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AS MELHORES PRTICAS NA GESTO DO PROCESSO DE PROJETO

EM EMPRESAS DE INCORPORAO E CONSTRUO


Eduardo Cavalcante Fontenelle
Silvio Burrattino Melhado

RESUMO
Investimentos na melhoria da qualidade da fase de PROJETO tm sido apontados como
vitais por muitos autores e pesquisadores ligados ao setor da construo em todo o
mundo, em funo dos impactos que essa fase possui sobre todas as outras fases
subseqentes do processo de produo. Nesse contexto, o presente trabalho trata de
descrever algumas iniciativas de reviso e melhoria na gesto do processo de projeto,
atravs da anlise comparada em trs empresas lderes do mercado de incorporao e
construo do estado de So Paulo. Essas iniciativas envolvem desde mudanas nas
formas de relacionamento com os projetistas, passando pela implementao de novas
metodologias de coordenao dos projetos e, especialmente, na sistematizao de
informaes para o seu desenvolvimento. So apresentadas, neste trabalho, as melhores
prticas empreendidas na gesto do processo de projeto nessas empresas, extraindo-se
da diretrizes e padres de referncia que, se devidamente relativizados, possam ser
seguidos por outras empresas que atuam no subsetor de empreendimentos imobilirios.

DESIGN PROCESS MANAGEMENT BEST PRACTICES IN REAL STATE


AND CONSTRUCTION COMPANIES

ABSTRACT
Investments in the quality improvement of the DESIGN phase has been appointed, by
authors and researches all over the world, as a management key factor, as design affects
all forward phases of the construction process. In that context, the present report is about
to describe revision initiatives and improvements in the management of the design
process, through a compared analysis in three leading real state and construction
companies of the State of So Paulo. Those initiatives have involved since changes in
the relationship with their planners, going throught the introduction of new design
coordination methodologies and, especially, in the way these companies systematize the
information flow necessary to the design development. Best practices in design
management are presented, what can work out as guidelines and reference patterns that
can be followed by similar companies.

1 INTRODUO
A importncia da fase de projeto tem sido ressaltada por muitos autores e pesquisadores
ligados ao setor da construo de edifcios em todo o mundo em funo dela estar
diretamente ligada concepo inicial do produto, com reflexos diretos em todas as
etapas subseqentes de seu processo de produo. Na realidade, esse novo enfoque
segue uma tendncia observada recentemente em todo o meio industrial, que busca
trazer os esforos em favor da qualidade para a concepo dos processos, uma evoluo
com relao antiga idia de controle por inspeo.
Entretanto, pode-se dizer que nem todas as empresas do subsetor de empreendimentos
imobilirios no Brasil despertaram ainda para a importncia sistmica da fase de
projetos, o que continua gerando uma dissociao muito grande entre essa atividade e
a de construo, com reflexos negativos sobre a qualidade do produto final.
Nesse contexto, o presente trabalho trata de descrever as iniciativas recentes de
reviso e melhoria na gesto do processo de projeto em trs empresas lderes do
mercado de incorporao e construo do estado de So Paulo. Desse modo, partese da hiptese de que as melhores prticas de gesto no processo de projeto observadas
nessas empresas, se devidamente relativizadas, podem servir de inspirao e modelo de
referncia para outras empresas que atuam no subsetor de empreendimentos
imobilirios. A caracterizao das empresas pesquisadas est feita no item 4.

2 O PROCESSO DE PROJETO NO CONTEXTO DO SUBSETOR DE


EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
2.1

Caracterizao do subsetor de empreendimentos imobilirios e o papel


estratgico do projeto
Dentre os segmentos de atuao das empresas de construo civil, ASSUMPO
(1996) caracteriza o Subsetor de Produtos empreendimentos imobilirios1 ou de
base imobiliria - como aquele onde as empresas operam basicamente com obras de
edificaes, sejam na produo para comercializao no mercado aberto de imveis
residenciais e/ou de escritrios (empreendimentos imobilirios); sejam com o objetivo
de explorar comercialmente o imvel, caso dos shopping centers, hotis e flats
(empreendimentos de base imobiliria).
ASSUMPO observa que, numa empresa incorporadora e construtora, empreender
a misso principal da empresa, compreendendo a coordenao de todas as etapas e
intervenientes (no ambiente interno e externo), desde a incorporao at a entrega final
ao cliente. A construo, por sua vez, no a atividade fim da empresa, mas a que
demanda maior estrutura, tempo e recursos dentro do processo de empreender, sendo
de fundamental importncia para dar qualidade ao empreendimento e garantir que os
objetivos da empresa sejam atingidos.

1 Nesse subsetor, onde se concentra a atuao das empresas estudadas neste trabalho, ASSUMPO define os
empreendimentos imobilirios como os produtos da construo civil, construdos para venda no mercado aberto. So
lastreados tipicamente em edificaes residenciais e/ou comerciais, sobre as quais o comprador adquire o direito de propriedade
sobre unidade autnoma da edificao. Pelas suas particularidades, tanto no processo de produo como no de comercializao
e pela sua importncia econmica e social, este produto caracteriza um mercado ou um subsetor referenciado como mercado
imobilirio ou subsetor de empreendimentos imobilirios.

Ainda conforme o autor, dentro da empresa de incorporao e construo, tambm


ocorrem presses e conflitos a serem administrados, motivados por posies muitas
vezes conflitantes entre essas funes de empreender e construir, j que nem sempre as
diretrizes impostas pelo empreendedor implicam nas melhores alternativas para a
produo.2 Pode-se afirmar ainda que essas vises diferentes, s vezes conflituosas,
entre as atividades de empreender e construir, tambm so devidas s diferentes
expectativas do que se espera da fase de desenvolvimento dos projetos por ambos os
agentes, em funo de interfaces decisrias distintas que se apresentam nesse processo
e que precisam ser devidamente harmonizadas, quais sejam:
INTERFACE PRODUTO-PROJETO: relacionada com o atendimento dos
aspectos mercadolgicos do projeto: "conceituao" do empreendimento; tipologias
do edifcio/unidades e definio dos equipamentos/servios dos ambientes coletivos
e privativos; flexibilidade de opes de planta e/ou acabamentos; especificao de
materiais e dos equipamentos dos sistemas prediais; exigncias de desempenho; etc.;
INTERFACE PROJETO-PRODUO: relacionada com a soluo dos
aspectos tcnicos-construtivos do projeto: normas tcnicas aplicveis (segundo as
disciplinas de projeto); seleo tecnolgica dos subsistemas construtivos; resoluo
das interfaces entre subsistemas construtivos, entre as diversas disciplinas de projeto
e/ou entre os agentes envolvidos; considerao, no desenvolvimento dos projetos,
das tecnologias construtivas dominadas pelo construtor; etc.
Nesse contexto, pode-se afirmar que a valorizao do projeto enquanto instrumento
estratgico para o aumento da competitividade da empresa incorporadora e construtora
dever considerar esses dois enfoques. Entretanto, do ponto de vista do desempenho
comercial e da prpria sobrevivncia da empresa, pode-se dizer que a interface
"produto-projeto" assume carter primordial. Ou seja, antes de mais nada, a empresa
precisa lanar produtos com boas perspectivas de comercializao, o que exige que
esses produtos tragam em seu bojo caractersticas que atendam aos desejos de seu
pblico-alvo, as quais precisam ser corretamente identificadas. Sob essa tica, CTE
(1999) prope uma inverso nas prticas de mercado: ao invs das incorporadoras,
numa posio passiva, adquirirem somente terrenos dentre aqueles que lhe so
ofertados, sugere-se que elas, numa postura pr-ativa, tenham o produto definido e
que procurem adquirir os terrenos dentro das diretrizes pr-estabelecidas (no
significando, com isso, que devam ser desconsideradas as oportunidades de mercado
terrenos ofertados e as prprias mudanas de mercado).
Nesse sentido, CTE; NGI (1999) colocam a necessidade de tratar o projeto no mbito da
estratgia competitiva da empresa, na medida em que o consideram como o "processo
que cria, desenvolve e viabiliza a materializao do produto com o qual a empresa
compete em seu mercado". Dentro do contexto de definio estratgica do produto
imobilirio, os autores destacam o papel primordial do projeto, por ser ele o principal
instrumento onde devem ser materializados os meios para implementao dessas
estratgias competitivas; ressaltando ainda os seguintes pontos:

Exemplificados nas seguintes situaes por ASSUMPO: na definio do produto (estabelecimento de metas de custo nem
sempre factveis para a rea de produo); na etapa de contratao e coordenao dos projetos (vises diferenciadas quanto ao
conceito de "qualidade do projeto"); na compatibilizao dos prazos de construo com o fluxo de receitas (nem sempre o prazo
de construo definido pela capacidade tima do sistema de produo da empresa de concluir o empreendimento, mas sim em
funo da equao de fundos estruturada para viabilizar o empreendimento); na adequao do lanamento de novos
empreendimentos capacidade de produo da empresa.

numa estratgia de liderana em custo: o custo global do empreendimento


essencialmente fixado nessa etapa. Aps as decises de projeto terem sido tomadas, o
potencial de determinao dos custos limitado, pois o processo de produo
condicionado pelas caractersticas do produto delimitadas pela seleo da tecnologia
que ocorre no projeto e os mtodos de projeto geram as especificaes que tm o poder
de determinar efetivamente os custos;
numa estratgia de diferenciao: aqui, o papel dos projetistas essencial, pois as
maiores possibilidades de diferenciao esto nas caractersticas do produto
delimitadas pelo projeto. No entanto, tambm o projetista nessa busca est delimitado
por aquilo que o cliente final reconhece como diferenciao..
2.2 A incorporao imobiliria e suas inter-relaes com o processo de projeto
A figura da incorporao imobiliria foi instituda no Brasil pela Lei no. 4.591 de
16/12/1964, sendo definida no pargrafo nico do art. 28 dessa Lei como a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou
parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
Pode-se dizer que um dos pontos mais importantes da Lei 4.591, consoante seu art. 32,
reside na necessidade de toda incorporao ser registrada no cartrio de registro de
imveis da circunscrio do terreno, obrigatoriamente antes do incorporador poder
iniciar a venda (ou promessa de venda) do empreendimento. Para dar entrada nesse
registro, porm, cabe ao incorporador providenciar uma srie de documentos:
certides ou documentos que visam atestar a situao regular da incorporadora, dos
seus scios, do proprietrio do terreno e da prpria situao documental do terreno;
documentos relativos caracterizao e qualificao do empreendimento, do ponto de
vista da composio de suas edificaes, bem como versando sobre o prprio
funcionamento do futuro condomnio e sobre a documentao para comercializao do
empreendimento (essa segunda parte de documentos pode ser vista na Tabela 1).
Tabela 1 Documentao relativa ao empreendimento, necessria para registro
de uma incorporao imobiliria (baseado em CTE, 1999).
1. Duas vias do projeto de construo (Projeto Legal), aprovado pela Prefeitura Municipal
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Duas cpias autenticadas do Alvar de Construo e de Execuo com Apostilamento


Duas vias dos quadros da NB 140/NBR 12.721 atualizados, com as firmas do Incorporador e do calculista
Memorial de Incorporao
Requerimento para o Arquivamento e Registro do Memorial
Minuta da futura conveno de condomnio que reger a edificao
Declarao sobre o prazo de Carncia
Declarao sobre o nmero de veculos que podem ser guardados na garagem (com plantas elucidativas)

9. Minuta do Contrato-Padro entre os adquirentes e a Incorporadora

Com base na Tabela 1, v-se a extrema subordinao da maior parte dessa


documentao s primeiras atividades de projeto, especialmente pela necessidade, antes
da entrada no cartrio de registro de imveis, do projeto de construo (ou projeto legal)
estar devidamente aprovado na prefeitura municipal. Alm disso, a caracterizao das
vagas de garagem e todos os clculos de reas (privativas e totais) das unidades
autnomas e das reas comuns, bem como o clculo das prprias fraes ideais do
terreno de cada unidade, necessrios ao registro, so feitos tomando por base as
informaes geradas nesse projeto legal.

3 GESTO E MELHORIA NO DESENVOLVIMENTO DO PROCESSO DE


PROJETO
3.1

Caracterizao da gesto e coordenao do processo de projeto no subsetor de


empreendimentos imobilirios
Uma das caractersticas que tem se intensificado no processo de projeto nos ltimos
anos o aumento do nmero de intervenientes necessrios ao seu desenvolvimento,
fruto tanto da maior especializao que acompanha o prprio avano tecnolgico
experimentado pela construo civil, bem como pela necessidade de aproximao do
projeto das necessidades da fase de produo, via agregao de projetos especializados
para determinados subsistemas construtivos (projetos para produo). Esses aspectos
elevaram sobremaneira a complexidade desse processo, especialmente pela elevao do
fluxo de informaes e necessidade de maior integrao e compatibilizao entre todos
esses intervenientes, em prazos cada vez mais curtos de desenvolvimento global, o que
vem a exigir novas formas de gesto e coordenao desse processo.
Do ponto de vista conceitual, neste trabalho, entende-se a gesto do processo de
projeto como o conjunto de aes envolvidas no planejamento (planificao),
organizao, direo e controle do processo de projeto numa empresa de
incorporao e construo.3 Ressalte-se que aes para melhoria da gesto do processo
de projeto devem ser buscadas em termos sistmicos e continuamente numa empresa de
incorporao e construo (e no no sentido restrito de aplicao no processo de projeto
de um nico empreendimento), de modo que reste sedimentada e padronizada toda uma
cultura favorvel implementao duradoura da melhoria da gesto do processo de
projeto, embora com a necessidade de serem feitos ajustes a cada novo
empreendimento; alis, tarefa que caberia prpria "coordenao do processo de
projeto" identificar e implementar, conforme ser esclarecido a seguir.
Num sentido amplo, poder-se-ia definir essa funo de coordenao do processo de
projeto como aquela responsvel por operacionalizar, em um dado
empreendimento, a gesto do processo de projeto (prpria dos agentes envolvidos
nesse processo). Entretanto, acredita-se que o entendimento desse conceito deva ser
melhor detalhado e expresso tambm em termos dos meios e habilidades necessrios,
bem como dos objetivos e parmetros balizadores da coordenao de projetos. Assim,
poder-se-ia incrementar a definio de "coordenao do processo de projeto" como a
funo de cunho tcnico-gerencial que operacionaliza, em um dado empreendimento,
a gesto do processo de projeto, buscando integrar sinergicamente as necessidades,
conhecimentos e tcnicas de todos os intervenientes envolvidos nessa fase. Isso exige
do coordenador de projeto grande domnio sobre o fluxo de informaes necessrio
em cada etapa, alto poder decisrio e de resoluo de conflitos em nome do
empreendedor, objetivando-se uma soluo geral e compatibilizada para o projeto e a
mxima eficincia das etapas seguintes do processo de produo, respeitando-se os

MELHADO (1997) destaca um conjunto de aes de gesto relativas ao processo de projeto: definio de critrios para
qualificao de projetistas; contratao de consultores (tanto aqueles necessrios concepo do produto, quanto definio de
tecnologias construtivas); desenvolvimento de uma metodologia de projeto (definio do fluxo de atividades necessrias e dos
procedimentos de coordenao e controle); padronizao e atualizao de procedimentos de execuo e controle dos servios
de produo (constituindo a memria construtiva da empresa, podendo servir como referncia para os projetistas durante o
desenvolvimento dos projetos); gerenciamento da execuo a partir dos subsdios fornecidos pelos procedimentos de execuo
e controle e pelos projetos para produo; e coleta e anlise de dados para retroalimentao do projeto.

parmetros globais de custo, prazo e qualidade fixados pelo agente da promoo do


empreendimento para todas as fases do processo de produo.
3.2 Fluxo-base para o desenvolvimento do processo de projeto
A partir do estudo de modelos representativos desenvolvidos por autores nacionais4
para o fluxo de desenvolvimento do processo de projeto, pode-se dizer que qualquer
tentativa de melhorar a gesto do processo de projeto deve partir, ao menos
inicialmente, do estabelecimento ou escolha de um fluxo-base que atenda aos interesses
e necessidades de todos os intervenientes envolvidos, e globais do empreendimento.
Dentro dessa premissa, apresenta-se, na Figura 1, uma proposta de uniformizao das
nomenclaturas adotadas para cada etapa do processo de projeto, definindo-se, ento, um
fluxo-base para o seu desenvolvimento.
ETAPAS (FLUXO-BASE)

OBJETIVOS / NFASE

PLANEJAMENTO
ESTRATGICO
(Pr-requisito)

-Definio de metas de empreendimento a desenvolver na empresa, para cada tipologia de produto;


-Definio de estratgias de competio em cada segmento de produto (comercial, residencial,
industrial) e dos meios para atuar em cada uma.

-Prospeco de terrenos disponveis para compra/permuta, em funo das metas de empreendimentos


definidas no Planejamento Estratgico;
PLANEJAMENTO DO
-Verificao dos potenciais construtivos nos terrenos disponveis (estudos analticos e de massa);
EMPREENDIMENTO
-Anlise de viabilidade tcnico, econmica e comercial do(s) Produto(s);
-Aprovao da compra de um dado terreno.
-Caracterizao completa do Produto pelo Agente da Promoo do ponto de vista das necessidades dos
clientes (Programa de necessidades);
-Desenvolvimento,
pela Arquitetura, de alternativa(s) preliminar(es) de concepo e implantao do
CONCEPO DO PRODUTO
Produto no Terreno; Escolha da alternativa;
-Conformao macro do partido arquitetnico s necessidades (espaos e elementos) das outras
especialidades de projeto;
- Aprovao do Estudo Preliminar de Arquitetura.
-Formalizao da composio estrutural sobre o AP de arquitetura;
-Definio da tecnologia construtiva dos subsistemas e anlise e compatibilizao inicial de suas
principais interfaces;
ANTEPROJETO (AP) DO
-Estudo geral dos sistemas prediais sobre o AP de arquitetura, compatibilizado com o AP de estrutura;
EMPREENDIMENTO
-Compatibilizao da interface dos projetos para produo com os projetos do produto, nas vrias
especialidades;
-Consolidao tcnica e econmica do produto, permitindo avaliaes iniciais sobre a qualidade do
projeto, preo de venda e custo da obra.
-Apresentao do AP de arquitetura sob a forma de projeto legal para aprovao nos rgos pblicos;
-Registro da incorporao no cartrio de registro de imveis;
-Desenvolvimento do material promocional do empreendimento e da documentao para a venda das
PROJETO LEGAL
unidades;
-Lanamento comercial do empreendimento.
-Resoluo de todas as interfaces entre projetistas, a partir da definio completa e detalhada de todas as
tecnologias construtivas e especificaes, de modo a possibilitar o desenvolvimento individual de cada
especialidade de projeto;
PROJETO EXECUTIVO
-Representao final dos produtos de projeto de cada especialidade, incluindo os projetos para produo
(na medida de sua necessidade ao incio das obras), com o predomnio de atividades indivudais dentro
de cada escritrio de projeto;
-Entrega final dos projetos detalhados antes do incio das obras.

Figura 1 - Fluxo-base para as etapas do processo de projeto (baseado em


FONTENELLE; MELHADO, 2000).
Em todas as etapas acima, um ponto chave para o aumento da eficincia e eficcia do
processo de projeto a necessidade de sistematizao de informaes como subsdio
ao seu desenvolvimento, especialmente com relao caracterizao do produto
(interface produto-projeto), como tambm com relao s escolhas das tecnologias a
serem adotadas no processo de produo (interface projeto-produo).

Maiores detalhes sobre os modelos estudados podem ser vistos em FONTENELLE (2002).

4 ANLISE COMPARATIVA DA GESTO DO PROCESSO DE PROJETO


NAS EMPRESAS PESQUISADAS
As trs empresas pesquisadas tm reconhecido destaque no mercado de incorporao e
construo na cidade de So Paulo, conforme pode ser visto na Tabela 2.
Tabela 2 Caracterizao geral das empresas pesquisadas.
Empresas
Caractersticas

LIDER

-Matriz (BH): 31 anos


-Filial - SP: 7 anos
Abrangncia geogrfica -Belo Horizonte (Matriz),
Braslia e S.o Paulo
(capital)
-Filial (SP): edifcios resid.
-Matriz: edif. resid./comerc.,
Setores de atuao
flats e shopping centers;
-Filial SP: 4
Empreendimentos em
execuo/venda (set/2000) -Empresa: 29
-Filial SP: R$ 60 milhes
Faturamento em 1999
-Grupo: R$ 205 milhes
(em R$ mil)
Tempo de atuao

Ranking Embraesp como no divulgado (abaixo das


Incorporadora (1999) SP 10 maiores)
Ranking Embraesp como no divulgado (abaixo das
Construtora (1999) - SP 10 maiores)
Ranking Carta Capital
2000- (Construtoras mais 10 Lugar
admiradas do Pas)
Implantao de Sistema de Certificada ISO 9002:1994
Gesto da Qualidade

INPAR

CYRELA

-Incorporadora: 10 anos
38 anos
-Construtora: 7 anos
-So Paulo (capital) e
So Paulo (capital), Santo
Hortolndia-SP (Cond.
Andr-SP e Campinas-SP
Industrial)
Edifcios residenciais,
Edifcios residenciais,
comerciais, Flats, Hotis e comerciais, Flats, Hotis e
Condomnios Industriais. Shopping Centers.
26
25
R$ 200,0 milhes

R$ 186,0 milhes

Lugar
(% part. mercado= 5,75%)
1 Lugar
(% part. mercado= 6,14%)

2 Lugar
(% part.mercado= 2,48%)
5 Lugar
(% part. mercado=1,78%)

8 Lugar

1 Lugar

Em preparao para ISO


9001:2000

Fase final para Certificao


ISO 9001:2000

Buscando-se identificar, de forma sinttica, as melhores prticas e pontos de destaque,


bem como as caractersticas em comum e as principais diferenas entre as trs empresas
pesquisadas, apresenta-se, neste item do trabalho, uma anlise comparativa da gesto
do processo de projeto nessas empresas, estruturada a partir dos cinco tpicos seguintes
pesquisados em cada empresa.
4.1

Quanto estrutura organizacional das empresas e posicionamento das reas


que participam da fase de projeto
Nesse aspecto, constataram-se dois modelos distintos: na Lider, a responsabilidade pela
coordenao do processo de projeto est sempre a cargo de um mesmo departamento (a
gerncia de projetos), seja qual for a etapa de desenvolvimento; j na Inpar e na Cyrela,
essa responsabilidade alternada (ou repartida), passando da rea de incorporao (nas
etapas iniciais, at o lanamento do empreendimento) para o departamento de projetos,
ligado rea de construo (na etapa aps o projeto legal). Apresenta-se, na Figura 2, o
organograma da Cyrela, onde pode ser observada essa repartio de responsabilidades,
padro muito prximo do que foi encontrado na Inpar.
Observou-se que, na Lider, a atuao de um mesmo departamento, em todas as etapas
do processo de projeto, permite que a interface incorporao-construo seja bem mais
fluida, sem perda de informao, com reflexos positivos no processo de coordenao de
projetos. Apesar de no seguir esse modelo, pode-se afirmar que a coordenao global
do processo de projeto na Cyrela tambm apresenta boa fluidez, j que a necessria
interao incorporao-construo, especialmente nas etapas iniciais do processo de
projeto, est bastante sistematizada e at formalizada no seu SGQ.

P R E S ID N C IA

D IR E T O R IA
J U R D IC A

D IR E T O R IA
C O M E R C IA L
( IN C O R P O R A O )

D IR E T O R IA T C N IC A /
E N G E N H A R IA
(C O N S T R U T O R A )
G E R N C IA D E
PR O JE TO S

G E R N C IA D E
P R O DU TO

S u p e rv is o r e s d e
P ro je to

G E R N C IA D E
P E S Q U IS A D E
M ERCADO

G E R N C IA D E
P LA N E JA M E N T O

D IR E T O R IA
A D M IN IS T R IV O F IN A N C E IR A

RECURSO S
HUM ANO S
D IR . A D J U N T A
F IN A N C E IR A

G E R N C IA D E
S U P R IM E N T O S

G E R N C IA D E
M A R K E T IN G

G E R N C IA D A
Q U A L ID A D E

COORD. DE OBRAS
(E n g o . d e O b ra s )
C O O R D . SEG U R AN A
A T E N D IM E N T O A O
C L IE N T E (S A C )
A S S IS T N C IA
T C N IC A

Figura 2 Organograma simplificado da Incorporadora e Construtora Cyrela.

Perodo de
desenvolvimento de
projetos detalhados
para incio da fase de
produo

Perodo da
incorporao
e lanamento

4.2 Quanto s etapas de desenvolvimento do projeto nas empresas


A partir de um somatrio do que se observou nas trs empresas, pode-se dizer que o
desenvolvimento do processo de projeto de edifcios, nesse tipo de empresa, estaria
geralmente estruturado conforme as quatro etapas gerais vistas na Tabela 3.
Tabela 3 - Etapas gerais do processo de projeto nas empresas.
1. Pesquisa de mercado
2. Anlise de viabilidade para aquisio de terreno para incorporao
3. Desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento

4. Projetos executivos e
projetos para produo

- Preparao: sistematizao de
informaes para incio dos projetos
executivos
- Projetos pr-executivos
- Projetos executivos finais,
detalhamentos e concluso dos
projetos para produo

1. Pesquisa de mercado:
Na realidade, essa etapa muito mais um pr-requisito para definio precisa do
produto imobilirio, especialmente como forma de direcionar a compra de terrenos.
Observou-se, somente na Cyrela5, uma existncia sistematizada dessa etapa no processo
de projeto, conseqncia da estruturao da sua gerncia de pesquisa de mercado.
Desse modo, na Cyrela, a gerncia de pesquisa de mercado possui forte participao
na concepo de seus novos empreendimentos, acompanhando com pesquisas todas

5 Embora na Lider e na Inpar essa questo seja tratada de modo no sistematizado (sendo adotada somente para alguns de
seus empreendimentos), observou-se nos profissionais dessas duas empresas o reconhecimento da importncia dessa etapa
para o sucesso comercial de um empreendimento imobilirio.

BANCO DE INFORMAES

as etapas dos processos de incorporao, lanamento, venda e uso dos empreendimentos


da empresa. Na fase de incorporao, trabalha em conjunto com a gerncia de produto,
chegando a direcionar estrategicamente a procura e compra de terrenos, atendendo aos
pr-requisitos de um determinado produto desenhado para uma certa regio; como
tambm participa da anlise de terrenos ofertados. Apresenta-se, na Figura 3, todo o
seqenciamento de atividades desenvolvidas por essa gerncia na Cyrela.
(1) ESTUDOS PARA CONFIRMAO DE NICHOS DE
MERCADO E TIPOS DE PRODUTO/CONCEITOS

- Estratgia Comercial da
empresa;
- Metas de crescimento;
- Metas de lanamentos por
cidade e bairros;

PESQUISA QUALITATIVA: Usurios/Compradores/ Investidores

Desenho do Produto + Conceito

- Leituras especializadas e
pesquisas: tendncias
nacionais e internacionais;
idias de concorrentes;
- Identificao de alternativas
de produto/conceitos e
nichos de mercado;

Direcionamento para busca de reas/Terrenos

(2) ANLISE DE TERRENO OFERTADO


AVALIAO RELMPAGO

- Acompanhamento e estudo
do mercado imobilirio:
concorrentes, lanamentos;
- Anlise dos dados
coletados nas pesquisas
internas com clientes;

- ESTUDO DA OFERTA NA REGIO;


- ADEQUABILIDADE S METAS DA EMPRESA
Incorporao

AQUISIO DE UM TERRENO

(3) PESQUISA DE DEMANDA E POTENCIAL:

- Verificao do potencial de mercado p/ o produto e sua localizao;


- Pesquisa QUANTITATIVA c/ Pblico Alvo: aplicao de questionrio
estruturado: Cruzamento OFERTA x DEMANDA na regio do terreno

Desenho Exato do Produto: adequao regio/pblico

Projeto
Legal
(Entrada
Prefeitura)
reviso ?

Ajustes ?

LANAMENTO E COMUNICAO DO
PRODUTO AO MERCADO E
EQUIPE DE VENDAS

(4) PESQUISA NO PLANTO DE VENDAS


- Confirmao do pblico-alvo;
- Eficcia da comunicao/promoo;
- Aceitao do Produto (adequao regio);
- Pontos positivos e negativos do Produto.

(5) PESQUISA PS-VENDA (Amostra de Compradores):


- Testa o atendimento da empresa;
- Estimula crticas e sugestes ao Produto;
- Apura o perfil scio-econmico dos clientes;
- Identifica o interesse do cliente por futuros lanamentos.

(6) PESQUISA NA ENTREGA DAS CHAVES


- Avalia se o sonho do cliente foi realizado

(7) PESQUISA DE PS-OCUPAO

- Avalia o atendimento das expectativas do cliente quanto ao


USO do imvel

Figura 3 Representao das atividades desenvolvidas pelo Departamento de


Pesquisa de Mercado da Cyrela.

Como procurou-se mostrar na Figura 3, o processo de desenvolvimento de um novo


produto tem como base a anlise do prprio banco de informaesque acompanha
tudo que ocorre nos empreendimentos em andamento da empresa, bem como no
mercado imobilirio (nacional e internacional) e suas principais tendncias,
sintonizado com a estratgia e metas comerciais da rea de incorporao, alm da
prpria experincia da equipe comercial da empresa. Nesse contexto, o processo para
aquisio de um terreno pela empresa pode ter incio por dois caminhos:
- etapa (1): situao considerada ideal, onde a procura por terrenos direcionada a
partir dos produtos que a empresa deseja lanar, sejam eles de nicho ou tradicionais;
- etapa (2): situao ainda bastante comum, onde os produtos so desenvolvidos em
cima de terrenos ofertados empresa, cabendo apenas a verificao da adequabilidade
do terreno aos produtos desejados pela empresa e o estudo rpido da regio em que o
mesmo se localiza, especialmente quanto a oferta de empreendimentos. Entretanto, s
essa viso geral da regio no permite afirmar se h demanda para o produto, o que s
possvel com a pesquisa de demanda e potencial (item 3 da Figura 3).
As demais atividades de pesquisa esto descritas resumidamente na prpria Figura 3.
2. Anlise de viabilidade para aquisio de terreno para incorporao:
Nessa etapa, deve-se destacar a atuao da construtora Lider, em funo da
sistematizao objetiva de todos os passos e cuidados necessrios antes da aquisio de
um terreno para incorporao, o que pode ser visualizado no fluxograma da Figura 4.
Comercial

Abre Planilha de
Viabilidade Econmica
Planilha Viabilidade

Jurdico

Projetos

Verificao
Aspectos Legais

Verificao
Aspectos Fsicos

Form ulrio 038

Form ulrio 040

Marketing

S
Pesquisa

Descarta
terreno

Apto ?

Pesquisa de
Mercado
Pesquisa

N
Projetos

Conceituao do
Produto
Form ulrio 077
Oramento

Elabora Planilha
Custo/m2
Form ulrio 079
Com ercial

Revisa Planilha de
Viabilidade
Planilha Viabilidade

Aprova ?

S
N

Reconceitua ?

Descarta
terreno

S
Jurdico

Contrato de Compra
do Terreno
Contrato do Compra

Figura 4 Fluxograma para aquisio de terrenos na Construtora Lider.


A verificao dos aspectos legais do terreno, feita pelo Jurdico da Lider, centra-se na
anlise da documentao legal do imvel e de seu vendedor. J a verificao das
restries legais para edificao e condies fsicas do terreno, de responsabilidade da

10

gerente de projetos, levanta as restries legais para edificao junto aos rgos
municipais e estaduais, alm das condies fsicas do terreno, "in loco". Nesse ltimo
ponto, so verificados na Lider os itens constantes da Tabela 4.
Tabela 4 Restries legais para edificao e condies fsicas do terreno
verificadas na Lider antes da aquisio de um terreno.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

CDIGO DE ZONEAMENTO, PARCELAMENTO, USO E OCUPAO DO SOLO


CONSULTA AO DEPAVE (SECRETARIA MUNICIPAL DO VERDE E MEIO AMBIENTE) havendo inteno de interferir na vegetao.
CONSULTA AO DPRN (DEPARTo. ESTADUAL DE PROTEO DE RECURSOS NATURAIS ) (quando solicitado pelo DEPAVE)
CONSULTA AO PROJ (PROJETOS DE CANALIZAES)
CONSULTA CET (COMPANHIA DE ENGENHARIA DE TRFEGO) (quando previstas mais que 500 vagas de garagem)
CONSULTA GRAPROHAB (GRUPO DE ANLISE E APROVAO DE PROJETOS HABITACIONAIS) ( terreno a 15.000,00m2)
CONSULTA AO PLANO DE PROTEO AOS AEROPORTOS (quando em regies prximas a aeroportos)
CONSULTA AO CONDEPHAAT (CONSELHO DE DEFESA DO PATRIMNIO HISTRICO, ARQUEOLGICO, ARTSTICO E
TURSTICO DO ESTADO) (quando a um raio de 300m de reas de tombamento)
CONSULTA AO COMPRESP (CONSELHO MUNICIPAL DO PATRIMNIO HISTRICO, CULTURAL E AMBIENTAL DA CIDADE DE
SO PAULO) (quando a um raio de 300m de reas de tombamento)
CONSULTA AO EMPLASA (EMPRESA METROPOLITANA DE PLANEJAMENTO DA GRANDE SO PAULO) (quando em reas de
proteo aos mananciais)
LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO
SONDAGEM
INTERFERNCIAS COM VIZINHOS
FORNECIMENTO DE CONCESSIONRIAS (Sabesp, Telesp, Eletropaulo, Comgs)

Aps essas duas verificaes, destaque-se na Lider o seu processo de conceituao do


produto, uma espcie de briefing inicial com um conjunto de definies ligadas
composio dos ambientes do produto em todos os seus pavimentos, aos seus
acabamentos, bem como de definies gerais de instalaes e equipamentos que
serviro como diretrizes para elaborao dos projetos. Com base nessa conceituao, o
arquiteto contratado desenvolve um estudo preliminar do pavimento tipo, junto com a
implantao dos pavimentos trreo e subsolos. Ao final desse formulrio de
conceituao do produto, apresentado um quadro geral com as diferentes reas das
unidades e do empreendimento como um todo, o que permite o clculo de algumas
"relaes" que funcionam como "indicadores de desempenho de projeto" para tomada
de deciso na fase de incorporao, conforme pode ser visto na Tabela 5.
Tabela 5 - Relaes entre reas6 do estudo preliminar (Fonte: Lider).

APARTAMENTO TIPO:
(REA CONSTRUDA / REA VENDAS) =
(REA DE VENDAS / REA COMPUTVEL) =

SUBSOLOS:
(REA TOTAL / N DE VAGAS) =

GERAL:
(REA DE VENDAS / REA TOTAL COMPUTVEL) =
(REA TOTAL CONSTRUDA / REA DE VENDAS) =

Segundo a gerente de projetos da Lider, a partir de ndices histricos da empresa, o


gerente comercial sabe exatamente se as relaes calculadas esto dentro de padres que
viabilizam comercialmente o empreendimento, o que pode ser verificado sem que se
avance muito no desenvolvimento do projeto. Assim, a sistematizao dessa etapa na

Essa reas podem ser definidas como segue: reas no computveis: reas de subsolos, trreo, guarita, lixeira, barrilete,
casa de mquinas e caixa d'gua; alm das reas de varandas e da rea de servio (desde que aberta) nas unidades. Essas
reas no entram no clculo para comparao com a rea mxima de construo permitida (que obtida com a multiplicao da
rea do terreno pelo coeficiente de aproveitamento permitido pelo zoneamento do terreno); rea computvel da unidade: rea
til da unidade (ou rea de vendas) descontada das reas no computveis - varandas e a rea de servio (sem janela); rea
construda da unidade: o mesmo que "rea total" da unidade (quando se soma, rea til da unidade, o rateio proporcional
das reas comuns); rea de vendas da unidade: o mesmo que "rea til" da unidade.
6

11

Lider a prova maior de que instrumentos de gesto da qualidade podem (e devem)


ser aplicados no perodo de incorporao imobiliria. Nesse sentido, investimentos
prvios, presentes tambm na Cyrela, como consultas a um projetista de fundaes,
levantamentos plani-altimtricos, sondagens e consultas jurdico-legais, so
extremamente vlidos, visando-se reduzir o risco embutido nas aquisies de terrenos,
aspecto crtico nas incorporaes. Assim, o conceito adotado por essas empresas de
que o sucesso de um empreendimento comea pela definio correta do produto
necessrio no mercado, seguindo-se aquisio certa do terreno para esse produto.

Compra do
Terreno

Plantas de
Vendas
Documentos p/
Comercializao

Documentos
para Venda
Planejamento
Comunicao

Caderno de
Especificao

Registro
Incorporao
Contrata
Imobiliria

Elaborao
Projeto Legal

Jurdico
Marketing

Comercial

Projetos

Oramento

Caderno de
Oramento

Termo
Validao
Autorizao
Lanamento

Adm./Finan.

Superintendente

3. Desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento:


Essa etapa, que se inicia aps a aquisio de um terreno e que marcada, via de regra,
por um prazo curto de desenvolvimento e um grande trabalho inter-relacionado dos
departamentos de projetos com outros setores das empresas, apresenta boas prticas nas
empresas Lider e Cyrela, especialmente na exigncia da participao antecipada dos
principais escritrios de projeto necessrios, de modo que as interfaces tcnicoconstrutivas que interferem na composio arquitetnica, base para o projeto legal e
para o material promocional e comercial (venda) do empreendimento, sejam definidas
com a preciso possvel nesse momento, reduzindo-se a possibilidade de insatisfaes
com os futuros clientes. Na Figura 5, v-se que o departamento de projetos uma
espcie de "espinha-dorsal" da gesto de novos negcios na Lider, executando
atividades vitais que esto no caminho crtico dos outros setores da empresa envolvidos
no processo de incorporao e lanamento de um empreendimento no mercado. Essas
atividades esto descritas resumidamente na Tabela 6.

Figura 5 Fluxograma da incorporao e lanamento na construtora Lider

12

Tabela 6 Responsabilidades do departamento de Projetos da Construtora Lider


na etapa de incorporao e lanamento.
Coordenao da elaborao do Projeto Legal e sua aprovao: contratao de empresa de arquitetura para

elaborao do Projeto Legal e sua aprovao pelos rgos pblicos, baseado no que foi definido no formulrio de
Conceituao do Produto, devendo elaborar cronograma e fornecer todos os dados de entrada necessrios. Uma
cpia do Projeto Legal enviada ao Gerente de Oramento e Custo para elaborao do Caderno de Oramento.
Emisso do Caderno de Especificao do Produto: um conjunto de documentos que consolida todas as
informaes do produto a ser comercializado, contendo: a descrio geral da composio de todos os pavimentos do
produto, incluindo suas reas e instalaes; o "memorial descritivo" documento que descreve, para cada ambiente
comum e privativo, todos os tipos de materiais que compem os pisos, rodaps, paredes, tetos, esquadrias, ferragens,
louas, bancadas, etc.; as "especificaes bsicas de acabamento" por tipo de material, descrevendo com mais
detalhes as linhas e cores e seus fabricantes/fornecedores; a planta bsica e as possveis alternativas de plantas; a
listagem de vagas de garagem para cada unidade e suas plantas.
Coordenao da elaborao das Plantas de Vendas: solicitada junto ao projetista de arquitetura, o documento que
define reas e lay-out das unidades que compem o produto.
Coordenao da elaborao do material informativo do produto: contratao de empresas para produo de
material grfico, plantas humanizadas, perspectivas e maquetes. Todos os dados de entrada necessrios so
fornecidos, os quais ficam listados no formulrio "dados de entrada de projeto".
Coordenao da elaborao do projeto do "Stand de Vendas": elaborao ou contratao do projeto do Stand de
Vendas, se solicitado pelo Gerente Comercial.

4. Projetos executivos e projetos para produo:


Foi nessa etapa onde se observaram as maiores variaes entre as empresas, j que
com base na forma pela qual o projeto foi coordenado nas etapas anteriores que essa
etapa desenvolvida. Alm disso, caractersticas peculiares da gesto do processo de
projeto de cada empresa tm forte influncia na configurao dessa etapa. Via de regra,
ela se inicia com uma sub-etapa de preparao, onde so coletadas e repassadas, aos
escritrios de projeto contratados, as informaes necessrias para o incio dos projetos
executivos e projetos para produo ( comum a adoo de briefings preenchidos para
esse fim). V-se, na Figura 6, um exemplo desse sub-etapa de preparao na Inpar.
Aps essa sub-etapa, os vrios projetos so desenvolvidos num grau crescente de
detalhamento, em duas sub-etapas seqenciais (isto , tratadas numa seqncia de
pavimentos): projetos pr-executivos e projetos executivos finais e detalhamentos
(incluindo a finalizao dos projetos para produo). No houve consenso nessa
seqncia de pavimentos. Na Lider e na Cyrela, a seqncia de desenvolvimento se
inicia com os pavimentos tipo e tico/cobertura; passando-se depois para o
trreo/subsolos. Na Inpar, h apenas uma inverso da resoluo dos pavimentos trreo e
subsolos, os quais tm prioridade frente ao tico/cobertura. Independentemente dessa
questo da seqncia de ataque dos pavimentos, deve-se destacar, na Inpar e na Cyrela,
antes do desenvolvimento individual e detalhado de cada pavimento, a valorizao da
resoluo sistmica, embora num nvel mais geral, de todas as especialidades de projeto
de todos os pavimentos, evitando-se, assim, que o detalhamento completo de
determinado pavimento tenha que ser revisto mais frente.
4.3

Quanto ao relacionamento com escritrios de projeto contratados e


coordenao de projetos nas empresas
Quanto responsabilidade pela coordenao do processo de projeto, observaram-se
dois modelos gerais: na Lider e na Cyrela, num modelo mais tradicional, em que
ambas procuram liderar o processo de coordenao, desenvolvido com equipe
prpria, o escritrio de arquitetura exerce uma coordenao muito mais de carter
esttico e funcional, de todos os projetos; j na Inpar, adotando um modelo mais

13

FLUXOGRAMA

Incio

1- Levantamento
de Dados.

2- Briefing para
Projeto Executivo.

No

As
Informaes
esto Corretas?

3- Iniciar Contratao
dos Projetos
Executivos.

Departamento
de Arquitetura

2. Elaborar briefing para o projeto executivo e complementar com


os seguintes cadernos, documentos e informaes:
a) Caderno de Diretrizes de Projeto;
b) Caderno de Detalhes Padro;
c) Caderno de Ambientes;
d) Caderno de Recomendaes para Deficientes Fsicos;
e) Normas e Procedimentos para Apresentao de Projeto;
f) Check List para Concluso de Projetos;
g) Necessidades de Procedimentos de Execuo;
h) Informaes Bsicas sobre o Empreendimento;
i) Planta Referencial de Arquitetura na escala 1:50;
j) Cronograma Preliminar de Projetos;

3. Aps a concluso do briefing, proceder a contratao dos


projetistas, considerando:
- A manuteno da mesma equipe de projetistas dos estudos
preliminares;
- O equilbrio do volume de trabalho de projetistas com obras na
InPar;
- Os ndices histricos de preo das propostas dos parceiros
em empreendimentos anteriores.

5- Anlise
das Propostas/
Negociaes.

6 - Formalizar
Contratao

1. Recolher e consolidar todas as informaes existentes que


estejam diretamente ligadas definio do empreendimento,
como:
- Folder de Vendas;
- Memorial Descritivo;
- Sondagem e Levantamento Planialtimtrico;
- Projeto de Prefeitura;
- Parecer Tcnico de Elevadores, etc...

Supervisor

Nota 1. Os itens de a g, sero entregues apenas uma


vez para cada parceiro e futuras revises. J o briefing, assim como os itens de h j, sero elaborados para cada
empreendimento.

4- Apresentao
das Propostas.

SIM

RESPONSVEL

Estudar o empreendimento e analisar as informaes coletadas.


Caso as informaes no estiverem corretas ou completas, enviar para o Departamento de Arquitetura para corrigir, atualizar ou
complementar.

Sim
B

Houve
Acordo?

DESCRIO DO PROCEDIMENTO

NO

4. Solicitar, oficialmente a apresentao das propostas para os


projetistas e fornecer as Informaes necessrias para o conhecimento do empreendimento.

Departamento
De
Arquitetura

5. Analisar as propostas e negociar os valores de contratao


dos servios. Acordadas as condies do contrato, entregar
ao projetista o briefing e o complemento.
6. Formalizar contratao. Podero ser negociados os seguintes
projetos: Arquitetura (Inclu, no seu escopo o Projeto de Fachada), Vedaes, Estrutura, Fundaes e Contenes, Instalaes Hidrosanitrias, Eltricas e de Telecomunicaes,
Exausto e Ar Condicionado, Paisagismo, Decorao, Drenagem, Impermeabilizaes, Isolamentos Trmicos / Acsticos e
Coberturas, Outros.

Figura 6 Fluxograma da sub-etapa de preparao dos projetos executivos na


Inpar. (Adaptado de material recebido da construtora Inpar).
inovador, essa responsabilidade pela coordenao repartida entre o supervisor de
projeto da empresa e o escritrio de arquitetura contratado, cabendo a este ltimo
maior carga de responsabilidade pelo andamento geral de todos os projetos e por seu
prprio gerenciamento e coordenao tcnica.
Na Lider e na Cyrela, destaca-se o fato de se realizarem poucas reunies de
coordenao do projeto (cinco a seis), adotadas somente em momentos de consolidao
das principais subetapas, o que se explica pela comunicao constante entre
coordenao e os projetistas, deixando-se para discusso pessoal e conjuntamente
apenas as orientaes e decises que marcam o incio e o encerramento das principais
etapas do processo de projeto. J na metodologia da Inpar, existem ao menos onze

14

reunies. Embora esse nmero elevado de reunies possa ser questionado, at mesmo
por alguns de seus projetistas, pode-se destacar o fato de cada uma dessas reunies ter
uma pauta bem definida, com a definio tambm das atividades precedentes e
sucessoras, a cargo de cada participante, o que se constitui em um facilitador para a
conduo do processo de coordenao de projetos na Inpar.
Quanto ao relacionamento e definio formal de responsabilidades envolvendo os
escritrios de projeto contratados, destaque-se, tanto na Lider quanto na Inpar, a
definio dos escopos de trabalho de cada especialidade de projeto, formalizados
inclusive na relao contratual entre as partes, o que no deixa dvidas sobre como cada
um ser cobrado. Na Tabela 7, apresenta-se exemplo desses escopos na Inpar.
Tabela 7 Exemplo de "Escopos" para contratao de projetos na Inpar.
ESPECIALIDADE
DE PROJETO

GERAL

ESTRUTURA

4.4

ESCOPO
1- INFORMAES GERAIS
- Atender legislao, normas e diretrizes INPAR.
- Adequar-se com todos os projetos envolvidos.
- Apresentar planilha de projeto
- Apresentar ART recolhida.
- Visita de acompanhamento da obra ( conforme cronograma definido pela obra ).
2- APRESENTAO DO PROJETO
2.1 DESENHOS: Auto Cad mnimo R14; Fornecer arquivos dwg e plt; Formato ABNT (outros
formatos sero estudados caso a caso ); Carimbo padro INPA; Numerao de folhas e arquivos
eletrnicos, conforme padro INPAR.
- Cpias, custo do :
Contratado: plotagens para verificao; plotagens em sulfite ( quando colorido ) ou vegetal (
para heliogrfica ), na entrega final.
Contratante: -Plotagens para verificao e aprovao.
OBS: Replotagens indevidas geradas pelo contratado sero de sua responsabilidade.
2.2 LISTAS ( materiais, verificao, etc. ): Padro INPAR.
- Planta de formas de todos os pavimentos, que tambm devero conter: volume de concreto; rea de
formas; mdulo de elasticidade; diagrama de deformao da laje; locao de abertura em laje e passagem
em viga; locao de isopor em macio.
- Planta de armao de todos os pavimentos, que tambm devero conter: modulao de tela (em painis,
quando frma com cabaa); taxa de ao e peso total.
- Cortes e elevaes necessrios.
- Detalhamento em geral e especfico ( abrigos, reservatrio, piscinas, etc. )
- Plantas especficas: Laje cabaa (Tipo e quantidade de cabaa); Laje plana macia (Definir Punes);
Laje protendida; Plano de escoramento; Memrias de clculo; Lista de materiais (qualitativa e
quantitativa); Lista de verificao de projetos.

Quanto sistematizao e transmisso das caractersticas do produto e do


Know-how construtivo e forma de apresentao dos projetos
Aps a aquisio de um terreno para incorporao, at a concluso dos projetos
executivos, uma srie de procedimentos documentados so seguidos nas empresas,
visando garantir uniformidade ao processo de projeto de seus empreendimentos. Na
Figura 7, com base na prtica identificada na Cyrela, identificam-se os momentos em
que so utilizados esses vrios documentos/formulrios, os quais, de uma maneira geral,
visam transmitir as caractersticas do produto e do know-how construtivo da empresa.
Quanto caracterizao do produto, um ponto de destaque na Lider, e tambm
relativamente presente na Cyrela (devido atuao forte do seu departamento de
pesquisa de mercado), diz respeito sistematizao da conceituao ou definio do
produto, at mesmo antes da participao do escritrio de arquitetura que
desenvolver o projeto. Isso mostra segurana dessas empresas em passar para os
escritrios de projeto contratados o que elas efetivamente desejam no empreendimento.

15

INCIO
PESQUISA DE
MERCADO

DEFINIO DE
PRODUTOS/REGIES

VERIFICAO DA
VIABILIDADE TCNICA,
COMERCIAL E LEGAL DE
TERRENOS
(Processo Informal)

AQUISIO DE
TERRENO(S)
BRIEFING DE
INSTALAES

BRIEFING DO
PRODUTO (Formulrio de Informaes
Bsicas)

PR-ESTUDOS GERAIS:
SISTEMA ESTRUTURAL,
VEDAES E INSTALAES

PROJETO LEGAL

FAP
(Registros)

RESUMO DA MAQUETE
E ILUSTRAES

MEMORIAL DE
VENDAS

LANAMENTO DO
EMPREENDIMENTO

MATERIAL
INFORMATIVO E
PROMOCIONAL DO
EMPREENDIMENTO

CADERNO DE
PARMETROS DE
PROJETO
PROJETO
EXECUTIVO

FAP-II
(Registros)

Figura 7 - Informaes documentadas ao longo do processo de projeto na Cyrela.


Na etapa de desenvolvimento do projeto legal e lanamento do empreendimento,
ressalte-se que somente a Cyrela tem sistematizada a participao antecipada dos
escritrios de projeto parceiros nos pr-estudos de fundaes, estrutura e instalaes,
ocasio em que preenchido o briefing de instalaes (que pode ser visto
parcialmente na Tabela 8), onde est prevista claramente a participao dos projetistas
nesse momento, especialmente com relao ao pr-dimensionamento das reas tcnicas.
Tabela 8 - Viso parcial do Briefing de Instalaes (Fonte: Cyrela).
INFORMAES A SEREM FORNECIDAS PELO PROJETISTA DE INSTALAES
REDES PBLICAS NA RUA
Rede de gs
Rede de esgoto
Rede de gua
Rede de telefone
Rede eltrica
TV a cabo

SIM

NO

OBSERVAES

PR-DIMENSIONAMENTO DAS REAS TCNICAS


Inferior
Volume dos reservatrios:
Reserva de _____ dias
Superior
Geradora de gua quente
Central de glp
Medio de gs
Regulador de gs
Medio eltrica
Cabine de barramento
Cabine primria
Cmara de transformao
Medio de gua
Sala do gerador
Sala de pressurizao
OBSERVAES: O dimensionamento das reas tcnicas dever ser feito em metros quadrados no caso de
ambientes sem restrio de uma das dimenses; e em metro x metro nos ambientes com restrio.

16

J na etapa de preparao, anterior ao incio dos projetos executivos, marcante nas


trs empresas a preocupao de serem formalizadas as principais definies relativas ao
produto e s tecnologias construtivas que sero adotadas. Entretanto, observaram-se
duas linhas adotadas. Na primeira, a Lider, devido a estar passando por um processo de
evoluo tecnolgica, sistematiza essas informaes numa planilha de definies de
projeto, com um enfoque em cada empreendimento.7 J a Inpar, seguida pela Cyrela,
optou, numa segunda linha, por padronizar amplamente a sua cultura construtiva
(embora na Cyrela o nvel de detalhes seja menor), em forma de parmetros e
padres, bem como de diretrizes gerais de projeto.8
O conjunto de informaes e detalhes relacionados transmisso do know-how
construtivo pode ser exemplificado pelo caderno de parmetros de projeto da
Cyrela, que procura condensar a interface de todos os procedimentos de execuo de
servios da construtora com as respectivas especialidades de projeto a que esto
relacionados. Alm disso, ele traz um conjunto de diretrizes, resultados da prpria
experincia construtiva da empresa, de modo que detalhes importantes de projeto no
sejam esquecidos, sempre visando a reduo de patologias construtivas e da demanda
por assistncia tcnica ps-entrega.9 Com relao sua estruturao, o caderno de
parmetros de projeto da Cyrela se divide em duas partes:
a) Parte 1 - Diretrizes Gerais de Projeto: recomendaes para os pavimentos subsolo,
trreo e tipo. Para cada um desses pavimentos, as recomendaes so listadas por
assunto e tabuladas dentro de trs especialidades de projetoarquitetura, estrutura e
instalaes (somente no pavimento subsolo, acrescida a especialidade ventilao).
Caso haja desenhos ou detalhes caractersticos das recomendaes, dentro de cada
assunto, estes so mencionados na coluna referncia da Tabela. Apresenta-se, na
Figura 8, a tabulao dessas diretrizes gerais para o pavimentos tipo na Cyrela;
b) Parte 2 Parmetros de Projeto (desenhos, detalhes e consideraes gerais):
conjunto de 44 plantas tamanho A4, contendo todos os detalhes de referncia citados
na parte 1 do caderno (e mais alguns) diretrizes gerais de projeto, os quais
encontram-se agrupados em trs blocosalvenaria, dry-wall e diversos. A listagem
total com o contedo dos desenhos de referncia apresentada na Tabela 9, sendo um
exemplo do padro de desenho apresentado na Figura 9. 10
Como visto na Figura 8, essa forma de tabulao das diretrizes construtivas,
referenciada a desenhos e detalhes, uma maneira simples para se organizar e
disponibilizar, especialmente para a etapa de projetos, o know-how construtivo de uma
empresa de construo.11

7 Ou seja, como a empresa no tem amplamente definida uma cultura construtiva em forma de parmetros de projetos e
padres construtivos, ela optou por definir individualmente as definies de projeto para cada empreendimento.
8 Os parmetros e padres condensam a interface de todos os procedimentos de execuo de servios com as respectivas
especialidades de projeto, valendo-se especialmente de representao grfica (tabelas e detalhes construtivos). As diretrizes
gerais de projeto, por sua vez, constituem-se numa forma simples e organizada de se acumular e apresentar o know-how
construtivo dessas empresas para a fase de projeto.
9 Apesar desse caderno s ser distribudo equipe de projetistas antes do incio dos projetos executivos, algumas de suas
recomendaes j so passadas pela gerncia de projetos aos projetistas desde as etapas anteriores ao projeto legal.
10 Outros desses desenhos de referncia adotados nas trs empresas podem ser vistos em FONTENELLE (2002).
11 Vale destacar que essa forma de se organizar o know-how de uma empresa de construo para a etapa de projetos foi
estruturada originalmente pela construtora INPAR de So Paulo.

17

DIRETRIZES GERAIS DE PROJETO


PARMETROS PARA PROJETOS EXECUTIVOS

REA DE DEFINIO:
TEM

ASSUNTO

1-

Piso a piso e piso a


teto

2-

Lajes

Alvenaria e
revestimentos

Esquadrias metlicas
e de madeira.

Padronizao das
alturas de caixinhas
de Inst. Eltr.
Portas de madeira

Ralos

FOR:

(P I -

REV.: 0
FL: 1/1

PAVIMENTO TIPO
ARQUITETURA
Piso a piso=2,80m a 2,84 e
piso a teto 2,66 com piso a
fundo de viga 2,26. Estas
alturas devero ser
estudadas caso a caso, em
funo de espessuras de laje

A alvenaria do pav. Tipo


executado mediante projeto
de produo de alvenaria
utilizando blocos padro 30cm
ou 40cm
Projetar conforme alturas e
larguras preferenciais
adequados ao tipo de bloco
utilizado pela Cyrela

ESTRUTURA
Altura das vigas de borda em
funo da espessura das
lajes. Piso a fundo de viga
2,26m
Atentar para as vigas dos
elevadores piso a fundo de
viga acabada 2,32m
Espessura mnima das lajes
de concreto dos pavimentos
tipos ser de 12cm
Bloco de espessura de 9cm
quando utilizado ser sempre
sem vigamento de concreto.

INSTALAES

REFERNCIA

Em edifcios comerciais e flats, Vide detalhe


devem ser estudados um piso a ALV-02, 03
piso maior quando existir
unidades de ar condicionado do
tipo horizontal embutido no
forro

Evitar a colocao de peas ou Vide definio


completa no
instalaes hidrulicas nas
ALV.-00
paredes externas
ALV.-01
ALV.-08
Vide definio
Ver detalhe de vo
Completa nos
necessrio abaixo da viga em
porta dos elevadores no ALVALV.- 04.05.06,07
04
Vide detalhe
ALV-09

Padres das portas a serem


utilizados nas obras

Vide detalhe
ALV-07A
Prever nos banhos sociais,
lavabo, terraos e rea de
servio quando no tiver wc de
empregada

Figura 8 Diretrizes gerais de projeto na Cyrela - pavimento tipo (completa).


Tabela 9 Desenhos do caderno de parmetros de projeto da Cyrela.
DW-00
DW-0A
DW-01
DW-02
DW-03
DW-04
DW-05
DW-06
DW-07
DW-7A
DW-08
DW-8A
DW-09
DW-10
DW-11
DW-12
DW-13
DW-14
DW-15
DW-16
DW-17
DW-18

DRY-WALL
CONSIDERAES GERAIS I
CONSIDERAES GERAIS (cont.)
CORTES TPICOS DE PAREDES DRY-WALL
FIXAO DE BATENTES
ESQUEMA CORTE DA GUIA P/ REFORO PORTA
FIXAO DO CHUVEIRO E REGISTRO
FIXAO DO MISTURADOR
FIXAO DE BANCADA
PAREDE C/ CHAPA SIMPLES DE AMBOS OS LADOS
IDEM cont.
PAREDE C/ CHAPA DUPLA DE AMBOS OS LADOS
IDEM cont.
PAREDE SIMPLES CHAPA SIMPLES/CIMENTCIA
PAREDE TPICA DUPLA ESTRUT.-CHAPA SIMPLES
ENCHIMENTO EM DRY-WALL ESTRUTURADO
ELEVAO PAREDE TIPICA-STANDARD/VERDE
JUNTAS ENTRE CHAPAS
DETALHES TPICOS
DETALHES TPICOS
DETALHES TPICOS
DETALHES TPICOS
OBSERVAES IMPORTANTES

ALV-00
ALV-01
ALV-02
ALV-03
ALV-04
ALV-05
ALV-06
ALV-07
ALV-7A
ALV-08
ALV-09
DIV-01
DIV-02
DIV-03
DIV-04
DIV-05
DIV-06
DIV-07
DIV-08
DIV-09
DIV-10
DIV-11

ALVENARIA
CONSIDERAES GERAIS
PADRES DE BLOCOS
DEFINIO DE P-DIREITO - EDIF. RESIDENCIAL
DEFINIO DE P-DIREITO - EDIF. COMERCIAL
DEFINIO VO DA PORTA DO ELEVADOR
DEFINIO DE FOLGAS P/ CONTRAMARCOS
DETALHE DE VERGAS P/ PORTAS
DEFINIO DE VOS (PORTAS/JANELAS)
DEFINIO LARGURA VOS DE PORTAS
DEFIN. ESPESSURAS PAREDES/REVSTIMENTOS
PADRONIZAO ALTURA CAIXINHAS ELTRICAS
DIVERSOS
ALTURAS P/ FIXAO BANCADAS/TANQUES/PIAS
PAINEL SHAFT
DETALHE GENRICO DIMETRO FURAES
TAMPA P/ VISITA RPIDA EM ALVENARIA
TAMPA P/ VISITA RPIDA EM DRY-WALL
DETALHE GENRICO PARA CARENAGEM
PADRONIZAO DE LARGURA VAGAS GARAGEM
PADRONIZAO DE GABARITO DE RAMPAS
PADRONIZAO DE ESPESSURA CONTRAPISOS
PADRONIZ. REVESTIM. PAREDE DIAFRGMA
PISO ACABADO SUBSOLO x FUNDAES

Quanto forma de apresentao dos projetos, nas trs empresas notria a inteno
de aproximar o projeto das necessidades da fase de produo, com a adoo cada vez
maior de projetos para produo e com uma reviso substancial da forma como os
projetos executivos so apresentados. De fato, na Inpar onde o projeto para produo
de vedaes (desenvolvido pelo compatibilizador) assume papel central no
desenvolvimento de todos os projetos executivos, atraindo para si a funo integrar e de
representar os vrios subsistemas construtivos, constituindo-se num autntico projeto

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tecnolgico da edificao, cujas plantas (matrizes eletrnicas) so a base para o


lanamento de todas as demais especialidades de projeto.
2.83

2.63
var.
2.43
2.23

2.23

2.03

2.03

1.83

1.83

1.63

1.63

1.43

1.43

2.86
1.23

0.03 (contrapiso)

2.26

1.23

1.03

1.03

0.83

0.83

0.63

0.63

0.43

0.43

0.23

0.23

0.04

0.04

Figura 9 - Desenho ALV-02: Definio de p-direito - Edifcio Residencial - Cyrela.

4.5

Quanto aos procedimentos e instrumentos de controle e retroalimentao do


processo de projeto
Na Lider, aspecto que a distingue das demais, a informatizao do seu SGQ a torna gil
e evita perdas de eficincia, especialmente na integrao dos principais instrumentos
usados na inspeo de projetos, possibilitando um monitoramento constante dos
fornecedores de projeto. Como complemento a essa inspeo interna empresa,
notvel e inovadora a adoo de mecanismos de anlise crtica de projeto para garantir a
qualidade das solues, lanando-se mo do apoio de consultores externos equipe
de projeto (especialmente na verificao do atendimento s normas tcnicas).
Apesar das trs empresas valerem-se do uso de check-lists como suporte verificao
ou inspeo de recebimento dos projetos, na Lider onde esse instrumento de controle
prioriza a compatibilizao entre as vrias especialidades (vide a Figura 10 - Checklist de compatibilizao de projeto), detalhe que incrementa esse instrumento como
ferramenta mais eficaz para a coordenao de projetos. Alm disso, o seu
preenchimento eletrnico possibilita com que esse formulrio seja utilizado de maneira
gil, com a vantagem de poder ser complementado e/ou incrementado automaticamente.

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CHECK LIST DE COMPATIBILIZAO DE PROJETOS


EMPRESA RESPONSVEL PELA
ELABORAO DO PROJETO:
CR do EMPREENDIMENTO:

ETAPA
DE PROJETO:
RESPONSVEL
PELA INSPEO:

Tipo de Projeto
ARQUITETURA

Tipo de Projeto
X

ESTRUTURA

X
X
X
X

ESPESSURA DE VIGA
ALTURA DE VIGAS
ALTURA DAS VIGAS
DIMENSES DE FUROS EM LAJES

ARQUITETURA

ESPESSURA DE ALVENARIA

ALTURA DE ENTRE-FORRO
LOCAO DE FIXADORES DE
ARMRIOS

X
X

LOCAO DE VAGAS DE GARAGEM X

ESTRUTURA

NVEIS ACABADOS DE JARDINS,


X
ESTACIONAMENTOS, PISCINA, ETC

ELEVADORES

PREVISO DE INTERFONE/ALARME

PAISAGISMO
LOCAO DE RALOS, TORNEIRAS,
IRRIGAO, BEBEDOURO, ETC

Pginas
1 DE 15

PROJETO INSPECIONADO:

DATA DA
INSPEO:

ESPESSURA DE ALVENARIA
ALTURA DE FORROS
P DIREITO LIVRE NA GARAGEM
DIMENSES DE SHAFTS BRUTO

N.

FOLHA / REVISO
INSPECIONADA:
VISTO:

NO
APLIC.

TAMANHO DA
AMOSTRA

NMERO E REVISO DO PO
UTILIZADO PARA INSPEO:

CONFORME

NO
CONFORME

DESCRIO DA
NO
CONFORMIDADE

INSTALAES
SEO E CRUZAMENTO DE TUBULAO
COM E SEM ISOLAMENTO TRMICO
ALTURA DE TUBULAES
POSIES DE TUBULAES
LOCAO DE CXS. PASSAGEM, POOS
DE RECALQUE, ALAPES E ALTURAS
DE TUBULAES AREAS

PAISAGISMO
NVEIS DOS ELEMENTOS ESTRUTURAIS

INSTALAO ELTRICA
PREVISO DE INTERFONE/ALARME

INSTALAES HIDRULICAS
LOCAO DE RALOS, TORNEIRAS,
IRRIGAO, BEBEDOURO, ETC

Figura 10 - Check-list de compatibilizao de projetos na Lider.


Para essa ferramenta de controle na Inpar, deve tambm ser destacada a diretriz de que
essa lista de verificao seja primeiramente um instrumento a ser utilizado no prprio
escritrio de projeto contratado, cabendo ao coordenador de projeto (escritrio de
arquitetura) e ao supervisor da Inpar apenas a sua verificao por amostragem.
Tambm comum s trs empresas, foram encontrados procedimentos para solicitao
de alterao de projeto, os quais possuem ligao estreita com os procedimentos para
distribuio de projetos. Foi na Lider onde esse procedimento de alterao encontrase mais bem detalhado, sendo distinguidos os conceitos de alterao,
complementao ou errata de projeto. A pr-atividade no uso desse procedimento
pode ser exemplificada na medida em que os seus engenheiros de obra possuem a
determinao de verificar todas as folhas de projeto um ms antes da sua utilizao,
possibilitando que o processo de alterao de projeto ocorra sem atropelos.
Como instrumento de retroalimentao e melhoria do processo de projeto, deve ser
ressaltado o uso sistemtico da avaliao ps-ocupao (APO) pela Cyrela; bem
como, na Inpar, a obrigao contratual dos seus projetistas acompanharem a fase de
produo dos empreendimentos.
5 CONSIDERAES FINAIS
A anlise comparativa empreendida no item 4 procurou consolidar os pontos de
destaque e melhores prticas identificados em cada aspecto analisado na gesto do
processo de projeto nas empresas pesquisadas. Pode-se afirmar, nesse contexto, que as
experincias somadas das trs empresas em muito podem servir de inspirao e
contribuir na escolha de diretrizes e modelos de referncia por outras empresas (em
especial, do subsetor de empreendimentos imobilirios), que tenham interesse na

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melhoria da gesto do seu processo de projeto, independentemente do seu porte. Ou


seja, pode-se dizer que as aes e melhores prticas identificadas nessas empresas
lderes (inseridas num ambiente de gesto da qualidade), se devidamente relativizadas e
contextualizadas, so passveis de serem seguidas e/ou adaptadas por outras empresas,
seja por se constiturem em procedimentos previstos no prprio caminho para
certificao com base nas normas da srie ISO 9000 (que possuem requisitos
universais), cada vez mais procurada; seja pelo fato dos sub-processos necessrios a
uma boa gesto do processo de projeto no variarem muito de empresa para empresa.
O que se depreende, justamente, que apesar dos empreendimentos imobilirios serem,
via de regra, diferentes uns dos outros, os processos necessrios para o seu
desenvolvimento e gesto so, na prtica, sempre os mesmos.
O importante que a empresa que optar por implantar ou revisar a forma pela qual
desenvolve o seu processo de projeto, com base nas melhores prticas aqui
identificadas, defina inicialmente o seu modelo de gesto do processo de projeto,
vlido para todos os seus empreendimentos, com base na sua cultura, estgio
organizacional e recursos disponveis. Esse modelo de gesto condicionar o prprio
processo de coordenao de projeto a ser implementado nos empreendimentos da
empresa.

6 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
ASSUMPO, J.F.P. Gerenciamento de empreendimentos na construo civil:
Modelo para planejamento estratgico da produo. 1996. 206p. Tese (Doutorado)
- Escola Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo.
CENTRO DE TECNOLOGIA DE EDIFICAES - CTE. Programa de gesto da
qualidade para empresas de incorporao imobiliria. So Paulo: CTE/SECOVI-SP,
1999. /Datilografado/.
CENTRO DE TECNOLOGIA DE EDIFICAES - CTE; NCLEO DE GESTO E
INOVAO - NGI. Programa de gesto da qualidade no desenvolvimento de
projeto
na
construo
civil:
Empresas
contratantes.
So
Paulo:
CTE/NGI/SINDUSCON, 1999. /Datilografado/.
FONTENELLE, E.C. Estudos de caso sobre a gesto do projeto em empresas de
incorporao e construo. 2002. 369p. Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica,
Universidade de So Paulo. So Paulo.
FONTENELLE, E.C.; MELHADO, S.B. Proposta para sistematizao de informaes
e decises nas etapas iniciais do processo de projeto de edifcios. In: ENCONTRO
NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO - ENTAC, 8.,
Salvador, 2000. Anais. Salvador: UFBA/ESFS/UNEB, 2000. v.1. p.666-73.
MELHADO, S.B. O processo de projeto no contexto da busca de competitividade. In:
SEMINRIO INTERNACIONAL GESTO E TECNOLOGIA NA PRODUO DE
EDIFCIOS, 1., So Paulo, 1997. Anais. So Paulo: EPUSP, 1997. p.7-51.