MANUAL DE PROCEDIMIENTO

FIANZA ABIERTA CONVENCIONAL

CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO

MANUAL DE PROCEDIMIENTO

FIANZA ABIERTA CONVENCIONAL

CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO

OSERIN LTDA
OPERADOR DE SERVICIOS INMOBILIARIOS
- AFIANZADORA GRUPO EMPRESARIAL
BOLSA INMOBILIARIA
- SOLAR SEGUROS LTDA
- CLESA LTDA -

BOGOTA D.C.
( ACTUALIZADO ABRIL / 11 )

TABLA DE CONTENIDO
Pag.
PRESENTACION
OSERIN LTDA / CLESA LTDA / SOLARSEGUROS LTDA.

7.

CAPITULO No. 1
I.

SUSCRIPCIN DE SOLICITUDES DE ARRENDAMIENTO

l.

8.

Solicitud de Arrendamiento

1.1
1.2
1.3

1.4
1.5

Hoja de Instrucciones
Formularios de Arrendamiento
Documentos Anexos
1.3.1 Independientes
1.3.2 Pensionados
1.3.3 Empleados
1.3.4 Empresas
Certificacin de Ingresos
Finca Raz

10

2.

Requerimientos para la solicitud de Arrendamiento

10

3.

Radicacin de la Solicitud

10

3.1
3.2
3.3
3.4

4.

Consideraciones Generales
Cancelacin de estudio de la solicitud
Requisitos para personas que presentan coarrendatarios
Requisitos para personas que no tienen coarrendatarios
3.4.1 Procedimiento para garanta de C.D.T o DEPOSITO

11

Resultado del Estudio

12

4.1

Conceptos emitidos
4.1.1 Resultado Aprobado
4.1.2 Resultado Aplazado
4.1.3 Resultado Negado
4.1.4 Resultado no afianzable

12

5.

Ampliacin Canon de arrendamiento

14

6.

Traslado de Inmobiliaria

15

14

CAPITULO No. 2
II.

MANEJO OPERATIVO DE LA FIANZA DE ARRENDAMIENTO

1.

Condiciones Generales

2.

Procedimiento Operativo

16

16

2.1

Aviso de solicitud de Ingreso a la fianza

2.2

Aviso de cambio de valor afianzado

2.3

Aviso de retiro de la fianza

2.4

Liquidacin y pago de costos de la fianza de arrendamiento

2.5

Cambio de Inmueble

2.6

Cesin de Contratos

17

18

CAPITULO No. 3
III.

RECLAMACIN SINIESTRO DE ARRENDAMIENTO

1.

Reglamento General
1.1

Beneficios

1.2

Poderes

1.3

Autonoma

1.4

Pago de los Arrendatarios

1.5

Pago de la fianza

1.6

Saneamiento de Contratos

1.7

Recibo de inmuebles

1.8

Gastos Judiciales

1.9

Cancelacin del impuesto de timbre

19
19

20

2.

Presentacin de la reclamacin de siniestro

2.1

Documentacin anexa

2.2

Cesin

2.3

Cheques

20

3.

Suspensin de pagos Objeciones subsanables

21

4.

Suspensin de pagos Objeciones insubsanables

22

5.

Sugerencias

23

Presentacin de la reclamacin por administracin

23

6.1
7.

Documentacin anexa

Reclamacin extempornea

24

CAPITULO No. 4
IV.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO OBJETO DE LA FIANZA 24

CAPITULO No. 5

V.

LA SUBROGACIN

28

1.

Certificado de pago de siniestro

2.

Trmite y Formalidad

3.

Devolucin
CAPITULO No. 6

VI

OTROS SERVICIOS ADICIONALES

1.

Asesora Permanente

2.

Colaboracin

3.

Proceso de restitucin de inmuebles

29

CAPITULO No. 7
VII
BENEFICIOS OPCIONALES DE : SERVICIOS PBLICOS DAOS Y
FALTANTES DE INVENTARIO
1.
2.

Beneficio
Exclusiones

3.

Como tomar este beneficio

4.

Costo de la fianza de Servicios pblicos integrados y Daos y faltantes

4.1

5.

Beneficio de servicios pblicos

Reclamacin de servicios pblicos integrados

6.

5.1

Documentacin anexa

5.2

Servicios compartidos

31

Daos y faltantes de inventario

CAPITULO No. 8

VIII

AMPARO DE RECONEXIN y REINSTALACIN

1.

Anexo de reconexin y reinstalacin

2.

Reclamacin Anexo de Reconexin y Reinstalacin

3.

Vigencia del beneficio y pago del siniestro

32

CAPITULO No. 9
1.
2.

Caractersticas generales de la Fianza

34

Inclusin de contratos ya firmados

37

Reglamento general

39

Anexos a este manual

57

Modelo de los formatos y contratos de Arrendamiento

60

PRESENTACION
GRUPO EMPRESARIAL
BOLSA INMOBILIARIA
OSERIN LTDA
OPERDOR DE SERVICIOS INMOBILIARIOS
Nit. 900 141 170 3

Es la entidad Afianzadora especializada en la atencin y manejo integral

de la Fianza de arrendamiento, que en forma directa respalda los
contratos de Arrendamiento

SOLARSEGUROS LTDA
( Solidaria de Arrendamientos Ltda. )
Nit. 830 143 734 - 2

Es la Agencia de Seguros para el complemento exclusivo, integral y

especializado de los Seguros para Arrendadores
CLESA LTDA
( Consultores de Leasing y Seguros de Arrendamiento Ltda. )
Nit. 900 022 399 - 2

Es la Compaa especializada en realizar estudios comerciales y anlisis

de crdito a los futuros Arrendatarios y Coarrendatarios con el fin de
establecer la capacidad de pago ( Solvencia, Patrimonio y Nivel de
endeudamiento) para realizar una buena seleccin en cuanto a la
calidad de Inquilino a ocupar el inmueble y brindar seguridad y respaldo
a los Propietarios por intermedio de su Agencia Arrendadora, as mismo
es la entidad que desarrolla la parte prejurdica y jurdica en relacin
con los contratos de arrendamiento en mora
GERENTE GENERAL :

LUIS ALFREDO CARDENAS MUOZ

*****

CAPITULO No. 1

I.

SUSCRIPCIN DE SOLICITUDES DE ARRENDAMIENTO

1.

SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO

El Arrendatario deber adquirir el Formulario Solicitud de Arrendamiento en la

Agencia Arrendadora y/o en las instalaciones de la AFIANZADORA en Bogot . El
formulario consta de una hoja de instrucciones y tres copias, una que diligencia el
Arrendatario, las otras dos son para los Codeudores, o Deudores Solidarios.
1.1

Hoja de Instrucciones

La Agencia Arrendadora entrega al usuario el formulario junto con la hoja de

instrucciones que forma parte de el.
1.2

Formulario de Arrendamiento

La Inmobiliaria debe dar instrucciones al solicitante con relacin al diligenciamiento y

documentos que se exigen al momento de la radicacin de la solicitud se tendr en
cuenta:
Diligenciar totalmente el formulario
El solicitante o la Inmobiliaria ( en nombre del solicitante ) cancelar el valor del
estudio de la solicitud, en las instalaciones de CLESA LTDA, de acuerdo al canon de
arrendamiento como se estableci en la hoja de instrucciones
Los nombres de las personas tanto naturales como jurdicas deben figurar como
aparecen en su documento de identificacin ( Cdula de Ciudadana, Nit, Cdula de
Extranjera, Pasaporte etc.).
Tener en cuenta que no se aceptan como Coarrendatarios personas que impliquen un
riesgo integral para la Compaa, es decir: Esposo y Esposa o personas que dependan
de la misma fuente de ingresos, socios y empleados de una misma empresa.
Es indispensable que cada solicitante firme su respectivo formulario pues con sta
firma autoriza a consultarlo en las centrales de riesgo y a estudiar su documentacin.
Las empresas recin constituidas debern tener un mnimo de seis meses para poder
aparecer como Arrendatarias y/o Coarrendatarios, es necesario que cuando el tiempo
de constitucin es inferior a 6 meses se acrediten ingresos de sus socios.

No se aceptar que se presenten tres personas jurdicas respaldando un Contrato de

Arrendamiento. Solamente se acepta una Sociedad en el mismo.
Si en un contrato figura una Sociedad solo se acepta como garanta un socio de la
misma, l(los) otro(s) no deber tener vnculo alguno con la sociedad.
1.3

Documentacin Anexa

Cada formulario debe ser acompaado con fotocopia legible de las CEDULAS DE
CIUDADANIA y sus respectivos documentos, as como las certificaciones segn la
hoja de instrucciones anexa a la solicitud.
Si uno de los solicitantes es Persona Natural deber anexar los siguientes documentos:
1.3.1 Independiente
* Fotocopia de extractos Bancarios ltimos dos ( 2 ) meses, si los tienen
* Fotocopia de la ltima Declaracin de Renta
1.3.2 Pensionados
* Acreditar ingresos diferentes a su pensin
* Fotocopia de extractos Bancarios ltimos dos ( 2 ) meses, si los tienen.
1.3.3 Empleados
* Certificado laboral especificando sueldo bsico, cargo y antigedad; la fecha de
expedicin no debe superar los 30 das.
* Si tiene otros ingresos acreditarlos con documentos pertinentes
Si alguno de los solicitantes es Persona Jurdica debe anexar los siguientes
documentos:
1.3.4. Empresas
* Certificado de Constitucin y Gerencia
* Estados financieros recientes certificados por Contador Pblico
* Fotocopia de extractos Bancarios ltimos dos ( 2 ) meses.
* Fotocopia de la ltima declaracin de renta
1.4

Certificacin de Ingresos

El Arrendatario deber acreditar ingresos de tres veces el canon de arrendamiento y

sus Coarrendatarios ingresos superiores al doble del canon.
Se debe tener en cuenta que los certificados expedidos por Contador pblico y las
declaraciones extrajuicio no son vlidos para el comit de crdito
1.5

Finca Raz

La finca raz que se ofrece como garanta debe ser acreditada mediante Certificado de
Libertad cuya fecha de expedicin no debe ser mayor de 30 das. No se tendr en
cuenta la presentacin de escrituras. La finca raz podr estar ubicada en
CUALQUIER PARTE DEL DEPARTAMENTO.
Cabe anotar que la Finca Raz que se presenta como garanta no debe tener ningn
tipo de limitacin como Afectacin a Vivienda Familiar, Patrimonio de Familia, algn
tipo de embargo etc., as mismo debe pertenecerle al solicitante ( mnimo el 50% de la
propiedad del inmueble.)
2.

REQUERIMIENTOS PARA LA SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO

La agencia arrendadora debe suministrar al solicitante los datos bsicos del inmueble
como:
. Direccin completa del Inmueble
. Canon de Arrendamiento y Cuota de administracin ( si esta se asegura )
. Cdigo y Nombre de la Inmobiliaria
. Destinacin del Inmueble
3.

RADICACIN DE LA SOLICITUD

3.1

Consideraciones Generales

Es importante tener en cuenta que CLESA LTDA no recibe solicitudes cuyos

formularios no estn totalmente diligenciados y no presenten la documentacin
requerida.
El solicitante deber radicar sus documentos nicamente en las siguientes oficinas:
Direccin
Oficina Principal :

Carrera 13 N. 63 39 o Av. Caracas N 63 32

Local 20 Bogot D.C.

10

3.2

Cancelacin de estudio de la solicitud

Al radicar la solicitud, el solicitante cancelar el valor del estudio cuya tarifa ser
proporcional al canon de arrendamiento y se establece en la hoja de instrucciones dada
por CLESA LTDA.
Una vez cancelado el estudio y revisada la documentacin, CLESA LTDA asignar un
nmero de radicacin con el cul la Inmobiliaria podr conocer el resultado.
En el momento de la radicacin de la solicitud, se entregar fotocopias de los
formularios tanto del Arrendatario como Coarrendatarios con el fin de que estas sean
entregadas a la Inmobiliaria.
3.3 Requisitos para personas que presentan coarrendatarios (Deudores Solidarios)
Los requisitos para PERSONAS QUE PRESENTAN COARRENDATARIOS son:
Para cnones de arrendamiento hasta $ 1.000.000. se exige UN codeudor solvente con
finca raz.
Para cnones entre $ 1.000.001 a $1.500.000 se exigen DOS codeudores, uno de los
cuales debe ser empleado y el otro tener finca raz.
Para cnones de arrendamiento superiores a $1.500.000 se requieren DOS codeudores
solventes, ambos con finca raz.
3.4 Requisitos para personas que no tienen Coarrendatarios ( Deudores solidarios )
OSERIN LTDA AFIANZADORA-, pensando siempre en satisfacer las necesidades de
sus clientes brinda otra alternativa al Arrendatario que no puede o no desea presentar
codeudores o simplemente no cumple con alguno de los requisitos exigidos por la
Aseguradora, sta es:
* Constitucin de un DEPOSITO a trmino con igual rendimiento de los C.D.T
3.4.1 Procedimiento para garanta de depsito :
1.

El Arrendatario diligencia el formulario solicitud de arrendamiento, anexa la

respectiva documentacin y cancela el valor del estudio.

11

2.

El arrendatario constituye un depsito directamente y a Favor de

AFIANZADORA OSERIN LTDA , por el valor que determine el comit de
crdito (mnimo cuatro veces el canon de arrendamiento, mximo ocho veces
el canon mensual ).

3.

Se expide certificacin por parte de la Afianzadora de recibido el depsito.

4.

Se enva el resultado de aprobacin de la solicitud a la Inmobiliaria

En este caso, la garanta del depsito se devolver con una carta por parte de
la Inmobiliaria, referente a que el Arrendatario entreg el inmueble y qued a
paz y salvo por todo concepto tanto por Arrendamiento, Cuotas de
administracin, como por Servicios pblicos.

4.

RESULTADO DEL ESTUDIO

El resultado del estudio ser emitido entre seis y ocho ( 6 y 8 ) horas a partir del
momento de la radicacin de la solicitud de arrendamiento. El resultado ser enviado a
la Inmobiliaria por escrito va fax o por e.mail.
En el evento de que el Arrendatario no firme el contrato de arrendamiento por el
inmueble solicitado, podr pedir por telfono el traslado de su solicitud para cualquier
Inmobiliaria afiliada a OSERIN LTDA.
El resultado del estudio tiene una vigencia de seis ( 6 ) meses contados a partir de la
fecha de radicacin de la solicitud.
4.1

Conceptos emitidos

Los conceptos emitidos por CLESA LTDA con relacin al estudio de arrendamiento
son:

Aprobado
Aplazado
Negado
No Afianzable.

4.1.1 Resultado Aprobado

Es el concepto que autoriza a la Inmobiliaria para la firma del contrato siempre y
cuando se encuentren aprobados todos y cada uno de los solicitantes.

12

4.1.2 Resultado Aplazado

Es el concepto que emite CLESA LTDA cuando por alguna circunstancia la persona
no ha cumplido con las mnimas garantas exigidas para gozar el beneficio de la
Fianza y se ha concluido que hace falta algn requisito para la aprobacin de la
solicitud.
El solicitante aplazado debe efectuar los trmites pertinentes para obtener el visto
bueno definitivo,
Las principales causales de aplazamiento son:
~ Para que se suministren otros telfonos donde se confirme actividad laboral
~ Presentar carta laboral (sueldo, cargo , fecha de ingreso y tipo de contrato )
~ Anexar extractos bancarios, ( 2 ) ltimos meses
~ Presentar certificado de libertad reciente ( no ms de dos meses de
antigedad
~ El representante legal debe tramitar formulario adicional
~ Presentar coarrendatario adicional solvente que no sea Socio de la empresa
~ Ampliar nuevas referencias personales y/o familiares
~ Presentar codeudor adicional solvente y/o con finca raz
~ Presentar certificado de constitucin y gerencia reciente
~ Presentar estados financieros recientes certificados por contador pblico
~ Confirmar telfono y domicilio actual
~ Presentar fotocopia de declaracin de renta ultimo ao gravable
- Reportado como deudor moroso con nuestro Dpto. jurdico o Centrales de
riesgo
- Termin el trmino de vigencia del estudio. Debe tramitar nueva solicitud
- Pendiente paz y salvo centrales de riesgo Datacredito _ Cifin
- Pendiente cancelacin mayor valor del estudio

13

4.1.3 Resultado Negado

Si este concepto es emitido al solicitante que figura como inquilino, la solicitud en
conjunto es totalmente negada, en razn a que es irremplazable o que en general no
cumple con los requisitos exigidos ya sea en cuanto a patrimonio y/o solvencia del
solicitante; si esta causal se presenta con uno o ms coarrendatarios, estos si pueden
reemplazarse.
Las causales ms comunes de negacin son:
-

Ingresos insuficientes

Exceso de compromisos: el solicitante y/o Codeudores tienen ya aprobado otros

estudios con CLESA LTDA y su capacidad de pago no permite que respalde
otro Contrato.

Interesado desisti del estudio

Malas referencias. ( confidencial )

Fiadores de profesin: Cualquiera de los solicitantes present documentacin

falsa o el estudio que se realiz no fue satisfactorio pues hay inconsistencias en
cuanto a su ocupacin, referencias, y/o simplemente ya se encontraba
registrado en nuestra base de datos como Fiador de Oficina.

Reportado en centrales de riesgo Cifin - Datacredito

Actividad y/o profesin de alto riesgo

4.1.4 Resultado No Afianzable

Este resultado es para inmuebles en que el canon de arrendamiento sea inferior a $
300.000 pues sern inmuebles que no se afianzan. ( salvo casos excepcionales )
5

AMPLIACION CANON DE ARRENDAMIENTO

El resultado aprobado que emite CLESA LTDA inicialmente, podr modificarse

cuando por alguna circunstancia no se ajuste al inmueble requerido, esta peticin
podr solicitarse va telefnica y se deber dar la siguiente informacin:

Nmero de la solicitud
Razn Social de la agencia Arrendadora
Direccin del inmueble que se va a arrendar
Canon de arrendamiento (incluida la administracin )
Valor afianzado por Servicios pblicos

14

As mismo el arrendatario debe cancelar el valor de la ampliacin si se sale del rango

establecido inicialmente en la hoja de instrucciones en cuanto al monto cancelado por
estudio de la solicitud.
La Inmobiliaria estar autorizada para realizar una ampliacin en el canon que no
supere el 15% sin necesidad de tener un nuevo resultado.
6

TRASLADO DE INMOBILIARIA

El interesado podr pedir dentro de los siguientes seis (6) meses despus de aprobada
su solicitud, y sin costo adicional, el traslado a cualquiera de las agencias
arrendadoras que posean la fianza con OSERIN LTDA.
Para realizar el traslado ser necesario que la solicitud se encuentre aprobada. El
traslado podr ser realizado mediante una llamada telefnica mencionando los
siguientes datos:

Nmero de la solicitud
Nombre de la Agencia Arrendadora
Direccin del inmueble que va a arrendar.
Canon de arrendamiento
Valor afianzado para Servicios pblicos

El resultado del traslado de la solicitud se tendrn el mismo da de tomados los datos.

******

15

CAPITULO No. 2
lI.

MANEJO OPERATIVO DE LA FIANZA DE ARRENDAMIENTO

La Fianza abierta de contratos de Arrendamiento, garantiza el pago de los Cnones de

arrendamiento, Cuotas de administracin, Renta por eventos de fuerza mayor,
Asistencia domiciliaria cuando el canon supere los $ 800.000; Auxilio exequial para el
Propietario ( $ 2.000.000 ) y para el Arrendatario $ 1.000.000 ( Persona natural )
Reconexiones, Reinstalaciones y Prdida de lneas telefnicas; Servicios pblicos
(Opcional ) y Daos y Faltantes de Inventario ( Opcional )
1.

CONDICIONES GENERALES

A)

La Inmobiliaria se compromete a someter a estudio los presuntos Arrendatarios

y Coarrendatarios a travs de CLESA LTDA, y en caso de ser aprobados
afianzar los contratos respectivos cuando llegaren a celebrarse.

B)

La Inmobiliaria deber avisar oportunamente a OSERIN LTDA en el formato

establecido para ello,( Formato nico de novedades ) los ingresos y retiros de la
pliza y cambios de valor afianzado. ( por Fax o E.mail )

C)

La Agencia Arrendadora se compromete a cargar el costo correspondiente a la

fianza de Arrendamiento en la cuenta del Propietario desde el primer mes en
que se haya arrendado el inmueble

2.

PROCEDIMIENTO OPERATIVO

2.1.

AVISO DE SOLICITUD DE INGRESO A LA FIANZA

La Agencia Arrendadora tendr un plazo mximo de 30 das, contados a partir de la

firma del contrato de Arrendamiento, para reportar el INGRESO de un nuevo contrato
a la fianza. La inmobiliaria deber enviar esta novedad los diez ( 10 ) primeros das de
cada mes, sin embargo, si se vence el plazo y la novedad es informada a la Afianzadora
antes de 60 das, la Compaa podr incluirlo dentro de la fianza, realizando el cobro
de la prima de manera retroactiva desde la fecha de iniciacin del contrato.
S se cumplen los 60 das y no se pide la inclusin a la fianza el concepto emitido por
CLESA pierde su validez.
Se considera afianzado un inmueble, cuando la Afianzadora enva a la Inmobiliaria el
correspondiente CERTIFICADO INDIVIDUAL DE FIANZA,( primero por Fax o va
e.mail, y luego el original, con la cuenta de cobro mensual ) por cada uno de los
contratos aceptados en la fianza, en la forma en como qued reportado.
En el formato de ingreso a la fianza se debe incluir todas y cada una de las coberturas
que la inmobiliaria quiere dar al inmueble ( Canon, Administracin, Servicios pblicos,

16

Anexo de Daos y Faltantes de inventario ) dando la cuanta afianzada por cada uno
de estos amparos.
AFIANZADORA OSERIN LTDA permite afianzar el Canon de forma independiente
a la cuota de Administracin, para ello la Inmobiliaria deber indicarlo as en el
formato de ingreso a la fianza en la casilla de Canon de arrendamiento desglosando el
Canon y la Administracin por separado, para que en el momento de una reclamacin
por cualquiera de estos dos conceptos se pueda indemnizar sin ningn inconveniente.
2.2

AVISO DE CAMBIO DE VALOR AFIANZADO

La Agencia Arrendadora deber avisar a la Afianzadora dentro de los primeros cinco

das de cada mes cualquier cambio en el valor afianzado que se pacto inicialmente
tanto en el canon de arrendamiento, como en la cuota de administracin .
Este incremento deber ceirse estrictamente a las condiciones del contrato as como a
la legislacin actual sobre arrendamiento.
La Agencia Arrendadora podr incrementar todas las veces que sea necesario, la cuota
de administracin segn lo determine la junta de copropietarios del edificio donde esta
ubicado el inmueble.
Es importante que la Inmobiliaria de aviso oportuno de cualquier novedad que se
presente, ya que en caso de una reclamacin la Afianzadora pagar nicamente los
reajustes legalmente pactados y notificados a esta.
2.3

AVISO DE RETIRO DE LA FIANZA

En los cinco primeros das del mes, la Agencia Arrendadora deber avisar el retiro de
los arrendatarios que entregaron en comn acuerdo con la Inmobiliaria el inmueble o a
travs de un proceso de restitucin llevado por la Afianzadora; esto con el fin de que
sea tenido en cuenta en la facturacin de primas de la fianza del mes correspondiente.
La reincorporacin a la fianza de un contrato que ha estado afianzado slo es posible
si se solicita por escrito dentro de los treinta (30) das siguientes a la fecha de
recepcin del aviso de retiro.
LIQUIDACIN Y PAGO DE COSTOS FIANZA DE ARRENDAMIENTO
Con base en las novedades enviadas por la Agencia Arrendadora, OSERIN LTDA
liquidar el costo de la fianza correspondiente a cada periodo anticipado de un (1)
mes, aplicando la Tasa sobre el valor mensual de Canon ms administracin:
PRIMA MENSUAL

Tarifa: 1.72 % ( Ms IVA )

Aplicable al canon ms Administracin.

17

( Servicios pblicos y Daos y faltantes de inventario, se tarifan por aparte )

Hay que tener en cuenta que si se va a afianzar la administracin, la prima se deber
cobrar sumando los dos valores: Canon de arrendamiento + Administracin.
La informacin de Contratos Afianzados especificando monto afianzado, novedades
como Ingresos, cambios de valor afianzado y retiros, cobro de primas se registra en
una FACTURA, que ser enviada a la Inmobiliaria todos los meses.
El costo mensual de la Fianza deber ser pagada por la Inmobiliaria dentro de los diez
( 10 ) das hbiles siguientes al recibo del ESTADO DE CUENTA ( relacin ). Anexo a
este documento estarn los Certificados de Fianza y la Factura de cobro de primas.
2.5

CAMBIO DE INMUEBLE

Cuando un inmueble ya se encuentra amparado y el Arrendatario va a entregar ste

pero continua con la misma inmobiliaria quien le va a arrendar nuevamente, el
Arrendatario deber diligenciar nicamente los formularios de los solicitantes para
actualizacin de datos y la Inmobiliaria enviar un REPORTE DE NOVEDAD donde
solicita el cambio de inmueble especificando la nueva direccin y el nuevo valor
afianzado.
Cabe anotar que este procedimiento podr ser llevado a cabo por la Inmobiliaria
teniendo en cuenta que el Arrendatario haya sido cumplido en sus pagos, que el canon
de arrendamiento del nuevo inmueble no supere un 40% al canon actualmente
afianzado.
2.6

CESIN DE CONTRATOS

La Afianzadora aceptar la incorporacin a la Fianza abierta de Arrendamiento los

contratos que hayan sido cedidos por una firma que est amparada con nuestra fianiza,
siempre y cuando:
Los inmuebles hayan estado afianzados
El retiro de la Fianza hecho por la inmobiliaria que cede, no supere un ( 1 ) mes
La cesin se cia a las pautas estipuladas por la Afianzadora.
Tal incorporacin debe efectuarse con el procedimiento de ingreso a la Fianza.

18

CAPITULO No. 3
III.

RECLAMACIN SINIESTRO DE ARRENDAMIENTO

1.

Condiciones Generales

1.1
Amparo:
OSERIN LTDA., cubre el arrendamiento y administracin
pactados en el contrato que se encuentra afianzado siempre que ste, preste pleno
mrito legal.
1.2
Poderes:
Constituye obligacin de la Agencia Arrendadora otorgar los
poderes que sean necesarios para adelantar las acciones coactivas tendientes a obtener
la desocupacin del inmueble y el cobro de la deuda por va ejecutiva.
1.3
Autonoma: El proceso de restitucin del inmueble arrendado por mora de los
inquilinos lo adelanta la Afianzadora por su propia conveniencia y no por que se
obligue a ello en virtud del contrato de Fianza. Por lo anterior la Afianzadora desistir
de cualquier accin en este sentido cuando logre que la obligacin sea atendida por
alguna de las personas que suscribieron el contrato.
1.4
Pago de los Arrendatarios: La agencia arrendadora no podr recibir cnones
de arrendamiento ni cuotas de administracin de contratos que se encuentren
siniestrados y que se hallen en poder de la Afianzadora. Si el Arrendatario se acerca a
sus oficinas para cancelar la deuda estando en estas circunstancias, la Inmobiliaria
deber enviarlo al Departamento Jurdico de OSERIN LTDA, o trasladarle esos
dineros a LA AFIANZADORA, informando de ello al arrendatario.
1.5
Pago del reclamo: Como los contratos llegan dentro del mes de mora, (dias 25
a 30 ) la Afianzadora paga el valor de este mes ( vencido) y el mes siguiente
(anticipado), a mas tardar el da 10 del mes inmediatamente posterior a su recepcin, y
continua pagando el canon respectivo en la misma fecha de cada mes, mientras se
cancelan las sumas adeudadas o se obtiene la entrega del inmueble.
1.6
Saneamiento de Contratos: Cuando la Afianzadora, logre que se pongan al da
con la obligacin y que se regularicen los pagos, el contrato ser devuelto a la Agencia
arrendadora para que el arrendatario continu cancelando sus obligaciones en las
oficinas de la Inmobiliaria. Si el arrendatario no se pone al da, la Afianzadora
continuar pagando hasta que obtenga la restitucin del inmueble o hasta 36 meses
ms.
1.7
Recibo de Inmuebles:
La Agencia Arrendadora no podr recibir
inmuebles cuyos contratos se encuentren en poder de la Afianzadora, salvo previa
autorizacin telefnica o escrita emitida por la Compaa.

19

1.8
Gastos Judiciales: Los gastos judiciales y honorarios de Abogado que se
originen en juicios de lanzamiento o de cobro de sumas a cargo de los arrendatarios,
sern por cuenta de la Afianzadora.
1.9
Cancelacin del Impuesto de Timbre: La administracin de Impuestos
Nacionales establece el monto por el que se exige cancelar el impuesto de timbre para
el ao fiscal, impuesto que ser del cargo de la Agencia Arrendadora.
2.

PRESENTACIN DE LA RECLAMACIN POR SINIESTRO

En el evento de efectuar el anlisis de cada uno de los aspectos del contrato de

arrendamiento, se evala si el canon reportado como base para el pago del siniestro
est correctamente calculado, teniendo en cuenta las normas legales vigentes.
La agencia arrendadora deber presentar la reclamacin del Veinticinco ( 25 ) al
Treinta (30) de cada mes. Si transcurre este periodo, se pospone la presentacin para el
mes siguiente, sin que ello motive una negativa de parte de la Afianzadora, caso en el
cual se atiende la reclamacin normalmente, sin descuentos ni objecin.
2.1 Documentacin Anexa

Formato de reclamacin debidamente diligenciado que incluye los siguientes datos:

Nombre y Cdula de los Arrendatarios

Direccin y telfono del inmueble arrendado

Mes o meses en mora

Relacin de valores adeudados por cualquier otro concepto ( las cuotas de

administracin deben venir sustentadas por el administrador de la copropiedad

Original de dos ( 2 ) contratos de arrendamiento debidamente diligenciados. (El

contrato de arrendamiento debe ser elaborado teniendo en cuenta las
recomendaciones dadas anteriormente o utilizando el modelo de la Afianzadora.)

La agencia arrendadora deber anexar los poderes de restitucin y ejecutivo

debidamente diligenciados, cuando la AFIANZADORA se lo indique.

La Inmobiliaria deber enviar una copia de la carta de reclamacin a los

arrendatarios, y anexar su constancia de envo.

20

2.2

Cesin

La cesin sobre los derechos de contrato que como arrendadora en un contrato de

arrendamiento le corresponde a la Agencia inmobiliaria, debe constar por escrito en el
cuerpo del contrato.
La cesin vendr suscrita con las respectivas constancias de notificacin a los
arrendatarios. ( Importante )
2.3

Cheques

Acompae tambin el cheque o cheques impagos, debidamente protestado( s ) y

endosado( s ) " sin responsabilidad" a favor de OSERIN LTDA., en los casos en que
el incumplimiento reclamado se origine en el no pago de tales cheques.
3.

SUSPENSIN DE PAGOS OBJECIONES SUBSANABLES

Cuando el contrato presente falencias subsanables como las que se mencionan a

continuacin se devolver la reclamacin, informando a la Inmobiliaria, mximo tres
das despus de radicada la reclamacin, con el fin de realizar los correctivos del caso,
segn se indique en la carta de devolucin y se enven los documentos requeridos en la
fecha establecida.
1)

Contrato de Arrendamiento: La Inmobiliaria deber enviar de forma

inmediata el original de los dos ( 2 ) contratos de arrendamiento, con la firma
de todas la partes.

2)

Falta Linderos: Cuando en el contrato de arrendamiento no se llena el espacio

correspondiente a los linderos, la agencia arrendadora deber diligenciarlos,
identificando el inmueble por los puntos cardinales. Hay que tener en cuenta
que un lindero no debe ocupar mas de un rengln; deben ser concretos y
concisos.

3)

Requerimientos: En caso de que no hubiere quedado establecida la renuncia a

estos, la Agencia Inmobiliaria efectuar los requerimientos de que tratan los
artculos 2035 del C. de Cio. y 424 del C de P.C, relativos a la constitucin en
mora, enviando 2 telegramas o similares, a los arrendatarios con un intervalo
de 4 das y enviar a la Aseguradora la copia de los telegramas sellada.

4)

Legalizacin Fiscal: La agencia cancelar el valor ante la administracin de

impuestos nacionales y enviar el original debidamente timbrado a la
Afianzadora.

5)

Firma del Representante Legal: El contrato se devuelve a la Agencia para que

sea suscrito por su representante legal, cuando presente esta omisin.

21

6)

Inexistencia de la Cesin: Cuando la cesin del contrato no figura en el

contrato de arrendamiento, debe enviarse el documento que la contenga.

8)

Cheques: Cuando la mora se origina en un cheque impagado la Agencia

enviar este documento debidamente protestado.
LA RECLAMACIN SE CONSIDERA FORMAL Y ADECUADA Y SER
ATENDIDA SOLO CUANDO LA INMOBILIARIA ENVI CARTA DE
CORRECCIN Y/O LOS DOCUMENTOS FALTANTES.

Si no se logra que el inquilino se ponga al da, LA AFIANZADORA continuar

pagando antes del da 10 de cada mes el canon respectivo por el valor
mensual, mientras obtiene la entrega del inmueble o la cancelacin de las
sumas adeudadas.
4.

SUSPENSIN DE PAGOS - OBJECIONES INSUBSANABLES

Se hace nfasis en una correcta elaboracin del contrato de arrendamiento para no

tener que llegar a una eventual objecin, la cual puede proceder cuando el contrato
presente defectos de forma insubsanables, por lo cual se informar a la Inmobiliaria
que no proceder la cobertura.
Son defectos de forma insubsanable:
1)

Que no aparezca la inmobiliaria como arrendadora o su representante

legal

2)

Que los nombres de los arrendatarios no estn debidamente transcritos

de sus documentos de identificacin.

3)

Que falte la firma del o un arrendatario o ella no sea la de l.

4)

Que el contrato incluya clusula compromisoria.

5)

Solidaridad: Que no aparezca la clusula que obliga a los arrendatarios

a cumplir solidariamente con las obligaciones contradas como
consecuencia de la firma del contrato.

6)

Que no se defina la destinacin del inmueble, si es comercial o vivienda

para establecer el rgimen que lo ampara y la legalidad de los
incrementos.

7)

Que no haya vigencia definida.

22

 CUANDO LA AGENCIA PRESENTE RECLAMACINES POR CONTRATOS

QUE NO SE ENCUENTREN ASEGURADOS, ESTOS SE DEVOLVERAN
INMEDIATAMENTE A LA AGENCIA.

5.

SUGERENCIAS :

5.1

Propietario

La Arrendadora se obligar al indicarle al propietario del inmueble que no debe

celebrar acuerdos, convenios o transacciones con los arrendatarios siniestrados, sin
previa autorizacin de OSERIN LTDA.
La Agencia Arrendadora no remitir a LA AFIANZADORA, al ( los ) propietario( s )
del inmueble. Recuerde que la relacin que emana del Contrato de Fianza es
exclusivamente entre la Agencia de Finca Raz y la Compaa Afianzadora.
5.2

Recibos

La arrendadora deber tener especial cuidado al expedir recibos a los arrendatarios

siniestrados, sin autorizacin de la Afianzadora.
5.3

Ttulos

Informe por escrito a la Afianzadora sobre el recibo por parte de la Inmobiliaria, de

ttulos, cartas u otros documentos que tengan relacin con el contrato siniestrado.
6.

PRESENTACIN DE LA RECLAMACIN POR ADMINISTRACIN

Para que la Inmobiliaria pueda reclamar por Cuotas de Administracin, simplemente

ser necesario que estn pactados en forma expresa dentro del contrato de
arrendamiento; que dicha suma aparezca en el contrato en forma clara y lquida y
finalmente que se encuentre incluida en el valor asegurado inicialmente ( que ser el
resultado de sumar el canon de arrendamiento y la cuota de administracin.)
Es importante resaltar que a nuestro concepto, la forma ms recomendable de pactar la
cuota de administracin, es incluyndola en el monto total del canon, agregando al
contrato una clusula aclaratoria para desglosar la cifra.
As mismo la Inmobiliaria podr realizar la reclamacin de Administracin
independiente de que el Arrendatario se encuentre siniestrado por canon de
arrendamiento.
La agencia arrendadora deber presentar la reclamacin del Veinticinco (25) al
Treinta ( 30 ) de cada mes. Presentado en das posteriores, solo retrasa un mes el
pago, pero ste nunca se negar, ni se argumentar extemporaneidad.
6.1.

Documentacin Anexa

23

La agencia Arrendadora deber anexa la siguiente documentacin:

*

Carta de la Administracin, estipulando la direccin del inmueble, nombre del

Arrendatario y los meses que adeuda (mnimo 30 das ).

Originales del contrato de arrendamiento ( en caso de que no exista previa

reclamacin por canon de arrendamiento.)

7.

RECLAMACIN EXTEMPORNEA

Las reclamaciones deben presentarse del Veinticinco ( 25 ) al Treinta ( 30 ) de cada

mes. Aquellas reclamaciones que se presentan despus del da Treinta ( 30 ) se
atendern hasta el mes siguiente, previa verificacin certificada por el Administrador
de la Copropiedad ( si es que lo hay ) de no estar al da el inmueble respectivo. Se
perder el derecho por reclamar extemporneamente, cuando hayan transcurrido tres
meses, por lo que se recomienda no demorar su presentacin.

CAPITULO No. 4

IV.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO OBJETO DE LA FIANZA

Las siguientes son unas recomendaciones generales para que los Contratos de
Arrendamiento presten mrito legal, requisito fundamental para la Fianza abierta y el
xito de las acciones judiciales y el mayor o menor tiempo de su trmite. De la
elaboracin del Contrato de Arrendamiento depende no solamente la eficacia jurdica
de los contratos, sino su idoneidad frente a la Fianza .
1.
ARRENDADOR:
Debe figurar nicamente la Agencia Arrendadora por ser
la Tomadora, Afianzada y Beneficiaria de la Fianza. Si figurara la Arrendadora como
representante y mandatario del propietario del inmueble, tngase cuidado de adjuntar
el correspondiente contrato de mandato en caso de reclamacin a la Afianzadora.
2.
ARRENDATARIOS: Tngase cuidado de escribir en forma correcta ( tal como
aparecen en sus respectivas cdulas),los nombres, apellidos y N de cdula de los
arrendatarios, personas naturales y los nombres, razn social y NIT de los
arrendatarios personas jurdicas, tanto en el encabezamiento del contrato como al final
del mismo. Recuerde que la responsabilidad de la identificacin es del Arrendador y
que la Fianza no cubre contratos afectados por falsedad.
3.
SOLIDARIDAD:
Esta clusula es elemento esencial del contrato de
arrendamiento, por tanto indique claramente la calidad de DEUDORES SOLIDARIOS
de los Arrendatarios respecto de todas las obligaciones que emanan del contrato.
4.
DIRECCIN DEL INMUEBLE: Debe aparecer
claramente
la
nomenclatura urbana ACTUAL del inmueble arrendado, ( la anterior direccin tambin

24

si los recibos de servicios pblicos o el certificado de tradicin, an la relacionan )

anotando todos los nmeros de las placas correspondientes a ste; mencione el barrio,
lo mismo que la clase de inmueble: casa, apartamento, bodega; torre, manzana, etc.
5.
LINDEROS DEL INMUEBLE:
La finalidad de estos linderos es la de
identificacin plena del inmueble, en especial en caso de una diligencia de
lanzamiento, por tanto NO LOS TRANSCRIBA DE LA ESCRITURA, actualcelos
tomndolos directamente del inmueble. Escriba en el contrato los linderos generales
y/o especiales segn el caso.
Para una casa basta colocar los linderos generales, mientras que para un apartamento
deben colocarse tanto los generales de la edificacin como los especiales del
apartamento incluyendo en estos ltimos el Cenit y el Nadir. Utilice los puntos
cardinales Norte, Sur, Oriente y Occidente, nicamente.
6.
DESTINACION:
Debe estar claramente estipulada la destinacin del
inmueble, si es COMERCIAL aclarar exactamente el tipo de comercio, o para
VIVIENDA, pues ello es importante para considerar los incrementos en el canon de
arrendamiento que se dan en el momento de la renovacin del contrato y aplicacin de
la Ley respectiva.
7.
CANON DE ARRENDAMIENTO: Determine el canon de arrendamiento de
acuerdo con las normas jurdicas vigentes, por mensualidades y pagadero dentro de los
cinco ( 5 ) primeros das de cada mes.
8.
REAJUSTES : Debe pactarse el reajuste automtico del canon de
arrendamiento una vez finalice la primera vigencia y as sucesivamente para cada
anualidad.
OSERIN LTDA pagar como reclamacin lo que de comn acuerdo las partes
decidieron pactar, pero se debe tener en cuenta que:
* Si la destinacin del inmueble es Comercial , el porcentaje se pacta libremente entre
las partes.
* Si la destinacin del inmueble es Vivienda el aumento ser igual al porcentaje de la
meta de inflacin estimada por el Gobierno Nacional ( IPC ) para el ao en que se
produzca el reajuste.
Para efectos de este acuerdo se entiende que la meta de inflacin es una cifra que
constituye un hecho notorio y de pblico conocimiento, que no requiere prueba
especial.
9.
REQUERIMIENTOS:
De acuerdo con los Artculos 2035 del Cdigo
Civil y 424 del C.de P.C. NO debe faltar la clusula de renuncia expresa a los
requerimientos privados y judiciales por parte de los Arrendatarios para constituirse en
mora del pago del arrendamiento.

25

10.
TRMINO DEL CONTRATO: Seale
la vigencia inicial del contrato,
preferentemente en doce (12) meses, especificando las prrrogas respectivas.
11.
VIGENCIA DEL CONTRATO:
Indique como comienzo de la vigencia del
contrato, el primero ( 1 ) del respectivo mes o del mes siguiente. Evite fraccionar el
mes para adecuarse a las fechas de reclamacin y pago de siniestro.
12.
CESIN Y SUBARRIENDO:
Incluya clusula que permita la cesin del
contrato por parte del Arrendador, pero al mismo tiempo prohba la cesin y
subarriendo por parte del Arrendatario a terceras personas.
Obligacin del Cedente: Debe tener en cuenta que la nota de cesin la debe firmar el
cedente.
Obligacin del Cesionario: Debe tener en cuenta que la cesin la debe notificar el
cesionario a los arrendatarios.
Notificacin de la Cesin: La manera de notificar la cesin a los arrendatarios es:
La notificacin personal, con exhibicin del documento donde consta el contrato y
la cesin en lo posible, bajo la firma de los arrendatarios que aceptan la cesin
(Art. 1961 C.C.), pero hay que tener presente que un pago de los arrendatarios al
cesionario puede remplazar el trmite expuesto anteriormente.
La notificacin mediante carta, cuya copia deben suscribirla todos los
Arrendatarios.
Por medio de telegrama o carta certificada con la prueba de la misma.
13.
CLUSULA PENAL y REQUERIMIENTO: Seale clusula penal ( se
sugieren dos mensualidades ) por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones
del contrato y as mismo seale la renuncia expresa a los requerimientos privados y
judiciales para constituirse en mora relativa a la misma clusula a los Arrendatarios.
14.
ESPACIOS EN BLANCO: Seale esta clusula para facultar al arrendador
para llenar los espacios en blanco del contrato.
15.
TESTIGOS: Indique los nombres, apellidos y nmeros de cdula de los testigos
que deben figurar en el contrato. Cuide que firmen simultneamente con los
arrendatarios.
16.
FIRMAS:
La identificacin de los Arrendatarios debe ser previa a la firma
del contrato solicitando la cdula de ciudadana o certificado de existencia y
representacin legal en caso de ser personas jurdicas.
La verificacin de nombres y nmeros de cdula de los arrendatarios al firmar el
contrato es RESPONSABILIDAD de la Agencia Arrendadora.

26

 Haga firmar el contrato en las oficinas de la Agencia arrendadora. No permita que

sea firmado sin su supervisin. En caso extremo y de excepcin, se requiere que la
firma sea autenticada en Notaria.

Solicite que los arrendatarios incluyan la huella del dedo ndice derecho al lado de
la respectiva firma, si lo prefiere, agregue a esto la autenticacin en notaria, pero
nunca confi solo en esta formalidad.
Recuerde que la Afianzadora no responde en caso de suplantacin o falsificacin de
firmas.
17.
CLUSULA COMPROMISORIA: No pacte en el contrato clusula
compromisoria que someta a la decisin de rbitros o amigables componedores, los
conflictos que surjan por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que
incumben a las partes. Este pacto imposibilita la accin del proceso de restitucin del
inmueble arrendado y dificulta la accin ejecutiva.
18.
DOS ORIGINALES DEL CONTRATO PARA LA FIRMA
ARRENDADORA: Elabore dos ( 2 ) originales del contrato de arrendamiento, con el
fin de que la Agencia arrendadora pueda mantener siempre uno de ellos en sus
archivos, pues al realizar una reclamacin, la Afianzadora se hace duea temporal del
otro original.
19. ORIGINALES PARA CADA UNO DE LOS ARRENDATARIOS Y DEUDORES
SOLIDARIOS: Elabore tantos contratos de arrendamiento como arrendatarios y
codeudores solidarios firmen el mismo, a fin de entregar a cada uno de ellos una copia
original con firmas autgrafas igualmente originales.
20. IMPUESTOS: Recuerde las normas que existen para el pago de impuestos
referentes a contratos, cesin o renovacin del contrato, ya que el recibo de este
impuesto hace parte del contrato de arrendamiento.
21.
CUOTA DE ADMINISTRACIN: Cuiden que aparezca en forma clara y
lquida el valor de la cuota de Administracin y que los reajustes pactados tambin
aparezcan en forma expresa, clara y lquida.
Esta clusula reviste especial importancia ya que la Afianzadora slo cubrir los
valores pactados en esta forma; para poder cumplir la exigencia procesal de que los
ttulos ejecutivos deben hacer referencia a una obligacin clara, expresa, actualmente
exigible, lquida o fcilmente liquidable y proveniente del deudor.
21.
AUTORIZACIN POSESIN: Pacte mediante clusula la autorizacin al
arrendador para tomar posesin del inmueble en caso de que los arrendatarios lo dejen
abandonado.
27

SUGERENCIA
Para evitar riesgos o contingencias, procure utilizar siempre los modelos de contrato
de arrendamiento que dise OSERIN LTDA y que aqu se suministran ( ver modelos
en la parte final . Anexos )

CAPITULO No. 5

V.

LA SUBROGACIN

Con el fin de que OSERIN LTDA., pueda iniciar las acciones judiciales tendientes a
la recuperacin de los valores pagados a las arrendadoras, se presenta la figura
jurdica de la Subrogacin, la cual opera de la siguiente manera:
1.

Certificado de pago de siniestro

El certificado de pago de siniestro es el recibo que expide la Agencia Inmobiliaria

afianzada, en relacin con la indemnizacin recibida. Constituye la prueba esencial
para la subrogacin legal contemplada en el art. 1096 del C. de Co. Este certificado lo
elabora la Afianzadora al producirse la entrega voluntaria o judicial del inmueble a la
Agencia arrendadora, en casos especficos.
2.

Trmite y Formalidad

La Arrendadora tramita el certificado de pago dentro de los cinco das siguientes a su

recepcin.
El certificado debe devolverse firmado por el Representante Legal de la agencia
arrendadora, con sello de la misma y con nota de autenticacin ante notario.
3.

Devolucin

La Arrendadora devuelve a OSERIN LTDA, este certificado de pago en el trmino

sealado, debidamente tramitado.

28

CAPITULO No. 6

VI.

OTROS SERVICIOS ADICIONALES

Teniendo en cuenta que el objetivo principal de OSERIN LTDA es el servicio al

cliente, tenemos para ofrecerle los siguientes servicios que le brindaran seguridad y
confianza para el manejo del producto de arrendamiento:
1.

Asesora Permanente

La Compaa Afianzadora prestar en general asesora jurdica que sea necesaria a

las Agencias Arrendadoras, principalmente en Derecho Civil, y Penal.
2.

Colaboracin

La Afianzadora, por intermedio de CLESA LTDA colaborar en la recuperacin de

las sumas que por diferentes conceptos queden pendientes por cuenta de los
Arrendatarios, como servicios pblicos que no estn cubiertos por el anexo de la pliza
respectiva; cuotas de administracin que queden a cargo de los Arrendatarios y que no
estn cubiertos por la Fianza; daos y faltantes que se produzcan en el inmueble una
vez haya sido entregado, cuando no tengan el anexo respectivo; y en general, las
reclamaciones que no queden amparadas por la Fianza.
3.

Proceso de restitucin de inmuebles

OSERIN LTDA directamente gestionar los procesos de restitucin solicitados en

forma particular y especial as:

Para contratos afianzados y sin afianzar, el valor de los honorarios se fijarn de

acuerdo con el canon de arrendamiento.

Si el arrendatario de uno de estos procesos, consignare los cnones en el juzgado

respectivo, OSERIN LTDA los retirar en el momento que el proceso lo permita y
la Afianzadora los girar en la fecha en que paga los siniestros

29

CAPITULO No. 7
BENEFICIOS OPCIONALES
FALTANTES DE INVENTARIO
1.

DE SERVICIOS PBLICOS Y DAOS Y

Beneficio

La Fianza abierta de contratos de Arrendamiento, cuenta con un beneficio opcional de

Servicios Pblicos, dejados de pagar por los Arrendatarios a la desocupacin del
inmueble, lo mismo que los valores causados por concepto de restablecimiento y
reconexin y reinstalacin de los mismos servicios pblicos siempre y cuando estos
servicios sean a cargo de los arrendatarios de acuerdo con las estipulaciones
contractuales. Adicionalmente cubre los daos y faltantes de inventario segn lo
establecido en el anexo respectivo. ( ver Reglamento General de la Fianza )
2.

Exclusiones

El beneficio de Servicios Pblicos Integrados no incluye matriculas, impuestos, multas,

o cualquier otra suma diferente a la tarifa de servicios o valores por reconexiones,
reinstalaciones y restablecimiento.
3.

Como tomar estos beneficios por Servicios pblicos y Daos y Faltantes ?

La Agencia Arrendadora deber indicar en el Aviso de ingreso a la Fianza o formato

de novedades, en las casillas de amparos integrados el (los) valor(es) por el(los)
cual(es), van a afianzar los mismos.
Los valores mnimos a afianzar son : En Servicios pblicos : Quinientos mil Pesos M /
CTE ($ 500.000 ); en Daos y faltantes de inventario : $ 1000.000, sin importar el
monto del canon de arrendamiento. Estos
valores afianzados NO
podrn
incrementarse durante la vigencia del contrato .
La Inmobiliaria debe asegurarse que en el contrato de arrendamiento, el valor de los
servicios pblicos aparezca a cargo de los arrendatarios.
4.

Valor costos de :

El valor de la Fianza de estos beneficios adicionales, se calcula con una Tasa equivale
al 5 % Ms IVA sobre el valor afianzado para cada anexo contratado. Estas primas

30

se cancelarn una sola vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento, dentro
de las tres ( 3 ) primeras cuotas en que se divide esta facilidad.

En estos amparos, la Inmobiliaria tiene la calidad de tomador y es ella quien debe

asumir el pago de la prima; trasladar dicho pago a los arrendatarios es una actitud
que ellos pueden impugnar ante la superintendencia correspondiente.
En Servicios pblicos, los amparos integrados estn conformados por :
=> Energa Elctrica
=> Acueducto, Alcantarillado, servicio de aseo y recoleccin de basura.
=> Gas Natural
=> Telfono local y Larga distancia (nacional e internacional o celular )
El anexo de servicios pblicos permite la reclamacin nicamente en el momento de la
desocupacin del inmueble, lo mismo que el de Daos y faltantes de inventario.
5.

RECLAMACIN DE SERVICIOS PBLICOS INTEGRADOS

La Agencia Arrendadora podr realizar la reclamacin por servicios pblicos

integrados a la desocupacin del inmueble. Es importante tener en cuenta que el plazo
mximo para reclamar a partir de la fecha de retiro de la pliza son 60 das y que para
estos reclamos, ya NO se aplica Deducible.
La Agencia Arrendadora deber diligenciar el formato de reclamacin de Servicios
Pblicos Integrados, y tramitar los siguientes datos:
> Nombre de la Agencia Afianzada
> Nombre de los Solicitantes, nmeros de solicitud y nmeros de cdula.
> Direccin del inmueble afectado
> Valor de cada uno de los servicios reclamados
5.1

Documentacin anexa

Con el formato de reclamacin se adjuntarn los siguientes documentos:

> Original del Contrato de Arrendamiento
> Original del recibo de pago debidamente cancelado del respectivo servicio
> Certificacin de pago expedida por la empresa de servicio pblico respectiva.
5.2

Servicios Compartidos

31

Cuando haya pactado con los inquilinos el pago de servicios en forma compartida,
asegrese de que este pacto aparezca consignado con claridad en el contrato de
arrendamiento.

6. RECLAMACION ANEXO DE DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO

6.1. La Agencia Arrendadora podr realizar la reclamacin por los daos o los
faltantes relacionados en el inventario inicial, a la desocupacin del inmueble. Es
importante tener en cuenta que el plazo mximo para reclamar a partir de la fecha de
retiro de la pliza son 60 das y que para estos reclamos
ya no se aplica
DEDUCIBLE.
La Agencia Arrendadora deber diligenciar el formato de reclamacin y tramitar los
siguientes datos:
> Nombre de la Agencia Afianzada
> Nombre de los Solicitantes, nmeros de solicitud y nmeros de cdula.
> Direccin del inmueble afectado
> Dos ( 2 ) cotizaciones por el valor de cada uno de los daos o faltantes reclamados
5.1

Documentacin anexa

Con el formato de reclamacin se adjuntarn los siguientes documentos:

> Original del Contrato de Arrendamiento
> Dos cotizaciones de los elementos reclamados.
> Original del recibo de pago debidamente cancelado del respectivo dao o faltante
> Inventario
> Denuncia penal o sentencia de condena cuando se considere pertinente.

CAPITULO No. 8

VIII. AMPARO DE RECONEXIN, REINSTALACIN Y RESTABLECIMIENTO

1.
Amparo de Reconexin y Reinstalacin ( extensin del amparo de Servicios
pblicos )
Est amparo garantiza el pago de las sumas que quedaren a cargo de los
Arrendatarios, por concepto de reconexiones de los servicios de agua, luz, telfono y

32

gas y de reinstalaciones de los mismos, nicamente cuando se haya tomado el amparo

opcional de Servicios pblicos.
En el momento de prdida total de la lnea telefnica ( por falta de pago )
correspondiente al inmueble arrendado, se garantiza a ttulo de indemnizacin el 20%
de la suma asegurada, sin exceder el 100 % del valor a nuevo de la lnea.

2.

Reclamacin Anexo de Reconexin y Reinstalacin

Una vez desocupado y entregado el inmueble la Agencia podr reclamar a OSERIN

LTDA., los valores por reconexin o reinstalacin siguiendo el mismo procedimiento
de la reclamacin del anexo de servicios pblicos.
3.

Vigencia del Amparo y Pago del Siniestro

a) La Agencia Arrendadora podr reclamar al momento de la desocupacin del

inmueble hasta agotar el porcentaje estipulado.
b) OSERIN LTDA. pagar el valor de la reclamacin en la misma fecha del pago de
siniestros por arrendamientos o sea dentro de los 30 das de la fecha de su
presentacin.

*****

PAGO DE LA FIANZA Y REPORTE MENSUAL

Los costos de la Fianza por facturacin mensual, se pueden consignar directamente o
por transferencia electrnica, en la siguiente entidad bancaria, o continuar enviando
sus cheques a nombre de OSERIN LTDA a nuestra oficina de la CRA. 13 N 63 39
LOCAL 20 / BOG.
*BANCO COLPATRIA. CTA. CTE. N 450 1023 572 Suc. Chapinero
Se solicita enviar por Fax al N 348 06 53 o 348 06 54 sus comprobantes de
consignacin o la certificacin de la transferencia electrnica, relacionando en
forma clara el N del certificado de cobro al cual correspondi su pago y el N de
la Fianza a Uds. expedida
*****

33

CAPITULO N 9

CARACTERSTICAS GENERALES DE LA FIANZA ABIERTA

DE ARRENDAMIENTO
A. Tipo de Fianza
B. Objeto Afianzable .
C. Tomador Afianzado y Beneficiario
D. Coberturas - Beneficios
E. Tarifa
F. Vigencia
G. Ventajas
H. Coberturas Adicionales
ETAPAS OPERATIVAS DE LA FIANZA
1.

INDUCCIN
a.
b.
c.
d.

Inclusin Inicial de Contratos

Supervisin y Revisin
Solicitudes de Arrendamiento
Liquidacin y pago de primas

2.
ESTUDIO DE SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO DE INQUILINOS
POTENCIALES
a.
b.
c.
d.
3.

Tipo de Formulario
Diligenciamiento
Presentacin Solicitud
Resultado Estudio

MOVIMIENTO DE INMUEBLES AFIANZADOS

Condiciones Generales
3.1
3.2
3.3

Aviso de solicitud de ingreso a la Fianza

Aviso de aumento de valor afianzado
Aviso de Retiro de la Fianza

34

1. CARACTERSTICAS GENERALES DE LA FIANZA

A.

TIPO DE FIANZA :

Abierta Convencional de Arrendamientos

B.

OBJETO AFIANZABLE: Contratos de Arrendamiento que consten por escrito

y que presten mrito legal para iniciar la totalidad de las acciones que ellos
consagran contra los arrendatarios.

C.

TOMADOR AFIANZADO Y BENEFICIARIO: Firma administradora de

inmuebles, ( Inmobiliaria ) a nombre de quien se expide la Fianza.

D.

COBERTURA: Protege al beneficiario contra el incumplimiento del inquilino

en el pago del canon de arrendamiento y las cuotas de administracin, mensual,
mientras ste ocupe el inmueble. Ampara tambin la Renta por Incendio hasta
seis ( 6 ) meses y se extiende a cubrir los accidentes que sufra el inmueble
arrendado por Plomera, vidrios, Cerrajera, Electricidad, y Gas.

E.

TARIFA: Aprobada con una tasa del 1.72 %

afianzado, ms administracin ( ms I.V.A).

F.

VIGENCIA: Mensual con Renovacin automtica indefinida

G.

VENTAJAS:

mensual sobre el canon

Obtencin de informacin comercial exacta y actualizada de los presuntos

arrendatarios.

El Propietario del inmueble recibe el valor de sus arrendamientos, aunque no los

cancele el ocupante del inmueble

Seguridad de percibir todos los meses su renta, hasta que sea entregado el inmueble
o puesto al da.

Adelantar oportunamente, sin costo alguno, las acciones legales para liberar el
inmueble de inquilinos incumplidos en el pago.

Seguridad de incrementar el volumen de propiedades administradas, al ofrecer el

amparo de un riesgo tan delicado como es la mora parcial o permanente de sus
recaudos.

La Afianzadora prestara en general la accesoria jurdica que sea necesaria a las .

agencias afiliadas, principalmente para la elaboracin de los contratos de
arrendamiento.

35

AMPAROS BENEFICIOS - ADICIONALES ( Gratuitos )

1.

ASISTENCIA DOMICILIARIA para cnones superiores a $ 800.000

( Mano de obra y Materiales ) Cubre cualquier accidente que sufra el inmueble
arrendado ( Vivienda o Comercio ) a consecuencia de : Plomera, Cerrajera,
Vidrios, Electricidad, Gas, y Desinundacin de alfombras hasta 20 salarios
mnimos diarios vigentes, por evento. Asesora jurdica.

2.

ASISTENCIA EXEQUIAL PARA PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS

( Persona natural )
Mientras est vigente el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no se
halle siniestrado, sta Fianza otorga un Plus social a los Propietarios y a los
inquilinos ( persona natural ) garantizndole a sus familias un auxilio
funerario, por las siguientes cuantas, sin requisitos ni condiciones :
Para Propietarios

$ 2.000.000

Para Arrendatarios

$ 1.000.000

COBERTURAS OPCIONALES: ( Con cobro de prima )

BENEFICIO DE SERVICIOS PBLICOS
COBERTURA
Garantizar el valor de los servicios pblicos que queden pendientes de pago por
parte del inquilino e el momento de la desocupacin.
TARIFA
5 % Ms IVA, sobre el monto afianzado, mnimo $ 500.000 ( Quinientos mil
pesos ) cobrado por una nica vez en tres cuotas
BENEFICIO DE RECONEXIN y REINSTALACIN
COBERTURA ( Incluida en el amparo de Servicios pblicos )
Garantizar las sumas que quedaren pendientes por concepto de
reconexiones y reinstalaciones de los servicios pblicos.

36

BENEFICIO DE DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO

COBERTURA
Garantizar el valor de los perjuicios causados al inmueble arrendado, por
parte del inquilino e el momento de la desocupacin, siempre y cuando se halla
realizado un inventario inicial..
TARIFA
5 % Ms IVA, sobre el monto afianzado, mnimo $ 1000.000 ( un milln de
pesos ), cobrado por una nica vez en tres cuotas

2. INCLUSIN DE CONTRATOS YA FIRMADOS

OSERIN LTDA aceptar el traslado de todos aquellos contratos de arrendamiento
que vengan asegurados, siempre y cuando no se hallen siniestrados y cuyos contratos
cumplan los siguientes requisitos:

Que se ajusten a la ley y a las pautas fijadas por la Aseguradora sobre su

contenido.
Que estn suscritos por el inquilino y su ( s ) coarrendatario( s ).
Que no se encuentren en mora
Que la agencia posea solicitudes de arrendamiento de las personas que lo
suscribieron.

SUPERVISIN

El cumplimiento de las normas anteriores ser supervisado en las oficinas de la

firma administradora de inmuebles, por un funcionario de CLESA LTDA.

1. SOLICITUDES DE ARRENDAMIENTO
Las solicitudes de arrendamiento y los documentos presentados por los solicitantes, de
los contratos incorporados a la pliza quedaran en poder de la Afianzadora.
2. MOVIMIENTO DE INMUEBLES ACTUALMENTE AFIANZADOS
Condiciones generales

37

a)

Poner a consideracin de CLESA LTDA sus presentes inquilinos y

coarrendatarios y en caso de ser aprobados, se afianzarn los contratos
respectivos .

b)

Cargar la prima o costo correspondiente en el extracto del propietario desde el

primer mes en que se haya amparado el inmueble con OSERIN LTDA.

3.

AVISO DE SOLICITUD DE INGRESO A LA FIANZA

La prima o costo de la Fianza se hace efectiva a partir de la fecha de iniciacin del

contrato.
Se considera afianzado un inmueble, cuando la Afianzadora remita a la Agencia
Arrendadora, UN CERTIFICADO DE FIANZA INDIVIDUAL por cada uno de los
inquilinos aceptados en el amparo.
3.1.

AVISO DE AUMENTO VALORES AFIANZADOS

El aviso de aumento de valor afianzado solicitado mediante este documento, debe

ceirse estrictamente a la legislacin actual sobre arrendamientos. Por tanto, en el
evento de ser aceptado por la AFIANZADORA, se har bajo la
RESPONSABILIDAD de la agencia solicitante, operando el reajuste si el contrato no
est afectado por mora en el momento del reporte.
3.2

AVISO DE RETIRO DE LA FIANZA

Con la debida anticipacin debe avisarse el reporte de retiro, para que sea tomado en
cuenta en la facturacin de las primas del mes correspondiente, en caso contrario el
costo de la Fianza correspondiente se hace efectiva.
****
FECHA DE ACTUALIZACION : Septiembre. / 10
ELABORO : LUIS ALFREDO CARDENAS MUOZ
IMPORTANTE
LAS NOTAS, CONDICIONES O ESTIPULACIONES CONTEMPLADAS EN
ESTE MANUAL, PODRAN SER AJUSTADAS O MODIFICADAS
DEPENDIENDO DE LAS CONDICIONES Y/O LA INERCIA DEL NEGOCIO

38

OSERIN LTDA
OPERADOR DE SERVICIOS INMOBILIARIOS
CONTRATO DE FIANZA ABIERTA CONVENCIONAL
REGLAMENTO GENERAL
( Forma FA.03 / 05-2011 )

1. CONCEPTOS, DEFINICIONES Y CARACTERIISTICAS.

Tngase de presente que, el negocio jurdico celebrado por ser una Garanta, pertenece a la categora de los
Contratos Accesorios, pudiendo ser otorgada por cualquier persona natural o jurdica que exista como sociedad
legalmente constituida con el objeto de realizar AFIANZAMIENTOS en forma masiva, onerosa y profesional en las
presentes condiciones que se expresaran seguidamente; teniendo de contexto que el Cdigo Civil y el Cdigo de
Comercio no establecen limitacin alguna al respecto a esta actividad sin violar la Ley.
ORIGEN. Se remonta y sostiene jurdicamente en la voluntad de las partes para su constitucin.
SOLEMNIDAD. No requiere de ninguna solemnidad, por ser consensual pero para efectos probatorios como
demostracin de buena fe, se celebra por escrito en documento privado.
PERFECCIONAMIENTO. Su perfeccionamiento se da nicamente con el simple acuerdo de voluntades de los aqu
contratantes AFIANZADORA y AFIANZADO.
CONCEPTO. El Contrato de Fianza, es el acto jurdico mediante el cual, por medio de un contrato accesorio se
garantizan obligaciones ajenas; se caracteriza por ser consensual, al no requerir solemnidad alguna, pero por
razones probatorias y de costumbre comercial deber celebrarse por escrito, perfeccionndose con el simple
acuerdo de voluntades, teniendo su origen en la voluntad de las partes o en la Ley, por generar exclusivamente
obligaciones a cargo del Fiador que para ste caso ser LA AFIANZADORA.
FIADOR : Es quien garantiza el pago de la deuda contrada por un tercero, en este evento el arrendatario, cuando
esta sea incumplida, y quien en adelante se denominar LA AFIANZADORA
ACREEDOR. Es el Arrendador quien en adelante se denominar EL AFIANZADO que acepta voluntariamente el
ofrecimiento o el compromiso que le ofrece y comercializa LA AFIANZADORA.
RELACION DE FIANZA: Se establece sta, entre LA AFIANZADORA y El Acreedor o sea EL ARRENDADOR o
AFIANZADO, que son las partes sustanciales del Contrato de Fianza; el deudor no es parte en el negocio jurdico.
DEUDOR: Quienes en adelante se denominar el(los) Arrendatario y Deudor(es) solidario(s) quienes podrn
incumplir una obligacin frente al pago de esa obligacin contractual siendo ajenos al Contrato de Fianza.
BENEFICIOS LEGALES: Son aquellos contemplados en la Ley a favor de LA AFIANZADORA, de los cuales en el
mismo Contrato de Fianza se ocupan las partes en su renuncia; pero a manera de informacin se conceptualiza
sobre ellos, a saber.
-

DE EXCUSION : Es la facultad que tiene LA AFIANZADORA no solidaria de exigir al ARRENDADOR

que antes de perseguir sus bienes proceda contra el(los) Arrendatario(s) o Deudor(es) solidario(s).

DE DIVISION : Es la facultad que posee todo cofiador no solidario de pagar solamente la cuota que le
corresponda respecto de una obligacin divisible.

39

Tngase en cuenta que, esta clase de garanta personal vincula al AFIANZADO de una obligacin principal con LA
AFIANZADORA, al tenerse al Deudor dentro de esta relacin contractual como un tercero; significando con ello que,
puede constituirse sin conocimiento de l, y aun contra su voluntad.
CARACTERISTICAS DE LA FIANZA.
De acuerdo con los conceptos plasmados y la definicin estipulada; LA FIANZA se caracteriza por ser un :
*. Acto Jurdico: Es la manifestacin de voluntad que tiene por fin producir efectos de derecho, que comprende los
Contratos y las Convenciones en general como manifestacin unilateral de voluntad.
*. Contrato: Es un Acto por el cual una parte se obliga para con la otra a dar; a hacer; o a no hacer alguna cosa.
Teniendo en cuenta que, cada parte puede ser de una o de muchas personas.
*. Accesorio: Cuando no subsiste por si mismo, teniendo por objeto garantizar el cumplimiento de una obligacin
principal de manera que no pueda subsistir sin ella.
*. Consensual: Cuando se perfecciona por el solo consentimiento sin necesidad de formalidad alguna; sin
embargo para efectos de este contrato ser por escrito.
*. Aleatoria y conmutativa: En razn a que existe una retribucin a cargo de EL AFIANZADO y a favor de LA
AFIANZADORA por ser de carcter onerosa.
*. Garanta Abierta: Dado que no cubre el cumplimiento de una obligacin concreta, si no que accede a varias
obligaciones, conforme con los trminos en que se haya concebido acordado en el contrato de Fianza.
*. Convencional: Porque se celebra libremente en un contrato y de comn acuerdo entre LA AFIANZADORA y EL
AFIANZADO.
*. Onerosa: Porque EL AFIANZADO le entrega a LA AFIANZADORA una contraprestacin por la obligacin que ste
asume como Garanta de Pago.

2: BENEFICIOS
OSERIN LTDA - OPERADOR DE SERVICOS INMOBILIARIOS, QUE EN ADELANTE Y PARA FINES DE ESTE
CONTRATO SE LLAMAR LA AFIANZADORA. CONSIDERANDO LAS DECLARACIONES DESCRITAS EN LA
SOLICITUD DE FIANZA PRESENTADA POR LA PERSONA NATURAL O JURIDICA DEDICADA AL NEGOCIO DE
ADMINISTRACION DE LA FINCA RAIZ, ( QUIEN EN ADELANTE SE DENOMINARA, EL AFIANZADO, ) LAS
CUALES FORMAN PARTE INTEGRANTE DE LA FIANZA, ACEPTA RESPONDER ANTE EL AFIANZADO
DESCRITO EN LA CARTULA DE LA FIANZA, CUANDO OBRE COMO ARRENDADOR, ANTE LOS SIGUIENTES
EVENTOS, OCURRIDOS DURANTE LA VIGENCIA DE LA FIANZA:
PARGRAFO 1: Este contrato de Fianza avala nicamente los contratos de arrendamiento que EL AFIANZADO
reporte como nuevos y cuya solicitud de inclusin haya sido aprobada por la AFIANZADORA mediante la
expedicin del correspondiente certificado Fianza individual, previa aprobacin del estudio por parte de la
entidad encargada por LA AFIANZADORA, en cada caso y reportado a ella, como novedad de ingreso.
PARAGRAFO 2, LA AFIANZADORA, conforme al clausulado del Contrato de Fianza, renuncia a los beneficios
legales y por ende, pagar los Cnones de arrendamiento, las Cuotas de administracin ( si las hubiere ) , los
Servicios pblicos que dejare de atender el Deudor principal (arrendatario ), as como la Clausula Penal, en la
forma, fechas y trminos que ms adelante se indican.
2.1. CUBRIMIENTOS BASICOS DE LA GARANTIA.
ESTOS BENEFICIOS COMPRENDEN:
2.1.1.

CNONES DE ARRENDAMIENTO: CNONES O RENTAS DEJADOS DE PAGAR POR EL (LOS)

ARRENDATARIO (S), AL IGUAL QUE SUS REAJUSTES E INCREMENTOS, PACTADOS
DEBIDAMENTE EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN EL CUAL EL AFIANZADO FIGURE

40

COMO ARRENDADOR,
HASTA CUANDO EL ARRENDATARIO USE, GOCE Y EXPLOTE
HABITACIONAL O COMERCIALMENTE EL INMUEBLE ARRENDADO, Y NO HASTA EL
VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

3.

2.1.2.

CUOTAS DE ADMINISTRACIN: SE GARANTIZA EL PAGO DE

LAS CUOTAS DE
ADMINISTRACIN A CARGO DE EL (LOS) ARRENDATARIO (S), QUE SE ENCUENTREN
PACTADAS EN FORMA CLARA Y EXPRESA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIEMPRE
Y CUANDO SE HAYA FIJADO UN TRMINO PERENTORIO PARA SU PAGO, HASTA CUANDO EL
ARRENDATARIO USE, GOCE O EXPLOTE HABITACIONAL O COMERCIALMENTE EL INMUEBLE
Y NO HASTA EL VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

2.1.3.

CLAUSULA PENAL : COMO CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DEL ARRENTARIO (S) EN

TASACION ANTICIPADA DE LOS PERJUICIOS SUFRIDOS POR EL AFIANZADO, EN LOS
TERMINOS DEL SUB NUMERAL 9.5 - VALORES AFIANZADOS Y LIMITES MAXIMOS DE
COMPENSACION INDEMNIZATORIA.

EXCLUSIONES BASICAS DE LA GARANTIA

EL PRESENTE CONTRATO DE FIANZA NO GARANTIZA EL PAGO DE SUMAS QUE SE ORIGINEN O
SEAN CONSECUENCIA DIRECTA O INDIRECTA DE LOS SIGUIENTES EVENTOS CONTRACTUALES:
3.1. INTERESES SOBRE CNONES DE ARRENDAMIENTO O CUALQUIER OTRA SANCIN PECUNIARIA
PACTADA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DIFERENTE A LA CLAUSULA PENAL
3.2. DAOS CAUSADOS AL INMUEBLE ARRENDADO.
3.3. CNONES DE ARRENDAMIENTO O REAJUSTES QUE NO ESTN EXPRESA Y LEGALMENTE
PACTADOS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS DISPOSICIONES
LEGALES QUE LOS REGULAN, O QUE SOBREPASEN LOS LMITES PERMITIDOS.
3.4. CNONES DE ARRENDAMIENTO O REAJUSTES, CUYO INCUMPLIMIENTO O NO PAGO POR PARTE
DE EL(LOS) ARRENDATARIO(S), PROVENGA DE LA ACCIN, PROHIBICION, OMISIN O ILICITUD DE
EL AFIANZADO.
3.5. CUANDO POR ACUERDO O CONVENIO ENTRE EL AFIANZADO Y EL (LOS) ARRENDATARIO(S) SE
LES HA CONDONADO O COMPENSADO A ESTOS LTIMOS CUALQUIER SUMA ADEUDADA POR
CONCEPTO DE CNONES DE ARRENDAMIENTO, CUOTAS DE ADMINISTRACION O AQUELLOS
INCREMENTOS CUANDO NO HAYAN SIDO INFORMADOS A LA AFIANZADORA, O DE SERVICIOS
PBLICOS.
3.6. CUANDO EL AFIANZADO O PROPIETARIO DEL INMUEBLE ARRENDADO INICIE POR SU CUENTA
CONTRA EL (LOS) ARRENDATARIO (S), ACCIN DE RESTITUCIN O DE COBRO DE LAS SUMAS DE
DINERO ADEUDADAS POR CONCEPTO DE CNONES DE ARRENDAMIENTO, CUOTAS DE
ADMINISTRACION, O DE SERVICIOS PBLICOS.
3.7. CUANDO ENTRE LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXISTAN
DIFERENCIAS SOMETIDAS AL CONOCIMIENTO DE AUTORIDADES JUDICIALES O ADMINISTRATIVAS,
RELATIVAS A LA EXISTENCIA DE VICIOS GRAVES EN LOS MISMOS CONTRATOS, EN LOS
INMUEBLES DADOS EN ARRENDAMIENTO, O ATINENTES AL INCUMPLIMIENTO DE LAS
OBLIGACIONES QUE LE CORRESPONDEN A EL AFIANZADO .
3.8.

CUANDO UNA SOLICITUD DE PAGO DE FIANZA SEA PRESENTADA POR EL AFIANZADO DE

MANERA FRAUDULENTA, INDEPENDIENTE DEL ORIGEN O EL CAUSANTE DEL(LOS ) HECHO(S)
ILICITO(S), CONTENIDO(S) EN LA LEY.

3.9. CUANDO NO HAYA COINCIDENCIA REAL Y FACTICA ENTRE LOS DATOS CONSIGNADOS EN LA
SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO Y LOS CONSIGNADOS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO;
PARTICULARMENTE CUANDO SEA DEFICIENTE LA VERIFICACION EN LA AUTENTICIDAD DE LAS

41

FIRMAS DE QUIENES SUSCRIBEN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PARTE DE EL

AFIANZADO.
3.10. CUANDO UNA SOLICITUD DE PAGO DE FIANZA SEA EXTEMPORANEA, PERO UNICAMENTE EN
RELACIN CON CANONES Y CUOTAS DE ADMINISTRACIN.- SE
ENTIENDE
COMO
EXTEMPORANEIDAD, EL REPORTE DESPUES DEL TERCER MES ( INCLUSIVE ) DE MORA O NO
PAGO, CASO EN EL CUAL SE PIERDE EL DERECHO AL PAGO DE LA GARANTIA DE FIANZA POR
LOS MESES ANTERIORES A LOS DOS ( 2 ) ULTIMOS MESES , EN EL CUAL SE REPORTE LA
SOLICITUD DE PAGO DE LA FIANZA.
3.11. RESPONSABILIDAD CIVIL FRENTE A TERCEROS O FRENTE AL MISMO AFIANZADO .
3.12. IMPUESTOS DIFERENTES AL IVA, MULTAS, SANCIONES POR TERMINACION ANTICIPADA DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.
3.13. SERVICIOS PUBLICOS, A MENOS QUE SE HAYA SOLICITADO SU AFIANZAMIENTO COMO BENEFICIO
OPCIONAL PARA CADA CONTRATO INDIVIDUAL AFIANZADO, EN FORMA EXPRESA Y SE HAYA
INDICADO SU VALOR DESDE EL INGRESO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, A LA FIANZA.
3.14. DAOS AL INMUEBLE, DERIVADOS DE LA SUSPENSIN O PRDIDA DEL DERECHO A LOS
SERVICIOS PBLICOS.
3.15. SUMAS QUE SE ADEUDEN POR CONCEPTO DE SERVICIOS PBLICOS, RECONEXIN Y
REINSTALACIN DE LOS MISMOS, QUE NO ESTN A CARGO DE EL (LOS) ARRENDATARIO (S),
MEDIANTE PACTO EXPRESO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
3.16. LOS PERJUICIOS CAUSADOS A EL AFIANZADO O AL PROPIETARIO DEL INMUEBLE ARRENDADO,
POR EL NO PAGO DE LOS SERVICIOS PBLICOS A CARGO DE EL (LOS) ARRENDATARIO (S), AS
COMO POR EL NO PAGO OPORTUNO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO PACTADOS Y/O LAS
CUOTAS DE ADMINISTRACION.
3.17. CUANDO EL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO SEA ENAJENADO POR PARTE DEL ARRENDATARIO,
CON O SIN CONOCIMIENTO DE EL AFIANZADO.
3.18. CUANDO EL AFIANZADO, RETIRE DE LA FIANZA, LA MAYORIA DE LOS CONTRATOS QUE NO SEAN
OBJETO DE PAGO DE FIANZA, TERMINARA TAMBIEN LA GARANTIA PARA LOS CONTRATOS NO
RETIRADOS Y QUE SE ENCUENTREN CON RECLAMACION VIGENTE.
3.19. CUALQUIER FORMA DE LUCRO CESANTE.
PARAGRAFO : No obstante lo sealado en el sub numeral 3.10. anterior, LA AFIANZADORA a titulo de
colaboracin, y contraprestacin empresarial, adelantar la gestin de cobranza respecto de todas las sumas
que adeude el Arrendatario moroso. Estas sumas de dinero se entendern como VALORES DE
RECUPERACION y la responsabilidad de LA AFIANZADORA, ser de medio; no de resultado.
4.

CONTRATOS AFIANZADOS
Adicional a lo estipulado en el acpite 2.- BENEFICIOS, quedan cubiertos por ste contrato de Fianza
convencional, los contratos de arrendamiento que cumplan los siguientes requisitos ,
4.1. Consten por escrito y se cian estrictamente al rgimen de arrendamientos vigente en el momento de su
celebracin
4.2. Exhiban constancia oficial del pago del impuesto de timbre, si es el caso
4.3. Se acompaen de los anexos que el rgimen de arrendamientos exija, dependiendo su clase y modalidad
de contrato

5.

DEFINICIONES CONTRACTUALES OBJETO DE FIANZA

Para todos los efectos de la presente Fianza, las expresiones mencionadas a continuacin, tendrn la
acepcin y el alcance contenido en las siguientes definiciones:

42

5.1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Es un contrato en que las dos partes se obligan

recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a prestar el servicio, y la otra a pagar el goce,
o el servicio, por un precio determinado, y que cumple con los siguientes requisitos, para poder ser
Afianzado:
a. Otorga la calidad de Arrendador, nicamente a EL AFIANZADO.
b.

Identifica clara y precisamente a el (los) arrendatario (s), deudores solidarios, y a EL AFIANZADO,

con el nmero de Cdula de Ciudadana si es persona natural N.I.T. y Certificado de Existencia y
Representacin Legal tratndose de personas jurdicas.

c. Se haya firmado debidamente por las partes con el reconocimiento ante notario de su contenido y
firmas, o firmado por las partes con huella y la firma de dos testigos plenamente identificados.
d.

En el evento que existan un nmero plural de arrendatarios, deber hacer constar la solidaridad
respecto de ellos, como clusula autnoma e independiente.

e.

Identifica plenamente el inmueble arrendado con su nomenclatura actual y linderos, o la autorizacin

para incluirlos posteriormente.

f.

Identifica en forma clara la destinacin del inmueble arrendado.

g.

Establece el canon mensual de arrendamiento y sus reajustes, y las Cuotas de administracin,

cuando haya lugar a ellas, as como el trmino dentro del cual debern pagarse.

h.

Incluye en forma expresa, la renuncia de el(los) arrendatario(s) y deudores solidarios a los

requerimientos de ley para constituirlo(s) en mora por el no pago de las principales obligaciones
dinerarias, junto a sus accesorias, derivadas del contrato de arrendamiento .

i.

Establece el trmino de duracin del contrato (plazo) y el de sus prrrogas, si a ello hubiere lugar.

j.

Establece Clusula Penal por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del contrato y
renuncia expresa de el (los) arrendatario (s) y el(los)deudor(es) solidario(s) a los requerimientos de
ley para constituirlo(s) en mora respecto del incumplimiento de ella.

k.

Mediante clusula expresa, somete a la autorizacin previa de EL AFIANZADO, la cesin del

contrato.

l.

No debe contemplar Clausula compromisoria para su sometimiento juridisdiccional.

m. Indica taxativamente la relacin de los servicios a cargo de el (los) arrendatario(s), los bienes y usos
conexos y adicionales del inmueble arrendado, si es el caso, as como la estipulacin expresa de
que parte del contrato queda a cargo del pago de las cuotas de administracin, si las hubiere.
n.

Establece el mrito ejecutivo del contrato, para iniciar las acciones a que haya lugar contra el (los)
arrendatario (s) y codeudores solidarios.

o.

Prohbe a el (los) arrendatario (s) la cesin del contrato o el subarriendo.

p.

Estipula expresamente que los honorarios de abogado, costos judiciales o extrajudiciales en que
incurra EL AFIANZADO o LA AFIANZADORA para el cobro de cualquier suma de dinero a cargo de
el (los) arrendatario (s) y sus deudores solidarios, o para la restitucin del inmueble arrendado, sern
en su totalidad a cargo de stos.

q.

Adems de los anteriores requisitos, LA AFIANZADORA exige para efectos de la Subrogacin

convencional y el pago de la respectiva reclamacin indemnizatoria, para cada contrato nuevo de
arrendamiento, se incluya taxativamente en ste, las siguientes clusulas :

CLAUSULA DECLARACIN DEL ARRENDADOR.- Informa el Arrendador al (a los) Arrendatario(s)

que aparte de la garanta personal del(de los) Deudor(es) solidario(s) que se le exige(n) como respaldo de

43

las obligaciones que contrae en el contrato de arrendamiento objeto de este asunto, en uso de sus
facultades legales, autonoma e independencia contractual y legitimidad jurdica, adquiri y constituy,
garanta personal adicional de Fianza como acto autnomo, accesorio e independiente con la sociedad
OSERIN LTDA. Afianzadora que ofrece dichos servicios en el mercado inmobiliario de la finca raz, y cuyo
objeto es, el de brindarme mayores garantas hacia mi patrimonio y liquidez futura, dentro de la relacin
contractual que suscribimos.
Pargrafo. La garanta personal y adicional de Fianza tomada por el Arrendador como nico beneficiario
de la misma. No libera al(a los) Arrendatario(s) y Deudor(res) solidario(s) del contrato de arrendamiento de
sus obligaciones, de pagar la totalidad de la obligacin principal incumplida, y accesorias que se llegaren a
generar en razn a su incumplimiento, cuando ests les sean solicitadas y requeridas para su pago, por
quien se encuentre legitimado jurdicamente en la causa para ello, en aplicacin de la subrogacin
convencional efectuada por el Arrendador a la Afianzadora.
CLAUSULA EXIGIBILIDAD DE GARANTIA Y SUBROGACION DEL CONTRATO.- En caso de
solicitar el Arrendador, como nico beneficiario, reclamacin de la Garanta a la Afianzadora; se tiene
que, una vez sta efectu peridicamente las compensaciones indemnizatorias de pago reclamados por
incumplimiento, subrogar convencionalmente el Contrato de arrendamiento con todas sus obligaciones
principales y accesorias a la Afianzadora, quien ser la sociedad legitima en la causa para cobrarlas extra
judicial y judicialmente a los obligados de su pago - arrendatario(s) y deudor(es) solidario(s); quienes
desde ya se dan por notificados personalmente en forma anticipada del acto de subrogacin y trasmisin
de dichos derechos y obligaciones con su firma ante testigos presnciales o reconocimiento de firma y
contenido en Notaria; pero dejando en claro voluntariamente que, renuncian a cualquier requerimiento
privado o judicial y a cualquier nueva notificacin al respecto, frente a la ejecucin de la presente
clusula.
CLAUSULA ACEPTACION: Aceptamos expresamente desde ahora, mediante la presente clusula, la
Subrogacin Convencional del Contrato de arrendamiento que haga EL ARRENDADOR a LA
AFIANZADORA de los derechos y obligaciones que contenga y hubieran sido objeto de pacto contractual
entre Ellos, por lo que, yo (nosotros) como arrendatario(s) del inmueble y deudor(es) solidario(s) del
contrato de arrendamiento nos damos por notificados de manera anticipada y personal del acto comercial
y traspaso del citado documento contractual.
NOTA : Para aquellos contratos de arrendamiento ya suscritos con anterioridad a la suscripcin de sta
Fianza, una vez surja incumplimiento de pago por parte del (los) arrendatario(s), para reclamar la
garanta de pago a LA AFIANZADORA, debe enviar a su arrendatario y deudor(es) solidario(s), por correo
certificado, la comunicacin cuyo texto le remita LA AFIANZADORA; copia de la cual, junto con la
certificacin de entrega, debe ser aportada a LA AFIANZADORA, junto con los dems documentos
previstos en el numeral 14.2 del presente reglamento.
5.2.

RECONEXIN: Restablecimiento de un servicio pblico suspendido temporalmente al inmueble objeto

del contrato de arrendamiento afianzado.

5.3.

REINSTALACIN: Restablecimiento de un servicio pblico a un inmueble arrendado, al cual se le ha

suspendido definitivamente tal servicio.

5.4.

RESTITUCIN DEL INMUEBLE: Entindase por restitucin del inmueble arrendado, la entrega que de
l efecte(n) el (los) arrendatario(s) o los deudores solidarios, a un secuestre; a EL AFIANZADO, a LA
AFIANZADORA; al Propietario del inmueble; su Cnyuge; Herederos; al Juzgado competente; o
colocando a su disposicin las correspondientes llaves, en cumplimiento de una orden, requerimiento o
acuerdo llegado.

5.5

PARTES PRINCIPALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Para efectos de sta Fianza, se entiende como partes principales del contrato de Arrendamiento, EL
AFIANZADO; el (los) ARRENDATARIO (s) y DEUDORES SOLIDARIOS.

6.

BENEFICIOS ADICIONALES DE LA FIANZA.

6.1.

PERDIDA DE ARRENDAMIENTO POR EVENTOS DE FUERZA MAYOR Y OTROS EVENTOS.

44

Cuando el inmueble arrendado sufra daos sbitos e imprevistos causados NICAMENTE por : Incendio,
Rayo, Explosin, y Daos por agua, , durante la vigencia de la Fianza, y que imposibiliten la
habitabilidad total y permanente, por parte del arrendatario, siendo necesaria la desocupacin definitiva
del inmueble, LA AFIANZADORA pagar el canon de arrendamiento objeto del contrato de arrendamiento
por sta afianzado y dejado de percibir por EL AFIANZADO por el tiempo normalmente necesario para
reconstruir el inmueble con la debida diligencia.
Si el inmueble no pudiera ser reparado o reconstruido, o tuviere que serlo con determinadas
especificaciones o bajo circunstancias que impliquen un tiempo mayor al normalmente requerido, la
compensacin se limitar al tiempo que normalmente fuera necesario para reparar o reconstruir el
inmueble, quedando sin embargo limitada esta obligacin por el tiempo mximo de seis (6) meses por un
evento ocurrido durante la vigencia de la presente Fianza.
Definicin de los eventos cubiertos:
INCENDIO Y/O RAYO. Se entiende por incendio la combustin auto-sostenida y el abrazamiento con
llama, capaz de propagarse de un objeto u objetos que no estaban destinados a ser quemados en el lugar.
Se entiende por rayo la descarga elctrica de la atmsfera que impacta directamente los inmuebles
arrendados y el calor producido por este fenmeno.
EXPLOSION. La accin sbita y violenta de la presin y/o la depresin de gases o vapores existentes
previamente o formados como consecuencia de la misma, ya que esta ocurra dentro o fuera del edificio
descrito en los contratos de arrendamiento amparados por sta Fianza, excepto los ocasionados a
calderas u otros aparatos generadores de vapor como consecuencia de su propia explosin.
DAOS POR AGUA. Los daos o prdidas materiales que sufran los inmuebles arrendados, causados
por agua NO proveniente del exterior de la edificacin descrita en los contratos de arrendamiento.
Para los efectos de este beneficio se entiende por "Edificacin" la totalidad de la construccin de la cual
forma parte la seccin del inmueble afianzada que fue objeto del contrato de arrendamiento.
EXCLUSIONES PARTICULARES DEL PRESENTE BENEFICIO.
La presente Fianza no cubre el pago de sumas que se originen o sean consecuencia directa o indirecta de:

1.
2.
3.
4.
5.
6.

6.2.

Actos cometidos o provocados por EL AFIANZADO, el Propietario, su cnyuge, o familiares dentro

del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o nico civil, o por sus empleados o
administradores.
Terremoto, temblor, erupcin volcnica, maremoto, tsunami.
Trabajos de reparacin reconstruccin, remodelacin, decoracin u otros similares que se
efecten al inmueble.
Asonada motn conmocin civil o popular y huelga, y daos causados por actos mal
intencionados de terceros, actos terroristas, actos de movimientos subversivos y sabotaje con
explosivos.
Daos sufridos en el inmueble objeto del contrato que sean originados por el deterioro gradual del
inmueble por el paso del tiempo.
Daos sufridos en el inmueble arrendado, como consecuencia de falta de mantenimiento de
cubiertas, canales, bajantes, tuberas internas y externas, muros y paredes en general.

AUXILIO FUNERARIO PARA PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS Persona natural

6.2.1. Este beneficio lo otorga LA AFIANZADORA nicamente al PROPIETARIO del inmueble que
haya suscrito el contrato de Administracin con EL AFIANZADO, por una sola vez , e independiente
que el propietario posea varios inmuebles administrados por EL AFIANZADO y solo por causa de
muerte en cualquier forma, siempre y cuando EL AFIANZADO lo inscriba y as conste en el
certificado individual de la Fianza. Cuando haya ms de un propietario, este beneficio se otorgar a los
familiares del primer propietario fallecido, caso en el cual, termina este beneficio.

45

6.2.2. Este beneficio tambin lo otorga LA AFIANZADORA al Arrendatario del inmueble que haya
suscrito como titular el contrato de Arrendamiento con EL AFIANZADO, por una sola vez , e
independiente que el arrendatario posea varios contratos administrados por EL AFIANZADO y solo
por causa de muerte en cualquier forma, siempre y cuando conste en el certificado individual de la
Fianza. Cuando haya ms de un arrendatario, este beneficio se otorgar a los familiares del primer
arrendatario fallecido, caso en el cual, termina este beneficio.
6.3.

ASISTENCIA DOMICILIARIA
Este beneficio se otorga nica y gratuitamente a inmuebles cuyo canon de arrendamiento mensual, sea
igual o superior a $ 800.000 o a aquellos contratos que previamente hayan contratado este servicio
opcionalmente. El servicio se presta a travs de un tercero, denominado, ANDIASISTENCIA, por lo cual
LA AFIANZADORA no asume ningn tipo de responsabilidad en el servicio o en la calidad de los
materiales.
Sus beneficios incluyen tanto la mano de obra especializada, como el suministro de los materiales
necesarios y solo en caso de ACCIDENTE, entendindose ste como el hecho Sbito, Violento ,
Externo, visible e imprevisto, cuya realizacin no dependa de la voluntad del Arrendador o el Arrendatario,
y no por vetustez o falta de mantenimiento del inmueble arrendado.
Cubre accidentes de Plomera, Cerrajera, Electricidad, Vidrios externos, Instalaciones de gas, envo de
mensajes urgentes, Desinundacin de alfombras y Conexin con especialistas .

7.

BENEFICIOS OPCIONALES DE LA FIANZA

7.1. SERVICIOS PBLICOS:
SE GARANTIZA EL PAGO POR RECOBRO O REEMBOLSO A FAVOR DE EL AFIANZADO , DE LOS
SALDOS INSOLUTOS QUE EL (LOS) ARRENDATARIO (S) ADEUDE( N ) POR CONCEPTO DE LOS
SERVICIOS PBLICOS QUE SE ENCUENTREN PENDIENTES DE PAGO, AL MOMENTO DE LA
DESOCUPACIN DEL INMUEBLE ARRENDADO, SIN EXCEDER EL LMITE AFIANZADO PARA ESTE
TEM, CUANDO EL AFIANZADO LO SOLICITE PARA CADA CONTRATO INDIVIDUAL DE
ARRENDAMIENTO Y HAYA PAGADO EL CORRESPONDIENTE VALOR DE FIANZA.
EL PRESENTE BENEFICIO, TAMBIN GARANTIZA LAS SUMAS QUE SE CAUSEN POR CONCEPTO
DE RECONEXIN Y REINSTALACIN DE ACUERDO A LA DEFINICIN CONTENIDA EN EL ACAPITE.
5, DEFINICIONES NUMERALES 5.2 Y 5.3, ORIGINADAS EN EL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL
( LOS ) ARRENDATARIO (S) EN EL PAGO DE LOS SERVICIOS PBLICOS AL MOMENTO DE LA
DESOCUPACIN DEL INMUEBLE.
7.2. DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO
Las condiciones de este Beneficio garantista, se describen en la parte final a este reglamento.
7.3. .ASISTENCIA JURIDICA ESPECIAL
7.3.1. CONTRATOS AFIANZADOS : SE GARANTIZAN LAS ACCIONES JUDICIALES, MEDIANTE LA
ASISTENCIA JURIDICA A FAVOR DE EL AFIANZADO , RESPECTO DE LOS PROCESOS DE
RESTITUCION, POR LAS SIGUIENTES CAUSALES, CUANDO EL AFIANZADO LO SOLICITE PARA CADA
CONTRATO INDIVIDUAL DE ARRENDAMIENTO Y HAYA SUFRAGADO LOS GASTOS TASADOS
COMO SERVICIO ESPECIAL DE LA AFIANZADORA (INCUMPLIMIENTO POR CAUSA DIFERENTE A LAS
OBLIGACIONES PECUNIARIAS PRINCIPALES ):
SUBARRIENDO
MEJORAS NO AUTORIZADAS

CAMBIO DE DESTINACION DEL INMUEBLE ARRENDADO

CESION DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO
EXPIRACION DEL TERMINO INICIAL O PRORROGADO PACTADO EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO, SIEMPRE Y CUANDO SE CUMPLAN LOS REQUIRIMIENTOS DE LEY Y

46

ADEMAS SE ELABORE ACTA DE NO ENTREGA Y CONSTITUCION EN MORA DE NO ENTREGA

DEL INMUEBLE .
ASISTENCIA JURIDICA JUDICIAL EN LO CIVIL ( EJECUTIVOS Y ORDINARIOS ) Y / O EN LO
PENAL ( UNICAMENTE LA DENUNCIA PENAL )

7.3.2. CONTRATOS NO AFIANZADOS : SE GARANTIZAN LAS ACCIONES JUDICIALES MEDIANTE EL

SERVICIO DE ASISTENCIA JURIDICA A FAVOR DE EL AFIANZADO , RESPECTO DE LOS PROCESOS
DE RESTITUCION , EJECUTIVOS Y ORDINARIOS, POR LAS SIGUIENTES CAUSALES, CUANDO EL
AFIANZADO LO SOLICITE PARA CADA CONTRATO INDIVIDUAL DE ARRENDAMIENTO Y SUFRAGE
EL COSTO DEL SERVICIO :
SUBARRIENDO
MEJORAS NO AUTORIZADAS

8.

CAMBIO DE DESTINACION DEL INMUEBLE ARRENDADO;

CESION DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO;
EXPIRACION DEL TERMINO INICIAL O PRORROGADO PACTADO EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO, SIEMPRE Y CUANDO SE CUMPLAN LOS REQUIRIMIENTOS DE LEY Y
ADEMAS SE ELABORE ACTA DE NO ENTREGA Y CONSTITUCION EN MORA DE NO ENTREGA
DEL INMUEBLE .
NO PAGO DE LAS OBLIGACIONES PECUNIARIAS PRINCIPALES
ASISTENCIA JURIDICA JUDICIAL EN LO CIVIL ( EJECUTIVOS Y ORDINARIOS ) Y / O EN LO
PENAL ( UNICAMENTE LA DENUNCIA PENAL)

MOVIMIENTO DE CONTRATOS AFIANZADOS:

EL AFIANZADO avisar por escrito cualquier cambio que requiera la presente Fianza, ya sea por egresos
de contratos afianzados o modificacin del valor afianzado respecto de estos, as mismo del ingreso de
nuevos contratos de arrendamiento para ser afianzados, previo cumplimiento de los requisitos exigidos por
LA AFIANZADORA.
Las modificaciones de la suma afianzada, solo sern posibles cuando se originen en pactos contractuales
expresos que se adecuen al rgimen de arrendamientos vigente, en el momento en que la modificacin se
produzca. En tales casos LA AFIANZADORA expedir el correspondiente certificado de Fianza, indispensable
para la validez del aumento. EL AFIANZADO deber someter a la aprobacin previa de LA AFIANZADORA,
aquellos reajustes que superen el 20 % del canon que se ha de incrementar.
Cualquier cambio de precio que efecte EL AFIANZADO sin el lleno de los anteriores requisitos no obliga a
LA AFIANZADORA a cubrir la obligacin garantizada.

9.

VALORES AFIANZADOS Y LMITES MXIMOS DE COMPENSACION INDEMNIZATORIA.

9.1.

CNONES DE ARRENDAMIENTO Y CUOTAS DE ADMINISTRACIN

El valor afianzado corresponder al monto del canon de arrendamiento mensual y el IVA cuando haya
lugar a ste, y se incorporen en la Fianza, legalmente pactados en el Contrato de Arrendamiento y a la
cuota de administracin cuando el inmueble arrendado se encuentre bajo el rgimen de propiedad
horizontal; el valor total de la compensacin en ningn caso exceder el monto del valor afianzado.

9.2. SERVICIOS PBLICOS.

El valor afianzado total, ser el que se fije en el anexo o certificado separado, y corresponder al lmite
mximo global que LA AFIANZADORA reconocer, sumadas la totalidad de los montos que se adeuden
por concepto de consumos, reconexiones y reinstalaciones de servicios pblicos de Energa Elctrica,
Acueducto, Alcantarillado, Aseo y Recoleccin de Basuras, Gas, servicio de Telefona fija local y de
larga distancia, y no a la cantidad adeudada por el (los) arrendatario(s), por cada uno de ellos
independientemente considerados.
PARGRAFO. En caso de prdida total de las lneas telefnicas del inmueble arrendado y
especificadas en el contrato de arrendamiento, LA AFIANZADORA compensar a EL AFIANZADO o al
Propietario del inmueble, hasta por el veinte por ciento ( 20 % ) de la suma pactada para el presente
beneficio, con sujecin al valor afianzado, y sin que esto implique que LA AFIANZADORA garantice la
reinstalacin de las lneas.

47

9.3. PERDIDA DE ARRENDAMIENTO POR EVENTOS DE FUERZA MAYOR Y OTROS EVENTOS

El valor garantizado corresponder hasta seis (6) veces el monto del canon de arrendamiento mensual
legalmente pactado en el Contrato de Arrendamiento y a la cuota de administracin cuando el inmueble
arrendado se encuentre bajo el rgimen de propiedad horizontal; el valor total de la compensacin en
ningn caso exceder el monto del valor afianzado, ni de seis (6) meses. No obstante, si la
reconstruccin requiriera un tiempo menor a los seis meses, la compensacin por este beneficio se
limitar al tiempo realmente requerido para tal reconstruccin.
En caso que el inmueble no se reconstruya LA AFIANZADORA no compensar suma alguna por
concepto de este beneficio.
9.4. AUXILIO FUNERARIO PARA PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS ( Persona natural )
9.4.1.

9.4.2.

El monto de este beneficio para PROPIETARIOS, asciende a la suma nica, total y definitiva, de Dos
Millones de Pesos ( $ 2.000.000 ) y solo se reconocer, a los beneficiarios de ley, dentro de los tres
(3) meses siguientes a la fecha del deceso acaecido al propietario del inmueble arrendado, y solo
si ste se encuentra dentro de los contratos afianzados y est vigente, conforme a lo estipulado en
el sub numeral 6.2.
El monto de este beneficio PARA ARRENDATARIOS, asciende a la suma nica, total y definitiva, de
Un Milln de Pesos ( $ 1.000.000 ) y solo se reconocer, a los beneficiarios de ley, dentro de los tres
(3) meses siguientes a la fecha del deceso acaecido al Arrendatario titular del inmueble arrendado,
y solo si ste se encuentra dentro de los contratos afianzados, y est vigente, conforme a lo
estipulado en el sub numeral 6.2 Adicionalmente y como condicin adicional especial, que no se
encuentre en mora en el momento del deceso.

9.5. CLAUSULA PENAL Inmuebles restituidos por va jurdica.

El valor garantizado se compensar solo si el inmueble arrendado ha sido restituido por la va juridica,
que se haya adelantado o se vaya a adelantar un reclamo por cnones de arrendamiento anteriores,
y siempre y cuando el Arrendatario no haya sufragado la sancin penal en alguna proporcin o
porcentaje, y corresponder a un ( 1 ) canon de arrendamiento mensual o al 50 % del monto legal
pactado en el Contrato de Arrendamiento, lo que resulte menor,
PARAGRAFO : Este contrato de Fianza es de mera garanta indemnizatoria y jams podr constituir para
EL AFIANZADO o el propietario del inmueble, fuente de ganancia o enriquecimiento.
9.6

ASISTENCIA DOMICILIARIA
El monto de este beneficio, asciende hasta al equivalente de 20 s.m.d.l.v. ( Salarios mnimos Diarios
Legales Vigentes, al momento del reclamo ) por evento. Incluye el costo de los materiales y la mano de
obra.

10. VALOR REMUNERATIVO DE LA FIANZA

LA AFIANZADORA liquidar el valor remunerativo de la Fianza por todos los contratos afianzados para
cada perodo mensual, mes vencido con base en la tarifa vigente acordada, y los beneficios contratados.
Dicha remuneracin deber ser pagada por EL AFIANZADO dentro de los Diez ( 10) das siguientes a la
fecha de recibo de la liquidacin, enviada por LA AFIANZADORA.
De no efectuarse el pago remuneratorio dentro del trmino previsto contractual, se entender por
sustraccin de materia e incumplimiento, terminado el contrato de Fianza, sin ninguna consecuencia
indemnizatoria de parte de LA AFIANZADORA para con EL AFIANZADO transcurridos 30 das, despus
de la ultima facturacin no pagada e incurrida en mora. Acto del cual se d por notificado en forma
anticipada EL AFIANZADO.
11. VALOR REMUNERATIVO DEL SERVICIO DE ASISTENCIA JURIDICA ESPECIAL
Para el servicio de asistencia jurdica especial de contratos afianzados, el valor de los honorarios del
abogado especializado que represente LA AFIANZADORA ser para cada caso, de medio ( 0.5 ) salario

48

mnimo mensual vigente y en los contratos NO afianzados , el valor de los honorarios para cada caso, ser
de un ( 1 ) salario mnimo mensual legal vigente, en el momento en que se solicite el beneficio.
12. VIGENCIA Y PRORROGA AUTOMTICA.
La vigencia de la presente Fianza es MENSUAL e INDEFINIDA respecto de EL AFIANZADO. En relacin
con cada contrato de arrendamiento, es igual al plazo pactado en el, salvo que EL AFIANZADO o LA
AFIANZADORA, decidan darla por terminada en cualquier periodo mensual, o se presente mora en el
pago mensual a cargo de EL AFIANZADO.
Queda expresamente convenido que la presente Fianza se prorrogar automticamente, siempre y
cuando el contrato de arrendamiento se prorrogue en los trminos previstos en el mismo, sin perjuicio de
lo estipulado en el pargrafo anterior, con excepcin del pago del costo de la Fianza.
En todo caso EL AFIANZADO, tendr la obligacin de informar, si es el caso, cualquier cambio en las
circunstancias de cada uno de sus contratos de arrendamiento, objeto del contrato de Fianza.
En el evento que se presenten reclamaciones por incumplimiento en el pago de las obligaciones
afianzadas, durante la vigencia indicada, los beneficios se mantendrn hasta que se restituya el
inmueble, con un lmite mximo de Treinta y seis ( 36) meses, caso en el cual se proceder al cobro de la
fianza de cada mensualidad , hasta la restitucin o hasta el vencimiento de los Treinta y seis ( 36 ) meses,
siempre y cuando el contrato de fianza, se encuentre vigente.
13. SOLICITUD DE PAGO DE LA FIANZA
13.1. CNONES DE ARRENDAMIENTO Y / O CUOTAS DE ADMINISTRACION
Se considera que hay derecho a solicitar el pago de la Fianza, cuando han transcurrido VEINTE( 20 )
das comunes contados a partir del ltimo da de plazo dentro del cual el ( los ) arrendatario(s) ha(n)
debido efectuar el pago del canon de arrendamiento o de la(s) cuota(s) de administracin, sin que ste
lo haya efectuado y se haya notificado de ello a LA AFIANZADORA, dentro de la vigencia de la Fianza
y en los trminos del sub numeral 9.1 de la presente Fianza.
13,2. SERVICIOS PBLICOS.
Para efectos de este beneficio, se considerar que hay derecho a solicitar el pago de la Fianza
cuando hayan transcurrido como mximo sesenta (60) das comunes contados a partir de la
desocupacin del inmueble sin que el (los) arrendatario(s) hubiese(n) pagado oportunamente los
servicios pblicos facturados por consumo, reconexin o reinstalacin.
13.3 BENEFICIO ADICIONAL POR EVENTOS DE FUERZA MAYOR Y OTROS EVENTOS.
Para efectos de este beneficio, se considerar que hay derecho a solicitar el pago de la Fianza,
cuando EL AFIANZADO, demuestre que ha ocurrido uno de los eventos garantizados por este
beneficio y certifique la in habitabilidad del inmueble, mediante remisin a LA AFIANZADORA de los
siguientes documentos :
a. Informe de autoridad competente sobre la ocurrencia del evento.
b. Informe tcnico de un Ingeniero o perito autorizado, mediante el cual certifique los daos
del inmueble y concepto de in habitabilidad del inmueble
c. Cronograma o certificacin del tiempo de reparacin del inmueble
14.OBLIGACIONES DE EL AFIANZADO EN CASO DE SOLICITUD DEL PAGO DE LA FIANZA
Presentada la solicitud de pago de la Fianza, EL AFIANZADO, se obliga para con LA AFIANZADORA, a lo
siguiente:
14.1

Notificar por escrito a LA AFIANZADORA, dentro de los cinco (5) primeros das hbiles
siguientes a la ocurrencia del evento. Bastar la afirmacin de EL AFIANZADO como

49

demostracin de la ocurrencia del evento y su cuanta.

14.2

La solicitud de pago de la Fianza as presentada se entender acorde con los trminos del esta
Fianza, y se adjuntarn documentos tales como, pero no limitados a :
14.2.1.El original del Contrato de Arrendamiento,
14.2.2 El original de la carta de subrogacin convencional, acorde al modelo suministrado.
14.2.3. La constancia del pago del impuesto de timbre si a ello hubiere lugar;
14.2.4. La certificacin del Administrador de la copropiedad, respecto de las cuotas en mora,
cuando se reclame por Cuotas de Administracin.
14.2.5..Tratndose del beneficio de Servicios Pblicos, se aportaran los originales de los
recibos de las empresas prestadoras de los servicios pblicos con la constancia de su
pago, sello o registro de su pago.
14.2.6. Copia del requerimiento e informacin allegada al Arrendatario y sus Deudores solidarios,
respecto del cobro de la garanta a LA AFIANZADORA, acorde al modelo suministrado.

14.3

Presentada la solicitud de pago de la fianza, EL AFIANZADO deber abstenerse de recibir

cnones de arrendamiento al (los) arrendatario(s) moroso (s) o a terceros, as como de expedir
a estos cualquier documento, certificado o paz y salvo, en el cual se haga expresa o tcitamente
referencia a los conceptos o sumas de dinero pagadas o cubiertas por LA AFIANZADORA.

14.4

Informar oportunamente a LA AFIANZADORA acerca de la recepcin de cualquier ttulo de

consignacin por concepto de cualquiera de las obligaciones dinerarias a cargo del arrendatario

14.5

Para efectos de la subrogacin convencional, certificar mediante de carta de pago, el monto de

los valores recibidos como pago del reclamo de la garanta y otorgar los poderes que se
requieran para el ejercicio de las acciones judiciales a que haya lugar, dentro de los plazos
indicados.

14.6

Ejecutar o facilitar dentro de sus posibilidades todos los actos que tiendan a evitar la extensin,
propagacin o agravacin del incumplimiento.

14.7

Presentar las solicitudes de pago de la Fianza a ms tardar, en el segundo mes de la mora, so

pena de incurrir en la exclusin 3.10. de EXTEMPORANEIDAD

14.8

En el evento de muerte de un Propietario o un Arrendatario, el pago del auxilio, en los trminos

de los numeral 9.4. y 9.5, se efectuar a los herederos de ley, mediante la presentacin de los
siguientes documentos :
-Fotocopia de la cedula de ciudadana del Propietario fallecido
-Certificado de defuncin

14.9

Informar a LA AFIANZADORA todo acto de cesin del contrato de arrendamiento por parte de el
(los) arrendatario(s), realizado con o sin su consentimiento; as como de la muerte, quiebra o
desaparicin de uno o varios de los arrendatarios; o del embargo judicial de los cnones que
debe (n) pagar el (los) arrendatario(s) o el embargo y/o secuestro del inmueble objeto del
contrato de arrendamiento.

PARGRAFO. Establecen las parte igualmente que, el incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones
por parte de EL AFIANZADO, dar derecho a LA AFIANZADORA, a deducir del monto de la compensacin
indemnizatoria a sufragar, el valor de los perjuicios debidamente demostrados que tal incumplimiento le
hubiese causado, en todos sus ordenes, incluidos los tasados administrativamente, o a negar, o a suspender
los beneficios adquiridos de la Fianza, situacin que desde ya declara como aceptada EL AFIANZADO
anticipadamente, sin objecin al respecto.

50

15.PAGO DE LOS BENEFICIOS DE LA SOLICITUD DE GARANTIA DE LA FIANZA.

15.1. CANONES DE ARRENDAMIENTO Y CUOTAS DE ADMINISTRACION.
Una vez presentada la solicitud de pago de la Fianza en los trminos anteriores, LA AFIANZADORA pagar la
compensacin que corresponda a los dos primeros meses del incumplimiento por parte de el (los) arrendatario
(s) el da diez ( 10 ) del mes siguiente a la fecha en que se formalice la solicitud de pago de la garanta. Un (1)
mes despus de efectuado el primer pago LA AFIANZADORA efectuar el segundo pago, y as sucesivamente
se efectuaran los pagos hasta que ocurra cualquiera de las siguientes circunstancias:
15.1.1.
15.1.2.
15.1.3.

Se restituya el inmueble arrendado.

El (los) arrendatario(s) efecte(n) el pago de sus obligaciones.
Terminen los Treinta y seis ( 36 ) meses de cobertura mxima por cada inmueble

15.2. SERVICIOS PUBLICOS, PERDIDA DE ARRENDAMIENTO POR FUERZA MAYOR Y AUXILIO

FUNERARIO
LA AFIANZADORA pagar la compensacin indemnizatoria correspondiente, el dia diez ( 10 ) del mes
siguiente a la fecha en que EL AFIANZADO formalice la solicitud de pago de la garanta.
PARAGRAFO : La iniciacin de trmites, procesos o acciones judiciales y extrajudiciales, tendientes a la
restitucin del inmueble arrendado, o al cobro de sumas a cargo de el (los) arrendatario(s), o deudores
solidarios, ser de competencia exclusiva de LA AFIANZADORA, dependiendo tal procedimiento de la voluntad
y arbitrio de sta.
16.

PERDIDA DEL DERECHO A LA COMPENSACIN INDEMNIZATORIA:

La AFIANZADORA quedar exonerada de todo derecho emanado de la presente garanta de Fianza,
en los siguientes casos:
16.1.Cuando al dar noticia del reclamo EL AFIANZADO omita maliciosamente informar de los
seguros o las fianzas coexistentes sobre los mismos contratos de arrendamiento, objeto de esta
Fianza.
16.2. Cuando la solicitud de pago de la Fianza presentada por EL AFIANZADO fuere de cualquier
manera fraudulenta o se apoye en documentos falsos o en otros medios engaosos o dolosos,
independiente del origen o causante del ilcito.
16.3.Cuando una solicitud de pago de la Fianza sea extempornea, pero nicamente en relacin con
cnones y cuotas de administracin, acorde a lo estipulado en el sub numeral 3.10 anterior.

17.

GARANTAS:
Queda expresamente convenido que esta Fianza se expide en virtud de la garanta dada por EL
AFIANZADO de que durante su vigencia se compromete a:
17.1

Reportar todos los contratos de arrendamiento que entren en vigencia posterior a la fecha

de vigencia inicial de esta Fianza, siempre que renan los requisitos que anteriormente se indicaron.
17.2..

Abstenerse de recibir cnones de arrendamiento o cualquier otra obligacin afianzada, una

vez presentada la correspondiente reclamacin, a los arrendatarios morosos o a terceros.

17.3.

Informar en forma oportuna a la AFIANZADORA la recepcin de ttulos judiciales

representativos de cnones de arrendamiento y otros, enviados por parte de los arrendatarios.

17.4.

Remitir oportunamente a la AFIANZADORA el certificado o carta de pago de la reclamacin

indemnizatoria en cada caso.

51

17.5.

Suministrar a LA AFIANZADORA en forma precisa los datos relativos a identificacin,

nomenclatura y a linderacin reales y actualizados de cada inmueble cuyo contrato de arrendamiento

sea objeto de esta Fianza y velar porque tales factores de identificacin permanezcan constantes e
inalterables durante la vigencia de cada contrato.
17.6.

Suministrar a LA AFIANZADORA los poderes necesarios y conducentes, antes del segundo

pago que por reclamacin de la garanta vigente, deba realizar LA AFIANZADORA, so pena de
suspender el pago correspondiente, hasta cuando se surta tal obligacin.
17.7.
Presentar las solicitudes de pago de la Fianza a ms tardar, en el segundo mes de la mora, so
pena de incurrir en la exclusin de EXTEMPORANEIDAD
17.8.

Mantener la informacin atinente al presente contrato en absoluta confidencialidad, frente a

terceros

PARGRAFO. El incumplimiento de cualquiera de estas garantas por parte de EL AFIANZADO, dar

derecho a LA AFIANZADORA, a dar por terminada la vigencia de la presente Fianza.
18.

COEXISTENCIA DE FIANZAS O SEGUROS:

EL AFIANZADO deber informar por escrito a la AFIANZADORA, las Fianzas o los seguros de igual o
parecida naturaleza que contrate, sobre el mismo contrato de arrendamiento, dentro del trmino de
diez (10) das a partir de su celebracin. La inobservancia de esta obligacin producir la terminacin
de este contrato de Fianza, a menos que el valor conjunto de las Fianzas o los seguros, no exceda el
valor real del inters afianzado, en cuyo caso la compensacin a que haya lugar, se pagar
proporcionalmente.

19. CONSECUENCIAS DE LA SUBROGACIN CONVENCIONAL

EL AFIANZADO se obliga para con LA AFIANZADORA, a hacer todo lo que est a su alcance para
permitirle el ejercicio de los derechos de la subrogacin convencional, bien sea judicial o
extrajudicialmente, de las sumas pagadas, a suscribir y remitir a LA AFIANZADORA la correspondiente
carta de pago por garanta de Fianza, siendo responsable(s) de los perjuicios que le acarree a LA
AFIANZADORA su falta de diligencia en el cumplimiento de esta obligacin contractual.
20. OTRAS CAUSALES DE TERMINACION DEL CONTRATO DE FIANZA
Podr tambin darse por terminado unilateralmente por los contratantes, asi : Por la AFIANZADORA
mediante noticia escrita a EL AFIANZADO enviada a su ltima direccin conocida, con no menos de Diez
( 10 ) das de antelacin contados a partir de la fecha del envo; por EL AFIANZADO en cualquier
momento, mediante aviso escrito a la AFIANZADORA.

OSERIN LTDA
***

52

ANEXO
BENEFICIO OPCIONAL DE
DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO
AL CONTRATO DE
FIANZA ABIERTA CONVENCIONAL
1.

BENEFICIOS

POR MEDIO DEL PRESENTE ANEXO, Y NO OBSTANTE LA EXCLUSIN CONTENIDA EN EL SUB NUMERAL 3.2
DE EL REGLAMENTO GENERAL DE LA FIANZA ABIERTA CONVENCIONAL, OSERIN LTDA QUE EN
ADELANTE SE LLAMAR LA AFIANZADORA, ACEPTA RESPONDER ANTE EL AFIANZADO, POR LOS DAOS
FSICOS ACAECIDOS AL INMUEBLE ARRENDADO, DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO Y QUE SEAN A CARGO DEL (LOS) ARRENDATARIO(S) AL MOMENTO DE LA
DESOCUPACIN DEL (LOS ) INMUEBLE(S), EN LAS INSTALACIONES FISICAS, ELEMENTOS DE DOTACIN Y
ACCESORIOS EXPRESAMENTE RELACIONADOS Y SEALADOS COMO COMPONENTES DEL INMUEBLE
DADO EN ARRENDAMIENTO SEGN INVENTARIO ESCRITO Y QUE FORMA PARTE DE TAL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
TAMBIN GARANTIZA A EL AFIANZADO LOS FALTANTES DE INVENTARIO QUE AFECTEN LAS MISMAS
INSTALACIONES ARRENDADAS, ELEMENTOS DE DOTACIN Y ACCESORIOS DEL INMUEBLE, INDICADOS
EN EL CORRESPONDIENTE INVENTARIO.
2.

EXCLUSIONES

EL PRESENTE ANEXO NO GARANTIZA DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO PRODUCIDOS POR:

A-

DETERIORO O USO NORMAL Y DECENTE DEL INMUEBLE POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

B-

DAOS O FALTANTES RELATIVOS A PISOS, TAPETES, ALFOMBRAS O PAREDES DEL

INMUEBLE.

C-

CADA O DESTRUCCIN DEL INMUEBLE.

D-

INCENDIO, RAYO, EXPLOSIN, TERREMOTO, TEMBLOR, ERUPCIN VOLCNICA, FUEGO

SUBTERRNEO, INUNDACIN, U OTRA CONVULSIN DE LA NATURALEZA.

E-

GUERRA INTERNACIONAL O CIVIL, ACTOS PERPETRADOS POR FUERZAS EXTRANJERAS,

HOSTILIDADES U OPERACIONES BLICAS ( SEA O NO DECLARADA UNA GUERRA),
REBELIN, SEDICIN, USURPACIN O RETENCIN ILEGAL DE MANDO.

F-

ASONADA SEGN SU DEFINICIN EN EL CDIGO PENAL: MOTN O CONMOCIN CIVIL O

POPULAR; CONFLICTOS COLECTIVOS DE TRABAJO O SUSPENSIN DE HECHOS DE
LABORES; ACTOS MAL INTENCIONADOS DE TERCEROS Y DE MOVIMIENTOS SUBVERSIVOS

G-

CAMBIO DE GUARDAS Y COPIA DE LLAVES.

53

3.

H-

LOS HECHOS VOLUNTARIOS QUE CAUSE O EFECTU EL AFIANZADO Y/O EL

ARRENDATARIO O CUANDO MODIFIQUEN LAS CONDICIONES DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO EN FORMA UNILATERAL.

I-

ACTOS DE AUTORIDAD.

J-

CUALQUIER FORMA DE RESPONSABILIDAD CIVIL.

K-

FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO

VALOR AFIANZADO Y LIMITE MAXIMO DE COMPENSACION INDEMNIZATORIO

El valor de este beneficio ser el que seale el CERTIFICADO DE FIANZA que LA AFIANZADORA expedir para
cada contrato de arrendamiento y se entiende como el limite global y mxima responsabilidad de LA AFIANZADORA
para todos los daos y faltantes en conjunto y no individual para cada uno de ellos independientemente
considerados
4.

DEMERITO POR USO

A menos que se demuestre que los bienes afectados, fueron adquiridos como nuevos en el ltimo ao, anterior a la
reclamacin, se aplicara un porcentaje de demerito igual al cinco por ciento ( 5 % ) por cada ao de antigedad,
para cada bien.
5.

VIGENCIA DE LA FIANZA

Esta garanta tiene vigencia desde el momento de la expedicin de cada CERTIFICADO DE FIANZA, hasta la
desocupacin y restitucin del inmueble en forma voluntaria por los arrendatarios o en virtud de orden judicial.
6.

SOLICITUD DE PAGO DE LA FIANZA

Se considera que habr derecho a solicitar el pago de la Fianza, cuando hayan transcurrido 30 das desde la
restitucin del inmueble por parte de los arrendatarios, sin que estos hubieren efectuado la cancelacin de los
valores correspondientes por los daos y por los faltantes de inventario.
7.

PROCEDIMIENTO SOLICITUD DE PAGO DE LA FIANZA

Presentada la solicitud de pago de la Fianza, EL AFIANZADO tendr la obligacin de:

1.
2.
3.
4.
5.

Comunicarlo a LA AFIANZADORA dentro del mes siguiente a la restitucin del inmueble.

Presentar la reclamacin, la cual tendr carcter de nica por cada contrato de arrendamiento.
Ejecutar, dentro de sus posibilidades, todos los actos que tiendan a evitar la extensin de la prdida.
Demostrar la ocurrencia del hecho y su cuanta por medios que resulten idneos.
Proporcionar a LA AFIANZADORA los siguientes documentos:

A. Descripcin escrita de la instalacin, elemento o accesorio daado o sustrado, con indicacin de su

Antigedad medida en aos, y el concepto tcnico idneo, incluyendo el origen del dao.
Inventarios, inicial y de restitucin del inmueble, en los casos en que este sea voluntario,
debidamente firmados por el arrendatario
C. Original del contrato de arrendamiento.
D. Facturas originales relativas a los accesorios reemplazados y recibos originales relativos a las
reparaciones efectuadas en el inmueble.
B.

Tambin podr aportar copias de denuncia penal o sentencia de condena por daos y faltantes, cuando se
considere pertinente.
8.

COMPENSACION

54

LA AFIANZADORA efectuar el pago de un nico reclamo por cada inmueble arrendado, el da diez ( 10 ) del mes
siguiente a la fecha en que EL AFIANZADO acredite su derecho en concordancia con lo indicado en las
condiciones anteriores , sin perjuicio del derecho de LA AFIANZADORA de solicitar documentos adicionales,
cuando lo considere pertinente.
9.

RESPONSABILIDAD

Es requisito bsico para la cobertura de los eventos afianzados por este anexo, que la responsabilidad por los daos
y faltantes de inventario relativos al inmueble este a cargo de los arrendatarios en el texto del respectivo contrato de
arrendamiento.
OSERIN LTDA

ANEXO
DE DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO
PARA FIANZA ABIERTA

TOMADOR:

AGENCIAS DE FINCA RAIZ ( INMOBILIARIAS )

- UNICAMENTE -

AMPARO :

- DAOS CAUSADOS A LA ESTRUCTURA FISICA Y/O

ACCESORIOS DEL INMUEBLE.
- FALTANTES DEL CORRESPONDIENTE INVENTARIO

FORMA DE CONTRATACION :

OPCIONAL, CONTRATO A CONTRATO

( COMO SERVICIOS PUBLICOS )

TASA:

5 % SOBRE VALOR AFIANZADO , MAS IVA

VALOR ASEGURADO:

MINIMO $ 1000.000
SE HARA CONSTAR EN CADA CERTIFICADO DE
FIANZA INDIVIDUAL,( IGUAL A SERVICIOS
PUBLICOS )

PAGO DE PRIMA :

I SOLA VEZ ( EN LAS 3 PRIMERAS CUOTAS

MENSUALES ) IGUAL A SERVICIOS PUBLICOS.

EXCLUSIONES :

SEGN ANEXO

DEDUCIBLE :

SIN

55

TIEMPO DE RECLAMACION :
-

2 ( DOS ) MESES A PARTIR DE LA FECHA DE DESOCUPACION

DEL INMUEBLE ( IGUAL QUE SERVICIOS PUBLICOS )
*****

RESUMEN
DE LAS TASAS, AMPAROS, VENTAJAS Y BENEFICIOS
DE LA FIANZA ABIERTA DE ARRENDAMIENTO
PARA INMOBILIARIAS
1.

BENEFICIOS ( Respaldo integral A. : 1. 2. 3. 4. 5. + B + C + D )

A.

PARA EL ARRENDADOR ( Inmobiliaria )

1. CANON DE ARRENDAMIENTO
2. CUOTAS DE ADMINISTRACIN
3. RENTA POR FUERZA MAYOR - 6 Meses / Cnones
4. ASISTENCIA JURIDICA INMOBILIARIA
5. CLAUSULA PENAL EN INMUEBLES RESTITUIDOS (1 Canon , o 50 % de la Clausula)
TASA : 1.72 % Mensual, Ms IVA
6. OPCIONAL : SERVICIOS PBLICOS ( Valor pactado )
TASA : 5 % Ms IVA Una sola vez durante la vigencia del
contrato
7. OPCIONAL : DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO ( Valor pactado )
TASA : 5 % MAS IVA - Una sola vez durante la vigencia del
contrato
8.OPCIONAL : ASISTENCIA JURIDICA ESPECIAL Inmuebles Incluidos : 0.5 S.M.M.L
9.OPCIONAL : ASISTENCIA JURIDICA ESPECIAL Inmuebles NO Incluidos : 1 S.M.M.L

B.

PARA EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE ( Persona natural )

AUXILIO EXEQUIAL

C.

$ 2.000.000 ( Sin cobro )

PARA EL ARRENDATARIO DEL INMUEBLE ( Persona natural )

AUXILIO EXEQUIAL

$ 1.000.000 ( Sin cobro )

D.

PARA EL INMUEBLE : ASISTENCIA DOMICILIARIA ( Andiasistencia )

Materiales y Mano de Obra, en accidentes de Plomera, Cerrajera, Vidrios
Externos, Electricidad, Instalaciones de Gas y Desinundacin de Alfombras.
( GRATIS para cnones superiores a $ 800.000 )

2.

VENTAJAS Y BENEFICIOS

56

A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.

ESTUDIO DE ARRENDATARIOS Y CODEUDORES

RESPUESTA GIL ( ENTRE 6 Y 8 HORAS )
LANZAMIENTOS O RESTITUCIONES SIN COSTO
SIN DEDUCIBLES
PAGO EL DIA 10 DE TODOS LOS SINIESTROS RECLAMADOS
COSTO REDUCIDO DE LA FIANZA
PAGO MENSUAL
INDEMNIZACIN POR LNEAS TELEFNICAS PERDIDAS
INDEMNIZACION POR RECONEXIONES Y REINSTALACIONES
POSIBILIDAD DE PAGAR EL VALOR DE LA PRIMA DE LOS ANEXOS DE
SERVICIOS PBLICOS Y FALTANTES DE INVENTARIO, EN 3 CUOTAS

ANEXOS

Y MODELO DE

CARTAS, FORMATOS
Y CONTRATOS

57

CERTIFICADO DE FIANZA INDIVIDUAL N 001

FIANZA ABIERTA N:

00

ARRENDADOR

COMPAA DE INVERSIONES XXX LTDA

DIREC. INMUEBLE

CALLE N - BOGOTA D.C.

ARRENDATARIO

COLOMBIA LTDA

PROPIETARIO

PEDRO PEREZ

FECHA INCLUSION

OCT. 1 DE 2010

C.C. 19.222.444

VALOR AFIANZADO INICIAL

CANON

800.000

ADMINISTRACION

200.000

SERVICIOS PUBLICOS

1000.000

DAOS Y FALTANTES DE INV. $

1.000.000

RENTA POR FUERZA MAYOR :

6000.000

AUXILIO FUNERARIO ( Propietario ):

2.000.000

AUXILIO FUNERARIO ( Arrendatario ): $

1.000.000

CLAUSULA PENAL

1 CANON o 50 % DE LA CLAUSULA

( Inmuebles Restituidos )

58

V/r Fianza mensual Canon ms Administracin. :

17.200

Ms IVA

V/r Fianza nica Servicios Pblicos:

( Pagadera una sola vez )

50.000

Ms IVA

V/r Fianza nica Daos y Faltantes de inventario

( Pagadera una sola vez )

50.000

Ms IVA

***************************************
LA FIANZA FACTURADA EN LA RELACION MENSUAL, DEBE SER CANCELADA
DENTRO DE LOS 10 DIAS COMUNES SIGUIENTES

( CARATULA FACTURA )

FIANZA ABIERTA PARA CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO N

Anexo N
FACTURACION MENSUAL : Desde : Hasta .
Fecha de expedicin :
DATOS DE LA INMOBILIARIA AFIANZADA
RAZON SOCIAL O NOMBRE C.C. O NIT

..

DIRECCION ... CD. .. DEPTO.

DATOS DE LOS ARRENDATARIOS

NOMBRE

VARIOS SEGN RELACION MENSUAL

DIRECCION DE LOS INMUEBLES ARRENDADOS

DENTIFICACION

: VARIOS

VARIAS SEGN CERTIFICADOS INDIVIDUALES

BENEFICIOS
-CANONES DE ARRENDAMIENTO
-CUOTAS DE ADMINISTRACION
-SERVICIOS PUBLICOS
-DAOS Y FALTANTES DE INVENTARIO
- AUXILIO FUNERARIO PARA PROPIETARIOS
- AUXILIO FUNERARIO PARA ARRENDATARIOS
-RENTA POR FUERZA MAYOR
-CLAUSULA PENAL POR LOS INMUEBLES RESTITUIDOS
-ASISTENCIA DOMICILIARIA ( Andiasistencia )
-ASISTENCIA JURIDICA ESPECIAL PARA CONTRATOS
AMPARADOS Y NO AMPARADOS

SUMA AFIANZADA
$
$
$
$
$
$

SEGN CERTIFICADO INDIVIDUAL

SEGN CERTIFICADO INDIVIDUAL
SEGN CERTIFICADO INDIVIDUAL
SEGN CERTIFICADO INDIVIDUAL
2.000.000
1.000.000
HASTA 6 MESES DE CANON
1 CANON o hasta el 50 % DE LA CLAUSULA
PARA CANONES SUPERIORES A $ 800.000

59

VALOR FIANZA
$

IVA
$

TOTAL A PAGAR
$
( REGIMEN COMUN )

ASESOR COMERCIAL :

---------------------------------------------------------OSERIN LTDA

--------------------------------------------------------EL TOMADOR

MODELO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA INMUEBLE DE VIVIENDA URBANA No

CONDICIONES PARTICULARES
CIUDAD Y FECHA
ARRENDADOR (es):
1.

C.C:

ARRENDATARIO(S):
1.

C.C:

2.

C.C.

DEUDOR(ES) SOLIDARIO(S):
1.

C.C:

2.

C.C.

3.

C.C.

FECHA DE INICIACIN Y VIGENCIA: El trmino de duracin de este contrato es de

(12) meses contados a partir del da ( ) del mes de
de 201
FECHA DE VENCIMIENTO:

( ) del Mes de

del 201

DIRECCION DEL INMUEBLE:

DESTINACION:

VIVIENDA

PRECIO Y FORMA DE PAGO: El valor mensual de la renta por concepto del

arrendamiento objeto de este contrato es la suma de ..PESOS MCTE

60

($
), que EL ARRENDATARIO se obliga pagar al ARRENDADOR en su totalidad,
anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros das calendario de cada mes, a su
orden, o a quin ste autorice o delegue previamente y por escrito para recibir
dicha renta.
REAJUSTES DEL CANON DE ARRENDAMIENTO.-Vencido el trmino inicial de
este contrato y as sucesivamente cada doce 12 meses de ejecucin del mismo, en
sus prorrogas tacitas o expresas, el precio mensual del arrendamiento se reajustar
en forma automtica sin necesidad de requerimiento alguno por parte del
ARRENDADOR en un porcentaje mximo o igual al ciento 100% del incremento que
haya tenido el ndice de Precios al Consumidor en el ao calendario
inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el respectivo reajuste del
canon.
PARAGRAFO PRIMERO. La mera tolerancia del ARRENDADOR en aceptar el pago
del precio del arrendamiento con posterioridad a su vencimiento, no se entender
como animo de novacin o de modificacin del trmino establecido para el pago en
este contrato.
PARAGRAFO SEGUNDO.- En caso de mora o retardo en el pago del precio del
arrendamiento, de acuerdo con lo previsto en la presente clusula, EL
ARRENDADOR, podr dar por terminado unilateralmente con justa causa el
presente contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble, para lo cual el
ARRENDATARIO renuncia expresamente a los requerimientos privados y judiciales
previstos en la Ley (artculos 1594 y 2007 del Cdigo Civil).
PARAGRAFO TERCERO. En cualquier evento de mora o retardo en el
cumplimiento de las obligaciones a cargo de EL ARRENDATARIO, EL ARRENDADOR
queda facultado para exigir de aquel el pago de los honorarios de abogado y dems
gastos de cobranza judicial y/o extrajudicial.
CUOTAS DE ADMINISTRACION.- Si el inmueble objeto de este contrato se
encuentra sometido al rgimen de propiedad horizontal, EL ARRENDATARIO se
obliga a pagar directamente a la ADMINISTRACIN el valor mensual que por
concepto de cuota de administracin se encuentra a la fecha de iniciacin del
presente contrato aprobada por la asamblea de copropietarios, esto es la suma de
PESOS M/CTE ($
), anticipadamente dentro de los 5 primeros das del
respectivo mes, as como los reajustes e incrementos a su valor, que
posteriormente sean aprobados por dicha asamblea general; entendindose
igualmente aquellos que deban ser aplicados con retroactividad para cada periodo
anual .
CUOTAS DE ADMINISTRACION.- Si el inmueble objeto de este contrato se
encuentra sometido al rgimen de propiedad horizontal, EL ARRENDATARIO se
obliga a pagar directamente al arrendador el valor mensual que por concepto de
cuota de administracin se encuentra a la fecha de iniciacin del presente contrato
aprobada por la asamblea de copropietarios, esta suma ya se encuentra incluida
en el canon y debe ser pagada con el canon de arrendamiento, anticipadamente
dentro de los 5 primeros das del respectivo mes, as como los reajustes e
incrementos a su valor, que posteriormente sean aprobados.
PARAGRAFO: EL ARRENDATARIO se compromete a cumplir y respetar cabalmente
todas y cada una de las normas establecidas por el reglamento de propiedad
horizontal, para lo cual el ARRENDADOR hace entrega al ARRENDATARIO de una
copia de la parte normativa del mismo, que el ARRENDATARIO declara recibido al
momento de la firma de este contrato.
LINDEROS: Los linderos que identifican el inmueble sern diligenciados por las
partes por separado, y cuando se requiera.

61

CLAUSULAS ESPECIALES O ACLARATORIAS:

CONDICIONES GENERALES
PRIMERA.- OBJETO.- Mediante el presente contrato EL ARRENDADOR concede al
ARRENDATARIO el goce del inmueble identificado anteriormente, obligndose ste
a pagar a aquel la renta de arrendamiento establecida inicialmente y a destinarlo
exclusivamente para VIVIENDA URBANA de l y su familia..El presente contrato se
regir en todas sus partes por las clusulas aqu consignadas, as como por los
trminos de la Ley 820 de 2003 y dems normas concordantes vigentes.
SEGUNDA.- PRORROGAS.- Si a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de
cualquiera de sus prorrogas, ninguna de las partes ha dado aviso a la otra con una
antelacin no menor de tres (3)meses a la fecha de vencimiento, de su intencin
de darlo por terminado, el presente contrato de arrendamiento se entender
prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino indicado inicialmente,
siempre y cuando cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su
cargo, y el ARRENDATARIO se avenga a los reajustes autorizados por la Ley.TERCERA.-SERVICIOS PUBLICOS.- A partir del momento en que el inmueble
arrendado sea entregado por EL ARRENDATARIO y hasta la fecha de su
desocupacin y entrega al ARRENDADOR, sern a cargo de aquel el pago de los
servicios pblicos de ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO, RECOLECCION DE BASURAS,
ENERGIA ELECTRICA Y GAS NATURAL, de acuerdo a la respectiva facturacin. EL
ARRENDADOR se reserva el derecho de solicitar mensualmente al ARRENDATARIO
los recibos con la constancia de pago de los mismos.
PARAGRAFO PRIMERO. Las reclamaciones que tengan que ver con la ptima
prestacin o facturacin de los servicios pblicos anotados sern tramitadas
directamente por EL ARRENDATARIO ante las respectivas empresas prestadoras del
servicio. Cualquier otro servicio adicional o suntuario al que pretenda acceder el
ARRENDATARIO, deber ser previamente autorizado por el ARRENDADOR.
PARAGRAFO SEGUNDO.- Si el ARRENDATARIO no paga oportunamente los
servicios pblicos antes sealados, este hecho se tendr como incumplimiento del
contrato, pudiendo el ARRENDADOR darlo por terminado unilateralmente sin
necesidad de los requerimientos privados y judiciales previstos en la Ley(artculos
1594 y 2007 del Cdigo Civil)
PARAGRAFO TERCERO.En cualquier evento de mora o retardo en el
cumplimiento de las obligaciones a cargo de EL ARRENDATARIO, EL ARRENDADOR
queda facultado para exigir de aquel pago de los honorarios de abogado y dems
gastos de cobranza judicial y/o extrajudicial. Igualmente y si como consecuencia del
no pago oportuno de los servicios pblicos, las empresas respectivas los suspenden
o retiran el contador, sern de cargo del ARRENDATARIO el pago de los intereses de
mora, sanciones y los gastos que demanden su reconexin.
PARAGRAFO CUARTO.- En caso de acordarse la prestacin de garantas o fianzas
por parte de EL ARRENDATARIO, a favor de las entidades prestadoras de los
servicios pblicos antes indicadas, con el fin de garantizar a cada una de ellas el
pago de las facturas correspondientes, tal pacto se har constar en escrito
separado, con el lleno de los requisitos exigidos para tal efecto.
CUARTA.- SOLIDARIDAD: Los derechos y Obligaciones derivadas del presente
contrato son solidarias, tanto entre ARRENDADORES como entre ARRENDATARIOS y
DEUDORES SOLIDARIOS. En consecuencia, la restitucin del inmueble y las
obligaciones econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas
por todos o cualquiera de los ARRENDADORES a todos o cualquiera de los

62

ARRENDATARIOS o DEUDORES SOLIDARIOS, y viceversa. Los Arrendadores que no

hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrn ser
tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los trminos del inciso
tercero del Art.52 del C. de P.C.
QUINTA.- OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.
1. Entregar al ARRENDATARIO en la fecha convenida, o en el momento de la
celebracin del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de
servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas o usos
conexos y los adicionales convenidos. 2. Mantener en el inmueble los servicios,
cosas o usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin
convenido.
.
3. Suministrar copia del presente contrato al ARRENDATARIO y deudores
solidarios, cuyas firmas sean originales, dentro de los diez (10) das siguientes a
su celebracin; so pena de hacerse acreedor a la sancin, que a peticin de
parte, imponga la autoridad competente, equivalente a una multa de tres (3)
mensualidades de arrendamiento
.
4. Entregar al ARRENDATARIO una copia de la parte normativa del rgimen de
propiedad horizontal, cuando la vivienda se encuentra sometida a dicho
rgimen.
5. Las dems
obligaciones consagradas para los ARRENDADORES en la ley 820 de 2003 y
dems normas concordantes.
SEXTA.- OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo y en el lugar estipulado en el
presente contrato.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin del tiempo, que
fueren imputables al mal uso del inmueble, o a su propia culpa, EL ARRENDATARIO
deber efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones
necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como las
expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo aqu
establecido.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y
las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos.
5.
Abstenerse de guardar sustancias explosivas o perjudiciales para la
conservacin, seguridad o higiene del inmueble.
6. abstenerse de realizar actividades prohibidas por las leyes y las buenas
costumbres.
7. Cumplir con las dems obligaciones consagradas para los ARRENDATARIOS en
la Ley 820 de 2003 y dems normas concordantes.
SEPTIMA.- PREAVISOS PARA LA ENTREGA.- Las partes se obligan, en caso de
terminacin del contrato, a dar el correspondiente preaviso para la entrega a travs
del servicio postal autorizado con tres (3) meses de anticipacin a la finalizacin del
plazo original o de su prorroga; subsistiendo durante dichas prorrogas todas las
garantas compromisos y estipulaciones de este contrato.
OCTAVA.- TERMINACION DEL CONTRATO.- Las partes se obligan, en caso de
terminacin del contrato, a dar por terminado el contrato de arrendamiento en la
forma y trminos previstos en el Capitulo VII, Arts. 21 a 27 de la Ley 820 de 2003
NOVENA .-RECIBO Y ESTADO.- EL ARRENDATARIO declara que ha recibido el
inmueble objeto de este contrato en la fecha indicada en la clusula FECHA DE
INICIACIN Y VIGENCIA
de este contrato, en buen estado de servicio y

63

presentacin, conforme al inventario que se suscribe por separado y que se

considera incorporado a este documento; que se obliga a cuidarlo, conservarlo y
mantenerlo y, que en el mismo estado lo restituir al ARRENDADOR, salvo el
deterioro por el paso del tiempo y su uso legtimo.
PARAGRAFO.- No obstante lo dispuesto en esta clusula, el ARRENDATARIO est
obligado a efectuar las reparaciones locativas para su conservacin y cuidado
conforme a los Arts. 2029 y 2030 del Cdigo Civil. Las partes acuerdan un trmino
correspondiente a los quince (15) primeros das de vigencia del presente contrato
para verificar el funcionamiento de todos y cada uno de los elementos y servicios
de la vivienda, debindose dentro del mismo trmino comunicar por escrito al
ARRENDADOR las observaciones o deficiencias al respecto, para que igualmente
sean verificadas y corregidas, segn se hayan hecho constar como observaciones
dentro del inventario referido .Los daos al inmueble derivados del mal trato o
descuido por parte del ARRENDATARIO, durante su tenencia, sern de su cargo y el
ARRENDADOR estar facultado para hacerlos por su cuenta y posteriormente
reclamar su valor al ARRENDATARIO.
DECIMA.- REPARACIONES Y MEJORAS.- Las reparaciones, variaciones y reformas
efectuadas por el ARRENDATARIO al inmueble, sern por cuenta de ste, y
requerirn previa autorizacin escrita del ARRENDADOR para desarrollarlas,
entendiendo que de cualquier forma aquellas accedern al inmueble, sin lugar a
indemnizacin para quien las efectu
.DECIMA PRIMERA.- CLAUSULA PENAL.- El incumplimiento por parte del
ARRENDATARIO de cualquiera de las clusulas de este contrato, el retardo de una o
ms mensualidades y la evidente incursin en MORA y/o FALTA DE PAGO, lo
constituir en deudor del ARRENDADOR por una suma equivalente al doble del
precio mensual de la renta que est vigente en el momento de tal incumplimiento,
a ttulo de pena, que ser exigible sin necesidad de requerimiento alguno y sin
perjuicio de los dems derechos que tiene el ARRENDADOR para hacer cesar el
arrendamiento y exigir judicialmente la entrega del inmueble .Se entender en todo
caso que el pago de la pena no extingue la obligacin principal y que el
ARRENDADOR podr pedir a la vez el pago y la indemnizacin de perjuicios, si es el
caso. El presente contrato ser prueba sumaria suficiente para el cobro de esta
pena al ARRENDATARIO y/o deudores solidarios.
DECIMA SEGUNDA.- REQUERIMIENTOS.- EL ARRENDATARIO y los deudores
solidarios que suscriben este contrato, renuncian expresamente a los
requerimientos previstos en la Ley, especialmente a los contenidos en los Artculos
1594 y 2007 del Cdigo Civil relativos a la constitucin en mora, lo mismo que al
derecho de retencin que a cualquier ttulo les confiera la ley sobre el inmueble
materia de este contrato.
DECIMA TERCERA.-SUBARRIENDO Y CESION.- EL ARRENDATARIO no est
facultado para ceder el arriendo ni subarrendar, a menos que medie autorizacin
previa y escrita del ARRENDADOR. En caso de contravencin, el ARRENDADOR
podr dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del
inmueble. EL ARRENDATARIO autoriza y acepta cualquier cesin que haga EL
ARRENDADOR del presente contrato, pero la misma no producir efectos sino hasta
cuando sta se haya notificado al ARRENDATARIO, mediante comunicacin enviada
por correo certificado. La notificacin se entender surtida desde la fecha de envo
de la citada comunicacin
DECIMA CUARTA.- EXENCION DE RESPONSABILIDAD.- EL ARRENDADOR no
asume responsabilidad alguna por los daos o perjuicios que el ARRENDATARIO
pueda sufrir por causas atribuibles a terceros o a otros arrendatarios de partes del
mismo inmueble, o la culpa leve del ARRENDADOR o de otros arrendatarios o de

64

sus empleados o dependientes, ni por robos, hurtos, ni por siniestros causados por
incendio, inundacin o terrorismo. Sern de cargo de EL ARRENDATARIO las
medidas, tomadas para la seguridad del inmueble, objeto de ste contrato
DECIMA QUINTA.- EXIGIBILIDAD Y MERITO EJECUTIVO.- Las obligaciones de
pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes, sern exigibles
ejecutivamente con base en el presente contrato de arrendamiento y de
conformidad con lo dispuesto en los Cdigos Civil y de Procedimiento Civil.
Respecto de las deudas a cargo del ARRENDATARIO por concepto de servicios
pblicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el ARRENDADOR
podr repetir lo pagado contra EL ARRENDATARIO por la va ejecutiva mediante la
presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes
empresas, debidamente pagados y la manifestacin que haga el demandante bajo
la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron pagadas por l, el cual se
entender prestado con la presentacin de la demanda.
DECIMA SEXTA - DECLARACIN DEL ARRENDADOR.- Informa el Arrendador al
(a los) Arrendatario(s) que a parte de la garanta personal del(de los) Deudor(es)
solidario(s) que le exige como respaldo de las obligaciones que contrae en el
contrato de arrendamiento objeto de este asunto; en uso de sus facultades legales,
autonoma e independencia contractual y legitimidad jurdica, adquiri y constituyo,
garanta personal adicional de Fianza como acto autnomo, accesorio e
independiente con la sociedad Oserin Ltda. Afianzadora que ofrece dichos servicios
en el mercado inmobiliario de la finca raz y, cuyo objeto es, el de brindarme
mayores garantas hacia mi patrimonio y liquidez futura dentro de la relacin
contractual que suscribimos.
Pargrafo. La garanta personal y adicional de Fianza tomado por el Arrendador
como nico beneficiario de la misma. No libera al(a los) Arrendatario(s) y
Deudor(res) solidario(s) del contrato de arrendamiento de sus obligaciones, de
pagar la totalidad de la obligacin principal incumplida y, accesorias que se llegaren
a generar en razn a su incumplimiento, cuando ests les sean solicitadas y
requeridas para su pago por quien se encuentre legitimado jurdicamente en la
causa para ello; en aplicacin de la subrogacin convencional efectuada por el
Arrendador a la Afianzadora.

DECIMA SEPTIMA - ABANDONO DEL INMUEBLE. En caso de abandono del

inmueble, EL ARRENDATARIO faculta expresamente al ARRENDADOR o a quien lo
represente, para que acceda al inmueble objeto del presente contrato y recupere la
tenencia del mismo, con el diligenciamiento de ACTA privada, judicial o extrajudicial
, suscrita por aquel o aquellos, con dos (2) testigos hbiles con anotacin clara del
estado en que se encuentre, los faltantes al inventario y los conceptos adeudados
que quedaren pendientes como consecuencia del abandono e incumplimiento
DECIMA OCTAVA.- AUTORIZACION. EL ARRENDATARIO y sus deudores solidarios
autorizan expresamente al ARRENDADOR, y a su eventual cesionario o subrogatorio
para incorporar, reportar, procesar y consultar en bancos de datos la informacin
relacionada o derivada de este contrato.

DECIMA NOVENA.- DEUDORES SOLIDARIOS.- Son deudores Solidarios del

presente contrato, los suscritos identificados anteriormente, quienes para todos los
efectos de ste contrato se han declarado deudores del ARRENDADOR en forma
solidaria e indivisible junto con el ARRENDATARIO indicado al inicio de este
documento, de todas las cargas y obligaciones contenidas en el presente contrato,
tanto durante el trmino inicialmente pactado como durante sus prrrogas o

65

renovaciones expresas o tcitas y hasta la restitucin material del inmueble al

ARRENDADOR. Respondern
por el cumplimiento y pago por concepto de
arrendamientos, servicios pblicos, indemnizaciones, daos en el inmueble, cuotas
de administracin, clusulas penales, gastos de cobranza, costas procesales y
cualquier otra derivada del contrato, las cuales podrn ser exigidas por el
ARRENDADOR a cualquiera de los obligados por la va ejecutiva, sin necesidad de
requerimientos privados o judiciales; sin que por razn de esta solidaridad asuman
el carcter de fiadores ni ARRENDATARIOS del inmueble objeto del presente
contrato; pues tal calidad la asume exclusivamente EL ARRENDATARIO y sus
respectivos causahabientes. En caso de abandono del inmueble cualquiera de los
arrendatarios y/o deudores solidarios tambin podrn hacer entrega vlidamente
del inmueble al ARRENDADOR o a quien lo represente, sin perjuicio de lo
establecido en la CLAUSULA DECIMO SEXTA mediante diligenciamiento de ACTA DE
RESTITUCION privada, judicial o extrajudicial con anotacin del estado del bien.
Para este exclusivo efecto el ARRENDATARIO otorga poder amplio y suficiente,
tambin a los deudores solidarios en este mismo acto al suscribir el presente
contrato.
VIGESIMA - EXIGIBILIDAD DE GARANTIA Y SUBROGACION DEL CONTRATO.En caso de solicitar el Arrendador, como nico beneficiario, reclamacin de la
Garanta a la Afianzadora; se tiene que, una vez est efectu peridicamente las
compensaciones indemnizatorias de pago reclamados por incumplimiento;
subrogar convencionalmente el Contrato de arrendamiento con todas sus
obligaciones principales y accesorias a la Afianzadora; quien ser la sociedad
legitima en la causa para cobrarlas extra judicial y judicialmente a los obligados de
su pago - arrendatario(s) y deudor(es) solidario(s); quienes desde ya se dan por
notificados personalmente en forma anticipada del acto de subrogacin y
trasmisin de dichos derechos y obligaciones con su firma ante testigos
presnciales o reconocimiento de firma y contenido en Notaria; pero dejando en
claro voluntariamente que, renuncian a cualquier requerimiento privado o judicial y
a cualquier nueva notificacin al respecto, frente a la ejecucin de la presente
clusula.
VIGESIMA PRIMERA.- RESTITUCION DEL INMUEBLE.- Terminado el presente
contrato, el ARRENDATARIO o deudor solidario facultado, deber entregar el
precitado inmueble al ARRENDADOR en forma personal o a quien ste autorice para
recibirlo, conforme al inventario inicial, obligndose a presentar los recibos de
servicios pblicos debidamente pagados, junto con el respectivo Paz y Salvo de la
administracin. En relacin con los servicios pblicos pendientes de verificar, EL
ARRENDATARIO garantizar su pago mediante provisin proporcional y equivalente
al promedio de sus tres (3) ltimos consumos segn la facturacin respectiva. No
ser valida ni se entender como entrega formal y material del inmueble
arrendado, la que se realice por medios diferentes a los estipulados en la Ley o en
el presente contrato.
VIGESIMA SEGUNDA GASTOS.- EL ARRENDATARIO pagar todos los gastos que
ocasione el presente contrato, incluidos los que causen con ocasin de su prorroga
o renovacin llegado el caso, tales como elaboracin del contrato (Diez por ciento
(10%) del primer canon incluida administracin ms IVA (16%), papel de seguridad,
impuesto de timbre o de IVA, si hubiere lugar a ellos, etc.
VIGESIMA TERCERA.- ESPACIOS EN BLANCO.- EL ARRENDATARIO faculta
expresamente al ARRENDADOR para llenar en este documento los espacios en
blanco, especialmente los relacionados con los linderos del inmueble.
VIGESIMA CUARTA - ACEPTACION: Aceptamos expresamente desde ahora,
mediante la presente clusula, la Subrogacin Convencional del Contrato de
arrendamiento que haga EL ARRENDADOR a LA AFIANZADORA de los derechos y
obligaciones que contenga y hubieran sido objeto de pacto contractual entre Ellos;

66

por lo que, yo (nosotros) como arrendatario(s) del inmueble y deudor(es)

solidario(s) del contrato de arrendamiento nos damos por notificados de manera
anticipada y personal del acto comercial y traspaso del citado documento
contractual.
Para constancia firmamos ante dos (2) testigos hbiles presenciales, a los
(
) DIAS DEL MES DE
DE 2010 y declaramos que hemos recibido las
respectivas copias acorde a la clusula QUINTA del presente contrato. Para efectos
de recibir notificaciones judiciales y extrajudiciales, las partes del Art.12 de la Ley
820 de 2003, a continuacin y al suscribir este contrato proceden a indicar sus
respectivas direcciones.

EL (LOS) ARRENDADOR (ES)

NOMBRE.
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

Firma: _________________________
C.C
EL (LOS) ARRENDATARIO (S)
NOMBRE.
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

NOMBRE.
C.C.
Firma: _________________________
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
C.C
TELFONOS.

Firma: _________________________
NOMBRE.
C.C
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

EL (LOS) DEUDOR (ES) SOLIDARIO (S)

67
Firma: _________________________

NOMBRE.
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

Firma: _________________________
NOMBRE.
C.C
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

Firma: _________________________
C.C

TESTIGOS

XXXX
C.C.

XXXX
C.C.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA INMUEBLE DE

USO COMERCIAL. No.
CONDICIONES PARTICULARES
Ciudad y Fecha: Bogot D.C.

de 2010.

ARRENDADOR (es):
1.

C.C.

ARRENDATARIO(S):
1

C.C

68

2.

C.C.

DEUDOR(ES) SOLIDARIO(S):
1.

C.C:

2.

C.C.

3.

C.C.

FECHA DE INICIACIN Y VIGENCIA: El trmino de duracin de este contrato es de

(12) meses contados a partir del da PRIMERO (01) del mes de
de 2010.
FECHA DE VENCIMIENTO: TREINTA (30) del Mes de

del 2011.

DIRECCION DEL INMUEBLE:

DESTINACION:
PRECIO, FORMA DE PAGO Y REAJUSTES: El precio mensual de la renta por
concepto del arrendamiento es la suma de ..MIL PESOS M/CTE ($ ..) +
( IVA 10 %), que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar al ARRENDADOR en su
totalidad, y en forma anticipada dentro de los cinco (5) primeros das calendario de
cada mes, a su orden, o a quien ste autorice o delegue previamente y por escrito
para recibir dicha renta. Las partes han convenido y aceptado que anualmente y a
partir del vencimiento del primer ao en las prorrogas anuales del presente
contrato, el canon de arrendamiento se reajustar de acuerdo al IPC
%.
PARAGRAFO PRIMERO. La mera tolerancia del ARRENDADOR en aceptar el pago
del precio del arrendamiento con posterioridad a su vencimiento, no se entender
como nimo de novacin o de modificacin del trmino establecido para el pago
en este contrato.
PARAGRAFO SEGUNDO.- En caso de mora o retardo en el pago del precio del
arrendamiento, de acuerdo con lo previsto en la presente clusula, EL
ARRENDADOR, podr dar por terminado unilateralmente con justa causa el
presente contrato y exigir la entrega Inmediata del inmueble, para lo cual el
ARRENDATARIO renuncia expresamente a los requerimientos privados y judiciales
previstos en la Ley(artculos 1594 y 2007 del Cdigo Civil).
PARAGRAFO TERCERO. En cualquier evento de mora o retardo en el
cumplimiento de las obligaciones a cargo de EL ARRENDATARIO, EL ARRENDADOR
queda facultado para exigir de aquel el pago de los honorarios de abogado y dems
gastos de cobranza judicial y/o extrajudicial.
CUOTAS DE ADMINISTRACION: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar
mensualmente, en forma peridica e ininterrumpida dentro de los plazos
acordados, el valor de la cuota de administracin vigente a la fecha de iniciacin
del presente contrato, la suma de
..MIL PESOS M/CTE ($
)
anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros das del respectivo mes, as como
los reajustes e incrementos que a su valor se aprueben en cualquier poca de este
contrato. Las cuotas extraordinarias de administracin sern asumidas por el
ARRENDADOR.
LINDEROS: Los linderos que identifican el inmueble sern diligenciados por medio
de otro si que tramiten las partes por separado, cuando se requiera.
CLAUSULAS ESPECIALES O ACLARATORIAS:
CONDICIONES GENERALES

69

PRIMERA.-OBJETO. - Mediante el presente contrato EL ARRENDADOR concede al

.
ARRENDATARIO el goce del inmueble que se identifica por su direccin, obligndose
ste a pagar a aquel una renta de arrendamiento y a destinarlo exclusivamente
para XXX
SEGUNDA- LEGISLACION: El presente contrato se regir en todas sus partes por
las clusulas anteriores y siguientes; por los trminos del Cdigo de Comercio. y
dems normas concordantes vigentes.
TERCERA PRORROGAS: Si a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de
cualquiera de sus prorrogas, ninguna de las partes ha dado aviso a la otra con una
antelacin no menor a seis (6) meses a la fecha de vencimiento, su intencin de
darlo por terminado, el presente contrato de arrendamiento se entender
prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial identificado en la
clusula anterior, siempre y cuando cada una de las partes haya cumplido con las
obligaciones a su cargo, y el ARRENDATARIO se avenga a los reajustes autorizados
por la ley.
CUARTA - REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Anualmente y a partir
del vencimiento del primer ao, el precio mensual del arrendamiento se reajustar
en el porcentaje estipulado en las condiciones particulares iniciales. Para los
efectos de este acuerdo se entiende que el citado porcentaje, es una cifra que
constituye un hecho aceptado, notorio y de pblico conocimiento entre las partes,
que no requiere prueba especial.
QUINTA - SERVICIOS PUBLICOS A partir del momento de la entrega del
inmueble al ARRENDATARIO y hasta la fecha de su desocupacin y entrega del
mismo al ARRENDADOR, ser obligacin de aquel el pago de los servicios pblicos
de
ACUEDUCTO,
ALCANTARILLADO,
RECOLECCION DE BASURAS. ENERGIA
ELECTRICA y TELEFONO, en el monto que lo identifiquen las respectivas
facturaciones. Igualmente s como consecuencia del no pago oportuno de los
servicios pblicos las empresas respectivas los suspenden, retiran el contador o
lnea telefnica, sern de cargo del ARRENDATARIO el pago de los intereses de
mora, sanciones, y los gastos que demande su re conexin.
EL ARRENDATARIO deber entregar peridicamente al ARRENDADOR dichos recibos
con la constancia de su pago oportuno.
PARGRAFO PRIMERO. Las reclamaciones que tengan que ver con la optima
prestacin o facturacin de los servicio pblicos anotados, sern tramitadas
directamente por EL ARRENDATARIO ante las respectivas empresas prestadoras del
servicio. Cualquier otro servicio adicional o suntuario al que pretenda acceder el
ARRENDATARIO, deber ser previamente consultado y autorizado por el
ARRENDADOR.
PARAGRAFO SEGUNDO. En caso de acordarse la prestacin de garantas o fianzas
por parte de El ARRENDATARIO, a favor de las entidades prestadoras de los
servicios pblicos antes indicadas, con el fin de garantizar a cada una de ellas el
pago de las facturas correspondientes, tal pacto se har constar en escrito
separado, con el lleno de los requisitos exigidos para tal efecto.
PARGRAFO TERCERO: EL ARRENDATARIO se compromete a cumplir y respetar
cabalmente todas y cada una de las normas establecidas por el reglamento de
propiedad horizontal, para lo cual el ARRENDADOR hace entrega al ARRENDATARIO
de una copia de la parte normativa del mismo, que EL ARRENDATARIO declara
recibido al momento de la firma de este contrato.
SEXTA- SOLIDARIDAD: Los derechos y obligaciones derivadas del presente
contrato son solidarias, tanto entre ARRENDADORES como entre ARRENDATARIOS y
deudores solidarios. En consecuencia, la restitucin del inmueble y las obligaciones
econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o
cualquiera de los ARRENDADORES a todos o cualquiera de los ARRENDATARIOS o

70

deudores solidarios, y viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los

arrendatarios que no hayan sido demandados, podrn ser tenidos en cuenta como
intervinientes litisconsorciales, en los trminos del inciso tercero del Art. 52 del
Cdigo de Procedimiento Civil.
SEPTIMA- OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.
1. Entregar al ARRENDATARIO en la fecha convenida, o en el momento de la
celebracin del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de
servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas o usos
conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, cosas o usos conexos y adicionales en
buen estado de servir para el fin convenido.
3. Suministrar copia del presente contrato al ARRENDATARIO y deudores solidarios,
cuyas firmas sean originales, dentro de los diez (10) das siguientes a su
celebracin; so pena de hacerse acreedor a la sancin, que a peticin de parte,
imponga la autoridad
competente,
equivalente a una multa de dos( 2 )
mensualidades de arrendamiento
4. Entregar al ARRENDATARIO una copia de la parte normativa del rgimen de
propiedad horizontal, cuando el local se encuentre sometida a dicho rgimen,
5. Las obligaciones consagradas para los ARRENDADORES en el Capitulo II Ttulo
XXVI, Libro 4 del Cdigo Civil, Cdigo de Comercio. y dems normas concordantes.
OCTAVA - OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo y en el lugar estipulado en el
presente contrato.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o
deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin del tiempo, que
fueren imputables al mal uso del inmueble, o a su propia culpa, EL ARRENDATARIO
deber efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones
necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como las
expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo aqu
establecido.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y
las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos.
5. Las obligaciones consagradas para los ARRENDATARIOS en el Capitulo III Ttulo
XXVI, Libro 4 del Cdigo Civil, Cdigo de Comercio y dems normas concordantes.
6.
Abstenerse de guardar sustancias explosivas o perjudiciales para la
conservacin, seguridad o higiene del inmueble.
7. abstenerse de realizar actividades prohibidas por las leyes y las buenas
costumbres.
NOVENA - PREAVISOS PARA LA ENTREGA. Las partes se obligan, en caso de
terminacin del contrato, a dar el correspondiente preaviso para la entrega a
travs del servicio postal autorizado con seis (6) meses de anticipacin a la
finalizacin del plazo original o de su prorroga; subsistiendo durante dichas
prorrogas todas las garantas compromisos y estipulaciones de este contrato.
DECIMA - TERMINACION DEL CONTRATO. Las partes se obligan a dar por
terminado el contrato de arrendamiento, mediante el aviso y constancias
correspondientes previstas en el cdigo de comercio y cdigo civil como normas
rectoras del presente acto jurdico y en lo que no se contemple en los anteriores
cdigos se aplicara lo pertinente y descrito en el Capitulo VII, de la Ley 820 de
2003, sin perjuicio de lo estipulado en la clusula anterior y normas afines y
concordantes a la presente relacin contractual.
DECIMA PRIMERA - RECIBO Y ESTADO. EL ARRENDATARIO declara que ha
recibido el inmueble objeto de este contrato en la fecha indicada en la clusula
FECHA DE INICIACIN Y VIGENCIA de este contrato, en buen estado de servicio y
presentacin, conforme al inventario que suscribe por separado y que se considera

71

incorporado a este documento; que se obliga a cuidarlo, conservarlo y mantenerlo

y, que en el mismo estado lo restituir al ARRENDADOR; salvo el deterioro por el
paso del tiempo y su uso legtimo.
PARAGRAFO. No obstante lo dispuesto en esta clusula, el ARRENDATARIO est
obligado a efectuar las reparaciones locativas para su conservacin y cuidado
conforme a los Arts. 2029 y 2030 del Cdigo Civil.
Las partes acuerdan un trmino, correspondiente a los quince (15) primeros das
de vigencia del presente contrato para verificar el funcionamiento de todos y cada
uno de los elementos y servicios de el local, debindose dentro del mismo trmino
comunicar por escrito al ARRENDADOR las observaciones o deficiencias al respecto,
para que igualmente sean verificadas y corregidas dentro del mismo trmino por el
ARRENDADOR, siempre y cuando se hayan hecho constar por escrito dentro del
inventario referido.
Los daos al inmueble ocasionados por el mal trato o descuido del ARRENDATARIO,
durante su tenencia, sern de su cargo. El ARRENDADOR estar facultado para
reclamarlos judicial o extrajudicialmente en caso de haberlos cubierto por su
cuenta.
DECIMA SEGUNDA- REPARACIONES Y MEJORAS.- Las reparaciones, variaciones
y reformas efectuadas por el ARRENDATARIO al inmueble, sern por cuenta de ste,
y requerirn previa autorizacin escrita del ARRENDADOR para desarrollarlas o
abonarlas a su cargo. En caso contrario dichas mejoras accedern al inmueble, sin
lugar a indemnizacin para quien las efectu.
DECIMA TERCERA - CLAUSULA PENAL. El incumplimiento por parte del
ARRENDATARIO de cualquiera de las clusulas de este contrato, as como la
evidente incursin en MORA y/o FALTA DE PAGO, lo constituir en deudor del
ARRENDADOR en una suma equivalente al doble del precio mensual de la renta que
est vigente en el momento de tal incumplimiento, a ttulo de pena, que ser
exigible sin necesidad de requerimiento alguno y a los cuales renuncian los
arrendatarios y deudores solidarios, sin perjuicio de los dems derechos que tiene
el ARRENDADOR para hacer cesar el arrendamiento y exigir judicialmente la
entrega del inmueble. Se entender en todo caso que el pago de la pena no
extingue la obligacin principal y que el ARRENDADOR podr pedir a la vez el pago
y la indemnizacin de perjuicios, si es el caso. El presente contrato ser prueba
sumaria suficiente para el cobro de esta pena al ARRENDATARIO y/o deudores
solidarios.
DECIMA CUARTA - REQUERIMIENTOS. EL ARRENDATARIO y los deudores
solidarios que suscriben este contrato, renuncian expresamente a los
requerimientos previstos en la Ley, especialmente a los contenidos en los artculos
1594 y 2007 del Cdigo Civil relativos a la constitucin en mora.
DECIMA QUINTA - SUBARRIENDO Y CESION. EL ARRENDATARIO no est
facultado para ceder el arriendo ni subarrendar, a menos que medie autorizacin
previa y escrita del ARRENDADOR.
En caso de contravencin, el ARRENDADOR podr dar por terminado el contrato de
arrendamiento y exigir la entrega del inmueble.
De igual forma los contratantes estipulan expresamente que ste contrato no
formar parte integral de ningn establecimiento de comercio y que, por lo tanto,
la enajenacin del que eventualmente se establezca en el inmueble, no solo no
transfiere ningn derecho de arrendamiento al adquiriente sino que constituye
causal de terminacin del contrato, toda vez que EL ARRENDATARIO se obliga
expresamente a NO ceder, a no subarrendar el inmueble, ni transferir su tenencia.
Para los efectos legales, sta estipulacin equivale a la oposicin a que se refiere el
numeral tercero del Artculo 528 del cdigo de Comercio, de tal suerte que la
responsabilidad del ARRENDATARIO, no cesar con la enajenacin del
establecimiento ni con el aviso de la transferencia, ni an con la inscripcin de la
enajenacin en el Registro Mercantil.

72

El ARRENDATARIO autoriza y acepta cualquier cesin que haga EL ARRENDADOR

del presente contrato siempre y cuando conste por escrito y se notifique mediante
comunicacin enviada por
Correo certificado al ARRENDATARIO. La notificacin se entender surtida desde la
fecha de envo de la citada comunicacin.
DECIMA SEXTA - EXENCIN DE RESPONSABILIDAD. EL ARRENDADOR no
asume responsabilidad alguna por los daos o perjuicios que el ARRENDATARIO
pueda sufrir por causas atribuibles a terceros o a otros arrendatarios del mismo
inmueble, o proveniente de sus empleados o dependientes, ni por robos, hurtos, ni
por siniestros causados por incendio, inundacin o terrorismo. Sern de cargo,
costo y obligacin de EL ARRENDATARIO las medidas de seguridad del inmueble
objeto de este contrato.
DECIMA SEPTIMA - EXIGIBILIDAD Y MERITO EJECUTIVO. Las obligaciones de
pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes, sern exigibles
ejecutivamente con base en el presente contrato de arrendamiento y
de
conformidad con lo dispuesto en los Cdigos Civil y de Procedimiento Civil.
Respecto de las deudas a cargo del ARRENDATARIO por concepto de servicios
pblicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el ARRENDADOR
podr repetir lo pagado contra EL ARRENDATARIO por la va ejecutiva mediante la
presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes
empresas debidamente pagados, y la manifestacin que haga el demandante bajo
la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron pagadas por l. EL
ARRENDADOR podr dar por terminado unilateralmente con justa causa el presente
contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble, para lo cual el ARRENDATARIO
renuncia expresamente a los requerimientos privados y judiciales previstos en la
Ley: (artculos 1594 y 2007 del Cdigo Civil).
DECIMA OCTAVA - DECLARACIN DEL ARRENDADOR.- Informa el Arrendador al
(a los) Arrendatario(s) que aparte de la garanta personal del (de los) Deudor(es)
solidario(s) que le exige como respaldo de las obligaciones que contrae en el
contrato de arrendamiento objeto de este asunto; en uso de sus facultades legales,
autonoma e independencia contractual y legitimidad jurdica, adquiri y constituyo,
garanta personal adicional de Fianza como acto autnomo, accesorio e
independiente con la sociedad Oserin Ltda. Afianzadora que ofrece dichos servicios
en el mercado inmobiliario de la finca raz y, cuyo objeto es, el de brindarme
mayores garantas hacia mi patrimonio y liquidez futura dentro de la relacin
contractual que suscribimos.
Pargrafo. La garanta personal y adicional de Fianza tomado por el Arrendador
como nico beneficiario de la misma. No libera al(a los) Arrendatario(s) y
Deudor(res) solidario(s) del contrato de arrendamiento de sus obligaciones, de
pagar la totalidad de la obligacin principal incumplida y, accesorias que se llegaren
a generar en razn a su incumplimiento, cuando ests les sean solicitadas y
requeridas para su pago por quien se encuentre legitimado jurdicamente en la
causa para ello; en aplicacin de la subrogacin convencional efectuada por el
Arrendador a la Afianzadora.
DECIMA NOVENA - ABANDONO DEL INMUEBLE. En caso de abandono del
inmueble, EL ARRENDATARIO faculta expresamente al ARRENDADOR o a quien lo
represente, para que acceda al inmueble objeto del presente contrato y recupere la
tenencia del mismo, con el diligenciamiento de ACTA privada, judicial o extrajudicial
, suscrita por aquel o aquellos, con dos (2) testigos hbiles con anotacin clara del
estado en que se encuentre, los faltantes al inventario y los conceptos adeudados
que quedaren pendientes como consecuencia del abandono e incumplimiento

73

VIGESIMA - AUTORIZACIN. EL ARRENDATARIO y sus deudores solidarios

autorizan expresamente al
ARRENDADOR, y a su eventual cesionario o
subrogatario para incorporar, reportar, procesar y consultar en bancos de datos la
informacin relacionada o derivada de este contrato.

VIGESIMA PRIMERA - DEUDORES SOLIDARIOS.- Son deudores Solidarios del presente

contrato, los suscritos identificados anteriormente, quienes para todos los efectos
de ste contrato se han declarado deudores del ARRENDADOR en forma solidaria e
indivisible junto con el ARRENDATARIO indicado al inicio de este documento, de
todas las cargas y obligaciones contenidas en el presente contrato, tanto durante el
trmino inicialmente pactado como durante sus prrrogas o renovaciones expresas
o tcitas y hasta la restitucin material del inmueble al ARRENDADOR. Respondern
por el cumplimiento y pago por concepto de arrendamientos, servicios pblicos,
indemnizaciones, daos en el inmueble, cuotas de administracin, clusulas
penales, gastos de cobranza, costas procesales y cualquier otra derivada del
contrato, las cuales podrn ser exigidas por el ARRENDADOR a cualquiera de los
obligados por la va ejecutiva, sin necesidad de requerimientos privados o
judiciales; sin que por razn de esta solidaridad asuman el carcter de fiadores ni
ARRENDATARIOS del inmueble objeto del presente contrato; pues tal calidad la
asume exclusivamente EL ARRENDATARIO y sus respectivos causa habitantes. En
caso de abandono del inmueble cualquiera de los arrendatarios y/o deudores
solidarios
tambin podrn
hacer entrega vlidamente del inmueble al
ARRENDADOR o a quien lo represente, sin perjuicio de lo establecido en la
CLAUSULA DECIMO OCTAVA mediante diligenciamiento de ACTA DE RESTITUCION
privada, judicial o extrajudicial con anotacin del estado del bien. Para este
exclusivo efecto el ARRENDATARIO otorga poder amplio y suficiente, tambin a los
deudores solidarios en este mismo acto al suscribir el presente contrato.
VIGESIMA SEGUNDA - EXIGIBILIDAD DE GARANTIA Y SUBROGACION DEL
CONTRATO.- En caso de solicitar el Arrendador, como nico beneficiario,
reclamacin de la Garanta a la Afianzadora; se tiene que, una vez est efectu
peridicamente las compensaciones indemnizatorias de pago reclamados por
incumplimiento; subrogar convencionalmente el Contrato de arrendamiento con
todas sus obligaciones principales y accesorias a la Afianzadora; quien ser la
sociedad legitima en la causa para cobrarlas extra judicial y judicialmente a los
obligados de su pago - arrendatario(s) y deudor(es) solidario(s); quienes desde ya
se dan por notificados personalmente en forma anticipada del acto de subrogacin
y trasmisin de dichos derechos y obligaciones con su firma ante testigos
presnciales o reconocimiento de firma y contenido en Notaria; pero dejando en
claro voluntariamente que, renuncian a cualquier requerimiento privado o judicial y
a cualquier nueva notificacin al respecto, frente a la ejecucin de la presente
clusula.
VIGESIMA TERCERA- RESTITUCION DEL INMUEBLE. Terminado el presente
contrato, el ARRENDATARIO o deudor solidario facultado, deber entregar el
precitado inmueble al ARRENDADOR en forma personal o a quien ste autorice para
recibirlo, conforme al inventario inicial, obligndose a presentar los recibos de
servicios pblicos debidamente pagos, junto con el respectivo Paz y Salvo de la
administracin. En relacin con los servicios pblicos pendientes de verificar, EL
ARRENDATARIO garantizar su pago mediante provisin proporcional y equivalente
al promedio de sus tres (3) ltimos consumos segn la facturacin respectiva. No
ser valida ni se entender como entrega formal y material del inmueble arrendado
la que se realice por medios diferentes a los estipulados en la Ley o en el presente
contrato.
PARAGRAFO. EL ARRENDATARIO Renuncia expresamente a exigir suma alguna
por concepto de prima comercial o Good will a la terminacin del presente
contrato. No podrn en consecuencia, exigir ninguna suma o contra prestacin por
este concepto ni al ARRENDADOR ni al PROPIETARIO del inmueble.

74

VIGESIMA CUARTA - GASTOS E IMPUESTOS- El ARRENDATARIO pagar todos los

gastos e impuestos que ocasione el presente contrato, incluidos los que se causen
con ocasin de su prorroga o renovacin llegado el caso, tales como elaboracin
del contrato
(Diez por ciento (10%) del primer canon incluida
administracin mas IVA (16%), papel de seguridad, impuesto de timbre e IVA si
hubiere lugar a ellos, etc.
VIGESIMA QUINTA - ESPACIOS EN BLANCO: EL ARRENDATARIO faculta
expresamente al ARRENDADOR para llenar en este documento los espacios en
blanco, especialmente los relacionados con los linderos del inmueble.
VIGESIMA SEXTA - ACEPTACION: Aceptamos expresamente desde ahora,
mediante la presente clusula, la Subrogacin Convencional del Contrato de
arrendamiento que haga EL ARRENDADOR a LA AFIANZADORA de los derechos y
obligaciones que contenga y hubieran sido objeto de pacto contractual entre Ellos;
por lo que, yo (nosotros) como arrendatario(s) del inmueble y deudor(es)
solidario(s) del contrato de arrendamiento nos damos por notificados de manera
anticipada y personal del acto comercial y traspaso del citado documento
contractual.
Para constancia firmamos las partes ante dos (2) testigos hbiles; a los ( ) DIAS
DEL MES DE DE 2010 y declaramos que hemos recibido todas las copias
respectivas conforme a la Clusula SEPTIMA del presente contrato. Para efectos de
recibir notificaciones judiciales y extrajudiciales, las partes, a continuacin y al
suscribir ste contrato proceden a indicar sus respectivas direcciones.
EL (LOS) ARRENDADOR (ES)
NOMBRE.
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

Firma: _________________________
C.C

EL (LOS) ARRENDATARIO (S)

NOMBRE.
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

NOMBRE. Firma: _________________________

C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
C.C
CIUDAD.
TELFONOS.

75
Firma: _________________________

EL (LOS) DEUDOR (ES) SOLIDARIO (S)

NOMBRE.
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

Firma: _____
____________________
NOMBRE.
C.C.
C.C
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

Firma: _________________________
C.C
NOMBRE.
C.C.
DIR. NOTIFICACIN.
CIUDAD.
TELFONOS.

Firma: _________________________
C.C
TESTIGOS
XXX
C.C.

.
.

XXX.
C.C.

76

FIN DEL MANUAL DE PROCEDIMIENTO

PARA INMOBILIARIAS

PREPARADO POR :

LUIS ALFREDO CARDENAS MUOZ

77