Valuacin Inmobiliaria con Fines Fiscales

ENTORNO
El centralismo econmico, poltico y social heredado hasta nuestros das; la
apertura a ultranza de la economa nacional mediante el mito de la solucin
mgica de los problemas nacionales a partir de la liberacin del mercado;
La aplicacin vehemente de modelos econmicos que incentivan la concentracin
de la riqueza nacional en pocas manos y sus efectos devastadores que se han
traducido en ms de 60,000, 000 de mexicanos sumidos en la pobreza;
El empleo de modelos econmicos concentradores que limitan el desarrollo
integral del pas e incentivan el abandono sistemtico de las comunidades rurales;
as como el crecimiento natural de la poblacin, son algunas de las principales
causas del desmedido crecimiento espacial, problemtica y efervescencia poltico
social que subsisten hoy en da, en una de las ciudades ms grandes del
mundo, la Ciudad de Mxico.
El Distrito Federal tiene una superficie urbana de 63,382 Ha. (42.54%), y 85,612
Ha. rurales (57.44%),
Cuenta con una poblacin de 8,500,000 habitantes, y se estima recibe todos los
das en promedio a 4,000,000 de visitantes de los municipios conurbados del
Estado de Mxico, as como de otros Estados vecinos.
El Distrito Federal es y ha sido a lo largo de su historia la ciudad ms importante
de la Repblica Mexicana, con la mayor concentracin de poblacin, servicios
pblicos y equipamiento urbano, algunos de ellos de alta especializacin en
materia de salud, educacin, comercio, industria, telecomunicaciones y servicios.
El Distrito Federal, mejor conocido como la Ciudad de Mxico, es sin lugar a
dudas la ciudad de todos los mexicanos, ya que siempre ha ofrecido a sus
habitantes y visitantes las ms amplias oportunidades; mismas que sin embargo,
poco a poco se han venido rebasando, como consecuencia de las crisis recurrentes
que han propiciado un proceso sistemtico de desaceleracin econmica, que se
ha traducido entre otros aspectos no menos importantes, en la quiebra de
medios de produccin manufacturera y de servicios, en su caso en el xodo de los
mismos a otras ciudades del pas, en busca de mejores condiciones para su
desarrollo.
La alta concentracin de personas, el escaso poder adquisitivo de la mayora, la
poca oferta de empleos fijos, el creciente comercio informal, los altos ndices de

inseguridad y contaminacin ambiental, son slo algunos de los problemas que se

derivan de la aplicacin de polticas inadecuadas, especialmente en el mbito de
la economa, que aunado a un manejo poco claro e irresponsable de las finanzas
pblicas,
ha generado un circulo vicioso, en donde se ha disminuido
sensiblemente la produccin de bienes y servicios, con ello la creacin de empleos,
y la correspondiente recaudacin de contribuciones y por ende el dficit y deterioro
de servicios pblicos e infraestructura urbana.
PROBLEMATICA
Dentro de los graves problemas que aquejan a la ciudad, el de la desigualdad
social es seguramente uno de los que ms laceran la conciencia humana,
cohabitan en el Distrito Federal en forma muy riesgosa, evidentes contrastes en
los niveles de bienestar en la poblacin.
Gran parte de dicha poblacin se localiza en las colonias o suburbios ms pobres
de la ciudad o en zonas de preservacin ecolgica que son importantes reas
verdes que ayudan a oxigenar el ambiente y posibilitan la recarga de mantos
acuferos, e incluso son el principal hbitat de plantas y animales, algunos de ellos
endmicos que se encuentran en peligro de extincin; en el peor de los casos, en
zonas invadidas de alto riesgo, que no son propicias para el establecimiento de
asentamientos humanos y de desarrollo urbano, por las condiciones fsicas
inadecuadas del terreno, como son los lomeros con pendientes pronunciadas y
suelos de baja capacidad de carga o con altos grados de desplazamiento lateral
y/o en su caso con estratigrafas de rocas dispersas con fallas visibles, en
barrancas, escurrimientos pluviales, lechos de canales, riachuelos o lagunas, en
muchos de los casos aparentemente secos, con avenidas continuas o acumulacin
pluvial espordica, as como, en terrenos cuyo subsuelo presenta riesgos de
hundimiento producto de oquedades naturales o de minas en desuso.
Los asentamientos antes mencionados amen de plantear serios problemas de
regulacin, generan fuertes presiones de demanda de nuevos servicios pblicos,
independientemente a la demanda de mantenimiento y restitucin de los servicios
pblicos ya existentes en el resto de la ciudad, situacin que viene agravar el
dficit de la prestacin de los mismos por la falta de recursos econmicos que
padece el gobierno para afrontar dichos requerimientos.

PREMISAS DEL ANALISIS

Los habitantes de la Ciudad de Mxico cuentan con uno de los mayores niveles
educativos del pas, por lo que con plena conciencia exigen que sus demandas

sean oportunamente atendidas y que haya cada vez ms y mejores

pblicos.

servicios

Corresponde al
gobierno, especialmente a aquel que ha sido elegido
democrticamente, cumplir fielmente con los compromisos adquiridos, dar cuentas
claras y precisas del avance y conclusin de programas y de los recursos
financieros ejercidos.
Para lograr lo anterior, las decisiones y acciones de gobierno deben tomar en
consideracin las ms diversas opiniones, por muy dispares que estas sean, ya
que se debe gobernar para todos, logrando consensos a partir de los disensos,
actualmente no es posible gobernar buscando el beneficio personal o de grupo.
Es imprescindible por tanto, incentivar el crecimiento econmico de la ciudad de
manera sostenida, armnica e integral, cuidando los recursos naturales, el medio
ambiente y especialmente el agua.
Hay que brindar facilidades para lograr la inversin y la generacin de riqueza,
que entre otros aspectos permita la creacin de un mayor nmero de empleos,
que sirva de base para fomentar ante todo la solidaridad entre los habitantes de la
gran urbe, para ello es de igual forma necesario el fortalecimiento y consolidacin
de las instituciones pblicas mediante la concertacin poltica y social para
gobernar para todos y revertir las desigualdades ya mencionadas.
Para alcanzar una ciudad ms justa y equitativa, ser necesario entre otras cosas,
adems de polticas que fomenten la inversin y generacin de riqueza,
la
necesaria captacin de recursos tributarios
mediante una audaz y eficiente
poltica fiscal; garantizando
un completo y actualizado registro de los
contribuyentes, asimismo que facilite el pago de sus obligaciones fiscales; que
promueva una sana cultura del s pago, aplicando mecanismos oportunos de
fiscalizacin que eviten la evasin y defraudacin fiscal; complementariamente
ser indispensable realizar una revisin y actualizacin minuciosa de los elementos
bsicos que conforman la estructura de las contribuciones ( objeto, sujeto, base y
tarifa) para evitar que el ingreso tributario se deteriore en trminos reales, esto
con el claro propsito de incrementar la cantidad y calidad de los servicios pblicos
que la poblacin demanda.

DIAGNOSTICO
La llamada riqueza patrimonial existente en el Distrito Federal es una de las mas
importantes fuentes de ingresos locales, cifras conservadoras sealan que en
Ciudad de Mxico existen aproximadamente alrededor de dos millones predios.

En este mismo orden de ideas y de acuerdo con lo marca el Cdigo Financiero del
Distrito Federal vigente, son contribuciones vinculadas con los bienes inmuebles:

El impuesto predial
El impuesto sobre adquisicin de inmuebles; y las
Contribuciones por mejoras

Asimismo y aunque en el citado ordenamiento no se seale a los Derechos, estos

si participan como contribuciones ligadas a los bienes inmuebles, especficamente
por el pago de licencias por la fusin o subdivisin de predios, por el registro de
obra ejecutada sin licencia y por contraprestaciones por el uso o goce de bienes
del dominio pblico.
En tratndose de impuestos y de acuerdo con lo que establece la ley de ingresos
del presente ejercicio fiscal, las estimaciones por Predial e ISAI, representan en
conjunto aproximadamente el 50% de los mismos; lo anterior revela por si
mismo, la importancia que representa mantener actualizados los elementos que
conforman la estructura de dichas contribuciones.
En cualquier caso y de manera general, podemos sealar que la base para fijar
dichas contribuciones es el valor del inmueble (catastral y/o comercial), mismo que
se obtiene mediante procedimientos de valuacin masiva o individual segn sea el
caso.
Modificaciones al Art. 115 Constitucional
Aspecto fundamental que debe tomarse en cuenta al respecto son las
modificaciones efectuadas el da 23 de diciembre de 1999 al Art. 115
Constitucional, el cual en su Art. 5 transitorio seala en trminos generales que
los valores aplicables a las contribuciones vinculadas a los bienes inmuebles deben
ser equiparables a los a valores de mercado del suelo, por lo que se requiere
establecer procedimientos objetivos que permitan cumplir con dicho ordenamiento
de forma proporcional y equitativa.
Se estima que para lograr el cabal cumplimiento de tal disposicin, se debe dar
solucin a diversos aspectos, no solo los estrictamente tcnicos sino tambin
jurdicos, amen de los administrativos.
Valor de mercado ? De que?
Cabe sealar, que uno de los primeros inconvenientes que se presenta en el
cumplimiento de la disposicin en comento, es sin lugar a dudas la ambigedad
respecto del concepto legal de bien inmueble, el cual como sabemos se define muy

claramente en el Cdigo Civil del Distrito Federal, mismo que en trminos

generales lo seala como el suelo y las construcciones existentes en el mismo. As
entonces, la determinacin del valor de mercado, no puede estar referida
exclusivamente a los valores de suelo.
Seguramente algn especialista en materia jurdica, podra alegar, que aun
cuando no se hace referencia explicita a los valores de las construcciones para el
clculo del valor de mercado de los bienes inmuebles, por la naturaleza actual de
la conformacin de la estructura fiscal y en especial por el objeto de las
contribuciones vinculadas a los bienes inmuebles ( esto es, el propio bien
inmueble), se sobreentiende que tambin se debe considerar el valor de mercado
de las construcciones.
Por lo que se podr determinar el valor de mercado del inmueble sumando en su
caso al valor del terreno el valor de las construcciones; algo que resulta
evidentemente muy obvio.
Sin embargo, tambin es muy probable que otro especialista en materia jurdica y
con una interpretacin y punto de vista diferente, considere enfticamente que
el valor que debe considerarse como base gravable a las contribuciones vinculadas
a los bienes inmuebles, deber ser el valor de mercado del suelo, en apego
estricto a la multicitada disposicin.
Por lo que seguramente, en caso de presentarse propuestas de base gravable que
incluyan el valor de las construcciones, se alegue como un acto anticonstitucional,
al no apegarse estrictamente a lo expresado en la carta magna.
Gravar solo suelo?
Ahora bien, en el remoto supuesto de que las modificaciones al Art. 115
efectivamente tengan como fin gravar nicamente al suelo, demanda que
posiblemente fue motivada por un viejo anhelo de algunos estudiosos en la
materia, los cuales estiman que adems de facilitar el clculo de la base gravable,
segn ellos no gravara injustamente las mejoras (construcciones) que fueron
realizadas con el esfuerzo individual del contribuyente.
Existen diversos trabajos que demuestran que la aplicacin de tal propuesta es
prcticamente imposible en el pas y en especial en nuestra ciudad, debido a la
heterogeneidad que existe en las intensidades y tipos de construcciones.
Los resultados de los anlisis respectivos, al fijar el valor catastral solo con
respecto al valor del suelo, evidentemente resultaban inequitativos e injustos, ya
que en una misma colonia con un mismo lote ( tipo ), lo mismo pagara un

contribuyente con una casa modesta, que un contribuyente con un edificio de

varios niveles. Imaginemos que el World Trade Center de la Ciudad de Mxico
pagara lo mismo que una casa habitacin en la misma colonia con un terreno
similar.
As entonces, se estima que uno de los puntos que debern aclararse de forma
paralela es el relativo a la figura legal del Bien Inmueble, que como ya se
menciono se define como el suelo y ( en su caso) las construcciones existentes en
el mismo, por lo que la determinacin de las bases gravables para las
contribuciones vinculadas a los bienes inmuebles deber considerar tanto al suelo
como a las construcciones existentes en el mismo.
La determinacin del valor de mercado un problema tcnico?.
Como ya se pudo observar, existen aspectos jurdicos e incluso administrativos
(amen de algunos de carcter poltico) que debern sortearse para establecer el
valor de mercado de los bienes inmuebles, de acuerdo con el ordenamiento
constitucional, sin embargo se estima que el tcnico es uno de los ms complejos.
Esto debido a que los procedimientos que se emplean actualmente difieren de la
determinacin de los valores de mercado.
Histricamente a la valuacin masiva se le ha definido como el procedimiento
general que permite determinar el valor de todos los inmuebles, aplicando slo un
mtodo de valuacin (el fsico o directo), curiosamente el menos cercano al valor
de mercado. Con la aplicacin de tal procedimiento, se gana en cantidad pero no
en calidad. Esto es, se logra valuar a todos los inmuebles, pero sin hacer una clara
diferenciacin de los mismos.
Abundando al respecto, al valor fsico no se le puede considerar como un mtodo
que permita directamente determinar valores de mercado. Al valor fsico o tambin
llamado de reposicin se le considera un mtodo hbrido, ya que los valores de sus
dos principales componentes (suelo y construcciones) se determinan de manera
diferente; el valor del suelo a partir de anlisis exhaustivo y ponderacin del
mercado de compra-venta de terrenos (cuando realmente se aplica el
procedimiento), y la otra, del valor de reposicin de las construcciones (precios
unitarios por tipo de construccin). La determinacin del valor de cada
componente, requiere de la aplicacin de premios y castigos que permitan ubicar
el valor individual del inmueble a partir de las caractersticas propias de los
mismos.
La determinacin del valor catastral base valores, especialmente en suelo, no
contempla la aplicacin de factores de eficiencia, por lo que la determinacin
presunta de los valores integrados del mercado de un terreno, no podrn ser
equiparables al mercado inmobiliario. Asimismo la aplicacin de valores de

reposicin incorrectos y desactualizados, de igual forma llevaran a determinar

valores que no sean equiparables a los que el mercado reconoce.
Especialmente cuando en la determinacin del valor se establecen lmites en la
aplicacin de factores de demrito, normndose que la depreciacin no podr ser
en ningn caso mayor del 40 %, situacin que contrasta objetivamente con la
determinacin de valores netamente de mercado.
El principal problema que esto conlleva, es que el propio contribuyente podr
ahora de una manera ms directa manifestar su inconformidad respecto de los
valores que en el futuro la autoridad proponga ( en el esquema actual de la ley).
Dicho problema en los anteriores ejercicios fiscales era poco significativo, debido a
que el contribuyente reciba valores catastrales con una proporcin que estaba
entre un 8 a 10 por ciento de su valor de mercado, por lo que el monto por si
mismo no les deca nada, consintiendo de alguna forma el valor propuesto y con
ello el monto del impuesto a pagar.
Por otra parte, el problema de los valores catastrales base renta con las nuevas
disposiciones, se ha visto notablemente agravado, ya que si bien en la practica
establece una misma carga fiscal, la aplicacin del nuevo factor (10) en la formula
para determinar el valor catastral, ha llevado a distorsionar totalmente el valor
deseado de mercado, el cual dicho sea de paso ya se obtena sin aplicar dicho
factor.
Por tanto es necesario enfatizar que el proceso de determinacin de las bases
gravables especialmente para el Impuesto Predial, requiere actualizarse,
incorporando en los procedimientos de valuacin masiva otros elementos que
permitan a pesar del modelo una mejor determinacin de las mismas.
El perfeccionamiento de los procedimientos, el avance de los sistemas de
informacin geogrfica y el desarrollo de sistemas de informtica son la mejor
respuesta a dicha problemtica. Esto es, ya es posible efectuar un mejor proceso
de valuacin que permita efectivamente valuar a todos los bienes inmuebles,
pero donde el fin ltimo sea un mejor establecimiento de las bases gravables,
que a su vez produzcan una mayor certidumbre jurdica y por supuesto en mayor
recaudacin fiscal.
No hay que perder de vista sin embargo, que la determinacin estricta del valor
individual de mercado de cada inmueble, slo es posible mediante los procesos de
valuacin tambin individual, practica valuatoria que efectan los profesionales de
la valuacin inmobiliaria , es decir los peritos valuadores.

Son varios los retos que se deben afrontar para solucionar los actuales problemas
que poseen las contribuciones ligadas a la propiedad raz, pero para todos ellos
existen soluciones.

GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL

19 DE FEBRERO DE 2004

SECRETARIA DE FINANZAS
TESORERIA DEL DISTRITO FEDERAL
SUBTESORERIA DE CATASTRO Y PADRON TERRITORIAL

CONSIDERANDO
Que el Cdigo Financiero del Distrito Federal vigente, establece que la Autoridad
Fiscal debe emitir los procedimientos y lineamientos tcnicos a los que deber
ajustarse la practica de avalos;
Que el dinamismo del desarrollo econmico, social y urbano que vive la ciudad de
Mxico, reclama el mejoramiento de los procedimientos y lineamientos tcnicos
sobre los cuales se realizan los avalos para efectos fiscales, con el propsito de
regular el mercado inmobiliario y que el cobro de los impuestos ligados a la
propiedad inmobiliaria sea proporcional y equitativo; Que deben simplificarse los
requisitos para la autorizacin de instituciones de crdito, sociedades civiles o
mercantiles, corredores pblicos, as como el registro de peritos valuadores;
Que deben simplificarse los requisitos para la autorizacin de instituciones de
crdito, sociedades civiles o mercantiles, corredores pblicos, as como el registro
de peritos valuadores;
Que es importante normar y controlar la prctica valuatoria mediante los
procedimientos y lineamientos tcnicos correspondientes, por lo que he tenido a
bien expedir el siguiente:

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TECNICOSDE

VALUACION INMOBILIARIA, ASI COMO DE AUTORIZACION Y REGISTRO
DE PERSONAS PARA PRACTICAR AVALUOS

Ya que en los Considerandos se hace referencia a una serie de objetivos,

principios, normas y procedimientos, se estima conveniente, sealar
cuales son los Motivos que llevaron en su momento al Ejecutivo a poner
a consideracin del legislativo la aprobacin del Cdigo Financiero del
Distrito Federal. El cual en todo caso es la Ley de cual emana el Manual
en referencia.
Exposicin de Motivos presentada ante la soberana de la Asamblea de
Representantes del Distrito Federal en Diciembre de 1994, por el
entonces Presidente Constitucional de los Estados Unidos Mexicanos Lic.
Ernesto Zedillo Ponce de Len, Se seala que:
El manejo honesto y responsable de los recursos con los que
contribuyen los gobernados es principio bsico e inalterable en sta y en
todas las dems materias a cargo de la Administracin Pblica del
Distrito Federal;
La estructura jurdica del sistema financiero del Distrito Federal,
pretende consolidar lo obtenido en esta materia, es decir, finanzas
pblicas estables y en equilibrio, as como respeto a los principios de
equidad y proporcionalidad, inherentes a esta materia;
Ante lo complejo de la materia se procur reunir una serie de
disposiciones legales actualmente consignadas en diversas leyes y
reglamentos, tanto de carcter federal como local, en un solo cuerpo
legal que de manera sistemtica, congruente y homognea, regule la
actividad financiera del Distrito Federal en su conjunto;
Ese conjunto de normas legales que constituira el Cdigo Financiero del
Distrito Federal, tiene como objeto regular el proceso de programacin,
obtencin, administracin y aplicacin de los ingresos de la Entidad, su
gasto pblico y la contabilidad de los fondos valores y egresos, necesaria
para la integracin de la Cuenta Pblica;
De igual forma, normar las infracciones, delitos y sanciones en contra
de la Hacienda Pblica del Distrito Federal as como los medios de
defensa que los gobernados podrn interponer cuando sientan que con
un acto administrativo se han alterado de alguna manera sus derechos;
Se ha tenido especial cuidado en homologar las actuales normas de
carcter federal, al mbito local, de manera que aunque sea una norma
financiera propia del Distrito Federa ( entre otros aspectos ) no rompa la
necesaria unidad integral de accin, que en esta importante materia
debe existir entre el Distrito Federal y la Federacin

Asimismo, se considera pertinente sealar de antemano algunos de los

artculos consagrados en nuestra carta magna, que no se deben perder
de vista en el quehacer profesional en materia valuatoria.
CONSTITUCION POLITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS
ARTICULO 31 FRACCION IV; ES OBLIGACION DE TODOS LOS
MEXICANOS CONTRIBUIR PARA LOS GASTOS PUBLICOS, ASI DE LA
FEDERACION, COMO DEL DISTRITO FEDERAL O DEL ESTADO Y
MUNICIPIO EN QUE RESIDAN, DE LA MANERA PROPORCIONAL Y
EQUITATIVA QUE DISPONGAN LAS LEYES.
ARTICULO 36: SON OBLIGACIONES DEL CIUDADANO DE LA REPUBLICA
I. INSCRIBIRSE EN EL CATASTRO DE LA MUNICIPALIDAD,
MANIFESTANDO LA PROPIEDAD QUE EL MISMO CIUDADANO TENGA, LA
INDUSTRIA, PROFESION O TRABAJO DE QUE SUBSISTA; ASI COMO
TAMBIEN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO NACIONAL DE CIUDADANOS,
EN LOS TERMINOS QUE DETERMINEN LAS LEYES.
ARTICULO 5: A NINGUNA PERSONA PODRA IMPEDIRSE QUE SE
DEDIQUE A LA PROFESION, INDUSTRIA, COMERCIO O TRABAJO QUE LE
ACOMODE, SIENDO LICITOS. EL EJERCICIO DE ESTA LIBERTAD SOLO
PODRA VEDARSE POR DETERMINACION JUDICIAL, CUANDO SE
ATAQUEN LOS DERECHOS DE TERCERO, O POR RESOLUCION
GUBERNATIVA, DICTADA EN LOS TERMINOS QUE MARQUE LA LEY,
CUANDO SE OFENDAN LOS DERECHOS DE LA SOCIEDAD. NADIE PUEDE
SER PRIVADO DEL PRODUCTO DE SU TRABAJO, SINO POR RESOLUCION
JUDICIAL ; LA LEY DETERMINARA EN CADA ESTADO CUALES SON LAS
PROFESIONES QUE NECESITAN TITULO PARA SU EJERCICIO, LAS
CONDICIONES QUE DEBAN LLENARSE PARA OBTENERLO Y LAS
AUTORIDADES QUE HAN DE EXPEDIRLO.
ARTICULO
8:LOS
FUNCIONARIOS
Y
EMPLEADOS
PUBLICOS
RESPETARAN EL EJERCICIO DEL DERECHO DE PETICION, SIEMPRE QUE
ESTA SE FORMULE POR ESCRITO, DE MANERA PACIFICA Y RESPETUOSA;
PERO EN MATERIA POLITICA SOLO PODRAN HACER USO DE ESE
DERECHO LOS CIUDADANOS DE LA REPUBLICA.
A TODA PETICION DEBERA RECAER UN ACUERDO ESCRITO DE LA
AUTORIDAD A QUIEN SE HAYA DIRIGIDO, LA CUAL TIENE OBLIGACION
DE HACERLO CONOCER EN BREVE TERMINO AL PETICIONARIO

..
..
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
[ART 1 - ART 5]
ARTICULO 1.-Este Manual tiene por objeto sentar las bases para la autorizacin de
personas morales y el registro de personas fsicas para la prctica de avalos para
efectos fiscales; establecer las normas y lineamientos para la prctica de avalos,
su forma, contenido y revisin, as como definir el procedimiento para la aplicacin
de sanciones

Objeto sentar las bases para:

La autorizacin de personas morales y el registro de personas fsicas
para la prctica de avalos para efectos fiscales;
Tiene su fundamento en lo sealado en el Artculo 44 del Cdigo
Financiero vigente; en los hechos se establece como la facultad que se
otorga a dichas personas autorizadas o registradas para practicar
avalos con fines fiscales, las cuales son en primera instancia las
responsables de la elaboracin de los mismos, a estas, se les solicitan y
autorizan los formatos en que se debern presentar los avalos y que
entre otros aspectos, son las encargadas de suscribirlos.
La autorizacin tiene entre otros objetivos, el garantizar a partir de una
adecuada revisin tcnica, efectuada antes de la suscripcin,
el
cumplimiento de los requisitos mnimos de forma y contenido en los
avalos, que permitan la determinacin fundada de los valores; por
tanto, la obligacin de poner firmas y membretes a cambio de cierta
remuneracin por el servicio, no debe considerarse por si solo, como el
principal objetivo de la suscripcin.
Como todos sabemos, la suscripcin de avalos en la prctica genera a
las personas autorizadas, un porcentaje del costo del avalo por dicho
servicio; tal porcentaje va desde un 10 % hasta un 50 %.
En el extremo ms bajo, generalmente lo aplican personas autorizadas,
que son empresas valuadoras ( sociedades civiles o mercantiles ) que
aceptan la promocin de avalos de peritos valuadores registrados por la
autoridad fiscal y que continuamente solicitan el servicio de suscripcin;

En el extremo superior se trata de avalos solicitados directamente a las

personas autorizadas, principalmente a instituciones de crdito, las
cuales generalmente asignan su realizacin a peritos valuadores
registrados por la misma autoridad fiscal y que adems se encuentran en
el padrn respectivo de peritos externos del banco.
En cualesquiera de los dos casos, es importante resaltar que dichas
personas autorizadas requieren el auxilio de peritos valuadores
registrados por la autoridad fiscal para la practica de los avalos.
Asimismo es de igual importancia recalcar, que las personas registradas
para la practica de avalos son peritos valuadores y corredores pblicos,
los cuales pueden efectuar y suscribir dichos avalos, sin necesidad de
ser auxiliados por otras personas fsicas.
La Ley de Corredura Publica faculta de manera directa a los Corredores
(Licenciados en Derecho ) a realizar avalos.
El Cdigo Financiero del Distrito Federal en su art. 44 seala que los
avalos con fines fiscales, podrn ser practicados adems de la autoridad
fiscal, por dichos corredores pblicos (en concordancia con la Ley de
Corredura), Sociedades Civiles o Mercantiles, Instituciones de Crdito,
La Direccin General de Patrimonio Inmobiliario y
PERITOS VALUADORES
AUTORIDAD FISCAL

DEBIDAMENTE

REGISTRADOS

ANTE

LA

Esta disposicin de Ley es relativamente nueva y reconoce la

importancia que para la Autoridad Fiscal del Distrito Federal poseen las
personas fsicas denominadas PERITOS VALUADORES;
Los peritos valuadores por tanto ahora no solo pueden auxilian a las
personas autorizadas, sino tambin como personas registradas pueden
efectuar y suscribir sus propios avalos; este es un viejo anhelo que
finalmente se ve cristalizado en una Ley, por lo que debemos reconocerle
a la Autoridad Fiscal del Distrito Federal su apoyo al respecto.
El mismo Cdigo Financiero en su art. 44 seala que las Instituciones de
Crdito y las Sociedades Civiles o Mercantiles debern auxiliarse para la
realizacin de los avalos de personas fsicas registradas ante la
autoridad.

El perito valuador (persona fsica), es el profesional que realiza los

trabajos valuatorios necesarios para la determinacin del valor de los
bienes inmuebles, los que van desde el estudio de los antecedentes de la
propiedad, la inspeccin fsica al mismo, la descripcin pormenorizada
en formato autorizado, la aplicacin de mtodos y procedimientos de
valuacin, la investigacin de mercado respectiva, sustentacin y
determinacin del valor de los bienes inmuebles.
Trabajo valuatorio que plasma, en un formato autorizado de antemano a
las personas que suscriben los avalos, en este formato se deber contar
invariablemente adems con las firmas y rubricas respectivas, tanto de
la persona que suscribe el avalo, como del perito valuador que auxilia
en la realizacin del mismo.
Debido al proceso en comento, al perito valuador se le considera como el
principal responsable en la determinacin del valor; lo que es fcilmente
comprobable en la medida de que segn sea el caso, el grado de
sanciones que se aplican al mismo (por la naturaleza misma del
proceso), son mayores que las aplicadas a las personas autorizadas, de
tal forma que se le considera como responsable solidario en el Artculo
70 fraccin XVI del Cdigo Financiero del Distrito Federal.
En cuanto al objeto de Establecer las normas y lineamientos para la
prctica de avalos, su forma, contenido y revisin, definidas en esta
primera disposicin:
En trminos muy generales el Manual menciona la normatividad
aplicable, as como, los elementos mnimos que debern contener los
avalos; cabe aclarar, que en su momento eran perfectamente
identificables dichos elementos, a partir del condicionamiento que se
hacia de los formatos a utilizar por las personas autorizadas para la
prctica de avalos con fines fiscales, los cuales se tenan que apegar a
los que estableca la Comisin Nacional Bancaria y de Valores en las
circulares respectivas (1104 y 1202).
Con las adecuaciones en la legislacin correspondiente ( derogacin de
dichas circulares) existe hoy en el Manual un vaco que necesariamente
debe subsanarse, ya que no es del todo posible establecer un formato de
avalo
debido al carcter general que poseen las disposiciones
respectivas y que no se mencionan explcitamente los elementos,
mtodos y soportes que deben aplicarse, situacin que si sealaba en las
circulares de la CNBV en su momento.

Factor importante en los procesos de revisin, es la existencia de

normatividad valuatoria objetiva, debidamente actualizada y apegada a
lo que todos conocemos como la sana prctica valuatoria; en tal sentido
las normas y lineamientos para la realizacin de avalos, tienen como
propsito no solo garantizar la correcta determinacin de los valores,
sino tambin los medios adecuados, transparentes e imparciales para la
revisin de los trabajos valuatorios.
En tal sentido el Manual hace referencia a los mecanismos que utiliza la
Autoridad Fiscal para revisar los avalos efectuados con fines fiscales; en
este orden de ideas, es necesario destacar que en tal proceso slo se
aplica un mtodo para la revisin de los avalos, dicho mtodo es el
mtodo fsico o directo, o tambin conocido como de reposicin.
Para la revisin por este mtodo ( uno de los tres mtodos aplicados en
los avalos), se utilizan valores unitarios de suelo y valores unitarios
para las construcciones (de reposicin nuevo), llamados de referencia,
es importante sealar que cuando dichos valores no estn actualizados
las determinaciones de valor son inexactas.
Cuando esto sucede se pueden incentivar practicas inadecuadas en la
determinacin de las bases gravables, en algunos casos posibles subvaloraciones o sobre-valoraciones de los bienes inmuebles; en el caso
que nos ocupa, subvaluando las bases gravables; accin motivada
generalmente por algunos contribuyentes, que normalmente hacen la
solicitud a los valuadores de establecer el valor alto para la obtencin de
garantas hipotecarias en la obtencin de crditos y el valor ms bajo
para el correspondiente pago de contribuciones fiscales,
ya que
desafortunadamente consideran esto como un gasto y no como una
inversin que se le retribuye en la prestacin de los diversos servicios
pblicos demandados por los mismos.
Asimismo, dichas estimaciones de valor segn sea el caso, pueden ser
inexactas debido a la restriccin aparente en la aplicacin de factores de
demrito mayores al 40 % tanto en suelo como construcciones, o en su
caso en la no aplicacin de factores existentes producto de
obsolescencias funcionales y econmicas, las cuales aplican al valor total
del inmueble.
En cuanto a los procedimientos para la aplicacin de sanciones:
Se sealan las diferentes sanciones a las que se hacen acreedores tanto
las personas autorizadas y registradas, como los peritos valuadores que

auxilian a personas autorizadas, por la no observancia de las

disposiciones normativas y en su caso por la presunta determinacin de
valores incorrectos, en atencin a lo dispuesto por el artculo 45 del
Cdigo Financiero del Distrito Federal.
Se considera que las disposiciones respectivas son medidas
eminentemente correctivas, debido a que se aplican una vez que los
avalos ya han ejercido plenamente su fin fiscal, es decir, se han
utilizado para el pago de alguna de las contribuciones vinculadas a los
bienes inmuebles.
Los efectos que ocasionan las supuestas determinaciones incorrectas de
valor, no solo afectan la relacin profesional de las personas autorizadas
o registradas y de los peritos con la autoridad fiscal y el contribuyente,
sino que conllevan generalmente a grandes perdidas, tanto para la
hacienda pblica como para los dems actores, incluido por supuesto el
propio perito, por tanto, se estima conveniente propiciar cambios en las
polticas de revisin de los avalos, privilegiando
las medidas
preventivas.
..
..
ARTICULO 2 : Para efectos de este Manual, se entender por:
I. Cdigo: el Cdigo Financiero del Distrito Federal;
II. Autoridades fiscales: la Secretara de Finanzas del Distrito Federal, la Tesorera
del Distrito Federal y la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial;
III. Secretara: la Secretara de Finanzas del Distrito Federal;
IV. Tesorera: la Tesorera del Distrito Federal;
V. Subtesorera: la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial;
VI. Avalo: el dictamen tcnico practicado por persona autorizada o registrada
ante la autoridad fiscal, que permite determinar el valor comercial de un inmueble,
con base en su uso, ubicacin, y caractersticas fsicas y urbanas, as como en la
investigacin, anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario, y que plasmada en
un documento que rena los requisitos de forma y contenido establecidos en el
presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones
establecidas en el Cdigo; cuando la contribucin que se determine con base a
dicho avalo sea el Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles, deber
acompaarse del anexo de la declaracin para el pago de dicho impuesto;

En la fraccin VI de entrada se seala el objeto del avalo, el cual es

determinar el valor comercial del inmueble.
Cabe destacar, que anteriormente se sealaba en la definicin de avalo
como objetivo principal, determinar el valor real del inmueble,
recientemente determinar el valor de mercado y finalmente el valor
comercial; la conceptualizacin del valor real origin durante algn
tiempo diversas discusiones respecto de la propia naturaleza del mismo.
Existan opiniones que indicaban que el valor real era el valor fsico o
directo, considerado como el valor intrnseco del bien inmueble,
fundamentando dicha apreciacin, en que es el costo necesario para
reponer a los tabiques (metafricamente hablando), adems de que
se ligaba con el procedimiento que la autoridad fiscal utiliza en la
revisin de los avalos.
Haba sin embargo, otras opiniones que de igual forma se relacionan con
otros mtodos de valuacin, una de ellas, es la relativa al valor de
mercado, afirmndose que el valor real, no podra ser otro que el valor
en que se haba realizado la operacin de compraventa. Se argumentaba
que el valor que poda adquirir un bien inmueble, con determinadas
caractersticas en el mercado inmobiliario, no podra ser diferente al que
posean otros bienes inmuebles similares que se encontraran en venta en
dicho mercado inmobiliario.
Otra de las consideraciones sobre el valor real, se relacionaba de forma
directa con la capacidad que poseen los bienes inmuebles de producir
ingresos, esto es, mediante la renta de los mismos; de igual forma
argumentando,
que el valor del bien inmueble dependa de los
beneficios esperados a futuro, entendiendo a dichos beneficios como las
rentas que se producen en el tiempo, las cuales
debidamente
capitalizadas permiten establecer el valor presente del inmueble.
No obstante lo anterior y a pesar de lo ambiguo del concepto ( valor
real ), para la mayora de los peritos quedaba claro cual era el valor se
estableca en el avalo; ya que los valores antes mencionados, en todo
caso, no son ms que los diferentes valores que se podran obtener con
la aplicacin de los mtodos respectivos, los cuales son requeridos en el
avalo de bienes inmuebles, para la determinacin del valor comercial
del mismo.
El valor comercial es el valor conclusivo del bien inmueble que se
reporta en el avalo, el cual se estable mediante el anlisis cualitativo y

cuantitativo de los mtodos aplicados y de los valores obtenidos con la

aplicacin de los mismos (conocidos tambin como ndices de valor).
Por lo que en este mismo orden de ideas, se debe considerar que el valor
comercial al que se hace referencia actualmente en la definicin de
avalo, es tambin el valor conclusivo que se obtiene en el avalo y que
se seala explcitamente como valor comercial y que como ya se
menciona es el que resulta del anlisis ponderativo de los diferentes
mtodos y valores aplicados y obtenidos. Esto es, no se debe confundir el
valor comercial con ninguno de los mtodos que se aplican en el avalo.
La definicin de avalo seala de manera clara y en forma general
adems del QUE ( determinar el valor comercial), el COMO , sealando
textualmente con base en su uso, ubicacin, y caractersticas fsicas y
urbanas, as como en la investigacin, anlisis y ponderacin del
mercado inmobiliario, ....
Es evidente por tanto, que en la propia definicin establecida por la
autoridad fiscal, se reconoce que adems del mtodo fsico o directo,
existen otros mtodos de valuacin que tienen su fundamento
precisamente en la investigacin , anlisis y ponderacin del mercado
inmobiliario;
Tales mtodos tienen su razn de ser a partir de la existencia de los dos
segmentos que conforman al mercado inmobiliario y que son:
El mercado de arrendamiento de bienes inmuebles y
El mercado de compraventa de bienes inmuebles.
Ambos mercados son fundamentales en la determinacin del valor del
bien inmueble mediante la aplicacin de los mtodos o enfoques de
capitalizacin de rentas y comparativo o de mercado, respectivamente.
Con el objeto de identificar cuales son las principales atribuciones
conferidas y que les otorgan el carcter de autoridad en lo relativo a la
valuacin inmobiliaria con fines fiscales, a continuacin se indican
algunas de las disposiciones respetivas.
LEY ORGNICA DE LA ADMINISTRACIN PBLICA DEL DISTRITO
FEDERAL.

Artculo 30.- A la Secretara de Finanzas corresponde el despacho de las

materias relativas a: el desarrollo de las polticas de ingresos y
administracin tributaria, la programacin, presupuestacin y evaluacin
del gasto pblico del Distrito Federal, as como representar el inters del
Distrito Federal en controversias fiscales y en toda clase de
procedimientos administrativos ante los tribunales en los que se
controvierta el inters fiscal de la Entidad.
Especficamente cuenta con las siguientes atribuciones:
IV. Recaudar, cobrar y administrar los impuestos, derechos,
contribuciones de mejoras, productos, aprovechamientos y dems
ingresos a que tenga derecho el Distrito Federal en los trminos de las
leyes aplicables;
VII. Imponer las sanciones que correspondan por infracciones a
disposiciones fiscales y dems ordenamientos fiscales de carcter local o
federal, cuya aplicacin est encomendada al Distrito Federal;
VIII. Ejercer la facultad econmico coactiva, para hacer efectivos los
crditos fiscales a favor del Distrito Federal;
IX: Vigilar y asegurar en general, el cumplimiento de las disposiciones
fiscales;
X. Formular las querellas y denuncias en materia de delitos fiscales y de
cualquier otro que represente un quebranto a la hacienda pblica del
Distrito Federal;
XI. Las dems que le atribuyan expresamente las leyes y reglamentos.
REGLAMENTO INTERIOR DE LA ADMINISTRACION PUBLICA DEL
DISTRITO FEDERAL
Artculo 35.- Corresponde al titular de la Tesorera del Distrito Federal:
Entre otras disposiciones:
III. Participar en la formulacin de los anteproyectos de iniciativas de
leyes fiscales del Distrito Federal, sus reformas y adiciones, en
coordinacin con la Procuradura Fiscal del Distrito Federal;

VII. Realizar los estudios de mercado inmobiliario, a efecto de

determinar los valores catastrales, as como de aquellos orientados a
definir y establecer la poltica tributaria, para determinar tasas y tarifas
impositivas en materia de contribuciones relacionadas con bienes
inmuebles;
VIII. Llevar y mantener actualizados los padrones de contribuyentes;
IX. Administrar, recaudar, comprobar, determinar, notificar y cobrar las
contribuciones, los aprovechamientos y sus accesorios, as como los
productos sealados en la Ley de Ingresos del Distrito Federal;
XII. Ordenar la prctica de visitas domiciliarias, auditorias, la revisin de
dictmenes y declaraciones, as como visitas de inspeccin y verificacin,
para comprobar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los
contribuyentes, responsables solidarios y dems obligados en materia
fiscal;
XIII. Ejercer la facultad econmico coactiva, mediante el procedimiento
administrativo de ejecucin, para hacer efectivos los crditos fiscales del
Distrito Federal y los de carcter Federal, en los trminos de las
disposiciones fiscales aplicables y de los acuerdos del Ejecutivo Federal;
XVIII. Imponer las sanciones que correspondan por infracciones a las
disposiciones fiscales del Distrito Federal y a las de carcter federal, cuya
aplicacin est encomendada al propio Distrito Federal;
REGLAMENTO INTERIOR DE LA ADMINISTRACION PUBLICA DEL
DISTRITO FEDERAL
Artculo 86.- Corresponde a la Subtesorera de Catastro y Padrn
Territorial:
I. Realizar los estudios del mercado inmobiliario, de la dinmica y las
caractersticas fsicas y socioeconmicas del territorio del Distrito
Federal para efectos de identificar, determinar y actualizar los valores
catastrales de suelo y construccin;
II. Definir y establecer la poltica tributaria para determinar tarifas y
tasas impositivas en materia de los gravmenes ligados a la propiedad
raz;

III. Definir y establecer los criterios e instrumentos que permitan el

registro y el empadronamiento de inmuebles, as como la actualizacin
de sus caractersticas fsicas y de valor;
IV. Establecer y mantener actualizado el padrn cartogrfico catastral
del Distrito Federal, as como el identificador nico que relaciona todos
los conceptos ligados a la propiedad raz;
V. Actualizar y operar el Sistema Cartogrfico Catastral del Distrito
Federal;
VI. Captar, procesar y proporcionar informacin urbana, inmobiliaria y
administrativa, para mantener actualizado el padrn catastral del
Distrito Federal;
VII. Proporcionar servicios de informacin cartogrfico y catastral a
usuarios de las Dependencias, Unidades Administrativas y rganos
Desconcentrados de la Administracin Pblica y al pblico en general,
para fines administrativos y fiscales;
VIII. Participar en los convenios de colaboracin tcnica en materia de
informacin geogrfica, catastral, inmobiliaria y administrativa, con
Dependencias y Entidades de la Administracin Pblica Federal, estatal y
municipal, para fortalecer el Sistema Cartogrfico Catastral del Distrito
Federal y utilizarlo integralmente;
IX. Formular y someter a la consideracin superior los manuales de
valuacin, procedimientos y lineamientos tcnicos a los que se sujetar
la actividad valuatoria para efectos fiscales en el Distrito Federal;
X. Autorizar, registrar y llevar un padrn actualizado de las instituciones
de crdito, sociedades civiles y mercantiles, Direccin General de
Avalos de Bienes del Distrito Federal y corredores pblicos, cuyo objeto
especfico sea la realizacin de avalos de inmuebles y de peritos
valuadores que las auxilien en la prctica valuatoria, para efectos
fiscales, en trminos de lo que establece el Cdigo Financiero del Distrito
Federal;
XI. Requerir y sancionar a las personas autorizadas para la prctica
valuatoria, cuando no se ajusten a los lineamientos y procedimientos
tcnicos que emita la autoridad fiscal, en trminos de lo establecido en el
Cdigo Financiero del Distrito Federal;

XII. Establecer los sistemas y normas para la revisin y control de las

declaraciones, manifestaciones y avisos que presenten los
contribuyentes en relacin con las contribuciones que graven la
propiedad, posesin o transmisin de inmuebles ubicados en el Distrito
Federal, en trminos de las disposiciones fiscales aplicables;
XIII. Ordenar la prctica de avalos sobre bienes inmuebles para los
casos no cubiertos por los mtodos generales de valuacin o que, a juicio
de la autoridad fiscal, resulten necesarios para los efectos de la
determinacin de la base gravable del Impuesto Predial y del Impuesto
sobre Adquisicin de Inmuebles;
XIV. Determinar la base gravable de las contribuciones que tengan por
objeto la propiedad o posesin de bienes inmuebles, as como la
transmisin de los mismos, en los trminos de las disposiciones fiscales
aplicables;
XV. Informar a la Subtesorera de Fiscalizacin y, en su caso, a la de
Administracin Tributaria, de la omisin o diferencias detectadas en el
pago de crditos fiscales, como resultado de la revisin de las
declaraciones del Impuesto Predial y del Impuesto Sobre Adquisicin de
Inmuebles y de los procesos de actualizacin catastral;
XVI: Informar a la Procuradura Fiscal del Distrito Federal de los hechos
que conozca con motivo del ejercicio de sus atribuciones, y puedan
constituir delitos fiscales;
XVII. Establecer y validar la aplicacin de los criterios y procedimientos
para la emisin peridica de las Propuestas de Declaracin de Valor
Catastral y Pago del Impuesto Predial;
XIX. Realizar estudios tcnicos a efecto de identificar y determinar las
zonas de beneficio por obras pblicas proporcionadas por las
Dependencias, Unidades Administrativas, rganos Desconcentrados y
Entidades de la Administracin Pblica y determinar el monto de las
contribuciones de mejoras, atendiendo a la ubicacin de los inmuebles
en dichas zonas, en trminos de lo establecido en el Cdigo Financiero
del Distrito Federal.
..
..

ARTICULO 2 continua:
VII. Personas autorizadas: aquellas personas morales constituidas como
instituciones de crdito, sociedades civiles o mercantiles, con autorizacin vigente
ante la Tesorera para practicar avalos inmobiliarios determinados en el Cdigo,
con auxilio de perito valuador;

Personas autorizadas
De origen la autorizacin para efectuar avalos con fines fiscales a las
instituciones de crdito se fundamento en la Ley de Instituciones de
Crdito; A las sociedades civiles o mercantiles como personas morales,
se les condiciono para efectuar la suscripcin de avalos, bsicamente
en lo referente a sus objetos sociales ( hacer avalos ) y al porcentaje de
participacin de acciones en poder de socio ( s ) peritos valuadores.
El nmero histrico de personas autorizadas es de 186, de las cuales hay
139 vigentes.
..
..
VIII. Personas registradas: los peritos valuadores y corredores pblicos
debidamente registrados ante la Tesorera para practicar avalos inmobiliarios
determinados en el Cdigo;

Personas registradas
Como ya se menciono a los corredores pblicos se les faculto en apego a
la Ley de Corredura Publica; as entonces aquella famosa disposicin
consignada en la Ley de Instituciones de Crdito que indicaba:
Que los avalos practicados por las instituciones de crdito y corredores
pblicos tendrn la misma fuerza probatoria que las efectuadas por
PERITOS; Estaba claro que las instituciones y corredores podan
efectuar avalos, sin embargo no quedaba claro quienes eran los
PERITOS.
Los multicitados PERITOS fueron reconocidos por la Autoridad Fiscal del
Distrito Federal tambin en apego a otra Ley, la Reglamentara del
Articulo 5 constitucional, la cual seala en su correspondiente Articulo
50 fraccin O, que los Colegios de profesionales son los nicos
facultados para emitir la lista de PERITOS.

Este reconocimiento de la Ley, ha sido tambin aceptado por la Sociedad

Hipotecaria Federal, aun cuando ya existen otras figuras para los efectos
de los avalos relacionados con garantas hipotecaras, cuyos extremos
son: el perito valuador especialista con cdula profesional emitida por la
SEP y/o cualquier arquitecto o ingeniero con conocimientos en la
materia ( sin comentarios ).
Existen otras leyes que han sufrido modificaciones en tal sentido, como
es el caso de la Ley de Bienes Nacionales, El Cdigo Fiscal de la
Federacin y el Cdigo Financiero del Estado de Mxico, en todas ellas la
figura del perito especialista se ha preferido al del perito certificado por
Colegio, es algo que no se puede ocultar, sin embargo debemos ser
objetivos al respecto y sacar cada uno nuestras conclusiones al respecto.
A la fecha no hay corredores pblicos con registro vigente y existen ya
29 peritos independientes.
..
..
IX. Peritos valuadores: las personas fsicas registradas ante la Tesorera que
practiquen avalos o auxilien a instituciones de crdito y sociedades civiles o
mercantiles en la prctica de los mismos;

El registro histrico es de 653 peritos auxiliares , encontrndose

vigentes a la fecha 298.

..
..

X. Corredores pblicos: las personas fsicas acreditadas y debidamente registradas

ante la Tesorera para practicar avalos.

Solo existen dos corredores pblicos con registro, sin embargo no estn
sus registros vigentes.
..
..

ARTICULO 3: La prctica de los avalos a que se refiere el Cdigo, se regir por

las normas, procedimientos y lineamientos establecidos en este Manual, as como
en las dems disposiciones aplicables en materia de valuacin inmobiliaria.

La prctica de avalos se sujetara al Manual

Hasta hace pocos aos en este artculo se haca la mencin a que la
practica de los avalos se debera sujetar a lo establecido en el Manual y
que este a su vez en todo caso atenda a las normas que rigen la sana
practica valuatoria;
Actualmente no aparece el concepto de sana practica valuatoria,
concepto que quizs fue estimado como poco claro. Sin embargo, es
necesario enfatizar que el valor que poseen los bienes inmuebles es
considerado precisamente en la sana practica valuatoria como uno solo,
y que la determinacin del mismo mediante avalos efectuados por
peritos valuadores, atiende a mtodos y procedimientos de valuacin
inmobiliaria ampliamente reconocidos a nivel nacional e internacional.
De ah que en apego a los principios antes sealados, se estime
conveniente que el Manual debe normar claramente los mtodos y
procedimientos tcnicos de valuacin complementarios que permitan el
establecimiento del valor comercial de los bienes inmuebles
(independientemente del propsito del avalo), ya que actualmente solo
se les refiere en el mismo, como mtodos alternativos, no precisndolos,
situacin que puede llevar a la discrecionalidad e interpretacin
inadecuada no solo en la realizacin de los avalos, sino tambin en la
revisin de los mismos.
Dichas consideraciones son necesarias, ms aun cuando el valor que se
determina se utiliza para establecer bases gravables, que permitan
enterar y efectuar el pago de una contribucin.
Hay que recordar que los principios de equidad y proporcionalidad
consagrados en nuestra Carta Magna en el artculo 31 fraccin cuarta,
respecto de la obligacin del pago de contribuciones, debe sustentarse
en leyes y reglamentos objetivos de aplicacin general, y en tal sentido
podemos sealar que la valuacin inmobiliaria es una actividad
profesional altamente normada y que atiende necesariamente a la sana
practica valuatoria.
..
..

ARTICULO 4:Corresponde a las autoridades fiscales para efectos de este Manual:

I. Registrar y autorizar a las personas fsicas y morales, respectivamente, para la
prctica de avalos;

Se reitera la facultad para autorizar y registrar personas para la practica

de avalos con fines fiscales, dicho registro se considera discrecional ya
que su otorgamiento supone el cumplimiento irrestricto de una serie de
requisitos, dentro de los que destacan la comprobacin de experiencia
en materia valuatoria, certificacin como perito por Colegio de
Profesionales, y la presentacin de examen, entre otros.
Asimismo es importante recordar que la vigencia de las autorizaciones y
registros correspondientes tienen vigencia de un ejercicio fiscal, esto es
invariablemente del primero de enero al treinta y uno de diciembre del
mismo ao, y que existe un procedimiento anual de revalidacin, con
tiempos perentorios para su ejecucin.
..
..

II. Revisar los avalos elaborados y presentados para efectos fiscales, as como
realizar los anlisis y comprobaciones que se estimen pertinentes;

Una vez que los avalos han sido presentados para enterar y liquidar
cualquiera de las contribuciones vinculadas con los bienes inmuebles
establecidas en Cdigo, esto es, que han ejercido fines fiscales, estos
sern revisados en cualquier tiempo dentro de un plazo de cinco aos,
para comprobar si la determinacin de la base gravable ( valor comercial
del avalo ) utilizada para cuantificar el monto de la contribucin pagada
es la correcta.
Dicha revisin se sujetara a lo establecido en el Manual en cuanto a los
elementos de forma y contenido que deben contener los avalos, as
como al valor determinado utilizando el
mtodo de revisin
contemplado por la Autoridad Fiscal, que se refiere en trminos
generales al mtodo fsico o directo.
La Autoridad Fiscal realizar los anlisis y comprobaciones que se
estimen pertinentes para corroborar la informacin vertida en los
avalos y en su caso cuando se apliquen criterios y mtodos de valuacin
distintos a los establecidos para la revisin efectuada por la misma.
..
..

III. Requerir informacin relacionada con la prctica de avalos a las personas

autorizadas y/o registradas;

En cualquier momento en el periodo de ley de cinco aos y producto de

la revisin de los avalos, la Autoridad Fiscal podr solicitar informacin
adicional inherente a los avalos practicados para corroborar la
fundamentacin de las bases gravables determinadas.
Por tanto es vital que las personas autorizadas y registradas ( incluido el
perito ) tengan siempre a la mano el expediente y avalo durante un
periodo de cinco aos.
..
..
IV. Aplicar exmenes de conocimientos en materia de valuacin inmobiliaria, a los
aspirantes a obtener registro para practicar avalos y a las personas ya
registradas;

Controvertida facultad de la Autoridad Fiscal, que en teora busca en

atencin a la responsabilidad de establecer bases gravables y con ello
obtener ingresos fiscales para hacer frente a la prestacin de servicios
pblicos, garantizar que los aspirantes y personas ya autorizadas y
registradas cuenten con los conocimientos suficientes para efectuar
dichos avalos.
Los exmenes pueden ser de forma escrita o de forma oral; se tienen que
presentar dos avalos, uno de uso habitacional y el otro de uso no
habitacional, avalos eficientemente elaborados, con todos los soportes
debidamente consignados y que sean comprobables; avalos
acompaados de planos a escala en plantas y cortes de fachadas,
fotografas del inmueble y de los comparables.
El examen versa sobre cualquier punto imaginario relacionado con la
valuacin inmobiliaria, y que van desde conocimientos bsicos de
construccin y urbanismo,
hasta los relativos a los articulados
establecidos en Cdigo Financiero y Manual de valuacin la Tesorera,
con la presentacin de uno o dos problemas de aplicacin.
De las experiencias acumuladas en los ltimos exmenes, en los cuales
desafortunadamente han sido contados los aspirantes que los han
aprobado, se puede sealar que estos son aparentemente complejos y

que los temas pueden ser diversos, destacndose los relacionados con
las normas establecidas por la Autoridad Fiscal.
..
..

V. Determinar, actualizar y difundir los valores de referencia y los factores de

eficiencia de las caractersticas de los inmuebles, a los cuales deber sujetarse la
prctica valuatoria, y que sern necesarios para la revisin de avalos;

Para efectuar el proceso de revisin de los avalos la Autoridad Fiscal,

especficamente en la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial, en la
Direccin de Poltica Catastral y Subdireccin de Valores Unitarios e
Inmobiliarios, se actualizan peridicamente los valores unitarios de
suelo y construccin;
Tales actualizaciones son efectuadas de anlisis del mercado inmobiliario
especialmente para obtener los valores de suelo; en este punto es de
suponerse que los valores obtenidos y que posteriormente se publican en
las tablas de valores unitarios de suelo en el propio Manual, son valores
de calle o zona.
Esta ultima aseveracin tiene como lgica el hecho de que a dichos
valores estandarizados a calle o zona, se les debe aplicar en funcin de
las caractersticas propias de cada terreno que se vala premios o
castigos existentes en los mismos.
Por otra parte, los valores unitarios de construccin tambin deben
referirse a los conocidos como valores de reposicin nuevos, ya que se
norma la aplicacin de factores de eficiencia por edad y estado de
conservacin;
As entonces los valores unitarios de reposicin nuevos, se obtienen del
anlisis de costos de diferentes prototipos, de los cuales se tiene un
proyecto arquitectnico definido, la identificacin de conceptos de obra
que van desde la limpieza del terreno hasta la limpieza de la obra
terminada ( antes los conceptos por tramites y licencias de obra ), la
cubicacin y aplicacin de precios unitarios;
Con ello la estimacin de Costos Directos, Indirectos y Utilidad del
Constructor para conocer el costo de la edificacin en estudio; as como
los costos adicionales por promocin y utilidad del inversionista o
promotor (sin dejar de considerar el costo del dinero, segn algunos
versados en el tema).

Una vez determinado el costo de toda la edificacin, el valor unitario de

reposicin nuevo se obtiene de dividir, dicho costo entre la superficie
cubierta de la edificacin considerando los entrepisos y techos
existentes; es importante recordar que las instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias se deben estimar por
separado, ya que en algunos de los prontuarios especializados en la
materia, se incluyen dichos conceptos en el VRN, y con ello se puede
duplicar cierto porcentaje del valor unitario, si no se hacen las
aclaraciones pertinentes.
..
..
VI. Sancionar a las personas autorizadas y registradas que no se sujeten a los
procedimientos y lineamientos tcnicos establecidos en el Cdigo y en el presente
Manual;

Para garantizar la aplicacin de cualquier norma siempre deber existir

una serie de sanciones por la no observancia de la misma; este caso no
es la excepcin y tiene su fundamento en el artculo 45 del Cdigo
Financiero; la aplicacin de sanciones se establecen en diferentes grados
de acuerdo con la gravedad de cada caso.
Las cuales van desde una simple llamada de atencin por escrito hasta la
inhabilitacin temporal o definitiva de la autorizacin y registro, ello
independientemente de las sanciones pecuniarias y otras de carcter
judicial, que pudiesen generarse como producto de la determinacin
incorrecta del valor de los bienes inmuebles.
..
..

VII. Mantener las relaciones institucionales con las autoridades y agrupaciones

pertinentes en lo relativo a la valuacin inmobiliaria;

Todas aquellas que de una u otra forma se relacionen directa o

indirectamente con la valuacin inmobiliaria con fines fiscales; dentro de
ellas podemos destacar, en el mbito gubernamental por ejemplo, a la
Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, donde se norman los planes
de desarrollo urbano del Distrito Federal; En el mbito de
las
instituciones gremiales a los Colegios y Sociedades de profesionales
afines a la materia valuatoria.
..
..

VIII. Evaluar el programa y contenido de los cursos de capacitacin de

instituciones de educacin superior, a fin de comprobar que los peritos valuadores
o corredores pblicos tienen los conocimientos suficientes de los procedimientos y
lineamientos tcnicos, as como de los manuales de valuacin;

En el Distrito Federal se logro un convenio entre la Autoridad Fiscal y la

Universidad Nacional Autnoma de Mxico, la cual imparte la
especialidad de Valuacin en la Facultad de Arquitectura; el citado
convenio permiti entre otros aspectos, que el plan de estudios
respectivos comprendiera todas aquellas materias que la autoridad fiscal
consider necesarias para la practica de la valuacin inmobiliaria con
fines fiscales, en la ciudad de Mxico;
Asimismo, que los egresados titulados, podran con la acreditacin
respectiva, obtener el registro de perito valuador para auxiliar en la
practica de avalos con fines fiscales, sin presentar el examen tericopractico, practicado por la propia autoridad para tal fin.
En la actualidad no esta vigente el acuerdo, se desconoce la razn de
ello, sin embargo se estima que la sola mencin en el Manual debera
aprovecharse en todos los cursos de especialidad que actualmente
existen, para buscar algn tipo de beneficio mediante acuerdos similares
en atencin a los intereses comunes existentes.
..
..
IX. Expedir las constancias de registro y de autorizacin, as como de revalidacin
anual de las mismas; y

Una vez que se ha obtenido la autorizacin o registro respectivo, es de

igual forma importante contar con la constancia respectiva otorgada por
la Autoridad Fiscal, documento que es requerido no solo por notarios
pblicos para cerciorarse de la atribucin otorgada, tambin es requerida
por instituciones de crdito y ltimamente por las unidades de valuacin
de la Sociedad Hipotecara Federal, estas dos ltimas por los servicios
integrales o complementarios de los servicios valuatorios que prestan.
Es importante mencionar que se ha venido comentado la posibilidad de
modificaciones importantes en el Manual, respecto del tiempo de
entrega de las constancias respectivas especialmente en el proceso de
revalidacin anual, la cual se estara condicionando a la entrega
individual en tiempo y forma de los comprobantes de certificacin de

Colegio y no a la presentacin de la lista que actualmente envan dichos

Colegios, en algunos casos una vez iniciado el ejercicio fiscal.
De ah que es una llamada de atencin en tiempo el hecho de que los
procesos de certificacin de peritos en los Colegios sean efectuados
antes del trmino del presente ejercicio fiscal, para garantizar la
continuidad de los registros de perito.
..
..
X. Adoptar las dems medidas necesarias para la debida aplicacin de este Manual.

Todas aquellas que estime conveniente la Autoridad; dentro de las que

pueden destacar los cursos de actualizacin con participacin y
reconocimiento de la propia Autoridad Fiscal..
..
..
ARTICULO 5: Slo surtirn efectos fiscales los avalos que sean practicados por
instituciones de crdito, sociedades civiles o mercantiles, peritos valuadores y
corredores pblicos con autorizacin o registro vigente, segn se trate, en los
trminos de este Manual; en el caso de instituciones de crdito y sociedades civiles
o mercantiles, slo surtirn efectos fiscales los avalos que sean practicados con el
auxilio de peritos valuadores con registro y sin impedimento legal para hacerlo
En el caso de instituciones de crdito y sociedades civiles o mercantiles, slo
surtirn efectos fiscales los avalos que sean practicados con el auxilio de peritos
valuadores con registro y sin impedimento legal para hacerlo

Se aclara que slo los avalos realizados por las personas autorizadas
(con auxilio de peritos valuadores) y personas registradas ( todos
vigentes ), podrn surtir efectos fiscales; esto es, que podrn utilizarse
para determinar la base gravable de las diferentes contribuciones
vinculadas con los bienes inmuebles y con ello pagar el monto de las
contribuciones respectivas.
..
..

CAPITULO II
DE LA AUTORIZACION Y REGISTRO PARA LA PRACTICA DE AVALUOS
[ART 6 - ART 15]
ARTICULO 6.- Las instituciones de crdito y las sociedades civiles o mercantiles
interesadas en obtener autorizacin para practicar avalos debern presentar ante
la Subtesorera la siguiente documentacin y requisitos:

El formato de la solicitud aprobado por la autoridad fiscal, se pone a

disposicin de las personas interesadas, que cumplan en principio con
los requisitos generales para la autorizacin respectiva y se entrega
personalmente en la Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial, en la
Direccin de Poltica Catastral, en el modulo de atencin a peritos y
sociedades, perteneciente a la Subdireccin de Valores Unitarios e
Inmobiliarios.
El domicilio en que se ubican estas oficinas es Doctor la Vista No. 144
primer piso en la Colonia Doctores Delegacin Cuauhtmoc en Mxico
Distrito Federal, en contra esquina Arena Mxico.
..
..
I. Original y copia de la solicitud firmada por el representante legal, misma que
deber contener nombre, firma y cargo de las personas autorizadas para suscribir
los avalos a nombre de la institucin de crdito o de la sociedad civil o mercantil
de que se trate, y el domicilio en el Distrito Federal para or y recibir notificaciones
y documentos;

Destaca el hecho de que se solicita domicilio en el Distrito Federal solo

para or notificaciones, el cual puede ser diferente al domicilio fiscal , as
como el hecho de que no se limita la participacin de personas que no
sean originarias del Distrito Federal, situacin que contrasta con las
disposiciones similares en otras entidades federativas, especialmente las
establecidas en el Estado de Mxico.
..
..
II. Copia Certificada del acta constitutiva debidamente inscrita en el Registro
Pblico de la Propiedad y del Comercio;

III. Copia Certificada del poder notarial del representante legal, para el caso en el
que sea distinto del sealado en el acta constitutiva;

En apego a lo que seala el artculo 44 del Cdigo Financiero en dichos

documentos la Autoridad Fiscal verifica entre otros aspectos, que la
persona solicitante de la autorizacin en el caso de sociedades civiles y
mercantiles tengan como objeto social especfico el realizar avalos,
situacin que no es limitativa respecto de otros objetos complementarios
que esta pudiera tener.
Asimismo en los documentos referidos ( al acta constitutiva), la
Autoridad Fiscal corrobora que por lo menos el 51% de las acciones
estn en poder personas fsicas registradas como perito(s) valuador(es).
Ambos requisitos no aplican a las instituciones de crdito, considerando
que es la Ley de las mismas las que las faculta en la realizacin de los
avalos.
Se puede sealar que tal situacin durante mucho tiempo genero cierto
nivel de inconformidad de parte de los peritos, especialmente cuando a
estos se les obligaba a cumplir con todos los requisitos para efectuar
avalos, mismos que eran revisados por personal de las instituciones de
crdito que no necesariamente estaban obligados a ser pares es decir
peritos.
Aunque aun prevalece en alguna medida tal situacin, con los nuevos
cambios a partir de la nueva Ley de Transparencia y de Fomento a la
Competencia en el Crdito Garantizado , la Sociedad Hipotecaria Federal
a establecido la figura de CONTROLADOR que es el encargado de revisar
y firmar en representacin de las unidades de valuacin ( mismas a las
que por Ley se obligan a constituir las instituciones de crdito ), los
avalos que presenten los peritos, con la ventaja de que dicho
CONTROLADOR tambin es perito ( certificado por colegio o con
especialidad y cedula profesional como tal emitida por la SEP).
Por otra parte y en cuanto al testimonio del poder notarial debidamente
legalizado del representante legal, no se aclara si debe ser o no perito.
Sin embargo, si entendemos que el representante legal es la persona que
tendr que atender los asuntos relativos con los avalos (cualesquiera
que estos sean), sera conveniente que dicho representante legal ante la
autoridad fiscal fuera invariablemente un perito valuador.
..
..

IV. Un ejemplar impreso de los formatos que se utilizarn para los avalos, que
contenga todos los elementos a que hace referencia el presente Manual, as como
un ejemplar de la impresin de los sellos oficiales de la persona moral solicitante;

Esta disposicin en los trminos en los que actualmente se presenta se

considera incompleta, ya que el Manual no seala explcitamente todos
los conceptos, mtodos de valuacin y soportes de mercado que se
deben utilizar en los avalos inmobiliarios,
en los cuales
independientemente del propsito, el objeto es determinar el valor
comercial del bien inmueble;
Se reitera que esto es debido fundamentalmente, a que ya no se
condiciona que los formatos de avalos que tienen que presentar las
personas aspirantes a la autorizacin para la practica de avalos, deban
apegarse a los formatos establecidos por la Comisin Nacional Bancaria
y de Valores;
La razn de que ya no se condicionen los formatos a utilizarse con
respecto a los de la CNBV, es de que la circular 1202 del citado
organismo fue derogada (la cual hacia mencin detallada del formato de
avalo inmobiliario);
Sin embargo, es necesario aclarar que la circular vigente 1462 del mismo
organismo, seala entre otros aspectos, los requerimientos mnimos que
deben cumplir los avalos bancarios, estableciendo que son las propias
instituciones de crdito las que deben formular (en atencin a dichos
requerimientos mnimos) los formatos de avalos respectivos. En tal
sentido, se puede afirmar que el formato tradicional de avalo no ha
dejado de aplicarse, y que en todo caso existen hoy, formatos similares
normados por cada una de las instituciones de crdito.
En tal sentido, se puede afirmar que el formato tradicional de avalo no
ha dejado de aplicarse, y que en todo caso existen hoy, formatos
similares normados por cada una de las instituciones de crdito y de las
ya comentadas unidades de valuacin.
El inconveniente de la falta de precisin en cuanto al tipo de formato de
avalo que se debe presentar para la obtencin de la autorizacin para la
practica de avalos con fines fiscales, fcilmente podra solucionarse si
en el propio Manual se estableciera el formato respectivo, con el
propsito de uniformizar los contenidos mnimos que se requieren para
efectuar un avalo debidamente soportado, mismo que seguramente no

variara gran cosa de los que ya se autorizaron y que adems

invariablemente se siguen utilizando.
Adicionalmente a los formatos, se menciona que se deber presentar un
ejemplar de los sellos que las instituciones de crdito y las sociedades
civiles o mercantiles utilizarn en la suscripcin de los avalos; esto
tiene como objeto contar con elementos que permitan la certificacin
grafica de los avalos.
..
..

V. Los peritos que suscriban avalos debern presentar examen terico-prctico en

los mismos trminos que para el otorgamiento de registro a peritos valuadores. En
caso de que el perito valuador presente constancia aprobatoria de examen anterior
emitida por la autoridad fiscal, se exentar de dicho requisito;

Las personas que debern presentar el examen, son el perito o peritos

valuadores que posean al menos el 51% de las acciones de la sociedad
civil o mercantil, y que sern nicamente los que podrn suscribir los
avalos que practique la sociedad civil o mercantil. Dicho examen ser
aplicado por la autoridad fiscal, en los mismos trminos que el se aplica a
las personas fsicas para el otorgamiento de registro de perito valuador.
Es probable que lo anterior cauce un poco de confusin, y alguien se
pregunte el porque condicionar la autorizacin respectiva a un perito
valuador ya con registro; lo cierto es que no siempre fue requisito el
presentar el examen en comento para obtener el registro respectivo, de
ah que si algn perito valuador en tal situacin pretendiera abrir una
empresa valuatoria, necesariamente tendra que efectuar por primera
vez el examen.
Algo que no debe perderse de vista en tal caso, es que si el aspirante
reprueba el examen, perdera en automtico su registro como perito
obtenido anteriormente, y solo lo recuperara al presentar de nueva
cuenta el examen y por supuesto aprobndolo.
Cabe aclarar que si el perito o peritos dueos de por lo menos el 51 % de
las acciones ya haban obtenido su registro como tal, habiendo
presentando y aprobado el examen terico-practico, de acuerdo con la
legislacin aplicable, podrn ser exentas de tal requisito, acreditndolo
con la constancia aprobatoria emitida en su momento por la autoridad
fiscal.
..
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VI. Listado de los peritos valuadores con capital suscrito en la institucin de crdito
o sociedad civil o mercantil, indicando su nmero de registro vigente ante la
Tesorera; y

Los listados sealados se debern presentar en los formatos emitidos

por la autoridad fiscal para tal fin; en que se habr de indicar para el
primer caso, el nombre completo de los peritos valuadores poseedores
de por lo menos el 51% de las acciones de la empresa, indicando su
nmero de registro respectivo;
..
..
VII. Listado de los peritos valuadores, y su nmero de registro ante la Tesorera,
que auxiliarn en la prctica de avalos. Una vez cumplidos todos los requisitos, la
Subtesorera resolver en un plazo no mayor a 20 das hbiles respecto de la
admisin o rechazo de la solicitud.

De igual forma se deber presentar el listado de los peritos que

auxiliaran a la persona autorizada, el cual contendr el nombre completo
y nmero de registro de los peritos valuadores. Cabe destacar, que no
existen limitaciones respecto de que se incluyan en este mismo listado,
los nombres de los peritos valuadores autorizados para la suscripcin de
los avalos.
Ya que se han cubierto todos los requisitos, es decir, la presentacin de
la solicitud, formatos de avalos, sellos, testimonios, listados y la
acreditacin aprobatoria de exmenes a perito o peritos y se hayan
realizado los pagos de derechos correspondientes segn el Artculo 271
fraccin XIII inciso a del Cdigo Financiero del Distrito Federal que
son de $ 3,808.40; la autoridad tendr 20 das hbiles para dar tramite a
la solicitud;
..
..
La aceptacin de la documentacin por parte de la Subtesorera no implica el
otorgamiento de la autorizacin para ejercer la prctica valuatoria.

Se aclara con esto que la Autoridad Fiscal no esta obligada a otorgar la

autorizacin respectiva con la sola recepcin de los documentos
requeridos, y que en todo caso se deja a salvo la atribucin que dicha

Autoridad posee respecto de verificar si estos documentos cumplen en

rigor y si adems se aprueba el examen correspondiente.
..
..
ARTICULO 7.- La autorizacin que se otorgue para la prctica de avalos a
instituciones de crdito y sociedades civiles o mercantiles, tendr vigencia durante
el ejercicio fiscal de que se trate, y a partir del da siguiente al de su otorgamiento.

No debe perderse de vista que la vigencia mxima es por un ejercicio

fiscal ( del 1 de enero al 31 de diciembre ), renovable cada ao,
cumpliendo con los requisitos establecidos y siempre que no existan
impedimentos para hacerlo; asimismo, en tratndose
de nuevas
autorizaciones ests aplicarn a partir de la fecha de autorizacin y
concluirn el ltimo da de calendario del ejercicio fiscal.
..
..

Dicha autorizacin deber revalidarse anualmente dentro del periodo comprendido

entre el 1 octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal previo a aqul a que se
refiera dicha revalidacin.

El proceso de revalidacin de la autorizacin es para el prximo ejercicio

fiscal y se establece anticipadamente en un perodo establecido dentro
del ejercicio fiscal que corre.
..
..

Para tal efecto, debern pagar los derechos que seale el Cdigo vigente,
independientemente de la fecha en que se realice el trmite respectivo.

Como en todos los casos de pago de derechos y tal como lo establece el

Cdigo Financiero, se deber efectuar antes de la autorizacin
correspondiente.
El artculo 271 del Cdigo Financiero seala los Derechos por la
prestacin de otros servicios, en la fraccin XIII Por autorizacin para
la practica de avalos para efectos fiscales en el inciso
b) Por la revalidacin anual de la autorizacin.. $ 1, 902.65
..
..

Si la institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, no realiza la revalidacin

dentro del tiempo establecido se cancelar automticamente su autorizacin, y
para obtenerla nuevamente tendr que cumplir con los requisitos y trmites
correspondientes.

Sin cometarios
..
..
Cuando una institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, tenga adeudos por
sanciones econmicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o
los comprobantes de liberacin del adeudo, no tendr derecho a su revalidacin en
el periodo correspondiente y se cancelar automticamente su autorizacin para la
prctica de avalos que regula este Manual.

Se entiende que la autorizacin esta condicionada a que no se tienen

adeudos de ningn tipo relacionadas, con declaracin de contribuciones
omitidas producto de avalos incorrectos, as como las multas y
accesorios que correspondan por dicha situacin.
..
..
ARTICULO 8.- Las personas fsicas interesadas en obtener el registro, debern
presentar ante la Subtesorera la siguiente documentacin y requisitos a ms
tardar 15 das hbiles previos a los periodos a que hace referencia el artculo 9:

Esta disposicin desafortunadamente presenta cambios relativamente

nuevos, especialmente los referentes a los periodos en los que se debe
presentar la solicitud para obtener el registro correspondiente, y es que
hasta hace no mucho la solicitud y obtencin del registro no estaba
condicionada en el tiempo y en cualquier momento se poda obtener
dicho registro con el cumplimiento cabal de los requisitos.
Al parecer esta disposicin no esta del todo de acuerdo con las
consideraciones iniciales planteadas en el Manual ( facilitar . ).
..
..

A. Peritos Valuadores Auxiliares

Son las personas fsicas que auxilian a las personas autorizadas esto es a
las instituciones de crdito y sociedades civiles y mercantiles, son en
todo caso las que realizan el avalo y lo presentan para su suscripcin
ante las personas antes sealadas.
De igual forma son las que en su caso suscriben avalos para las
sociedades civiles o mercantiles, son socios de las empresas valuadoras
con el 51% de las acciones de las mismas y
A su vez son los que contando con registro como tal, pueden solicitar y
obtener con el cumplimiento de requisitos establecidos, el registro como
PERITOS INDEPENDIENTES para suscribir avalos.
..
..
I. Original y copia de la solicitud en el formato autorizado, sealando domicilio
para or y recibir notificaciones y documentos dentro del Distrito Federal;

El formato de solicitud aprobado por la autoridad fiscal para obtener el

registro de perito valuador auxiliar, se pone a disposicin de las
personas fsicas interesadas, que cumplan en principio con los requisitos
generales para el registro respectivo y se entrega personalmente en la
Subtesorera de Catastro y Padrn Territorial, en la Direccin de Poltica
Catastral, en el modulo de atencin a peritos y sociedades, perteneciente
a la Subdireccin de Valores Unitarios e Inmobiliarios.
Al igual que a las personas autorizadas se destaca que se solicita
domicilio en el Distrito Federal solo para or notificaciones, esto es, no
se condiciona el lugar de residencia, domicilio de trabajo o domicilio
fiscal, con lo que en el Distrito Federal cualquier perito de cualquier
parte de la Republica Mexicana puede efectuar avalos en esta Entidad,
situacin que contrasta con otras Entidades siendo la mas absurda de
estas, la que limita el libre ejercicio profesional en la Zona Metropolitana
de la Ciudad de Mxico, especialmente en los municipios conurbados del
Estado de Mxico ( Cdigo Fiscal del Estado de Mxico ).
..
..

II. Original y copia del documento con el que acrediten su calidad de perito
valuador de bienes inmuebles, otorgado por el colegio profesional en concordancia
con la ley de la materia, o su registro ante la Direccin General del Patrimonio
Inmobiliario; dicho documento deber tener vigencia para el ejercicio fiscal
correspondiente;

El documento a que se hace mencin en la disposicin, se refiere a la

constancia de acreditacin como perito valuador,
que por Ley
(Reglamentaria del artculo 5 Constitucional en el artculo 50 fraccin
O) otorgan los Colegios de Profesionales afines a la materia valuatoria, a
los agremiados activos dentro del mismo Colegio, y que entre otros
aspectos no menos importantes, demuestran fehacientemente contar
con los conocimientos y experiencia necesarios en el desarrollo de dicha
actividad profesional.
La certificacin como perito valuador por los Colegios, de igual forma
esta condicionada a una revalidacin anual, en la cual el perito debe
demostrar que ha venido desarrollando ininterrumpidamente la funcin
como perito valuador, apegndose en el ejercicio profesional a las
normas y lineamientos tcnicos regidos por la sana practica valuatoria,
asimismo, habindose capacitado y/o actualizado en materia valuatoria
con un mnimo de horas establecidas.
En cuanto a la segunda opcin, es decir contar con registro de la
Direccin General del Patrimonio inmobiliario, se menciona
que
actualmente no existe registro de perito valuador en dicha dependencia,
y que
los avalos realizados han sido efectuados por peritos
valuadores designados directamente por algunos
Colegios de
Profesionales que poseen un convenio para la realizacin de los trabajos
valuatorios.
..
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III. Carta de referencia de la persona autorizada promovente del registro, en la
cual se manifieste el grado de conocimiento, as como la calidad moral y tcnica
del perito;

Fundamentalmente se refiere al requisito de presentar una carta de

recomendacin de parte de la persona que promueve el registro de
perito valuador aspirante, para que ste, una vez obtenido el registro
correspondiente, le auxilie en la practica de los avalos que habr de
suscribir, indicando de forma general
el tiempo y
grado de

conocimiento que posee del mismo, tanto de su calidad moral y como

tcnica.
..
..
IV. Curriculum vitae que desglose cuando menos dos aos de experiencia en
valuacin de bienes inmuebles o en actividades inmobiliarias relacionadas con la
estimacin de costos de edificacin, estudios de factibilidad financiera, de
proyectos inmobiliarios, administracin fsico-financiera de obras y/o con
operaciones comerciales de bienes inmuebles;

El curriculum vitae, es un requisito bsico para conocer los datos

inherentes al lugar y fecha de nacimiento, domicilio, historial acadmico
y grado mximo de estudios, as como su desarrollo profesional,
especialmente en lo relativo a las actividades relacionadas con la
valuacin inmobiliaria u otras afines y que han sido desarrolladas por un
periodo mnimo exigible de dos aos. Se sobreentiende que en ste
documento se deber dejar asentado de manera clara la ocupacin del
aspirante ya sea en el sector pblico o en el sector privado.
Este ltimo requisito tiene como objetivo central, de acuerdo con la
legislacin correspondiente en materia de las responsabilidades de los
servidores pblicos, otorgar o negar el registro como perito valuador, a
aquellos aspirantes a peritos que cumplan una funcin como servidores
pblicos. No se otorga la autorizacin respectiva, cuando se comprueba
que existe un posible conflicto de intereses, especialmente cuando el
aspirante siendo servidor pblico trabaja directa o indirectamente en
actividades vinculadas con la valuacin inmobiliaria con fines fiscales.
..
..
V. Original y copia simple de su cdula profesional, expedida por la Secretara de
Educacin Pblica, y tratndose de corredores pblicos, original y copia simple de
la habilitacin expedida por la Secretara de Economa; y

El Cdigo Financiero en su Artculo 44 fraccin D, seala entre otros

aspectos no menos importantes, que el aspirante debe poseer ttulo
profesional en algn ramo relacionado con la materia valuatoria; La
cdula profesional expedida por las Secretara de Educacin pblica a
que se hace referencia, generalmente se ha asociado a carreras tales
como Arquitectura, Ingeniera Civil, Ingeniera Municipal, as como de
Ingenieros-Arquitectos;

Cabe aclarar sin embargo, que existen peritos valuadores con otras
licenciaturas y que poseen registro como perito valuador, otorgados de
origen por la CNBV, por lo que en su momento fueron registrados como
peritos para auxiliar en la practica de avalos con fines fiscales; dichos
peritos una vez derogado el registro de la CNBV, formaron en sus
respectivos colegios parte de las listas de peritos certificados; as se
reconocen en la practica las carreras afines de Ingeniera Mecnica y
Elctrica y Ingeniera Qumica entre otras. No hay indicios ( por lo
menos normativos ), de que los peritos de estas ltimas carreras,
certificados por Colegio con especialidad en bienes inmuebles, no se les
permita obtener su registro; en todo caso se estima que si cuentan con
los conocimientos y experiencia en la materia y sobre todo lo
demuestran aprobando el examen respectivo, puedan obtener el registro
como perito valuador para efectuar avalos con fines fiscales.
Respecto de la habilitacin expedida por la Secretara de Economa, que
se otorga para ejercer profesin como corredores pblicos, esta se
solicita supletoriamente ya que debemos recordar que a los corredores
pblicos, que son de origen licenciados en derecho, la Ley de Corredura
Pblica les faculta como peritos valuadores.
..
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VI. Aprobar el examen terico-prctico.

Obtener una calificacin no menor a seis en el examen escrito, y haber

presentado avalos que cumplan eficientemente con los requisitos de
forma y contenido; Aun cuando no se hace mencin al respectivo pago
de derechos por la presentacin del examen y del registro respectivo,
estos pagos debern efectuarse; el del examen siempre que se presente
y cuantas veces sea necesario, y el del registro, solo si se ha aprobado el
examen y se ha cumplido con los otros requisitos indispensables para su
otorgamiento. De igual forma en el artculo 271 del Cdigo Financiero en
la fraccin XIII inciso g se seala que por examen en materia de
valuacin inmobiliaria se tendr que pagar por concepto de derechos $
950.25; cantidad a la que se deber sumar los derechos por $ 1,902.65
segn el inciso e si se aprueba el examen y se obtiene el registro (
independientemente de los correspondientes a la revalidacin anual ).
..
..

B. Peritos Valuadores Independientes.

Se refiere a las flamantes personas registradas, que son personas fsicas

(no corredores pblicos), que adems de poder auxiliar a las personas
autorizadas, pueden practicar los avalos suscribindolos ellos mismos.
..
..
I. Cumplir con los requisitos sealados en las fracciones I, II, IV, V y VI del
Apartado A;

Esto es prcticamente todos los requisitos del perito auxiliar, salvo el

referente a la carta de referencia.
..
..
II. Presentar un ejemplar impreso del formato que utilizarn para los avalos, el
cual deber contener todos los elementos a que hace referencia el presente
Manual;

En los mismos trminos de los formatos solicitados a las personas

autorizadas, recalcando que dicho formato debe apegarse a los formatos
tradicionales emitidos en su momento por la CNBV especialmente en su
circular 1202, la cual establece los requisitos mnimos de forma y
contenido, agregando bsicamente algunos conceptos que requiere el
Manual y que son por ejemplo, domicilio de propietario y solicitante,
cuenta de agua, entre otros.
..
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III. Presentar un ejemplar de la impresin de los sellos oficiales que utilizarn en
los avalos que practiquen como perito valuador independiente; y

Igual a los definidos para las personas autorizadas.

..
..

IV. Tratndose de peritos valuadores que ya cuenten con registro como auxiliar,
debern acreditar haber aprobado el examen terico prctico correspondiente.

Recordando que en algn tiempo se emitieron los registros sin examen

previo, se hace el recordatorio que se deber presentar la constancia
respectiva y o en su caso, de no contar con ella, presentar el examen
correspondiente.
..
..
C. Corredores Pblicos
I. Presentar ante la autoridad fiscal los documentos referidos en las fracciones I,
IV, V y VI del apartado A; y
II. Cumplir con lo establecido en las fracciones II, III y IV del apartado B. Los
originales de los documentos referidos en las fracciones II y V del apartado A,
sern devueltos al momento de presentarse la solicitud, una vez cotejada la copia
respectiva.
Una vez admitidos los documentos, y de no haber observacin alguna por parte de
la Subtesorera, sta proceder a fijar el lugar, fecha y hora para la presentacin
del examen terico-prctico, conforme a lo establecido en el artculo 9 de este
Manual.

Presentacin de examen
La Autoridad Fiscal aplicar el examen correspondiente dentro de sus
propias instalaciones en das y horas hbiles, atendiendo entre otros
aspectos al nmero de aspirantes y cargas de trabajo existentes,
actualmente los exmenes que son individuales, se aplican a un grupo,
por escrito y en aulas debidamente acondicionadas para ello.
..
..
ARTICULO 9.- El examen a que se refiere el artculo anterior, se deber presentar
exclusivamente dentro de los siguientes periodos:
I. Primer periodo: se llevar a cabo en los meses de marzo y abril; y
II. Segundo periodo: se llevar a cabo en los meses de septiembre y octubre.

Periodos de examen
Ya se comentaba que esta disposicin representa quizs un retroceso
respecto de lo que anteriormente se hacia en la materia, ya que no
existan normativamente dichos periodos, sin embargo hasta donde se
conoce del asunto, esto es motivado especialmente por las fuertes
cargas de trabajo que tiene la Autoridad en las otras atribuciones que la
Ley de confiere, como es el caso de la determinacin de valores
unitarios, revisin de avalos, entre otros aspectos no menos
importantes.
..
..
Una vez aprobado el examen terico-prctico la Tesorera expedir, dentro de los
10 das hbiles siguientes, el registro correspondiente que acredite que el perito
valuador o corredor pblico, en su caso puede ejercer la prctica valuatoria con
fines fiscales.
De no ser expedido el registro referido en dicho trmino, se entendern como no
satisfechos los requisitos.

Al parecer no aplica la positiva ficta en estos casos, ya que la Autoridad

seala que pasado el periodo de diez das, no se cumpli con los
requisitos establecidos.
..
..
ARTICULO 10.- Para acreditar el examen y as obtener el registro como perito
valuador, se debern observar los siguientes requisitos:
I. Presentarse en el lugar, fecha y hora designados por la autoridad fiscal para
sustentar el examen correspondiente;

Por principio de orden y de importancia, no se aceptan pretextos de

ninguna ndole para el cumplimiento de la presentacin del examen en el
lugar, fecha y hora sealadas.
..
..

II. Demostrar pleno conocimiento de los aspectos vinculados con la valuacin

inmobiliaria, las leyes relacionadas con las contribuciones en que se requieran
clculos relacionados con la materia valuatoria, as como tener amplio
conocimiento y dominio del presente Manual;

Este requisito se plantea de forma general y se refiere al conocimiento

de todo lo relacionado con la valuacin inmobiliaria, dentro del contexto
de lo que anteriormente hemos sealado como la sana practica
valuatoria, para despus aterrizarse en lo concerniente a la valuacin
inmobiliaria con fines fiscales al relacionarse directamente con las leyes
y reglamentos en la materia; cabe sealar que se exigen conocimientos
PLENOS, por lo que de entrada se debe estar conciente de dicho
requerimiento.
Por la propia naturaleza de la valuacin inmobiliaria, se puede afirmar
que los conocimientos que se requieren en esta actividad, la cual es
considerada como una especialidad profesional, tienen su origen inicial
en la formacin acadmica a nivel de licenciatura, en carreras en las
cuales se deben adquirir conocimientos mnimos, que permitan
identificar plenamente las caractersticas de los elementos que
conforman a los bienes inmuebles, esto es al suelo y las construcciones;
as podemos distinguir
entre otros conocimientos no menos
importantes; mecnica de suelos, topografa, fotogrametra, resistencia
de materiales, cimentaciones, estructuras, construccin, precios
unitarios, diseo arquitectnico etc.; as como administracin de obras,
estadstica, principios de economa, contabilidad, etc.
A partir de estos conocimientos bsicos, se completa la formacin
profesional de los peritos con capacitacin en normatividad valuatoria,
mtodos y procedimientos de valuacin inmobiliaria, profundizando en
materias tcnico, administrativas y jurdicas, mediante diversos cursos
impartidos por los Colegios, asociaciones gremiales de valuacin y
escuelas de nivel profesional. Parte fundamental de la formacin del
perito valuador ha sido y es , adems del conocimiento terico, la
necesaria practica profesional, esto es la realizacin de avalos
inmobiliarios.
..
..

III. Tener conocimiento de mtodos alternativos de valuacin;

Ya hemos sealado reiteradamente, que la determinacin del valor de

los bienes inmuebles mediante avalos efectuados por peritos
valuadores, dentro de los procesos de la valuacin inmobiliaria, en el
contexto de la sana practica valuatoria, requieren invariablemente por
normatividad valuatoria, la aplicacin de diferentes mtodos de
valuacin inmobiliaria.
En este orden de ideas, se establece que los mtodos que en el Manual
se nombran como alternativos (respecto del mtodo que utiliza la
autoridad fiscal para la revisin de avalos con fines fiscales), en la
determinacin del valor comercial de los bienes inmuebles, son
necesariamente aplicados por los peritos valuadores en los avalos,
independientemente del propsito que se de a los mismos.
Por tanto cuando la Autoridad se refiere a tales mtodos alternativos, se
est refiriendo sin lugar a dudas a los mtodos de: capitalizacin de
rentas o de ingresos; comparativo o de mercado y en su caso al conocido
como residual.
As entonces el aspirante debe poseer los conocimientos inherentes a
dichos mtodos, adems de los relativos al mtodo que aplica la
autoridad en la revisin de los avalos con fines fiscales ( el fsico o
directo ).
..
..
IV. Conocer el mercado inmobiliario actualizado en el Distrito Federal; y

Por razones obvias el mercado de bienes inmuebles en el Distrito Federal

es uno los mercados ms grandes que existen no solo en el pas sino
tambin en el mundo. El mercado inmobiliario esta compuesto de
diferentes segmentos, pudindose sealar principalmente los siguientes:
Mercado de compraventa de terrenos baldos;
Mercado de compraventa de terrenos con edificaciones precarias o
ruinosas que se ofertan como slo terreno;
Mercado de compraventa de terrenos con edificaciones de diversos usos;
Mercado de arrendamiento de terrenos baldos y

Mercado de arrendamiento de terrenos con edificaciones de diversos

usos;
Asimismo dichos mercados pueden ser segn sea el caso:
Abiertos;
Monoplicos;
Oligoplicos;
Monopsnicos y
Oligopsnicos.
As entonces, como se puede observar contar con el conocimiento de
todos estos mercados resulta ser un requisito muy ambicioso; de ah que
resulte indispensable, poseer un panorama integral del comportamiento
del mercado inmobiliario en todo el territorio del Distrito Federal,
experiencia que se va consolidando bsicamente en el tiempo a travs
de los diversos trabajos valuatorios, que se efectan poco a poco por
cada uno de los inmuebles que se valan en las diferentes colonias de la
ciudad.
..
..
V. Demostrar pleno dominio de la prctica valuatoria con por lo menos dos
avalos, practicados por el interesado, uno de un inmueble de uso habitacional y
otro de uso distinto a ste, que se encuentren ubicados en el Distrito Federal y que
no estn inscritos bajo el rgimen de propiedad en condominio, en los que
adems, cumplan con los requisitos de forma y contenido, mismos que debern
ser acompaados de planos de plantas, cortes y fachadas a escala de 1:50,
debidamente acotados, fotografas y los elementos que se consideren necesarios
para el soporte de los avalos.

El requerimiento que se hace de los dos avalos, tiene como objetivo

principal el poder identificar mediante la revisin pormenorizada de los
mismos, el grado de conocimientos que posee el aspirante a registro
como perito valuador, y que se reflejan en el llenado de los formatos,
utilizacin de mtodos y procedimientos tcnicos, y en especial en la
estimacin fundada del valor comercial del bien inmueble, mediante la
investigacin anlisis y ponderacin del mercado inmobiliario, todo lo
anterior en apego estricto a la normatividad valuatoria.
Considerando que la normatividad valuatoria inmobiliaria en trminos
generales, establece los requisitos mnimos que se deben cumplir en la

elaboracin de los avalos, en el caso que nos ocupa, se debe tener

cuidado de cumplir con las disposiciones especficas en materia de
avalos con fines fiscales, mismas que desde nuestro punto de vista, no
son excluyentes, sino en todo caso complementarias; de ah que los
avalos a presentarse debern contener todos los elementos que son
normados de manera universal en la practica valuatoria.
No se debe perder de vista que los dos avalos de bienes inmuebles ( uso
habitacional y no habitacional), se utilizarn en la calificacin final y en
su caso en una replica que puede formar parte del examen tericopractico, el cual puede sumarse al examen escrito, en su extremo dicho
examen puede se oral, siendo generalmente tres o cuatro sinodales los
que examinan los conocimientos del aspirante, habiendo revisado con
antelacin los avalos y presentndose al examen con las preguntas que
consideren pertinentes en funcin de lo externado por escrito en los
mismos.
De ah que se sugiere que la practica de los avalos se realice en total
apego a la normatividad valuatoria, cumpliendo en el extremo con los
requerimientos tcnicos necesarios que permitan el correcto y completo
llenado del formato de los avalos, realizando la descripcin clara y
detallada, de todos y cada uno de los conceptos, a partir del uso de las
fuentes documentales existentes
(escrituras, licencias, planos,
reglamentaciones especficas, etc.) y de las observaciones directas,
obtenidas mediante la visita a los bienes inmuebles en estudio;
consideraciones que entre otros aspectos permitirn efectuar los
procesos de clasificacin tanto de la ubicacin del suelo por colonia
catastral, como de las construcciones por uso, rango de nivel y clase, de
acuerdo con lo sealado para tal fin por el Manual.
Es importante sealar en los apartados de consideraciones previas a los
avalos, cuales son los mtodos que se aplican, definindolos de forma
general; establecindose en el mismo apartado, las cdulas de
investigacin
y homologacin del mercado con la informacin
respectiva, por cada segmento y mtodo.
Asimismo el determinar mediante la aplicacin de los diferentes mtodos
los ndices de valor correspondientes, utilizando las superficies
correctas. En el caso de la superficie del terreno, la consignada en los
documentos que acreditan la propiedad, especialmente las escritura, y
para las construcciones, las obtenidas de medidas efectuadas en los
planos correspondientes; cuando por alguna razn estos datos no
correspondieran a la realidad, se deber indicar cual es la fuente que se

utiliza para establecer dichas superficies y cuales fueron los mecanismos

que el perito utiliz para verificarlas.
As entonces, y una vez que se cuenta con los diferentes ndices de valor,
se deber sealar en el apartado correspondiente a las consideraciones
previas a la conclusin del avalo, todos aquellas notas que el aspirante
considere oportunas y que indiquen a partir del anlisis ponderativo de
los resultados y los elementos que soportan a los mismos, cual es el
valor conclusivo que debe otorgarse al bien inmueble. Mismo que se
establecer en el avalo como el valor comercial.
Los avalos debern presentarse con las rubricas y firmas del perito e ir
acompaados de las fotografas propias del bien inmueble que se vala y
de las fotografas de las ofertas que se utilizaron para determinar el
valor comparativo o mercado. Adems de la hoja anexa de la declaracin
del ISAI.
..
..
ARTICULO 11.- La autoridad fiscal podr convocar a las personas registradas, a la
realizacin de exmenes terico-prcticos en cualquier momento, a efecto de
verificar su actualizacin en el conocimiento de las leyes, lineamientos y manuales
tcnicos y administrativos, as como del mercado inmobiliario actual del Distrito
Federal.

Aun cuando no se tiene conocimiento de haberse aplicado tal disposicin

de forma general, como se puede observar es una atribucin que posee
la autoridad fiscal y que puede hacerla valer en cualquier momento, por
lo que los procesos de capacitacin y/o actualizacin que se llevan a
efecto en la materia, no son de ninguna manera improductivos, mxime
si reconocemos que prcticamente todos los aos se presentan
modificaciones en la normatividad respectiva.
..
..
Cuando como resultado de dicha evaluacin no se acredite tener los conocimientos
suficientes para ejercer la prctica valuatoria, se cancelar el registro del perito
valuador o corredor pblico de que se trate, mediante la emisin de una resolucin
debidamente fundada y motivada por parte de la autoridad fiscal, misma que
deber ser notificada personalmente al interesado.

Seguramente para algunos peritos en activo, lo ms preocupante en caso

de la aplicacin de dicha disposicin, sera el obtener un resultado
reprobatorio, y con ello perder en automtico el registro de perito
valuador ante la autoridad fiscal, quedando imposibilitado para efectuar
avalos con fines fiscales durante cierto periodo; claro, despus de haber
presentado y aprobado nuevamente el examen. Para ello deber
presentar el perito en su caso nuevos avalos o corregir las deficiencias
presentadas en los primeros, acompaando un escrito en el que seale
explcitamente, que fue lo que hizo para subsanar las deficiencias y as
cumplir con los requisitos ya mencionados anteriormente.
..
..
En caso de que los peritos valuadores o corredores pblicos convocados a examen
terico-prctico no se presenten en el lugar, la fecha y hora determinada por la
autoridad fiscal, operar automticamente la suspensin de los mismos.
Dicha suspensin entrar en vigor a partir del da siguiente a la fecha en que fue
llamado a examen y hasta en tanto demuestre su capacidad para dedicarse a esta
actividad, previa presentacin del examen correspondiente durante los periodos
establecidos en el presente Manual.
La suspensin a que se refiere este artculo, no se considera como antecedente
para los casos de reincidencia a que se refiere este Manual en el Captulo V.

Sin comentarios
..
..
ARTICULO 12.- El registro que se otorgue a los peritos valuadores y corredores
pblicos tendr vigencia durante el ejercicio fiscal de que se trate, y a partir del da
siguiente al de su otorgamiento.

Vigencia del registro

Como ya se menciono anteriormente en las disposiciones relativas a
personas autorizadas, la vigencia mxima del registro de peritos es por
un ejercicio fiscal ( 1 de enero al 31 de diciembre ), renovable cada ao,
cumpliendo con los requisitos establecidos y siempre que no existan
impedimentos para hacerlo; asimismo, en tratndose
de nuevos
registros estos aplicarn a partir de la fecha de autorizacin y concluirn
el ltimo da de calendario del ejercicio fiscal.

..
..
Dicho registro deber revalidarse anualmente dentro del periodo comprendido
entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre del ejercicio fiscal en curso.

Se reitera que el proceso de revalidacin de la autorizacin es para el

prximo ejercicio fiscal y se establece anticipadamente en un perodo
establecido dentro del ejercicio fiscal que corre.
..
..
Para tal efecto, debern pagar los derechos que seale el Cdigo vigente,
independientemente de la fecha en que se realice el trmite respectivo, y entregar
constancia que lo acredite como miembro activo del colegio profesional al que
pertenece, en concordancia con la ley de la materia.

El artculo 271 del Cdigo Financiero seala los Derechos por la

prestacin de otros servicios, en la fraccin XIII Por autorizacin para
la practica de avalos para efectos fiscales en el inciso
f) Por la revalidacin anual del registro.. $ 1, 141.55
..
..
Si el perito valuador o corredor pblico no realiza la revalidacin dentro del tiempo
establecido, se cancelar automticamente su registro y, para obtenerlo
nuevamente tendr que cumplir con los requisitos y trmites correspondientes.

Pareciera que esta disposicin esta de ms, sin embargo la experiencia

en el particular demuestra que no resulta poco comn que peritos
registrados no tengan presente la revalidacin anual, en algunos casos
argumentando que no recibieron en tiempo y forma la invitacin
respectiva para dicho proceso, con ello lo nico que se demuestra es que
desconocen la existencia de esta disposicin establecida en el Manual.
..
..
Cuando un perito valuador o corredor pblico tenga adeudo por sanciones
econmicas relacionadas con la actividad valuatoria y no presente el o los
comprobantes de liberacin del adeudo, no tendr derecho a revalidacin en el

periodo correspondiente y se cancelar automticamente su registro para la

prctica de avalos que regula este Manual.

Igual que con las personas autorizadas, se entiende que la autorizacin

esta condicionada a que no se tienen adeudos de ningn tipo
relacionadas, con declaracin de contribuciones omitidas producto de
avalos incorrectos, as como las multas y accesorios que correspondan
por dicha situacin.
..
..
ARTICULO 13.- La vigencia de la autorizacin de las instituciones de crdito y
sociedades civiles o mercantiles y del registro de peritos valuadores y corredores
pblicos para la prctica de la actividad valuatoria, requiere la satisfaccin
permanente de los requisitos por los cuales fueron otorgados, por lo que en el
momento en que se deje de cumplir alguno de ellos se cancelar dicha
autorizacin o registro.

A las instituciones de crdito y corredores pblicos fundamentalmente se

les condiciona a la permaneca de la habilitacin otorgada por las leyes
respectivas; a las sociedades civiles o mercantiles, entre otras, a que por
lo menos el 51 % de las acciones siempre este en poder de peritos
registrados ante la autoridad y que de igual forma se encuentren
vigentes, ya que como se comentar posteriormente, si al perito (s) se le
cancela su registro por cualquier razn, la persona autorizada tambin
pierde su registro. A los peritos valuadores entre otros aspectos, se les
condiciona a que mantengan su acreditacin como perito valuador
colegiado.
..
..
ARTICULO 14.- Cuando vare alguno de los datos manifestados en la solicitud,
entre ellos, los cambios de domicilio, de firmas autorizadas, formatos, sellos o
cualquier otro, las personas autorizadas y las registradas, debern comunicarlo por
escrito a la Subtesorera, en un plazo de diez das hbiles contados a partir de
aquel en que ocurra el cambio.

En general de cualquiera de los manifestados en la solicitud, siendo los

mas comunes efectivamente los cambios de domicilio, de firmas
autorizadas y formatos. En este ultimo concepto, no se debe perder de
vista que el formato autorizado se encuentra en el expediente respectivo

y que en algn momento producto de una revisin la autoridad puede

verificar si los formatos que se estn utilizando son los autorizados de
origen.
La disposicin en comento en el presente artculo es muy clara, y
prcticamente no requiere mayor comentario, sin embargo debe
aprovecharse la ocasin para recordar que incluso en tal requerimiento
que parece tan sencillo, la no observancia de la misma (como de la
mayora de las disposiciones respectivas),
estn debidamente
sancionadas con diversas penalidades en el Manual
Aun cuando las posibles sanciones por la no observancia de estos
conceptos pudieran considerarse como menores, el problema radica en
que generalmente tales sanciones se suman en su momento a otras, lo
que en trminos prcticos agrava el problema.
..
..
ARTICULO 15.- La Tesorera publicar dentro del primer bimestre de cada ao, los
listados vigentes de las personas autorizadas y de las registradas para la prctica
de avalos.
La vigencia de los mismos ser por el ejercicio fiscal de que se trate, y sern
actualizados atendiendo a las altas y bajas que publique mensualmente la
Tesorera en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.

Anteriormente la autoridad fiscal enviaba mensualmente y despus

peridicamente, a las personas autorizadas, e instituciones que as lo
requeran (como el colegio de notarios), un listado que contena a las
personas autorizadas y peritos valuadores registrados, mencionando
incluso la suspensin o cancelacin de la autorizacin o registro
respectivo; esto con el propsito de informar quienes estaban vigentes
para efectuar avalos con fines fiscales.
Actualmente se indica en el Manual que la Autoridad Fiscal publicar
dicho listado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, la cual como todos
sabemos es un rgano oficial del gobierno local en el que se informa al
pblico en general de las disposiciones gubernamentales. Con esta
modificacin, las personas e instituciones interesadas no podrn en su
caso argumentar el no haber sido informadas de forma personal de las
vigencias respectivas, ya que la Gaceta aun cuando es un rgano de
informacin general, supletoriamente cumple con dicha funcin de
forma legal, por lo que su anlisis sistemtico es indispensable.

Sin embargo se puede sealar, que de principio las personas fsicas o

morales pueden comprobar que se encuentran vigentes en las facultades
conferidas, al presentar las constancias que otorga la propia autoridad
fiscal o en su caso como ya se comento con la publicacin del listado
completo en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en los primeros dos
meses de ao.
La Autoridad de forma complementaria publica en la misma Gaceta las
altas y bajas que se van presentado en el ejercicio fiscal. Cabe recordar
que independientemente a este procedimiento y en apego a lo que
seala el artculo 45 del Cdigo Financiero cuando se sancione a un
perito se notificara por escrito al Colegio al cual este pertenece.
..
..
CAPITULO III
DE LA PRACTICA DE AVALUOS
[ ART 16 - ART 22 ]
ARTICULO 16.- Los avalos a que se refiere este Manual debern satisfacer los
requisitos de forma y contenido, as como los administrativos que prev el propio
Manual.

El Manual establece diversas disposiciones que sealan cuales son los

requisitos de forma y contenido que deben cumplir los avalos con fines
fiscales, es importante reiterar que tales disposiciones se deben verificar
y en su caso anexar en el formato tradicional de avalo ( 1202 y 1462 de
la CNBV).
..
..
ARTICULO 17.- Todo avalo deber reunir como mnimo los siguientes elementos:
I. Datos de identificacin y autentificacin del inmueble:
a. Nmero de cuenta catastral y el o los nmeros de cuenta correspondientes al
pago de los Derechos por el Suministro de Agua.

Estos datos se obtienen directamente de la boleta predial o boletas de

agua, mismas que son generalmente proporcionadas por el solicitante
del avalo, en su caso por los propietarios o poseedores del bien
inmueble. La cuenta catastral es un registro numrico que se le otorga a
cada uno de los bienes inmuebles existentes en el territorio del Distrito
Federal, y que en trminos generales sealan la ubicacin geogrfica del
mismo;
Estos datos se obtienen directamente de la boleta predial o boletas de
agua, mismas que son generalmente proporcionadas por el solicitante
del avalo, en su caso por los propietarios o poseedores del bien
inmueble. La cuenta catastral es un registro numrico que se le otorga a
cada uno de los bienes inmuebles existentes en el territorio del Distrito
Federal, y que en trminos generales sealan la ubicacin geogrfica del
mismo;
Los primeros tres dgitos de dicha cuenta se relacionan con la Regin
catastral , que es una circunscripcin convencional del territorio del
Distrito Federal determinada con fines de control catastral.
Es decir, la Regin es un polgono que abarca determinada porcin de
superficie del territorio del Distrito Federal, la cual esta perfectamente
ubicada y bien delimitada por la autoridad fiscal, para referir con
exactitud y de manera inicial la ubicacin de los bienes inmuebles
dentro de dicho territorio.
Las regiones catastrales debido a sus dimensiones pueden contener a
una o ms colonias catastrales ( las cuales no necesariamente se refieren
a las colonias nominales), dentro de stas ltimas se localizan las
manzanas que son finalmente donde se encuentran fsicamente los lotes
que pertenecen a cada bien inmueble.
Despus de los primeros tres dgitos correspondientes a la Regin en la
cuenta catastral, se establecen otros tres dgitos que se refieren a la
Manzana ( que es parte de una regin que regularmente est delimitada
por tres o ms calles lmites semejantes), seguidos por otros dos
dgitos que se refieren al nmero de lote asignado dentro de la manzana,
con tres dgitos o ms para identificar a cada una de las localidades si se
tratara de un condominio.
..
..

b. Ubicacin del inmueble, anexando croquis de localizacin.

Es descripcin de la ubicacin exacta del bien inmueble dentro del

territorio del Distrito Federal, sealando calle, nmero exterior y en su
caso nmero interior, colonia, delegacin, cdigo postal y entidad
federativa.
Asimismo a la inclusin del croquis de ubicacin, mismo que deber
sealar grficamente como mnimo, la ubicacin relativa del lote dentro
de la manzana, la calle de su ubicacin, as como las calles transversales
que limitan el tramo de calle respectivo. El croquis deber orientarse
geogrficamente.
..
..
c. Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para or y recibir
notificaciones.

Se deber sealar el nombre completo del propietario o en su caso el

nombre del poseedor del bien inmueble; as como el domicilio respectivo
para or notificaciones, descripcin que debe realizarse en los trminos
comentados respecto de ubicacin del bien inmueble.
Las referencias que se hacen en esta disposicin, son algunas de las
inclusiones que deben realizarse al avalo tradicional de la CNBV
comentado anteriormente.
..
..
d. El nombre y nmero de autorizacin de la institucin de crdito o sociedad civil
o mercantil que practic el avalo, en su caso.

Se deber sealar el nombre de la persona autorizada institucin de

crdito o sociedad civil o mercantil que practico el avalo y su nmero de
autorizacin respectiva, datos que generalmente se ubican en el
encabezado del formato de avalo, acompaados del nmero de folio
correspondiente.
..
..

e. El nombre y nmero de registro del perito valuador que practic o auxili en la

prctica del avalo, en su caso.

De igual forma se deber sealar el nombre completo de la persona

registrada perito valuador independiente que practico el avalo,
indicando el tipo de profesin, as como el nmero respectivo de
registro; el cual tambin podr indicarse en el encabezado del formato
de avalo, acompaado del nmero de folio correspondiente.
En el caso de perito auxiliar para la practica de avalos, nicamente de
personas autorizadas (instituciones de crdito o sociedades civiles o
mercantiles ), tambin se indicar el nombre completo del mismo,
sealando el tipo de profesin que este posee, as como, el nmero
respectivo de registro; datos que son parte del formato del avalo en el
Captulo I de Antecedentes.
..
..
f. El nombre y nmero de registro del corredor pblico que practic el avalo, en
su caso.

En este caso el nombre completo de otra de las personas registradas, es

decir el corredor publico que practico el avalo, indicando el tipo de
profesin (Lic.), as como el nmero respectivo de registro; el cual
tambin podr indicarse en el encabezado
del formato de avalo,
acompaado del nmero de folio correspondiente.
..
..
g. En cada hoja el sello de la institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, y la
firma de su representante legal ante la autoridad fiscal, as como la firma del perito
valuador que auxili en la prctica del avalo, en su caso.

Con el fin de brindar total validez a los procesos de suscripcin de

avalos las personas autorizadas deben estampar el sello autorizado de
su empresa, en todas las hojas que conformen y en su caso acompaen
al formato de avalo, de igual forma debern contener en cada una de
dichas hojas las rbricas y firma del representante de la persona
autorizada;
Es oportuno precisar que la mencin que se hace de rbricas y firma (y
no nicamente de firmas), tiene su sustento en la practica valuatoria

cotidiana; debido a que en trminos generales para cada avalo se

deben presentar un promedio de 12 hojas aproximadamente; as como
cinco juegos como mnimo de estos, lo que lleva por razones practicas, a
que se rubrican la mayora de las hojas y solo se firme la hoja de
conclusiones;
Asimismo cabe aclarar que la disposicin de acompaar los avalos con
la firma del representante legal, quizs solo se de en algunas de las
primeras sociedades civiles o mercantiles autorizadas en su momento;
en la mayora de las que subsisten actualmente y aparentemente en
todas las instituciones de crdito, los que firman los avalos, no son los
representantes legales sino personas autorizadas por las mismas para
tal fin, las cuales forman parte del listado que solicita la Autoridad Fiscal
para tal propsito.
..
..
h. En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor pblico que haya
practicado el avalo, segn se trate

De forma anloga a las personas autorizadas, las personas registradas

peritos independientes y corredores pblicos, debern en cada una de
las hojas propias del formato de avalo y hojas anexas, estampar
adems de los sellos correspondientes las rbricas y firma de los mismos
(obsrvese los comentarios anteriores respecto de rbricas y firma).
..
..
i. Fecha en la que se practic el avalo y, en su caso, la fecha a la que se retrotrae
el valor.

Se debe indicar como fecha en que se realiz el avalo, el da, mes y ao

en que se efecto la visita fsica al bien inmueble, si se establece alguna
otra fecha, deber sealarse el motivo de la misma; de igual forma si
por alguna razn en especial se refiriera el valor a otra fecha anterior,
deber indicarse el da, mes y ao y las razones para retrotraerlo.
..
..

j. Claves correspondientes a: rea corredor de valor; uso; rango de nivel y clase

de cada porcin de la construccin; denominacin, y factores de eficiencia que
identifican al inmueble o a porciones del mismo.

La clasificacin correspondiente del suelo considera la ubicacin

geogrfica catastral del bien inmueble en dos diferentes tipos de
Colonias Catastrales y se realiza fundamentalmente de la siguiente
manera:
A partir de la identificacin de la regin y manzana ( datos propios de la
cuenta catastral, que se indican en la boleta predial ), en la tabla de
colonias catastrales tipo rea de valor por delegacin poltica
consignada en el propio Manual y de la verificacin y en su caso
identificacin del tramo de vialidad en que el bien inmueble que se vala,
posea alguno de sus frentes; tramos sealados en la tabla de colonias
catastrales tipo corredor de valor por delegacin poltica, de igual forma
consignados en el mismo Manual.
Cabe precisar que todos los bienes inmuebles se ubican en colonias
catastrales tipo rea de valor, sin embargo, si estos llegarn a poseer su
nico frente o por lo menos uno de sus frentes sobre un tramo de
vialidad considerado corredor de valor, la clasificacin que se deber
establecer ser la que corresponda a ste ltimo, debido
fundamentalmente a que el valor respectivo de suelo ser mayor, que el
que posee la colonia catastral tipo rea de valor.
La clave de colonia catastral que deber sealarse al suelo, as como las
claves de los factores de eficiencia del mismo, normalmente se ubican en
el formato de avalo en los apartados respectivos, en el captulo del
clculo del valor fsico o directo, asimismo en la hoja anexa de
declaracin del Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles.
Los factores de eficiencia del suelo (premios o castigos), se identifican y
sealan a partir de las caractersticas fsicas y de ubicacin que posean
los lotes de terrenos, observando para ello las disposiciones y tablas
referentes del Manual; No debe olvidarse que dichos factores atienden a
premios o castigos aplicables al valor de calle o zona.
Por otra parte, se deber indicar la clave o claves que correspondan a
cada porcin de las construcciones que puedan diferenciase en el bien
inmueble; para tal efecto, se proceder a identificar su uso genrico,
considerando fundamentalmente el tipo de actividad que se desarrolla
en las mismas; el rango de nivel relacionado con el nmero de niveles o
nmero de plantas construidas y observados; as como la clase o

categorizacin de las construcciones, de acuerdo con las caractersticas

propias que definen entre otros aspectos, los espacios, estructura,
servicios e instalaciones existentes.
Con relacin
a las claves de los factores de eficiencia de las
construcciones (premios o castigos), estos se indicarn considerando
bsicamente la edad y el estado de conservacin de las construcciones,
observndose para su clasificacin y determinacin las disposiciones que
el Manual seala.
En cuanto a la ubicacin de las claves inherentes a las porciones de las
construcciones y los factores de eficiencia observados en las mismas,
tambin se localizarn en el formato de avalo en los apartados
respectivos, en el captulo del clculo del valor fsico o directo, y en la
hoja anexa de declaracin del Impuesto Sobre Adquisicin de
Inmuebles.
..
..
k. Nombre y domicilio de la persona que directamente solicit el avalo,
independientemente de la persona que hubiese pagado los honorarios respectivos.

Se deber sealar el nombre completo del solicitante del avalo; as

como el domicilio respectivo para or notificaciones, cuya descripcin
debe realizarse en los trminos comentados respecto de ubicacin del
bien inmueble.
La referencia que se hace del domicilio del solicitante es otra de las
inclusiones que deben realizarse en el avalo tradicional inmobiliario.
..
..
l. Motivo del avalo.

Como todos sabemos en el formato tradicional del avalo se consigan el

objeto y propsito del avalo; dichos valores y propsitos pueden ser:
Valor Comercial: Para fines del Impuesto Sobre Adquisicin de
Inmuebles
Valor Catastral: Para fines del pago del Impuesto Predial

Valor del Terreno: Para fines del pago de Derechos por licencia de fusin
y / o Subdivisin de Predios.
Valor de las Construcciones: Para fines del pago de Derechos por
regularizacin o manifestacin de obra.
As en trminos generales debemos sealar que el motivo no es ms que
el propsito o uso que se pretende dar al avalo.
..
..
II. Caractersticas del inmueble:

Tal y como ya se haba advertido, el requerimiento de descripcin a la

que hace referencia esta disposicin, resulta ser general y quizs para
algunas personas muy ambiguo, especialmente para aquellas que no son
conocedores de la materia, ya que no se mencionan explcitamente
cuales son los elementos que se deben considerar; por lo que aplicando
como ya se comento, supletoriamente los conceptos sealados en otros
ordenamientos como es el caso de los formatos de avalos tradicionales,
herencia de la CNBV ( que toda va hoy en da se utilizan)
especficamente el relativo al captulo de caractersticas urbanas de la
zona, se podr eficientemente cumplir con esta disposicin, evitando con
ello interpretaciones diversas y quizs poco fundadas.
..
..
a. Descripcin de los elementos urbanos significativos del rea o corredor en que
se ubique el inmueble, destacando, en su caso, aqullos que lo distinguen de otras
reas de valor o corredor de valor del Distrito Federal.

As entonces los elementos mnimos a que habr de hacerse referencia,

para la fraccin que nos ocupa, son entre otros: clasificacin de la zona;
uso de suelo autorizado; uso de suelo observado; tipo de construcciones
dominantes; ndice de saturacin; densidad de poblacin; nivel
socioeconmico,
contaminacin
ambiental,
servicios
pblicos,
equipamiento urbano, vas de acceso e importancia de las mismas, etc.
..
..

b. Descripcin del inmueble y su uso actual.

El requerimiento de la descripcin general del bien inmueble se plantea

tambin genricamente y no se hace mencin de los diversos conceptos
que deben indicarse; sin embargo, y en atencin a lo que establece la
sana practica valuatoria en los formatos tradicionales de avalos
inmobiliarios, sabemos que se refiere como mnimo a la descripcin de:
Uso actual del bien inmueble; distribucin y caractersticas de los
espacios o dependencias existentes en los mismos; calidad del proyecto;
nmero de niveles; calidad y clasificacin dominante de los tipos o
porciones existentes de construccin; edad; vida til remanente; estado
de conservacin; unidades rentables, entre otros.
..
..
c. Descripcin del terreno en forma tal que permita identificarlo y, en su caso,
distinguir los elementos que lo hacen diferente de otros terrenos del rea o
corredor de valor en que se ubica.

En el mismo orden de ideas, la descripcin de los elementos que

satisfacen sta disposicin son como mnimo referidas a: Tramo de calle,
calles transversales, limtrofes y orientacin; topografa y configuracin
del terreno; caractersticas panormicas; densidad habitacional
permitida, intensidad de construccin, servidumbres y restricciones,
medidas y colindancias, croquis, etc..
Es oportuno sealar, que las menciones que se hacen de los diferentes
conceptos mnimos que deben describirse en el avalo inmobiliario para
satisfacer las disposiciones genricas establecidas en el Manual, son de
tipo exclusivamente enunciativo, en el formato de avalo se detallara a
manera de repaso, algunas de las definiciones y alcances de llenado de
cada uno de ellos.
..
..
d. Descripcin de cada porcin de construccin que permita reconocerla y, en su
caso, los elementos que la hacen diferente de las clases similares.

En las anteriores disposiciones genricas relacionadas con las

caractersticas de los bienes inmuebles nos hemos referido, a los

conceptos que contienen los diversos captulos del avalo inmobiliario,

que permiten cumplir con los requerimientos sealados por el Manual,
en este caso en particular, nos referiremos al captulo denominado
elementos de las construcciones, el cual consta de aproximadamente de
25 diferentes conceptos, que en trminos generales describen la obra
negra o gruesa, revestimientos y acabados, carpintera, instalaciones
hidrulicas y sanitaria, instalaciones elctricas, puertas y canceleras
metlica, entre otras; descripcin que detalla el tipo y caractersticas de
los materiales que se emplean, compendio de datos eminentemente
tcnicos que permiten en su conjunto identificar plenamente a cada uno
de los tipos o porciones de construcciones existentes.
La mejor descripcin de tales elementos, se da en forma natural en los
peritos valuadores que tienen una formacin acadmica relacionada con
la construccin de bienes inmuebles; sin embargo, tambin suelen ser
debidamente requisitados por peritos valuadores de profesiones afines;
lo cual es seguramente resultado de la capacitacin respectiva.
Toca entonces a Autoridad Fiscal garantizar que sea quien sea, el que
realice los avalos con fines fiscales, lo haga de forma eficiente. No es
de desearse que por razones que atienden a otros aspectos que no sean
estrictamente los tcnicos, se permita la presentacin de diferentes tipos
y calidades en los avalos.
..
..
e. Descripcin de cada instalacin especial, elementos accesorios u obras
complementarias que posea el inmueble.

Para la mayora de stos conceptos resultan aplicables los comentarios

anteriores, especialmente para las obras complementarias; y en cuanto a
instalaciones especiales y elementos accesorios si estos fueran de
caractersticas atpicas, siempre podr el perito de asesorarse
convenientemente con los especialistas en la materia.
..
..
f. Superficies correctas de terreno, construccin, instalaciones especiales,
elementos accesorios u obras complementarias y, en el caso de condominios, del
indiviso que corresponda.

Generalmente estos datos son proporcionados al perito mediante

diversas fuentes documentales. En tratndose de la superficie del
terreno, se utilizan principalmente los datos contenidos en las escrituras
de propiedad del bien inmueble, o en cualquier otro documento de
carcter oficial en el cual se consigne (registro pblico de la propiedad,
planos catastrales, entre otros).
En cuanto a las superficies de las diferentes porciones de construcciones
existentes en el bien inmueble que se vala principalmente de planos
arquitectnicos y/o licencias de construccin o de terminacin de obra.
Cuando no se cuente con la base informativa que permita reconocer las
superficies de suelo y construccin, cuando el perito valuador estime
que la informacin presentada no concuerda con la realidad, se debern
efectuar los levantamientos de reas correspondientes.
Asimismo se debern sealar las cantidades de superficie, lineales,
volumen, por pieza o lote, que resulten de la cuantificacin de las
instalaciones
especiales
y
elementos
accesorios
y
obras
complementarias existentes, las cuales pueden obtenerse de medidas
efectuadas en planos o levantamientos respectivos; debiendo precisar
en el avalo como se obtuvieron dichas cantidades, mismas que se
utilizarn en las estimaciones respectivas de valor, para completar con
estos conceptos el valor fsico o directo del bien inmueble.
En cuanto al requerimiento especfico del indiviso, el cual aplica en
propiedades
en rgimen privado condominal, se consignar el
porcentaje respectivo obtenido de las escrituras de la propiedad o del
acta constitutiva del rgimen del condominio, en su caso cuando no se
cuente con dichos documentos, el perito podr estimarlo de acuerdo con
los procedimientos tcnicos respectivos, indicando cual de dichos
procedimientos utiliz.
..
..
g. Fotografas del inmueble referentes a: fachadas, interiores, estructura,
instalaciones y acabados.

Aun cuando para avalos con otros fines, especialmente para establecer
garantas de tipo hipotecario este requerimiento lleva varios aos, en el
Manual es relativamente nuevo; la importancia de su inclusin es
indiscutible, ya que permite de forma visual reconocer y comprobar en
alguna medida, las caractersticas fsicas generales del bien inmueble

que se vala (dependiendo entre otros aspectos de la calidad de las

fotografas). Como se seala se debern presentar fotos de fachadas, as
como de las diferentes dependencias que conforman a la edificacin,
para identificar en ellas la estructura, instalaciones y acabados
existentes.
..
..
III. Valor del inmueble:
a. Descripcin y justificacin del mtodo o mtodos y factores de eficiencia que se
aplicaron para determinar el valor del inmueble.

Se debern indicar cuales son los mtodos utilizados para la

determinacin del valor conclusivo del avalo del bien inmueble
(consideraciones previas al avalo); los cuales son, como todos
sabemos: el mtodo fsico o directo (enfoque de costos), el mtodo de
capitalizacin de rentas (enfoque de ingresos) y el mtodo comparativo
o de mercado (enfoque de mercado). Su aplicacin se sustenta en la
sana prctica valuatoria, es decir en la normatividad respectiva a nivel
nacional e internacional y se ubican dentro del formato de avalo
inmobiliario en los captulos correspondientes a cada uno de los ellos.
Cuando las condiciones del bien inmueble as lo requieran,
especialmente en terrenos baldos con superficies de suelo muy grandes
y de no existir bsicamente informacin de mercado respecto de
terrenos similares, se proceder a la utilizacin del mtodo conocido
como residual, en apego a las disposiciones normativas en la materia, en
otros ordenamientos supletorios.
Asimismo, respecto de los factores de eficiencia que se norman en el
Manual y que se restringen para el mtodo de revisin de avalos
utilizado por la Autoridad Fiscal, esto es al enfoque fsico o directo, en las
componentes del suelo y construcciones; podemos comentar que los
premios o castigos atienden seguramente a fundamentos tcnicos que
permiten determinar valores fsicos o directos ajustados a una norma de
aplicacin general, es decir estandarizados, de fcil revisin, al apoyarse
principalmente en factores numricos preestablecidos.
Por lo que su aplicacin debe considerarse de igual forma como un
procedimiento que permite determinar un valor fsico o directo
estandarizado; sin embargo aun cuando pareciera que existe cierta
ambigedad normativa respecto de la aplicacin de otros premios o

castigos, que a criterio del perito permitan establecer un valor fsico o

directo ms preciso, se debern sealar de acuerdo con la disposicin
que se analiza en el captulo de consideraciones previas al avalo las
razones y fundamentos respectivos.
Seguramente, la aplicacin de factores distintos a los que aplica la
Autoridad se sustentarn en la sana practica valuatoria, as por ejemplo
en el caso especfico del suelo tenemos la aplicacin del factor de
topografa, mismo que hace algunos aos fue precisamente normado por
la Autoridad Fiscal, as como otros que actualmente se usan como es el
caso del uso de suelo.
Tambin existen otros factores de premio o castigo que no solo afectan
al terreno o las construcciones por separado, sino a todo el valor fsico o
directo en su conjunto, y que son los factores de obsolescencias
econmicas y funcionales.
En el Manual como se observar
posteriormente existen adems restricciones que sealan lmites en la
magnitud de los factores de demrito producto de la aplicacin de los
factores de eficiencia, y que no permiten aplicar demritos mayores al
40 %.
En ningn apartado del Manual se hace referencia explicita de las
razones de tal disposicin (se estima que sta puede tener un objetivo
meramente recaudatorio), ya que no se explica su fundamento tcnico.
El valor fsico o directo, tambin es conocido como de reposicin,
precisamente por que se refiere a la cantidad de dinero que se requiere
para reponer al bien inmueble en las condiciones fsicas en que se
encuentra, de ah que establecer un valor no acorde con tal situacin, no
corresponde a un hecho real.
Estas consideraciones se fundamentan en el concepto del valor nico del
bien inmueble y ste a su vez en la sana practica valuatoria; que dicho
sea de paso no es del desconocimiento de la autoridad fiscal, ya que se le
reconoce intrnsicamente en la definicin del avalo con fines fiscales y
en versiones recientemente derogadas del Manual anterior ( artculo
tercero Manual 1997/2).
..
..
b. Investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada oferta
las caractersticas particulares que fundamentan el valor de la misma, as como las
relaciones numricas o factores de homologacin necesarios para establecer, a

partir del anlisis pormenorizado respectivo, los valores unitarios correspondientes

al rea de valor o corredor de valor aplicables en la determinacin del valor del
terreno del inmueble, as como los valores unitarios de reposicin nuevos
correspondientes al tipo de edificaciones existentes aplicables en la determinacin
del valor de las construcciones del mismo.

Esta disposicin norma mediante los procesos de investigacin de

mercado y de la utilizacin de valores de reposicin nuevos el
establecimiento fundado del mtodo fsico o directo; debido a la
naturaleza hbrida de las componentes que lo conforman, es decir el
valor del suelo y el valor de las construcciones (incluidas las obras
complementarias, instalaciones especiales y elementos accesorios).
El valor del terreno, el cual nicamente se puede obtener de la
investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario (ya que no es un bien
reproducible, sino que existe ah, en un solo lugar que es inamovible) se
obtiene de la recopilacin y anlisis de ofertas y ventas, conocidas e
identificables, de terrenos similares ubicados en la misma zona o zonas
similares, a las cuales se les debe identificar, a partir de sus
caractersticas fsicas los premios o castigos medibles, que pudieran
fundamentar el valor de las mismas; lo que permite efectuar
inmediatamente despus mediante los procesos objetivos de
comparacin, la determinacin de las relaciones numricas o factores de
homologacin respectivos.
Aqu es necesario puntualizar, que dichos procesos de homologacin
pueden ser directos o indirectos; es decir, entre cada referencia y el
terreno que se vala o entre cada referencia y el lote moda . Este ltimo
proceso, es el que tiene su mayor aplicacin, permitiendo establecer el
correspondiente valor de calle o zona homologado para cada referencia;
conjunto de datos que se analizan para obtener el valor de calle o zona
promedio (o el que perito estime ms conveniente dentro de ellos), al
que se aplica la superficie propia del terreno que se vala y los factores
de eficiencia correspondientes para determinar el valor del mismo.
El proceso descrito en trminos generales, se debe aterrizar en el
formato de avalo; el relacionado con la determinacin del valor de calle
o zona, en el apartado de consideraciones previas al avalo ( dentro de
las consideraciones del valor fsico o directo), acompaado de las
diferentes cdulas de investigacin y homologacin del mercado de
terrenos (o de terrenos con edificaciones mediante el proceso indicado
para tal fin, por la autoridad fiscal, en la hoja anexa del ISAI), as como
de los anlisis estadsticos correspondientes que permiten fijar el valor
unitario aplicable.

De manera complementaria, se establece que se deber indicar los

valores de reposicin nuevos aplicables a los tipos o porciones de
construcciones existentes, acordes con las caractersticas y
clasificaciones correspondientes (uso, rango de niveles y clase), valores
unitarios que se obtienen fundamentalmente
de publicaciones
especializadas en el clculo de precios unitarios, que son los que se
integran por la suma de los costos directos (mano de obra, materiales y
depreciacin de herramientas), costos indirectos (administrativos del
constructor) y utilidad (del constructor);
Precios unitarios que aplicados a la cuantificacin de los diferentes
conceptos que conforman la edificacin del bien inmueble, permiten
determinar el costo total de la misma; dato ltimo al que se le adicionan
otra serie de costos (licencias, promocin de ventas y utilidad del
inversionista); costo final que finalmente se divide entre el total de
metros cuadrados cubiertos y nos define el valor de reposicin nuevo
para el tipo de edificacin en estudio.
Como en la realizacin de avalos resulta poco practico, el realizar el
clculo por separado de cada uno de los costos mencionados, la
utilizacin de los datos paramtricos contenidos en publicaciones
especializadas es ampliamente aceptada. En su caso, el perito valuador
al utilizar dichos datos, deber realizar las consideraciones que estime
pertinentes, para equiparar mediante anlisis complementarios o
ensambles de costos, los valores de reposicin nuevos aplicables al tipo y
caractersticas de las construcciones del bien inmueble que vala.
Aspecto importante que debe tomarse en cuenta en la aplicacin de los
valores de reposicin nuevos que se aplican en la determinacin del
valor de las construcciones, es el hecho de que los propios
desarrolladores de los modelos y procedimientos de clculo de dichos
valores, sealan que debido a que se trata de datos paramtricos, el
grado de certeza en su aplicacin puede variar entre un mas
menos 20 %.
..
..
c. Las operaciones necesarias que permitan reconocer los clculos hechos para
determinar el valor del inmueble.

Estas son inherentes a los diferentes mtodos y procedimientos de

clculo que se aplican en el avalo para determinar el valor comercial del

bien inmueble, tanto en el establecimiento de los diferentes ndices de

valor, as como en los soportes que permiten las determinaciones
respectivas, mediante la estimacin y aplicacin de los valores unitarios
para
suelo, rentas y metro cuadrado vendible, obtenidos de la
investigacin exhaustiva anlisis y ponderacin del mercado
inmobiliario, entre otras.
En cuanto a la impresin y ubicacin de las operaciones, se reitera que
estas podrn ser ejecutadas y en su caso revisadas por la autoridad
fiscal, en los espacios de clculo definidos para tal fin, en los diferentes
apartados para cada mtodo, as como en las consideraciones previas al
avalo.
..
..
d. El valor de mercado del inmueble.

El valor de los bienes inmuebles es nico, independientemente del

propsito del avalo; el valor del bien inmueble se establece del anlisis
ponderativo de los diferentes mtodos valuatorios que se aplican en el
mismo y que son: mtodo fsico o directo, mtodo de capitalizacin de
rentas y mtodo comparativo o de mercado;
El valor conclusivo que se seala textualmente en el formato de avalo
inmobiliario aplicado en la sana practica valuatoria es el valor comercial;
por tanto debemos entender de manera objetiva y fundada a partir de
todas estas consideraciones, que el valor de mercado al que hace
referencia el Manual, no es ms que uno de los mtodos que se deben
aplicar en el avalo para obtener finalmente el valor comercial, valor que
se utiliza como base gravable y que de igual forma aparece en el
formato de la hoja anexa del ISAI.
..
..
e. Las aclaraciones metodolgicas pertinentes.

Son en trminos generales todas aquellas consideraciones que tengan

por objetivo aclarar o abundar sobre los aspectos metodolgicos
empleados y que normalmente se colocan en los apartados de las
consideraciones previas al avalo, limitaciones existentes y
consideraciones previas a la conclusin, en el formato de avalo, en su
caso en cualquiera de los conceptos que contiene el mismo.

..
..
Los valores de referencia que la autoridad fiscal publique sern los que se
utilizarn para la revisin de los avalos.

Finalmente el Manual seala en esta disposicin, un aspecto que es de

suma importancia y que no debe perderse de vista, Los valores de
referencia que la autoridad fiscal emplea son para la revisin de
avalos, es decir, no son para que los peritos valuadores determinen a
partir de ellos el valor de los bienes inmuebles.
..
..
ARTICULO 18.- Los avalos practicados por las personas autorizadas o registradas
debern presentarse en los formatos reconocidos para tales efectos, ante la
autoridad fiscal, sin omisiones ni alteraciones, escritos a mquina o en
computadora, debidamente sellados y firmados, incluyendo las hojas
complementarias y memorias de anlisis que abunden o aclaren un punto
especfico.

Se refiere a los avalos que en su momento fueron presentados por las

personas autorizadas para la practica de los avalos, los cuales de origen
debieron cumplir con los conceptos mnimos de forma y contenido ya
ampliamente comentados; cabe reiterar que de acuerdo con
disposiciones anteriores establecidas por la propia autoridad fiscal en los
Manuales respectivos, dichos formatos se deberan apegar a los formatos
vigentes de la CNBV; formatos que a pesar de que ya no son establecidos
propiamente por dicha institucin, son observados y normados por los
propios manuales de valuacin inmobiliaria, de cada una de las
instituciones de crdito existentes en el pas, en apego a las normas
respectivas a nivel nacional e internacional.
Y son precisamente los que en cumplimiento con las disposiciones, se
siguen presentando ante la autoridad fiscal, sin omisiones, ni
alteraciones, escritos a maquina (actualmente computadora),
debidamente sellados y firmados, incluyendo las hojas complementarias
y memorias de anlisis que abunden o aclaren un punto especfico, todo
de acuerdo con la normatividad que rige la sana practica valuatoria.
..
..

ARTICULO 19.- Los avalos tendrn una vigencia de seis meses contados a partir
de la fecha en que fueron practicados y siempre que no cambien las caractersticas
fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.

La vigencia de los avalos es fundamental para la mayora de los

organismos que lo utilizan; de igual forma la autoridad fiscal establece
que la vigencia para hacer efectivo el fin fiscal de los avalos, es decir
que se utilice para el pago de alguna contribucin vinculada con los
bienes inmuebles, ser de seis meses, contados a partir de la fecha de la
visita realizada a los mismos.
El tiempo de vigencia esta condicionado entre otros aspectos al
comportamiento del mercado inmobiliario, ya que se estima que dicho
lapso es el tiempo aproximado, en el cual ste puede presentar algunas
modificaciones (en economas estables); sin embargo, la vigencia del
avalo puede verse reducida si se presentan modificaciones fsicas que
afecten el valor de los bienes inmuebles.
Las modificaciones fsicas a las que se hace mencin se refieren entre
otras: a la construccin de espacios en terrenos baldos; a las
ampliaciones y remodelaciones a obras ya existentes, que generalmente
llevan a incrementar el valor en funcin del mayor nmero de metros
cuadrados construidos; al refuerzo de estructuras, cambio de
instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, y en su caso de
acabados cuando estos son de cuanta, etc., que de igual forma
incrementen el valor de los bienes inmuebles; as como de
modificaciones fsicas que conlleven el deterioro de las construcciones y
que son producto de fenmenos telricos y de cualquier otra ndole, que
decrementen el valor de los mismos.
..
..
ARTICULO 20.- Cuando las caractersticas de los inmuebles sean tales que
ameriten la aplicacin de criterios tcnicos distintos a los establecidos para la
revisin a la que se refiere este Manual, se deber anexar a los avalos una
memoria de anlisis, misma que ser obligatoria en los siguientes casos:

Los criterios tcnicos aplicados para la revisin de los avalos con fines
fiscales, de acuerdo con lo que establece el captulo quinto del Manual,
se basan entre otros aspectos de forma y contenido, en la revisin de los
valores parciales del terreno, de las construcciones y de las instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias; esto es,

como ya se ha venido comentando, en la revisin del mtodo fsico o

directo y especialmente en la aplicacin de los factores de eficiencia
utilizados en dicho mtodo.
De ah que resulte necesario reiterar, que dentro de los procesos
establecidos en la sana practica valuatoria, para la determinacin
fundada del valor comercial de los bienes inmuebles, mediante la
realizacin de avalos inmobiliarios, practicados por peritos valuadores;
la utilizacin del mtodo fsico o directo, solo representa uno de los
mtodos que se deben utilizar para determinar el valor comercial del
mismo.
En la determinacin del valor comercial y nicamente cuando se
comprueba que el bien inmueble es atpico y siempre que se justifique
plenamente, debido a que no existen comparables en renta y/o venta,
se podr utilizar al menos uno de los mtodos ( precisamente el fsico o
directo ).
Pero en trminos generales y para la mayora de los avalos que se
practican, la utilizacin de los tres enfoques conocidos es prcticamente
obligada, esto es adems del mtodo fsico o directo, tambin se
debern aplicar los mtodos de ingreso y de mercado.
As entonces en este orden de ideas, se puede afirmar que la observancia
de las disposiciones establecidas en el presente artculo respecto de la
presentacin de una memoria de anlisis anexa al avalo son
prcticamente obligadas, en la medida de que los avalos inmobiliarios
presentan invariablemente, criterios tcnicos adicionales a los que aplica
la autoridad fiscal en la revisin de los avalos.
Sin embargo, tambin se puede establecer que la memoria anexa en
comento, de ninguna manera representa por si misma una inclusin
necesaria que deba hacerse en el formato de avalo, ya que de origen
forma parte del mismo formato y se expresa en los diversos apartados
en que se mencionan, justifican y aplican los diferentes criterios
metodolgicos y procedimientos tcnicos valuatorios utilizados en los
avalos para determinar el valor comercial de los bienes inmuebles.
As entonces se puede afirmar que de acuerdo con la ya multicitada sana
practica valuatoria, prcticamente todos los avalos inmobiliarios
presentan criterios tcnicos adicionales a los que aplica la autoridad
fiscal en la revisin de los avalos con fines fiscales. Las adiciones
aludidas se refieren a la utilizacin de los criterios tcnicos utilizados en
los mtodos de capitalizacin de rentas y comparativo o de mercado,

mismos que se consigan y aplican invariablemente y de forma integral en

el formato de avalo con el propsito de establecer, mediante los anlisis
ponderativos respectivos el valor comercial fundado de los bienes
inmuebles y no por excepcin.
..
..

I. Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia distintos a los contemplados en

el mtodo de revisin de este Manual;

Premios o castigos aplicados por los peritos valuadores registrados ante

la autoridad fiscal, en los avalos suscritos por personas autorizadas,
que tienen como propsito establecer bases gravables, y que son
diferentes a los que normativamente aplica la autoridad fiscal en la
revisin de las estimaciones del valor fsico o directo, especficamente en
sus componentes de suelo, construcciones e instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias.
Dentro de los cuales se pueden sealar por ejemplo, para la
determinacin del valor del suelo, entre otros: factores de topografa,
factores por exceso de fondo, factores por uso de suelo, factores por
intensidad de construcciones, en su caso por la aplicacin de los
factores de eficiencia establecidos por la autoridad fiscal, pero con
diferentes ordenes de magnitud.
Ejemplo de esto ltimo sera: En el caso de los factores de eficiencia de
ubicacin normados en el Manual, para terrenos que poseen dos frentes
a dos vialidades distintas ( especialmente esquinas), con un premio de
aplicacin general de una magnitud de 1.15; en el cual no se da
importancia al tamao de los frentes existentes en cada una de las
calles, al posible valor diferenciado que pudiera tener cada una de ellas y
en su caso, a diferentes usos autorizados. Por lo que no resulta extrao,
que en atencin a cualquiera de tales consideraciones se llegara a aplicar
un factor de ubicacin por dos frentes, con un premio de otra magnitud
(diferente a 1.15); y es que, como se dice comnmente, hay de esquinas
a esquinas, es decir, no todas las esquinas son iguales.
En cuanto a las construcciones, se refiere a los premios o castigos que de
igual forma se apliquen y sean diferentes a los utilizados por la autoridad
en su revisin; en trminos generales estos se relacionan con la perdida
de valor que sufren las edificaciones por depreciacin fsica ( por edad y
estado de conservacin); sin embargo, es importante sealar que existen
otros factores que suelen afectar tanto a la demanda como a la oferta de
determinados tipos de construcciones, como resultado de la evolucin y

desarrollo de la calidad y costo de los materiales, que inciden en la

utilidad y por ende en su valor; factores de demrito producidos por
obsolescencias funcionales y/o econmicas, que aun cuando estn
directamente relacionadas con las edificaciones, no necesariamente se
aplican exclusivamente a estas, sino a todo el bien inmueble incluyendo
el terreno.
En la mayora de los casos, las diferencias se observan en los diversos
procedimientos de clculo de demrito para un mismo concepto; un buen
ejemplo de esto, son los dos diferentes criterios que aplica la propia
autoridad fiscal para determinar los demritos de edad en las
construcciones; el primero en la determinacin del valor catastral para
fines del impuesto predial, el cual se aplica linealmente (uno por ciento
por cada ao de edad) y el otro para la revisin del valor de referencia de
las construcciones de acuerdo con el Manual utilizado principalmente
para el Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles, mismo que atiende
mas a una curva de depreciacin.
Queda claro que en la valuacin inmobiliaria existen para un mismo tema
diferentes criterios, los cuales son ampliamente reconocidos y aplicados
en la practica valuatoria, de ah que objetivamente se debe reconocer la
existencia de los mismos, ya
que en forma general
permiten
determinar en mayor o menor cuanta el demrito correspondiente para
una misma condicin. En cualquier caso, su aplicacin y sealamiento se
deber fundamentar y expresar en los apartados correspondientes en el
formato de avalo de bienes inmuebles.
..
..
II. Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia que redunden en reducciones
al valor mayores al 40%;

En su caso, se deber presentar la memoria respectiva, cuando dichos

factores de demrito mayores al 40% se hayan aplicado a cada una de
las determinaciones de las diferentes componentes del valor fsico o
directo, es decir, al suelo, construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias. Demritos que se
identifican en lo individual y que se aplican en lo general a partir de
factores resultantes para cada componente del bien inmueble; de tal
forma que de acuerdo con una o ms condiciones desfavorables puedan
resultar demritos mayores al 40 % con la sola aplicacin de los factores
de eficiencia autorizados por la autoridad fiscal.

Imaginemos hipotticamente el caso de un terreno sin frente a ninguna

vialidad (enclavado dentro de una manzana, sin servidumbre de paso),
de forma sumamente irregular y con una superficie mayor a 20 veces la
superficie del lote moda; asimismo en tratndose de bienes inmuebles
cuyas edificaciones o instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias han rebasado el 50 % de su vida til; en
cualquiera de estos casos, identificando los factores de eficiencia
normados por la autoridad fiscal y estableciendo los factores resultantes
aplicables, el decremento en el valor sera seguramente mayor al 60%.
Como quiera que sea, debe destacarse que esta disposicin se refiere a
los casos en que se apliquen castigos mayores al 40%; es decir el propio
Manual seala la posibilidad de que esto de efecte, sealando que
cuando as suceda se deber fundamentar su aplicacin en la memoria
correspondiente.
..
..
III. Cuando se hayan utilizado mtodos de valuacin distintos a los utilizados por la
autoridad fiscal para la revisin. En todo caso, los mtodos y criterios aplicados
para la realizacin del avalo, distintos a los establecidos en este Manual, debern
observar los principios, lineamientos y bases establecidos en el mismo, y estarn
sujetos a revisin y justificacin.

Como ya se comento al principio de este artculo, la memoria a la que se

hace referencia especialmente respecto de otros mtodos aplicados,
resulta obligada en el entendido de que todos los avalos inmobiliarios,
practicados por peritos valuadores deben contener adicionalmente al
mtodo fsico o directo, los mtodos de capitalizacin de rentas y del
comparativo o de mercado. Dicha memoria es en todo caso parte del
formato de avalo ya que en los apartados respectivos se expresan,
justifican y fundamentan las aplicaciones respectivas.
..
..
ARTICULO 21.- La informacin mnima que deber contener la memoria de anlisis
es:
I. Exposicin de motivos, donde se debern explicar los mtodos de valuacin o
factores de eficiencia aplicados;

En el caso de la aplicacin de los mtodos de valuacin distintos a los

que aplica la autoridad fiscal para la revisin de los avalos, bastar con
mencionar en los apartados de consideraciones previas al avalo, que la
determinacin del valor comercial del bien inmueble se efecta mediante
el anlisis ponderativo de los diferentes mtodos que contiene el avalo
inmobiliario. Y respecto de los factores de eficiencia distintos y en su
caso iguales pero de diferente magnitud, las razones tcnicas que
sustenten su aplicacin.
..
..
II. Desglose de la informacin que sustenta los clculos presentados;

Requerimiento ya existente en el formato de avalo inmobiliario

tradicional, que si se cumple normalmente, permitir tanto reconocer
el desglose de los clculos, como identificar las menciones pertinentes
que los describen (consideraciones previas al avalo, apartados de
clculos en los diferentes captulos inherentes a cada mtodo,
limitaciones y consideraciones previas a la conclusin etc.).
..
..
III. Descripcin de los clculos realizados, y
IV. Las dems que sean necesarias para aclararla y sustentarla.

Mismas que se podrn expresar perfectamente en los apartados de

consideraciones previas al avalo, limitaciones
o consideraciones
previas a la conclusin, incluso en cualquiera de los conceptos existentes
en el formato y que requieran mayor abundamiento, explicacin o
justificacin.
..
..
ARTICULO 22.- Las personas autorizadas y las registradas, estn obligadas a
guardar copia de los avalos que practiquen o de aquellos que auxilien en su
prctica, segn sea el caso, durante cinco aos posteriores a su elaboracin, as
como de cualquiera otra informacin que sirva como sustento para cualquier
aclaracin o requerimiento de las autoridades fiscales.

Tiene un fundamento de carcter jurdico y faculta a la autoridad fiscal

hasta por un lapso de cinco aos a realizar todas las acciones que
considere necesarias para garantizar el correcto cumplimiento de las
obligaciones fiscales de los contribuyentes; de ah que se norme la
custodia por cinco aos de los avalos que se utilizaron con fines
fiscales, y que fueron suscritos por las personas autorizadas y
registradas, incluido en su caso al perito auxiliar de las primeras.
..
..
CAPITULO IV
DE LOS PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TECNICOS PARA LA
PRACTICA Y REVISION DE AVALUOS
[ART 23 - ART 33]
ARTICULO 23.- La autoridad fiscal aplicar para la revisin de los avalos, el
mtodo de comprobacin establecido en este captulo, as como los indicadores del
mercado inmobiliario reflejados en los valores unitarios de referencia y en los
factores de eficiencia.

En el presente captulo se dan a conocer entre otros aspectos

importantes, el mtodo llamado de comprobacin que utilizar la
autoridad fiscal para la revisin de los avalos realizados con fines
fiscales; dicho mtodo se fundamenta en el mtodo fsico o directo, es
decir en la revisin de los valores determinados del terreno,
construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
coplementarias;
El mtodo de comprobacin para la revisin de los avalos, utilizar
como base de clculo valores unitarios de referencia emitidos y
publicados en el Manual por la propia autoridad fiscal y que fueron
obtenidos mediante los procesos de investigacin del mercado
inmobiliario que esta misma efecta; asimismo la aplicacin de factores
de eficiencia ( premios o castigos ) que se utilizarn en el proceso de
revisin sern los que el Manual consigna.
..
..
En cuanto a la aplicacin de valores de suelo y de construccin, as como de los
demritos de las construcciones en avalos catastrales, se atender a los valores
unitarios y demritos contenidos en el Cdigo vigente en la poca en que se
practique el avalo.

En este apartado se aclara que para los avalos catastrales, que

permiten determinar el valor catastral de los bienes inmuebles para fines
del Impuesto Predial, se aplicarn los valores unitarios de suelo y de
construcciones que corresponden a los aprobados por la Asamblea
Legislativa del Distrito Federal y publicados en el Cdigo Financiero;
De igual forma los demritos aplicables nicamente a las construcciones,
se debern apegar a lo dispuesto al mismo Cdigo;
..
..
ARTICULO 24.- Para efectos de elaboracin y revisin de los avalos, se entender
por:
I. Valores Unitarios de Suelo. Al valor expresado en pesos por metro cuadrado,
enlistados y organizados en una tabla por rea y corredor de valor;

Los valores de revisin de suelo a los que se hace mencin son obtenidos
por la propia autoridad fiscal, de investigaciones directas efectuadas al
mercado inmobiliario del Distrito Federal, especficamente en dicho
segmento, de acuerdo con atribuciones que se establecen tanto en el
Cdigo Financiero, como en otros ordenamientos administrativos del
gobierno local, estos valores se expresan en moneda nacional por metro
cuadrado, referidos a colonias catastrales tipo rea de valor y tipo
corredor de valor, por delegacin poltica y se publican en las tablas
anexas que acompaan al Manual y al Cdigo Financiero del Distrito
Federal.
No debe perderse de vista que los valores publicados en el Manual son
para revisar las estimaciones de valor efectuadas para el impuesto sobre
adquisicin de inmuebles y las relativas al Cdigo para el impuesto
predial; los valores catastrales hasta antes de las modificaciones al
artculo 115 constitucional se encontraban aproximadamente en un 10
% de los valores de referencia, actualmente se ubican en un mayor
porcentaje, siendo la tendencia de sean en el futuro iguales a los de
referencia.
..
..

II. rea de valor. Al grupo de manzanas con caractersticas similares en

infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinmica inmobiliaria;

Es un polgono perfectamente delimitado del territorio del Distrito

Federal que comprende a un grupo de manzanas, con caractersticas
homogneas especialmente en cuanto a la infraestructura y
equipamiento urbano, as como al tipo de inmuebles existentes ( usos,
rango de niveles, edad, clases ), que reflejan el nivel socioeconmico de
las personas que las habitan, y que definen mediante los anlisis
respectivos del mercado inmobiliario valores unitarios comerciales de
suelo aplicables a toda el rea de valor.
..
..
III. Corredor de valor. Al conjunto de inmuebles que por las caractersticas de uso
al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial,
industrial, servicios, oficinas, entre otros, y/o mixtos), y cuyo frente o frentes
colindan con una vialidad pblica del Distrito Federal, independientemente de su
acceso o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con mayor
actividad econmica y mayor valor comercial del suelo respecto del predominante
en la zona.
Tal valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores
de los terrenos que poseen los inmuebles antes sealados;

Es un tramo de va publica, identificado como corredor de valor, con

diferentes usos de suelo y mayor actividad econmica y que denota a
partir de los anlisis de mercado mayor valor comercial respecto del
rea de valor o zona en que se ubica y que aplica a todos aquellos
inmuebles que poseen al menos un frente a dicha va, se expresa en
pesos por metro cuadrado.
..
..
IV. Factores de eficiencia del suelo. A los mritos y demritos que se pueden
aplicar a la revisin del valor de un terreno segn sus caractersticas, una vez
determinado el valor unitario de referencia que le corresponde.

Se menciona la definicin de los factores de eficiencia, es decir los

premios o castigos aplicables a los terrenos en atencin a caractersticas
de los mismos y que se encuentran normadas en el Manual; Aplicacin
directa a la superficie del terreno y a los valores unitarios determinados

por la Autoridad Fiscal, que permiten establecer el valor de referencia del

terreno, el cual se compara directamente con el valor establecido en los
avalos practicados por las personas autorizadas y registradas.
..
..
ARTICULO 25.- Los factores de eficiencia del suelo que sern aplicables para la
elaboracin y revisin de los valores de referencia de las reas y corredores de
valor segn las caractersticas del terreno respectivo son:
I. Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio segn su
ubicacin dentro de un rea de valor especfica, para la aplicacin de este factor se
entender por:
a. Calle moda, aqulla cuyas caractersticas de trfico vehicular, anchura, calidad
de carpetas, mobiliario urbano de aceras, y camellones se presenta con mayor
frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el inmueble.

De entrada se seala que solo se aplica para terrenos ubicados en

colonias catastrales tipo rea de valor, es decir que no se aplica a
terrenos ubicados en colonia catastral tipo corredor de valor; y su
aplicacin se establece a partir de las caractersticas de la calle o calles
posibles, en cual el terreno pudiera tener alguno de sus frentes;
Se establece como punto de comparacin la definicin de calle moda, la
cual en trminos generales es la ms representativa o la ms comn
dentro de la colonia catastral tipo rea de valor; los premios establecidos
por este factor, se aplican cuando el terreno se ubica en calle, con
mejores caractersticas que la calle moda (cualquier otra calle que no sea
corredor de valor, como avenidas, viaductos, ejes viales), o en su caso
cuando algn frente del inmueble de hacia parque o plazuela.
Los castigos se aplican cuando el terreno se ubica en calle con
caractersticas inferiores a la moda (cerradas, callejones, calles ms
angostas); asimismo cuando la calle en que se ubique el terreno sea
igual a calle moda no se aplica premio o castigo.
..
..
II. Factor de ubicacin (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio
correspondiente al rea o corredor de valor en su aplicacin a un predio, en
funcin de la posicin del mismo en la manzana en que se ubica;

Se refiere a los premios o castigos aplicables a los terrenos

(independientemente de la colonia catastral en que se encuentren),
respecto de su ubicacin dentro de una manzana, y se asocia
directamente con el nmero de frentes que el terreno pueda poseer a
alguna calle; en trminos generales, se aplican premios cuando el
terreno cuenta con ms de un frente y castigos por no poseer frente a
ninguna calle; asimismo cuando el terreno slo presenta un frente a
calle no se aplican premios o castigos.
..
..
III. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del rea o
corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los
reglamentos correspondientes;

En este caso se indican bsicamente los castigos aplicables a los terrenos

(independientemente de la colonia catastral en que se encuentren), que
tienen frentes inferiores a 6.90 metros; cuando son superiores a 7.00
metros no se aplican premios o castigos.
..
..
IV. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del rea o
corredor de valor, en su aplicacin a un predio de forma irregular, es decir, que no
es de forma rectangular. Se entender por:

Se refiere exclusivamente al castigo aplicable a los terrenos

(independientemente de la colonia catastral en que se encuentren), que
posean una forma geomtrica irregular, que no sean rectngulos o
inclusive cuadrados (en cuyo caso no se aplican premios o castigos); el
castigo se establece en trminos generales de dos maneras: el primero
para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a tres veces el frente y cuya
poligonal conforme ocho o menos ngulos y el segundo para terrenos
cuyo fondo sea mayor a tres veces el frente o cuya poligonal conforme
nueve o ms ngulos.
..
..

a. Rectngulo inscrito (Ri): El mayor rectngulo que puede inscribirse en un predio

haciendo coincidir su frente con l, o uno de los frentes del predio.

Con el propsito de identificar algunas de las reas regulares que son

potencialmente mejor utilizables dentro de la superficie total del
terreno, se establece o inscribe el rectngulo con mayor superficie que
pueda ser identificado en el mismo, en el que se haga coincidir, por lo
menos uno de sus lados con el frente o cualquiera de sus frentes a calle o
calles en que ubica.
..
..
b. reas restantes (Ar): Las reas del predio que quedan fuera del rectngulo
inscrito.
Asimismo, y para aplicar correctamente el demrito correspondiente nicamente
para terrenos cuyo fondo sea mayor a tres veces el frente o cuya poligonal
conforme nueve o ms ngulos, se hace la diferenciacin de reas restantes,
buscando diferenciarla claramente del rectngulo inscrito, ya que en las siguientes
disposiciones se debern identificar diversas reas relacionadas con las mismas.
..
..
c. Porcin anterior (Pa): La parte del rectngulo inscrito cuyo fondo no es mayor
que tres veces el frente. Incluye adems todos los rectngulos que pueden
inscribirse en las reas restantes que tengan frente a alguna va de acceso.

La porcin anterior, es la superficie parcial del terreno que comprende el

rea regular dentro del rectngulo inscrito, tal y como su nombre lo
indica, a partir del frente(s) que coincide con la calle(s) en la que inicia
el rectngulo inscrito y hasta la distancia equivalente a tres veces el
tamao del frente de dicho rectngulo. Incluye, adems las reas
regulares de otros rectngulos adicionales que puedan inscribirse en las
reas restantes y que tengan va de acceso.
..
..
d. Porcin posterior (Pp): La parte del rectngulo inscrito que no es porcin
anterior. Incluye adems todos los rectngulos que pueden inscribirse en las reas
restantes sin frente a una va de acceso.

La porcin posterior, es una superficie parcial del terreno que comprende

de igual forma el rea regular dentro del rectngulo inscrito, pero que no
este comprendida dentro de la porcin anterior, (es decir que se ubique
despus del rango antes comentado), asimismo, incluye a todas aquellas
reas regulares, de rectngulos adicionales o reas regulares que se
puedan inscribir en las reas restantes y que no posean frente a va de
acceso.
..
..
e. reas irregulares con frente a la calle (Ac): Las reas restantes con frente a
alguna va de acceso que no forman parte de la porcin anterior.

Se reitera que son aquellas reas irregulares, existentes en las reas

restantes (obtenidas de figuras geomtricas identificables para tal fin y
que no son rectngulos o cuadrados), y que posean un frente a alguna
va de acceso y que no formen parte de la porcin anterior.
..
..
f. reas irregulares interiores (Ai): Las reas restantes sin frente a alguna va de
acceso que no forman parte de la porcin posterior.

De forma anloga a la disposicin anterior, se reitera que son aquellas

reas irregulares, existentes en las reas restantes (obtenidas de figuras
geomtricas identificables para tal fin y que no son rectngulos o
cuadrados), y que no posean un frente a alguna va de acceso y que
adems, no formen parte de la porcin posterior.
..
..
El cuadrado se entender como un caso particular del rectngulo.
V. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del rea o
corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda,
para la determinacin de este factor se entender por:
a. Lote moda, al lote cuyo tamao se repite ms en el rea o en el corredor del
valor.

Se refiere exclusivamente al castigo aplicable a los terrenos

(independientemente de la colonia catastral en que se encuentren), que
posean una superficie mayor a dos veces la superficie del lote moda, de
acuerdo con el principio bsico de que a mayor superficie de tierra
menor valor; el dato relativo a la superficie del lote moda se obtiene
directamente de los programas parciales delegacionales de uso de suelo;
en su caso, ser el que perito establezca.
..
..
VI. Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco
factores sealados en este artculo.

Factor resultante
Es el castigo o premio total que debe aplicarse el terreno de acuerdo con
las caractersticas existentes en el mismo, de acuerdo con las
disposiciones respectivas normadas por la autoridad fiscal en el Manual.
El factor resultante se obtiene de multiplicar los diferentes factores de
eficiencia observables en el terreno.
..
..
ARTICULO 26.- Para la elaboracin y revisin del valor de la construccin de los
avalos, se entender por:
I. Valores unitarios de construccin, al valor expresado en pesos por metro
cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles y clase;

Los valores de revisin para las edificaciones o construcciones a los que

se hace mencin, son obtenidos por la autoridad fiscal, a partir del
anlisis de precios unitarios y costos complementarios, aplicados a
diversos prototipos establecidos para tal fin; asimismo y de forma
complementaria del anlisis de publicaciones especializadas en la
determinacin de valores de reposicin nuevos.
..
..
II. Porcin de construccin, a la parte de la construccin que por su uso, rango de
niveles, clase y factores de eficiencia es distinta del resto de las edificaciones;

Es el rea til en metros cuadrados cubiertos, que en atencin a sus

caractersticas, especialmente a su uso genrico, rango de niveles
(nmero de plantas construidas), clase (estructura, espacios,
instalaciones, servicios y/o acabados), as como aquellas que definen los
factores de eficiencia aplicables a la misma; dentro de un mismo bien
inmueble se puede diferenciar, de otras porciones existentes en el
mismo.
..
..
III. Uso, al aprovechamiento genrico que tiene cada porcin de construccin
diferente al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genrico
se define bsicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de
ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de
acuerdo con la tipologa predeterminada de usos que establece este Manual;

Fundamentalmente se refiere al uso al cual se destina la construccin, si

dicho uso es habitacional o no habitacional esta ultima con todas las
connotaciones relativas a cada una de ellas, mismas que se detallan en
las tablas respectivas de usos en el Manual.
..
..
IV. Rango de nivel, al rango de nmero de plantas cubiertas dentro del que puede
encontrarse cada porcin de construccin. Incluye stanos, cobertizos, vestbulos,
accesos y todo aquel elemento con techumbre de una edificacin de acuerdo con
la tipologa predeterminada de rangos de nivel que establece este Manual;

Como su nombre lo indica es el rango que se establece para ubicar

dentro del mismo, al nmero total de plantas cubiertas de construccin
existentes en el bien inmueble que se revisa, de acuerdo con los rangos
establecidos para tal fin en el Manual.
..
..
V. Clase, al grupo al que pertenece una construccin de acuerdo con las
caractersticas propias de sus espacios, servicios, estructura e instalaciones
bsicas, as como de los acabados tpicos que le corresponden, la cual tiene
asignado un valor unitario de construccin. Se divide en Habitacional y No
Habitacional;

Es la clasificacin que se otorga a una porcin determinada de

construccin, diferenciable de otras existentes en un bien inmueble, y
que tipifica en forma general, la existencia y ocupacin de los espacios
en que se efectan las diversas actividades propias al uso genrico del
bien inmueble; los procedimientos aplicados en su construccin, as
como, los diferentes elementos constructivos que conforman a su
estructura, dentro de los cuales destacan, el tamao de los claros cortos
de los entrepisos y techos existentes; y en trminos generales, los
acabados tpicos e instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas
correspondientes.
Las clases de dividen en habitacional y no habitacional, presentndose
cinco categoras bsicas para cada una de ellas, y que son: precaria,
econmica, media, buena y muy buena, a las cuales se les asocia para su
revisin un valor unitario de referencia por metro cuadrado cubierto,
expresado en moneda nacional, de acuerdo con su uso genrico y rango
de niveles.
..
..
VI. Factores de eficiencia de la construccin, a los mritos y demritos que podrn
aplicarse a la revisin del valor de una porcin de construccin segn sus
caractersticas, una vez identificado el valor de referencia de la construccin que le
corresponde.
..
..
ARTICULO 27.- Se aplicarn para la elaboracin y revisin a los valores de
referencia de cada porcin de construccin, los siguientes factores de eficiencia de
la construccin:

Se menciona la definicin de los factores de eficiencia, es decir los

premios o castigos identificables en las edificaciones a partir de las
caractersticas normadas en el Manual por la autoridad fiscal, y que se
aplican por sta a los valores de referencia y a las superficies de cada
porcin de construccin diferenciable dentro de un mismo bien
inmueble, para establecer finalmente el valor de referencia de las
construcciones, el cual se compara directamente con el valor establecido
en le avalo practicado por las personas autorizadas y/o registradas.

..
..
I. Factor de Grado de Conservacin (FCo): refleja la reduccin o incremento del
valor con relacin al mantenimiento que se le ha dado a la construccin;

Se refiere a los premios o castigos producto de las condiciones fsicas de

las diferentes porciones de construccin identificables en un mismo bien
inmueble, debido especialmente al nivel de mantenimiento preventivo o
correctivo efectuado en las mismas; su aplicacin se establece de forma
general para cuatro condiciones y que son: ruinoso, malo, normal y
bueno, de los cuales son castigos para los primeros dos casos ( ruinoso y
malo), para la condicin normal no se aplica castigo o premio y para la
condicin buena se considera un premio, siempre que las construcciones
posean ms de 10 aos de edad.
..
..
II. Factor de Edad de las Construcciones (FEd): sirve para aplicar el demrito al
valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en aos.

Es el castigo que se aplica a las diferentes porciones de construccin

identificables en un mismo bien inmueble, y que es producto de la
depreciacin fsica que sufren las edificaciones debido al transcurrir
normal del tiempo, es decir a la edad que estas poseen.
..
..
ARTICULO 28.- La elaboracin y revisin de avalos de inmuebles bajo el rgimen
de propiedad en condominio se calcular como sigue: al valor total del terreno se
aplicar el indiviso respectivo, se desglosar cada porcin de construccin de las
edificaciones e instalaciones comunes, se calcular su valor y se aplicar el indiviso
correspondiente.

En el caso de bienes inmuebles de propiedad privada condominal, se

efectuarn los clculos respectivos de los valores pro indivisos para cada
uno de los elementos que conforman el mtodo de comprobacin; esto
es: suelo, construcciones e instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias, valores correspondientes a los que

se les aplicar el porcentaje de indiviso que corresponda a cada uno de

ellos (segn sea el caso).
Cabe sealar que los procedimientos que normalmente se aplican en el
clculo del porcentaje de indiviso son:
a).- En Funcin del rea privativa del local respecto al rea total privativa
b).- En funcin del rea privativa del local respecto al rea total
construida
c).- En Funcin del valor nominal de cada local, respecto al valor nominal
total del conjunto.
..
..
ARTICULO 29.- En la elaboracin y revisin del valor unitario de suelo slo se
llegar a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor
unitario de suelo correspondiente al rea o corredor al que pertenece; asimismo,
en la revisin del valor unitario de cada porcin de construccin slo se llegarn a
aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan
hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango y clase de la
construccin.

Esta disposicin es nica en su genero ya que no permite reconocer

castigos mayores al 40 %, aun cuando se puedan obtener castigos
mayores aplicando los propios factores de eficiencia normados por la
autoridad, al combinar diferentes condiciones desfavorables que se
presentan en ciertos casos.
La aplicacin de esta disposicin si bien permite establecer lmites en la
depreciacin de los bienes inmuebles, quizs con el objeto de establecer
mayores bases gravables y con ello un mayor monto de contribucin, no
son acordes con la determinacin objetiva y fundada del valor fsico o
directo, ya que artificialmente se establece un valor que no es
reconocido principalmente en el mercado inmobiliario.
La determinacin del valor fsico debe efectuarse estrictamente apegada
a fundamentos tcnicos relativos al valor del bien inmueble y no a otros
de naturaleza distintos al mismo. Cabe recordar, que la definicin del
avalo normada en el propio Manual, seala que el objeto del avalo es
determinar el valor comercial del bien inmueble, situacin que contrasta

totalmente con la restriccin del reconocimiento de factores de demrito

mayores al 40 %, ya que esto es verificable en el mercado inmobiliario
de diversas formas, en los propios valores de reposicin, y en especial en
los valores relativos a los ingresos y valores comparativos o de
mercado, todos ellos componentes que permiten establecer el valor
comercial, mediante avalo inmobiliario tcnicamente soportado.
..
..
ARTICULO 30.- La valuacin y revisin de las instalaciones especiales, elementos,
accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizar por separado. Las
autoridades fiscales podrn realizar anlisis especficos para disear coeficientes
para la revisin.

Esta disposicin se cumple de manera normal en los apartados

respectivos establecidos en el formato de avalo inmobiliario tradicional,
especficamente en los apartados correspondientes en el captulo de
determinacin del valor fsico o directo; asimismo se indica que la
autoridad fiscal podr establecer coeficientes para su revisin;
En materia de ISAI actualmente no consiga ningn tipo de coeficiente,
en cuanto al impuesto predial se establece que nicamente y en
tratndose de bienes inmuebles de uso no habitacional se aplicara el 8
% del valor de las construcciones por dichos conceptos, si es que estos
existen en los bienes inmuebles a valuar.
..
..
ARTICULO 31.- Las autoridades fiscales realizarn investigaciones del mercado
inmobiliario y con base en ellas elaborarn las siguientes tablas:

Los estudios a que se hace referencia en el presente artculo tienen como

objetivo, el identificar una serie de datos que son aplicables a la revisin
del valor establecido por el mtodo de comprobacin que utiliza la
autoridad fiscal y que es el mtodo fsico o directo exclusivamente;
datos que son vertidos en nueve diferentes tablas, las cuales se
presentan en un orden preestablecido iniciando con las relativas al suelo
( tres tablas); continuando con las correspondientes a las construcciones
(cinco tablas) y finalizando con las propias de las instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias ( una tabla).

..
..
I. Tabla A "Valores de Referencia de Suelo por rea de Valor Regin-Manzana". Su
organizacin ser por cada Delegacin del Distrito Federal y comprender las
regiones y manzanas catastrales que la conforman.
Su clave se integra por la letra A, que significa rea de valor, seguida de dos
nmeros iniciales que identifican a la Delegacin y de tres nmeros finales
correspondientes a una secuencia de rea dentro de la Delegacin. Cada rea de
valor estar relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda,
expresado en pesos;

Las observaciones que se realizan del mercado inmobiliario, aplicadas en

el segmento de mercado de suelo, permiten establecer tablas de valores
unitarios de referencia para cada una de las diferentes colonias
catastrales tipo rea de valor identificadas por delegacin poltica;
La tabla contiene bsicamente cuatro diferentes columnas relacionadas
entre s: la primera que se refiere a la colonia catastral tipo rea de
valor, mediante una clave alfanumrica que seala de inicio la letra A (de
rea de valor), seguida de dos dgitos que se relacionan con el nmero
que alfabticamente le corresponde al nombre de la delegacin,
y continua con los siguientes tres nmeros que se establecen de acuerdo
con una secuencia de identificacin para cada colonia; la segunda
columna que se relaciona con la regin catastral en que se ubica la
colonia catastral tipo rea de valor; la tercera columna en la que se
indican las manzanas comprendidas dentro de la regin sealada en la
columna anterior y la cuarta columna en la que se establece el valor
unitario por metro cuadrado de revisin aplicable a la colonia catastral
tipo rea de valor.
..
..
II. Tabla B "Valores de Referencia de Suelo por Corredor de Valor". Est
organizada por Delegacin del Distrito Federal en la que cada corredor est
descrito por el nombre principal de la va y el tramo que comprende.

La clave est compuesta por la letra inicial "C" que significa "corredor de valor", los
nmeros que identifican a la Delegacin y las letras que identifican a una
secuencia de corredores dentro de la misma Delegacin.
La misma tabla vincular cada corredor con el valor unitario de suelo que le
corresponde, expresado en pesos;

Asimismo, las observaciones que se realizan del mercado inmobiliario,

aplicadas en el segmento de mercado de suelo, permiten establecer
adems las tablas de valores unitarios de referencia para cada una de las
diferentes colonias catastrales tipo corredor de valor identificadas por
delegacin poltica;
La tabla contiene bsicamente tres diferentes columnas relacionadas
entre s: la primera que se refiere a la colonia catastral tipo corredor de
valor, mediante una clave alfanumrica que seala de inicio la letra C
(de corredor de valor), seguida de dos dgitos que se relacionan con el
nmero que alfabticamente le corresponde al nombre de la delegacin,
y continua con determinadas letras que se establecen de acuerdo con
una secuencia de identificacin para cada colonia; la segunda columna
que se relaciona con el nombre de la va y el tramo que comprende y la
tercera columna en la que se establece el valor unitario por metro
cuadrado de revisin aplicable a la colonia catastral tipo corredor de
valor.
..
..
III. Tabla C "Factores de Eficiencia de Suelo". Especifica los factores referidos en el
artculo 25 de este Manual;

Se sobreentiende que de las observaciones que se realizan del mercado

inmobiliario, aplicadas en el segmento de mercado de suelo, se
establecen las tablas en que se indican los factores de eficiencia
aplicables a la revisin del valor del suelo.
Para el caso especfico del Factor de Zona abreviado como (FZo), se
presentan dos columnas diferentes relacionadas entre s: la primera
columna que se refiere a diversas caractersticas posibles, en relacin del
frente (s) que posee el terreno a determinado tipo de calle; y la segunda
columna que establece el factor numrico aplicable (premio cuando es

mayor a la unidad; castigo cuando es inferior a la unidad y no aplica

premio o castigo cuando es igual a la unidad).
Para el Factor de Ubicacin abreviado como (FUb), se presentan dos
columnas diferentes relacionadas entre s: la primera columna que se
refiere a diversas caractersticas posibles, en relacin con el nmero de
frentes que pudiera poseer el terreno a una va de circulacin; y la
segunda columna que establece el factor numrico aplicable (premio
cuando es mayor a la unidad; castigo cuando es inferior a la unidad y no
aplica premio o castigo cuando es igual a la unidad).
Para el Factor de Frente abreviado como (FFr), se presentan dos
columnas diferentes relacionadas entre s: la primera columna que se
refiere a diversas caractersticas posibles, en relacin con el tamao del
frente del terreno; y la segunda columna que establece el factor
numrico aplicable ( castigo cuando es inferior a la unidad y no aplica
castigo cuando es igual a la unidad).
En cuanto al Factor de Forma abreviado como (FFo), se presentan dos
posibles procedimientos de clculo: el primero contenido en una sola fila
y columna, que se aplica para terrenos cuyo fondo sea igual o menor a
tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ngulos, en
el se detalla la formula aplicable; complementariamente se presenta en
la tabla en cuatro diferentes filas y columnas, el procedimiento de
clculo para terrenos cuyo fondo sea mayor a tres veces el frente o cuya
poligonal conforme nueve o ms ngulos.
El resultado de la aplicacin de tales procedimientos establece factores
numricos de aplicacin que al resultar inferiores a la unidad
representan un castigo por irregularidad; cuando el terreno es de forma
regular (rectangular o cuadrado) no se aplica castigo, por lo que el factor
ser igual a la unidad.
Respecto del Factor de Superficie abreviado como (FSu), se presentan en
diversas filas y columnas, la formula aplicable para establecer la
relacin numrica entre la superficie del lote que se vala y la superficie
del lote tipo; acompaado de otras columnas en que se establece el
factor numrico aplicable mediante rangos preestablecidos para dicha
relacin numrica.
En general se establecen castigos con factores numricos inferiores a la
unidad, a partir de verificarse que el terreno que se vala, es mayor a
dos veces la superficie del lote tipo; cuando el terreno posee una
superficie inferior al lote tipo, o hasta dos veces mayor la superficie del

lote tipo (como mximo), no se aplica castigo, por lo que el factor

numrico correspondiente ser igual a la unidad;
Existe en esta ltima tabla un apartado que seala que los lotes tipos de
cada colonia deben ser consultados en los programas delegacionales de
desarrollo urbano del Distrito Federal y
Finalmente en seala en esta misma tabla, el Factor Resultante de
Tierra, abreviado como (FRe), el cual se obtiene de multiplicar todos los
factores numricos obtenidos anteriormente para suelo.
..
..
IV. Tabla D "Usos de la Construccin". Indica la clave alfabtica correspondiente y
desglosa los usos especficos que comprende;

De las observaciones que realiza la autoridad fiscal en el mercado

inmobiliario, en este caso en el segmento correspondiente, se establece
la tabla de usos de las construcciones; misma que comprende 11
diferentes grupos de usos genricos, descritos en tres diferentes
columnas; la primera columna seala la clave con la cual se clasificar a
cada uso genrico, mediante una letra; la segunda columna seala el uso
genrico y en la tercera y ltima columna se menciona al tipo de
edificaciones o instalaciones que comprende a cada uno de los mismos.
..
..
V. Tabla E "Rango de Niveles de la Construccin". Seala la clave numrica o
alfabtica que corresponde a cada rango, segn el nmero de niveles de cada
porcin de las construcciones;

Asimismo de los anlisis correspondiente efectuados en el mercado

inmobiliario, se formula
la tabla de rango de niveles
de las
construcciones; misma que establece 7 diferentes rangos de nivel,
descritos tambin en tres diferentes columnas; la primera columna
seala la clave con la cual se clasificar a cada rango de nivel, mediante
dos nmeros dentro del rango observado al nivel superior de dicho rango
( en la mayora de ellos ) ; la segunda columna seala el rango de
niveles, es decir el intervalo de niveles de comprende y en la tercera y
ltima columna se mencionan los usos genricos que podran
normalmente ocupar dichos niveles.

..
..
VI. Tabla F "Clase de la Construccin". Seala los valores unitarios y nombre
genrico que corresponde a cada clase, segn las caractersticas y calidad de cada
porcin de las construcciones;

Se sobreentiende de igual forma que de los anlisis efectuados en el

mercado inmobiliario, se establece la tabla de clases de las
construcciones; la cual se presenta en dos modalidades, es decir para
uso habitacional y para uso no habitacional; en ambos casos se definen
cinco categoras bsicas de clase y que son: precaria, econmica, media,
buena y muy buena; y que se describen en la tabla mediante tres
columnas;
La primera que se refiere a la clave numrica con la que se identifica a
cada clase y que va de 1 a 5; la segunda que define las categoras de
clase ya mencionadas y la tercera en la que se hace una descripcin
general de las diferentes caractersticas observables en las edificaciones
por cada clase y que tipifica en forma general, entre otros aspectos, la
existencia y ocupacin de los espacios en que se efectan las diversas
actividades propias al uso genrico del bien inmueble;
los procedimientos aplicados en su construccin,
as como, los
diferentes elementos constructivos que conforman a la estructura,
dentro de los cuales se sealan el tamao de los claros cortos de los
entrepisos y techos existentes; y en trminos generales, los acabados
tpicos
e
instalaciones
hidrulicas,
sanitarias
y
elctricas
correspondientes.
..
..
VII. Tabla G "Valores de Referencia de la Construccin por Uso, Rango de Niveles
y Clase". Seala los valores unitarios expresados en pesos, correspondientes a
cada uno;

En esta tabla se presentan los valores unitarios de referencia aplicables

en la revisin del valor de las construcciones, dichos valores
tericamente son obtenidos del anlisis de costos de reposicin de
diferentes prototipos de edificaciones existentes en el Distrito Federal y

en su caso de consulta de publicaciones especializadas en la materia y no

propiamente del mercado inmobiliario;
Se presentan en la tabla respectiva la cual establece mediante cinco
diferentes columnas los valores respectivos; en la primera columna se
seala la clave correspondiente al uso genrico de las construcciones; en
la segunda columna el uso genrico de las construcciones; en la tercera
columna la clave y el intervalo de niveles, correspondiente al rango de
niveles; en la cuarta columna la clave de clase y en la quinta columna, el
valor unitario de referencia correspondiente a cada clase; valor
expresado en pesos por metro cuadrado.
..
..
VIII. Tabla H "Factores de Eficiencia de la Construccin". Especifica los factores
referidos en el artculo 27 de este Manual;

Es la tabla que establece los premios o castigos aplicables a la revisin

de la determinacin del valor de las construcciones, fundamentalmente a
partir del estado o grado de conservacin y edad de las construcciones;
Se presentan en la misma tabla en dos apartados respectivamente; el
primer prrafo que se refiere a los factores de eficiencia aplicables por
grado de conservacin en el cual se sealan cuatro diferentes categoras
o grados ( ruinoso, malo, normal y bueno); y que se describen en cuatro
diferentes columnas; la primera que establece la clave alfabtica de dos
letras ( como abreviatura), con la que se identifica a cada categora; la
segunda columna en el que se nombra a cada categora; la tercera que
define el factor numrico que se aplica y la cuarta columna que hace una
descripcin ejemplificativa por categora.
El segundo prrafo de la tabla que se refiere los factores de eficiencia
aplicables a la edad; en el cual se seala en diferentes filas y columnas,
la formula de depreciacin aplicable, as como las vidas probables por
cada clase y uso genrico, complementariamente se hacen algunos
comentarios importantes, especialmente el referente a no permitir
demritos mayores al 40%.
..
..
IX. Tabla I "Instalaciones Especiales,
Complementarias". Se refiere a:

Elementos

Accesorios

Obras

Finalmente con relacin a los diferentes valores que son revisados por la
autoridad fiscal a partir del mtodo de comprobacin ya ampliamente
comentado, slo resta la tabla relativa a las instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias, misma que se establece
de las observaciones realizadas por dicha autoridad en el mercado
inmobiliario.
En dicha tabla se describen en tres apartados diferentes a cada uno de
los elementos mencionados; se establecen para dicha descripcin dos
columnas; la primera columna contiene la clave alfanumrica con la que
se clasifica a cada uno de ellos, en donde se aprecia que las dos
primeras literales corresponden a las abreviaturas, y los dos siguientes
nmeros a la secuencia de identificacin dentro de cada apartado; la
segunda columna establece el nombre o concepto respectivo, es
importante sealar que no se establece valor de referencia.
..
..
a. Instalaciones Especiales (IE): Son aqullas que se consideran necesarias para
cada tipo de inmueble.
b. Elementos Accesorios (EA): Son aqullos que se consideran indispensables para
el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten
en elementos caractersticos del bien analizado.
c. Obras Complementarias (OC): Son aqullas que proporcionan amenidades o
beneficios al inmueble.

Se sealan las definiciones de cada uno de los elementos, cabe sealar

que estas definiciones son las mismas que se establecen en otros
ordenamientos normativos de la valuacin inmobiliaria, especialmente
en las circulares de la CNBV.
..
..
X. Las tablas complementarias que se requieran para la revisin de los avalos.

Considerando que actualmente slo se revisa el avalo con fines

fiscales, a partir del mtodo de comprobacin establecido por la propia
autoridad fiscal, y que se basa nicamente en el valor fsico o directo, y
reiterando que la determinacin del valor comercial del bien inmueble,
en el avalo depende de la aplicacin de otros mtodos adicionales,
seguramente las tablas a las que se hace referencia, se basarn
objetivamente en un futuro a los procedimientos de revisin aplicables a
dichos mtodos.
..
..
ARTICULO 32.- Las autoridades fiscales difundirn las tablas de revisin a que se
refiere este Manual semestralmente o cuando el mercado inmobiliario refleje un
comportamiento que as lo amerite. Las modificaciones a las tablas a que se refiere
el presente artculo, se publicarn en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.
En tanto no se den a conocer las nuevas tablas, seguirn utilizndose para la
revisin las ltimas que se hubiesen difundido.

Considerando que las tablas reflejan la dinmica inmobiliaria, se seala

que estas podrn actualizarse en funcin de los posibles cambios
detectados en el mercado inmobiliario, en un periodo que se establece
de seis meses o antes si fuera necesario. Asimismo que se utilizar como
medio de difusin la Gaceta del Distrito Federal para tal efecto.
..
..

ARTICULO 33.- Cuando una institucin de crdito, sociedad civil o mercantil, o un

perito valuador o corredor pblico considere que alguno de los datos de las tablas
de revisin es inapropiado o inexacto deber comunicarlo por escrito a la
Subtesorera anexando la investigacin de mercado, con datos completos de los
inmuebles investigados, fotografas y el sustento analtico necesario para que se
evale y, en su caso, se modifique y difunda.
Esta disposicin seala un punto relevante que quizs no ha sido del
todo analizado y aprovechado por las personas autorizadas y peritos
valuadores registrados y que se refiere a que existe la posibilidad de
sealar a la autoridad fiscal, por escrito y con el sustento analtico
respectivo, todas aquellas consideraciones relativas a datos contenidos
en las tablas de revisin que se estimen sean inapropiados o inexactos.

En atencin a este artculo se pueden hacer diferentes consultas

relacionadas con las estimaciones de valor en los avalos en los cuales
se presuma que los procedimientos de valuacin emitidos en el Manual,
no permiten determinar el correcto valor comercial del inmueble
(confrontado con el mtodo de revisin que aplica la Autoridad ); es
importante destacar que la consulta debe realizarse antes de presentar
el avalo para el pago de alguna contribucin.
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Las tablas se pondrn a la venta en la Subtesorera, semestralmente.
Cuando amerite poner a la venta nuevas tablas en un perodo extraordinario, se
notificar por escrito a las instituciones de crdito y a las sociedades civiles o
mercantiles con autorizacin vigente, adems de difundir tal hecho a los peritos
valuadores y corredores pblicos registrados.

Las tablas son publicadas como anexos al Manual, actualmente este se

puede adquirir directamente en su publicacin como Gaceta o en el
modulo de atencin a peritos y sociedades en la Subtesorera de
Catastro y Padrn Territorial, asimismo se puede bajar de internet de la
pagina correspondiente a la Gaceta;
Las Tablas y el Manual adems de servir de consulta obligada para las
personas autorizadas y registradas para la practica de avalos, pueden
ser tambin requeridas (en atencin a lo que establece el Cdigo
Financiero del Distrito Federal), por los propios contribuyentes
especialmente para autodeterminar la base gravable de sus bienes
inmuebles tanto para el ISAI (en tratndose de vivienda) como para el
pago de derechos por fusiones o subdivisiones de terrenos.
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CAPITULO V
DE LAS SANCIONES APLICABLES
[ART 34 - ART 40]

ARTICULO 34.- Cuando las personas autorizadas o registradas para practicar

avalos no se sujeten a las disposiciones del Cdigo, as como a los
procedimientos y lineamientos tcnicos establecidos en este Manual, se harn
acreedores a una o ms de las siguientes sanciones: amonestacin, suspensin o
cancelacin de la autorizacin o del registro, as como a las multas previstas en la
normatividad aplicable.

Se reitera que las sanciones se aplicaran por la no observancia de las

normas de valuacin con fines fiscales que establece la Autoridad Fiscal
en la Materia
En este punto de total relevancia por las consecuencias que esto acarrea
no solo para las personas autorizadas o registradas, sino para el propio
contribuyente y la hacienda pblica del Distrito Federal, es importante
reiterar de nueva cuenta, que el valor que se determina en los avalos es
el denominado valor comercial (valuacin individual), de ah que las
normas aplicables al particular deben considerar la normatividad
aplicable en la sana practica valuatoria.
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ARTICULO 35.- Las multas a que se refiere este Manual sern impuestas a las
personas autorizadas o registradas cuando practiquen avalos sin ajustarse a los
procedimientos y lineamientos tcnicos, as como a los manuales de valuacin
emitidos por la autoridad fiscal.
ARTICULO 36.- La determinacin de una multa se har conforme a lo siguiente:
I. Se determinar el pago del impuesto que se debi cubrir con la elaboracin
adecuada del avalo;

La determinacin de la base gravable con la adecuada elaboracin del

avalo, se refiere al avalo practicado por la autoridad fiscal, aplicando
nicamente el mtodo de revisin consignado en el Manual.
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II. Al impuesto que se debi pagar se restar el impuesto pagado; y

III. La diferencia obtenida ser equivalente al dao causado al erario pblico y, por
tanto, corresponder al monto equivalente al pago de la multa.
Cuando la determinacin del monto resulte inferior a la multa mnima establecida,
se impondr la multa mnima; sin embargo, si el monto resulta superior a la multa
mxima, se impondr la multa mxima.
Tratndose de avalos en los que nicamente exista diferencia del valor y que no
se haya causado un dao a la Hacienda Pblica del Distrito Federal, se proceder a
imponer la multa mnima a que se refiere el Cdigo, por elaborar el avalo sin
sujetarse a los procedimientos y lineamientos establecidos en este Manual.

En esta fraccin se observa una seria ambigedad respecto del valor que
debe determinarse en el avalo (con relacin al valor determinado por la
autoridad fiscal aplicando el mtodo de comprobacin); ya que de
entrada debe recordarse que el valor obtenido por la autoridad, es un
valor de referencia, obtenido mediante la aplicacin de valores unitarios
tambin de referencia, y cuya aplicacin se restringe a las personas
autorizadas y registradas, de ah que sea muy probable que estos
ltimos establezcan valores diferentes aplicando incluso el mismo
criterio, fundamentalmente a que no pueden utilizar los valores de
referencia; por lo que la aplicacin de esta sancin pareciera indicar, que
se deben utilizar los valores de referencia para determinar el mismo
valor obtenido por la autoridad, para no hacerse acreedor de la sancin;
Si lo anterior es posible aplicando el mismo mtodo y factores de
eficiencia normados por el Manual; imaginemos, que no puede pasar, si
como lo dicta la sana practica valuatoria, se aplican y se determina un
valor comercial totalmente diferente al mtodo fsico o directo.
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ARTICULO 37.- Las personas autorizadas ameritarn:

I. Amonestacin leve por escrito, por incumplimiento de cualquiera de los
supuestos establecidos en los artculos 14, 16, 17, 18, 20 21 de este Manual;

Art. 14.-no dar aviso en un periodo de diez das de cambios en los datos
manifestados en la solicitud;

Art. 16.- relativo a los requisitos de forma y contenido, es decir a los

datos que debern contener los avalos y que en trminos generales se
refieran a datos de identificacin y autentificacin, caractersticas y
valor de los bienes inmuebles;
Art. 17.- Por no contar con los datos mnimos requeridos.
Art. 18.- Por no presentarse los avalos en los formatos autorizados ( los
que dieron origen entre otros requisitos a la autorizacin respectiva).
Art. 20.- Por no presentar memoria de anlisis, cuando se apliquen
criterios tcnicos distintos a la revisin de los avalos, especialmente
cuando se apliquen mtodos y factores de eficiencia distintos a los que
aplica la autoridad fiscal en la revisin de los mismos, as cuando se
apliquen demritos mayores al 40%;
Art. 21.- Cuando habindose presentado la memoria respectiva, no s de
la explicacin de motivos, desglose y descripcin de clculos;
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II. Amonestacin severa por escrito, cuando:
a. Practiquen un avalo cuyos datos sirvieron como base para la determinacin
incorrecta de una contribucin.

Cuando el avalo practicado por las personas autorizadas haya sido

utilizado para pagar alguna contribucin vinculada con bienes
inmuebles, sancin que se sumara a otras no menos importantes.
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b. Acumulen dos amonestaciones leves.
c. Practiquen avalos previstos en el Cdigo o en este Manual y no sean
proporcionados a la autoridad fiscal, conforme a lo dispuesto en el ltimo prrafo
del artculo 44 del Cdigo.

Se refiere a la obligatoriedad que poseen las personas autorizadas de

presentar ante la Autoridad, a ms tardar el da 15 de cada mes, copia de

los avalos suscritos dentro del territorio del Distrito Federal durante el
mes inmediato anterior.
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III. Suspensin de la autorizacin por seis meses consecutivos, cuando:
a. Acumulen tres amonestaciones severas.
b. Acumulen al menos un 20% de los avalos presentados en un ejercicio fiscal y
cuyos datos errneos sirvieron como base para la determinacin de un monto
incorrecto de una contribucin.

Se reitera que las sanciones son acumulables y que pueden en su caso

producir sanciones mayores como es la suspensin por un cierto periodo
de tiempo.
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IV. Cancelacin de la autorizacin, cuando:
a. Incurran en cualquiera de los supuestos establecidos en los artculos 7 39,
prrafo segundo, de este Manual.

No contar con la vigencia y/o revalidacin de autorizacin y/o registro

para la suscripcin de avalos y tener adeudos
por sanciones
econmicas relacionadas con la actividad valuatoria.
Realizar modificaciones a la constitucin del capital de la sociedad
cuando peritos socios se encuentren inhabilitados.
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b. Haya reincidencia o participacin en la comisin de un delito fiscal.
Para reincorporar a la prctica valuatoria a las personas autorizadas que hayan
sido suspendidas, es necesario haber concluido el periodo de la suspensin, y en
su caso, acreditar el pago de la multa a que se refiere el artculo 36 de este
Manual.

Cuando se cancele la autorizacin, no podr ser otorgada otra durante el mismo

ejercicio fiscal.
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ARTICULO 38.- Las personas registradas ameritarn:
I. Amonestacin por escrito, por incumplimiento de cualquiera de los supuestos
establecidos:
a. Por los artculos 14, 17 fraccin I 18, de este Manual.

Art. 14.-no dar aviso en un periodo de diez das de cambios en los datos
manifestados en la solicitud;
Art. 17.- Por no contar con los datos mnimos requeridos.
Art. 18.- Por no presentarse los avalos en los formatos autorizados ( los
que dieron origen entre otros requisitos a la autorizacin respectiva).
No presentar los avalos del practicados en el mes inmediato anterior.
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b. En el ltimo prrafo del artculo 44 del Cdigo.

No presentar los avalos practicados en el mes inmediato anterior.

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II. Suspensin de registro por un perodo de seis meses consecutivos, cuando:
a. Acumulen tres amonestaciones.

De igual forma que a las personas autorizadas, se reitera que las

sanciones son acumulables y que pueden en su caso producir sanciones
mayores como es la suspensin por un cierto periodo de tiempo.
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b. Incumplan cualquiera de los supuestos establecidos en los artculos 17

fracciones II y III, 20 21 de este Manual.

Art. 17 II.- En cuanto a las caractersticas del inmueble

Urbanas, del propio inmueble (uso, terreno, construcciones, superficies
y fotografas).
Art. 17 III.- En cuanto al valor del inmueble
Mtodos y factores aplicados, investigacin de mercado inmobiliario,
operaciones, valor de mercado y aclaraciones
Art. 20.- De la memoria de anlisis
Mtodos y factores de eficiencia distintos y /o mayores al 40 %.
Art. 21.- De la informacin mnima de la memoria.
Exposicin, justificacin, desglose, descripcin y
pertinentes.

aclaraciones

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c. Practique o auxilie en la prctica de un avalo cuyos datos sirvieron como base
para la determinacin incorrecta de una contribucin contraviniendo los
lineamientos del presente Manual, incrementando la suspensin en un mes por
cada $30,000.00 o fraccin adicional de diferencia del valor del avalo,

Diferencia entre el avalo practicado por perito y avalo efectuado por

la autoridad en el proceso de revisin.
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III. Cancelacin del registro, cuando:

a. Acumulen suspensiones por un total de 36 meses.
b. No satisfagan de manera permanente cualquiera de los requisitos que tuvo que
cumplir para obtener su registro, en los trminos del artculo 13 de este Manual.

Se refiere a los que dieron origen al otorgamiento del registro de perito

valuador.
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c. Se ubiquen en cualquiera de los supuestos sealados en los artculos 11 12 de
este Manual.

Si se es convocado para la verificacin de los conocimientos para efecto

de su actualizacin en el manejo de leyes, lineamientos y manuales
tcnicos de dicha actividad valuatoria, mediante examen terico-practico
y no se acredite tener dichos conocimientos.
No contar con la vigencia y/o revalidacin de autorizacin para la
suscripcin de avalos y cuyo periodo corresponder al ejercicio fiscal
de que se trate.
Tener adeudos por sanciones econmicas relacionadas con la actividad
valuatoria.
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d. Haya reincidencia o participacin en la comisin de algn delito fiscal.
e. El perito que se encuentre suspendido contine realizando avalos.
Para reincorporarse a la prctica valuatoria, las personas registradas que hayan
sido suspendidas debern haber concluido el periodo de la suspensin, y en su
caso, acreditar el pago de la multa a que se refiere el artculo 36 de este Manual.
Cuando se cancele el registro, no podr ser otorgado otro durante el mismo
ejercicio fiscal.
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ARTICULO 39.-Cuando al menos el 51% del capital de una sociedad civil o
mercantil autorizada est constituido por socios peritos valuadores cuyo registro
est suspendido, dicha autorizacin ser suspendida durante el perodo que dure
esta circunstancia.

Cuando dicho porcentaje est representado por socios peritos valuadores cuyo
registro haya sido cancelado, se dar por cancelada la autorizacin
correspondiente.
Una vez iniciado el procedimiento a que se refiere el artculo 41 de este Manual,
cualquier movimiento al capital de la sociedad civil o mercantil no tendr efectos
en la resolucin correspondiente.
En estos casos se observar la situacin jurdica que prevaleca cuando tuvieron
lugar las presuntas irregularidades.
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ARTICULO 40.- Las personas autorizadas para la prctica valuatoria estarn
obligadas a supervisar los avalos de los peritos valuadores que tengan
acreditados como auxiliares, y sern responsables solidarios de los mismos.

Se aclara que la suscripcin de avalos va mas all de las firmas y

membretes y que en todo caso se deber garantizar mediante el proceso
de revisin de los avalos por parte de las personas autorizadas, que el
perito cumple con las normas establecidas en el Manual.
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CAPITULO VI
DEL PROCEDIMIENTO PARA APLICAR SANCIONES
[ART 41 - ART 44]

Por la trascendencia de lo que consigna en el presente captulo y ya que

se refiere al procedimiento de aplicacin de sanciones respectivas por la
determinacin de bases gravables incorrectas en apego al artculo 45 del
Cdigo Financiero as como a otras atribuciones legales conferidas a la
Autoridad Fiscal, se estima conveniente no establecer comentarios al
respecto.

Sin embargo, se considera que los procedimientos en comento, en

trminos generales deben replantearse, buscando privilegiar las acciones
preventivas sobre las correctivas, estableciendo un programa de revisin
de avalos por parte de la Autoridad Fiscal, antes de la utilizacin de
estos para cualquier fin fiscal, ello evitara un sin fin de problemas
indeseados, que como ya se dijo, no solo afectan a las personas
autorizadas y registradas para la practica de avalos, sino tambin al
contribuyente y en especial a la hacienda pblica.
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ARTICULO 41.- La autoridad fiscal que tenga conocimiento de una infraccin que
amerite una sancin deber:
I. Notificar mediante oficio al perito valuador, corredor pblico y, en su caso, al
representante legal de la institucin de crdito o sociedad civil o mercantil, las
probables infracciones cometidas;
II. Otorgar un plazo de 10 das hbiles para que las personas involucradas,
declaren por escrito lo que a su derecho convenga y aporten las pruebas que
estimen necesarias para desvirtuar los hechos que se les imputan;
III. Cuando del anlisis del escrito y de la valoracin de las pruebas, la autoridad
fiscal determine que los elementos son suficientes para considerar que no se
cometi infraccin alguna, notificar a las personas fsicas y/o morales interesadas
y se proceder a archivar el expediente como asunto totalmente concluido;
IV. Cuando de la revisin de la declaracin presentada por las personas
autorizadas, resulte que hay elementos para considerar que el avalo no se realiz
conforme a lo dispuesto en este Manual, se proceder a llamar a audiencia a los
interesados para que aleguen lo que a su derecho convenga;
V. Una vez ventilados los alegatos y desahogadas las pruebas, se proceder a
dictar la resolucin correspondiente.
Si durante alguna de las etapas del procedimiento, la parte infractora reconoce la
comisin de la infraccin, y presenta pruebas de que fue cubierta la diferencia de
la contribucin omitida y sus accesorios, la sancin se reducir en un 50%,
siempre que no se trate de la cancelacin de la autorizacin o registro.

En caso de que no rinda el informe a que se refiere la fraccin II de este artculo

dentro del plazo sealado, se tendr por aceptada la comisin de la infraccin y se
proceder a dictar la resolucin correspondiente.
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ARTICULO 42.- La resolucin por la que se imponga una sancin, se notificar al
perito valuador o corredor pblico y, en su caso, al representante legal de la
institucin de crdito o sociedad a la que ste auxilia, mediante oficio que la propia
autoridad emita.
De lo anterior se enviar copia a la Direccin General del Patrimonio Inmobiliario
del Distrito Federal, al Colegio profesional respectivo y al Colegio de Notarios del
Distrito Federal.
En tratndose de corredores pblicos, adems se enviar copia a la Secretara de
Economa y al Colegio de Corredores Pblicos del Distrito Federal.
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ARTICULO 43.- Las sanciones a que se refiere este captulo se aplicarn sin
perjuicio de las que correspondan por la infraccin a otros ordenamientos o que
puedan constituir delitos fiscales.
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ARTICULO 44.- La aplicacin de sanciones se har sin perjuicio de los efectos
fiscales que los avalos produjeron en la determinacin de las bases para el pago
de las contribuciones respectivas, y sin demrito del ejercicio de facultades de
comprobacin por parte de las autoridades fiscales competentes.