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U N I V E R S I D A D N A C I O N A L
D E S A N A N T O N I O A B A D D E L
[VALUACION SINDUC]
FACULTAD DE ARQUITECTURA
Y ARTES PLSTICAS
C A R R E R A
D E
P R O F E S I O N A L
A R Q U I T E C T U R A
TEMA:
I N F O R M E D E VA LU AC I O N D E L
LOCAL DE LA SINDUC
CURSO:
COSTOS, PRESUPUESTO Y
PROGRAMACION DE OBRAS
DOCENTES:
ARQ.WENCESLAO
M A L PA RT I DA M E N D O Z A
ARQ. MARCO ANTONIO
HUAMANI MEDRANO
ESTUDIANTES:
A U C C AY L L A O L I V E RA , R i c h a r d J e s s
CCOLQUEHUANCA ESCALANTE, Rudi
C C O RA H U A L E VA , J u a n C a r l o s
MENDOZA LAGOS, Jover
PIMENTEL ENRIQUEZ, Sal Abraham
P U M A S A I R E , Fr a n k l i n
ROMAN SANTOS, Amlcar
TTITO QUISPE, Samuel
VA R G A S H U A M A N , S a u l o
Y U PA N Q U I H U I L L C A , J u a n Pa b l o
[VALUACION SINDUC]
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1.
1.2.
1.3.
REGLAMENTACIN EMPLEADA.
1.3.1.OBJETO.
Determinar el valor comercial del PREDIO URBANO.
1.3.2.METODOLOGA.
Mtodo de valuacin directa (comparacin, costo), previa
inspeccin ocular y toma de vistas fotogrficas.
1.3.3.REGLAMENTACIN.
Se efecta en concordancia con el REGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES DEL PER aprobado por
Resolucin Ministerial N
126-2007-VIVIENDA- Valuacin
Ciudad
Universitaria
de
PERAYOC,
DISTRITO
PROVINCIA
DEPARTAME
Av.
NTO
1.7. LINDEROS Y PERIMETRO.
1.7.1.LINDEROS.
POR EL FRENTE: Con la Va de Ingreso s/n de 37.87 ml.
POR LA DERECHA: Con la avenida universitaria de 23.09
ml.
POR LA IZQUIERDA: Con la propiedad de terceros de
23.08 ml.
POR EL FONDO: Con el laboratorio de Suelos UNSAAC de
36.93 ml.
[VALUACION SINDUC]
1.7.2.PERIMETRO.
La lnea poligonal que delimita el permetro del terreno
1.8.
862.94 m
405.62 m
457.32 m
[VALUACION SINDUC]
1.9.2.Uso Actual del Predio.
Esta edificacin cuenta con el uso de suelos destinados al comercio y
un ente administrativo; donde en el primer nivel se realiza el comercio
(Restaurante, Juguera, Fotocopiadora), y en el segundo niel est
destinado al uso de un ente administrativo (sala de uso mltiple,
espacios administrativos).
galeras comerciales.
Teniendo un rea total de 405.62 m2.
SEGUNDO NIVEL.
diferenciados.
Teniendo un rea total de 415.62m2.
1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTA AL
PREDIO.
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con Habilitacin urbana y
con los servicios de:
Energa elctrica pblica y privada.
Red de alcantarillado.
COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS
[VALUACION SINDUC]
[VALUACION SINDUC]
Ubicado
en
una
zona
de
uso
del
Cusco)
con
Los
accesos
vehiculares
diferenciados.
Teniendo un rea total de 415.62m2.
[VALUACION SINDUC]
1.13. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN.
La edificacin cuenta con 2 niveles, y se encuentra revestida
exteriormente con cemento y arena fina, en el primer nivel estn 3
comercios que ocupan 4 ambientes,
elctricas y sanitarias son de carcter bsico con agua fra, corriente monofsica
y telfono.
[VALUACION SINDUC]
al ambiente, solo el saln mltiple cuenta con losetas de 40x40 cm, mientras que
las oficinas y los baos estn incompletos, habiendo solo falso piso vaciado en
cemento, las puertas y ventanas son de madera contra placada y de ventanas de
aluminio para el paso de luz natural y de ventilacin, los revestimientos son de
tarrajeo y frotachado con yeso en el caso de los cielos rasos y al interior de
algunos ambientes, los baos estn incompletos habiendo solo las tuberas
bsicas de las montantes de agua y desage, las instalaciones elctricas y
sanitarias tambin estn incompletas en las oficinas y los baos, mientras en el
saln de uso mltiple se cuenta con reflectores que sirven de iluminacin
temporal.
[VALUACION SINDUC]
1.13.3. CUBIERTA.
Consta bsicamente de 2 espacios:
Techo
Azotea
En la primera la estructura consta de tijerales metlicos con cerchas
metlicas a dos aguas tipo Warren, el recubrimiento es con teja andina
de
1
0
[VALUACION SINDUC]
Estructuras del Primer nivel: ao 1995
Funcionamiento: ao 2005
1.14.2. SEGUNDO NIVEL.
Estructura del Segundo Nivel: ao 2014
CUADRO DE VALORIZACIN POR ANTIGEDAD
ESTADO DE CONSERVACIN
ANTIGED MATERIAL
MUY
BUENO
REGULA
AD
EN PREFOMINA
BUENO
(%)
R (%)
AOS
NTE
(%)
0
5
10
HASTA
5 CONCRETO
LADRILLO
0
8
20
AOS
ADOBE
9
19
34
3
8
13
HASTA 10 CONCRETO
LADRILLO
5
13
25
AOS
ADOBE
15
24
39
NIVELES
MALO
(%)
55
60
69
58
65
74
SEGUND
O NIVEL
PRIMER
NIVEL
urbano
observamos
que
para
consideran
el
estado
de
1
1
[VALUACION SINDUC]
debido a que le falta los acabados pertinentes, no tiene instalaciones
sanitarias, elctricas, y su debido revestimiento por lo cual lo
consideramos en regular estado de conservacin para hacer la debida
depreciacin.
2. VALUACIN DEL PREDIO URBANO.
Vpu: valuacin del previo urbano
VT: valor del terreno
VE: valor de la edificacin
Voc: valor de obras complementarias
2.1. VALUACIN DEL TERRENO (VT).
De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se ubica
Vpu= VT + VE
+
Voc
1
2
[VALUACION SINDUC]
a. 1ro calculamos el rea
del terreno
S:
862.94 m
b. 2do calculamos 3a
3a= 3(23.08)
3a= 3(532.68)
3a= 1058.04
c. 3ro comparamos S
3a^2
862.94 < 1058.04
S < 3a
Tasacin directa
d. 4to calculamos el valor
del terreno
Tasacin directa
VT = Valor Comercial x Superficie
VT= 3800 x 862.94
VT = 3 279172 $
e. No existe depreciacin
Entonces el valor del terreno ser de 3 279172.00 dlares.
La valuacin del terreno se expresara en nuevos soles debido que el
valor de la edificacin y de obras complementarias est dada por
1
3
[VALUACION SINDUC]
2.2. VALUACIN DE LA EDIFICACIN.
2.2.1.VALUACION DEL PRIMER NIVEL.
VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA SIERRA
PRIMER NIVEL - Valores por Partidas en nuevos Soles por metro cuadrado de
rea
PARTIDA
MUROS
CATEGORIA
CATEGORIA B
Columnas, Vigas
Y
COLUMNAS
y/o
Placas
Concreto
de
MONTO
278.67 soles
Armado
y /o Metlicas.
CATEGORIA C
Aligerado o losas
ESTRUCTURAS
de
TECHOS
concreto
117.36 soles
armado
horizontales.
CATEGORIA D
Cermica
PISOS
75.59 soles
nacional.
CATEGORIA E
Ventanas
de
PUERTAS
VENTANAS
hierro, Puerta de
Madera
ACABADOS
REVESTIMIENTO
S
Selecta,
Vidrio Simple.
CATEGORIA F
Tarrajeo
Nacionales
blancos
SANITARIAS
ELECTRICAS
58.62 soles
Frotachado
CATEGORIA D
Baos Completos
BAOS
INSTALACIONES
53.57 soles
23.86 soles
con
maylica blanca
CATEGORIA F
Agua
Fra,
26.49 soles
Corriente
COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS
1
4
[VALUACION SINDUC]
monofsica,
Telfono.
634.16 soles por
TOTAL PRECIO PRIMER NIVEL
m
551.72 soles por
DEPRECIACION POR USO, ANTIGEDAD Y ESTADO
m
1
5
[VALUACION SINDUC]
2.2.2.VALUACIN DEL SEGUNDO NIVEL.
VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA SIERRA
SEGUNDO NIVEL - Valores por Partidas en nuevos Soles por metro cuadrado de
rea
PARTIDA
MUROS
CATEGORIA
CATEGORIA B
Columnas, Vigas
Y
COLUMNAS
y/o
Placas
Concreto
278.67 soles
Armado
y /o Metlicas.
CATEGORIA D
Calamina metlica
ESTRUCTURAS
Fibrocemento
TECHOS
sobre
PUERTAS
79.46 soles
viguera
metlica.
CATEGORIA H
Cemento Pulido
CATEGORIA E
Ventanas
de
PISOS
VENTANAS
ACABADOS
de
MONTO
hierro, Puerta de
Madera
REVESTIMIENTO
S
20.91 soles
53.57 soles
Selecta,
Vidrio Simple.
CATEGORIA F
Tarrajeo
58.62 soles
Frotachado
CATEGORIA H
Agua
Fra,
Corriente
BAOS
monofsica
0.00 soles
sin
empotrar.
CATEGORIA G
Agua
Fra,
INSTALACIONES
SANITARIAS
ELECTRICAS
Corriente
monofsica
15.41 soles
sin
empotrar.
COSTOS Y RESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS
1
6
[VALUACION SINDUC]
506.64 soles por
TOTAL PRECIO SEGUNDO NIVEL
m
481.31 soles por
DEPRECIACION POR USO, ANTIGEDAD Y ESTADO
m
VALUACION TOTAL DE LA EDIFICACION
PRIMER NIVEL
551.72 soles x 405.62 223788.67 soles
SEGUNDO NIVEL
m2
481.31 soles x 415.62
m2
Valuacin Total de la Edificacin
200042.06soles
423830.73 soles
contencin, subestacin
y pisos
elctrica, pozos
para
exteriores ,zonas
de
especiales, las
obras
fijas y permanentes, se
las
edificaciones
complementarias
debern
con
e
efectuar los
partidas que
1
7
[VALUACION SINDUC]
generales , utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben
estar referidos al 31 de octubre del ao anterior. La resultante
del
valor
obtenido se
multiplicara
por
el
FACTOR DE
OFICILIZACION: Fo=0.68.
DESCRIPCION
COMPLEMENT
DESCRIPCI
UNIDAD
ARIA U
ON
OTRAS
COMPONE
INSTALACION
NTE
ITEM
DE
TOTAL
MEDIDA
V.U
ES
MUROS
CERCO DE
23.09
PERIMETRICOS
FIERRO
M*4m
O CERCOS
/ALUMINIO
92.36
TOTAL DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS
2015 S/.
122.60
11323.33
6
FIJAS Y
PERMANENTES: S/.
11323.323 soles.
2.4. CUADRO DE RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES.
VALUACION TOTAL DEL PREDIO URBANO-SINDUC
VALOR DE
VALOR DEL
VALOR DE LA
OBRAS
TERRENO
EDIFICACION
COMPLEMENTAR
TOTAL
IAS
9411223.64
9846377.69
423830.73 soles
11323.32 soles
soles.
nuevos soles
1
8
[VALUACION SINDUC]
3. ANEXO FOTOGRAFICO
INMUEBLE AVALUADO
PRIMER NIVEL
1
9
[VALUACION SINDUC]
2
0
[VALUACION SINDUC]
SEGUNDO NIVEL
2
1
[VALUACION SINDUC]
2
2