Matriz de atividade individual*

Mdulo: 4
Ttulo: Contratos de locao
Aluno:Luciana de Paula Guedes
Disciplina: Contratos Viso
Negocial e Prtica
Introduo

Atividade:

Turma: Business Law 11

O intuito do presente discorrer, mesmo que de forma sucinta e sem intuito

de esgotar o tema, sobre o contrato de locao, sua natureza jurdica, destacando
seus tipos e suas formas de extino.
Natureza jurdica dos contratos de locao
Conforme vemos grafado no art. 565 do Codigo Civil Brasileiro, Locao o
contrato pelo qual uma das partes, o locador, se obriga a conceder outra, o
locatrio, o uso e gozo de uma coisa no fugvel, temporariamente e mediante
retribuio.
Sendo assim, multifria a natureza jurdica deste contrato:
contrato bilateral, pois gera obrigaes recprocas.
oneroso, posto que o locador ao ceder o uso do bem ao locatrio recebe
um valor de retribuio.
consensual, uma vez que se aperfeioa com o acordo de vontades.
, tambm, comutativo, visto que as obrigaes que envolvem o negcio
so desde logo conhecidas pelos contratantes
, ainda, no solene porque a lei no determina uma forma especial.
, por fim, contrato de trato sucessivo ou de execuo cotinuada, pois se
delonga no tempo.
Tipos de contratos
Conforme leciona Carlos Roberto Gonalves (2012, p. 229):
Num s conceito, o de locatio conductio, os romanos disciplinaram
trs espcies de contrato: locatio conductio rerum (locao de
coisas), locatio conductio operarum (locao de servios) e locatio
conductio operis (empreitada). Sob sua influncia, muitos cdigos
do sculo passado, inclusive o Cdigo Civil brasileiro de 1916,
mantiveram essa unidade conceitual.
Tal sistematizao refutada pela doutrina e cdigos contemporneos, que
disciplinam de forma autnoma os contratos de prestao de servio, de trabalho,
de empreitada, reservando locao para designar unicamente aquele contrato que
proporcionar a algum o uso e gozo temporrio de coisa infungvel mediante
remunerao.
Subdividindo-se, o contrato de locao, em:
I.
Locao de coisas mveis: disciplinado pelo cdigo civil.
II.
Locao de Imveis Urbanos: disciplinado, em regra, pela lei 8.245/91, com
as excees apresentadas no pargrafo nico do artigo primeiro da citada
lei. A saber:
Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas

leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos
Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para
estacionamento de veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados,
assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus
usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas
modalidades.
III.
Locao de Imveis Rurais: disciplinado pelo estatuto da terra (Lei
4.504/64), e, subsidiariamente, tambm o cdigo civil. Este contrato
comumente chamado de arrendamento.
Quanto aos contratos de locao de imveis urbanos, h ainda as seguintes
subdivises:
1) Locao residencial:
a. Locao residencial com prazo superior a 30 meses;
b. Locao com prazo indeterminado ou com prazo inferior a 30 meses;
2) Locao comercial;
3) Locao por temporada.
Formas de extino
Inicialmente, a extino do contrato de locao, como as demais espcies de
contratos, por nulidade ou anulabilidade.
A extino natural do contrato de locao se d com o seu termo final, por
aplicao do artigo 573 do Cdigo Civil. A saber: Art. 573. A locao por tempo
determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de
notificao ou aviso.
Quando h culpa das partes, ocorre a resoluo ou resilio do contrato. A
resilio pode ser bilateral, quando ambas as partes resolvem promover o distrato,
ou unilateral, quando uma das partes comunica a inteno de no prosseguir com a
execuo do contrato, devendo, portanto, arcar com os encargos provenientes.
Quando ocorre a inexecuo das obrigaes do locador ou locatrio
independente da vontade destes, enseja a sua resoluo, sem prejuzo das perdas e
danos decorrentes.
Quanto s locaes imobilirias urbanas, estabelecem os artigos 46 e 47:
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o
prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na
posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem oposio do
locador, presumir - se - prorrogada a locao por prazo
indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do
contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupao.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como
prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente

podendo ser retomado o imvel:

I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a
ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu
emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou
para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que
aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou,
se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em
cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco
anos.
1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser
judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel,
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua
propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou
utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada,
residir em imvel prprio.
2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever
comprovar ser proprietrio, promissrio comprador ou promissrio
cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do
imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
Imperioso registrar tambm o artigo 9 da Lei 8245/91:
Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e
demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas
pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas
com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las.
possvel tambm a extino antecipada do contrato, com nus
correspondente, conforme preceitua o art. 571 do cdigo civil e artigo 4 da
8.245/91. No caso de contrato por prazo indeterminado pode ocorrer a extino
unilateral por iniciativa do locatrio sem nus desde que a denncia seja feita com
antecedncia mnima de 30 dias.
A aquisio de imvel por terceiro pode dar causa a extino do contrato de
locao, podendo o locatrio reclamar do alienante as perdas e danos.
Por ltimo, destaca-se o artigo 7 da Lei de Inquilinato:
Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a
locao celebrada pelo usufruturio ou fiducirio poder ser
denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo
se tiver havido aquiescncia escrita do nuproprietrio ou do
fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos
do usufruturio ou do fiducirio.
Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo
de noventa dias contados da extino do fideicomisso ou da

averbao da extino do usufruto, presumindo - se, aps esse

prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Concluso
O contrato de locao desfruta de grande prestgio no direito privado, ficando
apenas atrs do contrato de compra e venda no grau de importncia no mundo
negocial.

Referncias bibliogrficas
BRASIL. Cdigo Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
BRASIL. Lei nmero 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponvel em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
GAGLIANO, Pablo Stolze, Rodolfo Pamplona Filho. Novo Curso de Direito Civil
Contratos em Espcie. Volume IV tomo 2. 10 edio So Paulo: Saraiva, 2014.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3 : contratos e atos
unilaterais. 9. ed. So Paulo : Saraiva, 2012.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espcie. 10 ed. So Paulo:
Atlas,2010.

*Esta matriz serve para a apresentao de trabalhos a serem desenvolvidos segundo ambas as linhas de
raciocnio: lgico-argumentativa ou lgico-matemtica.