Janelas e as restries legais de recuos

em vizinhana
Eng. Paulo Grandiski
O Captulo V DOS DIREITOS DE VIZINHANA - do novo Cdigo Civil abrange os
artigos 1277 a 1313 e entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003.
Ele consolidou e detalhou a tendncia majoritria da jurisprudncia relativa a restries
de vizinhana do antigo Cdigo Civil de 1917.
Neste post so comentadas as restries legais quanto a recuos de janelas prximas a
divisas, transcrevendo inicialmente os respectivos artigos do novo Cdigo que tratam do
assunto, destacando com sublinhado os detalhes relevantes:
Art. 1301 defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de
metro e meio do terreno vizinho.
Parag. 1. As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as
perpendiculares, no podero ser abertas a menos de 75 (setenta e cinco) centmetros.
Parag. 2. As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou
ventilao, no maiores de 10 (dez) centmetros de largura sobre 20 (vinte) centmetros
de comprimento e construdas a mais de 2 (dois) metros de altura de cada piso.
Art. 1302 O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir
que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo,
no poder , por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem
impedir ou dificultar o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio
vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a
quantidade, altura e disposio, o vizinho poder, a todo o tempo, levantar sua
edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1303 Na zona rural no sero permitido levantar edificaes a menos de trs
metros do terreno vizinho.
Art. 1312 do NCC Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo,
obrigado a demolir as construes feitas, respondendo por perdas e danos.

COMENTRIOS
A regra geral do novo Cdigo Civil implica em afastamento mnimo de janelas das
divisas em 3,0m para zonas rurais e 1,5m para zonas urbanas, medidas na perpendicular
divisa; se a viso for obliqua, a distncia mnima obrigatria nas reas urbanas de
0,75m.
Se o vizinho desobedecer a essas regras, o prejudicado tem prazo mximo de um ano
dia para exigir o desfazimento dessa janela. Ultrapassado esse prazo, no mais poder
exigir esse desfazimento.
No obstante, essas restries de vizinhana so imposies interpessoais entre
vizinhos, que no podem ser confundidas com servides prediais, que correspondem a
nus reais sobre coisa alheia regidas pelos artigos 1378 e pargrafo nico do 1387 do
NCC, e muito menos com as limitaes administrativas de uso da propriedade,
estabelecidas em lei ou decreto federal, estadual e municipal.
Por exemplo: Suponha que o Cdigo de Edificaes permita a construo de prdios
junto divisa, onde j exista janela aberta pelo vizinho h mais de um ano e dia, voltada
para um terreno vizinho.
O proprietrio deste terreno poder aprovar e executar planta de prdio a ser construdo
justaposto a essa janela, mesmo que esse fato venha a vedar a iluminao e ventilao
pr-existentes, pois a pr-existncia tolerada da janela no implica em servido eterna
para o vizinho.
Essa a tendncia jurisprudencial adotada em ementas de casos julgados recentemente
em vrios Tribunais de Segunda Instncia. Exemplifico com as ementas de dois casos
julgados pelo Tribunal de Justia de So Paulo:
Direito de vizinhana. Ao de nunciao de obra nova. Construo de muro que
veda janelas abertas no prdio lindeiro. Servido. Ausncia.
Licitude da obra.
lcita a construo de muro que veda janelas abertas no prdio lindeiro sem
observncia da distncia mnima de metro e meio da linha divisria, ainda que h mais
de ano e dia.
A falta de questionamento do vizinho acerca da abertura dessas janelas no prazo do
art. 1.302, caput, do Cdigo Civil no faz eclodir servido e no retira dele o direito
de levantar muro em sua propriedade, ainda que essa construo vede a claridade
proporcionada pelas janelas abertas em desacordo com o disposto no art. 1.301 do
mesmo estatuto legal.
Recurso no provido. (TJSP - Apelao n 010316-15.2008.8.26.0189, 28. Cmara de
Direito Privado, Relator Cesar Lacerda, j. 25/06/2012

TJSP Apelao no. 9298447-08.2008.8.26.0000

Ao de nunciao de obra nova.

Obra do requerido edificada de forma regular, havendo, inclusive, obteno de alvar
da municipalidade.
O fato do imvel do autor j possuir janela aberta a menos de metro e meio do imvel
do requerido, no impede este ltimo de construir em seu terreno, por bvio,
observadas posturas e exigncias locais, sem prejuzo do respeito lei civil.
CURIOSIDADE: A Instalao de cmara de vigilncia giratria, que permite a
visualizao em ngulos variveis perante a linha de divisa evento relativamente
recente, no previsto explicitamente na legislao.
Mas agora ela pode ser considerada equivalente instalao de janela, com as mesmas
restries e a agravante de serem dotadas de poderosos zooms, conforme abordado
como item secundrio na Apelao n 0024281-59.2006.8.26.0309 do TJSP.
O Cdigo Civil de 2003 manteve a falha do antigo CC de especificar o tamanho das
seteiras e no o seu nmero, permitindo assim que o vizinho faa grandes paineis de
parede com tijolos de vidro, com ou sem ventilao atravs deles, estando estes dentro
dos tamanhos mximos de 0,10m x 0,20m das seteiras.

Mas agora fica consolidada a exigncia de que esses panos de iluminao na divisa
DEVEM FICAR ACIMA DE 2,0m DE ALTURA e podem ser tapados por construo
do vizinho, desde que atendam ao disposto na legislao municipal e estadual
(Cdigo de Obras, Lei de Zoneamento, Cdigo Sanitrio, etc).