RESERVA Y SEA EN LOS

CONTRATOS DE
COMPRAVENTA
INMOBILIARIA
SU INCIDENCIA EN LA
COMISION DE LOS
CORREDORES Y
MARTILLEROS
PRINCIPALES DOCTRINA
Y JURISPRUDENCIA
(PARA USO INTERNO DE MARTILLEROS Y CORREDORES DEL
COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS DE
NECOCHEA)

INTRODUCCION
RECEPCION DE
DINERO POR
DIFERENTES
CONCEPTOS

a) Como sea: En caso de incumplimiento del adquirente, pierde la

cantidad entregada; en caso de incumplimiento del vendedor, se
desobliga restituyendo la sea ms una cantidad igual a ella (es lo
que comnmente se denomina devolucin de la sea doblada).b) A cuenta de precio: En caso de incumplimiento y no existiendo
plazo comisorio expreso, la parte inocente podr intimar a la otra
para que cumpla dentro del plazo de 15 das corridos bajo
apercibimiento de rescisin contractual o de exigencia de
cumplimiento y daos y perjuicios.c) Como principio de ejecucin de contrato: Cuando hay entregas que
importan principio de ejecucin o continuacin de ejecucin del
contrato, el principio es que debe cumplirse.d) Como sea y a cuenta de precio: Se utiliza comnmente y en
verdad no debe usarse pues o la entrega es por sea o es por a
cuenta de precio. La circunstancia de usar las dos expresiones
juntas es como poner blanco con negro o redondo con
cuadrado, resulta particularmente dudosa la mencin y contribuye
al oscurecimiento del contrato. En suma, no se debe poner como
sea y a cuenta de precio.e) Como reserva: Es de la esencia de la misma la devolucin del
importe entregado. Consecuentemente, el martillero que percibe
sumas en concepto de reserva en una operacin inmobiliaria que
resulta frustrada se ve obligado a restituirlas a quien se las entregara,
a menos, claro est, que la reservante haya tenido culpa en la no
concrecin del negocio.

SEA O
ARRAS

EL ARREPENTIMIENTO EN EL
COMPROMISO DE VENTA DE
INMUEBLES
MORENO DUBOIS, EDUARDO E.
Publicado en: LA LEY 120, 689-Obligaciones y Contratos Doctrinas
Esenciales Tomo IV, 1041
Sumario: I - NORMAS LEGALES

I. - NORMAS LEGALES
El art. 1202 del Cd. Civil expresa: "Si se hubiere dado una seal para
asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse
del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la seal. Puede
tambin arrepentirse el que la recibi, y en tal caso debe devolver la
seal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la seal
debe devolverse en el estado que se encuentra. Si ella fuera de la misma
especie que la que por el contrato deba darse, la seal se tendr como
parte de la prestacin, pero no si ella fuere de diferente especie, o si la

obligacin fuese de hacer o de no hacer". Concordantes: arts. 522, 652,

653, 658, 659, 1189, 1203, 1204 del Cd. Civil y 475 del Cd. de Comercio.
Por su parte el art. 1189, del mismo cuerpo legal indica: "Si en el
instrumento pblico se hubiese estipulado una clusula penal, o el
contrato fuese hecho dndose arras, la indemnizacin de las prdidas e
intereses consistir en el pago de la pena, Y en el segundo en la prdida
de la seal, o su restitucin con otro tanto". Concordantes: 522, 652, 653,
654, 655, 1202, 1203 del Cd. Civil.
Finalmente, en materia especfica de venta, el art. 1373 del referido
ordenamiento precepta: "La venta con clusula de poder arrepentirse el
comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condicin resolutoria,
aunque el vendedor no hubiese hecho tradicin de la cosa al comprador.
Habiendo habido tradicin o habindose pagado el precio de la cosa
vendida, la clusula de arrepentimiento tendr los efectos de la venta bajo
pacto de retroventa, si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendr los
efectos del pacto de reventa, si fuese estipulada en favor del comprador".
Concordantes: arts. 1366. 1367, 1371, 1372, 1368 y 2663 del Cd. Civil.
II. - CONCEPTO Y NATURALEZA JURDICA
A) Excepcin al principio de que los contratos se hacen para ser
cumplidos:
1 Antes de entrar al estudio especfico de la seal o arras, cabe recordar
que el instituto constituye una excepcin al principio general que domina el
campo de los contratos, consistente en que aqullos se hacen para ser
cumplidos y obligan a los contratantes como la propia ley (art. 1197, Cd.
Civil; CNCiv., sala C, noviembre 27 de 1951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 172).
2 En virtud de este principio, nuestros tribunales han ido sentando, en
materia de interpretacin de los contratos, otros que pueden ser
considerados como corolarios de aqul; as, si su interpretacin se presenta
dudosa, debe estarse antes que por la nulidad, por la validez del convenio
(SC B. Aires, .septiembre 4-956 [AS. 1956-y, p. 4821); cuando alguna de
sus clusulas sea susceptible de dos interpretaciones distintas, deber
preferirse aquella que sea conforme con la eficacia del acto (CNC.v., sala A,
junio 5-953, Rev. LA LEY. t. 111, p. 558; d., sala B, junio 25-963, Rev. LA
LEY, t. 112, p. 499). Sobre este particular no hemos de dilatarnos ms por
haber sido ya tratado en un trabajo anterior especfico al tema, al cual nos
remitimos (v. nuestra nota sobre "Principios que rigen la interpretacin de
los contratos").

3 Lo que antecede se expresa puesto que, en el caso, el arrepentimiento

legislado en nuestro ordenamiento lega: en especial. en el art. 1202 del
Cd. Civil, viene a constituir, justamente, una de las excepciones a dicho
principio (CNCiv., sala C, noviembre 27-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 172),
al crear una opcin a favor de una o de ambas partes, siempre que se
cumplan los recaudos necesarios, de no cumplimentar la convencin
(CNCiv., sala D. abril 14-952, Rev. LA LEY, t. 66, p. 653).
4 Dicha excepcin implica un acto previsible y legtimo (CNCiv., sala B,
diciembre 30-953, JA, 1954-111, p. 161) que se encuentra amparado por el
principio de :a autonoma de la voluntad (doc. art. 1197, Cd. Civil), pues
nadie est obligado a vender salvo cuando se encuentre sometido a una
necesidad jurdica de hacerlo (art. 1324, la parte, cd. citado,.
B) Interpretacin restrictiva:
5. Dado el carcter excepcional sealado en los nmeros que anteceden,
las clusulas contractuales que autoricen a una o ambas partes a arrepentirse
de lo convenido, deben ser interpretadas restrictivamente (CNCiv., sala B,
noviembre 24958. Rev. LA LEY, t. 94, p. 217; d., sala D, agosto 12-958,
Rev. LA LEY, t. 93, p. 198; SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t.
74 p. 137; C2aCC La Plata, sala II, setiembre 19-950, Rev. LA LEY, t. 60, p.
291; CApel. Dolores, agosto 28951, Rev. LA LEY. t. 65, p. 617; C31 CC
Rosario, mayo 21-951, Rev. LA LEY, t. 63, p. 96); mxime, cuando el
interesado pretende desligarse "ad libitum" de las obligaciones estipuladas
(CNCiv., sala D, febrero 16-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 729 Lfallo 4608S1), no correspondiendo, en consecuencia, su admisin por implicancia (SC
B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 137, y fallos citados en el
presente nmero).
C) Carcter facultativo:
6. Las obligaciones contradas con entrega de seal, por posibilitar al
deudor la liberacin de su prestacin principal en caso de optar por el
cumplimiento de la accesoria, es decir, por la prdida de lo entregado en tal
carcter, ha sido reputada facultativa (SC B. Aires, mayo 15-951. Rey. LA
LEY, t. 64, p. 103).
D) Carcter penitencial:
7. Asimismo, en el sistema del cdigo civil, la seal o arras ha sido
concebida como penitencial y no como confirmatoria (CFed. La Plata,
agosto 14-931, JA, t. 36, p. 471; CCiv. 2a, Cap.. octubre 19-944, JA, 19451, p. 371; SC B. Aires, febrero 24-942, JA, 1942-II, p. 184); de all que,

algunos tribunales hayan entendido que por ser las mismas en el derecho
civil de este carcter penitencial salvo que las partes estipulen
expresamente su carcter confirmatorio, en caso de duda el derecho a
arrepentirse deba mantenerse (CNCiv., sala C, setiembre 13-960, Rey. LA
LEY, t. 103, p. 417. En contra: ver fallos citados "supra" en el nm. 5).
8. Sin perjuicio de lo expuesto, en algunos casos, aun cuando se emplea
la palabra 'seal o sea, podrn reputarse las arras pactadas como
confirmatorias, tal el caso en que en el contrato de promesa de venta se
establezca en forma expresa que si no se acuerda el prstamo al comprador
y ste no puede escriturar por esta u otras razons imprevistas perder
la sea; y, que en caso de provenir la imposibilidad por parte del vendedor,
por la imperfeccin de los ttulos, deber restituir la sea doblada (CNCiv.,
sala F, abril 6-961, Rep. LA LEY, XXII, v9 "Sea", sum. 22. Otros
supuestos, v. "infra", tt. III, cap. A).
E) Carcter de simple defensa:
9. Igualmente, el derecho de arrepentimiento, en su aspecto procesal ha
sido considerado como una simple defensa (CNCiv., sala C, noviembre 10961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720; SC B. Aires, julio 24-962, Rep. LA LEY,
XXIII, y9 "Compraventa", sum. 68 IDJBA, t. 67, p. 1651. De las
consecuencias de este principio, nos ocuparemos "infra", tt. III, cap. D,
letra bl).
F) Finalidad
importancia:

perseguida

en

el

arrepentimiento;

carencia

de

10. La sala A de la Cmara Nac. Civil ha resuelto que "la finalidad poco
honorable que pueda perseguir quien se arrepienta, por va de la prdida de
las arras o de su devolucin con otro tanto, en nada influye sobre la eficacia
y validez del derecho ejercido, mxime tratndose de un asunto claramente
al margen de la autoridad de los magistrados" (CNCiv., sala A, noviembre
29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 874).
III. - SU ESTIPULACIN
A) Formalidades en la convencin:
11. - a) Necesidad de estipulacin expresa: En virtud del carcter
excepcional aludido ut supra (v. nms. 1 al 5) y por aplicacin de la doctrina
de la norma del art. 1204 del Cd. Civil, segn el cual de no mediar pacto
expreso que autorice a una de las partes a disolver el contrato -en la
disposicin citada, si la otra no lo cumpliere-, el contrato no podr

disolverse y slo podr pedirse su cumplimiento, la jurisprudencia de

nuestros tribunales se ha orientado en el sentido de requerir una
manifestacin expresa de las partes en el sentido de que la cantidad
entregada, lo sea en concepto de arras (CNCiv., en pleno, diciembre 29-951,
Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; d., sala A, noviembre 29-962, Rev. LA LEY, t.
111, p. 472; febrero 28-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 572; octubre 11-960,
Rev. LA LEY, t. 101, p. 473; abril 19-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 764 [fallo
5751-SI; octubre 6-953, Rev. LA LEY, t. 72, p. 486; d., sala octubre 8-963,
Rev. LA LEY, t. 114, p. 31; marzo 31-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 764 [fallo
4727-SI; setiembre 12-957, Rev. LA LEY, t. 91, p. 131, sala febrero 11-959,
Rev. LA LEY, t. 94, p. 52; octubre 3-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 403; d.,
sala D, julio 27-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24-958, Rev. LA
LEY, t. 91, p. 344; d., sala E, octubre 29-963, Rey. LA LEY, t. 114. p. 597;
marzo 21-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 651 octubre 31-958, Rev. LA LEY, t.
93, p. 277; diciembre 24-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 76; diciembre 12-958,
Rev. LA LEY, t. 94, p. 105; CApel. Dolores, agosto 28-951, Rev. LA LEY, t.
65, p. 617; SC Tucumn, febrero 22-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 467, entre
otros).
12. - Por ello, para que el contratante pueda arrepentirse de la operacin
mediante la devolucin de la sea, simple o doblada segn el caso, es
menester que la cantidad de que se trate haya sido entregada en concepto de
arras. En caso contrario, aun cuando el vendedor haya hecho un mal negocio
toda vez que por el tiempo transcurrido, reciba un saldo de precio en
moneda desvalorizada, en tanto que el inmueble haba adquirido,
correlativamente un mayor valor, el hecho, por lamentable que sea, no
puede ser remediado por la justicia, la cual debe atenerse a lo convenido por
las partes y a las disposiciones legales que rigen el caso (CNCiv., sala B,
octubre 8-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 31, fallo 51.808).
13 Sintetizando, en caso de arras, entonces, las mismas deben ser el
resultado de un acuerdo de partes que evidencie en forma clara y sin dejar
margen de duda, la voluntad de stas en convenirlas (CNCiv., sala E,
diciembre 12-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 105, v. "supra", nms. 5 y 11).
14 b) Redaccin de la clusula: Si bien se ha juzgado necesaria su
estipulacin expresa (v. nms. 11 a 13), ello no implica que deba ajustarse
su redaccin a trminos preestablecidos, ni mucho menos sacramentales,
siendo suficiente al efecto que se consigne que la entrega se hace como
"sea" o empleando cualquier otra denominacin similar (CCiv.1% Capital,
agosto 28-934, JA, t. 47, p. 572; SC B. Aires, marzo 6-936, JA, t. 55, p. 294;
C2CC La Plata, setiembre 2-952, JA, 1952-IV, p. 286).

Pese a la ausencia de solemnidades en la redaccin de este tipo de clusulas,

la experiencia aconseja el empleo de las palabras "sea", "seal" o
"arras", en forma indistinta y sin otros aditamentos que puedan llegar a
desvirtuarla, hacindole perder su carcter de penitencial. En los nmeros
subsiguientes, podrn observarse los problemas a que han dado lugar las
distintas formas de consignar estos acuerdos y su consiguiente
interpretacin jurisprudencial. A ellos nos remitimos (v. "infra" nms. 24 y
siguientes).
25 c) Necesidad de que la suma haya sido entregada: La Cmara Civil de
la Capital Federal, por medio de la sala A, ha dejado establecido que para
que pueda ejercerse la facultad de arrepentimiento es menester que el sujeto
que pretenda hacerla valer haya hecho entrega real y efectiva de una
cantidad en concepto de sea; de lo contrario, si el contratante no dio suma
alguna en concepto de sea, carece de derecho para invocar el
arrepentimiento (CNCiv., sala A, febrero 28-963, Rev. LA LEY, t. 110, p.
571).
16 En el mismo sentido se ha pronunciado el ms alto tribunal de la
provincia de Buenos Aires, segn el cual no es posible hablar de
"restitucin", ni de "devolucin", de una cantidad que no ha sido percibida;
en consecuencia, la disposicin legal, contenida en la norma del art. 1202
del Cd. Civil, slo sera aplicable cuando real y efectivamente la sea ha
sido entregada por el comprador al vendedor (SC B. Aires, junio 22-954
[DJBA, 1954-XLII, p. 286]). Las precedentes conclusiones, por obvias, no
requieren mayores explicaciones.
17 d) Casos en que su monto exceda lo corriente: El hecho de que el
porcentaje recibido o percibido en el caso por un mandatario en calidad
de sea al suscribirse el antecontrato de compraventa, sea superior al
habitual, no puede, en forma alguna, invalidar la operacin, mxime si no
existe prohibicin en la autorizacin concedida por el propietario mandante.
Para decidir lo que antecede, en el caso, las explicaciones dadas por el
comprador al respecto eran perfectamente aceptables (CNCiv., sala F,
octubre 4-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 192).
18 Sobre este particular, al igual que sobre el tratado en tpico que
antecede, existe concordancia entre la jurisprudencia de la Capital Federal y
la de la provincia de Buenos Aires. En efecto, la Suprema Corte de esta
ltima, ha dejado establecido que la circunstancia de que la sea entregada
en concepto de seal exceda lo acostumbrado en casos similares, no altera
su naturaleza y efectos (SC B. Aires, diciembre 4951, Rey. La LEY, t. 65, p.
411 [DJBA, 1952-XXXVII, p. 133]. En dicho pronunciamiento se indic
que el uso la costumbre o la prctica, carecan en la especie de significado).

La casacin de hecho que ejerce el tribunal aludido precedentemente, sobre

los tribunales de dicha jurisdiccin, ha sido seguida por los mismos y as, la
sala I, de la Cmara 11 de La Plata, resolvi que no obsta a la facultad de
arrepentirse de la compraventa, el hecho de haber entregado el comprador,
en calidad de sea, una cantidad mayor que la habitual (ClICC La Plata, sala
I, agosto 30-962, Rep. LA LEY, XXIII, v "Seria", sum. 13).
19. Apartndose de este criterio la sala C de la Cmara Civil de la Capital
sostuvo que la sea que representa el cuarenta por ciento de la operacin
convenida, dada en esa sola calidad o sea simplemente como sea,
constituye una verdadera seal destinada a asegurar el cumplimiento de la
obligacin convenida (CNCiv., sala C, junio 30-959, Rey. LA LEY, t. 95, p.
621). Es de hacer notar que en el caso, concurran para determinar la
solucin adoptada, la entrega de la posesin y pagos recibidos en concepto
de intereses y por gastos de administracin, hechos estos considerados por
el tribunal como principio de ejecucin del contrato (sobre dicho concepto
nos ocuparemos en detalle "infra" en los nms. 135 y sigts.). Sin perjuicio
de ello, el pronunciamiento distingue ambos supuestos, el de seal superior
a la habitual, del principio de ejecucin, reconociendo al primero entidad
propia como "sea confirmatoria" y dando al ltimo un carcter
corroborante, colocndolo as en una situacin diferenciada de los restantes
fallos apuntados.
20 e) Entrega parcial de la sea convenida: I) Recepcin menor a la
estipulada: En los casos en que habindose convenido un monto en concepto
de seal en el precontrato y que, la efectivamente entregada por el
adquirente est por debajo de aqulla, debe considerarse que ha mediado
una derogacin parcial de la clusula y los efectos de la misma debern
considerarse con relacin al monto efectivamente integrado (CNPaz, sala II,
agosto 22-952, GP, t. 97, p. 106).
21 II) Integracin total, parcialmente en efectivo y el saldo mediante un
pagar: Con relacin a la mora, se ha considerado que sta se produce o
puede producirse de pleno derecho- por convencin expresa o cuando de la
naturaleza y circunstancias de la obligacin resulte que la designacin del
tiempo en que debe cumplirse la obligacin fue motivo determinante para el
acreedor. Tal ocurre cuando, como en el caso que se comenta, de la suma
correspondiente a la sea y a cuenta de precio, en el supuesto en anlisis
se entrega parte en efectivo y parte en un pagar, de suerte que el trmino
fijado para hacer efectivo este ltimo, deba producir la mora por su mero
vencimiento (CNCiv., sala C, octubre 14-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 333).
Sobre la mora, su constitucin y efectos, v. "infra" nms. 115 y siguientes).

22. f) Seal reforzada con posterioridad a la firma del convenio: Otro

aspecto interesante relativo a la integracin y monto de la sea, lo constituye
el del ttulo que nos ocupa. Puede ocurrir que celebrado el acuerdo y
entregada la totalidad de la seal en l convenida, a posteriori el adquirente
refuerce la seal efectivizada. Tal circunstancia, modificatoria o por lo
menos alterativa del precontrato, presenta nuevas facetas a la actividad
jurisdiccional.
En dichos supuestos, o ante ellos, nuestros tribunales han decidido de
distintas maneras. De tal forma, la Cmara Civil 21 de la Capital resolvi
que cuando con posterioridad a la firma del compromiso de venta la parte
adquirente haya reforzado la cantidad entregada a la vendedora en concepto
de seal, a los fines de establecer la cantidad que corresponda hacer efectiva
por el arrepentimiento. Debe tenerse en cuenta nicamente el monto
primitivo de la misma con prescindencia del importe entregado a posteriori
como refuerzo de aqulla (CCiv.P. Capital, marzo 31-940, GF, t. 196. p. 45).
23 Por su parte, en un supuesto distinto pero de caracteres anlogos, la
sala D del tribunal que sucedi al precitado, dej establecido que, si vencido
el plazo dentro del cual debe efectuarse la escrituracin, dicho lapso qued
prorrogado indeterminadamente por voluntad tcita de ambas partes, debe
inferirse de acuerdo con el sentido que normalmente corresponde atribuir
a las acciones de los hombres que, tambin mediante un refuerzo
importante de la sea entregada por el comprador, no fue intencin de ste
verse constreido al da siguiente al cumplimiento total de la obligacin
(CNCiv., sala D, octubre 21-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 420).
B) Problemas que plantea la redaccin, en la interpretacin de estas
clusulas y distintas posiciones jurisprudenciales:
Al ocuparnos "supra" en el nm. 14, de la redaccin de la clusula,
indicamos que la misma no estaba sujeta a frmulas sacramentales pero, en
el segundo prrafo de dicho nmero, adelantamos que los aditamentos que
pudieran acompaar a las palabras "sea", "seal" o "arras", podan llegar a
desvirtuar su naturaleza jurdica, provocando la prdida de su carcter
penitencial.
All hicimos remisin, por razones de metodologa de este trabajo, a los
siguientes nmeros donde nos ocuparamos de resear las distintas posturas
de nuestros tribunales con relacin a la interpretacin y alcances dados a las
consiguientes redacciones. De ello habremos de ocuparnos de inmediato.
24 a) Entrega "a cuenta de precio": I) Interpretacin generalizada: Es
criterio uniforme, dentro de nuestros tribunales, que, en principio, cuando la

suma entregada al suscribirse el compromiso de venta, lo haya sido "a

cuenta de precio" debe entenderse que ha sido dada para asegurar su
cumplimiento lo cual es correcto por ser ste el principio general (v.
"supra" nms. 1 a 3), y la resolucin la excepcin (v. "supra" nms. 3 y 4),
por lo cual su interpretacin debe hacerse en forma restrictiva (v. "supra"
nm. 5), atribuyendo a las mismas un carcter confirmatorio y, en
consecuencia, negando facultades a las partes contratantes para arrepentirse
(conf.: CNCiv., sala A, noviembre 29-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 472; d,
sala D, agosto 3-962, Rev. LA LEY, t. 107, p. 833; febrero 28-961, Rey. LA
LEY, t. 102, p. 894 [fallo 6666-S]; CNPaz, sala III, agosto 27956, GP, t. 119,
p. 208; SC Buenos Aires, marzo 6-936, JA, t. 55, p. 294 C21CC La Plata,
setiembre 2-952, sala II, febrero 12-957 [DJBA, t. 50, p. 146], entre otros).
25. As, el vendedor no podr arrepentirse de la operacin si la suma
percibida al firmarse el "boleto", no fue en calidad de sea, sino "a cuenta
de precio" (CNCiv., sala D, febrero 28961, Rey. LA LEY, t. 102, p. 894
[fallo 6666-S]), porque en tal caso no ha mediado la entrega de una sea y,
de no haber sido dada "como sea y a cuenta de precio" no es aplicable la
doctrina del plenario de la Cmara Nac. Civil sobre el punto (CNCiv., sala
D, agosto 3-962, Rey. LA LEY, t. 107, p. 833); esta suma actuar para
obligar al cumplimiento del contrato (CNPaz, sala III, agosto 27-956, GP, t.
119, p. 208) e indicar un principio de ejecucin (C2CC La Plata, sala II,
febrero 12957 [DJBA, t. 50, p. 146]. Sobre principio de ejecucin
consistente en una entrega total o parcial del precio, v. "infra" nms. 146 y
147).
26. II) Supuestos de excepcin: Al principio referido en el nmero que
antecede, cabe atribuirle dos excepciones, a saber: 1) Que pese a que la
clusula pertinente exprese "a cuenta de precio", lo contrario resulta
claramente establecido en el contrato (CNCiv., sala A, noviembre 29962,
Rev. LA LEY, t. 111, p. 472). Ello es correcto puesto que, como tuvimos
oportunidad de exponerlo en nuestro trabajo referente a los principios que
rigen la interpretacin de los contratos, para desentraar la intencin comn
de las partes contratantes, es necesario ocurrir a la interpretacin sistemtica
u orgnica de ellos, toda vez que los mismos constituyen conceptualmente
un acto nico y no conjunto de actos independientes, cuyas clusulas
puedan ser examinadas separadamente, aun cuando est integrado por
relaciones de distinta naturaleza (v. "Principios que rigen la interpretacin
de los contratos", tt. IV, cap. C, letra a] y precedentes jurisprudenciales all
citados). 21) Cuando sin perjuicio de tal redaccin, de la voluntad de las
partes resulte que la entrega ha sido hecha en concepto de "seal" (CCiv. 21,
Capital, junio 1-919, JA, t. 1, p. 873). Tambin consideramos adecuada a
derecho esta excepcin por los motivos que expusiramos en nuestro

aludido trabajo al ocuparnos de los elementos para obtener la voluntad real

de las partes en el ttulo y captulo citados ut supra, letras a] y f].
27. Dichas excepciones no son slo aplicables a estos casos sino tambin
a toda forma de redaccin de la referida clusula. De tal manera, pese a que
la entrega se haga en concepto de sea si del contexto del contrato surge que
la intencin fue darla como prestacin anticipada, su funcin habr de
reputarse puramente confirmatoria (CCiv. 2, Capital, diciembre 9-936. Rev.
LA LEY, t. 5, p. 40); igual solucin ha sido aplicada cuando tal intencin se
evidencia de la conducta de las partes (CNCiv., sala B, octubre 23-951, Rev.
LA LEY, t. 64, p. 669. V. igualmente, tt. y cap. indicados de nuestro trabajo,
letras bl sobre hechos posteriores al contrato y c] sobre hechos
simultneos y anteriores).
28 III) Casos de "boletos" sucesivos: La Suprema Corte de la provincia de
Buenos Aires, ha establecido que cuando de las clusulas de un segundo
compromiso, firmado con posterioridad a la fecha del primer precontrato de
compraventa, surja en forma clara y expresa que la suma dada por el
adquirente lo fue "a cuenta de precio", el vendedor no podr ejercer la
facultad de arrepentirse (SC B. Aires, noviembre 17-953 [DJBA, 1954-XLI,
p. 661).
29 Asimismo, la entrega de una suma en calidad de "sea y a cuenta de
precio", documentada en el primer "boleto", no autoriza el arrepentimiento
del vendedor si en el segundo ante-contrato no se pactaron arras y stas no
resultaban compatibles con el rgimen de venta establecido por el Instituto
que facilit al comprador el dinero para el pago del precio, que ambas partes
aceptaron (CNCiv., sala D, noviembre 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, p.
3191.
Ambas soluciones y, especialmente, la consagrada por la Suprema Corte de
la provincia de Buenos Aires, se fundamentan en el principio de la
autonoma de la voluntad consagrada por nuestro derecho, permitiendo a los
contratantes la libre regulacin, dentro de lo lcito, de sus respectivos
derechos y obligaciones, imponindoles el acatamiento al contrato como a la
ley misma (art. 1197, Cd. Civil); pero, las convenciones ajustadas, pueden
ser objeto de revocacin o modificacin por la misma libre voluntad
bilateral que les dio nacimiento (art. 1200, cd. cit., para cuya manifestacin
consensual rigen los mismos principios que para la formacin de los
contratos (arts. 1144 y sigts. del mismo cuerpo legal), lo cual hace viable,
incluso, el consentimiento tcito. A efectos de ceirnos al tema que
constituye el objeto de esta nota nos remitimos a lo que expusiramos sobre
interpretacin de contratos sucesivos en el trabajo referido en los nmeros
que anteceden (v. trab. cit., tt. IV, cap. E, letra d]).

30. IV) Casos en que se estipula una condicin resolutoria: Otro

interesante supuesto fue el que se plante a la sala A, de la Cmara Civil de
la Capital Federal, con motivo de la venta de unos departamentos donde se
haba recibido una suma "a cuenta de precio", pactndose la condicin
resolutoria consistente en que la venta no quedara firme en caso de no
poderse vender un nmero determinado de unidades que componen el
edificio. Aqu, pese a haberse cumplido la condicin resolutoria, el vendedor
respet alguna de las operaciones, dando por resueltas las restantes. Los
adquirentes cuyas operaciones fueron declaradas resueltas accionaron por
cumplimiento de contrato entendiendo que la suma entregada "a cuenta de
precio" era confirmatoria, y que, no sera computable el cumplimiento de la
referida condicin, por haber procurado voluntariamente la vendedora su
realizacin respecto de algunos adquirentes.
El citado tribunal no hizo lugar a la accin sosteniendo que, con relacin a
la primera argumentacin, si bien el pago a cuenta de precio y como
principio de ejecucin excluye el ulterior arrepentimiento "ad libitum" de las
partes, que es factible cuando lo pagado reviste calidad de sea, ello no
impide que el contrato pueda quedar desvirtuado por su rescisin o
resolucin sobreviniente, lo cual ocurre cuando se cumple la condicin
resolutoria a que estn supeditados los derechos emergentes de la
convencin y, con relacin a la segunda fundamentacin, que el vendedor
puede, al cumplirse tal condicin, declarar resuelta una o varias de las
operaciones, sin obrar del mismo modo con respecto de las dems, ya que,
en el rgimen de la ley 13.512 (ADLA, VIII, 254), los contratos concertados
con relacin a una unidad, no afectan para nada a las otras (CNCiv., sala A,
julio 8-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 459).
31 b) Entrega "como sea y a cuenta de precio": I) Diferencia con el
pacto comisorio: Si bien la consideracin de las diferencias generales
existentes entre el arrepentimiento y la rescisin por incumplimiento
culpable, han de ser motivo de un captulo siguiente (v. "infra" nms. 192 al
207), hemos querido consignar en el presente un precedente, especfico al
rtulo, de la Cmara 2 de La Plata, en el cual se dej establecido que la
clusula sobre sea o arras que autoriza el arrepentimiento aun cuando se
incluya el aditamento "a cuenta de precio" es hiptesis distinta del pacto
comisorio propiamente dicho, el cual slo funciona en casos de
incumplimiento culpable (C2CC La Plata, sala II, noviembre 17961, Rep.
LA LEY, XXIII, v "Sea", sum. 4 [DJBA, t. 65, p. 41]).
Ello es as puesto que, en materia contractual "arrepentimiento" y
"rescisin" no son conceptos idnticos, sino, por lo contrario, se trata de
instituciones diferentes, con normas y efectos distintos, peculiares a cada
uno de dichos institutos (conf.: CNCiv., sala A, noviembre 20-962, Rev. LA

LEY, t. 110, p. 544; septiembre 27-960, Rev. LA LEY, t. 101.. p. 666; d.,
sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148; mayo 11-953, Rev.
LA LEY, t. 70, p. 598; diciembre 30-953, Rev. LA LEY, t. 74. p. 213; d.,
sala C, septiembre 16-962, Rey. LA LEY, t. 109, p. 45; octubre 10-961, Rev.
LA LEY, t. 105, p. 118; septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 559;
diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78. p. 49; marzo 27-953, Rev. LA LEY,
t. 70, p. 538; id., sala D, agosto 11-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 221; marzo
8-963, Rev. LA LEY. t 110, p. 57; septiembre 26-960, Rey. LA LEY, t. 101,
p. 225, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; octubre 5960, Rev. LA
LEY, t. 101, p. 666; julio 28-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24-958.
Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; d., sala E, mayo 11-962, Rev. LA LEY, t. 107,
p. 318; noviembre 17-961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 926; d., sala F, agosto
16-961, Rev. LA LEY, t. 107, ta. 399; septiembre 12-961, Rev. LA LEY, t.
104, p. 614. En el mismo sentido existe casacin de hecho en la provincia de
Buenos Aires: SC B. Aires, junio 17-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 95; C11CC
La Plata, mayo 23-950, JA, 1950-111, p. 640; junio 17-949, JA, 1949-111,
p. 297).
33. - II) Tribunales que le asignan una doble funcin sucesiva: Sobre los
efectos que corresponde asignar a la clusula que nos ocupa en caso de
haberse consignado por los contratantes "como sea y a cuenta de precio",
pese a que en la actualidad an no media una uniformidad absoluta, puede
asegurarse, sin gran margen de error, que en nuestros tribunales se ha
impuesto la tesitura de la doble funcin de la misma.
Dicha doctrina consiste en que, no mediando principio de ejecucin
contractual, debe asignrsele el carcter de seal permitindose, en
consecuencia, el arrepentimiento; mientras que, habiendo tenido principio
de ejecucin el precontrato en el cual fue estipulada, pierde su carcter
penitencial, convirtindose en confirmatoria y, por ende, debe ser imputada
al precio.
Sostenemos que sta es la corriente mayoritaria por dos fundamentales
razones. Ellas son que, tanto en la Capital Federal -donde existe
jurisprudencia plenaria en tal sentido-, como en el primer estado argentino
-donde la Suprema Corte, sentando casacin de hecho, lo ha resuelto as en
reiterados pronunciamientos-, tal criterio ha de primar pese a que algunos
tribunales de instancias inferiores sostengan otra solucin, toda vez que, en
definitiva, concluir siendo impuesto por va de la apelacin.Los tribunales que comparten esta orientacin son los siguientes, a saber:
CFed. Cap. junio 13945, Rev. LA LEY, t. 39. p. 77; CNCiv., en pleno,
diciembre 29-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; CCiv. 2 Cap., octubre 29945, Rev. LA LEY, t. 40, p. 841; CNCiv., sala D, agosto 2-961, Rev. LA

LEY, t. 103. p. 608; SC B. Aires, diciembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, p.

263; julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, v "Sea", sum. 1 [DJBA, t. 67, p.
165]; julio 6-954 [DJBA, 1954-XLIII, p. 6871; noviembre 3-953, Rey. LA
LEY, t. 74, p. 137 [DJBA, 1954-XLI, p. 43]; septiembre 8-953 [DJBA,
1953-XL, P. 819]; marzo 18-952, Rev. LA LEY, t. 66, p. 237 [DJBA, 1952XXXVI, p. 363]; C1CC La Plata, septiembre 26-950, Rev. LA LEY, t. 64,
p. 378; C11 CC La Plata, sala III, abril 20-961, Rep. LA LEY, XXII, v
"Sea", sums. 20 y 21 [DJBA, t. 64, p. 74]; C2CC La Plata, septiembre 25951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 547; CApel. Azul, junio 10-952, Rev. LA LEY,
t. 71, p. 81; C31 CC Rosario, mayo 11-951, Rey. LA LEY, t. 63, p. 91, entre
otros.
34 III) Tesis minoritaria. Tribunales que la consideran de carcter
confirmatorio: En este sentido, es importante destacar que dentro de la
Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, existen dos ministros que
disienten con la tesis mayoritaria del mismo, apuntada en el captulo que
antecede. As, el doctor Fernndez considera que la clusula "como sea y a
cuenta de precio", no funciona como seal que autorice el arrepentimiento,
sino como principio de ejecucin del contrato que descarta la posibilidad de
una ulterior rescisin unilateral (SC B. Aires, diciembre 26-961, del voto en
disidencia del doctor Fernndez, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263); igualmente,
el doctor Acua Anzorena entendi en otro precedente que tal redaccin no
funciona como seal que posibilite el arrepentimiento sino como principio
de ejecucin del contrato (SC B. Aires, marzo 25-958, Rep. LA LEY, XIX,
v. "Sea", sum. 5 [AS, 1958-1, p. 1961).
35 Siempre dentro de la provincia de Buenos Aires, atribuyendo a la
clusula redactada en la forma del ttulo un carcter de arras confirmatorio,
por entender que importa principio de ejecucin del contrato que impide el
arrepentimiento se han pronunciado algunas cmaras departamentales (v.
C2CC La Plata, septiembre 19JA. 1951-II, p. 534; febrero 27-953, JA,
1953III, p. 69; ClCC Mar del Plata, noviembre 3-960, Rep. LA LEY, XXII,
v "Compraventa", sum. 84 [DJBA, t. 62, p. 177]; CApel. Dolores, agosto
28Rev. LA LEY, t. 65, p. 617).
36. - c) Entrega "como sea, y como anticipo y principio de ejecucin": Si a
la frmula "como sea y a cuenta de precio" las partes han agregado la
clusula "y principio de ejecucin", este aditamento traduce la intencin de
aqullas de atribuirle una funcin confirmatoria y, por consiguiente, ha de
interpretarse que el alcance de la estipulacin es el de impedir el
arrepentimiento. Su significado jurdico ha de ser que el contrato ha tenido
principio de ejecucin, lo cual conduce a la necesidad de su cumplimiento
por imperio de lo preceptuado en las disposiciones contenidas en los arts.
1184, 1185, 1187, 1197 y 1204, del Cd. Civil (conf.: CNCiv., sala C,

agosto 26-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 777; d., sala D, junio 3-954, Rev.
LA LEY, t. 114, p. 824; marzo 10-959, JA, 1959-111, o. 574; d., sala F,
noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 681; SC B. Aires, septiembre
24-963. Rep. LA LEY, XXIV, v9 "Sea", sum. 4 CDJBA, t. 70, p. 201];
agosto 6-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 753 [DJBA, t. 70, p. 1]).
37. El principio que antecede no obsta a que las partes pacten una
condicin resolutoria juntamente con la entrega "como sea", a cuenta de
precio y como principio de ejecucin" y, en estos casos, ser de aplicacin la
doctrina sentada en el fallo citado precedentemente al referirnos a la
estipulacin de este tipo de condiciones (v. "supra" nm. 30).
38. d) Entrega "como sea y a cuenta de mayor cantidad": Por la similitud
que existe entre esta forma de consignar la clusula y la que nos ocup
"supra" en los nms. 31 al 35, entendemos que se reiterara aqu la
divergencia apuntada. Sin perjuicio de ello, entre los escasos antecedentes
que se registran de este tipo de redaccin, un pronunciamiento de 11
instancia de la Capital Federal, posterior al plenario aludido, resolvi que
aun en el supuesto de haberse autorizado en forma expresa el
arrepentimiento, si se haca constar que la suma entregada lo era en
concepto de sea y a cuenta de mayor cantidad, ello implicaba un principio
de ejecucin que obstaba al arrepentimiento unilateral. La doctrina sentada
en este fallo, fue confirmada por la sala C, de la Cmara Civil (CNCiv., sala
C, junio 27-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 238).
39. e) Entrega "en, garanta de la operacin": Sobre este particular
tampoco media uniformidad de criterio dentro de nuestros tribunales.
Algunos entienden que no tiene el carcter de seal (CNCiv., sala C, agosto
22-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 362); para otros, sobre dicha suma mediara
consentimiento, por parte del adquirente, para que quedara en poder del
vendedor en caso de no serle posible escriturar en el plazo fijado al efecto,
por lo cual debe ser considerada como seal de carcter penitencial (C2CC
La Plata, sala I, septiembre 2-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 573. En este fallo
se sostuvo que en caso de no mediar tradicin del inmueble, objeto del
contrato, el no concurrir a la firma del instrumento traslativo de dominio o,
simplemente la ausencia de ste, deba ser reputada como un objetivo
arrepentimiento. Sobre este particular volveremos al ocuparnos de las
formas en que pueda manifestarse en arrepentimiento (v. 'infra", nms. 64 y
sigts.); finalmente, para otros, funcionara en forma confirmatoria y no
penitencial no siendo factible, en principio, el derecho de arrepentirse de la
operacin acordada (CNCiv., sala B, junio 21-956, Rev. LA LEY, t. 83, p.
339).

40 f) Arrepentimiento estipulado a favor de una sola de Las partes: La

venta con reserva para el vendedor de arrepentirse y la previsin de que en
tal supuesto slo estara obligado a la devolucin de la sea, es lcita, pero
dicho pacto debe ser interpretado restrictivamente, pues rompe doblemente
el equilibrio entre las posiciones de las partes: 1) Porque da a una sola de
ellas la facultad de arrepentirse; 2) porque le permite hacerlo sin cargo
alguno, antes bien, con el premio o aliciente de haber usufructuado
gratuitamente un capital ajeno (CApel. Rosario, sala II CC, octubre 6-960,
Rep. LA LEY, XXII, v "Compraventa", sum. 115).
IV. SU EJERCICIO
A) Legitimacin activa
41 Carcter personal: Al referirnos "supra" en el nm. 6, al carcter de las
obligaciones contradas con entrega de seal, indicamos que stas, por
posibilitar a las partes el no cumplimiento de la - obligacin principal
mediante el cumplimiento de la accesoria, era de carcter facultativo.
Justamente, por aplicacin de este principio, es que el derecho de
arrepentimiento que prescribe el art. 1202 del Cd. Civil, no puede ser
impuesto por un contratante al otro, toda vez que el mismo depende
exclusivamente de la voluntad de quien lo ejercita (conf. CNCiv., sala E,
noviembre 21-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 88).
42. La sala II de la Cmara l de La Plata ha coincidido con esta solucin,
en lo que a la conclusin respecta, al resolver que la rescisin slo es viable
sobre la base del propio arrepentimiento con prdida de la sea en el caso
por tratarse del adquirente, agregando que no sera factible dar por
arrepentida a la parte contraria si ella no est conforme con la resolucin del
contrato; pero, a nuestro criterio, incurre en un error conceptual al
fundamentar su posicin indicando que para que as sucediera tendra que
haberse establecido expresamente un pacto comisorio (Cl CC La Plata, sala
II, diciembre 21-948, JA, 1949I, p. 266). En efecto, entendemos que media
error en la concepcin del ltimo agregado, puesto que, con pacto comisorio
o sin l, no sera nunca posible reputar a la contraparte como arrepentida de
la operacin y, de mediar tal pacto, sus efectos seran distintos a los del
arrepentimiento, el cual no puede tener lugar una vez que ha mediado
principio de ejecucin del contrato, cosa que no ocurre respecto del pacto
comisorio; y, la reparacin por el incumplimiento del contrato sera la que
efectivamente correspondiera a los daos sufridos, cosa que tampoco ocurre,
en principio, en materia de arrepentimiento, conforme lo adelantramos ut
supra (v. nm. 32) y desarrollaremos "infra" (v. nms. 192 al 207).
B) Oportunidad

43 a) Caso en que exista un trmino contractual para su ejercicio: Si las

partes han convenido un plazo para el ejercicio del derecho de
arrepentimiento por ellas estipulado, ste slo podr ejercerse durante dicho
lapso, o sea, hasta su vencimiento (CCiv., 11 Cap., diciembre 13932, JA, t.
40, p. 425; CCiv. 21 Cap., agosto 16-950, JA, 1951-1, p. 160; CNCiv., sala
D, septiembre 14951, Rev. LA LEY, t. 64, p. 391).
44 b) Caso en que slo exista trmino para el cumplimiento de la
obligacin principal: Algunos pronunciamientos han decidido que en
ausencia de un plazo para ejercitar el derecho de arrepentimiento, y siempre
que lo hubiera para el cumplimiento del contrato, dicha facultad poda ser
ejercitada durante este ltimo: o sea, se consider que el plazo para el
arrepentimiento era el mismo que el que se haba fijado para el
cumplimiento de la obligacin principal (CNCiv., sala A, julio 19-951, Rev.
LA LEY, t. 63, p. 477).
45 Otros, con un criterio an ms amplio, entendieron que, aun cuando el
plazo fijado para la escrituracin se encontrara vencido, tal derecho no se
perda por las partes siempre y cuando no mediara constitucin en mora
(CNCiv., sala A, diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496; d., sala E,
noviembre 10-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 1002 [fallo 6196-S]; d., sala F,
abril 27-961, Rev. LA LEY, t. 103. p. 385; SC B. Aires, septiembre 26-961,
Rev. LA LEY, t. 106, p. 263; C3CC Crdoba, febrero 12-957, Rep. LA
LEY, XXII, vo "Compraventa", sum. 112).
46 La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, que como se ver
ms adelante sostuvo una posicin dubitativa a travs de distintos
pronunciamientos sobre el tema, en fallo de reciente data dispuso que el
vencimiento del plazo para escriturar no obsta al arrepentimiento del
vendedor, si no hubo principio de ejecucin del contrato ni constitucin en
mora (SC B. Aires, septiembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263).
47. Por su parte, la sala A, de la Cmara Civil de la Capital, resolvi que
el arrepentimiento del vendedor manifestado por telegrama y, en el caso,
reiterado al contestar la demanda por escrituracin interpuesta por el
adquirente, debe considerarse oportuna a pesar de hallarse vencido el
plazo para que dicha escrituracin tuviera lugar, por no mediar constitucin
en mora ni tratarse de un plazo extintivo sino suspensivo (CN Civ., sala A,
diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496).
48. La sala F del mismo tribunal considera que si los vendedores no se
encuentran constituidos en mora, su voluntad de arrepentirse y de no
cumplir el contrato debe ser amparada, pues nadie est obligado a vender

sino cuando se encuentra sometido a una necesidad jurdica de hacerlo

(CNCiv., sala F, abril 27-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 385).
49. Otra cuestin interesante ha sido la apuntada por la sala E, de la
referida cmara, al sentar doctrina en el sentido que, vencido el plazo dentro
del cual debe cumplirse la obligacin de escriturar, sta se convierte en pura
y simple, pudiendo entonces el interesado demandar la rescisin del contrato
por incumplimiento culpable de la otra parte, luego de haberla constituido
en mora, con prdida de la sea estipulada (CNCiv., sala E, noviembre 10960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 1002 [fallo 6196-S1).
50 Igualmente, podr una de las partes arrepentirse del cumplimiento del
contrato, aun con posterioridad al vencimiento del plazo fijado para el
mismo, si la otra fue negligente en el cumplimiento de las obligaciones que
le eran propias (CNCiv., sala A, junio 3-954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 599).
51 Con relacin a la mora en este tipo de obligacin, sobre la cual, habida
cuenta de la trascendencia que reviste habremos de ocuparnos en captulo
separado (v."infra" 115 y sigts.), adelantaremos que carece de finalidad
prctica la mora imputada al vendedor por el comprador si en la demanda
por escrituracin deducida por ste contra el primero no se exige la
resolucin de la promesa de venta y s que se otorgue a su favor la escritura
traslativa de dominio, su negativa a pagar el saldo de precio y a escriturar el
inmueble no fue motivada por el vencimiento del plazo fijado al efecto, sino
por otros motivos, y la demora en que se incurri cuatro das no se
concret en efectos jurdicos perjudiciales para el vendedor (CNCiv., sala D,
agosto 3-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 619).
52. c) Casos en que no exista trmino contractual: En estos supuestos
puede considerarse que en la actualidad la jurisprudencia es pacfica en
admitir que mediando sea y no existiendo principio de ejecucin, a los
contratantes les est permitido arrepentirse de la operacin, lo cual puede
tener lugar vlidamente hasta la constitucin en mora extrajudicial y, si no la
hubiere, hasta la contestacin de la demanda (Tribunales de la Capital
Federal: CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 719;
d., sala A, abril 18-961, Rey. LA LEY, t. 102, p. 903 [fallo 6764-S]; febrero
18-960. Rey. LA LEY, t. 99. p. 23; abril 14-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 63;
abril 19-959, Rey. LA LEY, t. 100, p. 764; abril 20-959, Rev. LA LEY, t. 95,
p. 563; mayo 21-954, Rey. LA LEY, t 75, p. 498; mayo 23-952, Rey. LA
LEY, t. 67, p. 67; d., sala B, octubre 30-961, Rey. LA LEY, t. 106, p. 100;
abril 17-958, Rey. LA LEY, t. 92, p. 624; marzo 17-953, Rey. LA LEY, t. 70,
p 96; d., sala C, noviembre 10-961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 720;
septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 103, p. 417; junio 30-959. Rey. LA
LEY, t. 95, p. 621; agosto 28-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 45; junio 27-958,

Rev. LA LEY, t. 93, p. 238; agosto 22-956, Rey. LA LEY, t. 84, p. 362;
diciembre 29954, Rey. LA LEY, t. 78, p. 49; diciembre 19-960, Rey. LA
LEY, t. 102, p. 16; d., sala D, diciembre 22-961, Rev LA LEY, t. 106, p.
508; septiembre 26960, Rey. LA LEY, t. 101. p. 29; mayo 31-960, Rey. LA
LEY, t. 99, p. 800; marzo 17-960, Rey. LA LEY, p. 757; julio 25-959, Rey.
LA LEY, t. 96, p. 254; septiembre 11-959, Rey. LA LEY, t. 98, p. 167;
agosto 12-958, Rey. LA LEY, t. 93, p. 168; septiembre 14-951, Rey. LA
LEY, t. 64, p. 391; d., sala E, noviembre 29-963, Rey. LA LEY, t. 115, p.
823 [fallo 10.631-S]; noviembre 9-960, Rey. LA LEY, t. 101. p. 985 [fallo
6042-S]; agosto 16-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 108; septiembre 9-960,
Rey. LA LEY, t. 100, p. 780 [fallo 5893-S]; agosto 2-960, Rev. LA LEY, t.
101. o. 82; marzo 21-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 651; octubre 5-959, Rey.
LA LEY, t. 97 [fallo 4048-S]; diciembre 12-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 104;
d., sala F, diciembre 17-963, Rey. LA LEY, t. 115, p. 125; abril 27-961,
Rey. LA LEY, t. 103, p. 619; abril 21-960, Rev. LA LEY, p. 107; CNPaz,
sala II, junio 18-954, GP, t. 104, p. 198. Tribunales de la provincia de
Buenos Aires: SC B. Aires, diciembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, o. 263;
abril 5-955 [DJBA, 1955-XLV, p. 4821; abril 27-954, Rey. LA LEY, t. 75, p.
385 [DJBA, 1954-XLII, p. 474]; mayo 3-954, DJBA, 1954-XLII, p. 486;
junio 8-954, DJBA, 1954-XLII, p. 593; noviembre 4-954 [DJBA, 1955XLIV, p. 1091; septiembre 8-953 [DJBA, 1953-XL, p. 819]; CICC La
Plata, sala I, septiembre 26-950, Rey. LA LEY, t. 64, p. 378; febrero 21-956
[DJBA, 1956-XLVII, p. 1511; C2CC La Plata, sala I, mayo 2-956 [DJBA,
1956-XLVIII, p. 417]. Tribunales de otras jurisdicciones: ST Santa Fe, sala
II CC, mayo 8-9563, J, t. 9, p. 200; CApel. Rosario, sala I CC, agosto 7-956,
J, t. 9, p. 95; d., sala II CC, agosto 9-960, Rep. LA LEY, XXII, v9
"Compraventa", sum. 110; C21CC Rosario, septiembre 16-955, J, t. 8, p.
113; C31CC Crdoba, febrero 12-957, Rep. LA LEY, XXII, y
"Compraventa", sum. 112; ClICC Crdoba, diciembre 21-954, CJ, t. VIII, p.
283, entre muchos otros que para no dilatar ms el trabajo no se
mencionan).
53 Conforme a estos principios, si en el "boleto" de compraventa no se
fija plazo para la escrituracin, los adquirentes deben reclamar judicialmente
que se lo seale, como punto de partida computar el atraso culpable de los
vendedores y a la inversa, es decir, para colocarlos en mora, la cual,
obviamente, supone plazo vencido (v. "infra", nms.). En caso de no ser
solicitada la fijacin judicial de dicho plazo, y no conteniendo nada al
respecto el precontrato, las intimaciones telegrficas que puedan dirigirse
entre las partes con el objeto de constituirse en mora, carecern de toda
virtualidad jurdica y la facultad de arrepentirse continuar vigente (CNCiv.,
sala E, noviembre 9-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 985 [fallo 6042-Sl).

54 Sin perjuicio de ello, cabe indicar que el mismo tribunal sostuvo que
aunque en el compromiso de venta no se haya estipulado fecha ni plazo para
otorgar la escritura de venta, ello puede establecerse mediante la declaracin
del vendedor y la absolucin de posiciones de la propietaria, codemandada
en el caso (CNCiv., sala E, agosto 16-960, Rev. La LEY, t. 101, p. 108);
asimismo, la demanda de escrituracin del bien vendido involucra la de
fijacin del plazo para otorgar la escritura si, por imprevisin de las partes o
por las modalidades de la operacin, tal plazo no se estableci
contractualmente (CNCiv., sala B, octubre 7-960, Rev. LA LEY, t. 101, p.
1002 [fallo 6189-S1).
55 Si las partes no establecen plazo alguno ni para el arrepentimiento ni
para el cumplimiento de la obligacin, no basta la interpelacin hecha por el
comprador mediante telegrama para constituir en mora extrajudicial al
enajenante, ya que adems debe probarse que se ha incurrido en un retardo
material en lo que respecta a tal cumplimiento (CNCiv., sala F, abril 27-961,
Rev. LA LEY, t. 103, p. 384).
56 Para no abundar ms sobre el punto, har dos ltimas referencias,
relacionadas con sendos precedentes jurisprudenciales que estimo de inters.
La primera de ellas, con relacin a la contrapartida de la prdida del derecho
al arrepentimiento establecida por la sala A, de la Cmara Civil de la
Capital, para la cual si cualquiera de los contratantes pierde el derecho de
arrepentirse de la operacin mediante la prdida de la sea, luego de haber
sido constituido en mora, "a fortiori" el deudor moroso debe quedar
impedido para alegar la rescisin del contrato (CNCiv., sala A abril 18-961,
Rev. LA LEY, t. 102, p. 903 [fallo 6764-S]. La ltima, con relacin al plazo
mximo, para ejercer el arrepentimiento en los casos en que no est fijado
en forma alguna, formulada por la sala B, del mismo tribunal, en el sentido
que estando sometida la compraventa con clusula de arrepentimiento a las
normas reguladoras de la compraventa con clusula de retroventa o de
reventa, segn los casos cuando se hubiere pagado ntegramente el precio,
en ninguna hiptesis el trmino para arrepentirse puede exceder de tres aos
(CNCiv., sala B, octubre 30961, Rey. LA LEY, t. 106, p. 100).
57 d) Otros criterios superados: I) Hasta la sentencia: Algunos tribunales
entendan que esta facultad poda ser ejercida aun con posterioridad a la
traba de la litis, durante toda la sustanciacin del proceso, hasta tanto no
recayera sobre el mismo un pronunciamiento definitivo (SC B. Aires,
diciembre 4-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 411 [DJBA, 1952-XXXV, p. 133];
junio 17-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 95 [DJBA, 1952-XXXVI, p. 588];
ClICC La Plata, julio 18-951, JA, 1951-1V, p. 473).

58 II) Hasta el consentimiento de la sentencia: Incluso, quienes

participaban de esta corriente llegaron a admitir en algunos
pronunciamientos que tal derecho no se perda por el mero hecho de que se
dictara la sentencia sino que era menester que la misma pasara en autoridad
de cosa juzgada (SC B. Aires, julio 8-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 250
[DJBA, 1952-XXXVII, p. 643]; CCiv. 13 Cap. abril 13-950, JA, 1950-111,
p. 404).
59 III) Hasta el cumplimiento de la obligacin principal: Dentro de estas
corrientes, se registran algunos precedentes que llevaron la amplitud a sus
ltimos extremos, posibilitando el ejercicio de esta facultad a posteriori de
la sentencia de escrituracin y aun cuando la misma se encontrara pasada en
autoridad de cosa juzgada, siempre que la obligacin principal no hubiere
sido ejecutada. (SC B. Aires, abril 10-951, JA, 1951-111, p. 313; C1CC La
Plata, junio 1-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 362; CCiv.la Cap., abril 22-938,
Rey. LA LEY, t. 10, p. 473).
60 e) Consecuencias del principio mayoritario: Como sealamos ut supra
tv. nms. 43 al 56), en el mejor de los casos, el ejercicio de este derecho
podr ser ejercido hasta la oportunidad de contestar la demanda por
escrituracin o, en defecto de ella, hasta la constitucin en mora. Estos
principios han sido sostenidos como reaccin a las posturas extremistas de
que damos cuenta en los prrafos que anteceden ("supra" nms. 57 al 59);
toda vez que la demanda por escrituracin constituye el requerimiento al
que se refiere el art. 509 del Cd. Civil, colocando en mora al accionado y
admitir un arrepentimiento posterior a la contestacin de la misma, a ms de
enervar los efectos de tal constitucin en mora, atentara contra la seguridad
de los negocios jurdicos de esta ndole.
61 I) Imposibilidad de ejercerlo con la contestacin de la reconvencin:
Por aplicacin de estos principios se decidi que el arrepentimiento
manifestado por el actor al contestar el traslado de la reconvencin deducida
por el demandado, era extemporneo (CCiv. 21 Cap., octubre 21-949, Rev.
LA LEY, t. 58, p. 625).
62 Ello, puesto que la demanda por escrituracin pone de manifiesto,
inequvocamente, la voluntad de cumplir las obligaciones contractuales; en
consecuencia, es improcedente el arrepentimiento de quien la deduce. Es
indiferente que la accin haya sido desistida y que no se corra traslado de
ella a la parte contraria (CNCiv., sala A, mayo 20-964, Rev. LA LEY, t. 115,
p. 236).
63 II) Reserva del derecho a arrepentirse: Igualmente, ser ineficaz la
"reserva del derecho a arrepentirse" formulada al contestar la accin, y con

miras al supuesto en que la demanda progrese, siendo condenado al

cumplimiento de la obligacin principal (SC B. Aires, noviembre 3953, Rev.
LA LEY, t. 74, p. 137), pues no puede ser aceptado si se lo pretende
subordinar al resultado de la accin que se le deduce (CNCiv., sala C,
noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720, ya que tal deduccin, como
se dijo, ser inoportuna (CNCiv., sala F, diciembre 14-961, Rev. LA LEY, t.
106, p. 320). Sobre ste y otros aspectos vinculados al tpico, nos remitimos
a lo expuesto "infra" al tratar las formalidades del arrepentimiento con la
contestacin de la demanda (v. nms. 70 al 87).
C) Formalidades del ejercicio del arrepentimiento.
64 a) Anteriores a la contestacin de la demanda: I) Posibilidad del
arrepentimiento tcito: Para un sector de la jurisprudencia y de la doctrina,
el arrepentimiento puede ser ejercido en forma expresa o tcita (SALVAT,
"Contratos", t. I, p. 143, nm. 290; LAFAILLS, "Contratos", vol. I, p. 544,
nm. 491; BORDA, "Contratos", t. I, p. 232, nm. 316, nicamente con
relacin a la parte que ha entregado la sea -el comprador-; CCiv. 11 Cap.,
septiembre 1-933, JA, t. 43, p. 540; mayo 31-935, JA, t. 50, p. 496; CCiv.
29' Cap., septiembre 10-931, JA, t. 36, p. 1023; CNCiv., sala C, mayo 18960, JA, 1960-V, p. 310; d. sala D, julio 27-960, Rev. LA LEY, t. 100, p.
119; agosto 12-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; CPaz Letr. diciembre 16947, Rev. LA LEY, t. 50, p. 305; SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA
LEY, t. 74, p. 137; ClICC La Plata, septiembre 26-950, Rey. LA LEY, t. 64,
p. 378; C21 CC La Plata, diciembre 18-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 716; ST
La Pampa, noviembre 23-954, Rey. LA LEY, t. 77, p. 207).
65 Aun para quienes tal arrepentimiento podra resultar de una forma
tcita, sera menester que la voluntad de arrepentirse surgiera en forma clara
e inequvoca, no - pudiendo admitirse por implicancia (CNCiv., sala D,
agosto 12-958. Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; SC B. Aires, noviembre 3-953,
Rev. LA LEY, t. 74, p. 137) y siendo necesario analizar los hechos de los
cuales pueda inferirse tal voluntad tcitamente manifestada, con estrictez
(CNCiv., sala C, mayo 18-960, JA, 1960-V, p. 310) y aun con severidad
(CNCiv., sala D, diciembre 3-954, JA, 1955-IV, p. 246).
66 Otros entienden que el arrepentimiento tcito puede resultar del
incumplimiento imputable a una de las partes (CCiv. 11 Cap., septiembre 1933, JA, t. 43, p. 540; mayo 31-935, JA, t. 50, p. 496; CCiv. 21 Cap.,
septiembre 10-931, JA, t. 36, p. 1023; CNCiv., sala D, febrero 18-955, JA,
1955-II, p. 336; C21CC La Plata, diciembre 18-951, Rev. LA LEY, t. 65, p.
716; septiembre 2-952, JA, 1952-IV, p. 286; ST La Pampa, noviembre 23954, Rev. LA LEY, t. 77, p. 207). Es de hacer notar que la mayor parte de
nuestros tribunales se oponen a este criterio por entender que en estos

supuestos no puede equipararse el incumplimiento imputable a una de las

partes con el arrepentimiento, por ser estos institutos distintos (v. "supra"
nm. 31; e "infra" nms. 192 al 207).
67. Si se acepta como hemos dicho (v. "supra", nms. 61 y 62) que el
vendedor, al demandar por escrituracin, renunci tcitamente al derecho de
arrepentirse del contrato, tal renuncia puede ser retractada antes de su
aceptacin, de suerte que el arrepentimiento es entonces procedente (CN
Civ., sala A, mayo 20-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 236, del voto en
disidencia del doctor de Abelleyra. En contra: mayora del tribunal y fallo
citado en el nm. 62).
68 II) Opinin contraria, necesidad de demandar la resolucin: En contra
de los fallos que anteceden, algunos tribunales han entendido que las
condiciones resolutorias en general, entre las que debe incluirse el
arrepentimiento, requieren demanda judicial y no producen efecto "ipso
jure" (CNCiv., sala A, diciembre 3-959, Rev. LA LEY, t. 98, p. 535; d., sala
C, junio 14-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 441).
69 En contra de la necesidad de promover demanda se ha pronunciado la
Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires, para la cual la forma
expresa del arrepentimiento puede tener lugar por cualquier medio, v. gr.,
mediante un telegrama en el que se manifieste que est a disposicin del
otro contratante lo que corresponda entregar en virtud del mismo. En el
caso, por ser el vendedor, la suma recibida con otro tanto (SC B. Aires,
diciembre 7-954, JA, 1955-1, p. 283).
70 b) Con la contestacin de la demanda: I) Expreso e incondicional: Si
bien las
formalidades de que debe estar revestido el arrepentimiento, cuando ste
tiene lugar con anterioridad a la demanda que exige la escrituracin del
inmueble objeto del contrato, puede dar y da lugar a divergencias
jurisprudenciales, ya que mientras que para algunos puede ser tcito (v.
"supra" nms. 64 al 66), para otros debe ser expreso; y, dentro de stos, hay
quienes exigen que se produzca con intervencin judicial, admitiendo otros
la va privada, cuando l se produce al contestar la demanda, quedan
eliminadas todas las divergencias en cuanto a la forma expresa o tcita, toda
vez que no es posible otra forma que la expresa por obvias razones.
71 Esta es la ltima oportunidad de que ha de disponer la accionada para
ejercer su derecho contractual de arrepentirse (v. "supra", nms. 52, 56, 21
parte, y 63), puesto que de no haber mediado constitucin anterior en mora,
ella tiene el efecto de producirla (v. "supra" nms. 45, 46, 47, 54, 55, y 56,

11 parte; e "infra" nms. 128 al 134), toda vez que su interposicin lleva
nsita cuando no se consigna en forma expresa la solicitud de fijacin
de plazo para el cumplimiento de la obligacin principal (v. "supra", nm.
54 "in fine" y 53).
72. Pese a que, como se acaba de indicar, no se plantean problemas en lo
que respecta a la forma expresa del arrepentimiento manifestado en esta
oportunidad, existen, s, facetas interesantes que trataremos de poner de
manifiesto. Una de ellas, tal vez la principal, es que dicha manifestacin
expresa debe hacerse en forma lisa y llana; o, lo que es igual, sin someterla a
condicin alguna (C1CC La Plata, sala III, abril 8-958 DJBA, t. 54, p. 190.
En igual sentido: CNCiv., sala C, noviembre 10-961, Rey. LA LEY, t. 105,
p. 720; diciembre 19-960, Rey. LA LEY, t. 102, p. 16; d., sala E, marzo 31959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 332; d., sala F, diciembre 14-961, Rev. LA
LEY, t. 106, p. 320; abril 21-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 107, SC B. Aires,
noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 720; C2CC Santa Fe, octubre 3955, J, t. 8, p. 18; v. "supra", nms. 61 al 63).
73Por aplicacin de estos principios se ha resuelto que: La simple
manifestacin en el sentido que se har uso de dicha facultad en el caso en
que el co-contratante no cumpla las obligaciones que le son propias, no
constituye el ejercicio de la facultad de arrepentirse (C2CC Santa Fe,
octubre 3-955, J, t. 8, p. 18).
74 Tampoco ser aplicable la norma del art. 1202 del Cd. Civil, si la parte
que interpone la demanda manifiesta que no pudo dar cumplimiento a la
obligacin de escriturar por culpa de la contraparte puesto que ello no puede
interpretarse como el ejercicio de tal facultad, aun cuando la misma haya
sido establecida en el compromiso de venta (CNCiv., sala E, marzo 31-959,
Rey. LA LEY, t. 95, p. 332). Asimismo, debe tenerse presente que la
circunstancia de promover una demanda por cumplimiento de contrato en el
caso, escrituracin- pone de manifiesto en forma inequvoca la voluntad de
cumplir las obligaciones que estn a cargo del accionante (v. "supra", nm.
62); dichas demandas constituirn una manifestacin tcita en tal sentido,
por la cual la sola circunstancia de no haber ofrecido expresamente su
cumplimiento, no provoca la prdida de su derecho a reclamar el
cumplimiento (CNCiv., sala E, marzo 5-959, Rey. LA LEY, t. 94, p. 311; d.,
sala F, agosto 3-959, Rev. LA LEY, t. 96, p. 562; CApel. San Nicols, agosto
7-951, JA, 1952-1, p. 59; CApel. Rosario, sala III CC, agosto 8-957, JA,
1958III, p. 573), toda vez que el art. 1201, del mismo cuerpo legal, al
establecer que en los contratos bilaterales una de las partes no podr
demandar su cumplimiento si no lo hubiere ella cumplido u ofreciese
cumplirlo, no exige un ofrecimiento formal en este sentido, bastando el solo
hecho de la demanda para significar que el actor est dispuesto a satisfacer

la obligacin que le es propia (CApel. San Nicols, agosto 7-951, JA, 19521, p, 59).
75. - Asimismo, no ha de ser procedente el ejercicio de la facultad de
arrepentirse si tiene lugar en forma subsidiaria al contestar la demanda para
el caso de no prosperar las dems defensas opuestas (CNCiv., sala C,
noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720).
76 De igual manera, puesto que la voluntad de arrepentirse debe ser
claramente manifestada, se ha resuelto que la frase inserta en el escrito de
contestacin de la demanda por cumplimiento de contrato, en la que el
accionado manifiesta que para el supuesto de admitirse la accin que se le
promueve "hace reserva del derecho de arrepentirse" por mediar seal, no
importa el ejercicio de dicha facultad (SC B. Aires, noviembre 3-953, Rey.
LA LEY, t. 74, p. 137; v. "supra", nm. 63).
77 La circunstancia de que en los compromisos de venta no se haya
establecido un plazo determinado para la escrituracin, no implica
imposibilidad para declarar que el vendedor no ha ejercido en tiempo y
modo la facultad de arrepentirse, si la deduce en forma subsidiaria (CN Civ.,
sala F, diciembre 14-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 320; v. "supra", nms. 52
al 56, 60 al 63 y 72 al 76).
78 Lo dicho respecto del demandado, es igualmente aplicable al
demandante que acciona por rescisin del contrato, el cual no podr valerse
de la facultad de arrepentirse puesto que no es posible subordinar esta
facultad a la procedencia o improcedencia de la accin rescisoria (CNCiv.,
sala C, diciembre 19-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 16. En este
pronunciamiento se sostuvo que admitir una solucin contraria, chocara
contra los principios de la jurisprudencia plenaria vigente y con la buena fe
que debe imperar en todas las relaciones jurdicas).
79 II) Opinin contraria: Posibilidad de ejercerse en forma subsidiaria: En
este sentido se ha pronunciado en un reciente voto el doctor Collazo, que
cont con la adhesin de los restantes integrantes de la sala. En l sostuvo
que no constituye un obstculo legal para el ejercicio y procedencia del
derecho de arrepentimiento, que dicha defensa sea opuesta en subsidio de la
demanda reconvencional por rescisin, pues por las mismas razones que se
permite al actor acumular en la demanda todas las acciones que tenga contra
el demandado, se permite a ste acumular en la contestacin todas las
defensas que hagan a su derecho. Se satisface con ello un principio de
economa procesal, pues se evita la multiplicidad de juicios y se facilita la
accin de la justicia (conf. ALSINA, t. III, p. 200).

El ejercicio de este derecho no choca contra la buena fe que debe imperar en

las relaciones jurdicas, puesto que el comprador en el casoqued
anoticiado mediante un telegrama enviado por el vendedor demandado, en
el cual dej a salvo, a todo evento, su derecho de arrepentimiento.
No le resta eficacia al ejercicio del derecho de arrepentimiento el hecho de
haber sido interpuesto como defensa subsidiaria de la demanda
reconvencional por rescisin, a mrito del principio procesal de
eventualidad que permite considerarlo como expresado en el mismo
momento de contestar la demanda (v. nota de Jumo DASSEN en JA, 1961V, p. 5, sec. doctrina).
El referido magistrado concluye su fundamentacin sobre el particular
afirmando que no considera igualmente razonable que en situaciones
anlogas, frente a una demanda por cumplimiento del contrato, en que se
afirma por el comprador que interpel extrajudicialmente sin xito al
vendedor para que le escriturase la unidad prometida, deba este ltimo
renunciar a la interposicin de la contrademanda de rescisin del contrato,
como nico medio para poder hacer uso de su derecho de arrepentimiento a
fin de que no se lo obligue a cumplir el contrato (CNCiv., sala F, diciembre
17-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 525).
80 III) Por ser defensa no es necesario reconvenir: El derecho de
arrepentimiento de que goza el contratante, es una simple defensa que debe
ser opuesta o planteada antes de la traba de la litis (CNCiv., sala C,
noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720). En rigor, en estos
supuestos no es antes de la traba de la litis, sino simultneamente con ella, o
sea al contestar la demanda que es justamente lo que integra la relacin
procesal.
81 Respecto a que en el juicio por cumplimiento de contrato de
compraventa el arrepentimiento es una defensa, y a que, como
consecuencia, debe oponerse al contestar la demanda, no median
divergencias entre los precedentes jurisprudenciales (v. SC B. Aires, julio
24-962, Rep. LA LEY, XXIII, v "Compraventa", sum. [DJBA, t. 67, p.
165]; abril 27-954 [DJBA, 1954-XLII, p. 466]; mayo 3-954 [DJBA, 1954XLII, p. 4861: noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 137; C1CC La
Plata, sala I, febrero 21-956 [DTBA, 1956-XLVII, p. 151]; C2CC La Plata,
sala II, octubre 28-949, JA, 1950-1, p. 92, y fallos citados "supra" en los
nms. 72 al 80, entre otros).
82. Lo interesante de la cuestin es que, por ser tal y por no existir en los
distintos ordenamientos procesales en el caso, el de la Capital Federal
disposicin alguna que imponga la va de la reconvencin, puede ejercerse

con su simple invocacin posibilitndose as, a quien se vea demandado por

cumplimiento del contrato, verse desobligado de la necesidad de
cumplimentarlo, sin tener por ello que recurrir a la reconvencin (CNCiv.,
sala D, septiembre 26-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 29 y fallos
precedentemente citados).
83 Asimismo, si el arrepentimiento del contratante no es vlido por no
haber sido completado con la retribucin de las arras -de esta obligacin nos
ocuparemos de inmediato en los subsiguientes nmeros-, tampoco lo es su
reiteracin inoportuna en la reconvencin, pues esa facultad slo puede
ejercerse como simple defensa antes de contestar la accin (CNCiv., sala C,
agosto 2963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 732).
84 IV) Depsito de la sea: 19) Carcter imperativo y no facultativo: Para
que el arrepentimiento pueda surtir sus efectos legales, es necesario no
slo que quien se acoge a l no se encuentre constituido en mora sino
tambin que deposite judicialmente el importe de la sea. Sin ese
requisito de carcter inexcusable, la expresin de voluntad carece de
relevancia jurdica. El depsito de la sea viene a ser as un requisito
igualmente ineludible para la viabilidad del ejercicio de este derecho
(conf. Tribunales de la Capital Federal: CNCiv., sala A, marzo 7-960, Rev.
LA LEY, t. 98, p. 726 [fallo 4590-S1; abril 19-959. Rev. LA LEY, t. 100, p.
764 [fallo 5751-S]; septiembre 21-956, Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; mayo
21-954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 498; d., sala B, noviembre 24-958, Rev. LA
LEY, t. 94, p. 217; id., sala C, agosto 26-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 777;
d., sala D, agosto 2-903, Rev. LA LEY, t. 111, p. 732; mayo 13-964, Rev.
LA LEY, t. 115, p. 163; agosto 12-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 168; febrero
16-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 729 [fallo 4608-S1; d., sala E, diciembre 29961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 257; septiembre 11-961, Rev. LA LEY, t. 104,
p. 608; diciembre 26-960, Rev. -LA LEY, t. 102, p. 893 [fallo 6656-S]; julio
25-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 756; julio 15-960, Rev. LA LEY, t. 100, p.
390; agosto 30-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 782 [fallo 5912-S1; agosto 30960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 754 [fallo 5657-S1; d., sala F, diciembre 17963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 525; septiembre 27-962, Rev. LA LEY, t. 111,
p. 1; diciembre 14-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 320; mayo 16961, Rev. LA
LEY, t. 103, p. 405; Tribunales de la Provincia de Buenos Aires: SC Buenos
Aires, julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, v "Compraventa", sum. 68
[DJBA, t. 67, p. 165]; diciembre 29-958, Rev. LA LEY, t. 98, p. 364; junio
25-957 [AS, 1957- III, p. 289]; C2CC La Plata, sala II, junio 6-961, Rep.
LA LEY, XXII, v "Sea", sum. 24 [DJBA, t. 63, p. 242] julio 30-959
[DJBA, t. 58, p. 202]; ClICC Baha Blanca, abril 5-962, Rev. LA LEY, t.
109, p. 163. Es de hacer notar que algn precedente del Tribunal Superior de
la jurisdiccin que nos ocupa se pronunci en contra de tal precedente -SC
B. Aires, abril 8-952, JA, 1952-II, p. 448, v. "supra", nms. 46 y 52-, pero

como acaba de verse, ha sido superado por reiterados fallos en sentido

positivo a la exigencia. Tribunales de otras jurisdicciones: CApel. Rosario,
sala I CC, agosto 7-956, J, t. 9, p. 95; diciembre 26-957, J, t. 16, p. 55).
85 Para quienes comparten este criterio, ampliamente mayoritario, la
norma del art. 1202 del Cd. Civil consagrara a este respecto un
ordenamiento de carcter imperativo (CNCiv., sala E, diciembre 26-960,
Rey. LA LEY, t. 102, p. 893 [fallo 6652-S1 y fallos citados en el nmero que
antecede), por lo cual, de no efectuarse simultneamente con la contestacin
de la demanda se violara la igualdad de las partes y se colocara a quien
demanda el cumplimiento del contrato en una situacin de inseguridad
dependiente del resultado de la ejecucin de la sentencia (SC B. Aires,
diciembre 29-958, Rey. LA LEY, t. 98, p. 364; junio 25-957, AS, 1957-111,
p. 289); en consecuencia, no ha de ser suficiente la manifestacin mediante
la cual se indique que la sea que debe restituirse se encuentra a disposicin
del accionante o del tribunal que entienda en la causa, toda vez que dicha
manifestacin es slo una expresin de deseo, un proyecto o un propsito y
en forma alguna un acto concreto positivo que es lo que en estos casos se
requiere (CNCiv., sala A, marzo 7-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 726 [fallo
590-S1; d., sala E, agosto 30-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 782 [fallo 5912S1; CApel. Rosario, sala I CC, diciembre 26-957, J, t. 16, p. 55 y agosto
7956, J, t. 9, p. 95).
86 Quien se arrepiente del contrato pero no procede como lo prescribe el
art. 1202 del Cd. Civil, al no depositar en autos ni poner a disposicin del
actor la suma correspondiente a la sea doblada, acta negligentemente aun
cuando alegue en su favor, como excusa por el incumplimiento de tal
recaudo, la circunstancia de imposibilidad consistente en una huelga
bancaria, toda vez que, en dichos casos, nada se opone' a que el dinero sea
entregado en custodia al rgano jurisdiccional que entienda en el litigio
(CNCiv., sala F, mayo 16-961, Rey. LA LEY, t. 103, p. 405).
87. 2) Opinin contraria: En una disidencia con los restantes miembros
de la sala, el doctor Chute sostuvo en contra del principio a que aludimos
en los nmeros que anteceden que el depsito de la sea doblada no es un
presupuesto de la accin, sino un requisito exigido por la jurisprudencia, de
modo que una de las partes puede dejar de cumplir con esa imposicin si su
contrario no se lo exige, o no invoca su incumplimiento como factor
decisivo para el rechazo de la demanda. Por lo que antecede, en opinin del
magistrado de referencia, no obsta al arrepentimiento la falta del depsito de
la suma correspondiente a la sea si la parte afectada por ese
arrepentimiento no hace cuestin alguna acerca de la ausencia de dicho
depsito (CNCiv., sala C, agosto 26-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 777, del
voto en disidencia del doctor Chute. Los restantes miembros del tribunal

comparten el criterio mayoritario por lo cual a este pronunciamiento lo

hemos encuadrado juntamente con los enunciados "supra" en el nm. 84).
88. 3) Caso en que el arrepentimiento se produzca con anterioridad a la
demanda: Sobre este particular es de suma importancia la distincin
efectuada por el doctor Plner en un enjundioso voto, donde sostuvo luego
de sealar que sobre la materia del pacto de arrepentimiento nuestra ley no
ofrece ms regla concreta que la del art. 1202 del Cd. Civil y, en
consecuencia, la ausencia de normas que regulen las formas, tiempo,
modalidades, etc., en que la voluntad de arrepentirse puede expresarse con
eficacia jurdica, correspondiendo tanto a la doctrina como a la
jurisprudencia desentraar del texto existente los preceptos especiales para
la multitud de casos diferentes que la experiencia enfrenta al juez, que deba
diferenciarse el caso en que el arrepentimiento se produzca simultneamente
con la contestacin de la demanda, de aquellos en que tenga lugar con
anterioridad a la misma.
Con relacin al primero de los supuestos, comparte la tesis mayoritaria,
entendiendo que la necesidad de depositar a la orden del juez la sea
recibida ms otro tanto, deriva del imperativo de que el pronunciamiento
judicial que desestime la demanda se funde en una condicin jurdica
perfecta que no depende del cumplimiento ulterior de la obligacin. De lo
contrario se rompera la igualdad de las partes en el juicio.
En lo que respecta al segundo supuesto, cuando se ejercite antes de la
promocin de demanda alguna, entiende que las razones de orden procesal
expresadas no son valederas para el supuesto del arrepentimiento expresado
formalmente y en tiempo til antes de promovido el pleito. En este caso, el
ejercicio que de su facultad de arrepentirse hace el contratante que recibi la
sea queda perfeccionado con su sola declaracin de voluntad. Desde ese
momento el contrato queda resuelto, con la consecuencia de que el
arrepentido debe devolver la sea doblada y la- otra parte recibirla. La
obligacin del primero se convierte en una de dar cantidades de dinero
caso de sea en dinero en la que, si no se ha establecido lugar del pago, se
presupone "juris et de jure" que debe satisfacerse en el domicilio del deudor
(arts. 618 y 747, Cd. Civil). Por consiguiente, habiendo informado el
vendedor demandado, a su co-contratante, en el mismo despacho en que
expresa su arrepentimiento, que la sea doblada est a su disposicin, debe
e, comprador ir a cobrarla en el domicilio de aett l (CrCC Baha Blanca,
abril 5-962. Rev. LA LEY, t. 109, p. 163, del voto del doctor Plner que
con: con la adhesin de la totalidad del tribuna:).
89 4) Principio no absoluto: El principio que sostiene la corriente
mayoritaria, no debe considerarse de carcter absoluto. As lo ha entendido

la sala D, de la Cmara Civil de la Capital Federal, al resolver que si bien es

cierto que la jurisprudencia ha establecido que para que el arrepentimiento
surta sus efectos propios debe depositarse en autos el importe de la sea, tal
requisito debe considerarse cumplido cuando de las constancias del
expediente surjan circunstancias especiales y razonables que as lo
aconsejen (CN Civ., sala D, junio 14-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 104).
90 5) Insolvencia de quien se arrepiente: El derecho del actor de percibir
la sea doblada no puede ser postergado por la situacin econmica de la
contraria, que le es ajena y no puede perjudicarlo (C2':'CC La Plata, sala II,
junio 6961, Rep. LA LEY, XXII, y "Sea", sum. 23 1DJBA, t. 63, p. 242]).
91 6) Desconocimiento de alguno de los vendedores: Si se acepta la
rescisin del contrato por arrepentimiento del vendedor, la devolucin de la
sea recibida debe hacerse a quien asumi la responsabilidad por el c nitrato
firmado, sin que importe en el caso de autos si la sociedad actora
conoca o no, al promover la consignacin de dicha sea la verdadero
personalidad de otro de los contratantes (CNCiv., sala E, julio 17-961, Rey.
LA LEY, t. 104, p. 255).
92 7) Procedimiento a seguirse: Algunos precedentes jurisprudenciales
han sealado que a falta de normas expresas que rijan el instituto del
arrepentimiento, en lo que al depsito de la sea doblada respecte, deben
aplicarse las normas relativas a la consignacin.
93 As, no podr tenerse por extinguida la obligacin del vendedor, para
los que de esta forma opinan, por la sola circunstancia de mediar devolucin
de la seal correspondiente, siendo menester que tal consignacin haya sido
aceptada por el comprador o, en su defecto, declarada judicialmente vlida
(CNCiv., sala A, mayo 21-954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 498).
94 Si bien, en principio, para aquellos casos en que el arrepentimiento se
produzca en forma conjunta con la contestacin de la demanda que
promueva el adquirente para procurarse el cumplimiento del contrato, tal
solucin se presenta lgica, entiendo que no puede afirmarse lo mismo en
aquellos casos en que el arrepentimiento del vendedor se ejercite con
anterioridad siempre que no medie mora o principio de ejecucin del
contrato a la promocin de la accin.
95 En efecto, en el primer supuesto, habida cuenta de la necesidad de
depositar la sea recibida con otro tanto por parte del demandado que
pretende enervar los efectos de la demanda instaurada por su co-contratante,
ya que el pronunciamiento jurisdiccional que desestima la demanda por
haber mediado ejercicio oportuno del derecho a arrepentirse por parte del

accionado debe, imperativamente, fundarse en una condicin jurdica

perfecta que no dependa del cumplimiento ulterior de una obligacin, a
efectos de no romper la igualdad de las partes en juicio (v. el recordado voto
del doctor Plner, "supra", nm. 88, parg. 2), al igual que no sera
congruente que el fallo declarara rescindido el contrato por el ejercicio de la
opcin y se condenara al arrepentido a pagar la seal doblada, sujetando as
a la contraparte al incierto resultado de una ulterior ejecucin de sentencia
(SC B. Aires, diciembre 29-958, Rev. LA LEY, t. 98, p. 364 [AS, 1958-VI,
p. 267]; junio 25-957 [AS, 1957-111], p. 289; C2 CC La Plata, sala II, junio
30-959 [DJBA, t. 58, p. 202]; CNCiv., sala D, abril 2-952, JA, 1952-111, p.
117; v. "supra", nms. 84 al 86, 89 al 91 y 93), por ello, siendo necesario
en principio depositar judicialmente la sea doblada y teniendo en cuenta
que "el depsito judicial de la suma que se debe" implica pago por
consignacin (conf. art. 756, Cd. Civil), resulta razonable la aplicacin de
dicho procedimiento para este tipo de depsitos.
96 Por lo contrario, en el segundo de los supuestos cuando el
arrepentimiento tenga lugar con anterioridad a la existencia de demanda
alguna, no corresponde obligar al vendedor a recurrir al procedimiento de
la consignacin judicial de la sea doblada por las siguientes razones:
97 El juicio de consignacin es un procedimiento contencioso (v. nuestro
trabajo sobre "El pago por consignacin frente a la doctrina y la
jurisprudencia", tt. VI); el arrepentimiento, por lo contrario, en esta etapa,
puede ser ejercido en forma extrajudicial (v. "supra", nm. 69. En contra:
"supra", nm. 68) y aun tcita ("supra", nms. 64 y 65), formas stas que
distan en mucho de la necesidad de entablar una formal demanda.
98 El pago por consignacin es una forma excepcional a que puede
recurrir el deudor a efectos de verse desobligado de su obligacin que, por
ser tal, slo se torna viable ante el obstculo efectivo del vago directo y
eficaz; de modo que, la simple posibilidad de que el acreedor obstaculice el
pago no habilita al deudor a pagar por consignacin (v. tt. V, de nuestro
referido trabajo).
99 La consignacin judicial es un derecho que tiene el deudor, constituye
para l una facultad que puede o no ejercer y, en principio, no es una
obligacin, carece de carcter imperativo (trab. cit., tt. IV), por lo cual, aun
cuando mediara negativa del co-contratante a recibir la seal doblada que
pone a su disposicin el vendedor, no podra ser ste compelido a
consignarla judicialmente. De lo expuesto se deduce que, en caso de no
mediar negativa por parte del adquirente a recibir el pago de la obligacin
accesoria, no sera posible admitir la demanda de consignacin por ser
condicin "sine qua non" de sta la imposibilidad de efectuar el pago y por

no encuadrar implcita ni explcitamente en ninguno de los supuestos

enumerados, con carcter enunciativo, en la norma del art. 757 del Cd.
Civil y, mediando sta, ser igualmente improcedente la exigencia, pues
nadie puede ser compelido al ejercicio de una facultad. (Sobre ste y dems
aspectos vinculados con el instituto del pago por consignacin, me remito a
lo expuesto en el artculo "El pago por consignacin..." aludido ut supra).
100 Adems de las diferencias apuntadas, que separan el procedimiento
del arrepentimiento con el de la consignacin judicial, existen otras razones
para negar la procedencia de tal va en estos supuestos. Al efecto, bsteme
recordar la construccin efectuada por el doctor Plner (v. "supra" nm. 88,
prr. 3), donde seala que desde el momento del arrepentimiento del
vendedor, debidamente anoticiado al adquirente, la obligacin de aqul se
convierte en una de dar sumas de dinero, en las que, de no haberse
establecido lugar del pago la ley presume que deben satisfacerse en el
domicilio del deudor (arts. 618 y 747, Cd. Civil). A este respecto, es til
sealar que se ha resuelto que el deudor no incurre en mora cuando el
acreedor no concurre a su domicilio a recibir el pago, si ste era el lugar en
que legalmente corresponda efectuarlo, aun cuando se hubiera estipulado la
mora "ex re" (CNCom., sala A, noviembre 8-957, Rev. LA LEY, t. 90, p.
500. En el mismo sentido: septiembre 28-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 724);
tampoco pierde sus derechos el vendedor por la circunstancia de no haber
concurrido a hacerlos valer en el juicio sucesorio del adquirente, toda vez
que no existe ninguna norma que le imponga esa conducta bajo dicho
apercibimiento (CApel. Rosario, sala III CC, noviembre 9-961, Rev. LA
LEY, t. 105, p. 889).
V. - SUS EFCTOS
A) Principio general:
101. - a) Prdida de la seal o restitucin con otro tanto: En principio,
constituye un criterio unnimemente receptado por nuestros tribunales atte.
en caso de resolverse el compromiso de venta a consecuencia del
arrepentimiento vlido de una de las partes, cualquiera sea el nombre del
dao sufrido por la contraparte, corresponder como nico y total
resarcimiento la prdida de la sea, para el caso en que quien se arrepienta
sea el que la hubiere abonado; o, su devolucin con otro tanto, si fuere quien
la recibi (art. 1202, Cd. Civil, conf. Tribunales de la Capital Federal:
CCiv. 11 Cap., junio 24-949, Rev. LA LEY, t. 59, p. 320; CCiv. 2 Cap.,
septiembre 8-944, Rev. LA LEY, t. 36, p. 475; CNCiv., sala A, febrero 18960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; junio 5-953, Rev. LA LEY, t. 71, p. 190; d.,
sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148; diciembre 30-953,
Rev. LA LEY, t. 74, p. 213; d., septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 100, p.

559; mayo 18-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 10; agosto 22-956, Rev. LA
LEY, t. 84, p. 362; diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49; septiembre
23-952, Rev. LA LEY, t. 69, p. 382; febrero 16-951, Rev. LA LEY, t. 62, p.
86; d., sala D, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; junio 28-959,
Rev. LA LEY, t. 96, p. 254; junio 24958, Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; julio
27-960, Rev. LA LEY, t. 100, n. 119; d., sala E, noviembre 17-961, Rev. LA
LEY, t. 105, p. 926; d., sala F, diciembre 17-963, Rev. LA LEY, t. 115. p.
525; mayo 17-962, Rev. LA LEY, t. 107, p. 792; mayo 16 Rev. LA LEY, t.
103, p. 405. Tribunales de la Provincia de Buenos Aires: SC B. Aires, julio
24 Rep. LA LEY, XXIII, v1 "Compraventa", sum. 68; diciembre 4-951
[DJBA, 1952-XXXVII, p. 133]; junio 17-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 95;
ClICC La Plata, sala I, marzo 13-959, JA, 1959-111, p. 76; septiembre 26950, JA, 1951-II, p. 260; d., sala II, mayo 23-950, JA, 1950-111, p. 640;
junio 17949, JA, 1949-111, p. 297; d., sala III, noviembre 29-957 [DJBA, t.
53, p. 182]; C2aCC La Plata, sala II, octubre 29-948, JA, 1949-1, p. 474;
C11CC Mercedes, septiembre 10-948, Rey. LA LEY, t. 58, p. 694;
septiembre 10-948 [DJBA, 1949-XXVII, p. 3911, entre otros).
102. - b) Consecuencias derivadas del principio: I) Honorarios y gastos del
escribano: Como consecuencia del principio que antecede, se ha resuelto
que por ser la aludida reparacin comprensiva de todos los conceptos, no es
procedente imponer a la parte que se arrepiente, en caso de ser el adquirente,
ni los honorarios del escribano designado ni los gastos que ste haya
realizado con motivo de la redaccin de la escritura anulada (SC B. Aires,
junio 17-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 95; ClCC La Plata, junio 17-949, JA,
1949III, p. 297).
103 II) Comisin del martillero: Asimismo, quien se arrepiente no se
encuentra ante la obligacin de resarcir a la otra parte lo que sta pag
al intermediario en concepto de comisin (CCiv. 1 Cap., junio 21-950,
Rey. LA LEY, t. 59, p. 320; CCiv. 21 Cap., septiembre 8-944, Rey. LA
LEY, t. 36, p. 475; CCiv. 1 Cap., diciembre 17946, JA, 1947-1, p. 126;
CNCiv., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23. En contra,
sosteniendo que el comprador tiene derecho de requerir a ms de la
sea doblada lo abonado por este concepto: CCiv. 1 Cap., noviembre 2949, JA, 1950-1, p. 64).
104 III) intereses: Tampoco ser procedente un aumento por este
concepto (CNCiv., sala D, setiembre 14-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 462;
C19 CC Mercedes, setiembre 10-948 [DJBA, 1949-XXVII, p. 391]), lo cual
es lgico, pues si se produce al contestar la demanda, debe depositarse el
importe correspondiente y no puede hacerse mediando mora; y si es con
anterioridad los arts. 522 y 1202, no dan lugar a otra solucin salvo, claro
est, que mediara acuerdo en tal sentido.

105 Esta opinin no es uniforme ya que algunos precedentes,

interpretando que en aquellos casos donde la sea deba ser restituida con
otro tanto, los intereses correspondientes a dicha cantidad revisten el
carcter de accesorios de la misma, mediando peticin en tal sentido han
hecho lugar a esta partida adicional (CNCiv., sala B, abril 23-954, Rev. LA
LEY, t. 74, p. 758).
106 IV) Costas: Sobre este particular existen igualmente divergencias
jurisprudenciales. Mientras que un sector entiende que cuando el
arrepentimiento tenga lugar con la contestacin de la demanda, mediante el
pertinente depsito, y el accionante se allane al mismo, no podr
considerarse a ninguno de ellos ni vencedor ni vencido, corresponder
imponerlas en el orden causado y las comunes, si las hubiere, por partes
iguales (CNPaz, sala IV, noviembre 17-954, GP, t. 107, p. 253; C2CC
Mercedes, agosto 20-948, Rey. LA LEY, t. 54, p. 687; conf. CNCiv., sala D,
junio 22-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 821 [fallo 5289- S]); otro, fundando
sus pronunciamientos en distintos motivos, considera que quien se
arrepiente al contestar la demanda debe soportar las costas del juicio que se
le promueve por cumplimiento del contrato (C2CC La Plata, sala II,
octubre 29-948, JA, 1949-1, p. 474, para el cual la razn radica en la culpa
de quien al arrepentirse da lugar a la rescisin; d., agosto 3-954, Rev. LA
LEY, t. 77, p. 271, sealando aqu que no puede cargar con las costas quien
ha interpuesto una demanda de buena fe, sin poder prever el arrepentimiento
de la contraparte; CCiv. 11 Cap., septiembre 22-947, JA, 1947-111, p. 723,
por considerar que no existe, en estos casos, allanamiento liso y llano de
quien al contestar la demanda deposita la seal doblada, etctera).
107 c) Diferencia con el incumplimiento culpable: En el supuesto de
arrepentimiento o de clusula penal slo se tiene derecho al cobro de la
sea recibida o doblada, segn los casos c de la pena haya o no
perjuicios y aun cuando el monto de stos pueda ser mayor o menor; en la
hiptesis de rescisin del contrato por culpa de una de las partes, en cambio,
rigen los principios generales, debindose probar la existencia del dao
(conf., sala D, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; v. "supra", nm.
32; e "infra", nms. 192 al 207).
108 Cuando el caso est regido por el art. 1189 del Cd. Civil, slo hay
derecho a la-indemnizacin prevista en ese texto, el cual expresa claramente
que la indemnizacin de las prdidas e intereses consistir en la prdida de
l seal, de suerte que todo el dao queda as cubierto, sin posibilidad de
hacer distinciones entre el lucro cesante y los daos efectivamente sufridos
(CNCiv., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148).
B) Autonoma de la voluntad:

109. Sin perjuicio de lo expuesto en el captulo que antecede, debe

sealarse que el principio indicado puede ser alterado cuando en tal sentido
concurra el acuerdo de las partes (art. 1197, Cd. Civil); por ello, stas
podrn agregar a la prdida o devolucin doblada de la seal cualquier otro
tipo de sancin (CNCiv., sala C, septiembre 23-952, Rev. LA LEY, t. 69, p.
382, en el caso se estipul el pago de intereses por la demora). Claro est
que en caso de ser estas ltimas excesivas; cuando se opongan a la moral y a
las buenas costumbres, contraren la equidad; cuando impliquen una
explotacin de las necesidades, ligereza o inexperiencia del deudor; o
cuando sean excesivas y no guarden relacin con la importancia del
negocio, los jueces habrn de ejercer su poder morigerador a efectos de
reducirlas- a sus justos lmites (sobre este particular me remito a lo que
expusiera en el trabajo sobre "Facultad judicial de reducir el monto de la
clusula penal", en Rev. LA LEY, t. 116, p. 558).
C) Otros aspectos:
110 a) Seal superior a lo corriente: V. "supra", nms. 17 al 19.
111 b) Entrega parcial de la sea convenida: V. "supra", nms. 20 y 21.
112 c) Seal aumentada con posterioridad a la firma del convenio: V.
"supra", nms. 22 y 23.
VI. - SU CADUCIDAD:
A) Aclaracin previa:
113 Este aspecto del instituto del arrepentimiento que nos proponemos
desarrollar en el presente ttulo, se encuentra estrictamente vinculado con el
que nos ocupara en el cap. B, del tt. IV; o sea, con la oportunidad en que
puede ejercitarse vlidamente.
En efecto, ste viene a ser la contrapartida de aqul, de forma tal que el
ejercicio dejar de ser oportuno en tanto y cuanto se haya producido su
caducidad; no mediando sta, se estar en tiempo hbil para su invocacin
por las partes contratantes.
A travs del referido captulo fuimos clasificando las distintas formas que
podan darse, en lo que a la oportunidad respecta, en las clusulas de esta
ndole que, a la postre pueden quedar subsumidas en dos nicos supuestos:
con o sin trmino preestablecido para optar entre el arrepentimiento o el
cumplimiento de las obligaciones principales.

En el primer supuesto, en principio, si la estipulacin reviste los caracteres

preceptuados por el inc. 1 del art. 509 del Cd. Civil el derecho a
arrepentirse caduca y la obligacin principal se transforma de condicional en
pura y simple. En el segundo, tanto cuando se haya pactado un trmino para
el cumplimiento de la obligacin principal. como en los casos en que los
contratantes no hayan tomado tal previsin, es ya un principio
jurisprudencial pacfico y concordante, que stos pueden realizar la opcin
referida siempre que, quien la ejercite, no se encuentre constituido en mora
y no medie principio de ejecucin del contrato (v. "supra", nms. 45 al 56. y
60 al 63).
Ambas excepciones tendran que haber sido tratadas juntamente con el
captulo relativo a la oportunidad; mas, habida cuenta de su importancia y
por razones de metodologa del presente, he juzgado oportuno ocuparme de
ellas en ttulo aparte, o sea en el presente, caracterizarlas sistemticamente.
B) Mora:
114 a) Importancia: De lo expuesto precedentemente, y a lo largo del cap.
B, del tt. IV, surge en forma clara la importancia de la incidencia de este
instituto sobre el que nos ocupa. Tanto es as, que constituye una de las dos
causas o motivos impedientes de su ejercicio, provocando la caducidad del
mismo. En efecto, a partir de la constitucin en mora de uno de los
contratantes por el otro, se extingue, en principio, la facultad del
arrepentimiento pactada (CNCiv., sala D, mayo 13-964, Rev. LA LEY, t.
115, p. 163; febrero 3-964, Rev. LA LEY, t. 115, p. 823 [fallo 10.631-S];
mayo 30-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 689; d., sala E, octubre 29-963, Rcv.
LA LEY, t. 114, p. 597 y fallos citados ut supra en los nms. 21, 45 al
49,'51, y 53 al 56).
115 As, si al contestar el telegrama por el cual se lo constituye en mora,
el vendedor manifiesta su voluntad de proceder a la correspondiente
escrituracin, se halla en la imposibilidad de adoptar posteriormente una
actitud inversa, es decir, de arrepentirse de la operacin (CNCiv., sala B,
abril 13-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 308. V. ejemplos citados en los
nmeros que siguen).
116 b) Necesidad de interpelacin: El sistema adoptado por nuestro
codificador, siguiendo a la doctrina francesa (v. art. 1139, Cd. Civil francs
de 1804, fuente directa de nuestro art. 509), ha sido el de la necesidad de
interpelacin para constituir en mora al deudor; de tal manera, la negativa o
retardo del deudor en el cumplimiento de la prestacin que le es propia, en
la poca y modo convenido -excepcin hecha de aquellos casos en que se
haya estipulado expresamente, o derive de la naturaleza y circunstancias en

que deba cumplimentarse (art. 509, incs. 19 y 29)-no opera por s la mora
de ste. Ello es as, puesto que sta no depende del mero transcurso del
tiempo, sino de la actividad del acreedor (conf. art. 509, 11 parte, Cd.
Civil; CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rev. LA LEY, t. 65. p. 719; CN
Civ., sala A, mayo 9-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 514; octubre 30-958, Rev.
LA LEY, t. 93, p. 381; d., sala B, noviembre 30-962, Rev. LA LEY, t. 111,
p. 433; septiembre 12-957, Rey. LA LEY, t. 91, p. 131; d., sala C, abril 20959, Rey. 'LA LEY, t. 95, p. 581; abril 18-958, Rev. LA LEY, t. 90, p. 474;
octubre 13-959, Rev. LA LEY, t. 98, D. 200; d. sala D, mayo 13-964, Rev.
LA LEY, t. 115, p. 163; febrero 3-964, Rev. LA LEY, t. 115 p. 823 [fallo
10.631-S]; mayo 30-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 689; d., sala E, octubre
29-963, Rey. LA LEY, t. 114, p. 597; abril 25-962, Rev. LA LEY, t. 106, p.
881; septiembre 15-961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 774; abril 9-959, Rev. LA
LEY, t. 95, p. 432; d. sala F, septiembre 4-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 148;
marzo 14-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 774; agosto 9-962, Rev. LA LEY, t.
109, p. 822; octubre 31-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 781 [fallo 5902-S];
octubre 6-959. Rev. LA LEY, t. 98, p. 541. Provincia de Buenos Aires: SC
B. Aires, febrero 28-962, JA, 1962-111, p. 310; noviembre 26957 [AS,
1957-Vi, p. 52]; marzo 19-957 [AS, 1957I, p. 1441; C1aCC La Plata, sala
III, septiembre 17957, DJBA. t. 52. p. 526; C2aCC -La Plata, sala II, abril
19-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 66. Otras jurisdicciones: ST Santa Fe, sala I
CC, diciembre 5-957, J, t. 12. p. 277; C1aCC Santa Fe, noviembre 9-951, J,
t. 1. p. 519; C2aCC Santa Fe, junio 15954, J, t. 5, p. 163; junio 9-953, J, t. 5,
p. 131; CApel. Rosario, sala III CC, noviembre 9-961, Rev. LA LEY, t. 105.
p. 389; ST La Pampa, agosto 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 324; C1aCC
Tucumn, julio 18-960, Rey. LA LEY, t. 105, p. 689; C2aCC Tucumn,
junio 15-960, Rev. LA LEY, t. 104, p. 361; C2aCC Crdoba, marzo 14-958,
BJC, t. II, p. 763; diciembre 9-955, CJ, t. IX, p. 100, entre muchos otros).
117 c) Interpelacin extrajudicial: I) Vencimiento del plazo: Para que la
interpelacin pueda tener el efecto de constituir en mora, es necesario que la
obligacin cuyo cumplimiento se reclama sea exigible. Si tal requerimiento
se produce con anterioridad al vencimiento del plazo de que goza el
interpelado, aqul carece de eficacia, toda vez que ste goza de todo el
mismo para verificar el cumplimiento de su prestacin (CN Civ., sala C,
abril 8-960, Rev. LA LEY, t. 90, p. 502; agosto 26-957, Rev. LA LEY, t. 90,
p. 474; octubre 6-959, Rev. LA LEY, t. 98, p. 541; CApel. Azul, septiembre
22-955, Rev. LA LEY, t. 82, p. 630. V. "supra", nms. 45 al 48. En contra:
C1aCC San ta Fe, junio 17-952, J, t. 1, p. 157, la cual entiende que esta
circunstancia no le resta virtualidad jurdica a la interpelacin y que, en
consecuencia, la intimacin es eficaz para constituir en mora al emplazado
con la nica limitacin que tales efectos recin podrn ser invocados a partir
del vencimiento del trmino vigente al tiempo de producirse el
requerimiento. Afortunadamente, esta doctrina no ha prosperado).

1168 En consecuencia, resulta obvio que, para que tal plazo venza es
condicin primaria e indispensable su existencia. De no mediar tal plazo,
carecen de virtualidad jurdica las intimaciones telegrficas que puedan
dirigirse entre las partes con el objeto de constituirse en mora (v. "supra",
nm. 5:3).
119. - En el tipo de obligaciones que nos ocupa la intimacin telegrfica ha
dado lugar a numerosas polmicas, relativas a la efectividad de la misma
para constituir en mora al obligado. As, se ha sostenido que en caso de no
mediar plazo ni para el ejercicio del arrepentimiento ni para el cumplimiento
de la obligacin principal, ella no bastara por entenderse que el interpelante
debe acreditar, adems, que se ha incurrido en retardo material en lo que
respecta a tal cumplimiento (v. "supra", nm. 55, CNCiv., sala F, abril
27961, Rey. LA LEY, t. 103, p. 384).
120 De tal manera, no tendrn virtualidad jurdica propia para constituir
en mora al intimado, aquellos despachos telegrficos que no fijen y
emplacen a la contraparte en trmino final para otorgar la escritura traslativa
(CNCiv., sala D, octubre 19-962, Rev. LA LEY, t. 108, p. 530); o, cuando lo
contengan, el fijado no sea oportuno, es decir, cuando por lo breve o
angustioso del mismo le sea prcticamente imposible al deudor cumplir su
obligacin en l (CNCiv., sala F, marzo 14-963, Rey. LA LEY, t. 110, p.
774. En este precedente el vendedor al constituir en mora al comprador le
fijaba un plazo de 48 horas para abonar el saldo de precio y otorgar la
correspondiente escritura, y dicho saldo era por lo abultado
prcticamente imposible de integrar en tan corto lapso), por ello, el
requerimiento no debe ser sorpresivo ni extemporneo y formularse con un
margen de tiempo prudencial (CNCiv., sala F, abril 20-961, Rev. LA LEY, t.
103, p. 348; octubre 26-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 112; ED, t. 2, p. 744),
lo contrario importara convalidar situaciones logradas con sorpresa, con
olvido de los principios de lealtad y buena fe que son rectores en todo el
campo de las obligaciones (CNCiv., sala E, abril 25-962, Rey. LA LEY, t.
106, p. 881; C21CC Tucumn, abril 5-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 840).
121 Tampoco producirn dicho efecto, aquellos que se limiten a
mencionar que se deja sin efecto la promesa de venta, por no constituir la
intimacin preceptuada por el art. 509 del Cd. Civil (CNCiv., sala E,
noviembre 20-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 41); ni el que anuncie que ha
vencido el plazo y que se demandar por daos y perjuicios (SC B. Aires,
febrero 28-962, JA, 1962III, p. 310); ni aquellos que en lugar de contener
una peticin categrica y expresa se limiten a impetrar el pago por parte de
su deudor (C2' CC La Plata, sala III, diciembre 28-960, Rev. LA LEY, t.
102, p. 374).

122. Por lo contrario, si se ha admitido su eficacia, cuando se precisen las

circunstancias de lugar y tiempo en que el interpelado debe satisfacer el
pago, por ser esto fundamental_ en las obligaciones de hacer consistentes en
el otorgamiento de la escritura traslativa del dominiodonde su
cumplimiento depende de la voluntad de tres partes -vendedor, acreedor y
escubano-, siendo imprescindible para que se opere la constitucin en mora
una interpelacin circunstanciada con indicacin de la oportunidad precisa
en que la obligacin ha de cumplirse (CNCiv., sala A, abril 30-963, Rev. LA
LEY, t. 113, p. 307; mayo 31-962, Rev. LA LEY, t. 109, o. 292; agosto
25961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 212; julio 20-961, Rey. LA LEY. t. 104, p.
279; noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 875; mayo 26-959. JA, t.
1960-1, p. 700, entre otros).
123 II) Formalidades: Lo expuesto precedentemente (v. "supra", nn-is.
121 y 122), tiene su fundamento en que si bien la interpelacin extrajudicial,
no tiene preceptuada formalidad legal alguna dejndose la eleccin de las
mismas librada a la discrecionalidad de, la parte intimada (CS, mayo 8-942,
JA, t. 1942-II, p. 667; CFed. Cap. diciembre 4-942, Rey. LA LEY, t. 29, p.
219; CFed. Rosario, junio 25-945, RSF, t. 10, p. 93; CCiv. la Cap.. julio 7937, Rey. LA LEY, t. 7. p. 637; CCiy. 2a Cap., octubre 29-945, Rey. LA
LEY, t. 40, p. 842; octubre 7-94d, Rev. LA LEY, t. 44, p. 522; CNCiv., sala
C, octubre 13-959, Rev. LA LEY, t. 98. p. 200; d., sala E, septiembre
15961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 774; abril 9-959, Rev. LA LEY, t. 95, p. 432;
d., sala F, octubre 6-959, Rev. LA LEY. t. 98, n. 541; C21CC La Plata, sala
II, abril 19-960 CIMBA, t. 60. p. 2331; C3aCC Crdoba, marzo 16-956, CJ,
t. X. p. 38, etc.); pudiendo stas realizarla en forma verbal (C19-CC La
Plata. diciembre 28-948, JA, 1949-1, p. 260), y hasta telefnicamente
(CFed. Rosario, junio 25948, RSF, t. 10, p. 93), o por escrito mediante
cartas o telegramas (v. fallos citados "supra", nms. 121 y 122). El problema
no radica en la forma oral o actuada que se utilice, sino, ms bien, en la
prueba de tal intimacin. Para evitar los inconvenientes de una difcil prueba
es que lo usual sea el empleo del telegrama colacionado o el acta de
notoriedad, dentro de las formas extrajudiciales.
124 III) Contenido: Ya nos hemos referido al continente, o sea a las formas
propiamente dichas, ahora nos ocuparemos de los trminos en que debe ser
concebida tal intimacin. En los nms. 119 a 122, hemos considerado la
eficacia o no de algunos textos intimatorios. A ello, slo corresponde
agregar que es un principio, en lo que a constitucin en mora respecta, que
el requerimiento sea preciso, expreso y categrico (CN Civ., sala D, junio
23-952, Rey, LA LEY, t. 68, p. 181; d., sala F, octubre 6-959, Rev. LA LEY,
t. 98, p. 541; d., sala C, marzo 26-962, Rey. LA LEY, t. 107, p. 74; SC B.
Aires, marzo 20-956, Rev. LA LEY, t. 82, p. 205; ST Santa Fe, sala I CC,

diciembre 5-257. J, t. 12, p. 277; d., sala II CC, diciembre 31-959, J, t. 17,
p. 306).
125 IV) Sujeto interpelante. Distintas corrientes: El art. 509 del Cd.
Civil establece que este requerimiento o interpelacin debe ser efectuado
"por parte del acreedor". Tal recaudo, se ha juzgado, no implica una
actividad personal directa del mismo, siendo suficiente al efecto que este
acto jurdico unilateral se lleve a cabo por una persona capaz (C1aCC Santa
Fe, noviembre 9-951, J, t. 1, p. 519), autorizada al efecto (CN Civ., sala B,
marzo 18-959, Rev. LA LEY, t. 98, p. 724 [fallo 4570-S]); habindose
admitido an la realizada por una persona desconocida para la intimada
compradora, si del acto en el caso, un telegrama surga en forma
clara que la intimacin era efectuada por o a nombre de la parte vendedora
(CNCiv., sala F, septiembre 4952, Rey. LA LEY, t. 110, p. 148).
125 bis Otros precedentes sostienen que es de ningn valor la llevada a
cabo por una persona carente de poder suficiente al efecto (CNCiv., sala D,
octubre 21-960, JA. 1961-1, p. 279).
126 Sobre este particular lo que ha dado lugar a las ms importantes
divergencias es la intimacin practicada por el escribano interviniente. Las
mismas pueden encuadrarse en tres grandes corrientes que podramos dar en
llamar, confirmatoria, negatoria e intermedia.
Para la primera de ellas, la citacin realizada por el escribano con indicacin
de fecha y hora para que una de las partes comparezca a suscribir la
escritura traslativa de dominio, importa un requerimiento extrajudicial
vlido y suficiente para constituir en mora a la parte remisa. El fundamento
de esta posicin radicara en asignar a la funcin de dicho funcionario
pblico, dada la naturaleza de la actuacin que le compete en razn del
encargue recibido, la de un representante del acreedor (Comparten este
criterio: CNCiv., sala A, septiembre 20-956, Rey. LA LEY, t. 86, p. 173, este
fallo fue dictado con la anterior composicin del tribunal, en la actualidad la
tesitura ha quedado en minora y slo es sostenida, dentro de l, poi el
doctor Borda (CNCiv., sala B, marzo 15-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 724
[fallo 4570-S]; septiembre 12-957, Rey. LA LEY, t. 91, p. 131; d., sala C,
octubre 13-959, Rey. LA LEY, t. 98, p. 200; d., sala E, agosto 27-959, Rey.
LA LEY, t. 97, p. 398).
Para la segunda, carece de efectos jurdicos esta citacin. A diferencia del
criterio, enunciado precedentemente, entienden que el escribano, cualquiera
sea la parte que lo designe, no representa a ninguna de Ellas y slo cumple
funciones lega1es: en consecuencia, en este tipo de citacin, faltara el
requerimiento del acreedor (CNCiv., sala A, abril 7-9G0, Rev. LA LEY, t.

100, p. 33; septiembre 16-953, Rev. LA LEY, t. 94, p. 321; d., sala D,
octubre 21-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 420. En principio, comparte
tambin esta solucin la sala C. la cual indica que por tratarse de una
cuestin de hecho. No es dable generalizar soluciones: octubre 10-961, Rey.
LA LEY, t. 105, p. 118. Esta ltima sala aclar que cuando la intimacin la
practicara el escribano designado por el juez que entienda en la causa por
escrituracin, la misma ha de ser hbil para constituir en mora al deudor:
mayo 7-963, Rey. LA LEY, t. 110, p. 851).
Debe hacerse notar que algunos tribunales provinciales se han pronunciado
en este sentido, sosteniendo as que la citacin del escribano para escriturar
no suple el requerimiento por parte del vendedor, para constituir en mora
extrajudicial al comprador (C19CC La Plata, sala I, febrero 26-956. Rep.
LA LEY, XVIII, v9 "Compraventa" sum. 214 [DJBA, t. 47, p. 105]; C2CC
Santa Fe, octubre 3-955, J, t. 8, p. 18).
Finalmente, para la tesis intermedia o eclctica, la citacin ser o no
eficiente a estos efectos, segn el escribano que la dirija tenga o no mandato
de la parte a nombre de la cual la efecta, respectivamente (CNCiv., sala D,
noviembre 16-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 668; d., sala F, mayo 16963,
Rev. LA LEY, t. 111, p. 252).
Para ellos, el requerimiento puede efectuarse por intermedio de escribano
pblico, siempre que ste notifique en tal carcter y en nombre del acreedor
la exigencia expresa del cumplimiento de la obligacin (v. SALVAT-GALLI,
"Obligaciones", t. I, p. 106; LAFAILLE, "Obligaciones", t. I, p. 161; Busso,
"Cdigo Civil Anotado", t. III, p. 263).
Como se desprende claramente de los prrafos que anteceden, la falta de
unidad de criterio por parte de las distintas salas que integran la Cmara
Civil de la Capital Federal, hace imperiosa la necesidad de un
pronunciamiento plenario sobre el punto. a efectos de evitar la mayscula
inseguridad a que se encuentran sometidos los judiciables tanto como
quienes ejercen la funcin del notariado.
127. V) Lugar. La interpelacin extrajudicial debe ser practicada en el
domicilio contractual para que pueda producir los efectos de la mora. As, el
telegrama cursado al domicilio que no es el contractual, constituido en el
"boleto" de compraventa no es suficiente para constituir en mora al deudor
(CNCiv., sala C, agosto 20-962, Rev. LA LEY, t. 110. p. 3): tampoco puede
suplirse esta formalidad, mediante una escritura de protesto practicada ante
el secretario de la municipalidad del domicilio, donde los vendedores del
inmueble dejan constancia del vencimiento del plazo para escriturar y del
incumplimiento por parte del comprador de las obligaciones que tena a su

cargo, sin que se acredite el conocimiento, por parte de ste, de dicha

diligencia (SC B. Aires, noviembre 26-957, Rep. LA LEY, XIX, v
"Contratos", sum. 15 [AS, 1957-VI, p. 521).
127 bis. d) Requerimiento judicial: I) Aspectos comunes a la
extrajudicial: Tanto en lo relativo a la necesidad de que el plazo se encuentre
vencido (v. "supra", nms, 117 al 120), como al contenido (v. "supra", nms.
121, 122 y 124), rigen los mismos principios con las limitaciones impuestas
por dichas formas, por lo cual nos remitimos a lo expuesto.
128 II) Efectos de la demanda: Dado el carcter de que estn revestidos
los procedimientos judiciales, y las mximas garantas que ellos implican,
no existe requerimiento mejor, ni ms seguro e inequvoco que el judicial,
puesto que nada puede sobreponerse a l (CNCiv., sala B, noviembre 30962, Rey. LA LEY, t.111, p. 433).
129Para que tal efecto se produzca es menester que medie notificacin y
que dicha demanda y su consiguiente traslado exija el cumplimiento de
la prestacin que corresponde al deudor de ser el comprador, debe
requerirse el pago del saldo de precio de venta adeudado y, siendo
demandado el vendedor, el cumplimiento de la escrituracin, llenando
estos recaudos, en principio, la misma importar bastante requerimiento
judicial para constituir en mora al accionado (CNCiv., sala A, mayo 5-960,
Rey. LA LEY, t. 99, p. 488; d., sala B, noviembre 30-962, Rev. LA LEY, t.
111. p. 433; d., sala E, septiembre 29961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 207; d.,
sala F, julio 6-962, Rey. LA LEY, t. 109, p. 343; C2CC Crdoba, marzo 14958, BJC, t. II, p. 763; v. "supra", nms. 52 al 56).
130 En aquellos casos en que no exista un plazo para otorgar la escritura,
la demanda por escrituracin, se ha juzgado, involucra la de fijacin de
plazo para otorgarla (v. "supra", nm. 54, prr. 2).
131 Tal principio ha de aplicarse aun cuando el accionante no mencione
en forma expresa los arts. 751 y 618 del Cd. Civil, puesto que para
alcanzar el propsito de la fijacin judicial del plazo no se requieren
frmulas rituales, siendo suficiente al efecto el requerimiento en el sentido
que se condene al accionado a otorgar la escritura traslativa de dominio
"dentro del plazo prudencial que se le fijar al efecto" (CNCiv., sala A,
mayo 2-960, JA, 1960-V. p. 184; d., sala E, diciembre 16-960, Rev. LA
LEY, t. 102, p. 735; d., sala B, octubre 7-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 1002
[fallo 6189-S]).
132En lo relativo a la fijacin de dicho plazo, al igual que cuando se lo
seale por la parte en la interpelacin extrajudicial (v. "supra", nm. 120),

debe ser oportuno, es decir, en aquellos casos en eme el vendedor no haya

cumplido con los trmites previos a la escrituracin, el juez debe fijar un
plazo para que los cumplimente (CNCiv., sala F. septiembre 13-960, Rev.
LA LEY, t. 103, p. 777 [fallo 6908-S]); dicho plazo debe ser suficiente
(CCiv. 2 Cap., diciembre 20-947, GF, t. 192. p. 83), se computar por das
corridos, incluyendo los feriados, a partir desde que quede firme el fallo
confirmatorio de alzada y no a partir del "por devuelto, hgase saber" de 1.
instancia (CPCC La Plata, sala I, octubre 23-956, iD, TBA, t. 50. p. 89]), no
podr ser enervado ni interrumpido por el planteamiento de cuestiones
incidentales y no exigir la constitucin en mora al deudor que habr de
oponerse de pleno derecho por su vencimiento (CNCiv., sala C, diciembre
3-958, Rep. LA LEY, XX, v "Obligaciones de hacer", sum. 15).
133 La notificacin de la demanda, entonces constituye una de las formas
ms eficaces para constituir en mora al deudor (CFed. Cap., mayo 28-941,
JA, 1942-1, p. 57:3; d., Mendoza, octubre 28-947, Rev. LA LEY, t. 49 p.
32; CCiv. Cap. octubre 14-942, JA, 1942-IV, p. 332; diciembre 12-932, JA,
t. 11, p. 1246; CCiv.Cap., abril 22-929. JA, t. 29, p. 475; CNCiv., sala C,
abril 10951. JA, 1951-111, p. 327; SC B. Aires, diciembre 26-945, JA,
1946-1, p. 235; ST La Pampa, agosto 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, D. 324);
aun cuando la misma presente defectos formales (CFed. Cap., mayo 28-941,
JA, 1942-1, p. 573), y pese a que se haya interpuesto ante un juez
incompetente (CFed. Mendoza, octubre 28-947, Rev. LA LEY, t, 49, p. 32).
Estos fallos inspiran su doctrina en la aplicacin analgica de las normas y
principios relativos a la interrupcin de la prescripcin, equiparando estos
supuestos y reputndolos aptos para constituir en mora al deudor (SC B.
Aires, diciembre 26-945, JA, 1946-1, p. 235).
134. - III) Lugar donde debe practicarse la interpelacin judicial: A
diferencia de la uniformidad de criterios que existe para determinar el lugar
en que debe llevarse a cabo la interpelacin extrajudicial (v. "supra", nm.
_126), si se tiene en cuenta que en estos casos el acto formal del
requerimiento est dado por la notificacin de la demanda, nos
encontraremos con el problema de si sta debe practicarse en el domicilio
real del intimado o si es suficiente hacerlo en el contractual.
Sobre este particular, existen grandes divergencias tanto en doctrina como
en jurisprudencia. Para un sector es necesario que el accionante denuncie el
domicilio real del accionado por considerar que el constituido en un
domicilio privado, es ineficaz para notificarlo (conf. DASSEN, J.,
"Domicilio convencional-, en Rev. LA LEY, t. 46. p. 911; PECACII,
"Domicilios especiales constituidos en los contratos y su falta de valor para
la notificacin de la providencia de un emplazamiento de la demanda", Rev.
LA LEY, t. 3, p. 848; CNCiv., en pleno, junio 10-954, Rey. LA LEY, t. 75, p.

606 d.. sala A. mayo 16-956, Rey. LA LEY, t. 83, p. 627; d. sala B, mayo
30-955. Rev. LA LEY, t. 80, p. 613; d., sala C, agosto 1-955, Rev. LA LEY,
t. 81, p. 207, entre otros). Otra corriente, lo juzga plenamente vlido para
efectuar en l la notificacin de la demanda (SPorA, "Tratado de Derecho
Civil", t. I, vol. 3, p. 782, nm. 1282; VZQUEZ, "Domicilio especial", en
JA, 1947-1, sec. doc., p. 12; SC, Rey. LA LEY, t. 13, p. 571; t. 24, p. 690;
C1CC La Plata, sala III, noviembre 29-955 [aTBA, 1956-XLVII, p. 25];
C2CC La Plata, sala I, agosto 20948, JA, 1948-111, p. 565; d., sala II,
marzo 15-938, Rev. LA LEY, t. 10, p. 42; marzo 31-959 11DJBA, t. 57, p.
821; SC Tucumn, septiembre 10-948, Rev. LA LEY, t. 55, p. 255;
noviembre 12-941, JA, 1942-111, p. 374).
Como se ve, en la Capital Federal la notificacin de la demanda no puede
llevarse a cabo en un domicilio contractual, constituido en instrumento
privado, cuando el mismo no se encuentre debidamente reconocido,
mientras que en las provincias de Buenos Aires y Tucumn nada se opondra
a ello. Entre Ros comparte el criterio de la Capital Federal (ST Entre Ros,
abril 19-955, JA, 1955-111, p. 322).
Por nuestra parte consideramos ms acertada la corriente que admite la
validez de la notificacin en el domicilio constituido en el instrumento
privado, aun cuando no se encuentre el mismo reconocido. Los argumentos
que se han dado para oponerse a esta solucin, son ms efectistas que
efectivos. Se ha dicho que sta es peligrossima y antijurdica, que contrara
el principio constitucional de la defensa en juicio (v. fallo de la instancia del
doctor Borda, revocado por la sala C, en diciembre 30-952, Rev. LA LEY, t.
69, p. 168). El art. 101 del Cd. Civil, permite que las personas puedan
elegir en sus contratos un domicilio especial para la ejecucin de sus
obligaciones. Para hacerlo, las partes no deben cumplimentar formalidad
alguna, toda vez que, por no existir una forma expresa, stas pueden usar de
las formas que juzguen ms convenientes (art. 974, cd. cit.) y, una de ellas,
bien puede ser por instrumentos particulares (art. 978, Cd. Civil). Este tipo
de documentos, tiene en su favor, una presuncin de autenticidad mientras
no se lo desconozca i ALSINA, "Tratado...", t. I. p. 595; SALVAT, "Parte
General", 7 ed., p. 905, nm. 2208 y p. 452, nm. 923), no pudindose
inferir por interpretacin a contrario del art. 1026 del cuerpo legal citado,
que mientras no se lo reconozca, ha de pesar sobre l una presuncin de
falsedad. Dijimos que el argumento de la inconstitucionalidad es ms
aparente que real, puesto que admitir la validez de la notificacin no
producira indefensin, ya que este domicilio resultara de la voluntad
electiva del emplazado. Se ha sostenido con buen criterio que la
constitucin de un domicilio especial supone la eleccin de un edificio
habitado por quienes le hagan llegar al obligado las notificaciones y
diligencias judiciales que le puedan afectar, equiparndose esta eleccin a

una especie de mandato a ese fin (CNCiv., sala C, agosto 10-953, Rev. LA
LEY. t. 72. p. 106; mayo 30-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 109). si dejan de
existir las razones que lo movieron a constituirlo, debe comunicarlo en
forma fehaciente a su contraparte, de no hacerlo, no podr luego invocar su
propia torpeza. Para aquellos casos en que se haya fraguado el mismo, la
parte afectada podr obtener la anulacin de todo lo actuado, efectivizando
as la responsabilidad bajo la cual se practican estos emplazamientos.
Finalmente, estos casos de adulteracin, constituyen los supuestos
patolgicos, son fcilmente acreditables, puesto que al examen pe-ricial no
pueden escapar tales defectos; y, siendo lo ms corriente que el domicilio
especial coincida con el real, cuando esto no ocurra, quien constituya otro ha
de tener las razones, motivos y conocimientos necesarios como para ponerse
a salvaguardia de los eventuales peligros que su eleccin pueda traerle
aparejada.
Sin perjuicio de todo lo expuesto, entendemos que aun para aquellos que
compartan el criterio de la jurisprudencia plenaria, la notificacin en estos
domicilios deber producir los efectos de la constitucin en mora; lo
contrario llevara al absurdo de admitirse cuando tiene lugar en forma
extrajudicial y negarse cuando est rodeado de mayores garantas, como
ocurre en los cases de interpelacin judicial.
C) Principio de ejecucin:
135. - a) Concepto: Si bien, como pondremos de manifiesto en el presente
captulo, no existe unidad de criterio respecto al concepto del principio de
ejecucin, puede afirmarse que para que l exista es necesario que sean
posteriores a la firma de la promesa de venta, y que tengan una significacin
inequvoca de voluntad de cumplir la convencin. (CNCiv., en pleno,
diciembre 29951, Rev. LA LEY. t. 65, p. 719; d., sala A. mayo 20-964, Rev.
LA LEY, t. 115, p. 236; septiembre 1.2961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 717;
abril 7-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 32; febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99,
p. 23: abril 20-959, Rey. LA LEY, t. 95 p. 63; d., sala B, marzo 7-901, Rev.
LA LEY, t. 102, p. 212; d., sala C, septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 103,
p. 417; marzo 27-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 344; d., sala D, diciembre 22961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 508; marzo 17-960, Rev. LA LEY, t. 99, p.
757; mayo 31-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 800 [fallo 5074-S1; julio 25-959,
Rev. LA LEY, t. 96, p. 254; d., sala E, noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t.
115, p. 292; octubre 17-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 359; agosto 2-960,
Rev. LA LEY, t. 101, p. 82; septiembre 11-962, Rev. LA LEY, t. 104, p. 608,
entre otros; v. "infra", nmeros 137 al 139, 141 y sigts.).
136. - b) Efectos: Asimismo, media coincidencia en la asimilacin del
principio de ejecucin, en cuanto a sus efectos respecta, con la renuncia

tcita del derecho al arrepentimiento (Tribunales de la Capital Federal:

CNCiv., en pleno, diciembre 9-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; d., sala A,
mayo 20-964. Rev. LA LEY, t. 115. o. 236; septiembre 12-961, Rev. LA
LEY, t. 104, p. 717; abril 7-960, Rev. LA LEY. t. 100, p. 32; noviembre 29960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 874; abril 7-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 32;
febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; abril 20-959, Rev. LA LEY, t. 95,
p. 63; d., sala B, marzo 7-961, Rev. LA LEY, t. 102, p. 212; septiembre 4961, Rey. LA LEY, t. 104, p. 561; junio 12-958, Rey. LA LEY, t. 91, p. 318;
marzo 17953, Rey. LA LEY, t. 70, p. 96; agosto 27-952, Rev. LA LEY, t. 68,
p. 350; d., sala C, noviembre 10961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720;
septiembre 13960, Rev. LA LEY, t. 103, p. 417; julio 10-963, Rev. LA LEY,
t. 112, p. 107; junio 30-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 621; agosto 28-958, Rey.
LA LEY, t. 94, p. 45; diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49;
diciembre 20-951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 400; marzo 27-951, Rev. LA LEY,
t. 62, p. 344; d., sala D, junio 14-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 104;
diciembre 22-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 508; marzo 17960, Rey. LA LEY,
t. 99, p. 757; mayo 31-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 800 [fallo 5074-S]; julio
25-959, Rey. LA LEY, t. 96, p. 254; julio 28-959, Rev. LA LEY, t. 96, p.
254; julio 22-953, Rey. LA LEY, t. 93. p. 13; septiembre 14-951, Rey. LA
LEY, t. 64, p. 391; d., sala E, noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t. 115, p.
292; julio 17-961, Rev. LA LEY, t. 101, p. 283; agosto 2-960, Rey. LA LEY,
t. 101, p. 82; septiembre 9-960, Rey. LA LEY, t. 100, n. 780 [fallo 5893-S];
marzo 21-960, Rey. LA LEY, t. 99, p. 651; octubre 5-959, Rev. LA LEY, t.
97, p. [19] [fallo 4048-S]; octubre 17-963, Rey. LA LEY, t 114. p. 359;
septiembre 11-962, Rey. LA LEY, t. 104, p. 608; julio 31-953, Rev. LA LEY,
t. 93, p. 153; junio 26-958, Rey. LA LEY, t. 91, p. 526; CN Paz, sala III,
agosto 27-956, GP, t. 119, p. 208; d., sala IV, julio 27-959, REY. LA LEY, t.
99, p. 276. Tribunales de la Provincia de Buenos Aires: SC B. Aires, julio
26-960, Rep. LA LEY, XXII, V9 "Compraventa", sum. 83 [AS, 1960-IV, p.
473]; abril 5-955 [DJBA, 1955-XLV, p. 482]; noviembre 4-954 [DJBA,
1955-XLIV, p. 109]; julio 6-954 1DTBA, 1954-XLIII, p. 6871; noviembre
17-953 [DJBA, t. 41, p. 66]; noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 137;
septiembre 8-953 [DJBA, 1953-XL, p. 8191; octubre 14-952, Rey. LA LEY,
t. 68, p. 620; abril 8-952, Rey. LA LEY, t. 66, p. 598; marzo 18-952, Rey.
LA LEY, t. 66, p. 237; diciembre 4-951, Rev. LA LEY, t. 65, o. 418; abril
10-961, Rev. LA LEY, t. 62, p. 763; C1-CC La Plata, sala I, junio 1-951,
Rev. LA LEY, t. 65, p. 716; C2aCC La Plata, octubre 31-950, Rev. LA LEY,
t. 61, p. 320; d., sala II, mayo 5-959 [DJBA, t. 57, p. 2011; mayo 11-956
[DJBA, 1956-XLVIII, p. 465]; agosto 11-953, Rey. LA LEY, t. 73, p. 289;
diciembre 4951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 341; CrCC San Nicols, febrero 22962, Rev. LA LEY, t. 109, p. 314; Otras jurisdicciones: ST Santa Fe, sala II
CC, mayo 8-956, J, t. 9, p. 200; Cr-CC Santa Fe, abril 22955, J, t. 6, p. 473;
C21-1CC Santa Fe, septiembre 26-952, J, t. 2, p. 120; octubre 30-952, J, t.
1, p. 336; CPCC Rosario, noviembre 6-953, J, t. 5, p. 125; C:P-CC Rosario,

octubre 30-952, J, t. 2, p. 96; octubre 21-952, J, t. 2, p. 204; CApel. Rosario,

sala II CC, noviembre 27-956, J. t. 10, p. 114; CP-CC Crdoba, junio 6-961,
Rep. LA LEY, XXIV, v "Compraventa", sum. 61; C31-CC Crdoba,
octubre 19-956, CJ, t. XI, p. 228, entre muchos otros).
137. - c) Casustica: Si bien, como acabamos de sealar, existe uniformidad
de criterios para considerar que el principio de ejecucin del contrato debe
resultar de una manifestacin de voluntad inequvoca (v. "supra", nm. 135),
y que el mismo implica una renuncia tcita al derecho a arrepentirse (v.
"supra", nm. 136), no media tal uniformidad en lo atinente a la estimacin
de que hechos o actos constituyen dicho principio de ejecucin.
138 Es por ello, que muchos tribunales han indicado que acerca de lo que
debe entenderse por principio de ejecucin de los contratos no caben
principios generales rgidos, pues la solucin aparece condicionada por las
particulares y especiales situaciones de hecho de cada caso (CNCiv., sala B,
marzo 7-961, Rev. LA LEY, t. 102, p. 212; d., sala E, agosto 2-960, Rev.
LA LEY, t. 101, p. 82).
139 Las soluciones aparecen condicionadas a las cambiantes situaciones
de hecho de cada caso lo cual exige un anlisis integral de las pruebas
presentadas por las partes (CNCiv., sala D, mayo 17-960, Rev. LA LEY, t.
99, p. 724; d., sala E. noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t. 115, p. 2921.
140 d) Causa de caducidad: Para la sala A de la Cmara Civil de la
Capital Federal, el principio de ejecucin del contrato, ms que una renuncia
al derecho de arrepentirse, es una causa de caducidad de este derecho que,
por consiguiente, funciona con independencia del conocimiento o
consentimiento de la otra parte (CNCiv., sala A, mayo 20-954, Rev. LA
LEY, t. 115, p. 236).
141 e) Interpretacin restrictiva: Por aplicacin del art. 874 del Cd.
Civil, que precepta que "la intencin de renunciar no se presume, y la
interpretacin de los actos que induzca a probarla debe ser restrictiva", se ha
decidido que por implicar una renuncia, estos actos deben ser considerados
en forma estricta (C1CC La Plata, junio 1-951, Rev. LA LEY, t. 64, p. 362),
el acto que se examine a estos efectos debe ser inequvoco (CNCiv., sala A,
diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 497), bastando cualquier duda
sobre su significacin y finalidad para negarse la existencia de un principio
de- ejecucin (CNCiv., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23;
abril 7-980, Rev. LA LEY, t. 100, p. 32; abril 20959, Rev. LA LEY, t. 95, p.
63).

142. f) Actos que importan principio de ejecucin: I) Tradicin de la

cosa: La tradicin del inmueble vendido, cuando tiene lugar con
posterioridad al precontrato o compromiso de venta, constituye una
obligacin inherente al mismo y, por tanto, debe ser considerada como un
principio de ejecucin que obsta al arrepentimiento (CN Civ., sala A, febrero
18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23; d., sala B, marzo 17-953, Rey. LA LEY,
t. 70, p. 96; d., sala C, diciembre 20-951, Rey. LA LEY, t. 65, p. 400; d.,
sala D, julio 22-958. Rev. LA LEY, t. 93, p. 13; d.. sala E, septiembre 24959, Rev. LA LEY. t. 94, p. 453; C2CC La Plata, sala II, agosto 11-953, Rev.
LA LEY, t. 73, p. 289; SC E. Aires, abril 10-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 763;
CPCC La Plata, abril 25-950, JA, 1950-111, n. 632; C1CC La Plata,
octubre 31-950, Rev. LA LEY, t. 61, p. 320: mayo 8-956 1DJBA, 1956XLVIII, p. 4651; CPCC Santa Fe, abril 22-955, J, t. 6, p. 473).
143 A este principio no obsta que la entrega haya sido hecha por el
mandatario del vendedor si ste tena conocimiento de tal tradicin (CN Civ.
sala E. marzo 17-953, Rey. LA LEY, t. 70, p. 96).
144 Asimismo, constituye tradicin de la cosa, a estos efectos, la entrega
de las llaves del inmueble prometido en venta, hecha por el vendedor al
adquirente (CNCiv., sala B, junio 12-953, Rev. LA LEY, t. 91, n. 318; d.,
sala E, junio 26958, Rey. LA LEY, t. 91, p. 526).
145 II) Realizacin de actos posesorios por el adquirente: Sobre este
particular median divergencias jurisprudenciales. Mientras que para algunos
tribunales constituyen un principio de ejecucin del contrato (CNCiv., sala
B, marzo 17953. Rev. LA LEY, t. 70, p. 96, en el caso, el comprador
procedi a alambrar el fondo adquirido; C25CC La Plata, sala 1, septiembre
29-953, JA, 1954I. p. 52, aqu el comprador hizo refacciones por cuenta de
l, con el consentimiento del vendedor); para otros en principio, no pueden
ser considerados como principio de ejecucin del contrato (SC B. Aires,
julio 6-954 [DJBA, 1954-XLIII, p. 6871). Entre ambas posturas existe una
intermedia, segn la cual el ejercicio de este tipo de actos, por no implicar
una tradicin efectiva del bien, no constituira principio de ejecucin del
contrato a no ser que los mismos hayan tenido lugar con la finalidad de
cumplimentar la obligacin contrada por el vendedor y contaran con el
consentimiento de ste (CNPaz, sala IV, julio 23-959, Rev. LA LEY, t. 99, p.
276).
146 III) Pago del precio o entregas a cuenta del mismo: 19) Simultneas al
compromiso: Al ocuparnos, en el tt. III de este trabajo, de la estipulacin de
esta clusula, sealamos los problemas a que poda dar lugar su
interpretacin. All indicamos las distintas posturas asumidas por nuestros

tribunales, por lo cual aqu hacemos remisin a ellas (v. "supra", nms. 14,
24 al 39).
147. 29) Posterior al mismo: Cuando el vendedor reciba con posterioridad
a la firma del ante acto un pago sobre el precio -sea que quede total o
parcialmente cubierto el mismo-, perder su derecho a arrepentirse por
mediar principio de ejecucin (CNCiv., sala A, febrero 18960, Rev. LA
LEY, t. 99, p. 23; mayo 21-954, Rev. LA LEY, t. 75, e. 498; d., sala D,
mayo 17-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 724; julio 22-958, Rey. LA LEY, t. 93,
p. 13; CCiv. 2P. Cap., julio 31-941, Rey. LA LEY, t. 28, p. 632; SC B. Aires,
julio 26-960, Rep. LA LEY, XXII, v "Compraventa", sum. 83 [AS, 1960IV, p. 473]; abril 5-955 [DJBA, 1955-XLV, p. 4821; septiembre 18-952,
Rev. LA LEY, t. 68, p. 311; abril 10-951, Rev. LA LEY, t. 62, p. 763; CPCC
La Plata, noviembre 13-951, Rev. LA LEY, t. 66, p. 32; C29`CC La Plata,
agosto 11-953, Rev. LA LEY, t. 73, p. 288; C1RCC San Nicols, febrero 22962, Rev. LA LEY, t. 109, p. 314; C1aCC Crdoba, junio 6-961, Ren. LA
LEY. XXIV, v "Compraventa-, sum. 61 [BJC, t. VI, p. 587]).
148IV) Pago de intereses: Cuando el plazo fijado contractualmente para
proceder a la escrituracin del inmueble vendido, se encuentre vencido y el
adquirente abone al vendedor los intereses que correspondan al saldo
adeudado, se ha juzgado que existe principio de ejecucin (CN Civ., sala D,
marzo 17-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 757 [fallo 4668-S]).
149V) Manifestacin de voluntad de escriturar: Para la sala B de la
Cmara Civil de la Capital, cuando el vendedor al contestar una
interpelacin extrajudicial del adquirente constituyndolo en mora,
manifieste su voluntad de otorgar la escritura traslativa de dominio, perder,
con tal manifestacin, su derecho a un posterior arrepentimiento (CNCiv.,
sala B, abril 13-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 303).
150. VI) Silencio ante las manifestaciones de los compradores: El silencio,
ha sostenido la sala D, puede significar una manifestacin de voluntad
cuando existe una relacin entre el silencio actual y la conducta precedente.
Por consiguiente, si los compradores enviaron un telegrama advirtiendo que
la escrituracin estaba sujeta, de comn acuerdo, a la concesin de un
prstamo, los vendedores debieron, de ser inexacto tal acuerdo, responder
con una protesta o declaracin expresa en contrario, si no queran que su
silencio tuviera las consecuencias jurdicas del caso (CNCiv., sala D,
diciembre 22-961, Rey. LA LEY. t. 163, p. 508). Por nuestra parte
consideramos que el caso no poda ser comprendido en los supuestos
excepcionales contenidos en la 2 parte de la norma del art. 919 del Cd.
Civil, toda vez que los mismos, por tal carcter, son insusceptibles de ser
aplicados analgicamente (conf. C Fed. Baha Blanca, septiembre 6-950,

JA, 1951-II, p. 158; SC B. Aires, diciembre 19-939, JA, t. 70, p. 497; CCiv.
1) Cap., mayo 17-937, Rev. LA LEY, t. 6. p. 874, entre otros).
151 g) Actos preparatorios o de ejecucin parcial: I) Concepto p
diferencia con el principio de ejecucin: La jurisprudencia ha distinguido a
ambos conceptos, sealando a los de ejecucin parcial como una especie,
comprendida dentro del gnero que vendra r, estar representado por los
actos que importan principio de ejecucin. Apoyndose en lo preceptuado
por el art. 667 del Cd. Civil, sostinese que la ejecucin parcial se vence a
con la posibilidad del cumplimiento fraccionado de la prestacin debida o
con procesos complejos que, no obstante sus unidades, requieren cierto
desarrollo por quedar integrados con actos sucesivos. Como ejemplo tpico
de ejecucin parcial, se seala a la obligacin de hacer, consistente en el
otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, toda vez que para que
pueda ser consumada, requiere de ciertos actos previos ordenados a esa
consumacin (conf. CNCiv., sala A, febrero 18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p.
23). Entre tales actos puede sealarte la designacin del oficial pblico ante
el cual debe pasarse el referido instrumento; la entrega de los ttulos para el
estudio por parte de ste; la confeccin de planos de subdivisin; el pago de
los impuestos que gravan la finca objeto del contrato; las gestiones
tendientes a la obtencin de prstamos para verificar el pago del precio,
etctera.
152 Tales actos, ms que al cumplimiento del convenio, estn
encaminados a su formacin; o sea, a dotar a aqul de las condiciones de
validez o eficacia necesarias para su conclusin (CN Civ., sala I), julio 28959, Rev. LA LEY, t, 96, p. 254).
153. II) Divergencia jurisprudencial: Justamente por las diferencias
sealadas, es que los pronunciamientos se han dividido en dos corrientes
opuestas. Los que con un criterio amplio equipara a unos y otros en cuanto a
sus efectos, sosteniendo que no es necesario para que caduque el derecho a
arrepentirse que medien actos de tal magnitud, jerarqua y significacin que
lleven aparejado el cumplimiento mismo del contrato, siendo suficientes a
tal fin, en principio, los actos preparatorios tendientes a dicho cumplimiento
(v. gr.: CNCiv., sala A, abril 7-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 32; febrero 18960, Rev. LA LEY. t. 99, n. 23; d., sala E, marzo 7-961, Rev. LA LEY, t.
102, p. 212; agosto 27-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 350; d., sala C, julio 10963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 107; agosto 28-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 45;
d., sala D, junio 14-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 104 -en este fallo si bien
no se pronunci categricamente en este sentido, admiti su posibilidad-;
abril 14-952, Rev. LA LEY. t. 66, p. 653; diciembre 22-961, Rey. LA LEY, t.
106, p. 508; d., sala E, noviembre 29-963, Rey. LA LEY, t. 115, r). 292;
julio 17-961, Rey. LA LEY. t. 101, p. 283; agosto 2-960, Rey. LA LEY, t.

101, p. 82; septiembre 9-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 780 [fallo 5893-S1;
C2CC La Plata, sala II, febrero 27-953, Rev. LA LEY, t. 70, o. 175; C2CC
Santa Fe, septiembre 26-952, J, t. 2, p. 120; febrero 22952, J, t. 1, p. 336; Cl
CC Rosario, noviembre 6-953, J, t. 5, o. 125; C3CC Rosario, mayo 11951,
Rey. LA LEY, t. 63, o. 91; C3CC Crdoba octubre 19-956, CJ, t. XI, O.
119). Los otros, ms estrictos, reservan el efecto de la prdida del derecho al
arrepentimiento, nicamente para los supuestos en que medie principio de
ejecucin, no considerando con tal entidad a los actos preparatorios
(Minora de CNCiv., sala A, disidencia del doctor de Abetleyra, abril 7-960,
Rey. LA LEY, t. 100, p. 32; febrero 18-960, Rey. LA LEY, t. 99, p. 23;
noviembre 29-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 874; d., sala D, julio 22-958,
Rev. LA LEY, t. 93, p. 13; septiembre 14-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 391;
SC B. Aires, octubre 14-952, Rev. LA LEY. t. 68, p. 620; junio 17-952
[DJBA, 1952-XXXVI, u. 588]; julio 6-954 [DJBA, 1954-XLIII, p. 6871;
abril 8-952, Rey. LA LEY, t. 66, p. 598; diciembre 4951, Rev. LA LEY, t.
65, p. 418; abril 10-951, Rey. LA LEY, t. 62, p. 763; Cl CC La Plata, junio 1
Rev. LA LEY, t. 64, p. 362; C19CC La Plata, sala III, abril 20-961, Rep.
LA LEY, XXII, v "Compraventa", sum. 87 [DJBA, t. 64. p. 741; C2 CC La
Plata. diciembre 15-953, JA, 1954-11, p. 95: C2CC La Plata, sala II,
diciembre 4-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 341; CTICC Santa Fe, febrero 22952, J, t. 1, p. 336; C3CC Rosario, octubre 30J, t. 2, p. 96; CApel. CC
Ro Cuarto junio 19963, Rep. LA LEY, XXIV, v0 "Compraventa" sum. 62,
etctera).
154. - III) Distintos supuestos: Sin perjuicio de la enunciacin
precedentemente expuesta, sealaremos en los subsiguientes nmeros los
distintos matices que se han dado en la consideracin ele los ms
importantes actos preparatorios.
1) Designacin, de escribano posterior al precontrato: Una corriente
sostiene que cuando el nombramiento del escribano se realiza con
ulterioridad a la concertacin del contrato de compraventa tal hecho aparece
como una reafirmacin de la operacin y, por tanto, como una renuncia a la
facultad o posibilidad de dejarla sin efecto (CNCiv., sala E, noviembre 29963, Rey. LA LEY. t. 115, p. 292. En igual sentido: CNCiv. sala A, febrero
18-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 23, mayora; d., sala C, julio 10-963, Rev.
LA LEY, t. 112. n. 107: CCiv. Cap., abril 29-946, JA, 1946-II, p. 738).
155 En contra de dichos precedentes, la Suprema Corte de la Provincia de
Buenos Aires ha entendido que tal designacin no obsta al posterior
arrepentimiento por parte de aquel que verific la designacin (SC B. Aires,
junio 17-952, Rey. LA LEY, t. 67, p. 95. En el mismo sentido se pronunci
el doctor de Abelleyra, en sendas disidencias a los fallos de la sala A, de la
Cmara Civil de la Capital, citados "supra" en el nm. 154, oilmr. 2).

156Intermedia: Por su parte, la sala D ha sostenido que la solucin del

problema de si la designacin de escribano y entrega del ttulo de dominio
realizados con posterioridad a la firma del boleto de compraventa puede o
no constituir comienzo de ejecucin del contrato, que obste al
arrepentimiento, con frecuencia depende de las circunstancias especiales
que cada caso ofrece, por lo cual no resulta conveniente sentar principios
generales al respecto (CNCiv., sala D, junio 14963, Rev. LA LEY, t. 111, p.
104).
157 2) Sustitucin de escribano: La sustitucin o el cambio del escribano
designado en el ante contrato de compraventa, con posterioridad al mismo,
no constituye principio de ejecucin del contrato (C2CC La Plata, sala II,
diciembre 4951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 341).
158 3) Entrega de los ttulos con posterioridad al precontrato: Al igual que
en materia de designacin de escribano, existen dos corrientes opuestas. En
favor de la equiparacin con el principio de ejecucin del contrato, se ha
sostenido que tal entrega exterioriza claramente una intencin encaminada a
la consumacin del negocio, puesto que se hace con miras al otorgamiento
del acto (CNCiv., sala A, diciembre, 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496;
abril 7-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 32, por mayora; febrero 18-960, Rev.
LA LEY, t. 99, p. 23; julio 19-951, Rev. LA LEY, t. 63, p. 477; d., sala C,
julio 10-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 107; agosto 28-958, Rev. LA LEY, t.
94, p.45; d., sala E, julio 17-961, Rev. LA LEY, t. 101, p. 283; CCiv. 1
Cap., noviembre 14-947, Rev. LA LEY, t. 48, p. 889; C2CC La Plata,
septiembre 19950, JA, 1951-II, p. 534; d., sala II, febrero 27-953, Rey. LA
LEY, t. 70, p. 175; C2CC Santa Fe, septiembre 26-952, J, t. 2, p. 120; CPCC Rosario, noviembre 6-953, J, t. 5, p. 125; C3?-CC Rosario, mayo 11951, Rev. LA LEY, t. 63, p. 91; C3CC Crdoba, octubre 19-956, CJ, t. XI,
p. 119).
159 En contra: Otros, por lo contrario, consideran que el envo o entrega
de ttulos al escribano con posterioridad a la firma del precontrato no
constituye principio de ejecucin (CNCiv., sala A, disidencia del doctor de
Abelleyra, en fallos citados "supra" nm. 158; d., sala D, septiembre 14951,
Rev. LA LEY, t. 64, p. 391; CCiv. 15 Cap., junio 24-949, JA, 1949-III, p.
454; SC B. Aires, octubre 14-952, Rev. LA LEY, t. 68. p. 620; junio 17-952
EDJBA, 1952-XXXVI, p. 5881; diciembre 4-951, Rey. LA LEY, t. 65, p.
418).
160 Supuestos en que se produzca simultneamente con el precontrato:
No constituye principio de ejecucin del contrato de compraventa la entrega
del ttulo al escribano que deba efectuar la escrituracin, si dicha entrega se
realiz con anterioridad o simultneamente con su celebracin (CNCiv., sala

A, diciembre 30-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 496); lo contrario implicara

sostener que carece de sentido pactar la facultad de arrepentirse (C1CC
Rosario, abril 1-955, J., t. 6, p. 386).
161 4) Gestiones del adquirente consentidas por el vendedor, tendientes
a la obtencin ce un prstamo: Debe considerarse principio de ejecucin del
contrato el hecho de que, despus de dos aos de firmado el boleto de
compraventa el vendedor presente al Banco Hipotecario Nacional una
manifestacin jurada necesaria para que el adquirente obtenga el crdito
indispensable para pagar el precio (CNCiv., sala B, marzo 7-961, Rev. LA
LEY, t. 102, p. 212. En el mismo sentido: C2CC Santa Fe, febrero 22-952,
J, t. 1, p. 336; C3CC Rosario, octubre 30-952, J, t. 2, p. 96).
162 Diferencia entre el conocimiento y el consentimiento del vendedor:
La sala A, de la Cmara Civil de la Capital, ha puntualizado en forma
correcta las diferencias que existen entre ambos conceptos en cuanto a su
incidencia sobre el derecho al arrepentimiento. El referido tribunal indic
que el vendedor no pierde su facultad de arrepentirse de la operacin por la
mera circunstancia de que tenga conocimiento de las gestiones que su cocontratante, el adquirente o comprador, realiza a efectos de obtener el
otorgamiento de un prstamo hipotecario para pagar el precio de la
operacin. Tampoco puede considerarse al mismo como principio de
ejecucin, toda vez que ste debe ser analizado con relacin a la parte que lo
ejerce y no con relacin a su adversario (CNCiv., sala A, abril 20-959, Rev.
LA LEY, t. 95, p. 63).
163. Dicha solucin es la ms correcta puesto que, como hemos sealado
precedentemente, el ejercicio del arrepentimiento es de carcter personal y
no puede ser impuesto (v. "supra", nms. 41 y 42) y no puede presumirse la
renuncia al ejercicio de este derecho (v. "supra", nm. 141).
164 No todos los precedentes han seguido este criterio: algunos han
resuelto lo contrario, mediante una pretendida aplicacin analgica del art,
919 del Cd, Civ. (v. -supra", nm. 150).
165 Opinin contraria: Para otros tribunales, la entrega de ttulos y
planos, o dems documentacin para facilitar la obtencin de un crdito
hipotecario no constituyen principio de ejecucin del contrato sino que se
trata, precisamente, de diligencias previas que advierten que dicha ejecucin
no comenz a operarse (CCiv. 2 Cap., marzo 31-950, Rev. LA LEY, t. 58,
p. 646; SC B. Aires, julio 6-954 [IMBA, 1954-XLIII, p. 687]; C1CC La
Plata sala III, Rep. LA LEY, XXII, v "Compraventa", sum. 87 IDJBA, t.
64, p. 74]; C2CC La Plata, diciembre 13-953, JA, 195441, p. 95).

166 5) Requerimiento de fijacin judicial del plazo para escriturar: La

Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, en un precedente del 27 de
julio de 1954, que se registra en la Revista DJBA (1954-XLIII, p. 759),
decidi que la circunstancia de que el vendedor solicite la fijacin judicial
de un plazo para escriturar, en casos como los que nos ocupan donde no
media una obligacin pura y simple, no constituye un principio de ejecucin
que obste al arrepentimiento.
167 Dicho precedente a ms de determinar una solucin equvoca,
consagra una desigualdad irritante entre las partes contratantes. En efecto, si
se tiene en cuenta que la nica forma de requerir tal fijacin es la demanda,
de la cual debe correr traslado a la contraparte, y que sta, una vez
contestada dicha demanda carece de derecho a arrepentirse con
posterioridad a la misma (v. "infra'', nms. 52 al 54), el que requiera tal
fijacin estara en condiciones de arrepentirse, cuando su co-contratante
carecera de tal facultad.
Si bien puede argumentarse que a diferencia de lo que ocurre con la
demanda por escrituracin, la cual lleva insita la de fijacin del plazo (v.
"supra", nms. 54, prr. 29; 70 al 72, 74), la que tiende a la fijacin judicial
del plazo no implica un requerimiento para que se cumpla el objeto mismo
del contrato, resulta obvio que quien la promueve lo hace con miras a ello
puesto que, de lo contrario, tal requerimiento es innecesario y no parece
lgico presumir que se recurra a los estrados de la justicia para realizar
peticiones carentes de significacin.
168 Otros precedentes han decidido que quien demande no podr ya
arrepentirse al contestar la reconvencin (v. "supra", nm. 61), pues tal
derecho ha caducado, aun cuando la accin se haya desistido con
anterioridad a la traba de la litis (v. "supra", nm. 62).
169 6) Confeccin de planos de subdivisin: Para algunos, la confeccin
de un plano de subdivisin, convenido en el boleto de compraventa e
indispensable a los fines de la venta, no comporta un comienzo de ejecucin
del contrato, por lo que no puede interpretarse como una renuncia al derecho
o facultad de arrepentirse (CApel. CC Ro Cuarto, junio 19-963, Rep. LA
LEY, XXIV, v "Compraventa", sum. 62. En el mismo sentido: SC B. Aires,
abril 10-951, JA, 1951-111, p. 99: C2CC La Plata, diciembre 15-963, JA,
1954-II, p. 95. En contra: C2CC La Plata, septiembre 19-950, JA, 1951-II,
p. 534).
170. 7) Actos que posibiliten la tradicin: Existe una variada gama de
actos, que han sido considerados de distinta manera, los cuales tienen por
finalidad el posibilitar la tradicin del inmueble vendido o prometido en

venta. As, las gestiones o la promocin misma de un juicio de

reivindicacin relativo al inmueble objeto del contrato, sera considerado
como principio de ejecucin (C Fed. Tucumn, abril 22-947, Rev. LA LEY,
t. 46, p. 820; CCiv. 2 Cap., mayo 11-936, Rev. LA LEY, t. 2, p. 654);
tambin lo sera el hecho de levantar una hipoteca que grave el dominio de
dicho bien que impide la escrituracin en las condiciones pactadas (CCiv.
Cap., febrero 19949, Rev. LA LEY, t. 53, p. 469); o las diligencias
realizadas por el vendedor a efectos de que el inmueble prometido se
inscriba a su nombre (C Civ. la Cap., septiembre 18-950, Rev. LA LEY, t.
60, p. 384; CCiv. Ir Cap., diciembre 20-948, Rev. LA LEY, t. 53, p. 548. En
contra: CNCiv., sala C, diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49; d.,
sala D, abril 2-952, JA, 1952-111, p. 117; SC B. Aires, abril 1-952, JA,
1952-II, p. 329; C1CC La Plata, agosto 16-949, JA, 1949-1V, p. 455).
D) Concurso del vendedor:
170 bis. Otra de las causas que provocan la caducidad del derecho a
arrepentirse en el caso, por parte del vendedor, es su concurso civil. La
razn de esta causal es obvia, toda vez que para arrepentirse le sera
necesario restituir la seal recibida con otro tanto y ello importara un acto
de disposicin que tiene prohibido (CN Civ., sala B, noviembre 24-953,
Rey. LA LEY, t. 94, p. 217). Esta causal es relativa, toda vez que la nulidad
con que los sanciona el cdigo civil, tanto en su art. 1042, como en el 1160,
ser aplicable slo en caso en que tome la decisin por s, sin las venias
necesarias al efecto, pero nada se opondra a que la masa de acreedores, por
medio del sndico, por considerar inconveniente a la operacin, hiciera uso
de tal clusula en salvaguarda de sus derechos, que debe efectivizar,
justamente, sobre el patrimonio del deudor del cual forma parte integrante el
inmueble vendido en esta forma condicional.
VII. - SUPUESTOS ESPECIALES
A) Condominio:
171 En aquellos casos en que se pacte una clusula de arrepentimiento, en
una promesa de venta cuyo objeto lo constituya un inmueble que pertenece
a condominio a dos o ms personas, debern correlacionarse las normas que
rigen el instituto del arrepentimiento con aquellas que sean de aplicacin al
derecho real de condominio.
Estas ltimas establecen en forma general que "Ninguno de los condminos
puede sin el consentimiento de todos ejercer sobre la cosa comn, ni sobre
la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos
que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La

oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este
respecto" (art. 2680, Cd. Civil), determinando especficamente entre las
prohibiciones que "El condmino no puede enajenar..." (art. 2682, cd.
citado).
172 Por ello, si en contra de estas prohibiciones expresas algunos de los
condminos sin el consentimiento expreso de los restantes, promete en
venta la cosa comn, en la instrumentacin de la misma se pacta una
clusula de arrepentimiento, de no obtener la ratificacin de los restantes
para efectivizar la operacin, debe restituir la seal recibida con otro tanto
(C2CC La Plata, sala I, noviembre 10-953, Rey. LA LEY, t. 65, p. 285).
173. Si por lo contrario, respetando dichas disposiciones legales, la
promesa de venta es efectuada por la totalidad de los comuneros, para el
ejercicio del arrepentimiento habr de ser igualmente necesaria dicha
concurrencia de voluntades, no siendo vlido el arrepentimiento de uno de
ellos, el cual carece de derecho para imponer a los restantes, por su solo
arbitrio, la obligacin de restituir la seal con otro tanto (CNCiv.. sala B,
noviembre 24-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 217). Esta solucin ha de ser
aplicable tanto en los casos en que el arrepentimiento se produzca con
anterioridad a la demanda de escrituracin, como a los que tengan lugar
juntamente con ella, de forma tal que, en este ltimo supuesto, el
allanamiento de uno o ms condminos a una demanda por escrituracin
debe obstar al arrepentimiento de los restantes. La sala A de la Cmara Civil
de la Capital, no lo entendi as y, en un supuesto anlogo, donde los
condminos eran los herederos del vendedor, sostuvo un principio contrario
haciendo lugar al arrepentimiento efectuado por uno de los causahabientes,
pese a mediar allanamiento a la accin por escrituracin por parte de otro,
fundando su resolucin en que el carcter indivisible de la obligacin de
escriturar (CNCiv., sala A, mayo 23-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 67).
B) Venta por apoderado:
174 Dentro de las particularidades que pueden presentarse en los casos en
que el precontrato de venta se celebre por medio de un mandatario, la ms
importante est constituida por el supuesto en que ste exceda el lmite de
sus facultades en la contratacin. Existen divergencias con relacin a la
amplitud de las facultades. Para algunos el mandato conferido para "buscar
comprador" para un inmueble, comprende la facultad de firmar el ante
contrato y percibir la sea, debiendo considerarse al mandatario facultado
para convenir todos los detalles propios de la negociacin, sin perjuicio de
la eventual responsabilidad de ste en caso de que exceda sus poderes
(CNCiv., sala F, abril 6-961, Rep. LA LEY, XXII, v "Compraventa", sums.
11 y 12).

 Otros, en cambio, consideran que la promesa de venta de un inmueble

firmada por el intermediario, es ineficaz (C1CC La Plata, sala I, julio 28960, Rep. LA LEY, XXII, v "Compraventa", sum. 13. En este caso se
sostuvo que tal autorizacin slo comprenda la bsqueda de interesados,
pero no la firma del contrato, facultad sta que se reserva el mandante).
176. La solucin no presenta problemas puesto que el Cd. Civil en su
art. 1831, inc. 7, precepta la necesidad de un poder especial para realizar
cualquier contrato que tenga por objeto transferir o adquirir el dominio de
bienes races, por ttulo oneroso o gratuito; por consiguiente, si esta facultad
no se establece en forma expresa, no puede entenderse que se haya
delegado. Lo contrario importara violar reglas elementales de hermenutica
y consagrar una solucin notoriamente ilegal.
177 Cuando tal poder haya sido dado pero establecindose que deba
convenirse una clusula de arrepentimiento mediante la estipulacin de una
seal, y el mandatario haya recibido la cantidad a cuenta de precio, ste
incurre en una extralimitacin a sus facultades (C2-CC La Plata, sala 1,
abril 7-948, Rev. LA LEY, t. 51, p. 477), siendo procedente el
arrepentimiento del vendedor mandante, cuando no otorg poder a su
mandatario para recibir pagos a cuenta del precio de la operacin (SC B.
Aires, julio 6-954 tDJBA, 1954-XLIII, p. 6811; CCiv. Cap., julio 7-950, JA,
1951- I, p. 564).
178 Asimismo, se ha sostenido que no importa una ratificacin tcita en
los trminos del art. 1935 del Cdcl. Civil, la circunstancia de que el
vendedor que desconoce la operacin celebrada por su mandatario, por
haber ste excedido en sus facultades, se arrepienta de dicha operacin
haciendo uso de una de las clusulas convenidas al efecto (CNCiv., sala C,
abril 8-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 501).
179 Pero, el hecho de que el porcentaje percibido por el mandatario en
calidad de sea en el acto de suscribirse el ante contrato de compraventa sea
superior al habitual, no puede, en forma alguna, invalidar la operacin;
mxime, si no existe prohibicin en la autorizacin concedida por el
propietario (CNCiv., sala F, octubre 4-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 192).
180 En lo que respecta a la comisin del corredor, es obvio que la
circunstancia de que se ejercite el derecho de arrepentimiento, no puede
dar lugar a requerir la devolucin de la misma (CNCiv., sala D,
noviembre 16-960, Rey, LA LEY, t. 101, p. 432; v. "supra", nm. 103).
Pero el intermediario carece de derecho para retener las cantidades
recibidas en concepto de sea, y debe restituirlas en caso de
arrepentimiento, sin que le sea dado cuestionar la forma en que las

partes decidieron esa solucin (CNCiv., sala E, julio 25960, Rev. LA

LEY, t. 100, p. 471 [fallo 5525-S), de no hacerlo, puede ser compelido a
ello (CCiv. 2'1 Cap., junio 24-949, JA, 1949-IV, p. 290).
C) Propiedad horizontal:
181. a) Aplicacin del art. 1202 del Cd. Civil: En principio, no existe
motivo alguno para restar valor a la clusula de arrepentimiento que pueda
pactarse a favor de ambas o cualquiera de las partes en un contrato de venta
regido por la ley 13.512, ya que la misma est autorizada expresamente por
el art. 1373 del Cd. Civil (CNCiv., sala A, noviembre 29-960, Rev. LA
LEY, t. 101, p. 874; noviembre 10-959, Rev. LA LEY, t. 97, p. 311; d., sala
C, febrero 11-959, Rev. LA LEY, t. 94, p. 52; octubre 3-956, Rev. LA LEY,
t. 84, p. 403; d., sala D, julio 24-958, Rev. LA LEY, t. 92, p. 958; febrero
16-960, Rev. LA LEY, t. .98, p. 722 [fallo 4549-S; d., sala E. noviembre 28961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 93; d., sala F. agosto 11959, Rev. LA LEY, t.
97, p. 292, etctera).
182 b) Casos en que se adicione una condicin resolutoria: En el tt. III
cap. B, de este trabajo, indicamos que nada obstaba a que en forma
concomitante con la convencin del arrepentimiento se establezca una
condicin resolutoria (v. "supra", nm. 30); es usual que el propietario de un
edificio que se decide a venderlo por el rgimen de la ley 13.512, establezca
en los ante contratos que para el caso en que no logre venderse un nmero
determinado de unidades o la totalidad de ellas, se reserva el derecho
de rescindir la operacin con la simple devolucin de la sea, sin intereses.
En caso de cumplirse tal condicin resolutoria, que hace a la existencia
misma del "boleto" de compraventa, el enajenante puede dejar sin efecto la
operacin en funcin de dicha facultad reservada al respecto. En estos casos,
la obligacin queda para ambas partes como no sucedida, debiendo
restituirse lo recibido en virtud de ella (CNCiv., sala E, noviembre 28-961,
Rev. LA LEY, t. 106. p. 93).
183 Dicha clusula es vlida y puede ser ejercida por el vendedor aun
despus del vencimiento del plazo fijado al efecto, siempre que con
anterioridad no haya sido constituido en mora y no medie principio de
ejecucin del contrato (CNCiv., sala C, septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t.
103, p. 417; v. "supra", nms. 44 al 51).
184. Asimismo, el vendedor tiene derecho para, en caso de cumplirse la
condicin, declarar resueltas una o varias de las operaciones, sin obrar del
mismo modo con respecto a las dems; ello, en razn de que en el rgimen
de la ley 13.512, los contratos concertados con relacin a una unidad, no

afectan para nada a las otras (CNCiv., sala A, julio 8-963, Rev. LA LEY, t.
112, p. 459).
185. En lo que respecta a la naturaleza de estas convenciones, la clusula
que faculta al vendedor a rescindir la promesa de venta de un departamento
para el caso en que no logre vender un nmero determinado de unidades, no
constituye un pacto de retroventa, porque en ste el ejercicio o no ejercicio
de la facultad de recuperar la cosa vendida, depende exclusivamente de la
voluntad del vendedor (CNCiv., sala D, febrero 16-960, Rev. LA LEY, t. 98,
p. 722 [fallo 4549-S).
186 Igualmente, aun cuando se considere a este tipo de clusulas
contenga una condicin resolutoria potestativa a favor del vendedor, el acto
es vlido y puede ser interpretada dicha convencin como una clusula de
arrepentimiento, por lo cual no cae bajo la sancin del art. 542 del Cd.
Civil (CNCiv., sala D, julio 24-958, Rev. LA LEY, t. 92, p. 958).
187 e) Diferencia con el desistimiento de las leyes de emergencia: El
problema del desistimiento, institucin que de modo especfico rega las
relaciones contractuales originadas en la ley 13.512, no puede confundirse
con la retractacin prevista en los arts. 1150 y 1155 del Cd. Civil, ni con la
resolucin del contrato mediante pacto comisorio en las condiciones del art.
1203 de dicho cdigo y dems supuestos admitidos por la jurisprudencia
plenaria en vigor en la Capital Federal, ni menos an, con el arrepentimiento
legislado en el art. 1202 del mismo cuerpo legal (CNCiv., sala C, noviembre
5-959, Rey. LA LEY, t. 98, p. 381, voto del doctor Gondra).
188. Por ms que la institucin de las arras tenga su exteriorizacin ms
amplia en la compraventa, no es dudoso que propietario que vende por el
sistema de la ley 13.512, tambin puede desistir de la operacin proyectada,
desistimiento que tiene efecto distinto al arrepentimiento del art. 1202 del
Cd. Civil. En ste, la operacin queda sin efecto y el propietario readquiere
la facultad de vender nuevamente el inmueble a quien mejor le convenga.
En aqul, la operacin tambin quedaba sin efecto, pero con la
particularidad de que el inquilino u ocupante no perda su calidad de
comprador preferente (CNCiv., sala C, febrero 19-963, Rev. LA LEY, t. 111,
p. 214).
189 Los decretos dictados en torno a la ley que nos ocupa, crearon un
rgimen de excepcin en todo lo relativo a la fijacin del precio por parte de
la Direccin Gral. Impositiva y a la preferencia de compra reconocida al
locatario, pero en los dems aspectos, continu rigiendo el sistema del
cdigo civil. As, la clusula por la cual el vendedor de una unidad afectada
por dicha ley prohiba la cesin o transferencia del respectivo "boleto", era

perfectamente vlida y moral, ya que con ella se pudo impedir que el

inquilino que gozaba del derecho preferencial de compra, cometiera abusos
a costa del propietario; abusos que, por repetidos, impusieron la sancin de
la ley 12.830 (CNCiv., sala C, noviembre 29-963, Rev. LA LEY, t. 114, p.
662).
190 Aun despus de la sancin de estos decretos el nico desistimiento
unilateral y admisible de los contratos era el autorizado por el art. 1202 del
Cd. -Civil cuando, sin mediar constitucin en mora ni ejecucin, y s
estipulacin de arras, la parte que se arrepiente opta por la prdida de la sea
o la restitucin de ella con otro tanto de su valor (CNCiv., sala A, noviembre
10959, Rev. LA LEY, t. 97, p. 311).
191 Finalmente, se ha resuelto que no hay acuerdo de voluntades que
perfeccione el contrato, si el comprador de un inmueble afectado al rgimen
de la ley de propiedad horizontal pretende pagar el precio fijado por la
Direccin Gral. Impositiva en lugar del convenido con el vendedor, lo cual
no es aceptado por ste, que en la especie de autos hace uso de la
clusula de arrepentimiento especialmente pactada para este supuesto
(CNCiv., sala F, agosto 11-959, Rev. LA LEY, t. 97, p. 292).
VIII. - SUPUESTOS EN QUE NO MEDIA ARREPENTIMIENTO
A) Incumplimiento culpable:
192 a) Diferencia con el arrepentimiento: Es importante establecer que en
materia contractual "arrepentimiento" y "rescisin" son conceptos diversos,
regidos por normas distintas y con efectos propios. El primero puede ser
ejercido por cualquiera de las partes si se pact arras o sea, no mediando
principio de ejecucin del contrato ni constitucin en mora, y origina la
prdida de la sea o la devolucin de ella ms otro tanto, segn quien
desista de la compraventa. La rescisin del contrato, en cambio, se funda en
el incumplimiento de la otra parte y da lugar a la indemnizacin de daos y
perjuicios, los que deben acreditarse en el juicio de acuerdo con las normas
que rigen las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones en
general.El primer supuesto implica culpa del deudor; en el segundo, se prescinde de
toda nocin de culpa. (Coinciden con estos principios en la Capital Federal:
CCiv. 2 Cap., marzo 31-950, JA, 1950-II, p. 480; CNCiv., sala A,
noviembre 20-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 544; septiembre 27-960, Rev.
LA LEY, t. 101, p. 666; d., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106,
p. 148; mayo 11-953, Rev. LA LEY, t. 70, p. 598; diciembre 30-953, Rev.
LA LEY, t. 70, p. 598; diciembre 30-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 213; d.,

sala C, septiembre 16-962, Rev. LA LEY, t. 109. p. 45; octubre 10-961, Rev.
LA LEY, t. 105, p. 118; septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 559;
diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78, p. 49; marzo 27-943, Rev. LA LEY,
t. 70, p. 538; d., sala D, agosto 11-963, Rey. LA LEY, t. 114, p. 221; marzo
8-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 57; agosto 2961, Rev. LA LEY, t. 103, p.
608; octubre 5-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 666; septiembre 26-960, Rev.
LA LEY, t. 101, p. 225; julio 28-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24958, Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; d., sala E, mayo 11-962, Rev. LA LEY, t.
107, p. 318; noviembre 17-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 926; d., sala F,
agosto 16-961, Rev. LA LEY, t. 107, p. 399; septiembre 12-961, Rev. LA
LEY, t. 104, p. 614. En la provincia de Buenos Aires: SC B. Aires, junio 17952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 95; ClaCC La Plata, mayo 23-950, JA, 1950111, p. 640; junio 17-949, JA, 1949-111, p. 297, etctera).
193 En el supuesto de arrepentimiento o de clusula penal, slo se tiene
derecho al cobro de la sea o de la pena, haya o no perjuicios y aun cuando
stos puedan ser mayores o menores; en la hiptesis de rescisin del
contrato por culpa de una de las partes, en cambio, rigen los principios
generales, debindose probar la existencia del dao y su cuanta (CNCiv.,
sala D, agosto 2961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 255, y fallos citados "supra",
nm. 192).
194 Otra diferencia radica en que el principio de ejecucin del contrato
constituye un impedimento para arrepentirse de lo convenido, pero, en
cambio, no impide que se pueda hacer valer el pacto comisorio
instrumentado en aqul (CN Civ., sala A, noviembre 20-962, Rev. LA LEY,
t. 110. p. 544).
195. Asimismo, tal principio de ejecucin que obsta al arrepentimiento
ulterior de quien pretende desentenderse de lo convenido mediante la
prdida de la sea o su restitucin doblada, no obsta a la invocacin del
pacto comisorio, cuando el incumplimiento en que ste se basa sobreviene a
la parcial ejecucin del contrato que tuvo lugar con anterioridad (CNCiv.,
sala A, agosto 24-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 510).
196. Igualmente, aunque no exista pacto comisorio ni se haya dado arras,
y aunque el contrato tenga principio de ejecucin, el comprador puede pedir
su resolucin si el vendedor se rehsa a cumplirlo dentro del plazo
estipulado y es constituido en mora (CNCiv., sala D, marzo 8-953, Rev. LA
LEY, t. 110, p. 57).
197. Si por acuerdo de partes (distracto) se rompe el vnculo contractual
o si ste deja de existir por imposibilidad no imputable de cumplir la
obligacin y, con mayor fundamento todava, si el dolo o la culpa interviene,

no puede hablarse de perder la sea, ni tampoco de limitar el resarcimiento

del perjuicio al monto de ella (CNCiv., sala F, agosto 16-961, Rev. LA LEY,
t. 107, p. 309).
198. La disposicin del art. 1188 del Cd. Civil, debe ser interpretada en
conexin con la norma del art. 1202 del mismo cuerpo legal; vale decir, que
debe entenderse que los daos y perjuicios deben ser estimados segn el
valor de las arras entregadas solamente cuando una de las partes haga valer
el derecho de arrepentirse consagrado en la ltima de las normas citadas,
pero no cuando la rescisin del contrato se produce por el incumplimiento
de las obligaciones a cargo de uno de los contratantes (CNPaz, sala III,
noviembre 19-962, Rep. LA LEY, XXIII, v "Sea", sum. 9).
199 Cuando el caso est regido por el art. 1189 del Cd. Civil, slo hay
derecho a la indemnizacin prevista en ese texto, el cual expresa claramente
que la indemnizacin de las prdidas e intereses consistir en la prdida de
la seal, de suerte que todo el dao queda as cubierto, sin posibilidad de
hacer distinciones entre el lucro cesante y los daos efectivamente sufridos
(CN Civ., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148).
200 En caso de haber sido rechazada la accin del vendedor sobre
rescisin del contrato de compraventa y devolucin de la sea doblada, ste
no puede luego, al contestar la demanda que el adquirente le promueva por
escrituracin del mismo inmueble, objeto del contrato, ejercer la defensa del
arrepentimiento por mediar al respecto cosa juzgada (C2.CC La Plata, sala
II, junio 15954, Rev. LA LEY, t. 75, p. 503).
201 La falta del pacto comisorio no es obstculo para que el vendedor
pueda demandar la resolucin del contrato o de la promesa de venta ante el
incumplimiento de la obligacin en el plazo estipulado, para lo cual debe
constituir previamente en mora al comprador El principio de ejecucin del
contrato no obsta a dicha resolucin pese a que impide el arrepentimiento
mediante la prdida de lo entregado como seal. En estos casos, se permite a
la parte no culpable demandar la resolucin del vnculo por inexistencia de
un pacto comisorio o por una disposicin de la ley, la sea debe restituirse a
quien la entreg y el culpable de la inejecucin debe los daos y perjuicios
que resulten de la aplicacin de los principios generales sobre
incumplimiento de las obligaciones (CNCiv., sala C, noviembre 16-962,
Rev. LA LEY, t. 109, p. 45, del fallo de r instancia).
202 Sin perjuicio de todo lo expuesto cabe sealar que en un
pronunciamiento la Cmara de Crdoba resolvi que si en el boleto de
compraventa se fij por adelantado el monto de los daos y perjuicios
derivados del incumplimiento en el caso la devolucin de la sea doblada

, si el vendedor se negare o se hiciere imposible por su culpa la

escrituracin, no es necesario exigir al comprador la prueba de los daos, ni
alterarse ni discutirse su monto (C3CC Crdoba, septiembre 4-959, Rep.
LA LEY, XXIII, v "Sea", sum. 12),
203 Otro supuesto interesante es aquel en que la demanda se rechace por
aplicacin del art. 1201 del Cd. Civil, en estos casos, no procede adoptar
resoluciones que afecten al fondo del derecho prdida de la sea
entregada, por ejemplo, ya que el rechazo de la accin se produce en tal
caso con carcter provisional y sin afectar el derecho de las partes
considerado en s mismo (CNCiv., sala A, septiembre 27-960, Rev. LA LEY,
t. 101, p. 666).
204 Opinin contraria: A diferencia de lo que hemos sealado en los
nmeros que anteceden, un reducido grupo de precedente ha considerado
que el incumplimiento imputable a una de las partes debe ser equiparado al
arrepentimiento, por lo cual el culpable pierde la sea en caso de ser el
adquirente, o debe devolverla con otro tanto si se trata del vendedor (CCiv.
11 Cap., septiembre 1-933, JA, t. 43, p. 540; mayo 31-935, JA, t. 50, p. 496;
CCiv. 2a Cap., septiembre 10-931, JA, t. 36, p. 1023; CPaz Letr., diciembre
16-947, Rev. LA LEY, t. 50, p. 305; C21CC La Plata, diciembre 18951, Rev.
LA LEY, t. 65, p. 176; ST La Pampa, noviembre 23-954, Rey LA LEY, t. 77,
p. 207).
La sala E, de la Cmara Civil de la Capital, en un precedente ha
establecido una solucin que puede considerarse intermedia al resolver que
si el comprador cae en incumplimiento de sus obligaciones y, de acuerdo
con lo estipulado en el respectivo boleto incurre en la prdida de la sea, lo
cual importa en el caso de autos la rescisin total de la operacin, el
vendedor: puede proceder a la nueva enajenacin del bien objeto de la
operacin, sin necesidad de interpelacin judicial o extrajudicial (CNCiv.,
sala E, mayo 4961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608). En este precedente, ms
que una tercera posicin se consagra una particularidad de la primera.
c) Conclusiones: De todo lo expuesto, pueden extraerse las siguientes
principales diferencias entre ambos institutos: 1 En las arras debe mediar
un convenio expreso que las estipule; en la rescisin por culpa de alguna de
las- partes es indiferente que exista tal estipulacin. 2 El arrepentimiento
slo puede ser ejercido antes de la constitucin en mora y siempre que no
medie principio de ejecucin; en la rescisin no existe tal limitacin y puede
invocarse eficazmente aun con posterioridad a tales eventos. 3) En el
arrepentimiento no juega el elemento subjetivo de la culpa o del dolo en la
contraparte; en la rescisin, dichos elementos son justamente los
determinantes de su procedencia. 4) En el arrepentimiento, salvo pacto

expreso en contrario, la prdida de la sea o su devolucin doblada,

constituyen la total e ntegra reparacin con prescindencia de los daos
realmente sufridos; en la rescisin debe restituirse la sea a quien la entreg.
y la parte culpable de la misma es compelida a resarcir la totalidad de los
daos tanto el emergente, como el lucro cesante que con su conducta
ocasione a su co-contratante.
207. d) Culpa concurrente: Cuando el incumplimiento de un contrato en
el cual han sido pactadas arras, se motive por culpa de ambas partes
contratantes, no ser de aplicacin la norma del art. 1202 del Cd. Civil, en
cuanto establece la obligacin de devolver la sea doblada o la prdida de la
misma segn el caso de que se trate, sino que tal entrega deber restituirse
en forma simple a quien la entreg (CCiv. la Cap., noviembre 13-950, Rev.
LA LEY, t. 61, p. 453).
B) Caso fortuito o fuerza mayor que produce la resolucin:
208 En el captulo que antecede indicamos que cuando el vnculo
contractual deje de existir por imposibilidad no imputable de cumplir la
obligacin, entre otros motivos, no puede hablarse de prdida de la sea (v.
"supra", nm. 197).
209 En efecto, si el contrato queda resuelto por mediar una circunstancia
extraa a la voluntad de las partes, tal como es el caso fortuito o la fuerza
mayor, la seal debe ser restituida en forma simple a quien la entreg no
siendo aplicable la solucin del art. 1202 del Cd. Civil (CS, septiembre 28936, JA, t. 55, p 770; CCiv. 2 Cap., junio 21-950, JA. 1951-1V, p. 81;
CNCiv., sala D, octubre 31-951 Rev. LA LEY, t. 65, p. 593).
210 As lo ha considerado igualmente el doctor Chvez al sostener en una
disidencia con los restantes miembros del tribunal que integra que no pierde
la seal el comprador que alega fuerza mayor que le impide cumplimentar el
contrato, y acredita el hecho afirmado (C4CC Crdoba, agosto 25-961,
Rep. LA LEY, XXIII, v "Sea", sum. 6).
211 Las divergencias se han planteado respecto a cundo puede
considerarse, o en qu supuestos, media tal circunstancia excusante de
responsabilidad. La sala A de la Cmara Civil de la Capital, ha decidido que
no habindose probado que por la postracin que pudo haberle provocado la
enfermedad invocada haya estado el comprador privado de discernimiento,
le es imputable el incumplimiento de la obligacin en que incurri al dejar
de comparecer, por s o por apoderado, al acto de la respectiva escrituracin.
En tal supuesto no puede alegarse existencia de caso fortuito o fuerza
mayor, toda vez que dicha obligacin pudo cumplirse por intermedio de un

tercero e imponer al acreedor la recepcin del pago (CNCiv., sala A,

septiembre 22-951, Rev. LA LEY, t. 105, p. 24, del voto del doctor
Llambias).
212. Igualmente, se ha planteado el problema respecto de si la
imposibilidad de escriturar por defectos en los ttulos constituye o no fuerza
mayor que haga inimputable el incumplimiento. (En favor de la existencia
de fuerza mayor: CCiv. 1 Cap., octubre 8-941, JA, t. 76, p. 410; CCiv., 2
Cap., noviembre 6-944, Rev. LA LEY, t. 36, p. 563. En contra de tal criterio:
CCiv. 14 Cap., junio 26931, JA, t. 35, p. 1285; CCiv. 24 Cap., octubre
29942, JA, 1942-IV, p. 721; C2CC La Plata febrero 9-954, JA, 1954-II. p.
216).
C) Rescisin por mutuo consentimiento:
213 Si por acuerdo de partes se rompe el vnculo contractual, no es
posible hablar de devolucin de la sea con otro tanto ni de prdida de sta
(CNCiv., sala F, agosto 16-961. Rev. LA LEY, t. 107, p. 399).
214 En estos supuestos, la seal debe restituirse en forma simple y no
doblada (CCiv. 2 Cap. junio 21-950. JA, 1951-IV, p. 81).
215. No obsta a la rescisin de un ante contrato de compraventa, en la
que ambas partes estn de acuerdo, el hecho de que se hubiera estipulado un
pacto comisorio en favor de una sola de dichas partes, puesto que para que
se opere esa rescisin nicamente ha de mediar el consentimiento
coincidente de las partes. El efecto propio de tal rescisin es que cada parte
restituya a la otra lo que recibi con motivo del contrato, sin que pueda
exigirse del vendedor la devolucin de la sea doblada (SC B. Aires, julio
30-962, Rep. LA LEY, XXIV, v "Compraventa", sum. 60 [DJBA, t. 69, p.
2971).
D) Subasta pblica:
216. Otra excepcin al principio del art. 1202 del Cd. Civil la
constituye la entrega de sea en las compraventas de inmuebles
verificadas en pblica subasta. En estos casos, la sea que se entregue al
martillero, carece de carcter penitencial, siendo meramente
confirmatoria, por lo cual no es factible el arrepentimiento (CCiv. 1
Cap.. mayo 10-939, Rev. LA LEY, t. 14, p. 680; CCiv. 2 Cap., noviembre
23-932, JA, t. 40, p. 187; SC B. Aires agosto 18-953, JA, 1953-IV, p. 457;
CApel. Rosario, sala I CC, Rep. LA LEY, XXI, v "Subasta pblica", sum,
15; C3 CC Crdoba, octubre 9-957, Rep. LA LEY, XXII, v "Subasta
pblica", sum. 31, etctera).

217. La generalidad de los autores de derecho procesal que se han

referido al punto, ensean que en las ventas judiciales no es de
aplicacin el principio de la legislacin de fondo, segn el cual en los
contratos bilaterales cuando se ha estipulado una sea para asegurar el
cumplimiento, puede una de las partes dejarlo sin efecto, perdiendo el
importe de aqulla a favor de la otra (RODRIGUEZ, t. II, p. 303; DE
LA COLINA, t. II, p. 339, nm. 986; PARODY, p. 123; CASARINO, t.
I, p. 379, prr. 24; CALVENTO, p. 239). Terminado el remate, el
contrato es obligatorio a ambas partes y ninguna de las dos puede
dejarlo sin vida por decisin unilateral; la venta es perfecta y ambos
contratantes slo quedan facultados para continuar realizando u
obligar a efectuar las prestaciones necesarias al contrato en ejecucin:
la entrega de la cosa y el pago del saldo del precio, ya que la escritura
pblica no es esencial (art. 1184, Cd. Civil).
Si bien en las ventas privadas se explica perfectamente la funcin que
desempea la sea o arras segn el art. 1202 del Cd. Civil, por la entera
libertad en que se encuentran las partes para contratar: en las ventas forzadas
realizadas por intermedio de la justicia (art. 1324. inc. 4, Cd. Civil), el
juez suple la voluntad del deudor propietario y decreta la subasta sin
supeditarla a condicin o clusula disolutoria alguna, salvo que lo haga
expresamente por acuerdo de las partes. La ley procesal se ha esmerado en
revestir de la mayor seriedad al acto, disponiendo formalidades y requisitos
que garantizan la obtencin del justo precio o del ms aproximado que
hubiera sido posible recibir de la cosa en relacin a su valor real. Siendo ello
as, es ilgico atribuir a la sea del papel que las arras desempean en las
ventas privadas, puesto que se emplean como prueba de que la convencin
est concluida, constituyendo un verdadero pago a cuenta de precio y el
comienzo de la ejecucin del contrato. La prctica la ha impuesto con ese
objeto pues quien compra en un remate pblico sabe que el plazo perentorio
deber doblar el saldo del precio y recibir el bien.
En el precedente que nos ocupa se sealan otras dos diferencias
fundamentales entre ambos tipos de sea. La primera, que la
responsabilidad es mucho ms grave cuando se adquiere en pblica
subasta, desde que si por culpa del comprador se deja sin efecto la
venta, ste no pierde la sea sino que se hace responsable de la
disminucin del precio del segundo remate, de los intereses y de las
costas causadas, al pago de todo lo cual puede ser compelido
ejecutivamente. La segunda, que la finalidad inmediata de la subasta es
reducir a dinero los bienes del deudor que constituyen la prenda comn
de seis acreedores, ce manera que si el deudor compelido judicialmente
a vender, pudiera arrepentirse de la venta, devolviendo la sea ms otro
tanto, en la generalidad de los casos se originaran grandes perjuicios al

ejecutante y el dao alcanzara, lgicamente, al comprador de buena fe

que concurre atrado por la intervencin de la justicia (CCiv. 1 Cap.,
mayo 10-939, Rev. LA LEY, t. 14, D. 680).
218. En las subastas judiciales, que son ventas forzadas, la sea no
permite el arrepentimiento de las partes. El deudor ejecutado, propietario de
la cosa a subastarse, puede librar al bien pagando capital intereses y costas,
slo hasta el momento de iniciarse la subasta (CApel. Rosario, sala I CC,
Rep. LA LEY, XXI, v "Subasta pblica", sum. 15, y J, t. 15, p. 22).
219 Terminado el remate, el contrato es obligatorio para ambas partes y
ninguna de ellas puede dejarlo sin vida por decisin unilateral (C3 CC
Crdoba, octubre 9-957, Rep. LA LEY, XXII. v "Subasta pblica", sum.
31).
220 Sin perjuicio de lo expuesto, el cdigo de procedimientos faculta al
comprador en subasta pblica a desistir de la adquisicin por defecto de
ttulo, pero no por defecto de la cosa, la que debe ser examinada antes del
remate, de acuerdo con la razonable previsin de cualquier comprador
(CNCiv., sala A, noviembre 22-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 895 [fallo
9145-S7).
221 Asimismo, la falta de la exigencia de sea a la acreedora, no puede
afectar la validez del remate, ya que no se refiere a las formalidades legales
exigidas para su realizacin (CNCiv., sala E. septiembre 29-958, Rev. LA
LEY, t. 100, p. 725 [fallo 5359-Sil).
222 Tampoco ser causal suficiente para provocar la nulidad del remate la
falta del depsito de la sea si los adquirentes son los herederos pues no se
causa perjuicio al coheredero, el cual puede, en caso de que sea procedente,
solicitar el pago de lo que se le pueda adeudar, en el momento oportuno
(CCiv. l Cap.. mayo 28-948, Rep. LA LEY, X, V "Subasta pblica", sum.
7). Igual solucin cabe aplicar a los casos cn que el adquirente sea el
acreedor ejecutante, pudiendo ste compensar la sea con su crdito, previa
autorizacin del juez que entiende en la causa al efecto.
IX. - APNDICE BIBLIOGRFICO
ALTERINI, AFILIO A., "Sea, pacto comisorio y compraventa de
inmuebles", en Rev. LA LEY, t. 115, p. 400. BENDERSKY, MARIO J.,
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frente a las subenajenaciones en propiedad horizontal y en condominio", en
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ellos" (JA, junio 13-961). Resea de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 105, p.
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compraventa de inmuebles" (JA, enero 9-963). Resea de Z. A. B., en Rev.
LA LEY, t. 112, u, 1200; "El valor de los boletos provisorios de venta" (JA,
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Resea en Rev. LA LEY, t. 101, p. 1139. PUGLIESE, GIOVANNI, 'Pacto de
retroventa incumplido y desvalorizacin de la suma prevista a ese efecto" (II
Foro Italiano, Roma, ao 1956, vol. LXXIX, parte I, p. 577). Resea de D.
G., en Rev. LA LEY, t. 88, p. 1051. QUINTEROS, FEDERICO D., "El
comienzo de ejecucin y la renuncia tcita a la facultad de arrepentirse en el
contrato preliminar de compraventa de inmuebles" (JA, octubre 6961).
Resea de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 105, p. 1188. SPOTA, ALBERTO
G., "Venta de la cosa comn efectuada por el condmino: ratificacin por
los dems condminos" (JA. noviembre 20955). Resea de Z. A. B., en Rey.
LA LEY, t. 81, r. 951; "La venta de la cosa en condominio hecha por el
condmino como supuesto de venta de cosa ajena" (JA, febrero 25-956).
Resea de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 83, p. 1163; "Promesa bilateral de
compraventa con trmino suspensivo e incierto" (JA, febrero 26-956).

Resea de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 83. p. 1164; "Boleto de compraventa

con plazo resolutorio o extintivo" (JA, septiembre 28-954). Resea de Z. A.
B., en Rey. LA LEY, t. 76, p. 1022; "Venta de la cosa ajena" (JA, marzo 10954). Resea de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 75, p. 1006; "Responsabilidad
por incumplimiento del boleto de compraventa. El supuesto de venta de la
cosa ajena" (JA, mayo 21-954). Resea de Z. A. B., en Rev. LA LEY, t. 75,
p. 1020. VZQUEZ VIALARD, ANTONIO, "El heredero real y los boletos
de compraventa suscriptos por el poseedor de la herencia" (JA, septiembre
5-960): Resea de Z. A. B., en Rey. LA LEY, t. 101, p. 1139. YoRio,
AQUILES, "Mandatario y representante del vendedor y del comprador"
(Revista del Notariado, Buenos Aires, ao LX, nm. 635, septiembreoctubre de 1957, p. 637). Resea de G. D. de L., en Rev. LA LEY, t. 89, p.
1008.

SEA ART. 1202 DEL

CODIGO CIVIL COMENTARIO
Y JURISPRUDENCIA
Autor: Cifuentes, Santos.
ARICO, R., La sea civil, ED, 182-1675.
RAMELLA, A., Arras confirmatorias penales y clusulas
penales, La Ley, 1987-C, 676.
Cita Online: AR/LCON/10UN
DOCTRINA:
La sea y sus especies. Del texto del art. 1202, surge que la sea
puede ser "penitencial" o "confirmatoria". Ambas especies han sido
previstas en el art. 475 del Cd. de Comercio, pero en esta norma si
no hay aclaracin de las partes en el contrato se presume que es
confirmatoria, mientras que en el art. 1202 se presume que es
penitencial. Cuando es "penitencial" se permite a las partes extinguir
la relacin contractual, por medio del "arrepentimiento"; cuando es
"confirmatoria" ratifica el contrato y no pueden las partes retractarse.
Caracteres y configuracin. Importa un elemento accesorio y
accidental del contrato bilateral (art. 1138), que debe estar incluido
expresamente por voluntad de las partes; caso contrario no opera
este elemento accidental. Pero no se necesita una declaracin
especfica o sacramental al respecto, aunque si debe surgir de los
acuerdos del contrato, sus otros elementos y modalidades, la
existencia y carcter penitencial o confirmatorio de la sea.
Se configura con la entrega de una cosa por uno de los contratantes
(generalmente es dinero). No tiene mayor incidencia el monto, pero
cuando es mnimo, se la ha considerado inexistente y que es una
mera reserva. La entrega, si no hay especificacin contractual, se
considera que se hace a ttulo de depsito irregular cuando es una
cosa fungible y en propiedad, si es no fungible a ttulo de tenencia si

es penitencial, pues en el caso de la confirmatoria siempre se entrega

el dominio.
Penitencia, arrepentimiento. Es el acto jurdico unilateral
recepticio (arts. 944 y 946) por el que una parte resuelve el contrato
perdiendo la sea u otro tanto de su valor (sea doblada) si el que se
arrepiente es el que la recibe. Debe ser oportuno, inequvoco y no
condicionado. Pero puede ser expreso o tcito. Al que entrega la sea
le basta la declaracin de arrepentirse; al que la recibe se le exige la
efectiva devolucin ms otro tanto de su valor, y en caso de no
recibirlo la otra parte, debe consignarlo judicialmente, aunque segn
circunstancias bastara el depsito en una escribana.
Plazo. Si est previsto un trmino para el arrepentimiento, no es
posible arrepentirse una vez vencido ese plazo; si no est previsto,
en cualquier tiempo mientras no se haya incurrido en mora o en
incumplimiento, o no hubiera ocurrido la caducidad por haberse
cumplido el contrato o haberse empezado a cumplir, es decir, que
hubiera "principio de ejecucin del contrato".
Principio de ejecucin. Para un criterio amplio basta la realizacin
de cualquier acto del que se interprete que la parte que lo realiza
tiene la voluntad de llevarlo adelante; para uno restringido, slo es
principio de ejecucin el acto que importe cumplimiento total o
parcial de las obligaciones principales del contrato.
Efectos. El arrepentimiento extingue el contrato como si fuera una
resolucin y opera retroactivamente hasta el momento de la
celebracin. Las partes deben devolverse lo recibido. El
resarcimiento de esa opcin importa, como una especie de
predeterminacin del dao como nica indemnizacin, la prdida de
la sea o arras, o la restitucin con otro tanto por parte del que la
recibi (art. 1189).
Sea confirmatoria. Pactadas la sea o arras para que el contrato se
cumpla, la entrega se computa como "a cuenta de precio" y la
facultad de arrepentirse no existe. Si el contrato no se cumple,
deber demandarse por cumplimiento o resolucin con ms daos y
perjuicios, quedando la sea como parte de los daos. (GASTALDI,
J. M., Contratos, t. II, ps. 7-40; SALVAT, R. M. - ACUA
ANZORENA, A., Fuentes de las obligaciones. Contratos, t. II, N
284-297; MOSSET ITURRASPE, J., en BUERES-HIGHTON,
Cdigo Civil y normas complementarias, t. 3 C, p. 59; PIANTONI,
M. A., Contratos Civiles, vol. 1, ps. 207-210).

Jurisprudencia
JURISPRUDENCIA:
El arrepentimiento que autoriza el art. 1202 del Cd. Civil, es
oportuno cuando se lo hace efectivo hasta la contestacin de la
demanda, es decir, antes o en la contestacin de la misma, salvo las
tres excepciones siguientes: a), que media comienzo de ejecucin:
b), constitucin en mora extrajudicial, y c), que se haya pactado
expresamente un plazo determinado y tal plazo -perentorio,
preclusivo o de caducidad- se encontrara vencido (SC Buenos Aires,
1979/07/03, DJBA, 117-113).
El art. 1202 del Cd. Civil ha convertido el arrepentimiento en un
acto legtimo, que inclusive los interesados pueden prever
inicialmente, y que por eso, cuando su ejercicio no configura un acto
antifuncional, merece la tutela jurisdiccional. En general, la doctrina
y la jurisprudencia se han volcado en este sentido, sealado que la
norma legal crea la opcin en favor de las partes de no cumplir el
contrato (CNCiv., Sala A, 1980/09/30, JA, 1981-III-323, ED, 91737).
El art. 1202 del Cd. Civil no especifica la especie de la sea, por el
contrario se coloca en el supuesto que la sea recibida sea de distinta
especie de la prestacin y dispone que el que se arrepiente debe
devolverla con otro tanto (CNCiv., Sala B, 1980/12/05, JA, 1981-I498 - ED, 93-236).
El arrepentimiento del art. 1202 del Cd. Civil es admisible
cualquiera sea el motivo que determina la voluntad del que hace uso
de l (CNCiv., Sala F, 1979/05/07, JA, 1979-IV-261).
La figura del arrepentimiento est prevista en el art. 1202 del Cd.
Civil, y requiere para su inicial configuracin la conjuncin de dos
elementos, uno de ellos volitivo -voluntad expresa de deshacer la
obligacin- el otro relacionado con la entrega de una seal o arras
para asegurar el contrato o su cumplimiento (CNCiv., Sala F,
1979/07/27, JA, 1980-IV-240).
Para que el arrepentimiento sea viable, conforme con el art. 1202 del
Cd. Civil, es necesario la entrega de "sea". Adems, se exige que
el deudor no haya sido constituido en mora y/o que no exista
principio de ejecucin del contrato, que haga presumir una renuncia

tcita al beneficio acordado por la ley (CNCiv., Sala D, 1977/06/16,

ED, 81-801).
El arrepentimiento es un derecho discrecional que pueden ejercer los
contratantes, con prescindencia de toda nocin de culpa, cuando
hubo entrega de sea, mediante la prdida de ella o con su
devolucin con otro tanto (art. 1202, Cd. Civil), o cuando se lo
pacta expresamente (Cd. Civil, art. 1373) (CNCiv., Sala D,
1979/05/29, JA, 1980-III-319).
Si en el boleto de compraventa obrante se ha prescindido de la
palabra "sea" o cualquiera otra equivalente que permita suponer el
ejercicio acordado por el art. 1202 del Cd. Civil, ello hace presumir
la voluntad de llevar el contrato adelante, quedando eliminada toda
posibilidad de arrepentimiento (CNCiv., Sala D, 1979/05/29, JA,
1980-III-319).
La entrega de dinero en calidad de reserva de un inmueble reviste el
carcter de sea con las consecuencias previstas en el art. 1202 del
Cd. Civil, perdindose esa suma en beneficio de quien la recibi
por arrepentimiento de quien no cumpli en plazo para suscribir el
boleto de compraventa a que se comprometi (CNCiv., Sala B,
1980/04/29, La Ley, 1981-C, 659 -35.940-S-).
Si la suma adelantada por la compradora no lo fue en carcter de
arras sino como parte de precio y principio de ejecucin, la
comunicacin efectuada por la vendedora arrepintindose del
contrato con fundamento en el art. 1202 del Cd. Civil es
improcedente y reveladora de la intencin de no cumplir, suficiente
para considerarla en culpa y mora (CNCiv., Sala C, 1978/11/22, La
Ley, 1979-C, 609 -35.245-S-).
Si en el caso no jug el arrepentimiento (art. 1202, Cd. Civil), sino
la resolucin por incumplimiento (arts. 1203 y 1204, Cd. citado
-Adla, XXVIII-B, 1799-), por ende, la seal no constituira la
medida del resarcimiento, pues sta slo predetermina el perjuicio
cuando se verifica el referido "arrepentimiento", (a menos que no se
pruebe dao alguno, en cuyo caso, un significativo sector de la
opinin estima que aqul importe de las arras se traslada a la
responsabilidad civil) (CNCiv., Sala D, 1984/02/29, La Ley, 1984-C,
363 - JA, 1984-III-625).
El adquirente de un inmueble en subasta judicial que rescindi la
compra al comprobar que aqul se hallaba gravado con una hipoteca,

no puede pretender como resarcimiento la devolucin del doble de la

sea comprometida, por cuanto en el caso de subasta judicial de un
inmueble la sea no cumple la funcin de clusula contractual de
arrepentimiento en los trminos del art. 1202 del Cd. Civil
(CNCom., Sala E, 1997/03/21, La Ley, 1998-C, 931 -40.391-S-)

LA SEA Y SUS
IMPLICANCIAS EN LA
COMPRAVENTA INMOBILIARIA
HERSALIS, MARCELO
Publicado en: DJ 2007-III, 667
Fallo Comentado: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F
(CNCiv)(SalaF) ~ 2006/12/20 ~ Fretes, Lucrecia M. c. S., R. D.
Sumario: SUMARIO: I. La cuestin planteada. II. Reserva y sea.
III. Tipos de sea. IV. Diferencia entre la sea y el pacto comisorio.
V. El comportamiento de los contratantes. VI. Conclusin.

I. La cuestin planteada
El litigio en cuestin versa acerca de los alcances del instrumento queda
origen al pleito, el "Recibo de Sea", acompaado por la Actora, en relacin
a la futura venta del inmueble mencionado, que el demandado haba
adquirido en subasta judicial con motivo de una ejecucin hipotecaria.
Del fallo en cuestin surgen algunas dudas la primera es determinar qu tipo
de Sea fue la pactada; la segunda es saber si estamos frente a una reserva o
a una sea y la tercera cules fueron los alcances que las partes les dieron a
sus dichos.
Se ha dicho que el intrprete contractual supone un quehacer que se orienta
sobre determinados objetivos considerados como vlidos por el
ordenamiento jurdico y que pueden servir para sustentar la tarea en nuevos
fundamentos o para la incorporacin de nuevos componentes de la prctica
(ARIZA "interpretacin de los contratos" Ed. Hammurabi, Buenos Aires,
2005, p. 22.), por tanto nuestro objetivo en este comentario ser buscar o
bien determinar la fidelidad de la voluntad interpretada o darle virtualidad a
la autora del contrato y consecuentemente establecer la naturaleza del

vnculo y sus efectos (CIURO CALDANI "Meditaciones trialistas sobre la

interpretacin" ED, 72-812).
II. Tipos de sea
La sea o pacto de displicencia, autoriza a ambas partes, para ejercer la
potestad de dejar sin efecto el contrato, doctrina del art. 1202 del Cd. Civ.,
de cuya nota surge que del "PROEMIO", no se trata del contrato ya
perfecto, sino del principiado, por lo tanto no puede arrepentirse quien
recibi la seal, pero si el que la dio perdindola.
Siguiendo a Mosset Iturraspe (MOSSET ITURRASPE, "Contratos" Ed.
Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1997, p. 454. HERSALIS- MAGRI, "El riesgo
del contrato o el contrato de riesgo" La Ley, 2005-A, 874 y DJ, 2005-1495), la dacin que menciona el artculo precedente, puede tratarse de una
cosa mueble, dinero o no, la que debe ser efectiva, es decir real, teniendo
dos finalidades: a) reforzar el cumplimiento, tomado como presin o
coaccin sobre el otro contratante, a los efectos de conseguir el fin
propuesto; b) o bien permitir el arrepentimiento de cualquiera de las partes,
es decir unilateralmente, y cuyo perjuicio esta determinado, conforme a lo
entregado, es dable destacar que siempre la sea se debe realizar al
momento de la celebracin del negocio o uno posterior, pero previo al
cumplimiento.Para Messineo la sea consiste en una dacin actual (es decir
contempornea o previa al nacimiento de la obligacin), teniendo por objeto
dinero u otras cosas fungibles: por ej. ttulos de crdito al portador,
realizando el contratante un acto de los que se suelen llamar "reales" o
"efectuales", en anttesis a las declaraciones de voluntad, el contratante no
declara (ni comunica) tener una voluntad determinada, sino que da; pero la
suya es una dacin de cosa; la voluntad del contratante esta dirigida a la
consecucin de un resultado inmediato, la funcin de la sea es anloga
(reforzar indirectamente) el contrato; coaccin indirecta sobre el deudor;
resarcimiento del dao; carcter satisfactivo, al de la clusula penal,
estipulada para la hiptesis de incumplimiento injustificado (Messineo
"Doctrina General del Contrato" t. 1 Ed. Librera El Foro, Buenos Aires,
1986, p. 221).
Dejamos constancia que existen dos tipos de sea: a) la penitencial, que es a
la que nos estamos refiriendo y definida en el art. 1202 del Cd.Civil y b) la
confirmatoria, regulada en el art. 475 del Cdigo de Comercio, que tiene por
fin asegurar el contrato, impidiendo su resolucin, por voluntad de
cualquiera de las partes, es decir unilateral o individual, ello se relaciona con
la idea que tena Freitas, ya que la sea para el mencionado autor tena como

fundamento asegurar el cumplimiento del contrato, por lo tanto para nuestro

sistema legal la sea elimina cualquier pretensin de arrepentirse, esta es la
diferencia central entre la sea penitencial y la confirmatoria.
Para el arrepentimiento, la ley no exige ni palabras sacramentales ni forma
alguna, pero lo que si exige es un comportamiento declarativo o de hecho, el
que debe ser realizado en tiempo hbil, y la falta de plazo puede hacerse
valer, o bien hasta la constitucin en mora o mediando requerimiento
judicial, hasta la contestacin de la demanda (Tal posicin fue sustentada en
la jurisprudencia plenaria, "Mendez, Roberto c. Ferrara Antonia de
Perrupato" en JA, 1952-II-277 en donde se resolvi: "1.-La clusula como
sea y a cuenta de precio tiene, sucesivamente, una funcin doble: como
sea, si el contrato no se cumple y a cuenta de precio si aqul se formaliza;
2.- Procede el arrepentimiento siempre que ele contrato no haya tenido
principio de ejecucin. 3.- Existiendo plazo para escriturar, ese ser tambin
el trmino para optar por el arrepentimiento, hasta la constitucin en mora.
4.- El arrepentimiento puede tener lugar vlidamente, no existiendo
constitucin en mora extrajudicial, hasta la contestacin de la demanda").
III. Diferencias entre la sea y el pacto comisorio
Por lo tanto la similitud entre el pacto comisorio y la sea estara, estara en
que ambos "... pueden originar la extincin del contrato"(GASTALDI,
"Pacto Comisorio" Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1985, p. 30.- Tambin
HERSALIS, "Pacto comisorio y dao moral en el incumplimiento
contractual" La Ley 13/09/04, p. 5 y DJ, 2004-3-465), pero existen
diferencias entre ambos: a) la primera es que la sea para poder llevarse
adelante, es necesario que se haya reservado la facultad de hacerlo; en
cambio en el pacto comisorio, el fundamento es el incumplimiento,
liberando al cumpliente con la doble posibilidad de reclamar daos y
perjuicios u obtener por parte de un tercero una prestacin igual o
equivalente; b) en la sea esta determinado el dao, el Codificador lo ha
establecido cuando expresa que en el caso de ser el comprador el que lo
ejerza la facultad pierde lo entregado, en cambio si lo hace el vendedor,
deber entregar otro tanto del valor recibido, en cambio en el pacto es
necesario ponderar los daos y perjuicios para indemnizarlos; c) en cuanto
al plazo, puede ocurrir que en la sea nada se diga, situacin resuelta por el
plenario, comentado precedentemente, en cambio en el pacto comisorio, se
podr exigir al incumplidor el cumplimiento dentro del plazo no inferior a
quince das.
IV. El comportamiento de los contratantes

El incumplimiento presupone entonces, que la confianza que uno de los

contrayentes ha puesto en la conclusin de un contrato, se vea burlada por la
otra, produciendo entonces una ruptura injustificada y el correlativo dao al
contrayente desilusionado (dao relevante en el lmite del inters negativo).
Quien consinti un pacto determinado ya se encuentra vinculado y por tanto
el desistimiento origina una sancin (salvo si es privado dando una
explicacin razonable) (SACCO- DE NOVA "Il contratto" Tomo secondo- 3
Ed. UTET, Torino, 2004, p. 233 y siguientes. Tambin VISINTINI, "La
reticenza nella formazione dei contratti", 1972; FERRANI, "La
responsabilit da prospetto" 1986; NANNI, "La buona fede contrattuale",
1988; NERUZZI, "La trattativa maliziosa", 2002, y como expresan
D'ANGELO-MONATERI-SOMMA, "Buona fede e giustizia contrattuale"
Ed. Giappichell -Torino, 2005, p. 18) "La riflessione sulla collocazione della
buoa fede nell?ordine di operativ delle fonti integrative suppletive e sulla
sua funzione solidale al programma dei contraenti ci ha portato a lambire il
tema della realazione tra interpretazione e integrazione, che investe el
delicato fronte problemtico della compatibilit con l'autonoma privata di
un intervento integartivo del contratto all stregua della buona fede..."
El sujeto aspira a concluir el contrato, y tiene sus intereses en no ver
condicionado en su determinacin, de mentiras, sorpresas, amenazas y
"extrapoderes contractuales"(En un interesante trabajo SANTARELLI "La
regulacin del mercado a travs del contrato -una propuesta para la
proteccin del empresario dbil" La Ley, 22/5/07, p. 3 plantea "El nuevo
principio del derecho de los contrato consiste en el deber de la parte ms
fuerte de no abusar de su poder contractual, justifica la tendencia hacia una
justicia del mercado en la cual est prohibido el abuso de la posicin de
dominio contractual..." ver tambin DE LORENZO "El pndulo de la
autonoma de la voluntad" en Derecho Privado - Libro Homenaje a Bueres,
Buenos Aires, 2001, p. 451), de los otros sujetos. El inters en la conclusin
del contrato inspira a no ver desilusionada de mala fe de otros, la esperanza
de ser tratado correctamente, y de concluir sobre las bases pactadas,
entendindose por ello, cules son los intereses perseguidos por cada uno en
el contrato.
V. Conclusin.
El fallo que anotamos arrima matices muy interesantes y sobre todo
diferencia perfectamente, figuras contractuales que en el ambiente
inmobiliario se confunden como son la sea y la reserva, y que la doctrina y
jurisprudencia no se cansa de marcar pautas como la que muy claramente
explica la prestigiosa Sala F, y como se expresa el contrato vlido debe
producir sus efectos y por lo tanto lo prometido debe ser exigible (MOSSET

ITURRASPE - PIEDECASAS "Responsabilidad Contractual" Ed.

Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2007, pg. 14), y la consecuente
responsabilidad cumple una "doble funcin"; compensar la inejecucin de la
obligacin convenida y reparar los posibles daos que hayan resultado de tal
incumplimiento (MAYO-PREVOT, "Responsabilidad Contractual" Ed. La
Ley- Buenos Aires 2007, p. 110), por tanto el contrato desarrolla efectos
antiguamente insospechados y su dinamismo se acrecienta sin cesar; se ven
hoy contratos all donde antes, y en lo que concierne a una relacin
determinada, no se vean ms que terceros (JOSSERAND, "Le contrat
dirig", Dalloz, Pars, 1933).

RESERVA

HERSALIS, MARCELO
Reserva y sea
La reserva (HERSALIS, "La reserva en la contratacin inmobiliaria" La Ley
18/12/06, p. 6, en este apartado seguimos los lineamientos del mencionado
trabajo), en la compraventa inmobiliaria, tiene por finalidad asegurar por
tiempo breve y determinado, que el bien que se pretende adquirir, no se
comprometa ni ofrezca a terceros, y sobre los cuales, llegado el caso, se
tendr prioridad.
Gastaldi (GASTALDI, "Las clusulas de "reserva" y otras cuestiones en la
compra y venta inmobiliaria" ED, 124-287) entiende que la cuestin la
podemos encuadrar de la siguiente manera: a) los denominados
instrumentos de "reserva", tambin denominados "preboletos" o "boletos
provisorios", los cuales no constituyen boletos de compraventa y su
desistimiento no causa prdida alguna ("El desistimiento del comprador no
causa la prdida de la sea, es as toda vez que no se haba fijado el precio,
elemento indispensable en dicho contrato" (CNCiv, Sala G, agosto 12-1980
ED, 91-242)), denominndoselos en cierta manera "contratos de reserva",
siendo su fin "... asegurar por un tiempo determinado - el bien sobre el cual,
se tendr prioridad (LLAMBIAS, "Tratado de derecho Civil, Obligaciones"
Ed. Perrot, t. II, p. 871 (nm. 1538) se manifiesta diciendo que "hay
contratos frgiles", que no anudan entre los contratantes una relacin
jurdica firme e irrevocable, porque son ellos, mismos los que han querido
plantear el negocio en esas condiciones de inseguridad, dando entre los
casos, el del boleto de compra- venta provisorio que, se ha convenido para
canjearse por el boleto definitivo en un breve lapso". En el mismo sentido
"La reserva no es ms que un precontrato o una figura contractual atpica,
mediante la cual los estipulantes se comprometen a no enajenar un inmueble
durante un plazo determinado. por una parte, y a concluir el o contrato o
desistir de la compra, por la otra, caducando el compromiso del vendedor al
vencimiento del plazo y perdiendo el interesado la suma dada por la
"reserva" si no se concierta la compraventa, salvo supuestos en que proceda
su devolucin" (CNCom., sala C, septiembre 14-1979, La Ley, 1980- A,
425).- GASTALDI, ob. cit realiza una recopilacin muy interesante respecto
del tema CNCiv. sala B, agosto 4-1971, ED, 40-660, calific a la reserva

como contrato innominado; CNCiv, sala F, agosto 22-1978, ED, 80-619,

dijo que se trataba de una especie de precontrato o figura contractual atpica;
CNCiv. Sala A, junio 14-1978, ED, 79-275, se refiri de bloqueo del bien
durante un lapso limitado); b) la segunda corriente considera a la "reserva"
como un supuesto contractual atpico mediante el cual el titular se
compromete, contra la entrega de una contraprestacin la que puede ser una
suma de dinero, o valores diversos como cheques, a no disponer del bien a
un tercero en el breve plazo convenido, y si las partes no acuerdan en forma
definitiva, existiendo un plazo esencial, tcitamente determinado e
incorporado al contrato; c) El tercer supuesto es el de la "reserva pura" en la
cual se subordina la relacin contractual instrumentada en ella a la firma de
un boleto definitivo (condicin suspensiva) en donde la frustracin
producira los efectos del art. 548 del Cd.Civ. (Dejamos constancia que no
se debe confundir la reserva, concepto que ya hemos enunciado, con el de
sea a que se refiere el art. 1202 Cd.Civ. consistiendo en la entrega de una
cosa por uno de los contratantes al otro, a fin de establecer el derecho de
arrepentirse, este tiende a debilitar el negocio y se lo puede pactar a favor de
una de las partes o de ambas, BELLUSCIO-ZANNONI, t. 5, Ed. Astrea,
1984, p. 949, caracterizndose el convenio sobre arras en real, porque para
su perfeccin, exige la entrega de la cosa, unilateral, porque la parte que la
entrega, ya nada tiene que hacer con relacin a la sea; oneroso porque se
entrega una cosa, y accesorio porque reglamenta la forma y los efectos del
arrepentimiento de un contrato.- Pero debemos destacar tambin la sancin
que establece el art. 1202 Cd.Civ. al sealar "...quien la dio puede
arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la seal.
Puede tambin arrepentirse el que la recibi, y en tal caso debe devolver la
seal con otro tanto de su valor...", el Cdigo seala, otro tanto, y no el
doble, ya que existe una gran diferencia entre ambos conceptos, y lo
podemos ejemplificar de la siguiente manera: otro tanto es igual a: si recibo
$1 devuelvo $ 2 (el peso que recib mas otro peso (otro tanto); en cambio el
doble se resume as: si recibo $1 debo devolver el $1 mas $2 (el doble) es
decir $ 3 contra el anterior que es $2, con lo cual si se establece como
sancin el doble, se estara modificando los trminos del artculo 1202 del
Cd.Civ.).
Por su parte Morello entiende que aunque el precontrato designado como
"reserva de compra", rena todos los requisitos propios del contrato de
compraventa, si la venta qued condicionada a la conformidad de las partes
y a la firma del boleto, operacin sta que no se cumpli por no haberse
llegado a un acuerdo, debe considerarse extinguida o inexistente, debiendo
restituir el vendedor, la suma recibida del comprador.

RESERVA DE COMPRA
INMOBILIARIA
AGERO, VANINA
Publicado en: LLLitoral 2007 (noviembre), 1053
Fallo Comentado: Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
Rosario (CCivyComRosario) ~ 2007/02/21 ~ Rosbaco, Ins C. c. Crestale y
Asoc. y otro
Sumario: SUMARIO: I. El caso. II. La reserva de compra o reserva
ad referndum. Posibilidad de adicionar otros efectos. III. Diferencia
con la sea. IV. La actividad probatoria y la ausencia de
demostracin de culpa. V. Conclusin

I. El caso
La Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial de Rosario, Sala Primera,
en los autos "Rosbaco Ins C. v. Crestale & Asoc. y otro" de fecha
21/02/2007, emiti un pronunciamiento trascendente en materia
inmobiliaria, al resolver el destino de los fondos que fueran entregados en
concepto de reserva de compra al corredor intermediario tras fracasar la
operacin de compraventa.
Los hechos que motivaron el criterioso fallo en estudio tuvieron origen en la
vinculacin de las partes a travs de una reserva de compra, la que, como
tal, requera la aceptacin del vendedor que deba expresarse dentro del
trmino previsto de treinta das. Amn de ello, se pact la prdida de las
sumas entregadas para el caso en que la compradora no se ajustase a los
trminos de la reserva dentro del plazo estipulado y, como segundo efecto,
se estableci que, se reintegrara el importe sin nada que reclamar: a) si la
solicitud no era aceptada por el propietario; b) si los ttulos no fueren
perfectos; c) si, por imponderables que surgieran de la situacin de crisis

del pas y de comn acuerdo, entre las partes, se decidiera dejar sin efecto la
reserva.
Al no concretarse la operacin la actora reclam la restitucin de la suma de
dinero que otorgare en concepto de reserva. El Juez de Primera Instancia
hizo lugar a la demanda.
Contra dicho pronunciamiento la demandada interpuso recurso de apelacin.
Se agravi fundando que el sentenciante no comprendi la verdadera
naturaleza del instrumento "solicitud de reserva". Asimismo sostuvo que le
agravi la sentencia en cuanto pretendi fundarse en la ausencia de prueba
de la culpa de la actora en la no concrecin de la operacin con el
propietario. Por ltimo le agravi la sentencia en cuanto oblig a devolver
dlares apartndose de la normativa pesificadora.
La Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial de Rosario, Sala Primera,
rechaz el recurso de nulidad y declar parcialmente procedente el recurso
de apelacin en cuanto a la conversin a pesos de las sumas que deben
restituirse. El Tribunal estim que, si bien se pact la prdida de las sumas
entregadas en el caso en que la compradora no se ajustase a los trminos de
la reserva, ese pacto constituye un excepcin en materia de reservas y
nicamente puede ser de aplicacin en el supuesto en que est positivamente
demostrado el apartamiento imputable del compromiso asumido en el
documento. Se aclar que si el accionante pretendi la devolucin
invocando que la operacin haba fracasado sin culpa de la reservante, y la
demandada, en cambio opuso a esa pretensin, la alegacin de que la
frustracin se debi a que la actora no se ajust a los trminos de la reserva,
la carga probatoria del hecho impeditivo invocado por la demandada le
corresponda a ella y no la cumpli. Respecto al agravio referente a la
conversin a pesos del dinero entregado, el Tribunal resolvi que le asiste
razn al apelante, y consecuentemente son de aplicacin las disposiciones
sobre pesificacin establecidas por la ley 25.561 (Adla, LXII-A, 44), puesto
que la suma fue entregada con anterioridad al 6/1/2002 y el vencimiento de
la obligacin de restitucin oper con posterioridad a dicha fecha.
II. La reserva de compra o reserva ad referndum. Posibilidad de
adicionar otros efectos
La jurisprudencia y doctrina nacionales no son acordes al momento de
conceptualizar esta figura. As se ha sostenido que es un precontrato o figura
contractual atpica (Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A.
"Bellocchio de Montemayor, Mara M. y otros c. Portais, Augusto E.".
02/09/1997, LA LEY, 1999-B, 792 (41.308-S) JA, 1998-II-97).

Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C. "Dimeo y

Gonzles S.L. c. Pozarnik, Boruca B. y otra". 14/09/1979, LA LEY, 1980-A,
425.; que es un boleto provisional (Cmara Federal de Apelaciones de
Tucumn. "La Gaceta S.A. c. Comit Federal de Radiodifusin",
21/09/1983, ED, 106-271).; que estamos en presencia de un pacto (Cmara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, "Guerra, Andrs c. Tullio S.A.
y otro". 02/08/1984, LA LEY, 1985-B, 563 (36.818-S), JA, 985-II-633, ED,
112-130.); que es un contrato a fecha fija (Cmara Nacional de Apelaciones
en lo Civil, Sala A, "Bale, Ignacio N c. Inmobiliario Porro Vzquez S.A.",
24/11/1981, JA, 982-II-485), un contrato innominado (Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, Sala B. "Solo Tapia de Rojas, Gloria c. Vinelli,
Jorge y otros", 29/04/1980. LA LEY, 1981-C, 659 (35.940-S)); que es una
oferta contractual irrevocable ("La reserva ad referndum y su alcance
jurdico en la prctica inmobiliaria", WEIS, Claudia I. CODINO, Ezequiel
D., JA 2000-I-745, Lexis N 0003/007462); etc.
Consideramos que no es esta la instancia oportuna para adentrarnos en el
anlisis de su naturaleza jurdica, siendo suficiente mencionar los caracteres
acerca de los cuales no hay discusin. A saber: a) otorga preferencia de
aceptacin para la venta sujeta a un plazo esencial; b) el reservante
entrega una suma de dinero para garantizar la preferencia; c) de no
realizarse la operacin, el vencimiento del plazo implica la devolucin
del importe entregado, salvo culpa del reservante. Consecuentemente
proponemos un concepto amplio que plasme dichos caracteres, como
ser: "La reserva implica el compromiso del propietario de un bien de
no enajenarlo a un tercero, durante un plazo generalmente breve,
contra entrega de una suma de dinero que garantice la prioridad del
reservante, correspondiendo la devolucin del importe a este ltimo de
no realizarse la operacin, a menos que pueda imputrsele culpa en las
tratativas negociables".
Empero, si bien la reserva implica la devolucin del dinero de no
concretarse el negocio, las partes pueden pactar otros efectos. En la causa
que analizamos, por ejemplo, se pact, entre otros, que las sumas entregadas
se perderan en el caso en que la compradora no se ajuste a los trminos de
la reserva. Al ser esta estipulacin una excepcin en materia de reservas es
lgico que el Tribunal haya resuelto que, al no poder demostrarse que la
operacin inmobiliaria result frustrada por culpa de la actora, corresponde
restituir las sumas entregadas al ser sta una de las consecuencias que se
siguen de la reserva como tal, sin aditamentos.
III. Diferencia con la sea

Si bien hay fallos jurisprudenciales que sostienen que la entrega de dinero

en calidad de reserva de un inmueble reviste el carcter de sea (Cmara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B, "Solo Tapia de Rojas, Gloria c.
Vinelli, Jorge y otros", 29/04/1980. LA LEY, 1981-C, 659 (35.940-S)),
perdindose las sumas entregadas en beneficio de quien las recibi por el
mero arrepentimiento, con buen tino el Tribunal diferencia estas figuras al
expresar que, "no cabe otorgar al documento un sentido equivalente a la
sea", y que, "si bien se pact la prdida de las sumas entregadas en el caso
en que la compradora no se ajuste a los trminos de la reserva, esa prdida
de las sumas constituye una excepcin en materia de reservas, y nicamente
puede ser de aplicacin en el supuesto en que est positivamente
demostrado el apartamiento imputable del compromiso asumido en el
documento de reserva".
Coincidentemente creemos que, si a la entrega de dinero, con vistas a la
adquisicin de un inmueble, se le da el nombre de reserva, no puede
reconocrsele los efectos de la sea (Cmara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, Sala D, "Dyzenchauz, Julio M. c. Edelstein, Pablo F.", 22/09/1997,
LA LEY, 1999-E, 916 (41.925-S) JA, 1998-IV-92), ms all de los efectos
alternativos que las partes hayan incorporado. De este modo la figura de la
sea no puede hacerse extensiva al caso en que la ndole de la entrega sea
una reserva, salvo que incuestionablemente se pueda demostrar que sta
equivala a aqulla (Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G.
"Rodrguez, Carlos J. c. Jaievsky, Eduardo y otro". 28/09/1989, LA LEY,
1990-B, 601), lo que en el caso no ha sucedido.
IV. La actividad probatoria y la ausencia de demostracin de culpa
En el fallo, objeto de nuestro comentario, la apelante se agravia en cuanto la
sentencia de primera instancia se funda en la ausencia de prueba de la culpa
de la actora en la no concrecin de la operacin con el propietario. Por su
parte, la agraviante seala que nada debi probar bastando con el
incumplimiento de la obligacin de la actora.
Cabe mencionar al respecto que, en virtud del "Principio de adquisicin
procesal", resulta indiferente establecer a cul de las partes le corresponde
probar, siempre que los hechos esenciales de la causa queden acreditados.
En este sentido, el principio del dispositivo ritual impone a los litigantes el
deber de probar los presupuestos fcticos que invocan como fundamento de
su pretensin, defensa o excepcin y tal imposicin no depende de la
calidad de actor o demandado sino de la situacin que se coloquen dentro
del proceso, por lo tanto al actor le corresponder acreditar los hechos
constitutivos de su pretensin en tanto que al contrario los extintivos,

impeditivos o modificatorios que oponga a ellos (CNCom., Sala A, "Abadie,

Ana M. v. Indev S.A. y otro". 08/04/2002, Lexis N 30002505).
Con un criterio acertado, el Tribunal sostiene que, "si la accionante
pretendi la devolucin invocando que la operacin haba fracasado sin su
culpa, y la demandada, en cambio, opuso a esa pretensin la alegacin de
que la frustracin se debi a que la actora no se ajust a los trminos de la
reserva, la carga probatoria del hecho impeditivo invocado por la
demandada le corresponda a ella".
Concurrentemente, y como bien lo seala Couture (COUTURE, Eduardo,
"Fundamentos del derecho procesal civil", Ed. Desalma, 1958, p. 242), la
actividad probatoria no supone ningn derecho del adversario sino un
imperativo del propio inters de cada parte. Es una circunstancia de riesgo
que consiste en que quien no acredita los hechos que invoca como
fundamento de su derecho, pierde el pleito. Siguiendo estos lineamientos, en
el fallo objeto de nuestro anlisis, al no cumplir la apelante con la carga
probatoria del hecho impeditivo a la pretensin de la actora, el Tribunal
acertadamente desestima los agravios en este sentido, y condena a restituir
las sumas entregadas.
V. Conclusin
Si bien cierta jurisprudencia considera como un efecto esencial de esta
figura que, de no realizarse el negocio, al vencimiento del plazo el
interesado pierde la suma dada por la reserva (Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Comercial, Sala C, "Dimeo y Gonzlez, S. L. c. Pozarnik,
Boruch B. y otra". 14/09/1979, LA LEY, 1980-A, 425), por el contrario la
doctrina y jurisprudencia ms reciente (Cmara Nacional de Apelaciones en
lo Civil, Sala H, "Rellan, Rodolfo E. c. Va Santa Ana S.A.", 03/12/2001,
LA LEY, 2002-D, 960 Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala
J, "Carballal, Miguel a. c. Morn, Pedro y otros". 28/04/2005, DJ,
2005/09/07, 30, a la cual adherimos), sostiene que "es de la esencia de la
misma la devolucin del importe entregado". Consecuentemente, el
martillero que percibe sumas en concepto de reserva en una operacin
inmobiliaria que resulta frustrada se ve obligado a restituirlas a quien
se las entregara, a menos, claro est, que la reservante haya tenido
culpa en la no concrecin del negocio.

RESERVA
JURISPRUDENCIA PROVINCIA
DE BUENOS AIRES
La "reserva de venta" no va ms all de comprometer la
indisponibilidad del inmueble por un perodo de tiempo: se
paga para que se retire el inmueble de la venta. (CC0102 LP
214321 RSD-84-93 S 1-7-1993, CARATULA: Cersosimo, Fernando
Manuel A. c/ Sotelo, Eladio D. s/ Cobro de honorarios).Los contratos de reserva son "atpicos" y su virtud es
comprometer al futuro vendedor en la indisponibilidad del
inmueble por un perodo dado a cambio de una suma de dinero;
es decir que el futuro comprador paga para que el inmueble sea
retirado de la venta, mientras se negocian las condiciones de la
operacin. (CC0203 LP 93577 RSD-156-00 S 29-6-2000,
CARATULA: Nasier, Carlos Simon c/ Aranda, Cayetano y/o
ocupantes s/ Reivindicacin).Los contratos de reserva son contratos atpicos en virtud
de los cuales el futuro vendedor compromete la
indisponibilidad del inmueble por un perodo dado a cambio de
una suma de dinero. La reserva pura, o propiamente dicha, de
compraventa inmobiliaria, es aquella que slo tiene por alcance
asegurar por un tiempo determinado, que debe ser breve, que el
bien que se pretende adquirir no se comprometa con terceros,
sobre los cuales, llegado el caso, se tendr prioridad. Para el
supuesto de no realizarse la operacin, corresponde la
devolucin de lo recibido en sea. Se ha entendido que la
reserva, en las condiciones en que se desarrolla la actividad de

venta o locacin de inmuebles, segn los usos y costumbres

del mercado, implica una prioridad que se reconoce a un
interesado, retirndose de la oferta un determinado bien por
breve plazo con el fin de hacer posible las negociaciones de las
partes con miras a la concrecin de la operacin deseada. Al
vencer el plazo sin que se arribe a la conclusin del negocio, se
produce la caducidad, y la suma entregada se reintegrar o se
retendr segn lo que hayan pactado las partes.

Si se decidi que el contrato que une a las partes no

consiste en una compraventa de inmueble, sino tan slo en una
"reserva de compra", no hay razones para entender que ha
mediado "arrepentimiento" que imponga la devolucin de la
sea doblada (art. 1202 del Cdigo Civil). Slo corresponde la
restitucin de lo percibido (art. 548 del Cdigo Civil). CCI Art.
548 ; CCI Art. 1202.

Si un accionante sostiene en juicio que suscribi una

reserva de venta a fin de adquirir una propiedad inmueble,
pero en su texto se lee que esa reserva se efectu "ad
referendum" del propietario, y no se acredit que esa
condicin haya sido concretada a fines de dar por conformada
la negociacin en esos trminos, ello impide juzgar que la
frustracin del negocio haya sido por culpa del demandante y,
por tanto, que haya perdido el importe de la sea que reclama
(art. 375 del C.P.C.; art. 1137, 1197, 1323 del C.Civil). CCI Art.
1137 ; CCI Art. 1197 ; CCI Art. 1323 ; CPCB Art. 375
(CC0203 LP 109929 RSD-219-8 S 18-12-2008, CARATULA:
V. K., D. G. c/ M. D., E. s/ Escrituracin).-

La "reserva" de inmueble "ad referendum del propietario"

en miras a su compra es un acto jurdico patrimonial, en el que
se establece un plazo de caducidad; por lo tanto, las
notificaciones que debieran realizarse deben ser fehacientes, a
fin de no dejar dudas sobre los derechos y obligaciones
respectivas. Interviniendo el titular de una inmobiliaria, ha de
entenderse que la comunicacin de la aceptacin por parte del
dueo debe ser realizada por el nombrado, salvo estipulacin
en contrario o directa intervencin del propietario. (CC0102 MP
112841 RSD-267-00 S 29-6-2000, CARATULA: Tonon Oscar
Alfonso c/ Gausachs Miguel s/ Cobro de pesos).-

La entrega de una suma de dinero en concepto de

reserva "ad refferendum" del propietario vendedor, con la
obligacin del presunto comprador de presentarse en las
oficinas de la inmobiliaria, para la firma de contrato de
compraventa, el da fijado en el recibo provisorio, constituye
una promesa a persona determinada sobre un contrato
especial, en los trminos del artculo 1148 del Digesto Civil, y
que para su perfeccionamiento requera, de manera ineludible,
la aceptacin por parte de la vendedora, aceptacin que debi
ser manifestada en alguna de las formas previstas en el
artculo 1145 del mismo cuerpo legal. CCI Art. 1148; CCI Art.
1145. (CC0001 QL 7602 RSD-140-4 S 7-12-2004, CARATULA:
Gauna, Mnica Lidia c/ Scamarda, Jos Alberto s/ Devolucin
de sea de compraventa).-

RESERVA Y COBRO DE
COMISION
INMOBILIARIA
JURISPRUDENCIA PROVINCIA
DE BUENOS AIRES
La Excma. Cmara Segunda de Apelacin en lo Civil y
Comercial en la causa 105881 RSD-10-6 S 14-2-2006, CARATULA:
OTERO ROSSI, DALMIRO FERNANDO C/ GONZLEZ SOSA,
RUBN JUSTO S/ COBRO SUMARIO, ha resuelto:
el actor cumpli en debida forma con la tarea su cargo
como corredor, sin perjuicio de lo cual particulariz que la actividad
mediadora del corredor debe trascender la simple gestin de poner
en contacto a las partes, la misma debe ser antecedente causal
idneo para la celebracin del acto, y que los contratos los han de
concluir sus titulares directamente, sin la presencia del corredor, el
que si ha de estar presente en la firma de los instrumentos
intermedios como puede serlo el boleto de compraventa, hecho que
no se dio en el caso de marras (arts. 260, 261 del C.P.C.; del
decisorio apelado especialmente a fs. 69/69 vta.).Y ello se lo destaca, pues ha de advertirse que, la gestin que
le encomendara al martillero actor, segn la autorizacin que agrega
a fs. 5, le fue otorgada en forma exclusiva y plena, por un plazo de
90 das, renovndose automticamente por perodos posteriores de
treinta das salvo que mediare comunicacin escrita en contrario,
estando previsto que sera remunerada en caso de concretarse la
venta con un 3% del precio total de la misma en concepto de

comisin, hacindose constar tambin que, en el supuesto de

perfeccionarse una operacin iniciada o con un interesado acercado
por el profesional interviniente durante la vigencia de la misma se
comprometa la demandada a abonar la comisin convenida del
precio respectivo por la labor cumplida (autorizacin de venta que
corre a fs. 5 acompaada por el propio accionante).Se advierte sin hesitacin de ese pacto que,
evidentemente la labor que supona el pago de la comisin
acordada significaba como presupuesto indecible, la
concrecin de la venta del inmueble que le encomendara en ese
cometido el demandado, supuesto que evidentemente no
abraza a la llamada reserva de venta "ad-referendum" que
efectiviz el profesional actor con terceras personas, pues ese
pacto, que no involucr a la demandada, no puede constituirse
por s sola en ejecucin ni principio de ejecucin a los fines del
derecho al cobro de comisin por parte del intermediario, pues
en materia de corretaje y como se pact, en definitiva se
remunera el resultado de la gestin til con independencia de
los trabajos o servicios prestados para la consecucin de ese
fin (art. 111 del Cd. de Comercio; art. 54 apartado II ley 10.973,
Com. Civ. y Com. Sala IIa. La Matanza, Reg. Sent. 2/02).
En ese sentido no puede dejar de sealarse que, los
contratos de reserva son pactos atpicos en virtud de los cuales el
futuro vendedor -en este supuesto el corredor actuante al cual no
consta se lo haya facultado a ese cometido (autorizacin de venta a
fs. 5)- compromete la indisponibilidad del inmueble por el perodo
dado a cambio de una suma de dinero, es decir que el futuro
comprador paga para que el inmueble sea retirado de la venta
mientras se negocian las condiciones de la operacin y por tanto no
constituyen contrato de compraventa salvo que se advierta que se
confunda con los llamados boletos provisorios, lo cual no se aprecia
en el presente, tanto ms que esa reserva fue efectuado "ad
referendum" de la aprobacin de la demandada, es decir que no se
contaba an con el consentimiento de esta (arts. 1185, 1185 bis,
1143, 1323 del C. Civil; Cfr. Belluscio "Cdigo Civil Anotado" t 5
pg. 139 n 7 y pgs. 843/844 n 6).Y as cabe sostenerlo, pues como ha dejado en claro que el
Superior Tribunal, la expresin contenida en el art. 111 del C. de
Comercio acerca de que la comisin es debida "aunque el
contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes,
se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de
su remuneracin del resultado ulterior del negocio, pero en
todos los casos ese derecho debe reconocer indudablemente
como causa jurdica que exista efectivamente la conclusin de

un contrato (S.C.B.A., Ac. 54.978 del 16/4/1996, con las citas de A.

y S. 1973-II-733 causa Ac. 37.728 en D.J.B.A 127-306; Ac. 32.728
sent. del 7-VIII-84; Zabala Rodriguez "Cdigo de Comercio.." p. 149
n 291; Amaya-Podetti "Cdigo de Comercio..." p. 148/149 e.o.).Con lo dicho se quiere significar que, si bien efectivamente el
comitente demandado en vigencia de la autorizacin de venta que
concedi en forma exclusiva al actor llev a cabo por su parte la
concesin de una contratacin que signific violar ese mandato
dado en exclusividad, segn se advierte de la carta documento que
corre a fs. 6, donde expone la conclusin de una indebida
negociacin por su parte pues no haba cursado comunicacin
revocando dicha autorizacin, no puede valorarse que el pacto "de
reserva ad-referendum" que concert el accionante por su propia
decisin, para el que reitero no estaba especialmente autorizado y
no cont con la aceptacin del accionado, sea causa ante su
frustracin de la perdida de la "parcela" de comisin que "le habra
sumado la parte adquirente, ante la alternativa de la conclusin de
una negociacin de venta, pues como se expuso la mera reserva de
venta por si sola no constituye ejecucin, ni principio de ejecucin a
los fines del derecho al cobro de comisin (doctrina y jurisprudencia
antes citada).Por tanto, sin perjuicio que debe reconocerse el crdito
por el que reclama el accionante en la medida que lo estableci
la Sra. jueza "a quo", en tanto como qued en claro el comitente
demandado llev a cabo la conclusin de la negociacin
encomendada por s mismo en violacin de lo pactado, lo cual
autoriza al cobro de la asignacin establecida, no ha de
accederse a la pretensin respecto al derecho al cobro de las
sumas correspondientes a la comisin del eventual adquirente
del bien inmueble en cuestin a la que alude el accionante
segn los trminos de su memorial de agravios (art. 111 C. de
Comercio; art. 54 apartado II ley 10.973).Al respecto ha de sealarse que constituye caracterstica
esencial del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el
derecho al cobro de una comisin, de quienes se han servido
de su mediacin cuando concluyan el contrato; y es condicin
para ello que exista una relacin de causalidad entre esa
conclusin y aqulla actividad, pues es menester resaltar que
este derecho persiste en favor del corredor cuando el negocio
no sea ejecutado, por cualquier motivo, o cuando no sea
celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando estas
simulen fraudulentamente su abandono, encarguen su
conclusin a otra persona, o lo concluyan por s mismas,

supuesto este que abraza al presente (Cfr. esta Cmara Sala 1a.
causa B-77.032 Reg. Sent. 57/94).

La Excma. Cmara Segunda de Apelacin en lo Civil y

Comercial en la causa 106939 RSD-239-6 S 19-10-2006,
CARATULA: CALDERINI, ELENA NILDA C/ RINGUELET,
CRISTIAN MARTN S/ DAOS Y PERJUICIOS, ha resuelto:
I.- La sentencia de fs. 256/259, que hace lugar a la demanda
deducida en autos por Elena Nilda y Mara Ins Calderini contra
Cristian Martn Ringuelet, condenando al accionado a pagar a las
actoras, la suma determinada como adeudada en concepto de
reserva de venta, que fuera abonada por un interesado en la compra
del inmueble de las actoras, que luego desistiera de la operacin,
viene apelada a fs. 260 por la parte actora, quien sustenta el recurso
a fs. 268/269, mereciendo la rplica de la contraria glosada a fs.
280/285.
II.- Tal como fuera puntualizado por el a-quo, sin que ello
fuera motivo de agravio de la recurrente, en el caso de autos, la
parte actora encomend al accionado la venta de un bien inmueble y
este suscribi con un tercero interesado en la compra, un
instrumento denominado reserva de compra ad Referndum,
mediante el cual el futuro comprador entreg al ahora demandado la
suma de U$S 5.000 en tal concepto y para realizar los trmites de
compra del inmueble detallado, estipulndose el precio total de la
operacin en la suma de U$S 100.000, pactndose la modalidad
para su pago y la futura suscripcin de un boleto de compraventa y
ulterior escrituracin. La reserva se formaliz ad referndum de los
certificados de inhibicin y dominio. Con posterioridad la reserva y
condiciones pactadas fueron conformadas por las vendedoras aqu
actoras.
En tal documento se estableci tambin la comisin a favor
del accionado en la suma de U$S 6.000, a cargo del comprador, a
ser abonados en forma efectiva en el momento de firmar el contrato
de compra venta entendindose por tal el boleto de compraventa.
En la clusula quinta se estableci tambin que se autorizaba al
seor Ringuelet para aplicar el monto abonado en calidad de
reserva, en caso de realizarse la operacin, al pago de la comisin
pactada (ver documento de fs. 5).

Con posterioridad a la suscripcin del mencionado

instrumento y ulterior aceptacin de las vendedoras, la parte
compradora comunica su desistimiento de la operacin, motivo por
el cual las actoras requieren a la intermediaria el pago de la suma
recibida en concepto de reserva, documentando dicho requerimiento
mediante acta notarial, oportunidad en la cual la accionada deja
asentada su negativa a entregar la suma recibida en concepto de
reserva por considerar que no est claro el importe que le
corresponde a cada una de las partes entendiendo por tales a la
vendedora y a la inmobiliaria-. Ante el requerimiento de las
vendedoras a informar cul sera la suma adeudada en concepto de
gastos y honorarios, si los hubiera, la ahora accionada manifest
que no tena an la documentacin motivo por el cual no entregaba
el dinero.
La actora reconoce haber recibido como propuesta compartir
con el intermediario la suma abonada en concepto de reserva, en
partes iguales, a lo que respondi negativamente. De igual oferta
habla la accionada en su contestacin de demanda.
Ante estas circunstancias fcticas, luego de un frondoso
intercambio epistolar, la parte que intentaba vender el inmueble con
la intermediacin del accionado, dedujo demanda judicial tendiente
al pago de la suma que le fuera entregada en concepto de reserva.
El Sentenciante consider que, en el caso de autos, el efectivo
impulso inicial que produjo la inmobiliaria para la venta del inmueble,
cubri las expectativas de quienes tuvieron una seria intencin de
comprar y que dicha tarea corresponde sea retribuida en forma
proporcional al servicio prestado, abonndose tambin los gastos
irrogados y, en orden a ello, reconoci a favor del corredor una suma
equivalente a la mitad del valor de la suma dada en concepto de
reserva de venta.
III.- En el supuesto de autos ha sido suscripta una reserva de
venta, sin que se firmara ulteriormente el boleto de compraventa y
consiguiente escritura traslativa de dominio, tal como fuera
propuesto en la referida reserva.
Cabe concluir por tanto que al corredor no le asiste derecho al
cobro de comisin por el acercamiento de las partes para la
formalizacin del contrato de compraventa, ya que no fue suscripto
el correspondiente boleto, previsto en la reserva.

Ello surge de los propios trminos del instrumento suscripto

por las partes en el que se consigna que tal derecho a cobro de
comisin surgir con la firma del contrato de compraventa, debiendo
interpretarse del contexto del acuerdo, que tal contrato era el boleto
de compraventa, ya que a partir de su suscripcin se acordaba el
plazo para escriturar.
Es dable consignar al respecto que, el artculo 54 de la ley
10.973 determina los honorarios que percibirn los corredores
pblicos por los trabajos profesionales que realicen, estableciendo
distintas escalas, segn las operaciones que con su intermediacin
llegaren a concertarse.
El derecho del corredor a la comisin surge de una
mediacin eficaz, que provoque el acuerdo de voluntades de
modo que, en principio, aqul slo tiene ese derecho cuando el
contrato en cuya concertacin intervino se perfecciona
(Malagarriga, "Tratado de Derecho Comercial", t. I, pg. 123)
(SCBA, Ac 56972 S 3-5-1995).
No corresponde el pago de la comisin reclamada no
obstante haberse frustrado el negocio, pues ya sea que el
intermediario lo pretenda en calidad de comisionista, agente,
corredor, el contrato en el cual hubiera intervenido debi haberse
concretado, tal como lo ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de
la Nacin (Matmetal SA. c/ TAMSE. y Estado Nacional s/ daos y
perjuicios del 16 de Septiembre de 1999).
Por otra parte, segn lo establece el artculo 37 de la ley
20.266, el derecho a la percepcin de la comisin surge desde
que las partes concluyan el negocio mediado y tal
remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por
culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociacin
por el corredor, el comitente encargare la conclusin a otra
persona o la concluyere por si mismo.
Ha entendido la Suprema Corte de Justicia de la
Provincia de Buenos Aires al respecto que la norma se refiere a
que el corredor independiza su derecho al cobro de su
remuneracin del resultado ulterior del negocio, pero en todos
los casos ese derecho debe reconocer indudablemente como
causa jurdica que exista efectivamente la conclusin de un
contrato (conf. "Acuerdos y Sentencias", 1973-II-733; causa Ac.
32.728 en D.J.B.A., 127-306; Ac. 32.728, sent. del 7-VIII-84; Zavala

Rodrguez, "Cdigo de Comercio ...", pg. 149 n 291; AnayaPodetti, "Cdigo de Comercio ...", pg. 296 n 123; Fernndez
Madrid, "Cdigo de Comercio ...", pgs. 148, 149, entre otros).
Esta Sala ha interpretado que la falta de realizacin alude a
un posterior incumplimiento, rescisin, resolucin o "distracto", pero
supone siempre un negocio jurdico formalizado y perfecto
(Esta Sala, 12-5-59, DJBA, t. 57-270 y 94.907 del 15-II-2001, RS 152001)).
Dicho contrato se considera perfeccionado cuando las partes
quedan efectivamente vinculadas por el acuerdo de voluntades,
generndose derechos y obligaciones reciprocas, que otorgan
accin para exigirse el cumplimiento de las prestaciones asumidas y
para reclamarse el resarcimiento de daos y perjuicios en caso de
incumplimiento (conf. Malagarriga, Tratado de Derecho Comercial, T.
I, pag. 123 y ssgtes., Fernando Madrid, Cdigo de Comercio, pag.
171 y ssgtes.).
En el caso de autos no puede sostenerse que la tarea del
corredor hubiera sido exitosa con respecto a la compraventa
por la firma de la reserva, ya que dicho contrato tiene por
finalidad el retiro del inmueble de la venta, a fin de que no se
prosiga ofreciendo a potenciales compradores y lograr
perfeccionar entre las partes el acuerdo de voluntades
tendiente a la celebracin de los actos que s tendrn por
finalidad operar la transmisin de la propiedad y consiguiente
pago del precio.
De modo tal que mal puede pretender el corredor el cobro de
la comisin que le hubiera correspondido de haberse celebrado el
contrato de compraventa entre las partes acercadas por su
intermediacin.
IV.- Cabe por tanto determinar, cual es el derecho que tienen
las partes de autos sobre los fondos dados en concepto de reserva
que han perdido quienes manifestaron su intencin de adquirir el
inmueble tras comunicar su desistimiento de efectivizar dicha
adquisicin.
No hay duda que en el conflicto generado ha tenido como
causa la falta de previsin expresa en el instrumento suscripto, del
destino que habra de darse a la suma abonada en concepto de

reserva, en caso de frustrarse la operacin por culpa de quien

aparece como interesado en la compra.
Ello import un incumplimiento de las obligaciones asumidas
por el demandado en su calidad de corredor, tal como lo ha
puntualizado el Tribunal de Disciplina del Colegio de Martilleros y
Corredores Pblicos del Departamento Judicial de La Plata, segn
constancia de fs. 196/199.
Esta falta de previsin por parte de quien era requerido por su
profesionalidad para redactar los contratos en cuestin, en modo
alguno puede ser interpretada en sentido favorable a dicho
intermediario predisponente, ya que no puede aprovecharse de la
omisin para mejorar su situacin, en este caso, de contenido
patrimonial.
Tal como lo ha indicado el Sentenciante, ante el silencio del
contrato corresponde al juzgador establecer la pauta a la que las
partes debern atenerse para solucionar el conflicto suscitado.
En este sentido considero que, tal como fuera
precedentemente postulado, el contrato atpico celebrado por las
partes que denominan reserva ad referndum tiene un contenido
econmico dado por el monto que se abona como contraprestacin
por el retiro del inmueble del mercado de venta, y este acuerdo ha
sido logrado por el corredor.
De tal modo que su derecho a cobrar comisin debe ser
determinado con respecto al convenio efectivamente logrado y
el valor a tomar en cuenta para dicha determinacin habr de
ser el que efectivamente ha de quedar a favor de la vendedora
como consecuencia de la falta de perfeccionamiento del
contrato de compraventa.
Considero por tanto que al corredor le asiste el derecho
de cobrar una retribucin con relacin al contrato de reserva,
en un porcentaje equivalente al fijado por el artculo 54 II a, de
la ley 10.973, que aplico al caso por analoga, sobre el valor
abonado en concepto de reserva, que estimo en el caso en la
suma de U$S 150.
Dicha suma ser la nica que se admite como pretensin
en su favor, ya que en la contestacin de demanda no ha

invocado la existencia de gastos que considera deben ser

solventados por las actoras (art. 330 y 165 del CPCC).
Propongo por tanto, con el alcance indicado, sea modificada
la sentencia apelada, elevndose a la suma de U$S 4.850 el monto
de la condena.
V.- Se agravia la parte actora con relacin al cmputo de los
intereses moratorios y en este aspecto considero que los agravios
tambin deben ser odos ya que el retardo imputable en el
cumplimiento de la obligacin de entregar a las vendedoras la suma
recibida como concepto de reserva por la venta del inmueble
encomendado al corredor, se produce a partir del momento en que
se frustra la operacin por culpa del comprador. Ello es as por
cuanto la retencin de tales fondos para ser imputados al pago de la
comisin cesa a partir de la frustracin del contrato de compraventa,
circunstancia que deja sin derecho al corredor a percibir la comisin
pactada para el caso de ser suscripto el boleto de compraventa.
Es por ello que resulta atendible la crtica de las apelantes en
cuanto al computo de los intereses que entiendo debe ser iniciado a
partir del requerimiento de pago formulado en acta notarial, cuando
ya se haba frustrado la operacin, con fecha 14 de febrero de 2005,
tal como se solicita en los agravios (art. 509 del C.C.).
VI.- Si las precedentes consideraciones son compartidas por
la colega propicio sea modificada la sentencia apelada elevando a la
suma de U$S 4.850 el monto de la condena y estableciendo que el
cmputo de los intereses moratorios establecidos en el
pronunciamiento apelado sea iniciado el da 14 de febrero de 2005.
Las costas del proceso recursivo postulo sean soportadas por
la accionada en virtud de revestir calidad de vencida (art. 68 del
C.P.C.C.).

Si un accionante sostiene en juicio que suscribi una

reserva de venta a fin de adquirir una propiedad inmueble,
pero en su texto se lee que esa reserva se efectu "ad
referendum" del propietario, y no se acredit que esa
condicin haya sido concretada a fines de dar por conformada
la negociacin en esos trminos, ello impide juzgar que la
frustracin del negocio haya sido por culpa del demandante y,

por tanto, que haya perdido el importe de la sea que reclama

(art. 375 del C.P.C.; art. 1137, 1197, 1323 del C.Civil). CCI Art.
1137; CCI Art. 1197; CCI Art. 1323; CPCB Art. 375. (CC0203 LP
111390 RSD-141-9 S 17-9-2009, CARATULA: M. W., G. A. c/ B. P.
Bs. As. s/ Daos y Perjuicios).-

INTERPRETACION
DEL
CONTENIDO
DE
LA
RESERVA, MAS ALLA DE
LA DENOMINACION
Si bien las partes denominaron al acuerdo como
"reserva", lo que llevara a estimar que no pasa de un
compromiso asumido por el titular de no enajenar el inmueble
dentro de un plazo -generalmente- breve, lo cierto es que el
contenido del instrumento genera efectos ms extensos que los
de la simple reserva, desde que el acto analizado regla los
trminos de la relacin jurdica, fijando la forma de pago, el
momento de tradicin del bien y la formalizacin de cada uno
de los actos para perfeccionar la cesin de los derechos
hereditarios. Consecuentemente, el acuerdo que es causa de
este proceso posee una cualidad de la que resulta hurfana la
simple reserva: no es posible arrepentirse del mismo, por lo
que su interrupcin se producir de manera anticipada slo
ante circunstancias que ameriten la resolucin del mismo.
(CC0003 LZ 908 RSD-98-10 S 28-5-2010, CARATULA: NOYA,
JORGE ALBERTO Y OTRA C/ GOMEZ, ANGEL LUIS Y OTRA S/
RESOLUCIN DE CONTRATO).-

COMISION
MARTILLEROS

JURISPRUDENCIA DE LA
PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Cuando el negocio jurdico no se da por escrito, la
expresin de voluntad que lo tipifica debe exteriorizarse a
travs
del
comportamiento
de
las
partes,
actos
complementarios que se configuran como expresiones rituales
en cada caso. Una visita al inmueble puesto en venta, con dos
personas interesadas, no conduce a dar por probada una
autorizacin exclusiva a favor del martillero, ni la venta
posterior a los mismos hace inferir su frustracin por el
propietario, pues los actos configurativos deben ser signos
ciertos de la voluntad y a traves de ellos, debe haber un
reconocimiento objetivo del negocio jurdico, de manera clara e
indudable. (CC0102 MP 78842 RSD-91-91 S 3-5-1991, AMADEO,
ARSENIO VICENTE C/ VIDAL, ELIDA ESTHER Y OTRO S/
COBRO DE COMISIN ARANCELARIA).Aunque la conclusin de la compraventa haya tenido lugar sin
que el corredor concluyera su gestin, mediando entre las partes y
confeccionando el pertinente boleto, si la concrecin del negocio
fue originado en la intervencin de la inmobiliaria, quien no
culminara su actividad mediadora, lo cierto es que di el
impulso inicial, mostrando el inmueble que evidentemente
cubri las expectativas de la comitente adquirindolo; por lo
tanto, tendr derecho a una retribucin, aunque no en forma
ntegra sino proporcional al servicio prestado, y sin perjuicio
del reintegro de los gastos que hubiera efectuado. (CC0101 MP
113445 RSD-432-00 S 28-11-2000, SCHULZE HORACIO C/
MEDINA PAULA S/ COBRO DE PESOS).-

Si la transmisin de dominio del inmueble se materializ con

la probada intervencin previa de un corredor en la operatoria,

resulta procedente, en principio el derecho que le asiste al mismo a

percibir una comisin, pues sta se debe, incluso, cuando
principiada la negociacin por el corredor el comitente la concluyere
por si mismo, lo normado por el artculo 111 tercer prrafo del
Cdigo de Comercio. CCO Art. 111. (CC0101 LP 241372 S 13-52003, SANCHEZ, JULIO CSAR C/ ZYLBER MYRIAM S/ COBRO
SUMARIO DE PESOS).La Cmara Comercial N 203 de La Plata, en la causa 105881
RSD-10-6 S 14-2-2006, CARATULA: OTERO ROSSI, DALMIRO
FERNANDO C/ GONZLEZ SOSA, RUBN JUSTO S/ COBRO
SUMARIO, ha resuelto:
I) En el premencionado decisorio la Sra. Jueza "a quo" hizo lugar a la
demanda promovida por D. F. O. R. y que dirigiera contra R. J. G. S., condenando
a este a abonar al actor la suma de $ 2.900, con ms los intereses que all
determin, impuso las costas al demandado vencido, difiriendo la regulacin de
honorarios de los profesionales intervinientes para el momento que exista
liquidacin aprobada en autos.
Contra esa forma de decidir apela la actora a fs. 72, viniendo la
correspondiente expresin de agravios a fs. 88/90, donde sustancialmente
expresa que, si bien la sentenciante de la precedente etapa pormenorizaba que, el
reclamo en la contienda en concepto "de comisin" corresponde al 3% del valor
pactado en la autorizacin de venta que efectuara el demandado sobre la
propiedad que involucraba a esa negociacin y que consta en la carta documento
que obra a fs. 10 del trmite, es decir la suma de $ 2700, lo cierto es que ese
porcentaje fue pactado para que sea abonado por la parte vendedora y "el otro
3%" corresponda a la parte compradora; por ello y como consecuencia que la
operacin se vio frustrada por culpa exclusiva del demandado, el importe de la
comisin que le hubiera correspondido percibir era de $ 5.400 conforme al texto
del art. 54 de la ley 10.973 apartado II, que establece un arancel para el caso de
venta inmuebles del 1,5% al 3% a cargo de cada parte.
Con ese piso de marcha principio por sealar que, vienen incuestionadas
a esta alzada las calificaciones que pormenoriz la sentenciante de la precedente
etapa en cuanto destac que, el actor cumpli en debida forma con la tarea su
cargo como corredor, sin perjuicio de lo cual particulariz que la actividad
mediadora del corredor debe trascender la simple gestin de poner en contacto a
las partes, la misma debe ser antecedente causal idneo para la celebracin del
acto, y que los contratos los han de concluir sus titulares directamente, sin la
presencia del corredor, el que si ha de estar presente en la firma de los
instrumentos intermedios como puede serlo el boleto de compraventa, hecho que
no se dio en el caso de marras (arts. 260, 261 del C.P.C.; del decisorio apelado
especialmente a fs. 69/69 vta.).
Y ello se lo destaca, pues ha de advertirse que, la gestin que le
encomendara al martillero actor, segn la autorizacin que agrega a fs. 5, le fue
otorgada en forma exclusiva y plena, por un plazo de 90 das, renovndose
automticamente por perodos posteriores de treinta das salvo que mediare
comunicacin escrita en contrario, estando previsto que sera remunerada en caso

de concretarse la venta con un 3% del precio total de la misma en concepto de

comisin, hacindose constar tambin que, en el supuesto de perfeccionarse una
operacin iniciada o con un interesado acercado por el profesional interviniente
durante la vigencia de la misma se comprometa la demandada a abonar la
comisin convenida del precio respectivo por la labor cumplida (autorizacin de
venta que corre a fs. 5 acompaada por el propio accionante).
Se advierte sin hesitacin de ese pacto que, evidentemente la labor
que supona el pago de la comisin acordada significaba como presupuesto
indecible, la concrecin de la venta del inmueble que le encomendara en ese
cometido el demandado, supuesto que evidentemente no abraza a la llamada
reserva de venta "ad-referendum" que efectiviz el profesional actor con
terceras personas, pues ese pacto, que no involucr a la demandada, no
puede constituirse por s sola en ejecucin ni principio de ejecucin a los
fines del derecho al cobro de comisin por parte del intermediario, pues en
materia de corretaje y como se pact, en definitiva se remunera el resultado
de la gestin til con independencia de los trabajos o servicios prestados
para la consecucin de ese fin (art. 111 del Cd. de Comercio; art. 54
apartado II ley 10.973, Com. Civ. y Com. Sala IIa. La Matanza, Reg. Sent.
2/02).
En ese sentido no puede dejar de sealarse que, los contratos de
reserva son pactos atpicos en virtud de los cuales el futuro vendedor -en
este supuesto el corredor actuante al cual no consta se lo haya facultado a
ese cometido (autorizacin de venta a fs. 5)- compromete la indisponibilidad
del inmueble por el perodo dado a cambio de una suma de dinero, es decir
que el futuro comprador paga para que el inmueble sea retirado de la venta
mientras se negocian las condiciones de la operacin y por tanto no
constituyen contrato de compraventa salvo que se advierta que se confunda
con los llamados boletos provisorios, lo cual no se aprecia en el presente,
tanto ms que esa reserva fu efectuado "ad referendum" de la aprobacin
de la demandada, es decir que no se contaba an con el consentimiento de
esta (arts. 1185, 1185 bis, 1143, 1323 del C. Civil; Cfr. Belluscio "Cdigo Civil
Anotado" t 5 pg. 139 n 7 y pgs. 843/844 n 6).
Y as cabe sostenerlo, pues como ha dejado en claro que el Superior
Tribunal, la expresin contenida en el art. 111 del C. de Comercio acerca de
que la comisin es debida "aunque el contrato no se realice por culpa de
alguno de los contratantes, se refiere a que el corredor independiza su
derecho al cobro de su remuneracin del resultado ulterior del negocio, pero
en todos los casos ese derecho debe reconocer indudablemente como
causa jurdica que exista efectivamente la conclusin de un contrato
(S.C.B.A., Ac. 54.978 del 16/4/1996, con las citas de A. y S. 1973-II-733 causa Ac.
37.728 en D.J.B.A 127-306; Ac. 32.728 sent. del 7-VIII-84; Zabala Rodriguez
"Cdigo de Comercio.." p. 149 n 291; Amaya-Podetti "Cdigo de Comercio..." p.
148/149 e.o.).
Con lo dicho se quiere significar que, si bien efectivamente el comitente
demandado en vigencia de la autorizacin de venta que concedi en forma
exclusiva al actor llev a cabo por su parte la concesin de una contratacin que
signific violar ese mandato dado en exclusividad, segn se advierte de la carta
documento que corre a fs. 6, donde expone la conclusin de una indebida

negociacin por su parte pues no haba cursado comunicacin revocando dicha

autorizacin, no puede valorarse que el pacto "de reserva ad-referendum" que
concert el accionante por su propia decisin, para el que reitero no estaba
especialmente autorizado y no cont con la aceptacin del accionado, sea causa
ante su frustracin de la perdida de la "parcela" de comisin que "le habra
sumado la parte adquirente, ante la alternativa de la conclusin de una
negociacin de venta, pues como se expuso la mera reserva de venta por si sola
no constituye ejecucin, ni principio de ejecucin a los fines del derecho al cobro
de comisin (doctrina y jurisprudencia antes citada).
Por tanto, sin perjuicio que debe reconocerse el crdito por el que reclama
el accionante en la medida que lo estableci la Sra. jueza "a quo", en tanto como
qued en claro el comitente demandado llev a cabo la conclusin de la
negociacin encomendada por s mismo en violacin de lo pactado, lo cual
autoriza al cobro de la asignacin establecida, no ha de accederse a la pretensin
respecto al derecho al cobro de las sumas correspondientes a la comisin del
eventual adquirente del bien inmueble en cuestin a la que alude el accionante
segn los trminos de su memorial de agravios (art. 111 C. de Comercio; art. 54
apartado II ley 10.973).
Al respecto ha de sealarse que constituye caracterstica esencial
del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una
comisin, de quienes se han servido de su mediacin cuando concluyan el
contrato; y es condicin para ello que exista una relacin de causalidad
entre esa conclusin y aqulla actividad, pues es menester resaltar que este
derecho persiste en favor del corredor cuando el negocio no sea ejecutado,
por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las
partes, o cuando estas simulen fraudulentamente su abandono, encarguen
su conclusin a otra persona, o lo concluyan por s mismas, supuesto este
que abraza al presente (Cfr. esta Cmara Sala 1a. causa.).-

Asimismo la Cmara Comercial 0203 de La Plata 105.881

RSD. 10/06 S 14-2-06. CARATULA: "OTERO ROSSI DALMIRO
FERNANDO C. GONZALEZ SOSA RUBEN JUSTO S. COBRO
SUMARIO" ha resuelto:
En cuanto a la comisin pagada por el actor que consta en el recibo y
reserva ad referndum, ellos han sido reconocidos por el oficiado informando que
percibi las sumas en concepto de honorarios y gastos e informes del bien, por lo
que habindose resuelto la operacin por culpa de los demandados este reclamo
tambin debe prosperar (arts. 375, 384 y 401, CPCC y 1204 C.Civil). No
desmerece el reclamo el hecho de que quien recibi los pagos no est colegiado
en la Provincia de Buenos Aires ni en Quilmes, pues no ha sido el actor el que le
enconmendo la venta del inmueble sino los propios demandados y, en todo caso,
ellos debieron averiguarlo antes de tal misin encomendada. CPCB Art. 375 ;
CPCB Art. 384 ; CPCB Art. 401 ; CCI Art. 1204. (CC0001 QL 8496 RSD-8-7 S 23-2007, CARATULA: Jacob, Alfredo Ricardo c/ Villa, Leonor Raquel s/
Incumplimiento contractual-Daos y perjuicios).-

Si se alega una pretendida renuncia al cobro de la comisin por

intermediacin inmobiliaria, debe probarse ya que la intencin de renunciar no se
presume, y la interpretacin de los actos que induzcan a probarla debe ser
restrictiva. CCI Art. 874 (CC0102 MP 70768 RSD-215-88 S 5-7-1988,
CARATULA: Venier, Humberto Argentino c/ Albor, Fernando Juan s/ Cobro de
pesos).El derecho al devengamiento de la comisin del corredor surge de que la
intervencin del mismo sea pedida o aceptada, incluso tcitamente y que la obra
del mediador o corredor haya conducido a los contratantes a la concrecin del
contrato, aunque ms no fuera por virtud del impulso inicial.(Art. 111, 2 prrafo
del Cdigo de Comercio). CCO Art. 111 (CC0002 QL 769 RSD-18-97 S 13-31997, CARATULA: Romano Gardonio Inmobiliaria c/ Cuadra Humeres Carlos
Lucas s/ Cobro de Pesos).-

El convenio firmado entre actor y demandado, por el que se pacta el pago

de una comisin del 6% es nulo. Y ello es as, porque la normativa que rige la
cuestin (Ley 10973), establece que los aranceles de los corredores por la venta
de inmuebles sern del 1,5 % al 3% a cargo de cada parte, siendo tal escala
arancelaria de "observancia obligatoria", tanto en los mnimos como en los
mximos. LEYB 10973 (CC0002 QL 769 RSD-18-97 S 13-3-1997, CARATULA:
Romano Gardonio Inmobiliaria c/ Cuadra Humeres Carlos Lucas s/ Cobro de
Pesos).-

El acordar que una de las partes otorgantes de un

contrato preliminar de compraventa inmobiliaria, celebrado
con la intervencin de un corredor, quede totalmente eximida
de pagar la comisin de este ltimo, conlleva transgredir el art.
111 del Cdigo de Comercio y los artculos 53 inc. a) y 54 inc.
II) apart. a) de la ley provincial 10.973, preceptos todos que se
encuentran fundados en el orden pblico; por ende,
corresponde resolver la invalidez de los convenios que los
desconocen -de causa ilcita, por ser el objeto prohibido-, ya
que configuran actos nulos de nulidad absoluta con arreglo a
los artculos 502, 953, 1044, 1047 y concs. del Cdigo Civil y,
por resultar manifiesta una nulidad de tales caractersticas, es
susceptible de ser declarada de oficio conforme a los arts.
1038 y 1047 1 parte del mismo cdigo. CCO Art. 111 ; LEYB
10973 Art. 53 Inc. a ; LEYB 10973 Art. 54 Inc. 2 ; CCI Art. 502 ;
CCI Art. 953 ; CCI Art. 1044 ; CCI Art. 1047 ; CCI Art. 1038
(CC0101 LP 241372 S 13-5-2003, CARATULA: SANCHEZ, JULIO
CSAR C/ ZYLBER MYRIAM S/ COBRO SUMARIO DE PESOS).-

La S.C.B.A., Ac 56972, Sentencia del 3-5-1995, CARATULA:

BRUNO, JULIO ALFREDO C/ DI PPOLO, LUCA S/ COBRO DE
SUMA DE DINERO - PUBLICACIONES: AyS 1995 II, 210.1. La Cmara a quo revoc la sentencia de primera instancia, que haba
hecho lugar a la accin por cobro de comisin y, por ende, rechaz la demanda.
Marginando la circunstancia de que el voto afirmativo dado a la primera cuestin
no se compadece ni con el interrogante planteado ni con lo decidido en el
acuerdo, el tribunal de alzada juzg afectado de nulidad absoluta el ttulo
esgrimido por el actor como base de su pretensin.
En este sentido fue considerado que la clusula inserta en el boleto de
compraventa (fs. 89) segn la cual "el 6% de comisin ser abonado por la parte
compradora", violaba expresas disposiciones legales y ello conduca a
considerarla nula de nulidad absoluta.
2. Estimo que el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley resulta
fundado.
a) Lo que prohben las disposiciones legales a que alude la alzada (art.
54, II, ley 10.973 y concordantes) es renunciar anticipadamente a la comisin, o
pactar reducciones por debajo del mnimo legal.
Si bien es doctrina reiterada de esta Suprema Corte que, por regla, la
interpretacin de las convenciones de las partes constituye una cuestin de hecho
y, como tal, se encuentra al margen de su revisin en sede extraordinaria. Ello
conforma un principio que, siendo tal, admite la excepcin: el absurdo ("Acuerdos
y Sentencias", 1985II305; Ac. 46.752, sent. del 29IX92; entre otras).
Creo que en este caso tal desvo se ha acreditado por el recurrente. Lo
juzgo as porque de ninguna manera puede inferirse de la clusula en cuestin
que se hubiese pactado una comisin por encima del mximo (6% + 3%) como
afirma el fallo sino que se ha convenido la paga mxima del 6%. Tampoco hay una
renuncia anticipada al cobro de comisin, o una quita o reduccin prohibida:
simplemente se ha pactado, dentro del amplio margen de discrecionalidad que
otorga el art. 1197 del Cdigo Civil, que la aludida retribucin ser abonada por el
comprador.
En tanto el emolumento pactado se encuentre dentro de los
mrgenes legales; la circunstancia de que la ley de la materia establezca que
el 50% del mismo ser abonado por cada parte, no impide que stas puedan
convenir que una sola de ellas se har cargo del total, mxime cuando media
conformidad del acreedor. El juego armnico de los arts. 693, 725, 726, 727,
1197, 1998 y concs. del Cdigo Civil, permite tal arreglo.

b) Si lo que dejo expuesto es compartido, corresponder hacer lugar al

recurso interpuesto, casar la sentencia impugnada y atender a los agravios
formulados por la demandada a la sentencia de primera instancia, que no fueron
considerados por la alzada dado el alcance de lo que decidiera.
Cuestiona la accionada el reconocimiento a la pretensin de cobro y dice
que la frustracin del negocio priv al corredor del derecho a la comisin.
No le asiste razn.
En el precedente que invoca en su apoyo (Ac. 32.728, sent. del 7VIII84)
se decidi que la expresin contenida en el art. 111 del Cdigo de Comercio
acerca de que la comisin es debida "aunque el contrato no se realice por culpa
de alguno de los contratantes", se refiere a que el corredor independiza su
derecho al cobro de su remuneracin del resultado ulterior del negocio pero, en
todos los casos, ese derecho debe reconocer ineludiblemente como causa jurdica
la efectiva conclusin de un contrato.
Es evidente que la parte demandada ha desinterpretado el contenido de la
referida doctrina porque ha considerado errneamente que la conclusin del
contrato que origina el derecho a percibir la comisin, no se ha consumado con la
sola firma del boleto de compraventa, requiriendo adems el perfeccionamiento de
esa promesa de venta con las formalidades que la ley impone (escritura, tradicin
e inscripcin). En efecto, la celebracin de ese acuerdo genera el derecho del
corredor, al cobro de la comisin, con independencia de que
acontecimientos ulteriores ajenos a ste frustren el desenlace natural del
negocio jurdico: el traspaso del dominio de la cosa (art. 111, Cdigo de
Comercio y su doct.).

Nadie est obligado a comprar o vender, de modo que el

desistimiento de las operaciones es perfectamente vlido, pero
ello no implica que puedan dejar de cumplirse las obligaciones
contradas con el intermediario, con quin se celebr un
contrato. La circunstancia de que el pago de la comisin
debiera efectuarse en el acto de la firma del boleto de
compraventa no significa que lo que se retribuya fuera la
confeccin de ese instrumento -al que el corredor es ajenopuesto que las funciones del intermediario estn fijadas por la
ley. (CC0001 SI 87705 RSI-316-1 I 10-7-2001, RUEDIN CRISTIAN
C/ CRISTIANI HORACIO S/ COBRO DE COMISIN
INMOBILIARIA).La actividad mediadora del corredor debe trascender la
simple gestin de poner en contacto a las partes; la misma
debe ser antecedente causal idneo para la celebracin del

contrato que obviamente suscribirn los interesados directos,

sin perjuicio de estar presente en la firma de los instrumentos
intermedios como puede ser el boleto de compraventa, que no
se dio en el caso de marras. Para que el corredor tenga derecho
a la comisin, debe concluirse el negocio principal por los
contrayentes aproximados por l. Al respecto ha de sealarse
que constituye caracterstica esencial del contrato de corretaje
la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisin,
de quienes se han servido de su mediacin cuando concluyan
el contrato; y es condicin para ello que exista una relacin de
causalidad entre esa conclusin y aqulla actividad, pues es
menester resaltar que este derecho persiste en favor del
corredor cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier
motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las
partes, o cuando estas simulen fraudulentamente su abandono,
encarguen su conclusin a otra persona, o lo concluyan por s
mismas. (CC0000 DO 87759 RSD-25-9 S 10-3-2009, ELSO
NESTOR JAVIER C/ BANDIN MARIA PTRICIA Y BERGAMASCHI
JORGE ALBERTO S/ COBRO DE PESOS Y DAOS Y
PERJUICIOS).-

MODELOS

SEA:
a.- El comprador entrega en este acto al vendedor
.. (..) en concepto de sea, por la
.. por un plazo de . das
de .. de ..,
presente de suficiente recibo.-

la suma de
reserva de:
a partir del
sirviendo el

b.- El precio total de la presente compraventa se establece en la

suma de . () entregando el comprador al vendedor
en este acto la suma de .. (.) como sea, sirviendo
el presente de suficiente recibo, y el resto, o sea la cantidad de
. () ser pagada de la siguiente forma
-

A CUENTA DE PRECIO:
a.- El comprador entrega en este acto al vendedor la suma de
.. (..) a cuenta de precio, sirviendo el presente de suficiente
recibo, y el resto, o sea la cantidad de . ()
ser pagada a la escrituracin, integrndose el precio total de
(.).b.- El precio total de la presente compraventa, se establece en la
suma de (..), entregando el comprador al
vendedor en este acto la suma de .. (..) a cuenta de precio,
sirviendo el presente de suficiente recibo, y el resto, o sea la cantidad de
. () ser pagada de la siguiente forma:
.-

MODELO DE RESERVA:
Recib del seor .. mayor de edad, de estado civil
.., quien acredita su identidad con N ,
domicilio en calle .. N .., piso .., departamento
de .., la suma de . ($ ..), en expresa
calidad de reserva, y ad referndum de la aprobacin del titular del dominio,
pro su propuesta de compra del inmueble ubicado en ., en el
precio de pesos . ($ .), pagadero de la siguiente forma:
. La posesin del citado inmueble se otorgar en el siguiente
estado de ocupacin: .. con ttulos perfectos y con lnea y
aparato telefnico N .. Esta reserva es vlida hasta el da
del mes de . de .., a la hora , fecha que
se fijara para la firma del correspondiente boleto de compraventa, que
efectuar en nuestras oficinas, citas en la calle N .. de
, cuyas clusulas el interesado en adquirir el inmueble conoce y
acepta. Si esta reserva de compra fuese aceptada por el titular del dominio y
no se concertara en la fecha y hora dispuesta debido al silencio, a la
incomparecencia o al desistimiento expreso del interesado en adquirir el
inmueble, ste incurrir en mora automtica y perder de hecho, por su
culpa, en concepto de indemnizacin libremente convenida, la suma de
dinero entregada en este acto, por simple vencimiento del trmino otorgado
precedentemente o por desistimiento de realizar la operacin, sin necesidad
de notificacin o emplazamiento judicial o extra judicial alguno, desistiendo
de toda accin y derecho que podra ejercer para recuperar la suma
entregada. En el supuesto de no ser aceptada esta reserva por el titular del
dominio, al interesado en adquirir el inmueble en cuestin se le devolver
ntegramente el importe recibido en este acto, renunciando expresamente al
derecho de reclamar intereses, reajustes, indexacin o incremento de
ninguna especie. De realizarse esta operacin de compraventa, por
prestacin de servicios profesionales, el interesado comprador le pagar al
corredor inmobiliario, don .., en el acto de la firma del
correspondiente boleto de compraventa, el . porciento (%) del
monto total de venta de la referida propiedad inmueble, en concepto de
comisin. De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a
un solo efecto, en la ciudad de .., a los das del mes de
.. de 20.-

MODELO DE AUTORIZACION
DE VENTA
., .. de de 20..
Seor .:
AUTORIZO plenamente a Ud. para que venda particularmente (o en
remate pblico) la propiedad de mi pertenencia ubicada en .., calle
. N ., entre y , cuyas
medidas
y
dems
datos
se
establecen
a
continuacin:
La venta se realiza por el precio total convenido de ,
pagadero en la siguiente forma: Queda Ud. autorizado para firmar el boleto de venta, percibir del
comprador la parte del precio que corresponda, y dar por cuenta de terceros
las facilidades de pago que crea conveniente a fin de facilitar la venta.La propiedad se entregar totalmente desocupada sin que medie
oposicin de terceros.Declaro que no estoy inhibido, que los ttulos son perfectos, y que no
tienen por origen informacin veinteaal, donacin ni dacin en pago.Esta autorizacin es vlida e irrevocable por dascalendario, a contar desde la fecha, y tiene carcter de exclusividad, por lo
que me comprometo, durante dicho trmino, a no gestionar la venta
directamente ni por terceras personas. Pasado dicho plazo sin haberla
vendido, esta autorizacin quedar nula y sin valor, no teniendo en ese caso
suma alguna que pagar por ningn concepto. Reconozco a favor de
, en caso de venta, una comisin del por
ciento ( %) sobre el precio total, que pagar al firmarse el
correspondiente boleto de compraventa y que podr retener de la suma que
perciba del comprador en dicho acto.-

En prueba de conformidad se firman ejemplares de un

mismo tenor.(Fdo. Mandante)
Nombre aclarado
Domicilio
Telfono
Documento de identidad
Observaciones ..

MODELO DE RESERVA
Recib del seor .., con domicilio en calle .. N
.., piso .., departamento de .., la
cantidad de $ .., por la reserva de . que se compromete
adquirir en el precio total de $ , pagaderos de la siguiente
forma: .El correspondiente boleto de compraventa, cuyas clusulas el
comprador conoce y acepta, deber firmarse el da . de . de
. en las oficinas del martillero ., citas en calle
. N .., quien interviene en esta operacin y
cobrar en dicho acto el por ciento (.%) en concepto de
comisin sobre el importe total de venta. Si en la fecha indicada
precedentemente el presunto comprador no se presentara a firmar el boleto
respectivo, o si la operacin no pudiera concretarse por su culpa, perder de
pleno derecho y sin necesidad de intimacin judicial o extra judicial alguna,
la suma entregada para esta reserva, y el dueo del inmueble, a partir de ese
momento, podr disponer libremente de la propiedad motivo de la presente.-

En prueba de conformidad se firman . ejemplares de un

mismo tenor y a un solo efecto, en a los . das del
mes de . de ..Fdo.:
Fdo.:

CONTRATO DE COMPRAVENTA
DE INMUEBLES
PARTES: Entre el Sr. ................., titular de documento N ..............., mayor
de edad, domiciliado en ..........., de estado civil......., en adelante EL
VENDEDOR y el Sr. ......, titular de documento N ......, mayor de edad,
domiciliado en ......................de estado civil ..., en adelante EL
COMPRADOR, celebran este boleto de compraventa sujeto a las siguientes
clusulas (1).
PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador y ste le compra el
inmueble sito en ............. (2).
SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en
$ ............................., pagaderos de la siguiente manera: $ ........................
(pesos ...........), al contado y a la firma del presente, sirviendo ste de recibo
suficiente y $ .................... (pesos .............), al tiempo de la escrituracin del
inmueble objeto de esta compraventa (3).
(a los fines de conservar el equilibrio de las contraprestaciones hasta la
fecha de la firma de la escritura pblica, se sugiere que si se dispuso abonar
en dlares estadounidenses el saldo de precio, se pacte que dicho importe
slo podr ser abonado en dicha moneda, comprometindose el cesionario a
adquirirla a la paridad oficial, si existiere, o no)
TERCERA: POSESION. ESCRITURACION. Ambas partes suscribirn la
escritura en un plazo no mayor de .... das contados a partir de la fecha de
firma de este boleto de compraventa por ante el escribano......., con
domicilio en ..........(tel. ..........). El escribano designado notificar a ambas
partes en forma fehaciente el lugar, fecha y hora establecida para el acto. En
esa oportunidad, el vendedor entregar al comprador la posesin del

inmueble libre de todo ocupante, en el estado en que se encuentra y que el

comprador declara conocer y aceptar (4).
CUARTA: INCUMPLIMIENTO. En caso que cualquiera de las partes
debidamente citada no concurra al acto de la escrituracin, deber abonar en
favor de la otra una multa diaria de $ ......., la que ser exigible sin necesidad
de interpelacin alguna. Ello, sin perjuicio de la accin judicial que la parte
cumplidora podr iniciar exigiendo el cumplimiento de ste o su resolucin
con ms los daos y perjuicios que correspondan (5).
QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarn por mitades
el costo del sellado del presente boleto.
SEXTA: ASENTIMIENTO CONYUGAL. El cnyuge del vendedor
(nombre, tipo y N de documento), presente en este acto, presta su
conformidad para la venta aqu pactada y se compromete a concurrir al
mismo efecto al acto de escrituracin.
SEPTIMA: JURISDICCION. El comprador constituye domicilio para todos
los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente
en ....................
El vendedor constituye domicilio para todos los efectos judiciales y
extrajudiciales derivados del presente en ............................
Ambas partes se someten a la competencia ordinaria de los Tribunales ...
Civiles de .... para todos los efectos derivados de este contrato y renuncian a
cualquier otro fuero o jurisdiccin que pudiera corresponderles inclusive el
federal (6).
En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un nico y mismo
tenor; cada parte recibe el suyo en, a los ... das del mes de ..... de 200.... (7).

(1) La compraventa inmobiliaria es un contrato formal, el mero

consentimiento no basta para perfeccionarlo sino que requiere la expresin
en escritura pblica (art. 1184, inc. 1 del Cd. Civil). En sta el escribano
interviniente transcribir las partes pertinentes del boleto; verificar con
certificados registrales el dominio y la falta de inhibiciones del vendedor y
la inexistencia de deudas por impuestos, tasas y contribuciones. La parte
compradora formular las manifestaciones que considere necesarias
respecto del origen de los fondos para la compra y el carcter propio o
ganancial del bien y en ese acto se efectuar la tradicin de la cosa con la
entrega de la posesin.

Puede ser celebrado por menores adultos (art. 128 del Cd. Civil), menores
emancipados (art. 135 del Cd. Civil), representantes legales de incapaces o
menores con autorizacin judicial previa, representantes legales de personas
jurdicas si han sido designados por resolucin de rgano competente y con
las formalidades necesarias; mandatarios con poder suficiente. Est
prohibida la compra para los sujetos enumerados en el art. 1361 del Cdigo
Civil.
(2) El vendedor debe ser el propietario de la cosa (art. 2601, Cd. Civil).
Las cosas ajenas no pueden venderse (art. 1329 del Cd. Civil) como
propias. La nulidad de la venta de cosa ajena queda cubierta por la
ratificacin que de ella hiciera el propietario o cuando posteriormente el
vendedor hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario
de la cosa vendida (art. 1330 del Cd. Civil) aun cuando se trate de un
heredero aparente (art. 3430 del Cd. Civil).
La venta de inmuebles determinados puede hacerse:
Sin indicacin de rea y por un solo precio;
A razn de un precio la medida;
Con indicacin de rea pero con un nmero cierto de medidas que se
tomarn de un terreno mayor;
Con indicacin del rea y un precio cada medida;
Con indicacin del rea y un precio nico; o
Con indicacin del rea pero bajo la convencin de que no se garantiza el
contenido y la diferencia en ms o menos no producir efecto alguno en el
contrato (art. 1344 del Cd. Civ.) (ver efectos de cada opcin en los arts.
1345, 1346, 1347 y 1348 del Cd. Civ.).
(3) El precio debe ser cierto (art. 1349 del Cd. Civil). Lo es cuando las
partes lo determinan en una suma que el comprador debe pagar; cuando se
deja su designacin al arbitrio de un tercero (si el tercero no lo determina, la
venta queda sin efecto. Si el tercero lo determina, la decisin es irrevocable
y no hay recurso alguno para variarlo. Los efectos del contrato en caso que
el tercero hubiera determinado el precio, se retrotraen al tiempo en que se
celebr) o cuando sea con referencia a otra cosa cierta. Si el precio consiste
parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato ser de venta si es mayor el
valor del dinero, de lo contrario ser permuta (art. 1356 del Cd. Civil).
El precio puede pactarse indistintamente en pesos argentinos o cualquier
moneda (art. 617 del Cd. Civil).
(4) Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por
los vicios redhibitorios, siempre que no haya dolo en el enajenante (art.
2166 del Cd. Civil). Puede tambin ampliarse el plazo legal previsto en el
art. 4041 del Cd. Civil para la accin por vicios redhibitorios, el que
comenzar a correr con la entrega de la posesin. No habiendo estipulacin,
rige el art. 2173 del Cdigo Civil (el vendedor no responde por defectos o
vicios aparentes pero s por los vicios o defectos ocultos aunque los ignore).
Al tiempo de la escrituracin con la entrega de la posesin, pueden

restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por eviccin, salvo dolo en

el enajenante (art. 2166 del Cd. Civil).
(5) Clusula de venta con pacto comisorio. (Si el pacto comisorio se pacta
en el boleto, se da opcin a la parte cumplidora de declarar resuelto el
acuerdo; conf. art. 1375 del Cdigo Civil).
(6) La prrroga de competencia slo se admite en materia territorial y
asuntos exclusivamente patrimoniales (art. 1
del Cd. Proc. Civ. Com.). No se consideran mercantiles las compras de
bienes races (art. 452 inc. 1, Cd. de Comercio).
(7) La firma es condicin esencial para la existencia de todo acto bajo forma
privada (art. 1012 del Cd. Civil), el ejemplar que queda en poder de una
parte debe contener la firma del otro (art. 1013 del Cd. Civil); debe haber
tantos originales como partes contratantes existan con intereses distintos
(art. 1021 del Cd. Civil).
Este contrato admite clusulas de venta con pacto de retroventa (poder el
vendedor recuperar la cosa vendida restituyendo al comprador el precio con
exceso o disminucin), venta con pacto de reventa (poder el comprador
restitur al vendedor la cosa comprada recibiendo de l el precio con exceso
o disminucin), venta a satisfaccin del comprador (conviene fijar un plazo
para que exprese su satisfaccin; y evitar la intimacin judicial art. 1379 del
Cdigo Civil) venta con pacto de preferencia (poder el vendedor recuperar
la cosa vendida entregada al comprador, prefirindolo a cualquier otro en
caso que el comprador quisiera venderla) o de mejor comprador
(estipulacin de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador
que ofreciera un precio ms ventajoso). Admite la constitucin de un
derecho de uso y habitacin a favor de un tercero (art. 2948 del Cd. Civil).
Puede ser sujeto a una condicin suspensiva (v. efectos en el art. 1370 del
Cd. Civil) o resolutoria (v. efectos en el art. 1371 y 1372 del Cd. Civil).
Admite la clusula de arrepentimiento por parte del comprador o del
vendedor (en ese caso se considera hecha bajo condicin resolutoria (art.
1373 del Cd. Civil). Puede cederse a un tercero (notificacin al cedido; art.
1460 del Cd. Civil) o prohibirse su cesin. Puede pactarse la obligacin de
constituir una hipoteca en favor del vendedor o de un tercero. Puede
afianzarse.
En caso que hubiera palabras testadas, enmendadas o interlineadas, se
deber hacer constar cules palabras han sido enmendadas, cules testadas y
cules interlineadas.

CONTRATO DE COMPRAVENTA
DE INMUEBLE
PARTES: Entre el seor

, D.N.I. N

, mayor de

edad, con domicilio real en la calle

, de estado civil
VENDEDOR y el seor

, de la ciudad de
, en adelante llamado EL

, D.N.I. N

, mayor de

edad, con domicilio real en la calle

, de la ciudad de

, de estado civil
, en adelante EL
COMPRADOR, celebran el presente boleto de compraventa, sujeto a las
siguiente clusulas:
PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador y ste le compra el
siguiente bien inmueble: lote de terreno ubicado en este partido de
, jurisdiccin de la provincia de
, con frente a la calle
designado como parcela

, ciudad de
, nmero

, de la manzana

,
entre

las calles
y
, que mide:
, segn
surge de su ttulo de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble de

, el

, en el nmero

de

.
El comprador podr manifestar al vendedor su insatisfaccin con la cosa
comprada, por cualquier medio fehaciente, en un plazo de
,a
partir de la fecha del presente. En ese caso, la venta quedar resuelta. El
vendedor restituir el precio recibido y el comprador el inmueble en un
mismo acto.
SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en la suma
de $
$

(pesos
(pesos

) pagaderos de la siguiente manera:

), al contado y a la firma del presente,

sirviendo ste de recibo suficiente y $

(pesos
al tiempo de la escrituracin del inmueble objeto de esta compraventa.

),

El precio total de la compraventa se fija en la suma de $

(pesos
), pagaderos al momento de la escrituracin. En este
acto el comprador entrega al vendedor en concepto de sea la suma de $
(pesos
), sirviendo ste de suficiente recibo.En
el acto de escrituracin se descontar del precio total la suma dada por el
comprador en concepto de sea.En caso de que el comprador, debidamente
citado, no compareciera al acto de escrituracin, perder en forma
automtica la sea, en concepto de indemnizacin por prdidas e
intereses.En caso que el vendedor, debidamente citado, no concurra al acto
de escrituracin, deber restituir a la compradora la sea doblada en
concepto de indemnizacin por prdida e intereses. La restitucin deber
hacerse efectiva en el plazo de cinco das contados a partir de la fecha fijada
para la escrituracin. En caso contrario, el vendedor se har pasible de una
multa diaria de $
(pesos
), la que ser exigible
en forma automtica, por va ejecutiva y hasta la efectiva restitucin del
monto.
La presente venta se realiza por el precio total de $

(pesos

), pagaderos de la siguiente manera: a) $

(pesos

) que el comprador paga en este acto como sea, a cuenta de

precio y principio de ejecucin de contrato, por cuyo monto el vendedor
otorga por el presente eficaz recibo y carta de pago. b) el saldo de precio, o
sea la suma de $
(pesos
), el comprador la
pagar en efectivo, en el acto de escrituracin y toma de posesin del
inmueble.
TERCERA. POSESIN. La posesin del bien vendido, libre de todo
ocupante, se dar al comprador el da de la escrituracin, pudiendo ste, con
anterioridad a esa momento y al pago respectivo, constatar el estado del
inmueble. El inmueble debe entregarse con los siguientes muebles e
instalaciones que se declaran comprendidos en la venta:

CUARTA. DEUDAS QUE GRAVAN EL INMUEBLE. Los impuestos, tasas

y contribuciones que graven el inmueble son a cargo del vendedor hasta la
escrituracin. A partir de sta todos los gastos corrern por cuenta del
comprador.
QUINTA. ESCRITURACION. Las partes suscribirn la escritura traslativa
de dominio en un plazo no mayor de

das contados a partir de

la fecha de la firma del presente, por ante el escribano

oficina en la calle

, con
de la ciudad de

(telfono
). El escribano designado notificar a
ambas partes en forma fehaciente y con una antelacin no menor a
das el lugar, fecha y hora establecida para el acto de
escrituracin.
SEXTA. INCUMPLIMIENTO. En caso de que cualquiera de las partes,
debidamente citada, no compareciere al acto de escrituracin, deber abonar
a favor de la otra una multa diaria de $
(pesos
),
la que ser exigible sin necesidad de interpelacin alguna. Ello, sin perjuicio
de la accin judicial que la parte cumplidora podr iniciar exigiendo el
cumplimiento del presente o su resolucin con ms los daos y perjuicios
que correspondan.
Esta compraventa quedar sin efecto si en el plazo de
,
contados a partir de la fecha del presente se presentara otro comprador que
ofreciera un precio mayor por la cosa objeto de esta compraventa.
En caso que el comprador ofreciera a la venta el inmueble entregado por el
vendedor, ste tendr preferencia sobre cualquier otro a igualdad de precio.
El comprador comunicar por medio fehaciente al vendedor la oferta de
compra que tuviere y el vendedor tendr diez (10) das para comunicar en
forma fehaciente su oferta al comprador.
El vendedor podr recuperar el inmueble entregado al comprador en un
plazo de
, contado a partir de la fecha del presente. En esa
oportunidad el vendedor restituir al comprador el precio pagado con (ms o
menos) un

%.

El comprador podr restituir el inmueble comprado al vendedor en un plazo

de
contados a partir de la firma del presente. En esa
oportunidad, el vendedor entregar el precio pagado por el comprador con
(ms o menos) un

%.

1.- ENTRE el Sr.

, D.N.I

, mayor de edad,

(estado civil), con domicilio real en

; en adelante la PARTE

VENDEDORA, por una parte; y el Sr.

, D.N.I.

mayor de edad, (estado civil), con domicilio real en

PARTE COMPRADORA, por la otra; y el Sr.

,
;la
, D.N.I.

, mayor de edad, (estado civil), con domicilio real en

, por una tercera parte, convienen lo siguiente: I. VENTA.1.El Sr.

VENDE a

ciudad

, provincia
nmero

partes, es de

el inmueble ubicado en la
, con frente a la calle
.- 2.- EL PRECIO, pactado por las

, de los cuales la parte compradora paga en este

acto
, que la parte vendedora recibe de conformidad, en
billetes de dicha moneda, sirviendo la presente escritura de suficiente recibo
y formal carta de pago por dicha suma. El saldo de precio, es decir
se deber pagar conforme ms adelante se estipula. 3. El Sr.
asegura que no se encuentra inhibido para disponer libremente
de sus bienes, que el inmueble vendido no es objeto de contratos vigentes,
derechos reales limitativos ni medidas precautorias, y se transfiere a la parte
compradora sobre la base de ttulos perfectos, y con los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes pagados al da de la fecha. 4. Ambas
partes declaran que todo importe que pudieran reclamar el Gobierno de esta
ciudad, o Agua y Saneamientos Argentinos S.A. (o sus antecesoras en la
prestacin del servicio) por impuestos, tasas, contribuciones que afectan al
inmueble, sus diferencias, actualizaciones, reajustes, intereses, recargos,
multas, deudas pendientes de liquidacin u otros conceptos, estar a cargo
de quien en la fecha respectiva haya tenido la posesin del inmueble. 5. Con
relacin al saldo de precio de la presente compraventa, es decir
, ambas partes convienen: A.- La parte compradora deber
pagar dicho saldo a la parte vendedora en
mensuales y consecutivas) de
B.- La primer cuota vencer el

cuotas (iguales,
(u$s

) cada una.
de

de

, y las siguientes el
. C.- En caso de mora, la
que se producir automticamente, por el mero transcurso del tiempo, sin
necesidad de intimacin, la parte compradora deber pagar a la parte
vendedora un inters punitorio diario sobre toda suma exigible calculado al

% anual. D.- La falta de pago de una cuota faculta a la parte

vendedora a decretar la caducidad de todos los plazos pendientes y exigir el
inmediato pago de la totalidad del saldo de precio adeudado a ese momento,
con ms el inters punitorio establecido, todo ello sin necesidad de
intimacin previa. E.- La parte compradora toma para s y asume a su
exclusiva costa el riesgo de que el valor del dlar estadounidense billete
aumente respecto del peso -o moneda de curso legal que lo reemplace-, no
pudiendo, cualquiera fuese la magnitud del aumento, invocar la teora de la
imprevisin ni pretender compartir el riesgo o el esfuerzo con la parte
vendedora. F.- Todos los pagos debern ser efectuados en billetes dlares
estadounidenses. Si ello resultara imposible por causa no imputable a la
parte compradora, sta deber entregar a la parte vendedora la cantidad de
pesos -o moneda de curso legal que reemplace al peso- necesaria para
adquirir en el mercado de Zurich -Suiza-, Nueva York -Estados Unidos- o
Montevideo -Repblica Oriental del Uruguay-, a exclusiva opcin de la
parte vendedora, libre de todo gasto (comisiones, impuestos, etc.), los
dlares estadounidenses billetes correspondientes al pago de que se trate. A
tal fin se tomar la cotizacin tipo vendedor del dlar estadounidense billete
correspondiente al da del pago o del vencimiento, a exclusiva opcin de la
parte vendedora, segn informacin resultante de alguna publicacin
especializada o diario de mayor circulacin general en la Repblica,
tambin a eleccin de la parte vendedora, fijando la parte vendedora como
tales a la fecha los diarios mbito Financiero y La Nacin, los que podr
variar libremente notificando previamente a la parte compradora por medio
fehaciente. G.- Todos los pagos debern hacerse en

, en el

horario de
. H.- Para todos los efectos emergentes del presente
las partes se someten a la jurisdiccin de la Justicia Nacional en lo Civil, y
constituyen domicilios especiales en los indicados respectivamente en la
comparecencia. Todo cambio de domicilio deber ser notificado
previamente a la otra parte mediante carta documento; el nuevo domicilio
deber ser en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. II. CONSTITUCIN
DE HIPOTECA EN PRIMER GRADO: 6. En garanta del saldo de precio
adeudado, la parte compradora constituye HIPOTECA EN PRIMER
GRADO a favor de la parte vendedora, sobre el inmueble que compra en
este acto, por u$s
, ms intereses y costas. 7. La parte
vendedora acepta el gravamen constituido a su favor. 8. Respecto del
inmueble gravado la parte compradora se obliga a: i) Conservarlo en
perfecto estado, ii) Estar al da con el pago de los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas que lo grava, iii) Asegurarlo contra incendio por
suma no inferior a una vez y media el importe de la deuda, en compaa a
satisfaccin de la parte vendedora, dentro de los diez das a contar desde el
requerimiento fehaciente de la parte vendedora en tal sentido; la parte

compradora deber endosar la pliza a favor de la parte vendedora y abonar

puntualmente las primas. A fin de controlar el cumplimiento de estas
obligaciones la parte vendedora podr inspeccionar los inmuebles y requerir
a la parte compradora la exhibicin de la documentacin respaldatoria
correspondiente cuantas veces lo considere conveniente. Incumpliendo la
parte compradora alguna de estas obligaciones, la parte vendedora podr
decretar la caducidad de todos los plazos pendientes de la obligacin
principal. 9. La parte compradora abonar todos los gastos de la escritura de
cancelacin de la hipoteca, la que se otorgar ante el notario que designe la
parte vendedora.10. En caso de ejecucin el ejecutante podr proponer
martillero y el lugar del remate; los inmuebles saldrn a la venta totalmente
desocupados, fijndose como base el importe de la deuda por todo concepto
con ms los accesorios estimados a la fecha presunta de cobro. 11. Para el
caso de ejecucin la parte compradora renuncia al derecho de apelar y a
todos los trmites, excepciones y defensas que no fueren irrenunciables. 12.
La hipoteca constituida en este acto se podr ejecutar por las reglas del
Ttulo V -Rgimen Especial de Ejecucin de Hipotecas- de la Ley N
24.441, sometindose la parte compradora a las disposicin de dicho ttulo,
quedando expresamente convenida esta va de ejecucin a opcin del
ejecutante.13. A los efectos fiscales y aportativos correspondientes, el precio
de la compraventa equivale a
pesos ($
), segn
cotizacin tipo vendedor del dlar estadounidense al cierre de ayer, del
Banco de la Nacin Argentina (http.//www.bna.com.ar/).LEIDA por las
partes la firman.SEPTIMA. SELLADO. El impuesto de sellos o timbres que gravare este
acto ser a cargo del

El cnyuge del vendedor

, D.N.I. N
, presente
en este acto, presta su conformidad para la venta aqu pactada y se
compromete a concurrir al mismo efecto al acto de escrituracin.
OCTAVA. DOMICILIOS. Para cualesquiera notificaciones, las partes dejan
constituidos los siguiente domicilios especiales: a) El vendedor en
. b) el comprador en
todas las que se hicieren.

, donde tendrn eficacia

NOVENA. COMPETENCIA JUDICIAL. En caso de litigio las partes se

sometern a la competencia de los tribunales ordinarios de
,
con renuncia a cualquier otra que pueda corresponderles en razn de las
personas o de las cosas.

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a

un solo efecto para constancia y prueba de conformidad y aceptacin, en la
ciudad de

, a los

del mes de

de

CESION DE BOLETO DE
COMPRAVENTA
Entre el Sr. ............., tipo y N de documento, estado civil............,
domiciliado en .................., en adelante EL CEDENTE y el Sr. ..........., tipo
y N de documento...................., estado civil, en adelante EL
CESIONARIO, convienen en celebrar la presente cesin de boleto de
compraventa sujeto a las siguientes clusulas:
PRIMERA: OBJETO. El cedente cede al cesionario el boleto de
compraventa de inmueble sujeto a la ley 13.512 de la unidad N ..... del
inmueble sito en ..........., y que fuera suscripto entre el cedente en calidad de
"......." y el Sr. .......... (tipo y N de documento, estado civil y domicilio) en
calidad de " ...................." el da ..... del mes de .......de..... 200.
El cesionario declara conocer y aceptar todos los trminos del boleto de
cesin que le es cedido (1) en este acto.
SEGUNDA: PRECIO. El precio total de esta cesin se fija en la suma de
$ ...... (pesos...), al contado que el cedente recibe en este acto del cesionario
sirviendo el presente de recibo suficiente.
TERCERA: CONFORMIDAD DEL CEDIDO. El Sr. ....... (tipo y N de
documento), estado civil..........., domiciliado en .............. que reviste la
calidad de "......................" en el boleto que por este acto se cede, presta su
conformidad con la cesin aqu pactada obligndose a suscribir escritura de
compraventa del inmueble ............... en los plazos e iguales condiciones
indicados en el boleto de compraventa (2).

CUARTA: ART. 1277 DEL COD. CIVIL. La Sra. ......... (tipo y N de

documento) en su carcter de esposa del cedente presta su conformidad con
la cesin aqu pactada (3).
QUINTA: DOMICILIO. El cedente constituye domicilio en ............., para
todos los efectos derivados del presente.
El cesionario constituye domicilio en ............, para todos los efectos
derivados del presente.
El "..............." cedido constituye domicilio en ........., para todos los efectos
derivados del presente.
En prueba de conformidad se firman tres ejemplares de un nico y mismo
tenor y cada parte recibe el suyo en...................., a los ....... das del mes
de ..... de...... 200.

(1) El derecho adquirido por el pacto de preferencia en la compraventa no

puede ser cedido (art. 1453, Cd. Civil).
(2) Es conveniente que el cedido firme este acuerdo de cesin o puede
notificrsele la convencin de la cesin o su sustancia (art. 1460, Cd.
Civil).
(3) La esposa del cedente en prueba de conformidad deber firmar esta
cesin.

MODELO DE CLAUSULA DE
VENTA CON LA FACULTAD DE
PODER ARREPENTIRSE EL
COMPRADOR Y EL VENDEDOR
El comprador podr arrepentirse de la compra realizada al vendedor en el
plazo de ...... das contados a partir de la fecha del presente. El comprador

comunicar al vendedor esa circunstancia de manera fehaciente y restituir

la posesin del inmueble (14) contra la entrega del precio pagado.
El vendedor podr arrepentirse de la venta del inmueble en el plazo de .....
das contados a partir de la fecha del presente. Comunicar esa circunstancia
en forma fehaciente al comprador y restituir el precio recibido contra la
entrega de la posesin del inmueble (15).

(14) En caso que se hubiera hecho tradicin y entrega de la posesin. De lo

contrario, el vendedor deber restituirle la suma abonada en el boleto.
(15) Idem nota anterior (conf. art. 1373 del Cd. Civil).

CONTRATO DE COMPRAVENTA
DE INMUEBLES EN EL QUE EL
COMPRADOR ENTREGA SEA (1)
PARTES: Entre el Sr ............... (tipo y N de documento) mayor de edad,
domiciliado en ............., de estado civil, en adelante EL VENDEDOR y el
Sr ....... (tipo y N de documento), mayor de edad, domiciliado en .........,
estado civil ......., en adelante EL COMPRADOR, convienen en celebrar el
presente boleto de compraventa, sujeto a las siguientes clusulas:
PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador el inmueble sito
en .............
SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en la suma
de $ ......... (pesos ...............).
En este acto el comprador entrega al vendedor en concepto de sea la suma
de $.................................., sirviendo ste de recibo suficiente.
TERCERA: ESCRITURACION. POSESION. Ambas partes suscribirn la
escritura en un plazo no mayor de ............, contados a partir de la fecha del
presente. La escrituracin tendr lugar por ante el escribano............., con
oficinas en ................... (telfono .....................), quien notificar en forma
fehaciente a las partes la fecha y hora fijada para la celebracin del acto.

En el acto de la escrituracin se descontar del precio total la suma dada por

el comprador en concepto de sea, conforme la clusula segunda de este
boleto.
En el acto de la escrituracin, el vendedor entregar al comprador la
posesin del inmueble, libre de todo ocupante, en el estado en que se
encuentra y que el comprador declara conocer y aceptar.
CUARTA: INCUMPLIMIENTO. En caso que la parte compradora,
debidamente citada, no concurra al acto de la escrituracin, perder en
forma automtica la sea entregada de acuerdo con la clusula segunda de
este contrato, en concepto de indemnizacin por prdidas e intereses.
En caso que la parte vendedora, debidamente citada, no concurra al acto de
la escrituracin, deber restituir a la compradora la sea doblada en
concepto de indemnizacin por prdidas e intereses (2). La restitucin
deber hacerse efectiva en el plazo de cinco das contados desde la fecha de
la escrituracin.
Caso contrario la vendedora se har pasible de una multa diaria de $..........
(pesos........), la que ser exigible en forma automtica, por va ejecutiva y
hasta la efectiva restitucin del monto.
(por razones de equidad y buena fe, se sugiere que si la suma en concepto de
sea fue abonada en dlares estadounidenses, se pacte que dicha sea
doblada se restituya en dicha moneda, comprometindose el vendedro a
adquirirla a la paridad oficial, si existiere, o no)
QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarn por mitades
el costo de sellado de este boleto.
SEXTA: ASENTIMIENTO CONYUGAL. La cnyuge del vendedor.......
(nombre, tipo y N de documento), presente en este acto, presta su
conformidad con la venta aqu pactada y compromete su presencia para el
acto de la escrituracin.
SEPTIMA: DOMICILIOS. La parte compradora constituye domicilio
en ..........., la vendedora lo hace en ................., para todos los efectos
derivados de este contrato. Ambas partes acuerdan en someterse a la
competencia ordinaria de los Tribunales de ..............., para todos los efectos
judiciales derivados del presente y renuncian en forma expresa a cualquier
otro fuero o jurisdiccin que pudiera corresponderles.

En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares de un nico y mismo

tenor y cada parte recibe el suyo en ............a los ...............das del mes
de ..............de 200....
(1) La compraventa es un contrato formal que requiere la expresin en
escritura pblica. En ella el escribano interviniente verificar las
condiciones de dominio del inmueble y la falta de inhibiciones del vendedor
as como tambin la falta de deudas por impuestos tasas y contribuciones.
En oportunidad de la escrituracin la parte compradora manifestar lo que
considere conveniente respecto del carcter propio o ganancial del bien y en
el mismo acto se efectuar la tradicin de la cosa con la entrega de la
posesin.
(2) Si el contrato fue hecho dando sea o arras, la indemnizacin de las
prdidas e intereses consistir en la prdida de la seal o su restitucin con
otro tanto (conf. art. 1189 del Cd. Civil).
Si se hubiere dado una seal para asegurar el contrato o su cumplimiento,
quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo
perdiendo la seal. Puede tambin arrepentirse el que la recibi y en tal caso
debe devolver la seal con otro tanto de su valor. Si el contrato se
cumpliere, la seal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella
fuere de la misma especie que lo que por el contrato deba darse, la seal se
tendr como parte de la prestacin, pero no si ella fuere de diferente especie,
o si la obligacin fuese de hacer o no hacer (art. 1202 del Cd. Civil).

PREHORIZONTALIDAD
PARTES: Entre el Sr............ (tipo y N de documento), domiciliado en....
estado civil............, en adelante EL VENDEDOR y el Sr. ..............., estado
civil.............titular de documento N ...............y domiciliado en ...................,
en adelante EL COMPRADOR convienen en celebrar el presente contrato:
(1)
PRIMERA: OBJETO El vendedor vende al comprador la unidad
individualizada con ......... del piso ...... del inmueble que se construir en el

lote de terreno sito en. ............... N.............., entre las

calles.................y ...................(localidad o provincia).
La individualizacin de la unidad resulta del plano presentado por el
vendedor ante las autoridades Municipales.......
Ambas partes firman un ejemplar del plano del edificio y un plano de la
unidad que el comprador compra por este contrato. La compraventa
comprende la propiedad exclusiva de la unidad referenciada y las partes
comunes del edificio a construir, de acuerdo con lo que resulta del
reglamento provisorio de copropiedad y administracin del inmueble.
De los planos que se firman resultan la ubicacin, comodidades, medidas,
superficies y linderos de la unidad que se adquiere.
El comprador declara conocer y aceptar la calidad de los trabajos a realizar
de acuerdo con las especificaciones que resultan del adjunto al plano.
La unidad ser entregada con los accesorios y artefactos que resultan del
inventario que las partes firman en este acto.
El dominio del terreno se encuentra inscripto en la matrcula N. .........del
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Pertenece al
vendedor por compra efectuada a .............
El terreno ha sido afectado a la subdivisin y transferencia del dominio de
las unidades a construirse segn la ley 19.724 segn resulta de la escritura
N. .....pasada por ante el escribano..........y anotada el da .................por ante
el Registro de la Propiedad Inmueble de ......... El escribano entregar al
comprador copia simple certificada de esta escritura.
La unidad que adquiere el comprador, tiene un porcentual estimado de ....%
sobre el total de la obra a construir (2).
SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en $ ........
(pesos .....), pagaderos de la siguiente manera: ....................con la firma del
presente; sirviendo ste de recibo suficiente. El comprador abonar el resto,
es decir la suma de $ ..........(pesos .....) en ..........cuotas mensuales,
pagaderas del 1 al 10 de cada mes en el domicilio del vendedor de
$...............cada una y $ .............. (pesos.............), contra la entrega de la
posesin que se concretar en el mes de ..................de 200.. (3) al firmarse
la escritura por ante el escribano ....... con opciones en .......
telfono ................
TERCERA: INSCRIPCION REGISTRAL El vendedor registrar este
contrato por ante el Registro de la Propiedad Inmueble en el plazo de treinta
das contados a partir de la fecha del presente (4).
CUARTA: DESIGNACION DE ADMINISTRADOR PROVISORIO. El
vendedor convocar al comprador a asamblea a realizarse para la
designacin de administrador provisorio una vez terminada la construccin
(5).

QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarn por mitades

el costo del sellado del presente.
SEXTA: JURISDICCION. COMPETENCIA. El comprador constituye
domicilio en ...................., para todos los efectos judiciales y extrajudiciales
derivados del presente. El vendedor constituye domicilio en ..................,
para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados del presente.
Ambas partes se someten a la competencia de los Tribunales ordinarios
de ...............para todos los efectos judiciales derivados del presente.
SEPTIMA: EJEMPLARES. ADVERTENCIA. Se firman ..... ejemplares de
un nico y mismo tenor, cada parte recibe el suyo y el vendedor asume la
obligacin de entregar una copia al escribano designado.
Luego de la presente se agregan .....CLAUSULAS ESPECIALES, que las
partes firman separadamente y al pie de cada una de ellas a fin de dar
cumplimiento a lo previsto por el art. 14 de la ley 19.724 (6).
OCTAVA: CLAUSULA ESPECIAL. GRAVAMENES. El inmueble sobre el
que se construir el edificio que luego se dividir en propiedad horizontal en
los trminos de la ley 13.512, se encuentra actualmente gravado con derecho
real de hipoteca a favor de ................por el monto de ........................
El vendedor pagar en .......cuotas que comprenden capital e intereses de ese
crdito hipotecario.
El vendedor solicitar autorizacin expresa del comprador para gravar el
inmueble con otro derecho real de hipoteca fuera del mencionado
anteriormente (7).
Firma del comprador.......
Firma del vendedor...........
NOVENA: CLAUSULA ESPECIAL. INCUMPLIMIENTO. El atraso en el
pago de la mensualidad pactada en la clusula segunda devengar en favor
del vendedor un inters del ......% mensual. La mora operar en forma
automtica y no requerir de interpelacin judicial o extrajudicial alguna.
En caso que el comprador se atrasara en el pago de dos cuotas mensuales
consecutivas o no, el vendedor podr optar por reclamar judicialmente el
cumplimiento del presente con ms los daos y perjuicios que correspondan
o declarar resuelto el contrato. En este ltimo caso quedar para el vendedor
el importe de las cuotas percibidas. Ello, en concepto de resarcimiento por
los perjuicios ocasionados
En caso que el vendedor no cumpliera con las obligaciones asumidas en este
contrato respecto de la entrega de la cosa en las condiciones pactadas o en el
tiempo establecido para la entrega de la posesin, quedar consituido en
mora en forma automtica sin necesidad de interpelacin judicial o
extrajudicial alguna. Ello, sin perjuicio de la accin judicial que la parte

cumplidora podr iniciar exigiendo el cumplimiento de ste o su resolucin

con ms los daos y perjuicios que correspondan (8).
En caso que cualquiera de las partes debidamente citada por el escribano
designado, no concurriera al acto de escrituracin, deber abonar a la otra
una multa diaria de $.......(pesos.........), la que ser exigible sin necesidad de
interpelacin judicial o extrajudicial alguna. Ello, sin perjuicio de la accin
judicial que la parte cumplidora podr iniciar exigiendo el cumplimiento de
ste o su resolucin con ms los daos y perjuicios que correspondan.
Firma del comprador...............
Firma del vendedor................
DECIMA: CLAUSULA ESPECIAL. RETRACCION DE LA
AFECTACION. Si en el plazo de .......contado a partir de ...........(9) el
vendedor no hubiera vendido un mnimo de ...unidades(10) del edificio a
construir, este contrato quedar sin efecto. En ese caso, el vendedor
restituir al comprador los importes recibidos con ms un inters del ....%
anual, sin necesidad de requerimiento alguno, quedando expresamente
pactada la va ejecutiva para el cobro de las sumas adeudadas (11).
Firma del comprador............
Firma del vendedor.................
DECIMO PRIMERA: FIRMA. Comprador y vendedor leen, ratifican y
firman este contrato en ............a los .............das del mes de ................de
200.. (12).

(1) La compraventa inmobiliaria es un contrato formal, el mero

consentimiento no basta para perfeccionarlo sino que requiere la expresin
en escritura pblica (art. 1184, inc. 1 del Cd. Civil). En la escritura el
escribano verificar las condiciones de dominio, la falta de inhibiciones del
vendedor y la inexistencia de gravmenes y otras deudas sobre el inmueble.
La parte compradora formular las manifestaciones pertinentes respecto del
origen de los fondos para la compra y el carcter propio o ganancial del
bien. En ese acto se verificar tambin la entrega de la posesin de la cosa.
(2) Ley 19.724, art. 13 a), b), c), y d).
(3) Ley 19.724, art. 13 g). El precio debe ser cierto y no puede indexarse
(ley 23.928).
En el mercado inmobiliario se ofrece en la actualidad la posibilidad de
concretar compras de inmuebles en construccin pagando el precio en
cuotas iguales hasta la posesin. A partir de la entrega de la posesin, al
firmar la escritura traslativa de dominio se constituye una hipoteca sobre la
unidad comprada en favor del banco que ha financiado la construccin. En
ese caso se dejar constancia que quedar saldo de precio impago al

escriturar por lo que el comprador constituir una hipoteca en favor

de .........., a los fines de su cancelacin.
(4) El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes
en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin
del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente
puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato (art. 12, ley 19.724). (Ver
CNCom., en pleno, febrero 28-979, "Cotton, Moiss D. y otros c.
Tutundjian, Simn", en Rev. La Ley, 1979-A, 528).
(5) Art. 25, ley 19.724.
(6) Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente legibles. Las
clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de
rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin o intimacin, o
suspender su ejecucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro
contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer
excepciones, clusulas compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin
judicial, as como los supuestos previstos en los incs. f) y h) del art. 13, slo
tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en clusula
especial firmada por ste (art. 14, ley 19.724).
(7) Conf. art. 19, ley 19.724.
(8) Ver tambin arts. 1404, 1405, 1406 y 1407 del Cd. Civil.
(9) Se cuenta a partir de la fecha de inscripcin de la escritura de afectacin
del inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio por la ley 19.724
(art. 2
c, ley 19.724).
(10) El nmero de unidades no puede ser superior al 50 % art. 2
c, ley 19.724.
(11) Conf. art. 6
, ley 19.724.
(12) Los derechos y obligaciones derivados de este contrato, pueden ser
cedidos a terceros, se requiere la conformidad del vendedor y la registracin
de la cesin por ante el Registro que corresponda (art. 17, ley 19.724).

PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTES: Entre el Sr ........ titular de documento (tipo y N), mayor de edad,
domiciliado en ....................., de estado civil ............en adelante EL
VENDEDOR y el Sr. .............., titular de documento (tipo y N), mayor de
edad, domiciliado en ............., de estado civil....... en adelante EL
COMPRADOR, celebran este boleto de compraventa sujeto a las siguientes
clusulas:

PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador y ste le compra el

inmueble sito en ................., Capital Federal, que bajo el rgimen de la ley
13.512 de Propiedad Horizontal se identifica como unidad funcional
(nmero o letra) del .........piso (2) cuyo dominio exclusivo ostenta el
vendedor y cuyas medias, superficie propia y comn estn expresadas en el
ttulo de propiedad que el comprador manifiesta conocer.
SEGUNDA: PRECIO (3). El precio total de la compraventa se fija en
$............(pesos.....), pagaderos de la siguiente manera: $ ............
(pesos ........) al contado y a la firma del presente sirviendo ste de recibo
suficiente y $ ..........(pesos.......), al tiempo de la escrituracin del inmueble
objeto de esta compraventa.
(a los fines de conservar el equilibrio de las contraprestaciones hasta la
fecha de la firma de la escritura pblica se sugiere que si se dispuso abonar
en dlares estadounidenses el saldo de precio, se pacte que dicho importe
slo podr ser abonado en dicha moneda, comprometindose el cesionario a
adquirirla a la paridad oficial, si existiere, o no)
TERCERA. ESCRITURACION. POSESION (4): Ambas partes suscribirn
la escritura en un plazo no mayor de .....das contados a partir de la fecha de
firma de este boleto de compraventa. A ese fin, el comprador designa al
escribano..............., con oficinas en ............... (telfono.........), quien
notificar a ambas partes en forma fehaciente el lugar fecha y hora
establecida para la celebracin del acto. En esa oportunidad, el vendedor
entregar al comprador la posesin del inmueble, libre de todo ocupante, en
el estado en que se encuentra y que el comprador declara conocer y aceptar.
El vendedor entrega al comprador copia simple del reglamento de
copropiedad y administracin del consorcio al que pertenece la unidad
objeto de esta compraventa (5).
La venta se realiza en base a ttulos perfectos estando el inmueble libre de
todo gravamen y la vendedora exenta de toda inhibicin para disponer de
sus bienes.
CUARTA: INCUMPLIMIENTO. En caso que cualquiera de las partes
debidamente citada no concurra al acto de la escrituracin, deber abonar en
favor de la otra una multa diaria de $ ............. (pesos..............), la que ser
exigible sin necesidad de interpelacin alguna. Ello, sin perjuicio de la
accin judicial que la parte cumplidora podr iniciar exigiendo el
cumplimiento de ste o su resolucin con ms los daos y perjuicios que
correspondan (6).
QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarn por mitades
el costo de sellado del presente boleto.

SEXTA: ASENTIMIENTO CONYUGAL. El cnyuge del vendedor.............

(nombre, tipo y N de documento) y presente en este acto, presta su
conformidad en los trminos del art. 1277 del Cd. Civil para la venta aqu
pactada y se compromete a concurrir al mismo efecto al acto de
escrituracin.
SEPTIMA: JURISDICCION. (7) El comprador constituye domicilio
en ........., localidad..........., para todos los efectos judiciales o extrajudiciales
derivados del presente. El vendedor constituye domicilio en ..........,
localidad, para todos los efectos judiciales o extrajudiciales derivados del
presente.
Ambas partes se someten a la competencia de los Tribunales ordinarios
civiles de........., para todos los efectos derivados de ste y renuncian a
cualquier otro fuero o jurisdiccin que pudiera corresponderles.
En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares de un nico y mismo
tenor; cada parte recibe el suyo en .................., a los .........das del mes
de .........de 200... (8).

(1) La compraventa inmobiliaria es un contrato formal, el mero

consentimiento no basta para perfeccionarlo sino que requiere la expresin
en escritura pblica (art. 1184, inc. 1 del Cd. Civil). En sta el escribano
interviniente transcribir las partes pertinentes del boleto, verificar con
certificados registrales las condiciones de dominio, la falta de inhibiciones
del vendedor y la inexistencia de deudas por impuestos, tasas y
contribuciones. La parte compradora formular las manifestaciones que crea
conveniente respecto del carcter propio o ganancial del bien y en su caso el
origen de los fondos con los que se adquiere. En el mismo acto se har la
tradicin y entrega de la posesin de la cosa.
(2) Corresponde indicar tambin, si las hubiera las complementarias
(bauleras, cocheras, etc.).
(3) El precio debe ser cierto en dinero (art. 1349 del Cd. Civil). Puede
pactarse en pesos argentinos u otra moneda que no sea de curso legal en la
Repblica (art. 617 del Cd. Civil). No puede indexarse (ley 23.928).
(4) Puede entregarse la posesin en este acto. En ese caso la clusula podra
redactarse de la siguiente manera: "El vendedor entrega al comprador en
este acto la posesin del inmueble, libre de ocupantes, en el estado que se
encuentra y que el comprador declara conocer y aceptar".
(5) El reglamento debe ser conforme a la ley 13.512 y estar inscripto en el
Registro de la Propiedad que corresponda (art. 9 de la ley citada).
(6) Pacto comisorio en favor de ambas partes (ver. arts. 1375 y 1376 del
Cd. Civil).

(7) Admite prrroga de competencia en materia territorial (art. 1, Cd.

Proc. Civ. y Com.).
(8) Admite clusula de no enajenar la cosa a una persona determinada (art.
1364 del Cd. Civil).
De venta a satisfaccin del comprador (art. 1365 del Cd. Civil);
De venta con pacto de retroventa (art. 1366 del Cd. Civil);
De venta con pacto de reventa (art. 1367 del Cd. Civil);
De venta con pacto de preferencia (art. 1368 del Cd. Civil);
De venta con pacto de mejor comprador (art. 1369 del Cd. Civil).
Admite la constitucin de un derecho de uso y habitacin a favor de un
tercero (art. 2948 del Cd. Civil).
Puede ser sujeto a una condicin suspensiva o resolutoria.
Admite clusula de arrepentimiento del comprador o del vendedor (art. 1373
del Cd. Civil).
Puede cederse a un tercero (notificacin al cedido, art. 1460 del Cd. Civil)
o prohibirse la cesin.
Puede afianzarse.
Admite la clusula de obligacin de constituir una hipoteca en favor de un
tercero.

COMPRAVENTA EN
PREHORIZONTALIDAD
PARTES: Entre el Seor
nacionalidad

, DNI N

, de

, domiciliado en

, de estado civil

, en adelante EL VENDEDOR y el Seor

N

, de nacionalidad

, DNI
, de estado civil

, domiciliado en
, en
COMPRADOR convienen en celebrar el presente contrato:

adelante

EL

PRIMERA: OBJETO. El vendedor vende al comprador la unidad

individualizada con

del piso

se construir en el lote de terreno sito en

del inmueble que

N

entre las calles

y
(localidad o provincia).La
individualizacin de la unidad resulta del plano presentado por el vendedor
ante las autoridades Municipales
.Ambas partes firman un
ejemplar del plano del edificio y un plano de la unidad que el comprador
compra por este contrato. La compraventa comprende la propiedad
exclusiva de la unidad referenciada y de las partes comunes del edificio a
construir, de acuerdo con lo que resulta del reglamento provisorio de
copropiedad y administracin del inmueble.De los planos que se firman
resultan la ubicacin, comodidades, medidas, superficies y linderos de la
unidad que se adquiere.El comprador declara conocer y aceptar la calidad de
los trabajos a realizar de acuerdo con las especificaciones que resultan del
adjunto al plano.La unidad ser entregada con los accesorios y artefactos
que resultan del inventario que las partes firman en este acto.El dominio del
terreno se encuentra inscripto en la matrcula N
de la Propiedad Inmueble de

del Registro

. Pertenece al vendedor por

compra efectuada a
.El terreno ha sido afectado a la
subdivisin y transferencia del dominio de las unidades a construirse segn
la ley 19.724 segn resulta de la escritura N
el escribano

pasada por ante

y anotada el da

por ante el

Registro de la Propiedad Inmueble de

. El escribano entregar
al comprador copia simple certificada de esta escritura.La unidad que
adquiere el comprador, tiene un porcentual estimado de
sobre el total de la obra a construir.

SEGUNDA: PRECIO. El precio total de la compraventa se fija en $

(pesos

), pagaderos de la siguiente manera:

con la firma del presente; sirviendo ste de recibo suficiente.

El comprador abonar el resto, es decir la suma de $
) en

(pesos

cuotas mensuales, pagaderas del 1 al 10 de

cada mes en el domicilio del vendedor de $

(pesos

), contra la entrega de la posesin que se

concretar en el mes de
escritura por ante el escribano
telfono

cada una y $

de 20

, al firmarse la
con oficinas en

TERCERA: INSCRIPCION REGISTRAL. El vendedor registrar este

contrato por ante el Registro de la Propiedad Inmueble en el plazo de treinta
das contados a partir de la fecha del presente.
CUARTA: DESIGNACION DE ADMINISTRADOR PROVISORIO. El
vendedor convocar al comprador a asamblea a realizarse para la
designacin de administrador provisorio una vez terminada la construccin.
Luego de la presente se agregan
CLAUSULAS
ESPECIALES, que las partes firman separadamente y al pie de cada una de
ellas a fin de dar cumplimiento a lo previsto por el art. 14 de la ley
19.724.OCTAVA: CLAUSULA ESPECIAL. GRAVAMENES. El inmueble
sobre el que se construir el edificio que luego se dividir en propiedad
horizontal en los trminos de la ley 13.512, se encuentra actualmente
gravado con derecho real de hipoteca a favor de

por el monto

de
.El vendedor pagar en
cuotas que
comprenden capital e intereses de ese crdito hipotecario.El vendedor
solicitar autorizacin expresa del comprador para gravar el inmueble con
otro derecho real de hipoteca fuera del mencionado anteriormente.Firma del
comprador

Firma del vendedor

CLAUSULA ESPECIAL. RETRACCION DE LA AFECTACION. Si en el

plazo de

contado a partir de

el vendedor no

hubiera vendido un mnimo de

unidades del edificio a
construir, este contrato quedar sin efecto. En ese caso, el vendedor
restituir al comprador los importes recibidos con ms un inters del
% anual, sin necesidad de requerimiento alguno, quedando
expresamente pactada la va ejecutiva para el cobro de las sumas
adeudadas.Firma

del

comprador

Firma

del

vendedor

CLAUSULA ESPECIAL. INCUMPLIMIENTO. El atraso en el pago de la

mensualidad pactada en la clusula segunda devengar en favor del
vendedor un inters del
% mensual. La mora operar en forma
automtica y no requerir de interpelacin judicial o extrajudicial alguna.En
caso que el comprador se atrasara en el pago de dos cuotas mensuales
consecutivas o no, el vendedor podr optar por reclamar judicialmente el
cumplimiento del presente con ms los daos y perjuicios que correspondan
o declarar resuelto el contrato. En este ltimo caso quedar para el vendedor

el importe de las cuotas percibidas. Ello, en concepto de resarcimiento por

los perjuicios ocasionadosEn caso que el vendedor no cumpliera con las
obligaciones asumidas en este contrato respecto de la entrega de la cosa en
las condiciones pactadas o en el tiempo establecido para la entrega de la
posesin, quedar constituido en mora en forma automtica sin necesidad de
interpelacin judicial o extrajudicial alguna. Ello, sin perjuicio de la accin
judicial que la parte cumplidora podr iniciar exigiendo el cumplimiento de
ste o su resolucin con ms los daos y perjuicios que correspondan.En
caso que cualquiera de las partes debidamente citada por el escribano
designado, no concurriera al acto de escrituracin, deber abonar a la otra
una multa diaria de $
(pesos
), la que ser
exigible sin necesidad de interpelacin judicial o extrajudicial alguna. Ello,
sin perjuicio de la accin judicial que la parte cumplidora podr iniciar
exigiendo el cumplimiento de ste o su resolucin con ms los daos y
perjuicios que correspondan. Firma del comprador

Firma del

vendedor
QUINTA: SELLADO. El comprador y el vendedor soportarn por mitades
el costo del sellado del presente.
SEXTA: JURISDICCION. COMPETENCIA. El comprador constituye
domicilio en
, para todos los efectos judiciales y
extrajudiciales derivados del presente. El vendedor constituye domicilio en
, para todos los efectos judiciales y extrajudiciales derivados
del presente. Ambas partes se someten a la competencia de los Tribunales
ordinarios de
presente.

para todos los efectos judiciales derivados del

SEPTIMA: EJEMPLARES. Se firman

ejemplares de un nico
y mismo tenor, cada parte recibe el suyo y el vendedor asume la obligacin
de entregar una copia al escribano designado.
OCTAVA: FIRMA. Comprador y vendedor leen, ratifican y firman este
contrato en
de 20

a los
.

das del mes de