GOBIERNOS LOCALES

Los gobiernos locales son entidades, bsicas de la organizacin territorial del

Estado y canales inmediatos de participacin vecinal en los asuntos pblicos,
que institucionalizan y gestionan con autonoma los intereses propios de las
correspondientes colectividades; siendo elementos esenciales del gobierno
local, el territorio, la poblacin y la organizacin.
Las municipalidades provinciales y distritales son los rganos de
gobierno promotores del desarrollo local, con personera jurdica de derecho
pblico y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
LA ORGANIZACIN DE LOS GOBIERNOS LOCALES
LOS RGANOS DE LOS GOBIERNOS LOCALES
Son rganos de gobierno local las municipalidades provinciales y
distritales. La estructura orgnica de las municipalidades est compuesta
por el concejo municipal y la alcalda.
CONCEJO MUNICIPAL
El concejo municipal, provincial y distrital, est conformado por el alcalde
y el nmero de regidores que establezca el Jurado Nacional de Elecciones,
conforme a la Ley de Elecciones Municipales.
Los concejos municipales de los centros poblados estn integrados por un
alcalde y 5 (cinco) regidores.
El concejo municipal ejerce funciones normativas y fiscalizadoras.
LA ALCALDA
La alcalda es el rgano ejecutivo del gobierno local. El alcalde es el
representante legal de la municipalidad y su mxima autoridad administrativa.
RGANOS DE COORDINACIN
Son rganos de coordinacin:
1. El Consejo de Coordinacin Local Provincial.
2. El Consejo de Coordinacin Local Distrital.
3. La Junta de Delegados Vecinales.
Pueden establecerse tambin otros mecanismos de participacin que
aseguren una permanente comunicacin entre la poblacin y las autoridades
municipales.

ADMINISTRACIN MUNICIPAL
La administracin municipal est integrada por los funcionarios y servidores
pblicos, empleados y obreros, que prestan servicios para la municipalidad.
Corresponde a cada municipalidad organizar la administracin de
acuerdo con sus necesidades y presupuesto.

Licencia de Construccin

CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS

ANTEPROYECTO EN CONSULTA

QU ES LA LICENCIA DE CONSTRUCCIN?
Es el documento mediante el cual la municipalidad distrital autoriza la construccin de
una obra nueva, ampliacin, remodelacin, modificacin o reparacin, de acuerdo a las
normas vigentes en concordancia con los parmetros urbanos edificatorios. Pueden
solicitarla todos lo propietarios de terrenos inscritos en registros pblicos que cuenten
por lo menos con la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana.

CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS

QU ES EL CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS?
Es el documento, que permite dar a conocer a los contribuyentes saber, cuales son los
requisitos de carcter tcnico; como las alturas mximas permitidas de la edificacin,
los porcentajes de reas libres, los retiros obligatorios, la cantidad de estacionamientos
necesarios, entre otros; con los que se debe cumplir para poder ejecutar cualquier
edificacin, de acuerdo a su ubicacin y zonificacin correspondiente.
PARA QU SIRVE
EDIFICATORIOS?

EL

CERTIFICADO

PARMETROS

URBANSTICOS

Sirve solicitar Licencia de Obra en cualquiera de sus modalidades as como la

Declaratoria de Fbrica, de acuerdo a lo establecido en la Ley 27157.
REQUISITOS PARA
EDIFICATORIOS

EL

CERTIFICADO

DE

PARMETROS

Recibo de pago por derecho de trmite S/. 134.00

Copia literal de dominio, ficha o Partida Registral.

Croquis de ubicacin del lote.

Copia del DNI del solicitante.

URBANSTICOS

ANTEPROYECTO EN CONSULTA (trmite opcional)

Segn Art. 64 del Reglamento de la Ley N 27157 (D.S. 008-2000-MTC)
Este trmite es til para garantizar la aprobacin de un proyecto y tambin sirve para
solicitar una licencia automtica.
REQUISITOS
1.- CARPETA

Hoja de trmite, por duplicado

F.O.M. (formulario oficial mltiple llenado) por duplicado

La carpeta se obtiene al cancelar los derechos de pagos.

2.- RECIBOS DE PAGO CANCELADOS

Trmite 0.15% del valor de obra (mnimo s/ 170.00)

Revisin 0.075% del valor de obra (mnimo s/ 35.00) - el pago por revisin es
vlido para 02 revisiones, de requerirse ms revisiones se abonar el 100%

Revisin delegado ad hoc ( delegados del Instituto Nacional de Defensa CivilIndeci y del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per) 0.02% del valor
de obra.

La orden de pago la recaban en la mesa perifrica de la Sub Gerencia de Obras

Privadas.

3.- PLANOS DE ARQUITECTURA (01 COPIA)

Localizacin y ubicacin

Distribucin (todos los pisos)-Escala 1:50

Corte y elevaciones (mnimo 02 de cada uno)

Plano de techos

Todos los planos deben estar firmados por el propietario y adems firmados y
sellados por el arquitecto proyectista.

De requerirse revisin de los delegados ad hoc (delegados del instituto de

defensa civil INDECI y del cuerpo general de bomberos voluntarios del Per :
CGBVP) se adjuntara los planos correspondientes a los sistemas de seguridad,
evacuacin y sistemas contra incendios de INDECI y bomberos estos
corresponden a usos de industria, comercio toda aquellas edificaciones de gran
escala y que renan gran cantidad de personas)

4.- CERTIFICADO DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS VIGENTES

Lo tramitan en el rea de certificaciones de la Sub Gerencia de Obras Privadas.

5.- BOLETA DE HABILITACIN DEL C.A.P. (COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL

PER)

Certifica que el arquitecto responsable del proyecto esta hbil profesionalmente,

se recaba en el Colegio de Arquitectos del Per.

6.- COPIA LITERAL DE DOMINIO DE REGISTROS PBLICOS ACTUALIZADO

(COPIA SIMPLE) O COPIA DEL TITULO DE PROPIEDAD

Documento legal que adquiere en registros pblicos, el que debe indicar los
linderos y medidas lineales del terreno, el rea del mismo y el nombre del
propietario.

Si est inscrito a nombre del propietario anterior se adjuntar adems el ttulo

de propiedad.

7.- FOTOGRAFAS A COLOR

Deben mostrar la relacin con los inmuebles vecinos (tomadas frontalmente

desde la acera opuesta)

Asimismo la relacin con el entorno urbano (vistas longitudinales del ancho de

la va pblica)

8.- MEMORIA DESCRIPTIVA O JUSTIFICATIVA

Breve explicacin de las caractersticas funcionales, formales tecnolgicoambientales, constructivas y de adecuacin al entorno urbano.

Debe estar firmada y sellada por el arquitecto proyectista.

9.- ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL (SI CORRESPONDIERA)

Se presentar cuando las normas vigentes la requieran (industria, mercados,

antenas celulares y proyectos de gran escala)

10.- CUADRO
ACTUALIZADOS

DE

VALORES

UNITARIOS

OFICIALES

DE

EDIFICACIN

Se puede recabar en la mesa perifrica de la Sub Gerencia de Obras Privadas,

debe estar firmado por el arquitecto proyectista.

11.- AUTORIZACIN NOTARIAL DE COPROPIETARIOS

En caso en que se comparta reas comunes de ingreso, circulacin, estructuras,

aires, etc. que los dems propietarios deben autorizar que estn de acuerdo a la
realizacin del proyecto.

Superintendencia Nacional de Registros Pblicos

SUNARP
La SUNARP es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia y ente
rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus principales
funciones y atribuciones el de dictar las polticas y normas tcnico - registrales de
los registros pblicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar,
normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de actos y
contratos en los Registros que conforman el Sistema.
BASE LEGAL:
Mediante Ley 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Pblicos, y la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos - SUNARP, y por Resolucin
Suprema N 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP.

Misin
Otorgar seguridad jurdica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los
diferentes derechos que en l se registran, teniendo como soporte de desarrollo: la
modernizacin, simplificacin, integracin y la especializacin de la funcin
registral en todo el pas, en beneficio de la sociedad

Visin
Ser una organizacin plenamente eficiente y eficaz, mediante la prestacin de un
servicio moderno y democrtico en su cobertura, que facilite el desarrollo de la
actividad econmica del pas y constituya un modelo de organizacin y gestin en
el sector pblico nacional y latinoamericano.
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos - SUNARP
TUPA - Texto nico de Procedimientos Administrativos
(Aprobado por Decreto Supremo N 008-2004-JUS)
I.- Procedimiento Registrales
II.- Procedimientos Administrativos
ANEXOS
Servicios de publicidad registral
Estructura de Tablas
I.- Procedimientos Registrales
1.- Procedimientos Comunes a Todos los Registros
2.- Registro de Personas Naturales
2.1. Mandatos y Poderes
2.2. Sucesin Intestada
2.3. Testamento
2.4. Comerciantes
2.5. Personal
2.6 Registro de Gestin de Intereses
2.6.1. Gestor Profesional
2.6.2. Gestor de Inters Propio
2.7. Otros Actos Inscribibles en el Registro de Personas Naturales
3.- Registro de Personas Jurdicas
3.1. Sociedades
3.2. Empresa Individual de Responsabilidad Limitada
3.3. Asociaciones
3.4. Fundaciones
3.5. Comits

3.6. Cooperativas
3.7. Comunidades Campesinas
3.8. Comunidades Nativas
3.9. Rondas Campesinas
3.10. Organizaciones Sociales de Base
3.11. Cafae
3.12. Sociedades Mineras
3.13. Hidrocarburos
3.14. Otros Actos Inscribibles en el Registro de Personas Jurdicas
4.- Registro de Propiedad Inmueble
5.- Registro de Bienes Muebles

II.- Procedimientos Administrativos

En este documento usted encontrar la siguiente informacin:
I.- Procedimiento de Cierre de Partidas, Reconstruccin de Partidas y
Ttulos Archivados Iniciados a Peticin de Parte
II.- Procedimientos Administrativos en el Registro de Propiedad Vehicular
III.- Recursos Administrativos, Quejas y Denuncias
IV.- Nombramiento, Habilitacin y Adscripcin de Martilleros Pblicos
4.1 En la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
4.2 En la Zona Registral IX, Sede Lima
4.3 En las dems Zonas Registrales
V.- Acceso a la Informacin (No Registral)
VI.- ndice de Verificadores del Registro de Predios
VII.- Procedimientos Previsionales -Rgimen 20530- en la SUNARP y en
sus rganos Desconcentrados

VIII.- Devolucin de Derechos Registrales

Formularios Registrales:
Formularios Convenio SUNARP-MTPE "Modelos de Constitucin pequeas y
microempresas"
Formularios para la Inscripcin de la Constitucin de la Pequeas y Microempresas
(MYPES)
Formularios de Garantas Mobiliarias
Formularios para la Gestin de Intereses
Formularios para la inscripcin de los actos a que se refiere la Ley N 28275 y su
Reglamento- BANMAT SAC
Formularios Mivivienda
Formularios del Registro de Predios
Formato de Informacin sobre el medio de pago
Formato de Apelacin para ser usado por Oficina Receptora
Formato de Solicitud de Inscripcin de ndice de Verificadores
Formato del Registro de Predios: Ttulo de Crdito Hipotecario negociable
Formato para cambio voluntario de Tarjeta de Identificacin Vehicular por nuevo diseo
Formularios de Inscripcin del Derecho de Posesin de Predios Rurales de propiedad
del Estado o de Particulares
Solicitud de Acceso a la Informacin Pblica

SANEAMIENTO PREDIAL
Es el proceso mediante el cual un propietario efecta la inscripcin del
inmueble de su propiedad en los Registros Pblicos
Segn el Ing. Guillermo Quequezana Quintana experto en saneamiento predial
L a informalidad de las edificaciones es por todos advertida, se calcula que el
75% de los predios en el pas no tienen saneamiento, generando un pas en el
que sus propietarios no pueden ofrecer como garanta su propias edificaciones
por falta de inscripcin. Tambin advierte que el proceso de la gestin de
inscripcin, en el registro pblico, demora dos veces el tiempo que se emplea
para hacer la obra . El experto conceptualiza, presenta criterios tcnicos y
plantea las definiciones siguientes:
1. PROBLEMTICA
1.1 DE PATRIMONIO
Est constituido por la inversin realizada en base al esfuerzo, sacrificio y
voluntad de personas, empresas o instituciones, como:
1.1.1 Familiar: Se caracteriza por que la propiedad es de la familia
1.1.2 Empresarial. Se caracteriza por que la propiedad es de un grupo
1.1.3 Institucional: Se caracteriza por que la propiedad es de varios

Esta problemtica est representada por la falta de titulacin de los predios,

que no permiten las transferencias en diferentes formas, como son:
1. Donaciones
2. Compra-Venta
3. Anticipo de legtima
4. Herencia
5. Cesin en Uso
La problemtica se presenta en forma ms frecuente, en el caso de muerte del
titular; la falta del saneamiento predial ocasiona prdidas de tiempo y gastos
mayores que cuando el titular vive.
1.2 DE GARANTIA
Problemtica representada por la falta de titulacin de los predios que no
permiten que sirva cmo garanta en diferentes casos:
1. Crditos bancarios o similares
2. Cartas Fianzas
3. Hipotecas
4. Sobregiros
Los casos ms frecuentes se presentan en empresas o personas naturales ante
la falta de saneamiento predial no permite que las acciones o trmites
financieros que en muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse
en la oportunidad que se desea.
1.3 DE CATASTRO
Representada por la falta de titulacin del predio, que no permiten a las
entidades pblicas, sobre todo a los municipios de no tener informacin exacta
de diferentes datos:
1. Identificacin de las personas de los predios que estn bajo su control
2. Identificacin para los casos de acciones cautelares
3. Identificacin para los casos de embargo
Los casos ms frecuentes se presentan en entidades pblicas, que ante la falta
de saneamiento predial, no permite tener actualizado el Marges de Bienes de
cada unidad.
2. PROPIEDAD
Al ser el ingeniero civil o arquitecto, los principales agentes de la formacin de
propiedad en el Per es necesario que se tenga un concepto y una definicin
correcta sobre el tema.
2.1 Definiciones:
2.1.1 De la Real academia de la lengua: nos define los siguientes conceptos:
a) Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas obre animales o
cosas que son suyas.

b) Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias personas.

c)
Accin de hablar con correccin empleando cada palabra segn su
autntico significado.
d) Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas.
2.1.2 Cdigo Civil
Propiedad.- Art. 923 Poder jurdico que permite usad disfrutar y racionalizar un
bien; debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de
la ley.
Propiedad Predial.- Art. 964 La propiedad se extiende al sub suelo y al
sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del permetro
superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
Este concepto nos hace entender, porque es posible hacer stanos en las
propiedades, tomando el sub suelo y por que construimos los edificios e en los
aires de lo que corresponde al sobre suelo.
2.2 Documentos Bsicos
Los que generan la propiedad tomando la base del proceso de la habilitacin
urbana, estos son:
1. Promesa de Compra venta o Compra venta de bien futuro: Se realiza
sobre bienes que no existen fsicamente y que tienen aprobado.
- Bajo el principio que no se puede vender ni comprar algo que no existe, slo
cabe la promesa de vender o la promesa de comprar.
- El acuerdo contractual se desarrolla con fines de reajuste en el futuro (reas,
medidas perimtricas, precio, etc.).
- Al suscribirse se asume responsabilidades de ambas partes
2. Contrato Privado
- Se realiza cuando el bien es identificable, ya obras importantes en la
habilitacin urbana.
- Toma en el contenido el estado fiel del que se encuentra el predio materia de
la promesa de compra venta.
-Es como tomar una fotografa del estado en que se encuentra el predio
identificado.
3. Minuta de Compra Venta
- Procede cuando se tiene la independizacin de los lotes en el registro
pblico.
- La inscripcin inicial es a nombre del vendedor, el que con esa base puede
transferir al comprador.
- Considera las reas, medidas perimtricas y colindancias exactas, tal como
han sido inscritas en el registro pblico.
- Tiene que ser autorizada por un letrado.
4. Escritura Pblica

- La minuta es la que se eleva a Escritura Pblica, mediante una accin

notarial.
- La Escritura Pblica se inserta en el Registro de Escrituras Pblicas del
Notario.
- Si no se le indica al notario que pasa los partes (participe) a los registros
pblicos hasta si inscripcin, este documento queda slo en notara.
5. Testimonio
- Es el documento que genera la inscripcin registral.
Todos estos documentos son legales, pero el de los registros pblicos es el
nico que da garanta jurdica (la perfeccin de la inscripcin)
2.3 Tipos de Propiedad
1. Urbana.- Es la que se establece en las zonas urbanas reconocidas y su
saneamiento queda a cargo de la actividad privada o pblica.
2. Rural.- Es la que se establece en las zonas rurales y su saneamiento esta a
cargo de COFOPRI.
2.4 Clases de Propiedad
1. Estatal o Pblica
- Es la que corresponde a los bienes inmuebles del Estado.
- Constituye el Marquees de Bienes de cada entidad estatal.
2. Privada
- Esta constituida por todos los bienes inmuebles que no son propiedad del
Estado.
2. Mixta
- Son los bienes que estn en sociedad entre el Estado y el sector pblico.
4. Cooperativa
- Son los bienes que pertenecen a las cooperativas.
- Se rigen por la Ley de Cooperativas, en lo relativo a su administracin.
5. Social
Es una clase de propiedad establecida en el ao 1970, en que los
trabajadores de un empresa
tienen derechos sobre la propiedad de la empresa.

Declaratoria de Fbrica
La declaratoria de fabrica constituye la partida de nacimiento del predio, de la
forma como se inscriba ser la importancia que tenga en adelante.
1. Concepto
a. Tcnico.- Declaracin del Ingeniero Civil o Arquitecto de lo que ha fabricado
(Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc.)

b. Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construccin (Ley

27157)
La declaratorio de fbrica constituye la partida de nacimiento del predio, de la
forma como se inscriba ser la importancia que tenga en adelante. Un predio
tiene una vida muy larga y dinmica; hoy es una fbrica, maana una
independizacin, en base a sta, otro da puede ser una tasacin, otro una
hipoteca, otro una herencia, una venta, etc. Si la primera inscripcin no es
correcta o tiene deficiencias, stas las arrastrar hacia toda su vida en el
futuro.
2. Tipos
Las fbricas deben obedecer a los diferentes tipos de licencia de obra que son
otorgadas por las municipalidades del pas.
a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado.
Declaratoria de Fbrica Integral
1.- Certificacin de los linderos, medidas perimtricas y reas del terreno.
2.- Determinacin de las zonas: ocupada, techadas y libres.
3.- Anlisis de la comparacin con los parmetros edificatorios y urbansticos.
4.- Descripcin del Predio.
5.- Descripcin de la distribucin del predio por pisos o niveles, sin dejar
espacios vacios en el plano.
6.- Especificaciones tcnicas.
7.- Clculo de las reas de ocupacin.
8.- Clculo de las reas techadas.
9.- Clculo de las reas libres.
10.- Cuadro de reas (ver plano de ubicacin).
11.- Clculo del valor de la obra.
12.- Comprobacin de la fecha de terminacin.
13.- Observaciones.
14.- Firmas de los propietarios y el verificador, constatador o ejecutor.
15.- Fecha a la que realiza la declaratoria de fbrica.
3. SISTEMAS
a. Ley 26389.- Siempre y cuando est autorizada por la Municipalidad,
obedecen a la ltima Ley de fbricas antes de la promulgacin de la Ley
27157, se entiende, por el tiempo transcurrido que deben quedar muy pocos
expedientes que se acogieron a esta Ley.
b. Escritura Pblica.- Va Notarial, adjuntando el FUO.
c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de regularizacin para
obras de acuerdo a los plazos vigentes que otorga la Ley.

Se acogen todas las obras construidas antes del 20 de Julio de 1999.

Su trmite se realiza directamente en el registro pblico, el nico trmite
municipal es el otorgamiento del Certificado de Parmetros Urbansticos y
Edificatorios.
d. Mediante l Formulario nico Oficial FUO.- Para casos cuyas licencias se han
tramitado va municipio y obras que no estn comprendidas dentro de los
plazos que la Ley otorga.
4. ETAPAS
Es necesario desarrollar un orden consecutivo del trabajo de saneamiento,
tenemos que comprender que el Ingeniero Civil o Arquitecto ha suscrito un
contrato con su cliente, ha propuesto un honorario que necesariamente tiene
que contemplar el plazo en que tiene que entregar su trabajo.
Cuando se
sale del plazo fijado automticamente entra en prdida el
profesional, debiendo ajustarse a los plazos comprometidos.
El profesional conoce los datos que requiere para hacer el trabajo de
saneamiento de la fbrica, su labor ser el de certificar plenamente la
autenticidad de estos datos en un cruce de informacin de los diferentes
documentos que tenga a su mano.
a. Inspeccin Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de efectuar la
constatacin de la edificacin y la verificacin de los datos tcnicos que debe
contener la declaratoria de fbrica.
b. Estudio de la documentacin.- Se refiere a toda la documentacin que
poseen y entregan por los propietarios.
c. Investigacin.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir la
documentacin o los datos que faltan para la declaratoria de fbrica que no se
pudieron encontrar o constatar.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de informacin
conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de Fbrica.- Es la consignacin de todos los
datos obtenidos, previo anlisis, en el FOR, FUO o Escritura Pblica segn sea
el caso.

Declaratoria de Fbrica en Va de Regularizacin (FOR)

(Ley N 27157)
Requisitos:

1- Que la edificacin se haya realizado sin licencia de construccin,

conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fbrica.
2- Que se haya culminado antes del 21-07-99

Excepcionalmente, la 14 DT de la Ley 27972 ampli el plazo para

construcciones concluidas hasta el 31.12.2002. Posteriormente con la
Ley 28437 ampli el plazo para construcciones concluidas hasta el
31.12.2003.
Ttulo Inscribible

Formulario registrar debidamente llenado suscrito por el (los)

propietarios y el verificador responsable.
Documentos Complementarios:
Escritura pblica o documento privado de fecha acierta.
Certificado de Parmetros Urbansticos y edificatorios, en su caso, la
declaracin del V.R.
Planos de localizacin, ubicacin y arquitectura.
Informe Tcnico de Verificacin/ Constancia de haberse solicitado la
verificacin ad hoc.
Declaratoria de Fbrica en Va de Regularizacin (FUO)

Construcciones iniciadas despus del 20.07.1999, sin cumplir con el

trmite de la licencia de obra.
Multa equivalente al 10% del valor declarado de la obra
Requisitos:
Resolucin Municipal (FUO).
Planos
Declaratoria de Fbrica en Va de Regularizacin (FORMUN)
Requisitos:

Construcciones terminadas entre el 21.07.1999 y el 30.04.2004, sin

cumplir con el trmite de la licencia de obra.
La regularizacin debe efectuarse dentro de los 12 meses a partir del
01.01.2006 en el caso de Lima Cercado y en los distritos a partir de la
publicacin de las respectivas ordenanzas.
Ttulo Inscribible:
Resolucin Municipal (FORMUN).
Informe tcnico de verificacin
Planos ubicacin, localizacin y distribucin

INDEPENDIZACIN
1. DEFINICIONES TCNICAS
Existen trminos semejantes de uso tcnico que puede llevar a confusiones,
por lo que es necesario darles una definicin de tipo tcnico, ellos son:

SUB DIVISIN: Se entiende el seccionamiento de terrenos, no hay

bienes ni reas comunes.
INDEPENDIZACIN:
Se entiende como el seccionamiento de
edificaciones, tiene bienes y reas comunes, adems reglamento
interno.
DIVISIN: Es el Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se
les adjudica el dominio o propiedad de cada seccin.
PARTICIN: Permuta que efectan los copropietarios, cediendo cada uno
el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de
derechos que se ceden en los que se le adjudican.

2. CRITERIOS A TENER EN CUENTA

- Compatibilidad con la Declaratoria de Fbrica.- Consiste en la revisin de las
memorias cuadro de reas y planos inscritas en el Registro Pblico a fin de
establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar, no puede
independizarse algo que no figura en la fbrica.
- Determinacin de las secciones por independizar.- De acuerdo a los
requerimientos del propietario y lo que es factible independizar (unidades
mnimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc.) se
procede a identificar en los planos el posible seccionamiento incluyendo los
bienes y reas comunes.
- Determinacin de los bienes y reas comunes.- De acuerdo a la Ley ( 27157)
y al reglamento (DS 035-2006 VIVIENDA).
- Bienes Comunes
* El terreno sobre el que est construida la edificacin
* Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos, y dems
elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes de una
seccin sino que sirven a dos o ms secciones.
* Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vas areas de circulacin de
uso comn.
* Los ascensores y montacargas.
* Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de
propiedad comn.
* Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de
propiedad comn.
* Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana, y
otros.
* Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad,
eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin
en particular.
* Los STANOS y AZOTEAS, salvo que en los ttulos de propiedad de las
secciones aparezcan clausulas en contrario.
* Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos.

* Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

3. DISEO
Existen 2 formas de graficar una independizacin:
Plano esquemtico: Slo contiene un polgono de la linderacin del
predio, no permite visualizar porque elementos de la edificacin van los
linderos, sobre todo cuando el lindero va los por los muros medianeros.
- Plano con fondo de arquitectura:
Se determina por dnde van los
linderos, se visualiza las medianeras.
- Anlisis de los bienes comunes:

Anlisis estructural: Es en base a todos los elementos estructurales

de las seccin que se disea, se analiza que bienes son comunes de
los elementos estructuras (muros portantes, techos, vigas de apoyo,
etc. ). Se determina si el elemento sirve a dos o a ms secciones.
Anlisis arquitectnico: Si no hay elementos estructurales, se toma
como base los elementos arquitectnicos (tabiques).
La independizacin se realiza a cota de piso.
- Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los milmetros
porque hay medianeras) de las secciones y las reas comunes en base a
los anlisis de los viene comunes.
- Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los milmetros) de
los aires y/o pozos de luz.
4. CLCULO DE REAS:
Se realiza sobre las Secciones y reas Comunes
Clculo de las reas de las secciones en funcin a sus medidas
perimtricas.
- Clculo de reas techadas en funcin a sus medidas perimtricas.
- Clculo de reas libres en funcin a sus medidas perimtricas.
- Cuadro integral de las reas de independizacin. Se tiene que tener en
cuenta que el rea de ocupacin es la sumatoria del rea techada y el
rea libre (se comprueba en base a la coincidencia con las reas de
ocupacin, techadas y libres de la fbrica que se independiza).
5. MEMORIA DESCRIPTIVA:
Secciones
- Nominacin de la Seccin o Numeracin de la Unidad Inmobiliaria si se
cuenta con el correspondiente Certificado de Numeracin Municipal.
Distribucin del contenido de la seccin (por niveles) en base a la
declaratoria de fbrica.
- Descripcin de linderos y medidas perimtricas de la Seccin en base al
diseo que se ha determinado.

- Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres calculadas.

- Consolidado de las reas en caso de secciones de varios niveles (Ej. En el
caso de un dplex se saca las reas de cada nivel y posteriormente hay que
acumularlas en base a una seccin).
6. MEMORIA DESCRIPTIVA:
De los bienes comunes. Est constituido por:
- reas Comunes
- Pozos de luz y
- Aires Comunes
Se proceder determinando la:
Nominacin de las reas comunes y numeracin de los pozos de luz.
- Distribucin del contenido de las reas comunes (por niveles).
- Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres calculadas de las
reas comunes.
- Consignar las reas de ocupacin y aires de los pozos de luz.
7. PORCENTAJE DE PARTICIPACIN SOBRE EL VALOR DE LOS BIENES COMUNES
- Se determina en base al criterio adoptado por el o los propietarios (rea
construida, de ocupacin, techada, uso, distancia, igualdad de las alcuotas,
etc.).
- Se determina la proporcionalidad de las reas (rea escogida por los
propietarios de la seccin dividida entre las reas escogidas por los
propietarios de todas las secciones, no interviene las reas comunes).
8. ASPECTOS TCNICOS OBLIGATORIOS EN EL REGLAMENTO INTERNO
- Distribucin.- Debe hacerse de acuerdo a lo que figura en la fbrica e
independizacin.
- rea de Ocupacin, Techada y Libre.- Son las que figuran para cada seccin
en la independizacin.
- Uso.- Es el que seala para cada seccin en la independizacin.
- Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes comunes.- Son los
calculados mediante el procedimiento explicado en el rubro 7.