Office Market Report

2014 | Nederland

NEDERLAND
De opname van kantoorruimte is in 2014 gestabiliseerd ten opzichte van
2013. Met een opnamevolume van 1,02 miljoen m komt er een einde aan
jarenlange daling van de opname. Een fors herstel wordt voor de komende
jaren echter niet verwacht. Door een verbetering van de economische
omstandigheden kan het aantal transacties wel gaan toenemen, maar
bedrijven zullen steeds minder kantoorruimte nodig hebben door
automatisering van het arbeidsproces en efficinter kantoorgebruik
waardoor de transactieomvang zal dalen.
Circa 60% van de totale opname in Nederland heeft plaatsgevonden in de
vijf grote stadsregios, meer dan een kwart in de regio Amsterdam. Buiten
deze regios was er vooral activiteit in de steden Arnhem (30.000 m),
Breda (25.000 m) en Den Bosch (24.000 m). De opname in deze plaatsen
wordt vooral bepaald door instellingen uit de publieke sector. Zakelijke
dienstverlening concentreert zich vooral in de grote steden.
De drie grootste sectoren op de kantorenmarkt waren de TMT sector, de
zakelijke dienstverlening en de publieke sector. Vanuit de TMT sector is
snelgroeiende
bedrijven. In de
08 steeds
09 meer
10vraag dankzij
11
12
13 technologische
14
andere twee sectoren vindt vooral centralisatie van vestigingen plaats vaak
gepaard met inkrimping van het aantal meters.
Het aanbod daalde licht van 7,21 miljoen m naar 7,18 miljoen m.
Transformaties binnen het stedelijk gebied doen het aanbod dalen en
er is beperkt nieuwbouw. Wel komt er bij vrijwel elke grote transactie
naar voren dat grote bedrijven te groot in hun huisvesting zitten en fors
inkrimpen bij verhuizing. Deze verborgen leegstand hangt boven de markt
en kan het aanbod weer doen stijgen.

08

09

10

11

12

13

Opname per sector 2014 (in m)

5%
6%

13%

22%
20%

Business & other services

TMT
Public services
Production & construction
Other
Financial services
Wholesale & retail trade, hotels & catering
Transport & Tourism

14

Opname 2008-2014

Aanbod 2012-2014
7400

1350

7300

900

7200

450

7100
08

09

2008 2009
x1.000 m2

10

11

12

2010

2011

2012

13

14

2013 2014
Opname H1
Opname H2

400

08

300

200

100

Nederland

7000

10

11

12

13

14

Office Market Report | 2014 | Nederland

12

12

13

13

14

14

2012

2012

2013

2013

2014

2014

x1.000 m2

1500

09

23%

9%

1800

1%

1450
1400
1350

Medio
Ultimo

NEDERLAND

HUURPRIJZEN EN TRANSACTIES
A7

A28

10
3
DEN HAAG

A4

P.5

Gemiddeld 145

AMSTERDAM

Gemiddeld

A1

P.7

UTRECHT

A27

140

A50
6

9
ROTTERDAM

Gemiddeld 180

A2
A12

A28

P.4

A1

P.8

Gemiddeld 145

A2

EINDHOVEN

P.6

Gemiddeld 120

A2

Top 10 kantoortransacties Nederland 2014

GEMEENTE

GEBOUWNAAM

ADRES

GEBRUIKER

Amsterdam

Haarlerbergpark

Haarlerbergweg 13-23

23.500

ING Bank

Utrecht

WTC Papendorp

Papendorpseweg 100

18.000

Bol.com

Amsterdam

Porcellis

Danzigerkade

13.000

PVH Europe t.b.v. Calvin Klein

's-Gravenhage

De Artillerie

Kanonstraat 1

12.000

Nationale Politie

Arnhem

Marindaal Center of Excellence

Utrechtseweg 310

10.000

DNV GL

Amersfoort

Between

Smallepad 32

10.000

FrieslandCampina

Breda

Chassveld 17

9.700

UWV

Amstelveen

Ten Thirty

Burgemeester Rijnderslaan 10-30

9.000

Atos

Rotterdam

Central Post Office

Delftseplein 27-33

9.000

LyondellBasell

10

Amsterdam

Atrium Zuidtoren nieuwbouw

Strawinskylaan 3125

7.000

CMS Derks Star Busmann

Office Market Report | 2014 | Nederland

450

7100

Nederland

7000

12

12

13

13

14

14

AMSTERDAM

400

1450

300

14

100
7100

08

09

10

11

12

13

14

12 200912 2010 132011 13

14
2008
2012 14
2013 2014
7000
Opname H1
x1.000 m2
Opname H2

Aanbod 2012-2014

150
1500
120
90
1450
60
1400
30
1350
0

Het
aanbod van600
kantoorruimte
in de regio
de
Den
haag
12
12
13 Amsterdam
13
14schommelt
14
afgelopen jaren tussen de 1,4 en 1,5 miljoen m. In Amsterdam
zelf
is dit
Amsterdam
jaar een lichte stijging van het aanbod te zien, terwijl er in de randgemeenten
sprake is van een lichte daling van het aanbod. In Amstelveen komt de daling
met name door de opname van Atos in het voormalige KPMG kantoor, dat
al sinds 2010 leeg
stond. The Dam, een ander langdurig leegstand kantoor
300
bij Sloterdijk, wordt getransformeerd tot congres-hotel.

08

1300

09

10

12

11

13

14

12

12

13

13

14

14

2012

2012

2013

2013

2014

2014

x1.000 m2

Medio
Ultimo

80
900

280

60850

Opname per sector

2014 (in m)
260

Huurprijzen per deelgebied

800
40

4%
240

750

220

20700
12

13

7200

850

12

12

7300

Amsterdam heeft zich in 2014 verder ontwikkeld als een belangrijke

vestigingsplaats800
voor Technologie, Media en Telecommunicatie
bedrijven. 30% van
750 de opname in de regio betreft bedrijven uit deze sector.
Binnen deze sector bestaat er een sterke voorkeur naar het centrum van
Amsterdam als 700
vestigingsplaats. Dit blijkt onder andere door de transacties
van Booking.com
650(totaal 10.000 m) en TravelBird (ca. 6.000 m).

200

11

200

1350

Eindhoven

10

7400

Ruim 40% van de opname in de regio Amsterdam vond plaats in

12
12Zuidoost,
13 enkele
13 jaren
14 geleden
14 nog
Amsterdam West en Amsterdam
Amsterdam
1300
moeizaam lopende gebieden in Amsterdam. Een groot gedeelte
van
Nederland
de opname in Zuidoost komt op naam van ING. Zij hebben 23.500 m
opgenomen in het kantoorgebouw Haarlerbergpark, net ten noorden van
de A9. Daarnaast heeft PVH Europe ten behoeve van Calvin Klein 13.000
m kantoor en showroomruimte
gehuurd aan de Danzigerkade in de
900
Houthavens.

12%

09

Opname 2008-2014

1500

Het opnamevolume in de regio Amsterdam is in 2014 op een gelijk

niveau uitgekomen
als in 2013. In totaal is er bijna 270.000 m
1400
kantoorruimte opgenomen. De regio blijft met ruim een kwart van
het landelijke volume de belangrijkste kantoorregio.

4%

08

13
30%

13

14

14

A8

08

650
0

Den haag

12

600

10A10 11

09
12

12

13

13

13

14

14

14

Centrum
Hoog

Sloterdijk e.o.

13%

Hoog

900

195
85

200
300
A10

100260

24%

TMT
Rotterdam
12
13
Business & other services12
700
Financial services
Wholesale & retail trade, hotels & catering
Production & construction
Other
Public services 500

A10

Zuidas

A4

750

13

14

Hoog

480
460

Office Market440
Report | 2014 | Nederland

240

350

Gemiddeld
50 310

220

250

Laag

14

Schiphol e.o.

Eindhoven
325

0
200

Gemiddeld 150
Laag

95

08
09Zuidoost
10
11
12
12
13
Hoog
Laag

900
| | q Ontwikkeling huurprijs
afgelopen 6 maanden
90
850
60
800
30

190

12
13

Gemiddeld 145

120

420

155

Hoog

Laag

150280

850
800

Gemiddeld 145
Laag

13%

300

Gemiddeld 230

80

A2

A1

13
14

14
14

100
7100

1350

Amsterdam

1300

12

12

13

13

14

14

Nederland

DEN HAAG

150

850

1500
120

13
14

14
14

1450
90
60
1400

Bijna 60% van het

650opnamevolume in de regio Den Haag vond in 2014
plaats
in
het
Beatrixkwartier
en het gebied rondom het Centraal Station. De
Den haag
12
12
13
13
14
14
600
grootste transactie komt op naam van de Nationale Politie. Deze nieuwe
Amsterdam
organisatie die ontstaan is na het opheffen van de regionale korpsen heeft
het 12.000 m grote kantoorpand De Artillerie gekocht.
De publieke sector is goed voor ruim 40% van het totale opnamevolume
in de regio. Transacties
van de eerder genoemde Nationale Politie (12.000
300
m), de Provincie Zuid-Holland (4.200 m), Staedion (3.650 m) en De
280 (3.000 m) in Den Haag dragen hier aan bij. In Rijswijk
Haagse Hogeschool
en Leidschendam-Voorburg heeft de publieke sector veel minder invloed
260
op het opnamevolume.
Hier is de zakelijke dienstverlening de belangrijkste
sector.
240

Het aanbod van kantoorruimte in de gehele regio bleef eind 2014 met
220ten opzichte van medio 2014. In Den Haag zelf is
675.000 m stabiel
het
aanbod
met
circa 35.000
m
Dit komt
12
12toegenomen.
13
13
14 voornamelijk
14
Eindhoven
200
doordat er in het
voormalig KPN kantoor Haagse Veste IV meer meters
Den haag
in aanbod zijn gekomen. Door het op de markt komen van diverse
rijkskantoorpanden in de komende jaren kan het aanbod fors gaan stijgen.
In Leidschendam-Voorburg is het aanbod kantoorruimte bijna gehalveerd
doordat het ruim 15.000 m grote kantoorgebouw Billiton van de markt is
gehaald vanwege
900herbestemming.
850
Opname per sector
2014 (in m)

30
1350
0

08

09

10

12

11

13

14

2008
2012 14
2013 2014
12 200912 2010 132011 13
14
1300x1.000 m2
Opname H1
Opname H2

Aanbod 2012-2014

80
900
60850
800
40
750
20700
08

650
0
600

12
2012

09

10

12
2012

11
13
2013

12
13
2013

13

14

14
2014

14
2014

x1.000 m2

Medio
Ultimo

200
300

150280
Huurprijzen per deelgebied
260
100

800
7%

240

Statenkwartier
50

750

Rotterdam
11%

12
13

Opname 2008-2014

900

800 97.700 m kantoorruimte opgenomen in de regio Den

Er is in totaal ruim
Haag in 2014. Dit is een forse daling ten opzichte van 2013 toen er nog
750
ruim 130.000 m werd opgenomen. Het ontbrak in 2014 vooral aan grote
700door beperkte activiteit van de Rijksoverheid.
transacties, mede

7%

08
09
10
11
12
12
13

0
7000

700

Hoog

12

12

13

13

14

14

Eindhoven

165
220

0 125
200

Gemiddeld 140 08

Laag

12

09

12

10

13

11

Beatrixkwartier
Hoog

215

12
13

13
14

14
14

Gemiddeld 180

42%
12%

Laag

120

500

CS/Voorhout
Hoog

480

900
225

Gemiddeld
170
90
Laag

460
20%

440

Public services 420

Utrecht
Business & other services12
400
Financial services
Other
Production & construction
TMT

125

850
60

A12
Rijswijk

800
30
12

13

13

14

14

Rotterdam

750
0
700
A4

Hoog

08
12

09 Laag 10
12

500
| | q Ontwikkeling huurprijs
afgelopen 6 maanden
480

Office Market Report | 2014 | Nederland

460
440

150

Gemiddeld 110

A4

125

70
11 12

13

13

13

14

14

14

30
1350
0

650

Den haag

600

12

12

13

13

14

14

Amsterdam

1300

EINDHOVEN

08
12

09

10
12

12

11
13

13

13

14

14

14

Opname 2008-2014

300

80
900

280

60850

Het opnamevolume is in 2014 met circa 5% gestegen ten opzichte van

260
2013. In totaal is er meer dan 43.000 m kantoorruimte opgenomen in de
regio Eindhoven.
240

800
40
750

Bijna 60% van het opnamevolume vond plaats in Eindhoven Centrum. De

220 in 2014 komt op naam van Amazon Liquavista, in het
grootste transactie
12 SFH12
13zij 7.000
13 m opgenomen.
14
14
voormalig Philips gebouw
hebben
Ook de
Eindhoven
200
transactie van Fontys Hogescholen vond plaats in een voormalig
Den Philips
haag
pand, zij hebben 5.600 m kantoorruimte gehuurd in De Witte Dame.
TMT bedrijven zijn in 2014 goed voor 44% van de opname in de regio
Eindhoven. Hiermee wordt andermaal bevestigd dat Eindhoven onder
andere door de aanwezigheid van de Technische Universiteit en de High
900
Tech Campus een echte technologie stad is. Naast Amazon Liquavista
vonden er ook relatief grote transacties plaats door ASML (2.800 m) en
850
Belvilla (2.100 m).

20700
09
10
11
12
13
14
650 08
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
12
12
13
13
14
14
600
Opname H1
x1.000 m2
Opname H2

Aanbod 2012-2014

200
300
150280

Het aanbod in de regio Eindhoven is eind 2014 licht gestegen tot

275.000 m. De800
stijging vond voornamelijk in Eindhoven zelf plaats,
waar een voormalig Philips kantoorgebouw/laboratorium aan de
750 m) in aanbod is gekomen. Voor het tweede jaar
Hurksestraat (12.000
op
rij
is
het
aanbod
in de regio Eindhoven gestegen, eind 2012 stond er
Rotterdam
12
12
13
13
14
14
nog circa 245.000
m
700 kantoorruimte in aanbod.
Eindhoven

260
100
240
50
220
0
200

08
09
10
11
12
12
13
2012

2012

12
13

2013

2013

13
14

14
14

2014

2014

x1.000 m2

120

500

900
90

480

Opname per sector 2014 (in m)

Huurprijzen per deelgebied

460

7%

850
60
A50
800
30

3%

440
420

Utrecht
13%

400

12

12

13

13

14

750
0

14

Rotterdam

700

A2

Noord

08
12

Hoog

135

Laag

65

09
10 100 11q
Gemiddeld
12

13

12
13

13

14

14

14

14
A67

14

44%

13%

Centrum
West/Airport
Hoog

145

Gemiddeld

115

Laag

80

19%

A2

Hoog

185

Gemiddeld 135

480

Laag

85

460

125
100

Utrechtq
85

420
400

12

12

A67

Office Market Report | 2014 | Nederland

Hoog
Gemiddeld
Laag

500

440

Veldhoven

TMT
Business & other services
Other
Public services
Production & construction
Financial services

Medio
Ultimo

| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden

13

13

A2

220

Eindhoven

200

12

12

13

13

14

14

650
0
600

Den haag

ROTTERDAM

08

09

12

10
12

11
13

12
13

13

14

14

14

Opname 2008-2014

900

200
300

850

150280

Na drie jaren van een daling van het opnamevolume gekend te hebben
is het opnamevolume in 2014 eindelijk weer gestegen. In totaal is er
800
circa 83.000 m kantoorruimte opgenomen in de regio Rotterdam,
12% meer dan de 74.000 m een jaar eerder. Het volume werd vooral
750aantal grote transacties, het aantal transacties daalde
behaald door een
Rotterdam
juist.
12
12
13
13
14
14
Eindhoven
700
Net als in 2013 heeft in 2014 ruim 55% van de opname plaatsgevonden
in het Rotterdam Centrum. De vraaguitval in de overige gebieden komt
goed naar voren in Rotterdam Oost en Capelle aan den IJssel, waar
ondanks een relatief grote kantorenmarkt nauwelijks transacties hebben
plaatsgevonden.
500
De meest actieve sector in 2014 was met 46% van het opnamevolume
480
de zakelijke dienstverlening. Bedrijven in de productie en constructie
sector zijn goed460
voor circa 20% van het opnamevolume. Haven
gerelateerde bedrijvigheid doet het van oudsher goed in Rotterdam, zo
was de grootste440
transactie uit 2014 van LyondellBasell. Het chemiebedrijf
heeft het Groothandelsgebouw verruild voor 9.000 m in Central Post
420
Office.
Utrecht
12
12
13
13
14
14
Het aanbod van400
kantoorruimte in de regio Rotterdam is flink afgenomen,
Rotterdam
medio 2014 stond er nog 869.000 m kantoorruimte in aanbod, aan het
einde van het jaar is dit gedaald tot 833.000 m. Dit komt onder andere
doordat Blaak 16 (15.000 m) door de nieuwe eigenaar gerevitaliseerd
wordt tot een multifunctioneel en duurzaam kantoorgebouw en
(voorlopig) niet beschikbaar is.

260
100
240
50
220

08
09
10
11
12
13
14
12
12
13
13
14
14
0
200 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Opname H1
x1.000 m2
Opname H2

Aanbod 2012-2014

120
900
90
850
60
800
30
750
0
700

08

09

10

11

12

13

14

12

12

13

13

14

14

2012

2012

2013

2013

2014

2014

x1.000 m2

Medio
Ultimo

500
480

Opname per sector 2014 (in m)

Huurprijzen per deelgebied

460

6%
7%

A13

440

Oost
Hoog

420

Utrecht
11%

400

12

180

Gemiddeld 135

12

Laag

13

90

Centrum
Hoog

46%

Laag

A20

12%

90

14

Capelle aan den IJssel

17%

Hoog

160

Gemiddeld

115

Laag

60

Zuid

A2
Business & other services
Production & construction
Public services
TMT
Other
Financial services

Hoog

225

Gemiddeld

140

Laag

90

A16
A29

Office Market Report | 2014 | Nederland

14

A4

A16

235

Gemiddeld 150

13

A20

| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden

50
220

750

Rotterdam
700

12

12

13

13

14

14

08
09
10
11
12
12
13

0
200

Eindhoven

UTRECHT

12
13

13
14

14
14

Opname 2008-2014
120

500

900
90

480

Het opnamevolume in de regio Utrecht is al drie jaar stabiel en ligt in 2014

460
rond de 94.000 m. Een lichte stijging ten opzichte van de 92.000 m uit
2013.
440

850
60
800
30

Een kwart van de opname in de regio Utrecht vond plaats op Papendorp.

420grootste transactie in de regio plaats. Bol.com huurde
Hier vond ook de
Utrecht
12
12 Bijna
13 alle transacties
13
14 in Papendorp
14
18.000 m in het WTC Papendorp.
400
Rotterdam
vonden plaats in het WTC. In de afgelopen 2 jaar is er bijna 30.000
m
kantoorruimte in het voormalige Capgemini gebouw verhuurd.

750
0

08

09

10

11

12

13

Meer dan 40% van de opname in de regio Utrecht komt op rekening van
de publieke sector. Grote transacties zijn onder andere van de Politie in
Nieuwegein, Hogeschool Utrecht en de Kamer van Koophandel. Zakelijke
dienstverleners waren beperkt aanwezig in 2014.

Aanbod 2012-2014
500

Het aanbod van kantoorruimte in de regio Utrecht is eind 2014 licht

gestegen ten opzichte van medio 2014. De stijging komt voornamelijk
door een groeiend aantal middelgrote kantoorgebouwen die in aanbod
zijn gekomen, zoals voormalige gemeentekantoren die leeg zijn komen
te staan na voltooiing van het nieuwe gemeente kantoor op het Centraal
Station. In Nieuwegein is het aanbod licht gedaald dankzij diverse
transformaties. Door de verhuizing van Atos van Papendorp naar
Utrecht
Amstelveen zal er nog 23.000 m in aanbod komen in dit kantorengebied.

480
460
440
420
400

Eerder kromp Atos in Papendorp al met 12.000 m in.

12

12

13

13

14

14

2012

2012

2013

2013

2014

2014

x1.000 m2

Opname per sector 2014 (in m)

14

2008
2012 14
2013 2014
12 200912 2010 132011 13
14
700x1.000 m2
Opname H1
Opname H2

Medio
Ultimo

Huurprijzen per deelgebied

2X

6%

1%

7%
Rijnsweerd/De Uithof

39%

14%

Centrum/CS-gebied
Hoog

205

Gemiddeld 170
Laag

Hoog

190

Gemiddeld

160

Laag

125

130

A27

A2
A12
Kanaleneiland
Papendorp

32%

Hoog

Public services
TMT
Other
Business & other services
Financial services
Production & construction
Wholesale & retail trade, hotels & catering

Office Market Report | 2014 | Nederland

185

Gemiddeld 140

Laag

Gemiddeld

160

Laag

130

95

A2
Nieuwegein

Hoog
180

Hoog

140

Gemiddeld

115

Laag

90

A27

| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden

A12

Onderzoeksverantwoording
Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International
bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via
amsterdam.research@colliers.com.

Regioindeling

Aanbod

De regios in dit rapport zijn als volgt ingedeeld:

De op de vrije markt aangeboden (Realnext) kantoorruimte

vanaf 500 m. In het aanbod worden uitsluitend bestaande,
gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden
geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen.

- De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes

Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer;
- De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes
Den Haag, Rijswijk en Leidschendam- Voorburg;
- De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes
Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel;
- De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes
Rotterdam en Capelle aan den IJssel;
- De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes
Utrecht en Nieuwegein.

Opname
Kantoorruimte vanaf 500 m die op de vrije markt verhuurd
of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met
uitzondering van contractverleningen en sale and lease
back-transacties.

Huurprijs
Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van
de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten.

Office Market Report | 2014 | Nederland

485 offices in
63 countries on
6 continents
United States: 146
Canada: 44
Latin America: 25
Asia Pacific: 185
EMEA: 84

1.5

billion in
annual revenue

135.8

million square metres

under management

15,800

professionals
and staff

About Colliers International

Colliers International is a global leader in commercial real
estate services, with over 15,800 professionals operating
out of more than 485 offices in 63 countries. A subsidiary
of FirstService Corporation, Colliers International delivers
a full range of services to real estate users, owners and
investors worldwide, including global corporate solutions,
brokerage, property and asset management, hotel
investment sales and consulting, valuation, consulting
and appraisal services, mortgage banking and insightful
research. The latest annual survey by the Lipsey Company
ranked Colliers International as the second-most recognized
commercial real estate firm in the world.

Primary Authors:
Kes Brattinga
Head of Research | Research
+31 (0)20 540 55 55
kes.brattinga@colliers.com
Thijs Guine
Research
+31 (0)20 540 55 55
thijs.guinee@colliers.com
Contributors:
Sander Halsema | Marketing
Colliers International | Amsterdam
Buitenveldertselaan 5
1082 VA Amsterdam | Nederland
TEL +31 (0)20 540 55 55
Colliers International | Eindhoven
Dillenburgstraat 25-9
5652 AM Eindhoven | Nederland
TEL +31 (0)40 212 11 10
Colliers International | Rotterdam REMS
Bahialaan 400
3065 WC Rotterdam | Nederland
TEL +31 (0)10 412 18 15
Colliers International | Rotterdam Botersloot
Botersloot 27
3011 HE Rotterdam | Nederland
TEL +31 (0)10 412 00 35
Colliers International | Rotterdam
Westersingel 94
3015 LC Rotterdam | Nederland
TEL +31 (0)10 511 99 55

colliers.com

Copyright 2015 Colliers International.

The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult
their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.