LA RELACIN ARRENDATICIA y EL PROCESO JURISDICCIONAL

Cora Farias Altuve

Sumario: 1. Introduccin 2. La relacin Arrendaticia. 3. El proceso

jurisdiccional
4. Conclusiones
1.- INTRODUCCIN
Antes de entrar en el anlisis esta ponencia, es importante destacar la
vinculacin estrecha entre la relacin arrendaticia y el proceso jurisdiccional,
debido a que a los efectos de la calificacin de la demanda en todos los
asuntos inquilinarios, es fundamental tener siempre presente la clase de
contrato de arrendamiento que vincula a los contratantes, sea verbal y/o
escrito, a tiempo determinado o indeterminado y determinar cul contrato
encaja en los parmetros de la normativa especial que la regula.
En efecto, el vigente Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula su
esfera de aplicacin por las relaciones arrendaticias respecto a los
inmuebles urbanos y sub-urbanos concretadas a travs del contrato de
arrendamiento regulado en el artculo 1.579 del Cdigo Civil del cual
podemos inferir sus elementos: a) la obligacin de hacer gozar una cosa
mueble o inmueble; b) un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa
obligacin lo cual no implica que haya de ser por un tiempo determinado,
pero se excluye que sea perpetuo y c) un precio, que puede ser fijado en
dinero o en especie conforme a la convencin y/o a la ley.
Es por ello que el desarrollo del tema se apunta en tan importantes
conceptos debidamente regulados tanto en las normas de derecho comn y
en la ley especial dentro de los lineamientos pautados en nuestra Ley
Procesal.
2.- LA RELACION ARRENDATICIA
Segn el Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual, Tomo V, de Guillermo
Cabanellas relacin jurdica es todo vnculo de Derecho entre dos o ms
personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal,
con trascendencia en el ordenamiento vigente.
Con inconveniente repeticin del calificativo sustancial, De Castro define la
relacin jurdica como la situacin jurdica en que se encuentran las
personas, organizadas unitariamente dentro del orden jurdico total por un
especial principio jurdico.
Un sujeto al menos (y la colectividad obligada al reconocimiento o respeto),
un contenido (material o personal) y una norma rectora caracterizan los

elementos necesarios de la relacin jurdica. Sobre sta, centr su sistema

Savigny y ha tenido entrada en diversos cdigos, como expresin tan amplia
que puede comprender la regulacin de los derechos reales y de las
obligaciones y contratos, las normas familiares y an, las sucesorias.1
De ah que la relacin arrendaticia inmobiliaria es el vnculo que se establece
entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un
determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el
orden jurdico concreto y especial que regula ese vnculo, y sus efectos o
consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de proteccin limitada,
especialmente en beneficio del arrendatario.
Esta relacin jurdica especial cada da va tomando cuerpo y amplio
contenido hacia el Derecho Arrendaticio cuya especificidad sin aislamiento
se vislumbra.
Si bien usamos indistintamente contrato de arrendamiento y relacin
arrendaticia como sinnimos, cabra preguntarse si tiene justificacin, si es
apropiada esta ltima denominacin.
En realidad el vocablo relacin traduce vnculo, semejanza,
correspondencia, que da o puede dar lugar a una relacin jurdica
(vnculo de Derecho entre dos o ms personas). De modo que siendo el
contrato de arrendamiento un vnculo de Derecho entre arrendador y
arrendatario, es indudable que ese vnculo crea una relacin jurdica.
Carnelutti sostiene que las relaciones jurdicas no son otra cosa que
relaciones (uniones) establecidas por el Derecho y que la nocin ms amplia
y sencilla de relacin jurdica es la de una relacin constituida por el derecho
entre dos sujetos respeto a un objeto.
En efecto, el vnculo obligatorio que une al arrendador y arrendatario con
motivo del uso que ste da al inmueble que ocupa que teniendo como
contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace
referencia a la relacin jurdica no como vinculacin establecida en una
norma arrendaticia entre una condicin y una consecuencia, en razn de la
cual el conocimiento imputa sta a aqulla, sino como vnculo establecido
por la norma arrendaticia entre el deber u obligacin de un sujeto y la
facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultneamente la
consecuencia jurdica.
Relacin arrendaticia y contrato de arrendamiento se emplean en la praxis
con el mismo significado o sentido y desde este punto de vista, el contrato
de arrendamiento es una relacin jurdica que atiende a la bilateralidad
nutrida por la presencia de obligaciones recprocas o correspectivas en
donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relacin (se
perfecciona solo consensus); siendo la misma no solemne ni formal (a
menos que se requiera formalidad escriturada, pero nicamente a los
efectos del ordinal 5 artculo 1.920 del Cdigo Civil, como requisito ad
1

CABANELLAS, Gillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Tomo V. Editorial

Heliasta, Buenos Aires

probationem sin que en todo caso, se enerve su existencia jurdica); pues

puede establecerse por escrito, pero tambin verbis; cuya relacin se
distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratar de otro tipo
de relacin (por ejemplo, el comodato); de tracto sucesivo, pues no se agota
de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o
produce mientras dure la relacin, en tanto que el pago no se debe a cada
momento sino peridicamente, como relacin continuativa y no instantnea;
siendo asimismo, una relacin temporal en cuanto a la duracin limitada y
por tanto, no es perpetua; adems, de ser conmutativa, pues las ventajas del
arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde
el inicio de la relacin: el arrendador, el pago del canon o pensin y el
arrendatario, gozar del inmueble arrendado.
De all pues que esa relacin carezca de sentido sin la presencia de
obligaciones recprocas establecidas no slo entre los intervinientes sino
tambin por disposicin de la ley, y entre stas estn las correspondientes
tanto para el arrendador como para el arrendatario por la propia naturaleza
del contrato y sin necesidad de estipulacin.2
Es de hacer notar que la relacin arrendaticia cobra especial inters para
quienes se vinculan a travs de un contrato de arrendamiento a tiempo
determinado cuando del beneficio de la Prrroga Legal del contrato se trata
a los efectos del cmputo debido a que es esencial la data de dicha
relacin independientemente de los contratos celebrados en el curso de su
desarrollo, en virtud que dicho lapso legal va en orden ascendente entre seis
(6) meses y tres (3) aos conforme a la data en cuestin, segn lo previsto
en el artculo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3.-EL PROCESO JURISDICCIONAL

Sin dejar de proteger los intereses del denominado dbil jurdico, el Decreto
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha logrado un equilibrio entre los
intereses socio-econmicos del arrendador y del arrendatario ambos
valiosos y legtimos, estableciendo normas procesales novedosas que
permiten que los procesos judiciales alcancen la necesaria celeridad para
que los conflictos sean decididos prontamente con verdadero sentido de
justicia y equidad.
La Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela3 desarrolla en el
artculo 26 el Derecho de Acceso a la Justicia y Tutela Judicial Efectiva que
consisten bsicamente en el derecho de los ciudadanos a obtener con
prontitud la decisin correspondiente de manera oportuna y eficaz sobre el
asunto planteado a los rganos judiciales; derecho constitucional
ntimamente relacionado con la garanta de la seguridad jurdica, no obstante
2

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y GUERRERO ROCCA, Gilberto. Tratado de Derecho

Arrendaticio Inmobiliario. Editorial Livrosca, Caracas, Pgs.20-22
3
Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela: C.R.B.V.

y como es conocido por todos, la celeridad o retardo de los procesos no

depende de las leyes, sino de los rganos judiciales que son los llamados a
cumplir con los plazos procesales.
En Venezuela observamos que los asuntos vinculados con esta materia
conectada al constante problema de la vivienda por variadas razones de tipo
poltico y socio-econmico, no han cumplido a cabalidad con los principios
que los norman focalizados tanto en la celeridad como la brevedad debido a
la escasez de unidades que brinde a la familia venezolana en forma
prioritaria, la garanta de un vivienda digna y accesible a sus requerimientos.
Demostracin palpable de ello, es que hasta el ao 2000 los textos
inquilinarios que regulaban las relaciones locativas respecto a cualquier tipo
de inmueble fueron el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas del
ao 1947 y la Ley de Regulacin de Alquileres del ao 1960, ambos
derogados.
Con la legislacin derogada, el proceso inquilinario era lo suficientemente
demorado hasta el extremo que transcurran varios aos para que el
propietario de un inmueble arrendado lograra restituirse en su posesin
adicionado a que al no construirse viviendas destinadas para alquiler, el
vigente problema habitacional es cada da ms acentuado.
El Decreto Ley establece en el artculo 33 que independientemente de su
cuanta, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolucin de
contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depsito en garanta,
ejecucin de garantas, prrroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal
arrendaticio y cualquier accin derivada de una relacin arrendaticia sobre
inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarn y sentenciarn conforme
al procedimiento breve previsto en los artculos 881 y siguientes del Cdigo
de Procedimiento Civil4 por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la
tramitacin de todas las pretensiones que se planteen en el mbito
arrendaticio a diferencia de los aos anteriores cuya tramitacin se
efectuaba a travs del procedimiento ordinario.
Con la promulgacin del Decreto Ley, tiene que aplicarse el procedimiento
breve a todos los juicios inquilinarios contenidos en la disposicin
mencionada porque lo contrario, resulta violatorio de un principio
fundamental como lo es el debido proceso consagrado en el artculo 49 de la
C.R.B.V. excepcin hecha del imperativo legal contenido en el artculo 3 del
instrumento inquilinario que no puede ser desconocido por el juez y se
refiere a los inmuebles que estn fuera del mbito de aplicacin del Decreto
Ley cuyo procedimiento aplicable es el juicio ordinario. (sentencia N 742 de
fecha 27 de abril de 2.007 dictada por la Sala Constitucional de T.S.J.
(expediente N 07-0120) bajo la ponencia del Magistrado Jess Eduardo
Cabrera Romero)
4

Cdigo de Procedimiento Civil: C.P.C.

La cuanta de los asuntos inquilinarios sometidos al conocimiento de los

Juzgados de Municipio an se mantiene en Cinco Mil Bolvares Fuertes
(Bs.F. 5000,00) o su equivalente de Cinco Millones de Bolvares
(Bs.5.000.000,00) y a partir de esta cantidad el conocimiento le corresponde
a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Trnsito.
Es indiscutible la urgente y perentoriedad de incrementar el monto de la
cuanta debido a variados factores econmicos como son la devaluacin de
la moneda, el control de cambio (Bs.2.150=1$) y la inflacin y como es
conocido, todava no hay modificacin alguna en este sentido, pese a la
fuerte presin de los integrantes del Poder Judicial quienes claman no slo
el incremento indicado sino la creacin de nuevos Juzgados ante el exceso
de asuntos sometidos a su consideracin.
Entendiendo que el proceso inquilinario est vinculado a cualesquiera de las
demandas establecidas en el Ttulo IV de la L.A.I. denominado De la
Terminacin de la Relacin Arrendaticia partimos entonces que la demanda
inquilinaria necesariamente debe cumplir -como cualquier demanda- con los
requisitos formales establecidos en el artculo 340 C.P.C. (artculo 882
C.P.C.) y presentarse ante el Juzgado Distribuidor de Municipio y/o de
Primera Instancia, competente en razn de la materia, territorio y cuanta
(artculos 882 y 28, 29, 36, 40, 41 y 47 C.P.C.), su admisin debe producirse
dentro de los tres (3) das de despacho (artculo10 C.P.C.) y la inadmisin,
deber ser motivada en virtud del Recurso de Apelacin en ambos efectos
(artculo 341 C.P.C.)
3.1.-CONTESTACIN A LA DEMANDA
Conforme al artculo 883 C.P.C. el emplazamiento del demandado se har
para el segundo (2) da de despacho (trmino procesal) siguiente a su
citacin conforme al Captulo IV, Ttulo IV del Libro 1 del C.P.C.
En tal sentido, debo sealar que por sentencia de fecha 24 de febrero de
2.006 dictada por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia5
(expediente N 2005-000008) bajo la ponencia del Magistrado Antonio
Ramrez Jimnez con motivo de un juicio por intimacin de honorarios
profesionales, en el cual el Juzgado Superior declar la confesin ficta de la
intimada, consecuencia de la extemporaneidad por anticipada de la
contestacin a la demanda con fundamento en que los actos procesales
deben celebrarse dentro de una coordenada temporal especfica de
conformidad con los principios de preclusin y tempestividad de los actos, se
estableci que siendo el inters el que impulsa a las partes a realizar los
distintos actos del proceso a objeto que ste se desarrolle y evolucione
hasta llegar al pronunciamiento del rgano jurisdiccional que resuelve el
asunto controvertido entre ellas garantizando as el derecho a la tutela
judicial efectiva, se considera vlida la contestacin de demanda presentada
antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal y la
consecuencia jurdica de la confesin ficta, slo podr imputrsele al
5

Tribunal Supremo de Justicia:T.S.J.

demandado cuando no de contestacin a la demanda o presente el escrito

correspondiente despus de vencido el lapso o trmino legal respectivo,
como sucede en el procedimiento breve.
Lo fundamental es que la parte demandada (o intimada) tenga y demuestre
la intencin de impulsar el proceso a travs de la contestacin de la
demanda, y no tiene sentido sacrificar la justicia por una interpretacin de la
norma que no se corresponde con la voluntad del legislador y los principios
que postula la Carta Magna.
Sin embargo, por sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2.006 por la
Sala Constitucional del T.S.J. (expediente N 04-2465) bajo la ponencia del
Magistrado Jess Eduardo Cabrera con motivo del recurso de revisin de
una sentencia dictada por la Sala de Casacin Civil en un juicio de nulidad
de cesin de derechos y ventas e indemnizacin de daos y perjuicios, el
anterior criterio cambia respecto al procedimiento breve al establecer que el
criterio establecido en la citada decisin slo es aplicable a aquellos casos
en que la contestacin de la demanda se debe verificar dentro de un lapso
establecido en la ley adjetiva como es el caso del juicio ordinario, donde el
demandado cuenta con un lapso de veinte (20) das de despacho para
contestar la demanda en forma indistinta el cual en todo caso debe dejarse
correr ntegramente en virtud del Principio de la Preclusividad de los Lapsos
Procesales y no para el caso en que la contestacin de la demanda deba
verificarse en un trmino como sera en el supuesto del Juicio Breve donde
la parte demandada debe contestar la demanda al 2do da de despacho
siguiente a la citacin y la parte actora podra ver vulnerado su Derecho a la
Defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga Cuestiones
Previas y la parte actora tiene oportunidad de contradecirlas. (Cursivas y
Subrayado de quien suscribe)
De lo precedentemente citado, se infiere de forma determinante que en el
procedimiento breve inquilinario la contestacin de la demanda se produce el
segundo da de despacho siguiente a la citacin del demandado.
El artculo 35 de la L.A.I. regula expresamente el novsimo Procedimiento
Judicial diferente al consagrado en el C.P.C. a travs de normas procesales
que permiten que este proceso tenga la celeridad requerida en base a los
principios procesales y fundamentales anotados, por lo siguiente:
a) La previsin legal referida a la contestacin, cierra la posibilidad por parte
de los litigantes de oponer defensas previas tendentes nica y
exclusivamente a demorar el proceso de manera indebida, como ocurra
antes de la promulgacin de esta ley especial, porque el propio
ordenamiento procesal lo permita.
b) En tal sentido, observamos que en el acto de la contestacin a la
demanda inquilinaria, el demandado deber oponer conjuntamente todas las
cuestiones previas previstas en el artculo 346 del Cdigo de Procedimiento
Civil y las defensas de fondo, las cuales sern decididas en la sentencia
definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podr proponer
reconvencin, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y
cuanta.
6

Esto es, si el demandado opone nicamente cuestiones previas se considera

que no est dando contestacin a la demanda y podra incurrir en rebelda o
contumacia, porque es esencial -a tenor del dispositivo legal- que lo haga de
manera conjunta con las defensas de fondo.
No obstante, el demandado puede limitarse a contestar nicamente el fondo
de la demanda y dejar a su libre arbitrio, la proposicin o no de la
reconvencin o mutua peticin, para considerar que ha actuado ajustado a
esta norma especial.
c) La reconvencin puede proponerse siempre y cuando el Tribunal de la
causa sea competente por la materia y la cuanta siendo aplicable la
disposicin contenida en el artculo 366 del C.P.C. que seala la
imposibilidad de admitir la reconvencin en el procedimiento en el cual no
sea compatible con aqul mediante el cual se tramita la pretensin principal.
La negativa a la admisin de la reconvencin no tiene apelacin.
Conviene destacar que de acuerdo a lo establecido en el artculo 888 del
C.P.C. admitida la reconvencin, el acto de contestacin se efectuar el
segundo (2) da de despacho siguiente y el actor-reconvenido podr oponer
las cuestiones previas previstas en el artculo 346 del C.P.C. en contraste
con el juicio ordinario, donde es expresa la prohibicin de interponer tales
defensas previas.
Si el actor reconvenido no compareciere a dar contestacin a la
reconvencin propuesta, podran producirse los efectos del artculo 362 del
C.P.C. (confesin ficta); sin embargo, ello ocurre siempre que la pretensin
no sea contraria a derecho con la apreciacin que tiene el juez de la causa
en el mbito de su autonoma de juzgamiento.
d) En todo caso, si el demandado no diere contestacin a la demanda
inquilinaria y concurren los requisitos legales que la configuran, opera la
Confesin Ficta conforme al artculo 362 C.P.C. pero debe dejarse
transcurrir el lapso de pruebas ntegramente.
En cuanto a la hora de la contestacin a la demanda inquilinaria, debe
sealarse que por sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2.003 por la
Sala Constitucional del T.S.J. (expediente N 1-1570) bajo la ponencia del
Magistrado Pedro Rafael Rondn Haaz con motivo de una accin de amparo
constitucional contra la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2.000
por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Trnsito
del Estado Monagas derivada de un juicio por incumplimiento de contrato de
arrendamiento y suministro de comida, se estableci que la interpretacin
del artculo 883 del Cdigo de Procedimiento Civil debe armonizarse con el
contenido del artculo 884 eiusdem en beneficio del derecho a la defensa de
ambas partes, porque en el procedimiento breve el acto de contestacin de
la demanda permite la posibilidad que el demandado plantee verbalmente
las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1 al 8 del artculo 346
del Cdigo de Procedimiento Civil y la actora tiene el derecho a estar
presente en el acto y contradecir verbalmente las cuestiones previas
opuestas para que el Juez decida la incidencia en el mismo acto, lo cual
implica un autntico acto procesal donde no slo intervienen el demandado y
7

el juez, sino tambin la actora y el Tribunal debe garantizar el derecho de la

accionante a contradecir las cuestiones previas.
Esa interaccin requiere que el Tribunal fije una hora para que tenga lugar la
contestacin: el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse
a esa hora y pasada sta, precluye la oportunidad para la contestacin, el
alegato de las cuestiones previas y su oposicin a stas, si fuere el caso. No
existe hora de espera para el demandado.
Sin embargo, la sentencia de fecha 26 de junio de 2.006 dictada por la
misma Sala y Ponente (expediente N 06-0334) cambi el criterio
estableciendo que en criterio de la misma Sala Constitucional el artculo 35
del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no impone el cumplimiento
con alguna formalidad esencial al acto de contestacin de la demanda, pues
slo exige al demandado que cumpla con el deber de que oponga
conjuntamente con las defensas de fondo las cuestiones previas a que se
refiere el C.P.C. las cuales sern decididas en la definitiva, pero la situacin
vara cuando se trata de materia distinta a la inquilinaria y deba seguirse el
procedimiento por los trmites del juicio breve (artculo 884 del C.P.C.)
En tal supuesto si se requiere la realizacin de un acto donde participan las
partes y el juez; el demandado tiene el derecho de plantear verbalmente las
Cuestiones Previas y el demandante, de oponerse a ellas, tambin
verbalmente. Esa interaccin requiere que el Tribunal fije una hora del 2do
da de despacho siguiente a la citacin para que tenga lugar la contestacin.
En consecuencia, el demandante y demandado tienen la carga de
presentarse a esa hora y pasada sta, precluir la oportunidad para la
contestacin, el alegato de las cuestiones previas y la oposicin a stas, si
fuere el caso (sentencia N 323 del 20 de febrero de 2.003, caso:
Inversiones Madeiras C.A.) Lo contrario, se traduce en incurrir en un error
judicial ordenando la reposicin de la causa lesionando el derecho de la
tutela judicial eficaz que reconoce el artculo 26 de la Constitucin de la
Repblica Bolivariana de Venezuela.
Como antes se indic, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prev
el procedimiento judicial y especial en el artculo 35, no regulando
previsiones referentes respecto a la hora en que se producir el acto de la
contestacin a la demanda, lo cual significa que por tratarse de una ley
especial no puede aplicarse el inicial criterio el cual por su contenido no es
de interpretacin de normas constitucionales.
3.2.-PROMOCIN DE CUESTIONES PREVIAS
El artculo 35 de la L.A.I. constituye una disposicin especial en materia de
procesos judiciales por terminacin de la relacin arrendaticia, tal como ha
sido sealado por la Sala Constitucional del Mximo Tribunal en sentencia
N 610 de fecha 21 de abril de 2004 (caso Carlos Brender) y en tal sentido,
en los juicios de materia arrendaticia, la parte demandada deber acumular
las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestacin,
las cuales debern ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la
causa en la sentencia definitiva, salvo cuando se interpongan las cuestiones
8

previas de falta de jurisdiccin del juez o la incompetencia de ste, caso en

el cual las mismas debern ser decididas el mismo da en que fueron
opuestas o en el da de despacho siguiente.
Este trmite previsto en el artculo 35 debe aplicarse igualmente para
aquellos casos en los cuales se alega la litispendencia porque lo contrario,
sera negar la posibilidad de que la parte que est en desacuerdo con la
decisin tomada, pueda interponer contra la misma solicitud de regulacin
de competencia. (sentencia N 338 de fecha 1 de marzo de 2.007 dictada
por la Sala Constitucional de T.S.J. (expediente N 06-1693) bajo la
ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuo).
De la interpretacin concatenada de los artculos 884 del C.P.C. y 35 de la
L.A.I. se colige que en los juicios inquilinarios el juez deber resolver las
cuestiones previas que haya planteado el demandado en la sentencia como
garanta del cumplimiento de los postulados constitucionales que persiguen
el debido proceso, el derecho a la defensa de las partes y la tutela judicial
efectiva. De no ser as, el juez subvertira el orden procesal que trae como
consecuencia ignorar el procedimiento previamente establecido por la ley,
imprescindible para el ejercicio seguro y efectivo de los derechos de las
partes dentro del debate judicial.
Si el artculo 884 prev que la decisin sobre las cuestiones previas a que se
refieren los ordinales 1 al 8 del artculo 346 del C.P.C. es inapelable,
situacin confirmada por el artculo 894 eiusdem que prohbe la tramitacin
de incidencias en el procedimiento breve, el artculo 35 de la L.A.I. prev que
cuando el demandado hubiere opuesto la cuestin previa por falta de
jurisdiccin o de incompetencia, el Tribunal se pronunciar sobre stas el
mismo da de despacho en que fueron opuestas o el da de despacho
siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado
y los que consten en autos.
Si el demandado no cuestiona la tramitacin del proceso jurisdiccional a
travs de la cuestin previa del ordinal 1 del artculo 346 del C.P.C.,
renuncia al convenio arbitral y acepta que el proceso se tramite ante un
tribunal ordinario (sentencia N 1.169 de fecha 22 de junio de 2.007 dictada
por la Sala Constitucional de T.S.J. (expediente N 06-1753) bajo la
ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondn Haaz).
Efectivamente no se trata de un capricho del legislador sino de la
implementacin de un proceso que permite a la parte en desacuerdo con la
decisin acordada, ejercer los recursos legales previstos en el C.P.C. (falta
de jurisdiccin o regulacin de la competencia) para los casos en los cuales
se alega la falta de jurisdiccin del juez o la incompetencia de ste, toda vez
que de ser tramitadas como el resto de las cuestiones previas, no habra
oportunidad de ejercer dichos recursos pues dichas cuestiones seran
decididas en la misma oportunidad de dictar sentencia definitiva, segn lo
dispone el artculo 35 ut supra mencionado.

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Si alguna de las partes ejerciere el Recurso de Regulacin de la jurisdiccin

y/o de la competencia contra la decisin que se haya pronunciado, dicho
recurso se tramitar en cuaderno separado por ante el Juzgado Superior y el
proceso continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo
caso se suspender el juicio principal hasta que conste en el expediente la
decisin del recurso interpuesto, el cual resolver el Superior dentro de diez
(10) das de despacho a contar de la fecha que le de entrada.
De ese modo, se evita que a travs de la promocin de estas defensas
previas, se demore el juicio inquilinario (como suceda en el pasado bajo la
legislacin derogada) porque anteriormente se tramitaba en el cuaderno
principal y la suspensin del proceso era indefinida hasta tanto constara en
autos la decisin respectiva, en detrimento de los intereses del propietario
y/o arrendador.
Con este nuevo dispositivo, se logra el equilibrio procesal que persigue la
ley, porque las partes pueden hacer uso de todos los medios de defensa a
su alcance, sin que ello se traduzca en la suspensin del juicio principal.
Como lo seala la sentencia N 615 de fecha 22 de abril de 2.005 dictada
por la Sala Constitucional de T.S.J. (expediente N 03-3031) bajo la
ponencia del Magistrado Arcadio Delgado Rosales (caso: Libier Margarita
Nuez Riera) ratificada por sentencia N 3664 de fecha 06 de diciembre de
ese mismo ao (expediente N 05-1731) bajo la ponencia del Magistrado
Jess Eduardo Cabrera Romero (caso: L. Acosta) existe una laguna en la
L.A.I. en lo referente a la actuacin que debe realizar el juez cuando son
promovidas las cuestiones previas establecidas en el artculo 346 del C.P.C.
actualmente superada mediante la aplicacin inmediata del ordinal 1 del
artculo 49 de nuestra Constitucin y el artculo 354 del C.P.C. habida cuenta
que conforme al artculo 35 de la L.A.I. deben ser opuestas conjuntamente
con la contestacin de la demanda y decidirse en la sentencia definitiva, lo
cual en muchas ocasiones ha dado origen en el foro a interpretaciones y
aplicaciones divergentes por parte de los Tribunales a los que corresponde
decidir las causas, creando una situacin de inseguridad jurdica a los
justiciables.
En aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las
partes y actuando el juez como director del proceso, el actor tiene la
oportunidad legal para la subsanacin de las cuestiones previas sealadas,
segn lo dispuesto en el artculo 350 del C.P.C. que en modo alguno puede
considerarse como una dilacin en el proceso inquilinario, el cual -en
esencia- se encuentra caracterizado por la brevedad manteniendo con ello el
sentido propio de la seguridad jurdica o como una conversin del
procedimiento consagrado en la L.A.I. ya que de no ser as, no podra
considerarse instaurado vlidamente un proceso en el que no se le permita
al demandante corregir el libelo (defecto de forma) o en otro supuesto, se
dicte sentencia mientras siga pendiente una cuestin previa (prejudicialidad)
o se dicte una nueva sentencia en un juicio ya decidido (cosa juzgada)

10

11

En tal sentido, cuando se promueve alguna de las Cuestiones Previas

establecidas en los ordinales 2 al 6 del artculo 346 del C.P.C. el juez de la
causa debe otorgar a la parte actora la oportunidad del lapso perentorio de
cinco (5) das de despacho para subsanar el defecto u omisin invocados en
base al derecho a la defensa y slo si la parte interesada no procede a
corregir el defecto o vicio en el plazo sealado se produce la consecuencia
jurdica de la extincin del proceso.
Vencido dicho lapso, dentro de los tres (3) das de despacho siguientes, el
tribunal decidir sobre la correcta o no subsanacin de la cuestin previa
opuesta por aplicacin del artculo 10 del C.P.C. pudindose dar dos
situaciones: la primera, que el juez resuelva que no fue correctamente
subsanada, lo cual trae como consecuencia la extincin del proceso segn lo
establecido en el artculo 354 del C.P.C. y el efecto previsto en el artculo
271 (nueva proposicin de la demanda despus de transcurridos 90 das
continuos) que por mandato legal tiene apelacin en ambos efectos y la
segunda, que se hubiere declarado debidamente subsanada y al no haber
contra esta decisin recurso alguno, el Tribunal debe decidir dentro de los
tres (3) das de despacho siguientes el mrito de la controversia.
Al declarar con lugar algunas de las Cuestiones Previas suceptibles de ser
subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el
fondo de la controversia por el trmino de cinco (5) das a contar desde su
pronunciamiento sobre la cuestin previa, lo cual lejos de contrariar el
Principio de la Brevedad de este proceso especial contribuira a hacer ms
eficaz la administracin de justicia, ya que evitara que la misma controversia
sea planteada nuevamente despus de transcurrir los noventa (90) das
continuos a que alude el citado artculo 271. (Expte N 05-2426 de fecha 1
de febrero de 2.006 de la Sala Constitucional. Amparo Administradora
Carabobo, S.R.L. Ponente: Magistrado Lus Velsquez Alvaray)
No es necesario que el Tribunal de la causa ordene la apertura de una
articulacin probatoria cuando se proponen dichas defensas, porque el
artculo 35 no hace alusin a ello, ni el artculo 884 del C.P.C. aplicable a los
procesos arrendaticios por la remisin que hace el referido artculo 35,
dispone que deba abrirse tal articulacin.
La circunstancia que la parte actora en el juicio inquilinario no contradiga las
cuestiones previas opuestas, no impide que el tribunal de la causa revise su
procedencia; ms an, si la improcedencia de tales cuestiones previas fuese
palmaria segn los elementos que constan en autos y en este sentido, la
norma adjetiva del artculo 884 supra citado es clara.
3.3.-AUSENCIA DE INCIDENCIAS
En el juicio inquilinario no hay lugar a incidencias: ni tercera, ni cita de
saneamiento o de garanta, debido a que no hay norma expresa que lo
regule; sin embargo, respecto a la incidencia de tacha, puede tramitarse por

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cuaderno separado del mismo modo que las medidas preventivas, en su

caso.
No obstante lo anotado, no es bice que las incidencias se planteen en
cualquier proceso inquilinario, pero con la observacin de que si son
tramitadas, los lapsos coliden con los del procedimiento breve especial y
pudiere crearse un caos procesal en este aspecto.
El artculo 894 C.P.C. expresamente no permite incidencias en el juicio breve
inquilinario, salvo las de cuestiones previas y reconvencin, pero el juez
podr resolverlas segn su prudente arbitrio y no hay apelacin de esas
decisiones.
Siempre a solicitud de parte (generalmente en el libelo de la demanda) el
Tribunal podr decretar medidas cautelares conforme al C.P.C. las cuales
siguen autnoma y separadamente su procedimiento propio en el cuaderno
respectivo, pueden surgir los incidentes de oposicin de parte o de tercero
regulada en los artculos 602 y siguientes del C.P.C.
La medida cautelar que generalmente se solicita en este proceso inquilinario
es el secuestro regulado en el ordinal 7 del artculo 599 C.P.C. que no se
decreta con Fianza ni Caucin; por lo tanto, mutatis mutanti tampoco se
suspende con Fianza ni Caucin, porque es una medida causada,
preordenada por el legislador venezolano y revisable mediante la oposicin
formulada al decreto cautelar, mecanismo procesal idneo para tutelar el
derecho constitucional del justiciable, el cual es breve y eficaz para impugnar
no slo la motivacin o inmotivacin del juez sino para atacar su eficacia, ya
que la oposicin al decreto y ejecucin de esta medida preventiva, viene a
ser un juicio cognoscitivo abreviado que goza del principio de la bilateralidad
de la audiencia, donde las partes pueden ejercer el control de las pruebas,
aunado al hecho que la sentencia que se produzca en dicha incidencia tiene
apelacin a un solo efecto, tal y como lo dispone el artculo 603 del C.P.C.
Cuando se acciona por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en base
al artculo 39 de la L.A.I. y siempre a solicitud de la parte actora, el juez de
causa decreta -asimismo- el secuestro consecuencia obligada del
vencimiento de la Prrroga Legal del contrato de arrendamiento y la no
entrega del inmueble por parte del arrendatario que la disfrut.
Este beneficio de la Prrroga Legal es obligatorio para el propietario y
potestativo para el inquilino cumpliente cuando media una relacin locativa a
tiempo determinado o fijo que opera en funcin de la data de dicha relacin
arrendaticia.
Dicha normativa es una novedad en la Ley Especial habida cuenta que
nicamente se regulaba la cautelar en la Ley Adjetiva en el ordinal
precedentemente citado y ahora, cuando se produzca el vencimiento de la
Prrroga Legal y el arrendatario no efecte oportunamente la entrega del
inmueble al arrendador.
3.4.- PRUEBAS y SENTENCIA
El lapso de pruebas en el proceso inquilinario o arrendaticio, es de diez (10)
das de despacho sin trmino de distancia: lapso nico y preclusivo de
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promocin, admisin y evacuacin (artculo 889 C.P.C.) de ah que las

partes con la debida antelacin tengan a su alcance los medios de pruebas
que ofrecern dada la brevedad del lapso sealando el objeto de las
mismas, conforme a la jurisprudencia reiterada de nuestro Mximo Tribunal;
caso contrario, el juez las inadmite por impertinentes. De la admisin y/o
inadmisin de las pruebas se oye recurso de apelacin a un solo efecto
devolutivo
Vale acotar que en el juicio inquilinario, el juez no debe dictar autos para
mejor proveer en virtud de la brevedad de los mismos y asimismo, porque la
ley no lo prev.
Sin embargo, por sentencia de fecha 10 de octubre de 2.006 emanada de la
Sala de Casacin Civil del T.S.J. bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia
Prez Velsquez (expediente N 2005-000540) que acoge criterios de la
Sala Constitucional en igual sentido reiterados en decisiones posteriores,
dej establecido que en los casos en los cuales la evacuacin de la prueba
se extienda ms all del lapso que establece la ley, sta debe ser
igualmente apreciada en conformidad con principios y normas
constitucionales que rigen el proceso.
En tal sentido, las pruebas de experticia, inspecciones judiciales,
declaraciones de testigos, la reproduccin judicial, la exhibicin de
documentos, entre otros, si su evacuacin sobrepasa el lapso concedido
para ello y en aras de una justicia efectiva, deben ser incorporadas en el
proceso y el juez deber apreciarlas como pruebas regularmente
promovidas y evacuadas, pues la brevedad de los lapsos no es una razn
contundente para que el juez desestime la prueba y con ello lesione el
derecho a la defensa que tienen las partes de demostrar sus alegatos .
Puede concluirse entonces que al no sealar el Cdigo de Procedimiento
Civil que estos medios de pruebas deban evacuarse obligatoriamente dentro
de la articulacin, debe interpretarse que su tramitacin para ser evacuados
en una incidencia, podrn sustanciarse en un plazo mayor, en cuyo caso
corresponder al juez fijarlo atendiendo la naturaleza y necesidad de la
prueba pero dicho lapso en ningn caso podr exceder el de evacuacin
ordinario establecido en la ley y bajo estas circunstancias, la parte debe
haber promovido el medio probatorio en el lapso de la incidencia.
En lo que se refiere a Jueces Asociados, no hay designacin de stos
cuando la causa sea tramitada ante un Juzgado de Municipio, a menos que
se trate de una planteada ante un Juzgado de Primera Instancia (artculo
118 C.P.C.) y tampoco, cuando se trate de una sentencia interlocutoria.
No existe acto de Informes ni sus Observaciones por la brevedad del
proceso, sino que dentro de los cinco (5) das de despacho siguientes a la
conclusin del lapso probatorio, el tribunal de la causa dictar sentencia
(artculo 890 C.P.C.)
No obstante, las partes podrn presentar escrito de conclusiones antes que
sea dictada la sentencia, observndose que el juez de grado no tiene la
obligacin legal de apreciarlas en la definitiva; pero conforme al artculo 26

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de nuestra Carta Magna, debe recibirlas en razn del derecho de acceso a la

justicia y la tutela judicial efectiva.
De la sentencia dictada, se oye Recurso de Apelacin en ambos efectos
dentro del lapso de tres (3) das de despacho siguientes si fuese dictada
dentro de l y si es fuera de ste, a contar de la constancia de la notificacin
de las partes (artculo 891 C.P.C.)
Ahora bien, conforme a jurisprudencia emanada de la Sala de Casacin Civil
del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia conjunta de los
Magistrados Isbelia Prez Velsquez y Antonio Ramrez Jimnez en
sentencias dictadas en fechas 14 y 24 de febrero de 2.006 respectivamente,
es vlida la apelacin ejercida el mismo da en que la sentencia es publicada
o la interpuesta contra la dictada fuera del lapso para sentenciar aun cuando
no hayan sido notificadas del fallo todas las partes del juicio, as como la
apelacin ejercida antes de que finalice el lapso para sentenciar en el
supuesto de que el fallo haya sido dictado antes de que se agote dicho
plazo, debido a que en estas circunstancias el acto mediante el cual se
recurre habr alcanzado el fin al cual estaba destinado, es decir, ese medio
de impugnacin habr logrado cabalmente su cometido al quedar de
manifiesto la voluntad de la parte de impugnar la decisin que le es adversa.
En consecuencia, la Sala abandon el criterio sostenido en la decisin de
fecha 7 de abril de 1992 (caso: ngel Oswaldo Gil contra Luciano Prez
Snchez) y las que se opongan al establecido en esta decisin.
En cuanto a la ejecucin voluntaria de la sentencia definitivamente firme se
produce a los tres (3) das de despacho y la ejecucin forzada, al cuarto (4)
da de despacho (artculo. 892 C.P.C.) siempre a solicitud de parte, para lo
cual el Tribunal de la causa librar el oficio correspondiente dirigido al
Juzgado Distribuidor de Municipio de Ejecucin de Medidas Preventivas y
Ejecutivas de la Circunscripcin Judicial respectiva a objeto que una vez que
se realice la distribucin, se solicite la oportunidad de su ejecucin. Los
gastos de la medida corren por cuenta del solicitante.
Debe mencionarse que en la praxis sucede que en la etapa de ejecucin de
la sentencia, el arrendatario puede proponer una demanda por tercera
conforme a la norma adjetiva que la regula a los solos y nicos efectos de
suspender la ejecucin y demorar la entrega del inmueble al accionante,
supuesto en el cual en base a lo precedentemente anotado el juez no debe
admitirla sino negarla por auto expreso, porque su admisin colide con la
normativa expresa que la regula y el procedimiento breve establecido por el
legislador para los trmites de los juicios inquilinarios (artculo 33) y de darse
el supuesto legal que imponga plantear esta clase de accin, no debemos
obviar que el demandado en la oportunidad de dar contestacin a la
demanda incoada en su contra puede excepcionarse conforme a lo que
dispone el artculo 346 del C.P.C. y fundamentar su defensa sin que sea

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menester esperar que el juicio se encuentra en esta segunda fase para

plantear una accin de esta naturaleza.
3.5.- SEGUNDA INSTANCIA
Ejercido el Recurso de Apelacin contra la sentencia dictada en Primera
Instancia, la decisin de la Segunda Instancia se producir el dcimo (10)
da de despacho (artculo 893 C.P.C.) trmino procesal e improrrogable y de
no ser dictada la sentencia en dicha oportunidad, deber ser notificada a las
partes, a objeto que ejerzan los Recursos de ley.
En el caso de las causales taxativas de la Accin por Desalojo (artculo 34
L.A.I.) la decisin de Segunda Instancia no tiene recurso alguno, pero en los
dems procedimientos derivados de la relacin arrendaticia establecidos en
el artculo 33 de la Ley, si puede ejercerse el Recurso de Casacin, siempre
y cuando la cuanta del asunto sea superior a 3000 Unidades Tributarias,
segn lo dispuesto en el artculo 18 de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo
de Justicia a partir del 20 de mayo de 2.004 y tambin, el Extraordinario de
Invalidacin.
Cuando se declare con lugar la demanda por desalojo con fundamento en
los literales b) y c) del artculo 34 L.A.I. (la necesidad que tenga el propietario
de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguneos dentro del
segundo grado y/o que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de
reparacin que amerite la desocupacin) se conceder obligatoriamente al
demandado un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega
material del inmueble (que el fallo lo expresar) contado a partir de la
notificacin de la sentencia definitivamente firme (Pargrafo 1 del artculo
34 L.A.I.)
Dicho plazo no tiene vinculacin alguna con el lapso de Prrroga Legal del
contrato regulado en el artculo 38 L.A.I. cuyas caractersticas derivan del
vencimiento de la relacin arrendaticia en base a un contrato de
arrendamiento a tiempo determinado
Si a travs de cualesquier medio de auto-composicin procesal, las partes
acordaren que el referido lapso de los seis (6) meses (en los casos
indicados) no opere, no deber interpretarse como renuncia de un derecho
del arrendatario (artculo 7 L.A.I.) debido a que tanto la Transaccin como el
Convenimiento Judicial producen los efectos de la cosa juzgada por ello
deben ser Homologadas por el tribunal ante el cual se suscriba.
Dentro del lapso de tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin de
la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitir los autos al
Tribunal de la causa para que efecte la notificacin respectiva (artculo 37
L.A.I.) sin embargo, si la sentencia es dictada fuera del lapso,
necesariamente la Alzada deber notificar a las partes a fin de que
cualesquiera de ellas solicite -si fuere el caso- su aclaratoria (el mismo da

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de despacho o al siguiente) y posteriormente, se remitir el expediente al

juez de la causa.
Las Pruebas que se admiten nicamente en la Segunda Instancia para
cualesquier procedimiento arrendaticio son los instrumentos pblicos,
posiciones juradas y juramento decisorio conforme al artculo 520 C.P.C.
(artculo 893 C.P.C.) y se promueven como cualquier escrito de pruebas
antes que sea dictado el fallo en esta instancia, observndose que en la
generalidad de los juicios inquilinarios no se promueven ni posiciones
juradas ni el juramento decisorio, dada la naturaleza de la relacin
arrendaticia.
De producirse en esta instancia, la previsin del artculo 607 C.P.C. el Juez
de Alzada podr aperturar dicha incidencia, siempre y cuando sea solicitada
por la parte antes de que finalice el lapso de diez (10) das de despacho para
sentenciar y estime que estn dados los supuestos para ello.
4.- CONCLUSIONES
Como colofn es menester recordar que el problema de la vivienda contina
ocupando el centro de la crisis econmica y social del pas, afectando en
forma directa la calidad de vida y por ende, la existencia digna y provechosa
del venezolano.
La normativa inquilinaria producto de la vigencia del instrumento analizado
en esta ponencia con apenas ocho aos de vigencia esencialmente
concebido para que su aplicacin genere los resultados obtenidos orientados
por el mandato constitucional de proveer lo conducente a facilitar a cada
familia la adquisicin de una vivienda cmoda e higinica y la necesidad de
fomentar el mercado arrendaticio de viviendas sobre la base de un equilibrio
justo entre las pretensiones de las partes involucradas en el arrendamiento,
es objeto de una reforma iniciada en el ao 2007 y suspendida su discusin
hasta el mes de febrero de 2008.
La Asamblea Nacional de la Repblica Bolivariana de Venezuela
considerando que en un Estado como el que propugna la Carta Magna, el
cometido social implica hacer efectivo el ejercicio de los derechos
fundamentales y para ello es necesario una eficaz proteccin al arrendatario
desprovista de formalismos que impidan la plena satisfaccin de la justicia
dndole as un carcter dinmico y en constante realizacin, en aras de
destacar el carcter social de la vivienda, pese a que la ley expresamente lo
proclama.
Por ello, en fecha 24 de abril de 2007 aprob en primera discusin la
reforma del Decreto Ley N 427 y ante esta situacin, la mayora de los
sectores involucrados se han volcado de manera expresa a destacar lo
inapropiado de la modificacin del texto promulgado por parte de la
Comisin Especial designada habida cuenta que en los trminos concebidos
el vigente Decreto Ley ha procurado la solucin de la problemtica derivada
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de los juicios que bajo la anterior legislacin demoraban aos a la espera de

una pronta decisin.
De nada nos servir extremar la proteccin estatal a favor del inquilino, si
ste no encuentra en el mercado el inmueble que busca en arrendamiento y
la realidad nos demuestra que miles de familias nuevas, parejas jvenes que
necesitan consolidar su unin en la independencia del hogar propio, se ven
obligados a anexarse a las viviendas de sus familias, cuya proximidad puede
resultar a veces una ventaja, pero con ms frecuencia deviene en graves
perjuicios.
Lo que se aspira es que a travs del marco legal que brinde el equilibrio
entre las partes intervinientes, podamos proveernos de una vivienda digna
que consolide y dignifique a la familia. Los nuevos tiempos nos urgen a dejar
atrs una legislacin arrendaticia desubicada en el tiempo y espacio que nos
mantiene sumidos en atona e impide avanzar en la transicin hacia un
nuevo amanecer y de la revisin de parte de la normativa planteada en esta
reforma, la legislacin derogada renace como el ave fnix entre las cenizas
lo cual sin duda alguna constituye una palmaria involucin para el Derecho
Inquilinario.

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