Estudio de Mercado

1
Av. San Jernimo 428,

Col Jardines del Pedregal
C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800
Ave. Ricardo Covarrubias # 3300-7,

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Contenido
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Antecedentes
Descripcin del predio y proyecto
Objetivos
Metodologa
Zona de influencia
Segmentacin del mercado comercial
Perfil del mercado
Evaluacin del potencial de generacin de demanda de
espacios comerciales
9. Situacin del mercado de espacios comerciales
10. Evaluacin de los patrones de uso y preferencias de los
espacios comerciales en la poblacin usuaria potencial
11. Evaluacin de predio, proyecto y producto
12. Escenarios y recomendaciones de desarrollo de espacios
comerciales
2
1. Antecedentes
Con la finalidad de determinar las mejores estrategias para el desarrollo de un predio
comercial ubicado en Toluca, en la Zona Metropolitana del Estado de Mxico, Grupo
ha encargado a Softec el desarrollo de un estudio de mercado enfocado a determinar
los siguientes aspectos:
Demanda de espacios comerciales y validacin de la ubicacin del proyecto comercial
frente al mercado meta
Evaluacin del nivel de saturacin del mercado comercial y estimacin de
oportunidades de mercado para nuevos proyectos
Evaluacin de los patrones de uso y preferencias de los espacios comerciales en la
poblacin usuaria potencial

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Antecedentes
2. Descripcin del predio y proyecto
Zona Metropolitana
Toluca, Estado de Mxico.

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El predio esta ubicado en el Municipio de Toluca, en el kilmetro 15 de la Carr. Mxico Toluca.
Colindancia con panten, lote de camiones, Agencia

automotriz y terrenos por desarrollar.
Entorno urbano y Zonas comerciales
Sobre la carretera principal conexin entre

ambos municipios. Con frente a la
carretera.
Area total: 30.36 m2
Contexto del predio

Extensin

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Este estudio realizar un anlisis sobre 1

predio formado por 3 polgonos con una
extensin total de 30.36 Ha. La superficie
de cada uno de los polgonos es de:
1= 62,493 m2
2= 92,105.15 m2
3= 149,089.35 m2
Uso de suelo
El predio se encuentra en una zona de
comercio y servicios, con frente a la
Carretera Mxico- Toluca.

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Topografa
El predio es plano, sin embargo cuenta una
ligera pendiente en algunas zonas sin que
esto represente riesgos o sobre costos de
construccin. El interior del predio cuenta
con afectaciones de torres y cables de alta
tensin.
Entorno
La zona donde se ubica el predio est
totalmente urbanizada y cuenta con grado
de consolidacin medio. Existen industria y
diversos establecimientos comerciales y de
servicios.

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Imgenes del predio
2
El Predio se ubica en la Carretera Mxico Toluca.
Entre las calles de Laguna y Francisco I. Madero.

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Imgenes del predio
3. Objetivos
Objetivo general
Evaluacin del potencial de generacin de demanda de espacios
comerciales y validacin de la ubicacin del proyecto comercial frente
al mercado meta.
Evaluacin del nivel de saturacin del mercado comercial, estimacin de
oportunidades de mercado y recomendaciones generales de desarrollo de
espacios comerciales con base en los patrones estimados de gasto de la
poblacin objetivo en las zonas de influencia.
Evaluacin de los patrones de uso y preferencias de los espacios comerciales
en la poblacin usuaria potencial.

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Objetivos
Objetivos especficos
Determinar las condiciones urbanas, demogrficas y econmicas a las
que se enfrentar un nuevo proyecto comercial en las zonas
consideradas de influencia inmediata, primaria y secundaria, a fin de
estimar la demanda potencial bruta de espacios comerciales.
Establece el tamao de mercado para el nuevo proyecto comercial
con base en un anlisis de la saturacin del mercado.

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Objetivos

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Identificar los nichos de oportunidad para nuevos proyectos

comerciales con base en el anlisis minucioso de las condiciones
bajo las cuales el mercado est actualmente atendido. Asimismo
pretende recomendar formatos y giros que no estn atendidos o que
todava cuentan con oportunidad de ofrecerse en el nuevo proyecto
comercial.
Ajuste de los giros propuestos mediante una encuesta a la poblacin
considerada como usuarios potenciales del nuevo proyecto
comercial.
Indagar sobre los hbitos de visita y compra de diversos bienes y
servicios de usuarios potenciales del nuevo proyecto comercial a
centros comerciales en los formatos similares a los que se pretende
desarrollar en el proyecto bajo estudio.
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4. Metodologa

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Descripcin general
La evaluacin del potencial de generacin de demanda de espacios comerciales se
realiza principalmente a partir de datos demogrficos, geogrficos y urbanos de la
plaza. Se utilizan los modelos de estimacin de demanda de espacios comerciales
desarrollados por Softec, para estimar el potencial de demanda de espacios
comerciales y evaluar la ubicacin general del nuevo proyecto frente a su mercado.
Para determinar el grado de saturacin del mercado de espacios comerciales, Softec
realizar un levantamiento de los establecimientos comerciales, su tamao estimado
en metros cuadrados de piso de ventas, el nivel de ocupacin de los centros
comerciales, los precios de renta y las condiciones de arrendamiento y administracin
de los espacios comerciales en la zona de influencia.
Mediante la aplicacin de un cuestionario, a manera de entrevista, se indagarn los
hbitos de uso y preferencias de una muestra de personas que representen los
diferentes perfiles de usuarios potenciales del nuevo proyecto comercial.

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Contenido
Descripcin de la metodologa de elaboracin del estudio
Fuentes de informacin
Segmentacin de los mercados inmobiliarios
Caractersticas y definicin del mercado objeto
Variables que determinan la conformacin y extensin de la zona de influencia
Determinacin geogrfica de la zona de influencia para cada giro inmobiliario
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Metodologa de elaboracin del

estudio

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Anlisis del
contexto de la
plaza
Observacin directa en campo

Investigacin bibliogrfica
Estimacin del
potencial de
demanda
comercial
Investigacin bibliogrfica
Aplicacin de modelos de evaluacin
Medicin del
tamao de
mercado
Observacin directa en campo

Evaluacin de
preferencias del
mercado potencial
Escenarios de
desarrollo
Entrevistas a usuarios potenciales

12
Fuentes de informacin
Informacin urbana
IMEVIS
Municipio de Toluca
Informacin demogrfica, econmica y de vivienda

INEGI
CONAPO
Informacin inmobiliaria
Levantamiento directo en campo

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5. Zona de influencia

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Distancia
Uno de los primeros criterios de seleccin de la zona de influencia es la distancia desde el predio hacia
diversos puntos de inters.
El polgono de influencia contempla tres radios de distancia en donde el poder de atraccin de un nuevo
centro comercial tendr niveles diferenciados.
Dada la ubicacin del predio sobre la carretera hacia Toluca, los tiempos de desplazamiento hacia los
diversos puntos de los tres radios de influencia se estiman razonables.
Vialidades
Las vialidades y sus sentidos constituyen en este caso las principales variables a tomar en cuenta para el
proyecto. Aunque en general, el desplazamiento a travs de las principales vialidades de la ciudad, es
eficiente, las zonas en las que se concentran los diferentes ncleos de actividad, sobretodo en Toluca,
disminuyen la fluidez vehicular
Entorno
Buscando atraer al mercado objeto para un nuevo centro comercial de alcance regional, los radios de la
zona de influencia tendern a abarcar la mayor proporcin de la ciudad para incluir a la poblacin de los
niveles socioeconmicos C y C+, principalmente , pero tambin a parte de los segmentos A/B que
mayoritariamente consumen en ciudades de mayor oferta comercial y del segmento D+ y D que buscan
opciones que ofrezcan menores costos.
Polgonos de influencia
El primer polgono cuenta con un radio de distancia desde el predio de 5kms. En este punto es donde se
espera obtener el mayor porcentaje de atraccin. En el segundo polgono, la distancia desde el predio es
de 10 kms. En este punto la atraccin sobre el gasto de las familias y la poblacin en general es
proporcionalmente menor. El tercer polgono de influencia alcanza una distancia desde el predio de 16 km.
Lo anterior implica que casi la totalidad de la ZM de Toluca estara, en diversos niveles de influencia,
comprendida como mercado potencial del nuevo proyecto comercial en Toluca.
El objetivo de los tres niveles de influencia es posicionar al nuevo proyecto como el punto de unin entre el
14
mercado consolidado en Toluca y la nueva zona de crecimiento en el Estado de Mxico.
Zona de influencia de la oferta y

competencia para Centros
Comerciales
Cobertura en Toluca con sus colindancias
Para el anlisis del mercado de Centros Comerciales se determin como zona de
influencia el municipio de Toluca, en el que es zona de colindancia con el municipio
del predio debido a la existencia de corredores comerciales y de servicios
considerados como competidores.
El permetro que cubre las zonas de influencia para Centro Comerciales en 5, 10 y 15
kilmetros.

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6. Segmentacin del mercado

comercial
Softec clasifica el mercado de espacios comerciales con base en
su tamao y conformacin de anclas

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Variable
Departamental
Franquicia
1 a 3
Variable
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7. Perfil del mercado

Dinmica de poblamiento

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El Estado de Mxico ha mantenido una tasa de crecimiento poblacional y habitacional

estable en parmetros por encima del promedio nacional.
La Zona Metropolitana de Toluca ha mantenido una tendencia de crecimiento similar a la
del estado y tambin ha mantenido un peso especfico similar durante el perodo 1990 a
2005.
Toluca es el municipio conurbado cuya tasa de crecimiento tanto en poblacin como
vivienda presenta los mayores valores. Lo anterior por tratarse de una zona receptora
de crecimiento.
Evolucin Poblacional
Evolucin del parque habitacional
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Corredores de crecimiento por giro y

segmento
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Vocacin de ciudad
Posicionamiento tradicional
La vocacin tradicional de la zona metropolitana de Toluca se ubic en el desarrollo de
actividades portuarias - industriales. Esta vocacin marc la estructura urbana,
demogrfica, socio econmica e inmobiliaria de la plaza, donde abundan centros de
abasto por lo cual el principal sustento de su economa son el turismo (placer o
negocios), el comercio y los servicios. Se ha convertido en un detonante para el
desarrollo de industrias, primordialmente del sector petroqumico las cuales se han
establecido en el Complejo Industrial de Toluca.
Transicin y objetivo
En su conjunto el desarrollo portuario de la zona, ha provocado una fuerte reactivacin
socioeconmica en la zona metropolitana de Toluca lo cual a trado como
consecuencia inversin nacional y extranjera. Es un territorio que ha logrado una
integracin regional gracias a la consolidacin de las funciones productivas, as como
la diversificacin de sus sectores productivos.

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Estructura urbana

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Red vial
- La Zona Metropolitana es un importante punto de intercambio comercial que dispone
de conexiones carreteras que le conceden una ventaja competitiva sobre otras
regiones, al conectarlo con los principales centros, tanto de produccin como de
consumo, ubicados en los estados de Nuevo Len, San Luis Potos, Jalisco,
Zacatecas, Quertaro, Estado de Mxico, Coahuila, Puebla y la Cd. de Mxico.
- Vialidades Regionales. Hacia el norte, la carretera 81 a Cd. Victoria sirve de enlace
con Monterrey y Nuevo Laredo; en Manuel entronca con la carretera 180 a Matamoros
y en Gonzlez se une con la carretera 80 que conduce a Cd. Mante y San Luis Potos.
- Vialidad primaria.- La estructura vial dentro de esta zona urbana se encuentra
establecida bsicamente por la incorporacin de los ejes carreteros, los cuales
constituyen la red primaria; dichos ejes, por su carcter regional tienden a albergar las
actividades econmicas de los municipios, por lo que en los entronques de estos se
identifican altas concentraciones de personal ocupado.
Para la Zona Metropolitana, las vialidades primarias son:
Av. Hidalgo
Libramiento Poniente
Av. Monterrey
Boulevard Adolfo Lpez Mateos
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Sistema vial en la ZM de Toluca
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Uso de suelo en la Zona

Metropolitana de Toluca
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Poblacin en la zona de influencia
Poblacin segn radio

2005

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Familias en la zona de influencia
Familias segn radio

2005

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Nivel socioeconmico de las familias

en la zona de influencia
8. Evaluacin del potencial de

generacin de demanda de espacios
comerciales

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Gasto en centros comerciales
Los rubros del gasto que sern contemplados para calcular el

potencial de la zona para un nuevo centro comercial, se refiere a
gastos en ropa (Garment), aparatos para el hogar (Appliances),
Muebles (Furniture), Entretenimiento (Entertainment), comida fuera
de casa (Food 50%) y Otros. Estos rubros son conocidos como
GAFO Ampliado.
GAFO
G
A
F
O
E
Fo
Estos rubros aplican primordialmente para el gasto de las familias de

los segmentos A/B hasta D+. Las familias de los segmentos D y E
buscan establecimientos en corredores comerciales de menores
precios o de descuento que generalmente no se ubican en centros
comerciales.
Ampliado
Garment
Appliance
Furniture
Other
Entertainment
50% Food

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Aplicacin del gasto GAFO de las familias segn segmento de ingreso y radio de influencia - 2010
Zona de Influencia
(HASTA 15 KMS)
Distribucin en la zona de Influencia
Zona de influencia 5KMS
Zona de influencia 10 KMS
Total Zona de influencia
FAMILIAS
GASTO
TOTAL
100%
30,173 $145,154,435
75,903 $577,943,507
74,112 $805,791,400
180,188 $1,547,935,295
A/B
GASTO
A/B
4%
484
$8,052,464
2,246 $37,342,047
4,928 $81,926,214
7,818 $129,964,836
C+
16%
755
9,127
18,781
29,382
GASTO
C+
GASTO
C
D+
GASTO
D+
39%
29%
$16,567,580 7,139 $56,314,215 14,249 $49,734,034
$200,321,822 29,645 $233,847,831 25,473 $88,913,076
$412,207,003 32,426 $255,786,860 13,777 $48,087,686
$644,859,672 69,838 $550,900,931 52,600 $183,595,436
Clculo de la estructura de gasto y

m2 de piso de venta en la zona de
influencia inmediata
8
Supuestos

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El clculo de los m2 de piso de venta para un nuevo centro comercial en la zona primaria tomar en cuenta slo el gasto de
familias A/B a D+. Lo anterior debido a que la aportacin de gasto en centros comerciales de familias D y E es marginal.
El modelo parte del clculo de la masa de gasto de las familias en los diferentes radios de influencia en rubros acordes a
establecimientos en un centro comercial. Asimismo se supone un porcentaje de atraccin hacia el gasto de las familias segn
la zona de influencia. En la zona inmediata (5km), un nuevo centro comercial podra crecer su atractivo 10% en
aproximadamente 5 aos, al partir de una atraccin de 60% sobre el gasto de las familias en el primer ao y hasta 70% en
cinco aos. Para la zona de influencia secundaria (10kms) el atractivo parte de 20% en el ao 1 y llega hasta 25% en cinco
aos. Para la zona de influencia terciaria (15kms) el modelo supone un atractivo de 7% sobre el gasto de las familias en el
primer ao y de 10% en cinco aos.
El ingreso estimado al centro comercial en la zona de influencia del proyecto se calcula aplicando el porcentaje de atraccin
sobre la masa de gasto. Este ingreso total supone rentas del 4% (como porcentaje promedio de las ventas). Lo anterior deriva
en la masa de rentas a generarse, que dividida entre el precio por m2 de renta estima el total de m2 de piso de venta
justificables por el gasto de las familias objeto. A mayor precio de rentas, menor rea justificable.

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El clculo de la tabla de abajo contempla los m2 de piso de venta generados por el gasto de las familias de todos los
segmentos. Sin embargo las familias de consumidores potenciales (A/B hasta D+), generarn el 99% de los m2 justificables.
Supuestos del modelo para el clculo de los m2 de piso de renta en la zona de influencia todos los segmentos- 2010
Zona de Influencia
(HASTA 15 KMS)
Distribucin en la zona de Influencia
Zona de influencia 5KMS
TOTAL
Ingreso estimado a
Total de
captacin por P a r t i c i p a c i n un proyecto en la %
Rentas
de mercado primer zona de
Renta/ventas
zona por mes
influencia
$145,154,435
$577,943,507
$805,791,400
$1,528,889,342
16.9%
60.0%
20.0%
7.0%
$0
$87,092,661
$115,588,701
$56,405,398
$259,086,760
4.0%
4.0%
4.0%
4.0%
$/m2
$0
$3,483,706
$4,623,548
$2,256,216
$10,363,470
rentam2
$170/m2
$170/m2
$170/m2
$170/m2
rentables
0 m2
20,492 m2
27,197 m2
13,272 m2
60,962
m2
Clculo de los espacios justificables en

la zona de influencia inmediata para un
nuevo centro comercial - 2010

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GASTO
GAFO
FAMILIAS
POR
SEGMENTO
SOCIOECONOMICO
2010
PARTICIPACION MKDO ESCENARIO MEDIO

%/VTAS
$RENTA/M2
INGRESO PROMEDIO
FAMILIAS
17%
4%
$170
$132,891
$81,047
A/B
$30,281
C+
$12,024
180,188
7,818
29,382
69,838
CAPTACION FAMILIAS
1,325
4,979
11,835
METROS CUADRADOS JUSTIFICABLES POR GAFO SEGUN PARTICIPACION DE MERCADO,
Alimentos y Bebidas
1,843m2
4.5% 13,815
m2
14.6% 9,887m2
11.7%
Vestido
1,143m2
2.8% 4,444m2
4.7% 4,300m2
5.1%
Mobiliario y Aparatos del Hogar
1,015m2
2.5% 3,988m2
4.2% 3,837m2
4.6%
Entretenimiento
932m2
2.3% 2,706m2
2.9% 3,099m2
3.7%
Otros Productos y Servicios
249m2
0.6%
760m2
0.8%
843m2
1.0%
Total
5,182m2
12.5% 25,713
m2
27.1% 21,966
m2
26.1%
Alimentos y Bebidas
Vestido
Entretenimiento
Total
6.1%
10.5%
10.4%
12.8%
11.4%
8.6%
35.6%
22.1%
19.6%
18.0%
4.8%
100.0%
45.9%
40.9%
40.8%
37.2%
34.9%
42.7%
53.7%
17.3%
15.5%
10.5%
3.0%
100.0%
32.9%
39.6%
39.3%
42.6%
38.8%
36.5%
TOTAL
FAMILIAS
OBJETO
52,600
159,637
8,914
27,052
% DE RENTAS Y PRECIO RENTA/
4,539m2
18.0%
30,085
m2
983m2
3.9%
10,871
m2
933m2
3.7%
9,773m2
542m2
2.2%
7,279m2
323m2
1.3%
2,174m2
7,321m2
29.0%
60,181
m2
D+
45.0%
19.6%
17.5%
14.1%
3.8%
100.0%
15.1%
9.0%
9.5%
7.4%
14.8%
12.2%
62.0%
13.4%
12.7%
7.4%
4.4%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%


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GASTO
GAFO
FAMILIAS
POR
SEGMENTO
SOCIOECONOMICO
2012

%/VTAS
$RENTA/M2
INGRESO PROMEDIO
FAMILIAS
20%
4%
$187
$132,891
$81,047
A/B
$30,281
C+
$12,024
185,524
8,729
29,511
68,451
CAPTACION FAMILIAS
1,731
5,853
13,577
Alimentos y Bebidas
2,190m2
4.5% 14,765
m2
14.6% 10,311
m2
11.7%
Vestido
1,358m2
2.8% 4,749m2
4.7% 4,485m2
5.1%
1,206m2
2.5% 4,262m2
4.2% 4,001m2
4.6%
Entretenimiento
1,107m2
2.3% 2,892m2
2.9% 3,232m2
3.7%
295m2
0.6%
812m2
0.8%
879m2
1.0%
Total
6,157m2
12.5% 27,480
m2
27.1% 22,908
m2
26.1%
Alimentos y Bebidas
Vestido
Entretenimiento
Total
6.8%
11.6%
11.5%
14.1%
12.6%
9.5%
35.6%
22.1%
19.6%
18.0%
4.8%
100.0%
45.7%
40.6%
40.6%
36.9%
34.6%
42.5%
53.7%
17.3%
15.5%
10.5%
3.0%
100.0%
31.9%
38.4%
38.1%
41.3%
37.5%
35.4%
TOTAL
FAMILIAS
OBJETO
54,870
161,561
10,883
32,044
5,038m2
18.0%
32,304
m2
1,092m2
3.9%
11,684
m2
1,036m2
3.7%
10,505
m2
602m2
2.2%
7,833m2
358m2
1.3%
2,345m2
8,125m2
29.0%
64,671
m2
D+
45.0%
19.6%
17.5%
14.1%
3.8%
100.0%
15.6%
9.3%
9.9%
7.7%
15.3%
12.6%
62.0%
13.4%
12.7%
7.4%
4.4%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%

8

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
GASTO
GAFO
FAMILIAS
POR
SEGMENTO
SOCIOECONOMICO
2015

%/VTAS
$RENTA/M2
INGRESO PROMEDIO
FAMILIAS
23.1%
4%
$196
$132,891
$81,047
A/B
$30,281
C+
$12,024
193,900 10,190
29,683
66,123
CAPTACION FAMILIAS
2,350
6,846
15,250
Alimentos y Bebidas
2,844m2
4.5% 16,517
m2
14.6% 11,078
m2
11.7%
Vestido
1,764m2
2.8% 5,313m2
4.7% 4,819m2
5.1%
1,566m2
2.5% 4,768m2
4.2% 4,299m2
4.6%
Entretenimiento
1,438m2
2.3% 3,235m2
2.9% 3,472m2
3.7%
383m2
0.6%
908m2
0.8%
945m2
1.0%
Total
7,994m2
12.5% 30,741
m2
27.1% 24,613
m2
26.1%
Alimentos y Bebidas
Vestido
Entretenimiento
Total
7.8%
13.4%
13.2%
16.2%
14.4%
11.0%
35.6%
22.1%
19.6%
18.0%
4.8%
100.0%
45.4%
40.3%
40.2%
36.5%
34.1%
42.1%
53.7%
17.3%
15.5%
10.5%
3.0%
100.0%
30.4%
36.5%
36.2%
39.2%
35.5%
33.7%
TOTAL
FAMILIAS
OBJETO
58,463
164,460
13,483
37,929
5,970m2
18.0%
36,409
m2
1,294m2
3.9%
13,188
m2
1,227m2
3.7%
11,859
m2
713m2
2.2%
8,858m2
425m2
1.3%
2,661m2
9,629m2
29.0%
72,976
m2
D+
45.0%
19.6%
17.5%
14.1%
3.8%
100.0%
16.4%
9.8%
10.3%
8.1%
16.0%
13.2%
62.0%
13.4%
12.7%
7.4%
4.4%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
Evolucin del rea de piso de venta

justificable segn ao y giro

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
8
AO
CAPTACION FAMILIAS OBJETO
Alimentos y Bebidas
Vestido
Entretenimiento
Total
TABLA
RESUMEN
2010
27,052
30,085
m2
10,871
m2
9,773m2
7,279m2
2,174m2
60,181
m2
2012
32,044
32,304
m2
11,684
m2
10,505
m2
7,833m2
2,345m2
64,671
m2
2015
37,929
36,409
m2
13,188
m2
11,859
m2
8,858m2
2,661m2
72,976
m2
9. Situacin del Mercado Comercial

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
En la zona de influencia analizada, se encontraron 62 centros comerciales, de los cuales 28

pertenecen a la categora de centro de conveniencia, 25 a centro de barrio y 8 a centro de
comunidad. En la plaza no se encuentran centros comerciales regionales.
La zona terciaria en un radio de entre 10kms a 15kms concentra el mayor numero de espacios
comerciales. Este radio comprende la zona consolidada del municipio de Toluca.
Locales
En las tres zonas de influencia se estima una oferta de 296 mil 131 metros cuadrados de espacios
comerciales donde 212,588 metros cuadrados pertenecen al formato de Centro de Barrio, 48,937al
formato de Centro de Comunidad, 31 mil 426 de tipo Centro de Conveniencia..
El mximo total de locales comerciales fueron de 83 ubicados en Plaza Crystal.
Dentro las 62 plaza comerciales analizadas se encontraron que el nmero de locales mnimo por
plaza fue de 1 locales, y en promedio fue de 10 locales por plaza.

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800
Ocupacin
La ocupacin promedio que se presenta para todas la categoras es del 88 por ciento. Sin embargo
los niveles ms altos de ocupacin se registraron en los centros comerciales de tipo barrio con una
tasa de ocupacin del 98 por ciento.
La ocupacin ms baja se registr en los centros comerciales de tipo conveniencia con un 79 por
ciento.
32
Situacin del Mercado Comercial

9
Precios
Los locales que caen en la categora de centro de Barrio su precios varan de $100/m2 a $246/m2. Los locales
que se ubican en la categora de Centro de Comunidad su precios vara de $142/m2 a $245/m2 pesos el metro
cuadrado.
Los ubicados en centros de conveniencia sus precios van de los $99/m2 a los $285/m2 pesos el metro
cuadrado.

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C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Los precios de rentan de los locales comerciales varan desde $99/m2 a los $285 pesos por metro cuadrado.
33

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Comercio en la ZM de Toluca
34

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Plazas y centros comerciales
35

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Resumen de la oferta de espacios

comerciales
36
Plazas y centros comerciales

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Nmero de plazas y centros comerciales

En el total de la zona de influencia marcada para el anlisis de la oferta comercial, se
encontraron 62 plazas y centros comerciales. La mayora estn en formato de
centros de conveniencia (28) y centros de barrio (25), y en menor medida en centros
de comunidad (8) y existe un establecimiento en formato independiente (stand
alone).
La zona terciaria, especialmente la zona consolidada del centro de Toluca es la que
concentra la mayor cantidad de plazas y centros comerciales, con 40. La plaza no
cuenta con un centro regional en ninguna de sus zonas.
La zona primaria cuenta con 4 plazas y centros comerciales en el formato de Barrio
(2), conveniencia (1) y de comunidad (1). La zona secundaria cuenta con 18 centros
comerciales, principalmente de los formatos de barrio y conveniencia

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800
Nmero de centros comerciales segn clasificacin y zona de influencia
37
Ubicacin de establecimientos y m2
de piso de venta
En las zonas primaria y secundaria que cuentan con una proporcin menor de
establecimientos (locales, anclas, sub anclas e islas) stas cuentan con un rea en m2
de piso de venta de tamao mayor ya que la proporcin de espacio supera
considerablemente a la proporcin de establecimientos.
En la zona terciaria los establecimientos, aunque muchos, son relativamente de menor
espacio ya que la proporcin de m2 de piso de venta que concentran es menor a la de
establecimientos
M2 de piso de ventas

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Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Nmero de establecimientos y m2 de piso de venta
Establecimientos
38
Clasificacin de establecimientos y
m2 de piso de venta
Nmero de establecimientos y m2 de piso de venta
El formato que mayor nmero de establecimientos concentra es el de centro de
conveniencia, sin embargo dado que los locales de esta clasificacin son pequeos, el
rea en m2 de piso de ventas de los mismo es comparativamente reducida. Por el
contrario, en los centros de barrio en los que existen anclas como supermercados, el
rea ocupada es mucho mayor (67%). Los centros de comunidad tambin cuentan con
establecimientos cuya rea es mediana ya que la proporcin ocupada en m2 de piso
de venta supera a la proporcin de nmero de establecimientos.
M2 de piso de ventas

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Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Establecimientos
39
Establecimientos en plazas y centros

comerciales

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Nmero de establecimientos en plazas y centros comerciales

En el total de la zona de influencia, se contabilizan 704 establecimientos (locales,
anclas, subanclas e islas) dentro de las 62 plazas y centros comerciales que
conforman el total. La mayora de estos establecimientos estn en formato de
centros de barrio (358) y en menor medida en centros de conveniencia (196)
ycentros de comunidad (142) y formato independiente (8).
La zona terciaria es la que concentra la mayor cantidad de establecimientos en
plazas y centros comerciales, con 508.
La zona primaria concentra 32 establecimientos en las 4 plazas y centros
comerciales existentes.

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800
Nmero de locales en centros comerciales segn clasificacin y zona de influencia
40

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
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Locales en plazas y centros

comerciales
41
Area de piso de ventas en plazas y

centros comerciales

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
M2 de piso de ventas estimados en plazas y centros comerciales

Softec ha estimado para la zona de influencia, poco ms de 323,552m2 de piso de
venta en las 62 plazas y centros comerciales que conforman el total. La distribucin
de los m2 de piso de venta muestran una distribucin cargada hacia los espacios de
los centros de barrio. Casi el 70% del rea total de piso de venta de las tres zonas
de influencia se concentra en espacios del tipo centro de Barrio. El segundo mayor
espacio se ubica en centros de conveniencia.
La zona terciaria concentra casi siete veces la cantidad de m2 de piso de ventas
comparativamente con la zona primaria.

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800
M2 de piso de venta totales segn clasificacin y zona de influencia
42

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Area de piso de ventas en plazas y

centros comerciales
43

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Area de piso de venta por tipo de

establecimiento y clasificacin
9
Centro de Barrio
Centro de Comunidad
44

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677

9
Centro de Conveniencia
Stand Alone
45

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677

9
Total
46
Ocupacin en plazas y centros

comerciales
La
zona de influencia cuenta con un alto volumen de espacios

ocupados (88% promedio). Entre el 13% y 12% de los m2 de piso de
venta se encuentran desocupados y a la renta.
La zona de influencia primaria cuenta con un porcentaje mayor de m2
ocupados (100%), sin embargo, en volumen, estos representan la

sexta parte de los m2 ocupados en la zona terciaria en donde el
volumen de m2 ocupados es mayor, no as el porcentaje.
Volumen de espacio ocupado vs desocupado segn zona de influencia

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Col Primavera
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47

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Ocupacin en plazas y centros

comerciales
48

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Resumen de la situacin en espacios

disponibles
49

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Ocupacin estimada por desarrollo

comercial segn clasificacin
50

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Ocupacin estimada por desarrollo

comercial segn zona
51
Precios de locales en renta en plazas

y centros comerciales

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Los
espacios comerciales en
renta en la zona de influencia
cuentan con precios por m2
de entre $99/m2 a $285/m2.
Los
precios en las zona

secundaria
y
terciaria
presentan mayor variabilidad,
En la zona primaria no hay
oferta disponible.
Slo
en la zona terciaria se
encuentran
espacios
disponibles del segmento
Centro de Comunidad, los
cuales son los que alcanzan el
precio promedio ms alto.
52

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Precios de locales en renta en plazas

y centros comerciales
53

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Espacios disponibles y precio de

renta segn clasificacin
9
Area disponible en locales en renta
Precio/m2 de renta en locales disponibles
54

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Espacios disponibles y precio de

renta segn zona
9
Area disponible en locales en renta
Precio/m2 de renta en locales disponibles
55
Establecimientos segn giro

Seis
giros concentran el 50% del nmero de establecimientos:

Comida, Restaurantes, Bar y Caf, Ropa, Belleza y Cuidado
Personal, Servicios financieros y Oficinas, Salud y Servicios
Mdicos.

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
56
Establecimientos segn clasificacin

En los centros comerciales de este segmento destaca la concentracin de
establecimientos de ropa, comida, calzado y bolsas, belleza, supermercados y
electrnica y accesorios.
En los centros de conveniencia destacan adems servicios financieros, entretenimiento
y artculos deportivos.

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Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Centros de Barrio y comunidad
57
10. Evaluacin de los patrones de uso

y preferencias de los espacios
comerciales
Objetivo
Indagar sobre los hbitos de visita y compra de diversos bienes y servicios de usuarios
potenciales del nuevo proyecto comercial realizados en centros comerciales en los
formatos similares a los que se pretende desarrollar en el proyecto bajo estudio.
Metodologa
Mediante la aplicacin de un cuestionario, a manera de entrevista, se evaluaron los
hbitos de uso y preferencias de una muestra de 80 familias que representaron los
diferentes perfiles de usuarios potenciales del nuevo proyecto comercial.
La informacin obtenida en la encuesta se proces para determinar opiniones y
preferencias sobre el gasto en centros comerciales de la plaza.

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
10
58
Establecimiento o plaza que visita

con mayor frecuencia
Establecimiento que visita
10 Prevalencia

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
Barrio
de visita en Centros de
con mayor frecuencia en

un centro comercial
53% de las menciones de visita a centros

comerciales se da en supermercados dentro de
centros comerciales. Principalmente de la cadena
de Soriana y Walmart.
Slo el 22% de las menciones se dirigen hacia
centros comerciales de comunidad, Plaza Crystal y
Plaza Tres Arcos.
Es notorio que a medida que el ingreso familiar se
incrementa la proporcin de visitas se incrementa en
centros de Comunidad respecto a los centros de
Barrio.
Lo anterior debido a que el concepto de centro
comercial cuenta con una mayor amplitud entre las
familias de altos ingresos y lo asocian ms a tiendas
departamentales que a supermercados.
Tipo de centro comercial que que visita con mayor
frecuencia segn nivel de ingreso familiar
59
Ubicacin y frecuencia de visita

Predominancia de visita en Toluca
El 82% de los entrevistados manifiesta visitar centros comerciales ubicados en Toluca.
Dado que en este municipio es en que se ubican el grueso de los centros comerciales, es
coincidente la alta frecuencia de visita.
Alta frecuencia de visita

El 68% de los entrevistados manifiestan que sus visitas a los centros comerciales se dan
en una o ms veces por semana. 23% manifiesta visitar centros comerciales una vez
cada quince das y slo 7% visita estos establecimientos una vez al mes.
Ubicacin del centro

comercial que visita
Frecuencia de visita

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
10
60
Principal razn de visita al centro

comercial
Visita con propsito
Razn principal de visita
El grueso de los visitantes a los centros

comerciales manifiestan que el
propsito principal de su concurrencia
se realiza para realizar compras.
Dado que la gran mayora de los
espacios
comerciales
estn
concentrados en centros comerciales
de Barrio, la mayora de las visitas se
dirigen a las compras.
La combinacin de menciones para el
propsito de visita por paseo
representa el 17%, mientras que para
comer, las menciones slo suman el
1%.

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
10
61
Expectativas cumplidas por el centro

comercial
Cumplimiento de expectativas en su visita al centro comercial

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
10
Impacto
positivo en las
opiniones de los visitantes
a centros comerciales
Con excepcin slo de las personas

que manifestaron visitar los centros
comerciales por compras y paseo, el
resto de los entrevistados coment
haber cubierto sus expectativas con
su visita al centro comercial.
Las personas que comentaron haber
cubierto sus expectativas dieron
como razn principal el que los
establecimientos
proporcionan
servicios bsicos, entendindose con
esto el que tiene lo que la gente
estaba buscando.
En general, poco menos del 20%
manifest no haber cubierto sus
expectativas al visitar el centro
comercial.
Entre
los
que
manifestaron
inconformidad con la experiencia en
el centro comercial, se observa una
amplia incidencia de quienes
destacan la falta de variedad en giros
y marcas como motivo de
insatisfaccin.
Motivos por los que el centro comercial cumple o no sus

expectativas
62
Promedio de gasto en su visita al

centro comercial
Las personas entrevistadas sealan un promedio de gasto en diversos puntos de valor.
El rango de mayor peso lo obtienen quienes gastan entre $500 y $600 pesos en cada
una de sus visitas al centro comercial. El segundo mayor grupo lo constituyen quienes
gastan de $200 a $300 pesos por visita y el tercer grupo se ubica entre quienes gastan
ms de $1,500.
17% gasta $1,000 en adelante en sus visitas al centro comercial, mientras que el 38%
gasta menos de $500 pesos por visita.
Gasto realizado en cada una de sus visitas al centro comercial

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Col Primavera
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10
Variedad de montos gastados
63
Tiempo de desplazamiento para

acudir a un centro comercial
Tiempo de desplazamiento al centro comercial

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Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
10
Incidencia
de tiempos
de
desplazamiento
menores a 10 minutos.
El 55% de los entrevistados

manifiesta que el tiempo que
toma en desplazarse hacia el
centro comercial no excede 10
minutos.
Un 17% emplea hasta 15
minutos ene l desplazamiento
mientras que 17% se desplaza
entre 20 y 25 minutos.
En trminos de nivel de ingreso,
las familias de entre $5 mil a
$20 pesos de ingreso son las
que cuentan con mayor
disponibilidad a desplazarse
ms tiempo para llegar a los
centros comerciales.
Las familias en rangos de
ingreso superior presentan
menor
propensin
a
desplazarse durante lapsos de
mayor tiempo.
Tiempo de desplazamiento al centro comercial segn rango de

ingreso de las familias
64
Costumbre de visitar centros

comerciales fuera de la ciudad

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10
Menor propensin a trasladarse a otras ciudades

El 64% de los entrevistados comenta que no acostumbra visitar centros comerciales en
otras ciudades.
El restante 36% manifiesta acudir a centros comerciales fuera de la ciudad. De este
porcentaje destacan quienes comentan que estas visitas son las menos frecuentes,
mientras que 17% manifiesta que frecuentemente acude a centros comerciales fuera
de la ciudad para realizar sus compras.
Entre quienes si van a centros comerciales fuera de la ciudad destaca que el 48%
pertenece a un rango de ingreso que va de los $10 mil a los $20 mil pesos por mes. El
24% gana ms de $30 mil pesos por mes.
Ingresos de las familias que

visitan centros comerciales
fuera de la ciudad
Costumbre de visitar centros


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Frecuencia de visita a centros

65
Costumbre visitar establecimientos

en particular en centros comerciales

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Frecuencia de visita a establecimientos

particulares segn categora
Enfoque
de visitas a
establecimientos
particulares
Para los rubros de cine y

restaurantes
en
centros
comerciales, las personas
entrevistadas manifiestan si
tener una preferencia de
asistencia o visita en el interior
de centros comerciales.
Slo el 28% de los entrevistados
comenta que va al centro
comercial para visitar tiendas en
particular.
53% visita restaurantes dentro de
los centros comerciales y 59% va
frecuentemente a los cines
dentro
de
los
centros
comerciales.
66
Visita alguna tienda en particular
Tiendas especficas

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Preferencia
por
giros en tiendas de
moda
La
ropa
y
departamentales son los
giros que mayormente
esperara l agente
encontrar en un centro
comercial.
Marcas
como
Zara,
Suburbia y C&A son las
que mayor mencin
tienen.
Tiendas que visita

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Tiendas que le gustara

encontrar en un centro
comercial
Giros que le gustara encontrar en un centro comercial
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Visita restaurantes en el centro comercial
Restaurantes

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Preferencia
por
comida mexicana
y rpida
Los
entrevistados
manifestaron en su
mayora que si asisten a
los centros comerciales
a
consumir
en
restaurantes.
La mayor cantidad de
preferencias se enfoca
hacia
la
comida
mexicana, la comida
rpida, la comida china y
la internacional.
Los restaurantes que se
mencionan
como
deseables en un centro
comercial son Church's
Chicken, Vips, Italianis,
Burguer King, Chilis y
Fridays.
Tipo de comida que agradara tener en un centro comercial
Nombre de Restaurant que le agradara tener en un centro comercial
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Cines

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Acude frecuentemente al cine
Alta
incidencia
de
asistencia al cine en
centros comerciales
Los entrevistados manifestaron

en su mayora (59%) que si
asisten al cine en los centros
comerciales.
Los entrevistados asisten en su
mayora a cines de las cadenas
Cinepolis y Henrys.
Sin embargo es Cinepolis la
que se seala como la
preferida para tener en un
nuevo centro comercial.
Nombre del cine al que asiste
Cadenas de cine que prefiere tener
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Principales caractersticas de los

entrevistados
Aportantes al ingreso familiar
Tenencia de DVD
Automviles por familia
Rangos de ingreso familiar

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Familias segn tamao

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Celulares por familia
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11. Evaluacin del predio, proyecto y

producto
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Ubicacin del predio

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El proyecto comercial se ubica sobre la carretera a Toluca la vialidad que comunica a la zona de
Mxico-Toluca con la zona de crecimiento en Toluca.
El predio se ubica a 10.5 kms al nor oeste de la zona central de Toluca en la cual se encuentran los
principales corredores comerciales de la zona metropolitana. Asimismo, se ubica a 8 kms al sur de
las nuevas zonas de crecimiento habitacionales y econmicas de Toluca.
72
Tamao y concepto inmobiliario
Tamao del predio

El predio se divide en tres secciones sobre la parte poniente de la carretera a Toluca.
El primer lote, ubicado en la porcin sur del conjunto de predios cuenta con una
superficie de 6.2 has. Cuenta con diversas afectaciones entre las que destacan un
panten y un hotel.
El segundo predio hacia el norte, en la porcin media del conjunto cuenta con una
superficie de 9.2 has y no cuenta con afectaciones de consideracin, ms que una
derecho de paso para instalaciones elctricas en la parte posterior.
El tercer predio al norte cuenta con una superficie de 14.9 has y slo se ve afectado
por una lnea de redes elctricas que pasar por la parte posterior.
La dimensin total del predio es de 30.36 has.
Concepto inmobiliario
El predio se encuentra en una zona en la que predominan los usos comerciales y de
diversas actividades econmicas. Asimismo las zonas interiores a las avenidas
primarias cuentan con un uso de suelo habitacional de densidad media y alta.

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Entorno y colindancias

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Corredor comercial y econmico

En general el contexto aledao al predio es de una
zona de transicin en la que la vialidad primaria que
conecta la zona metropolitana de Toluca hacia el norte
con el Estado de Mxico a se ha desarrollado un
corredor comercial y econmico de establecimientos
de gran tamao tipo bodegas o naves, agencias
automotrices o establecimientos comerciales de gran
tamao, tales como CEMEX, DEACERO y
CONSTRURAMA.
Al mismo tiempo, la zona cuenta con diversos lotes
baldos tanto sobre la av principal como al interior de
las colonias o zonas habitacionales aldaas.
Colindancias
Hacia el Norte, cruzando la Avenida de la Industria en
direccin hacia Toluca el predio colinda con la colonia
Monte Alto y la zona industrial.
En la zona Sur y poniente del predio se ubica una serie
de asentamientos habitacionales de media y baja
densidad de la ms destacadas.
Dentro del predio ubicado en la porcin sur oriente, se
encuentra un panten de aproximadamente 4,500m2 y
el Hotel, en un polgono de aproximadamente 18,500
m2.
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Caractersticas y entorno del predio

Usos de suelo

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Extensin
El predio bajo estudio cuenta con una extensin total
303,687 m2 divididos en tres porciones a lo largo de la
carretera Mxico - Toluca.
El frente a la avenida del predio es de 1,800 metros lineales.
Uso de suelo
El predio se encuentra dentro de la clasificacin de zona
industrial y corredor econmico, contiguo a una zona
habitacional de densidad baja (HDB 40/3(9)/400)
Topografa
La gran mayora del predio es plano, y con baja pendiente.
Entorno
A sus al rededores existe variedad de equipamiento como
escuelas, reas recreativas e iglesias. En la parte de
enfrente del predio, cruzando la vialidad regional se
encuentra una zona industrial pesada.
Conformacin del predio
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Accesos actuales y futuros

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Acceso actual
El principal acceso al predio es por la carretera Mxico - Toluca. Hacia el norte de la
vialidad existen una serie distribuidores viales que permiten que el trnsito local
regrese a la zona sur de la zona metropolitana. Lo anterior permite que el flujo de autos
se incremente hacia la zona del predio.
Esta vialidad es considerada como vialidad regional ya que une a los tres municipios
que conforman la ZM de Toluca.
Actualmente la carretera Toluca, cuenta con tres carriles hacia Toluca y tres carriles
hacia Toluca y ms que vialidad de alta velocidad, es una avenida de alto trfico tanto
de vehculos particulares como de pasajeros y de carga.
Las vialidades cercanas al predio son calles secundarias o terciarias que conectan las
zonas habitacionales e industriales a la avenida principal.

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Sistema vial planeado

En la zona inmediata al predio, el Plan Metropolitano prev un circuito vial (en azul) que
conectar la parte central del predio con el resto de los espacios de crecimiento
habitacional en la zona inmediata.
Este circuito tambin plantea la construccin de un distribuidor vial para que el acceso
al predio desde el sentido sur norte sea ms expedito y mejore la afluencia del trfico
hacia el proyecto comercial.
Asimismo otras vialidades primarias (rojo) planeadas que harn posible el acceso al
proyecto comercial desde las zonas de alto crecimiento habitacional planeadas por el
plan metropolitano.
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Accesos actuales y futuros
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Equipamiento cercano al predio

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Calidad
La calidad del equipamiento con el que cuenta la zona de influencia inmediata es deficiente ya que el corredor de
comercio y servicio en las inmediaciones an no est consolidado. Sin embargo, las vas de comunicacin del predio
al equipamiento ubicado hacia el sur, en Toluca, son eficientes y rpidas.
En las inmediaciones se ubican equipamientos comercial y de servicios, sin embargo no se percibe uniformidad en
los conceptos, sino esfuerzos aislados por aprovechar la existencia del corredor en el que se encuentra el predio.
Cabe recalcar que en la zona existen predios que se estn transformado a usos mixtos, dada su cercana a
mercados afluentes o en vas principales sobre corredores en crecimiento.
Cantidad
La cobertura actual de zonas comerciales en las inmediaciones del predio en baja, tanto en volumen como en
variedad.
Distancia
La distancia entre el predio bajo estudio y el equipamiento comercial dentro de la zona inmediata es de entre 3 y 5
kilmetros, tanto hacia la zona sur como hacia el norte.
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Vocacin, ventajas y desventajas

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Vocacin
Dado el entorno del predio, su ubicacin en va principal y segn los usos de suelo
especificados por el Plan de Desarrollo Metropolitano y la parte que le corresponde al
el municipio de Toluca, la principal vocacin del predio es mixta destacando los usos
Comercia y Servicios.
Ventajas
El predio se encuentra dentro de la zona urbana con posicionamiento inmobiliario
comercial, habitacional y de servicios, en medio del principal eje de crecimiento de la
Zona Metropolitana de Toluca.
El predio, al ubicarse sobre una de las principales vialidades de la ciudad permitirn
que el acceso hacia y desde el predio a las zonas de residencia y trabajo de los
clientes potenciales sea ms gil y rpida. Lo anterior incluso comparado con los
accesos a otros centros comerciales ubicados en la zona consolidada de Toluca.
Si se consolidan los planes de las nuevas vialidades primarias y el circuito con un
acceso directo al predio, la facilidad para captar un mayor nmero de clientes
potenciales provenientes tanto desde la zona de Toluca como desde la zona de
crecimiento de Toluca ser mayor, favoreciendo el flujo de compradores.
El predio se encuentra en medio de una acceso regional hacia las nuevas zonas de
crecimiento habitacional y econmico de la zona metropolitana de Toluca. Dado que se
estn creando otros puntos destino hacia el norte de la ubicacin del predio, el nuevo
proyecto comercial atajar el flujo de visitantes que anteriormente encontraban hasta
Toluca las opciones de abastecimiento.
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Vocacin, ventajas y desventajas

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Desventajas
El contexto de la zona del proyecto an no cuenta con una vocacin comercial o
inmobiliaria definida por lo que el nuevo proyecto comercial requerir de importantes
esfuerzos de imagen para aislarse del entorno de baja consolidacin urbana y atraer a
los segmentos de mercado adecuados para los comercios a establecerse en el nuevo
centro comercial.
La imagen del proyecto puede afectarse por el panten en la porcin sur del predio y
por el hotel, en caso de que ste ltimo no se integre adecuadamente al proyecto
comercial. Asimismo, la afectacin del predio por la lnea de alta tensin que lo
atraviesa podra impactar negativamente sobre el diseo arquitectnico, el concepto
inmobiliario y la imagen del proyecto. Se sugiere que el desarrollador explore la
posibilidad de re ubicar las lneas de alta tensin.
La fecha en la que se concrete la construccin de las nuevas vialidades an es incierta,
por lo que las proyecciones de flujo y atraccin del mercado objeto puede tener un
impacto menor al proyectado.
La considerable cantidad de lotes desocupados en las inmediaciones del predio
representan una desventaja ya que es incierto el tipo de giros o la ocupacin que se
les pueda dar a estos. Lo anterior implicara que giros o trfico de personas no
deseado podra darse en las inmediaciones.
Para algunas familias tradicionales o de altos recursos localizadas en la zona
consolidada de Toluca se podra percibir lejano el proyecto. Es indispensable la mejora
en la sealizaciones y calidad de la infraestructura vial y urbana de la zona para
incrementar la sensacin de seguridad en el trayecto hacia el proyecto desde las zonas
centrales de Toluca.
Existen en ciernes varios proyectos comerciales que podran saturar la plaza. Aunque
la mayora de ellos se ubica en Toluca, la cercana al mercado objeto podra impactar
negativamente en la participacin de mercado de un nuevo proyecto en Toluca.
82
12. Escenarios y recomendaciones de

desarrollo de espacios comerciales

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Concepto
Centro integrador de abastecimiento, servicios y entretenimiento en un ambiente

climatizado, cerrado y con amplia seguridad para los visitantes.
Se recomienda que el estacionamiento sea cerrado y de preferencia techado.
Servicios especializados de abasto en formato de supermercado de especialidades y
en la provisin de mercancas de importacin/exportacin
Servicios financieros, centros especializados de atencin bancaria y de inversiones,
oficinas de alta tecnologa del gobierno del estado y municipal (centros automatizados
de pago y de obtencin de documentacin oficial), academias y servicios de
educacin.
Entretenimiento especializado para nios, jvenes y adultos
Diseo para albergar una tienda de especialidades de cadena extranjera de reciente
introduccin en Mxico.

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Area de piso de ventas

Dado el potencial de desarrollo del proyecto inmobiliario bajo estudio y el potencial de
atraccin de la zona de influencia sobre la masa de gasto de las familias en las tres
zonas de influencia, los metros cuadrados de piso de venta justificables se calculan, al
2015 en 72,976 m2.
De esos 72,976 m2, el proyecto bajo estudio podra tener una participacin de en
promedio 35% a 55%, dependiendo de un escenario conservador, medio u optimista.
La concrecin de cada uno de los escenarios depender del diseo arquitectnico del
centro comercia, el concepto o estilo en la decoracin, el tipos de anclas que logre
atraer, y la promocin que se realice para atraer al mercado objeto. Asimismo es
importante considerar el que nuevas plazas comerciales no impacten negativamente
83
sobre la atraccin de mercado del proyecto bajo estudio.
Espacio de piso de ventas justificable

en la zona de influencia primaria
Espacio justificable en un nuevo centro comercial de la zona de
influencia
Con base en las estimaciones de crecimiento de poblacin y de ingresos en la zona

metropolitana de Toluca, y en especial en los tres radios de influencia al proyecto, los
escenarios de participacin de mercado establecidos para cada ao del anlisis arrojan
que en la zona se podra captar gasto que justificara espacios comerciales por
72,976m2 de piso de venta.
De ese espacio, el proyecto podra atraer un porcentaje, dependiendo de la ejecucin
constructiva y promocional del centro comercial en el predio bajo estudio.

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Espacio de piso de ventas justificable

en el proyecto bajo estudio
Escenarios de desarrollo
Softec plantea la posibilidad de que el atractivo sobre los diferentes segmentos
socioeconmicos de la plaza sean mayores para los segmentos de menores ingresos
ya que se ubican en las cercanas.
Sin embargo existe un incremento en la capacidad de captacin de las familias de los
segmentos altos y medio altos segn el escenario pasa de conservador a optimista.
Los escenarios entonces tratan de ejemplificar que pasara al incrementarse el atractivo
en los diferentes segmentos, pero en mayor medida entre las familias de mayores
ingresos.
Lo anterior depender del cuidado y enfoque del centro comercial en el concepto y
diseo, pero principalmente en atraer establecimientos acorde a los diferentes
segmentos de mercado.
En cualquiera de los casos, la situacin actual del mercado y las condiciones de gasto
que la conformacin de la poblacin segn ingreso presentan, favorecen a ciertos giros
en diversos segmentos.

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Espacio de piso de ventas

Escenario conservador
Espacio
justificable en el centro comercial bajo estudio

Dada una captacin del gasto de en promedio 35% sobre los diferentes segmentos del
mercado de influencia, los m2 de piso de venta justificables del proyecto suman
25,481m2.
De estos, poco ms de la mitad se deberan enfocar en alimentos y bebidas en
establecimientos cuya lnea se perfile hacia los segmentos C+ y C.
Sin embargo, el fuerte de los m2 justificables bajo este escenario debern colocarse en
establecimientos enfocados a los segmentos C y C+ ya que son las familias de estos
grupos los que aportarn una masa de gasto mayor que justificarn ms m2 de piso de
ventas.

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Escenario optimista
Espacio

Escenario medio
33,176m2.
De estos, el 50% se deberan enfocar en alimentos y bebidas en establecimientos cuya
lnea se perfile hacia los segmentos C+ y C.
ventas.

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Escenario optimista
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Escenario medio
Espacio

Escenario medio
33,176m2.
De estos, el 50% se deberan enfocar en alimentos y bebidas en establecimientos cuya
lnea se perfile hacia los segmentos C+ y C.
ventas.

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Escenario medio
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91
Recomendaciones generales
Escenario de planeacin
Softec recomienda partir del escenario Medio en la planeacin del centro comercial y
los espacios y giros desarrollables al 2015.
Lo anterior implica el desarrollo de un centro comercial de tipo regional diseado como
el punto de unin entre la zona consolidada de Toluca y la nueva zona de crecimiento.
Anclas y subanclas
Se debe considerar que la plaza podra albergar dos o tres anclas, dos de ellas en
formato de tiendas departamentales o autoservicio enfocadas a diferentes segmentos y
edades y un ancla de entretenimiento.

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Recomendaciones generales

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Aunque el mayor nmero de espacios justificables se ubica en alimentos y bebidas, es

recomendable asignar espacios al gasto en alimentos y bebidas fuera de casa, es
decir, en restaurantes y bares que hagan atractivo al centro comercial para diversos
grupos poblacionales y de ingresos.
Cadenas y franquicias de ropa, alimentos, entretenimiento y especialidades permitirn
generar en el centro comercial mayor poder de atraccin sobre la poblacin objeto ya
que la situacin actual en la plaza es principalmente de formato stand alone para
algunas marcas, lo que no genera un trfico abundante.
Generacin de trfico
Considerar ubicar a las anclas de mayor atractivo y/o de mayor trfico hacia los
extremos de la disposicin del centro comercial para forzar a los visitantes a caminar
toda la plaza en bsqueda de las anclas y en el camino pasen enfrente de los diversos
locales.
Las zonas comunes pueden contener espacios de entretenimiento y convivencia que
brinden espacios confortables en caso de que algunos visitantes deban esperar en lo
que otros miembros de la familia recorren el centro comercial. Enfrente de las zonas de
descanso pueden
93
Perfil de tiendas segn giro y

segmento escenario Medio
Alimentos y bebidas 16.7 mil m2
Dado el potencial de captacin del proyecto para gasto de las familias en alimentos y
bebidas, se sugiere un club de precios y/o un supermercado, dependiendo del formato
del mismo (express, supermercado o mega).
Empresas que se sugieren para este rubro son Comercial Mexicana/Costco, Smart y
HEB dado que podran beneficiarse del potencial de la plaza y tiene poca o nula
presencia y sus formatos puedes adaptarse bien a los diferentes segmentos del
mercado.
Se sugiere tambin un food court con diversos estilos y marcas que atraigan a jvenes,
nios y adultos
A/B
C+
D+

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Col Primavera
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Ropa, zapatos y accesorios 6 mil m2

Aqu la captacin de familias para gasto en ropa y accesorios, se sugieren tiendas y
almacenes de ropa y precios accesibles.
Existen diversas compaas que an no tienen presencia en la plaza y que podran
fungir como anclas y subanclas enfocadas a diversos segmentos.
Para atender el gasto en ropa, zapatos y accesorios de los segmentos A/B se sugieren
algunas marcas con espacios pequeos y medianos ya que es probable que estas
familias compren los artculo de las marcas propias de su segmento fuera de la plaza.
Para los segmentos C+ se sugieren espacios de mayor tamao en subanclas y anclas,
tipo C&A. Para atender a los segmentos C y D+ se sugiere una tienda departamental
como Suburbia o varias subanclas de menor tamao.
C+
D+

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A/B
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Mobiliario y Aparatos del Hogar 5.3 mil m2
Para los segmentos A/B y D+ los espacios justificables son limitados. Para el segmento
de mayor valor se sugieren establecimientos en formatos pequeos y con tiendas de
marcas reconocidas para accesorios o electrnica especializada. El segmento D+
podra verse beneficiado con alguna departamental de muebles enfocada al segmento
C y con planes de crdito.
Los segmentos C+ y C que aportan el mayor espacio pueden atraerse con una o varias
muebleras contemporneas y tiendas de especialidades electrodomsticas.
Un ancla en este giro podra posicionar como referente la ubicacin del nuevo proyecto
comercial.
A/B
C+
D+

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Entretenimiento 3.9 mil m2
Para este giro es importante tomar en cuenta, ms que el segmento o nivel
socioeconmico, el enfoque en la edad de los usuarios potenciales.
Es importante considerar horarios matutinos para posibles academias culturales
(lenguas, baile, msica, yoga, etc), vespertinos y nocturnos para cines, casinos,
arcades, entre los ms importantes.

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Otros 1.2 mil m2
Los dems servicios que debern estar incluidos tienen que ver con servicios
financieros, salud, telefona, multimedia, viajes, cuidado personal, limpieza, trmites en
oficinas con horarios en fin de semana.
Las islas y pequeos locales pueden ser muy tiles para estos giros

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Estrategia de precios, reas y

condiciones de locales

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Precios y reas
La recomendacin de entrada ($187/m2 pero actualizado con inflacin en la fecha de
inicio) es un precio por encima del promedio de mercado hoy para centros de
conveniencia y los de barrio ($170/m2).
La estrategia de precios para el centro comercial debe plantear incrementos a los
precios de renta conforme se vaya llenando el centro y se incremente la participacin
de mercado del proyecto.
La ubicacin sobre una va principal puede justificar la existencia de o tres anclas. La
primera de ellas para la provisin de bienes de consumo, la segunda para tienda
departamental y la tercera para entretenimiento o especialidades (deportes,
electrnica, mueblera, agencia automotriz, servicios financieros).
El tamao de las anclas deber variar de acuerdo a las necesidades de cada una de las
cadenas que contrate y dependiendo del formato de tiendas que deseen establecer,
por lo que un diseo modular que agregue o reste espacio dependiendo de las
necesidades de cada uno de los tenedores presente.
Es recomendable que los espacios disponibles para locales comerciales se manejen en
mltiplos de 20m2 en formato modular para atender diversos requerimientos de los
posibles arrendatarios.
99
Estrategia de precios, reas y

condiciones de locales
Condiciones de los locales
Los locales debern contemplar entregarse en obra blanca, con flexibilidad de
reubicacin para las instalaciones sanitarias. Esta flexibilidad evitar costos de
acabados para el administrador y proporcionar mayor libertad a los locatarios para
que acondicionen sus locales conforme a la imagen de la marca o franquicia que
manejen.
Control de giros y tenencia

Se deber llevar un estricto control de las actividades de cada local a fin de evitar que
nuevos entrantes repitan el giro y saturen la plaza.
El esquema que se debe seguir es de renta de locales para asegurar el control y el
equilibrio de giros en el centro comercial.

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
12
100
Atributos necesarios

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
12
Aprovechamiento de la va principal para acceso

La ubicacin del proyecto en una de las vialidades principales de la zona metropolitana
de Toluca deber aprovecharse para brindar rapidez y seguridad en el acceso al centro
comercial.
Es recomendable la planeacin de accesos con zonas de ascenso y descenso de
peatones y para que los automviles que circulan por las avenidas que dan acceso al
predio no tengan que detenerse esperando que los usuarios del centro comercial
entren a los estacionamientos.
Seguridad
Es necesario contar y mantener la seguridad dentro y fuera del centro comercial.
Limpieza
Mantenimiento permanente dentro de las instalaciones del centro comercial
principalmente en los pasillo, sanitarios y rea de comida.
Verificar que las zonas que sean asignadas para carga y descarga de equipo,
materiales y basura quede fuera de la vista de los clientes y se mantenga constante
limpieza.
Accesos
Procurar que los accesos peatonales al centro comercial sean amplios e incluir reas
para personas discapacitadas, en silla de ruedas, mujeres embarazadas o con
carreola etc.
Debido a la ubicacin del predio es recomendable que el acceso al estacionamiento
cuente con acotamiento y la sealizacin bsica para evitar confusiones en la entrada
y salida del mismo.
101
Atributos necesarios

C.P. 01900 Tels: (55) 5063-8800

Col Primavera
C.P. 64830 Tel: (81) 4444 6677
12
Estacionamientos
estructurados para los diferentes formatos de
usuarios
Dado que se espera que una variedad de usuarios visite el centro comercial, se
recomienda una estructuracin del estacionamiento en funcin de tamao de los
automviles para brindar mayor comodidad a quienes llegan en vehculos grandes, as
como para aquellos que requieren de cercana a los accesos (mujeres embarazadas,
personas de la tercera edad, adems de los espacios reservados para discapacitados).
Esta estructura deber estar acompaada de una eficiente y clara sealizacin que
oriente a los usuarios, adems de un sistema de administracin de los espacios.
No se recomienda pago de cuota de estacionamiento, a menos que esta cuota incluya
sistemas de seguridad y atributos por encima del promedio del mercado tales como
estacionamientos techados, baos.
Debido a la forma y tamao del predio es recomendable planear diversos accesos
desde la avenida y desde el interior del estacionamiento al centro comercial.
Instalaciones
Contar con las instalaciones necesarias para la gente con discapacidad o en silla de
ruedas, incluyendo acceso, elevadores, baos, escaleras elctricas y sealizaciones
Contar y cuidar en el interior de las instalaciones la iluminacin en los pasillos,
sealizacin de las rutas de salida, de los sanitarios, reas de comida y zona de
bancos.
En necesario contar con aire acondicionado en las zonas cerradas y principalmente en
el rea de comida.
Mantenimiento de Imagen
Cuidar la imagen del lugar, cuidar la calidad de los letreros, espectaculares o materiales
promocionales y mantener la limpieza constante de las instalaciones (la pintura de las
banquetas y la sealizaciones, el alumbrado, reas verdes etc)
102

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Ave. Ricardo Covarrubias # 3300-7,

Av. San Jernimo 428,

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2. Descripcin del predio y proyecto

Toluca, Estado de Mxico.

Av. San Jernimo 428,

Ave. Ricardo Covarrubias # 3300-7,

El predio esta ubicado en el Municipio de Toluca, en el kilmetro 15 de la Carr. Mxico Toluca.

Colindancia con panten, lote de camiones, Agencia

Sobre la carretera principal conexin entre

Contexto del predio

Ave. Ricardo Covarrubias # 3300-7,

Este estudio realizar un anlisis sobre 1

Av. San Jernimo 428,

Av. San Jernimo 428,

Ave. Ricardo Covarrubias # 3300-7,

Imgenes del predio

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Imgenes del predio

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Identificar los nichos de oportunidad para nuevos proyectos

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Metodologa de elaboracin del

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Observacin directa en campo

Observacin directa en campo

Entrevistas a usuarios potenciales

Aplicacin de modelos de evaluacin

Informacin demogrfica, econmica y de vivienda

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Zona de influencia de la oferta y

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6. Segmentacin del mercado

Av. San Jernimo 428,

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7. Perfil del mercado

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El Estado de Mxico ha mantenido una tasa de crecimiento poblacional y habitacional

Evolucin del parque habitacional

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Corredores de crecimiento por giro y

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