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CASOSPRCTICOSDEDERECHOCIVILIII

DERECHOSREALES,PROPIEDADYPOSESIN

PROF.DR.FRANCISCOOLIVABLZQUEZ
UNIVERSIDADPABLODEOLAVIDE,DESEVILLA
1. Doa Lucrecia no poda creerlo. Su hijo Manuel, de 45 aos, por fin se
casaba con Amparo, su novia de la adolescencia. Tan contenta estaba por la
noticia que decidi cederle de manera gratuita a la pareja una vivienda que
tena en el centro de Oviedo para que iniciaran all su nueva vida. Los dos
primeros aos de matrimonio transcurrieron con toda normalidad. Amparo
acometi en la vivienda una serie de reformas que consider importantes:
cambiar el viejo suelo de mrmol por un clido parquet, ampliar el saln
aprovechando el espacio de la intil terraza, alisar y pintar las paredes as
como remodelar por completo la obsoleta instalacin elctrica. Todas las
reformas fueron pagadas con el legado de 60.000 que Amparo recibi de
su abuelo fallecido. Sin embargo, al cuarto ao Amparo le comunic a su
marido que quera divorciarse y, en tal sentido, le present un convenio
regulador propuesto por su abogado en el que, entre otros extremos, se
prev que ella sea la adjudicataria de la vivienda familiar. Manuel, sumido
en una enorme tristeza, firma el convenio regulador que sanciona la
extincin de su matrimonio. Doa Lucrecia recrimina a su hijo que haya
tolerado que su ex mujer se quede en su casa, y le anuncia su intencin de
hacer todo lo posible por expulsar a Amparo de la vivienda. Contesta a las
siguientes preguntas:
a) Qu tipo de posesin detentaban Manuel y Amparo sobre la vivienda
de Doa Lucrecia?
b) Detenta Doa Lucrecia alguna posesin sobre la vivienda?
c) Doa Lucrecia, con la finalidad de echar a Amparo, contrata a un
cerrajero para que cambie la cerradura de la casa. Puede hacer tal
cosa?
d) Si fueras Amparo, qu haras desde un punto de vista jurdico,
claro est- para defenderte frente a la accin de Doa Lucrecia?
e) Si fueras Doa Lucrecia, qu accin o acciones- interpondras para
recuperar el piso? Justifica suficientemente la respuesta.
f) En caso de que la accin de Doa Lucrecia prosperara, podra
Amparo recuperar la inversin que realiz en la vivienda?
g) En qu momento exacto entr Amparo en posesin del legado de su
abuelo?
2. Don Alfredo es un viticultor vallisoletano de enorme reconocimiento que
posee la que ha sido considerada como una de las fincas de mayor
produccin y calidad de la zona: La pucelana. Los tres hijos de Don Alfredo
pugnan en silencio por ser los destinatarios testamentarios de dicha finca.
Sin embargo, Don Alfredo sorprende a todos cuando anuncia que dona la
finca a su sobrina Claudia, ingeniera agrnoma, con la condicin de que no
venda jams la misma.
a) La clusula incluida en el contrato de donacin puede calificarse de
prohibicin de disponer real u obligacional? Razona la respuesta.
b) Excede los lmites legales dicha prohibicin de disponer?

c) La legislacin vigente determina un mnimo de hectreas de cultivo


obligatorias para la finca. Desde el punto de vista de la teora de los
lmites y limitaciones, podras calificar a la citada obligacin de
cultivo mnimo?
3. Cuando Laura le vendi a Pedro una parte separada de su propiedad
originaria le reconoci el derecho a acceder en coche a travs de su finca, ya
que el trozo adquirido por Pedro no tena acceso directo a una carretera
pblica. Pasado un ao Laura descubre que Pedro no slo transita por su
finca, sino que incluso aparca de forma estable en su propiedad. Laura
considera que Pedro se ha extralimitado de manera clara, ya que en el
contrato de compraventa nada se deca sobre un posible derecho de
aparcamiento.
a) Cmo se llama el derecho real que Laura reconoci a favor de
Pedro? Qu tipo de derecho real es?
b) Qu puede hacer Laura para impedir que Pedro aparque en su finca
c) Pedro, por su parte, considera que l posee el derecho de aparcar
sobre la finca de Laura, ya que ha transcurrido un ao sin que Laura
haya hecho nada por evitarlo. Tiene razn?
4. Alfonso tiene una casa adosada con un pequeo jardn en la parte trasera.
Hace tiempo que quiere construir una prgola que le proteja del calor en
verano, pero se encuentra con un problema: la prgola tiene que apoyarse
necesariamente en el muro que separa su propiedad de la de su vecino, y no
sabe si ese muro puede tocarse. Contesta a las siguientes preguntas:
a) El muro que separa ambas propiedades, cmo se llama? Califcalo
de acuerdo con la teora de los lmites y limitaciones de la propiedad.
b) De quin es la propiedad sobre ese muro?
c) Puede construir Alfonso la prgola? Incluso cuando ello implique
tener que alzarlo 50 centmetros ms?
5. Doa Claudia es una mujer anciana que ha decidido vender la hermosa villa
rstica en la que naci y vivi durante prcticamente todos los aos de su
vida. Puesto que es una mujer piadosa y creyente decide vendrsela a la
Iglesia, con la finalidad de que sta la emplee para sus fines pastorales. El
20 de abril de 2002 se eleva a pblico ante Notario el contrato de
compraventa, pero no llega a inscribirse en el Registro de la Propiedad por
negligencia del propio Notario, que olvid enviar el contrato al Registrador.
En enero de 2006 la Iglesia vende la casa a un empresario que pretende
construir una urbanizacin. Es entonces cuando Doa Claudia se dirige
indignada contra el Obispo de su ciudad por haber incumplido el contenido
del contrato. El Obispo desconoce de qu le est hablando la seora, y sta
le ensea el contrato de compraventa en el que aparece la siguiente
clusula: La Iglesia se obliga a no vender a nadie la casa adquirida, en
tanto que sta slo puede formar parte de su patrimonio. Contesta a las
siguientes preguntas:
a) Pudo haberse inscrito dicha clusula en el Registro de la Propiedad?
b) Cules son las consecuencias que provoca el incumplimiento del
contrato por parte de la Iglesia?
6. Pedro es propietario de un apartamento que alquil a Ana en febrero de
2007. Nada ms entrar en el piso Ana se encuentra con un grave problema:
sus vecinos del piso de arriba son un grupo de estudiantes que no para de
hacer fiestas, impidindoles descansar por las noches. Por otro lado, Ana

lleva en la actualidad dos meses seguidos sin pagar el alquiler, a pesar de


que ha sido requerida muchas veces para que satisfaga la cuota mensual.
Pedro, que es abogado, sabe que la va del desahucio es muy compleja, ya
que el inquilino puede enervar y, adems, los juzgados estn muy saturados
de este tipo de pleitos. Por todo ello, decide interponer una accin civil para
recuperar su propiedad. Contesta a las siguientes preguntas:
a) Desde un punto de vista jurdico, cmo puede calificarse el
problema de las fiestas que hacen los vecinos?
b) Qu tipo de posesin tiene Ana sobre el piso?
c) Qu podra hacer Ana contra sus ruidosos vecinos?
d) Qu accin crees que quiere interponer Pedro? Crees que puede
prosperar?
7. Doa Claudia es una seora de 76 aos propietaria de cuatro pisos
situados en un edificio que construy en 1955 su padre, Don Eustaquio.
Ella habita en el 1 B, y acuciada por la crisis econmica decide vender a
una joven pareja el 2 A, a un precio inferior que el que habra querido,
pero con dos condiciones que considera completamente innegociables:
1, los compradores se obligan a no realizar ningn tipo de fiesta que se
prolongue ms all de las 12 de la noche; 2, los compradores se
comprometen a no vender el 2 A mientras Doa Claudia viva. Los
compradores deciden aceptar las condiciones y firman el contrato ante
Notario el 12 de enero de 2010, pero cuando dicho contrato es enviado al
Registro de la Propiedad el Registrador rechaza la inscripcin de ambas
clusulas. Respecto a la primera de las clusulas, afirma el Registrador
que l no ve por ningn lado la existencia de un derecho real conocido,
tpico y susceptible de inscripcin; con relacin a la segunda clusula,
dictamina que el ordenamiento jurdico actual le impide su inscripcin.
Teniendo en cuenta estos antecedentes, contesta a las siguientes
preguntas:
a) Ests de acuerdo con la afirmacin del Registrador, segn la cual
no puede inscribirse la primera clusula por no existir un derecho
real tpico y conocido? Razona suficientemente la respuesta.
b) Qu figura jurdica se incluye en la segunda clusula?
c) Teniendo en cuenta la teora de los lmites y limitaciones, cmo
calificaras a esta clusula?
d) Por qu crees que rechaza el Registrador la inscripcin de la
segunda clusula del contrato? Razona suficientemente la
respuesta.
e) Imagina que la pareja del 2 A vende el piso a un tercero estando
viva Doa Claudia, puede sta dirigirse contra el tercero para
exigirle que abandone el piso por el hecho de haberse vulnerado lo
establecido en la clusula segunda? Razona suficientemente la
respuesta.
f) En caso de que la respuesta a la pregunta anterior hubiera sido
negativa, qu le aconsejaras a Doa Claudia?
8. Desde que Juan Carlos acab sus estudios de arquitectura, en septiembre
de 2008, est buscando un estudio apropiado en el que instalarse para
ejercer su profesin, pero hasta el momento le ha sido imposible ya que,
por un lado, el alquiler no le conviene, puesto que siempre ha
considerado que el arrendamiento es antieconmico, y, por otro lado, la
adquisicin en propiedad le resulta imposible en funcin de los precios

que ha podido sondear. Su to Alfonso, igualmente arquitecto, un da le


llama por telfono desde Nueva York, donde se encuentra realizando un
mster, para darle una gran noticia: puesto que voy a estar durante
once meses en Nueva York, puedes usar mi estudio durante ese tiempo.
Juan Carlos no pierde el tiempo e inmediatamente se instala en el
despacho, si bien, puesto que lo encuentra algo triste, decide cambiar su
distribucin interna, eliminando los tabiques y sustituyndolos por
planchas de cristal que dejan pasar la luz del sol. A los tres meses de
encontrarse trabajando en el estudio descubre con estupor cmo estn
apareciendo algunas grietas, ciertamente preocupantes, en algunas
paredes del estudio, probablemente provocadas, intuye, por las
vibraciones que provoca una tuneladora que est construyendo una
nueva va de metro en los aledaos del edificio en el que se encuentra el
estudio. Contesta a las siguientes preguntas:
a) Puede considerarse a Juan Carlos como poseedor en sentido
propio del estudio? Razona la respuesta
b) Juan Carlos se pregunta qu accin podra interponerse para
evitar que sigan apareciendo esas grietas. Podras aconsejarle?
c) Tendra Juan Carlos legitimidad activa para presentar esa accin?
d) Finalmente, su to Alfonso vuelve
le pide que abandone el estudio.
que tenan un acuerdo, no piensa
dos meses y, adems, siempre y
la instalacin de las cristaleras.

de Nueva York a los 9 meses, y


Juan Carlos le dice que, puesto
dejar el estudio hasta dentro de
cuando le pague lo que le cost

i. Puede Alfonso desalojar por la fuerza a su sobrino?


ii. A qu accin podra
abandonara el estudio?

recurrir

para

conseguir

que

iii. Debe satisfacer a su sobrino el precio de las cristaleras?


9. Don Alfredo, propietario de una finca rstica desde enero de 1989, viene
arrastrando continuamente problemas con su vecina, Doa Esmeralda,
derivados de la separacin de sus respectivas fincas colindantes. El
problema, concretamente, consiste en que en la escritura de
compraventa de Don Alfredo consta que su propiedad linda al oeste con
el arroyo luna, pero dicho arroyo discurre desde un principiontegramente por la finca de Doa Esmeralda, por lo que entiende que
sta, en algn momento previo a su adquisicin, tuvo que desplazar las
lindes con la finalidad de usurpar parte de su terreno, en el que, por si
fuera poco, cultiva girasol desde hace aos, habiendo incluso instalado un
moderno sistema de riego por goteo. Don Alfredo decide poner fin a esta
situacin y, para ello, recurre a una abogada, que plantea ante un juez la
necesidad de delimitar correctamente la separacin de ambas fincas y, en
su caso, reintegrar a su cliente en la posesin de la parte indebidamente
invadida por la demandada. Contesta a las siguientes preguntas:
a) Qu accin crees que ha podido interponer la abogada de Don
Alfredo?
b) El abogado de Doa Esmeralda le informa de que, teniendo en
cuenta el extenso perodo de tiempo transcurrido desde que Don
Alfredo es propietario, es muy probable que la accin no prospere
por haber caducado. Qu opinas al respecto?
c) Teniendo en cuenta los criterios que recoge el Cdigo civil, quin
crees que vencer en el pleito?

d) En caso de que la accin prosperara y Don Alfredo fuera


reintegrado en la posesin puede Doa Esmeralda recoger el
girasol que hubiera sembrado? Y recuperar el sistema de riesgo
por goteo?
e) Es lo mismo la accin de deslinde que el ejercicio de la facultad
de cierre?
10. Carmen es propietaria de la mitad de una vivienda junto con su hermano,
Ernesto. Ambos recibieron la citada vivienda a ttulo de herencia de su
fallecida madre. En mayo de 2007 Ernesto contrajo matrimonio con Sara,
y los nuevos cnyuges establecieron su domicilio conyugal en la referida
vivienda, marchndose Carmen a vivir a un piso alquilado (es lo mnimo
que puedo hacer por mi hermano! le dijo Carmen a Ernesto cuando ste
le pidi que le dejase vivir en la casa con Sara). En enero de 2010 Sara
interpuso una demanda de separacin matrimonial contenciosa y, tras
celebrarse el juicio, el juez decidi otorgar el derecho de uso y disfrute de
la vivienda a Sara, argumentando que su inters era el ms necesitado
de proteccin, tal y como establece el artculo 96.III CC. Carmen, atnita
ante lo kafkiano de una situacin en la que tanto ella como su hermano
haban acabado perdiendo la vivienda, decidi interponer demanda contra
Sara al objeto de recuperarla. Contesta a las siguientes preguntas:
a) Sara goza de un derecho real de uso?
b) Una vez dictada la sentencia qu tipo de posesin ostenta Sara
sobre la vivienda?
c) Qu accin le aconsejaras a Carmen que interpusiera para
recuperar su vivienda?
d) Podra Sara alegar que ella es coposeedora de la vivienda y, en
consecuencia, no puede abandonar la vivienda?
11. Andreu es propietario de un pequeo estudio que ha alquilado a Luis, un
estudiante de Ingeniera Informtica que paga en concepto de alquiler 450
euros al mes. Como consecuencia de las fuertes lluvias padecidas durante
el mes de enero de 2010, una parte de la fachada del edificio en el que se
encuentra ubicado el estudio result seriamente daada, por lo que la
comunidad de propietarios decidi por unanimidad contratar a una
empresa constructora para que realizara todas las obras necesarias de
conservacin y reparacin de la fachada. Un da, mientras Luis sala de su
casa, contempl cmo un trozo de pintura de la pared del pasillo caa al
suelo como consecuencia de las vibraciones que transmita la obra a travs
del edificio. Alarmado ante tal hecho, Luis acudi inmediatamente a ver a
su amiga Claudia, una excelente abogada que le indic que era posible
poner fin a esa obra mediante un instrumento jurdico muy gil y efectivo.
Contesta a las siguientes preguntas?
a) Andreu es un poseedor mediato o inmediato del estudio?
b) Luis es poseedor en concepto de dueo o en concepto distinto de
dueo?
c) A qu instrumento jurdico crees que hace referencia Claudia?
d) Podra Luis, como poseedor, personarse ante un Juzgado para
interponer como parte interesada la demanda?
e) Con qu plazo hipottico contara Luis para interponer la
demanda?
f) Crees que podra prosperar la paralizacin de la obra?

12. Jos Luis est pasando por un autntico calvario en su vivienda unifamiliar
como consecuencia de las actividades de sus vecinos. Por un lado, el
propietario de un local cercano en el que hay instalada una freidura de
pescado tiene ubicado el conducto de salida de humos de la cocina de tal
forma que, o bien cierra las 24 horas del da las ventanas de su casa, o en
caso contrario queda invadida por un insoportable olor a pescado frito. Por otro
lado, a escasos diez metros hay situado un pequeo edificio cuyo exterior est
recubierto de al menos seis aparatos de aire acondicionado que emiten un
sonido igualmente insoportable. Tanto el propietario de la freidura como el del
edificio sostienen, literalmente, que la propiedad es el reino del propietario en
el que cada cual hace lo que quiere. De esta manera, Jos Luis se ha visto
obligado a encerrarse en casa, sin abrir jams las ventanas. Teniendo en
cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes preguntas:
a) Es correcta la afirmacin que realizan ambos propietarios respecto a
lo que significa ser propietario? Justifica suficientemente la respuesta.
b) El propietario de la freidura afirma que detenta un derecho real limitado
de goce que obliga a Jos Luis a soportar la emisin de humos. A qu
derecho real crees que puede referirse?
c) Cmo podra, en su caso, Jos Luis solicitar judicialmente que se
declare la inexistencia de tal derecho?
d) Respecto al ruido que soporta Jos Luis, qu le aconsejaras para
poner fin a dicha situacin?
e) Finalmente, las situaciones de conflicto descritas, cmo se denominan
en el seno de la teora general de la propiedad?
13. La empresa de construcciones Brick S.A. fue contratada en el ao 2008 por la
promotora Navalgia S.L. para que edificara un inmueble de seis plantas
destinado a oficinas. En el contrato de obra se estableca claramente que el
contratista suministrara todos los materiales y el trabajo y, adems, se
sealaba que la promotora recobrar la posesin de la obra una vez quede
sta completamente finalizada. Una vez terminada la obra Navalgia S.L. exige
su entrega pero la constructora se niega a hacerlo, alegando que an no se le
ha pagado el 100% de lo acordado, por lo que decide retener la obra hasta que
se cumpla lo pactado. Ante este hecho, la promotora le informa de que va a
demandarla para retomar su posesin sobre la obra. Contesta a las siguientes
preguntas:
a) El contratista de la obra, de acuerdo con la teora jurdica general
aplicable, es poseedor de la misma?
b) Qu accin crees que ha interpuesto Navalgia S.L.?
c) Qu requisitos deben concurrir para que sta prospere?
d) La retencin que invoca la constructora, es un derecho real?
14. Eugenio Rodrguez adquiri en el ao 2007 un dplex situado en una hermosa
zona residencial de la ciudad en la que vive. En el momento de firmar el
contrato privado de compraventa, el 22 de marzo de 2007, al parecer, la
entidad promotora y vendedora le asegur que la venta inclua un semistano
abandonado que se encontraba bajo el dplex colindante al suyo. Tras
mudarse, Eugenio pretende acceder al citado semistano, pero se encuentra
con la sorpresa de que el mismo se encuentra ocupado por su vecina
Anastasia, que argument que, al encontrarse bajo su propiedad, es

evidentemente de su titularidad, y por ello se encuentra all desde marzo de


2005. Eugenio pretende demostrar que a l le vendieron el semistano, pero lo
cierto es que nada de eso consta en la escritura pblica de compraventa,
elevada el 7 de abril de 2007, ni, por supuesto, en el contrato privado. Ante tal
situacin, Eugenio acude a un abogado, el cual le indica que no hay ms
remedio que interponer un juicio para recuperar la posesin. Teniendo en
cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes preguntas:
a) En tu opinin, es apropiada la va que propone el abogado de
Eugenio?
b) Qu accin crees que debera interponer a efectos de recuperar la
propiedad del semistano?
c) Crees que puede prosperar la demanda? Justifica suficientemente la
respuesta.
d) Tiene razn Anastasia cuando afirma que el semistano es suyo?
Justifica jurdicamente la respuesta.
15. El equipo de seguridad de una empresa minera ha descubierto que en un

extremo remoto de la finca en la que se ubica la mina se ha instalado, sin el


debido permiso, un repetidor por parte de una compaa de telefona mvil.
Esta ltima afirma que, efectivamente, hace trece meses ubic el citado
repetidor, pero argumenta que lo ha hecho en un trozo de terreno que,
segn consta en el Registro de la Propiedad, no pertenece a la empresa
minera puesto que ni siquiera aparece inmatriculado. El equipo jurdico de la
empresa comprueba que la empresa de telefona tiene razn, en el sentido
de que, probablemente por un error, el terreno en el que se encuentra el
repetidor no aparece inscrito a su favor, y ni siquiera en las escrituras de
propiedad de la mina se hace referencia al mismo, y ello a pesar de que
desde hace ms de quince aos lo vienen utilizando de forma
completamente pacfica e ininterrumpida. La direccin de la empresa
conmina a su equipo jurdico a que interpongan una accin, cuanto antes,
para recuperar el terreno invadido. Teniendo en cuenta las circunstancias
del caso, qu accin debe interponer?