Adriano Botelho. O Financiamento e A Financeirização Do Setor Imobiliário

UNIVERSIDADE DE SO PAULO
FACULDADE DE FILOSOFIA, LETRAS E CINCIAS HUMANAS

DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA HUMANA
O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio:

Uma anlise da produo do espao e da segregao scio-espacial
atravs do estudo do mercado da moradia na cidade de So Paulo.
ADRIANO BOTELHO
SO PAULO
2005
UNIVERSIDADE DE SO PAULO
FACULDADE DE FILOSOFIA, LETRAS E CINCIAS HUMANAS
DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA HUMANA
O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio:

Uma anlise da produo do espao e da segregao scio-espacial
atravs do estudo do mercado da moradia na cidade de So Paulo.
ADRIANO BOTELHO
Tese apresentada ao Programa de PsGraduao em Geografia Humana do

Departamento de Geografia da
Faculdade de Filosofia, Letras e
Cincias Humanas da Universidade de
So Paulo, para obteno do ttulo de
Doutor em Geografia.
Orientador: Profa. Dra. Margarida Maria de Andrade.
SO PAULO
2005
Para Mariana.
Sos un Sol!
Agradecimentos
Um grande nmero de pessoas e de instituies foram fundamentais para a
concretizao do presente trabalho, ao longo dos quatro anos de preparao da tese ora
apresentada e de participao no Programa de Ps-Graduao em Geografia Humana do
Departamento de Geografia da Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da
Universidade de So Paulo. Apesar de o trabalho na Ps-Graduao ser em geral
considerado como um trabalho solitrio, a verdade que tal trabalho seria inviabilizado
sem o dilogo com colegas e professores do Departamento de Geografia; sem a
participao em reunies de estudos, em seminrios, colquios e encontros cientficos; e
sem o auxlio das pessoas que se dispuseram a conceder as entrevistas essenciais para a
pesquisa e que colaboraram com o desenvolvimento desta.
Em primeiro lugar faz-se necessrio reconhecer o auxlio prestado pela FAPESP
(Fundao de Amparo Pesquisa do estado de So Paulo) atravs da concesso de uma
Bolsa de Doutorado por 36 meses, bem como pelos auxlios referentes Reserva Tcnica
que possibilitaram a participao no VIII Simpsio Nacional de Geografia Urbana
realizado em Recife em novembro de 2003, e no VII Colquio Internacional de Geocrtica,
realizado em Santiago do Chile em maio de 2005.
Cabe tambm o agradecer CAPES (Comisso de Aperfeioamento de Pessoal no
Ensino Superior) pela presteza com que foi tratada a concesso da Bolsa para a realizao
de um estgio de quatro meses no Departamento de Geografia Humana da Universidade de
Barcelona entre abril e agosto de 2004, estgio esse fruto de um convnio estabelecido
entre essa Universidade e o Departamento de Geografia da Universidade de So Paulo.
Dentre os professores do Departamento de Geografia da Faculdade de Filosofia,
Letras e Cincias Humanas da USP, agradeo, primeiramente, Professora Doutora
Margarida Maria de Andrade, Orientadora desta Tese, grande responsvel pela sua
concretizao, atravs de suas sugestes de pesquisa e das revises minuciosas do trabalho
realizado. importante aqui ressaltar sua disposio de prontamente me auxiliar em todos
os momentos e a total liberdade de trabalho concedida ao longo desses anos, bem como o
ensino constante de uma maneira rigorosa de trabalho e de uma tica de conduta exemplar.
As falhas que possam ser imputadas Tese ora apresentada so frutos de seu autor,
isentando-se a Professora Orientadora de qualquer uma delas.
Cabe o reconhecimento do inestimvel auxlio prestado pelo Prof. Dr. Reinaldo P.
Perez Machado para a elaborao dos mapas que constam no presente trabalho atravs da
tcnica de Geoprocessamento. Prof. Dra. Odette Carvalho de Lima Seabra
agradecimentos
meus
pelo constante dilogo ao longo desses anos e pela oportunidade de
realizar o estgio do Programa de Aperfeioamento de Ensino (PAE) em sua disciplina de

Graduao Geografia Urbana II. O mesmo vale para o Prof. Dr. Andr Martin, que se
disps prontamente a supervisionar a parte final desse estgio em sua disciplina de
Graduao Geografia Humana, Geral e do Brasil, onde aprendi coisas novas e interessantes.
Agradeo tambm Profa. Titular Ana Fani Alessandri Carlos, ento Coordenadora
do Programa de Ps-Graduao em Geografia Humana, e Profa. Dra. Amlia Luisa
Damiani, ento Vice-Coordenadora do Programa de Ps-Graduao em Geografia Humana,
pela oportunidade de realizao do estgio no Departamento de Geografia Humana da
Universidade de Barcelona (UB) no primeiro semestre de 2004. Em Barcelona cabe
lembrar a cordial recepo do Prof. Catedrdico Carles Carreras i Verdaguer, coordenador
do convnio no Departamento de Geografia Humana da UB. Nessa cidade tambm fui
muito bem recebido pelo Prof. Catedrtico Horcio Capel e pelo grupo da Geocrtica,
destacando a disposio me ajudar, enquanto recm-chegado cidade, dos alunos de
doutorado, Antonio Carlos Campos (Professor da Universidade Federal de Sergipe) e
Cristiane Alcntara de Jesus Santos.
Faz-se necessrio mencionar tambm os colegas de Ps-Graduao e de Orientao
pela troca de idias realizadas ao longo desses anos, e meus agradecimentos particulares a
Mnica Silveira Brito e Alusio W. Ramos pelo material fornecido a partir de suas
pesquisas de Mestrado j concludas.
Tambm se faz importante mencionar as funcionrias da Secretaria de Ps-Graduao
do Departamento de Geografia pelo atendimento sempre prestativo realizado ao longo
desses anos.
Algumas pessoas disponibilizaram seu tempo para a concretizao deste trabalho
atravs das entrevistas concedidas, e cabe o reconhecimento a essas pessoas. Prof. Dr. Aziz
AbSaber, Prof. Dr. Paulo Csar Xavier Pereira, ngela Amaral, Ricardo Penna de
Azevedo, Rgis Dallagnese, Srgio Belleza Filho, Pedro Klumb, Rodrigo Machado,
Rodrigo Mennocchi, Luiz Paulo Pompia, Arthur M. Parkison, Carlos Albert Pires, Luis
Fernando Fadigas, Alexandre Leal, Reynaldo Cue, Berthelina Alves Costa, Carolina Maria
Pozzi de Castro, Daniel Amor, Adriano Constantino, Tereza Herling, Rubens Migliori
Liberatti, Orlandino Alves de Lima Junior, Ceclia Luchesi, Maria Isabel Cabral, Fbio
Kahn, Donizeti Fernandes de Oliveira, Elaine Ferreira Rosa, Maria Olide, Mrcia
Aparecida Becheli, Doraci, Lourinaldo Caetano da Silva, Rivanilda Lenadro, Renata
Pereira, Rosa Richter, Rafael B. Birmann, Daniel e Ana de Godoy Luise.
Agradeo ao arquiteto Fbio Kahn pelas fotografias cedidas para o trabalho e s
explicaes dadas sobre o funcionamento do Mutiro City Jaragu.
Por fim, mas no menos importante, agradeo minha famlia pelo apoio dado para
concluso desse trabalho e Mariana, pois sem ela nada disso teria acontecido.
Resumo
O presente trabalho tem como tema o estudo do processo de produo e consumo do
espao que ocorre no modo de produo capitalista contemporneo, focalizando a unio
entre o setor imobilirio e o capital financeiro em suas relaes com o processo de
urbanizao.
O objetivo da pesquisa foi o de analisar como a crescente integrao do capital
financeiro com o setor imobilirio tem por conseqncia uma maior fragmentao do
espao e um aprofundamento da segregao scio-espacial em So Paulo. A hiptese
levantada foi a de que o desenvolvimento dessa integrao aumentaria o poder do capital
monopolista sobre as melhores localizaes na cidade, intensificando a fragmentao do
espao urbano, consolidando a sua hierarquizao e o processo de segregao scioespacial na cidade.
Para a viabilizao dessa pesquisa, privilegiou-se o estudo da produo da moradia na
cidade de So Paulo em suas articulaes com o setor financeiro, num contexto de
transformaes das formas de financiamento habitacional em mbito nacional a partir da
dcada de 1990. Dessa forma, foram analisados trs casos de empreendimentos imobilirios
na cidade de So Paulo: Fundos de Investimentos Imobilirios [FIIs] e Certificados de
Recebveis Imobilirios [CRIs], atravs do FII Panamby; cooperativas habitacionais
(autofinanciamento), com o caso da Paulicoop Planejamento e Assessoria; e proviso
estatal de moradia atravs de Companhias Habitacionais, com a anlise do caso do mutiro
City Jaragu sob responsabilidade da Cohab-SP.
O estudo de cada caso, destacando-se a sua localizao no urbano e as caractersticas
do mercado a que se destina, revelou importantes elementos do processo de hierarquizao,
fragmentao e segregao no espao da metrpole paulistana.
Palavras-Chave: Setor Imobilirio; Financeiro; Produo do Espao; Segregao,

So Paulo.
Abstract
The theme of this work is the study of the spatial production and consumption that
takes place in the contemporary capitalism, focusing on the union between the real estate
business with the financial capital and its relationships with the urbanization process.
The aim of the research was to analyze how the increasing integration between the
financial capital and the real estate has by consequence a greater spatial fragmentation and
a deepening of the social and spatial segregation in the city of So Paulo. The hypothesis
raised was that the development of this integration would increase the monopolist capital
power over the best sites of the city, intensifying the urban space fragmentation,
consolidating its spatial hierarchy and the city spatial and social segregation.
To make this research viable, the study of housing production in So Paulo in its
articulations with real estate was privileged, in a context of changes in the national
dwelling financing that have started in the early 1990s.
Thus, three cases of real estate enterprises in the city of So Paulo were analyzed:
Real Estate Investment Shares and Mortgage Securitization, with the analysis of the
Panamby Real State Investment Found; housing cooperatives (self-financing), by the study
of Paulicoop Planning and Assistance; and the public assistance of dwelling by the Housing
Companies, analyzing the condominium City Jaragu, which construction was self-run
under Cohab-SP responsibility.
The study of each case, focusing on its urban location and its market characteristics,
revealed important elements of the hierachization, fragmentation and segregation process in
the So Paulo metropolis.
Key-Words: Real Estate; Financial; Production of Space; Segregation; So Paulo.
ndice
Introduo...............................................................................................................p.01
PRIMEIRA PARTE
Captulo 1 - A produo do espao como estratgia do capital..........................p.08

O consumo e a produo do espao sob o capitalismo............................................. p.09
As contradies do espao............................................................................................p.15
A urbanizao e o urbano............................................................................................p.19
A segregao scio-espacial como elemento da reproduo das relaes de
produo...................................................................................................................................p.21
A sociedade brasileira dual e os dois circuitos da economia urbana........................p.24
Esclarecimento para os captulos posteriores.............................................................p.30
Captulo 2 - O setor imobilirio.............................................................................p.32

Uma definio do setor imobilirio e sua caracterizao......................................................p.33
O setor da construo e a acumulao capitalista................................................................p.37
Os obstculos reproduo do capital no setor imobilirio................................................p.44
As atividades de loteamento e incorporao imobilirias....................................................p.46
Captulo 3 - A renda fundiria urbana.................................................................p.57

O problema de identificao dos proprietrios fundirios urbanos...................................p.59
Tipos de renda fundiria capitalista: a renda absoluta, a renda diferencial e a renda de
monoplio.................................................................................................................................p.60
A renda fundiria urbana.......................................................................................................p.64
O Estado e a renda fundiria.................................................................................................p.68
Renda fundiria: mero obstculo ao capital?.......................................................................p.74
Captulo 4 - O financiamento ao setor imobilirio..............................................p.77

A necessidade de financiamento ao setor imobilirio.................................................p.77
A crescente importncia do capital financeiro para as estratgias de reproduo do
capital........................................................................................................................................p.81
Um histrico do financiamento imobilirio no Brasil................................................p.86
a) Da produo rentista do final do sculo XIX s polticas do perodo populista (19301964)..................................................................................................................................p.87
b) A Criao do Sistema Financeiro Habitacional................................................................p.99

c)
Do fim do BNH ao Sistema Financeiro Imobilirio Uma longa transio

inacabada.........................................................................................................................p.111
SEGUNDA PARTE
Captulo 5 - So Paulo: Da cidade metrpole. A trajetria do mercado

imobilirio paulistano...........................................................................................p.124
A formao do mercado fundirio e os eixos de valorizao imobiliria em So
Paulo........................................................................................................................................p.124
Captulo 6 Os instrumentos do SFI em So Paulo: Os Certificados de

Recebveis Imobilirios e os Fundos de Investimento Imobilirio o caso do
Fundo de Investimento Imobilirio Panamby...................................................p.150
Os Fundos de Investimento Imobilirios e os Certificados de Recebveis
Imobilirios............................................................................................................................p.151
O Fundo de Investimento Imobilirio Panamby.....................................................p.177
a) Histrico da rea e de formao do Fundo....................................................................p.177
b) A estrutura do Fundo e do projeto imobilirio...............................................................p.186
c) Caractersticas espaciais do empreendimento...............................................................p.193
Captulo 7 - O autofinanciamento Cooperativas e Consrcios

Habitacionais........................................................................................................p.212
As modalidades de autofinanciamento.....................................................................p.213
A exploso do autofinanciamento a partir da dcada de 1990..............................p.222
Alguns efeitos da localizao dos empreendimentos autofinanciados na metrpole
de So Paulo..........................................................................................................................p.225
O caso da Paulicoop...................................................................................................p.231
Captulo 8 - O mutiro City Jaragu uma alternativa para a populao mais

pobre?.................................................................................................................................p.249
A proviso habitacional estatal na cidade de So Paulo CDHU e Cohab...........p.249
a)A CDHU....................................................................................................................p.250
b)A Cohab-SP...............................................................................................................p.256
O mutiro/autogesto como forma de proviso habitacional.................................p.266

O mutiro City Jaragu.............................................................................................p.276
Captulo 9 Algumas consideraes adicionais sobre as relaes existentes entre a

atuao no urbano dos agentes estudados no presente trabalho e o mercado imobilirio
paulistano...........................................................................................................................p.296
Consideraes finais................................................................................................p.306
Bibliografia...............................................................................................................p.317
Consultas a jornais e fontes diversas.....................................................................p.335
Entrevistas................................................................................................................p.339
Lista de Tabelas, Grficos, Quadros e Mapas.

Tabela 1 Distribuio de Freqncia dos Imveis de Instituies Financeiras por Intervalo de
Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo 2004............................................................p.298
Tabela 2 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Cooperativas Habitacionais
por
Intervalo
de
Valor
Venal
da
Terra
no
Municpio
de
So
Paulo
1993-
2003....................................................................................................................................................p.300
Tabela 3 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Companhias Habitacionais
por
Intervalo
de
Valor
Venal
da
Terra
no
Municpio
de
So
Paulo
2004....................................................................................................................................................p.302
Grfico 1 - Participao das Atividades do Segmento de Servios de Atividades Imobilirias e

Aluguel de Bens - Brasil 2002........................................................................................................p.35
Grfico 2 Distribuio de Freqncia dos Imveis de Instituies Financeiras por Intervalo de
Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo 2004............................................................p.299
Grfico 3 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Cooperativas Habitacionais
por
Intervalo
de
Valor
Venal
da
Terra
no
Municpio
de
So
Paulo
1993-
2003....................................................................................................................................................p.301
Grfico 4 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Companhias Habitacionais
por
Intervalo
de
Valor
Venal
da
Terra
no
Municpio
de
So
Paulo
2004....................................................................................................................................................p.304
QUADRO 1 - CARACTERSTICAS DOS DOIS CIRCUITOS DA ECONOMIA URBANA DOS

PASES SUBDESENVOLVIDOS.....................................................................................................p.27
QUADRO 2 - DISTRIBUIO DO NMERO DE EMPRESAS E EMPREGADOS, SEGUNDO
GRUPOS E CLASSES DA CONSTRUO CIVIL - BRASIL 1997.........................................p.36
QUADRO 3 - COMPOSIO RELATIVA DOS SALDOS DOS RECURSOS DO SFH (em
%)......................................................................................................................................................p.106
QUADRO 4 - EVOLUO DO SFH 1980-1987.......................................................................p.112
QUADRO 5 - APLICAES DO FGTS ENTRE 1995 E 1998..................................................p.115
QUADRO 6 FIIS LISTADOS NA CVM...................................................................................p.153
Mapa 1 Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo.......................................................p.143

Mapa 2 Localizao dos Imveis Segundo os Agentes Imobilirios - Municpio de So
Paulo..................................................................................................................................................p.147
Detalhe do Mapa 2 - Localizao dos Imveis Segundo os Agentes Imobilirios - Municpio de

So Paulo rea Central.................................................................................................................p.148
Mapa 3 Localizao dos FIIs, CRIs e Imveis de Fundos de Penso no Municpio de So
Paulo..................................................................................................................................................p.176
Mapa 4 Localizao dos Imveis de Cooperativas Habitacionais no Municpio de So
Paulo..................................................................................................................................................p.228
Mapa 5 Localizao dos Imveis da CDHU no Municpio de So Paulo.................................p.252
Mapa 6 Localizao dos Imveis da Cohab no Municpio de So Paulo..................................p.261
Mapa 7 Localizao dos Imveis por Origem dos Dados sobre a representao do Valor Venal
da Terra no Municpio de So Paulo..............................................................................................p.297
Lista de Figuras e Fotografias

Figuras
Figura 1 Expanso da rea construda do Municpio de So Paulo 1881-1996.......................p.136
Figura 2 Regio Metropolitana de So Paulo Diviso Administrativa.................................p.137
Figura 3 Chcara Tangar - rea tombada pelo CONDEPHAAT, 1994...............................p.182
Figura 4 rea de pedido inicial de tombamento da Chcara Tangar, 1989..........................p.183
Figura 5 O Villagio Panamby.......................................................................................................p.190
Figura 6 Anncio Panamby (Ventana)........................................................................................p.197
Figura 7 Anncio Panamby (Ventana).........................................................................................p.198
Figura 8 - Campanha Gafisa..........................................................................................................p.199
Figura 9 Croqui com a localizao do Villagio Panamby.........................................................p.210
Figura 10 Atuao da Cohab durante a gesto municipal 2001-2004.....................................p.275
Figura 11 Projeto do Loteamento Mutiro City Jaragu 2002.............................................p.279
Figura 12 Foto area do mutiro City Jaragu em fase de construo...................................p.279
Fotos
Foto 1 Porto de entrada do Parque Burle Marx.......................................................................p.194
Foto 2 rea remanescente do projeto original da Chcara Tangar atual Parque Burle
Marx............................................................................................................................................................p.195
Foto 3 rea de trilha no interior do Parque Burle Marx.........................................................p.195
Foto 4 Parque Burle Marx Vista geral....................................................................................p.196
Foto 5 Placa publicitria no Panamby........................................................................................p.197
Foto 6 Edifcios com frente voltada ao parque Burle Marx.....................................................p.200
Foto 7 Normas para utilizao do parque Burle Marx..............................................................p.202
Foto 8 Edifcios de alto padro do Panamby..............................................................................p.204
Foto 9 Entrada do Villagio Panamby..........................................................................................p.205
Foto 10 Entrada do Residencial Jardim dos Colgios...............................................................p.233

Foto 11 Conjunto Residencial Sadia Osasco............................................................................p.239
Foto 12 Conjunto Residencial Sadia Osasco............................................................................p.239
Foto 13 Residencial Parque dos Educandrios Jaguar.........................................................p.240
Foto 14 Residencial Parque dos Educandrios Jaguar.........................................................p.240
Foto 15 Residencial Jardim dos Colgios Morumbi................................................................p.241
Foto 16 Residencial Jardim dos Colgios Morumbi................................................................p.241
Foto 17 Residencial Vila Bela Vila Formosa............................................................................p.242
Foto 18 Entorno Do Residencial Parque dos Educandrios......................................................p.243
Foto 19 Entorno do Residencial Jardim dos Colgios Morumbi...........................................p.243
Foto 22 Entorno do Residencial Parque dos Educandrios Jaguar.....................................p.245
Foto 23 Entorno do Residencial Vila Bela Vila Formosa........................................................p.245
Foto 24 Entorno do Residencial Vila Bela Vila Formosa........................................................p.246
Foto 25 Conjunto habitacional Jardim Vista Alegre Zona Norte do Municpio de So
Paulo.............................................................................................................................................................p.255
Foto 26 Conjunto habitacional Jardim Vista Alegre Zona Norte do Municpio de So
Paulo.............................................................................................................................................................p.255
Foto 27 Prdio realizado por Mutiro (Cohab-SP) na Regio Noroeste de So
Paulo.............................................................................................................................................................p.273
Foto 28 Festa de Entrega das chaves do Condomnio Residencial City Jaragu Setembro de
2004...............................................................................................................................................................p.278
Foto 29 Festa de Inaugurao do Condomnio Residencial City Jaragu Setembro de
2004...............................................................................................................................................................p.278
Foto 30 Mutirantes trabalhando em um final de semana..........................................................p.284
Foto 31 Trabalho dos mutirantes em um sbado.......................................................................p.284
Foto 32 Mulheres trabalhando no mutiro.................................................................................p.285
Foto 33 Aspecto do mutiro em dezembro de 2003....................................................................p.287
Foto 34 Aspecto do mutiro em fevereiro de 2004.....................................................................p.287
Foto 35 Mosaico na entrada do Condomnio Residencial City Jaragu..................................p.288
Foto 36 Aspecto das casas do Condomnio Residencial City Jaragu......................................p.288
Foto 37 Casas do Condomnio Residencial City Jaragu. Fevereiro de 2005..........................p.289
Foto 38 Casa trrea (para deficientes fsicos) do Condomnio Residencial City
Jaragu.........................................................................................................................................................p.289
Foto 39 Centro Comunitrio do Condomnio Residencial City Jaragu (antigo canteiro de
obras)............................................................................................................................................................p.290
Foto 40 Grades de segurana da parte dos fundos do Condomnio Residencial City

Jaragu.........................................................................................................................................................p.291
Foto 41 Porto de entrada do Condomnio Residencial Mutiro City Jaragu......................p.291
Introduo
Nos gustaba la casa porque aparte de espaciosa y antigua (hoy que las casas antiguas sucumben a la
mas ventajosa liquidacin de sus materiales) guardaba los recuerdos de nuestros bisabuelos, el abuelo
paterno, nuestros padres y toda la infancia.
()
Lo recordar siempre con claridad porque fue simple y sin circunstancias intiles. Irene estaba
tejiendo en su dormitorio, eran las ocho de la noche y de repente se me ocurri poner al fuego la pavita del
mate. Fui por el pasillo hasta enfrentar la entornada puerta de roble, y daba la vuelta al codo que llevaba a
la cocina cuando escuch algo en el comedor o en la biblioteca. El sonido venia impreciso y sordo, como un
volcarse de silla sobre la alfombra o un ahogado susurro de conversacin. Tambin lo o, al mismo tiempo o
un segundo despus, en el fondo del pasillo que traa desde aquellas piezas hasta la puerta. Me tire contra la
pared antes de que fuera demasiado tarde, la cerr de golpe apoyando el cuerpo; felizmente la llave estaba
puesta de nuestro lado y adems corr el gran cerrojo para ms seguridad.
Fui a la cocina, calent la pavita, y cuando estuve de vuelta con la bandeja del mate le dije a Irene:
-Tuve que cerrar la puerta del pasillo. Han tomado parte del fondo.
Dej caer el tejido y me mir con sus graves ojos cansados.
-Ests seguro?
Asent.
-Entonces -dijo recogiendo las agujas- tendremos que vivir en este lado.
(Casa Tomada, Julio Cortazar, 1945).
O Conto Casa Tomada de Jlio Cortzar, pode ser interpretado - entre tantas outras
interpretaes possveis - como uma metfora do que est acontecendo com as cidades, no
s no Brasil, como em todo o mundo. A segregao scio-espacial se faz cada vez mais
presente atravs dos processos de valorizao imobiliria e de fragmentao,
homogeneizao e hierarquizao do espao urbano. Os habitantes das cidades no so
somente expulsos das suas reas mais valorizadas, mas sim da prpria cidade e do que
Henri Lefebvre chamou de as positividades do urbano (Lefebvre, 1999). A recluso em
condomnios fechados, nos shopping centers, nos automveis particulares so efeitos de
uma concepo que v na cidade algo que no mais pertence aos seus moradores, nem aos
mais abonados - que tentam fugir dos crescentes perigos que a cidade passa a representar
para eles -; nem aos mais pobres, que por sua vez, no possuem acesso a essas
positividades, sendo depositados nas periferias distantes do consumo, do trabalho e do
lazer, ou separados dos ricos por muros e outros tipos de barreiras cada vez mais visveis na
paisagem urbana. Cabe a seus habitantes a escolha entre retomar a casa, ou seja,
2
apropriarem-se da cidade em que vivem, ou se conformarem com o fato de que ela foi
tomada pelo capital e seus agentes (imobilirios, financeiros, etc.).
Nesse sentido, o presente trabalho tem como tema o estudo do processo de produo e
consumo do espao que ocorre no modo de produo capitalista contemporneo,
focalizando a unio entre o capital imobilirio e o capital financeiro em suas relaes com o
processo de urbanizao.
O objetivo da pesquisa foi o de analisar como a crescente integrao do capital
financeiro com o setor imobilirio tem por conseqncia uma maior fragmentao do
espao e um aprofundamento da segregao scio-espacial em So Paulo. Ou seja, a
hiptese trabalhada foi a de que o desenvolvimento de formas de integrao entre o capital
financeiro e o setor imobilirio aumentaria, por um lado, o poder do capital monopolista
sobre o urbano, e os empreendimentos orientados pela sua lgica deveriam localizar-se em
seu principal eixo de valorizao imobiliria; e por outro lado, a maior dificuldade de
integrao entre o mercado financeiro e o setor imobilirio existente para o atendimento da
populao com menores rendimentos (que vai da classe mdia populao pobre) relegaria
essa parcela da populao (que a maioria) para as reas menos valorizadas do municpio,
intensificando a fragmentao do espao urbano, consolidando a sua hierarquizao e o
processo de segregao scio-espacial.
Para a viabilizao dessa pesquisa, privilegiou-se o estudo da produo da moradia na
cidade de So Paulo em suas articulaes com o setor financeiro, num contexto de
transformaes das formas de financiamento habitacional em mbito nacional a partir da
dcada de 1990. Tais transformaes repercutiram na proviso habitacional de praticamente
todas as camadas de renda da populao, em maior ou menor intensidade, materializandose atravs de mecanismos mais sofisticados (como a criao dos Fundos de Investimento
Imobilirio e dos Certificados de Recebveis Imobilirios), passando pelas distintas formas
de autofinanciamento e de financiamento e proviso estatais at o outro extremo,
representado pela inexistncia de financiamento e proviso de moradias para a grande
maioria da populao.
O presente trabalho discutiu duas formas de relaes entre o mercado financeiro e o
setor imobilirio: a primeira aquela ligada necessidade de um capital autnomo para
financiar a produo imobiliria como forma de sua viabilizao, dadas as suas
3
peculiaridades; a segunda relacionada com o que aqui se denominou de financeirizao
do imobilirio, ou seja, a transformao de imveis em ativos financeiros, no sentido de
uma desabsolutizao da propriedade imobiliria. Essas duas formas passaram por um forte
rearranjo institucional a partir de meados da dcada de 1980, com o fim do Banco Nacional
da Habitao (BNH), rearranjo este que culmina com a promulgao do Sistema de
Financiamento Imobilirio (SFI) em 1997, introduzindo-se novas formas de captao de
recursos para o setor imobilirio. importante notar que esse processo se d no contexto de
desregulamentao estatal e de reformas liberalizantes da dcada de 1990 no Brasil, sendo,
portanto, mais um elemento desse processo.
O que ocorre , na verdade, a transferncia para o mercado de grande parte da
responsabilidade da proviso e financiamento habitacional. Tal fato tem por conseqncia
um aprofundamento da separao espacial das distintas classes sociais, na medida em que,
tendencialmente, homogeneza-se socialmente as reas da cidade atravs dos mecanismos
de hierarquizao dos preos de acesso terra urbana e moradia. Por outro lado, tal
homogeneizao acompanhada por uma crescente fragmentao do espao, que se
materializa na diminuio das reas de transio e de convvio entre distintas camadas
scio-econmicas da populao. Ao mesmo tempo em que a distncia em quilmetros entre
os ricos e pobres diminui, a distncia scio-econmica aumenta e as barreiras que impedem
o convvio entre as distintas classes sociais tornam-se onipresentes nos shoppings centers,
condomnios fechados e fortificados, nas reas de lazer exclusivas para um determinado
grupo social, etc.
Dessa forma, buscou-se analisar como a maior liberalizao do setor imobilirio,
materializada pela menor participao pblica no financiamento habitacional e na busca de
solues de mercado para o financiamento habitacional contribuiu para a reafirmao e
para a intensificao do processo de fragmentao do espao urbano do municpio de So
Paulo e para a segregao scio-espacial a existente, atravs do processo tridico de
homogeneizao, fragmentao e hierarquizao do espao (Lefebvre, 2000; 1980).
Para Lefebvre (1980:151-152), por homogeneizao entende-se a repetio montona
de elementos no espao e que conformam tal espao: aeroportos, vias expressas, rodovias,
cidades verticais de concreto, cidades horizontais de casas unifamiliares etc., criando um
consumo repetitivo de coisas no espao e do espao que engendra um tdio indelvel. um
4
espao produzido para ser visto, com suas caractersticas ptico-geomtricas. Esse espao
homogeneizado tambm o lcus de ligao das relaes capitalistas mundializadas, com
seus pontos fortes (os centros) e as bases mais frgeis e dominadas (as periferias).
Segundo o mesmo autor (Lefebvre, 1980:153-154), a fragmentao relaciona-se com
o espao partido em espaos separados, ocupados pelas funes que se exercem nesses
espaos distintos: trabalho, moradia, lazeres, transportes, produo, consumo. O espao
como o trabalho se torna parcelado: justaposio de parcelas fixadas a uma atividade
parcial no qual o conjunto, o processo do habitar, escapa aos participantes (Lefebvre,
1980:154). Rigidamente quantificado, medido em metros quadrados, como em dinheiro,
esse espao fatiado entregue ao mercado em parcelas, quase sempre mnimas. No se
trata somente da atomizao do social em indivduos separados, em individualidades hostis
e desprezveis, mas sim da diviso quase sem limites do continente da sociedade,
continente que no indiferente ao contedo, o suporte das relaes sociais. Dessa forma
a fragmentao um instrumento de poder poltico, pois separa para reinar,
transformando os membros da sociedade em indivduos indiferentes entre si, unidos em
grupos de interesses contrapostos, isolados por barreiras visveis e invisveis.
E por fim, os espaos dissociados no homogneo se hierarquizam: espaos nobres e
vulgares, espaos residenciais, espaos funcionais, guetos diversos, conjuntos de alto
padro, reas para os migrantes e para os autctones, espaos das classes mdias. Em
resumo, segundo Lefebvre (1980:155-156), ocorre a segregao. A hierarquizao toma
formas gerais e especficas: a distino entre os pontos fortes do espao e os centros (de
poder, de riqueza, de trocas materiais ou espirituais, de lazeres, de informao) e as
periferias (elas tambm hierarquizadas, mais ou menos afastadas de um centro principal ou
secundrio, at tomar a forma de um lugar deserto, abandonado). A dominao dos centros
sobre os espaos dominados garantiria o carter homogneo do espao.
Esse processo tridico de fragmentao, homogeneizao e hierarquizao do espao
apontaria para o surgimento da no-cidade (ou anticidade; Lefebvre, 1991,1999), na
medida em que intensificaria a segregao scio-espacial no urbano, criando obstculos
para o encontro e a reunio de pessoas, objetos de consumo coletivo, idias etc. Ou seja, na
medida em que o valor de uso subordina-se ao valor de troca e a mercadoria generaliza-se
no urbano, a cidade e a realidade urbana tendem a ser destrudas (Lefebvre, 1991: 6), pois a
5
cidade no vivida em sua totalidade, e sim fragmentariamente e atravs de crescentes
constrangimentos a seus habitantes.
Dentro desse quadro conceitual, foram realizados trs estudos de caso de
empreendimentos ligados a distintas formas de financiamento e de proviso habitacional: o
Panamby, ligado ao Fundo de Investimento Imobilirio Panamby representando as
formas mais sofisticadas de financiamento e de financeirizao do mercado imobilirio
brasileiro ligadas ao grande capital e s camadas de altos rendimentos da populao;
empreendimentos da Paulicoop Planejamento e Assessoria representando uma forma de
autofinanciamento, a das cooperativas habitacionais, modalidade em expanso a partir da
dcada de 1990, atendendo s necessidades de moradia de uma classe mdia empobrecida;
e o Mutiro City Jaragu representando uma forma alternativa e eficiente de proviso
estatal de moradia para a populao de baixa renda, sob a orientao do Movimento de
Moradia e com auxlio tcnico e financeiro da Companhia Metropolitana de Habitao de
So Paulo (COHAB-SP). Como se ver ao longo do trabalho, houve a preocupao de
relacionar a localizao na malha urbana desses empreendimentos e as formas de proviso
as quais representam com os processos de fragmentao do espao urbano e de segregao
scio-espacial dentro da trade lefebvriana apresentada nos pargrafos anteriores.
Para a viabilizao do trabalho como um todo, foi realizada uma extensa reviso
bibliogrfica sobre os temas tratados, bem como foram feitas consultas a instituies
governamentais (IBGE, CVM, CONDEPHAAT, CDHU, Cohab-SP) e a associaes e
sindicatos de empresas (SECOVI, Sinduscon-SP, ABAC). Simultaneamente, como parte do
trabalho de campo, foram realizadas 32 entrevistas (totalizando cerca de 16 horas de
gravao) com agentes dos mercados imobilirio e financeiro; estudiosos de So Paulo e da
temtica urbana e imobiliria; profissionais diversos envolvidos nos processos de proviso
habitacional e em empreendimentos estudados; quadros das Companhias Habitacionais
atuantes no Municpio de So Paulo; lideranas do Movimento de Moradia e moradores dos
empreendimentos analisados. Outro elemento do trabalho de campo foram as visitas aos
empreendimentos em questo para a realizao de fotos e para a observao tanto dos
empreendimentos quanto de seu entorno, alm de terem sido os locais escolhidos para a
realizao da maior parte das entrevistas feitas com os seus moradores.
6
Um nico ponto pode ser considerado como negativo, tendo prejudicado o trabalho j
em sua fase final: a veemente negativa da Paulicoop Planejamento e Assessoria de prestar
qualquer tipo de informaes ou auxlio. Como se trata de uma empresa muito dinmica e
representativa de seu sub-setor (o das cooperativas habitacionais organizadas por empresas
de assessoria), foi escolhida como caso a ser analisado. A opo de manuteno dessa
empresa como caso, mesmo com a dificuldade de obteno de informaes, se fortaleceu
com essa negativa, pois foi causa de estranheza tal recusa, instigando uma anlise criteriosa
da atuao da Paulicoop na tentativa de entender seu procedimento arredio.
A localizao das formas de produo imobiliria analisadas no presente trabalho foi
obtida atravs da elaborao de mapas baseados nas informaes coletadas nas instituies
e empresas consultadas (CVM, CDHU, Cohab-SP, Embraesp, Empresas de Securitizao
de Recebveis Imobilirios, Fundos de Penso).
Tais mapas foram feitos por meio do Geoprocessamento, j que a sua elaborao
atravs de tcnicas manuais de representao cartogrfica era invivel pela ausncia de
plantas atualizadas do municpio de So Paulo em escala adequada localizao dos
empreendimentos.
O emprego das tcnicas de Geoprocessamento s foi possvel graas importante
participao do Prof. Dr. Reinaldo Raul P. Machado, do Departamento de Geografia da
Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da Universidade de So Paulo, na
organizao dos dados e na elaborao dos mapas resultantes.
Os mapas, pela quantidade de pontos localizados e pela possibilidade de cruzamento
com outras informaes, podem ser considerados, pelo seu carter indito, j que nenhuma
das instituies detentoras dos dados dispunha de uma tal representao, como uma
contribuio do presente trabalho.
Quanto sua estrutura, o trabalho foi dividido em duas partes: uma Primeira Parte, na
qual se buscou estabelecer alguns elementos de fundamentao terica do trabalho
(Captulo 1) e caracterizar o que aqui se entende por setor imobilirio (Captulo 2), bem
como discutir os efeitos que possuem a renda fundiria (Captulo 3) e o financiamento ao
setor imobilirio num contexto de financeirizao da economia mundial e brasileira
(Captulo 4) para o setor imobilirio e para a produo do espao urbano; e uma Segunda
Parte, na qual se buscou relacionar os elementos tericos discutidos na Primeira Parte com
7
estudos de casos representativos de trs formas de relaes entre proviso habitacional e o
seu financiamento no municpio de So Paulo. Como introduo a esta Segunda Parte e
visando a uma melhor compreenso da atuao dos distintos agentes imobilirios e
financeiros no espao urbano, um captulo inicial (Captulo 5) trata da formao do
mercado de terras paulistano e da formao de seus eixos de valorizao imobiliria. Os
trs captulos seguintes apresentam os casos estudados em detalhe. O surgimento dos
Fundos de Investimento Imobilirios (FIIs) e os Certificados de Recebveis Imobilirios
(CRIs) e sua atuao no municpio de So Paulo atravs do estudo de caso do Fundo de
Investimento Imobilirio Panamby feito no Captulo 6; o Captulo 7 trata de uma forma
de autofinanciamento utilizado crescentemente por segmentos da classe mdia, as
cooperativas habitacionais, tendo como caso escolhido a atuao da j mencionada
Paulicoop Planejamento e Assessoria; e a proviso estatal de moradia, tal como se
apresenta hoje caracterizada na capital paulista, discutida no Captulo 8, com o estudo do
Mutiro City Jaragu. Tais captulos so seguidos pelas Consideraes Finais, onde so
apresentadas as concluses do trabalho e onde se buscou fazer uma sntese do que foi
anteriormente discutido.
Evidentemente, a pesquisa realizada no esgota todos os aspectos dos elementos aqui
privilegiados e analisados. Lacunas sero encontradas, bem como alguns pontos podem no
ter sido adequadamente tratados, merecendo maior aprofundamento.
Primeira Parte
Captulo 1 - A produo do espao como estratgia do capital
O espao, ao longo da histria do modo de produo capitalista, passou a fazer parte
dos circuitos de valorizao do capital, seja pela simples mercantilizao da terra, seja pelo
seu parcelamento (pelo loteamento ou pela verticalizao), ou, como mais recentemente,
pela sua crescente incluso nos circuitos de circulao do capital financeiro, tornando-se
cada vez mais capital fictcio. O presente captulo tem por objetivo discutir algumas
relaes entre a produo do espao, particularmente do espao urbano, com o modo de
produo capitalista. Trata-se do marco terico do trabalho, ou seja, dos pressupostos
tericos para o desenvolvimento da pesquisa.
Segundo Henri Lefebvre (1999: 142), escrevendo em 1970, ocorre uma crescente
dependncia por parte do capitalismo da produo e consumo do espao nas ltimas
dcadas, pois:
(...) o capitalismo parece esgotar-se. Ele encontrou um novo alento na conquista

do espao, em termos triviais na especulao imobiliria, nas grandes obras (dentro e fora
das cidades), na compra e venda do espao. E isso escala mundial. (...) A estratgia vai
mais longe que a simples venda, pedao por pedao, do espao. Ela no s faz o espao
entrar na produo da mais-valia, ela visa uma reorganizao completa da produo
subordinada aos centros de informao e deciso. (Lefebvre, 1999: 142)
A relao entre o espao (sua produo, vivncia, percepo, concepo e

conceituao) e o modo capitalista de produo deve ser vista, porm, como uma via de
mo-dupla, como fazendo parte de uma relao dialtica e complexa entre o capitalismo e o
espao. Depois, h, ainda, um outro aspecto do capitalismo fundamental para a sua anlise,
especialmente com relao ao espao. Esse aspecto a hegemonia de uma classe.
Pergunta Lefebvre: concebvel que o exerccio da hegemonia possa deixar o espao
intocado? (Lefebvre, 1991: 10).
Para esse autor o espao no seria o locus passivo das relaes sociais, possuiria um
papel ativo, como saber e como ao, utilizado operacional e instrumentalmente pela classe
9
hegemnica. Porm ele nos adverte que o espao capitalista no estaria purgado de suas
contradies, apesar da hegemonia de uma classe. Segundo ele (Lefebvre, 1976: 42), a
burguesia, enquanto classe dominante, dispe de um duplo poder sobre o espao: atravs da
propriedade privada do solo, que se estende totalidade do espao (exceo feita aos
direitos das coletividades e do Estado) e atravs da globalidade, a saber, o conhecimento, a
estratgia, a ao do Estado propriamente dito. Existiriam conflitos inevitveis entre esses
dois aspectos (burguesia e Estado) e, no plano institucional, essas contradies se fariam
patentes entre os planos gerais de ordenao espacial levados a cabo pelo Estado e os
projetos parciais dos negociantes de espao.
Para o entendimento da produo do espao, sobretudo do espao urbano, devemos
levar em considerao, ento, o monoplio de uma classe sobre o espao - a alta burguesia,
no caso do capitalismo -, o que exclui principalmente os pobres da propriedade fundiria
(Harvey, 1980: 146). Isso porque, a classe que detm a maior parte dos recursos, pode,
atravs do dinheiro, ocupar, modelar, fragmentar o espao da forma que melhor lhe
convm. A maximizao dos valores de troca produz benefcios desproporcionais para
alguns grupos e diminui as oportunidades para outros (Idem: 150).
Faz-se necessrio, portanto, uma compreenso de como o capital crescentemente
domina o espao para que temas como a estruturao do espao urbano, a segregao
scio-espacial e a fragmentao do espao, entre outros, possam ser devidamente tratados.
O consumo e a produo do espao sob o capitalismo

O espao uma condio geral de existncia e reproduo da sociedade. No modo de
produo capitalista, ele utilizado como meio de produo para a gerao de mais-valia
(alm de propiciar a obteno de uma renda por parte dos proprietrios fundirios), sendo,
nesse sentido, consumido produtivamente. O consumo produtivo sempre faz desaparecer
uma realidade material ou natural uma energia, uma fora de trabalho, um instrumento,
por exemplo, para transformar-se em valor adicionado mercadoria. O consumo produtivo
usa: um uso e um valor-de-uso. Ele tambm produz (Lefebvre, 1991: 34). E, como a
privatizao dos meios de produo uma determinao geral do capitalismo, isso implica
uma crescente privatizao do espao na medida em que este se incorpora ao capital como
meio de produo.
10
dimenso utilitria do espao, que o torna um valor-de-uso para a sociedade, se
sobrepem determinaes histricas da produo e da reproduo social, as quais, sob a
vigncia das relaes capitalistas de produo, sintetizam o valor-de-troca e o valor-de-uso.
O valor-de-troca se sobrepe historicamente ao valor-de-uso, o que significa que, para se
usufruir determinados atributos do lugar preciso que se realize, antes de tudo, seu valorde-troca. Assim, os processos de valorizao do espao passam, necessariamente, pela
mercantilizao do prprio espao, concretamente pela mercantilizao dos lugares
(Seabra, 1988: 101).
De forma mais abrangente, a produo e o consumo do espao, assim como a
urbanizao, esto inseridos no amplo processo de reproduo das relaes de produo
capitalistas, na medida em que so guiados pelos ditames da propriedade privada e so
regulados pelas necessidades do capital de gerar valor excedente 1. Segundo Lefebvre:
(...) no somente a sociedade inteira quem se torna o lugar da reproduo (das

relaes de produo e no somente dos meios de produo), mas o espao inteiro.
Ocupado pelo neocapitalismo, setorializado, reduzido a um meio homogneo e, portanto,
fragmentado, esmigalhado (somente migalhas do espao so vendidas clientela), o
espao se torna a sede do poder (Lefebvre, 1973: 116).
O espao e em particular o espao urbano - passa, ento, a ter cada vez maior
importncia para o capital, ao mesmo tempo em que influenciado pela dinmica do
modo de produo capitalista. A predominncia do financeiro nas estratgias de
acumulao capitalistas tem a produo do espao como uma das condies de sua
realizao (Carlos, 2004: 52). So exemplos desse espao produzido em consonncia com o
capital financeiro a construo de shopping centers, empreendimentos de turismo e lazer,
centros empresariais, grandes condomnios verticais e horizontais, hotis e flats. Por outro
lado, grandes operaes de rearranjo espacial so levadas a cabo pelo Estado em parceria
com o capital com a finalidade de criar novos espaos que sirvam lgica da circulao do
capital, como o caso de algumas das Operaes Urbanas de So Paulo (Faria Lima, guas
Espraiadas, gua Branca etc.).
1
Para a compreenso da reproduo das relaes de produo, alm da obra citada de Lefebvre (1973: 70),
tambm foi consultado o chamado Captulo VI Indito de O Capital Resultados do Processo de Produo
Imediata de Karl Marx So Paulo, Editora Moraes.
11
Nesse sentido, cresce a importncia do setor imobilirio para as prticas de
reproduo do capital. Henri Lefebvre, no incio da dcada de 1970, escreve que:
O imobilirio, como se diz, desempenha o papel de um segundo setor, de um

circuito paralelo ao da produo industrial voltada para o mercado dos bens nodurveis ou menos durveis que os imveis. Esse segundo setor absorve os choques. Em
caso de depresso, para ele afluem os capitais. Eles comeam com lucros fabulosos, mas
logo se enterram. Nesse setor, os efeitos multiplicadores so dbeis: poucas atividades
so induzidas. O capital imobiliza-se no imobilirio. A economia geral (dita nacional) logo
sofre com isso. Contudo, o papel e a funo desse setor no deixam de crescer. Na medida
em que o circuito principal, o da produo industrial corrente dos bens mobilirios,
arrefece seu impulso, os capitais sero investidos no segundo setor, o imobilirio. Pode at
acontecer que a especulao fundiria se transforme na fonte principal, o lugar quase
exclusivo de formao do capital, isto , de realizao da mais-valia. Enquanto a parte
da mais-valia global formada e realizada na indstria decresce, aumenta a parte da maisvalia formada e realizada na especulao e pela construo imobiliria. O segundo
circuito suplanta o principal. De contingente, torna-se essencial (Lefebvre, 1999: 146147) .
Da mesma forma que o capital imobiliza-se no imobilirio, o ambiente construdo e

o solo, de bens imveis, tornam-se bens mveis, que circulam atravs dos ttulos de
propriedade que a cada momento podem ser monetizados. Para que possa haver um valorde-troca do espao, necessrio que haja tambm intercambiabilidade de fraes desse
espao, e essa intercambiabilidade conseguida atravs do fracionamento e
homogeneizao de parcelas crescentes do espao (a produo de clulas praticamente
intercambiveis). Nesse sentido, a propriedade fundiria (e suas metamorfoses em direo
transformao do ttulo de propriedade em uma ao negocivel no mercado financeiro)
assume importante papel na circulao capitalista, sendo a garantia contratual de
intercambiabilidade entre compradores e vendedores, bem como a garantia legal de
extrao da renda fundiria.
O circuito do imobilirio foi durante muito tempo um setor subalterno, subsidirio, e
paulatinamente se foi convertendo em um setor paralelo, destinado a inserir-se no circuito
de reproduo capitalista, podendo, inclusive, tornar-se o setor principal se o circuito de
reproduo capitalista, baseado na produo-consumo se v interrompido (Lefebvre,
12
1976: 56). Na maioria das vezes, esse fenmeno no se prolongaria por muito tempo. Mas,
os capitais buscariam um circuito secundrio (Idem: 52), baseado na mercantilizao da
terra e do habitat, anexo com respeito ao circuito normal do capital (produo-consumo de
mercadorias) 2, como setor compensatrio da reproduo capitalista. Para se ter uma idia
do peso do setor imobilirio, tem-se o exemplo de So Paulo, onde as atividades
imobilirias foram responsveis por 20,8% dos investimentos realizados na Grande So
Paulo no perodo de janeiro de 1995 a maio de 2000, seguida pela indstria automobilstica
com 17,4%, a indstria Qumica com 9,8%, o Comrcio Varejista com 7,1% e
Telecomunicaes com 6,2% (Carlos, 2004: 58).
Por setor imobilirio, entende-se, no presente trabalho, o conjunto das atividades que
envolve os sub-setores de materiais de construo, de construo de edifcios e obras de
engenharia civil,
bem como aqueles ligados ao tercirio, tais como as atividades
imobilirias e as atividades de manuteno predial. Tal conjunto representava cerca de

14,8% do PIB brasileiro no ano de 1996. Trata-se, portanto, de um importante setor da
economia, sendo o grupo Construo de Edifcios e Obras de Engenharia Civil o mais
significativo no universo das empresas do setor, totalizando 71% das empresas e 72% dos
trabalhadores deste setor (DIEESE, 2001: 8).
O setor imobilirio teria, assim, uma funo essencial a desempenhar na luta contra a
tendncia de baixa da taxa de lucro mdia, j que a construo possui lucros superiores
mdia da produo (a especulao no entra nesse clculo, mas se sobrepe a ele, dentro e
por meio dela), na medida em que emprega mais capital varivel com relao ao capital
constante que grande parte dos setores de produo capitalistas, apesar dos importantes
avanos tcnicos do setor. uma fonte de mais-valia considervel. Mas esse setor enfrenta
uma grande dificuldade: a lenta obsolescncia de seus produtos, dificultando a rotao do
capital e o aumento da demanda do seu mercado. Essa obsolescncia, dados os avanos
tecnolgicos externos ao setor da construo, pode ser acelerada, criando um movimento
constante de relocalizao, destruio e reconstruo no e do espao.
Deve-se ter em conta a evoluo do pensamento de Henri Lefebvre com relao ao urbano e ao circuito
secundrio at chegar teoria mais ampla e complexa de produo do espao. Segundo Lefebvre (2000: 88) o
espao no uma coisa entre as coisas, um produto qualquer entre os produtos, ele compreende as coisas
produzidas e suas relaes na sua coexistncia e simultaneidade. Por isso, produzir o espao no o mesmo
que produzir uma mercadoria qualquer, como um quilo de acar ou um metro de tecido.
13
Ou seja, infere-se da a idia de que o investimento em imveis considerado, em
geral, como um porto seguro em tempos de crise. Em 2002, ano de incertezas
econmicas e polticas no Brasil, por exemplo, houve um aumento na venda de imveis,
como foi registrado por empresas da rea imobiliria nesse ano, principalmente no
segmento de imveis residenciais de alto padro, com uma rentabilidade calculada em
torno de 0,7 a 0,9% ao ms e loteamentos residenciais e de lazer, alm da maior procura por
unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0,7 a 1,0% ao ms) (Campos,
27/05/2002). Os Fundos de Investimento Imobilirio tambm apresentaram aumento na
procura por seus ttulos nesse mesmo ano, pois tambm seriam vistos como uma aplicao
segura para parcela dos investidores que desconfiam do sistema bancrio ou temem a
desvalorizao da moeda (Pauliquevis, 07/07/2002). A desconfiana com relao a ativos
financeiros tambm estimulou o mercado, tendo em vista que o governo, em 2002, alterou a
regra de contabilizao dos ganhos dos fundos de investimento, gerando incertezas nos
investidores (Dias, 11/09, 2002). J o setor de imveis comerciais, no mesmo perodo, no
vivia um bom momento, em virtude do desaquecimento da economia e de uma superoferta
do mercado (Pereira, 14/07/2002). Os escritrios de alto padro tiveram previso de
desvalorizao de 8% a 10% na locao e na venda (Aoqui, 23/06/2002), devido aos
problemas da economia, como a queda nas bolsas, o menor interesse das multinacionais
(grandes locatrios desse tipo de imvel) no mercado brasileiro e os problemas com o
mercado dos EUA. Isso revela que o mercado imobilirio, como chama a ateno Lefebvre,
possui um limite para a absoro dos capitais que no encontram aplicaes rentveis nos
outros setores da economia.
A existncia de bolhas imobilirias 3 nas diversas economias capitalistas em
momentos que precedem crises um indicador de que o setor imobilirio , num primeiro
momento, um setor compensatrio da economia atraindo os capitais excedentes, mas que,
ao se sobrevalorizar e explodir, comumente o estopim de crises. O Japo experimentou
uma bolha imobiliria nos anos 80, e a exploso dessa bolha indicou o incio de uma
longa recesso nesse pas. Nos anos 70, antes da crise no capitalismo que se iniciou nessa
dcada, tambm houve uma bolha imobiliria nas economias centrais. O estouro da
Pode-se caracterizar uma bolha imobiliria como o fenmeno de rpido aumento dos preos dos imveis
em decorrncia do excesso de investimentos realizados no setor imobilirio.
14
bolha estaria relacionado ao aumento da inadimplncia nos emprstimos, devido ao
aumento do desemprego e queda no valor das aes dos muturios, o que diminui a sua
renda e compromete o pagamento das prestaes aos bancos, que passariam por
dificuldades e restringiriam os crditos para a economia como um todo, aprofundando a
recesso. Ou seja, h limites para a absoro de capitais por parte do setor imobilirio, e se
tomada em considerao a crescente integrao do setor imobilirio reproduo
capitalista, tal setor estaria cada vez mais sujeito s oscilaes cclicas do modo de
produo capitalista, diminuindo sua margem de autonomia para a absoro de capitais
excedentes no futuro.
O urbanismo deve ser considerado como uma estratgia de manuteno dos ganhos
da classe capitalista no setor imobilirio, encobrindo as operaes realizadas pelo setor
pblico como forma de auxlio reproduo do capital (Lefebvre, 1999: 147). O Estado
tem a funo de criar mecanismos que minimizem os obstculos ao investimento do setor
imobilirio no urbano sem colocar em questo a existncia da propriedade privada do solo
(Carlos, 2004: 61). A legislao de regulamentao de usos do solo e do espao pblico, o
direcionamento de investimentos, a construo de infra-estrutura e os planos de
revalorizao de reas urbanas degradas so alguns dos exemplos da atuao do Estado que
tem por fim a valorizao dos capitais aplicados no setor imobilirio, em particular, e do
prprio capital, em geral.
Dessa forma, o espao, consumido produtivamente nas estratgias de acumulao
capitalista transformado, tem suas qualidades alteradas pelo consumo, porm, possui a
capacidade de, ao ser transformado, tambm transformar e produzir o novo; como nos
lembra Henri Lefebvre, o consumo do espao duplamente produtivo na medida em que
produz tanto mais-valia como outro espao (Lefebvre, 1991: 374-375) 4. No caso da
sociedade regida pelo modo de produo capitalista contemporneo, o novo, o outro
espao, seria a urbanizao do planeta. E essa urbanizao, comandada pelos princpios da
4
Lefebvre ao discutir o consumo produtivo do espao parte do conceito de Marx de consumo produtivo,
atualizando, porm, esse conceito. Ele amplia o contedo do conceito original para dar conta da problemtica
urbana e da reproduo das relaes de produo no modo capitalista de produo contemporneo. Para Marx
(Marx, 1989(a): 666), o consumo produtivo ocorre quando o trabalhador, aplicando sua fora de trabalho
sobre os meios de produo, transforma-os em produtos de valor maior que o desembolsado pelo capital.
Ocorre, portanto, consumo tanto da fora de trabalho quanto dos meios de produo no processo produtivo. O
consumo produtivo se ope ao consumo individual. Esse ltimo ocorre quando o capitalista ou o trabalhador
emprega o dinheiro para a satisfao de suas necessidades pessoais.
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gerao de mais-valia, estaria marcada pela crescente segregao scio-econmica e
cultural (Lefebvre, 1978: 222).
As contradies do espao
O espao produzido e consumido pelo modo de produo capitalista est repleto de
contradies. Mas, estas contradies no so determinadas pelo espao em si, so
contradies da sociedade que se materializam no espao, engendrando as contradies do
espao (Lefebvre, 2000: 414). Seguindo as idias de Lefebvre (1999(a): 177-180), pode-se
listar algumas contradies do espao e de sua produo, sem, contudo, buscar esgot-las:
a)
Entre o espao globalmente produzido, em escala mundial, e suas

fragmentaes e pulverizaes que resultam das relaes de produo
capitalistas (da propriedade privada dos meios de produo e da terra, isto ,
do prprio espao). O espao transformado em migalhas, trocado (vendido)
aos pedaos, conhecido de forma fragmentada pelas cincias parcelares,
enquanto se forma como totalidade mundial e mesmo interplanetria.
b)
A extenso do capitalismo generaliza a anlise crtica, feita por Marx, de sua

constituio trinitria (terra, capital, trabalho). O modo de produo
capitalista impe uma unidade repressiva a uma separao (segregao)
generalizada dos grupos, das funes, dos lugares, no espao urbano.
c)
A cidade se estende desmesuradamente, havendo a absoro do campo pela

cidade, ocorrendo simultaneamente a urbanizao da sociedade e a
ruralizao da cidade. As extenses urbanas (subrbios, periferias, prximas
ou longnquas) so submetidas propriedade da terra, s suas conseqncias:
renda fundiria, especulao, rarefao espontnea ou provocada etc.
d)
O controle da natureza, ligado s tcnicas e ao crescimento das foras

produtivas, submetido unicamente s exigncias do lucro conduz destruio
da natureza.
e)
Nenhuma das superaes visadas no projeto marxista se realizou (oposio

cidade-campo, diviso do trabalho, obra-produto), seguindo-se uma
16
deteriorao recproca dos termos no superados, degradao particularmente
perceptvel e significativa no que concerne cidade e ao campo.
f)
disperso nas periferias, segregao que ameaa as relaes sociais se

ope uma centralidade que acentua suas formas, enquanto centralidade de
decises (de riqueza de informao, de poder, de violncia).
g)
A produo do espao somente leva em conta o tempo para sujeit-lo s

exigncias e presses da produtividade.
h)
A automatizao - tornando possvel o no-trabalho - utilizada pela

burguesia dirigente para seu uso. Ela estende os lazeres, subordinando-os
exclusivamente
mais-valia,
pelo
vis
da
industrializao
da
comercializao dos lazeres e dos espaos de lazer. Esteriliza o no-trabalho,

consagrando-o sua prpria ociosidade sem capacidade criadora.
i)
O indivduo se encontra ao mesmo tempo socializado, integrado, submetido

a presses e limites pretensamente naturais que o dominam (principalmente
no seu quadro espacial, da cidade e suas extenses) e separado, isolado,
desintegrado. Contradio que se traduz em angstia, frustrao, revolta.
Tal lista no esgota as formas possveis de contradio do espao. Devido

constatao dessas contradies, em especial do espao urbano, o pensamento de Marx
conserva seu sentido e mesmo toma uma importncia maior (Lefebvre, 1999 (a): 177).
Um elemento que acentua as contradies no e do espao a concorrncia capitalista.
A concorrncia promove, simultaneamente, mudanas nas configuraes espaciais da
produo, mudanas nas combinaes tecnolgicas, a reestruturao das relaes de valor e
trocas temporais na dinmica global da acumulao. O aspecto espacial da concorrncia
um ingrediente ativo nesta combinao de foras volteis (Harvey, 1990: 396). A
concorrncia estimula os avanos tecnolgicos, e estes levam a uma constante
desvalorizao do capital fixo. Sendo o ambiente construdo, em parte, capital fixo, ele
sofre tambm as desvalorizaes recorrentes proporcionadas pelas transformaes
tecnolgicas e organizacionais do capitalismo. Algumas dessas transformaes, seja atravs
dos transportes, seja atravs dos processos de comunicao distncia, mudam a posio
relativa de cada ponto do espao, tornando-os mais ou menos bem-situados no ciclo de
17
valorizao do capital (Harvey, 1990: 383). E as inovaes tecnolgicas podem exigir
novas infra-estruturas que desvalorizam as antigas. Por exemplo, as inovaes nos meios de
comunicaes, na informtica, na organizao do trabalho nos escritrios, criam novas
necessidades de infra-estrutura que desvalorizam os edifcios mais antigos em comparao
com os edifcios novos, mais bem adaptados s inovaes.
Por outro lado, a existncia de lucros acima da mdia devido a vantagens de
localizao, estimula a adoo, por parte das empresas excludas dessas vantagens, de
inovaes tecnolgicas que tendem a anular o lucro extra. um processo sem fim sob o
capitalismo pois, na medida em que os ganhos extraordinrios so neutralizados pela
concorrncia, os capitalistas individuais se vem novamente obrigados a busc-los por meio
de novos avanos tecnolgicos, e estes ltimos, geralmente, criam novas oportunidades de
obter lucros extraordinrios de localizao (Harvey, 1990: 396). Deve-se, assim, abandonar
qualquer tipo de busca de um equilbrio espacial sob o modo de produo capitalista; faz
parte de sua dinmica espacial a constante desvalorizao do capital fixo transformado em
ambiente construdo e a recorrente mudana da localizao relativa dos diversos capitais.
O capital (na escala dos capitais individuais) e as classes dominantes se concentram
em alguns lugares, em detrimento de outros. Os locais mais bem aparelhados atraem as
empresas e a moradia dos mais ricos, desde que seja possvel a segregao das camadas
populares. No caso da localizao industrial formam-se as chamadas economias externas
(Manzagol, 1985: 81) decorrentes da localizao empresarial. Essas economias seriam
definidas como os benefcios coletivos que as empresas auferem em funo de sua
localizao relativa. A centralidade das grandes cidades ao longo do desenvolvimento
industrial levou formao de economias de localizao (aquelas que resultam da
aglomerao de atividades similares ou vinculadas em um espao restrito) e economias de
urbanizao (aquelas que beneficiam toda a indstria que se instala em uma cidade
importante, como acesso a infra-estrutura e meios de comunicao e transporte adequados,
a existncia de mo-de-obra e quadros tcnicos qualificados, uma estrutura de reproduo
da fora de trabalho e de consumo etc.). O outro lado da moeda seriam as deseconomias
externas, ou seja, os aspectos negativos resultantes da concentrao de atividades
industriais em um determinado ponto do territrio (como a poluio, a saturao da infraestrutura, o alto custo dos terrenos etc.). A partir dessas deseconomias, um processo de
18
desconcentrao das atividades produtivas, impulsionado tambm em parte pelas novas
formas de gesto industrial, e pelo uso de novas tecnologias, a partir da dcada de 1970,
ganhou certo impulso; simultaneamente, observa-se a partir da dcada de 1970 uma
crescente fluidez do capital entre os diversos pases, sendo a mobilidade um fator cada
vez mais importante na lgica de reproduo capitalista (Botelho, 2000: 24).
A soluo para os capitalistas o no comprometimento de parte de seu capital no
ambiente construdo, surgindo, assim, a tendncia para a utilizao do ambiente construdo
de um outro dono, formando-se um capital fixo independente do capital produtivo. Dessa
forma, observamos, uma especializao no interior da classe capitalista no que diz respeito
indstria da construo. Para Harvey:
As necessidades peculiares de circulao do capital atravs do ambiente construdo

deram lugar evoluo de um tipo especial de sistema de produo e realizao que define
novos papis para os agentes econmicos. Os proprietrios de terras recebem renda, os
fracionadores recebem incrementos na renda sobre a base das melhorias, os construtores
recebem os lucros de empresa, os financistas proporcionam capital-dinheiro em troca de
juros, ao mesmo tempo que podem capitalizar qualquer forma de ingressos provenientes do uso
do ambiente construdo dentro de um capital fictcio (preo de propriedade), e o Estado pode
usar os impostos (presentes ou futuros) como respaldo dos investimentos que o capital no
pode ou no quer empreender, mas que, apesar de tudo, servem para ampliar a base de
circulao do capital. Estes papis existem sem importar quem os desempenha. Quando os
capitalistas compram terra, a fracionam e constroem sobre ela usando seu prprio dinheiro,
ento assumem mltiplos papis, mas quanto mais capital adiantam dentro deste tipo de
atividade, menos tero para coloc-lo a produzir diretamente. Por esta razo, a produo e
manuteno dos ambientes construdos, constantemente se cristaliza em um sistema sumamente
especializado que envolve agentes econmicos que realizam cada papel separadamente ou em
combinaes limitadas (Harvey, 1990: 398-399) 5.
Ainda segundo Harvey (1990: 398):
Para Lipietz (1974: 287), a figura do promotor a do empresrio que financia o empreiteiro e ao final retira
o seu capital e o lucro gerado, reinvestindo-os em outro lugar. No caso dos Fundos de Investimento
Imobilirios e dos Certificados de Recebveis Imobilirios fica patente o papel do incorporador/promotor que
organiza a produo imobiliria e depois a venda atravs de cotas, retirando seu capital e o lucro gerado no
final, para futuros investimentos.
19
(...) essa situao inerentemente conflitiva. Se a poro do capital que est livre
para mover-se aproveita plenamente sua mobilidade potencial, ento a outra poro do capital
que est presa num lugar seguramente sofrer todo tipo de revalorizaes incertas (tanto
aumentos como diminuies). Se o capital que est preso dentro do ambiente construdo
propriedade de um setor separado do capital, ento est preparado o cenrio para o conflito
entre setores.
Observa-se a tendncia de produo de imveis exclusivamente para aluguel com a

finalidade de gerao de uma renda atravs do aluguel ou da securitizao do imvel, sendo
os inquilinos, em sua maior parte, grandes empresas ou bancos. Os Fundos de Investimento
Imobilirio, por exemplo, assumem plenamente essa lgica, j que o fundo proprietrio,
em geral, de imveis alugados a bancos, empresas de grande porte etc. Em outro momento
do presente trabalho a questo dos Fundos de Investimento Imobilirios ser tratada com
maior profundidade. Neste momento da exposio importante notar as contradies do e
no espao decorrentes da dinmica capitalista, sobretudo no urbano. Por isso,
fundamental esclarecer o que aqui se entende por urbanizao e por urbano.
A urbanizao e o urbano
No presente trabalho, o termo urbanizao assume um sentido particular e deve,
portanto, ser mais bem caracterizado. Trata-se da concepo de urbano como
desenvolvida por Henri Lefebvre em suas obras sobre esse tema.
Para Lefebvre (1978: 11-12), o tempo scio-histrico pode ser periodizado em trs
eras: a era camponesa (com predomnio do campo e da produo agrcola, com suas
relaes especficas de produo e seus problemas), a era industrial (com predomnio da
empresa industrial, de sua racionalidade) e, por fim, a era urbana (com predomnio do
urbano e sua problemtica). Tal era no teria ainda desenvolvido todas as suas
potencialidades, estando em gestao. Assim, segundo ele:
O urbano (abreviao de sociedade urbana) define-se portanto no como realidade

acabada, situada, em relao realidade atual, de maneira recuada no tempo, mas, ao
contrrio, como horizonte, como virtualidade iluminadora (Lefebvre, 1999: 28).
20
O urbano tambm pode ser definido como justaposies e superposies de redes 6,
acmulo e reunio dessas redes, constitudas umas em funo do territrio, outras em
funo da indstria, outras ainda em funo de outros centros no tecido urbano. Por outro
lado o processo de industrializao faz a cidade explodir, estende-a desmesuradamente,
levando urbanizao da sociedade, e a leva imploso, estilhaado-a em fragmentos.
uma relao dialtica, conflitante e complexa, um processo no qual intervm ativamente,
voluntariamente, classes ou fraes de classes dirigentes e o proletariado (ele mesmo
dividido em camadas, em grupos parciais, em tendncias diversas), mas que possui um
ponto de partida, um agente indutor, a indstria, que pode ser, posteriormente, absorvido,
pela lgica do induzido, a urbanizao (Lefebvre, 1999: 25 e 114).
O processo de urbanizao sempre esteve presente na lgica da acumulao
capitalista, como uma forma especfica de reproduo do capital, ou mesmo de gerao de
capital original. No momento atual de nossa sociedade, que de industrial transforma-se em
urbana, o urbano teria deixado de ser um processo induzido pela indstria para tornar-se
indutor das relaes de produo e de sua reproduo (Lefebvre, 1999: 26). No incio, a
cidade importante para o capital porque contm:
(...) populaes excedentes, satlites da grande indstria, servios de todo tipo

(dos melhores aos piores). Sem esquecer os aparelhos administrativos e polticos, os
burocratas e os dirigentes, a burguesia e seus sqitos. assim que a cidade e a sociedade
caminham juntas, se confundem, pois que a cidade recebe no seu seio, como capital, o
prprio poder capitalista, o Estado. Nesse quadro se opera a distribuio dos recursos da
sociedade, prodigiosa mistura de clculo srdido e de desperdcio insensato (Lefebvre,
1999: 152).
Na abordagem de Henri Lefebvre , o urbano deve ser visto no apenas como centro de
produo e acumulao industrial, mas tambm como um elemento de controle da
reproduo da sociedade capitalista em termos da fora de trabalho, da troca e dos padres
Para Lefebvre (1991: 35), as redes e semi-redes permitem mltiplos percursos para ir de cada ponto a cada
ponto, permitindo uma racionalidade aguada, mais complexa. Segundo ele, pode-se supor que uma srie de
procedimentos analticos envolvendo o espao e suas aplicaes tcnicas crescentemente concebida como
rede. Inclusive a anlise do espao mental e social, do conhecimento, da linguagem, dos processos sociais, da
realidade urbana. de notar que se trata de espaos no completamente ordenados, ou seja, de estruturas
semi-rigorosas (lattices), no de estruturas rigorosas.
21
de consumo. A cidade (ou o que resta dela) o lugar da reproduo das relaes capitalistas
de produo, o que implica, em particular, na reproduo da diviso do trabalho, isto ,
separaes no interior da diviso do trabalho. Principalmente entre a diviso tcnica (nas
unidades de produo) e a diviso social (no mercado) (Lefebvre, 1999(a): 171).
A segregao scio-espacial como elemento da reproduo das relaes de

produo
Para Lipietz (1974: 37 e 49), existiria uma hierarquia de usos do solo determinada
pelo valor de uso da centralidade (ou qualquer outra particularidade do lugar) e pela
capacidade dos usurios de pagar, sendo que o mecanismo da renda da terra estabilizaria e
reproduziria essa hierarquia em sua coincidncia com uma Diviso Social e Econmica do
Espao.
A renda fundiria urbana , portanto, um instrumento do fenmeno da segregao,
sua manifestao espacial, produzida pelos mecanismos de formao dos preos do solo,
estes, por sua vez, determinados pela diviso social e espacial do trabalho (Lojkine, 1997:
188). Segundo Lipietz (1974: 147), o mecanismo da renda um instrumento econmico de
reproduo da diviso social e econmica do espao, assegurando a adequao dos usos do
solo e das classes sociais aos distintos lugares do aglomerado urbano. No captulo seguinte
o tema da renda fundiria ser tratado mais detalhadamente.
Dentre as formas de segregao, temos, segundo Jean Lojkine (1997: 189 e 244-245):
a oposio entre o centro, onde o preo do solo mais caro e a periferia.
separao entre zonas e moradias reservadas s camadas sociais mais

privilegiadas e zonas de moradia popular.
esfacelamento generalizado das funes urbanas, disseminadas em zonas

geograficamente distintas e cada vez mais especializadas (zonas de escritrios,
zonas residenciais, zona industrial etc.). o que a poltica urbana sistematizou e
racionalizou sob o nome de zoneamento.
segregao no nvel dos equipamentos coletivos (creches, escolas, equipamentos

esportivos etc.) o sub-equipamento dos conjuntos operrios opondo-se a
superequipamento dos conjuntos burgueses.
22
-
segregao no nvel do transporte domiclio-trabalho a crise dos transportes

coletivos para o operariado contrastando com os privilgios burgueses do uso
do automvel.
No a lista acima que esgota as formas de segregao scio-espacial observadas no

espao urbano, mas esta j basta para mostrar como o capitalismo, em sua lgica, contribui
para a produo de um espao cada vez mais fragmentado e segregado.
Topalov, analisando os trabalhos de pesquisa sobre a regio parisiense desde 1954,
em obra publicada em 1984 (Topalov, 1984: 154-155), chega concluso de que dois tipos
de prticas do espao urbano se opem claramente, os dois plos de estratificao social: o
das camadas superiores e o dos trabalhadores. Para ele, cada uma dessas categorias possui
um espao prprio, fortemente segregado um do outro. As camadas intermedirias, ao
contrrio, no possuem um espao que lhes seja particular: nisso residiria sua
especificidade.
Segundo este autor, os belos bairros das camadas superiores no o so somente nas
representaes coletivas, mas tambm na materialidade dos meios de consumo que esto
disponveis; os privilgios espaciais esto relacionados com a oferta de equipamentos
urbanos (Topalov, 1984: 159). Para ele, o espao das camadas superiores objetivamente
diferente. Essas diferenas resultam dos processos de produo material: predomnio
massivo das formas mais capitalistas de construo das habitaes, privilgios por longos
perodos em matria de infra-estruturas e de equipamentos pblicos de consumo coletivo,
concentrao espontnea dos servios requeridos por uma clientela altamente solvente
em termos monetrios. Esses processos tendem, pelo jogo dos preos, a operar a segregao
espacial que requer a legibilidade simblica dos espaos. A concentrao espacial das
camadas superiores opera uma transformao qualitativa de contedo dos equipamentos
pblicos e dos equipamentos comerciais privados, tornando-os mais seletivos. A
especificidade do espao das camadas superiores signo de distino social, participa do
sistema de expresso e de reiterao simblica da hierarquia das situaes de classe. As
camadas superiores e as camadas populares se excluem no espao pelo processo de
expulso derivado do preo cobrado pelo espao (Idem: 160-161).
23
As zonas de emprego dos trabalhadores se transformam ao ritmo das mudanas nos
processos produtivos. Cada fase da diviso capitalista do trabalho induz formao de
espaos produtivos que lhes correspondem, e transforma profundamente a estrutura urbana,
notadamente as condies de residncia dos trabalhadores (Idem, 1984: 162). O processo
de desindustrializao de uma rea pode afetar de maneira intensa a coletividade que a
habita, desestruturando as relaes de trabalho, sociais etc. Isso porque, segundo Topalov
(1984: 162), os trabalhadores seriam os que mais buscam a proximidade do local de
trabalho. A contradio social que se desenvolve no interior do espao urbano se
materializa na oposio entre, de um lado, a frao monopolista do capital que tende a
garantir para si o monoplio exclusivo do uso dos equipamentos coletivos mais ricos,
fundamentais para a reproduo ampliada do capital, e, de outro, o conjunto das camadas
no monopolistas, tanto capitalistas como assalariadas, excludas desse uso social (Lojkine,
1997: 189-190). Existiria, assim:
(...) uma segregao espacial e social fundamental entre o espao urbano

central monopolizado pelas atividades de direo dos grandes grupos capitalistas e do
Estado e as zonas perifricas onde esto disseminadas as atividades de execuo assim
como os meios de reproduo empobrecidos, mutilados, da fora de trabalho (Idem: 172).
Nesse processo de formao de um espao urbano segregado, o Estado possui um

papel importante, pois, como lembra Peter Marcuse (2004: 30), nenhum mercado privado
poderia funcionar se o Estado no sancionasse as clusulas contratuais e administrasse os
remdios para a sua quebra, estando, pois, no mbito dos poderes mais abrangentes do
Estado a permisso ou a proibio da segregao.
importante notar que as particularidades de cada sociedade fazem com que seja
necessrio confrontar a teoria mais geral de produo da espao e de segregao scioespacial para o caso brasileiro. E considera-se no presente trabalho que essa aplicao pode
ser mediada pelas idias desenvolvidas por Oliveira (2003) e Santos (1979).
24
A sociedade brasileira dual 7 e os dois circuitos da economia urbana
A sociedade brasileira marcada por uma profunda concentrao de renda, pela
convivncia de grandes massas de pobres e miserveis com uma parcela da populao que
desfruta da riqueza socialmente produzida. Tambm convivem lado a lado o arcaico e o
moderno, a precariedade e a suntuosidade, que individualizam a realidade brasileira da
maior parte dos chamados pases centrais. Tal fenmeno relaciona-se com o modelo de
desenvolvimento econmico implementado ps-1930 e que se caracterizou por uma
industrializao baseada na formao de uma sociedade dual 8, na qual a acumulao se faz
atravs da crescente concentrao de renda, como demonstrou Francisco de Oliveira em
trabalho de 1972 (Oliveira, 2003). Segundo ele:
A originalidade consistiria talvez em dizer que sem abusar do gosto pelo

paradoxo a expanso do capitalismo no Brasil se d introduzindo relaes novas no
arcaico e reproduzindo relaes arcaicas no novo, um modo de compatibilizar a
acumulao global, em que a introduo das relaes novas no arcaico libera fora de
trabalho que suporta a acumulao industrial urbana e em que a reproduo das relaes
arcaicas no novo preserva o potencial de acumulao liberado exclusivamente para os fins
de expanso do prprio novo (Oliveira, 2003: 60).
Dessa forma, a concentrao de renda e seus efeitos (formao de periferias atravs

da autoconstruo, expanso do mercado informal, crescimento do Tercirio etc.) so
parte estrutural da economia e da acumulao capitalista comandada pela indstria no
Brasil. Um indicador dessa dualidade o crescimento do mercado de trabalho informal, j
que os trabalhadores neste mercado so mais precrios e recebem uma remunerao em
mdia mais baixa que a dos trabalhadores com carteira assinada. Num estudo realizado
pelo Ipea (Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada) baseado em dados do IBGE, 52,6%
dos brasileiros que praticavam alguma atividade remunerada em 2002 atuavam em
Embora no presente item sejam usados dois autores, Francisco de Oliveira e Milton Santos, que
desenvolveram seus estudos sobre a sociedade dual ao longo da dcada de 1970 em diante, outros autores j
trabalhavam anteriormente com essa noo, como relata Jos de Souza Martins em entrevista dada ao
peridico Informe Informativo da Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas USP, como era o
caso de Octavio Ianni, que em meados dos anos 60 j fazia a crtica da razo dualista na sociedade brasileira.
8
A sociedade dual no implica separao ou marginalizao da parte pobre ou do arcaico, mas sim que as
duas partes, a rica e a pobre, a moderna e a arcaica se relacionam e a acumulao capitalista assume a
dualidade para sua efetivao (Oliveira, 2003).
25
ambientes informais (Fernandes Jr, 2004: 8), ou seja, 36,3 milhes de pessoas entre o total
de 69,1 milhes de trabalhadores que recebiam algum tipo de pagamento. E a tendncia de
crescimento da informalidade se observa, segundo os dados apresentados por esse estudo,
nas regies metropolitanas.
Outro dado que comprova a idia da dualidade na sociedade brasileira o do ndice
de Gini 9, que mede a concentrao de renda numa determinada sociedade.
Tradicionalmente o Brasil possui um dos piores ndices no ranking mundial quanto
concentrao de renda, e embora tal ndice tenha diminudo na dcada de 1990, passando
de 0,59 para 0,57 em 2003, o pas segue apresentando uma das maiores distncias entre
ricos e pobres do planeta.
Paralelamente anlise de Francisco de Oliveira (2003) da particularidade do
capitalismo desenvolvido no Brasil tem-se a idia de Milton Santos (1979) dos dois
circuitos da economia urbana nos pases pobres. Trata-se de uma forma de compreender o
desenvolvimento da cidade num pas como o Brasil. Para Santos (1979: 29):
A existncia de uma massa de pessoas com salrios muito baixos ou vivendo de

atividades ocasionais, ao lado de uma minoria com rendas muito elevadas, cria na
sociedade urbana uma diviso entre aqueles que podem ter acesso de maneira permanente
aos bens e servios oferecidos e aqueles que, tendo as mesmas necessidades, no tm
condies de satisfaz-las. Isso cria ao mesmo tempo diferenas quantitativas e qualitativas
no consumo. Essas diferenas so a causa e o efeito da existncia, ou seja, da criao ou
da manuteno, nessas cidades, de dois circuitos de produo, distribuio e consumo de
bens e servios.
Tentando sintetizar, considera-se que o circuito superior constitudo pelos bancos,

comrcio e indstria voltados para exportao, pela indstria moderna voltada ao mercado
interno, pelos servios modernos e empresas atacadistas e de transportes. Sua clientela
urbana formada pelas classes ricas e por parcelas da classe mdia. O circuito inferior
constitudo por atividades que no utilizam capitais de modo intenso, possuindo ainda uma
organizao primitiva: a fabricao de certos bens, determinadas formas de comrcio e
servios que compem a ampla gama do circuito inferior, que atende, sobretudo, s classes
9
Trata-se de um indicador de concentrao de renda que varia de 0 a 1 (ou de 0 a 100). Quanto mais prximo
de 1, ou no caso de 100, maior a concentrao de renda na sociedade em questo.
26
pobres. E deve ficar claro que no h dualismo (Santos, 1979: 43): os dois circuitos tm a
mesma origem, o mesmo conjunto de causas e so interligados. Esses circuitos so
interligados e aparentemente independentes, mas o que de fato ocorre a dependncia do
circuito inferior ao superior.
No deve passar desapercebido o fato de que so justamente nos momentos de
modernizao do parque produtivo instalado no pas que ocorrem expanses no circuito
inferior em termos de nmero de pessoas a ele ligadas, como o processo de industrializao
que se seguiu Segunda Guerra no Brasil ou a reestruturao produtiva observada ao longo
da dcada de 1990. A explicao para essa contradio aparente reside em que as tcnicas
mais eficazes para a expanso industrial foram concebidas como se a mo-de-obra fosse
escassa (Santos, 1979: 150). Assim, modernizao significa enxugamento do nmero de
trabalhadores, e racionalizao do processo de trabalho significa aumento da intensidade
do trabalho para um nmero menor de trabalhadores e a precarizao do emprego para a
maioria.
Assim, significativas parcelas da populao urbana passaram a freqentar com maior
assiduidade o circuito inferior da economia devido precarizao do emprego, aumento do
desemprego e das atividades ligadas economia informal. Isso transforma grande parte da
populao do pas em um contingente sem rendimentos seguros e dignos para viver.
Segundo Santos (1979: 33), a definio de cada circuito no se satisfaz somente com
a enumerao de seus elementos. Cada circuito se define por: 1) o conjunto das atividades
realizadas em certo contexto; 2) o setor da populao que se liga a cada um deles
essencialmente pela atividade e pelo consumo. E essa diviso no rgida, os indivduos
diretamente ligados ao circuito inferior no so uma fora de trabalho exclusiva desse
circuito. Eles vendem temporariamente ou ocasionalmente sua fora de trabalho no circuito
superior (por exemplo, para a construo civil de alto padro).
A seguir apresenta-se um quadro elaborado por Santos (1979: 34) para uma resumida
caracterizao dos dois circuitos da economia urbana dos pases pobres:
27
QUADRO 1
CARACTERSTICAS DOS DOIS CIRCUITOS DA ECONOMIA URBANA DOS PASES
SUBDESENVOLVIDOS
Tecnologia
Organizao
Capitais
Emprego
Assalariado
Estoques
Preos
Crdito
Margem de lucro
Relaes com a clientela

Custos fixos
Publicidade
Reutilizao de bens
Overhead capital
Ajuda governamental
Dependncia direta do exterior
CIRCUITO SUPERIOR
CIRCUITO INFERIOR
Capital intensivo
Trabalho intensivo
Burocrtica
Primitiva
Importantes
Reduzidos
Reduzido
Volumoso
Dominante
No obrigatrio
Grande quantidade e/ou alta Pequena quantidade, qualidade
qualidade.
inferior.
Fixos (em geral)
Submetidos discusso entre
comprador e vendedor (haggling)
Bancrio institucional
Pessoal no-institucional
Reduzida por unidade, mas Elevada por unidade, mas pequena
importante pelo volume de em ralao ao volume de negcios.
negcios (exceo produtos de
luxo).
Impessoais e/ou com papis
Diretas, personalizadas
Importantes
Desprezveis
Necessria
Nula
Nula
Freqente
Indispensvel
Dispensvel
Importante
Nula ou quase nula
Grande, atividade voltada para o
Reduzida ou nula
exterior
Fonte: Santos, 1979: 34.
O circuito superior apresenta as caractersticas do capitalismo mais avanado, com

traos monopolistas: capital intensivo, emprego reduzido em comparao ao volume de
capital empregado, preos fixados pelas empresas - dado o seu poder monopolista frente ao
mercado -, facilidade em obter crditos bancrios e ajuda governamental, necessidade de
importante adiantamento de capital para incio das atividades (overhead capital) muitas
vezes fornecido pelo poder pblico.
Com as transformaes por que passou o modo de produo capitalista desde meados
da dcada de 1970, alguns elementos do quadro elaborado por Santos devem ser revistos,
como a alta quantidade de estoques retidos pelas empresas do circuito superior, j que
ocorreu, desde 1973, um movimento em direo reduo dos estoques nas empresas (just
in time). A organizao burocrtica fordista tambm passou por transformaes rumo a
uma maior flexibilizao do uso da fora de trabalho e menor verticalizao das atividades
produtivas. As inovaes tecnolgicas nos ramos da informao permitiram uma maior
28
fluidez das informaes e comandos no interior das grandes empresas e dos grupos
empresariais. Tambm as empresas passam a buscar maior flexibilidade em suas linhas de
produtos de moda a fornecer um produto mais personalizado e ligado a nichos de mercado
especficos, bem como buscam eliminar os encargos trabalhistas do mercado de trabalho
formal atravs da terceirizao de atividades, precarizando as relaes laborais 10. Tambm
o papel do mercado financeiro cresceu muito na articulao do setor produtivo com a
valorizao do capital, sendo essa uma caracterstica marcante do modo de produo
capitalista a partir do ltimo quarto do sculo XX, e que pode contribuir para caracterizar,
atualmente, as empresas ligadas ao circuito superior do capital. Ou seja, as empresas que
possuem grande ligao com o mercado financeiro so as empresas de ponta na atual
configurao da economia capitalista. Tambm no se pode mais considerar que as
empresas do circuito superior possuem atividades somente voltadas para o mercado
exterior, particularmente se pensarmos o Brasil, onde o maior mercado para as grandes
empresas (com poucas excees) o mercado interno, dadas as dificuldades estruturais e
conjunturais para o aumento das exportaes (altos custos de infra-estrutura, oscilaes
cambiais, protecionismo dos pases ricos).
J o circuito inferior marcado pela quase ausncia de capital fixo, pelo predomnio
do trabalho mal remunerado e por conta prpria, pela falta de crditos e de ajuda
institucional para o desenvolvimento dos negcios, pela grande reutilizao dos bens, pela
informalidade nas relaes de trabalho. Mas os trabalhadores desse circuito muitas vezes
entram em contato com o circuito superior, quando, por exemplo, vendem matria-prima
reciclada para as empresas (latas de alumnio, papel) ou quando vendem a prpria fora de
trabalho. E esse circuito, dada a abertura da economia nacional aps 1990 e com o
barateamento dos custos de transporte, passa cada vez mais a transacionar com produtos
trazidos do exterior, atravs de contrabando e pirataria, sendo essa uma forma das pessoas
que no podem pagar pelos produtos caros do circuito superior obterem sucedneos destes.
O setor imobilirio, no caso brasileiro, um caso regido pela lgica dos dois
circuitos, na medida em que convivem um setor capitalista de produo de moradias para
as camadas mais abastadas da populao e de imveis para o setor de negcios, e um setor
10
Para mais detalhes sobre as transformaes nas empresas capitalistas ps-1970 ver Harvey, 1992 e Botelho,
2000.
29
de construo de moradia realizado pelos prprios moradores, muitas vezes em loteamentos
clandestinos 11 ou reas de ocupao 12.
No somente nas periferias distantes dos bairros mais ricos que o circuito inferior
imobilirio se desenvolve. reas ricas e pobres convivem proximamente em So Paulo,
acentuando visivelmente o contraste entre os dois circuitos na paisagem. Por exemplo, o
bairro do Morumbi, considerado de alto padro, apresenta uma populao favelada de
47,7% do total de moradores. Segundo reportagem do jornal O Estado de So Paulo:
Trs favelas circundam o Morumbi. A maior a do Real Parque, onde moram

cerca de 16 mil pessoas - trs mil em apartamentos do Cingapura. Na comunidade do
Panorama, so cerca de 2 mil habitantes. A menor a de Porto Seguro, com 1,5 mil
moradores. A regio, porm, se localiza numa das reas mais valorizadas do bairro - o
Jardim Morumbi. (Capiteli, 13/10/2002) 13.
Segundo a mesma reportagem, a renda dos moradores das favelas proveniente de

empregos nas casas dos vizinhos ricos (empregadas domsticas, babs, seguranas etc.).
Esse exemplo tambm nos mostra como os dois circuitos esto interligados, mas, como j
visto, o circuito inferior dominado pelo superior. E que a proximidade entre ricos e pobres
no leve a enganos, pois a segregao scio-espacial a mais visvel, j que as reas de
loteamentos dos ricos so muradas e isoladas de seu entorno imediato, e possuem toda a
infra-estrutura necessria para a vida (saneamento, vias pblicas, etc.), enquanto que as
reas de favela enfrentam as mesmas carncias que os loteamentos clandestinos ou favelas
de outros pontos mais distantes da cidade.
Pode-se observar uma vez mais os dois circuitos da economia no setor imobilirio
na medida em que cerca de 80% da produo de moradias no passa pelo sistema de
11
Um loteamento considerado clandestino quando o loteador no iniciou sequer o processo de sua

regularizao na Prefeitura, e considerado irregular quando no foi aprovado, devido falta de requisitos
para sua aprovao. Nesses casos, os moradores no tem ttulo de propriedade, mas tm como provar que
pagaram pelo terreno sendo, frente ao poder judicirio, os proprietrios legtimos dos terrenos. J as favelas
so reas de ocupao de terrenos (Torres & Marques, 2002: 6).
12
Luiz Csar de Queiroz Ribeiro (1997: 298), em seu estudo da cidade do Rio de Janeiro, conclui pela
existncia de um mercado segmentado: de um lado, a construo sob relaes capitalistas organizado pelo
capital de incorporao e, de outro, a autoproduo nas favelas e nos loteamentos perifricos, realizada pelas
camadas de baixa renda.
13
Embora a reportagem cite trs favelas, no Morumbi h duas outras favelas importantes, as favelas de
Paraispolis (a maior delas) e Jardim Colombo.
30
financiamento de recursos provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Servio
(FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) (Castelo, 1997: s.p), ou
seja, esto margem dos recursos oficiais, revelando uma elevada carga de
autofinanciamento na produo de imveis no pas, principalmente na construo de casas
pelos seus prprios moradores, em condies precrias e em reas perifricas. Assim, os
trabalhadores, ao construrem suas prprias moradias em precrias condies, barateiam a
fora de trabalho consumida pelo capital, ao assumirem os encargos de um aspecto
fundamental de sua reproduo: a moradia. E como sua reproduo tambm faz parte do
processo de reproduo das relaes de produo capitalistas, a chamada autoconstruo
no est margem da reproduo do capital, mas um componente fundamental na
reproduo capitalista dentro das especificidades do Brasil.
J grandes empreendimentos imobilirios para a classe alta e para os negcios, alm
dos recursos do sistema bancrio e pblico, podem contar com outros instrumentos
financeiros (como os Fundos de Investimento Imobilirio, a securitizao dos imveis, a
formao de Consrcios, por exemplo). Eles entram tambm na reproduo do capital, ao
gerarem lucros no setor da construo por incorporao.
Dessa forma, o presente trabalho tem entre seus objetivos estudar o caso de So Paulo
tendo como pano de fundo terico a idia de que h uma intensa relao entre o
crescimento da segregao scio-espacial e o modelo de crescimento econmico adotado
h dcadas pelo Estado brasileiro em conformidade com o empresariado dito nacional.
Esclarecimento para os captulos posteriores

Considerando-se que o espao urbano produzido e consumido produtivamente,
tornando-se um importante elemento na estratgia de valorizao capitalista, uma maneira
de se aproximar do entendimento de como funciona essa produo e consumo pode ser
realizada atravs do estudo da repartio da mais-valia gerada no setor imobilirio, ou seja,
atravs da anlise da Renda Fundiria Urbana paga aos proprietrios, do Lucro dos agentes
imobilirios em suas operaes e dos Juros obtidos pelo capital financeiro, formando uma
trade 14. Dessa forma, pode-se entender um pouco da dinmica urbana guiada por esses
14
Tal trade baseia-se no captulo A Frmula Trinitria de Marx em O Capital (MARX, 1989(c)) e na
sugesto de anlise do real feita por Henri Lefebvre em La production de lespace (LEFEBVRE, 2000), para
quem os elementos da trade se implicam e se dissimulam uns nos outros, tal qual ocorre no caso da anlise
31
agentes, que conjuntamente com o Estado, possuem grande poder de deciso na
estruturao do espao urbano sob o modo de produo capitalista.
A anlise dos agentes mencionados ser feita nos captulos que se seguem,
comeando pela anlise do que aqui se entende por setor imobilirio.
do setor imobilirio, onde lucro - juro renda fundiria se confundem e obscurecem a anlise da produo do
espao urbano decorrente das aes desse setor, sem esquecer, claro, do papel do Estado e do urbanismo
nesse processo.
32
Captulo 2 - O setor imobilirio

O presente captulo tem por objetivo melhor definir e caracterizar o que se entende na
pesquisa por setor imobilirio. A partir desse esforo de delimitar e definir tal setor, ser
possvel estabelecer suas relaes com a propriedade e a renda fundirias e com o mercado
financeiro.
Dessa forma, a anlise ser feita a partir de uma trade envolvendo o setor imobilirio:
o produtor da mais-valia, que retm o lucro do empresrio e que paga os salrios dos
trabalhadores envolvidos no processo de produo; a propriedade fundiria, que
proporciona uma renda aos seus proprietrios, na forma de aluguel, de preo de venda da
terra ou de rendimentos pagos no mercado financeiro; e o mercado financeiro, que recebe
juros pelo capital adiantado ao setor imobilirio.
Trata-se de uma esquematizao das formas de produo, circulao e distribuio da
mais-valia produzida. Na prtica, as categorias do lucro, dos juros e da renda fundiria
podem estar to mescladas que difcil a identificao de cada uma delas. O mercado
financeiro, como veremos, pode receber tanto juros do capital quando renda, atravs dos
novos instrumentos de captao de recursos desenvolvidos, como os Fundos de
Investimento Imobilirio e os Certificados de Recebveis Imobilirios. O setor imobilirio
pode, atravs das prticas do consrcio e da cooperativa, receber juros ao aplicar os
recursos recebidos atravs do autofinanciamento no mercado financeiro antes de completar
as obras. Os construtores podem transacionar com terras prprias que se valorizam ao longo
do processo construtivo e cobrar uma renda quando vendem os imveis prontos. Esses so
alguns dos exemplos das dificuldades de se separar tais categorias de forma unvoca. Por
isso, deve-se ter claro que se busca aqui o movimento que a mais-valia percorre no
processo de valorizao do capital atravs da produo do espao, ou seja, no caso do
presente trabalho, atravs da produo imobiliria na cidade de So Paulo.
E, por fim, uma ltima advertncia. De forma estrita, o setor imobilirio, como ser
visto, mais amplo que o setor da construo, abrangendo-o. Porm, em certos momentos
do presente trabalho, os dois podero ser tratados como sinnimos, dependendo do contexto
em que apaream.
33
Uma definio do setor imobilirio e sua caracterizao
O setor imobilirio no corresponde exatamente ao setor da construo civil. Por um
lado, este ltimo envolve grandes obras de infra-estrutura (como a construo de barragens,
portos, estradas etc.), que embora no sejam obras propriamente ligadas ao setor
imobilirio, so, sem dvida, importantes fontes de acumulao do capital e transformao
do espao. Por outro lado, as atividades da produo de materiais de construo e algumas
atividades tercirias fazem parte do setor imobilirio, na medida em que so fundamentais
para a reproduo e acumulao do capital a investido.
De qualquer maneira que se analise o setor imobilirio, trata-se de um setor
complexo, que envolve, como participantes: consumidores, agentes financeiros, produtores
de materiais de construo, comerciantes de materiais de construo, empresrios
(empreendedores e subempreendedores), proprietrios fundirios, o capital comercial,
promotores e equipe de projeto (Oseki, 1982: 116).
Dessa forma, necessria uma melhor definio do que ser denominado setor
imobilirio no presente trabalho.
O setor imobilirio seria constitudo pelas atividades de trs sub-setores: as da
indstria da construo civil, ligadas construo de edifcios e obras de engenharia civil;
as atividades da indstria produtora de materiais de construo; e aquelas ligadas ao
tercirio, tais como as atividades imobilirias (loteamento, compra, venda e locao etc.) e
as atividades de manuteno predial.
Essa caracterizao do setor corresponde adotada pelo DIEESE para o chamado
macro-setor da construo civil, e por ela, a participao do setor imobilirio representava
cerca de 14,8% do PIB brasileiro no ano de 1996 (DIEESE, 2001: 8). Trata-se, portanto, de
um importante setor da economia brasileira.
Faz-se necessrio, ento, uma melhor caracterizao dos componentes do setor
imobilirio.
Em primeiro lugar, tem-se o sub-setor de materiais de construo. Tal sub-setor
muito abrangente em termos de ramos e tipos de empresas, envolvendo a fabricao de
produtos intermedirios como os minerais no-metlicos (vidro, cimento, gesso, produtos
cermicos, aparelhamento de pedras, cal), ferro e ao, produtos extrativos (areia, pedra e
argila), materiais de construo (ladrilhos, azulejos, tijolos, esquadrias de ferro e de
34
alumnio, tintas, isolantes), produtos de madeira, materiais eltricos etc. e a tantos outros
que, apenas em nmero muito pequeno, se destinam produo de insumos para o setor
imobilirio, j que se destinam para os setores automobilstico, mecnico, mquinas e
equipamentos etc.
Trata-se de um sub-setor muito complexo e heterogneo, pois abarca desde uma
produo fortemente concentrada e monopolizada (indstria siderrgica, mecnica,
automobilstica de equipamentos, de cimento, plsticos e vidros) at a produo artesanal
ou semi-artesanal de tijolos, nas periferias urbanas (Oseki, 1982: 117).
Como no o objetivo do trabalho um estudo especfico do sub-setor da produo de
materiais de construo, no ser feita uma caracterizao mais pormenorizada desse
componente do setor imobilirio, apesar da sua importncia econmica deste para este
setor em particular e para a economia brasileira em geral.
J as atividades tercirias envolvem a incorporao e o loteamento, compra, venda e
aluguel de imveis. Segundo dados do IBGE (2004a), para a prestao de servios
relacionados s atividades imobilirias e aluguel de bens, as 50 mil empresas do segmento
empregaram 233 mil pessoas e faturaram R$ 10,1 bilhes em 2002. Cerca de 54,0% dessas
empresas e 50,6% do pessoal ocupado encontravam-se nas atividades de administrao,
corretagem e aluguel de imveis de terceiros. Com relao distribuio de empresas nas
atividades tercirias, temos:
35
GRFICO 1
PARTICIPAO DAS ATIVIDADES DO SEGMENTO DE SERVIOS DE ATIVIDADES
IMOBILIRIAS E ALUGUEL DE BENS
BRASIL - 2002
Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordenao de Servios e Comrcio, Pesquisa anual de Servios
2002.
Observa-se que as atividades de incorporao de imveis correspondem a 12,1% das

empresas, ocupando 8,7% do pessoal (20.271 pessoas ocupadas), com uma receita
operacional lquida que corresponde a 26,5% do total (R$ 2.676.500.000,00). O outro
segmento ligado ao setor imobilirio, o de aluguel de imveis, representa 54% das
empresas, ocupando 50,6% do pessoal (117.898 pessoas) e com uma receita operacional
lquida correspondente a 35,9% do total, o equivalente a R$ 3.625.900.000,00 (2004a). Os
dois segmentos ligados ao setor imobilirio (incorporao e aluguel de imveis), somados,
representam um total de R$ 6.302.400.000,00 de receita operacional lquida, ocupando
138.169 pessoas.
Com relao ao outro segmento do setor imobilirio, o da construo civil, tem-se a
seguinte distribuio de atividades:
36
QUADRO 2
DISTRIBUIO DO NMERO DE EMPRESAS E EMPREGADOS, SEGUNDO GRUPOS E
CLASSES DA CONSTRUO CIVIL
BRASIL 1997
(em %)
Grupos e Classes
Empresas
Empregados
Preparao do terreno
6,9
4,4
Construo de edifcios e obras de engenharia civil
71,1
71,9
-Edificaes
49,9
39,0
- Obras Virias
10,5
15,0
-Grandes estruturas e obras de arte
1,2
1,7
- Obras de urbanizao e paisagismo
2,3
2,8
-Montagem de estruturas
1,7
3,0
- Obras de outros tipos
5,4
10,3
Obras de infra-estrutura eltrica e de telecomunicaes
6,8
10,9
Obras de instalaes
8,5
9,5
Obras de acabamento e servios auxiliares da construo
6,2
3,1
Aluguel de equipamentos de construo e demolio
0,5
0,2
Fonte: IBGE: Pesquisa anual da indstria da construo, In DIEESE, 2001.
O grupo Construo de Edifcios e Obras de Engenharia Civil o mais

significativo no universo das empresas do setor, totalizando 71% das empresas e 72% dos
trabalhadores do setor (Idem). A classe de edificaes, formada pelas obras habitacionais,
comerciais, industriais etc. representa 49,9% das empresas ligadas construo civil,
empregando 39% dos trabalhadores. Segundo o DIEESE (2001: 8), o mercado dessa classe
est diretamente ligado ao sistema financeiro imobilirio e seu desempenho econmico est
associado s polticas de financiamento habitacional vigentes no pas.
Segundo Oseki (1982: 123), a atividade da Construo, longe de ser homognea,
agruparia grandes grupos industriais fortemente concentrados, empresas de tamanho
razovel e empresas mdias, pequenas e mnimas, alm das atividades ligadas
autoconstruo e reparos, que ele denomina de parcela primitiva do setor. Ele reconhece,
no entanto, que tal parcela primitiva seria adequada realizao da produo dos grandes
grupos produtores de materiais e favoreceria a acumulao global, ao aumentar a taxa de
explorao da fora de trabalho.
37
Segundo dados do IBGE (2004) para 2002, do total de 122.890 empresas do setor da
construo civil, 93.246 (75,8%) empregavam at quatro trabalhadores, 22.865 (18,6%)
empregavam entre 05 e 29 trabalhadores e 6.779 (5,6%) empregavam mais de trinta
trabalhadores. Ou seja, a grande maioria das empresas do setor constituda por pequenas e
mdias empresas, mas 69% do valor adicionado pelo setor (R$ 23.389.352.000 de um total
de R$ 33.730.400.000) proveniente das grandes empresas que correspondem somente a
5,6% do total.
Os dados acima somente consideram os trabalhadores formais do setor, deixando de
lado um grande contingente de trabalhadores informais ocupados na construo civil.
Estima-se que 65% do valor adicionado do setor seja proveniente do setor informal
(SINDUSCON, 2004). Dos 4.700 profissionais ocupados na construo civil em 1999,
somente 954 mil (20,1%) eram empregados com carteira profissional assinada. Os demais
ocupados na construo civil eram empregados sem carteira assinada (30,9%),
trabalhadores por conta prpria (41,1%) e trabalhadores ocupados na construo de suas
prprias casas ou sem remunerao (3,6%), havendo ainda 4,2% do total de pessoas
ocupadas como empregadores (DIEESE, 2001: 9).
Os dados apresentados acima reforam a idia da dualidade entre os dois circuitos da
economia urbana no Brasil: ao lado, e de forma complementar ao setor formal, que
contribui com 71% de toda a arrecadao da construo, opera o setor informal, com
trabalhadores menos protegidos e pior remunerados, pois no tm direito a seguro
desemprego, FGTS, seguro doena e acidente, aposentadoria por tempo de servio, alm de
no terem assegurados frias, 13 salrio e outras garantias estabelecidas na legislao
trabalhista e em acordos ou convenes coletivas de trabalho.
O setor da construo e a acumulao capitalista

Outros dados fornecidos pelo DIEESE podem contribuir para o entendimento do
papel do setor da construo para a reproduo e acumulao do capital, conforme
discutido no presente trabalho. Devido disponibilidade de dados e principalmente ao
papel particular desempenhado pela construo civil na produo de mais-valia no interior
do setor imobilirio, esta ser analisada de forma mais detalhada no presente tpico.
38
Tradicionalmente, o setor da construo civil uma atividade que possui um atraso
em relao aos outros setores da economia (Bruna, 2002: 46-47), com uma composio
orgnica do capital mais baixa que outros setores industriais, ou seja, com uma
produtividade mdia mais baixa que os demais setores. Isso implica num uso maior de
fora de trabalho e numa gerao de mais-valia superior ao preo de produo estabelecido
pelas relaes econmicas (ver captulo 3).
Trata-se de um setor onde se estabelecem compromissos entre o capital industrial, o
capital financeiro, o capital comercial e o capital fundirio (Oseki, 1982: 123). Esses
compromissos tm um carter transitrio, visto que cada uma das partes tem seus prprios
interesses, e essa permanente instabilidade de interesses do setor tem conseqncias
importantes para o seu desenvolvimento, como o atraso relativo do setor quanto ao uso da
fora de trabalho e de novas tecnologias.
Segundo o estudo apresentado pelo DIEESE (2001) com base na PED (Pesquisa de
Emprego e Desemprego) possvel identificar esse atraso relativo com relao ao uso da
fora de trabalho na indstria da construo brasileira, atravs da anlise da situao de seis
regies metropolitanas (Belo Horizonte, Distrito Federal, Porto Alegre, Recife, Salvador e
So Paulo).
Em primeiro lugar, o nmero de trabalhadores informais no setor muito alto,
atingindo 64,4% em So Paulo e 61,2% no Distrito Federal, sendo que nas demais regies
esses nmeros giram entre 54% e 59% em 1998/1999. Comparativamente dcada de
1980, na Regio Metropolitana de So Paulo, o percentual de trabalhadores informais era
menor (39,1%), o que mostra o aumento da precariedade no setor no que diz respeito s
garantias sociais para os trabalhadores. Esse baixo grau de formalizao da fora de
trabalho no setor tambm tem impactos diretos na remunerao do trabalhador. Assim, nas
seis regies analisadas pelo estudo do DIEESE, a renda do trabalhador autnomo e do
trabalhador informal menor que a do trabalhador formal.
Outra caracterstica importante do trabalho na construo civil a rotatividade. De
53% a 63% dos assalariados esto no seu emprego h menos de um ano. Porm, a grande
maioria, nas seis regies metropolitanas pesquisadas, encontra-se empregada h no mais
de seis meses (37,7% dos trabalhadores esto nessa situao em So Paulo). Essa
caracterstica est ligada ao prprio setor, dada a movimentao dos canteiros, a grande
39
especializao do trabalhador que permanece um curto perodo do prazo total da obra para
cumprir sua funo e a flutuao da oferta de obras (Vargas, 1992: 47).
E, completando o quadro desfavorvel para a fora de trabalho no setor da construo
civil, h as longas jornadas efetivas de trabalho. Segundo o DIEESE (2001: 16), esse setor
caracterizado pelo grande nmero de horas extras executadas, mecanismo usado pelos
empresrios para evitar custos com novas contrataes e pelos trabalhadores em geral para
a melhoria do rendimento, tendo em vista as baixas remuneraes auferidas. Nas regies
metropolitanas de So Paulo, Salvador, Belo Horizonte e Recife, mais da metade dos
trabalhadores mantm uma jornada acima das 44 horas semanais em seu trabalho principal.
Na regio metropolitana de Recife, 63,4% dos trabalhadores tm jornada de trabalho acima
da estabelecida por lei. Nas demais regies metropolitanas, Porto Alegre e Distrito Federal,
48,2% trabalham acima da jornada normal.
Com relao ao perfil dos trabalhadores na construo, a fora de trabalho
composta, em ampla maioria, por trabalhadores do sexo masculino e com idade mdia
variando entre 35 e 38 anos de idade, tendo em mdia nvel de escolaridade mais baixo do
que o conjunto dos trabalhadores ocupados. Nas seis regies metropolitanas, a escolaridade
mdia do setor situa-se entre cinco e seis anos de estudo, contra uma mdia de oito a nove
anos para o conjunto de ocupados nas diferentes regies metropolitanas estudadas
(DIEESE, 2001: 17).
At a dcada de 1980 a fora de trabalho no setor era preponderantemente de origem
rural, que se dirigia ao setor motivada pelas pssimas condies de vida no campo (Vargas,
1992: 47). A possibilidade de alojamento nos canteiros e a baixa qualificao necessria
para grande parte do trabalho eram atrativos para os recm-chegados.
O fenmeno da migrao ainda importante no universo da construo civil, embora
o nmero de trabalhadores migrantes residentes h mais de trs anos em cada regio
metropolitana pesquisada seja muito prximo da totalidade dos trabalhadores originrios
dessas regies. Tal fato pode indicar a diminuio dos fluxos migratrios de trabalhadores
menos qualificados para os grandes centros em perodos recentes, j que o setor da
construo tradicionalmente era visto como o primeiro estgio na adaptao do migrante
masculino nas grandes cidades.
40
E um outro aspecto, muito importante para o entendimento do setor, diz respeito
funo desempenhada pela fora de trabalho. A maior parte dos trabalhadores da
construo civil tem a funo de pedreiro ou servente. Em conjunto, esses profissionais
representam de 53% a 62% dos trabalhadores da construo civil, nas regies
metropolitanas pesquisadas. Os demais trabalhadores de distribuem entre pintores,
carpinteiros, eletricistas, armadores de concreto, mestre-de-obra, encarregados imediatos,
arquitetos, engenheiros, gerentes, operadores de mquinas, auxiliares de escritrio,
empresrios etc. (DIEESE, 2001: 19).
At o incio da dcada de 1990 a racionalidade do setor no Brasil no estimulava
grandes transformaes organizacionais ou tecnolgicas.
Em relao s obras pblicas, a forte presena do Estado na economia at fins da
dcada de 1980 teve por conseqncia, no setor, a formao de uma relao clientelista das
empresas com o Estado, sendo esta uma maneira de expandir e aumentar sua lucratividade
(Vargas, 1992: 48). E houve tambm a formao de cartis, beneficiando as empresas nas
concorrncias e licitaes sem o estabelecimento efetivo de uma concorrncia que nivelasse
seus lucros.
E com relao ao segmento propriamente imobilirio, este concentrou seus lucros
muito mais no equacionamento da boa localizao do empreendimento e nas caractersticas
estticas do edifcio do que em ganhos de produtividade (Idem).
Segundo Nilton Vargas (1992: 48), quanto qualidade da obra, o esforo foi centrado
no seu dimensionamento estrutural e acabamento superficial.
E, por fim, no que diz respeito a essa racionalidade econmica do setor, o processo
inflacionrio que se acelerou ao longo da dcada de 1980, orientou as empresas para o
gerenciamento financeiro, pois nessa atividade se obtinha margem de lucro muito
superior obtida com um esforo no aumento da produtividade (Vargas, 1992: 48).
A partir de meados da dcada de 1990, com a estabilizao da economia e a
consolidao do modelo neoliberal, com o seu corolrio, o enxugamento do papel do
Estado, a situao do setor da construo foi radicalmente alterada. O processo de
democratizao do pas abriu um espao ao combate das relaes clientelistas das empresas
com rgos governamentais e polticos e o cdigo do consumidor colocou em questo o
baixo nvel de qualidade das obras habitacionais (Idem: 48).
41
Tendo em vista tais transformaes na economia brasileira, como o setor da
construo se adaptou e esse novo cenrio?
Deve-se ter claro que as mudanas ocorrem em um ritmo bastante diferenciado, tanto
no que se refere s regies do pas quanto aos segmentos que compem o universo da
construo civil brasileira (DIEESE, 2001: 23). Em sua maioria, tais inovaes dizem
respeito a dois elementos bsicos no processo produtivo da construo civil: a utilizao de
novas tecnologias e as novas formas de gesto da fora de trabalho.
Com relao a novas tecnologias, h um grande nmero de possibilidades de adoo.
No o objetivo do trabalho um estudo exaustivo dessas transformaes, mas sim buscar
indcios de como elas interferem na acumulao do setor imobilirio. Dentre as principais
transformaes tecnolgicas temos o uso de argamassas pr-preparadas em substituio s
roladas na prpria obra, maior difuso do concreto industrializado em obras de todos os
tamanhos, utilizao de tubos de PVC no lugar dos de zinco ou cobre, de pisos cermicos
no lugar dos de madeira etc.
Porm, para alm da introduo desses novos materiais, importante notar uma nova
concepo de construo civil por parte dos empresrios do setor. Esta passa a ser vista
mais como montagem de sistemas previamente fabricados, destacando-se a utilizao dos
sistemas pr-moldados (argamassa armada) e das estruturas metlicas (ao) (DIEESE,
2001: 23).
Os sistemas construtivos pr-moldados retiram do canteiro etapas inteiras do processo
de construo e as transformam em sistemas de montagem industrial, o que transforma o
canteiro em um local de instalao do que foi pr-fabricado anteriormente, modificando em
muito o cenrio das obras.
Outro elemento que segue o mesmo caminho dos pr-moldados o uso de estruturas
metlicas, graas dinamizao da produo do ao voltado para a construo civil no pas.
A incorporao das estruturas metlicas ainda lenta, mas j se coloca como uma
possibilidade real, principalmente em obras que necessitam de alternativas construtivas
mais enxutas e menos pesadas (Idem: 24).
As mudanas advindas principalmente das inovaes da indstria de materiais de
construo permitem alcanar melhores padres de qualidade e acelerar alguns
procedimentos de construo. No entanto, no possvel afirmar que incidam
42
decisivamente na produtividade do setor, uma vez que atuam em etapas independentes da
construo e no transformam necessariamente a organizao e o planejamento da obra
(Idem: 27).
Porm, as grandes transformaes que comeam a ser introduzidas a partir da
industrializao dos sistemas construtivos, associados s inovaes sistemticas da
indstria dos materiais de construo, guardam em si possibilidades de reestruturar a
dinmica de produo em todo o setor, principalmente pela necessidade de organizao e
planejamento que os novos mtodos construtivos demandam.
Se adotadas as medidas de reestruturao, pode ocorrer uma diminuio do nmero de
trabalhadores no canteiro das construes. Segundo o estudo do DIEESE (2001: 27), uma
obra que utilize todas as possibilidades de sistemas construtivos industrializados pode
chegar a uma reduo de 2/3 do nmero de trabalhadores no canteiro, alm de diminuir o
perodo de utilizao dessa mo-de-obra, uma vez que o tempo total de construo pode ser
reduzido sensivelmente.
importante salientar que as mudanas ainda no se concretizaram na maioria das
obras nas quais prevalecem as formas tradicionais de construo. As inovaes vm,
gradativamente, ganhando espao em empreendimentos comerciais (hotis, flats, shopping
centers) que tm financiamento privado e que necessitam maior rapidez na realizao da
obra. Elas vm sendo introduzidas pelas empresas de ponta no pas, uma vez que
demandam alta capitalizao para financiar os investimentos necessrios (DIEESE, 2001:
27).
Com relao ao uso da mo-de-obra, observa-se a intensificao da terceirizao
como um dos principais instrumentos para a alterao das relaes entre o capital e o
trabalho. Assim, as empresas que terceirizam buscam, acima de tudo, diminuir seus custos
atravs da flexibilizao de seu processo produtivo e da focalizao de sua produo, para
aumentar seus lucros e preservar-se frente concorrncia (Idem: 28).
Importante lembrar que o fenmeno da terceirizao na construo civil no novo,
sendo conhecido tradicionalmente como subempreitada, ou seja, a contratao, pela
construtora, de empresas menores para a realizao de etapas segmentadas e distintas da
construo. O que novo que algumas etapas da construo, que antes eram de
responsabilidade da empresa construtora (como a montagem de estruturas de concreto
43
armado e o fechamento das fachadas), esto sendo cada vez mais subempreitadas para
outras empresas menores (Idem, Ibidem).
Como a entrada de novos sistemas construtivos industrializados atinge apenas uma
pequena parte dos empreendimentos no pas - pois depende de empreiteiras especializadas,
com alta qualificao e grande eficincia que so escassas no mercado-, a terceirizao das
etapas mais sofisticadas na construo civil ainda limitada.
Assim, conclui-se que o principal indutor do atual processo de terceirizao a
reduo dos custos sociais e administrativos da mo-de-obra terceirizada, pois a grande
empresa que contrata subempreiteiros deixa a responsabilidade do pagamento dos custos
sociais e o risco do passivo trabalhista para a empresa terceira e estabelece o preo que se
dispe a pagar pela etapa contratada do processo de produo. E como a correlao de
foras entre empresa principal e as empresas terceiras muito discrepante, os investimentos
em qualificao, em segurana e em condies de trabalho so baixos, os salrios reduzidos
e os benefcios dos trabalhadores so poucos, com grande incidncia de relaes de
trabalho informais entre as terceiras.
Dessa forma, sob a tica dos trabalhadores, o atual processo de intensificao da
terceirizao no canteiro tem significado precarizao, sob o eufemismo da flexibilizao
das condies de trabalho, perda de renda e dificuldades de fiscalizao por parte dos
sindicatos (DIEESE, 2001: 29).
Os dados acima sobre a construo civil revelam ser este um setor com grande uso de
fora de trabalho de baixa qualificao e com um atraso relativo em termos de composio
orgnica do capital. Por utilizar uma proporo de capital varivel superior mdia das
indstrias de transformao, este setor desempenha, no meio urbano, papel anlogo ao da
agricultura, ou seja, de produtor de mais-valia que distribuda para os proprietrios
atravs da renda fundiria e de juros que so pagos ao sistema financeiro.
Trata-se de uma caracterstica mundial do setor, e que pode ser explicada por um
elemento que ser discutido mais adiante: a propriedade imobiliria, que coloca srios
obstculos para a reproduo do capital no setor15, e a necessidade de um grande volume de
15
Um grave problema que entorpece o progresso tcnico dos processos produtivos na edificao que,
juntamente com ele, existe um elemento central na composio de preos dos produtos que no valor: o
terreno. As empresas construtoras empregam mtodos artesanais, no apenas porque exista um enorme
exrcito de reserva de mo-de-obra, mas, sobretudo, porque a maximizao dos lucros em escala e no
44
capital de giro de longa rotao. Tais elementos, porm, ao mesmo tempo em que colocam
obstculos reproduo do capital no setor, so incorporados no circuito mais geral de
valorizao do capital global, como ser visto posteriormente.
Os obstculos reproduo do capital no setor imobilirio

Dentre os possveis obstculos reproduo do capital no setor da construo, os
mais importantes so, sob o ponto de vista do presente trabalho, a propriedade imobiliria e
a necessidade de financiamento da produo e da venda do produto imobilirio, dado seu
alto preo para o consumidor e seu longo perodo de rotao, que imobiliza os recursos do
produtor.
Dessa forma, a reproduo do capital investido na produo imobiliria apresenta
caractersticas tais que, por um lado, a converso do dinheiro em meio de produo - o solo
- (D-M) no assegurada, por outro lado, a durao do perodo total de rotao (D-D)
pode comprometer a taxa de lucro (Topalov, 1979: 54).
A barreira livre entrada de capitais no setor da construo se d em decorrncia da
existncia da propriedade privada da terra urbana, ou seja, da chamada absolutizao da
propriedade fundiria (Castilho, 1993). Trata-se da instituio legal do direito absoluto
propriedade da terra, determinando a sua intangibilidade. Os proprietrios tm, assim, o
direito assegurado de dispor de suas terras como bem entenderem e para as finalidades que
desejarem 16 desde que de acordo com as normas e legislaes urbansticas vigentes,
podendo colocar a terra no mercado ou guard-la sem uso para valorizaes futuras,
gerando vazios urbanos, ocupao desordenada (ou aparentemente desordenada),
segregao scio-espacial, especulao imobiliria (Castilho, 1993: 20) nas grandes
cidades.
Em conseqncia desse direito dos proprietrios, os empresrios do setor da
construo tm de dispor de um volume considervel de recursos para adquirirem as terras
necessrias para a produo imobiliria. Importante notar que a constante presena da
propriedade fundiria como barreira produo imobiliria dificulta a reproduo do setor,
interior de cada empresa tem no valor do imvel um elemento altamente estratgico (SO PAULO, 1978:
27).
16
Apesar da legislao brasileira atual reconhecer o carter social da propriedade da terra urbana (artigos 182
e 183 da Constituio da Repblica regulamentados pelo chamado Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/2001),
na prtica, o preceito da propriedade absoluta o que prevalece sobre o uso social da terra.
45
na medida em que limita as opes de construo e encarece o produto final,
comprometendo a demanda. Em So Paulo, segundo estudo realizado pelo Departamento
de Tecnologia da Arquitetura/FAU-USP/NAPPLAC, o elemento de maior peso no custo de
produo habitacional a terra, que significa 28,41% dos custos de produo totais
(DIEESE, 2001: 33). O segundo elemento de maior peso, os materiais de construo,
representam 20% dos custos, bem abaixo do peso da terra.
Dessa forma, ocorre um encravamento do mercado de terras e do mercado de
edifcios no mercado imobilirio (Pereira, 1988: 10), fundindo num s mercado a
propriedade da terra e a propriedade de edifcios, que se sintetizam como mercadoria
atravs da valorizao imobiliria. E, tal fato leva aparncia de que no h lgica no
preo dos imveis (Idem, Ibidem). Tal elemento, ao desvincular aparentemente o preo de
produo da mercadoria imobilirio com o seu preo de venda, abre a possibilidade de
converter a construo num ramo com capacidade de absoro de trabalhadores e o
torna historicamente um depsito do mercado de trabalho (Pereira, 1988: 11). Ou seja,
no a disponibilidade de mo-de-obra que limita os avanos tecnolgicos no setor da
cosntruo, mas suas relaes com o mercado de terras urbano que atua como um freio ao
aumento, nele, da composio orgnica do capital.
O longo perodo de produo da mercadoria imobiliria e os grandes volumes de
recursos necessrios para a sua produo, um outro obstculo reproduo do capital
imobilirio, levaram necessidade de uma autonomizao do capital de giro com relao
ao setor, ou seja, da existncia de um capital autnomo (financeiro e/ou bancrio) que
financie o processo de produo. Tal capital cobra juros do produtor, extraindo assim, parte
da mais-valia gerada no interior do setor imobilirio e contribuindo tambm para o
encarecimento do produto final.
Esse alto custo representado pela mercadoria final do setor imobilirio representa um
problema para a demanda, ou seja, pequena a parcela da populao com capacidade de
consumir o produto e realizar a mais-valia produzida. A soluo encontrada pelo setor para
aumentar o poder de compra dos consumidores o financiamento da venda do imvel, por
um capital muitas vezes autnomo, que tambm cobra juros dos consumidores, dificultando
seu acesso ao produto imobilirio.
46
Esses obstculos podem levar a perodos de paralisao das atividades do setor e
tambm, no processo de sua superao, expanso das reas de construo para as regies
perifricas onde a terra mais barata. Outra alternativa para os empresrios do setor
imobilirio a imobilizao de grande capital em um estoque de terras, o que, por outro
lado, inviabiliza a acumulao de capital no interior deste. Dessa forma, reas da cidade
que possuem boa infra-estrutura so subtilizadas devido ao maior preo que as terras a
apresentam, eliminando os sobrelucros dos promotores. E novas reas, geralmente precrias
em infra-estrutura e/ou distantes do centro so incorporadas como forma de gerao de
sobrelucros, j que as terras a so mais baratas, possibilitando uma maior diferena entre o
preo de venda do imvel e o de compra do terreno. Nesse processo de expanso da rea
construda urbana como estratgia para o enfrentamento da alta dos preos nas reas mais
nobres da cidade fundamental o papel dos promotores/incorporadores imobilirios para
a criao de novas necessidades que se materializam um uma diferenciao espacial.
As atividades de loteamento e incorporao imobilirias

Dentre as atividades fundamentais para a produo imobiliria, dados os limites
colocados pela propriedade fundiria e pelo longo tempo de rotao do capital na
construo, esto o loteamento e a incorporao.
O loteamento a forma de dividir a terra em parcelas comercializveis, ou seja, o
processo de homogeneizao da terra frente ao dinheiro, a viabilizao de sua
mercantilizao no meio urbano. Assim, cada parcela de solo pode ser comprada e vendida
atravs da prtica do loteamento urbano. Essa prtica acompanha o movimento de
transformao do espao em mercadoria produzida e comercializada, fenmeno que
caracterstico da urbanizao capitalista (Lefebvre, 2000) (Ver Captulo 1). Com o
desenvolvimento das relaes capitalistas, o negcio com terras passa a ser um grande
negcio no meio urbano, e como ser visto, ao mesmo tempo em que um obstculo para
a indstria da construo, uma forma de valorizao do capital.
O loteamento, no Brasil, foi definido, em termos legais, pela Lei n 6.766 de 197917.
Segundo essa lei, em seu artigo segundo:
17
Embora a Lei seja de 1979, a constituio de um mercado de terras no Brasil muito anterior Lei, datando
em So Paulo, de fins do sculo XIX, como ser visto mais adiante no presente trabalho. Essa Lei revogou o
Decreto-Lei n 58, de 10 de dezembro de 1937, e o Decreto-Lei n 271, de 28 de fevereiro de 1967. A Lei
47
Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao,

com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento,
modificao ou ampliao das vias existentes.
No mesmo artigo, define-se o que se entende em termos legais por desmembramento:
Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a

edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na
abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes.
Ou seja, o loteamento envolve alm da subdiviso da gleba propriamente dita, a

abertura de novas vias de circulao. E segundo o Captulo II da lei, em seu Artigo 4, os
loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de

equipamento urbano e comunitrio, bem como a espaos livres de uso pblico, sero
proporcionais densidade de ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei
municipal para a zona em que se situem.
II - os lotes tero rea mnima de 125 m (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou
municipal determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a
urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social,
previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes.(...)
Por equipamento urbano comunitrio entende-se os equipamentos pblicos de

educao, cultura, sade, lazer e similares. E segundo o Artigo 5, o Poder Pblico
competente poder complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa
destinada a equipamentos urbanos (equipamentos pblicos de abastecimento de gua,
servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs
canalizado).
6.766 foi posteriormente modificada pela Lei 9.099 de 1995, que amenizou o carter criminal do no
cumprimento, por parte do loteador, das obrigaes previstas na lei (Martinelli, 1999: 347).
48
Para pedir a aprovao do loteamento, o interessado deve realizar uma srie de
procedimentos burocrticos, como o envio, para aprovao pelo poder pblico, do projeto,
contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execuo das obras com durao
mxima de quatro anos, acompanhado de certido atualizada da matrcula da gleba,
expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis competente, de certido negativa de tributos
municipais e do competente instrumento de garantia (Artigo 9).
Segundo o Artigo 18, uma vez aprovado o projeto de loteamento ou de
desmembramento, o loteador dever submet-lo ao Registro Imobilirio dentro de 180
(cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado dos seguintes
documentos:
I - ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado o
disposto nos 4 e 5;
II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20
(vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certides negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a
Administrao Pblica;
IV - certides:
a) dos Cartrios de Protestos de Ttulos, em nome do loteador, pelo perodo de
10 (dez) anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de nus reais relativos ao imvel;
d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de
verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuo das obras
exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de
circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a durao
mxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a
execuo das obras;
VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso ou de
promessa de cesso, do qual constaro obrigatoriamente as indicaes previstas no art. 26
desta Lei;
49
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro do
loteamento.
V-se, pelo que foi mostrado da Lei nos trechos transcritos acima, a burocracia e os
altos custos necessrios para a aprovao de um loteamento de forma legal. Porm, o que
se observou na realidade das grandes cidades brasileiras foi que a prtica no correspondeu
legislao. A conduta mais comum dos empresrios do setor consitia em, uma vez
instituda a pessoa jurdica, comeava-se o parcelamento, a propaganda e a venda dos lotes
sem a aprovao do loteamento, entregando aos adquirentes documentos particulares de
compra e venda (Pinto, 1999: 158).
A mesma Lei que regula de forma rgida a abertura de loteamentos abre uma brecha
para a ilegalidade dos loteamentos, ao reconhecer nos Artigos 25 e 26 do Captulo VII que
os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso confirmam o direito
real aos terceiros, ou seja, aos compradores de lotes, mesmo que o loteamento seja
irregular. Basta um documento particular de compra e venda para o direito do adquirente
ser reconhecido, o que estimula a abertura de loteamentos sem a aprovao legal, j que os
compradores no podem ser expulsos da rea e os custos ficam mais baixos para o loteador
e para o adquirente, recaindo os nus de obteno de reas para equipamentos pblicos e a
abertura e regularizao de vias sobre o poder pblico, quando da legalizao do
loteamento, o que se d, geralmente, por anistias peridicas.
A brecha na Lei e a formao de um mercado de terras para a populao proletria
causaram uma exploso dos loteamentos irregulares e clandestinos 18 nas grandes cidades
brasileiras no ps II-Guerra. Segundo Fernandes (2001: 190):
Diversos dados e fontes distintas tm revelado que, se consideradas tais formas de

acesso ao solo urbano e produo da moradia, entre 40% e 70% da populao urbana nas
grandes cidades dos pases em desenvolvimento esto vivendo ilegalmente, sendo que tais
ndices chegam a 80% em alguns casos. Dados recentes dos municpios de So Paulo e Rio
18
Pode-se diferenciar os loteamentos irregulares dos clandestinos considerando os primeiros como aqueles
que so aprovados, tendo os terrenos sido vendidos e objeto de edificao, mas o loteador descumpre o
cronograma aprovado, no implementando a infra-estrutura a que estava obrigado. Os loteamentos
clandestinos so aqueles realizados desde o incio margem da lei. Pode-se considerar essas duas
modalidades como reas ilegais, ou seja, que esto de uma forma ou de outra, descumprindo a Lei 6.766/79.
50
de Janeiro tm reconhecido que pelo menos 50% da populao daqueles municpios vivem
ilegalmente.
Tais aglomeraes dificilmente atendem aos requisitos urbansticos exigidos pela Lei
n 6.766/79, formando reas que no possuem a mnima infra-estrutura que possibilite uma
habitao digna: foram compostos por lotes de reduzidas dimenses, muitos dos quais
inferiores ao limite legal de parcelamento, ligados por arruamento irregular e desprovidos
de qualquer rea de lazer ou institucionais (Monteiro, 2000: 120).
So muitas as formas pelas quais os loteadores fraudam a Lei 6.766 na busca de
maiores lucros e para garantir os baixos preos dos terrenos populao consumidora.
Dentre as prticas de fraude pode-se citar a formao de falsas associaes e cooperativas
habitacionais 19 por parte dos loteadores, a criao de falsos condomnios, a venda de lotes
camuflada como stios ou chcaras de recreio na zona rural dos municpios (onde
proibido o loteamento) ou em reas de proteo ambiental (Freitas, 2000: 339-342) e uso
de testas de ferro, que promovem os lotes que vendem e do uma parcela para o
proprietrio, sendo que para todos os efeitos legais, houve invaso da gleba, porm no
haver nenhuma medida judicial para a retirada dos invasores (Neto, 2000: 360).
Embora a Lei preveja que os gastos efetuados pelo poder pblico possam ser
cobrados do loteador irregular e no Captulo X disponha sobre a criminalizao do loteador
irregular 20, o poder pblico pouco fez para coibir a prtica dos loteamentos ilegais,
permitindo a consolidao de novos ncleos urbanos, normalmente muito pobres e em
regies perifricas s reas centrais das cidades (Santos, 2000: 243).
Pode-se questionar se a lei de loteamento no teria sido uma justificativa, por parte do
poder pblico, para a no interveno nas reas de loteamentos para a populao de baixa
renda ao invs de ser uma salvaguarda para os compradores (e para toda a sociedade),
tendo por conseqncia a formao de uma cidade ilegal (Rolnik, 1999) nas grandes
19
Sob as mais diversas denominaes, como movimentos sociais, populares, comunitrio, associao
de moradores e mutiro, boa parte dessas associaes, na verdade, no atua como associaes orientadas
a solucionar o problema habitacional, servindo de cobertura para imobilirias, promovendo a desinibida
implantao de loteamentos clandestinos (Costa, 1999: 178).
20
O corretor de imveis ou o representante legal da imobiliria ou corretora, que adere conduta de
vender lotes em loteamentos ou desmembramentos no registrados, ao intermediar as vendas, promessas de
vendas ou oferta de lotes em parcelamento no aprovado, como j visto pratica ou concorre para a
consumao do crime. A lei penal estabelece a relao de causalidade para quem tem o dever legal de agir e
evitar o resultado delituoso (Pinto, 1999: 174).
51
metrpoles brasileiras. Em geral, a produo habitacional nessas reas ilegais feita por
autoconstruo, com intensa participao do capital comercial para a viabilizao da
compra de materiais de construo e beneficiando o setor produtor desses materiais. Em
contrapartida, nas reas mais valorizadas da cidade, onde se concentra a infra-estrutura,
que a lei urbanstica aplicada em sua integralidade, beneficiando o mercado imobilirio
destinado s classes mdias e altas (Fernandes, 2001: 193).
Assim, podemos concluir que o loteamento ilegal um importante fator de
acumulao de capital no setor imobilirio e que tem fortes impactos sobre a estruturao
das grandes cidades brasileiras e para a vida de seus habitantes. Segundo Freitas (2000:
338):
A desordenada ocupao do solo com a implantao dos loteamentos clandestinos,

em virtude da inobservncia das normas urbansticas, conduz, assim, proliferao de
habitaes edificadas sem critrios tcnicos (insegurana) e em condies subumanas
(insalubridade); ao surgimento de focos de degradao do meio ambiente e da sade; ao
adensamento populacional desprovido de equipamentos urbanos e comunitrios definidos
na Lei 6.766/79 (art. 4, 2 e art. 5, pargrafo nico) e incompatvel com o meio fsico
(m localizao), gerando o crescimento catico da cidade; marginalizao dos seus
habitantes com o incremento das desigualdades sociais e reflexos na segurana da
populao local e circunvizinha (violncia, comrcio de drogas, promiscuidade).
Paralelamente ao desenvolvimento dos loteamentos no mercado imobilirio, tem-se a

figura jurdica da incorporao, cuja funo econmica ser a criao da disponibilidade de
terrenos para construir.
No Brasil, o incorporador definido juridicamente pela Lei n 4.951, de 16 de
dezembro de 1964, da seguinte forma:
Artigo 29 Considera-se incorporador a pessoa jurdica ou fsica, comerciante ou no,

que embora no efetuando a construo, compromissa e efetiva a venda de fraes ideais de
terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, a edificaes a serem
construdas ou em construo sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta
para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e
52
responsabilizando-se conforme o caso, pela entrega a curto prazo, preo e determinadas
condies das obras concludas.
O incorporador passa a ser o coordenador das atividades de construo, com

obrigaes juridicamente definidas. Segundo a legislao, os agentes incorporadores so
identificados como podendo ser:
investidores imobilirios;
os incorporadores definidos na Lei n 4.592/64;
as cooperativas habitacionais;
as instituies de previdncia e assistncia social, como as do Banco o Brasil, Clubes Militares, de

funcionrios pblicos e outras;
as fundaes;
as CEHABs (Companhias Habitacionais);
as sociedades de economia mista
Apesar do carter geral e restrito do citado Artigo 29, o incorporador assume na

prtica um papel destacado na coordenao do processo produtivo no setor imobilirio,
pois cabe a ele ser o agente que compra o terreno, detm o financiamento para a construo
e comercializao do imvel, decide sobre o processo de produo no que diz respeito s
caractersticas arquitetnicas, econmico-financeiras e locacionais (Ribeiro, 1997: 94),
alm de ser ele quem decide qual ser o uso do solo naquela rea e para que camada de
renda se destina o imvel. Atualmente, o incorporador passa a atuar em conjunto com o
mercado de capitais, alm dos bancos e do Estado, para a obteno de financiamento e para
a realizao de seu capital, atravs de fundos imobilirios e securitizao de seus ativos.
O papel do incorporador se consolida com a Lei n 4.380 de 1964, que criou o
Sistema Financeiro de Habitao (SFH), o incorporador recebendo do SFH, exclusiva e
diretamente 80% do capital necessrio realizao dos empreendimentos, tornando-se o
vrtice dos trs mercados: o de terras, o de construo e o de crdito (Idem: 300-301).
Ao lado da regularizao da incorporao, a mesma Lei 4.951 regulamenta o
Condomnio, ou seja, d base legal para o processo de verticalizao que vinha ocorrendo
de forma mais intensa desde a dcada de 1940 nas principais cidades brasileiras, sobretudo
Rio de Janeiro e So Paulo. Em seu Artigo 1, a Lei estabelece:
53
As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou noresidenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.
A incorporao dedica-se, sobretudo, construo de edifcios verticais. O fenmeno

da verticalizao pode ser entendido como uma evoluo do loteamento, ao multiplicar
o solo mais valorizado nos centros urbanos (Somekh, 1997: 109). At 1939, por exemplo,
de acordo com Nadia Somekh (1997: 139), a verticalizao em So Paulo era um fenmeno
central (70% dos edifcios estavam localizados na rea central Tringulo e Centro Novo)
e tercirio (65% eram de uso tercirio e na sua grande maioria construdos para aluguel). A
verticalizao assume, ento, propores significativas aps os anos 40, consolidando as
caractersticas identificadas nos anos 30 (Somekh, 1997(a): 71).
Porm, o fenmeno da verticalizao vai ter um novo impulso a partir de meados da
dcada de 1960, mudando suas caractersticas. Segundo Maria Adlia A. de Sousa (1994:
129), a verticalizao nas cidades brasileiras, particularmente em So Paulo, foi
intensificada atravs da ao do Banco Nacional da Habitao e do SFH 21. Ao contrrio da
maioria dos casos observados nas cidades de outros pases, no Brasil a verticalizao esteve
mais ligada, durante sua grande expanso na dcada de 1970 e 1980, habitao, e no ao
setor tercirio. Tal fato se deveu em boa parte disponibilidade de recursos do BNH e ao
processo de urbanizao no qual as classes de rendimentos altos e mdios buscaram
localizar-se nas reas mais centrais da cidade. E a figura do incorporador soube como
articular os desejos da classe mdia de localizar-se nas reas centrais das cidades com os
mercados fundirio, imobilirio e financeiro.
Em seu Artigo 32, do Captulo II, a Lei estabelece que o incorporador somente poder
negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro
de Imveis, os seguintes documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel,
de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de
21
Em So Paulo, 80,8% dos prdios de apartamentos residenciais colocados no mercado entre 1977 e 1982
receberam financiamento do BNH, e a entrada do SFH no mercado imobilirio fez com que o nmero de
prdios de apartamentos registrados por ano no municpio mais que dobrasse (Caldeira, 2000: 226).
54
imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes
ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrado;
b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto
de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20
anos, acompanhado de certido dos respectivos registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das
partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea
construda;
f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular
de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a
que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento,
calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios
referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que
a elas correspondero;
j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o
conjunto de edificaes;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do
art. 39;
m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;
n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);
55
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito
que opere no Pas h mais de cinco anos.
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de
veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.
Apesar da grande burocracia, o fenmeno da ilegalidade nas incorporaes bem

menor do que no dos loteamentos. A hiptese para tal fato a de que, por dirigir-se a uma
camada de renda mais elevada dos grandes centros urbanos, os custos relativos burocracia
podem ser repassados pelo incorporador aos compradores (o que dificilmente pode ser feito
nas reas de loteamentos da periferia das grandes cidades, dado o baixo poder aquisitivo de
sua clientela) e, por outro lado, as relaes do incorporador com os agentes financiadores o
obrigaram a trabalhar na legalidade para poder obter os recursos necessrios ao
financiamento da construo (j no caso do loteamento irregular, quase sempre o prprio
loteador que financia a venda do terreno atravs de longos prazos de pagamento e os
materiais de construo so muitas vezes adquiridos a crdito em lojas prximas).
Alm dos pressupostos jurdicos, dois outros elementos so essenciais para que a
figura do incorporador pudesse se desenvolver no pas: a emergncia de um capital
bancrio de emprstimo e uma diferenciao espacial, como base para o surgimento de
sobrelucros de localizao (elementos que sero desenvolvidos nos captulos posteriores).
importante lembrar que o capital de incorporao expressa a forma especfica pela qual
as relaes capitalistas de produo se implementam no setor construtivo (Ribeiro, 1997:
338). No se trata somente de extrao de uma renda, mas sim de um processo de
valorizao combinado com a valorizao fundiria que ocorre atravs da produo
imobiliria.
Como descrito acima, o incorporador (e o loteador) tem por objetivo, em suas
atividades, a obteno de uma renda fundiria, na medida em que busca rendimentos e
sobrelucros dos terrenos que adquire e um lucro capitalista de empresa, com a produo de
mais-valia no momento da construo, se for ele tambm o construtor (Idem: 100). O seu
lucro sofre a interferncia do tempo de rotao do capital imobilizado na construo
(quanto mais rpida a venda do imvel, maior o lucro possvel). Alm disso, podem surgir
sobrelucros de localizao, com uma valorizao da rea em que se situa o imvel por
56
fatores independentes da ao do incorporador (como obras de infra-estrutura
importantes).
As atividades de loteamento e de incorporao complementam-se com as de
construo para a produo do espao urbano. Embora seja a atividade construtiva a que
possui a capacidade de gerar mais-valia, tanto o loteamento, quanto a incorporao, ao
lidarem com a valorizao fundiria, compartilham dessa mais-valia gerada, paga tanto
pelos adquirentes quanto pela sociedade em geral na forma de juros e de renda da terra
urbana. Essa situao ocorre devido s limitaes colocadas ao setor imobilirio pela
propriedade fundiria e pelo volume de capital imobilizado por um largo perodo de tempo.
Esses limites ao setor possuem lgicas prprias e reincorporam a mais-valia gerada
internamente na construo ao ciclo de valorizao do capital global. Nos dois prximos
captulos estes dois elementos sero discutidos mais detalhadamente.
57
Captulo 3 - A renda fundiria urbana

Dois imveis iguais (mesma rea, distribuio das dependncias, qualidade,
acabamento etc.) localizados em pontos distintos de uma cidade quase sempre possuem
preos diferentes. Os agentes imobilirios estabelecem preos diferenciados por metro
quadrado nas reas da cidade, criando um verdadeiro mapa dos valores urbanos. O poder
pblico se utiliza de uma escala de valores dentro da cidade para a cobrana dos tributos
territoriais devidos pelos proprietrios imobilirios. De onde vem essa diferena de preos
do solo urbano? No se trata de um fenmeno natural, algo inerente ao solo, mas sim
decorrente de relaes sociais. Considera-se no presente trabalho que a explicao desta
diferenciao tem por base a teoria da renda fundiria urbana.
A renda da terra, ou renda fundiria, tem sua origem em modos de produo
anteriores ao capitalista. Porm ela encontra seu lugar nas articulaes sociais do modo de
produo capitalista, fazendo parte, inclusive, do seu processo de reproduo de relaes de
produo. A hierarquizao dos diferentes lugares em funo da renda que proporcionam
(ou do preo cobrado pelo solo) e a excluso da grande massa da populao do acesso
terra, ou seja, a reproduo dos no-proprietrios, so condies e resultados do processo
de reproduo especificamente capitalista. Alm disso, a propriedade fundiria e a renda (o
pagamento de seu uso por parte de um terceiro) so um fundamento jurdico e ideolgico
da formao econmico-social capitalista.
Os primeiros estudos da renda fundiria tiveram por base as formulaes de autores
clssicos da Economia Poltica, sobretudo aquelas formuladas por David Ricardo, sendo
posteriormente retomadas e desenvolvidas por Marx, que as modificou profundamente
(Lefebvre, 1978: 78-79). Para Marx, a renda da terra se dividira em rendas diferenciais
(provenientes de caractersticas naturais da terra ou de localizao privilegiada e tambm de
diferenas de produtividade dos capitais sucessivamente investidos em uma mesma terra) e
renda absoluta, obtida pelo proprietrio da terra e decorrente do monoplio da propriedade
da terra por uma classe especfica (Marx, 1989(c)). Porm, salvo algumas rpidas
consideraes (O Capital, Captulo XLVI, Livro 3, Volume 6), Marx no se aprofundou no
caso da renda fundiria urbana, atendo-se renda da terra agrcola.
58
Os tericos marxistas da II Internacional que estudaram a renda fundiria (por
exemplo, Lnin, 1945, 1980, 1987; Kautsky, 1980) seguiram a trajetria de Marx, baseando
suas anlises sobre a questo agrria, num contexto de intensos debates sobre o papel do
campesinato no movimento revolucionrio. importante ressaltar a contribuio de Lnin
questo, ao incorporar em suas anlises sobre a renda fundiria o capital monopolista
(Lefebvre, 1978). Porm, a partir do momento em que a questo camponesa deixou de ser
fundamental para o movimento revolucionrio europeu, a partir da segunda dcada do
sculo XX, os tericos marxistas de maior influncia deixaram de lado a questo agrria (e
conseqentemente a considerao da renda fundiria), direcionando seus esforos em
outras direes.
Nos anos 70 do sculo XX e incio da dcada de 1980 ocorreu uma retomada do
estudo da renda fundiria por autores marxistas, sobretudo franceses, mas agora tomando
como base de anlise a questo urbana. Entre os autores que trataram esta temtica no
mbito urbano temos Lipietz (1974), Lojkine (1971, 1997), Alquier (1971), Fine (1988),
Harvey (1980, 1990), Seabra (1987, 1988), Topalov (1984) 22. Buscou-se adaptar as teorias
de Marx ao contexto urbano do ps-II Guerra Mundial nos pases mais ricos e em alguns
casos de pases em desenvolvimento. Porm, a quase totalidade destes autores (com
algumas excees, como Odette Seabra) acabou por abandonar os trabalhos sobre a renda
fundiria urbana a partir de meados da dcada de 1980. Por qu?
No h condies no presente trabalho de dar uma resposta a essa questo. O estudo
da renda fundiria urbana, porm, coloca uma srie de problemas para o pesquisador, tanto
de ordem terico-metodolgica quanto poltica. As dificuldades para a coleta de dados para
o clculo da renda fundiria em grandes cidades, para a identificao dos proprietrios
urbanos, para a adaptao do caso ingls na agricultura estudado por Marx para outras
formaes econmico-sociais e mesmo para o urbano; o comprometimento ideolgico de
muitos dos autores, limitando suas anlises do real em prol deste comprometimento; as
mudanas ocorridas a partir de meados da dcada de 1980 no cenrio poltico internacional,
22
Um autor que em suas obras chamou ateno para a importncia da propriedade fundiria e para a renda
fundiria urbana, sem, contudo, realizar estudos exclusivos e exaustivos sobre essa temtica foi Henri
Lefebvre. Seus estudos mais aprofundados sobre a renda fundiria se ligaram ao meio rural, ver, por exemplo,
Lefebvre, 1978. Na mesma poca, contribuio fundamental para a compreenso da renda fundiria no campo
e suas articulaes com o modo de produo capitalista foi dada por Jos de Souza Martins (1996). E tambm
h uma srie de artigos de Ariovaldo U. de Oliveira (1984, 1985, 1986) sobre a renda da terra.
59
com o colapso da URSS e das experincias socialistas, relegando ao ostracismo a teoria
marxista etc. so algumas das dificuldades que podem ter levado ao abandono da questo
da renda fundiria urbana pela maior parte de seus analistas.
Levando em considerao os estudos passados e as dificuldades que ainda hoje
permanecem, no presente trabalho retoma-se a questo da renda fundiria na medida em
que esta um elemento fundamental para a compreenso da hierarquizao dos usos do
solo urbano, para a acumulao do capital e para a reproduo das relaes de produo
capitalistas, alm de ser um importante instrumento de segregao scio-espacial.
O problema de identificao dos proprietrios fundirios urbanos

Segundo Marx (1989 (c): 728), toda a renda fundiria capitalista mais-valia, produto
de trabalho excedente, e no uma propriedade inerente ao solo. Ou seja, a renda fundiria
uma parcela do excedente global produzido pela classe trabalhadora e que apropriado pela
classe dos proprietrios fundirios, devido ao monoplio que exercem sobre a propriedade
da terra. A repartio do produto entre os trabalhadores, os capitalistas e os proprietrios
fundirios foi analisada por Marx em seu texto A Frmula Trinitria (O Capital, Captulo
XLVIII, Livro 3, Volume VI), onde ele desmistificou as fontes de rendimentos das distintas
classes sociais. Segundo sua anlise, caberia aos trabalhadores o salrio, aos capitalistas e
aos proprietrios fundirios a mais-valia, sob a aparncia de juros, lucro e renda fundiria.
Porm, na aparncia, tanto a propriedade do capital como a propriedade da terra parecem
ser as fontes dos rendimentos dos capitalistas e proprietrios, respectivamente, e no o
valor excedente gerado pelo trabalho. Os proprietrios recebem a renda no por uma
faculdade inerente terra, mas por causa do monoplio que exercem sobre ela, cobrando
um tributo que pago pela sociedade inteira (Martins, 1983: 164).
H, porm, no caso das grandes cidades uma srie de dificuldades para a identificao
da classe dos proprietrios fundirios, como o caso de So Paulo pode ilustrar: a
verticalizao e o parcelamento do solo dificultam tanto a identificao dos proprietrios
quanto a sua caracterizao como classe, j que a grande massa de proprietrios urbanos em
So Paulo so trabalhadores que no auferem renda de sua propriedade e sim a utilizam
como local de moradia. H tambm os pequenos proprietrios urbanos, que possuem alguns
imveis de aluguel e que dificilmente podem ser caracterizados como uma classe influente.
60
Por outro lado, o recente processo de transformao na indstria tiveram por efeito o
deslocamento de muitos estabelecimentos para outros locais, criando grandes vazios, os
quais podem tornar-se fonte de renda para seus proprietrios industriais atravs da venda ou
reconverso destes imveis. H tambm o Estado, que atravs de suas distintas esferas de
poder, grande proprietrio urbano, seja em grandes glebas nas franjas do municpio, seja
de reas mais centrais, em edifcios pblicos ou administrativos. Outro grupo importante de
proprietrios fundirios urbanos so os grandes proprietrios especuladores, que atravs da
reteno de grandes glebas extraem renda atravs de seu parcelamento, muitas vezes em
conluio com administradores e polticos. E h tambm os incorporadores e construtores que
podem ser proprietrios de terras e cada vez mais constroem edifcios a serem alugados
para empresas do setor tercirio, no mais vendidos aps sua concluso, como antes. E
finalmente, o capital financeiro entra como proprietrio urbano, atravs dos Fundos de
Investimentos Imobilirios criados na dcada de 1990 e dos Fundos de Penso. Essa lista
no exaustiva e no possvel, no mbito da pesquisa realizada, a identificao de todos
os grupos de proprietrios fundirios urbanos.
Porm, a lista acima ilustra a dificuldade de se caracterizar como classe os
proprietrios fundirios urbanos, devido sua heterogeneidade. Mas, pode-se dividir, de
um lado os proprietrios que no auferem renda de sua propriedade e de outro os que desta
auferem; e os grandes proprietrios pblicos e privados formariam um grupo distinto dos
pequenos proprietrios, por exemplo. Porm, o que interessa no presente trabalho a
articulao da renda fundiria com a acumulao capitalista, com a reproduo das relaes
de produo e com o processo de segregao scio-espacial. Assim, a identificao exata
dos proprietrios fundirios urbanos no fundamental, mas sim as articulaes da renda
com o capital.
Tipos de renda fundiria capitalista: a renda absoluta, a renda diferencial e a

renda de monoplio.
Em primeiro lugar, apresentam-se, de maneira geral, as formas de renda fundiria
capitalista, para, em seguida, ser tratada a especificidade da renda fundiria urbana.
61
Segundo a anlise primeiramente desenvolvida por Marx e depois ampliada e
aprofundada posteriormente por autores marxistas, a renda fundiria capitalista se dividiria
em trs: renda absoluta, renda diferencial (I e II) e renda de monoplio.
A renda absoluta seria um tributo pago classe dos proprietrios de terra que
monopolizam esse fator de produo (Marx, 1989 (c): 875). Segundo Ariovaldo U. de
Oliveira, (1986: 77), na base, portanto, a renda da terra absoluta resulta da posse
privada do solo e da oposio existente entre o interesse do proprietrio da terra e o
interesse da sociedade como um todo.
Essa renda pode ser embolsada pelo proprietrio em perodos determinados (pelo
arrendamento, aluguel etc.) ou de uma s vez (atravs do preo de venda da terra) 23.
Segundo a teoria marxista, o solo no capital, pois no se trata de um valor criado pelo
trabalho, embora a terra tenha se tornado uma mercadoria, que possui um preo e um valor
comercial determinado no modo de produo capitalista. A terra, por no ser capital, no
produz lucro, mas sim gera renda, que nada mais do que parte da mais-valia global
produzida pelo trabalho que paga ao proprietrio em troca do direito ao uso da terra. Para
Lipietz (1974: 83), o proprietrio fundirio troca o direito de uso de seu solo contra um
direito sobre a mais-valia que ser produzida.
Topalov (1984: 53-57), resumindo a questo da renda absoluta em Marx, apresenta as
duas condies de sua existncia:
1)
O domnio do modo de produo capitalista e o desenvolvimento desigual

entre os seus setores (agricultura e indstria).
2)
A resistncia da propriedade fundiria frente ao capital.
Como a composio orgnica do capital em alguns setores da economia (como a

agricultura ou a construo civil) menor do que em outros (como a indstria pesada ou de
bens de consumo durveis), os primeiros apresentariam a gerao de uma quantidade de
valor (por empregarem, relativamente, maior quantidade de fora de trabalho) superior do
preo de produo geral da economia 24. A perequao da taxa de lucro entre esses dois
23
O preo da terra seria calculado a partir da renda territorial capitalizada somada aos investimentos de
capital e ao trabalho realizados na propriedade fundiria (Kautsky, 1980: 102).
24
Segundo a teoria marxista admite, o valor de uma mercadoria seria composto pela reposio do capital
despendido na sua produo e a mais-valia gerada nesse processo. O preo de produo seria formado pela
62
tipos de setores (normal no capitalismo quando se apresentam setores com diferentes
composies orgnicas do capital) obstada pela propriedade fundiria, uma barreira
livre entrada de capitais nos setores agrcola e da construo civil. A diferena entre o valor
e o preo de produo forma o chamado sobrelucro setorial, que se transforma em renda
absoluta da terra. Assim, a propriedade privada da terra impediria a livre concorrncia
capitalista, a nivelao do lucro e a formao do lucro mdio nas empresas agrcolas e no
agrcolas (Lnin, 1980: 84), criando a possibilidade de que o sobrelucro derivado do maior
emprego de fora de trabalho nos setores intensivos em mo-de-obra seja direcionado aos
proprietrios fundirios. O setor da construo civil teria, no caso urbano, papel semelhante
ao da agricultura, enquanto setor que emprega relativamente muita fora de trabalho e gera
um sobrelucro setorial a ser apropriado pelos proprietrios fundirios.
Outra forma de renda, ligada ao modo de produo capitalista, a renda diferencial.
Para Lnin, impossvel eliminar essa renda, enquanto existir o modo capitalista de
produo (Lnin, 1945: 34). O carter limitado da terra como meio de produo seria
responsvel pela formao de um monoplio da explorao capitalista do solo. Da surge a
renda diferencial, constituda pelo lucro suplementar do capital investido em terras
melhores (mais frteis, melhor localizadas etc.) ou pela inverso mais produtiva desse
capital na mesma terra. Essa renda seria produzida independentemente da propriedade
privada da terra, sendo resultado da concorrncia entre produtores capitalistas, s existindo
a partir do momento em que a terra colocada para produzir (Oliveira, 1985: 93), ao
contrrio da renda absoluta, que paga mesmo quando a terra no produz e o tributo
social cobrado pelos proprietrios devido ao monoplio que exercem sobre a terra.
Sob o capitalismo, o preo de produo (custo de produo e lucro mdio) do pior
solo (aquele que no d renda diferencial) o preo regulador do mercado. A renda
diferencial , portanto, a diferena entre o preo individual de produo de cada produtor
em particular (que tem a sua disposio solos mais frteis, por exemplo) e o preo de
reposio do capital despendido e pelo lucro mdio da economia. Os setores mais intensivos em mo-de-obra
produziriam, por gerarem maior proporo de mais-valia com relao ao capital total, uma mercadoria que
possuiria um valor superior ao seu preo de produo, j que na composio deste ltimo, a mais-valia
substituda pelo lucro mdio, que menor que a mais-valia, sendo que este uma mdia da mais-valia gerada
por todos os setores da economia num dado momento, envolvendo setores intensivos em capital, que
produzem uma proporo menor de mais-valia em comparao com o total de capital utilizado.
63
produo geral que formado a partir dos preos de produo dos piores solos
cultivados (Oliveira, 1985: 93).
Marx definiu dois tipos de renda diferencial. A renda diferencial I ocorreria quando
duas quantidades iguais de capital e trabalho se aplicam em extenses de terra iguais, com
resultados desiguais, o que gera um lucro suplementar para quem explora a melhor terra
(Marx, 1989 (c): 744). Entre os fatores que contribuem para aumentar ou diminuir a
desigualdade dos resultados da aplicao de capital e trabalho no solo, temos: a fertilidade,
a localizao da terra, a distribuio dos impostos, desigualdade na repartio da infraestrutura (pblica ou privada) investida na terra, entre outros.
A renda diferencial II ocorreria devido diferena que h quando quantidades
diversas de capital produtivo se aplicam sucessivamente no mesmo terreno. Essa forma de
renda aumentaria de maneira absoluta nos terrenos em que o capital suplementar aplicado,
mas no na proporo do capital suplementar aplicado (Idem: 788). Dessa forma,
investimentos de capital sucessivos e aplicao de trabalho em um mesmo terreno possuem
a propriedade de elevar a renda proporcionada por esse terreno.
A renda diferencial II decorreria, ento, de investimentos, sendo originada somente
pelo capital adiantado no solo. Ela tem sua origem na intensificao dos investimentos de
capitais no processo de produo, lgica bsica do prprio processo de produo
capitalista (Oliveira, 1985: 104).
Alm da renda diferencial e da renda absoluta, existiria tambm a renda de
monoplio, baseada no lucro extraordinrio obtido a partir de um preo de monoplio de
uma certa mercadoria produzida em uma poro do globo terrestre dotado de qualidades
especiais. O excedente entre o preo de monoplio (aquele que determinado apenas pelo
desejo e pela capacidade de pagamento dos compradores, sem depender do preo geral de
produo ou do valor dos produtos) e o valor do produto (quantidade de trabalho necessria
para a produo desse produto) formaria um lucro suplementar, portanto, renda de
monoplio (Idem: 95). Ao contrrio da renda da terra absoluta, que de certo modo acaba
sendo regulada no mercado em funo das presses sociais, a renda de monoplio no est
praticamente sujeita a essas presses, pois no dependeria do consumo necessrio da
populao, no seria gerada por produtos alimentares bsicos, mas sim dependeria do
desejo e da capacidade de compra daqueles que querem consumi-los (Idem: 79).
64
Como visto anteriormente, a renda fundiria, na atual fase histrica do capitalismo,
no a renda de uma classe particular, nem mesmo de uma frao distinta da burguesia. A
renda pode assumir a forma de preo ou aluguel para o proprietrio fundirio que cede o
terreno; de aluguel do imvel se vai pra as mos de um rentista imobilirio; de sobrelucro
de promoo se for apropriada por um promotor. Hoje a renda pode tambm aparecer como
um rendimento individual consumvel ou como um lucro pertencente diretamente a uma
empresa, ou mesmo como um recurso do Estado - por exemplo, a concesso de servios
pblicos e terrenos, sob o pagamento de direitos de concesso, para a prestao de servios,
uma forma de cobrana de renda fundiria por parte do poder pblico. Observa-se que,
em certas condies, a renda pode se converter em capital e se reinserir na acumulao
capitalista (Topalov, 1984: 37). Assim, a renda fundiria, sob diversas formas, pode estar
distribuda de forma bem variada na sociedade.
A renda fundiria urbana

A renda da terra possui o seu correspondente na cidade, ainda que nas aglomeraes
urbanas a renda fundiria no aparea diretamente, ela est includa no aluguel dos
escritrios, das moradias etc. ou no preo cobrado pelos imveis (Alquier, 1971: 82). A
renda da terra perde sua forma concreta que tinha sob a agricultura (renda em trabalho, em
espcie ou dinheiro); ela assume uma forma abstrata: a renda no se apresenta mais como
um produto do solo, ela aparece como nada mais do que o juro de um capital investido
(Idem: 81).
Henri Lefebvre (1999(a): 167), retomando a teoria da renda da terra desenvolvida por
Marx a partir dos economistas clssicos ingleses, considerou a existncia de rendas
urbanas, assemelhadas s rendas rurais fundirias - a renda de situao (renda diferencial
I) e a renda de equipamento (renda diferencial II), somando-se a elas a renda absoluta,
pretendida por todo proprietrio, pelo fato de ser proprietrio e que serve de base
especulao.
Marx, ainda que de forma resumida, analisou o papel da renda nos terrenos urbanos
para construo, sendo que ela se caracterizaria: 1) pela influncia decisiva da localizao
sobre a renda diferencial; 2) pela explorao pelo proprietrio do progresso do
desenvolvimento social para o qual nada contribui e no qual nada arrisca; 3) pelo
65
predomnio do preo de monoplio (Marx, 1989 (c): 888). A renda fundiria urbana seria
elevada pelo rpido e intenso crescimento da populao nas grandes cidades, e pela
conseqente necessidade crescente de habitaes da resultante e tambm pela
implementao do capital fixo que se incorporaria terra (como edifcios, ferrovias,
rodovias, armazns, estabelecimentos fabris e comerciais, docas etc.). Nas cidades de
grande crescimento, o que constituiria o objeto principal de especulao no setor
imobilirio no seria o imvel construdo, mas a renda fundiria cobrada pelos proprietrios
(Marx, 1989 (c): 889).
A produo capitalista de construes engendraria, nas relaes de produo
dominantes na cidade moderna, um sobrelucro setorial constitudo pelo excedente do seu
valor sobre o preo de produo das construes (Topalov, 1984: 186; Lojkine, 1971: 8990; Lipietz, 1974: 106). O sobrelucro transforma-se em renda quando algumas das
condies de valorizao dos capitais no so reproduzveis, sendo, portanto,
monopolizveis, beneficiando os detentores do monoplio atravs das rendas (Topalov,
1973: 66). Tal o caso do solo urbano, uma condio de produo da indstria da
construo civil, mas cujas caractersticas no podem ser reproduzidas por esta, estando seu
controle nas mos dos proprietrios imobilirios.
No caso do setor da construo civil, este se caracterizaria, no conjunto dos pases
capitalistas, por um frgil desenvolvimento das foras produtivas e relaes de produo. A
composio orgnica do capital desse setor seria menor que a mdia da economia, e a maisvalia produzida seria superior ao lucro mdio. Como a propriedade imobiliria a do
promotor imobilirio 25 continua a dominar parcialmente o processo de produo,
observa-se a possibilidade do sobrelucro setorial ser apropriado sob a forma de renda
absoluta, em parte pelo proprietrio da terra ou pelo promotor, e na atual fase histrica do
capitalismo, tambm pelo capital bancrio e financeiro. O sobrelucro setorial da indstria
de construo se fixaria como renda porque o capital que origina a operao de construo
autnomo da propriedade fundiria e a reencontra como um obstculo.
Dentre os fatores que podem contribuir para alteraes no preo cobrado pelos
terrenos urbanos, haveria os fatores ligados diretamente s condies do meio-ambiente
25
Para Topalov (Topalov, 1984: 186), a promoo imobiliria a forma na qual o capital, distinto da
propriedade imobiliria, libera o solo da propriedade fundiria, organiza e financia a produo de construes
para o mercado.
66
(natural ou construdo) com o qual se articula o terreno (fatores fsicos, acessibilidade aos
servios locais, meio ambiente natural, vizinhana etc.); os fatores que atuariam no
conjunto da zona homognea onde o terreno estaria localizado, responsveis pela formao
do preo da terra em cada zona da cidade (posio da zona em relao aos diversos centros
da cidade, ligao com o sistema de transporte, regulamentao urbanstica determinando
tipos e formas de uso do solo) e fatores mais gerais, que influenciariam a formao dos
preos fundirios no conjunto da sociedade (ritmo de crescimento da populao, conjuntura
econmica, estrutura de propriedade etc.) (Granelle, apud. Ribeiro, 1997: 117).
Em uma cidade, algumas reas destacam-se por elementos fsicos e pela existncia de
uma melhor localizao em relao aos centros de consumo, de empregos, de informaes
e decises. Como uma unidade imobiliria um valor de uso complexo, articulado no
espao com diversos valores de uso simples (equipamentos coletivos, meios de transportes
etc.), a reprodutibilidade de uma determinada localizao privilegiada no espao urbano
muito difcil para o capital imobilirio, sendo praticamente impossvel para um capitalista
isolado reproduzir as melhores condies existentes na cidade para um empreendimento
que no conta com uma localizao privilegiada. Dessa forma, algumas parcelas do solo
urbano tornam-se no-reprodutveis numa escala comparvel aos solos agrcolas especiais
geradores de rendas de monoplio. Trata-se, nesse caso, da segunda natureza, que no meio
urbano, dada a sua complexidade, cria reas exclusivas nas quais seus consumidores esto
dispostos a pagar uma renda de monoplio para poderem a se localizar, seja em funo do
status que tal localizao pode conferir ao seu usurio, seja em funo de um acesso
privilegiado s centralidades do urbano etc.
Segundo Topalov (1973: 67), todos os tipos de renda so formas de mais-valia
extorquida dos trabalhadores, sendo que a renda diferencial e a renda absoluta so
constitudas pela mais-valia produzida no setor. A primeira, pela transferncia de unidades
de produo onde a produtividade do trabalho mais fraca para aquelas onde ela mais
forte. A segunda, pela reteno, em cada unidade de produo, da frao de mais-valia que
no transferida para outros setores. J a renda monopolista seria constituda de mais-valia
produzida nos outros setores da economia e transferida por intermdio do lucro.
A diferenciao das distintas formas de renda no meio urbano uma outra dificuldade
para o pesquisador. Na verdade as rendas diferenciais (I e II) no seriam facilmente
67
dissociadas entre si, da mesma maneira que a diferena entre a renda de monoplio e a
renda absoluta seria de difcil identificao em alguns casos (como no caso de edifcios que
possuem vistas privilegiadas, melhor insolao, regulamentao favorvel, acesso a certas
centralidades etc.). E as transformaes na tcnica da construo civil tambm podem
mudar as relaes entre as formas de renda, como mostra Topalov (1973: 74):
Quando a indstria da construo civil no estava em condies de construir num

solo, cujas caractersticas topogrficas ou pedolgicas eram desfavorveis, era o
monoplio da propriedade do solo que determinava a fixao da renda absoluta; desde que
o desenvolvimento tecnolgico sob presso, notadamente da renda fundiria, tornou
tecnicamente possvel a construo em quase todos os terrenos, a renda diferencial
apareceu sobre os mais favorveis. Da mesma maneira, quando a preexistncia de uma via
cessou de ser uma condio de construtibilidade, o capital privado foi capaz de organizar
ele mesmo uma rede viria interna a essas operaes, a propriedade fundiria de todos
os terrenos suscetveis de serem ligados rede geral das vias que puderam tornar-se
beneficirias da renda absoluta.
Assim, mais importante do que a minuciosa identificao de cada tipo de renda seria a
anlise do tributo cobrado pelos proprietrios fundirios urbanos em suas relaes com o
mecanismo de valorizao do preo do solo na cidade com a reproduo das relaes de
produo.
No meio urbano, a renda da terra pode assumir a forma do preo da terra (renda
capitalizada) e pode estar inserida no aluguel cobrado dos inquilinos (residenciais,
comerciais, financeiros etc.). Engels, em 1872 (1979: 17), j distinguia, no preo do
aluguel, a renda da terra, o juro do capital investido na construo (compreendendo este o
lucro do empreiteiro), a soma destinada a cobrir gastos em reparos e seguros e as
anuidades que amortizariam o capital investido, proporcionalmente deteriorao gradual
do imvel. A concesso de servios pblicos (gua, luz, saneamento) e de terrenos para a
prestao de servios (transporte) tambm seria uma forma de cobrana de renda fundiria
pelo poder pblico.
Segundo Lojkine (1971: 92-93), observa-se, no caso das aglomeraes urbanas, a
comprovao da hiptese da renda em cascata, que nasce da sucesso de diferentes
apropriaes e transformaes em valor do solo. O crescimento de seu preo no ento
68
simplesmente determinado pelo crescimento econmico geral, mas por atividades
econmicas sucessivas: viabilizao do terreno para o mercado imobilirio, construo de
imveis de uso mltiplo, locao para atividades comerciais etc. Assim, a causa mais
fundamental que determinaria a distribuio do tributo fundirio urbano seria a diviso
econmica e social do espao, no a propriedade em si do solo, mas a estruturao muito
diferenciada do espao do quadro de vida capitalista (Lipietz, 1974: 167). Essa diviso
econmica e social do espao transforma-se, sob o capitalismo, em uma segregao scioespacial no tecido urbano.
O Estado e a renda fundiria

Um importante agente de influncia no mercado imobilirio urbano o Estado, pois
atravs de suas aes e regulamentaes interfere ativamente no que se refere ao preo da
terra e sua valorizao. A localizao de infra-estrutura e de equipamentos de uso coletivo
sob sua responsabilidade, as leis de zoneamento, os planos de revitalizao urbana de
certas reas da cidade, o fornecimento de financiamento para a compra da moradia e a
produo da moradia pelo poder pblico so alguns dos exemplos de como o Estado tem
um papel ativo para a formao da renda fundiria urbana, como se ver a seguir.
Segundo Odette Seabra (1988: 102), o Estado moderno um poderoso agente de
produo do espao, necessrio e aceito socialmente como tal. Ele encarrega-se da
socializao de determinadas pores do espao e de determinadas condies sociais de
produo.
No entanto, a atuao ideal do Estado est permeada de interesses privados, dentre os

quais so muito significativos os interesses que derivam da propriedade da terra, por sobre a
qual se definem os proprietrios da terra que atuam no processo de valorizao perpassando
por dentro dos aparelhos de Estado. Por isso, atuam sobre ele ora como plo de uma relao
conflituosa, ora atravs dele em benefcio prprio. Nestas condies atuam para capitalizar de
forma privada investimentos pblicos que ao Estado cabe realizar e gerir. A sociedade como
um todo paga com uma parte do valor, que se valoriza no processo de produo social, um
tributo propriedade da terra, um tributo capitalista que equivale no seu patamar mnimo a
juro de capital, e que concretamente frao do trabalho excedente.
69
Ou seja, como os investimentos pblicos em capital social esto constantemente
definindo e redefinindo as localizaes intra-urbanas, em termos de acessibilidade em geral,
isso gera um ganho concreto dos proprietrios de terras (Seabra, 1988: 102-103).
Segundo Topalov, os belos bairros das camadas superiores no o so somente nas

representaes coletivas, mas tambm na materialidade dos meios de consumo que esto
disponveis; os privilgios espaciais esto relacionados com a oferta de equipamentos
urbanos (Topalov, 1984: 159). Para ele, o espao das camadas superiores objetivamente
diferente. Essas diferenas resultam dos processos de produo material: predomnio
massivo das formas mais capitalistas de construo das habitaes, privilgios por longos
perodos em matria de infra-estruturas e de equipamentos pblicos de consumo coletivo,
concentrao espontnea dos servios requeridos por uma clientela altamente solvente
em termos monetrios. Esses processos tendem, pelo jogo dos preos, a operar a segregao
espacial que requer a legibilidade simblica dos espaos. A concentrao espacial das
camadas superiores opera uma transformao qualitativa de contedo dos equipamentos
pblicos e dos equipamentos comerciais privados, tornando-os mais seletivos. A
especificidade do espao das camadas superiores signo de distino social, participa do
sistema de expresso e de reiterao simblica da hierarquia das situaes de classe. As
camadas superiores e as camadas populares se excluem no espao pelo processo de
expulso (Idem: 160-161).
Como o meio urbano um ambiente complexo, onde interagem um nmero muito
grande de elementos (vias de circulao, equipamentos de uso coletivo, negcios privados
dos mais diversos tipos, habitaes, estilos arquitetnicos, etc.) praticamente impossvel a
reproduo de uma determinada parte da cidade por um empreendimento privado. Ou seja,
cada complexo de elementos que configura certas partes privilegiadas da cidade (os belos
bairros) no pode ser reproduzido pela iniciativa privada sem o apoio do Estado. Este,
ento, passa a ter importante papel, juntamente com o capital monopolista, na configurao
de novas reas de valorizao, ao fornecer o sistema virio, os equipamentos de uso
coletivo, a infra-estrutura urbana etc (Topalov, 1979: 59). E, com a crescente fragmentao
do espao, fruto das atividades dos empreendedores imobilirios privados ligados ao grande
capital do setor e ao capital financeiro, cada vez mais se observa a produo de
empreendimentos de grande porte (para os mais ricos) encravados em reas antes
70
consideradas de baixa atratividade para o mercado. Condomnios de luxo fortificados,
cercados por favelas ou reas de loteamentos irregulares, so cada vez mais comuns,
valorizando reas atravs de grandes aportes de capital privado e pblico (com a
implementao da infra-estrutura necessria, principalmente no que diz respeito ao acesso
por automvel). Se a atmosfera dos belos bairros burgueses no pode ser reproduzida,
rebaixam-se as exigncias e criam-se novas necessidades, como a segurana dada pelos
enclaves-fortificados e o maior contato com a natureza. Decreta-se a morte da cidade. As
negatividades do urbano se realizam com a crescente fragmentao do espao e segregao
scio-espacial, fruto da ao do capital monopolista e da ao/inao do Estado que
favorece o capital imobilirio/financeiro.
Jean Lojkine (1997: 211) descreve, segundo suas pesquisas para o caso da Frana no
final da dcada de 1960 e incio da dcada de 1970, algumas formas da ao do Estado no
que se refere s suas intervenes urbanas. Ele considera duas polticas urbanas segundo
dois eixos distintos: um eixo setorial e um eixo funcional. No primeiro eixo, as
intervenes estatais, bem diversificadas quanto forma, podem ser consideradas em trs
setores: 1) o controle e/ou a incitao da localizao das atividades industriais e
tercirias; 2) o controle da localizao dos tipos da habitao; 3) a localizao dos meios
de consumo coletivos. Com relao ao eixo funcional, suas prticas podem ser decompostas
em duas: 1) a funo de organizao da produo e da circulao das mercadorias ou
produtos imobilirios, o solo tornado vivel; 2) a funo de organizao do uso do solo.
Trata-se, em grande parte, do que comumente se denomina de urbanismo. Assim, um
ponto central a ser levado em conta o papel do urbanismo dentro das estratgias de
valorizao do capital no meio urbano 26. Segundo a concepo corrente, o urbanismo seria
o conjunto de medidas estatais destinadas a organizar os espaos habitveis, de modo a
propiciar melhores condies de vida ao homem na comunidade. Em outras palavras,
consiste na cincia e na tcnica de ordenar os espaos habitveis, visando o bem-estar
geral (Costa, 1999: 11). Trata-se de uma viso ingnua do papel do urbanismo, como bem
mostrou Lefebvre (1999; 2000), para quem, este campo do saber nada teria de cincia,
sendo um conjunto de tcnicas que justificam a ao Estatal e do capital no espao e
26
No o objetivo do presente trabalho um estudo detalhado do urbanismo. Para um

aprofundamento do histrico e do papel do urbanismo ver, por exemplo, Hall (1988). Mumford
(1991) e Choay (1965) e Lefebvre (1999).
71
contribuem, atravs do discurso tecnicista, para a incompreenso dos processos de
valorizao no urbano e para o silncio dos usadores frente ao discurso do tcnico 27.
Segundo uma concepo mais crtica, o urbanismo deve ser considerado como uma
estratgia de manuteno dos ganhos da classe capitalista no setor imobilirio, encobrindo
as operaes realizadas pelo setor pblico como forma de auxlio reproduo do capital
(Lefebvre, 1999: 147). O Estado tem a funo de criar mecanismos que minimizem os
obstculos ao investimento do setor imobilirio no urbano sem colocar em questo a
existncia da propriedade privada do solo (Carlos, 2004: 61).
Com relao renda fundiria urbana, o Estado pode atuar diretamente, com a
cobrana pela concesso de servios pblicos (gua, luz, saneamento) e de terrenos para a
prestao de servios (transporte), e atualmente pelo direito de construir, o que so formas
de cobrana de renda fundiria pelo poder pblico. E pode contribuir para a valorizao de
terrenos privados e da renda cobrada pelo uso destas, com o estabelecimento de reas
verdes, de centros educacionais, de centros de lazer, que formam um setor relativamente
novo do consumo coletivo, objeto de sobrelucros monopolistas. A apropriao, pelos
promotores privados, do espao onde se instalam os diferentes equipamentos coletivos ser
assim a fonte de uma nova renda fundiria (Lojkine, 1971: 92).
O Estado pode tambm interferir na dinmica do mercado imobilirio atravs da
concesso de financiamentos para a construo em certas reas da cidade ou para a compra
de moradia por parte dos consumidores, alm de poder produzir diretamente moradias,
valorizando, atravs da produo da infra-estrutura necessria para as moradias construdas,
o seu entorno, muitas vezes localizado nas periferias pouco consolidadas das cidades.
E, por fim, a legislao urbanstica, ao permitir certas atividades em certas reas e
proibir em outras, ao criar restries para construir em determinadas reas, preservando ou
depreciando o valor adquirido do entorno tambm uma importante forma de criao de
renda diferencial no meio urbano. No caso de So Paulo, temos o exemplo recente (2002)
do novo Plano Diretor, que ao restringir a construo em determinadas reas da cidade,
27
Segundo Pinto (2000: 150), o urbanismo tem fortes influncias do modelo positivista, pois, segundo esse
modelo, os proprietrios privados deveriam se submeter aos desgnios do Estado. Embora a propriedade da
terra seja privada, praticamente todas as operaes construtivas que podem ser realizadas sobre cada terreno
so previamente determinadas pelos planos urbansticos, sendo que tais planos so elaborados por urbanistas,
ainda que tenham de ser aprovados pelas instituies de representao poltica para entrar em vigor. O carter
tcnico dos planos urbansticos to acentuado que eles so em geral ininteligveis para um leigo em
urbanismo.
72
causou uma corrida s compras de terrenos, busca de aprovao de projetos e incio de
construes justamente nas reas alvo das restries, antes que o Plano entrasse em vigor 28.
Esse movimento levou a um aumento do preo das terras justamente nas reas mais
valorizadas. E continuando com o exemplo de So Paulo, temos a criao de renda
fundiria atravs da venda do direito de construir pela negociao dos chamados Cepacs
(Certificados de Potencial Adicional Construtivo) ttulos que permitem quem os compra
construir acima do limite fixado pela lei - entre a Prefeitura e a iniciativa privada. Essa
prtica foi regulamentada pelo chamado estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001) atravs da
figura da outorga onerosa e por legislao municipal. Trata-se no mais da venda de lotes
ou de apartamentos, mas do espao areo da cidade, continuando com a lgica
parcelizao do solo/verticalizao, s que agora se vende algo imaterial, um direito futuro
a construir acima do permitido em reas valorizadas. Outra modalidade de cobrana, por
parte do Estado, de renda pelo uso mais flexvel do solo em reas de maior valorizao so
as Operaes Urbanas ou Operaes Interligadas, tambm previstas no Estatuto da Cidade,
e que conferem uma permisso de se construir acima do permitido pela legislao
urbanstica desde que sejam oferecidas contrapartidas ao poder pblico.
Segundo Martins (2001: 69), tais instrumentos de carter negocial visam,
simultaneamente, incentivar a produo imobiliria e o desenvolvimento urbano e aquecer
a economia (alm de gerar recursos para o poder pblico investir em reas mais carentes
em infra-estrutura). No entanto, seguindo seu raciocnio, em condies de pouco controle
social, como ocorreria na sociedade brasileira, o resultado do uso desses instrumentos
tenderia a ser, ao contrrio da socializao de vantagens, a criao de vantagens
diferenciais, localizadas, apropriadas apenas por determinados grupos scio-econmicos,
sendo que os custos derivados de investimentos em infra-estrutura por parte do poder
pblico podem muitas vezes superar os benefcios advindos das compensaes propostas
pela iniciativa privada, como ocorreu em So Paulo com a Operao Urbana Faria Lima.
Essas formas de interveno estatal nas aglomeraes urbanas possuem importantes
efeitos sobre a renda fundiria na cidade. Para Topalov (1984: 100), a repartio de custo
de organizao fundiria entre o capital privado e os fundos pblicos , com efeito,
28
Segundo nos foi informado por Luiz Paulo Pompia da EMBRAESP, em entrevista concedida para o
presente trabalho em 04/11/2002.
73
essencial para a determinao da renda diferencial nascida desse custo. Quanto mais o nvel
socialmente requerido de infra-estruturas elevado, mais elevado o custo (supostamente
privado) da realizao dos terrenos que delas so desprovidos, mais elevada a renda
diferencial dos terrenos onde preexistem construo. Quanto mais a parte de
implementao de infra-estrutura importante em terrenos em que ela no existe, menos
elevada a renda diferencial desses terrenos em comparao com os terrenos j equipados.
Segundo esse mesmo autor, as infra-estruturas, e mais amplamente o capital social
acumulado na cidade, determinam ento a possibilidade de rendas de monoplio, de
rendas absolutas e de rendas diferenciais (Topalov, 1984: 114). Por outro lado, o
significado das medidas fundirias adotadas por um governo se concretizam em resultados
que afetam as diversas formas de renda fundiria, ainda que no se restrinjam somente a
seus efeitos sobre a renda (Alquier, 1971: 80-81).
E, a ao do Estado no neutra, no sentido de ser igual para todas as classes sociais.
As reas da populao mais rica e as atividades ligadas ao capital monopolista (produo,
comercializao e consumo) so privilegiadas no que diz respeito aos investimentos estatais
em infra-estrutura e equipamentos de uso coletivo, bem como com relao legislao
urbanstica. A contradio social que se desenvolve no interior do espao urbano se
materializa na oposio entre, de um lado, a frao monopolista do capital que tende a
garantir para si o monoplio exclusivo do uso dos equipamentos coletivos mais ricos,
fundamentais para a reproduo ampliada do capital, e, de outro, o conjunto das camadas
no monopolistas, tanto capitalistas como assalariadas, excludas desse uso social (Lojkine,
1997: 189-190). Existiria, uma segregao espacial e social fundamental entre o espao
urbano central monopolizado pelas atividades de direo dos grandes grupos capitalistas
e do Estado e as zonas perifricas onde esto disseminadas as atividades de execuo
assim como os meios de reproduo empobrecidos, mutilados, da fora de trabalho
(Idem: 172).
Topalov, analisando os trabalhos de pesquisa sobre a regio parisiense desde 1954,
em obra publicada em 1984 (Topalov, 1984: 154-155), chega concluso de que dois tipos
de prticas do espao urbano se opem claramente, dois plos de estratificao social: o das
camadas superiores e o dos trabalhadores. Para ele, cada uma dessas categorias possui um
espao prprio, fortemente segregado um do outro. As camadas intermedirias, ao
74
contrrio, no possuem um espao que lhes seja particular: nisso residiria sua
especificidade.
Por exemplo, em pesquisa realizada por Torres & Oliveira (2001: 01), foi observada,
atravs de cruzamento de dados do Censo Demogrfico de 2001, dos Registros Municipais
de Propriedade (1996) e do Censo Escolar de 1998 elaborado pela Secretaria Estadual de
Educao de So Paulo, uma relao entre a segregao educacional e as condies de
moradia inadequadas e de acesso ao solo urbano no municpio de So Paulo, dado o
problema de regularizao das terras nas grandes cidades que afetam significativamente a
proviso de servios pblicos nas reas irregulares. A pesquisa por eles realizada chegou
concluso de que h grande dificuldade de acesso s escolas para aqueles que vivem nas
reas mais distantes e perifricas. Segundo o estudo, as crianas que vivem em reas
tipicamente perifricas viajam mais longe para ter acesso s escolas pblicas, e nessas
escolas eles estudam em classes superpopulosas (Torres & Oliveira, 2001: 07).
Dessa forma, o espao, ao ser produzido, sofre grande influncia do Estado. Mas,
como
bem
mostrou
Lefebvre
(2000),
somente
na
aparncia
Estado
age
independentemente e parece guiar a iniciativa privada. O que se passaria, na verdade, seria

o inverso, ou seja, a iniciativa privada que guia as aes do Estado de acordo com seus
interesses. Ele, o Estado, um aliado necessrio do capital para a sua reproduo frente
propriedade imobiliria. Mas seria a renda fundiria somente um obstculo ao capital?
Renda fundiria: mero obstculo ao capital?

So, portanto, as relaes sociais que sustentam a propriedade privada da terra, que
transformam o solo em uma raridade, em dado momento, e por certo tempo, para o capital
privado. Mas tambm a propriedade natural de no reprodutibilidade do solo contribui
para a afirmao de um grupo social como detentor do monoplio fundirio.
A propriedade da terra se coloca, assim, como um obstculo frente livre circulao
do capital, tratando-se de uma contradio que antepe a terra ao capital (Martins, 1983:
161). Pois quando o capitalista paga pela utilizao da terra, ele estaria, na verdade,
convertendo uma parte de seu capital em renda, imobilizando improdutivamente essa parte
do capital. Essa imobilizao improdutiva porque ela sozinha no suficiente para
promover a extrao de riqueza da terra (Idem: 161-62). Mas, como bem coloca Jos de
75
Souza Martins (1983: 162), isso no quer dizer que a apropriao da terra pelo capital
impea a sua utilizao segundo critrios capitalistas.
Como o capitalista transpe esse obstculo? So diversas as formas de incorporar a
propriedade fundiria e a renda fundiria acumulao capitalista. Uma delas a unio da
figura do capitalista com a figura do proprietrio, o que, porm, no resolve a contradio
entre terra e capital (Martins, 1983: 166). Por exemplo, em So Paulo, o maior aglomerado
urbano do pas, os custos com o terreno constituem cerca de 28,41% (a maior parcela do
custo de construo), segundo estimativa feita para janeiro de 2001 (DIEESE, 2001: 33). E
os custos diretos e indiretos de construo seriam cerca de 10% mais altos em So Paulo e
no Rio de Janeiro em comparao com o resto do pas (Idem, Ibidem). Esse obstculo pode
levar a perodos de paralisao das atividades do setor da construo civil e tambm, no
processo de sua superao, expanso das reas de construo para as regies perifricas
onde a terra mais barata ou necessria a imobilizao de grande capital em um estoque
de terras, o que, por outro lado, inviabilizaria a acumulao de capital no setor da
construo. Dessa forma, reas da cidade que possuem boa infra-estrutura so subtilizadas
devido ao maior preo que as terras a apresentam, eliminando os sobrelucros dos
promotores. E novas reas, geralmente precrias em infra-estrutura e/ou distantes do centro
so incorporadas como forma de gerao de sobrelucros, j que as terras a so mais
baratas, possibilitando uma maior diferena entre o preo de venda do imvel e o de
compra do terreno. Essa prtica dos promotores imobilirios d lugar especulao com
terras, responsvel pela grande extenso de cidades como So Paulo e que viabilizada
pela ao do Estado, responsvel pela implementao de infra-estrutura da qual decorre a
valorizao dos terrenos perifricos.
Outra maneira de incorporar a renda fundiria circulao capitalista se d atravs do
mercado financeiro, com a transformao da propriedade da terra em um ttulo
comercializvel e alienvel atravs de emprstimos e hipotecas. Dessa forma, a terra passa
a ser um puro bem financeiro (Harvey, 1990: 350), e seus ttulos de propriedade so
vistos, segundo os que os transacionam, como um capital fictcio, pois significam um
direito sobre utilidades futuras sobre o uso da terra, um direito mais-valia gerada por um
trabalho futuro. A renda pode capitalizar-se e converter-se em capital fictcio, circulando
atravs do ambiente construdo, os ingressos gerados so capitalizados e os ttulos de
76
propriedade podem ser trocados (Idem: 399). Assim, a terra e o ambiente construdo podem
formar parte do capital fixo, o que no os impede de circular como valor.
Por exemplo, Engels descreve, j em 1872 (Engels, 1979: 40-42), a formao das
building societies na Inglaterra, associaes especulativas que serviam aos interesses da
pequena burguesia, tanto para a construo de moradias, quanto como forma de
investimento do capital para aferio de juros, atravs da unio de pequenos capitais em
organizaes voltadas para a compra e venda de terrenos e construo de moradias a serem
vendidas ou alugadas. E no capitalismo do ps- II Guerra, as empresas construtoras atravs
da incorporao criaram mecanismos para arrecadar recursos no somente para a
construo, mas tambm para a compra dos terrenos urbanos em processo de valorizao.
Ou seja, a propriedade fundiria e a renda que seu proprietrio tem o direito de extrair
da mais-valia global, tornam-se elementos constituintes da acumulao capitalista, seja
atravs da especulao e incorporao imobiliria, seja atravs da circulao da renda
capitalizada no mercado financeiro (hipotecas e ttulos imobilirios).
Por outro lado, a renda fundiria e a propriedade, alm de serem um obstculo livre
circulao do capital, tambm so um obstculo propriedade social de um dos mais
importantes meios de produo (a terra), contribuindo assim para a contnua reproduo da
classe dos que no possuem os meios de subsistncia e que tm de vender sua fora de
trabalho para reproduzir-se (proletariado). Ou seja, ao mesmo tempo obstculo livre
aplicao do capital e sua reproduo ampliada e meio de acumulao do capital, sendo
tambm uma das condies para a reproduo das relaes de produo capitalistas.
77
Captulo 4 - O financiamento ao setor imobilirio

No presente captulo ser analisada a relao entre o capital financeiro 29 e o setor
imobilirio. Em primeiro lugar ser discutida a necessidade do capital financeiro para a
acumulao nesse setor. Em seguida, como forma de aprofundar o estudo das relaes
existentes entre o capital financeiro e o setor imobilirio, ser realizado um histrico dessas
relaes no Brasil, para, por fim, ser possvel a discusso da financeirizao do setor
atravs dos novos instrumentos de captao da mais-valia a gerada e da renda fundiria
paga aos proprietrios.
A necessidade de financiamento ao setor imobilirio
Outro limite imposto reproduo do capital no setor imobilirio a necessidade de
um volumoso capital de giro com um largo tempo de rotao, bem como o financiamento
da demanda para que esta se torne solvvel, isto , que tenha condies de pagar pelo
imvel, principalmente pagar pela moradia, no caso da populao trabalhadora.
A produo de um imvel por um capitalista do setor imobilirio orientada para o
mercado e tem por objetivo a reproduo ampliada do capital e a remunerao dos fatores
utilizados no seu processo de produo (fora de trabalho, capital constante, terra). Ou
seja, o objetivo do capitalista no seria o de produzir casas, mas sim, obter lucro sobre seu
capital (Marx, 1989 (c): 889). Algumas caractersticas do setor imobilirio fazem esse setor
ser muito dependente das fontes de financiamento para viabilizar a reproduo do capital
empregado.
A necessidade de recursos volumosos para a compra de materiais - quase sempre
bens intermedirios durveis -, para o pagamento da fora de trabalho (parte dela
qualificada,
como
engenheiros),
para
adequao
inovaes
tecnolgicas
(particularmente sensvel na construo de imveis comerciais) e para o acesso ao solo

urbano (como vimos anteriormente, a renda da terra um elemento fundamental a ser
29
assumido aqui um conceito mais amplo e flexvel de capital financeiro, tendo em vista as definies
clssicas de Hilferding e Lnin, entre outros, que consideravam o capital financeiro como a unio do capital
bancrio com o capital industrial. Entende-se no presente trabalho por capital financeiro o capital que se
reproduz atravs da frmula D-D, ou seja, o capital que se reproduz de forma ampliada sem passar pelo
circuito produtivo. Mas isso no significa que o setor produtivo tenha perdido importncia. Na verdade, a
origem do capital financeiro o capital empregado na produo, seja de bens, seja de servios.
78
levado em conta), faz com que o aporte inicial de capital para a construo capitalista de
imveis seja elevado, superando muitas vezes a capacidade de investimento dos
empresrios do setor. Da a necessidade de crditos para as obras ser fundamental.
Ou seja, conforme coloca Topalov (1979: 58):
Os traos especficos da rotao do capital na produo circulao da habitao

so tais que uma autonomizao do capital de giro necessria para uma rotao normal
do capital industrial 30, ou seja, reproduo da explorao.
Por outro lado, a demanda desse setor se encontra fragmentada entre os diversos usos
a que se destina a produo imobiliria e s diversas faixas de renda da populao que
procura um imvel para morar. No setor comercial, de servios e industrial, o imvel pode
ser incorporado como custo de produo, sendo um fator inicial para a produo de um
bem ou a prestao de um servio. No se faz necessria a compra do imvel, a locao
permite que as atividades empresariais se desenvolvam normalmente, e esse o padro
mais comum no modo de produo capitalista contemporneo, que se caracteriza por uma
crescente mobilidade do capital. Por sua vez, a locao imobiliria se torna um elemento
importante para setores rentistas da economia, entrelaando-se cada vez mais com o
mercado financeiro.
Mas, no caso do setor imobilirio habitacional, a casa, alm de um bem, reflete uma
necessidade bsica do ser humano, que ter um abrigo para sua reproduo diria e
familiar. Muitas vezes o aluguel proibitivo, principalmente para a populao de baixa
renda (a maioria da populao brasileira). E, num contexto de habitaes de mercado, o
produtor capitalista espera receber de volta o capital empregado e um adicional (a maisvalia). Ou seja, h um problema de solvncia de demanda nesse setor: quem necessita de
uma casa quase nunca pode pagar por ela um preo de mercado, que esperado pelo
produtor capitalista a fim de realizar o valor de sua mercadoria 31.
30
O capital industrial a que se refere o autor citado no trecho o capital da indstria da construo.
Para Castelo (1997: 05), o processo de formao e manuteno do dficit habitacional brasileiro deve ser
compreendido como resultado de duas componentes: o crescimento estvel da demanda por novos domiclios
e infra-estrutura e, portanto, da demanda derivada por financiamento sem a devida expanso da oferta de
crdito. Neste sentido, parte significativa do quadro deficitrio se deveu incapacidade do sistema brasileiro
de financiamento habitacional dar vazo demanda, gerando a poupana compatvel necessidade de
crdito.
31
79
Dessa forma, a possibilidade histrica do capital imobilirio se realizar no
assegurada, dada a fragmentao do mercado e o regime de explorao capitalista, que
coloca a grande parte da demanda por moradia na situao insolvente, j que no conta
com os recursos necessrios para a compra da casa (Topalov, 1979: 58).
Assim, o financiamento para o comprador tambm um elemento crucial no mercado
habitacional, j que poderia estender no tempo o pagamento atravs de prestaes
compatveis com a renda dos compradores. Mas por envolver um elevado prazo para a
recuperao do crdito concedido e altos riscos para as instituies financeiras, o
financiamento do setor imobilirio para a aquisio de moradia muitas vezes encontra
dificuldades, principalmente no que se refere a habitaes para a populao com menos
recursos financeiros. Como nos lembra Castro (1999: 13):
Nos pases capitalistas os sistemas de produo e de circulao da moradia tm

sido financiados com recursos pblicos e administrados pelo Estado e pela frao
financeira do capital privado. Contudo, com freqncia a remunerao do capital
financeiro no setor considerada no competitiva frente a outras possibilidades de
investimentos e a volatilidade dos capitais amplia as dificuldades de fixao no
financiamento habitacional, principalmente para a populao de renda mdia e mdiabaixa.
A despeito de uma srie de alternativas encontradas ao logo do tempo para a

obteno desse financiamento (caixas de aposentadorias, mtuas, cooperativas
habitacionais), muitas vezes compete ao Estado subsidiar parte da produo de moradias,
atravs de crditos acessveis aos mais pobres. uma forma de subsidiar a prpria
reproduo da fora de trabalho.
E como se ver mais adiante, com o estudo mais detalhado do caso brasileiro, o papel
do Estado fundamental para a configurao tanto da oferta quanto da demanda de
moradias atravs das polticas governamentais. Segundo Trilla (2001: 113), a demanda
pode aumentar graas a estmulos macroeconmicos muito variados: taxas de juros
diferenciadas, facilidades de crdito, aumento do gasto pblico ou diminuies da presso
fiscal; e mais especificamente, no nvel microeconmico, as polticas podem atuar no
80
sentido de dar subvenes aos proprietrios de moradias alugadas ou queles que
ascendem propriedade, facilitar a demanda de famlias com rendas relativamente baixas
o que se consegue com subsdios nas taxas de juros cobradas, isenes de tributao
especfica ou descontos na compra de moradias de interesse social. A oferta tambm pode
aumentar graas a estmulos macroeconmicos destinados a potencializar o investimento
em habitao, basicamente atravs de facilidades urbansticas e de crdito. No nvel
microeconmico, as ajudas governamentais podem aumentar o nvel de oferta em setores
determinados de moradia: subsdios para cobrir a totalidade ou uma parte dos emprstimos
para a construo ou renovao da moradia social, emprstimos com taxas de juros mais
baixas que as de mercado para promotores, proprietrios privados ou rgos pblicos de
proviso habitacional (Trilla, 2001: 113-114).
Conclui-se ento que o setor da produo imobiliria de mercado, principalmente o
voltado para a moradia, passou por um longo processo de constituio de suas relaes
com o capital financeiro e com o Estado, sendo um setor da economia que passa a ser cada
vez mais financeirizado, seguindo, como o espao e outros aspectos da vida e da
economia contemporneas, essa trajetria comum rumo crescente financeirizao e
desregulamentao econmica. A existncia desta frao do capital sob a forma financeira
tornou-se condio para a reproduo ampliada do capital investido na produo de
moradia por permitir um fluxo de solos, o aumento da escala da produo, a antecipao
do capital ao produtor e o pagamento parcelado pelo consumidor, a produo e a
realizao do ciclo produtivo do capital imobilirio (Castro, 1999: 38-39).
Nesse contexto de crescente inter-relao entre o setor imobilirio e o capital
financeiro surgem novas formas de apropriao da mais-valia gerada nesse setor e pela
sociedade em geral por parte dos chamados instrumentos financeiros (fundos de
investimento imobilirio, securitizao de recebveis), bem como formas de financiamento
independentes do capital bancrio (cooperativas, consrcios imobilirios etc.). Como
assinalado no pargrafo anterior, a financeirizao no uma exclusividade do setor
imobilirio, mas um movimento geral da dinmica de reproduo capitalista. Essa
crescente importncia do capital financeiro para a reproduo do capital ser explicitada no
prximo item.
81
A crescente importncia do capital financeiro para as estratgias de reproduo
do capital.
O capital financeiro, de forma geral, tornou-se um elemento muito presente nas
estratgias de reproduo do capital a partir da dcada de 1970, inicialmente nos pases
mais desenvolvidos economicamente, para depois se expandir em quase todo o globo. O
capital financeiro um dos elementos basilares das novas estratgias de reproduo do
capital, denominadas em trabalho anterior, de produo flexvel 32.
A crise capitalista que ocorreu no incio da dcada de 1970 pode ser considerada
como o marco fundador das inovaes financeiras que acabaram por conferir a grande
importncia observada do capital financeiro nas estratgias de reproduo do capital (Hirst
& Thompson, 1998: 33-34; Chesnais, 1997: 32-33; Swary & Topf, 1993: 384; Harvey,
1993: 155). Segundo Belluzzo (1997: 184), mudanas relevantes vm ocorrendo no
mercado mundial, nas formas de organizao empresarial, nas normas de competitividade,
para no falar das transformaes na rbita financeira e monetria, de longe as mais
significativas. Essas mudanas foram uma resposta crise vivenciada pelos pases
capitalistas a partir da dcada de 1970, quando um novo conjunto de estratgias interligadas
de reproduo do capital passou a tomar forma. Problemas de rigidez nos mercados, nos
investimentos, nas formas de produzir e nas relaes entre o capital e o trabalho passaram a
emperrar a acumulao capitalista, marcada por duas dcadas de crescimento vigoroso no
ps-Guerra. Medidas de flexibilizao das atividades no interior das fbricas, de
liberalizao dos mercados financeiros, de desregulamentao da economia (com especial
desmantelamento das regulamentaes do mercado de trabalho), uniram-se ao fim dos
compromissos historicamente assumidos entre o Estado, o capital corporativo e os
sindicatos nos pases economicamente desenvolvidos para superar os problemas de rigidez
enfrentados pelo capital. Assim, a inovao nos sistemas financeiros parece ter sido um
requisito necessrio para superar a rigidez geral, bem como a crise temporal, geogrfica e
at poltica peculiar em que o fordismo caiu no final da dcada de 60 (Harvey, 1993:
184).
32
Para detalhes sobre o que se entende por produo flexvel no presente trabalho ver Botelho (2000) e
Harvey (1993), com a ressalva que este ltimo utiliza o termo acumulao flexvel.
82
Os novos sistemas financeiros implementados a partir de 1972 mudaram o equilbrio
de foras em ao no capitalismo global, dando muito mais autonomia ao sistema bancrio
e financeiro em comparao com o financiamento corporativo, estatal e pessoal (Harvey,
1993: 155). O capital financeiro passou a ser, ento, um fator decisivo nas estratgias de
reproduo do capital.
Ao lado da exploso de novos instrumentos e mercados financeiros, observa-se um
incremento dos valores transacionados no mercado financeiro mundial. O setor financeiro
internacional explodiu em apenas dez anos: de 1985 a 1995 os negcios com divisas e
ttulos mais que decuplicaram. O trecho abaixo, extrado de texto de Jos Carlos de Souza
Braga (1997: 229), nos mostra como aumentam os valores relativos s atividades
financeiras ao longo da dcada de 1980 e incio da dcada de 1990 :
Entre 1980 e 1992, nos pases da OCDE, a taxa de crescimento real anual da
formao bruta de capital fixo foi de 2,3%, enquanto a de ativos financeiros foi 6%. De 1980 a
1988, as transaes nos mercados de cmbio cresceram 8,5 vezes, o PIB 1,95 vezes, os fluxos
comerciais 2 vezes e os fluxos de investimento direto 3,5 vezes. Em 1992, as transaes
cambiais dirias ultrapassavam o montante de 1 trilho de dlares, estimando-se que apenas
3% destas transaes correspondiam ao comrcio internacional de mercadorias. Nos pases
da OCDE, o total de ativos financeiros acumulados, em 1992, era de 35,4 trilhes de dlares
enquanto o produto bruto da rea foi de 16,7 trilhes.
O advento da maior importncia do capital financeiro est intimamente ligado ao

aumento da mobilidade do capital em suas diversas formas e sua expanso geogrfica,
atravs de praas financeiras offshore (chamadas de parasos fiscais) e da
transnacionalizao crescente de empresas e bancos ocorrida a partir de fins da dcada de
1970 e intensificada a partir da crise capitalista da dcada de 1970 (Hymer,1983: 105).
As condies polticas para a liberalizao dos mercados financeiros (mas tambm
comerciais, de investimentos externos diretos e de trabalho) foram reunidas, em primeiro
lugar, nos Estados Unidos de Ronald Reagan e no Reino Unido de M. Tatcher, com a
chamada revoluo conservadora (Chesnais, 1997: 32) por eles levada a termo, como
resposta ao fracasso das polticas keynesianas de retomada da demanda, estagflao do
final da dcada de 1970 e vontade de acabar com as condies que ainda permitiam aos
assalariados defenderem seu poder de compra e suas conquistas sociais.
83
A quebra dos acordos de Bretton Woods pode ser considerada como o marco
institucional inicial do processo de inovao e crescimento dos mercados financeiros, com
a possibilidade de ganhos com a instabilidade cambial, j que a crise do incio da dcada de
1970 levou a um regime monetrio de taxa totalmente flutuante (HIRST & THOMPSON,
1998, p. 33). Segundo Martin & Schumann (1998: 72), foi por ao poltica e legislao
direcionada, de parte dos governos democraticamente eleitos, que se desenvolveu o
sistema econmico hoje independente chamado mercado financeiro global. A
liberalizao dos mercados financeiros correspondeu necessidade dos governos de
financiarem suas dvidas e seus dficits de forma no inflacionria (sem recorrer emisso
de moeda) ou sem efetuarem grandes ajustes polticos em um contexto de crise econmica.
Os avanos tecnolgicos nas comunicaes de larga distncia (atravs de satlites,
fibra tica etc.) tambm contriburam para manter as diversas praas financeiras conectadas
entre si em tempo real por via eletrnica e para o surgimento de novos produtos e mercados
financeiros (Harvey, 1993: 156). Podemos observar as atividades financeiras em bolsas de
valores e futuros operando praticamente vinte e quatro horas por dia, tirando proveito dos
fusos horrios entre os distintos mercados e das informaes (corriqueiras ou privilegiadas)
obtidas pela moderna infra-estrutura de conexo das diversas praas financeiras.
Paralelamente maior disposio dos governos de importantes pases capitalistas em
liberar seus mercados financeiros, ocorreu um crescimento do poder de novos agentes no
mercado financeiro global, ao lado dos tradicionais bancos, como os fundos de
investimento, os fundos de penso, os grupos de seguros e os conglomerados financeiros
(ligados a grandes corporaes).
Para Belluzzo (1997: 175-76):
A novidade crescente nestes mercados de finanas securitizadas a participao

crescente das famlias, como ofertantes de fundos e detentoras de papis, atravs dos
investidores institucionais (fundos de penso, fundos mtuos e seguradoras). Na outra ponta,
os emissores so basicamente os Tesouros Nacionais (com destaque para os EUA), grandes
empresas e bancos.
Segundo J. C. Miranda, em texto publicado em 1997 (Miranda, 1997: 243), o volume

de recursos detidos pelos mais importantes agentes no mercado financeiro contemporneo
84
mundial assim estariam divididos em meados da dcada de 1990: as famlias deteriam US$
29 trilhes, as corporaes transnacionais US$ 13 trilhes, os bancos US$ 8,5 trilhes, as
seguradoras US$ 6,7 trilhes e os fundos de penso US$ 6,5 trilhes de ativos financeiros.
Esses agentes financeiros buscavam (e continuam buscando cada vez mais),
justamente, melhores oportunidades para aplicar seus recursos. Essas oportunidades foram,
em grande parte, atendidas pelos governos que buscavam formas de financiamento pouco
traumticas em termos de custos polticos atravs de ttulos de dvidas (tambm chamadas
de securitizao da dvida pblica). Mas tal forma de financiamento, atravs da
liberalizao dos fluxos financeiros e de sua autonomizao frente ao capital bancrio
tiveram por conseqncia uma maior instabilidade do mercado financeiro internacional e da
prpria dinmica de acumulao capitalista (Harvey, 1993: 155).
Cabe ento uma caracterizao de quais foram as principais inovaes financeiras e
quais as principais caractersticas do sistema financeiro que se configurou a partir da crise
capitalista da dcada de 1970.
Um primeiro elemento, j mencionado acima, foi o surgimento de novos agentes
financeiros que passaram a atuar, ao lado dos bancos privados, no mercado financeiro.
Seriam estes os fundos de penso, fundos de investimentos, seguradoras e fundos ligados s
grandes corporaes. No caso dos trs primeiros, seus recursos so provenientes da
poupana das famlias, e eles buscam maximizar os ganhos de seus clientes atravs da
especulao que se d em nvel internacional e num ritmo cada vez mais desenfreado.
Podemos afirmar, como o faz Belluzzo (1997: 153), que h uma alterao da hierarquia e
do papel das instituies que atuam no mercado financeiro, com maior destaque para os
fundos de penso, fundos de investimentos (ou mtuos) e seguradoras, que ganham o lugar
que at a dcada de 1970 era ocupado pelos bancos privados. Ocorre o que se pode chamar
de
uma
desintermediao
bancria
(Braga,
1997:
204).
Conjuntamente
desintermediao bancria, observa-se, ao longo das dcadas de 1980 e 1990, uma

centralizao crescente das empresas atuantes no mercado financeiro internacional
(Chesnais, 1997: 21; Hirst & Thompson, 1998: 74).
Outro elemento, j citado tambm, o peso da dvida pblica securitizada ou
titularizada na composio das carteiras desses agentes do mercado financeiro, processo
que se d paralelo ao endividamento por meio de ttulos, bnus ou commercial papers, com
85
taxas de juros fixas e flutuantes das grandes corporaes privadas. Dados relativos aos
pases da OCDE indicam que o endividamento total das corporaes em relao ao seu
ativo total vai de 30% em 1980, para 46,6% em 1991 (Braga, 1997: 207). As principais
inovaes nos instrumentos financeiros se concentraram em minimizar os riscos
decorrentes desse processo de endividamento, tanto para os credores, quanto para os
devedores.
importante que se defina aqui o que se entende por securitizao, j que este um
elemento essencial na nova configurao do sistema financeiro mundial e que possui
reflexos em quase todos os grandes agentes econmicos e em quase todas as atividades,
inclusive o setor imobilirio. Segundo Jos Carlos de Souza Braga (1997: 198):
Securitizao , em sentido amplo, o processo pelo qual empresas produtivas, bancos,

demais empresas financeiras e governos, emitem ttulos de dvida, com inmeras finalidades,
envolvendo e interligando, desta forma, os chamados mercado creditcio, de capitais, de
derivativos (swaps, opes e futuro). Ela uma modalidade financeira que torna os ttulos
negociveis, flexibiliza prazos e taxas de rendimento, sendo adaptvel a mltiplos agentes,
funcional administrao de riscos, substituta dos emprstimos bancrios e, ao mesmo tempo,
propcia aos bancos na captao de fundos. Como tal, pea-chave do padro de riqueza em
questo, disseminando-se nas operaes nacionais e transnacionais, nos regimes monetrio,
financeiro e cambial.
Ou seja, trata-se da substituio do emprstimo convencional (tradicionalmente

conduzido pelos bancos) pela emisso de bnus e outros ttulos pblicos comercializveis.
E a partir destes ttulos, surgem um grande nmero de instrumentos para minimizao dos
riscos, chamados geralmente de derivativos, podendo ser swaps, opes em datas futuras,
contratos de compra e venda etc. O fundamento de todos eles o mesmo, apesar da
aparente diversidade e confuso causada por tantos nomes difceis: eles seriam
instrumentos de proteo (hedge), que buscam neutralizar os riscos de perda de
rendimento e/ou de capital, dada a volatilidade dos ativos financeiros securitizados
(Belluzzo, 1997: 176).
Com a crescente securitizao dos ttulos de dvidas e de financiamento, observa-se o
aumento da liquidez e da mobilidade dos mercados financeiros, ou seja, a facilidade de
entrada e sada das posies assumidas pelos agentes financeiros, da profundidade dos
86
mercados secundrios, que assumem grande porte, garantindo elevado grau de
negociabilidade aos papis de distintas caractersticas, denominaes monetrias e prazos
de maturao e da volatilidade desses mercados financeiros, decorrente de mudanas
freqentes nas expectativas a respeito da evoluo dos preos dos diferentes ativos,
denominados em moedas distintas (Belluzzo, 1997: 176). Dessa forma, a taxa de juros
oferecida por esses papis (a sua remunerao), passa a ser o preo central do mercado
financeiro.
Assim, a taxa de juros passa a ser um elemento fundamental para a escolha pelos
agentes econmicos, principalmente no que diz respeito s decises de quando e como
aplicar seus recursos. A avaliao capitalista da riqueza passa, mais do que nunca, pela
rentabilidade esperada dos ativos, e dada a sua intercambiabilidade, a concorrncia entre os
diversos ativos disponveis na economia se acirra.
Ou seja, o capital financeiro se diversifica, complexifica e assume cada vez mais
importncia para a avaliao do clculo de rentabilidade capitalista e para a prpria
reproduo do capital, tornando-se parte fundamental da estratgia de reproduo
capitalista que se desenvolveu como resposta crise iniciada na dcada de 1970. um
elemento que est se expandindo para outros setores da economia contempornea, como o
setor imobilirio, que como foi visto, tradicionalmente necessita do capital financeiro
autonomizado para viabilizar a sua reproduo. Por outro lado, o setor transforma-se em
fonte de absoro da mais-valia por meio de sua financeirizao atravs de instrumentos
como os fundos imobilirios e a securitizao de recebveis.
A seguir, sero tratados esses dois aspectos do setor imobilirio: o seu financiamento
e a sua financeirizao, tendo em conta, particularmente, o caso brasileiro.
Um histrico do financiamento imobilirio no Brasil

Embora seja o objetivo no trabalho discutir as relaes entre o capital financeiro e a
produo imobiliria em geral, faz-se necessria uma delimitao mais precisa desse
objetivo para a sua prpria viabilizao. Assim, ser tratado preferencialmente do setor da
moradia (mas no se excluir o setor imobilirio como um todo no presente estudo), pois
esse ramo imobilirio passvel de comparao entre as distintas classes sociais em sua
atuao no urbano. Em termos espaciais, observa-se nos pases que adotaram o que
87
Arretche (1990: 23) denominou de modelo liberal de proviso habitacional, como o
Brasil e demais pases da Amrica Latina, bem como os EUA, uma maior segregao
residencial com relao aos rendimentos da populao 33.
A questo do financiamento habitacional um problema enfrentado por todas as
economias capitalistas, desde as perifricas, como o caso das economias latinoamericanas, at as dos chamados pases desenvolvidos (caso dos EUA e de pases da
Europa Ocidental) 34. Como no possvel no presente trabalho uma reviso bibliogrfica
sobre as prticas de financiamento mundiais, somente o caso brasileiro ser estudado
detalhadamente. Embora tenha suas particularidades, tal caso est inserido na dinmica
mundial de financiamento habitacional, no sendo uma exceo s prticas de
financiamento, mas um componente dessas prticas.
Para a realizao do histrico da produo imobiliria, a exposio ser restrita aos
grandes centros urbanos do Brasil, com grande destaque para a cidade de So Paulo, alvo
da presente pesquisa. Optou-se, tambm, por uma diviso cronolgica dos perodos de
financiamento para a melhor exposio dos contedos pesquisados.
a) Da produo rentista do final do sculo XIX s polticas do perodo populista

(1930-1964).
At a dcada de 1930, a totalidade da produo habitacional no Brasil coube
iniciativa privada, configurando o capital rentista que, originrio de atividades
agropecurias ou mercantis, buscava no mercado imobilirio investimentos que gerassem
uma renda. Esse capital rentista explorava as oportunidades ligadas falta de moradias nas
cidades brasileiras que cresciam rapidamente no final do sculo XIX e incio do sculo
XX, principalmente So Paulo e Rio de Janeiro.
A produo habitacional nos ltimos anos do sculo XIX foi caracterizada por
atender consumidores de alta renda ou proprietrios imobilirios rentistas que
encomendavam moradias para aluguel. As atividades imobilirias, que resultavam da
33
De maneira geral, segregao residencial pode ser definida como o grau de proximidade espacial ou de
concentrao territorial de famlias pertencentes ao mesmo grupo social, seja este definido em termos
tnicos, etrios, de preferncias religiosas ou socioeconmicos, dentre outras possibilidades (Sabatini,
Cceres & Cerda, 2004: 64).
34
Para um estudo do caso do financiamento habitacional no Chile, Argentina e EUA ver Carneiro &
Valpassos, 2003 e para um estudo mais aprofundado da situao habitacional no mbito da Unio Europia
ver Trilla, 2001.
88
orientao dos excedentes de capital, principalmente do setor agro-exportador cafeeiro,
eram voltadas a este restrito mercado, estabelecido nas maiores cidades brasileiras (Castro,
1999: 51).
Na Primeira Repblica, existiam inmeros investidores interessados em aplicar seus
recursos na produo de moradias de aluguel, para as camadas mdias e operrias.
Segundo Bonduki (1998: 44):
Razes de ordem jurdica e econmica explicam essa opo. O investimento em casas

de aluguel era seguro e lucrativo; os riscos eram baixos e certa a valorizao imobiliria,
sobretudo em cidades de grande crescimento e dinamismo econmico, como So Paulo.
A economia brasileira neste perodo era de base agrrio-exportadora (cafeicultura),

com predomnio do capital mercantil, que guiou, segundo a sua lgica, o setor imobilirio,
na busca do lucro seguro e em prazos curtos (Ribeiro, 1997: 203). Os bancos e
comissrios que emprestavam dinheiro aos fazendeiros em geral, concentravam o capital e
estavam sempre prontos a financiar empreendimentos rentveis num perodo de limitadas
opes de investimento. Devido aos ciclos de expanso e retrao da economia cafeeira,
nem sempre o setor absorvia todos os capitais disponveis em determinado momento. O
setor industrial, grande beneficiado pela transferncia do capital cafeeiro, apresentava
limitaes de vrias ordens para o investimento do capital no direcionado economia
cafeeira o processo de industrializao era ainda incipiente, frgil e instvel, s vezes
ameaado pela ausncia de um mercado nacional integrado e com forte concorrncia
estrangeira (Bonduki, 1998: 95).
Outro fator que contribuiu para o incentivo da produo de moradias para a obteno
de aluguis foi o fenmeno do Encilhamento, entre os anos de 1889 e 1991, conforme
mostraram Lrias (1988) para o caso de So Paulo e Ribeiro (1998) para o Rio de Janeiro.
A maior emisso de moeda nesse perodo, facilitando os crditos bancrios, e a maior
liberdade para a constituio de sociedades annimas (inicialmente exigia-se apenas 10%
do capital total para a composio do capital de uma empresa a ter suas aes lanadas),
propiciaram a formao de empresas ligadas construo civil e aos loteamentos urbanos,
que teriam sido, na capital paulista, a tnica do Encilhamento, pois essa cidade estava em
perodo de franco crescimento. Segundo Lrias (1988: 260):
89
Foi justamente na especulao fundiria urbana em So Paulo que, a nosso ver, se

deu a ligao entre o Encilhamento e o crescimento da cidade. Vale dizer, foi na
especulao imobiliria que muitas companhias nascidas no Encilhamento conseguiram
sua base de sustentao.
Ribeiro (1997: 223-225) tambm mostrou os efeitos desse fenmeno econmicofinanceiro para o mercado imobilirio carioca, acrescentando que a procura por imveis ou
terrenos era grande devido provvel segurana que estes ativos ofereciam em um perodo
de fcil acesso aos recursos financeiros, poucas alternativas de investimento e desconfiana
dos investidores com relao a ativos como aes de empresas, depsitos bancrios ou
reteno de moeda. A crise que se seguiu euforia do Encilhamento tambm contribuiu
para aumentar essa desconfiana e para a preferncia por investimentos imobilirios, vistos
como mais seguros pelos rentistas. A valorizao imobiliria e a grande demanda por
habitaes, sobretudo em So Paulo e Rio de Janeiro, os incentivos fiscais por parte do
Estado para a produo de moradias unifamiliares e a inexistncia de controles estatais dos
valores dos aluguis tambm contriburam para tornar o investimento em moradias de
aluguel bastante atraente durante a Primeira Repblica.
Segundo Castro (1999: 56-57), a produo de moradias nesse perodo estava
basicamente a cargo de pequenos e mdios investidores, que organizavam a produo e
financiavam a construo das vilas e casas em avenidas. Ao iniciar a operao imobiliria,
investiam um capital para a compra do terreno e encomendavam a construo a uma
empreiteira. Assim, a produo possibilitava a realizao de um lucro e o aluguel do
imvel, uma renda imobiliria. As instituies financeiras tambm foram atradas para o
mercado imobilirio, as sociedades de capitalizao e os bancos de crdito hipotecrio
(chamados de crdito real) foram outras formas capitalistas de organizao do setor
imobilirio que se difundiram no perodo. Os investimentos destas instituies cresceram
na implantao de bairros residenciais, como os bairros-jardins, na construo de
escritrios comerciais e de edifcios de apartamentos, a novidade para a classe mdia nos
anos 30.
A lei da oferta e da procura dominava o mercado habitacional nesse perodo,
regulando o mercado imobilirio e fazendo com que a falta de moradia e a conseqente
90
elevao dos valores locativos levassem a um aumento da produo de novas unidades. O
fenmeno era regulado pela capacidade de pagamento dos diferentes setores sociais, de
forma que se produziu uma gama de solues habitacionais de distintas dimenses,
qualidades e padres, refletindo a estratificao social ento prevalecente (Bonduki,
1998: 46). Assim, as alternativas para as camadas mais pobres da populao e para as
camadas de renda mdia eram as vilas operrias (promovidas por empresas e destinadas
aos seus funcionrios ou construdas por investidores privados e destinadas ao mercado de
locao), os cortios, os loteamentos perifricos, os corredores de casas geminadas etc. As
camadas mais abastadas podiam alugar ou comprar suas casas, localizadas no centro ou em
loteamentos de melhor padro em reas novas da cidade, oferecidas pelo mercado
normal de moradia, sem maiores problemas.
Dado o pequeno poder aquisitivo de grande parte da populao urbana, devido aos
baixos salrios pagos no perodo para a classe trabalhadora, a soluo oferecida pelo
mercado para o problema habitacional foram as mais precrias formas de moradia, como
os cortios e as casas com uma infra-estrutura precria. Cerca de 10 a 20% da populao
do Rio de Janeiro morava em habitaes coletivas no incio do sculo XX (Ribeiro, 1997:
207). Em So Paulo, tambm proliferaram os cortios em suas diversas modalidades, como
o hotel-cortio, a casa de cmodos, os cortios improvisados e o cortio-ptio (Bonduki,
1998: 25). Os cortios apresentavam maior rendimento para seu proprietrio que uma vila
de casas unifamiliares, pois a soma de aluguis de vrios cmodos do cortio rendia mais
que a da casa unifamiliar, sendo esse tipo de explorao do mercado habitacional exercido
tanto por pequenos comerciantes, quanto por membros das camadas mais abastadas e
tradicionais da sociedade brasileira. Para Ribeiro (1997: 205), os proprietrios rentistas de
cortios ou terrenos alugados incluam desde comerciantes varejistas at pessoas
pertencentes s classes dominantes (grandes proprietrios rurais), passando por grandes
comerciantes, profissionais liberais e at entidades religiosas. Segundo esse autor (Ribeiro,
1997: 208), um cortio poderia proporcionar ao seu proprietrio cerca de 50% a 100% de
juros ao ano sobre o capital investido, e mesmo admitindo-se que esse seja um nmero
elevado, provvel que a rentabilidade desse tipo de empreendimento imobilirio tenha
sido muito alto, j que tal rendimento era obtido atravs da maximizao do uso do espao
91
e pela minimizao do capital empregado, o que gerava condies extremamente precrias
de habitao.
O Estado tambm procurou incentivar a iniciativa privada na construo de casas para
a populao trabalhadora, como parte de sua campanha sanitarista. Foram propostas, no
perodo da Primeira Repblica vrias leis de estmulo construo de vilas operrias, de
acordo com os padres da viso higienista. Segundo Bonduki (1998: 41):
Desde o Imprio, surgiram incentivos, inclusive iseno de impostos de importao de

materiais, para facilitar sua construo. Em So Paulo, a lei 493/1900 previa a iseno de
impostos municipais para as vilas operrias construdas conforme o padro da prefeitura e
fora do permetro central, incentivo reforado, em 1908, pela lei 1098. Nesse dispositivo, a
Cmara Municipal reafirmava a legislao anterior e se propunha a fazer gestes junto ao
Congresso Legislativo Estadual, para que este tomasse medida semelhante, e ao Congresso
Federal, para que autorizasse as Caixas Econmicas a empregar um quinto de seus fundos em
emprstimos hipotecrios s sociedades construtoras de casas baratas e higinicas e s
sociedades de crdito que facilitassem a compra ou construo dessas casas.
Mas deve ficar claro que, a despeito dos incentivos propostos, o Estado no
participava diretamente da produo de moradia, dado seu carter liberal.
A produo imobiliria, especialmente a de moradias populares, envolvia um grande
nmero de agentes que buscavam uma renda atravs do aluguel. Pequenos comerciantes,
empresas industriais, proprietrios de terras urbanos, companhias mutuarias 35, sociedades
imobilirias eram os principais investidores na produo de habitao popular 36.
35
Segundo Bonduki (1998: 52), as companhias mutuarias eram sociedades de economia privada que
administravam depsitos de cidados desejosos de poupar, criar um peclio e receber, depois de alguns anos,
uma aposentadoria. Dirigidas por banqueiros, industriais, profissionais liberais ou cafeicultores,
concentraram grande volume de recursos, pois no havia ento um sistema previdencirio estatal. Parte
desses recursos foi aplicado, com freqncia, na construo de vilas de casas de aluguel, alm de tambm
financiarem a venda de casas a seus scios. A partir do incio do sculo XX, aps a aprovao de uma lei
federal regulamentando seu funcionamento, surgiram em So Paulo dezenas de sociedades desse tipo, entre
as quais a Unio Mtua, Mtua Brasil, Caixa Mtua de Penses Vitalcias, Cooperativa Construtora Predial,
Companhia Mtua de Crdito Predial, Associao Predial Construtora, Previdncia Mtua Predial Paulista,
Companhia Economizadora Paulista, Mtua Excelsior e o Montepio da Famlia. Exemplo dessa modalidade
de empreendimento foram as vilas edificadas pela Companhia Economizadora Paulista, nos bairros da Luz,
Cambuci e Perdizes.
36
Os loteamentos para as camadas mais abastadas estavam nas mos de grupos ligados oligarquia cafeeira e
ao grande comrcio importador-exportador, que tambm possuam fortes laos com empresas de concesses
pblicas e com o prprio aparelho estatal, como demonstra Brito (1999) em seu trabalho.
92
A partir da dcada de 1930, com o fim da Primeira Repblica e o incio do governo
de Vargas, o problema habitacional passou a ser encarado de outra forma. Segundo a
opinio generalizada, a iniciativa privada era incapaz de enfrentar o problema, tornando
inevitvel a interveno do Estado (Bonduki, 1998: 78). Esse consenso respaldou a criao
ou fortalecimento dos rgos governamentais encarregados de produzir ou financiar a
produo de habitaes, como as Carteiras Prediais dos Institutos de Aposentadoria e
Penses (IAPs) e a Fundao Casa Popular (FCP, fundada j na gesto Dutra, em 1946). O
setor rentista, por sua vez, foi marginalizado nesse perodo pelo poder pblico, sendo suas
atividades cada vez mais regulamentadas e prejudicadas pela ao estatal (Bonduki, 1998:
78 e 80).
De acordo com Ribeiro (1997: 266), a conjuntura econmica criada pelas
repercusses da Segunda Guerra Mundial na economia brasileira, sobretudo no que diz
respeito expanso dos meios de pagamento, favoreceu a uma frao do capital
especializar-se no financiamento habitacional, sendo que o aumento do meio circulante
entre 1939 e 1941, de quase 300% (fruto dos supervits comerciais obtidos e pela entrada
de capitais de imigrantes que fugiam do conflito), criou a base para o desenvolvimento do
crdito imobilirio, porque impulsionou a expanso da demanda por bens imobilirios
como forma de investimento. As instituies de seguridade (IAPs), com o crescimento
econmico, passaram a arrecadar maior volume de recursos, centralizando-os, o que os
levou a exercerem funes financeiras.
A instituio da Lei do Inquilinato em 1942, que estabelecia a regulamentao do
mercado de aluguis e seu congelamento, constituiu uma das principais causas da
transformao das formas de proviso habitacional no Brasil, desestimulando a produo
rentista e transferindo para o Estado e para os prprios trabalhadores (atravs da
autoconstruo) o encargo de produzir as suas moradias. Para Bonduki (1998: 227) e
Ribeiro (1997: 277), a Lei do Inquilinato e outras medidas que restringiam o crdito ao
mercado imobilirio, executadas durante os anos 50, estavam relacionadas a uma inteno
governamental de reduzir a atrao que o setor imobilirio exercia sobre investidores e
capitalistas em geral, com o objetivo de concentrar recursos na montagem do parque
industrial brasileiro que nesse momento se expandia.
Segundo Bonduki (1998: 229):
93
Os efeitos da Lei do Inquilinato sobre os proprietrios foram diversos em vrios

planos. O mais evidente era, sem dvida, a queda do rendimento do negcio, sobretudo das
casas com contratos anteriores a 1942, caso em que era impossvel para os proprietrios
lanar mo de expedientes criados para garantir a rentabilidade das locaes. No entanto,
o efeito mais importante foi a insegurana que passou a ser associada a esse tipo de
investimento e o conseqente desestmulo para novas aplicaes.
Outro efeito da Lei do Inquilinato foi o aumento dos despejos dos antigos moradores
para a obteno de novos contratos, fenmeno agravado pelo crescente dficit de moradias,
pois o congelamento dos aluguis desestimulou o investimento em moradias para locao.
Ao mesmo tempo, nos anos 40, houve uma acelerao na construo de arranha-cus na
rea central das grandes cidades, sobretudo So Paulo e Rio de Janeiro, destinados aos
investidores em imveis ou aos setores de renda mais alta, e queda na edificao de prdios
para o mercado de locao residencial de menor renda.
A reorganizao do setor previdencirio no Governo Vargas propiciou vultosos
recursos para o financiamento de uma indita experincia estatal de produo de moradias,
lembrando que todos os trabalhadores deveriam obrigatoriamente se associar a um dos seis
institutos de acordo com a sua categoria no mercado de trabalho. Mas, o foco principal
desses institutos de penso no era a produo de moradias, e sim a prestao de
assistncia previdenciria e mdica, o que limitava sua ao como agentes de promoo de
moradias populares. Em 1931, existiam 47 caixas de aposentadorias com 140 mil
segurados, que foram reorganizadas sob a forma dos IAPs, que em 1937 eram 107, com
844.801 membros (Sachs, 1999: 110).
A habitao era tratada de maneira ambgua pelos IAPs: ora como objetivo
importante, ligado idia de seguridade social plena, ora como mero instrumento de
capitalizao dos recursos captados e, portanto, desprovido de fins sociais (Bonduki, 1998:
101). Ou seja, em certos momentos, a construo de moradias para atender as camadas de
menor renda teve algum destaque, mas as preocupaes com os rendimentos futuros dos
recursos dos associados orientavam grande parte desses recursos para o financiamento de
empreendimentos direcionados para a classe mdia.
94
importante notar que o Estado detinha o controle da gesto dos IAPs atravs do
Ministrio do Trabalho, Indstria e Comrcio, podendo ento influenciar estes institutos
quanto ao montante destinado habitao popular. O artigo segundo do decreto 19.469, de
17 de dezembro de 1930, abriu a possibilidade aos institutos de penso criados de
investirem seus recursos no atendimento habitacional. Mas os efeitos concretos dessa
liberao dos recursos para investimentos permaneceram limitados at 1937, ano em que
se buscou, por meio de dispositivo regulamentar, criar condies para uma atuao mais
vigorosa dos IAPs na rea da habitao (Bonduki, 1998: 103). Com o decreto 1.749 de
1937, os institutos ficavam autorizados a criar carteiras prediais, definindo-se o modus
operandi de cada instituio no setor habitacional, e a destinar at metade de suas reservas
para o financiamento das construes, alm de estabelecer as condies para o
financiamento habitacional via IAPs, com a reduo das taxas de juros, ampliao dos
prazos de pagamentos, elevao do limite mximo de financiamento e autorizao para a
concesso do benefcio para associados que j possussem casa prpria (Idem: 104).
Foi a partir de 1944 que as instituies de previdncia social passaram a realizar
operaes de emprstimos imobilirios de forma mais sistemtica e ampla, dado que a
conjuntura econmica favorecia a arrecadao e o crescimento dos fundos dos institutos
(Ribeiro, 1997: 270).
De acordo com Ribeiro (1997: 272-273) e Bonduki (1998: 104), trs planos de
atuao e funcionamento das carteiras prediais dos IAPs, os grandes financiadores e
provedores habitacionais da dcada de 1930 at a dcada 1960, foram gradativamente
adotadas at a extino destes, em 1964:
a)
Plano A: concentrado na locao ou venda de unidades habitacionais em

conjuntos residenciais adquiridos ou construdos pelos institutos, com o
objetivo de proporcionar aos associados moradia digna, sem prejuzo da
remunerao mnima do capital investido. Esta seria uma forma de
combinao
de
habitao
social
com
investimento
de
reservas
previdencirias, estatizando a construo de casas de aluguel at ento

reservada ao setor privado.
95
b)
Plano B: baseado no financiamento aos associados para aquisio da

moradia ou construo em terreno prprio.
c)
Plano C: referente a emprstimos hipotecrios feitos a qualquer pessoa fsica

ou jurdica, bem como outras operaes imobilirias que o instituto julgasse
conveniente, no sentido de obter uma constante e mais elevada remunerao
de suas reservas.
Segundo Bonduki (1998: 105) os institutos foram, de fato, essenciais para a

viabilizao das incorporaes imobilirias, sobretudo no Rio de Janeiro, onde o Plano C
realizou 90,5% do total de crditos concedidos. Seus financiamentos possibilitaram o
intenso processo de verticalizao e especulao imobiliria que tomou conta dessa cidade,
a capital federal, investindo direta ou indiretamente na construo de grandes edifcios
comerciais e residenciais, em conjuntos populares e, sobretudo, em terrenos, tornando-os
os maiores detentores individuais de terras urbanas do pas no perodo de sua existncia.
Vale lembrar que a maior parte dos recursos destinados produo imobiliria dos IAPs
tiveram como beneficiados membros das classes mdia e alta (Idem: 105).
Outro ponto que limitava a ao dos IAPs como provedores de habitao popular era
o seu carter corporativo e clientelista (Bonduki: 108-109). Era comum o apadrinhamento
poltico e o clientelismo na indicao da demanda para a construo dos conjuntos
habitacionais e para a obteno de financiamentos por parte dos municpios e reas das
grandes cidades. O carter corporativo dos institutos estabelecia quem podia e quem no
podia ser beneficiado, e isso era determinado pela associao a uma corporao, a uma
categoria laboral. Mesmo assim, os IAPs viabilizaram a edificao de 123.995 unidades
habitacionais, sem contar os milhares de apartamentos financiados para a classe mdia e
alta (Idem: 115). Mas, j na dcada de 1950, a atuao dos IAPs no setor da produo de
moradias e concesso de financiamentos estava em crise, pois a inflao crescente
observada nesse perodo tornava irrisrias as prestaes fixas pagas nos planos de
financiamento e o congelamento dos aluguis, decorrncia das sucessivas prorrogaes da
Lei do Inquilinato pelos governos populistas que se sucederam desde 1945, tornavam os
conjuntos habitacionais construdos pelos IAPs para seus associados muito deficitrios
(Rodrigues, 2001: 56).
96
Em 1964 os IAPs so extintos e a previdncia centralizada no INPS, com as
atribuies das carteiras prediais dos IAPs transferidas para o Banco Nacional da
Habitao (BNH). Antes de 1964, mudanas no sistema previdencirio foram tentadas no
final do primeiro Governo Vargas (1945), mas abortadas com a destituio dessa ditadura.
Foi tentada a criao de um banco hipotecrio no segundo Governo Vargas (1950-1954),
que tambm no se concretizou.
Segundo Ribeiro (1997: 269), nos anos 40/60 no havia um verdadeiro sistema
financeiro habitacional no Brasil, que s seria criado com o advento do BNH. Neste
perodo, o crdito imobilirio era concedido por um conjunto de entidades, alm dos IAPs,
algumas voltadas para outros ramos e que investiam nos emprstimos hipotecrios como
forma de aplicao de seus fundos, atuando principalmente nos grandes centros urbanos,
como Rio de Janeiro e So Paulo:
a)
Caixas Econmicas agrupando oito instituies que atuavam nas

seguintes capitais: Rio de Janeiro, So Paulo, Curitiba, Salvador, Belo
Horizonte, Recife, Guanabara. Com a sua reorganizao no primeiro
governo Vargas, estas passaram a destinar cerca de 60% de seus
emprstimos ao crdito imobilirio.
b)
Instituies de Previdncia Social (IAPs j apresentados) - reunindo os

seguintes institutos previdencirios: comercirios, bancrios, transportes e
cargas, estiva e industririos, alm de algumas dezenas de caixas de
aposentadorias e penses. Atravs do Plano C foi financiado grande nmero
de incorporaes, sobretudo no Rio de Janeiro.
c)
Organizaes Privadas - atuavam no setor bancrio e financeiro, como as

companhias de seguros Sul Amrica e Nacional de Seguros de Vida, e
bancos especializados em emprstimos hipotecrios, como Lar Brasileiro e
Crdito Real.
d)
Particulares constitudos por grandes e pequenas firmas, coletivas e

individuais.
97
O Governo institudo aps 1930 transformou as Caixas Econmicas em verdadeiros
bancos, atuando preferencialmente no crdito hipotecrio. Segundo Ribeiro (1997: 271), os
emprstimos concedidos por essas instituies eram voltados para pequenas operaes,
com prazos maiores que os das outras instituies e juros menores, caracterizando as
Caixas como entidades que atuavam em emprstimos de setores mais populares.
na dcada de 1940 que se observa no Brasil a especializao de um capital de
emprstimos e de crdito ao setor imobilirio atravs do sistema de hipotecas e
emprstimos, o que possibilitou a acelerao da rotao do capital, viabilizando a produo
de moradia para a classe mdia e abrindo um novo setor de atividades bancrias (Castro,
1999: 59). O desenvolvimento do crdito imobilirio no perodo 40/50 permitiu um boom
de construes realizado pelo sistema de incorporaes (Ribeiro, 1997: 273). Mas os
interesses de promover a industrializao por parte do Estado e dos capitalistas ligados ao
setor industrial acabaram restringindo as possibilidades de desenvolvimento de uma
relao mais slida e duradoura entre o setor financeiro e a produo imobiliria. As
restries, iniciadas no final do primeiro Governo Vargas, tiveram seqncia no Governo
Dutra, tornando-se mais agudas. O reflexo dessas restries foi, j nos anos 50, a reduo
da intermediao bancria voltada ao setor imobilirio e produo de novas moradias. O
aumento das taxas de juros e a reduo dos prazos de quitao das dvidas por parte dos
muturios levaram a uma elitizao do mercado habitacional nesse perodo (Castro, 1999:
60).
No por acaso que, ao lado dessas restries s atuaes das instituies financeiras
e previdencirias, o Governo Dutra (1946-1951) tenha criado a Fundao Casa Popular
(FCP) para o atendimento da populao de menor poder aquisitivo. Segundo Azevedo &
Andrade (1982: 19), a FCP foi instituda pelo decreto Lei n 9.218 de primeiro de maio de
1946, sendo o primeiro rgo de mbito nacional voltado exclusivamente para a proviso
de residncias s populaes de baixo poder aquisitivo.
A FCP tinha como nica fonte de recursos as dotaes oramentrias da Unio, tendo
essa instituio que disputar esses recursos com dezenas de outros rgos pblicos. Ou
seja, a FCP no possua autonomia financeira, no havia uma fonte de recursos destinada
exclusivamente para a concretizao de suas metas, ficando ento suas atividades
dependentes dos interesses dos diversos grupos polticos influentes da poca.
98
A falta de recursos comprometeu seriamente as ambies da FCP, tanto em termos
quantitativos (produo de um grande nmero de moradias), quanto qualitativos (acabou
restringindo-se somente produo de moradias, j que seu plano inicial era o de prover
tambm obras de infra-estrutura urbana). Segundo Azevedo & Andrade (1982: 37), frente
s realizaes dos IAPs e das caixas de penses, a FCP, a despeito da sua pretenso de ser
o carro-chefe da poltica habitacional, teve desempenho pouco expressivo, contribuindo
com menos de 10% das moradias construdas por todas essas instituies no perodo
populista.
Bonduki (1998: 118-126) mostra que a oposio poltica FCP foi fortssima,
aliando setores que defendiam seus interesses particulares, como empresrios da
construo civil, escales superiores dos IAPs e os grupos ligados estrutura pelegocorporativa do Ministrio do Trabalho, o Movimento Unificado dos Servidores da
Previdncia, os sindicatos, entidades profissionais e os comunistas (esses trs ltimos,
preocupados, ao menos teoricamente, com as condies de vida dos trabalhadores,
poderiam ter tido um papel de sustentao da FCP). A resistncia de alguns governos
estaduais e municipais tambm era explcita, pois esses governos gostariam eles mesmos
de receber os dividendos polticos da construo de moradias (Bonduki, 1998: 122). Com
isso, criaram-se inmeros rgos municipais e estaduais encarregados do problema da
habitao popular, como a Caixa Estadual de Casas para o Povo (Cecap), criada em 1949,
por Adhemar de Barros em So Paulo. Esse fato mostra, segundo Bonduki (1998: 122),
que a questo habitacional tornava-se cada vez mais um problema governamental.
Houve, no perodo, clara ruptura com a postura no-intervencionista da Repblica Velha
e tambm com a postura corporativista do Estado Novo.
Fundada com o objetivo de produzir habitao social, a FCP acabou por fornecer
moradias, em sua maioria, para a parcela da populao que recebia acima de trs salrios
mnimos e provinha do meio urbanizado (Azevedo & Andrade, 1982: 31). Os moradores
de favelas, a grande massa de trabalhadores com salrios entre um e trs salrios mnimos,
os migrantes recm chegados do campo, enfim, a populao mais carente, foi
marginalizada no processo de produo de moradias pela FCP.
Com a acelerao da inflao ao longo da dcada de 1950, o valor das prestaes no corrigidas - acabou perdendo sua capacidade de autofinanciar os conjuntos
99
habitacionais. Alis, vigorava a idia de que ser contemplado com uma casa da FCP
corresponderia a ganhar na loteria, pois em pouco tempo a prestao tornava-se irrisria.
A conjuntura poltica marcada pelo populismo e pelo paternalismo contribuiu para essa
situao, pois impedia o estabelecimento de mecanismos que corrigissem essas distores.
Assim:
Acossada por presses polticas, de difcil superao, e sem dispor de fonte estvel
de recursos, que lhe permitisse fazer frente a conjunturas desfavorveis, a Fundao Casa
Popular no foi capaz de alcanar maturidade institucional traduzida em paradigmas
universalistas, em firmeza de objetivos e em prestgio organizacional. A imagem que dela
ficou era a de um rgo deriva, despersonalizado, que vagava ao sabor das injunes e
das caractersticas transitrias de seus chefes (Azevedo & Andrade, 1982: 30).
Embora a questo habitacional fosse reconhecida como um problema do Estado, os

interesses
contraditrios
presentes
nos
governos
populistas,
descontinuidade
administrativa e a falta de prioridade impediram a implementao de uma poltica de

habitao social de maior alcance. E, na ausncia de uma ao mais efetiva do Estado, a
Lei do Inquilinato, com o congelamento dos aluguis, foi sucessivamente prorrogada com
o argumento de que era preciso resolver o problema da habitao antes de liberar os
aluguis (Bonduki, 1998: 100-101). Assim durante um perodo de intensa urbanizao e de
agravamento do problema da moradia, os sucessivos governos populistas revelaram-se
incapazes de formular uma proposta para atender ao leque cada vez mais diversificado de
necessidades habitacionais do pas (Idem: 125).
Com o fim do perodo populista em 1964, e com o incio do regime militar no Brasil,
uma profunda mudana ocorre na poltica habitacional, com a criao do Banco Nacional
da Habitao (BNH), rearticulando as relaes do setor pblico com o setor privado.
b) A Criao do Sistema Financeiro Habitacional.

O novo regime poltico implementado em 1964 abraou a questo habitacional como
um elemento crucial em seu discurso legitimador da nova ordem, tentando mostrar que
era capaz de atacar os problemas sociais. Assim, com a Lei n 4.380, de 21 de agosto de
1964, instituiu o Plano Nacional de Habitao e criou o Banco Nacional da Habitao
100
(BNH) e o Servio Federal de Habitao e Urbanismo (SERFHAU) 37. Desses trs
elementos, o que mais ganharia destaque ao longo do tempo seria o BNH, investido das
funes de rgo central do Sistema Financeiro de Habitao e de Saneamento, com
competncia para promover a construo e aquisio de casa prpria para as classes de
menor renda (Azevedo & Andrade, 1982: 61). O objetivo do BNH era a organizao,
orientao e fiscalizao do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), alm de repasse de
recursos s entidades desse sistema, que repassariam esses financiamentos aos adquirentes
da casa prpria. As empresas autorizadas a operar dentro do SFH, sujeitas s normas do
BNH, eram as caixas econmicas, as sociedades de crdito imobilirio, as cooperativas
habitacionais, as associaes de poupana e emprstimo e os institutos de previdncia.
O Estado passou a atuar de forma mais sistemtica, tanto na produo de moradias
para a populao com menor renda, em que foi amplamente insuficiente, como no
financiamento dos capitais do setor imobilirio e da construo e do consumo para a classe
mdia. Segundo Castro (1999: 48), essas aes foram condicionadas pelos interesses do
sistema produtivo como um todo e, principalmente, da frao de classe dirigente.
Interesses econmicos mais gerais, como o da reduo do custo de reproduo da fora de
trabalho, ou mais especficos, como o desenvolvimento da acumulao no setor industrial
da construo ou no setor bancrio, ou tambm a necessidade de ampliao da base de
explorao de trabalho com a criao de empregos, foram os que guiaram as polticas
estatais relacionadas habitao.
Segundo Melo (1990: 43), somente quando se atinge um estgio especfico de
desenvolvimento capitalista pode-se efetivamente consolidar um sistema financeiro de
habitao. A consolidao da industrializao aps o Plano de Metas (1956-1961) e a
implementao de um parque industrial diversificado no pas garantiu essas condies no
perodo ps-64. Dessa forma, a idia de que o financiamento e a produo do setor
imobilirio, em grande escala, com a conseqente produo do espao urbano, so uma
etapa tardia do desenvolvimento capitalista, confirmada pelo caso brasileiro (que no
37
O SERFHAU foi o sucessor da FCP, mas ocupava um lugar secundrio na formulao da poltica
habitacional, cabendo a ela a realizao de pesquisas no campo habitacional e o estudo de aspectos do
planejamento da habitao, alm da prestao de assistncia tcnica aos estados, municpios e empresas para a
elaborao de planos diretores e constituio de empresas habitacionais (Castro, 1999: 71).
101
exceo, pois Melo estudou os casos dos EUA e do Reino Unido, alm do caso Brasileiro,
dos quais tirou suas concluses).
A linha de soluo proposta e implementada para o problema habitacional pelo
governo militar era a empresarial, sendo que o novo regime via a questo habitacional
como uma matria tcnica, onde o importante era encontrar a combinao tima de
fatores. O desenrolar da poltica mostraria quo irrealista era tal proposta (Azevedo &
Andrade, 1982: 57). Era uma soluo empresarial porque buscava um esquema de
autofinanciamento das instituies de promoo habitacional, mesmo as dirigidas para a
populao mais pobre, que no teria condies de arcar com o custo da moradia sem
subsdios. Ou seja, no era inteno dos formuladores do Sistema Financeiro da Habitao
(SFH) criar mecanismos de subsdio produo habitacional para a populao de renda
mais baixa, e sim uma forma de financiar a produo capitalista de moradia com uma
racionalidade de mercado (os emprstimos concedidos pelo BNH, o principal agente do
SFH, para a produo de moradias de interesse social, deveriam retornar corrigidos a esta
instituio, e isso, ao longo do tempo, mostrou-se invivel).
As principais inovaes na poltica habitacional do BNH com relao s solues
executadas no perodo anterior a 1964, foram, segundo Azevedo & Andrade (1982: 61), a
criao de um banco para gerir a poltica habitacional e de urbanismo, buscando uma
racionalidade de mercado a essa poltica, em primeiro lugar; a existncia de correo
monetria para os financiamentos concedidos, o que acarretava em reajustes dos dbitos e
prestaes por ndices correspondentes s taxas de inflao38; e tambm a criao de uma
frmula em que se buscou articular o setor pblico (agente financiador) com o setor
privado (executor da poltica habitacional).
Dessa forma, desenhou-se um complexo quadro de relaes entre o Estado e o setor
privado. Ao primeiro cabia ditar as regras do jogo, estabelecendo as formas de acesso s
habitao atravs de decises sobre as exigncias de renda familiar, prazos, juros e
sistemas de amortizao. Competindo-lhe ainda regular o mercado, credenciando
instituies para atuar como seus agentes e determinando os ndices de remunerao da
38
No caso do BNH, foi criada a Unidade Padro de Capital (UPC), uma unidade monetria de poder
aquisitivo constante, cujo valor seria atualizado monetariamente a cada trimestre, na mesma proporo do
ndice de preos, apurado pela Fundao Getlio Vargas (Azevedo & Andrade, 1982: 63), sendo que a idia
da correo monetria buscava tambm garantir a rentabilidade real das aplicaes dos poupadores.
102
poupana voluntria (Azevedo & Andrade, 1982: 65). O setor privado seria o provedor das
habitaes, tanto para as Companhias Habitacionais como para o mercado irrigado pelos
recursos da poupana voluntria regulada pelo Estado.
O SFH, ao longo de seu desenvolvimento, abarcou duas fontes de recursos principais
para a concesso de crdito habitacional: a poupana compulsria, proveniente do Fundo
de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), institudo em 1966, que era formada pela
arrecadao obrigatria por parte dos empregadores e empregados, sendo a principal fonte
de recursos para financiamento at 1975; e a poupana voluntria, constituda pelas
cadernetas de poupana e pelas letras imobilirias, que se tornaram a principal fonte de
financiamento do sistema a partir de 1975. Exigia-se o direcionamento de cerca de 70% da
poupana voluntria das cadernetas para o crdito habitacional, sendo essa a base de
constituio do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE).
O sistema de poupana voluntria, concebido para preservar o poder aquisitivo dos
salrios e o patrimnio dos trabalhadores frente a inflao, consistiu, na prtica, em reserva
de recursos para o Estado e os bancos privados que os centralizavam (Castro, 1999: 49),
sendo estes recursos usados para estimular o crescimento das empresas de construo e das
empresas bancrias que administravam seu recolhimento e os repassavam com subremunerao, aps longos perodos. E a exigibilidade de 70% de destinao dos recursos
da SBPE tambm poucas vezes chegou a ser cumprida. Dessa forma, a intermediao
financeira no mercado imobilirio era remunerada a taxas superiores s dos depsitos
captados.
O financiamento habitacional do BNH dividiu o mercado em trs faixas de
atendimento:
a)
O Mercado Popular: para famlias com rendimento de 1 a 3 salrios

mnimos, faixa posteriormente ampliada para 5 salrios. Os agentes para o
atendimento dessa populao seriam as Companhias Habitacionais
(Cohabs), estaduais ou municipais. A produo de habitaes para essa
faixa
da
populao
seria
financiada
principalmente
por
aportes
oramentrios das diferentes esferas de governo e os subsdios s famlias
103
cobririam praticamente 100% do valor dos imveis, alm dos recursos
provenientes do FGTS para a faixa entre 3 e 5 salrios mnimos 39.
b)
O Mercado Econmico: para famlias com renda de 3 a 5 salrios mnimos

(faixa depois ampliada para entre 5 a 10 salrios mnimos). Os agentes que
atenderiam a essa faixa seriam as Cooperativas Habitacionais, com recursos
de financiamento provenientes basicamente do FGTS.
c)
O Mercado Mdio: para famlias com renda mensal acima de 6 salrios

mnimos. Os agentes privados seriam os responsveis por essa faixa, como
as Sociedades de Crdito Imobilirio (SCI), as Associaes de Poupana e
Emprstimo (APE), alm das Caixas Econmicas, com recursos do SBPE.
Segundo Castelo (1997: 06), inicialmente o sistema no previa subsdio para
essa faixa da populao, contudo, vrias mudanas nas regras de
financiamento acabaram universalizando o subsdio.
Em termos prticos, o mercado para o financiamento imobilirio para os segmentos

de renda mdia, funcionava da seguinte maneira, segundo Arretche (1990: 31): o produtor
de um empreendimento imobilirio quer pblico, quer privado obtinha um
financiamento junto ao FGTS/SBPE; com estes recursos, realizava o empreendimento
habitacional; finalmente, com a venda da unidade residencial, o promotor imobilirio
quitava seu dbito junto ao rgo financiador, o qual se transformava em detentor dos
crditos hipotecrios do muturio final. Com relao a esses financiamentos, foi praticada
uma poltica de subsdios creditcios embutidos nas condies de financiamento.
Em 1967 foi criado o Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS) pelo
BNH para estabelecer limites s dilataes do prazo de resgate das dvidas contradas pelos
muturios, j que as variaes dos ndices de correo aumentavam as dvidas e
acarretavam em dilataes dos prazos de pagamentos para sald-las. Os recursos do FCVS
seriam provenientes da aplicao de uma sobretaxa prestao mensal dos muturios.
39
Embora, em sua formulao, o Mercado Popular devesse ser atendido com aportes oramentrios para o
subsdio total das famlias com renda menor a trs salrios mnimos, esses foram de um montante muito
pequeno ao longo da vida do BNH, o que impediu grandes iniciativas de produo de moradia para a faixa
com renda menor que trs salrios mnimos com financiamento subsidiado integralmente. O que se observou
foi o direcionamento da produo habitacional desse mercado para a faixa entre trs e cinco salrios
mnimos, que teria solvncia para o pagamento das prestaes do BNH e atenderia lgica empresarial do
banco.
104
Esse fato demonstrava o reconhecimento da inviabilidade de uma lgica estritamente
empresarial para a poltica de financiamento habitacional por parte do BNH.
Outras alteraes foram sendo realizadas a partir da dcada de 1970 pelo BNH para
adequar suas polticas realidade econmica e social do pas, como o Plano de Correo
Monetria, reajustado trimestralmente pela UPC, para empresrios e determinados
adquirentes do mercado mdio e do Plano de Equivalncia Salarial para os setores popular
econmico e mdio, acompanhando as variaes do salrio mnimo 40.
Assim, com o passar do tempo, o BNH procurou, sem abandonar sua postura de
racionalidade empresarial, adaptar mecanismos que tornassem mais amenas as situaes
dos muturios, em geral, e dos adquirentes do mercado popular, em particular (Azevedo &
Andrade, 1982: 76).
Em 1972 o BNH passou a atuar como banco de segunda linha, ou seja, passou a atuar
apenas como fornecedor de recursos para os agentes financeiros que repassavam os
crditos por ele concedidos para os empresrios ou muturios e se responsabilizavam pelas
operaes realizadas. A inteno era retirar o BNH da linha de frente das crticas dirigidas
poltica habitacional do governo, tanto por parte das oposies polticas, quanto por parte
dos muturios descontentes e da populao que demandava oportunidades de acesso
moradia.
Efetivamente, os agentes promotores do BNH para o mercado popular eram as
Cohabs, que operavam atravs de repasse de recursos do BNH para as empreiteiras, que
executavam a produo das edificaes, e comercializavam as unidades habitacionais para
a populao de baixa renda.
Logo os problemas de inadimplncia (dada a dbil e precria situao financeira da
clientela), aliados racionalidade empresarial tambm presente nas Cohabs, levaram a uma
predisposio destas a se concentrarem nos setores mdios (de 3 a 5 salrios mnimos) e
no populares (at 3 salrios mnimos) quanto renda. Por outro lado, muitos muturios
em atraso ou em dificuldades passaram a vender suas moradias para interessados,
principalmente dos setores mdios (Azevedo & Andrade, 1982: 99). Assim, com sua
reestruturao, a clientela das Cohabs passou a ser composta basicamente por empregados
40
Para maiores detalhes sobre as alteraes nos planos de financiamento do BNH ver Azevedo & Andrade,
1982.
105
especializados do tercirio, bancrios, vendedores, funcionrios pblicos e operrios

qualificados (Castro, 1999, p.77).
Para Castro (1999, p.78), a incluso da classe mdia baixa (3 a 5 salrios mnimos)
nos programas habitacionais atendeu aos interesses do capital industrial moderno, com a
ampliao da demanda, o que exigiu a ampliao da escala e diminuio do perodo de
produo, como tambm do capital financeiro, com a ampliao da demanda solvvel por
crditos imobilirios e do prprio Estado, que buscava legitimar-se, pois novamente a
mobilizao social emergia com movimentos populares, no final do chamado milagre
brasileiro. Ou seja, o objetivo de atender preferencialmente aos setores de menor renda
foi rapidamente abandonado pelo BNH e pelos seus agentes para a promoo de
habilitao, as Cohabs.
Das
unidades
financiadas com recursos do SFH at dezembro de 1980, 65%

41
destinaram-se s camadas de renda mdia e alta da populao , revelando que o crdito e

o subsidio implcito nele (devido menor correo das dvidas com relao inflao do
42
perodo) para o setor habitacional no se dirigiu, em maior parte, para as camadas menos
favorecidas da populao. Segundo Azevedo & Andrade (1982, p.129):
Sob o prisma social, a poltica habitacional teve efeito perverso. Concebida para
atenuar desigualdades sociais, termina ela por acentu-las mais ainda, concorrendo para
agravar a concentrao de renda no Pas.
Segundo
Pontual
(1995: 226),
modelo
BNH/SFH era orientado para o
financiamento da produo de novas unidades habitacionais e no para o atendimento das

necessidades do usurio, como por exemplo, incentivos recuperao de imveis em reas
habitacionais
antigas dos centros urbanos, compra e venda de imveis usados,
construo de unidades para aluguel, etc. Tambm o mesmo autor mostra que a falta de
41
Segundo Rodrigues (2001: 59), somente 18% dos recursos do FGTS teriam sido destinados para as
habitaes de interesse social.
42
Segundo Castro (1999: 96), entre 1973 e 1982, os ndices de reajustes das prestaes foram inferiores ao do
salrio mnimo e menores que os ndices de correo monetria. A reduo observada a partir da dcada de
1980 nos nveis de reajuste das prestaes beneficiou a todos os muturios, mas os que tinham financiamentos
de maior valor foram mais beneficiados. Dados apresentados por Arretche (1990: 31), baseados em estimativa
feita pelo Banco Mundial, indicam que, em 1985, cada muturio com renda superior a cinco salrios mnimos
receberia uma mdia anual de 543 dlares de subsdio por ano, ao passo que o subsdio creditcio para os
muturios cuja renda era inferior a cinco salrios mnimos foi estimado em 112 dlares.
106
aportes oramentrios por parte do Estado (na forma de subsdios diretos), limitava a ao
do SFH no atendimento s famlias situadas nos estratos de renda mais baixos, incapazes
de pagar as mensalidades exigidas pela lgica empresarial do sistema. importante notar
que a partir de 1979 h o predomnio dos financiamentos oriundos do SBPE, sendo que
esse sistema pouco se interessou em direcionar seus recursos para as camadas de
populao de menor renda. Na verdade, ao longo dos anos, tornou-se cada vez mais
elevado o valor da renda mnima para que uma famlia se habilitasse ao financiamento do
SFH (Pontual, 1995: 237). No quadro abaixo podemos observar a composio dos recursos
do SFH entre 1970 e 1985, e observamos a quase inexistncia de recursos provenientes do
Finsocial 43, criado para o atendimento da seguridade social:
QUADRO 3
COMPOSIO RELATIVA DOS SALDOS DOS RECURSOS DO SFH (em %)
Ano
FGTS
Poupana
Finsocial
Outros (1)
1970
56,2
19,4
24,4
1979
37,0
55,2
7,8
1980
36,3
56,4
7,3
1981
33,3
60,3
6,4
1982
32,5
60,7
0,2
6,6
1983
31,8
60,7
0,4
7,1
1984
30,9
62,1
0,4
6,6
1985 (2)
30,2
63,2
0,4
6,2
Fontes: BNH, CEF, ABECIP, apud. Pontual, 1995, p. 226.

(1) Letras Imobilirias, Patrimnio Lquido e Emprstimos Externos.
(2) At setembro.
Segundo Rodrigues (2001: 59), baseando-se em um relatrio do BNH, de 1964 a
1984 foram financiadas 4 milhes e 369 mil unidades, predominando, em termos de
unidades, um maior nmero na faixa de interesse social (58,5%). No entanto, quando se
considera os valores dos financiamentos, verifica-se que a maior porcentagem de recursos
foi canalizada para a faixa do SBPE. E, do total de recursos destinados pelo BNH, 69% se
43
Fundo de Investimento Social, criado em 1982, que incidia com uma alquota, inicialmente de 0,5%, sobre
o faturamento mensal das empresas, sendo extinto em 1992. Sua finalidade, ao ser criado, era distribuir os
recursos da sociedade para a seguridade social, incluindo a a habitao de interesse social.
107
destinaram a programas habitacionais e 31% a programas de desenvolvimento urbano, j
que o BNH, logo nos primeiros anos, percebeu que no bastava apenas construir casas, era
necessrio dot-las de infra-estrutura adequada. Para tanto, foi buscada uma parceria com
estados e municpios visando dotar os conjuntos habitacionais de infra-estrutura. O
financiamento de projetos de desenvolvimento urbano e de saneamento para a clientela
institucional formada pelas prefeituras municipais e governos estaduais e para a
implementao de infra-estrutura na rea de transporte e energia transformou o BNH no
mais forte agente de poltica urbana (Castro, 1999: 95). Mas os recursos canalizados para o
desenvolvimento urbano e obras pblicas raramente foram devolvidos ao BNH, o que
contribuiu de forma decisiva para o seu colapso financeiro.
O Estado tambm teve um papel fundamental, atravs do BNH, no atendimento das
aspiraes de setores econmicos, sobretudo as grandes construtoras e o setor bancrio,
pois:
Com efeito, o Estado financiou as grandes construtoras tanto por meio dos
investimentos pblicos com recursos oramentrios, como pela transferncia dos fundos das
poupanas. Financiou tambm os bancos privados que podiam reter por longos perodos os
recursos captados para o FGTS e mesmo os recolhidos no pagamento de prestaes dos
muturios. Alm disto, os bancos e agentes financeiros se apropriaram das diferenas entre
as taxas pagas pela remunerao das poupanas e as recebidas pelos emprstimos, ao
comprador da moradia, alm das taxas pelos servios, enquanto a garantia aos
financiamentos ficou sob responsabilidade do BNH/SFH (Castro, 199: 73)
Segundo Sachs (1999: 122), os objetivos econmicos tiveram, em ltima instncia,

primazia sobre todos os outros no terreno das polticas da habitao e, ao mesmo tempo, no
conjunto das polticas pblicas do regime autoritrio. Assim, os interesses privados
voltados expanso da produo foram determinantes no desenvolvimento do BNH e
supunham a interveno do Estado no mercado imobilirio, havendo uma integrao
orgnica entre a grande construtora, o sistema financeiro e o aparelho de Estado
Nacional, sobre o qual se ergueu a modernizao capitalista nas relaes de produo de
moradias (Castro, 1999: 82).
Tendo em vista o compromisso implcito entre o Estado, o setor financeiro e o setor
imobilirio, os programas voltados a polticas habitacionais alternativas, como a
108
urbanizao de favelas, a produo em regime de mutiro, a urbanizao de lotes ou o
financiamento do material de construo para o prprio morador foram marginalizados ao
longo da trajetria do BNH, tendo pouca expresso em termos de recursos destinados44. De
1964 a 1985, 88% do montante dos emprstimos feitos pelas Cohabs foram para a
construo de habitaes convencionais, em sua maioria localizadas em grandes conjuntos
habitacionais (Sachs, 1999: 123). A participao dos programas sociais no perodo (1964 a
1985) foi de 1,5% e o nmero de beneficiados foi de 5,7% do total de muturios (Idem:
158).
O aumento das dificuldades para o setor da construo, como a inflao que se
acelerava ao longo da dcada de 1980, o aumento do custo dos terrenos nos maiores
centros urbanos, alm dos prprios custos de gesto de um sistema to centralizado como o
do BNH, no implicaram em um redirecionamento da poltica dos grandes conjuntos para
solues alternativas voltadas para a populao mais pobre, mas na busca de solues
dentro da lgica de construo tradicional realizada por empreiteiras, como a construo de
edificaes em terrenos mais distantes dos centros e sem infra-estrutura e na diminuio do
tamanho dos apartamentos construdos, alm do uso de materiais de pior qualidade
(Pontual, 1995: 239; Bonduki, 1997: 262). Ou seja, ocorreu uma precarizao das
condies de moradia dos muturios do BNH, e mesmo assim no foi possvel atender as
camadas de renda mais baixa da populao; a moradia, mesmo mais precria, ainda era
inacessvel a essa parcela da populao. O atendimento aos cidados ou grupos
associativos organizados que queriam promover, eles mesmos, a custos mais baixos, a
produo de sua moradia tambm foi obstada pela lgica de atuao do BNH. Assim,
segundo Bonduki (1997: 261-262):
Os conjuntos habitacionais financiados pelo BNH se caracterizaram em geral, pela

monotonia de sua arquitetura e pela ausncia de relao com o entorno, por sua localizao
perifrica, estendendo horizontalmente as cidades, pela despreocupao com a qualidade dos
projetos e com o meio fsico, resultando na depredao ambiental, pela negao dos processos
de participao comunitria, preferindo uma gesto centralizada e a contratao de
empreiteiras, entregando moradias prontas.
44
Na cidade de So Paulo, a reabilitao de favelas s aparece tardiamente e numa escala bem modesta. A
reabilitao de cortios s chama a ateno de poderes pblicos marginalmente, numa contradio flagrante
com a importncia relativa dessa forma de habitao popular em So Paulo (Sachs, 1999: 208).
109
O binmio BNH/SFH no conseguiu tambm inverter a curva descendente do

agravamento da situao habitacional no Brasil, embora, comparativamente ao perodo
pr-1964, observe-se um incremento na produo habitacional. Segundo Pontual (1995:
228), no perodo entre 1937 e 1964, a mdia anual de produo habitacional era da ordem
de 5.900 unidades, j no perodo compreendido entre a criao do BNH e 1990 a mdia
anual de unidades produzidas com recursos do FGTS foi de cerca de 115 mil. E o SBPE
forneceu financiamento para a produo de cerca de 2,1 milhes de unidades. Em 22 anos
de existncia, o BNH financiou cerca de 25% do estoque habitacional do pas (Castro,
1999: 99). Ao todo, entre 1964 e 2000, o SFH financiou a aquisio de 6,8 milhes de
moradias, sendo que a maior parte destas correspondia construo de novas unidades
(Carneiro & Valpassos, 2003: 28). Apesar do nmero expressivo de habitaes
construdas, este foi insuficiente para atender o dficit habitacional do pas, que ainda
estimado em mais de 6 milhes de moradias segundo pesquisas da Fundao Joo
Pinheiro, de Minas Gerais [www.fjp.gov.br].
Em So Paulo, o conjunto da produo da Cohab-SP representa apenas 2,5% do
parque de habitaes existentes na regio metropolitana, num universo de cerca de 3
milhes de moradores em cortios, 1 milho de moradores em favelas e 2 milhes de
moradores em habitaes precrias nos loteamentos perifricos em So Paulo, contra 400
mil unidades da Cohab-SP (Sachs, 1999: 99). E a anlise dos dados relativos distribuio
dos financiamentos por estados da federao revela a fragilidade ou mesmo a ausncia de
planejamento da distribuio entre eles dos recursos para a execuo da poltica
habitacional de interesse social no pas (Pontual, 1995: 234).
No final dos anos 70, mas principalmente ao longo da dcada de 1980, os recursos do
SFH tornaram-se cada vez mais escassos, devido crise econmica e ao desemprego
observados no perodo. O efeito dessa crise foi a diminuio do recolhimento do FGTS e
dos depsitos em poupana e o aumento dos saques do FGTS por parte dos trabalhadores,
medida que aumentava o desemprego. Por outro lado, aumentava tambm o nmero de
inadimplentes, j que o aumento do desemprego desestabilizou o rendimento de muitas
famlias e a inflao aumentou o valor das prestaes (Rodrigues, 2001: 59). Em 1984,
110
havia mais de 350 mil muturios inadimplentes (Castro, 1999: 87), representando cerca de
50% dos muturios.
A poltica de conteno de gastos por parte do Governo Federal, como estratgia
antiinflacionria, paralisou o BNH aps 1985. O Plano Cruzado (1986), com o
congelamento de preos, desestimulou, por sua vez, as empresas da construo civil em
participar das concorrncias do SFH, pois os ndices de correo concedidos ao setor no
correspondiam elevao dos custos da indstria da construo civil (Pontual, 1995: 233).
Mas no foram somente aspectos conjunturais os responsveis pela crise no SFH,
problemas estruturais inerentes ao sistema tambm causaram sua inoperncia e posterior
colapso. Segundo Castelo (1997: 08), a taxa de juros fixa em 6% ao ano para a caderneta
de poupana e de 3% ao ano para os recursos do FGTS, acabaram por levar a um
racionamento do crdito, j que outras oportunidades de obteno de rendimentos mais
elevados se apresentavam no mercado. Tambm, segundo essa autora, a falta de
comunicao entre o SFH e os demais segmentos do mercado de capitais impedia que
outras formas de poupana (alm das cadernetas) pudessem canalizar seus recursos para o
segmento de financiamento habitacional. Ainda segundo Castelo (1997: 08), o modelo
financeiro do SFH previa a captao de recursos a curto e mdio prazos por longos
perodos, sem levar em conta as oscilaes da economia que afetassem a capacidade de
poupana da populao. O que aconteceu, na realidade, foi a ocorrncia de um prazo de
permanncia exguo e incerto dos depsitos nos respectivos fundos de poupana
(cadernetas e FGTS), j que no havia contratos relativos ao prazo dos depsitos. Em
conseqncia, o montante de recursos passveis de serem destinados ao crdito tornou-se
incerto ao longo do tempo e dependente das oscilaes da economia, ou seja, se a
economia est com problemas, o financiamento habitacional tambm os ter, tornando-se
refm dessas oscilaes.
Assim, com escassez de recursos, alta inadimplncia, e problemas estruturais, o BNH
e o SFH entram em colapso. Em 1986 foram financiadas 63.449 unidades pelo SFH, contra
541.129 em 1982 (Castro, 1999: 98). Com o aumento de seu dficit 45, e com problemas de
45
O aumento da inadimplncia e a escassez de recursos foram acompanhados pelo aumento do rombo do

FCVS que cresceu muito ao longo do tempo, o que conferiu ao sistema grande instabilidade, inibindo novas
contrataes de financiamento de moradias pelos agentes financeiros. O desequilbrio financeiro do FCVS se
111
correo das dvidas causados pelo Plano Cruzado em 1986, o BNH extinto e suas
atribuies e recursos passam para a Caixa Econmica Federal, que herdou uma
inadimplncia bilionria das sociedades de crdito imobilirio, cooperativas habitacionais,
bancos comerciais e associaes de poupana e emprstimo. Mas, como destaca Rodrigues
(2001: 60), o maior montante de inadimplncia estava relacionado aos planos de
desenvolvimento urbano (dvidas de empresas estatais, companhias de saneamento etc.) e
no diretamente produo da habitao.
O sistema SFH/BNH foi uma forma de interveno do Estado no mbito do
financiamento e produo habitacionais, mas guiado pela lgica do mercado e da iniciativa
privada, beneficiando os capitais envolvidos no mercado financeiro e imobilirio, em
detrimento da populao de baixa renda, o alvo do discurso inicial do programa
habitacional do governo. Com o fim do regime militar em 1985 e a transio rumo a um
regime mais democrtico no pas, o Estado brasileiro passa por reformulaes. Essas
reformulaes iro atingir tambm a poltica habitacional e o seu sistema de
financiamento, dado o papel preponderante que o Estado possua nesse mbito. Mais do
que reformulaes com relao poltica habitacional observa-se, no perodo ps-1985, a
constatao da falncia do sistema financeiro habitacional do perodo militar e certa
imobilidade estatal para reformar esse sistema de maneira a lhe conferir melhores
resultados. A seguir so apresentados o cenrio ps-1985 no que diz respeito ao
financiamento habitacional e algumas das inovaes no mercado financeiro para estimular
o setor imobilirio no Brasil.
c) Do fim do BNH ao Sistema Financeiro Imobilirio Uma longa transio

inacabada.
Aps o fim do regime militar em 1985, a questo habitacional entrou em um perodo
de transio. Segundo Castro (1999: 99), a fase de transio que se iniciou desde ento,
pautou-se pela desarticulao institucional e o aprofundamento da crise do financiamento
habitacional, que perdurou na dcada de 80 e adentrou sem soluo os anos 90.
Podemos acrescentar que ao longo desses anos algumas medidas foram tomadas, mas o
refletiu em um rombo, em meados dos anos 90, de US$ 70 bilhes (Vendrossi, 2002: 14), sendo hoje, uma
das maiores dvidas existentes no pas.
112
sistema de financiamento habitacional ainda no foi reformulado de maneira a retomar a
produo de moradias, sobretudo para as camadas de renda mais baixa da populao.
Ocorreu uma constante queda da atuao do SFH ao longo dos anos 80, reflexo de
sua crise interna e da crise econmica por que passava o prprio pas. Em 1987 observa-se
uma paralisia quase que completa do SFH devido extino do BNH (feita em 1986) e
acelerao da inflao com o fim do congelamento de preos do Plano Cruzado (tambm
de 1986). Os dados abaixo ilustram a afirmao acima:
QUADRO 4
EVOLUO DO SFH 1980-1987
Ano
Ano base
Taxa de
Porcentagem do
Gasto per capita
1980=100
crescimento (%)
PIB
em US$
1980
100
1,0
20,6
1981
86
-14,2
0,9
17,3
1982
87
1,9
0,9
17,2
1983
70
-20,2
0,7
13,5
1984
40
-42,5
0,4
7,6
1985
32
-20,1
0,3
5,9
1986
17
-48,2
0,1
3,0
1987
10
-37,6
0,1
1,8
Fonte: Royer, 2002: 28 (Dados primrios CEF).
Aps o colapso do BNH, a fragmentao institucional e a descentralizao das

polticas, no se definiu um novo conjunto articulado de aes na promoo pblica de
habitao popular. O Governo Federal manteve seu controle sobre o setor ao centralizar os
recursos financeiros e pela funo regulatria que exercia sobre os dois subsistemas do
SFH (FGTS e SBPE), principalmente no que se refere definio das taxas de
remunerao dos recursos captados (Castro, 1999: 101). Continuando o SFH como a base
do financiamento habitacional, no foram feitas, na realidade, at a dcada de 1990,
modificaes estruturais no sistema.
A Caixa Econmica Federal, atravs da Circular Normativa n 58, de 13/04/88,
passou a transferir os crditos dos recursos do FGTS, anteriormente canalizados aos
promotores pblicos (Companhias Habitacionais), diretamente para as empresas
113
construtoras, caracterizando, segundo Castro (1999: 102), uma clara opo em direo
privatizao da poltica habitacional para a populao de baixa renda, com a conseqente
excluso desse segmento populacional do acesso moradia.
Com o Governo Collor (1990-1992), mudanas ocorreram com relao poltica
habitacional, sem, contudo levarem a uma melhoria nas condies de vida da populao
com rendas baixa e mdia. Em sua gesto foi elaborado o Plano de Ao Imediata para a
Habitao (PAIH), marcado pela subordinao institucional da habitao como questo de
assistncia social e pela centralizao do financiamento habitacional na CEF (Royer, 2002:
29). Segundo Castro (1999: 104), por meio do PAIH foram transferidos recursos de
poltica social iniciativa privada, enquanto as Cohabs encontravam-se desempenhando
um papel secundrio de rgos assessores, aprofundando a tendncia de privatizao da
poltica habitacional iniciada no governo Sarney. Assim, os agentes pblicos receberam
somente 21% do montante de recursos emprestados pelo FGTS, e as Cooperativas
Habitacionais, com contratos com empreiteiras e visando as faixas de renda mdias,
receberam cerca de 70% dos recursos do FGTS (Castro, 1999: 105), numa clara
demonstrao de quo afastada da poltica de proviso de moradia para a populao de
baixa renda a poltica governamental se encontrava. Na verdade, o que se observou foi a
permanncia do direcionamento da maior parte dos recursos para os programas produtores
de unidades acabadas, que beneficiavam mais os grupos empresariais da construo do que
a populao usuria.
Com o Governo Itamar Franco, que sucedeu Collor, ocorreu a instituio do
financiamento direto pessoa fsica e ao produtor, o que representa um avano pela
desintermediao bancria e diminuio da burocracia. Foi criado o Ministrio do BemEstar Social (MBES), foram institudos os conselhos de participao comunitria e passou
a ser exigida contrapartida financeira dos governos locais aos investimentos da Unio, com
a inteno de melhorar o controle social e dar transparncia gesto administrativa dos
recursos liberados (Royer, 2002: 30). Na gesto Itamar Franco foram criados os programas
de habitao popular que constituram a base dos programas de seu sucessor, Fernando
Henrique Cardoso (FHC), que governou de 1995 a 2002. Esses programas foram o
Habitar-Brasil, para cidades de porte mdio e grande e o Morar-Municpio, para pequenos
municpios. Segundo dados do MBES (Castro, 1999: 107), em 1993 e 1994, estes
114
programas financiaram cerca de 54 mil unidades para a populao que recebia at trs
salrios mnimos.
No primeiro governo FHC (1995-1998), tambm no foi realizada a reforma do SFH,
sendo que a poltica habitacional ficou subordinada Secretaria de Poltica Urbana
(SEPURB) do Ministrio do Planejamento e Oramento (MPO). Os programas
desenvolvidos pela SEPURB podem ser, segundo Royer (2002: 31), divididos segundo sua
fonte de recursos, sendo o Habitar-Brasil o nico programa financiado com recursos do
Oramento Geral da Unio. A maior parte dos programas foi financiada com recursos
oriundos do FGTS, dividindo-se quanto aos tomadores do financiamento: Pr-Moradia e
Pr-Saneamento para o setor pblico, Carta de Crdito Associativa e Carta de Crdito
Individual, para as pessoas fsicas e associaes e Apoio Produo, para o produtor.
Segundo Castro (1999: 121), os resultados alcanados pelo MPO mostram a
prioridade aos investimentos realizados com recursos do FGTS e SBPE, enquanto que os
provenientes do Oramento Geral da Unio, que facilitariam solues habitacionais
populao de baixa renda, foram pouco significativos. Mais uma vez, o desempenho da
poltica federal ficou condicionado pela lgica do mercado. Os critrios econmicos e
financeiros que predominavam na seleo e aprovao de projetos pela CEF, em prejuzo
da finalidade social do emprego dos recursos, mostraram as fragilidades das propostas
(Castro, 1999: 121).
De acordo com Royer (2002: 31), podia-se perceber, j em 1996, que os programas
para o setor pblico, Habitar-Brasil e Pr-Moradia, eram os que tinham menor nmero de
contrataes no total de recursos liberados pelo governo, devido, principalmente ao
contingencionamento do setor pblico, que j se manifestava como conseqncia da
poltica econmica do governo. A habitao de interesse social, mais uma vez, ficava em
segundo plano, e as necessidades da iniciativa privada se sobrepuseram s necessidades de
moradia da maioria da populao. Os recursos liberados foram inferiores aos gastos
previstos no oramento do FGTS, no perodo 1995-1997, revelando o desinteresse da CEF
para repassar os recursos colocados disposio pelo plano oramentrio do FGTS.
Justamente nos programas que atenderiam s populaes mais pobres (Pr-Moradia e
Pr-Saneamento) que observamos a menor liberao de recursos. E como eram
programas destinados populao de menor renda, recursos do SBPE no substituram os
115
recursos no repassados pela CEF, j que o SBPE atenderia a uma faixa de renda mais
elevada, por se tratar de financiamento para imveis de mercado, ao contrrio dos recursos
provenientes do FGTS que eram destinados produo de moradias para o chamado
mercado econmico. Os dados abaixo nos mostram o carter regressivo da alocao dos
recursos do FGTS destinados moradia, entre 1995 e 1998:
QUADRO 5
APLICAES DO FGTS ENTRE 1995 E 1998
At 3 sm
Acima de 3 sm
5.766.937.488
Total
At 3 sm
Acima de
Total
(%)
3 sm (%)
(%)
6.775.876.493
14,89
85,11
100,0
772.952.845
11,41
0,0
11,41
HABITAO
1.008.939.005
PR-MORADIA
772.952.845
CARTA DE
235.986.160
5.721.740.650
5.957.726.810
3,48
84,44
87,93
INDIVIDUAL
162.181.750
4.974.338.106
5.136.519.856
2,39
73,41
75,81
ASSOCIATIVA
73.804.410
747.402.543
821.206.953
1,09
11,03
12,12
APOIO
45.196.838
45.196.838
0,00
0,67
0,67
CRDITO
PRODUO
Fonte: Royer, 2002: 31 (Dados primrios CEF).
Observa-se nos dados um predomnio dos recursos repassados como Carta de

Crdito, sobretudo individual e direcionados para faixas de renda acima de 3 salrios
mnimos.
O Programa de Carta de Crdito foi criado em 1995, objetivando o financiamento
pessoa fsica com rendimento de at 12 salrios mnimos, sendo concedida para a
produo, ampliao e aquisio de unidades habitacionais e produo de lotes
urbanizados cujos valores venais previstos de incio foram R$ 58 mil e R$ 10 mil,
respectivamente (Castro, 1999: 123). O programa se dividiu nas modalidades individual e
associativa (destinada a grupos de muturios organizados em condomnios para a
construo de at 500 unidades habitacionais, sendo que os crditos deveriam ser
solicitados pelas instituies organizadas pelos grupos - empresas de construo e de
incorporao, Companhias Habitacionais, sindicatos e cooperativas). Como visto na tabela
acima, este instrumento tm sido a mais importante fonte de financiamento para os
segmentos de renda mdia.
A partir de 1997, ocorreu uma simplificao dos
116
procedimentos legais para a concesso dos crditos, a ampliao da faixa de renda dos
muturios (at 20 salrios mnimos) e do teto do financiamento e a adoo, nos contratos
de financiamento da figura da alienao fiduciria 46, fatos que contriburam para um
crescimento do programa a partir desse ano.
Segundo Castro (1999: 124), entre 1995 e 1997 tambm se observa a recuperao da
produo financiada com recursos das cadernetas de poupana do SBPE, com 119 mil
financiamentos contratados com investimento de R$ 8,3 bilhes, que se somaram aos R$ 3
bilhes de recursos do FGTS. Para tal recuperao, contriburam as mudanas como o
aumento do teto para o financiamento, as normas de alienao fiduciria estabelecidas e o
reforo das contrapartidas prvias de poupana exigidas dos bancos para o financiamento
habitacional.
Na segunda metade dos anos 90 ocorrem mudanas significativas no mercado
imobilirio no que diz respeito s formas de financiamento para a produo habitacional e
o surgimento de instrumentos financeiros que buscam uma maior integrao com os
rendimentos dos ativos imobilirios. Segundo Carneiro & Valpassos (2003: 23-24), a
grande inovao deste sistema seria a inteno de integrar os mercados financeiros
primrio (originador dos contratos hipotecrios) e secundrio (onde so negociadas as
aplices resultantes do processo de securitizao), sendo o efeito pretendido a liberao
dos recursos financeiros correspondentes ao financiamento da construo no menor
intervalo de tempo possvel, de modo a acelerar o processo de produo na construo
civil.
J em 1994 os agentes privados criaram carteiras hipotecrias, o que incrementava as
possibilidades de financiamento ao mercado de alta renda, sendo, segundo as palavras da
Revista da Indstria Imobiliria (n 40, 1995, apud. Castro, 1999, p. 124), o embrio do
futuro mercado hipotecrio brasileiro, e suporte para o novo sistema financeiro privado.
As palavras da revista so indicativas da tendncia, j observada por Castro (1999, p. 125),
46
A figura da alienao fiduciria de coisa imvel foi criada pela Lei 9.514 de 1997, ampliando a existncia
dessa figura, at ento exclusividade de bens mobilirios, para os imveis, visando facilitar o problema da
recuperabilidade do imvel por parte do credor. uma forma de garantia, na qual a propriedade de um
determinado bem transferida temporariamente do devedor ao credor, em razo da existncia de uma dvida.
Sua diferena bsica em relao hipoteca que nesta ltima, o devedor retm o bem. A hipoteca, assim,
um direito real em coisa alheia, enquanto a propriedade fiduciria um direito real em coisa prpria
(Vendrossi, 1999: 18). A alienao fiduciria faz com que o prazo de execuo da garantia e retomada do bem
seja bem inferior ao prazo do mesmo processo, no caso de uma garantia hipotecria.
117
de atuao dos agentes do mercado imobilirio em direo abertura deste setor
econmico ao capital financeiro e de canalizao aos negcios imobilirios dos recursos
dos fundos de penso, sem perder o controle sobre os recursos do SFH.
Em 1997, foi criada a Lei 9.514, aprovada pelo Congresso Nacional a partir de
proposta de lei da Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio (ABECIP),
estabelecendo o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). Segundo Castro (1999: 125):
As bases do SFI so a extenso da alienao fiduciria aos imveis urbanos e a

flexibilizao dos contratos acertados entre as partes, oferecendo maior garantia ao investidor
e sustentabilidade financeira s operaes contratadas. As operaes de financiamento
abrangem a edificao e a urbanizao habitacional, comercial e de servios, mas no se
prestam a aes no mercado habitacional de renda baixa e mdia.
A lei que criou o SFI introduziu tambm, segundo Vendrossi (2002: 118), um novo
veculo legal denominado Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios, sociedades
com propsitos de fazer a securitizao dos recebveis imobilirios atravs da emisso dos
denominados Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), ttulos imobilirios
equivalentes a debntures.
Segundo Arthur Parkinson 47, vice-presidente de financiamento do SECOVI
(Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis
Comerciais e Residenciais), o SFI o sistema do futuro para o setor imobilirio,
principalmente para o setor habitacional de mercado:
Quando falamos no SFI, falamos da rea habitacional que a rea foco, estamos
falando de habitao de mercado, no estou falando de habitao de interesse social, eu
estou fazendo um corte, essa habitao de mercado a habitao para pagar juros, que no
tem subsdio, que so regras de mercado, enfim. Ento, eu acho que essa operao
estruturada, nos moldes da proposta que est sendo feita aqui, o que quer dizer isso? Voc tem
aqui uma integrao com o SFH com o SFI, isso j foi feito, j existe em pequenssimas
propores, mas esse o modelo do futuro, o modelo que ns chamamos de mundo novo, o
modelo que, evidentemente, as empresas constitudas e acostumadas a determinada
metodologia e a determinado procedimento s no SFH, onde o governo um grande paizo,
47
Entrevista realizada em 20/11/2002.
118
isso j no existe mais...Ento, quer essas empresas queiram, quer no, que essas empresas
pressionem e o Secovi queira insistir nisso, no d mais! Assim como o banco no d mais
para ser como era.
Segundo a percepo do SECOVI e do Sinduscon, no se trata de substituir o SFH

pelo SFI, mas sim de promover a integrao do SFH que precisaria ser renovado com o
SFI que necessitaria ser efetivamente aplicado (Parkinson, 2002: 03).
A criao do SFI marca a formalizao de um processo simultneo de crescente
mercantilizao da poltica habitacional e de financeirizao do mercado imobilirio, num
contexto de menor interveno estatal na questo habitacional. Segundo Vendrossi (2002:
19):
Em resumo, o SFI busca primordialmente a desregulamentao, no sentido da no

interveno estatal, e a flexibilizao dos financiamentos imobilirios, permitindo que os
mesmos sejam feitos em condies de mercado e, portanto, o prprio mercado investidor seja
o grande provedor de recursos para este sistema.
As alteraes nos aspectos regulatrios, legais e jurdicos, para a efetivao do SFI

esto relacionados alienao fiduciria e garantia aos investidores de que seus recursos
estaro garantidos em caso de inadimplncia por parte dos muturios. Porm, o ambiente
macroeconmico ainda no teria permitido, segundo Vendrossi (2002: 19), a total
decolagem do SFI, mesmo com a inflao controlada, pois as altas taxas de juros inibiriam
os investidores potenciais a investir num setor, como o imobilirio, que apresentaria
rendimentos inferiores aplicao desses mesmos recursos no mercado financeiro (como a
aplicao em ttulos pblicos).
Dados do SECOVI (apud. Vendrossi, 2002: 85), relativos a 2000, indicam que o SFH
tem tido uma participao de mercado em torno de 25 a 30% do volume total de vendas de
imveis nos ltimos anos. Dessa forma, a anlise de Castro (1999: 127) ressalta que:
As medidas de correo de rumos da poltica habitacional tm sido endereadas a

procurar solues de mercado no sentido de sua aplicao e dinamizao, incrementando
mudanas institucionais na criao de um sistema secundrio hipotecrio para o
financiamento da produo de moradias para as classes mdia e alta, e com a
119
desregulamentao dos controles sobre os agentes financeiros alternativos para a produo
de moradia para a populao de renda mdia-baixa e baixa.
Uma questo crucial para a aquisio da moradia em um contexto de liberalizao do

mercado a referente aos custos financeiros decorrentes do financiamento. Alm dos
novos instrumentos de captao de recursos (CRIs, FIIs e consrcios imobilirios), um
importante fenmeno observado por Castro (1999) em sua tese de doutoramento, que
estudou a Regio Metropolitana de So Paulo, foi a exploso do autofinanciamento 48 da
produo habitacional de mercado a partir da segunda metade dos anos 90 para diminuir os
custos financeiros para a demanda e para os produtores. Nesse perodo, ocorreram
mudanas no mercado de incorporaes residenciais, e o crescimento do financiamento
habitacional com recursos prprios das empresas incorporadoras e construtoras
configurava uma oferta restrita para as camadas de alta renda, sendo que para a populao
de baixa renda, a soluo foi o crescimento da produo habitacional ilegal e informal
(Castro, 1999: 99).
Mas importante lembrar que a produo e circulao de moradia autofinanciada no
acessvel grande maioria das famlias de baixa renda, no se tratando, ento, de uma
popularizao do mercado (Castro, 1999: 99). O autofinanciamento atendeu, durante os
anos 90, os excludos dos mercados tradicionais e do atendimento pblico, em especial
aqueles com renda entre oito e quinze salrios mnimos, com condies de investir parte de
sua renda mensal em uma casa prpria, antecipando os recursos produo e dispensando
o concurso de intermediao financeira (Idem: 135).
Com a estabilizao da economia decorrente do Plano Real, os planos de
autofinanciamento permitiram que as camadas de renda mdia e mdia-baixa financiassem
com recursos prprios o boom da produo habitacional no mercado, particularmente por
meio de cooperativas habitacionais organizadas por empresas de assessoria tcnica. O
autofinanciamento foi uma alternativa de recuperao do nvel de atividades do setor
habitacional, aumentando sua participao na ofertas de novas moradias, sobretudo a partir
de 1996.
48
Por autofinanciamento entende-se a modalidade de construo e venda de imveis caracterizada pelo cofinanciamento entre imobilirias, incorporadores, construtoras e compradores de imveis que integralizam
parte expressiva ou a totalidade do capital necessrio para a construo habitacional (Castelo, 1997: 11).
120
Mais adiante tais modalidades de financiamento (autofinanciamento, fundos de
investimentos imobilirios, securitizao de recebveis e promoo estatal) sero mais bem
detalhadas com o estudo de casos.
Em 2003 o financiamento de imveis na planta com recursos do FGTS caiu mais de
50% com relao a 2000 (Motta, 18/01/2003), acentuando um processo que vinha desde a
dcada de 1990, e apesar de anncios realizados pela CEF de reativao dos
financiamentos para a classe mdia, os financiamentos para compra da casa prpria
recuaram nas principais linhas de crdito no mercado em 2002, segundo avaliao do
SECOVI (Idem, Ibidem). Assim, em 2002 - segundo informaes divulgadas pelo informe
Janela do SindusCon (Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo)
de 05 de janeiro de 2003 o valor financiado pela SBPE caiu 12,4% em comparao a
2001 (com uma reduo de 27,5% do nmero de moradias financiadas) 49 e os recursos para
crdito imobilirio da CEF, do FGTS, do FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador) e do
Oramento da Unio tiveram queda de 22%.
A combinao de altos ndices de inadimplncia dos muturios com custo de
oportunidade muito alto (que medido pelas altas taxa de juros reais oferecidas pelos
ttulos pblicos durante todo o Plano Real) fez com que as instituies financeiras privadas
desconsiderassem a atividade de concesso de crdito de longo prazo para a aquisio de
habitao no Brasil (Carneiro & Valpassos, 2003: 29).
Os bancos, por sua vez, aproveitam-se de mecanismos legais e financeiros para
engordar seus lucros e desviarem os recursos das cadernetas de poupana do setor
habitacional. Em maro de 2002, R$ 45,4 bilhes foram destinados ao crdito imobilirio,
mas todo esse dinheiro (que corresponderia a 46,53% do saldo depositado nas cadernetas,
abaixo, portanto, dos 65% exigidos), no financiou a produo habitacional, mas foi
utilizado para quitar o saldo que os bancos tinham com o Fundo de Compensao de
49
Nos anos de 2003 e 2004 houve um aumento dos recursos do SBPE destinados ao financiamento
imobilirio decorrentes da maior presso exercida pelo governo federal sobre os bancos para que cumprissem
a obrigao de destinarem 65% dos recursos da Caderneta de Poupana para o financiamento habitacional
(Janela SindusCon, 01/08/2004). Segundo notcia publicada pelo Jornal Folha de S. Paulo em 27/01/2005,
os bancos direcionaram em 2004, R$ 3,060 bilhes para o financiamento imobilirio no pas. Esse montante
representou um incremento de 38% em relao ao registrado no ano anterior. Trata-se tambm do melhor
resultado da dcada, de acordo com a Abecip (Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e
Poupana). Balano divulgado pela Abecip mostra que esses recursos foram usados no financiamento de
54.467 unidades. Esse volume representa um avano de 49,4% na comparao com 2003, quando foram
financiados 36.446 imveis com recursos da poupana.
121
Variaes Salariais (FCVS), recriado em 2001. Assim, por meio de um artifcio contbil,
sacramentado pela Lei 10.850/97 e de comum acordo com o Banco Central, os bancos
contabilizam os crditos que tm com o FCVS (para cobrir a diferena entre o que foi pago
pelos muturios e a dvida corrigida pelos juros da economia) como financiamento para a
construo de habitaes (Balbi, 15/07/2002). Dessa forma, os recursos das cadernetas de
poupana, que possuem baixa remunerao, so utilizados pelos bancos para o ganho de
imensos lucros no mercado financeiro e na aquisio de ttulos pblicos, enquanto que a
dificuldade de obter financiamento com recursos do SBPE ou do FGTS cresce.
Com a Resoluo n 3.005 do Conselho Monetrio Nacional (CMN) de julho de
2002, o Governo Federal tentou impedir tais manobras realizadas pelos bancos privados,
reafirmando a obrigatoriedade de aplicao de 65% dos recursos do SBPE para operaes
de financiamento imobilirio. Segundo tal resoluo, 80% destes recursos obrigatrios
devem ser destinados a financiamentos do SFH (com taxas de juros limitadas) e os 20%
restantes podem ser utilizados para a concesso de crdito imobilirio a taxas de mercado.
Dos recursos destinados ao SFH, podem ser concedidos financiamentos para a aquisio de
imveis novos e usados e para a produo de imveis, bem como para a concesso de
cartas de crdito, crdito para a aquisio de material de construo ou reforma, compra de
CRIs, cdulas e letras imobilirias e quotas de FIIs (Aoqui, 15/09/2002). Mas o mercado
financeiro ainda reluta em conceder recursos para o setor imobilirio, principalmente
devido questo das altas taxas de juros da economia mantidas pelo Banco Central desde o
incio do Plano Real, e que com a mudana de governo, em 2002, foi mantida em virtude
das preocupaes antiinflacionrias e de ajuste fiscal.
Com as elevadas taxas de juros, os investidores potenciais no mercado imobilirio,
como os fundos de penso, investidores individuais, seguradoras, bancos etc. preferem
alocar seus recursos em ttulos pblicos e fundos de renda fixa, o que contribui para o
financiamento do Estado, mas atravanca o desenvolvimento do setor produtivo da
economia.
Segundo Carneiro & Goldfajn (2002: 07), em 1998, os incorporadores financiaram
em torno de 68% de suas unidades vendidas, tendo esse percentual superado os 80% em
1999, o que estaria relacionado com a falta de interesse do sistema bancrio em financiar o
122
mercado habitacional 50. O prazo de pagamento dos financiamentos de incorporadores pode
chegar a 100 meses, sendo que em geral os incorporadores optam pelo INCC (ndice
Nacional da Construo Civil) durante a construo e pelo IGP-M mais 12% ao ano depois
da entrega das chaves (O Estado de S. Paulo, 23/03/2003). Isso quer dizer que os bancos
no estariam cumprindo a exigncia de direcionarem os recursos da Caderneta de
Poupana para o mercado habitacional (que hoje corresponde a 65% dos recursos do
SBPE). Dessa forma, os recursos dos incorporadores ficam diminudos pela necessidade de
financiarem os compradores, o tempo de rotao de seus capitais aumenta e a
disponibilidade de recursos para a produo de novas unidades cai.
O mesmo aconteceria com o mercado de imveis usados, pois segundo levantamento
do Conselho Regional de Corretores de Imveis do Estado (Creci-SP), 77,24% dos imveis
usados foram vendidos com pagamento vista em 2003. Somente 10,57% das vendas de
cerca de 255 imobilirias da capital paulista foram feitas com financiamento da CEF e
4,88% com os demais bancos (O Estado de S. Paulo, 20/04/2003).
A razo para tais nmeros que o financiamento bancrio para a aquisio de
moradia o mais oneroso do mercado. Em uma simulao referente compra de um
imvel de R$ 200 mil, realizada pela SindusCon em agosto de 2003, o preo final do
imvel financiado pelo sistema bancrio acrescido em 100,83% num prazo de pagamento
de 120 meses. A segunda opo, o consrcio imobilirio, tem um acrscimo no preo final
de 72,94%, para o mesmo prazo, mas com o risco de demorar at dez anos para ser
contemplado, sendo este o mesmo problema que o do Ttulo de Capitalizao, cujo
acrscimo com relao ao preo vista de 59%, mas cuja probabilidade de ser sorteado
menor que 0,05%. Por fim, a opo de financiamento que representa menor custo a
50
Para A. Parkinson (2002: s/p.), do SECOVI, a oferta de financiamento bancrio tem diminudo
continuamente devido a alguns problemas inerentes operao de concesso de crdito para a habitao,
como o descasamento entre os prazos de captao e aplicao dos recursos das Cadernetas de Poupana, pois
estas possuem liquidez instantnea e os financiamentos concedidos so de, em mdia, 15 anos; h uma
desconfiana quanto a manuteno das regras e condies contratadas no longo prazo, em virtude de
problemas dessa natureza ocorridos no passado, alm dos relacionados com a retomada dos imveis em
situao de inadimplncia dos muturios, em virtude da legislao que tendia a proteger os devedores. Alguns
elementos conjunturais tambm contribuiriam para a falta de interesse dos bancos em emprestar para os
compradores de imveis, como as oportunidades de ganho rpido no mercado financeiro num contexto de
altas taxas de juros, tendo em vista a defasagem acentuada entre a taxa bruta cobrada nos financiamentos
imobilirios e a taxa de juros vigente na economia.
123
realizada diretamente com o construtor, com o imvel ainda na planta, com um aumento de
27,64% para um prazo de 100 meses (Valente, 03/08/2003).
Assim, a desregulamentao, que foi aplicada a vrios setores da economia durante a
dcada de 1990, tambm atingiu o setor de financiamento habitacional. A regulao e a
promoo de fontes de financiamento por parte do Estado cede lugar proviso privada de
recursos, mas essa ltima no tem interesse, dada a baixa rentabilidade, em atuar no
mercado de renda mdia-baixa e baixa, que representa a grande maioria da populao
brasileira.
Nos captulos seguintes, que compem a Parte II do presente trabalho, sero
estudados com mais detalhes algumas das solues encontradas pelos agentes imobilirios
para a questo do financiamento produo habitacional.
124
Segunda Parte
Captulo 5 - So Paulo: Da cidade metrpole. A trajetria do

mercado imobilirio paulistano.
O objetivo do presente captulo o de discutir a formao do mercado imobilirio
paulistano como forma de subsidiar os captulos seguintes, que tratam de casos especficos
de produo imobiliria em diferentes reas do municpio. No se trata, assim, de
reconstituir a histria da cidade de So Paulo, nem de seu mercado de terras, mas apenas
indicar as linhas principais de seu desenvolvimento e apresentar aes significativas de
agentes do setor imobilirio na cidade, bem como da configurao das reas de valorizao
da terra na cidade.
A formao do mercado fundirio e os eixos de valorizao imobiliria em So

Paulo
A formao de um mercado de terras na cidade de So Paulo somente se inicia com as
grandes transformaes econmicas e sociais pelas quais a sociedade brasileira passa a
partir da segunda metade do sculo XIX.
No caso paulistano, tais transformaes
estiveram intimamente relacionadas com a expanso da cafeicultura, sobretudo no

denominado Oeste Paulista a partir de meados do sculo XIX (Martins, 2002: 140).
Formalmente a partir de 1850, com a Lei n. 601, tambm conhecida como Lei de
Terras, que tal mercado passa a ter existncia, pois se institui como nico meio legal de
acesso propriedade fundiria a compra desta, extinguindo legalmente o sistema vigente
anteriormente de doaes de datas e sesmarias. Trata-se da instituio da absolutizao da
propriedade no mercado fundirio e da distino entre o uso e a posse da propriedade legal
da terra.
Segundo Langenbuch (1968: 13), aproximadamente at a dcada de 1890, a cidade de
So Paulo era circundada por um cinturo de chcaras, que alm de fins agrcolas
encerravam importante funo residencial para as famlias abastadas. Essas chcaras
125
formavam um bloco relativamente compacto, que circundava a cidade51, estendendo-se at
as atuais reas de Ponte Grande, Pari, Brs, Mooca, Cambuci, Vila Mariana, Jardim
Paulista, Vila Amrica, Santa Ceclia, Barra Funda e Bom Retiro. Foram loteadas por seus
proprietrios, desde fins do Imprio, e parece pertinente notar que o desmembramento das
antigas chcaras de So Paulo, mais do que indicar os vetores de crescimento da cidade,
expressa uma mudana de mentalidade e de interesse sobre o valor do solo urbano
(Costa, 2003: 60).
Pode-se dizer que a partir de 1880 algumas circunstncias levaram os imveis
urbanos a tornarem-se uma das mais interessantes opes de investimentos (Brito, 2000:
101): a disponibilidade de capitais, que vinha se configurando pelo menos desde 1850, com
a proibio do trfico de escravos, liberando os recursos a imobilizados por parte dos
comerciantes e fazendeiros; o crescimento demogrfico e econmico da capital, com o
aumento do fluxo de imigrantes e a instalao de proprietrios rurais na cidade, o que
aumentou bastante a demanda por imveis por parte de todas as classes de renda; a busca
por aplicaes seguras em uma conjuntura poltica incerta nos ltimos anos do Imprio e
incio da Repblica. Vale lembrar que a economia cafeeira era sujeita a muitas oscilaes
(problemas climticos, crises externas, superproduo e oferta excessiva etc.), o que
fortalecia o papel da terra urbana como reserva de valor para os capitais excedentes. Outro
elemento importante para o aquecimento da atividade imobiliria nos primeiros anos da
Repblica foi o chamado Encilhamento (1889-1891), que teve em So Paulo o efeito de
criar 15 bancos e 207 companhias, muitas delas baseando seus negcios na atividade
imobiliria (Barbosa, 1987: 180). Nesses dois anos, 14 companhias dedicadas construo
civil iniciaram suas atividades na cidade, alm da constituio de sete imobilirias e quatro
empreendimentos ligados produo de material de construo, como cermica, telha e
tijolos.
Logo aps a Proclamao da Repblica, o Governo Provisrio criou o sistema de
propriedades denominado de Registro Torrens, o que permitiu mais uma vez a
apropriao de terras de posseiros e do patrimnio pblico, possibilitando que o
51
Formaram-se duas faixas concntricas circundando o centro de So Paulo: o cinturo das chcaras e o
cinturo caipira. O cinturo das chcaras foi afetado pela expanso propriamente urbana de So Paulo, j
o cinturo caipira foi abrangido pela expanso suburbana da metrpole, mais tarde, j no sculo XX
(Langenbuch, 1968: 97). Para uma melhor caracterizao das chcaras paulistanas ver Canabrava, s.d.
126
Encilhamento em So Paulo fosse baseado na especulao com terrenos urbanos (Glezer,

1994/95: 25). Como exemplo do processo de valorizao das terras na cidade tem-se o caso
de Frederico Glette e Vitor Nothmann que, ao lotearem a Chcara Mau, antigo Campo
Redondo, para famlias de cafeicultores, gastaram cerca de cem contos na aquisio do
terreno e auferiram um resultado final de oitocentos contos na venda dos lotes (Toledo, 1978:
25). Campos Elseos foi o primeiro de uma srie de bairros exclusivos da burguesia paulista,
que, para Flvio Villaa (1978, p.178), iriam tornar-se comuns e famosos ao longo das
dcadas subseqentes, sendo um representativo produto da especulao imobiliria que j
ento grassava violentamente pela cidade (Idem, ibidem).
Assim, como apurou Mnica Silveira Brito (2000, p.101), os bons rendimentos
oferecidos pelo mercado imobilirio e o incentivo oficial aos planos de adequao material
dos ncleos urbanos motivaram o surgimento de muitas empresas voltadas para as atividades
urbanizadoras, especialmente a compra e venda de terrenos. Dentre as formas de articulao
dos empreendedores imobilirios, que revelam alto grau de racionalidade capitalista, temos: a
reunio de capitais individuais em sociedades annimas voltadas atividade urbanizadora; a
combinao de diferentes atividades por parte de uma mesma companhia ou por companhias
interligadas, como a compra e venda de imveis urbanos, a produo e/ou importao de
materiais de construo, a explorao de privilgios, tanto para a implementao de infra52
estrutura e a prestao de servios urbanos ; a tentativa, por parte dos empresrios voltados
ao mercado imobilirio, de estender suas operaes produo e/ou importao de materiais e
ao oferecimento de crdito para a construo; a combinao entre o desenvolvimento de
atividades urbanizadoras e atividades em outras reas, sem qualquer vnculo direto com as
primeiras, por uma mesma empresa ou por empresrios atuantes nessas frentes; a articulao
entre empresrios e o setor pblico, pois muitos dos grandes empresrios envolvidos em
atividades urbanizadoras detiveram cargos pblicos ou mantiveram vnculos estreitos
(inclusive familiares) com seus detentores, o que lhes permitia participar ativamente do
estabelecimento das polticas que diziam respeito definio dos trabalhos de dotao
material urbana a serem implementados e das reas a
52
Essas empresas, atuando em vrios setores, tinham por objetivo, segundo concluso de Mnica Silveira Brito
(2000: 22), explorar as diferentes possibilidades de renda e lucro envolvidos no mercado imobilirio, ou ao
menos se propor a isso, articulando a abertura de loteamentos com a construo das habitaes, a instalao e
explorao de servios urbanos como abastecimento de gua e transporte coletivo, a produo / comercializao
de materiais para construo e a cesso de crdito para aquisio dos imveis.
127
serem privilegiadas, bem como conseguir privilgios dos rgos pblicos; o nmero
restrito de empreendedores envolvidos nas atividades urbanizadoras 53 conferia a eles um
controle mais efetivo, seja sobre as etapas a serem vencidas para a viabilizao de seus
empreendimentos, seja sobre a definio dos lugares a serem objeto de investimentos em
infra-estrutura, servios e outros melhoramentos; a obteno de monoplios na explorao
de servios urbanos, como o transporte e o abastecimento de gua, articulando tais
atividades com seus loteamentos; esses mesmos empresrios eram ainda proprietrios
fundirios na cidade, e a terra urbana, do centro ou da periferia, estava concentrada em suas
mos (Brito, 2000: 191-193).
Nas ltimas dcadas do sculo XIX a cidade comeava a se expandir para as vrzeas,
ultrapassando os limites da colina original. O antigo ncleo urbano transformava-se num
centro de negcios que as grandes famlias deixavam para construir em bairros novos. Teve
incio uma diferenciao funcional de diferentes parcelas da cidade: o comrcio, os bancos
e as pequenas oficinas passaram a ser dominantes na rea central, fazendo com que as
residncias das famlias ricas se deslocassem para os bairros novos; nas terras baixas do
Tamanduate, junto s estaes ferrovirias e ao longo das vias frreas instalaram-se os
primeiros bairros-operrios, fazendo com que o Brs viesse a se tornar o distrito urbano
mais populoso da cidade; a oeste surgiram bairros residenciais finos, particularmente os
Campos Elseos e Higienpolis (Azevedo, 1961: 37-38). Concomitantemente a esse
processo de expanso da cidade, ocorreu, segundo apurou Mnica Silveira Brito (2000:
131), um processo de concentrao da propriedade da terra no seu entorno, no qual Victor
Nothmann, Joaquim Eugenio de Lima, os Paes de Barros, Antonio Proost Rodovalho,
tiveram papel destacado.
Uma nova tendncia, que iria caracterizar a cidade de So Paulo nas dcadas
seguintes, comea a partir da dcada de 1890 (Langenbuch, 1968: 121): trata-se do
surgimento de arruamentos isolados, completamente separados da cidade propriamente dita
por reas ainda no loteadas, como foi o caso de Santana, Vila Gomes Cardim, Vila
53
Dos dados pesquisados por Mnica Silveira Brito (2000: 22), podemos inferir como era centralizado o setor
no final do sculo XIX e incio do XX: Victor Nothmann foi acionista de 13 de 44 companhias estruturadas
sob a forma de sociedade annima vinculadas compra e venda de terrenos, loteamentos e construes de
moradias no perodo em questo; Francisco de Paula Ramos de Azevedo em oito delas; os Dias da Silva e
Antonio Proost Rodovalho, aparecem em sete; Pedro Vicente de Azevedo em seis; Ccero Bastos em cinco;
Domingos Sertrio, os Paes de Barros, os Mello Oliveira, entre outros, esto associados a quatro delas.
128
Prudente, Ipiranga e Vila Cerqueira Csar. A antiga Freguesia da Penha de Frana
apresentava um arruamento bastante amplo, o que denota que tambm fora afetada pela
expanso da cidade, o mesmo acontecendo com o povoado de Pinheiros, antigo aldeamento
indgena e com a freguesia de Nossa Senhora do , porm em escalas mais reduzidas em
ambos os casos.
Essa tendncia de formao de loteamentos isolados do ncleo mais compacto teria
como causa principal a especulao imobiliria, agora forte na cidade que crescia
rapidamente, e que repousava em grande parte na certeza de que os terrenos tinham sua
valorizao assegurada, em funo do crescimento urbano (Langenbuch, 1968: 122). O
comprador dos lotes isolados tinha a conscincia de que a cidade no tardaria em alcanar o
local, valorizando-o.
Segundo Raquel Rolnik (2001: 17), nesse momento que se constri um dos
primeiros fundamentos da ordem urbanstica que governa a cidade at o momento histrico
atual: uma regio central investida pelo urbanismo (com infra-estrutura, destinada
exclusivamente s elites) contraposta a um espao puramente funcional, normalmente sem
regras, distante desse centro, onde se misturam o mundo do trabalho e o da moradia dos
pobres. Dessa forma, os loteamentos em So Paulo do final do sculo XIX e incio do
sculo XX j revelam um espao segregado entre ricos e pobres 54.
com a imigrao de trabalhadores livres 55 que ocorre uma demarcao espacial
mais ntida entre classes, entre os patres e os trabalhadores. A ocupao dos chamados
bairros operrios de fins do sculo XIX e comeo do sculo XX fez parte dessa estratgia
de se segregar os mais pobres, no caso de So Paulo, em direo s vrzeas alagadias,
consideradas insalubres e sujeitas a inundaes, em oposio s colinas, reas dos
loteamentos das camadas de maiores rendimentos.
54
Segundo Nabil Bonduki (1982: 108), no se pode considerar que So Paulo, no final do sculo XIX e incio
do sculo XX (at 1914) fosse uma cidade estruturalmente segregada. Para ele, o que ocorre neste perodo o
incio de um processo que se acelerar a partir de meados da dcada de 30 e 40. A segregao da burguesia,
no perodo analisado no presente item, segundo ele, no era uma inteno de fcil realizao, pois a prpria
dimenso da cidade e a forma predominante de habitao popular baseada em cortios e moradias de aluguel,
impediriam uma completa segregao de classes e atividades urbanas.
55
Segundo Rolinik (1999: 30), a So Paulo escravista era pouco segregada: nas colinas entre os rios
Tamanduate e Anhangaba, localizavam-se as residncias senhoriais e as casas populares, o comrcio, os
armazns, os mercados, as oficinas, em um espao profundamente marcado pela presena dos escravos. Ou
seja, o espao do escravo estava inserido no territrio do senhor, dominado pela fora e violncia fsicas,
marcado por diferenas culturais e pela cor de sua pele, desumanizado pelo discurso etnocntrico.
129
Outro fator importante que tem seu fundamento lanado nesse momento de evoluo
da cidade a valorizao do setor sudoeste da cidade, desenhado inicialmente pelo
percurso Campos Elseos / Higienpolis / Paulista 56, e que se prolongar com o transcorrer
do sculo XX, configurando uma centralidade da elite da cidade, o espao que
historicamente concentra valores imobilirios altos, o comrcio mais elegante, as manses
e apartamentos mais opulentos, o consumo cultural da moda e a maior concentrao de
investimentos pblicos. Na Primeira Repblica, a imagem dessa topografia social feita
de colinas secas arejadas e iluminadas, de palacetes que olham para as baixadas midas e
pantanosas, onde se aglomera a pobreza (Rolnik, 2001: 21).
A marcha do territrio rico (Rolnik, 1981: 28), vai abandonando reas que ficaram
encurraladas entre zonas populares, como os Campos Elseos, espremido entre uma Barra
Funda e um Bom Retiro operrios e Santa Ifignia que se encortiava. A ida para
Higienpolis e Avenida Paulista tinha por objetivo o afastamento do fedor, febres e toda
sorte de contaminaes das vizinhanas indesejveis. Neste caminhar vai marcando
reas de fronteira, regies de transio, onde se misturam territrios ricos e zonas
populares (Idem, Ibidem).
Alm de grandes companhias loteadoras, no mercado imobilirio dos subrbios
populares atuava outro tipo de investidor, que associava investimentos na montagem de
uma indstria ao desenvolvimento imobilirio da rea onde se inseria, como foi o caso de
Antonio lvares Penteado que construiu, em 1889, na rua Flrida, no Brs, a Fbrica de
Tecidos Santana, e construiu, na mesma rua, casas e vilas operrias. Os Irmos Falchi, em
1890, fundaram a Vila Prudente, onde montaram uma olaria e uma vila fabril, e o industrial
Jafet, no Ipiranga, instalou uma tecelagem e envolveu-se no arruamento do bairro nos
primeiros anos do sculo XX (Rolnik, 1999: 117-118) 57.
56
Segundo Villaa (1978: 179), a burguesia, aps a ocupao dos Campos Elseos, no prosseguiu na direo
nitidamente oeste, pois isso significaria continuar junto estrada de ferro cujas imediaes j comeavam a
ser ocupadas por indstrias e bairros populares como a Barra Funda e o Bom Retiro. Ocorreu ento, um
desvio em direo ao sul de Campos Elseos e da atual avenida So Joo, o que indica a procura de stios
mais altos, pois esse desvio marca o incio da subida da encosta do espigo da Avenida Paulista, que o ponto
mais alto da regio. Na ltima dcada do sculo XIX, a burguesia paulistana demonstrou a preferncia por
esse desvio formando os bairros de Vila Buarque, Santa Ceclia e Higienpolis, sendo este ltimo o segundo
bairro exclusivo que surgiu em So Paulo, sucedendo-se ao de Campos Elseos.
57
Muitos proprietrios/empreendedores residiam no interior do prprio empreendimento localizados nos
subrbios populares (Rolnik, 1999: 118), mas esse no era o caso dos grandes empresrios, como, entre
outros, Antonio lvares Penteado, Jorge Street ou Francisco Matarazzo.
130
Pequenos artesos e comerciantes, que se estabeleciam nos subrbios populares com
quitandas, vendas e oficinas acabavam por edificar, tambm, de acordo com Raquel Rolnik
(1999: 118), nos fundos do lote ou atravs da compra de novos lotes, casinhas para alugar.
Muitos imigrantes, sobretudo portugueses e italianos, utilizavam essa estratgia como
modo de aplicar suas poupanas.
Assim, ao findar o sculo XIX, j se havia estabelecido na cidade de So Paulo um
mercado imobilirio considervel, constitudo por casas, oficinas e quartos para aluguel e
loteamentos de antigas chcaras. Entre 1887 e 1890 o preo mdio dos terrenos em So
Paulo teria triplicado (Raffard, 1892: 178). O crescimento demogrfico decorrente
principalmente da imigrao e a diversificao econmica decorrente da riqueza gerada
pela atividade cafeeira que se intensificaram a partir do ltimo quartel do sculo XIX
acirraram a disputa por localizaes na cidade, gerando um promissor mercado de venda de
terras e aluguel de edificaes. No final desse sculo, j existia uma segmentao desse
mercado em submercados: as casas de negcio do centro histrico, os quartos e casas de
aluguel residencial em vrios bairros da cidade, os loteamentos elegantes e as glebas para
lotear.
Nos primeiros anos do sculo XX o processo de industrializao j se encontra
consolidado na capital paulista e a racionalidade do capital monopolista j se manifesta nas
grandes concessionrias de servios pblicos, na incorporao de novas tecnologias
importadas do exterior (iluminao, bondes eltricos) e nas grandes companhias loteadoras.
Segundo Pasquale Petrone (1955: 127), nos primeiros cinqenta anos do sculo XX, o
processo de industrializao transformou a metrpole do caf na dinmica e
movimentada metrpole industrial, sendo que no final dos anos 30, So Paulo j era o
maior centro industrial da Amrica do Sul.
Isso no significa, porm, que a economia paulista e nacional j estivesse sendo
liderada pela indstria, ou mesmo que esse setor j possusse autonomia de crescimento nos
primeiros anos do sculo XX. Na verdade, at 1930 a dinmica econmica teve a
cafeicultura como atividade principal. De acordo com Wilson Cano (1998: 98),
efetivamente foi a reproduo do capital cafeeiro a essncia do processo de acumulao
da economia brasileira at 1930, isto , ele foi dominante durante o transcorrer desse
processo. Foi a atividade cafeeira que possibilitou o acmulo de capitais at 1930, a
131
formao de um mercado de trabalho com baixos salrios, a criao de uma infra-estrutura
para a produo (transportes ferrovirios, porto martimo, comunicaes e urbanizao),
determinando tambm a capacidade de importar da economia brasileira.
No incio do processo de industrializao da capital, a terra passa a ser um elemento
fundamental para a capitalizao dos pequenos empreendimentos fabris ou comerciais. Em
1902 as terras urbanas foram formalmente includas entre os bens possveis de serem
tomados como garantia de crdito, mas a terra urbana j vinha, desde pelo menos o incio
da dcada de 1890, ainda que extra-oficialmente, servindo como garantia de crdito, por
intermdio dos chamados agentes comerciais (Brito, 2000: 118). Segundo Raffard (1892:
177), os imigrantes, pouco depois de terem chegado a So Paulo, efetuavam a compra de
um pequeno terreno, que logo hipotecavam, a fim de principiar a construo de sua
habitao. Aps a concluso desta com suas economias, reformavam a hipoteca para terem
o capital inicial de um pequeno empreendimento industrial ou comercial. Mas essa era uma
das relaes que o desenvolvimento industrial estabeleceu com o mercado imobilirio.
Em termos de estruturao espacial, as primeiras dcadas do sculo XX consolidaram
a tendncia observada a partir de 1880, ou seja, a formao dos bairros operrios ou
proletrios, nas reas das vrzeas, e dos bairros burgueses, nas reas mais altas, em geral de
colinas, sem esquecer do centro, que acumulava as funes administrativas e comerciais de
maior porte da cidade. E, seguindo a lgica do capital, de ampliar, ao lado da riqueza, o
nmero de trabalhadores ativos e de reserva, os bairros populares tiveram um crescimento
populacional muito grande nesse perodo.
O centro caracterizava-se inteiramente como zona comercial e de administrao
pblica, sobretudo do comrcio varejista, ao mesmo tempo em que o comrcio atacadista
passava a instalar-se nas vertentes do Tamanduate, junto colina histrica e prpria
vrzea.
A zona industrial encontrava-se principalmente nos bairros de vrzea, no longe das
vias frreas: Brs, Belenzinho, Tatuap, Comendador Ermelino e So Miguel Paulista ao
longo dos trilhos da Central do Brasil; Brs, Pari, Mooca, Ipiranga, So Caetano do Sul e
Santo Andr, acompanhando a Santos-Jundia; Barra Funda, gua Branca, Lapa e Osasco,
servidos tanto por esta ltima ferrovia como pela Sorocabana (Petrone, 1955: 129).
132
A rea residencial, que j estava praticamente afastada do Tringulo, aparecia bem
caracterizada no restante da cidade: com as modalidades de bairros de classe mdia, na
periferia e no centro e, ainda, em pontos mais ou menos afastados; os bairros operrios,
localizados nas vizinhanas da zona industrial (configurando reas mistas de moradia e
produo industrial); e os bairros burgueses (ou aristocrticos), desde os Campos Elseos
at a Avenida Paulista, junto ao ento nascente Jardim Amrica.
Alm dessas trs reas da cidade, havia tambm aquela composta pelos distritos
suburbanos, que contava com cerca de 22,4% da populao paulistana, segundo Bertolli
Filho (2003: 46), sendo constituda pelos atuais Cambuci, Santana, Lapa, Penha, So
Miguel, Nossa Senhora do , Butant e Vila Mariana.
Concomitantemente a essa expanso da cidade, inicia-se o processo de verticalizao:
as construes verticais passaram de 4% do total em 1910 para 33% em 1920 (Barbosa,
1987: 231). Segundo Nadia Somekh (1997: 65), a emergncia da verticalizao em So
Paulo resulta da conjuno de uma srie de condicionantes: a cidade passa a concentrar
populao e atividades, requerendo novas configuraes espaciais; a atividade industrial
ampliando a diviso tcnica do trabalho necessita de novos espaos de escritrios; o
desenvolvimento tecnolgico tambm contribui com as estruturas de concreto e a
disseminao dos elevadores.
O capital imobilirio, ento em constituio, exige a multiplicao do solo urbano
(verticalizao), como inovao subdiviso do solo (loteamento), numa nova estratgia de
valorizao do capital (Somekh, 1997: 109). E essa verticalizao se d, sobretudo, na rea
central da cidade, um lugar onde o solo mais valorizado. At 1939, segundo Nadia
Somekh (1997: 139), a verticalizao em So Paulo era um fenmeno central (70% dos
edifcios estavam localizados na rea central Tringulo e Centro Novo) e tercirio (65%
eram de uso tercirio e na sua grande maioria construdos para aluguel). A verticalizao
assume, ento, propores significativas aps os anos 40, consolidando as caractersticas
identificadas nos anos 30 (Somekh, 1997(a): 71).
No final dos anos 30, lentamente comea a ocorrer uma mudana no padro de
crescimento da cidade, marcado pela substituio do transporte sobre trilhos (bondes) pelo
transporte sobre rodas (nibus, automveis) e pela constituio da autoconstruo na
periferia como forma predominante de habitao das camadas de baixa renda, o que
133
resultar no espraiamento progressivo e na diminuio da densidade da cidade. Soma-se a
isso, principalmente a partir dos anos 40, a intensificao da verticalizao nas zonas
centrais e a consolidao do centro / sudoeste da cidade como plo privilegiado de
centralidade, concentrando os bairros residenciais de alta renda e os principais centros de
comrcio e servios (Rolnik, 2001: 42).
A especulao imobiliria continuou intensa nos anos 30 e 40. Segundo Langenbuch
(1968: 204), a falta de lotes disponveis nas reas mais prximas ocupao mais densa da
cidade, desviados pela especulao, e o seu alto preo, obrigaram parte dos novos
moradores (sobretudo migrantes nacionais) a se estabelecerem em reas mais afastadas. A
instalao das indstrias ao longo das ferrovias estimulava os operrios a se estabelecerem
em torno das estaes ferrovirias fora da cidade, onde poderiam adquirir terrenos, ou
alugar casas, a preos mais baixos. Surge, assim, um extenso cinturo de loteamentos
residenciais suburbanos, mas ainda escassamente edificados e ocupados. Proliferaram
vilas e jardins: Vila Pirituba, Vila Comercial, Vila Pereira Barreto e Vila Palmeiras na
rea de Pirituba; Vila Amlia, Vila Aurora, Vila Mazzei, Vila Cachoeira, Vila Germinal,
Guapira, Vila Nilo na zona norte; Vila Medeiros, Vila Gustavo, Jardim Matarazzo, Vila
Matilde, na zona leste; Vila Formosa, Vila Nova Manchester, Vila Carro, Vila Regente
Feij, no quadrante sudeste; Vila Gomes, Caxingui, Butant, Presidente Altino, Cidade
Jardim a oeste do rio Pinheiros; ao norte do Tiet, entre Osasco e Pirituba, Vila Remdios,
Vila Jaguara e Vila Mangalot (Langenbuch, 1968: 207-207).
A partir da dcada de 1930, a presena do Estado, no sentido de valorizar o espao da
cidade por meio de intervenes macias no sistema virio, guiadas quase sempre pelo
Plano de Avenidas de Prestes Maia, favoreceu a estratgia de acumulao do setor
imobilirio baseado no transporte rodovirio e em loteamentos distantes (Somekh, 1997:
158).
Com o forte crescimento populacional 58 da cidade a questo da moradia tornou-se
crucial. Incrementa-se a verticalizao das reas centrais, para atender primeiramente
demanda por edifcios comerciais e em seguida demanda habitacional para a classe
mdia. Porm, o outro lado da intensa verticalizao dos anos 40 e 50 foi, conjuntamente
58
A cidade de So Paulo tem sua populao aumentada de 1,3 milho de habitantes em 1940 para 2,2 milhes
em 1950, segundo os censos do IBGE.
134
com o aparecimento das favelas, a extenso horizontal da cidade baseada na expanso da
autoconstruo, no marco de novas condies urbanas, econmicas, imobilirias e de
reproduo da fora de trabalho, todas, segundo Bonduki (1998: 281), fortemente
influenciadas pela interveno do Estado.
Os loteadores, por sua vez, levando em conta a aspirao popular de conseguir
resolver o problema da moradia pela autoconstruo, traaram uma estratgia capaz de
proporcionar-lhes um sobrelucro estupendo, ao comercializar lotes tipicamente rurais para
desempenharem funes estritamente urbanas (Kowarick & Bonduki, 1994: 150).
O resultado dessa conjuno de fatores foi que os mais pobres acabaram por deslocarse para as reas da periferia, e mesmo entre os mais pobres, para quem j sobraram as
piores localizaes do espao urbano, houve uma disputa que fez com que as camadas de
mais baixa renda ficassem com a pior localizao: os mais pobres estariam longe do
emprego e das possibilidades de consumo. A zona Leste, segundo Villaa (1978: 239-240),
seria a mais pobre das grandes regies paulistanas at a dcada de 1970, sendo o mais
populoso dos vetores da Grande So Paulo, contando com relativamente poucas indstrias.
J a zona Sudeste, segundo o mesmo autor, na regio do ABCD (municpios de Santo
Andr, So Bernardo da Borda do Campo, So Caetano do Sul e Diadema), seria outra
regio popular, sendo, porm, reconhecidamente uma grande regio industrial, com grande
parte de sua populao trabalhando na prpria regio. Isso revela que a populao pobre,
que vai morar na zona Leste, e mais tarde, na Zona Sul, estaria longe da indstria, servios
e comrcio, ou seja, longe do emprego e das possibilidades de consumo.
O perodo de 1956 a 1967 se caracteriza pela articulao de um bloco expressivo de
investimentos apoiados no setor produtivo estatal e na entrada de capitais estrangeiros,
proporcionando a instalao de indstrias do setor de bens de capital, intermedirios e bens
de consumo durveis. em So Paulo, em funo da maior diversificao de sua estrutura
industrial, que se vem, com maior clareza, os efeitos do encadeamento dos investimentos
do Plano de Metas do governo Juscelino Kubitscheck (1956-1961). Tais investimentos
tero um efeito considervel sobre a estruturao da cidade e na sua conformao enquanto
metrpole nacional.
Segundo Lcio Kowarick e Nabil Bonduki (1994: 153), a consolidao de So Paulo
e seu entorno como plo industrial mais importante do pas, escolhido para ser a sede das
135
indstrias automobilsticas e dos setores fabris dinmicos levou a uma febre de construes,
reconstrues e verticalizao da cidade.
A partir de 1950 a produo imobiliria se diversifica, com a realizao de
empreendimentos realizados e financiados pelas companhias construtoras e com a atuao
dos Institutos Previdencirios e outros rgos estatais ou para-estatais no desenvolvimento
suburbano (Langenbuch, 1968: 324-327). Muitos loteamentos seguiram a implantao
industrial, localizando-se nos novos eixos rodovirios iniciados a partir do final da dcada
de 1940, especialmente ao longo das vias Dutra e Anchieta (Sampaio, 1994: 26). E
surgiram loteamentos que atraam a populao devido s condies de venda que ofereciam
(grande nmero de prestaes mdicas). A cidade se expandiu em vrias direes,
ocupando as vrzeas e as colinas, englobando antigos ncleos isolados, adensando
loteamentos e reas j ocupadas, levando a populao para cada vez mais longe do centro.
Ao lado das atividades propriamente industriais, a atividade de lotear, exercida pela
iniciativa privada foi uma das locomotivas dessa urbanizao acelerada (Idem: 31). Dentre
os loteadores, havia empresrios industriais (os Matarazzo, os lvares Penteado, os Abdalla
etc.); proprietrios de empresas de material de construo; loteadores proprietrios de
empresas imobilirias e construtoras; banqueiros etc. Para a maior parte dos empresrios
imobilirios, a atividade de lotear no constitua nem a nica e nem a mais importante
atividade da empresa, e sim um lucrativo complemento a suas atividades.
Segundo Langenbuch (1968: 374), a expanso da cidade, em nmeros absolutos,
supera todo o desenvolvimento anterior, provocando a urbanizao e a suburbanizao de
extensas reas. A poro da cidade j urbanizada antes de 1940 conhece uma acentuada
compactao e os loteamentos a compreendidos passam a ser intensamente edificados. A
cidade, em sua expanso, anexa territorialmente numerosos ncleos suburbanos atravs de
loteamentos e posterior urbanizao das reas intermedirias. Vrios desses subrbios so
de origem anterior a 1940/1950, outros so mais recentes, e sua fuso com a cidade ocorreu
pouco tempo aps a sua formao.
O intenso crescimento da cidade a partir do ps-II Guerra foi marcado por uma forte
segregao urbana e fragmentao do espao. Essa segregao significou para os mais
pobres a dificuldade de acesso aos servios e infra-estrutura urbanos (transporte precrio,
saneamento deficiente, drenagem inexistente, dificuldade de abastecimento, difcil acesso
136
aos servios de sade, educao e creches, maior exposio ocorrncia de enchentes e
desmoronamentos etc.) e menores oportunidades de emprego (particularmente do emprego
formal), menores oportunidades de profissionalizao, maior exposio violncia
(marginal ou policial), discriminao racial, discriminao contra mulheres e crianas,
difcil acesso justia oficial, difcil acesso ao lazer (Maricato, 2003: 152). A formao de
uma vasta periferia com precrias condies de vida, o aumento da populao residente em
favelas e cortios, a desvalorizao dos espaos pblicos, a auto-segregao da populao
de rendimentos mais altos em fortalezas muradas e shopping centers so parte do
desenvolvimento do que Henri Lefebvre denominou de negatividades do urbano
(Lefebvre, 2000).
Assim, o crescimento que a cidade experimentou na primeira metade do sculo XX
continuou, de forma acelerada, nas duas dcadas seguintes dcada de 1950, configurando
a imploso-exploso da cidade.
As etapas de expanso fsica da cidade podem ser
visualizadas na figura abaixo:
Figura 1 Expanso da rea construda do Municpio de So Paulo 1881-1996
Fonte: Emplasa, In O Estado de So Paulo, 23 de junho de 2003.
137
Por sua vez, a oficializao da expanso de So Paulo em direo aos municpios

vizinhos e a conurbao com grande parte destes se d com a instituio da regio
metropolitana de So Paulo em 1973, com 8.051 km, reunindo o municpio de So Paulo,
com 1.509 km e outras 38 municipalidades 59. A cidade passa a ser oficialmente
reconhecida como metrpole, reunindo milhes de habitantes 60, crescimento econmico e
problemas de toda a ordem no que diz respeito s condies de vida de sua populao. Na
figura abaixo se pode observar os municpios que compem a Regio Metropolitana de So
Paulo:
Figura 2 Regio Metropolitana de So Paulo Diviso Administrativa
Fonte: Emplasa www.emplasa.sp.gov.br

59
Segundo Vieira (2003: 75), j em 1967, o Decreto Estadual N 47.863, criou a Regio Metropolitana,
compreendendo 33 municpios, que foi redefinida pelo Decreto Estadual n 48.163 de 1967, que incluiu mais
cinco municpios. A Emenda Constitucional N 1, de 1969, no seu artigo 164, outorgou competncia
exclusiva Unio para a criao de Regio Metropolitana. A Regio Metropolitana de So Paulo, dentre
outras, foi criada pela Lei Complementar Federal N 14, de 08/06/73 e foi regulamentada pelo Decreto
Estadual N 94, de 1974, com 37 municpios. Com o desmembramento de mais dois municpios, o quadro
metropolitano ficou completo com os 39 municpios atuais.
60
Segundo dados do Censo 2000, na Regio Metropolitana de So Paulo vivem cerca de 17,8 milhes de
habitantes.
138
A forma de crescimento econmico baseada na complementao da matriz industrial

nacional, fundamentada na concentrao de renda, que foi exacerbada durante os anos do
regime militar (1964-1985), teve um papel decisivo na conformao da metrpole
paulistana, em termos sociais e espaciais, unindo diferenciao de renda a segregao
espacial.
Apesar de relativa queda no movimento migratrio em direo ao municpio e sua
rea metropolitana (para esta ltima com menor intensidade) a partir da dcada de 1980, de
1960 a 1980 o crescimento demogrfico de So Paulo continuou sendo expressivo, o que
contribuiu para a formao da grande periferia paulistana. Entre 1960 e 1970, a taxa de
crescimento geomtrico anual da populao foi de 4,9% e entre 1970 e 1980, foi de 3,7%;
j entre 1980 e 1991, o crescimento foi de 1,2%, e entre 1996 a 2000, foi de
aproximadamente 0,4% (Vieira, 2003: 79).
Mesmo observando-se uma queda na migrao para So Paulo e um menor
crescimento de sua populao, a questo da moradia e da localizao das habitaes da
populao pobre no mudou, tendo em vista a continuidade da perversa concentrao de
renda provocada pelo modelo econmico capitalista desenvolvido no Brasil ao longo de
todo o sculo XX.
O golpe militar de 1964, que ps fim ao chamado perodo populista (1930-64), ao
controlar e reprimir as organizaes populares, transformou, segundo Lcio Kowarick e
Nabil Bonduki (1994: 148), a metrpole num lcus, mais do que nunca, ditado pela lgica
do lucro, com um investimento macio do Estado para acelerar a acumulao de capital,
privilegiando os estratos mais ricos da populao. A partir de 1965, So Paulo passou a ser
objeto de intensos investimentos que remodelaram o espao urbano de maneira radical:
Expresso disto o conjunto de polticas colocadas em prtica a partir da

administrao Faria Lima (1965-69), que originou inmeras vias expressas, pontes,
viadutos, alargamento e abertura de novas avenidas, destinado a criar um sistema virio
capaz de receber uma frota que aumentou, num perodo de 30 anos, de 160 mil veculos na
capital em 1960 para mais de 3,6 milhes [em 1990] (Kowarick & Bonduki, 1994: 159).
139
O processo de periferizao se acelerou a partir de 1964, impulsionado pelo arrocho
salarial e pela intensificao da especulao imobiliria, num perodo de acentuado
crescimento industrial e expanso do aglomerado metropolitano.
A imensa periferia pobre de So Paulo apresenta, de acordo com Celine Sachs (1999:
71), uma grande heterogeneidade sob a forma de um arquiplago de loteamentos que se
encontram em diferentes estgios de consolidao: existem loteamentos totalmente
autoconstrudos onde a urbanizao produziu condies que permitem a seus moradores ter
acesso a alguns servios urbanos essenciais, a densidade mais elevada, os transportes
coletivos se encarregam, bem ou mal, das necessidades dos moradores e a prefeitura, tendo
reconhecido como fato consumado os loteamentos irregulares, instalou equipamentos
urbanos e asfaltou as ruas; no extremo oposto encontram-se os loteamentos mais recentes,
distantes e sem nenhuma infra-estrutura, onde o transporte raro e muito deficiente e a
densidade de ocupao baixa sendo a que se encontram os moradores mais pobres.
O desenvolvimento extensivo e horizontal da Grande So Paulo, alimentado pela
abertura dos loteamentos irregulares, foi, sem dvida, proveitoso para os proprietrios
fundirios e para os promotores imobilirios graas valorizao dos vazios urbanos
criados e zelosamente mantidos no processo. Em linhas gerais, o processo de expanso
urbana, obedecendo lgica da especulao imobiliria, tinha por caracterstica a abertura
de loteamentos para os estratos de rendimento mais baixo em reas longnquas sem
qualquer infra-estrutura, guardando imensas reas mais prximas aos ncleos centrais
espera de valorizao.
Na dcada de 1980, segundo diviso apresentada por Sachs (1999: 58), as reas
centrais (Jardim Amrica, Cerqueira Csar, Jardim Paulista, Consolao, Indianpolis,
Perdizes, Santa Ceclia, Aclimao, Bela Vista, Vila Madalena, Cambuci, Liberdade, Alto
da Mooca) estavam inteiramente equipadas em termos de infra-estrutura e equipamentos
urbanos, as reas intermedirias (Vila Mariana, Bom Retiro, Belenzinho, Barra Funda,
Santa Ifignia, Mooca, Pari, Brs, S, Ibirapuera, Lapa, Sade, Santana, Tatuap, Ipiranga)
estavam equipadas em 70% e as reas perifricas (Butant, Casa Verde, Penha de Frana,
Tucuruvi, Vila Maria, Limo, Vila Formosa, Vila Matilde, Jabaquara, Vila Prudente, Vila
Jaguara, Nossa Senhora do , Cangaba, Santo Amaro, Pirituba, Capela do Socorro, Vila
Nova Cachoeirinha, Ermelino Matarazzo, Itaquera, Perus, So Miguel Paulista,
140
Brasilndia, Jaragu, Guaianases, Parelheiros) em apenas 23,4%. As reas perifricas
caracterizam-se por um dficit em ruas asfaltadas: enquanto no final da dcada de 1980,
todas as ruas do centro estavam asfaltadas, 71% de Itaquera-Guaianazes, 69,3% das de
Santo Amaro, 66,8% das de So Miguel Paulista e 58,4% das do Butant no estavam. No
conjunto do municpio, o dficit de iluminao era de 19,4% nesse momento, mas Santo
Amaro possua um dficit de 40,2% e vrias outras reas perifricas de 20 a 25%. Cerca de
um tero das zonas inundveis est localizado na periferia leste, agravando os problemas
sanitrios da populao, que tambm possuem baixas taxas de saneamento (Sachs, 1999:
63). Assim, nas regies perifricas, o nmero de bitos de menores de um ano era
significativamente maior, registrando, em 1975, em regies muito populosas localizadas na
periferia, indicadores de 122,23 contra 79,96 do Municpio, sendo que mais de 50% desses
bitos se deveram a doenas diarricas e infeces respiratrias (Jacobi, 1987: 55).
Com relao ao nvel de renda da populao residente em cada uma dessas reas, o
padro de segregao se repete, segundo dados de 1977: nas reas consideradas centrais,
perto de um quarto das famlias (23,54%) ganhava mais de vinte salrios mnimos, nas
reas intermedirias, cerca de 5% das famlias obtinham esse rendimento e na periferia as
famlias com renda superior a vinte salrios mnimos eram muito raras; j as famlias com
rendimentos inferiores a trs salrios mnimos correspondiam a 46,59% na periferia, contra
11,79% nas reas centrais e cerca de 25 a 30% nas reas intermedirias (Sachs, 1999: 59).
A partir da dcada de 1970 tem-se o aceleramento do processo de deslocamento da
centralidade em So Paulo em direo rea sudoeste da cidade (Villaa, 1978), como
parte da lgica de valorizao fundiria estabelecida na capital paulista. Primeiramente a
centralidade se desloca do Centro Tradicional (o Centro Velho e o Centro Novo) para a Av.
Paulista, e mais tarde, para as reas da Av. Faria Lima, Eng. Luis Carlos Berrini e
Marginal do Rio Pinheiros, configurando o vetor sudoeste como a principal rea de
valorizao imobiliria da cidade no presente momento histrico (Frgoli Jr., 2000;
Fujimoto, 1994; Fix, 2001; Carlos, 2001).
As transformaes nas estratgias de acumulao capitalista observadas no Brasil, e
particularmente em So Paulo, a partir da dcada de 1980 tiveram profundas conseqncias
para a configurao espacial da metrpole. Uma relativa desindustrializao (Lencioni,
1994) acompanhada por uma mudana na matriz produtiva instalada, bem como o
141
crescimento do setor tercirio (formal e informal), transformaram importantes aspectos da
dinmica urbana metropolitana.
Segundo Teresa Pires do Rio Caldeira (2000: 231), a So Paulo do final dos anos 90
seria mais diversa e fragmentada do que era nos anos 70. A oposio centro-periferia
continuaria a marcar a cidade, mas a So Paulo de hoje seria uma regio metropolitana mais
complexa, que no poderia mais ser mapeada pela simples oposio de rico versus pobre,
sendo, antes de tudo, uma cidade de muros com uma populao obcecada por segurana e
discriminao social (Idem, Ibidem).
A cidade ilegal baseada no loteamento irregular e na autoconstruo, forjada a partir
da dcada de 1940, continua a representar a maior parte da rea urbanizada de So Paulo e
o local de moradia da maior parte dos habitantes da cidade. Ainda havia 105.102 lotes
irregulares no municpio no ano 2000 (Sposati, 2001: 38), ocupando mais de 52 milhes de
metros quadrados, concentrados nas reas de mananciais e de proteo ambiental, como nas
reas das administraes regionais de Capela do Socorro e Campo Limpo, no extremo sul
da capital, de Pirituba-Jaragu e Jaan-Trememb, no extremo norte e de So Miguel
Paulista no leste.
A populao moradora em favelas, cortios e loteamentos irregulares continuou a
crescer. A crise econmica e a diminuio do emprego contriburam para o deslocamento
de pessoas para as favelas, pois mais da metade dos favelados em 1993 haviam chegado a
esse tipo de moradia entre 1987 e 1993. Segundo dados apresentados por Lcio Kowarick
(2002: 19), 39% dos favelados em 1993 saiu de casas alugadas e 9% de moradias prprias,
o que indica uma intensa mobilidade scio-habitacional descendente.
Quanto aos loteamentos irregulares, estes so mais numerosos na zona sul (como as
novas favelas). Atualmente, cerca de 20% da rea do municpio ocupada de forma
irregular por trs mil loteamentos que abrigam precariamente cerca de trs milhes de
pessoas, sendo que cerca de um tero desses loteamentos encontra-se em reas de proteo
de mananciais (Sampaio & Pereira, 2003: 175).
A populao moradora de cortios tambm aumentou, concentrando-se nas reas
mais centrais: Bom Retiro, Brs e Bela Vista, expandindo-se em direo s reas prximas
s ferrovias: Perus, Pirituba etc. (Idem:178). H cortios tambm na periferia, onde so
alugados cmodos ou extenses das casas. Outros fenmenos ligados aos cortios so a
142
ocupao de imveis vazios pela populao sem-teto e o encortiamento de edifcios,
principalmente nas reas centrais degradas da cidade.
A extrema periferia, por sua vez, sofre uma exploso populacional, em Anhangera,
Cidade Tiradentes e Iguatemi, reas de intensos programas habitacionais governamentais,
sendo, segundo Aldaza Sposati, espaos construdos com moradias, mas no com
condies de cidade (Sposati, 2001: 119).
J a expanso urbana da cidade legal das duas ltimas dcadas passou a ser
determinada, de acordo com Aldaza Sposati (2001: 91) por grupos empresarias que se
deslocam para o quadrante sudoeste do municpio, evadindo-se dos centros e deixando
prdios desocupados que contrastam com a crescente populao que vive nas ruas e usa os
espaos pblicos para uma rede de relaes informais voltadas sobrevivncia. O velho
centro torna-se, ento, um problema social, engendrando associaes e projetos (com o
apoio do Estado) de revitalizao, projetos que envolvem importantes interesses do
capital imobilirio e financeiro.
No Mapa 1, a seguir, pode-se observar as reas de maior valor venal da terra no
Municpio de So Paulo, configurando o chamado vetor sudoeste, em sua expanso para
reas mais distantes do centro histrico, em contraste com as reas da periferia, onde
predominam baixos valores. Entre a periferia e as reas mais valorizadas encontram-se os
terrenos de valorizao intermediria, que podem estar apresentando apreciao dos preos
da terra ou depreciao destes.
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Mapa 1. Valor Venal da Terra

no Municpio de So Paulo
LEGENDA
Valor Venal (R$/m)
Fonte: Planta de Valores Genricos PMSP.

Base Cartogrfica Digital e Geoprocessamento:
Prof. Dr. Reinaldo P Prez Machado. Dados de 2000.
3,21 a 23,39
23,40 a 114,21
114,22 a 278,72
278,73 a 475,30
475,31 a 1137,82
1137,83 a 2063,76
2063,77 a 6118,97
3
6
Kilometers
144
Em muitos distritos que tradicionalmente abrigaram as elites da cidade (como
Perdizes, Moema, Itaim Bibi, Consolao, Pinheiros, Jardim Paulista, entre outros) ocorreu
uma perda de populao. Porm, deve-se notar que embora distritos como Morumbi,
Tatuap, Itaim Bibi, Butant, Pinheiros, Moema, Vila Mariana, Santana, Perdizes, Vila
Prudente, Mooca etc. apresentem queda na populao residente, eles aparecem como os
distritos do municpio onde h o maior nmero de lanamentos de imveis residenciais 61 .
Ou seja, o esvaziamento demogrfico no significa necessariamente desvalorizao da rea
(como foi o caso do Brs). Ao contrrio, pode significar sua elitizao, tendo em vista que
muitos dos lanamentos so destinados populao mais rica, com plantas dispondo de trs
ou quatro dormitrios e de grandes reas externas ao apartamento. Assim, apesar da
verticalizao dessas reas, h um recuo populacional decorrente da sada da populao de
menores recursos, que provavelmente mudou para reas menos valorizadas. E, do lado dos
construtores e incorporadores, o mercado destinado s camadas de rendimentos mais altos
da populao mais imune s crises econmicas e depende menos de financiamento,
pblico ou privado.
Por outro lado, parte das camadas mais ricas e da classe mdia (que ainda conseguiu
manter seu padro de vida) deixou algumas das reas mais tradicionais do vetor sudoeste
em direo segurana dos condomnios fechados, em geral, grandes empreendimentos
monopolistas (como os centros empresariais e os shopping centers). So verdadeiros
enclaves fortificados (Caldeira, 2000: 255), que adotam sofisticadas tcnicas de
distanciamento e diviso social, constituindo o cerne de uma nova maneira de organizar a
segregao, a discriminao social e a reestruturao econmica de So Paulo. Dessa
forma, diferentes classes sociais vivem mais prximas umas das outras em algumas reas,
mas so mantidas separadas por barreiras fsicas e sistemas de identificao e controle
(Idem: 255). Os enclaves so ento opostos cidade, que representada como um mundo
deteriorado, no qual h poluio, violncia, confuso e mistura.
Os condomnios fechados no so construdos nos bairros centrais tradicionais, j que
requerem grandes lotes que s so acessveis em reas no muito adensadas. Dessa forma,
dois dos distritos do eixo sudoeste da cidade mais distantes do centro tradicional, Morumbi
61
Foram consultados os dados dos Relatrios Anuais da Embraesp de 1995, 2001 e 2002 para o levantamento
desses dados.
145
e Vila Andrade, tiveram um desenvolvimento sem precedentes de construes, geralmente
de condomnios verticais, com grandes reas e altas torres, cercadas por muros e protegidas
por segurana privada e aparelhos de toda a ordem (cmeras, alarmes etc.). E no foram
construdos a somente novos edifcios para os ricos, mas tambm centros comercias e de
escritrios. Segundo Caldeira (2000: 242) o fato desses empreendimentos terem se
localizado nessas reas decorre de seu zoneamento favorvel, que permitia tanto o uso
misto quanto um coeficiente de aproveitamento alto. Antes do aumento das construes
nesses distritos, a maior parte da populao que a residia era pobre 62 , e com o
desenvolvimento imobilirio, um novo padro de organizao espacial surgiu, misturando
moradores ricos e pobres de um lado, e residncia e trabalho do outro, criando assim um
novo padro de desigualdade social e de heterogeneidade funcional. Embora ambos
concentrem riqueza, Morumbi e Vila Andrade no so to homogeneamente ricos como as
velhas reas mais centrais (Moema, Jardins). Essa heterogeneidade na distribuio de renda
seria uma caracterstica das novas reas de expanso da cidade e da regio metropolitana,
onde os empreendimentos imobilirios para pessoas com rendas mais altas esto
localizados em regies que eram pobres e parcamente habitadas, e onde os apartamentos
para os ricos so construdos ao lado de imensas favelas (como Paraispolis e Real
Parque) 63 .
Mas isso no significa que o padro de concentrao da renda e atividades do circuito
superior da economia tenha se dispersado de maneira ampla pela metrpole. Em 2002, 63%
dos lanamentos de alto padro que ocorreram na Grande So Paulo concentraram-se nos
distritos de Moema (597 lanamentos), Campo Belo (488 lanamentos), Morumbi (406
lanamentos), Jardins (23 lanamentos) e Alto de Pinheiros (130 lanamentos) (Lage,
19/01/2003: 2). Isso significa que o vetor sudoeste se expandiu em direo ao sul do
municpio, mantendo o padro de concentrao das camadas de renda mais alta da
populao nessa rea.
62
O Morumbi e a Vila Andrade tiveram um significativo crescimento populacional nos anos 80, e apesar de o
Morumbi ser um bairro de classe alta desde a dcada de 1970, ele mudou radicalmente desde o incio da
dcada de 1980, transformando-se de um bairro de manses, terrenos vazios e reas verdes num distrito de
condomnios verticais. Mais de 400 novas incorporaes residenciais com mais de 14 mil novas unidades
foram construdas entre 1980 e 1996 (Caldeira, 2000: 244).
63
Em 1987 havia 233.429 pessoas morando em favelas nos distritos do oeste e sudoeste da cidade, o que
correspondia a 28,62% dos moradores de favelas de So Paulo. Em 1993, os moradores de favelas desses
distritos aumentaram para 482.304, o que representava 25,36% dos residentes de favelas de So Paulo
(Caldeira, 2000: 247).
146
Pode-se visualizar a ao diferenciada e seletiva de alguns dos agentes imobilirios
urbanos no municpio de So Paulo no Mapa 2, elaborado a partir das informaes
coletadas em distintas instituies pblicas e privadas com interesses na produo
imobiliria, em geral, e habitacional, em particular. Cada um dos agentes representa o
mercado imobilirio destinado a um tipo especfico de classe scio-econmica paulistana, e
como se pode ver no mapa em questo, localizam-se de forma bem definida nas reas de
valor da cidade 64 .
64
A relao mais detalhada entre o Mapa de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo e os
empreendimentos apresentados no Mapa 2 ser realizada mais adiante, aps a anlise mais detalhada de cada
um dos casos estudados.
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Mapa 2. Localizao dos Imveis Segundo os

Agentes Imobilirios. Municpio de So Paulo.
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Fontes: CDHU, COHAB-SP, CVM, EMBRAESP, Empresas

de Securitizaao, Recebveis e Fundos de Penso
Prof. Dr. Reinaldo P Prez Machado. Dados de 2002 a 2004.
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L A2. Localizao dos Imveis Segundo
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Org.: Reinaldo P$ Prez Machado

LEGENDA
L I B E R D A D E
C A M B U C I
Kilometers
149
Nesse mapa observa-se que as reas do chamado vetor sudoeste da cidade so
ocupadas, em grande medida, por empreendimentos de mais alto padro, representados, no
presente trabalho, pelas chamadas Instituies Financeiras (FIIs, Securitizadoras de
Recebveis Imobilirios, Fundos de Penso). J as reas da periferia, principalmente
aquelas mais distantes, tm como principal agente imobilirio legal as Companhias
Habitacionais (Cohab-SP e CDHU no caso do municpio de So Paulo), embora sua
atuao nas reas mais degradadas do centro tradicional esteja aumentado (ver Detalhe do
Mapa 2, onde verifica-se que as principais reas de atuao e de projetos das Companhias
Habitacionais localizam-se nos distritos do Bom Retiro, Pari, Brs e Belm tradicionais
reas industriais e comerciais em degradao e em Santa Ceclia e Liberdade reas de
carter mais residencial, mas tambm em processo de depreciao imobiliria). Num anel
de valorizao intermedirio encontra-se a atuao das chamadas cooperativas
habitacionais, que atravs do autofinanciamento provm moradias de mdio-baixo mdio
padro para o segmento inferior da classe mdia, um dos setores da sociedade mais
atingidos pela desarticulao do sistema de financiamento estatal moradia.
A anlise da atuao dos agentes imobilirios urbanos apresentados no Mapa 2 ser
feita nos prximos captulos do presente trabalho, onde tambm ser caracterizada mais
detalhadamente as relaes entre o setor imobilirio e o financiamento habitacional, bem
como entre tal setor e o mercado financeiro com suas conseqncias para a produo do
espao urbano paulistano. Tal anlise ser acrescida de estudos de casos de cada um dos
agentes em questo, como se ver a seguir.
150
Captulo 6 Os instrumentos do SFI em So Paulo: Os Certificados

de Recebveis Imobilirios e os Fundos de Investimento Imobilirio o
caso do Fundo de Investimento Imobilirio Panamby.
No presente captulo sero analisadas as novas formas de captao de recursos para o

financiamento do setor imobilirio surgidas em meados da dcada de 1990 ligadas ao
mercado financeiro, tendo como estudo de caso o chamado Bairro Panamby.
Em primeiro lugar sero estudadas as duas formas de securitizao de ativos
imobilirios, os Fundos de Investimento Imobilirios e os Certificados de Recebveis
Imobilirios tendo como foco a sua espacialidade no municpio de So Paulo. Em seguida,
ser discutido com maiores detalhes o caso do Bairro Panamby, um Fundo de
Investimento Imobilirio voltado para a urbanizao residencial de alto padro de uma
grande rea na zona sudoeste da cidade.
Os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e os Fundos de Investimento
Imobilirio (FIIs) so instrumentos surgidos no seio da reestruturao do financiamento
habitacional brasileiro da dcada de 1990. Apesar de serem considerados por alguns
agentes do setor imobilirio como o futuro do financiamento da habitao de mercado, tais
instrumentos ainda no realizaram todas as suas potencialidades no mercado brasileiro por
uma srie de fatores que sero analisados mais adiante. E tambm, idealizados como uma
maneira de formar um capital autnomo de financiamento para o setor imobilirio, tais
instrumentos ainda no forma capazes, salvo algumas excees, de reunir capitais para o
financiamento de projetos. Em sua grande maioria atuaram como forma de abreviar o
tempo de circulao do capital comprometido com a produo imobiliria existente e no
como maneira de reunir capitais para o financiamento de novos projetos, como ser visto
ao longo do desenvolvimento do presente captulo.
151
Os Fundos de Investimento Imobilirios e os Certificados de Recebveis
Imobilirios.
Na segunda metade dos anos 90 ocorreram mudanas nas relaes do setor
imobilirio com o mercado financeiro, atravs do surgimento de novos instrumentos
financeiros ligados a esse setor.
Em 1997, foi promulgada a Lei 9.514 que estabeleceu o Sistema Financeiro
Imobilirio (SFI), aprovada pelo Congresso Nacional a partir de proposta de lei da
Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio (ABECIP); trata-se de um
sistema de financiamento complementar ao SFH (que no deixou de existir com a criao
do SFI). Foram ento realizadas inovaes no financiamento imobilirio nacional, com a
criao de instrumentos de securitizao imobiliria, ou seja, que possibilitavam a
transformao de bens imveis em ttulos mobilirios, como os Fundos de Investimento
Imobilirios (FIIs) e os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs). A lei que criou o
SFI introduziu tambm um novo veculo legal denominado Companhia Securitizadora de
Crditos Imobilirios, sociedades com propsitos de fazer a securitizao dos recebveis
imobilirios atravs da emisso dos CRIs, ttulos imobilirios equivalentes a debntures.
So inovaes que buscam articular o setor imobilirio com o mercado financeiro,
estabelecendo um processo de desintermediao bancria para o financiamento da
produo, ao mesmo tempo em que oferecem possibilidades de ganhos financeiros aos
investidores. A partir de 2002 alguns FIIs, como o Europar e o Anhembi (j extinto)
passaram a ser negociados na Bolsa de Valores do Estado de So Paulo, representando um
marco na integrao do setor imobilirio com o mercado financeiro.
Ambos so formas de securitizao 65 de ativos imobilirios, cujo sentido a
converso de ativos de pouca liquidez em ttulos mobilirios de grande liquidez, passveis
de serem absorvidos pelo mercado financeiro. Esses ativos possuem como lastro os
imveis que foram securitizados, tendo suas receitas baseadas nos fluxos de caixa
proveniente, seja de juros sobre emprstimos, seja de outros recebveis (Vendrossi, 2002).
65
Vendrossi (2002: 21) define securitizao como a emisso de ttulos mobilirios com vnculo em um
determinado ativo. Para um estudo mais detalhado da securitizao de recebveis imobilirios, ver Vendrossi
(2002).
152
O mecanismo da securitizao amplia as possibilidades de captao de recursos e
acesso a financiamento aos originadores desses crditos (as empresas que produzem os
ativos a serem securitizados, como as incorporadoras, construtoras etc.), dando acesso
direto ao mercado de capitais, reduzindo, teoricamente, os custos e riscos da captao.
Tambm a securitizao possibilita um giro maior do capital das empresas, que receberiam
dos investidores os recursos e repassariam para estes seus crditos representados pelos
ativos. Por exemplo, uma incorporadora, aps vender as unidades de um edifcio por ela
construdo, pode securitizar as dvidas dos adquirentes e vend-las no mercado. Receberia,
assim, de volta, o capital utilizado para financiar os compradores, e poderia reinvestir esse
capital em outra atividade ou outro empreendimento. Os investidores, que compraram os
ttulos, por sua vez, passariam a receber os juros e a amortizao das dvidas diretamente
dos adquirentes. Dessa forma, a incorporadora no necessita esperar o vencimento da
dvida dos muturios, pode acelerar o tempo de rotao do capital imobilizado.
Os investidores tm como rendimento os recebveis, que so os crditos a receber
provenientes de operaes de financiamento, ou mesmo, venda de determinados produtos
ou servios (Vendrossi, 2002: 23).
Considerando que os investidores de ttulos securitizados tm como grande interesse
a qualidade dos recebveis e do ativo originado, essencial que os ativos a serem
securitizados sejam separados da estrutura jurdica do originador, evitando a contaminao
pelo mesmo, ou seja, que o eventual fracasso da instituio emitente prejudique os direitos
dos investidores nos ttulos que adquiriram sobre o ativo securitizado (Vendrossi, 2002:
24). Assim, os ttulos so gerados por uma entidade legal, criada exclusivamente para
suportar a operao de securitizao. Essas entidades so as Sociedades de Propsito
Especfico (SPE), que no Brasil foram introduzidas pela Lei 9.514, de 1997, que instituiu o
SFI.
OS FIIs foram criados em junho de 1993, pela Lei 8.668, e regulamentados pela
CVM (Comisso de Valores Mobilirios) em janeiro do ano seguinte, ano em que foi
lanado o primeiro FII, o Memorial Office Building, na cidade de So Paulo. Atualmente
j esto em funcionamento cerca de 60 fundos, com um patrimnio lquido de cerca de R$
2,4 bilhes, como pode ser observado no Quadro 6.
153
QUADRO 6 FIIS LISTADOS NA CVM - Dados atualizados at 14/3/2005.
N RAZO SOCIAL DO FUNDO
DATA
(LTIMA
ATUALIZAO)
31/01/2005
31/01/2005
31/01/2005
1 ALDEIA DO VALE FII

2 BB FII PROGRESSIVO
3 FUNDO ALPHAVILLE DE INV. IMOB.
FUNDO BRASILIO MACHADO DE INV
4
31/01/2005
IMOB.
5 FUNDO CAMPINAS INV. IMOB.
28/02/2005
FUNDODO FINANCIAL CENTER INV
6
31/01/2005
IMOB.
7 FUNDO FORTALEZA INV IMOB
28/02/2005
8 FII ABC PLAZA SHOPPING
31/01/2005
9 FII BCO BBM BARRA FIR
28/02/2005
10 FII C&D ESTAAO PLAZA SHOW
31/01/2005
11 FII CENTRO TEXTIL INTERNACIONAL 31/01/2005
FII CONTINENTAL SQUARE FARIA
12
28/02/2005
LIMA
13 FII CR2 LARANJEIRAS
31/01/2005
14 FII CR2 RJZ I
31/01/2005
15 FII CR2 RJZ II
31/01/2005
16 FII CR2 RJZ III
31/01/2005
17 FII ED. ALMIRANTE BARROSO
31/01/2005
18 FII EDIFCIO OURINVEST
31/01/2005
19 FII EUROPAR
31/01/2005
20 FII FASHION MALL
31/01/2005
21 FII FATOR-RIO OFFICE
31/12/2004
22 FII GAFISA BANCO BBM
28/02/2005
FII GAFISA BCO BBM BAY VIEW RES
23
28/02/2005
SERV.
FII GAFISA BCO BBM INTERATIVE
24
28/02/2005
FLAT
25 FII GEO GUARARAPES
31/05/2003
26 FII HERMES
31/01/2005
27 FII HOSPITAL DA CRIANA
31/01/2005
28 FII LOGUS
31/01/2005
29 FII MANHATTAN
28/02/2005
30 FII MEMORIAL OFFICE
28/02/2005
31 FII MISTRAL
31/01/2005
32 FII NOVA MORADA
31/01/2005
33 FII PANAMBY
28/02/2005
34 FII PATEO MOINHOS DE VENTO
28/02/2005
35 FII PAULO OCTAVIO
31/01/2005
36 FII PROJ. AGUA BRANCA
28/02/2005
37 FII PROPERTY
28/02/2005
38 FII RIO ATLNTICA HOTEL
31/01/2005
39 FII RIO BRAVO
28/02/2005
40 FII RIVER SHOPPING
31/01/2005
41 FII RSC
28/05/2004
43 FII SHOPPING PARQUE D. PEDRO
28/01/2005
44 FIISHOPPING PTIO HIGIENPOLIS
28/02/2005
45 FII SUPERQUADRA 311 NO
28/02/2005
VALOR DO
PATRIMNIO
LQUIDO (em R$)
8.308.439,83
129.728.621,14
3.871.504,30
N DE
COTAS
1.000.000
130.000
1.200.000
12.931.770,37
14.000.000
980.005,59
2.500.000
26.059.305,54
38.755.853
42.976.069,13
54.336.162,30
1.952.299,58
6.942.286,84
41.009.759,94
500.000
40.000.000
375
73.540
35.885.118
68.996.861,40
69.033.500
6.600.201,38
622.054,85
2.464.484,08
1.498.838,49
93.836.933,81
23.318.499,26
33.367.351,93
10.084.537,96
87.421.312,58
153.688,96
44.720
2.880
38.400
42.000
104.800
236.000
355.000
110.000
135.527
170
827.747,34
840
531.012,23
500
13.967.700,05
51.109.183,25
17.166.472,76
4.364.157,24
20.688.590,54
48.228.239,12
37.935.013,64
21.499.985,65
177.841.858,80
66.593.650,52
12.015.108,36
82.432.926,06
-14.250.482,75
8.033.934,26
1.227.887,33
4.189.339,09
37.282.000,00
191.680.000,00
36.195.920,41
15.918.017,88
12.583.000
54.316
200.000
5.750.000
106.700
508.008
8.703.994
66.100
758.400
233.608
17.698.472
750.000
54.000
90.000
1.219.857
17.465.039
37.282.000
1.916.800
400.000
279.872
154
N RAZO SOCIAL DO FUNDO

47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
DATA
(LTIMA
ATUALIZAO)
31/01/2005
28/02/2005
31/01/2005
31/01/2005
31/01/2005
31/01/2005
31/01/2005
28/02/2005
31/01/2005
31/01/2005
31/01/2005
31/01/2005
28/02/2005
31/01/2005
31/01/2005
31/01/2005
FII TORRE NORTE

FII TORRES IBIRAPUERA
FII TRADE CENTER
FII TROPICAL
FII VIA PARQUE SHOPPING
FII VILLE DE FRANCE
FUNDO JK INV. IMOB.
FUNDO SIGMA DE INV. IMOB.
F.P.F ANDROMEDA FII
GUANABARA FII
LAGRA FII
LOGINVEST FII INDL.
MINAS INDUSTRIAL FII
PTRIA FII.
SC FII
SCP FII
TOTAL:
FONTE: CVM - < http://www.cvm.gov.br/> [15/03/2005].
VALOR DO
PATRIMNIO
LQUIDO (em R$)
343.635.423,51
13.347.600,00
66.415.999,35
14.996.427,19
47.795.190,37
11.283.478,82
24.908.681,74
9.538.657,33
40.689.265,12
5.051.387,51
105.962.026,37
34.714.110,13
95.148.251,70
3.745.147,28
24.254.572,26
6.071.918,99
2.402.513.933,44
N DE
COTAS
3.935.562
13.347.600
42.632
20.041.000
2.120.589
1.200
26.218.723
80.000
429.950
3.000
56.701
17.100
5.301.000
13.929.894
14.475
42.000
--
At 1999, os principais investidores nos FIIs eram os grandes fundos de penso

(como a Previ, a Valia, a Petros, a FUCEF etc.) e investidores institucionais. Somente a
partir desse ano que se buscou atrair os pequenos e mdios investidores, com o
lanamento de fundos com cotas de valor unitrio mais baixo, como o caso do Europar 66 ,
do Shopping Ptio Higienpolis 67 , do Hospital da Criana, do Projeto gua Branca, o Reit
Brasil lastreado no edifcio de escritrios de primeira linha JK Financial Center, entre
outros. A vantagem, do lado do emprestador de recursos, seria a de que os FIIs tornam o
investimento imobilirio acessvel aos pequenos e mdios investidores, atravs do
fracionamento da emisso de cotas, tambm d maior mobilidade s transaes de
66
O Fundo de Investimento Imobilirio Europar, lanado em maio de 2002 e com ttulos negociados na Bolsa
de Valores de So Paulo, constitudo por seis imveis localizados no Rio de Janeiro e em So Paulo, com
rea total de 38 mil metros quadrados Suas cotas foram vendidas com valor de R$ 100, inicialmente em lotes
de 100, totalizando R$ 10 mil por venda primria. O fundo representa imveis do grupo portugus Tiner,
especializado em fundos imobilirios e estruturado pela Coinvalores. As corretoras Coinvalores, Concrdia,
Souza Barros, Magliano, Socopa, Spinelli e Tcheca, so as responsveis pela oferta de cotas do fundo,
formando um pool. A expectativa de retorno do fundo de 1% ao ms, sem garantia de renda mnima para o
investidor.
67
O FII Ptio Higienpolis foi lanado em 1999, estruturado pela Brazilian Mortgages, companhia
hipotecria ligada ao Banco Ouroinvest, administrado pela corretora Mercrio DTVM, com a custdia a cargo
do Banco Ita. Cada cota foi vendida ao preo inicial de R$ 10 mil, num lanamento total de cotas no valor de
R$ 40 milhes, oferecendo rentabilidade mnima de 1,25% ao ms durante trs anos. Como o Imposto de
Renda incidente na distribuio dos rendimentos de 20%, a rentabilidade lquida mnima de 1%. Esse
fundo considerado a estrela dos FIIs, pelo seu sucesso.
155
investimento imobilirio, evitando os trmites de escrituras, certides etc. E do lado do
tomador final de recursos, a vantagem a possibilidade de aumentar o nmero de
emprestadores, atuando no varejo do mercado, diminuindo a dependncia com relao aos
grandes investidores (fundos de penso e investidores institucionais diversos).
No primeiro semestre de 2002 os FIIs emitiram um total de cotas 138,29% maior
que o total emitido no mesmo perodo de 2001 e 490% superior ao valor do primeiro
semestre de 2000 (Juliboni, 28/07/2002), o que indica uma tendncia de crescimento desse
tipo de aplicao financeira, que seria uma opo para os investidores em um cenrio de
instabilidade econmica, como o vivido em 2002, j que os FIIs guardariam relao com
os ativos reais, os chamados bens de raiz. A CEF entrou tambm no mercado de FIIs ao
elaborar o FII Edifcio Almirante Barroso, lastreado no edifcio de sua sede no Rio de
Janeiro, com montante de R$ 104.800.000,00, o que indica a consolidao desse mercado,
pois as cotas foram vendidas aos pequenos investidores, no valor unitrio de R$ 1 mil.
Ocorre, dessa forma, o que se poderia chamar de desabsolutizao da propriedade
imobiliria, na medida em que a propriedade imobiliria absoluta68 , ou seja, aquela
baseada na propriedade privada do imvel atravs do registro de ttulo de propriedade legal
substituda por uma propriedade parcelar de um bem imobilirio, que d direito
extrao de uma renda e de juros sobre a propriedade, mas no sobre o ativo em si.
Os projetos que so alvo dos FIIs so variados, desde shopping centers e parques
temticos a hospitais 69 , de edifcios de escritrios e galpes industriais a conjuntos
habitacionais e condomnios de alto padro. Mas so projetos que visam um rendimento
para os investidores que est acima das possibilidades oferecidas pelo mercado de
habitao popular ou econmica. Assim, as grandes estrelas dos FIIs so os shoppings
centers (como o Shopping Ptio Higienpolis em So Paulo) e os edifcios comercias de
alto padro. Em consulta realizada junto aos prospectos de FIIs depositados na CVM
68
A idia de relativizao da propriedade imobiliria foi exposta pelo Prof. Dr. Paulo Csar Xavier Pereira na
mesa Processos econmicos na Metrpole, por ocasio do Seminrio Internacional So Paulo 450 anos
As Geografias da Metrpole, promovido pelo Departamento de Geografia da FFLCH-USP, em
21/09/2004.
69
Em 2000 foi estruturado, pela Brazilian Mortgages o FII Hospital da Criana, na regio do Jabaquara, em
So Paulo, que disponibilizou R$ 20 milhes para a compra do hospital. As cotas iniciais foram vendidas a
R$ 5 mil, sendo o rendimento bruto mnimo de 1,25% garantido pelo aluguel do hospital por um prazo de 20
anos aos usurios. O rendimento pode subir, pois o fundo receber o aluguel ou 8% do rendimento bruto do
hospital, o que for maior.
156
durante novembro de 2002, apenas 16 fundos imobilirios criados tinham como objetivo o
mercado residencial de cerca de 60 atuantes no pas naquele momento. Alguns outros
possuam em sua finalidade a aquisio genrica de imveis, sem especificar o tipo de
mercado a que se destinavam.
Teoricamente, os Fundos Imobilirios podem captar recursos para a consecuo de
projetos imobilirios ou securitizar imveis existentes. Dadas as circunstncias da
economia nacional e da cultura dos investidores brasileiros, os objetos da maior parte
dos FIIs brasileiros so imveis e empreendimentos prontos. A razo estaria nos prazos
longos de maturao dos projetos, na desconfiana dos aplicadores com relao a essa
modalidade de investimento, que relativamente nova no pas, bem como devido
concorrncia de outras opes mais rentveis. Segundo Ricardo Penna 70 :
Toda essa securitizao feita exatamente no sentido de voc, enquanto

empreendedor, poder ter recursos suficientes para fazer esse empreendimento, e essa
securitizao, esse procedimento, usado muito mais em projetos de maturao longa (...)
porque quando falamos em empreendimento imobilirio, normalmente falamos em
empreendimentos cujo prazo de retorno e o prazo de implantao, em alguns casos, so
muito longos, e, portanto, voc no pode tomar financiamento. No existe, no Brasil,
mercado financeiro, principalmente no que diz respeito aos prazos, o que voc precisa. Eu
vejo essa parte de securitizao como um recurso de uma parceria com o empreendedor,
no fundo, exatamente uma desintermediao financeira.
E de acordo com Pedro Klumb 71 :

Voc tem um fundo de shopping pronto, como o Shopping Higienpolis, que estava
pronto, o Hospital da Criana estava pronto, a Torre Norte estava pronta, agora o
Europar est pronto etc. Por que isso? Porque o cliente comprador, o investidor desse
fundo, um investidor que se liga com o imobilirio, ento, importante para ele passar
na frente e dizer: Olha, eu sou dono de um pedacinho disso aqui. Esse elemento de
mostrar um empreendimento concreto, um instrumento de venda importante, nessa fase.
Mas eu acho que ns vamos, a partir de talvez uns dois ou trs anos, est comeando j a
70
71
Diretor de Investimentos da Planner Corretora de Valores S.A. (Entrevista concedida em 26/03/2002).

Presidente da SFI (Servios Financeiros Imobilirios) (Entrevista concedida em 17/09/2002).
157
esquentar a discusso sobre isso, eu diria que a partir de 2004 (antes disso no vai
acontecer), a gente comea uma nova onda, eu acho: um administrador de recursos
conceituado, uma corretora ou um banco, constitui um fundo, busca investidores, e depois
busca o projeto. Inverte o que est acontecendo hoje, porque esses investidores confiam
naquele gestor, que define critrios, por exemplo, para investir, o quanto se vai investir
em empreendimentos com tais e tais caractersticas, seja l comerciais, residenciais, o que
for. E a o administrador passa a procurar os empreendimentos. E a sim, nesse momento,
o fundo passa a ser um veculo que vai estar viabilizando o desenvolvimento de bons
projetos. Hoje eu estou viabilizando a venda de bons projetos, amanh eu vou viabilizar a
realizao de bons projetos. Ento essa a tendncia que eu acho que est acontecendo a
nos FIIs. Nos EUA, aconteceu isso, hoje voc tem grandes fundos, fundos de 1 trilho de
dlares, de 500 bilhes de dlares, que buscam projetos.
Rodrigo Machado dos quadros da Brazilian Mortgages, ligada ao banco

Ouroinvest 72 , responsvel pela estruturao de importantes fundos imobilirios no pas,
explica a estratgia de venda dos fundos baseada em ativos prontos:
Tudo uma questo de se respeitar a fase de amadurecimento do mercado. Ns

pensamos que nesse momento o melhor ativo para compor um FII para ser colocado a varejo,
um empreendimento pronto, gerador de renda, preferencialmente um empreendimento que
seja operado por uma empresa de sucesso reconhecido, para ser compatvel com a atual fase
de desenvolvimento da indstria. Agora, sem dvida nenhuma, voc vai caminhar para fundos
cujo ativo est sendo desenvolvido, que uma forma, um mecanismo de financiar a produo.
voc captar recursos para que esse investidor participe com o ganho imobilirio ao longo
do desenvolvimento dessa operao. Agora, hoje, atualmente, a terceira onda, os FII
trabalham com um nico ativo, preferencialmente um ativo pronto, gerador de renda e assim
por diante.
Por outro lado, os fundos, ao securitizarem os imveis, aceleram o tempo de

circulao destes e liberam os capitais de seus proprietrios imobilizados nos imveis
(incorporadores ou grupos empresariais) para outras atividades, ou seja, encurtam o tempo
de rotao do capital para os construtores ou geram liquidez para grupos empresariais.
72
Entrevista concedida em 04/10/2002.
158
Os FIIs no Brasil passaram por duas fases distintas, encaminhando-se, segundo os
agentes do mercado entrevistados, para uma terceira.
A primeira fase, inicial, surgiu quando algumas empresas transformaram seus
patrimnios em fundos imobilirios como forma de aproveitar-se da legislao que criou
os FIIs, que as liberava de pagar Imposto de Renda sobre o patrimnio securitizado.
Segundo Rgis Dallagnese 73 :
Todos os primeiros fundos imobilirios foram constitudos simplesmente como uma

forma de gerenciamento de patrimnio. Voc tinha um construtor, um investidor ou um
incorporador que tinha um grande patrimnio imobilirio e que v no FII um bom veculo
para obter alguns benefcios fiscais, e ento eles comearam a colocar o seu patrimnio
imobilirio dentro dos fundos imobilirios. Existia um grande atrativo que era o fato de os
FIIs no serem obrigados a distribuir, na prtica, os resultados. Os FIIs somente so
tributados quando eles distribuem seus resultados, e hoje a legislao no prev a
obrigatoriedade deles distriburem resultados. No passado, no incio de 1993 at 1995, no
existia obrigatoriedade nenhuma de se distribuir os resultados, ento se colocava o
patrimnio imobilirio dentro do Fundo, ia girando aquilo, nunca distribua resultados e
com a renda, por exemplo, gerada com a locao de um imvel voc comprava um outro e
assim por diante. Na prtica voc nunca distribua os resultados e o fundo no tinha
tributao nenhuma. Era uma grande jogada para esse tipo de investidor. Ento, no era,
na prtica, uma fonte de captao de poupana, mas muito mais para gerenciamento de
patrimnio.
Depois de algum tempo, a Receita Federal alterou as normas de distribuio de

resultados, o que afetou o movimento inicial de passagem do patrimnio de empresas para
FIIs. Pedro Klumb, da SFI, explica melhor o que aconteceu:
Os fundos tinham uma vantagem fiscal to grande no pagavam imposto, no

pagavam PIS, COFINS etc.-, que os incorporadores, os empreendedores pensaram o seguinte:
eu vou colocar a minha estrutura produtiva dentro do fundo, enquanto eu no precisar sacar
esse recurso, eu tenho iseno fiscal. O incorporador poderia, nessa estrutura, fazer quatro
projetos ao invs de trs com o mesmo recurso. Em 1997, a Receita Federal acabou com essas
73
Gerente de Estruturao de Fundos de Investimento Imobilirio da empresa Rio Bravo Securitizao S.A.
(Entrevista concedida em 15/05/2002).
159
isenes. A onda no acabou em 1997, ela prosseguiu at 1998. Mas a partir de 1997 muitos
fundos comearam a sair. Em 1998, mudou as regras de novo, porque ela ficou to rgida em
1997 que inviabilizou o mercado de fundos.
Ou seja, muitos dos primeiros FIIs foram utilizados inicialmente como forma de
reduzir a carga de impostos pagos, e no como um elemento para captar recursos para a
produo imobiliria.
A segunda fase esteve ligada ao dos Fundos de Penso, que por terem restries
legais deteno de imveis em seus ativos, buscaram transform-los em FIIs, como
forma de diminuir a participao dos ativos imobilirios no seu patrimnio total. Para Rgis
Dallagnese, essa fase termina quando, mais recentemente, a aquisio de FIIs pelos
Fundos de Penso passou a ser considerada pelo Banco Central o mesmo que a aquisio de
imveis. Isso fez com que os Fundos de Penso hoje estejam em uma situao de
desmobilizao em termos de ativos imobilirios, incluindo-se a os FIIs. Assim, eles
deixaram de financiar esse mercado.
A terceira fase seria marcada, segundo Dallagnese da Rio Bravo Securitizao S.A.,
pela entrada do investidor de varejo no mercado de fundos imobilirios, dada a sada dos
fundos de penso. Para ele:
Primeiro, tivemos a atuao dos construtores e incorporadores, depois os Fundos de

Penso, e no estgio atual esses dois grupos esto saindo do cenrio. Agora est entrando o
poupador, o cara que at um tempo atrs comprava flats, fazia algum investimento em
imveis, para diversificao de patrimnio, agora est entrando como investidor. Como voc
tem a oportunidade de ver, esto sendo lanados alguns fundos, o Europar, direcionados
para o pequeno investidor, que quer investir R$ 10.000,00. E h tambm outros fundos sendo
lanados, ns tambm participamos do lanamento de alguns fundos e o foco hoje o
chamado investidor de varejo.
O mercado de FIIs no Brasil ainda incipiente se comparado com outras

modalidades de aplicao do sistema financeiro e com o prprio setor imobilirio, tendo
crescido principalmente a partir de 2000, como visto anteriormente. Mas ainda h
problemas para a sua afirmao. Segundo Dallagnese:
160
No tem ainda uma captao significativa, de fato, se voc pegar os patrimnios dos
Fundos, o patrimnio lquido dos FIIs no Brasil da ordem de 1,4 a 1,6 bilhes h cerca de
um ano e meio. baixssimo para as propores de nosso pas. Nos EUA est em torno de 300
bilhes de dlares. Nesse um ano e meio, o patrimnio dos FIIs no tem aumentado,
justamente porque no tem entrado o investidor. Para cada fundo que se constitui um outro
dissolvido no mercado, pois esto ainda saindo os Fundos de Penso, que esto tentando se
desmobilizar. Por outro lado, entra o financiador de varejo. Essa seria a situao atual.
As causas para o lento avano do mercado de FIIs no pas seriam: as taxas de juros
elevadas (que atrairiam os investidores para outras modalidades de ganhos financeiros); a
poltica restritiva do governo com relao ao dos Fundos de Penso, a falta de interesse
dos grandes bancos em investir nesse mercado; a desconfiana do investidor de varejo com
relao ao instrumento do FII.
Com relao s polticas do governo, restritivas ao desenvolvimento dos FIIs, o
consultor de investimentos da Coinvalores, Srgio Belleza Filho 74 , d um exemplo
ilustrativo:
Por volta de 1994, quando o FII foi criado no Brasil, os Fundos de Penso podiam
aplicar at 30% dos seus ativos em imveis. De l para c, toda a legislao que saiu,
modificando os procedimentos dos Fundos de Penso para aplicarem seus recursos, (e essa
legislao funciona assim: a Secretaria de Previdncia Complementar, ligada ao Ministrio
da Fazenda, resolve, passa isso para o Ministrio, que encaminha para o Conselho Monetrio,
este aprecia, aprovando a resoluo, vai pro Banco Central BACEN -, e o BACEN baixa a
resoluo a resoluo que est em vigor hoje em dia a resoluo do BACEN 2829, que
regula e ordena como os FPs devem aplicar suas reservas, e atualmente, no quesito
imveis, ela diz que se pode aplicar at 16%, e no ano que vem e no prximo, 2003 e 2004,
cai para 14%, 2005-2006, 12%, 2007-1008 10%, e a partir de 2009 8% sobre o seu
patrimnio), restringiu a compra de imveis por parte deles. Eu tenho certeza que a partir
desse momento os Fundos de Penso no vo mais comprar imveis, tendendo a 0% a
permisso de compra, porque o setor imobilirio no consegue enfrentar o lobby do governo
que quer mais dinheiro para financiar sua dvida e dos bancos, que tm interesse que sobre
mais dinheiro para os ativos de Renda Fixa que eles possuem.
74
161
Pode-se inferir deste depoimento uma disputa entre o setor imobilirio, o setor
bancrio e o governo pelo uso da poupana disponvel no pas, representada pelos recursos
captados pelos Fundos de Penso. E, segundo Belleza, a fora do setor imobilirio seria
pequena, em face do poder dos bancos e do prprio Estado, o que inibiria as iniciativas em
favor do fortalecimento dos FIIs.
Para Luiz Carlos Pompia 75 , o mercado de FIIs no teria capacidade, no momento
econmico atual, de atrair os investidores institucionais, buscando ento os investidores de
varejo, que tambm no teriam tanto interesse nesse mercado, principalmente devido ao
rendimento baixo proporcionado pelos FIIs, comparativamente a outras opes disponveis
no mercado financeiro. Para ele:
Do lado do financiamento da produo imobiliria, os fundos de investimento

imobilirio comeam a buscar os pequenos investidores, porque os grandes, como os fundos
de penso, no esto mais to interessados, como j disse, devido s taxas de retorno menores.
Ento, voc v muitas coisas que os fundos fazem para atrair o investidor, como a
rentabilidade garantida, que te garante uma renda em troca de um teto [limite superior]. E
isso um pouco arriscado, pois se um prdio bem localizado, de boa qualidade, com alta
tecnologia de ponta e algumas outras questes, como lugar na garagem, que interessante,
ento ele tem uma chance de se valorizar ao longo do tempo (...) Dentro da economia, o
investidor pode achar baixo o rendimento dos fundos imobilirios, porque ele consegue uma
renda melhor no banco. Mas, quando voc gira a economia s na especulao, voc sabe que
dinheiro no gera dinheiro, ento algum vai perder. No momento em que a produo comea
a gerar riqueza, a sim voc consegue.
De fato, os fundos de penso, os grandes captadores de poupana fora do sistema

bancrio, ainda participam pouco do mercado de ttulos imobilirios securitizados. A Previ
(Fundo de Penso dos funcionrios do Banco do Brasil) possui em sua carteira apenas
ttulos do FII Panamby, e tem por poltica a compra de imveis para locao, quase oitenta.
Trata-se, sobretudo, de imveis comerciais e de escritrios de alto padro e participaes
em shoppings, conforme foi relatado em entrevista realizada nessa instituio com Carlos
75
Diretor da EMBRAESP (Empresa Brasileira de Anlise de Patrimnio), especializada em coleta de dados

sobre o mercado imobilirio da Grande So Paulo (Entrevista concedida em 04/11/2002).
162
Alberto Pires 76 . E segundo nos foi a relatado, a Previ no tem comprado mais imveis nos
ltimos anos, mesmo estando abaixo do teto legal de reteno de imveis em sua carteira de
ativos.
Para Rafael Birmann 77 , o problema do baixo crescimento dos instrumentos de
securitizao, como os FIIs e os CRIs, seria estrutural, dada a baixa capacidade de
poupana da economia e o alto dficit do governo federal. Para ele, o financiamento do
setor imobilirio atravs da securitizao seria como:
(...) atacar o alcoolismo diminuindo o tamanho das garrafas...No faz diferena, no

tem dinheiro, o pas pobre, h falta de um mercado capitalizado, h muito juro e muito
imposto, no adianta querer inventar, fazer um fundo, para qu? No tem dinheiro. Para que
um certificado, se no h poupana no pas, no h dinheiro para se comprar um
certificado? Porque no h acmulo de riqueza, e de tudo o que se produz o governo toma
de 40 a 50% e desperdia tudo, assim no tem como formar fundos ou certificados.
Segundo A. M. Parkinson 78 , o papel dos FIIs no ser o de ser instrumento de

financiamento imobilirio, esse papel ser desempenhado, segundo a proposta encabeada
por essa entidade, pelos CRIs:
Ns estamos numa batalha hoje que com relao a crdito imobilirio no Brasil, eu
no estou falando de crdito habitacional, eu estou falando de crdito imobilirio no Brasil.
Por qu? E, dentro disso, evidentemente, existe uma forma de funding, que o fundo
imobilirio, que um pedao. A grande sada chama-se securitizao de recebveis. Essa a
grande porta de entrada e de sada pela qual realmente ns vamos atender todas as demandas
de investidores, das instituies financeiras, dos produtores e dos consumidores, com o devido
equilbrio, certo?.
A desconfiana do investidor de varejo tambm estaria ligada falta de liquidez do

mercado, pois os ttulos dos FIIs eram, at 2002, negociados exclusivamente no
76
Tcnico Snior da Previ (Entrevista concedida em 07/02/2003).

Presidente da Birmann Construtora e Incorporadora S.A. (Entrevista concedida em 21/02/2005).
78
Vice-presidente de financiamento do SECOVI (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e
Administrao de Imveis Comerciais e Residenciais, Entrevista concedida em 20/11/2002).
77
163
chamado mercado de balco, fora da Bolsa de Valores. Segundo Dallagnese, da Rio
Bravo:
Um dos grandes problemas dos FIIs hoje, talvez o maior, a falta de liquidez, se voc
compra uma cota de um FII, voc tem uma dificuldade muito grande para vend-la, voc s
consegue vend-la no chamado mercado de balco no organizado. A gente tem duas
expectativas para a melhora dessa situao: uma delas fazer com que os FIIs
gradativamente sejam cotados na Bolsa de Valores (na Bovespa) e a outra a entrada dos
grandes bancos de varejo, que entrariam com capital suficiente para fazer girar essa carteira
colocando os clientes private deles conosco.
Mas para Srgio Belleza, embora entenda que importante que os FIIs estejam na
Bolsa de Valores para adquirirem maior transparncia, o principal problema dos fundos
imobilirios no seria a liquidez dos ttulos, como explica no trecho abaixo:
Eu penso que por mais que a gente diga que esse mercado j tem liquidez, essa no a
informao que passada pela imprensa. Eu falo para jornalistas direto, eu atendo a
imprensa, no os trato mal, mas eles nunca mencionam o fato de que esse um mercado que j
tem liquidez. Desde que o FII do Shopping Higienpolis finalizou seu underwritting, nunca
um investidor passou mais de uma semana sem ter um comprador. E sempre encontrou
comprador, ou no preo do underwritting ou acima dele. Se isso no liquidez, ento o que
que isso? Eu vendo pra voc um apartamento hoje, de repente voc resolve vender, voc
consegue vender rpido? No consegue! Se eu te vender um carro hoje, voc consegue vender
rpido? No!.
Atualmente, os principais agentes do mercado de FIIs seriam as instituies

financeiras de pequeno e mdio porte. Para Regis Dallagnese, na prtica quem est
trabalhando esse mercado hoje so algumas instituies financeiras pequenas, e chama a
ateno o fato de os grandes bancos no terem se interessado por esse mercado, j que
possuem formas de aplicao de seus recursos muito mais atraentes que os FIIs, como os
fundos lastreados em ttulos pblicos; e mesmo com relao s suas agncias, passaram a
vend-las em leiles muito rentveis para eles, passando a alug-las 79 .
79
A razo inicial para a venda das agncias bancrias foi o Acordo de Basilia que determinou que as
instituies bancrias passassem a reter um nvel mnimo de ativos fsicos como forma de melhorar a
164
Alm de ser fonte de financiamentos, os CRIs podem, com a formao de um
mercado secundrio de negociao desses crditos, se transformarem em uma nova fonte
de ganhos com especulao com papis, elemento fundamental da nova configurao do
capitalismo contemporneo, onde o circuito financeiro ganha importncia.
Baseando-se em dados da Comisso de Valores Mobilirios (CVM), estima-se que
foram emitidas, at 2002, cerca de R$ 340 milhes em CRIs (Vendrossi, 2002: 85). Desse
total, 50% corresponderiam a operaes relativas ao mercado de imveis residenciais.
Segundo Vendrossi (2002: 44), podemos caracterizar o processo de emisso de um
CRI da seguinte maneira: 1) Crditos imobilirios so originados atravs de transaes de
aquisio de um imvel, o originador passa a ter um crdito contra o adquirente,
caracterizado por recebveis; 2) o originador cede/transfere seus crditos/recebveis para
um SPE que ser o ambiente de emisso dos ttulos, e o originador recebe os recursos
pela venda; 3) a SPE emite uma srie nica de ttulos de investimento lastreados nos
recebveis de sua propriedade cujas caractersticas em termos de prazo e pagamento so
equivalentes s dos recebveis, e a SPE contrata um colocador para que este distribua estes
ttulos junto ao mercado investidor; 4) o colocador distribui os ttulos junto aos
investidores e remete os recursos provenientes da venda SPE; 5) periodicamente, os
adquirentes pagam os juros e parte do principal referentes obrigao original. O servio
de gesto e cobrana destes recebveis de responsabilidade do gestor da carteira; 6) o
gestor remete os recursos recebidos dos adquirentes aos investidores, alm de relatrios de
controle da operao; 7) um agente fiducirio verifica o fluxo de recursos, alm de todos
os relatrios de controle junto ao gestor, preservando os interesses dos investidores.
Pedro Klumb, da SFI, explica, como o risco pulverizado no sistema de
securitizao, ao contrrio do SFH, quando o emprstimo concentrado em uma
instituio financeira:
Os riscos das atividades so distribudos entre os diversos agentes. Ento voc tem
algum que faz a originao do crdito, como ele no fica com esse crdito, ele vende o
crdito para adiante, ele se restringe somente a esse risco. Claro, se esse crdito for mal
formalizado, eventualmente ele volta para o originador sem ter sido negociado. Mas ele se
concentra na sua atividade. A outra empresa, que faz o servicing, faz a administrao do
crdito, ela se concentra nessa atividade, ela tem escala, consegue trabalhar com custos
165
menores, a securitizadora, que que faz? Ela compra esses crditos, junta volume para ter
um lote econmico, e vende, esse lote para investidores, rene alguns ttulos e os vende para
investidores. Eles recebem o fluxo de caixa que os muturios pagam. Ento, se amanh a taxa
de juros oscilar, quem tomou os ttulos com lastro naquele crdito vai ter um risco menor.
Porque eu estou com devedores pulverizados em uma ponta e investidores pulverizados na
outra, um ligado ao outro, ento nenhuma instituio acaba tendo que bancar todos os efeitos,
por bem ou por mal, de uma crise econmica ou de uma variao. O investidor tomou aquele
papel, naquele prazo, para aquela taxa porque aquilo era conveniente para ele. Como um
fundo de penso, que precisa pagar aposentadorias para os seus participantes, para seus
associados, porque tem uma regra definida, de reajuste etc., se os rendimentos forem casados,
perfeito para ele, ele casou, fez seu hedge, para ele est empatado. Deixa o mercado oscilar
como quiser.
E voc tambm tem o mercado secundrio desses papis. Ento, os riscos esto
distribudos entre os diversos agentes, e no mais concentrados como no modelo antigo, no
sistema tradicional. Alm disso, para que se consiga fazer com que esse mercado todo ande,
voc precisa ter diversos filtros, que permitam assegurar a qualidade desses crditos. Que
filtros so esses? So, o que no mercado americano chamam de credit inhansome,
elementos, ou estruturas, ou seguros ou procedimentos que melhoram a qualidade do crdito,
que so o que? Segregao patrimonial. Vamos abrir aqui para o mercado brasileiro: a
companhia securitizadora, quando ela compra crdito, ela vai montando o seu ativo na rea
de crdito, chega um determinado momento em que ela tem j um volume grande de crditos e
ela diz: vou fazer uma emisso de CRIs ; que so emitidos com lastro. Ento, ela segrega
uma parte dos crditos que ela tem no ativo dela, essa segregao patrimonial faz com que se
a securitizadora for falncia ou concordata, essa parte no afetada e a usa como lastro
para fazer uma emisso de CRI. Essa seleo, primeiro para comprar os crditos se faz todo
um trabalho de due diligence, que toda uma auditoria desses crditos, uma checagem se
eles tm caractersticas que so pr-determinadas, se eles atendem aos requisitos de qualidade
desses crditos. Ento, na hora em que isso aqui selecionado, alm de todo o processo de
seleo de crditos, qualificao e tal, voc agrega uma agncia de classificao de rating,
que vai l e olha essa carteira e d uma nota, dizem: olha, esse crdito tem risco de default
esse ou aquele; voc agrega uma empresa de servicing que neutra, que no tem interesse
com essa estrutura; voc agrega um agente fiducirio; voc agrega uma fiscalizao e uma
aprovao prvia da CVM, para que o CRI seja emitido. Depois disso tudo, esse CRI vai ao
mercado, emitindo esse CRI todo blindado, podemos assim dizer. Ora, esses critrios aqui,
de seleo, de enquadramento, porque todo mundo quer a melhor nota do rating, tudo isso faz
com que a securitizadora exija do mercado primrio crditos de melhor qualidade, portanto
faz com que os originadores originem crditos com essas caractersticas. Ento, dentro de um
166
processo de filtragem sucessiva, voc chega ao mercado final, e o seguinte: as exigncias
para que eu faa uma emisso de crdito so essas, porque para eu conseguir pass-lo por
todos esses filtros para chegar na outra ponta, a dos investidores, eu preciso atender a essas
caractersticas. O que d muito mais segurana para o sistema como um todo.
Dessa forma busca-se um sistema com que os riscos so minimizados para os

investidores atravs da criao de uma srie de elementos de controle independentes, alm
da obrigatoriedade de anlise de risco da carteira de imveis securitizados por agncias
especializadas em risco (agncias de rating). Cabe ao gestor a administrao efetiva dos
recebimentos, a negociao das dvidas, a tomada de decises quando da inadimplncia,
assumindo um papel de destaque no processo de formao dos recebveis.
A instituio dos CRIs como fonte de financiamento imobilirio visa a atender aos
interesses da produo habitacional de mercado e de outras atividades imobilirias
(produo de imveis comerciais, industriais, escritrios de alto padro), sendo que os
CRIs seriam, em sua maior parte, dirigidos para o mercado habitacional, pois so
operaes de longo prazo com fluxo de caixa certo, alm de serem suficientemente
pulverizados para evitar maiores riscos para os investidores.
Segundo Arthur Parkinson, do SECOVI, o SFI a sada para o financiamento
imobilirio no pas, atravs do mecanismo por ele explicado:
Eu fiz o prdio direitinho, voc me paga aqui em 100 meses. No ms 24, eu cumpri a
obrigao, eu, incorporador. E nesse tempo fiz 100% de minha obrigao. Quanto voc
pagou? 35 meses, vamos supor. Voc ainda tem a pagar 65%. Eu no tenho condio de te
financiar isso. impossvel, no h estrutura de capital, Adriano. Ento, o que que eu fao?
Eu pego este pedao [os 65 meses restantes de pagamento do muturio] e vou no mercado e eu
desconto isso, eu desconto os direitos creditrios que eu tenho contra voc [o muturio]. Isso
bem analisado (...) e transformado em certificados de recebveis imobilirios, o que quer
dizer isso? Ele foi padronizado, esta operao passa. Existe, atravs do SFI, a possibilidade
seguinte: ele s comea a existir quando a obrigao est cumprida, ou seja, quando eu fiz
meu prdio, a casa est pronta, eu tenho o habite-se, esse habite-se est averbado no Registro
Geral de Imveis. Obrigao cumprida. (...) Ento existe uma coisa chamada direitos
creditrios, eu, incorporador, assino um contrato com voc, que voc vai me pagar ao longo
dos prximos anos. J cumpri a obrigao, no ficou mais nada, tudo o que restou o que
voc vai me pagar por ms. Ento, tem 100 prestaes por aprovao da CVM, uma srie de
167
coisas, e isto vai para onde? Mercado de capitais. Que tipo de coisa essa? Renda fixa. Hoje,
ns temos em renda fixa no Brasil 300 bilhes de reais...
Para Parkinson, o primeiro problema para o desenvolvimento do mercado de CRIs

seria o indexador dos ttulos, j que existem interesses divergentes, o do comprador e o
investidor, com relao correo das obrigaes financeiras.
Como ele explica:
Voc tem um primeiro grande n, que um problema de indexador nico. Voc

no pode ter uma TR [Taxa de Remunerao], lembra da figura do equilbrio, at como eu
sou do remo, eu fiz a figura de um remador, um barco de 4 remadores, esses caras tm que
remar bonitinho, seno danou. Voc vai ver, tem nas minhas apresentaes, essa figura
a...
Ento, primeiro tem a TR para o poupador, ele topa isso, a simplicidade da
poupana uma coisa mgica, tanto que tem 120 bilhes l. O IGPM para o
investidor, voc no chega na Previ, na Petros e coloca o ttulo em TR, esquece...No h
tomador. Ele toma pelo IGPM. Muito bem, se ele toma em IGPM, essa escritura aqui, qual
o indexador que tem que ser? IGPM? Qual o problema do IGPM? Na sua metodologia, ele
tem uma variao cambial. Que acontece com isso? Em 2, 3 anos, ele descola do IPCA, o
que o IPCA? O ndice de Preo ao Consumidor Ampliado, que mais adequado ao
salrio. A voc faz isso, o investidor comprou, e tem 30% de inadimplncia, por causa do
descolamento. Ento, tem um imbrglio a ser resolvido aqui, que o seguinte: Qual o
indexador nico desse sistema?
A nossa proposta, evidentemente que o IPCA, ele no o melhor para o
investidor, mas ele o melhor para o comprador. No longo prazo, ele o melhor para o
investidor, porque no h sobressalto, e ele muito melhor para o poupador, no caso da
poupana, do que a TR, t certo? O problema jurdico de voc mudar da TR para o
IPCA. Antigamente, voc tinha l a OTN (Obrigaes do Tesouro Nacional), que era
mensal, e a UPC, que era a TR do BNH, ela era coincidente, a cada trimestre, variao
da OTN. Basta voc manter o nome TR e dizer que, coincidentemente, ela igual ao IPCA,
e eu no tenho problema jurdico. E o fato de eu ir ganhando o mercado do investidor com
o IPCA, uma questo de tempo. A Petros j adotou na sua medida o IPCA, por que?
Porque o ingresso de receita das entidades de previdncia fruto de salrio, e salrio
IPCA. Ento, esses sobressaltos do dlar vo em cima do IGPM. Se o meu foco de
dinheiro, veja bem que ns estamos agora com duas caixas dgua o SFH, pela
Caderneta de Poupana, e o SFI, pelas entidades de previdncia e pblico em geral. Tudo
168
isso real, tudo isso Brasil. Se voc quiser pegar dinheiro em dlar, claro que esse
cara vai querer IGPM. Mas eu, por enquanto, no preciso desse cara. Ele vem, voc sabe
porque ele vem? Porque ele tem excedente de capital. Na hora em que isto aqui estiver
funcionando, ele vem.
necessrio que haja uma compatibilidade entre os indexadores dos depsitos e dos
financiamentos a fim de amenizar o risco de descasamento entre a evoluo dos
rendimentos dos devedores e o volume da dvida corrigida. Para o muturio, os
indexadores no podem estar sistematicamente acima da taxa de inflao e dos ndices de
correo dos salrios, o que faria com que as prestaes dos financiamentos habitacionais
correspondessem a comprometimentos crescentes de seu rendimento, reduzindo a sua
capacidade de pagamento e aumentando a possibilidade de inadimplncia (Carneiro &
Goldfajn, 2002: 03 e 04). Como equacionar os distintos interesses dos investidores,
incorporadores e muturios um desafio para o SFI.
A base para o desenvolvimento de um mercado primrio e secundrio de CRIs a
figura da alienao fiduciria, anteriormente apresentada, pois ela cria, em tese, um sistema
de garantias transparente, necessrio ao ambiente da securitizao, pois os investidores
buscam a garantia de retomada rpida dos imveis de devedores inadimplentes, o que
minimizaria o risco de seus investimentos. Na prtica, porm, esse tipo de garantia ainda
no possui histrico suficiente para comprovar sua eficincia, no existindo, dessa forma,
jurisprudncia que verse sobre o assunto (Vendrossi, 2002: 88). A alienao fiduciria
no de uso exclusivo das operaes do SFI, podendo ser utilizada pelo SFH, e foi
efetivamente adotada pela CEF em 2001 como garantia padro de todos os crditos
imobilirios originados a partir de ento (Idem: 88).
Outro problema para o pleno desenvolvimento do mercado de ttulos imobilirios no
pas seria a elevada taxa de juros vigente durante toda a dcada de 90 (e que se estende nos
primeiros anos do sculo XXI). Segundo Vendrossi (2002: 91), historicamente, os crditos
imobilirios no Brasil tm como parmetro a taxa de juros cobrada pelo SFH, sendo de
cerca de 12% ao ano, em termos reais (descontada a inflao). Com taxas mais elevadas
que isso (o que a realidade existente no Brasil desde a implantao do Plano Real em
1992), as aplicaes em ttulos pblicos ofereceriam um rendimento muito superior ao
mercado, desestimulando o investimento em papis de crditos imobilirios. Somente
169
quando o ambiente macroeconmico permitir que a securitizao de financiamentos
imobilirios a taxas de juros reais de 12% ao ano possam efetivamente prover uma
remunerao compatvel com as caractersticas e nvel de risco desse tipo de transao,
ser possvel o desenvolvimento desse mercado de ttulos.
A incidncia de impostos e restries legais tambm impediria um maior
desenvolvimento do mercado de CRIs. Para Pedro Klumb:
O mercado est apenas engatinhando. A gente tem problemas srios fiscais, o

Brasil tem problemas srios fiscais, nosso sistema tributrio uma droga absoluta, certo,
uma cagada geral. H a CPMF que tambm atrapalha as operaes, incidindo quatro
vezes na negociao dos CRIs. E o tamanho do mercado ainda muito pequeno. O
mercado vai aumentar de tamanho, a meu ver, s daqui a 3 ou 5 anos.
O mercado de CRIs no Brasil ainda pequeno, sendo que no momento em que a

pesquisa estava sendo realizada, apenas trs eram as corretoras que faziam a estruturao
de Certificados de Recebveis Imobilirios. Perguntado sobre a razo desse pequeno
nmero de emissores, Rgis Dallagnese, da Rio Bravo, respondeu da seguinte maneira:
So trs corretoras que emitem os CRIs. Porque um negcio novo, e a regra do

mercado nesses casos primeiro esperar algum comear e quebrar a cara para depois
entrar. O pioneiro paga um preo. De qualquer modo, as trs que esto hoje atuando so a
Cibrasec, a Brazilian Securities e a Rio Bravo. A questo da securitizao tem uma
particularidade, a Cibrasec um conjunto dos grandes bancos brasileiros, so bancos que
tm acesso a uma carteira muito grande de recebveis no mercado imobilirio e tm a
possibilidade de fazer um volume maior de securitizao. Ns e a Brazilian Securities
tambm temos acesso ao mercado de recebveis imobilirios. O que acontece hoje, por ser
um produto novo, o que est sendo difcil voc vender os Certificados de Recebveis
Imobilirios. No adianta somente voc montar esses papis, do outro lado voc tem de
vend-los e dar uma certa liberdade para o investidor. Voc tem que primeiro montar uma
estrutura tal que minimize bastante esse risco, do investidor comprar esse papel, e do
outro lado dar uma rentabilidade para ele razovel. O processo de securitizao tem um
custo razovel, pra voc montar, isso faz com que elas no possam ser muito pequenas,
elas tm hoje um perfil em que o investidor mdio tem de investir pelo menos R$
300.000,00. Isso j tira do mercado uma boa parte dos investidores que eventualmente
poderiam se interessar. Ento, o que na verdade d o volume das operaes o
170
comprador, voc ter algum comprando esse papel. O que a gente pode ver hoje que o
mercado no est plenamente desenvolvido, a ponto de a prpria Cibrasec, que tem acesso
a muitos crditos imobilirios, no ter conseguido fazer ainda muitas operaes e a
expectativa que com uma baixa nas taxas de juros, a gente consiga colocar mais desse
produto no mercado.
Rodrigo Machado, da Ouroinvest, tambm concorda quanto novidade do mercado

de securitizao como sendo a causa do pequeno nmero de emissores de CRIs, e tambm
aposta que os bancos no entraro nesse mercado com muito empenho, como se pode
perceber em sua declarao:
A emisso de CRIs muito concentrada. A Brazilian Securities, a Rio Bravo e a

Cibrasec, e tem outra mais agora, elas so responsveis pela emisso de CRIs, que um
veculo muito bom para desenvolver o mercado imobilirio. O mercado assim porque
est comeando. AS CRIs so um instrumento que vai ajudar os bancos a realizar a
obrigao que eles tem de alocar do volume de poupana para o setor imobilirio. So
coisas diferentes, um banco no vai montar uma securitizadora. A Cibrasec sociedade de
36 bancos, concretamente esses bancos j tm a sua securitizadora. Eu no acredito que
os bancos vo partir para a securitizao, no faz sentido.
A questo se torna mais difcil para o desenvolvimento do mercado de securitizao,

sem a participao dos grandes bancos, na medida em que o mercado financeiro no Brasil
extremamente concentrado, sendo que todos os mercados e servios mais rentveis so,
com raras excees, atendidos pelo mesmo conjunto de grandes instituies (Carneiro &
Goldfajn, 2002: 09 e 10).
A. M. Parkinsosn, do SECOVI, mais enftico ao mostrar um certo conluio entre
os grandes bancos e o Estado para o pequeno desenvolvimento do crdito habitacional no
pas e a inoperncia da exigncia de repasse dos recursos do SBPE (hoje em 65%) para o
setor habitacional:
Qual o grande problema que existe nos bancos captadores da poupana? Voc
tem a Caixa Econmica Federal, e um conjunto de uns cinco bancos privados que, mais ou
menos dois, concentram 40% da poupana. Na Caixa esto uns outros 40% e nos outros
trs que sobraram esto os 20%. Estes dois bancos, Ita e Bradesco, tm 40% da
171
poupana ou 50 bilhes. simples, ele toma o seu dinheiro TR mais 6,17% ao ano, que
6% capitalizados, dando 6,17%...vamos botar mais 2% de custo operacional, como a TR
em 2001 foi 2%, voc tem aqui o nmero de 10,2%, t certo? o que custa. Eu pego e
aplico isso a 19% em Selic, voc acha que eu, Banco Ita ou Bradesco, vou emprestar para
o Sr. Adriano Botelho comprar a sua casa? O que isso? Na medida em que h um
conluio...
E por que o Banco Central deixa isso? Porque ele sedento de dinheiro, para zerar
o caixa dele, o problema do dficit pblico. Ento, h uma relao incestuosa, e como
que eu dei o nome disso, e a turma do PT adorou, isso aqui um subsdio invertido. A
populao brasileira, por inteiro, est subsidiando duas grandes estruturas. Se voc pegar
50 bilhes e colocar um spread de nove, d 4,5 bi por ano, no d? Vamos dividir por 2,
d 2.250, no d? Olha o lucro do Bradesco e do Ita a! Isso, veja bem, claro que no
assim, porque eu calculei 100% de poupana. Mas, vamos fazer isso agora com 30%. 30%
de 40 so 12, 12 a 10% so 1 bi e 200 por ano, no ? Divido por 2, d 600. O lucro deles
foi 1,5 bilho. 600 de 1,5, ou seja, 50% do lucro lquido desses dois bancos veio da
poupana. Mas, a gente fez a conta na Selic, e se ele aplicar no Crdito Direto ao
Consumidor? E se ele aplicar no cheque especial? Esses 600 vo para 1,2 bi. Ou seja, eu
posso afirmar que 70% do lucro lquido desses dois bancos veio da. Ento, esta coisa est
dita.
Novamente percebe-se a disputa intra-capitalista pelos recursos da economia e entre

o Estado e setores da economia. No caso em questo, o Estado e o sistema financeiro
dividem a poupana interna em detrimento do setor imobilirio, impedindo, tal associao,
que a financeirizao desse setor decole na economia.
Teoricamente, os ttulos com base imobiliria, de longo prazo, renda fixa e baixo
risco, representariam uma boa opo de investimento para os fundos de penso, que devido
s suas necessidades atuariais, necessitam de investimentos de longo prazo que sejam
indexados por ndices de inflao. Mas as elevadas taxas de juros da economia no tornam
esses ttulos atraentes para esses potenciais compradores de ttulos. E a no existncia de
um mercado secundrio desenvolvido, reduz muito a liquidez desses papis, da a proposta
do SECOVI de se criar um Fundo de Liquidez, gerido pelo BNDES e com recursos
provenientes do FCVS (Fundo de Compensao de Variaes Salariais), que garantiria,
por parte do governo, a recompra dos ttulos em poder dos grandes investidores
172
institucionais (fundos de penso, seguradoras etc.), aumentando, portanto, a liquidez desses
papis.
Outras propostas para a atrao de investidores institucionais para o mercado de
CRIs seriam a determinao de nveis mnimos de composio da carteira dos fundos de
penso em papis de renda fixa e o estabelecimento de estmulos fiscais por parte do
governo para a compra desses papis, o que compensaria a menor rentabilidade real destes,
como, por exemplo, a iseno dos CRIs de reteno de Imposto de Renda e da incidncia
da CPMF, diferenciando-o dos outros investimentos disponveis no mercado.
Segundo a proposta do SECOVI (Parkinson, 2002: 05), a experincia em
desenvolvimento de sistemas de financiamento habitacional em pases emergentes
demonstraria a necessidade de se direcionar os fundos das instituies, como os fundos de
penso e seguradoras, para o mercado habitacional, pois essas instituies lidam com
grandes somas de recursos e com longos prazos de reteno dos depsitos de seus
poupadores, o que seria uma importante fonte de recursos para o financiamento da
produo habitacional.
Mas, segundo Carlos Alberto Pires, da Previ, a obrigatoriedade de reteno de papis
referentes a ttulos imobilirios no seria uma soluo vivel para os fundos de penso,
embora ele reconhea que o investimento imobilirio importante para a sade financeira
dos fundos de penso, como explica no trecho abaixo:
Voc j deve ter visitado o site da Previ, onde so apresentadas as diversas

rentabilidades dos ativos da Previ. Voc vai perceber que o ativo imveis est tendo uma
rentabilidade, principalmente nas pocas mais difceis, o que segura, est tendo uma
rentabilidade boa, os edifcios comerciais, esse dado pblico, uma rentabilidade maior
que a atuarial. Ento, penso que a idia de que os fundos de penso no estariam mais
interessados no mercado imobilirio, na minha viso, no procedente.
Eu entendo, pessoalmente, que no se pode obrigar o fundo a fazer um investimento,
at porque a gente est num regime capitalista. Eu acho que deve direcionar, dar a opo,
principalmente voltada para o social, que o Presidente da Repblica est apregoando a.
Mas no necessariamente obrigar, porque voc pode estar investindo mal.
A Legislao de hoje tem um teto para investimentos em imveis, e se isso for
institucionalmente revisto, se os fundos de penso forem obrigados a investir mais do que
investem hoje, certamente o mercado imobilirio vai experimentar um incremento grande.
Agora, o outro lado da moeda o seguinte: o fundo de penso tem de pagar uma
173
aposentadoria para a turma que trabalhou e contribuiu para isso. Se o investimento for
feito em uma rea em que voc no tem demanda para ela, voc sabe que atualmente h
uma crise em volta da gente, e se voc construir o prdio e no conseguir ocupar, ou se os
ocupantes estiverem dispostos a pagar bem menos do que voc previu no fluxo de entrada,
perigoso ento matar a galinha dos ovos de ouro....
Fica claro, a partir dos depoimentos concedidos para o presente trabalho, a

necessidade de atuao do Estado para a afirmao do SFI e regulao dos conflitos entre
os diferentes segmentos do capital pelos recursos, embora, em sua concepo, esse sistema
busque maior independncia frente ao poder pblico. E trata-se de uma contradio, pois o
mesmo Estado que tem que regular os conflitos intra-capitalistas parte interessada nesse
conflito, na medida em que tambm necessita dos recursos em disputa, acabando por
beneficiar o capital financeiro em detrimento do setor produtivo.
Um exemplo dessa ao comprometida do Estado dado por Luis Fernando
Fadigas 80 , ao relatar que o Governo Federal tomou medidas que inviabilizaram o
financiamento imobilirio realizado pela instituio para seus associados:
Entre 1991 e 1994, ns fizemos 30 mil financiamentos, e isso acabou em 1995, com
restries do Governo Federal. Essa seria uma forma de diversificar nossa carteira. Havia
um teto de 10% para o financiamento de residncias, em torno de 3 bilhes de reais, mas
que foi fechado em 1995.
O pequeno desenvolvimento do mercado de securitizao no teria ainda causado um

impacto sobre o mercado imobilirio, e o SFI ainda no conseguiu decolar, segundo os
agentes envolvidos no mercado financeiro e imobilirio, embora eles acreditem que ele
venha a ser a frmula para a captao de recursos no futuro, mas tendo clara noo de que
se trata de uma soluo para a produo de imveis comerciais e habitaes de mercado, e
no para a populao mais pobre. Dessa forma, a soluo de mercado para o setor
imobilirio, embora seja uma importante alternativa de captao de recursos para o setor,
no garante o acesso moradia grande maioria da populao, dos setores de rendimentos
80
Gerente do setor de gerenciamento imobilirio da Previ (Entrevista concedida em 07/02/2003).
174
mais baixos at uma classe mdia empobrecida e que se tornou rf dos subsdios
fornecidos pelo Estado ao longo da vigncia do BNH.
Srgio Belleza, embora reconhea que os FIIs ainda no possuem um impacto
significativo no mercado imobilirio e no mercado financeiro, acredita que tais
instrumentos possam ser um meio para a captao de recursos para a aquisio de grandes
glebas em reas valorizadas, como foi o caso do Panamby. Segundo ele, perguntado se os
FIIs j teriam um impacto sobre o preo dos terrenos urbanos:
Eu penso que no. Eu acho que o FII no chega a criar um impacto dessa forma. Eu
acho que ele vai conseguir trazer para o mercado, um afluxo de capital talvez mais organizado
e vai desenvolver mais rpido alguns projetos, pode fazer com que o mercado tenha uma
velocidade maior de crescimento.
Ele pode ser uma soluo para projetos em reas muito valorizadas, como a rea onde
est o Panamby. Ento esse um caso que de fato impacta o mercado de uma forma
importante, mexendo com o habitacional, mas com o habitacional de altssimo padro, que o
topo do mercado .
Com a securitizao, a questo da extrao da renda fundiria de certa forma

absorvida e mascarada no processo de valorizao imobilirio-financeira dos ativos,
transformando-se em direitos de receber uma renda, obscurecida sob a forma de juros, de
um ativo imobilirio fragmentado em ttulos (desabsolutizao da propriedade imobiliria),
com a mediao do mercado financeiro. No mais a propriedade de um bem imvel que
garante a renda, mas sim a propriedade do direito de extrair, a partir de um emprstimo,
alm da renda presente no imvel, os juros do capital adiantado. Juros e renda
aparentemente se confundem. Dessa forma, saber a localizao no espao urbano dos
imveis securitizados pode indicar o papel da renda fundiria, pois estes imveis devem se
localizar nas reas mais valorizadas das cidades para render o mximo possvel.
Tanto os FIIs como os CRIs embora representem uma etapa superior de
financeirizao da propriedade imobiliria, contribuindo para a sua desabsolutizao, tm,
como lastro, uma propriedade de um bem real, e seus rendimentos dependem da
valorizao desse bem. No caso dos CRIs e de alguns FIIs (como o Panamby), aps um
perodo de transferncia de renda e de juros para os proprietrios dos ttulos imobilirios
175
para a amortizao do financiamento, a propriedade volta a tornar-se absoluta, pois os
compradores dos imveis, ao findar a dvida assumida com a entidade financeira, assumem
a propriedade integral e tradicional (ou seja, absoluta) do imvel.
A desregulamentao do mercado imobilirio e o predomnio das foras do
mercado no setor, que atuariam segundo uma lgica financeira, teriam como
conseqncia o aumento da segregao e fragmentao do espao urbano. Segundo Melo
(1990), a forte elitizao do mercado imobilirio que se concentra nos estratos superiores
de renda caracterizada por sua concentrao geogrfica nas reas mais valorizadas e que
contam com as melhores caractersticas de infra-estrutura urbana. No caso de So Paulo
trata-se do chamado vetor sudoeste, rea que engloba as reas mais valorizadas da cidade
ou em forte processo de valorizao (como as reas da Av. Paulista, Av. Faria Lima, Av.
Eng. Luis Carlos Berrini, Av. das Naes Unidas etc.).
Em levantamento realizado junto Comisso de Valores Mobilirios (CVM) e
empresas ligadas emisso desses papis, pde-se perceber que a grande maioria dos FIIS
e dos CRIs lanados na cidade de So Paulo a partir de 1994 concentram-se nessa rea
privilegiada da cidade. De 46 FIIs existentes em 2004, 36 encontram-se nesse setor. E dos
40 CRIs consultados, 24 esto situados no chamado vetor sudoeste. Ou seja, a
concepo dos agentes imobilirios e financeiros de que a localizao dos
empreendimentos fundamental para seu maior retorno faz com que seus interesses se
voltem para as reas mais valorizadas das cidades. O Mapa 3 apresentado a seguir,
elaborados a partir dos dados pesquisados, mostram a localizao dos FIIs e dos CRIs no
municpio de So Paulo, bem como dos imveis pertencentes a Fundos de Penso na
capital paulista.
Mapa 3. Localizao
dos
F.I.I.'s,
C.R.I.'s
e
Mapa 3. Localizao
dos
F.I.I.'s, C.R.I.'s
e
Imveis
de Fundos
Penso no
de So de
Paulo
Imveis de
Fundos
de de
Penso
noMunicpio
Municpio
So Paulo
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LEGENDA
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Org.:Org.:
Reinaldo
Prez
Machado
ReinaldoP
P Prez
Machado
e Adriano
Botelho.
2005
e Adriano
Botelho.
2005
Fonte: C.V.M.,
de de
Secutitizao
de Recebveis
Fonte:Empresas
C.V.M., Empresas
Secutitizao de Recebveis
e Fundos
de Penso.
Cartogrfica Digital
e Geoprocessamento:
e Fundos de
Penso.
BaseBase
Cartogrfica
Digital
e Geoprocessamento:
Prof. Dr. Reinaldo
P Prez Machado. Dados de 2002 a 2004.
I.F. - C.R.I.'s (40)

LEGENDA
I.F. - F.I.I.'s
(46)
$ I.F. - C.R.I.'s (40)
I.F. - Fundos
Penso
(32)
(46)
$ I.F. - F.I.I.'s
3 $ I.F. - Fundos
6 Penso 9(32)
0
Kilometers
Kilometers
177
Dessa forma, como empreendimentos de mercado, voltados para as camadas de
rendimentos mais altos da populao, acentuam o carter de fragmentao e hierarquizao
do espao urbano, ao concentrarem seus investimentos em reas j valorizadas, aumentado
a distncia scio-econmica que separa essas reas do restante da cidade. E o poder de
interveno no espao urbano das empresas do setor imobilirio se amplia com a aliana
com o setor financeiro, garantindo recursos necessrios tanto para a superao da barreira
colocada pelos altos preos da terra urbana quanto para a acelerao do tempo de rotao
do capital no setor da construo. Por outro lado, complexifica-se a questo da segregao
scio-espacial, pois os empreendimentos em questo (principalmente os grandes
condomnios residenciais e centros empresariais) muitas vezes encontram-se isolados de
seu entorno, formado por reas pobres ou de favelas, tornando-se verdadeiras fortalezas
muradas e dependentes de um forte aparato de segurana para garantir a tranqilidade de
seus moradores, como o caso do Bairro Panamby.
O Fundo de Investimento Imobilirio Panamby
a) Histrico da rea e de formao do Fundo.

Para se entender a formao do Fundo de Investimento Imobilirio Panamby faz-se
necessrio uma anlise do histrico da rea onde foi implementado, sobretudo no que diz
respeito propriedade do terreno e do dispendioso processo de sua aprovao, enquanto
empreendimento imobilirio, pela administrao municipal.
A rea na qual o Bairro Panamby foi projetado possui uma histria peculiar. Trata-se
de uma grande gleba (cerca de 482.215 m) denominada Chcara Tangar, localizada no
vetor de maior valorizao imobiliria da cidade de So Paulo (vetor sudoeste), prxima
Marginal Pinheiros, entre as Pontes Joo Dias e Morumbi, e que contava com uma
cobertura vegetal secundria em avanado estgio de recuperao, com vrias espcies de
vegetao (pau-ferro, jequitib, jacarand paulista, ips, embaba, quaresmeira, etc.), que a
caracterizava como sendo um dos ltimos testemunhos representativos da Mata Atlntica
dentro da rea urbana do municpio de So Paulo. A rea conta tambm com uma nascente
de um crrego que desgua no Rio Pinheiros, caracterizando-se, at a dcada de 1990,
como um raro exemplo de curso dgua no poludo no municpio de So Paulo (AGB,
178
1989). A rea tambm contava com edificaes histricas: uma casa de taipa do sculo
XIX e uma residncia inacabada projetada pelo arquiteto Oscar Niemeyer, datada de 1955,
cujo jardim foi projetado pelo paisagista Burle Max.
O terreno, parte de uma antiga fazenda, foi propriedade da rica famlia Pignatari. Nos
idos da dcada de 1950, Baby Pignatari (Francisco Pignatari) imaginara uma manso de
sete mil metros quadrados desenhada por Oscar Niemeyer e com jardins traados por Burle
Marx, que inclua piscinas e uma sala de projeo para 500 pessoas, para acolher sua
noiva, a princesa Ira Furstemberg. Para tanto, entre 1952 e 1957 ele comprou os terrenos
dos antigos proprietrios da rea, como membros das famlias Oliveira, Almeida, Jos
Mello Alves, Jlio Bouquet, entre outros, sendo que a ltima parcela (de 84.456 m)
formadora da gleba atual foi adquirida por ele bem mais tarde, em 1968, sendo de
propriedade da ento Light Servios de Eletricidade S.A. (herdeira da So Paulo
Tramway, Light and Power Company, Limited) 81 . Com o fim da relao, Pignatari
abandonou o projeto e o terreno ficou sem uso, at ser comprado pela Lubeca S.A. uma
empresa ligada ao Moinho Santista Indstrias Gerais, que por sua vez pertencia ao grupo
argentino Bunge & Born - do Esplio de Francisco Pignatari em 1986. Essa empresa
planejava desenvolver no local um ambicioso projeto envolvendo de 10 a 12 torres de
escritrios e de 30 a 35 edifcios de apartamentos de alto padro, com 20 andares cada um,
alm de um hotel cinco estrelas, avaliado em cerca de 600 milhes de dlares na dcada de
1980, para uma rea construda de aproximadamente 600 mil m (Biancarelli, 09/06/1989).
Associada Lubeca estava a construtora e incorporadora Birmann S.A., que comprou
cerca de do terreno em 1986, segundo Rafael Birmann 82 .
Tal rea foi rebatizada pela Lubeca como Panamby, que quer dizer em tupi-guarani
borboleta azul, em referncia quantidade de borboletas na rea e a um projeto da
Lubeca, na poca do lanamento do empreendimento imobilirio, de criar um berrio de
borboletas nativas da regio.
Porm, dados seus atributos naturais, histricos e arquitetnicos e tendo em vista a
ao de desmatamento realizada pela Lubeca, a rea em questo teve seu tombamento
81
Tal terreno fora adquirido pela Light em 1945 no bojo de suas prerrogativas de preferncia de compra das
terras situadas na linha de enchentes do rio Pinheiros. Para mais detalhes sobre a atuao da Light em So
Paulo, em especial sua atuao no mercado imobilirio, ver a fundamental tese de Seabra (1987).
82
179
pedido pela Associao de Gegrafos Brasileiros (AGB Seo So Paulo) no ano de
1989, pedido reforado pelo, na poca, deputado federal Fbio Feldmann (PSDB), pelo
deputado federal Ivan Valente (PT) e pelos vereadores Roberto Trpoli (PV), Mauricio
Faria (PT) e Adriano Diogo (PT). Conjuntamente com a AGB, outras entidades, como a
Oikos (Unio dos Defensores da Terra), o Sindicato dos Gelogos de So Paulo, o
Sindicato dos Arquitetos de So Paulo, a Sociedade Brasileira para o Progresso da Cincia
(SBPC), entre outros, formaram o Movimento Pr-Parque Tangar como forma de
pressionar a prefeitura e o CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico,
Arqueolgico, Artstico e Turstico do Estado) para o tombamento da rea e a sua
transformao em um parque, o Parque Tangar.
A empresa Lubeca alegava, na poca do pedido de tombamento, que havia realizado
os Estudos de Impacto Ambiental (EIA/RIMA) devidamente aprovados pelo IBAMA
(Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis) e pelo
CONSEMA (Conselho de Avaliao de Relatrios de Impacto Ambiental) em abril de
1989, de autoria da empresa KRAF Planejamento Ambiental S/C. Ltda., e de uso e
ocupao do solo requeridos, realizado por Aflalo e Gasperini Arquitetos Ltda., e que e o
projeto havia sido aprovado pelos rgos competentes da gesto municipal anterior (19841987). Porm, segundo relatrio da AGB (1989), no projeto aprovado originalmente,
apenas 20% da vegetao seria preservada, em trs parques (dois pblicos e um particular)
e o uso democrtico do espao ficaria seriamente comprometido, bem como a funo
ambiental da rea seria totalmente descaracterizada.
Em 03 de julho de 1989, a Equipe de reas Naturais do CONDEPHAAT concluiu
relatrio favorvel ao incio do processo de tombamento da Chcara Tangar, que foi
iniciado em 17 de julho de 1989 por deciso do Colegiado do CONDEPHAAT (processo
27.096/89), sendo notificada a empresa, em 19 de julho do mesmo ano de que no poderia
avanar com as modificaes na rea at a concluso do processo. Porm, apesar dessa
proibio a empresa requereu, ao longo do andamento do processo, uma srie de
autorizaes para o desmembramento em glebas (alegando ter sido tal desmembramento
aprovado pela CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental) e a
realizao de obras virias e de terraplenagem, que foram autorizadas, o que levou
180
contraditria situao de uma rea que era alvo de tombamento estar sendo constantemente
modificada pela ao de tratores e mquinas pesadas.
Em agosto de 1989 um relatrio anexado ao processo pela Lubeca e realizado a
pedido da Prefeitura Municipal de So Paulo, assinado pelo Professor Titular do Instituto
de Biologia da UNICAMP, Hermgenes de Freitas Leito Filho, em contraposio s
anlises realizadas anteriormente pela AGB e outras entidades envolvidas no pedido de
tombamento, bem como ao relatrio realizado pela citada Equipe de reas Naturais,
concluiu que a rea da Chcara Tangar era uma rea que apresentava manchas de
vegetao florestal com elevados ndices de perturbao cuja recuperao seria muito
difcil, sendo a parte digna de preservao composta por duas reas menores de encosta,
sendo favorvel, portanto, implantao do projeto imobilirio como uma forma de
viabilizar a recuperao dessas reas. Em documento divulgado poca pela Prefeitura
Municipal de So Paulo, foram repudiadas as acusaes de favorecimento Lubeca e
ressaltados os ganhos, populao como um todo, representados pela doao maior de
terrenos ao Municpio do que o previsto no projeto original da Lubeca, a preservao de
55% da rea como rea verde (parques e reas privadas) e a no necessidade de gastos
em desapropriao da rea a ser preservada e aberta ao pblico.
Paralelamente, a prefeitura comeou um processo de negociao com a Lubeca para a
doao de reas para uso institucional e de preservao de parte significativa da vegetao.
Logo se percebeu, tanto no mbito da administrao municipal, como no prprio
movimento que pedia o tombamento da rea, que seria invivel a sua desapropriao, dado
o alto custo do terreno e os perigos de abertura da rea ao pblico sem os cuidados
necessrios. Dessa forma, a sada encontrada foi a negociao com e empresa, buscando-se
a preservao dos edifcios significativos e da vegetao nativa, ao mesmo tempo em que
tornava-se atrativo para a empresa e existncia dessa rea preservada, devido valorizao
do empreendimento em decorrncia da existncia de uma significativa rea verde
preservada na forma de um parque. A prefeitura chegou a retirar o embargo s obras
virias do projeto aps acordo com a Lubeca, sem comunicar ao CONDEPHAAT. Na
poca, estourou um escndalo (caso Lubeca) envolvendo a empresa e o ento viceprefeito e Secretrio de Negcios Extraordinrios, Luiz Eduardo Greenhalgh, acusado de
pedir propina empresa para a campanha eleitoral presidencial do partido em 1989, no
181
valor de US$ 200 mil 83 . Pode-se questionar, ento, at que ponto a administrao
municipal estava envolvida com o processo de tombamento.
Em dezembro de 1990, tendo em vista as modificaes j realizadas na rea, os
pareceres de especialistas em botnica e as negociaes realizadas entre a administrao
municipal e a Lubeca, a Equipe de reas Naturais modificou seu parecer de tombamento,
restringindo-o apenas s reas do parque, com consideraes de limitao do gabarito dos
futuros edifcios em 25 andares para evitar maior sombreamento na rea de vegetao, a
respeito da ocupao das reas que faziam divisa com a Marginal Pinheiros e sobre a
recuperao e preservao das reas verdes remanescentes. Em 17 de dezembro de 1990, o
Colegiado do CONDEPHAAT deliberou aprovar o parecer favorvel ao tombamento das
pores da Chcara Tangar definidas como Parque Pblico, respaldando, assim, as
negociaes entre a prefeitura e a Lubeca. Mas somente com a Resoluo da Secretaria
da Cultura datada de 06 de abril de 1994 que, oficialmente, as reas de parque da antiga
Chcara Tangar so consideradas como tombadas, encerrando o processo. A inscrio da
rea foi realizada ento no Livro de Tombo Paisagstico do CONDEPHAAT, sob o nmero
28, p. 309, em 23/05/1994 (CONDEPHAAT, processo 27.096/89).
83
O chamado caso Lubeca foi investigado em trs frentes: na comisso de averiguao da prefeitura criada
pela prefeita, na poca Luiza Erundina, na CEI (Comisso Especial de Inqurito) da Cmara Municipal e
num inqurito da Polcia Civil. Todas as trs investigaes foram arquivadas sob alegao de falta de provas
conclusivas.
182
Figura 3 Chcara Tangar - rea tombada pelo CONDEPHAAT, 1994.
Fonte: CONDEPHAAT, Processo 27.096/89.
Na figura abaixo, pode-se comparar a rea que fora inicialmente considerada como
alvo de tombamento com o que efetivamente foi tombado (Figura 3).
183
Figura 4 rea de pedido inicial de tombamento da Chcara Tangar, 1989.
Fonte: CONDEPHAAT, Processo 27.096/89.
Assim, percebe-se que logo aps a abertura do processo, as partes convergiram para
um acordo que, desconsiderando o movimento inicial de tombamento e os trabalhos dos
tcnicos do CONDEPHAAT, liberava o projeto imobilirio em troca da preservao de
uma parte da rea e da doao de reas institucionais para a prefeitura.
184
No acordo realizado no incio de setembro de 1989, entre a administrao municipal
e a Lubeca, ficou decidido que a empresa cederia ao Municpio uma rea para uso
institucional de 24.110,78 m e para parques de 138.279,22 m, bem como recuperaria o
jardim desenhado por Burle Marx, plantaria mudas de rvores na Administrao Regional
de Campo Limpo, cercaria com grades o futuro parque, e construiria uma creche padro de
600 m em outra rea (Longo, 26/09/89; Ata da Reunio entre a Lubeca e Grupo de
Trabalho da Prefeitura do Municpio de So Paulo, 04/09/1989). Porm a empresa obteve o
direito de computar o equivalente da rea doada no clculo do coeficiente de
aproveitamento no que excedia s doaes obrigatrias por Lei para qualquer
empreendimento de grande porte, bem como a alterao da posio do viaduto projetado
para a via de ligao desde a Estrada do Morumbi at a Marginal do Rio Pinheiros.
Em 31 de agosto de 1993, j na administrao municipal de Paulo Maluf (19921995), foi assinado um Termo de Assuno entre a prefeitura e a Panamby
Empreendimentos Ltda. (nome assumido pela empresa responsvel pelo projeto em 1993,
sucedendo a Lubeca no empreendimento 84 ), no qual os termos do acordo estabelecido com
a prefeitura foram oficializados. Em 08 de agosto de 1994, a creche de 600 m teve sua
localizao definida, sendo construda na Favela gua Branca, entre a Marginal esquerda
do Tiet e a Avenida Marqus de So Vicente, sendo, na prtica, parte do Cingapura
construdo na rea, obra de maior visibilidade poltica do prefeito Paulo Maluf.
Mas como o projeto acabou envolvido em polmicas de todo o tipo, bem como sofreu
processo de tombamento, o que retardou a sua aprovao por oito anos, a empresa Lubeca,
que possua apenas esse terreno como atuao imobiliria em So Paulo, acabou perdendo
o interesse em levar adiante as obras do Panamby, colocando venda a gleba. Mas tal rea
tinha um preo muito alto, dadas as suas dimenses e localizao, e o potencial comprador
deveria tambm assumir as obrigaes assinadas pela Panamby Empreendimentos com a
prefeitura, alm daquelas assumidas com as concessionrias pblicas, como fazer a rede de
84
A Lubeca S.A. Empreendimentos e Administrao comprou o terreno do Esplio de Francisco Pignatari em

1986. Em 1990 mudou sua razo social para Lubeca Desenvolvimento Imobilirio S.A. Em 10 de maro de
1992 novamente alterou sua razo social para Santista Desenvolvimentos Imobilirios S.A., sendo em 1993
incorporada Panamby Empreendimentos e Administrao Ltda. Posteriormente, em 30 de maro de 1994,
essa empresa passou a configurar a Syntechrom-Panamby Indstria, Comrcio e Empreendimentos Ltda,
vendendo, em 1995, o terreno para o Banco Brascan S.A., representante do Fundo de Investimento
Imobilirio Panamby.
185
energia, de gua, de esgoto e de iluminao, o que restringia os interessados, como relatou
a arquiteta ligada ao atual proprietrio do empreendimento (o Fundo de Investimento
Imobilirio Panamby), Maria Olide 85 .
Dadas as dificuldades em questo, em 1995 foi lanada a idia de formao de um
Fundo de Investimento Imobilirio para reunir os capitais necessrios para a concretizao
do negcio, tendo frente de tal iniciativa os Bancos Bradesco e BRASCAN S.A. Segundo
Srgio Belleza Filho, da Coinvalores, o Bradesco tinha interesse na venda do terreno, pois
o grupo Bunge, proprietrio da Lubeca (depois Panamby Empreendimentos) poderia quitar
parte de uma dvida com esse banco se vendesse o terreno em questo.
Dessa forma, com a organizao do Fundo Imobilirio, o terreno foi vendido sob
forma de propriedade fiduciria ao Banco Brascan S.A86 em 1995 por R$ 61.950.000,00.
bom ter em conta que nesse ano a moeda brasileira era equivalente ao dlar (chegando um
real a valer mais que um dlar no mercado de cmbio), ou seja, o terreno, na poca, custou
mais de 60 milhes de dlares. Alm do alto preo, os custos estimados, em 1994, pela
Panamby Empreendimentos para a execuo das obrigaes assinadas com o Municpio
(recuperao da vegetao, construo de um viaduto e de uma passarela para pedestres,
manuteno e equipamento dos parques e construo da creche) e com as concessionrias
de servios pblicos (gua, esgoto, gs, iluminao pblica, energia eltrica, guas
pluviais) chegavam a R$ 3.870.000,00.
A melhor sada encontrada pelos agentes do mercado imobilirio e financeiro para o
terreno da antiga Chcara Tangar foi a constituio de um Fundo de Investimento
Imobilirio reunindo capitais de investidores institucionais, principalmente os Fundo de
Penso. Tratava-se de uma verdadeira inovao no mercado imobilirio, na medida em que
as barreiras colocadas pela propriedade da terra e pelo processo de regulamentao do
empreendimento foram levantadas pelo capital financeiro autonomizado, dando lugar a um
ambicioso projeto imobilirio e urbanstico. A seguir ser analisada com mais detalhes a
estrutura do fundo de investimento imobilirio.
85

Por propriedade fiduciria entende-se o regime de propriedade no qual o adquirente se compromete a
manter em separado de seu patrimnio anterior o bem adquirido, no o integrando ao seu ativo. Dessa forma,
tal bem no faz parte da lista de bens e direitos para fins de liquidao judicial ou extrajudicial do adquirente,
no podendo ser dado em garantia de dbito de operao do adquirente, no sendo tambm passvel de
execuo por quaisquer credores.
86
186
b) A estrutura do Fundo e do projeto imobilirio.

O Fundo de Investimento Imobilirio Panamby foi criado em janeiro de 1995, sendo
registrado junto CVM em 09 de maro desse ano com um lanamento de R$
67.118.400,00 em cotas, tendo por finalidade a aquisio do terreno da SyntechromPanamby Indstria, Comrcio e Empreendimentos Ltda. em carter de propriedade
fiduciria pelo administrador do fundo, o Banco BRASCAN S.A. e o custeio da proviso
da infra-estrutura e dos equipamentos previamente negociados com a administrao
municipal e com as concessionrias de servios pblicos s quais foram feitas referncias
anteriormente. A rea adquirida foi dividida em duas grandes partes (que j constavam do
projeto da empresa que vendeu o terreno ao FII): uma maior, destinada ao que se pode
chamar de Bairro Panamby com um mix de utilizao imobiliria (edifcios residenciais,
de escritrios, centro comercial e hotel) e outra menor, destinada formao de um
condomnio fechado vertical, o Villagio de Panamby.
As participaes no fundo so representadas por 758.400 cotas correspondentes a
fraes ideais de seu patrimnio, que se constituem em valores mobilirios com colocao
junto ao pblico ou atravs de operaes privadas, sendo que cada cota valia, no seu
lanamento R$ 88,50 (PANAMBY, 1995, p. 26) 87 . Os principais proprietrios do FII so
os Fundos de Penso, Previ (Fundo de Penso dos Funcionrios do Banco do Brasil),
Petros (Fundo de Penso dos Funcionrios da Petrobras), Valia (Fundo de Penso dos
Funcionrios da Cia. Vale do Rio Doce), CELPOS (Fundo de Penso dos Funcionrios da
Companhia Eltrica de Pernambuco) e INFRAPERV (Instituto Infraero de Seguridade
Social), alm da Bradesco Seguros, que juntos possuem 83% do Fundo. Os outros 17% so
de propriedade de 100 indivduos, segundo o stio na internet do Banco BRASCAN S.A.
(http://www.bancobrascan.com.br). Segundo Rafael Birmann, o maior proprietrio
individual a Previ (Fundo de Penso dos Funcionrios do Banco do Brasil), e para ele,
um dos problemas do fundo reside na grande concentrao das cotas nas mos de poucos
investidores, que acabam agindo como grandes proprietrios imobilirios na hora das
negociaes com as incorporadoras e no como investidores capitalistas.
87
Em 31 de dezembro de 2004, o valor patrimonial unitrio da cota era de R$ 235,57 (2003 R $229,35)
expressando uma rentabilidade acumulada de 289,94%.
187
Como colocado anteriormente, o administrador do FII Panamby o Banco
BRASCAN S.A. 88 , sendo o agente de colocao dos ttulos o Banco Bradesco S.A., que
tambm o banco que garante a operao (underwriter). Mas alm da administrao do
fundo, necessria uma administrao do empreendimento imobilirio, como explica a
arquiteta Maria Olide:
O Banco Brascan o administrador e a Brascan Imobiliria, que junto com a

Parkinson, so as operadoras imobilirias, e por elas fazerem a gesto, no podem
empreender nada no local, s podem alienar os terrenos. Tanto o banco BRASCAN, a
BRASCAN Imobiliria e a Parkinson so contratados pelo FII para vender os lotes, para
cumprir as obrigaes com o poder pblico, e para supervisionar. A gente tem uma
segurana dentro dos terrenos que no foram vendidos ainda, a gente tem a limpeza, a
gente tem esse contrato para fazer a manuteno das vias pblicas, ento toda essa gesto
feita por esses administradores, e eles no podem, assim, empreender nada l.
Cabe BRASCAN Imobiliria S.A. a avaliao e adequao dos planos diretores de

desenvolvimento do Villagio Panamby e do Bairro Panamaby; a avaliao econmicofinanceira da operao imobiliria; o diligenciamento das providncias necessrias ao
cumprimento das obrigaes assumidas pelo antigo proprietrio do terreno junto
administrao municipal e s concessionrias de servios pblicos, bem como aquelas
relativas segurana e manuteno das reas; a elaborao da estratgia de marketing e de
venda dos lotes a curto, mdio e longo prazos, objetivando a maximizao das receitas do
fundo; a procura e seleo dos empreendedores devidamente qualificados e compatveis
para o desenvolvimento dos lotes, em conformidade com a estratgia global de marketing
destinada para as vendas; a negociao e efetivao da venda dos lotes, atravs da avaliao
das propostas dos empreendedores.
O desenvolvimento imobilirio da rea objeto do FII se deu atravs de seu
desmembramento em lotes que foram (e esto sendo ainda) objeto de incorporaes para
fins residenciais e comerciais, sob a responsabilidade de empreendedores imobilirios de
primeira linha (PANAMBY, 1995: 2). Segundo a arquiteta Maria Olide, o loteamento do
88
O Banco BRASCAN S.A foi criado em 1989 com a denominao de Banco Capitaltec S.A sendo um banco
comercial e de investimento, com carteira de cmbio, atuando tambm nos mercados futuros e de capitais
domstico e internacional, com atuao voltada para pessoas jurdicas de porte grande e mdio. Sua sede est
localizada na cidade do Rio de Janeiro.
188
Bairro Panamby dividido em 3 glebas: na gleba A, que no foi vendida ainda, h 12 lotes.
Na gleba B, eram originalmente 4 lotes, depois os empreendedores que os compraram os
desdobraram em seis, pois a partir do momento em que o FII vende a gleba, o comprador
pode desmembrar ou remebrar os terrenos como achar melhor. E na gleba C h 13 lotes.
O retorno do investimento dos cotistas ocorre atravs da venda dos lotes do terreno
aos incorporadores, sob a modalidade de permuta por unidades que foram ou sero
construdas e/ou em moeda corrente (a vista ou a prazo). Segundo a arquiteta Maria Olide,
ligada ao FII Panamby, na prtica a forma mais comum de relacionamento entre o FII e as
incorporadoras se d atravs de uma participao nas vendas, ou seja, a cada apartamento
vendido pela incorporadora h um percentual que vai para o FII, sendo tal repasse
controlado pelo banco BRASCAN. Dessa forma, as cotas vo sendo parcialmente
amortizadas na proporo em que o FII for realizando financeiramente os investimentos
feitos no empreendimento.
No projeto original, quando do lanamento do FII, ficou estabelecido no plano
diretor do Bairro Panamby, que dos setes setores em que a rea fora desmembrada
inicialmente, quatro teriam destinao residencial (33,9% da rea do terreno), dois para
projetos comerciais (21,4%) e um para hotelaria (3,1%). Comprovou-se que tal diviso
dificilmente se manter, porque a empresa incorporadora que estava a cargo de parte da
produo de imveis comerciais, a Birmann, acabou por vender seus terrenos para outra
incorporadora, a Cyrella, que segundo Rafael Birmann, no tem mais interesse em construir
edifcios de escritrios na rea, e sim residenciais, pois o mercado residencial seria mais
lquido que o de escritrios, alm de o mercado para escritrios estar mais saturado. Outra
parte do plano inicial que no saiu como previsto a parte destinada hotelaria, pois as
obras do futuro hotel que tambm estavam sob a responsabilidade da Birmann esto
paradas, pois faltaria, segundo Rafael Birmann, financiamento para a sua retomada.
J o Villagio de Panamby foi concebido como uma rea exclusivamente residencial
num terreno de 230 mil m sob a forma de condomnio fechado vertical, cercado por muro
de alvenaria com altura de 2,4 m e sensores de presena em toda a sua volta. Segundo o
prospecto de lanamento do fundo junto CVM (PANAMBY, 1995: 21), 76% do terreno
do Villagio foram destinados a reas verdes e livres para lazer e esporte, somente 9%
seriam ocupados pelas ruas internas e os restantes 15% pelas edificaes, com a construo
189
de no mximo 15 edifcios residenciais e um clube com 33.000 m de terreno e 8.460 m de
rea construda. Embora faa parte do FII Panamby, o Villagio no faz parte da rea
envolvida nas negociaes com a administrao municipal, ou seja, para a sua
comercializao, no h as mesmas obrigaes a que a rea do Bairro Panamby esteve
sujeita.
190
Figura 5 O Villagio de Panamby
Fonte: Living in Panamby, 3 edio.
Dentre as principais incorporadoras que atuam no Panamby temos: a Gafisa S.A.

associada Atlntica Residencial, que est construindo os edifcios do Villagio; a Cyrela,
que entrou mais recentemente com um lanamento na gleba A, chamado Ventana, e que
191
assinou a promessa de compra dos lotes limtrofes com a Marginal do Rio Pinheiros, de
propriedade da Birmann, onde seria construdo um centro empresarial; a Adolfo
Lindemberg, com uma torre; a Company Tecnologia de Construes com duas torres; a
American Properties S.A., com trs; a R. Yazbek Desenvolvimento Imobilirio com uma
torre; e a Birmann, pioneira na construo de edifcios na rea, com cerca de dez
empreendimentos residenciais concludos e o hotel que est com as obras paralisadas.
Observa-se que tais incorporadoras e construtoras atuantes no Panamby so grandes
empresas do setor imobilirio, que possuem uma estrutura considervel para esse setor e
importante capital, sendo tambm aquelas que adotam as principais inovaes tecnolgicas
disponveis e atuam nas reas mais nobres da cidade. Alguns exemplos podem ser
extrados do Anurio Brasileiro de Construtoras e Incorporadoras ( 2004: 18, 40 e 45):
uma caracterstica da construtora Adolpho Lindemberg que todos os seus
departamentos sejam impulsionados pela idia arquitetnica...Embora no se contemplem
apenas as propores, as inovaes tecnolgicas deixam claro que num Lindemberg se
preserva um conceito de tradio, sem conservadorismo. Os novos materiais, os ltimos
avanos disponveis em equipamentos eletrnicos e os mtodos de construo inovadores
so to importantes quanto as colunas de sustentao para a arquitetura clssica.
A Company S.A uma sociedade por aes, desde janeiro de 2000, que tem por
objetivo social: promover e administrar empreendimentos imobilirios de qualquer
natureza, prprios ou de terceiros; comprar e vender imveis; atuar no mbito da indstria
da construo civil; participar de outras sociedade como scia ou acionista; e prestar
servios de assessoria e planejamento a outras sociedades.
(...)
Os locais escolhidos pela Company para construir seus empreendimentos esto
sempre entre os mais disputados da cidade.
Empresas como a Gafisa e Cyrela esto constantemente entre os primeiros colocados

nos rankings da construo e incorporao realizados pela Embraesp e por jornais e revistas
de grande circulao em So Paulo (exemplo prmio Top Mercado Imobilirio do jornal O
Estado de So Paulo), revelando que so as grandes empresas do setor que atuam na rea
do Panamby.
192
Comparativamente s empresas construtoras atuantes em projetos de mutiro
(contratadas pela administrao municipal) ou em projetos das cooperativas habitacionais,
so empresas que possuem uma maior composio orgnica do capital. Dessa forma, podese indagar se a formao de fundos de investimento imobilirio, como o Panamby, que
realizam a compra de terrenos, colocando-os disposio das construtoras e
incorporadoras, no contribui para que essas empresas concentrem seus capitais, que antes
eram desviados para a compra de terrenos, para inovaes tecnolgicas e investimentos em
capital fixo, aumentando a composio orgnica do capital no sub-setor de produo
imobiliria de alto padro 89 .
Porm foi detectado ao longo da pesquisa que as grandes incorporadoras no
escapam aos mesmos problemas que afetam as outras empresas do setor, em geral
menores. Tal foi o caso da Incorporadora Birmann, que passando por dificuldades
financeiras interrompeu as obras do hotel que faz parte do projeto inicial do Panamby,
desfez-se dos terrenos que comporiam o centro empresarial do projeto nas proximidades da
marginal do rio Pinheiros e entregou apartamentos com mais de dois anos de atraso sem
concluir as obras, como foi relatado por Daniel de Godoy Luise e sua esposa Ana 90 , que
compraram um apartamento da incorporadora e somente puderam se mudar dois anos
depois do previsto.
Apesar de ter contado com uma linha de crdito da Unibanco de R$ 23 milhes, a
incorporadora no foi capaz de terminar as obras, causando inmeros transtornos aos
compradores.
Segundo Daniel e Ana, a falta de pagamento dos funcionrios que estavam
trabalhando na obra teve por conseqncia ameaas feitas aos moradores do edifcio, roubo
de materiais de construo e de partes da instalao eltrica e de gs. Conforme eles
relataram:
Quando a gente mudou as obras estavam em andamento, lentamente, mas estavam

sendo feitas. Estava quase parando, umas vinte pessoas trabalhando. E o Unibanco parou
de liberar o dinheiro e o Birmann tambm no colocou o dele, e os empregados que
89
A sugesto da relao existente entre a composio orgnica do capital e as diferentes formas de acesso ao
financiamento foi sugerida pelo Prof. Dr. Srgio Martins durante exposio dos resultados parciais do
presente trabalho no 10 Encontro de Gegrafos da Amrica Latina, realizado entre 17 e 25 de maro de 2005.
90
Entrevista realizada em 20/04/2005.
193
estavam trabalhando aqui no estavam recebendo e comearam a nos ameaar, vieram
armados, como se ns fossemos os donos. Nos ameaavam na garagem, roubaram fios,
canos de cobre e o prdio inteiro ficou sem gs porque entrou gente aqui e roubou o cano
de gs. E falta muita coisa para terminar o edifcio, pelo o que eu sei, faltam cinco milhes
de reais para terminar todo o empreendimento. Pois era para ter piscina aquecida, sala de
ginstica, quadra de tnis e no tem nada disso.
Segundo Daniel de Godoy Luise, os problemas da incorporadora teriam se iniciado

quando um banco, scio da Birmann em alguns empreendimentos, resolveu se retirar do
negcio, deixando-a sem financiamento. Ou seja, apesar da aparente superao das
barreiras colocadas pela propriedade fundiria e pela necessidade de um capital de
financiamento autnomo por parte das incorporadoras com a formao do Fundo de
Investimento Imobilirio, os problemas com a viabilidade da reproduo capitalista do
setor imobilirio ainda esto presentes, dada a sua extrema dependncia do capital
financeiro e das vicissitudes da economia.
c) Caractersticas espaciais do empreendimento.

O FII Panamby, j no seu prospecto de lanamento junto CVM, anunciava que a
proposta do projeto urbanstico Panamby / Villagio de Panamby seria a transformao de
uma rea, com total respeito natureza, visando melhorar a qualidade de vida
(PANAMBY, 1995: 12). Segue afirmando que dadas as caractersticas da rea em questo
(localizao em rea nobre, tamanho e proximidade ao centro de So Paulo) foi exigido um
detalhado estudo de sua utilizao, que culminou com um plano diretor de urbanizao
extremamente preocupado com a preservao do verde, chegando a afirmar em tal
prospecto que ocupar preciso, preservar fundamental.
Das negociaes anteriores com a administrao municipal, ficou estabelecida a
formao de parques pblicos com a vegetao totalmente preservada com uma rea de
138.279 m, alm de reas de preservao permanente dentro dos lotes privativos e da
arborizao das reas a serem ocupadas. Assim, o apelo natureza, muito comum nos
anncios imobilirios na metrpole paulistana, encontra no Panamby uma de suas maiores
expresses. Dentre as reas verdes do empreendimento, destaca-se o Parque Burle Marx,
com cerca de 138 mil m, inaugurado em 1995 e sob gesto de uma Fundao, a Fundao
194
Aaron Birmann, o que o diferencia, em certa medida, de outros parques da cidade,
diretamente sob a administrao municipal. Segundo Rafael Birmann:
Naqueles oito anos que demorou a aprovar o projeto, com vrios percalos, e no
final se criou uma rea que era essa rea do parque, que em 1994 ou 1995 foi entregue
prefeitura. Ns que fazamos parte do processo tnhamos os terrenos em volta da rea
cedida prefeitura, mas como sabemos das dificuldades que a prefeitura tem de
administrao, achamos melhor propor um contrato de gesto, em que assumamos o
parque atravs de uma gesto privada para a administrao e a manuteno do parque.
Foi isso, de 1995 para c ns administramos com recursos da fundao e de doaes de
terceiros.
Ele j foi percebido desde o incio como um importante fator de atrao do
Panamby, ter um parque um fator diferenciador. Talvez l no incio no se tenha dado
tanto valor quanto ele acabou tendo. Mas o retorno foi muito forte e a gesto foi muito
importante, quer dizer, o que a gente pensou no incio se confirmou e o resultado positivo
pode ser confirmado a olhos vistos.
Foto 1 Porto de entrada do Parque Burle Marx
Foto do Autor, 15/01/2005.
195
Foto 2 rea remanescente do projeto original da Chcara Tangar atual Parque Burle Marx
Foto 3 rea de trilha no interior do Parque Burle Marx
196
Foto 4 Parque Burle Marx Vista geral
interessante notar que todo o processo de negociao envolvendo a preservao da

vegetao ressurge no discurso que consta no prospecto do fundo e nos anncios
envolvendo o Panamby e o Villagio Panamby como uma preocupao exclusiva dos novos
proprietrios do terreno, incorporando a idia de preservao da natureza nas estratgias de
marketing do fundo e dos incorporadores (ver Foto 6). Tal estratgia foi muito bem
sucedida, pois o grande diferencial do Bairro Panamby (incluindo o Villagio de Panamby)
justamente a presena de uma significativa rea verde, representada sobretudo pelo
Parque Burle Marx, como se pode observar nos anncios ofertando imveis em suas
imediaes, seja nos jornais, seja nas placas publicitrias encontradas no local.
197
Foto 5 Placa publicitria no Panamby
Figura 6 Anncio Panamby (Ventana)
Fonte: Folha de S. Paulo, 30/01/2005.
198
Figura 7 Anncio Panamby (Ventana)
Fonte: Folha de S. Paulo, 30/01/2005.
A explorao do marketing do contato com a natureza tornou-se o ponto forte do

Panamby, chegando a extremos, como a campanha realizada pela Gafisa, que durante um
domingo distribuiu em alguns semforos da cidade tubos de ar supostamente engarrafado
no Villagio Panamby, para que as pessoas pudessem saborear um ar puro em meio
poluio da metrpole.
199
Figura 8 - Campanha Gafisa
Fonte: O Estado de So Paulo, 29 de junho de 2003.
Ao ser questionada sobre quais teriam sido as razes para a escolha do Panamby
como local para viver, Rosa Richter 91 reafirmou como elemento essencial a presena do
parque Burle Marx, ou seja, a presena de uma grande extenso de rea verde prxima ao
seu apartamento. Segundo ela, essa seria a razo pela qual a grande maioria dos moradores
do Panamby escolheu esse local para viver. Tal idia confirmada pela declarao de
Daniel de Godoy Luise 92 , que decidiu comprar um apartamento no Panamby devido
presena do parque Burle Marx nas proximidades.
91
Presidente do CONSEG (Conselho Comunitrio de Segurana) do portal do Morumbi e membro da

Associao Panamby e do Conselho Gestor do parque Burle Marx; moradora h 6 anos no Panamby
(Entrevista concedida em 17/02/2005).
92
200
Foto 6 Edifcios com frente voltada ao parque Burle Marx
Uma questo levantada por estudos realizados sobre o parque Burle Marx seria o seu
carter pblico ou privado 93 , na medida em que este administrado por uma fundao que
imporia uma srie de normas restritivas ao seu uso, como a proibio de jogar bola, andar
de bicicleta, patins ou skate, tocar msica etc. (ver Foto 8), o que poderia ser interpretado
como uma forma de disciplinar o uso da rea e restringir sua atratividade para a populao
mais pobre, que pouco ou nada teria ali a fazer. Para Rosa Richter o parque foi concebido
desde o seu incio como uma rea contemplativa, sendo essa a principal razo das
proibies. Alm disso, segundo ela:
Se voc for pegar o estatuto, voc vai ver que todos os parques deveriam ter o
mesmo estatuto, s que ao longo do tempo cada um acabou dando o seu jeitinho. Por
exemplo, no porque faz parte do estatuto do Burle Marx a proibio de andar de
bicicleta, em nenhum parque poderia. S que o que aconteceu? O Parque Burle Marx o
93
Ver, por exemplo, Burgos (2003).
201
nico que leva risca o seu estatuto, por vrios motivos: o Parque Burle Marx um
parque de contemplao, e ele, na realidade, no tem estrutura para ter um monte de
bicicleta, um parque com terreno acidentado, no h condies de voc ficar pisando em
sujeira de cachorro, porque infelizmente a gente sabe que o povo no educado. Assim,
quem vai l para contemplar, prejudicado. Se voc permitir que algum toque algum tipo
de msica, vai ter samba, forr etc. O parque somente segue risca o estatuto, e quando eu
fui eleita uma das conselheiras, o meu intuito era exatamente esse: que continuasse o
parque exatamente como estava no estatuto, sem mudar uma vrgula, mesmo porque se
voc for olhar, o parque super cuidado, ali ns temos Mata Atlntica, se voc for ver a
parte toda de botnica, um dos nicos parques que mantm a mata nativa, no mudou
nada l, e tudo o que foi feito de desmatamento, j era previsto.
A arquiteta Maria Olide argumenta no mesmo sentido de Rosa Richter:
Foi feito um regulamento em conjunto, e com a aprovao da prefeitura, de fazer

algumas restries: bicicleta, skate. Mas isso at por ele ser um parque pequeno, a maioria
dele de mata preservada, so trilhas, e a rea que tem de pavimentao e de convvio
pequena, ento esse regulamento foi feito, eu entendo, para a proteo dos prprios
freqentadores. Ento muito pequeno ali para ter bicicleta, skate, crianas na grama,
existe uma restrio a essas coisas, mas no no sentido de elitizar o parque, mas no sentido
de promover uma convivncia mais harmnica.
202
Foto 7 Normas para utilizao do parque Burle Marx
203
Para Rosa Richter, a principal razo da pequena quantidade de freqentadores do
parque estaria relacionada com o seu isolamento e distncia com relao s reas com
populao mais pobre (como a favela de Paraispolis), com a baixa acessibilidade por
meios de transporte coletivos e tambm devido ao fato de o estacionamento do parque ser
pago, o que afastaria eventuais usurios. Tais elementos tornariam o parque uma rea
quase que exclusiva para a populao que mora nos apartamentos do Panamby, o que
reforaria, de certa forma, o apelo de marketing do empreendimento, pois a rea verde
seria exclusiva para os moradores de seu entorno.
Para Daniel, morador do Panamby, tais caractersticas restritivas do parque teriam o
efeito positivo de inibir uma grande concentrao de usurios, o que causaria sua
descaracterizao como rea de contemplao e lazer. Segundo ele:
um ponto de vista meio segregador, individualista. Mas no Ibirapuera, por

exemplo, ns morvamos perto, mas num domingo de sol eu ia correr na Faria Lima.
Havia um excesso de gente, chegava nibus de tudo quanto era lado e lotava o parque.
Outro aspecto caracterstico da urbanizao da rea foi a presena da infra-estrutura

completa j no lanamento do FII (redes de gua e esgoto, gs, energia eltrica, iluminao
e telefonia), sendo que as fiaes eltricas e de telefone so totalmente subterrneas, o que
confere melhor padro urbanstico ao empreendimento. Tambm o sistema virio j estava
concludo quando do lanamento do FII, com 38.244 m de ruas e avenidas pavimentadas,
bem como o sistema de escoamento de guas pluviais, com 5,5 km de guias e sarjetas.
O Panamby foi concebido desde o seu incio como um empreendimento urbanstico
voltado para o mercado residencial de alto padro (com uma mdia de quatro sutes e
quatro vagas na garagem, variando de 160 a 400 m cada apartamento, alm de contarem
com equipamentos como piscinas, quadras, academia de ginstica etc.). Segundo a
arquiteta Maria Olide, tal opo se daria por causa da liquidez do mercado para uma
camada de renda mais alta e tambm porque essa camada de renda independe de
financiamento para a compra do imvel, dada a escassez de linhas de financiamento para
outros segmentos do mercado. Alm disso, segundo ela, a localizao do empreendimento
tambm foi um fator que pesou para a escolha do pblico alvo:
204
O projeto sempre teve essa vocao de alto padro, at mesmo pela localizao da
rea: voc no tem linhas de nibus, no tem transporte pblico, um local onde voc s
chega de carro, parecido com o Morumbi, nesse aspecto, mas um pouco mais complicado
ainda, tambm no tem comrcio no local.
Foto 8 Panamby - Edifcios de alto padro.
No custa lembrar que o Panamby (ou melhor, a antiga Chcara Tangar)

representava uma grande rea disponvel para o setor imobilirio no vetor de maior
valorizao da cidade, ou seja, seus terrenos teriam uma vocao natural para integrarem
esse eixo de valorizao atravs do desenvolvimento de projetos residenciais de alto padro
e de torres de escritrios com prdios inteligentes, integrando-se rea nobre do
Morumbi.
Rafael Birmann, que esteve envolvido no projeto do Panamby desde a poca de seu
lanamento pela Lubeca, ao ser questionado sobre a escolha da rea para o
desenvolvimento do projeto, respondeu:
Em grande medida[escolhemos aquele terreno] porque a rea estava disponvel,

porque a escolha de um negcio imobilirio, por mais que se diga o contrrio: Eu vou
205
buscar uma rea assim..., o que pesa mais a disponibilidade. A rea estava disponvel,
era uma rea excepcional, pelo tamanho, pelas condies, pela topografia, e assim ns
escolhemos a rea.
Apesar da disponibilidade do terreno, apenas um projeto voltado para o alto padro

poderia dar conta de pagar o preo exigido pela propriedade fundiria, e mesmo assim,
apenas com o auxlio de um capital autonomizado, representado pelos recursos do Fundo
de Investimento Imobilirio, foi possvel a aquisio do terreno para o desenvolvimento do
projeto.
Um aspecto espacial interessante do Panamby a sua caracterstica de bairro
exclusivo para uma populao de renda elevada localizado entre reas de favela com
populao extremamente pobre (favela de Paraispolis e Peinha). Confirma a idia
expressada anteriormente de aumento da fragmentao do espao e complexificao da
segregao scio-espacial. Na foto abaixo possvel observar a estrutura de segurana
existente no Villagio de Panamby e sua caracterstica de bairro fechado, isolado da
vizinhana imediata por muros, grades e outros aparatos de segurana.
Foto 9 Entrada do Villagio Panamby
206
Enquanto as reas do Panamby e Villagio de Panamby foram concebidas com toda a

infra-estrutura urbana necessria, as reas de favela so desprovidas dessa infra-estrutura,
so reas onde a violncia grande, onde os nveis educacionais da populao residente
so baixos e onde a propriedade fundiria no existe, o que predomina a posse, e apesar
da favela de Paraispolis ser j consolidada, os moradores no possuem nenhuma
segurana legal que os garanta onde vivem.
A pobreza no est distante das reas de moradia da populao rica, mas embora a
distncia fsica seja pequena, a distncia scio-econmica enorme, causando uma srie de
problemas de convivncia, sendo o principal deles a segurana. A grande incidncia de
seqestros relmpago foi responsvel por uma mobilizao dos moradores, que se
reuniram ao redor da Associao dos Moradores do Panamby (oficialmente denominada
Associao Cultural e de Cidadania do Panamby, fundada em julho de 2001) para a criao
de uma fora de vigilncia paralela oficial, de forma a coibir as prticas criminosas nas
imediaes. Tal projeto de segurana contou com a assessoria da administradora do fundo
de investimento imobilirio (a BRASCAN Imobiliria) e com o aporte financeiro das
principais incorporadoras atuantes na rea (ou que ainda no atuam), como a Cyrela, a
Camargo Corra S.A. (proprietria do Shopping Jardim Sul e proprietria de terrenos nas
imediaes deste), a Company S.A., a Amrica Properties, a Falanga Empreendimentos, a
Koema-Sinco-Mac, a Klabin-Segall e o Fundo Panamby. A parte de logstica do projeto
tem sua sede no hipermercado Extra e todos os edifcios contam com uma ligao de
Nextel
94
entre si e com as viaturas de vigilncia. Segundo Rosa Richter, aps a
implementao do projeto os nveis de criminalidade do Panamby caram, enquanto os

ndices para quase toda a cidade subiram, o que atestaria o sucesso do projeto. No se pode
deixar de notar o interesse, tanto do administrador do Fundo Panamby quanto das
incorporadoras, em minimizar o problema de segurana, j que uma divulgao de
problemas envolvendo a segurana do local poderia atuar no sentido de sua desvalorizao
imobiliria.
94
Segundo a publicao da Associao Cultural e de Cidadania do Panamby, a instalao de rdios Nextel

nas portarias dos condomnios participantes permitem comunicao com os patrulheiros, de forma que se um
morador, no trajeto estabelecido no contrato, sentir-se inseguro por qualquer circunstncia e a qualquer hora,
poder solicitar portaria de seu Edifcio, via celular, um patrulheiro para acompanh-lo.
207
Alm da ao no campo da segurana, a Associao de Moradores do Panamby
tambm busca uma aproximao com os moradores das favelas atravs do dilogo com
lideranas e de projetos sociais. Alm do dilogo com as lideranas da favela de
Paraispolis, h uma ao direta em outra favela prxima conhecida como Peinha.
Segundo Rosa Richter:
A gente faz, atravs da Associao, um projeto chamado Encantando o Canto,

que ser uma pera infantil daqui a alguns anos, s que ao invs de a gente fazer na
Paraispolis, existe uma outra comunidade chamada Peinha, que fica atrs do Villagio
Panamby. uma rea to complicada, ou mais, que a prpria Paraispolis, porque ali o
nmero de pessoas deve chegar a 10 mil, e tambm ali h um problema srio. Ento ns
optamos por fazer esse projeto l, numa escola chamada Travassos Rosa e as crianas
dessa escola so obrigadas a estarem matriculadas e freqentando a escola e a depois da
aula eles tm a atividade na parquia. Assim eles so retirados das ruas e tm aula de
reforo, aula de msica, alimentao, psicloga.
Em parceria com a Associao dos Moradores do Panamby no projeto Encantando o

Canto atuam a Parquia Santa Edwiges, o Colgio Pentgono, as empresas Carrefour,
Netcom, JRM e profissionais voluntrios de diversas reas que contriburam com espao,
recursos financeiros e humanos para o desenvolvimento das atividades.
Dessa forma, os moradores do Panamby buscam solucionar o problema da segurana
atravs da integrao com o entorno e da criao de uma organizao paralela de
segurana, j que por se tratar de uma ilha rica em meio pobreza generalizada, por mais
que os edifcios tenham controles de segurana internos, a segurana dos moradores seria
um dos pontos fracos do empreendimento.
Alm do problema da segurana, os atuais moradores e as incorporadoras consideram
que o adensamento de edifcios e o significativo aumento de moradores pode ter como
conseqncia um inconveniente: o aumento dos congestionamentos no interior e
adjacncias do Panamby, dada a escassez de vias de sada para outras reas da cidade. De
acordo com Rosa Richter, a Associao dos Moradores do Panamby estaria se mobilizando
para obter da administrao pblica o compromisso de execuo de obras virias que
melhorariam o fluxo de veculos no interior do empreendimento e ampliariam as opes de
entrada e sada. Segundo ela:
208
O presidente [da Associao de Moradores do Panamby], o Sr. Roberto Fonseca,

entrou com um projeto dentro do Plano Diretor, para podermos ter outras vias de acesso
ao bairro, porque hoje ns temos aqui s a entrada pela Giovanni Gronchi e pela Pio XII,
ou ento pela Marginal, porque o outro acesso seria pela favela, mas l ningum anda. E
na realidade a gente precisa de outras fugas, porque realmente est se transformando
numa panela de presso isso aqui. E o acesso pela Giovanni tem o problema da
insegurana, possui um dos cruzamentos mais perigosos de So Paulo.
A Associao de Moradores buscou uma aliana com as grandes incorporadoras

atuantes nas imediaes do Panamby para pressionar a Cmara dos Vereadores de So
Paulo a modificar o Plano Diretor Municipal para incorporar os projetos virios
reivindicados por eles, como fazer uma ligao da Rua Itapaina (onde se localiza o
Villagio de Panamby) at a Av. Jorge Joo Saad, passando por dentro da favela de
Paraispolis, e uma outra ponte, que entraria na interligao da Av. gua Espraiada com a
Marginal do Rio Pinheiros, na altura do Parque Burle Marx.
Assim, para a continuidade de sua valorizao, o Panamby necessitaria da
interveno do poder pblico no sentido de realizar obras virias que desafoguem o trafego
de veculos, ou seja, por mais que ele seja um projeto privado de grandes dimenses,
somente poder realizar todo o seu potencial de valorizao imobiliria se conseguir do
Estado a infra-estrutura viria complementar. Outros segmentos, como a segurana, foram
resolvidos atravs de uma ao privada.
Apesar desses pontos negativos, a marca Panamby pode ser considerada como um
sucesso enquanto empreendimento imobilirio, sendo atualmente utilizada para denominar
reas prximas e que no fazem parte do projeto oficial e do fundo de investimento
imobilirio. Tal fato foi confirmado pela arquiteta Maria Olide, ao relatar que, no incio, o
administrador do fundo buscou impedir a vinculao do nome Panamby por parte de
empreendimentos alheios ao projeto original, j que o urbanismo das reas onde tais
empreendimentos se encontram no possui as mesmas caractersticas que as de
propriedade do fundo, como a fiao subterrnea, a preservao de rea verde nos lotes
privativos etc. Mas o uso da marca Panamby pelos incorporadores no ligados ao fundo
revela a atrao que a marca possui sobre o mercado, indicando o sucesso do projeto.
209
Mesmo empreendimentos lanados por incorporadoras que atuam na rea oficial do
Panamby nas proximidades do loteamento so rotulados com esse nome, como foi o caso
do apartamento comprado por Daniel de Godoy Luise, cujo edifcio no est situado na
rea do loteamento Panamby, mas foi anunciado como tal.
Os fatores do sucesso seriam, em primeiro lugar, a existncia da rea verde, o grande
chamariz. Em segundo lugar, a localizao no eixo de valorizao imobiliria da cidade, o
vetor sudoeste, onde se encontram reas residenciais de alto padro no Morumbi e reas de
expanso dos centros comerciais e de negcios ao longo de avenidas (Avenida Faria Lima,
Av. Eng. Luis Carlos Berrini, Av. gua Espraiada, Av. Marginal do Rio Pinheiros etc.).
Em terceiro lugar, o projeto urbanstico, voltado para os consumidores de alto padro,
contribuiu para reafirmar o carter exclusivo do empreendimento, consolidando a sua
valorizao. Em quarto lugar, a existncia de uma infra-estrutura viria prvia (as avenidas
mencionadas e a Marginal do Rio Pinheiros), bem como centros de negcios (Centro
Empresarial localizado na Marginal do Rio Pinheiros, o Centro Berrini etc.), shoppings
centers (Jardim Sul, Morumbi, Marketplace etc.), escolas de renome (Colgio Pio XII e
Porto Seguro, entre outros), hospitais de renome (Albert Einstein), entre outros fatores de
atrao.
Na figura abaixo, pode-se observar o destaque dado localizao do Villagio de
Panamby como prxima Av. Eng. Luis Carlos Berrini, ao parque Burle Marx e Av.
Morumbi.
210
Figura 9 Croqui com a localizao do Villagio Panamby
Fonte: Gafisa, Villagio Panamby.
Ou seja, o Panamby seria um local diferenciado, por contar com uma grande extenso
de terrenos disponveis em uma rea de grande valor para o mercado imobilirio e com um
diferencial que o contato com a natureza, representado pelo Parque Burle Marx. Dessa
211
forma, existiria uma exigncia do mercado (realizada atravs do preo dos terrenos) de
destinar esse local para empreendimentos de alto padro, e tais empreendimentos somente
puderam transpor a barreira representada pela propriedade fundiria e pela falta de um
capital financeiro autnomo com a constituio do FII Panamby, que viabilizou o acesso
terra aos incorporadores e liberou seus capitais para a atividade produtiva (que de outra
forma seriam imobilizados na aquisio do terreno). Por outro lado, observou-se que tal
rea, alvo de disputa entre a parcela da sociedade que desejava seu tombamento e
transformao em parque pblico em sua totalidade e os incorporadores imobilirios,
acabou, atravs de uma soluo de compromisso entre a prefeitura e os agentes do
mercado, por transformar-se em uma rea de alto padro, quase que exclusiva para seus
moradores, acentuando o processo de fragmentao e segregao scio-espacial existente
na cidade de So Paulo.
212
Captulo 7 - O autofinanciamento Cooperativas e Consrcios

Habitacionais.
O presente captulo trata de outra forma de financiamento da produo imobiliria,
particularmente a habitacional, ligada s cooperativas habitacionais e aos consrcios
imobilirios. Na verdade so formas de autofinanciamento da produo de moradias, pois
os recursos para a efetivao das obras so provenientes dos adiantamentos feitos pelos
futuros moradores s empresas e instituies que organizam a cooperativa ou a instituies
financeiras que atravs do sistema de consrcio contemplam os muturios com imveis ou
mais comumente cartas de crdito para a aquisio de um imvel.
Essas formas tiveram expressivo crescimento ao longo da dcada de 1990 e
continuam sendo uma importante alternativa, sobretudo, para a classe mdia, como foi
noticiado no jornal Folha de S. Paulo de 10/04/2005: Cooperativas se voltam para a
classe mdia (Barboza, 10/04/2005).
Como so formas alternativas ao financiamento tradicional derivado do binmio
SFH/BNH aqui importante a sua anlise, mas o nico caso a ser aprofundado ser o das
cooperativas habitacionais, pois elas atuam tambm no momento da produo dos imveis,
o que contribui para o melhor entendimento das relaes entre as formas de financiamento
imobilirio e os processos de fragmentao do espao urbano e segregao scio-espacial.
J os consrcios, pelo fato de se concentrarem, em sua grande maioria, em operaes
puramente financeiras com a concesso de cartas de crdito para os muturios
contemplados, sero aqui tratados de maneira menos detalhada.
O caso escolhido para o estudo mais aprofundado o da Paulicoop Planejamento e
Assessoria. Tal estudo encontrou uma forte limitao em decorrncia da veemente negativa
dessa empresa de assessoria, quando solicitada formalmente, em prestar qualquer tipo de
informao durante a pesquisa realizada, recusando-se tambm a justificar por escrito a
razo dessa negativa. Tal fato causou estranheza, dado que ao longo do trabalho foi
realizada uma grande quantidade de entrevistas com os mais variados agentes do mercado
financeiro, imobilirio, bem como representantes das Companhias Habitacionais atuantes
no municpio de So Paulo. Ou seja, nenhum dos agentes para quem foram requisitadas
213
informaes ou entrevistas negou-se a contribuir para a pesquisa, com a exceo da
Paulicoop.
Para a viabilizao do estudo de caso, alm de fontes bibliogrficas, destacando-se a
tese de Doutorado A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So
Paulo nos anos 90 de Maria Carolina Pozzi de Castro, foram realizadas entrevistas com
essa autora, um morador de um empreendimento da Paulicoop (Mrcio Fernandes Gomes)
e um representante de uma empresa atuante no setor de consrcios (Orlandino Alves de
Lima Junior), bem como foi consultada a Embraesp (Empresa Brasileira de Anlise de
Patrimnio) para a obteno de dados sobre a atuao das cooperativas habitacionais na
Regio Metropolitana de So Paulo no perodo entre 1993 e 2003 e confeco do mapa
relativo a essa atuao.
As modalidades de autofinanciamento
Por autofinanciamento entende-se a modalidade de construo e venda de imveis
caracterizada pelo co-financiamento entre imobilirias, incorporadoras, construtoras e
compradores de imveis que integralizam parte expressiva ou a totalidade do capital
necessrio
para
construo
habitacional
(Castelo,
1997:
11).
Ou
seja,
autofinanciamento consistiria na antecipao dos recursos dos futuros moradores

produo habitacional (Castro, 1999: 135).
Essa forma de financiamento habitacional percorre um amplo espectro de
possibilidades, partindo do autofinanciamento ligado chamada autoconstruo, na qual o
futuro morador adquire um terreno, geralmente em loteamentos irregulares ou
clandestinos, e com seus prprios recursos financeiros constri a sua casa, utilizando a sua
fora de trabalho, a de parentes e amigos; passando pela modalidade na qual os futuros
moradores pagam antecipadamente incorporadora ou cooperativa pelo imvel, em
parcelas, at a entrega deste, sendo que muitas vezes o perodo de pagamento excede o
tempo de produo do imvel (incorporao clssica que tem suas origens na dcada de
1940); e pela forma de associao de cooperados que atravs de suas contribuies,
financiam a construo dos imveis em que iro residir; at o limite superior no qual a
compra do imvel realizada sem nenhum tipo de financiamento externo por parte do
comprador, ou seja, a aquisio feita com recursos exclusivos do comprador, sendo essa
214
a caracterstica do mercado imobilirio de alto padro. Outra modalidade de
autofinanciamento aquela ligada aos consrcios, onde os interessados pagam cotas
mensais e, se contemplados, tm acesso a cartas de crdito para uso na aquisio de um
imvel. Trata-se de autofinanciamento porque os recursos para a concesso das cartas de
crdito so provenientes do somatrio das cotas pagas por todos os cotistas e que so
canalizados para os poucos contemplados na forma da carta de crdito.
No presente trabalho sero analisadas, como j explicitado, duas das diversas formas
de autofinanciamento, a forma de cooperativas habitacionais e a de consrcios
imobilirios, que consistem na antecipao dos recursos do usurio produo,
dispensando o concurso de intermediao financeira (bancos, agncias de financiamento
pblicas ou privadas etc.).
Segundo Castro (1999) a cooperativa habitacional apresentou crescimento expressivo
na segunda metade dos anos 90 e continua em expanso. Para essa autora, (Castro, 1999:
139), a forma jurdica mais utilizada para a reunio, associao e integrao dos
interessados na produo autofinanciada de moradia tem sido a de cooperativa, devido a
uma srie de fatores que sero detalhados mais adiante.
Quando da criao do SFH, em 1964, a Lei n 4.380, criou o Programa de
Cooperativas Habitacionais, direcionado para o atendimento dos trabalhadores
sindicalizados que compunham o mercado econmico, com renda entre 1,5 e 6 salrios
mnimos. Em 1966, o Decreto-Lei n 59, estabeleceu a competncia normativa do BNH
sobre as cooperativas habitacionais. Segundo Castro (1999: 89):
O cooperativismo foi introduzido na poltica habitacional associado ideologia da

casa prpria, com funo de combater o dficit habitacional e garantir a estabilidade social. A
formao de uma conscincia quanto necessidade de poupana individual para a
consecuo do objetivo da casa prpria tambm era estimulada. Os grupos no poder
almejavam legitimar-se, oferecendo alguma compensao aos trabalhadores pelas perdas
salariais geradas pela inflao continuada com o atendimento das necessidades habitacionais
dos operrios sindicalizados.
O Programa rapidamente perdeu seu carter associativista e os cooperados foram

conduzidos funo de meros muturios do BNH, sem a participao na gesto do
215
empreendimento que poderia caracterizar uma verdadeira cooperativa. No mesmo sentido,
a sua clientela no se caracterizava por ser composta por trabalhadores de baixa
remunerao, mas sim pela classe mdia baixa, composta por trabalhadores do comrcio e
servios, funcionrios pblicos, operrios mais bem remunerados etc.
O Decreto n 58.377/66, alm de dar competncia ao BNH para fixar normas sobre a
constituio e funcionamento das cooperativas habitacionais 95 , criou, dentro da categoria
de agentes de atividades complementares s cooperativas, os Institutos de Orientao de
Cooperativas Habitacionais (INOCOOPs), uma modalidade de rgo assessor de apoio
tcnico, inspirado em prticas do cooperativismo norte-americano e chileno. O BNH
exercia forte controle sobre os INOOCOPs, interferindo desde a homologao de seu corpo
diretivo reforma de estatutos ou mesmo sobre sua dissoluo.
Para Castro (1999: 91) os Institutos de Orientao eram expresso da ideologia
conservadora que revestia os programas habitacionais do BNH, em que se privilegiava o
acesso pequena propriedade urbana, a casa prpria. Para essa autora, com o passar do
tempo, sobretudo a partir de 1975, as cooperativas habitacionais haviam se tornado uma
espcie de corretoras do BNH, dos agentes construtores e dos agentes financeiros,
tornando-se meros instrumentos dos INOOCOPs.
Entre 1964 e 1984 foram concedidos 487.471 financiamentos atravs de cooperativas
habitacionais, correspondendo a 11,2% do total contratado pelo SFH (Castro, 1999: 95),
atendendo a demanda por moradia de segmentos da populao com rendimentos entre 1,5 e
6 salrios mnimos num primeiro momento (at 1980) e sem limite superior de renda, num
segundo momento (entre 1980 e 1986). Com a crise do financiamento pblico para as
camadas de mdios e altos rendimentos, o cooperativismo habitacional tambm entrou em
declnio ao longo da dcada de 1980, acompanhando a tendncia de desarticulao das
95
Segundo o Artigo 3 desse decreto, as cooperativas habitacionais seriam: Organizaes mutualistas, de tipo
fechado, sem fins de lucro, com nmero pr-fixado de associados, constitudas apenas de trabalhadores
sindicalizados (ou filiados s associaes de classe definidas na Lei n 1.134/1950), tendo como objetivo
exclusivo a realizao de um plano habitacional para atendimento de seus associados, atravs de um sistema
de poupana e amortizao (Castro, 1999: 90). Essa definio perdeu seu carter estritamente classista com
as transformaes observadas a partir da Constituio de 1988. Segundo Perius (2003: 18), uma cooperativa
habitacional se forma quando uma associao de pessoas, coesas pela mesma finalidade, se unem de modo
espontneo e livre, sob a base da igualdade de direitos e obrigaes e se esforam para resolver suas
necessidades econmicas, administrando por conta prpria, mediante a colaborao de todos os scios.
216
relaes de financiamento e proviso habitacional que marcaram a segunda metade da
dcada de 1980.
Com a Constituio de 1988, as cooperativas habitacionais conquistaram sua
autonomia frente ao Estado, passando a ter o direito de se auto-administrar e se autofiscalizar (Artigo 5 da Constituio Federal). Para Castro (1999: 140), a inexistncia de
mecanismos de fiscalizao e controle externos foi certamente um dos fatores que atraiu a
ateno dos promotores imobilirios sobre esta forma jurdica de associao, que garantiria
a flexibilidade de que precisam esses agentes para captar e investir capitais livremente na
produo habitacional, enfrentando riscos reduzidos, na medida em que os recursos
destinados s novas incorporaes seriam provenientes em sua integralidade dos aportes
realizados pelos associados s novas cooperativas.
Os projetos habitacionais das cooperativas, por sua vez, no esto obrigados a
atender, por ocasio de seu lanamento, a Lei de Condomnio e Incorporaes n 4.591/64,
a ser atendida somente na concluso do empreendimento, o que contribui para a reduo
dos custos iniciais, particularmente com registros e constituio de condomnio (Castro,
1999: 141).
As cooperativas tambm deixaram de estar includas entre as instituies integrantes
do SFH aps a nova regulamentao efetuada pelo Banco Central em 1993. Passaram a
no poder, a partir de ento, contar com recursos do FGTS para novas contrataes e
construes, mas deixaram, por sua vez, de estar sob o controle e a fiscalizao do Estado
como at aquele momento.
Atualmente, para a formao de uma cooperativa necessrio a reunio de no
mnimo 22 pessoas, com trs diretores e seis conselheiros. As formalidades legais exigem
somente o arquivamento do Ato Constitutivo e dos Estatutos nas Juntas Comerciais, a
quem cabe a verificao da legalidade do Ato. Os cooperados podem exercer efetivo
controle sobre a administrao atravs da Assemblia Geral da cooperativa, realizada
periodicamente, mas na prtica poucas so as cooperativas em que os cooperados possuem
efetivo poder de deciso.
Cabe cooperativa organizada a execuo dos estudos de viabilidade da rea para a
construo do empreendimento, para a elaborao ou superviso do projeto e do
oramento, como pela superviso da obra, zelando tanto pelo cronograma fsico-financeiro
217
quanto pela qualidade do produto final. Ou seja, as cooperativas possuem uma atuao
bem prxima da dos tradicionais incorporadores, com a diferena de que no podem ter
fins lucrativos, ou seja, so caracterizados como o que hoje se denomina de terceiro
setor.
A produo habitacional autofinanciada por meio de cooperativas consistiria, ento,
em uma alternativa para os construtores e incorporadores, que se reestruturavam na busca
da reduo de custos, por meio da flexibilizao do financiamento a partir da centralizao
dos capitais dos consumidores pelos promotores imobilirios, evitando o endividamento
junto s instituies financeiras pblicas ou privadas. Segundo Castro (1999: 138):
Para os promotores capitalistas [o autofinanciamento] uma forma de se apropriar da

renda resultante da valorizao do uso do solo e de lucrar com a gesto dos capitais sob a
forma de retirar o resultado do processo de produo sem ter que reparti-lo com capitais
financeiros. E para o consumidor uma forma de reduzir os custos de aquisio da moradia
com a melhoria dos resultados de sua poupana e remunerao. Para os promotores sem
interesses lucrativos a possibilidade de dirigir a produo da moradia, reduzindo seu custo e
podendo garantir a reduo de seu preo de modo a ampliar o consumo.
A prtica da cooperativa, tal como se configurou a partir da dcada de 1990, esteve

cindida em dois grupos de agentes promotores: uma de carter que se poderia chamar de
semi-pblico, sem fins lucrativos, mas representativos de grupos sindicalizados; e outro de
carter privado, ligado a empresas de assessoria tcnica que encontraram na forma da
cooperativa habitacional um meio alternativo de operar no setor da produo de moradias.
Os sindicatos seriam os promotores sem fins lucrativos (como o caso do sindicato dos
bancrios, com a cooperativa denominada BANCOOP e o sindicato dos metrovirios de
So Paulo, com sua cooperativa habitacional prpria, a COOPERMETRO). Tais
instituies desenvolveriam cooperativas mais ligadas ao sentido clssico do
cooperativismo, procurando garantir o acesso moradia aos trabalhadores das respectivas
categorias.
Mas a grande maioria dos lanamentos de imveis por cooperativas foi realizada por
empresas de assessoria tcnica do setor imobilirio, que renem e associam os interessados
em participar dos empreendimentos. Embora no possam legalmente obter lucro,
218
desenvolveram formas de se apropriarem da renda do solo e dos ganhos decorrentes da
produo e circulao das unidades construdas.
As empresas de assessoria tcnica atuariam na mesma faixa de mercado dos planos
de autofinanciamento das construtoras e incorporadoras (os chamados Planos 100), mas
focaram, num primeiro momento, sua produo em produtos mais populares, assumindo a
liderana no nmero de lanamentos imobilirios na RMSP entre 1996 e 1997. Essas
empresas recebem uma taxa de administrao entre 5 e 15% do valor global do
empreendimento, mas as funes de planejamento e gesto, centrais no processo, abrem
espaos para que se apropriem dos resultados, tanto dos processos de compra e mudana
do uso do solo, como da contratao e controle da produo das construtoras e da
administrao financeira (Castro, 1999: 160). Como essas empresas atuam desde a
concepo do empreendimento at a sua concluso, sugerindo e at definindo aspectos de
engenharia, jurdicos, econmico-financeiros e sociais, o que compreende a seleo de
terrenos, elaborao e aprovao de projetos, cronogramas fsicos e financeiros, controle
dos fluxos de caixa, contratao e fiscalizao das obras, alm da apurao dos custos, elas
esto em uma posio privilegiada para apropriao dos ganhos que ocorrem durante o
empreendimento. Para Castro (1999: 166), essa situao tem se revelado como um desvio
do sentido original do cooperativismo:
A articulao de empresas de assessoria tcnica com construtores e grupos de

consumidores na gesto das cooperativas habitacionais tem gerado as chamadas
pseudocooperativas que, embora permitam o autofinanciamento na produo da moradia,
atuam como instrumentos de interesses lucrativos do setor privado, contrariando a definio
clssica de cooperativa. As cooperativas habitacionais associadas a empresas de assessoria
no exercem a gesto dos empreendimentos, que realizada por estes agentes assessores
externos. A participao dos associados nas decises por meio de Assemblias Gerais
limitada e o controle pelos conselhos fiscais formal.
A frmula jurdica da cooperativa no implica que os princpios do cooperativismo

sejam adotados 96 , antes uma forma dos promotores imobilirios reproduzirem o capital
96
Entre tais princpios do cooperativismo clssico, encontram-se: princpio de autogesto, da igualdade entre
os scios, do interesse coletivo acima do interesse particular. Para o eficiente funcionamento desses
219
em um contexto de escassez de financiamentos e altas taxas de juros. Outro incentivo
formao de cooperativas consiste em tratamento especial quanto incidncia de tributos
sobre suas atividades, considerando o seu carter social, que teoricamente no visa lucros.
Para o advogado Jos Miranda da Siqueira, presidente da ADEMI (Associao de
Dirigentes de Empresas do Setor de Cooperativas), a inteno de muitas das empresas do
setor imobilirio que aderem ao cooperativismo fugir do pagamento de tributos e do
Cdigo de Defesa do Consumidor (Barboza, 23/02/2002).
Dessa forma, pode-se concluir que as empresas de assessoria provocam uma inverso
no sentido original da ao das cooperativas ao instrumentaliz-las para a apropriao dos
resultados econmico-financeiros do processo.
Uma outra crtica que pode ser feita ao sistema de cooperativas tal como atualmente
praticado diz respeito aos scios contemplados quando da entrega dos imveis prontos.
Tradicionalmente os sorteios deveriam definir quem seriam os primeiros ocupantes, mas a
prtica de adiantamentos das prestaes para o acesso s moradias disponveis tornou-se
comum, o que faz com que o sistema de distribuio dos imveis das cooperativas seja
considerado como muito semelhante de outra forma de autofinanciamento: os consrcios
imobilirios.
Os chamados consrcios habitacionais surgiram no Brasil no incio da dcada de
1960 para a aquisio de bens de consumo durveis, sobretudo automveis. Esse sistema
de autofinanciamento se expandiu recentemente para o setor habitacional, iniciando suas
atividades no setor imobilirio em 1992. A fiscalizao dos consrcios est a cargo do
Banco Central que exige certas regras para seu funcionamento.
Segundo dados obtidos junto Associao Brasileira de Administradores de
Consrcios (ABAC), em 2001 havia 95,3 mil participantes ativos em consrcios
habitacionais, contra 76,2 mil em 2000, o que revela o crescimento acelerado dessa
modalidade de financiamento no setor. Segundo essa associao, nos ltimos seis anos,
aumentou de 213,5% o nmero de participantes em consrcios habitacionais. Desses, em
2001, 10,5 mil participantes foram contemplados. A tendncia de crescimento continuou
princpios, advoga-se que as cooperativas devem estabelecer um sistema educacional sistematizado e

permanente (Perius, 2003: 18).
220
em 2002, com um aumento de 30% no total de participantes ativos nos consrcios
habitacionais (Pauliquevis, 24/03/2003).
Algumas regras referentes aos consrcios habitacionais comeam a ser mudadas,
visando beneficiar seu crescimento, como a autorizao feita pela CEF de se utilizar o
FGTS para lances com o objetivo de obteno de carta de crdito para a aquisio de
imvel residencial urbano de moradia prpria (O Estado de S. Paulo, 26/05/2002).
Alm do crescimento do nmero de consrcios que atuam na rea habitacional
(estimados em cerca de 77 em 2002) e do nmero de participantes do sistema de
consrcios (apresentando um crescimento de 213 % entre 1995 e 2001, segundo a ABAC
Associao Brasileira de Administradoras de Consrcios), alguns bancos comearam a
entrar nesse mercado, como o PanAmericano (ligado ao Grupo Silvio Santos), a CEF e o
Bradesco (Pauliquevis, 24/03/2003).
O sistema de consrcio pode ser utilizado para adquirir desde a casa prpria at uma
chcara ou terreno. Segundo a ABAC (2002), em geral, o pblico mais comum dos
participantes de consrcio aquele que deseja um segundo bem, utilizando esse sistema de
financiamento como forma de investimento de seus recursos excedentes. Porm, o nmero
de pessoas que buscam uma alternativa ao aluguel tambm expressivo entre os
consorciados, e os consrcios tm atrado o pblico que no consegue atender aos rgidos
critrios dos bancos para autorizar o financiamento (como o comprovante de renda) e que
busca uma alternativa menos onerosa (Pauliquevis, 24/03/2002).
Um grande problema enfrentado pelos consrcios que o nmero de inadimplentes e
desistentes alto, e se for acima de 30% (situao de cerca de 29 administradoras de
consrcios em fevereiro de 2003), pode ocasionar a suspenso dos lances e sorteios
mensais, sendo que os desistentes s recebem os valores pagos ao consrcio quando do
encerramento do plano (Barboza, 23/02/2003).
As empresas de consrcios ganham principalmente atravs das taxas de
administrao cobradas, que variam de 18 a 20% da carta de crdito concedida ao
consorciado (que varia de R$ 15 a R$ 200 mil), e podem cobrar tambm taxas de fundos de
reserva e de seguros. O prazo de durao, em mdia, varia de 60 a 180 meses, com cerca
de dois sorteios mensais. Trata-se de uma forma mais econmica de acesso moradia de
mercado, tendo em vista a dificuldade de financiamento via SFH, mas que possui o
221
inconveniente da longa espera pelo imvel se o consorciado no for logo contemplado, o
que muitas vezes depende da disponibilidade de recursos adicionais para a oferta de lances
nas assemblias do consrcio. Por outro lado, h o risco de que a inadimplncia impea a
concretizao do consrcio, o que certamente transforma-se num nus para seus
participantes.
Tal como as cooperativas, os consrcios oferecem habitao com um custo mais
baixo ao comprador, de 25% a 35% mais baratas que no mercado habitacional tradicional
(Barboza, 10/04/2005), se comparadas s habitaes financiadas pelo SFH.
E, na prtica, as prprias cooperativas se assemelham muito ao sistema de
consrcios, pois comum a prtica de adiantamento de parcelas para se conseguir o acesso
ao imvel, o que se assemelha ao lance efetuado pelo consorciado para ter direito a ser
contemplado. Devido, talvez, questo de incentivos tributrios e de legislao
urbanstica, muitas cooperativas podem ser consrcios disfarados, j que possuem prticas
muito semelhantes e atendem mesma faixa de renda, em geral. Segundo a ABAC, as
classes mdia e mdia-baixa representam a maioria dos consorciados em habitao, o que
implicaria em unidades habitacionais comercializadas localizadas em reas menos
valorizadas e de tamanho reduzido, s vezes em municpios vizinhos a So Paulo, como o
empreendimento Chave na Mo do grupo PanAmericano, em torno do Residencial Jardim
Cambuci, em Mogi das Cruzes (SP).
Assim, tanto os consrcios como as cooperativas so solues encontradas pelos
agentes imobilirios para a promoo habitacional destinada a uma faixa de renda da
populao (mdia e mdia-baixa) que possui condies de pagar por um imvel, mas que
no atendida nem pelo Estado, tendo em vista a inoperncia do SFH e seus altos custos
para o consumidor, nem pelo mercado imobilirio tradicional, voltado para as camadas de
rendas mais altas da populao. So solues de mercado que garantem o acesso moradia
a uma parcela da populao desassistida pelo poder pblico, mas que pode pagar por uma
moradia, principalmente aps a relativa estabilizao da economia conseguida ao longo
dos anos 90.
222
A exploso do autofinanciamento a partir da dcada de 1990
Um importante fenmeno observado por Castro (1999) em sua tese de doutoramento
foi a exploso do autofinanciamento da produo habitacional de mercado a partir da
segunda metade dos anos 90 na Regio Metropolitana de So Paulo.
Segundo dados fornecidos pela Embraesp para a realizao do presente trabalho, de
janeiro de 1993 a novembro de 2003, foram lanadas 67.216 unidades por meio de
cooperativas habitacionais na RMSP.
Nesse perodo, ocorreram importantes mudanas no mercado de incorporaes
residenciais, e o crescimento do financiamento habitacional com recursos prprios das
empresas incorporadoras e construtoras configurava-se como uma oferta restrita para as
camadas de alta renda (Castro, 1999: 99), deixando a classe mdia sem alternativas reais,
j que as linhas de financiamento do SFH, das quais esta camada da populao foi grande
beneficiria, encontravam-se desarticuladas com o fim do BNH e as linhas de crdito
bancrios eram praticamente inviveis, dada a escassez de recursos financeiros disponveis,
as altas taxas de juros cobradas por emprstimos e a falta de interesse dos bancos em
destinarem recursos para o financiamento habitacional em decorrncia da baixa
remunerao obtida nesse tipo de operao em comparao com outras oportunidades
existentes no mercado financeiro. Para a populao mais pobre a soluo continuava sendo
o crescimento da produo habitacional ilegal e informal em reas de mananciais, ou
mesmo a busca de moradias em favelas e cortios, que voltaram a crescer nas grandes
cidades brasileiras a partir de fins da dcada de 1980.
Dessa forma, segundo Castro (1999: 99):
A resposta do mercado crise do financiamento habitacional surgiu com o

autofinanciamento para a produo de moradia com recursos dos usurios e foram criados
planos por promotores imobilirios ou por cooperativas habitacionais com tais
caractersticas.
importante lembrar que a produo e circulao de moradia autofinanciada no

acessvel grande maioria das famlias de baixa renda, no se tratando, ento, de uma
popularizao do mercado (Castro, 1999: 99). O autofinanciamento atendeu, durante os
anos 90, os excludos dos mercados tradicionais e do atendimento pblico, em especial
223
aqueles com renda entre oito e quinze salrios mnimos, com condies de investir parte de
sua renda mensal em uma casa prpria, antecipando os recursos produo e dispensando
o concurso de intermediao financeira (Idem: 135).
Observa-se, mais recentemente, uma sofisticao da produo e das possibilidades de
aquisio de moradias atravs do autofinanciamento, pois 70% das 1.500 unidades
lanadas em 2005 foram voltadas para a classe mdia, atravs de imveis com cerca de 70
m, mas haveria imveis maiores e com coberturas dplex ou trplex, sendo que os preos
desses lanamentos variariam de R$ 100 mil a R$ 150 mil (trs dormitrios), e de R$ 180
mil a R$ 200 mil para imveis com quatro quartos (Barboza, 10/04/2005).
Com a estabilizao da economia decorrente do Plano Real, os planos de
autofinanciamento permitiram que as camadas de renda mdia e mdia-baixa financiassem
com recursos prprios o boom da produo habitacional no mercado, particularmente por
meio de cooperativas habitacionais organizadas por empresas de assessoria tcnica, pois
com a estabilizao da moeda, foi possvel o estabelecimento de um planejamento do
financiamento de longo prazo necessrio para a concluso das obras e quitao dos dbitos,
algo impraticvel em tempos de alta inflao. O autofinanciamento, por sua vez, foi uma
alternativa de recuperao do nvel de atividades do sub-setor da construo de moradias,
aumentando sua participao na ofertas de novas habitaes, sobretudo a partir de 1996.
Outros elementos importantes para explicar a expanso do autofinanciamento ao
longo da dcada de 1990 foram a queda dos preos dos materiais de construo e as altas
taxas de juros existentes que inibiram a especulao com terras urbanas, j que era mais
atrativo para os especuladores aplicarem seus recursos no mercado financeiro do que em
terrenos.
Os planos de autofinanciamento das construtoras e incorporadoras constituram uma
forma que possibilitou a continuidade das atividades produtivas independentemente dos
capitais financeiros, como uma alternativa ao financiamento pelo SFH e s oscilaes na
disponibilidade de recursos para o setor habitacional (Castro, 1999: 152). Como essas
construtoras e incorporadores trabalhavam com uma parcela da populao de renda mdiabaixa, no podiam contar com o setor financeiro, num contexto de juros altos e melhores
opes no mercado financeiro.
224
E alm da questo da estabilidade econmica, foram destacadas no item anterior as
mudanas na legislao que permitiram uma maior flexibilizao do controle existente
sobre as cooperativas, estimulando a formao de novas organizaes assim denominadas
e que no seguiam, nem de longe, os estatutos do cooperativismo. Da mesma maneira, tal
forma de organizao permite aos seus controladores alguns benefcios de ordem fiscal, o
que contribui para o fenmeno de sua expanso nos ltimos anos, pois as cooperativas tm
recebido tratamento especial quanto incidncia de tributos sobre suas atividades, ao ser
considerado o seu carter social (que no visa lucros), e no empresarial. Mas
questionvel at que ponto seja possvel a inexistncia de relao de compra e venda entre
a cooperativa e o cooperado quando se trata de cooperativas organizadas por empresas de
assessoria, que so privadas e possuem fins lucrativos 97 . Em 1997, a Promotoria Pblica de
Defesa do Consumidor do Estado de So Paulo considerou discutvel esta condio nos
casos em que as cooperativas estejam subordinadas a empresas privadas (Castro, 1999:
142).
Segundo Castro (1999: 141), devido provavelmente ao retorno das cooperativas ao
mercado, em 1998 foi incrementada nova linha de crdito por parte do governo federal
atravs do SFH/CEF para as associaes e cooperativas. Conhecida como Crdito
Associativo, dirigida a pessoas fsicas reunidas para empreendimentos habitacionais com
mais de 60% do quadro de usurios constitudo, o que caracteriza a demanda. E no mbito
estadual, desde que desenvolvam mtodos e concepo de trabalho autogestionrio e por
ajuda mtua, as cooperativas habitacionais do Estado de So Paulo podem vir a ser
favorecidas com financiamento proveniente do fundo pblico ou de recursos provenientes
do ICMS. Tambm as cooperativas podem se enquadrar na legislao da Habitao de
Interesse Social em So Paulo, estabelecida em 1992, que adota ndices urbansticos menos
restritivos quanto ocupao do solo para uso habitacional, extenso da rea mxima a ser
construda, padres de urbanizao e construtivos da edificao.
Tais possibilidades de uso de recursos pblicos, se por um lado podem significar
maior volume de recursos para as cooperativas, de outro lado podem significar um maior
custo aos cooperados, pois passam a contar com uma intermediao financeira referente
97
A Paulicoop, assessoria de cooperativas, por exemplo, recusou-se a colaborar com informaes para o
presente trabalho alegando ter o direito a no se manifestar, dado seu carter privado, e no pblico.
225
aos recursos estatais, e tambm podem significar uma maior ingerncia e fiscalizao por
parte do poder pblico nas cooperativas, algo que provavelmente a maioria delas no
desejaria.
Entre 1992 e 1997, Castro (1999: 146) observou a atuao de 60 cooperativas
habitacionais do estado de So Paulo, alm das classistas. Delas, 27 lanaram
empreendimentos com at 500 unidades habitacionais, 15 com at mil unidades e as 18
maiores desenvolveram empreendimentos que abarcam at 4 mil unidades habitacionais,
como a Paulicoop Planejamento e Assessoria a Cooperativas Habitacionais que lanou, em
apenas cinco anos de atividades, aproximadamente 15 mil unidades habitacionais.
Os empreendimentos autofinanciados tm se localizado em reas extensas da
periferia consolidada da Regio Metropolitana de So Paulo, reas de baixa atividade
imobiliria e que com freqncia foram ocupadas no passado de forma ilegal. Segundo
Castro (1999: 179), espalharam-se inicialmente pelos municpios vizinhos a So Paulo,
onde so, em geral, maiores. No prximo item sero analisados alguns dos aspectos
espaciais dos empreendimentos autofinanciados.
Alguns efeitos da localizao dos empreendimentos autofinanciados na

metrpole de So Paulo
Segundo a pesquisa realizada por Castro (1999: 179) os empreendimentos
construdos sob a forma de cooperativa tm sido localizados em reas extensas da periferia
consolidada, com grande destaque para os empreendimentos localizados nos municpios
vizinhos So Paulo, onde so, em geral, maiores.
Em consulta realizada junto Embraesp para o presente trabalho, verificou-se que
entre janeiro de 1993 e agosto de 2003, de 200 empreendimentos construdos sob a forma
de cooperativa na RMSP, 115, ou seja, 57,5% situavam-se nos municpios vizinhos a So
Paulo. Outros 58 (29%) situavam-se em reas da periferia consolidada ou antigas reas
industriais e somente 27 (13,5%) situavam-se no chamado vetor sudoeste, mas no nas
reas mais nobres deste vetor de valorizao imobiliria do municpio.
Pode-se tambm observar uma certa diferenciao dos empreendimentos quanto
sua localizao com relao ao tipo de cooperativa: algumas cooperativas classistas (como
a BANCOOP, a APCEF Associao de Pessoal da Caixa Econmica Federal) possuem
226
empreendimentos em locais mais valorizados (trs na Vila Mariana, dois na Consolao e
dois na Mooca, um em Moema, dois na Vila Madalena); j as cooperativas organizadas
pelas empresas de assessoria tcnica tm preferncia por terrenos situados em outros
municpios da RMSP, como Cotia, Mau, Osasco, Santo Andr e So Bernardo, Guarulhos
e Embu e nas reas de periferia mais distante do Municpio de So Paulo, como Itaquera,
Campo Limpo, Jaragu, Pedreira, Capela do Socorro. Nas reas mais consolidadas no
municpio paulistano, destaca-se a atuao das cooperativas organizadas por assessorias
tcnicas no Butant, Morumbi e Jaguar, reas que possuem ainda grandes terrenos a
preos acessveis classe mdia. Tal fato revela uma diferenciao entre os cooperados
ligados a sindicatos e os cooperados da iniciativa privada, com significativa vantagem
locacional para os primeiros.
Como resultado espacial do desenvolvimento dos planos de autofinanciamento por
cooperativas organizados pelas empresas de assessoria tcnica, temos a produo de
empreendimentos de grande porte que intensificaram a verticalizao da periferia,
redefinindo os espaos de moradia e barateando o seu preo para as parcelas da populao
de renda mdia-baixa e mdia. Para Castro (1999: 179):
A construo de edifcios predomina amplamente e, embora no tenhamos uma

srie histrica maior, parece haver uma tendncia de aumento do porte, tanto pela maior
quantidade de edifcios por empreendimento como pela intensificao da verticalizao.
Os sistemas construtivos baseiam-se na racionalizao do uso dos materiais, como a
organizao dos fluxos, e na introduo de inovaes ou adaptaes tcnicas que reduzam
o tempo de execuo das obras. Os apartamentos tm padro espacial simplificado e
compacto, com reas teis reduzidas.
Em So Paulo, os conjuntos habitacionais promovidos por cooperativas tm sido

implantados com torres cujo nmero mdio de andares foi de dez em 1996 e doze em
1997, com mdia de sete edifcios por empreendimento (Castro, 1999: 186). Segundo
dados consultados junto Embraesp para a RMSP, o nmero mdio de andares em 1998
foi de 8,75, subindo para 11 entre 1999 e 2002, chegando mdia de 16 andares por
empreendimento em 2003. Tais dados revelam o processo de verticalizao residencial por
que passam as reas alvo dos investimentos realizados pelas cooperativas.
227
Algumas cidades da RMSP (como Guarulhos, Osasco, Santo Andr, So Bernardo do
Campo e Mau) tm atrado os empreendimentos autofinanciados sob a forma de
cooperativa, por disporem de grandes glebas vazias e forte demanda por moradia (Castro,
1999: 179), recebendo cerca de 79% do total das unidades lanadas fora da capital na
RMSP. A partir de 1996, entretanto, os lanamentos autofinanciados sob a forma de
cooperativa tm crescido proporcionalmente mais na capital paulista.
Segundo Maria Carolina Pozzi de Castro 98 , as empresas de assessoria tcnica, como a
Pauliccop ou a Real, na verdade no estariam interessadas em operar com a construo,
mas sim em operar com a terra, pois a maior fonte de ganho delas estaria relacionada com
a viabilizao de terrenos para o uso residencial, j que so empresas cuja origem a
negociao envolvendo imveis com fins especulativos e no a construo em si. Da
mesma forma, segundo ela, pelo foco principal no ser a construo, tais empresas no
teriam investido muito na racionalizao dos processos produtivos, pois a ateno delas o
negcio fundirio mais do que o lucro industrial.
O mercado atendido pelas cooperativas, ao contrrio do que acontece com os FIIs ou
lanamentos residenciais de alto padro, possui algumas exigncias locacionais no sentido
de baratear o produto final: terrenos com preos acessveis e grandes, com a finalidade de
promoo de grandes conjuntos habitacionais com reas adequadas implantao de
bolses de estacionamento descoberto. Tais condies foram encontradas em reas da
periferia consolidada do municpio de So Paulo e mesmo em reas mais perifricas deste
municpio, com pequena expresso para o mercado de incorporaes.
Em geral, as cooperativas e empresas de assessoria procuram adquirir os terrenos por
meio de negociao com os proprietrios fundirios para que o pagamento se efetue por
meio da troca por rea construda (permuta) ou por participao no negcio, procurando
um tipo de parceria para reduzir os custos iniciais do empreendimento (Castro, 1999: 223).
Os lanamentos habitacionais de cooperativas realizados entre 1996/1997 ocupavam
uma rea maior de terrenos nas regies Leste, Norte e Oeste, o que pode ser observado no
Mapa 4.
98
Entrevista concedida em 19/09/2003, Autora da tese de Doutorado A exploso do autofinanciamento na

produo da moradia em So Paulo nos anos 90. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU): USP, So
Paulo, 1999.
Mapa 4. Mapa
Localizao
dos
Cooperativas
4. Localizao
dos Imveis
Imveis dasdas
Cooperativas
Habitacionais
no Municpio de
So
Paulo
Habitacionais
no Municpio
de
So
Paulo
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LEGENDA
)
Org.:Org.:
Reinaldo
Prez
Machado
ReinaldoP
P Prez
Machado
e Adriano
Botelho.
2005
e Adriano
Botelho.
2005
Fonte: EMBRAESP
Fonte: EMBRAESP
Base Cartogrfica
Digital e Geoprocessamento:
Base Cartogrfica
Digital
Geoprocessamento:
Dr. Reinaldo P Prez Machado. Dados de 2003.
Prof. Dr.Prof.
Reinaldo
P Prez Machado. Dados de 2003.
Cooperativas
(80)
LEGENDA
(80)9
3 ) Cooperativas
6
0
Kilometers
Kilometers
229
A exploso do autofinanciamento levou o mercado legal para regies de So Paulo
onde este pouco se desenvolvera anteriormente, como a Leste 2 (Castro, 1999: 183),
destacando-se a o distrito de Itaquera. Na regio Sul, a distribuio dos lanamentos por
cooperativas se deu nos distritos de Campo Limpo, Socorro e Pedreira, reas onde o
mercado ilegal predominante.
J em reas mais consolidadas, observou-se a escolha de reas menos valorizadas da
malha urbana. Na rea consolidada da regio Sul, o distrito do Jabaquara teve destaque,
sobretudo devido atuao da BANCOOP e da COOPERMETRO (Cooperativa ligada ao
Sindicato dos Metrovirios). Na regio Norte, destacam-se os distritos da Freguesia do e
do Limo. Na regio Oeste, destacam-se os lanamentos realizados no Butant e Jaguar. E
na rea de ocupao mais antiga da cidade, destacam-se o Brs, tradicional rea industrial e
que enfrenta forte processo de degradao e o Ipiranga - regio Sudeste-, tambm
importante rea industrial que vem passando por um processo de transformao de uso do
solo, acolhendo lanamentos imobilirios dada sua relativa proximidade das reas de
centralidade da metrpole, destacando-se nessa mesma regio os distritos de Sacom e
Sapopemba. Essa regio (Sudeste) limtrofe com municpios industriais do chamado
ABCD da RMSP e que apresentaram significativos lanamentos de imveis
autofinanciados, como So Bernardo do Campo e Diadema. Na chamada Zona Leste 1
(mais prxima ao Centro Histrico e mais valorizada em termos do mercado imobilirio)
destacam-se os distritos de Vila Formosa, Vila Matilde, Tatuap, Penha, Aricanduva e
Cangaba (Idem: 184-185).
Do total dos empreendimentos lanados no municpio de So Paulo, 87% da rea
ocupada encontrava-se em zona de uso Z2, de caractersticas residenciais, e que oferecia
vantagens adicionais para a categoria de uso residencial HIS (Habitao de Interesse
Social) quanto s Taxas de Ocupao e de Coeficiente de Aproveitamento. Esta uma
importante diferenciao com relao aos empreendimentos lanados nos outros
municpios da RMSP, principalmente os da chamado ABCD, em Guarulhos, em Mau e
em Osasco, pois nestes municpios os terrenos situam-se muitas vezes em reas antes
ocupadas por indstrias e que ainda apresentam uma vizinhana composta por algumas
indstrias remanescentes, como se ver mais adiante.
230
Dessa forma, pode-se concluir que as reas escolhidas para os lanamentos de
imveis autofinanciados sob a forma de cooperativa esto em reas de menor valor do solo
(com excees do Tatuap e Jabaquara, onde os lanamentos ocupam, por sua vez, reas
menores) e que mesclam reas residenciais com atividades industriais ou que so
tradicionais reas de bolses de fora de trabalho, como a chamada regio Leste 2 e as
reas mais perifricas da regio Sul.
Segundo Castro, a produo autofinanciada das cooperativas habitacionais pode estar
exercendo uma funo reguladora dos preos no mercado dirigido s parcelas de renda
mdia-baixa, pressionando-os para baixo, sendo o preo do metro quadrado da rea til das
cooperativas, em mdia, metade do observado nas incorporadoras, para a rea da Grande
So Paulo em 1997 (US$ 708 contra US$ 1423, respectivamente). Mas os produtos
oferecidos pelas cooperativas possuem como caracterstica marcante a economia de espao
das unidades, ou seja, so produtos compactos, com uma rea til mdia
aproximadamente 14 m inferior s unidades lanadas por incorporadoras (60,7 m contra
74,4 m respectivamente). Como relatado anteriormente, observa-se mais recentemente
uma maior sofisticao do mercado de imveis oferecidos pelas cooperativas no que se
refere ao tamanho das unidades comercializadas, chegando a quatro dormitrios e
coberturas, o que visa ao atendimento de um segmento da classe mdia com um poder
aquisitivo maior que a atendida tradicionalmente pelas cooperativas.
Um outro ponto relativo estruturao das cooperativas o estatuto da propriedade
entre os associados. Durante o perodo em que ocorre a produo do imvel a moradia
permanece sob a forma de propriedade coletiva, sendo que esta condio s cessa ao
trmino da construo, com o acerto de contas entre o associado e a cooperativa,
transformando-se ento em propriedade privada do imvel individualizado. Quando o
grupo original formador da cooperativa extinto e feita a escriturao dos imveis
individuais, constitui-se o condomnio que compreende as unidades produzidas. Dessa
forma, aps um perodo em que a propriedade individual ainda no constituda, o produto
final o imvel devidamente registrado, o que configura o que aqui foi denominado
anteriormente de absolutizao da propriedade imobiliria.
A alternativa da cooperativa, se por um lado oferece uma opo de propriedade de
moradia legal para a classe mdia e mdia-baixa, por outro refora o processo de
231
fragmentao do espao urbano e de segregao scio-espacial, na medida em que relega
essa camada da populao, que antes era em boa medida assistida pelo financiamento do
BNH/SFH, busca de solues de autofinanciamento que se concretizam na ocupao de
reas mais distantes das ocupadas pela populao de maior renda, dificultando o acesso s
centralidades e s positividades do urbano. Por outro lado, a construo de grandes blocos,
com vrias torres e mais de dez andares, acentua a fragmentao espacial nas reas de
periferia pouco consolidada, pois cria reas distintas da vocao tradicional do entorno
(reas de loteamentos ilegais e de caractersticas horizontais), com um bvio contraste na
paisagem.
O caso da Paulicoop
No presente trabalho um caso de cooperativa foi escolhido para ser mais bem
detalhado, o da Paulicoop Planejamento e Assessoria, que uma empresa de assessoria
tcnica pra a viabilizao das cooperativas, atuando junto s cooperativas Nosso Teto,
Planalto, Pompia e Cooperao. Tal organizao, fundada em 1993 por trs corretores
imobilirios que atuavam como prestadores de servios aos INOCOOPs, atua na prtica
como uma incorporadora visando a um mercado popular, para famlias com rendimento
superior a oito salrios mnimos. A Paulicoop possui atuao na RMSP, no interior do
estado e no litoral paulista.
Segundo Warde et. al. (2001: 135), a Paulicoop, apesar da denominao de
cooperativa habitacional, possui fins lucrativos, que so representados pela taxa de
administrao de 10% do valor do imvel cobrada dos cooperados, o que iria contra a
legislao vigente para o cooperativismo. A Paulicoop opera com uma estrutura enxuta (80
funcionrios), o que garante uma economia na gesto e administrao da organizao.
Trata-se uma organizao muito dinmica, fundada em 1993, composta por tcnicos
com
experincia
no
setor
imobilirio,
que
organizam
gerenciam
grandes
empreendimentos imobilirios residenciais, e que j lanou mais de 15 mil unidades

habitacionais (muitas delas em desenvolvimento), com um prazo de entrega de at dois
anos do primeiro edifcio dos conjuntos lanados.
A experincia com a organizao de cooperativas, a conquista de adeses, bem como
o conhecimento das demandas do mercado habitacional foram elementos fundamentais
232
para o sucesso de suas atividades (Castro, 1999: 164). Segundo apurado por Castro (1999:
165), a populao alvo da empresa possuiria renda entre 10 e 15 salrios mnimos, seria
moradora de aluguel e procuraria o acesso sua primeira casa prpria. Em meados de
1998, o nmero de associados chegaria a cerca de 17 mil, tendo como nico limite para as
inscries o nmero de unidades lanadas nos vrios empreendimentos a cargo da
Paulicoop.
Os empreendimentos imobilirios sob a responsabilidade da Paulicoop possuem
variao entre dois e trs dormitrios, com os menores chegando a 43,76 m de rea til
(Residencial Brasil situado no Campo Limpo) e o maior chegando a 71 m (Residencial
das Amricas, situado em Guarulhos). A mdia para a maior parte dos apartamentos de
dois dormitrios de 56 m e 63 m para os apartamentos de trs dormitrios. Os preos
dos imveis variam de acordo com o tamanho e a rea em que esto localizados, sendo os
mais caros os dois empreendimentos situados no Morumbi, com apartamentos de trs
dormitrios e 63 m de rea til (Edifcio Porto Fino e Residencial Jardim dos Colgios,
avaliados respectivamente em US$ 45.592,21 e US$ 52.200,83). O imvel mais barato
situa-se no Campo Limpo, com dois dormitrios e apenas 43,76 m de rea til, avaliado
em US$ 27.000,00 99 . Em mdia, os imveis situados no Municpio de So Paulo possuem
um preo mais alto por m se comparados aos imveis construdos pela empresa nos
demais municpios da RMSP, com o extremo superior na faixa de R$ 902,26 o m no
Morumbi (Residencial Jardim dos Colgios) e o inferior na faixa de R$ 603,19 no Jaguar
(Residencial Parque dos Educandrios). A mdia para o Municpio de So Paulo de R$
710, 64 o m de rea til, e nos demais municpios da RMSP de R$ 688,09 o m em
Santo Andr, R$ 696,01 em Taboo da Serra, R$ 650, 29 em Guarulhos, R$ 651,85 em
Osasco, por exemplo.
Na fotografia abaixo pode-se observar o empreendimento de preo mais elevado da
Paulicoop por m de rea til, o Residencial Jardim dos Colgios, situado na Rua Lydia
Damus Maksoud, no Morumbi.
99
Dados da Embraesp, novembro de 2003.
233
Foto 10 Entrada do Residencial Jardim dos Colgios
Uma diferena importante do modelo das cooperativas como organizado pela

Paulicoop com relao s instituies financeiras mais tradicionais diz respeito questo
da comprovao de renda dos associados. No necessria tal comprovao, no caso de
trabalhadores autnomos, somente uma carta de declarao do prprio interessado
suficiente. Tal flexibilidade acaba atraindo grande nmero de pessoas para o modelo de
cooperativa, dado o aumento da informalidade no mercado de trabalho e os entraves
burocrticos exigidos por bancos, pblicos ou privados, para a concesso de
financiamentos.
O financiamento dos imveis pelos cooperados feito em cerca de 100 parcelas e
uma taxa de inscrio de um salrio mnimo. A assinatura dos termos de adeso ao
empreendimento exige o pagamento de 10% do preo do apartamento que podem ser
divididos em at seis vezes, enquanto outros 10% so pagos na entrega das chaves (Castro,
1999: 177). E o sistema de pagamentos realizado mensalmente, com reajustes anuais pelo
ICC (ndice da Construo Civil), sendo dois pagamentos semestrais maiores, que podem
ser, porm diludos nas outras mensalidades. Com a entrega do imvel os valores das
mensalidades so elevados em 30% a 40%, enquanto que as semestralidades aumentam em
234
15%. Busca-se assim adequar o pagamento dos cooperados s suas possibilidades, com
mensalidades praticamente fixas e que correspondem a cerca de 30% dos rendimentos dos
associados.
Como no h agentes financeiros de compra ou construo das unidades, e sim os
futuros moradores, a empresa tem de adaptar os recursos provenientes dos pagamentos dos
cooperados para a execuo das obras, ou seja, o cronograma de obras depende do volume
de recursos pagos pelos cooperados. Como alguns momentos requerem gastos superiores
aos aportes mensais dos cooperados 100 , necessrio, segundo a lgica do
autofinanciamento, que novos empreendimentos sejam lanados para o pagamento das
obras em execuo, criando uma sistemtica perigosa, que depende de uma dinmica de
contnuos lanamentos para a execuo dos existentes; e dada a barreira colocada pela
propriedade imobiliria, em algum momentos os terrenos grandes e baratos podem tornarse escassos, comprometendo a viabilidade do modelo. Mas Maria Carolina Pozzi de
Castro, ao ser questionada se o modelo adotado pelas cooperativas seria auto-sustentvel
no longo prazo, afirmou que dado o grande estoque de terras nas mos das empresas de
assessoria e das cooperativas por elas organizadas (que poderia ser utilizado por cerca de
oito anos), o modelo possuiria grande flego at dar sinais de esgotamento.
Para a entrevistada, o grande risco do modelo das cooperativas como o organizado
pela Paulicoop a inadimplncia, que pode chegar a inviabilizar o modelo. Uma alta
inadimplncia comprometeria os fluxos de caixa da cooperativa e poderia causar o
alargamento dos prazos de construo ou mesmo levar paralisao das obras. Para
Mrcio Fernandes Gomes 101 , que adquiriu um apartamento pela Paulicoop em 1997 no
Conjunto Parque dos Carvalhos em Osasco, municpio da RMSP, esse era um problema
visvel nas Assemblias dos Cooperados:
um sistema tambm que se voc no paga as mensalidades por um perodo, trs

meses, j tem uma certa advertncia, eu no me recordo agora quantos meses voc pode
deixar de pagar sem fazer um acordo com a cooperativa. Mas se no pagar, voc perde a
100
Segundo estudos realizados, o fluxo de caixa dos empreendimentos autofinanciados fica negativo a partir
do 25 ms at o final da obra, quando so maiores as exigncias da produo. Caso o fluxo no se equilibre,
necessrio diminuir a velocidade da obra ou lanar mo do adiantamento de pagamentos (Castro, 1999:
144).
101
235
sua vaga, ou seja, voc s recebe parte do que voc investiu, ou seja, a cooperativa repassa
aquela unidade para outra pessoa.
Muitos so inadimplentes, e d pra gente observar isso quando a gente se rene pra
fazer o sorteio das unidades que eles vo entregar, porque ali tem a relao das pessoas
que pagaram ou no, ento d pra voc, por exemplo, eu sempre paguei em dia, ento eu
tinha idia em quantos por cento do total eu j estava, e observava que tinha muita gente
abaixo dessa mdia. Ento significa que no pagaram, mas eu no sei at que ponto so os
acordos para voc permanecer ainda com a unidade sem ter pagado.
Em geral, a tolerncia para a inadimplncia de trs meses, e dependendo de cada

caso, os cooperados so desligados da cooperativa, sendo substitudos por outros. A
restituio varivel, mas no integral, pois alguns descontos so feitos, mas constatou-se
que os casos de desemprego so os tratados com mais flexibilidade e as restituies, para
esse caso, so maiores.
Para enfrentar o problema da inadimplncia as cooperativas mantm um nmero
maior de cooperados em relao s unidades em construo, bem como buscam levar
adiante vrios empreendimentos simultaneamente com um caixa nico, distribuindo os
recursos de acordo com as necessidades de cada empreendimento. Tal procedimento faz
com que sempre exista um significativo nmero de cooperados pagando suas mensalidades
sem a real possibilidade de acesso moradia no curto prazo.
Os prazos para a entrega, por sua vez, so longos, o que significa uma larga espera
para os consorciados que no so contemplados logo, conforme relato de Mrcio
Fernandes Gomes:
(...) cinco anos e meio depois que eu iniciei o pagamento que eu pude me mudar.
No meu empreendimento so sete edifcios. O primeiro edifcio ficou pronto depois de trs
anos e meio aps o incio do pagamento das mensalidades. O meu edifcio ficou pronto o
ano passado. So cinco anos j, e faltam cinco edifcios ainda, o meu o segundo, e eu s
consegui porque o sistema o seguinte: 100% dos apartamentos de cada edifcio, 50%
para quem faz adiantamento e 50% por sorteio, e eu s consegui o meu, quer dizer, no
primeiro eu no fiz adiantamento, eu tentei pelo sorteio, no tive a sorte, no consegui...Na
segunda oportunidade eu optei pelo adiantamento.(...) E o segundo edifcio a ficar pronto
depois de cinco anos, s que quando ns iniciamos o processo, a promessa era de que em
oito anos todos estariam prontos. Ento j esto com um atraso, pois j se passaram cinco
236
anos e meio, e s dois edifcios esto prontos, tem um terceiro que provavelmente vai levar
mais uns seis meses para ficar pronto, quer dizer, em seis anos, trs.
Outro ponto a ser observado a estrutura da cooperativa organizada sob

orientao da Paulicoop da qual Mrcio participou. Como destacado anteriormente, a
forma de organizao deste tipo de cooperativa assemelha-se mais a um consrcio, pois
os cooperados no participam das decises de planejamento ou construo do
empreendimento, as Assemblias so convocadas para o sorteio e para a realizao dos
lances por parte dos associados. Segundo ele:
(...) Os sorteios acontecem um pouco antes da entrega do edifcio. No meu caso em

particular, foi em janeiro de 2002, o apartamento no estava pronto ainda, todo mundo se
apressou para fazer o adiantamento, que o momento de voc conseguir um apartamento,
fizemos o adiantamento, s que ns fomos receber o apartamento dia 05 de dezembro de
2002. Ou seja, praticamente um ano, so dez meses mais ou menos, para receber o
apartamento. E ns recebemos, e ns temos que pagar as chaves, que mais ou menos uns
12% do valor do empreendimento, todo mundo antes de receber as chaves tem de fazer esse
adiantamento, e s assim, no dia 05 de dezembro, ns constitumos uma reunio comum.
Todo mundo pegou as chaves e formamos o condomnio.
(...) As reunies renem muita gente, no meu condomnio, por exemplo, so sete
torres, quatro apartamentos por andar, dezoito andares, ento a reunio era feita em um
clube, na Marqus de So Vicente, em frente ao Palmeiras, um clube bem grande, agora eu
esqueci o nome, na Barra Funda, era um ginsio, porque so 450 condminos, s no meu
empreendimento. Mas a empresa tem uma sede, que atualmente, ela se mudou em trs anos
e meio para trs endereos, atualmente ela est sediada na regio de Alphaville, naquela
cidade do lado, Santana do Parnaba, e foi l que eu tive de ir para fazer a assinatura
agora, receber as chaves.
Na verdade, trata-se de uma incorporadora que trabalha sem a intermediao

financeira e que consegue, atravs de uma estrutura eficiente e de um corpo experiente de
tcnicos, realizar projetos de grande magnitude para uma classe mdia e mdia-baixa em
grandes terrenos comprados a indstrias que se deslocam das tradicionais reas da
metrpole, seguindo um processo de reestruturao industrial que se inicia na dcada de
1980 e intensifica-se na dcada de 1990. Dessa forma, a Paulicoop, como outras empresas
237
de assessoria, ganha com a mudana de padro de uso do solo, uma tradicional estratgia
do setor imobilirio 102 . O caso de Mrcio exemplar, pois o terreno onde seu condomnio
foi construdo pertencia a uma indstria e ao redor do edifcio ainda h indstrias em
atividade, gerando incmodos aos moradores.
(...) Ns temos um alto custo dos terrenos, ento, as cooperativas se interessam muito
por terrenos em reas industriais, que ainda esto sendo alvo de projetos de
desindustrializao. Ento, boa parte dos empreendimentos acontece justamente ali, nessas
reas de indstria. No meu caso especfico, onde eu adquiri meu apartamento, era uma
fbrica, acho que um frigorfico famoso em Osasco, no me lembro o nome, mas acho que
era da Swift 103 , ento na rea toda, muito prximo do apartamento, tambm uma rea
industrial, com muitas fbricas, e ainda tem fbricas no entorno. Uma das coisas que
incomoda, por exemplo, o barulho. Tem uma fbrica que trabalha vinte e quatro horas, a
cada trs minutos ela d uns rudos muito fortes...Tem at um dos moradores que j est
fazendo pesquisa para comprar uma janela anti-rudo, que custa R$ 1.200,00, quer dizer,
tem um custo.
A converso de terrenos industriais em reas de moradia apresenta o risco da

possibilidade de existncia de resduos poluentes e at mesmo txicos, comprometendo a
sade dos cooperados, como foi o clebre caso do Conjunto Habitacional Baro de Mau,
localizado no municpio de Mau (RMSP), com 7.500 moradores em 1304 unidades, com
22 blocos de apartamentos lanados, mas com previso de lanamento na mesma gleba de
outros 50 edifcios. Tal conjunto fora edificado em uma rea pertencente Cofap, onde esta
depositava materiais altamente txicos, contaminando o solo. Com a descoberta do
problema 104 , em abril de 2000, depois que uma exploso numa caixa d'gua subterrnea no
residencial causou a morte de uma pessoa e deixou outra gravemente ferida, as empresas
construtoras (Soma e SQG Empreendimentos) se responsabilizaram pela descontaminao
da rea, mas tais trabalhos at o momento (abril de 2005) encontram-se em andamento. Tal
exemplo mostra que a converso de terrenos industriais em residenciais, apesar dos ganhos
proporcionados s empresas envolvidas, pode causar srios problemas a seus moradores.
102
Tradicionalmente, os agentes imobilirios ganhavam com a transformao das terras agrcolas nas
proximidades das cidades em expanso em reas residenciais. Atualmente, tal transformao se d de antigas
reas industriais em reas residenciais ou de servios.
103
Provavelmente trata-se do terreno da Sadia em Osasco, citado por Castro (1999: 184).
104
Foram detectados cerca de 44 substncias txicas, entre elas benzeno, altamente cancergeno (Folha de S.
Paulo, 29/08/2001).
238
Em termos de localizao dos empreendimentos, a Paulicoop apresenta a seguinte
distribuio geogrfica no interior da RMSP: em Mau so quatro empreendimentos, com
2416 unidades; em Guarulhos, so dois empreendimentos com 969 unidades; em Santo
Andr, so trs empreendimentos com 1988 unidades; em Osasco so dois
empreendimentos com 1940 unidades; em Taboo da Serra so dois empreendimentos com
1402 unidades. No municpio de So Paulo foram lanados dois empreendimentos no
Morumbi (252 unidades no total), um em Sapopemba (396 unidades), outro na Vila
Formosa (164 unidades) e um outro no parque Bristol (570 unidades) e em So Miguel
Paulista, um empreendimento, com 232 unidades (dados da Embraesp entre janeiro de
1993 e novembro de 2003). Pode-se notar que os maiores empreendimentos localizam-se
em municpios da RMSP que no o municpio da capital, onde a atuao da Paulicoop
envolve terrenos menores e um nmero menor de unidades lanadas. Tal fato pode ser
explicado tanto pela disponibilidade de terrenos (principalmente de antigas indstrias,
muito comuns na rea) quanto pelo seu preo mais baixo.
Em Mau, a Paulicoop conta com 152.133,05 m; em Guarulhos com 42.440,00 m;
em Osasco com 72.461,00 m; em Santo Andr com 95.688,49 m; em Taboo da Serra,
com 80.546,39 m (totalizando 462.728,93 m). J na capital paulista, a empresa conta com
17.399,30 m em Itaquera; 13.598,92 m em Sapopemba; 8.138,00 m no Morumbi;
28.551,22 m no Parque Bristol; em So Miguel Paulista com 9.730,00 m; e 21.129,00 m
na Vila Formosa (totalizando 98.546,44 m) (dados fornecidos pela Embraesp). Pode-se
observar, ento, que a organizao conta com uma rea muito maior no entorno da capital
paulista, concentrando a suas atividades. As imagens abaixo de quatro empreendimentos
distintos da Paulicoop, um na RMSP (Osasco), outro na divisa entre o Municpio de So
Paulo e o Municpio de Osasco, um terceiro no Morumbi (Municpio de So Paulo) e outro
na Vila Formosa (Municpio de So Paulo) ilustram a diferena de escala dos
empreendimentos existente entre aqueles construdos no municpio da capital e os
construdos em outros municpios da RMSP:
239
Foto 11 Conjunto Residencial Sadia Osasco
Fonte: CASTRO, 1999.
Foto 12 Conjunto Residencial Sadia - Osasco
Fonte: CASTRO, 1999.
240
Foto 13 Residencial Parque dos Educandrios Jaguar
Foto do autor, 01/05/2005.
Foto 14 Residencial Parque dos Educandrios - Jaguar
241
Foto 15 Residencial Jardim dos Colgios Morumbi
Foto 16 Residencial Jardim dos Colgios - Morumbi
242
Foto 17 Residencial Vila Bela Vila Formosa
Outro ponto a ser destacado a partir das imagens acima o da monotonia

arquitetnica dos projetos, constitudos por torres de apartamentos com pequenas sacadas,
com variaes mnimas. Tal monotonia pode ser explicada pela busca da empresa de uma
grande padronizao dos produtos e dos processos construtivos visando ganhos de
produtividade, como ser visto mais adiante.
Em visita ao entorno de trs empreendimentos da Paulicoop (O Residencial Jardim
dos Colgios no Morumbi, o Residencial Parque dos Educandrios situado na Av. Antonio
de Souza Norchese no Jaguar, divisa com Osasco e o Residencial Vila Bela, na Rua
Cipriano Rodrigues, Vila Formosa), foi observado uma caracterstica em comum aos trs
empreendimentos: a existncia de grandes reas vazias no entorno dos empreendimentos,
como poder ser visto nas fotos abaixo.
243
Foto 18 Entorno Do Residencial Parque dos Educandrios
Foto 19 Entorno do Residencial Jardim dos Colgios Morumbi
244
245
Foto 22 Entorno do Residencial Parque dos Educandrios Jaguar

Foto 23 Entorno do Residencial Vila Bela Vila Formosa
246
Foto 24 Entorno do Residencial Vila Bela Vila Formosa
Os trs empreendimentos (Residencial Parque dos Educandrios no Jaguar, o

Residencial Jardim dos Colgios no Morumbi Favelas de Paraispolis e Peinha - e o
Residencial Vila Bela Favela Vila Guarani) possuem em comum a existncia de favelas
nas proximidades (Foto 20). No caso do Residencial Jardim dos Colgios, o terreno situa-se
em uma faixa de transio entre edifcios residenciais de alto padro do Morumbi (Foto 21)
e do Panamby (que est situado nas suas proximidades) e reas de favela (Paraispolis). J
no caso do Residencial Parque dos Educandrios, observa-se a existncia de uma
subestao de transmisso de eletricidade nas vizinhana imediata do empreendimento,
bem como a existncia de um crrego ( Foto 22 - limite de municpio com Osasco) e de
uma favela nas imediaes, estando tambm na zona de transio entre essas reas mais
degradadas e a Avenida Antonio de Souza Noschese, caracterizada pela presena de
imveis residenciais trreos ou sobrados. E no Residencial Vila Bela, observa-se a
existncia, no entorno, de uma vizinhana composta majoritariamente por casas
residenciais trreas ou assobradadas e de um pequeno comrcio. Este ltimo e o
Residencial Parque dos Educandrios, no Jaguar, podem ser considerados como exemplos
do processo de verticalizao da periferia atravs da atuao das cooperativas habitacionais.
247
Confirma-se, a partir de tais observaes e dados obtidos, a idia de que a Paulicoop
trabalharia no limite dos terrenos baratos para a classe mdia e mdia-baixa, atuando no
Municpio de So Paulo em reas residenciais da periferia, acentuando a verticalizao
dessas localidades e intensificando a fragmentao espacial nas mesmas, bem como a
homegeneizao nas reas em que grandes conjuntos de torres com o mesmo projeto
arquitetnico so construdos (Fotos 11, 12 e 14).
Um outro tema importante, levantado anteriormente por Maria Carolina Pozzi de
Castro diz respeito ao envolvimento das cooperativas no processo construtivo. Segundo ela,
as assessorias tcnicas, por terem uma origem ligada ao negcio com terras, teriam como
maior interesse a busca de terrenos baratos e sua converso em empreendimentos
residenciais, sendo o processo produtivo um elemento no essencial na estratgia de
ganhos. Ou seja, o processo produtivo e sua racionalizao, bem como a execuo das
obras com um alto nvel de qualidade, no concentraria os esforos dessas organizaes. A
construo dos empreendimentos realizada por uma construtora contratada pela
cooperativa, como foi ao caso da Paulicoop at 1997, que confiou empresa de construo
Soma a produo de 16,7 mil unidades lanadas. Tal fato teria como uma de suas
conseqncias problemas de qualidade nos imveis quando da entrega dos edifcios,
contrariando as expectativas dos moradores. Segundo Mrcio:
(...) o imvel no to barato assim. Atualmente o preo desse apartamento no

dos menores. vantajoso, porque voc paga em parcelas pequenas, ento voc dilui o
custo, como um Plano 100, so oito anos para quitar o imvel, mas agora, nas chaves, o
apartamento estaria valendo R$ 75 mil. E eles tambm no utilizam material de primeira.
um material intercalado, de qualidade mdia, apesar de ter estrutura de colunas, mas
um material de construo mediano. E eles entregam - eu no sei se foi o caso especfico
do meu edifcio, porque parece que a prpria construtora estava atrasada na entrega, e a
gente j tinha um prazo limite de entrega das chaves estourando, que a gente j havia
pagado o apartamento inacabado. Portas sem pintar, o cho, eles entregam o contrapiso,
tem piso s no banheiro, azulejo no box do banheiro e piso na cozinha, no resto do
apartamento contrapiso. Eu fui colocar o piso, e ele estava todo irregular, eu tive de
fazer um acerto. Algumas pessoas receberam o apartamento sem vidros nas janelas, quer
dizer, ocorreram vrios problemas na entrega...Uma das torneiras funcionava, eu acabei
248
tendo de gastar, para o apartamento se tornar habitvel, mais sete mil reais. Ento, quer
dizer, no to barato.
Dados os problemas com a construtora, por um lado, e a possibilidade de aumentar

seus ganhos ao controlar mais diretamente o processo construtivo 105 , a partir de 1997 a
Paulicoop passou a contar com uma empresa construtora prpria, a SQG
Empreendimentos e Construes Ltda., que passou a ser a responsvel pela maior parte
dos projetos da assessoria. A concentrao dos esforos em tecnologia da construo se
do no sentido de padronizao dos componentes, produo ampliada e massificada,
com linhas de produtos com pouca variabilidade em relao a padres espaciais,
construtivos e de acabamento, identificados pela empresa como meios para a reduo de
custos e o incremento da produtividade (Castro, 1999: 210).
Dessa forma, conclui-se que as cooperativas habitacionais controladas por
empresas de assessoria tcnica tem gerado as chamadas pseudo cooperativas (Idem:
220), que embora permitam o autofinanciamento da moradia, barateando seu custo para
o consumidor, atuam como instrumentos de interesses lucrativos do setor privado,
ocultando uma produo voltada para o lucro, a apropriao de renda fundiria e de
receitas financeiras. Os imveis so localizados em reas de periferia onde o preo da
terra mais baixo e a qualidade dos acabamentos situa-se em padres de nveis
normal e baixo (Idem: 192). A classe mdia e mdia-baixa, rf do binmio
SFH/BNH e sem acesso ao caro financiamento proporcionado pelo sistema bancrio,
tem como alternativa de moradia prpria o autofinanciamento de imveis cada vez mais
distantes das reas de centralidade e construdas algumas vezes em terrenos insalubres
(como foi o caso do Condomnio Baro de Mau). A ausncia do Estado como
regulador, financiador e mesmo provedor de moradias deixa essa camada da populao,
antes de certa forma contemplada pela poltica habitacional, a merc do mercado
imobilirio, onde nem sempre impera a transparncia e a tica.
105
Segundo a Lei. 5.764 de 1971, que estabelecia quais os critrios de criao, funcionamento e liquidao de
uma cooperativa, os ganhos obtidos ao final do exerccio contbil deveriam ser repartidos entre os
associados. Nesse sentido, redues de custos ao longo do empreendimento conseguidos com ganhos de
produtividade deveriam ser repassados aos associados como uma reduo no preo final dos imveis. Tal
prtica, porm no observvel entre as cooperativas subordinadas s empresas de assessoria, dado o seu
carter empresarial, que busca se apropriar privadamente desses ganhos possveis ao longo do processo.
249
Captulo 8 - O mutiro City Jaragu uma alternativa para a

populao mais pobre?
No presente captulo ser estudado o caso da construo de um conjunto habitacional
sob a forma de mutiro/autogesto com financiamento obtido atravs da Cohab SP. Tratase de uma forma de proviso habitacional para a populao de baixa renda, que possui a
particularidade de estar ligada ao movimento dos Sem-Teto, atuante no municpio da
capital paulista.
Antes da discusso do caso do City Jaragu, necessrio uma apresentao de alguns
aspectos relativos proviso e financiamento habitacional por parte do poder pblico na
cidade de So Paulo e do modelo de mutiro adotado.
A proviso habitacional estatal na cidade de So Paulo CDHU e Cohab

A proviso habitacional para a populao de menores rendimentos est a cargo, em
grande parte, no caso do municpio de So Paulo, de duas companhias habitacionais, uma
de mbito estadual, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) e
outra de mbito metropolitano 106 , ligada prefeitura do municpio de So Paulo, a
Companhia Metropolitana de Habitao (Cohab-Sp).
Embora tenham surgido para promover o direito moradia para a populao mais
pobre e incapaz de obter algum tipo de financiamento segundo as leis de mercado (renda
abaixo de trs salrios mnimos), ao longo da vigncia do binmio BNH-SFH, tais
companhias acabaram por atender a uma camada de renda superior dos seus objetivos
originais, dada a exigncia de retorno financeiro de mercado de seus empreendimentos
(ver Parte I, Captulo 4).
A dcada de 1980 e principalmente a dcada de 1990 foi um momento de
mudanas polticas (redemocratizao) e econmicas no pas, com efeitos muito
importantes para a populao que vive em So Paulo. A Constituio de 1988
determinou a descentralizao das polticas habitacionais, fato que somado ausncia de
um comando nacional e desarticulao institucional na esfera federal no que se refere
ao financiamento habitacional (com o fim do BNH em 1986), resultou que estados,
106
Apesar de ter uma competncia de mbito metropolitano, a quase totalidade de atuao da Cohab-Sp
restringe-se ao municpio de So Paulo.
250
grandes cidades e capitais concretizassem polticas de habitao por meio de
financiamento com recursos prprios.
Ou seja, a partir do fim do BNH em 1986, as diversas companhias habitacionais
tiveram de enfrentar a reestruturao do financiamento habitacional, diversificando suas
fontes de recursos. No caso de So Paulo, tanto a companhia habitacional estadual quanto
aquela ligada gesto municipal/metropolitana, tiveram de adaptar-se aos novos tempos,
ou seja, tiveram de buscar fontes de recursos para a proviso habitacional alternativas ao
modelo BNH/SFH. No cabe aqui um histrico das formas de financiamento habitacional
dessas duas companhias, mas apenas a caracterizao das principais fontes atuais de
recursos para a proviso habitacional.
a) A CDHU
A CDHU, companhia estadual, atua tanto em municpios do interior quanto na
RMSP. Suas origens encontram-se na CECAP, criada no governo estadual de Ademar de
Barros em 1949. Tendo passado por transformaes ao longo de quarenta anos, em 1989,
durante o governo de Orestes Qurcia a companhia assumiu a forma e o nome atuais
(CDHU). Segundo a Lei n 6.556 de 30 de novembro de 1989, 1% da arrecadao do
ICMS (Imposto sobre Circulao de Mercadorias e Servios de mbito estadual) seria
destinado companhia a cada ano. Alm disso, essa lei previa expressamente o subsdio
estatal, na medida em que priorizava o atendimento da demanda de renda familiar at cinco
salrios mnimos, com prestaes no superiores a 20% da referida renda (Royer, 2002:
57). Porm, segundo Royer (2002: 74), seria uma permanente marca do desenvolvimento
da CDHU, por um lado, a existncia de um discurso claramente voltado ao atendimento
das demandas organizadas da sociedade, bem como promoo das polticas pblicas de
universalizao de direitos; de outro, uma prtica que teria como principal beneficirio o
setor privado da construo civil, estruturado sobre o fundo pblico destinado proviso
habitacional.
Tendo uma fonte estvel de recursos, a CDHU pde transformar-se num dos maiores
agentes promotores para a indstria da construo civil, sendo que entre 1990 e fevereiro
de 2004, 270.353 unidades foram entregues no estado, e dentre estas, apenas 60.081 foram
entregues na capital, a rea mais carente em termos de dficit de moradias
251
(http://www.cdhu.sp.gov.br). Em pesquisa realizada junto CDHU, constatou-se que a
grande parte das unidades entregues na capital localizam-se na periferia distante da cidade,
como se pode ver no Mapa 5 107 , realizado a partir dos dados pesquisados na CDHU.
107
importante ressaltar que a aparente grande quantidade de empreendimentos da CDHU nas reas mais
centrais do Municpio de So Paulo que aparece no Mapa 5 composta por propostas de desapropriao ou
por reas desapropriadas mas ainda no construdas.
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Mapa 5. Localizao dos Imveis da

CDHU no Municpio de So Paulo
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LEGENDA
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Fonte: CDHU
CDHU (231)
Estudo - Desapropriao
3
6
9
Kilometers
253
A razo para a escolha das reas da periferia do municpio para a construo dos
conjuntos habitacionais se deve ao custo muito mais baixo dos terrenos, como visto no
Captulo 4 da Parte I. Alm da falta de infra-estrutura e equipamentos urbanos e da
distncia com relao aos principais centros de consumo e trabalho do municpio, a
legislao urbanstica contribuiu para a definio das reas perifricas como bolses de
conjuntos habitacionais para a populao de baixa renda, pois as grandes glebas da periferia
foram definidas como rea rural, o Z-8/100, em que s o poder pblico poderia construir.
Segundo Berthelina Alves Costa 108 , a poltica da Companhia com respeito
localizao dos novos conjuntos no municpio da capital sofreu alteraes com a ocupao
das grandes glebas e a reduo de espaos perifricos disponveis para a construo.
Segundo ela:
No existe uma programao ou uma poltica de onde se ocupar com habitao de

interesse social. Estamos indo ao contrrio: onde tem o vazio, onde o proprietrio vem e
oferece o terreno, ou onde existe a demanda organizada e diz que quer a rea tal, em tal
lugar. Isso se diferencia um pouco do que acontecia h alguns anos atrs, na poca do
BNH, quando existia uma poltica de ocupar a periferia, aqueles grandes vazios da
periferia, (at mesmo a gente conhece essa histria) para poder valorizar os terrenos entre
o centro e essa periferia, tivemos muito disso. Agora no h mais espao para essa
poltica, ns estamos em um outro momento, mas no existe uma poltica definida que diga:
olha, ns queremos ocupar esses espaos. No existe uma justificativa. Faz-se em
funo da demanda local, seja das associaes, seja do proprietrio que nos vem oferecer
o terreno vazio.
A chamada demanda representada, sobretudo, pelos movimentos de moradia,

congregados em unies, como a Unio Nacional dos Movimentos de Moradia (UNM).
Perguntado qual era o critrio da UNM para a reivindicao de uma rea para ser concedida
pelo poder pblico, Donizeti Fernandes de Oliveira 109 , respondeu que a Unio busca em
geral terrenos no edificados, indicando ao poder pblico terrenos compatveis com o poder
aquisitivo dos moradores futuros, que baixo, desde que no sejam reas de proteo
ambiental ou de mananciais.
108
Coordenadora de Departamento do Ncleo de Estudos Fundirios da CDHU (Entrevista concedida em

27/08/2003).
109
Coordenador Nacional da Unio dos Movimentos de Moradia (Entrevista realizada em 19/10/2004).
254
Apesar de contar com 1% do ICMS arrecadado no estado de So Paulo para a
construo de moradias e de ter realizado um nmero expressivo de moradias, a CDHU
alvo de fortes crticas. Segundo Donizeti, da UNM, o montante correspondente a 1% do
ICMS no estaria sendo encaminhado CDHU, sendo desviado para outros fins. E tanto ele
como Bonduki (2000, p. 119), chamam a ateno para o fato de que a grande maioria dos
empreendimentos realizados pela CDHU situam-se no interior do estado, e no na RMSP e
na Baixada Santista, reas extremamente carentes em termos habitacionais, o que revelaria
a finalidade poltica da construo habitacional pela Companhia. A explicao tcnica
para tal discrepncia na localizao dos conjuntos dada por Reynaldo Cue 110 :
No interior, supostamente, os municpios devem, como contrapartida, dar o terreno

e a infra-estrutura, e geralmente funciona no interior. Nas grandes cidades mais
complicado, e especialmente aqui no caso do municpio de So Paulo, onde a maioria dos
terrenos adquirida por meio de desapropriao, eu diria que quase todos so
desapropriados, o que torna mais difcil a ao da Companhia.
E, alm da localizao dos empreendimentos no estado e no municpio, outra questo

a da pobreza arquitetnica destes conjuntos. Segundo Reynaldo Cue:
Com certeza que tem algumas tipologias bsicas, que so utilizadas, oradas, com
algumas variaes de projeto arquitetnico, mas para que tenha uma determinada faixa
acessvel para o financiamento dessa populao. O determinismo econmico grande para
definir esses padres, que geralmente so, no caso dos apartamentos, aproximadamente
quarenta metros quadrados, quarenta e cinco, quarenta e oito, pode ser at um pouco
menos, e geralmente para o mximo aproveitamento do terreno, por isso tambm a
tendncia agora de verticalizao. Inicialmente, por exemplo, os conjuntos da CDHU, na
zona leste, principalmente, eram sobrados, agora no, agora so quase todos verticais. Eu
acho que no estamos mais trabalhando com sobrados na regio metropolitana, pelo
menos em So Paulo, quase com certeza.
110
Especialista II da Gerncia de Planejamento Econmico Superintendncia de Planejamento Estratgico

da CDHU (Entrevista concedida em 24/06/2003).
255
Foto 25 Conjunto habitacional Jardim Vista Alegre Zona Norte do Municpio de So Paulo
Foto do autor, setembro de 2003.
Foto 26 Conjunto habitacional Jardim Vista Alegre Zona Norte do Municpio de So Paulo
Com relao ao financiamento das moradias produzidas pela CDHU, Donizeti da

UNM no poupa crticas:
Eu acho que o financiamento do governo estadual muito ruim. Por que ele
ruim? Porque ele faz a curva de renda, ento tem pessoas que pagam prestaes de 40
reais, 35 reais, s que tem outra pessoa l na ponta pagando 250 reais no mesmo
apartamento. Quem tem mais, paga mais. Quem tem menos, paga menos. S que o dinheiro
do governo do estado j subsidiado, no um dinheiro retornvel. Eles criaram uma
empresa mista, e falam que o dinheiro tem de ser retornvel. Mas as empresas mistas no
Brasil deveriam ser mais bem discutidas, pois no h capital privado nessas empresas. A
256
CDHU e a Cohab no tm capital privado. Ento, para ns do movimento, quando o poder
pblico diz que tem que pagar o custo da moradia, ns argumentamos que esse dinheiro
na verdade a fundo perdido, provm dos impostos, j est pago. Essas empresas mistas no
tm ningum l pondo dinheiro, quem pe o oramento.
As queixas do representante da UNM so de certa maneira confirmadas pela

explicao do funcionamento do sistema de financiamento da CDHU dada por Reynaldo
Cue:
Em tese no deveria haver subsdio, h um mecanismo pelo qual os

empreendimentos se autofinanciam. H uma curva que se aplica: os moradores que tm
acesso s unidades de um determinado conjunto, devem estar em vrias faixas de renda.
Ento, os de rendas superiores, pagam uma prestao maior do que normalmente seria o
caso, para que os outros recebam esse subsdio, os das faixas em que no possvel arcar
com esse financiamento, com a prestao cheia. Ento h uma compensao. Se no me
engano, contudo, h um subsdio oculto, no sentido em que as taxas de mercado so
maiores do que as cobradas pela CDHU. H um custo de oportunidade a, que poderia ser
considerado como uma espcie de subsdio. At certo ponto, eu acho que isso acontece em
quase todos os financiamentos, porque o mercado imobilirio de habitao trabalha com
juros abaixo do mercado financeiro como um todo, e por isso que os bancos, embora
sejam obrigados a financiar a habitao, tendem a no faz-lo.
E Reynaldo Cue deixa claro tambm que, em linhas gerais, os empreendimentos da

CDHU so dirigidos para a populao com um rendimento superior a trs salrios
mnimos, com exceo de alguns programas especficos, como o Habiteto, que tem por
meta o fornecimento de cestas bsicas de construo para a produo de moradias em
regime de mutiro no interior do estado.
b) A Cohab-Sp
Alm da CDHU, a outra companhia habitacional atuante em So Paulo a Cohab-SP,
que tambm, a partir do fim do BNH, teve de buscar outras fontes de recursos para a
viabilizao de suas aes no mbito metropolitano. Essa companhia est subordinada
Secretaria de Habitao e de Desenvolvimento Urbano (SeHab) do municpio de So
Paulo, que a responsvel pela execuo da poltica habitacional e pelo desenvolvimento
257
urbano do municpio. Outro rgo ligado SeHab o Habi, responsvel pelo
desenvolvimento e implantao dos programas e dos projetos habitacionais voltados
populao moradora em habitao subnormal, como a urbanizao de favelas e a
locao social. J a Cohab-SP responsvel pelo planejamento e execuo de solues
habitacionais em coordenao com rgos pblicos e privados, trabalhando atualmente
com a proviso de habitaes e com programas de mutiro.
Basicamente, so quatro as principais fontes de recursos disponveis para a promoo
habitacional no municpio de So Paulo por parte do poder pblico municipal. A principal
fonte de recursos o Fundo Municipal de Habitao (FMH), criado em 1994, resultante de
recursos provenientes da dotao oramentria, de recursos repassados ao municpio pelos
governos federal e estadual, de crditos suplementares, de multas, correes monetrias e
juros em decorrncia de aplicaes de recursos, de recursos derivados de operaes
interligadas com o setor privado, alm de emprstimos externos e internos. Outra fonte de
recursos
so
os
aportes
realizados
por
instituies
financeiras
internacionais
(principalmente o Banco Interamericano de Desenvolvimento - BID). Uma terceira fonte

de recursos o chamado PAR, o Programa de Arrendamento Residencial, que utiliza
recursos do oramento Geral da Unio e recursos do FGTS (sob administrao da Caixa
Econmica Federal). Uma quarta fonte de recursos so os convnios firmados com a
CDHU para a promoo habitacional em terrenos pertencentes administrao municipal.
Dentre as fontes utilizados pela Cohab-Sp esto os recursos do FMH, do PAR e dos
convnios com a CDHU.
O PAR o Programa de Arrendamento Residencial da Caixa Econmica Federal
(CEF), que utiliza recursos do oramento Geral da Unio e recursos do FGTS. Tem um
gestor nacional subordinado CEF, mas ele tambm se reporta ao Conselho Curador do
FGTS. Para Adriano Constantino 111 , o programa destinaria um montante de recursos para o
Brasil inteiro, tendo sido montado para incentivar a iniciativa das empresas construtoras e
incorporadoras. Essas empresas, desde que tenham aprovada uma anlise de risco (o
GERIC) e que sejam qualificadas junto ao Programa Brasileiro de Qualidade na Produo
Habitacional (PBQPH), apresentam um projeto CEF, e sendo este aprovando, os recursos
so liberados para a compra do terreno e realizao das obras. Segundo ele:
111
Assessor da Presidncia da Cohab SP (Entrevista concedida 07/10/2003).
258
O PAR estava com dificuldade de deslanchar na cidade de So Paulo e a Cohab j

havia feito um convnio com a CEF no governo anterior, mas sem avanar quase nada. Nessa
gesto [da prefeita Marta Suplicy, 2001-2004], a gente trabalhou bastante em cima do
programa, foram destinadas reas remanescentes de vrios conjuntos que a Cohab tem na
cidade toda, que do em torno de cinco mil unidades (...). O trabalho da Cohab foi de localizar
esses terrenos, desenvolver ou aperfeioar tipologias que ela j tinha desenvolvido
anteriormente para oferecer s empresas que participariam do programa, e realizar um
processo de licitao para a escolha das empresas que seriam indicadas para a realizao dos
projetos e obras.
O processo de licitao foi realizado envolvendo sessenta e seis empresas do Brasil

inteiro, sendo escolhidas as empresas responsveis pelos empreendimentos. Aps a
aprovao do projeto pela CEF e pela Cohab assinado o contrato com a CEF e com a
Cohab. O contrato contaria ento com trs participantes, a CEF, a Cohab e a empresa: a
Cohab apareceria como vendedora do terreno, a CEF como adquirente e financiadora e a
empresa como construtora e administradora do projeto. At o momento da entrevista havia
oito contratos assinados, num universo de quarenta e cinco, sendo que boa parte dos outros
estava em andamento. A previso de trmino da obra a partir da assinatura do contrato seria
entre um ano e um ano e meio. Segundo Adriano Constantino, a fase mais difcil seria a da
preparao do projeto, da aprovao, do desembarao de tudo o que fosse necessrio para a
concretizao do contrato. Esse financiamento tem como foco as famlias de quatro a seis
salrios mnimos, sendo difcil, segundo ele, contemplar a demanda abaixo de quatro
salrios mnimos.
O convnio entre a Cohab e a CDHU estruturou-se, segundo Adriano Constantino, de
maneira que a Cohab e a administrao municipal colocam o terreno disposio e a
CDHU entra com os recursos para a execuo da obra e do projeto. Os projetos
preliminares so feitos pelas equipes internas da Cohab, o projeto bsico executivo
contratado e a obra licitada e realizada por empreiteira. A meta de construo do
convnio Cohab CDHU era a construo de cinco mil unidades.
A ao da Cohab atravs do PAR e do convnio com a CDHU vai na linha exposta no
incio do presente item: com o fim do BNH as companhias habitacionais, bem como os
259
estados e municpios, tiveram de procurar outras fontes de financiamento para a proviso
habitacional. Segundo Tereza Herling 112 :
A gente tem um estoque de terras, tanto da Cohab, quanto da Sehab. A gente tinha
esse estoque de terras, mas no tnhamos recursos para sua utilizao. Ento, o que
fizemos? Pegamos um pacote de terras e destinamos ao PAR, porque a Caixa Econmica
compra o nosso terreno e, com esse dinheiro, conseguimos recursos para investir em novos
projetos. Um outro estoque de terras foi para o CDHU, porque a um convnio em que a
gente entra com o terreno e eles entram com a obra, com os recursos e atendem
populao moradora em reas de risco e que possuem rendimento entre 0 e 3 salrios, e
aqui entra naquela faixa mais carente. E um ouro estoque de terras foi destinado ao
mutiro. O que acontece? A gente preferencialmente jogou o estoque no PAR e na CDHU,
porque necessitvamos de recursos para a construo de novas unidades, ns tnhamos
poucos recursos.
Outras cinco mil unidades foram planejadas para serem construdas com recursos do
FMH, atravs do regime de mutiro/autogesto, que seriam basicamente recursos do
Oramento-Programa do Municpio. Segundo Adriano Constantino, alm de financiar os
mutires, o FMH financia um programa chamado Bairro Legal, que atende a famlias
moradoras em favela, onde se faz o reassentamento de toda a favela e a produo de
unidades em reas prximas favela para a sua erradicao. Esse programa, designado de
urbanizao de favelas fica a cargo de uma unidade da Sehab, a Habi, mas quando h a
necessidade de construo de um prdio inteiro, a Cohab assume a responsabilidade.
Apesar de uma tendncia observada na Cohab de se priorizar a moradia em reas mais
centrais, a construo de conjuntos habitacionais em reas da periferia ainda uma
constante. Conforme Tereza Herling tal fato deve-se existncia de um grande estoque de
terras de propriedade da Cohab ou da prefeitura nas reas de periferia. Pode-se dizer que a
Cohab seguiu ao longo das dcadas de sua atuao a mesma poltica da CDHU,
concentrando a construo de conjuntos na periferia mais afastada, como confirmou Daniel
Amor 113 :
112
113
Superintendente de Planejamento e Projetos da Cohab SP (Entrevista concedida em 29/09/2003).

Assessor do Diretor do Departamento de Patrimnio da Cohab (Entrevista concedida em 29/09/2003).
260
Temos cerca de 84 conjuntos, na verdade so 89, pois nesses 84 h alguns
agrupados, como Itaquera, que so trs, na verdade. E todos esto nas reas da periferia
da cidade. E h uma tendncia de continuar assim, pois nessas reas possumos ainda um
estoque de terras considervel.
Em consulta realizada junto Cohab-SP foram compilados os dados para a confeco

do Mapa 6 114 , onde a localizao dos conjuntos da Cohab-SP pode ser melhor visualizada.
114
Apesar de no Mapa 6 dar a impresso de que h um significativo investimento da Cohab na rea central do
municpio da capital, tais empreendimentos so muito menores em unidades produzidas que aqueles
construdos nas reas de periferia, bem como so fruto de uma poltica mais recente de tentativa de
valorizao das reas degradadas do centro tradicional da cidade de So Paulo.
Mapa 6. Localizao
Imveis
Mapa 6. Localizaodos
dos Imveis
da COHAB da COHAB
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LEGENDA
Org.: Reinaldo
Prez
Machado
Org.: ReinaldoP
P Prez
Machado
e Adriano
Botelho. 2005
COHAB (82)
3
6 LEGENDA9
Fonte: COHAB
Fonte: COHAB
Base Cartogrfica
Digital e
e Geoprocessamento:
Base Cartogrfica
Digital
Geoprocessamento:
Kilometers
COHAB (82)
1
2
3
Kilometers
262
Segundo Raquel Rolnik (2001: 50), a poltica habitacional praticada pela Cohab
durante as dcadas de 1970 e 1980 teve por base a construo de imensos conjuntos
uniformes e exclusivamente residenciais na periferia mais extrema, segregando de forma
explcita e violenta a populao ali residente, como foi o caso dos conjuntos Itaquera 1,2,3
e 4 (35 mil moradias e 165 mil habitantes) e Cidade Tiradentes (30 mil moradias e 160 mil
habitantes) no extremo leste da cidade, e o conjunto Boror, no Graja (zona sul), em 1976,
que levou mais de 13 mil moradores para a rea recm-definida como de proteo de
mananciais, sinalizando um processo que nas trs dcadas seguintes instalou, sobretudo
atravs de loteamentos irregulares, quase um milho de moradores numa regio que
teoricamente no poderia ser urbanizada.
Assim, em 1991, os apartamentos construdos pela Cohab representavam 3% do
nmero total de domiclios e a maioria deles, 66,5%, estava localizada na periferia leste, a
mais pobre da cidade nesse momento (Caldeira, 2000: 286). Nessa rea, os apartamentos da
Cohab representavam 9,36% do total de domiclios, de acordo com o censo de 1991 do
IBGE.
A prtica de construir na periferia distante teve para a cidade e, mais diretamente,
para seus moradores mais pobres uma srie de efeitos negativos: criao de bairrosdormitrio, onde a populao pobre segregada e onde inexistem empregos, servios e
comrcio, bem como a implementao da infra-estrutura difcil e cara (Bonduki, 2000, p.
76). A populao a residente tem que realizar um grande gasto de tempo, energia e
dinheiro para locomover-se ao trabalho e as opes de lazer e convvio so poucas, o que
cria uma srie de problemas de violncia com dramticas conseqncias sociais.
A administrao municipal da gesto 2001-2004, ciente dos problemas gerados pela
localizao perifrica dos conjuntos habitacionais criou, no mbito da Cohab, o programa
Viver Melhor, para a manuteno dos equipamentos urbanos e da infra-estrutura dos
conjuntos. Segundo Daniel Amor:
Criamos ento um programa para levar qualidade de vida aos conjuntos,

limpando e reformando praas, edifcios por ns controlados, etc. Tambm, como disse,
buscamos levar os servios de diversas secretarias a essa populao. Fizemos um trabalho
piloto em Santa Etelvina 3A, em Cidade Tiradentes. Recuperamos o centro comercial, que
estava degradado, pichado, era utilizado para o consumo de drogas, ao lado havia um
263
desmanche de automveis. Reformamos o centro, e junto com a Secretaria de
Comunicaes, instalamos a um Telecentro, o primeiro da capital, seis meses antes do
segundo, que foi instalado na Brasilndia. Isso faz parte de um programa de incluso da
cidadania, pois hoje, para muitos empregos, necessrio que se saiba o mnimo de
informtica. Os computadores so utilizados para ensinar os programas bsicos para os
jovens. E para cuidar desse patrimnio, temos a Guarda Municipal cuidando da segurana
por 24 horas, o que tambm contribui para a segurana do lugar. Para voc ter uma idia,
no primeiro ano, de nove Telecentros instalados, sete estavam em Cohabs. Hoje so 15 em
Cohabs num universo de 60 na cidade inteira. A proporo caiu, mas fomos pioneiros
nisso. Tambm no Santa Etelvina 3A fizemos uma parceria com a Secretaria da Sade e o
Hospital Santa Marcelina, para a instalao de um Posto de Sade da Famlia, no mesmo
local do Telecentro. Foi tambm instalada, a partir de uma parceria com uma igreja
alem, uma Padaria Comunitria, que alm de oferecer os cursos de panificao, vende o
po mais barato, e no horrio entre as cinco e meia e sete da manh, oferece gratuitamente
um caf da manh (po com manteiga e caf com leite), para as pessoas que vo pegar as
condues em frente, j que essa gente passa cerca de duas horas no trnsito para ir
trabalhar. Tambm cuidamos da questo da iluminao e do asfalto, e conseguimos
estabelecer um posto avanado da Coordenadoria da Mulher a. Dessa forma, buscamos
melhorar a vida das pessoas e tambm cuidar da manuteno dos equipamentos instalados
nas Cohabs.
A idia de que os empreendimentos devem ter retorno para a promoo de novas

moradias, faz com que permaneam alguns problemas para o atendimento da populao
mais pobre, tanto por parte da Cohab-SP quanto por parte da CDHU. Embora haja uma
maior ateno aos programas de autogesto (os antigos mutires) com concesso de
subsdios por parte da Cohab-SP ao longo da gesto 2001-2004 em parceria com o
movimento por moradia, a parcela com rendimento inferior a trs salrios mnimos ainda
marginalizada no que se refere proviso habitacional por parte do poder pblico em geral.
Para a populao de renda inferior a quatro salrios mnimos a Prefeitura de So Paulo, na
gesto 2001-2004, buscou formas alternativas de proviso e financiamento habitacional,
atravs do programa Locao Social, baseado na constituio de um parque de locao
municipal cuja propriedade dos imveis permaneceria com o FMH, sendo locado para as
famlias de baixa renda.
O PAR, apesar de ser uma fonte de financiamento para a Cohab, pode significar tanto
uma volta poltica de atendimento populao com uma faixa de renda superior a quatro
264
salrios mnimos (o que de certa forma deixa de lado a populao mais pobre) quanto uma
nova forma de as empreiteiras se inserirem na produo da Cohab. Segundo Daniel Amor:
Com o PAR, os muturios recebem o financiamento direto da CEF, a Cohab no
faz mais a intermediao. Se eles no pagam, perdem os imveis. Muitos nunca pagaram
para a Cohab, pois existia muita poltica na concesso das unidades, envolvendo cabos
eleitorais, coisas desse tipo. Agora, pelo menos, a Cohab recebe um dinheiro com a
venda do terreno e sem desembolsar nada podemos ter a construo das unidades, desde
que j tenha se formado a demanda. Para conceder o financiamento, a CEF utiliza sua
metodologia de anlise, para minimizar os riscos. Hoje, em linhas gerais, estamos
funcionando assim.
Ou seja, para a concesso de financiamento a CEF 115 se utiliza de uma metodologia

de clculo de risco de inadimplncia, o que deixa de fora da demanda a populao com
rendimento inferior a quatro salrios mnimos. Segundo Adriano Constantino:
O contrato, o valor das unidades est beirando no mximo os trinta e dois mil
reais, que o limite do programa, entre 31 e 32.200 o valor da unidade final, incluindo
tudo, o terreno e outras taxas ps-produo. A prefeitura est tentando facilitar, com a
iseno de ISS, iseno de IPTU, IPVI, e a Cohab est colaborando com a execuo de um
trabalho social, feito por ela mesma, sendo que isso deveria estar incidindo no custo do
financiamento, um subsdio que est sendo repassado pela Cohab. O valor da prestao
mensal da casa de 0,17% do valor total.
Para um valor de R$ 32.200,00 voc teria R$224,00 de prestao por ms, em
quinze anos. Considerando um comprometimento de renda em torno de 30%, a famlia tem
de ter uma renda acima de 3 e meio salrios para poder pagar essa prestao. Est em
discusso um programa de valor menor, onde est se pensando um valor da ordem de R$
22.000,00 a unidade, no entanto, o que a gente v que para isso ser viabilizado na cidade
de So Paulo, seria necessrio uma incidncia alta de subsdios, por que o custo da terra
aqui em ao Paulo alto.
A Cohab e a Sehab fazem a indicao da demanda para a CEF, e depois essa lista
passa por uma seleo pela CEF. A gente fornece a lista e a CEF vai analisando e v se o
pretendente se encaixa nos seus critrios, sendo ou no aprovado.
115
Segundo Donizeti Fernades de Oliveira da UNM, a Caixa Econmica Federal teria muita restrio ao
crdito para a populao de baixa renda tendo o seu foco basicamente voltado para o mercado.
265
E segundo Adriano Constantino, o PAR, da maneira que foi formatado, atende

somente s empreiteiras, no sendo adaptado s associaes ligadas autogesto. Mas, para
ele, no PAR no foi o interesse das empreiteiras o que predominou, e sim o da populao a
ser atendida, pois sero construdas habitaes de qualidade a um preo razovel. Segundo
sua viso o problema seria outro:
O que se pode falar o seguinte: esses custos, eles no so compatveis com a

renda da populao que a gente tem. Eu concordo com isso, mas a uma questo da
necessidade de se ter subsdios. Ou se tem subsdios ou voc tem uma locao social.
Segundo Donizeti, da UNM, a prefeitura de So Paulo, na gesto de 2001-2004, foi

mais flexvel que o estado e o governo federal (atravs da CEF) na admisso da demanda
por habitao:
Para ns o melhor programa que h de financiamento o da Prefeitura de So
Paulo, porque ela no fica colocando problemas, no questiona se as pessoas so idosas,
se so deficientes, se so amasiadas, se so solteiras, ento entra todo mundo.
A alternativa para a populao de rendimentos inferiores a quatro salrios mnimos,

no caso do municpio de So Paulo durante os anos de 2001-2004, foi a autogesto por
mutiro com recursos do FMH, onde a prtica do subsdio existiu. Segundo Rubens
Magliori Liberatti 116 :
O que acontece que o FMH, ele pode subsidiar a prestao. Ento, hoje, na hora
de comercializar um empreendimento, se a famlia no tem condio de assumir a
prestao, o FMH subsidia at 50% do valor da prestao mensal, e a cada perodo, eu
no sei dizer ao certo quanto tempo, mas acho que, vamos dizer, a cada dois anos, feita
uma reviso sobre a renda da famlia que recebe o subsdio. Se a famlia tem melhor
condio, o subsdio ento diminudo, na proporo em que ela possa pagar. Ns
tivemos, recentemente, a comercializao feita no Barro Branco, um conjunto
comercializado h pouco tempo na Cidade Tiradentes, onde o preo final de uma unidade
116
Superintendente de Obras da Cohab SP (entrevista concedida em 28/11/2003).
266
com quase 90 m de terreno e aproximadamente 70 m de rea construda, estava em torno
de 21 mil reais, com prestaes mensais, na ordem de R$ 100, R$ 110. Com o subsdio de
at 50% voc chega num ponto em que possvel atender tranqilamente famlias com
renda de at 3 salrios mnimos, que so aquelas que encontram maiores dificuldades em
obter financiamentos em outros nveis de governo, o que acaba facilitando o acesso a essa
camada da populao.
Como os recursos do FMH destinam-se, em grande parte, para a produo

habitacional por mutiro/autogesto, o prximo item tem por finalidade discutir alguns
pontos dessa modalidade de proviso de moradia.
O mutiro/autogesto como forma de proviso habitacional

Dentre as formas de proviso habitacional realizadas pelas companhias habitacionais
em So Paulo, o presente trabalho detalhar a forma do mutiro/autogesto, pelas razes
que sero expostas adiante.
Tradicionalmente, a principal forma de proviso habitacional adotada no Brasil, em
decorrncia da ao do binmio BNH/SFH foi a de produo novas moradias por parte de
empreiteiras contratadas pelas companhias habitacionais. Tratou-se, antes de tudo, de
viabilizar o processo de acumulao na construo civil, sendo que a proviso de moradias
baratas e de boa qualidade ficou praticamente em segundo plano. Segundo Bonduki (2000:
102):
Os padres impostos pelo BNH e pela Caixa Econmica Federal (CEF) a partir de
1964 consolidaram uma viso distorcida do problema da moradia, que beneficiava a
construo civil e se disseminou por todo o pas, acumulando uma srie de equvocos:
gesto centralizada e autoritria; no participao popular e do usurio na concepo dos
projetos e programas; no utilizao de recursos a fundo perdido; critrios de
financiamento bancrios, e no sociais; adoo da casa prpria como nica forma de
acesso moradia; desprezo pelo projeto arquitetnico e urbanstico, com clara preferncia
por solues uniformizadas e padronizadas; opo por grandes conjuntos localizados na
periferia das cidades, estimulando a especulao imobiliria; e absoluto distanciamento
entre a produo habitacional pblica e as prticas informais, que garantem a produo
da cidade real, onde a maioria da populao mora.
267
Em contraposio forma de produo habitacional tradicional, dominada pela

relao pblico-privado (Estado e empreiteiras), a forma de construo baseada no binmio
mutiro/autogesto 117 mostrou-se eficiente no combate a muitos dos problemas gerados
pela forma de proviso mais tradicional.
A principal caracterstica da forma mutiro/autogesto a relao que se estabelece
entre o poder pblico, a demanda por moradia e o chamado terceiro setor. Cabe ao poder
pblico fiscalizar e financiar a obra, e demanda, representada pela associao comunitria
realizar tanto a gesto da obra quanto participar de sua produo, cabendo a ela tambm a
contratao da assessoria tcnica (uma Organizao No Governamental) que a auxilia no
processo construtivo e no gerenciamento. Trata-se de uma forma de garantir maior
liberdade de escolha do projeto, do processo construtivo e de gerenciamento da obra, de
acordo com as necessidades e anseios dos futuros moradores, criando condies para uma
maior autonomia da populao (WARDE et al., 2001: 130).
A forma mutiro/autogesto distancia-se do mero fornecimento de mo-de-obra por
parte dos futuros moradores para o barateamento da construo e da reproduo da fora de
trabalho, principal motivo de crticas a essa modalidade de produo (Royer, 2002: 106;
Maricato, 1982: 71-79; Oliveira: 1972). Segundo a Assessoria Tcnica Ambiente, a
autogesto, por meio de aes como compra de materiais, contratao de empresas para
executar etapas da obra, fiscalizao financeira etc. resulta em uma reduo de custo total
da ordem de 30 a 40%. J a reduo de custo total da mo-de-obra, resultante da efetiva
participao dos moradores no trabalho braal de construo, de apenas 10% (Warde et
al., 2001: 198). Ou seja, mais do que a autoconstruo, o que gera a maior eficincia da
proviso habitacional por mutiro a autogesto.
Segundo Maria Isabel Cabral 118 , a mudana em direo autogesto positiva tanto
para os futuros moradores, quanto para o poder pblico, evitando-se as crticas ligadas ao
sobre-trabalho:
117
Entende-se por autogesto na produo da moradia um processo de gesto do empreendimento

habitacional em que os futuros moradores, organizados em associaes ou cooperativas, administram a
construo das unidades habitacionais em todos os seus aspectos, a partir de regras e diretrizes
estabelecidas pelo poder pblico, quando este participa financiando o empreendimento (Bonduki, 2000: 35).
118
Arquiteta ligada Assessoria Tcnica Ambiente Trabalho para o Meio Habitado (Entrevista concedida
em 29/09/2004).
268
Quanto a isso, eu acho que essa uma mudana que ns j definamos antes, h
treze anos atrs, com os primeiro mutires, porque a defesa do mutiro esbarrava com isso
mesmo: o sobre-trabalho, a dificuldade de trabalho no fim de semana, a desvantagem do
longo tempo do mutiro, o desgaste, s vezes dava espao para irregularidades, que eram
difceis de justificar. Mas eu acho que foi melhorando, foi aprimorando, acho que as
experincias todas levaram a isso. Ento, nisso, tanto a formulao do programa pelo
governo, quanto pelas associaes, que foram se especializando de certa forma, eu acho
que somado isso, a gente tem resultados hoje sem discusso, so de melhor qualidade, tem
um timo resultado com relao ao custo deles. Tem muita gente ainda que contra o
mutiro, porque mais difcil no sentido de ter um controle maior, tem mais gente
trabalhando para controlar o mutiro, no uma empresa contratada que responsvel
por tudo, ao contrrio, tem prestao de contas, tem esse olhar do governo que tem de
estar muito atento, e a associao sempre atenta para fazer tudo direitinho. No final, tudo
isso gera uma lisura, uma maior transparncia, a gente sabe quanto gasta, tem uma
organizao boa. A Oeste [Associao dos Sem-Teto da Zona Oeste], por exemplo, tem
uma central de compras pela qual a gente acaba quase sempre conseguindo melhores
preos. Essas economias, e essa forma de hoje trabalhar com a autogesto, no que se
formaram especialistas, na verdade cada grupo um, sempre esto comeando, eles
costumam dizer na final: Ah, se a gente comeasse hoje, saberia mais coisas. Eles j
aprenderam, s vezes eles passam para os filhos, sobrinhos que esto na associao.
Donizeti Fernandes de Oliveira, da UNM, ao ser questionado sobre o porqu da

escolha da forma do mutiro por parte da Unio, assim respondeu:
Por que a gente, quando discutiu a formao da Unio, a gente pegou o projeto do
mutiro com a autogesto? porque a gente conhece o dficit habitacional do Brasil, do
estado e da cidade. Quando as famlias produzem a sua prpria moradia e administram a
obra (esse o segredo da autogesto, a administrao dos recursos da moradia) essa
moradia vai sair de melhor qualidade, sua metragem vai ser muito maior e ela vai custar
um preo muito menor, cerca de 30 a 40% abaixo do das empreiteiras. Ento ns estamos
dando uma contribuio para o Estado, e se ns conseguimos construir unidades mais
baratas e com participao popular, ns estamos envolvendo a sociedade civil na
produo de moradia e no somente o empresrio que vai ganhar os recursos, no caso, e o
governador, o prefeito ou o presidente para ficar fazendo propaganda demaggica
269
populista na televiso. Porque o problema da moradia grande, voc v o tamanho desse
dficit que est a colocado, no pode ser tratado da maneira como eles esto fazendo.
Tendo em vista questes como o preo, a qualidade e o tempo de produo da

moradia, a prtica do mutiro/autogesto mais conveniente para o poder pblico que a
produo por empreiteira, conforme concluso obtida em estudo realizado por Warde et al.
(2001) para a Regio Metropolitana de So Paulo. Dentre os casos analisados pelo estudo
de Warde et al. 119 , os que apresentaram menores custos mdios de construo, sendo mais
eficientes em termos financeiros, foram os mutires realizados tanto pela CDHU, quanto
pela Cohab.
No caso do municpio de So Paulo, as primeiras formas de proviso habitacional por
mutiro/autogesto datam da dcada de 1980. Tanto o poder pblico estadual, atravs da
CDHU, quanto o municipal, atravs da Cohab, atuaram no sentido de promover a produo
de moradia por mutiro/autogesto, guardadas as diferenas de atuao das duas
companhias.
No caso da CDHU, o programa de mutiro foi introduzido em 1991 atravs de
presses realizadas junto ao governo do estado pelos movimentos de moradia, resultando
no Programa Mutiro UNM (Royer, 2002: 133). Porm, no mbito desta companhia, a
prtica do mutiro/autogesto nunca foi assumida como carro chefe da proviso
habitacional (Idem: 103 115), apesar das vantagens em custo final da moradia e em rea
construda. Problemas relativos adaptao do corpo tcnico prtica de autogesto, que
implica compartilhar informaes e poderes com os mutirantes e falta de vontade
poltica 120 podem ser apontados como os grandes entraves para uma afirmao do
mutiro/autogesto dentro da CDHU.
Para Maria Isabel Cabral, da Ambiente, que trabalhou com os mutires da CDHU na
dcada de 1990, uma srie de entraves burocrticos e a falta de vontade poltica revelavam
que a administrao estadual e a da CDHU no tinham interesse em desenvolver a forma
119
CDHU Mutiro; CDHU Empreitada Global; Cohab Mutiro, Cohab Plano Empresrio; Paulicoop
Cooperativa; Habi SP Cingapura.
120
A falta de vontade poltica da CDHU em levar adiante projetos de mutiro/autogesto foi sugerida por
Maria Isabel Cabral dada suas experincia de trabalho com essa companhia habitacional.
270
do mutiro/autogesto. Reynaldo Cue 121 confirma o papel menos destacado dado ao
mutiro pela CDHU em detrimento da opo de produo atravs de empreiteiras:
O mutiro tem tido um crescimento ao longo do tempo, mas tambm no faz parte
do estoque principal de produo, embora haja uma linha para o mutiro, mas no se sabe
exatamente quanto est previsto para esse ano. Ns estamos discutindo as metas para 2003
a 2006. Seriam 20 mil unidades em mutiro para os quatro anos, com cinco mil por ano.
Acontece que a comercializao anual de unidades tem variado muito ao longo do tempo.
O ano passado, acho que foi ao redor de 20 mil unidades que foram comercializadas, mas
h um canteiro de obras de 60 mil unidades no Estado, desses quantos so mutiro? Eu
acho que devem ser umas dez mil unidades. Ento, eu acho que se voc for ver na nossa
previso, ns temos as seguintes linhas: Melhorias, que representa uns 25% (do total),
Empreitada (dividida em Empreitada Global e Empreitada Integral), Carta de Crdito,
Infra-estrutura, Urbanizao de Favelas, Programa de Ao em Cortios, Convnio com o
Municpio de So Paulo, Mutiro e Autoconstruo 122 , com 80 mil unidades. Mas a
maioria envolve a participao de empreiteiras, e na prpria autoconstruo, elas entram
com terraplenagem etc.
Se considerarmos a autoconstruo e o mutiro, teremos aproximadamente 40% das
unidades previstas, isso uma novidade aqui. A autoconstruo no tem sido uma
prioridade, e agora parece que ser.
Mas 47 mil unidades envolvem empreiteiras diretamente na construo, no mnimo
umas 60 mil unidades.
E segundo ele, uma srie de fatores limitariam a opo por mutiro por parte da
CDHU: a questo dos prazos na produo, a prestao de contas, a necessidade de
contratao de assessoria tcnica por parte da associao de mutirantes etc. No mesmo
sentido argumenta Berthelina Alves Costa, da CDHU, embora reconhea que o movimento
em direo autogesto possa ser positivo para a produo habitacional:
Sempre tivemos a influncia das empreiteiras muito grande na poltica

habitacional. O BNH foi o exemplo disso, e acaba se somando com a questo da maior
121
Funcionrio da Superintendncia de Planejamento Estratgico da CDHU (Entrevista concedida em

24/06/2003).
122
Em visita CDHU observou-se um cronograma de obras onde se dava grande destaque para a chamada
Autoconstruo, mas ao serem questionados sobre o que consistiria tal programa, os funcionrios da
Companhia presentes no souberam ao certo definir o que seria.
271
rapidez, uma srie de coisas. A questo do mutiro, ele mais lento, ocorreram alguns
equvocos de licitao, pois o Ministrio Pblico acabou suspendendo todos os contratos.
Pode-se dizer que hoje a CDHU tem experincias para fazer uma avaliao do Programa
de Mutiro, mas enquanto unidades implantadas para se fazer uma avaliao, acho que ela
ainda no tem um peso para isso, tem no processo, para dizer isso bom, isso no deu
certo, daria para ser feito assim, no daria...Mas no tem aquele balano de unidades
produzidas por mutiro para podermos chegar a uma concluso se deu certo ou se no
deu.
Em contraposio s dificuldades de implementao do mutiro/autogesto no mbito

estadual, as duas gestes do Partido dos Trabalhadores em So Paulo (1989-1992 com
Luiza Erundina e 2001-2004 com Marta Suplicy) priorizaram, atravs da Cohab, o
programa de mutiro/autogesto. Durante a administrao municipal de 1989-1992, foram
firmados 84 convnios com associaes comunitrias de construo, atendendo a cerca de
11 mil famlias (Bonduki, 2000: 36). Nessa gesto foi criado o Programa de Construo de
Unidades Habitacionais em Mutiro e Autogesto, tambm chamado Funaps Comunitrio.
Segundo Rubens Magliori, da Cohab, a gesto Erundina foi um marco para a
implementao do programa de mutiro:
Eu tive a oportunidade e a felicidade de participar da equipe que formulou e

implantou o programa de mutires na cidade de So Paulo, na gesto anterior do PT, da
Luiza Erundina, da qual participaram a ngela Amaral, o coordenador da equipe era o
Reginaldo Ronconi, professor da FAU, o Nabil, que era o Superintendente de Habitao
Popular, e na poca, o grande incentivador desse programa, e a Ermnia Maricato, que
hoje est no Ministrio das Cidades, era a Secretria de Habitao. Naquele momento os
movimentos de moradia tinham essa reivindicao de um programa oficial de
financiamento para a produo da moradia, atravs do regime de mutiro e de autogesto.
Essa coisa da autogesto j vem desde os anos 80, existiram algumas experincias na
Grande So Paulo, em Santo Andr, So Bernardo, Cachoeirinha, algumas experincias na
zona Sul, a prpria Cohab tinha alguma coisa, mas sempre como experincias piloto. A
primeira vez que foi encarado como um programa de produo em massa de moradias
atravs desse regime foi durante a gesto de 1989, o que ns carinhosamente apelidamos
de Primeira Gerao.
272
Porm, com a eleio de Paulo Maluf (1993-1996) e de Celso Pitta (1997-2000) para
a prefeitura de So Paulo, o programa de mutiro foi interrompido, devido a questes
polticas e de interesses econmicos envolvendo empreiteiras e a prefeitura, sendo deixadas
muitas casas sem concluso e muitos contratos firmados com as associaes comunitrias
simplesmente no foram cumpridos. Atravs de inmeras prticas, como o no repasse de
verbas, a exigncia de uma srie de medidas burocrticas e o questionamento da
demonstrao de contas dos mutires, a gesto Maluf buscou paralisar o programa, apesar
de seu aparente sucesso em promover moradia de qualidade a um preo razovel.
Somente com a gesto de Marta Suplicy entre 2001 e 2004 que o programa de
mutires foi retomado de forma sistemtica e prioritria pela administrao municipal.
Segundo Rubens, da Cohab:
Quando ns assumimos, em 2001, eu fui convidado para gerenciar o programa de

mutires na gesto Marta, ns tivemos essa primeira preocupao, de concluir todos os
mutires que haviam sido paralisados, no estgio em que estivessem. Ento, muitos deles,
aproximadamente sete mil e quinhentas unidades estavam com algum tipo de obra
faltando, ou faltava concluir a edificao, ou faltava a infra-estrutura, ou as duas coisas.
Nosso esforo tem sido no sentido de concluir at o incio do prximo ano todas as sete mil
e quinhentas unidades da primeira gerao. Ao mesmo tempo, ns encontramos, quando
assumimos, alguns convnios assinados naquilo que chamamos de a Segunda Gerao.
Esses convnios foram assinados num momento de presso poltica dos movimentos de
moradia sobre a administrao Pitta, e os convnios foram assinados, porm no tinha
recursos do oramento reservados para eles, no tinha projeto, algumas reas eram
inviveis de se executar ou teriam um custo de infra-estrutura e terraplenagem, contenes,
que inviabilizava o empreendimento. Ento, ao mesmo tempo em que ns fomos retomando
o financiamento para a concluso da primeira gerao, fomos trabalhando com a questo
de viabilizar recursos para a segunda gerao, que tem em torno de mil e oitocentas
unidades, distribudas em torno de onze convnios.
Essa segunda gerao tem uma caracterstica mais verticalizada, e o programa
funciona com a premissa de viabilizar cada vez mais a autogesto em detrimento da mode-obra mutirante. A gente entende que importante a participao popular na produo
da moradia, isso valoriza o ambiente construdo, a pessoa participa da viabilizao do
projeto e da execuo da obra, d mais valor para aquilo que est sendo edificado, ela
aprende a administrar os recursos. Toda a demanda que participa do empreendimento tem
de estar nas assemblias, nas reunies de esclarecimentos, de prestao de contas, de
273
tomada de decises, etc. Isso uma coisa que valoriza a cidadania, esse programa, eu
sempre digo, no um programa para a construo de casas, mas um programa para
construir pessoas, para construir cidados, procurar valorizar a cidadania, atravs da
moradia.
A gesto da prefeita Marta prioriza a concluso de todos os convnios da primeira
gerao, viabiliza as segundas etapas de projetos que estavam parados, viabiliza as 1.800
unidades da segunda gerao, e ns lanamos um processo de credenciamento e seleo
pblicos para a execuo do que estamos chamando de a Terceira Gerao dos mutires.
O programa conta com recursos para que a associao compre o material de construo,
tenha um canteiro de obras bem organizado, com todas as ferramentas e equipamentos
necessrios para a produo da moradia numa escala de empreendimentos verticalizados,
controle tecnolgico dos materiais empregados, seguros, como o Seguro de
Responsabilidade Civil, de Risco de Engenharia, Contra Acidentes Pessoais de todos os
mutirantes. E o financiamento remunera a fiscalizao que feita por uma assessoria
tcnica contratada pela associao de mutirantes. a associao que escolhe a assessoria
tcnica que vai desenvolver o seu projeto, que vai fazer o acompanhamento da obra, tanto
tcnico como social.
Foto 27 Prdio realizado por Mutiro (Cohab-SP) na Regio Noroeste de So Paulo
Foto do autor, fevereiro de 2004.
274
Com relao definio do projeto pelos mutirantes, a parceria com a assessoria
tcnica fundamental, pois a partir dessa parceria que o projeto nasce e executado.
Segundo Maria Isabel Cabral, da assessoria Tcnica Ambiente (que foi a escolhida pela
associao de moradores para o construo do Mutiro City Jaragu), o projeto
discutido com os futuros moradores, mas em certa medida a Assessoria se reserva o
direito de manter alguns padres tcnicos estabelecidos de antemo.
O programa, alm de ser importante pela participao da populao na definio
do projeto, na execuo da obra e no controle financeiro, tem a caracterstica de contar
com subsdios explcitos para a populao de menor renda, o que torna a moradia mais
acessvel populao. Como os recursos para o financiamento do mutiro so do FMH
possvel a concesso de subsdios s famlias, como foi discutido no item anterior.
Por outro lado, alguns questionamentos podem ser feitos forma do mutiro. O
principal seria o prazo de produo das moradias, que poderia ser extremamente longo.
Mas segundo Bonduki (2000, p. 44), problemas como um prazo longo para a realizao
da obra, grande aparato administrativo, gesto no democrtica por parte de algumas
lideranas etc. no so relativos ao mutiro em si, mas sim forma como podem ou no
ser geridos. Pode ocorrer tanto uma m gesto como uma boa gesto no mutiro. E o que
as experincias revelaram at o momento que a boa gesto (atravs da autogesto)
predomina na forma mutiro.
Uma importante contribuio para a maior eficincia dos mutires o
envolvimento dos mutirantes nas associaes de moradores, o que conseguido pela
forma como so selecionados, que feita atravs de um sistema de pontuao que leva
em conta a participao nas assemblias, reunies, manifestaes etc. Ou seja, os
contemplados devem passar por um processo de conscientizao poltica e luta pela
moradia para poder ter acesso a um lugar no mutiro/autogesto a ser desenvolvido.
Com relao localizao dos mutires, eles ainda repetem a lgica que empurra
os pobres para a periferia, como pode ser observado na figura abaixo (pontos em verde).
275
Figura 10 Atuao da Cohab durante a gesto municipal 2001-2004
Fonte: www.prefeiturasp.gov.br
Na figura acima se pode tambm observar outras aes da Cohab com relao
moradia de interesse social, como o programa Bairro Legal, citado anteriormente, e o
Morar no Centro. Como ocorre com os mutires, tanto os empreendimentos frutos dos
convnios com a CEF, como os com a CDHU, localizam-se em reas da periferia. Como
j visto, tal fato decorre da existncia de um estoque de terrenos nessas reas, de
propriedade da Cohab ou da Prefeitura (destacando-se o extremo leste do municpio), ou
276
devido ao menor custo de desapropriao dessas reas, o que um fator relevante para a
efetivao dos financiamentos compatveis com a renda da demanda.
Uma outra crtica, mas muito pertinente porque feita pelo prprio movimento por
moradia, diz respeito forma de financiamento e comercializao das moradias. Tendo
sido colocada por Donizeti:
A grande discusso para um salto de qualidade que ns temos que dar na

discusso da propriedade coletiva, ou seja, ns queremos a moradia como propriedade,
que um valor capitalista, ou ns queremos a moradia para morar bem? Essa a
discusso que temos de fazer. Porque voc faz o movimento de moradia num sistema
capitalista e as pessoas tm o seu ideal, assim como o Movimento tambm tem o seu ideal.
Mas esse sistema que est colocado muito prejudicial e complicado para essas pessoas.
Ento temos muitos companheiros que lutam por muito tempo e nunca conseguem a
moradia, porque ficam desempregados e no podem pagar, e a perdem a casa. Eu acho
que o poder pblico, prefeitura, Cohab, CDHU, CEF teriam de arrumar uma maneira de
garantir as pessoas nos imveis pelos quais lutaram, e essa maneira no cobrando.
Quando voc cobra voc est estabelecendo a propriedade privada, e a o pessoal acha-se
no direito de vender o imvel, comercializ-lo.
Apesar das crticas, que revelam apenas contradies existentes em qualquer

fenmeno, o mutiro mostrou-se uma forma vivel e eficiente de proviso habitacional
para a populao de baixa renda. Assim, tendo em vista as possibilidades positivas que o
programa de mutiro pode gerar para a populao e o comprometimento da Cohab-SP
em sua execuo entre 2001 e 2004, foi escolhido um caso para que se pudesse melhor
detalhar a experincia do mutiro, com suas conquistas e contradies: o mutiro City
Jaragu.
O mutiro City Jaragu

O mutiro City Jaragu localiza-se no extremo noroeste do municpio de So Paulo,
no distrito de Jaragu, na Sub-Prefeitura de Pirituba, prximo Estrada de Taipas. Trata-se
de um terreno desapropriado em 1990 (gesto Erundina) pela prefeitura. De acordo com
277
Ceclia Luchesi 123 , esse terreno pertencia a um loteamento, aprovado em 1977, pela
Anastcio Empreendimentos Imobilirios, Participaes e Representaes Ltda.,
sendo uma parte dele residencial, e outra, industrial, que teria o nome de Loteamento City
Jaragu. Como tais empreendimentos no foram implementados, a rea destinada parte
residencial foi desapropriada em 1990 (inicialmente uma rea de 468.445 m), mas depois
se verificou que dentro da rea desapropriada havia uma rea de proteo florestal, que j
havia sido desapropriada antes. Por isso, foi feita uma reviso na desapropriao, e a rea
final ficou em 381.429 m. Trata-se de uma grande gleba onde foram construdos muitos
conjuntos habitacionais anteriores ao mutiro City Jaragu, que ocupa uma parcela da rea
original.
Somente no final do governo de Celso Pitta (1997-2000) que a prefeitura assinou
um termo de compromisso com os representantes do Movimento dos Sem-Teto da Zona
Oeste (pertencente UNM) para a construo de moradias no local, mas as obras somente
tiveram incio no ano de 2003 (gesto Marta Suplicy). Segundo Elaine Ferreira Rosa 124 , o
City Jaragu, como entidade jurdica, foi criado em 1999, e as famlias escolhidas pelo
movimento para o loteamento tomaram posse efetiva do terreno (para limpar, cercar,
garantir o posse contra ocupaes por outras famlias, etc.) no incio de 2001. As primeiras
famlias mudaram-se para suas casas no City Jaragu em setembro de 2004, antes da
concluso das obras, como forma de assegurar a posse das casas pelos mutirantes e garantir
a integridade fsica do condomnio frente aos roubos efetuados pelos moradores do entorno.
Segundo Rubens Magliori, da Cohab, a cerimnia de entrega das chaves no foi uma
inaugurao oficial, j que a obra no estava concluda.
Porm, alm das razes alegadas pela Cohab e pela coordenao dos mutirantes, a
proximidade das eleies acelerou a ocupao das casas pelos futuros moradores, seja
como forma de propaganda poltica, seja como reao possvel derrota de Marta Suplicy
que buscava a reeleio, o que de fato aconteceu. No dia seguinte cerimnia de entrega
das chaves, uma festa semi-oficial foi realizada com a presena da prefeita Marta
Suplicy, impossibilitada de participar da entrega das chaves por estar em perodo eleitoral.
123
Assistente de Gerncia na rea de Aprovao e Cadastro (Registros Imobilirios) da Cohab (Entrevista

concedida em 05/08/2004).
124
Coordenadora do Mutiro City Jaragu (Entrevista concedida em 07/12/2004).
278
Foto 28 Festa de Entrega das chaves do Condomnio Residencial City Jaragu Setembro de
2004
Foto do autor, Setembro de 2004.
Foto 29 Festa de Inaugurao do Condomnio Residencial City Jaragu Setembro de 2004
Foto Fbio Kahn, Setembro de 2004.
Na organizao do mutiro/autogesto, h uma diviso do trabalho entre a Cohab, os

mutirantes e a Assessoria Tcnica. Segundo Rubens Magliori da Cohab, coube a esta
companhia realizar a terraplenagem e a infra-estrutura do loteamento: redes de gua e
esgoto, arruamento e pavimentao. E a responsabilidade da associao de moradores do
mutiro foi a de construir as 180 casas previstas no projeto com o apoio da Assessoria
Tcnica Ambiente - Trabalhos para o Meio Habitado, que cuidou da parte tcnica, com a
contratao de empreiteiros para as obras mais especializadas, alm do gerenciamento
279
financeiro e geral da obra. Das 180 casas do projeto, 174 so sobrados unifamiliares e 6 so
casas trreas para uso de famlias com deficientes fsicos. O custo estipulado da construo
de cada casa de R$ 22 mil, para uma rea construda de 64 m. Os recursos para o
construo vieram, via Cohab, do Fundo Municipal de Habitao.
O projeto do loteamento para as 180 casas pode ser observado na figura abaixo:
Figura 11 Projeto do Condomnio Residencial City Jaragu - 2002
Fonte: Ambiente - Trabalhos para o Meio Habitado

Figura 12 Foto area do mutiro City Jaragu em fase de construo.
Fonte: http://www.cohab.sp.gov.br/empreendimentos, primeiro semestre de 2004.
280
O clculo do valor do imvel no inclui, ao que tudo indica, o preo da terra, e atravs
das entrevistas realizadas, as informaes sobre a questo do terreno sobre o qual se
encontram as casas so contraditrias, ou seja, cada entrevistado ligado ao City Jaragu deu
uma informao distinta com relao ao destino dos terrenos (doao ou venda aos
mutirantes). Um aspecto problemtico quanto ao mutiro City Jaragu a questo do
terreno e da sua regularizao. Segundo Ceclia Luchesi, da Cohab, a rea no foi
regularizada pela Prefeitura, devido a problemas relativos ao processo de desapropriao, e
haveria tambm problemas ligados delimitao da rea e com a questo ambiental.
Segundo ela:
Veja, a gente tem alguns problemas, e um outro problema que a gente tem a
questo da existncia de uma pedreira ao lado do conjunto. H dois tipos de problema a:
primeiro, a pedreira andou fazendo uns movimentos de terra dentro do terreno dela e o
crrego que seria a divisa da rea da prefeitura com a rea da pedreira mudou de lugar.
Ento a gente tem uma creche construda pela prefeitura dentro da faixa no edificante do
Cdigo Florestal, e isso vai ser um entrave para a regularizao. Segundo problema que
os moradores que moram mais perto da pedreira, imagino que tenham sido eles, fizeram
uma denncia ao Ministrio Pblico porque diziam que a pedreira, quebrando as pedras e
tal, abalava as construes. E a Cetesb est querendo saber como que a gente vai
resolver esse problema porque a Cetesb entende que a pedreira regular, que ela est
funcionando dentro da lei e que ela pode funcionar at 2008, e que, portanto, ns no
poderamos estar construindo habitao do lado da pedreira. Ento a gente tem um
problema a legal, de legislao ambiental, que vamos tentar resolver, mais vai ser difcil,
no vai ser uma coisa muito tranqila. Porque no um terreno que eu viro para voc e
falo: est tudo ok.
Segundo Ceclia Luchesi, para chegar a ter uma matrcula individualizada dos terrenos,
um ttulo de propriedade em nome de cada mutirante, no h previso quanto ao tempo que
tero de esperar e quanto ao preo a pagar; enquanto isso o terreno vai estar hipotecado. A
previso era o de ter o loteamento aprovado na Prefeitura at o fim do ano de 2004, para
depois ser pedida a aprovao na GraProHab 125 . E somente com essa aprovao que ser
possvel fazer o registro dos terrenos. Ou seja, o processo de regularizao dos terrenos
125
Grupo multidisciplinar formado por vrios rgos (Cetesb, Sabesp, CDHU, prefeituras etc.) que
responsvel pela aprovao de projetos habitacionais.
281
no tem um prazo definido para ser concludo. Para complicar mais a situao da
regularizao fundiria do loteamento, h a discrepncia de legislaes: de um lado a
Cohab seguiu, para a abertura do loteamento, a Lei 6.766, que estipula, por exemplo, uma
faixa de 15 m no construda ao longo dos crregos. Porm, o GraProHab estipula que a
menor faixa deva ser de 30 m, pois baseia-se Cdigo Florestal. Como h construes na
faixa dos 30 m, h uma demorada negociao para que os loteamentos das Companhias
Habitacionais sejam aprovados. Dessa forma, a burocracia um elemento complicador para
a regularizao fundiria dos empreendimentos realizados na gleba que deu origem ao
Mutiro City Jaragu.
O financiamento da venda das moradias ser feito pela prpria Cohab s famlias,
sendo o valor das prestaes cobradas de acordo com a renda familiar, o que inclui a
possibilidade da existncia de subsdios de at 50% do valor integral. Esse fato possibilita a
incluso no programa de famlias com rendimentos inferiores a 3 salrios mnimos. As
parcelas do financiamento sero reajustadas de acordo com um ndice elaborado pela
Cohab, que busca cobrir a inflao do perodo, mas que inferior aos ndices utilizados
pelo financiamento bancrio, em geral. Mas at o incio de 2005, nem a Coordenao do
Mutiro, nem as famlias, sabiam de fato quanto, como e quando iriam pagar pelas casas,
gerando uma situao de incerteza quanto ao futuro dessas famlias.
Com relao organizao do trabalho no City Jaragu, o primeiro ponto a ser
destacado o relativo autogesto. O trabalho de organizao dos moradores pelo
movimento e pela assessoria tcnica comeou bem antes das obras, em 1999. Entre 1999 e
2002, segundo a arquiteta responsvel pelo projeto do City Jaragu, Maria Isabel Cabral,
foram realizadas reunies peridicas, chegando a dez reunies mensais para a preparao
dos moradores e atualizao da parte tcnica. Nessas reunies foi desenvolvido o projeto
dos sobrados, definidos os mtodos de construo e foram feitas estimativas dos custos da
obra.
Com o incio da construo das casas, as famlias, organizadas em torno da associao
de mutirantes, em conjunto com a assessoria tcnica, geriram as obras e as finanas do
empreendimento atravs de uma Coordenao e da realizao de assemblias e reunies.
Tal processo assim descrito por Elaine, Coordenadora do Mutiro City Jaragu:
282
Existe uma Coordenao do mutiro, da qual eu fao parte, uma Coordenao
Geral que vai coordenar o processo junto com a assessoria tcnica, que escolhida pelo
movimento geral, pelo Movimento de Moradia, e a a gente tem todo o processo de
adaptao que anterior chagada ao terreno. Ento a gente vai discutir primeiro as
tipologias, toda a esttica do projeto, vamos estudar a demanda, vamos conhecer-nos antes
da chegada no terreno, por isso que muitas vezes se escolhe o grupo antes, no to
distante de comear o mutiro, mas necessrio colocar um prazo para esse contato
prvio entre as pessoas, para a gente discutir o plano e o trabalho social que vai ser feito,
fazer toda a pesquisa da demanda, at chegar ao mutiro efetivamente.(...) E a a gente,
com essa Coordenao e com essa assessoria, a gente foi tirando algumas regras, como,
por exemplo: a formao da Comisso de Compras, que participa da Central de Compras
aqui do Movimento Geral, e onde as pessoas vo pesquisar preos, informaes, uma
central mesmo; e ns temos tambm uma Comisso de Pontuao, que era de
responsabilidade da secretaria, mas que tinha a participao de alguns membros dessa
demanda, que est estabelecido no Regimento de Obras (a gente tem um Regimento de
Obras que como se fosse a lei do nosso trabalho, que vai dizer o que podemos ou no
fazer); e tem tambm a Comisso de Obra, que uma comisso que se rene semanalmente
para discutir o que se tem que fazer na obra e quais os encaminhamentos e isso se fazia
junto com os lderes de grupo e da se tiravam as tarefas e no sbado reuniam seus grupos
e j iam informando o que cada um teria de fazer, para ser mais gil o trabalho; tnhamos
tambm Comisso de Cozinha, Comisso Ldica, enfim.
Atravs do trabalho das comisses e da assessoria os mutirantes vo organizando as

tarefas semanais e planejando o andamento da obra. Mas tal forma de agir no est livre de
algumas contradies. De acordo com Fbio Kahn 126 , o estabelecimento de uma
Coordenao Geral e de algumas coordenaes paralelas acaba por hierarquizar as relaes
de trabalho no mutiro. E, segundo ele, ao longo do processo de construo do mutiro,
choques entre as coordenaes e a assessoria tcnica foram comuns revelando at uma
disputa pelo poder decisrio, o mesmo ocorrendo entre os mutirantes. Para Elaine, as
disputas entre a coordenao e a assessoria existiram, sendo porm consideradas por ela
normais:
126
Arquiteto ligado assessoria tcnica e que trabalhou na obra do City Jaragu (Entrevista concedida em
18/10/2004).
283
Com a assessoria, no comeo teve muita briga, muita discusso, at porque a gente
queria entender o processo. Depois, com o tempo foi havendo uma aproximao maior. O
que eu posso te dizer que essa assessoria que est conosco muito parceira, a Ambiente
totalmente parceira, h problemas, claro que h, mas a gente consegue dialogar sobre os
problemas, e isso para mim j um passo, se est aberta ao dilogo j um passo, e se
no parceira a assessoria no adianta, que a gente no consegue caminhar, porque quem
coordena o processo a Assessoria e a Coordenao do mutiro. Ento eles tm de
caminhar muito juntos para obter o resultado final, seno no conseguimos terminar a
obra.
E Maria Isabel Cabral destaca que apesar dos atritos e dificuldades, a relao com a
coordenao foi transparente e caminhou num sentido real de parceria, o que possibilitou o
bom resultado final do mutiro.
Alm das reunies para o planejamento e execuo da obra, h as assemblias para
prestao de contas e avaliao do cronograma fsico da obra, do que dependem as
liberaes de recursos junto Cohab. Segundo Rubens Magliori, da Cohab, um aspecto
diferenciador do City Jaragu que ao final das assemblias realizadas no canteiro de
obras, que posteriormente tornou-se o centro comunitrio, ocorria a projeo de filmes num
telo, o que era uma oportunidade rara para a maioria das pessoas presentes de ver uma
obra cinematogrfica de qualidade, bem como um momento de integrao entre os
mutirantes.
Com relao ao trabalho na obra, este foi dividido entre os moradores e empreiteiras
contratadas. As famlias trabalharam no mutiro durante os finais de semana e feriados, das
8 horas da manh at s 17 horas, divididas em grupos (A, B, C), trabalhando ora em
regime de rodzio, ora simultaneamente em distintas atividades no interior do mutiro. As
famlias, durante seus dias de trabalho, realizavam tarefas mais simples, que no requeriam
conhecimentos ou prticas especficas, como o trabalho de concretagem, a escavao, o
reaterro, a limpeza, o transporte de materiais, etc. A fora de trabalho dos mutirantes
representaria cerca de 10% do trabalho total do mutiro. Os mutirantes seguiram um
Estatuto de Obras, onde foram listados os regulamentos a serem seguidos, como a
proibio de consumo de bebidas alcolicas, do porte de armas e foram estabelecidos os
casos de justificativa de faltas, as penalidades aos faltosos, a organizao das tarefas, os
284
horrios de trabalho e parada, etc. Esse estatuto padronizado para todos os mutires
ligados Cohab e foi realizado em conjunto com as associaes de mutirantes.
Foto 30 Mutirantes trabalhando em um final de semana
Foto: Fbio Kahn, agosto de 2004.
Foto 31 Trabalho dos mutirantes em um sbado
Em observao de campo no mutiro realizada no dia 14/02/2004, um sbado,

observou-se que a grande maioria dos mutirantes eram mulheres, na condio de chefes de
famlia ou substituindo o marido, o que foi confirmado posteriormente nas entrevistas com
as pessoas ligadas ao mutiro.
285
Foto 32 Mulheres trabalhando no mutiro
Foto Fbio Kahn, agosto de 2004.
Em entrevistas realizadas com alguns mutirantes, ficou claro o papel da mulher no

movimento, pois foram as mulheres, no interior de suas famlias, as que sempre acreditaram
na possibilidade de o mutiro dar certo. Os maridos, irmos ou demais parentes no
acreditavam no mutiro e em sua organizao, baseada em reunies, pois achavam que era
enrolao. Segundo depoimento de Mrcia Aparecida Becheli 127 , moradora do City:
No comeo, quando ns viemos para c, ningum acreditava. Achavam que isso

ainda era uma enrolao, depois de seis anos freqentando reunies, inclusive ns mesmos
achvamos que no ia sair. Eu durante uns oito meses vim sozinha, e depois de um tempo,
quando eles comearam a fazer os alicerces, a famlia foi vendo que estava saindo alguma
coisa, e a no final, meu irmo me deu muita fora, minha filha vinha para mim, porque
um trabalho pesado para uma mulher, mas quem faz o movimento so as mulheres...E as
mulheres faziam o servio pesado, e quando chegou no final, ns j estvamos muito
desgastadas. E no s o trabalho nas casas, e tem as rondas para ver se ningum est
entrando para roubar, e isso muito desgastante, muito nervosismo.
No mesmo sentido, outra moradora, Doraci 128 , explica a sua participao ao longo da
constituio do mutiro e no incio das obras:
127
128

286
Eu fui uma das primeiras a vir trabalhar, vinha carpir aqui, derrubar rvore, das
pesadas, eu cortava rvore com machado, junto com os homens, porque nem todas as
mulheres agentavam isso. Eu que fiz concreto, e massa e tudo para fazer o centro
comunitrio com a turma, eu que mexia a massa e preparava tudo, porque no tinha
homem no comeo, os homens achavam que no iria sair, que era uma iluso. Ento o que
a gente fez? Levantamos o centro comunitrio para fazer nossas reunies aqui, e no mais
na Barra Funda. E tem uns dois anos que a gente passou para c. E a os homens
comearam a se interessar.
E segundo o arquiteto Fbio Kahn, ocorreram alguns problemas quanto organizao

do trabalho e ao envolvimento de parte dos mutirantes com a obra, o que poderia ser
minimizado se houvesse maior conscientizao por parte destes de que a obra pertence aos
mutirantes.
A mo-de-obra especializada contratada, pelo mutiro, a uma empreiteira para a
realizao dos trabalhos tcnicos e que requerem algum grau de conhecimento e
especializao, o que sem dvida agiliza o andamento da obra e melhora a sua qualidade
final. Ocorreram srios problemas envolvendo um empreiteiro, o que acabou por atrasar as
obras. Segundo Maria Isabel Cabral, da Ambiente:
Ns tnhamos um empreiteiro que contratou uma mo-de-obra suspeita, do entorno

do City, que o prdio invadido da frente, da favela l do Rinco, e algumas pessoas que
esse empreiteiro trouxe da Praia Grande, ficavam l dentro da obra, ento deixaram de
pagar os que estavam l dentro, deixaram de pagar os que estavam l fora (...). E quem
teve de ir l mediar foi a assessoria. E um dia a gente teve de sair correndo de l porque
tinha uma ameaa de seqestro, porque voc lida com todo o tipo de gente. E teve tumulto
de baterem no porto, de quererem invadir, arrebentar, coisa para chamar a polcia, um
tumulto mesmo.
O problema com o empreiteiro custou tempo e dinheiro ao mutiro, j que ocorreram

furtos realizados pelos trabalhadores envolvidos com os tumultos e a obra ficou paralisada
por algum tempo. E tal fato revela que um dos pontos fracos da diviso do trabalho no
mutiro/autogesto o da contratao dos empreiteiros, tendo em vista que ao longo da
obra foram utilizados trs empreiteiros diferentes.
287
Porm, de forma geral, todos os entrevistados ressaltaram os aspectos positivos do
mutiro, seja com relao ao projeto (casas ao invs de um prdio, o que muito valorizado
pelos mutirantes, a existncia de um centro comunitrio que congrega os mutirantes, os
materiais utilizados na obra, a variedade de cores das casas, evitando a padronizao),
qualidade da obra, eficincia de seu gerenciamento por parte da coordenao (menor
custo obtido, prazo razovel de execuo da obra, de aproximadamente um ano e oito
meses), ao estabelecimento de laos de amizade entre os mutirantes e com os quadros da
assessoria tcnica, ao trabalho social e de conscientizao que foi realizado, etc.
Foto 33 Aspecto do mutiro em dezembro de 2003.
Foto do autor, dezembro de 2003.
Foto 34 Aspecto do mutiro em fevereiro de 2004.
288
Foto 35 Mosaico na entrada do Condomnio Residencial City Jaragu
Foto 36 Aspecto das casas do Condomnio Residencial City Jaragu
Foto Fbio Kahn, setembro de 2004.
289
Foto 37 Casas do Condomnio Residencial City Jaragu. Fevereiro de 2005.
Foto 38 Casa trrea (para deficientes fsicos) do Condomnio Residencial City Jaragu.
290
Foto 39 Centro Comunitrio do Condomnio Residencial City Jaragu (antigo canteiro de
obras)
Foto do autor, dezembro de 2003.
Um aspecto interessante observado diz respeito diferenciao existente entre o

loteamento Mutiro City Jaragu e as edificaes do entorno, frutos de distintos projetos da
prefeitura e da COHAB. Em geral so prdios de apartamentos, com menor rea construda
existindo tambm casas autoconstrudas a partir de um embrio, com qualidade muito
inferior s do mutiro. Alm das moradias ligadas proviso feita pelo poder pblico, h
nas proximidades reas de favelas e de loteamentos irregulares com casas feitas por
autoconstruo. Tendo em vista tal diversidade, chama a ateno, quanto fragmentao do
espao, o cercamento do mutiro com grades e portes, dando um aspecto de condomnio
fechado da periferia.
291
Foto 40 Grades de segurana da parte dos fundos do Condomnio Residencial City Jaragu
Foto 41 Porto de entrada do Condomnio Residencial Mutiro City Jaragu
Tal separao percebida pelos moradores, e alguns tentam transpor as possveis

separaes existentes com aes de integrao envolvendo os moradores do entorno, como
o caso de Mrcia Aparecida Becheli:
Aqui rodeado por pessoal carente, que vive em favela. Como eu sempre trabalhei
no meio disso, eu no vejo perigo nenhum, eu nunca vi ningum de fora brigar aqui, o que
eu vejo o pessoal do prprio condomnio brigando entre si. A polcia passa de
madrugada, depois que os prdios da frente foram ocupados, com gente que veio de
favelas, e acho que eles so mais calmos que ns aqui, o nosso medo eram eles, e o medo
292
deles deve ser a gente. O convvio com o entorno tranqilo, e a gente est comeando um
trabalho comunitrio com o pessoal que vive fora, tem grupo de teatro, de coreografia, de
capoeira, de evangelho, com gente daqui e de fora. Estamos integrando as crianas e
conscientizando elas de que no podem mais quebrar a grade, seno a tia no vai mais dar
aula. Comeou agora, as pessoas se apavoraram no comeo, achando que este ou aquele
era perigoso, mas quando as crianas comearam a andar juntas e no d para separar, as
pessoas se acalmaram.
Mas em alguns momentos a tenso entre o interior do condomnio e o exterior se

manifesta, seja na destruio das grades que rodeiam o mutiro, seja na reclamao dos
moradores com relao ao comrcio informal, sobretudo bares clandestinos, instalados na
frente do condomnio, como disse Lourinaldo Caetano da Silva, o Irmo 129 :
Por exemplo, o povo daqui no est contente com os barracos aqui na frente [bares
improvisados], eu disse, toma cuidado, no vo mexer com eles, enquanto no estiverem
com o barraco na sua garagem, l do outro lado da rua, deixem que a prefeitura ou as
autoridades que se sintam incomodadas que tomem as providncias, porque se eu sair
daqui e for do lado de l mexer com eles, eu vou estar procurando sarna para me coar,
no vou estar pensando nas conseqncias e depois vou acusar o bairro. Nessa questo a
gente precisa estar sempre tomando todos os cuidados necessrios.
Outro aspecto importante diz respeito localizao do City Jaragu. Trata-se de uma
rea distante das reas de centralidade de So Paulo, com poucas opes de emprego,
consumo e lazer, repetindo o padro histrico de localizao da proviso habitacional pelo
Estado, apesar de ser uma rea que conta com transporte coletivo (nibus e trem), o que
minimiza, de certa forma, o isolamento dos moradores. Os moradores entrevistados
ressaltaram a falta de opes de comrcio e a necessidade de buscar trabalho em reas
distantes do mutiro, mas destacaram positivamente o transporte (linhas de nibus ligando
o condomnio aos terminais Cachoeirinha e Pirituba) e a infra-estrutura de ensino. Para
eles, no momento em que as entrevistas foram realizadas, o maior problema era a recusa da
Telefnica de instalar uma ligao que possibilitasse aos moradores ter acesso s linhas
telefnicas da empresa, o que gera uma sensao de isolamento com relao ao resto da
129
293
cidade, criando uma dificuldade para o contato com os parentes, com o emprego, com os
rgos pblicos (sobretudo a polcia) e com os amigos.
Mas para os moradores, a conquista da casa prpria, atravs de lutas no movimento de
moradia e do trabalho no mutiro mais importante do que a localizao da rea. Todos os
entrevistados acreditam que foi uma conquista muito importante a obteno de uma casa,
apesar das dificuldades enfrentadas ao longo dos anos de lutas, reivindicaes, reunies e
trabalho no mutiro. Para Mrcia:
Agora a gente vai pagar pelo o que da gente. Muitas vezes pagamos 10, 20 ou 50
anos aluguel para outra pessoa [...] Eu pagava aluguel e fiquei desempregada por dois
anos, o que eu ia fazer agora, no mnimo estaria morando com ela [com a filha e o genro],
depois de ser despejada. Agora eu estou trabalhando na portaria do condomnio, pouco,
mas est dando para colocar minhas contas em dia e terminar a casa, eu estou terminando
sem pressa.
O mesmo diz Lourinaldo, o Irmo:
Valeu e muito, eu at de vez em quando falo nas igrejas e uso o termo que o padre usa:
Faam o que eu mando, mas no faam o que eu fao. Porque eu uso a palavra de Deus e
a eu falo, mas no faam o que eu fao, porque eu tive de romper com os meus
compromissos na igreja para poder me empenhar na obra, agora que terminou a obra eu
estou sossegado na minha casa eu posso voltar, mas foi pesado, tivemos de deixar de lado
nossas vontades, passeios, interesses prprios para conseguir a casa, mas foi por um
perodo que eu coloquei na minha cabea que teria de conseguir terminar a casa.
Doraci tambm acredita que tenha valido a pena os sacrifcios para a construo da
casa:
Eu no acho que valeu a pena, tenho certeza que valeu a pena, porque jamais eu
poderia construir uma casa dessas. No que a Cohab entregou 100%, levantaram as
paredes do jeito deles, aqui todo mundo teve de fazer outro contrapiso, as paredes so
tortas, eu te garanto que . S que a voc vai arrumando, voc est feliz porque est
arrumando uma coisa que sua, ningum vai tomar de voc. Isso para mim j tudo, um
lugar onde eu posso criar meus filhos, um lugar onde eu conheo Deus e o mundo porque
294
eu fui criada aqui, todo mundo sabe quem meu filho e pode tirar satisfao comigo se ele
fizer alguma coisa errada.
Segundo Elaine, a Coordenadora do mutiro, alm da casa, um outro aspecto

importante deve ser ressaltado, o da construo da cidadania:
Para mim, o que importante ali no City foi esse trabalho social, foi essa
intencionalidade poltica que a gente teve. Porque a partir do momento que voc trata a
pessoa como pessoa, como sujeito de sua prpria histria, e voc demonstra isso para ele,
o que no fcil, ento quando voc vai trabalhando essa particularidade dentro dessa
universalidade, vamos dizer assim, e a as pessoas vo se identificando como parte desse
processo, elas vo fazendo as coisas com mais fervor. claro, no d pra dizer que isso
atinge a totalidade, a eu estaria sendo sonhadora, mas bvio que tem essa questo mais
emergencial que a da casa, e as pessoas acabam se sujeitando a algumas coisas por
conta da casa, mas eu acredito que ali, alm disso ser a primeira coisa a impulsionar as
pessoas, eu percebo que com o trabalho social que foi sendo estabelecido, as pessoas
foram modificando o jeito de entender o movimento, o jeito de entender a sua participao
dentro daquele conjunto.
Mas apesar disso, como antes fora ressaltado por Donizeti, Coordenador Nacional da
UNM, o fim da obra pode representar o fim da mobilizao dos moradores a o aumento da
individualizao e privatizao da vida no condomnio, efeito causado pela obteno da
propriedade privada, ou particular, num primeiro momento, mas que tende, com a
escriturao dos sobrados, a tornar-se privada. Tal fato confirmado por Mrcia, uma das
moradoras mais atuantes no interior do condomnio:
Depois do fim do mutiro, cada um por si, uns no querem pagar condomnio,
outro no quer pagar o conserto do porto, outro no quer ajudar no mutiro, porque a
gente tem de acabar, o mutiro ainda no acabou.
As aes de integrao no centro comunitrio podem minimizar o processo de

privatizao da vida no interior do condomnio e tambm auxiliar no relacionamento dos
moradores do City Jaragu com os moradores do entorno. H projetos de instalao de uma
padaria comunitria, alm das aulas de capoeira, dana e teatro realizadas no centro
295
comunitrio. Mas a falta de regularizao do condomnio impede que algumas iniciativas
possam ser realizadas, pois dependem de autorizao da Cohab e da prefeitura.
A construo de moradias atravs do mutiro/autogesto um processo complexo,
que envolve distintos agentes (Estado, Movimentos de Moradia, Assessoria Tcnica,
futuros moradores, empreiteiros, trabalhadores contratados) com interesses que nem sempre
coincidem. uma alternativa para a populao com menores rendimentos, no somente
pela possibilidade da obteno de um subsdio, mas tambm pela qualidade das moradias e
pelo processo de formao dos mutirantes enquanto cidados. Porm, o mutiro/autogesto
uma opo poltica da Cohab e da Prefeitura, o que tem o risco de ser identificado com
um partido (Partido dos Trabalhadores), podendo inviabilizar a sua continuidade quando a
prefeitura estiver sendo administrada por outro partido ou quando de sua adoo pelo
governo estadual e pela CDHU. Alm disso, h os interesses das empresas da construo
civil, que em algumas ocasies manifestaram seu desacordo com relao forma
mutiro/autogesto. Assim, o futuro dessa alternativa de proviso habitacional ainda
incerto, apesar do reconhecimento crescente de sua eficincia e eficcia econmica e social.
296
Captulo 9 Algumas consideraes adicionais sobre as relaes

existentes entre a atuao no urbano dos agentes estudados no presente
trabalho e o mercado imobilirio paulistano.
Aps o estudo mais detalhado feito nos captulos precedentes sobre trs formas de
proviso habitacional, cabe um esforo de sntese no sentido de integrar as informaes
trabalhadas separadamente, principalmente no que concerne ao dos agentes imobilirios
urbanos e valorizao fundiria, importante elemento de hierarquizao do espao no
urbano e instrumento de sua fragmentao e de segregao scio-espacial.
No Mapa 7 so relacionados os dados relativos ao valor venal da terra no Municpio
de So Paulo com a localizao dos empreendimentos imobilirios
resultantes da atuao dos agentes estudados nos captulos anteriores.
no municpio
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Mapa 7. Localizao dos Imveis Segundo os

Agentes Imobilirios sobre a Representao do
Valor Venal da Terra. Municpio de So Paulo
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LEGENDA
CDHU (231)
! COHAB (82)
) Cooperativas (80)
$ I.F. - C.R.I.'s (40)
$ I.F. - F.I.I.'s (46)

Fontes: CDHU, COHAB-SP, CVM, EMBRAESP, Empresas

de Securitizaao, Recebveis e Fundos de Penso.
Planta de Valores Genricos PMSP. 2000.
'
Valor Venal (R$/m)

!
!
!
!
!
!
!
3,21 a 23,39
23,40 a 114,21
114,22 a 278,72
278,73 a 475,30
475,31 a 1137,82
1137,83 a 2063,76
2063,77 a 6118,97
3
6
Kilometers
298
Observa-se, nesse mapa, a forte correlao que existe entre a ao dos
empreendimentos ligados s instituies financeiras com as reas de maior valor venal,
algo natural se for levado em considerao o fato de que tais instituies (representadas
pelos Fundos de Penso (FPs), pelos Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs) e pelas
empresas de securitizao de recebveis imobilirios CRIs) representam parte da frao
mais sofisticada do setor imobilirio (tanto em termos de produo dos imveis quanto ao
mercado consumidor a que se destinam) e que contam com os recursos do capital
financeiro, potencializando sua ao no mercado imobilirio.
anlise visual pode ser somada uma anlise estatstica da freqncia das
observaes. Utilizando-se como limites de intervalo os mesmos usados para a delimitao
das classes de valor venal do solo do Mapa 7, tem-se a seguinte distribuio de freqncias
para as chamadas Instituies Financeiras:
Tabela 1 Distribuio de Freqncia dos Imveis de Instituies Financeiras por Intervalo de Valor
Venal da Terra no Municpio de So Paulo - 2004
Bloco
Freqncia
0 - 3,20
0
3,21 - 23,39
2
23,4 - 114,21
24
114,22 - 278,72
37
278,73 - 475,31
14
475,32 -1137,82
26
1137,83 - 2063,76
8
2063,76 - 6118,97
7
Mais
0
Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos
de Penso, no perodo entre 2002-2004.
A maior parte dos estabelecimentos situa-se na faixa entre 114,22 a 1.137,82 R$/m
(77 imveis, representando 65,25% da amostra). Cerca de 6,7% dos imveis situam-se na
faixa de preo entre 1.137,83 a 2.063,76 R$/m e outros 6,0% situam-se na faixa entre
2.063,77 e 6.118,97 R$/m. Na faixa inferior de valores, 1,7% dos imveis situam-se numa
faixa de valor entre 3,21 e 23,39 R$/m (trata-se de imveis utilizados com fins industriais e
de logstica pertencentes ao FII Europar, localizados em reas mais distantes do centro do
municpio). E 20% dos imveis situam-se na faixa entre 23,4 e 114,21 R$/m.
A distribuio de freqncias pode ser visualizada no histograma abaixo:
299
Grfico 2 Distribuio de Freqncia dos Imveis de Instituies Financeiras por Intervalo de Valor
Venal da Terra no Municpio de So Paulo - 2004
40
35
Empreendimentos Imobilirios
30
25
20
Freqncia
15
10
0
3,21
23,39
114,21
278,72
475,31
1137,82
2063,76
6118,97
Mais
Valor Venal da Terra
Elaborado a partir de dados obtidos junto CVM, Empresas de Securitizao de Recebveis e Fundos
de Penso, no perodo entre 2002-2004.
Dessa forma, conclui-se que quase 80% dos imveis pertencentes s Instituies
Financeiras que atuam no mercado imobilirio diretamente situam-se numa faixa de valores
da terra no Municpio de So Paulo que pode ser considerada como mdia, mdia-alta e
alta 130 .
Numa faixa de valores intermedirios, ou seja, oscilando entre valores mais baixos at
valores mdios, encontram-se grande parte dos empreendimentos sob responsabilidade das
cooperativas habitacionais, como pode ser visto diretamente no Mapa 7 e tambm na
Tabela 2, que relaciona estatisticamente os dados do Mapa 7.
130
Considera-se como o intervalo entre zero e 114,21 R$/m como correspondente faixa de valores baixos.
Entre 114,22 e 475,31 R$/m como valores mdios, entre 475,32 e 1.137,82 R$/m como mdios-altos e,
finalmente, acima de 1.137,83 R$/m como altos valores dos terrenos.
300
Tabela 2 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Cooperativas Habitacionais por
Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo - 1993-2003.
Bloco
Freqncia
0 - 3,20
0
3,21 - 23,39
13
23,4 - 114,21
53
114,22 - 278,72
11
278,73 - 475,31
1
475,32 -1137,82
2
1137,83 - 2063,76
0
2063,76 - 6118,97
0
Mais
0
Elaborado a partir de dados obtidos junto Embraesp, para o perodo de janeiro de 1993 a novembro
de 2003.
Cerca de 66,25% dos imveis produzidos por cooperativas habitacionais entre 1993 e
novembro de 2003 situaram-se no intervalo de valores entre 23,4 a 114,21 R$/m e outros
16,25% situaram-se na faixa entre 3,21 a 23,39 R$/m. Ou seja, 82,5% dos imveis
produzidos por cooperativas habitacionais no Municpio de So Paulo localizam-se em
terrenos com baixos valores venais. Outros 13,75% dos empreendimentos situam-se na
faixa entre 114,22 a 278,72 R/m, bem como os 3 empreendimentos restantes (situados nas
faixas correspondentes ao intervalo 278,73 a 1.137,82 R$/m), configurando apenas 3,75%
dosempreendimentos, situam-se numa faixa de valores que pode ser considerada como
mdia.
Essa distribuio pode ser melhor visualizada no Grfico 3:
301
Grfico 3 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Cooperativas Habitacionais por
Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo - 1993-2003.
60
50
40
30
Freqncia
20
10
0
3,21
23,39
114,21
278,72
475,31
1137,82
2063,76
6118,97
Mais
Elaborado a partir de dados obtidos junto Embraesp, para o perodo de janeiro de 1993 a novembro
de 2003.
Essa distribuio confirma a idia trabalhada no Captulo 7, quando a atuao das

Cooperativas Habitacionais foi analisada, de que essas instituies procurariam terrenos
mais baratos como forma de viabilizar a sua atuao junto a um segmento da classe mdia
com menor pode aquisitivo, alm de buscarem (no caso das empresas de assessoria) ganhos
provenientes da mudana de uso dos terrenos (seja atravs da verticalizao de reas
horizontais, seja atravs da transformao de terrenos industriais em residenciais). Esses
terrenos, porm, so mais distantes das reas de centralidade do municpio da capital, alm
de apresentarem piores condies de infra-estrutura e de equipamentos urbanos,
contribuindo para uma segregao imposta pelo mercado a esse segmento da classe mdia
paulistana.
Por fim, h tambm a atuao das Companhias Habitacionais (Cohab-Sp e CDHU) no
municpio de So Paulo em reas de valor venal do solo com caractersticas comuns. No
Mapa 7, a maior parte dos conjuntos habitacionais construdos por essas companhias
302
localizam-se em reas da periferia ou do centro, sendo estas ltimas aquelas que sofrem um
processo de degradao urbana e de depreciao do preo do solo. bom lembrar, como j
feito no Captulo 8, que embora no mapa aparea uma grande quantidade de
empreendimentos dessas companhias localizados na rea mais central do municpio da
capital, trata-se ou de empreendimentos de dimenses mais reduzidas, se comparados aos
grandes conjuntos da periferia, construdos para abrigar milhares de pessoas, ou de reas
em estudo ou em processo de desapropriao, o que significa que ainda esto longe de
serem concretizados. Ou seja, a grande parte dos moradores de conjuntos habitacionais
construdos sob a orientao e o financiamento estatal vive em reas da periferia distante.
Por exemplo, no mbito da Cohab-SP, o Conjunto Castro Alves / Barro Branco I situado
em Guaianazes possui 2.185 unidades, o Conjunto Habitacional Jd. Da Conquista /
Cerrozinho, em So Mateus, tem 5.735 unidades e o Complexo de Santa Etelvina (tambm
conhecido por Cidade Tiradentes), em Guaianazes, conta com 20.884 unidades. Os grandes
conjuntos localizados na periferia datam principalmente das dcadas de 1970 e 1980. J os
conjuntos construdos no Brs e na Mooca, construdos a partir de 1989, possuem cerca de
220 unidades cada conjunto (dados da Cohab-SP, 2003).
Relacionando estatisticamente os dados de localizao dos empreendimentos
construdos pelas Companhias Habitacionais com os dados relativos ao valor venal dos
terrenos, obtm-se a seguinte distribuio de freqncia dos dados:
Tabela 3 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Companhias Habitacionais por
Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo - 2004.
Bloco
Freqncia
0 - 3,20
0
3,21 - 23,39
120
23,4 - 114,21
124
114,22 - 278,72
58
278,73 - 475,31
7
475,32 -1137,82
4
137,83 - 2063,76
0
063,76 - 6118,97
0
Mais
0
Elaborado a partir de dados obtidos junto CDHU e Cohab-SP, entre 2002 e 2004.
303
Constata-se a partir dos dados da tabela, que a maior parte dos imveis em questo
localiza-se em terrenos com valores baixos e mdio-baixos, sendo excees os
empreendimentos em reas de terrenos com valores mdios. 38,3% dos empreendimentos
situam-se em terrenos localizados na faixa de valores entre 3,21 - 23,39 R$/m, outros
39,6% situam-se na faixa entre 23,4 - 114,21 R$/m. Assim, cerca de 78% dos
empreendimentos das Companhias Habitacionais localizados no Mapa 7 esto em terrenos
das faixas com mais baixos valores. Na faixa de terrenos de valores mdios, 18,5% esto
em terrenos situados na faixa entre 114,22 - 278,72 R$/m, e outros 2,2% esto na faixa
entre 278,73 - 475,31 R$/m, configurando 20,7% de empreendimentos situados em
terrenos de valores mdios. E apenas 1,3% dos empreendimentos situam-se entre 475,32 1137,82 R$/m, localizados, assim, em uma faixa considerada mdia-alta, sendo que trs de
tais empreendimentos foram realizados pela Cohab no distrito do Ipiranga, totalizando
2.230 unidades e o outro empreendimento, sob responsabilidade da CDHU, localizado no
distrito da S (Rua do Ouvidor) ainda se encontra em estudo.
No grfico abaixo possvel a visualizao da distribuio de freqncia dos dados
obtidos para as Companhias Habitacionais atuantes no municpio de So Paulo com relao
s faixas de valor venal do solo:
304
Grfico 4 Distribuio de Freqncia dos Imveis produzidos por Companhias Habitacionais
por Intervalo de Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo - 2004.
140
120
100
80
Freqncia
60
40
20
0
3,21
23,39
114,21
278,72
475,31
1137,82
2063,76
6118,97
Mais
Elaborado a partir de dados obtidos junto CDHU e Cohab-SP, entre 2002 e 2004.
Como discutido anteriormente (Captulo 8), as Companhias Habitacionais atuam

principalmente no mercado de terras de baixo valor, tendo em vista a necessidade de
produzir imveis a preos mais econmicos para adequar-se sua demanda, composta por
famlias de baixos recursos. Trata-se, na grande maioria dos casos, de terrenos mais
distantes das reas de centralidade do municpio, longe das possibilidades de emprego e de
consumo, bem como de lazer. A existncia de infra-estrutura e de equipamentos urbanos
nessas reas mais escassa. E por fim, uma boa parte dos conjuntos construdos pelas
Companhias Habitacionais em questo no possuem seus empreendimentos devidamente
regularizados junto aos rgos competentes, seja por problemas relacionados com a
propriedade dos terrenos, seja devido alteraes no projeto urbanstico / loteamento, o que
dificulta sua posterior regularizao. J os terrenos de empreendimentos situados em reas
mais valorizadas (numa faixa de valor que pode ser considerada mdia) situam-se em reas
que sofrem acentuado processo de degradao urbana (Brs) ou que esto sofrendo lento
processo de depreciao imobiliria (como Santa Ceclia e Liberdade). Mas essa perece ser
305
uma estratgia, adotada a partir da dcada de 1990, que busca revalorizar essas reas ao
mesmo tempo em que propicia uma moradia mais prxima das reas de centralidade do
municpio, bem como so reas com melhores condies de infra-estrutura e de
equipamentos urbanos.
Dessa forma, com a anlise dos dados obtidos ao longo da pesquisa, conclui-se a
validade da hiptese colocada no incio do presente trabalho: a de que os distintos agentes
urbanos, dependendo de suas fontes de financiamento e relaes com o mercado financeiro,
ocupam diferencialmente o espao urbano, no sentido de hierarquiz-lo, homogeneiz-lo e
fragment-lo. Os agentes imobilirios ligados s Instituies Financeiras localizam-se
preferencialmente nas reas de maior valor venal da terra, pois atuam em um setor do
mercado imobilirio cuja demanda possui maior nvel de renda e cuja lgica a valorizao
mxima dos empreendimentos como forma de prover o pagamento de dividendos (nos
quais confundem-se renda, juros e lucros) aos seus acionistas ou cotistas. J as
Cooperativas Habitacionais, por estarem distanciadas do capital financeiros (pelo menos at
o momento), concentram seus lanamentos em reas de valores de terrenos mais baixos,
visando tanto a acessibilidade de sua demanda (composta por um segmento da classe mdia
com menores rendimentos) como a obteno de ganhos extras com a transformao do uso
do solo. E, por fim, as Companhias Habitacionais, por agirem segundo a lgica do mercado
imobilirio e por contarem com recursos cada vez mais limitados para a produo de
moradias para uma demanda de limitado poder aquisitivo, atuam preferencialmente em
terrenos de baixo valor venal da periferia distante ou em reas mais centrais em processo de
depreciao imobiliria.
Essa ocupao diferenciada do espao urbano possui uma srie de conseqncias no
que se refere fragmentao do espao e segregao scio-espacial, o que ser discutido,
a seguir, nas Consideraes Finais do trabalho.
306
O conceito de texto definitivo no corresponde seno religio ou ao cansao.
(Jorge Luis Borges, Obras Completas, Vol. 1, 1998).
Consideraes finais
bom esclarecer que no foi o propsito do presente trabalho esgotar o tema
estudado. E tambm as Consideraes Finais ora apresentadas no buscam reconstituir
todo o trajeto da pesquisa, e sim apontar algumas constataes possveis de serem feitas no
momento de fechamento do trabalho.
A ao dos distintos agentes imobilirios urbanos sobre o processo de produo do
espao - atravs do processo tridico de homogeneizao, fragmentao e hierarquizao
desse espao - foi analisada tendo como pano de fundo a influncia das distintas relaes
entre tais agentes e o capital financeiro. Foi possvel constatar, atravs da anlise dos
dados, que tal influncia real, ou seja, que a produo do espao no municpio de So
Paulo tornou-se mais fragmentada, hierarquizada e homogeneizada (atravs dos grandes
projetos imobilirios, da padronizao arquitetnica e da homogeneizao scioeconmica) devido ao dos agentes imobilirios urbanos, ao essa que possui certa
correspondncia com o tipo de relao estabelecida com o capital financeiro e com o
mercado de capitais.
O capitalismo, conforme aqui discutido, sofre um processo de financeirizao, no
qual a produo do espao assume um papel estratgico para a reproduo e a acumulao
do capital. A renda fundiria, unida ao lucro da construo e aos juros do capital financeiro
autonomizado (que garante parte dos recursos para o setor imobilirio), faz parte de um
circuito cada vez mais importante de circulao e acumulao do capital. Nesse processo, a
propriedade absoluta da terra relativiza-se atravs da formao de sofisticados mecanismos
de incorporao da propriedade (e da renda fundiria) ao mercado financeiro. O estudo dos
Fundos de Investimento Imobilirio e dos Certificados de Recebveis Imobilirios
realizado no presente trabalho relaciona-se com esse processo mais amplo de
financeirizao do capital e desabsolutizao da propriedade fundiria.
Mas a unio entre o setor imobilirio e o mercado financeiro no possui
conseqncias somente para a reproduo do capital, mas tambm para a estruturao das
cidades em reas de segregao e fragmentao espacial, pois as cidades, e particularmente
307
seus componentes residenciais, moldam-se pela maneira como so financiados
(Huchzermeyer, 2004: 50). Dessa forma, a constituio de um mercado imobilirio unido
estreitamente ao capital financeiro atua no sentido de aprofundar as distncias existentes
entre as distintas classes e fraes de classe sociais, pois so apenas pequenos grupos
privilegiados os que podem ter acesso produo imobiliria desse mercado mais restrito.
Tal distanciamento acentuado quando se considera a atual poltica habitacional e seu
financiamento.
Atravs dos dados analisados, constata-se que a ao dos agentes imobilirios ligados
s Instituies Financeiras (Fundos de Investimento Imobilirio, Empresas de
Securitizao de Recebveis Imobilirios e Fundos de Penso) concentra-se nas reas mais
valorizadas do urbano e concretiza-se atravs de empreendimentos de alto padro, ligados
tanto ao comrcio (shopping centers), gesto do capital (centros empresariais e grandes
edifcios de escritrios) e moradia. Dado o grande volume de capital empregado nesses
empreendimentos e s suas propores, pode-se considerar que correspondem a legtimos
representantes do capital monopolista, cuja ao materializa-se em uma maior
homogeneizao do espao e de sua fragmentao, na medida em que tais
empreendimentos cada vez possuem menos relao com seu entorno imediato,
constituindo-se em verdadeiras ilhas no urbano. Mas so ilhas com uma arquitetura bem
caracterstica e com uma padronizao scio-econmica que exclui como usurios as
camadas da populao de rendimentos mdios e baixos.
Esse o caso do Fundo de Investimento Imobilirio Panamby com o seu
empreendimento predominantemente residencial, o Bairro Panamby e o Villagio de
Panamby. So empreendimentos de alto padro para um segmento da populao de altos
rendimentos, estruturado a partir de dois pilares: a segurana dos moradores em face de
uma cidade ameaadora e o contato com a natureza graas existncia do Parque Burle
Marx. O importante notar que um empreendimento como o Panamby no uma exceo,
ele na verdade o padro de empreendimento residencial ofertado pelo mercado
imobilirio que explora, atravs de uma srie de procedimentos, os desejos da populao
de segurana e distncia dos problemas reais do urbano, como a poluio, a sujeira, a
existncia de moradores de rua, o trnsito, etc. A soluo oferecida pelo mercado
imobilirio a formao de fortalezas e a homogeneizao scio-econmica dos locais de
308
moradia, que se situam em reas de maior valor do solo, pois se destinam camada mais
rica da populao. E esse tipo de soluo acaba por acentuar alguns dos problemas que
busca resolver, alm de criar novos.
Conforme estudado no caso do Panamby, a opulncia dos empreendimentos a
situados contrasta com a pobreza das favelas que os cercam, intensificando os medos e as
apreenses de seus moradores; a necessidade do uso do automvel leva para essa rea os
problemas de trnsito; a presena de reas verdes e pblicas tem de ser bem
regulamentada, pois seno h o risco de apropriao dessas reas por parcelas distintas da
populao que no a dos moradores, etc. Ou seja, no h como tais empreendimentos no
gerarem as contradies do urbano que tentam eliminar.
A viabilizao dos empreendimentos destinados classe mais rica conseguida
atravs de recursos provenientes de instituies financeiras que so captados atravs dos
novos instrumentos de financiamento imobilirio criados ao longo da dcada de 1990. No
caso do Panamby, observa-se a unio de bancos e fundos de penso para a compra do
terreno e para a urbanizao da rea, ou seja, para a viabilizao desse mega
empreendimento. Desde o seu incio foi pensado como destinado ao mercado de alto
padro, pois esse seria o mais adequado para a realizao dos capitais investidos, dada a
sua maior liquidez. Mas mesmo com toda a sofisticao desse mercado de alto padro,
pode-se notar alguns problemas inerentes a todo o setor imobilirio, como a questo da
falta de recursos para a concretizao das obras, o atraso na entrega dos imveis, etc. Esse
foi o caso da Incorporadora Birmann, que aps uma srie de empreendimentos bemsucedidos no Panamby acabou tendo dificuldades financeiras, levando paralisao de
algumas obras (como o hotel) e o atraso na entrega de outras (imveis residenciais).
Constatou-se tambm que os novos instrumentos de captao de recursos ainda esto
em uma fase inicial no Brasil, com uma atuao ainda tmida, mas que possui importantes
potencialidades de se transformar numa importante forma de obteno de recursos para o
setor imobilirio. Trata-se, porm, de uma soluo de mercado, que no pode ser
considerada pelo poder pblico e nem pelos agentes imobilirios urbanos como a nica
soluo para o financiamento imobilirio tendo em vista a realidade scio-econmica da
grande maioria da populao que no pode entrar nesse mercado nos termos colocados
atualmente, pois como defendido no presente trabalho, o que caracterizaria a sociedade
309
brasileira seria justamente seu carter dual. necessrio que outras solues existam, sob o
risco de que a maior parte da populao no tenha acesso moradia e que os processos de
segregao scio-espacial se acentuem at limites inimaginveis.
Dessa forma, a partir de dcada de 1990, com as transformaes propostas com a
criao do SFI, observa-se um movimento em direo da formao de um mercado dual,
aquele ligado habitao de mercado, por um lado, e aquele ligado habitao social,
de outro. A antiga centralizao dos recursos para o financiamento imobilirio levada a
cabo pelo BNH/SFH substituda por uma maior desregulamentao do mercado
imobilirio. Se o antigo arranjo do BNH/SFH beneficiava os grupos capitalistas ligados
construo e as camadas de maiores rendimentos da populao, o novo modelo, ainda em
constituio, pode significar um movimento mais intenso em direo formao de cidades
mais fragmentadas e segregadas, pois, quanto maior o controle na produo habitacional
pela lgica do mercado, maior ser o nvel de fragmentao do espao e de segregao
scio-espacial na cidade, j que s os que podem pagar podero ter acesso irrestrito s
positividades do urbano, ou seja, s reas com melhores condies de vida, sem que isso
signifique, para esses privilegiados, uma verdadeira fruio das positividades do urbano.
Na busca de conhecer melhor outras solues que no apenas a do mercado de alto
padro, outros dois tipos de empreendimentos foram analisados em maiores detalhes: os
ligados ao autofinanciamento sob responsabilidade das Cooperativas Habitacionais e os
providos pelas Companhias Habitacionais estatais.
Com a desarticulao do sistema de financiamento vigente de 1964 a 1986, o acesso
moradia por parte das camadas mdias e mdias baixas ficou mais difcil, restando
alternativas de autofinanciamento (cooperativas e consrcios imobilirios) e de obteno de
financiamento atravs do SFH (FGTS/SBPE), sendo que este ltimo tem seu volume de
recursos modificado ano a ano e as dificuldades de obteno de financiamento so grandes,
principalmente devido burocracia e s exigncias de contrapartidas e comprovao de
renda por parte das instituies financeiras controladoras dos recursos (a Caixa Econmica
Federal e os Bancos Comerciais). A opo do autofinanciamento tem a positividade de
desonerar os custos financeiros da aquisio imobiliria, bem como o de ativar a produo
imobiliria para as classes mdias, que no prioritria nas estratgias das grandes
incorporadores ligadas mais intimamente ao capital financeiro. Porm, a produo
310
autofinanciada contribui para a fragmentao do espao e para a segregao scio-espacial,
na medida em que a sua produo localiza-se em reas menos valorizadas do municpio de
So Paulo, como antigas reas industriais ou reas dos entornos das reas centrais das
metrpoles. E mesmo no interior do segmento das cooperativas nota-se uma diferenciao:
de um lado, as cooperativas classistas que conseguem produzir uma moradia de melhor
qualidade e melhor localizada a preos razoveis para seus associados e, de outro lado, as
empresas de assessoria tcnica, que ao visarem o lucro, oferecem moradias de pior
qualidade e localizadas em reas mais distantes e com pior infra-estrutura.
Com o caso estudado da Paulicoop Planejamento e Assessoria foi possvel a
constatao de algumas particularidades do autofinanciamento por cooperativas
habitacionais
ligadas
empresas
de
assessoria
(a
principal
modalidade
de
autofinanciamento em termos de unidades produzidas): a localizao dos empreendimentos

em terrenos com valores baixos, em sua maioria situados em reas da periferia do
municpio de So Paulo (com algumas poucas excees a esse padro locacional); a
verticalizao de reas da periferia paulistana, compostas muitas vezes por loteamentos
irregulares e reas de casas trreas ou sobrados; a faixa de renda atendida composta por
uma classe mdia e mdia-baixa; a atuao da Assessoria como uma incorporadora que
internaliza os possveis ganhos de produtividade e de transformao do uso do solo, nada
tendo em comum com os princpios do cooperativismo; a padronizao extrema dos
edifcios, contribuindo para uma monotonia arquitetnica em seus conjuntos habitacionais,
algumas vezes compostos por dezenas de edifcios.
A exploso do autofinanciamento por cooperativas habitacionais surgiu em uma
conjuntura especfica decorrente da estabilizao monetria, obtida a partir de 1994 com o
Plano Real, que possibilitou um alargamento do prazo de planejamento do oramento dos
trabalhadores e durante um perodo inicial contribuiu para o aumento do poder aquisitivo
da populao com o controle inflacionrio. Dessa forma, possvel questionar at que
ponto os ltimos anos de inflao, ainda que moderada, ao corroer o poder de compra da
populao pode chegar a inviabilizar a alternativa do financiamento. E outro
questionamento ao modelo de autofinanciamento por cooperativas seria o relacionado ao
limite imposto pela propriedade fundiria, ou seja, at que ponto esse modelo, que necessita
311
expandir-se continuamente, pode encontrar terrenos baratos que se adeqem ao poder
aquisitivo em queda dos consumidores potenciais.
Assim, a alternativa das cooperativas habitacionais uma realidade para setores de
rendimentos mdios e mdios-baixos da classe mdia terem acesso moradia prpria, pois
se desoneram dos custos de intermediao bancria. Porm, trata-se de mais um elemento
no longo processo de privatizao da sociedade e de recolhimento das funes do Estado,
ao deixar a resoluo do problema da moradia nas mos exclusivas de agentes privados que
ao buscarem a acumulao do capital, contribuem para a produo de um espao
crescentemente fragmentado e segregado socialmente. E tambm se trata de um modelo
que pode esgotar-se tendo em vista a queda do poder aquisitivo da populao e a barreira
que a propriedade fundiria pode colocar sua expanso.
Outro caso estudado para a realizao do presente trabalho foi a atuao das
Companhias Habitacionais estatais no municpio de So Paulo: a Cohab-SP e a CDHU.
Tendo em vista que a grande maioria da populao carente de moradia no tem
condies de comprar a habitao atravs do mercado legal, sendo obrigada ou a pagar
aluguel ou (na maioria dos casos) residir em favelas, cortios e loteamentos irregulares, fazse necessrio entender a lgica de atuao do Estado como garantidor do direito moradia
atravs de sua ao no campo da proviso e financiamento habitacionais.
A ao das duas companhias habitacionais em So Paulo possui importantes pontos
em comum e diferenas marcantes, decorrentes das distintas orientaes das administraes
sob as quais esto subordinadas. Tanto a Cohab-SP quanto a CDHU durante dcadas
executaram a poltica de construo de grandes conjuntos habitacionais em reas da
periferia distante que contavam com terrenos baratos e pouca ou inexistente infra-estrutura
urbana, aprofundando o processo de segregao scio-espacial. Nos ltimos anos a
orientao espacial das duas companhias est mudando com a busca de reas mais centrais
e com preos baixos devido ao seu estado de degradao urbana. Trata-se de um inegvel
avano na viso das companhias, mas ainda uma boa parte dos empreendimentos sob a sua
responsabilidade situa-se em reas da periferia distante, longe das oportunidades de
emprego, consumo e lazer, devido ao preo muito mais baixo e da maior disponibilidade de
terrenos, alm da existncia de um estoque de terras nessas reas da periferia nas mos das
administraes municipal e estadual.
312
J no que diz respeito forma de proviso habitacional, as diferenas so mais
marcantes. A ao da CDHU se faz no sentido de ainda valorizar a produo ligada a
empreiteiras, com pouco destaque dado forma de organizao dos futuros moradores
atravs do mutiro/autogesto, embora essa j tenha sido uma orientao existente nessa
companhia. A ao da Cohab-SP, influenciada pela viso da administrao municipal
durante a gesto 2001-2004 (como na gesto de Luiza Erundina entre 1989 e 1992), esteve
voltada prioritariamente para a forma de organizao em mutiro/autogesto, o que
representou uma inovao ao padro de proviso habitacional por empreiteiras, muito
criticado e comprovadamente menos eficiente que a autogesto, tanto em termos
financeiros quanto produtivos e de projeto.
O estudo do caso do mutiro City Jaragu, sob responsabilidade da Cohab-SP, foi
realizado no sentido de estudar um exemplo dessa forma alternativa de proviso
habitacional ao modelo tradicional de construo realizado por uma empreiteira sob a
orientao da Companhia Habitacional. Pois o grande diferencial do mutiro o seu carter
cada vez mais prximo da autogesto, levando a uma maior participao dos futuros
moradores na tomada de decises, gesto e controle da obra. Essa maior participao tem
por conseqncia uma maior eficincia do mutiro enquanto forma de organizao da
proviso habitacional, tanto em termos financeiros (o menor custo da obra) quanto em
termos organizacionais (o curto prazo de produo das moradias) e de resultado final (a
qualidade dos projetos e das moradias realizadas).
Importante lembrar o papel da Unio Nacional de Moradia e do Movimento de
Moradia da Zona Oeste (no caso estudado) para a formao e organizao dos mutirantes
em uma Associao de Moradores responsvel pela obra do mutiro. Essa Associao a
responsvel pela obra, contratando uma empresa de assessoria tcnica e se
responsabilizando frente Cohab-SP pela execuo e organizao dos trabalhos.
A assessoria tcnica possui, no caso do mutiro/autogesto, um papel totalmente
distinto daquele observado nas cooperativas habitacionais estudadas. No primeiro caso, a
assessoria trabalha em parceria com a Associao de Moradores, discutindo em conjunto o
projeto e a forma de organizao do trabalho, buscando minimizar os custos, j que quanto
menor o preo final da moradia, menor ser a dvida do futuro morador. J as empresas de
assessoria que organizam cooperativas habitacionais assumem o controle tanto do processo
313
produtivo quanto da gesto do empreendimento, sendo que os chamados cooperados nada
mais so do que compradores das unidades residenciais oferecidas, e os menores custos
obtidos com eventuais aumentos de produtividade transformam-se em ganhos privados da
empresa de assessoria tcnica e no em menores custos para os compradores.
Mas, tendo em vista sua eficincia comprovada atravs do estudo do caso do Mutiro
City Jaragu, h o risco de essa forma de autogesto ser abandonada pela administrao
municipal (sob a qual a Cohab est subordinada) ao identificar-se com a gesto municipal
do Partido dos Trabalhadores (PT) nos seus mandatos de 1989-1992 e 2001-1004
prejudicando a proviso habitacional em prol de interesses partidrios 131 .
Conforme constatado no presente trabalho, a forma mutiro/autogesto no est livre
de contradies. Contradies essas relativas organizao do trabalho, disputa pelo
poder entre mutirantes e entre a Associao de Moradores e a Assessoria Tcnica, entre o
empreendimento e o seu entorno (contribuindo para a fragmentao espacial na periferia),
entre a poltica de incluso urbana e a localizao distante do empreendimento
(contribuindo para a segregao scio-espacial), entre a poltica de proviso habitacional e
a questo fundiria (pois o loteamento no se encontra ainda devidamente regulamentado) e
entre a questo da luta que une as pessoas no Movimento por moradia e a transformao
dos mutirantes em proprietrios com interesses divergentes aps o trmino da obra,
quebrando de certa forma o esprito de solidariedade existente anteriormente.
Apesar dessas contradies contatadas na forma mutiro/autogesto, muitas delas
inerentes ao prprio modo de produo capitalista e organizao social por ele
engendrada, ela no deve ser descartada como alternativa proviso habitacional, ao
contrrio, o movimento deve se dar no sentido de seu aprimoramento, melhoria e ampliao
de suas aes, pois se trata de uma forma eficiente de prover habitaes a um custo menor
para a populao que necessita de uma moradia, com a vantagem de poder, ao mesmo
tempo, melhorar a formao social dos participantes e realizar projetos comunitrios
131
O projeto de construo por mutires foi iniciado pela administrao de ento prefeito Mrio Covas (19831985) quando do PMDB. Durante sua administrao frente do governo estadual (1994-1998 e 1999-2001) o
mutiro foi colocado como prioridade por seu grupo dentro do PSDB e operacionalizado pela CDHU. Mas o
mutiro no era um consenso na administrao estadual, e com o afastamento de Covas em 2001 por srios
problemas de sade que culminaram em seu desaparecimento nesse mesmo ano, o programa de mutires foi
sendo abandonado, pois no era prioridade para o grupo que assumiu o governo estadual, segundo foi relatado
pela arquiteta Maria Isabel Cabral, que trabalhou em projetos de mutires da CDHU ao longo da gesto
Covas.
314
envolvendo os mutirantes, o que pode fortalecer neles o senso de solidariedade e de
conscincia crtica.
Com a dualizao da proviso habitacional entre uma parcela destinada ao mercado e
outra grande maioria que est fora desse mercado legal, a proviso estatal, ao concentrarse nas camadas mais pobres da populao 132 , corre o risco, se no forem tomadas as
devidas precaues por parte das autoridades responsveis, de acentuar a segregao dos
pobres. Se durante a vigncia do BNH/SFH, a populao de rendimentos mdios teve
acesso s moradias produzidas pelas Companhias Habitacionais, mas tambm s
produzidas pelas incorporadoras em reas mais valorizadas dos centros urbanos, o que
contribuiu, de certa forma, para minimizar um pouco a questo da segregao, a
liberalizao do mercado e a concentrao dos subsdios produo habitacional para as
camadas de renda mais baixa tem o efeito perverso de acentuar a segregao scio-espacial,
ao confinar a populao que depende dos recursos estatais em reas pouco valorizadas e/ou
distantes das reas de consumo e emprego.
Pois h uma grande diferena entre os subsdios oferecidos queles que demandam e
queles que ofertam moradias (Huchzermeyer, 2004: 55). Enquanto que os subsdios
oferecidos pelo FGTS/SBPE atendem demanda, pois oferecem financiamento ao
comprador no local onde ele deseja realizar a compra, o modelo de financiamento estatal
para a populao mais pobre ainda est vinculado ao financiamento oferta de moradias
construdas em terrenos comprados pelas Companhias Habitacionais e construdos por
empreiteiras, sem oferecer opes de localizao populao atendida que aquelas
determinadas pelo poder pblico, em geral, reas distantes e segregadas em termos
residenciais, pois h uma grande homogeneidade de condies scio-econmicas entre as
famlias. Assim, segundo apurou Huchzermeyer (2004: 56), a experincia de diferentes
pases mostra que a segregao social e a polarizao da ocupao territorial parecem ser
menores em pases que possuem uma maior variedade de formas pelas quais os subsdios
habitacionais so distribudos, e naqueles em que o grau de envolvimento do governo
maior.
132
Diversos estudos e o prprio Ministrio das Cidades estimam que cerca de 80% do dficit habitacional
estaria localizado em famlias com renda inferior a 3 salrios mnimos (Carneiro & Valpassos, 2003, p. 75).
315
No caso do Mutiro City Jaragu, embora os moradores tivessem, atravs da Unio de
Moradia, escolhido o terreno, eles atuam seguindo a mesma lgica das Companhias, ao
atrelarem suas demandas ao poder aquisitivo dos moradores, o que os leva a escolher reas
distantes com terrenos de baixo preo, repetindo a histria dessas companhias de confinar a
populao pobre nas reas desequipadas das periferias distantes.
Por outro lado, a permanncia de um grande volume de financiamentos para a
aquisio da moradia realizado pelos prprios empreendedores e moradores revela a
ineficincia do mercado financeiro brasileiro em atender ao setor imobilirio, dificultando
a produo habitacional no pas e encarecendo o produto final, o que impede uma
adequada resoluo do problema habitacional do pas. Ou seja, apesar das solues
propostas, das novas leis e instrumentos de captao de recursos financeiros, da
sofisticao das relaes entre o setor imobilirio e o mercado financeiro e do esforo de
captao de recursos por parte do Estado para a proviso habitacional, a formao de um
capital financeiro autonomizado para a viabilizao do setor imobilirio ainda no se
concretizou com a amplitude necessria no Brasil com vistas ao atendimento da habitao
de mercado.
Mas, como visto no presente trabalho a partir da anlise de atuao dos distintos
agentes imobilirios urbanos, a busca de solues de mercado aponta para um
aprofundamento dos processos de fragmentao do espao e de segregao scio-espacial
dentro da lgica de homogeneizao e hierarquizao espaciais. As polticas de maior
liberalizao do mercado habitacional que ocorrem a partir da dcada de 1990 no Brasil
parecem ir contra a idia de diminuio do processo de segregao scio-espacial gerada
por uma estrutura democrtica, ao concentrar o sistema de subsdios para as camadas mais
pobres da populao e no dar a possibilidade de escolha do local de moradia para estas
alm daquelas oferecidas pelas Companhias Habitacionais, estigmatizando-as e
concentrando-as em reas menos valorizadas e mais distantes. A polarizao acentua-se ao
criarem-se barreiras cada vez mais aparentes e visveis a algum tipo de integrao social
entre as distintas classes sociais, sendo o espao produzido um elemento importante para
entender tanto a estratgia de reproduo do capital quanto a lgica social resultante dessa
estratgia.
316
O presente trabalho buscou mostrar como a distinta atuao dos agentes imobilirios
urbanos (focalizando com mais detalhes a produo habitacional), em suas relaes com o
setor financeiro, contribui para a produo do espao urbano. No se trata, evidentemente,
da nica fonte de segregao ou de fragmentao desse espao, mas seu estudo revela-se
importante para a sua compreenso, bem como para o entendimento de como o urbano se
reestrutura com o advento da financeirizao do capital e da liberalizao do mercado
imobilirio e de suas fontes de financiamento.
317
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SINDUSCON Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo.

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do Estado de So Paulo So Paulo, ano 11, N 555, 05/12/2004.
VALENTE, Edson. Crdito bancrio ainda opo onerosa, Folha de S. Paulo,

03/08/2003, Imveis, p. 1.
VIVEIROS, Mariana. Justia de Mau embarga bens de empresas, In Folha de S.

Paulo, 23/08/2001, Caderno Cotidiano, p. 1.
Entrevistas
1) Nome: Ricardo Penna de Azevedo.
Funo: Diretor de Investimento.
Empresa: Planner Corretora de Valores S.A.
rea de atuao da empresa: Corretora de valores mobilirios.
Data: 26/03/2002.
Local: So Paulo, SP.
2) Nome: Rgis Dallagnese.

Funo: Gerente de Estruturao de Fundos de Investimento Imobilirio.
340
Empresa: Rio Bravo Securitizao S.A.
rea de atuao da empresa: Investimentos em Fundos Imobilirios, Securitizao de
Recebveis Imobilirios.
Data: 15/05/2002.
3) Nome: Srgio Belleza Filho.

Funo: Consultor de Investimentos
Empresa: Coinvalores Fundo de Investimento Imobilirio Europar.
rea de atuao da empresa: Corretora de Valores e Mercadorias Estruturao e
Colocao de Fundos de Investimento.
Data: 16/08/2002.
4) Nome: Pedro Klumb.

Funo: Presidente.
Empresa: SFI - Servios Financeiros Imobilirios.
rea de atuao da empresa: Estruturao de fundos imobilirios, securitizao de
recebveis imobilirios e administrao de ativos imobilirios.
Data: 17/09/2002.
5) Nome: Rodrigo Machado e Rodrigo Mennocchi.

Funo: Estruturao de fundos imobilirios.
Empresa: Banco Ouroinvest/Brazilian Mortgages.
rea de atuao da empresa: Estruturao de Fundos Imobilirios.
Data: 04/10/2002.
6) Nome: Luiz Paulo Pompia.

Funo: Diretor.
Empresa: Embraesp Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio.
rea de atuao da empresa: Consultoria para o Setor Imobilirio.
341
Data: 04/11/2002.
7) Nome: Arthur M. Parkison.

Instituio: Secovi Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e
Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo.
Cargo: Vice Presidente de Financiamento.
Data: 20/11/2002.
8) Nome: Carlos Albert Pires [CAP] Luis Fernando Fadigas 133 [LFF]- Alexandre
Leal [AL].
Funo: Tcnicos Seniores Departamento de Administrao de Locao de Imveis
Instituio: Previ Fundo de Penso dos Funcionrios do Banco do Brasil.
Data: 07/02/2003.
Local: Rio de Janeiro, RJ Praia de Botafogo, 501.
9) Nome: Reynaldo Cue.

Instituio: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano CDHU
rea de atuao: Gerncia de Planejamento Econmico Superintendncia de
Planejamento Estratgico.
Funo: Especialista II.
Data: 24/06/2003.
Local : So Paulo SP.
10) Nome: Prof. Dr. Aziz AbSaber.

Data: 12/07/2003.
Local: Instituto de Estudos Avanados, So Paulo SP.
11) Nome: Berthelina Alves Costa

Instituio: CDHU.
Funo: Coordenao de Departamento.
133
O Sr. Luis Fernando Fadigas no estava no momento da realizao da entrevista, chegando posteriormente.
Porm conversou alguns minutos para esclarecer alguns pontos sugeridos por Carlos Alberto Pires. As
contribuies dele foram anotadas e esto inseridas ao longo da entrevista nas partes correspondentes ao tema.
342
Departamento: Ncleo de Estudos Fundirios.
Data: 27/08/2003
Local: So Paulo.
12) Nome: Carolina Maria Pozzi de Castro - Autora da tese de Doutorado A exploso
do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90. Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo (FAU): USP, So Paulo, 1999.
Instituio: Secretaria Municipal de Habitao
Funo: Diretora.
Departamento: Habicentro.
Data: 19/09/2003
Local: So Paulo.
13) Nome: Daniel Amor (Arquiteto).

Instituio: Cohab SP.
Funo: Assessor do Diretor de Patrimnio.
Departamento: Patrimnio.
Data: 29/09/2003
Local: So Paulo.
14) Nome: Adriano Constantino

Instituio: Cohab - SP
Funo: Assessor tcnico da Presidncia.
Data: 07/10/2003
Local: So Paulo.
15) Nome: Tereza Herling

Funo: Superintendente.
Departamento: Superintendncia de Planejamento e Projetos.
Data: 14/10/2003
Local: So Paulo.
16) Nome: Rubens Migliori Liberatti.

Funo: Superintendente de Obras.
343
Data: 28/11/2003
Local: So Paulo.
17) Nome: Orlandino Alves de Lima Junior.

Funo: Gerente.
Empresa: Rodobens Engenharia Sistema Fcil.
Data: 16/12/2003
Local: So Paulo SP.
18) Nome: Ceclia Luchesi.

Empresa: Cohab-SP
Funo: Assistente de Gerncia na rea de Aprovao e Cadastro (Registros
Imobilirios)
Data: 05/08/2004.
Local: So Paulo SP.
19) Nome: Maria Isabel Cabral

Empresa: Ambiente Trabalhos para o Meio Habitado
Funo: Arquiteta responsvel pelo projeto e execuo do mutiro City Jaragu
Data: 29/09/2004.
Local: So Paulo SP
20) Nome: Prof. Dr. Paulo Csar Xavier Pereira

Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.
Data: 08/10/2004.
Local: FAU USP, So Paulo - SP.
21) Nome: Fbio Kahn

Empresa: Ambiente Trabalhos para o Meio Habitado.
Funo: Arquiteto Mutiro City Jaragu
Data: 18/10/2004.
Local: So Paulo - SP.
22) Nome: Donizeti Fernandes de Oliveira

Funo: Coordenador Nacional da Unio Nacional dos Movimentos de Moradia
Data: 19/10/2004.
Local: So Paulo - SP.
23) Nome: Elaine Ferreira Rosa
344
Funo: Coordenadora do Mutiro City Jaragu
Data: 07/12/2004.
Local: So Paulo SP.
24) Nome: Maria Olide.

Funo: Arquiteta responsvel pelo projeto do FII Panamby.
Data: 19/01/2005.
Local: So Paulo SP.
25) Nome: Mrcia Aparecida Becheli.

Moradora do City Jaragu.
Data: 03/02/2005.
Local: Mutiro City Jaragu So Paulo SP.
26) Nome: Doraci.

Moradora do City Jaragu.
Data: 03/02/2005.
27) Nome: Lourinaldo Caetano da Silva.

Morador do City Jaragu.
Data: 03/02/2005.
28) Nome: Rivanilda Lenadro e Renata Pereira.

Moradoras do City Jaragu.
Data: 03/02/2005.
29) Nome: Rosa Richter.

Funo: Presidente do CONSEG (Conselho Comunitrio de Segurana) do portal do
Morumbi e membro da Associao Panamby e do Conselho Gestor do parque Burle Marx;
moradora h 6 anos no Panamby.
Data: 17/02/2005.
Local: So Paulo.
345
30) Nome: Rafael B. Birmann.
Empresa: Birmann Construtora e Incorporadora S.A.
Funo: Diretor.
Data: 21/02/2005.
Local: So Paulo SP.
31) Nome: Daniel e Ana de Godoy Luise.

Moradores do Panamby.
Data: 20/04/2005.
Local: So Paulo SP.

Adriano Botelho. O Financiamento e A Financeirização Do Setor Imobiliário

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UNIVERSIDADE DE SO PAULO

FACULDADE DE FILOSOFIA, LETRAS E CINCIAS HUMANAS

O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio:

O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio:

Tese apresentada ao Programa de PsGraduao em Geografia Humana do

Orientador: Profa. Dra. Margarida Maria de Andrade.

pelo constante dilogo ao longo desses anos e pela oportunidade de

realizar o estgio do Programa de Aperfeioamento de Ensino (PAE) em sua disciplina de

Palavras-Chave: Setor Imobilirio; Financeiro; Produo do Espao; Segregao,

Key-Words: Real Estate; Financial; Production of Space; Segregation; So Paulo.

Captulo 1 - A produo do espao como estratgia do capital..........................p.08

Captulo 2 - O setor imobilirio.............................................................................p.32

Captulo 3 - A renda fundiria urbana.................................................................p.57

Captulo 4 - O financiamento ao setor imobilirio..............................................p.77

b) A Criao do Sistema Financeiro Habitacional................................................................p.99

Do fim do BNH ao Sistema Financeiro Imobilirio Uma longa transio

Captulo 5 - So Paulo: Da cidade metrpole. A trajetria do mercado

Captulo 6 Os instrumentos do SFI em So Paulo: Os Certificados de

Captulo 7 - O autofinanciamento Cooperativas e Consrcios

Captulo 8 - O mutiro City Jaragu uma alternativa para a populao mais

O mutiro/autogesto como forma de proviso habitacional.................................p.266

Captulo 9 Algumas consideraes adicionais sobre as relaes existentes entre a

Consultas a jornais e fontes diversas.....................................................................p.335

Lista de Tabelas, Grficos, Quadros e Mapas.

Grfico 1 - Participao das Atividades do Segmento de Servios de Atividades Imobilirias e

QUADRO 1 - CARACTERSTICAS DOS DOIS CIRCUITOS DA ECONOMIA URBANA DOS

Mapa 1 Valor Venal da Terra no Municpio de So Paulo.......................................................p.143

Detalhe do Mapa 2 - Localizao dos Imveis Segundo os Agentes Imobilirios - Municpio de

Lista de Figuras e Fotografias

Foto 10 Entrada do Residencial Jardim dos Colgios...............................................................p.233

Foto 40 Grades de segurana da parte dos fundos do Condomnio Residencial City

(...) o capitalismo parece esgotar-se. Ele encontrou um novo alento na conquista

A relao entre o espao (sua produo, vivncia, percepo, concepo e

O consumo e a produo do espao sob o capitalismo

(...) no somente a sociedade inteira quem se torna o lugar da reproduo (das

O imobilirio, como se diz, desempenha o papel de um segundo setor, de um

Da mesma forma que o capital imobiliza-se no imobilirio, o ambiente construdo e

bem como aqueles ligados ao tercirio, tais como as atividades

imobilirias e as atividades de manuteno predial. Tal conjunto representava cerca de

Entre o espao globalmente produzido, em escala mundial, e suas

A extenso do capitalismo generaliza a anlise crtica, feita por Marx, de sua

A cidade se estende desmesuradamente, havendo a absoro do campo pela

O controle da natureza, ligado s tcnicas e ao crescimento das foras

Nenhuma das superaes visadas no projeto marxista se realizou (oposio

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A produo do espao somente leva em conta o tempo para sujeit-lo s

A automatizao - tornando possvel o no-trabalho - utilizada pela

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Tal lista no esgota as formas possveis de contradio do espao. Devido

As necessidades peculiares de circulao do capital atravs do ambiente construdo

Ainda segundo Harvey (1990: 398):

Observa-se a tendncia de produo de imveis exclusivamente para aluguel com a

O urbano (abreviao de sociedade urbana) define-se portanto no como realidade

(...) populaes excedentes, satlites da grande indstria, servios de todo tipo

A segregao scio-espacial como elemento da reproduo das relaes de

a oposio entre o centro, onde o preo do solo mais caro e a periferia.

separao entre zonas e moradias reservadas s camadas sociais mais

esfacelamento generalizado das funes urbanas, disseminadas em zonas

segregao no nvel dos equipamentos coletivos (creches, escolas, equipamentos

segregao no nvel do transporte domiclio-trabalho a crise dos transportes

No a lista acima que esgota as formas de segregao scio-espacial observadas no

(...) uma segregao espacial e social fundamental entre o espao urbano