MASIDE MIRANDA - La Asuncion de Deuda (2009)

La asuncin de deuda
por
JOS ENRIQUE MASIDE MIRANDA
Doctor en Derecho
Registrador de la Propiedad
SUMARIO
I.
II.
LA TRANSMISIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES: POSICIN DE

LOS SISTEMAS ALEMN Y FRANCS.
CONCEPTO.
III.
NATURALEZA JURDICA.
IV.
DISTINCIN DE FIGURAS AFINES:

1.
2.
3.
4.
V.
VI.
MODALIDADES:
1.
2.
ASUNCIN
ASUNCIN
2.
2.
A) Asuncin por expromisin.

B) Asuncin por delegacin.
3.
ASUNCIN
DE LA DEUDA CUMULATIVA.
DE DEUDA LIBERATORIA:
DE DEUDA INTERNA Y EXTERNA.
ELEMENTOS:
1.
2.
3.
4.
VII.
DE LA NOVACIN POR SUBROGACIN DEL DEUDOR.

DE LA ESTIPULACIN A FAVOR DE TERCERO.
DEL PAGO HECHO POR TERCERA PERSONA.
DE LA FIANZA.
ELEMENTOS
ELEMENTOS
ELEMENTOS
LA CAUSA.
PERSONALES.
REALES.
FORMALES.
SUPUESTO DE COMPRAVENTA DE FINCA HIPOTECADA: EXAMEN

DEL ARTCULO 118 DE LA LEY HIPOTECARIA:
1.
EN
1.
1.
1.
A) Transmisin por donacin.

B) Transmisin por herencia.
C) Transmisin por legado.
CASO DE VENTA DE FINCA HIPOTECADA...:
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N. 709
1961
Jos Enrique Maside Miranda
VIII.
IX.
I.
2.
1.
1.
SUBROGAR NO SLO EN LAS RESPONSABILIDADES DERIVADAS DE LA HIPOTECA,
...SI EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR HUBIESEN PACTADO QUE EL SEGUNDO SE
1.
1.
1.
A) Subrogacin convencional.
B) Subrogacin legal.
C) Subrogacin judicial.
3.
4.
1.
...SI EL ACREEDOR PRESTASE SU CONSENTIMIENTO, EXPRESO O TCITO.

COMPRAVENTA DE FINCA CON PACTOS DE RETENCIN O DESCUENTO DE
DEUDA HIPOTECARIA.
SINO TAMBIN EN LA OBLIGACIN PERSONAL CON ELLA GARANTIZADA...
LA
CONCLUSIONES.
BIBLIOGRAFA.
LA TRANSMISIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES
Segn la conocida definicin de ROCA SASTRE y PUIG BRUTAU, la obligacin es el derecho del acreedor dirigido a conseguir del deudor una prestacin
de dar, hacer o no hacer alguna cosa, garantizado con todo el activo patrimonial del obligado (ver ROCA SASTRE y PUIG BRUTAU, Estudios de Derecho
Privado, tomo I, pg. 167). De esta definicin se desprende la existencia de
dos personas: el sujeto activo o acreedor, que tiene derecho a exigir y recibir
la prestacin, y el sujeto pasivo o deudor, sobre el que pesa el deber de realizarla (arts. 1.088 y 1.911).
El Cdigo Civil establece como principio general que todos los derechos
adquiridos en virtud de una obligacin son transmisibles, salvo pacto en
contrario (art. 1.112); por ello, se entiende por transmisibilidad de las obligaciones la aptitud de las mismas para pasar a otra persona, permaneciendo
la misma obligacin y, como la transmisin puede afectar tanto al sujeto
activo como al pasivo, se puede hablar de una transmisibilidad activa y de
una transmisibilidad pasiva o, en otros trminos, de cambio de acreedor o de
deudor, sin modificarse la obligacin.
A lo largo de los siglos han existido dos grandes sistemas legislativos
sobre la transmisibilidad de las obligaciones, el sistema romano y el sistema
germano. El Derecho Romano configur la obligacin como un vnculo entre
dos personas, un determinado acreedor y un determinado deudor (vnculo
intuitu personae), de ah que no admitiera ningn cambio de acreedor o
deudor fuera del mecanismo de la novacin (GAYO, 2, 3, 8, sealaba que las
obligaciones no eran susceptibles de transmisin por mancipatio, in iure cesio
y traditio). La transmisin de las deudas slo poda realizarse mediante la
novacin, en la figura de expromisin; este resultado prctico tambin poda
conseguirse constituyendo al nuevo deudor en mandatario in rem suam, es
decir, en perjuicio propio, pero legitimado pasivamente lo era slo el deudor
antiguo: El acreedor no estaba obligado a aceptar el juicio contra el cesiona1962
La asuncin de deuda
rio de la deuda, ni poda obligarle a tomar parte activa en el proceso (ver

IGLESIAS, Derecho Romano, pg. 523 y sigs., 1972).
Por el contrario, el sistema germano ha objetivado esa relacin entre
personas, destacando el objeto y contenido de la obligacin sobre el aspecto
subjetivo, configurndola como un valor patrimonial, como un objeto del
Derecho y, por tanto, susceptible de cambio, de transmisin y de comercio;
como consecuencia, admiti la cesin de crdito y la asuncin de deuda.
PLANITZ seala que una deuda poda ser asumida por un no deudor de
forma que ste prometiese solemnemente al acreedor el cumplimiento de la
deuda ajena; esta promesa haca nacer la deuda del nuevo deudor de manera originaria. No se conceba una sucesin en las deudas, pues la deuda se
agotaba en el hecho de quedar obligado el deudor de forma personal y tampoco se identificaba la nueva deuda con la antigua en su contenido y efectos;
aqulla se rega por sus propias reglas. Posteriormente se introdujeron modificaciones, pues la creciente flexibilidad de los contratos permiti la asuncin
de deuda, sin embargo, el contrato deba concluirse siempre con el acreedor.
Mientras que el nuevo deudor nicamente hubiese prometido el cumplimiento de la deuda al antiguo, no surga ningn derecho de crdito a favor del
acreedor; este derecho no naca hasta que dicho acreedor hiciese suya la
declaracin de aceptacin del antiguo deudor, con la indicada declaracin de
aceptacin poda ir unida la exoneracin del antiguo deudor de la obligacin
que le vinculaba, conforme a la voluntad de las partes (ver PLANITZ, Principios de Derecho Privado Germnico, pg. 231 y sigs., 1949).
A partir de la famosa monografa de DELBRCK sobre la asuncin de
deuda (Die bernahme fremder Schulden nach gemeinem und preussischem
Recht, Berln, 1853), la codificacin alemana estuvo precedida por una intensa polmica doctrinal sobre la posibilidad de transmitir o no las deudas a
ttulo singular, fuera del mecanismo de la novacin. Una de las principales
innovaciones del BGB fue regular la asuncin de deudas (pargrafos 414 a
418): Mediante acuerdo entre acreedor y asumente (pargrafo 415), el asumente ratificado por el acreedor (pargrafo 415), el asumente se obliga a
cumplir la deuda del deudor (relacin de valuta) y, por tratarse de la misma
obligacin, el asumente puede oponer al acreedor todas las excepciones que
hubiera podido oponer al acreedor todas las excepciones que hubiera podido
oponer el primitivo deudor, excepto compensar crditos de ste (pargrafo 417-1); respecto de las excepciones derivadas de la relacin entre deudor
y asumente, se excluye su oponibilidad frente al acreedor (pargrafo 417-2),
consagrando la abstraccin del contrato de asuncin de deuda, si bien el
Tribunal Federal (Bundesgerichtshof) considera muy relativo este carcter
abstracto al admitir la posibilidad de que el asumente impugne la asuncin de
deuda acordada con el deudor (pargrafo 415) por problemas derivados de la
cobertura, argumentando que, cuando la asuncin de deuda se acuerda por
1963
ambos deudores, forma, juntamente con la relacin de cobertura, un negocio

jurdico unitario, que puede ser impugnado como conjunto, aunque slo sea
impugnable alguna de sus partes integrantes (pargrafo 139); en este mismo
sentido se pronuncia la doctrina reciente (HEINRICHS, Brgerliches Gesetzbuch, 58. ed., Mnchen, 1999; MSCHEL, Mnchener zum Brgerlichen Gesetzbuch, 1997). Respecto de las garantas, slo permanecen con el consentimiento de los garantes; los privilegios del crdito que el acreedor hubiera
podido hacer valer en el concurso de acreedores contra el deudor no pueden
hacerse valer en el concurso del asumente (pargrafo 418).
El BGB regula por separado la delegacin (Anweisung, pargrafos 783792), en virtud de la cual el delegante entrega al delegatario un documento
en el que se encarga al delegado que realice a favor de ste una prestacin
de dinero, ttulos valores u otras cosas fungibles. El delegatario, que presenta
el ttulo al delegado, acta en nombre propio; el delegado que realiza el pago
derivado del ttulo (Anweisung) cumple con una obligacin propia, aunque
por cuenta del delegante y, con la aceptacin por parte del delegado, surge
para ste una obligacin abstracta, en el sentido de independiente de las
relaciones de provisin y valuta, pues stas no se constituyen entre el delegado y el delegatario, sino entre cada uno de ellos y un tercero. Aunque esta
figura tiene escasa importancia prctica, absorbida por los ttulos valores
mercantiles, el hecho de su regulacin en el BGB confirma la independencia
de la delegacin respecto de la novacin y de la asuncin de deuda.
El Code francs regula la delegacin dentro de la novacin por cambio
de deudor: La delegacin por la cual el deudor da al acreedor otro deudor
que se obliga respecto de ste, no produce novacin, salvo que expresamente
declare el acreedor que el deudor que ha hecho la delegacin quede liberado
(art. 1.275). De aqu deduce la moderna doctrina francesa que la delegacin
puede o no producir el efecto extintivo o novatorio; si no lo produce se habla
de delegacin imperfecta y, si lo produce, de delegacin perfecta, en la
cual la liberacin del deudor primitivo est ligada a la novacin de la obligacin primitiva, de forma que aqulla no es posible sino mediante la extincin de sta.
DEFRENOIS seala que la novacin por cambio de deudor slo puede tener
lugar por manifestacin expresa del acreedor declarando la liberacin de la
deuda (dette) del deudor inicial y que, para apreciar la intencin de novar, los
Tribunales pueden estimar insuficientes una simple firma del acreedor a la
vista de una mencin del contrato de prstamo, indicando el cambio de deudor (ver DEFRENOIS, en Notas al artculo 1.275 Code, 104. ed., Dalloz, 2005,
pg. 1145 y sigs.).
Sobre la aceptacin de un nuevo deudor, BILLIAU y JAMIN sealan que
la sola aceptacin por el acreedor de la sustitucin de un nuevo deudor
al primero no implica que deba entenderse liberado de la deuda el primi1964
La asuncin de deuda
tivo deudor a falta de declaracin expresa (ver BILLIAU y JAMIN, op. cit.,
pg. 1145).
LARROUMET destaca que, a falta de compromiso del delegado con el acreedor, no hay delegacin, la cual no constituye ms que una simple indicacin
de pago; el consentimiento del delegado a la delegacin del crdito (lettre de
crance) puede ser tcito, debiendo distinguirse del pago (ver LARROUMET, op.
cit., pg. 1153 y sigs.).
ROSSI y DEFRENOIS sealan que la aceptacin por el deudor de una letra de
cambio, que no tenga tal valor por falta de algunos requisitos esenciales, no
supone delegacin del crdito en beneficio del tercer portador, a falta de
designar la obligacin del deudor (ver op. cit., pgs. 1047, 1998; en contra
DELEBECQUE).
Sobre el pago de la deuda al delegatario, BILLIAU y MESTRE sostienen que,
salvo pacto en contrario, el delegado slo est obligado al pago de la deuda
del delegante para con el delegatario y se encuentra liberado de su obligacin
cuando el crdito de este ltimo se ve afectado por la prescripcin (Notas al
Code, pg. 765, 1992). El delegado no podr oponer al delegatario las excepciones nacidas de sus relaciones con el delegante (en este sentido, LACHIZE,
op. cit., 1997).
Refirindose al conflicto entre delegatario y acreedor del delegante,
MESTRE seala que si el crdito del delegante sobre el delegado se extingue,
no por el hecho de la aceptacin por el delegatario de la obligacin del
delegado a su atencin, sino solamente por el hecho de ejecucin de la delegacin, ni el delegante ni sus acreedores pueden exigir el pago ante el
incumplimiento del delegado con el delegatario (op. cit., pg. 550, 1997).
Si se efecta un anlisis comparativo entre los sistemas alemn y francs,
puede apreciarse que no existen grandes diferencias prcticas entre ambos,
porque la asuncin de deuda no tiene la amplitud de la cesin de crditos
y porque est sujeta a diversas limitaciones que afectan no slo al antiguo y
al nuevo deudor, sino tambin, de una manera directa, al acreedor y a los
titulares de obligaciones accesorias de la obligacin principal transmitida
(puede consultarse, en este punto, a A. COSSO, La transmisibilidad pasiva de
las obligaciones a ttulo singular, en Anales de la Academia Matritense del
Notariado, pg. 188 y sigs., Madrid, 1943).
En nuestro sistema jurdico, la Jurisprudencia ha admitido la asuncin de
deuda de una manera clara y decidida. La sentencia de 5 de noviembre de
1990 (RJ 1990, 8464), recogiendo otras de 24 de abril de 1970 (RJ 1970,
2216), 7 de diciembre de 1971 (RJ 1971, 5154), 25 de abril y 7 de junio de
1975 (RJ 1975, 2095 y 3263), etc., ha sentado la doctrina jurisprudencial
de que la transmisibilidad de las obligaciones, en el aspecto pasivo, con
excepcin de las contradas intuitu personae, procedente en nuestro ordenamiento positivo con arreglo al principio de la autonoma de la voluntad,
1965
proclamado en el artculo 1.255 del Cdigo Civil, en defecto de una regulacin especfica de la asuncin de deuda, aunque venga aludida por algn
precepto proponiendo su licitud art. 118 LH ha sido admitida por una
doctrina jurisprudencial reiterada, que, al igual que la de los autores, entiende
superada en el Derecho Moderno la aeja concepcin del acentuado personalismo del vnculo obligatorio, inseparable de acreedor y deudor, y afirma
que aquella figura no se opone a las lneas dogmticas del Cdigo Civil,
acudiendo para construirla al marco de las normas reguladoras del cambio de
la persona del deudor en las obligaciones con efectos de novacin meramente modificativa, conforme al artculo 1.203-2.a, en relacin con los artculos 1.204 y 1.205.
La sentencia de 15 de diciembre de 1989 (RJ 1989, 8832), recogiendo la sentencia de 22 de febrero de 1946 (RJ 1946, 254), que por primera vez abord la asuncin de deuda, y otras posteriores [10 de febrero de
1950 (RJ 1950, 194), 9 de junio de 1981 (RJ 1981, 2518), 8 de octubre
de 1984 (RJ 1984, 4765)], etc., seal que no existe en el Cdigo Civil disposicin que pueda servir de base a la tesis de que el cambio de la persona
del deudor implica necesariamente la extincin de la obligacin y la creacin de otra nueva y tampoco aparece precepto que prohba la llamada
asuncin de deuda.
II.
CONCEPTO
En un sentido amplio, asuncin de deuda es la sustitucin de la persona

del deudor, sin extincin de la primitiva obligacin. CANO MARTNEZ DE VELASCO la define como un negocio jurdico unilateral en virtud del cual un
tercero acoge como propia una deuda ajena con el efecto indirecto de sustituir
al deudor si el acreedor le libera. As pues, la asuncin de deuda, y en esto
se diferencia del reconocimiento de deuda ajena, tiene por finalidad tpica
negocial sustituir al deudor. Por ello, la asuncin es ms que el reconocimiento como propio de una deuda ajena; reconocimiento que se limita a una falsa
confesin extrajudicial de pertenencia al lado positivo de una obligacin.
Celebrado el negocio de asuncin, su eficacia depende de la condicin de que
lo consienta el acreedor o, como dice el Cdigo Civil italiano se adhiera a
ella. El del acreedor no es un consentimiento al contrato de asuncin, sino su
aprobacin a ste, por ello, la eficacia de la asuncin est condicionada a
su adhesin (ver CANO MARTNEZ DE VELASCO, La asuncin de deuda, pgs. 34
a 36, 2003).
Al estudiar una figura jurdica hay que analizar los presupuestos o requisitos institucionales que la componen, para que pueda existir y producir efectos; a mi juicio, en la asuncin de deuda deben concurrir dos requisitos
1966
La asuncin de deuda
esenciales: 1. La voluntad clara, indudable, inequvoca del nuevo deudor de

sustituir y liberar al primitivo deudor. 2. El consentimiento del acreedor.
El primer requisito la voluntad clara y decidida del nuevo deudor de
liberar al primitivo deudor ha sido ampliamente estudiado por la Jurisprudencia, que exige que esta intencin se manifieste de modo cierto, positivo e
indudable, sin que pueda presumirse o deducirse de actos que no respondan
a la intencin de las partes. La sentencia de 25 de abril de 1975 seal que
la asuncin debe ser expresa, con expresa declaracin de voluntad en ese
sentido por parte del asuntor; las sentencias de 14 de noviembre de 1990 y
23 de diciembre de 1992 confirman esa postura, al sealar que debe aparecer
demostrada la incontrovertible realidad de ese negocio atpico con el verdadero significado y alcance de un convenio entre el que asume la deuda y el
deudor primitivo.
Si el nuevo deudor no tiene la voluntad de liberar al primitivo deudor, se
tratar de alguna modalidad de la asuncin de deuda, no de la asuncin en
sentido estricto (sobre este punto, ver Apartado V).
El segundo requisito el consentimiento liberatorio del acreedor ha
sido tambin ampliamente tratado por la Jurisprudencia, que lo exige para que
pueda producirse la liberacin del primitivo deudor. Las sentencias de 30 de
julio y 25 de noviembre de 1996 (RJ 1996, 6085 y 8283) sealan que el
acreedor puede prestar el consentimiento en cualquier forma y momento, pero
no se presume: ha de constar expresamente, de modo cierto, positivo, indudable, siendo necesario que conste patente y con evidencia indiscutible. La
sentencia de 16 de marzo de 1995 (RJ 1995, 2659) dijo que el consentimiento
del acreedor no cabe en forma tcita o presuntiva, sino expresa y decidida.
La sentencia de 20 de febrero de 1995 (RJ 1995, 887) admite el cambio de
deudor primitivo, siempre que conste el consentimiento del acreedor como
requisito esencial e ineludible, conforme al artculo 1.205. La sentencia de 26
de abril de 1993 (RJ 1993, 2946) seal que la falta de consentimiento del
acreedor impide que se produzca esa liberacin, produciendo simples efectos
obligacionales entre ambos deudores, no los propios de la asuncin de deuda.
Las sentencias de 6 y 27 de junio de 1991 (RJ 1991, 4421 y 4632) exigieron
que la aceptacin del acreedor o asuntor ha de constar de un modo claro,
preciso, inequvoco y contundente, conforme a los artculos 1.205 y 1.206. La
sentencia de 8 de octubre de 1984 (RJ 1984, 4765) seal que la asuncin de
deuda requiere indispensablemente el consentimiento expreso o tcito del
acreedor, sin cuya concurrencia no podr producirse el resultado de liberacin
del deudor.
Analizados los dos requisitos esenciales de la asuncin de deuda, sta
puede ser definida como un contrato atpico por el cual un tercero, con
consentimiento del acreedor, toma a su cargo la obligacin preexistente,
constituyndose en nuevo deudor y liberando al primitivo deudor.
1967
De la definicin anterior pueden deducirse las consideraciones siguientes:

l.
2.
3.
4.
III.
La asuncin de deuda es un negocio atpico, carente de regulacin

en el Cdigo Civil (sentencia de 20 de febrero de 1995), si bien el
artculo 118 de la Ley Hipotecaria le ha dado carta de naturaleza
en nuestro Derecho, en relacin con el supuesto de compraventa de
finca hipotecada, pero que debe tener aplicacin analgica general (en este sentido, ROCA SASTRE, Derecho Hipotecario, tomo IV,
5. ed., pg. 185, y URIARTE BERASATEGUI, Revisin de ideas, en
RCDI, 1950, pg. 747).
Es un negocio plurilateral, en el que intervienen el acreedor, el deudor primitivo y el nuevo deudor.
El consentimiento del acreedor puede ser expreso o tcito, nunca
presunto, debiendo constar su voluntad de manera cierta e indudable
(sentencia de 9 de abril de 1980).
El consentimiento del acreedor puede ser prestado en cualquier tiempo y forma (sentencia de 3 de mayo de 1958), incluso posterior a la
asuncin de la deuda, siempre que subsista el acuerdo de los deudores (sentencia de 6 de junio de 1991) y sea debidamente manifestado
(sentencia de 16 de marzo de 1995).
NATURALEZA JURDICA
MEZQUITA DEL CACHO seala que la llamada naturaleza jurdica de una

institucin o figura del Derecho no es un preconcepto, al que se ajusten, por
las buenas o por las bravas, sus caractersticas, efectos y elementos, sino que,
al contrario, viene a ser el resultado conceptual, obtenido por induccin de
dichos caracteres, elementos y efectos (ver MEZQUITA, La conmutacin del
usufructo vidual, en RDN, 1957, pg. 234). Estas palabras son perfectamente
aplicables a la asuncin de deuda porque, al no estar regulada en el Cdigo
Civil, los problemas que suscita no pueden resolverse a priori, equiparndola
a otras figuras previstas en el ordenamiento jurdico, las cuales regulan otras
situaciones y responden a intereses distintos; por ello, habr que analizar los
conflictos de intereses que se planteen en cada caso concreto, sin intentar
encajarlos en un tipo negocial predeterminado de antemano.
Cuando se pretende establecer la naturaleza jurdica de una institucin,
puede pensarse de manera errnea, que se trata de una cuestin puramente
terica y con escasa trascendencia prctica, sin embargo, determina las normas que van a ser aplicables para solucionar los problemas prcticos que se
plantean, los cuales pueden verse acentuados al no estar regulada esta figura
en el Cdigo Civil.
1968
La asuncin de deuda
Para explicar la naturaleza jurdica de la asuncin de deuda se han formulado diversas posturas doctrinales (una exposicin de esta materia puede
verse en HERBOSA MARTNEZ, La asuncin de deuda garantizada con hipoteca,
pg. 833 y sigs., 2001, editado por el Colegio de Registradores); en sntesis,
son las siguientes:
1.
TEORA
DE LA OFERTA COLECTIVA
Para esta postura, el acuerdo entre los deudores constituye una oferta
de contrato para el creedor, siendo perfectamente revocable, mientras no la
acepte; el contrato entre los deudores slo surte efectos internos entre ambos
mientras no se haya notificado al acreedor.
Esta postura ha sido defendida por un sector de la doctrina alemana (VON
THUR, HELLING, BLUME), pero es rechazada expresamente por el BGB en su
Exposicin de Motivos; la doctrina espaola (LAGUNA IBEZ, La delegacin
en el Derecho Civil espaol, pg. 307 y sigs., 1958; ADAME MARTNEZ, Asuncin de deuda en el Derecho Civil, pg. 104 y sigs., 1996) ha criticado esta
teora, porque existiendo dos partes en el contrato slo queda obligada una de
ellas, el asumente.
2.
TEORA
DE LA OFERTA SIMPLE
Segn esta postura, se trata de una serie de aceptaciones y ofertas sucesivas, en primer lugar, al delegante caso de delegacin y de ste al delegatario. Esta teora ha sido criticada por los mismos defectos que la tesis
anterior (en este sentido, ADAME, op. cit., pg. 149 y sigs.).
3.
TEORA
DEL CONTRATO A FAVOR DE TERCERO
Esta postura presupone la existencia de una promesa por parte del deudor
(promitente) de asumir la deuda y liberar al deudor primitivo, acompaada de
una estipulacin a favor de tercero (acreedor). Sin embargo, esta teora no ha
sido aceptada por la doctrina (DE DIEGO, GONZLEZ PALOMINO, PREZ GONZLEZ y ALGUER) ni por la Jurisprudencia, porque significara que el deudor
primitivo quedara liberado de la deuda antes de que el acreedor hubiese
prestado su consentimiento.
1969
4.
TEORA
DEL DOBLE NEGOCIO JURDICO DE DISPOSICIN Y DE OBLIGACIN
Para esta tesis, la asuncin de deuda constituye un acto de disposicin

de un derecho ajeno, el del acreedor, que requiere su ratificacin, lo que se
producir cuando el deudor o el asumente le haya notificado la asuncin; en
consecuencia, el acto de disposicin puede ser convalidado retroactivamente
por la adhesin del acreedor.
Esta teora, inspirada en el pargrafo 415 BGB ha sido defendida por la
doctrina alemana (WINDSCHEID, ENNECCERUS, LEHMANN), que actualmente
admite, de manera casi unnime, que la asuncin de deuda liberatoria es
un negocio dispositivo sobre el crdito del acreedor, con efecto obligatorio
para el asumente, quien debe la prestacin que, hasta entonces, obligaba al
deudor, confluyendo en un nico negocio jurdico: por una parte, es un negocio de disposicin, de cara al acreedor y, de otra, es un negocio de obligacin, de cara al asumente (en este sentido, ESSER/SCHMIDT, Schuldrecht,
1-2., pg. 298, 1993; MEDICUS, Schuldrecht, 1, Aligemeiner Teil, pg. 360,
11. ed., 1999; RIMMEL SPACHER, Schulbernahementheorien und Anfechtbarkeit der befreienden, pg. 201 y sigs., 1989; STAUDINGER/KADUK, Kommentar
zum Brgerlichn Gesetzbuch, pg. 608 y sigs., 14. ed., 1994).
Esta teora del doble negocio jurdico de disposicin y de obligacin
responde, lgicamente, a la regulacin del BGB, y tiene la ventaja de determinar sus efectos, sin embargo, las partes pueden regular la asuncin de
deuda por otros procedimientos legales (sobre este punto puede verse STAUDINGER/KADUK, op. cit., pg. 613 y sigs.).
La doctrina espaola sigue, en lneas generales, esta teora, sin embargo,
a mi juicio, al carecer de regulacin en el Cdigo Civil, la asuncin de deuda
no responde a negocio contractual nico, fijo y predeterminado, por su naturaleza, sino que admite distintas vas contractuales: el contrato entre acreedor
y asumente (caso de la expromisin); el contrato entre varios deudores a
favor del acreedor (asuncin de deuda cumulativa); el contrato entre ambos
deudores, que deber ser ratificado por el acreedor para tener efectos liberatorios... El artculo 118 LH contempla un contrato de asuncin de deuda entre
deudor y asumente, presentado al acreedor para su ratificacin (sobre este
punto, ver Apartado V).
IV.
DISTINCIN DE FIGURAS AFINES
La posibilidad de que una deuda sea satisfecha por persona distinta del
deudor primitivo no supone ninguna novedad, por ello, conviene diferenciar
la asuncin de deuda de otras figuras afines.
1970
La asuncin de deuda
1.
DE
LA NOVACIN POR SUBROGACIN DEL DEUDOR
Al tratar el tema de la asuncin de deuda, la doctrina ha venido centrando

esencialmente el debate en determinar si esta figura era o no una novacin,
si implica o no la extincin del vnculo primitivo; la opinin mayoritaria defiende la separacin de ambas figuras admitiendo la subsistencia del vnculo
frente al sector minoritario que habla de una novacin modificativa. Sin
embargo, esta discusin es ms terica y doctrinal que prctica (en este sentido, DE BUEN, Derecho Civil Espaol, tomo I-2.a, pg. 499, Madrid, 1930, y
sentencia de 27 de diciembre de 1932), porque conducen a los mismos resultados prcticos, por ello, el enfoque debe de ser diferente.
En este sentido, COSSO Y CORRAL seal que la doctrina estaba obsesionada
por el espejismo de los nombres, pues lo que realmente interesa es conocer los
efectos que esa supuesta extincin pueda producir, ms que si la novacin extingue necesariamente la obligacin primitiva; por esta razn entenda que la
pregunta deba formularse en otros trminos: si la sustitucin del deudor slo
implicaba un cambio subjetivo o si, adems, alteraba la obligacin y llegaba a
la conclusin que la novacin por cambio de deudor no difera sustancialmente
de la asuncin de deuda (ver COSSO, La transmisin pasiva de las obligaciones a ttulo singular, en AAMN, tomo I, pg. 195, Madrid, 1945).
Este nuevo enfoque fue seguido posteriormente por DEZ PICAZO, quien
considera que lo esencial es analizar los requisitos para ver si el cambio de
deudor implica una alteracin tan sustancial en la obligacin que permita
concluir que es otra distinta, o si se mantiene inalterada; lo importante es
resolver los problemas prcticos que suscita esta figura, siendo irrelevante que se califique o no como novacin y que sta sea extintiva o modificativa (ver DEZ PICAZO, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, tomo I,
pg. 813 y sigs., Madrid, 1970).
La Jurisprudencia ha desempeado un papel muy activo en la construccin dogmtica de la asuncin de deuda y ha seguido una evolucin similar
a la doctrinal: primero, sostuvo que se trataba de una novacin, posteriormente suaviz esta postura considerndola como novacin modificativa, para
terminar diferenciando ambas figuras. En efecto, en un principio, la sentencia
de 22 de febrero de 1946 abord por primera vez la asuncin de deuda en
nuestro ordenamiento jurdico, acudiendo al mecanismo de la novacin: An
cuando nuestro Cdigo Civil no hace referencia expresa a la asuncin de
deuda, nicamente regulada en el Cdigo Civil alemn, un importante sector
doctrinal estima la posibilidad de aplicar sus normas fundamentales utilizando las disposiciones referentes a la novacin de las obligaciones por cambio
en la persona del deudor....
La sentencia de 10 de febrero de 1950 dio un paso decisivo al configurar
la asuncin de deuda como un supuesto de novacin puramente modificativa
1971
de la obligacin primitiva: El texto de los artculos 1.203 y 1.207 (a sensu

contrario) autoriza a afirmar que este cuerpo legal admite, al lado de la novacin extintiva, una novacin meramente modificativa, debiendo advertirse
igualmente que no existe en dicho Cdigo disposicin que pueda servir de
base a la tesis de que el cambio de la persona del deudor implica necesariamente la extincin de la obligacin y la creacin de otra nueva, siendo de
advertir ahora, como complemento de la indicada doctrina, que tampoco
aparece en el repetido Cdigo precepto que prohba la llamada asuncin de
deuda, o sea, el contrato por el cual un tercero, con asentimiento del acreedor,
toma a su cargo una obligacin preexistente, constituyndose en deudor y
liberando al deudor primitivo.
La sentencia de 21 de mayo de 1997 completa esta evolucin, diferenciando claramente novacin y asuncin de deuda: La asuncin de deuda es la
sustitucin de la persona del deudor por otra, con respecto a la misma relacin obligatoria, sin extincin de sta...; partiendo de su admisibilidad, slo
se puede dar, tanto en su tipo de expromisin (acuerdo entre el acreedor y el
nuevo deudor) como en el de la delegacin (acuerdo entre el deudor antiguo
y el nuevo, con consentimiento del acreedor), si el acreedor lo consiente.
Distinto es el caso de la novacin (extintiva) subjetiva por cambio de deudor,
en que se extingue la obligacin primitiva y se constituye una nueva, con la
persona del deudor distinta: tambin requiere el consentimiento del acreedor.
En definitiva, la polmica doctrinal suscitada sobre si la asuncin de
deuda conlleva la extincin de la obligacin primitiva o si es posible una
sustitucin de la persona del deudor, permaneciendo intacta la primitiva obligacin, puede considerarse como absolutamente irrelevante y falta de inters (en este sentido, GLVEZ CRIADO, Contrato de asuncin de deuda. Inexistencia. Efectos. Comentario La sentencia de 30 de junio de 1996, en ADC,
1997, pg. 1550 y sigs.; BASOZBAL, El contrato de asuncin de deuda, en
ADC, enero-marzo de 2000, pg. 83 y sigs.; y HERBOSA MARTNEZ, op. cit.,
pg. 60), porque la asuncin de deuda encaja perfectamente en el principio de
autonoma de la voluntad del artculo 1.255 del Cdigo Civil, cuya aplicacin
prctica ms frecuente es el supuesto de compraventa de finca hipotecada
(art. 118 LH).
2.
DE
LA ESTIPULACIN A FAVOR DE TERCERO
Se llama contrato o estipulacin a favor de tercero al vnculo que se

establece cuando se estipula que una de las partes (promitente) se obliga
frente a otra (promisario o estipulante) a realizar una prestacin en favor de
un tercero (beneficiario), extrao a la conclusin del contrato, que no est en
l representado; por tanto, las personas que intervienen son el promitente
1972
La asuncin de deuda
(obligado a efectuar la prestacin), el estipulante o promisario (quien acepta

la promesa) y el tercero o beneficiario, producindose entre ellos relaciones
distintas (relaciones de cobertura y de valuta).
Entre estipulacin en favor de tercero y asuncin de deuda existen, a mi
juicio, las diferencias siguientes:
1.
2.
3.
4.
3.
DEL
En la estipulacin surge un crdito en favor de un tercero, crdito

que no exista con anterioridad; en la asuncin, el crdito era anterior a este contrato.
En la estipulacin hay un tercero beneficiario del contrato, en la
asuncin el tercero va a ser quien asuma la deuda.
En la estipulacin, el consentimiento del tercero es un requisito para
que el contrato sea irrevocable (art. 1.257-2); en la asuncin es el
consentimiento del acreedor, imprescindible para la liberacin del
primitivo deudor.
En la estipulacin, el beneficiario es un tercero que podr ser determinado (si se designa nominativamente en el contrato) o indeterminado (cuando resulta de la designacin posterior por el promisario,
como en el seguro de vida); en la asuncin, el beneficiario es siempre el acreedor, persona perfectamente determinada desde el nacimiento de la obligacin.
PAGO HECHO POR TERCERA PERSONA
El Cdigo Civil establece como principio general que puede hacer el pago
cualquier persona, tenga o no inters en el cumplimiento de la obligacin, ya
lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor. El que pagare por cuenta
de otro podr reclamar al deudor lo que hubiese pagado, salvo que lo hubiese
hecho contra su expresa voluntad, en cuyo caso slo podr repetir del deudor
aquello en que le hubiese sido til el pago (art. 1.158).
Este precepto se refiere a aquellas personas que no teniendo ninguna
obligacin de pagar, no frente al acreedor ni frente al deudor, procedan voluntariamente a hacerlo, por ello, sus efectos no se aplican cuando la relacin
entre el que paga y aqul a quien se reclama el reintegro de lo satisfecho se
rige por un contrato o por normas especficas que haya que respetar (sentencia de 7 de abril de 1960).
Cualquier tercero puede pagar, prescindiendo totalmente de las voluntades del acreedor y deudor, sin su consentimiento, en contra de uno de ellos
o de los dos; por ello pueden darse las siguientes posibilidades: a) el pago de
un tercero interesado en el cumplimiento de la obligacin produce, ex lege,
la subrogacin del mismo en el crdito del acreedor (art. 1-210-1 y 3); b) el
pago de un tercero no interesado, con el consentimiento del deudor produce,
1973
ex lege, la subrogacin del mismo en el crdito del acreedor (art. 1.210-2);

c) el pago de un tercero no interesado, ignorndolo el deudor produce, ex
lege, una accin de reembolso de aqul contra ste por el importe de lo pagado; si el deudor ignorase el pago no podr aprobarlo (art. 1.210-2) y no se
producir ninguna subrogacin, por lo que el tercero slo tendr la accin
de reembolso (arts. 1.158, 1.159 y 1.210).
La Jurisprudencia ha analizado y resumido las distintas situaciones que
pueden darse respecto del pago hecho por un tercero:
l.
2.
3.
4.
5.
6.
Subrogacin convencional: si hay pacto entre el tercero y el acreedor, tanto cuando aqul posee inters en la obligacin como en caso
contrario, ya el deudor apruebe el pago, ya lo ignore o se oponga a
l (arts. 1.159 y 1.210).
Subrogacin legal: cuando paga un tercero y as lo ordena algn
precepto (art. 1.209).
Subrogacin legal: cuando paga un tercero interesado en la obligacin, bien si el deudor aprueba el pago, bien si lo ignora o se expresa
contrario a l (art. 1.210-1 y 3).
Subrogacin legal: cuando paga un tercero no interesado en la obligacin con la aprobacin del deudor (arts. 1.159 y 1.210-2).
Reembolso por lo pagado: cuando lo hace un tercero no interesado
y el deudor lo ignora (art. 1.158).
Repeticin por la utilidad producida: Cuando paga un tercero no
interesado contra la expresa voluntad del deudor (art. 1.158), sentencia de 18 de diciembre de 1997 (RJ 1997, 8819).
En el pago hecho por tercero, cualquier persona puede pagar, prescindiendo de las voluntades del acreedor o del deudor, sin su consentimiento, en
contra de uno de ellos o de los dos (arts. 1.158 y 1.159); esta circunstancia
sirve, a mi juicio, para distinguir esta figura de la asuncin de deuda, en la
que puede faltar la intervencin del deudor primitivo, caso de expromisin
(art. 1.205), pero resulta imprescindible el consentimiento, expreso o tcito,
del acreedor (art. 118 LH).
4.
DE
LA FIANZA
En un sentido amplio, fianza o caucin es cualquier garanta prestada para

el cumplimiento de una obligacin; en un sentido ms restringido, es la garanta personal que se constituye asumiendo un tercero el compromiso de
responder del cumplimiento de la obligacin, si no la cumple el deudor principal. De esta idea se desprenden los dos rasgos esenciales que definen la
fianza, la accesoriedad y la subsidariedad.
1974
La asuncin de deuda
Como en todos los contratos de garanta, la fianza no puede concebirse

sin la existencia de una obligacin principal, de ah que sea necesario que
aqulla exista y sea vlida, segn reiterada jurisprudencia (sentencias de 21
de marzo de 1962, 3 de junio de 1968, 16 de junio de 1970, 14 de diciembre de 1982, 11 de junio de 1984, 26 de diciembre de 1986, 10 de abril de
1987...). Por la subsidiariedad, el fiador slo se obliga para el caso de que el
deudor principal no cumpla su obligacin; esta nota trae como consecuencia
el beneficio de orden o de excusin del fiador (art. 1.830 y sigs.).
La fianza asegura el cumplimiento de una obligacin ajena, mediante la
constitucin de una nueva obligacin con contenido propio y causa garanta.
El fiador asume su propia obligacin, distinta y accesoria de la garantizada,
y cuando paga, cumple su propia obligacin, no la del deudor principal,
aunque mediante tal cumplimiento satisfaga el inters del acreedor, titular de
aqulla; en definitiva, el fiador es un verdadero obligado, no un simple responsable por deuda ajena (en este sentido, GUILARTE ZAPATERO, Comentario
del Cdigo Civil, tomo II, pg. 1782 y sigs. Editado por el Ministerio de
Justicia, 1991).
Como la fianza slo acta en beneficio del acreedor, el fiador, para serlo,
no necesita el consentimiento del acreedor, mientras que en la asuncin de
deuda, tal consentimiento resulta imprescindible para la liberacin del deudor
primitivo.
V.
MODALIDADES
Recapitulando, puede destacarse una doble consideracin: 1. Que en la

asuncin de deuda concurren dos elementos esenciales: la voluntad clara y
decidida del nuevo deudor de liberar al primitivo y la necesidad de consentimiento del acreedor. 2. Que al carecer de regulacin en el Cdigo Civil, la
asuncin de deuda no responde a un nico negocio contractual, fijo y predeterminado, sino que admite distintas vas negociables, en virtud del principio
de autonoma de la voluntad (art. 1.255): el contrato entre acreedor y asumente (caso de expromisin); el contrato entre ambos deudores en favor de acreedor (asuncin cumulativa); el contrato entre ambos deudores, pendiente de
ratificacin por el acreedor para su eficacia liberatoria...
La va negocial para llegar a la asuncin de deuda depender, por tanto,
de la voluntad de las partes; si los pactos son claros y no dejan dudas sobre
la intencin de los contratantes (art. 1.281), no habr problema; la dificultad
surgir cuando las clusulas sean confusas o ambiguas (art. 1.284), plantendose entonces la duda de si la asuncin ha de ser liberatoria o cumulativa.
Ante esta incertidumbre, la postura doctrinal mayoritaria (en este sentido,
NART FERNNDEZ, Notas sobre los contratos a favor de terceros, en AAMN,
1975
tomo V, pg. 477 y sigs., 1950; RODRGUEZ TAPIA, Enciclopedia Jurdica

Bsica, tomo II, pg. 3001, 1995; DEZ PICAZO, op. cit., pg. 85) se inclina
a favor del carcter cumulativo de la asuncin, lo que tropieza con el artculo 118 de la LH, para el supuesto de compraventa de finca hipotecada, que
consagra el carcter liberatorio de la asuncin de deuda. En efecto, ROCA
SASTRE (op. cit., pg. 330) seala que esta norma admite expresamente en
nuestro sistema la figura de la asuncin de deuda sin los efectos destructores de la novacin, como lo demuestra el empleo de la palabra subrogacin
y que habla del pacto de transmisin de la obligacin garantizada; es evidente que esta norma slo hace referencia a la asuncin de deuda personal hipotecaria y con ocasin de la compraventa de finca hipotecada, pero sienta un
criterio legislativo de admisin de la asuncin no novatoria de deuda, que
puede tener aplicacin analgica a todos los supuestos de asuncin de deuda.
Otra modalidad de pacto es la llamada asuncin de cumplimiento: El
nuevo deudor pacta con el primitivo la asuncin de deuda con efectos inter
partes, de manera que slo sea el deudor, no el acreedor, quien pueda exigir
de aqul el cumplimiento de la obligacin, sin perjuicio de que el deudor ceda
al acreedor su pretensin de cumplimiento frente al asumente. Esta modalidad de asuncin de deuda fue admitida por la sentencia de 26 de abril de 1993
(RJ 1993, 2946) al sealar que la falta de consentimiento del acreedor al
cambio de deudor impide que se produzca una asuncin de deuda liberatoria
del primitivo deudor, al ser dicho consentimiento requisito esencial para que
produzca ese efecto liberatorio; esta falta de consentimiento del acreedor
determina la existencia de una delegacin imperfecta sin efectos liberatorios, que produce simples efectos obligacionales entre ambos deudores, no los
propios de la asuncin de la obligacin preexistente.
Dada la importancia de los efectos de la asuncin, es conveniente distinguir las diversas modalidades que puede presentar esta figura.
1.
ASUNCIN
DE DEUDA CUMULATIVA
El contrato de asuncin de deuda cumulativa se produce cuando el asumente no se obliga en lugar del deudor, sino con l, comprometindose a realizar la
misma prestacin, o, en otros trminos, se introduce el asumente en la relacin
ya existente, por lo que no ser necesario el consentimiento del acreedor, porque podr dirigirse contra el deudor primitivo. La sentencia de 6 de marzo de
1969 seal que la asuncin es cumulativa hasta que el acreedor la consienta,
liberando al deudor; hasta ese momento, la asuncin significa solidaridad del
deudor y del asumente en la deuda y en la responsabilidad.
El problema que plantea la asuncin acumulativa es que, al desempear
una funcin de garanta de la obligacin preexistente, ya existen en nuestro
1976
La asuncin de deuda
ordenamiento jurdico otras figuras con la misma finalidad, como la solidaridad pasiva o de deudores y la fianza; sin embargo, no se trata de aplicar
en bloque la regulacin de cada una de estas figuras, sino que pueden combinarse normas de la solidaridad de deudores (como el art. 1.144) o de la fianza
(arts. 1.824 y 1.853), sin que exista confusin entre estas figuras (sobre este
punto puede verse el Apartado IV, distincin de la asuncin con otras figuras).
En defecto de pacto entre las partes (art. 1.255), el acreedor podr dirigirse contra el asumente (en este sentido se pronuncia el art. 1.268-2 del
Cdigo Civil italiano) o contra el deudor, sin perjuicio de poder proceder
contra el otro cuando su crdito no estuviese completamente satisfecho.
La Resolucin de 21 de diciembre de 2005 contempl el supuesto de
venta de una finca, en la que el comprador asuma la deuda derivada del
prstamo garantizado con la hipoteca que gravaba la finca, subrogndose no
slo en la obligacin personal garantizada con la hipoteca; en la misma deuda
se subrogaban tambin otras dos personas, padres de la compradora, quedando todos ellos obligados solidariamente frente a la entidad acreedora, la cual
consenta en la subrogacin y se pactaba una ampliacin del prstamo hipotecario. Presentado el ttulo en el Registro, se suspendi su inscripcin por
considerar que, para que existiese solidaridad, no era suficiente el convenio
entre acreedor y deudor, al ser preciso que la deuda tuviese un origen comn;
en consecuencia, la ampliacin del prstamo slo poda pactarse en cuanto a
la obligacin de la compradora subrogada y, en el caso de los padres, habra
de constituirse una hipoteca independiente en garanta de deuda ajena.
La DG seala que, en el caso de la compradora, se trata de una asuncin
de deuda con subrogacin en la responsabilidad hipotecaria (art. 118 LH) y,
en el caso de los padres, de una asuncin cumulativa de deuda, figura reconocida doctrinal y jurisprudencialmente como diferente de la fianza solidaria,
en base a los artculos 1.158, 1.255 y 1.257 del Cdigo Civil a partir de la
sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1960, que se justifica
en la razn econmica del negocio; se trataba pues, de una obligacin con tres
deudores solidarios y, en consecuencia, poda pactarse la ampliacin de la
hipoteca en relacin con el prstamo considerado (Boletn del Colegio de
Registradores, enero-febrero de 2006, nm. 121, pgs. 160 a 162).
2.
ASUNCIN
DE DEUDA LIBERATORIA
Tradicionalmente la doctrina viene admitiendo que la sustitucin de un

deudor por otro tiene dos modalidades: a) la expromisin, cuando tercera
persona distinta del acreedor y del deudor toma sobre s espontneamente la
obligacin de ste, relevndole de ella, y el acreedor acepta el cambio, sin
intervencin del deudor primitivo (art. 1.205); b) la delegacin, cuando el
1977
deudor primitivo presenta una tercera persona, que toma sobre s la obligacin, relevando al deudor de la misma, aceptando este cambio el acreedor
(art. 1.206). Por ello, conviene analizar por separado cada una de estas modalidades.
A)
Asuncin de deuda por expromisin
Si el asumente incumple la obligacin, el acreedor tendr la opcin que

le confiere el artculo 1.124: Exigir el cumplimiento o la resolucin de la
expromisin, con el resarcimiento de daos y el abono de intereses en ambos
casos; el deudor primitivo ha dejado de estar obligado y no se convierte en
garante del nuevo.
Cuando la expromisin fuese anulable por concurrir algn vicio de la
voluntad o defectos de capacidad y la legitimacin para impugnar corresponda al acreedor, el asumente no podr negarle el pago y el primitivo deudor
no quedar liberado mientras el acreedor no preste su consentimiento liberatorio. Cuando la legitimacin para impugnar sea del asumente, podr oponer
al acreedor la excepcin de contrato anulable y, si la expromisin ya se
hubiese consumado, la impugnacin provocar la restitucin de las cosas,
objeto del contrato, con sus frutos y del precio con sus intereses (art. 1.303
y sigs.), salvo que el cumplimiento del asumente signifique la confirmacin
tcita de la expromisin, por conocer la causa de la nulidad y que sta haya
cesado (art. 1.311) (una exposicin sobre el tema puede verse en BASOZBAL,
El contrato de asuncin de deuda, en Anuario de Derecho Civil, tomo LIII,
fascculo I, enero-marzo de 2000, pg. 103 y sigs.).
Si la intervencin del tercero se basa en relaciones anteriores con el
deudor primitivo, stas regirn los efectos de la expromisin entre ellos; si
esa intervencin ha sido totalmente espontnea, el asumente podr dirigirse
contra el deudor primitivo, una vez pagada la deuda, por aplicacin analgica
del artculo 1.158 (sobre esta materia, ver apartado IV, punto 3).
B)
Asuncin de deuda por delegacin
El deudor primitivo puede proponer y presentar al acreedor, como su

delegado, a una tercera persona para que le sustituya en la obligacin, en
cuyo caso, su eficacia quedar condicionada al conocimiento de la operacin
y al consentimiento del acreedor; hasta ese momento, la asuncin quedar en
suspenso. Aceptada la delegacin, el acreedor deber notificarlo tanto al primitivo deudor como al asumente; una vez notificado el deudor primitivo,
quedar liberado, producindose este efecto con, contra o sin la voluntad del
1978
La asuncin de deuda
mismo (en este sentido, el art. 1.268 del Cdigo Civil italiano) si el acreedor
slo notific al asumente, el deudor primitivo todava no quedar liberado y
continuar como sujeto pasivo de la obligacin.
La notificacin al asumente implica que, desde ese momento, estar slo
frente al acreedor; en el supuesto de pluralidad de deudores mancomunados
o solidarios, la liberacin de uno de ellos por el acreedor no alcanzar a los
restantes que continuarn en la misma situacin que antes de la asuncin.
3.
ASUNCIN
DE DEUDA INTERNA Y EXTERNA
CANO MARTNEZ DE VELASCO seala esta distincin, indicando que, cuando

el asumente celebra por su propia voluntad el negocio jurdico de la asuncin, es imprescindible que lo notifique al acreedor, para producir dos efectos: 1. Para que el acreedor, an sin necesidad de haber dado su consentimiento a la asuncin, pueda dirigirse desde ese momento no slo frente al
deudor, sino tambin frente al asumente. 2. Para que el acreedor pueda
liberar al deudor primitivo, una vez conocida la asuncin. En consecuencia,
desde la recepcin de la notificacin por el acreedor, la asuncin, hasta ese
momento interna entre los deudores, se convierte en asuncin externa (ver
CANO MARTNEZ DE VELASCO, op. cit., pg. 59).
A mi juicio, esta distincin es puramente terica, porque, mientras no se
notifique al acreedor, la asuncin slo produce efectos entre el primitivo y el
nuevo deudor; una vez efectuada la notificacin, se tratar de una asuncin
cumulativa (ver punto 1 del apartado IV) y conservar este carcter hasta que
el acreedor preste su consentimiento para liberar al deudor primitivo, convinindose entonces en asuncin liberatoria.
VI.
ELEMENTOS
Como en toda relacin jurdica, en la asuncin de deuda intervienen elementos personales, reales y formales.
1.
ELEMENTOS
PERSONALES
Los elementos subjetivos que intervienen en esta figura son el acreedor,

el deudor y el asumente; sin embargo, el nico que es parte del negocio es
el asumente, pues el consentimiento del acreedor tiene la exclusiva funcin
de liberar al deudor primitivo, no la sustitucin de los deudores, que es consecuencia de la voluntad del asumente; por otra parte, la asuncin puede
realizarse sin el conocimiento ni el consentimiento del deudor (art. 1.158).
1979
El consentimiento liberatorio del acreedor ha suscitado diversas dudas. La

primera es si ha de ser necesariamente expreso, como ocurre en las legislaciones italiana (art. 1.275) y portuguesa (art. 595-2) o si puede ser tcito.
ROCA SASTRE seala que el artculo 118 LH facilita enormemente el requisito
del consentimiento del acreedor hipotecario, al limitar su alcance a los efectos
liberatorios del anterior deudor; al permitir que se manifieste tcitamente; al
no exigir que se preste en el propio acto de la compraventa y al prescindir de
la notificacin al acreedor; finalmente, da base para que el efecto liberatorio que provoca el consentimiento del acreedor se retrotraiga al momento
de pactarse la asuncin entre vendedor y comprador (ver ROCA SASTRE, op.
cit., tomo VII, pg. 310, 8.a ed., 1998). La Jurisprudencia confirma tambin
este criterio: Recogiendo numerosos pronunciamientos anteriores, la sentencia de 20 de mayo de 1997 seal que el consentimiento no slo se presta
mediante actos expresos, sino que cabe tambin descubrirlo en la conducta
tcita del acreedor, si bien los actos de los que la prestacin de tal consentimiento en forma tcita se infiera sean concluyentes e inequvocos.
La segunda duda es la naturaleza jurdica del consentimiento del acreedor. Como hemos visto anteriormente (apartado V), la asuncin de deuda
no responde a un nico negocio contractual, fijo y predeterminado, sino
que admite distintas vas negociables, en virtud del principio de la autonoma
de la voluntad (art. 1.255); cuando sta se realice por va de la expromisin
(art. 1.205), el consentimiento del acreedor constituye su declaracin de voluntad negocial, que conforma el negocio jurdico en el que se integra, juntamente con la de los deudores.
La capacidad para la asuncin de deuda es la necesaria para los actos de
disposicin: El acreedor, porque, con la sustitucin del deudor, decide la
futura suerte del crdito y puede afectar a su grado de solvencia, al cambiar
el patrimonio del deudor primitivo (art. 1.911) por el de un tercero; el asumente, porque l es realmente quien celebra el negocio de asuncin, incorporando a su pasivo una deuda que, en caso de incumplimiento, puede reducir
sus bienes, los cuales podrn ser enajenados, caso de impago.
Como elementos subjetivos externos a la asuncin estn los terceros que
hayan garantizado la deuda; no son elementos esenciales, sino complementarios, porque su consentimiento es necesario para la subsistencia de las garantas, personales o reales.
2.
ELEMENTOS
REALES
CANO MARTNEZ DE VELASCO seala como elementos objetivos de la asuncin: el deudor que, por no tener en cuenta su conocimiento ni su consentimiento a ella, es asumido con la deuda como titular de la misma, en principio,
1980
La asuncin de deuda
acumulativamente, aunque despus pueda liberarse por el consentimiento del

acreedor, en cuyo caso, ya no es sujeto de la asuncin por haber desaparecido
de la relacin jurdica; adems, cita como elementos objetivos la causa o la
falta de causa de la obligacin, el plazo y la condicin (ver CANO, op. cit.,
pgs. 46 y 52).
A mi juicio, el deudor no puede ser considerado como un elemento objetivo sino subjetivo, porque las relaciones jurdicas slo caben entre personas, que desempearn diferentes funciones, segn la naturaleza del negocio;
por otra parte, la condicin y el plazo son elementos accidentales del contrato, que podrn o no existir (arts. 1.113 y 1.125) y, por ltimo, la causa la
estudiaremos seguidamente (ver punto 4 de este mismo apartado).
Como consecuencia de lo anterior, la deuda asumida es el nico elemento
objetivo de la asuncin; el asumente se coloca en la posicin del primitivo
deudor como persona obligada a cumplir la prestacin, como simple deudor,
no como parte contractual. El deudor debe, en virtud de la relacin de valuta,
mientras que el asumente se obliga en virtud del contrato de asuncin, pero
debe en la misma relacin de valuta en la que aqul sigue siendo parte contractual; esto implica que la obligacin primitiva debe ser vlida y eficaz, por
ello, el asumente podr alegar la nulidad, anulabilidad o resolucin de valuta
frente al acreedor, pues la asuncin no convalida los vicios de esa relacin.
Como la prestacin podr consistir en dar, hacer o no hacer alguna cosa
(art. 1.088), la obligacin asumida podr ser una prestacin de dar (dinero,
cosa especfica o genrica), de hacer (prestacin de servicios no personalsimos) o de no hacer; si se asume una obligacin natural, la deuda se asume
con la misma falta de exigibilidad, pero si las partes quieren transformar esa
obligacin natural en civil y, por tanto, en exigible, podrn hacerlo creando
una obligacin nueva, no a travs de la asuncin de deuda (sobre este punto
puede verse SANCHO REBULLIDA, Comentarios al Cdigo Civil y Compilaciones Forales, tomo XVI-1., pg. 767 y sigs.).
Pueden ser objeto de asuncin todo tipo de obligaciones: mancomunadas,
solidarias, conjuntivas, alternativas, sometidas a condicin, suspensiva o resolutoria, a trmino, etc., lo que no podr ser objeto de asuncin de deuda es
la posicin pasiva de un derecho real, porque sta viene determinada por la
ley y escapa a la voluntad de las partes, por ejemplo, el comprador de una
finca gravada con servidumbre de paso est obligado a respetarla (puede
verse NRR, Sukzessionen, pg. 309).
3.
ELEMENTOS
FORMALES
Como regla general, el contrato de asuncin de deuda se rige por el

principio de libertad de forma (arts. 1.278 y 1.279). La doctrina alemana
1981
precisa que, cuando la ley exija una determinada forma en la relacin de

valuta, la asuncin de deuda deber revestir esa misma forma, porque se trata
de la misma deuda (ESSER/SCHMIDT, Schuldrecht, pg. 297; MNCHKOMM, Vor
414, 6 y 12; SCHLECHTRIEM, Schuldrecht, pg. 306; SORGEL/ZEISS, Vor 4144
y 415; HEINRICHS, Brgerliches Gesetzbruch, Vor 417, Mnchen, 1999).
4.
LA
CAUSA
La figura del contrato abstracto fue considerada como una de las grandes
aportaciones de la pandectstica alemana (DLLE, Juristischen Entdeckungen),
para poner el Derecho Romano al servicio de las necesidades del siglo XX,
transformando la traditio y la stipulatio en el contrato real traslativo (die
Einigung) y en la asuncin de deuda (die Schuldbernahme), para facilitar el
trfico inmobiliario y dar seguridad a las transacciones sobre pagars.
Recogiendo la corriente pandectstica, el BGB regul la asuncin de
deuda, bien mediante acuerdo entre acreedor y asumente, bien entre deudor
y asumente, ratificado por el acreedor, en el cual el asumente se obliga a
cumplir la deuda del deudor y, por tratarse de la misma obligacin, el asumente podr oponer al acreedor todas las excepciones que hubiera podido
oponer el primitivo deudor, excepto compensar crditos de ste, y excluyendo
la oponibilidad frente al acreedor de las excepciones derivadas de la relacin
entre deudor y asumente (pargrafos 414 a 418). Sobre esta base legal, la
doctrina alemana (DERNBURG, HEDEMANN, KNOKE, STROHAL...) configur la
asuncin de deuda como un contrato absolutamente abstracto; sin embargo,
a partir de la obra de HECK (Das Causalgeschft, 1973) sobre el negocio
abstracto, se someti a esta figura a una profunda revisin, debido a los
resultados injustos que produca, a su carcter anmalo en el Derecho comparado y a lo arbitrario de su origen. Esta revisin se realiz tanto en el
mbito doctrinal (HEINRICHS, MSSEL) como en el judicial, especialmente por
el Tribunal Federal (Bundesgerichtshof) que consider muy dudoso el carcter abstracto de este contrato, al admitir que el asumente pueda impugnar la
asuncin acordada con el deudor por problemas derivados de la relacin de
cobertura, utilizando como argumento que, cuando la asuncin se realiza por
acuerdo entre ambos deudores (relacin de valuta), forma, con la relacin de
cobertura, un negocio jurdico unitario, que puede ser impugnado como conjunto, aunque slo sea impugnable alguna de sus partes integrantes.
Dado el carcter causal de nuestro ordenamiento (art. 1.261-3), la causa
de la asuncin encaja en el artculo 1.274, cuando al referirse a los contratos
onerosos, dice que la causa es la prestacin o promesa de una cosa o servicio
por la otra parte; en consecuencia, el acreedor permite la sustitucin del
deudor y, en contrapartida, el asumente se obliga a realizar la prestacin
1982
La asuncin de deuda
del deudor y viceversa, por tanto, la causa de la asuncin de deuda est en

la reciprocidad entre ambas prestaciones.
VII.
VII.
SUPUESTO DE COMPRAVENTA DE FINCA HIPOTECADA: EXAMEN DEL ARTCULO 118 DE LA LEY HIPOTECARIA
Al publicarse la LH de 1946, LA RICA augur un gran xito al artculo 118, que regula por primera vez en Espaa este pacto de asuncin de la
obligacin garantizada con hipoteca, porque los vendedores de fincas hipotecadas querran quedar liberados de toda obligacin dimanante del prstamo
hipotecario y a los compradores no les importara subrogarse en la responsabilidad personal si el inmueble cubre con amplio margen el dbito hipotecario
(ver LA RICA, Comentarios a la Ley de reforma hipotecaria, pg. 203, y el
escepticismo de ROCA SASTRE, Derecho Hipotecario, tomo IV, pgs. 183 y
184, 5.a ed., 1954).
El tiempo ha venido a confirmar esta previsin, pues como seala LARRONDO LIZRRAGA, esta norma presenta gran utilidad al trfico jurdico, porque permite la transmisin de bienes y derechos, con independencia de que
se encuentren gravados con hipoteca: al vendedor, le reporta la ventaja de
quedar desligado de su obligacin primitiva; el comprador se beneficia del
crdito respecto de la cantidad aplazada, total o parcialmente; el acreedor
queda garantizado en su crdito, porque la finca se transmite con la carga que
le es inherente y la liberacin del primitivo deudor no se produce en contra
de su voluntad. El vnculo constituido por el acreedor con su deudor primitivo
no queda extinguido, sino que, por el contrario, persiste individualizado sin
menoscabo (ver LARRONDO LIZRRAGA, La compraventa de finca hipotecada, en Prctica Hipotecaria, Nuevas perspectivas del Derecho de Hipoteca,
Homenaje a don Ramn M. Roca Sastre en el centenario de su nacimiento,
tomo 8, pg. 74, Centro de Estudios Registrales de Catalua, 2000).
En esta misma lnea, GARCA GARCA pone de relieve que el artculo 118
es fundamental, pues, si no existiera, se aplicara el sistema del Cdigo Civil,
que establece la novacin extintiva por cambio de deudor y, entonces, se
tratara de una nueva hipoteca, pues la novacin extingue las garantas; sin
embargo, algunos autores siguen hablando de novacin extintiva, reconociendo que dicha novacin ser a otros efectos distintos de la hipoteca, pues sta
subsiste con su rango. Segn esta posicin, se tratara de hipoteca con el
mismo rango en garanta de la nueva obligacin. Pero el artculo 118 parte de
la figura de la novacin modificativa respecto al crdito hipotecario en su
conjunto, por cambio del deudor, si bien exigiendo el consentimiento expreso
o tcito, del acreedor, conforme al artculo 1.205 del Cdigo Civil. En la
prctica, en las escrituras de hipoteca se hace constar la manifestacin del
1983
comprador sobre subrogacin en la obligacin personal garantizada con la

hipoteca y, si no consta la intervencin del acreedor, queda pendiente de su
ratificacin, expresa o tcita (ver GARCA GARCA, Cdigo de Legislacin
Inmobiliaria, Hipotecaria y del Registro Mercantil, 5.a ed., 2006, comentario
al art. 118 LH, pg. 208 y sigs.).
La finalidad de la asuncin de deuda es evitar el empleo y transporte de
numerario, por no tenerse en un momento determinado, facilitando las transacciones. AMORS GUARDIOLA pone de relieve que la evolucin de la contratacin hace posible esta figura porque ha sido desplazado el carcter personalista del Derecho de Obligaciones; hoy es el patrimonio del deudor el que
responde de las deudas contradas, mecanismo que acta gracias al valor
constitutivo de la publicidad registral, que convierte a la hipoteca en obligatio
propter rem (AMORS GUARDIOLA, La publicidad registral de los prstamos
hipotecarios. La transmisin de finca hipotecada, CRPME, pg. 37, 1991,
citado por LARRONDO LIZRRAGA, op. cit., pg. 74, nota 14).
Para una mejor comprensin del artculo 118 LH conviene analizar sus
trminos por separado:
1.
EN
CASO DE VENTA DE FINCA HIPOTECADA...
El artculo 118 se refiere especficamente al contrato de compraventa, sin

embargo, podr aplicarse tambin no slo a otros negocios traslativos onerosos
distintos a la compraventa (permuta, adjudicacin en pago de deuda), siempre
que concurran los requisitos exigidos en el mismo, sino tambin a otros negocios traslativos de derechos reales sobre bienes inmuebles. Argumentos:
1. El artculo 334-10 del Cdigo Civil incluye los llamados inmuebles por
analoga, atribuyendo este carcter a las acciones nacidas de derechos reales
sobre bienes inmuebles, ya que la accin toma su carcter del derecho que protege. 2. El artculo 106 LH incluye entre los bienes hipotecables a los inmuebles susceptibles de inscripcin y a los derechos reales enajenables impuestos
sobre los mismos bienes. 3. Esta postura es tambin defendida por ROCA SASTRE (op. cit., 8. ed.) y LARRONDO LIZRRAGA (op. cit., pg. 82).
El problema fundamental en este punto es si el artculo 118 es o no
aplicable a los negocios gratuitos, por ello, conviene analizar por separado
que la finca hipotecada se transmita por va de donacin, herencia o legado.
A)
Transmisin por donacin
Esquematizando los artculos 642 y 643 del Cdigo Civil, ALBALADEJO

seala las siguientes ideas:
1984
La asuncin de deuda
1.
2.
3.
4.
Si no se le impuso como carga, el donatario no tiene obligacin de

pagar las deudas del donante.
Aunque el donante haya quedado con un patrimonio insuficiente
para pagar sus deudas, el donatario tampoco responde de ellas,
aunque los acreedores pueden impugnar la donacin y conseguir
cobrar sus crditos, incluso sobre los bienes que recibi el donatario
(art. 1.111).
Slo si se le impuso esta carga, el donatario tiene obligacin de
pagar las deudas del donante que se hubiese acordado.
Si se le impuso en general, sin ms precisiones, la obligacin de
pagar las deudas del donante, el donatario estar obligado al pago
de las anteriores a la donacin (ver ALBALADEJO GARCA, Comentario del Cdigo Civil, tomo I, pg. 1629, editado por el Ministerio de
Justicia, 1991).
Sobre esta base, pueden distinguirse los supuestos siguientes:

a)
a)
Donacin de finca hipotecada sin imponer al donatario el pago de la

hipoteca
En este supuesto, el donante continuar obligado personalmente al pago

de la deuda; si en lugar del donante la pagase el donatario, ste se subrogar
en la posicin del acreedor para reclamar el crdito al donante, al tratarse de
pago realizado por un tercero interesado en la obligacin (art. 1.210-3.).
b)
a)
Donacin de finca hipotecada imponiendo al donatario el pago de la

hipoteca
En este caso se tratar de una donacin onerosa (art. 619), por ello, la
doctrina ha defendido distintas posturas: Si el donatario debe reembolsar al
donante lo que ste hubiese pagado de la hipoteca (DEZ PICAZO y GULLN
BALLESTEROS, Sistema de Derecho Civil, tomo II, pg. 343 y sigs., 1994); si
se le impone la obligacin de asumir la hipoteca (SANCHO REBULLIDA, Comentario al artculo 1.205 del Cdigo Civil, en Comentarios al Cdigo Civil
y Compilaciones Forales, dirigidos por Albaladejo, tomo XVI, pg. 728,
1991) o si slo surge el compromiso de satisfacer el pago, sin convertirse en
deudor (ALBALADEJO, op. cit., pgs. 1629 y 1630) (una exposicin de esta
materia puede verse en HERBOSA MARTNEZ, op. cit., pg. 216 y sigs.).
El simple hecho de imponer al donatario el pago de la hipoteca no lo
convierte en deudor y dicho pacto slo surtir efecto entre las partes, continuando el donante como obligado personal al pago. Si el donatario incumple
1985
su deber de pago, el donante podr revocar la donacin por incumplimiento

de cargas (art. 647), pero no podr subrogarse en la hipoteca del acreedor por
la falta de onerosidad de la transmisin, al no poder realizarse la retencin o
descuento de la deuda, exigido por el artculo 118-2.
B)
Transmisin por herencia
El artculo 1.085 seala que el coheredero que hubiese pagado ms de lo

que le corresponde a su participacin en la herencia, podr reclamar de los
dems su parte proporcional; este mismo rgimen se aplicar cuando hubiese
pagado ntegramente la deuda hipotecaria o consistiera en cuerpo determinado.
Esta norma establece como regla general una accin de regreso a favor
del heredero que paga contra los dems, siempre que el pago sea vlido, sin
necesidad de reclamacin judicial o extrajudicial. Si la deuda es hipotecaria,
la finca se adjudicar normalmente por su valor lquido, en cuyo caso, si el
que paga es el adjudicatario, no tendr accin de regreso, pues es uno de los
casos en que, como consecuencia de la particin, uno de los coherederos, en
este caso, el adjudicatario de la finca hipotecada, l slo queda obligado al
pago de la herencia (art. 1.084-2).
C)
Transmisin por legado
El artculo 867 dice que cuando el testador legare una cosa hipotecada
para la seguridad de una deuda exigible, el pago de sta ser a cargo del
heredero; si por no pagar el heredero lo hiciere el legatario, ste quedar
subrogado en la posicin del acreedor para reclamar contra el heredero.
Esta norma presume que el causante era el deudor de la obligacin, razn
por la que impone su cumplimiento al heredero, quien habr de hacerla efectiva, aunque la cosa ya sea entonces del legatario.
El artculo 867 habla de deuda exigible, entendindose que ha de consistir en el pago de una cantidad debida (MANRESA, Comentarios al Cdigo
Civil, tomo VI-2., pg. 396) o que ha de ser lquida y exigible, por no estar
sometida a condicin (art. 1.113) o a trmino (art. 1.125) (MUCIUS SCAEVOLA,
Comentarios al Cdigo Civil, tomo XV, pg. 239), por ello, DAZ CRUZ sostiene que dicha deuda ha de ser legtima, real, positiva, o sea, como si se
hubiera puesto por el legislador la palabra deuda solamente (ver DAZ CRUZ,
Legados, pg. 224 y sigs.).
AMORS GUARDIOLA destaca que una cosa es que el heredero deba pagar
la deuda garantizada (aspecto obligacional) y otra que, mientras no se pague
y se cancele la garanta, sta deba seguir pesando como carga frente al lega1986
La asuncin de deuda
tario (aspecto real). Aunque es cierto que la causa normal de extincin de la

garanta ser el pago de la deuda garantizada, sin embargo, cabe que el heredero no pague y entonces el legatario, como sujeto pasivo del gravamen,
tenga que soportar la venta de la cosa legada para el pago de la deuda (ver
AMORS GUARDIOLA, Legado de cosa gravada, el Libro-Homenaje al Profesor
Beltrn de Heredia y Castao, pg. 444, 1984).
A la vista de las consideraciones anteriores, cabe llegar a la conclusin,
a mi juicio, que el artculo 118 LH no es aplicable a los supuestos de transmisin gratuita de la finca hipotecada por las siguientes razones:
1.
2.
3.
2.
2.
2.
El artculo 118 contempla una situacin muy especfica, la compraventa de finca hipotecada, por ello, el crdito hipotecario responde a este supuesto y a los requisitos institucionales que lo componen,
la venta y la hipoteca, por ello, no ser aplicable por analoga a otros
supuestos en los que concurran requisitos distintos.
En el caso de donacin (arts. 642 y 643), no existe ninguna norma
en el Cdigo Civil que establezca la liberacin del donante de su
obligacin, ni una presuncin legal favorable a ella, a diferencia de
lo dispuesto en el artculo 118.
En los casos de transmisin mortis causa de finca hipotecada, por
herencia (art. 1.085) o por legado (art. 867), dicha transmisin no
implica ningn cambio en el rgimen jurdico de la obligacin garantizada, por ello el heredero ser quien quede obligado al pago,
como sucesor del causante (arts. 657, 659, 660 y 661).
...SI
EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR HUBIEREN PACTADO QUE EL SEGUNDO SE
SUBROGAR NO SLO EN LAS RESPONSABILIDADES DERIVADAS DE LA HIPOTECA,

SINO TAMBIN EN LA OBLIGACIN PERSONAL CON ELLA GARANTIZADA...
En el crdito hipotecario concurren dos elementos, el crdito en s mismo

y la responsabilidad real de la finca hipotecada, por ello, el cambio del sujeto
pasivo puede serlo en cuanto a uno de los dos interesados, bien el deudor, bien
el titular del derecho real gravado. Esta dualidad, que en orden a la transmisin
del sujeto pasivo de una u otra obligacin, se aprecia claramente cuando al
surgir la obligacin, sean dos personas distintas, un deudor personal y un hipotecante no deudor, adquiere mayor complejidad cuando aquel ltimo es el mismo deudor, pues el cambio del sujeto pasivo puede producirse respecto a uno
solo de ellos, e incluso respecto a ambos, pero en favor de personas distintas.
El artculo 118 contempla la sustitucin de la obligacin personal garantizada, pero, curiosamente habla de subrogacin, no de asuncin de deuda,
y como aqulla puede ser convencional, legal o judicial, de ah la conveniencia de analizar por separado cada una de ellas.
1987
A)
Subrogacin convencional
El artculo 118 se refiere al contrato de compraventa, en el que se ha

incluido el pacto de asuncin de deuda, convirtiendo, de esta forma, a la
compraventa, contrato bilateral y oneroso, en plurilateral, al tener que aadirse un nuevo consentimiento, expreso o tcito del acreedor, al de vendedor y
comprador (arts. 1.445 y 1.450).
El consentimiento del acreedor, bien en la misma escritura de compraventa, bien en otro documento, se reflejar en el Registro, en el mismo asiento
de la venta o por nota marginal, si se acredita posteriormente (en este sentido,
CAMY SNCHEZ CAETE, Comentarios a la Legislacin Hipotecaria, vol. VI,
pg. 614). Como dicho consentimiento puede ser tcito, el acreedor podr
manifestarlo en cualquier forma y momento, siempre que el acuerdo entre
vendedor y comprador permanezca subsistente (sentencia de 22 de febrero de
1946). Si falta el consentimiento del acreedor, la convencin entre el deudorvendedor y el comprador-asumente permanecer en el mbito del derecho de
obligacin y colocar al adquirente en la posicin de quien se obliga a pagar
por otro (Resolucin de 21 de abril de 1930).
Para admitir esta subrogacin convencional y personal, el Tribunal Supremo exige que los contratos sinalagmticos todava no hayan sido cumplidos, lo que implica que todava no ha llegado el momento de su vencimiento (sentencia de 14 de junio de 1966, recogiendo sentencias de 20 de junio
de 1926, 4 de enero de 1930, 11 de abril de 1944, 4 de enero de 1952, 17 de
mayo de 1954, 27 de enero de 1960, 5 de junio de 1961 y 28 de abril de
1966). Este requisito permite distinguir la subrogacin convencional y la
legal, pues hasta ese momento el acreedor no puede ser compelido al cobro,
pues el plazo se establece tanto en beneficio del acreedor como del deudor
(art. 1.127).
B)
Subrogacin legal
Se produce en los casos especiales en que la Ley establece, de manera

expresa o tcita, la subrogacin del comprador de finca hipotecada en la
obligacin personal.
La asuncin de deuda slo se refiere realmente a la obligacin personal,
pues la responsabilidad real sobre los bienes hipotecados no se requiere asumirla, pues va unida directamente a la finca hipotecada (arts. 104 LH y 1.876
del Cdigo Civil); por ello, como seal la sentencia de 22 de noviembre de
1943, el que presta con una garanta hipotecaria ms bien que a la persona presta a la cosa, pasando as el crdito a tener una naturaleza real con
eficacia erga omnes, aunque la finca haya pasado a terceros.
1988
La asuncin de deuda
Como supuestos de subrogacin legal se pueden citar los siguientes:

1. El artculo 140 LH recoge la llamada hipoteca de responsabilidad
limitada, que constituye una excepcin al principio general de los artculos 105 LH y 1.911 del Cdigo Civil.
Si al constituirse la hipoteca se excluye la responsabilidad personal del
deudor, por pactarse que la obligacin garantizada slo podr hacerse efectiva
sobre los bienes hipotecados, con lo que nicamente subsistir la responsabilidad real, sta se transmitir con ella cuando sea vendida por el deudor,
producindose el hecho de que el comprador asume la deuda en el nico
aspecto ejecutivo de ella, es decir, en la de la accin real respecto a la finca
gravada con la hipoteca.
El artculo 140 LH autoriza un pacto de concrecin de la responsabilidad
personal del deudor, que queda localizada o circunscrita a la finca hipotecada,
a semejanza del beneficio de inventario; dicho pacto presupone que subsiste
un deudor personal, con su dbito y su responsabilidad, si bien circunscrita
a lo hipotecado y que el acreedor hipotecario conserva su crdito, con la
consiguiente accin personal. Se produce, pues, una subrogacin o asuncin
de deuda sin el consentimiento del acreedor, quien ya la prest, al acordar el
pacto de concrecin de responsabilidad personal (en este sentido, ROCA SASTRE MUNCUNILL, op. cit., pgs. 620 a 622).
2. Cuando la finca enajenada est sujeta a hipoteca constituida en garanta de rentas o prestaciones peridicas, el que remate los bienes gravados,
los adquirir con subsistencia de la hipoteca y de la obligacin de pago de la
pensin o prestacin hasta su vencimiento (art. 157-3 LH).
Esta figura implica para todo adquirente del bien gravado la asuncin
automtica, de pleno derecho, de la obligacin de satisfacer en lo sucesivo
la correspondiente renta o pensin peridica, mientras sea propietario, quedando liberado el propietario anterior para lo sucesivo; se produce, pues,
una asuncin o subrogacin legal en el dbito personal garantizado con la
hipoteca de renta, que, en esencia, garantiza una obligacin impersonal, por
seguir el dbito personal, no a una persona determinada, o a sus herederos,
sino a aquella persona que, en cada momento, sea propietaria de la finca
hipotecada.
Actualmente ha desaparecido el supuesto de subrogacin o asuncin legal
cuando la finca objeto de compraventa estaba hipotecada a favor del Banco
Hipotecario de Espaa; la Ley de 2 de diciembre de 1872 sealaba que,
cuando la finca hipotecada cambiase de dueo, el adquirente quedara de
derecho subrogado en todas las obligaciones que, por razn de ella, hubiera contrado su causante con el Banco (art. 36); esta subrogacin se produca no slo cuando la transmisin era por compraventa, sino tambin por
cualquier otro ttulo, porque la norma no estableca diferencias. El Real Decreto de 4 de agosto de 1928 reform la Ley de 1872, reproduciendo aquella
1989
norma (art. 13), que fue desarrollada por el Decreto de 3 de noviembre de

1928 (art. 95)
El Tribunal Constitucional, en sentencia de 5 de mayo de 1994, anul las
normas antes citadas, en virtud de la Disposicin Adicional 3. de la Ley de
14 de abril de 1994, que adapt la legislacin espaola en materia de entidades de crdito a la Segunda Directiva de Coordinacin Bancaria (89/646/
CEE) que estableci que la entidad oficial Banco Hipotecario de Espaa,
Sociedad Annima, tena la naturaleza jurdica de Banco y le sera aplicable
el rgimen general de los Bancos.
C)
Subrogacin judicial
Esta subrogacin se produce en el dbito personal garantizado con la

hipoteca que grava la finca cuando sta sea enajenada por el ejercicio de
cualquier accin real o personal que produzca la venta de la misma.
La legislacin hipotecaria regulaba tradicionalmente la subsistencia y
subrogacin del rematante o adjudicatario en las hipotecas anteriores o preferentes y en la obligacin personal garantizada con la hipoteca, tanto en el
procedimiento judicial sumario (arts. 131 y 133-2 LH) como en el extrajudicial [art. 236.f) y g)] confirmados por el artculo 1.512 de la anterior LEC de
1881, que han sido recogidos por los artculos 668-3., 669-2 y 670-5 de la
nueva LEC, de 7 de enero de 2000, que pasamos a analizar.
Al referirse al contenido del anuncio de la subasta, el artculo 668 dice que
se har constar: ...3. Que las cargas o gravmenes anteriores, si los hubiere,
al crdito del actor continuarn subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudicare a su favor.
La publicidad de la subasta de bienes inmuebles se realiza de la misma
forma que la de los bienes muebles (arts. 645 y 646) con las consiguientes
particularidades:
1.
1990
Los anuncios de la subasta contendrn las mismas menciones que

para los bienes muebles, con la particularidad de identificar la finca
en forma concisa; se indicar que la certificacin registral y, en su
caso, la titulacin sobre el inmueble est de manifiesto en Secretara;
que se entender que todo licitador acepta como bastante la titulacin existente o que no existen ttulos (art. 665); y que las cargas
o gravmenes anteriores continuarn subsistentes y que el licitador las admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad
derivada de los mismos; tambin se mencionar el resultado de las
actuaciones sobre extincin y minoracin de cargas llevadas a cabo
(art. 657); finalmente, tambin se expresar, con el debido detalle, la
La asuncin de deuda
2.
situacin posesoria del inmueble o que se encuentra desocupado, si

se acredita cumplidamente esta circunstancia al Tribunal de la ejecucin (art. 661-1).
La Ley prev slo para los bienes inmuebles que medie un plazo
mnimo de veinte das entre el anuncio de la subasta y la fecha para su
realizacin (art. 667, que reproduce el art. 1495 de la LEC de 1881).
El artculo 669-2 se refiere a las condiciones especiales de la subasta,

estableciendo que, por el mero hecho de participar en la misma, se entender
que los postores aceptan como suficiente la titulacin que consta en autos
o que no exista titulacin y que aceptan, asimismo, subrogarse en las cargas
anteriores al crdito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a su favor.
La subasta de inmuebles se regir por los requisitos generales sealados
en la LEC (art. 647) con la nica diferencia de que el depsito previo exigido
se eleva del 20 al 30 por 100 del valor de tasacin del bien. Como requisito
especfico se prev que el mero hecho de participar en la subasta supone la
aceptacin de los postores tanto de la suficiencia de la titulacin de la finca,
que consta en autos, o de la inexistencia de titulacin, como de la subrogacin
en las cargas anteriores al crdito por el que se ejecuta (art. 669-2) en el caso
de que el remate se adjudique a su favor.
El artculo 670-5 dice que quien resulte adjudicatario del bien inmueble,
habr de aceptar la subsistencia de las cargas o gravmenes anteriores, si los
hubiere, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
Esta norma extiende al ejecutante adjudicatario del bien la obligacin de
aceptar la subsistencia de las cargas anteriores y la subrogacin en la responsabilidad derivada de ellas, prevista para el licitador, caso de resultar rematante, en el artculo 668-3, antes examinado.
Este rgimen legal sealado en los artculos 668-3., 669-2. y 670-5. se
complementa con el artculo 674 sobre el ttulo para inscripcin de la adquisicin y cancelacin de cargas. En la enajenacin forzosa efectuada a travs
de subasta, hay que distinguir entre la perfeccin del contrato de compraventa
y la consumacin de la transmisin, en virtud de la teora general del ttulo
y el modo (arts. 609 y 1.095): La venta se perfecciona cuando se dicta el auto
de aprobacin del remate (ttulo) y la entrega del testimonio para los inmuebles (modo), conforme al artculo 650-1. Sustituido el otorgamiento de la
escritura pblica por el auto de aprobacin del remate, ste ser el momento
en el que se entender producida la transmisin del bien, pudiendo inscribirse
a favor del adquirente, si contiene las circunstancias previstas en los artculos 9 LH y 51 RH.
Este sistema de cancelacin de cargas posteriores y subsistencia y subrogacin de cargas anteriores con deduccin de su importe del valor de tasacin
1991
seguido por la Ley es consecuencia de una evolucin legislativa, que, en

sntesis, ha sido la siguiente: La LEC 1881 estableci la subsistencia de las
cargas perpetuas y la cancelacin de las cargas temporales, anteriores, simultneas o posteriores a la del acreedor ejecutante (arts. 1.511, 1.516, 1.517 y
1.518 en su redaccin inicial). Este sistema de purga de cargas anteriores fue
sustituido por la LH 1909, que introdujo el de subsistencia de todas las cargas
anteriores y preferentes, si las hubiere, y subrogacin en ellas del adquirente,
para el procedimiento judicial sumario (antiguos arts. 131, regla 8. LH y
155-2 RH) y, con carcter general, cuando se ejercitase cualquier accin real
o personal que provocase la venta de bienes inmuebles (art. 133-2 LH). La
Ley 10/1992, de 30 de abril, modific la LEC 1881, incorporando el artculo 131, regla 8. LH, pero sin incluir la deduccin de su importe ni del valor
de tasacin del bien ni del precio del remate.
La LEC vigente mantiene el mismo sistema, con las siguientes novedades:
1.
2.
La subsistencia y subrogacin de cargas se establece slo para las

anteriores, sin hacer referencia a las preferentes, si las hubiere
(arts. 668-3., 669-2. y 670-5.).
Prev la deduccin de su importe del valor de tasacin del bien
(art. 666).
En definitiva, el sistema de subsistencia de cargas de la LEC se atiene

exclusivamente al criterio registral; el adquirente se subroga en todas ellas,
hasta el importe que conste para cada una de ellas en el Registro, despus de
la disminucin de cargas prevista en el artculo 657.
3.
...SI
EL ACREEDOR PRESTASE SU CONSENTIMIENTO, EXPRESO O TCITO
Siguiendo el mismo criterio del artculo 1.205 del Cdigo Civil, el artculo 118 exige que el acreedor preste su consentimiento, expreso o tcito, al
pacto de asuncin de deuda garantizada con hipoteca, para que el primitivo
deudor quede liberado, porque si la responsabilidad patrimonial universal de
un deudor se sustituye por otra (art. 1.911), es lgico que el acreedor preste
su conformidad.
La jurisprudencia ha ido configurando el consentimiento del acreedor,
sealando que puede ser expreso o tcito, nunca presunto, debiendo constar
su voluntad de manera cierta e indudable (sentencia de 9 de abril de 1980);
mientras subsista el convenio de la asuncin puede ser prestado en cualquier
tiempo y forma (sentencia de 3 de mayo de 1958), con carcter previo, simultneo o posterior a la asuncin, siempre que subsista el acuerdo de los deudores (sentencia de 6 de junio de 1991) y sea debidamente manifestado (sentencia de 16 de marzo de 1995).
1992
La asuncin de deuda
La falta de este consentimiento trae como consecuencia que la asuncin

no surtir efecto frente al acreedor, continuando el vendedor como deudor y
el comprador reunir la condicin de tercer poseedor.
4.
2.
COMPRAVENTA DE FINCA CON PACTOS DE RETENCIN O DESCUENTO DE LA DEUDA

HIPOTECARIA
En contraposicin a la asuncin de deuda (prrafo 1.) el artculo 118-2.

regula los supuestos en que el comprador haya retenido o descontado del precio de la compraventa el importe de la hipoteca, sin asumirla, estableciendo la
subrogacin del vendedor en la posicin del acreedor, en el caso de que aqul
haya satisfecho el pago; de esta forma, el artculo 118-2 LH plantea la duda de
si se trata o no de una asuncin tcita de la obligacin asegurada, porque produce la liberacin del primitivo deudor al ser consentida por el acreedor.
En un principio, la Jurisprudencia pareci aceptar la tesis de la asuncin
tcita. La conocida sentencia de 22 de noviembre de 1943 seal que al pagar
la hipoteca el tercer adquirente, no lo haca como mandatario de la vendedora-deudora, sino que tcitamente asumi la obligacin de satisfacerla y, al
hacerlo, actu por cuenta propia y pag con su dinero propio. Sin embargo,
la sentencia de 12 de abril de 1945 defendi que dicho pacto era una mera
asuncin interna de deuda o asuncin de cumplimiento: Convenido en una
compraventa el que el precio de sta fuera retenido por el comprador para
abonar con l determinadas deudas del vendedor, no ha surgido una novacin
subjetiva con el consentimiento del acreedor que liberara de sus obligaciones
al deudor primitivo, sino que, subsistiendo la obligacin, surge otra nueva,
consistente en que el compromiso del comprador de pagar las deudas del
vendedor, la cual liga, a este efecto, a ambos contratantes y pudiera originar
una resolucin de la venta al incumplirse la obligacin contrada.
Siguiendo este criterio, SANZ FERNNDEZ sealaba que la retencin del
precio no tiene, por s slo, una significacin jurdica determinada y refleja
una intencin de las partes no expresada en el contrato, por ello, deber interpretarse como una asuncin tcita de la deuda garantizada con hipoteca, en
el caso de que la cantidad retenida se destine al pago de la deuda; a su vez,
la finalidad de pago habr de presumirse en la retencin. Salvo una clara
voluntad contraria de las partes, habr que presumir que la cantidad retenida
se destina al pago de la deuda y, de ello, que el comprador trat de asumir
la obligacin garantizada (ver SANZ FERNNDEZ, Compraventa de finca hipotecada, Conferencia en el Colegio Notarial de Barcelona, el 21 de abril de
1944, pg. 79 y sigs.).
AMORS GUARDIOLA defiende igualmente que la retencin o descuento de
la obligacin garantizada del precio de venta equivale a una asuncin tcita
1993
de deuda, por las siguientes razones: 1. porque el comprador tendr que

pagar la deuda con cargo al valor de la finca, si el vendedor no satisface su
importe; 2. porque normalmente el vendedor o primitivo deudor se desentiende del pago de la deuda garantizada, una vez que la finca ha salido de su
patrimonio; 3. porque al acreedor hipotecario lo que realmente le interesa no
es la persona del deudor, sino la persona que es duea de la finca, porque a
ella tendr que reclamar el pago, notificarle la existencia del procedimiento
y entenderse con ella en el ejercicio de la accin hipotecaria (ver AMORS
GUARDIOLA, La publicidad registral de los prstamos hipotecarios. La transmisin de la finca hipotecada. Hipotecas y seguridad jurdica, Colegio de
Registradores de la Propiedad, Madrid, 1991, pgs. 56 y 57).
LARRONDO LIZRRAGA entiende que es un supuesto similar al prrafo 1.
del mismo precepto, al haber una asuncin de cumplimiento interno de deuda;
la nica diferencia es que el comprador se compromete a pagar a medida que
se produzca el vencimiento de los sucesivos plazos, surtiendo los mismos
efectos que la asuncin de deuda, si bien no precisa el consentimiento del
acreedor, porque no se puede negar al pago (ver LARRONDO LIZRRAGA, op.
cit., pg. 116).
Esta postura que ve en el artculo 118-2 LH un supuesto de asuncin
tcita, ha sido objeto de numerosas crticas, que pueden sintetizarse en las
siguientes:
1. El artculo 118 contempla como figuras distintas la asuncin, expresa o tcita, y la retencin o descuento, por lo que debern tener un
rgimen jurdico diferente.
2. El artculo 118-2 parte de la idea de que la retencin no implica
asuncin o subrogacin, pues cuando se establece la retencin del
precio es porque no hay pacto de subrogacin.
3. El artculo 118-2 llama deudor al que ya vendi la finca, sin diferenciar si el acreedor consinti o no la supuesta asuncin, distincin
que sera precisa si la retencin provocara asuncin.
4. Un requisito esencial de la asuncin es la voluntad del asumente de
aceptar la deuda y liberar al primitivo deudor, sin que ello pueda
deducirse del simple hecho de que el comprador retenga parte del
precio.
5. El artculo 118-2 contempla un supuesto de enajenacin de finca
hipotecada sin transmisin de la responsabilidad personal; el deudor
seguir respondiendo personalmente frente al acreedor y el comprador adquirir la responsabilidad por razn de la hipoteca.
6. La retencin o el descuento realizados por el comprador son una
garanta para su derecho y le obligan a pagar la obligacin a su
vencimiento, pero ello no implica asuncin porque no hay consentimiento del acreedor (una exposicin crtica de esta postura puede
1994
La asuncin de deuda
verse en ROCA SASTRE, op. cit., pg. 339 y sigs.; en HERBOSA, op. cit.,
pg. 180 y sigs.).
La Resolucin de 2 de diciembre de 1999 estudi un supuesto de subrogacin del artculo 118-2 LH. Hipotecada una finca y embargada despus,
el propietario paga el prstamo garantizado con hipoteca, pero no inscribe
la cancelacin en el Registro; cuando, a consecuencia del embargo, la finca
se adjudica a un tercero, el anterior propietario pretende cancelar la hipoteca y anotar su subrogacin en la hipoteca, conforme al artculo 232 RH. La
DGRN deneg esa pretensin, sealando que no proceda la subrogacin
prevista en el artculo 118-2 LH, porque la deuda y, por tanto, la hipoteca,
haban dejado de existir antes de producirse el remate, siendo presupuestos
legales de esta subrogacin la preexistencia y la persistencia de la deuda y de
la hipoteca. Es evidente que el deudor y propietario de la finca hipotecada
que pag, no es un tercero en el acto extintivo, el pago, que provoca la
extincin de la hipoteca, aunque reconoce que la discordancia del Registro
con la realidad, en relacin con las hipotecas extinguidas, plantea diversas
cuestiones sobre la regularidad del procedimiento de ejecucin, si se anuncian
subastas de fincas con gravmenes que realmente no existan; sobre si el
rematante, al estimar que haba que responder de cargas que realmente no
existan, ha dado por las fincas un precio inferior al que habra correspondido;
o si, por lo contrario, por haber conocido antes el rematante la realidad de
haberse extinguido las hipotecas ofreci el precio que corresponda a una
finca libre de esas cargas.
Comentando esta Resolucin, VILA LVAREZ seala que las interesantes
dudas antes formuladas no pueden resolverse en el estrecho cauce del procedimiento registral, sino que deben quedar para un declarativo, donde ser
necesaria la prueba de los hechos en que se basara una u otra solucin.
El antiguo propietario que pag y pretende subrogarse no tiene muchas
posibilidades de hacerlo porque no era tercero; sus posibilidades van por
la va de un enriquecimiento injusto contra el rematante de la finca que
hubiera pagado por ella con retencin o descuento de la carga hipotecaria
(ver VILA LVAREZ, Comentarios de Jurisprudencia Registral, tomo III,
pg. 1709, 2006).
VIII.
CONCLUSIONES
De lo expuesto anteriormente pueden deducirse las siguientes conclusiones:

I.
Carente de regulacin en el Cdigo Civil, la construccin dogmtica de la asuncin de deuda ha sido elaborada por la doctrina y la
1995
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
1996
jurisprudencia, al formular una nueva concepcin de la transmisibilidad pasiva de las obligaciones y superar la concepcin romana,
subjetiva, de la obligacin, evolucionando desde una novacin extintiva, en un principio, a una novacin modificativa, ms tarde,
para terminar diferenciando claramente ambas figuras, en virtud
del principio de autonoma de la voluntad (art. 1.255) y no existir
ninguna norma que la prohba.
La mayora de la doctrina explica la naturaleza jurdica de la asuncin de deuda, siguiendo la concepcin germnica del doble negocio jurdico de disposicin y de obligacin; sin embargo, al carecer
de regulacin en el Cdigo Civil, la asuncin no responde a un
negocio jurdico nico, fijo y predeterminado, sino que admite
diversas vas contractuales: como contrato entre acreedor y asumente (expromisin); como contrato entre ambos deudores a favor
del acreedor (asuncin cumulativa); como contrato entre ambos
deudores, que deber ser ratificado por el acreedor para tener efectos liberatorios...
La asuncin de deuda puede tener por objeto todo tipo de obligaciones, pero no podr serlo la posicin pasiva de un derecho real,
porque sta viene predeterminada por la Ley y escapa a la voluntad
de las partes.
Dado el carcter causal de nuestro ordenamiento jurdico (art. 12613.), la causa de la asuncin de deuda est en la reciprocidad de las
prestaciones.
Aunque el artculo 118 LH habla especficamente del contrato de
compraventa, podr aplicarse tambin no slo a otros negocios
traslativos onerosos distintos (permuta, adjudicacin en pago de
deuda...) sino tambin a los negocios traslativos de derechos reales
sobre bienes inmuebles.
El artculo 118 LH no ser aplicable a supuestos de transmisin gratuita de finca hipotecada porque contempla una transmisin onerosa y no puede extenderse, por analoga, a otros supuestos en que concurran requisitos institucionales distintos.
En el caso de donacin de finca hipotecada, no existe ninguna
norma en el Cdigo Civil que establezca la liberacin del donante
de su obligacin, ni una presuncin favorable a ella, a diferencia
de lo dispuesto en el artculo 118 LH.
En los supuestos de transmisin mortis causa de finca hipotecada
por herencia (art. 1.085) o por legado (art. 867), dicha transmisin
no implica ningn cambio en el rgimen jurdico de la obligacin
garantizada, por ello, el heredero quedar obligado al pago, como
sucesor del causante (arts. 657, 659, 660 y 661).
La asuncin de deuda
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
IX.
El consentimiento expreso o tcito del acreedor se har constar en

el Registro, bien en el mismo asiento de la compraventa, bien por
nota marginal, si se acredita posteriormente.
A semejanza del beneficio de inventario, el artculo 140 LH autoriza el pacto de limitacin de responsabilidad del deudor a los
bienes hipotecados, producindose una subrogacin o asuncin de
deuda sin el consentimiento del acreedor, quien ya lo presto, al
aceptar el pacto de concrecin de responsabilidad personal.
En orden al sistema de subsistencia de cargas, la nueva LEC se
atiene exclusivamente al criterio registral del orden en que aparezcan en la certificacin registral; el adquirente se subrogar en ellas,
hasta el lmite que conste en el Registro, despus de la aminoracin de cargas (art. 657 LEC).
El consentimiento del acreedor puede ser expreso o tcito, nunca
presunto, previo, simultneo o posterior a la asuncin, siempre que
subsista el acuerdo de los deudores y se manifieste debidamente en
cualquier tiempo y forma.
Los supuestos de retencin o descuento en la venta de finca hipotecada no son supuestos de asuncin tcita, porque el artculo 1182 LH parte de la idea de que no implican asuncin o subrogacin,
porque cuando se establecen es porque no existe pacto de subrogacin y no existe el consentimiento del acreedor.
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1998
La asuncin de deuda
RESUMEN
ABSTRACT
ASUNCIN DE DEUDA
ASSUMPTION OF DEBT
Carente de regulacin en el Cdigo

Civil, la construccin dogmtica de la
asuncin de deuda ha sido elaborada por
la doctrina y la jurisprudencia, evolucionando desde una novacin extintiva a
otra modificativa, para terminar reconocindole configuracin jurdica propia;
sin embargo, no responde a un tipo negocial nico, fijo y predeterminado, sino
que admite diversas vas contractuales,
dado el principio de autonoma de la
voluntad.
El artculo 118 LH habla especficamente de compraventa de finca hipotecada, sin embargo, tambin podr aplicarse no slo a otros negocios onerosos
distintos (permuta, adjudicacin en pago
de deudas...), sino tambin a negocios
traslativos de derechos reales sobre bienes inmuebles. Por el contrario, no ser
aplicable a los supuestos de transmisin
gratuita de la finca, al tener requisitos
institucionales distintos; en el caso de
donacin de finca hipotecada, no existe
norma en el Cdigo Civil que establezca la liberacin del donante de su obligacin y en los supuestos de transmisin
de la finca por herencia o legado, no se
altera el rgimen jurdico de la obligacin garantizada, quedando el heredero obligado al pago, como sucesor del
causante.
The assumption of debt is not regulated in the CC. Dogma on the assumption of debt has been constructed by
doctrine and case law, evolving from
extinctive novation to modifying novation, and eventually being recognised as
having an independent legal configuration. However, it is not a unique, fixed,
predetermined type of act; rather, it admits of diverse contractual channels, given the principle of autonomy of will.
Article 118 of the Mortgage Act specifically addresses the purchasing of
mortgaged property. However, the same
terms could be applied not only to other,
different non-gratuitous acts (swaps,
awards in payment of debt...), but also to
acts to transfer real rights in immovable
property. On the other hand, it would not
be applicable in cases of gratuitous property transfer, where the institutional
requisites are different; in the case where a gift of mortgaged property is made,
there is no rule in the CC stating that the
giver is released from his or her obligation, and in property transfers due to
inheritance or legacy, the legal regimen
of the secured obligation is not altered,
and the heir is obligated to pay as the
testators successor.
Trabajo recibido el 14-06-07 y aceptado

para su publicacin el 10-07-08)
1999

MASIDE MIRANDA - La Asuncion de Deuda (2009)

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La asuncin de deuda

LA TRANSMISIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES: POSICIN DE

DISTINCIN DE FIGURAS AFINES:

A) Asuncin por expromisin.

DE DEUDA INTERNA Y EXTERNA.

DE LA NOVACIN POR SUBROGACIN DEL DEUDOR.

SUPUESTO DE COMPRAVENTA DE FINCA HIPOTECADA: EXAMEN

A) Transmisin por donacin.

CASO DE VENTA DE FINCA HIPOTECADA...:

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SUBROGAR NO SLO EN LAS RESPONSABILIDADES DERIVADAS DE LA HIPOTECA,

...SI EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR HUBIESEN PACTADO QUE EL SEGUNDO SE

...SI EL ACREEDOR PRESTASE SU CONSENTIMIENTO, EXPRESO O TCITO.

SINO TAMBIN EN LA OBLIGACIN PERSONAL CON ELLA GARANTIZADA...

LA TRANSMISIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES

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rio de la deuda, ni poda obligarle a tomar parte activa en el proceso (ver

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ambos deudores, forma, juntamente con la relacin de cobertura, un negocio

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En un sentido amplio, asuncin de deuda es la sustitucin de la persona

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esenciales: 1. La voluntad clara, indudable, inequvoca del nuevo deudor de

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De la definicin anterior pueden deducirse las consideraciones siguientes:

La asuncin de deuda es un negocio atpico, carente de regulacin

MEZQUITA DEL CACHO seala que la llamada naturaleza jurdica de una

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DEL CONTRATO A FAVOR DE TERCERO

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DEL DOBLE NEGOCIO JURDICO DE DISPOSICIN Y DE OBLIGACIN

Para esta tesis, la asuncin de deuda constituye un acto de disposicin

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LA NOVACIN POR SUBROGACIN DEL DEUDOR

Al tratar el tema de la asuncin de deuda, la doctrina ha venido centrando

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de la obligacin primitiva: El texto de los artculos 1.203 y 1.207 (a sensu

LA ESTIPULACIN A FAVOR DE TERCERO

Se llama contrato o estipulacin a favor de tercero al vnculo que se

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(obligado a efectuar la prestacin), el estipulante o promisario (quien acepta

En la estipulacin surge un crdito en favor de un tercero, crdito

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ex lege, la subrogacin del mismo en el crdito del acreedor (art. 1.210-2);

En un sentido amplio, fianza o caucin es cualquier garanta prestada para

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Como en todos los contratos de garanta, la fianza no puede concebirse

Recapitulando, puede destacarse una doble consideracin: 1. Que en la

Jos Enrique Maside Miranda

tomo V, pg. 477 y sigs., 1950; RODRGUEZ TAPIA, Enciclopedia Jurdica

Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N. 709

Tradicionalmente la doctrina viene admitiendo que la sustitucin de un

Jos Enrique Maside Miranda

Asuncin de deuda por expromisin

Si el asumente incumple la obligacin, el acreedor tendr la opcin que

Asuncin de deuda por delegacin

El deudor primitivo puede proponer y presentar al acreedor, como su

Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N. 709

DE DEUDA INTERNA Y EXTERNA