si es que decidieren acogerse al descuento del 10% por concepto de capitalizacin
de utilidades.
Si los beneficiarios fueren extranjeros no residentes en el Ecuador, a ellos les convendr
que el fideicomiso s tribute por sus ingresos para evitar que en la distribucin se genere
la retencin del 25% por ingresos enviados al exterior a falta de tratado tributario que la
reduzca. De esta manera, los resultados del fideicomiso una vez que ste ha declarado y
pagado el impuesto a la renta que corresponda sobre ellos, constituyen ingresos exentos
para sus beneficiarios y por consiguiente estarn libres de retencin alguna.
Por otro lado y en lo que respecta a los impuestos que gravan las transferencias de
dominio de inmuebles como lo son, la Alcabala Municipal y el Impuesto a la Utilidad en
la Venta de Inmuebles o Plusvala, importante resulta notar que las transferencias de
dominio a favor de un fideicomiso por ley estn exentas de ellos, pues el aporte a la
fiducia no se considera generador de riqueza sino mas bien, al decir de varios autores, se
trata de un acto de confianza o un acto neutro en el que el ingrediente de onerosidad o
gratuidad concebido como hecho generador de los antes mencionados impuestos, no
existe. Lo anterior viabiliza que las transferencias de inmuebles a fideicomisos
inmobiliarios, al no generar costos importantes calculados sobre la cuanta de ellas, sean
registradas por stos a su valor de mercado, lo cual, le permite al proyecto, costear su
inventario con el componente del valor real de la tierra y tributar sobre su resultado, a
diferencia de lo que ocurre en otros negocios instrumentados bajo figuras jurdicas
distintas a la del fideicomiso, en donde la transferencia de dominio a valor de mercado,
por sus costos, resulta prohibitiva, con el consiguiente efecto de que los resultados del
negocio, calculados sobre un costo de tierra muy inferior a la realidad, estarn sujetos a
una excesiva tributacin.
Todo beneficio tiene su costo, y en el caso del fideicomiso, ste est representado por los
honorarios de la fiduciaria, su mantenimiento anual y los derivados del hecho que la

administracin del mismo est en manos de un tercero. Sin embargo, como dice el dicho
Paris bien vale una misa, en definitiva, se estar al anlisis de costo beneficio que en
cada caso se deber efectuar para determinar si los beneficios mencionados anteriormente
como complemento de otras consideraciones en el campo estratgico, financiero y
comercial, convierten al fideicomiso como la alternativa ms adecuada para instrumentar
un determinado negocio inmobiliario.
OPINAN NUESTROS SOCIOS
FIDEICOMISO INMOBILIARIO: UNA ESTRATEGIA SEGURA Y RENTABLE
PARA LLEVAR A CABO UN PROYECTO
Por : Ab. Marco Angelo Ottati S.

El negocio inmobiliario es una de las actividades econmicas ms importantes a escala

mundial, ya que es uno de los puntales del crecimiento de la economa y de la generacin
de empleo, pero el emprendimiento de un proyecto inmobiliario conlleva grandes
desafos para sus actores. Frente a esta situacin hay que buscar nuevas estrategias en las
que confluyan los diversos intereses y necesidades que se presentan en el desarrollo del
negocio. El fideicomiso inmobiliario es una de las mejores opciones a considerar.
Aunque en el Ecuador el negocio inmobiliario ha pasado por momentos difciles debido a
la crisis financiera y a la falta de confianza, en los ltimos aos ha tenido un repunte muy
interesante. La pregunta ms importante de responder es cul es la manera segura y
rentable de llevarlo a cabo, sea usted un promotor, un constructor, un inversionista, un
propietario de tierras o un consumidor final.
Tradicionalmente en el Ecuador se han utilizado para el negocio inmobiliario, contratos
de asociacin y constitucin de compaas. En la actualidad en el mundo entero, los

bancos, las grandes empresas y los gobiernos han elegido la figura del fideicomiso como
nuevo instrumento para canalizar distintas alternativas de negocios e inversin. ste es un
mecanismo mediante el cual una persona natural o jurdica entrega bienes para constituir
un patrimonio autnomo administrado por un fiduciario con el objetivo de cumplir la
finalidad establecida en el contrato. No obstante que ste puede tener diversos objetivos,
en esta entrega nos ocuparemos nicamente del fideicomiso inmobiliario.
El fideicomiso inmobiliario es una opcin transparente y segura para todas las partes
comprendidas en este negocio, pues a travs de clusulas estrictas, estipuladas con
anticipacin, se pueden determinar todos los aspectos del proyecto incluyendo dnde y
cmo se deben invertir los recursos, las condiciones para la construccin, los deberes y
derechos de cada una de las partes, los contratos de obra, auditorias, comercializacin,
venta y asignacin de utilidades, entre otros.
Otra razn por la cual la figura del fideicomiso resulta atractiva, es porque ste crea una
excepcin al concepto de patrimonio universal como garanta de obligaciones. En efecto,
ste permite la creacin de un patrimonio separado y distinto al de las partes involucradas
tanto as que la quiebra de cualquiera de las partes no significa la quiebra del fideicomiso
y los acreedores del fallido no tienen accin alguna contra el fideicomiso. Dicho de otro
modo, cualquier contingencia o circunstancia ajena al negocio que pudiere afectar el
patrimonio de cualquiera de los participantes del emprendimiento inmobiliario, no tiene
incidencia alguna en la integridad patrimonial del fideicomiso. Todo lo invertido en el
fideicomiso es de propiedad exclusiva del mismo, que es inembargable por Ley ni puede
ser sujeto a ninguna medida precautelatoria o preventiva. As, esta peculiaridad brinda
tranquilidad a todos los actores dentro de un proyecto inmobiliario.
Este patrimonio autnomo que goza de personalidad jurdica propia, es representado y
administrado por un fiduciario, que debe ser una Administradora de Fondos y
Fideicomisos legalmente establecida en el pas y acta como un tercero imparcial

encargado de la operacin controlando la gestin del negocio y la distribucin de las

ganancias. Esta otra peculiaridad otorga transparencia e independencia entre promotores,
inversionistas y beneficiarios, teniendo como fin principal que los aportes por ellos
invertidos sean canalizados nica y exclusivamente hacia la ejecucin exitosa del
proyecto, evitando de esa forma el desvo de los recursos para fines distintos a los
ofrecidos.
Los proyectos inmobiliarios administrados por fideicomisos, se vuelven as atractivos
para las instituciones del sistema financiero, en virtud de que bajo esta figura minimizan
los riesgos del proyecto, reduciendo el riego crediticio. Esto permite conseguir no slo
recursos a una mejor tasa de financiacin, sino que aumenta considerablemente la
capacidad de endeudamiento del proyecto.
Otra de las ventajas importantes de constituir un fideicomiso para realizar proyectos
inmobiliarios es el uso de la titularizacin, que consiste en emitir ttulos valores
respaldados por los bienes o derechos transferidos al fideicomiso para ser colocados y
negociados en la bolsa de valores en oferta pblica, incrementando su liquidez y
disminuyendo la dependencia a las fuentes tradicionales de crdito. En un medio como el
nuestro, donde las disponibilidades de crdito son limitadas y donde adems de los
particulares dispuestos a invertir, ciertas instituciones del sector pblico estn obligadas a
participar en el mercado burstil, la figura de la titularizacin en el fideicomiso
inmobiliario se vuelve muy atractiva. Por ejemplo, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social, en lo que va del ao hasta el mes de julio, ha invertido treinta y siete millones de
dlares en compra de ttulos de proyectos inmobiliarios.
En el caso del fideicomiso inmobiliario se encuentran sujetos a titularizacin todos los
activos existentes en el proyecto y todos los derechos sobre los ingresos que se esperan
que existan en el futuro, en consecuencia gran parte de sus necesidades financieras
podran ser captadas del mercado burstil, hoy constreido a papeles de renta fija

emitidos por instituciones financieras pblicas o privadas y el Estado, y vido de nuevos

instrumentos de inversin.
Concluimos diciendo que el fideicomiso inmobiliario constituye una herramienta creativa
y eficaz para estructurar proyectos de desarrollo inmobiliario dentro de un especial marco
de proteccin y seguridad jurdica para promotores, inversionistas y compradores, que los
interesados deben analizar.
NUEVAS LEYES

Actualcese os porcentajes de retencin en la fuente de la Impuesto a la Renta

vigentes

Entrese de la Obligacin a cargo de los diputados y otros dignatarios que

desempean funciones publicas de emitir comprobante de venta

Conozca los derechos de los contribuyentes reconocidos por el Servicio de

Rentas Internas

AL INTERIOR DE LA FIRMA
Incorporciones
Ortega Moreira & Ortega Trujillo, presenta las siguientes incorporaciones a su equipo de
profesionales:

Ab. Pedro Ceballos Patio.

Ab. Xavier Larrea Nowak
Ab. Marco Angelo Ottati Salcedo.