Coleccin: Manuales

universitarios

NDICE
Aum v i A i n i A S

13

i'it )i( ti u)

15

11MA

I,

D E R E C H O INMOBILIARIO RJEGISTRAL

17

i\ui<'i I ' i s r Ignacio Martn Alias

I.

il.

'i.

ResenMtlos todos los d e r e c h o s . De conformidad c o n to dispuesto t u los :iits. Z^O. 2''l y 2 " ' 2 del Ctigo l*tiiid
vigente, p o d r sei' cistigndo con pena de niulia v pri\'ici6ii d e ]if>ej"iid f]i.tL-a rL'j5it>diijL-re, [ P l a g i a r e , d J s T f J h u y e r * : i
coii\uiicare p b l i c t i i i e n i L ' , en iodo o e n parte, n i i a obv^ ]iw:\fin, artstica i tictuiTica. 'i}ada e n cti:tlquief tipo di"
st>pt)rte. ,sn la anrorj/accn d e l o s ritiilaics tic los eorrespijiditnlt*>- tlcicclios ic pi-opiedatt tiitclccttial n tje JH.S
tesioiiiti ios.

III.

IV.
2 0 0 8 Pedfo f-HLidos Poiis. .\Iait';i Bcltti Gmez Valle, Isabel Gonzlez Garcii,
Jos Igtiacio Martn Alias. Mnica Stiros Llofo
2 0 0 8 Ateiier
Via l.aietnna 12. 0 8 0 0 3 HaicL-ltina
e-inailCrifl.icliei'lib fos.es

I.S.B.N.; 978-84-96758-45-2
Depsito legal: B-17759-2008

V.

Diseo y foto composicin: Addenda, Pau Claris 9 2 , 0 8 0 1 0 Barcelona

www, ad d c nd a. es
Impresin; Winihard Granes, SL

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I>i-echo inmobiliario legistral; concepto y denominacin . . .

1. C o n c e p t o
2, Denoniinacioncs
El Registro de la Propiedad
1. C o n c e p t o
2. Caracteres del Registro de la Propiedad
Funciones del Registro de la Propiedad
Sistemas inmobiliarios regstrales; c o n c e p t o y clasificacin . .
1. C o n c e p t o de si.stema inmobiliario registral
2 . Cla.sificacin de los sistemas regstrales
Evolucin histrica del sistema inurobiliario registral
1. Primeros precedentes
2. La Ley Hipotecaria de 1 861
3. La Ley de la Reforma Hipotecaria de 1 8 6 9
4. La reforma hipotecaria de 1 9 0 9
5. La reforma hipotecaria de 1 9 4 4 - 1 9 4 6
6. Otras reformas posteriores
Principios que informan el sistema inmobiliario rcgi,stral
espaol
1. C o n c e p t o de principios hipotecarios
2. Su finalidad y valor
3. Enumeracin de los principios hipotecarios

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33
33
33

L'cricnh' di' Dt'irchn timoh'iUniw Ri-gitni!

imlkc
T L M A 2,

EN EL REGISTRO
Avuon Jost^' Igiiado Martn Al.is

I..
I.

TEMA

SITUACIONES IURDICA*.; QDF INGRESAN

. ^-

El objeto de la publicidad registral

^.
Situaciones jtu'dicas inscribibles
1. Regla general; la publicidad registra! se extiend
a los derechos reales v no a los derechos personales
2 . Las circunstancias del derecho real inscrito
3 . Situaciones jurdico-reales no inscribibles
4 . Derechos personales inscribibles
5 . Titularidades fiduiciarias
6. Resoluciones tidiciales que modifiquen la capacidad
de las personas
3.

L A FINCA REGISTRAL

'^7

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38
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46
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Aiitoi': Pedro Faiidos Poiis

IL

IIL

IV.

La finca como base del Registro: concepto \' clases

1. Concepto de finca
2 . Caracteres
3 . Clases de fincas
Fincas especiales. Estudio jiarticular de las concesiones
administrativas v de la propiedad horizontal. Tratamiento
registral de los garajes, conjuntos inmobiliarios
V aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
1, Introduccin
2. Concesiones admini.strativas
3 . Propiedad horizontal
4 , Tratamiento registral de los garajes
5, Tratamienio registral de los conjuntos inmobiliarios
6. Tratamiento registral del aprovechamiento ]ior turno
de bienes imnuebles
El catastro v su coordinacin con el Registio de la propiedad
1, El catastro
2, Su coordinacin con el Registro de la Propiedad
Inmatriculacin de fincas: concepto, medios matricuiadores,
estudio particular del ttulo pttbco adquisitivo. La doble
inmatriculacin
1. C o n c e p t o
2 . Los medios matricuiadores
3 , Estudio particular
4 , La doble inmatriculacin

Las modificaciones en la finca; e.-^cesos de cabida,

de lea ra clones de obras nuevas; agrupacin, agregacin,
di\isn \' segregacin de fincas
1. Excesos de cabida
2. Declaraciones de obra nueva
3. Agrupacin, agregacin, divisin y segregaciti

TEMA

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75
75
76

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105

E L TITULAR REGISTRA:

Autor: IVcIvo Faudos Poirs

I.

IL

IIL

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4.

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9!
95
100

TEMA

Ll titularidad registral; concepto y caracteres

1, C o n c e p t o
2. Caracteres
La determinacin del titular registral
1. Determinacin inmediata
2. Determinacin mediata
Situaciones juidicas y pluralidad de titulai-es
1. SitIlaciones jurdicas
2. Pluralidad de titulares
("onstancia registral de la incapacidad
1. Rgimen jurdico
2 . Fundamento
3 . El libro de incapacitados
4 . La anotacin preventivba de demanda de incapacidad
5 . La constancia registral del concurso
5.

...

L o s ASIENTOS REGISTIIALE.S

105
105
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108
114
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115
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122
124
137

Autor: iVlan'.T Beln Ciiiic? Vallf

I.

IL
111.
lY

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El asiento vegisiral: concepto ) clases

1. C o n c e p t o
2. Clases
3. hiscripcin v asiento
,
Inscripciones declarativas}'constituti\'as
Estmulos para la inscripcin; inadmisibilidad
de doctinieiuos no inscritos
El asiento de inscripcin; concepto, clases y circunstancias
1. C o n c e p t o
2. Clases
3 . Circunstancias generales de las inscripciones
El asiento de presentacin: concepto, circunstancias,
efectos, duracin. Modalidades de presentacin
1. C o n c e p t o
2, Circunstancias

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..

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VL

VIL

3 . Efectos
4 . Duracin y prrroga
5. Modalidades de presentacin
El asiento de anotacin preventiva: concepto, naturaleza
y clases. Efectos. Su extincin, caducidad y conversin.
Estudio particular de ta anotacin preventiva de demanda
y la de embai^go
1. C o n c e p t o V naturaleza
2 . Clases ,
El asiento de cancelacin; concepto y caracteres,
cancelacin total y parcial. Cancelaciones practicadas
con, contra o sin el consentimiento del titular registral.
El expediente de liberacin de cargas. La purga de cargas
posteriores o no preferentes

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III.

155
155
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IV.
V

1. El asiento de cancelacin: concepto y caracteres,

cancelacin total y parcial
2 . Cancelaciones practicadas con, contra, o sin
el consentimiento del titular registral
3 . El expediente de circulacin de cargas y gravmenes
4 . La purga de cargas posteriores o no preferentes
V I I L Las U i t a s marginales: naturaleza, ciases y efectos.
Nota de haberse expedido certificado de cargas en los
procedimientos de ejecucin

163

VL

163

Vil.

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169

T E M A 8. L A PRIORIDAD REGISTRAL
Autor: Mnica Santos Lloro

L
171

1. Las notas marginales: Naturaleza

2 . Ciases y efectos
3 . N o t a de haberse expedido certificado de cargas en los
procediinientos de ejecucin

171
172
73
IL

T E M A 6. INEXACTITUD Y RCTIHCACIN DEL RLGISTRO

Autor; Maia Beln Gmez Valle

L
IL
IIL
IV

175

III,

La inexactitud registral: c o n c e p t o y causas

Modificacin del registro
Efectos de la rectificacin
Los errores en los asientos y su rectificacin

175
177
180
181

T E M A 7. PRINCIPIO HIPOTECARIOS
Autr: Isabel Gonzlez Garda

I.
II.

189

La presuncin de exactitud del Registro: el principio registral

de publicidad
El principio de legitimacin registral: consecuencias sustantivas
y procesales; presunciones posesorias
1. Consecuencias sustantivas

189

La
de
1.
2.
3.

ordenacin de los derechos reales. El principio registral

la prioridad
Principio de prioridad. C o n c e p t o
Carcter exckiyente y de m e j o r rango de la prioridad . . . .
Principio de prioridad y su conexin con otros principios
registales
4 . Asiento de presentacin y fuentes de acceso al Registro . .
Examen del artculo 1 7 de la Ley Hipotecaria,
El cierre registral
EL rango hipotecario. Posposicin, reserva y permuta,
C!oncepto
1. Planteanento
2 . Sistemas de rango
3 . Posposicin. Concepto. Requisitos y efectos
4 . Permuta. Conceptos. Requisitos
5 . Reserva

T E M A 9. E L PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Antor: Mnica Santos Lloro

I.
190
191

2. Consecuencias procesales
3 . Presunciones posesorias v presuncin de exactitud
Hl principio de fe pblica registral: examen del artculo 3 4
de la LH; excepciones a la fe pi'iblica registral; la nocin
de tercero en jiuestro sistema hipotecario; requisitos para que
el tercero goce de la proteccin de la fe pblica registral . . . .
1. Excepciones a la fe pblica registral
2 . La nocin de tercero en nuestro sistema hipotecario
3 . Requisitos para que el tercero gt)ce de la proteccin de la fe
pblica registral
Efectos de la inscripcin respecto del acto o c o n t r a t o nulo , .
Acciones rescitorias, resolutorias y revocatorias en relacin
con el Registro
La prescripcin adquisitiva y extintiva y el Registro
de la Propiedad
La publicidad formal; notas siinples informativas
y certificaciones

II.

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Presupuestos del procedimiento registral: titulacin ordii\aria

y tracto sucesivo
El ttulo formal

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213
213
214
215

215
215

11.

IV,

V,

Vi.

Vil.

DocuuifiUs pblics
.. ,.
Dcuiiieiuo privado
D o c u m e n t o extranjero
El tracto sticesivo
1. C o n c e p t o
2. Examen del artculo 2 0 de la l.ey Hipotecaria
3 . Tracto abreviado
4 . Excepciones al principio de tracto sucesivo
5. Medios de subsanar la falta de tracto
Procedimiento registral; naturaleza y caracteres
1. Naturale/a
2. Caracteres
El principio de rogacin
1. Siginificado del principio
2. Excepciones al principio de rogacin
3 . El pacto de no inscribir
4 . El desistimiento
El principio de legalidad: calificacin registra!
1. C o n c e p t o y f u n d a m e n t o de la calificacin registral
2 . Caracteres de la calificaicn registral
..
3 . Medios de la calificacin registral
4 . mbito de la calificacin registral
w.
.
5. El plazo para calificar
6. Efectos de la calificacin. Paltas subsanables e
insubsanables
Recursos contra la calificacin del registrador
1. Recurso gubernativo
2 . Recurso ante el rgano jurisdiccional civil
,.

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241

ABREVIATURAS
Art.
AIF
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ce
eco
CE
DGRN
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LAU
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LS 1 9 9 8
L.S 1 9 5 6
LS 1 9 7 6
NCRH

RD
RD-L
RD-Lcg

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Articulo
Agrupaciones de nteres E c o n m i c o
Agrupaciones Europeas de Inters E c o n m i c o
C d i g o Civil e s p a o l de 1 8 8 9
Cdigo de Comercio
C o n s t i t u c i n epaolii de 1 9 7 8
D i r e c c i n Cieneral d e los Registros
y del Notariado
D o c u m e n t o N a c i o n a l d e Identidad
Ley d e A r r e n d a m i e n t o s U r b a n o s
Ley C o n c u r s a l
Ley H i p o t e c a r i a
Ley del N o t a r i a d o
Ley d e O r d e n a c i n d e la Edificacin
Ley O r g n i c a del p o d e r Judicait
Ley d e P r o p i e d a d H o r i z o n t a l
Ley d e l Registro Civil
Ley d e S o c i e d a d e s A n n i m a s
Ley d e S o c i e d a d e s de R e s p o n s a b i l i d a d Limitada
Ley d e l Suelo de 1 9 9 8
Ley del Suelo de 1 9 5 6
Texto Retiindido d e la Ley del Suelo de 1 9 7 6
Real D e c r e t o 1 0 9 3 / 1 9 9 7 , de 4 d e julio,
p o r ei que se a p r u e b a n las norma.s
c o m p l e m e n t a r i a s al RH s o b r e inscripcin
e n el RP d e a c t o s d e n a t u r a l e z a u r b a n s t i c a .
Nnero de Identificacin del Extranjero
N n e r o tie I d e n t i f i c a c i n Fiscal
Real D e c r e t o
Real D e c r e t a Ley
Real D e c r e t o Legislativo

piedad catalanes, demostrando que en esta tierra est profundamente

arraigada esta institucin. Todo ello me llena de orgullo como Director del Servei d'Estudi.'i Registris de Catalunya. Es de agradecer que
en estos tiempos confusos y borrascosos, hayan dedicado parte de
su tiempo a esta labor. Igualmente agradezco de fr)rma intiy especial
a la editorial Atelicr por permitirnos poner en el rnercado esta obra.
Antonio Giner Gargallo
Director SERC
Registradors de Catalunya

TEMA 1
D E R E C H O INMOBILIARIO REGISTRAL
I. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: CONCEPTO Y DENOMINACIN

1. Concepto

Desde un punto de vista amplio, el Derecho imnobiliario puede

ser definido como el conjunto de normas jurdicas que regulan la
propiedad y dems derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles, Sin einbargo, semejante definicin, dada su amplitud, no proporciona una idea exacta de lo que es este Derecho, imponindose,
por tanto, la tarea de abordarla con mticha mayor precisin, para lo
que vamos a utilizar, siguiendo a Sanz Fernndez, los siguientes elementos de delimitacin conceptual: objeto del Derecho inmobiliario, regulacin de las relaciones jurdicas que integran su contenido
y relaciones jurdicas mismas que son reguladas.
Objeto dc Derecho Inmobiliario lo constituyen los bienes inmuebles
[>or naturaleza, esto es las fincas; por tanto, en una primera aproximacin, este Derecho se nos presentara como el conjunto de normas jurdicas relativas a las fincas. En cuanto a los derechos reales
sobre bienes inmuebles, los mismos constituyen parte del eoiitenitlo, que no del objeto, del Derecho inmobiliario.
La regulacin de los derechos reales sobre bienes inmuebles la aborda el
Derecho inmobiliario desde la perspectiva del Derecho civil (sin perjuicio de las miiltiples conexiones del mismo con otras ramas del
Derecho, como el Derecho procesal, el administrativo o el fiscal).
Por otra parte, al Derecho inmobiliario no le interesa el aspecto
interno de los derechos reales inmobiliarios, aspecto que tiene que
ver con la estructura y contenido de los mismos, sino tan slo, su
lado externo, es decir, los actos por los que se adquieren, modifican
1,7

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y extinguen. Siendo todava ms precisos, el Derecho Inmobiliario

no se ocupa de la naturaleza y requisitos de tales actos y s de sus
formas de publicidad, las cuales se articulan a travs de un instrumento URDICG que es el Registro de la Propiedad, razn pnr la que
la definicin de nuestra disciplina tiene que contener una referencia obligada a este Registro. Partiendo por tanto de lo que hasta
ahora se ha indicado, podramos conceptuar ei Derecho inmobiliario como c! conjunto de normas de Derecho civil que regulan las
formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin,
modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas, a travs del Registro de la Propiedad.
Por lo que se refiere a las relaciones jimiiicas mismas que son reguladas y que conforman el contciiido del Derecho inmobiliario, Sanz
Fernndez distingue entre los derechos reales sobre bienes inmuebles y determinados derechos personales que pueden repercutir sobre
aqullos, fundamentalmente en el aspecto de garanta, y afectar a
terceros en virttid de la anotacin preventiva de los mismos. Dicho
autor propone, en consecuencia, la siguiente definicin del Derecho
inmobiliario: conjunto de normas de Derecho civil que regulan las
formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas y las garantas de ciertos derechos personales o de crdito, a travs del Registro de la Propiedad.

del dt'RH'ho leal de hipoteca, siendo as que el mi.snio .<;e extien

de, coino hemos visto, a las formas de publicidad, a naves del
Registro, de toda mutacin jurdico-real inmobiliaria,
ti Dercchit inmohiliario. So trata de una denominacin que, siguiendo el dictado de la doctrina alemana, fue acogida etitrc no.sotros por Bienvenido Oliver o Morell y Teny, pero que resulta
demasiado amplia por abarcar ms materia de la que corresponde incluir l)ajo ral ttulo (no todos los aspectos de los derechos reales inmobiliarios caen dentro de la rbita de nuestro
Derecho; tan slo, como hemos visto, los relacionados con su
faceta dinmica, y en concreto, a su forma de publicidad).
Cj Derecho del Registro de la Propiedad. Es un trmino adoptatlo por
algn hipotecarista, como Ignacio de Gasso, con el que se quiere
significar la importancia que tiene el Registr) en la consecucin
de los fites propios de la publicidad registral. Sin embargo, lo
determinante para definir cualquier disciplina jurdica ha de ser
su objeto, y no el medio instrui^tentai creado para su obtencin.
D) Derecho inmohiUnrw registra!. Es la denominacin que delimita
con vnta mayor exactitud el especfico objeto de este Derecho
y es la ms seguida en la doctrina hipotecarisi;i ms reciente.
La acogen, entre otros, Lacru/. Berdejo, Sanz Fernndez o Gristbal Montes,

2. Denominaciones

I I . E L REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Muchas han sido las denominaciones con las que la doctrina ha

querido designar esta rama del Derecho, entre las que destacan las
de Derecho hipotecario. Derecho inmobiliario, Derecho del Registro
de la Propiedad y Derecho inmobiliario registral.

1. Concepto

A) Derecho hipotecario. Es la denominacin que cuenta con ms

arraigo en la doctrina hipotecarista tradicional; auspiciada por
don Jernimo Gonzlez, encuentra su jtistificacin en razones
de tipo histrico (los precedentes del moderno Registro de la
Propiedad fueron Registros de hipotecas) junto con el dato formal de ser la denominada Ley Hipotecaria la principal norma
que en nuestro ordenamiento se encarga de regular la publicidad registral. Sin embargo, el empleo de esta expresin es criticable puesto que la misma puede llevar a entender que el
contenido de nuestra disciplina se circunscribe a la regulacin

El Registro de la Propiedad puede contemplarse desde cuatro puntos de vista diferentes: como institucin jurdica, como oficina, como
conjunto de libros y como servicio pblico,
A) El Registro de la Propiedad como institucin jurdica
A la vista de lo que dispone el prrafo primero del artculo 1 de
la LH y el artculo 605 del GC se podra definir el Registro de la
Propiedad como la institucin jurdica que tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio
y deins derechos reales sobre bienes inmuebles. La doctrina hipotecarista ha criticado la redaccin de este precepto por las siguientes consideraciones;

es

39^

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jas igrmciO' Manin Ali*

No es correcto referirse exclusivamente a la inscripcin y anotacin, como si las mismas fueran los nicos tipos de asientos que se
practican en los libros del registro. n efecto, segn se desprende del
artculo 41 del RH, existen junto con las inscripciones y anotaciones el asiento de presentacin, las cancelaciones y las notas marginales. Por ello, hubiera sido ms exacto utilizar el trmino de inscripcin, en sentido lato, comprensivo de cualquier asiento registral,
u otros como toma de razn o rcgistraein.
Tampoco resulta muy acertada la expresin legal actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles, pues al Registro de la Propiedad acceden, adems de los derechos reales inmobiliarios determinadas resoluciones judiciales que
alteran la capacidad civil de las personas en orden a la administracin v disposicin de sus bienes (vgr. art. 2.4" LH) e incluso derechos cuya natmaleza es ms personal t|ue real, como el arrendamiento
(vgr. art. 2.5 LH) y la opcin (vgr. art. 14 RH),
Por ltimo, no recoge el precepto que comentamos referencia alguna a la finalidad fundamental de la institucin registral, esto es, la
seguridad del trfico jurdico inmobiliario,

B) El Registro de la Propiedad como oficina

Desde esta perspectiva, el Registro de la Propiedad es el centro
pblico o lugar donde se hallan los libros en los que se practican los
asientos regstralesj; en el que el Registrador presta el servicio registral a travs de un conjunto de inedios materiales y humanos por el
organizados. Esta configuracin del Registro viene contemplada en
el prrafo segundo del artculo 1 de la LH, a cuyo tenor: las expresadas inscripciones o anotaciones se harn en el Registro en cuya
circunscripcin territorial radiquen los inmuebles y se desarrolla ms
ampliamente en los artculos 3 5 6 a 361 del RH.

C) El Registro de la Propiedad como conjunto de libros

A este aspecto del registro se refiere el prrafo 3 " de artculo 1
LH, conforme al cual los asientos del Registro practicados en los
libros que se determinan en los artculos 2 3 8 y siguientes, en cuanto se refieran a derechos inscribibles, estn bajo la salvaguardia de
los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare
su inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley. Estos libros,
en los que se toma razn de los actos, contratos y dems hechos de

trascendencia jurdica inmobiliaria, deben de estar foliados y visados judicialmente (art, 2 3 8 LH), sern uniformes para tocios los
Registros y se formarn bajo la direccin del Ministerio de justicia
con todas las precauciones necesarias para impedir cualqtiier fraude
o falsedad que pudiera cometerse en ellos (art, 2 3 9 LH),

D) El Registro de la Propiedad como servicio pblico

Esta concepcin es defendida por Lpez Medel, en consideracin
a que el objeto de este Registro es la consecucin de una tarea de
necesidad pblica, cual es la publicidad de los derechos reales inmobiliarios, encomendada a un funcionario pblico (el Registrador) siendo su destinatario la sociedad entera,
Expuestas estas cuatro acepciones del Registro de la Propiedad,
es preciso concluir que de ellas, la ms relevante o principal es la
primera, esto es, la concepcin del mismo como una institucin jurdica que, como instrumento de pttblicidad, tiene por objeto dar seguridad al trfico jurdico inmobiliario. Los restantes aspectos vistos
{oficina, conjunto de libros y servicio ptiblico) son meramente formales o adjetivos, y por tanto, secundarios en esta labor configuradora del Registro de la Propiedad.

2. Caracteres de! Registro de la Propiedad

A) Es un registro de carcter jurdico
El Registro de la Propiedad no es un mero registro administrativo, esto es, no se configura como un simple archivo o base de datos
que se limita a la simple publicacin de derechos. Se trata de un
registro jurdico, por cuanto sus inscripciones estn bajo la proteccin de los Tribunales surtiendo todos los efectos jurdicos derivailos de la actuacin de los principios hipotecarios, como el de legiIimacin y fe pblica registral.

8} Es una institucin de Derecho privado

Ei Registro de la Propiedad, aunque como hemos visto presta un
servicio pblico, no por ello es un servicio pblico. Se trata de una
institucin de derecho privado que persigue como fin fundamental
dar seguridad al trfico jurdico de los inmuebles.

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C) Est a cargo de un Registrador de la Propiedad

Al frente de cada oficina registral est un funcionario pblico que
es el Registrador de la Propiedad (vgr. art. 2 7 4 LH) si bien, ms que
un funcionario administrativo sui generis es un jurista cuya naturaleza abarca un doble carcter: el de funcionario pblico y el de profesional del Derecho.
Como funcionario pblico, el Registrador tiene encomei^dada la
funcin de calificar la legalidad de los documentos inscribibles que
se presentan en el Registro, estando sujetos en su actividad a la vigilancia e inspeccin de la Direccin General de los Registros y del
Notariado.
Por otro lado, el Registrador es tambin un profesional del Derecho, por cuanto, asume el riesgo de su actividad, la cual es retribuida mediante el cobro de unos aranceles aprobados por el Ministerio
de Justicia y desarrollada a travs de un conjunto de medios materiales y humanos organizados libremente por aquel.

D) Su finalidad bsica es la publicidad de los derechos reales sobre las

fincas para dar seguridad al trfico jurdico inmobiliario

C) Fomentar el crdito territorial. El Registro de la Propiedad, al dar

una gran seguridad a las adquisiciones y transacciones de los
inmuebles, contribuye de manera decisiva al fortalecimiento
y fomento del crdito territorial y, por tanto, al progreso econmico de las naciones.
D) Colaborar con la Administracin Pblica. As, a travs del Registro: se garantiza la eficacia de las resoluciones judiciales o
administrativas recayentes en procedimientos de apremio por
a va de las anotaciones preventivas; se favorece la investigacin judicial y administrativa de los bienes de los deudores; se controla el cumphmiento de numerosas normas de
carcter imperativo dictadas por la Administracin especialmente en materia urbanstica, agraria y medioambiental.
Catastro, prevencin del blanqueo de capitales, etc. Adems
proporciona a la Administracin informacin estadstica relativa a la movilidad del trfico inmobiliario.

SISTEMAS INMOBILIARIOS REGSTRALES: CONCEPTO

Y CLASIFICACIN

1. Concepto de sistema inmobiliario registral

3. Funciones del Registro de la Propiedad

Gomo fines y funciones ms importantes del Registro de la Propiedad cabe sealar los siguientes:
A) Informar sobre la situacin jurdica de los inmuebles (publicidad
formal). El Registro proporciona informacin, a quien tenga
inters legtimo, tanto de la identidad del propietario de una
determinada finca, como de las cargas jurdicas que gravan
la misma (hipotecas, embargos, afecciones fiscales y dems
gravmenes).
B) Dar seguridad al trfico jurdico inmobiliario (publicidad material). La funcin ms destacada del Registro, en los sistemas
en los que dicho instrumento de publicidad ha adquirido
un mayor grado de desenvolvimiento tcnico, es la de dar
seguridad, garanta o proteccin al trfico de los derechos
reales inmobiliarios, merced a la actuacin del llamado principio de publicidad material o de presuncin de exactitud
registral.

Gon las denominaciones de sistemas de ordenacin jurdica de la

propiedad inmueble, o ms tcnicamente las de sistemas hipotecarios o sistemas inmobiliarios regstrales cabe entender, segn Sanz
Fernndez el conjunto de normas reguladoras de la institucin del
Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo
valor de los asientos como forma de constitucin o de publicidad
de los derechos reales sobre bienes inmuebles como desde el punto
de vista formal organizacin y rgimen del Registro.

2. Clasificacin de los sistemas regstrales

Muchos han sido los criterios utilizados por la doctrina cientfica a la hora de clasificar estos sistemas; expondremos aqu los ms
relevantes.
A) Desde el punto de vista de la eficacia atribuida a la publicidad registral. Segn el criterio del valor jurdico y de la eficacia civil
atribuida a la publicidad registral de los derechos reales sobre

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M c i o Manfil Ala.s

bienes inmuebles podemos distinguir, con Cristbal Montes,

estos tres sistenias;
a) Los que atribuyen a la publicidad registral simple fuerza negativa preclusiva ({jponibilidad de lo inscrito), en los que las
mutaciones jurco-reales sobre los inmuebles se producen al
margen del Registro, el cual se limita a publicarlas, sin aadirles ningtma eficacia civil especial. Ahora bien, al objeto de
evitar los perjuicios que pudieran ocasionar la clandestinidad
de los gravmenes y las dobles enajenaciones, se establece
que quien inscribe en el Registro su ttulo adquisitivo queda
a salvo de cualesquiera reclamaciones que formulen quienes
al mismo tiempo o en fecha anterior adquirieron el mismo
derecho u otro incompatible con e! inscrito y no procedieron
a su rcgistraein o o hicieron con posterioridad (lo no inscrito no perjudica a quien inscribe). Pertenece a este grupo
el sistema francs,
b) Los que atribuyen a la publicidad registral eficacia convalidante. En estos sistemas tambin el derecho real nace fuera
del Registro, pero los efectos de la publicidad no se limitan
a hacer oponibcs los actos registrados frente a tjuienes ruedan perjudicar, sino que, en forma mucho ms amplia, inciden sobre la sustancia misma del derecho real dando Itigar
a tma presuncin de exactitud de lo publicado en el Registro; esta presuncin de exactitud puede acttiar iuris taritum,
esto es, mientras no se pruebe la inexactitud del Registro
(principio de legitimacin registral) o puede funcionar iuris
ct de lure en favor del tercero que adquiere de buena fe confiando en lo que el Registro publica (principio de fe pblica registral). Se encuadra dentro de este grupo el sistema
espaiiol.
c) Los que atribuyen a la publicidad registral efectos constitutivos. En stos, la inscripcin registral forma parte del proceso
de constitucin del derecho real (inscripcin constitutiva),
Dentro de este grupo, y en funcin de la mayor o menor eficacia constitutiva que se d a la publicidad registral, cabe distinguir, a su vez, entre;
a') Aquellos sistemas, como ei alemn o el suizo, en los que,
si bien la inscripcin registral, acompaada de otros requisitos previos (consentimiento, ttulo), tiene valor constitu-

tivo, los pronunciamientos regstrales, salvo que se trate de

un tercer adquircnte que rena los requisitos legalmente exigidos para ello, estn subordinados a la validez de tales
requisitos previos, de forma tai que, an presumindose la
exactitud del Registro, si se demuestra su inexactitud, vence
la realidad jurdica extrarregistral,
b') los sistemas en los que a publicidad registral tiene un
valor constitutivo absoluto. En stos, no existe ms derechos reales que los surgidos a travs del Registro de manera tal que, quien logre el acceso al mismo adquiere una
situacin jurdica inatacable, ya que no hay, tcnicamente, posibilidad de discordancia entre la realidad jurdica
registral y la extrarregistral. Pertenece a este grupo el sistema australiano.
S) Desde el punto de vista fomial del modo de practicar hs asientos
cabe distinguir entre los sistemas de transcripcin, en los que
el documento que llega al Registro es copiado en su totalidad
o bien se archiva en un legajo y los sistemas de inscripcin,
en los que tan slo se recogen en el asiento aquellos datos del
documento que tienen verdadera relevancia jurdica desde el
punto de vista de su publicidad.
C) Desde el punto de vista tcnico del modo de organizacin del Registro pueden contraponerse dos sistemas: el de folio personal,
que adopta como pieza clave organizadora el elemento subjetivo de la relacin jurdica inmobiliaria, esto es, el titular del
derecho real y el sistema de folio real, cuyo elemento base de
organizacin gira en torno a la finca, a la cual se le abre un
folio u hoja registral en el que queda reflejado sti historial jurdico.
D) Desde el punto de vista del mbito de la publicidad registral cabe
diferenciar ios sistemas inmobiliarios que la limitan a determinados derechos reales inmobiliarios, como hipotecas o censos, de los que la proyectan a la totalidad de los mismos. Histricamente, como veremos con posterioridad, los primeros
han precedido a los segundos, lo que se explica por razn de
la naturaleza jurdica de tales derechos la hipoteca o el censo
carecen de publicidad posesoria que los hace ms necesitados de publicidad registral.

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IV. EVOLUCIN HISTRICA DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAOL

1. Primeros precedentes
Si bien cabe encontrar precedentes remotos de nuestro sistema
de publicidad regisiial en los periodos de la Hispania romana (as,
el registro numicipal de contratos que, como rudimentaria forma de
publicidad inmobiliaria estaba previsto en la Icx Malacitniw), en el
de dominacin visigoda o en la etapa de la Reconquista (en la que
iTUtchos fueros municipales establecen singulares formas de (niblicacin de las transmisin de bienes races, como la robmcum o roboratio) el primer antecedente serio de nuestro Registro de la Propiedad
viene recogido en la Pragmtica de don Carlos y doa Juana de 1539.
Esta Pragmtica ordenaba la levan/.a de determinados libros en los
que se registrasen los contratos de censos e hipotecas, los cuales,
caso de no registrarse, no seran oponibles al tercer adquirenle de la
finca, ni tampoco lodran alegarse en juicio, Ante la falta de aplicacin prctica de la disposicin anterior se dict una nueva Pragmtica en 1713, que orden la implantacin de los Registros de censos e hipotecas a todos los municipios, la cual, empero, tampoco fue
cumplida por la poblacin.
Para dar solucin a los problemas generados por la falta de publicidad, Carlos III dict la Real Pragmtica de 31 de enero de 1768,
que crc() los Oficios de Hipotecas, conocidos posteriormente como
Contatluras de Hipotecas, las cuales constittiyen el antecedente
iiunetliato del actual Registro de la Propiedad.
Estas ("ontadiu^as de Hi}K>tccas se establecieron en los pueblos
cabeza de partido tidicial. a cargo del secretario o escribano del Ayuntamiciuo y se llevaban por libros separados para cada trmino mtmicipal. Constituan un Registro de hipotecas, censos, y en general, de
derechos reales carentes de contacto con el inmueble sobre el que
recaen, quedando al margen del mismo las transmisiones del dominio y dems derechos reales. Los documentos registrables no registrados carecan de valor ante los Tribunales.

2. La Ley Hipotecaria de 1861

Desde los inicios del siglo XIX, las importantes transformaciones
socio-ecijnmicas que tuvieron lugar en nuestro pas (aumento demogrfico, exiansin econmica, desamortizacin...) reclamaron la necesidad jurdica de dotar de mayor seguridad al trfico de los inmuebles

y de asentar en slidas bases e) crdito territorial. Esta necesidad, despus del fracaso del proyecto de Cdigo Civil de 1851, cristalizar
dcfinitvameate en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de [ 8 6 1 , la cual
vino a instaurar un sistema de publicidad registral, que, con las reformas que se vern, ha subsistido en Espaa hasta nuestros das. El
Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria fue promulgado
el 21 de junio de 1861. Ley y Reglamento entraron en vigor el 1 de
enero de 1863.
Como puntos caractersticos ms destacados de esta Ley podemos
citar los siguientes:
1", Su posicin eclctica por cuanto en ella est patente una
doble influencia: Ja del Derecho germnico y la del Derecho
tradicional espaol. El influjo germnico se manifiesta en la
regulacin de la publicidad ntegra de los derechos reales
(no slo de los censos c hipotecas), en la de la anotacin
preventiva (que sustituye a las antiguas hipotecas judiciales), en la organizacin del Registro mediante el sistema de
folio real (por fincas) o en su preocupacin por la proteccin de los terceros con la regulacin del principio de fe
pblica registral, Como muestras de su carcter respetuoso
con nuestro Derecho nacional podemos citar el mantenimiento de la teora del ttulo y modo en la adquisicin de
los derechos reales o en el carcter voluntario y declarativo
de la inscripcin.
2*^. La admisin de las inscripciones de posesin para los propietarios que carecan de titulacin acreditativa de su derecho, las cuales, con el transcurso del tiempo, podan convertirse en inscripciones de dominio.
3". La regulacin de la calificacin registral, a travs de la cual,
el Registrador, bajo su responsabilidad, controla la legalidad
de los ttulos que acceden a los Registros. Estos ltimos, dotados de una estructura centralizada, pasan a depender del
Ministerio' de Gracia y Justicia, y en particular de la Direccin General de los Registros Civil y de la Propiedad y del
Notariado, a la que se le atribuye la resolucin de los recursos interpuestos contra la calificacin negativa de los Registradores.

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os Ij^nacio Martn Alfl%

3. La Ley de Reforma Hipotecaria de 1869

Las dificultados en la aplicacin prctica del nuevo sistema instatirado por la Ley do IHfil motivaron la necesidad de su reforma,
mediante la pronutlgacin de la Ley de 21 de diciembre de 1869
(seguida de un nuevo Reglamento de 29 de ocuibre de 1870),
Entre las modificacioites introducidas por la Ley de 1869 cabe
destacar:
1. Se facilita la inscripcin de los ttulos a travs de las informaciones de dominio y las de posesin.
2*^. Se limita el alcance de la fe pblica registral, puesto que para
que la misma opere, es necesario notificar la ntieva inscripcin a los titulares inscritos en los veinte aos anteriores. Adems se dispuso que las inscripciones de bienes adquiridos por
herencia o legado no perjudicaran a tercero hasta transcurridos cinco atjs desde su fecha.
3". Se regulan nuevos tipos de hipotecas, como las constituidas
en garanta de ttulos cndosables o al portador o las de concesiones administrativas (especialmente de ferrocarriles).
Posteriormente a la Ley de 1869 y hasta la promulgacin tiel
Cdigo civil, hay que referirse a las reformas, si bien de mucho
menor alcance introducidas por dos leyes: de un lado, la Ley de
2 do diciembre de 1872 por la que se cre el Banco Hi[iotecario
de Espaa, introduce un sistema de hipoteca de amortizacin y
un procedimiento especial de ejecucin hipotecaria a favor del
Banco; y por otra parte, la Ley de 15 de agosto de 1 8 7 3 , que regula un procedimiento para la reconstruccin de los Registros destruidos.

4. La reforma hipotecaria de 1909

La justificacin de esta reforma responde a tina doblo necesidad:
por un lado, la de adaptar el texto de la Lev llj)0tecaria al conteriido del Cdigo civil; y por otro, la de rectificar los errores y deficiencias que planteaba la normativa hipotecaria anterior, sobre todo
en materia de hipotecas y principios del sistema.
Esta reforma se compuso de dos leyes: la de 21 de abril de 1909
y el la de 16 de diciembre del mismo ao; la primera recoga sus
directrices principales y autorizaba al Gobierno para publicar una

nueva edicin de la ley Hipotecaria, lo que tuvo lugar con la promtilgacin de la segunda,
Las modificaciones ms interesantes de esta reforma se centraron
en los siguientes aspectos:
1". En materia de principios hipotecarios: a) en cuanto al principio de legalidad, se ampla el alcance de la calificacin ix'gistral, no slo a las formas extrnsecas de las escrituras pblicas, sino tambin a la capacidad de las partes y a la validez
del negocio en ellas contenido, e incluso, a los documentos
judiciales y administrativos; b) se formulan con mayor precisin los principios de legitimacin y de tracto sucesivo; c) respecto al principio de fe pblica registral, se reduceit a dos los
aos durante los cuales las inscripciones de bienes adquiridos
por ttulo de herencia o legado no surten efecto en cuanto a
tercero,
2 " , En sede de hipotecas, se persigue un mayor fortalecimiento
de la institucin hipotecaria a travs de la regulacin de nuevos tipos como las hipotecas de mximo y sobre todo de
un procedimiento de ejecucin rpido y sencillo (procedimiento judicial sumario).
En desarrollo de esta Ley de 1909, se dict el Reglamento de 6
de agosto de 1915 que sustituy al de 1870,

5. La reforma hipotecaria de 1944-1946

Como apunta Lacruz Berdejo, las leyes de 1869 y 1909, ni supieron de.sdc Ui |>unto de vista prctico, calar en la realidad de la vida
espaiiola. ni consiguieron alcanzar, desde un punto de vista tcnico, el
alio nivel de los legisladores de 1861. Efectivamente, se produjo un
I-ieiU) tlivorcio entre el Registro y la realidad jurdica extran'cgistral,
piu\sto de manifiesto, por ejemplo en la existencia de una fuerte corrienii' dosinscrbitt)ra o en la acumulacin de cargas mencionadas o inst litas en los libros regstrales que obstaculizaban el trfico inmobiliatto. Para dar solucin a estas deficiencias de nuestro sistema se promulg
1,1 Ley de 30 de dicieinbre de 1944 que autoriz al Gobierno para
jiublicar una nueva edicin de la Ley Hipotecaria, lo que cristaliz en
el loxto Refundido de la ley aprobado el 8 de febrero de 1946,
Las modificaciones de ms inters introducidas por esta ley fueion:

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JQS IgiiAcio Martfn Alias

1". En sede de principios regstrales, dio nueva redaccin al principio de tracto sucesivo, estableci, por primera vez de una
manera clara, el principio de legitimacin y mejor la formulacin de los principios de fe pblica registral y especialidad.
2^. Ampli a sesenta das la vigencia del asiento de presentacin.
3. Declar la cancelacin de oficio de las menciones de derechos
susceptibles de inscripcin separada y especial.
4". Modific la regulacin de los expedientes de liberacin de cargas y gravmenes.
5**. Reform los medios inmatriculadores y el procedimiento para
la reanudacin del tracto.
6. Precis el concepto de inexactitud registral y estableci los
medios para su rectificacin.
7". En materia de hipotecas, se introduce la hipoteca constituida unilateralmente y la hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas, as como la hipoteca con pacto de limitacin de responsabilidad hipotecara al valor de la finca, Por
otra parte, se reform la regulacin del procedimiento judicial sumario.
Como consecuencia de esta Ley de reforma se elabor un nuevo
Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de
1947.

6. Otras reformas posteriores

Tanto la Ley como el Reglamento Hipotecario han sido objeto de
numerosas y sucesivas reformas. Comenzaremos exponiendo las reformas ms importantes del Reglamento para despus referirnos a las
que han afectado a la Ley
A) Reformas posteriores del Reglamento Hipotecario

lo 354-a R,H, sobre la nota de informacin registral que el Registrador ha de remitir al Notario antes de que ste autorice una escritura de adquisicin de bienes inmuebles o de constitucin de un
derecho real sobre ellos. Se da tambin nueva redaccin al artculo
4 1 8 R.H, en sede de presentacin de documentos, y en particular,
los asientos de presentacin motivados por las remisiones por telefax hechas por los Notaras a los Registros de las comunicaciones de
autorizacin de escrituras susceptibles de inscripcin.
La reforma del Reglamento Hipotecario llevada a cabo por el Real
Decreto 1867/1998,
de 4 de septiembre fue debida, por un lado, a la
necesidad de adaptarlo a ciertas reformas legales precedentes (as,
las realizadas por la Ley 13/1996, de 3 0 de diciembre, de Medidas
fiscales. Administrativas y de Orden Social y la Ley 7/1998, de 13
de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratacin) y por otro
lado, a la necesidad de dar nueva regulacin a figuras jurdicas carentes de reglamentacin.
As, la reforma operada por la ley 13/1996 motiv la introduccin en el Reglamento de norinas relativas a la aportacin registral
de planos de ideinifcacin de las fincas o de la consignacin en las
inscripciones de la referencia catastral de las mismas, con el objetivo de avanzar en la coordinacin entre la realidad fsica y la jurdico-registral. Por su parte, la promulgacin de la Ley 7/1998 impuso
la reforma de la regulacin reglamentaria referente a la publicidad
formal, a fin de adecuarla a la legislacin sobre proteccin de datos
de carcter personal y proteccin del consumidor.
Adems, como hemos indicado antes, con la reforma de 1998 se
da regulacin a figuras jurdicas que antes carecan de la misma, como
el contrato de permuta de suelo por obra futura (art. 13 RH). /VI
mismo tiempo, se reform la regtdacin del recurso gubernativo contra las calificaciones negativas de los registradores, con el fin de agilizar su tramitacin.
B) Reformas posteriores de la Ley Hipotecaria

Entre las reformas ms importantes que ha sufrido el Reglamento Hipotecario hay que destacar las operadas en 1 9 9 4 y 1998,
Por el Real Decreto 2357/1994,
de 29 de diciembre, se modificaron
determinados artculos de los Reglamentos Notarial e Hipotecario
sobre colaboracin entre las Notaras y los Registros de la Propiedad
para la seguridad del trfico jurdico inmobiliario. As, en consonancia
con el artculo 175 del Reglamento Notarial, se introduce el artcu-

Entre las reformas ms importantes que con posterioridad a la de

1944-46 han afectado al texto de la Ley Hipotecaria se encuentran
las efectuadas por las siguientes leyes:
La. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que prev
la apertura de folio registral independiente a los diferentes pisos o
locales de tm edificio dividido horizontalmente (art. 8 LH) as como
la posibilidad de hipotecar dichos elementos (art. 107,11 LH),

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]m Ignacio Miiitln AKiis.

La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, sohre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que regul diversas cuestiones relacionadas con la operativa registral en su aspecto organizativo y de funcionamiento y en lo relativo a la incorporacin de novedades
tecnolgicas, As, se prev que la informacin registral pueda verificarse por medios telemticos; se da una nueva regulacin al recurso
gubernativo; se establece un plazo mximo de calificacin de los ttulos en quince das; y se introduce con rango legal un severo rgimen
disciplinario para los Registradores,
La Ley 53/2002, de 30 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que aadi algunas modificaciones a los
rcctirsos conha la calificacin registral.
La Ley 36/2006 sobre Prevencin del Fraude de 29 de noviembre
de 2 0 0 6 que dio nueva redaccin al artculo 21 de la LH al aadirle iin nuevo apartado en el que se impone la obligacin de que
se exprese eti las escrituras ptiblicas sobre inmuebles, con contraprestacin, total o parcial, en dinero, la identificacin del medio
de pago empicado, Tambin se aaden nuevos apartados al artculo 2 5 4 de la LH, qtie considera defecto subsanable la no constancia en el titulo inscribible de los nmeros de identificacin fiscal
de los comparecientes y. en su caso, representados, as como la negativa de stos a identificar los medios de pago empleados en los
actos onerosos.
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica algunos artculos de la Ley Hipotecaria, como el artculo 12, que precisa el contenido que ha de tener la inscripcin del derecho de hipoteca, o el
nuevo artculo 153 bis sobre hipotecas de mximo en garanta de
una o diversas obligaciones de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidatl de pacto novatorio de las mismas. Por otra parte,
la citada Ley cotuiene una completa regulacin de la llamada hipoleca inversa.
Fuera de la Ley y del Reglamento Hipotecario existen tambin
normas que inciden directamente en la materia registral, como por
ejemplo: la /-;J' 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogacin y Modificacin de Prestamos Hipotecarios, (modificada por la anterior Ley
41/2007), el Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, por el que se aprueban Normas Complementarias al Reglamento para la ejecucin de la Ley
Hipotecaria sohre Inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de
Naturaleza Urbanstica, o el Real Decreto 1039/2003,
de 1 de agosto
por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervencin de un registrador sustituto.

V.

PRINCIPIOS QUE INFORMAN EL SISTEMA INMOBUIARIO REGISTRAL ESPAOL

1. Concepto de principios hipotecarios

Con el nombre de principios hipotecarios o principios inmobiliarios
regstrales cabe entender aquellas reglas jurdicas fundamentales organizadoras del rgimen de publicidad inmobiliaria que sirven de base al
sistema hipotecario de un pas determinado, y que pueden determinarse por induccin o abstraccin de los diversos preceptos de un derecho positivo. Para Hernndez Gil, se tratara de normas jurdicas fundamentales organizadoras del rgimen de publicidad inmobiliaria.

2. Su finalidad y valor
Como afirma Roca Sastre, los principios hipotecarios ofrecen las
ventajas de servir de gua al juzgador, economizar preceptos, facilitar la comprensin de la materia y elevar sus investigaciones a la
categora de cientficas.
Para Saitz Fernndez, la funcin que cumplen tales principios ha
de ser examinada desde un doble punto de vista: el derecho positivo y el de la ciencia pura del Derecho inmobiliario. Ante el derecho
positivo, los principios hipotecarios ctmiplen una funcin semejante a la que en el Derecho civil juegan los principios generales del
Derecho, siendo, por tanto, instrumentos de interpretacin del Derecho positivo, norte orientador de la jurisprudencia hipotecaria y fuente del Derecho inmobiliario. Sin embargo, ante la ciencia pura del
Derecho inmobiliario, considera el autor citado que el valor de estos
principios es prcticamente nulo, al no servir los mismos para el estudio y la exposicin sistemtica del Derecho inmobiliario.
La doctrina mayoritaria, por el contrario, no pone en tela de juicio el valor cientfico de los principios hipotecarios y considera que
los mismos son imprescindibles para la elaboracin del Derecho
inmobiliario como ciencia, facilitando por otra parte, su comprensin, exposicin y difusin.

3. Enumeracin de los principios hipotecarios

En un intento de clasificacin, cabe distinguir, segn el momento en el que operan los siguientes principios que informan el sistema inmobiliario registral espaol:

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1. Principios previos a la inscripcin: rogacin y legalidad

Por el principio de rogacin el Registrador, con carcter general, no
puede actuar de oficio en la prctica de los asientos regstrales, sino
que debe de mediar ima solicitud o peticin de parte interesada o
un mandato de la autoridad judicial o administrativa con los que se
iniciar e! procedimiento registral. Conforme al artculo 6 de la LH
la inscripcin de los ttulos en el Registro podr pedirse indistintamente: a) por el que adquiera el derecho; b) por el que lo transmita; c) por quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba
inscribir; d) por quien tenga la representacin de cualqtiiera de ellos.
A travs del principio de legalidad se trata de garantizar que lo
que conste inscrito en el Registro sea conforme a Derecho, para lo
cual han de cumplirse dos requisitos: que el ttulo material est
consignado en documento autntico (vgr. art. 3 LH) y que dicho
ttulo sea calificado por el Registrador, mediante un fuerte control
de legalidad. Establece el prrafo primero del artctdo 18 LH que
los Registradores calificarn, bajo su responsabilidad, la legalidad
de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase, en cuya
virtud se solicite la inscripcin, as como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pblicas, por lo que resulte de ellas y de ios asientos del Registro.

2. Principios simultneos a la inscripcin: prioridad, especialidad y

tracto sucesivo
En virtud del principio de prioridad el acto registrable que primero
ingresa en el Registro se antepone, con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que, incompatible o perjudicial con el ya inscrito, no hubiere accedido todava al
Registro o lo hubiere hecho con posteridad, y ello aunque fuese de
fecha anterior En cuanto a la forma de actuacin de este principio
hay que distinguir dos hiptesis: tratndose de derechos reales de
imposible coexistencia sobre un mismo inmueble, el principio opera
en sentido exckiyente, por cuanto se cierra el Registro al ttulo que
se present ms tarde (vgr. art. 17 LH y art. 1473 CC); por el contraro, si son derechos reales compatibles entre s, el derecho que
accede primero al Registro tiene prelacin o rango preferente respecto al que llega despus, pero sin que las puertas del Registro queden cerradas para este ltimo.

El principio de especialidad impojic la perfecta determinacin del

derecho que el Registro publica, ya en su titularidad, ya en su objeto (la finca) o ya respecto a su contenido (vgr. arts. 9 y 21 LH y 51
RH).
El principio de tracto succsiro tiene por objeto mantener el orden
regular de los titulares regstrales sucesivos, de manera que todos los
actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto, apareciendo
registrados como s derivaran los anos de los otros sin solucin de
continuidad. De este modo, el prrafo primero del artculo 2 0 de la
LH dispone: para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren,
traitsmitan, graven, modifiquen o extingan el domin) y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos.

3. Principios posteriores a la inscripcin; legitimacin y fe pblica

registral
Segn el principio de legitimacin, se presume iuris tantum que el
contenido del Registro es exacto y corresponde a la realidad. Comienza diciendo el artcido 38 de la LH que a todos los efectos legales
.se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo; y conforme al artculo 97 de la LH cancelado un asiento,
se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
Cuando la presuncin de exactitud del Registro opera iuris et de
iurc, a favor del tercero que, con los requisitos de la ley, confa en el
contenido de aqul, se articula el principio de fe phlica registral formulado en el primer prrafo del artculo 3 4 de la Ll I a cuyo ten<n':
el tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez haya inscrito su
derecho, atmqtie despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Un sector de la doctrina hipotecarista se refiere tambin al principio de iiufpoihilida/l, como principio con idcnridad propia, si bien
para otro sector se tratara ms bien de un aspecto del principio de
fe pblica registral cuyo encaje normativo es el artculo 3 2 de la LH
que establece: los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles qtie no estn debidamente inscritos o anotados en
el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

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TEMA 2
SITUACIONES JURDICAS QUE INGRESAN
EN EL REGISTRO
I. E L OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

El artculo 1 de la Ley Hipotecaria, en su primer prrafo, establece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles. En otras ocasiones, la propia Ley Hipotecaria se refiere a los ttulos (arts. 2, 3 y 4) o a los
derechos (art. 9) como objeto de la inscripcin. Ante esta variedad de trminos utilizados por nuestro legislador, se ha impuesto la
necesidad de aportar claridad a esta materia, para lo cual, la doctrina hipotecarista ha credo conveniente establecer la distincin entre
objeto de la inscripcin y objeto de la publicidad registral.
El Registro de la Propiedad espaol recibe ttulos en sentido material, esto es, actos o contratos que constituyen la causa o razn jurdica de la adquisicin, modificacin, transmisin o extincin de un
derecho real (as, una compraventa, una donacin, una permuta...) los
cuales aparecen formalizados en el correspondiente documento o ttulo formal que se presenta en el Registro (art. 3 de la LH y 33 del RH).
Mas si a nuestro Registro tienen acceso los ttulos materiales {tal como
se desprende del artculo 2 de la LH que estudiaremos a continuacin)
lo que tras la prctica del asiento publica el Registro, no es el acto o
contrato, sino el derecho nacido de l, o ms exactamente, la titularidad sobre el mismo, Por ello, podemos afirmar que si bien el ttulo
material puede ser considerado objeto de la inscripcin, no lo es, empero, de la publicidad registral ya que el objeto de esta ltima lo son los
derechos (se inscriben actos y contratos pero se publican derechos).

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I<)*C Ign-idn Martn

Altas

Cabe concluir pues, que nuestro Registro es un Registro de derechos, por cuanto las garantas que derivan de la inscripcin registral
se proyectan respecto al derecho y no al acto inscrito. Por esta razn
el artculo 33 de la LH establece que la inscripcin no convalida el
ACUT o cor^irato nnlo v sin embargo los efectos protectores derivados
del juego de los princi)')os de legitimacin y fe pblica registral los
refiere nuestro legislador A los derechos y no A los actos (as arts, 3 2 ,
3 4 y 97 LH). As |)ues, cuando se utiliza la expresin de derechos
inscribibles, la misma ha le ser entendida en el sentido de derechos
que pueden quedar reflejados y, por tanto, publicados, en ios libros
del Registro.

11. SITUACIONES JURDICAS INSCRIBIBLES

1, Regla general: la publicidad registral se extiende a los derechos

reales y no a los derechos personales
Con carcter general, y a la vista de algunos artculJS (como el
artculo 1 de la LH antes visto), cabra afirmar qtie en el Registro se
publican derechos reales sobre bienes inmuebles. En este seiuido,
establece el artculo 2 de la LH en sus dos primeros nmeros que en
el Registro de la Propiedad se in.scribirn: I " Los ttulos traslativos
o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos. 2 " Los ttulos en que se constittiyan,
reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servid timbres y
otros cualesquiera reales. Y en esta lnea, segn el artculo 7 del RH
corddrme a lo dispuesto en el artculo 2 de la ley, no slo debern
inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el ilominio o los derechos reales que en
dichos prrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos tic la misma nattiraleza, as como cualquier acto o contrato de
trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.
As pues, en el Registro se inscribirn actos en virtud de los cuales tenga lugar una mutacin jtirdica de un derecho real inmobiliario, ya sea un derecho real tipificado en nuestro derecho positivo o
ya se trate de un derecho real atpco carente de regulacin legal. Tal
derecho real atpco encontrara cobijo en nuestro ordenamiento jur-

dico en funcin del sistema de nimerm ipertus en la creacin de derechos reales que se desprende del texto de los preceptos antes citados, siempre que no queden vulnerados los lmites que impone el
principio de especialidad tal y como ha declarado reiteradamente la
Direccin General de los Registros y del Notariado.
Por otra parte, tambin con carcter general hemos de decir que
los derechos personales no tienen acceso al Registro, As se desprende
de los artculos 9 y 5 1 . 6 del RH. El primero de ellos dispone que
no son inscribibles la obligacin de constituir, transmitir, modificar
o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble,
o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artculos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales.,,. Segn el artculo 5 1 , 6 del RH en
la inscripcin no se expresarn en ningn caso, las estipulaciones,
clitsulas o pactos que carezcan de trascendencia real.
Adems, confonne al artculo 98 de la LH los derechos personales no asegurados especialmente ,,.sern cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.

2. Las circunstancias del derecho real inscrito

El ttulo inscribible, adems de proclamar la titularidad concreta
de un derecho real sobre un inmueble, contiene un conjunto de circunstancias y especificaciones que, sin ser, en s y necesariamente
derecho real, se incorporan a la situacin jurdica inscrita, constituyendo, como afirma Lacruz Berdejo, parte de su sustancia.
Se trata de aquellos elementos accidentales y circunstancias que,
teniendo eficacia erga omncs, forman parte del contenido de la situacin inscribible, y por la inscripcin, quedan tambin protegidos por
la publicidad registral.
As, el artculo 9 de la LH, en su apartado 2, nos dice que en
toda inscripcin que se practique en el Registro habr de expresarse la naturaleza, extensin y coadiciones suspensivas o resolutorias,
si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el ttulo.
Por su parte, ios apartados 5 y 6 del artculo 51 del RH establecen como circunstancias de las inscripciones las siguientes:
La naturaleza del derecho que se inscriba se expresar con el
nombre que se le d en el ttulo, y si no se le diere ninguno,
no se designar tampoco en la inscripcin. Ello no obstante.

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el apartado lO'' de) precepto exige que conste en el acta de inscripcin la naturaleza dei derecho.
Para dar a conocer la extensin del derecho que se inscriba se
har expresin circunstanciada de todo lo que, segn el tttilo,
determine el misino derecho o limite las facultades del adtpiirente, copindose literalmente las condiciones suspensivas,
resolutorias o de otro orden, establecidas en aqul. No se expresarn, en ningn caso, las estipulaciones, clusulas o pactos
que carezcan de trascendencia real.
Dentro de estos elementos accidentales y circunstancias que forman parte de la situacin jurdica inscribible hemos de referirnos
especialmente a las condiciones suspensivas y resolutorias y a las
prohibiciones de disponer.
A) Las condiciones
El acceso al Registro de las condiciones suspensivas o resolutorias
de los actos inscribibles, junto con tales actos, encuentra apoyo normativo, adems de en los preceptos antes citados, en los artculos
11 y 2 3 de la LH y 56 y 5 9 del RH,
Son requisitos necesarios para poder registrar tales condiciones
los siguientes: 1") qtie se trate de una verdadera condicin, esto es,
una concUctio fucti y no de una condktio iuris; 2) que tenga alcalice
real, influyendo directamente en los efectos del acto inscribible condicionado; y 3") que iiea vlida, puesto que de no serlo y la misma
afectase a tm acto inter vivos, ste sera nulo (artculo 11 16 CC) y
procedera denegar la inscripcin de tal acto condicionado; mientras
que si tal condicin nula afectara a un acto mortis causa, la condicin se tendra por no ]:>uesta (art, 792 CC) y se inscribira la correspondiente atribucin pero sin la condicin.
El artculo 23 de la LH regula la forma tie hacer constar en el Registro el cumplimiento o incumplimiento de la condicin, al establecer
que el cumjilimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias tic l(js actos o contratos inscritos, se har constar en el Regisnt, l)ien por medio de una nota marginal, si se consuma a adquisicin
del derecho (lo que acaecer caso de cumplirse la condicin suspensiva o de inctimplirsc la condicin resolutoria), bien por una nueva inscripcin a favor de c[uien corresponda, si la resolucin o rescisin llega
a verificarse (lo que tendr lugar en el supuesto de que se cumpla la
condicin resolutoria o se incumpla la condicin suspensiva).

Por otra parte, el artculo U de a LH dispone lo siguiente: La

expresin del apla/ancnit) del pago., no surtir efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aqul con hipoteca o se d
a la falta de pago el carcter de condicin resoliiioria explcita. En
ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la iransmisin de dos
o ms fincas, se determinar el correspondiente a cada una de ellas.
Pese a que el precepto utiliza indebidamente la expresin condicin
resolutoria para referirse al impago del precio aplazado en la compraventa, ett realidad no se trata de una verdadera condicin, puesto que no es un suceso futuro o incierto, o un suceso pasado que los
interesados ignoren; el hecho que determina la resolucin de la venta
no es en este caso una condicin, sino el incumplimiento radical de
la obligacin del comprador.
En relacin con este artculo 11 de la LH, el artculo 5 9 del RH
nos dice que si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales
se hubiera estipulado que por ("alta de pago del precio en el tiempo convenido tenga lugar de pleno derecho la resolucin del contrato, ser necesario para verificar la nueva inscripcin a favor del
vendedor o de su causahabientc que se haga constar la notificacin
judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar
resuelta la venta y se acompae el ttulo del vendedor. La Direccin General de los Registros y del Notariado, adems de los requisitos que seala este precepto, ha exigido tambin para que pueda
practicarse la reinscripcin a favor del vendedor estos dos requisitos ms: que el com))rador requerido no se oponga a la resolucin
y que se consigne el importe de los plazos que haya de ser devueh
to, por aplicacin analgica del artculo 175,6'' del RH (en este
sentido, puede verse entre otras, la importante R. 2 9 de diciembre
de 1982 DGIIN).
Por ltimo, la doctrina mayoritaria considera inscribible el pacto
de reserva de dominio a favor del vendedor hasta el cobro del precio, con.siderando que tal pacto entraa una transmisin sujeta a condicin suspensiva.
B) Las prohibiciones de disponer
Las prohibiciones de disponer tienen acceso al Registro en tanto
que suponen una modificacin de las facultades del dominio o inherentes a los derechos reales.
Las prohibiciones legales no necesitan de inscripcin, como veremos ms adelante (art, 2 6 . l^ L H ) . Las que deban su origen a una

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ilf Otnriiii lumeblliiiih* ttisttnitt

resolucin judicial o administrativa sern objeto de un asiento

especial e independiente: la anotacin preventiva prevista en el
artculo 4 2 . 4 de la LH y artculo 145 del RH (art. 26.2^' LH). En
cuanto a las prohibiciones de disponer voluntarias, hemos de distinguir entre: las establecidas en actos realizados a ttulo gratuito
y las establecidas en actos realizados a ttulo oneroso. Respecto a
las primeras, el artculo 26.3^ de la LH nos dice que sern inscribibles siempre que la legislacin vigente reconozca su validez. En
cuanto a las segundas, el artculo 27 de la LH establece que no
tendrn acceso al Registro.
El efecto que produce la inscripcin de las prohibiciones voluntarias de disponer es el cierre del Registro a los actos dispositivos
que se opongan a ellas. Tal cierre afecta tambin a las enajenaciones judiciales? Sobre este punto la Direccin General de los
Registros y del Notariado se ha pronunciado de forma contradictoria; as, la R. 5 de septiembre de 1974 entendi que tales enajenaciones judiciales no podran inscribirse, mientras que la R, de
22 de febrero de 1989 entendi lo contrario al amparo del artculo 1911 del CC y el principio de responsabilidad patrimonial
universal.

3. Situaciones jurdico-reales no inscribibles

La regla general antes vista segn la cual la publicidad del Registro se extiende a los derechos reales pero no a los personales o de
crdito cuenta con importantes excepciones, pues, por un lado,
existen determinados derechos o situaciones jurdico-reales que
no precisan o no pueden inscribirse y, por otro, se permite el acceso al Registro a determinados derechos personales por razones de
conveniencia y oportunidad. Nos ocuparemos en este epgrafe del
primer grupo de excepciones apuntado, esto es, el de las situaciones jurdico-reales no inscribibles y reservaremos el estudio de
los derechos personales inscribibles para el siguiente epgrafe del
tema.
Dentro de los derechos y dems situaciones jurdico-reales exceptuadas de inscripcin cabe distinguir entre aqullos que no pueden
acceder a los libros regstrales, como el derecho real de po.scsin y
aqullos que pudiendo tener acceso a los mi.smos no precisan de tal
publicidad registral, como las servitiumbres y limitaciones de origen
legal y las servidumbres aparentes.

A) Derecho real de posesin

Establece el artculo 5 del LH que los ttulos referentes al mero
o simple hecho de poseer no .sern inscribibles,
En concordancia con el anterior precepto, los artctilos 7 y 199 de
la LH no aluden a la posesin sino slo al dominio en sede de inmatriculacin de fincas y el artculo 3 5 3 del RH, en su ttimo prrafti,
prev que las antiguas inscripciones posesorias se convertirn en inscripciones de dominio, cuando se extienda alguna inscripcin relativa a la finca o se expida alguna certificacin a solicitud del titular de
la misma, siempre que no exista asiento contradictorio.
B) Limitaciones, prohibiciones y servidumbres de carcter legal
Estas servidumbres y dems limitaciones de origen legal no necesitan de inscripcin porque ya gozan de la publicidad que les proporciona la ley.
En esta lnea, el artculo 2 6 . L' de la LH nos dice que las prohibiciones de disponer establecidas por la Ley no necesitarn inscripcin separada y especial, y surtirn sus efectos como limitaciones
legales del dominio; y el artculo 3 7 de la LH, tras disponer que las
acciones rescisorias, resolutorias y revocatorias no se darn contra el
tercero que inscriba su ttulo en el Registro excepta en su nmero
3 el caso de las acciones que deriven de un retracto legal,
C) Servidumbres aparentes
Tal y como ha reiterado el Tribunal Supremo, tampoco precisan
de publicidad registral las servidumbres aparentes, dado su carcter
notorio u ostensible que hace que puedan ser conocidas por los terceros sin necesidad del atixiUo del Registro,

4. Derechos personales inscribibles

Hemos visto como, por regia general, los derechos reales tienen
acceso a los libros del Registro, y ello por el mero hecho de ser derechos reales. En cambio, es tambin regla general que los derechos
personales tienen cerradas las puertas del Registro (arts. 9 y 51.6
RH) a menos que la ley, de modo excepcional, permita su entrada
por razones de conve:;'viencia y oportunidad, en vista de su duracin
y proximidad a la finca. As, el legislador peimite que pueda tomarse razn en el Registro de derechos personales o cuya naturaleza jur-

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dica es dudosa y discutida como es ei caso del arrendamiento o del

derecho de opcin.

A) Inscripcin del derecho arrendaticio

Segn el artculo 2 . 5 " de la LH cabe la inscripcin registral de
los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
Mucho se ha escrito sobre la naturaleza jurdica del derecho arrentlaticio: algunos autores, como Vallct de Goytisolo consideran que es
un derecho real. Para otros, como Gastan Tobeas o Roca Sastre es
un dereclio peisonal. Hay quien opina, como De Diego, o Snchez
Romn que se trata de un derecho personal que adquiere naturaleza real si se inscribe en el Registro.
Para Pau Pedrit, la Ley hipotecaria, al permitir la inscripcin del
arrendamiento, pretende dar al mismo el tratamiento hipotecario de
un verdadero derecho real, y frente a la tesis tradicional segn la cual
la inscripcin de este tierecho produca como nico efecto el de ta
oponihilidad del arrendamieiUo inscrito al posterior adquircnte del
innuicble, considera que el arrendamiento inmobiliario, a travs de
su inscripcin, queda asimilado, en ctianto a sti rgimen regisiral, a
los dems derechos reales inscritos, entraitdo en juego, por laiito,
como efectos propios de tal inscripcin, los siguientes principios; n)
Principio de legitimacin, por cuanto se presume que el arrendamiento inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada
por el asiento y que el titular dei derecho arrendaticio inscrito tiene
la posesin que implica esc derecho (artculo 38, prrafo 1" LH).
Sern aplicables igualmente las consecuencias procesales derivadas
de dicho principio que resultan de los prrafos 2 " y 3 " del artculo
3 8 y del articulo -l I de la LH. b) Principio de fe phlica registral, por
cuanto el arrentlamiento ifiscrito tpieilar ptotegidj trente a los ttulos no inscritos (principio de oponibitidatl del artculo 32 Ll I) y frente a las causas de nulic ad o resolucin del derecho de la persona que
concedi el arrendamiento, siempre que el arrendatario rena los
requisitos que seala el artculo 34 LH. c) Principio de prioridad, puesto que el derecho arrendaticio inscrito tendr preferencia excluyente respecto de aquellos derechos incompatibles con l, como otro
derecho de arreitdamiento sobre el nismo inmueble (salvo que fttese
un subarrieitdo) que pretendan acceder al Registro, v tendr rango
superior cuanto se trate de otro derecho compatible, como una hipoteca o un derecho de opcin.

B) Inscripcin del derecho de opcin

Al igual que ocurre con el arrendamiento, tambin ha sido muy
discutida la naturaleza jurdica del derecho de opcin. Se ha defendido que es un derecho personal (Valverde), que es un ius ad rem,
esto e.s, un derecho personal al que la posibilidad de inscripcin registral atribuye ciertos efectos reales (Roca Sastre), que es un derecho
real (Amors Guardiola) y que es un derecho cuya naturaleza como
derecho real o personal depende de la voluntad de las partes (Gastan Tobeas).
El artculo 14 del RH regula los requisitos necesarios para la inscripcin en el Registro de la opcin de compra:
1". Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2". Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso,
el que se hubiere convenido para conceder la opcin.
3 " . Plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de
cuatro aos.
C) Inscripcin del leasing inmobiliario
El arrendamiento financiero de bienes inmuebles o leasing inmobiliario constituye un negocio jurdico de contenido complejo, pero
unitario, por el que el cesionario puede usar del bien inmueble objeto de aqul por cierto tiempo y a cambio de un precio y ejercitar,
cuando concluya el plazo pactado para tal uso, un derecho de opcin
sobre dicho inmueble.
La Direccin General de los Registros y del Notariado, en Resoluciojies de 12 de mayo y 21 de junio de 1994, ha declarado que no
es imprescindible la previa inscripcin de un contrato de arrendamiento financiero para que posteriormente pueda ser inscrita la venta
que, en ejercicio del derecho de opcin, celebren los mismos contratantes; tal compraventa no es tm mero acto de ejecucin de alguna de las prestaciones de un negocio anterior, sino un verdadero negocio jurdico que exige nuevas declaraciones de voluntad; considera
tambin que, desde el punto de vista registral se ha de distinguir
entre la inscripcin del derecho que surge del contrato, que ha de
realizarse como un todo, sin que pueda pretenderse la inscripcin
aislada de alguna de sus partes (ya sea la opcin, ya la facultad de
goce) de la inscripcin de la venta realizada en ejercicio del derecho
de opcin.

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)os Ignacio

MTtrTAJ^T

5. Titularidades fiduciarias
El artculo 2,3" de LH declara iuscrihihics los actos y contratos
en ctiya virtud se adjudiquen a alguno bienes intntiebles o derechos
reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a utro o de itTvertir su im|Hirie cu objeto determinatio.

6. Resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de las

personas
Conforme al artculo 2 , 4 " de LH en el Registro se inscribirn las
resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la aiisencia, el fallecimiento, y cualesquiera otras por las
qt4e se modifique la capacidad civil de las pcr.sonas en cuanto a la
libre disposicin de sus bienes.
En el l e m a 4 tendrenifis ocasin de comentar extensamente el
precepto.

TEMAS
LA FINCA REGISTRAL
1. L A FINCA COMO BASE DEL REGISTRO: CONCEPTO V CLASES

El Registro de la Propiedad puede organizarse por personas, como

el sistema francs o por fincas, como el sistema alemn. El Registro
espaol se lleva por fincas, siguiendo el sistema de folio real, como
desenvolvimiento del principio de especialidad, que abarca tos dos
aspectos fundamentales de la publicidad registral:
El derecho que se hace constar en el Registro con indicacin de
su naturaleza, extensin, cargas, limitaciones, condiciones,
valor y titularidad.
La finca, elemento real del derecho subjetivo de propiedad
inmobiliaria, a la que se le abre un folio en que se hacen constar todas las vicisitudes de su historial jurdico.
El principio del folio real se regula en los siguientes artculos de
la Ley Hipotecaria:
Aiiculo 24.3 Ll I: El Registro le lii Pifpicdnti .se llevar nbrenelo um particular n
vnda finca en d Libro correipniiientc. Todas las inscpcionc:, anotadoiKSy
amceiacioncs posteriores relttims a la misma finca se praclimrn a Cwtinucin, sin dejar daros
entre los asientos.
Articula 8.1 y 2 LH: Cada finca tendr, desde iue se inscriba por primera ves. un
nmero diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrn Otra numeracin correlavuy especial.
Artculo 13 LH: Los derechos reales limitativos dd dominio, los de garanta y, en general, cualquier carga o limitacin dd dominio o de los derechos railes, para que surtan efectos
contra terceros, debern constar en la inscripcin le a f tica o derecho sohre que recaigan.

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JVdm l-jiuiiui,

l\)nr

Por lanto la finca es la base iicl sistema registral. pues constituye el elemento ms caracterstico del dcreclu) real v la uiVidad cjuc
rene los caracteres de estabilidad y pern\anencia, tpic permiten c!
perfecto juego de los principios hipotocarios de ff pblica, tracto
sucesivo y especialidad.

1. Concepto de finca
La determinacin del concepto de finca no es pacfico, as se ha
distinguido en la doctrina:
L La finca material o civil que tradicionalmente se define como la
porcin delimitada de la sujierficie terrestre que pertenece a
un solo propietario o a varios proindiviso. Concepto hoy
ampliado para abarcar otras realidades, como los espacios cbicos idcntificables, susceptibles de a|.)rovechamiento independiente, como sucede en ta Propiedad Horizontal y en los complejos inmobiliarios.
2. La finca en sentido funcional cuya unidad se determina no por
el derecho que recae sobre las mismas, sino por su destino econmico, como por ejemplo las parcelas urbanas indivisibles.
3. La finca registral. Garca Garca, en su teora general de los bienes y las cosas, entiende que las distinciones anteriores son
artificiosas, pues ta finca registral, no es un concepto meramente formal, como la finca material, ni determinado nicajnente por su funcionalidad, como la finca funcional, sino que
resulta de una realidad, una vez que se abre et folio registral
y define la finca registra!, integrando en ei ntismo el concepto funcional v material, como un bien innuiehle consistente
en un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, perteneciente a un solo propietario o a varios en comunidad, que opera en el trfico jurdico como una unidad y que es susceptible de abrir folio registra!.
Desde un punto de vista legal, el artculo 17 LS 8/2007 define la
finca como la unidad de suelo o de edificacin, atribuida exclusiva
y excluyentemente a un propietario o vario,s en proindiviso, que pueden situarse tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo. Cuando conforme a la legislacin hipotecaria pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideracin de finca registral.

2. Caracteres
Garca Garca seala como caracteres de la finca registral los
siguientes:
a) Es un bien inmueble,
b) Consistente en un espacio, idea ms precisa que la de
superficie terrestre utilizada por la doctrina tradicional
para definir la finca material, pues no abarca todos los
supuestos del concepto de finca, y permite incluir en el
mismo los tres supviestos qvie pueden darse, ya sea como
una sola finca, o como fincas diferentes: El suelo, el vticlo
y el subsuelo.
c) Es un espacio suficientemente delimitado, expresin que
supera a la tradicional que habla de lnea poligonal, y que
lleva implcita su relacin con los conceptos de descripcin e
identificacin de la finca, esenciales para que pueda hablarse de una finca como separada y distinta de las dems colindantes. Esta delimitacin puede existir a travs de signos en
la realidad fsica exterior, pero lo importante en el aspecto jurdico, es que quede bien delimitado el objeto de derecho a travs de la delimitacin que resulta de las descripciones de los
documentos y de los asientos.
d) El espacio ha de ser susceptible de aprovechamiento independiente. Con este elemento se trata de dar entrada al concepto de finca funcional como caracterstica de toda la finca,
o mejor dicho, como lmite mnimo que ha de tener el concepto de finca.
c) De titularidad unitaria, bien de un solo titular registral o de
varios en comunidad, la cual delimita la finca jurdicamente.
f) La finca opera en el trfico como una unidad, pues los negocios jurdicos y los derechos reales no pueden recaer sobre
partes materiales de fincas, sino sobre la finca en su totalidad, sin perjuicio de que puedan recaer sobre varias fincas.
Para que un derecho real recaiga exclusivamente sobre una
parte de finca, es necesario proceder a la conversin de esa
parte en finca, mediante la correspondiente segregacin o divisin.
g) La finca ha de ser susceptible de abrir folio registral, para que
pueda hablarse de finca en Derecho Inmobiliario. Este elemento no ptiede abstraerse de los dems, como si la finca regis-

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tral fuese un concepio meramente formal independiente de la

finca material, por lo no es propiamente un elemento defintorio de la finca, sino un elemento-consecuencia o elementoresultado de los dems elementos analizados.
3. Clases de fincas

A) Rsticas y urbanas.
Esta es una distincin fundamental para el sistema registral,
pues:
a) La Legislacin Hipotecaria exige que se encabece la descripcin de a finca diciendo si es rstica o urbana.
b) El Registrador ha de calificar de distinta manera los requisitos legales previstos para las fincas rsticas y urbanas, debido
a la distinta regulacin legal de unas y otras.
c) Porque la coordinacin Registro-Catastro se regula de manera
diferente para unas y otras.
A pesar de su importancia, no existen criterios legales especficos
y uniformes para su distincin en la Legislacin Hipotecaria y la
expresin de su naturaleza se hace depender de la voluntad de las
partes en el documento correspondiente, sin embargo se dan algunos criterios en la legislacin catastral, as:
Desde un junto de vista legal.
Segn la Ley ciel C'atastro lnmol3iliario 5-111-2004, es suelo urbano el clasificado por el planeamiento como urbano. Se exceptan ios
innuieblcs de ca rae i cris ticas especiales, como son:
Los de produccin de energa elctrica, gas, refinamiento de
petrleo y centrales nucleares.
Presas, saltos de agua y embalses, excepto las destinadas slo
al riego.
Las autopistas, carreteras y tneles de peaje.
Los aeropuertos y puertos comerciales.
Es suelo rstico, o rural segn la actual Ley del Suelo, el que no
sea urbano.

Desde el punto de vista doctrinal.

Se han elaborado cuatro criterios doctrinales y jurisprudenciales para
la distincin de fincas rsticas y urbanas, que debemos interpretar a la
luz de la legislacin catastral, arrcndaticia y urbanstica vigente.
Segn Roca Sastre hay que atender a, su situacin en el campo
o la ciudad, a la construccin en el suelo o en el vuelo, el destino a
cultivo o habitacin, o la accesoriedad, pues los elementos accesorios participan de la naturaleza del principal.

B) Continuas y discontinuas
Continuas son las fincas normales sin especialidad, referidas a un
espacio dentro de los linderos. Discontinuas son las formadas porvarios
trozos o suertes separadas entre s, pero que ofrecen caractersticas
peculiares que permiten considerar a todas ellas formando una unidad. Segn Garca Garca las notas que caracterizan a las fincas discontinuas son que las porciones han de ser accesorias respecto de la
parte principal y han de reunir el requisito de la proximidad.

C) Matrices y filiales
Garca Garca distingue finca matriz a partir de las que se forman
nuevas fincas que proceden de ella y finca filial que se forman por
procedencia de una finca matriz o de varias fincas matrices. La conexin entre fincas matrices y filiales puede ser por procedencia y por
pertenencia.

D) Originarias y resultantes
Consecuencia de la subrogacin real en la reparcelacin urbanstica y la concentracin parcelaria,

E) Fincas comunes y especiales

La Finca comn se equipara a la finca civil La doctrina tradicional
excluye a las unidades inmobiliarias de un edificio en propiedad horizontal, pero Garca Garca lo critica, pues ello da lugar a una inversin
de conceptos, al considerar como fincas especiales las ms normales en
la prctica. Fincas especiales son las qtie, sin reunir los requisitos de las
comunes, reciben un trato hipotecario idntico, pues abren folio registral, a las cuales nos dedicamos en el sigtdente epgrafe.

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Pedro Fauios Pons

Lmium ilf Dmrlia ImuobUimio Rcgistm!

I I . FINCAS ESPECIALES. ESTUDIO PARTICULAR DE LAS CONCESIONES

ADMINISTRATIVAS V DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO
REGISTRAL DE LOS GARAJES, CONJUNTOS INMOBILIARIOS Y
APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES

1. Introduccin
Segn el Artcido S, LH:
Se inscribirn cumu una sola Fiaca y bajo un mismo ndinem:
l " El letritorio, tnninu redondo o lugar de cada foral en Galicia o en Asturias, sieni[JI-e que recorio?:can un solo dueo directo ovarios cii proindiviso, aunque este dividido eii suertes o porciones, ciadas en dominio til o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de
dicho termino.
Se estimar nico el seoro directo para Sos efectos de la inscripcin, aunque sean varios los que a ttulo de seores directos, cobren renta o pensiones
de un foral o lugar, siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos
por el mismo concepto,
2 " Toda explotacin agrcola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgnica aunque est constituida por predios no colindaiues. y las explotaciones industriales que Toniu-n un cuerpo de bienes unidos o dependientes
entre s.
3** Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueos en dominio pleno o menos pleno,
4 " LoK edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est
concluida o, por lo menos, comenzada.
En !a inscripcin se describirn, con las circunstancias prescritas por la Ley,
adems del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles
de aprovechaniicnu) independiente, asignando a stos un n" correlativo escrito
en letra y la cuota de participacij\ que a cada uno corresponde en relacin con
el inmueble. En la inscripcin del solar o del cdilicio en conjunto se har constar los pisos meramente proyectados.
Se incluln, adems, aquellas reglas contenidas en el ttulo y en los tstatutoK que configuren el contenido y ejercicio de esia propiedad.
La inscripcin se practicar a favor del dueo del ijimncbk con.stituyente del
rgimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.5" Los pisos
o locales de un edificio en rgimen de P.H., sen\pre que conste previamente en
la inscripcin del inmueble la consiiiucin de dicho rgimen.

Se desarrolla en el Artculo 44 RH:

Se inscribirn bajo un slo ntjmero, si los interesados lo solicitaren, considerndose como una sola finca, con arreglo al artculo 8 de la Ley y para los
efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a mi solo dueo o a varios
proindiviso:

1" Las Rncas rsticas y los solares colindantes, ainique no rengan ediricacin
alguna y las urbanas, tambin colindantes, que fsicamente constituyan un edificio o casa habitacin.
2 " Los cortijos, haciendas, labores, masas, dehesas, cercados, torres, caseros, granjas, lugares, casales, cabanas y otras propiedades anlogas que formen un
cuerpo de bienes dependientes o unidos, con uno o ms edificios y una o varias
piezas de terreno, con arbolado o sin el, aunque no linden entre s ni con el edificio y con tal de que en este caso haya unidad orgnica de explotacin o se trate
de un edificio de importancia al cual estn subordinadas las fincas o construcciones,
3" Las explotaciones agrcolas, aunque no tengan casa de labor y estn constituidas por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgnica,
con nombre propio que sirva para diferenciarlas y una organizacin econmica
que no sea la puramente individual, as como las explotaciones familiares agrarias,
4 " Toda explotacin industrial situada dentro de un permetro determinado
o (|ue forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s.
5 " Todo edificio o albergue situado fuera de poblado con todas sus dependencias y anejos como corrales, tinados o cobertizos, paneras, palomares, etc.
6 " Las concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras
fincas o concesiones.
Lo dispuesto en este artculo ser aplicable an cuando las propiedades se
hallen enclavadas en diferentes Registros, Ayuntamientos o Secciones.

Las fincas especiales ms frecuentes son las concesiones administrativas, propiedades horizontales, conjuntos inmobiliarios, garajes
y rgimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

2. Concesiones administrativas
A) Concepto
Los Bienes de Dominio Publico pueden ser utilizados directamente
por la Administracin o por los particulares. El uso realizado por los
particulares puede ser comn que corresponde por igual a todos los
ciudadanos, sin que el uso de uno perjudique a los dems y privativo que implicaba ocupacin exclusiva en bienes de Dominio Pblico, que impide la utilizacin por los dems.
El uso privativo de un bien de dominio publico, es un derecho
que se adquiere por otorgamiento de una concesin demanial, que
define Roca Sastre la concesin como acto administrativo en virtud del cual se crea sobre bienes de dominio publico y a favor de un
particular un derecho subjetivo de uso, aprovechamiento o explotacin exclusiva.

5^

53

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L-C-im-s tk Di'inlio limiohilmu R-ghmtl

iferim Pandos Pt)ns

B) Naturaleza Jurdica
Estas concesiones adniinistraiivas. dado que se otorgan un jjodei
concreto sobre una dependencia demanial. Se trata por tanto de un
autntico derecho subjetivo, de carcter real, administrativo porque
recae sobre un bien de dominio pblico, que protliice efectos frente
a terceros y que est abierto al trfico, pues puede enajenarse o hipotecarse, y es por tanto inscribible en el Regisirt>.
Hay que diferenciar entre concesin y autorizacin, que desde el
punto de vista hipotecario, es importante, pues la concesin tiene
cabida en los libros regstrales, no as la autorizacin, que no crea
yin derecho luievo para el titular, el derecho nace y existe antes de
la autorizacin, que lo que hace es exigir una serie de condiciones
para su ejercicio, y tienen carcter personal e intransferible inter
vivos. La concesin, crea un derecho ex novo para sti titular. Sin
embargo, con relacin a los permisos que regtila la Ley de Minas,
segn la doctrina tales permisos tiene el carcter de autcjrtzacin, y
con relacin a ellos, el artculo 62 del Reglamento Hipotecario prrafo 4 " , establece los permisos y aiuorizaciones de ex|iIotacin c investigacin podrn ser objetos de anotacin preventiva, y el artculo
63 se refiere a la iransmisin y gravamen que sern objeto de la
inscripcin o anotacin preventiva que proceda.
C) Reglas generales de inscripcin
Los artculos 3 1 , 6 0 y 61 RH regulan la inscripcin de las concesiones en general, los artculos 62 y 6 3 . a de Lis concesiones mineras, y el artculo 67 la de explotaciones industriales de produccin
y distribucin de energa elctrica.
Roca Sastre considera que son inscribibles todas las concesiones
administrativas que tengan trascendencia real inmobiliaria, es decir
las que con. arreglo al artculo 334 CC!. tenga la ctjndcin de bienes inmuebles (concesiones administrativas de Obras Pblica), quctlando marginatlas los contratos sobre servicios pblicos, que conforme con el artculo 3 3 6 tel Cdigo Civil, son bienes mtiebics.
Imcriftan en folio independiente
C'omo finca especial, la Concesin accede al Registro independientemente de los terrenos o fincas normales a que pueda afectar,
por lo que se inscribirn bajo un solo nmero, si los interesados lo
solicitaren, considerndose como una sola finca, excepto las que sean

accesorias de otra finca o concesin, (art. 4 4 . 6 RH). Adems no se

exige la previa inscripcin a efectos de tracto sucesivo a favor de la
entidad concedente, lo cual se justifica por el carcter originario del
derecho concedido.
Inscripcin de concesiones administrativas

que afecten o recaigan sobre

inmuebles
Sujeto y condiciones de la inscripcin.
Artculo 3 1 . 1 :
Las concesiont'S adminUlrativa.s que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscribirn a favor del concesionario con la extensin y condiciones que
resulte de! ttulo

La afectacin y

correspondiente.

desafectacin

a) Afectacin
Artculo 3 1 . 2 y 3 RH:
La adquisicin por expmpiacin forzo.sa o por cualquier otro medio de fincas o
derechos inscritos que hsyan quedado afectos a la concesin se inscribir a favor
del concesionario, hacindose constar en l.i.s inscripciones respectivas su afectacin,
y en la inscripcin de la concesin la incoiporacin de aquellos, por nota marginal.
Tambin se har constar en las inscripciones y notas marginales respectivas
que las fincas incorporadas quedan gravadas con las cargas a que est sujeta o
.se stijcte en el futuro la concesin.
Sobre las fincas o derechos inscritos afectes a una concesin, no se podrn
inscribir otras cargas o gravmenes que los que recaigan sobre sta y hayan sido
autorizados por la Administracin

concedente.

b) Desafectacin
Artculo 3 1.4 y 5 RH:
Extinguida la concesin, si las fincas deben IT\'enit a la Administracin
cedente, se inscribirn a favor de esta cancelndose los asientos

con-

contradictorios,

sin perjuicio de lo que dispone el artculo 1 7 5 .

Cuando resultasen parcelas o fincas sobrantes de una concesin que no deban
revertir al concedente, el concesionario podr hacer cotistar en el Registro aqulla circunstancia y su desafectacin de la concesin, mediante certificacin librada por el Organi.smo qne otorg la concesin en la que se exprese la fecha de la
resolucin que haya declarado la desafectacin, la circunstancia de no haber lugar
a !a reversin y d derecho del concesionario a disponer libremente de !a finca.
Si la parcela o finca hubiese sido adquirida en virtud de expropiacin forzosa,
la constancia registral de la desafectacin no perjudicar el derecho de reversin
que asista al propietario expropiado y, en caso de practicarse segregacin, se har
constar en la nueva inscripcin la adquisicin originaria por expropiacin,

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Lecdmia d( fivchv liniiohlliarln Rtpstmt

Ttulo inscribible.
Artculo 60.1 RH;
La inscripcin de concesiones admiin'strativas se practicar en vinud de escritura pliiica, Y en lo.s C.^SF^^ en los tue no se rc(|iiiera el otorgamiento de esta,
mediante el ttulo nusmo de m concisin Y DCIICRI expresar literalmente, el pliego de condiciones genvrales, el uasladi do la t.ey o resolucin administrativa de
la concesin Y las con.liciones partictjlares y cct>nniicas.
Tambin J.
-1

Inscripcin principal y de referencia

Artculo 6 L 1 y 2 RH;
La inscripcin de la concesin se practicara cu ei Registro donde radique dicha
concesin o, en su case, r ! punto de arranque designado por la Administracin
concdeme. Esta inscripcit'm principal expresar sin);ularmenLe adems de lo previsto en ei artculo anterior, la naiiiraUv.a v licnontinaciu de la concesin, su
plazo de duracin, condiciones sobre la iv-vcrsion, v. en su caso, puntos de arranque y tnnino o lnniuus immicipaies que airavie.se la obra o .servicio pbltctj.
Tambin se practicar inscripcin de reea-ncia en lo.s dems Registros, Ayuntamientos o Secciones . que se extienda la concesin o en los que existan fincas o derechos afectos a ella. En esias nscri|)cioncs se consignar la naturaleza
de la concesin y su denominacin, la fecha del titulo con las particularidades
de SI autorizacin, y el libro, folio, nmero y registro en ei que !a inscripcin
principal se baya piatlicado.
Estas inscri|icio))cs de referencia se practicarn en virtud de certificacin literal de la inscripcin nincipai, que quedar archivada en el ltimo registro, con>erv;ndosc copia simple de la misma en los dems donde dichas certificacin sea
preseiuada.

Inscripciones posteriores
Artculo 61.3 RH;

Cuando se hubiere intenumpido el tracto sucesivo en las citadas concesiones podr reaiuidarse mediante expediente de dominio o acta de notoriedad en
las que conste incorporada o a las que se acompae la indicada certificacin.

3. Propiedad horizontal
A) Concepto
La Propiedad Horizontal puede ser definida, con Martn Granizo, como una propiedad especial que, constituida sobre edificios
divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, adems de un
derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

B) Reglas de inscripcin
Se regula en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de
1960 y en los artculos 3 9 6 y 401 del Cdigo civil. Adems, en Catalufia hay que tener en cuenta la regulacin contenida en los artculos 553-1 y siguientes del Libro quinto del Cdigo civil de Catalua, de 10 de mayo de 2 . 0 0 6 . Sus repercusiones regstrales se
contemplan bsicamente en el artctdo 8. 3, 4 y 5 LH vistos, que
determinan la forma de practicar la inscripcin, mediante la tcnica del doble folio registral, que constituye una de las excepciones del
sistema de unidad de folio registral. As se distingue la inscripcin
del edificio matriz y de los pisos o locales:
7. Inscripcin matriz de edificio

Los derechos reales, que en cada trmino Municipal graven la concesin se inscribir bajo el mismo nmero que lleve la inscripcin principal o de referencia.

Imnatriculacin por ttulo pblico y reanudacin dei tracto sucesivo

Artculo. 301.1 RH:
De conformidad con lo prevenido en el A. 2tl5 Lll podr practicarse la inmatriculacin de concesiones admnisirativas, mediante os documentos a que se
refiere el A . 2 9 8 , acompaados de la certificacin que acredite, en su caso, la
t o m a de razn en el regi.stro adminisirativo correspondiente. Tambin se ptiblicara ios edictos prevenido.s en dici^o artculo.

La Ley hipotecaria contempla la inscripcin unitaria del edificio

en tres fases: edificio concluido, comenzado e inscripcin del edificio o del solar con pisos meramente proyectados. De otra parte, exi.sten dos casos: edificio perteneciente a un solo dueo o a varios titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
Edificio concluido. Las reglas de su inscripcin son las siguientes:
a) En la escritura publica de constitucin del rgimen de propiedad horizontal, se har constar:

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t.eittDiiis

Las circunstancias de ios artculos 9 LH y 51 RH, relativas al inmueble en su conjunto, con los elementtis
comunes. Segn la doctrina mayoritaria, la enumeracin
del artculo 3 9 6 C:C es eimnciativa.
La descrijKin de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independeme, con ex|>resin tic su extensin, linderos, platua en que se hallare v k)S anejos tales
como garaje, buhanliila o stano.La cuota de participacin de cada piso o local en relacin al total del iiuiuicblc, referida a centsimas del mismo, que se fijar tomando por base, la superficie til de cada piso o local en
relacin con el total del inmueble, su empla/amicnto
interior o exterior, su situacin v el uso que racionalmente se presuma que vaya a bacer de los elementos
comunes, conforme a los artculos 3 y 5 LPH.
Las reglas estatutarias que rigen el contenido v ejercicio
de esta propiedad, que no perjudican a tercero si no estn
inscritas en el Registro de la Propiedad (art, 5 LPH), al
formar parte del ttulo constitutivo de la propiedatl horizontal. No debemos confundirlas con las ordenan/as de
rgimen interno que rcgulait detalles de cimvivencia y la
adecuada utilizacin de los elementos comunes, que no
tienen acceso al Registro de la Propiedad, pues no forman parte del ttulo constitutivo y que afectan a todo
adquircnte aunque los desconozca (art. 6 LPH).
Edificio comenzado
A este caso se refiere el artculo 8, 4", de la Ley Hipotecaria, al
hablar de pisos cuya construccin est concluida o, por lo menos,
comenzada. A nuestro entender, tambin la norma citada se refiere a ese supuesto al hablar de la inscripcin del edificio en conjunto
r, donde debern hacerse constar los pisos meramente proyectados, lo que indica una construccin comenzada, pues .se habla de
edificio. Las normas son iguales para estos casos. En este caso hay
que cumplir con los requisitos del artculo 19 de la LS 8/2007 y del
artculo 19 LOE 5-XI-1999, en su caso,
Edificio perteneciente a un solo dueo o a varios condueos
Conforme al artculo 8,4 LH, ultimo inciso, dispone la inscripcin
se practicar a favor del dueo del inmueble constii:uyente del rgimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pi,sos o locales,

de D'nvhi) InimhUmiii Rgismtl J

Con ello, la constitucin del rgimen de propiedad horizontal

puede hacerse por el propietario nict) titular registral, a travos de
la venta o enajenacin de un piso o local. En la prctica se suele
otorgar simultneamente la escritina de obra nueva y constitucin
del rgimen de propiedad horizontal,
La otra posibilidad de inscripcin es la de la pertenencia a varios
propietarios proindiviso del edificio construido. Lo normal, sin embargo, es que simultneamente al acto de constitucin de la propiedad
horizontal, los comuneros extingan comunidad, adjudicndose la propiedad exclusiva de los diferentes pisos. Para Monet Antn estamos
ante un caso de tracto abreviado, anlogo al que ofrece el artculo 2 0
de la Ley hipotecaria para la previa adjudicacin hereditaria.
2. Inscripcin independiente de os pisos o locales
Conforme al artculo 8, 5", de la LH, la inscripcin de los mismos requiere la previa inscripcin del edificio. Ello cabe plantea tres
principales problemas:
DiiMfd de folios
Tal y como est concebido en la actualidad el rgimen de propiedad horizontal es prcticamente imposible inscribir en forma independiente y separada el piso o local sin que previamente, o a la vez,
figure inscrito el edifico en su conjunto, con la constitucin del rgimen. La posibilidad de la inscripcin de piso o local como finca independiente sin la previa del edificio en su conjunto que prevea el
artculo 2 1 8 del Reglamento Hipotecario, en su apartado c), supone un residuo de la legislacin anterior y debe entenderse derogado
por el artculo 8.4 LH, o bien hay que entenderlo referido a pisos
inscritos de conformidad con la legislacin anterior
2. Itiscriprhi udcKndcnte

ik pisos meramente proyectados

Tanto la legislacin hipotecaria como la especial parten de la base

de que el piso como el local que pueden formar finca indepcndienic, estn construidos, admitiendo excepcionalmente que en la inscripcin del solar o del edificio en conjunto se hagan constar los
pisos meramente proyectados. Con ello se pretende dar una solucin
publicitaria registral al problema de la prehorizontalidad.
Respecto a circunstancias de las inscripciones independientes
habr que estar a la doctrina general de los artculos 9 de la Ley y
51 del Reglamento, sin perjuicio de hacer una referencia al edificio
en que est situado el piso, descripcin del mismo, cuota de parti5S

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Lmitium tk Dcmh limwiiil'mra Ri'ghtittt

T

cipacin y N U T N E M correlativo, con la inevitable referencia a la inscripcin principal o extensa del edificio en su conjunto.
C) Supuestos no incluidos en la normativa
Jumo a estos supuestos, se hace preciso sealar, aunque sea en
forma esquemtica, ima seria de supuestos que la prctica y los estudios doctrinales han tratado de incluir en el mbito de aplicacin de
la ley de propiedad horizontal. La enumeracin no puede, por supuesto, ser exhaustiva, sino demostrativa; y debe comenzar con el tratamiento de una cuestin previa, como:

d)

e)

1) Problemas de capacidad y legitimacin

La Ley de Propiedad Horizontal no dice nada sobre la naturaleza o configuracin jurdica que se da al acto de constitucin de la
propiedad horizontal. En la doctrina se configura:
Como un acto de riguroso dominio, que slo puede realizarlo
el titular registral (Cainy).
Como acto dispositivo, sin que el mismo entrae enajenacin,
lo cual lleva a exigir poder expreso, innecesidad de autorizacin judicial pai"a realizarlo por quien ejerza la patria potestad, posibilidad de realizarlo por el menor emancipado y por
el contador-partidor y, en el supuesto de gananciales, debera
aplicarse el artculo 1.377 CC (Monet -Antn).
Cmara lo considera un acto configurativo neutro para el que
basta capacidad general
2) Casos posibles de constitucin de propiedad horizontal
Junto a los casos contemplados por el artculo fi, 4", de la LH y
la Ley de propiedad horizontal, la practica ha desarrollado otros
supuestos como:
a) Permuta de solar por obra futura.
b) Construccin sobre la base de un .sistema de cooperativas.
c) La comunidad valenciana, que supone la construccin de un
edificio por quienes van a ser duefios de sus pisos o locales,
sin que pueda considerarse existente una situacin intermedia
de proindiviso, sino que cada comunero contribuye a la construccin de su propio piso o local dentro de un rgimen de
propiedad horizontal existente ya durante la edificacin, aun-

f)
g)
h)
i)

que la formalizacin del titulo constitutivo tiene lugar a la terminacin de la obra, o bien durante su construccin, juntamente con la correspondiente declaracin de obra nueva terminada en construccin.
Uc lif Ciinitird estima lactihle la organizacin del rgimen como
una .societlatl, en la cpie la piopiedad del edificio y de los diferentes pisos pertciuxe a la sociedad, ])ero cada socio tiene derecho al goce exclusivo de su piso, el cual ser adjudicado en
pleno dominio ctuuido la sociedad se tlistielva.
La constitvicin a consecuencia de un derecho de vuelo o de
un derecho de superficie, que tendran su desarrollo legislativo a travs de los artculos 16 del RH, 1.611 CC y del artculo 3 6 de la Ley del Suelo.
Los complejos inmobiliarios y las urbanizaciones privadas, a
travs del sistema del triple folio.
El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, a travs
del triple folio registral.
Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehculos.
La inscripcin de aguas privadas, que se realiza en pluralidad
de folios; uno para el agtia privada y otro para las cuotas. Artculo 66.6 RH.

4. Tratamiento registral de los garajes

En los edificios de nueva construccin o de rehabilitacin es ordinario que los planes urbansticos prevean c impongan el dcstintj de
parte de ellos a garajes que son espacios o locales destinados a la
guarda generalmente de vehculos de motor de cualquier clase.
La configuracin jurdica y el tratamiento registral inmobiliario de los
garajes en rgimen de propiedad horizontal pueden responder a alguna de las situaciones jurdicas bsicas siguientes:
A) Garaje configurado como elemento comn del edificio en rgimen
de propiedad horizontal
Se regir por las reglas generales de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto a su administracin y utilizacin y por las normas
especificas establecidas al efecto por el titulo constitutivo. En su
defecto, el uso corresponde a todos los propietarios de pisos o locales del edificio y ser personal.

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Lmliws tk Dmefio InmobUUiro Hcgismil

RegistraImefUc en este supuesto el garaje, incluidas las plazas de

aparcamiento v las zonas accesorias, se inscribir exclusivamente en
el folio u hoja abiertos ai edificio en su conjunio como una de las
inatnloatmcs y servicios a que se refiere el articulo. 5", prrafo 3*^ de
la Ley de Propiedad Horizontal. En el mismo folio ii hoja registra)
se harn cftnstar. si se han establecido, las normas del titulo constitutivo o estatutarias especficas o relativas al garaje.
6) Las plazas de garaje configuradas como anejos de los diferentes
pisos o locales en rgimen de propiedad horizontal
A esta configuracji jurdica se refiere el artculo 5, prrafo l*,
de la Ley de Propiedad lori/ontal, que prev que en la descripcin
de cada piso o local se describirn o expresaran los anejos, tales
como garaje.... Deber estarse al titulo constitutivo o a los estatutos de la comunidad en cuanto a ta utilizacin de dichas plazas. La
enajenacin o graxmmen del piso o local implica la ilel anejo consistente en la plaza de garaje, conforme as lo establece el artculo 3,
prrafo ultimo, de la Ley de Propiedad Horizontal.
Desde el punto de vista registra!, el anejo consistente en una o
mas plazas de garajes se inscribir en la hoja registral del edificio en
su conjimto y en tu de cada piso o local que tenga asignado dicho
anejo, in.scribindose en aquella hoja o folio las reglas del titulo constitutivo o estatutarias especficas o relativas al garaje (arts. 5, prrafo 1", de la Ley de Propiedad Horizontal y 8, 4^ y 5 " LH).
C) Las plazas de garaje configuradas como cuotas indivisas de un local
procomunal
Se irata de plazas integradas en un local procomunal. Adoptando
generalmente el sistema de adscribir a cada piso o local del edificio
el uso exclusivo y excluyente de ima o ms pla/as de garaje del mismo.
Los problema.s son los propos de los pisos o locales ptocomitnales.
En cuanto a la registracin de esta situacin, si se configura como
un elemento comn por disposicin de los propietarios, figurar como
tal en la inscripcin del edificio en su conjunto. Si se configura como
un elemento privativo indcpcndieiue, vinculado ob rem a la titularidad de ios pisos o locales del edificio, se le abrir folio indepettdiente, practicndose la inscripcin a favor de todos los cotitulares,
y expresando en la inscripcin el carcter procomunal de la finca.

D) Configuracin de todas y cada una de las plazas de garaje como

elementos privativos independientes dentro del rgimen general
de la propiedad horizontal sobre todo el edificio.
Cada plaza de garaje se configura como finca independiente, como
si fuese ordinariamente un piso o local del edificio. En este caso,
habr de especificarse si los elemento comtmes destinados al servicio de las plazas d garaje, como son los accesos o rampas, pasillos y
zonas de maniobra, constituyen elementos comunes del edificio sometidos al rgimen general o si, en cambio, se configura respecto de
ellos una situacin de comunidad particular o exclusiva adscrita a las
plazas de garaje.
En cuanto a su registracin Casado De Cepeda propone las siguientes soluciones:
Mantener las plantas como fincas independientes, pero
relacionndolas entre si mediante las correspondientes servidumbres.
Agrupar las diferentes plantas en una sola finca. Si bien
tales agrupaciones son contrarias a la tcnica hipotecaria,
existe cierta corriente favorable a ellas.

E) Configuracin de las plazas de garaje como cuotas indivisas de un

local y atribucin a cada una de ellas det uso exclusivo y excluyente
de una o ms plazas, susceptibles en su caso, de inscripcin
separada o especial.
Calificada por la RDGRN 18-V-1983, como Comunidad funcional en la que existe un destino comn, sin qtie quepa pedir la divisin ni ejercitar los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto a las reglas de inscripcin, en la hoja matriz del edificio en su conjunto se describir el espacio destinado a garaje y se
abre un folio independiente a la finca destinada a garaje, inscribindose en su conjunto a favor de la comunidad de titulares. Caben
dos modalidades:
L Que la cuota del condominio no conlleve la asignacin de
plazas.
2, Que la citada cuota de un derecho exclusivo y excluyente
a una o varias plazas identificadas con un nmero, modalidad que ha alcanzado mayor difusin.

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IIIA/I'J di' IkmUo

Tras el RD 12 X 1982 el artculo. 6 8 RH, reformado

por R D 4 IX 1998 contempla esta situacin: !a inscripcin de la transmisin de cuota indivisa de finca
destinada a garaje o estacionamiento de vehculos
podr practicarse en folio independiente que se abrir
con el NTJINERO de la finca matriz y el corielativo ile cada
cuota. La apertura del folio se har constar por nota al
margen de la inscripcin de la finca matriz. La reforma
de 4 IX 1998 iniridujo la necesidad de la incorporacin de planos pero se anul por la semencia del T.S
3 1 1 2()C1. No obstante, el artculo 5 3 b) WD 4 V i l
1997, que contint'ia vigente, exige la descripcin pormenorizada de las plazas y de ios elemcmos comunes.
Segtjn Garca Garca, pese a la anulacin del artculo 68.3
cabe el mismo rgimen para la transmisin de cuotas indivisas de locales destinados a trastero, por analoga con el
punto 1".
Por su parte, el citado Real Decreto 1.09.3/1.997, de 4 de jtilio,
sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanstica, dispone en el artculo 5 3 :
AKT, 53, Requisito.s de los ttulos de eonsttuciu de piopiedad tiorizontal,
t'ara inscribir lo.s ttulos de divisin horizontal o de tnodificacin del rgimen ya in.scrito, se aplicarn las siguientes reglas;
a) No podrn constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento
independiente m.s de los que se hayan hecho constar en la declaracin de obra
nueva, a menos que se acreditase mediante nueva licencia de acuerdo con his
previsiones del paneamicnio urbanstico vigente que se permite mayor nmero.
No ser de aplicacin lo dispuesto en e.sre nmero a las superficies destinadas a
locales comerciales o a garajes, salvo qvie del te.MO de la licencia resulte que el
nmero de locales comerciales O de plazas de GARAJE constituye condicin esencial de su concesin.
b) Cuando el objeto de la transtnisin sea una participacin indivisa de finca
destinada a garajes, que supongan ct uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deber incluirse en el ttulo la descripcin pormenorizada de la misma,
con fijacin de su nmero de ordeit, linderos, dimensiones perimetrale.v y superficie tiltil, as como la descripcin correspondiente a los elementos comunes.

F) Configuracin de las plazas de garaje mediante la constitucin de

una sociedad.
Se trata de constituir la comunidad del local-garaje en sociedad,
bien por los promotores o constructores del edificio, bien por los

itiniiItlIitiiiD

kegimnl

adquirentes de las distintas cuotas indivisas de dicho local mediante la aportacin social correspondiente.

G) Garajes construidos bajo suelo pblico.

A estas posibilidades debemos aadir actualmente esta posibilidad, que reconoci la RDGRN 5-IV-2002, cuya doctrina se ha recogido por el artculo 17,4 LS 8/2007, que permite su configuracin
como complejo inmobiliario, previa desafectacin y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio
pblico, Segtn Chico Ortiz, la tcnica registral sera:
Inscripcin de la concesin administrativa en favor del concesionario, haciendo constar las limitaciones temporales y la reversin.
Sobre dicha finca declarar la obra nueva y dividir horizontalmente
la finca, asignando a cada plaza el carcter de elemento privativo y
a los accesos y zonas de maniobra carcter de elemento comn.

5, Tratamiento registral de los conjuntos inmobiliarios

A) Concepto
Bajo la denominacin de conjuntos inmobiliarios o complejos
urbansticos se engloba una serie de supuestos heterogneos de organizacin permanente de la propiedad inmueble que vienen caracterizados por la complejidad de su objeto.
En un sentido general, estos conjuntos:
a) Suponen la existencia de una pluralidad de fincas que se ligan
jurdicamente:
Ya a travs de unos elementos comunes, vinculados ob rem,
con la titularidad de las fincas.
Ya a raz de la existencia de un rgimen comn de obligaciones o vinculaciones, de naturaleza pblica o privada,
que recaen propter rem sobre las diferentes fincas.
b) Estas situaciones determinan necesidad de organizar unitariamente la administracin y gestin de la comunidad que se articula jurdicamente a travs de normas estatutarias, que delimitan el contenido del dominio y enuncian el elenco de

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mentos comunes a todos ellos, como jardines, piscinas, aparcamientos, o bien en la obligacin de contribuir al mantenimiento del rgimen de seguridad,
'i. Las urbanizaciones particulares stricto sensu.

derechos, deberes y limitaciones que configuran la posicin jurdica de Itjs proj i erarios afectados por el complejo,
c) Su delimitacin es requisito hiiprescindible para que todas sus
caraciersticas puedan lener acceso al Registro de ta propiedad
en orden n su publicidad formal y sustantiva.

4 . Los polgonos industriales con naves privativas y cletnentos comunes.

5. O, incluso, supuestos de divisin vertical del dominio, con coexistencia de inmuebles demaniales y otros de propiedad privada, que se dan en aquellos casos en que, en un mismo plano
vertical, concurren superficies dedicadas a usos que imponen
su naturaleza demanial, como viales, y espacios cbicos destinados a edificacin privada, como aparcamientos.
La agrupacin de supuestos tan diversos dentro de la doctrina del
conjunto inntobiliario se justifica por tres caractersticas bsicas que
son comunes a estas figuras;

El problema radica en que el conjunto ijtmobiliario est constituido en su unidad por bienes y elementos muy heterogneos. En l
se diferencian los siguientes objetos:
1. Las propiedades separadas, exclusivas o indepcruentes, parcelas edificadas o edificables.
2. Una comunidad sobre los elementos y servicios comunes destinados al
servicio y utilidad de los elementos privativos esencial a la propiedad de ellos,
Caractersticas bsicas de estos elementos comunes, son;

1, nexisteiicia de regulacin, al margen de! criterio del artculo

2 4 LPH.
2. Eficacia registral de las normas estatutarias, pues la organizacin del Conjunto Inmobiliario adquiere eficacia jurdica
a travs de la publicidad registral, nica fuente de conocimiento por los terceros que adquieran derechos sobre las fincas de propiedad exclusiva y la delimitacin estatutaria inscrita queda amparada por el sistema presuntivo que integra
el principio de publicidad, con su doble efecto de legitimacin y fe pblica.
3, Sistema de folio piramidal. A efectos regstrales, la Resolucin
de 2 de abril de 1980 tiene lioy perfecta actualidad. Sienta la
doctrina del TRIPLE E0Ll(3x., que consiste en la existencia
del folio general de la finca matriz, base de todo el con^plejo
inmobiliario, otro folio para cada una de las edificaciones o
bloques del complejo, conectado con el folio general; y otro
folio para cada una de las viviendas, locales o parcelas, conectados con el folio anterior y con el folio general.
Este sistema tiene una repercusin formal o registral, pero tambin es manifestacin del principio de especialidad o determinacin,
y supone que al informarse o adquirir cualquier persona una vivienda, local o parcela publicada en el tercer folio individualizado, a travs de la referencia de los otros folios ms generales, puede conocer

Exterioridad: los elementos comunes son independientes y externos a las parcelas, cosa que no siempre ocurre en la propiedad
horizontal.
Dependencia funcional: los elementos comtmes estn destinados
por naturaleza o destino al servicio o utilidad de los elementos privativos; sin que puedan ser objeto de transmisin separada y la propiedad de los elementos privativos lleve aparejada necesariamente la de los elementos comunes.
Exclusividad: slo son elementos comunes los que se mantengan en el mbitt) de la propiedad privada y se destinen al servicio exclusivo de los propietarios de las parcelas o de quienes
stos designen, pudiendo excluirse la utilizacin por [lersonas
ajenas al conjimto.

B) Posibilidades de configuracin
1, Los llamados edificios complejos^, en los que se produce la distincin jurdica de espacios cbicos diferenciados y que suelen tener lugar en los casos de grandes equipamientos comerciales o de a))arcamientos subterrneos.
2. Las supracomunidades, que engloban diferentes solares y sus
respectivas edificaciones independientes, normalmente constituidas en rgimen de propiedad horizontal y se apoyan en ele-

1
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A.

_Pedrt> ^aiidos Pon,s

.

J1

los elementos comunes, obligaciones propter rem, servicios, etc. de

los otros folios en los que respectivamente est integrado.
C) Naturaleza jurdica
Existen diversas teoras:
Teora de la servidumbre, donde el predio dominante es el elemento privativo y el sirviente los elementos comunes.
Teoia de la comunidad sobre los elementos comunes, Segn
Bonet es una propiedad compleja, interdependicnte y funcional en la que coexisten un dominio ordinario stjbre cada vivienda o parcela y una copropiedad sui generis sobre los clemcnUis conuines.
Teora de la sociedad civil. Segn Cntara, los propietarios aportan al Ente societario los terrenos destinados a la urlnuiizacin,
constituyendo un fondo conu'm y se atribuye personalidad jurdica al Ente gestor de los elementos comunes.
D) Rgimen jurdico
Segn el artculo 2 4 LPH:
El rcgitucii especia! de propiedad establecido en e! art, 3 9 6 CC ser aplicable a aquellos Coinpiejos Inmobiliarios Privados que renan los siguientes
requisitos:
Estar integrados por 2 o ms edificaciones o parcelas independientes enire sf
Cuyo destino principa) sea viviendas o locales
Que los titulares de estos mmuebles o de. las viviendas o locales en que
se encuentren divididos hoiizontalmene participen con carcter inherente a dicho derecho, en tma co]>ropicdad indivisible sobre otros elemeiMos
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios
Los Complejos Inmobiliarios Privados que no adopten ninguna de estas formas jurdicas se regirn en primer lugar por los pactos que entre si establezcan
tos propietarios, y supicioriamentc, las disposiciones que la Ley dedica a los Complejos inmobiliarios.

Estos complejos inmobiliarios privados podrn constituirse en una

sola comunidad de propietarios sometida a la Ley de Propiedad Horizontal, o en una agrupacin de comunidades de propietarios.

a) Comunidad nica
a) El ttulo constitutivo, se regir en cuanto a la legitimacin
para otorgarlo y a su contenido por las reglas generales de la
Propiedad Horizontal, (Art, 5 LPH), pero con algima especialidad. As, no procede la aplicacin de la doctrina legal que
considera comunes los elementos que no .sean privativos; ni
la enumeracin del artculo 3 9 6 CC, pues no hay, razn para
considerar el vuelo o el subsuelo de las fincas privativas como
comn. Por ello, los estatutos han de individualizar esos elementos comunes, indicando su carcter esencial o accesorio.
b) La Inscripcin se regir por el artculo 8.4 y 5 LH y el folio
de la finca matriz reflejar la urbanizacin en su conjunto
y los elementos comunes y reglas generales contenidas en
el ttulo y en los estatutos. Inscrito el rgimen, se abrir
folio independiente a los distintos pisos o locales.
b) La agrupacin de comunidades
a) El ttulo constitutivo ser otorgado por el propietario nico
del complejo o los presidentes de las comunidades integradas, autorizados por acuerdo mayoritario de sus |untas,
y contendr la descripcin del complejo en su conjuiuo, sus
servicios e instalaciones, la cuota de Kuticipacin de las
connmidades integradas, los Estatutos del complejo y ser
inscribible en el Registro de la Propiedad.
b) Su inscripcin se practicar siguiendo la tcnica del triple
folio registral, vi,sto.
E) La propiedad horizontal compleja y la propiedad horizontal
compleja en el Libro quinto de\ Cdigo civil de Catalufia,
El Libro quinto del Cdigo civil de Catalua regula, en sus artculos 5 5 3 - 4 8 y siguientes, la llamada propiedad horizontal compleja, configurndola como una situacin de comunidad horizontal que permite la coexistencia de subcomunidades integradas en
un edificio o en un conjunto inmobiliario, formado por distintas
escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes
y separados conectados entre ellos y compartiendo zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.
Desde el punto de vista registral, se aplicar la tcnica del triple
folio registral.

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C) Constitucin

Los artculos 5 5 3 - 5 3 y siguientes se ocupan de la propiedad horizontal por parcelas, caracterizada por proyectarse sobre un conjunto de solares vecinos fsicamente, edificados o no, que forman
parte de una urbanizacin y innticipan con carcter inseparable de
unos elementos de titularidad comn, entre los que se incluyen otras
fincas o sei"vicios colectivos (/.onas ajardinadas y de recreo, instalaciones deportivas, locales stjciales...), as como de limitaciones sobre
su goce a favor de todas o de algunas de las dems fincas del conjunto. Segn el artculo 5 5 3 - 5 8 , la escritura de constitucin del rgimen de propiedad horizontal por parcelas se inscribir en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislacin hipotecara,
practicndose una inscripcin general para el conjunto y una inscripcin por cada una de las fincas privativas, y, si procede, de las
fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes, para cada una
de las cuales debe abrirse un folio registral separado. Caso de que
la urbanizacin recayese total o parcialmente sobre varias fincas,
debern efectuarse las operaciones regstrales necesarias para formar una sola.

6. Tratamiento registral del aprovechamiento por turno de bienes

inmuebles
A) Concepto
La Ley de 15 XII 1998 lo define en su Artculo 1 como aprovechamiento que atribuve a su titular ia facultad de disfrutar durante
un perotio es|)ccfico de cada ao un apartantento, vivienda o local
de utilizacin independiente, que est dotado de modo permanente
con el mobiliario adecuado al efecto.

B) Naturaleza jurdica
Conforme al artculo 1. apartados I y 6 de la citada Ley, este
derecho podr constituirse de dos maneras, como derecho real limitado o cotno arrendamiento de temporada que tenga por objeto ms de 3
de ellas y hasta un mximo de 5 0 aos, anticipndose las rentas
correspondientes a todas o algunas de las temporadas contratadas,
y estando especificado el edificio o conjunto inmobiliario. La Ley
regua como fundamental la configuracin como derecho real limitado,
siendo su rgimen legal el siguiente:

a) mbito objetivo

La totalidad de un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos

;irquitcctnicamente diferenciado, que tenga tm mnimo de diez alojamientos.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento gravar la
total propiedad del alojamiento o del inmueble, segn est prevamenle constituida o no la propiedad horizontal del mismo. Este derecho
no podr vincularse a cuota indivisa de la propiedad y no se extingue
por reunin en una misma persona de la propiedad y el derecho de
aprovechamiento.
Los turnos han de tener todos la misma duracin. El perodo anual
le aprovechamiento no podr ser inferior a 7 das seguidos. Deber
quedar reservado para limpieza, reparaciones y otros fines comunes
un perodo no inferior a 7 das por cada alojamiento.
En relacin a su duracin, del artculo tercero resulta que ptiede ser
de .3 a 5 0 aos desde la inscripcin de! rgimen jurdico, o desde la
uiseripcin de la terminacin de la obra, si el rgimen se constituye
vobre inmueble en construccin. Extinguido el rgimen por el transi tirso del plazo, los titulares no tendrn derecho a compensacin.
b) Requisitos para la constitucin del rgimen..
(Conforme al artctilo 4 :
En cuanto a la declaracin de obra nueva del edificio, es preciso
que est inscrita en el Registro de la Propiedad la conclusin
de la obra, o bien la declaracin de obra nueva en construccin. En este ltimo caso de constitucin del rgimen .sobre
inmueble en construccin, el propietario deber contratar aval
hancario o seguro de caucin que garantice a los adquirentes la
devolucin de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisicin de los derechos.
Licencia de la Comunidad Autnoma respectiva para ejercer
la actividad turstica el propietario.
(}uc el propietario haya celebrado contrato con empresa de
servicios, o bien que el propietario se obligue a prestar l mismo
ilichos servicios.
(}uc haya concertado los seguros a que se refiere el artculo 7
lie a Ley.

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Pedro Faudo Pom

Desde el punto de mta formal, se exige:

i) Otorgamicnio dtr esiritur phlica, concurriendo, en su caso,
la empresa de servicios e inscripcin en el Registro de la Propiedad, que deber recoger las circunstancias exigidas en el
ariculo 7 de la Ley;
Descripcin de la finca sobre la que se constituye el rgimen.
Descripcin del edificio o edificios que la componen.
Descripcin de cada uno de los aUijamientos, nmero
correlativamente con referencia a la finca. En cada alojamiento se expresar: El ni'unero de turnos, su nmero
correlativo, su duracin y nwta. el mohUiaro y su valor, los
estatutos del rgimen y su duracin del rgimen.
Se acompaar de original o testimonio de los documento expresados en el artculo 4 , de los que se archivar en el Registro de la Propiedad copia autorizada.
b)La inscripcin del rgimen, resulta del artculo 6:
La constitucin del rgimen puede inscribirse en itimucble construido o en construccin. Si est cu construccin, la terminacin de
la obra debe hacerse constar en el Registro en el plazo de los tres
meses siguientes a la terminacin, aportando las licencias no aportadas al in.scribir la obra nueva en constrticcin. El Registrador rechazar la inscripcin de las clusulas de los Estatutos que impongan a
los titulares de los derechos de aprovechamiento obligaciones o limitaciones contrarias a la Ley. Los alojamientos debern constar en
folio independiente:
Si, al inscribir el rgimen los alojamientos, no constaren
en folio independiente, el registrador les abrir folio, aui\quc no exista divisin horizontal.
En el folio abierto a cada alojamiento se indicarn los turnos y las dems circui^stancias,
Inscrita la escritura, antes de restituir el ttulo al presentante, el
registrador archivar ctjpia de los contratos incorporados a ella. El
archivo se har constar en la inscripcin del rgimen y en toda la
publicidad formal que de del inmueble y del alojamiento. Si se soli-

cita expresamente, en las certificaciones relativas ai inmueble, se

acompaar copia de tales contratos.
Se depositar ei\ el Registro el contrato con la empresa de servicios o el acta de manifestaciones en que el propietario se haga cargo
de su prestacin y del folleto informativo que debe editar el constituyente del rgimen, con carcter de oferta vinculante, y los requi.sitos del artculo 8.2. Todos los documentos deben tener las firmas
legitimadas notarialmeiUe y cumplir los requisitos exigidos en la ley;
en otro caso, debe suspenderse su archivo. Practicado el archivo, el
registrador lo har constar pf)r nota al margen de la inscripcin del
rgimen, con referencia al legajo de su archivo.
D) Modificacin del rgimen
Slo podr hacerse por el propietario registral con el consentimiento
de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares, con mayora de dos tercios. La modificacin debe constar en EP y para se vlida debe ser obligatoriamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
E) Inscripcin de la adquisicin del aprovechamiento
La transmisin de los derechos de aprovechamiento requiere la
edicin del folleto informativo antes aludido, la constitucin del rgimen en los trminos vistos y que el contrato tenga el contenido mnimo del artculo 9 de la Ley.
La Inscripcin, se sujeta a las siguientes reglas:
1. El registrador debe abrir folio al turno o aprovechamiento que
se transmita.
2. Ai inscribir la primera adquisicin del derecho de aprovechamiento, se expresar por nota marginal, la afectacin real del
derecho al pago de las dos ltimas cuotas, desde la reclamacin
judicial o notarial, y por todo el tiempo de vida del rgimen.
3. Adems, al inscribir la primera adquisicin del derecho de
aprovechamiento, y si se hubiese pactado, podr inscribirse la
subrogacin del adquircnte en la parte proporcional del crdito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble, sin
necesidad de consentimiento del acreedor hipotecario. Para ello
ser necesario que al constituirse la hipoteca se hubiese pactado un sistema de distribucin entre todos los derechos de
aprovechamiento del rgimen.

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Pedro F a i i d s l ^ I R

4. Los derechos de desistimiento y resohicin se harn constar

en la inscripcin. El desistimiento se iiar constar en Acta notarial, que ser ttulo bastante para verificar la reinscripcin del
aprovechamiento a favor del transmitente. (Art. 10). La resolucin de la transmisin por impago de las cuotas exige que se
acredite la prctica de requerimiento fehaciente y la ctjnsignacin ntegra de las canridades abonadas por el titular del
derecho, aunque exista clusula penal. (Art. I I ) .
Sin perjuicio de lo anterior, todos los regmenes preexistentes tendrn una ilinacin mxima tic 5 0 aos de.sde la entrada en vigor de
la Ley, salvo que .sean de diuacin inferior, o declaracin expresa de
continuidad por tiempo indefinido o pla/.o cieno en la escritura de
adaptacin.
F) La comunidad especial por turnos del Libro quinto del Cdigo civil
de Catalua
Los artculos 5 5 4 - 1 y siguientes del Libro quinto del Cdigo
civil de ('aialua regulan la comunidad por turnos configurndola como una comunidad especial en la que sus titulares tienen el
derecho de gozar del bien sobre el que recae, con carcter cxclusivo, por unidades tentporales discontinuas y peridicas. Pueden
ser objeto de esta comunidad los edificios destinados a viviendas
unifamiljares dotados del mobiliario y las instalaciones suficientes que, por su naturaleza, sean susceptibles de u.so reiterado y
divisible en turnos, as como los barcos, aeronaves no comerciales
y bienes muebles claramente idcntificables y adecuadamente equipados, que sean .susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos.
Segi'm el artculo 554-7, el rgimen de comunidad por turnos
debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, o, si procede, en el
de Bienes Muebles que corresponda, por meto del si.vtema de pluralidad de hojas, de acuerdo con lo establecido por ta legislacin
hii)otecaria.

'

IIL

E L CArASTRO v su COORDINACIN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. El catastro
A) Concepto
a) Legal. Segn el Artculo 1.1 de la Ley vigente, el Catastro Inmobiliario es un Registro Administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles
rsticos, urbanos y de caractersticas especiales tal y como se
definen en esta Ley.
b) Doctnnl Segn Roca Sastre, el Catastro es un Registro, Censo,
Padrn, Catalogo o Inventario de la riqueza territorial de un
pas en el que se determinan las fincas, rsticas o urbanas del
mismo, mediante su descripcin o expresin grfica, as como
su evaluacin o estimacin econmica, al fin primordial del
tipo fiscal o tributario y a los fines auxiliares de orden econmico, administrativo, social y civil.
B) Naturaleza y mbito
Es un organismo autnomo, adscrito al Ministerio de Economa
y Hacienda. En el Pas Vasco son las Diputaciones Forales las que
asumen estas competencias. Y en Navarra, se atribuyen al llamado
Registro Fiscal de la riqueza territorial. El Centro de Gestin Catastral se encarga de diferentes funciones tcnicas, estadsticas y fiscales. Sus tres funciones bsicas son la formacin, conservacin y revisin de los catastros; la elaboracin de los sistemas de valoracin de
inmuebles y la gestin e inspeccin del IBI.

C) Fines
De la Ley resulta que la finalidad esencial del catastro es fiscal, sin perjuicio de sus fines auxiliares de tipo econmico, administrativo, social y civil, cual es la representacin grfica e indivitiualizacin fsica de la jiarcela, a diferencia del Registro de la
Propiedad que persigue la concrecin jurdica de los inmuebles y
la determinacin de los derechos sobre los que se hubiese constituido.
Segn el artculo 2 . 1 , lo dispuesto en la Ley se entiende sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propie-

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IIIV

dad y de los efectos jurdicos sustantivos derivados de la iiiscripcjn de inmuebles en dicho Registro. Y, segn el artculo 3 a los
solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio
del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurdicos prevalecern, los datos contenidos en el Catastro inmobiliario
sumen ciertos.
Se pre-

Los sistemas de cooniinacin perfecta, seguidos en Alemania y

Suiza, donde la inmatriculacin de las fincas se realiza tomando como base los datos fsicos catastrales.
Y los sistemas de coordinacin imperfecta, que pretenden un acercamiento entre las instituciones, con soluciones mas o menos
eficaces, grupo en el que se encuadra la legislacin espaola.

2. Su coordinacin con el registro de la propiedad

C) Evolucin de sus relaciones con el RP

A) Planteamiento
La coordinacin entre el catastro y el regiitro. segn repite la tloctrina, debe basarse en un intercambio de datos; el catastro debe proporcionar al Registro sustancia fsica, y el Registro al C'atastro sustancia jurdica. Es lo que Gragera Ibez denomina principio del
doble suministro.
El actual marco de colaboracin entre el Catastro y el Registro
de la Propiedad se basa en una necesidad de coincidencia grfica
entre las fincas regstrales y las parcelas catastrales, criterio legislativo errneo, a juicio de Vzquez Asenjo, dadas las diferencia.^
entre ambas. El reconocimiento concepitial de la existencia de bases
grficas regstrales independientes de las catastrales v de titularidades caiastiales vlidas no coincideiucs con las titularidades regstrales, implica un nuevo planteamiento en la relacin cutre ambas
instituciones. Segn este autor, el marco de colaboracin deseable
debe consistir en el intercambio de informacin constante, a travs de una herramienta de informacin territorial grfica que permitiera al Catastro conocer on Une la configuracin constante de
las bases grficas regstrales y el escueto dato de la titularidad registral, tambin ccmstantemente actualizado y al Registro las titularidades y el i>arcelario catastral para los fines que le son propios.
E.sta situacin que sera la deseable, no es la que sigue la actual
legislacin.

B) Derecho comparado
Desde
el punto de vista del derecho comparado, existeit tres sistemas
legislativos:
El sistema de fusin, seguido en Australia, donde catastro y
registro estn unidos en una sola oficina.

1. La Ley de 1906 Inteiuo suplantar el Registro por el Catastro.

As. prevea, la figura del ttulo real, inspirad) en el Acta
'Ibrrens y la inatacahilitlad de la inscrijcin catasti"al transcurridos IOat)s sin c o n t r a L c c i n . Pero esttt qued en una declaracin de intenciones, pues no se aplic en absoluto.
2. La Ley Hipotecaria de 1 8 6 1 , careca de previsiones al ser anterior ai Catastro; el prembulo de la Ley Hipotecaria de 1909,
aluda a la coordinacin, sin medidas concretas.
3. La reforma hipotecaria d e l 9 4 4 - 4 6 , exigi referencia catastral
en los expedientes de dominio, inmatriculacin por titulo pblico o acta de notoriedad, constatacin de los excesos de cabida o reanudacin del tracto.
4. La Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12-111-1973, prev
la constancia de la concentracin parcelaria en el Registro de
la Propiedad y en el Catastro.
5. El R D 3-V-1980 dicta por primera vez normas de coordinacin, conforme al cual, la coordinacin entre finca registral
y parcela catastral supone la conformidad de la Administracin con los datos descriptivos de la finca contenidos en el
folio registral, y se extiende la presuncin de titularidad y de
posesin a los datos fsicos descriptivos de las fincas (art. 3 8
LH).
6. El Decreto de 30-111-1990, introdujo en los Artctdos 3 9 8 y
siguientes del RH la obligacin de utilizar bases grficas del
Catastro e implant el ndice General Infnrmatizadtj de las
fincas V derechos inscritos, con referencias catastrales.
7. La Ley de 30-XII-l 9 9 6 , iiurodujo importantes modificaciones,
incorporadas a la actual legislacin.
8. El R D de 4-IX-1998, modific el Artculo 298,1 RH, exigiendo, para la inmatriculacin por ttulo pblico, referencia y certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca, como luego
veremos.

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_J

9. La Ley de 27-X-200 introdujo en el aniculo 9 LH la posibilidad de completar la dcntifieaeion de la linca mediante la

incorporacin al ttulo inscribible de una base grfica catastral
o urbanstica, Y )>odr obtenerse el archivo de la base grPica
como operacin registral especfica mediante acta notarial en
la t(ue se describa la finca y se incorpore la base grfica. Lsio
e desarrull en la Instruccin, de la DGRN. de 2-111-2000
.sobre la imjMantacin de la ba.se cartogrfica en el Registro de
la Prctpiedad. y, en la Resolucin de la DCAIN de 28-IV-2003
sobre cl servicio de consultas y certificados para Notaras y
Registros y la solicitud de autorizacin concreta para obtener
datos del Catastro por va telemtica por parte de dichas Notaras y Registros.
10. La evolucin culmina con la Ley de Catastro de 2 0 0 2 , .sustituida por el e.\tf) Refimdido 1/2004, de 5 de Marzo v su
Reglameitm de 2 0 0 6 desarrollado por el RD 417/2006 ci 7
de Abril.
Adems la Lev de Prevencin del fraude fiscal 36/2006 modifica
el T R de la Ley del Catastro Inmobiliario, que extiende la obligacin
de aportar la referencia catastral para todo tipo de inmueble a los
contratos de arrendamiento, cesin de tiso por cualquier ttulo, suministro de energa elctrica, proyectos tcnicos y cualquier otro documento relativo a bienes inmuebles que regiamentaiiamente se determinen, y el plazo para aportarla para los imnuebles que carezcan de
ella es de un mes.

D) Medidas concretas de coordinacin

) Obligacin de consignar referencia catastral conforme al artculo 3 8 del texto refundido ( T R L C I ) , salvo las excepciones
del artculo 3 9 , en todos los documentos pblicos y privados referentes a inmuebles y en las inscripciones y anotaciones en los Registros de la Propiedad, debe constar referencia catastral, por quienes soliciten la prctica de un asiento
registral relativo a bienes inmuebles, (Artculo 4 0 ) , que se
acreditar mediante certificacin catastral electrnica, certificado expedido por el Catastro, o Escritura pblica o informacin registral, en qtie conste la referencia catastral, y por
la aportacin del ltimo recibo de pago del IBI, (Art, 41
ERLCJ), En caso de incumplimiento de la obligacin de apor-

MIDS DI' Di'n-dw Iinitiihiinno Hipsiriil

tar referencia catastral, el Registrador deber advertirlo a los

interesados, de forma expresa y escrita, (ArL. 4 3 T R L C I ) y
se har constar por nota a! margen del asiento y al pie del
ttulo inscrito, (Art. 4 4 T R L C I ) . La falta de constancia de la
referencia catastral en los documentos inscribibles, o su falta
de aportacin no impedir la prctica de los asientos correspondientes. La constancia registral de la referencia catastral
tiene por objeto, posibilitar el trasvase de informacin entre
el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. El
Registrador, calificada la documentacin presentada, recoger en el asiento, como uno ms de los datos descriptivos de
la finca, la referencia catastral atribuida por los otorgantes
en el documento inscribible, cuando exista correspondencia
entre la referencia catastral y la finca. No obstante, se podr
reflejar registralmente la identificacin catastral de las fincas
como operacin especfica, de acuerdo con lo legalmente previsto. (Art. 4 8 T R L C I ) .
b) Correspondencia de la referencia catastral con le Identidad de
la finca, pues conforme al artculo 45 TRLCI, se entender
que la referencia catastral se corresponde con la identidad de
la finca, siempre que de los datos de situacin, denominacin
y superficie si constare, coincidan con los del ttulo y, en su
caso, con los del Registro de la Propiedad, o si existen diferencias de superficie que no sean superiores al 10% y siempre
que, adems, no existan dudas fundadas sobre la identidad de
la finca derivadas de otros datos descriptivos, o se justifica el
cambio de nombre o de nmero de la calle.
c) Si no hay coincidencia con la referencia catastral, conforme
al artctdo 4 9 ERLCl. cuando el Registrador consitlere que la
referencia catastral tpie resulte de los documentos a|)oriados
por el interesado, puede no coincidir con la finca registral. lo
comunicar al Catastro, solicitando certificacin o docuntento informativo. El Registrador, cuando le sea remitido, har
constar la referencia en el asiento, o, si ya se hubiera practicado, por nota al margen, consignndolo tambin por nota al
pie del ttulo,
d) Respecto a las fincas rsticas, segn la D T 3^ TRLCI, no ser
de aplicacin lo dispuesto respecto de la referencia catastral a
los bienes inmuebles rsticos situados en los municipios en los
que no hay finalizado la renovacin del Catastro rstico conforme a lo previsto en la DA nica de esta Ley (que se remi-

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te para ello a la Ley de 27-XIJ-20O1). Aunque segn la Instruccin de la DGRN de 2 6 - I 1 M 9 9 9 si ser aplicable para la
inmatriculacin por ttulo pblico de fincas rsticas, conforme al artculo 2 9 8 , J RH.
c) La inmatriculacin de fincas exige certificacin catastral descriptiva y grfica, lo cual ba sido criticado por V/quez Asenu, pues puede obligar al propietario a cambiar la descripcin
de su finca, que no tiene porque coitstttuir con la parcela catastral, para poder in.scribrla en el Registro.
f) Tambin se requiere certificacin catastral descriptiva y grfica para inscribir determinadt>s excesos de cabida, como veremos posteriormente,

IV.

INMATRICULACIN DE FINCAS: CONCEPTO, MEDIOS INMATRICULADORES,

ESTUDIO PARTICULAR DEL TTULO PUBLICO ADQUISITIVO. LA DOBLE
INMATRICULADOR

1. Concepto
A la hora de dar un concepto de inmatriculacin, el primer problema que se plantea es el de perfilar las relaciones entre inmatriculacin y primera inscripcin. As el artculo 7,1 de la LH dispone:
ART 7 . La primera insaipciii de cada finca en cl Rcgi.stro de la Propiedad
ser de dominio y se practicar con arreglo a los procedimientos regulados en el
ttulo VI de e s t a L e y , ( . )

El legislador al decir que la primera in.scripcin se practicar conforme a los prtjcetlimientos det Titulo VI de la ley, que regula los
metilos inmatriculadores etiuipara inmatriculacin y primera inscripcin, postura seguida por parte considerable de imestra doctrina.
Frente a esta posiciJi se alza un gran sector doctrinal:
Sanz Fernndez seala que, en miestro Derecho, no puede
hablarse de inmatriculacin tcnicamente j>osibIe en sistemas
como el alemn o el suizo, donde la finca ingresa de oficio en
el Registro previamente basndose en datos catastrales y limitndose el asiento a la descripcin de la finca, pero no en Derecho espaol, pues cuando el legislador habla de inmatriculacin se refiere a la primera inscripcin de dominio de la finca
sin conexin con asiento anterior.

Roca Sastre sostiene que el concepto de primera inscripcin es

ms amplio que el de inmatriculacin, pues en los supuestos
de modificacin de entidades hipotecarias, hay pritncra inscripcin pero no inmatriculacin, ya que a las fincas resultantes se les abre folio registral propio (y por tanto, hay primaria inscripcin), pero estas fincas resultantes no son nuevas
en el Registro, sino que estn en conexin con los asientos de
la finca o fincas principales (y por ello no hay inmatriculacin),
Lacruz discrepa de estas posiciones y distingue:
Inmatriculacin, que es el ingreso de una finca en cl registro, pero
de una finca en sentido material, es decir, todo aquello que
abre folio registral.
Primera inscripcin en sentido formal, sera el primer asiento
que se practica en el folio registral destinado a una finca,
y a l se refiere cl artculo 7 de la Ley Hipotecaria.
Primera inscripcin en sentido sustantivo o registral, que es el
asiento que carece de soporte causal en otro anterior, y a l
se refiere el artculo 2 0 5 de la Ley Hipotecaria, que luego
trataremos,
Roca Sastre define inmatriculacin como el ingreso de una
finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripcin de dominio en favor del inmatriculante, la cual abre folio
registral propio, es obtenida por medios peculiares j surte efectos
especficos.

2. Los medios matricuiadores

Conforme al artculo 199 LH:
La inmatrculaciiA de Fincas que no estn inscritas a favot de persona alguna se practicarr
a) Mediante expediente de dominio
b) Mediante cl ttulo publico de su adquisicin, complementado por acta de
notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del
transmitente o enajenante.
c) Mediante el certificado a que se refiere el artculo 2 0 6 , slo en los casos
que en el mismo se indican.

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Pcdm Faudos Pons

,

El artculo 2 9 9 RH dispone:
Tnmhin poiinhi hisniMiw \i7i ti requisito ile la prvviii imcripdn los ltiiios. aiftl(ukra que iffi su ferim. (iie Jiiereii inseribihks ilirertameute aw arreghi o leyes o disposiducs especiales.

Pues bien, podemos citar como medios inmatriculadores, a partir

de los ya vistos;
A) Ttulos de adquisicin
1. Los ttulos de las concesiones administrativas, conforme al artculo 3 1 . 3 del RH.
2. Los ttulos que hubiesen sido inscritos en el Registro destruido y que sin haber sido inscritos dentro del plazo legal de
reconstruccin se presenten despus a inscripcin respecto de
finca que no estuviera nuevamente inmatriculada, (artculo 13
de la Ley de 15-VI- 1.873).
3. Los ttulos en que se documenten las reparceaciones urbansticas, ariculo 8 del R D 1.093/1.997, de 4 de julio, sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanstica.

D) Las resoluciones judiciales que declaran la propiedad de fincas

segn la doctrina de la DGRN
Pero la Resolucin de 3 0 de Abril de 2 0 0 5 , declara que un Sentencia declarativa de dominio no es ttulo nmatriculable, dado
que aunque histricamente se ha afirmado, con cierta ligereza,
que s es ttulo nmatriculable, pues tal procedimiento implica un
juicio contradictorio que goza de mayores garantas que el expediente de dominio, esto no es as, puesto que el expediente de
dominio, supone mayores garantas de proteccin a los terceros,
como son las citaciones a los mismos, la publicacin de edictos, y
sobre todo, la intervencin del Ministerio Fiscal. As pues, aunque las sentencias constitutivas firmes son inscribibles en los Registros pblicos, (art. 5 2 1 . p . 2 L E C ) , los requisitos para inmatricular
son superiores a los exigidos para la inseribilidad de un docimiento;
[lor lo que, aunque se establece la obligatoriedad de acatar las Sentencias por los Registradores, (art, 5 2 2 LEC), la legislacin especifica aplicable es tm condicionamiento de la afirmacin anterior
y esta exige requisitos aadidos que no cumple la Sentencia declarativa,
3. Estudio particular del ttulo pblico adquisitivo

B) Actas
Acta de ocupacin y pago de expropiacin forzosa, conforme
al artculo 3 2 de RH.
Acta de notoriedad acreditativa de que el dominio perteneciente al transmitente, conforme al ltimo prrafo del punto
1 del artculo 2 9 8 del RH, en su nueva redaccin.
Acta de reorganizacin de la propiedad concentrada, conforme a la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario.
C) Certificaciones
Certicaciones del Tesorero de Hacienda expedidas en procedimientos de apremio de carcter fiscal en caso de haber quedado desierta la subasta, segn el artculo 2 6 Reglamento Hipotecario.
Certificaciones de dominio del artculo 2 0 6 de la Ley Hipotecaria.

De los medios inmatriculadores del artculo 199 LH, vamos a ocuparnos en cl presente tema del ttulo pblico, regulada especialmente
en el artculo 2 0 5 de la Ley Hipotecara, complementado por los
artculos 2 9 8 y 3 0 0 a 3 0 2 del mismo Reglamento Hipotecario,
kART 205. Sern inseribible.<;, sits necesidad He la previa inscripcin, los titulas pthlcns otorgados por personas <jue acreiUten de nwdo Jebadente haber adquirido d (recito con
auttrioridfd n la feeha tie dichos fititlos, siempir que no atuviere inscrito cl mismo derecho a faimr de otra persona y se pitblijuen cilicltK en el iahln de anundos del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista tie los tlocumentos presentados.
En el asiento que se practique se e.rpresiudn ueeesaranieutc Ins circunstancias esendales de la adquisicin anterior, tomndolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.
Adems dispone el artculo 53.7 de la Ley 13/1996, dispone:
Fn lo sucesivo, no se inmauicular ninguna finca en cl Registro, si no se aporta junto al titulo Ininatriculador cerlficacin catastral descriptiva y grfica de U
finca, en trminos totalmente coincidentes con la descripcin de sta en dicho
ttulo.

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l^dro Faudos Pnns

tiTcitiiici di Lknriit) nmohiliaro Rcisimt

A) Requisitos

ticarla; En el mismo sentido la Sentencia del TS 20-V-1988 interpreta que la inscripcin del artculo 205 es provisional, \' tpictla pendiente de su publicacin. El artculo 205 LH se eumpl<*l;i poi el artculo 2 9 8 RH, cuya regulacin vigente, en relacin a U)s requisitos
anteriores, segn interpretacin dominante es la siguiente;

7. El titulo inmatriculador ha de ser pblico y de adquisicin del dominio

por va de transmisin o enajenacin

Que sea pblico,

Que sea traslativo del dominio. Pues si bien algunos autores

como La Rica considera que el artculo 2 9 8 . 1 . del Reglamento Hipotecario habla de tiulos pblicos sin especificar su carcter material,
Roca Sastre entiende que el ttulo ha de ser traslativo, ya que el artculo 199 de la Ley Hipotecaria habla de ttulo pblico de su adquisicin por lo que tpicdan excluidos aquellos que son puramente declarativos. Parte de la doctrina admite como ttulo inmatriculador la
extincin de condominti. ctiva naturaleza traslativa o declarativa es
discutida, pero la RDGRN 4-XII-2000 no lo admite, al defender su
naturaleza declarativa o determinativa. Lo mismo ]>odra decirse de
la aportacin a un rgimen econmico matrimonial de comunidad.
2. Debe constar por documento fehaciente la adquisicin anterior
del transmitente actual
La Sentencia del TS de 31-1-200 eiUentla que tambin deba ser
pblico el documento adquisitivo anterior al ttulo inmatriculador, pero
cl artculo 205 slo exige que e! ttulo previo sea fehaciente, que acredite la adquisicin previa sin necesidad de que sea pblico (STS 20-V1988). As lo entiende la prctica notarial y registral dominante. La
RDGRN 3O-VII-2005 exige que se tomen las precauciones necesarias
para evitar que la documentacin jjrevia se haya elaborado al slo efecto de conseguir la inmatriculacin. La RDGlJ^ 14-111-2006 declara que
no puede inmatricularse una Ihica cuando tanto el ttultj pblico inmatriculador como el ttulo previo no son ms que transmisiones instrumentales, formalizadas con cl nico objeto de lograr la inmatriculacin.
3. Debe publicarse la inmatriculacin por edicto expedido por el
Registrador y publicado en el tabln de anuncios del Ayuntamiento
donde radica la finca
Segn la Sentencia del T S de 31-1-2001. el edicto al que se refiere el artculo ha de ser expedido por el Registrador con anterioridad
a la inscripcin, basndose en una interpretacin exclusivamente literal del precepto, pero el artculo 18.3 de la vigente Ley de Montes,
completado por el artculo 75 de su Reglamento vigente, hace una
interpretacin legal del precepto al prever la publicacin por edicto
de la inmatriculacin y no de los documentos presentados para prac-

1. Cii arreglo a lo ilispiiesto en os artculos 199 letra b)y 205 de la Ley, la iumatrkulacin de fileos no inseritrtstfavor de persona alguna se pmclicar mediante el ttulo ptiblico de su adquisicin, en los siguientes casos:
I". Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisicin de la finca
que se pretende inscribir mediante documento fdtaciente.
2". En su defecto, cuando se complemente el ttulo pblico adquisitivo con un acta dtl
notoriedad acreditativa de que el transmitente o ftiusante es tenido por dueo.
En ambos casos el titulo pblico de adquisicin habr de expresar necesariamente la
referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y .se incorpoiwd o
acompaar eertiftcaein catastral grfica y descrptim, de tales fincas, en trminos totalmente coincidentes con lo descripcin de stas en dicho ttulo, de as que resulte adems
que la finca est catastrada a favor del transmitente o del adquirentc.

'

El documento fehaciente debe acompaarse con cl ttulo inmatriculador y del mismo han de resultar las circunstancias consderatias esenciales por el precepto. La anulacin de los prrafos relativos
al documento fehaciente redactados por el RD de 1998, determina
segn interpretacin de la doctrina dominante que revive la redaccin anterior conforme a la cual;
Para los efectos de los prrafos que anteceden, la frase vdocumento fehaeientei> comprende no slo los incluidos en el artculo 3 de la Ley, sino los que, segn el artculo 1227
CC, luiga prueba, contra terrero de su feclia.
El documento fehaciente ieluru contener siempre, como circunstancias esenciales, la
descripcin de la finca o dcreclio, naturaleza del acto o contrato, nombre y apellidos del
transmitente y adquircnte, fimcioitaro autorizante, en stt caso,y feclia del documento,

4 . Que ta finca no est inscrito a nombre de persona distinta del

transmitente
Conforme a los artculos 3 0 0 y 3 0 6 del Reglamento Hipoteca-

rio:
ART. 300. En el caso de exstr algn asiento contradictorio de dominio o posesin
de finca o derechos real cuya descripcin coincida en algunos detalles con la contenida en
cl ttulo que se pretenda inscribir, se aplicar lo dispuesto en el artculo li06.
ART. 306. (...) los Registradores suspendern la in.scripein solicitada, extendiendo
anotacin preventiva si la pidiera el interesado, y remitirn copia de los asientos contradictorios a ta Autoridad, que mya firmado aqullas certificaciones.
Dicita Autoridad, si lo estimare procedente, comunicar al Juez de Primera Instancia

a5

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lili Hu'ltitii Cl! tjiw ituitpte ( 7 tnmtu'hk cimndu tuvcn de ste, y de sti titular arrale el expediente uiniinistrativa. neompaanda In eopia del asiento remitida por ei llegntrador
El uez de Primera maufia dar vista de estos antecedentes a la persona tjue, segn
dictw asiento, pueda tener algn dereelia sohre el inmueble, y, con su audieucut, dictar
auto deriarando o no itiscrihihk cl documento de ijue se trate.

Si la coincidencia no es de detalles, sino absoluta o cuasi-absoluta, la Direccin General entiende que proceder denegar la inscripcin al amparo del artculo 2 de la Ley Hipotecaria.
5. Inscripcin
El nuevo artculo 2 9 8 del Reglamento Hipotecario, dispone:
AliT. 298 2. La inscripein que se realice contendr, adems de las circunstanciasgenerales, las esenciales del ttulo del irunsmiteme o del acta de notoriedad complementaria.
Adems expresar que el asiento se practica eonfome al artculo 205 de lu Ley, con
la limitacin del 207 de la misma Ley, y quedando supeditada sa eficacia a la constancia registral de ta publicacin del edicto regulado en el apartado 4 siguiente. Iguales extremos se liarn anistar en ta noia de despacho al pie det ttulo. (...)

6. Publicacin de edictos
El prrafo 4 " al que .se refiere el apartado 2 " citado, fue anulado
por la Sentencia del T S 31-1-2001 por la interpretacin que haca
del artculo 205 LH, pert dicha inierprciacin se entiende que no
es vinculante, y que la anulacin del prrafo supone que revive la
redaccin anterior, conforme a la cual:
4. Las inscripciones practicadas en virtud de los documentos expresados en los cuatro
primeros Hmeros.(...),
se notificarn a todos los que pudieran eslar interesados C/I ella,
por medio de edictos que autorizar el Registrador, comprendern la\ referidas eirrunslancias esenciales y se fijarn por espacio de un mes en cl tabln de annnch'i del Avuutamiento donde radique ta finca, acreditndose este hecho por eeriificacin o diligencia VWVcrita por el Secretario del mismo Ayuntamiento a continuacin del edicto. Este w arcliii'arA
en el registro despus de extendida la nota al margen de la inscripcin expresiva del cumplimiento de ta anterior formalidad.
Si no se presentase cl edicto en cl Registro dentro de los tres nieses siguientes a la fecha
de la insripcin. se cancelar sta de oficio por nota marginal.

La cancelacin por la no publicacin del edicto determina la posibilidad de que pueda solicitarse nuevamente la inmatriculacin con
nueva publicacin de edicto sujeta a los mismos requisitos.
Las circunstancias del edicto son las esenciales que resulten del
ttulo pblico inscribible y del ttulo previo, y las discrepancias de
los interesados respecto al contenido del Edicto, no es competente

el Registrador para resolveras, sino

demanda.

el ]uez competente en virtud de

C) Efectos
Practicada la inscripcin, la finca accede al Registro de la Propiedad y adems:
a) El titular registral viene protegido por el principio de legitimacin, lo que supone que puede disponer de la finca o derecho
inscrito, constituir gravmenes sobre el mismo.
b) Sin embargo, en tanto no transcurran dos aos desde la constancia en el Registro de la publicacin del Edicto, no estar
protegido por cl principio de/f mbiica, tratndose de tui supuesto de excepcin por va de suspensin, conforme a lo tlispuesto
en el artculo 2)7 de a Ley Hipotecaria que dispone; Las inscripciones de inmatriculacin practicadas con arreglo a lo establecido
en ios dos artculos anteriores no surtirn efectos respecto de tercero
hasta transcurridos dos aos desde .su fecha.
c) A pesar de los importantes efectos que produce la inmatriculacin, aquellos que pudieran considerarse perjudicados por la
misma, pueden contender ante los Tribunales en defensa de su
Derecho, as ya lo dispona cl artculo 2 9 8 in fine, cuya redaccin revive tras la anulacin establecida por la sentencia y dispone:
ARJ. 298.

(...) 4. (...) Los que se crean con derecho a la fnwa o parte tk ella cuya

inscripcin se ha practicado conforme al artculo 205

tie la Ley, podrn alegarlo ante cl

fuzgado o Tribunal amipetente en juicio declarativo, y tlebcr el fuez ordenar que de la

demanda se tome en e! registro la correspondiente anotacin

preventiva.

Exantinados estos requisitos generales, hay que tener en cuenta:

a) En cuanto al derecho que se inscribe, ste puede ser, adems del
pleno dominio, la nuda propiedad, en cuyo caso resultar mencionado cl usufructo, siendo una excepcin al principio de no
acceso al Registro de estas menciones, o una cuota indivisa de
la nuda propiedad o del pleno dominio.
b) En cuanto a la finca, existen limitaciones en orden a la proteccin del dominio pblico, en sus diferentes manifestaciones, as:
El dominio pblico martimo viene protegido por los artcu-

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los 15 y 23 de la Ley de Costas, que exigen para la inmatriculacin de fincas lindantes el demanio pblico, certificacin
del Servicio Perifrico de Costas de que no se est invadiendo este dt)niinio o que sohre l lu) pesa servidumbre legal,
El dominio pblico forestal, por el ariculo 77 del Reglamento de Montes, que exige tambin igual certificacin cuando se
pretenda inmatricular finca colindante con montes pblicos
no deslindados.

tura pblica, siguiendo los postulados de la Direccin General de los Registros y del NtJtariado y de la doctrina.
Fijar un plazo de caducidad de un afto para la nota n\arginal
expresiva de la doble inmatriculacin que hasta ahora, en principit), era indefinida a falta de norma expresa.
La Sentencia del TS 20-IX-1999 seala que cl artculo 313
RH no pretende establecer un procedimiento declarativo especfico de doble inmatriculacin, sino una va de jurisdiccin
voluntaria para que se extienda nota suficientemente expresiva de la doble inmatriculacin al margen de ambas inscripciones, facilitando la publicidad registral.

4, La doble inmatriculacin
A. Concepto

B) Rgimen Jurdico,

Como dice Roca Sastre, la doble inmatriculacin constituye un

estado patolgico o irregular que se produce cuando una finca o parte
de ella ingresa dos veces en el Registro bajo nmeros distintos y en
distintos folios.
La causa de que se pueda producir tal irregularidad radica, segn
la doctrina mayoritaria, en la falta de un buen Catastrt) coordinado
con el Registro que permita identificar las fincas po-fectamente, pues
la inmatriculacin de la finca acta, la mayora de las veces, stibre
simples tleclaraciones de los interesados en documentos auttuicos
que, con slo alterar alguna de las circuitstancias descriptivas de la
finca, posibilitan la doble inmatriculacin.
La legislacin hipotecaria prev la posibilidad de la doble inmatriculacin y una serie de tnedios cautelares para evitarla, as resulta del artculo 3 0 0 RH y de la doctrina de la f)GRN, de los que
resulta que cuando se solicite la inmatriculacin de las fincas, el Registrador deber examinar cuidadosamente los ndices y asientos respectivos del Registro y si duda acerca de la ideinidad de la finca a
inmatricular, con otra ya in.scrita, no practicar la inmatriculacin,
y contra su decisin se puede actrdir al Juez de Primera Instancia
que resolver conforme con los artculos 3 0 0 a 3 0 6 RH.
La nueva redaccin al artculo 3 1 3 , se caracteriza por:
Regidar con mayor precisin el supuesto de doble inmatriculacin, recogiendo el supuesto de doble inmatriculacin de participaciones indivisas de tma misma finca.
Establecer reglas especiales para el sttpuesto de que la doble
inmatriculacin afecte a los mismos titulares o de ser distintos la posibilidad de acuerdo entre ellos consignado en escri-

La problemtica que plantea es distinta segn se refiere al mismo

litular o a distintos:
a) Si se refiere al mismo titular
La irregularidad es fcil de corregir, pues el Registrador tan pronto como descubra la irregularidad registral, proceder de oficio
meiliante nota marginal a cancelar la inscripcin ms moderna.
Dicho criterio ha sido recogido en el artculo 3 1 3 del Reglamenlo Hipotecario redactado por el Real Decreto 1.867/1.998, de 4 de
septiembre, que establece en su primer punto:

En el caso de doble inmatrcuiacin de una misma finca o de parte de ella en folios

registralas diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podr conseguirse eonJ'iirme a las siguientes reglas:
1". Cuando la fnca, o en su caso, tas cuotas o participaciones indii'isas insciitns en diferentes folios, lo cstineren a faror de la misma persona, ta contradiccin podr salvarse, a
vilicitud de este mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asiento', posteriores alfolio registral ms antiguo, extendiendo al final dei ms moderno un asiento de ciee del mismo, Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado
vr preciso el consentimiento de stos expresado en esaitura pblica. (.,)

b) Si afe:ta a distintos titulares:

Hay que distinguir, segn haya o no acuerdo entre los interesailiis, sobre el asiento que ha de subsistir:
Si hay acuerdo, una vez comprobada la identidad de la finca y
justificado el consentimiento de los ititeresados, el Registrador
c;mcelar la inscripcin convenida y dejar subsistente la otra.

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En este sentido, dispone la segunda regla del citado artculo 3 1 3

del Reglamento Hipotecario:
2". Si lu ilablv iumiitriatlitcin lo jiicn- a fiuw tic personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados,
a-presada en escritura phlica, se proceder a cancelar o rectificar el folio convenido.

Si no hay acuerdo, ser el Juc?. quien en el correspondiente juicio declarativo determine la preferencia ordenando la cancelacin del asiento contradictorio, Pero la legislaci('ni hipotecaria no determina el criterio que ha de seguir el Juez para sealar
la preferencia, sino que nicamente regula unas medidas cautelares en e) artctdo 3 1 3 del RH, de ah L|ue se haga necesario acudir al criterio doctrinal. Y all vemo que:
Roca Sastre acude a la comparacin de los folios regstrales y cuando de tal comparacin no pueda deducirse la preferencia, las reglas hipotecarias quedan inoperantes, v la
cuestin se resolver con arreglo al Derecho civil puro.
Martnez Escobar sostiene que debe aplicarse el principio
de prioridad, que determinar la cancelacin de la segunda inscripcin y la subsistencia de la primera.
El Tribunal Suprenw entiende que la cuestin debe abandonarse a los Tribunales, que resolvern segn el Derecho sustantivo, siendo a estos efectos la comparacin de folios una
prueba ms para determinar cl verdadero propietario, que
ser el ms antiguo, conforme al artculo 1473 CC, regulador de la doble venta, prescindiendo tie la normativa hipotecaria (STS 29-V-1997). La RDGRN l l - X - 2 0 0 4 declara
que la doble inmatriculacin debe resolverse por las normas del derecho civil y no lor las del derecho hipotecario,
porque origina la quiebra de los principios rectores del sistema tabular.

Ahor;i bien, aunque falta un criterio legal, el artculo 3 13 del Reglamento Hi|)otecaro en su regla tercera, prev unas medidas cautelares para evitar el posible perjuicio del tercero, disponiendo;
1:1 titular TLF AIAK|uit'R TK-reclio real inscrito sobre LAS fincas rcf;istralcs
afcctiidas por la doble imnatriculacin, ditcciamentc o a falta dol acuerdo PREvisto en LA
anteritu podiA acudi AL lite/ de Primera Instancia del lugar EN
()uc radic|IIE ffsicaniente la finca, para cjue. con ciuicin de los inreresados y sietiprc que se PRUEBE la identidad de la (inca, dicte auto oidenaiido tue se CMIEN(Ijt nota ex]>resiva de la posible exisienela DE doble inmatriculacin al MAREEN DE

ambas iiiscripcijnes. Eit el auto se reservarn a los interesados las acciones de

que se consideren asistidos solire declaracin del mej<u derecho al inmueble, que
podrn ejercitar en cl juicio declarativo correspondiente.
Dicha nota caducar a) ao de su fecha, s a t w que antes se l\ubiere anotad<i
la demanda interpuesta en cl cctrrespondtente juicio declarativo".

Como dice La Rica, esta nota marginal no cierra el Registro

(RDGRN 25-111-1995), sino que tiene el propsito de advertir a terceros. Por ello, como dice Sanz;
Si se producen adquisiciones posteriores a la nota marginal,
se apHcar al derecho civil puro, pues los titulares no tendrn
la consideracin de terceros protegidos por la fe pblica registral.
Y si las adquisiciones son anteriores, hay que distinguir:
Si ambos adquirentes o ninguno de ellos estn protegidos
por la fe pblica, el conflicto se resuelve por el Derecho
civil puro.
Pero si slo uno lo est, prevalecer la inscripcin de ste.
U n a aplicacin especfica a las actuaciones urbansticas derivadas
de expedientes de equidistribucin, contiene en el artculo 10.1 RD
1093/1997.
V. LAS MODIFICACIONES EN LA FINCA; EXCESOS DE CABIDA, DECIARACIONES
DE OBRAS NUEVAS; AGRUPACIN, AGREGACIN, DIVISIN Y SEGREGACIN
DE FINCAS

1. Excesos de cabida
A) Concepto
El exceso de cabida tiene lugar cuando sobre determinada finca
se pretende la inscripcin de una cabida superficial inferior o superior a la que consta en el Registro y que era la que se debi inscri.^^I-^^NTP ^f> romorendc etr los linderos. La regis;eBCACI6N

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de un ^ ^ n e o dato ^^u^^^^^

eon
e x . . esto es. , u e

Pedro Faudcis. Pons

la superficie que ahora se pretende constatar es la que debi reflejarse en su da, por ser la realmente cnnienida en los linderos registrados originariamente. Fuera de esta hiptesis, la pretensin de
modificar la cabida que segn el Registro corresponde a determinada finca, no eitcubre sino cl imentn de aplicar el folio de esta ltima a una nueva realidad fsica, que englobara la originaria finca
registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado ser la previa inmatriculacin de esa
superficie colindante y su posterior agrupacin a la finca registral
preexistente (RDGRN' 29-1V-2006).
La superficie de la finca es una de las circunstancias de la inscripcin, que aunque el artculo 9 LH, exige slo si constare del ttulo, el artculo 51 RH, exige en todo caso, lo cual parece haber sido
confirmado por la legislacin agraria, urbanstica, catastral y de propiedad horizoiual. Y en nuestro sistenu civil y registral, la superficie es lo que se contiene dentro de sus linderos, por lo que su rectificacin debera conectarse, con mayor o menor precisin, a la
definicin de los linderos. Sin embargo, se han configurado como
procedimientos autnomos. Tambin ha primado en la legislacin
cierta querencia a la inmatriculacin, pero para la doctrina, la inscripcin de un exceso de cabida no puede tener alcance inmatriculador, pues se trata de una medida superficial defectuosamente tomada en su momento y la superficie que se pretende hacer constar ahora
es la contenida originariamente en los linderos registrados. (RDGRN
5-X1-2002).
La Ley supedita la inscripcin del exceso de cabida a un requisito general y comii conforme al artculo 298.3.5
RH:
En todos los vfsos ser iiidispensnble ijite no taipi rl Registrador dinltisfimdadas sobre
In identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro e.rreso de cabida sobre la misma fnca o tratarse de finca foniiada por segregacin, divisin. agrupacin
en ta qne se bajm expresado con exactitud su superficie.

Curiel propone la sustitucin de esta denominacin por la de rectificacin de superficie, que engloba aumento y reduccin, as la Ley
13/96 se refiere en general a la rectificacin de sujierficie. Las resoluciones de la DGRN de 1 6 de marzo de 2001 y 16 de junio de
2 0 0 3 , partiendo del artculo 53 de la Ley 13/1996, de 3 0 de diciembre, donde habla de rectificacin o modificacin de la superficie de
una finca, entienden que en la actualidad la legislacin se preocupa
no slo por los excesos de cabida, sino tantbin por las disminuciones de cabida, que deben justificarse, pues, de no ser as, se corre el

peligro de la desnmatriculacifjn o de segregaciones fraudulentas, y

puede ser un medio para eludir el derecho de retracto entre colindantes, y, adems, puede haber perjuicio para terceros y un fraude
a la legislacin fiscal y del suelo.
B) Rgimen Legal Vigente
Conforme al artculo 2 0 0 LFl el exceso de cabida puede hacerse
constar por expediente de dominio, acta de notoriedad y tulo pblico de adquisicin.
Ello se desarrolla por el artculo 2 9 8 RH. redactado por el R D
1867/1998 de 4 de Septiembre, para adaptarse a la Ley 13/96 de 3 0
tic Diciembre y que no ha sido alterado por la Seirtencia del T S 3 1 i - 2 0 0 1 , as:
T En el ttulo pblico de adquisicin, podemos distinguir 3 casos:;
a) Exceso superior a la quinta parte de la cabida inscrita, configurado como inmatriculacin en el artculo 2 9 8 . 3 prr, 1" RH;
Asimismo podrn iumancularse os excesos de cabida de (as fincas yti tnseritas, que
resulcn de ttulos pblicos de tidquisicin, siempre que se acredite en ta forma premia

en

ei apunado J a previo ailquisicin de la finca por el transmitente con la mayor cabida

resultante, .se exprese la refrenda

cotastral y se incoiporc o aeompue certificacin catas-

tral lieserpiiva y grtipca, que permita la perfecta identificadn de la finca y de su escew de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a furor tlcl titular
inscrito o del adquireiite.

Al ttulo debe acompaarse documento fehaciente o acta de notoriedad complementaria, y la eficacia de la inscripcin se supedita a la
publicacin del edicto y est stijeta a la limitacin del artculo 207 LH.
b) Exceso superior a la quinta parte con identificacin directa de
la finca y su exceso, o inferior a la quinta parte, en cuyo caso ex artuilo 2 9 8 . 3 RH:
Del mismo mudo podrn inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificticin catiistriil o, cuandofiiereii inferiores a la uinta parte de la cabida inscrita, con
d certificado o informe del tcnico competente, en los trminos previstos en el art. 53 de
la L<.y tk 30 de Diciembre de 996, que pennitan la perfecta identificadn de la finca
y de su exceso, sin necesidad de ttulo traslativo.

Se corresponde con el artculo 5 3 , 8 de la Ley 13/96, siendo la

M-tiificacin descriptiva y grfica.

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c) Exceso inferior a la vigsima parte de la cabida inscrita, en cuyo

caso el artculo 298.3 prr 4 " dispone:
Di- tUru pnrt-, witrfii IwciTm- amstr en W Righ-tro, iiinw iTCtifh'iidn tk stipofirr.
hs i',vci'M'.\ (le etiliidi ijiie im execdaii de Iti i'igi'^iiiin larte de Iti eab'uin inseritn

2. Respecto al expediente de dominio y acta de presencia y notoriedad, dispone el artculo 2 9 8 . 3 prr 3 " :
Tttmbiii wdrn inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la LH y en este Reglamento, o m virtud de acta de preseaeia y notoriedad regulada en la legislacin citada anteriornwnte sobre referencia
catastral.

El expediente de dominit tramitado conforme a los artculos 2 0 1

y 2 0 2 LH y 2 7 2 y ss RH, con unas particidaridades, pues debe acompaarse certificacin catastral y registral literal con la descripcin
actual de la finca y la ltima inscripcin de dominio v no se cancelan las inscri|Kiones contradictorias, salvo que tambin quiera rea-

2. Declaraciones de obra nueva

A) Concepto
Es aquella declaracin, a efectos regstrales, de cualquier obra
que transforme las circimstancias materiales de la finca inscrita, y
que revela la vokmtad de su titular de que a la misma se extienda
l;i proteccin que implica el Registro,

B) Naturaleza Jurdica
Desiie el punto de vista civil, es un acto que constata la adquisicin
originaria que, por accesin, realiza el dueo del suelo de lo que haya
sido edificado en este, de acuerdo con los arts, 3 5 3 y concordantes

nudarse el tracto.

El acta de presencia y notoriedad, mencionada tambin en el

artculo 5 3 . 1 0 de la Ley 13/96, es segn la doctrina mayoritaria la
de) artculo 2 0 3 LH, indicando que la modificacin de superficie,
y tambin la rectificacin de linderos fijos o de tal naturaleza que
puedan hacer dudar de la identidad de la finca, que incorpore plano
de situacin a la misma escala que el catastro e informe de tcnico competente sobre su medicin, superficie y linderos. La tramitacin del acta se sujetar a las reglas del artculo 2 0 3 LH, excepto la octava, relariva a la necesidad de aprobacin judicial. Por otro
lado, cabe la inmatriculacin de exceso, por acta de notoriedad del
artctdo 2 0 9 RN,
ngel Sanz adntitc cl deslinde para practicar excesos de cabida,
pero ello es discutido, pues cl artculo 2 0 0 LH y 2 9 8 RH no !o recogen. Doctrina y jurisprudencia excluyen la certificacin del 2 0 6 LH.
En la legislacin especial podemos destacar:

La Ley de Costas obliga a aportar certificacin administrativa

que acredite que la finca colindante no invade el dominio
pblico martimo terrestre,

del Cdigo Civil.

Desde el punto de vista registral,
I

a) Unos lo ven como un hecho que completa la descripcin de la

luica y al que no debe aplicarse regla alguna de capacidad. (Lacruz,
lioca Sastre). Para Gmez Galligo y Parejo-Moreno, la declaracin
de obra nueva es la constatacin de un hecho que accede al Registro a travs de la correspondiente titulacin pblica, basndose en la RDGRN de
'.'i-Febrero-1995, para la que no es ms que im elemento fsico que
completa la descripcin registral de la finca, por lo que puede ser
iralizada por uno slo de los cityuges, aunque el solar est inscrilo ;i nombre de los dos, como ganancial.
h) Otros lo consideran acto jurdico, en de la que distinguimos;

La aprobacin definitiva del proyecto de equidistribucin basta

)ara rectificar la superficie. {Artculo 8 RD 1093/97),
:1 artculo 3 8 de la Ley 33/2003 de 3 de Noviembre de Patrimonif) de las Administraciones Pblicas, obliga al Registrador
a comunicar al rgano competente, las inscripciones de excesos de cabida de fincas colindantes con otras de Administraciones Pblicas,

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a) Para Arnaiz Eguren es un negocio jurdico, en documento

pblico, que desde el punto de vista registral, constituye
una modalidad de inmatriculacin.
b) Garca Garca lo considera conu) acto jurdico de carcter
real, pues, la obra nueva se refiere al acto de realizacin
de la edificacin y la declaracin de obra nueva, consiste
en la formalizacin de ese acto real, que debe reunir sus
mismos requisitos y se realiza por el titular, pues es acto

de nguros<i dominio. Foi ello, critica la Resolucin de la

DGRN 21-11-1995, pues confunde la declaracin de obra
nueva, acto do rigvu'oso dominio que debe hacerse en escritura pblica, como actos jurdict) que es, con la declaracin de terniiiiacin de la oljra que en cuanto que es un
hecho puramente descriptivo, puede hacerse por uno de
los cnyuges, en acia notarial; adems de confundir la titularidad de los bienes con su carcter ganancial o jirivativo. Entiende que la DtJRN debe volver a su posicin tradicional de considerarla como acto de riguroso dominio,
as la Resolucin de la D G R N 21-11-1969 exige cun.sentimicnto de todos los comuneros, para la declaracin de obra
nueva sobre el solar comn.
c) Para Pau Pedrn, por la declaracin de obra nueva, se inscribe el derecho a la construccin, que no puede inscribirse sin controlar su legalidad, posicin que parece seguir la
legislacin actual al exigir, que se acredite el otorgamiento
de licencia y la certificacin tcnica a que se refiere el artculo 22 LS* 13-1V-1998,
d) Tambin la Resolucin de la DGRN 21-11-2004, parece
considerar a la declaracin de obra nueva, vinculada a un
prstamo hipotecario como un acto jurdico.
C) Rgimen Legal Vigente
Artculo 2 0 8 LH:
Uta inii'yns piainmimes, ns como lo coustmain de edifiros ti mejoro de una finca
urbana, podri inscribine en el Registro por ni descripcin en hi ttulos referentes al inmueble. Tambin podrn inscribirse mediante escritura phlica en la que cl contratista manifieste estar reintegrado de su impone por et propietario, o en a que este describa la edifitcaClan, acompaando rcrtifcndo det Arquitecto director de la obra o del .Arquitecto municipal

Este artculo se desarrolla en el artculo 3 0 8 RH.

La Resolucin de la DGRN 1 8 - V M 9 9 1 tambin declar inscribible el auto recado en expediente de dominio, en que se declara la
obra nueva, pero con licencia municipal (RDGRN 9-X-2000). La
Administracin puede declarar obras nuevas con la certificacin de
dominio del artculo 2 0 6 LH.
Este artculo se completa por el 19 de la Ley del Suelo 8/2007:
1. ira autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en constniccin, ios notarios
exigirn, paro su testimonio, la aportacin del acta de conformidad, aprobacin o autoriza-

citin ndministrativa que requiera la oim segn a legistacin de ordenacin enitoriaiy urbanstica, as etmw certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de ta
descripcin de la obra al proyecto que tuiya nido objeto de dicbo acto administrativo.
Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems
de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de ta finalizacin de sta
conforme a la descripcin del proyecto, la acreditacin documental del cwnplimiento de
todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de ta edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y et otorgamiento, c.\preso o por silencio administrativo, de las
autorizaciones administrativas que prevea la legislacin de ordenacin teiritorialy urbanstica.
2. /VI/'! practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin de
obra nueva, los registradores exigirn el cumplimiento de los requisitos establecidos en el
apartado anterior

Este artculo plantea problemas de interpretacin en cuanto cuales son los requisitos necesarios para la entrega, as, el artculo 32
de la Ley 3/2004 de 3 0 de junio, de la Generalidad Valenciana, de
()rdenacin y Fomento de la Calidad de la Edificacin, exige la licencia de ocupacin para la entrega de la edificacin a los usuarios, que
|)or interpretacin del artculo 19 LS 8/2007, debe exigirse para la
tnscripcin de la terminacin de las obras en el Registro.
Por otro lado, la Instruccin de la DGRN de 2 6 de Julio de 2 0 0 7 ,
imcrpretando el artculo 19, entiende qtxe la nica innovacin que
introduce la LS 8/2007, es la de que se practique cl depsito notarial del libro-edificio de la edificacin cuya terminacin se declara,
al cual se refiere el artculo 7 LOE y se declare dicha circunstancia
en el acta, Ciarca Garca aboga por la nulidad de esta Instruccin,
pues adems de exigir un nuevo requisito al que no se refiere la LS,
jinr lo que va ms all del tenor lega!, supone invadir la independencia en la calificacin de! Registrador a la hora de ejercer su funt i(')n calificadora bajo su responsabilidad, ex artculo 18 LH.
Otros autores entienden que este artculo no supone ninguna innov'inin, pues cl seguro decenal ya se exiga por la LOE de 1999, la
tual no exige el depsito notarial del libro-edificio, y la LS 8/2007
lio ha reformado los arts, 45 a 55 del RD 1093/1997 de 4 de Julio,
que regulan el acceso al Registro de la Propiedad de las obras nuevas, materia de competencia estatal y que no se refiere iti al libro
rdificio ni a la licencia de ocupacin, y que podemos sistematizar
distinguiendo:
06ra

nueva en construccin

Requiere que se acredite la obtencin de licencia, por testimonut literal o por acto presunto, salvo qtxe legalmente no sea exigi-

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ble y cerLificacili tcnica de que la descripcin de la obra nueva

se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia y que en la
escritura pblica se describa la obra, en cuanto al nmero de plantas, superficie de la parcela ocupada, el total de inetros cuadrados
edificados y si se especifica en el proyecto, el nmero de viviendas
u otro elemento de aprovechamiento independiente, (Arts. 45 y
4 6 ) . Hasta su terminacin, los asientos que se practiquen, se harn
con la descripcin que resulte del Registro, hacindose constar en
la nota de despacho que la obra est pendiente de que se constate registralmente su terminacin (art, 5 1 ) . Su finalizacin se acreditar por acta notarial a la que se incorpore certificacin tcnica
acreditativa de la terminacin y se har constar por nota marginal
en la inscripcin, a instancia del que declar la obra nueva, los
comuneros, el presidente de la junta de propietarios y cualquiera
de los cnyuges. (Art, 4 7 ) ,
Obra nueva terminada
Adems de los anteriores requisitos, el certificado del tcnico competente deber acreditar, que la obra ha finalizado, y que se ajusta
al proyecto en cuanto a los extremos comentados, (art. 46.3), La
Resolucin de la DGRN 26-11-1996 permite su sustitucin por un
acta del Secretario del Ayuntamiento con el Visto Bueno del Alcalde que exprese que las edificaciones se concluyeron conforme a ta
legalidad urbanstica, al provecto y a la licencia.
La Resolucin de la DGRN 20-111-2000 declara que en el
momento de la terminacin de la obra, debe acreditarse la constitucin del seguro decenal a que se refiere el art. 19.1 c) de la
Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE) 38/1999 de 5 de
Noviembre, para aquellas edificaciones cuyo tiestino principal se;i
la vivienda, atmque la DA 2^' de la Ley 53/2002 de 3 0 de Diciembre, dispensa de la constitucin de esa garanta al autopromotot
individual de tma nica vivienda unifamiliar para uso propio ni
para la rehabilitacin de edificios cuya licencia se otorg antes de
la entrada en vigor de la LOE, Sin dicha acreditacin no puede
inscribirse la escritura en el Registro, (art, 20 LOE), La forma de
acreditar la constitucin del segtiro se recoge en la Instruccin de
la DGRN de 1 l - I X - 2 0 0 0 .
La certificacin del tcnico no requiere visado del colegio.(RDGRN
26-1-1994) y el certificado del tcnico puede sustituirse por la licencia municipal de primera ocupacin, (RDGRN lO-lV-1995).
Para finalizar, para ambos casos, disponen los arts 4 9 y 5 0 :
98

Art. 4 9 :
l.n mtifiaic'iii por tenko nunpttente <ie los cxrmoa u tjW'

refieren lo\ /rts ante-

riores podran liticerse.

/.- l'or eompureceiida del tcniieo en el mismo neto de otorgamiento de ta eeritura o
autorizacin del acta que, en cada caso proceda.
2.- Por incorporacin a la matriz de la escriiunt o del acta de previa certificacin del
tcnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripcin de la obra nueva
(oincidente con la del propio ttulo en cuanto a hs e-Ktremo que deben acreditarse.
3.- Por ta presentacin de la certificacin del tcnico, con el carcter de documento
complementario del ttulo inscribible. Bn este caso, la fivia del certificado debe ser objeto
de legitimacin notarial, y en su contenido se deber liacer e.ypresa refcrencui a la descripcin de la obra en constniccin o finalizada objeto de la escritura o del acto, as como
el nombre del notario autorizante, fecha del documento y luimero de protocolo.

Conforme al artculo 5 0 es tcnico competente:

1. El que por si solo o en unin de otros tcnicos hubiere firmado el proyecto para cl que se concedi la licencia,
2. El que por si slo o en unin de otros tuviere encomendad la
direccin de la obra.
3. Cualquier otro tcnico, que mediante certificacin de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
4. El tcnico municipal que se encargue de dicha funcin.
Obra nueva antigua
Dispone el artculo 52:
Podrn inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva
iviTespondicntes a edificaciones terminadas cu las que concurran hs siguientes requisitos:
1. Que se pruebe por certificacin del Catastro o del Ayuntamiento, pnr certificacin
tcnica t por acta notarial, la terminacin de la obra en fecha determinada y sii de.scripnn coincidente con la del titulo.
2. Que dicha fectia sea anterior al plazo previsto por a legislacin aplicable para la
prescripcin de la infraccin en que hubiera podido incurrir el edificante.
3. Que no conste en el Registro a prctica de anotitcin preventva por incoacin de
espediente de disciplina urbanstica sobre la finca que haya sido objeto de edificacin.

I I Registrador notificar al Ayuntamiento las inscripciones de obra

antigua, cuando la antigedad se scredite por tcnico compctenii' y de obra nueva cuya licencia se haya obtenido por acto preTUIUO (art. 54).El artculo 5 3 determina unos requisitos adicitmales
\ma Miscribir los ttulos de divisin horizontal o de modificacin del
('j'Utten ya inscrito.
99

HMI'VA

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I fV^m hiinln IVitH

3. Agrupacin, agregacin, divisin y segregacin

2. Requisitos

A) Introduccin

Que sean fincas colindantes, lo que debe expresarse en la descripcin (RDGRN 28-V-2003) o formen unidad orgnica, en
cuyo caso se describirn individualmente en el nuevo folio las
parcelas que la constituyan y con la mayor precisin posible
las caractersticas de la agrupacin o su causa.
Del mismo titular o de varios prontiiviso. Los titulares de derechos reales y cargas que recayesen sobre las fincas agrupadas
no deben prestar su consentimiento, pues no modifica o altera sus derechos.

Son alteraciones formales o libraras de fincas inscritas, sin repercusin en la realidad fsica, por lo que tambin se denominan modificaciones de entidades hipotecarias.

B) Naturaleza Jurdica
.Son acios de riguroso dominio, pues slo competen al titvdar regi.siral o titulares regstrales, en caso de comunidad, sin que baste el
acuerdo de la mayora, pues es un acto de alteracin del artculo 3 9 7
CC, y que tengan capacidad general para administrar.

3. Operaciones Regstrales

C) Normas Comunes
Art. 4 9 RH: Cuando en d ttulo uw/tUula sf/oriih- uiui pitea tk ttoi o ms, o v
segregc parte de alguna con objeto de enaieuarta, w practkar una soiti imcrpdn en la
que se comprendan la agrupacin o segregacin y hi ettajemuin.

'

ART. 50 R H : Todas las operaciones de agrupadn, dii'i'-in. agreganity segregado,

se practicaron en el Registro en virtud de escritura pibliai en ta que se deurihnn Uis fincas a que afecten, asi como las resultantes de cualquiera de didias operaetonesy la\ porciones restantes atando fitere posible o por lo menos, las modlfteadont's en a t'XensitU ]>
en hs linderos por donde se htiya practicado ta segregacin. Si iw constare en d Registro
la cabida de tales fincas, deber expresarse en las notas marginales en ipie se indique la
operacin realizada.

Tratndose de fincas de Adnunistraciones Pblicas, cabe certificacin de la disposicin admiitistratva en cuya virtud se practican, segn la Ley 43/2003, Adems el artculo^206.2 LH permite
que se realicen por certificacin .administrativa,
Y conforme el artculo S R D 1093/97 de 4 de Julio, la aprobacin definitiva del proyecto de equidistribucin ser ttulo bastante para la practicar las modificaciones de entidades hipotecarias.

D) Agrupacin

'

Apertura de folio registral a la finca agrupada, expresando la

procedencia y gravmenes de las que la forman.
Cierre de los folios regstrales de las fincas agrupadas, constando por nota marginal la agrupacin.
No cabe la agrupacin de finca inmatriculada con otra que no
lo est (RDGRN 6 - I I - 1 9 5 8 ) , pero para inmatricularia se puede
acompaar la certificacin catastral de la finca resultante, si no hay
jiroblemas de identificacin de la finca originaria. ( R D G R N 7-XI:''()03),
l-nalmcnte, supuesto especial de agrupacin se produce en el marco
(le los expedientes urbansticos de equidistribucin que, puede utilizar dos tcnicas para detertninar las fincas de resultado:
Agrupacin previa de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecucin, para su divisin en las fincas
resultantes; en cuyo caso la inscripcin de la agrtipacin se
practica en favor de la comunidad de interesados.
O bien proceder a la cancelacin directa de las inscripciones
y dems asientos vigentes en las fincas originarias, como se
expone en otros temas.
4. Agrupacin de fincas pertenecientes a varios propietarios

. Concepto
Es la reunin de dos o ms fincas inmatriculadas en una sola, que
forma una finca registral nueva. Se regula en los artculos 4 4 y 4 5
RH.

Posibilidad tradicionalmente rechazada por la doctrina, hasta qtie

la Resolucin de DGRN 16-V-1979 declar que al amparo det artculo 1255 CC no hay obstculo legal que impida, a travs del pacto
entre los propietarios de diversos inmuebles, constituir un condominio romano sobre los mismos y que a la vez se lleve a efecto el

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IVdro Kiuttos Wms

negocio que agrupe las fincas en una sola. Doctrina que pas al
artculo 4 5 . 3 RH que dispone:
Podrn agruparse fincas pertenecientes a diferentes propietarios, siempre que se determine de acuerdo con (o que resulta del titulo a participacin indivisa uc a cada uno de
ellos con-esponde en lu finca resultante de la agrupacin

F) Divisin
?. Concepto
Es la creacin, a partir de finca inmatriculada, que desaparece, de dos o ms nuevas fincas. Se regula en el artculo 4 6 RH,
2. Requisitos

E) Segregacin

Que la finca sea divisible por Ley.

7. Coricepto
Es la separacin de parte de finca inmatriculada, que pasa a finca
independiente, qtiedantlo la finca matriz bajo el mismo nmero. Si
se hace [lor la pane central, debe calificarse como divisin, abrindose nticvo folio a cada parcela. (RDGRN 26-lX-197y).
2. Requisitos
Rcquisilo indispensable es que la segregacin nr) est prohibida por
la Ley. En todos los sujiuestos. es necesaria la obtencin de la oportuna licencia municipal, de acuerdo con lo indicado en el artculo 18.3
de la Ley del Suelo 8/2007, que indica que la auiori/acin de escrituras de segregacin o divisin de fincas, los notarios exigirn, para sti
testimonio, la acreditacin documental de la conformidad, aprobacin
o autorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin
o segregacin conforme a la legislacin que le sea aplicable. Requisito
que ser exigido i>or los registradores para practicar la inscripcin.

3. Operaciones regstrales
1. Apertura de folio a cada finca resultante de la divisin, expresndose su nuevo nmero, procedencia y gravmenes de la finca
originaria que le afectasen.
2 . Cierre del folio de la finca originara, expresndose por nota
al margen de la ltima inscripcin de dominio,
3 . Si la finca dividida estuviere hipotecada, debe distribuirse la
responsabilidad hipotecaria. (Arts. 1 2 3 y 124 L H ) .

G) Agregacin
1. Concepto
Es la incorporacin a finca inmatriculada de una o varias fincas
inscritas, que son absorbidas por aquella. Se regula en el artculo 4 8
RH.

3 . Operaciones regstrales

2. Requisitos

Artculo 47 RH:

Que la porcin agregada sea inferior a la quinta paite de la exten-

Siempre ejie SF segregue parte de una finca inscrita para formar una nucm, ve tm-crhini la ponin segregada con niimero diferente, e.rpmtndose esta eireunstancia al margen de la inscripcin de propiedad de la finca matriz, asi romo la desepein de ia porcldn restante, ruando esto fitere posible o. por lo menos, la modificacin en la atensin y
lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregacin. En la inscripcin de la nueva
finca se expresar la procedencia de sta y los gravmenes vigentes de la finca matriz.
No ser obstculo para la Inscripein de cualquier segregueiii, el que no haya tenido
acceso al Registro owas previamente realizadas. En entos casos, en la nota al margen de
la finca matriz se apresar la superficie (h'l resto segn Registro.
Los actos o contratos que afecten al resto de la finca, cuando no hayan accedido al
Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarn en el folio de la finca matriz,
hacindose constar en la Inscripcin la superficie sobre que aifuellos recaiga. Al margen de
ia inscripcin de propiedad precedente se pondr nota indicativa dr la inscripcin del resto,
asi tomo le la superficie pendiente de segregacin.

sin de la finca a la que se incorpora, pues si excede, procede su

agrupacin, sin que el Registrador pueda practicarla de oficio, sin
previa solicitud del interesado, (RDGRN 143-1-1995),
3. Operaciones regstrales
En el folio de la finca que recibe la incorporacin se practica nueva
inscripcin, describindose la finca resultante de la agregacin y
expresando la procedencia de la parcela agregada y las cargas que le
afecten por su procedencia.
Se practicarn las oportunas notas marginales de referencia.

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TEMA 4
E L TITULAR REGISTRAL
I. E L TITULARIDAD REGISTRAL: CONCEPTO Y CARACTERES

1,1. Concepto
Desde el punto de vista de los sujetos de los derechos subjetivos hay
dos planos que deben diferenciarse como son el de la titularidad y el
de la legitimacin. Como expone Nez Lagos, la titularidad acredita
la existencia perfecta de un derecho y la legitimacin acredita el ejercicio de este derecho, sin que se afume o confirme la tttilaridad.
En trminos generales, referidos al derecho subjetivo, la titularid;id puede definirse como la cualidad por virtud de la cual una persona est investida del poder jurdico en que el derecho subjetivo
consiste. Sobre este concepto, la titularidad registral aparece cuando la relacin jurdica o derecho subjetivo ha tenido acceso al Regisiio. La legitimacin, por .su parte, supone quien es la persona autoii/-ada para el ejercicio y disposicin de un derecho.
Lacruz define cl titular registral como aquel sujeto de derecho
que, al constatarse en el Registro un determinado acto jurdico,
queda designado en los libros como portador de un derecho,
facultad o expectativa sobre el inmueble inmatriculado.
Roca Sastre estima que pueden ofrecerse dos diferentes conceptos del titular registral:
a) En sentido estricto, es la pertenencia a un sujeto, segn el
Registro, del dominio o cualquier derecho real sobre inmuebles inmatriculados,

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Ucciones

Pedt Faudos Pons

2. Es un requisito del asiento registral

b) En sentido amplio, es la pertenencia a un sujeto, segn el

Registro, de un derecho, facultad, v situacin de trascendencia real inmobiliaria. Incluye al arrendatario, el optante, quienes hayan obtenido anotacin preventiva, los sustitutos fideicomisarios, reservatarios, etc.
Normalmente el litular regi.stral va a ostentar el poder de disposicin del derecho, Pero hay (casiones en que el titular registral ostenta una atribucin patrimonial modalizada o limitada, s bien est
limitacin opera en el plano esirictamenic personal, como es cl caso
de las titularidades fiduciarias, cuya inscripcin admite cl artculo
2.3 LH. como octirre con la titularidad registral de las Jtmtas de
Compensacin Urbanstica y en ocasiones cl titular registral tiene
determinadas facultades dispositivas sobre bienes cuya propiedad
corresponde a otra persona, como es el caso de las titularidades de
mera disposicin patrjnonial, que no implican la atribucin de la
propiedad de una cosa o derecho sino nicamente una facultad o
poder dispositivo ms o menos amplio, que corresponde ejercer en
nombre propio a una persona distinta del titular del derecho, como
ejemplos podemos citar el usufructo con facultad de disposicin, la
donacin con reserva de la facultad de disponer y la facultad de distribuir bienes hereditarios.

1.2. Caracteres
1, Recae sobre un sujeto de derecho
As resulta del artculo 4 RH
Sern inscribibles los bienes inmuebles y los dcrcclio.s sobre los mismos sin
distincin de la persona fsica o jurdica a que pertenezcan y, por tanto, los de
las Administraciones pblicas y ios de las entidades civiles o eclesisticas.

Este artculo fue redactado por el Ri:> 1867/1998 de 4 de Septiembre, que utiliza una terminologa ms precisa que la anterior, al
aludir a persona fsica o jurdica, en lugar de persona individual
o colectiva que utilizaba la anterior redaccin.
Ese sujeto de derecho es el sujeto activo de la relacin jurdica
inmobiliaria, frente al que no existe un sujeto pasivo determinado
sino universal, constituido por toda la colectividad que ha de respetar la relacin jurdica publicada oficialmente.

El asiento registral debe designar, de manera inequvoca al titular del derecho que refleja, ellt) es consecuencia del principio de
especialidad o determinacin que rige en el campo de los derechos reales, en cl seittido de que el derecho real que accede al
Registro debe estar perfectamente determinado en sus elementos
esenciales, uno de los cuales es el del sujeto activo o titular del
derecho,
3

En cuanto a su Ext/nc/n
neral, la titularidad registral slo se extmgue cuanComo regla ger
do:

tradicin a.
I

^ Carcter formal
4, Carcter LORMCN
La titularidad registral es formal o tabular, y puede no coincidir
t>n la titularidad extrarregistral. Sin embargo, este aspecto formal
ct
lie la titularidad registral no debe exagerarse, dado que el ritular segn
el Registro ostenta siempre una determinada posicin tabular que
produce los efectos prestmttvos, defensivos y legitimadores que son
propios de nuestro sistema de publicidad.
5. Sus efectos hipotcanos son:
a) Legitimacin, A todos los efectos legales, se presumir que
los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, conforme al artculo 38,1 LH,
b) Fe pblica. Si el titular registral no es titular extrarregistral, aunque no est legitimado para disponer, goza de una
legitimacin extraordinaria.
El tercero que adquiera del titular registral e inscriba
con los requisitos del artculo 3 4 LH adquiere a non domino; a titularidad registral se equipara a la civil y deviene inatacable,

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 Si no hay adquisicin a non domino, ei titular inscrito

tiene justo ttulo para la usucapin secwidum tabulas, conforme al artculo 35 LH,
O Tracto sucesivo. Impide el acceso al Registro de titleos no
emanados del titular registral, conforme al artculo 2 0 LH,
lo que nos permite ver la relacin del principio de tracto
sucesivo con la titularidad registral. pues el primero no es
ms que una sucesin encadenada de titularidades regstrales legtintas, por lo que no se puede inscribir un negocio jurdico que no baya sido otorgado por su ritular registral, para evitar su indefensin, conforme al artculo 2 4
CE. pues el titular registral es el que tiene el poder de disposicin del derecho inscrito.
Para finalizar. Manzano Solano ha destacado el carcter complejo
de la titularidad registral, dada la integracin en el folio registral de
todas las situaciones jurdicas registradas afectantes a una misma finca.
11. L A DETEFiMINACIrj DEL TITULAR REGISTRAL

El titular registral ha de estar plenamente identificado, por exigencias del principio de especialidad, exigindose su deternunacin
con los datos necesarios para determinar su identidad, de modo que
no pueda confundirse con ningn otro.
La determinacin del ritular inscrito puede ser inmediata y
mediata.

2.1. Determinacin inmediata

Por SU parte cl artculo 11 RH dispone:

No sern inscribibles los bienes inmuebles v derechos reales a favor de enlidadcs sin personalidad jurdica.

De estos preceptos podemos realizar los siguientes comentarios

Segn el artculo 9.4 LH:

Con relacin a las personas fsicas, hemos de tener en cuenta;

Toda iivscnpciji que .se haga en el Registro e.srpresar la pei'sona natura! o

jurdica en cuyo favor se haga la inscripcin.

Desarrollado por el artculo 51.9

9, La persona a cuvo favor se practique la inscripcin y aquella de quien proceda el bien o derecho que ,c inscriba se determinarn con arreglo i las siguientes reglas:
a) Si se trata de personas fsicas, se expresarn el nombre y apellidos; cl DNl,
si es mayor de edadi o en otro caso, la edad que tuviera precisando de estar
emancipado la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos
presentes o futuros de la sociedad convugal, el rgimen econmico mauimonial
y el nombre, apellidos y doaiicilio del otro cnyuge; la nacionalidad y vecindad
civil del sujeto si se acreditan o manifiestan y
domicilio con las circunstancias
que lo concreten.
b) Si se trata de personas jurdicas, se consigJTarn, su cla.se, su denominacin; el NIF, la inscripcin, en su caso, en ei Registro correspondiente, la nacionalidad si fuere una entidad extianjera, y el domicilio con las circunstancias que
lo concreten.
Se expre.sarn tambin, en su caso, las circunstancias de la representacin
legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o
nombramiento que confieran la representacin y, cuando proceda, su inscripcin
en cl Registro correspondiente.
Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo
folio registral )}odr consignarse en el nuevo asiento slo el nondire y apellidos,
si se trata de persona fsica o la clase y denominacin, si es de persona jurdica
y, en uno y otro caso, la referencia, para las dems circunstancias, al asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados.
En cualquier momento, el titular in.scrito podr instar directamente del Registrador que por nota marginal se bagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito.
10, En todo caso, se har constar cl acta de iriscripcin, que expresar: el
hecho de practicarse la inscripcin, la persona a cuyo favor se practica, el ttulo genrico de su adquisicin y el derecho que se inscribe.

RH:

Las inscripdones extensas a que se refiere el artculo 9 d M

los requisitos especiales que para cada una de ella
y - practicarn con sujeci J a
las r e g : ; s ^ u - c n ! : : .

r
contendrn

a) Que no es necesaria la constancia del DNI, si el titular

registral es menor de 14 aos, pues la obligatoriedad del
DNI se exige a partir de dicha edad. Por otro lado, como
advierte Miquci Calatayud, no se puede confundir la identificacin que hace cl Notario de una persona compareciente en la escritura por medios distintos al DNI por razones de urgencia, con la necesaria constancia del DNI del

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Pedro

RAMTDS PONS

^
Lenittfi de Deitehe mngbU'mro Registrnl

titular registral en la inscripcin que se practique, exigida

reglamentariamente. En los casos en los que en la inscripcin constar como medio de identificacin del titular
registral uno distinto del uso del DNI, si despus se pretende el acceso registral de un nuevo negocio jurdico en
que el tiitilar registral aparece identil'icad) en la escritura con el DNI, deber acreditarse la correspondencia entre
ia identidad del compareciente y la del titular registral,
sin que ello signifique poner en duda el juicio de identidad que hace el Notario, pues se trata de acreditar que la
persona compareciente en ia escritura es la misma que el
titular registral, por imponerlo los principios de especialidad y tracto sucesivo. Hoy hi Ley 36/2006 de prevencin ce fraude fiscal exige la constancia del NIF de un
espafiol o del NIE de un extranjero anteriormente en el
ttulo pblico.
b) El estado civil se hace constar por mera declaracin del
titular
c) En cuanto al rgimen econmico matrimonial, s el titular
registral es persona casada, si este es un rgimen convencional, debern identificarse las capitulaciones matrimoniales en que se otorg y su inscripcin en el Registro civil,
para que dicho pacto capitular pueda producir efectos frente a terceros. Los datos de inscripcin en el Registro Civil
se deben hacer constar en la inscripcin que se practique
en el Registro de la Propiedad, por exigirlo el artculo 2 6 6 .
6 RRC. Respecto a los regmenes legales basta con la simple declaracin.
d) La entancipaciji tambin ha de estar inscrita en el Registro C'ivil, lo cual se expresar en el ttulo, con los datos de
tnscripcin en dicho Registre, para su constancia en la inscripcin que se practique en el Registro de la Propiedad.
Con relacin a las personas jurdicas, hemos de tener en cuenta;
a) Si se trata de sociedades mercantiles, dispone el artculo
3 8 3 RH:
No podr practicarse a favor de sociedad mercantil ninguna inscripcin do
aportacin o adquisicin por cualquier ttulo de bienes inmuebles o derechos reales, sin que previamente conste haberse extendido la que corresponda en el Registro Mercantil.

Una vez practicada la inscripcin en el Registro de la Propiedad, podr volverse a presentar el titulo en el Registro Mercantil para que. por nota at margen
de la respectiva tnscripcin, se hagan constar las inscripciones efectuadas por aquel.

La sociedad mercaittil es aquella que se constituye con arreglo al

Cdigo de Comercio, cuando dos o ms personas se obligan a poner
en comn bienes, dinero o industria para obtener tin lucro comn,
ptidiendo adoptar las formas de regular colectiva, comanditaria simple o por acciones, annima y de responsabilidad limitada. Las societlades arumima y de res])onsabilidad limitala son mercantiles por
su forma, cualquiera que sea el objeto a que se consagren. Si la
sociedad mercantil es extranjera, se inscribir en el Registro Mercantil sus sucursales en Espaa y el traslado, en su caso, de su domicilio a territorio espaol (art. 81 R R M ) , con la particularidad de
( pie las sociedades annimas o de responsabilidad limitada sern
i spaolas si tienen su domicilio en Espaa (arts, 5 LSA y 6 LSRL),
I uakjuiera que sea el lugar de constitucin, mientras que el resto
lll- sociedades son Espaolas si se han constittiido y tienen stt domicilio en Espaa (arts. 15 ( X " 0 y 2 8 CC). Con lo que la sociedad
mercantil extranjera est excluida de la inscripcin en el Registro
Mercantil, pero puede inscribir bienes inmuebles a su nombre en el
Registro de la Propiedad Espaol, en cuyo caso el Registrador de la
Propiedad Espaol efectuar la calificacin general que le impone
el ;M'tcuIo 18 LH y adems sobre la base del artculo 300.1 RRM
debe calificar los documentos previamente legalizados que se le preseitten y que acrediten la existencia de la sociedad, sus estatutos
vigentes, sus administradores, as como el documento por cl que se
establezca la sociedad., pues conforme al artculo 9.11 CC la ley
personal de las personas jurdicas es la determinada por su nacionalidad que regir en todo lo relativo a su capacidad, constitucin,
lepresentacin, funcionamiento, transformacin, disolucin y extincin.
Por su parte la sociedad civil por el objeto a que se consagre,
|MU'de revestir todas las formas reconocidas por cl Cdigo de
Comercio, en cuyo caso le son aplicables sus disposiciones, en
cuanto no se opongan a las del Cdigo Civil, conforme al artculo I 6 7 0 CC. Se ha discutido en la doctrina si estas sociedades civiles por el objeto, pero con forma mercantil, son sociedades civiles, como entiende un sector doctrinal, o son autnticas sociedades
mercantiles, como entiende la doctrina mayoritaria y por tanto
deben constituirse en escritura pblica e inscribirse en el Registro
Mercantil.

no

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I V t l l d l.llit,ns I*i)ti\

En cuanto a las sociedades civiles por el objeto que no revistan

forma mercantil, el artculo 1 6 6 9 CC dispone que no tendrn personalidad jurdica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios y en las qtie cada uno contrate en su propio
nondire con terceros. Estas sociedades se regirn por las disposiciones relativas a la Comunidad de Bienes. Por ello la Resolucin
de DGRN 31 de Marzo de 1997. considerando complementarios
los artculos 1669 y 167 CC, neg la personalidad jurdica a las
sociedades civiles con forma no mercantil, pues al no poder ser
inscritas en el Registro Mercantil, ni exteriorizar sus pactos internos, la sociedad era vlida en su esfera interior, pero privada de
personalidad jurdica en sus relaciones con terceros. La resolucin
fue duramente criticada, pues el artculo 1669 requiere para que
la stjcicdad civil tenga personalidad jurdica, que sus pactos no se
mantengan secretos entre los socios, es decir, qtie exista una publicidad de hecho de la existencia de la sociedad civil y que la sociedad ejercite su actividad econmica a travs de una persona en
ntjmbre de dicha sociedad. La constitucin en escritura pblica no
lleva consigo la publicidad de la sociedad civil respecto de terceros dado el carcter secreto del protocolo notarial (arts. 32 LN y
2 8 2 RN), Conu) consecuencia de las crticas doctrinales, el RD
1867/1998 de 4 de Septiembre reform los artculos 8 1 . 3 y 2 6 9
bis 2. R R M , por los que se permiti la inscripcin de las sociedades civiles por su objeto, aunque no revistieran forma mercantil, a las que se aplicara las normas generales del R R M que les
sean aplicables. Pero esta reforma anulada por la Sentencia del T S
de 2 4 de Febrero de 2 0 0 0 , con lo que estas sociedades civiles con
forma no mercantil no pueden inscribirse en el Registro Mercantil. Posteriormente la Resolucin de la DGRN de 14-11-2001 revisando los criterios de la de 1997 declar que no puede negarse la
personalidad jurdica de las sociedades civiles que encuentra reconocimiento en el Cdigo de Comercio, ajilicable por la remisin
que hace al mismo los artculos 1670 y 3 6 CC y otros artculos
tales como 8 7 . 2 , 9 0 y 91 LSRL; si bien, para reforzar su seguridad jurdica, es conveniente su inscripcin en tm Registro especfico; para lo ctial es necesario que una norma legal ordene su publicidad registral, por ello la Disposicin Adicional 4 " de la Ley
2/2007 de 15 de Marzo de Sociedades Profesionales, modifica el
artculo 16,1 CCO para permitir la inscripcin de las sociedades
civiles profesionales en el Registro Mercantil, que cumplan los
requisitos legales.

Con relacin a los patrimonios sin

personalidad:

Ms bien debe hablarse de patrimonios con stijeto indeterminado, afectados a una finalidad de liquidacin o administracin, pues
no es concebible un derecho subjetivo sin sujeto. Como supuestos:
1. La herencia yacente. Aunque no accede al Registro, las enajenaciones realizadas por los administradores en cl perodo de
yacencia, podrn inscribirse a favor del adquircnte sin necesidad de previa inscripcin a favor de los herederos o administradores, siempre que, a efectos del tracto, conste la inscripcin a favor del causante (art. 2 0 LH). Si la enajenacin se
realzase por los herederos, no existira herencia yacente, pues
implica aceptacin tcita.
2 . Otros caso es cl de las LJnit>nes Temporales de Empresa ( U T E ) ,
cl patrimonio del concursado o quebrado y los fondos de pensiones, de inversin de titulacin hipotecaria o de titulacin
de activos o la comunidad de propietarios en la PH. La redaccin del artculo 11 RH dada por el RD 1867/1998 de 4 de
Septiembre, permiti la inscripcin o anotacin a favor de los
mismos, pero fue anulada por la Sentencia del T S de 31-1
2 0 0 1 que aunque reconoce la conveniencia de esta inscripcin,
exige norma legal y no merameite reglamentaria. Esto no obstante, sealar que:
' La ley de instituciones de inversin colectiva prescribe que
los bienes inmuebles v derechos reales titularidad de los
fondos de inversin inmobiliaria sern inscritos a su favor,
a pesar de carecer de personalidad jurdica,
Las cesiones a favor de las comisiones de acreedores, en
actuaciones concrsales, pueden acceder al Registro, conforme al artculo 2.3 LH, como ha reconocido la Resolucin de la DGRN. 28-1-1987.
El artculo 6 LEC 7 I 2 0 0 0 reconoce capacidad jurdica
procesal, y por lo tanto la posibilidad de anotar preventivamente demandas o embargos a;
Las masas patrimoniales o los patrimonios separados que
carezcan transitoriamente de titular, como la herencia
yacente.
Asociaciones o entidades temporales. Artculo 5 4 3 ; como
las U T E S , AIE y AEIE.

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l Pcdm

PATJDH.

Ponf

Entidades sin personalidad jvn-dica que acu'ien en el trfico como sujetos diferenciados. Artculo 544; como la
conumidad de propietarios, tas sociedades en formacin y
las sociedades irregulares, sean civiles o mercantiles.
Y lo.s grupos de consumidores o usuarios determinados o
detcrminables afectados p<)r un hecho daoso.

2.2. Determinacin mediata

Son supuestos de tittaridades ob rem, en que la titularidad registral resulta de la titularidad de alguna situacin jurdico-real. Podemos citar los siguientes casos:
1. Servidumbres prediales. Su titularidad activa viene determinada por la titularidad dominical del predio dominante.
2. Cfnnunidadcs funcionales, como la Propiedad Horizontal o
Complejos Inmobiliarios privados:
La titularidad de departamentos procomunales suele conectarse oh rem, a la titularidad de un departamento privativo, en proporcin a la cuota.

3.

La tittdaridad de los elementos comunes en los complejos

inmobiliarios puede configurarse mediante vinculaciones
oh rem con la propiedad de cada vivienda o parcela.

Hipoteca en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al

portador
En los ttidos al portador, se constituye a favor de los tenedores presentes o futuros
En los endosablcs, a favor del titular actual, y de los tenedores ulteriores,

En ambos la titularidad hipotecaria se determina por la tenencia

legtima del ttulo al vencimiento.

lll.

SITUACIONES JtJRDicAS Y PLURALIDAD DE TITULARES

3.1, Situaciones jurdicas

Aplicando la teora de las situaciones jtirdicas de pendencia de
Pederico de Castro at campo de ta titularidad registral, podemos
encontrar situaciones de proteccin interina en favor de un sujeto
transitoriamente indeterminado de un derecho subjetivo. En ellas se
mantiene un cierto statu quo mientras la situacin interina no sea
sustituida por la definitiva.
Desde el punto de vista registral, se trata de supuestos en los que
et titular registral est temporalmente indeterminado, por disposicin legal o por voluntad de las partes, pero cl Registro reflejar, en
lodo caso, el mecanismo de determinacin det titular registral, por
exigencias del principio de especialidad.
Estas situaciones de indeterminacin relativa del titular registral no
ileben confundirse con las denominadas titularidades provisionales,
como los supuestos de inscripciones bajo condicin suspensiva o resolutoria, en tas que no hay indeterminacin actual del titular, si bien
i'stn sujetas a su posible confirmacin o derogacin. Estas titularidades, salvo casos especiales, no constituyen la materia principal de un
;isiento, sino que junto a la inscripcin de una titularidad actual (firme,
interina o claudicante) se consignan atribuciones futuras del derecho
inscrito a favor de personas todava no determinadas,

3.1,1, Supuestos
^

Las doitaciones con clusula de reversin a favor de terceros

indeterminados
Las sustuciones fideicomisarias a favor personas indeterminadas.
Las reservas hereditarias,
En Catalua y Baleares los heredamientos a favor de los hijos
nacederos.
La atribucin de derechos al ^^nasciturus, el concepturus o a
personas jurdicas en formacin,
El negocio jurdico a favor de persona por designar, en los que
una persona acta por otra que posteriormente se designar.
Segn la DG slo ptiede inscribirse si se incluye en la categora de la representacin indirecta, que exige la previa inscripcin a favor del representante (art. 2,3 LH).
La herencia yacente.

i 15

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FLIDOS 1^)1(5
Lect'ifiti's lie Deivchii liwit'hiliiiiia Ripami

3.1.2. Efectos
3.2.1. La comunidad romana

Exi.sie una liuUaridad actual y una titularidad preventiva, que

depende de qtie .se produzca o no cl evento del que pende la situacin )iirdica. pues para practicar en su da la inscripcin a favor del
futuro litular, este ha de estar determinado.

En este caso la regla general de su inscripcin se contiene en el

artculo 5 4 R t l , que dispone;
Las iiiscrpcimiL-s

3.1,3, Constatacin Registral

El bien o derecho figura en el Registro a favor del titular

actual,
Respecto de los titulares preventivos, hay que distinguir;
Si son determinados, podrn identificarse en el Registro,
por lo que terminada la situacin de pendencia, se consolida o extingue su titularidad.
Si son indeterminados, a distancia de parte se hace constar al margen de la inscripcin los elementos necesarios para
que, en su da, los favorecidos puedan inscribir su titularidad presentando los documentos que la justifiquen.
As en las sustituciones, el artculo 8 2 . 3 RH, dispone que en
las sustituciones hereditarias de cualquier clase, cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos, podrn determinarse por Acta de notoriedad tramitada conforme al RN, siempre que
de las clusulas de sustitucin o de la Ley no resulte la necesidad de
otro medio de prueba.

3.2. Pluralidad de titulares

Se produce esta situacin cuando a la titularidad de una finca
concurren una pluralidatl de personas, iroducindose una situacin
jurdica de comunidad de bienes que carece de personaltlud jurdica, por lo que no puede practicarse ninguna in.scri))cin a su nombre, sino a favor los copartcipes. Se plantea el problema de cmo
habrn de inscribir.se los bienes en estos casos.
Los supuestos de pluralidad de titulares son;

de metes iiutit'isns de una finca o derecha .irecistien la wiriu ideal

de cada condueo con datos matemticos (ue permitan conocerla indudahlcmeme.

Esta regla se aplicar cuando las partes de un mismo bien, an perteneciendo a un m
mo litular, tengan distinto carcter o distinto rgimen.
No se considerar cumplido este requisito SI la determinacin se hiciere solamente can
referencia a unidades de moneda, de medida superficial o de otra forma anloga.

La Resolucin de DGRN de 6-XI-1996 ha declarado indispensable

expresar la cuota correspondiente a cada condueo, sin que sea suficiente la presuncin de igualdad de los artculos 3 9 3 y 1138 CC,
Pero existen tambin algunas reglas especiales como son:
Cotos mineros en condominio (art. 62 RH)
Aprovechamientos colectivos de las aguas en favor de una comunidad de regantes (art, 6 4 RH): se designarn las cuotas.
Las comunidades o heredamientos de aguas privadas (art.
66 RH): se expresar la cuota o fraccin de cada comunero
en el caudal,

3.2.2, La comunidad germnica

Existen supuestos de comunidad germnica admitidos en nuestro
derecho, en cuanto a su inscripcin registral podemos destacar:
Los bienes gananciales, se inscriben a nombre de ambos cnyu;es, del adquircnte para la sociedad conyugal, o con carcter presuntivamente ganancial. (Arts. 93 a 9 6 RH).
Comunidades conyugales universales (agcrmanaincnt, comunicacin foral, comunidad universal navarra); la inscripcin de
los bienes se har expresando su carcter comn, y si ya estaban inscritos, se har constar su incorporacin a la comunidad por nota marginal.
La comunidad hereditaria; mientras no se haga la particin,
los herederos podrn tomar anotacin preventiva de su derecho sobre la totalidad del patrimonio (comunidad romana) y
no sobre cada bien (comtmidad germnica),
Las comunidades vecinales en mano comn: se inscribirn a
u r

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I i^dro Feudos Ptjns

favor de los vecinos que en cada momento integren cl grupo
comunitario, sin atribucin de cuotas. Se rigen por la Ley de

El artculo 10 R.H. seala que

3.2.3. Otras comunidades especiales y tipos dudosos de comunidad

1. Comunidad solidaria
En la que el derecho pertenece por entero a cada uno de \o& partcipes de modo que cualqtiiera de ellos puede por s slo ejercitarlo o disponer de l. Atmque en principio no se admiten titularidades dominicales solidarias (RDGRN 2 6 XII 1 9 4 6 ) , excepcionalmente
la hipoteca puede constituirse en garanta de un crdito solidario.
(RDGRN 15-11-2000).
2, Las comunidades funcionales
Entre las que destacan;
La propiedad horizontal. vVrtculos 8.4 LH; se expresar la
cuota de participacin que a cada piso o local corresponde en relacin con el inmueble.
Urbanizaciones privadas. Adems se expresar la cuota en
relacin con la urbanizacin (a la que se le abre otro folio).
Resolucin 2 IV 1980.
Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje que atribuyan el derecho al uso exclusivo de una o ms plazas (art.
68 RH),
El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles; La Ley
de I 5 - X n - 1 9 9 8 , establece que la inscripcin en favor de
cada titular registral expresar la cuota-tiempo.
IV. CONSTAPJCIA REGtSTRAL DE LA INCAPACIDAD

4.1. Rgimen Jurdico

Segn el artculo 2.4

LH.

En hs Registros expresados en el artcido anterior se inscribirn: Las resoluciones udl

dales en qne se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallccimiem
y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad dt'il de las personas en emiii
to a la libre disposicin de sus bienes.

Las resoluciones judiciales que deben inscribirse confonne a lo dispuesto en d niimero

4 del artculo 2 de la Ley, no son slo las que expresamente declaren la incapacidad de
algunu persona para administrar sus bienes o modifiquen con igual expresin .su capacidad civil en cuanto a la libre disposicitn de .su caudal, sino tambin todas aquellas que
produzcan legalmente una u otra incapacidad, aunepie no la declaren de un modo terminante.

De acuerdo con estas reglas, pueden ser objeto de inscripcin;

Las sentencias de incapacitacin y de prodigalidad
Los autos de declaracin de ausencia, segn Roca Sastre, lo
cual critica Aibaladejo, pues el ausente no es un incapaz y de
fallecimiento,
^ Respecto al patrimonio protegido de a persona con discapacidad, el artculo 8 de la Ley 41/2003 de 18 de Diciembre
establece que la representacin legal a que se refiere el artculo 5.7 de esta Ley se har constar en el Registro Civil. Cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sohre el
mismo se integre en un patrimonio protegido, se har constar
esta cualidad en la inscripcin que se practique a favor de la
persona con discapacidad en el Registro de ia Propiedad correspondiente. La misma mencin se har en los restantes bienes
que tengan el carcter de registables.

A 2. Fundamento
l,;i doctrina se divide en dos posturas en la justificacin de la ins'tibilidad de e.stas resoluciones;
A) La tesis positiva ve el fundamento de esa inscripcin es la
seguridad del trfico jurdico pues posibilita que consten de
manera autntica en los libros y puedan ser tenidas en cticnta por el Registrador, al calificar la capacidad de las personas,
aunque no resulten del ttulo presentado. Y, por otra parte,
persigue impedir la aparicin de terceros hipotecarios.
II) La tesis negativa a la inscripcin de estas resoluciones, Jernimo Gonzlez, Lacruz y Campuzano entre otros, crirican la
postura legal;
Por .su escaso rigor cientfico, pues e! mbito natural de publicidad de estas resoluciones judiciales es el Registro Civil.

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Uicfumc\ de Derecho Inmobiliario Megixml

Por SU escasa eficacia prctica, pues la inscripcin no es

necesaria, bastando la aplicacin del ariculo 33 t i l y si
el incapacitado carece de bienes inscritos la inscripcin se
practica en el Libro de Inc.ipacilados del Registro correspondiente, pero si el fundamento de la ittscripcin es la
seguridad jurdica, esta skj se obtiene si se practica en el
mencionado Libro, pero en todos los Registros de Espaa.
C) Una tesis mixta, hoy dominante, basada ms en razones ]>rcticas que cientficas, defiende la postura legal, porque si bien
la inscripcin de estas resoluciones judiciales es cientficamente rechazable, en la medida que son ajenas a la vida especfica de los derechos reales, no obstante, desde uii punto de
vista prctico, es defendible su inscripcin porque beneficia
al Registrador y al que quiere contratar con el titular inscrito, cuya falta de capacidad podr conocer sin necesidad de
acudir a oiro Registro Publico y beneficia tambin al propio
incapacitado, pues inscrita en el Registro de la Projiiedad su
incapacitacin. Ia eficacia legitimadora del Registro no podr
funcionar contra l y a favor del ad|uirente, aunque este efecto ya se consigue por cl artculo 3 3 LH.

4.3. El libro de incapacitados

El RH ha previsto la toma de razn de estas situaciones en el
denominado libro de inca))acitados.
La reforma reglamentaria de 4 de septiembre de 1998, sustituy
este libro por el llamado de alteraciones en las facultades de administracin y disposicin>5-, de contenido bastante ms amplio. Este
aspecto de la reforma fue anulado por la Sentencia del T S de 3 1 de
enero de 2 0 0 1 , al entender que esta ampliacin del contenido de los
libros es materia sujeta a reserva de ley, lo cual determin que volviera a recobrar su vigencia la normativa anterior a la reforma.
Por ello, el reflejo registral de tas resoluciones del artculo 2,4 dar
lugar a que:
.si existen bienes y derechos inscritos a favor del sujeto, deba
practicarse la inscripcin correspondiente en el libro de inscripciones
y, en todos los casos, deba practicarse tambin en el libro de
incapacitados.

Las ciramstancias de la inscripcin que deba practicarse en los libros

de inscripciones, se recoge en el artculo 55 RH; en ellas constarn:

.
'

Las generales de toda inscripcin, en cuanto sean aplicables

El nombre, apellidos y vecindad del incapacitado
La declaracin de incapacidad, su especie y extensin
La tiesignacin de la persona a quien se hubiere autorizado
para administrar, si la resolucin la determina
Y la parte dispositiva de la resolucin judicial, expresando su
clase, juzgado o tribunal que la hubiere dictado y su fecha.

En cuanto al libro de incapacitados, su normativa se contiene en

los artctdos 3 8 6 a 391 RH, cuyo contenido esencial puede resumirse
indicando que:
Contenido. En este libro se extendern los asientos relarivos a
las resoluciones judiciales de los artculos 2.4 de la ley y 10
del reglamento. La cancelacin de tales asientos se lleva a cabo
por nota al margen de ellos.
Mecnica. Presentada la ejecutoria o mandamiento que contenga estas resoluciones, los Registradores, despus de practicar en el libro de inscripciones los asientos correspondientes,
consignarn en el de incapacitados las circunstancias prevenidas en el artculo 55
Nota de despacho. Una vez extendidos estos asientos, el Registrador pondr nota al pie del mandamiento expresiva de:
Haber realizado la inscripcin, si la persona tuviere bienes inscritos
O de que, por carecer de ellos, extendi el asiento correspondiente en el libro de incapacitados, respecto de los bienes que
pudiera adquirir en lo sucesivo, expresando el ntmcro que
tuviere el asiento practicado.
La misma nota se pondr al margen del asiento de presentacin
La ejecutoria, o el duplicado del mandamiento con la nota de despacho, se devolvern al Tribunal de que proceda. El duplicado del
mandamiento debe conservarse en el legajo.
Adquisiciones posterores. Cuando la persona declarada incapaz
en virtud de resolucin consignada en el libro de incapacitados adquiera inmuebles o derechos reales, a continuacin de

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Leaiones de Derecho Inmobiliario Registrtil

la inscripcin de adquisicin se extender la de incapacidad,

con referencia al asiento consignado en cl libro especial.
Ai lado de estas reglas generales, cl reflejo regi.stral de las situaciones de ausencia tiene una normativa particular, regulada en el
artculo S 9 RH;
Los (liKUmentDx inscrihiMes rcltithw
soiiiis ifii' Itnhifni
saberse

dcsnjmn'ciilo

it afUn

de su dtmktiw

su mrudern y sin dejiir apaderada

hiews, debern otorgarse w el repixwntante

y aniiraios

cii iur estn imavmlns

eon Jaeultitd de adminisiradii

nombrado

Unta o del Ministerio Fiscal, con arreglo a los artkulos

al ej'eeto a instancia
Si

v signirntes

per-

o del tugue de \u Ultima resuleiiea,

sin

de todos sus
de parte legi-

del Cdigo Civil

En la inscripcin tte bienes (ue turezenn a os coherederos a cotegatartos de un ausente o tpie se praelipicn a favor de personas ron tierecho ti reclamar la parte de tupil.y en
las lie los bienes del dectaruilo fallerido realizadas a favor de sus herederos, se har constar ,pte quedan sufctos a lo que disponen los aniculos
191 y 92 del Cdigo Civil o
19f->. 2 det tnima cuerpo legal, segn procetla.

2. Bienes anotables

4.4. La anotacin preventva de demanda de incapacidad

Presentado el mandamiento, y calificado positivamente, conforme a los artculos 73.2 LH y 171 RH:

Dispone el artculo 42.5 L.H:

Podrn pedir nnotarin
pondiente:

preventiva

de sus respectivos

ikreehos

en el Registro corres-

5". El que propusiere demanda con el objeto de obtener alguna de las resoluciones
ciales expirsadas en el nmero 4 del anlculo 2 de esta Ley.

cin o divorcio y admitidas estas, la anotacin preventiva de revocacin de consentimientos y poderes otorgados entre los cnyuges y del
cese de la posibilidad de vincular bienes privativos del otro cnyuge en
cl ejercicio de la potestad domstica (art. 102 CC) o demandas en las
que pida una resolucin judicial que legalmente produzca aquellas incapacidades, aunque no las declare de un modo terminante.
El juez puede ordenar de oficio la prctica de la anotacin, en el
marco de la adopcin de medidas cautelares.
Conforme al artculo 165 RH, es necesaria la presentacin del
mandamiento, con insercin literal del auto, expresando su fecha
y firmeza. El mandamiento se presentar por duplicado, de actierdo con el artculo 2 5 7 LH. Uno de los ejemplares se devolver en
su da al tribunal que lo hubiere dictado, con la nota de despacho;
el otro, quedar archivado en el registro por orden de presentacin.

judi-

Hay que tener en cuenta que la vigente LEC regula la anotacin

preventiva de demanda como medida cautelar .segn el artculo 727.5,
pero con la especialidad en caso de demanda de incapacidad que no
se prev la necesidad de caucin, conforme al artculo 7 6 2 . 3 .
Esta anotacin pulilica la existencia de la demanda evitando que
aparezca la figura del tercero protegido, pues es una anotacin preventiva de mera publicidad formal negativa, y es una anotacin de
mera afeccin que no provoca cl cierre del Registro,

^. Solicitud
La .solicitud de anotacin preventiva puede plantearse por las personas legitimadas para interponer la demanda de incapacidad, ausencia, fallecimiento o que modifique la capacidad para disponer, entre las
que se pueden incluir la anotacin ]>rcventiva de la demanda de separacin de bienes (art. 1 4 3 6 CC), las de demanda de nulidad, separa-

El Registrador practicar la anotacin en el folio de cada uno de

los bienes que aparezcan inscritos a favor del sujeto demandado,
Tambin podrn practicarse la inscripcin previa de bienes no inscritos a nombre del demandado, si el juez o tribunal lo ordena.
El duplicado del mandamiento que se devuelva al tribunal
expresar una resea sucinta de bienes anotados, con su tomo,
folio y nmero de nca,

3, Contenido
La anotacin, expresar las siguientes circunstancias:
Las determinadas en general para las inscripciones.
Especie de incapacidad, fecha de la resolucin admitiendo la
demanda y circunstancias del titular y del demandante segn
cl Registro
La expresin de que queda constituida la anotacin, la clase
de esta y la persona a cuyo favor se verifique
El doctmiento en cuya virtud se hiciere la anotacin y su fecha,
con indicacin del juez o tribunal que lo hubiere dictado y expresin de quedar archivado uno de los ejemplares (art. 166 RH).

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4. Duracin

sido modificados pero deben interpretarse bajo el influjo de la nueva

ley, as;

n la actualidad, la duracin de la anotacin debe sujetarse a las

reglas generales del artculo 86 LH, modificado por la LEC, y que
fija la duracin en cuatro aos, prorrogables por perodo.s iguales
mximos.

Arculti l ' ! 2 ItU Tambin proceder la anotacin preventva de qlie n-ata

cl numero qiEnio en el aitcuto 42 de la ley, en los caso de suspensin de pago,
concurso o quiebra, previos los trmites establecidos en las leyes

El artculo 143 RH considera entre los asientos ulteriores a la

anotacin de embargo en ctmiplimiento de las leyes que el
Registrador debe comunicar al rgano que la orden practicar
las declaraciones dictadas en procedimientos concrsales.
El artculo 166 RH determina las circunstancias de las anotaciones preventivas, si se hiciese en virtud de resolucin judicial declarando en concurso o quiebra a una persona, se har
constar cl objeto de dicha resolucin y la circunstancia del que
la haya obtenido y del respectivo titular.
El artculo 2 0 6 RH regula la cancelacin de la anotacin preventva, siempre que se desestimare o dejare sin efecto la declaracin del concurso o quiebra.

5, Efectos
Mientras se susiancia la demanda el Registro no se cierra y el
demandado puede disponer de sus bienes, pues la anotacin es de
mera afeccin y de publicidad pues slo advierte a los posteriores
adquirentes que su adquisicin queda sujeta a la resolucin definiliva que recaiga, de ntodu que no estarn protegidos por la fe pblica registral, {art, 71 LH)
Recada la resolucin judicial firme:
Si es favorable al demandado, se cancela la anotacin (art. 2 0 6 . 4
RH), presentando en cl Registro testimonio de la resoludn judicial
firme o mandamiento que ordene la cancelacin.
Si es favorable al demandante se cancelar la anotacin preventiva y se proceder a practicar una inscripcin de las previstas en cl
artculo 2,4 LH y se cancelarn los actos dispositivos posteriores a
la fecha de la anotacin preventiva.
6, Cancelacin
Adems de la terminacin del procedimiento y la caducidad, la
cancelacin de la anotacin puede producirse por la nulidad del asiento, de acuerdo con el artculo 75 LH, que requiere resolucin firme.

4.5. La constancia registral del concurso

La Ley Cjncursal de 9 de julio de 200'i, regula la situacin de
concurso de las personas jurdicas y fsicas comcrciaiues y deudores
civiles, reccjgicndo tanto aspectos sustaritivt>s como procesales y con
el fin de mantener o conservar la emj)resa eti crisis o. en su caso,
favorecer al deudor que pasa por una crisis patrimonial, Y todo ello
a travs de un criterio de unidad legal, de ejecucin y de procedimiento, crendose para ello una jurisdiccin especializada, los Juzgados de lo Mercantil otorgando amplios poderes al Juzgador del
concurso y aumentando la publicidad del procedimiento.
Los escasos preceptos de LH que dedica a esta situacin no han

El acceso al Registro de la Propiedad de las situaciones de insolvencia obedece a la necesidad de evitar el mximo que adquirieran
eficacia jurdicaerga omnes las alteraciones que pudiera prodticirse en el patrimonio del deudor con el propsito de deteriorar su
solvencia, por lo que producen un efecto de publicidad noticia y
slo accedern al Registro los actos otorgados por cl deudor si se
han cumplido los requisitos exigidos segn la situacin en que se
encuentre.
Antes de la declaracin de Concurso, la sola admisin a trmite
tic la demanda, no produce publicidad alguna, al contrario de lo que
ocurra con la legislacin anterior, donde se anotaba preventivamente
l;t admisin a trmite de la providencia teniendo por solicitada la
declaracin de la stispensin de pagos. Ahora, admitida a trmite la
solicitud del concurso, el artculo 1 7 , l d e la LC permite a! Juez, a
instancia del legitimado, acordar medidas cautelares que aseguren la
integridad del patrimonio del deudor.
Declarado el concurso, el auto de declaracin de concurso tiene
efectos desde su fecha, una vez sea firme, y efectos ejecutivos, ya
que aunque se interponga recurso contra l, ste no suspende su ejecucin, salvo que el juez disponga otra cosa (art, 2 0 y 21 de la LC)
V para dar a conocer la apertura del procedimiento a interesados se
utiliza la publicidad:

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I IVdm Faiitlos ]
Lcciiimv FC Jciteho inmahitiiro RegisMi

A travs de un rgimen de publicidad noticia o informativa,

artculo 2 3 LC.
A travs de una publicidad en Registros de personas y bienes,
artculo 24.
En virtud del artculo 2 3 de la LC podemos destacar la publicidad;
De la declaracin de concurso, las restantes comtmicaciones y
los dems trmites del procedimiento, por medios telemticos,
informticos y electrnicos en la forma que reglamentariamente se determine.
La publicidad de la declaracin a travs de su anuncio en el BOE
y en los dos diarios provinciales a los que se refiere la ley.
La publicidad ordenada por el Juez por otros medios oficiales
o privados,
La publicidad edictal en la forma prevista por la LOPJ,
Conforme al artculo 2 4 de la Ley 22/2003, la publicidad registral de la declaracin de concurso, se realizar en dos tipos de Registros de personas o de bienes, pero como novedad prev en el artculo 198 un nuevo Registro Pblico con (odas las caractersticas de
este, al disponer;
Reglamentariamente se articular un procedimiento para que el Ministerio de Justicia asegure cl registro pblico de las resoluciones dictadas en procedimientos concrsales
declarando concursados culpables y acordando la designacin o inhabilitacin de los administradores concrsales, en los casos previstos en esta Ley.

Creado por el RD de 10 de junio de 2 0 0 5 que crea dos portales de

Internet a cargo; uno, del Colegio de Registradores en donde se publicarn las resoluciones inscribibles en los registros de personas (con carcter de verdad olicial), v otro, a cargo del JVlim'sterio de Justicia en donde
se publicarn las resoluciones del a. 198 de la LC sobre concursados culpables o designacin o inhabilitacin de administradores concrsales
(con carcter meramente informauvo o de publiddad-notcia).El auto
de 29 de Noviembre de 2 0 0 5 del T S suspendi cautelarmcnte el artculo 1,7 del citado RD relativo a la redaccin del artculo 3 2 3 , 3 " RRM.

Registros de Personas
La publicidad en el Registro Civil, se regula en el artculo 1,5 y
4 6 LRC y 178 RRC.

El concurso debe inscribirse tambin en el Libro de Incapacitados del Registro de la Propiedad en que tenga inmuebles o se prevea qite pueda tenerlos el conctirsado.
En cuanto al RM., hay que atender a los artculos 3 2 0 y ss. del RRM.

Registros de bienes
Si son bienes inmuebles el Registro de la Propiedad, y si son bienes muebles, el Registro de Bienes Muebles (RD de 3 diciembre de
1999), siempre que estn inscritos a nombre del concursado, sin perjuicio de que, si despus se acredita su venta anterior, pueda cancelarse el asiento registral extendido.
Hemos de destacar respecto a la pttblicidad en el Registro de la
Propiedad;
1" La Ley parece optar por un sistema de anotacin-inscripcin
de la declaracin segn cl auto sea o no firme, y con carcter
obligatorio y no constitutivo.
2^ El artculo 2 4 parece distinguir respecto de la clase de asiento a practicar.
El auto de declaracin de concurso ser objeto de inscripcin si es
firme. Si no lo es, ser objeto de anotacin preventiva, conforme al aitculo 24.5 LC y 524.4 LEC, Pero el asiento que se practicar ser el de
anotacin preventiva segn el criterio de la mayora de la doctrina, y
ello a pesar de que el artculo 24,5 de la LC parece condicionar la prctica del asiento de anotacin al hecho de que no conste la firmeza del
Auto: En tanto no se firme el Auto de declaracin de concurso, ser
objeto de anotacin preventiva en los correspondientes registros.
Tambin se har constar por anotacin preventiva la intervencin,
o en su caso, la suspensin de las facultades de administracin y disposicin, con expresin de su fecha y el nombramiento de los administradores concrsales v las modificaciones de estas situaciones.
Algunos autores abogan por la anotacin preventiva en todo caso,
salvo cl auto de aprobacin del convenio, pero esta posicin olvida
la distincin establecida en la LC entre resolucin firme o no firme,
adems no puede quedar sometida a la duracin limitada de la anotacin preventiva la declaracin de concurso.
Una vez practicada la anotacin el Registrador de la Propiedad
har constar por nota al pie del documento presentado y por nota
al margen del asiento de presentacin, el asiento realizado.

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Pcdm Faudos Pani

Adems, conforme a lo dispuesto en los artculos 1 4 3 . 3 del RH

y 135 LH, deber comunicar a los Juzgados que hayan ordenado
una anotacin de embargo previa la prctica de la anotacin de
concurso,
3^ La declaracin de concurso determina una serie de efectos:
3". 1. Respecto de acreedores
La integracin de los mismos en una masa pasiva y la paralizacin de sus posibles acciones ejecutivas. Los acreedores con privilegio especial (como son las garantas reales) no podrn iniciar o continuar la ejecucin de su derecho hasta la aprobacin del convenio
o hasta que haya transcurrido un ao de la apertura de la fase de
liquidacin; por ello al conectar el cierre registral del artculo 2 4 . 4
con los artculos 55 y 5 6 cabe destacar;
3". 2. Respecto del deudor
La declaracin determina si se impone el rgimen de intervencin, y el deudor conserva sus facultades de administracin y disposicin, contando con la autorizacin o conformidad de los administradores, o si se establece el de suspensin, y el deudor pierde
aquellas facultades siendo sustituido por los administradores. Dicha
opcin puede ser alterada motivadamente por el juez durante el procedimiento.
Conforme al artculo 4 4 . 2 . 2 " hasta la aceptacin de los administradores concrsales, el deudor podr realizar los actos propios de
su giro o trfico que sean imprescindibles para la continuacin de la
actividad, siempre que se ajusten a las condiciones normales de mercado.
Los efectos de los actos dispositivos del deudor una vez practicada la anotacin, son:
3.2.l. Son inscribibles los siguientes actos dispositivos del
concursado posteriores a la declaracin de concurso,
Los actos de disposicin de bienes inmuebles del concursado
con intervencin de los administradores concrsales, en caso
de intervencin (art.40.1 LC).
Los actos de disposicin de bienes inmuebles realizados por
los administradores concrsales en caso de suspensin de facultades del concursado (art.40.2 LC).

Ijcciiics lie Derecha Inmohilimo Rcgiltrftf

i:

Los actos realizados por el conctirsado infringiendo estas limitaciones son anulables y no podrn ser inscritos en el Registro de la Propiedad si no son confirmados o convalidados por
los administradores concrsales, o se acredita la caducidad
de la accin de anulacin o su desestimacin firme (ATT.40.7
in fine),
Hay que tener en cuenta que hasta la aprobacin judicial del >
convenio o la apertura de la liquidacin no se podrn enajenar bienes o derechos que integren la masa activa sin autorizacin del juez (art.43.2 LC), con la excepcin de actos de
disposicin inherentes a la continuacin de la actividad profesional o empresarial del deudor que no necesitarn autorizacin judicial (art,43.3 LC).
3".2.2. Inscripcin de actos de disposicin del concursado anteriores a la declaracin del concurso que llegan al Registro despus de anotada la declaracin de concurso.
Este supuesto nos lleva al estudio de la retroactividad del
concurso. La Ley Concursal ha superado la retroactividad de la
quiebra del artculo 8 7 8 del Cdigo de Comercio y regula la rescisin
de ciertos actos anteriores a la declaracin del concurso cuando sean
perjudiciales para la masa activa, como una modalizacin de la
accin de rescisin de actos realizados en perjuicio de acreedores.
(art. 71 y ss LC).
En la nueva Ley:
1, La nulidad de los actos perjudiciales no es automtica sino que
exige la declaracin judicial (art, 73.1 LC)
2 . La rescisin se basa en ia existencia de perjuicio. El perjuicio
se presume:
a) con presuncin iuris et de iure en los actos realizados a
ttulo gratuito y en el pago de crditos vencidos al tiempo
de la declaracin del concurso.
b) con presuncin iuris tantum en los actos realizados a
ttulo oneroso con personas que tengan una relacin especial con cl deudor (cnyuge, ascendientes, descendientes,
hermanos y sus cnyuges) o en la constitucin de garantas reales por obligaciones preexistentes.

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l.fifiiwes lie Derecho Inmolfthirio Registntl

I

Pedro Satidos Pons

3. Se excluyen de la accin de rescisin los actos ordinarios de

la actividad profesional o empresarial del deudor realizados en
condiciones normales.
4. La rescisin no precisa intencin fraudulenta, requisito que es
sustituido por el hecho de haberse realizado cl acto en los dos
aos anteriores a la declaracin del concurso.
5. La eficacia de la accin puede verse paralizada por Ja aparicin de un tercero de buena fe o que goce de irreivindicabilidad o de proteccin registral por lo que la accin tambin se
debe dirigir contra eilos si se pretende que les afecte.
Como consecuencia de lo cxptiesto:
1". Son inscribibles los actos dispositivos voluntarios del deudor anteriores a la declaracin del concurso, aun realizados
en el perodo de dos aos anteriores a la declaracin, y aunqtic al tiempo de la solicitud de inscripcin este ya practicada la anotacin de declaracin de! concurso ya que no
son actos nulos ni anulables, slo rescindibles y sin que, en
principio, la rescisin pueda afectar a un 3 " que goce de fe
pblica.
2'-'. Es dudoso que .se puedan inscribir las hipotecas que consten
en escritura publica de fecha anterior pero que se presenten
en el Registro una vez anotada la declaracin de concurso dado
el carcter constitutivo de la inscripcin y porque la hipoteca goza de privilegio especial en el concurso si consta inscrita antes de la declaracin judicial de ste.
3. La accin de reintegracin o rescisin es anotablc al amparo
del artculo 42.1 LH, siempre que la demanda se dirija tambin contra los titulares de asientos posteriores cuya cancelacin se pretende y siempre contra el titular registral de domi3 . 2 , 3 . Posibilidad de practicar anotaciones de emanday
teriores a la declaracin del concurso.

embargo pos-

La anotacin del concurso cierra cl Registro a las ejecuciones singulares, pues el artculo 2 4 LC dice:
Prncticatiu lu atwUicin preventiva, no podrn anotarse mds embargos o secuestros
posteriores a la declaracin del concursa que los acordados por et juez del eoneHrsoi>.

Queda suspendida la ejecucin de las anotaciones ya practicadas

tutes de la declaracin del concurso. Conforme al artculo 55.1 y 2 LC
dispone:
Declarado cl concurso, no podrn iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o e.xtrajudiciales, ni seguirse apremios administrativos n irihut^irios contra el
patrimonio del deudor.
Las actuariones que se hallaren en tramitacin quedaran en suspenso desde la ficha
(le declaracin de concurso'-.

Pero pueden ser objeto de anotacin tras la declaracin del concurso.

a) Los embargos ordenados por el juez del concurso, (art.24.4
LC)
b) Los embargos decretados antes de la declaracin del concurso
aunque el mandamiento se presente en cl Registro despus de
practicada la anotacin declaracin de concurso. La prohibicin de la anotacin del artculo 2 4 LC slo se refiere a los
embargos posteriores.
La anotacin de embargo es til, en este caso, por si la declaracin de concurso queda sin efecto. En todo caso, la ejecucin del
embargo quedar en suspenso.
c) Embargos sobre bienes gananciales, en procedimientos por deudas del cnyuge del concursado, con la intervencin de los
administradores concrsales.
En los casos a) y c) sern inscribibles las adjudicaciones derivadas de la ejecucin del embargo. En cl supuesto b) queda suspendida la ejecucin.
Se puede continuar el procedimiento de ejecucin de embargo ya
iniciado a pesar de la declaracin del concurso:
a) En el caso de procedimiento administrativo de apremio, siempre que la providencia de apremio sea anterior a la resolucin
que declare el concurso (art. 5 5 . 1 . prrafo 2 " ) .
b) En caso de ejecucin laboral siempre que la traba del embargo sea anterior a la resolucin que declare el concurso (art,
5 5 . 1 . prrafo 2 " ) .
c) En caso de embargo sobre bienes comunes en procedimiento

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.1

Pcdm Faitdiw Pon^

dirigido contra el cnyuge del concursado, siempre con la debida intervencin de los administradores concursales.
d) En caso de embargo ordenado por el juez de! concurso (art.
55.1.LC).
e) En caso de anotacin de embargo presentada con anterioridad al concurso si el anuncio de la subasta ya se ha producido antes de la resolucin judicial declarando el concurso
(art. 56.2 LC)
En todos estos casos .sern inscribibles las adjudicaciones derivadas
de ejecucin de la anotacin de embargo y la caiicclacin de cargas posteriores, inckiida la propia anotacin de declaracin de concurso.

embargo, estaDiece ta exccpciun ucnes sujetos a una garanta real. En este caso, admite la ejecucin
separada con ciertas limitaciones.

. ^ . ^ ^ . ^

Hay que distinguir;

a) Ejecucin de hipoteca sobre bienes afectos a la actividad empresarial o profesional del concursado (art.56 LC)
1) Se establece una suspensin temporal para el inicio de la
ejecucin o para la continuacin de la iniciada. La paralizacin se produce por el hecho y desde el momento de la
declaracin del concurso y durar como mximo 1 ao quedando sin efecto en los siguientes casos:

Utvioiii's ilf Dfwtif Imiioltiliitm li'ghin!

hipoteca no afecte a bienes necesarios para continuar la actividad empresarial o profesional del deudor.
3) La suspensin del inicio o continuacin de la ejecucin de
hipoteca no es aplicable cuando el concursado sea un tercer poseedor (art. 5 6 . 4 LC).
4) En tanto persiste la paralizacin o suspensin, la administracin concursal puede:
Pagar la deuda vencida y asumir como crdito contra la
masa la deuda no vencida.
Rehabilitar los crditos cuyo vencimiento anticipado por
impago de cuotas se hubiere producido dentro de los
tres meses anteriores a la declaracin del concurso, satisfaciendo las cantidades vencidas y asumiendo los pagos
ftituros con cargo a la masa. A la rehabilitacin se pueden oponer el acreedor y el transmitente.
b) Ejecucin de hipoteca sobre bienes no afectos a la actividad
empresarial o profesional del concursado.
La doctrina entiende que la hipoteca, en este caso, goza del derecho de ejecucin separada ya que la ley slo pone lmites a la ejecucin, cuando la hipoteca recae sobre bienes afectos a la actividad
empresarial o profesional del concursado, Por lo que ser inscribible
la adjudicacin derivada de la ejecucin de la hipoteca inscrita antes
de la iniciacin del concurso, que recaigan sobre un bien no afecto
a la actividad empresarial o profesional del concursado y aunque est
constituida en el periodo de rescisin a que se refiere el artculo 71
de la Ley Concursal,
Inscripcin del convenio; efectos

Por la aprobacin del convenio antes del ao (No obstante an aprobado el convenio, no cabr ejecucin singular si estando el acreedor vinculado por l su contenido lo impide)
~ Por la apertura de la liquidacin antes del ao.

El Convenio es una de las soluciones previstas en la Ley para el

concurso, como alternativa a la no deseada liquidacin,

2) Se establece como excepcin a la paralizacin de la ejecucin de la hipoteca si al declararse cl concurso ya se hubieran publicado los anuncios para la subasta. An en este
caso, es imprescindible para continuar la ejecucin que la

Es el negocio jurdico entre el deudor y los acreedores, mediante

el cual, dando facilidades al deudor, modificndose las condiciones
de los crditos, se posibilita la mayor satisfaccin posible de los crditos, sin liquidacin de la empresa.

a) Concepto

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Pcto Faudos Pons

b) Clases
Atendiendo al contenido del convenio podemos distinguir:
1. Convenio ordinario, con un contenido mnimo, y obligatorio
conteniendo un plan de pagos, incluyendo quita, espera o
ambas, dentro de los lmites legales. Si se generan nuevos recursos por la actividad del deudor, el convenio puede definir un
plan de viabilidad.
2. Convenio con prtjposicones alternativas, de carcter potestativo, que tendr su reflejo en el Registro Mercantil, y en el de
la propiedad, en su caso. Est prohibida la cesin de bienes a
los acreedores en pago o para ]iago de sus crditos y la previsin de cualquier forma de liquidacin global del patrimonio,
as como los pactos que impliquen alteracin de la clase o cuanta de los crditos, salvo la propia quita acordada o lo que resulte del plan de viabilidad.
3. Tambin cabe una propuesta anticipada de convenio (art.
104).
c) Efectos
El principal efecto del convenlti aprobado por sentencia es que
no se paraliza el concurso, pero se regir a partir de ahora por lo
convenido entre las partes que sustittiye a las disposiciones legales,
como consecuencia de ello podemos aludir a una serie de efectos
colaterales:
1. Cesan todos los efectos de la declaracin de concurso, sustituidas por lo que establezca el convenio.
2. Cese de los administradores concrsales, sin perjuicio de las
facultades que el convenio pueda encomendar a todos o alguno de ellos, hasta el ntegro cumplimiento del convenio (art.
133).
3. Efecto novatorio del convenio sobre los crditos de los acreedores privilegiados que hubiesen votado a favor del convenio,
de los ordinarios y de los subordinados, que quedarn extinguidos en la parte que le alcance la quita. (Art. 136),
4. El convenio puede establecer medidas prohibitivas o limitativas de las facultades de administracin y disposicin del deudor, inscribibles en los Registros pblicos correspondientes. La
inscripcin no impedir el acceso a dichos Registros de los actos

contrarios, pero perjudicar a cualquier titular registral la accin

de reintegracin a la masa que, en su caso, se ejercite (art, 137).
5. Es posible, aprobado el convenio, iniciar o reanudar la ejecucin de las garantas reales sobre bienes afectos a la actividad
profesional o empresarial del concursado, (Art, 5 6 . 1 ) ,
El convenio ha de ser objeto de publicidad registral, haciendo constar, aparte de su aprobacin y las circunstancias relativas a su entrada en vigor, los pactos que delimiten las facultades de administracin y disposicin del deudor o que prevean actos concretos de
enajenacin o gravamen. A la sentencia aprobatoria del Convenio se
dar la publicidad prevista en los artculos 23 y 2 4 la Ley (art 132),
aunque no se determina el contenido del asiento, pero parece que lo
determinar el )ucz, y que se limitar, en cuanto al Registro de la
Propiedad, a las estipulaciones qtie tengan trascendencia real, que se
harn constar con todas las circunstancias generales de las inscripciones.
El cumplimiento ntegro del convenio se refleja por auto. Este, ya
firme, y transcurridos dos meses desde su publicacin sin que los
administradores lo impugnen o resueltas las impugnaciones realizadas, dar lugar a un auto declarando la conclusin del concurso.
A.mbos se relejan en el Registro pero slo el 2 tendr alcance cancelatorio de asientos relativos al concurso, salvo los derivados de la
posible sentencia de inhabilitacin.
Aspectos regstrales de la liquidacin definitiva
La liquidacin es la fase del concurso, que se abre por resolucin
judicial, en defecto de convenio, o de no cumplimiento del mismo,
por solicitud del deudor o los acreedores, o de oficio. A dicha resolucin judicial se dar la publicidad prevista en los arts. 2 3 y 2 4 LC
(art 144).
En la fase de liquidacin slo caben actos de realizacin de bienes y derechos de la masa activa para el pago ordenado de los crditos del concursado, bajo el control judicial, pudiendo enajenarse
en bloque imidades productivas, o toda la empresa, qtie contina su
actividad, bajo el principio de conservacin de la empresa y de los
contratos laborales. Los dems bienes se enajenan por las normas
del procedimiento de apremio de la LEC.
El artculo 155 permite al juez, cumplidos sus requisitos, apartase de la subasta y autorizar:

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 La venta de] bien afecto con subsistencia del gravamen y subrogacin dei adquircnte en la obligacin del deudor (que se excluye del concurso).
La venta directa a quien ofrczxa un precio stipcrior al mnimo que se hubiese pactado y con pago al contado. La venta
resultante es convencional y el ttulo inscribible ser la escritura pblica otorgada entre los administradores (en nombre
del deudor) y el adquircnte
Las circunstancias de este asiento en los distintos Registros, parece que se concretarn en cada caso por el juez; en los Registros de
bienes y por analoga con el artculo 2 4 deber hacerse constar su
fecha, que se suspenden las facultades del concursado, y la continuacin de los administradores o el nombramiento de los nuevos; y
otra cosa distinta sern los asienlos que exija la tiltimacin de esta
fase que cl Registrador calificar bajo la nueva capacidad del deudor
que la resolucin judicial ha fijado y lo que la ley permite hacer en
las operaciones que comprende la liquidacin (art. 149)
Sea cual sea la forma de iic|uidacin, se establecen tu)rmas imperativas:
Para la enajenacin de bienes litigiosos (art. 150)
Prohibicin de los administradores de adquirir bienes y derechos de la masa (art, 151)
Separacin de los administradores que prolonguen excesivamente esta fase,

TEMA 5
LOS ASIENTOS REGSTRALES
I. E L ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES. INSCRIPCIN Y ASIENTO

1, Concepto
EL Registro de la Propiedad se lleva por libnjs, en los cuales se
hacen constar los actos y contratos inscribibles.
En cuanto a la forma de practicar la registracin, nuestro Derecho sigue el sistema de inscripcin, en cl que cl asiento es un extracto del contenido del ttulo, expresivo de sus datos fundamentales,
extracto que determina el Registrador, con amplias facultades para
la calificacin.
Ni la Ley Hipotecaria, ni el Reglamento Hipotecario, dan un concepto de lo que ha de entenderse por asiento. Pero siguiendo a Roca
Sastre lo podemos definir como la constatacin de un ttulo, hecho,
acto o circunstancia en los libros del Registro para que surta tos efectos hipotecarios correspondientes.

2. Clases
Atendiendo a su virtualidad registral, el artculo 41 RH tipifica
cinco clases de asientos, al disponer que En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarn las siguientes clases de asientos
o inscripciones: Asientos de presentacin, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.
En el presente tema estudiaremos cada uno de estos asientos en
profundidad, pero a grandes rasgos podemos destacar que:

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a) La inscripcin publica un derecho plenamente formado.

b) La anotacin preventiva se refiere a un derecho en litigio o en
formacin.
c) La nota marginal tiene por objeto facilitar la mecm'ca de la
oficina, constatar im hecho modificativo de un derecho inscrito, o hacer las veces de una inscripcin, anotacin o cancelacin,
d) Y la cancelacin publica la extincin de un asiento anterior.

3. Inscripcin y asiento
Tcnicamente la inscripcin es un tipo de asiento, es decir, que
los trminos asiento e inscripcin estn en relacin de gnero a especie, porque *ii bien la inscripcin es un asiento, no todo asiento lo
es de inscripcin
Desde otro punto de vista, autores como Lacruz y Sancho Rebullida, observan que de inscripcin puede hablarse en un doble sentido:
a) En un sentido formal, como asiento en el que se refleja, y en
tal sentido esta justificada la identificacin entre inscripcin
y asiento,
b) En un sentido virtual, como conjunto de facultades que la ley
reconoce al que inscribe y, en esta sentido, no esta jusUficada
la idenrificacin entre inscripcin y asiento, pues im solo asiento o inscripcin formal puede contener varias inscripciones virtuales o materiales, como sucedera en el caso de presentacin
en cl Registro de un solo documento que contuviere varios
actos inscribibles para todos los cuales el Registrador extiende un solo asiento de inscripcin, pero esta inscripcin formal
contiene varias inscripciones materiales.

IL

INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS

El valor de la inscripcin en el proceso de modificacin jurdico

real inmobiliaria, depende del sistema registral que se siga.
a) En el sistema de fuerza formal y probante, la inscripcin es
un requisito esencial para la existencia de los derechos reales
de modo que lo que no esta inscrito no esta en el mundo, y

la propiedad tiene su origen en el Registro como ocurre en el

sistema australiano,
b) En el si.stcma de mera Inoponibilidad, la inscripcin no es
requisito esencial para la existencia de los derechos reales, ya
que su constitucin o transmi.sin tiene higar fuera del Registro, mediante el juego de la teora det ttulo y el modo o slo
por el juego del ttulo o consentimiento, como ocurre en el
Derecho francs. En estos sistemas, la inscripcin acta a modo
de condicin para dar eficacia a ta adquisicin erga omnes.
En los sistemas de desenvolvimiento tcnico, la inscripcin, adems de requisito de oponihilidad, produce un efecto de presuncin
de existencia y pertenencia del derecho inscrito iuris tantum a
favor del titular inscrito(principio de legitimacin) y iuris ct de
iure) a favor del tercero hipotecario (principio de fe pblica registral).Asi juega la inscripcin en los sistemas alemn y suizo, donde
la inscripcin es constitutiva. Al grupo de los sistemas de desenvolvimiento tcnico, pertenece el sistema espaol dada la presuncin de exactitud y la plena proteccin a terceros, sin embargo la
inscripcin no es constitutiva, sino que la regla general es la inscripcin declarativa.
La inscripcin es constitutiva cuando se erige en requisito esencial para la modificacin jurdico real, de tal manera que no hay
modificacin jurdico real si no hay inscripcin.
La inscripcin declarativa, sin embargo, constata frente a terceros, vuta modificacin jmdico real operada fuera del Registro.
En el Derecho espaol, la regla general es la inscripcin declarativa, pero existen suptiestos de inscripcin constitutiva como la inscripcin de la hipoteca, asi se desprende del artculo 1875CC cuya
regulacin ha pasado al artculo 145LL para las hipotecas voluntarias y al 150 para las legales. 'Lurbin es de inscripcin constitutiva el Derecho de stiperficic urbana artculo 35 y 3 6 de la Ley del
Stielo 2 8 de Mayo del 2 0 0 7 .
}unto a las inscripcit)nes constitutivas y declarativas, encontramos
las inscripciones necesarias y voluntarias, ya no referidas al nacimiento de los derechos, sino en relacin con la volturtad del titular
de los derechos reales.
Inscripcin necesaria es aquella que viene impuesta coactivamente dentro de un plazo legal, bajo amenaza de multa o sancin,
efectundose de oficio en caso de rebelda del interesado, (Roca
Sastre).

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Inscripciii vluniaria es, segn Roca, aquel la en la que se deja

al arbitrio del adquirente la registracin del acto o contrato.
En nuestro Derecho, la regla general es la inscripcin voluntaria, conforme al principio de rogacin del artculo 6 LH, sin embargo existen casos de inscripcin necesaria, as el artculo 'i de la
Ley de Patrimonio de las Administraciones Pblicas de 3 de
Noviembre de 2 0 0 3 , establece la inscripcin obligatoria de los bienes v derechos tic las Administraciones pblicas y dems actos y
contratos referidos a ellos, salvo los arrendamientos que son oh']eto de inscripcin potestativa. Tambin se dispone la inscripcin
obligatoria de los montes catalogados, asi como los derechos constittiidos sobre los mismos y sus deslindes artculo 18 y 21 de la
Ley de Montes de 2 1 de Noviembre de 2 0 0 3 modificada por Ley
de 2 8 de Abril de 2 0 0 6 ,

lll. ESTMULOS PARA LA INSCRIPCIN: INADMISIBILIDAD DE DOCUMENTOS

NO INSCRITOS

Los pocos suptiestos inscripcin obligatoria que e,\isten en nuestro Derecho (dos de los cuales han sido mencionados anteriormente), no han sido bastantes para estimular la inscripcin con carcter
general. Por ello se ha plantcatio el problema de, respetando la volimtariedad de la inscripcin, estimularla.
As el artculo 3 19 LH dispone Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirn ningn documento o escritura de que no se haya tomado
razn en cl Registro, por los ctiales se constituyan, reconozcan,
transmitan, modifiquen o extingan dcrechtis reales sujetos a inscripcin, si el objeto de la presentacin fuere hacer efectivo, eji
perjuicif) de tercero, un derecho que debi ser inscrito. Si tales
derechos hubieren terudo ya acceso al Registro, la inadmisin proceder, cualquiera que sea la persona contra quin se pretenda
hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados,
Se excepta de dicha prohibicin, la presentacin de documentos o escrituras a los efectos fiscales o tributarios,
En los expedientes de expropiacin forzosa que se sigan contra
el que tenga los bienes en concepto de poseedor no ser necesario
que estos tengan tomada razn de dicha situacin en el Registro.
El artculo 3 1 9 LH se critica por su forma y por su contenido:

a) Por su forma, pues se expresa como si la inscripcin fuera obligatoria contrariando as. el principio de voluntariedad de la
inscripcin,
b) Por su contenido, pues choca con el artculo 6 0 9 CC, ya que
el derecho real nacido conforme a dich<j art es vlido y eficaz,
y es que, en realidad, como pone de manifiesto Lacruz, es artculo 3 1 9 LH tiene tm alcance estrictamente procesal pues:
1. no se refiere a os derechos reales registrables y no registrados, pues el titular de tm derecho real no registrado
puede, salvo que la inscripcin sea constitutiva, hacerlo
valer frente a cualquiera.
2, el artculo 3 1 9 LH se refiere a los doctnnentos registrables
y no registrados. De tal modo que si el titular del derecho
real puede hacer valer tal derecho frente a cvialquiera, no
podr servirse como medio de prueba a tal fin del documento registrable y no registrado, con lo que la funcin del
art que comentamos es eliminar del proceso una prueba
documental sin perjuicio de que se admitan otros medios
de pmeba reconocidos en derecho.
Para la aplicacin del artculo 3 1 9 LH y consiguiente inadmisibilidad de los documentos o escrituras debern stos reunir ciertas condiciones, tales como:
1. Que se trate de documentos inscribibles por su propio conteitido conforme a los artculo 1 y 2 LH,
2. Que de tales documentos no se haya tomado razn en el Registro.
3. Que la presentacin del documento tenga por objeto resolver
por la va judicial o administrativa alguna cuestin de carcter su.stantivo que afecte directamente al derecho real,
4. Y que se dirija contra una persona o en perjuicio de ella.
Concurriendo estos requisitos, entra en juego el artculo 3 1 9 LH
cuyo efecto fundamental es la inadmisin de los documentos presentados. Pero esta inadmisin opera de distinta forma segn que el
documento recaiga sobre fincas inmatriculadas (es decir, que previamente han tenido su acceso al Registro, y se le ha abierto su correspondiente folio registral ) o sobre fincas no inmatriculadas, ya que
el art establece una inadmisibilidad gradtiada:

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A) Si recae sobre fincas inmatriculadas, como se desprende del

artculo 3 1 9 LH la inadmisin se decretar con carcter general y cualquiera que sea la persona contra la que se intente
hacer valer el derecho. A tal fin se devolver el documento
a quin lo hubiese presentado y se suspender el curso del
procedimiento hasta que el documento se vuelva a presentar
con nota de haberse tomado razn del mismo en el Registro
correspondiente.
B) Si recae sobre fincas no inmatriculadas, hay que distinguir:
1. Que el objeto de la presentacin no afecte a tercero, en
cuyo caso podr admitirse la escritura o documento de que
no se haya tomado razn en el Registro.
2. Adems de esta excepcin, la regla de la inadmisin de los
documentos inscribibles no inscritos, tiene otras excepciones, como son:

a) Uno amplio y genrico, que contempla todo asiento registral.

As, el artculo 41 RH, cuando dice En los libros de los Registros de la Propiedad se practicaran las siguientes clases de asientos o inscripciones.
b) Otro especfico y mas concretos que hace referencia a slo una
clase determinada de aqullos. A este sentido se refiere el precepto antes citado cuando habla de inscripciones propiamente
dichas, extensas o concisas, principales o de referencia...
Entendida la palabra en esta segunda acepcin. Roca y Manzano
Solano configuran el asiento de inscripcin a travs de los siguientes caracteres. Es un asiento:
Principal, pues tiene subsistencia propia y no depende de otro,
a diferencia de la nota marginal como veremos mas adelante
en el tema.
Definitivo, pues su duracin es indefinida y no esta sujeto a
caducidad, a diferencia de lo que ocurre con la anotacin preventiva; aunque existen algunas excepciones, como las inscripciones de hipotecas que hayan prescrito o de derechos que
tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por
las partes.
De carcter positivo, pues publica la existencia actual de un
derecho, a diferencia del asiento de cancelacin, que publica
su extincin.
Se extiende en los libros de Inscripciones, lo que lo disringue
del asiento de presentacin, que se practica en el libro diario.
Su finalidad es hacer constar de un modo completo la constitucin, transmisin o modificacin de un derecho real inmobiliario. Excepcionalmente caben inscripciones relativas a derechos personales (ej. Arrendamiento), o relativas a simples
hechos (ej. Obra nueva).

a) la de los prrafos 2 " )' 3 " tiel propio artculo 319 LH

b) la del artculo 3 2 0 LH. que nos dice que podr admitirse el documento no inscrito y que debi serlo, s el
objeto de la presentacin fuere nicamente corroborar
otro ttulo posterior inscrito o ejercitar la accin de rectificacin del Registro.
c) La del artculo 321 LH que considera que tambin
podra admitirse el documento no inscrito y que debi
serlo cuando se presente para pedir la declaracin de
nulidad y consiguiente cancelacin de algn asiento que
impida verificar la inscripcin de aquel documento.
3 . Si el objeto de presentacin per udica a tercero, la inadmisin se decretar a Instancia de tercero que justifique que
la finca o derecho de que se trate.
Figuran inscritos en el Registro.
IV. E L ASIENTO DE INSCRIPCIN; CONCEPTO, CLASES Y CIRCUNSTANCIAS

1. Concepto
La palabra inscripcin, tomada en su aspecto formal de asiento, riene dos sentidos que la doctrina comnmej-ite acepta y que
hemos visto anteriormente:

2. Clases
En cuanto a las clases, la inscripcin en sentido formal en sentido formal admite las siguientes distinciones ftmdamentales:
a)

Inscripciones primeras y segundas o posteriores. Las inscripciones primeras son las que inician el historial jurdico de la
finca, abren folio registral y son generalmente de pleno domi-

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nio, Y las inscripciones segundas o posteriores son las que se

van practicando sucesivamente en el misino folio y bajo el
mismo nmero de la finca ya inscrita.
Hay que tener en cuenta que mientras las inscripciones primeras han de expresar ttxlas las circunstancias de los artculo 9 LH
Y 51 RH (que luego estutaremos), en las segundas o posteriores puede prcscindirse de la descripcin de la luica y expresar
slo el nombre y apellidos de la persona fsica o la clase y dcnonu'nacn de la persona jurdica, consignando nicamente las
diferencias que resultan entre el ttulo y el Registro,
b) Inscripciones extensas y conci,sas. Las inscripciones concisas
son aquellas en las que, por autorizacin legal, se omiten determina tas circtmstancias necesarias por constar ya en otro asiento. La forma concisa rige no slo para las inscripciones sino
tambin para las anotaciones, cancelaciones e incluso para las
notas marginales.
Esta tcnica juega con referencia a los ttulos relativos a varias
fincas o derechos reales radicantes en un mismo trmino municipal o en una misma seccin. Supone una simplificacin enorme en la mecnica registral, evitando la repeticin innecesaria de datos que ya figuran en otros asientos.
En estos casos se pennite que se practique una primera inscripcin extensa, con todas las circunstancias de los artculos
9 LH Y 51RH, en alguna de las fincas principales o en la de
mayor valor; en tanto que en los folios de las dems fincas se
practicarn inscripciones concisas que slo contendrn las circunstancias esenciales del asiento (descripcin y cargas de la
finca, nombre v a))clltlos del transfercnte y sti ttulo de adquisicin, responsabilidades con que en su caso quede gravada ctc).
c) Inscripciones principales y de referencia. La tcnica de la inscripcin principal y de referencia de aplica a la inscripcin de
fincas especiales cuya extensin comprende el territorio de
dos o mas Registros, Ayiunamientos o secciones. En estos
casos se practica una inscripcin principal, descriptiva de la
finca en su totalidad y expresiva de todas las dems circunstancias legales, en el libro correspondiente al Registro, Ayuntajniento o seccin en ctiya circunscripcin pertenezca la parte
principal, y una simple inscripcin de referencia, en los restantes Registros, Aytintamientos o Secciones,
d) Inscripciones conmnes o especiales. Las primeras no ofrecen
particularidad y son las inscripciones ordinarias; en cambio

c)

f)

g)

las segundas son aquellas que han sido objeto por su ndole
de alguna exce[)cin lega! o reglamentaria. Ljcmjilo de stas
ltimas son las de concesin de ferrocarril, aguas. mirias...en
las que por lo menos la descripcin de la finca no puede hacerse de forma f)rdinaria,
Inscripciones de derechos y de hechos. La regla general es que
el asiento de inscripcin es el medio registral que hace efectiva la publicidad m-dica institucional de los derechos, en
cuanto que son los derechos reales inmobiliarios lo que realmente publica el Registro de la Pro]>iedad.
Ahora bien, en ocasiones el asiento de inscripcin constata
registralmente hechos que afectan a los derechos registrados
(declaraciones de obra nueva, cumplimientt) de condiciones.,,)
Pero, en cualquier caso, ello no quiere decir qtie es el hecho
en s mismo lo que se inscribe, pues necesariamente hay que
referirlo a la situacin jurdica del derecho inscrito. Tambin
en ocasiones, y excepcionalmente, se admite la inscripcin de
derechos comnmente considerados tic naturaleza personal
(arrendamiento, opcin).
Inscripciones necesarias y voluntarias. En sentido estricto, la
expresin inscripcin necesaria equivale a inscripcin obligatoria, que tiene lugar cuando la Ley impone, bajo amenaza
de sancin, la obligacin de inscribir, an admitiendo la validez del acto no inscrito. Se contrapone a la inscripcin voluntaria o facultativa, que es la que se practica por vokmtad del
interesado, consectiencia por tanto del ejercicio de un derecho V no del cumplimiento de una obligacin.
As entendidos ambos concejitos, no cabe duda que en nuestro derecho impera el sistema de inscripcin volumaria; aunque existen algunas excepciones la criterio de voluntariedad,
pues en nuestro derecho existen una serie de supuestos de inscrijH'in obligatoria como hemos visto anteritjrmentc (bienes
del Estado, provincia y municipios, fincas procedentes de concentracin parcelaria ctc).
Inscripciones constitutivas y declarativas. Tambin esta distincin la hemos tratado anteriormente, entendindose por
inscripcin constitutiva, la que aparece como un requisito
esencial para el nacimiento, modificacin o extincin del derecho real; e inscripcin declarativa, la que se limita a constatar erga omnes tma mutacin ya operada con anterioridad e
independientemente del Registro.

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[ Mara Bdfn CTniv Valle

l.HTioms ik Dvmhu imwbiUiim Regisiivl

Parece que en nuestro derecho predomina (aunque existen jiosidones doctrinales contrarias) el carcter meramente declarativo de
la inscripcin (aunque existen excepciones ciaras como la inscripcin
de la hipoteca, cuya inscripcin si es constitutiva).

3. Circunstancias generales de tas inscripciones

El asiento de nscr|K'in supojie reflejar cl acto registrable mediante tui extracto del conienidt) del t.'tuio, expresivo de sus datos ftmdamenialcs, extracto que determina el Registrador, quien cuenta al
efecto con amplias facultades para la calificacin.
Ahora bien, el Registrador no tiene absoluta libertad para precisar cuates sean estas circunstancias, pues por mandato legal y reglamentario todo asiento ha de contener un conjunto de datos indispensables para su validez.
Para las inscripciones ordinarias, los artculos LH y 51 RH determinan la circunstancias que han de conuner y que pasamos a estudiar comenzando por el artculo 9 LH que dispone: Toda inscripcin que se haga en et Registro expresar tas circunstancias sigiuentcs:
1" La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles objeto de
la inscripcin, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida stiperficial, nombre y nmero, si constaren, del ttulo. (...)
2" La naturaleza, extensin y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, el derecho que se inscriba, y su valor,
cuando constare en et ttulo,
3 " El derecho sobre et cual se constituya el que sea objeto de la
inscripcin,
4" La persona natural o jurdica a cuyo favor se haga la inscripcin,
5 " La persona de quin procedan inmediatamente los bienes o
derechos que deban inscribirse.
6* El ttulo que se inscriba, su fecha, y e! Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice,
7" La fecha de presentacin del ttulo en cl Registro y la de la
inscripcin,
8 " La firma del Registrador, que implicar la conformidad de la inscripcin con la copia del ttulo de donde se hubiere tomado.
Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de lo espedaimente establecido para determinadas inscripciones.

El artculo 9 LH es desarrollado fundamentalmente por el artculo 51 RH, cuyos preceptos suelen ser sistematizados por la doctrina
distinguiendo entre las siguientes circunstancias:

A) Circunstancias referentes a ta finca

1. Naturaleza. Artculo 51.1 RH ha naturaleza de ta finca se
determinar expresando si es rstica o urbana, el nombre con
el que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aqullas, si se dedican a cultivo de secano o de regado y en su caso
la superficie aproximada desrinada a uno y otro,
2. Situacin y linderos. Artculos 51,2 y 3 RH La situacin den
las fincas rsticas se determinar expresando el trmino municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro
puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca
que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere, En los
supuestos legalmente exigibles, se har constar la referencia
catastral del inmueble,
La situacin de las fincas urbanas se determinar expresando el
trmino municipal y pueblo en que se hallaren, el nombre de la calle
o sitio, el nmero si lo tuvieren, y los qtic hayan tenido antes; el
nombre del edificio si fuere conocido por algtmo propio, sus linderos por la izquierda, derecha y fondo; la referencia catastral en los
supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que
sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este
nmero no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro
puntos cardinales.
3 . Medida superficial. Artculo 5 1 . 4 RH La medida superficial
se expresar en todo caso y con arreglo al sistema mtrico decimal, sin perjuicio de que tambin se haga constar la equivalencia a las medidas del pas.
4. Descripcin, La descripcin de las fincas rsticas y urbanas
ser preferentemente perimetral, sobre la base de datos fsicos
referidos a tas fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial,

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Mara Bd6)i

6m- Valte

B) Circunstancias referentes al derecho

1. Naluralcza. Artculo 51.5 RH La naturaleza del derecho que
se inscriba se expresar con el nombre que se le de en cl ttulo, y si no se le diere ninguno, no se designar tampoco en la
inscripcin, lo cual es una consecuencia de la admisin del
principio de numerus apertus en la constitucin de derechos
reales inscribibles.
2, Extensin. Artculo 51.6 RH Para dar a conocer la extensin
del derecho que se inscriba se har expresin circunsvanciada
de todo lo que, segn cl ttulo, determine el mismo derecho o
limite las facultades del adquirente, Cjpindose literalmente
las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro orden, establecidas en aqul. No se expresarn, en ningn caso, las estipulaciones, clustilas o pactos que carezcan de trascendencia
real.
3, Cargas, Artculo 51,7 RH Las cargas y limitaciones de la finca
o derecho que se inscriba se expresarn indicando brevemente
las que consten inscritas o anotadas con referencia al asiento
donde aparezcan. En ningn caso se indicarn los derechos
expresados en el art 98 de la Ley, ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente.
Las cargas relacionadas en el ttulo que no resulten inscritas o
anotadas no se harn constar en la inscripcin. Si no existieren cargas se expresar as.
4. Valor. Artculo 51,8 RH El valor de la finca o derecho inscrito se designar, si constare en el ttulo, en la misma forma que
apareciere en l.
C) Circunstancias referentes a las personas
El art 5 L 9 RH dispone La persona a cuyo favor se practique la
inscripcin y aqulla de quin proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarn conforme a las siguientes normas:
a) Si se trata de personas fsicas, se expresarn el nombre y apellidos; el DNI; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que
tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si cl sujeto
es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos
presentes o futuros de la sociedad conyugal, el rgimen cco-

nmico matrimonial y el nombre apellidos y domicilio del otro

cnyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se
acreditan o manifiestan; y el domicilio con la circunstancias
que lo concreten,
b) Si se trata de personas jurdicas, se consignar su cla,se; su denominacin; cl nmero de identificacin fiscal; la inscripcin en
su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere
una entidad extranjera y ei domicilio con las circunstancias
que lo concreten.
c) Se expresarn tambin, en su caso, las circunstancias de la representacin legal o voltmtaria. las personales que identifiqtien al
representante, el poder o nombramiento que confieran la representacin y, cuando proceda, su inscripcin en el Registro
correspondiente.
d) Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro
asiento del mismo folio registral, podr consignarse en el nuevo
asiento slo el nombre y apellidos s se trata de persona fsica o la clase y denominacin si es persona jurdica y, en tmo
y otro caso, la referencia, para las dems circunstancias, al
asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los
documentos presentados.
e) En cualquier momento, el titular inscrito podr instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar
las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito.
D) Circunstancias referentes al ttulo
El artculo 51.11 RH dispone Se har constar la clase de ttulo
en cuya virttid se practique la inscripcin, la fecha de su otorgamiento, autorizacin o expedicin, y el Juez, Tribunal, Notario o
Funcionario cpie lo autorice v el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda, cuando no sea el mismo
que la autoriz. Tratndose de documentos complementarios no notariales bastar consignar cl funcionario que lo autorice y su residencia. Cuando proceda se indicar que el documento se archiva.
E) Circunstancias de carcter fiscal
El artculo 5 1 . 1 3 RH dispone Cuando los actos o contratos
sujetos a inscripcin hayan devengado derechos a favor del Esta-

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l^mmi' di' D'mhi nmohiliiirin Ri'gistmt

Mana lifliin Gftmc/ Valtr

do se expresar esta circunstancia y que ia carta de pago ha que

dado archivada en el legajo. Si estuvieren exentos de pago o hubiere prescrito la arcin administrativa se consignar dicha circunstancia.

F) Circunstancias referentes al asiento

El artculo 51.10 RH dispone En todo caso se har constar el
acta de inscripcin, que expresar; el hecho de practicarse la inscripciit, la persona a cuyo favor se practica, el ttulo genrico de su
atlquisicin v el tierecho c|ue se inscribe.
Y los apartadf)s 12 y 14 aaden Al da y hora de la presentacin
del tttdo en el Registro .se aadirn el nmero de asiento y el tomo
del Diario correspondiente.
Al final de toda inscripcin se consignar la fecha de la misma.
La inscripcin ser autorizada por cl Registrador con su firma, que
implicar la conformidad de aqulla con el ttulo presentado y documentos complementarios, sin que sea necesario hacer constar expresamente tal conformidad,
V. E L ASIENTO DE PRESENTACIN: CONCEPTO, CIRCUNSTANCIAS, EFECTOS,
DURACIN. MODALIDADES DE PRESENTACIN

1, Concepto
Normalmente el procedimiento registral se inicia a instancia de
parte, mediante la presentacin de un documento inscribible en el
Registro, dando lugar a la prctica del asiento de presentacin en el
libro llamado Diario; asiento que no supone la prctica de la correspondiente inscripcin, anotacin, cancelacin o nota marginal, sino
que es un presupuesto de estos asientos, suministrando adems la
feche inicial de proteccin del Registro.
Segn Chico y Ortiz, el asiento de presentacin se puede definir
como un asiento preliminar y de duracin tasada qtie se practica en
el libro Diario de operaciones de los Registros en virtud del cual se
hace constar cl acceso a los mismos de un ttulo, o documento, en
el que se ejercita una pretensin susceptible de iniciar el procedimiento registra!.
Por tanto, el asiento de presentacin:

1. No tiene una existencia autnoma, como los asientos destinados a la publicidad.

2. Y tiene un carcter preliminar y transitorio, que desembocara
en el asiento solicitado o caducara.
Su regulacin viene recogida bsicamente en los artculo 2 4 8 a
2 5 5 LH, complementados por los artculos 4 1 6 a 4 3 6 RH que pasamos a analizar

2. Circunstancias
Dispone el art 2 4 9 LH Los asientos se extendern por el orden
con que se presenten los ttulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos,
se numerarn correlativamente en el acto de extenderlos, y expresarn necesariamente:
1" El nombre y apellidos del que presente el ttulo.
2 La hora de su presentacin.
3 " La especie de ttulo presentado, su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba,
4 " El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique
o extinga por el ttulo que se pretende inscribir.
5 " La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del ttulo presentado, con expresin de su situacin y de su nombre
y nmero si lo tuvici-e,
6 El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretende
hacer la inscripcin o asiento de que se trate.
7 " La firma del fegistrador en todo caso y la de la persona que
presente el ttulo, si lo solicitare.

3. Efectos
Los efectos del asiento de presentacin son:
a) Procedimental. El Registrador debe despachar los documentos
referentes a una misma finca por riguroso orden cronolgico
de su presentacin en el Diario, salvo que sean compatibles
entre s. A modo de excepcin la DGRN ha declarado qtie en
ciertos casos, y con el fin de evitar la prctica de asientos innecesarios o llamados a extinguirse inmediatamente, puede el
Registrador alterar el orden de despacho.

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"Minia Wu

( 1 6 m c / VHIIr

b) Cierre registral. E! asiento de presentacin cierra el Registro a

los ttulos incompatibles con cl primeramente presentado. Artculo 17 LH,
c) En relacin con la futura inscripcin, los arlculos 2 4 y 25 LH
sealan que se considera como fecha de la inscrijicin para lodos
los efectos que sta deba producir, la fecha del asiento de presentacin, que deber constar en ta inscripcin misma (regla sta
que tiene excepciones, como el cmputo itel pla/.o de vigencia
de las anotaciones preventivas, o el plazo de ejercicio del retracto legal; supuestos ambos en que se entiende que el dics a quo
es el de la prctica de la respectiva anotacin o ijiscripcin). En
el supuesto de ttulos presentados el mismo da relativos a una
misma finca, la preferencia entre las inscripciones que produzcan se deternu'nar atendiendo a la hora de presentacin.

4, Duracin y prrroga
Ll plazo normal de vigencia del asiento de presentacin es de 6 0
das (hbiles), contados desde el siguiente al de la fecha del misnu)
(Artculo 6 6 LH), Transcurrido dicho plazo sin haberse dcspachatio
cl documento, tomado aiu)tacn preventiva por defecto subsanable
o interpuesto recurso contra la calificacin, el asiento caduca y se
cancela de oficio por medio de nota marginal (Artculo 4 3 6 R H ) .
Pues bien, este jilazo de 6 0 tlas es susceptible de prrroga en los
siguientes supuestos:
a) En caso de retirada del ttulo, existencia de defectos o necesidad de despachar algim ttulo previo, si los docinnenios retirados, o los subsanatjricts de defectos, o los ttulos previos, se
aportan dentro de los quince ltimos das de vigencia del asiento, ste se prorroga p)r nn periodo igual al que falte para completar los quince das de calificacin (Artculo 18 LH),
b) El asiento de presentacin se prorroga tambin de forma automtica en caso de calificacin suspensiva o denegatoria, por
sesenta das hbiles a contar de la ltima notificacin de defectos practicada.
c) La interposicin de recurso gubernativo contra la calificacin
tambin prorroga automticamente el plazo del asiento hasta
que se notifique al Registrador la resolucin recada,
d) En caso de retirada de documento para pago de impuestos sin
que se haya devuelto al interesado por la correspondiente ofi-

cia de gestin. En cuyo supuesto, a instancia del presentante o del interesado, formulada por escrito, acompaada del
documento justificativo de aquella circtmstancia y presentada
en cl Registro antes de la caducidad del asiento, se prorrogar ste hasta 180 das desde su propia fecha.
e) En el caso de que para despachar un documento fuere necesario inscribir previamente algn otro presentado con posterioridad, en cuyo supuesto, a instancia del presentante o interesado, el asiento de presentacin del primero se prorrogar
hasta 3 0 das despus de haber sido despachado el documento presentado posteriormente o hasta cl da que caduque el
asiento de presentacin del mismo.
f) En cl caso de que durante la vigencia del asiento de presentacin y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial
dictado en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de ttuhis otorgados
por el procesado. En cuyo supuesto podr prorrogarse el asiento de presentacin hasta la terminacin de la causa
Supuestos estos que se recogen en el artculo 4 3 2 RH que adems seala que la prrroga del asiento de presentacin se har
constar por nota al margen del mismo y llevar consigo la prrroga de los asientos de presentacin anteriores o posteriores relativos a ttulos contradictorios o conexos, los cuales caducarn a
los 3 0 das desde el despacho del documento a que se refiera aquel
asiento o desde su caducidad, salvo que su plazo de vigencia fuera
superior.
Por ltimo, el asiento de presentacin puede quedar extinguido, cancelado, antes del transcurso de su plazo de vigencia, en
caso de desistimiento total de la solicitud de inscripcin artculo
433 RH.

5. Modalidades de la presentacin
La Ley regula las siguientes modalidades de presentacin:

1. Presentacin fsica
Es el supuesto tradicional de presentacin y solo podr realizarse
durante el horario de apertura al pblico del Registro.

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Lirmm

Marta lk'ln Ginc* Valle

2. Presentacin por correo

Si el ttulo se recibe por correo, se considerar presentante al remitente del documento y se practicar el asiento de presentacin en el
momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el da.

3. Presentacin a travs de otro Registro distinto del competente para

practicar la inscripcin.
Si concurren razones de urgencia o necesidad, cualquiera de los
otorgantes podr solicitar del Registro de la propiedad del distrito
en que se haya otorgado el doctmiento, que remitan al Registro competente, los datf)s necesarios para la prctica en ste del correspondiente asiento de presentacin.

4. Presentacin por telefax o telecopia

Comunicaciones enviadas por los Notarios.
La LH en el artculo 2 8 4 dispone Los documentos presentados
por telefax, cuando la Ley o cl Reglamento admitan este medio de
presentacin, se asentarn en el Diario de conformidad con la regla
general, a excepcin de los que se reciban fuera de las horas de oficina que se asentarn en cl da hbil siguiente. El asiento de presentacin caducar si, en el plazo de diez das hbiles siguientes, no
se presenta en el Registro cl ttulo original o su copia autorizada.
Si al recibir la comunicacin el Registrador comprueba que la finca
esta situada en otra demarcacin registral lo pondr en conocimiento
del Notario inmediatamente por vi a de telefax. Por igual medio, el
mismo da o el siguiente hbil el Registrador confirmar la recepcin
y comunicar su decisin de practicar o no el asiento de presentacin.
Comunicaciones enviadas por autoridades judiciales o administrativas.
Las mismas reglas se declaran aplicables a las resoluciones de los
rgants judiciales o documentos de las autoridades administrativas,
que pueden ser enviados por telefax al Registro el mismo da de su
firma o expedicin o el siguiente hbil.

5. Presentacin por va telemtica

Salvo indicacin en contrario de los interesados, los documentos
susceptibles de calificacin e inscripcin en los Registros de la Pro-

RE l'knttM

Inmolimio Registnil

piedad podrn ser presentados en stos por va telemtica y con firma

electrnica reconocida del Notario autt)rizante o responsable del protocolo, siempre que se cumplan los requisitos establecidos, dejando
constancia de tal presentacin en la matriz o, en su caso en el libro
indicador.
Este modo de presentacin gerrera en el Registro un acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del
tiempo exacto con expresin de la unidad temporal precisa de presentacin del ttulo.
VI.

E L ASIENTO DE ANOTACIN PREVENTIVA; CONCEPTO, NATURALEZA

Y CLASES. EFECTOS. S U EXTINCIN, CADUCIDAD Y CONVERSIN.
ESTUDIO PARTICULAR DE LA ANOTACIN PREVENTIVA DE DEMANDA
Y LA DE EMBARGO

1. Concepto y naturaleza
Conforme al artculo 41 RH, la anotacin preventiva es uno de
los asientos que se practican en los libros del Registro. Lo que sucede es que como el conjunto de anotaciones preventivas que pueden
practicarse responden en su origen a diversos motivos de muy variada ndole, las hace en principio difciles de definir. De ah que estudiemos conjuntamente su origen y naturaleza,
Pueden sealarse dos orientaciones en cuanto a las anotaciones
preventivas:

A) Concepcin disgregadora
Las finalidades y efectos de las anotaciones preventivas son tan
dispares, entre las varias especies de ellas, que impiden todo tratamiento unitario de las mismas, siendo preciso distinguir dos grupos
o categoras de anotaciones:
a) Las anotaciones propias (como la de demande, embargo etc),
cuya nota caracterstica estriba en que se practican sin consenmient del titular registral y reflejan una titularidad coetnea en el tiempo, aunque de rango inferior, a la contenida
en la inscripcin, dando as lugar a una especie de doble historial registral de la finca o derecho, que es transitorio y habr
de desaparecer cuando, al ultimarse la situacin que lo origi-

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n, se determine cual de los dos es cl vlido y se cancele el

conuapuestn.
b) Las anotaciones impropias (como las de derecho hereditario,
la de suspensin por defecto sidisanable etc), (]uc son todas
aquellas destinadas a recoger situaciones jtu'dicas cuya inscripcin jio puede practicarse de momento por carencia o por
vicio de alguno de los elementos necesarios para tal inscripcin.
c) Camy aadi un tercer grupo de anotaciones; las referentes a
capacidad, cuyo contenido afecta directamente a la capacidad
de las personas y solo indirectamente a los inmuebles de que
sean titulares.

B) Concepcin unitaria
Frente a la anterior concepcin disgregadora, la mayora de la doctrina no renuncia a formular un concepto general y unitario de la
anotacin preventiva.
As Diez- Picazo define las anotaciones prevenrivas en trminos de
gran generalidad, como asientos regstrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la f publica regis^al a favor de
los titulares de ciertas situaciones jurdicas que no son inscribibles.
Derivados de esta definicin se destacan sus caracteres que perfilan su naturaleza:
1. Su temporalidad.; la anotacin esta sometida a un plazo de
cadticidad, pasado el cual el asiento se extingue, sin que ello
implique, necesariamente, que el derecho anotado sea transitorio o eventual, ni que el asiento sea meramente interno o
provisional, pues durante cl plazo de su vigencia, la anotacin
es en s misma, definitiva.
2. Su eficacia negativa; el efecto fundamental de la anotacin preventiva consiste en impedir que el titular inscrito pueda invocar la proteccin de la f pblica frente al derecho anotado, el
cual recibe as, indirectamente, una cierta proteccin registral,
pero sin que ello altere su naturaleza, ni lo convierta en un
derecho especial de garanta.
3 La heterogeneidad de su posible contenido, pues la anotacin sirve
para recoger situaciones jurdicas muy variadas, cuya nica nota
comn es la de que no pueden causar tm asiento de inscripcin.

2. Clases
El artculo 42 LH recoge los supuestos mas tpicos de anotacin
preventiva, v a pesar de que su ltimo nmero parece adoptar un criterio de lisia abicna, lo cieno es tjue en esta materia se aplica cl criterio de numerus clausus, pues no pueden practicarse anotaciones
preveinivas distintas de las establecidas concretamente en la Ley.
Aparte de la distincin vista anteriormente entre las anotaciones
propias e impropias, la doctrina propone diversos criterios clasificatorios de las anotaciones preventivas entre los cuales podemos destacar;
Por su origen o modo de producirse:
1, De oficio. Cuando el Registrador debe tomarlas por s, sin necesidad de que las pidan los interesados o las ordenen las autoridades, ejem: las que se practican en caso de presentacin
simultnea de ttulos contradictorios.
2 Solicitadas, Son las anotaciones que los interesados piden directamente al Registrador, ejem: la que solicita en interesado que
se practique cuando presenta algn ttulo en cl Registro que
contiene algn defecto subsanable.
3 Ordenadas. Son aquellas que mandan extender los Jueces, Tribunales o Autoridades Administrativas, ejem; la anotacin que
se practica cuando se expide un mandamiento de embargo.
Atendiendo a su contenido y efectos:
1. Anotaciones representativas de otro asiento, que participan
de la naturaleza del asiento definitivo al que prefiguran y producen los mismos efectos que ste, aunque limitados en cl
tiempo, como la anotacin de suspensin por defecto subsanable.
2. Anotaciones de derechos en litigio o en formacin, que advierten a los terceros adquirentes de ta posible inexactitud actual
del Registro o de la existencia de derechos en formacin, asegurando al anotante un rango registral frente a quienes inscriban despus de practicada la anotacin, como las anotaciones
de demanda de propiedad.
3. Anotaciones en funcin de garanta, que tienen como misin
asegurar la efectividad de derechos de crdito que por s mismos no son inscribibles, ni tienen eficacia real, confiriendo

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( Mara Beln G6mc>t Valle

tevc'mns ije Oenclm nuMIImiit

carcter privilegiado a los que no lo tenan y convirtiendo en

erga omnes la afeccin, ya existente como personal, de ciertos
bienes a la satisfaccin de aqullos, ejemplo son las anotaciones de embargo.
4. Anotaciones de valor puramente negativo, que no publican
derechos sino una simple situacin, subjetiva u objetiva, se tipo
negativo: la inalienabilidad, por un titular registral o por cualquiera, de bienes anotados o de su posesin, ejemplo son las
anotaciones de demanda de incapacidad, las de prohibicin de
disponer,,.
3. Efectos
A) Al derecho anotado se le otorga cierta proteccin, pero a prctica de la anotacin no altera su naturaleza ni lo convierte en
un derecho especial de garanta.
B) Por otro lado, las anotaciones, como regla general, no producen cierre registral. Y as el artculo 71 LH dispone Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrn ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona
a cuyo favor se haya hecho la anotacin.
Como excepcin, producen cierre registral, entre otras, la anotacin preventiva tomada por defecto sub.sanable, la anotacin
preventiva de prohibicin de enajenar, respecto de los actos
realizados durante la vigencia de la misma, que no se basen
en asientos anteriores,,,
C) La anotacin de la transmisin del derecho anotado slo se
admite en las anotaciones de derecho hereditario, legado y crdito refaccionario, ya que en los dems supuestos no existe un
verdadero derecho subjetivo que pueda ser objeto de transmisin, sino mas bien una situacin subjetiva u objetiva que
afecta al titular registral o a los bienes anotados,
D) Las anotaciones no estn protegidas por:
1, El principio de legitimacin que proclama el artculo 38 LH
para los derechos reales inmobiliarios debidamente inscritos.
2, Ni tampoco por el principio de f pblica: ni el anotante
es tercero hipotecario (ya que no rene los requisitos exigidos por el artculo 34 LH), ni el que adquiere un derecho anotado confiado en la exactitud del Registro es mantenido irrevocablemente en su adquisicin.

Jiegisiml

E) En cambio, si se aplica el principio de prioridad o preferencia,

en el caso de que concurran varias anotaciones sobre ima
misma finca o derecho: la anotacin primeramente practicada
tiene, por regla general, preferencia de rango sobre las practicadas ulteriormente.
F) Tambin es aplicable el principio de tracto sucesivo, pues como
seala el artculo 20.1 LH Para inscribir o anotar ttulos por los
que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el
dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
G) El efecto comn a todas las anotacimes es el de su oponihilidad a terceros enervando la eficacia de la f pblica. El derecho anotado podr oponerse a cualquier adquirente de la finca
o derecho sobre que recaiga la anotacin, sin que el tercero pueda
invocar la proteccin del artculo 34 LH. Por lo tanto, el derecho anotado perjudica a tercero. Y a la inversa puede decirse
que los derechos no anotados no son oponibles erga omnes.
4, Su extensin, caducidad y comprensin
Segn dispone el artculo 77 LH Las anotaciones preventivas se
extinguen por cancelacin, por caducidad o por su conversin en inscripcin
Con mayor precisin, cabe distinguir entre las causas y los modos
de extincin de los asientos regstrales:
A) Las causas se refieren al motivo objetivo o razn determinante de la extincin del asiento (caducidad del mismo, nulidad
material o formal, extincin de la finca o derecho inscrito etc).
B) Los modos son las formas o maneras en que la extincin se manifiesta, y que en nuestn) derecho se reducen a tres: la cancelacin^
la conversin en inscripcin y la anotacin de transferencia.
Aqu nos centraremos en el examen de la caducidad y la conversin:
Caducidad
Es la causa normal de extnciit de las anotaciones preventivas,
que se produce ipso iure por el mero transcurso del plazo establecido en la Ley.

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lixmw itc Otmliu itmobilmio k'ummi

El artculo 86.1 LH dispone Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarn a los cuatro aos de ia fecha de
la anotacin misma, salvo aquellas que tengan sealado en la Ley
un plazo mas breve. No obstante, a instancia de los interesados o
por mandato de las autoridades que las decretaron, podrn prorrogarse por un plazo de cuatro aos ms, siempre que el mandamiento ordenando la prrroga sea presentado antes de que caduque cl
asiento. La anotacin prorrogada caducar a los cuatro aos de la
fecha de la anotacin misma de prrroga. Podrn practicarse sucesivas ulteriores prrrogas en los mismos trminos.
Conversin
Es el modo de extincin de las anotaciones preventivas que consiste en la transformacin de la anotacin en un asiento definitivo
de inscripcin. De su mbito se excluyen todas aquellas anotaciones
que no tienen por objeto derechos o situaciones jurdicas inscribibles, como las de demanda y embargo, la del derecho hereditario...
Con carcter general, dispone el artculo 196 RH que la anotacin
preventiva podr convertirse en inscripcin cuando la persona a cuyo
favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho anotado.
En cuanto a sus efectos, el artculo 70 LH seala que Cuando la
anotacin preventiva de un derecho se convierta en inscripcin definitiva del mismo, surtir sta su efecto desde la fecha de la anotacin. Y hay que tener en cuenta que, a su vez, la anotacin produce sus efectos desde cl momento de la presentacin del ttulo o
documento que la provoc.
5. Estudio particular de la anotacin preventiva de demanda
y la de embargo
Anotacin preventiva de demanda
Viene prevista en el artculo 42.1 LH que dispone Podrn pedir
anotacin preventiva de sus respectivos derechos en e! Registro
correspondiente;
4 " El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles
o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier
derecho real.
Como pone de manifiesto Roca Sastre, la finalidad de las anotaciones preventivas de demanda puede estudiarse desde un doble
punto de vista;

A) Procesalmente considerada, la anotacin preventiva de demanda es una medida cautelar, pues mediante ella se tiende a asegurar que cuando recaiga una sentencia condenatoria, sta
pueda ejecutarse en iguales condiciones en las que hubiera
podido ejecutarse al entablarse la correspondiente demanda
que se anota.
B ) Hipotecariamente consideada. la anotacin preventiva de
demanda es un instrumento de publicidad registral de fuerza negativa, es decir, que mediante ella se evita que aparezca la figura del tercero protegido por la le pblica registral,
pero mediante ellas no se constituye garanta alguna de carcter real, son pues, anotaciones preventivas de mera publicidad.
Para el estudio de los efectos de la anotacin preventiva de demanda conviene distinguir dos momentos;
1. Durante la substanciacin del procedimiento
1.1. Esta anotacin preventiva no cierra el Registro, es decir
que mientras se sustancia el procedimiento, el titular registral podr disponer de los bienes inscritos sobre los que
recae la anotacin preventiva, pero sta avisa a los terceros adquirentes de los peligros de su posible adquisicin,
pues sta quedar sujeta a las contingencias de la resolucin que recaiga,
1.2. Otro efecto es, t|ue si con la anotacin preventiva de
demanda se ejercita alguna accin revcindicatoria o declarativa del dominio por p.irte del verdadero dueo, la anotacin preventiva interrumpen el tiempo de la usucapin
que establece el artculo 35 LH.
2 . Una vez terminado el procedimiento y recada resolucin judicial, hay que distinguir di la resolucin es favorable o contraria al demandado:
2.1. Si la resolucin recada es favorable al demandado o si
por cualquier otra causa la accin no hubiese prosperado,
lo procedente ser cancelar la anotacin preventiva
mediante la presentacin en cl Registro de la Propiedad
del testimonio de la resolucin judicial firme.

16Q

161

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Mira Bcln (.mcz Valle

Lm'uMirs itn Dmiho

2.2. Si la resolucin recada es contraria al demandado, se practicarn las inscripciones correspondientes a favor de la
persona o personas que se determine en la ejecutoria, siendo ttulo bastante para practicarlas el testimonio de la
resolucin judicial firme, se cancelar la anotacin preventiva de demanda, as como los asientos posteriores a
la anotacin de demanda, contradictorios o limitativos del
derecho que se inscriba, extendidos en virtud de ttulos
de fecha posterior a la de la anotacin y que no se deriven de asientos que gocen de prelacin sobre el de la
misma anotacin.
Anotacin preventiva de embargo
El artculo 42.2 y 3 LH dispone Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: (...)
2 " El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se
haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
3 El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los
trmites establecidos en la Ley de enjuiciamiento civil.
La anotacin preventiva de embargo es un asiento que, adems
de publicar registralmente la existencia de un embargo de bienes
inmuebles, constituye en erjuicio de posteriores adquirentes del bien
embargado, tma especial garanta de Registro, que sujeta al bien
embargado a una afeccin de tipo hipotecario, en seguridad de la
efectividad de un crdito generalmente vencido.
El embargo supone una sujecin de bienes a un proceso de ejecucin, y mediante su anotacin preventiva, alcanza existencia, en
perjuicio de posteriores adquirentes.
Por otra parte, no es un asiento de carcter obligatorio o necesario: el proceso de ejecucin cuyo embargo no est anotado puede
desembocar en la enajenacin forzosa de ta finca, y en la inscripcin
de tal enajenacin, salvo interferencia de un tercer adquirente,
La anotacin de embargo puede pedirla el ejecutante que haya
obtenido resolucin decretando et embargo sobre bienes inmuebles
o derechos reales en cualquiera de los procedimientos previstos al
efecto por la Ley. Et Juez de la ejecucin no puede proceder de oficio a dictar la resolucin que ordene la prctica de la anotacin preventiva.

/uinohilUiro Rfgistrnl

Respecto a su duracin rige la regla general de toda anotacin preventiva (cuatro aos); es un asiento temporal precisamente por estar
al servicio de la seguridad tic un proceso de ejecucin de biei\es para
la efectividad de un crdito. La anotacin preventiva puede terminar por terminacin del respectivo proceso, por cadticidad, por renuncia y por nulidad de la propia anotacin preventiva.
La anotacin preventiva de embargo surte tos efectos propios de
una hipoteca en trance de ejecucin, respecto de tos posteriores
adquirentes de la finca o derecho anotado, o de cargas o gravmenes sobre el mismo, los cuales se consideran como terceros poseedores del bien trabado o como titulares de cargas o gravmenes a
extinguir. El artculo 71 LH permite que los bienes objeto de la anotacin preventiva sean enajenados o gravados, pero siempre sin ])crjuicio tlel derecho de la persona a cuyo favor se hizo la anotacin,
es decir, que la ejecucin no se detiene por la aparicin de un nuevo
adquirente o titular de un dcreclio .sobre la Ihica, sino que proseguir hasta consumar la cjecticin, lo cual entraar para cl nuevo
adquirente la prdida de los adquirido o la extincin de su derecho,

VII.

E L ASIENTO DE CANCELACIN: CONCEPTO Y CARACTERES, CANCELACIN

TOTAL Y PARCIAL, CANCELACIONES PRACTICADAS CON, CONTRA O SIN
EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL. E L EXPEDIENTE
DE LIBERACtN DE CARGAS POSTERIORES O NO PREFERENTES

1. El asiento de cancelacin: concepto y caracteres, cancelacin total

y parcial
Roca Sastre define la cancelacin como un asiento accesorio y
definitivo, por el que se extingue un asiento anterior, y a consecuencia
del cual se presume extinguido el derecho a que se refera el asientf) cancelado.
De sta definicin se extraen los siguientes caracteres de cancelacin;
A) Es un asiento accesorio, porque carece de consistencia propia
c independiente, siendo una mera secuela del asiento anterior,
al cual extingtic. Por ello, es imposible que una cancelacin
abra hoja registral.
B) Es un asiento definitivo, pues a diferencia de las anotaciones,
no esta sujeto a plazo o condicin.

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Lmitnws ik Dimite ImmiMUum Rt^istmi

C) Es un asiento que extingue otro asiento anterior. No extingue
propiamente el derecho registrado, que se regir por las normas sustantivas, sino el asiento en que aqul se reflejaba. Stt
cometido especfico es dejar sin efecto un determinado contenido registral; cancelar es tanto como dcsinscribir el acto o
derecho inscrito.
D ) El artculo 97 Ll-1 dispone Cancelado un asiento se presume
extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
En cuanto a la cancelacin total o parcial, el aitculo 79 LH dispone Podr pedirse y deber ordenarse, en su caso, la cancelacin
total de las inscripciones o anotaciones preventivas:
1 " Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las. mismas.
2 " Cuando se extinga tambin por completo el derecho inscrito
o anotado.
3 " Cuando se declare la nulidad del ttulo en ctiya virtud se haya
hecho.
4 Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.
Junto a stas, la doctrina aade tambin como causas de cancelacin:
La rectificacin, cuando d lugar a la extincin y no a la simple modificacin del asiento errneo.
La caducidad del asiento, que aunque produce efectos ipso
iurc, necesita materializarse a travs de un asiento cancelatorio, y
La renuncia, admitida expresamente respecto a las anotaciones preventivas.
Por lo que se refiere a la cancelacin parcial, solo puede derivar
de hechos o actos que afecten al derecho inscrito (y no al propio
asiento). El artculo 8 0 LH establece que Podr pedirse y deber
decretarse, en su caso, la cancelacin parcial;
1" Cuando se reduzca el inmtteble objeto de la inscripcin o anotacin preventiva.
2 " Cuando se reduzca e! derecho inscrito o anotado.

Un ejemplo del ntrmero 1 es la hipoteca sobre un edificio que se

derrumba, la cual continuar gravando el solar.
Un ejemplo del nmero 2 es el caso de pago parcial del crdito
asegurado con hipoteca.
Por ltimo sealar, que para practicar las cancelaciones, totales o
parciales de las inscripciones y anotaciones preventivas ser necesario presentar en el Registro los ttulos o documentos que acrediten
la extincin de la finca o derecho, eque se declare la nulidad del
ttulo inscrito o de la inscripcin.

2. Cancelaciones practicadas con, contra o sin el consentimiento

del titular registral
Por regla general, la cancelacin de un asiento requiere el consentimiento del ritular registral afectado por la misma, bien sea ese
consentimiento libremente prestado, bien judicialmente suplido. Pero
hay ciertos casos en que puede practicarse la cancelacin con independencia de que medie o no ese consentimiento voluntario o
impuesto del titular registral. De ah que podamos distinguir los tres
siguientes supuestos de cancelaciones, segn se efecten con, contra
o sin ei consentimiento del titular registral.
A) Cancelaciones con el consentimiento del titular registral
Dispone el artculo 83.1 y 2 LH Las inscripciones o anotaciones
hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarn sino por
providencia ejecutoria.
Si los interesados convinieren vlidamente en la cancelacin, acudirn al Juez o al Tribuna! competente por medio de un escrito, manifestndolo as, y despus de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictar providencia
ordenando la cancelacin.
Y el artculo 82.1 LH seala Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pblica no se cancelarn sino
por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casacin, o por otra escritura o documento autntico, en el cual preste
su consentimiento para la cancelacin la persona a cuyo favor se
hubiese hecho la inscripcin o anotacin o sus causahabientcs o representantes legtimos.
En el examen de este precepto debemos distinguir los siguientes
extremos:

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1. En cuanto a la naturaleza del cnnsentimiento necesario para

la cancelacin, la mayora de los autores lo configuran a travs de las siguientes notas:
I. l . Es un consentimiento unilateral, pues no necesita el acuerdo de las partes, sino que basta con la sola voluntad del
titular registral.
1.2. El consentimiento ha de ser expreso y estar consignado
en escritura pblica o documento autntico (aunque existen algunas excepciones).
1.3. Generalmente se considera que el consentimiento cancelatorio es un acto de disposicin,
1.4. Es un acto causal, porque no puede desconectarse de la
causa que da lugar a la cancelacin.

Como reglas sobre capacidad y legitimacin para cancelar, como

regla general el ritular del asiento a cancelar debe tener para ello
capacidad para disponer. Mas, por excepcin, podrn practicarse cancelaciones otorgadas exclusivamente por los menores emancipados o
que hubieren obtenido el beneficio de mayor edad.
B) Cancelacin contra el consentimiento det titular registral
Procede cuando, concurriendo alguna de las causas que determinan
la cancelacin v no prestndose a ella el litular registral. la misma es
decretada por la autoridad judicial, a instancia de persona inieresada.
La Ley Hipotecaria contempla tal cancelacin, distinguiendo
segn cual sea el origen del asiento a cancelar. As;
1. El artculo 82.3 LH dceSi constituida la inscripcin o anotacin por escritura pblica procediere su cancelacin y no consintiere en ella aqul a quien sta perjudique, podr el otro
interesado exigirla en juicio ordinario, no pudiendo aquellas
cancelarse sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casacin,

2. El artculo 83. t LH establece, como hemos visto anteriormente

Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarn sino por providencia ejecutoriav>, la cual ser dictada por el Juez o Tribunal cuando sea
procedente, aunque no consienta en al cancelacin la persona
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripcin o anotacin. Y
aade el artculo 84 LH Ser competente para ordenar la cancelacin de una anotacin preventiva o su conversin en inscripcin definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado
hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella,

C) Cancelacin sin el consentimiento det titular registra!

Se refiere a ella et artculo 82.2 LH diciendo que Podrn, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando cl derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaracin de la Ley o resulte
as del mismo ttulo en cuya virtud se practic la inscripcin o anotacin preventiva.
Esta cancelacin automtica, tambin abarca, al caso de caducidad de los asientos (aunque se hayan practicado en virtud de mandato judicial).
Otros preceptos reglamentarios establecen reglas especiales para
la cancelacin automtica de:
Los asientos posteriores a la anotacin de embargo, cuando en
virtud de procedimiento de apremio se enajene judicialmente
la finca o derecho embargado.
Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias.
La inscripcin de cesin de crditos hipotecarios, cuando no
conste haberse dado conocimiento al deudor y ste pagare al
cedente,,.

3. El expediente de liberacin de cargas y de gravmenes

Roca Sastre considera que este expediente constituye un juicio que
tiene por objeto concordar la realidad con el Registro, mediante ta cancelacin de las cargas o gravmenes inscritos que ya estn extinguidos
por prescripcin, siempre que, con posterioridad al ltimo asiento respectivo, haya transcurrido el tiempo legal suficiente para producirla.

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Naturaleza

4. La purga de cargas posteriores o no preferentes

A pesar de la terminologa legal, en rigor no nos hallamos ante

un mero expediente, sino ante un verdadero juicio, pues lo que en
l se persigue no es una decisin puramente constitutiva, sino mas
hien declarativa de la extincin de un derecho real, carga o gravamen por causa de prescripcin y adems se inicia mediante un escrito que constituye una verdadera demanda, calificando la Ley y el
Reglamento Hipotecario de actor al que promueve el expediente,
ventilndose todo el procedimiento ante la autoridad, concluyendo
con una sentencia.

Objeto
Su objeto viene determinado en el artculo 2 0 9 LH que dispone
El procedimiento de liberacin de gravmenes se aplicar para cancelar hipotecas, cargas, gravmenes y derechos reales constituidos
sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislacin civil,
segn la fecha que conste en el Registro.
Esta ltima frese lleva a Roca a interpretar el precepto en el sentido de que el plazo de prescripcin ser el establecido por la legislacin civil, pero que se contar desde la fecha del ltimo asiento relativo a la carga o gravamen de que se trate, siendo ttulo bastante para
obtener la cancelacin el testimonio literal de la sentencia firme.
Efectos
Las sentencias dictadas en l expediente de liberacin de gravmenes no producirn excepcin de cosa juzgada y as:
A) Los titulares de los asientos cancelados podrn discutir en juicio declarativo la validez o nulidad de dicha cancelacin, por
haberse o no producido extrarregistralmente la prescripcin
extintiva de las cargas o gravmenes objeto de los mismos.
B) Pero, en todo caso, la cancelacin practicada a resultas del expediente producir los efectos normales de tal asiento, o sea, el
de que se presume extinguido el derecho a que el asiento cancelado se refera, y ello con el valor de una simple presuncin
iuris tantum en la relacin inter partes, pero con carcter
inalterable o iuris et de iure a favor de terceros adquirentes
protegidos por la fe pblica registral.

De la compleja relacin a que da lugar el crdito hipotecario surgen dos diversos tipos de responsabilidad:
A) La personal que es la derivada del crdito, y afecta al deudor
de la obligacin garantizada. Es la responsabilidad patrimonial universal a que alude el artculo 1911 CC.
B) Y la real, qne es la derivada de la hipoteca, y afecta al sujeto
pasivo de la misma. A ella alude el artculo 104 LH que dispone La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre
que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.
Pues bien, en correlacin con ambos tipos de responsabilidad, y
para hacer efectiva una y otra, el acreedor hipotecario cuenta con
dos acciones:
A) La accin personal derivada del crdito, que:
se dirige contra el deudor (sujeto pasivo de la obligacin).
para ejecutar cualesquiera bienes de su patrimonio, entre ellos
los hipotecados, si no han pasado a poder de un tercero.
B) La accin real, derivada de la hipoteca, que:
se dirige contra ios bienes hipotecados, cualquiera que sea
su propietario.
para ejecutar solo stos.
De la Ley Hipotecaria y de Enjuiciamiento civil se desprende que
el acreedor hipotecario dispone en la actualidad de una pluralidad
de medios para hacer efectiva la accin hipotecaria; uno de stos
procedimientrjs es el procedimiento ejecutivo ordinario que viene
regulado en los artculos 517 y siguientes de la LEC y tambin en
los artailos 126 y siguientes de la LH.
El artculo 674,1 LEC dispone Ser ttulo bastante para ta inscripcin en el Registro de la propiedad, el testimonio expedido por
el secretario judicial comprensivo del auto de aprobacin det remate, de la adjudicacin al acreedor o de la transmisin por convenio
de realizacin o por persona o entidad especializada, y en el que se
exprese en su caso, que se ha consignado el precio, as como las dems
circunstancias necesarias para la inscripcin con arreglo a la legislacin hipotecaria (...)

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Mana BTIM tihwv '^At

2. Clases y efectos
Estudiaremos Conjuntamente ias clases y los efectos de las i\otas
marginales. ^odemos distinguir;
1. Notas marginales de oficina
Tienen por objeto relacionar y coordinar con brevedad unos asientos con otros, facilitando de este modo el manejo de los libros del
Registro. Segn Roca, se caracterizan por carecer de valor jurdico
en s mismas, y adems, por poder practicarse de oficio por el Registrador. Como ejemplos destacar:
la nota al margen del asiento de presentacin justificando
haberse practicado cl asiento correspondiente o haberse tomado anotacin preventiva por defecto subsanable.
las que se practican en los casos de segregacin, divisin, agrupacin y agregacin.
en los casos de cancelacin de inscripciones y anotaciones preventivas, la nota al margen del asiento cancelado, de referencia a! asiento cancelatorio.

2. Notas marginales de modificacin jurdica

Constatan en el Registro un acontecimiento que determina un
cambio real, pero que carece de virtualidad o energa suficientes para
producir un asiento de inscripcin. Se caracterizan por servir de complemento a las inscripciones. Como ejemplos, citar:
las notas por las que se hace constar el cumplimiento de condiciones.
las que constatan el cambio de propiedad privada a pblica de
inmuebles.
las que reflejan la expedicin de certificaciones a los efectos
de los procedimientos ejecutivos de las que despus trataremos.

3. Notas marginales sucedneas

Realmente, son notas nicamente en la forma, pues en el fondo
tiene un valor igual al asiento que representan. Y as:

Utrliiniiit lie Diriniui mmitjHitUii) KaitrntU

sucednea de una inscripcin es la nota marginal de concrecin de la garanta legitimara.

sucednea de una anotacin preventiva, es la nota que constata en el Registro el derecho de retorno arrendaticio.
y sucednea de una cancelacin, es la nota cancelatoria de
caducidad de una anotacin por declaracin expresa de la Ley

4. Notas de publicidad noticia

Actualmente cabe aadir otro grupo de notas marginales, que no
producen efectos propiamente jurdicos sino que se limitan a proporcionar lo que se ha dado en llamar publicidad noticia.Podemos
sealar entre otras las que reflejan las siguientes situaciones:
finalizacin de una obra.
condiciones impuestas sobre determinadas fincas por el planeamiento urbanstico,
declaracin de ilegalidad de la licencia de edificacin,
indivisibilidad de una parcela.

3. Nota de haberse expedido certificado de cargas en los

procedimientos de ejecucin
En todos los procedimientos de apremio sobre bienes inmuebles
inscritos en el Registro se prev la expedicin por parte del Registrador de una certificacin de dominio y cargas de la finca objeto de
la ejecucin; extendindose al margen de la inscripcin de hipoteca
o de la anotacin de embargt mia nota expresiva de haber.sc expedido dicha certificacin, su lecha y procedimieto a que se lefiere.
Los efectos de estas notas notas marginales pueden concretarse del
siguiente modo:
i. Ante todo, constituyen un aviso o admonicin a los posteriores titulares de derechos reales sobre la finca, de la existencia
de un procedimiento ejecutivo en marcha, de modo que no
podrn invocar su desconocimiento. Como consecuencia de
ello, los titulares de asientos posteriores a la nota de expedicin de certificacin de cargas no recibirn posteriormente notificacin o comunicacin alguna, sin perjuicio de que puedan
intervenir en el proceso en la medida en que el estado de este
lo permita.

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En cambio, los tiiularcs de asientos posteriores al del gravamett

ejecutado que figuren en la certificacin, y por lo tanto aitteriores a la nota marginal de haberse expedido la eeriificacin.
deben ser notificados por el Registrador, a los efectos de que
puedan intervenir en el mismo.
2. Por otro lado, la nota marginal que nos ocupa tambin tiene
consecuencias regstrales en sede de cancelacin de los asientos posteriores al del gravamen que se ejeciua, pues bastar
que el mandanuento de cancelacin contenga una referencia
lenrica a los asientos a cancelar, sin que haya de espe<-ificar
os datos regstrales de los anteriores a la nota de expcdicit)n
de la certificacin.
3. En caso de ejecucin judicial basada en una inscripcin de hipoteca, la nota marginal expresiva de la expedicin de la certificacin impide que pueda cancelarse la hipoteca mediante escritura pblica de carta de pago otorgada por el acreedor
consintiendo la cancelacin, mientras no se cancele dicha nota
por orden de la autoridad que conoce del procedimiento, con
el fin de evitar que, por desconocimiento del juez, pueda proseguirse la ejecucin de una hipoteca ya extinguida.

TEMA 6
INEXACTITUD Y RECTIFICACIN
DEL REGISTRO
I, LA INEXACTITUD REGISTRAL: CONCEPTO Y CAUSAS

Dado que en nuestro sistema registral los derechos nacen, se transmiten, se modifican y se extinguen al nuirgen tlcl Registro de la Propiedad, segn el sistema de inscripcin declarativa, que es la regla
general en nuestro derecho, y dado que la inscripcin adems, no es
por regla general obligatoria sino voluntaria, es posible que nuestro
Registro de la Propiedad sea inexacto.
Inexactitud y disctirdancia, y sus correlativos exactitud y concordancia, son trminos que la doctrina tradicional ha equiparado, pero
que son difercines, como piensa la doctrina moderna. As, pasamos
a clecir que;
A) Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que
en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y
la realidad jurdica extrarregistral, as lo dice cl artculo 39
LH, Por lo tanto, la inexactitud supone:
1. que la finca o derecho real estn inscritos,
2. pero que esa inscripcin no es exacta en orden a los derechos reales inscribibles, no en orden a las posibles circunstancias de hecho que quedan al margen del concepto
de inexactitud registral.
B) La falta de concordancia no supone desacuerdo entre Registro y la realidad jurdica extra registral, sino entre el Registro

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|~Marfii"Belgn Gmez Valle

y !a realidad jurdica y fctica, porque no hay nada inscrito.

Por tanto, ia discordancia supone:
1. que la iinca vive al margen del Registro, esta sin inmatricular,
2, y por ello, la discordancia e.xigir, tanto los elementos de hecho
como los de derecho; es por ello que la falta de concordancia
y ,su correlativa la concordancia son conceptos mas amplios
que la exactitud y su correlativo, la falta de exactitud.
Diferenciados as los conceptos de inexactitud y discordancia del
Registro, nuestra Ley Hipotecaria:
A) De un lado parece que los diferencia, pues regula la inexactitud en los artculos 3 9 y 4 0 LH, ubicados en su ttulo I; n-\ienLras que regida la discordancia en su ttulo VI comprensivo en
los artculos 198 y siguientes,
B) Sin embargo, contemplando estos artculos se ve que la diferenciacin en el plano legal no es tan clara, pues por ejemplo
el artculo 198 LII dispone La concordancia entre cl Registro y la realidad jurdica extrarregistral se llevar a cabo, segn
los casos, por la primera inscripcin de las fincas que no estn
inscritas a favor de persona alguna, por la reanudacin del
tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberacin
de cargas y gravmenes.
De estos tres medios que seala el artculo 198 LH:
solo uno es medio para lograr la concordancia; la inmatriculacin.
los otros dos medios van dirigidos a corregir la inexactitud:
reanudacin y expediente de liberacin,
Ceido el concepto de la inexactitud a los derechos reales inscribibles, en opinin de Roca Sastre, se excluirn de la inexactud registral:
a) los datos regstrales de mero hecho.
b) los datos relativos al estado civil de las personas,
c) los datos relarivos a las relaciones jurdicas de carcter puramente obligacional,
d) y los derechos notorios o conocidos.

En resumen, el contenido del Registro de la Propiedad, susceptible de ser inexacto a los efectos de los artculos 39 y 4 0 LH es el
mismo que est protegido por la f pblica registral.
Perfilado el concepto de inexactitud registra!, las causas que
dan lugar a ella podemos agruparlas de diversas maneras. Nosotros aqu seguiremos a Roca Sastre que seala las siguientes causas:
A) La constatacin en el Registro de la Propiedad de un cambio
que no se ha producido en la realidad jurdica extrarregistral.
Tal sucede cuando se inscriban ttulos nulos o referentes a una
titularidad o derechos inexistentes,
B) La no constatacin en el Registro de la Propiedad de un cambio producido en la realidad jurdica extrarregistral que afecta a la finca o derecho inscrito. Tal sucede por ejemplo cuando se constituye un derecho real limitado sobre una finca
inmatriculada y no se inscribe,
C) Tambin ser causa de inexactitud registral, la constatacin
en forma inexacta de los cambios producidos en la realidad
jurdica extrarregistral, Tal suceder cuando se incurra en error
al formalizar el ttulo o al redactar el asiento,
D) Y. como supuesto especial que, por su importancia recibe tratamiento independiente, cl de la doble inmatriculacin. previsto, no el la Ley Hipotecaria, sino en el Reglamento Hipotecario (art 3 1 3 ) , que tiene lugar cuando una misma finca
ingresa en el Registro de la Propiedad dos veces, en folios distintos y bajo nmeros diferentes.

M. MODIFICACIN DEL REGISTRO

La existencia y persistencia de la inexactitud registral entraa un

grave peligro para la seguridad del trfico jurdico, pues en virtud
del principio de legitimacin se presume iuris tantum que el contenido de Registro de la Propiedad es exacto mientras no se prueba lo contrario en la forma adecuada y sobre todo en virtud del principio de fe pblica registral puede surgir un tercero protegido, que
haga inatacable dicha inexactitud.
Por todo ello, producida una inexactitud registral es lgico que la
persona interesada en que no prevalezca el contenido registra inexacto, tenga inters en que el Registro de la Propiedad se ponga de

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HlOt l'ITTIMO Villl

acuerdo con la realidad jurdica cxtrarregistal. Ello se puede lograr

bsicamente, de dos maneras:
1. Indirectamente, es decir, rectificando la realidad jurdica extrarregistral ponindola d e acuerdo c o n lo que el Registro publica, o
2. Directamente, es decir, rectificando lo que el Registro publica y
ponindolo de acuerdo con la realidad jurdica extrarregistral.
El estudio de la rectificacin del Registro exige examinar el artculo
4 0 LH, en el cual se pueden distinguir tres partes:
1) Legitimacin para solicitar la rectificacin. Esta cuestin viene
resuelta por el primer inciso del prrafo 1'^ del artculo 4 0 LH
cuando seala La rectificacin del Registro slo podr ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no est
inscrito, que lo est errneamente o que resulte lesionado por
ei asiento inexacto (...)
2 ) La segunda parte que podemos distinguir en el estudio del artculo 40 LH e s la relativa a las causas y medios para llevar a
cabo la rectificacin. Estas cuestiones vienen resueltas en cl
resto de! prrafo 1" del artculo que examinamos, que nos dice:
La rectificacin del Registro (...) se practicar con arreglo a
las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar; .Mimero, p(.)r la toma d e rezn del
ttulo correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por
la reanutlacin del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el ttulo VI de esta Ley, y tercero, p o r resolucin judicial, ordenando la rectificacin.
b) C'uando la inexactitud debiera su origen a la extincin de
algn derecho inscrito o anotado, la rectificacin se har
mediante la correspondiente cancelacin, efectuada conforme a lo dispuesto en el ttulo IV o en virtud de procedimiento de liberacin que establece el ttulo VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de
algn asiento, se rectificar el Registro en la forma que
determina el tttdo VIL
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o
defecto del ttulo que hubiere motivado el asiento y, en

general, de cualquier otra causa de las no especificadas

anteriormente, la rectificacin precisar el consentimiento
del titular o, en su defecto, resolucin judicial,
3) La tercera y ltima parte que podemos disiingur en el estudio del artculo 4 0 LH es la relativa a la accin judicial de rectificacin. Este punto viene desarrollado en los prrafos 2 " y
3 " del citado artculo que dispone En los casos en que haya
de solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algn derecho, y se sustanciar por
los trmites del juicio declarativo ct)rrcspondcnte. .Si se deniega totalmente la accin de rectificacin ejercitada, se impondrn las costas al actor; si slo se deniega en parte, decidir
el juez a su prudente arbitrio.
La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En el examen de la accin judicial de rectificacin podemos
distinguir los siguientes puntos:
La legitimacin para le ejercicio de esta accin corresponder a las mismas personas que antes vimos, estaban
legitimadas para solicitar la rectificacin del Registro inexacto. La demanda se dirigir contra todos aquellos a
quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algn
derecho.
La accin es una accin real, estrecha y absolutamente
conectada con el derecho, ya que solo puede ejercitarse la
accin por el titular del derecho correspondiente:

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1. nicamente cabe que un tercero la ejercite a travs de

la accin subrogatoria del articulo 1111 CC.
2. Atmque la accin tenga su causa en la inexactitud del
Regisirtj, deriva del derecho y ello conlleva que no haya
una accin nica de rectificacin, sino tantas acciones
como sean los derechos perjudicados por la inexactitud.
3. La tercera caracterstica de la accin, derivada de su
absoluta conexin con el derecho, es que la accin subsiste mientras exista cl derecho y la perturbacin, no
teniendo plazo para su ejercicio ni, siendo susceptible
de prescripcin extintiva independiente del derecho,

tUHm >i- lhv<hi rmnohiliiino H'gitnii

cias regstrales, declara que no perjudicar el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al
artculo 34 LH.
2) El artculo 173.2 RH que al tratar de las cancelaciones que
deban hacerse ^or consecuencia de declararse nulos los ttulos inscritos, ceja a salvo la doctrina de la fe pblica del
artculo 3 4 LH.
3) En la misma linea se pronuncia el artculo 2 2 0 LH segn el
cual El concepto rectificado no surtir efecto en ningn caso
sino desde la fecha de la rectificacin, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar contra la falsedad o nulidad del ttulo a que se refiere el asiento que contena el error de concepto o del mismo asiento.

Y por ltimo, respecto del procedimiento judicial que,

en .su caso, deba seguirse para lograr la recti'icacin del
Registro podemos distinguir:
L El juicio declarativo en que se discute el ilerecho mismo
del titular inscrito, en cuyo procedimiento habr de ejercitarse, adems de la accin principal, la de rectificacin conforme al artculo 38 LH y 139 RH.
2. El juicio declarativo dirigido exclusivamente a la rectificacin del Registro. Aqu la cuestin litigio.sa queda
reducida a ia exactitud o inexactitud tlel Registro y para
asegurarse las resultas del juicio, podr al amparo del
artculo 42.1 LH y 139 RH tontarsc anotacin preventiva.
3 . El tercer procedimiento que se puede seguir para lograr
la rectificacin del Registro sera el del artculo 41 LH
con efectos limitados a la finalidad que en cl mismo se
persigue,
El 4 " y ltimo prrafo del artculo 4 0 LH nos conecta con la cues
tin de los efectos de la rectificacin, que pasamos a estudiar.

I I I . EFECTOS DE LA RECTIFICACIN

El efecto inmediato y positivo de !a rectificacin del Registro de

la propiedad es provocar en correspondiente asiento de inscripcin,
cancelacin o de otra clase, corrector de tal ine.vactitud, en el lugar
corresj)ondientc de los libros hipotecarios.
Pero, mas importante que el efecto positivo, es el efecto negativo
derivado del juego del principio de fe publica registral, El ltimo
prrafo del artculo 4 0 Ll I reconoce este efecto al decirnos que: En
ningn caso la rectificacitt del Registro perjudicar los derechos
adquiridos por tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
La doctrina de este artculo se reitera en mltiples artculos de la
Ley y el RH, es decir, en todos los artculos que proclaman el principio de fe pblica registral o lo desarrollan. Entre ellos destacamos:
1) El artcido 31 LH, que en los casos de nulidad de inscripciones por omisin o inexactitud substancial de las circunstan-

IV.

Los ERRORES EN LOS ASIENTOS Y SU RECTIFICACIN

Como dice Roca Sastre, cuando se habla de errores en los asientos del Registro quiere significarse que se trata de defectos de que
adolecen los asientos regstrales surgidos al redactarse o practicarse
materialmente los mismos en el Registro de la Propiedad. Los errores en los asientos es uno de los supuestos de inexactitud del Registro y, por tanto, deben ser rectificados; rectificacin que como resulta del artculo 40.1 LH se har en la forma que determina el ttulo
Vil de la Ley, ttulo que comprende los artculos 211 a 2 2 0 , preceptos que vienen desarrollados por los artculos 3 1 4 a 331 RH,
Dejando de lado otras clasificaciones doctrinales de los errores, el
artculo 211 LH los clasifica en errores materiales y errores de concepto.
El artculo 2 1 2 LH nos dice que Se entender que se comete
error material cuando sin intencin conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresin de alguna circunstancia formal
de los asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del ttulo, sin cambiar por ello el sentido general de
la inscripcin o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos.Por su parte el artculo 3 2 0 RH incluye entre los errores
materiales la extensin de un asiento en folio perteneciente a finca
distinta de aquella en que debi haberse practicado.
El artculo 2 1 6 LH nos dice que Se entender que se comete error
de concepto cuando al expresar en la inscripcin alguiio de los contenidos en el ttulo se altere o vare su verdadero sentido. El artculo

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Mara Bvlin Cmct ^Wle

327 RH declara que se entender error de concepto el cometido en
algn asiento por la apreciacin equivocada de los datos obrantes en
el Registro.

podrn salvarse con enmiendas tachas ni raspaduras,

sino por un asiento nuevo en el cual se exprese y rectifique claramente el error cometido en cl anterior Veamos
la forma de este asiento de rectificacin;

1) Para la rectificacin de estos errores hay que tener en cuenta

si el asiento est o no firmado;

a) Si se trata de rectificacin de errores materiales en

una inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin,
se verificar mediante un asiento especial que llevar
cl nuevo nmero o letra que le corresponda e indicar (segn el artculo 3 1 4 RH):

1.1. Si el asiento no est firmado, puede estimarse que todava no hay error, por que no estando an firmado el asiento, en rigor no existe ste. Para este caso, el artculo 321
RH nos da las siguientes reglas:
a) Cuando al extenderse un asiento se escriba equivocadamente algtma palabra y se advierta en el acto, o se
escriba equivocadamente algn cmicepto y se advierta tambin en el acto, no ser preciso declarar la nulidad del asiento y extender otro nuevo, bastando con
la rectificacin del mismo por medio de parntesis y
digos, es decir, se p<ne entre parntesis en lrntino o
concepto equivocado y se pone a contiiuiacin la palabra digo y el trmino o concepto ya rectificado.
b) Si se advierte cl error una ve/, extendido el asiento,
pero antes de firmarlo, entonces se rectificar con la
corresptmdiente confrontacin, seguida de la firma del
Registrador y se pondr al margen del asiento la oportuna nota marginal.
c) Si una vez comenzado un asiento en cualquier libro
y antes de ser firmado, el Registrador observa error
en el lugar en que debi haberse practicado o en las
lneas que se hubieren extendido, podr anularse
haciendo constar que lo aiucriormente escrito queda
sin valor ni efecto por haberse extendido por error en
aqul folio, firmando a continuacin. Al margen se
t:)ondr nota expresando la misn\a circunstancia, cuando la extensin de las lneas anuladas ptidicra originar confusin.
1.2. Si el asiento ya estuviera firmado, estamos ante
supuesto de rectificacin propiamente dicho, y en
caso, como resulta de lf)s artculos 2 1 5 y 2 1 9 LH,
errores, tanto los materiales como los de concepto,

un
tal
los
no

referencia al asiento y linea en que se ha cometido el error u omisin.

palabras equivocadas, en su caso,
palabras que sustituyan a las equivocadas o que
suplan la omisin.
declaracin de quedar rectificada el asiento primitivo.
causa de la rectificacin,
lugar, fecha y firma.
b) Si se trata de rectificacin de errores de concepto en
una inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin,
se verificar mediante el asiento especial citado para
la rectificacin de errores materiales, pero citando, en
lugar de las palabras materialmente equivocadas, todo
el concepto que se haya de rectificar (art 3 1 5 RH).
c) Si se trata de rectificar errores cometidos en el asien<to de presentacin, se har la rectificacin (art 3 1 6
RH):

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por medio de un nuevo asiento en el Diario

corriente a cuyo margen se expresar que se extiende por rectificacin de un asiento anterior que se
identificar por su nmero y, si no lo hubiere, por
el folio y nombre de la persona a cuyo favor estuviera hecho aqul.
al margen del asiento rectificado y de la inscripcin que en su da se practique, se extendern las
oportunas notas de referencia.

d) SI se trata de rertificar errores on notas marginales, la nueva

nota marginal se extender lo mas cerca p)siblc de las rectificadas (art 3 1 6 RH).
c) Cuando el error consista en la extensin de un asiento en
folio perteneciente a finca distinta de aquella en que tlcbi
haberse practicado, la rectificacin se har mediante traslado del asiento al lugar y folio que corresp)ntla, extendiendo al margen del asiento rectificado una nota exjiresiva del nmero, folio, finca y lomo en que se ha
practicado el nuevo asiento y la causa del traslado (art
320 RH),
2) Una vez rectificados los errores mediante la extensin de un
nuevo asiento en cualquiera de las formas estudiadas, segn
los casos, se realizarn las operaciones posteriores a que se
refieren los artculos 3 1 7 y 3 1 8 RH. En efecto:
2 . 1 . Segn el artculo 317 RH Rectificada una inscripcin,
anotacin preventiva, cancelacin o nota, se rectificarn
tambin los dems asientos relativos a las mismas, aunque se hallen en otros libros, si estuvieren igualmente
equivocados.
Esta rectificacin se efectuar mediante la extensin de
la correspondiente nota marginal.
2.2. Por su parte, el artculo 318 RJH nos dice que Siempre que
se hay rectificado una inscripcin, anotacin, cancelacin,
nota marginal o asiento de presentacin, se extender al
margen del asiento equivocado referencia bastante a! nuevo
asiento, cruzndose aqul con tinta de color distinto.
3) Por lo que se refiere al procedimiento para obtener la extensin del nuevo asiento hay que distinguir segn se trate de
errores materiales o de concepto. En efecto:
a) tratndose de errores materiales: el artculo 2 1 3 LH dispone Los Registradores podrn rectificar por s, bajo su
responsabilidad, los errores materiales cometidos:
1 En los asientos de inscripcin, anotacin preventiva o
cancelacin, cuyos respectivos ttulos se conserven en
el Registro,

2 " En los asientos de presentacin, notas marginales e indicaciones de referencias, aunque los ttulos no obren en
la oficina del Registro, siempre que la inscripcin principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea
posible rectificarlo por ella.
El artculo 2 1 4 LH Los Registradores no podrn rectificar, sin la
conformidad del interesado que posea el ttulo inscrito, o sin una
providencia judicial en su defecto, los errores materiales cometidos:
1" En inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones
cuyos ttulos no existan en el Registro.
2 Los asientos de presentacin y notas, cuando dichos errores
no puedan comprobarse por las inscripciones principales respectivas y no existan tampoco los ttulos en la oficina del Registro.
El procedimiento para obtener la providencia judicial viene regulado en los artculos 3 2 2 y siguientes RH a los cuales nos remitimos.
b) tratndose de errores de concepto: el artculo 217 LH seala
Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas,
cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarn sin el acuerdo unnime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene
Los mismos errores cometidos en asientos de presentacin y
notas, cuando la inscripcin principal respectiva baste para darlos a conocer, podr rectificarlos por s el Registrador.
Y el artculo 2 1 8 LH aade El Registrador o cualquiera de los
interesados en una inscripcin, podr oponerse a la rectificacin C[ue
otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio
est conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el ttulo a que la inscripcin se refiera.
La cuestin que se suscite con este motivo se decidir en juicio
correspondiente.
Y solo apuntar que el artculo 3 1 9 RH se refiere al supuesto en
que falte la firma del Registrador en algn asiento.

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Lcetoncs tk Davcho Imntihlkifh

4) Para concluir el estudio de la rectificacin de errores en los

asientos, haremos una referencia a los gastos de la rectificacin y a los efectos de la misma:
4 . 1 . Respecto a los gastos de la rectificacin hay que distinguir:
A) Si ia procedencia de la rectificacin se ha decidido
judicialmente, cl Tribunal determinar la persona
que hu de satisfacer los gastos o costas de las actuaciones y los honorarios que se devenguen por la
nueva inscripcin.
B) Cuando la rectificacin se hiciere sin previa contienda judicial:
b . l . siempre que la rectificacin se haga en virtud
de ttulo antes registrado:
si el Registrador fuere responsable del error
material o de concepto, se practicarn gratuitamente la nueva inscripcin y las notas
consiguientes.
cuando el Registrador que verifique la rectificacin no sea el mismo que extendi el
asiento equivocado, practicar tambin gratuitamente los nuevos asientos, pudiendo
reclamar sus honorarios del antiguo titular
o de sus causahabientcs.
b.2. en el caso de necesitarse nuevo ttulo, pagarn
los interesados los gastos de la nueva inscripcin o asiento y los dems que la rectificacin
ocasione,
4.2, Por lo que respecta a los efectos de la rectificacin de
errores en los asientos, podemos distinguir;
A) Un efecto sustancial y positivo que es la extensin
del nuevo asiento correcto, si el asiento rectificado
ya estaba firmado, en la forma establecida por los
artculos 215 y 2 1 9 LH, Si el asiento a rectificar toda-

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llegimil

va no estaba firmado, el efecto sustancial y positivo

es la rectificacin del asiento en la forma que prevn
los prrafos 3^, 4'\ y 5 " del artculo 32 1 RH.
B) Un efecto negativo derivado del principio de fe
publica registral, en virtud del cual, la rectificacin
del error en el asiento no perjudicar a terceros
adquirentes protegidos por el artculo 3 4 LH. As
restdta:
b . l . en general para toda rectificacin del Registro,
del ltimo prrafo del artculo 4 0 LH, ya visto,
y
b.2. en particular, para el caso que nos ocupa, es
decir, para la rectificacin de errores en los
asientos, del artculo 2 2 0 LH ya analizado.

TEMA 7
PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
1. LA PRESUNCIN DE EXACTITUD DEL REGISTRO: EL PRINCIPIO REGISTRAL DE
PUBLICIDAD

Existe en el mundo del derecho un permanente conflicto entre la

seguridad de los derechos y la seguridad del trfico, cuestin que no
tiene fcil solucin, tal y como seala Hedemann, Esta contradiccin se manifiesta de la siguiente forma:
La seguridad de los derechos exige que no se pueda producir
una modificacin en las relaciones patrimoniales de una persona sin su consentimiento,
La seguridad del trfico exige la proteccin de aqullos que
adquieren confiando en una apariencia de legitimidad.
En derecho moderno se ha creado una institucin destinada a dar
apariencia a las relaciones jurdico-inmobilarias, que es el Registro
de la Propiedad, y a la apariencia creada se le denomina pubUcidad
registral.
A la vista de lo anterior, se puede definir la publicidad registral
como la infoirmacin que dimana del Registro de la Propiedad, que
se caracteriza porque lleva aneja una importante garanta de certeza, dado que el Registro no slo publica las titularidades, sino que
tambin las garantiza. De esta forma el Registro aparece como el
medio tcnico idneo para la publicidad de las situaciones que
afectan a los bienes inmuebles en general, siendo su fin primordial
el lograr la seguridad del trfico jurdico.

m
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Isabf Goiulez GINLI

En nuestro sistema, la transmisin del dominio y dems derechos

reales sobre bienes inmuebles se produce al margen del Registro, en
el que ia inscripcin tiene carcter voluntario -con muy escasas
excepciones-, por lo que se pueden producir dos realidades diferentes, la inscrita y la que no lo ha sido. A pesar de ello, el principio
de publicidad reviste de certeza a esa realidad inscrita, incluso aunque no coincida con la realidad extrarregistral.

legalidad, debido a los rigurosos controles a los que se somete al acto

que accede al Registro, la titulacin autntica y la posterior calificacin llevada a cabo por el Registrador,
Las consecuencias que se derivan de! principio de legitimacin
registral se concretan en consecuencias sustantivas, procesales, as
como en una serie presunciones denominadas posesorias que pasamos a examinar,

1. Consecuencias sustantivas

El principio de publicidad se desdobla en dos:

1. Publicidad formal, recogido en el artculo 221 de la LH, a cuyo
tenor los registros son pblicos para quienes tengan inters en
conocerlos,
2, Publicidad material, que a su vez se desdobla nuevamente:
a) Publicidad material positiva, que genera una presuncin
iuris tantum de que el contenido del Registro es verdadero mientras no se demuestre su inexactitud; y una presuncin iuris et de iure de que el Registro es exacto, cuando se trata de proteger al tercero que confi en l. Son los
principios de legitimacin y fe pblica registral a los que
despus nos referiremos ms ampliamente.
b) Publicidad material negativa, todo aquello que no est inscrito no afecta a tercero, tal y como dispone el artculo 32
de la LH.

II. E L PRINCIPIO DE LEGITIMACIN REGISTRAL: CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS

Y PROCESALES; PRESUNCIONES POSESORIAS
ROCA S A S T R E dePini el principio de legitimacin registral como
aqul que mantiene la exaciitud del Registro en tanto no se demuestre que no concuerda con la realidad jurdica extrarregistral. La legitimacin registral es a su vez la que deriva de la inscripcin, y permite a su titular actuar por el mero hecho de tener la inscripcin a
su favor, prescindiendo, al menos en un primer momento, de si es
tambin el titular real.
El fundamento del principio de legitimacin radica por un lado
en la necesidad de proteccin de la apariencia, para el logro de la
seguridad jurdica; y en segundo lugar, en el principio hipotecario de

1. Se presume que los asientos del Registro producen todos sus

efectos y estn bajo la salvaguardia de los Tribunales ntentras
no se declare su inexactitud. En caso de divergencia entre el
Registro y la realidad jurdica extrarregistral, la inscripcin
queda protegida a travs del principio de legitimacin, debiendo ser respetada, sin perjuicio de su posible rectificacin.
2. Se presume que el Registro es veraz, lo que genera asimismo
ima presuncin posesoria.
3. La posibilidad de adquisicin por prescripcin basada en lo
que el Registro publica, tal y conio reconoce el artculo 35 de
la LH, es la denominada prescripcin secundum tabulas.
4 . La facultad de disponer que se deduce de la titularidad registral, si bien en este punto la doctrina se ha dividido en dos
grandes posturas, una primera que estima que el nico legitimado para dS|)oner es el titular registral, con independencia de que sea adems el titular real; y una segunda posicin
que estima que la facultad dispositiva la ostenta nicamente el litular real, sin perjuicio de que el titular registra! sea
el nico que pueda inscribir tales actos, como consecuencia
del principio de tracto sucesivo (objeto de estudio en otro
captulo),

2. Consecuencias procesales
1. La primera de las consecuencias que se produce en cl orden
procesal se concreta en la relevacin de la carga de la prueba,
es decir, que probada la inscripcin, se presume que el derecho existe y pertenece al titular registral en la forma que determina el asiento respectivo, de modo que ser quien alegue lo
contrario, el que deba probarlo,
2. La posibilidad de poder ejercer las acciones reivindicatora, con-

19D

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Ltmii
fesoria y negatoria sin uira exigencia que la de presentar la certificacin registral que acredita la inscripcin, tal y como ha
reconocido el Tribunal Sviprento en diversas ocasiones.
3 . El ejercicio de las acciones en procedimientos especiales derivados de la existencia de la propia inscripcin, como son la
ejecucin de la hipoteca, o las acciones reales que proceden de
derechos inscritos, y que se ejercitan a travs de los trmites
del juicio verbal, tal y como dispone el artculo 41 de la LH,
4. Algn autor como Roca Sastre ha incluido dentro de las consecuencias procesales la posibilidad de ejercitar la accin de
desahucio frente a quien ostente la posesin real de la finca,
sobre la base de la antigua redaccin de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
5 . Cuando el titular registral ostenta la posicin de demandado
en el proceso, las acciones reales debern dirigirse contra l,
6. Asimismo ser necesario, en caso de discusin de la titularidad inscrita, que .se impugne el correspondiente asiento registral, exigencia que se recoge en el artculo 3 8 de la citada LH.
7. Si el titular registral es un tercero en el procedimiento, como
consecuencia del principio de legitimacin registral, si se procede a embargar bienes innmebics o derechos reales inscritos, se
sobreseer el procedimiento si se acredita que los bienes constan inscritos a favor de persona distinta de aquella con la que
se entiende el procedimiento, con la excepcin del supuesto de
que se haya dirigido la accin contra tma determinada persona
en calidad de heredera del titular registral (art. 38 III L.H.)

3. Presunciones posesorias y presuncin de exactitud

Estas presunciones se concretan en los artculos 38 y 97 de la LH.
El primen) de ellos recoge en su primer prrafo la presuncin de que
el titidar registral es asimismo el poseedor del bien o derecho, a lo
que el artculo 97 aade que vma vez cancelado un asiento registral,
se presume extinguido cl derecho al que el mismo se refera.
Esta presuncin de exactitud o veracidad se refiere exclusivamente
a la existencia, tittdaridad y cojuenido de los derechos reales inscritos, o en su caso a la extincin si se trata de una cancelacin, y se
extiende a todos los asientos que se practican en el Registro,
La presuncin de exactitud del Registro opera a todos los efectos
legales, y por lo tanto a favor y en contra del titular registral, y tanto
en el orden sustantivo como en el procesal. En cualquier caso, se

<h' SJknxlw JtimMIutntt

tt^sinit

trata de tma presuncin iuris tantum*. por lo que admite la prueba en contrario.
La presimcin posesoria ha generado como principal problema
entre los autores cl determinar a qu posesin hace referencia el artculo 3 8 , si es la posesin material de la cosa, lo que se presumir
mientras no se demuestre lo contrario; si se trata del derecho a poseer, que correspondera al titular registra!; hay quienes por el contrario entienden que la presuncin posesoria lo que implica es la presuncin de que el titular registral es poseedor material, aunque en
realidatl no lo sea, a los efectos de estar legitimado en el trfico jurdico; y por ltimo quienes estiman que la presuncin posesoria lo
es, no slo a los efectos de legitimar en el trfico jurdico, sino tambin para cl posible ejercicio de acciones o derechos que pueden derivar de la inscripcin.
Esta presuncin posesoria choca con lo dispuesto en el artculo
4 4 8 del CC, en el que se dispone que el poseedor en concepto de
dueo tiene a su favor la presuncin legal de que posee con justo
ttulo y no se le puede obligar a exhibirlo. .Si el titular registral no
coincide con cl poseedor material, ser preciso determinar quin de
los dos prevalece, lo que vuelve a dividir a la doctrina entre quienes
enrienden que debe prevalecer el poseedor material, y quienes como
R O C A S A S T R E O L A C R U Z , estiman que al margen de un juicio siempre
debe prevalecer la presuncin posesoria del artculo 3 8 , puesto que
lo dispuesto por el CC slo puede probarse en un proceso, y an en
ese caso, debera prevalecer el precepto hipotecario, por ser posterior en el tiempo.

IM. E L PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL: EXAMEN DEL ARTCULO 34

DE LA L H ; EXCEPCIONES A LA FE PBLICA REGISTRAL; LA NOCIN
DE TERCERO EN NUESTRO SISTEMA HIPOTECARIO; REQUISITOS PARA
QUE EL TERCERO GOCE DE LA PROTECCIN DE LA FE PLJBLtCA REGISTRAL

El principio de fe pblica registral se concreta en una presuncin

iuris et de iure a cuyo tenor el contenido del Registro se presume
exacto y vlido, de modo que el tercero que confa en ese contenido queda totalmente protegido. Esta presuncin a su vez implica que
el tercero adquiere con el contenido y la extensin del derecho que
el Registro publica, y al mismo tiempo no se ve perjudicado por todo
aqueUo que no haya accedido al Registro. Esto ltimo se encuentra

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Isabel Gonzlez Garca

recogido por el artculo 32 de la LH, en el que se dispone que los

ttulos de dominio u otros derechos reales sobre inmuebles que no
estn inscritos o anotados en el Registro, no perjudican a tercero.
La conjuncin de ambos preceptos ha llevado a la doctrina a debatir si en nuestro derecho conviven los dos sistemas de proteccin,
latino y germnico, encarnados respectivamente pos los artculos 32
y 34 de la LH, La tesis monista es defendida por Roca Sastre, para
quien los dos artcuUts deben ser interpretados conjuntamente, debido a que el artculo 34 despliega su proteccin con independencia
de que la posible inexactitud del Registro se deba, o bien a un ttulo no inscrito, o bien a una inscripcin errnea. Frente a esta posicin, los autores partidarios de la tesis dualista, como Nez Lagos,
estiman que existen notables diferencias entre uno y otro precepto,
que se concretan en distintas exigencias para proteger a quien los
invoca en su defensa, y as el artculo 32 slo exige la no inscripcin, frente al artculo 3 4 que exige reunir toda una serie de requisitos; cl tercero al que se refieren, que para los partidarios de esta
tesis es el tercero denominado civil, frente al artculo 3 4 que protege al tercero hipotecario; o el ejercicio de las acciones, en cl supuesto del artculo 3 2 , las acciones reales se dirigen y perjudican directamente al tercero, sin embargo en el supuesto del artculo 3 4 , las
acciones se dirigirn contra su causante o transmitente.
El principio de fe pblica registral, piedra angular de nuestro sistema hipotecario, se contiene en el artculo 3 4 de la LH, a cuyo tenor
el tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho
de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena
fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no
gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante
o transfercnte.
Prescindiendo ahora de los requisitos para que se despliegue dicha
proteccin, el precepto legal distingue claramente entre quien adquiere a ttulo oneroso, y quien lo hace a ttulo gratuito, dado que este
tiltimo no ha sufrido perjuicio desde el punto de vista econmico.
El eje del principio de fe pblica radica en todo caso en la buena
fe del adquirente, es primordial que el tercero desconozca la inexactitud del Registro, puesto que en caso contrario la adquisicin
sera impugnable.

1. Excepciones a la fe pblica registral

Este principio, no obstante, no tiene carcter absoluto, y como
tal se ve somedo a una serie de excepciones, as como tambin otros
.supuestos en los que la aplicacin de la fe pblica queda en suspenso
por un determinado perodo de tiempo, que se justifican atendiendo a las diferentes situaciones en las que el adquircnte se puede
encontrar, puesto que de lo contrario el principio quedara roto.
Comenzando por las excepciones, son, entre otras, las siguientes:
1. Las menciones, que son aquellos derechos que siendo susceptibles de inscripcin separada y especial, nicamente con.stan
mencionados en el asiento registral.
2 . La prescripcin adquisitiva, puesto que la proteccin del tercer adquircnte de buena fe se ve sometida a los requisitos de
aquella.
3 . Las servidumbres aparentes, con el problema que supone determinar cules son.
4. Los negocios a ttulo gratuito, donde la proteccin se reduce,
tal y como serala el artculo 3 4 , a la que tuviese cl transmitente.
5 . Los retractos legales, que en la medida que vienen determinados por ley, afectan al tercer adqvrente con independencia
de su no constsmca en el Registro. Tal y como manifestaba
Roca Sastre, la publicidad legal suj^era a la registral.
6. Las denominadas hipotecas legales tcitas, aunque en la actualidad la doctrina habla de crditos privilegiados.
Frente a estas excepciones, existen otros supuestos en los que el
principio de fe pblica se deja de aplicar por un detcrmit\ado perodo de tiempo, son las suspensiones:
1. Las adquisiciones a ttulo de herencia o de legado, que no surten efecto frente a terceros hasta que hayan transcurrido dos
aos del fallecimiento del causante (art, 2 8 de la LH), si bien
con la excepcin del heredero forzoso.
2 . Las inmatriculaciones de fincas ya sea por ttulo pblico, o por
certificacin administrativa, durante los dos aos siguientes a
su inscripcin (art. 2 0 7 de la LH).
3. La inscripcin de las concentraciones parcelarias, que no surten efecto respecto de tercero hasta transcurridos noventa das.

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i^ftl Gonzlez Garca

4. El supuesto excepcional de reconstruccin de un registro, dado

que durante dicho perodo se suspende la aplicacin de diversos principios hipotecarios, entre ellos el de la fe pblica.
Se trata en cualquier caso de supuestos excepcionales justificados
por unas circunstancias muy concretas, y que como tal, son de interpretacin restrictiva.

2. La nocin de tercero en nuestro sistema hipotecario

La primitiva LH de 1 8 6 1 , fue bautizada por algunos autores como
ley de terceros, y ello como consecuencia de establecer como principal efecto de la inscripcin el principio de la fe pblica registral.
En esa ley se protega tanto al denominado tercero, incluso con olvido de la proteccin del titular registral. La proteccin de este ltimo se fue logrando con posterioridad a travs del principio de legitimacin ya visto y que recoge el artculo 3 8 .
La ley de 1861 s defina al tercero, a diferencia de la actual,
como el que no ha intervenido en el acto o contrato inscrito. La
generalidad del precepto, unido al hecho de que la propia ley utilizaba el trmino tercero con diversas acepciones, llevo a que en las
futuras reformas se suprimiese la definicin, as como a intentar
unificar cl concepto, de manera que el tercero fuese siempre el
mismo.
Desde el punto de vista del derecho civil, el tercero es aqul que no
ha sido parte en im contrato, y por lo tanto no le es oponible. Ello no
obstante, ese tercero lo puede ser en trminos absolutos, es decir, que
sea totalmente ajeno al contrato, o por el contrario que se trate de un
tercero que posteriormente entrar en relacin con los contratantes.
Por lo que se refiere al tercero en el derecho hipotecario, es el tercer adquirente, respecto de una inscripcin registral, si bien no han
faltado autores, quienes como Roca Sastre, entienden que es preciso distinguir entre el tercero y la proteccin registral, en la medida
en que el contenido del Registro protege a ese tercero, pero tambin
puede perjudicarle, y en este sentido, tanto el adquirente a ttulo
gratuito como el que lo es sin buena fe, son terceros, y sin embargo
no se veran amparados por el principio de la fe pblica registral.
Una vez determinado que debe entenderse por tercero, procede
estudiar qu otros requisitos son precisos para que el artculo 3 4 despliegue sus efectos.

3. Requisitos para que el tercero goce de la proteccin de la fe

pblica registral
En primer termino es preciso que la adquisicin se haga mediante un negocio vlido, un negocio que rena todos los requisitos materiales y formales exigidos por el ordenamiento, en caso contrario no
habra adquisicin alguna, con independencia de la situacin en la
que se encontrase el adquirente.
En segundo lugar, exige el artculo 3 4 que el negocio adems de
vlido lo sea a ttulo oneroso, ya hemos visto que el adquirente a
ttulo gratuito no goza de otra proteccin que la de su transmitente. y ello porque nt) conviene olvidar que el principio de la fe pblica otorga preeminencia al contenido registral frente a la situacin
real en caso de divergencia, por lo que es preciso que se concrete a
aquellos supuestos en los que existira verdadero perjuicio para el
adquirente que ha confiado en el contenido registral, lo que a priori no se producir si la adquisicin ha sido a ttulo gratuito.
En tercer lugar es necesario que quien transmite, est legitimado
para hacerlo de acuerdo con el contenido de los libros del Registro,
ya se trate de la transmisin del dominio, o de cualquier derecho
real que conste inscrito, de modo que el transmitente debe ser el
titular registral, o quien acta en su nombre.
Es asimismo requisito imprescindible la posterior inscripcin por
parte de esc tercer adquirentc, pees en palabras de Cristbal Montes, el Registro ayuda a quien se ayuda. Es evidente que el Registro no puede proteger tma titularidad que desconoce.
Y por tdtimo, la buena fe del adquirentc. El Registro se presume
exacto y vlido, de ah la proteccin que despliega, si bien cabe la
posibilidad, especialmente debida al carcter voluntario de la inscripcin, de que el Registro no sea fiel reflejo de la realidad extrarregistral. de ah que sea preciso que al adquircnte que reclame la
proteccin del principio de la fe pblica deba desconocer por completo esa posible discrepancia, puesto que en caso contrario podra
evitar el perjuicio.

IV. EFECTOS DE LA JNSCRIPCIN RESPECTO DEL ACTO O CONTRATO NULO

La LH contiene una serie de medidas para evitar que cl Registro

de la Propiedad publique una situacin distinta de la que realmente existe, y por ello exige un control riguroso para el acceso de la

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Isabel Lioiizlc-t arcfa

documentacin, por un lado debe tratarse de documentacin autntica, y por otro se somete a calificacin por parte de) registrador,
quien controlar cl fondo y al forma del documento que pretende
acceder al Registro.
A pesar de todas estas cautelas, es posible que un tirulo anulahle,
o incluso en algunos casos nulo, acceda al Registro, lo que [)uede
deberse a un error ya sea en el documento o en la calificacin, o
debido a vicios en la voluntad de los otorgantes que no han podido
ser detectados en un primer momento. En consecuencia se establecen una serie de reglas que intentan paliar los perjuicios que se pueden derivar de esta situacin.
Cuando el acto o contrato que se haya presentado en el Registro
sea nulo, la inscripcin no lo convalidar en modo alguno, sino que
seguir siendo nulo tal y como reza el artculo 33 de la LH, pudiendo solicitarse su cancelacin cuando se haya declarado su nulidad
(art. 79.3 LH). Lacruz pone de relieve que a la vista de este precepto, es preciso para poder invocar la proteccin del Registro que
el negocio que acceda al mismo sea vlido, dado cpic si no lo es, no
obtendr subsanacin algur\a como efecto de la inscripcin, ni siquiera un ulterior adquirentc, sin perjuicio de que este lUmo quede protegido por el articulo de la 34 LH.
El hecho de que el acto o contrato que se haya inscrito sea nulo,
no implica sin embargo que se convierta en nula la inscripcin, puesto que las inscripciones producen todos sus efectos en tanto no se
declare su inexactitud en los trminos que la ley establece. Para poder
hablar de nulidad de la in,scripcin, es preciso que esta adolezca de
algn defecto de forma en los trminos que establece la LH.
Inscrito un acto o contrato nulo, uno de los principales problemas que se plantean es determinar cules sern sus efectos respecto
de los adquirentes posteriores, y en este sentido hay que distinguir
entre dos supuestos:
Que la causa de nulidad o anulabitidad constase en el Registro, en cuyo caso el contenido registral perjudica al posterior
adquirente;
Que no conste, o se haga constar con posterioridad, en cuyo
caso el adquirente quedara protegido por la fe pblica registral, as como por el ltimo inciso del artculo 4 0 de la LH,
en el que se establece que la rectificacin del Registro no perjudica el derecho adquirido de buena fe y a ttulo oneroso
durante la vigencia de un asiento que es declarado inexacto.

ITRWTW ilr t}i'nrli<> Itiiinilinriit Ripilml

V. ACCIONES RESCISORIAS, RESOLUTORIAS Y REVOCATORIAS EN RELACIN

CON EL REGISTRO

El ejercicio de las acciones rescisorias, resolutorias o revocatorias

puede provocar determinados efectos respecto del contenido de los
libros del Registro, de ah que sea preciso determinar cules stm esos
efectos, especialmente respecto del tercero pn)tegido, De esta cuestin se ocupa la LH en su artculo 37, distinguiendo entre los tres
tipos de acciones mencionadas, siendo la regla general que su ejercicio no perjudica al tercero que haya inscrito, si bien como toda
regla tiene sus excepciones, que son las siguientes;
Las acciones rescisorias y resolutorias que tengan su origen en
catisas que consten explcitamente en el Registro. Esto no es sino
consecuencia de los principios generales, el contenido del Registro
favorece, pero asimisnto puede perjudicar al adquirente, quien no
desconocera la posibilidatl de una resolucin o rescisin del acto o
contrato inscrito.
La segunda de las previsiones del artculo 37 sigue esta misma
ltea, dado que excepciona las acciones de revocacin de donaciones debidas a causas que consten inscritas, por lo que nuevamente
son conocidas por el adquirente.
En tercer lugar las acciones que derivan del ejercicio del retracto
legal, lo que merece una serie de puntualizaciones. El ejercicio del
retracto no supone propiamente la resolucin de la venta, sino la
subrogacin por parte tic quien tiene ese derecho, en el lugar del primer adquirentc; la segunda de las puntualizaciones obedece al hecho
de que a tenor del artculo 6 del Cdigo Civil, la ignorancia de las
leyes no excusa de su cumplimiento, la [publicidad de la lev es sujierior a la que proporciona el Registro, de modo que tos retractos recogidos por las leyes sern oponibles al tercer adquirente.
Por ltimo se exceptan las acciones rescisorias de enajenaciones
que se hayan realizado en fraude de acreedores, que para ser oponibles al tercero, ser preciso que sean o bien a ttulo gratuito, o bien
en caso de serlo a ttulo oneroso, haya habido complicidad en el fraude en este ltimo supuesto desaparecera la buena fe por parte del
adquirente. La propia norma seala que el mero conocimiento de
haberse aplazado el pago no supone complicidad en el fraude, y aade
que el plazo para su ejercicio ser de cuatro aos a contar desde la
fecha de la enajenacin fraudulenta.
Ciertos autores han criticado la terminologa empleada por el
artculo 3 7 , y en este sentido Sanz, quien no encuentra justifica-

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.Ccccioii'S tk DercdtQ nmdntitrio

liabd CoiulLv Ctitcfn

cin, en la medida en que una accin rescisoria no puede ejei'Citarse frente al tercer adquirente, puesto que para su ejercicio se exige
la existencia de un perjuicio o lesin, que nuiy difcilmente va a
poder constar en cl Registro, siendo el tnico supuesto aquel en el
que se acti'ie de mala fe, en cuyo caso ya no se tratara de! tercero
protegido, al ser la buena fe requisito imprescindible.
Tratndose de acciones revocatorias, stas bsicamente se reducen al campo de las donaciones, pudiendo ser sus efectos, desde el
momento en el que se ejerce la accin revocatoria, o retrotraerse al
momento en el que se realiz la donacin. Dentro del printer grupo
se encuentran las revocadas por supervivencia o superveniencia de
hijos, y las que lo son por ingratitud del donatario. Y en el segundo
las revocadas por incumplimiento de las condiciones impuestas al
donante. En ambos casos ser preciso que la causa conste en el Registro para ser oponible a tercero.
Por tdtimo, y respecto a las acciones resolutorias, pueden ilebcrse tanto a causas establecidas por las partes ctmio a causas establecidas por la ley. En cualquier caso ser preciso que tales catisas consten inscritas para poder ser invocadas fente al tercero protegido,
V I . L A PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD

La prescripcin es una institucin con una doble finalidad, permite por un lado la adquisicin del dominio y dems derechos reales, y por otro la extincin de los derechos y acciones cualquiera que
sea su clase, Al ponerla en relacin con el Registro de la Propiedad,
se plantea una doble cvicstin:
Si la prescripcin que se ha producido o se est produciendo
al margen del Registro, puede perjudicar al que adquiere confiando en lo que el Registro publica;
Si la posesin, tal y como ya hemos estudiado, que presume
el artculo 3 8 de la LH, puede generar una prescripcin adquisitiva secundum tabulas (de acuerdo con lo que el Registro
publica).
La LH se ocupa de la prescripcin en sus artculos 3 5 y 3 6 , dedicando el primero de estos preceptos a la denominada prescripcin
secundum tabulas, esto es, la prescripcin que se produce de acuer-

Rghtml

do con lo que el Registro publica, y el segundo a la prescripcin contra tabulas, aquella que perjudica al tercer adquirente.
1 artculo 35 seala que a los efectos de la prescripcin adquisitiva, a favor del titular inscrito, la inscripcin opera como justo ttulo,
requisito a su vez exigido por el CC en su artculo 1.940. Adems gozar de la presuncin de haber posedo de forma pblica, pacfica, ininterrtmipida y de buena fe, no slo dtirante la vigencia de su asiento,
sino tambin de la de aqullos de quienes traiga causa.
Para la aplicacin de este precepto, es necesario ante todo que se
trate de derechos susceptibles de ser adquiridos por usucapin, y tal
y como ha sealado G A R C A G A R C A , SU finalidad radica en acortar
los plazos de la prescripcin extraordinaria, al convertirse en ordinaria, dadas las presunciones de que goza la inscripcin. En cualquier caso la doctrina se ha dividido entre quienes consideran que
este artculo se limita a reforzar la usucapin que se est produciendo
al margen del Registro, puesto que opera a favor del titular registral,
y quienes entientlen que se trata de una prescripcin extintiva de la
accin por parte de! titular real, quien no solicita en tiempo que se
rectifique el contenido del Registro,
El artculo 35 proporciona una serie de ventajas a favor del beneficiado por la presuncin, en la usucapin civil, el ttulo debe ser
justo, verdadero, vlido y probado, y de acuerdo con el precepto hipotecario, la inscripcin es justo ttulo. Existe cierta divisin entre los
autores a la hora de determinar cul es el alcance de la expresin,
habiendo sealado el Tribunal Supremo en diversas sentencias que
posibilita la usucapin, a travs de las presunciones, frente a otras
sentencias en las que se ha inclinado por entender que se trata propiamente de un justo ttulo.
La posesin, requisito imprescindible para la prescripcin adquisitiva resulta reforzada, al presumirse pblica, pacfica, ininterrumpida y de buena fe, por lo que va ms all de la presuncin que se
recoge en el artculo 3 8 de la LH, dando cumplimiento de esta forma
a las exigencias de la legislacin civil en materia de usucapin.
Para terminar, concluye el precepto sealando que a efectos del
cmputo, no slo se tendr en cuenta el tiempo de vigencia del asiento del titular actual, sino que tambin se extender a aqullos de
quienes traiga causa, recogiendo de esta forma lo dispuesto en el
artculo 1960.1 del CC, que aade al tiempo del poseedor actual el
de su causante.
La denominada prescripcin contra tabulas se encuentra recogida en el artculo 3 6 , donde se trata de intentar conjugar la pro-

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LslbcUmKAtc* Gurda

teccin de la posesin continuada al margen del Registro, con la de!

tercer adquirente a ttulo oneroso y de buena fe.
Para una mejor sistemtica en el estudio de este artculo se puede
distinguir:
1. La usucapin contra cl Registro.
2. La denominada usucapi libertatis, que es aquella adquisicin libre de cargas de algt! efectivamente gravado.
'i. La prescripcin extintiva contra el Registro.
La usucapin en contra de los pronunciamientos regstrales, se
puede producir en perjuicio de un tercero protegido por la fe pblica registral, o de un tercero que carezca de dicha proteccin. En este
ltimo caso el artculo 3 6 se limita a sealar que respecto de ellos
se contar cl tiempo y se calificar el ttulo de acuerdo con la legislacin civil.
Si por el contrario se trata de un tercero hipotecario, slo opera
en su perjuicio en aquellos casos eti los tpie la prescripcin ya est
consumada, o bien cuando vaya a constunarsc dciuro del ao siguiente a la adquisicin, si bien en este ltimo caso aade el precejto
como ulterior reqiusto que el adquirente tuviese conocimiento, o los
medios racionales y motivos suficientes para conocer, con anterioridad al perfeccionamiento de su adquisicin, que la finca estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente, o bien que en el caso de no saberlo ni de haberlo podido
saber, el adquirente consiente esa posesin de forma expresa o tcita durante el ao siguiente a su adquisicin.
La buena fe que proclama cl artculo 3 4 ya no es sid"iciente, se
hace precisa una buena fe especial dado que se le exige desconocimiento de la situacin, habiendo actuado con los medios racionales y motivos suficientes para .haberla conocido.
Si se trata de tma prescripcin meramente comenzada, cl tercer
adquirenle deber interrumpida en cualquier tiempo, y siempre antes
de su consumacin total si pretende que no le perjudique.
La usucapi libertatis, se encuentra recogida en el penltimo
prrafo del artculo 3 6 , al sealar que la usucapin no afecta a los
derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe, si esos derechos
no llevan aneja la facultad de disfrute inmediato, si llevndola, sta
no es incompatible con la posesin, o cuando siendo incompatible,
el adquirente desconoca esa posesin o no la consinti durante el
ao siguiente a su adquisicin.

Se ocupa en ltimo trmino el artculo 36 de la prescripcin extintiva, la cual perjudicar siempre a! tercero protegido, cuando se refiera a derechos reales suscepriblcs de posesin o de proteccin posesoria.

VH.

LA PUBLICIDAD FORMAL; NOTAS SIMPLES INFORMATIVAS

Y CERTIFICACIONES

La publicidad formal supone la posibilidad de conocer el contenido del Registro para todas aquellas personas que puedan estar interesadas en conocerlo. Esta posibilidad deriva del carcter pblico del
Registro, en este sentido el artculo 221 de la LH, al disponer que
el Registro tiene carcter pblico para todos aqullos que tengan
inters en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El carcter pblico por lo tanto no es absoluto, sino
que se exige un inters para la considta de su contenido.
Las manifestaciones tie la pulilicidad forma! se concretan en la
manifestacin de los libros a las personas que a juicio del Registrador tengan inters en consultarlos, siempre dentro de la propia oficina y con las cautelas necesarias para asegu;rar su conservacin; la
nota simple informariva y la certificacin, siendo estas ltimas las
formas ms habituales de publicidad formal.
La nota simple informativa es un extracto sucinto en el que se
deja constancia de la identificacin de la finca, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, as como la
extensin, naturaleza y limitaciones de aqullos. Las notas informativas deben reejar fielmente el contenido de los asientos sin extenderse ms all de lo necesario para satisfacer c! inters del solicitante, permitiendo la ley incluso la insercin literal si as se requiere.
La solicitud de la nota simple puede hacerse verbalmente, por escrito, o por cualquier medio fsico o telemtico, de acuerdo con lo previsto por el RH, si bien la Direccin General de los Registros y del
Notariado a travs de una Instruccin de 17 de febrero de 1998, al
exigir la conservacin en el Registro de toda solicitud de publicidad
formal, ha excluido la posibilidad de solicitud verbal.
El valor jurdico de ia nota simple es meramente informativo, no
da fe del contenido del asiento, cualidad de la que s gozan las certificaciones.
Las certificaciones son copias, trascripciones o traslados, literales o en relacin del contenido del Registro, que constituyen el medio

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de acreditar documental raen te la situacin hipotecaria de las fincas

o derechos. Se trata de documentos pblicos expedidos por el Registrador, y siempre sern fiel reflejo del contenido de los libros.
Existen diversas clases de certificaciones, pueden ser positivas o
negativas, segn existan o no los asientos .sobre los que se solicita la
certificacin; pueden referirse a un perodo determinado de tiempo,
o a todo el transcurrido desde la primera inscripcin; por la forma
de expedirse pueden ser literales o en relacin, en este ltimo caso
slo comprendern determinadas circunstancias; de dominio y de
cargas.
Las certificaciones pueden solicitarse por los particulares, que
debern hacerlo a travs de instancia en la que se ponga de manifiesto el inters invocado, as como por Jueces, funcionarios pblicos o autoridades, en cuyo caso se har por medio de oficio, mandamiento o comunicacin.
Si cl Registrador se niega a la expedicin de una nota simple o
de una certificacin, el interesado dispone de un recurso de queja,
ante el rgano judicial correspondiente, que podr ser recurrido ante
la Direccin General de los Registros y del Notariado.
Frente al valor meramente informativo de las notas simples, las
certificaciones constituyen un medio para probar frente a tercero la
libertad o la existencia de gravmenes de los bienes inmuebles o derechos reales, pero en cualquier caso, siempre sern fiel reflejo del contenido de los libros

TEMAS
LA PRIORIDAD REGISTRAL
I. LA ORDENACIN DE LOS DERECHOS REALES. E L PRINCIPIO REGISTRAL
DE PRIORIDAD

1. Principio de prioridad. Concepto

Siguiendo a Roca Sastre podramos definir el principio de prioridad como aquel principio hipotecario por virtud del cual cl acto registrable que primero ingresa en e! Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier
otro acto registrable que, sindole incompatible o perjudicial, lu)
hubiera sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.
En cl Registro de la Propiedad la preferencia entre los diversos
derechos reales que ptiedeii concurrir sobre una misma finca se grada teniendo en cuetua el tiempo de su presentacin o inscripcin.
El principio de prioridad es uno de los ms importantes de nuestro ordenamiento hipotecario erigido en lema del Cuerpo de Registradores de la Propiedad a travs del aforismo <^pmr temporc potior iure-.
El principio de prioridad aparece contemplado, fundamentalmente, en los artculos 17, 2 4 y 25 de la LH. Dicho principio impone al registrador la obligacin de calificar y despachar los documentos
por el rigtu'oso orden de entrada que queda reflejado en el asiento
de presentacin que se practica cr. el Libro Diario; en l queda plasmado el da, hora, minutos y segundos de la presentacin de los ttulos para su inscripcin registral.
El factor tiempo determinado en el asiento de presentacin es
hasta tal punto importante que el artculo 2 4 de la LH establece que

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LixcioiHm de Derecha btmobdiario RegistMl

se considerar cont tVcia de la inscripcin para todos los efectos

tpic esta deba de producir la fecha del asiento de presentacin t]ue
deber constar en la inscripcin misma. Aatliendo el artcuUj 2
que para determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de
igual fecha, relativos a una misma finca, se atender a la hora de
presentacin en cl Registro de los ttulos respectivos.

2. Carcter excluyente y de mejor rango de la propiedad

.Ahora bien, la preferencia que atribuye el principio de prioridad
al ttulo primeramente presentado puede revestir una doble faceta:
excluyente o de mejor rango. Cada una de ellas merece un estudio
detallado.
A) Faceta excluyente de la prioridad
Tiene lugar la faceta excluyente del principio de prioridad cuando los derechos presentados en el Registro, afectantes a una misnta
finca, son incompatibles entre si, de manera que la iitscripcin de
luio de ellos impide la inscripcin del otro o permite la inscripcin
del otro pero mermado en su contenido.
La incompatibilidad total se producir cuando los derechos reales por su amplitud impiden la concurrencia sobre un mismo objeto; sera el caso del dominio o el usufructo, los cuales no pueden
coexistir con otro dominio u otro usufructo sobre tma misma finca,
exceptuando el caso de condominio o el cousufructo o usufructo sticesivo, As si se presentan en el Registro dos ttulos de compra-venta,
relativos a una misma finca, uno de ellos a favor de A y el otro a
favor de l, la inscripcin del primero excluir la inscripcin del segundo, v el <irden por el que se deben despachar It)s ttulos vendr determinado por la fecha de presentacin en el Registro, con indejiendencia de la fecha del ttulo en ei que se haya documentado cl
derecho. Aqu el principio de prioridad acta de forma totalmente
excluyente puesto que la inscripcin de un derecho supone el cierre
del Registro para el otro derecho concurrente.
En otras ocasiones el carcter excluyente del principio de prioridad es relativo, en funcin del orden de presentacin de los ttulos que contemplan los derechos. As por ejemplo imaginemos que
el titular registral de la finca constituye un derecho de opcin a
favor de A y despus vende la finca a favor de B. En el supuesto
indicado cl carcter excluyente del principio de prioridad, va a

depender del orden de presentacin de los ttulos; si primero se

presenta la venta a favor de B, ello supondr el cierre de Registro
respecto de la inscripcin de derecho de opcin ya que cl constituyente del derecho no coincidir con el actual titular de la finca
que es B. Sin embargo, si se presenta primero el ttulo que contiene el derecho de opcin, la inscripcin del mismo no impedir
que se inscriba la finca a favor de B, si bien gravada con el derecho de opcin a favor de A .
B) Actuacin de mejor rango de la prioridad
El principio de prioridad en su faceta de mejor rango tiene lugar
cuando los derechos reales concurrentes respecto de una misma finca
no sean incompatibles entre s, sino que puedan coexistir. Ha de tratarse de derechos que no agoten el poder de disposicin o de utilizacin de las cosas como por ejemplo los derechos reales de preferente adquisicin o de realizacin del valor. As cabe la posibilidad
de que sobre una misma finca concurran varios derechos reales de
hipoteca o un derecho de opcin y un derecho de hipoteca.
En tal supuesto el principio de prioridad organiza la preferencia
entre los derechos reales concurrentes y compatibles atribuyndoles
un rango en relacin con los dems. Dicho rango vendra definido
por la fecha de presentacin de los ttulos en el Registro con independencia de la fecha del ttulo en el que fueron creados.

3. Principio de prioridad y su conexin con otros principios registales

Naturalmente, el principio de prioridad aparece conectado a otros
principios hipotecarios como son el principio de la fe pblica registral, el de legalidad y el de tracto sucesivo. Como consecuencia de
dicha conexin el principio de prioridad slo despliega su plena eficacia frente al adquirentc de buena fe y a ttulo oneroso (art, 34 de
la LH) que adquiere de un titular inscrito (art. 2 0 de la LH) y siempre que cl derecho consrituido sea conforme con la legalidad vigente (art. 18 de la LH),

4. Asiento de presentacin y fuentes de acceso al registro

El principio de prioridad gira en torno al momento de presentacin de los ttulos en cl Registro, cl cual tiene su reflejo en el asiento de presentacin que se practica en el Libro Diario. Ello nos obli-

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ga a hacer una breve referencia al asiento de presentacin y a las distintas fuentes de acceso al Registro de los ttulos.
A) Asiento de presentacin
Es aquel asiento provisional que se practica en cl Libro Diario y
que sirve para reflejar el instante en que se verifica la presentacin
de los ttulos en el Registro. Dicho asiento es provisional porque est
llamado a caducar (su vigencia es de sesenta das) o a convertirse en
otro asiento de inscripcin, anotacin, cancelacin o nota marginal.
Dicho asiento determina el momento a partir de! cual la prioridad
desplegar sus efectos excluyentes o de mejor rango.
B) Fuentes de acceso al registro de los ttulos
Actualmente las vas por las que un ttulo puede acceder al Registro son cuatro: la presentacin fsica, la presentacin por correo, presentacin por fax y presentacin telemtica. El registrador tiene la
obligacin de atender ias distintas fuentes de entrada organizando
la prioridad en funcin del momento exacto de acceso al Registro, y
con slo dos excepciones: la presentacin simultanea y la presentacin fuera de las horas de oficina.
La presentacin simultanea tiene lugar cuando se presentan al
mismo tiempo dos o ms ttulos relativos a una misma finca, respecto de los cuales la prioridad despliega un carcter excluyente o
de mejor rango. En este caso ai ser el tiempo de su presentacin coincidcntc, el registrador no puede ordenar la prioridad ni, en consecuencia, el orden de despacho de los ttulos. En tal supuesto la prioridad se resolver por acuerdo de los interesados y, en su defecto,
por resolucin judicial.
tru supuesto es))ecial es el de la presentacin fuera de horas de
oficina. El Registro permanece abierto al pblico de 9 a 14 horas y
de 16 a 18 horas. Los ttulos que se presenten fuera de este horario
tienen unas reglas especiales de presentacin en el Diario, segn la
fuente de ingreso;
Los telemtcos se presentait por su orden de llegada antes de
las 9 horas del da siguiente (momento de apertura del Diario).
Los recibidos por telefax se presentan a las 9 horas del da
siguiente, simultneamente con los ttulos que se presentan
fsicamente a esa misma hora.

I I . EXAMEN DEL ARTCULO 1 7 DE LA L H . E L CIERRE REGISTRAL

El cierre registral es una consecuencia del principio de prioridad

en su funcin excluyente por incompatibilidad sustancial. El llamado cierre registral aparece contemplado en el artculo 17 de la LH,
conforme al cual, al ttulo anterior rezagado se le cierran los libros
del Registro.
El artculo 17 de la LH establece:
^nacrito o anotado previamente en el Registro eualtjider ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no
podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por cl cueil se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho
real. Si slo .k hubiera extendido el asiento de presentacin, no podr tampoco inscribirse o anotarse ningn otro ttulo de la clase antes expresada durante el trmino de sesenta das, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

Entiende Roca Sastre que el artculo 17 de la LH riene un carcter

normativo meramente formal, ya que va dirigido al registrador para
que se abstenga de inscribir el ttulo que simplemente resulte incompatible con el ya inscrito. Por su parte, Lacruz matiza que el ttulo
incompatible puede ser de fecha posterior o anterior a la que ya figura inscrito en el folio de la finca correspondiente. Si es de fecha posterior ser de aplicacin el artculo 2 0 de la LH, cl cual con te m jila el
principio de tracto sucesivo, impidiendo la inscripcin de los ttvilos
t ue no provengan del titular registral. Por el contrario, si el ttulo es
t e fecha igual o anterior, operar el artculo 17 de la LH, disponiendo
el cierre registral como medida simplemente adjetiva, pues la finalidad
del artculo no es reconocer o negar derechos sino la de mantener un
histf)rial lim]iifi de contradicciones.
Para que el artculo 17 de la LH despliegue su operatividad en su
funcin de cierre registral deben darse las siguientes circunstancias:
1. Debe tratarse de ttulos declarativos o traslativos. No obstante, y aunque el precepto slo cita los ttulos de tal naturaleza,
debe extenderse su efecto, analgicamente, a los ttulos constiturivos, modificativos o cxtintvos.
2. El ttulo debe estar inscrito o anotado. Si est inscrito el cierre
ser definitivo. Si slo est anotado o presentado el cierre ser
temporal, pues cesar cuando caduque el asiento de presentacin o la anotacin, que son asientos provisionales cuya duracin es limitada. Obvia decir que el cierre registral afecta slo a

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Jrtitowrt tir Ui-nrliii ImtiUitrio

los libros de inscripciones, no al Libro Diario, ya que slo puede

descubrirse la incompatibilidad de un ttulo a travs de su calificacin, una vez efectuada la presentacin en el Diario.
3. Entre el ttulo inscrito o anotado y el que pretende inscribirse o
anotarse debe existir incompatibilidad u oposicin, pues si fueran compatibles la prioridad slo atribuira prelacin o rango.
4, Que el ttulo posteriormente presentado sea igual o de anterior fecha al ingresado antes.
Debemos exponer a continuacin algunos supuestos que escapan
al artculo 17 de la LH.
1. Anteposicin le un ttulo de fecha anterior a los solos efectos
de reanudar el tracto con el posterior que se pretenda inscribir. No juega el artculo 17 de la LH porque no hay incompatibilidad sino concatenacin de ttulos. Sera el caso en el
que para inscribir una escritura de compra-venta, deba inscribirse antes el ttulo de herencia presentado posteriormente por
el cual ad(|uiere el vendedor. En tal supuesto resulta evitlente
que si no se antepone la herencia no puede inscribirse la venta
por falta de tracto.
2. La doble venta, cuando el segundo comprador que inscribi primero conoca la existencia de la venta anterior. El artculo 17 de
la LH no protege a quien no es tercero y en el caso indicado el
segundo comprador que inscribi primero no es tercero, por carecer del requisito de la buena fe. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que ta buena fe se presume y qtie su ausencia slo jniede .ser
declarada por los iribtmales.
3 . Cuando inscrito un ttulo de sucesin testada a favor de imo
O ms herederos, a]>arecen posterioimente otros tte ntejor dcredto. En tal supuesto la inscripcin sera posible si los herederos de mejor derecho se apovan en un testamento de fecha
posterior al inscrito. Aunque ello es ms bien consecuencia del
artculo 28 de la LH t|ue suspende los electos de la fe pblica registral durante un plazo de dos aios en las inscripciones
de herencia.
4. Cuando se haya anotado preventvamente una demanda contradictoria del dominio, si el demandado enajena con posterioridad la finca, inscribindose esta transmisin, ello no impedir que se inscriba la sentencia favorable al actor aunque sea
de fecha anterior a la transmisin, si bien en este caso el adqui-

Kqiiiitml'

rente tampoco es tercero, ya que no puede alegar buena fe al

estar la anotacin de demanda publicada en cl Registro. La
inscripcin de la ejecutoria conllevar la previa cancelacin de
la venta, por razones de tracto sucesivo.

LLL. E L RANGO HIPOTECARIO. POSPOSICIN, RESERVA Y PERMUTA. CONCEPTO

1. Planteamiento
Como ya se ha puesto de manifiesto al principio del tema, el principio de prioridad en su a.specto material determina dos efectos:
A) El efecto excluyente que se produce cuando se trata de derechos reales de imposible coexistencia sobre la misma finca en
cuyo caso el documento que primero llega al Registro lo cierra respecto de los documentos incompatibles que lleguen con
posterioridad aunque sean de igual o anterior fecha.
B) El efecto jerrquico, por el cual cuando se trata de derechos
reales compatibles, la prioridad atribuye solamente prelacin
o rango. Es decir, que el documento que primero llega al Registro consigue una preferencia sobre los compatibles que lleguen
con posterioridad.
Lacruz consideraba que el rango de un derecho real limitado es
el puesto que le corresponde con relacin a los dems derechos que
gravan una misma finca.
Sanz considera el rango como una cualidad del derecho real que
determina cul ha de ser el poder excluyente del mismo en relacin
con los dems detechos reales que gravan la finca.
De estas afirmaciones se desprende que el rango no es un derecho,
l afecta a la estructtu'a del derecho, cuya naturaleza y caracteres continan siendo los mismos, sea cual sea l puesto que ocupe en el Registro. Al contrario, el rango centra su influjo en la dinmica del derecho
real, regulando las condiciones de su ejercicio y su posible resolucin
cuando entra en colisin con otros derechos reales.
El rango tiene una gran importancia econmica y jurdica. La doctrina habla de una sustantivizacin del rango, considerndolo como
un valor patrimonial susceptible de trfico jurdico. Lo cierto, es que
la mayora de legislaciones admiten su negociabilidad,

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2. Sistemas de rango

3. Posposicin. Concepto. Requisitos y efectos

Fundamentalmente se pueden distinguir dos sistemas de rango:

A) El sistema romano o sistema de rango con avance potencial
Este sistema parte de la idea de la hipoteca como derecho real
recayente sobre la totalidad de la cosa y sobre todo su valor. En consecuencia, desaparecida una hipoteca anterior, las dems avanzan en
rango, ocujiando cl puesto dejadr) por la primera,
B) Sistema germnico o de puestos fijos
En este sistema, la hipoteca no recae sobre toda la finca sino sobre
una parte o parcela de valor. La extincin de una hipoteca anterior
no supone un avance de las posteriores y, en consecuencia, el puesto libre puede ser negociado sin que las dems hipotecas puedan
oponerse a ello.
El sistema espaol de rango de los derechos reales es puramente
de avance de puestos, es decir, la extincin de un derecho da lugar
a un avance de escalas, todos los derechos posteriores mejoran su
rango, de manera que el puesto del derecho extinguido queda cubierto por el que le segua en orden.
Segn Roca la negociabilidad del rango se basa en:
1. Que no hay precepto que lo impida, antes bien se admite la
negociabilidad del rango en el artculo 241 del RH que admite la figiua de la pos]u)sicin de hipoteca,
2. Porque la prelacin resultante de los artculos 2 4 y 25 de la
EH es una norma de lerecno privado que admite el juego de
la autonoma de la voluntad.
3. Porque si los acreedores hipotecarios pueden renunciar a la
hipoteca, que es lo ms, con mayor razn podrn postergar el
rango, que es lo menos, siempre que no se lesione intereses
ajenos.
La alteracin del rango registral puede tener lugar a travs de las
figuras de posposicin, permuta y reserva.

La posposicin tiene lugar cuando un derecho constituido e inscrito cede su puesto a otro todava no constituido para el caso y
momento en que ste ltimo nazca a la vida registral,
A) Requisitos
Para que la posposicin tenga acceso al Registro son necesarios
los siguientes requisitos:
El derecho real que se pospone debe estar inscrito en el Registro.
La posposicin debe ser consentida por e) titular registral y
por todos los titulares intermedios que puedan resultar afectados. Asimismo si el derecho que se pospone est gravado con
otro derecho real, el titular de este gravamen debe consentir
la postergacin.
La posposicin debe pactarse en escritura pblica.
El derecho que se antepone debe de constituirse e inscribirse
en un plazo de tiempo determinado.

B) Efectos
Los efectos de la posposicin son que el derecho antepuesto
adquiere el rango anterior y el pospuesto pasa a ser posterior quedando en la misma posicin que tendran si hubieran sido presentados por el nuevo orden.
La posposicin aparece regulada en el artculo 2 4 8 del RH y aunque slo contempla la posposicin de hipoteca, la DGRN viene admitiendo la posibilidad de la posposicin entre hipoteca y condicin
resolutoria.

4. Permuta. Concepto, Requisitos

A) Concepto
Consiste en ei cambio de rango de dos derechos constituidos e
inscritos.

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B) Requisitos
Los derechos permutados deben constar inscritos.
Deben consentir ambos titulares y los titulares intermedios
que puedan resultar perjudicados.
La permuta debe pactarse en escritura pblica,
q

Efectos

TEMA 9
EL PROCEDIMENTO REGISTRAL

Son los mismos que los de la posposicin, es decir, un intercambio de puestos en la escala registral.

5. Reserva
La reserva de rango se da en los sistemas que presuponen la autonoma total del rango, de manera que el rango adijuiere independencia respecto del tierecho que lo ha va de ocupar. I\)r ello su admisin resulta difcil en un sistema cont el nuestro en el que el rango
se concibe como una cualidad accesoria del derecho.
Por este motivo, en nuestro sistema, la reserva de rango constituye en realidad una posposicin acordada en el momento de la convencin del derecho y antes de su inscripcin registral, pero siempre
en beneficio de un derecho futuro. Es decir, no cabe una reserva de
rango en sentido propio, sino que un derecho debe de retroceder en
beneficio de otro que avanza.
Finalmente debe indicarse que la posposicin, la reserva y la permuta se harn constar en el Registro por medio de una inscripcin,
poniendo nota al margen de cada uno de los asientos intercambiados.

I.

PRESUPUESTOS DEL PROCESAIVIIENTO REGISTRAL: TITULACIN ORDINARIA

y TRACTO SUCESIVO

Podramos definir cl procedimiento registral como el conjunto

de actuaciones realizadas desde el momento en que se solicita la
registracin de un ttulo hasta el momento cri que el registrador
resuelve esta peticin, suspendiendo, denegando o practicando el
asiento solicitado.
En efecto, desde que se presenta un ttulo en el Registro solicitando su inscripcin hasta que cl registrador inscribe, suspende o
deniega la practica del asiento debido, se desarrollan una serie de
actos jurdicos y regulados por la Ley: peticin de inscripcin, presentacin de documentos, calificacin del registrador y, en su caso,
extensin del asiento de inscripcin.
Como presupuestos del procedimiento registral la doctrina se refiere a la presentacin de un ttulo formal para la prctica de la inscripcin y a la observancia del requisito del tracto sucesivo.

II.

E L TTULO FORMAL

La expresin ttulo inscribible puede ser entendida en un sentido

material y en un sentido formal.
El ttulo en sentido material es el acto o negocio jurdico por el
que se constituye, transmite, modifica o extingue alguna situacin
jurdico-real inmobiliaria as como las resoluciones judiciales afec-

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tan tes al estado civil y los que implican modificacin de entidades

hipotecarias.
Ttulo en sentido formal sera el documento en cl que queda constituido el acto o negocio jurdico cuya registracin se pretende, es
decir, ttulo en sentido formal sera el documento en el que se constata el ttulo en sentido material.
Al ttulo en sentido material se refiere el artculo 3 de la LH al
disponer que: para que puedan ser inscritos los ttulos expresados
en el artculo anterior, debern estar consignados en escritura piiblica, ejecutoria o documento autntico. En consecuencia, los ttulos
en sentido material son los contemplados en el artculo 2 de la LH.
Al ttulo en sentido formal se refiere el artculo 3 3 del RH que
lo define como el documento o documentos pblicos en que funde
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella, y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea
objeto de inscripcin, por s slo o con otros complementarios, o
mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. Por su parte
el artculo 21 de la LH seala que estos ttulos expresarn, por lo
menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener
la inscripcin, y sean relativas a las personas de los otorgantes, a
las fincas y a los derechos inscritos.
De esta definicin legal podemos extraer los siguientes caracteres
generales del ttulo inscribible:
a) Debe tratarse de un documento pblico, notarial, judicial o
administrativo, slo en supuestos excepcionales previstos,
expresamente, en la Ley, se admite la inscripcin de documentos privados.
b) El documento ha de contener directamente el acto inscribible,
es decir, ha de contener una justa causa y resultar de l la tradicin, cumpliendo as con la teora del ttulo y del modo prevista en los artculos 6 0 9 y 1095 del Cdigo Civil.
c) El documento ha de reunir las circunstancias exigidas por la
legislacin hipotecaria, relativas a los otorgantes, a la finca y
al derecho. Estas circunstancias son las que conforme al artculo 9 de la LH y 51 del RH deben de constar en la inscripcin.

Documentos pblicos
Podemos distinguir dentro de los documentos pblicos inscribibles
tres clases: Los documentos notariales, judiciales y administrativos.
Respecto de los documentos notariales son inscribibles las escrituras pblicas y algunas actas (por ejemplo las actas para la inscripcin
de excesos de cabida).
Los documentos judiciales inscribibles serari las sentencias, los autos,
las providencias. Los autos y providencias normalmente acceden al
Registro a travs de un mandamiento judicial que los incorpora.
Entre los documentos administrativos la enumeracin sera interminable, no obstante, podentos citar como ejemplo: mandamientos de
diligencia de embargo, actas de expropiacin, acuerdos como los relativos a re parcelad o nes o aceptaciones de cesiones gratuitas de suelo,
certificaciones para inmatricular fincas, etc.
La LH impone lmites a la calificacin registral que varan en funcin del tipo de documento, siendo la ms restringida la calificacin de
los documentos judiciales.
En a actualidad debe tenerse en cuenta que los documentos pblicos pueden estar redactados en soporte informtico de conformidad
con la Ley regtiladora del uso de firma electrnica y con las reformas
aprobadas al rcsperto en la LH.
Cuando los ttulos inscribibles tienen una matriz, lo que accede al
Registro no es el original de la matriz, sino que lo que accede al Registro es una copia, testimonio, certificacin o traslado del original.
En ocasiones, el documento pblico inscribible necesita ir acompaado de tin doctmiento complementario. Estos documentos complementarios pueden ser tambin pblicos o privados. Dentro lo los pblct)s [podramos citar: Las certificaciones del Registro C J V I , las del
Registro de Actos de lrima Voluntad, eeriincaciones tlel Registro Mercantil, licencias de obras, autorizaciones administrativas o judiciales,
etc.
Dentro de los documentos complementarios privados cabra citar:
Las instancias privadas en las que se admite la subsanacin de ciertos defectos, instancias privadas de distribucin de responsabilidad
hipotecaria, etc.
El documeitto complementario no puede ser ttulo inscribible
puesto que no se funda inmediatamente en l el derecho de la persona a cuyo favor deba de practicarse la inscripcin sino que tienen
distintas funciones. En ocasiones acreditar ciertos hechos, como el
certificado de defuncin, en otras actan como complemento a la

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LmxwHs dv DtnxlM imnobiVmo Ri'gistrbl

Mwrtii-a S a n i o * Lloni

capacidad, por ejemplo una autorizacin judicial para la venta de

un bien de un menor; otras veces acreditan la legitimacin de! compareciente, como es cl caso de la ajinriacin de un poder o de la
certificacin de un acuerdo de la junta de una sociedad con la finalidad de salvar una posible autocontratacin del administrador.

Documento privado
La regla general es que la LH slo admite para su inscripcin
ios documentos piblicos de all que el artculo 4 2 0 . 1 del R H establezca la inadmisibilidad para su presentacin de los documentos
privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les
atribuyan eficacia registral.
Lo cierto es que las excepciones son pocas y pueden clasificarse segn el asiento a practicar en:
a) Inscripciones mediante documento privado:
Inscripcin a favor del heredero imico (art. 14 de la L H ) .
Cuadernos particionales formados por comisarios o contadores-partidores (art, 8 0 del R H ) ya que aunque se protocolizacin en acta notarial, aquellas no pierden su naturaleza de documento privado.
Inscripcin a favor del legatario cuando toda la herencia se
ha distribuido en legados y no existiera contador-partidor o
albacca facultado para efectuar la entrega (art. 81 del R H ) .
Inscripcin de foros, subforos (art, 6 9 y 7 0 del R H ) .
Distribucin de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas.
b) Anotaciones mediante documento privado;
La anotacin de crditos refraccionarios (arts 5 9 de la LH y
155 del R H ) .
La anotacin preventiva del derecho hereditario (art. 4 6 de
la LH).
La anotacin preventiva a favor de los acreedores de una
herencia, concurso o quiebra (art. 4 5 de la LH y 172 del
RH).
La anotacin de legado (art. 5 6 de la LH y 147 del R H ) .

c) Cancelaciones mediante documento privado:

Las de hipotecas constituidas en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador (art. 156 de la LH).
La cancelacin de cualquiera de las anotaciones extendidas en
virtud de instancia privada (art, 2 0 8 del R H ) .
Cancelacin de hipotecas en garanta de obligaciones sujetas a
condicin resolutoria (art.s 143 de la LH y 2 3 8 y 2 3 9 del RH).

Documento extranjero
El artculo 4 de la LH prev la posibilidad de inscribir los ttulos
extranjeros con trascendencia real afectantes a inmuebles sitos en
Espaa, dicho precepto aparece desarrollado en los artculos 35 a 3 8
del RH.
El artculo 3 6 del RH exige que el documento rena los requisitos exigidos por las normas tie Derecho Internacional privado y que
contenga la legalizacin y dems requisitos necesarios para su autenticidad en Espaa,
En cuanto al requisito de la autenticidad debe tenerse en cuenta el
Convenio Internacional de la Haya de 5 de octubre de 1961 que suprimi la cadena de legitmacin de las firmas del autorizante del documento y la sustituyo por la llamada Apostilla de la Haya, No obstante, la cadena de legitimaciones sigue siendo necesaria respecto de los
documentos otorgados en pases que no hayan rarificado el Convenio,
Los documentos otorgados en el extranjero por Agentes Diplomticos o Consulares espaoles ya no requieren legalizacin del
Ministerio de Asuntos Exteriores. Tambin se ha suprimido la legalizacin en cuanto a los Agentes Diplomticos o Consulares extranjeros respecto de los pases miembros del Consejo de Europa, segn
Convenio de 7 de junio de 1 9 6 8 .
En cuanto a los documentos judiciales la actual Ley de Enjuiciamiento Civil en su disposicin derogatoria nica deja vigentes los artculos 951 a 9 5 8 (de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881) sobre
eficacia en Espaa de sentencias dictadas por Tribunales extranjeros.
En todo caso en materia judicial deben tenerse en consideracin
los Reglamentos de la Comunidad Europea 44/2001, de 2 2 de diciembre, del Consejo, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento
y la ejecucin de resoluciones judiciales en materia civil y mercanril
y el 1346/2000, de 2 9 de mayo, del Consejo, sobre procedimientos
de insolvencia.

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Mnita Sanin Udiu

En cuanto a la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la a|Hiiud y cajiaedad legal necesarias para cl acto, el registrador no tiene obligacin de conocerlas y puede exigir que se le acrediten mediante informe consular, y a que el derecho extranjero deber
ser probado por quien I( invoca.
Por ltimo, ttjdo documento otorgado en el extranjero debern
ser objeto de traduccin oficial, salvo que el registrador asuma dicha
traduccin bajo su responsabilidad.

mal, es decir, referente a verdaderos acro.s y derccho.s, y uo a

meros cnscniimientos.
El tracto sucesivo est relacionado con el sistema de folio real,
pues tiene como objeto que todos los actos y contratos afectantes a
una misma finca consten en el folio abierto a la misma, de forma
ordenada y sucesiva y sin interrupciones en su historial.

2. Examen del artculo 20 de la LH

El artculo 2 0 de la LH dispone que:

lll. E L TRACTO SUCESIVO

1. Concepto
Siguiendo a Jfos Manuel Garca Garca podemos definir el tracto sucesivo como aquel principio hipotecario en cu va virtud. ]Ktra
ipie se pueda inscribir. anf)tar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situacin jurdica inscribible, es necesario que
conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de
la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirige un procedimiento judicial o administrativo.
En el tracto sucesivo podemos distinguir dos manifestaciones: La
sustantiva y la formal.
En su aspecto sustantivo, la exigencia de tracto impone la necesidad de que el acto inscribible se derive del titular inscrito. Desde
este punto de vista el tracto sucesivo es un requisito ineludible que
apenas presenta excepciones.
En su aspecto formal, cl tracto sucesivo persigue que los distintos actos registrables consten de modo independiente, en inscripciones separadas sin acumular varias transmisiones en un mismo
asiento.
En consecuencia, teniendo en cuenta ambos aspectos, podramos
decir que los principales caracteres del tracto sucesivo son:
Implica un encadenamiento de titulares de derechos a travs
de actos y contratos realizados sobre los bienes o derechos, los
cuales han de pasar del respectivo causante al causahabientc
en forma sucesiva y continua.
Es una concatenacin de carcter causal y no meramente for-

<'ira Hcriliir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sohre inmuebles, deber constar pre
viamente inscrito y anotado et derecha de la persona que otorgue o en cuyo nomtm sean
otorgadas los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue ta transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la in.scripein soHciiada.
Cuando no resaltare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se
acredite que fuere inscribible con arreglo at artculo 205 os Registradores harn anotacin preventiva a solicitud del interesada, la cual subsistir durante el plazo que seala
el articulo 96 de esta Ley.
No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, atbaceasy dems personas que con carcter temporal acten como
rganos de representacin y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por tas
leyes.
Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa pura inscribir os documentos otorgados
por los herederos:
Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por este.
Cuando vendieren u cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o ceden tes, pero en ta inscripcin que .se liaga habr de e-xpresarse dicha previa
adjudicacin proindiviso con referencia at ttulo en que as constare.
Y cuando se trate de testimonios de autos de adjudicacin escritura de venta verificada en nombre de os herederos det ejecutado en virtud de ejecucin de .sentencia, eon tal
que et inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una particin de herencia, verificada despus del fallecimiento de algtin
heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de ste los bienes que a aquel correspondan,
deber practicarse la inscripcin a favor de tos adjudicatarios, pero hacindose constar en
ella las transmisiones realizadas.

De acuerdo con esta regulacin, el principio de tracto sucesivo

tiene aplicacin respecto de toda situacin jurdico-real inmobiliaria
que pretenda acceder al Registro ya consista aqullas en ttulos traslativos, declarativos o modificativos o extintivos.

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Mnica Santos

Uoio

a) Ttulos traslativos. El tracto sucesivo rto slo opera respecto de los ttulos traslativos voluntarios sino tambin respecto
de los forzosos, sean stos judiciales o administrativos. En
estos ltimos el tracto sucesivo impone que la persona contra quien se haya dirigido cl procedimiento sea cl titular
registral.
b) Ttulos modificativos. Seran aquellos que alterando el contenido del dominio u otro derecho real, sin embargo, no implican su transmisin o gravamen. Podramos incluir aqu las
declaraciones de obra nueva y las operaciones de divisin horizontal, agrupacin o segregacin.
c) Ttulos extintivos. Finalmente, el tracto se exige tambin respecto de los ttulos extintivos que van a provocar la cancelacin de un asiento. Cancelacin que deber de ser consentida
u otorgada por el titular registral del derecho cuya extincin
se pretende y, en su defecto, por sentencia judicial firme en
procedimiento declarativo ordinario dirigido contra el titular
del derecho.
El principio de tracto sucesivo es exigible para poder inscribir o
anotar. Ambos trminos estn utilizados en un sentido amplio comprensivo no slo de los asientos de inscripcin o anotacin, sino tambin de las cancelaciones y de las notas marginales.
Por el contrario el principio de tracto sucesivo no rige nunca respecto del asiento de presentacin,
Finalmente, cl tracto sucesivo requiere la previa inscripcin a favor
de la persona que otorgue el derecho,
Respecto del requisito de la previa inscripcin pueden distinguirse tres situaciones: Que el derecho est inscrito a favor del otorgante, que conste inscrito a favor de persona distinta o que no conste
en el Registro,
Si el derecho consta previamente inscrito a favor del otorgante,
el registrador debe acceder a la inscripcin.
Si el derecho consta inscrito a favor de persona distinta del otorgante, el registrador debe denegar la inscripcin. No obstante, el artculo 105 del RH permite no denegar sino suspender la inscripcin
cuando el otorgante alegue ser causahabiente del titular inscrito, o
tal circunstancia resulte del titulo y del Registro, En tal supuesto, a
solicitud del presentante, el registrador podr practicar anotacin
preventiva por defecto subsanable. Sera, por ejemplo, el supuesto
en que el vendedor alegue en la escritura ser heredero del titular

registral. En tal caso no procede la denegacin porqtie la falta de

tracto puede subsanarse inscribiendo el ttulo previo de herencia.
Si el derecho no se encuentra inscrito, es decir, no se han inmatriculado, el registrador deber de suspender la inscripcin, si bien,
en este caso tambin podr tomar anotacin preventiva a solicitud
del interesado.

3. Tracto abreviado
La manifestacin formal del principio de tracto sticesivo impone
la necesidad de que por cada acto registrable se produzca un asiento en el Registro,
Los supuestos de tracto sucesivo abreviado suponen una excepcin a esta regla puesto que por virtud de l, se permite que en un
mi,smo asiento, se consignen diferentes transmisiones, si bien slo es
objeto de inscripcin la ltima de ellas, siendo objeto de mera consignacin las anteriores transmisiones.
El fundamento del tracto abreviado estara en la necesidad de evitar inscripciones transitorias o formularias que complicaran el historial jurdico de la finca sin necesidad.
Los tres ltimos prrafos del artculo 2 0 de la LH establecen
varias modalidades del tracto sucesivo abreviado. En general podramos destacar como principales supuestos los siguientes:
Las ventas o cesiones a coherederos. El artculo 2 0 5 seala que
no ser necesaria la previa inscripcin a favor de los herederos: Cuando estos cedan o vendan a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes. No obstante, en la inscripcin que se haga deber de expresarse dicha
previa adjudicacin proindiviso, con referencia al ttulo en que
as conste.
Particin hecha con herederos de un heredero. En las escrituras
de particin realizadas cuando ya ha fallecido uno de los herederos, la inscripcin se practica directamente a favor de los herederos del- fallecido, si bien haciendo constar en ella las transmisiones realizadas.
Transmisiones hereditarias sucesivas. La DGRN ha venido
admitiendo, analgicamente, la inscripcin en un tnico asiento de diferentes transmisiones hereditarias sucesivas,
Otro supuesto, al margen, del mbito sucesorio es el previsto
en el artculo 4 9 del RH respecto de la segregacin de fincas,

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MRTTIITRA SUFTIS Uorfi

cuando en el ttulo presentado se forme una finca de dos o

ms o se segregue parte de alguna con bjeto de enajenarla se
practicar una sola inscripcin en la que se cominendan la
agrupacin o la segregacin v su enajenacin. La DfiUN ha
venido admitiendo la aplicacin de esie ariculo a la mera constitucin de gravmenes.
En sede de cancelaciones se considera un supuesto de tracto
abreviado ai previsto en el artculo 2 1 3 del RH, el cual permite a los coherederos durante la proindivisin, que puedan
cancelar inscripciones o anotaciones extendidas a favor del causante.

Existen otros supuestos en que se prescinde del tracto sucesivo,

por razones especiales, sera el caso de:
Las actas de notoriedad de reanudacin de tracto y los expedientes de dominio con la misma finalidad.
Supuestos derivados del procedimiento de concentracin parcelaria, donde las fincas reemplazo se inscriben sin hacer referencia a las fincas de procedencia.
En los supuestos de Reconstruccin de Registros destruidos,
En los casos de expropiacin forzosa ya que el artculo 7 de
la Ley de Expropiacin Forzosa permite seguir el expediente
de expropiacin frente al titular extraregistral, siempre que
acredite ser causahabiente del titular registral.

4. Excepciones al principio de tracto sucesivo

Estas excepciones enctientran su fundamento en la necesidad de
evitar que el Registro publique titularidades transitorias.
La primera excepcin se encuentra en el mbito de la representacin cuaitdo el artculo 2 0 de la LH dispone que no ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y dems personas que con carcter
temporal acten como rganos de representacin..,. En rigor no es
realmente una excepcin puesto que la representacin, tanto voluntaria como legal, no provoca ningtma modificacin jurdico-real y, en
consecuencia, no debe constituir ningn eslabn en la cadena de
titularidades.
El segundo grupo de excepciones reside en las transmisiones hereditarias, Dentro de este grupo podemos destacar los siguientes
supuestos:
Ratificacin de contratos privados. No ser necesaria la previa inscripcin a favor de los herederos cuando ratifiquen contratos privados otorgados en vida por su causante.
Ejecuciones, Tampoco es necesaria la previa inscripcin a favor
de los herederos para inscribir autos de adjudicacin dictados
en procedimicni ejecutivos seguidos contialos herederos pero
por deudas contradas por el causante.
Actos dispositivos realizados durante la indivisin. Conforme
al propio artculo 2 0 de la LH y 2 0 9 del RH, cabe inscribir
Irjs actos tlispositivos realizados por los herederos durante la
indivisin sin necesidad de practicar la previa inscripcin del
bien a favor de stos.

5 . Medios de subsanar la falta de tracto

Los procedimientos de reanudacin del tracto sucesivo son:

La inscripcin de los ttulos intermedios, si ello es posible,

El expediente de dominio,
El acta de notoriedad con aprobacin judicial.
El acta de notoriedad en las expropiaciones urbansticas.
El procedimiento administrativo en expedientes de equidistribucin urbanstica.

El expediente de dominio es un procedimiento judicial tramitado

ante el Juzgado de Primera Instancia, aparece regulado en los artculos 201 y 2 0 2 de la LH, En todo caso, slo resulta procedente
cuando existe una verdadera interrupcin del tracto sucesivo, no
cuando existe un ttulo pblico intermedio que se pretende suplir
por medio del expediente.

IV.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL: NATURALEZA Y CARACTERES

Siguiendo a Roca Sastre podramos definir el procedimiento registral como el iter o conjunto de actos por el cual un ttulo registrable llega a causar un asiento en el Registro de la Propiedad.
Como seala Lacruz desde que se solicita la inscripcin por la
persona legitimada para ello, hasta que el registrador decide, suspendiendo, denegando o inscribiendo, no cabe duda de que se da un

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Lm-iimo

autntico procedimiento, en cuanto que existe una sucesin de actos

regulados por el Derecho a travs de los cviales el registrador realiza
la funcin correspondiente.
Por su parte, Pea y Bernaldo de Quirs, seala que el procedimiento registral es aquel por el que se activa la funcin registral en relacin con una determinada situacin jurdica inmobiliaria,

Imwbihtm

Higislnii |

2. Caracteres
Podramos destacar como principales caracteres del procedimiento registral, los siguientes:
Es un proced men t(j de Derecho Privado.
Es un procedimiento al frente del cual se encuentra un funcionario adntinistrativo pero que acta con total independencia en su funcin calificadora.
Su finalidad es la (PUBLICACIN de situaciones jurdicas inmobiliarias,

1, Naturaleza
Potlcmos agruparlas teoras que se han esgrimido en torn al procedimiento registral, en tres corrientes fundamentales:
Naturaleza jurisdiccional. Defiende la funcin judicial del procedimiento registral. Es la teora ms antigua y en la actualidad se
encuentra prcticamente abandonada. Dentro de esta corriente rodemos citar a De La Rica para el cual la funcin calificadora implica,
en cierto modo, una funcin cuasijudicial. Tambin se encuentra
en esta corriente Pea y Bernaldo de Quirs para quien la funcin
registral es una funcin pblica que puede encajarse en la fmicin
jurisdiccional en sentido material, con proclamacin de situaciones
jurdicas erga omnes.
La segunda corriente atribuye al procedimiento registral una naturaleza administrativa. Esta teora parte de la consideracin del Registro de la Propiedad como un servicio pblico, por lo que el particular accede al mismo inicia un procedimiento de naturaleza
administrativa. Sin embargo, cabe objetar que el hecho de que sea
un servicio pblico no justifica la naturaleza adminisiraiiva del procedimiento. Recicntentente se observa una tendencia en la DCiRN
de administrativizacin del procedimiento registral, la cual est provocando no pocos problemas prcticos ya que el concepto de tercero hipotecario es ajeno al procedimiento administrativo que slo contempla la figura del administrado.
La tercera corriente es la que considera que la funcin registral es
independiente y equidistante de la Administracin y de la urisdiccin. Dentro de esta corriente podemos destacar a autores como
Lacruz quien considera que el procedimiento registral sera un tertium genus al lado de la ]urisdiccin y de la Administracin. En esta
tercera categora podramos citar a Chico Ortiz para quien la funcin
registral se asemeja a la judicial, con ciertos rasgos administrativos,
guardando cierta semejanza con los actos de jurisdiccin voluntaria.

le Ocriyhi\

- El proccdimieitto interrelaciona los asientos. Sobre cada finca

slo puede haber una cadena de asientos concatenados en funcin del tracto sucesivo,
Es un procedimiento que, una vez que se inicia a travs de la
rogacin, se impulsa de forma atuomtiea.
Es tm procedimiento regulado por normas de carcter imperativo.

V.

E L PRINCIPIO DE ROGACIN

1. Significado del principio

El principio de rogacin implica que el procedimiento registra!
slo pueda iniciarse a instancia de parte mediante solicitud dirigida
al registrador y slo en casos, expresamente ]nrevistos por el legislador, podr el registrador actuar de oficio.
El principio de rogacin est relacioi^ado con el carcter voluntario de la inscripcin.
Conforme al artculo 6 de la LH, pueden pedir la inscripcin: El
que adquiere el derecho, el que lo transmita, el que tenga inters en
asegurar el derecho que se deba inscribir o el que tenga la representacin de cualquiera de ellos.
En cuanto a la representacin a que alude este precepto se trata
de un mero mandato representativo. El artculo 3 9 del RH considera como representante a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripcin. Conforme a ello e! registrador no puede exigir al representante que acredite
la representacin sino que sta se presume por cl hecho de ser el
portador del ttulo,

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Ms difcil es precisar cl concepto de persoi\a interesada en asegurar el derecho inscribible. No obstante, podramos citar como cjentplo de interesado el supuesto del embargante o del ti miar de tm derecho real que )irecisa la previa inscripcin del dominio a favor del
deudor o del constituyente de! derecho.
Son manifestaciones del principio de rogacin las siguientes;
La peticin de inscripcin que se presume por el mero hecho
de presentar cl tttdo en el Registro.
La posibilidad de retirar el ttulo una vez presentado y antes
de practicarse la iiiscripcin (art. 427 del RH).
La i>osibilidad de dar la conformidad a una inscripcin parcial (art. :22 de la LH).
La posibilidad de desistir del asiento de presentacin (art. 4 3 3
del RH).

2. Excepciones al principio de rogacin

Las excepciones vendran determinadas por aquellos supuestos en
los que el registrador puede actuar de oficio, pese a que siempre se
requiere o se presume una solicitud inicial. Los supuestos seran fundamentalmente los siguientes:
Inscripciones: La inscripcin de hipoteca legal en garanta de
dote estimada que regida el artculo 171 de la LH.
Anotaciones: Por falta de ndices; por acunndacin de ttulos;
por destruccin de los libros del Registro; [)or imposibilidad
del registratU)r por presentacin simultnea de ttulos contradictorios relativos a una misma finca; suspensin por defecto
subsanable de embargos en causa criminal o en la que el estado tenga inters directo.
Notas marginales: Seran fundamentalmente las notas de afeccin fiscal al pago de impuestos y notas exigidas por la mecnica registral.
Cancelaciones: Fundamentalmente las previstas en el artculo
3 5 3 del RH, en las disposiciones transitorias de la LH y en el
artculo 177 del RH que contemplan la posibilidad de cancelar cargas o asientos caducados.

3. El pacto de no escribir
Podramos definir el pacto de no inscribir como la renuncia unilateral o convenida a solicitar la inscripcin de algn negocio jurdico por el que se produzca una mutacin jurdico real susceptible
de inscripcin.
Parte de la doctrina considera que e! pacto de no inscribir sera
nulo de pleno derecho, de conformidad con el artculo 6.2 del CC,
por cuanto cl derecho a instar la inscripcin es rrenunciable ya que
el Registro desarrolla una fimcin de orden pl^lico,
Otro sector doctrinal admite cl pacto de no inscribir con ciertas
matizaciones:
Slo lo admiten respecto de las inscripciones no constitutivas.
Lo que implicara su exclusin respecto de! derecho real de
hipoteca o superficie.
Que obedezca a un inters jurdicamente protegible.
Que sea temporal v no perpetuo.
Que no sea vinculante para el Registrador. En consecuencia,
el pacto slo tendra efectos obligacionales y su incumplimiento .se resolvera en una indemnizacin de daos y perjuicios entre las partes.
En todo caso, si sera admisible el pacto de no inscribir respecto
de aquellos derechos que requieren pacto expreso para que se inscriban como sera el supuesto del derecho de arrendainiento o el
derecho de opcin. Se trata de derechos de naturaleza obligacional
a los que excepcionalmente se les permite el acceso al Registro, con
la finalidad que sus efectos puedan proyectarse respecto de terceros.

4. El desistimiento
Ventura Travesct define el desistimiento como el acto voluntario
por el cual el interesado en un ttulo presentado en el Libro Diario
solicita, con posterioridad, que no se practique operacin alguna en
el Registro.
Actualmente el desistimiento est regulado en el artculo 433 del
RH, sin embargo, con anterioridad a su regulacin, la doctrina discuta en torno a su admisibilidad.
En contra del desistimiento se alegaba: El automatismo que caracteriza el procedimiento registral (Lacruz). Tambin que el desisti-

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miento encubre una desinscripcin del inmueble contraria al orden

pblico.
A su favor se alegaba que en los procedimientos de jurisdiccin
voluntaria se admite la renuncia y sobre todo, el argumento ms slido, era el carcter voluntario de la inscripcin,
Clases de desistimiento
El desistimiento puede ser total o parcial. Es total cuando afecta
a la totalidad del ttulo presentado a inscripcin. Es parcial cuando
afecta tan solo a alguna clusula del ttulo o bien alguna finca cuando el ttulo comprende varias.
Los requisitos del desistimiento son diferentes segn sea total o
parcial. El desistimiento total debe ser solicitado en escritura pblica o en documento privado con firmas legitimadas notarialmente. El
desistimiento parcial puede realizarse verbalmente.
Legitimados para solicitado

Finalmente, cabe poner de manifiesto que jiuuo al desistimiento

exjreso, existe tambin la posibilidad de un desistimiento tcito. Se
iratara del supuesto previsto en el artculo 427 del RIl, esto es, la
posibilidad de que el presentante o el interesado retiren el documento sin oira nota exjjresiva que la de haber sido presentado, o en
los supuestos en que se retire para el pago de los impuestos previos
o para subsai\ar defectos advertidos en la nota de calificacin. En
todos estos supuestos, queda al arbitrio del presentante o del interesado devolver el documento. En caso de no devolverlo se producir un efecto parecido a! desistimiento ya que esta conducta impedir la inscripcin del ttulo presentado, caducando el asiento de
presentacin a los sesenta das. La diferencia entre el desistimiento
y la reiiratla del ttulo es que cl primero produce la extincin inmediata de! asiento de presentacin mientras que en el segundo supuesto habr que esperar a que aquel se extinga por caducidad.

VI,

El desistimiento puede ser solicitado por el presentante y desde

luego por el interesado. Tratndose de documentos judiciales o administrativos, el desistimiento slo podr solicitarse por la autoridad
administrativa o judicial que hubiera expedido cl documento.

Efectos
Admitido el desistimiento el efecto que provoca es la cancelacin
del asiento de presentacin con prdida de la prioridad registral.
El registrador puede denegar la solicitud de desistimiento. La denegacin por parte del registrador ser susceptible de recurso gubernativo o judicial.
El registrador debe denegar el desistmiento cuando perjudique a
tercero (art. 6 del CC).
Consecuentemente, el desistimiento no podr admirirse cuando
como por consecuencia del mismo se produzca la imposibilidad de
despachar otro documento, tambin presentado a inscripcin, salvo
que la peticin de desistimiento afecta tambin a ese otro documento
y se trate del mismo interesado o, sindolo distinto interesado, se
solicita tambin por este.
En todo caso el desistimiento no impide que se pueda volver a
presentar el documento, si bien con otra prioridad.

E L PRINCIPIO DE LEGALIDAD. CALIFICACIN REGISTAL

1, Concepto y fundamento de la calificacin registal

Podemos definir la calificacin registral como aquella actividad realizada por el registrador y cuya finalidad es el control de ia legalidad
de los documentos que pretenden acceder al Registro y cuyo objeto es
la practica, suspensin o denegacin del asiento solicitado.
La calificacin encuentra su funtlamenio en el llamado principio
de legalidad conforme al cual slo pueden tener acceso al Registro
los ttulos que renan los requisitos de \'alidez rsiabiccidos por las
leyes. La calificacin es el control de la legalidad por parte del registrador de la propiedad a los efectos de la publicidad y de la seguridad del trfico jurdico inmobiliario.
En opinin de Roca Sastre la importancia de la funcin calificadora tiel registrador est en consonancia con la importancia de los
efectos mismos que la inscripcin, en el Registro de la Propiedad,
implica.
Debe tenerse en cuenta que a travs de la inscripcin, el ttulo,
que slo tena efectos entre las partes otorgantes o intervinientes.
pasa a tener eficacia frente a terceros. Este valor aadido que ap<irta la inscripcin justifica y exige, por s, una rigurosa censura .sobre
los actos inscribibles. Pero es que adems, por mediacin tie \:\ inscripcin ei Registro publica erga omnes que la transmisin se ha pn>-

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elucido vlidamente ya que como consecuencia del principio de legitimacin los asienlos se presionen exactos y vlidos.
En definitiva, el principio de l'e |)blica registral y de legitimacin
son lo que mejor realzan la funcin calificadora del registrador, y as
resulta de la magistral cxptisicin de Amors Guardiola en cuya opinin para conseguir (|ue el Registro publique la verdad oficial de
los derechos inscritos, y que el titular registral sea considerado como
verdadero titular y tenga legitimacin para actuar como tal, sin necesidad de otra prueba de su derecho, tamo en el trfico ctmio en el
proceso, la ley establece el requisito de la calificacin registral. para
que los ttulos cuya inscripcin .se solicita puedan tener acceso al
Registro y gocen de los efectos que la publicidad registral les atribuye en nuestro sistema.
2. Caracteres de ta calificacin registra!
)os6 Manuel Garca Garca seala los siguientes caracteres de la
funcin registral:
Es una funcin especfica del registrador que no puede ser sustituida por otros juicios de legalidad salvo los derivados del
recurso gubernativo o judicial interpuesto contra la calificacin registral.
Es una funcin obligatoria para el registrador, una vez presentado el ttulo en cl Registro, el registrador tiene obligacin
de resolver sin que pueda escudarse en dudas sobre el asunto
y sin que se admita la figura del silencio como ocurre en los
actos administrativos.
Es una funcin que se ejerce bajo la responsabilidad del registrador, quien responde de los perjuicios que pueda causar con
su patrimonio personal.
Es una funcin de proteccin de la legalidad en beneficio de
las partes y de terceros.
Es una funcin que tiene por objeto practicar, denegar o suspender la inscripcin de un ttulo.
Es una funcin que esta sujeta a recursos y a un control jurisdiccional.
La calificacin debe efectuarse de modo global, (respecto de
todo el ttulo), ha de ser unitaria (no puede efectuarse por plazos sino que todos los defectos observados han de manifestarse en el mismo acto) y ha de ser motivada.

Es una funcin imparcial. Esta imparcialidad se pone de manifiesto en la imposibilidad de elegir el Registrador.
En efecto, ta calificacin se realiza por el registrador titular del
Registro en cuya circunscripcin territorial se encuentra la finca a la
que afecta la inscripcin solicitada.
Ahora bien, esta caracterstica de la funcin calificadora encuentra su excepcin en la figura del registrador sustituto regulada en el
ari:culo 19 bis de la LH y en el RD 1039/2003, de 1 de agosto.
La intervencin de ste puede tener lugar en los supuestos en los
que el registrador titular incumpla los plazos establecidos para calificar o cuando la calificacin sea negativa.

3. Medios de la calificacin registral

El registrador en la calificacin ha de basarse en tres medios que
son: Los documentos aportados, los asientos del Registro y las Leyes.
Segn el artculo 18 de la LH, el registrador debe calificar por lo
que resite del ttulo. Esto quiere decir que el registrador no puede
fundar su calificacin en su conocimiento de la realidad extraregistral, tampoco puede tener en cuenta documentos no aportados al
Registro, de los que pueda tener noricia.
El registrador tendr que tener en cuenta los asientos que conforman el historial registral de la finca de donde resultar el tracto
sucesivo, posibles limitaciones a ta capacidad, etc. Adems, y como
consecuencia del principio de prioridad deber de tener en consideracin los asientos de presentacin relativos a ttulos presentados
con anterioridad y afectantes a la misma finca, o presentados con
posterioridad si su consideracin puede conllevar un mayor acierto
en la calificacin.
Finalmente, el registrador, como cualquier jurista, en su funcin
calificadora ha de aplicar la legalidad vigente, es decir, la Ley, la costumbre, los principios generales del Derecho y la jurisprudencia del
Tribimal Supremo,
Respecto de las resoluciones de la DGRN, tienen carcter vinculante para el registrador las resoluciones estimatorias de recursos
gubernativos publicadas en el Boletn Oficial del Estado y en tanto
no sean anuladas por sentencia firme. Se ha discutido si el carcter
vinculante de estas resoluciones es respecto de todos los registradores o respecto del registrador recurrido. Un importante sector de la
jurisprudencia menor entiende que son vinculantes tan slo frente

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registrador deber tener en cuenta tambin las circunstancias

requeridas por la legislacin especial como por ejemplo las exigidas en la legislacin del suelo, la de arrendamientos urbanos
o rstcos, la de propiedad horizontal, etc,;

al registrador al que se recurre dado su carcter de acto administrativo singular.

En todo caso no son vinculantes las resoluciones no dcscstimatorias.
4. mbito de la calificacin registral

Documentos judiciales

En el mbito de la calificacin registral debemos distinguir entre

documentos notariales, judiciales y administrativos.
Con carcter general establece el artculo 18 de la LH: Los Registradores calificarn, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se
solicite la inscripcin, as como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras ptiblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Por lo tanto, el mbito de la calificacin registral se circunscribe a:
La legalidad de las formas extrnsecas. Podramos incluir en
esta categora los defectos de forma afectantes al tipo de documento (si ha de ser escritura o acta notarial, testimonio de
ejecutoria o mandamiento, etc.); los defectos afectantes a la
autenticidad (falta de papel sellado, falta de firma o de fecha,
e t c ) ; los afectantes a requisitos del propio documento (falta
de juicio de identidad, falta de juicio de capacidad, etc.); y
finalmente, los afectantes a circunstancias que deben recogerse en la inscripcin (descripcin de la finca, rgimen matrimonial de los adquirientes, etc.),
La capacidad de los otorgantes. Al respecto el registrador debe
tener en cuenta si el intcrviniente es mayor de edad o si siendo menor, incapaz o concursado sin concurren los rganos de
representacin y las autorizaciones judiciales pertinentes.
La validez de los actos contenidos en cl ttulo. Ello conlleva
controlar la correccin de todos los elementos que conforman
el ttulo como la causa, el objeto y el consentimiento, teniendo en cuenta no slo el documento presentado sino tambin
los obstculos que puedan surgir del Registro como por ejemplo prohibiciones de disponer o sustituciones fideicomisarias,
La expresin en el documento de las circunstancias que debe
contener la inscripcin. Son las circunstancias que necesariamente deben expresarse en la inscripcin y que aparecen detalladas en el artculo 9 de la LH y 51 del RH. Por otro lado, el

La calificacin registral de los documentos judiciales est especialmente limitada como consecuencia del debido respeto a la funcin jurisdiccional de los Jueces y Tribunales. La calificacin registral de los documentos judiciales debe limitarse a los requisitos
formales del propio documento y a las exigencias derivadas de los
asientos regstrales y a ios requisitos exigidos por la legislacin hipotecaria para que el documento pueda afectar a terceros.
As cl artculo 100 del RH establece que: La calificacin por los
Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial
se limitar a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrnsecas del documento presentado y a
los obstculos cjue surjan del Registro.
En cuanto a la competencia la tmica calificable por el registrador
sera la competencia territorial, si bien parece que la misma debe
quedar tambin excluida a la vista de la nueva regulacin de la Ley
de Enjuiciamiento Civil que establece la nulidad de los actos procesales slo en caso de falta de competencia objetiva o funcional.
La incongruencia del mandamiento judicial con el procedimiento
seguido tendra lugar por ejemplo cuando se utilice un expediente
judicial de reanudacin de tracto, sin que este se haya roto realmente
o cuando se dicte un auto judicial de declaracin de herederos intestados existiendo testamento, o se pretenda la inscripcin del dominio de tma finca en base a la resolucin recada en un incidente de
tercera de dominio.
Los obstculos que puedan surgir del registro seran aquellos tpie
puedan afectar a la indefensin del titular registral como la falta de
demanda contra el mismo, o Hmitacioncs que surjan de los asientos
regstrales, como que se pretenda cl embargo de bienes de personas
declaradas en situacin concursal.
La legalidad de las formas extrnsecas hace referencia a los aspectos formales del documento, relativos tanto a su expedicin como a
su autenticidad, como por ejemplo la falta del conforme del Juez o
del sello del Juzgado.

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Mnioa Siuos Utiixt

En todo caso no son nunca calificables los fundamentos de la resolucin judicial y los trmites procedimentales especficos, siempre
que no produzcan indefensin en el titular registral.
Documentos administrativos
Antonio Pau Pedrn entiende que la diferencia entre la calificacin registral de los documentos judiciales y de los administrativos
consiste en el carcter limitativo de la primera y el carcter especificativo de ia segunda.
La calificacin registral de los documentos administrativos est
regulada en cl artculo 99 del RH, y se extiende a los siguientes aspectos:

La competencia del rgano.

La congruencia de la resolucin con la clase de procedimiento.
Las formalidades extrnsecas del documento.
Los trmites e incidencias esenciales del procedimiento.
La relacin del procedimiento con el titular registral.
Los obstculos que surjan del Registro.

Respecto de los trmites e incidencias del procedimiento, la calificacin registral se refiere slo a los esenciales, es decir, aquellos
cuyo incumplimiento puede ser determinante de la nulidad o anulabilidad del expediente administrativo. En cuanto a la competencia, si
la incompetencia del rgano produce la nulidad del expediente, el
defecto ser insubsanable, en otro caso, el defecto ser subsanable.
Respecto de los dems aspectos, sirve lo comentado con relacin
a la calificacin de los documentos judiciales.

5. El plazo para calificar

La materia aparece regulada en el artculo 18 de la LH, el cual
dispone: El plazo mximo para calificar ser de quince das contados desde la fecha del asiento de presentacin o, si hubiese sido retirado antes de la inscripcin, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un ttulo presentado con anterioridad,
desde la fecha de la devolucin, la subsanacin o el despacho del
ttulo previo, respectivamente.
En consecuencia, la regla general es que el plazo mximo para
calificar es de quince das desde la presentacin del documento. Si

la calificacin es positiva el plazo de quince das abarca la calificacin y la inscripcin.

En la regulacin de los plazos resulta tambin aplicable la Ley
30/1992, tic 2S de noviembre, de Rgimen Jurdico ele las Administraciones Pbhcas y del Procedimiento Administrativo Comn, como
consecuencia de la remisin prevista en el ltimo prrafo del artculo 3 2 6 de la LH.
Consecuencia de ello es que el registrador tiene diez das para
efectuar la notificacin de la calificacin tanto si es positiva como
si es negativa.
Los quince das se entienden das hbiles y si el ltimo da fuera
inhbil, se entender prorrogado el plazo hasta el primer da hbil
siguiente.
No obstante, conforme al precepto indicado cl plazo de los quince das se puede ver afectado en funcin de la diferente situacin en
que puede encontrarse el documento:
Si cl ttulo hubiese sido retirado antes de la inscripcin, para
liquidar el impuesto o por cualquier otra causa, los quince das se
contarn desde la fecha de la devolucin del ttulo. En cl caso concreto de falta de liquidacin del impuesto, ello es causa de suspensin de la calificacin conforme al artculo 2 5 5 de la LH. Tanto la
retirada como la devolucin del ttulo se refleja en el Libro Diario.
Si el documento adoleciere de defectos subsanables, el plazo se
computar desde la subsanacin. En este supuesto de calificacin
negativa, el plazo de vigencia del asiento de presentacin se prorroga durante sesenta das desde la notificacin de la calificacin, la
cual se har constar en el Registro. Sesenta das es el plazo que tieitc
el interesado para subsanar os defecttjs advertidos por cl registrador. j)or su parte el registrador tiene un ituevo plazo tic qtiince das
para verificar si la subsanacin se ajusta a la primera calificacin.
Si existiera pendiente de despacho un ttulo presentado con anterioridad, en tal supuesto los quince das se contarn de.sde el tlespacho del ttulo presentado antes.
En todo caso la falta de calificacin dentro del plazo fijado por
la legislacin tiene tres consecuencias:
Legitimar al interesado para instar la intervencin del registrador sustituto.
Legitimar al interesado para solicitar una reduccin del arancel del treinta por ciento.
Puede conllevar responsabilidad disciplinaria por el Regisiratlor,

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6. Efectos de la calificacin. Faltas subsanables e insubsanables

Efectos de la calificacin
Si la calificacin es positiva la consecuencia inmediata es la practica de la inscripcin. Por el contrario si la calificacin es negativa,
el registrador en el plazo de diez das debe notificarla al presentante y al funcionario autorizante del ttulo. La calificacin negativa
debe efectuarse por escrito y deber ser motivada.
La calificacin negativa puede afectar a la totalidad del documento
o a determinadas clusulas del mismo. En este ltimo supuesto cabe
la inscripcin parcial del ttulo, siempre que el interesado o presentante to hubieran solicitado y que el registrador considere la procedencia de la misma. Slo sera posible ta inscripcin parcial cuando
la calificacin negativa afecte, a juicio det registrador, a clusulas no
esenciales del negocio y siempre que la inscripcin parcial no implique una alteracin de la voluntad negocial.
La notificacin de la calificacin conforme al artculo 5 9 de la
Ley 30/1992, de 2 6 de noviembre, se practicar por cualquier medio
que permita tener constancia de la recepcin por el interesado o presentante, as como la fecha, la identidad y el contenido del acto notificado....

Se produce el cierre definitivo del Registro no permitindose

la exteitsin de anotacin preventiva por defecto subsanable.
Como consecuencia de ello se pierde la prioridad registral ganada con el ttulo objeto de calificacin.
Las faltas subsanables se diferencian de las anteriores por las
siguientes caractersticas:
El defecto en que consisten no puede conllevar la nulidad del
acto ni su intranscendencia real, y han de afectar a la forma
del mismo ttulo o acto.
Deben poder subsanarse por medio de una nueva redaccin
instrumenta] sin requerir un nuevo otorgamiento.
Provocan un cierre registral provisional condicionando la futura inscripcin del ttulo a la subsanacin de la falta. Permite,
mientras se subsana, que pueda extenderse anotacin preventiva por defecto subsanable, conservando el ttulo la prioridad
ganada con su presentacin.
VII.

RECURSOS CONTRA LA CALIFICACIN DEL REGISTRADOR

Contra la nota de calificacin negativa del registrador, los interesados podrn, de conformidad con los artculos 19 bis, 6 6 y 328 LH;

Faltas subsanables y faltas insubsanables

La distincin entre unas y otras aparece recogida en cl artculo
65 de la LH, el cual establece; Las faltas de los ttulos sujetos a inscripcin pueden ser subsanables o insubsanables.
La distincin entre faltas subsanables e insubsanables es una de
las ms complejas que ha tenido que abordar la doctrina. No obstante, en la actualidad ha cobrado gran importancia ta doctrina d'
Garca Garca que considera que las faltas subsanables se carcter
zan por su retroactividad mientras que las faltas insubsanables se
caracterizaran por su irrctroactividad.
En todo caso procede ver con detenimiento las distintos notas
diferenciadoras de uno y otro tipo de faltas.
Las faltas insubsanables se caracterizan por:
El defecto en que consisten ha de provocar la nulidad del acto
o la falta de trascendencia real.
Para su solucin se requiere un nuevo otorgamiento instrumental.

Instar una nueva calificacin ante otro registrador del cuadro

de sustituciones a que se refiere el artculo 2 7 5 bis LH. El Real
Decreto 1039/2003, de I de agosto, regula el procedimiento
para cl ejercicio de este derecho de los interesados para instar
la intervencin de un registrador sustituto.
Interponer recurso gubernativo ante la DGRN o, en su caso,
ante el rgano jurisdiccional competente de la Comunidad Autnoma que tenga atribuido por los Estatutos de Autonoma el
conocimiento del mismo. En Catalua, la Ley 4/2005 de 8 de
abril regula cl recurso gubernativo ante la Direccin General de
Derecho y de Entidades Jurdicas contra la calificacin negativa de los ttulos inscribibles en un Registro de la Propiedad,
Mercantil o de Bienes Muebles de Catalua, siempre que dichos
recursos se fundamenten, total o parcialmente, en una infraccin de las normas del derecho cataln, remitindose al procedimiento previsto en los artculos 325 y siguientes LH.

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Interponer recurso ante los rganos del orden jurisdiccional

civil, mediante demanda de juicio verbal
Acudir a los IVibimales de justicia para ventilar y contender
entre s acerca de la valide?, o nulidatl de los ttulos.
Vistas estas posibilidades, centraremos nuestro estudio en el recurso gubernativo y en la demanda de juicio verbal, tambin denominada recurso judicial.

1. Recurso gubernativo
La legitimacin para interponer el recurso gubernativo corresponde, segn el artculo 3 2 5 LH a:
a) La persona natural o jurdica a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripcin, quien tenga inters conocido en asegurar
los efectos de sta, como trans'erente o por otro concepto, y
quien ostente notoriamente o acredite en forma autntica la
representacin legal o voluntara de unos y otros para tal objeto;
b) el Notario autorizante o aquel en cuya sustitucin se autorice el ttulo, en todo caSO;
c) la autoridad judicial o ftmcionario competente de quien provenga la ejecutoria, mandamiento o el ttulo presentado;
d) el Ministero Fiscal, si la calificacin .se refiere a documentos
expedidos por las autoridades judiciales en el seno de procesos civiles o penales en los qtie deba ser parte con art^glo a
las leyes.
En cuanto a las ciu'stioncs que pueden discutirse en un recurso gubernativo, stas son, segn el artculo 3 2 6 LII, las relacionadas directa
e inmediatamente con la calificacin del registrador, rechazndose
cualquier otra pretensin basada en otros motivos o en documentos
no presentados en tiempo y forma.
El plazo de interposicin del recurso gubernativo es de im mes a contar desde la fecha de notificacin de la calificacin (art. 3 2 6 LH).
Respecto de los trmites de este recurso, vienen regulados en los
artculos 3 2 6 y 327 LH. El mismo se inicia mediante la presentacin de lut escrito, con el contenido que fija la Ley, acompaado de
los documentos calificados por el registrador y de una copia de la
calificacin efectuada. Si no hubiera recurrido cl Notario autorizante,

lecciones de Dereeh inmobiliario Registrnl

autoridad JVKLICIAL o funcionario que expidi cl ttulo, el registrador,

en cl plazo de cinco das, deber trasladar a stos el recurso para
que, en los cinco das siguientes a contar desde su recepcin, realicen las alegaciojies que consideren oportunas. A la vista del recurso
y de las alegaciones presentadas, el registrador podr rectificar la calificacin en los cinco das siguientes a que haya tenido entrada en el
Registro los citados escritos, accediendo a su inscripcin, en todo o
en parte, en los trntinos solicitados, debiendo comunicar su decisin al recurrente y, en su caso, al Notario, autoridad judicial o funcionario en los diez das siguientes a contar desde que realizara la
inserpci(')n. Si EL registrador maiMicne su calificacin, remitir el ttulo calificado, la nota, el recurso, su informe y en su caso, las alegaciones del Notario, autoridad judicial o funcionario no recurrente a
la DGRN. en cl pla/.o tic cinco das. Esta deber resolver v notificar
su resolucin en el ilazo de tres meses, computados desde que el
recurso tuvo entrada en el Registro cuya calificacin se recurre. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolucin se entender desestimatlo. Las resoluciones expresas por las que se estime el recurso se
publicarn en el BOE, y tendrn carcter vinculante para todt>s los
Registradores mientras no se anulen por los Tribunales. Si la Direccin General estima el recurso, el registrador practicar la inscripcin en los trminos que resulten de la resolucin.

2. Recurso ante el rgano jurisdiccional civil

El artculo 3 2 8 LH se refiere a este recurso al establecer en su primer prrafo que las calificaciones negativas del registrador (y, en su
caso. las resoluciones expresas y presuntas de la Direccin General)
sern recurribles ante los rganos del orden jurisdiccional civih sietido de aplicacin las normas del juicio verbal.
El fundamento de este recurso, segn GA(ui.'\ G A R C A est en que
la calificacin registral no puede Cmsiderarsc un acto administrarivo sin ms, aunque el rgano que lo dicta sea Administracin \' no
Jurisdiccin, y frente a quienes sostienen que es un acto atliuinistrativo o los que opinan que es un acto de jurisdiccin voluniari.n,
opina que se trata de un acto de naturaleza mixta de carcter especial, como se confirma por esta posibilidad de acudir directanu-ute
a la va jurisdiccional civil para recurrir unja calificacin legtsiial
negativa.
La demanda se interpone en el plazo de dos meses a contar desde
la notificacin de la calificacin, ante los juzgados de la capital de

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la provincia a la que pertenezca el lugar de situacin de la finca,

estando legitimados para interponerla los que lo estuvieren para recurrir ante la DGRN. El Tribunal emplazar a los interesados para que
puedan comparecer y personarse en autos en el plazo de nueve das.
Esta va judicial es distinta del derecho que tienen los interesados de proponer demanda para que se declare la validez del ttulo,
quienes podrn pedir que se tome anotacin preventiva de la misma.

Sarvei de Bibtfowques

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