A ESTRATGIA DE LOCALIZAO DOS CONJUNTOS

HABITACIONAIS DA URBIS EM SALVADOR, ENTRE

1964 E 19841

Procura estabelecer algumas relaes entre a produo da URBIS,

agente promotor de habitaes para
famftias de baixa renda, e os fatores
intervenientes na localizao/aquisio dos terrenos destinados aos
conjuntos habitacionais. Para tanto,
estabelece subperfodos de anlise,
objetivando identificar a evoluo
das polrticas imobiliria e fundiria
daquele agente, no quadro da polrtica urbana nacional, e suas repercusses em Salvador e sua regio
metropolitana.
Desde a segunda metade dos anos 60 e, mais intensamente, a partir da dcada de 70, os conjuntos habitacionais financiados pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH), via Banco Nacional da Habitao (BNH), e promovidos pelo Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais (INOCOOP) ou Habitao e
Urbanizao da Bahia S.A. (URBIS) passaram a constituir-se em
elementos integrantes do processo de expanso urbana de Salvador. Embora numericamente pouco significativos, se comparados s demais altemativas habitacionais da maioria da populao (Ioteamentos populares, invases), eles representam uma inverso considervel de recursos pblicos em reas geralmente
desprovidas de infra-estrutura, equipamentos e servios pblicos.
Nesse sentido, sua implantao veio contribuir para a urbanizao de novos espaos, sob formas que guardam estreita relao
com os traos excludentes do desenvolvimento urbano regido
pelo modo de produo capitalista.
A promoo das "habitaes de interesse social" esteve a
cargo, basicamente, do INOCOOP-Ba e da URBIS, em Salvador.
A ao do primeiro, agente de intermediao entre cooperativas, empresas de construo e agentes financeiros do SFH, ini-

da Universidade de Paris XII.

ciou-se em 1967; dirigia-se ao chamado "mercado econmico",

composto por famlias cm rendimentos superiores a 5 salrios
mfnimos (SM), atravs de programas financiados at 3.500
UPC/unidade 2. A produo de habitaes para o "mercado popular" (at 5 SM) iniciou-se em 1965, obedecendo a limites de financiamento gradativamente elevados de 320 a 650 UPC/unidade; essa produo foi conduzida a partir de 1968 pela Companhia
de Habitao URBIS, empresa de economia mista, subordinada
ao governo estadual. Tratando-se de agentes com relaes a nfvel federal, via BNH, e a nfvel regional, atravs de vrios rgos
administrativos e empresas de servios pblicos, alm de proprietrios de terras, empresas de construo e projeto e agentes financeiros, tornavam-se "instncias privilegiadas de articulao
polrtica e econmica"3.
Enquanto o INOCOOP, por suas caracterfsticas de organizao, com relativa autonomia em relao aos governos locais,
manobra mais facilmente no "livre jogo de mercado", a URBIS,
com outra estrutura e uma clientela-alvo com baixos rendimentos, depende diretamente da ao do Estado na liberao de terrenos compatfveis com esse tipo de empreendimento habitacional, dadas a estrutura de propriedade - privada - do solo e as
caracterfsticas de estratificao/segregao
social do processo
de urbanizao. Desse modo, a URBIS explicita com maior nitidez a polftica governamental para a habitao e o desenvolvimento urbano.
Assim, optou-se por recompor aqui a trajetria de produo
deste agente promotor, durante os 20 anos que sucederam
criao do BNH, no intuito de identificar a evoluo da sua polftica imobilirialfundiria, traduzida na implantao de ncleos de
habitao padronizada, em determinadas reas de Salvador; polftica que influi direta e indiretamente na expanso da rea urbanizada, caracterizando esses conjuntos habitacionais como "pontas
de lana" no processo de incorporao de novos espaos ao uso
urbano.
1. CARACTERSTICAS

DA AO DA URBIS

De 1964 a 1971, o BNH funcionou como banco de primeira

Iinha,financiando e comercializando diretamente habitaes produzidas pelos diversos agentes promotores regionais. Ne~e. ltimo ano, em razo dos crescentes problemas de comerclalrzao dos imveis e da necessidade de expandir seu campo de

ao, o BNH transforma-se em banco de segunda linha, passando a atuar atravs de inmeros agentes financeiros, no mbito do
desenvolvimento urbano.
A partir de ento, as Companhias de Habitao (COHABs)
passaram a acumular os papis de agentes promotores e financeiros, ou seja, responsveis desde a captao de recursos junto
ao banco e a aquisio de terrenos at a produo dos imveis e
sua comercializao, assegurando o retomo dos emprstimos ao
BNH. Nesse processo de promoo imobiliria, apenas a fase de
construo, propriamente, realizada atravs da contratao de
empresas privadas, mantendo a COHAB o "controle econ6mico
rfireto rfa prorfuo" como um todo 4. Isto fez com que as COHABs passassem a se situar, de modo geral, "sob o comanrfo de
rgos rfiferentes, pois, em termos polfticos e administrativos, esto numa linha de suhordinao ao poder polftico, detentor da
maioria de suas a6es (no caso da URBIS, o Estado) e, quanto
sua forma de operar, sujeitam-se aos rigores de normas especIfIcas, ditadas pelo BNH"s.
Atravs das condies de financiamento e dos tipos de programas estabelecidos, o BNH exercer influncia tanto sobre o
modo de funcionamento como sobre as caractersticas gerais da
poltica imobiliria implementada pelo agente promotor.
O aparelho polftico-administrativo
estadual interferir decisivamente no plano das aquisies de terrenos e da distribuio
da infra-estrutura, contribuindo para modular a diviso social do
espao. Intervindo a nvel da distribuio/comercializao
dos
imveis, o Estado pode exercer um certo c1ientelismo eleitoral,
alm de, detendo uma influncia nas decises referentes quantidade de imveis a produzir, dispor de um meio de interveno
nas condies de reproduo da fora de trabalho na regio.
No caso especifico, podem ser identificadas duas fases no
processo inicial de promoo de "habitaes populares", em Salvador. A primeira corresponde ao perodo em que duas Cias. de
Habitao coexistiram na cidade, enquanto o BNH se estruturava: tratava-se da COHAB-Salvador, criada em dezembro de 1964,
no mbito municipal e integrada poltica nacional centralizada
do SFH/BNH6, e da URBIS, criada em maro de 1965 como sociedade de economia mista, vinculada ao govemo estadual, com
sua ao voltada para cidades do interior 7. A segunda fase inicia-se em 1968, quando a URBIS incorpora o patrimnio da COHAB-Salvador, tomando-se o nico agente promotor do BNH para o "mercado popular" na Bahia. Em outros termos, esta forma

de promoo habitacional torna-se uma atribuio quase que exclusiva do governo estadual, perdendo a municipal idade instrumentos prprios de interveno na questo da "habitao popular'; uma situao que s ser parcialmente alterada com a criao da Companhia de Renovao Urbana de Salvador (RENURB), em 1979 8, embora mantenha-se a preponderncia da
COHAB estadual e sua quase total autonomia com relao s
exigncias municipais. Exemplificando: os conjuntos habitacionais da URBIS no obedeciam, necessariamente, s normas urbansticas da prefeitura, nem sua implaPltao estava subordinada, na prtica, anlise e aprovao dos projetos nos rgos
municipais competentes 9.
Nesse sentido, cabe ressaltar que a ao da URBIS, como
das demais COHABs e de outras empresas e rgos pblicos,
transcorrer sob a gide de um regime "burocrtico-autoritrio",
caracterizado pela "extrema centralizao do poder, participao
polftica limitada e predomfno de orientaes tecnocrticas que
despolitizam os assuntos pblicos" 10.Tais aspectos iro reforar
o carter setorial da poltica habitacional do BNH, mais vinculada
acumulao de capital nos setores financeiro e da construo
do que voltada para o atendimento das demandas sociais crescentes e, para tanto, necessariamente embasada numa eficaz poltica fundiria, de controle e uso do solo urbano.
Desvinculado de uma poltica social mais abrangente, que
assegurasse a implantao de equipamentos, transportes e servios pblicos, indispensveis reproduo da fora d~ trabalho
urbana, o programa habitacional reduzia-se, na prtica, construo macia de casas prontas. Embora observe-se uma evoluo
do BNH no sentido de ampliar os financiamentos, inicialmente
restritos construo de casas, para infra-estrutura, equipamentos e obras de "recuperao urbana", dificilmente poder-se-ia
identificar, no perodo, a relao da poltica habitacional com uma
interveno estatal efetiva na regulao do mercado de terras e,
consequentemente, na amenizao das disparidades sociais refletidas na ocupao do espao urbano.
Assim, a liberao de terrenos destinados implantao
dos programas habitacionais da URBIS tomou-se uma tarefa
quase que exclusiva dos govemos estadual e municipal. Estes,
por sua vez, desprovidos de uma poltica fundiria que contribus~e pa~a a red~o dos custos dos terrenos no preo final dos
ImveiS, recorrram, normalmente, a dois tipos de procedimentos 11:

a) doao de terrenos pblioos ou transferncia de glebas pertencentes a rgo pblioos para o agente promotor, atravs do
pagamento de preos inferiores aos do mercado e,
b) desapropriao de terrenos particulares, cujo valor da renda
fundiria a ser paga aos proprietrios fosse pequeno, implicando,
em geral, a aquisio de glebas distanciadas da rea urbana
oonsolidada
Apenas na segunda metade dos anos 70 observa-se uma
tentativa do BNH junto ao governo estadual para viabilizar a formao de estoque de terras destinado implementao de grandes "projetos urbanstioos integrados': como foram designados,
poca, os oonjuntos projetados para Salvador, e que sero
analisados adiante.
Para melhor oompreenso dos fatores intervenientes na localizao dos conjuntos promovidos pela URBIS, em Salvador,
foram estabelecidos subperfodos de anlise, identificando-se os
limites da estratgia espacial adotada. Para tanto, levou-se em
oonta a relao entre os diferentes procedimentos utilizados para
a aquisio dos terrenos e as caracterfsticas das operaes realizadas.

Ao longo desses 10 primeiros anos, o patrimnio fundirio

da URBIS alcanou 477,40 hectares, dos quais mais de 87% resultaram de doaes e do repasse de terrenos pblioos. Enquanto 104,80 ha foram objeto de doaes, em sua maioria realizadas pela prefeitura 12, 277,45 ha resultaram do repasse, a preo
simblico, de glebas pertencentes a rgos estaduais. Os 13%
restantes do estoque corresponderam a 3 operaes de oompra a
particulares, totalizando 51,68 ha 13, e a 4 desapropriaes amigveis, perfazendo 40,80 ha; nmeros que atestam o papel decisivo dos governos municipal e estadual para viabilizar a produo
dos primeiros conjuntos habitacionais, pela URBIS, em Salvador.
Por outro lado, observa-se- que 92,70% dos terrenos foram
adquiridos at 1971, concentrando-se o maior volume de aquisies entre 1967/68, e 3 das desapropriaes ocorreram em 1972,
ao passo que nenhuma aquisio foi registrada entre 1973/74.
Que representam estes dados e qual sua relao com o desempenho imobilirio da URBIS e com a distribuio espacial
dos conjuntos habitacionais?

Cabe salientar que a polftica imobiliria da URBIS atravessou, durante estes 10 anos, dois momentos distintos. Entre 1964
e 1971, pode-se identificar uma fase "experimental" na produo
de "habitaes populares", em Salvador; como se a URBIS "testasse" seus empreendimentos medida que os terrenos eram
colocados sua disposio.
As primeiras 500 casas financiadas pelo BNH, foram implantadas num terreno doado pela prefeitura, em 1965, como
forma de subscrio do capital social da COHAB-Salvador. Elas
destinavam-se, originalmente, transferncia de famflias dos
Alagados, o que no se concretizou face recusa das mesmas.Situado em rea rural, nas proximidades da Estrada Velha
do Aeroporto e distante mais de 15 km do centro histrico aa cidade, o terreno onde foiconstrufdo o conjunto Sete de Abril - a
antiga fazenda M Vida - havia sido utilizado, anteriormente,
como depsito municipal 14.
Nesse sentido, observe-se que a poUtica urbana levada a
efeito pela prefeitura - detentora da maioria das aes da
COHAB, - naquela ocasio favorecia setores ligados a atividades imobilirias, traduzindo-se na represso s invases de terras
e na "limpeza" de certas reas "valorizadas". Em paralelo, a poUtica do recm-criado BNH vinculava-se, sobretudo no Rio de Janeiro, remoo de favelas. No de estranhar, portanto, a localizao escolhida para um conjunto previsto para ser ocupado
por "uma populao marginalizada" - expresso ideologicamente
comprometida com a noo das invases e favelas como locais
de bandidos e marginais 15.
Em 1968, a URBIS inicia a construo de 389 casas para
funcionrios da Base Naval, em Paripe. Nos anos seguintes, so
produzidos blocos de apartamentos para funcionrios do IAPSEB,
no Engenho Velho de Brotas, e diferentes padres unifamiliares
(casas isoladas, geminadas e mistas residncia-eomrcio) em
Castelo Branco, nas imediaes de Sete de Abril, alm de 100
unidades em Mangueiralltapagipe,
numa tentativa de urbanizao de Alagados.
Essa relativa disperso espacial estaria refletindo o processo de "ensaio e erro" adotado na produo dos primeiros conjuntos habitacionais que, "talvez exatamente por estarem mais prximos da nfase originria do banco - construo de habitaes
populares-, se revelaram ao mesmo tempo os mais problemticos" 16.

Uma segunda fase seria iniciada em 1971, a partir das reformulaes do SFH e do BNH, doravante banco de segunda linha, voltado para o desenvolvimento urbano. Adotando critrios
de planejamento empresarial, a URBIS modifica sua estrutura interna visando reduzir os casos de atraso de pagamento e intensificar a comercializao dos imveis produzidos, de modo a restabelecer seu equilfbrio financeiro. Nesse momento, iniciam-se procedimentos no sentido de selecionar previamente a clientela e de
melhorar as condies de produo dos conjuntos, dotando-os de
equipamentos e programas de desenvolvimento comunitrio 17.
No plano nacional, entretanto, assiste-se a uma progressiva
reduo de financiamentos do BNH para o "mercado popular',
correspondendo a um perfodo de "crise" para as COHABs, que
atingem seu pico mais baixo de produo em 197418. Possivelmente tal situao contribuiu para restringir o volume de terrenos colocados disposio da URBIS, que privilegia a utilizao
do estoque fundirio existente, consolidando plos de interveno imobiliria. Assim, 4 novas operaes so realizadas no Engenho Velho de Brotas, totalizando 1.198 apartamentos, e 2 outras etapas do Castelo Branco so construfdas, perfazendo 1.766
casas.
Um segundo e ltimo empreendimento realizado nos subrbios ferrovirios, com a construo de 286 casas em Periperi.
Apesar de tradicional plo de concentrao de loteamentos p0pulares e, por isso mesmo, potencialmente favorvel atuao
da URBIS, a zona dos subrbios, por sua composio geolgica - massap - e necessidade de proteo de mananciais, exigia
grandes investimentos de infra-estrutura; estes despertavam pouco interesse para o Estado, mais voltado para a abertura de novas reas de expanso imobiliria.
No bojo da Reforma Urbana de 1968 19, a prefeitura faz a
doao URBIS de 3 parcelas, no Cabula, numa das quais implantado, entre 1973/74, o conjunto Cabula I . Em 1972, o governo estadual desapropria 2 terrenos, um no Cabula e outro na Boca do Rio, destinando-os a empreendimentos da URBIS, cujas
construes seriam iniciadas, respectivamente, em 1976 e 1977.
As operaes desenvolvidas pela URBIS participavam, desse modo, da estratgia dos govemos municipal e estadual de induzir a ocupao de novos vetores de expanso urbana, sobretudo com a implantao da avenida Paralela e do complexo rodovirio do Acesso Norte, no infcio dos anos 70

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ainda que as novas localizaes esto menos comprometi-ds com elementos de "desvalorizao" , como ocorria no perodo precedente, quando os locais destinados aos conjuntos situavam-se em reas de antigos depsitos ( Castelo Branco foi construdo sobre um depsito de lixo desativado), prximos a equipamentos com forte carga de segregao social (Manicmio Juliano
Moreira- Solar Boa Vista, Colnia Penal Lafayette Coutinho-Castelo Branco, alm da "invaso" dos Alagados).
Ao mesmo tempo, observa-se a tendncia de as desapropriaes de propriedades particulares substiturem as doaes/repasses de terrenos pblicos como expediente para tomar
possvel a implementao dos programas da URBIS. Como determinantes desse processo, podem ser apontados o esgotamento gradativo das reservas pblicas, aliado redefinio do modelo de ocupao de solo urbano segundo as novas exignciaf
da expanso capitalista, e as mudanas na poltica do BNH.
Finalmente, a nova disposio espacial dos terrenos mostra-se convergente com a poltica imobiliria adotada pelo agente promotor, privilegiando as camadas solvveis do "mercado pcpula~ e aumentando a produo de apartamentos 21. Na verdade, o favorecimento de uma clientela solvvel faz parte de uma
tendncia nacional, quando o BNH eleva os limites de financiamento dos programas habitacionais e abre linhas de crdito espedficas para formao de estoque de terrenos por parte dos
agentes promotores. O perfedo a iniciar-se em 1975 deveria traduzir, ainda, as diretrizes de uma poltica urbana voltada para a
conformao de uma regio metropolitana, colocando novas
condies para a aquisio e a localizao de terrenos para conjuntos habitacionais, em Salvador.
3.1975-1979.

A FORMAO DE ESTOQUES DE TERRENOS

No contexto da poltica urbana nacional, acordos so celebrados entre os governos federal e estadual para a implementao de programas de desenvolvimento urbano, compreendendo a
expanso das redes de infra-estrutura (saneamento, energia,
gua), a implantao de equipamentos de consumo coletivo tcentros sociais, hospitais) e de grandes conjuntos habitacionais.
Nesse momento, o BNH cria novos mecanismos destinados
a assegurar a produo macia de habitaes "populares", privilegiando as parcelas solvveis da demanda, sobretudo quando a
conjuntura do mercado imobilirio acentuava a procura dos imveis produzidos pelas COHABs por segmentos de classe m-

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dia 22. Entretanto o BNH identifica que "a falta de terrenos urbanizados no mercado, em quantidade e a oreos suoortveis oelo
oramento familiar das oooulaes oobres, era um grave obstculo e mesmo um desafio" para a realizao de grandes empreendimentos imobilirios, que ampliassem a oferta de "casa prpria"23
Para superar estes problemas e buscar reduzir o preo final
dos imveis "de interesse social", foi assinado, pela Direo Nacional do BNH, o Ministrio do Interior e os govemadores do Nordeste, o Acordo de Recife. Segundo este acordo (CVE. 034/75), o
governo baiano comprometia-se a produzir 50.015 habitaes at
1979, enquanto o BNH passava a subsidiar integralmente a aquisio antecipada de terrenos e a infra-estrutura. Logo em seguida, o banco cria um Departamento de Terras (DETER), regionalizado, para formular e acompanhar sua polltica24
Os novos programas habitacionais passam a integrar uma
estratgia explcita de desenvolvimento metropolitano, segundo a
qual impunha-se "ordenar os elementos existentes, de ocupao
efetiva ou de planejamento, numa estratgia nica e global, buscando corrigir as distores verificadas e criar condies para, no
contexto de projetos urbansticos de maior porte, enfrentar com
vigor e energia, com a premncia requerida por seu contnuo
agravamento, o dficit habitacional"25.
A equipe tcnica encarregada da realizao desses projetos
traduzia "todo um clima de euforia, de crescimento ...uma fase
onde existiam recursos disponveis e um certo clima favorvel a
macroplanejamento e a grandes projetos ...". Na concepo destes,"a grande preocupao era" realmente, forar uma descentralizao, espichar Salvador" 26. "A disponibilidade de reas contrnuas de grandes dimenses, bem assim o seu posicionamento
em funo dos vetores de expanso urbana", constituiriam os fatores decisivos para a escolha dos terrenos a serem desapropriados pelo governo 27.
Nessa tica, foram definidos os "projetos urbansticos integrados" de Cajazeiras, Narandiba e Caji, que apresentavam 3
elementos principais de identificao: deviam absorver grande
volume populacional, abrigar diferentes faixas de renda e "reunir
condies essenciais de autonomia e auto-satisfao, em termos
de infra-estrutura fsica, servios urbanos, equipamentos comunitrios, oferta interna elou externa de empregos, comrcio e abastecimento"28.

Foram declarados de interesse social, para fins de desapropriao, 1.600 ha ao norte de Castelo Branco e Sete de Abril para Cajazeiras; 550 ha prximos avo Paralela e ao Centro Administrativo da Bahia para Narandiba; 2.800 ha entre os municfpios
de Salvador e Lauro de Freitas, para o Caji; alm de uma gleba
de 250 ha, s margens da avo Paralela e vizinha a So Cristvo,
para o projeto Mussurunga29
Tratando-se de projetos inseridos numa polftica de induo
metropolizao, verifica-se que a estrutura de promoo da
Mhabitao popular" alterada no bojo de um processo de centralizao polftico-administrativa que subordina a URBIS, a Companhia de Desenvolvimento Metropolitano (CONDER) e a Companhia de Desenvolvimento Urbano (CEDURB) recm-eriada
Secretaria de Saneamento e Desenvolvimento Urbano. A CEDURB, institufda em 1976, passa a comandar o processo de elaborao/execuo dos novos projetos. enquanto novo agente
promotor, em continuao aos trabalhos iniciados pela Subsecretaria de Desenvolvimento Urbano de desapropriao dos terrenos.
A URBIS assume a execuo de Mussurunga, alm de
prosseguir a produo de conjuntos "tradicionais" nos terrenos
adquiridos anteriormente. Entre 1975 e 1980, so realizadas 3
operaes imobilirias relativamente modestas no Cabula, 1 na
Boca do Rio, alm da densificao de reas remanescentes em
Solar Boa Vista (2 operaes com 122 apartamentos) e em Castelo Branco (185 lotes urbanizados). Apenas 3 operaes so iniciadas pela CEDURB: flR1 casas e 224 apartamentos em Cajazeira IVN, 2.016 apartamentos em Cabula VI - Narandiba e 53
unidades habitacionais no Campus Experimental de Narandiba 30.
Com a mudana de governo estadual, a CEDURB incorporada
URBIS, que reassume integralmente seu papel na promoo
dos conjuntos, doravante afinada com os novos rumos da polftica
habitacional e de desenvolvimento urbano, e que conclui as
obras iniciadas pela CEDURB.
Nesse penodo, assiste-se alterao na escala de produo dos agentes promotores, dada a disponibilidade de terrenos,
consolidando-se a tendncia verticalizao e a localizaes
menos dispersas dos conjuntos habitacionais, reflexo da polftica
de maior seleo da clientela. Nesse sentido, observa-se a pouca
expresso do Programa de Financiamento de Lotes Urbanizados
(PROFILURB), programa de lotes destinado s camadas mais
pobres, realizado pontualmente.

Esgotando-se a vigncia da CVE. 034/75 em 1979, modificam-se os procedimentos para aquisio de terrenos. Por outro
lado, os efeitos da conjuntura recessiva que se iniciar no pais se
refletiro no funcionamento do SFH/BN H, como na atividade
imobiliria em geral.

Embora a produo da URBIS tenha aumentado sensivelmente com a realizao de grandes operaes imobilirias nos
terrenos desapropriados via CVE. 034/75, estabelece-se no pals,
neste penodo, forte crise econmica. Provocando a reduo do
nivel geral de atividades, a crise afeta o SFH/BNH devido diminuio das receitas da poupana e do retomo dos financiamentos, elevando-se os atrasos de pagamento das prestaes dos
imveis. As taxas de valorizao imobiliria passam a apresentar
menor rentabilidade face a outros investimentos, diante das altas
taxas de inflao, afetando diretamente os proprietrios de terras
descapitalizados, cujas reas se constituam, no essencial, o entorno de onde foram implantados os projetos da URBIS.
A queda generalizada da produo e do consumo, com a
conseqente retrao dos investidores privados, possibilita a
transformao daquelas reas, em especial no entorno de Cajazeiras, numa espcie de reserva privilegiada para a ao dos
agentes promotores ligados ao SFH, sobressaindo-se a URBIS
como instncia principal de negociao de terrenos. Assim,
mesmo no contexto de crise, surge a possibilidade de expanso
do projeto Cajazeiras, com a proposta de venda de uma grande
gleba contgua - Fazenda Grande de Itapu Mirim - por seus
proprietrios. Segundo um acordo estabelecido na ocasio entre
o BNH e a URBIS, uma avaliao minuciosa de parte da gleba
destinada operao Cajazeira X realizada por um perito do
DETER; dentro dos limites de preo fixados nesse parecer, que
de certa forma "congelava" os preos fundirios na regio, sero
adquiridas, paulatinamente, as demais parcelas.

balano feito por tcnicos do DETER e da CEDURB havia atestado que as desapropriaes judiciais realizadas no perodo precedente resultaram num procedimento longo de aquisio de terrenos e a preos superiores queles praticados no mercado. Sugeria-se evit-Ias, recorrendo, sempre que possvel, s
desapropriaes negociadas amigavelmente 31. As novas aquisies, portanto, passam a adequar-se aos termos da Resoluo
RD. 01/76, que estabelecia a incidncia do custo do terreno no

preo final dos imveis e que a compra fosse subordinada existncia de projeto para o terreno, o qual transformava-se na garantia hipotecria do financiamento.
Nesse perfodo, a URBIS realiza operaes imobilirias em
Narandiba, Mussurunga e Cajazeiras, onde desenvolve e inicia a
implantao de novos projetos habitacionais nos terrenos da antiga Fazenda Grande, alm de elaborar/implantar projeto de macroinfra-estrutura, baseado no sistema de lagoas de tratamento
de esgotos, na rea do complexo Cajazeiras-Fazenda Grande.
5. CONCLUSO

A prtica imobiliria da URBIS traduziu a evoluo da poltica nacional do BNH, em termos dos programas habitacionais financiados e, inclusive, quanto s transformaes relativas mudana das faixa de renda da populao-alvo beneficiada. Verificase o crescimento do nmero de unidades produzidas por conjunto, como tambm da verticalizao, esta refletindo no apenas a
elevao dos rendimentos da clientela, mas um mecanismo de
intensificao do uso do solo urbano. Por outro lado, observa-se
que, embora guardando relativa autonomia da mquina estatal
nas decises relativas a seus empreendimentos imobilirios, a
URBIS norteou a localizao de seus conjuntos pelas diretrizec
da polftica urbana, explcitas ou no, emanadas dos governos
municipal - num primeiro momento - e estadual. Isto se manifestou, no particular, na escolha dos terrenos - pblicos - doados
e/ou repassados ao agente promotor, de acordo com os interesses do poder poltico e econmico vigente.
A interferncia municipal, favorecendo a expanso urbana
atravs da doao de reas em zona ''rural'' ou de ocupao recente (Cabula), torna-se praticamente inexistente ao longo do
processo de centralizao polftico-administrativa verificado no penodo. A ao do governo estadual, reforando as iniciativas municipais, salientada na implementao das diretrizes da polftica
urbana nacional, na segunda metade dos anos 70, com vistas
conformao de um espao metropolitano.
Dispersos entre si, os primeiros investimentos em "habitao popular" distribufam-se no apenas em reas situadas nos
limites. do penmetro urbano, como tambm em espaos remanescentes de bairros "populares", com urbanizao precria,
certo, mas relativamente consolidada. Em fase posterior, os interesses econmicos embutidos na induo expanso urbana,

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RELAO DE CONJUNTOS PRODUZIDOS PELA URBIS.

Em Salvador. 1964-1968

N9 CONJUNTOS
HABIT ACIONAIS
1 Sete de AbI1l
2 A1m.T amand~ - Parfpe
3 Solar Boa VIs1a- Gleba B
4 Castelo Branco I
5 Mangueira - ftapaglpe
6 Solar Boa Vista - Gleba C
7 Eugnio Sanes - Pertpel1
8 Castelo Branco 11
9 Solar Boa VIs1a- Gleba D
10 Cabula I
11 Castelo Branco 111
12 Solar Boa VIs1a- Gleba E
13 Solar Boa VIs1a- Gleba F
14 Novo MarolInho
15 Jardim Nova Esperana
16Cabula RI
17 Solar Boa VIs1a- Rem. I
18CabulaIV
19C8bulan
20 G. Marback - Boca do Rio
21 Solar Boa VIsta - Rem. 11
22 Castelo Branco IV
23 Mussunmga I
24 Cabula VI
25 Cajazelra IVN
26 Castelo Branco V
27P1raj I
28 Cabula vn - ProftIurb
29 Mussurunga 11
30 Cabula VI- Rem.
31 Cabula X - Saboelro
32 Mussurunga RI
33 Cabula IX - Doron
34 Cajazetra VII
35 Cajazelra V - Rem.
36 Cajazetra VI
37 Cajazelra VIII
TOTAL

CONSTRUO
N DE UNIDADES
fim casas aptos. lotes TOTAL
Infelo
500
1965
1967
500
1968
1969
1969
1971
1970
1970
1970
1970
1973
1973
1973
1973
1976
1976
1975
1976
1976
1976
1977
1977
1977
1977
1978
1978
1979
1979
1980
1979
1981
1981
1981
1981
1981
1982
1983
1983
NUNID.
%

389
1969
389
112
1971
112
683
1971
683
100
1971
100
456
456
1972
286
286
1972
627
1972
627
212
212
1973
400
112
1974
288
1.139
1974 1.139
322
322
1975
208
1975
208
258
1976
258
178
178
1976
52
52
1977
60
1978
60
290
200
1978
90
254
1978
74
180
920
1978
920
62
62
1978
185
185
1978
2.497
1979 2.054
443
2.016
- 2.016
1980
1.105
224
881
1980
157
157
1981 1.061
1.061
1981
116
116
1981 1.126
1.126
1982
80
1982
80
684
;982
684
360
1983
360
1.288
1983
20 1.288
708
1984
688
296
296
294
1984
1.254
1984
580
960
1.476
198410.016
896
450810.564 1.337 21.917
48,1
601 100.0

aliads gradativa elevao dos rendimentos da clientela da

URBIS, determinam a escolha de stios mais prximos a reas
onde eram implantados os novos investimentos governamentais.
Esta tendncia se ampliaria com a expanso da produo oficial
de moradias, traduzindo-se na desapropriao de grandes glebas,
estrategicamente localizadas em relao aos eixos rodovrios
metropolitanos, vetores da expanso urbana. A zona do "miolo",
situada entre a BR-324 e a avenida Paralela, passa a concentrar
um nmero crescente de conjuntos habitacionais, que apresentam um padr.: mais elevado de urbanizao em relao s diversas ocupaes ali verificadas.
Desse modo, os conjuntos da URBIS refletem e consolidam
os grandes traos da segregao espacial de Salvador. Na zona
dos subrbios, proliferam os loteamentos populares; a faixa litornea, entre a Paralela e o mar, mantm-se como reserva "nobre"
do mercado imobilirio e o "miolo", parte central do municpio, se
constitui num espao de disputa entre os diversos agentes que
atuam numa espcie de "mercado intermedirio", onde os conjuntos habitacionais representariam um dos patamares mais elevados de investimento imobilirio.
Embora as condies locais tenham favorecido o desenvolvimento da produo da URBIS, no incio dos anos 80, a crise
econmica que se iniciava no paIs naquele momento contribuiu
para a extino do BNH, em 1986. A produo oficial de habitaes "de interesse social", agora conduzida pela Caixa Econmica Federal, reflete o contexto de transio poltica e econmica
nacional e passa a apresentar um ritmo mais lento. EI~ se mostra
em descompasso crescente com as carncias habitacionais, que
iro se manifestar de modo contundente a partir da posse dos
novos prefeitos e governadores, atravs da proliferao das invases-de terrenos urbanos. Mas a j tem incio novo perodo, com
novas regras do jogo entre os diversos agentes sociais, a exigir
novas anlises e reflexes.
NOTAS
( 1) Este artigo resulta de tratamento especrfico dado a elementos
constantes da tese Les grands ensembles URBIS dans Ia production de
nouveaux espaces urbaniss Salvador (1964-1984), em elaborao,
para obteno de Doutorado em Urbanismo, na Universidade de Paris
XII. A elaborao dos mapas contou com a colaborao de Raul V. Cajado.
( 2) Para uma avaliao da ao do INOCOOP-Ba ver Banco Nacional da Habitao, A va/iao do programa de - e Szubert, Cooperativas habitacionais. p. 51-80.

( 3) Brando, O engenho da produo , p.14.

( 4) Jaramillo refere-se ao domfnio dos meios de produo, do ponto
de vista econmico, implicando no poder de deslanchar o processo produtivo e de definir suas caracterfsticas. como quantidade e qualidade do
produto, ,alm do poder de dispor desse produto.
( 5) Bahia. Secretaria do Trabalho . p. 32-3. Significando que. na
prtica, ela atua como empresa, enquanto agente financeiro, e como rgo pbUco, enquanto agente promotor.
( 6) A COHAB-Salvador, voltada para a produo de "casas populares". imagem da expe~ncia da COHAB-RJ. substitui a Cia. de Urbanizao (CURSA), criada em 1963, que objetivava a gesto do patrimnio
fundirio. municipal e a produo de habitaes.
( 7) Concedida originalmente pela CPE, a URBIS objetivava a produo e a higienizao de habitaes, alm da realizao de outros trabalhos de urbanizao.
( 8) Criada em outro contexto, a RENURB desenvolveria o Programa CURA, onde seriam inclufdas algumas aes pontuais em termos de
habitao, complementando a urbanizao de bairros populares em Salvador.
( 9) A inexistncia de uma legislao espedfica para os conjuntos
habitacionais destinados populao de baixa reMa no invalida a
constatao do predomfnio. de uma prtica autoritria, desvinculada do
poder municipal, legalmente responsvel pela gesto do us%cupao
do
territrio.
(10)Schmidt & Farret, p. 29. Ver tambm Maricato.
(11) A leitura de Andrade & Debeffe, p. 81-220. e Andrade, E. esclarecedora do comportamento do poder pblico municipal com relao
ao mercado de terras.
(12) Das cinco doaes, quatro foram feitas pela prefeitura municipal
e uma pela Base Naval de Aratu.
(13) Estas tratavam-se de operaes complementares aquisio
de 247.51 ha de propriedade da Fundao de SaOde do Estado da Bahia
(FUSEB), para implantao do conjunto Cidade Presidente Castelo, mais
conhecido como Castelo Branco. bem como de uma interveno isolada,
em rea de 1.18 ha. em Alagados.
(14) Na poca de doao ali funcionava apenas o prdio da Fundao So Geraldo, de assistncia aos menores.
(15) A expresso teria sido utilizada pelo Presidente da COHAB,
poca, segundo as entrevistas T.1 e T.3, realizadas com antigos tcnicos da COHAB/URBIS, em meados de 1984, na fase de coleta de informaes para elaborao da tese. Registre-se ainda que a Casa de Deteno foi implantada no incipiente bairro de Pau da Lima. situado em srtio
prximo ao que era implantado Sete de Abril. Com relao ao forte componente ideolgico no penodo inicial da polftica do BNH, ver: Azevedo &
Andrade - Valladares, L. do P.
(16) Szubert, A URBIS S/A e a habitao , p. 4
(17) Ibid.
(18) Cf. ABC/PRONATEC. Perfil geral
(19) CI. Andrade & Debeffe. op. cit.

(20) Cf. Brando, O t1/timo dia-.

(21) Cf. Bahia. Setrabes. Fundesco & BNH.
(22) Cf. Azevedo & Andracle, op. cit.
(23) Azevedo, J. da S.
(24) O compromisso correspondia construo de 16.150 novas
moradias, 21.133 lotes urbanizados (via PROFILURB, recm-criado) e
12.732 financiamentos de reformas e melhorias no mbito do FICAM. O
DETER criado pela RD~ 01 f76-BNH.
(25) Bahia. Secretaria de Saneamento e Desenvolvimento Urbano &
Companhia de Desenvolvimento Urbano. A Grtmde SalvadorN" p. XII-7.
(26) Entrevista T. 4 com tcnicos da ex-CEDURB.
(27) Bahia. Secretaria de Saneamento , op. cit, p. XII-9.
(28) Ibid., p. XII-10
(29) Ibid., p. XII
(3D) Por suas caracterlsticas especfficas de espao de experimentao de tcnicas/materiais de construo, atravs de prottipos habitcionais, no se considerou o campus enquanto conjunto habitacional. Ver
Bahia. Secretaria de Saneamento e Desenvolvimento Urbano & Companhia de Desenvolvimento Urbano. C8mpus tnperimental...

(31) Id., Desapropria6es.

REFERNCIAS

BIBLIOGRFICAS

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