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AUTORES:
Enero 2009
INDICE
RESUMEN EJECUTIVO
INTRODUCCIN
CAPITULO I: GENERALIDADES
1.1 TEMA
1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
1.3 OBJETIVOS
a. Objetivo General
b. Objetivos Especficos
1.4 ALCANCES Y LIMITACIONES
1.5 BASE CONCEPTUAL
1.6 ANTECEDENTES DEL TEMA
CAPITULO II: ESTRATEGIA DEL NEGOCIO
2.1 MISION
2.2 OBJETIVOS
2.3 PROPUESTA DE SERVICIOS
2.4 ESTRATEGIA
2.5 ORGANIGRAMA
2.6 ASPECTO LEGAL
CAPITULO III: ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
3.1 ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO
3.2 ANALISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
3.3 LA DEMANDA
3.4 NICHO OBJETIVO
3.5 LA OFERTA
3.6 ANALISIS DE LA COMPETENCIA
CAPITULO IV: DEL PRODUCTO
4.1 EL PRODUCTO
4.2 ANALISIS FODA
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
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INTRODUCCIN
El sector turismo en Amrica durante los primeros cuatro meses del aos 2008 present un
crecimiento del 5.6% con respecto al ao anterior lo que hace prever un aumento significativo
del turismo en la regin, que supera los registros observados en los ltimos dos aos.
El turismo representa un sector con grandes potenciales en el pas, motivado por sus atractivos
tursticos y recientemente por la posibilidad de hacer inversiones.
En los ltimos cinco aos el nmero de visitantes de origen internacional ha mostrado una
tendencia de crecimientos sostenida, que al 2008 representa un crecimiento promedio del 10
%. Durante el 2007, el turismo de recreacin represent la primera razn de visitas de
extranjeros al Per, sin embargo el turismo de negocios es un nicho de mercado con buenas
perspectivas en las principales ciudades del pas, siendo el que ha generado mayores
inversiones durante los ltimos aos. Igualmente el turismo nacional presenta mayor
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RESUMEN EJECUTIVO
NOMBRE DEL PROYECTO:
Edificio de Uso Mixto en el distrito de San Isidro.
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NEGOCIOS
LOCALIZACIN:
Centro Empresarial-comercial en la Urb. La Victoria, distrito de San Isidro, Departamento de
Lima
OBJETIVO:
Mediante una propuesta inmobiliaria de Uso mixto, donde se combina hotel boutique,
centro de convenciones, estadas temporales, oficinas, restaurantes, locales Comerciales,
gimnasio y spa; brindar la satisfaccin a las diferentes necesidades del sector empresarial
que tiene como centro de actividades el distrito de San Isidro.
DESCRIPCIN:
El presente trabajo nace de las necesidades que ha despertado actualmente en nuestro
pas, la situacin de los negocios y la visin a futuro en el desarrollo de inversiones.
Se Desarrolla el primer proyecto en Per de este tipo, en una ubicacin privilegiada para la
edificacin que se transformar en un icono urbano y un referente para un mercado
Premiun.
Con un planteamiento arquitectnico de vanguardia se diferencia por su amplitud y
exclusividad haciendo de este un desarrollo inmobiliario innovador.
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CAPITULO I
GENERALIDADES
1.1
TEMA
El tema elegido para el desarrollo de la presente tesis es un Proyecto de Uso Mixto
denominado as debido a que alberga diversos ambientes destinados al desarrollo
de actividades y funciones complementarias, en este caso, integran el universo de los
negocios, alojamiento y entretenimiento.
Deseando contribuir con las proyecciones que tiene el pas como generador de
inversiones y negocios; e ir en la vanguardia del sector inmobiliario, se presenta el
proyecto inmobiliario: NEOHABITAT; el cual trata de un conjunto arquitectnico mixto,
donde combina un hotel boutique, centro de convenciones, estadas temporales,
oficinas, restaurantes, tiendas, Gimnasio y spa; con niveles de stano para
estacionamientos.
En Amrica Latina en general se vienen desarrollando proyectos que brindan confort al
ejecutivo de hoy y plantean las caractersticas afines a la propuesta.
Es por ello que, para el desarrollo del presente proyecto hemos recopilado informacin
de otros conceptos inmobiliarios similares ejecutados o en ejecucin en Latinoamrica
como es el caso de Chile, Argentina y Mxico
Es obvio que existen algunas dificultades como el tiempo para poder profundizar la
propuesta, es por ello que en nuestro planteamiento de anlisis del mercado y el flujo
financiero nos enfocaremos en un sector del proyecto, el cual est comprendido por el
Hotel Boutique, trmino acotado para hacer referencia a las caractersticas y
cualidades por los servicios de exclusividad que brinda, los cuales se basan
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1.2
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El Per, junto con Brasil, Chile y Colombia ocupan los primeros lugares segn el Foro
Econmico Mundial, en su ndice de Referencia para la Atraccin de la Inversin
Privada en Infraestructura en Amrica Latina.
Nuestro Pas ha dado grandes progresos en la mejora de su entorno econmico
gracias a la inversin privada en infraestructura, ocupando el tercer lugar en el
subndice de Factores Especficos de la Inversin en Infraestructura, superando incluso
a Chile, en la buena disposicin del gobierno para promover la inversin privada en
infraestructura.
Es por ello que deseando contribuir con las proyecciones que tiene el pas como
generador de inversiones y negocios; e ir en la vanguardia del sector inmobiliario, se
presenta el proyecto inmobiliario: NEOHABITAT; el cual trata de un conjunto
arquitectnico mixto, donde combina un hotel boutique, centro de convenciones,
estadas temporales, oficinas, restaurantes, tiendas, gimnasio y spa; con niveles de
stano para estacionamientos.
1.3
OBJETIVOS
a. OBJETIVO GENERAL
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b. OBJETIVOS ESPECFICOS
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1.4
ALCANCES Y LIMITACIONES
A continuacin se indica en forma textual- los alcances y limitaciones de conformidad
a lo expuesto en el presente plan de trabajo que fue oportunamente aprobado.
Se incluir como parte del estudio, la ubicacin especfica del terreno en el cual se
propondr el proyecto inmobiliario.
Se nombrarn de forma sinttica las mejoras del entorno urbano que generar la
propuesta.
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1.5
BASE CONCEPTUAL
Actualmente la tendencia de los edificios de uso mixto est imponindose por sus
cualidades de seguridad y mezcla de funciones y servicios en un solo lugar, entre
sus ventajas est la seguridad para las inversiones y desarrolladores
inmobiliarios, bajo una expresin arquitectnica ms compleja, as como una
responsabilidad urbana y ecolgica con la creacin de nuevos centros en la
ciudad.
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ms
individualidad
escala
reducida.
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El segmento que genera la fuente principal de ingresos de estos hoteles son los
viajeros corporativos, quienes dan gran importancia a la privacidad, los servicios, la
atencin y el lujo. Este segmento de mercado es de gran poder adquisitivo, no
estacional,
muy
elstico
repetitivo.
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1.6
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Boutique
de
Mxico,
marca
especializada
en
este
segmento.
Mxico:
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EDIFICIO ERMITA
Argentina:
ESTACION EL TIGRE
Chile:
Isidora
en el pas
eventos
negocios,
Restaurantes
diseado
hotel.
y
oficinas,
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ISIDORA 3000
Per:
Luxuri Properties:
Hotel Casa Cartagena.(Cusco).
Inkaterra:
Inkaterra Machu Picchu (Aguas Calientes), La Casona Inkaterra (Cusco), Inkaterra
Reserva Amaznica (Tambopata).
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Andean Experience:
La Villas del Urubamba (Cusco) y el Tilikaka en Puno.
Casa Andina:
Private Collection Lima (Miraflores), Private Collection
Arequipa), Private Collection
Arequipa ( Centro de
Private Collection Suasi Island( Isla de Suasi, Puno), Private Collection Cusco
( Centro de Cusco), Private Collection Valle Sagrado( Valle Sagrado),
Orient Express:
Hotel Monasterio (Cusco), Las Casitas (Arequipa).
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As mismo , hay iniciativas por invertir como Andean Experience, quien viene
trabajando un hotel en Barranco que probablemente est listo en el 2009, Gastn
Acurio tiene un proyecto para desarrollar el primer hotel boutique en Trujillo, as
mismo, Hoteles Libertador est haciendo una apuesta enorme en este segmento,
con la apertura del Hotel de Lujo Westin Libertador en el corazn de San Isidro
orientado a un pblico corporativo adinerado y por los proyectos de Hoteles
Boutique de los Luxury Collection que abrir en Cuzco y en el Valle del Urubamba,
as como el Hotel Paracas en Ica.
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CAPITULO II
ESTRATEGIA DEL NEGOCIO
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2.1
MISION
Ser una empresa innovadora en su propuesta inmobiliaria que promueva con eficiencia
y calidad con el fin de generar valor al cliente, respetando el medio ambiente y
buscando el beneficio de nuestra comunidad.
2.2
OBJETIVOS
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2.3
PROPUESTA DE SERVICIOS:
En resumen buscamos ofrecer un servicio que cuente con todas las facilidades en un
solo lugar.
2.4
ESTRATEGIA:
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2.5
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Gerente
General
Divisin
Oficinas
Divisin
Residencia
s
temporales
Divisin
Hotel y
Centro de
Convencio
nes
Divisin
Centros
Comerciale
s
2.6
ASPECTO LEGAL
Debido a que cada tipo de negocio generar una operacin contractual distinta con los
clientes, hemos considerado conveniente describir y detallar algunas caractersticas de
los contratos legales que se originaran en este negocio.
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2.
Contrat
o
de
leasing
de
Estadas
temporales:
Segn nuestra propuesta de negocios, las residencias temporales deben ser vendidas
por medio de un leasing con el nico fin de brindar una estada temporal a los
ejecutivos y/o familiares del mismo que han sido trasladados de su ciudad de origen al
Per con el propsito de desempear funciones propias de las empresas que los
contrataron. La ventaja para la corporacin es ofrecer al residente un lugar con todas
las comodidades y mantenerlo augusto durante el tiempo que dure su estada.
A travs de esta modalidad se contempla que la a la empresa que venda a travs del
leasing ser la empresa inmobiliaria Neo Hbitat y la arrendataria ser la compaa o
corporacin que est interesada en adquirir la vivienda para los ejecutivos y familiares
que se trasladen al pas. El periodo de leasing debe ser de 5 aos con la opcin de
compra en el 6to ao. El precio por unidad inmobiliaria ser de US$300000
Las Estadas Temporales contarn con acceso directo contarn con ascensor de
servicio independiente,
acceso al rea de
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Resindencias
Amenities
Piscina
EDIFICO DE USO
MIXTO con vista panormica
Deck y solarium
Owners lounge con espectacular vista
Vestidores, Baos y Saunas
Terrace Bar
Acceso a Vip dropp off con estacionamientos
Piscina con Acceso
vista panormica,
Solrium, vestidores,
baos
y saunas, terraza Bar, as
directo a residencias
con ascensor
de servicios
Sala de reuniones
mismo contarn
con unaysaln
Lavandera
piezade
dereuniones.
planchado
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CAPITULO III
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
3.1
Al segundo cuatrimestre del ao 2008 se estim que solo haba en el mercado 40.000
m disponibles para alquiler. De estos solo 15.000 m eran A+. Pero si tenemos en
cuenta que la gran empresa demanda oficinas de ms de 1.000 m.
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Aunque con todos estos elementos de juicio podramos estar hablando de un nuevo
'boom' en la construccin, es pertinente preguntarse si es viable en medio de la crisis
financiera mundial.
Actualmente buena parte de la oferta por entregarse en los prximos dos aos ya est
siendo colocada incluso en planos, siendo los distritos preferidos son Miraflores, San
Isidro y actualmente Surco por la escasez de reas idneas, creando un polo
importante en este distrito.
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35
b.
Turismo Nacional
El mejor posicionamiento de la imagen turstica en el mbito internacional ha
favorecido el mayor arribo de turistas extranjeros los cuales no solo ven al Per
como un destino turstico sino tambin como un buen lugar para hacer negocios;
aunado a ello la mejora en la capacidad adquisitiva de la poblacin.
En los ltimos aos la economa peruana ha emprendido un ciclo de recuperacin
expresada en cifras de crecimiento positivas e impulsadas por las importaciones y
el consumo interno. Para el 2009 la Comisin Econmica para Amrica Latina y el
Caribe (Cepal) proyecta que la economa peruana crecer cinco por ciento, tasa
menor al siete por ciento proyectado, pero con lo que el pas liderar el crecimiento
regional.
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En
la
actualidad el turismo constituye una de las actividades con mayor avance y futuro
en la economa peruana, pues representa ingresos netos importantes. El turismo
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EMPLEO GENERADO
(MILES DE PUESTOS DE TRABAJO )
despegue
de la
inversin
hotelera.
En
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Lima
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otras ciudades del Per la inversin hotelera ascendi a 100 millones de dlares en
el 2007 y se espera que durante el 2008 y 2009 supere los 500 millones de dlares.
Entre los aos 2001 y 2007, el ingreso de turistas a nuestro pas creci a un ritmo
del 14% anual. El pas ha sido visitado por ms de 1.8millones de turistas el ao 2007,
casi el doble que la cifra registrada hace tan solo 9 aos. El ingreso de divisas el 2008
por el turismo ascendera a 2.700 millones de dlares, cifra superior en ms de 20% a la
registrada el ao pasado de 2.222 millones. Cada turista extranjero dejo en el Per
$1,200 dlares en promedio como ingreso de divisas.
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El ser uno de los pases con una de las tasas ms bajas de inflacin en el Amrica
Latinoamericano favorece la llegada de capitales extranjeros en vista de generar
negocios.
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c. Conclusiones y Proyecciones
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La cumbre del ALC-UE y del APEC (ambos eventos organizados en nuestro pas),
y los Tratados de Libre Comercio (TLC) contribuyeron a promocionar la imagen y
recursos del pas internacionalmente. Gracias a los acuerdos y negociaciones que
se realizaron durante el foro, las proyecciones de inversiones en el sector hotelero
para los prximos 5 aos se modificaron al alza, hasta los US$ 5 mil millones.
Per rene las condiciones para invertir en el sector hotelero, las inversiones en el
sector hotelero son a largo plazo, por lo que el inversionista requiere confianza y
para ello se deben dar las mximas facilidades, para evitar trabas burocrticas
provenientes de las diferentes instituciones.
Con el fin de disminuir el dao que pueda causar la reduccin en el flujo de turistas
provenientes de los pases que estn siendo afectados por la crisis financiera
internacional, como Estados Unidos y Europa; el Ministerio de Turismo ha
sealando que las polticas de atraccin de turistas extranjeros se orientarn a
nuevos mercados como:
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3.2
3.2.1
LA DEMANDA
Los demandantes se pueden dividir en dos grandes rubros; la demanda externa,
compuesta por extranjeros que visita el Per y la demanda interna, compuesta por
aquellos que vistan regiones del pas distintas a las propias. Esta demanda a su vez se
moviliza por distinto motivos: vacaciones, negocios y visita a familiares.
a. DEMANDA INTERNA
La conforman los turistas residentes en el pas, cuyo principal motivo de viaje es el
turismo vacacional con 58%, seguido por la visita a familiares y amigos con 34%.
Debido a la baja incidencia del turismo de negocios en este rubro, no se tomar en
cuenta para el estudio de la demanda del proyecto.
b. DEMANDA EXTERNA
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La demanda externa esta constituida por el turista extranjero que viene de pases
vecinos de Europa y Norte America. Segn el Perfil del turista extranjero 2007
(Promper), la principal fuente de turistas para el Per es Sudamrica, con 45% de
participantes, seguida por Norteamrica con 24 % y Europa con 23%. Es decir 55% de
las mismas corresponden a visitantes no sudamericanos, lo cual representa una
oportunidad, ya que existe la posibilidad de incrementar el nmero de visitantes de
pases vecinos de la regin.
El pas de origen con mas llegadas de turistas es Chile con 26.10 %, seguido por
Estados Unidos con el 19.5% de participacin. Estas cifras implican que alrededor del
45% de visitas al Per corresponden al turismo de dos pases, por lo que existe un
espacio muy amplio para la diversificacin del sector. Los principales turistas europeos
que visitan el Per provienen de Reino Unido (3.5%), Espaa (3.2%) y Francia (3.1%).
Los pases europeos y casi todos los asiticos aun no se encuentran entre los
principales turistas del pas y constituyen por lo tanto mercados potenciales de inters,
especialmente por su capacidad de gasto.
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El Per fue visitado mayormente por motivo de vacaciones, recreacin u ocio (59%),
debido al gran inters por conocer la ciudadela de Machu Picchu en el Cusco. En
segunda instancia, se resalt como principal motivo de viaje a los negocios (17%),
mencionado por cerca de la quinta parte de turistas extranjeros. Por otro lado, un
porcentaje significativo de turistas visit el Per para visitar familiares y amigos (14%).
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3.2.2
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Por otro lado segn estudios arrojados por Prom Peru, el nivel de satisfaccin de
los turistas extranjeros luego de visitar el Per sigue siendo significativamente alto.
Un 97% se sinti totalmente satisfecho (55%) o satisfecho (42%) con su
experiencia en el Per.
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Duracin del pernocte: Varia entre una y siete noches (76% del total). El periodo
promedio de permanencia en los hoteles presenta una ligera mejora en los dos
ltimos aos debido al incremento promedio de estada en los hoteles cinco
estrellas.
Propsito del viaje; parte de los viajeros de negocios ingresan al pas con la finalidad
de explorar oportunidades de negocios; vienen a conocer el mercado (10%) o buscar
socio (6%), pero la mayor parte acude conociendo al cliente, sea su objetivo solo
presentar alguna propuesta (44%) visitar al cliente (7%) o concretar la propuesta de
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antemano entablada (30%), situacin que revela que nuestro pas ha despertado el
inters en el extranjero como fuente de inversin y como lugar de transacciones
comerciales.
Caractersticas del viaje; Los turistas que vienen al Per por negocios tienden a
realizar su viaje sin contar con los servicios de una agencia de viajes (70%) y es
planificado en un lapso menor a un mes (58%), tiempo que se alarga cuando el viaje se
hace por medio de una agencia, teniendo que programarlo hasta con 4 meses.
En su mayora los viajeros de negocios realizan su viaje sin compaa alguna, en tanto
que los que viajan en grupo resaltan que generalmente lo hacen con 4 personas,
principalmente sus colegas o amigos /familiares.
Ciudades mas visitadas; En general Lima es la ciudad ms visitada por los viajeros
de negocios (92%), puesto que la capital abarca la mayora de negocio en el pas.
Otras ciudad que obtienen buenos niveles de visita por parte de esta clase de turista
aunque muy por debajo que el de Lima son Cuzco, Tacna y Arequipa.
b. CONCLUSIONES
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mayores ingresos. Sus gastos los deciden principalmente en funcin al tiempo de que
disponen segn su programa de viaje profesional.
El tiempo de permanencia en los hoteles 5 estrellas presenta un ligero incremento, lo
cual permite al viajero de negocios disfrutar ms su estada y divertirse en las diversas
actividades que ofrece la ciudad de Lima.
La visita de los turistas de negocios tiene un efecto multiplicador debido a que por el
alto grado de satisfaccin que demuestran luego de visitar el pas (97%), es probable
que retornen luego con sus familias.
Los viajeros de negocios son un segmento interesante para el sector turismo, por el
incremento de la demanda, as como tambin por las compras y actividades de
diversin y esparcimiento que realizar. Este viajero cuenta con poco de tiempo libre por
lo que busca participar en actividades de esparcimiento que no impliquen demasiados
esfuerzos o riesgos. Tales actividades suelen originarse generalmente en los hoteles,
pues los turistas encuentran all informacin y variedad de ofertas. El segmento de
corporativo que busca una atencin ms personalizada y flexible a sus requerimientos.
3.2.3
LA OFERTA
a. LA OFERTA HOTELERA
El alojamiento representa uno de los principales gastos del turista de negocios o
corporativo, el cual se hospeda generalmente en hoteles de 4 o 5 estrellas.
Segn informacin del Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, durante los ltimos 10
aos los establecimientos de hospedaje en nuestro pas se han incrementado a razn e
14% anual, destacndose el crecimiento y mejora de los Hoteles de 4 y 5 estrellas,
existiendo actualmente 26 hoteles en todo el Per cinco estrellas, 18 de ellos ubicados en
Lima, la mitad de ellos en el distrito de San Isidro.
As mismo el ndice de ocupacin ha ido incrementndose sostenidamente, alcanzado una
tasa del 80% en el ao 2008. El tiempo de permanencia promedio tambin se ha ampli de
1.3 das en el ao 2004 a 2.26 das en el 2007. Esta tendencia se explica por el aumento
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Categoria
Meses
Ene
Feb
Mar
Abr
May
5 ESTRELLAS
Jun
Jul
Clase
Ago
Sep
TODAS
CONSOLIDADAS
Oct
Nov
Dic
OFERTA
Nmero de
establecimiento
20
20
20
20
20
18
18
16
18
17
17
17
Nmero de
habitaciones
2494
2494
2494
2494
2496
2350
2342
2127
2299
2313
2313
2313
Nmero de plazascama
4453
4453
4453
4453
4455
4161
4166
3736
4053
4170
4150
4170
57.54
69.42
75.45
69.49
67.88
67.17 72.10
74.55
78.98
75.20
82.93
55.37
69.42
75.45
69.49
67.88
67.17 72.10
74.55
78.98
75.20
82.93
55.37
69.42
75.45
69.49
67.88
67.17 72.10
74.55
78.98
75.20
82.93
55.37
INDICADORES
TNOH en el mes(%)
TNOC en el mes(%)
43.11
51.62
56.07
52.78
50.75
49.91 55.57
56.59
57.22
53.07
60.60
40.14
Lmite mnimo
43.11
51.62
56.07
52.78
50.75
49.91 55.57
56.59
57.22
53.07
60.60
40.14
Lmite mximo
43.11
51.62
56.07
52.78
50.75
49.91 55.57
56.59
57.22
53.07
60.60
40.14
2.06
2.06
2.08
2.07
2.05
2.08
2.09
2.21
2.01
2.16
2.04
Promedio de
permanencia(das)
PROM
2.261.98
das
Lmite mnimo
1.98
2.06
2.06
2.08
2.07
2.05
2.08
2.09
2.21
2.01
2.16
2.04
Lmite mximo
1.98
2.06
2.06
2.08
2.07
2.05
2.08
2.09
2.21
2.01
2.16
2.04
Nacionales(das)
1.61
1.47
1.61
1.56
1.55
1.60
1.74
1.73
1.68
1.66
1.73
1.44
2.05
2.20
2.16
2.18
2.18
2.14
2.16
2.17
2.31
2.07
2.24
2.22
30123 31247 37513 33899 33938 30442 34442 31320 31494 34085 34924
25494
Extranjeros(das)
Total de arribos en el
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
57
PROM.
70.50%
mes
Lmite mnimo 30123 31247 37513 33899 33938 30442 34442 31320 31494 34085 34924
25494
Lmite mximo 30123 31247 37513 33899 33938 30442 34442 31320 31494 34085 34924
25494
Nacionales
5678
5945
Extranjeros
25346 25126 30755 28542 27961 24928 28415 25591 26506 28971 29246
Extranjeros
19549
Total pernoctaciones
mes
4777
6121
6758
5357
5977
5514
6027
5729
4988
5114
59509 64357 77405 70512 70090 62308 71762 65546 69577 68603 75447
51891
Lmite mnimo 59509 64357 77405 70512 70090 62308 71762 65546 69577 68603 75447
51891
Lmite mximo 59509 64357 77405 70512 70090 62308 71762 65546 69577 68603 75447
51891
Nacionales
7671
9017 10863
8345
9250
8848 10477
9938
8392
8498
9849
8588
43303
2889
2885
2922
2843
2853
2616
2334
2312
2508
2648
2681
2681
Lmite mnimo
2889
2885
2922
2843
2853
2616
2334
2312
2508
2648
2681
2681
Lmite mximo
2889
2885
2922
2843
2853
2616
2334
2312
2508
2648
2681
2681
COBERTURA DE INFORMANTE
En N de
100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 88.89 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
establecimientos(%)
En N de
Habitaciones(%)
100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 90.82 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
58
10
4
3
7
1
PROYECTO
5 6
2
8
LEYENDA
1
Swissotel
Meli Lima
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59
3.2.4
ANALISIS DE LA COMPETENCIA
(ver cuadro anexo)
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
60
hoteles de la competencia dirigen sus servicios a este tipo de usurario sin embargo a
pesar de que todos ofrecen atencin y servicios de calidad, no toman en cuenta las
necesidades particulares de cada husped y carecen de un estilo propio.
Los viajeros de negocios no son sensibles a cambio de tarifa ya que vemos que la tasa
de ocupacin esta determinada por el precio de la habitacin sino por la cercana al
centro financiero y/o zonas residenciales exclusivas.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
61
CAPITULO IV
DEL PRODUCTO
4.1
EL PRODUCTO
El conjunto arquitectnico que se plantea est dirigido al sector socioeconmico (nicho
objetivo) comprendido por inversionistas y ejecutivos de altos cargos nacionales o
extranjeros cuyos centros de trabajo y oportunidades de negocios se encuentran en la
capital, partiendo de la falta de infraestructura adecuada y concentrada para albergar
actividades afines al ejecutivo.
El Edificio de Uso Mixto contar en su desarrollo con ambientes destinados para
Oficinas, Hotel, Centro de Convenciones, Ambientes para Areas de Esparcimiento
compuestas por Bares, Piscina, Terraza, Restaurantes y Tiendas Especializadas, as{i
mismo se complementara con ares de servicio.
El hotel proyectado debe tener unas caractersticas innovadoras y ofrecer servicios por
encima de los estndares establecidos.
Con respecto a los precios el Hotel Boutique debe buscar la posicionar sus servicios a
travs de un alto valor cobrando tarifas por encima del sus principales competidores.
Debe tenerse en cuenta la buena localizacin es decir, debe estar cerca de la zona
financiera y comercial, donde se encuentra el mayor flujo de negocios. Es necesario
que este cuente adems con
requeridas por el ejecutivo como: mini bar, radio, tv, discado directo nacional e
internacional. Habitaciones para minusvlidos, servicios de correo de voz, habitacin
para no fumadores.
Los hoteles debe contar servicios dedicados a la relajacin, deporte y diversin del
ejecutivo como: Spa, dotado con gimnasio, baos turco, sauna, jacuzzi, aerbicos y
masajes.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
62
4.2
ANALISIS FODA
El siguiente anlisis busca ver os beneficios de e planteamiento de el proyecto en
desarrollo.
FORTALEZAS
OPORTUNIDADES
Turismo en etapa de crecimiento: Como ya se ha mencionado el inters de la
poblacin mundial por viajar seguir incrementndose y abarcar cada vez grupos
ms amplios.
El mejoramiento de la imagen general del Per, no solo como pas turstico sino
como centro de inversiones que ha puesto al pas en la mira de los capitales
extranjeros.
DEBILIDADES
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
63
AMENAZAS
Podra afectar seriamente la buenas perspectivas del sector en el deterioro de la
seguridad interna, problemas polticos y sociales.
La competencia: Actualmente existen muchos inversionistas extranjeros y
nacionales con deseos de ingresar al sector hotelero trayendo nuevas propuestas,
la mayor oferta de oficinas para el sector y el actual desarrollo de polos
empresariales en otros distritos menos saturados como Santiago de Surco.
La desaceleracin de la economa. La crisis mundial a afecto a los principales
emisores de viajeros,
4.3
BARRERAS DE ENTRADA
Las limitantes para el desarrollo de un proyecto de este tipo como competencia en el
mercado inmobiliario se basan en:
los
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
64
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
65
CAPITULO V
EL PROYECTO
5.1
UBICACIN
Situada en la parte Noroeste del Distrito de San Isidro, Su acceso se da Por las
Avenidas Paseo de la Repblica y por la Av. Repblica de Panam.
HACIA EL CENTRO
HACIA LA MOLINA
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66
PLANO DE UBICACION
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
67
5.2
PARAMETROS URBANISTICOS
Segn el plan urbano que orienta la racional distribucin de las actividades urbanas en
el territorio, el predio esta en uno de los centros dinamizadores de lima metropolitano
definido as por ser un lugar estratgico de la ciudad a consolidar y/o promover, donde
se concentran o pueden concentrarse actividades urbanas: productivas, comerciales,
de servicios, institucionales, culturales y/o recreacionales de nivel metropolitano,
interdistrital y distrital, con el propsito de estructurar orgnicamente la ciudad a travs
de un tejido urbano que propicie una creciente autonoma de las reas que la
conforman.
Cuya zonificacin de los usos del suelo establece limitaciones y/o modalidades de uso
de la propiedad privada de acuerdo con el bien comn y el inters social.
Se encuentra normada por Lima Metropolitana y el distrito de San Isidro en la
la
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
68
NTE: MML EXPOSICION DEL REAJUSTE INTEGRAL DE LA ZONIFICACION GENERAL DE LOS USOSDEL SUELO DE LIMA METROPOLITANA SEGN
ORDENANZA N 620 MML
JESUS
JESUS MARIA
M ARIA
LA
LA VICTORIA
VICTORIA
LINCE
LINCE
Comercio Metropolitano
C
M
MAGDALENA
AGDALENA
DEL
DEL M
MAR
AR
ZRE
B
A
SAN
SAN BORJA
BORJA
ZRE
C
SURQUILLO
SURQUILLO
ZRE
OCEANO
OCEANO
PACIFICO
PACIFICO
MIRAFLORES
M
MIRAFLORES
IRAFLORES
PLANO DE ZONIFICACION
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69
Zonificacin :
CM (Comercio Metropolitano)
Sector 4-C
Uso Permisible:
Comercial Exclusivo.
Uso Compatible:
Ninguno
Densidad Neta:
No exigible
No exigible
600m2
25ml
Retiros:
- Frontal
5ml
5ml
3ml
3ml
Altura Permisible:
Av. Paseo de la Repblica :
124ml
95ml
23ml
28ml
Alineamiento de Fachada:
Av. Repblica de Panam:
13.15 ml
8.00ml
10.90ml
Estacionamientos:
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
70
1c/10 habitaciones
5.3
IMPACTO URBANO.
Con el desarrollo de una Torre hacia la Av. Paseo de la Repblica, se busca hacer de la
edificacin un hito Urbano que se articule a la ciudad, debido a la importancia que
tendr para la promocin y desarrollo del sector financiero para el distrito y a la
importancia de la misma edificacin, desarrollando una edificacin en altura ya que la
transformacin del tejido urbano y la tendencia actual as lo establecen debido al
aumento de la densidad.
El impacto fsico de esta edificacin generar beneficios para los usuarios sin por ello
significar un problema para el entorno, con el diseo se busca evitar generar un
impacto negativo y dar un valor agregado al contexto generando Plusvala en la zona.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
71
El Complejo tendr como parte del planteamiento del mismo reas internas de
circulacin vehicular y peatonal permitiendo al transente consumir el espacio interior y
evitando el impacto vial que podr generar congestin innecesaria del trnsito
vehicular.
Se integrar al perfil Urbano debido a que en la zona existen edificaciones de altura y
se incluir en el diseo del proyecto reas verdes y espacios libres para mejorar el
microclima urbano.
5.4
MEMORIA DESCRIPTIVA
El complejo de Uso Mixto
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
72
boulevard peatonal.
La zona de alojamiento temporal dirigida a empresas que requieran obtener un
ambiente para la estada en temporadas de su personal desatacado de
comitivas extranjeras, con 35 ambientes de 100m2 destinados a la venta, se
agrupan en una torre de 6 niveles y cuentan con acceso independiente desde
de el lobby.
Estacionamientos, 1721 plazas de 13.50m2 cada uno distribuidos en tres stanos,
contarn con una rampa que permita una optima circulacin.
Area de Servicios, con acceso de servicio desde la Ca. San Cristbal, con una
zona de vigilancia por la rampa de carga y descarga, abastece el edificio a
travs de una entrada independiente desde donde se distribuye sin perturbar el
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
73
5.5
PROGRAMACION ARQUITECTONICA
A continuacin se indican las reas totales y subtotales del Conjunto por Actividad a
desarrollarse, sin entrar a detalle, ya que para el fin del presente es irrelevante hacer
un
AREA TOTAL
OFICINAS
12,675.00
HOTEL BOUTIQUE
8604.00
CENTRO DE CONVENCIONES
4000.00
ESTADIAS TEMPORALES
900.00
GIMNASIO Y SPA
1400.00
RESTAURANTES GOURMET
1950.00
ESTACIONAMIETNOS
31358.65
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
60887.65
10548.82
74
5.6
PRIMERA IMAGEN
VOLUMETRIA
Del anlisis realizado se concluye que la tendencia urbana determina que la
tendencia del desarrollo de este tipo de edificaciones es de manera vertical por
lo que en el planteamiento se esbozan 3 volmenes verticales situados sobre
un volumen general integrador horizontal para no perder la escala del peatn y
no generar mayor impacto visual que el existente en la zona por la magnitud de
sus edificaciones.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
75
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
76
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78
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
79
CAPTULO VI
PLAN DE MARKETING
6.1
Tiempo restringido para movilizacin, para lo cual se necesita tener todos los
servicios bsicos en un solo lugar WHAT EVER, WHERE EVER
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
80
6.2
ESTRATEGIA DE MARKETING
A travs de la estrategia de marketing como proceso por el cual nos permite
concentrarnos en nuestros recursos y en las oportunidades encontradas en el mercado
con las cuales podremos lograr una ventaja competitiva sostenible.
Nuestra estrategia de marketing propone integrar los objetivos, las polticas y las tcticas
en un conjunto coherente para nuestro proyecto.
Es por ello que hemos considerado como punto de partida para nuestra estrategia a la
diferenciacin a travs de la innovacin.
6.3
DEFINICIN DE PRECIOS
Para definir nuestra poltica de precios hemos considerado los actuales del mercado.
Dentro de cada servicio que brindar el complejo se han considerado altos niveles de
calidad puesto que NEOHABITAT est dirigido a un pblico selecto.
De esta manera tenemos el siguiente cuadro resumen que nos permitir tener una idea
general del rango de precios para nuestro planteamiento:
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
81
SERVICIOS
OFICINAS
$/ m2 DE ALQUILER.
LOCALES COMERCIALES
ALQUILER $/ m2
HOTEL
$/ NOCHE
25
150
250
200
400
Por lo expuesto anteriormente, consideramos que los precios del mercado estaran
acorde al producto y al pblico objetivo al cual se dirige.
6.4
Prom Per: puesto que dicha entidad se dedica a fomentar el turismo del pas,
facilitar la llegada del pblico objetivo identificado.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
82
CAPTULO 7:
ANLISIS ECONMICO FINANCIERO
Haciendo uso de los estudios previos presentados, nos centraremos en el desarrollo del
anlisis econmico financiero, nicamente para una parte del proyecto, el hotel boutique.
De esta manera el presente capitulo presenta resultados sobre la rentabilidad, utilidades y
financiamiento posible para el desarrollo del hotel; para poder obtener resultados de flujos tanto
econmico y financiero se han utilizado supuestos y escenarios conservadores que
procederemos a explicar para luego continuar con la presentacin de los resultados.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
83
RESUMEN DE AREAS
rea Terreno
Total rea Techada
Total rea Arrendable
Total rea construida
rea Habitaciones
rea Estacionamiento
rea comn (circulacin)
515.00 m
6,415.00 m
4,320.00 m
8,269.00 m
4,320.00 m
180.00 m
1,854.00 m
Si bien el rea destinada para los estacionamientos es mnima, segn reglamento solo sern
necesarios 10 espacios, para efectos del ejercicio slo se estn considerando dichos espacios
para poder determinar el rea mnima para estacionamientos e incluir dicho costo de inversin
al proyecto.
El proyecto general cumple con todos los requerimientos de espacios para estacionamiento.
el 70% y 75%.
Para continuar con el escenario conservador, se procedi a considerar que los ingresos
se mantendran constantes, es decir que no existira un crecimiento luego de cierta
cantidad de aos de operacin. Sin embargo, dicha posibilidad se plantea en la plantilla
realizada.
En relacin al alquiler de las habitaciones por noche; de acuerdo al estudio de mercado
realizado, el promedio de alquiler es de aproximadamente US $ 350.00 por noche,
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
84
de US $ 15,000.00 para dicho rubro, a lo largo de los veinte aos del flujo realizado.
Como gasto de inversin para la construccin, se tomaron en cuenta los rubros de
terreno, gastos referentes al mismo, gastos de construccin, gastos de desarrollo del
Luego de mencionar los supuestos utilizados para el desarrollo del ejercicio procederemos a
mostrar los cuadros de la plantilla trabajada.
CUADRO DE COSTOS DE INVERSIN
COSTOS DE INVERSION - CONSTRUCCION
COSTO DEL TERRENO
$795,675.00
GASTOS EN EL TERRENO
$22,015.00
$7,955,322.0
COSTO DE CONSTRUCCION
0
COSTO CONEXIN DE SERVICIOS
$115,036.00
COSTOS DESARROLLO DE PROYECTO
$167,281.87
COSTOS MUNICIPALES
$200,000.00
$9,255,329.8
TOTAL INVERSIN
7
TOTAL IGV DE INVERSIN
Periodo
Planilla
Costos
fijos
IGV
Ao 1
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
Ao 2
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
$1,208,565.8
7
608,040.
608,040.
608,040.
608,040.
608,040.
00
00
00
00
00
89,700.0
89,700.0
89,700.0
89,700.0
89,700.0
0
0
0
0
0
17,043.0
17,043.0
17,043.0
17,043.0
17,043.0
0
0
0
0
0
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
Ao 18
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
Ao19
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
85
Ao 20
608,040.
00
89,700.0
0
17,043.0
0
10,463,895.74
3,139,168.72
7,324,727.02
10%
1.00
7.00
2
7,324,727.02
Amotizacin
Intereses
Escudo Fiscal
730,850.45
219,255.14
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
1,044,072.07
-730,850.45
219,255.14
-626,443.24
187,932.97
-522,036.04
156,610.81
-417,628.83
125,288.65
-313,221.62
93,966.49
-208,814.41
62,644.32
AO
Tasa de Ocupacin
Cuartos Disponibles
Ingreso por Alojamiento
anual
1.00
0.60
58
5,130,000.00
Sin Crecimiento
% de
crecimien
to
Con Crecimiento
cada ao, a partir
del cuarto ao de
operacin
4%
96.00
60.00%
57
250.00
2,565,000.00
5,130,000.00
20.00
60.00%
58
5,130,000.00
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
86
Luego de ver algunos de los cuadros ms importantes para la determinacin de los flujos,
como son el mdulo de egresos, ingresos, financiamiento procederemos a mostrar los
resultados obtenidos en los flujos econmico y financiero.
FLUJOS ECONOMICOS
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
87
Mdulo de Ingresos
INGRESOS:
Ingresos x Alojamiento
IGV DE INGRESOS
Sumatoria Aritmtica
-19,494,000.00
Ao 0
0.00
19,494,000.00
Mdulo de Ingresos
INGRESOS:
Ingresos x Alojamiento
IGV DE INGRESOS
Sumatoria Aritmtica
-19,494,000.00
19,494,000.00
Ao 1
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 11
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 2
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 12
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 3
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 13
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 14
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Mdulo de Inversin
INVERSIN:
COSTO DE L TERRENO
GASTOS EN EL TERRENO
COSTO DE CONSTRUCCION
COSTO CONEXIN DE SERVICIOS
COSTOS DESARROLLO DE
PROYECTO
COSTOS MUNICIPALES
IGV DE INVERSIN
Mdulo de Egresos
Operativos
EGRESOS:
Planilla
Costos fijos
Luz
Agua
Telfono
Arbitrios Municipales
Publicidad del Hotel
Pago Concesin
IR DEL PROYECTO
IGV DE EGRESOS
OPERATIVOS
Sumatoria Aritmtica
Ao 0
50,571,660.32
-12,160,800.00
-1,794,000.00
-3,870,967.74
-2,322,580.65
-1,935,483.87
-74,687.74
-1,443,600.00
-5,130,000.00
-21,224,396.32
615,144.00
Ao 4
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 5
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 15
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Sumatoria
Aritmtica
-10,463,895.74
Ao 6
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 16
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
-22,015.00
-7,955,322.00
-115,036.00
Ao 0
-10,463,895.74
-795,675.00
-22,015.00
-7,955,322.00
-115,036.00
-167,281.87
-200,000.00
-1,208,565.87
-167,281.87
-200,000.00
-1,208,565.87
Ao 7
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 17
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 8
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 18
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 9
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 19
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 10
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 20
6,104,700.00
5,130,000.00
974,700.00
Ao 1
2,697,645.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,101,976.32
Ao 2
2,620,695.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,025,026.32
Ao 3
2,620,695.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,025,026.32
Ao 4
2,620,695.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
180,000.00
256,500.00
1,025,026.32
Ao 5
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 6
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 7
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 8
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 9
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
Ao 10
2,567,829.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
120,600.00
256,500.00
1,042,846.32
51,243.00
51,243.00
51,243.00
51,243.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
39,957.00
Mdulo de Egresos
Operativos
EGRESOS:
Planilla
Costos fijos
Luz
Agua
Telfono
Arbitrios Municipales
Publicidad del Hotel
Pago Concesin
IR DEL PROYECTO
IGV DE EGRESOS
OPERATIVOS
Sumatoria Aritmtica
50,571,660.32
-12,160,800.00
-1,794,000.00
-3,870,967.74
-2,322,580.65
-1,935,483.87
-74,687.74
-1,443,600.00
-5,130,000.00
-21,224,396.32
Ao 11
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 12
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 13
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 14
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 15
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 16
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 17
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 18
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 19
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
Ao 20
2,460,495.32
608,040.00
89,700.00
193,548.39
116,129.03
96,774.19
3,734.39
0.00
256,500.00
1,079,026.32
615,144.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
17,043.00
Sumatoria Aritmtica
Ao 0
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
Ao 9
0.00
-974,700.00
0.00
-638,348.13
-974,700.00
0.00
-923,457.00
-974,700.00
0.00
-923,457.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
-934,743.00
-974,700.00
0.00
615,144.00
0.00
51,243.00
-17,670,290.13 1,208,565.87 -923,457.00
1,493,674.74
1,208,565.87
-17,670,290.13
0.00
51,243.00
-923,457.00
285,108.87
-638,348.13
51,243.00
-923,457.00
0.00
-923,457.00
51,243.00
-923,457.00
0.00
-923,457.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
39,957.00
-934,743.00
0.00
-934,743.00
-17,670,290.13
0.00
-19,494,000.00
0.00
1,208,565.87 1,208,565.87
Ao 10
Mdulo de
Financiamiento
PARTIDAS
APORTE CLIENTE
MONTO REQUERIDO
AMORTIZACIONES
INTERESES
ESCUDO FISCAL DE
INTERESES
Fc del Financiamiento
Sumatoria Aritmtica
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
Ao 17
Ao 18
Ao 19
-17,670,290.13
-19,494,000.00
1,208,565.87
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
-957,657.00
-974,700.00
0.00
615,144.00
-17,670,290.13
1,493,674.74
-17,670,290.13
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
17,043.00
-957,657.00
0.00
-957,657.00
Sumatoria Aritmtica
3,139,168.72
7,324,727.02
-7,308,504.52
-3,654,252.26
1,096,275.68
-2,541,754.08
Mdulo de
Financiamiento
PARTIDAS
APORTE CLIENTE
MONTO REQUERIDO
AMORTIZACIONES
INTERESES
ESCUDO FISCAL DE
INTERESES
Fc del Financiamiento
Ao 0
3,139,168.72
7,324,727.02
7,324,727.02
Ao 1
Ao 2
-13,603,064.46
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 20
Ao 7
Ao 8
0.00
0.00
-730,850.45
-1,044,072.07
-730,850.45
-1,044,072.07
-626,443.24
-1,044,072.07
-522,036.04
-1,044,072.07
-417,628.83
-1,044,072.07
-313,221.62
-1,044,072.07
-208,814.41
-1,044,072.07
-104,407.21
219,255.14
-511,595.32
219,255.14
-1,555,667.39
187,932.97
-1,482,582.35
156,610.81
-1,409,497.30
125,288.65
-1,336,412.25
93,966.49
-1,263,327.21
62,644.32
-1,190,242.16
31,322.16
-1,117,157.12
Sumatoria
Aritmtica
Ao 10
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
Ao 17
Ao 18
Ao 19
Ao 20
3,139,168.72
7,324,727.02
-7,308,504.52
-3,654,252.26
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1,096,275.68
-2,541,754.08
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Ao 0
43,388,153.81
10,463,895.74
-2,541,754.08
7,324,727.02
-3,139,168.72
-511,595.32
2,895,459.
37
-3,139,168.72
-243,709.35
Sumatoria
Aritmtica
Flujo de Caja Econmico
Flujo de Caja del
Financiamiento
Ao 1
3,407,054.
68
43,388,153.81
-2,541,754.08
Ao 2
2,845,656.
55
1,555,667.3
9
1,289,989.
16
1,046,279.8
1
Ao 4
2,560,547.
68
1,409,497.3
0
1,151,050.
38
3,275,295.5
3
Ao 5
2,602,127.
68
1,336,412.2
5
1,265,715.
43
4,541,010.9
6
Ao 6
2,602,127.
68
1,263,327.2
1
1,338,800.
47
5,879,811.4
4
Ao 7
2,602,127.
68
1,190,242.1
6
1,411,885.
52
7,291,696.9
5
Ao 8
2,602,127.6
8
1,117,157.12
1,484,970.5
6
8,776,667.52
Ao 9
2,602,127.
68
Ao 10
2,602,127.
68
Ao 11
2,686,547.
68
Ao 12
2,686,547.
68
Ao 13
2,686,547.
68
Ao 14
2,686,547.
68
Ao 15
Ao 16
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
0.00
2,602,127.
68
11,378,795.
20
0.00
2,602,127.
68
13,980,922.
89
0.00
2,686,547.
68
16,667,470.
57
0.00
2,686,547.
68
19,354,018.
26
0.00
2,686,547.
68
22,040,565.
94
0.00
2,686,547.
68
24,727,113.
62
0.00
0.00
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
27,413,661. 30,100,208.9
31
9
Ao 17
2,686,547.
68
Ao 18
2,686,547.
68
Ao 19
Ao 20
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
0.00
2,686,547.
68
32,786,756.
0.00
2,686,547.
68
35,473,304.
0.00
0.00
2,686,547. 2,686,547.6
68
8
38,159,852. 40,846,399.7
Sumatoria
Aritmtica
Flujo de Caja Econmico
Flujo de Caja del
Financiamiento
Ao 3
2,560,547.
68
1,482,582.3
5
1,077,965.
34
2,124,245.1
5
43,388,153.81
-2,541,754.08
67
TIR ECONMICA
TIR FINANCIERA
COK DEL INVERSIONISTA
VAN DEL PROYECTO
36
04
Anual
26.6%
60.1%
15%
8,660,964.40
Ao 1
-
Ingresos x Alojamiento
EGRESOS OPERATIVOS
Planilla
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
Ao 8
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
1,456,746
1,713,246
1,713,246
1,713,246
1,653,846
1,653,846
1,653,846
1,653,846
608,040
Costos fijos
Ao 2
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
Luz
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
Agua
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
180,000
180,000
180,000
180,000
120,600
120,600
120,600
120,600
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
Telfono
Publicidad del Hotel
Pago de Concesin
Depreciacin
172,554
UTILIDAD OPERATIVA
3,673,254
3,416,754
3,416,754
3,416,754
3,476,154
3,476,154
3,476,154
3,476,154
EGRESOS FINANCIEROS
730,850
730,850
626,443
522,036
417,629
313,222
208,814
104,407
(730,850)
(730,850)
(626,443)
(522,036)
(417,629)
(313,222)
(208,814)
(104,407)
INTERESES
UTILIDAD ANTES DE IIR
IMPUESTO A LA RENTA (30%)
2,942,404
882,721
2,685,904
805,771
2,790,311
837,093
2,894,718
868,416
3,058,526
917,558
3,162,933
948,880
3,267,340
980,202
3,371,747
1,011,524
UTILIDAD NETA
2,059,683
1,880,133
1,953,218
2,026,303
2,140,968
2,214,053
2,287,138
2,360,223
Ao 9
Ao 10
Ao 11
Ao 12
Ao 13
Ao 14
Ao 15
Ao 16
INGRESOS:
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
Ingresos x Alojamiento
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
EGRESOS OPERATIVOS
1,653,846
1,653,846
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
Planilla
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
608,040
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
89,700
Luz
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
193,548
Agua
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
116,129
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
96,774
120,600
120,600
Pago de Concesin
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
256,500
Depreciacin
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
172,554
Costos fijos
Telfono
UTILIDAD OPERATIVA
608,040
3,476,154
3,476,154
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,476,154
1,042,846
3,476,154
1,042,846
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
UTILIDAD NETA
2,433,308
2,433,308
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
EGRESOS FINANCIEROS
INTERESES
Ao 17
Ao 18
Ao 19
Ao 20
INGRESOS:
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
Ingresos x Alojamiento
5,130,000
5,130,000
5,130,000
5,130,000
EGRESOS OPERATIVOS
1,533,246
1,533,246
1,533,246
1,533,246
Planilla
608,040
608,040
608,040
89,700
89,700
89,700
89,700
Luz
193,548
193,548
193,548
193,548
Agua
116,129
116,129
116,129
116,129
96,774
96,774
96,774
96,774
Costos fijos
Telfono
Publicidad del Hotel
608,040
Pago de Concesin
256,500
256,500
256,500
256,500
Depreciacin
172,554
172,554
172,554
172,554
UTILIDAD OPERATIVA
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
3,596,754
1,079,026
UTILIDAD NETA
2,517,728
2,517,728
2,517,728
2,517,728
EGRESOS FINANCIEROS
INTERESES
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Los ejecutivos buscan hoteles que tengan servicios que apoyen su trabajo en la
ciudad y que adems brinde servicios para motivar la relajacin y el deporte, no
son sensibles a cambio de tarifa ya que vemos que la tasa de ocupacin esta
determinada por el precio de la habitacin sino por la cercana al centro
financiero y/o zonas residenciales exclusivas.
NEOHABITAT: VEN, DISFRUTA, EXPERIMENTA UNA NUEVA FORMA DE VIVIR Y HACER NEGOCIOS
96
El Edificio de Uso Mixto contar con ambientes destinados para Oficinas, Hotel,
Centro de Convenciones, ambientes para reas de Esparcimiento compuestas
por Bares, Piscina, Terraza, Restaurantes y Tiendas Especializadas, as mismo
se complementara con areas de servicio, su emplazamiento de acuerdo a los
lugares de preferencia para la ubicacin del tipo de actividades que albergar
ser en el distrito de San Isidro.
Para el diseo del producto inmobiliario se debern tener en en cuenta los datos
recogidos por los estudios de mercado para el mbito general y lo ofrecido por la
competencia para lo especfico. La diferenciacin que se le puede hacer al
producto es muy importante para el xito del proyecto.
Es importante sealar, que debido a la dificultad para obtener las cifras reales en
cuanto a egresos fijos y variables de un hotel solo se ha logrado obtener
informacin por medio de entrevistas a personas de dicho sector. Es por ello que
solo se consideraron ingresos fijos y nicamente por la venta de las habitaciones
del hotel, no considerando los ingresos por consumos en el bar y restaurante del
hotel, recargos al consumo, alquiler de los ambientes sociales del hotel para
eventos, gimnasio, etc. los cuales depende de muchas variables adicionales; por
tanto si los resultados actuales presentan buena rentabilidad se puede asumir
que al considerar los ingresos variables la rentabilidad aumentar beneficiando
al futuro inversionista.
Para tener un acercamiento a la realidad en cuanto a la posibilidad de inversin,
consideramos una tasa del 15% como Costo de Oportunidad la cual al cabo de
los veinte aos de las operaciones representa un poco ms de US $
8,600,000.00.
Luego de observar los resultados, concluimos que el proyecto de hotel
considerando todos los supuestos indicados es atractivo y rentable para la
inversin puesto que obtiene mejores tasas que el mercado actual.
ANEXOS
1. REGLAMENTO DE ESTABLECIMIENTO DE HOSPEDAJE
D.S N029-2004-MINCETUR
BIBLIOGRAFIA
NORMAS Y REGLAMENTOS
DATOS ESTADISTICOS
5. MINCETUR
6. OMT-ORGANIZACION MUNDIAL DEL TURISMOPROINVERSION
7. PROMPERU
REVISTAS Y ARTICULOS
PAGINAS WEB
13. WWW.TNEWS.COM.PE/ENTREVISTAS/EN32.HTM
14. HABITAT.MUNDOEJECUTIVO.COM.MX7ARTICULOS
15. WWW.AERONOTICIAS.COM.PE01/12/018