FACULDADE DE ENGENHARIA

CONSELHEIRO ALGACYR MUNHOZ MAEDER

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAO DE TERRENO E
BENFEITORIA

RAFAEL KAZUHIRO TSUJINO

R.A.:51018861
RAFAEL CAVICCHIOLI BATISTA
R.A.:51226120

Presidente Prudente SP
Maio - 2015

FACULDADE DE ENGENHARIA
CONSELHEIRO ALGACYR MUNHOZ MAEDER
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAO DE TERRENO E
BENFEITORIA

Trabalho apresentado ao curso de

Engenharia Civil, da Universidade do
Oeste

Paulista,

como

requisito

parcial para compor a mdia do 2

bimestre da disciplina de Avaliaes
e Percias.

Presidente Prudente SP
Maio - 2015

Sumrio
1. Consideraes Preliminares........................................................................... 4
1.1. Objetivos .................................................................................................. 4
2. Vistoria ........................................................................................................... 4
2.1. Localizao .............................................................................................. 4
2.2. Caractersticas da regio ......................................................................... 5
2.3. Croqui de localizao............................................................................... 5
2.4. Caracterstica do terreno ......................................................................... 6
2.5. Caractersticas da construo ................................................................. 6
3. Critrios de avaliao ..................................................................................... 7
4. Metodologia .................................................................................................... 7
5. Clculo do valor do terreno ............................................................................ 8
5.1. Homogeneizao dos terrenos ................................................................ 8
6. Clculo da benfeitoria ................................................................................... 11
7. Concluso tcnica ........................................................................................ 13

4
1. Consideraes Preliminares

A presente avaliao foi solicitada pelo Prof. Ivair Salomo Liboni,

referente a uma residncia unifamiliar, situada na rua Oleno Cunha Vieira, 53,
Vila Machadinho, no municpio de Presidente Prudente.
O proprietrio do imvel, o senhor Seiko Komesu e outros, autorizou a
referente avaliao para venda do imvel.

1.1. Objetivos

A avaliao tem por objetivo encontrar o real valor de mercado do imvel

e sua benfeitoria situado no municpio de Presidente Prudente.

2. Vistoria

No dia 26 de maio de 2015 foi realizado a vistoria in loco no imvel

identificado, pelos alunos Rafael Kazuhiro Tsujino e Rafael Cavicchioli Batista,
presenciando as atividades realizadas e demais verificaes necessrias a
avaliao.

2.1. Localizao

O imvel est situado na rua Oleno Cunha Vieira, nmero 53, Vila
Machadinho, quadra 14, lote 18, no municpio de Presidente Prudente SP.

5
2.2. Caractersticas da regio

uma regio composta por residncias de padro mdio-alto. Possui

infraestrutura completa, rede de gua potvel, rede de energia eltrica,
iluminao pblica, ruas pavimentadas, meio-fio e sarjetas, esgotamento
sanitrio e rede de telefonia.
O relevo composto por colinas mdias, o solo da regio aparenta ser de
boa qualidade. Praticamente prximo ao centro da cidade, uma regio de boa
localizao, destinadas a moradia e ao comrcio.
Alguns pontos de referncia so o Clube APEA (Associao Prudentina
de Esportes Atlticos) e a Parquia Nossa Senhora do Carmo, na Vila Maristela.

2.3. Croqui de localizao

6
2.4. Caracterstica do terreno

Incorporao registrada na matrcula nmero 9.888, no oficial do registro

de imveis de Presidente Prudente sob ficha n 2, datada de 03/05/2004, segue
em anexo.
O terreno apresenta formato regular (11,00 metros de largura e 44,00
metros de comprimento), totalizando uma rea de 484,00m, conforme matrcula
9.888 do 1 CRI. A topografia do terreno se apresenta plana.

2.5. Caractersticas da construo

A construo da benfeitoria teve por finalidade a moradia de seus

proprietrios, sendo totalmente residencial.
uma casa de padro mdio-alto, composto por um pavimento,
constitudo de 3 dormitrios (1 sute), banheiro, sala de estar, copa, cozinha,
garagem coberta para dois carros, rea de servio e jardim de inverno.
Toda estrutura foi feita em concreto armado, com alvenaria de vedao
em blocos cermicos de 6 furos, cobertura em telha cermica. O acabamento se
dar pela seguinte tabela:
Compartimento

Piso

Parede

Teto

Sala de estar

Porcelanato

M. corrida e tinta acrlica

Gesso

Copa e cozinha

Porcelanato

Porcelanato

Gesso

Dormitrios

Porcelanato

M. corrida e tinta acrlica

Gesso

Banheiros

Porcelanato

Porcelanato

Massa corrida

rea de servio

Porcelanato

Porcelanato

Massa corrida

As esquadrias utilizadas so em alumnio, todas as portas do imvel so

de madeira compensada, exceto a porta da frente que em madeira macia e
da cozinha em alumnio.

7
Os acessrios do banheiro e da cozinha so alumnio cromado e o balco
em granito.

3. Critrios de avaliao

A seguinte avaliao ser feita com base nas recomendaes das normas
em vigor:
- Norma Brasileira NBR 14.653, da ABNT (Associao Brasileira de
Normas Tcnicas) Avaliao de bens Parte 1 (2004): Procedimentos gerais,
e Parte 2 (2011): Imveis urbanos;
- Normas para Avaliao de Imveis Urbanos, do Ibape (Instituto
Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia) de So Paulo, 2005.

4. Metodologia

Utilizando o mtodo comparativo direto de dados de mercado, o valor do

terreno obtido por intermdio da comparao com dados de mercado,
devidamente homogeneizados na forma usual e de acordo com as instrues
normativas.
Primeiramente, deve-se achar o preo por m de cada terreno, se caso o
terreno for uma oferta aplica- se o fator de fonte aos valores dos dados de
mercado e deve- se subtrair 10% do seu valor, isto , um desconto considerando
eventual venda em curto prazo. E se estiver vendido, mantenha- se o valor.
Deve- se achar uma mdia aritmtica de todos os valores por m. Dessa
mdia deve- se majorar 30% e minorar 30% para excluir os valores discrepantes.
Ao final, achar uma mdia saneada dos valores restantes.

8
5. Clculo do valor do terreno

Valores dos terrenos com suas respectivas reas:

- terreno 1 rua Oleno da Cunha Vieira, 53: Avaliado 484,00m
- terreno 2 Vila Lessa: R$ 150.000,00 220,00m (oferta)
- terreno 3 Vila Cel. Goulart: R$ 320.000,00 420m (oferta)
- terreno 4 Vila Jesus: R$ 250.000,00 286m (oferta)
- terreno 5 Vila Machadinho: R$ 320.000,00 440m (oferta)
- terreno 6 Jardim Aviao: R$ 260.000,00 360m (vendido)
Obs.: As imagens dos terrenos e as fontes de informao seguem em anexo.

5.1. Homogeneizao dos terrenos

A homogeneizao consiste em aplicar coeficientes corretivos do preo

do terreno em oferta ou transao para um preo que o terreno teria, se tivesse
dimenses ideais (frente de referncia, profundidade mnima e mximas
recomendadas para o local etc.), se a poca da oferta ou transao fosse a da
data da avaliao e se o imvel estivesse localizado no local em que est o
terreno objeto da avaliao.
Assim temos os seguintes fatores de homogeneizao:
- Reduo do preo vista;
- Correo da elasticidade da informao pelo fator de compra;
- Clculo da profundidade equivalente e do fator de profundidade;
- Clculo do fator frente;
- Clculo do fator transposio;
- Clculo do fator de atualizao;

9
Terreno 2: homogeneizao pelo clculo do fator de frente
O terreno 2 tm dimenso de 11x20m, totalizando 220m, sendo oferecido
por R$ 150.000,00 e est situado na ZR3 do municpio de Presidente Prudente,
cuja frente mnima do lote 12m.
(Fr/2) < Fe < 2Fr = (12/2) < Fe < 2x12
6 < 11 < 24 OK!

/
12 1/4
)
= ( )
= 1,022

11

Cf = (

V. terreno = V2 x Cf = R$ 681,82 x 1,022 x 0,90 = R$ 627,14/m

Terreno 3: homogeneizao por reduo do valor vista
O terreno 3 tm dimenso de 12x35m, totalizando 420m, sendo o preo
total oferecido R$ 320.000,00 sendo 60% vista e 40% em 24 meses, situado
na ZR3.
Vv = % a vista x (V. terreno/rea) + [% a prazo x (V. terreno/rea) x (1-Fcj)]

Vv = 0,60 x (R$ 761,90/m) + [0,40 x (R$ 761,90/m) x (1 24x1%)

Vv = 457,14 + 231,62 = R$ 688,76/m x 0,90 = R$ 619,88/m
Terreno 4: homogeneizao por correo da elasticidade
O terreno 4 tm dimenses de 11x26m, totalizando 286m, oferecido por
R$ 250.000,00 e por ser uma oferta, procede-se um desconto de 10% para uma
eventual venda futura, ZR3.
V4 = Vv x 0.90 x Cf = R$ 874,13/m x 0,90 x 1,022 = R$ 804,02/m
Terreno 5: homogeneizao por reduo do valor vista
O terreno 5 tm dimenso de 10x44m, totalizando 440m, sendo o preo
total oferecido R$ 320.000,00 sendo 50% vista e 50% em 18 meses, situado
na ZR3 de Presidente Prudente.
Vv = % a vista x (V. terreno/rea) + [% a prazo x (V. terreno/rea) x (1-Fcj)]

Vv = 0,50 x (R$ 727,27/m) + [0,50 x (R$ 727,27/m) x (1 18x1%)

10
Vv = 363,64 + 298,18 = R$ 661,82/m x 0,90 = R$ 595,64/m
(Fr/2) < Fe < 2Fr = (12/2) < Fe < 2x12
6 < 10 < 24 OK!

/
12 1/4
)
= ( )
= 1,047

10

Cf = (

Vv = R$ 595,64/m x 1,047 = R$ 623,64/m

Terreno 6: terreno vendido
O terreno 6 tm dimenso de 12x30m, totalizando 360m, vendido por
R$ 260.000,00, no h homogeneizao por ser um terreno j vendido. Portanto
mantem-se o valor de venda.

Preo por m
- terreno 2 R$ 627,14/m
- terreno 3 R$ 619,88/m
- terreno 4 R$ 804,02/m
- terreno 5 R$ 623,64/m
- terreno 6 R$ 722,22/m

Achar a mdia da somatria de valores:

Mdia =

Mdia =

5
3.396,90
5

= R$ 679,38/m

Majorar e minorar em 30% e excluir os valores discrepantes:

(-30%) = R$ 475,57/m
(+30%) = R$ 883,19/m

11
Como no h valores discrepantes o valor do m de R$ 679,38.
O valor do terreno 1 ser de:
Terreno 1 = 484m x R$ 679,38/m = R$ 328.819,92
(Trezentos e vinte e oito mil oitocentos e dezenove reais e noventa e
dois centavos).
6. Clculo da benfeitoria

Custo unitrio bsico no Estado de So Paulo, abril de 2015 em R$/m

rea real:
rea privativo: 98,05m
rea e rea de servio: 22,69m
Garagem: 27,81m
Total: 148,55m
rea equivalente:
rea privativo: 98,05m x 1,00 = 98,05m
rea e rea de servio: 22,69m x 0,70 = 15,88m
Garagem: 27,81m x 0,60 = 16,69m
rea de construo equivalente total: 130,62m

Valor da benfeitoria (padro normal)

Vb = 130,62m x R$ 1.434,26 = R$ 187.343,04

12
Fator de depreciao
Idade da construo 8 anos
Tempo estimado de vida til da construo 80 anos
Idade em % de vida = 8/80 = 10,0% (tabela de Ross-Heidecke vide
anexo)
D=

D=

(100)
100
(10013,20)
100

= 0,868

A depreciao calculada em cima da benfeitoria:

Vb= R$ 187.343,04 x 0,868
Vb= R$ 162.613,76
(Cento e sessenta e dois mil trezentos e quarenta e trs reais e
setenta e seis centavos).
Valor do imvel:
V. Imvel = V. terreno + V. benfeitoria
V. Imvel = R$ 328.819,92 + R$ 162.613,76
V. Imvel = R$ 491.433,68
(Quatrocentos e noventa e um mil quatrocentos e trinta e trs reais e
sessenta e oito centavos).
Fator de comercializao
Fc=

()
()

$800.000,00
$ 491.433,68

= 1,628

13
Valor da avaliao:
V. avaliao = (V. terreno + V. benfeitoria) x F. comercializao
V. avaliao = (R$ 328.819,92 + R$ 162.613,76) x 1,628
V. avaliao = R$ 800.054,03 = +/- R$ 800.000,00
(Oitocentos mil reais)

7. Concluso tcnica

Utilizando- se do mtodo comparativo direto de dados de mercado,

seguindo as normas estabelecidas pela ABNT, NBR 14.653 e a Norma para
Avaliao de Imveis Urbanos do Ibape SP, o valor da avaliao do imvel na
rua Oleno Cunha Vieira de R$ 800.000,00 (Oitocentos mil reais).

Presidente Prudente, 26 de maio de 2.015.

____________________________
Eng. Rafael Kazuhiro Tsujino

____________________________
Eng. Rafael Cavicchioli Batista

14

ANEXOS

15
Terreno 2

Figura 1 - Terreno na Vila Lessa (fonte: Bosque Imobiliria)

Terreno 3

Figura 2 - Terreno na Vila Cel. Goulart (fonte: Imobiliria Carron)

16
Terreno 4

Figura 3 - Terreno na Vila Jesus (fonte: do prprio autor)

Terreno 5

Figura 4 - Terreno na Vila Machadinho (fonte: Imobiliria Sfera)

17
Terreno 6

Figura 5 - Terreno no Jardim Aviao (fonte: Imobiliria Franco)

Imvel avaliado

Figura 6 - Fachada do imvel avaliado (fonte: do prprio autor)

18

Figura 7 - Quadra esportiva e rea de servio (fonte: do prprio autor)

19

Figura 8 - Corredor do imvel e escritura do terreno (fonte: do prprio autor)

20

Figura 9 - Planta baixa do imvel avaliado (fonte: do prprio autor)

21

Tabela de Ross-Heidecke
para Depreciao de Imveis
CDIGO

CLASSIFICAO

CDIGO

Novo

Entre novo e regular

Regular

Entre regular e reparos simples

CLASSIFICAO
Reparos simples
Entre reparos simples e
importantes
Reparos importantes
Entre reparos importantes e s/
valor

ESTADO DE CONSERVAO

IDADE EM % DE
VIDA

2,00

1,02

1,05

3,51

9,03

18,90

39,30 53,10

75,40

4,00

2,08

2,11

4,55

10,00

19,80

34,60 53,60

75,70

6,00

3,18

3,21

5,62

11,00

20,70

35,30 54,10

76,00

8,00

4,32

4,35

6,73

12,10

21,60

36,10 54,60

76,30

10,00

5,50

5,53

7,88

13,20

22,60

36,90 55,20

76,60

12,00

6,72

6,75

9,07

14,30

23,60

37,70 55,80

76,90

14,00

7,98

8,01

10,30

15,40

24,60

38,50 56,40

77,20

16,00

9,28

9,31

11,60

16,60

25,70

39,40 57,00

77,50

18,00

10,60

10,60

12,90

17,80

26,80

40,30 57,60

77,80

20,00

12,00

12,00

14,20

19,10

27,90

41,80 58,30

78,20

22,00

13,40

13,40

15,60

20,40

29,10

42,20 59,00

78,50

24,00

14,90

14,90

17,00

21,80

30,30

43,10 59,60

78,90

26,00

16,40

16,40

18,50

23,10

31,50

44,10 60,40

79,30

28,00

17,90

17,90

20,00

24,60

32,80

45,20 61,10

79,60

30,00

19,50

19,50

21,50

26,00

34,10

46,20 61,80

80,00

32,00

21,10

21,10

23,10

27,50

35,40

47,30 62,60

80,40

34,00

22,80

22,80

24,70

29,00

36,80

48,40 63,40

80,80

36,00

24,50

24,50

26,40

30,50

38,10

49,50 64,20

81,30

38,00

26,20

26,20

28,10

32,20

39,60

50,70 65,00

81,70

40,00

28,80

28,80

29,90

33,80

41,00

51,90 65,90

82,10

42,00

29,90

29,80

31,60

35,50

42,50

53,10 66,70

82,60

44,00

31,70

31,70

33,40

37,20

44,00

54,40 67,60

83,10

46,00

33,60

33,60

35,20

38,90

45,60

55,60 68,50

83,50

48,00

35,60

35,50

37,10

40,70

47,20

56,90 69,40

84,00

50,00

37,50

37,50

39,10

42,60

48,80

58,20 70,40

84,50

52,00

39,50

39,50

41,90

44,00

50,50

59,60 71,30

85,00

54,00

41,60

41,60

43,00

46,30

52,10

61,00 72,30

85,50

56,00

43,70

43,70

45,10

48,20

53,90

62,40 73,30

86,00

22

58,00

45,80

45,80

47,20

50,20

55,60

63,80 74,30

86,60

60,00

48,80

48,80

49,30

52,20

57,40

65,30 75,30

87,10

62,00

50,20

50,20

51,50

54,20

59,20

66,70 75,40

87,70

64,00

52,50

52,50

53,70

56,30

61,10

68,30 77,50

88,20

66,00

54,80

54,80

55,90

58,40

69,00

69,80 78,60

88,80

68,00

57,10

57,10

58,20

60,60

64,90

71,40 79,70

89,40

70,00

59,50

59,50

60,50

62,80

66,80

72,90 80,80

90,40

72,00

62,20

62,20

62,90

65,00

68,80

74,60 81,90

90,90

74,00

64,40

64,40

65,30

67,30

70,80

76,20 83,10

91,20

76,00

66,90

66,90

67,70

69,60

72,90

77,90 84,30

91,80

78,00

69,40

69,40

72,20

71,90

74,90

89,60 85,50

92,40

80,00

72,00

72,00

72,70

74,30

77,10

81,30 86,70

93,10

82,00

74,60

74,60

75,30

76,70

79,20

83,00 88,00

93,70

84,00

77,30

77,30

77,80

79,10

81,40

84,50 89,20

94,40

86,00

80,00

80,00

80,50

81,60

83,60

86,60 90,50

95,00

88,00

82,70

82,70

83,20

84,10

85,80

88,50 91,80

95,70

90,00

85,50

85,50

85,90

86,70

88,10

90,30 93,10

96,40

92,00

88,30

88,30

88,60

89,30

90,40

92,20 94,50

97,10

94,00

91,20

91,20

91,40

91,90

92,80

94,10 95,80

97,80

96,00

94,10

94,10

94,20

94,60

95,10

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