Gestin Financiera.

06/04/2015
DISTINGUIR FLUJOS NOMINALES DE REALES
Una empresa agroindustrial se encuentra a comienzos del ao 2015 estudiando ampliar la produccin de manzanas.
Para lo anterior analiza comprar un terreno cercano a sus instalaciones.
El terreno cotizado de 10 hectreas tiene un precio de 10.000 UF (1 UF/Ha)
Los estudios tcnicos indican que por la caractersticas agronmicas del terreno, el tipo de clima, y la variedad
de manzanas a cultivar, la produccin estimada ascender a (Kg/Ha)
Kg/Ha
$/Kg
Kg/Ha
$/Kg
Ao 0
0
$ 200.0
Ao 6
64000
$ 238.8
Ao 12
Ao 1
0
$ 206.0
Ao 7
64000
$ 246.0
Ao 13
Ao 2
19000
$ 212.2
Ao 8
64000
$ 253.4
Ao 14
Ao 3
40000
$ 218.5
Ao 9
64000
$ 261.0
Ao 15
Ao 4
57000
$ 225.1
Ao 10
64000
$ 268.8
Ao 16
Ao 5
64000
$ 231.9
Ao 11
64000
$ 276.8
Por otra parte, se espera que el precio (neto de IVA) del kilo de manzanas evolucione al mismo ritmo de la inflacin
general, la cual se espera que alcance un 3% anual compatible con la inflacin meta del
Banco Central de Chile.
Los costos directos en mano de obra e insumos se estiman en 120 UF/Ha, mientras que los costos
indirectos fijos desembolsables se estiman en 20 UF/Ha, todos netos de IVA.
Para operar las 10 hectreas se necesita inversin en maquinarias por 1800 UF (valor neto de IVA).
Estas mquinas pueden ser depreciadas lineal y completamente en 6 aos para fines contables y tributarios.
Al final de los 16 aos se estima que el valor de venta de las mquinas es cero.
El terreno se espera valorizarlo en 10.000 UF al cabo de 16 aos.
El proyecto ser financiado un 100% con capital propio de los socios quienes
exigen un 10% real anual a sus fondos.
Actualmente la UF se valoriza en $24.627,10
La tasa de impuesto a las utilidades es aquella establecida en la ltima reforma tributaria.
Si el proyecto genera prdidas los primeros aos stas sern absorbidas por otros
proyectos del giro de la empresa que actualmente son rentables.
Evale si es conveniente realizar el proyecto (primero en trminos nominales, luego en trminos reales)

n de manzanas.
En trminos nominales

a variedad
Kg/Ha
$/Kg
64000
$ 285.2
64000
$ 293.7
64000
$ 302.5
64000
$ 311.6
64000
$ 320.9

Terreno
Maquinarias

22.5

24

Ao 1

de la inflacin

rminos reales)

$ 246,271,000
$ 44,328,780
Tasa Impuesto

F Caja
Tasa Descuento Nominal
13.30%
VAN en $

Ao 2
Ingresos
$ 0 $ 40,314,200
Costos Directos
-$ 30,439,096 -$ 31,352,268
Costos Indirectos
-$ 5,073,183
-$ 5,225,378
Depreciacin
-$ 7,609,774
-$ 7,838,067
UAImpuesto
-$ 43,122,052
-$ 4,101,514
Impuesto
$ 9,702,462
$ 984,363
U Neta
-$ 33,419,590
-$ 3,117,150
Depreciacin
$ 7,609,774
$ 7,838,067
F Caja
-$ 25,809,816
$ 4,720,917
Ao 0
Ao 1
Ao 2
-$ 290,599,780
-$ 25,809,816
$ 4,720,917

$ 141,547,007 TIR Nominal

Valor de la UF

18.23%

$ 25,366

$ 26,127

23

24

En trminos reales
Terreno
Maquinarias

10,000
1,800

Ao 1
Ingresos
Costos Directos
Costos Indirectos
Depreciacin
UAImpuesto
Impuesto
U Neta
Depreciacin
F Caja
Ao 0
Ao 1
-11,800

F Caja
Tasa Descuento Real

Ao 2
0
-1,200
-200
-300
-1,700
383
-1,318
300
-1,018

1,543
-1,200
-200
-300
-157
38
-119
300
181
Ao 2

-1,018

181

10.00%
VAN en UF

5,748 TIR Real

14.79%

25

25

25

25

25

25

25

Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
Ao 9
$ 87,418,160 $ 128,308,004 $ 148,387,082 $ 152,838,694 $ 157,423,855 $ 162,146,570 $ 167,010,968
-$ 32,292,837 -$ 33,261,622 -$ 34,259,470 -$ 35,287,254 -$ 36,345,872 -$ 37,436,248 -$ 38,559,336
-$ 5,382,139 -$ 5,543,604
-$ 5,709,912
-$ 5,881,209
-$ 6,057,645
-$ 6,239,375
-$ 6,426,556
-$ 8,073,209 -$ 8,315,405
-$ 8,564,868
-$ 8,821,814
$ 41,669,975 $ 81,187,374 $ 99,852,832 $ 102,848,417 $ 115,020,337 $ 118,470,948 $ 122,025,076
-$ 10,417,494 -$ 20,296,843 -$ 24,963,208 -$ 25,712,104 -$ 28,755,084 -$ 29,617,737 -$ 30,506,269
$ 31,252,481 $ 60,890,530 $ 74,889,624 $ 77,136,313 $ 86,265,253 $ 88,853,211 $ 91,518,807
$ 8,073,209
$ 8,315,405
$ 8,564,868
$ 8,821,814
$ 39,325,690 $ 69,205,936 $ 83,454,492 $ 85,958,126 $ 86,265,253 $ 88,853,211 $ 91,518,807
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
Ao 9
$ 39,325,690 $ 69,205,936 $ 83,454,492 $ 85,958,126 $ 86,265,253 $ 88,853,211 $ 91,518,807

$ 26,911

$ 27,718

$ 28,550

$ 29,406

$ 30,288

$ 31,197

$ 32,133

25

25

25

25

25

25

25

Ao 3

Ao 4
3,248
-1,200
-200
-300
1,548
-387
1,161
300
1,461

Ao 3

Ao 5
4,629
-1,200
-200
-300
2,929
-732
2,197
300
2,497

Ao 4
1,461

Ao 6
5,198
-1,200
-200
-300
3,498
-874
2,623
300
2,923

Ao 5
2,497

Ao 7
5,198
-1,200
-200
-300
3,498
-874
2,623
300
2,923

Ao 6
2,923

Ao 8
5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

2,848
Ao 7

2,923

Ao 9

2,848
Ao 8

2,848

2,848
Ao 9

2,848

2,848

25

25

25

25

25

25

25

Ao 10
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
$ 172,021,297 $ 177,181,935 $ 182,497,394 $ 187,972,315 $ 193,611,485 $ 199,419,829 $ 205,402,424
-$ 39,716,116 -$ 40,907,599 -$ 42,134,827 -$ 43,398,872 -$ 44,700,838 -$ 46,041,863 -$ 47,423,119
-$ 6,619,353
-$ 6,817,933
-$ 7,022,471
-$ 7,233,145
-$ 7,450,140
-$ 7,673,644
-$ 7,903,853
$ 125,685,828 $ 129,456,403 $ 133,340,095 $ 137,340,298 $ 141,460,507 $ 145,704,322 $ 150,075,452
-$ 31,421,457 -$ 32,364,101 -$ 33,335,024 -$ 34,335,075 -$ 35,365,127 -$ 36,426,081 -$ 37,518,863
$ 94,264,371 $ 97,092,302 $ 100,005,071 $ 103,005,224 $ 106,095,380 $ 109,278,242 $ 112,556,589
$ 94,264,371 $ 97,092,302 $ 100,005,071 $ 103,005,224 $ 106,095,380 $ 109,278,242 $ 112,556,589
Ao 10
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
$ 94,264,371 $ 97,092,302 $ 100,005,071 $ 103,005,224 $ 106,095,380 $ 109,278,242 $ 507,749,248

$ 33,097

$ 34,090

$ 35,112

$ 36,166

$ 37,251

$ 38,368

$ 39,519

25

25

25

25

25

25

25

Ao 10

Ao 11

Ao 12

Ao 13

Ao 14

Ao 15

Ao 16

5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

5,198
-1,200
-200

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

3,798
-949
2,848

2,848
Ao 10

2,848
Ao 11

2,848

2,848
Ao 12

2,848

2,848
Ao 13

2,848

2,848
Ao 14

2,848

2,848
Ao 15

2,848

2,848
Ao 16

2,848

12,848