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NDICE

I
ESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO
I.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E


INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES ...............................................................................................
1.

2.

3.

El contrato de compraventa de vivienda en construccin o


sobre plano: La figura del promotor inmobiliario ..............
1.1. Caracteres, naturaleza jurdica y normativa del contrato de compraventa de vivienda en construccin o sobre plano ................................
1.2. La dinmica del contrato de compraventa de vivienda en construccin
o sobre plano .........................................................................
Rgimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en
los contratos sinalagmticos: Los arts. 1124 CC y 1100 y ss.
CC .................................................................................................
2.1. Las acciones frente a un incumplimiento grave y esencial: La accin
resolutoria del art. 1124 CC .....................................................
2.2. Las acciones frente a un incumplimiento: La accin de cumplimiento
del art. 1124 CCCumplimiento in natura o por equivalente .....
2.3. Las acciones frente a un cumplimiento defectuoso o tardo: La accin
por daos y perjuicios de los arts. 1100 y ss. CC ............................
2.4. La moderacin y exoneracin de responsabilidad por daos y perjuicios
como consecuencia de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso o
tardo: Fuerza mayor caso fortuito e imposibilidad sobrevenida...........
Rgimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en
el contrato de compraventa, en general, y en el contrato de
compraventa de vivienda sobre plano, en particular ...........
3.1. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de entrega en el contrato de compraventa: La obligacin de entrega en plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento ...

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3.1.1. Cumplimiento de la obligacin de entrega en plazo ............


3.1.2. Cumplimiento de la obligacin de integridad e identidad de
la entrega ....................................................................
3.2. Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de pago en el contrato
de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad resolutoria y el requerimiento del art. 1504 CC ..................................
II.

1.

CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION ..............................................


Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento
defectuoso de la obligacin de entrega por parte del vendedorpromotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre
plano ...................................................................................................
1.1. Controversias en torno al incumplimiento total de la obligacin de
entrega por el vendedor-promotor ..................................................
1.1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda ........
1.1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construccin de la vivienda: La falta de obtencin definitiva de la
Licencia urbanstica de edificacin ....................................
1.2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda
en el plazo pactado ....................................................................
1.2.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual .........
1.2.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento: La calificacin
jurdica del retraso como mora o como incumplimiento contractual resolutorio.........................................................
1.2.3. Habituales causas de justificacin del incumplimiento resolutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad
por mora alegadas por el vendedor-promotor ......................
1.2.4. La determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios
como consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda:
Daos materiales y daos morales ...................................
1.2.5. Las Clusulas Penales previstas contractualmente para el
caso de retraso en la entrega de la vivienda: Su posible moderacin y compatibilidad con otras indemnizaciones ...........
1.3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstculos
administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin
la Licencia de primera ocupacin o Cdula de Habitabilidad de la
vivienda ..............................................................................

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2.

1.3.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual .........


1.3.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento contractual ........
1.4. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda
conforme a las calidades, instalaciones y servicios pactados .................
1.4.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual .........
1.4.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento .......................
1.4.3. Habituales causas de justificacin del incumplimiento resolutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad
por modificacin de las calidades instalaciones y servicios pactados alegadas por el vendedor-promotor ..........................
1.5. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda
conforme a la superficie pactada ....................................................
1.5.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual .........
1.5.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento .......................
1.5.3. Habituales causas de justificacin del incumplimiento resolutorio y de moderacin o exoneracin de la responsabilidad
por modificacin de la extensin alegadas por el vendedorpromotor ....................................................................
Controversias en torno al incumplimiento de la obligacin
de pago por parte del comprador en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano ....................................................
2.1. Controversias en torno a la alegacin como motivo del impago por
el comprador de su insolvencia sobrevenida o dificultades de acceso al
crdito financiero .......................................................................
2.1.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolucin contractual con motivo de la prdida de capacidad econmica o al
no haber obtenido el correspondiente prstamo con garanta
hipotecaria ...................................................................
2.1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolucin contractual con motivo de la prdida de capacidad econmica o al
no haber obtenido el correspondiente prstamo con garanta
hipotecaria ...................................................................
2.2. Controversias en torno a las Clusulas penales previstas contractualmente para el caso de falta de pago del comprador: El pacto comisorio,
su moderacin y nulidad .............................................................
2.3. Controversias en torno a la forma y contenido del requerimiento del
art. 1504 CC ..........................................................................

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II
PROBLEMTICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA
I.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E


INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES ...............................................................................................
1.

El contrato de compraventa de vivienda en construccin o


sobre plano: La figura del promotor inmobiliario ..............
STS 1. de 30 de octubre de 1989. La compraventa
de cosa futura (en su modalidad de emptio rei speratae), como contrato conmutativo que es, presupone
ineludiblemente en el vendedor la obligacin esencial
y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida
una vez que ste es alcanzado su existencia real y fsica,
aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar ...............................
STS 1. de 22 de marzo de 1993. La calificacin jurdica de las compraventas de cosa futura corresponde a la
de una vivienda o local comercial en proyecto de construccin, que el comprador adquiere exclusivamente
en funcin de su terminacin, y en la que el vendedor,
una vez que la ha terminado, asume la obligacin de
entregarla al comprador, quien deber pagar, obviamente, el precio pactado .............................................
STS 1. de 1 de julio de 1992. La compraventa de vivienda en construccin refleja un pacto contractual
que no es de estricta venta de cosa futura o imprecisa,
autorizada en el artculo 1.271 del Cdigo Civil, sino
de cosa futura determinada, ya que se da la existencia
de una base material conformada por un solar sobre el
que se proyectaba una construccin autorizada, comprensiva del local enajenado, pendiente por tanto de su
configuracin definitiva exterior, una vez se llevase a
cabo la edificacin; es decir que la existencia material
del objeto a entregar por el vendedor estaba condicionada a su construccin y en el momento de perfeccionarse el contrato se da como un hecho futuro cierto y
no incierto o posible ...................................................

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STS 1. de 19 de julio de 2012. Naturaleza jurdica de


la compraventa de vivienda en construccin o bajo
plano. El contrato en el que se combina la obligacin
de construir por parte del comprador, con la de entrega
de un piso o apartamento una vez construido el edificio es un contrato complejo, que requiere que la cosa
futura no sea imposible en cuanto a su existencia ........
STS 1. de 13 de junio de 1984. La asuncin de la
figura de promotor, llevando a efecto la construccin de un edificio sobre solar de su propiedad y enajenndolo no determina, aunque fueran otra sociedad
o sociedades las que materialmente y por encargo de la
promotora ejecutaran el oportuno proyecto, la exoneracin de esta ltima de la responsabilidad que el artculo 1.591 del Cdigo Civil atribuye al contratista......
STS 1. de 21 de marzo de 1996. Bien se trate de un
simple promotor-vendedor bien de un promotorconstructor, la intervencin del promotor en el proceso
constructivo puede generar responsabilidad decenal en
los supuestos de ruina, tanto material como funcional
del art. 1591 CC, al equipararse al contratista ..............
II.

RGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN


LOS CONTRATOS SINALAGMTICOS: LOS ARTS. 1124 CC Y EL ART.
1100 Y SS. CC .....................................................................................

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STS 1. de 7 de Noviembre de 1995. Compraventa inmueble. Resolucin improcedente puesto que la resolucin no puede declararse de oficio ........................... 196
STS 1. de 5 de diciembre de 2002. El contratante que
cumpli su prestacin puede pedir el cumplimiento o
la resolucin, en ambos casos con indemnizacin de
daos y perjuicios son compatibles de forma subsidiaria. Las peticiones de resolucin y de cumplimiento,
aparte de la opcin que concede el precepto ............... 199
STS 1. de 17 de enero de 2000. El art. 1124 CC faculta
al perjudicado para optar o escoger entre el cumplimiento o la resolucin, con la indemnizacin de daos
y perjuicios en ambos casos y tambin podr pedir la
resolucin, an despus de haber optado por el cum-

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plimiento, cuando ste resultare imposible pero no permite solicitar ambas peticiones ni conjunta ni separadamente .........................................................................
STS 1. de 21 de febrero de 2007. Es posible pretender
en un primer momento el cumplimiento en forma extrajudicial, y ante la actitud de la parte contraria, optar
finalmente por ejercer ante los Tribunales la accin resolutoria con todas sus consecuencias ..........................
STS 1. de 16 de abril de 1991. Sntesis de la doctrina jurisprudencial en torno al art. 1124 CC. La jurisprudencia de esta Sala exige, en efecto, como requisito
para que la accin resolutoria del artculo 1.124 del
Cdigo civil prospere, entre otros, que quien ejercite
esta accin no haya incumplido las obligaciones que les
concernan, salvo si ello ocurriera como consecuencia
del incumplimiento anterior del otro pues la conducta
de este es la que motiva el derecho de resolucin de su
adversario y lo libera de su compromiso......................
STS 1. de 29 de abril de 1998. La resolucin es el ejercicio de una facultad de modificacin jurdica que no
necesita de ningn pronunciamiento judicial, aunque
los Tribunales pueden examinar su pertinencia o no,
produciendo sus efectos desde su ejercicio ..................
STS 1. de 10 de julio de 1998. Por regla general, la
resolucin contractual produce efectos ex tunc, colocando a los intervinientes en la misma situacin en que
se hallaran si el contrato no se hubiese celebrado, lo
que lleva consigo la obligacin de restituir cada parte
lo que haya recibido de la otra por razn del vnculo
obligacional ................................................................
STS 1. de 18 de julio de 2012. Resolucin contrato
compraventa. Cumplimiento por equivalencia. Indemnizacin por el valor de tasacin de la vivienda al momento de interponerse la demanda, aunque sea superior al de compra, ms los gastos de adquisicin de una
vivienda de iguales caractersticas y los gastos de cancelacin de la antigua hipoteca. El principio de pleno
resarcimiento de los perjuicios causados exige que para
determinar los perjuicios sufridos por la imposibilidad
de adjudicarse el inmueble en las condiciones pactadas

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se tengan en cuenta, entre otros posibles factores, los


cambios de valor producidos hasta la fecha en que se
satisfaga la indemnizacin ...........................................
STS 1. de 30 de marzo de 1992. Para la aplicacin
del mecanismo resolutorio de las obligaciones sinalagmticas contenido en el art. 1124 CC se exige un
hecho obstativo que de un modo absoluto, definitivo
e irreformable impida el cumplimiento o bien en una
verdadera omisin de su prestacin que no implique un
mero retraso o demora en el pago sino dejar de cumplir
su obligacin principal indefinidamente ......................
STS 1. de 9 de julio de 1993. Es de tener tambin en
cuenta el relieve, importancia o transcendencia de los
actos, conductas o hechos que integran ese incumplir,
ya que si los del actor recaen sobre aspectos accesorios o complementarios no son de tener en cuenta. En
consecuencia, ha de tratarse en todo caso de incumplimiento sustancial para que pueda provocar la resolucin del contrato ........................................................
STS 1. de 14 de noviembre de 1998. Para que haya
un verdadero incumplimiento contractual resolutorio
se exige la frustracin de la legtima expectativa de la
parte cumplidora en cuanto al fin del contrato nsito
en la causa no siendo precisa una tenaz y persistente
resistencia al cumplimiento .........................................
STS 1. de 31 de diciembre de 1993. No se precisa
intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en
torno al cumplimiento, sino que es suficiente que se
haya constatado con evidencia la falta de cumplimiento
por parte del comprador y con cuya falta de cumplimiento se haya frustrado el fin especfico perseguido
por las partes al contratar ............................................
SAP Baleares 3. de 31 de marzo de 2003. El elemento subjetivo de la conducta deliberadamente rebelde al
cumplimiento ha sido sustituido por el objetivo de la
frustracin del fin del contrato de manera que lo esencial para la resolucin es que el incumplimiento impida
la realizacin del fin del contrato o, lo que es lo mismo,
que se malogren las legtimas expectativas y aspiraciones de la contraparte ...................................................

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STS 1. de 2 de julio de 1994. En la ms moderna


y ya consolidada jurisprudencia, que es aplicable el
art. 1.504 del Cdigo Civil a los casos en que se da
el hecho objetivo del impago, la quiebra de la finalidad econmica del contrato, el impago duradero o
injustificado, no siendo preciso que el contratante incumplidor acte con el nimo deliberado de causar el
incumplimiento, bastando que pueda atribursele una
conducta voluntaria y no sanada por una justa causa
que la origine obstativa al cumplimiento del contrato
en los trminos que se pact .......................................
SAP Madrid 10. de 6 de junio de 2008. Caracteres
generales de la facultad resolutoria del art. 1124 CC ...
STS 1. de 15 de febrero de 2011. Arrendamiento de
obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente una
obligacin de hacer a cargo del deudor sino que admite
que la pretensin del deudor sea puramente indemnizatoria o resarcitoria por equivalencia .........................
STS 1. de 21 de diciembre de 2010. Arrendamiento
de obra. El art. 1591 CC no impone necesariamente
una obligacin de hacer a cargo del deudor sino que
admite que la pretensin del deudor sea puramente indemnizatoria o resarcitoria por equivalencia................
STS 1. de 13 de Julio de 2005. Arrendamiento de obra.
Vicios de la construccin. Posibilidades existentes respecto a la satisfaccin del derecho a la reparacin del
dueo de la obra. Reclamacin directa de la indemnizacin en lugar de pedir el cumplimiento in natura:
requisitos. El derecho a pedir el cumplimiento in natura no excluye la posibilidad de la reclamacin directa
de la indemnizacin por equivalente en su lugar. Pero
esta es una excepcin a la regla general del art. 1098
CC y para ello se hace necesaria la constancia de la
concurrencia de determinados requisitos .....................
STS 1. de 16 de marzo de 1995. Cumplimiento por
equivalencia. Es el que se da transformando en pecuniaria una obligacin que no se puede cumplir en la
forma pactada .............................................................
STS 1. de 23 de junio de 1990. Concepto de caso
fortuito .......................................................................

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STS 1. de 28 diciembre de 1997. Concepto de fuerza


mayor .........................................................................
STS 1. de 8 de octubre de 2012. Imposibilidad sobrevenida de cumplimiento. Requisitos............................
STS 1. de 30 de abril de 2002. Imposibilidad sobrevenida. Doctrina jurisprudencial .....................................
III. RGIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GENERAL, Y EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO, EN PARTICULAR ..........
1.

Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de entrega


en el contrato de compraventa: La obligacin de entrega en
plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento ..........................................................
STS 1. de 20 de diciembre de 2006. Incumplimiento
contractual. La jurisprudencia distingue entre la exceptio non adimpleti contractus que enerva la reclamacin hasta que se realice la prestacin de la contraparte
y la exceptio non rite adimpleti contractus que no justifica
la enervacin de la obligacin. Slo cabe la resolucin ex art. 1124 CC cuando el incumplimiento del
elemento esencial deriva en imposible cumplimiento.
Distincin de figuras de incumplimiento ....................
STS 1. de 5 de noviembre de 1993. Se entiende que
se est en presencia de entrega de cosa diversa o aliud
pro alio, cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfaccin del
comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que
se destina, lo que permite acudir a la proteccin dispensada en los arts. 1.101 y 1.124 del Cdigo Civil ..........
STS 1. de 1 de diciembre de 1997. Se estar en la
hiptesis de entrega de una cosa por otra, aliud pro alio,
cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfaccin a
la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado
acudir a la proteccin que dispensan los artculos 1.101,
1.106 y 1.124 del Cdigo Civil ..................................

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2.

Rgimen legal y jurisprudencial de la obligacin de pago en


el contrato de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad resolutoria y el requerimiento del art.
1504 CC ........................................................................................
STS 1. de 31 de diciembre de 1993. El art. 1504 CC
como norma especfica slo juega en la venta de inmuebles y slo ante la clase de incumplimiento por
impago del precio, sancionndose entonces que aun
cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del
precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno
derecho la resolucin, el comprador podr pagar aun
despus de expirado el trmino, nterin no haya sido
requerido... y hecho el requerimiento el Juez no podr
concederle nuevo trmino ..........................................
STS 1. de 14 de junio de 2011. Compraventa. Accin
de cumplimiento del contrato ejercitada por la compradora. Estimacin. Condena a la vendedora al otorgamiento de escritura pblica. Inexistencia de incumplimiento previo de la compradora que legitimara a la
vendedora a pedir la resolucin contractual .................
STS 1. de 10 de octubre de 2010. Para que el vendedor inste la resolucin ha debido de cumplir fielmente
sus obligaciones ..........................................................
STS 1. de 6 de septiembre de 2010. Interpretacin del
art. 1504 CC. No exigiendo el incumplimiento resolutorio una voluntad deliberada y rebelde al cumplimiento contractual, sino que basta, a estos efectos, que el
acreedor no pueda obtener la finalidad perseguida con
la conclusin del contrato (que en la compraventa es
el precio) el referido incumplimiento se ha producido
por cuanto el precio acordado an no ha sido abonado
ni consignado, por lo que se consideran cumplidos los
requisitos jurisprudencialmente exigidos para la efectividad de la resolucin del contrato de compraventa ....
SAP Mlaga 4. de 11 de diciembre de 2007. Compraventa. Obligaciones del comprador. Especialidades
del incumplimiento y sus efectos en la compraventa de
inmuebles: resolucin..................................................
STS 1. de 5 de octubre de 1995. Para la resolucin
de la compraventa de inmuebles por falta de pago, no

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obstante estar vedada la concesin de un nuevo plazo,


han de concurrir los requisitos del artculo 1124 del
Cdigo Civil. No es necesaria una intencin dolosa o
maliciosa de incumplir el contrato, basta que se frustre
el fin especfico perseguido por las partes al contratar ..
STS 1. de 11 de julio de 2008. Compraventa de vivienda. Resolucin por impago del precio pactado.Validez del requerimiento efectuado mediante demanda
de conciliacin, resultando clara la voluntad del vendedor de resolver la compraventa por impago del precio,
voluntad que, adems, fue recepcionada por el comprador .............................................................................
STS.1 de 19 de julio de 2010. Compraventa. Resolucin por incumplimiento. El art. 1504 CC, para el caso
de que el comprador no pague el precio, exige que se
practique un requerimiento, en el sentido de que el
vendedor declara su voluntad de que ha optado por la
resolucin. En tal momento, sta se produce ipso iure
pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora,
extrajudicialmente, se precisa declaracin judicial que
lo declare ....................................................................
STS 1. de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre
el requerimiento resolutorio del art. 1504 CC ............
IV. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION ..............................................
1.

Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento


defectuoso de la obligacin de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda
sobre plano ...............................................................................
1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda .....................
1.1.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual .........
STS 1. de 28 de enero de 1999. La declaracin de resolucin hecha por una de las partes al amparo del art.
1504 CC puede ser se impugna por la otra quedando
as sometida al examen y sancin de los Tribunales, que
habrn de declarar, en definitiva, bien hecha la resolucin o, por el contrario, no ajustada a derecho .............

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STS 1. de 25 de octubre de 1996. El contrato de compraventa no transmite la propiedad, hace nacer una
obligacin...................................................................
STS 1. de 25 de marzo de 1994. Diferencias entre doble venta y venta de cosa ajena. Buena fe.....................
STS 1. de 25 de noviembre de 1996. Doble venta y
venta de cosa ajena. Buena fe ......................................
STS 1. de 8 de marzo de 1993. Doctrina jurisprudencial respecto al art. 34 LH ..........................................
STS 1. de 22 de diciembre de 2000. Concepto de
buena fe en materia de propiedad ...............................
STS 1. de 19 de julio de 1989. El principio de fe pblica registral presupone buena fe del tercero. Requisitos de la buena fe del tercero adquirente .....................
STS 1. de 27 de septiembre de 1996. Doble venta. la
preferencia a favor del segundo comprador que accede
al Registro de la Propiedad requiere que este comprador lo sea de buena fe .................................................
STS 1. de 11 de noviembre de 1997. No puede apreciarse la excepcin de litis-consorcio pasivo necesario
cuando la persona cuya ausencia del proceso la ha determinado no fue parte en el contrato de compraventa
cuyo cumplimiento solicita el comprador exclusivamente frente a los que actuaron como vendedores ......
STS 1. de 27 de diciembre de 1993. Doble venta. En
este caso se declara la validez y la obligacin de cumplimiento del contrato de compraventa debidamente
perfeccionado pero que se puede consumar con las
consecuencias inherentes si el cumplimiento deviene
imposible, incluidas las indemnizatorias .......................
STS 1. de 28 de noviembre de 1994. Doble venta. No
debe traerse a juicio a los terceros adquirentes pues son
ajenos a la relacin contractual cuya resolucin se pretende ..........................................................................
STS 1. de 4 de diciembre de 1995. Compraventa.
Imposibilidad de cumplir la prestacin de entrega. Se
traduce en obligacin de satisfacer el equivalente sustitutivo pecuniario por incumplimiento del contrato,
y consistir en el pago del valor de los apartamentos al
iniciarse el proceso......................................................

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1.2. Controversias en torno a la imposibilidad legal de construccin de la


vivienda: La falta de obtencin definitiva de la Licencia urbanstica de
edificacin .................................................................................
1.2.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual .........
STS 1. de 17 de mayo de 1988. El vendedor incurre
en incumplimiento resolutorio cuando procede a la
ejecucin de las obras de la urbanizacin sin ajustarse al
Proyecto y a la Licencia municipal ..............................
STS 1. de 17 de junio de 1988. Al tiempo del otorgamiento del contrato de compraventa, requerimiento
de resolucin del mismo e incluso al de la presentacin
de la demanda la superficie de 118,02 m2 situada inmediatamente encima del piso 3. D, comprendido en
el cuestionado contrato de compraventa, no se hallaba
acomodado a la legalidad entonces vigente, y en consecuencia la entidad vendedora Minna Promociones,
S.A. se encontraba en situacin de incumplimiento de
su obligacin de entrega del piso vendido con plena
adaptacin a las normas urbansticas de construccin ..
STS 1. de 6 de abril de 1992. Mal puede sostenerse
frente a la apreciacin de previsibilidad de los hechos
causantes de los perjuicios, la concurrencia del primer
requisito que exige la nocin de caso fortuito para que
exonere de responsabilidad, que es la imprevisibilidad
del suceso ...................................................................
1.2.2. Trascendencia jurdica del incumplimiento .........................
STS 1. de 24 de febrero de 1993. Se produce causa de
resolucin contractual cuando por impedimentos urbansticos y administrativos el fin nico (con categora
de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajen
no puede ser cumplido ...............................................
STS 1. de 24 de noviembre de 1993. En cuanto a
los inconvenientes urbansticos surgidos para realizar la
edificacin segn se haba previsto, baste recordar que
es doctrina jurisprudencial que se produce causa de
resolucin contractual cuando por impedimentos urbansticos y administrativos, el fin nico (con categora
de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajen,

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no puede ser cumplido, criterio aplicable al caso que


nos ocupa, siendo justamente la resolucin del contrato
lo decidido en la instancia ...........................................
STS 1. de 29 de mayo de 1998. La consecuencia jurdica de un posterior cambio de la calificacin jurdica
de las parcelas no sera la de esa sustitucin del objeto
de la compraventa sino la restitutoria e indemnizatoria
propias de la resolucin contractual .............................
STS 1. de 17 de mayo de 1988. No puede entenderse
que existe adecuada entrega material de un piso cuando el espacio ubicado dentro del mismo no cumple la
exigencia de poner en posesin de la compradora todo
lo que expresaba el contrato. No procede la resolucin
del contrato de compraventa de un inmueble cuando
la solicita el contratante que primero incumpli, y no
procede el pago del precio por parte del comprador
hasta tanto el vendedor no haga entrega de la cosa objeto del contrato en las condiciones pactadas ...............
STS 1 de 13 de julio de 1995. La frustracin no se
produce cuando la causa que origina el incumplimiento contractual no es atribuible directamente a las partes y lo mismo sucede cuando inciden impedimentos
urbansticos y administrativos que en este caso no son
definitivos y de momento no hacen al objeto del contrato totalmente intil e inservible ..............................
1.2.3. Causas de moderacin y exoneracin de responsabilidad por
daos y perjuicios del vendedor .......................................
SAP Granada 3. de 1 de septiembre de 2009. Suspensin definitiva de las obras y de la Licencia de edificacin por aparicin de restos arqueolgicos de una
villa romana durante la excavacin y preparacin del
solar. El impedimento surgido de forma tan fortuita
como inevitable o sin posibilidad razonable de preverlo,
aunque existiera cierto grado de previsibilidad pero en
todo caso sin culpa ni dolo imputable a la promotora,
despliega su efecto liberalizador en la relacin causal ...
SAP Cantabria 2. de 18 de mayo de 2007. La prestacin debida por la sociedad demandada, vendedora, en
virtud del contrato habido entre las partes ha devenido jurdicamente imposible, al haber sobrevenido una

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2.

nulidad de las normas subsidiarias que, al tiempo de la


solicitud de la Licencia, posibilitaban le edificacin del
inicial proyecto. La imposibilidad jurdica sobrevenida
proviene de una decisin superior y ajena al deudor, sin
que medie por su parte negligencia o mora. La imposibilidad legal sobrevenida sin culpa del deudor, produce
como efecto jurdico la extincin de la obligacin ......
Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de
la vivienda en el plazo pactado ..................................................
2.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual ......................
SAP Zaragoza 5 de 9 de octubre de 2009 ..................
SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. No resulta aceptable que los trminos utilizados en el contrato para
fijar la fecha de entrega sean meramente orientativos
sino que comprometan al promotor ............................
SAP Tenerife 4. de 28 de julio de 2003. La interpretacin que hace la demandada de la clusula sptima
no puede ser aceptada porque efectivamente supondra
que el momento del cumplimento de la obligacin de
entrega del bien objeto del contrato que integra la obligacin bsica del vendedor en la compraventa, se habra
dejado a la sola voluntad del mismo ............................
SAP Baleares de 22 de diciembre de 2004. No se puede aceptar la tesis de que el pacto expreso acerca de
que la vivienda sera entregada aproximadamente en
septiembre 2003 comporte una relativa indeterminacin temporal en beneficio de la vendedora, pues si se
entendiera que tan slo se fij un plazo orientativo que
no vinculaba a la entidad enajenante, se conculcara lo
establecido en el artculo 10 bis y la disposicin adicional primera I 5 de la Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios ......................................
SAP Mlaga 4. de 29 de abril de 2004. El art. 5.5 RD
515/1989 establece la exigencia de que en los contratos
de compraventa de viviendas en construccin se ha de
hacer constar con toda claridad la fecha de entrega;
donde la finalidad protectora del comprador consumidor se cumple al producirse la mora del vendedor con
el incumplimiento de la obligacin de entrega en la

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fecha prevista, ya que no puede sujetarse al acreedor a


una espera indefinida ..................................................
SAP Lleida 2. de 17 de noviembre de 2000. El cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de
una de las partes, obligndose stas no slo a lo expresamente pactado sino tambin a todas las consecuencias
que, segn la naturaleza del contrato, sean conformes a
la buena fe, el uso y la ley (arts. 1256 y 1258 CC), por
lo que la falta de concrecin de la fecha de entrega del
inmueble en modo alguno supone que quedara pospuesta tal obligacin sine die ........................................
SAP Alicante 9. de 23 de noviembre de 2011. La obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida en el
plazo pactado comprende la entrega fsica del inmueble
con la correspondiente licencia de primera ocupacin
dentro de ese trmino .................................................
SAP Valencia 7. de 14 de diciembre de 2011. Por la
demandada se ha incumplido el plazo, con un retraso de casi 16 meses y se infiere de las fechas pactadas
que como esencial y causa de resolucin se pact en el
contrato como de entrega de la vivienda que no puede
venir referida si no al momento en que se obtuvo la
licencia de primera ocupacin ....................................
SAP Alicante 8. de 17 de junio de 2011. Conforme
al contrato, la condicin de objeto dispuesto para la
entrega no era la finalizacin de la obra sino la obtencin de las licencias administrativas que permitieran la
efectiva ocupacin de la vivienda y anexo ...................
SAP Barcelona 4. de 5 de diciembre de 2011. El compromiso adquirido por el vendedor de entregar la vivienda en un plazo determinado, lo es con la obligacin
de entregarla con todas las garantas administrativas que
la hagan apta para el uso..............................................
STS 1. de 23 de marzo de 1992. La constitucin en
mora de uno de los obligados cuando el otro sujeto del
contrato cumpli las suyas, efecto que se produce de
modo automtico cuando se trata de negocios en los
que las prestaciones de las partes han sido convenidas
como de simultnea efectividad ..................................

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SAP Barcelona, 16. de 4 de marzo de 2004. Era el contratista quien, tratndose de una obra en construccin,
marcaba el tiempo del pago mediante la terminacin
de la obra y por lo tanto, es el que determin con
infraccin del contrato de su parte que el recproco
cumplimiento de las obligaciones tuviera que realizarse
con varios meses de retraso .........................................
SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. En las obligaciones reciprocas, no resulta necesaria la denuncia de la
mora...........................................................................
STS 1. de 5 de marzo de 1999. Necesidad de la interpelacin por el vendedor que ha cumplido su obligacin de entrega para poner en mora al deudor del
precio cuando se trata de obligaciones de cumplimiento no simultneo. No es necesaria la intimacin del
acreedor para que la mora exista, primero, cuando la
obligacin o la ley lo declaren expresamente y, segundo,
cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la
designacin de la poca en que haba de entregarse la
cosa o hacerse el servicio fue motivo determinante para
establecer la obligacin ...............................................
SAP Cdiz 3. de 27 de febrero de 2004. En las obligaciones reciprocas pero de cumplimiento no simultneo
es necesaria la denuncia de la mora que no opera de
modo automtico .......................................................
SAP Madrid de 20 de octubre de 2004. No es necesaria la intimacin del acreedor para que la mora exista,
primero, cuando la obligacin o la ley lo declaren expresamente y, segundo, cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designacin de la poca en
que haba de entregarse la cosa o hacerse el servicio fue
motivo determinante para establecer la obligacin.......
SAP Valencia 11. de 26 de enero de 2005. Apreciacin
del cmputo de la mora nicamente desde su denuncia.
Del contrato no se desprende la esencialidad del plazo
e incluso el comprador concedi una prrroga en el
plazo de entrega al vendedor .......................................
2.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento: La calificacin jurdica del
retraso como mora o como incumplimiento contractual resolutorio ........

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SAP 1. de 9 de junio de 1986. Diferencia de los conceptos de retraso, mora e incumplimiento resolutorio .
STS 1. de 12 de marzo de 2009. Ausencia de verdadero incumplimiento definitivo, esencial e inequvoco
que ampare la resolucin interesada de contrario. Principio de conservacin del negocio ..............................
SAP La Rioja 1. de 30 de diciembre de 2002. El retraso de un mes en la entrega de la vivienda es irrelevante
a efectos de solicitar abono de gastos, daos y perjuicios .............................................................................
STS 1. de 10 de junio de 1996. Cuando se hubiese pactado el plazo para la ejecucin de las obras con
carcter de verdaderamente esencial se produce una
frustracin del contrato y, con ello, el incumplimiento
definitivo que habilita la resolucin contractual ...........
SAP Asturias 1. de 28 de octubre de 2010. Son las
partes las que han dado el carcter de esencial a la falta
de entrega pues los compradores podan optar por la
resolucin del contrato simplemente por el hecho de
que la vivienda no fuera entregada antes del 28 de
febrero de 2008, de la misma forma que el vendedor
se reservaba tambin la facultad de resolucin si la parte
compradora no hubiese pagado cualquiera de los plazos
del precio ...................................................................
STS 1. de 5 de diciembre de 2002. Procede la resolucin del contrato de compraventa por incumplimiento
de la entrega del inmueble objeto del contrato dentro
del plazo, que es pactado como esencial ......................
SAP Granada 3. de 24 de septiembre de 2010.Tanto en
los supuestos en que el plazo de entrega no se fija como
esencial por no anudar su incumplimiento a una causa
resolutoria expresa como cuando el contrato prev el
retraso como causa de indemnizacin (clusula penal),
su inobservancia ms que verdadero incumplimiento
representa un mero retraso sin virtualidad resolutoria
del contrato ................................................................
SAP A Corua 4. de 7 de diciembre de 2011. Segn
lo pactado, las obras deberan terminarse aproximadamente el 20 de enero de 2009, y efectivamente fueron
concluidas en el mes de abril y junio de 2009, por lo

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que en ese momento, conforme a lo antes expuesto,


no cabra la resolucin contractual por incumplimiento
del plazo de entrega de la vivienda ..............................
SAP Castelln 3. de 20 octubre 2010. Fueron las partes quienes erigieron el 30 de abril de 2008 en trmino
de carcter perentorio, puesto que anudaron a la falta
de entrega antes de tal da la facultad resolutoria que los
compradores han ejercitado en base al contrato ...........
SAP Mlaga 4. de 8 de octubre de 2010. Acudiendo
al contrato de compraventa de autos se advierte la voluntad de las partes contratantes de elevar la fecha de
entrega de la vivienda a condicin esencial del contrato,
de modo que el incumplimiento del plazo de entrega
faculta expresamente a los compradores a instar la resolucin del contrato de compraventa ............................
SAP Madrid 18. de 31 de mayo de 2011. No puede
prosperar la accin de resolucin contractual ejercitada
por la parte actora, en tanto no puede pedirlo quin
con anterioridad ha incumplido igualmente con sus
obligaciones contractuales ...........................................
SAP Tenerife 3. de 20 de enero de 2001. Incumplimiento del plazo esencial de entrega pero tambin
incumplimiento del deber de pago: moderacin de
la cantidad a reintegrar por el vendedor-promotor al
comprador ..................................................................
STS 1. de 16 de abril de 1991. La interpretacin de
los contratos es funcin privativa de los Tribunales de
instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casacin
a no ser que el mismo se muestre como ilgico, arbitrario o contradictorio de alguna de las normas legales de
hermenutica establecidas en los art. 1.281 a 1.289 del
Cdigo Civil. Reiterada doctrina jurisprudencial exige
para la viabilidad de la accin resolutoria la prueba de
los siguientes requisitos: 1. La existencia de un vnculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.
2. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el
mismo, as como su exigibilidad. 3. Que el demandado
haya incumplido de forma grave las que le incumban,
estando encomendada la apreciacin de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.

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4. Que semejante resultado se haya producido como


consecuencia de una conducta de ste que de un modo
indubitado, absoluto definitorio e imparable lo origina.
5. Que quien ejercita esta accin no haya incumplido
las obligaciones que le concernan, salvo si ello comienza como consecuencia del incumplimiento anterior del
otro, pues la conducta de ste es lo que motiva el derecho de resolucin de su adversario y lo libera de su
compromiso ...............................................................
STS 1. de 18 de noviembre de 1994. Caracteres del incumplimiento que facultan a la parte cumplidora para
instar la resolucin contractual ....................................
STS 1. de 23 de enero de 1996. La facultad resolutoria
de los contratos requiere no slo la concurrencia de
una voluntad en el infractor obstativa del cumplimiento o la aparicin de un hecho que de manera definitiva
lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la
vulneracin de lo pactado resulte gran esencial, sin que
baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que por su entidad no decisiva
no impiden que el acreedor obtenga el resultado econmico que le movi a contratar ................................
SAP Mlaga 4. de 24 de abril de 2007. Se tiene en
cuenta, para privar al grave retraso de su eficacia resolutoria, el pacto que relevaba al vendedor de responsabilidad si el retraso era por causas tcnicas, administrativas
o de fuerza mayor......................................................
STS 1. de 27 de septiembre de 2012. Resolucin de
los contratos por retraso de una parte en el cumplimiento de su obligacin. El mero retraso no siempre
implica que se haya frustrado el fin prctico perseguido
por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un
inters, jurdicamente protegible, en que se decrete la
resolucin ...................................................................
STS 1. de 14 de noviembre de 1998. Resolucin de
contrato de compraventa por incumplimiento: el vendedor no es rbitro de cumplir un contrato cuando le
convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposicin

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seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos


contractuales ...............................................................
SAP Barcelona 17. de 28 de mayo de 2004. Si bien no
todo retraso puede ser calificado de incumplimiento,
un retraso de 15 meses en la entrega de la vivienda si es
una situacin que genera responsabilidad ....................
SAP Toledo 1 de 17 abril 2008. El incumplimiento
previo de la vendedora es flagrante, pues incurre en un
retraso de ms de un ao en la entrega de la vivienda cuando ella a su vez haba percibido puntualmente
todas cuantas cantidades se haba obligado a abonar la
compradora hasta el otorgamiento de la escritura ........
SAP Murcia 5. de 21 de Julio de 2003. El retraso en la
entrega de la vivienda objeto de contrato en ms de dos
aos no es un mero retraso sino un verdadero incumplimiento motivo de resolucin contractual ................
SAP Mlaga 4. de 30 de Marzo de 2006. La parte vendedora no ha cumplido el requisito que exige el exacto
cumplimiento de aquello que le incumba, cuando se
demor 11 meses en la entrega de la vivienda, contraviniendo lo pactado ....................................................
SAP Murcia 5. de 1 de julio de 2008. Es cierto que
ha existido retraso por parte del vendedor en el cumplimiento de su obligacin de entrega, pero no se ha
acreditado, en modo alguno, que el plazo de entrega
fuese esencial para la parta compradora ni tampoco que
ese retraso en la entrega de la vivienda haya frustrado
las legtimas expectativas que movieron al comprador a
contratar, por lo que no puede entenderse acreditado
que no pudiese conseguirse, con esa entrega tarda, el
fin contractual perseguido...........................................
SAP Castelln 2. de 20 de julio de 1998. Un retraso
de 2 y 3 meses en la entrega de la cdula de habitabilidad por parte de la vendedora no constituye un retraso
importante o grave que faculte para la resolucin del
contrato ......................................................................
SAP Mlaga 4. de 11 diciembre 2007. No existe causa
de resolucin del contrato de compraventa por el mero
retraso de un mes y medio en la entrega de la vivienda

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SAP Alicante de 25 de Febrero de 2003. El retraso de


un mes en la entrega de la vivienda manifiesta un incumplimiento grave de las obligaciones del vendedor
de cuyas consecuencias solamente puede liberarse si
prueba la concurrencia de causa a l no imputable, sin
que sea necesaria una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento ya que el vendedor no es rbitro de
cumplir un contrato cuando le convenga o interese o
pueda .........................................................................
SAP Granada 3. de 24 de septiembre de 2010. No es
cauda de resolucin contractual el retraso de 3 meses
en la entrega de la vivienda .........................................
SAP Madrid. 25. de 27 de junio de 2011. Estima suficiente para la resolucin un retraso de cuatro meses en
la entrega ....................................................................
SAP Madrid 11. de 27 de junio de 2011. Considera
que un retraso de seis meses en la entrega es causa de
resolucin contractual .................................................
SAP Madrid 18. de 20 de junio de 2011. No habindose pactado el plazo de entrega con el carcter
de esencial, un retraso de tres o cuatro meses no puede
justificar la resolucin .................................................
SAP Madrid 10. de 8 de junio de 2011. No se considera causa resolutoria un retraso de pocos meses en la
entrega de la vivienda .................................................
SAP Castelln 3. de 22 de julio de 2011. El retraso de
un mes en la comunicacin para el otorgamiento de la
escritura no constituye incumplimiento esencial .........
SAP Castelln 3 de 21 de julio de 2011. El retraso
de quince meses en la entrega de la vivienda supone
incumplimiento contractual resolutorio ......................
STS 1. de 26 de septiembre de 2002. Se ha demostrado que el vendedor no se entreg la vivienda en el
plazo pactado y que no puso en conocimiento de los
compradores la causa del retraso ..................................
STS 1 de 21 de febrero de 2007. El vendedor, ante
su incumplimiento previo de su deber de entrega en
plazo, queda privado de toda posibilidad de exigir el
cumplimiento frente a la accin resolutoria instada por
el comprador si en su contestacin a la demanda se li-

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mita a rechazar la obligacin de devolver las cantidades


entregadas a cuenta por quien cumpli en todo momento los plazos y obligaciones del contrato pero sin
postular su consumacin por va reconvencional .........
2.3. Habituales causas de justificacin del incumplimiento resolutorio y de
moderacin o exoneracin de la responsabilidad por mora alegadas por
el vendedor-promotor .................................................................
SAP Madrid 11. de 30 de diciembre de 2008. Compraventa de vivienda. Nulidad de la clusula de exencin de responsabilidad de la promotora por demoras o
retrasos en la entrega que inclua el reconocimiento de
la actora de haber sido ya indemnizada, dado su carcter
abusivo y en contradiccin con la normativa protectora de consumidores y usuarios. Existencia de vicio del
consentimiento concretado en los actos de intimidacin efectuados por la demandada para la suscripcin
de la clusula exoneradora ..........................................
SAP Alicante 8. de 29 de abril de 2010. Indemnizacin
de daos y perjuicios por incumplimiento contractual
de la vendedora por retraso en la entrega de la vivienda.
La clusula incluida en la escritura de compraventa que
impide al comprador el ejercicio del derecho a exigir la responsabilidad al promotor por daos materiales
ocasionados en el edificio, as como la posibilidad de
reclamar la indemnizacin de daos y perjuicios por
incumplimiento contractual, debe considerarse abusiva
e ineficaz ....................................................................
SAP Las Palmas 3. de 1 de septiembre de 2008. Nulidad de clusula penal que limita el importe de la indemnizacin por demora, al constar su carcter abusivo,
siendo la sancin por incumplimiento de la contraria
notoriamente superior, por vulnerar el principio de
equivalencia entre prestaciones ....................................
SAP Madrid 13. de 16 de octubre de 2009. Resulta
valida la clusula por la que se prrroga el plazo de
entrega inicial pactado por otro que se seale, prrroga
condicionada en consideracin a diversas circunstancias
ajenas a la promotora ..................................................
SAP Oviedo 4. de 28 de octubre de 2011. Las clusulas en las que se permite una alteracin del plazo con-

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tractual inicialmente pactado por causas justificadas a


juicio de la direccin facultativa deben ser interpretadas
cautelosa y restrictivamente.........................................
SAP Madrid 20. de 3 de junio de 2004. El contrato
contena un pacto por el que se conceda ab initio una
prorroga, plazo que determinar la cuanta indemnizatoria en caso de incumplimiento .................................
SAP Navarra 3. de 8 de enero de 2004. La suspensin
de pagos de la constructora no puede ser opuesta por la
promotora a los adquirentes de la vivienda como causa
que justifique su demora en la entrega de la misma, no
siendo englobable tal supuesto en los conceptos de caso
fortuito o fuerza mayor ...............................................
SAP Cdiz 4. de 1 diciembre de 2003. El retraso de
10 meses en la terminacin de la obra no aparece justificado frente a su comprador actor por la simple concurrencia de la suspensin de pagos de la constructora
que no puede menos de considerarse previsible e incluso evitable con la diligencia debida..............................
SAP Madrid 13. de 16 de octubre de 2009. La quiebra
de la constructora no constituye fuerza mayor o caso
fortuito exonerante (artculo 1.105 del Cdigo Civil ..
SAP Valencia 6. de 12 de diciembre de 2008. En relacin a la fuerza mayor contemplada en el artculo 1105
del Cdigo Civil, se recuerda que, para excluir la responsabilidad contractual,... requiere, para su apreciacin, la existencia de un obstculo que, siendo extrao
a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable ......................................
SAP Baleares 3. de 10 de junio de 2004. La culpabilidad de la demandada va referida a la culpa in vigilando
o in eligendo al elegir un contratista que no cumpli
los plazos inicialmente fijados para la finalizacin de
la obra, cuestin sta que no puede repercutirse sobre
la compradora que resulta extraa al negocio jurdico
concertado .................................................................
SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. La alegacin de
lluvias y los vientos como excusa para el retraso no podemos hablar de fuerza mayor ni de caso fortuito, pues
se trataba de circunstancias perfectamente previsibles

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como parte del ciclo anual meteorolgico en esta zona


y debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el da
de entrega de las viviendas ..........................................
SAP Mlaga 4. de 21 de enero de 2008. El retraso en
la firma del acta de replanteo y dificultades surgidas en
el movimiento de tierras, unido a la huelga del sector
de yeso, ms que causas de fuerza mayor no previsibles,
tienen su origen en la falta de previsin de la entidad
vendedora, que conocedora y profesional del sector de
la construccin, debe prever al tiempo de fijar el plazo
de terminacin de la obra y de entrega las incidencias,
sin que en este caso se acredite debidamente su incidencia en esta obra o que era ajeno a la promotora, lo
que corresponda a quien la invoca en virtud del principio de carga de la prueba .........................................
SAP Valencia 7. de 16 de mayo de 2003. En lo que se
refiere a las huelgas, tan solo mencionar que tan solo se
citan, ni se concretan ni justifican, ni mucho menos en
qu medida alcanzaron a la vendedora en funcin de
quienes secundasen o no la huelga ..............................
SAP Sevilla 6. de 29 de junio de 2004. No considera
que la huelga de trabajadores pueda conceptuarse como
caso fortuito o fuerza mayor, pues es una circunstancia
que debe estar previsto por las empresas constructoras .
SAP Guipzcoa 3. de 15 de febrero de 2008. Se rechaza la contingencia de la huelga como constitutiva de un
supuesto de fuerza mayor ............................................
SAP Sevilla 5. de 14 de abril de 2004. Se califica como
la huelga como hecho imprevisible pues no era en esos
aos un hecho tan frecuente o cotidiano para que necesariamente hubiera de tenerse en cuenta el clculo
de la terminacin de la obra; incluso an cuando se
hubiera previsto, lo que resultaba imposible era saber su
duracin .....................................................................
SAP Sevilla 5. de 28 septiembre 2000. Ni las cimentaciones antiguas, canalizaciones, tneles y depsitos
aparecidos al hacer las excavaciones, ni el hallazgo de
una lnea elctrica de alta tensin subterrnea pueden
considerarse causas de fuerza mayor ............................

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SAP Sevilla 5. de 2 marzo de 2001. Ni las cimentaciones antiguas de hormign, canalizaciones de hierro
fundido, tneles y depsitos, antiguas cimentaciones
de fbrica de carga, aparecidas al hacer las excavaciones, ni el hallazgo de una lnea elctrica de alta tensin
subterrnea de la Compaa de Electricidad, pueden
considerarse causas de fuerza mayor o acontecimientos
imprevisibles ...............................................................
SAP Palencia 1. de 2 de enero de 2007. La mayor
parte de los problemas descritos poseen un carcter
tcnico, ajenos por completo al demandante, al tiempo que se trata de hechos que, con la excepcin de
las condiciones meteorolgicas, pudieron haber tenido
una solucin razonable de haber sido previstos ............
STS 1. de 3 de noviembre de 1999. A la entidad constructora le corresponda cumplir el compromiso administrativo, con el que nada tiene que ver la entidad
compradora, gestionar la licencia de primera ocupacin como era su obligacin como constructora y
como vendedora, y entregar la cosa en condiciones
de ser utilizada para el uso o destino previsto ..............
SAP Cceres 1. de 19 de enero de 2004. Los problemas que la promotora hay podido tener con el Ayuntamiento no justifica en absoluto la demora en la entrega
de la vivienda frente a los compradores .......................
STS 1. de 26 de marzo de 2002. Retraso no imputable
al constructor sino a modificaciones introducidas en el
proyecto por el comprador..........................................
SAP Las Palmas 1. de 15 de julio de 1998. Retraso en
la entrega de la vivienda de cinco meses por causas no
imputables al vendedor-promotor sino a modificaciones en la obra solicitadas por el comprador .................
SAP Baleares 3. de 10 de junio de 2004. No puede
alegarse modificaciones en la obra como causa justificativa del retraso en la entrega de las llaves por los
compradores cuando dichas obras no consta que fuesen
solicitadas por los compradores, sino que se debieron a
la propia naturaleza de la construccin o por decisin
de la promotora constructora ......................................

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SAP Valencia 9. de 25 de marzo de 2003. Se alega por


el vendedor-promotor modificaciones de obras, que
en modo alguno consta fuesen peticionadas por los
compradores, sino por la propia naturaleza de la construccin o por decisin de la promotora constructora,
como son los cambios en la Urbanizacin o en determinadas instalaciones generales ...................................
SAP Madrid 10 de 26 de octubre de 2009. Contrato
de compraventa de vivienda. Retraso en la entrega de
la vivienda. La aceptacin de la demora por parte de
la compradora al intervenir en el otorgamiento de la
escritura pblica, no supone una manifestacin de conformidad con el retraso en la entrega ..........................
SAP Madrid 20. de 8 de julio de 2009. Contrato de
compraventa de vivienda. La escritura de compraventa otorgada por los intervinientes no supone una novacin de las estipulaciones contenidas en el contrato
privado .......................................................................
SAP Madrid 21. de 14 de junio de 2011. Compraventa
de vivienda. Accin indemnizatoria de daos y perjuicios por incumplir la vendedora demandada su obligacin de entrega en el plazo pactado. Desestimacin.
Retraso producido pero consentido por el comprador
demandante. Afirmado en la escritura pblica de compraventa que la entrega lo era en plazo y que por ello
no haba nada que reclamar. Consentimiento vlido y
eficaz ..........................................................................
2.4. La determinacin de la indemnizacin por daos y perjuicios como
consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda: Daos materiales
y daos morales .........................................................................
SAP Barcelona 17. de 28 de mayo de 2004. El hecho
de que no se haya pactado contractualmente clusula
penal resulta una circunstancia ajena de la que no se
puede hacer depender la posibilidad de apreciar el incumplimiento contractual si ste se ha producido y la
consiguiente indemnizacin de aquellos daos y perjuicios derivados .........................................................
STS 1. de 16 de marzo de 1999. En supuestos donde
resulta una situacin de incumplimiento contractual
provocada nica y exclusivamente por una de las par-

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tes, dicha circunstancia ya determina por s misma la


obligacin reparadora, y, adems, tiene declarado que
el solo incumplimiento contractual no excluye la idea
de que ste no constituye per se un perjuicio o dao,
una frustracin en la economa del contratante, en su
inters material o moral ..............................................
STS 1 de 23 de julio de 1997. La falta de entrega de un
inmueble produce de suyo un dao mnimo al acreedor, cual es el representado por su valor de uso. Es un
dao in re ipsa que debi ser indemnizado ...................
STS 1 de 21 de diciembre de 2011. Compraventa de
viviendas. Estimacin de la accin de cumplimiento del
contrato e indemnizacin de daos y perjuicios formulada por la compradora. La falta de entrega de un
inmueble produce de suyo un dao al acreedor ...........
STS 1. de 25 de febrero de 2000. En casos en los
que los daos y perjuicios se presenten como reales y
efectivos, no viene a ser necesario acreditar su realidad
cuantificada, por ser consecuencia forzosa del incumplimiento decretado, que fue provocado nica y exclusivamente por la parte demandada, lo que determina
por s la obligacin reparadora que surge como efecto
inevitable ....................................................................
SAP Valencia 7. de 7 de abril de 2006. Compraventa
de vivienda. Indemnizacin por retraso en la entrega:
procedencia. La parte incumplidora debe indemnizar
los perjuicios causados que se concretan en los gastos
satisfechos por la actora en concepto de guardamuebles
y alquiler de una vivienda durante el periodo de demora ................................................................................
STS 1 de 16 de marzo de 1995 ..................................
SAP Baleares.3 de 15 de diciembre de 2005. Procede indemnizar como daos y perjuicios una cantidad
equivalente al precio medio de mercado en renta/
alquiler mensual de viviendas anlogas o similares en
superficie, calidades y zona a las que son objeto de contrato durante el periodo de retraso en el cumplimento
SAP lava 1. de 30 de junio de 2009. Compraventa
de vivienda. Indemnizacin por retraso en la entrega.
Incumplimiento indemnizable aunque no se incluyera

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en el contrato clusula que penalizara expresamente el


hecho del posible retraso en la definitiva entrega de
la vivienda. Dao moral. Pese a que carecen de valor
econmico, no por eso dejan de ser indemnizables ......
SAP Las Palmas 4. de 25 de marzo de 2008. Responsabilidad contractual por retraso en la entrega. Indemnizacin. Solicitndose nicamente la indemnizacin del
dao material consistente en el valor de uso de las viviendas del que la parte compradora fue indebidamente privada por el retraso en la entrega de las mismas,
debe estimarse la pretensin de la demandante ............
SAP Salamanca 1. de 7 de octubre de 2011. Compraventa. Daos y perjuicios. Si bien el retraso no conlleva
por s la resolucin, s provoca un evidente perjuicio a
la parte compradora, que no necesita de mayor justificacin y que debe ser convenientemente indemnizado.
A falta de acreditacin de perjuicios mayores, se ha de
indemnizar por el inters de las cantidades entregadas,
correspondientes al perodo de demora.......................
SAP Salamanca 1. de 15 de noviembre de 2011. Compraventa de vivienda. Resolucin del contrato. Retraso
en la entrega. Indemnizacin de daos y perjuicios. En
ausencia de pacto se cuantifican en el inters legal de
las cantidades entregadas a cuenta del precio. Indemnizacin por la suscripcin de una pliza de crdito
y posterior constitucin de hipoteca. Vinculacin de
los crditos con la compraventa. Coincidencia en las
cuantas con las abonadas en la compraventa. Exclusin
de los gastos por constitucin de la hipoteca porque
la descripcin del inmueble no se corresponde con el
ahora litigioso, pues sta an se encontraba en construccin......................................................................
SAP Murcia 2. de 1 de febrero de 2000. Compraventa.
Daos por incumplimiento contractual. Indemnizacin: procedencia. Mora del vendedor por haber incumplido con su obligacin de entrega de la vivienda
a la fecha convenida en el contrato, en el que adems
asuma la obligacin de pagar los intereses del prstamo
hasta la entrega. El actor liquid intereses en sumas parciales y adems tuvo que arrendar una vivienda. Abo-

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no por el vendedor de los intereses y de los gastos del


arrendamiento ............................................................
SAP Cceres 1. de 19 de enero de 2004. Compraventa de vivienda. Daos y perjuicios por retraso en la
entrega. Indemnizacin por las rentas de alquiler que
el demandante ha satisfecho durante la demora en la
entrega .......................................................................
SAP Madrid 14. de 1 de junio de 2006. Compraventa
de vivienda. Indemnizacin por los daos y perjuicios
derivados del incumplimiento en la entrega de la vivienda comprada ........................................................
SAP Burgos 2. de 23 de marzo de 2012. Compraventa de vivienda y anejos. Resolucin de contrato por
incumplimiento de la compradora. Determinacin de
los daos y perjuicios, limitados a las cuotas de intereses y comunitarias devengados hasta la fecha de interposicin de la demanda y los posteriores hasta que
el vendedor expres su conformidad con la resolucin
contractual, con exclusin de perjuicios por depreciacin del inmueble .......................................................
SAP Salamanca 1. de 30 de julio de 2012. Compraventa de vivienda. Resolucin del contrato. Devolucin de las cantidades entregadas a cuenta. Condena al
vendedor a la devolucin de las cantidades entregadas a
cuenta, una vez detrados los daos y perjuicios que se
le causaron. No procede descuento por el inferior valor
de la vivienda, pero si es gasto indemnizable la cuanta
abonada a la inmobiliaria que actu en la venta con el
actor ...........................................................................
SAP Alicante 8. de 22 julio de 2011. Compraventa de
vivienda. Incumplimiento de la vendedora. Inexistencia
de correlacin entre lo promocionado y publicitado y
el objeto entregado. No se ha cumplido ntegramente
la obligacin asumida en la publicidad de incluir en el
conjunto residencial promocionado el jardn de cierta
casona decimonnica para uso exclusivo de los vecinos
de la promocin. Indemnizacin. Dao moral. Cuanta.
Fijacin en 6.000 euros...............................................
SAP Valencia 7. de 16 de mayo de 2003. Responsabilidad contractual. Contratos en particular. Compraventa.

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Daos in re ipsa. Daos morales: el retraso en la entrega


de la vivienda provoc un dao moral al comprador,
que como consecuencia del mismo, no precisa ms
prueba que la realidad del hecho que la genera ...........
SAP Cdiz 8. de 19 de julio de 2002. Contrato de
compraventa de vivienda. Incumplimiento de la obligacin del vendedor de entrega en plazo: efectos. Resolucin del contrato. Indemnizacin de daos y perjuicios. Posibilidad de solicitar daos morales...............
SAP Sevilla 2. de 30 de marzo de 2007. Los compradores no pudieron usar y gozar de la vivienda adquirida durante medio ao, lo que necesariamente provoca
un dao moral o psquico resarcible,.pues el retraso no
justificado en la entrega de un piso conlleva gravosas y
molestas consecuencias ...............................................
SAP Baleares 3. de 15 de diciembre de 2005. El retraso de trece meses en la entrega de la vivienda hubo
de frustrar las legtimas expectativas que haban puesto
los compradores en la adquisicin del inmueble, con la
consiguiente zozobra, inquietud e incertidumbre ........
STS 1 de 10 de febrero de 2006. La jurisprudencia
ms reciente (rectificando criterios iniciales) ha aceptado que los criterios cuantitativos que resultan de la
aplicacin de los sistemas basados en valoracin, y en
especial el que rige respecto de los daos corporales
que son consecuencia de la circulacin de vehculos
de motor, pueden resultar orientativos para la fijacin
del pretium doloris teniendo en cuenta las circunstancias
concurrentes en cada caso ...........................................
SAP Madrid 9. de 13 de junio de 2008. Con relacin a los daos corporales, como son las secuelas y
cicatrices derivadas de la operacin, como de los daos
morales, al no existir unos criterios cuantitativos para
fijar tales daos, debe tenerse en cuenta por un lado, la
valoracin legal que otros sectores pueden hacerse con
relacin a las lesiones corporales, pudiendo servir con
carcter indicativo las normas y baremos que sobre estos daos se establecen en el mbito de la circulacin de
vehculos de motor, mientras que con relacin al dao

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moral, es an ms difcil no slo su cuantificacin sino


su propia configuracin ..............................................
SAP Madrid 20 de 3 de junio de 2004. Se calcula la
cuanta del dao moral tomando como base el precio
del alquiler que efectivamente pag durante los tres
meses y cinco das de retraso en la entrega de la vivienda ...............................................................................
SAP Burgos 1. de 14 de julio de 2010. Cuantificacin
del dao moral: El Tribunal ejerce una legtima discrecionalidad al decidir el monto de la indemnizacin por
tal concepto ................................................................
SAP Salamanca 1. de 23 de octubre de 2009. Responsabilidad ex delicto. Dao moral. Correcta valoracin y
fijacin de la cuanta indemnizatoria ...........................
2.5. Las Clusulas Penales previstas contractualmente para el caso de retraso en la entrega de la vivienda: Su posible moderacin y compatibilidad
con otras indemnizaciones ...........................................................
STS 1 de 12 enero 1999. Concepto y caracteres de
clusula penal..............................................................
SAP Barcelona de 30 de enero de 2004. Arrendamiento de obra. Daos por retraso en la entrega y por defectos en la ejecucin material de la obra. Procedencia
parcial de la indemnizacin. El retraso en la entrega de
la obra se debe a modificaciones efectuadas en el proyecto inicial, por lo que no cabe aplicacin de clusula
penal recogida en el contrato ......................................
STS 1. de 27 de febrero de 2002. La clusula penal
debe aplicarse nicamente al periodo de demora que
se entienda imputable a la parte incumplidora .............
STS 1 de 28 de septiembre de 2006. Compraventa.
Responsabilidad contractual. Clusula penal. Inaplicacin de la sancin prevista cuando se reserva a los
supuestos de incumplimiento de las obligaciones del
contrato con potencial resolutorio, pero no para el caso
de cumplimiento irregular o defectuoso de la obligacin principal .............................................................
STS 1. de 12 de julio de 1993. La clusula penal del
contrato se contempla con referencia expresa a la fecha
de terminacin de las obras, por lo que no es de aplicacin cuando stas se han concluido y la falta de entrega

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por parte del vendedor constituye el incumplimiento


de otra clase de obligaciones .......................................
STS 1. de 17 de enero de 2012. Aplicacin de la clusula penal sobre recargos por demora. No se puede
moderar judicialmente la clusula penal cuando est
expresamente prevista para el incumplimiento parcial o
para el cumplimiento deficiente o retardado ...............
STS 1. de 1 de junio de 2009. Clusula penal. Moderacin de la pena. No es posible en los supuestos de
incumplimiento parcial cuando tal incumplimiento
hubiera sido el pactado como supuesto condicionante
de la aplicacin de la pena ..........................................
STS 1. de 29 de noviembre de 1997. No cabe la moderacin judicial de las clusulas penales por demora ...
SAP Baleares 3 de 22 de febrero de 2010. Compraventa. Resolucin de contratos de compraventa motivados
por el incumplimiento de la vendedora, consistente en
la imposibilidad de entregar las viviendas en los plazos acordados al momento de suscribir el contrato de
opcin de compra. Indemnizacin. Procedencia del
importe establecido en concepto de indemnizacin
por los daos y perjuicios causados en aplicacin de la
clusula penal libremente acordada por las partes, sin
que resulte procedente aadir a la misma otra indemnizacin por dao moral, tal como se pretende por la
parte actora.................................................................
SAP Tenerife 1 de 6 de junio de 2011. Compraventa
de vivienda y garaje en construccin. Resolucin del
contrato. Retraso en la entrega. Condena a la promotora a la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta ms intereses, y al abono de la cuanta pactada en
concepto de clusula penal. Rechazo de la pretensin
indemnizatoria por gastos por dao moral. La indemnizacin por daos morales interesada resultaba desmesurada e improcedente porque la misma se encontraba
ya inserta en la clusula penal ......................................
SAP Madrid 11. de 30 de diciembre de 2008. Compraventa de vivienda. Procedencia de indemnizacin
de daos y perjuicios por retraso en la entrega. Indem-

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3.

nizacin. Compatibilidad de la pena convencional con


otras posibles indemnizaciones ....................................
STS 1. de 7 de diciembre de 1990. Compraventa. Accin de resolucin. Compatibilidad de la clusula penal
reparadora de perjuicios con la condena a indemnizar
desde el requerimiento de pago y resolucin hasta el
desalojo. La pena sustituye a los perjuicios provinientes
del contrato, pero no absorbe indefinidamente los derivados del incumplimiento contumaz, autntica posesin de mala fe............................................................
SAP Madrid 10. de 6 de junio de 2008. Clusula penal: Doctrina sobre la funcin liquidadora de la clusula
penal, de la indemnizacin por el mayor dao y por el
menor dao o ausencia del mismo ..............................
Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la
vivienda sin la Licencia de primera ocupacin o Cdula de
Habitabilidad de la vivienda ......................................................
3.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual ......................
STS 1. de 11 de diciembre de 1995. No obstante estar
prcticamente terminadas las obras de construccin, la
falta de las licencias de habitabilidad y ocupacin determina que el contrato no pueda considerarse como
cumplido por completo a cuantos efectos se desprendan del mismo ...........................................................
STS 1. de 9 de mayo de 1996. La posicin de los compradores no era la de efectivos incumplidores, pues haban atendido a todos los pagos concertados, correspondindole tal condicin al vendedor, ya que no haba
obtenido los necesarios permisos municipales para hacer apta la vivienda a la funcin para la que se adquiri, ni tampoco los locales para cumplir su objetivo de
adecuada explotacin comercial y dar as efectividad a
las obligaciones de cumplimiento de los convenios que
suscribi .....................................................................
STS 1 de 19 de abril de 2007. Es evidente que, conforme a los arts. 1097 y 1258 CC, entre la documentacin que debe entregarse est la licencia de primera
ocupacin o de primera utilizacin a travs de la cual se
acredita las condiciones de habitabilidad de la vivienda,

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su adecuacin a la licencia inicial de obras y al proyecto


y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad para el uso a que se le destina ...........................
SAP Las Palmas 2. de 25 de enero de 1999. Con que
la terminacin material de la obra sin disponer de las
licencias de habitabilidad y ocupacin, significa que no
puede considerarse cumplido por completo el contrato
y la obligacin de entrega ...........................................
STS 1. de 3 de marzo de 2000. Las limitaciones legales
del dominio derivadas del rgimen urbansticos quedan
excludas del concepto de cargas o servidumbres no
aparentes que contemplan, a efectos de las consecuencias que regulan, los arts. 1483 del Cdigo Civil ..........
STS 1 de 4 de octubre de 1989. Imposibilidad de encajar dentro del concepto de vicio o defecto oculto
que determina el art 1484 y ss. pues ni la menor edificabilidad concedida, ni las incidencias surgidas sobre
la licencia de obras y plan de ordenacin, permiten su
configuracin cual vicio interno del objeto vendido ...
3.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento contractual .....................
STS 1. de 23 de octubre de 1997. Los impedimentos
urbansticos y administrativos, cuando los compradores
no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el
contrato actan como causa resolutoria de la relacin
STS 1. de 22 de abril de 2004. Doctrinal jurisprudencial del aliud pro alio ....................................................
SAP Valencia 7. de 29 de junio de 2011. Se pacte o
no en el contrato, se incumple el plazo de entrega de
la vivienda si no se entrega dentro del trmino con los
permisos y licencias administrativas que la hacen til y
apta para su uso ..........................................................
SAP Madrid 14. de 10 de febrero de 2009. Slo una
vez obtenida la licencia de primera ocupacin por el
promotor, estar en condiciones de cumplir su obligacin de entrega al adquirente, obligacin cuyo incumplimiento debe reputarse esencial ................................
SAP Gerona 2. de 9 de enero de 2003. Se resuelve la
compraventa de una vivienda que no tena ni poda tener Cdula de Habitabilidad: al carecer de ella, no cabe
hablar de vivienda....................................................

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STS 1. de 9 de mayo de 1996. Si el comprador decide


no escriturar por falta de la licencia, no slo es que su
posicin est justificada en el previo incumplimiento
del vendedor, sino que habran de devolvrseles las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales ..
SAP Madrid 1. de 8 de enero de 2001. La falta de
pago del comprador implica incumplimiento lgico y
subsiguiente al de la vendedora, que es la que primero
incumple, privndola de su facultad de resolver el contrato, sin que pueda admitirse que la falta de certificado
final de obra y de la entrega de Cdula de Habitabilidad de la vivienda carezca de relevancia a estos efectos
SAP Almera 3. de 8 de julio de 2011. Jurisprudencia
diversa en torno a las consecuencias jurdicas de la falta
de licencia de primera ocupacin o cedula de habitabilidad ...........................................................................
SAP Zaragoza 5. de 26 de octubre de 2011. Diversa
doctrina jurisprudencial en torno a la falta de licencia
de primera ocupacin y su trascendencia jurdica........
SAP La Rioja 6 de marzo de 2012. Respecto a qu ha
de entenderse por puesta a disposicin de la vivienda vendida, es requisito necesario la obtencin de la
licencia de ocupacin as como de la cdula de habitabilidad, puesto que slo en ese caso el comprador
puede acceder a los suministros bsicos de agua, energa
elctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones
y hacer un uso ordinario de la misma, as como la real
posibilidad de su utilizacin ........................................
STS 1. de 12 de marzo de 2009. Los incumplimientos
puestos de manifiesto han sido subsanados sin que merezcan la consideracin de esenciales ...........................
SAP Orense 1 de 10 de enero de 2000. El actor
compr una plaza de garaje de la que se vio privado
al supeditarse a su supresin la licencia municipal de
ocupacin del inmueble Se insta la accin de daos y
perjuicios ....................................................................
SAP Tarragona 1. de 18 de julio de 2003. La accin
ejercitada es la de daos y perjuicios de los arts. 1101 y
ss CC no la de vicios ocultos del art. 1483 CC, que no
resulta aplicable al caso ................................................

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4.

Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de


la vivienda conforme a las calidades, instalaciones y servicios pactados ................................................................................
STS 1. de 26 de junio de 1999. Estima incumplimiento contractual resolutorio no ajustarse a las calidades de
los materiales y acabados a lo ofrecido en los folletos
publicitarios, incluida la no construccin de una piscina
para el complejo urbanstico en que se emplazaba la
vivienda ......................................................................
STS 1. de 8 de marzo de 2011. Se trata de que el comprador tenga una representacin cumplida de lo que
va a adquirir y que el vendedor asuma la obligacin
esencial y constitutiva de entregar al vendedor la cosa
vendida, una vez que sta ha alcanzado la existencia real
y fsica cumpliendo de esa forma lo ofertado en la memoria de calidades y en la publicidad que se integran
en el contenido del contrato .......................................
STS 1. de 12 de julio de 2011. El folleto publicitario
litigiosos no responde, o al menos nicamente, a una
mera funcin de promocin, sino que constituye una
autntica oferta publicitaria en tanto que se trata de
una informacin concreta, que contiene datos objetivos, referidos a caractersticas relevantes, y que, si cabe
entender que no es oferta en sentido estricto (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales) resulta
incuestionable su importancia desde la perspectiva de la
integracin contractual dada su repercusin relevante
en la formacin del consentimiento ............................
SAP Oviedo 5 de 23 de diciembre de 2011. La publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto an
no existente, forma parte esencial de la oferta, como se
reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art.
8 de la Ley 26/1984 ...................................................
SAP Madrid 9 de 11 de noviembre de 2011. Tanto el
folleto publicitario como el vdeo promocional aportado a los autos integran el contenido del contrato en
cuanto que se trata de elementos o prestaciones ofrecidos por el promotor a los compradores .......................
SAP Alicante 8. de 22 de julio de 2011. La publicidad
sobre un objeto, sobre todo si es un objeto an no exis-

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tente, forma parte esencial de la oferta, y la promotora


ofreca el conjunto ajardinado como parte integrante
de la urbanizacin, por lo que concurre falta de veracidad, dado que a dichos elementos no tienen acceso las
viviendas vendidas, situacin de la que era plenamente
consciente la demandada que cedi esos elementos al
Ayuntamiento a cambio de mayor edificabilidad, existiendo falta de correlacin entre lo ofertado y lo entregado. Indemnizacin. Dao moral. Cuanta. Fijacin en
6.000 euros .................................................................
STS 1. de 15 de marzo de 2010. Se incluy en el contrato definitivo una memoria de calidades distinta de
la que fue inicialmente ofertada, por lo que la obligacin contrada respecto de las calidades contenidas en
la memoria dej de formar parte de lo que constituy
inicialmente elemento esencial del contrato al incluir
los adquirentes en las escrituras de compraventa nuevas memorias a modo de anexo. Prima, por tanto, la
autonoma de la voluntad cuando de forma expresa y
voluntaria se excluye el rgimen legal aplicable en ausencia de pacto ...........................................................
STS 1. de 4 de diciembre de 1998. El vendedor-promotor debe terminar la obra y entregar los elementos particulares y comunes de la misma conforme a lo
ofertado, que resulta coincidente en la mayora de los
casos, salvo estipulacin en contra, con el Proyecto de
Ejecucin ...................................................................
STS 1. de 17 de mayo de 1988. Los graves incumplimientos por el vendedor no puede menos de concluirse que la entrega material del piso y espacio ubicado
dentro del mismo no cumpla la exigencia de poner en
posesin de la compradora todo lo que expresaba el
contrato ....................................................................
STS 1. de 8 de febrero de 2003. La importancia de los
proyectos tcnicos a efectos de contenido contractual
resulta evidente, e incluso se les da preferencia cuando
a ellos se remite el contrato en su clusulado y se entrega aparte, firmada por el comprador, una Memoria de
calidades inferior.........................................................

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STS 1. de 22 de diciembre de 2000. Supone incumplimiento contractual la no ejecucin de elementos comunes como jardines, piscina y zonas verdes pactados
en el contrato .............................................................
STS 1. de 14 de julio de 2003. La no urbanizacin de
las calles constituye un incumplimiento de suficiente
trascendencia y entidad para justificar la oposicin a la
resolucin contractual por impago .............................
4.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual ......................
STS 1. de 4 de diciembre de 1998. Se trata por tanto
de sustitucin de materiales y no defectos en la construccin y vicios ruingenos, por lo que evidentemente
se est ante situacin jurdica de incumplimiento contractual al haberse entregado cosa distinta de la pactada
aliud pro alio y de cuyo incumplimiento obligacional
solamente ha de responder la promotora-constructora
y tambin vendedora de los diversos elementos del edificio, y no el personal tcnico......................................
STS 1. de 7 de mayo de 2002. Nos hallamos ante un
grave incumplimiento contractual de la promotora demandada que da lugar a la resolucin del contrato de
compraventa de la vivienda a instancias de comprador
STS 1. de 24 de octubre de 2000. No se entrega con
calefaccin central, como estaba previsto en el contrato
sino con calefaccin individual elctrica......................
STS 1. de 14 de noviembre de 2000. Considera incumplimiento del vendedor la falta de reparacin de las
deficiencias que impiden la habitabilidad del inmueble
vendido, incumplimiento que impide el xito de la accin resolutoria instada por el vendedor ......................
4.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento ....................................
STS 1. de 7 de mayo de 2002. Puede sustituirse la
prestacin de hacer in natura por una indemnizacin de
daos y perjuicios por equivalente ...........................
STS 1. de 14 de julio de 2003. La exceptio non rite
adimpleti contractus permite el retraso en el pago del
resto del precio, si no hubo cumplimiento por la otra
parte ..........................................................................

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4.3. Habituales causas de justificacin del incumplimiento resolutorio y de


moderacin o exoneracin de la responsabilidad por modificacin de las
calidades instalaciones y servicios pactados alegadas por el vendedorpromotor .................................................................................
SAP Cantabria 2. de 24 de febrero de 2010. Queda
acreditado el incumplimiento por la promotora al haberse utilizado materiales de inferior calidad, no justificada, y defectos y omisiones constructivas atendiendo
a lo proyectado, ejecutado elementos no proyectados,
todo ello a pesar de la existencia una clusula contractual que autorizaba al promotor para que pueda hacer
reformas .....................................................................
SAP Burgos 2. de 27 de septiembre de 2010. Se aprecia incumplimiento de contrato al haberse cambiado
material respecto al previsto en el contrato, de calidad
inferior a ste, no notificado a los compradores ni justificado por exigencias oficiales o tcnicas ...................
STS 1. de 27 de julio de 1999. La reclamacin judicial
transcurridos tres aos desde la firma d ella escritura de
compraventa no supone actos propio de conformidad .............................................................................
SAP Barcelona 14. de 22 de mayo de 2003. Resulta
nula por abusiva la clusula del contrato en la que los
compradores a expresaban su conformidad a la situacin, distribucin y calidades de la vivienda, sus anexos
y accesos que adquieren por haberla inspeccionado
personalmente, habindola encontrado a su entera satisfaccin por ser contrario a la Ley 19/1984, General
para la Defensa de los Consumidores que fija como
abusivas las declaraciones de recepcin o conformidad
sobre hechos ficticios ..................................................
SAP Valladolid 3. de 22 de mayo de 2003. Se califica de
nula por abusiva la clusula del contrato de compraventa por la que los compradores .....................................
SAP Madrid 9. de 30 de noviembre de 2011. Ineficacia de renuncia expresa a reclamar por deficiencias
manifestada por los compradores en la escritura de
compraventa ...............................................................

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5.

Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de


la vivienda conforme a la superficie pactada ...........................
5.1. Calificacin jurdica como incumplimiento contractual ......................
STS 1. de 30 de enero de 1998. el quid jurdico de la
cuestin radica en determinar si las consecuencias econmicas de la diferencia de superficie entre lo vendido
y lo entregado deben ser encuadradas en el rgimen
previsto en los arts. 1469 a 1472 CC o en las disposiciones generales relativas a todo incumplimiento contractual (art. 1124 y arts. 1101 y concordantes CC) ....
STS 1. de 27 de julio de 1992. La reduccin voluntaria de la cabida de la cosa vendida por el vendedor da
lugar a la aplicacin del art.1124 del Cdigo Civil, en
cualquiera de las dos opciones que se reconocen a favor
del comprador ............................................................
STS 1 de 1 de julio de 1992. Las diferencias de superficie de un local en construccin son imputables exclusivamente al vendedor pues no hay que perder en
ningn momento el sentido del contrato de venta que
refiere una cosa futura, cuya materializacin exiga respetar las condiciones que se convinieron deba reunir .
STSJ Navarra 1. de 8 de octubre de 1998. Las diferencias de cabida son resultado o consecuencia de la
desviacin de la obra ejecutada sobre la prevista en el
contrato y constatacin, por ende, del inexacto cumplimiento de la obligacin contractualmente asumida por
la promotora-vendedora .............................................
SAP Crdoba 2. de 10 de octubre de 2002. A la obligacin de entregar la posesin, inherente a la compraventa (art. 1461 CC) se halla en tales casos indisolublemente unida, como premisa o presupuesto de un
exacto cumplimiento, la de ejecutar u ordenar ejecutar
la obra de modo que la vivienda construida se ajuste a
las previsiones del plano incorporado al contrato. Cualquier desviacin, no consentida, sobre ella debe pues
ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del
contrato y no en el de errnea representacin del objeto al tiempo de su perfeccin ......................................
SAP Asturias 1. de 11 de julio de 2000. Ante el cumplimiento inexacto del contrato en cuanto a la super-

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ficie, las consecuencias jurdicas y econmicas deben


regirse por el art. 1101 CC .........................................
SAP Madrid 11. de 3 de octubre de 2011. Contrato de
compraventa de vivienda. Alteraciones respecto a la adquirida. Doctrina del aliud por alio. Incumplimiento del contrato. Resolucin justificada. Jurisprudencia
aplicable .....................................................................
STS 1. de 16 de julio de 1992. Determinacin de la
superficie que debe computarse como vendida ...........
STS 1. de 20 de marzo de 2002. Compraventa de vivienda en fase de construccin. Resolucin. Expresin
de la superficie sin determinar si corresponda a los metros construidos o los metros tiles ..............................
STS 1. de 2 de marzo de 1988. En la transmisin de
un piso, como superficie construida, han de incluirse
los elementos comunes ...............................................
5.2. Transcendencia jurdica del incumplimiento ....................................
STS 1. de 20 de marzo de 2002. Compraventa de vivienda en fase de construccin. Resolucin. Entrega
del piso con una superficie menor, en ms de 20 m2, de
la esperada. Frustracin del fin del negocio y cambio
cualitativo en la prestacin que ha de equipararse a un
aliud pro alio ................................................................
STS 1. de 13 de octubre de 1987. Resolucin de contrato de compraventa por disminucin significativa de
la superficie pactada de la vivienda. Daos y perjuicios
SAP Barcelona 14. de 25 de abril de 2003. Vivienda
con superficie significativamente menor de la pactada.
Cumplimiento de lo pactado en sus propios trminos.
Dichas obligaciones de hacer se sustituirn, en su caso,
por la indemnizacin de daos y perjuicios con arreglo
a las bases relacionadas ................................................
STS 1. de 1 de julio de 1992. Constituyendo una de las
ms graves vulneraciones a cargo de los vendedores que
la cosa entregada no se ajuste a los trminos de lo convenido, ha de asumir las responsabilidades consecuentes
del debido resarcimiento de los daos y perjuicios, en
cumplimiento por equivalencia que contempla el art.
1101 CC ....................................................................

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STS 1. de 24 de septiembre de 1986. Compraventa de


piso con plaza de garaje aneja. Acciones que asisten al
comprador: una de las que se le otorgan es la genrica
del artculo 1101 del Cdigo Civil..............................
SAP Valencia 6. de 13 de octubre de 1998. Compraventa de inmuebles. Indemnizacin por defecto de cabida: procedencia. La superficie del piso adquirido es
muy inferior al determinado en contrato. Obligacin
de reparar los daos causados mediante la correspondiente indemnizacin .................................................
SAP Asturias 1. de 11 de julio de 2000. Reclamacin
de daos y perjuicios por entrega de una vivienda con
una superficie menor a la inicialmente contratada. Procedencia de la indemnizacin .....................................
SAP Barcelona 1. de 28 de marzo de 2003. Se estima
reclamacin de daos y perjuicios. Adquisicin sobre
plano de una vivienda con una dimensin de 140 metros cuadrados y despus en escritura notarial se hace
constar como medida de superficie la de 120 metros
cuadrados y efectuada una medicin de las viviendas a
su entrega, la extensin resulta ser de 117 metros cuadrados.........................................................................
5.3. Habituales causas de justificacin del incumplimiento resolutorio y de
moderacin o exoneracin de la responsabilidad por modificacin de la
extensin alegadas por el vendedor-promotor ..................................
SAP Crdoba 2. de 10 de octubre de 2002. Si bien
la recepcin de la vivienda sin objecin supone prima
facie aceptar que la misma se ajusta a la contratada, es
decir, que ha cumplido con la obligacin principal del
vendedor y procede pagar el precio, ello solo implica
el desplazamiento al comprador de la carga de la prueba del cumplimiento defectuoso pero no puede tener
la virtualidad de excluir interiores reclamaciones, por
cuanto la doctrina de los actos propios requiere, entre
otros extremos, actos concluyentes para crear, modificar
o extinguir una relacin jurdica .................................
SAP Cantabria 4. de 22 de noviembre de 2002. Accin de cumplimiento contractual: procedencia. Incumplimiento de la obligacin de entrega de la vivienda conforme a las caractersticas y prestaciones pactadas.

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En la medida que el comprador ejercita la accin de


cumplimiento del contrato, la responsabilidad del promotor-vendedor slo puede decaer cuando acredite
haber cumplido cabalmente su obligacin ................... 606
SAP Toledo 1. de 18 de enero de 1999. Existe un
claro incumplimiento contractual al ser mucho menor
la altura que la expresada en el proyecto y haberse obligado expresamente el vendedor a cumplir con el misma; por tanto aquellos que adquirieron la vivienda en
construccin, sin poder comprobar fsicamente sus caractersticas principal tiene derecho a un resarcimiento
de daos y perjuicios. Pero tambin tienen este derecho
los que adquirieron la vivienda despus de construidas,
aun cuando la hubiesen visitado, observado y examinado............................................................................... 608
V.

CONTROVERSIAS EN TORNO AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN


DE PAGO POR PARTE DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO ......................................................
1.

Controversias en torno a la alegacin como motivo del impago por el comprador de su insolvencia sobrevenida o dificultades de acceso al crdito financiero ................................
1.1. Doctrina y Jurisprudencia que admite la resolucin contractual con
motivo de la prdida de capacidad econmica o al no haber obtenido el
correspondiente prstamo con garanta hipotecaria ............................
SAP Murcia 5. de 27 de septiembre de 2005. Compraventa de vivienda. Pactos especiales: El contrato
contiene un pacto por el que si se resulta imposible
al comprador obtener de las entidades bancarias la financiacin necesaria para la compra de la vivienda, no
puede consumarse la venta y por ello debe devolverse
al comprador las cantidades entregadas a cuenta ..........
SAP Burgos 3. de 21 de septiembre de 2009. La eficacia del contrato de compraventa qued supeditada
a la obtencin de un prstamo hipotecario por parte
de los compradores demandados con BBVA, de lo que
qued encargada la agencia inmobiliaria que medi en
la venta, financiacin que no se logr ..........................

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SAP Valencia 6. de 10 de septiembre de 2010. Compraventa de vivienda. Pese a que consta acreditado que
la compradora no ha obtenido la financiacin necesaria
para el pago del precio de la vivienda, no puede obviarse que, no habiendo acreditado oferta vinculante alguna a la compradora, tal y como estableca los trminos
del contrato, que estableca expresamente unos gastos
de gestin para el caso de no subrogarse, no puede entenderse que la vendedora cumpliera con sus compromisos, y por tanto no puede pretender el cumplimiento
del contrato por la parte demandada en los trminos
que se alegan en la demanda .......................................
SAP Castelln 3. de 2 de junio de 2010. Compraventa de vivienda. Obligaciones del comprador. Incumplimiento de las obligaciones del comprador. Efectos.
La denegacin de la financiacin que permitiera a los
adquirentes satisfacer la parte del precio pendiente de
pago y subrogarse en el prstamo hipotecario en su da
concedido a la vendedora es una imposibilidad sobrevenida que libera al comprador del cumplimiento de
sus obligaciones ..........................................................
SAP Castelln 3. de 7 de abril de 2011. Se estima probado la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato por parte de los compradores por falta de la financiacin necesaria para poder cumplir su obligacin
de pago del precio de la compraventa, habiendo estos
intentado obtener la financiacin y sindoles denegada
la operacin por dos entidades bancarias, sin que conste
que ello fuera imputable a los mismos. Imposibilidad
sobrevenida que fundamenta la resolucin contractual
SAP Castelln 3. de 15 de abril de 2011. No puede apreciarse que exista un incumplimiento culpable
imputable a la compradora en el caso concreto, sino
que fue imposible el cumplimiento debido a la falta de
financiacin, sin que sea bice para esta conclusin el
que en el contrato se prevea expresamente la posibilidad de que no se consienta la subrogacin en el prstamo hipotecario ...........................................................

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1.2. Doctrina y Jurisprudencia que niega la resolucin contractual con motivo de la prdida de capacidad econmica o al no haber obtenido el
correspondiente prstamo con garanta hipotecaria ............................
STS 1. de 1 de octubre de 2012. Compraventa de viviendas. Condena a la compradora al cumplimiento del
contrato o a indemnizar los daos y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. Es cierto que la vendedora incumpli la obligacin asumida en el contrato
de ofrecer a la compradora la posibilidad de obtener financiacin para la compra, subrogndose, si el banco lo
autorizaba, en un previsto prstamo a la construccin.
Ahora bien, esa obligacin incumplida lo era de mera
gestin o de actividad, no de resultado ........................
SAP Sevilla 5. de 19 de julio de 2011. Compraventa de
vivienda. Subrogacin en la posicin de vendedor ......
SAP Madrid 9. de 7 de diciembre de 2011. Compraventa de vivienda. Resolucin del contrato. Desistimiento bilateral. Imposibilidad de cumplimiento por
no obtener el comprador la financiacin necesaria.
Frustracin del contrato unido con el incumplimiento
de los compradores, deba hablarse ms que de resolucin, de desistimiento o desistimiento bilateral, de la
vendedora porque nada insta en aras al cumplimiento
del contrato ................................................................
SAP Albacete 2. de 23 de noviembre de 2009. Compraventa de vivienda. Obligaciones del comprador. Incumplimiento de las obligaciones del comprador. Efectos ..............................................................................
SAP Pontevedra 3. de 26 de mayo de 2009. Compraventa de vivienda. Obligaciones del comprador. Pago
del precio ...................................................................
SAP vila 1. de 28 de noviembre de 2006. Compraventa de vivienda. Pactos especiales. Pacto de arras. Incumplimiento culpable del comprador ........................
STS 1. de 8 de octubre de 2012. Compraventa de
viviendas. Condena a los compradores al otorgamiento de escritura pblica con el pago de las cantidades
convenidas. Los compradores adquirieron con fines de
especulacin, para revender antes de la finalizacin de
la obra, hasta que la situacin econmica se deterior

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2.

y las ventas se ralentizaron hasta el punto de verse en la


necesidad de subrogarse en el prstamo hipotecario, lo
que la entidad financiera les deneg. En estas circunstancias, no puede aceptarse que concurra una situacin
de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento ...........
SAP Cdiz 5. de 13 de junio de 2008. Compraventa
de vivienda. Pactos especiales. Pacto de arras. Incumplimiento culpable del comprador ..................................
STS 1. de 25 octubre de 2007. Compraventa de estacin de servicio. Clusula rebus sic stantibus...................
STS 1. de 1 marzo de 2007. Compraventa de terreno.
No es de aplicacin al caso la doctrina de la llamada
clusula rebus sic stantibus ...........................................
STS 1. de 25 de enero de 2007. Compraventa. Inaplicacin de la clasula rebus sic stantibus ..........................
STS 1. de 22 de abril de 2004. Compraventa de terrenos. Imputacin al comprador de la prdida o deterioro
de la cosa vendida despus de perfeccionado el contrato. Clusula rebus sic stantibus. Doctrina jurisprudencial. Reclamacin de la parte del precio aplazado.
Modificacin de las normas urbansticas que redujo el
volumen de edificabilidad de la zona en que se halla la
finca vendida. Esta modificacin no puede considerarse
como radicalmente imprevisible para la compradora,
una sociedad dedicada a la construccin......................
SAP Castelln 3 de 30 de mayo de 2011. Posible aplicacin de la llamada clusula rebus sic stantibus a la imposibilidad sobrevenida de pago por falta de acceso al
crdito bancario del comprador. Se desestima..............
Controversias en torno a las Clusulas penales previstas contractualmente para el caso de falta de pago del comprador:
Su moderacin y nulidad............................................................
STS 1. de 5 de diciembre de 2003. Compraventa de
vivienda. Resolucin por falta de pago del precio. Pacto
comisorio. No elimina la necesidad del requerimiento
previo, el cual puede ser hecho por el representante del
vendedor o un simple mandatario sin representacin.
Aplicacin de la clusula penal en la que se estableca
que en caso de impago, aun parcial, quedaran en poder

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del vendedor los plazos anteriores. Facultad de moderacin de la pena por el rgano jurisdiccional ................
SAP Crdoba 1. de 2 de septiembre de 2010. Compraventa de vivienda. Cesin del contrato por los
compradores. Resolucin del mismo instada por la cesionaria. Falta de legitimacin activa. La falta de consentimiento de los vendedores a la cesin producida
impide que puedan considerarse cumplidos los requisitos de la cesin, por lo que la cesionaria carece de
legitimacin para instar la resolucin contractual y la
devolucin, total o parcial, de la cantidad entregada a
cuenta. Reconvencin de los vendedores instando el
cumplimiento del contrato o, subsidiariamente, en caso
de incumplimiento, la aplicacin de la clusula penal
prevista en el mismo. Inexistencia de imposibilidad
sobrevenida de cumplimiento del contrato. No puede
considerarse como tal la dificultad de los compradores
para conseguir financiacin debido a la evolucin de
la actividad inmobiliaria tras la firma del contrato. Sin
embargo, s puede tenerse en cuenta esa circunstancia
para mitigar el grado de incumplimiento y justificar
una moderacin de la clusula penal ...........................
SAP Tarragona 3. de 27 de septiembre de 2011. Compraventa de vivienda. Clusula penal: este tipo de clusulas cumple una funcin coercitiva o de garanta, en
cuanto estimula al cabal cumplimiento para evitar sus
consecuencias y, adems y para el caso de incumplimiento, desempea tambin una funcin liquidatoria
del dao .....................................................................
SAP Barcelona 17. de 17 de noviembre de 2010.
Compraventa de vivienda. Nulidad de clusulas contractuales. Clusula penal, por impago por la compradora del precio en el plazo pactado, por la que la vendedora hace suyas las cantidades entregadas a cuenta.
Validez de la clusula indicada, al haberse estipulado al
amparo del principio de autonoma de la voluntad y
tener el carcter de indemnizacin de los daos y perjuicios causados por incumplimiento de la compradora,
una vez requerida para el pago ....................................

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SAP Valencia 11. de 21 de febrero de 2011. La clusula penal convenida en el contrato lo fue con la funcin liquidatoria sustitutiva de la indemnizacin de
daos y perjuicios para el caso de incumplimiento
contractual, como as previene el art. 1152 CC. No
resulta abusiva ........................................................... 656
SAP Alicante 8. de 4 de mayo de 2011. La clusula
penal estipulada no resulta abusiva: La facultad de optar
por la resolucin, con los efectos previstos, no se concede al vendedor discrecionalmente, sino que est supeditada al previo incumplimiento del consumidor respecto
al pago del precio. Adems la configuracin de la obligacin principal del comprador supone la divisin del
pago del precio en diversos plazos, lo que implica una
posicin diferente para cada una de las partes dentro de
la dinmica en la que se desarrolla el cumplimiento del
contrato y que no permite predicar de esta situacin
una vulneracin del principio de igualdad o reciprocidad ............................................................................. 657
SAP Murcia 1 de 14 de septiembre de 2011. Contrato
de compraventa de vivienda Resarcimiento.Validez de
la clusula penal pactada .............................................. 658
SAP Murcia 4. de 31 de marzo de 2011. Contrato de
compraventa de vivienda Resarcimiento. Validez de la
clusula penal pactada ................................................. 660
SAP Zaragoza 5. de 26 de octubre de 2011. Contrato de compraventa de vivienda. Se declaran nulas, por
abusivas y faltas de reciprocidad las clusulas penales
pactadas ...................................................................... 666
SAP Sevilla 5 de 12 de septiembre de 2011. Compraventa de vivienda en construccin. Devolucin de
las cantidades retenidas por la vendedora en concepto
de indemnizacin de daos y perjuicios. Nulidad de la
clusula penal pactada para el caso de incumplimiento
de la compradora. Carcter abusivo de la clusula que
permite al vendedor la retencin por no haber comparecido la compradora al otorgamiento de la escritura
pblica, al tratarse de una clusula penal aplicable nicamente a sta, no previendo los efectos del incumplimiento de la vendedora. Nulidad de la clusula discu-

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Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios

3.

tida, lo que no supone la nulidad del contrato, sino su


integracin y la determinacin de los daos y perjuicios causados a la vendedora por el efectivo incumplimiento de la compradora ............................................
SAP Barcelona 17. de 17 de noviembre de 2010.
Compraventa de vivienda. Clusula penal, por impago
por la compradora del precio en el plazo pactado, por
la que la vendedora hace suyas las cantidades entregadas
a cuenta. Reduccin de la cantidad debida por la demandante, por aplicacin de la facultad moderadora del
rgano judicial, que constituye una norma de carcter
imperativo, cuyo supuesto de hecho es el cumplimiento
parcial o defectuoso, al constar acreditado que la actora
solicitaba la resolucin contractual una vez efectuados
diversos pagos a cuenta del precio de la compraventa, y,
por otro, que la demandada decidi entregar la vivienda sin acreditar el final de obra y con deficiencias, sin
obtener la licencia de primera ocupacin ni solicitar la
cdula de habitabilidad e inscribir la divisin horizontal
del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder
gestionar la financiacin individual pretendida por los
compradores ...............................................................
Controversias en torno al requerimiento del art. 1504 CC ....
SAP Madrid 9. de 27 de febrero de 2006. Compraventa de inmuebles. Resolucin de contrato por impago del precio. Eficacia de los requerimientos notariales resolutorios pese a no haberse podido notificar
al comprador, pues no cabe oponer que la actora no
haya realizado gestiones en averiguacin de otro domicilio porque el requerimiento habra de practicarse en
el domicilio social de la empresa que se design en el
contrato ......................................................................
SAP Barcelona 1. de 22 de noviembre de 2004. Contrato de compraventa de vivienda.Validez y eficacia del
requerimiento resolutorio efectuado a pesar de no haber llegado a conocimiento del comprador .................
SAP Baleares 3. de 29 de marzo de 2000. Resolucin
contractual por impago del precio: procedencia. El requerimiento previo, realizado en el domicilio del comprador que figura en el documento de compraventa, es

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ndice

suficiente segn reiterada jurisprudencia, para que opere la resolucin del contrato de compraventa del bien
inmueble. El comprador debe poner en conocimiento
del vendedor su cambio de domicilio..........................
STS 1. de 28 de septiembre de 2001. La doctrina jurisprudencial ha venido considerando el requerimiento
resolutorio del artculo 1504 del Cdigo Civil como
una declaracin de carcter recepticio del requerimiento resolutorio impone que el mismo llegue a poder
y conocimiento del requerido. El requerimiento por
medio de correo certificado con acuse de recibo, de
acuerdo con el art. 202 del Reglamento Notarial ha
sido admitido por la jurisprudencia .............................
SAP Alicante 7. de 13 de febrero de 2006. El burofax
que envi la parte demandada, antes de la interposicin
de la demanda por el actor, no es un requerimiento notarial o judicial, por lo que no puede servir a los efectos
resolutorios pretendidos ..............................................
STS 1 de 17 de julio de 2009. Doctrina general sobre
el requerimiento resolutorio del art. 1504 CC. Resulta
valido y eficaz el requerimiento efectuado por burofax
en cuanto permite tener la certeza de su recepcin y
contenido, en aplicacin al caso de la realidad social
que impone el artculo 3.1 del Cdigo civil para la interpretacin de las leyes...............................................
SAP Guadalajara 1. de 13 de febrero de 2007. Eficacia de la comunicacin remitida va burofax por el
vendedor al comprador ante el incumplimiento de la
obligacin de pago por la compradora ........................
STS 1 de 4 de julio de 2011. Compraventa de nave.
Resolucin por falta de pago del precio. El Tribunal
Supremo fija como doctrina jurisprudencial que no
procede reconocer vlidos efectos resolutorios al requerimiento efectuado mediante burofax. E igualmente fija como doctrina jurisprudencial el reconocimiento
de eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la
accin de resolucin por falta de pago del precio, como
forma de interpelacin judicial literalmente contemplada en el artculo 1504 CC ......................................

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Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios

STS 1. de 19 de mayo de 1998. La voluntad resolutoria


no constituye acto personalsimo de la parte vendedora,
por lo que cabe su emisin tanto por los vendedores
plurales, alguno de ellos o por terceros que acten en
inters de los sujetos activos del requerimiento que autoriza el art. 1504 CC .................................................
STS 1. de 15 de noviembre de 1999. Si la actuacin
del mandatario verbal resulta posteriormente ratificada
por el vendedor que, asumindolo y basndose en l,
interpone la demanda, puede perfectamente aplicarse
por analoga, incluso, la sancin que establece el art.
1259 prrafo segundo CC...........................................
STS 1. de de 11 de julio de 2008. Compraventa de
vivienda. Resolucin por impago del precio pactado.
Validez del requerimiento efectuado mediante demanda de conciliacin, resultando clara la voluntad del
vendedor de resolver la compraventa por impago del
precio, voluntad que, adems, fue recepcionada por el
comprador ..................................................................
STS 1. de 8 de mayo de 2008. El requerimiento o
intimacin de pago que el vendedor dirige al comprador rene los requisitos exigidos por el artculo 1504
CC en cuanto contiene una verdadera declaracin de
voluntad del vendedor dando por resuelto el contrato .
STS 1. de 10 de junio de 1996. Compraventa. Especialidades del incumplimiento y sus efectos en la compraventa de inmuebles: El requerimiento resolutorio
puede ser la propia demanda .......................................
STS 1. de 2 de febrero de 2005. Doctrina jurisprudencial sobre el art. 1504 CC. La voluntad resolutoria debe
manifestarse al comprador a travs de requerimiento
judicial o por acta notarial. No son idneos los requerimientos que contienen una intimacin al cumplimiento o pago del precio....................................................
STS 1. de 18 de octubre de 2004. Compraventa de
inmuebles. Resolucin por falta de pago del precio.
Requerimiento resolutorio. La insercin en el mismo
de otro de pago previo no desvirta a aqul. Resumen
de la doctrina jurisprudencial del art. 1504 CC ...........

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III
ESQUEMAS PROCESALES
I. ESQUEMA DE JUICIO ORDINARIO. ARTS. 399 A 436 LEC ..........................

707

IV
FORMULARIOS GENERALES
1.

2.

3.

Demanda de juicio ordinario sobre resolucin de contrato


de compraventa de inmueble por incumplimiento del plazo
de entrega con solicitud de devolucin de cantidades entregadas..............................................................................................
Demanda en ejercicio de accin de incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble por haberse entregado la
vivienda con una cabida menor que la estipulada ...................
Demanda de juicio ordinario en ejercicio de resolucin de
compraventa de inmueble por impago del precio con reparacin daos y perjuicios a tenor de clusula penal ................

709

714

718

V
CASOS PRCTICOS
CASO PRCTICO 1: CUALES SON LAS NOTAS CARACTERSTICAS DE LA
COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIN O BAJO PLANO? ...........
725
CASO PRCTICO 2: CUANDO SE ENTIENDE PERFECCIONADO EL CONTRATO
DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO? QUE EFECTOS JURDICOS
PRODUCE ESTA PERFECCIN? ES LO MISMO PERFECCIN QUE CONSUMACIN
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? .............................................................
726
CASO PRCTICO 3: PUEDEN CONSIDERARSE VLIDAS LAS CLUSULAS
CONTRACTUALES QUE EXONERAN DE TODA RESPONSABILIDAD AL VENDEDORPROMOTOR EN EL CASO DE LA DEMORA O RETRASO EN LA ENTREGA DE LA
VIVIENDA Y EN GENERAL LAS QUE IMPIDAN POSIBILIDAD DE RECLAMAR
LA INDEMNIZACIN DE DAOS Y PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO
CONTRACTUAL? ...........................................................................................
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Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios

CASO PRCTICO 4: QU VIRTUALIDAD TIENEN LAS CLUSULAS


CONTRACTUALES QUE CALIFICAN DE APROXIMADO U ORIENTATIVO EL
PLAZO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA SOBRE PLANO? ...............................
727
CASO PRCTICO 5: AL HILO DE LO ANTERIOR QUE DEBE ENTENDERSE COMO
CAUSA MAYOR? ........................................................................................
728
CASO PRCTICO 6: SON VLIDAS LAS CLUSULAS QUE SEALAN UN PLAZO
CONCRETO DE PRRROGA EN LA FECHA DE ENTREGA VINCULADA A MOTIVOS
DE CAUSA MAYOR?.....................................................................................
728
CASO PRCTICO 7: EN ESTE SENTIDO SON VLIDAS LAS CLUSULAS
CONTRACTUALES QUE PERMITAN ALTERAR EL PLAZO DE ENTREGA SINE
DIE POR CAUSAS VINCULADAS A LA VOLUNTAD DE LA PROMOTORA O
CONSTRUCTORA? SERA VLIDA LA CLUSULA DE PRORROGA SI QUEDA
VINCULADA A CUALQUIER MOTIVO, INCLUIDA LA VOLUNTAD DEL PROMOTOR,
PERO SE SEALA UN PLAZO CONCRETO DE PRRROGA?..............................
729
CASO PRCTICO 8: DEL EXAMEN DE LA JURISPRUDENCIA MENOR PUEDE
LLEGARSE A ALGUNA CONCLUSIN RESPECTO AL TIEMPO DE RETRASO EN
LA ENTREGA DE LA VIVIENDA QUE PUEDE DAR LUGAR A LA RESOLUCIN DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA A INSTANCIA DEL COMPRADOR?...................
730
CASO PRCTICO 9: EL INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR-PROMOTOR DE LA
FECHA DE ENTREGA DE LA VIVIENDA PRODUCE EL EFECTO DE COMIENZO
DE LA MORA AUTOMTICAMENTE DESDE ESA FECHA O ES NECESARIA LA
INTIMACIN DE CUMPLIMIENTO JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE POR
PARTE DEL COMPRADOR?.............................................................................
730
CASO PRCTICO 10: UNA VEZ INICIADAS LAS OBRAS DE LA VIVIENDA
CONFORME A LA LEGALIDAD URBANSTICA CUALES SON LAS
CONSECUENCIAS JURDICAS DE LA ANULACIN JUDICIAL SOBREVENIDA DE
ESTA NORMATIVA? .......................................................................................
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ndice

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CASO PRCTICO 11: QU HA DE ENTENDERSE POR PUESTA A DISPOSICIN


DE LA VIVIENDA VENDIDA? ES REQUISITO NECESARIO LA OBTENCIN DE
LA LICENCIA DE OCUPACIN AS COMO DE LA CDULA DE HABITABILIDAD?
LA ENTREGA DE LA VIVIENDA POR EL VENDEDOR-PROMOTOR SIN LICENCIA
DE PRIMERA OCUPACIN Y CEDULA DE HABITABILIDAD ES CAUSA DE
RESOLUCIN CONTRACTUAL? .....................................................................
732
CASO PRCTICO 12: PUEDEN CALIFICARSE DE VICIO OCULTO LOS
DEFECTOS DE SUPERFICIE, CALIDADES Y SERVICIOS DE LA VIVIENDA? .......
733
CASO PRCTICO 13: EN EL CASO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNOS
SERVICIOS, CALIDADES E INSTALACIONES NO ACORDES CON LOS PACTADOS
PUEDE CALIFICARSE JURIDICAMENTE TAL ACTUACIN DEL PROMOTOR
COMO DEFECTO CONSTRUCTIVO? ................................................................
734
CASO PRCTICO 14: LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO PUEDE
CONCEPTUARSE EN PRINCIPIO COMO DE CUERPO CIERTO A LOS EFECTOS
DE LA APLICACIN DE LOS ARTS. 1469 Y SS. CC? CMO DEBE SER
CALIFICADA LA ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNA SUPERFICIE MENOR A LA
PACTADA? ....................................................................................................
734
CASO PRCTICO 15: RESULTARA EFICAZ LA REFERENCIA COMO
COMPRAVENTA DE CUERPO CIERTO EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA
DE LA VIVIENDA PARA SU CALIFICACIN JURDICA COMO TAL? ...................
735
CASO PRCTICO 16: AL HILO DE LO ANTERIOR CMO SE DETERMINA LA
SUPERFICIE DE LA VIVIENDA? CMO TIL O CMO CONSTRUIDA? .............
736

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Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios

CASO PRCTICO 17: LA FALTA DE OBJECIN, RESERVA O PROTESTA DEL


COMPRADOR EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE
COMPRAVENTA O LA REFERENCIA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA
A QUE SE ENTREGA LA VIVIENDA A CONFORMIDAD O SATISFACCIN DEL
COMPRADOR SUPONE UNA RENUNCIA TCITA DEL COMPRADOR A UNA
RECLAMACIN POSTERIOR EN CUANTO A RETRASOS EN LA ENTREGA,
DEFECTOS DE LA SUPERFICIE, CALIDADES, INSTALACIONES O SERVICIOS
PACTADOS? ..................................................................................................
736
CASO PRCTICO 18: TENDRA EFICACIA UNA RENUNCIA EXPRESA
A RECLAMAR POR DEFICIENCIAS INSERTA EN LA ESCRITURA DE
COMPRAVENTA? ...........................................................................................
737
CASO PRCTICO 19: CARECER DE LAS VISTAS O PANORMICAS DESDE LA
VIVIENDA SEALADAS EN EL FOLLETO PUBLICITARIO ES UN INCUMPLIMIENTO
CONTRACTUAL INDEMNIZABLE ECONMICAMENTE? PUEDE SER CAUSA DE
RESOLUCIN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? ........................................
738
CASO PRCTICO 20: PUEDE SER MOTIVO DE DAO MORAL INDEMNIZABLE
LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA CARENTE DE LOS SERVICIOS PRIVADOS
OFERTADOS EN LA PUBLICIDAD POR EL PROMOTOR? ...................................
739
CASO PRCTICO 21: RESULTA POSIBLE LA MODERACIN JUDICIAL DE LAS
CLUSULAS PENALES PARA EL CASO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA
VIVIENDA VENDIDA SOBRE PLANO? ..........................................................
739
CASO PRCTICO 22: A PESAR DE LA EXISTENCIA DE UNA CLUSULA PENAL EN
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE CUANTIFICA LOS DAOS POR RETRASO
EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA SE PUEDEN RECLAMAR DAOS DISTINTOS
O ADICIONALES, SINGULARMENTE DAOS MORALES? ES COMPATIBLE LA
CLUSULA PENAL CON OTRAS POSIBLES INDEMNIZACIONES? ....................
740
CASO PRCTICO 23: SUPONE UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA
PROMOTORA CON VIRTUALIDAD RESOLUTORIA LA DENEGACIN DEL CRDITO
HIPOTECARIO POR LA ENTIDAD QUE FINANCI LA CONSTRUCCIN DE LA
OBRA, A TRAVS DE SUBROGACIN?............................................................
741

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CASO PRCTICO 24: EN EL ACTUAL CONTEXTO DE CRISIS ECONMICA


PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCIN CONTRACTUAL A INSTANCIA DEL
COMPRADOR LA DENEGACIN SISTEMTICA POR LAS ENTIDADES BANCARIAS
DE FINANCIACIN HIPOTECARIA PARA EL PAGO DE LA VIVIENDA? ...............
741
CASO PRCTICO 25: ES VLIDO EL ENVO DEL REQUERIMIENTO RESOLUTORIO
POR EL VENDEDOR A TRAVS DE TELEGRAMA O BUROFAX? .........................
742
CASO PRCTICO 26: SE CONSIDERAN VALIDOS Y EFICACES LOS
REQUERIMIENTOS AL COMPRADOR INSTNDOLE AL PAGO EN UN PLAZO Y EN
CASO DE NO SER ATENDIDO, QUE SE TENGA POR RESUELTO EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE VIVIENDA? ......................................................................
743
CASO PRCTICO 27: AHORA BIEN, UN REQUERIMIENTO DE PAGO AL
COMPRADOR TIENE EFECTOS RESOLUTORIOS DE LA COMPRAVENTA? ........
743
CASO PRCTICO 28: COMO DEBE SER CALIFICADA LA CLUSULA CONFORME
A LA CUAL SE OBLIGA E IMPONE AL COMPRADOR SATISFACER LA CANTIDAD
QUE ASCIENDA EL IMPUESTO MUNICIPAL DE INCREMENTO DE VALOR DE LOS
TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALA)? ....................................
744
VI
NORMATIVA REGULADORA
I. NORMATIVA CIVIL ...................................................................................
1.

Cdigo Civil: arts. 1088 a 1213 y arts. 1445 a 1506 ..................

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Controversias habituales entre compradores y promotores inmobiliarios

II. NORMATIVA ADMINISTRATIVA .................................................................


1.

2.

Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre proteccin de


los consumidores en cuanto a la informacin a suministrar
en la compra-venta y arrendamiento de viviendas..................
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la
Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (Arts. 8 a 10, 80 a 91) ..........................................

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