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NEGOCIABLE
el precio por el que se enajene no sea inferior al 75% (setenticinco por ciento)
de la valorizacin sealada en el ttulo y la venta se confe a una empresa del
Sistema Financiero Nacional autorizada a operar comisiones de confianza o
fideicomisos, distinta al ejecutante. Sin embargo, el tenedor podr optar por
solicitar la ejecucin judicial de la hipoteca, conforme al Cdigo Procesal Civil.
. INTRODUCCION:
En la legislacin bancaria no existe un antecedente inmediato de este ttulo valor. Es la Ley 26702,
vigente a la fecha, la que crea el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (en adelante el Ttulo).
No obstante, la poltica econmica a partir del ao 1990 fue la de crear nuevos instrumentos
financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es
as que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 cre las Letras Hipotecarias, como medio
de permitir un acceso masivo al crdito hipotecario.
Posteriormente, el D. Leg. 861 Ley del Mercado de Valores, estableci en su 15 Disp. Final que
los crditos respaldados con garanta hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado
las empresas del sistema financiero podan ser incorporados a un ttulo circulante, endosable
libremente y sin obligacin alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue
denominado Certificado Hipotecario Endosable.
De otro lado, existen caractersticas del Ttulo como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y
deudor de pactar la ejecucin extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de
antigua data como el D. Leg. 495 Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permita
que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de
efectuar laventa extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33 de
dicha norma.
Con la dacin de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239 de la Ley
26702, se establecieron las condiciones y caractersticas generales del Ttulo, otorgando a la SUNARP
como ente rector de los Registros Pblicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las
caractersticas fsicas del Ttulo, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del 12.08.99.
II. NATURALEZA JURIDICA:
La naturaleza jurdica de dicho instrumento crediticio est establecida por el Art. 239 de la Ley 26702, el
mismo que seala que es un ttulo valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho
patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulacin, y que requiere para ser considerado como tal
de ciertas formalidades establecidas por ley.
Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo sealan, es de precisar que el Ttulo se rige por
los principios generales de incorporacin, literalidad, autonoma, legitimacin y buena fe del tenedor, en
aplicacin del Art. 208 de la Ley de Ttulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de
manera unilateral declara la existencia de una obligacin a cargo de quien lo suscribe, as como el
correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligacin por parte del tomador del mismo. Pero,
adems, dicho documento contiene un derecho real de garanta que confiere al endosatario tomador las
facultades de persecucin, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con
el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Ttulo, ni ms ni menos. Por tal
razn, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crdito al que
respalda.
Por la autonoma, los derechos personales y reales incorporados al Ttulo, si bien vinculados a una relacin
causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razn de ello, el obligado no podr hacer uso
de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso
supone la existencia de una nueva relacin cartular.
Por ltimo, la legitimacin confiere al ltimo endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la
obligacin dineraria, y de ejecutar la garanta real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero
tambin la legitimacin opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligacin frente a quien aparece
legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.
III. CARACTERISTICAS:
Es un ttulo valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso slo un
derecho real de garanta.
Es endosable libremente.
Solo si el ltimo endosatario es una empresa del sistema financiero, el crdito representado por el
Ttulo goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligacin del propietario del predio
afectado, sea laboral, alimentara, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el
predio se excluir de la masa concursal.
sus caractersticas hacen que precisamente la obligacin garantizada sea contrada con posterioridad
a la inscripcin de la Hipoteca que la respalda.
Conforme al Art. 4 del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pblica, en la cual deber
insertarse la valuacin del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos
Tasadores REPET de la SBS. Adicionalmente, deber acompaarse una copia de la misma, para su
puesta a disposicin de los eventuales tomadores del Ttulo.
El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garanta hipotecaria, ninguna otra carga,
medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deber tener primer rango. Para tal
efecto, el propietario podr hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripcin de
la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin
del Bloqueo.
El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral ms eficaz para hacer preferente y excluyente la
inscripcin de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de
las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general
inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del
Derecho, y el cierre registral operado con su inscripcin debe ser respetado por todas las instancias,
incluidas las judiciales.
La Escritura deber contener adems la manifestacin de voluntad expresa del propietario del predio
para que el Registro expida a su orden el Ttulo.
La norma no ha contemplado los supuestos de constitucin de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el
de Ampliacin del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deber emitirse
tantos Ttulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Ttulo contenga
todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099 inc. 3) del Cdigo Civil, que exige que el
inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, ser factible
siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Ttulo
original conjuntamente con la Escritura Pblica de Ampliacin, para la expedicin de uno nuevo hasta
por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliacin se efecte nueva
valuacin del inmueble, en razn que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a
fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los
tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4 del Reglamento. La nueva tasacin no
ser necesaria, en cambio, si el monto de la ampliacin no supera el de la valuacin efectuada
originariamente.
V. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO:
Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-SUNARP, el Ttulo deber
ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del ttulo y obligado principal, el
monto del gravamen constituido, los datos de identificacin e inscripcin registral del inmueble, los
datos referidos al valor de la tasacin y perito que la efectu, los datos de la Escritura Pblica de
constitucin del gravamen y los de su inscripcin registral, la constancia que la Hipoteca es de primer
rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificacin del constituyente. Los dems datos
exigidos por la Res. 258-99-SUNARP debern ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con
el tomador del Ttulo.
VI. CIRCULACION DEL TITULO:
Siendo un ttulo valor a la orden, su caracterstica es la de servir de instrumento de crdito, y por lo
tanto est destinado a la circulacin. El primer endoso del Ttulo supone la incorporacin del derecho
de crdito, por lo que deber ser completado con los dems datos adicionales que exige la norma,
como los referidos al crdito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de inters, forma, fecha y lugar
de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de
la ejecucin extrajudicial de la garanta en caso de incumplimiento.
El endoso podr ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos
establecidos en la relacin causal. El endoso podr efectuarse en propiedad, en procuracin o
en fideicomiso, presumindose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crdito como la
garanta hipotecaria que lo respalda, pero no se requerir de inscripcin registral de dicha
transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para
cuya transferencia s es exigible su inscripcin registral. Se reducen as tanto las formalidades como
los costos de las transferencias.
La circulacin podr ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el
Ttulo por endoso, la transferencia tendr la eficacia de la Cesin de Derechos, siendo oponibles al
adquirente las excepciones personales correspondientes.
En caso de incumplimiento en el pago de una o ms cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por
vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Ttulo, conforme a las reglas aplicables a la
Letra de Cambio. El protesto se efectuar ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o
en relacin a la ltima cuota no pagada, o en relacin a las cuotas vencidas.
VI. EJECUCION DE LA HIPOTECA:
Conforme al Art. 15 del Reglamento, el tenedor del Ttulo, ante el incumplimiento del pago del crdito,
podr efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garanta
hipotecaria, la misma que podr efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecucin extrajudicial se
rige por las normas del Cdigo Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca
que motiva el proceso de ejecucin slo ser posible si a los Partes se adjunta el Ttulo original.
En razn de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminucin
del tiempo y recursos para la satisfaccin de sus crditos, interesa sobremanera la posibilidad que la
Ley 26702 otorga de prescindir del trmite judicial para la venta del bien gravado, la que estar a cargo
de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado
por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado
expresamente en el Ttulo.
La Ley seala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello
puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y
ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendra que optar irremisiblemente por la va judicial.
El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o ms las empresas financieras encargadas
indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicacin del Art. 147 del
Cdigo Civil, adems de tener el efecto prctico de evitar contratiempos en caso de cierre o
intervencin de la entidad financiera.
La empresa apoderada podr efectuar la venta directamente, o a travs de corredores inmobiliarios.
En cualquier caso, slo deber efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del
valor del inmueble determinado en la valuacin inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al
momento de sacar a la venta el inmueble deber efectuarse nueva valuacin pericial que deber ser
insertada en la Escritura Pblica de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe
ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del ttulo, pues en tal
caso el defecto no sera subsanable.
Efectuada la venta extrajudicial, el ltimo tenedor del Ttulo deber hacer constar en ste la venta
efectuada y el precio pagado, as como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crdito,
con indicacin del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pblica de Adjudicacin por
Subasta, el tenedor deber hacer insertar el Ttulo, o acompaar el original, documentos que
constituirn ttulo suficiente para la inscripcin de la Venta y de la cancelacin de la Hipoteca, lo que
producir el efecto de anular el Ttulo.
La norma no precisa el tratamiento que se dispensar a los dems gravmenes que afecten el predio
al momento de la venta extrajudicial, as como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario
cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los
gravmenes posteriores aparentemente permaneceran afectando el predio, y la desocupacin de este
requerir siempre decisin judicial a travs de un Proceso de Desalojo por Posesin Precaria. En
ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentaran la utilizacin del
Ttulo, requirindose en tal sentido una precisin legislativa.
VII. CANCELACION DE LA HIPOTECA:
Cumplida la obligacin a cargo del propietario o del deudor directo, podrn solicitar la cancelacin de
la Hipoteca el propietario o el ltimo endosatario, mediante Escritura Pblica. En uno u otro caso, el
propietario deber ser el ltimo endosatario del Ttulo, o este deber encontrarse cancelado por el
ltimo endosatario o por el mismo constituyente, si el Ttulo no fue endosado y por ende no circul.
En este ltimo caso, deber ser insertado en la Escritura Pblica.
c.
Ley de Ttulos Valores: Ley de Ttulos Valores aprobada por Ley N 27287 del 17 de junio de 2000 y
sus modificatorias.
d.
e.
c.
Nombre y nmero del documento oficial de identidad del propietario que constituye o constituir el
gravamen hipotecario.
d.
Descripcin resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, conforme aparece o aparecer
en la oficina registral correspondiente.
e.
Monto de la valorizacin que ser el importe hasta por el cual se constituye o constituir el gravamen
hipotecario, con indicacin del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva.
f.
Fecha de la escritura pblica, nombre del Notario de ser el caso, y dems datos de la inscripcin
registral de la hipoteca. En el caso de ttulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripcin
de dicho gravamen en el Registro Pblico, deber sealarse este hecho al momento de la emisin y
completar la informacin antes mencionada en el momento de la inscripcin.
g.
Nombre y firma del Registrador, con indicacin de la oficina registral correspondiente. En el caso de
ttulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripcin del acto de emisin en el Registro
Pblico, deber sealarse dicho hecho al momento de la emisin y completar la informacin antes
mencionada en el momento de la inscripcin.
h.
Nombre y firma del funcionario autorizado para suscribir los ttulos emitidos por las empresas, as
como datos de la inscripcin registral de los poderes correspondientes otorgados a dicho funcionario.
i.
j.
k.
l.
m.
Otras condiciones.
requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal, deber constar por
escrito si el crdito garantizado es uno indirecto. En el caso de crdito directo representado por el ttulo,
bastar el protesto por falta de pago o la respectiva formalidad sustitutora, procedimientos que deben
cumplirse aun cuando se trate de un ttulo con clusula que libere del protesto, conforme seala el prrafo
243.1 de la Ley de Ttulos Valores.
Formalidad sustitutoria del protesto
Artculo 12.- Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se refiere el prrafo 243.1 de la
Ley de Ttulos Valores, dicha formalidad consistir en la constancia por falta de pago del crdito puesta en el
propio ttulo, por la empresa tenedora del mismo. Las constancias debern contener el motivo del protesto, la
fecha de ste y la firma del funcionario autorizado de la empresa.
Venta de los bienes
Artculo 13.-En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podr solicitar la venta directa, siempre que
se cumpla con los requisitos sealados en el artculo 243 de la Ley de Ttulos Valores, o la venta judicial del
inmueble afectado. La limitacin o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa deber consignarse de
manera expresa en el ttulo.
En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el encargo lo har a condicin
de que el precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior
al 75% de la valorizacin sealada en el ttulo.
Constancia por venta de bienes
Artculo 14.- En el caso de venta directa y sin intervencin de la autoridad judicial, la empresa que interviene
en la enajenacin expedir la constancia de la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen
se sujetar a lo dispuesto por el artculo 244 de la Ley de Ttulos Valores.