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A financeirizao do circuito imobilirio como

rearranjo escalar do processo de urbanizao


La financiarisation de limmobilier en tant que ramnagement
scalaire du processus durbanisation
Financialization of real estate as a rescaling of the urbanization
process
Daniel de Mello Sanfelici

Resumos
Nos ltimos cinco a dez anos, o setor imobilirio residencial no Brasil registrou uma expanso
extraordinria em termos de lanamentos e vendas. Essa expanso, que vem transformando
rapidamente as metrpoles brasileiras, foi impelida por um entrelaamento sem precedentes do
sistema financeiro com o circuito de produo e consumo do ambiente construdo urbano no
pas. Na esteira desse fenmeno, muitos autores vm tentando interpretar essas transformaes
luz do movimento de financeirizao da economia, como uma expresso do poder redobrado
dos investidores financeiros em obter rendimentos com a transformao do espao urbano. Esse
trabalho pretende contribuir para esse debate em curso argumentando que o processo de
financeirizao, que nos ltimos anos atingiu os negcios imobilirios no Brasil, produziu um
reordenamento dos vnculos entre as escalas geogrficas. A primeira parte do trabalho dedicase, assim, a proporcionar uma viso panormica das transformaes ocorridas nos negcios
imobilirios como fruto da articulao com o sistema financeiro. Na segunda parte, apoiandonos em uma gama de entrevistas realizadas entre 2011 e 2012 e em levantamentos de dados
sobre o setor em questo, procuramos colocar em destaque as formas de articulao entre
agentes situados em diferentes escalas socioespaciais. Nesse movimento, a articulao entre a
escala global e a escala nacional ilustrada pela necessidade das incorporadoras de tornarem
suas atividades mais transparentes a fim de que seus papis possam ser agregados ao portflio
de grandes investidores institucionais estrangeiros. Os vnculos entre a escala nacional e a local,
por sua vez, so examinados como fruto do estabelecimento de parcerias entre as grandes
incorporadoras financeirizadas e construtoras/incorporadoras pequenas e mdias regionais. Em
ambos os casos, procuramos colocar em evidncia os desencontros e as tenses que resultam da
aproximao de agentes expressivos de lgicas espao-temporais dspares, demonstrando que a
escala geogrfica, longe de ser uma dimenso estanque do processo social, produzida e
transformada socialmente e, enquanto tal, internaliza tenses e contradies sociais. O trabalho
reala, em sua concluso, a importncia da construo de nexos escalares para a reproduo do
poder das finanas na atualidade.

No ltimo decnio testemunhou-se, no Brasil, uma reestruturao sem precedentes


no setor imobilirio e construtivo. Entrelaados de forma mais estreita com o
sistema financeiro, os negcios imobilirios experimentaram um boom que
transformou rapidamente as metrpoles brasileiras em gigantescos canteiros de
construo. Os agentes mais visveis desse processo so as grandes incorporadoras
e construtoras, que agora possuem raios de operao muito mais estendidos do que
aqueles ao quais costumavam se restringir nas dcadas precedentes. Algumas
delas hoje atuam em mais de quinze estados da federao, de norte a sul, tanto em

metrpoles quanto em aglomeraes de menor porte. Por trs da visibilidade


cotidiana dessas empresas, porm, est o poder financeiro de grandes investidores
institucionais, fundos de investimento, bancos e outros agentes financeiros que
despejam montantes exorbitantes de capital para financiar a expanso do setor e,
evidentemente, obter uma fatia de seus ganhos tambm crescentes. Com
ramificaes que extravasam as fronteiras do pas, a presena e o poder desses
agentes nos rumos tomados pelos negcios com o solo urbano permitem fazer a
leitura desse processo como uma expresso ntida da tendncia financeirizao da
economia capitalista.
2Esse artigo pretende corroborar com a discusso, em voga na Geografia e outras
reas dos estudos urbanos, acerca das repercusses socioespaciais da
financeirizao do investimento imobilirio. Considerando, em concordncia com
uma bibliografia crescente, a escala geogrfica como uma dimenso fundamental
da prtica socioespacial e da espacialidade do capitalismo (Smith, 1992a; 1992b;
Brenner, 2001; 2009a; 2009b; Swyngedouw, 1997; 2004; Vainer, 2006), sugerimos
que a financeirizao do circuito imobilirio no Brasil produziu, no ltimo decnio,
um rearranjo dos vnculos escalares como consequncia do adensamento e
intensificao das relaes econmicas travadas entre agentes que privilegiam
diferentes escalas geogrficas de operao. Assim, se at h pouco os negcios
imobilirios urbanos eram conduzidos prioritariamente por pequenas empresas de
abrangncia local ou regional, a abertura de capital das grandes incorporadoras e a
entrada de investidores estrangeiros no controle dessas empresas sinalizam uma
articulao diferenciada entre as escalas local, nacional e global na produo dos
espaos metropolitanos. Esse (re)arranjo escalar no pode, porm, ser entendido
como estvel ou imutvel, mas como uma configurao que encerra uma srie de
tenses e contradies que decorrem, como procuraremos demonstrar, das
divergncias entre as prticas, as prioridades e os horizontes espaciais e temporais
dos diferentes agentes envolvidos.
3A primeira parte do artigo tem como objetivo elucidar, com apoio em dados
secundrios e em outros estudos, as repercusses da penetrao das finanas
globalizadas nos negcios imobilirios no Brasil. Procuramos demonstrar,
interpretando os dados divulgados por um grupo de empresas selecionadas, que a
necessidade de proporcionar resultados aos acionistas impeliu as incorporadoras a
uma expanso acelerada do investimento e a uma diversificao geogrfica de sua
atividade. Na segunda seo do artigo, examinamos como esse cenrio econmico
renovado forjou novos laos entre as escalas geogrficas e colocamos em destaque,
com base em entrevistas realizadas com dirigentes de empresas e em publicaes
especializadas e/ou jornais, as instabilidades que afloram na construo desses
vnculos interescalares.

Expanso vertiginosa conduzida pelas


finanas: os negcios imobilirios no Brasil
4As reverberaes do processo de expanso imobiliria recente sobre as
metrpoles brasileiras j so evidentes por toda parte. No h mais reas nas
grandes cidades brasileiras que no estejam sendo palco de projetos imobilirios de

grandes impactos sobre a dinmica da vida nos bairros e na cidade como um todo.
Alm disso, h uma evidente apreenso, tanto na imprensa quanto entre as
famlias, com a trajetria de preos ascendentes que vem sendo exibida pelo
mercado imobilirio das grandes cidades. A ideia de que uma bolha imobiliria ou,
de forma menos drstica, um arrefecimento do setor poderia ser iminente vm
tona com relativa frequncia nos meios de comunicao.
5Essa ideia no descabida. As bolhas imobilirias possuem um potencial tanto
mais evidente e destrutivo quanto maior for a implicao do sistema financeiro com
o investimento imobilirio. Na verdade, o que tem ocorrido no pas nos ltimos dez
a quinze anos tem sido justamente isso: uma penetrao sem precedentes das
finanas na produo e consumo do espao urbano intermediada pelas empresas do
setor imobilirio. claro que essa situao indica mais a possibilidade de uma bolha
do que sua inevitabilidade, mas entender as circunstncias dessa aproximao
entre o financeiro e o imobilirio um passo importante para entender os sentidos
da financeirizao no que concerne a produo do espao urbano. Procederemos,
ento, com uma breve descrio e anlise das mudanas recentes no setor
imobilirio para prosseguir, em seguida, para o cerne do argumento do artigo.
6O ponto central para compreender as mudanas que vm se processando nos
negcios imobilirios no Brasil reside em um conjunto de transformaes
institucionais e regulatrias que permitiram no apenas impulsionar o crdito
habitacional, mas tambm tornar o circuito imobilirio (compreendido de forma
ampla, incluindo aqui o crdito ao comprador final dos imveis) mais atrativo aos
investidores financeiros. Esse um ponto importante de ser realado porque, como
David Harvey demonstrou em Limits to capital (Harvey, 1999), a produo e o
consumo do ambiente construdo urbano tm como requisito para sua efetiva
realizao dadas as especificidades dos imveis enquanto mercadorias de longa
durao e alto valor a constituio de um sofisticado aparato institucional e
creditcio.

1 Para um estudo mais pormenorizado dessas mudanas, ver Royer (2009). Botelho
(2007) e Fix (2011) t (...)

7A pea-chave desse novo arranjo institucional foi a aprovao do Sistema


Financeiro Imobilirio (SFI) em 1997. Sintonizado com a atmosfera de reforma
neoliberal do Estado sob o governo Fernando Henrique Cardoso, o SFI tinha como
instrumento central a figura da alienao fiduciria, que permitia a execuo nojudicial da garantia do emprstimo habitacional, agilizando, de tal forma, a
recuperao, pelo credor, do montante emprestado. Somaram-se, posteriormente,
outras medidas que, juntas, incentivaram enormemente a concesso de
emprstimo habitacional no pas. Merece destaque, por exemplo, a medida
comumente denominada valor do incontroverso, aprovada em 2004, que
determina que o muturio que contestar judicialmente a regularidade de um
contrato de emprstimo precisa determinar a parcela do emprstimo que no est
sendo questionada e continuar pagando esse montante (anteriormente, um
muturio que questionasse judicialmente um contrato poderia interromper os
pagamentos das prestaes at que o litgio encontrasse resoluo). Sem essas
medidas seria difcil compreender o surto de crdito habitacional que iniciou em
meados dos anos 20001.

2 A securitizao diz respeito transformao de um contrato de dvida em um papel


negocivel em me (...)

8Mas a ampliao do crdito tambm deve tributo s condies econmicas


diferenciadas de que o Brasil usufruiu nos ltimos anos. Com taxas de crescimento
moderadas e taxas de inflao baixas, esse cenrio se mostrou propcio ampliao
das linhas de crdito, no apenas no setor imobilirio. Alm disso, importante
notar um crescimento substancial na emisso de papis lastreados em fluxos de
rendimento imobilirios. Referimo-nos, por exemplo, aos Certificados de Recebveis
Imobilirios, instrumentos tambm regulamentados pela lei do SFI e que resultam
do processo de securitizao de dvidas imobilirias 2; e s cotas de Fundos de
Investimento Imobilirio, mecanismos de investimento coletivo que investem em
ativos de renda (por exemplo, shopping centers e escritrios) e em que cada cotista
recebe, mensalmente, dividendos que refletem a parte alquota da qual o cotista
proprietrio. Por importante que sejam esses instrumentos para entender a
financeirizao em sua relao com a transformao das cidades, pretendemos
focalizar aqui em outro ponto de integrao entre o financeiro e o imobilirio: as
grandes incorporadoras que passaram a financiar o investimento mediante recurso
ao mercado de capitais.
9Historicamente geridas como pequenas empresas familiares, as principais
incorporadoras brasileiras a maior parte sediada em So Paulo enxergaram na
expanso do crdito habitacional uma oportunidade nica de expandir o
investimento e ampliar suas receitas e lucros em um curto intervalo de tempo. Mas
um aumento rpido do investimento no poderia ser financiado nem com recursos
prprios, visto que poucas tinham volume de capital significativo, nem com acesso
ao financiamento bancrio, uma vez que os bancos possuem limites de concesso
de crdito a um mesmo devedor. O acesso ao mercado de capitais mediante a
emisso de papis como aes e debntures apareceu como uma alternativa para
as empresas que precisavam, afinal, de um volume significativo de capital para
despender com a compra de terrenos.

3 Estrangeiro leva 72,5% das aes vendidas pela Rossi. O Globo, Rio de Janeiro,
15/10/2009.

4 VGV uma forma utilizada pelas incorporadoras para contabilizar seu produto. Referese a soma do (...)

10O volume de capital levantado por incorporadoras e construtoras no binio


2006/7 mediante a emisso de aes e debntures foi surpreendente: mais de R$
15 bilhes em aes e quase R$ 2 bilhes em debntures, a maior parte (em torno
de 70% segundo entrevistas e matrias de jornais) adquirida por grandes
investidores institucionais estrangeiros3. O uso desses recursos se materializou nos
dados de unidades lanadas e valor geral de vendas (VGV) 4 lanado entre 2005 e
2010, perodo que corresponde s transformaes de maior profundidade no setor.
A Tabela 1, abaixo, sintetiza esses resultados com base no desempenho operacional
e financeiro de sete grandes incorporadoras de capital aberto.
Tabela 1- Nmero de unidades lanadas e VGV lanado por sete incorporadoras
brasileiras 2005-2010

Nmero de unidades lanadas

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Cyrela

2733

5822

16924

18270

26417

27589

Gafisa

2446

3755

14236

34893

13426

26398

MRV

N/A

2987

12334

25968

28948

50136

PDG Realty

2089

3994

12860

18200

35598

42616

Rossi

1999

4409

9648

10542

16456

23239

Even

N/A

1485

4345

4233

3459

6515

Brookfield

554

256

2113

5698

14284

11508

Lanamentos em Valor Geral de Vendas (VGV) (R$ x 1000)

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Cyrela

1.211.302

3.619.970

5.393.057

4.827.437

5.678.927

7.609.882

Gafisa

682.196

1.233.916

2.919.355

5.322.156

2.789.224

6.041.703

MRV

N/A

337.337

1.199.948

2.532.985

2.586.080

4.604.000

PDG Realty

592.207

761.715

2.259.550

3.776.750

5.454.300

9.151.250

Rossi

395

1.158.000

2.470.000

2.723.000

2.758.000

4.798.000

Even

N/A

744.436

1.757.753

1.435.128

926.735

1.528.026

Brookfield

176.600

378.000

1.922.200

2.662.500

2.674.900

2.981.300

Fonte: Relatrios trimestrais das empresas selecionadas.

11O mpeto da expanso notvel: em termos de unidades, algumas empresas


que lanavam aproximadamente 2000 unidades por ano (uma mdia que
prevaleceu nos anos anteriores aos abrangidos pela tabela) passaram a lanar mais
de 20 mil unidades. Em alguns casos, como a MRV, o salto foi maior: de menos de
3 mil unidades ainda em 2006 para 50 mil unidades em 2010. Quando mensurado
em termos de preo, o volume de lanamentos no menos surpreendente:
apenas a Cyrela lanou mais de R$ 1 bilho em 2005. Cinco anos depois, no
apenas a marca do R$ 1 bilho em lanamentos foi ultrapassada pelas sete
empresas selecionadas, como tambm algumas superam a marca de R$ 5 bilhes
em lanamento a PDG, maior de todas, atingindo mais de R$ 9 bilhes lanados.
12Dispondo, subitamente, de um volume descomunal de recursos, essas empresas
precisavam encontrar oportunidades seguras e lucrativas de investimento que
oferecessem o retorno desejado aos investidores. Evidentemente, parte da resposta
estava em continuar fazendo o que haviam feito at ento, apenas em escala
maior. No entanto, ficou logo evidente que o mercado ao qual haviam se dedicado
at ento seria insuficiente diante da presso dos investidores por uma expanso
vigorosa expressada em termos de volume de lanamentos. Era preciso encontrar
novos mercados.
13Uma das solues residiu em tirar proveito da abundncia de crdito habitacional
para direcionar investimentos para estratos de renda que outrora careciam de
acesso casa prpria. A expanso das linhas de financiamento seja com recursos
de poupana, seja devido implementao do programa Minha Casa Minha Vida
ao comprador da casa prpria permitiram que famlias com renda mais baixa (de 3
a 5 salrios mnimos, por exemplo) acessassem o mercado imobilirio, e muitas
empresas passaram a atuar nesse segmento (Shimbo, 2010; Castro, Shimbo,
2010; Fix, 2011).

5 Vale frisar que em alguns casos no houve perda de participao relativa da regio
metropolitana d (...)

14Outra direo de diversificao foi a disperso territorial. A maior parte das


empresas em questo restringia seu raio de operao a uma ou a poucas cidades
do pas e, com exceo da MRV, todas elas atuavam prioritariamente na regio
metropolitana de So Paulo. A necessidade de encontrar novas oportunidades de
investimento para cumprir as metas prometidas aos novos acionistas forou essas
empresas a iniciarem operaes em outros mercados regionais. Resultou disso um
ganho de participao relativa importante de outros estados, combinado com uma
perda de participao relativa da regio metropolitana de So Paulo na composio
do investimento das empresas, um processo ilustrado abaixo pela discriminao,
por regio, dos lanamentos de duas incorporadoras (ver Tabelas 2 e 3) 5. Alm
disso, algumas das empresas notadamente MRV, PDG, Cyrela (ver Mapa 1) e

Gafisa, as maiores atingiram um grau de pulverizao pronunciado, atuando


muitas vezes em mais de quinze estados da federao.
Tabela 2 PDG Realty VGV lanado em 2007 e 2010 por regio

Regio

2007

2010

So Paulo (capital)

49.0%

22.1%

So Paulo (interior)

33.0%

21.7%

Rio de Janeiro

15.0%

10.1%

Nordeste

0.0%

8.1%

Sul

0.0%

10.9%

Sudeste (outros)

3.0%

2.3%

Norte

0.0%

11.6%

Centro-Oeste

0.0%

12.0%

Fonte: Relatrios trimestrais da PDG.


Tabela 3 Rossi VGV lanado em 2007 e 2010 por regio

Regio

2007

2010

So Paulo (Capital)

32.2%

16.0%

So Paulo (interior)

21.1%

22.0%

Rio de Janeiro

14.5%

6.0%

Rio Grande do Sul

12.5%

16.0%

Minas Gerais

0.0%

16.0%

Cear

0.0%

4.0%

Amazonas

0.0%

7.0%

Distrito Federal

0.0%

3.0%

Bahia

0.0%

2.0%

Outros

19.7%

8.0%

Fonte: Relatrios trimestrais da Rossi.

6 O estado de So Paulo o nico que se encontra segmentado em dois: a regio


metropolitana e o int (...)

Mapa 1 Distribuio geogrfica das unidades lanadas pela Cyrela em 2009 6

Aumentar Original (png, 146k)

Fonte: Relatrio anual da Cyrela.

15Em resumo, a abertura de capital, impulsionada pelo desejo das incorporadoras


de aproveitarem o incremento na demanda por imveis causado pelo surto de
crdito habitacional, desencadeou uma metamorfose das formas de atuao e das
estruturas administrativas das principais empresas do setor imobilirio. De um setor
predominantemente constitudo de pequenas e mdias empresas familiares, o
imobilirio tornou-se foco de decisiva presena de investidores financeiros
internacionais que passaram a exigir do setor uma postura bem mais agressiva em
termos de volume de lanamentos e disperso do investimento ou seja,
condizente com as expectativas de rentabilidade de fundos de aplicao coletiva.
Em apenas cinco anos, tanto os dados de lanamentos (seja em unidades, ou VGV)
quanto os de distribuio regional sofreram importante transformao, denotando a
rapidez das transformaes em foco. Nas pginas que seguem, procuramos
argumentar que a financeirizao, em sua relao com a produo do espao
urbano, pressupe e engendra uma articulao renovada entre as escalas
geogrficas constitutivas do processo urbano. As incorporadoras e construtoras
aparecem, aqui, como elos mediadores entre os movimentos volteis das finanas

globalizadas e a captura de rendas do solo urbano


decorrem da construo desses vnculos escalares
de que os nexos entre as escalas so um
constantemente contestados e redefinidos em
historicamente determinadas.

na escala local. As tenses que


servem de testemunho ao fato
produto social e podem ser
decorrncia de circunstncias

Produzindo vnculos escalares: tenses e


contradies

7 Esse termo, vale frisar, no empregado por todos esses autores, mas os sentidos das
mudanas em (...)

16A expanso vertiginosa dos negcios imobilirios no Brasil atual baseou-se, como
diversos pesquisadores vm insistindo nos ltimos anos, em uma metamorfose da
propriedade urbana que aponta para graus mais ou menos elevados de
flexibilizao (Pereira, 2006; Botelho, 2007; Fix, 2007; 2011; Volochko, 2008;
Miele, 2008)7. Essa flexibilizao tem como fundamento o aumento da liquidez dos
ativos de origem imobiliria. A criao de condies de maior liquidez pedra
angular do processo de financeirizao no que toca aos negcios urbanos, porque
permite que o investidor financeiro, notoriamente avesso a compromissos de longo
prazo (Braga, 1997; Chesnais, 2005), contorne alguns dos obstculos que se
atrelam inextricavelmente ao modus operandi do setor imobilirio e do mercado de
terras urbano, tais como seu enraizamento estrutural em condies locais muitos
especficas e o longo perodo de rotao. Uma vez tornado um ativo lquido, os
papis com lastro nos ganhos produzidos pelo mercado imobilirio podem ser
agregados ao portflio e s prticas muito peculiares de gesto desses portflios
de investidores institucionais (tais como seguradoras e fundos de penso) e
outros fundos coletivos de aplicao financeira (fundos de hedge, fundos mtuos,
etc). Em termos bastante gerais, poderia se afirmar, tendo em vista o que j foi
discutido at aqui, que a financeirizao, em conexo com os negcios com a
propriedade urbana, ampara-se na criao de uma arquitetura institucional e
financeira por intermdio da qual investidores financeiros tornam-se aptos a
capturar rendas do solo urbano geradas reiteradamente no movimento de produo
e reproduo dos espaos urbanos.
17O que tem sido menos explorado e/ou problematizado na literatura recente
refere-se ao fato de que a financeirizao exige e promove a construo ou
redefinio dos vnculos entre as escalas do processo social. Em outras palavras, o
xito maior ou menor das finanas em extrair rendimentos do processo de
produo do espao urbano depende da eficcia na construo de vnculos mais
duradouros entre agentes, processos e estruturas que predominam e/ou privilegiam
diferentes escalas geogrficas. A proposio implcita nessa hiptese de que no
apenas as escalas e os arranjos escalares so socialmente produzidos, mas tambm
de que esses arranjos podem ser reelaborados e redefinidos no contexto de
embates polticos, conflitos sociais ou reestruturaes econmicas, como reconhece
uma crescente bibliografia (Smith, 1992a; 1992b; Brenner, 2000; 2001; 2009;
Swyngedouw, 1997; 2004; Vainer, 2006). Mais do que isso, a produo de novos
arranjos entre as escalas geogrficas constitui um componente fundamental das

transformaes sociais, polticas e econmicas que, historicamente, repuseram as


condies de reproduo econmica do capitalismo, gerando uma configurao
relativamente estvel e duradoura para a continuidade da acumulao de capital e
para a ao dos distintos grupos e classes sociais (brenner, 2001). Com isso em
vista, pode-se reler a financeirizao do circuito imobilirio examinando a natureza
dos elos e relaes escalares construdos e as tenses e contradies que florescem
nesse processo.
18Para fins analticos, possvel discernir trs escalas predominantes no mbito do
processo de financeirizao dos negcios imobilirios urbanos. Esses trs nveis
escalares, e os agentes e processos a eles correlatos, esto sintetizados na Tabela
4. Algumas advertncias metodolgicas mostram-se, contudo, necessrias a fim de
prosseguir a discusso. A primeira refere-se aos limites desse tipo de
representao: uma importante e crescente literatura vem atentando para a
necessidade de se pensar as escalas de forma processual e dinmica, priorizando o
discernimento dos vnculos sempre provisrios e contraditrios entre os nveis
escalares em vez de entender as escalas como nveis estticos e quase ontolgicos
da ao social. Nesse sentido, preciso ter conscincia desses limites de
representao, porque uma tabela nunca d conta de representar de modo
satisfatrio a complexidade dos elos, articulaes e tenses entre as escalas
discernidas. Ela serve apenas como ponto de referncia analtico. A segunda
advertncia remete ao fato de que nem sempre certos agentes e processos podem
ser nitidamente circunscritos em termos de um determinado nvel escalar. Para citar
um exemplo, alguns dos bancos nacionais que desempenham um papel primordial
em financiar a aquisio da casa prpria no cenrio atual extravasam as fronteiras
nacionais, de modo que poderiam, possivelmente, ser entendidos como agentes
globais. O mesmo vale, por exemplo, para proprietrios de terrenos na escala local:
alguns deles podem ser, na verdade, empresas que possuem interesses que vo
muito alm da escala local. Feitas essas ressalvas, contudo, parece interessante
identificar esses agentes e seus nveis escalares como um passo inicial para
entender a complexa articulao de escalas produzida pela financeirizao.

8 O trabalho de campo beneficiou-se de uma parceria com dois colegas de Doutorado do


Laboratrio de (...)

19No que segue, identificaremos e discutiremos algumas articulaes entre esses


nveis e as tenses que emergiram tendo como base em pesquisa de campo
realizada em So Paulo e em Porto Alegre entre 2011 e 2012. Os levantamentos de
campo consistiram em entrevistas realizadas com analistas de mercado,
empresrios do setor imobilirio e dirigentes de entidades de classe entre Setembro
de 2011 e Abril de 2012, bem como em levantamentos de dados coligidos por
institutos de pesquisa e entidades do setor imobilirio e publicaes setoriais 8.
Tabela 4 Dimenses escalares da financeirizao do espao urbano

Aumentar Original (jpeg, 184k)

Fonte: Elaborao do autor.

20As articulaes entre as escalas global e a nacional, por exemplo, colocam-se de


inmeras formas em relao ao fenmeno em discusso e seria impossvel discutir
todas essas formas. Tendo como foco as incorporadoras e construtoras, parece
pertinente iluminar, para pensar a articulao entre esses dois nveis, quais so as
circunstncias econmicas, polticas e institucionais que possibilitam que grandes
investidores financeiros fundos de penso, fundos de hegde, private equity, etc, a
maioria com sede nos pases avanados agreguem papis emitidos pelas
incorporadoras nacionais (fundamentalmente aes e debntures) ao seu portflio
de aplicaes de abrangncia global, forjando, assim, conexes entre agentes e
processos posicionados em nveis escalares diferentes.
21Em um plano mais abrangente, o requisito primordial para esse desdobramento
repousa sobre a construo, pelo Estado, de um ambiente mais receptivo aos fluxos
financeiros internacionais. A elaborao dessa atmosfera favorvel aos fluxos
financeiros exigiu um firme compromisso do Estado brasileiro em implementar uma
gama de reformas que alinhassem o pas de forma inequvoca a um receiturio
poltico neoliberal, em voga nos principais pases hegemnicos desde a dcada de
1980. Nesse sentido, era preciso, aos olhos dos grandes investidores financeiros,
no apenas remover todas as restries e entraves aplicados entrada e sada de
capitais de curto prazo, como tambm era necessrio que o Estado brasileiro

demonstrasse um decisivo comprometimento com a reduo das taxas de inflao


mediante a utilizao dos instrumentos de poltica monetria e fiscal. O marco
simblico dessa virada foi representado pelo governo de Fernando Henrique
Cardoso, que logrou implementar um amplo programa de reformas do Estado
(privatizaes, cortes de gastos pblicos, abertura comercial, liberalizao
financeira, etc) que apontam, de inmeras formas, para formas de gesto poltica
mais sensveis aos interesses de investidores financeiros. Mas esse processo, na
verdade, possui um horizonte mais largo, e nesse sentido o governo petista precisa
ser visto, em inmeros aspectos, como uma continuidade em relao ao modelo
institudo anteriormente. O que importa sublinhar o protagonismo do Estado
brasileiro em transformar o pas no que Leda Paulani (2008) designou criticamente
por plataforma de valorizao do capital financeiro internacional, criando as
estruturas institucionais que geram confiana nos grandes investidores financeiros
para investir em um mercado perifrico ou emergente, no jargo ideolgico do
mercado de capitais.

9 Cf.http://www.bmfbovespa.com.br/empresas/pages/empresas_novo-mercado.asp.

22No que se refere particularmente articulao dos investidores com as


incorporadoras, o cerne do problema consiste em saber que parmetros e critrios
os investidores utilizam para tomar decises acerca de adquirir, reter ou se desfazer
dos papis do setor imobilirio. Aqui a articulao passa pela necessidade de
produzir padronizaes que permitam que o investidor avalie da forma mais
objetiva possvel a pertinncia de se investir na empresa em questo, comparandoa com outras do mesmo setor ou de outros setores e pases. Uma dessas
padronizaes diz respeito aos parmetros de governana corporativa que
instituies multilaterais como o Banco Mundial tm procurado disseminar nos
pases perifricos. A governana corporativa refere-se, no meio empresarial, a um
conjunto de diretrizes que norteiam as prticas administrativas e contbeis das
empresas com o fito de aumentar a transparncia dessas empresas aos olhos dos
investidores. Como diversos autores ressaltam, a definio e o contedo desses
parmetros refletem o poder que os investidores institucionais adquiriram sobre as
prioridades e estratgias das empresas no capitalismo atual, fazendo prevalecer
condutas administrativas que do primazia criao de valor para o acionista
(shareholder value) em detrimento de um planejamento de mais longo prazo
(Lazonick; OSullivan, 2000; Farnetti, 1998; Soederberg, 2003). Os procedimentos
administrativos e de divulgao de resultados exigidos das empresas para serem
listadas no Novo Mercado Bovespa um padro de listagem criado em meados da
dcada de 2000 que constitui, segundo a bolsa, o nvel mais elevado de
governana corporativa9 incorporam decisivamente esses parmetros. Alm
disso, uma vez que abrem seu capital na bolsa, as decises administrativas das
empresas so cuidadosamente examinadas por agncias internacionais de avaliao
de risco, como Standard & Poors e Moody, que concedem um score que expressa o
grau de comprometimento das empresas com a governana corporativa (ver Tabela
4).

10 Utilizaremos, aqui, as entrevistas mencionadas apenas como fonte de informao.


Evidentemente que (...)

23Contudo, mesmo aps a adeso das incorporadoras a essas diretrizes


internacionais, persistiram desencontros entre as expectativas e critrios adotados
pelos investidores e as prticas de negcios que caracterizam o setor imobilirio no
Brasil, e aqui que se pode visualizar algumas tenses que podem ser lidas em
termos de relaes interescalares10. Como Kevin Gotham (2006; 2009) ressalta, o
setor imobilirio particularmente propenso a toda sorte de opacidades que
dificultam sobremaneira sua converso em um ativo financeiro dotado de liquidez.
Particularmente relevante seu enraizamento profundo em condies regionais e
locais muito especficas, referentes dinmica de localizao particular que cada
mercado regional possui e insero que determinada empresa possui em uma teia
densa de relaes composta por diferentes agentes atuando nesses mercados
locais. Diferentemente de um produto industrial homogneo como um automvel,
no caso da moradia um indicador como volume de produo no fornece uma
informao confivel sobre as receitas e a lucratividade de uma empresa. Duas
empresas com o mesmo volume de produo e mesmos custos de construo
podem ter resultados completamente diferentes dependendo da qualidade dos
negcios que se envolveram nas diferentes regies em que atuam. Essas
circunstncias geram uma incerteza, da parte do investidor financeiro, quanto aos
critrios corretos a serem adotados para avaliar uma empresa e seu desempenho.
Essa incerteza se exprimiu, no Brasil, em uma volatilidade dos critrios dos
investidores para avaliar o setor, induzindo as empresas a erros de avaliao,
decises precipitadas e posturas especulativas. Em uma entrevista com uma
analista do mercado imobilirio do Secovi/SP, Ana Maria Castelo, a entrevistada
observa esse desencontro:

11 Entrevista realizada em 24/10/2011 em So Paulo.

uma parte a do impacto dos mercados [nas] grandes cidades [veio com] essa necessidade
de gerar resultados. Os investidores no sabiam muito para onde olhar. Existia j um
histrico de acompanhar a empresa, empresas da indstria, empresas de servios, mas o
setor da construo [...] era um setor novo dentro do mercado de capitais. Ento, que
parmetro usar? E a nessa incerteza, um dos parmetros que eles comearam a usar foi o
banco de terrenos. Ah, voc tem um banco de terrenos bom significa que vai lanar, e a as
empresas comearam a correr pra formar esse banco de terrenos, j com o incio a da
subida do preo dos terrenos11.

24De forma semelhante, um dos diretores de incorporao da Brookfield S.A., Jos


de Albuquerque, afirma que:

12 Guidance uma espcie de planejamento anual no qual as empresas indicam sua


inteno em termos de(...)
13 Entrevista realizada em 06/10/2011, em So Paulo.

as empresas do setor imobilirio eram empresas mais familiares e quando teve a moda dos
IPOs [Initial Public Offering, a abertura de capital em bolsa] a nos anos 2006, 2008, vinte
empresas correram para abrir capital, viraram capital aberto, Novo Mercado [Bovespa]. S
que a Novo Mercado aquela histria, tem regras que o setor imobilirio no estava
acostumado e [que] o mercado no estava acostumado. Ento a primeira histria pra
situao subir, o resultado trimestral era quanto de VGV [Valor Geral de Vendas] voc vai
lanar, guidance12 do ano, guidance do ano. [...] Depois comearam: o que voc tem
de landbank [banco de terrenos], o que voc tem de landbank, quem tem o

melhor landbank o melhor do mundo e tal. Quer dizer, nem os mercados financeiros
entendiam as companhias e muito menos as companhias entendiam o mercado financeiro 13.

25A necessidade de satisfazer as demandas dos investidores respondendo s suas


expectativas levou muitas empresas a se precipitarem em uma compra desenfreada
de terrenos quando os investidores olhavam com especial apreo para o volume do
banco de terrenos de cada empresa como indicador de rentabilidade futura. Isso
ocorreu principalmente nos dois primeiros anos aps a abertura de capital na bolsa
(entre 2007 e 2009). Algumas empresas foram particularmente prejudicadas por
essa postura: quando a crise financeira de 2008 se traduziu em uma escassez
temporria de financiamento externo via mercado de capitais, essas empresas
tinham muito capital imobilizado na forma de terrenos, o que tornou
particularmente difcil continuar financiando as atividades. Da que muitas delas
foram foradas a diminuir drasticamente o volume de lanamentos e mesmo
liquidar parte de seu banco de terrenos, a fim obter recursos lquidos para honrar
seus pagamentos o que explica a queda rpida dos lanamentos da Gafisa em
2009 (Ver Tabela 1). Outras ainda foram adquiridas por empresas maiores em
situao financeira melhor. A diretora de relaes com investidor da Even, Ana
Paula Barizon, demonstra, tambm, uma percepo de que o mercado financeiro
dita parmetros que muitas vezes so inadequados realidade do setor, mas faz
questo de colocar a sua empresa como uma das que no se dobraram ao poder
acionista:

14 Entrevista realizada em 27/10/2011, em So Paulo.

a gente at brinca que tem as modas do mercado financeiro, ento l na poca do IPOs
[abertura de capital], o mercado financeiro queria que todo mundo fosse pra tudo quanto
lugar, diversificasse a atuao em mil estados, lanasse pra caramba, e a Even sempre teve
um perfil mais conservador. A gente at acredita que a ao da Even sempre teve um leve
desconto a, por conta da postura mais conservadora do nossomanagement e da nossa
estratgia. [] O mercado financeiro [] mais de modismo, ento l em 2007 [...] a moda
era lanar, lanar, lanar. Ento quanto maior o guidance que as empresas davam, mais o
mercado gostava e acabava achando que aquela empresa ia dar grande retorno [] E agora
o que a gente v do mercado que a grande menina dos olhos gerao de caixa. [...]
Quanto mais cedo uma empresa puder se tornar caixa positivo, o que eles esto olhando
agora. [...] [A] Even muito focada na sua estratgia interna e o mercado financeiro tem os
modismos14.

26A vinculao entre a escala global, representada aqui pelos grandes fundos de
aplicao empenhados em compor uma carteira diversificada de ativos, e a escala
nacional, onde predominantemente atuam, desde a abertura de capital em 2006/7,
as grandes incorporadoras brasileiras, depende, portanto, de condies polticas,
econmicas e institucionais que fazem dos papis emitidos pelo setor imobilirio
ativos atraentes (ou seja, lquidos, seguros e rentveis) para os grandes fundos
globais. O que est em jogo a necessidade de uma sintonizao entre as
expectativas e temporalidades que definem a gesto financeira dos grandes fundos
de aplicao e a natureza particular do setor no qual investem no caso do
imobilirio, um setor com uma lgica espao-temporal bastante particular. Mas esse
empenho por sintonizao, por exprimir na maior parte vezes o poder assimtrico
existente entre os investidores e as empresas, resulta em contradies que podem
emergir de inmeras formas e que podem colocar em xeque as relaes forjadas

entre esses agentes e processos predominantes em escalas diferentes. Como


ilustramos aqui brevemente, no caso brasileiro houve desacertos e desencontros
entre as expectativas e prioridades dos investidores e aquelas das
incorporadoras/construtoras, acarretando em problemas para algumas empresas
em particular, decorrentes de saltos especulativos, e/ou desvalorizaes dos papis
das incorporadoras que no seguiram risca as injunes dos novos acionistas.

15 Aqui convm uma ressalva: nem todas as empresas que dispersaram seus
investimentos pelo pas o fiz (...)

27Um segundo aspecto do processo de financeirizao do imobilirio no Brasil


refere-se criao de relaes econmicas entre as empresas nacionais e
empresas associadas/parceiras, a maioria das quais atuam na escala
urbana/local15. O que se colocou aps a abertura de capital para as grandes
incorporadoras foi, como vimos, uma presso por expandir rapidamente o volume
de lanamentos a fim de satisfazer as expectativas de crescimento dos novos
acionistas. Essa necessidade logo revelou a insuficincia do mercado de So Paulo
mercado de origem para a maior parte das incorporadoras para contemplar as
metas visadas, o que impeliu as empresas a se dispersarem regionalmente, seja
por meio da aquisio de empresas menores, seja por meio de parcerias com
incorporadoras locais ou, finalmente, mediante a abertura de escritrios regionais.
Essa expanso, contudo, trouxe tona o fato de que existe uma srie de riscos
atrelados tentativa de coordenao de investimentos pulverizados por todo o
territrio nacional.
28Uma dessas dificuldades refere-se prticas administrativas e capacidades
tcnico-operacionais dos parceiros com os quais as grandes incorporadoras
contaram para se irradiar pelo territrio nacional. Muitos desses parceiros,
convencionalmente pequenas empresas familiares, simplesmente careciam das
condies tcnicas e econmicas exigidas para construir empreendimentos na
quantidade e qualidade requerida pelas grandes empresas. Tambm faltavam a
essas empresas o rigor das prticas de contabilidade e administrao que eram
exigidas, pelos investidores financeiros, das empresas de capital aberto. Isso
resultou, em inmeros casos, em extravasamento dos custos previstos e queda na
rentabilidade dos empreendimentos nas regies distantes. O analista de
investimentos do Banco do Brasil, Wesley Pereira, observa, no contexto da
expanso regional, que
[] as incorporadoras [so] baseadas em trs grandes segmentos: incorporao, construo
e vendas. A incorporao entra na parte do projeto, na parte do terreno e tal. A construo
a engenharia, propriamente dita e vendas a parte de corretagem. Ento [as construtoras]
viram que na parte de incorporao elas tinham estrutura suficiente para prospectar um
terreno e fazer um projeto. S que para construir, elas optaram por construir via parcerias.
Ento em um ambiente aquecido de mo de obra, essas parcerias foram se encarecendo,
mais do que o previsto nos contratos.

29Logo em seguida, o entrevistado complementa:

16 Entrevista realizada em 21/10/2011, em So Paulo.

30As empresas comearam a incorrer em custos de obra mais altos do que aqueles
previstos no projeto, [...] por conta do fluxo mesmo, do risco imobilirio, do risco
da carncia de mo de obra, da carncia de engenheiros, ento aquele custo que
era 100, virou 150. Se a rentabilidade do projeto foi apertada, antes do
lanamento, e este custo estourou em 50%, existe uma forte probabilidade daquele
empreendimento no ser rentvel ou da rentabilidade dele estar comprometida. Por
que estourou [o custo]? Porque os contratos foram feitos por meio de parcerias e as
empreiteiras locais, [...] que so dessas regies aonde a empresa no tinha
atuao. Elas comearam a chamar de volta a empresa dizendo que no tm
condies de absorver este custo de contrato. [Ento] os contratos foram tendo
aditivos, as clusulas de reajuste podem no ter sido acordadas. [...] Ento as
empresas comearam a enfrentar problemas de custo16.
31A diretora de relaes com investidores da Even, Ana Paula Barizon, coloca o
problema de forma anloga, embora com algumas nuances diferentes. Falando
sobre a postura que a empresa tomou em relao disperso regional, a
entrevistada assevera que:

17 Entrevista realizada em 27/10/2011, em So Paulo.

[] em 2008, quando veio a crise, a gente contratou uma consultoria externa pra definir um
plano estratgico mais focado [...] E essa consultoria desenhou um planejamento estratgico
junto com omanagement aqui da Even, [...] aonde eles definiram que eles no iam atuar em
outros estados seno Rio de Janeiro, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e So Paulo. Por qu?
Porque [a] gente acredita [...] que o Brasil um pas continental, ento, pra voc ter
eficincia na sua atuao no lugar, voc tem que ter relevncia naquele lugar. Ento, a gente
no acredita que voc fincar uma bandeirinha em cada estado, levantar um empreendimento
em cada estado, vai ser eficiente. O que a gente acredita que se voc tiver relevncia num
mercado os melhores terrenos acabam vindo pra voc, os melhores talentos acabam vindo
pra voc, voc tem conhecimento do mercado local, voc consegue se antecipar a
demandas, algumas mudanas de comportamento da demanda 17.

32Um ponto adicional colocado nesse ltimo excerto refere-se ao fato de que os
riscos decorrem no apenas das insuficincias tcnicas e operacionais das empresas
parceiras, mas tambm do desconhecimento de certas peculiaridades dos mercados
regionais. Como explica Michael Ball (1983), para que uma incorporadora tenha
xito em determinado mercado, preciso que ela consiga se inserir capilarmente
em uma trama densa de relaes sociais que envolve inmeros agentes locais
(proprietrios de terra, planejadores, pequenas construtoras, polticos, etc) ligados
ao circuito imobilirio. Essa insero, que s concebvel quando uma empresa se
dispe a operar de forma mais sistemtica e contnua em uma regio (da a ideia de
relevncia), o que permite construir as bases econmicas para uma atuao
mais rentvel adquirindo os melhores terrenos em contato cotidiano com
potenciais vendedores, atraindo talentos ao participar mais ativamente do mercado
de trabalho local, identificando demanda potencial ao aperfeioar o conhecimento
da dinmica local de usos do solo, etc.
33Os problemas enfrentados por algumas empresas nesse processo de acelerada
disperso territorial terminaram por for-las a recuar e reconcentrar novamente
investimentos no Sudeste, o plo nacional da acumulao de capital so os casos,
notadamente, da Cyrela e Gafisa. Isso no deve ser interpretado como um

movimento inexorvel, que sinalizaria uma reverso absoluta da tendncia


disperso territorial afinal, empresas como PDG e MRV no modificaram tanto
suas polticas de disperso justamente por no terem enfrentado os mesmos
problemas. Antes, preciso interpretar os percalos de algumas incorporadoras
como expresso de contradies que emergem da tentativa de articular as escalas
nacional e local dos negcios com a propriedade, um desdobramento do movimento
de financeirizao do imobilirio na medida em que decorrem da demanda por
expanso dos novos acionistas. Deve-se insistir, portanto, no fato de que esses
arranjos escalares, que constituem uma dimenso central do processo de
financeirizao dos negcios imobilirios, comportam formas de tenso e
instabilidade que exprimem, em ltima anlise, as dificuldades de compatibilizar
processos e agentes cujos horizontes e lgicas espao-temporais de ao so
marcadamente dissonantes.

Consideraes finais
34A financeirizao do circuito imobilirio teve como requerimento bsico a
construo e/ou aprimoramento de canais por intermdio dos quais os grandes
investidores financeiros internacionais puderam, de forma cada vez mais eficaz e
sistemtica, se apoderar dos rendimentos produzidos pela reestruturao do espao
urbano e regional no Brasil. A criao desses canais pressupe uma complexa
arquitetura econmica e poltico-institucional, sugerindo que a presena do Estado
aqui indispensvel. Alm disso, para que os grandes investidores financeiros
notadamente, os grandes fundos coletivos de aplicao e os assim chamados
investidores institucionais pudessem se interessar pelo mercado imobilirio
urbano, foi necessrio criar mecanismos para flexibilizar a propriedade imobiliria
urbana, metamorfoseando essa ltima em papis (recebveis imobilirios, cotas de
fundos de investimento imobilirio, aes de incorporadoras etc) negociveis em
mercados secundrios regulados e supervisionados pelo Estado.
35 O que pretendemos demonstrar nesse artigo que a financeirizao dos
negcios imobilirios dependeu, tambm, para seu xito, de um rearranjo escalar
do processo de urbanizao. Em outras palavras, a financeirizao envolveu a
criao e/ou redefinio das relaes travadas entre as escalas global, nacional e
local, um processo que necessariamente contraditrio. Procuramos colocar em
foco, aqui, algumas das contradies que permeiam essa articulao entre as
escalas no processo de financeirizao do circuito imobilirio, centrando a anlise
em dois momentos: no nvel dos vnculos entre o global e o nacional, em que
destacamos as tenses que decorreram da inconstncia e incongruncia dos
critrios mediante os quais os investidores financeiros internacionais tm avaliado o
desempenho das grandes incorporadoras brasileiras; e no nvel dos vnculos entre o
nacional e o local, em que observamos os obstculos enfrentados pelas grandes
incorporadoras, no mbito de sua poltica disperso territorial, que decorreram de
sua associao com empresas familiares locais com pouca experincia ou
capacitao para conduzir negcios no volume e na qualidade requerida pelas
parceiras maiores. Trata-se, portanto, de uma configurao escalar que altamente
instvel porque contm diversas fissuras, embora essa instabilidade no tenha
atingido um ponto de ruptura.

36Convm lembrar, finalmente, que os processos sociais de produo e rearranjo


de vnculos escalares medeiam, e ao mesmo tempo so mediados, por relaes de
poder, de tal forma que a reconfigurao de hierarquias escalares produz
geografias e coreografias de incluso/excluso e dominao/subordinao que
conferem poder a certos atores, alianas e organizaes em detrimento de outras
(Brenner, 2009, p. 73). Alm disso, as hierarquias escalares podem operar no
apenas como arenas para lutas por poder social, mas tambm como objetivos
[dessas lutas] na medida em que essas hierarquias escalares so desafiadas e
perturbadas no curso das lutas e conflitos sociopolticos por posicionalidade
(Brenner, 2009, p. 73). Logo, preciso ver o arranjo escalar aqui discutido como
uma configurao que exprime, em ltima anlise, o poder adquirido pelos grandes
investidores institucionais e fundos de aplicao financeira de ditar os rumos do
desenvolvimento da economia capitalista e, cada vez mais, tambm da urbanizao
nas ltimas dcadas. Uma vez que se deseje confrontar as condies econmicas e
sociais que reduzem as metrpoles brasileiras a extensos campos para valorizao
de capitais na esfera financeira, acentuando processos de segregao e
fragmentao socioespacial, necessrio colocar em pauta a construo de
arranjos escalares fundamentalmente diferentes, mais afinados com o que Henri
Lefebvre (2001) entendia por direito cidade.
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Notas
1 Para um estudo mais pormenorizado dessas mudanas, ver Royer (2009). Botelho (2007)
e Fix (2011) tambm oferecem uma descrio e anlise dessas transformaes.
2 A securitizao diz respeito transformao de um contrato de dvida em um papel
negocivel em mercados secundrios. Os CRIs so ttulos que possuem rendimento derivado
do pagamento das prestaes (principal mais juros) das famlias que contraem emprstimos
habitacionais.
3 Estrangeiro leva 72,5% das aes vendidas pela Rossi. O Globo, Rio de Janeiro,
15/10/2009.
4 VGV uma forma utilizada pelas incorporadoras para contabilizar seu produto. Refere-se a
soma do valor potencial de todos os empreendimentos lanados.
5 Vale frisar que em alguns casos no houve perda de participao relativa da regio
metropolitana de So Paulo, e sim uma disperso do restante dos lanamentos da empresa
por um nmero maior de estados da federao.

6 O estado de So Paulo o nico que se encontra segmentado em dois: a regio


metropolitana e o interior.
7 Esse termo, vale frisar, no empregado por todos esses autores, mas os sentidos das
mudanas em curso esto, de uma forma ou de outra, ilustrados nessas diferentes
pesquisas.
8 O trabalho de campo beneficiou-se de uma parceria com dois colegas de Doutorado do
Laboratrio de Geografia Urbana da USP: Csar Simoni dos Santos e Svio Augusto Miele. A
cooperao envolveu a realizao de entrevistas, coleta de dados e, principalmente, um
debate contnuo sobre a natureza do processo de produo do espao das metrpoles atuais,
que contribuiu muito para algumas das reflexes desse artigo.
9 Cf. http://www.bmfbovespa.com.br/empresas/pages/empresas_novo-mercado.asp.
10 Utilizaremos, aqui, as entrevistas mencionadas apenas como fonte de informao.
Evidentemente que as percepes dos entrevistados esto imbudas de representaes que
so a traduo subjetiva do domnio prtico que esses agentes possuem da estrutura social
na qual se encontram imersos. Por isso, sua viso de mundo tende, inevitavelmente, a
naturalizar

as

relaes

sociais

que

conformam

sua

prtica

cotidiana

ignorar

manifestaes que expressam as contradies que essas relaes encerram. Depreende-se,


da, que deve ser mantido um distanciamento crtico dessas representaes, que no podem,
absolutamente, nortear a argumentao. Vale lembrar, alm disso, que a discusso levada a
cabo, aqui, tambm dependeu de extensa pesquisa em fontes como publicaes setoriais e
peridicos econmicos.
11 Entrevista realizada em 24/10/2011 em So Paulo.
12 Guidance uma espcie de planejamento anual no qual as empresas indicam sua
inteno em termos de lanamentos, vendas, etc.
13 Entrevista realizada em 06/10/2011, em So Paulo.
14 Entrevista realizada em 27/10/2011, em So Paulo.
15 Aqui convm uma ressalva: nem todas as empresas que dispersaram seus investimentos
pelo pas o fizeram mediante o estabelecimento de parcerias com empresas locais, algumas
optando, ao invs disso, por abrir sucursais ou escritrios regionais responsveis por gerir os
negcios em diferentes mercados. Isso no significa, contudo, que no esteja em questo
aqui um processo de articulao entre nveis escalares distintos: toda incorporadora que
deseje expandir territorialmente seus negcios acabar por defrontar-se com a necessidade
de lidar com uma mirade de circunstncias econmicas e sociais que diferenciam
enormemente os mercados onde atua. Seu xito ou fracasso no processo de expanso
regional repousa, fundamentalmente, sobre sua capacidade de ser suficientemente flexvel
para enfrentar essas circunstncias diferenciadas encontradas na escala local.
16 Entrevista realizada em 21/10/2011, em So Paulo.

17 Entrevista realizada em 27/10/2011, em So Paulo.

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ndice das ilustraes

Ttulo

Crdit
os
URL

Fichei
ro

Ttulo

Crdit
os
URL

Fichei
ro

Mapa 1 Distribuio geogrfica das unidades


lanadas pela Cyrela em 20096

Fonte: Relatrio anual da Cyrela.

http://confins.revues.org/docannexe/image/8494/img1.png

image/png, 146k

Tabela 4 Dimenses escalares da


financeirizao do espao urbano

Fonte: Elaborao do autor.

http://confins.revues.org/docannexe/image/8494/img2.jpg

image/jpeg, 184k

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Para citar este artigo


Referncia eletrnica
Daniel de Mello Sanfelici, A financeirizao do circuito imobilirio como rearranjo escalar do
processo de urbanizao , Confins [Online], 18 | 2013, posto online no dia 17 Julho 2013,
consultado o 15 Novembro 2014. URL : http://confins.revues.org/8494 ; DOI :
10.4000/confins.8494

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Autor
Daniel de Mello Sanfelici
Doutorando em Geografia Humana, Universidade de So Paulo
(USP)danielsanfelici@gmail.com