Apostila Construcao Civil BDO

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Gesto 2012-2013
Palestra
Construo Civil
e Incorporadoras
Aspectos Tributrios
e Contbeis
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bem como a reproduo de
apostilas a partir desta obra
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FORMA OU POR QUALQUER
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CDIGO PENAL BRASILEIRO
ARTIGO 184.
Elaborado por:
Jose Santiago Da Luz, Maria Aparecida Regina
Cozero Abdo e Ricardo Dias Da Rosa
O contedo desta apostila de inteira
responsabilidade do autor (a).
Apoio:
Acesso gratuito pelo portal do CRC SP www.crcsp.org.br
Setembro 2012
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
Objetivos
Orientar de forma prtica e objetiva a todos os participantes sobre as

formas societrias, tributrias e contbeis de negcios da construo
civil e do setor imobilirio, demonstrando os principais impactos
gerados pela Lei 11.638/2007.
ndice
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Conceitos bsicos de incorporao imobiliria

Formas de realizao de empreendimentos imobilirios
Regime de construo
Livros obrigatrios
Financiamento
Regime tributrio

Realizao da Incorporao Imobiliria
A construo pode ser realizada com recursos prprios ou mediante a
obteno de financiamentos, ou ainda com recursos prprios dos
compradores, no caso de construo de condomnio a preo de custo.
As vendas podem ocorrer quando as unidades tiverem concludas ou
em construo, vista ou financiadas.

Considera-se incorporao imobiliria a atividade de adquirir um ou
mais terrenos com o intuito de promover e realizar a construo para
alienao total ou parcial de edificaes compostas de unidades
autnomas.
Os principais figurantes de um empreendimento imobilirio so:
Incorporador a pessoa fsica ou jurdica que, embora no efetuando
a construo, compromisse a venda de fraes ideais do terreno,
objetivando a vinculao de tais fraes unidades imobilirias em
edificaes, a serem construdas ou em construo. Somente pode
ser incorporador - o proprietrio do terreno, o promitente
comprador, o cessionrio ou promitente cessionrio, o permutante,
com ttulo de propriedade registrado, irrevogvel e irretratvel, e
imitido na posse do imvel.

Construtoras: So as empresas contratadas para desenvolver

fisicamente o empreendimento, ou seja, prestador de servios, que
podem ou no participar da incorporao. Sua receita ser de
prestao de servios de empreitada ou administradora.
Condomnio de construo: O condomnio um direito sobre um

mesmo bem, exercido por duas ou mais pessoas fsicas ou jurdicas. A
figura do condomnio de construo aparece mais nas construes
efetuadas em regime de construo por administrao ou "preo de
custo".
Condmino: Condmino quem participa do condomnio.
Formas de realizao de empreedimentos

Imobilirios

Empreendimentos Prprios
Empreendimentos em conjunto ou Consrcio
Sociedade por Conta de Participao (SCP)
Sociedade de Propsito Especfico (SPE)
Formas de realizao de empreendimentos

imobilirios
Empreendimento prprio pela pessoa jurdica
Quando a atividade imobiliria realizada com imveis prprios e os
custos de construo ficam a cargo do empreendedor, caracteriza-se
como um empreendimento prprio.

imobilirios
Empreendimento em conjunto ou consrcio
A realizao de um empreendimento em conjunto, que prev a
participao de dois ou mais incorporadores, est fundamentada em
acordo de confiana, cabendo s partes decidirem sobre a
responsabilidade da administrao financeira do empreendimento, no
que tange a custeios, recebimentos de vendas, informaes e
registros contbeis correlatos;
Os negcios no necessitam estar sob a gerncia de apenas um scio;
Assim, podemos ter um empreendimento conjunto em que a
responsabilidade das vendas e do respectivo controle dos
recebimentos esteja a cargo de um scio e a dos custeios e
construo de outro scio.

imobilirios
Balancete especifico para controle das operaes do empreendimento
em conjunto
Algumas empresas adotam por premissa realizar o registro contbil
das operaes do empreendimento em separado, como se fosse a
contabilidade de uma SCP, por exemplo:
Ao final de cada ms, os participantes do empreendimento imobilirio
devem realizar a contabilizao de suas receitas, custos e outros,
proporcionalmente sua participao no empreendimento, de forma
que reflita as reais condies do negcio.
Esses registros contbeis devem ter o mesmo tratamento das
operaes normais da empresa, ou seja, devero ser registrados um
dirio, razo e balancetes mensais para controle e eventual
verificao por parte dos rgos fiscalizadores.

imobilirios
Consrcio entre empresas
Tambm existe a figura do consrcio entre empresas objetivando a
execuo de um empreendimento em conjunto;
Apesar dessa forma ser comumente utilizada por empresas que
realizam obras para o poder pblico ou pelas concessionrias que
administram rodovias, estradas etc., tambm visto, em proporo
menor, na atividade imobiliria;
Nesse caso, o consrcio possuir um CNPJ especfico no qual sero
registrados todos os atos contbeis e, ao final de cada ms, os scios
registram em sua contabilidade os custos, receitas e outros,
proporcionalmente participao no empreendimento.

imobilirios
Consrcio entre empresas - Principais caractersticas
O empreendimento no possui personalidade jurdica;
A documentao de aquisio do imvel (escrituras de compra e
venda) efetuada em nome de todos os scios incorporadores;
Cada scio incorporador dever registrar em sua contabilidade a sua
participao na aquisio do terreno;
O gerenciamento do negcio determinado entre as partes, no que
tange a desembolsos e recebimentos relativos ao empreendimento,
que igualmente ao 2 item supracitado, devero ser registrados
proporcionalmente participao de cada empreendedor, em seus
registros contbeis;
Os resultados do empreendimento so tributados proporcionalmente
participao de cada incorporador no negcio e de conformidade
com o seu regime tributrio exercido.

imobilirios
Sociedade em Conta de Participao (SCP)
Quando duas ou mais pessoas fsicas ou jurdicas, constituem uma
sociedade com o objetivo de realizar um empreendimento imobilirio,
tendo as seguintes caractersticas:
Inexistncia de razo social e cadastro no CNPJ;
Existncia de scio ostensivo nico a responder perante terceiros

(clientes, fornecedores, governo, etc.);
A prova de sua existncia se d atravs de contrato particular entre as

partes, escritura pblica, troca de correspondncia, escriturao
comercial ou prova testemunhal;
O gerenciamento necessariamente exercido por uma pessoa jurdica

legalmente constituda (scio ostensivo);

imobilirios
Sociedade em Conta de Participao (SCP) (Cont.)

Os seus registros contbeis devem ser efetuados de forma destacada na

contabilidade do scio ostensivo ou em contabilidade prpria da SCP;
Os resultados da sociedade so apurados e tributados separadamente,
ou seja, no se misturam com os scios.
Neste caso, o ideal que a contabilidade da SCP seja efetuada de forma
segregada da contabilidade dos investidores, evitando o exposto acima.
Escriturao da SCP poder, opo do scio ostensivo, ser efetuada
nos livros deste ou em livros prprios da referida sociedade.
recomendvel que o scio ostensivo adote livro Dirio prprio para
operaes da SCP como Dirio auxiliar. Isso evita o inconveniente de ter
que mostrar as operaes prprias do scio ostensivo e o exame das
operaes da SCP ser mais simples.

imobilirios
Tributao do resultado da SCP
Scio ostensivo: lucro real ou presumido, independente da opo

efetuada pela pessoa jurdica.
Scio oculto: tratado como investimento no ativo no circulante

(antigo permanente), ou ativo/passivo financeiro.

imobilirios
Sociedade de Propsito Especfico (SPE)
Esse tipo de empresa uma sociedade comercial, onde no seu contrato
ou atas de constituio ficam claramente especificado que a atividade
da empresa restrita, isto , somente pode efetuar as operaes
descritas em seus atos constitutivos.
No setor imobilirio, tem sido muito utilizado este modelo de sociedade,
pois alm de garantir o incorporador, ele oferece uma maior garantia,
aos compradores, investidores e agentes financeiros.
Regime de construo
Administrao
Empreitada
Regime de construo
A construo do imvel pode acontecer por administrao da obra,
onde os custos da construo ficam a cargo do empreendedor ou de
seus clientes proprietrios ou, ento com toda obra sendo executada
pelo prprio empreendedor, ou por meio de contratos de empreitada,
sob fiscalizao do empreendedor imobilirio.
Regime de construo (cont.)

Administrao
Obra por administrao se caracteriza pela forma de contratao, onde
a empresa apenas administra a execuo da obra, normalmente em
nome do cliente proprietrio, surgindo figura do condomnio de
construo.
Neste caso a movimentao dos recursos realizada em nome e por
conta do condomnio de construo, por isso tal sistema conhecido
como empreendimento a preo de custo.
10

Administrao
Nas obras sob administrao, cobrado um percentual dos custos
incorridos na obra, ou ento, um valor fixado previamente entre o
construtor e o contratante, proprietrio ou preposto deste.
Eventualmente, a empresa aloca recursos humanos e materiais seus,
cobrando do condomnio as despesas incorridas.
Os pagamentos efetuados pelo incorporador antes da constituio legal
devem ser tratados como adiantamentos, que sero ressarcidos pelo
condomnio, quando de sua constituio legal.

Empreitada
Obra por empreitada aquela em que a empresa uma locadora de
servios que se obriga com quem a contratou a fazer ou mandar fazer
determinada obra, mediante retribuio ajustada empreitada. Pode
ser parcial ou total, dependendo da forma de contratao.
Neste tipo de obra, a empresa de engenharia e construo civil assume
os custos de execuo e cobra de seus clientes, o empreendedor ou
incorporador, sob uma das seguintes formas:
11

Empreitada
Medio dos servios realizados tendo em vista o progresso fsico da

obra no perodo base a medio ser formalizada em laudo tcnico de
profissional habilitado, que certifique a percentagem executada em
funo do progresso fsico da obra, ou em unidades de trabalhos
realizados de maneira que o oramento contratado para cada estgio
da obra seja integrante daquele. Os custos de engenharia e construo
devem ser acumulados por atividades e seus elementos;
De acordo com o cronograma financeiro contratado entre as partes a

execuo da obra est vinculada ao cronograma de recebimento
previamente determinado.
Livros Obrigatrios
12
Livros Obrigatrios
Registro permanente de imveis
Feito por meio de livros, fichas, mapas ou formulrios contnuos emitidos
por processamento de dados, escriturado com base nos lanamentos dos
custos pagos e incorridos e das baixas de estoque constante na escrita
comercial.
O livro ou os mapas de apropriao no precisam ser registrados por
qualquer rgo ou repartio.
Livros Obrigatrios
Registro de inventrio de imveis
No final de cada perodo base (mensal ou anual), devero constar no livro
de registro de inventrio, todos os imveis destinados venda,
discriminados do seguinte modo:
Os imveis adquiridos para venda um a um;
Os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento por conjunto de
lotes com idntica dimenso ou por quadras quando referentes a um
mesmo empreendimento ou terreno por terreno;
As edificaes resultantes de incorporao imobiliria, inclusive os
respectivos terrenos, por conjunto de unidades autnomas, com idntica
rea de construo e o mesmo padro de acabamento, ou, ento, unidade
por unidade;
Os prdios construdos para venda e seus respectivos terrenos, prdio por
prdio.
13
Financiamento de construo
Financiamento de Construo (Cont.)

Plano Empresarial
Nesse tipo de financiamento o valor ser aplicado na obra como um todo,
no havendo pr destinao para unidades especficas. A quitao poder
ser efetuada mediante pagamento por parte do incorporador ou pelos
adquirentes das unidades (repasse).
Pela liberao
D
D
D
D
D
C
banco conta movimento

seguros apropriar
apropriar juros
comisso a apropriar
promitentes compradores de imveis (RLP)
financiamento SFH
1.437.657,30
4.942,75
39.012,42
1.719,58
16.667,94
1.500.000,00
14

Na impossibilidade da construo apenas por meio de recursos prprios,
possvel obter financiamento junto ao Sistema Financeiro de Habitao
(SFH).
Os recursos so entregues ao incorporador parceladamente, conforme
definio do contrato, corrigidos monetariamente, lquido de juros,
despesas bancrias, e seguro. As liberaes das parcelas esto
contratualmente vinculadas evoluo da obra por critrio previamente
estabelecidos (medies de obra).

Financiamento CEF Crdito Associativo
Existem diferenas desse tipo de financiamento para os normais de SFH.
Destinao especfica: esse tipo de financiamento no liberado para
empreendimento de mdio alto e alto padro, pois a CEF procurou atender
s classes mdia e baixa ou seja, o valor da unidade no ultrapasse a R$
80.000,00.
15

Liberao do financiamento ou muturio
O muturio ter a possibilidade de financiar 100% do imvel, desde que
tenha a renda, situao que nos financiamentos normais da SFH no
ultrapassa 70% do valor do imvel. De qualquer forma caso ele no atinja a
renda solicitada pela CEF, poder financiar parte diretamente com a
construtora.
Utilizao do FGTS
A CEF autoriza a utilizao do FGTS no momento da aquisio do imvel,
ou seja, no necessria a concluso da obra ou a entrega das chaves.
GERIC: Gerncia de Risco de Crdito. As empresas que desejarem construir

habitaes por meio de programa habitacional PMCMV tero que ser
gericadas pela Caixa Econmica Federal. O termo GERIC tem sido
adotado pelo mercado para designar as empresas avaliadas pela Caixa
quanto ao risco de crdito.

Juros e Amortizao
O sistema utilizado na SFH o de Tabela Price, ou seja, os juros so
calculados sobre o saldo devedor total e acrescido s parcelas de forma
que num 1 momento amortiza-se mais juros e depois mais principal,
contudo a parcela em moeda forte no se altera.
No Crdito Associativo utilizado o sistema SACRE onde os juros so
calculados sobre o saldo devedor no momento do pagamento da parcela,
com isso, as parcelas iniciais so maiores que as finais.
Prazo mximo de construo
Os financiamentos SFH possuem cronograma para as obras, mas no
condicionam esse cronograma em um prazo especfico, no caso do Crdito
Associativo, o cronograma nunca poder ultrapassar a 18 meses.
Os prazos do SFH podem chegar at 30 meses.
16

Repasse de financiamento
A operao de repasse de financiamento significa a assuno da dvida
inicialmente contrada pelo incorporador no financiamento empresarial,
por parte dos adquirentes de unidades alienadas, tanto a preo fechado
como a preo de custo.
Nas vendas a preo de custo o promitente comprador assume diretamente
o financiamento junto a instituio financeira.
Nas vendas a preo fechado, o valor total da venda incorpora parcela do
financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou
liquidado mediante o repasse da dvida para o promitente comprador.

Repasse de financiamento
Nas vendas a preo fechado, o valor total da venda incorpora parcela do
financiamento, que pode ser pago diretamente ao incorporador ou
liquidado mediante o repasse da dvida para o promitente comprador.
Lanamento no dirio (venda a preo fechado).
D - Banco
Ativo
C Promitentes
Ativo
D Financiamento SFH
Passivo
C RIV / Adiantamento de clientes
Resultado / Passivo
17
Regime tributrio
Lucro Real;
Lucro Presumido;
Patrimnio de Afetao;
Regime Tributrio
Lucro Real
Regime tributrio onde os impostos (IRPJ e CSLL) so calculados sobre o
resultado da empresa (receita menos custos e despesas), ajustados por
eventuais adies e excluses determinadas pela legislao fiscal.
Lucro Real Formas de tributao
Anual
Balancete de reduo/suspenso dos impostos (IRPJ e CSLL);
Recolhimento de estimativas com base nas receitas e ajuste anual;
Trimestral
Apurao definitiva
18
Regime Tributrio
PIS/COFINS No Cumulativo
O regime no cumulativo do PIS e COFINS consiste em deduzir, dos dbitos
apurados de cada contribuio, os respectivos crditos admitidos na
legislao.
Base de Clculo
O contribuinte calcula o valor devido com base nas suas receitas mensais
(dbitos), descontando os valores incorridos com insumos ou despesas no
mesmo perodo (crditos), de modo a tributar somente o valor agregado
ao produto ou servio comercializado.
Alquota
PIS 1,65%;
COFINS 7,6%;
Periodicidade
Mensal
Regime Tributrio
PIS/COFINS No Cumulativo - Exceo
Em regra geral, as empresas tributadas pelo Lucro Real tributam o
PIS/COFINS na sistemtica No Cumulativa, mas, conforme artigo 10 da Lei
10.833/2003 tem algumas excees a regra, vejamos:
I - as pessoas jurdicas referidas nos 6, 8 e 9 do art. 3 da Lei n 9.718,
de 1998, e na Lei n 7.102, de 20 de junho de 1983;
II - as pessoas jurdicas tributadas pelo imposto de renda com base no lucro
presumido ou arbitrado;
III - as pessoas jurdicas optantes pelo SIMPLES;
19
Regime Tributrio
PIS/COFINS No Cumulativo Exceo
XI - as receitas relativas a contratos firmados anteriormente a 31 de outubro
de 2003:
a) com prazo superior a 1 (um) ano, de administradoras de planos de
consrcios de bens mveis e imveis, regularmente autorizadas a funcionar
pelo Banco Central;
b) com prazo superior a 1 (um) ano, de construo por empreitada ou de
fornecimento, a preo predeterminado, de bens ou servios;
c) de construo por empreitada ou de fornecimento, a preo
predeterminado, de bens ou servios contratados com pessoa jurdica de
direito pblico, empresa pblica, sociedade de economia mista ou suas
subsidirias, bem como os contratos posteriormente firmados decorrentes
de propostas apresentadas, em processo licitatrio, at aquela data;
XX - as receitas decorrentes da execuo por administrao, empreitada ou
subempreitada de obras de construo civil, at 31 de dezembro de 2010;
Regime Tributrio
Lucro Presumido
Regime tributrio em que os impostos (IRPJ e CSLL) so calculados sobre
as receitas (presuno de lucro);
A partir de 1999 as empresas com atividades de compra e venda,
incorporao e loteamento de imveis passaram a ter possibilidade de
opo pelo lucro presumindo;
Pessoas jurdicas no podem optar pelo regime presumido enquanto no
concludas as operaes imobilirias para as quais haja registro de custo
orado.
20
Regime Tributrio
Patrimnio de afetao
RET Regime especial de tributao; opcional porm irretratvel.
Qual a finalidade? A afetao um mecanismo de resoluo extrajudicial
de problemas decorrentes de desiquilbrio econmico financeiro da
incorporao.
Este modelo de estrutura atende as necessidades do mercado e da

sociedade, pois da maior credibilidade aos clientes e investidores.
Regime Tributrio
Patrimnio de afetao
Quais os impostos que fazem parte do RET? E suas alquotas?
PIS COFINS CSLL IRPJ;
At fevereiro/2009 7%, a partir da Lei No. 12.024 foi alterada para
6%;
Data do vencimento: 20 (vigsimo) dia do ms subsequente;
Cdigo DARF: 4095
21
Regime Tributrio
Patrimnio de afetao
Incluso do RET no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) atravs da
MP No. 497 de 2010 convertida na Lei No. 12.350 de 2010 para os projetos
de incorporao de imveis residenciais de interesse social;
Consideram projetos de interesse social os imveis cujo o valor comercial
no ultrapasse R$ 75.000,00;
O percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos ser
equivalente a 1%.
Regime Tributrio
Patrimnio de afetao Regras para participar:
Registro em cartrio de imveis afetao dos terrenos e das acesses
objeto da incorporao imobiliria; Esta etapa consiste em obter o termo
de afetao da incorporao.
Inscrio no CNPJ A inscrio se realiza como se fosse uma filial, cujo o
termo de afetao j tenha sido averbado no CRI
Termo de opo pelo RET O incorporador dever entregar na SRF o
termo de opo pelo RET na unidade que estiver direcionada.
22
Regime Tributrio
Comprovao da Opo pelo RET
A comprovao da opo pelo RET se dar pelo numero da inscrio no
CNPJ emitido pela SRF.
Os impostos so recolhidos neste CNPJ;
No PMCMV o cdigo do DARF ser 1068;
Normas brasileiras aplicveis na

Incorporao e Construo Civil
I. Introduo
II. Principais prticas contbeis aplicveis as empresas de atividade de
Incorporao Imobiliria
III. Simulao de Ajustes
IV. Fundamentao Legal.
23
Introduo
As prticas contbeis brasileiras comearam a passar por grandes
alteraes a partir da divulgao da Lei No. 11.638/07;
Essa Lei abrangeu num primeiro momento as companhias abertas e
entidades limitadas de grande porte. Tambm instituiu o Comit de
Pronunciamentos Contbeis (CPC) com o objetivo de liderar o
processo de convergncias das praticas contbeis brasileiras as prticas
contbeis internacionais;
Todas as normas emitidas pelo CPC fora aprovadas pelo Conselho
Federal de Contabilidade, passando assim a valer para todas as
entidades brasileiras.
Principais prticas contbeis aplicveis as

empresas de atividade de Incorporao
Imobiliria e Construo Civil
OCPC 01 Entidades de Incorporao Imobiliria;
CPC 17 Contratos de Construo;
ICPC 02 Contrato de Construo do Setor Imobilirio;
OCPC 04 Aplicao da Interpretao Tcnica ICPC 02.
CPC 19 Empreendimento Controlado em Conjunto Joint Venture
24
OCPC 01 Entidade de
Incorporao Imobiliria
OCPC 01 Entidade de Incorporao Imobiliria

Formao do custo
Compra de terreno Permuta
Encargos financeiros
Despesas com vendas;
- Comisses
- Propaganda e publicidade
- Estande de venda
Reconhecimento de Juros TP e atualizao monetria
Cesso de recebveis imobilirios
Ajuste a valor presente (AVP)
Proviso para garantia
Impostos diferidos
25

Formao do custo
Formam os custo os gastos incorridos independente de pagamento
preo do terreno, inclusive gastos necessrios sua aquisio e
regularizao;
Custos dos projetos;
Custos diretamente relacionados a construo, inclusive aqueles de
preparao do terreno e canteiros de obras;
Impostos, taxas e contribuies envolvendo o empreendimento;

Formao do custo (Cont.)
Encargos financeiro diretamente associados ao financiamento da
construo prprio ou decorrentes de emprstimos pela controladora
obtidos para a aplicao em suas controladas;
Encargos com emprstimos e financiamentos obtidos para a aquisio
de terrenos, quando efetivamente vinculados aos projeto, tambm
devem ser capitalizados.
26

Formao do custo (Cont.)
Ao custo do imvel vendido deve ser adicionada a melhor estimativa
para fazer face s garantias referente ao perodo posterior concluso
e entrega dos empreendimentos imobilirios;
Adiantamentos para aquisio de bens e servios devem ser
controlados, separadamente, em rubrica especifica de adiantamentos a
fornecedores (grupo de estoques de imveis a comercializar) e
considerados como incorrido medida que os bens e/ou servios a que
se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construo.

Compra do Terreno - Permuta
Permuta fsica
Referncia de quais itens a serem retificados
- Quando h permuta de unidades imobilirias que no tenham a
mesma natureza e valor (por exemplo, apartamentos
construdos ou a construir por terrenos) esta considerada
uma transao com substncia comercial e gera ganho ou
perda.
- O valor do terreno dever contabilizado por seu valor justo no
estoque de terrenos em contra partida a adiantamento de
clientes no passivo.
- A contabilizao deve ser feita no momento da assinatura do
instrumento particular.
Base de apurao do valor
- Tabela de preo a vista para as unidades, na data da transao
de permuta (registro de incorporao).
27

Definies e conceitos Permuta (cont.)
Permuta - Permuta, no conceito imobilirio, a troca do terreno pela
obrigao do incorporador de construir o empreendimento e entregar
para o proprietrio do mesmo (permutante) unidades no local.
A permuta pode ocorrer com ou sem reteno de frao, por parte do
proprietrio do terreno.
Permuta com reteno de frao - Havendo reteno de frao, o
incorporador assume a obrigao de construir para o proprietrio as
acesses que vinculadas s fraes ideais retidas constituram as
futuras unidades autnomas. No caso o proprietrio do terreno, tendo
retido a frao do mesmo, no assume a figura de incorporador,
autorizando no entanto que a incorporao se realize exclusivamente
sob a responsabilidade de quem estiver adquirindo o restante da frao
ideal, face a obrigao contrada na permuta.

Definies e conceitos Permuta (cont.)
Permuta sem reteno de frao - No havendo reteno de frao,
ao trmino da obra o incorporador faz ao proprietrio do terreno a
dao em pagamento das unidades reservadas para o proprietrio.
Permuta Outras consideraes - Se o valor atribudo ao terreno for
superior ao valor estimado das unidades o incorporador paga a
diferena ao proprietrio, a ttulo de torna.
28

Encargos Financeiros
A
legislao
determina
que
os
encargos
financeiros
oriundos
de
emprstimos e financiamentos contratados para aquisio de terrenos ou a

construo do empreendimento imobilirio, sejam incorporados, ao custo
do ativo em formao (estoque).
Encargo financeiro incorrido:

Parcela relativa s unidades vendidas - direto para CIV;
Parcela relativa s unidades no vendidas - estoques (apropria
depois da venda).

Encargos Financeiros (Cont.)
necessrio que existam evidncias suficientes de que os recursos
relativos contratao da dvida tenham sido aplicados na construo do
imvel para registrar no ativo.
Esses encargos s podero ser incorporados no ativo enquanto a obra no
tiver concluda. Aps sua concluso reconhecido no resultado.
Os encargos financeiros incorridos no dever compor a parcela do custo
de produo do empreendimento que ser utilizada para apurar sua fase
de execuo, ou seja, os encargos financeiros so adicionados como custo
de obra porm no compe o custo para verificao do estgio de
andamento da obra.
29

Despesas com vendas - comisses
As despesas com comisses de vendas incorridas pelas entidades de
incorporao imobiliria, e que necessariamente teriam sido evitadas
caso as unidades no fossem vendidas, devem ser diferidas e
apropriadas ao resultado na rubrica, despesas com vendas,
observando-se os mesmo critrios de apropriao da receita de
incorporao imobiliria, no devendo afetar a determinao do lucro
bruto. No caso de cancelamento de vendas ou quando provvel que no
haver pagamentos dos valores contratados, estes gastos passam a ser
registrados diretamente como despesas.

Despesas com vendas propaganda e publicidade
No fazem parte do custo de construo do imvel e devem ser
reconhecidas no resultado quando efetivamente incorridas,
respeitando se o regime de competncia contbil dos exerccios de
acordo com seu respectivo perodo de veiculao, no podendo ser
diferidas.
30

Despesas com vendas Estande de vendas
Durante a construo registra-se no ativo imobilizado - imobilizado
em andamento;
Ao trmino da construo avalia-se a vida til (depreciao) tendo
como referncia o perodo entre data da incorporao e data do
incio da obra / data de desmobilizao / data da concluso da
venda;
O teste de realizao do projeto deve levar este custo como item a
ser considerado (VGV - terreno - custos capitalizados - estande);
Entretanto, quando o tempo de vida til for inferior a 12 meses, os
gastos devero ser reconhecidos diretamente no resultado como
despesas de vendas.

Juros TP e atualizao monetria:
Quantificar e registrar os valores pela competncia;

Sua classificao contbil deve ser a seguinte:
Antes das chaves: registrado como receita operacional;
Ps-entrega das chaves: registrado como receita financeira (em
alguns casos registrado na receita operacional).
Nos casos em que a classificao seja realizada na receita
operacional os respectivos efeitos devem ser objeto de divulgao
especifica.
Entende-se como receita financeira: atualizao INCC, IGP-M e Juros
Tabela Price.
31

Registro das operaes de cesso de recebveis imobilirios
Sem co-obrigao: O controle de recebveis do Banco, registro da
operao ao resultado, diminuindo a conta do ativo;
Com co-obrigao: O controle de recebveis da empresa, manter o
ativo (contas a receber) e o registro da obrigao no passivo (valor
recebido).
Regitro inicial da receita e
Registro da Cesso - entrada do
clientes
dinheiro e baixa dos recebveis
dos ttulos e passivo pela co-obrigao
D - Clientes - R$ 1.000
D - Banc o - R$ 900
D - Clientes Cesso - R$ 1.000
C - Rec eita Imobil. - R$ 1.000
D - DESPESAS BANCRIAS - R$ 100
C - Contas a Pagar Cesso R$ 1.000
Registro da Cesso - Ativo pela entrega
C - CLIENTES - R$ 1.000

A taxa de desconto deve ser o diferencial entre:
A taxa da operao (implcita do contrato);
A taxa usual de mercado para a transao de mesma natureza.
Na ausncia de vendas a vista e estudos de viabilidade a valor
presente para benchmark, a administrao deve exercer o melhor
julgamento.
32

Vendas prazo de unidades no concludas, normalmente, os fluxo

de recebveis das entidades so atualizados monetariamente (sem
juros) at as unidades serem entregues (geralmente em um prazo de
at 36 meses aps a venda), e aps, passam a ser atualizados por juros
de mercado do setor. Desta forma, os recebveis com atualizao
monetria, inclusive a parcela das chaves (sem juros), devem ser
descontados a valor presente, uma vez que os ndices de atualizao
monetria contratados diferem das taxas de mercado.

Vendas prazo de unidades no concludas, as variaes monetrias
do perodo pr-chaves integram a receita dos imveis vendidos e a
reverso do ajuste a valor presente do crdito do perodo pr-chaves
deve ter como contrapartida a linha de receita de vendas. O clculo da
realizao considera o perodo decorrido da venda e o percentual do
custo financeiro incorrido pela receita.
33

Critrios para obteno da taxa de desconto ativos e Passivos
ABRASCA
Encontra-se a taxa mdia ponderada de captao da Sociedade nos
perodos do fechamento, sejam trimestrais, sejam anuais;
A taxa mdia, seja trimestral ou anual se alicerar na taxa mdia de
capitao mensal e dividido por 3 (meses) ou 12 (meses) conforme o
caso;
admissvel o clculo da taxa mdia por extremos do perodo,
trimestral e-ou anual, desde que se prove que no houve obteno e
liquidao de captao dentro do perodo da mdia em volumes
representativos;

Critrios para obteno da taxa de desconto ativos e Passivos
ABRASCA
Dessa taxa mdia desconta-se, em cada perodo de fechamento,
trimestral ou anual, a projeo de inflao do governo (IPCA ou IGP-M,
dos dois o que ais garantir relacionamento com o INCC).
O resultado a taxa de juros efetiva descontada j lquida da
inflao;
Compara-se a taxa mdia efetiva da Empresa com a mdia
aritmtica simples da taxa de juros efetiva de NTN B;
Entre as duas define-se a maior como taxa para aplicao do clculo
da A.V.P.
34

Proviso para Garantia
O custo do imvel vendido deve compreender os gastos com as garantias
existentes relativas ao perodo posterior entrega das chaves da unidade
imobilirias, a ser estimadas com base em dados tcnicos disponveis de
cada imvel e no histrico de gastos incorridos pela entidade de
incorporao imobiliria.
Deve ser registrado em conta especfica no passivo.
O clculo feito com base no custo incorrido das unidades vendidas.

Impostos Diferidos
As empresas devem provisionar os impostos sobre os valores reconhecidos
como receita e ainda no tributveis independente da tributao ser Lucro
Presumido ou Lucro Real.
Os impostos diferidos so registrados para refletir as diferenas
temporrias entre a base fiscal, que determina a tributao conforme o
recebimento das vendas de imveis (IN N84/79) e a apropriao do lucro
imobilirio conforme a evoluo da obra.
35

Impostos Diferidos
Ex. Imposto diferido no PASSIVO.
Recebimento
Receita
300.000,00
624.000,00
Pis - Base Fiscal - LP

Pis - Societrio - LP
Pis - Fiscal
Pis - Societrio
Pis Diferido - Passivo
R$ 300.000,00 * 0,65%
R$ 624.000,00 * 0,65%
1.950,00
4.056,00
2.106,00

Impostos Diferidos
Impostos diferidos so calculadas da seguinte forma:
(Promitentes AVP Adiantamento de Clientes)
Os impostos diferidos devem ser apresentados como passivo no circulante,
de acordo com o CPC 26 R1 item 56.
36
CPC 17 Contratos de Construo
CPC 17 Contratos de construo

Definies
Contrato de construo - um contrato especificamente negociado
para a construo de um ativo (ponte, prdio, represa, oleoduto,
estrada, navio ou tnel) ou de uma combinao de ativos que estejam
intimamente inter-relacionados ou interdependentes em termos da sua
concepo, tecnologia e funo ou do seu propsito ou uso final
(refinarias e outras partes complexas de fbricas ou equipamentos);
Contrato de preo fixo (contrato de preo fechado) - um contrato de
construo em que a empreiteira concorda com um preo fixo ou com
uma taxa fixa por unidade de produto, que em alguns casos, est sujeito
a clusulas de repasses de aumento dos custos (custos escalonados);
Contrato de cost plus (contrato a preo de custo) - um contrato de
construo em que o empreiteiro reembolsado dos custos incorridos,
mais um percentual sobre estes custos ou uma remunerao fixa.
37
Objetivo e escopo
Prescreve o tratamento contbil de receitas e custos associados aos

contratos de construo, que normalmente se caracterizam por terem
suas datas de incio e trmino em perodos contbeis diferentes.
Descreve a metodologia a ser aplicada para o reconhecimento destas
receitas e custos;
Esta Norma deve ser aplicada na contabilizao dos contratos de
construo nas demonstraes contbeis dos empreiteiros;

Combinao e segmentao dos contratos de construo
Quando um contrato cobrir vrios ativos, e quando este identificar os

valores de receita individualmente, o reconhecimento contbil das
receitas e custos dever ser realizada de forma individualizada, como
se existisse um contrato para cada ativo identificado.
Exemplo: A construo do rodoanel, que inclui a pavimentao de

vias (1), construo de pontes (2) e construo de tneis (3).
Um grupo de contratos, quer com um nico cliente ou com vrios

clientes, deve ser tratado como um contrato de construo nico
quando:
a) O grupo de contratos seja negociado como um pacote nico;
b) Os contratos estejam to intimamente inter-relacionados que
sejam, com efeito, parte de um projeto nico com uma margem
de lucro global; e
c) Os contratos sejam executados simultaneamente ou em
seqncia contnua.
38

A receita do contrato deve compreender:
a) A quantia inicial de receita acordada no contrato; e
b) Alteraes na obra a ser executada, reclamaes e pagamentos de
incentivos do contrato:
i. At ao ponto que seja provvel que resultem em receita; e
ii. Estejam em condies de serem fielmente mensurados.
Exemplos de alteraes: solicitao de mudana no design ou
especificaes feitas pelo cliente em que o mesmo provavelmente aceite o
preo desta alterao;
Exemplos de reclamaes (claims): solicitao de reembolso de custos pelo
empreiteiro, em funo de atrasos ou erros na especificao ou design por
parte do cliente. Devido a incerteza nesta situao, a negociao dever
estar em um estgio avanado em que seja provvel que o cliente aceite o
complemento para ser considerada receita;
Exemplos de incentivos: trmino antecipado da obra, no qual o
empreiteiro ir receber um valor adicional. Devido a incerteza nesta
situao, estes incentivos so considerados receitas quando seja provvel
(conceito de praticamente certo) que o empreiteiro ir atingir a
performance prevista em clusula contratual.

Os custos do contrato deve compreender:
Os custos que se relacionem diretamente com o contrato especfico;
Os custos que sejam atribuveis atividade do contrato em geral e
possam ser alocados ao contrato; e
Outros custos que sejam especificamente cobrveis do cliente nos
termos do contrato.
Nos contratos de preo fixo: custos incorridos (contratados e aplicados na
obra) e receita pelo mtodo do POC;
Nos contratos de Cost Plus: custos incorridos (contratados e aplicados
na obra) e receitas proporcionais aprovadas pelo contratante.
39

Mtodo POC (Percentage Of Completion)
Medido da seguinte forma:
A proporo dos custos incorridos em relao aos custos estimados
totais do contrato (pagamentos antecipados e materiais recebidos e no
utilizados na obra no compem o custo incorrido);
Levantamentos fsico da obra executada; e
Concluso de uma proporo fsica da obra contratada.
Quando o resultado de um contrato de construo no puder ser
fielmente estimado:
A receita deve ser reconhecida at o ponto em que seja provvel que
os custos incorridos sejam recuperveis; e
Os custos do contrato devem ser reconhecidos como um gasto no
perodo em que sejam incorridos.

Reconhecimento das perdas esperadas
Quando for provvel que os custos totais do contrato excedam a
receita total do contrato, a perda esperada deve ser reconhecida
imediatamente como um custo, independentemente do estgio da obra.
Alterao das estimativas
As estimativas alteradas so utilizadas na determinao da quantia da
receita e dos custos reconhecidos no resultado no perodo em que a
alterao foi feita e em perodos subseqentes.
40
ICPC 02 Contrato de Construo do Setor

Imobilirio (IFRIC 15)

Imobilirio
Questes
(a) O contrato enquadra-se no alcance do Pronunciamento Tcnico CPC 17
Contratos de Construo ou do Pronunciamento Tcnico CPC 30 Receitas?
(b) Quando deve ser reconhecida a receita com a incorporao e/ou
construo de imveis?
41

Imobilirio
Determinao do momento em que um contrato se enquadra no alcance do
CPC 17 Contratos de Construo ou do CPC 30 Receitas
O Pronunciamento Tcnico CPC 17 Contratos de Construo aplicvel
quando o contrato se enquadra na definio de contrato de construo
exposta no item 5 do Pronunciamento Tcnico CPC 17 Contratos de
Construo: "um contrato especificamente negociado para a construo
de um ativo ou de uma combinao de ativos " Um contrato de
construo de imvel enquadra-se na definio de contrato de
construo quando o comprador capaz de especificar os principais
elementos estruturais do projeto do imvel antes de comear a
construo e/ou especificar mudanas estruturais significativas aps o
incio da construo (quer, ou no, o comprador exera essa
possibilidade).

Imobilirio
Ao contrrio, um contrato de construo de imvel, mediante o qual os
compradores tm apenas uma possibilidade limitada de influenciar no
projeto do imvel, como, por exemplo, a possibilidade de selecionar um
projeto entre um leque de opes especificadas pela entidade ou
especificar apenas pequenas variaes do projeto bsico, um contrato
de venda de bens, de acordo com o alcance do Pronunciamento Tcnico
CPC 30 Receitas.
42

Imobilirio
Contabilizao da receita de construo de Imveis
a) O Contrato um contrato de construo?
Quando o contrato se enquadra no alcance do Pronunciamento Tcnico
CPC 17 Contratos de Construo e seu resultado puder ser
mensurado com segurana, a entidade deve reconhecer a receita
pelo percentual de evoluo da obra, de acordo com o
Pronunciamento Tcnico CPC 17 Contratos de Construo. O
contrato pode no se enquadrar na definio de contrato de
construo e, portanto, estar enquadrado no alcance do
Pronunciamento Tcnico CPC 30 Receitas. Nesse caso, a entidade
deve determinar se o contrato de prestao de servios ou de
venda de bens.

Imobilirio

b)
O contrato um contrato de prestao de servios?
Se a entidade no for obrigada a comprar e fornecer materiais de

construo, o contrato pode ser apenas um contrato de prestao
de servios de acordo com o Pronunciamento Tcnico CPC 30
Receitas.
43

Imobilirio
c) O contrato um contrato de venda de bens?
Se a entidade for requerida a prestar servios, em conjunto com o

fornecimento de materiais de construo, para cumprir sua obrigao
contratual, a fim de entregar o imvel ao comprador, como aqueles
aplicveis aos contratos de venda decorrentes da incorporao de
unidades imobilirias, o contrato um contrato de venda de bens,
devendo ser aplicados os critrios de reconhecimento de receita
descritos no item 14 do Pronunciamento Tcnico CPC 30 Receitas.
Quando a entidade transferir ao comprador o controle, os riscos e os

benefcios da propriedade do imvel, em sua totalidade, de uma
nica vez, a entidade somente deve reconhecer a receita quando
todos os critrios do item 14 do Pronunciamento Tcnico CPC 30
Receitas forem satisfeitos.

Imobilirio
Item 14 do CPC 30
A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida

quando forem satisfeitas todas as seguintes condies:
a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e
benefcios mais significativos inerentes propriedade dos bens;
b)a entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos
bens vendidos em grau normalmente associado propriedade nem
efetivo controle de tais bens;
c)o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;
d)for provvel que os benefcios econmicos associados transao
fluiro para a entidade; e
e)as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes
transao, possam ser confiavelmente mensuradas.
44

Imobilirio
Se a entidade for obrigada a executar outros servios no imvel j
entregue ao comprador, ela deve reconhecer um passivo e uma despesa de
acordo com o item 19 do Pronunciamento Tcnico CPC 30 Receitas. O
passivo deve ser quantificado de acordo com o Pronunciamento Tcnico
CPC 25 Provises, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes. Se a
entidade for obrigada a entregar outros bens ou servios, separadamente
identificveis do imvel j entregue ao comprador, ela deve identificar os
bens ou os servios remanescentes como componente separado da venda.
ICPC 02 Contrato de Construo do Setor Imobilirio

Podem outros componentes, que no sejam
a construo do imvel, ser identificados no
contrato (por exemplo, venda de terreno ou
prestao de servios de administrao de
imveis)?
No
Sim
Dividir o contrato em componentes identificveis
separadamente.
Apropriar a cada componente o valor justo da

remunerao recebida ou a receber.
Separar componentes.
Componente(s) de entrega de
outros bens ou servios.
Aplicar o CPC 30.
Componente para a construo

de imvel e servios diretamente
relacionados (de acordo com o
item 4 do CPC 30).
(Ver item 11 da Interpretao).
45

Imobilirio
A
O contrato ou o componente
atende definio de contrato de
construo?
Sim
Receitas e custos so
reconhecidos pelo percentual de
evoluo da obra.
O contrato ou o
componente um contrato
de construo no alcance
do CPC 17*
No
apenas para a prestao de
servios?
(Ver itens 14 e 15 da
Interpretao).
Sim
evoluo da obra.
O contrato ou componente
para a prestao de
servios no alcance do
CPC 30.
No
para a venda de bens no alcance
da CPC 30**.
Os critrios de
reconhecimento de receita
so atendidos
continuamente?
Sim
evoluo da obra.
(Ver item 17 da
Interpretao).
No
A receita reconhecida quando

todas as condies do item 14 do
CPC 30 so satisfeitas.
Orientao OCPC 04 Aplicao da

Interpretao Tcnica ICPC 02
46
Orientao OCPC 04 Aplicao da Interpretao

Tcnica ICPC 02
Objetivo
O objetivo desta Orientao o de auxiliar na anlise de se os
contratos de construo se enquadram mais adequadamente no
alcance do Pronunciamento Tcnico CPC 17 Contratos de
Construo ou do Pronunciamento Tcnico CPC 30 Receitas e
assim auxiliar na definio pelos preparadores das demonstraes
contbeis do momento do reconhecimento da receita com a
incorporao ou construo de imveis.
Alcance
Esta Orientao diz respeito as principais caractersticas e
peculiaridades do ambiente econmico e jurdico em que opera o
setor imobilirio brasileiro.

Tcnica ICPC 02
Efetivao ou realizao da venda
Momento
Considera-se efetuada ou realizada a venda de uma unidade
imobiliria, quando contratada a operao de compra e venda, ainda
que mediante instrumento de promessa desde que implementada a
condio suspensiva a que estiver sujeita essa venda.
47

Tcnica ICPC 02
Efetivao ou realizao da venda
Clusula suspensiva
suspensiva a condio que condicione a aquisio da unidade
imobiliria verificao ou ocorrncia do fato nela previsto.
Exemplos de clusulas suspensivas
a)Venda de determinado nmero de unidades do empreendimento
para efetivao total do mesmo;
b) Prazo do registro da incorporao (180 dias).
c) No caso de venda sujeita condio suspensiva, as quantias
recebidas, a qualquer ttulo, na fase que anteceder o implemento da
condio, devero ser contabilizados em conta de antecipao de
clientes, classificvel no passivo circulante ou longo prazo.

Tcnica ICPC 02
Aceitao da Promessa de Compra e Venda
Um ponto que tem trazido muita dvida no
brasileiro.
setor imobilirio
As entidades que realizam a incorporao ou a construo de

imveis, diretamente ou por meio de subempreiteiras, firmam
contratos antes do trmino da construo, ou mesmo antes de seu
incio (na planta) mediante contrato costumeiramente denominado
de promessa de compra e venda.
Esse contrato tem fora de uma operao de compra e venda de
unidade futura, sendo, via de regra, irrevogvel e irretratvel para
ambas as partes.
48

Tcnica ICPC 02
Aceitao da Promessa de Compra e Venda
O adquirente tem direitos reais, podendo dispor livremente sobre
os direitos da unidade imobiliria. Dados evidenciam que a maioria
dos contratos tem sido levado a cabo pelos adquirentes, o que faz
prevalecer a idia de que a forma contratada (promessa de compra
e venda) no interfere na essncia da transao que , de fato, uma
operao de compra e venda. Assim, no h que se considerar essa
forma jurdica como restritiva para reconhecimento da receita.
IASB x CPC
Determinados assuntos relacionados ao significado e aplicao do
conceito de transferncia contnua de riscos, benefcios e de
controle na venda de unidades imobilirias sero analisados pelo
International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). A
expectativa das empresas brasileiras do segmento imobilirio que o
produto dessa reunio possibilite um direcionamento mais efetivo
quanto ao entendimento do IASB sobre a questo.
Os resultados dessa anlise podem fazer com que as incorporadoras

imobilirias tenham que revisar suas prticas contbeis relacionadas
ao reconhecimento de receitas.
49
Empreendimento Controlado em Conjunto

(CPC 19 Joint Venture)
Definies
Formas de empreendimentos controlado em conjunto
Demonstraes contbeis do empreendedor Consolidao Proporcional

Definies:
Este pronunciamento deve ser aplicado na contabilizao das
participaes em empreendimentos controlados em conjunto (joint
venture) e na divulgao dos ativos, passivos e receitas e despesas
desses empreendimentos nas demonstraes contbeis dos
empreendedores e investidores, independente da estrutura ou forma
sob a qual as atividades do empreendimento controlado em conjunto
so executados.
Controle o poder de governar as polticas financeiras e operacionais
da entidade de forma a obter benefcio das suas atividades.
Investidor em empreendimento controlado em conjunto um dos
participantes desse empreendimento que no compartilha do controle
conjunto sobre o empreendimento.
50

Formas de empreendimento controlado em conjunto:
(a) Operaes controladas em conjunto;
(b) Ativos controlados em conjunto;
(c) Entidades controladas em conjunto.
Controle Conjunto: Onde dois ou mais empreendedores esto
comprometidos por um acordo contratual.
Acordo Contratual: Estabelece as regras para o controle conjunto.
Pode ser evidenciado, por exemplo, por meio de contrato entre os
empreendedores ou de atas de discusso entre os empreendedores.
As atividades para as quais no existe acordo contratual
estabelecendo o controle conjunto no se configuram como
empreendimento controlado em conjunto.

CPC 19 (Joint Venture)
Operaes controladas em Conjunto:
Envolvem o uso de ativos e outros recursos dos empreendedores em

vez da constituio de sociedade;
O empreendedor deve reconhecer em suas demonstraes contbeis:
os ativos por ele controlados e os passivos por ele incorridos;

as despesas por ele incorridas e a sua parte na receita gerada com a
venda de produtos ou servios produzidos pelo empreendimento
controlado em conjunto.
51

Ativos controlados em conjunto:

Envolvem o controle e a propriedade conjunta de um ou mais ativos

cedidos ou adquiridos pelos empreendedores;
No envolve a constituio de sociedade;
Cada empreendedor controla sua parte nos benefcios econmicos
futuros por meio da participao que detm no ativo controlado em
conjunto.
Exemplo: Quando duas entidades controlam conjuntamente um
imvel e cada uma apropria-se de sua parte nas receitas de aluguel e
arca com sua parte nas despesas em conformidade com o acordo
contratual.

Entidade controlada em conjunto:
Envolve a constituio de sociedade;
A entidade controlada em conjunto, pode assinar contratos em seu

nome e levantar fundos para financiar atividades;
Deve manter seus prprios registros contbeis e elaborar e

apresentar suas demonstraes do mesmo modo que outras entidades.
52

Demonstraes contbeis do empreendedor - Consolidao proporcional
O empreendedor deve reconhecer seu investimento na entidade
controlada em conjunto utilizando a consolidao proporcional.
A aplicao da consolidao proporcional significa que o balano
patrimonial do empreendedor inclui sua participao nos ativos que ele
controla de forma conjunta e sua parte nos passivos pelos quais ele
conjuntamente responsvel.
Ele pode combinar sua parte no estoque da entidade controlada em
conjunto com seu prprio estoque, ou sua parte no imobilizado da
entidade controlada em conjunto com o seu prprio imobilizado.
Alternativamente, o empreendedor pode incluir sua parte em cada um dos
ativos, passivos, receitas e despesas da entidade controlada em conjunto
em suas demonstraes contbeis utilizando uma linha separada
Lanamentos Contbeis
53
Lanamentos contbeis
Controle do custo
Custo inicial e custo incorrido
Percentual de custo incorrido
Custo orado inicial

Tie in - custo incorrido (%)
A - Custo total inicial
2.000.000,00
Custo incorrido
B - Total custo incorrido
Total incorrido
650.000,00
(/) Custo orado total atualizado

650.000,00
C (A - B) - Total custo a incorrer
2.000.000,00
(=) % incorrido
32,50%
1.350.000,00
Lanamentos contbeis
Receita recebida no ms
Mapa do Lucro Imobilirio Fiscal
Unidade
Situao Av
Frao
Custo
ou VD
Ideal
Incorrido
Data Venda
Total da
venda
Recebimento
11 VD
16,66
108.290
26/05/2012
730.000
100.000
21 VD
16,66
108.290
12/05/2012
660.000
660.000
31 AV
16,66
108.290
41 AV
25,01
162.565
51 VD
25,01
162.565
100
650.000
Total FIT
Saldo
Remanescente
630.000
-
19/05/2012
980.000
490.000
490.000
2.370.000
1.250.000
1.120.000
54
Lanamentos contbeis
Ajustes societrios
Custo
Unidade
Estoque
Venda atualizada Custo total
2012 Terreno
Receita
Recebimento
Receita total
100.000
237.250
660.000
214.500
Adiantamento de
clientes
Promitentes
-
11
730.000
108.290
108.290
12
660.000
108.290
108.290
13
108.290
108.290
14
162.565
162.565
21
Total
980.000
162.565
162.565
2.370.000
650.000
379.145
270.855
137.250
(445.500)
-
490.000
318.500
(171.500)
1.250.000
770.250
(617.000)
137.250
Lanamentos contbeis
Recebimentos
D - Banco
1.250.000,00
C - Promitentes
1.250.000,00
Custo - Resultado
D - Custo
379.145,00
C - Estoque
379.145,00
Receita
D - Promitentes
770.250,00
C - Receita de Imveis Vendidos
770.250,00
Adiantamento de Clientes
D - Promitentes
617.000,00
C - Adiantamento de Clientes
617.000,00
55
Conciliao societrio x fiscal - RTT

IRPJ
Empresa
OCPC 01
Balancete
1 trim 2011
Societrio
4.626.947,84
Fiscal
3.164.302,47
variao - Ajuste RTT
(1.462.645,37)
Demonstrao da base de calculo
Balancete
Memria de calculo presumido
Base de calculo
Resultado
3.164.302
253.144
Base para melhor entendimento
www.cpc.org.br
Orientao OCPC 01 Entidades de Incorporao Imobiliria
Interpretao ICPC 02 Contrato de Construo Setor Imobilirio
Orientao OCPC 04 Aplicao da Interpretao Tcnica ICPC 02
CPC 12 Ajuste ao Valor presente
CPC 17 Contratos de Construo
CPC 19 Investimento em Empreendimento Controlado em Conjunto
CPC 30 - Receitas
www.receita.fazenda.gov.br
56
What matters to you, matter to us
CONTATO:
desenvolvimento@crcsp.org.br
57

Apostila Construcao Civil BDO

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A reproduo total ou parcial,

Acesso gratuito pelo portal do CRC SP www.crcsp.org.br

Orientar de forma prtica e objetiva a todos os participantes sobre as

Conceitos bsicos de incorporao imobiliria

Conceitos bsicos de incorporao imobiliria

Conceitos bsicos de incorporao imobiliria

Conceitos bsicos de incorporao imobiliria

Construtoras: So as empresas contratadas para desenvolver

Condomnio de construo: O condomnio um direito sobre um

Condmino: Condmino quem participa do condomnio.

Formas de realizao de empreedimentos

Formas de realizao de empreendimentos

Formas de realizao de empreendimentos

Formas de realizao de empreendimentos

Formas de realizao de empreendimentos

Formas de realizao de empreendimentos

Formas de realizao de empreendimentos

Inexistncia de razo social e cadastro no CNPJ;

Existncia de scio ostensivo nico a responder perante terceiros

A prova de sua existncia se d atravs de contrato particular entre as

O gerenciamento necessariamente exercido por uma pessoa jurdica

Formas de realizao de empreendimentos

Os seus registros contbeis devem ser efetuados de forma destacada na

Formas de realizao de empreendimentos

Scio ostensivo: lucro real ou presumido, independente da opo

Scio oculto: tratado como investimento no ativo no circulante

Formas de realizao de empreendimentos

Regime de construo (cont.)

Regime de construo (cont.)

Regime de construo (cont.)

Regime de construo (cont.)

Medio dos servios realizados tendo em vista o progresso fsico da

De acordo com o cronograma financeiro contratado entre as partes a

Financiamento de Construo (Cont.)

banco conta movimento

Financiamento de Construo (Cont.)

Financiamento de Construo (Cont.)

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