A CUMULAO DAS EXECUES

PARA ENTREGA DO ARRENDADO E PARA PAGAMENTO

DAS RENDAS EM DVIDA NA RESOLUO
DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO
COM FUNDAMENTO NA FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
MANUEL EDUARDO BIANCHI SAMPAIO
O autor prope uma interpretao, simultaneamente, actualista e restritiva do art. 53., n. 1,
al. b), do Cd. de Proc. Civil, permitindo-se que, na situao especfica de resoluo do contrato
de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda, o senhorio intente apenas
uma execuo em que cumule os pedidos de entrega do arrendado e de pagamento da quantia
correspondente s rendas em dvida. Esta soluo justifica-se pelos objectivos do novo Regime
do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, e tem uma profunda
relevncia prtica, uma vez que possibilita uma diminuio do nmero e da durao dos processos relacionados com o arrendamento.

I
O novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006
de 27 de Fevereiro, introduziu uma maior flexibilidade quanto cessao do
contrato de arrendamento.
Esta maior flexibilidade incidiu na resoluo do contrato pelo senhorio
com fundamento na falta de pagamento da renda. Nesta situao, desde
que a mora do arrendatrio seja superior a trs meses, o senhorio passou
a poder resolver o contrato pela via extrajudicial, atravs de notificao
judicial avulsa ou contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador
de execuo (arts. 1083., n. 3, e 1084., n. 1, do Cd. Civil e art. 9., n. 7,
do Novo Reg. do Arrendamento Urbano).
Esta possibilidade meramente facultativa. A este propsito, foi discutida
a questo de saber se o senhorio teria deixado de poder resolver o contrato
pela via judicial, intentando a respectiva aco de despejo (art. 14., n. 1, do
Novo Reg. do Arrendamento Urbano). Esta questo pode considerar-se
pacificada, tendo-se formado o entendimento que no foi esta a soluo que
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o legislador consagrou, pelo que o senhorio pode optar pela via extrajudicial
ou pela via judicial para resolver o contrato1.
Na fase executiva da cessao do contrato de arrendamento tambm
foram introduzidas alteraes. A comunicao do senhorio para a resoluo
do contrato pela via extrajudicial, acompanhada do contrato de arrendamento,
passou a constituir ttulo executivo para a execuo destinada a obter a
entrega do arrendado e o pagamento das rendas em dvida (art. 15., n. 1,
al. e), e 2 do Novo Reg. do Arrendamento Urbano)2. Ao contrrio do que se
passava no regime anterior, passou a admitir-se a formao de um ttulo
executivo extrajudicial, o que, naturalmente, teve em vista introduzir uma maior
celeridade na cessao do contrato.
II
Na doutrina tem sido entendido que, sempre que o contrato de arrendamento resolvido com fundamento na falta de pagamento da renda, o senhorio est obrigado a intentar duas execues, sendo uma para entrega de coisa
certa, destinada obter a entrega do arrendado, e outra para pagamento de
quantia certa, destinada a obter o pagamento da quantia correspondente s
rendas em dvida.
Neste sentido pode ver-se LAURINDA GEMAS para quem no possvel
cumular uma execuo para pagamento de quantia certa (que pode respeitar a rendas, encargos ou despesas ou ainda a indemnizao) com uma
execuo para entrega da coisa imvel arrendada3. No mesmo sentido

No sentido que o recurso aco de despejo continua a ser possvel pode ver-se o aprofundado estudo de FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, in Aco de Despejo por Falta de Pagamento
da Renda Cadernos de Direito Privado n. 22, pg. 59. Este autor reconhece que no
art. 1084., n. 1, do Cd. Civil manifesta-se uma tendncia ou uma preferncia pela utilizao do mecanismo da resoluo extrajudicial, mas logo acrescenta que no seria razovel
que o legislador tivesse pretendido tornar mais difcil ao senhorio a resoluo do contrato,
limitando de forma to gravosa o seu direito de aco, constitucionalmente consagrado.
Na jurisprudncia pode ver-se, entre muitos outros, o Ac. da Relao do Porto de 2 de Maro
de 2010, in www.dgsi.pt, de acordo com o qual 'no obstante o novo Regime do Arrendamento
Urbano prever a possibilidade de o senhorio proceder resoluo extrajudicial do contrato
de arrendamento com fundamento em mora superior a trs meses no pagamento da renda,
continua a ser-lhe permitido lanar mo da aco declarativa de despejo para obter esse
desiderato'. Em sentido contrrio pode ver-se F ERNANDO B APTISTA DE O LIVEIRA , in A
Resoluo do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano (Almedina 1. Edio),
pg. 129, para quem nas situaes previstas no art. 1083., n. 3, do Cd. Civil 'no pode o
senhorio usar da aco de despejo, antes se impondo a resoluo extrajudicial' porque no
se vislumbra interesse relevante justifique a opo pela via judicial e 'foi inteno do legislador impor o senhorio o recurso a este meio de resoluo do contrato, sem possibilidade de
outra opo'.
O ttulo executivo a que se refere o art. 15., n. 1, al. e), e 2 do Novo Reg. do Arrendamento Urbano no se limita s rendas em dvida e abarca tambm os encargos ou outras
despesas e a indemnizao pelo atraso na restituio do arrendado, prevista no art. 1045.
do Cd. Civil.
LAURINDA GEMAS, ALBERTINA PEDROSO e JOO CALDEIRA JORGE, in Arrendamento Urbano Novo
Regime Anotado (Quid Juris, 3. Edio), pg. 70.

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pronuncia-se LUS MENEZES LEITO para quem as rendas em dvida no

podem ser reclamadas na execuo para entrega de imvel arrendado,
tendo o senhorio que intentar uma execuo para pagamento de quantia
certa4.
Este entendimento radica no disposto no art. 53., n. 1, al. b), do Cd.
de Proc. Civil, que impede a cumulao de execues que tenham fins
diferentes.
Sempre ressalvado o devido respeito, consideramos que se justifica a
soluo inversa, permitindo-se que, na situao especfica de resoluo do
contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda,
o senhorio intente apenas uma execuo em que cumule os pedidos de
entrega do arrendado e de pagamento da quantia correspondente s rendas
em dvida.
Esta questo plenamente actual. Tendo decorrido cerca de quatro
anos desde a entrada em vigor do novo Regime do Arrendamento Urbano,
constata-se que, na prtica, pouco ou nada se alterou quanto cessao do
contrato. O nmero e a durao dos processos relacionados com o arrendamento no diminuram, de tal forma que voltou a ser discutida a possibilidade de alteraes tendo em vista uma maior celeridade na resoluo do
contrato com fundamento na falta de pagamento da renda5.
III
A proibio do senhorio cumular na mesma execuo os pedidos de
entrega do arrendado e de pagamento da quantia correspondente s rendas
em dvida tem como nico obstculo o disposto no art. 53., n. 1, al. b), do
Cd. de Proc. Civil, o que, pese embora a sua relevncia, no deixa de ser
um impedimento meramente formal.
Alm disso, esta soluo profundamente negativa. Por um lado, gera
uma pluralidade de processos que artificial, uma vez que aquilo que o
senhorio pretende apenas a concretizao da cessao do contrato de
arrendamento. Por outro lado, fora o tribunal e as partes a um dispndio
de meios totalmente injustificado. O arrendatrio pode deduzir oposio em
ambas as execues, o que d origem a dois julgamentos e a duas sentenas. Como se no bastasse, a execuo para entrega de coisa certa
deve ser intentada no tribunal do local onde se situa o arrendado e a exe-

4
5

In Arrendamento Urbano (Almedina, 2. Edio), pg. 156.

Neste sentido pode ver-se a notcia publicada no Dirio Econmico de 10 de Dezembro de
2010, in www.diarioeconomico.sapo.pt, com o ttulo Governo quer acelerar o despejo de
inquilinos que no paguem a renda. Nesta notcia afirma-se que o Governo est a analisar
um estudo da Confederao da Indstria Portuguesa sobre a reabilitao urbana para dinamizar o arrendamento e que a agilizao do processo de despejo dos inquilinos que no
paguem as rendas aos senhorios uma velha pretenso dos proprietrios que criticam a
morosidade destas aces. O estudo em causa denomina-se Fazer Acontecer a Renovao
Urbana e est disponvel em www.cip.org.pt

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cuo para pagamento de quantia certa deve ser intentada no tribunal do

domiclio do arrendatrio, sendo certo que estes locais nem sempre coincidem (art. 94., n.os 1 e 2, do Cd. de Proc. Civil). Finalmente, esta soluo
permite a existncia de decises contraditrias. Frequentemente, o executado deduz oposio em ambas as execues com argumentos comuns,
por exemplo, questionando a regularidade da comunicao de resoluo do
contrato de arrendamento. Tratando-se de dois processos distintos que,
inclusivamente, podem correr em diferentes tribunais, pode suceder que as
sentenas que venham ser proferidas sejam em sentidos opostos, o que
difcil de aceitar.
Estes aspectos negativos so reconhecidos pela doutrina. A este propsito, LAURINDA GEMAS afirma que pode () acontecer que os mesmos
factos, atinentes falta de pagamento da renda, venham a ser discutidos em
diferentes processos de oposio execuo, com resultados no coincidentes, o que uma consequncia nefasta da alterao do modelo que antes
existia6.
Para contornar estes inconvenientes a autora sugere que quando o juiz
seja o nico titular de processos nestas circunstncias, diligencie para que a
sua tramitao seja o mais aproximada possvel, determinando, por exemplo,
que os processos sejam juntos por linha7.
Esta sugesto pertinente, mas a verdade que no permite ultrapassar todas as consequncias negativas da proibio da cumulao de execues. Existem inmeras situaes em que o juiz no o titular das duas
execues, uma vez que estas podem correr em diferentes tribunais ou em
diferentes juzos do mesmo tribunal. Acresce que, mesmo com a juno
por linha e a tramitao o mais aproximada possvel de ambas as execues,
continuam a estar em causa dois processos autnomos em que possvel
que venham a ser proferidas sentenas em sentidos opostos.
IV
A obrigatoriedade de o senhorio intentar duas execues contraria os
objectivos do legislador com o novo Regime do Arrendamento Urbano, pelo
que, seguramente, no corresponde soluo que foi pretendida.
Na exposio de motivos da proposta de lei que foi apresentada na
Assembleia da Repblica o legislador afirmou que pretendia introduzir uma
maior agilizao processual, atendendo ao elevado nmero de aces de
despejo e de execues que estavam pendentes e considerando que quanto
s aces de despejo, no ano de 2003, a durao mdia das aces declarativas foi de dezassete meses e das aces executivas foi de vinte e quatro

6
7

Ob. cit., pg. 70.

Ob. cit., pg. 71 nota 1.

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meses8. O legislador pretendeu, assumidamente, reduzir o nmero de processos relacionados com a cessao do contrato de arrendamento e diminuir
a sua durao.
No regime anterior o senhorio apenas podia resolver o contrato pela via
judicial, atravs da aco despejo (arts. 55., n. 1, e 63., n. 2, do Anterior Reg.
do Arrendamento Urbano). Todavia, a efectivao da cessao do contrato
era mais simples, uma vez que existia a figura do mandado de despejo
(art. 59., n. 1, do Anterior Reg. do Arrendamento Urbano). Esta figura traduzia-se num processo executivo especial9 que era um mero incidente da aco
de despejo10 e que se caracterizava por um adequado equilbrio dos diversos
interesses em presena. O senhorio dispunha de um meio que lhe permitia
obter rapidamente a entrega do arrendado. Basta atentar que o arrendatrio
no podia deduzir oposio por embargos, nem mesmo com os fundamentos
limitados previstos no art. 813. do Cd. de Proc. Civil, e apenas podia interpor recurso de agravo do despacho que determinou a passagem do mandado
de despejo, exclusivamente para discutir questes de direito ou matria de
facto a provar por documento11. Por seu lado, a posio do arrendatrio
estava acautelada com as situaes de sustao do mandado de despejo
previstas nos arts. 60. e 61. do anterior Regime do Arrendamento Urbano.
Neste contexto, o senhorio acabava, verdadeiramente, por intentar apenas uma execuo para obter o pagamento da quantia correspondente s
rendas em dvida.
No regime actual o legislador, tendo em vista reduzir o nmero de aces
de despejo, permitiu a resoluo do contrato de arrendamento pela via extrajudicial (art. 1047. do Cd. Civil). A possibilidade de o contrato ser resolvido
por esta via implicou o desaparecimento da figura do mandado de despejo.
No regime anterior os direitos de defesa do arrendatrio estavam garantidos
porque o mandado de despejo pressuponha a sua citao para a aco de
despejo. Na resoluo do contrato pela via extrajudicial, o arrendatrio no
ouvido previamente. Assim, a entrega do arrendado passou a ser possvel

9
10

13

11

Proposta de Lei n. 34/X enviada Assembleia da Repblica e aprovada, na especialidade,

no dia 21 de Dezembro de 2005.
MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, in A Aco de Despejo (Edies Lex, 1. Edio), pg. 73.
Neste sentido pode ver-se o Ac. da Relao de Lisboa de 6 de Fevereiro de 2007, in www.
dgsi.pt, de acordo com o qual o requerimento de mandado de despejo 'deve () ser formalizado
mediante um simples requerimento deduzido nos prprios autos de aco declarativa de despejo, constituindo um mero incidente desta'. A este propsito, JAIME CARDONA FERREIRA, in
Alguns Aspectos da Aco de Despejo Urbano Estudos em Homenagem do Professor
Doutor Inocncio Galvo Telles (Almedina, 1. Edio), vol. III, pg. 601, considera que o
mandado de despejo desencadeia 'uma segunda fase da mesma aco'.
Neste sentido pode ver-se JORGE ALBERTO ARAGO SEIA, in Regime do Arrendamento Urbano
Anotado (Almedina, 3. Edio), pg. 301, para quem 'no processo de execuo de despejo () no admissvel a deduo de oposio execuo por embargos, sendo, no
entanto, possvel recorrer de agravo do despacho que ordene a passagem do mandado de
despejo'. Contudo, 'este expediente tem como consequncia s poder ser discutida matria
de direito ou matria de facto a provar por documento'.

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apenas no mbito de uma execuo que se inicia precisamente com a sua

citao (art. 928. do Cd. de Proc. Civil).
O desaparecimento da figura do mandado de despejo mais difcil de
justificar nas situaes em que o contrato resolvido pela via judicial. A execuo para entrega de coisa certa no prescinde da citao do arrendatrio
mesmo que o ttulo executivo seja uma sentena. Tendo o senhorio optado
pela resoluo do contrato atravs da aco de despejo, o arrendatrio acaba
por ser citado duas vezes, sendo uma para esta aco e outra para a execuo. Como bem salienta LAURINDA GEMAS, esta opo legislativa tem
suscitado alguma perplexidade, pois trata-se de um evidente entrave pretendida celeridade processual12. O legislador ter considerado que no se
justificava uma duplicidade de mecanismos para a entrega do arrendado e
que a citao prvia do arrendatrio tinha utilidade por razes sistemticas,
designadamente pela necessidade de compatibilizao com outros preceitos
legais, em particular o art. 930.-C, n. 1, do Cd. de Proc. Civil, pois o prazo
para oposio execuo e para requerer o diferimento da desocupao
conta-se precisamente a partir da citao13 e 14. Seja como for, inegvel
que a dispensa da citao prvia do arrendatrio nas situaes de resoluo
pela via judicial era inteiramente compreensvel e que a sua manuteno vai
ao arrepio do esprito subjacente ao actual regime.
Temos, assim, que no actual regime a entrega do arrendado apenas
pode ocorrer no mbito de uma execuo15.
No entanto, interpretar este regime no sentido que o senhorio passou a
ter que intentar uma execuo para entrega de coisa certa e uma execuo
para pagamento de quantia certa e ficou sujeito a duas oposies deduzidas
pelo arrendatrio , inegavelmente, contrariar todo o pensamento do legislador.
Se assim fosse, o regime actual ter-se-ia traduzido num profundo retrocesso
relativamente ao regime anterior, uma vez que teria agravado sobremaneira
a complexidade processual da cessao do arrendamento e no teria implicado uma qualquer reduo do nmero de processos. Ter-se-ia passado

12
13
14

15

Ob. cit., pg. 583.

LAURINDA GEMAS, ob. cit., pg. 583 nota 2.
Na doutrina tem sido entendido que, quando o senhorio tenha optado pela via judicial para
a resoluo do contrato, a execuo para entrega do arrendado dispensa o despacho liminar
do juiz, devendo o solicitador de execuo proceder, de imediato, citao do arrendatrio
para os efeitos do art. 928. do Cd. de Proc. Civil. Neste sentido pode ver-se MARIA OLINDA
GARCIA, in A Aco Executiva para Entrega de Imvel Arrendado (Coimbra Editora, 1. Edio),
pg. 71, e LUS MENEZES LEITO, ob. cit., pg. 157, para quem 'apresentado o requerimento
executivo, ser exigido despacho liminar, a menos que a execuo se baseie em deciso
judicial proferida em aco de despejo ou em aco em que se tenha apreciado a validade
ou subsistncia do contrato de arrendamento (art. 812.-A, n. 1, al. a), do Cd. de Proc.
Civil)'. Nesta situao, 'o despacho liminar s ser proferido se o funcionrio suscitar a
interveno do juiz'.
Para LUS MENEZES LEITO, ob. cit., pg. 155, a execuo para entrega do arrendado consiste
numa 'modalidade especial da execuo para entrega de coisa certa, que se caracteriza
por admitir mais facilmente a suspenso da execuo, bem como o diferimento da desocupao'.

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da figura do mandado de despejo, que era um mero incidente da aco de

despejo, e da execuo destinada a obter o pagamento das rendas em
dvida para duas execues autnomas, com a possibilidade de duas oposies, dois julgamentos e duas sentenas. Na melhor das hipteses,
estaramos perante uma alterao cujo saldo quantitativo era igual a zero
porque o nmero de processos tinha permanecido exactamente o mesmo.
No foi esta, seguramente, a inteno do legislador.
V
A recusa da cumulao de execues torna-se ainda mais difcil de
compreender se atentarmos que no novo Regime do Arrendamento Urbano
o legislador alargou a possibilidade de cumulao de pedidos na aco de
despejo, passando a ser aplicvel a regra geral do art. 470., n. 1, do Cd.
de Proc. Civil16.
Este alargamento vem na sequncia das alteraes que foram introduzidas pela reforma do processo civil que foi operada pelo DL n. 329-A/95,
de 12 de Dezembro. Esta reforma ampliou substancialmente a cumulao
de pedidos na aco declarativa. No que agora nos interessa, deixou de ser
impeditiva da cumulao a circunstncia de aos diferentes pedidos corresponderem formas de processo distintas. Nesta situao, a cumulao de pedidos
passou a ser admissvel sempre que as formas de processo no sigam uma
tramitao manifestamente incompatvel e haja um interesse relevante na sua
apreciao conjunta ou a cumulao seja indispensvel para a justa composio do litgio, incumbindo ao juiz adaptar o processado aos diversos pedidos
formulados pelo autor (art. 470., n. 1, e 31., n.os 2 e 3, do Cd. de Proc.
Civil). A cumulao passou a ser admissvel mesmo que aos pedidos correspondam formas de processo que, embora diversas, no sigam uma tramitao absolutamente incompatvel, com o que se pretendeu obviar a que
regras rgidas de natureza estritamente procedimental possam impedir a
efectivao em juzo dos direitos e a plena discusso acerca da matria
relevante para propiciar a justa composio do litgio17.
Esta soluo a que melhor corresponde ao princpio da economia
processual, de acordo com o qual, como afirma ANTNIO GERALDES, cada
processo deve resolver o mximo possvel de litgios18.
Este regime da cumulao de pedidos aplicvel ao processo executivo.
Nos termos do art. 53., n. 1, al. c), do Cd. de Proc. Civil, o exequente pode
cumular diferentes pedidos na mesma execuo, ainda que fundados em
ttulos executivos distintos, mesmo que a cada um dos pedidos correspondam
diferentes processos especiais de execuo, desde que no se verifiquem os

16
17
18

Neste sentido pode ver-se LUS MENEZES LEITO, ob. cit., pg. 153.
Relatrio do DL n. 329-A/95, de 12 de Dezembro.
In Temas da Reforma do Processo Civil (Almedina, 1. Edio), vol. I, pg. 86.

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impedimentos previstos no art. 31., n.os 2 e 3, do mesmo diploma. Nos

dizeres de CARLOS LOPES DO REGO, este preceito permite a cumulao de
pedidos sempre que no sejam manifestamente incompatveis as tramitaes
prprias dos processos executivos em causa19.
VI
Ponderando todos estes elementos, em especial as consequncias negativas da proibio da cumulao que so reconhecidas pela doutrina e a
agilizao processual que o legislador pretendeu com o novo Regime do
Arrendamento Urbano, entendemos que inteiramente justificada uma interpretao, simultaneamente, actualista e restritiva do art. 53., n. 1, al. b), do
Cd. de Proc. Civil, no sentido de que este preceito no se aplica resoluo
do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da
renda.
A interpretao restritiva aplicvel sempre que o legislador adoptou
um texto que atraioa o seu pensamento, na medida em que diz mais do que
aquilo que se pretendia dizer20. Cremos que nos deparamos precisamente
com esta situao. No que respeita resoluo do contrato de arrendamento
com fundamento na falta de pagamento da renda, o art. 53., n. 1, al. b), do
Cd. de Proc. Civil vai alm do que era pretendido e, o que mais importante,
atraioa totalmente o pensamento do legislador. Estamos convencidos que,
se o legislador tivesse ponderado esta questo, teria consagrado expressamente a possibilidade de o senhorio cumular na mesma execuo os pedidos
de entrega do arrendado e de pagamento da quantia correspondente s
rendas em dvida, o que corresponde integralmente ao seu pensamento e aos
objectivos do novo Regime do Arrendamento Urbano.
Por outro lado, no vislumbramos qualquer razo para no aplicar
resoluo do contrato de arrendamento com fundamento na falta do pagamento da renda o disposto no art. 53., n. 1, al. c), do Cd. de Proc. Civil,
permitindo a cumulao de pedidos formulados pelo senhorio na mesma
execuo. Com efeito, a execuo para entrega do arrendado uma verdadeira execuo especial21 e no existe qualquer incompatibilidade ou diferena
substancial na tramitao da execuo para entrega de coisa certa e da
execuo para pagamento de quantia certa que justifique o impedimento da
sua cumulao. Bem pelo contrrio, as vantagens de o senhorio cumular na
mesma execuo os pedidos de entrega do arrendado e de pagamento da
quantia correspondente s rendas em dvida so inegavelmente superiores.
Esta soluo evita um excessivo dispndio de meios para o tribunal e para

19
20

21

In Comentrio ao Cdigo de Processo Civil, vol. I, pg. 90.

BAPTISTA MACHADO, in Introduo do Direito e ao Discurso Legitimador (Almedina, 4. Reimpresso), pg. 186.
MARIA OLINDA GARCIA, ob. cit., pg. 63.

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as partes, permitindo que o litgio entre o senhorio e o arrendatrio seja

apreciado num nico processo, e afasta a possibilidade de sentenas em
sentidos opostos, o que indesejvel para o senhorio, para o arrendatrio e
para a segurana jurdica.
Entendemos tambm que a possibilidade de cumulao na mesma execuo dos pedidos de entrega do arrendado e de pagamento da quantia
correspondente s rendas em dvida deve ser consagrada expressamente, se
o novo Regime do Arrendamento Urbano vier a ser alterado.
VII
Nas situaes em que o senhorio optou pela resoluo extrajudicial e
em que a execuo se inicia com a citao do arrendatrio, este deve ser
citado para proceder entrega do arrendado e pagar a quantia reclamada
pelo senhorio ou para, querendo, deduzir oposio execuo (arts. 812.-D,
al. d), e 928. do Cd. de Proc. Civil). Nas situaes em que o senhorio
optou pela resoluo judicial, intentando a respectiva aco de despejo, o
solicitador de execuo deve proceder s diligncias prvias penhora,
previstas no art. 832. do Cd. de Proc. Civil, e deve penhorar os bens que
sejam encontrados. Aps, com a maior brevidade, deve citar o arrendatrio
para proceder entrega do arrendado ou, querendo, deduzir oposio (art. 813.,
n. 1, do Cd. de Proc. Civil).

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